BULLS YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 3, 2025

EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN HAZIRLANAN ANALİST RAPORU

BULLS YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.

Esentepe Mah., Büyükdere Cad., No: 173, 1, Levent Plaza B Blok Kat: 5 Şişli/İstanbul Tel: (0212) 410 05 00

03.01.2025

1. Raporun Amacı

İşbu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 22/06/2013 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan Seri: VII 128,1 numaralı Pay Tebliği'nin 29, maddesinin 2.fıkrası kapsamında hazırlanmıştır, Raporda yer verilen tüm bilgi ve sayısal değerler, KAP'ta açıklanan Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ("Şirket", "Egeyapı Avrupa GYO") Halka Arz İzahnamesi ve eklerinden ve 09.12.2024 tarihli Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ("Halk Yatırım") tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporu'ndan elde edilmiştir. Bu rapor, Egeyapı Avrupa GYO halka arzına ilişkin olarak, yatırımcıların halka arza katılması ya da katılmaması yönünde bir öneri ya da teklif değildir. Bu rapor, Kurum'un yalnızca Halk Yatırım tarafından hazırlanmış olan Fiyat Tespit Raporu hakkındaki görüşü olup, yatırım kararlarının yayımlanan izahnamenin incelenmesi sonucu verilmesi gerekmektedir. Rapor içerisinde bulunabilecek hata ve noksanlıklardan dolayı Bulls Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ("Bulls Yatırım") hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.

2. Şirket Hakkında Özet Bilgi

2015 yılında Ege Yapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım A.Ş. ünvanı ile kurulmuş olan Şirket, Kurul'un 25.12.2023 tarih ve E-12233903-340-02-47278 sayılı iznini takiben, 17.01.2024 tarihinde ticaret siciline tescil edilen 28.12.2023 tarihli genel kurul ile yapılan esas sözleşme değişikliği neticesinde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ünvanını alarak gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmüştür.

Şirket'in ana faaliyet alanları SPK'nın gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konular ile iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır.

Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve SPK tarafından belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır. Gayrimenkul sektörü ticari gayrimenkul, AVM ve perakende sektörü, turizm ve otel sektörü, konut sektörünü de içinde barındıran, ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olup birçok alt sektör üzerinde doğrudan ve dolaylı etkileri bulunmaktadır. Gayrisafi yurt içi hasıla içindeki payı 2021 ve 2022 yıllarında sırası ile %5,1 ve %4,9 olan inşaat sektörünün, 2023 yılındaki payı ise %5,6 seviyesinde gerçekleşmiştir.

Şirket gayrimenkul sektörü içinde ağırlıklı olarak konut segmentinde faaliyet göstermektedir.

3. Halka Arza İlişkin Özet Bilgiler

Halka arz edilecek paylar; 42.200.000 TL sermaye artırımı, 19.000.000 TL ortak satışı olarak planlanmıştır. Halka arz fiyatı 15,00 TL olarak belirlenirken, halka arz büyüklüğü 918.000.000 TL olarak hesaplanmaktadır. Şirket'in halka arz sonrası piyasa değeri ise 3.000.000.000 TL olacaktır. Şirket paylarının halka arzı 6-7-8 Ocak 2025 tarihleri arasında "Borsa Dışında Satış- Sabit Fiyat ile

FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN HAZIRLANAN ANALİST RAPORU

Talep Toplama" yöntemi ile gerçekleştirilecektir. Şirket, Borsa İstanbul'da Ana Pazar'da işlem görecektir.

