Legal Proceedings Report • Jan 6, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024 - 613
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 |
| Rapor Numarası | Özel 2024 - 613 |
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Merkezefendi Mahallesi, 2945 ada 68 parsel numaralı "Arsa" nitelikli taşınmazın adil piyasa Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Yüz Yirmi Altı (126) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 11 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 11 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 11 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 13 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13 | ||
|---|---|---|---|
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 13 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 14 |
||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 22 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 22 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 22 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 22 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi. 22 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 22 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 25 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 27 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 28 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 29 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 30 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 30 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 30 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 30 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 30 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 30 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında |
||
| 7. | Görüş | 31 SONUÇ 32 |
|
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 32 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 32 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 33 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 33 |
| Talep Sahibi | Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 - 613 / 31.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Yolu 2945 Ada, 68 Parsel Zeytinburnu/İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Merkezefendi Mahallesi, 2945 ada 68 parsel numaralı "Arsa" nitelikli taşınmaz |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmaz hâlihazırda boş arsa durumundadır. |
| İmar Durumu | Zeytinburnu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde konu taşınmazın 31.05.2017 tasdik tarihli, Zeytinburnu ilçesi, Merkezefendi Mahallesi, 489 Ada, 1 ve 2 Parsele ait 1/1.000 ölçekli uygulama planında "Merkezi İş Alanı"nda kalmakta olup maks KAKS: 2,00 yapılaşma koşullarına haiz olduğu bilgisi edinilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
*Taşınmaz üzerinde çok sayıda riskli yapı beyanı bulunmakta olup, söz konusu beyanlar parsel üzerindeki eski yapılarla alakalıdır, tasarrufu kısıtlar nitelikte değildir. |
| Piyasa Değeri | 1.333.295.000,00-TL (Birmilyarüçyüzotuzüçmilyonikiyüzdoksanbeşbin Türk Lirası) |
| (%10) KDV Dahil Piyasa Değeri |
1.466.624.500,00-TL |
| Açıklama | Parsel üzerinde yapılması planlanan yapılar için ruhsat alınmış olup, değerleme tarihi itibari ile inşai faaliyet başlamamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Mehmet AFŞAR – SPK Lisans No: 406225 Doğukan TORUNLER SPK Lisans No: 915831 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış 31.12.2024 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup rapor Özel 2024-613 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Merkezefendi Mahallesi, 2945 ada 68 parsel numaralı "Arsa" nitelikli taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın değer tespiti amacıyla güncel Pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 08.10.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme UzmanıDoğukan TORUNLER ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından;
* 24.08.2023 tarih, Özel 2023 – 727 rapor numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
*29.12.2023 tarih, Özel 2023 – 1334 rapor numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere İstanbul'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/İstanbul adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye | : | 14.000.000,-TL |
|---|---|---|
| Ticaret Sicil | : | 256696 |
| Telefon | : | 0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web | : | [email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres | : | Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/İstanbul |
Şirket Unvanı : ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
Şirket Adresi : Kazlıçeşme Mah. Kennedy Caddesi No:52C 34020 Büyükyalı / İstanbul
Şirket Amacı : Şirket, Sermaye Piyasası Kurulunun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.
| Sermaye : |
1.456.000.000,00 TL |
|---|---|
| Halka Açıklık : |
% 25 |
| Telefon : |
0 212 486 36 50 |
| E-Posta : |
[email protected] |
İş bu rapor, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Merkezefendi Mahallesi, 2945 ada 68 parsel numaralı "Arsa" nitelikli taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır.
