Regulatory Filings • Jan 2, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
31 Adet Tarla, 10 Adet Arsa, 1 Adet Hali Arazi ve 2 Adet Cins Tahsisli Arsa (Toplam 44 Adet)
Çankaya (3 Adet), Etimesgut (4 Adet), Gölbaşı (30 Adet), Keçiören (4 Adet), Mamak (1 Adet), Yenimahalle (2 Adet)
Sunulan; Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
MEHMET ONUR CAKMAKLI
A.Ş.
Hazırlayan;
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
31.12.2024
Rapor Tarihi;
Rapor No;
2024_ÖZ_2162
FATIH
TOSUN
Bu belge *********** kimlik numarali FATIH TOSUN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 02/01/2025 10:29
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |
32
Bu belge *********** kimlik numarali MEHMET ONUR CAKMAKLI tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 02/01/2025 10:
GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR
Yenimahalle, Yakacık-İmar, 44326 Ada 3 Parsel Etimesgut, Bahçekapı, 16580 Ada 1 Parsel
Gölbaşı, Hacılar, 127802 Ada ve 127803 Ada Mamak, Gülveren, 9020 Ada 1 Parsel
Konu Gayrimenkullerin Hava Fotoğrafına Göre Konumları
| Yönetici Özeti | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler | |||||||||
| Raporu Talep Eden | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||||||
| Raporu Hazırlayan Kurum | Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||||||
| Değerleme Tarihi | 25.12.2024 | ||||||||
| Rapor Tarihi ve Numarası | 31.12.2024 / 2024_ÖZ_2162 | ||||||||
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | Tam Mülkiyet | ||||||||
| Değerlemenin Amacı | Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün yıl sonu değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. |
||||||||
| Gayrimenkullere İlişkin Bilgiler | |||||||||
| Gayrimenkullerin Kullanımı | Arsa | ||||||||
| Gayrimenkullerin Açık Adresi | Ankara İli, Çankaya İlçesi, Ayrancı Mh. 2811 Ada 30 Parsel, Kırkkonaklar Mh. 26359 Ada 4 Parsel, Erzurum Mh. 1557 Ada 3 Parsel, Etimesgut İlçesi Bahçekapı Mh. 16580 Ada 1 Parsel, Balıkuyumcu Mh. 71 Ada 2 Parsel, Erler Mh. 130023 Ada 4 Parsel, Yapracıköyü Mh. 48615 Ada 2 Parsel, Gölbaşı İlçesi, Hacılar Mh. 127802 Ada 1-3-5-7- 8-9-10-11-14-16-19-20 Parseller, 127803 Ada 1-2-3-4-5-9-10-11-13-19-21-26-27-30-33- 34-35-46 Parseller, Keçiören İlçesi, Bağlarbaşı Mh. 30435 Ada 2 Parsel, Karargahtepe Mh. 5559 Ada 2 Parsel, Kavacık Subayevleri Mh. 6768 Ada 8 Parsel, Pınarbaşı Mh. 4086 Ada 6 Parsel, Mamak İlçesi Gülveren Mh. 9020 Ada 1 Parsel, Yenimahalle İlçesi |
||||||||
| Tapu Kayıtları | Yakacık İmar Mh. 44326 Ada 3 Parsel, Yeşilevler Mh. 60615 Ada 1 Parsel Değerleme konusu gayrimenkullerin Tapu Kayıt bilgileri, raporun "2.1.1 Tapu Kayıtları" bölümünde detaylı olarak verilmiştir. |
||||||||
| İmar Durumu | Değerleme konusu gayrimenkullerin İmar Durumu bilgileri, raporun "2.3.1 İmar Durumu" bölümünde detaylı olarak verilmiştir. |
||||||||
| En Etkin ve En İyi Kullanımı | Arsa | ||||||||
| 42 Adet | Değer Tablosu (31.12.2024 tarihli) | ||||||||
| "Tarla", "Arsa", "Hali Arazi" ve Cins Tahsihli Gayrimenkul Arsası | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | |||||||
| Pazar Değeri (Başkent Hissesi) | |||||||||
| 85.670.000 | 94.237.000 | TL | |||||||
| * %10 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları; |
|||||||||
| o o o o o o o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; o o düzenlendiğini; o beyan ederiz. o o çalışması yapılmıştır. o o |
Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanının bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu; Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını; Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını; Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. |
||||||||
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| 1. | RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | |||
|---|---|---|---|---|
| 1.1 | Rapor Tarihi ve Numarası 6 | |||
| 1.2 | Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6 | |||
| 1.3 | Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6 | |||
| 1.4 | İşin Kapsamı6 | |||
| 1.5 | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6 | |||
| 1.6 | Rapor Türü 6 | |||
| 1.7 1.8 |
Raporu Hazırlayanlar 6 Değerleme Tarihi 6 |
|||
| 1.9 | Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7 | |||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | |||
| 1.11 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | |||
| 2. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ8 | |||
| 2.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8 | |||
| 2.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 8 | |||
| Tapu Kayıtları Takbisler bekleniyor 9 | ||||
| 2.2.1.1 2.2.1.2 |
Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri Takbisler bekleniyor 10 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11 |
|||
| Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 14 | ||||
| Kadastro İncelemesi 14 | ||||
| 2.3 | Gayrimenkullerin İmar Bilgileri 14 | |||
| İmar Durumu 14 | ||||
| Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler 23 | ||||
| Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki | ||||
| Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 23 | ||||
| Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 23 | ||||
| Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 23 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı |
||||
| Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 23 | ||||
| Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili | ||||
| Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı | ||||
| Hakkında Bilgi 23 | ||||
| Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı | ||||
| Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 24 | ||||
| Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut | ||||
| Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 24 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 24 |
||||
| 3. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 25 | |||
| 3.1 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 25 | |||
| Ekonomik Koşullar 25 | ||||
| Gayrimenkul Piyasası Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 26 | ||||
| 3.2 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 28 | |||
| Ankara İli 28 | ||||
| Gölbaşı İlçesi 29 Koparan ve Koparan İmar Mahalleleri ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 29 |
||||
| Yakın Çevre Fotoğrafları 29 | ||||
| Ulaşım 30 | ||||
| 3.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 30 | |||
| 3.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 30 | |||
| Arsa Özellikleri 30 | ||||
| Bina ÖzellikleriHata! Yer işareti tanımlanmamış. | ||||
| Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 31 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup |
||||
| Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 31 | ||||
| 4. | DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR32 | |||
| 4.1 | Değer Tanımları 32 | |||
| 4.2 | Değerleme Yöntemleri 32 | |||
| 5. | DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER34 | |||
| 5.1 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 34 | |||
| 5.2 5.3 |
Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 34 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 36 |
|||
| 5.4 | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı | |||
| Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 38 | ||||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ42 | |||
| 6.1 | Pazar Yaklaşımı 42 | |||
| Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 42 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 42 | ||||
| Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 42 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 42 |
||||
| Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin | ||||
| Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 43 | ||||
| Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 43 | ||||
| 6.2 | Maliyet Yaklaşımı 44 | |||
| Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 44 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 44 | ||||
| Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan | ||||
| Sonuç | 44 Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 44 |
|||
| Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 44 | ||||
| 6.3 | Gelir Yaklaşımı 44 | |||
| Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 44 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 45 | ||||
| Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 45 | ||||
| İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 45 |
| Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 45 | |||
|---|---|---|---|
| Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar 45 | |||
| Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 45 | |||
| Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 45 | |||
| Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 45 | |||
| Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 45 | |||
| En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 45 | |||
| Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 46 | |||
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ 47 | ||
| 7.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 47 | ||
| 7.2 | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 47 | ||
| 7.3 | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir | ||
| Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 47 | |||
| 7.4 | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran | ||
| Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 47 | |||
| 8. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME48 | ||
| 8.1 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları | ||
| Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 48 | |||
| Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 48 | |||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte | |||
| Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 48 | |||
| Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup | |||
| Olmadığı Hakkında Görüş 48 | |||
| Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını | |||
| Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 49 | |||
| Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında | |||
| Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 49 | |||
| 9. | DİĞER50 | ||
| 9.1 | KDV Konusu 50 | ||
| 10. | SONUÇ51 | ||
| 10.1 10.2 |
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 51 Nihai Değer Takdiri 51 |
||
| 11. | EKLER52 | ||
Bu rapor, şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024_ÖZ_2162 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu değerleme raporu "Kızılırmak Mahallesi Ufuk Üniversitesi Caddesi No:13/A-B Blok Çukurambar, Çankaya / Ankara" adresinde faaliyet gösteren "Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde hizmet vermektedir. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.
Bu rapor, Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden "Başkent Doğalgaz Dağıtım Anonim Şirketi ve Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" 44 adet parselin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.
Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, Ankara ili, çeşitli ilçe ve mahallerde bulunan, tapu bilgileri raporun "2.2.1 Tapu Kayıtları" bölümünde nitelikleri ve yüzölçümleri verilen 44 adet parselin 31.12.2024 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.
Bu rapor, 19.12.2024 ila 31.12.2024 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 6 |
Bu rapor, "Kızılırmak Mahallesi Ufuk Üniversitesi Caddesi No:13/A-B Blok Çukurambar, Çankaya / Ankara" adresinde faaliyet gösteren "Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 29.01.2024 tarihli ve 5 numaralı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
| Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor - 1 Rapor - 2 Rapor- 3 |
|||||||||
| Rapor Tarihi | - | - | - | ||||||
| Rapor Numarası | - | - | - | ||||||
| Raporu Hazırlayanlar | - | - | - | ||||||
| Toplam Değer (TL) (KDV hariç) | - | - | - | ||||||
Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından değerleme raporu hazırlanmamıştır.
Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Konu gayrimenkuller Ankara ili, Çankaya ilçesi Ayrancı ve Kırkkonaklar Mahalleleri, Altındağ ilçesi Erzurum mahallesi, Etimesgut İlçesi Bahçekapı, Balıkuyumcu, Yapracıkköyü ve Erler Mahalleleri, Gölbaşı İlçesi Hacılar Mahallesi, Keçiören İlçesi Bağlarbaşı, Karargahtepe, Kavacık Subayevleri ve Pınarbaşı Mahalleleri, Mamak İlçesi Gülveren Mahallesi ve Yeni Mahallesi İlçesi Yakacık-İmar ve Yeşilevler Mahalleleri sınırları içerisinde konumludur.
Ankara İli, Çankaya İlçesi Ayrancı Mah. 2811 Ada 30 Parsel, Kırkkonaklar Mah. 26359 Ada 4 Parsel, Erzurum Mah. 1557 Ada 3 Parsel, Etimesgut İlçesi Bahçekapı Mah. 16580 Ada 1 Parsel, Balıkuyumcu Mah. 71 Ada 2 Parsel, Erler Mah. 130023 Ada 4 Parsel, Yapracıköyü Mah. 48615 Ada 2 Parsel, Gölbaşı İlçesi Hacılar Mah. 127802 Ada 1-3-5- 7-8-9-10-11-14-16-19-20 Parseller, 127803 Ada 1-2-3-4-5-9-10-11-13-19-21-26-27-30-33-34-35-46 Parseller, Keçiören İlçesi Bağlarbaşı Mah. 30435 Ada 2 Parsel, Karargahtepe Mah. 5559 Ada 2 Parsel, Kavacık Subayevleri Mah. 6768 Ada 8 Parsel, Pınarbaşı Mah. 4086 Ada 6 Parsel, Mamak İlçesi Gülveren Mah. 9020 Ada 1 Parsel, Yenimahalle İlçesi Yakacık İmar Mah. 44326 Ada 3 Parsel, Yeşilevler Mah. 60615 Ada 1 Parsel
Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkuller, toplamda 138.478,43 m² alana sahip, tapu kaydında; "Tarla", "Arsa", "Hali Arazi", "Kargir Bina, Kargir Konst. Bina" ve "İçinde Evi Olan Sebze Bahçesi" vasıflı ana gayrimenkullerdir.