	HALKA ARZ BİLGİLERİ
Şirket	Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Borsa Kodu	EGEGY
Aracılık Yöntemi	En İyi Gayret Aracılığı
Halka Arz Öncesi Çıkarılmış Sermaye	157.800.000 TL
Halka arz Sonrası Çıkarılmış Sermaye	200.000.000 TL
	Sermaye Artışı : 42.200.000 TL nominal
Halka Arz Miktarı ve Türü	Ortak Satışı: 19.000.000 TL nominal
	Toplam: 61.200.000 TL nominal
Halka Arz Büyüklüğü	918.000.000 TL
Halka Açıklık Oranı	30.60%
Halka Arz Fiyatı	15,00 TL
Halka Arz Tarihleri	6-7-8 Ocak 2025
Halka Arz Talep Toplama Yöntemi	Borsa Dışında Satış - Sabit Fiyatla Talep Toplama
Borsada İşlem Göreceği Pazar	Ana Pazar
	Yurt İçi Bireysel Yatırımcılar: 36.720.000 TL (%60)
Tahsisat Grupları	Yurt İçi Kurumsal Yatırımcılar: 18.360.000 TL (%30)
	Yurt İçi Yüksek Başvurulu Yatırımcılar: 6.120.000 TL (%10)
	- 1 Yıl Boyunca İhraççı
	- 1 Yıl Boyunca Ortak
Satmama Taahhüdü
	(*) Taahhütler hakkında detaylı bilgi için SPK tarafından onaylı İzahname'nin 27.3 maddesini inceleyiniz
Fiyat İstikrarı	Payların Borsa'da işlem görmeye başlamasından itibaren 21 gündür.
	Şirket'in halka arzdan net 594.812.940 TL gelir elde etmesi
	beklenmektedir.
Halka Arz Gelirlerinin Kullanımı	- Modernyaka Projesinin Finansmanı (%45)
	- Kekliktepe Projesinin Finansmanı (%40)
	- Diğer Projelerin Finansmanı (%10)
Katılım Finans İlkelerine Uygunluk	- Pazarlama ve Genel Yönetim Giderlerinin Finansmanı (%5) Uygun Değildir.

Kaynak: İzahname, Tasarruf Sahiplerine Satış Duyurusu

4. Sermaye ve Ortaklık Yapısı

Adı		Halka Arz Öncesi	Halka Arz Sonrası
Soyadı/Ünvanı	Grubu	Sermayedeki Sermayedeki Payı (TL) Payı (%)		Sermayedeki Payı (TL)	Sermayedeki Payı (%)
Ege Yapı Anonim Şirketi	B	126.240.000	80,00%	126.240.000	63,12%
Hasan İnanç	A	10.520.000	6,67%	10.520.000	5,26%
Kabadayı	B	21.040.000	13,33%	2.040.000	1,02%
Halka Açık	B	-	-	61.200.000	30,60%
TOPLAM		157.800.000	100,00	200.000.000	100,00%

Halka arz öncesi ve sonrası ortaklık yapısı aşağıdaki tabloda yer almaktadır:

Kaynak: İzahname

4.1. Portföy hakkında bilgiler

Şirket'in gayrimenkul portföyünün gayrimenkul değerleme raporlarında tespit edilen gerçeğe uygun değerleri toplamı 3.979.029.000 TL'dir. Şirket'in gayrimenkul portföyü; Çamlıyaka Konakları, Kordon İstanbul'da Yer Alan Bağımsız Bölümler, Modernyaka Projesi, Urla Keklitepe Projesi, Cer Projesi, Çanakkale Ayvacık Ahmetçe Arazisi, Çanakkale Ayvacık Paşaköy Arazisi, Çanakkale Ezine Yaylacık Arazisi, Urla Yağcılar Arazisi, Şile Projesi, Urla Yağcılar Arsaları ile Yalova Altınova Arsası ve Arazileri'nden oluşmaktadır.

Egeyapı Avrupa GYO A.Ş. Gayrimenkul Portföyü Ekspertiz Değerleri

Gayrimenkul Portföyü	Ekspertiz Değeri (TL)
Çamlıyaka Konakları	249.797.000
Kordon Istanbul'da Yer Alan Bağımsız Bölümler*	87.224.000
Modernyaka Projesi	414.709.000
Urla Kekliktepe Projesi	1.444.967.000
Cer Projesi	-9.162.000
Çanakkale Ayvacık Paşaköy Arsası	78.000.000
Çanakkale Ayvacık Ahmetçe Arsası	37.966.000
Çanakkale Ezine Yaylacık Arsası	17.428.000
Urla Yağcılar Arazisi	309.335.000
Şile Projesi	649.790.000
Urla Yağcılar Arsaları	664.840.000
Yalova Altınova Arsa ve Arazileri	34.135.000
Toplam	3.979.029.000
Kaynak: İzahname