Not: Parsel üzerinde yapılması planlanan yapılar için ruhsat alınmış olup, değerleme tarihi itibari ile inşai faaliyet başlamamıştır. Talep sahibinin talebi doğrultusunda projeye dair herhangi bir değerleme çalışması yapılmamış olup yalnızca arsa değerlemesi yapılmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Konu taşınmaz; İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Maltepe Mahallesi Gazi Yılanlı Ayazma Sokak üzerinde konumludur. Konu taşınmaza ulaşım için E5 otoyolu üzerinde Edirne istikametine doğru ilerlerken Cevizlibağ Mevkii'nde Mevlevihane Yolu Caddesi'ne doğru sağa girilip Yılanlı Ayazma Sokak'a devam edilir. Değerleme konusu taşınmaz bu sokak üzerinde, yaklaşık 300 m sonra sağ kolda konumludur. Ulaşım ana cadde üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge ticari ve konut nitelikli gelişmiş olup üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup herhangi bir altyapı problemi bulunmamaktadır.
| İL – İLÇE | : İSTANBUL - ZEYTİNBURNU |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : MERKEZEFENDİ - / - / |
| ADA - PARSEL | : 2945 - 68 |
| CİLT - SAYFA NO | : 102 - 10011 |
| YÜZÖLÇÜMÜ | : 13.726,06 |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : ARSA |
| TAŞINMAZ ID | : 131777756 |
| MALİK - HİSSE | : ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| EDİNME SEBEBİ –TARİH -YEVMİYE | : TEVHİT İŞLEMİ (TSM) – 01.02.2024 - 2331 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan 27.11.2024 tarihli Tapu Kayıt belgelerine göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
-Diğer (Konusu: 491985 Ticaret sicil numarasında kayıtlı (TEKFEN EMLAK GELİŞTİRME YATIRIM VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ) ne ait birleşme işlemi 09/12/2019 tarihinde tescil edilmiştir. ) Tarih: 09/12/2019 Sayı: 139722 (17.12.2019 tarih, 17945 yevmiye)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (20.07.2016 tarih, 9704 yevmiye)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (20.07.2016 tarih, 9701 yevmiye)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (20.07.2016 tarih, 9695 yevmiye)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (18.07.2016 tarih, 9631 yevmiye)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (18.07.2016 tarih, 9611 yevmiye)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (15.07.2016 tarih, 9582 yevmiye)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (15.07.2016 tarih, 9540 yevmiye)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (15.07.2016 tarih, 9539 yevmiye)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (15.07.2016 tarih, 9538 yevmiye)
-1229471: TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAKI MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229472: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229473: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229474: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229475: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229476: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229477: MAKİNETEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229478: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229479: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229480: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229481: MAKİNE TEFERRUAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229482: MAKİNE TEF. (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229483: TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAKI MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229484: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-12294855: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229486: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229487: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229488: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229489: MAKİNETEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229490: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229491: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229492: MAKİNE TEFERRUATIN MAHİYETİ HAKKINDA EVRAK MÜSBİTEYE MÜRACAAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229493: MAKİNE TEFERRUAT (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-1229494: MAKİNE TEF. (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
-İSTANBUL 20.NOTERLİĞİNDEN TANZİM OLUNAN 13/02/1987 TARİH 10397 SAYILI MUKAVELE GEREĞİNCE 8813 NOLU TRAFO MERKEZİ VE YERİ İÇİN 99 YILLIĞI 1 TL DEN OLMAK ÜZERE T.E.K.GEN.MÜD.LEHİNE KİRA ŞERHİ:27/02/1987 YEV:839 (27.02.1987 tarih, 839 yevmiye)
-HARİTASINDA SARI BOYALI GÖSTERİLEN 95 M²LİK YERDEN TÜRKİYE ELEKTRİK KURUMU GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE KUVVETLİ AKIM DAĞITIM TESİSİ İÇİN İRTİFAK HAKKI (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
*Konu taşınma üzerinde yer alan riskli yapı beyanının parsel üzerinde yer alan eski yapılarla alakalıdır. **Makine teferruat bilgileri parsel üzerinde eskiden yer alan yapı ile alakalıdır.
***Kira şerhi beyanı sembolik bedel karşılığıdır.
****Ayni sermaye beyanı şirkete nakdi olarak değil, ayni olarak sermaye koyulduğunu gösterir.
Taşınmaz üzerinde yer alan takyidatların tasarrufa olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu parsel 2945 ada 58 ve 59 parselin tevhit edilmesi sonucu 2945 ada 68 parsel numarasını almış, 2945 ada 55 parsel yola terk olmuştur.
