Regulatory Filings • Jan 3, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Otel ve Alışveriş Merkezi
Yenimahalle / Ankara
2024REVB613 / 31.12.2024
Mevlana Bulvarı No:2/A Kat:3 No:1 06330 Akköprü Yenimahalle/Ankara
Talebiniz doğrultusunda Yenimahalle'de konumlu olan "Otel ve Alışveriş Merkezi"nin toplam pazar değerine ve pazar kirasına yönelik 2024REVB613 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar, toplamda 100.725 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 303.107,58 m² brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Taşınmazların "Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." hissesine ait toplam pazar değeri ve pazar kirası aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN "YENİ GİMAT GAYRİMENKUL ORTAKLIĞI A.Ş." HİSSESİNE AİT PAZAR DEĞERİ VE | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PAZAR KİRASI | |||||||||
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | ||||||||
| Pazar Değeri | 14.823.840.000.-TL | Ondörtmilyarsekizyüzyirmiüçmilyonsekizyüzkırkbin.-TL | |||||||
| (KDV Hariç) | |||||||||
| Pazar Değeri | 17.788.608.000.-TL | Onyedimilyaryediyüzseksensekizmilyonaltıyüzsekizbin.-TL | |||||||
| (KDV Dahil) | |||||||||
| Pazar Kirası | 95.260.000.-TL/ay | Doksanbeşmilyonikiyüzaltmışbin.-TL/ay | |||||||
| (KDV Hariç) | |||||||||
| Pazar Kirası | 114.312.000.-TL/ay | Yüzondörtmilyonüçyüzonikibin.-TL/ay | |||||||
| (KDV Dahil) |
Pazar değeri ve pazar kirasının tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin ve pazar kirasının takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 19.11.2024 tarih, 3464 no.lu sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye yardım eden; Mehmet Arif KAHRAMAN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| Yönetici Özeti4 |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri7 |
| Demografik ve Ekonomik Veriler 10 |
| Gayrimenkullerin Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri 13 |
| Gayrimenkullerin Konum Analizi 23 |
| Gayrimenkullerin Fiziksel Bilgileri 26 |
| SWOT Analizi 35 |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi 37 |
| Gayrimenkullerin Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme 56 |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç 59 |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | ||||||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet (43344 ada 2 parsel), Hisseli mülkiyet (43345 ada 1 parsel) | ||||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller olması | ||||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında, konu ana taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsel 49 adet bağımsız bölümden oluşmakta olup taşınmazların 44 tanesi tek bir maliğe ait olması, kullanım fonksiyonunun alışveriş merkezi olması ve tek bir işletmeci firma tarafından kiraya verilmesi sebebiyle, taşınmazlar bağımsız bölüm olarak değerlendirilmemiş olup bir bütün olarak düşünülerek değerlendirilmiştir. |
||||||
| KISITLAMALAR | ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır. | Değerleme çalışmasında müşteri talebi doğrultusunda müşterinin tarafımıza | |||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | İşin kapsamı haricinde müşterinin herhangi bir talebi bulunmamaktadır. | ||||||
| ANA GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||||
| ADRES | Yenimahalle/Ankara | Gazi Mahallesi Mevlana Bulvarı No:2 Ankamall AVM, No: 2/F CP Ankara Hotel | |||||
| TAPU KAYDI | ada 1 parsel | Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Gazi Mahallesi, 43344 ada 2 parsel ve 43345 | |||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMLERİ | 50.000 m² (43344 ada 2 parsel), 50.725 m² (43345 ada 1 parsel) | ||||||
| İMAR DURUMU (43344 ada 2 parsel) |
Lejant: Kentsel Servis Alanı | E: 2,00 Hmaks: 19 kat |
|||||
| İMAR DURUMU (43345 ada 1 parsel) |
Lejant: Kentsel Servis Alanı | E: 1,50 Yençok: 3 kat |
|||||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | AVM (43344 ada 2 parsel), AVM, Otel (43345 ada 1 parsel) | ||||||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||||
| Blok sayısı: 3 Otel oda sayısı: 263 |
Yapım yılı: 2008 | ||||||
| ANA TAŞINMAZ (43344 ada 2 parsel) |
Yol kotu üstü kat sayısı: 6,19 | Yol kotu altı kat sayısı: 2, 3 | |||||
| Otopark Kapasitesi: Açık ve kapalı otopark |
Asansör Kapasitesi: 5 asansör (AVM) 2 asansör (Otel) |
||||||
| ANA TAŞINMAZ (43345 ada 1 | Bağımsız bölüm sayısı: 44 | Yapım yılı: 2015 | |||||
| parsel) | Yol kotu üstü kat sayısı: 5 Yol kotu altı kat sayısı: 2 |
| Otopark Kapasitesi: Açık ve kapalı otopark |
Asansör Kapasitesi: 5 asansör (AVM) | |||
|---|---|---|---|---|
| MEVCUT FONKSİYONLAR | AVM, Otel | |||
| Toplam İnşaat Alanı | 169.506 m² | |||
| İNŞAAT ALANI (43344 ada 2 parsel) |
Otopark-Sığınak Hariç Toplam İnşaat Alanı | 120.026,01 m² | ||
| Yol Kotu Üstü Toplam İnşaat Alanı | 74.763,69 m² | |||
| Toplam İnşaat Alanı | 93.181,45 m²* | |||
| İNŞAAT ALANI (43345 ada 1 parsel) |
Otopark-Sığınak Hariç Toplam İnşaat Alanı | 73.538,58 m²* | ||
| Yol Kotu Üstü Toplam İnşaat Alanı | 73.538,58 m²* | |||
| KİRALANABİLİR ALAN (43344 ada 2 parsel) |
AVM Kiralanabilir Alanı | 92.225,12 m²* | ||
| FİNANSAL GÖSTERGELER | ||||
| İNDİRGEME ORANI | %25,50 (Otel) (Mal sahibi tarafından işletmesi durumunda) %23,50 (Otel) (Yeni Gimat GYO kira sözleşmesine göre) %25,50 (AVM) |
|||
| DÖNEM SONU KAPİTALİZASYON ORANI |
%7,5 (AVM ve Otelin mal sahibi tarafından işletmesi durumunda) %6,00 (Otel) (Yeni Gimat GYO kira sözleşmesine göre) |
|||
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ | 13,33 Yıl (AVM ve Otelin mal sahibi tarafından işletmesi durumunda) 16,67 Yıl (Otel) (Yeni Gimat GYO kira sözleşmesine göre) |
|||
| ARSA BİRİM DEĞERİ | 78.000 TL/m² (43344 ada 2 parsel), 58.000 TL/m² (43345 ada 1 parsel) | |||
| AVM ORTALAMA BİRİM KİRA FİYATI (TL/m²/Ay) |
1.250 TL/m²/ay | |||
| OTEL ORTALAMA ODA FİYATI | 4.000 TL/gece | |||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Gelir Yaklaşımı | |||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 14.823.840.000.-TL | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 17.788.608.000.-TL | |||
| PAZAR KİRASI (KDV HARİÇ) | 95.260.000.-TL/ay | |||
| PAZAR KİRASI (KDV DAHİL) | 114.312.000.-TL/ay |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
RA 6
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024REVB613 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Gazi Mahallesi, 43344 ada, 2 parsel ve 43345 ada 1 parsel 1-49 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkullerin 31.12.2024 tarihli Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hisesine düşen toplam pazar değerinin ve pazar kirasının, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller olması nedeniyle hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkullerin mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) kontrolünde, Sorumlu Değerleme Uzmanı Bilge SEVİLENGÜL (Lisans No: 402484) tarafından hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunun hazırlanmasına Mehmet Arif KAHRAMAN (Lisans No: 922227) yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi, bilgi amaçlı olarak verilmiştir.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 20.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkullerin mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 3464 no.lu ve 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 3464 no.lu ve 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Gazi Mahallesi, 43344 ada, 2 parsel ve 43345 ada 1 parsel 1-49 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkullerin 31.12.2024 tarihli Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hisesine düşen toplam pazar değerinin ve pazar kirasının, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında, konu ana taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsel 49 adet bağımsız bölümden oluşmakta olup taşınmazların 44 tanesi tek bir maliğe ait olması, kullanım fonksiyonunun alışveriş merkezi olması ve tek bir işletmeci firma tarafından kiraya verilmesi sebebiyle, taşınmazlar bağımsız bölüm olarak değerlendirilmemiş olup bir bütün olarak düşünülerek değerlendirilmiştir. Ayrıca müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporları aşağıda yer almaktadır.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 30.12.2022 | 2022B287 | Büşra GÜNEŞ Bilge SEVİLENGÜL Ozan KOLCUOĞLU |
4.930.120.000 |
| Rapor 2 | 29.12.2023 | 2023REVB484 | Büşra GÜNEŞ Bilge SEVİLENGÜL Ozan KOLCUOĞLU |
11.185.510.000 |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, Mevlana Bulvarı No:2/A Kat:3 No:1 06330 Akköprü Yenimahalle/Ankara adresinde faaliyet gösteren Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.
RA 9
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,11 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'ini (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %6,80'inin ikamet ettiği Ankara, 5.803.482 kişi ile en çok nüfusa sahip 2. il olmuştur. Ankara nüfusu, 2023 yılında yaklaşık %0,37 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Ankara ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı
21% 27% 22% 6% 17% 2% 4% 1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% İlkokul Mezunu Lise veya Dengi Okul Mezunu Yüksekokul veya Fakülte… İlköğretim Mezunu Ortaokul veya Dengi Okul… Okuma-Yazma Bilmeyen Yüksek Lisans ve Doktora… Bilinmeyen TÜİK
2024 üçüncü çeyrekte gayri safi yurt içi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,2 daralmıştır. Takvim etkisinden arındırılmış veride %2,6'dan %1,9'a, arındırılmamış seride ise %2,4'ten %2,1'e düşmüştür. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH, 1 trilyon 260 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı artarken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür. Bu sonuçlarla yıllık bazda büyüme %3,2 olmuştur.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %2,2 artarken yıllık enflasyon ekim ayındaki %48,6'dan %47,1'e inmiştir. Hem hizmet hem de mal fiyatları aylık enflasyonunda yavaşlama görülürken çekirdek göstergelerin aylık enflasyonunda hızlı gerileme yaşanmıştır. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %0,7 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %32,2'den %29,5'e inmişir. Böylece TÜFE ile ÜFE arasındaki makas 17,6 yüzde puan olarak gerçekleşmiştir.