*B Blokta yer alan 14 numaraları bağımsız bölüm fiyat raporu tarihi itibarıyla satılmış olup portföyde 6 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Net aktif değer hesaplaması yapılırken; satışı yapılan ve ekspertiz değeri 17.387.732,250 TL olan bağımsız bölüm dahil edilmemiş, 6 adet bağımsız bölümün ekspertiz değeri olan 69.836.268 TL dahil edilmiştir.

4.2. Özel Bağımsız Denetimden Geçmiş Finansal Tablo

(TL)	31.12.2021	31.12.2022	31.12.2023	30.09.2024
Dönen Varlıklar	1.157.099.676	910.472.124	1.045.872.706	1.185.062.740
Duran Varlık	210.893.590	1.157.225.768	2.636.588.372	3.491.867.542
Toplam Varlıklar	1.367.993.266	2.067.697.892	3.682.461.078	4.676.930.282
Kısa Vadeli Yükümlülükler	1.064.699.019	234.144.565	800.829.347	1.001.812.821
Uzun Vadeli Yükümlülükler	378.045.771	1.630.662.229	2.795.370.444	3.515.246.991
Özkaynaklar	(74.751.524)	202.891.098	86.261.287	159.870.470
Toplam Kaynaklar	1.367.993.266	2.067.697.892	3.682.461.078	4.676.930.282
Kaynak: İzahname

5. Halka Arz Gerekçeleri ve Halka Arz Gelirlerinin Kullanım Yeri

Şirket'in halka arzdan net 594.812.940 TL gelir elde etmesi beklenmektedir. Fon kullanım yerinin dağılımını gösterir tablo aşağıda yer almaktadır.

Fon Kullanım Yeri	Planlanan Fon Kullanım Oranı (%)
Modernyaka projesinin finansmanı	%45
Kekliktepe projesinin finansmanı	%40
Diğer projelerin finansmanı	%10
Pazarlama ve genel yönetim giderlerinin finansmanı	%5
Toplam	%100

Kaynak: İzahname

6. Değerleme

Şirket'in pay başına değerinin belirlenmesi amacıyla aşağıda belirtilen değerleme yöntemleri kullanılmıştır:

•	Net Aktif Değer (NAD) Analizi	(%50)
•	Piyasa Çarpanları Analizi	(%50)

6.1. Net Aktif Değer Analizi

GYO'ların değerlemesinde kullanılan NAD, şirketlerin sahip olduğu gayrimenkul portföyünün değerine, hazır değerler, alacaklar ve diğer aktifler eklendikten sonra yükümlülüklerin düşülmesiyle hesaplanmaktadır.

Net aktif değer hesaplamasında Invest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin ve Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin hazırladığı 12 adet değerleme raporu ile 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihli finansal tablolara ilişkin özel bağımsız denetimden geçmiş finansal tablolarda yer alan bilgiler dikkate alınmıştır.