Konu taşınmaz tevhit işlemi sonucunda 01.02.2024 tarih, 2331 yevmiye numarası ile malik mülkiyetine geçmiştir.
Gayrimenkulün ada/parsel bazında konumu Zeytinburnu İmar Müdürlüğü'nde yer alan imar paftası üzerinden tespit edilmiştir.
Zeytinburnu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde ve tarafımıza iletilen 17.10.2024 tarihli imar durum belgesine göre konu taşınmazın 31.05.2017 tasdik tarihli, Zeytinburnu ilçesi, Merkezefendi Mahallesi, 489 Ada, 1 ve 2 Parsellere ait 1/1.000 ölçekli uygulama planında "Merkezi İş Alanı"nda kalmakta olup maks KAKS: 2,00 yapılaşma koşullarına haiz olduğu bilgisi edinilmiştir.
Konu taşınmaz için Zeytinburnu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemeler ve alınan sözlü bilgilere göre taşınmaz ile ilgili herhangi bir olumsuz karar bulunmamaktadır.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmaz Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına kayıtlıdır. Herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Ruhsat detayları şu şekildedir;
| RUHSAT DETAYLARI | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO | BELGE ADI | TARİH SAYI ADA PARSEL BLOK KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI ALAN (m2) |
ORTAK ALAN(m2) |
TOPLAM ALAN(m2) KAT SAYISI | YAPI SINIFI |
|||||||
| 1 | YENİ YAPI RUHSATI | 30.09.2017 53001 2945 58 | A | MESKEN | 184 | 17.485,82 | 15.646,13 | 33.497,85 | 17 | IVC | |||
| OFİS İŞYERİ MESKEN |
11 169 |
365,90 16.660,35 |
|||||||||||
| 2 | YENİ YAPI RUHSATI | 30.09.2017 53006 2945 | 58 | B | OFİS İŞYERİ | 2 | 139,06 | 32949,14 | 49.748,55 | 18 | IVC | ||
| 3 | TADİLAT RUHSATI | 6.11.2018 59023 2945 58 | B4 | MESKEN | 21 | 2.459,62 | 3866,73 | 6.236,35 | 10 | V A | |||
| 4 | TADİLAT RUHSATI | 6.11.2018 59022 2945 58 | B3 | MESKEN | 21 | 2.234,71 | 3.513,24 | 5.747,95 | 11 | V A | |||
| 5 | TADİLAT RUHSATI | 6.11.2018 59021 2945 58 | B2 | MESKEN | 27 | 3.366,52 | 5.292,54 | 8.659,06 | 11 | V A | |||
| 6 | TADİLAT RUHSATI | 6.11.2018 59020 | 2945 58 | B1 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
93 3 |
8.174,42 485,33 |
13.613,89 | 22.273,64 | 17 | V A | ||
| 7 | TADİLAT RUHSATI | 6.11.2018 59016 2945 58 | A 5 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
23 3 |
2.948,40 179,55 |
3.271,78 | 6.399,73 | 10 | V A | |||
| 8 | TADİLAT RUHSATI | 6.11.2018 59015 2945 58 | A 4 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
20 3 |
2.393,98 245,46 |
2.760,83 | 5.400,27 | 10 | V A | |||
| 9 | TADİLAT RUHSATI | 6.11.2018 59014 2945 58 | A 3 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
21 3 |
2.175,39 272,79 |
2.560,71 | 5.008,89 | 9 | V A | |||
| 10 | TADİLAT RUHSATI | 6.11.2018 59011 2945 58 | A 2 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
12 3 |
1.742,65 249,55 |
2.064,99 | 4.039,19 | 9 | V A | |||
| 11 | TADİLAT RUHSATI | 6.11.2018 59010 2945 | 58 | A 1 | MESKEN | 95 | 8.256,75 | 17 | V A | ||||
| OFİS İŞYERİ | 3 | 507,77 | 9.167,41 | 17.931,93 | |||||||||
| 12 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
12.04.2023 19526 2945 58 | A 1 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
95 3 |
8.256,75 507,77 |
9.167,41 | 17.931,93 | 17 | V A | |||
| 13 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 12.04.2023 19527 2945 | 58 | A 2 | MESKEN | 12 | 1.724,65 | 2.064,99 | 4.039,19 | 9 | V A | ||
| RUHSATI İSİM DEĞİŞİKLİĞİ |
OFİS İŞYERİ MESKEN |
3 21 |
249,55 | ||||||||||
| 14 | RUHSATI | 12.04.2023 19528 2945 58 | A 3 | OFİS İŞYERİ | 3 | 2.175,39 272,79 |
2.560,71 | 5.008,89 | 9 | V A | |||
| 15 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
12.04.2023 19529 2945 | 58 | A 4 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
20 3 |
2.393,98 245,46 |
2.760,83 | 5.400,27 | 10 | V A | ||
