Regulatory Filings • Jan 2, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Koparan ve Koparan İmar Mahalleleri
Koparan Mh. 207, 254 Parseller ve 124652 Ada 30 Parsel Koparan İmar Mh. 113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller ve 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Parseller
Koparan Mahallesi Gölbaşı / Ankara
Rapor Tarihi; 31.12.2024 Rapor No; 2024_ÖZ_2163 Sunulan; Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hazırlayan; Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. FATIH TOSUN Bu belge *********** kimlik numarali FATIH TOSUN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. MEHMET ONUR CAKMAKLI Bu belge *********** kimlik numarali MEHMET ONUR CAKMAKLI tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 02/01/2025 10:30
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |
32
Tarih: 02/01/2025 10:
GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR
113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 Parseller 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 ve 12 Parseller
Konu Gayrimenkullerin Hava Fotoğrafına Göre Konumları
| Yönetici Özeti | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler | |||||||||||
| Raporu Talep Eden | Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||||||||
| Raporu Hazırlayan Kurum | Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||||||||
| Değerleme Tarihi | 25.12.2024 | ||||||||||
| Rapor Tarihi ve Numarası | 31.12.2024 / 2024_ÖZ_2163 | ||||||||||
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | Tam Mülkiyet | ||||||||||
| Değerlemenin Amacı | Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün yıl sonu değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. |
||||||||||
| Gayrimenkullere İlişkin Bilgiler | |||||||||||
| Gayrimenkullerin Kullanımı | Arsa - Tarla | ||||||||||
| Gayrimenkullerin Açık Adresi Koparan Mahallesi 207, 254 Parseller, 124652 Ada 30 Parsel ve Koparan İmar Mahallesi 113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller, 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Numaralı Parseller Gölbaşı / Ankara |
|||||||||||
| Tapu Kayıtları | Değerleme konusu gayrimenkullerin Tapu Kayıt bilgileri, raporun "2.1.1 Tapu Kayıtları" bölümünde detaylı olarak verilmiştir. |
||||||||||
| İmar Durumu | Değerleme konusu gayrimenkullerin İmar Durumu bilgileri, raporun "2.3.1 İmar Durumu" bölümünde detaylı olarak verilmiştir. |
||||||||||
| En Etkin ve En İyi Kullanımı | Arsa | ||||||||||
| Değer Tablosu (31.12.2024 tarihli) |
|||||||||||
| 23 Adet Arsa ve 3 Adet Tarla | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | |||||||||
| Pazar Değeri (Başkent Doğalgaz Hissesi) | 107.040.000 | 117.744.000 | TL | ||||||||
| * %10 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. | |||||||||||
| o o o Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını; o o o o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; o o düzenlendiğini; o beyan ederiz. o o çalışması yapılmıştır. o o |
Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanının bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu; Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını; Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. |
||||||||||
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||||||||||
| 1. | RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | |||
|---|---|---|---|---|
| 1.1 | Rapor Tarihi ve Numarası 6 | |||
| 1.2 | Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6 | |||
| 1.3 | Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6 | |||
| 1.4 | İşin Kapsamı6 | |||
| 1.5 | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6 | |||
| 1.6 | Rapor Türü 6 | |||
| 1.7 | Raporu Hazırlayanlar 7 | |||
| 1.8 1.9 |
Değerleme Tarihi 7 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7 |
|||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler7 | |||
| 1.11 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | |||
| 2. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ8 | |||
| 2.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8 | |||
| 2.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 10 | |||
| Tapu Kayıtları Takbisler bekleniyor 10 | ||||
| 2.2.1.1 | Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 10 | |||
| 2.2.1.2 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11 | |||
| Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 12 | ||||
| 2.3 | Kadastro İncelemesi 12 Gayrimenkullerin İmar Bilgileri 12 |
|||
| İmar Durumu 12 | ||||
| Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler 15 | ||||
| Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki | ||||
| Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 15 | ||||
| Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 16 | ||||
| Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 17 | ||||
| Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı | ||||
| Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 17 | ||||
| Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili | ||||
| Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 17 |
||||
| Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı | ||||
| Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 17 | ||||
| Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut | ||||
| Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 17 | ||||
| Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 17 | ||||
| 3. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 18 | |||
| 3.1 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 18 | |||
| Ekonomik Koşullar 18 | ||||
| Gayrimenkul Piyasası Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 19 | ||||
| 3.2 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 21 Ankara İli 21 |
|||
| Gölbaşı İlçesi 21 | ||||
| Koparan ve Koparan İmar Mahalleleri ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 21 | ||||
| Yakın Çevre Fotoğrafları 22 | ||||
| Ulaşım 22 | ||||
| 3.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 22 | |||
| 3.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 22 | |||
| Arsa Özellikleri 22 | ||||
| Bina Özellikleri 23 | ||||
| Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 23 | ||||
| Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 23 |
||||
| 4. | DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR24 | |||
| 4.1 | Değer Tanımları 24 | |||
| 4.2 | Değerleme Yöntemleri 24 | |||
| 5. | DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER26 | |||
| 5.1 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 26 | |||
| 5.2 | Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 26 | |||
| 5.3 | Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 27 | |||
| 5.4 | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 27 |
|||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ30 | |||
| 6.1 | Pazar Yaklaşımı 30 | |||
| Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 30 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 30 | ||||
| Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 30 | ||||
| Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 30 | ||||
| Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin | ||||
| Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 30 | ||||
| Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 31 | ||||
| 6.2 | Maliyet Yaklaşımı 31 | |||
| Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 31 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 31 |
||||
| Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan | ||||
| Sonuç | 32 | |||
| Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 32 | ||||
| Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 32 | ||||
| 6.3 | Gelir Yaklaşımı 32 | |||
| Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 32 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 32 | ||||
| Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 32 | ||||
| İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 32 |
| Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 32 | |||
|---|---|---|---|
| Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar 32 | |||
| Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 32 | |||
| Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 32 | |||
| Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 33 | |||
| Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 33 | |||
| En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 33 | |||
| Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 33 | |||
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ 34 | ||
| 7.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 34 | ||
| 7.2 | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 34 | ||
| 7.3 | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir | ||
| Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 34 | |||
| 7.4 | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran | ||
| Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34 | |||
| 8. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME35 | ||
| 8.1 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları | ||
| Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 35 | |||
| Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 35 | |||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte | |||
| Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 35 | |||
| Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup | |||
| Olmadığı Hakkında Görüş 35 | |||
| Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını | |||
| Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 35 | |||
| Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında | |||
| Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 35 | |||
| 9. | DİĞER36 | ||
| 9.1 | KDV Konusu 36 | ||
| 10. | SONUÇ37 | ||
| 10.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 37 | ||
| 11. | 10.2 | Nihai Değer Takdiri 37 EKLER38 |
|
Bu rapor, şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024_ÖZ_2163 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu değerleme raporu "Kızılırmak Mahallesi Ufuk Üniversitesi Caddesi No:13/A-B Blok Çukurambar, Çankaya / Ankara" adresinde faaliyet gösteren "Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde hizmet vermektedir. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.