Egeyapı Avrupa GYO'nun net aktif değer hesaplaması aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri	Ekspertiz Değeri	Toplam Portföy Oranı
A. Arsalar ve Araziler	1.141.704.000	29%
Çanakkale Ayvacık Paşaköy Arsası	78.000.000
Çanakkale Ayvacık Ahmetçe Arsası	37.966.000
Çanakkale Ezine Yaylacık Arsası	17.428.000
Urla Yağcılar Arazisi	309.335.000
Urla Yağcılar Arsaları	664.840.000
Yalova Altınova Arsa ve Arazileri	34.135.000
B. Projeler	2.500.304.000	63%
Modernyaka Projesi	414.709.000
Urla Kekliktepe Projesi	1.444.967.000
Cer İstanbul Projesi	-9.162.000
Şile Projesi	649.790.000
C. Binalar	319.633.268	8%
Çamlıyaka Konakları	249.797.000
Kordon İstanbul'da Yer Alan Bağımsız Bölümler	69.836.268
Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (A+B+C)	3.961.641.268	100%
(+)DİĞER DÖNEN VARLIKLAR	770.324.609
Hazır Değerler	283.353.989
Ticari Alacaklar	399.368.929
Diğer Alacaklar	6.942.643
Peşin Ödenmiş Giderler	70.814.849
Cari Dönem Vergisi ile İlgili Varlıklar	1.281.035
Diğer Dönen Varlıklar	8.563.164
(+)DİĞER DURAN VARLIKLAR	364.366.698
Ticari Alacaklar	4.939.200
Diğer Alacaklar	129.001.095
Kullanım Hakkı Varlıkları	9.412.678
Maddi Duran Varlıklar	567.437
Maddi Olmayan Duran Varlıklar	3.730
Diğer Duran Varlıklar	220.442.558
(-)KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER	531.863.491
Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları	287.794.185
Ticari Borçlar	27.236.529
Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar	2.794.222
Diğer Borçlar	123.147.354
Ertelenmiş Gelirler*	81.914.418
Kısa Vadeli Karşılıklar	2.971.405
Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler	6.005.378
(-)UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER	580.302.457
Uzun Vadeli Borçlanmalar	55.163.236
Ticari Borçlar	178.470.896
Diğer Borçlar	143.041.840
Müşteri Sözleşmelerinden Doğan Yükümlülükler	130.587.987
Ertelenmiş Gelirler*	71.076.883
Uzun Vadeli Karşılıklar	1.961.615
VERGİ ÖNCESİ NET AKTİF DEĞER	3.984.166.627
(-)Vergi Etkisi**	222.459.202
NET AKTİF DEĞER	3.761.707.425

Bulls Yatırım Menkul Değerler A.Ş Kaynak: Fiyat Tespit Raporu

Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No: 173, 1. Levent Plaza B Blok Kat: 5 Şişli/İstanbul Tel: (0212) 410 05 00 -0850 266 05 00 Faks: (0212) 410 05 05-0850 266 05 05 Tic Sicil No: 20097-8 Mersis No: 0061 – 0026 -1044 -3175 www.bullsyatirim.com info@bullsyatirim.com

**Halihazırda gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisna olmakla birlikte 02.08.2024 tarihli 32620 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yurt içi asgari kurumlar vergisi 2025 yılından itibaren uygulanacaktır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının taşınmazlardan elde ettikleri kazançlarının %50'sinin elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kar payı olarak dağıtılması durumunda yurt içi asgari kurumlar vergisinden faydalanacağı belirtilmiştir. Şirket 05.08.2024 tarih ve 20224/22 sayılı yönetim kurulu kararı ile alınan kazançlardan %50 ve üzeri oranda nakit temettü dağıtımı planlayarak, anılan asgari vergi oranından faydalanmayı amaçlamaktadır. Halihazırda anılan düzenleme kapsamında 2024 yılı sonuna kadar Şirket kazançları kurumlar vergisinden istisna olduğu ve yurt içi asgari kurumlar vergisinin 2025 yılında uygulanacağı, dolayısıyla anılan düzenleme devreye girene kadar taşınmazlardan elde edilen kazançlar üzerinde vergisel bir etki doğmadığı hususları dikkate alınarak, Şirket tarafından iletilen bilgi ve belgeler kapsamında anılan vergi düzenlemesinin Şirket'in net aktif değerine olabilecek potansiyel etkisi için tahmini bir vergi tutarı hesaplanmış olup, değerleme çalışmasında vergi etkisi uygulanan net aktif değer tutarı baz alınmıştır.