| 16 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 12.04.2023 19530 2945 58 | A 5 | MESKEN | 23 | 2.948,40 | 10 | V A | |||||
| RUHSATI | OFİS İŞYERİ | 3 | 179,55 | 3.271,78 | 6.399,73 | ||||||||
| 17 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
12.04.2023 19531 2945 | 58 | B1 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
93 3 |
8.174,42 485,33 |
13.613,89 | 22.273,64 | 17 | V A | ||
| 18 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
12.04.2023 19532 2945 58 | B2 | MESKEN | 27 | 3.366,52 | 5.292,54 | 8.659,06 | 11 | V A | |||
| 19 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
12.04.2023 19533 2945 58 | B3 | MESKEN | 21 | 2.234,71 | 3.513,24 | 5.747,95 | 11 | V A | |||
| 20 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
12.04.2023 19534 2945 58 | B4 | MESKEN | 21 | 2.459,62 | 3.866,73 | 6.326,35 | 10 | V A | |||
| 21 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
29.02.2024 9309 2945 68 | A 1 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
95 3 |
8.256,75 507,77 |
9.167,41 | 17.931,93 | 17 | V A | |||
| 22 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 29.02.2024 9308 2945 68 | A 2 | MESKEN | 12 | 1.724,65 | 2.064,99 | 4.039,19 | 9 | V A | |||
| RUHSATI | OFİS İŞYERİ | 3 | 249,55 | ||||||||||
| 23 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
29.02.2024 9310 2945 68 | A 3 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
21 3 |
2.175,39 272,79 |
2.560,71 | 5.008,89 | 9 | V A | |||
| 24 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
29.02.2024 9311 2945 68 | A 4 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
20 3 |
2.393,98 245,46 |
2.760,83 | 5.400,27 | 10 | V A | |||
| 25 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 29.02.2024 9312 2945 68 | A 5 | MESKEN | 23 | 2.948,40 | 3.271,78 | 6.399,73 | 10 | V A | |||
| RUHSATI | OFİS İŞYERİ | 3 | 179,55 | ||||||||||
| 26 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
29.02.2024 9313 2945 68 | B1 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
93 3 |
8.174,42 485,33 |
13.613,89 | 22.273,64 | 17 | V A | |||
| 27 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
29.02.2024 9314 2945 68 | B2 | MESKEN | 27 | 3.366,52 | 5.292,54 | 8.659,06 | 11 | V A | |||
| 28 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
29.02.2024 9315 2945 68 | B3 | MESKEN | 21 | 2.234,71 | 3.513,24 | 5.747,95 | 11 | V A | |||
| 29 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
29.02.2024 9316 2945 68 | B4 | MESKEN | 21 | 2.459,62 | 3.866,73 | 6.326,35 | 10 | V A | |||
| 30 | TADİLAT RUHSATI | 28.03.2024 11120 2945 68 | A 1 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
78 1 |
10.012,65 340,68 |
10.029,94 | 20.383,27 | 16 | IVC | |||
| 31 | TADİLAT RUHSATI | 28.03.2024 11121 2945 68 | A 2 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
79 11 |
10.157,94 | 11.039,24 | 22.434,40 | 16 | IVC | |||
| 32 | TADİLAT RUHSATI | 28.03.2024 11122 2945 68 | B1 | MESKEN | 75 | 1.237,22 9.733,13 |
10.158,56 | 20.645,05 | 16 | IVC | |||
| 33 | TADİLAT RUHSATI | 28.03.2024 11123 2945 68 | B2 | OFİS İŞYERİ MESKEN |
1 75 |
753,36 9.684,45 |
9.381,96 | 19.066,41 | 16 | IVC | |||
| 34 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 13.09.2024 37651 2945 68 | A 1 | MESKEN | 78 | 10.012,65 | 10.029,94 | 20.383,27 | 16 | IVC | |||
| RUHSATI İSİM DEĞİŞİKLİĞİ |
OFİS İŞYERİ MESKEN |
1 79 |
340,68 10.157,94 |
||||||||||
| 35 | RUHSATI | 13.09.2024 37652 2945 68 | A 2 | OFİS İŞYERİ | 11 | 1.237,22 | 11.039,24 | 22.434,40 | 16 | IVC | |||
| 36 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
13.09.2024 37653 2945 68 | B1 | MESKEN OFİS İŞYERİ |
75 1 |
9.733,13 753,36 |
10.158,56 | 20.645,05 | 16 | IVC | |||
| 37 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI |
13.09.2024 37654 2945 68 | B2 | MESKEN | 75 | 9.684,45 | 9.381,96 | 19.066,41 | 16 | IVC |