Bu rapor, Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden 3 Adet Tarla vasıflı, 23 Adet Arsa vasıflı toplamda 26 adet ana taşınmazların mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.
Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, Ankara ili, Gölbaşı ilçesi, Koparan ve Koparan-İmar Mahallelerinde bulunan, aşağıdaki tabloda nitelikleri ve yüzölçümleri verilen 26 adet ana gayrimenkulün 31.12.2024 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
| Mahalle | Ada | Parsel | Niteliği | Yüzölçümü (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Koparan | 0 | 207 | Tarla | 28.600,00 |
| Koparan | 0 | 254 | Tarla | 19.263,00 |
| Koparan | 124652 | 30 | Tarla | 23.789,65 |
| Koparan-İmar | 113792 | 1 | Arsa | 1.039,00 |
| Koparan-İmar | 113792 | 2 | Arsa | 1.061,00 |
| Koparan-İmar | 113792 | 3 | Arsa | 1.063,00 |
| Koparan-İmar | 113792 | 4 | Arsa | 1.073,00 |
| Koparan-İmar | 113792 | 5 | Arsa | 1.088,00 |
| Koparan-İmar | 113792 | 6 | Arsa | 1.386,00 |
| Koparan-İmar | 113792 | 7 | Arsa | 1.150,00 |
| Koparan-İmar | 113792 | 8 | Arsa | 1.062,00 |
| Koparan-İmar | 113792 | 9 | Arsa | 1.047,00 |
| Koparan-İmar | 113792 | 10 | Arsa | 1.037,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 1 | Arsa | 1.166,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 2 | Arsa | 1.143,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 3 | Arsa | 1.187,00 |
|---|---|---|---|---|
| Koparan-İmar | 113794 | 4 | Arsa | 1.213,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 5 | Arsa | 1.128,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 6 | Arsa | 1.012,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 7 | Arsa | 1.265,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 8 | Arsa | 1.172,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 9 | Arsa | 1.257,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 10 | Arsa | 1.226,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 11 | Arsa | 1.177,00 |
| Koparan-İmar | 113794 | 12 | Arsa | 1.066,00 |
| Koparan-İmar | 113801 | 1 | Arsa | 6.427,00 |
Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.
Bu rapor, 23.12.2024 ila 31.12.2024 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.
Bu rapor, "Kızılırmak Mahallesi Ufuk Üniversitesi Caddesi No:13/A-B Blok Çukurambar, Çankaya / Ankara" adresinde faaliyet gösteren "Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 29.01.2024 tarihli ve 5 numaralı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
| Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi | |||
|---|---|---|---|
| Rapor - 1 | Rapor - 2 | Rapor- 3 | |
| Rapor Tarihi | - | - | - |
| Rapor Numarası | - | - | - |
| Raporu Hazırlayanlar | - | - | - |
| Toplam Değer (TL) (KDV hariç) | - | - | - |
Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından değerleme raporu hazırlanmamıştır.
Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Konu gayrimenkuller Ankara ili, Gölbaşı ilçesi, Koparan ve Koparan-İmar Mahalleleri sınırları içerisinde konumludur.
Gayrimenkullerin açık adresi: Ankara İli, Gölbaşı İlçesi, Koparan Mahallesi 207, 254 Parseller, 124652 Ada 30 Parsel ve Koparan İmar Mahallesi 113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller, 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Numaralı Parseller.
Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkuller, toplamda 103.097,65 m² alana sahip, tapu kaydında; "Tarla" veya "Arsa" vasıflı ana gayrimenkullerdir. Mevcut durumda taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 8 |
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 9 |
| Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüzölçümü | Niteliği | Malik | Hisse | Cilt | Sahife |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan | 0 | 207 | 28.600,00 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 3 | 207 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan | 0 | 254 | 19.263,00 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 3 | 254 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan | 124652 | 30 | 23.789,65 | Tarla | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 24 | 2380 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113792 | 1 | 1.039,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1233 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113792 | 2 | 1.061,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1234 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113792 | 3 | 1.063,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1235 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113792 | 4 | 1.073,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1236 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113792 | 5 | 1.088,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1237 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113792 | 6 | 1.386,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1238 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113792 | 7 | 1.150,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1239 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113792 | 8 | 1.062,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1240 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113792 | 9 | 1.047,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1241 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113792 | 10 | 1.037,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1242 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 1 | 1.166,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1251 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 2 | 1.143,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1252 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 3 | 1.187,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1253 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 4 | 1.213,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1254 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 5 | 1.128,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1255 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 6 | 1.012,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1256 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 7 | 1.265,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1257 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 8 | 1.172,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1258 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 9 | 1.257,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1259 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 10 | 1.226,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1260 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 11 | 1.177,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1261 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113794 | 12 | 1.066,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1/1 | 13 | 1262 |
| Ankara | Gölbaşı | Koparan-İmar | 113801 | 1 | 6.427,00 | Arsa | Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. | 1522/6427 | 13 | 1296 |
Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Satış – 10.10.2008 – 13408 (0 Ada 207 Parsel)
Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Satış – 27.12.2007 – 15543 (0 Ada 254 Parsel)
Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: 3083 S.Y. Göre Toplulaştırma İşlemi – 03.07.2019 – 14228 (124652 Ada 30 Parsel)
Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: İmar (TSM) – 08.05.2009 – 6329 (113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller, 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Numaralı Parseller)
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, müşteri tarafından tarafımıza gönderilen 24.12.2024 tarihli "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. Belgeler rapor ekinde, özeti aşağıda sunulmaktadır.
| Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri | Ada / Parsel | Tarih | Yev. |
|---|---|---|---|
| Beyanlar Hanesi | |||
| 3402 Sayılı Kanunun 22. maddesinin 2. fıkrasının (a) bendi - uygulamasına tabidir. |
207 ve 254 Parsel | 29.11.2024 | 58030 |
| - İmar düzenlemesine alınmıştır. |
207 Parsel | 17.09.2013 | 14856 |
| - 3083 Sayılı Yasanın 13. Maddesine gereğince kısıtlıdır. |
254 Parsel | 08.11.2012 | 15077 |
| - 2942 SAY.YASA.7.MAD.GER. ŞERH.22/01/1996 Y:276 |
113801 ada, 1 parsel | 22.01.1996 | 276 |
| - 2942 SAY.YASA.7.MAD.GER.ŞERH.12/01/1996 Y:276 |
113801 ada, 1 parsel | 22.01.1996 | 276 |
| - 3083 Sayılı Yasanın 6. Maddesine gereğince kısıtlıdır. |
124652 ada, 30 parsel | 03.07.2019 | 14228 |
3402 Sayılı Kadastro Kanunun 22. maddesinin 2. fıkrasının
Madde 22 – (Değişik:22/2/2005 – 5304/6 md.)
Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re'sen iptal edilir. Ancak;
a) Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,
b) Daha önce sadece tapu tahriri yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerler ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tâbi yerlerde,
Birinci fıkra hükmü uygulanmaz.
İkinci fıkranın (a) bendinin uygulanacağı alanlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürünün onayı ile belirlenir ve çalışmalara başlanmadan en az onbeş gün önce çalışma alanında, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu il merkezinde alışılmış vasıtalarla duyurulur, ayrıca varsa yerel gazete ile ilân edilir. Yapılacak çalışmalarda 2, 4, 14, 17, 19 ve 21 inci maddeler ile 13 üncü maddenin (B) ve 20 nci maddenin (B), (C) ve (D) bentleri hükümleri uygulanmaz.
Tapulama ve kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tescili yapılır.
Tapuya tescil edilmiş ormanlardan, haritaları teknik mevzuata uygun olanlar aynen, diğerleri ise teknik mevzuata uygun hale getirildikten sonra tapu kütüğüne aktarılır.
*2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun "Kamulaştırmada önce yapılacak işlemler ve idari şerh" başlıklı 7. madde şu şekildedir:
Madde 7 – Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.
İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.
İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. (Değişik cümle: 24/4/2001 - 4650/2 md.) İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.
**22.11.1984 kabul tarihli, 01.12.1984 tarih, 18592 sayılı resmi gazetede yayınlanan 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu 13. Maddesi:
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/2/2001-4626/2 md.) Uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete'de yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzelkişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. Sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar da aynı işlemler yapılmaz. Bu kısıtlamada ise süre, beş yılı aşamaz. Ancak, sulama alanlarında toplulaştırma çalışmaları kısıtlama süresi içerisinde sonuçlandırılamadığı takdirde, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün teklifi ile Tarım ve Köyişleri Bakanlığının onayı ile toplulaştırma çalışmalarının sonuçlandırılması amacıyla kısıtlama süresi en fazla beş yıla kadar daha uzatılabilir. [8]
Kısıtlama süresi içerisinde arazisini ve varsa üzerindeki tesisleri satmak isteyen gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerin müracaatları halinde, uygulayıcı kuruluş bu kişilere ait tarım toprağını ve varsa üzerindeki tesisleri, altmış gün içinde bu Kanun hükümlerine göre kamulaştırır veya yönetmelikle tespit edilecek esaslar dahilinde bunların başkalarına satışına izin verir.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/2/2011-6171/3 md.) Yukarıda belirtilen süre içinde, bu gibi arazi Tarım Kredi Kooperatifleri ve bankalara ipotek edilebilir.
(Değişik dördüncü fıkra: 23/2/2011-6171/3 md.) Bu kısıtlama süresi içerisinde ipoteğin paraya çevrilmesi gerektiğinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takipte düzenlenecek kıymet takdir raporu uygulayıcı kuruluşa tebliğ edilir. Uygulayıcı kuruluşun bu rapora itiraz ve dava hakkı vardır. Kesinleşen kıymet takdir raporuna göre tespit edilmiş bedeli, bu Kanun hükümlerine göre uygulayıcı kuruluş tarafından uygun görülmesi halinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip dosyasına ödenerek arazinin Hazine mülkiyetine geçirilmesi sağlanır. Ancak uygulayıcı kuruluş tarafından ihtiyaç duyulmaması halinde, arazinin satışına izin verilebilir. Buna ilişkin esaslar yönetmelikle düzenlenir.
(İptal birinci cümle: Anayasa Mahkemesi'nin 11/4/2012 tarihli ve E.: 2011/33, K.: 2012/54 sayılı Kararı ile.) Miras yoluyla intikaller, bu hükmün kapsamı dışındadır. (Mülga son cümle: 30/4/2014-6537/9 md.)
Madde 6 – (Değişik: 23/2/2011-6171/2 md.)
Bu Kanunda belirtilen amaçları gerçekleştirmek üzere uygulama alanlarında ilgili kuruluşça, isteğe bağlı veya maliklerin muvafakatı aranmaksızın arazi toplulaştırılması yapılabilir.
İsteğe bağlı olanlara öncelik vermek kaydıyla arazi toplulaştırmasını teşvik için ilgili kuruluşça arazi genişletmek gibi destekleyici tedbirler alınabilir.
Toplulaştırma alanlarında gerçek kişilerle kamu ve özel hukuk tüzel kişilerine ait araziden projenin özelliğine göre, yol ve kanal gibi kamunun ortak kullanacağı yerler için % 10'a kadar katılım payı kesilir. Toplulaştırma nedeniyle kapanan yollarla, yol fazlalıkları da aynı amaç için kullanılır. Katılım payı için herhangi bir bedel ödenmez. Ancak, katılım payı dışında kesilen arazi, öncelikle varsa eş değer Hazine arazisinden karşılanır. Yoksa, kesilen arazi için kamulaştırma işlemi yapılır.
Toplulaştırma sonunda dağıtılan veya sahibine bırakılan tarım arazisi malikleri adına, geriye kalan arazi ise Hazine adına uygulayıcı kuruluşun talebi ile tapuya tescil edilir. Malikleri adına tescil edilen arazi bu Kanun hükümleri dışında o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara rızaen veya hükmen taksim edilemez ve ifraz işlemlerine konu olamaz. Bu husus tapu siciline şerh edilir.
Toprak ve su kaynaklarının korunması, geliştirilmesi, kırsal alanda su temini ve kullanılmış suların uzaklaştırılması hizmetleri, arazi toplulaştırma ve tarla içi geliştirme hizmetleri ile birlikte planlanır. Tarla içi geliştirme hizmetleri; tarla yolları ve sanat yapıları, açık ve kapalı drenaj, sulama tesisleri, kimyasal maddeler kullanılarak arazi ıslahı, toprak muhafazası ve dere yatağı ıslahı gibi faaliyetleri kapsar.
Ortak kullanım alanları olarak planlanan alanlarda toplulaştırma çalışmaları süresince tarımsal faaliyetlerde bulunmak ilgili kuruluşun iznine bağlıdır.
Toplulaştırmada kanal ve yol gibi kamunun ortak kullanacağı alanlar olarak planlanan yerlerdeki mütemmim cüzlerin karşılığı i le çiftçiye yeni parseller teslim edilene kadar doğabilecek gelir kayıpları uygulayıcı kuruluşça karşılanır.