Ekim ayında ihracat yıllık bazda %3,1 yükselerek 23,5 milyar dolar olurken ithalatta değişim görülmemiş, 29,4 milyar dolar olmuştur. 2023 Ekim'de %77,5 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı %79,9'a çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 6,6 milyar dolardan 5,9 milyar dolara gerilemiştir. Veriler, dış ticaret ana pazarlarındaki ayrışmaya karşın ihracatta yükselişe işaret etmiştir. İthalat tarafında ise, çekirdek ithalattaki artışa rağmen enerji ve altın alt kalemlerindeki gerilemenin dengeleyici bir etki yaptığı görülmüştür.
1 TSKB A.Ş.
RA 12
GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | Ankara | |
|---|---|---|
| İlçesi | Yenimahalle | |
| Mahallesi | - | |
| Köyü | Gazi | |
| Sokağı | - | |
| Mevki | - | |
| Ada No | 43344 | 43345* |
| Parsel No | 2 | 1 |
| Ana Gayrimenkullerin Niteliği | Betonarme 2 Adet Mağaza Otel ve Altında Otoparkı Bulunan Arsa |
4 Katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası (A blok) 4 Katlı Betonarme Mağaza ve Arsası (B Blok) |
| Ana Gayrimenkullerin Yüz Ölçümü | 50.000 m² | 50.725 m² |
| Malik / Hisse | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş./ Tam |
- |
** Parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olup toplam bağımsız bölüm sayısı 49'dur. A blok 6, 9, 10, 11 ve 28 numaralı bağımsız bölümler farklı bir malik adına kayıtlıdır. Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlı toplam 44 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup mülkiyet bilgileri aşağıda gösterilmiştir. Yeni Gimat Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin hissesine düşen taşınmazların toplam arsa payı 35375615/50725000 'dir. Geri kalan 15349385/50725000 arsa payı farklı bir malike aittir.
| BLOK | BAĞIMSIZ BÖLÜM NO |
BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ |
KAT | ARSA PAYI | MALİKİ | HİSSESİ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 No.lu | Yeni Gimat | |||||
| A | Bağımsız | İş yeri | Bodrum | 18971/50725000 | Gayrimenkul Yatırım | Tam |
| Bölüm | Ortaklığı Anonim Şirketi | |||||
| 2 No.lu | Yeni Gimat | |||||
| A | Bağımsız | İş yeri | Bodrum | 361330/50725000 | Gayrimenkul Yatırım | Tam |
| Bölüm | Ortaklığı Anonim Şirketi | |||||
| 3 No.lu | Yeni Gimat | |||||
| A | Bağımsız | İş yeri | Bodrum | 1352057/50725000 | Gayrimenkul Yatırım | Tam |
| Bölüm | Ortaklığı Anonim Şirketi | |||||
| 4 No.lu | Yeni Gimat | |||||
| A | Bağımsız | İş yeri | Bodrum | 361587/50725000 | Gayrimenkul Yatırım | Tam |
| Bölüm | Ortaklığı Anonim Şirketi | |||||
| 5 No.lu | Yeni Gimat | |||||
| A | Bağımsız | İş yeri | Bodrum | 1937503/50725000 | Gayrimenkul Yatırım | Tam |
| Bölüm | Ortaklığı Anonim Şirketi | |||||
| 7 No.lu | Yeni Gimat | |||||
| A | Bağımsız | İş yeri | Bodrum | 1809499/50725000 | Gayrimenkul Yatırım | Tam |
| Bölüm | Ortaklığı Anonim Şirketi | |||||
| 8 No.lu | Yeni Gimat | |||||
| A | Bağımsız | İş yeri | Bodrum | 1528770/50725000 | Gayrimenkul Yatırım | Tam |
| Bölüm | Ortaklığı Anonim Şirketi |
| A | 12 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | Zemin | 18971/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 13 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | Zemin | 1283650/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 14 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | Zemin | 266945/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 15 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | Zemin | 447999/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 16 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | Zemin | 157032/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 17 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | Zemin | 1776992/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 18 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | Zemin | 1428180/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 19 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 1.kat | 31028/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 20 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 1.kat | 18971/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 21 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 1.kat | 227071/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 22 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 1.kat | 79182/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 23 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 1.kat | 2859686/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 24 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 1.kat | 1323993/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 25 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 1.kat | 1326395/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 26 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 1.kat | 4349437/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 27 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 1.kat | 371679/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 29 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | Zemin | 460877/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 30 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2. kat asma kat | 5378043/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 31 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 646033/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 32 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 685394/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 33 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 889496/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 34 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 889496/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 35 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 666876/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 36 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 874609/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 37 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 189616/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 38 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 264706/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 39 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 170859/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 40 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 18971/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| A | 41 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | 2.kat | 627985/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| B | 1 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | Bodrum kat-Ek bina | 46586/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| B | 2 No.lu Bağımsız Bölüm |
İş yeri | Bodrum kat-Ek bina | 459455/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| B | 3 No.lu Bağımsız Bölüm |
Dükkan | Zemin kat-Ek bina | 30862/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| B | 4 No.lu Bağımsız Bölüm |
Dükkan | Zemin kat-Ek bina | 30203/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 5 No.lu Bağımsız Bölüm |
Dükkan | 1. kat-Ek bina | 30862/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| B | 6 No.lu Bağımsız Bölüm |
Dükkan | 1. kat-Ek bina | 30203/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| B | 7 No.lu Bağımsız Bölüm |
Dükkan | 2. kat-Ek bina | 30862/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
| B | 8 No.lu Bağımsız Bölüm |
Dükkan | 2. kat-Ek bina | 30203/50725000 | Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkullerin mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 26.11.2024 tarih, saat 17.04-17.10 itibarıyla alınan TAKBİS belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır.
• Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. (TEDAŞ) lehine yıllığı 12 YTL'den 99 yıl müddetle trafo yeri için kira şerhi (Kısıtlı Malik: Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.) (03.03.2006 tarih, 2843 yevmiye no)
• Yönetim Planı: 10.02.2016 (11.02.2016 tarih 7098 yevmiye)
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarında "B:M: Bu parsel aleyhine 7783 ada 1 nolu parsel lehine 18,00 m²'lik kumda (A) pis su kanalı geçirme hakkı beyanı bulunmakta olup devredilmesine ilişkin herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Konu taşınmazlardan 43344 ada 2 parselin takyidat kaydında "Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. (TEDAŞ) lehine yıllığı 12 YTL'den 99 yıl müddetle trafo yeri için kira şerhi ve H: 2 metre genişliğinde 10 m uzunluğunda 13 parsel lehine geçme hakkı (Şablon: Geçit hakkı)" ve "Geçit hakkı vardır. (Özel Koşullar: -a) A B harfi ile gösterilen 181,92 m²'lik alanda 43344 ada 2 parsel lehine karşılıklı geçit irtifak hakkı. b) A harfi ile gösterilen 1.707,13 m²'lik alanda 43345 ada 1 parsel lehine 43344 ada 2 parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı" beyanları bulunmakta olup devredilmesine ilişkin herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Konu taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsel üzerinde yer alan bağımsız bölümlerin takyidat kaydında "Yönetim planı ve A.M.: 2 metre genişliğinde ve 10 metre uzunluğunda 12 parsel aleyhine geçme hakkı. 04.02.1961 1044 yev. (Şablon: Geçit hakkı)" beyanları yer almakta olup yönetim planı devredilmesine engel teşkil etmemektedir.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
Müşterinin tarafımıza ilettiği 26.11.2024 tarih, saat 17.04-17.10 itibarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden alınan TAKBİS kaydına göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, genellikle E: 1,50-2,00 yapılaşma hakkı bulunan ticari alanlar, iş merkezleri, resmi kurumlar, kentsel servis alanları ve iç kısımlarda ise 3 katlı konut alanları bulunmaktadır.
Yenimahalle İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 20.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı
Plan Onay Tarihi: 08.02.2015 (İmar planı onay tarihi)
09.04.2021 (Yükseklik kararı verilen onay tarihi)
Lejandı: Kentsel Servis Alanı
* Konu taşınmazlardan 43344 ada 2 no.lu parselin eski ada parsel numarası 43344 ada 1 parsel olup plan notlarında 43344 ada 1 no.lu parsel olarak belirtilmiştir.