Değerleme konusu parsellerden 42 tanesi ''Arsa'', ''Tarla'' ve ''Hali Arazi'' nitelikli olup sadece Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parsel ve Mamak Gülveren Mahallesi 9020 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazlar cins tashihlidir. Bu ilçelerde belediye imar arşivlerinde yapılan sorgulamalarda parseller üzerindeki yapılar için herhangi bir ruhsat, iskan veya mimari projeye ulaşılamamıştır. Diğer parseller üzerinde ise cins tashihi yapılmamış reglaj istasyonu nitelikli trafo benzeri teknik altyapı binaları ve cami bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlardan sadece Hacılar Mahallesi 127803 ada 19 parsel, 21 parsel ve 46 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olduğu gözlemlenmiştir. Aynı zamanda Mamak İlçesi ana gayrimenkul niteliği ''içinde evi olan sebze bahçesi'' olup mevcut durumda parsel üzerinde müstakil bir yapı ve reglaj ünitesi bulunmaktadır. Fiili kullanımı ve tapu niteliğinin uygun olmadığı düşünülmektedir. Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parselde ise ana gayrimenkul niteliği ''Kargir bina Kargir Kons. Bina'' dır. Parsel üzerinde çok sayıda yapı bulunmakta olup Başkent Doğalgaz Yatırım GYO A.Ş. hissesine denk gelen kısımda doğalgaz basınç düşürme ve ölçüm istasyonu bulunduğu belirtilmiş ancak hissenin arsa üzerindeki yasal konum tespiti yapılamamaktadır. Bu parselde cins tashihinin bulunması nedeni ile fiili kullanım ve tapu niteliğinin birbiri ile uyumlu olduğu
düşünülmektedir. Gölbaşı Hacılar Mahallesi 127803 ada 19, 21 ve 46 parseller ile Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parselde yer alan taşınmazın fiili niteliğinin tapudaki niteliği ile uyumlu, diğer parsellerin ise mevcut durumu ve tapu niteliğinin uyumlu olmadığı kanaatine ulaşılmıştır.
| Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri Taşınmazların tamamı Ankara İli sınırlarında yer almaktdır. |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüzölçüm | Niteliği | Malik | Hisse | Cilt | Sahife |
| Çankaya | Ayrancı | 2811 | 30 | 89,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | 1/1 | 7 | 625 |
| Çankaya | Erzurum | 1557 | 3 | 492,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | 125/246 | 1 | 88 |
| Çankaya | Kırkonaklar | 26359 | 4 | 179,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | 898/4475 | 14 | 1364 |
| Etimesgut | Bahçekapı | 16580 | 1 | 112.618,00 | Kargir Bina Kargir Konst. Bina |
Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | 2100/56309 | 39 | 3812 |
| Etimesgut | Balıkuyumcu | 71 | 2 | 397,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | 1/1 | 15 | 1962 |
| Etimesgut | Erler | 130023 | 4 | 1.593,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 29 | 2886 |
| Etimesgut | Yapracıkköyü | 48615 | 2 | 2.371,02 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 63 | 6725 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 1 | 401,93 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1373 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 3 | 401,61 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1375 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 5 | 402,87 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1377 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 7 | 406,25 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1379 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 8 | 404,98 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1380 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 9 | 404,37 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1381 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 10 | 403,01 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1382 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 11 | 402,20 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1392 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 14 | 402,18 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1389 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 16 | 405,98 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1387 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 19 | 402,87 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1384 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 20 | 192,98 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1383 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 1 | 404,22 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1394 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 2 | 405,24 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1395 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 3 | 402,97 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1396 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 4 | 404,62 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1397 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 5 | 403,30 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1398 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 9 | 403,65 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1402 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 10 | 403,68 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1412 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 11 | 403,03 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1411 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 13 | 402,55 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1409 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 19 | 301,86 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1403 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 21 | 158,21 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1413 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 26 | 402,77 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1418 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 27 | 402,26 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1419 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 30 | 402,22 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1422 |
| Gölbaşı Gölbaşı |
Hacılar Hacılar |
127803 127803 |
33 34 |
404,05 403,74 |
Tarla Tarla |
Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. |
1/1 1/1 |
14 14 |
1429 1428 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 35 | 402,33 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1427 |
| Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 46 | 354,48 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 14 | 1437 |
| Keçiören | Bağlarbaşı | 30435 | 2 | 984,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | 1079/328000 | 54 | 5269 |
| Keçiören | Karargahtepe | 5559 | 2 | 918,00 | Hali Arazi | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 65/232 | 14 | 1303 |
| Keçiören | Kavacık Subayevleri | 6768 | 8 | 413,00 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | 150/413 | 13 | 1229 |
| Keçiören | Pınarbaşı | 4086 | 6 | 110,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 31 | 3041 |
| İçinde Evi Olan | |||||||||
| Mamak | Gülveren | 9020 | 1 | 1.440,00 | Sebze Bahçesi | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | 5/18 | 456 | 3453 |
| Yenimahalle | Yakacık-İmar | 44326 | 3 | 5.278,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | 1250/2639 | 27 | 2596 |
| Yenimahalle | Yeşil Evler | 60615 | 1 | 100,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | 3/10 | 7 | 652 |
| Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Kamu Kurumlarının Bedelsiz Devri – 11.05.2016 – 36267 (2811 Ada 3 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Kamulaştırma – 16.03.2021 – 23398 (26359 Ada 4 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Tevhit İşlemi – 21.08.2020 – 41964 (16580 Ada 1 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Satış – 27.08.2024 – 39016 (71 Ada 2 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: İmar (TSM) – 14.09.2021 – 46286 (130023 Ada 4 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: İmar (TSM) – 30.04.2018 – 17292 (48615 Ada 2 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Kamulaştırma – 07.03.2023 – 19086 (30435 Ada 2 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği – 07.10.2011 – 44643 (5559 Ada 2 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Kamu Kurumlarının Bedelsiz Devri – 16.05.2016 – 32261 (6768 Ada 8 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği – 07.10.2011 – 44643 (4086 Ada 6 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği – 09.05.2024 – 28485 (9020 Ada 1 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Kamu Kurumlarının Bedelsiz Devri – 11.05.2016 – 24702 (44326 Ada 3 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Kamu Kurumlarının Bedelsiz Devri – 11.05.2016 – 24702 (60615 Ada 1 Parsel) 3, 4, 5, 9, 10, 11, 13, 19, 21, 26, 27, 30, 33, 34, 35, 46 Parseller) |
Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Mülkiyet ve Hisse Oranlarının Düzeltilmesi – 19.01.2022 – 6002 (1557 Ada 3 Parsel) Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili – 03.08.2022 – 33459 (127802 Ada 1, 3, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 14, 16, 19, 20 Parseller ve 127803 Ada 1, 2, |
Bazı taşınmazların mülkiyeti Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. mülkiyetindedir. 04.02.2016 tarih, 9004 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ünvanın Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. iken Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değiştiği anlaşılmıştır.
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, müşteri tarafından tarafımıza iletilen 24.12.2024 tarihli "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. Belgeler rapor ekinde, özeti aşağıda sunulmaktadır.
Aşağıda Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. ve Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hisseleri üzerinde yer alan takyidatlar sunulmaktadır. Diğer maliklere ait takyidat detayları ekte yer almaktadır.
| Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri | Tarih | Yev. | |
|---|---|---|---|
| Beyanlar Hanesi | |||
| 1 | EGO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ HUKUK MÜŞAVİRLİĞİ nin 17/09/2013 tarih 43482 sayılı Resmi Yazı. ANKARA TAPU VE KADASTRO 1.BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNE nin 18/09/2013 tarih 106.01/2221 sayılı Resmi Yazı yazıları ile kısıtlıdır. (5559 ada 2 parsel, 4086 ada-6 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) |
23.09.2013 | 48630 |
| 2 | Diğer (Konusu: başkent doğlagaz dağıtım gayrimenkul yatırım ortaklığının 42206 sayılı yazısı sisteme taralıdır ) Tarih: - Sayı: - (26359 ada 4 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) |
04.01.2021 | 238 |
| 3 | Tescile yönelik kesinleşmiş mahkeme kararı vardır. Konu : Tescile yönelik konuyu tanımlayınız. (26359 ada 4 parsel) | 07.03.2019 | 17934 |
| 4 | 81035/1 NOLU PLAN GEREĞİNCE 370 M2 YOLA GİTMEKTEDİR ( 26359 ada 4 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) | 05.01.1996 | 115 |
| 5 | Diğer (Konusu: Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tapu devri yapılacağına dair yazı Yeşilevler AT 652 dosyadadır. ) Tarih: 01/04/2016 Sayı: 27028 sayılı başvuru (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) ( 44326 ada 3 parsel, 60615 ada 1 parsel, 16580 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) |
- | - |
| 6 | ASKERİ GÜVENLİK BÖLGESİ İÇİNDE KALMAKTADIR. 23/05/1989 YV: 1455 ( 16580 ada 1 parsel) | 23.05.1989 | 1455 |
| 7 | Y. MAH. 2. SULH HUKUK MAHKEMESİ YAZI İŞLERİ MÜD. NÜN 10/06/1988 GÜN VE 986/9 SATIŞ SAYILI YAZILARI İLE İZALE | 13.06.1988 | 2907 |
| İ ŞUYU ŞERHİ. 13/06/1988 YV:2907 ( 16580 ada 1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) | |||
| 8 | REGLAJ İSTASYONU OLARAK AYRILMIŞTIR. ( 130023 ada 4 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) | - | - |
| 9 | Diğer (Konusu: ANKARA VALİLİĞİ KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜNÜN 7.9.2023 TARİH 9942522 SAYILI YAZISI İLE ÖZEL | 07.09.2023 | 47336 |
| GÜVENLİK BÖLGESİ İÇERİSİNDEDİR. ) Tarih: - Sayı: - ( 130023 ada 4 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) | |||
| 10 | Özel Güvenlik Bölgesi İçinde Kalmaktadır. ( 130023 ada 4 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) | 03.06.2015 | 23224 |
| 11 | BOTAŞ TARAFINDAN 2942 SAYILI YASANIN 7.MAD.GEREĞİNCE KAMULAŞTIRILACAKTIR.09/12/2002 Y:7195 ( 127802 ada 10 parsel, 127802 ada-14 parsel, 127802 ada-16 parsel, 127802 ada-19 parsel, 127802 ada-20 parsel, 127802 ada-7 parsel, 127803 ada-13 parsel, 127803 ada-27 parsel, 127803 ada-33 parsel, 127803 ada-5 parsel nolu) |
09.12.2002 | 7195 |
| 12 | Diğer (Konusu: Keçiören Kadastro Müdürlüğünün 03/09/2008 tarih ve 2143 sayılı yazıları ile imar gelmiş olup,İPEK YILDIRIM,CELAL AKDENİZ ve AHMET MERCİL de hisse hataları olduğundan ilgililere tebliğ çekilmiştir. İlgililer |
- | - |
| gelmediğinden hisse hatası düzeltilememiştir. Evraklar kütük dosyasındadır. 09/09/2008 tarih ve 2638 sayılı yazı ) Tarih: 01/01/1900 Sayı: -( Şablon: Diğer) (30435 ada-2 parsel) |
|||
| 13 | Diğer (Konusu: (TC:33676412518) SALİH GÜMÜŞTEKİN in veraset ve intikal vergi ilişiği kesilmiştir. ) Tarih: 18/07/2023 Sayı: 290741( Şablon: Diğer) (30435 ada-2 parsel) |
20.07.2023 | 59476 |
| 14 | Diğer (Konusu: Muris Cemal DOĞAN nın veraset ilişiği kesilmiştir. 9 Eylül Vergi Dairesi Müdürlüğü ) Tarih: 15.02.2019 Sayı: E.63167( Şablon: Diğer) (30435 ada-2 parsel) |
19.02.2019 | 8936 |
| 15 | 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme. ( Şablon: 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. Maddesine Göre Belirtme) (30435 ada-2 parsel) |
18.04.2016 | 25295 |
| Şerhler Hanesi | |||
| 16 | HACİZ: 18/07/1975 Y. 7433 HS: 13060 ANK. 1. İCRA ME. 975/5563 SAYILI YAZILARI 97,403 TL İÇİN ( 2811 ada 30 parsel) | 18.07.1975 | 7433 |
| 17 | İcrai Haciz : Ankara 1. İcra Dairesi nin 07/09/2022 tarih 2021/5389 sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 2343.81 TL bedel | 07.09.2022 | 91864 |
| 18 | ile Alacaklı : Ankara Defterdarlığı Muhakemat Müdürlüğü lehine haciz işlenmiştir. (1557 ada 3 parsel) Ankara Gölbaşı Asliye Hukuk Mahkemesi nin 05/12/2003 tarih 2003/1427-1570 sayılı İlgili İdarenin Yazılı Talebi |