Konu taşınmazla alakalı mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış, yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olacak mevcuttur.
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Konu taşınmaz arsa vasıflıdır. Müşteri tarafından tarafımıza iletilen ruhsat evraklarına göre geliştirilecek olan projenin yapı denetim işlemleri Sultaniye Mahallesi, 350. Sokak, Şelale Plaza, No:1, D:108 Esenyurt/İSTANBUL adresinde konumlu Poyraz Yapı Denetim Ltd. Şti tarafından yapılacaktır, henüz herhangi bir denetim gerçekleştirilmemiştir.
İstanbul; Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir.
Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5.712 km² 'dir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul çevresinin bitki örtüsü, Akdeniz iklimi bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki türü makidir. Bu bitkiler uzun ve kurak bir yaz mevsimine kendini uydurmuştur. Fakat iklimin özelliği dolayısı ile tepeler çıplak değildir. Yer yer görülen ormanlık alanların en önemlisi kentin 20 km. kuzeyindeki Belgrad Ormanı'dır. İstanbul ilinde büyük akarsu yoktur.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,88, bir önceki yılın Aralık ayına göre %39,77, bir önceki yılın aynı ayına göre %48,58 ve on iki aylık ortalamalara göre %62,02 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,14 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %93,66 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,54 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %14,32 ile giyim ve ayakkabı oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,69, bir önceki yılın Aralık ayına göre %40,12, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,10 ve on iki aylık ortalamalara göre %62,65 olarak gerçekleşti. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Ekim ayı itibarıyla, 26 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 7 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 110 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| T | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| $\mathbf{H}$ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,8 | |
| HL. | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV. | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| 1 | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $\mathbf{H}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |
| IV | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $1^{(r)}$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 |
| $H_{01}$ | 9925986 | 307 407 | 216,0 | 2,4 | |
| $\mathbf{H}^{(t)}$ | 11 893 252 | 357989 | 243.4 | 2,1 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %29 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %33 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %41 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 16 | 127
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | |||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
|
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 |
| Ipotekli satış | 21 095 | 5 5 7 7 | 278.2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ |
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63.3 | 998 969 | 827 374 | 20.7 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 |
| ilk el satış | 57 679 | 29 230 | 97.3 | 358 558 | 297 827 | 20.4 |
| İkinci el satış | 107 459 | 64 531 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 8,3 |
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 19 | 127