Yenimahalle Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazlara ilişkin son üç yıllık dönemde hukuki durumunda herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
Yenimahalle Belediyesinde 20.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmazlara ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) |
Veriliş Amacı |
Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | 05.06.2007 | - | 169.50 6 |
Yeni Yapı | D blok: 81.228 m² E blok: 60.628 m² F blok: 27.650 m² |
| Yapı Ruhsatı | 07.09.2007 | 674/D | 81.228 | Tadilat | D blok mağaza: 81.228 m² |
| Yapı Ruhsatı | 07.09.2007 | 674/E | 60.628 | Tadilat | E blok mağaza: 60.628 m² |
| Yapı Ruhsatı | 07.09.2007 | 674/F | 27.650 | Tadilat | F blok otel: 27.650 m² |
| Yapı Kullanma İzini | 01.05.2008 | 249/1 | 81.228 | Tadilat | D blok mağaza: 81.228 m² |
| Yapı Kullanma İzini | 01.05.2008 | 249/2 | 60.628 | Tadilat | E blok mağaza: 60.628 m² |
| Yapı Kullanma İzini | 01.05.2008 | 249-3 | 27.650 | Tadilat | F blok Otel: 27.650 m² |
| Turizm İşletme Belgesi | 14.05.2007 | 10946 | - | - | 5 Yıldızlı otel, 263 oda |
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) |
Veriliş Amacı |
Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | 20.05.2015 | - | 132.898 ,58 |
Tadilat | Ofis ve iş yeri: 59.047,41 m² Ortak alan: 73.841,17 m² |
| Yapı Ruhsatı | 14.10.1997 | 97/456 | 125.081 | Yeni yapı | İş yeri: 125.081 m² |
| Yapı Ruhsatı | 01.12.1997 | 97/544 | 125.081 | Yeni yapı | İş yeri: 125.081 m² |
| Yapı Ruhsatı | 09.04.1999 | 99/110 | 126.610 | Yeni yapı | İş yeri: 126.610 m² |
| Yapı Ruhsatı | 03.11.2000 | 736 | 126.610 | Yeni yapı | İş yeri: 126.610 m² |
| Yapı Ruhsatı | 26.09.2007 | 741/A | 127.973 | Tadilat | 51 adet İş yeri: 127.973 m² |
| Yapı Ruhsatı | 26.09.2007 | 741/B | 703 | Tadilat | 8 Adet mağaza: 703 m² |
| Yapı Ruhsatı | 16.02.2012 | 300 | 127.973 | Yenileme | 51 adet İş yeri: 127.973 m² |
| Yapı Ruhsatı | 05.09.2013 | 696 | 129.168 | Tadilat | Mağaza: 129.168 m² |
| Yapı Ruhsatı | 14.02.2014 | 120 | 129.168 | Yenileme | Mağaza: 129.168 m² |
| Yapı Ruhsatı | 24.06.2014 | 571 | 129.167 ,73 |
İsim değişikliği |
41 adet İş yeri: 129.167,73 m² |
| Yapı Ruhsatı | 05.06.2015 | 260 | 132.898 ,58 |
Tadilat | Ofis ve iş yeri: 59.047,41 m² Ortak alan: 73.841,17 m² |
| Yapı Kullanma İzini | 27.05.1999 | 281 | 126.610 | Yeni yapı | İş yeri: 126.610 m² |
| Yapı Kullanma İzini | 23.07.2001 | 317 | 126.610 | Yeni yapı | 129 adet İş yeri: 126.610 m² |
| Yapı Kullanma İzini | 12.11.2008 | 547 | 703 | Tadilat | 8 Adet mağaza: 703 m² |
| Yapı Kullanma İzini | 22.12.2015 | 415 | 132.898 ,58 |
Tadilat | Ofis ve iş yeri: 59.047,41 m² Ortak alan: 73.841,17 m² |
| Yapı Kayıt Belgesi | 06.01.2019 | PJ3NUF H8 |
10.312 | - | 2 no.lu bağımsız bölüm* |
* Alınan bilgiler doğrultusunda bodrum katta yer alan otopark alanının depo alanı olarak kullanım değişikliği yapılmasından dolayı 06.01.2019 tarihli yapı kayıt belgesi alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup konu taşınmazlardan 43344 ada 2 no.lu parselin yapı denetimi, Vedat Dolakay Caddesi No: 100/1 Çankaya/Ankara adresinde faaliyet gösteren Beton Yapı Denetim Hiz. Ltd. Şti. tarafından, 43344 ada 2 parselin yapı denetimi Yeniçağ Mahallesi, Ragıp Tüzün Caddesi, No: 116, İç kapı no: 1 Yenimahalle/Ankara adresinde faaliyet gösteren ADŞ Yapı Denetim Hiz. Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapılara ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
Yapılan incelemeye göre taşınmazlardan 43344 ada 2 no.lu parsele ilişkin; 05.06.2007 tarihli ''Mimari Proje''; 07.09.2007 tarih, 674/D, E ve F no.lu "Yapı Ruhsatları"; 01.05.2008 tarih 249/1, 2 ve 3 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgeleri" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup cins tashihi tamamlanmıştır. Taşınmaz mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur.
Taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsele ilişkin; 20.05.2015 tarihli ''Mimari Proje''; 14.0.1997, 01.12.1997, 09.04.1999, 03.11.2000, 26.09.2007, 16.02.2012, 05.09.2013, 14.02.2014, 24.06.2014, 24.06.2014 ve 05.06.2015 tarihli "Yapı Ruhsatları"; 27.05.1999, 23.07.2001, 12.11.2008 ve 22.11.2015 tarihli "Yapı Kullanma İzin Belgeleri" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek tamamlanmıştır. Taşınmaz mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur. Konu taşınmaz için alınan yapı kayıt belgesinin 2. aşaması henüz gerçekleştirilmemiş olup işlemlerinin tamamlanması akabinde yasal süreci tamamlanacaktır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ait belediye arşiv dosyasında, konu gayrimenkuller için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikasına ulaşılamamıştır.
Değerleme konusu AVM'ye yönelik olarak yapılmış, 21.06.2019 tarihinde Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Sinerji AVM ve Otel Yönetimi A.Ş. arasında 1 yıl için sözleşme yapılmıştır. Sözleşmenin yürürlük süresi 24.06.2019- 23.06.2020 olarak belirlenmiş olup uzama dönemleri ile devam etmektedir.
Asgari kira bedeli, yürürlülük süresi kapsamı dahilinde ilk yıl için yıllık kira bedeli net 7.500.000.-TL + KDV'dir. Sözleşme süresinin tarafların susması ile kendiliğinden uzadığı hallerde, yenilenen döneme ilişkin yıllık kira bedeli artış oranı geriye doğru 12 aylık dönem için TÜİK tarafından açıklanan ((TÜFE+ÜFE)/2) puan olarak uygulanacaktır.
Ciro kira ödemesinde ise kiracının elde ettiği yıllık cironun %25+KDV'si kadardır.
Kiracının ciro kirası ödeme yükümlülüğünün oluşup oluşmaması yıllık asgari kira bedellerini ödeme yükümlülüğüne halel getirmez ve her halükarda ödenmeye devam edilir.
Bu değerleme çalışması kapsamında proje değerlemesi yapılmamıştır.
GAYRİMENKULLERİN KONUM ANALİZİ
Gayrimenkullerin açık adresi: Gazi Mahallesi Mevlana Bulvarı No:2 Ankamall AVM, No: 2/F CP Ankara Hotel Yenimahalle/Ankara
1940'lı yıllarda Ankara ilinde kentleşme eğiliminin baskısı sonucunda konut stoklarının yetersizliği belirginleşmeye başlamış ve yeni yerleşim alanlarına ihtiyaç doğmuştur. Yenimahalle ilçesi bu ihtiyaç doğrultusunda planlı bir şekilde inşa edilen ilk toplu konut projesidir. Plansız kentleşme politikaları sonucunda Yenimahalle özgün kentsel dokusunu yitirmiş, günümüzde 650.000'i aşkın nüfusuyla ve alansal olarak da Ankara'nın en büyük İlçelerinden biri haline gelmiştir. Yenimahalle ilçe sınırları içerisinde birçok devlet kurumunun yanı sıra ticari merkezler ve 3 adet organize sanayi bölgesi bulunmaktadır.
Konu taşınmazlar Fatih Sultan Mehmet Bulvarı (İstanbul Yolu) ve Mevlana Bulvarı (Konya Yolu) kesişiminde yer almaktadır. Mevlana Bulvarı (Konya Yolu) üzerinde yoğunlukla ticari üniteler, iş merkezleri, AVM ve konut bölgeleri yer almakta olup Fatih Sultan Mehmet Bulvarı üzerinde ise (İstanbul Yolu) yoğunlukla sanayi tarzı yapılaşmalar ve ticari üniteler yer almaktadır. Taşınmazlrın yer aldığı alan ise Ankara'nın en merkezi bölgelerinden biri olan Gazi Mahallesi'nde yer almaktadır. Atatürk Orman Çifliğini de içinde barındıran Gazi mahallesi, konut alanları, ticari bölgeleri ve üniversiteleri içermektedir.
Taşınmazların yakın çevresinde Millet bahçesi, Emniyet Genel Müdürlüğü, Atatürk Orman Çiftliği, Gazi üniversitesi, Ankara üniversitesi, Toptancı hali, Ankara Büyükşehir Belediyesi, Gençlik Parkı, Tren garı ve Atatürk Kültür Merkezi yer almaktadır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Kızılay | 3 km |
| AŞTİ | 4 km |
| Esenboğa Havalimanı | 23 km |
RA 25
GAYRİMENKULLERİN FİZİKSEL BİLGİLERİ
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tanımı, Gayrimenkuller Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar, Ankara ili Yenimahalle ilçesi Gazi Mahallesi'nde 43344 ada 2 no.lu ve 43345 ada 1 no.lu parseller üzerinde konumludur.
Değerleme konusu parsellerin üzerinde Ankamall Alışveriş Merkezi ve CP Ankara oteli yer almaktadır. Parseller Konya Yolu ve İstanbul Yolu kesişiminde yer almaktadır. Taşınmazlardan 43344 ada 2 no.lu parsel İstanbul Yolu'na 270 m cephesi bulunmakta olup 43345 ada 1 no.lu parselin ise Konya Yolu'na 50 m cephesi bulunmaktadır.
Ankamall AVM A, B, D ve E bloklardan oluşmaktadır. A ve B blok I. etapta 43345 ada 1 no.lu parsel üzerinde, D ve E blok ise II. etapta 43344 ada 2 no.lu parsel üzerinde yer almaktadır.
Onaylı mimari projesine ve mevcut duruma göre A blok bodrum, zemin kat, zemin asma katı, 1. kat, 2.kat, 2. katın 1, 2 ve 3. asma katı olmak üzere toplamda 8 katlı; B blok ise bodrum, zemin kat, 1. kat ve 2. kat olmak üzere toplamda 4 katlıdır. A blok yaklaşık olarak 132.898,58 m² kapalı alandan oluşmakta olup 41 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. B blok ise 703 m² kapalı alandan oluşmakta olup 8 adet bağımsız bölümü bulunmaktadır. Onaylı mimari projesinde I. Etapda katlardaki alanlar A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N, K, O, P, R, T, V, Y, Z, Q, S, U, W, Z blokları olarak isimlendirilmiştir. A blokun bodrum katında otopark alanları, teknik hacim alanları ve 8 adet iş yeri; zemin katında 10 adet iş yeri, WC alanları ve dolaşım alanları, 11 no.lu bağımsız bölümün asmasında ise ofis bölümleri ve WC alanları; 1. katında 11 adet iş yeri, dolaşım alanları ve WC alanları; 2. katında 12 adet iş yeri, dolaşım alanları ve WC alanları, 2 katın 30 no.lu bağımsız bölümün 1., 2. asma katlarında sinemanın bölümleri 3. asma katında ise makine dairesi yer almaktadır. B blokun bodrum katında 2 adet iş yeri ve otopark alanları; zemin katında 2 adet iş yeri ve dolaşım alanı; 1. ve 2. katlarında ise 2'şer adet iş yeri ve dolaşım alanı yer almaktadır.
Onaylı mimari projesine göre D ve E blok 2 bodrum, sığınak kat, zemin kat, 3 normal kat ve asansör makine dairesi olmak üzere toplamda 8 katlıdır. D blok yaklaşık olarak 81.228 m², E blok ise 60.628 m² kapalı alandan oluşmaktadır. Onaylı mimari projesinde blokların sınırları belirlenmemiş kat planları birleşik olarak hesaplanmıştır. Projenin kat planlarında kullanm alanları isimlendirilmemiştir. Mevcut durumda 2. bodrum katında otopark alanları, 1. bodrum katında iş yerleri ve otopark alanları; sığınak katında teknik hacim ve depo alanları; 2 normal katında iş yerleri, dolaşım alanları ve WC alanaları; 3. normal katında ofis bölümleri ve dolaşım alanları yer almaktadır.