05.01.2004 | 21 |
| yazıları ile 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 31/b maddesi gereğince şerh. ( 127802 ada 3 parsel, 127803 ada 2 parsel) |
|||
| 19 | 0.1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine 21.01.2019 tarihinden başlamak üzere 99 yıllığına kira şerhi ) (127803 ada 21 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) |
14.02.2019 | 3283 |
| 20 | İcrai Haciz : Ankara 1. İcra Dairesi nin 07/09/2022 tarih 2021/5389 sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 2343.81 TL bedel ile Alacaklı : Ankara Defterdarlığı Muhakemat Müdürlüğü lehine haciz işlenmiştir. (127803 ada 21 parsel) |
07.09.2022 | 39035 |
| 21 | Kesinleşmemiş mahkeme kararı vardır ( ANKARA 9.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 11/01/2024 tarih 2018/731 ESAS | 15.01.2024 | 3642 |
| sayılı Mahkeme Kararı yazısı ile)( Şablon: İcra İflas Kanununun 28. Maddesine Göre Şerh) (30435 ada-2 parsel) | |||
| Hak ve Mükellefiyetler Hanesi | |||
| 22 | M:193 M2 LİK KISMINDA BOTAŞ BORU HATLARI İLE PETROL TAŞIMA A.Ş. LEHİNE İRTİFAK HAKKI ( 130023 ada 4 parsel) | 24.08.2006 | 18038 |
| 23 | TAŞINMAZIN 1173,59 M2SİNDE BOTAŞ LEHİNE DAİMİ İRTİFAK HAKKI ( 48615 ada 2 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) | 11.05.2016 | 20869 |
| 24 | TAŞINMAZIN 1055 M2 SİNDE BOTAŞ LEHİNE İRTİFAK HAKKI ( 48615 ada 2 parsel) | 11.05.2016 | 20869 |
| 25 | Bu taşınmaz, devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. ( 127802 ada 10 parsel, 127802 ada-11 parsel, 127802 ada-14 parsel, 127802 ada-16 parsel, 127802 ada-19 parsel, 127802 |
18.10.2012 | 14242 |
| ada-1 parsel, 127802 ada-20 parsel, 127802 ada-3 parsel, 127802 ada-5 parsel, 127802 ada-7 parsel, 127802 ada 8 parsel, 127802 ada-9 parsel, 127803 ada-10 parsel, 127803 ada-11 parsel, 127803 ada-13 parsel, 127803 ada-1 parsel, 127803 ada-26 parsel, 127803 ada-27 parsel, 127803 ada-2 parsel, 127803 ada-30 parsel, 127803 ada-33 parsel, 127803 ada-34 parsel, 127803 ada-35 parsel, 127803 ada-3 parsel, 127803 ada-46 parsel, 127803 ada-4 parsel, 127803 ada-5 parsel, 127803 ada-9 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) |
|||
| 26 | ANKARA BELEDİYESİNİN 23/05/1994 TA. 27/19428 SAYILI YAZILARI İLE GENEL MÜDÜRLÜĞÜN OLURU ALINMADAN HERHANGİ BİR KURUM ADINA TESCİL İŞLEMİ YAPILAMAZ (2811 ada 30 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) |
23.09.1994 | 1488 |
| Takyidat Dağılım Tablosu – Özet Tablo | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüzölçüm | Niteliği | Takyidat Numaratajı | ||||
| 1 | Çankaya | Ayrancı | 2811 | 30 | 89 | Arsa | 16 | 26 | |||
| 2 | Çankaya | Erzurum | 1557 | 3 | 492 | Arsa | 17 | ||||
| 3 | Çankaya | Kırkonaklar | 26359 | 4 | 179 | Arsa | 4 | 2 | 3 | ||
| 4 | Etimesgut | Bahçekapı | 16580 | 1 | 112.618 | Kargir Bina Kargir Konst. Bina | 6 | 7 | 5 | ||
| 5 | Etimesgut | Balıkuyumcu | 71 | 2 | 397 | Arsa | |||||
| 6 | Etimesgut | Erler | 130023 | 4 | 1.593,00 | Arsa | 8 | 9 | 1 | 22 | |
| 7 | Etimesgut | Yapracıkköyü | 48615 | 2 | 2.371,02 | Arsa | 23 | 24 | |||
| 8 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 1 | 401,93 | Tarla | 25 | ||||
| 9 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 3 | 401,61 | Tarla | 25 | 18 | |||
| 10 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 5 | 402,87 | Tarla | 25 | ||||
| 11 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 7 | 406,25 | Tarla | 25 | 11 | |||
| 12 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 8 | 404,98 | Tarla | 25 | ||||
| 13 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 9 | 404,37 | Tarla | 25 | ||||
| 14 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 10 | 403,01 | Tarla | 25 | 11 | |||
| 15 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 11 | 402,2 | Tarla | 25 | ||||
| 16 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 14 | 402,18 | Tarla | 25 | 11 | |||
| 17 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 16 | 405,98 | Tarla | 25 | 11 | |||
| 18 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 19 | 402,87 | Tarla | 25 | 11 | |||
| 19 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 20 | 192,98 | Tarla | 25 | 11 | |||
| 20 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 1 | 404,22 | Tarla | 25 | ||||
| 21 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 2 | 405,24 | Tarla | 25 | 18 | |||
| 22 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 3 | 402,97 | Tarla | 25 | ||||
| 23 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 4 | 404,62 | Tarla | 25 | ||||
| 24 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 5 | 403,3 | Tarla | 25 | 11 | |||
| 25 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 9 | 403,65 | Tarla | 25 | ||||
| 26 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 10 | 403,68 | Tarla | 25 | ||||
| 27 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 11 | 403,03 | Tarla | 25 | ||||
| 28 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 13 | 402,55 | Tarla | 25 | 11 | |||
| 29 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 19 | 301,86 | Tarla | |||||
| 30 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 21 | 158,21 | Tarla | 21 | 19 | |||
| 31 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 26 | 402,77 | Tarla | 25 | ||||
| 32 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 27 | 402,26 | Tarla | 25 | 11 | |||
| 33 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 30 | 402,22 | Tarla | 25 | ||||
| 34 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 33 | 404,05 | Tarla | 25 | 11 | |||
| 35 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 34 | 403,74 | Tarla | 25 | ||||
| 36 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 35 | 402,33 | Tarla | 25 | ||||
| 37 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 46 | 354,48 | Tarla | 25 | ||||
| 38 | Keçiören | Bağlarbaşı | 30435 | 2 | 984 | Arsa | 13 | 14 | 15 | 12 | 21 |
| 39 | Keçiören | Karargahtepe | 5559 | 2 | 918 | Hali Arazi | 1 | ||||
| 40 | Keçiören | Kavacık Subayevleri | 6768 | 8 | 413 | Tarla | |||||
| 41 | Keçiören | Pınarbaşı | 4086 | 6 | 110 | Arsa | 1 | ||||
| 42 | Mamak | Gülveren | 9020 | 1 | 1.440,00 | İçinde Evi Olan Sebze Bahçesi | |||||
| 43 | Yenimahalle | Yakacık-İmar | 44326 | 3 | 5.278,00 | Arsa | 5 | ||||
| 44 | Yenimahalle | Yeşil Evler | 60615 | 1 | 100 | Arsa | 5 | ||||
| 9020 ada 1 parsel, 6768 ada 1 parsel, 127803 ada 19 parsel ve 71 ada 2 parsel üzerinde takyidat bulunmamaktadır. |
Takyidat Açıklamaları
Kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait olan mallara İcra Müdürlüğünün el koyması işlemidir. Tapu sistemi açısından iki tür haciz işlemi vardır. Bunlardan biri icra müdürlüğünden gelen icrai haciz, diğeri ise kamu idarelerinden gelen kamu haczidir. İcrai haciz taşınmaz malın tedavülüne ve üzerinde hak kurulmasına engel teşkil etmemektedir.
Kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi caiz bulunan mallara icra müdürlüğünün el koyması işlemidir. İcrai haciz; taşınmazın el değiştirmesini ve üzerinde hak kurulmasını engellemeyen hacizdir. (Taşınmazın el değiştirmesine engel olmamakla birlikte, alıcı mülkle birlikte haczi de üstlenmiş olmaktadır.)
Paylı ve elbirliği mülkiyeti şeklinde tescilli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi için açılan davayı gösterir şerhtir. Bu tür davalar sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır. Bir taşınmaz üzerinde, hisseli mülkiyeti olan iki ya da daha çok kişinin, söz konusu taşınmazı aralarında bölüştürmeleri ve bölüşmede anlaşma olmazsa, taşınmazın bir bütün olarak satılarak ele geçen paranın sahipler arasında bölüştürülmesi izale-i şuyu olarak tanımlanmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasını söz konusu gayrimenkulde malik olan hissedar/hissedarlar, davacıların dışında kalan paydaşlar aleyhine açar ve bütün hissedarların davacı olarak gösterilmesi gerekir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için söz konusu olur.
3402 Sayılı Kadastro Kanunun 22. maddesinin 2. fıkrasının
Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re'sen iptal edilir.
a) Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,
b) Daha önce sadece tapu tahriri yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerler ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tâbi yerlerde,
İkinci fıkranın (a) bendinin uygulanacağı alanlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürünün onayı ile belirlenir ve çalışmalara başlanmadan en az onbeş gün önce çalışma alanında, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu il merkezinde alışılmış vasıtalarla duyurulur, ayrıca varsa yerel gazete ile ilân edilir. Yapılacak çalışmalarda 2, 4, 14, 17, 19 ve 21 inci maddeler ile 13 üncü maddenin (B) ve 20 nci maddenin (B), (C) ve (D) bentleri hükümleri uygulanmaz.
Tapulama ve kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tescili yapılır.
Tapuya tescil edilmiş ormanlardan, haritaları teknik mevzuata uygun olanlar aynen, diğerleri ise teknik mevzuata uygun hale getirildikten sonra tapu kütüğüne aktarılır.
*2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 'nun "Kamulaştırmada önce yapılacak işlemler ve idari şerh" başlıklı 7. madde şu şekildedir:
Madde 7 – Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.
İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.
İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. (Değişik cümle: 24/4/2001 - 4650/2 md.) İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.
Mahkemece 10 uncu madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devir ve ferağ veya temliki yasaklanmıştır. (31/B şerhi kamulaştırma işlemlerinin başladığına ve devam etiğine yönelik bir şerhtir. Devam eden kamulaştırma işlemleri sırasında hisselerin herhangi bir yolla devri mümkün değildir.)
Güvenlik Bölgeleri: Madde 19,
Güvenlik Bölgeleri; özel güvenlik bölgeleri ve askeri güvenlik bölgeleri olmak üzere ikiye ayrılır.
Özel ve Askeri Güvenlik Bölgeleri: Madde 20,
a)Kamu veya özel kuruluşlara ait stratejik değeri haiz her türlü yer ve tesislerin çevresinde bu Kanun hükümlerine göre özel güvenlik bölgeleri kurulabilir.
b)Birinci derece kara ve deniz askeri yasak bölgesi olarak ilan edilmeyen Silahlı Kuvvetlere ait kışla, kıta, karargah, kurum, ordugah ve tesisler ile sualtı ve suüstü tesislerinin, her türlü patlayıcı, yanıcı, akaryakıt ve gizlilik dereceli maddelerin konmasına tahsis edilmiş sabit ve seyyar depo ve cephaneliklerle, bu gibi maddeleri dolduran, boşaltan tesisler ve atış poligonlarının çevresinde; bu yerlerin dış sınırlarından itibaren en fazla dörtyüz metreye kadar geçen noktaların birleştirilmesi ile tespit edilecek askeri güvenlik bölgeleri Genelkurmay Başkanlığınca tesis edilebilir. Bu bölgelerin çevresinin işaretlenmesine ilişkin esaslar yönetmelikte gösterilir.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 12 |
Güvenlik Bölgelerinde Uygulanacak Esaslar: Madde 21,
Güvenlik bölgelerinde aşağıdaki esaslar uygulanır:
a)Bölge içindeki gerçek ve tüzelkişilere ait mallar kamulaştırılabilir.
b)(Değişik: 15/6/1987 - 3384/1 md.) Güvenlik bölgelerinin dış sınırlarından itibaren en çok ikiyüz metreye kadar olan saha dahilinde yangın ve patlama tehlikesi gösteren her türlü maddenin imali, depolanması ve satış yerlerinin açılması yasaklanabilir. Bu yasakla ilgili sınır, özel güvenlik bölgelerinde mahalli mülki amirler; askeri güvenlik bölgelerinde ise askeri tesisin teknik özellikleri ve hassasiyeti dikkate alınarak garnizon komutanı ve mahalli mülki amirler tarafından birlikte tespit edilir.
c)(Ek: 9/10/1996 - 4188/1 md.) Kamulaştırma yapılan güvenlik bölgelerine ve güvenlik bölgesi tesis edilen deniz sahasına, buradaki tesislerde görevli olanlarla, askeri güvenlik bölgelerinde yetkili komutanlığın, kamu ve özel kuruluşlara ait tesislerde ise, bu konuda yetkili makamın izin verdiği kişilerden başkası giremez ve oturamaz.
d)Bu bölgelerin güvenliğinin sağlanması, bölgeye giriş ve kamulaştırılmayan taşınmaz mallardan yararlanma esasları yönetmelikte gösterilir. 22/7/1981 tarih ve 2495 sayılı Bazı Kurum ve Kuruluşların Korunması ve Güvenliklerinin Sağlanması Hakkında Kanun hükümleri saklıdır.
e)(Ek: 26/2/2008-5740/1 md.) Askeri güvenlik bölgesi olarak tespit edilen, Türk Silâhlı Kuvvetlerine ait kışla, kıta, karargah, kurum, ordugah gibi tesislerin, fotoğraf ve filminin çekilmesi, harita, resim ve krokisinin yapılması, not alınması veya harita uygulaması gibi faaliyetlerde bulunulması, bölgenin savunma ve güvenlik tedbirlerini aksatacak, bozacak ve açıklayacak cihazlar kullanılması, bu amaçla görevlendirilmiş olanlar ile ilgili birlik komutanlığı tarafından izin verilmiş olanlar dışındakilere yasaktır.
f)(Ek: 15/8/2017-KHK-694/46 md.; Aynen kabul: 1/2/2018-7078/43 md.) Güvenlik bölgelerinin dış sınırlarından itibaren ikiyüz metreye kadar olan bölgelerde hangi tür zirai ürünün yetiştirileceğine mahalli mülki amirler tarafından karar verilebilir.
Gayrimenkuller üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkullerin tapu kayıtlarında yer alan;
ada-7 parsel, 127802 ada-8 parsel, 127802 ada-9 parsel, 127803 ada-10 parsel, 127803 ada-11 parsel, 127803 ada-13 parsel, 127803 ada-1 parsel, 127803 ada-26 parsel, 127803 ada-27 parsel, 127803 ada-2 parsel, 127803 ada-30 parsel, 127803 ada-33 parsel, 127803 ada-34 parsel, 127803 ada-35 parsel, 127803 ada-3 parsel, 127803 ada-46 parsel, 127803 ada-4 parsel, 127803 ada-5 parsel, 127803 ada-9 parsel nolu taşınmazlar üzerinde (Bu taşınmaz, devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz.) beyanı bulunmaktadır. Konu beyanlar gayrimenkulün devrine engel oluşturmamaktadır.
Gayrimenkullerin tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.
Değerleme konusu parsellerden 42 tanesi ''Arsa'', ''Tarla'' ve ''Hali Arazi'' nitelikli olup sadece Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parsel ve Mamak Gülveren Mahallesi 9020 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazlar cins tashihlidir. Bu ilçelerde belediye imar arşivlerinde yapılan sorgulamalarda parseller üzerindeki yapılar için herhangi bir ruhsat, iskan veya mimari projeye ulaşılamamıştır.
Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandığı parsellerin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti imar paftaları üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
• Çankaya İlçesi 1557 ada 3 parsel numaralı taşınmazın İmar İskan Bakanlığı Planlama ve İmar G. Md. Şehircilik Daire Başkanlığı 02.11.1968 tarih ve PL.060232263-11054 sayılı yazıları ile onanan plana istinaden hazırlanan ve İmar İdare Heyetinin 22.11.1968 tarih ve 849 sayılı kararı ile onaylanan 61700 sayılı plan değişikliği ile Çocuk Bahçesi ve Havagazı Reglaj İstasyonu büyütülerek imarın 1557 ada 1 ve 2 sayılı parselleri oluşturulmuş daha sonra Ankara Büyükşehir Belediye Meclisince 19.11.1987 tarih ve 232 sayılı kararı ile onaylanan ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisince onaylanan 61700/1 nolu parselasyon
planı ile de imarın 1557 ada 1 ve 2 parseller düzenlemeye alınarak 3 ve 4 sayılı parselleri oluşturulmuştur. 492 m2 yüzölçümle 61700/1 nolu parselasyon planı kapsamında oluşturulan imarın 1557 ada 3 parselin onanlı imar planına göre imar kullanımının Havagazi Reglaj istasyonu olarak belirlendiği belirtilmektedir.
• Çankaya İlçesi 26359 ada 1 parsel Ankara Büyükşehir Belediye Encümeninin 01.08.2019 tarih ve 1148 sayılı kararı ile 26359 ada 2,3,4,5 sayılı parsellerin oluşturulduğu 179 m2 yüzölçümlü imarın 26359 ada 4 parselin onaylı imar planına göre imar kullanımının 'Reglaj' olarak belirlendiği belirtilmektedir. 06.12.2022 tarih ve E-53849070-115.01.07-578972 sayılı yazılı imar durumu yazısına göre Çankaya İlçesi 2811 ada 30 parsel için; 2811 ada 26 parselin 2811 ada 30, 31, 32 ve 33 numaralı parsellere şuyulandırıldığı 89 m2 yüzölçümle 62850/1 no'lu parselasyon planı ile oluşturulan imarın 2811 ada 30 parselin onanlı imar planına göre imar kullanımının 'Reglaj' olarak belirlendiği belirtilmektedir.
• Etimesgut İlçesi, 16580 ada 1 parselin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve 1/5000 ölçekli nazım imar planlarının bulunmadığı, 48615 ada 2 parselin Eskişehir Yolu Kuzeyine ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve buna ait 85314 no'lu parselasyon planı kapsamında kaldığı ancak söz konusu planların Ankara 5. İdare Dava Dairesinin 12.11.2021 tarih ve esas No:2020/559 Karar No:2021/1197 sayılı kararı ile iptal edildiği, 71 Ada 2 parselin plansız alanda kaldığı, 49214 ada 6 parselin ise 85091/6 no'lu parselasyon planı ile düzenlemeye alınarak imarın 130023 ada 4 parsele dönüştüğü, Reglaj ve Teknik Altyapı alanı olarak ayrıldığı, inşaat emsalinin E:0,50 yapı yüksekliğinin Yençok:3 kat olacak şekilde yapılaşma koşulunun bulunduğu belirtilmektedir. Son üç yıl içerisinde 48615 ada 2 için plan iptali bulunmaktadır.
• Hacılar Mahallesi, 127802 Ada 1-3-5-7-8-9-10-11-14-16-19-20 Parseller ve 127803 Ada 1-2-3-4-5-9-10-11-13- 19-21-26-27-30-33-34-35-46 Parseller Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığınca onaylanan Mogan Gölü Batı Kıyısı Rekreasyon Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde bulunmakta ancak alana ilişkin parselasyon planının bulunmadığı, onaylı planda "Ticari Rekreasyon Alanı" olarak gözüktüğü ancak yapılacak herhangi bir parselasyon uygulamasından sonra mevcut kullanım durumuna uygun doğalgaz dağıtım tesisi, reglaj istasyonu vb lejantına alınacağı bilgisi alınmıştır.
• Gülveren Mahallesi 9020 ada 1 parsel sayılı taşınmazın imar arşiv kayıtlarında bulunmadığı Ankara Büyükşehir Belediyesi'nden bilgi alınması hususu belirtilmiştir. İlçe belediyesi planlama şefliği ve Ankara Büyükşehir Belediyesi Planlama Bürosunda alınan bilgiye göre taşınmazın Hmax: 4 kat konut alanında kaldığı ve imar paftasında reglaj istasyonunun işli olduğu bilgisi alınmıştır.
• Yakacık-İmar Mahallesi 44326 ada 3 parsel 1/1000 ölçekli 84193/2 no'lu parselasyon planı kapsamında E:0.60 Yençok:5 kat yapılaşma koşulları ile 'Belediye Hizmet Alanı' kullanımında kaldığı, Yeşilevler Mahallesi 60615 ada 1 parselin 1/1000 ölçekli 84220 no'lu parselasyon planı kapsamında "Reglaj" kullanımında kaldığı bilgisi alınmıştır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 15 |
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 16 |
Etimesgut, Balıkuyumcu, 71 Ada 2 Parsel İmar Durumu
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 17 |
Etimesgut, Yapracıkköyü, 48615 Ada 2 Parsel İmar Durumu
Gölbaşı, Hacılar,127802 Ada 1-3-5-7-8-9-10-11-14-16-19-20 Parseller İmar Durumu
Gölbaşı, Hacılar,127803 Ada 1-2-3-4-5-9-10-11-13-19-21-26-27-30-33-34-35-46 Parseller İmar Durumu
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 19 |
| İF | Ankara | Ada | 30435 |
|---|---|---|---|
| İlçe | Keçiören | Parsel | 2 |
| Mahalle | Bağlarbaşı | Pafta | I29-B-03-B-1-C |
| Tapu Mahallesi | Geometrik Alan | 983.71 m2 | |
| Yapı Yüksekliği | Yapı Yükseklik Tipi | SERBEST | |
| Kat Adedi | KAKS EMSAL | 0.6 | |
| Yapı Düzeni | TAKS | 0 | |
| Fonksiyon | CAMI | On Bahçe | |
| Fonksiyon 2 | Camii | Yan Bahce |
Keçiören, Pınarbaşı, 4086 Ada 6 Parsel İmar Durumu
Keçiören, Karargahtepe, 5559 Ada 2 Parsel İmar Durumu
Keçiören, Kavacık Subayevleri, 6768 Ada 8 Parsel İmar Durumu
Mamak, Gülveren, 9020 Ada 1 Parsel İmar Durumu
Yenimahalle, Yakacık-İmar, 44326 Ada 3 Parsel İmar Durumu
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 22 |
| YÜRÜRLÜKTEKİ İMAR PLANI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ölçeği: 1/1000 | |||||||||
| Tasdik Tarihi: 22.11.2000 | |||||||||
| Imar Plani: DEMETEVLER 2.ETAP 1_1000 UIP PLAN NOTU (84220) | |||||||||
| Plan Notu: Plan notu için tıklayınız | |||||||||
| Kullanım Kararı: TRAFO ALANI | |||||||||
| Kat Adedi: - | Insaat Nizamı: - | ||||||||
| Bina Yükseklik: - | Ön Bahçe: - | ||||||||
| K.A.K.S (Emsal): $-(-)$ | Yan Bahce: - | ||||||||
| $T.A.K.S: -$ | Arka Bahçe: - |
Yenimahalle, Yeşilevler, 60615 Ada 1 Parsel İmar Durumu
İlgili Belediyelerin İmar Müdürlüklerinde yapılan incelemelerde taşınmazlara ait herhangi bir dosya, veya resmi evrak bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
24.11.2024 tarihli Takyidat belgesine göre, değerleme konusu taşınmazlardan, 1557 Ada 3 Parsel; 19.01.2022 tarihli 6002 yevmiye numaralı "Mülkiyet ve Hisse Oranlarının Düzeltilmesi" ile, 71 Ada 2 Parsel; 27.08.2024 tarihli 39016 yevmiye numaralı "Satış" ile, 9020 Ada 1 Parsel ise 09.05.2024 tarihli 28485 yevmiye numaralı "Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği" ile Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına ve 127802 Ada 1, 3, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 14, 16, 19, 20 Parseller ve 127803 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 9, 10, 11, 13, 19, 21, 26, 27, 30, 33, 34, 35, 46 Parseller; 03.08.2022 tarihli 33459 yevmiye numaralı "3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili" ile Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. adına tescil edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlu olduğu bölgenin son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.
Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu parseller genel olarak, reglaj istasyonu, teknik altyapı alanı, doğalgaz dağıtım istasyonu vb. lejantında kalmakta olup mevcut durumda da bu kullanımlara sahiptirler. Genel olarak konut yerleşimlerinin yoğun olduğu bölgelerde hizmet alanı olarak kullanıldığından, parsellerin bulunduğu bölgeler konut yerleşim bölgesi ya da gelişme konut alanıdır.
Değerleme konusu taşınmazlar için alınmış herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. bulunmamaktadır.
Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkuller için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan sadece Hacılar Mahallesi 127803 ada 19 parsel, 21 parsel ve 46 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olduğu gözlemlenmiştir.
Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parsel ve Mamak Gülveren Mahallesi 9020 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazlar cins tashihli olup üzerinde yapı bulunmaktadır. Bu ilçelerde belediye imar arşivlerinde yapılan sorgulamalarda parseller üzerindeki yapılar için herhangi bir ruhsat, iskan veya mimari projeye ulaşılamamıştır. Bu sebeple yapılar değerleme çalışmasında dikkate alınmamıştır.
Diğer parseller üzerinde ise cins tashihi yapılmamış reglaj istasyonu nitelikli trafo benzeri teknik altyapı binaları bulunmaktadır. Bu ilçelerde belediye imar arşivlerinde yapılan sorgulamalarda parseller üzerindeki yapılar için herhangi bir ruhsat, iskan veya mimari projeye ulaşılamamıştır. Bu sebeple yapılar değerleme çalışmasında dikkate alınmamıştır.
Parseller üzerinde bulunan yapılara ilişkin ruhsat vb. bir belgeye rastlanmamış olup, ilgili yapılara mevzuat kapsamında ruhsat alınarak, yapı kullanma izin belgelerinin alınması akabinde cins tashihlerinin yapılması gerektiği düşünülmektedir.
Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
İlgili Belediyelerin İmar Müdürlüklerinde yapılan incelemelerde taşınmazlara ait herhangi bir dosya, veya resmi evrak bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme konusu parsellerden 42 tanesi ''Arsa'', ''Tarla'' ve ''Hali Arazi'' nitelikli olup sadece Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parsel ve Mamak Gülveren Mahallesi 9020 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazlar cins tashihlidir. Gayrimenkullerin üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Parseller üzerinde bulunan yapılara ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
| GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim) | ||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 2020 |
2021 | 2022 | 2023 | 2024 | ||||||||||||||||
| $\mathbf{III}$ | IV | III | IV | III | IV | III | $\mathsf{N}$ | $\mathbf{III}$ | IV | |||||||||||
| $-2,5$ | $-1,6$ | $\overline{0}$ | 5.9 | 4,3 | $-10,4$ | 6,4 | 6,3 | 7,5 | 22,3 | 8,0 | 9,7 | 7,8 | 7,6 | 4,1 | 3,3 | 4,0 | 3,9 | 6,1 | 4,0 | 5,7 |
İlk çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında
%68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
| Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eki Mar Nis May Kas Oca Haz Tem EVI Sub Ara Ván |
Haz | ||||||||||||
| TÜFE | 38.2 | 47.8 | 58.9 | 61.5 | 61.4 | 62.0 | 64.8 | 64.9 | 67.1 | 68.5 | 69.8 | 75.5 | 71.6 |
| Yİ-ÜFE | 40.4 | 44.5 | 49.4 | 47.4 | 39.4 | 42.3 | 44.2 | 44.2 | 47.3 | 51.5 | 55.7 | 57.7 | 50.1 |
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu belli bir orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle 'para politikasında gevşeme' beklentileri giderek ötelenmekte canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryoları şimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı önlemler de önem kazanmaya başlamıştır. Büyüme kaybı yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD'den daha önce sıkı para politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında Dayanıklılık' adlı) raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl bir değişikliğe gidilmemiştir. Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte 2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi öngörülmüştür.
Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.
Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur. TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3, oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul'da gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Şubat-2024) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 54,82, işçilik maliyetlerinin de yüzde 108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.
Kaynak: TCMB
• Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024 1.Çeyrek Raporu
Ankara, Türkiye'nin başkenti olan ildir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Yüzölçümü 30.715 km² olan Ankara'nın ortalama olarak deniz seviyesinden yüksekliği 890 m.'dir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya, Eskişehir illeri ile çevrilidir. Ankara'nın başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ancak, ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır, tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım-haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. İlin ulaşım altyapısı başkent eksenlidir; buradan otoyollar, demiryolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır
İç Anadolu Bölgesi'nde Ankara İline bağlı bir ilçe olan Çankaya, doğusunda Mamak, kuzeyinde Altındağ, batısında Yenimahalle, güneyinde Gölbaşı ile çevrilidir. İl merkezine 9 km. uzaklıktaki Çankaya'nın yüzölçümü 307 km2 dir. Cumhuriyet öncesinde küçük bir köy niteliğinde olan Çankaya, Ankara'nın başkent olmasından, Atatürk'ün konutunun burada yer almasından sonra önem kazanmıştır. Bundan sonra da Çankaya, bir yandan kentle bütünleşmiş, diğer yandan da Ankara'nın lüks bir semt durumuna gelmiştir. Devlet ve hükümet yönetimini sağlayan tüm kuruluşlar Çankaya'da toplanmıştır. Ülkenin en önemli kamusal karar organlarını, üniversitelerini, çeşitli ülkelerin büyükelçiliklerini, iş alanlarını, ticaret merkezlerini, bankaları, büyük otelleri, kültür ve sanat kuruluşlarını, restoranları, eğlence ve dinlence yerlerini barındıran bir yerleşim alanıdır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Çankaya'nın Toplam Nüfusu 937.546 kişidir.