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %0,57 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,77 arttı, işçilik endeksi %0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %31,56 arttı, işçilik endeksi %56,68 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,78 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %40,59 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14 arttı, işçilik endeksi %0,09 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %33,98 arttı, işçilik endeksi %55,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,11 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,73 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,38 azaldı, işçilik endeksi %0,50 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %24,50 arttı, işçilik endeksi %60,32 arttı. (TUİK)
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından en son yayınlanan AVM Endeksi'nin Eylül ayı sonuçlarına göre ciro endeksi, Eylül 2024 döneminde, bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmamış olarak incelendiğinde %58 oranında artarak 3371 puana yükseldi. Eylül 2024 için açıklanan yıllık enflasyon oranının %49,38 olduğu düşünüldüğünde, metrekare verimlilik endeksindeki artışın enflasyonun üzerinde olduğu görülmektedir. Eylül 2024 döneminde metrekare verimlilik endeksi, Ağustos 2024 dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde %2,8 oranında yükseliş göstererek 3371 puana yükselmiştir. AVM Endeksi verileri üçüncü çeyrek bazında geçtiğimiz yılın üçüncü çeyreği ile karşılaştırıldığında %55,2 oranında artış göstererek 2024 üçüncü çeyrek döneminde 3152 puana yükseldi. AVM'lerde kiralanabilir metrekare alanı başına düşen ciro Eylül ayında Türkiye genelinde 12.852TL iken İstanbul'da 15.192 TL, Anadolu'da 11.292 TL olarak gerçekleşmiştir. Çeyrek bazlı m2 başına düşen cirolarda üçüncü çeyrekte bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde %55,2'lik bir artış yaşanmıştır. 2024 yılı üçüncü çeyrekte metrekare verimliliği 12.396 TL şeklinde gerçekleşmiştir. (Kaynak: AYD)
Parsel üzerinde yapılması planlanan yapılar için ruhsat alınmış olup, değerleme tarihi itibari ile inşai faaliyet başlamamıştır.
Değerleme konusu 2945 ada 68 parsel numaralı "arsa" vasıflı taşınmaz 13.726,06 m² alanlıdır. Parsel geometrik olarak amorf, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel kuzey ve doğu cepheden komşu parsellere, batı cephesinden yaklaşık 100 m Yılanlı Ayazma Cadesine, kuzey cephesinden ise yaklaşık 130 m Davutpaşa Caddesine cephelidir. Değerleme tarihi itibari ile parsel üzerinde yapı unsuru bulunmamakta olup, güvenlik kulübesi mevcuttur. Parsel çevresi yaklaşık 1,5 m yükseklikte beton duvarla çevrilidir.
Parsel üzerinde mevcut yapı veya inşaatı devam eden proje bulunmamaktadır.
Rapora konu taşınmaz değerleme tarihi itibari ile arsa durumundadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. (a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin,
özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Arsa] Taşınmazla aynı mahalle sınırları içerisinde, 2945 ada 51 parsel numaralı, 6.342 m2 alanlı, konu taşınmazla aynı yapılaşma koşullarına haiz arsa pazarlıklı olarak 1.050.000.000,00-TL bedelle satılıktır.
[E:2 Satılık Arsa] Gümüşsuyu Caddesi üzerinde konumlu, 4.120 m2 alanlı, KAKS: 2,00, ticari + konut imarlı arsa pazarlıklı olarak 320.000.000,00-TL bedelle satılıktır.
[E:3 Satılık Arsa] 1. Maltepe Çıkmazı Sokak üzerinde konumlu, 13.485 m2 alanlı, kısmen ticaret ve hizmet alanlı, kısmen karayolları ve kısmen park alanında kalan arsa pazarlıklı olarak 950.000.000,00- TL bedelle satılıktır. Yaklaşık 6000m2lik kısmı ticaret ve hizmet alanında kalmaktadır.
[E:4 Satılık Arsa] Kennedy Caddesi sahil kesiminde konumlu, 4.000 m2 alanlı, ticari imarlı arsa pazarlıklı olarak 685.000.000,00-TL bedelle satılıktır.
İlgilisi: 538 232 00 00
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgede kendisiyle benzer özellikli emsal sayısı son derece kısıtlıdır. Taşınmaz alansal olarak ve imar durumu açısından avantajlı konumdadır.