F blok otel binası olarak isimlendirilmiş olup onaylı mimari projesine ve mevcut durumuna göre 2 bodrum, zemin, ara kat, 1. kat, 14 adet yatak katı, roof bar katı ve asansör makina dairesi olmak üzere 21 kattan 21.649,82 m² kapalı alandan oluşmaktadır. Onaylı mimari projeye ve mevcut duruma göre 2. bodrum katında teknik hacimler, depo, kazan dairesi, pano odası, bilgisayar ve telekom odası; 1. bodrum katında mal kabul alanı, doktor ve hemşire odası, personal kafeterayası, çamaşırhane, satın alma ve personel odaları; zemin katta resepsiyon, mutfak, restorant, ön büro, teknik odalar; ara katında ofis bölümleri; 1. normal katta sağlık ve spa alanı, toplantı salonları; 14 yatak katlarında otel odaları; roof bar katında lounge odaları ve restorantı, teras katta toplantı salonları bulunmaktadır. Otelde, 122 standart oda, 3 bedensel engelli odası, 24 double queen, 24 suit, 25 twin bed, 60 standart twin bed, 4 club suit ve 1 kral dairesi olmak üzere toplam 263 oda bulunmaktadır. CP Ankara Otel ismi ile hizmet vermektedir. Mahallinde yapılan incelemelerde renovasyon işleminin başladığı 2025 yılında tamamlanacağı değerlendirilmektedir.
Onaylı mimari projesine göre taşınmazların iç bölümlendirilmelerinde ve kullanım alanlarında yer alan farklılıklar ve aykırılıklar projesine uygun hale dönüştürülebilir niteliktedir. Değerleme konusu AVM'nin onaylı mimari projesinde yer alan kiralanabilir alanı 92.225,12 m² iken mevcut durumda müşteri tarafından iletilen kiralanabilir alanı ise 93.107,22 m²'dir. Değerleme çalışmasında yasal kiralanabilir alan dikkate alınmıştır. Alışveriş merkezinin mevcuttaki doluluk oranı %99'dur.
| BİNA ALANLARI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Parsel | Bina Adı |
Etaplar | Bulunduğu Kat | Yasal Alan (m²) | Mevcut Alan (m²) |
Yeni Gimat GYO A.Ş. Hissesine Düşen Alan (m²) |
| 2. bodrum kat | 42.997,28 | 42.997,28 | 42.997,28 | |||
| 1. bodrum kat | 36.327,12 | 36.327,12 | 36.327,12 | |||
| Sığınak katı | 5.137,70 | 5.137,70 | 5.137,70 | |||
| AVM | Zemin Kat | 23.640,38 | 23.640,38 | 23.640,38 | ||
| (D ve E | 2. Etap | 1. kat | 11.432,74 | 11.432,74 | 11.432,74 | |
| blok) | 2. kat | 20.568,77 | 20.568,77 | 20.568,77 | ||
| 3. kat | 1.674,93 | 1.674,93 | 1.674,93 | |||
| Asansör makina dairesi | 77,26 | 77,26 | 77,26 | |||
| Toplam Alan | 141.856,18 | 141.856,18 | 141.856,18 | |||
| 2. bodrum kat | 1.345,01 | 1.345,01 | 1.345,01 | |||
| 1. bodrum kat | 8.935,20 | 8.935,20 | 8.935,20 | |||
| Zemin Kat | 2.043,20 | 2.043,20 | 2.043,20 | |||
| Ara kat | 338,37 | 338,37 | 338,37 | |||
| 1. kat | 1.249,96 | 1.249,96 | 1.249,96 | |||
| 43344 | 1. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | ||
| ada 2 | 2. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | ||
| parsel | 3. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | ||
| Otel (F blok) |
4. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | ||
| - | 5. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | ||
| 6. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | |||
| 7. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | |||
| 8. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | |||
| 9. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | |||
| 10. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | |||
| 11. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | |||
| 12. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | |||
| 13. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | |||
| 14. yatak katı | 911,34 | 911,34 | 911,34 | |||
| Roof bar katı | 915,98 | 915,98 | 915,98 | |||
| Asansör makina dairesi | 63,34 | 63,34 | 63,34 | |||
| Toplam Alan | 27.649,82 | 27.649,82 | 27.649,82 | |||
| TOPLAM | 169.506,00 | 169.506,00 | 169.506,00 | |||
| Bodrum kat | 22.914,94 | 22.914,94 | 19.406,97 | |||
| AVM | Zemin ve asma kat | 46.654,06 | 46.654,06 | 14.166,76 | ||
| (A | 1. kat | 33.518,85 | 33.518,85 | 29.093,98 | ||
| blok) | 2. kat ve asma kat | 29.810,74 | 29.810,74 | 29.810,74 | ||
| 43345 ada 1 |
1. etap | Toplam Alan | 132.898,58 | 132.898,58 | 92.478,45 | |
| parsel | Bodrum kat | 235,90 | 235,90 | 235,90 | ||
| AVM | Zemin kat | 155,70 | 155,70 | 155,70 | ||
| (B | 1. kat | 155,70 | 155,70 | 155,70 | ||
| blok) | 2. kat | 155,70 | 155,70 | 155,70 | ||
| Toplam Alan | 703,00 | 703,00 | 703,00 |
| TOPLAM | 133.601,58 | 133.601,58 | 93.181,45 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AVM TOPLAM KAPALI ALAN | 275.457,76 | 275.457,76 | 235.037,63 | ||||
| TOPLAM | 303.107,58 | 303.107,58 | 262.687,45 | ||||
| B. Bölüm | Toplam | ||||||
| Blok No | No | Kat | Niteliği | Brüt alan | Ortak alan | İnşaat Alanı | |
| A | 1 | Bodrum kat | İş yeri | 22,20 | 27,757 | 49,957 | |
| A | 2 | Bodrum kat | İş yeri | 422,83 | 528,676 | 951,506 | |
| A | 3 | Bodrum kat | İş yeri | 1.582,18 | 1.978,245 | 3.560,425 | |
| A | 4 | Bodrum kat | İş yeri | 423,13 | 529,052 | 952,182 | |
| A A |
5 6* |
Bodrum kat Bodrum kat |
İş yeri İş yeri |
2.267,27 1.558,87 |
2.834,833 1.949,100 |
5.102,103 3.507,970 |
|
| A | 7 | Bodrum kat | İş yeri | 2.117,48 | 2.647,546 | 4.765,026 | |
| A | 8 | Bodrum kat | İş yeri | 1.788,97 | 2.236,800 | 4.025,770 | |
| A | 9* | Zemin kat | İş yeri | 1.512,81 | 1.891,510 | 3.404,320 | |
| A | 10* | Zemin kat | İş yeri | 1.702,70 | 2.128,935 | 3.831,635 | |
| A | 11* | Zemin+Asma | İş yeri | 11.221,18 | 14.030,162 | 25.251,342 | |
| A | 12 | Zemin kat | İş yeri | 22,20 | 27,757 | 49,957 | |
| A | 13 | Zemin kat | İş yeri | 1.502,13 | 1.878,156 | 3.380,286 | |
| A | 14 | Zemin kat | İş yeri | 312,38 | 390,578 | 702,958 | |
| A | 15 | Zemin kat | İş yeri | 524,25 | 655,485 | 1.179,735 | |
| A | 16 | Zemin kat | İş yeri | 183,76 | 229,760 | 413,520 | |
| A | 17 | Zemin kat | İş yeri | 2.079,44 | 2.599,983 | 4.679,423 | |
| A | 18 | Zemin kat | İş yeri | 1.671,26 | 2.089,624 | 3.760,884 | |
| A | 19 | 1. kat | İş yeri | 36,31 | 45,399 | 81,709 | |
| A | 20 | 1. kat | İş yeri | 22,20 | 27,757 | 49,957 | |
| A | 21 | 1. kat | İş yeri | 265,72 | 332,237 | 597,957 | |
| A | 22 | 1. kat | İş yeri | 92,66 | 115,855 | 208,515 | |
| A | 23 | 1. kat | İş yeri | 3.346,41 1.549,34 |
4.184,112 1.937,184 |
7.530,522 3.486,524 |
|
| A A |
24 25 |
1. kat 1. kat |
İş yeri İş yeri |
1.552,15 | 1.940,698 | 3.492,848 | |
| A | 26 | 1. kat | İş yeri | 5.089,72 | 6.363,823 | 11.453,543 | |
| A | 27 | 1. kat | İş yeri | 434,94 | 543,818 | 978,758 | |
| A | 28* | 1. kat | İş yeri | 1.966,32 | 2.458,546 | 4.424,866 | |
| A | 29 | 1. kat | İş yeri | 539,32 | 674,327 | 1.213,647 | |
| A | 30 | 2. kat+1.2.3. Asma Katlar | İş yeri | 6.314,95 | 7.895,764 | 14.210,714 | |
| A | 31 | 2. kat | İş yeri | 755,99 | 945,236 | 1.701,226 | |
| A | 32 | 2. kat | İş yeri | 802,05 | 1.002,826 | 1.804,876 | |
| A | 33 | 2. kat | İş yeri | 1.040,89 | 1.301,455 | 2.342,345 | |
| A | 34 | 2. kat | İş yeri | 1.040,89 | 1.301,455 | 2.342,345 | |
| A | 35 | 2. kat | İş yeri | 780,38 | 975,731 | 1.756,111 | |
| A | 36 | 2. kat | İş yeri | 1.023,47 | 1.279,674 | 2.303,144 | |
| A | 37 | 2. kat | İş yeri | 221,89 | 277,435 | 499,325 | |
| A | 38 | 2. kat | İş yeri | 309,76 | 387,302 | 697,062 | |
| A | 39 | 2. kat | İş yeri | 199,94 | 249,991 | 449,931 | |
| A | 40 | 2. kat | İş yeri | 22,20 | 27,757 | 49,957 | |
| A | 41 | 2. kat | İş yeri | 734,87 | 918,829 | 1.653,699 |
| TOPLAM | 59.057,41 | 73.841,17 | 132.898,58 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 1 | Bodrum kat | İş yeri | - | 118,77 | 118,77 |
| B | 2 | Bodrum kat | İş yeri | - | 117,13 | 117,13 |
| B | 3 | Zemin kat | İş yeri | - | 78,69 | 78,69 |
| B | 4 | Zemin kat | İş yeri | - | 77,01 | 77,01 |
| B | 5 | 1. kat | İş yeri | - | 78,69 | 78,69 |
| B | 6 | 1. kat | İş yeri | - | 77,01 | 77,01 |
| B | 7 | 2. kat | İş yeri | - | 78,69 | 78,69 |
| B | 8 | 2. kat | İş yeri | - | 77,01 | 77,01 |
| TOPLAM | 0,00 | 703,00 | 703,00 | |||
| TOPLAM | 59.057,41 | 74.544,17 | 133.601,58 |
* Konu bağımsız bölümler (6, 9, 10, 11 ve 28) farklı maliklere ait olup "Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş" adına A blokta toplamda 92.478,447 m² kapalı alan bulunmaktadır.