20 Mayıs 1990 gün ve 20525 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanan 3644 Sayılı kanunla Yenimahalle'den ayrılarak ilçe yapılmış, hemen ardından 19 Ağustos 1990 tarihinde yapılan Belediye Başkanlığı seçimi ile Belediye Teşkilatı kurulmuştur. Etimesgut'un sınırları 6360 sayılı yasayla Yenimahalle'den alınan Aşağıyurtçu, Yukarıyurtçu, Ballıkuyumcu, Fevziye ve Şehitali mahalleleriyle genişlemiştir. Etimesgut ilçesi Ankara'nın batısında toplam 10.300 hektar yüzölçümüne sahip Ankara metropolünün merkez ilçelerinden biridir. Batısında Sincan, kuzey ve doğusunda Yenimahalle, güneyinde Çankaya ilçeleri ile komşudur. Etimesgut ilçesi, Doğudan batıya doğru eğimi azalan çanak şeklinde bir oluk Vadi görünümdedir. Vadinin tabanına oturmuş Ankara Çayı'na dik tepe aralarından uzanan yan vadilerle bütünleşen Ankara Ovası yer alır. İlçemizin ortalama yüksekliği ise 807 metredir. 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 617.229 kişi nüfusa sahiptir.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 28 |
Gölbaşı'nın ilçe olması çok eskilere dayanmamaktadır. Gölbaşı daha önce Örencik köyüne bağlı Gölhanı adı ile anılan bir mahalle iken 1923 yılında, buraya Oğulbey Köyündeki Bucak Müdürlüğü ile Jandarma Karakolunun taşınması ile Gölbaşı Nahiyesi adını almıştır. 1936 yılında ise ilçe olan Çankaya'ya bağlanmıştır. 1955 yılında E-5 Devlet Karayolunun bu bölgeden geçmesi ile Gölbaşı'nın nüfus artışı ve gelişmesi hızlanmıştır. 1965 yılında da Gölbaşı Belediye teşkilatı kurulmuştur. 29.11.1983 gün ve 2963 sayılı Kanun ile de Çankaya'dan ayrılarak ilçe oldmuştur. 22.10.1990 tarih ve 90/1117 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile 2872 sayılı Çevre Kanununun 9 uncu maddesine dayanılarak "Gölbaşı İlçesi Özel Çevre Koruma Bölgesi" olarak ilan edilmiştir. 1991 yılında da Gölbaşı Belediyesi Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alınmıştır.
Bugün Gölbaşı ilçesi Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde, 122.288 nüfusu ve 1300 km²'lik yüzölçümüyle devamlı gelişen ve büyüyen bir ilçe konumundadır.
Keçiören'in Hizmet Alanları 30 Kasım 1983 tarihli ve 2983 sayılı kanunla ayrı bir ilçe haline getirilen Keçiören'in sınırları İçişleri Bakanlığı'nın 13/81 sayılı kararıyla tesbit edilmiştir. Keçiören Belediyesi'nin hizmet alanı büyüklük olarak 58,66 km2'dir. Bağlum'unda Belediyemize bağlanması ile bu alan 156 km2 ye ulaşmıştır. Keçiören Ankara'nın kuzeyinde merkeze 13 km. uzaklıkta, yükseklik olarak 1075 rakıma sahiptir. Keçiören'de yer alan 51 mahallenin %90 nından fazlası çevre yolunun güneyinde yer alırken %10'a yakın bir kısmı ise Bağlum bölgesinde bulunmaktadır. Keçiören ilçesi metropol ilçe belediyeleri, arasında nüfus bakımından en büyük ilçe olup 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 923.404 nüfusa sahiptir. Keçiören 1966 yılında Altındağ ilçesine bağlandı, 1984 yılında ilçe olmuştur.
29 Kasım 1983 tarihinde kabul edilen Altı ilçe Kurulması ve Ankara İli Merkez İlçesinin Kaldırılması Hakkında Kanun ile Çankaya ilçesinden ayrılarak bağımsız ilçe olmuştur. Bu tarihten itibaren başlayan şehirleşme ve imar hareketleri, son 1999 yılından itibaren daha da hız kazanır. 2008 yılından itibaren de Kutludüğün ve Bayındır beldelerinin ilçeye katılması ile bugün 64 mahalleden oluşan ilçe, 28.922 hektarlık bir mücavir alana sahip durumdadır. Mamak ilçesi kuzeyde Altındağ, doğuda Elmadağ, güneyde Bala, batıda ise Çankaya İlçesi ile komşudur. Mamak'ın nüfusu 2023 sayımlarına göre 682.279 kişidir.
Yenimahalle, 1 Eylül 1957 tarihinde ilçe merkezi hâline getirilmiştir. Yenimahalle, ilçe merkezi haricinde engebeli bir arazide kurulmuştur. Denizden yüksekliği 830 metredir. İlçenin yüzölçümü 274 km²dir. Komşu illerden gelen Çubuk Çayı, Hatip Çayı ve İncesu Deresi, ilçenin Akköprü mevkiinde birleştikten sonra Çiftlik, Güvercinlik ve Etimesgut'tan geçerek Sincan'a bağlı olan Osmaniye köyü'nün yakınındaki Akıncı Ovası'ndan gelen Ova Çayı ile birleşerek Ankara Çayı adını alır ve Sakarya Nehri'nin büyük bir kolu olarak Polatlı sınırlarına kadar girer. Yenimahalle ilçesi, kuzeyde Kahramankazan, doğuda Keçiören ve Altındağ, güneyde Etimesgut ve Çankaya, batıda ise Sincan ilçesi ile komşudur. İlçede 54 mahalle bulunmaktadır. Kırsal mahallelerin (köylerin) yarısı arazi ve yerleşim durumu itibarıyla ova üzerindedir. Diğer yarısı engebeli arazi üzerine kurulmuştur. Yenimahalle nüfusu 2023 yılına göre 701.638 kişidir.
Yakın Çevre Genel Görünüm Yakın Çevre Genel Görünüm
Parsellerden Gölbaşı, Etimesgut, Yenimahalle ilçesi içerisinde olanlar şehir merkezinin çeperinde, Çankaya, Keçiören, Mamak ve Altındağ ilçelerinde yer alanlar ise şehir merkezi içerisinde meskün alanlarda kalmaktadır. Gölbaşı İlçesinde yer alan gayrimenkullerin toplu taşıma ile ulaşımı oldukça sınırlıdır. Gölbaşı'na kadar ulaştıktan sonra taşınmazların bulunduğu noktaya özel araçlarla veya şehirlerarası çalışan firmalar vasıtası ile ulaşılabilmektedir.
Etimesgut ilçesinde yer alan Yapracıkköy Mahallesi 48615 ada 2 parsel numaralı taşınmaza sadece özel araçlarla ve asfalt yoldan çıkılarak stabilize yollar vasıtası ile ulaşılabilmektedir. Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parsel, Erler Mahallesi 130023 Ada 4 Parsel numaralı taşınmazlara ise toplu taşıma araçları ve özel araçlarla ulaşılabilmektedir. Yenimahalle ilçesinde yer alan Yeşilevler Mahallesi 60615 ada 1 parsel numarası taşınmaz meskün alan içerisinde yer almaktadır. Toplu taşıma araçları ve özel araçlarla erişimi mevcuttur. Yakaçık- İmar Mahallesi 44326 ada 3 parsel ise İzmir - Ankara otoban hattının kuzeyinde kalmakta olup toplu taşıma ulaşımı sınırlıdır. Özel araçlarla parselin bulunduğu noktaya daha kolay erişim sağlanmaktadır.
Keçiören İlçesi içerisinde yer alan Karargahtepe Mahallesi 5559 Ada 2 Parsel, Kavacık Subayevleri Mahallesi 6768 Ada 8 Parsel, Pınarbaşı Mahallesi 4086 Ada 6 Parsel numaralı taşınmazlar ilçe merkezine yakın noktalarda meskün saha içerisinde yer almaktadırlar. Ulaşılabilirlikleri iyi durumda olup özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile erişimleri mümkün durumdadır. Çankaya ilçesi içerisinde yer alan Kırkkonaklar Mahallesi 26359 Ada 4 Parsel, Ayrancı Mahallesi 2811 Ada 30 parsel numaralı taşınmazlar şehir merkezi içerisinde yer almakta olup ulaşılabilirlikleri iyi durumdadır. 26359 ada 4 parsel nispeten daha sapa bir noktada yer almaktadır.
Mamak İlçesi Gülveren Mahallesi 9020 ada 1 parsel numaralı taşınmaz ile Çankaya İlçesi 1557 ada 3 parsel numaralı taşınmaz şehir merkezinde meskün saha içerisinde konumlanmışlardır. Erişimleri çok rahat durumdadır.
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Çankaya İlçesi Kırkkonaklar Mahallesi 26359 Ada 4 Parsel ''Arsa'' niteliklidir. Hisseli mülkiyete sahip olup parsel üzerinde reglaj ünitesi bulunmaktadır. Ünite tel örgü ile çevrili durumdadır. Düz bir topoğrafya üzerindedir. Parsellerin yüzölçümü, tapu ve mülkiyet bilgileri ek tabloda sunulmuştur. Ayrancı Mahallesi 2811 Ada 30 Parsel ''Arsa'' niteliklidir. 1/1 hisseli mülkiyete sahip durumdadır. Parsel üzerinde reglaj ünitesi bulunmaktadır. Ünite tel örgü ile çevrili durumdadır. Düz bir topoğrafya üzerindedir. Parsel zemini yol kotundan bir miktar yukarda yer almaktadır. Erzurum Mahallesi 1557 ada 3 parsel numaralı taşınmaz cadde cepheli olup 'Arsa' niteliklidir. Parsel üzerinde reglaj ünitesi bulunmakta olup bunun dışında tek katlı bir müstakil yapı daha bulunduğu gözlemlenmiştir. Parsel yamuk formda bir geometriye sahiptir. Park yerleşiminin içerisinde kalmaktadır.
Etimesgut İlçesi Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parsel numaralı taşınmaz cins tashihlidir. ''Kargir Bina Kargir Konst. Bina'' niteliklidir. Düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel üzerinde çok sayıda yapı bulunmakta olup Başkent Doğalgaz Yatırım GYO A.Ş. hissesine denk gelen kısımda doğalgaz basınç düşürme ve ölçüm istasyonu bulunduğu belirtilmiş olup yasal olarak hissenin konum tespiti yapılamamaktadır. Parsel yaklaşık amorf geometriye sahip olup hisseli mülkiyete sahiptir. Erler Mahallesi 130023 ada 4 parsel 2 imar yoluna cephelidir. Arsa vasfındadır. Düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel üzerinde doğalgaz reglaj ünitesi ve 2 katlı bir yapı bulunmaktadır. Yaklaşık olarak dikdörtgen geometriye sahip durumdadır. 1/1 hisseli mülkiyete sahip durumdadır. Yapracıkköy Mahallesi 48615 ada 2 parsel ''Arsa'' vasfında olup meskün saha dışında konumlanmıştır. Hafif eğimli bir arazi üzerinde yer almaktadır. Dikdörtgen geometriye sahiptir. Parsel üzerinde doğalgaz reglaj ünitesi bulunmaktadır. Etrafı tel örgüler ile çevrilmiş durumdadır.
Gölbaşı İlçesi'nde bulunan 127802 ada 7, 8, 9, 10, 11 ve 14 numaralı parseller ile 127803 ada 9, 10, 11 parseller ile 127803 ada 30 parsel üzerinde doğalgaz basınç düşürme ve ölçüm istasyonu yer almaktadır. Parseller düz bir topoğrafyaya sahip olup etrafı tel örgü ve betonarme duvar ile çevrili durumdadır. Tüm parseller yaklaşık dikdörtgen geometrik formundadır. 127802 ada 1, 3, 5, 16, 19 ve 20 numaralı parseller ile 127803 ada 1, 2, 3, 4, 5, 13, 26 ve 27 parseller üzerinde hangar tipi yapılar bulunmaktadır. 127803 ada 33, 34, ve 35 parseller üzerinde ise tek katlı prefabrik yardımcı yapılar bulunmaktadır. 127803 ada 19 parsel, 21 parsel ve 46 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olduğu gözlemlenmiştir. Aynı zamanda bu üç parselin komşu parsellerle bir arada kullanılmakta olup tarla vasfını kaybetmiş durumdadırlar. Parsellerin tümü tarla vasfındadır.
Keçiören İlçesi Karargahtepe Mahallesi 5559 Ada 2 Parsel 2 imar yoluna cephelidir. Hali arazi vasfındadır. Düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel üzerinde doğalgaz reglaj ünitesi bulunmaktadır. Parsel yaklaşık olarak dikdörtgen formundadır. Pınarbaşı Mahallesi 4086 ada 6 parsel 2 imar yoluna cephelidir. Arsa vasfındadır. Düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel üzerinde doğalgaz reglaj ünitesi bulunmakta olup ünite okul sınırları içerisinde duvarlarla çevrili olduğu için kısmen tespit edilebilmiştir. Parsel yaklaşık dolarak dikdörtgen formundadır. Kavacık Subayevleri Mahallesi 6768 ada 8 parsel tarla vasfında olup park alanı içerisinde konumlanmıştır. Parsel yaklaşık dolarak dikdörtgen formundadır. Hafif eğimli bir arazi üzerinde yer almaktadır. Parsel üzerinde doğalgaz reglaj ünitesi bulunmaktadır. Etrafı tel örgüler ile çevrilmiş durumdadır.