1 numaralı emsal değerleme konusu taşınmazla aynı ada içerisinde olsa da E5 Karayolu'na çok yakın oluşu, metro – metrobüs istasyonlarına yürüme mesafesinde konumlanıyor oluşu, büyük konseptli projelerin konumlu olduğu parsellere komşu parsel oluşu, üniversitelerin tam karşısında yer alıyor oluşu vb. etkenler emsal taşınmaza konu taşınmaza nazaran konum açısından avantaj sağlamaktadır. Tüm kriterler bir ara getirildiğinde %20 oranında konum açısından avantajlı olduğu değerlendirilmiştir. Üniversitelerin mevcudiyeti, toplu ulaşım hattına cephe denilebilecek pozisyonda oluşu ve komşu parsellerde konumlu büyük projeler taşınmaz çevresinde insan sirkülasyonunu arttıran etkenlerdir dolayısı ile emsal taşınmaza ticari açıdan büyük fayda sağlamaktadır. Bahsi geçen etkenlerle emsal taşınmaza %10 oranında ticari hareketlilik şerefiyesi uygulanmıştır.
2 numaralı emsal konumlu olduğu cadde ve bölge olarak nispeten taşınmaza yakın sayılabilecek durumda da olsa yapılaşma koşulu bakımından dezavantajlıdır. Bu sebeple 2 numaralı emsale %10 oranında imar durum şerefiyesi uygulanmıştır.
3 numaralı emsalin yapılaşma koşulları hakkında detaylı bilgi edinilememiştir. Taşınmaz ticari imarlı olup, değerleme tarihi itibari ile henüz 18. Madde uygulaması görmemiştir. Ruhsat sürecinde netleşeceği bilgisi edinilmiş olup, emsale %30 imar durum şerefiyesi uygulanmasının uygun olacağı kanaati oluşmuştur.
4 numaralı emsal sahil yolunda konumlu olması, kendisiyle benzer alanlı arsa emsallerinin oldukça kısıtlı oluşu, çevresinde son dönemde artan büyük ölçekli ve yüksek nitelikli projelerin mevcudiyeti taşınmaz birim değerini pozitif anlamda oldukça etkilemektedir. Ayrıca bölgede konumlu projeler insan sirkülasyonunu da artırmakta, bu durum da çevrede konumlu taşınmazın ticari şerefiyesini yukarı yönlü etkilemektedir. Bahsi geçen unsurlar neticesinde taşınmaza %20 konum, %10 ticari hareketlilik şerefiyesi uygulanmıştır.
Taşınmazın bulunduğu bölgede, kendisine benzer özellikli emsal sayısı son derece kısıtlıdır. Taşınmaza emsal teşkil edebilecek, nispeten yakın sayılabilecek bölgelerden benzer alan, imar durumuna sahip emsallere ulaşılmış, şerefiye kriterleri ile birim değer elde edilmiştir. Değerler konum, alan, imar durumu, ticari hareketlilik durumlarına göre değişmektedir. Değer düzeltmeleri bu etkenler dikkate alınarak yapılmış ve birim değer kanaatinde önemli rol oynamışlardır. Taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer özellikli arsa satış birim fiyatları 90.000-TL/m2 ila 100.000-TL/m2 aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Satılık Arsa) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | ||||
| Brüt alanı (m²) | 6.342,00m² | 4.120,00m² | 13.485,00m² | 4.000,00m² | ||||
| Satış fiyatı | ₺1.050.000.000,00 | ₺320.000.000,00 | ₺950.000.000,00 | ₺685.000.000,00 | ||||
| m² birim fiyatı | ₺165.562,91 | ₺77.669,90 | ₺70.448,65 | ₺171.250,00 | ||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - |
| Konum Şerefiyesi | 20% | - | 0% | + | 0% | + | 20% | - |
| İmar Durumu Şerefiyesi | 0% | - | 10% | + | 30% | + | 0% | - |
| Ticari Hareketlilik Şerefiyesi | 10% | - | 0% | - | 0% | - | 10% | - |
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺107.615,89 | ₺81.553,40 | ₺88.060,81 | ₺111.312,50 | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 97.136TL/m² |
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz taşınmazın benzer imar durumuna sahip olması ve aynı adada konumlu sebebiyle şerefiye farkı uygulanmamıştır. Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde oluşan birim değer kanaatine göre taşınmaza takdir edilen değer detayı şu şekildedir;
| DEĞER DETAYI |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO | ADA | PARSEL | ALAN | BİRİM FİYAT | SATIŞ DEĞERİ | |||||
| 1 | 2945 | 68 | 13726,06 | ₺97.136,00 | ₺1.333.294.564,16 | |||||
| Düzeltilmiş Değer ~~ ₺1.333.295.000,00 |
Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmaza (K.D.V hariç) ~1.333.295.000,00- TL satış değeri takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Arsa değerine Pazar yaklaşımı verileri ile 1.333.295.000,00-TL olarak ulaşılmıştır.