| İnşaat Tarzı | Betonarme, çelik konstrüksiyon |
|---|---|
| İnşaat Nizamı | Blok nizam |
| 8 katlı (Bodrum kat, zemin kat, zemin asma katı, 1. kat, 2. kat, 2. katın 1, 2, 3. asma katı) (A blok) |
|
| 4 katlı (Bodrum kat, zemin kat ve 2 normal kat) (B blok) | |
| Ana Gayrimenkullerin Kat | 8 katlı (2 bodrum kat, sığınak kat, zemin kat, 3 normal kat ve asansör makine |
| Adedi | dairesi) (E ve D blok) |
| 21 katlı (2 bodrum kat, zemin kat, ara kat, 1. Kat, 14 yatak katı, roof bar katı | |
| ve asansör makine dairesi) (F blok Otel) | |
| 169.506 m² (43344 ada 2 parsel) | |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 133.601,58 m² (43345 ada 1 parsel) (A ve B blok toplam kapalı alanı) |
| 16 (43344 ada 2 parsel) | |
| Yaşı | 9 (43345 ada 1 parsel) |
| Dış Cephe | Giydirme cephe |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Fan-Coil / Isı geri kazanımlı klima santralleri |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
| 8 Adet mevcut (AVM) | |
| Asansör | 2 Adet mevcut (Otel) |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut |
| Park Yeri | Açık ve kapalı otopark |
| Diğer | Yangın algılama, güvenlik sistemi ve acil çıkış koridorları |
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekan inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Alışveriş merkezi ve otel (Yasal ve mevcut duruma göre) |
|---|
| 92.225,12 m² (AVM kiralanabilr alan) 27.649,82 m² (Otel alanı) |
| Seramik-granit, ıslak hacimlerde fayans ve seramik (AVM) Halı kaplama, ortak alanlar mermer ve granit, ıslak hacimler fayans ve seramik (Otel) |
| Boya, ıslak hacimlerde fayans |
| Alçıpan ve asma tavan |
| Spot aydınlatma, dekoratif aydınlatma |
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durumda yapılan incelemelerde alışveriş merkezinde onaylı mimari projesine aykırı bölünmeler ve kullanım farklılıkları yapılmıştır. Söz konusu aykırılıklar geri dönüştürülebilir niteliktedir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin mevcut durumdaki aykırılıkları geri dönüştürülebilir nitelikte olup 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci maddesi Kapsamında 43344 ada 2 no.lu parselin yeniden ruhsat alınması gerekmemekte olup konu taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsel için yeniden ruhsat alınması gerekmektedir.
RA 34
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
RA 36
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri ve Pazar Kirası" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası varlıkların mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Konu taşınmazlar üzerinde yer alan "Alışveriş Merkezi ve Otel"in sıklıkla alım satımı yapılan nitelikte bir gayrimenkuller olmaması ve yapılan araştırmalar doğrultusunda arsa ve bina maliyeti verilerine ulaşılabiliyor olması dikkate alınarak "Maliyet Yaklaşımı"; kullanım fonksiyonunun alışveriş merkezi ve otel olarak gelir getirme potansiyelinin olması dikkate alınarak "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı pazarda benzer nitelikteki gayrimenkullere ilişkin alım satım piyasasının oluşmaması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı" uygulanmamıştır. Pazar yaklaşımı sadece maliyet yaklaşımında arsa değerinin tespitinde kullanılmıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkullerin değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazların konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmazlara olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazların değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkullerin arsasına emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| AB Kurumsal Kiralama Satış | Kuzeybatı Emlak | Aycan Emlak | Remax Arz | ||
| Irtibat Bilgisi | 0 312 426 31 36 | 533 473 41 14 | 507 357 86 49 | 532 671 82 32 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 230.000.000 | 710.000.000 | 685.000.000 | 265.000.000 | |
| Yüz Ölçümü (m²) | 4.700 | 10.295 | 9.220 | 2.616 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 48.936 | 68.966 | 74.295 | 101.300 | |
| Satış Durumu | 2024 Ocak ayında satılmıştır. | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 38% | 0% | 0% | 0% | |
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | -5% | -5% | -5% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Alı | Ruhsata Sahip Olma Durumu | Hayır | Hayır | Hayır | Hayır |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yapılaşma Hakkı | 1,50 | 1,50 | 1,50 | 2,00 | |
| meler | 0% | 0% | 0% | -35% | |
| Net/Brüt Arsa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| maza Yönelik Düzelt | Konum | Benzer | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Benzer | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı |
| 0% | 5% | 0% | 5% | ||
| Yüz Ölçümü | Daha Küçük | Daha Küçük | Daha Küçük | Daha Küçük | |
| -15% | -15% | -15% | -15% | ||
| Yasal Özellikleri | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Taşın | Fiziksel Özellikleri | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 57.402 | 58.966 | 59.993 | 56.297 |
* Konu taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsel dikkate alınmıştır.
• Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölge ticari ve sosyal açıdan oldukça gelişmiştir. Taşınmazların cepheli olduğu Konya Yolu (Mevlana Bulvarı) ve İstanbul Yolu (Fatih Sultan Mehmet Bulvarı) araç trafiği açısından yoğun ve Ankara'nın en kalabalık bölgelerinden biridir. Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan emsal araştırmaları neticesinde, bölgede büyük arsa stokunun kısıtlı bulunduğu bilgisi alınmış olup taşınmazlara emsal olabilecek Ankara'nın önemli bulvarlarına cepheli arsalar araştırılmıştır. Bölgede satış yapan emlak ofisleri ve mülk sahipleri ile görüşülmüş olup bu bilgiler doğrultusunda konu taşınmazların yüz ölçümü, yola cephesi, topografik yapısı, konumu, cadde cephesi, yapılaşma koşulları, lejantı vb. durumlar dikkate alındığında konu taşınmazlardan 43344 ada 2 no.lu parselin emsal hakkı 2,00 ve konum olarak daha avantajlı olduğu için 77.000-79.000 TL/m², 43345 ada 1 no.lu parselin ise emsal hakkının 1,50 olduğu dikkate alınarak 57.000-59.000 TL/m² bedelle satılabileceği düşünülmektedir.
Emsal Krokisi
Değerleme konusu taşınmazlara değer takdir edilirken; taşınmazların yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmazlara göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmazların arsası için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| ARSA DEĞERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Arsa Değerleri (TL) |
|||||||
| 43344 ada 2 parsel | 50.000,00 | 78.000 | 3.900.000.000 | |||||||
| 43345 ada 1 parsel | 50.725,00 | 58.000 | 2.942.050.000 | |||||||
| TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ 6.842.050.000 |
Bu analizde gayrimenkulün arsa değeri ile birlikte bina maliyet değeri maliyet yaklaşımı ile binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde yer alan yapıların maliyetinin tespitinde konu taşınmaza yakın bölgede yer alan benzer fonksiyona sahip yapıların maliyetinden faydalanılmıştır.
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Niteliği | İnşa Yılı | İnşaat Alanı | Birim Maliyet |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Yüklenici Firma | Kayseri | AVM | 2024 | 30.000 m² | 38.000 TL/m² |
| 2 | Yüklenci Firma | İzmir | AVM | 2024 | 45.000 m² | 35.000 TL/m² |
| 3 | Yüklenici Firma | Muğla | 5 yıldızlı otel | 2024 | 8.400 m² | 40.000 TL/m² |
| 4 | Yüklenici Firma | Ankara | 5 yıldızlı otel | 2024 | 10.000 m² | 47.500 TL/m² |
Tabloda yer alan inşaat birim maliyetleri bodrum katlar dahil (otopark, sığınak vb.) paçal birim maliyetlerdir.
Maliyet yaklaşımı ile değerleme çalışmasında, konu taşınmazlara yönelik herhangi bir varsayım yapılmamıştır. Yıpranma payları yapıların mevcut fiziki özelliklerine ve inşa yılına göre değerlendirilmiştir.
| ARSA DEĞERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Arsa Değerleri (TL) |
|||||||
| 43344 ada 2 parsel | 50.000,00 | 78.000 | 3.900.000.000 | |||||||
| 43345 ada 1 parsel | 50.725,00 | 58.000 | 2.942.050.000 | |||||||
| TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ 6.842.050.000 |
| BİNA DEĞERLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Binalar | Bina Alanı (m²) |
Birim Maliyet (TL/m²) |
Yıpranma Payı (%) |
Bina Değeri (TL) |
|||||
| Alışveriş Merkezi (D ve E blok) |
93.721 | 36.000 | 16% | 2.834.129.088 | ||||||
| 43344 ada 2 parsel | Teknik Alanlar (Kapalı Otopark, Teknik Hacim, Sığınak, Depolar Vs.) |
48.135 | 13.250 | 16% | 535.742.327 | |||||
| Otel (F blok) | 27.650 | 46.500 | 16% | 1.080.001.969 | ||||||
| TOPLAM | 4.449.873.385 | |||||||||
| Alışveriş Merkezi (A ve B blok) |
73.538,58 | 36.000 | 9% | 2.409.123.815 | ||||||
| 43345 ada 1 parsel | Teknik Alanlar (Kapalı Otopark, Teknik Hacim, Sığınak, Depolar Vs.) |
19.642,87 | 13.250 | 9% | 236.843.905 | |||||
| TOPLAM | 2.645.967.720 | |||||||||
| TOPLAM DEĞERİ | 7.095.841.105 |
| HARİCİ MÜTEFERRİK İŞLER | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Harici ve Müteferrik İşler |
Alan (m²) |
Birim Maliyet (TL/m²) |
Toplam Değeri (TL) |
||||||
| 43344 ada 2 parsel | Saha betonu | 18.000,00 | 840 | 15.120.000 | ||||||
| 43345 ada 1 parsel | Saha betonu | 12.500,00 | 910 | 11.375.000 | ||||||
| TOPLAM DEĞERİ | 26.495.000 |
| MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 6.842.050.000 TL | |||||
| Bina Değeri | 7.095.841.105 TL | |||||
| Harici Müteferrik İşler | 26.495.000 TL | |||||
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | 13.964.386.105 TL | |||||
| TAŞINMAZLARIN YAKLAŞIK TOPLAM DEĞERİ | 13.964.385.000 TL |
Değerleme konusu taşınmazların kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Bu değerleme çalışmasında indirgenmiş nakit akışı yöntemi uygulanmıştır. Değerleme konu taşınmazlardan 43344 ada 2 no. lu parsel üzerinde otel; 43344 ada 2 parsel ve 43345 ada 1 no.lu parsel üzerinde birleşik olarak kullanılan Ankamall AVM bulunduğu için taşınmazlar için gelir yaklaşımı kullanılmıştır.