Toplulaştırma esas ve usulleri ile toprağın derecelendirilmesi ile tarla içi geliştirme hizmetlerinin nasıl yapılacağı yönetmelikte belirtilir.
Gayrimenkuller üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan yukarıda detayları belirtilen 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu ilgili maddeleri gereği kısıtlılıkları bulunmaktadır. Ancak takyidatların eski tarihli olması ilgili geçerlilik sürelerinin dolmuş olması sebebiyle konu takyidatlar, gayrimenkullerin devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımadığı görüşüne varılmıştır.
Gayrimenkullerin tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 11 |
Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya tarla vasıflı olup üzerlerinde yapı bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandığı parsellerin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Gölbaşı Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
113794 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11 ve 12 parseller ile 113792 ada 1-2-3-4-5- 6-7-8-9 ve 10 parseller, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında ''Konut Alanı'' lejantında kalmaktadır.
Konut Alanı Lejantı Yapılaşma sartları:
113801 ada 1 parsel, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında ''Spor Tesisi Alanı'' lejantında kalmaktadır. Ancak 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 6. maddesi gereği Yençok: 9.50 m. Şeklinde ilçe belediyesinde plan değişikliği hazırlanmış Ankara Büyükşehir Belediyesi'nde değerlendirme aşamasında olduğu bilgisi alınmıştır.
207 parselin Ankara İli, Gölbaşı İlçesi, Tuluntaş ve Koparan Mahalleleri Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı ve Yakın Çevresine Ait 1/5000 Ölçekli Nazım Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında kaldığı ancak söz konusu parseli kapsayan imar planlarının Ankara 4. İdare Mahkemesi 'nin 11.06.2020 tarih ve E 2019/106 ve K 2020/851 sayılı kararı ile iptal edildiği öğrenilmiştir.
Koparan Mahallesi 254 parsel ve 124652 ada 30 parsel numaralı taşınmazların ise 1/1000 ölçekli uygulama ve 1/5000 ölçekli nazım imar planlarının bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
Koparan Mahallesi 124652 ada 30 parsel numaralı taşınmazın, 1/1000 ölçekli uygulama ve 1/5000 ölçekli nazım imar planlarının bulunmadığı, bilgisi edinilmiştir.
Koparan Mahallesi 207 parselin Tuluntaş ve Koparan Mahalleleri Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı ve Yakın Çevresine Ait 1/5000 Ölçekli Nazım Planının 12.08.2018 tarih ve 1360 sayı ile onaylandığı, plana yapılan itirazların kısmen kabul edilerek kısmen reddedilerek Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.02.2019 tarih ve 194 sayılı kararı ile değerlendirildiği, ancak TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 4. İdare Mahkemesi nezdinde açılan davalarda E2018/2526 K2020/850, E2019/1454 K2020/852 karar numaraları ile dava konusu planların iptal edildiği öğrenilmiştir.
Koparan Mahallesi 254 parselin bir kısmının 383 sayılı kanun hükmünde Kararname gereğince Bakanlar Kurulu tarafından ilan edilen Gölbaşı Özel Çevre Koruma Bölgesi içinde yer aldığından bu alanda her ölçekteki planın onama yetkisinin Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığında ve Gölbaşı Belediye Başkanlığında olduğu; diğer kısmının ise Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.08.2007 tarih ve 2351 sayılı karar ile onaylanan Koparan Mahallesi 251, 254, 256, 259, 260, 264, 269 ve 271 parsellere ait 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.03.2008 tarih ve 791 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde E: 0,20 Hmax: 6,50 m. yapılaşma koşulları ile ''Konut'' alanına isabet ettiği belirtilmektedir. Ancak 254 parsel için A ve B ayırma çapı düzenlendiği, B olarak belirtilen alanın 254 parselin güncel sınırlarını ile örtüştüğü, A bölümünde imar uygulaması yapıldığı, B bölümünün (254 parselin gücel sınırı ile örütüşen kısım) imar uygulaması dışında kaldığı tespit edilmiştir
113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Parseller ve 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller İmar Durumu
113801 Ada 1 Parsel İmar Durumu
124652 Ada 30 Parsel İmar Durumu (Planlı alan sınırı dışında kalmaktadır.)
0 Ada 254 Parsel İmar Durumu (Planlı alan sınırı dışında kalmaktadır.)
Görüntüler (https://cbs.ankaragolbasi.bel.tr/Golbasieimar/#/) adresinden edinilmiştir.
Gölbaşı Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelerde taşınmaza ait dosya, herhangi bir resmi evrak bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerin, son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemi gerçekleşmemiştir. Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlu olduğu bölgenin son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.
Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Değerleme konusu parsellerden 254 Parsel, 124652 Ada 30 Parsel, 113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 parseller, 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 numaralı parsellerin bulunduğu bölge, genel olarak; planlı kısımları konut, hizmet alanları ve park alanı lejantına sahip parseller ve plansız kısımlarda tarla vasıflı arazilerden oluşmaktadır. Bölgede konut imarlı arsalar genel olarak E: 0.20 Yençok: 2 Kat yapılaşma şartlarına sahiptir.
207 parselin bulunduğu bölge ise mahalle merkezine yakın konumda, genel olarak konut, ticaret, konut + ticaret ve park alanı lejantına sahip parseller ve plansız alanda tarla vasıflı arazilerden oluşmaktadır. Konut imarlı arsalar genel olarak E: 1.20 Yençok: Serbest yapılaşma şartlarına sahiptir.
254 Parsel, 124652 Ada 30 Parsel, 113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller, 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Numaralı Parsellerin bulunduğu bölgenin genel olarak imar durumu
207 Parselin bulunduğu bölgenin genel olarak imar durumu
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 16 |
Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya tarla vasıflı olup üzerinde yapı bulunmamaktadır.
Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkuller "Tarla" veya "Arsa" niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkuller için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemeye konu gayrimenkuller "Tarla" veya "Arsa" niteliğindedir. Gayrimenkullerin üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 17 |
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
| GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim) | ||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | ATEK | 2024 | |||||||||||||||
| ₩ | IV. | I | Ш | IV | Ш | IV | IV | $\mathsf{N}$ | ||||||||||||
| $-2,5$ | $-1.6$ | 1.0 | 5,9 | 4,3 | $-10,4$ | 6,4 | 6,3 | 7,5 | 22,3 | 8,0 | 9,7 | 7,8 | 7,6 | 4,1 | 3,3 | 4,0 | 3,9 | 6,1 | 4,0 | 5,7 |
İlk çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
| Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Haz | 51 | Eki | KGS. | Oca | War | MEN | Haz: | ||||||
| TÜFE | 38.2 | 47.8 | 58.9 | 61.5 | 61.4 | 62.0 | 64.8 | 64.9 | 67.1 | 68.5 | 69.8 | 75.5 | 71.6 |
| Yİ-ÜFE | 40.4 | 44.5 | 49.4 | 47.4 | 39.4 | 42.3 | 44.2 | 44.2 | 47.3 | 51.5 | 55.7 | 57.7 | 50.1 |
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu belli bir orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle 'para politikasında gevşeme' beklentileri giderek ötelenmekte canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryoları şimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı önlemler de önem kazanmaya başlamıştır. Büyüme kaybı yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD'den daha önce sıkı para politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında Dayanıklılık' adlı) raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl bir değişikliğe gidilmemiştir. Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte 2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi öngörülmüştür.
Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 19 |
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.
Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur. TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3, oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul'da gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Şubat-2024) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 54,82, işçilik maliyetlerinin de yüzde 108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.
Kaynak: TCMB
• Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024 1.Çeyrek Raporu
Ankara, Türkiye'nin başkenti olan ildir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Yüzölçümü 30.715 km² olan Ankara'nın ortalama olarak deniz seviyesinden yüksekliği 890 m.'dir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya, Eskişehir illeri ile çevrilidir. Ankara'nın başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ancak, ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır, tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım-haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. İlin ulaşım altyapısı başkent eksenlidir; buradan otoyollar, demiryolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır
Gölbaşı'nın ilçe olması çok eskilere dayanmamaktadır. Gölbaşı daha önce Örencik köyüne bağlı Gölhanı adı ile anılan bir mahalle iken 1923 yılında, buraya Oğulbey Köyündeki Bucak Müdürlüğü ile Jandarma Karakolunun taşınması ile Gölbaşı Nahiyesi adını almıştır. 1936 yılında ise ilçe olan Çankaya'ya bağlanmıştır. 1955 yılında E-5 Devlet Karayolunun bu bölgeden geçmesi ile Gölbaşı'nın nüfus artışı ve gelişmesi hızlanmıştır. 1965 yılında da Gölbaşı Belediye teşkilatı kurulmuştur. 29.11.1983 gün ve 2963 sayılı Kanun ile de Çankaya'dan ayrılarak ilçe oldmuştur. 22.10.1990 tarih ve 90/1117 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile 2872 sayılı Çevre Kanununun 9 uncu maddesine dayanılarak "Gölbaşı İlçesi Özel Çevre Koruma Bölgesi" olarak ilan edilmiştir. 1991 yılında da Gölbaşı Belediyesi Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alınmıştır.
Bugün Gölbaşı ilçesi Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde, 122.288 nüfusu ve 1300 km²'lik yüzölçümüyle devamlı gelişen ve büyüyen bir ilçe konumundadır.
Ankara'nın Gölbaşı ilçesinde yer alan Koparan Mahallesi, son yıllarda yaşanan hızlı kentleşme ve nüfus artışı ile birlikte önemli bir gelişim göstermiştir. Özellikle ulaşım kolaylıkları ve yeni konut projeleriyle dikkat çeken mahalle, genellikle düz bir araziye sahip olup, çevresinde tarım alanları ve yeşil alanlar bulunmaktadır. Mahallenin en önemli avantajlarından biri, Ankara şehir merkezine ve çevre ilçelere ulaşımın kolay olmasıdır. Toplu taşıma araçları ve özel araçlarla kısa sürede merkeze ulaşmak mümkündür. Ayrıca, mahalle içerisinde parklar, bahçeler ve spor alanları gibi sosyal donatı alanları da bulunmaktadır. Koparan Mahallesi'nin ekonomik yapısı, büyük ölçüde Ankara'daki kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan memurlar, özel sektörde çalışan beyaz yakalı çalışanlar ve emeklilerden oluşmaktadır. Mahallede gelir seviyesi genel olarak orta ve üst orta düzeydedir.
Koparan Mahallesi, ulaşım kolaylığı ve gelişen altyapısı sayesinde gelecekte daha da büyüyecek ve gelişeceği öngörülmektedir. Özellikle yeni konut projeleri ve sosyal donatı alanlarının artmasıyla birlikte, mahallede nüfus artışı gözlenmektedir.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 21 |
Yakın Çevre Genel Görünüm Yakın Çevre Genel Görünüm
Taşınmazların bulunduğu bölgeye Ankara il merkezinden İzmir otoyoluna girilerek Gölbaşı tabelaları takip edilerek otoyolda ilerlenir. Güneybatı yönünde ilerlenerek Gölbaşı ilçe tabelasından içeri sapılarak otoyoldan çıkılır. Gölbaşı ilçe merkezinin yanından geçilerek Haymana karayoluna girilir. Bu yoldan Koparan tabelası ve yol yönlendirmeleri takip edilerek parsellerin bulunduğu noktalara ulaşılabilmektedir. Parsellerin yakınına kadar asfalt yollarla ulaşılmakta olup plansız alanda kalan parsellere stabilize yollara girilerek ulaşılabilmektedir.
| Konu Gayrimenkul'den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar; | |
|---|---|
| Yer | Mesafe (km)* |
| Kızılay | 35 km. |
| Ankara Büyükşehir Belediyesi | 36 km. |
| Ankara Esenboğa Havalimanı | 80 km. |
| *Yaklaşık bilgilerdir. |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar Ankara İli, Gölbaşı İlçesi, Koparan Mahallesi'nde yer alan 207 ve 254 parsel, 124652 ada 30 parsel numaralı taşınmazlar ile Koparan İmar Mahallesi'nde yer alan 113792 ada 1-2-3-4-5-6-7-8- 9-10 numaralı parseller ve 113794 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11 ve 12 parsel numaralı taşınmazlardır. 207, 254 ve 124652 ada 30 parseller ''tarla'' vasfında olup 113792 ada ve 113794 adada yer alan taşınmazlar ''Arsa'' vasıflıdır. 113792 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10 numaralı parseller ve 113794 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9- 10-11 ve 12 parsel numaralı taşınmazlar hemen hemen dikdörtgen formunda olup bu parseller imar uygulaması görmüş durumdadır.
207 ve 254 parseller farklı geometrik yapıda olup 254 parsel numaralı taşınmaz yaklaşık yamuk formdadır. 124652 ada 30 parsel yaklaşık olarak üçgen formuna sahiptir. 113801 ada 1 parsel ise yaklaşık dikdörtgen formuna sahip durumdadır. Fiziki yapılan incelemede 207 parselin yola cephesinin bulunmadığı diğer parsellerin kadastral yol ve imar yoluna cephesi bulunduğu gözlemlenmiştir
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup değerleme tarihi itibariyle boş arsa olarak kullanılmaktadırlar.
Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:
Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.
"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.
UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
| SWOT Analizi | |
|---|---|
| Güçlü Yönleri | Zayıf Yönleri |
| Ana akslara yakın konumda olmaları + |
113801 ada 1 parsel hisseli mülkiyete sahip olması 113801 ada 1 parselin Spor Tesisi imarlı olması Bölge genelinde arazi alım satım işlemlerinin durgun olması |
| Fırsat | Tehditler |
| Gelişmekte olan bir bölgede konumlu olmaları + |
Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi, |
Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.
Konu gayrimenkuller mevcutta boş arsa - tarla amaçlı kullanımdadır. Değerlemede kullanılacak analizde arsa değerinin tespitine yönelik yakın bölgedeki, arsa vasıflı gayrimenkuller satışları emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.
| Satılık Arsa – Tarla Emsalleri | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Mahalle | Ada/Parsel | Yapılaşma Şartı |
Fiyatı (TL) |
Alan (m²) |
Fiyatı (TL/m²) |
Açıklama | İle. |
| 1 | Koparan | 113811/5-6 | Konut A. E: 0,20 |
8.750.000 | 2.000 | 4.375 | Konut imarlı, E:0,20, Hmax: 6,50 m yapılaşma şartlarına sahip 1000 er m² alana sahip 2 adet arsa 8.750.000 TL bedelle satılıktır. |
(538) 561 66 77 |
| 2 | Koparan | 113810/7 | Konut A. E: 0,20 |
6.500.000 | 1.259 | 5.163 | Konut imarlı, E:0,20, Hmax: 6,50 m yapılaşma şartlarına sahip 1.259 m² alana sahip köşe konumda bulunan arsa 6.500.000 TL bedelle satılıktır. |
(537) 540 73 32 |
| 3 | Koparan | 113798/6 | Konut A. E: 0,20 |
5.500.000 | 1.000 | 5.500 | Konut imarlı, E:0,20, Hmax: 6,50 m yapılaşma şartlarına sahip 1.000 m² alana sahip arsa 5.500.000 TL bedelle satılıktır. |
(537) 540 73 32 |
| 4 | Koparan | 113799/2 | Konut A. E: 0,20 |
3.900.000 | 1.005 | 3.881 | Konut imarlı, E:0,20, Hmax: 6,50 m yapılaşma şartlarına sahip 1.005 m² alana sahip arsa 3.900.000 TL bedelle satılıktır. |
(532) 659 30 69 |
| 5 | Koparan | 113798/2 | Konut A. E: 0,20 |
4.650.000 | 1.000 | 4.650 | Konut imarlı, E:0,20, Hmax: 6,50 m yapılaşma şartlarına sahip 1.000 m² alana sahip köşe konumda bulunan arsa 4.650.000 TL bedelle satılıktır. |
(533) 250 92 62 |
| 6 | Koparan | 0/206 | Konut A. E: 0,20 |
2.250.000 | 1.000 | 2.250 | Konut imarlı, E:1,20, Hmax: serbest yapılaşma şartlarına sahip 1.000 m² alana ve hisseli tapuya sahip arsa 2.250.000 TL bedelle satılıktır. Bölgede plan iptali gerçekleştiği ve plan tadilatı çalışmaları yapıldığından, değerleme tarihi itibari ile ruhsatlandırma yapılamamaktadır. |
(532) 382 92 92 |
| 7 | Koparan | 0/202 | Konut A. E: 1,20 |
1.250.000 | 500 | 2.500 | Konut imarlı, E:1,20, Hmax:serbest yapılaşma şartlarına sahip 500 m² alana ve hisseli tapuya sahip arsa 1.250.000 TL bedelle satılıktır. Bölgede plan iptali gerçekleştiği ve plan tadilatı çalışmaları yapıldığından, değerleme tarihi itibari ile ruhsatlandırma yapılamamaktadır. |
(505) 221 72 00 |
| 8 | Koparan | 124677/8 | Tarla | 4.950.000 | 7.544 | 656 | Aynı bölgede ancak imar planı sınırı dışında kalan 7.544 m² alana sahip tarla 4.950.000 TL bedelle satılıktır. |
(545) 746 47 62 |
| 9 | Koparan | 124652/10 | Tarla | 280.000 | 280 | 1.000 | Aynı bölgede ancak imar planı sınırı dışında kalan 280 m² alana sahip tarla 280.000 TL bedelle satılıktır. |
(532) 477 74 28 |
| 10 | Koparan | 124671/18 | Tarla | 7.950.000 | 6.510 | 1.221 | Aynı bölgede ancak imar planı sınırı dışında kalan 6.510 m² alana sahip tarla 7.950.000 TL bedelle satılıktır. |
(541) 159 07 59 |
| 11 | Görüş | Bölgede gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişilerden alınan bilgilere göre; değerleme konusu parsellerin bulunduğu bölgede villa imarlı olarak satılan, konut imarlı arsaların ortalama 2.000 – 2.500 TL/m² bedelle satıldığı öğrenilmiştir. |
||||||
| 12 | Görüş | pazarlık payıyla satılabildiği öğrenilmiştir. | Bölgede gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişilerden alınan bilgilere göre; değerleme konusu parsellerin bulunduğu bölgede, değerleme konusu taşınmazla benzer konum ve büyüklükteki tarlaların 1.000 – 1.200 TL/m² bedelle satışa çıkarıldığı ancak ortalama %25 – 30 |
Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki
Değerlemeye konu gayrimenkullerin pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkuller ile aynı imar şartlarına sahip emsaller incelenmiştir. Yakın çevredeki imarlı parseller incelendiğinde, bölgede genellikle tarlalar ve kısmen konut imarlı parseller bulunmakta olduğu görülmüştür. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa konu olmuş gayrimenkul hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan gayrimenkulün detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.
Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına (eğim, yapılaşmaya uygun derinlik ve genişliğe sahip olması, parsel formunun uygun olması vs.) tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.
Arsa emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerine göre karşılaştırılmış ve şerefiye çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.
Emsal gayrimenkulden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, imar durumu, alan büyüklüğü, geometri, mülkiyet durumu" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.
Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal
krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin İmar Durumlarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin yapılaşma şartları ve fonksiyonları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Bölgede Konut ve Ticaret alanı imarılı parsellere olan talebin daha yüksek olduğu, yüksek yapılaşma haklarına sahip arsaların daha yüksek bedellere talep görmesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Alan Büyüklüğüne İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip arsalar, büyük alana sahip arsalara göre daha yüksek birim değerlerle satılmaktadır. Bu bölümde alan kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Geometri Durumlarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin sahip olduğu geometrik formlar göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Daha düzgün geometriye sahip arsaların yapılaşma koşullarının daha nizami kriteri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Mülkiyet Durumlarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin hisseli veya tam mülkiyet olması göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Tam mülkiyetli emsallerin satış islemlerinin daha rahat ve hızlı olacağı düşüncesi ile düzeltme yapılmıştır.
