Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 1.11.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
4.11.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 |
| RAPOR NO AKSGY-2410106 |
|
| KULLANIM AMACI PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
|
| HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA GİZLİLİK DERECESİ VERİLEMEZ. |
|
| KADIKÖY İLÇESİ ERENKÖY MAHALLESİ BAĞDAT CADDESİ'NDE YER DEĞERLEME KONUSU ALAN 3 ADET İŞ YERİNİN (2 ADET DÜKKAN VE 1 ADET MAĞAZA) |
|
| DEĞERLEME ADRESİ | CADDEBOSTAN MAHALLESİ, BAĞDAT CADDESİ, NO:319-321, KADIKÖY,İSTANBUL (378 ADA 25 PARSEL) |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Çiğdem HATACIKOĞLU - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411409) Buket BOZACI - Değerleme Uzman Yardımcısı (Lisans No: 926667) Ş.Seda YÜCEL - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405453) Eren KURT- Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402002) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
7.2 -
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan İstanbul İli Kadıköy İlçesi Erenköy Mahallesi 378 ada 25 parselde yer alan 3 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki Pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Acıbadem Mahallesi Çeçen Sokak No:25 Akasya AVM Üsküdar 34660 İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan İstanbul İli Kadıköy İlçesi Erenköy Mahallesi 378 ada 25 parselde yer alan 3 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki Pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Söz konusu taşınmazlar için AKSGY-2410106 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Çiğdem HATACIKOĞLU raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Eren KURT onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır. Buket BOZACI raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından daha önce hazırlanmış rapor bilgileri aşağıda bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | AKSGY-2306016 | AKSGY-2310059 | |
| Rapor Tarihi | 7.07.2023 | 29.12.2023 | |
| Rapor Konusu | 2 ADET DÜKKAN VE 1 ADET MAĞAZA |
2 ADET DÜKKAN VE 1 ADET MAĞAZA |
|
| Raporu Hazırlayanlar | Onur BÜYÜK - Gizem GEREGÜL EVLEK - Eren KURT |
Onur BÜYÜK - Ş. Seda YÜCEL KARAGÖZ - Eren KURT |
|
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) (*) |
1.020.550.000 | 1.460.170.000 |
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | KADIKÖY |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | ERENKÖY |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | 106 |
| Ada No | : | 378 |
| Parsel No | : | 25 |
| Alanı (m²) | : | 2.687,23 |
| Vasfı | : | Çatı Arası Olan 9 Katlı Betonarme İş Yeri Ve Arsası |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | Kat Mülkiyeti |
| Sahibi | : | Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1) |
| İlçe | Mahalle | Ada Parsel | Bağ. Böl. no |
Arsapay1 | Kat | Blok | Giris | CiltNo SayfaNo | Yevmiye Tarih |
Yevmiye N 0 |
Nitelik | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KADIKÖY | ERENKÖY | 378 | $\overline{25}$ | 250 | 2650 | ZEMİN | ٠ | 380 | 37586 | 22.09.2021 | 44067 | Bodrum Katta Deposu Olan Dükkân |
||
| KADIKÖY | ERENKÖY | 378 | 25 | o | 70 | 2650 | ZEMİN | ۰ | 380 | 37587 | 22.09.2021 | 44067 | Bodrum Katta Deposu Olan Dükkân |
|
| KADIKÖY | ERENKÖY | 378 | 25 | 3 | 2330 | 2650 | ZEMÎN 1. NORMAL 2. NORMAL 3. NORMAL 4. NORMAL CATI KATI |
380 | 37588 | 22.09.2021 | 44067 | Bodrum Katta Deposu Olan Dükkân |
Müşteri tarafından iletilen 09.10/20.12.2024 tarihli takbis belgelerine göre taşınmazların üzerinde aşağıdaki takyidatlar bulunmaktadır.
Yapı Kredi Bankası A.Ş. Lehine 400.000.000.-TL bedel ile 1. dereceden 21.10.2021 tarih 50657 yevmiye nolu ipotek bulunmaktadır. (3 adet bağımsız bölümde de ortak ipotek bulunmaktadır.