Gelir yaklaşımında mimari projesi ve ruhsatı bulunan mevcut projenin değerlemesi yapılmaktadır. Geliştirme yönteminde ise herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
Projesi belli olan boş arsanın ya da inşa aşamasındaki projeyi değerlerken mevcut onaylı olan mimari projesi ile yapı ruhsatındaki alan bilgilerine göre gelir indirgeme yöntemi ile nakit akış tablosu oluşturulmaktadır. Boş arsaların değerlemesinde ise değerlemeyi yapan uzman yürürlükte olan mevcut imar planı koşullarına göre kendi öngörüsü ile satılabilir / kiralanabilir alan tespitini yaparak nakit akış tablosunu oluşturmaktadır.
Tahmini nakit akışlarını indirgemek için kullanılan indirgeme oranının, hem paranın zaman değerini hem de varlığın nakit akış türüyle ve gelecekteki faaliyetleriyle ilgili riskleri yansıtması gerekli görülmektedir. Değerleme çalışmasında indirgeme oranı kullanılırken toplama yöntemi uygun görülmüştür. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda indirgeme oranı hesaplanırken;
Toplama yöntemi ile indirgeme oranı, risksiz faiz oranı ve risk priminin toplamına göre hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak, nakit akışının süresi ile uyumlu olacak şekilde 10 yıllık TL bazlı tahvilin son 5 yıllık ortalaması dikkate alınmıştır. Konu gayrimenkullerin yer aldığı piyasa ve gayrimenkullerin riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Buna göre;
AVM; Risksiz faiz oranı: %19,51 Risk primi: %5,99 İndirgeme oranı: %25,50 Otel; Mal sahibi tarafından İşletmesi Durumunda; Risksiz faiz oranı: %19,51 Risk primi: %5,99 İndirgeme oranı: %25,50 Yeni Gimat GYO'nun Kira Sözleşmesine Göre; Risksiz faiz oranı: %19,51 Risk primi: %3,99 İndirgeme oranı: %23,50 Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Sektörden edinilen bilgilere göre yakın çevrede yer alan alışveriş merkezine ait veriler aşağıda yer almaktadır.
| İlçesi | Toplam Kiralanabilir Alan Büyüklüğü |
Mağaza Sayısı | Kira Değerleri | Doluluk Oranları |
|---|---|---|---|---|
| Etimesgut/Ankara | 37.900 m² | 175 | 800-900 TL/m²/ay |
%97 |
| Çankaya/Ankara | 28.426 m² | 100 | 600-700 TL/m²/ay |
%95 |
| Yenimahalle/Ankara | 92.225 m² | 285 | 850-950 TL/m²/ay |
%95 |
| AVM Fonksiyonu | |
|---|---|
| Kiralanabilir Alan | 92.225,12 |
| Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | 1.350,00 |
| İşletme Gideri (TL/m²/ay) | 550,00 |
| Fiyat Artış Oranı (1. yıl) | 22,75% |
| Fiyat Artış Oranı (2. yıl) | 17,00% |
| Fiyat Artış Oranı (3. yıl) | 14,50% |
| Fiyat Artış Oranı (4. yıl) | 12,50% |
| Fiyat Artış Oranı (5. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (6. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (7. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (8. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (9. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl) | 11,25% |
| Diğer Gelir Oranı | 3,00% |
| Kiracılardan Toplanan Gelir Payı | 80% |
| Yenileme Maliyeti | 2,50% |
| AVM Nakit Akışı (TL) | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 | 31.12.2035 |
| AVM Fonksiyonu | ||||||||||||
| Toplam Kiralanabilir Alan (m²) | 92.225,12 | 92.225,12 | 92.225,12 | 92.225,12 | 92.225,12 | 92.225,12 | 92.225,12 | 92.225,12 | 92.225,12 | 92.225,12 | 92.225,12 | 92.225,12 |
| Yıllık Doluluk Oranı | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | 99% | |
| Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | 1.250,00 | 1.534,38 | 1.795,22 | 2.055,53 | 2.312,47 | 2.572,62 | 2.862,04 | 3.184,02 | 3.542,22 | 3.940,72 | 4.384,05 | |
| Toplam Yıllık Mağaza Kira Gelirleri | 1.369.543.032 1.681.114.072 1.966.903.464 2.252.104.466 2.533.617.525 2.818.649.496 3.135.747.564 3.488.519.165 3.880.977.571 | 4.317.587.548 4.803.316.147 | ||||||||||
| Diğer Gelirler (Reklam, Kiosk, Stand,Ciro Farkı, Servis ve diğer) | 41.086.291 | 50.433.422 | 59.007.104 | 67.563.134 | 76.008.526 | 84.559.485 | 94.072.427 | 104.655.575 | 116.429.327 | 129.527.626 | 144.099.484 | |
| Toplam AVM Gelirleri | 0 1.410.629.323 1.731.547.494 2.025.910.568 2.319.667.600 2.609.626.050 2.903.208.981 3.229.819.991 3.593.174.740 3.997.406.899 | 4.447.115.175 4.947.415.632 | ||||||||||
| Beklenen İşletme Gideri (TL/m²/ay) | 400,00 | 491,00 | 574,47 | 657,77 | 739,99 | 823,24 | 915,85 | 1.018,89 | 1.133,51 | 1.261,03 | 1.402,90 | |
| Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri | - | 442.680.576 | 543.390.407 | 635.766.776 | 727.952.959 | 818.947.079 | 911.078.625 1.013.574.970 1.127.602.154 1.254.457.397 1.395.583.854 1.552.587.038 | |||||
| Kiracılardan Toplanan Giderler | - | 354.144.461 | 434.712.326 | 508.613.421 | 582.362.367 | 655.157.663 | 728.862.900 | 810.859.976 | 902.081.724 1.003.565.917 1.116.467.083 1.242.069.630 | |||
| İşletme Tarafından Ödenmesi Planlanan Ortak Alan Payı Gideri | - | 88.536.115 | 108.678.081 | 127.153.355 | 145.590.592 | 163.789.416 | 182.215.725 | 202.714.994 | 225.520.431 | 250.891.479 | 279.116.771 | 310.517.408 |
| Toplam AVM Giderleri | - | 88.536.115 | 108.678.081 | 127.153.355 | 145.590.592 | 163.789.416 | 182.215.725 | 202.714.994 | 225.520.431 | 250.891.479 | 279.116.771 | 310.517.408 |
| AVM Net Gelirleri | - | 1.322.093.208 | 1.622.869.413 | 1.898.757.213 | 2.174.077.008 | 2.445.836.635 | 2.720.993.256 | 3.027.104.997 | 3.367.654.309 | 3.746.515.419 | 4.167.998.404 | 4.636.898.224 |
| Yenileme Maliyeti (AVM) | 0 | 35.265.733 | 43.288.687 | 50.647.764 | 57.991.690 | 65.240.651 | 72.580.225 | 80.745.500 | 89.829.369 | 99.935.172 | 111.177.879 | 123.685.391 |
| Emlak Vergisi Bedeli | 10.490.096 | 11.381.754 | 12.206.931 | 12.969.864 | 13.699.419 | 14.470.011 | 15.283.949 | 16.143.672 | 17.051.753 | 18.010.914 | 19.024.028 | |
| Bina Sigorta Bedeli | 276.150 | 5.977.653 | 6.993.855 | 8.007.963 | 9.008.959 | 10.022.467 | 11.149.994 | 12.404.369 | 13.799.860 | 15.352.344 | 17.079.483 | 18.616.637 |
| AVM Toplam Maliyeti | 0 | 51.733.482 | 61.664.296 | 70.862.659 | 79.970.513 | 88.962.537 | 98.200.230 | 108.433.818 | 119.772.900 | 132.339.270 | 146.268.277 | 161.326.056 |
| AVM Net Gelirleri | 0 1.270.359.726 1.561.205.117 1.827.894.554 2.094.106.495 2.356.874.098 2.622.793.026 2.918.671.179 3.247.881.409 3.614.176.149 | 4.021.730.127 4.475.572.169 | ||||||||||
| Dönem Sonu Kapitalizasyon Oranı | 7,5% | 59.674.295.584 | ||||||||||
| Net Nakit Akışları | 0 1.270.359.726 1.561.205.117 1.827.894.554 2.094.106.495 2.356.874.098 2.622.793.026 2.918.671.179 3.247.881.409 3.614.176.149 63.696.025.711 |
| Toplam Bugünkü Değer | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 19,51% | 19,51% | 19,51% |
| Risk Primi | 5,49% | 5,99% | 6,49% |
| İndirgeme Oranı | 25,00% | 25,50% | 26,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 13.738.919.561 | 13.352.108.463 | 12.979.951.804 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 13.738.920.000 | 13.352.110.000 | 12.979.950.000 |
| Kira Değerleme Tablosu - Avm | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 19,51% | 19,51% | 19,51% |
| Risk Primi | 5,49% | 5,99% | 6,49% |
| İndirgeme Oranı (%) | 25,00% | 25,50% | 26,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.095.634.426 | 1.091.269.348 | 1.086.938.914 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.095.635.000 | 1.091.270.000 | 1.086.940.000 |
| 31.12.2024 ve 31.12.2025 Arasındaki Gün Sayısı | 365 |
|---|---|
| AVM'NİN YILLIK YAKLAŞIK KİRA DEĞERİ (TL) | 1.091.270.000 |
| AVM'NİN AYLIK YAKLAŞIK KİRA DEĞERİ (TL) | 90.940.000 |
Sektörden edinilen bilgilere göre yakın çevrede yer alan otellere ait veriler aşağıda yer almaktadır.