Değerleme konusu 26 adet parselden 22 tanesi Emsal: 0,20 Hmax: 6,50 m. konut imarlı ve ortalama 1.100 m² alana sahip parsellerdir. Diğer parsellerden 113801 ada 1 parsel Spor Tesisi imarlı olup 207, 254 ve 124652 ada 30 parsel numaralı taşınmazlar tarla vasıflıdır. 2 ayrı karşılaştırma tablosu yapılarak, konut imarlı parseller ve tarla vasıflı parseller için ayrı şerefiyelendirme çalışması yapılmıştır.
Konut imarlı arsalar için, 113792 ada 8 parsele, tarla satış değerleri karşılaştırılırken ise 254 parsele göre emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış sonrasında konut imarlı arsalar kendi içlerinde bulundukları konuma (köşe konum (+%5), ana yola cephe (+%5) vs. şerefiyesi) göre, tarlalar ise kendi içlerinde konum ve alanlarına (-%5 ve -%10) göre değerlendirilmiştir. Spor Tesisi imarlı parselin yapılaşma hakkındaki kısıtlılık sebebiyle şerefiyesi olumsuz (-%35) değerlendirilmiştir.
Emsal gayrimenkuller, değerleme konusu gayrimenkullerle benzer alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.
Değerleme konusu taşınmazlar, mahallenin çeşitli konumlarında yer almaktadır. Emsallere yol yakınlık ve ilçemahalle merkezine yakınlık durumlarına göre eksi veya artı yönde şerefiyeler uygulanmıştır.
Emsaller arasında hisseli taşınmaz emsali bulunmaması, mülkiyet kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.
Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi Yapılaşma Koşullarına Sahip, Daha Küçük Alanlı, Daha Düzgün Geometriye Sahip ya da Müstakil Tapulu ise şerefiye negatif girilmelidir.
| Karşılaştırma Tablosu – Arsa Satış Değeri (113792/8 Parsel) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | E4 | E5 | E6 | E7 | ||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Pazarlanan Değer (A) | 8.750.000 | 6.500.000 | 5.500.000 | 3.900.000 | 4.650.000 | 2.250.000 | 1.250.000 | TL |
| Pazarlık Payı | 50% | 40% | 50% | 40% | 40% | 35% | 40% | % |
| Düzeltilmiş Değer (B) | 4.375.000 | 3.900.000 | 2.750.000 | 2.340.000 | 2.790.000 | 1.462.500 | 750.000 | TL |
| Pazarlanan Alan (C) | 2.000 | 1.259 | 1.000 | 1.005 | 1.000 | 1.000 | 500 | m² |
| Alan Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | % |
| Düzeltilmiş Alan (D) | 2.000 | 1.259 | 1.000 | 1.005 | 1.000 | 1.000 | 500 | m² |
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 4.375 | 5.163 | 5.500 | 3.881 | 4.650 | 2.250 | 2.500 | TL/m² |
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 2.188 | 3.098 | 2.750 | 2.328 | 2.790 | 1.463 | 1.500 | TL/m² |
| Konuma İlişkin Düzeltme | 0% | -25% | -20% | 0% | -20% | -15% | -15% | % |
| İmar Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 20% | 20% | % |
| Alana İlişkin Düzeltme | 5% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | -5% | % |
| Geometrik Duruma İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | 10% | % |
| Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | 10% | % |
| Toplam Düzeltme | 5% | -25% | -20% | 0% | -20% | 25% | 20% | % |
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 2.297 | 2.323 | 2.200 | 2.328 | 2.232 | 1.828 | 1.800 | TL/m² |
| Ortalaması | 2.144,09 | TL/m² |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
Pazarlık ve şerefiye düzeltmesi uygulandıktan sonra, konu gayrimenkulün satış değerinin ~2.100 TL/m² (2. 144,09 TL/m²) olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
| Karşılaştırma Tablosu – Tarla Satış Değeri (0/254 Parsel) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| E8 | E9 | E10 | |||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | ||
| Pazarlanan Değer (A) | 4.950.000 | 280.000 | 7.950.000 | TL | |
| Pazarlık Payı | 20% | 20% | 20% | % | |
| Düzeltilmiş Değer (B) | 3.960.000 | 224.000 | 6.360.000 | TL | |
| Pazarlanan Alan (C) | 7.544 | 280 | 6.510 | m² | |
| Alan Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | % | |
| Düzeltilmiş Alan (D) | 7.544 | 280 | 6.510 | m² | |
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 656 | 1.000 | 1.221 | TL/m² | |
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 525 | 800 | 977 | TL/m² | |
| Konuma İlişkin Düzeltme | 15% | 15% | 10% | % | |
| İmar Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 0% | % | |
| Alana İlişkin Düzeltme | -20% | -30% | -20% | % | |
| Geometrik Duruma İlişkin Düzeltme | 30% | -5% | -5% | % | |
| Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme | 10% | 10% | 0% | % | |
| Toplam Düzeltme | 35% | -10% | -15% | % | |
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 709 | 720 | 830 | TL/m² | |
| Ortalaması | 753,02 | TL/m² |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
Pazarlık ve şerefiye düzeltmesi uygulandıktan sonra, konu gayrimenkulün satış değerinin ~750 TL/m² (753,02 TL/m²) olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan, gayrimenkullerin bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün arsa değerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış ve satılık benzer gayrimenkul dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır. Bulunan emsaller; konum, imar durumu, büyüklük, geometri, mülkiyet durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkullerin arsa değerinin takdiri için emsal olabilecek benzer imar durumuna sahip satılık emsallerin "konum, imar durumu, alan büyüklüğü, geometri, mülkiyet durumu" gibi kriterlerine göre şerefiyelendirilmiş ve taşınmazın arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı ile elde edilen değer arsa değeri olarak kullanılmıştır.