Rapora konu taşınmaz üzerinde maliyet unsuru oluşturabilecek herhangi bir yapı unsuru bulunmamakta olup yapı değeri tespit edilmemiştir.
Parsel üzerinde maliyet oluşturacak bir yapı bulunmaması sebebiyle maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. (a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit
akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Rapora konu taşınmazın "Arsa" vasıflı olması nedeni ile gelir yöntemi kullanılmamıştır.
Rapora konu taşınmazın "Arsa" vasıflı olması nedeni ile gelir yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazın gelir getirici bir mülk olmaması sebebiyle gelir yaklaşımı uygulanmamıştır.
Bölgede benzer durumda kiralık gayrimenkul bulunmaması sebebiyle taşınmazın kiralanması durumunda kira değerinin ihtiyaç ve kullanıma göre belirleneceğine kanaat getirilmiş ve kira değer tespiti yapılmamıştır.
Taşınmazın bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %45-%55 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %50- %60 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Müşteri talebi doğrultusunda taşınmaz üzerinde geliştirilmesi planlanan proje değer tespiti yapılmamış olup, boş arsa değeri olarak 1.333.295.000,00-TL değer takdir edilmiştir.
Söz konusu taşınmazın mevcut durumu dikkate alındığında parsel üzerinde imar durumuna uygun şekilde yapılaşmasının en iyi ve verimli kullanımı olacağı düşünülmektedir.
Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Taşınmazın niteliğinin "Arsa" olması, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza Pazar yaklaşımı yöntemi ile analiz yapılmış ve taşınmazın değerine ulaşılmıştır. Pazar yaklaşımı ile arsanın bölgedeki emsallere göre değeri tespit edilmiştir.
Ana ulaşım akslarına yakın konumda yer alması,
Yakın çevresinde yapılaşmanın sık ve düzensiz olması,
Bölgede tek konumda olması ,
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Konu taşınmaz üzerinde bulunan takyidatlar raporun 3.3 maddesinde açıklanmıştır.
İlgili belediyede yapılan incelemelerde rapora konu taşınmaz için ruhsat alındığı bilgisi edinilmiştir. Ruhsat detayları 3.8 maddesinde verilmiştir.
6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." gereği taşınmazın GYO portföyünde arsa olarak bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz" denmektedir.
Değerleme talebi ve amacına uygun olarak, değerleme tarihi itibari ile taşınmazın GYO portföyüne arsa olarak alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz.
Bu rapor, Özak GYO A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Merkezefendi Mahallesi, , 2945 ada 68 parsel numaralı "Arsa" nitelikli taşınmazın piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazın Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün yer aldığı arsanın imar durumu, yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yüzölçümü, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, parsel üzerinde yer alan yapının inşai kalitesi gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle 'Pazar Yöntemi' neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Pazar Yaklaşımı yöntemine göre kanaat getirilen ve takdir edilen toplam piyasa değeri şu şekildedir;
KDV Dahil Toplam Satış Değeri: 1.466.624.500,00-TL dir.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|
|---|---|---|---|---|
| Doğukan TORUNLER SPK Lisans No: 915831 |
Mehmet AFŞAR SPK Lisans No: 406713 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Tapular
∆ Takyidat Belgeleri
∆ Resmi Evraklar ve Yer Görme Fotoğrafları
∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.