| OTEL ADI | NİTELİĞİ ODA SAYISI |
ODA FİYATI (TL) | DOLULUK ORANI (%) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Gaziosmanpaşa | 5 Yıldızlı | 309 | 3.500 | 65-70% | |
| Çukurambar | 5 Yıldızlı | 140 | 4.500 | 70-75% | |
| Söğütözü | 5 Yıldızlı | 65 | 3.000 | 65-75% | |
| Söğütözü | 5 Yıldızlı | 176 | 4.750 | 70-80% |
| Otel | |
|---|---|
| Oda Sayısı | 263 |
| Yatak Sayısı | 528 |
| Açık Olan Gün Sayısı | 365 |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 95.995 |
| Yıllık Yatak Kapasitesi | 192.720 |
| Diğer Gelir Oranı | 20,00% |
| Yenileme Maliyeti Oranı | 2,50% |
| Dönem Sonu Kapitalizasyon Oranı | 7,5% |
| Fiyat Artış Oranları | |
|---|---|
| 1. Yıl | 22,75% |
| 2. Yıl | 17,00% |
| 3. Yıl | 14,50% |
| 4. Yıl | 12,50% |
| 5. Yıl | 11,25% |
| 6.Yıl | 11,25% |
| 7.Yıl | 11,25% |
| 8.Yıl | 11,25% |
| 9. Yıl | 11,25% |
| 10. Yıl | 11,25% |
| 10. Yıl ve sonrası | 9,00% |
| Otel Nakit Akışı (TL) | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 | 31.12.2035 |
| Otel Fonksiyonu | ||||||||||||
| Doluluk Oranı (%) | 45% | 80% | 82% | 82% | 82% | 82% | 82% | 82% | 82% | 82% | 82% | |
| Toplam Oda Kapasitesi | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | |
| Yıllık Satılan Oda Sayısı | 43.197,75 | 76.796,00 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | |
| Oda Satış Fiyatı (TL/oda) | 4.000,00 | 6.800,00 | 7.956,00 | 9.109,62 | 10.248,32 | 11.401,26 | 12.683,90 | 14.110,84 | 15.698,31 | 17.464,37 | 19.429,11 | |
| Konaklama Gelirleri | 172.791.000 | 522.212.800 | 626.263.700 | 717.071.937 | 806.705.929 | 897.460.346 | 998.424.635 1.110.747.406 1.235.706.490 1.374.723.470 1.529.379.860 | |||||
| Diğer Gelir Oranı (%) | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | |
| Diğer Gelirler (TL) | 34.558.200 | 104.442.560 | 125.252.740 143.414.387 161.341.186 179.492.069 | 199.684.927 | 222.149.481 | 247.141.298 | 274.944.694 | 305.875.972 | ||||
| Toplam Otel Gelirleri (TL) | 207.349.200 | 626.655.360 | 751.516.440 | 860.486.324 | 968.047.115 1.076.952.415 1.198.109.562 1.332.896.888 1.482.847.788 1.649.668.164 1.835.255.832 | |||||||
| GOP (%) | 30% | 40% | 42% | 42% | 42% | 42% | 42% | 42% | 42% | 42% | 42% | |
| GOP (TL) | 62.204.760 | 250.662.144 | 315.636.905 | 361.404.256 | 406.579.788 | 452.320.014 | 503.206.016 | 559.816.693 | 622.796.071 | 692.860.629 | 770.807.450 | |
| Proje İşletme Giderleri | 145.144.440 | 375.993.216 | 435.879.535 | 499.082.068 | 561.467.327 | 624.632.401 | 694.903.546 | 773.080.195 | 860.051.717 | 956.807.535 1.064.448.383 | ||
| Yenileme Maliyeti | 15.666.384 | 18.787.911 | 21.512.158 | 24.201.178 | 26.923.810 | 29.952.739 | 33.322.422 | 37.071.195 | 41.241.704 | 45.881.396 | ||
| Renovasyon Maliyeti Gideri | 350.000.000 | |||||||||||
| Yönetim Gideri Bedeli | 0 | 20.888.512 | 25.050.548 | 28.682.877 | 32.268.237 | 35.898.414 | 39.936.985 | 44.429.896 | 49.428.260 | 54.988.939 | 61.175.194 | |
| Emlak Vergisi Bedeli | 3.500 | 2.347.274 | 2.614.277 | 2.836.490 | 3.042.136 | 3.232.269 | 3.414.084 | 3.606.126 | 3.808.971 | 4.023.226 | 4.249.532 | 4.488.568 |
| Bina Sigorta Bedeli | 7.063 | 455.081 | 558.612 | 653.576 | 748.345 | 841.888 | 936.600 | 1.041.968 | 1.159.189 | 1.289.598 | 1.434.678 | 1.596.079 |
| Otel Toplam Maliyeti | 497.946.795 | 415.721.001 | 483.208.061 | 553.067.584 | 622.010.899 | 691.805.310 | 769.441.365 | 855.800.674 | 951.863.995 1.058.722.388 1.177.589.620 | |||
| Otel Net Gelirleri | -290.597.595 | 210.934.359 | 268.308.380 | 307.418.740 | 346.036.216 | 385.147.106 | 428.668.197 | 477.096.214 | 530.983.793 | 590.945.776 | 657.666.212 | |
| Dönem Sonu Değer 7,5% |
8.768.882.823 | |||||||||||
| Net Nakit Akışları | 0 | -290.597.595 | 210.934.359 | 268.308.380 | 307.418.740 | 346.036.216 | 385.147.106 | 428.668.197 | 477.096.214 | 530.983.793 9.359.828.599 |
| Toplam Bugünkü Değer | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 19,51% | 19,51% | 19,51% |
| Risk Primi | 5,49% | 5,99% | 6,49% |
| İndirgeme Oranı | 25,00% | 25,50% | 26,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.624.702.878 | 1.569.487.901 | 1.516.412.888 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.624.705.000 | 1.569.490.000 | 1.516.415.000 |
| Otel | |
|---|---|
| Oda Sayısı | 263 |
| Yatak Sayısı | 528 |
| Açık Olan Gün Sayısı | 365 |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 95.995 |
| Yıllık Yatak Kapasitesi | 192.720 |
| Diğer Gelir Oranı | 20,00% |
| Yenileme Maliyeti Oranı | 2,50% |
| Dönem Sonu Kapitalizasyon Oranı | 6,00% |
| Fiyat Artış Oranları | |
|---|---|
| 1. Yıl | 22,75% |
| 2. Yıl | 17,00% |
| 3. Yıl | 14,50% |
| 4. Yıl | 12,50% |
| 5. Yıl | 11,25% |
| 6.Yıl | 11,25% |
| 7.Yıl | 11,25% |
| 8.Yıl | 11,25% |
| 9. Yıl | 11,25% |
| 10. Yıl | 11,25% |
| 10. Yıl ve sonrası | 9,00% |
| Otel Nakit Akışı (TL) | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 | 31.12.2035 |
| Otel Fonksiyonu | ||||||||||||
| Doluluk Oranı (%) | 45% | 80% | 82% | 82% | 82% | 82% | 82% | 82% | 82% | 82% | 82% | |
| Toplam Oda Kapasitesi | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | 95.995 | |
| Yıllık Satılan Oda Sayısı | 43.197,75 | 76.796,00 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | 78.715,90 | |
| Oda Satış Fiyatı (TL/oda) | 4.000,00 | 6.800,00 | 7.956,00 | 9.109,62 | 10.248,32 | 11.401,26 | 12.683,90 | 14.110,84 | 15.698,31 | 17.464,37 | 19.429,11 | |
| Konaklama Gelirleri | 172.791.000 | 522.212.800 | 626.263.700 | 717.071.937 | 806.705.929 | 897.460.346 | 998.424.635 1.110.747.406 1.235.706.490 1.374.723.470 1.529.379.860 | |||||
| Diğer Gelir Oranı (%) | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | |
| Diğer Gelirler (TL) | 34.558.200 | 104.442.560 | 125.252.740 143.414.387 161.341.186 179.492.069 | 199.684.927 | 222.149.481 | 247.141.298 | 274.944.694 | 305.875.972 | ||||
| Toplam Otel Gelirleri (TL) | 207.349.200 | 626.655.360 | 751.516.440 | 860.486.324 | 968.047.115 1.076.952.415 1.198.109.562 1.332.896.888 1.482.847.788 1.649.668.164 1.835.255.832 | |||||||
| Renovasyon Maliyeti Gideri | 350.000.000 | |||||||||||
| Otel Yıllık Kirası (%25) | -298.162.700 | 156.663.840 | 187.879.110 | 215.121.581 | 242.011.779 | 269.238.104 | 299.527.391 | 333.224.222 | 370.711.947 | 412.417.041 | 458.813.958 | |
| Dönem Sonu Değer (%6) | 7.646.899.301 | |||||||||||
| Net Nakit Akışları | 0 | -298.162.700 | 156.663.840 | 187.879.110 | 215.121.581 | 242.011.779 | 269.238.104 | 299.527.391 | 333.224.222 | 370.711.947 8.059.316.342 458.813.958 |
| İşletici Kirasına Göre Toplam Bugünkü Değer | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 19,51% | 19,51% | 19,51% | |||
| Risk Primi | 3,49% | 3,99% | 4,49% | |||
| İndirgeme Oranı | 23,00% | 23,50% | 24,00% | |||
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.426.616.119 | 1.373.969.685 | 1.323.447.028 | |||
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.426.615.000 | 1.373.970.000 | 1.323.445.000 |
| TL | |
|---|---|
| Yeni Gimat GYO tarafından İşletilmesi Durumunda | 1.569.487.901 |
| Yeni Gimat GYO'nun Kira Sözleşmesine Göre | 1.373.969.685 |
| Ortalama | 1.471.728.793 |
| Yaklaşık Ortalama | 1.471.730.000 |
| YILLAR | 31.12.2024 | 31.12.2025 | |
|---|---|---|---|
| Kira Değeri Ortalama Nakit Akışı | 0 | 51.837.300 |
| OTELİN YILLIK YAKLAŞIK KİRA DEĞERİ (TL) | 51.837.000 |
|---|---|
| OTELİN AYLIK YAKLAŞIK KİRA DEĞERİ (TL) | 4.320.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak konu taşınmazlardan 43344 ada 2 no.lu parselin "Alışveriş merkezi ve Otel", 43345 ada 1 no.lu parselin ise "Alışveriş Merkezi" amaçlı kullanımıdır.