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 30 |
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkuller için takdir edilen pazar değeri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.
| Değerleme Tablosu - Pazar Değeri | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başkent | Başkent | |||||||||
| Arsa | Alan | Hissesine Düşen | Değer | Değer | Hissesine Düşen | |||||
| Mahalle | Ada | Parsel | Niteliği | Payı | (m²) | Alan (m²) | (TL/m²) | (TL) | Değer (TL) | |
| 1 | Koparan | 0 | 207 | Tarla | 1/1 | 28.600,00 | 28.600,00 | 675 | 19.305.000 | 19.305.000 |
| 2 | Koparan | 0 | 254 | Tarla | 1/1 | 19.263,00 | 19.263,00 | 750 | 14.447.250 | 14.447.250 |
| 3 | Koparan | 124652 | 30 | Tarla | 1/1 | 23.789,65 | 23.789,65 | 710 | 16.890.652 | 16.890.652 |
| 4 | Koparan-İmar | 113792 | 1 | Arsa | 1/1 | 1.039,00 | 1.039,00 | 2.205 | 2.290.995 | 2.290.995 |
| 5 | Koparan-İmar | 113792 | 2 | Arsa | 1/1 | 1.061,00 | 1.061,00 | 2.310 | 2.450.910 | 2.450.910 |
| 6 | Koparan-İmar | 113792 | 3 | Arsa | 1/1 | 1.063,00 | 1.063,00 | 2.205 | 2.343.915 | 2.343.915 |
| 7 | Koparan-İmar | 113792 | 4 | Arsa | 1/1 | 1.073,00 | 1.073,00 | 2.205 | 2.365.965 | 2.365.965 |
| 8 | Koparan-İmar | 113792 | 5 | Arsa | 1/1 | 1.088,00 | 1.088,00 | 2.205 | 2.399.040 | 2.399.040 |
| 9 | Koparan-İmar | 113792 | 6 | Arsa | 1/1 | 1.386,00 | 1.386,00 | 2.310 | 3.201.660 | 3.201.660 |
| 10 | Koparan-İmar | 113792 | 7 | Arsa | 1/1 | 1.150,00 | 1.150,00 | 2.205 | 2.535.750 | 2.535.750 |
| 11 | Koparan-İmar | 113792 | 8 | Arsa | 1/1 | 1.062,00 | 1.062,00 | 2.205 | 2.341.710 | 2.341.710 |
| 12 | Koparan-İmar | 113792 | 9 | Arsa | 1/1 | 1.047,00 | 1.047,00 | 2.100 | 2.198.700 | 2.198.700 |
| 13 | Koparan-İmar | 113792 | 10 | Arsa | 1/1 | 1.037,00 | 1.037,00 | 2.100 | 2.177.700 | 2.177.700 |
| 14 | Koparan-İmar | 113794 | 1 | Arsa | 1/1 | 1.166,00 | 1.166,00 | 2.100 | 2.448.600 | 2.448.600 |
| 15 | Koparan-İmar | 113794 | 2 | Arsa | 1/1 | 1.143,00 | 1.143,00 | 2.100 | 2.400.300 | 2.400.300 |
| 16 | Koparan-İmar | 113794 | 3 | Arsa | 1/1 | 1.187,00 | 1.187,00 | 2.100 | 2.492.700 | 2.492.700 |
| 17 | Koparan-İmar | 113794 | 4 | Arsa | 1/1 | 1.213,00 | 1.213,00 | 2.100 | 2.547.300 | 2.547.300 |
| 18 | Koparan-İmar | 113794 | 5 | Arsa | 1/1 | 1.128,00 | 1.128,00 | 2.100 | 2.368.800 | 2.368.800 |
| 19 | Koparan-İmar | 113794 | 6 | Arsa | 1/1 | 1.012,00 | 1.012,00 | 2.310 | 2.337.720 | 2.337.720 |
| 20 | Koparan-İmar | 113794 | 7 | Arsa | 1/1 | 1.265,00 | 1.265,00 | 2.310 | 2.922.150 | 2.922.150 |
| 21 | Koparan-İmar | 113794 | 8 | Arsa | 1/1 | 1.172,00 | 1.172,00 | 2.100 | 2.461.200 | 2.461.200 |
| 22 | Koparan-İmar | 113794 | 9 | Arsa | 1/1 | 1.257,00 | 1.257,00 | 2.100 | 2.639.700 | 2.639.700 |
| 23 | Koparan-İmar | 113794 | 10 | Arsa | 1/1 | 1.226,00 | 1.226,00 | 2.100 | 2.574.600 | 2.574.600 |
| 24 | Koparan-İmar | 113794 | 11 | Arsa | 1/1 | 1.177,00 | 1.177,00 | 2.100 | 2.471.700 | 2.471.700 |
| 25 | Koparan-İmar | 113794 | 12 | Arsa | 1/1 | 1.066,00 | 1.066,00 | 2.205 | 2.350.530 | 2.350.530 |
| 26 | Koparan-İmar | 113801 | 1 | Arsa | 1522/6427 | 6.427,00 | 1.522,00 | 1.365 | 8.772.855 | 2.077.530 |
| Toplam | 103.097,65 | 98.192.65 | 113.737.402 | 107.042.077 | ||||||
| Toplam Yaklaşık (TL) 107.040.000 |
Pazar Yaklaşımı ile taşınmaza toplamda KDV hariç 107.040.000 TL Pazar Değeri takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 31 |
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.
En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme konusu gayrimenkullerin konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, imar durumu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkullerin en etkin ve verimli kullanımının "Arsa ve Tarla" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.
Konu değerleme çalışmasında müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün mevcut durumu bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu
| Özet Tablo | Değer (TL) | |
|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımı (Arsa Değeri) | Pazar Değeri | 107.040.000 |
| Maliyet Yaklaşımı | Pazar Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
| Gelir Yaklaşımı | Pazar Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan gayrimenkulün yalnızca arsasına değer takdir edilmesi amaçlanmış olup, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkuller benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaşılmıştır.
Buna göre gayrimenkulün toplam pazar değeri için 107.040.000.-TL (Yüz Yedi Milyon Kırk Bin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkuller bu kapsam dışındadır.
Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş
Değerleme konusu gayrimenkuller üzerinde herhangi bir ipotek bulunmamaktadır.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkulün devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
(Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin İlgili Maddeleri Kapsamında Ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.
Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.
Gayrimenkullerin tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Söz konusu parsellerin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup, gayrimenkullerin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsa" ve "Tarla" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.
01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.
| KDV ORANLARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | ||||
| Arsa / Arazi Teslimlerinde | |||||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | |||||
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda | |||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | ||||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin* | |||||
| Net Alanı 150 m²'ye Kadar Konutlarda* | |||||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | |||||
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda | |||||
| Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda* / ** | |||||
| 1% | |||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | |||||
| 01.01.2013 - 31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL'ye kadar ise | 1% | |||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 500 - 999 TL ise | 10% | |||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% | |||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | |||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000 - 2.000 TL ise | 10% | |||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 1706 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m²'nin altında ise KDV oranı %1'dir.
Konu taşınmazlar tapuda arsa ve tarla nitelikli olması sebebiyle KDV oranı %10 olarak belirlenmiştir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsa-Tarla" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.
| Değer Tablosu (31.12.2024 tarihli) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| 23 Adet Arsa ve 3 Adet Tarla | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | |||
| Pazar Değeri (Başkent Doğalgaz Hissesi) | 107.040.000 | 117.744.000 TL |
|||
| *%10 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. |
o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.
o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.