-Yönetim Planı : 14/09/2021 (22.09.2021 tarih, 44067 yevmiye) -6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (12.12.2013 tarih, 33978 yevmiye) (ruhsat tarihi 2016 olup riskli yapı şerhi parsel üzerindeki eski yapıya aittir.)
-Tedaş lehine 99 yıllığına 0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (17.05.2019 tarih, 18271 yevmiye)
--389.299.920.-TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( BOYNER BÜYÜK MAĞAZACILIK ANONİM ŞİRKETİ LEHİNE 15 YILLIĞINA TOPLAM 389.299.920TL BEDELLE KİRA ŞERHİ VARDIR. ) (13.06.2022 tarih, 31883 yevmiye) (3 nolu b.b.)
-66000000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (THE VERTICAL GODA ÜRÜNLERİ VE TURİZM A.Ş. lehine 01/01/2023 tarih itibariyle 11 yıl süre ile toplam 66.000.000 TL bedelli kira şerhi vardır) Başlama Tarihi: 22/09/2023 44505 yevmiye (1 nolu b.b.)
-1 . Bodrum Katta Depo (Tip: Depo) (22.09.2021 tarih, 44067 yevmiye) (1 nolu b.b.)
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.
Mülkiyet sahibi Akiş GYO A.Ş. tarafından değerleme konusu taşınmazın üzerinde yer alan banka lehine ipotek kaytlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması eklerde yer almaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerh ve beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Konu taşınmazlar üzerinde son 3 yıl içerisinde herhangi bir mülkiyet değişimi yaşanmamıştır.
Kadıköy Belediyesi'nden alınan bilgiye göre değerlemeye konu 378 ada 25 parsel sayılı taşınmaz; (11.5.2006): (1/1000 Ölçekli) : Kadıköy Merkez E-5 (D100) Otoyolu Ara Bölgesi Uygulama İmar Planı Ve Plan Notları İle Lejand Tadilleri, (21.2.2017) : (1/1000 Ölçekli) : 1/1000 Ölçekli Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Uygulama İmar Planında Donatı Alanları Dışında Yençok 15 Kat Sınırlamasına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Ve Lejandı Değişikliği, (20.2.2022) : (1/1000 Ölçekli) : 11.05.2006 Onaylı Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Uygulama İmar Planı Ve Değişikliklerine Yağmursuyu Ve Gri Su Toplama Tankına İlişkin Plan Notlarının İlavesi, (29.11.2021) : (1/1000 Ölçekli) : 11.05.2006 Onanlı 1/1000 Ölçekli Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Uygulama İmar Planı Ve Değişikliklerinde Yükseklik Sınırlamasına İlişkin Plan Değişikliği, (16.3.2023) : (1/1000 Ölçekli) : Riskli Yapılara İlişkin 11.05.2006 Onaylı 1/1000 Ölçekli Kadıköy Merkez E-5(D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Uygulama İmar Planı Ve Değişiklerine Ait (20.05.2024) 16.03.2023 Onaylı Plan Notu Değişikliğine Yönelik İtiraz Değerlendirme Planında; Hmax; 18 m 5 kat max TAKS; 0.25 ayrık nizam yapılaşma koşulunda, "Ticaret + Konut" alanında kalmaktadır.
Son üç yıllık dönemde imar planında bir değişiklik olmamıştır. Ancak plan notlarında ilaveler yapılmıştır.
Taşınmazın dosya incelemesi Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılmıştır.
*31.03.2016 tarih 000284-16 sayılı ilk yeni yapı ruhsatı,
*19.01.2018 tarih 00099-17 sayılı tadilat yapı ruhsatı,
ortamda incelenmiştir.
*14.12.2020 tarih 000265-2 sayılı tadilat yapı ruhsatı,
*06.08.2021 tarih 2021/139 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.