Ankamall AVM iki etaptan oluşmakta olup bütün bir şekilde kullanılmaktadır. Konu taşımazlardan 43344 ada 2 parsel ana gayrimenkul niteliğinde olup üzerinde Ankamall AVM'nin 2. etabı (D ve E blok) ile otel yer almaktadır. Taşınmazlardan 43345 ada 1 parsel üzerinde ise AVM'nin 1. etabı olan A ve B blok bulunmakta olup 49 adet bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kurulmuştur.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG-17/1/2017-29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir. AVM'nin bir bütün olarak gelir getiren bir mülk olması ve AVM'nin tamamının kat irtifakına konu olmaması nedeni ile münferit olarak bağımsız bölüm değerleri belirtilmemiştir. İki adet parsel üzerine konumlanmış olan AVM'nin Yenigimat GYO A.Ş. hissesi için tek değer takdir edilmiştir.
Ayrıca 43345 ada 2 no.lu parsel üzerinde yer alan AVM'nin A blokunun 6, 9, 10, 11 ve 28 no.lu bağımsız bölümlerin farklı maliklere ait olduğu tespit edilmiş AVM'nin "Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş" hissesine ait değeri takdir edilmiştir.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için % 20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
|---|---|---|
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 500 - 999 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% |
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise |
1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000-2.000 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir. *** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKULLERİN YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkullere Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarında "B:M: Bu parsel aleyhine 7783 ada 1 nolu parsel lehine 18.00 m²'lik kumda (A) pis su kanalı geçirme hakkı ve Geçit hakkı vardır. (Özel Koşullar: -a) A B harfi ile gösterilen 181,92 m²'lik alanda 43344 ada 2 parsel lehine 43345 ada 1 parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı. b) A harfi ile gösterilen 1707,13 m²'lik alanda 43345 ada 1 parsel lehine 43344 ada 2 parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı" beyanları bulunmakta olup devredilmesine ilişkin herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Konu taşınmazlardan 43344 ada 2 parselin takyidat kaydında "Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. (TEDAŞ) lehine yıllığı 12 YTL'den 99 yıl müddetle trafo yeri için kira şerhi ve H: 2 metre genişliğinde 10 m uzunluğunda 13 parsel lehine geçme hakkı (Şablon: Geçit hakkı)" beyanları yer almakta olup taşınmazın devredilmesine ilişkin engeli bulunmamaktadır.
Konu taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsel üzerinde yer alan bağımsız bölümlerin takyidat kaydında "Yönetim planı ve A.M.: 2 metre genişliğinde ve 10 metre uzunluğunda 12 parsel aleyhine geçme hakkı. 04.02.1961 1044 yev. (Şablon: Geçit hakkı)" beyanları yer almakta olup yönetim planı devredilmesine engel teşkil etmemektedir.
• Gayrimenkullerin veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Yapılan incelemeye göre taşınmazlardan 43344 ada 2 no.lu parsele ilişkin; 05.06.2007 tarihli ''Mimari Proje''; 07.09.2007 tarih, 674/D, E ve F no.lu "Yapı Ruhsatları"; 01.05.2008 tarih 249/1, 2 ve 3 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgeleri" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup cins tashihi tamamlanmıştır. Taşınmaz mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur.
Taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsele ilişkin; 20.05.2015 tarihli ''Mimari Proje''; 14.0.1997, 01.12.1997, 09.04.1999, 03.11.2000, 26.09.2007, 16.02.2012, 05.09.2013, 14.02.2014, 24.06.2014, 24.06.2014 ve 05.06.2015 tarihli "Yapı Ruhsatları"; 27.05.1999, 23.07.2001, 12.11.2008 ve 22.11.2015 tarihli "Yapı Kullanma İzin Belgeleri" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek tamamlanmıştır. Taşınmaz mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur. Konu taşınmaz için alınan yapı kayıt belgesinin 2. aşaması henüz gerçekleştirilmemiş olup işlemlerinin tamamlanması akabinde yasal süreci tamamlanacaktır.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkullerin tapudaki vasıfları "Betonarme 2 Adet Mağaza Otel ve Altında Otoparkı Bulunan Arsa" ve "4 Katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası (A blok) 4 Katlı Betonarme Mağaza ve Arsası
(B Blok)" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Bina" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmazlardan 43344 ada 2 no.lu parsele ilişkin; 05.06.2007 tarihli ''Mimari Proje''; 07.09.2007 tarih, 674/D, E ve F no.lu "Yapı Ruhsatları"; 01.05.2008 tarih 249/1, 2 ve 3 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgeleri" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup cins tashihi tamamlanmıştır. Taşınmaz mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur.
Taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsele ilişkin; 20.05.2015 tarihli ''Mimari Proje''; 14.0.1997, 01.12.1997, 09.04.1999, 03.11.2000, 26.09.2007, 16.02.2012, 05.09.2013, 14.02.2014, 24.06.2014, 24.06.2014 ve 05.06.2015 tarihli "Yapı Ruhsatları"; 27.05.1999, 23.07.2001, 12.11.2008 ve 22.11.2015 tarihli "Yapı Kullanma İzin Belgeleri" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek tamamlanmıştır. Taşınmaz mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur. Konu taşınmaz için alınan yapı kayıt belgesinin 2. aşaması henüz gerçekleştirilmemiş olup işlemlerinin tamamlanması akabinde yasal süreci tamamlanacaktır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde yer alan takyidatların gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek herhangi bir durum bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarında "B:M: Bu parsel aleyhine 7783 ada 1 nolu parsel lehine 18.00 m²'lik kumda (A) pis su kanalı geçirme hakkı beyanı bulunmakta olup devredilmesine ilişkin herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Konu taşınmazlardan 43344 ada 2 parselin takyidat kaydında "Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. (TEDAŞ) lehine yıllığı 12 YTL'den 99 yıl müddetle trafo yeri için kira şerhi ve H: 2 metre genişliğinde 10 m uzunluğunda 13 parsel lehine geçme hakkı (Şablon: Geçit hakkı)" ve "Geçit hakkı vardır. (Özel Koşullar: -a) A B harfi ile gösterilen 181,92 m²'lik alanda 43344 ada 2 parsel lehine karşılıklı geçit irtifak hakkı. b) A harfi ile gösterilen 1.707,13 m²'lik alanda 43345 ada 1 parsel lehine 43344 ada 2 parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı" beyanları bulunmakta olup devredilmesine ilişkin herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Konu taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsel üzerinde yer alan bağımsız bölümlerin takyidat kaydında "Yönetim planı ve A.M.: 2 metre genişliğinde ve 10 metre uzunluğunda 12 parsel aleyhine geçme hakkı. 04.02.1961 1044 yev. (Şablon: Geçit hakkı)" beyanları yer almakta olup yönetim planı devredilmesine engel teşkil etmemektedir.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan 43344 ada 2 no.lu parselin tapusunda "Betonarme 2 Adet Mağaza Otel ve Altında Otoparkı Bulunan Arsa" niteliğinde, taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsel ise "4 Katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası (A blok) 4 Katlı Betonarme Mağaza ve Arsası (B Blok)" niteliğinde olup arsa ve arazi niteliğinde değildir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı (AVM+Otel) | 13.964.385.000 TL |
| Gelir Yaklaşımı (AVM) | 13.352.110.000 TL |
| Gelir Yaklaşımı (Otel) | 1.471.730.000 TL |
| Gelir Yaklaşımı (Pazar Kirası) (AVM) | 90.940.000 TL/ay |
| Gelir Yaklaşımı (Pazar Kirası) (Otel) | 4.320.000 TL/ay |
Maliyet yaklaşımında bina maliyet değeri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir. Arsa değeri için ise taşınmazlara yakın bölgede yer alan satılık/satılmış arsalar dikkate alınarak değerlendirilmiştir.
Ayrıca alışveriş merkezi ve otel kullanımlı konu taşınmazlar gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiş olup taşınmazların değerlemesinde gelir yaklaşımı da kullanılmıştır. Gelir yaklaşımında kullanılan verilere yönelik olarak bölgede benzer nitelikteki gayrimenkuller için pazar araştırması yapılmıştır. Gelir yaklaşımı taşınmazların gerçekleşmelerine ait veriler ve potansiyel olarak pazarda elde edebileceği nakit akışı dikkate alınarak yapılmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında, konu ana taşınmazlardan 43345 ada 1 no.lu parsel 49 adet bağımsız bölümden oluşmakta olup taşınmazların 44 tanesi tek bir malike ait olması, kullanım fonksiyonunun alışveriş merkezi olması ve tek bir işletmeci firma tarafından kiraya verilmesi sebebiyle, taşınmazlar bağımsız bölüm olarak değerlendirilmemiş olup bir bütün olarak düşünülerek değerlendirilmiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak konu taşınmazın gelir getiren bir mülk olması sebebiyle gelir yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri ve pazar kirası takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır. Ayrıca, takdir edilen değer, değerleme konusu taşınmazların ayrı ayrı değerlerinin toplamını ifade etmekte olup taşınmazların toplu bir şekilde satışına ilişkin olarak belirlenmemiştir.
| TAŞINMAZLARIN "YENİ GİMAT GAYRİMENKUL ORTAKLIĞI A.Ş." HİSSESİNE AİT PAZAR DEĞERİ VE | ||||
|---|---|---|---|---|
| PAZAR KİRASI | ||||
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Pazar Değeri | 14.823.840.000.-TL | Ondörtmilyarsekizyüzyirmiüçmilyonsekizyüzkırkbin.-TL | ||
| (KDV Hariç) | ||||
| Pazar Değeri | 17.788.608.000.-TL | Onyedimilyaryediyüzseksensekizmilyonaltıyüzsekizbin.-TL | ||
| (KDV Dahil) | ||||
| Pazar Kirası | 95.260.000.-TL/ay | Doksanbeşmilyonikiyüzaltmışbin.-TL/ay | ||
| (KDV Hariç) | ||||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) |
114.312.000.-TL/ay | Yüzondörtmilyonüçyüzonikibin.-TL/ay |
Değerlemeye yardım eden; Mehmet Arif KAHRAMAN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
EKLER
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz
| 1 | İmar Durumu |
|---|---|
| 2 | Vaziyet Planı |
| 3 | Yapı Ruhsatları |
| 4 | Yapı Kullanma İzin Belgeleri ve Yapı Kayıt Belgesi |
| 5 | Turizm İşletme Belgesi |
| 6 | Fotoğraflar |
| 7 | Özgeçmişler |
| 8 | SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri |
| 9 | Tapu ve Takyidat Belgeleri |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.