(TL)	Modernyaka Projesi	Urla Kekliktepe Projesi	Cer İstanbul Projesi	Diğer	Toplam
Proje Kapsamında Gerçekleşen Tahsilatlar	1.177.388.409	295.581.094	192.627.479	-	1.665.596.982
A. KDV	23.272.863	21.371.297	34.279.448	-	78.923.607
Faturalanan Bağımsız Bölümlere İlişkin Alacaklar	(8.103.843)	-	-	-	(8.103.843)
Avans Enflasyon Düzeltmesi	982.559.893	210.647.524	173.416.757	-	1.366.624.174
Stoklarda Muhasebeleşen Arsa Sahibi Payı	-	303.304.181	120.992.314	-	424.296.495
B. Projeler Haricinde Alınan Avanslar	-	-	-	30.547.750	30.547.750
Kısa ve Uzun Vadeli Ertelenmiş Gelirler Toplamı	2.175.117.322	830.904.095	521.315.998	30.547.750	3.557.885.165
Enflasyon Farkı	982.559.893	210.647.524	173.416.757	-	1.366.624.174
Kısa ve Uzun Vadeli Ertelenmiş Gelirler Toplamı - Enflasyon Farkı	1.192.557.429	620.256.571	347.899.241	30.547.750	2.191.260.991
C. Enflasyon Yüzdesi	82,4%	34,0%	49,8%	0,0%	62,4%
D. Ertelenmiş Gelirler Hesabından İndirilmeyen Toplam Tutarların Enflasyon Farkı (A+B)*C	19.174.742	7.257.981	17.087.220	-	43.519.943
Kısa Vadeli Ertelenmiş Gelirlerde İndirilmeyen Toplam Tutar	-	-	51.366.668 (A+D)	30.547.750 (B)	81.914.418
Uzun Vadeli Ertelenmiş Gelirlerde İndirilmeyen Toplam Tutar	42.447.605 (A+D)	28.629.278 (A+D)	-	-	71.076.883

*Net Aktif Değer Hesaplamasında Kullanılan Ertelenmiş Gelirlere İlişkin Açıklama:

Kaynak: Fiyat Tespit Raporu

6.2. Piyasa Çarpanları Analizi

Şirket ile benzer faaliyet alanlarına sahip olan halka açık şirketler ile karşılaştırma yapılması yoluyla piyasa değeri bulunabilmesi için piyasa çarpanları analizi kullanılmıştır. Değerleme çarpanlarının seçiminde Şirket'in faaliyet ve gelirlerinin yapısı önem kazanmaktadır. Ürün ve hizmet üretim faaliyetinde bulunan şirketlerin esas faaliyetlerinden elde ettikleri gelirler önem kazanırken, ana faaliyet alanı gayrimenkul geliştirmek olan GYO'lar için sahip oldukları gayrimenkul portföyünün değerleri ön plana çıkmaktadır. Bu çerçevede Şirket için en anlamlı karşılaştırılabilir çarpan değerinin, Borsa'da işlem

gören GYO'ların piyasa değerlerinin ve net aktif değerlerinin karşılaştırılması ile hesaplanan PD / NAD (Piyasa Değeri / Net Aktif Değeri) çarpanı olduğu değerlendirilmiş ve değerleme çalışmasına dahil edilmiştir.

6.2.1. Değerlemede Esas Alınan Finansal Veriler

PD/NAD çarpan analizinde kullanılan net aktif değer aşağıda yer almaktadır.

30.09.2024	(TL)
Net Aktif Değer	3.761.707.425
Kaynak: Fiyat Tespit Raporu

6.2.2. PD/NAD Çarpan Analizi

PD / NAD çarpanı duran varlık ağırlıklı portföyü bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları için pazar katılımcıları (halka açık şirket yatırımcıları) tarafından en fazla kullanılan değerleme çarpanlarından birisi olduğu için seçilmiştir.

BİST'te işlem görmekte olan ve incelenen 47 GYO'dan 23 tanesi ile çarpan analizi yapılmıştır.