-Kadıköy belediyesi'nde işlem dosyası dijital ortamda incelenmiş olup, 06.08.2021 tarihli Yapı kullanma izin belgesi tarihinden sonra düzenlenmiş herhangi bir olumsuz evraka (yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb.) rastlanmamıştır.
*21.08.2020 tarih 2020/697587 proje nolu onaylı mimari projesi Kadıköy Belediyesi'nde dijital
Mahallinde yapılan incelemeler sonucunda, taşınmazın incelenen mimari projesiyle, bağımsız bölümlerin bina içerisindeki bulunduğu kat, konum ve brüt kullanım alanı açısından uyumlu olduğu görülmüştür. Mevzuat kapsamında ruhsat almasını gerektirecek bir değişikliğe rastlanmamıştır. Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivinde dosyası incelenmiş olup, 06.08.2021 tarih 2021/139 sayılı yapı kullanma izin begesi mevcut ve projeye ilişkin tüm yasal izinleri alınmış, inşası tamamlanmış olan projenin kat mülkiyeti kurulmuş ve tapu kütüğüne cins tashihleri yapılmıştır.
İlkem Yapı Denetim Ltd. Şti. - Yenisahra Mahallesi, Fatih Caddesi, Eksen Sağlıklı Yaşam Merkezi, Blok no: 96, Ataşehir / İstanbul
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
18.02.2021 tarihli Y23408C6A4B7 sayılı B sınıfı enerji kimlik belgesi mevcuttur.
Değerlemeye konu olan taşınmazlar; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Erenköy Mahallesi, 378 ada 25 nolu parselde yer alan toplam 2.687,23 m² alanlı Çatı Arası Olan 9 Katlı Betonarme İş Yeri ve Arsası niteliğindeki ana taşınmaz üzerinde yer alan 3 adet bağımsız bölümdür.
1 nolu bağımsız bölüm 1. bodrum katında deposu olan Zemin katında konumlu olan dükkan niteliklidir.
2 nolu bağımsız bölüm zemin katında konumlu olan dükkan niteliklidir.
3 nolu bağımsız bölüm 1. bodrum katında deposu olan Zemin kat+1+2+3+4 n.k+ç.a oluşan mağaza niteliklidir.
Değerleme konusu taşınmaz; Kadıköy İlçesi' nde Caddebostan Mahallesi Bağdat Caddesi No: 319-321 posta adresinde yer almaktadır. Taşınmaz; Bağdat Caddesi'nin Şerafettin Sokak ile kesiştiği noktada mahallen çok katlı mağaza olarak kullanılan köşe parseldir. Taşınmazların yakın çevresinde; Göztepe Parkı, Mehmet Sait Aydoslu Ortaokulu, Kâzım Karabekir Paşa Müzesi, Suadiye Plajı, Marmara Yelken Kulübü gibi sosyal donatı alanları ve Bağdat Caddesi, Çetin Emeç Bulvarı, Şemsettin Günaltay Caddesi, Suadiye ve Erenköy Marmaray Durakları gibi ulaşım elemanları bulunmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde üst-orta ve üst gelir grupları tarafından zemin katları dükkan; normal katları ofis ve mesken olarak kullanılan, ayrık nizamda inşa edilmiş az ve çok katlı binalar bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlara Kadıköy bölgesinden D-100 karayolu istikametinden ilerlerken Uzunçayır kavşağından sonra Bağdat Caddesi ile ulaşım sağlanmaktadır. Bölgeye özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile rahat bir şekilde ulaşım sağlanabilmektedir. Erenköy Marmaray İstasyonu durağına yaklaşık 800 m. mesafededir.