Mamak İlçesi Gülveren Mahallesi 9020 arsa 1 parsel numaralı taşınmaz cadde cepheli olup 'içinde evi olan sebze bahçesi'' niteliklidir. Parsel üzerinde reglaj ünitesi bulunmakta olup bunun dışında 2 katlı bir müstakil yapı daha bulunduğu gözlemlenmiştir. Parsel yamuk formda bir geometriye sahiptir. Hisseli mülkiyete sahip durumdadır. Düz bir arazi üzerinde olup parsel zemini yol kotunun bir miktar altında kalmaktadır. Parselin yüzölçümü, tapu ve mülkiyet bilgileri ek tabloda sunulmuştur.
Yenimahalle İlçesi Yakacık-İmar Mahallesi 44326 ada 3 parsel numaralı taşınmaz ''Arsa'' niteliklidir. Hisseli mülkiyete sahip durumdadır. Parsel üzerinde doğalgaz basınç düşürme ve ölçüm istasyonu ile yığma tek katlı bir yapı bulunmaktadır. Yaklaşık beşgen formunda bir geometriye sahiptir. Hisseli mülkiyete sahip durumdadır. Yeşilevler Mahallesi 60615 ada 1 parsel numaralı taşınmaz ''Arsa'' niteliklidir. Yaklaşık kare formunda bir geometriye sahip durumdadır. Hisseli mülkiyete sahiptir. Parsel üzerinde tel örgü ile çevrili reglaj ünitesi bulunmaktadır.
Parsellerin yüzölçümü, tapu ve mülkiyet bilgileri "2.1.1 Tapu Kayıtları" bölümüde sunulmuştur.
Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
İlgili belediye imar arşivlerinde yapılan sorgulamalarda parseller üzerindeki yapılar için herhangi bir ruhsat, iskan veya mimari projeye ulaşılamamıştır.
Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu parsellerden 42 tanesi ''Arsa'', ''Tarla'' ve ''Hali Arazi'' nitelikli olup sadece Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parsel ve Mamak Gülveren Mahallesi 9020 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazlar cins tashihlidir. Bu ilçelerde belediye imar arşivlerinde yapılan sorgulamalarda parseller üzerindeki yapılar için herhangi bir ruhsat, iskan veya mimari projeye ulaşılamamıştır. Diğer parseller üzerinde ise cins tashihi yapılmamış reglaj istasyonu nitelikli trafo benzeri teknik altyapı binaları bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlardan sadece Hacılar Mahallesi 127803 ada 19 parsel, 21 parsel ve 46 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olduğu gözlemlenmiştir. Aynı zamanda Mamak İlçesi ana gayrimenkul niteliği ''içinde evi olan sebze bahçesi'' olup mevcut durumda parsel üzerinde müstakil bir yapı ve reglaj ünitesi bulunmaktadır. Fiili kullanımı ve tapu niteliğinin uygun olmadığı düşünülmektedir. Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parselde ise ana gayrimenkul niteliği ''Kargir bina Kargir Kons. Bina'' dır. Parsel üzerinde çok sayıda yapı bulunmakta olup Başkent Doğalgaz Yatırım GYO A.Ş. hissesine denk gelen kısımda doğalgaz basınç düşürme ve ölçüm istasyonu bulunduğu belirtilmiş ancak hissenin arsa üzerindeki yasal konum tespiti yapılamamaktadır. Bu parselde cins tashihinin bulunması nedeni ile fiili kullanım ve tapu niteliğinin birbiri ile uyumlu olduğu düşünülmektedir. Gölbaşı Hacılar Mahallesi 127803 ada 19, 21 ve 46 parseller ile Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parselde yer alan taşınmazın fiili niteliğinin tapudaki niteliği ile uyumlu, diğer parsellerin ise mevcut durumu ve tapu niteliğinin uyumlu olmadığı kanaatine ulaşılmıştır.
Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:
Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.
"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.
UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
| SWOT Analizi | |
|---|---|
| Güçlü Yönleri Etimesgut İlçesi Yapracıkköyü Mahallesi 48615 Ada + 2 Parsel hariç diğer tüm taşınmazların ulaşım kabiliyetlerinin yüksek olması |
Zayıf Yönleri Parsellerin bir kısmının üzerinde icrai haciz şerhi olması Parseller kamusal kullanımda olup imar planı ve parsel kullanımlarına göre proje geliştirmeye uygun nitelikte olmamaları Sınırlı alıcı kitlesine hitap etmesi |
| Fırsat | Tehditler Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi, |
Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.
Konu gayrimenkul mevcutta turizm amaçlı kullanımdadır. Değerlemede kullanılacak maliyet analizinde arsa değerinin tespitine yönelik yakın bölgedeki, arsa vasıflı gayrimenkuller satışları emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.
| No | Mahalle | Durum | Ada/Parsel | İmar Durumu |
Fiyatı (TL) |
Alan (m²) |
Fiyatı (TL/m²) |
Açıklama | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Yukarı Öveçler |
Satılık | 28140/1 | Eğitim | 3.475.000 | 240 | 14.479 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, eğitim imarlı 240 m² arsa 3.475.000 TL bedelle satılıktır. |
(506) 690 22 20 |
| 2 | Alacaatlı | Satılık | 44928/1 | Sağlık | 3.150.000 | 180 | 17.500 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, sağlık imarlı 180 m² arsa 3.150.000 TL bedelle satılıktır. |
(532) 387 00 02 |
| 3 | Alacaatlı | Satılık | 44583/1 | Eğitim | 105.000.000 | 5.420 | 19.373 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, eğitim imarlı 5.420 m² arsa 105.000.000 TL bedelle satılıktır. |
(532) 604 01 50 |
| 4 | Alacaatlı | Satılık | 42901/1 | Eğitim | 115.000.000 | 5.774 | 19.917 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, eğitim imarlı 5.774 m² arsa 115.000.000 TL bedelle satılıktır. |
(532) 659 30 69 |
| Satılık Arsa Emsalleri (Etimesgut İlçesi) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Mahalle | Durum | Ada/Parsel | İmar Durumu |
Fiyatı (TL) |
Alan (m²) |
Fiyatı (TL/m²) |
Açıklama | İletişim | ||||
| 1 | Yukarıyurtçu | Satılık | - | Eğitim | 15.750.000 | 3.272 | 4.814 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, Eğitim imarlı 3.272 m² arsa 15.750.000 TL bedelle satılıktır. |
(541) 807 97 88 |
||||
| 2 | Yeni Bağlıca |
Satılık | 46841/2 | Eğitim | 275.000 | 64 | 4.297 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, Eğitim imarlı 64 m² arsa 275.000 TL bedelle satılıktır. |
(505) 279 40 39 |
||||
| 3 | Yapracık | Satılık | 49045/1 | Sağlık | 760.000 | 176 | 4.318 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, Sağlık imarlı 176 m² arsa 760.000 TL bedelle satılıktır. |
(543) 173 90 54 |
||||
| 4 | Yapracık | Satılık | 49319/1 | Sağlık | 1.500.000 | 500 | 3.000 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, sağlık imarlı 500 m² arsa 1.500.000 TL bedelle satılıktır. |
(542) 301 65 81 |
| No | Mahalle | Durum | Ada/Parsel | İmar Durumu |
Fiyatı (TL) |
Alan (m²) |
Fiyatı (TL/m²) |
Açıklama | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Karşıyaka | Satılık | 127806/26 | Tarla | 600.000 | 280 | 2.143 | Taşınmazlara yakın bölgede bulunan Tarla vasıflı 280 m² alana sahip parsel 600.000 TL bedelle satılıktır. |
(505) 418 06 08 |
| 2 | Karşıyaka | Satılık | 127770/8 | Tarla | 700.000 | 256 | 2.734 | Taşınmazlara yakın bölgede bulunan Tarla vasıflı 256 m² alana sahip parsel 700.000 TL bedelle satılıktır. |
(537) 248 35 65 |
| 3 | Karşıyaka | Satılık | 127809/18 | Tarla | 949.000 | 351 | 2.704 | Taşınmazlara yakın bölgede bulunan Tarla vasıflı 351 m² alana sahip parsel 949.000 TL bedelle satılıktır. |
(541) 652 40 06 |
| 4 | Karşıyaka | Satılık | 127806/19 | Tarla | 905.000 | 301 | 3.007 | Taşınmazlara yakın bölgede bulunan Tarla vasıflı 301 m² alana sahip parsel 905.000 TL bedelle satılıktır. |
(534) 977 81 81 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | Karşıyaka | Satılık | 127812/12 | Tarla | 1.250.000 | 403 | 3.102 | Taşınmazlara yakın bölgede bulunan Tarla vasıflı 403 m² alana sahip parsel 1.250.000 TL bedelle satılıktır. |
(554) 755 84 37 |
| 6 | Karşıyaka | Satılık | 127811/36 | Tarla | 719.000 | 291 | 2.471 | Taşınmazlara yakın bölgede bulunan Tarla vasıflı 291 m² alana sahip parsel 719.000 TL bedelle satılıktır. |
(507) 234 81 50 |
| Satılık Arsa Emsalleri (Keçiören İlçesi) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Mahalle | Durum | Ada/Parsel | İmar Durumu |
Fiyatı (TL) |
Alan (m²) |
Fiyatı (TL/m²) |
Açıklama | İletişim | ||
| 1 | Ovacık | Satılık | - | Spor A. | 3.575.000 | 500 | 7.150 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, Spor Alanı imarlı 500 m² arsa 3.575.000 TL bedelle satılıktır. |
(532) 068 29 62 |
||
| 2 | Ovacık | Satılık | 91758/8 | Spor A. | 4.150.000 | 577 | 7.192 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, Spor Alanı imarlı 577 m² arsa 4.150.000 TL bedelle satılıktır. |
(505) 366 08 70 |
||
| 3 | Ovacık | Satılık | - | Eğitim | 16.585.000 | 1.600 | 10.366 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan Eğitim imarlı 1.600 m² arsa 16.585.000 TL bedelle satılıktır. |
(536) 373 98 99 |
||
| 4 | Ovacık | Satılık | 92109/1 | Eğitim | 200.000 | 21 | 9.524 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan Eğitim imarlı 21 m² arsa 200.000 TL bedelle satılıktır. |
(541) 795 95 66 |
| Satılık Arsa Emsalleri (Mamak İlçesi) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Mahalle | Durum | Ada/Parsel | İmar Durumu |
Fiyatı (TL) |
Alan (m²) |
Fiyatı (TL/m²) |
Açıklama | İletişim | ||
| 1 | Hürel | Satılık | 52127/8 | Konut | 465.000 | 48 | 9.688 | Taşınmaza yakın konudma bulunan, Konut imarlı 48 m² arsa 465.000 TL bedelle satılıktır. |
(538) 713 36 38 |
||
| 2 | Hürel | Satılık | 51581/8 | Konut | 600.000 | 50 | 12.000 | Taşınmaza yakın konudma bulunan, Konut imarlı 50 m² arsa 600.000 TL bedelle satılıktır. |
(555) 043 00 06 |
||
| 3 | Harman | Satılık | 521127/6 | Konut | 9.250.000 | 804 | 11.505 | Taşınmaza yakın konudma bulunan, Konut imarlı 804 m² arsa 9.250.000 TL bedelle satılıktır. |
(532) 384 28 04 |
||
| 4 | Hüseyingazi | Satılık | 6682/8 | Konut | 4.750.000 | 385 | 12.338 | Taşınmaza yakın konudma bulunan, Konut imarlı 385 m² arsa 4.750.000 TL bedelle satılıktır. |
- | ||
| 5 | Harman | Satılık | - | Konut | 1.850.000 | 260 | 7.115 | Taşınmaza yakın konudma bulunan, Konut imarlı 260 m² arsa 1.850.000 TL bedelle satılıktır. |
(530) 344 90 31 |
| No | Mahalle | Durum | Ada/Parsel | İmar Durumu |
Fiyatı (TL) |
Alan (m²) |
Fiyatı (TL/m²) |
Açıklama | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Yuvaköy | Satılık | 63493/2 | Eğitim | 650.000 | 200 | 3.250 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, Eğitim imarlı 200 m² arsa 650.000 TL bedelle satılıktır. |
(533) 359 24 70 |
| 2 | Kardelen | Satılık | 43130/6 | Eğitim | 1.250.000 | 240 | 5.208 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, Eğitim imarlı 240 m² arsa 1.250.000 TL bedelle satılıktır. |
(532) 457 45 28 |
| 3 | Kardelen | Satılık | 43119/1 | Eğitim | 300.000 | 32 | 9.375 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan, Eğitim imarlı 32 m² arsa 300.000 TL bedelle satılıktır. |
(541) 814 77 17 |
| 4 | Susuz | Satılık | 64530/2 | Sağlık | 1.100.000 | 110 | 10.000 | Taşınmazlarla aynı ilçede bulunan Sağlık imarlı 110 m² arsa 1.100.000 TL bedelle satılıktır. |
(533) 602 11 58 |
5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Çankaya İlçesi emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki
Etimesgut İlçesi emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 36 |
Gölbaşı İlçesi Hacılar Mahallesi (Karşıyaka Mahallesi) emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki
Keçiören İlçesi emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 37 |
Mamak İlçesi emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki
Yenimahalle İlçesi emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki
Değerlemeye konu gayrimenkullerin pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer imar şartlarına sahip emsaller incelenmiştir. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa konu olmuş gayrimenkul hakkında kısmen bilgi
edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan gayrimenkulün detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.
Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına (eğim, yapılaşmaya uygun derinlik ve genişliğe sahip olması, parsel formunun uygun olması vs.) tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.
Satılık arsa emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerin göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.
Emsal gayrimenkulden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, imar durumu, alan büyüklüğü, geometri, mülkiyet durumu" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.
Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin İmar Durumlarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin yapılaşma şartları ve fonksiyonları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Emsal araştırılan bölgelerde genellikle Konut ve Ticaret alanı imarılı parsellere olan talebin daha yüksek olduğu, yüksek yapılaşma haklarına sahip arsaların daha yüksek bedellere talep görmesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Alan Büyüklüğüne İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip arsalar, büyük alana sahip arsalara göre daha yüksek birim değerlerle satılmaktadır. Bu bölümde alan kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Tablodan seçilen gayrimenkul, numaratajlarına göre tabloya işlenmiştir.
Emsallerin Mülkiyet Durumlarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin hisseli veya tam mülkiyet olması göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Tam mülkiyetli emsallerin satış islemlerinin daha rahat ve hızlı olacağı düşüncesi ile düzeltme yapılmıştır.
| Karşılaştırma Tablosu – Arsa Satış Değeri (Çankaya İlçesi) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | E4 | |||||||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | ||||||
| Pazarlanan Değer (A) | 3.475.000 | 3.150.000 | 105.000.000 | 115.000.000 | TL | |||||
| Pazarlık Payı | 25% | 35% | 50% | 45% | % | |||||
| Düzeltilmiş Değer (B) | 2.606.250 | 2.047.500 | 52.500.000 | 63.250.000 | TL | |||||
| Pazarlanan Alan (C) | 240 | 180 | 5.420 | 5.774 | m² | |||||
| Alan Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | % | |||||
| Düzeltilmiş Alan (D) | 240 | 180 | 5.420 | 5.774 | m² | |||||
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 14.479 | 17.500 | 19.373 | 19.917 | TL/m² | |||||
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 10.859 | 11.375 | 9.686 | 10.954 | TL/m² | |||||
| Konuma İlişkin Düzeltme | 5% | 10% | 10% | 10% | % |
| İmar Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 20% | 20% | % |
|---|---|---|---|---|---|
| Alana İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | % |
| Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme | 10% | 10% | 10% | 0% | % |
| Toplam Düzeltme | 15% | 20% | 40% | 30% | % |
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 12.488 | 13.650 | 13.561 | 14.241 | TL/m² |
| Ortalaması | 13.485 | TL/m² |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
**Emsaller, Ayrancı Mahallesi 2811 Ada 30 Parselde bulunan taşınmaz ile karşılaştırılmış, ilçede bulunan diğer gayrimenkullerin değeri, taşınmazların kendi içlerinde yapılan şerefiye çalışması sonrası takdir edilmiştir.
Pazarlık ve şerefiye düzeltmesi uygulandıktan sonra, konu gayrimenkulün satış değerinin ~13.485 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
| Karşılaştırma Tablosu – Arsa Satış Değeri (Etimesgut İlçesi) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | E4 | ||||||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | |||||
| Pazarlanan Değer (A) | 15.750.000 | 275.000 | 760.000 | 1.500.000 | TL | ||||
| Pazarlık Payı | 30% | 30% | 30% | 10% | % | ||||
| Düzeltilmiş Değer (B) | 11.025.000 | 192.500 | 532.000 | 1.350.000 | TL | ||||
| Pazarlanan Alan (C) | 3.272 | 64 | 176 | 500 | m² | ||||
| Alan Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | % | ||||
| Düzeltilmiş Alan (D) | 3.272 | 64 | 176 | 500 | m² | ||||
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 4.814 | 4.297 | 4.318 | 3.000 | TL/m² | ||||
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 3.369 | 3.008 | 3.023 | 2.700 | TL/m² | ||||
| Konuma İlişkin Düzeltme | 15% | -10% | 0% | -5% | % | ||||
| İmar Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | % | ||||
| Alana İlişkin Düzeltme | 10% | -20% | -15% | -10% | % | ||||
| Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 50% | 50% | 50% | % | ||||
| Toplam Düzeltme | 25% | 20% | 35% | 35% | % | ||||
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 4.212 | 3.609 | 4.081 | 3.645 | TL/m² | ||||
| Ortalaması | 3.887 | TL/m² |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
**Emsaller, Yapracıkköyü Mahallesi 48615 Ada 2 Parselde bulunan taşınmaz ile karşılaştırılmış, ilçede bulunan diğer gayrimenkullerin değeri, taşınmazların kendi içlerinde yapılan şerefiye çalışması sonrası takdir edilmiştir.
Pazarlık ve şerefiye düzeltmesi uygulandıktan sonra, konu gayrimenkulün satış değerinin ~3.887 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
| Karşılaştırma Tablosu – Arsa Satış Değeri (Gölbaşı İlçesi) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | E4 | E5 | E6 | ||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Pazarlanan Değer (A) | 600.000 | 700.000 | 949.000 | 905.000 | 1.250.000 | 719.000 | TL |
| Pazarlık Payı | 30% | 35% | 40% | 45% | 55% | 45% | % |
| Düzeltilmiş Değer (B) | 420.000 | 455.000 | 569.400 | 497.750 | 562.500 | 395.450 | TL |
| Pazarlanan Alan (C) | 280 | 256 | 351 | 301 | 403 | 291 | m² |
| Alan Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | % |
| Düzeltilmiş Alan (D) | 280 | 256 | 351 | 301 | 403 | 291 | m² |
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 2.143 | 2.734 | 2.704 | 3.007 | 3.102 | 2.471 | TL/m² |
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 1.500 | 1.777 | 1.622 | 1.654 | 1.396 | 1.359 | TL/m² |
| Konuma İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | % |
| İmar Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | % |
| Alana İlişkin Düzeltme | -12% | -14% | -5% | -10% | 0% | -11% | % |
| Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | % |
| Toplam Düzeltme | -12% | -14% | -5% | -10% | 0% | -11% | % |
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 1.320 | 1.529 | 1.541 | 1.488 | 1.396 | 1.209 | TL/m² |
| Ortalaması | 1.414 | TL/m² |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
**Emsaller, Hacılar Mahallesi 127802 Ada 1 Parselde bulunan taşınmaz ile karşılaştırılmış, ilçede bulunan diğer gayrimenkullerin değeri, taşınmazların kendi içlerinde yapılan şerefiye çalışması sonrası takdir edilmiştir.
Pazarlık ve şerefiye düzeltmesi uygulandıktan sonra, konu gayrimenkulün satış değerinin ~1.414 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
| Karşılaştırma Tablosu – Arsa Satış Değeri (Keçiören İlçesi) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | E4 | ||||||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | |||||
| Pazarlanan Değer (A) | 3.575.000 | 4.150.000 | 16.585.000 | 200.000 | TL | ||||
| Pazarlık Payı | 30% | 20% | 50% | 30% | % | ||||
| Düzeltilmiş Değer (B) | 2.502.500 | 3.320.000 | 8.292.500 | 140.000 | TL | ||||
| Pazarlanan Alan (C) | 500 | 577 | 1.600 | 21 | m² |
| Alan Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | % |
|---|---|---|---|---|---|
| Düzeltilmiş Alan (D) | 500 | 577 | 1.600 | 21 | m² |
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 7.150 | 7.192 | 10.366 | 9.524 | TL/m² |
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 5.005 | 5.754 | 5.183 | 6.667 | TL/m² |
| Konuma İlişkin Düzeltme | 5% | 5% | 5% | 10% | % |
| İmar Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | % |
| Alana İlişkin Düzeltme | -10% | -10% | 10% | -25% | % |
| Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | % |
| Toplam Düzeltme | -5% | -5% | 15% | -15% | % |
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 4.755 | 5.466 | 5.960 | 5.667 | TL/m² |
| Ortalaması | 5.462 | TL/m² |
Pazarlık ve şerefiye düzeltmesi uygulandıktan sonra, konu gayrimenkulün satış değerinin ~5.462 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
| Karşılaştırma Tablosu – Arsa Satış Değeri (Mamak İlçesi) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | E4 | E5 | ||||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | |||
| Pazarlanan Değer (A) | 465.000 | 600.000 | 9.250.000 | 4.750.000 | 1.850.000 | TL | ||
| Pazarlık Payı | 15% | 30% | 30% | 20% | 20% | % | ||
| Düzeltilmiş Değer (B) | 395.250 | 420.000 | 6.475.000 | 3.800.000 | 1.480.000 | TL | ||
| Pazarlanan Alan (C) | 48 | 50 | 804 | 385 | 260 | m² | ||
| Alan Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | % | ||
| Düzeltilmiş Alan (D) | 48 | 50 | 804 | 385 | 260 | m² | ||
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 9.688 | 12.000 | 11.505 | 12.338 | 7.115 | TL/m² | ||
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 8.234 | 8.400 | 8.053 | 9.870 | 5.692 | TL/m² | ||
| Konuma İlişkin Düzeltme | -15% | -7% | -7% | -5% | 0% | % | ||
| İmar Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | % | ||
| Alana İlişkin Düzeltme | -20% | -20% | -10% | -15% | -15% | % | ||
| Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | -25% | 0% | % | ||
| Toplam Düzeltme | -35% | -27% | -17% | -45% | -15% | % | ||
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 5.352 | 6.132 | 6.684 | 5.429 | 4.838 | TL/m² | ||
| Ortalaması | 5.687 | TL/m² |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
Pazarlık ve şerefiye düzeltmesi uygulandıktan sonra, konu gayrimenkulün satış değerinin ~5.687 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
| Karşılaştırma Tablosu – Arsa Satış Değeri (Yenimahalle İlçesi) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | E4 | ||||||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | |||||
| Pazarlanan Değer (A) | 650.000 | 1.250.000 | 300.000 | 1.100.000 | TL | ||||
| Pazarlık Payı | 10% | 25% | 35% | 55% | % | ||||
| Düzeltilmiş Değer (B) | 585.000 | 937.500 | 195.000 | 495.000 | TL | ||||
| Pazarlanan Alan (C) | 200 | 240 | 32 | 110 | m² | ||||
| Alan Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | % | ||||
| Düzeltilmiş Alan (D) | 200 | 240 | 32 | 110 | m² | ||||
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 3.250 | 5.208 | 9.375 | 10.000 | TL/m² | ||||
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 2.925 | 3.906 | 6.094 | 4.500 | TL/m² | ||||
| Konuma İlişkin Düzeltme | -10% | -20% | -10% | 5% | % | ||||
| İmar Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | % | ||||
| Alana İlişkin Düzeltme | -35% | -35% | -45% | -40% | % | ||||
| Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | % | ||||
| Toplam Düzeltme | -45% | -55% | -55% | -35% | % | ||||
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 1.609 | 1.758 | 2.742 | 2.925 | TL/m² | ||||
| Ortalaması | 2.258 | TL/m² |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
**Emsaller, Yakacık-İmar Mahallesi 44326 Ada 3 Parselde bulunan taşınmaz ile karşılaştırılmış, ilçede bulunan diğer gayrimenkullerin değeri, taşınmazların kendi içlerinde yapılan şerefiye çalışması sonrası takdir edilmiştir.
Pazarlık ve şerefiye düzeltmesi uygulandıktan sonra, konu gayrimenkulün satış değerinin ~2.258 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkullerin arsasının bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması. Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkullerin arsa değeri tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkul dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.