Şirket Kodu* NAD (TL) Piyasa Değeri (TL)** PD/NAD*** ADGYO 6.415.978.434 9.551.124.000 1,49 AGYO 4.901.964.032 2.501.730.000 0,51 AHSGY 6.334.734.902 4.547.400.000 0,72 AKFGY 24.277.594.510 8.619.000.000 0,36 AKMGY 7.738.061.211 8.220.438.400 1,06 AKSGY 29.110.710.368 17.146.500.000 0,59 ALGYO 14.492.671.756 6.253.884.000 0,43 ASGYO 18.115.924.884 7.987.080.000 0,44 ATAGY 576.058.572 561.925.000 0,98 AVGYO 1.509.931.949 1.016.676.000 0,67 AVPGY 38.293.996.408 21.920.000.000 0,57 BEGYO 3.257.928.894 3.577.850.000 1,10 DGGYO 10.131.364.655 14.893.869.280 1,47 DZGYO 3.503.152.092 4.152.000.000 1,19 EKGYO 127.313.458.860 49.780.000.000 0,39 EYGYO 2.393.752.982 1.620.000.000 0,68 FZLGY 7.454.410.495 7.708.320.000 1,03 HLGYO 30.290.874.288 9.678.400.000 0,32 IDGYO 760.275.663 402.000.000 0,53 ISGYO 36.811.714.099 19.328.400.000 0,53 KGYO 1.373.243.539 3.132.745.638 2,28 KLGYO 20.678.945.893 6.319.350.000 0,31 KRGYO 1.585.985.232 3.415.500.000 2,15 KZBGY 18.336.995.823 8.280.000.000 0,45 KZGYO 10.992.008.149 4.744.000.000 0,43 MHRGY 6.227.727.450 4.201.160.000 0,67

BIST'te İşlem Görmekte Olan GYO'ların PD/NAD Çarpan Değerleri

FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN HAZIRLANAN ANALİST RAPORU

MRGYO	9.199.733.979	2.042.766.000	0,22
MSGYO	6.327.304.274	1.959.604.150	0,31
NUGYO	4.255.635.579	2.736.439.680	0,64
OZGYO	4.996.947.152	1.400.000.000	0,28
OZKGY	51.111.050.353	18.593.120.000	0,36
PAGYO	10.285.242.813	5.959.500.000	0,58
PEKGY	3.803.073.558	4.139.572.556	1,09
PSGYO	20.328.116.933	7.536.000.000	0,37
RYGYO	42.817.913.099	30.400.000.000	0,71
SEGYO	6.257.665.353	3.701.676.538	0,59
SNGYO	38.879.710.465	13.350.000.000	0,34
SRVGY	24.173.054.423	14.807.000.000	0,61
SURGY	18.024.087.211	6.947.900.000	0,39
TDGYO	261.312.380	825.930.000	3,16
TRGYO	98.780.702.000	60.950.000.000	0,62
TSGYO	4.717.639.666	6.110.000.000	1,30
VKGYO	28.603.509.052	7.107.000.000	0,25
VRGYO	4.873.542.450	2.517.400.000	0,52
YGGYO	18.015.733.414	16.208.640.000	0,90
YGYO	13.625.565.342	2.879.592.918	0,21
ZRGYO	49.541.738.273	65.898.424.800	1,33
		Eleme Öncesi Ortalama**	0,77x
		Eleme Sonrası Ortalama**	0,60x

Kaynak: Fiyat Tespit Raporu

*Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. faaliyet konusu, ana şebeke üzerinden gaz yakıtların dağıtımı (her çeşit gazlı yakıtın, ana boru sistemiyle dağıtımı ve tedariki) olduğu için incelenmemiştir.

**Benzer şirketlerin piyasa değerleri tarihi: 06.12.2024 kapanış

***Ortalama katsayıları virgülden sonrası yuvarlanarak yazılmıştır. Hesaplama yapılırken yuvarlama yapılmadığından benzer şirketler çarpanına göre hesaplanan özsermaye değerinde farklılık oluşmaktadır.

Örneklem grubundaki benzer şirketlerin PD/NAD çarpanı ortalaması 0,60x olarak hesaplanmaktadır.

Bu çarpan değerine göre, Egeyapı Avrupa GYO'nun özsermaye değeri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

PD/NAD Çarpanına Göre Özsermaye Değeri Hesabı	(TL)
Egeyapı Avrupa GYO Net Aktif Değeri	3.761.707.425
Benzer Şirketler PD/NAD Çarpanı Ortalaması (x)	0,60
Benzer Şirketler Çarpanına Göre Hesaplanan Özsermaye Değeri	2.241.917.472

Kaynak: Fiyat Tespit Raporu

7. Değerleme ve Sonuç

Şirket'in değerlemesinde Net Aktif Değeri ve PD/NAD çarpan analizi eşit ağırlıklandırılmış olup, 3.001.812.449 TL özsermaye değerine ulaşılmıştır.

Yaklaşım Yöntemi	Baz Değer	Ağırlık (%)	Ağırlık Değer (TL)
Net Aktif Değer (NAD)	3.761.707.425	%50	1.880.853.713
Piyasa Yaklaşımı (PD/NAD)	2.241.917.472	%50	1.120.958.736
Şirket Özsermaye Değeri (TL)			3.001.812.449

Kaynak: Fiyat Tespit Raporu

Şirket'in özsermaye değeri 3.001.812.449 TL olup, Şirket'in halka arz öncesi pay başına değeri 19,02 TL olarak hesaplanmıştır. %21,15 oranında uygulanan halka arz iskontosu sonrasında ise özsermaye değeri 2.367.000.000 TL olup pay başına değer ise 15,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Değerleme özetini gösterir özet tablo aşağıdaki gibidir.

Değerleme Sonucu	(TL)
Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri	3.001.812.449
Halka Arz Öncesi Pay Başına Değer	19,02
Halka Arz İskontosu	21,15%
Halka Arz İskontosu Sonrası Özsermaye Değeri	2.367.000.000
Halka Arz Fiyatı	15,00

Kaynak: Fiyat Tespit Raporu

8. Fiyat Tespit Raporu Hakkındaki Görüşümüz

• Fiyat Tespit Raporu'nda Egeyapı Avrupa GYO ve faaliyet gösterdiği sektör hakkında verilen bilgilerin kapsamlı, yeterli ve anlaşılır olduğunu düşünüyoruz.
• Fiyat Tespit Raporu'nda değerlemeye konu Şirket'in gayrimenkul yatırım ortaklığı olması nedeniyle Net Aktif Değer Yöntemi kullanılmasını ve bu hesaplama yapılırken gerekli düzeltmelerin yapılmasını uygun buluyoruz.
• PD/NAD çarpan analizinde Şirket'in portföyüne yakın GYO'ların kullanılmasını doğru buluyoruz.
• Kullanılan değerleme yöntemleri sonrasında pay başına değerden %21,15 iskonto oranı uygulanarak 15,00 TL pay başına fiyat belirlenmesinin makul olduğu görüşündeyiz.

Uyarı Metni

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.

Bu raporda yer alan bilgiler Bulls Yatırım Menkul Değerler A.Ş.'nin Kurumsal Finansman Bölümü tarafından bilgi verme amacıyla hazırlanmış olup herhangi bir hisse senedinin alım satımına ilişkin bir teklif içermemektedir. Veriler, güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynaklardaki hata ve eksikliklerden ve bu bilgilerin ticari amaçlı kullanılmasından doğabilecek zararlardan Bulls Yatırım Menkul Değerler A,Ş, hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. İşbu rapordaki tüm görüş ve tahminler, söz konusu rapor tarihiyle Bulls Yatırım Menkul Değerler A.Ş. Kurumsal Finansman Bölümü'ne ait olup diğer Bulls Grubu şirketlerinin görüş ve tahminlerini temsil etmemektedir. Bu rapordaki tüm görüş ve bilgiler önceden haber verilmeksizin değiştirilebilir. Bulls Yatırım ve diğer grup şirketleri bu raporda adı geçen şirketlerin hisselerinde pozisyon sahibi olabilir veya işlem yapabilir. Ayrıca, yatırımcılar bu raporda adı geçen şirketlerle Bulls Yatırım ve diğer grup şirketlerinin yatırım bankacılığı ve/veya diğer iş ilişkileri içinde olabileceğini veya bu tür iş fırsatları arayışında olabileceğini kabul eder.