Bulunan emsaller; konum, imar durumu, büyüklük, geometri, mülkiyet durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Gayrimenkullerin bulunduğu ilçeler genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkullerin bir kısmında arsa değerinin takdiri için emsal olabilecek benzer imar durumuna sahip satılık emsallerin bulunmaması sebebiyle, spor alanı, eğitim, sağlık imarlı arsa fiyatları dikkate alınmış, emsal alınan değerler "konum, imar durumu, alan büyüklüğü, mülkiyet durumu" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiş ve taşınmazın arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 42 |
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkuller için takdir edilen pazar değeri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.
| Değerleme Tablosu - Pazar Değeri | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Malik | |||||||||||
| Hissesine | Malik | ||||||||||
| Düşen | Hissesine | ||||||||||
| Arsa | Düşen | ||||||||||
| Alan | Alanı | Değer | Değer | Değer | |||||||
| İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Niteliği | Hisse | (m²) | (m2) | (TL/m²) | (TL) | (TL) | |
| 1 | Çankaya | Ayrancı | 2811 | 30 | Arsa | 1/1 | 89,00 | 89,00 | 15.035 | 1.200.165 | 1.200.165 |
| 2 | Çankaya | Erzurum | 1557 | 3 | Arsa | 125/246 | 492,00 | 250,00 | 6.757 | 2.981.844 | 1.515.164 |
| 3 | Çankaya | Kırkonaklar | 26359 | 4 | Arsa | 898/4475 | 179,00 | 35,92 | 8.447 | 1.356.137 | 272.137 |
| Kargir Bina | |||||||||||
| Kargir Konst. | |||||||||||
| 4 | Etimesgut | Bahçekapı | 16580 | 1 | Bina | 2100/56309 | 112.618,00 | 4.200,00 | 6.538 | 657.606.646 | 24.524.924 |
| 5 | Etimesgut | Balıkuyumcu | 71 | 2 | Arsa | 1/1 | 397,00 | 397,00 | 9.154 | 3.245.813 | 3.245.813 |
| 6 | Etimesgut | Erler | 130023 | 4 | Arsa | 1/1 | 1.593,00 | 1.593,00 | 9.154 | 13.024.131 | 13.024.131 |
| 7 | Etimesgut | Yapracıkköyü | 48615 | 2 | Arsa | 1/1 | 2.371,02 | 2.371,02 | 4.352 | 9.216.155 | 9.216.155 |
| 8 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 1 | Tarla | 1/1 | 401,93 | 401,93 | 1.508 | 568.329 | 568.329 |
| 9 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 3 | Tarla | 1/1 | 401,61 | 401,61 | 1.508 | 567.877 | 567.877 |
| 10 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 5 | Tarla | 1/1 | 402,87 | 402,87 | 1.508 | 569.658 | 569.658 |
| 11 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 7 | Tarla | 1/1 | 406,25 | 406,25 | 1.508 | 574.438 | 574.438 |
| 12 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 8 | Tarla | 1/1 | 404,98 | 404,98 | 1.508 | 572.642 | 572.642 |
| 13 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 9 | Tarla | 1/1 | 404,37 | 404,37 | 1.508 | 571.779 | 571.779 |
| 14 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 10 | Tarla | 1/1 | 403,01 | 403,01 | 1.508 | 569.856 | 569.856 |
| 15 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 11 | Tarla | 1/1 | 402,20 | 402,20 | 1.508 | 568.711 | 568.711 |
| 16 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 14 | Tarla | 1/1 | 402,18 | 402,18 | 1.508 | 568.683 | 568.683 |
| 17 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 16 | Tarla | 1/1 | 405,98 | 405,98 | 1.508 | 574.056 | 574.056 |
| 18 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 19 | Tarla | 1/1 | 402,87 | 402,87 | 1.508 | 569.658 | 569.658 |
| 19 | Gölbaşı | Hacılar | 127802 | 20 | Tarla | 1/1 | 192,98 | 192,98 | 1.508 | 272.874 | 272.874 |
| 20 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 1 | Tarla | 1/1 | 404,22 | 404,22 | 1.508 | 571.567 | 571.567 |
| 21 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 2 | Tarla | 1/1 | 405,24 | 405,24 | 1.508 | 573.009 | 573.009 |
| 22 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 3 | Tarla | 1/1 | 402,97 | 402,97 | 1.508 | 569.800 | 569.800 |
| 23 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 4 | Tarla | 1/1 | 404,62 | 404,62 | 1.508 | 572.133 | 572.133 |
| 24 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 5 | Tarla | 1/1 | 403,30 | 403,30 | 1.508 | 570.266 | 570.266 |
| 25 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 9 | Tarla | 1/1 | 403,65 | 403,65 | 1.508 | 570.761 | 570.761 |
| 26 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 10 | Tarla | 1/1 | 403,68 | 403,68 | 1.508 | 570.804 | 570.804 |
| 27 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 11 | Tarla | 1/1 | 403,03 | 403,03 | 1.508 | 569.884 | 569.884 |
| 28 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 13 | Tarla | 1/1 | 402,55 | 402,55 | 1.508 | 569.206 | 569.206 |
| 29 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 19 | Tarla | 1/1 | 301,86 | 301,86 | 1.508 | 426.830 | 426.830 |
| 30 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 21 | Tarla | 1/1 | 158,21 | 158,21 | 1.508 | 223.709 | 223.709 |
| 31 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 26 | Tarla | 1/1 | 402,77 | 402,77 | 1.508 | 569.517 | 569.517 |
| 32 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 27 | Tarla | 1/1 | 402,26 | 402,26 | 1.508 | 568.796 | 568.796 |
| 33 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 30 | Tarla | 1/1 | 402,22 | 402,22 | 1.508 | 568.739 | 568.739 |
| 34 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 33 | Tarla | 1/1 | 404,05 | 404,05 | 1.508 | 571.327 | 571.327 |
| 35 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 34 | Tarla | 1/1 | 403,74 | 403,74 | 1.508 | 570.888 | 570.888 |
| 36 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 35 | Tarla | 1/1 | 402,33 | 402,33 | 1.508 | 568.895 | 568.895 |
| 37 | Gölbaşı | Hacılar | 127803 | 46 | Tarla | 1/1 | 354,48 | 354,48 | 1.508 | 501.235 | 501.235 |
| 38 | Keçiören | Bağlarbaşı | 30435 | 2 | Arsa | 1/1 | 984,00 | 984,00 | 7.009 | 5.374.608 | 5.374.608 |
| 39 | Keçiören | Karargahtepe | 5559 | 2 | Hali Arazi | 65/232 | 918,00 | 257,20 | 6.372 | 5.014.116 | 1.404.817 |
| Kavacık | |||||||||||
| 40 | Keçiören | Subayevleri | 6768 | 8 | Tarla | 150/413 | 413,00 | 150,00 | 6.372 | 2.255.806 | 819.300 |
| 41 | Keçiören | Pınarbaşı | 4086 | 6 | Arsa | 1/1 | 110,00 | 110,00 | 7.539 | 710.865 | 710.865 |
| İçinde Evi | |||||||||||
| Olan Sebze | |||||||||||
| 42 | Mamak | Gülveren | 9020 | 1 | Bahçesi | 5/18 | 1.440,00 | 400,00 | 6.421 | 8.189.280 | 2.274.800 |
| 43 | Yenimahalle | Yakacık-İmar | 44326 | 3 | Arsa | 1250/2639 | 5.278,00 | 2.500,00 | 2.531 | 11.917.724 | 5.645.000 |
| 44 | Yenimahalle | Yeşil Evler | 60615 | 1 | Arsa | 3/10 | 100,00 | 30,00 | 7.443 | 620.950 | 186.285 |
| Toplam | 138.478,43 | 24.863,55 | 738.970.164 | 85.670.088 |
Pazar Yaklaşımı ile taşınmazların Malik Hissesine Düşen Toplam Değeri KDV hariç 85.670.000 TL Pazar değeri takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.
En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli
kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme konusu gayrimenkullerin konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, imar durumu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkullerin en etkin ve verimli kullanımının "Mevcut İmar Durumlarına Uygun" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.
Konu değerleme çalışmasında müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün mevcut durumu bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu
| Özet Tablo | Değer (TL) | |
|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımı (Arsa Değeri) | Pazar Değeri | 85.670.000 |
| Maliyet Yaklaşımı | Pazar Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
| Gelir Yaklaşımı | Pazar Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan gayrimenkulün yalnızca arsasına değer takdir edilmesi amaçlanmış olup, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkuller benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaşılmıştır.
Tüm gayrimenkulün değeri takdir edilirken ise Maliyet Yaklaşımı baz alınmış olup kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesi uygulanmıştır.
Buna göre gayrimenkullerin Malik Hissesine Düşen Toplam Pazar Değeri için 85.670.000 -TL (Seksen Beş Milyon Altı Yüz Yetmiş Bin).-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerlerinde proje geliştirilebilecek nitelikte değildir.
Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde;
"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.
Gayrimenkulün tapu kaydında yapılan incelemede, Başkent GYO hisseleri üzerinde "ipotek" kaydı bulunmadığı görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazlardan; 2811 ada 30 parsel, 1557 ada 3 parsel ve 127803 ada 21 parsel nolu taşınmazlar üzerinde yer alan "Haciz şerhleri", taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin ilgili maddeleri gereği portföyde bulunmasına engel teşkil etmektedir.
Değerleme konusu taşınmazlardan; 127802 ada 3 parsel ve 127803 ada 2 parsel nolu taşınmazlar üzerinde bulunan 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 31/b maddesi gereğince şerh gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyebilecek şerhlerden olup taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin ilgili maddeleri gereği portföyde bulunmasına engel teşkil etmektedir.
Üzerinde şerh bulunan diğer parsellerin, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunması için konu şerhlerin kaldırılması gerekmektedir.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkulün devrini sınırlayabilecek başkaca unsurları aşağıda sunulmaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 48 |
Değerleme konusu taşınmazlardan sadece Hacılar Mahallesi 127803 ada 19 parsel, 21 parsel ve 46 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olduğu gözlemlenmiştir.
Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parsel ve Mamak Gülveren Mahallesi 9020 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazlar cins tashihli olup üzerinde yapı bulunmaktadır. Bu ilçelerde belediye imar arşivlerinde yapılan sorgulamalarda parseller üzerindeki yapılar için herhangi bir ruhsat, iskan veya mimari projeye ulaşılamamıştır. Bu sebeple yapılar değerleme çalışmasında dikkate alınmamıştır.
Diğer parseller üzerinde ise cins tashihi yapılmamış reglaj istasyonu nitelikli trafo benzeri teknik altyapı binaları bulunmaktadır. Bu ilçelerde belediye imar arşivlerinde yapılan sorgulamalarda parseller üzerindeki yapılar için herhangi bir ruhsat, iskan veya mimari projeye ulaşılamamıştır. Bu sebeple yapılar değerleme çalışmasında dikkate alınmamıştır. İlgili yapılara mevzuat kapsamında ruhsat alınarak, yapı kullanma izin belgelerinin alınması akabinde cins tashihlerinin yapılması gerektiği düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmazlardan sadece Hacılar Mahallesi 127803 ada 19 parsel, 21 parsel ve 46 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olduğu gözlemlenmiştir.
Diğer parseller üzerinde bulunan yapılara ilişkin ruhsat vb. belgeye rastlanmamış olup, ilgili yapılara mevzuat kapsamında ruhsat alınarak, yapı kullanma izin belgelerinin alınması akabinde cins tashihlerinin yapılması gerektiği düşünülmektedir.
(Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin İlgili Maddeleri Kapsamında Ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.
Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.
Konu parsellerden 42 tanesi ''Arsa'', ''Tarla'' ve ''Hali Arazi'' nitelikli olup, sadece 2 tanesi cins tashihlidir.
Hacılar Mahallesi 127803 ada 19, 21 ve 46 parseller ile Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parselde yer alan taşınmazın fiili niteliğinin tapudaki niteliği ile uyumlu olduğu düşünülmektedir.
Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parselde ise ana gayrimenkul niteliği ''Kargir bina Kargir Kons. Bina'' dır. Parsel üzerinde çok sayıda yapı bulunmakta olup Başkent Doğalgaz Yatırım GYO A.Ş. hissesine denk gelen kısımda doğalgaz basınç düşürme ve ölçüm istasyonu bulunduğu belirtilmiştir. Ancak hissenin yasal olarak konumu tespit edilememektedir. Bu parselde cins tashihinin bulunması nedeni ile fiili kullanım ve tapu niteliğinin birbiri ile uyumlu olduğu düşünülmektedir.
Etimesgut Bahçekapı Mahallesi 16580 Ada 1 Parsel ve Mamak Gülveren Mahallesi 9020 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazlar cins tashihli olup üzerinde yapı bulunmaktadır. Ana gayrimenkul niteliği ''içinde evi olan sebze bahçesi'' olup mevcut durumda parsel üzerinde müstakil bir yapı ve reglaj ünitesi bulunmaktadır. Fiili kullanımı ve tapu niteliğinin uygun olmadığı düşünülmektedir.
Değerleme konusu parsellerden diğer 39 tanesi ''Arsa'', ''Tarla'' ve ''Hali Arazi'' nitelikli olup, üzerlerinde trafo, reglaj ünitesi ve benzeri yapılar bulunmaktadır. Fiili kullanımı ve tapu niteliğinin uygun olmadığı düşünülmektedir
44 parsel incelendiğinde tapu kaydında "takyidat bulunmayan" ve "tapu niteliği ile fiili kullanım niteliğinin uyumlu" olan 127803 ada 19 parsel numaralı taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin ilgili maddeleri gereği portföyde bulunmasının uygun olacağı görüşüne varılmıştır.
Diğer parsellerin, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunması için takyidatlarının kaldırılması ve tapu niteliği ile fiili kullanım niteliğinin uyumlu hale getirilmesi gerekmektedir.
29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.
01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.
| KDV ORANLARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | |||||
| Arsa / Arazi Teslimlerinde | |||||
| Konutlarda | |||||
| A) 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI |
|||||
| 1) Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda |
|||||
| a) Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin |
20% | ||||
| b) Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin* |
10% | ||||
| 2) Net Alanı 150 m²'ye Kadar Konutlarda* |
10% | ||||
| B) 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI |
|||||
| 1) Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda |
|||||
| 2) Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda* / ** |
1% | ||||
| a) 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda |
1.000 TL'ye kadar ise | 1% | |||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 | 1.000 - 2.000 TL ise | 10% | |||
| Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% | |||
| b) 01.01.2013 - 31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda |
499 TL'ye kadar ise | 1% | |||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 | 500 - 999 TL ise | 10% | |||
| Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% | |||
| c) 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda |
1% | ||||
| * 16.05.2012 tarihli ve 1706 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv |
yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir. ** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve
Taşınmazlar için sadece arsa-tarla değeri dikkate alındığından KDV oranı %10 olarak belirlenmiştir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu gayrimenkullerden sadece 127803 ada 19 parsel numaralı taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsa/Arazi" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.
| 42 Adet | Değer Tablosu (31.12.2024 tarihli) | |||
|---|---|---|---|---|
| "Tarla", "Arsa", "Hali Arazi" ve Cins Tahsihli Gayrimenkul Arsası | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | ||
| Pazar Değeri (Başkent Hissesi) | 85.670.000 | 94.237.000 | TL | |
| * %10 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.