Değerleme konusu bağımsız bölüm Kadıköy ilçesinde Caddebostan Mahallesi'nde 378 ada 25 parsel 2.687,23 m² yüzölçümlü, betonarme yapıda olan düz arazi üzerinde konumludur. Parsel üzerinde 3 adet bağımsız bölümden oluşan mevcutta mağaza / dükkan olarak kullanılan bina konumludur. Söz konusu parsel Bağdat Caddesi'ne yaklaşık 37 m, Şerafettin Sokağa yaklaşık 67 m cephelidir. Parsel üzerinde 4 bodrum, zemin, 4 normal kat ve çatı kattan meydana gelen çok katlı mağaza binası bulunmaktadır. Çatı kat üzerinde makine dairesi katı mevcuttur. Bina girişi Bağdat Caddesi cephesinden sağlanmakta olup cephe doğrultusunda sensörlü açık kapı bulunmaktadır.
| Yapı Tarzı | : | B.A.K. | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | |||||||
| Yapı Sınıfı | : | IV-B | |||||||
| Kullanım Amacı | : | Dükkan - Mağaza | |||||||
| Elektrik | : | Şebeke | |||||||
| Su | : | Şebeke | |||||||
| Isıtma Sistemi | : | Merkezi | |||||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | |||||||
| Su Deposu | : | Mevcut | |||||||
| Hidrofor | : | Mevcut | |||||||
| Asansör | : | Mevcut (4 adet) | |||||||
| Jeneratör | : | Mevcut | |||||||
| Intercom Tesis | : | Mevcut | |||||||
| Yangın Tesisatı | : | Mevcut | |||||||
| Çatı Tipi | : | Teras | |||||||
| Dış Cephe | : | Yalıtımlı dış cephe kaplaması | |||||||
| Park Yeri | : | Kapalı | |||||||
| Güvenlik | : | Mevcut | |||||||
| Manzarası | : | Kısmi deniz manzarası | |||||||
| Cephesi | : | G-D-B-K | |||||||
| Deprem Bölgesi | : 1.Derece | X 2.Derece |
3.Derece | 4.Derece | 5.Derece |
Değerleme konusu taşınmaz 378 ada 25 parsel üzerinde 4 bodrum, zemin, 4 normal kat ve çatı kattan oluşmaktadır. İncelenen mimari projesine göre,
bodrum katında; sığınak, otopark, elektrik odası ve jeneratör odası bölümleri bulunmakta olupi, kullanım alanı 1.810,60 m²,
bodrum katında; otopark bölümleri bulunmakta olupi, kullanım alanı 1.810,60 m²,
bodrum katında; otopark ve depoları bölümleri bulunmakta olupi, kullanım alanı 1.810,60 m², 1. bodrum katında; depolar ve bisiklet motosiklet park alanı bölümleri bulunmakta olup, kullanım
alanı 1.810,60 m²,
Zemin katında; 2 adet dükkân, 1 adet mağaza ve mağazaya ait cafe bölümleri bulunmakta olup, kullanım alanı 816,45 m²,
Normal katlarında 3 no'lu mağazaya ait satış alanları, kabinler, depo ve WC bölümleri bulunmaktadır. Normal katların her birinin kullanım alanı 999 m² dir.
Çatı katında 3 bağımsız bölüm nolu mağazaya ait ürün iade, depo, muhasebe, WC, personel odaları, toplantı odası, yemekhane, oda, terzi ve teras alanları bulunmaktadır. Çatı katının kullanım 767,53 m² dir. Merdiven kulesinin kullanım alanı 98,30 m² dir.
Yapının toplam kullanım alanı 12.920,68 m² dir.
Mahallen yapılan incelemelerde halihazırda; 4., 3. ve 2. bodrum katlarda otopark,
Yerinde yapılan tespitlerde taşınmazların iç mekanı kiracıların kullanacağı şekilde dekore edilmiş olup, mağaza bölümlerinden genel olarak zeminler mermer, epoksi ve parke şeklinde dekore edilmiştir. Duvarlar plastik boyalı, tavanlar ise tavan boyaldır. Mağaza bölümün içerisinde elektronik yürüyen merdiven sistemi bulunmaktadır. Binada 4 adet asansör bulunmaktadır. Su kuyusu, jeneratör bulunmaktadır.
Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Harita 1 - İstanbul'un Konumu
Kadıköy İstanbul'un Anadolu Yakası'nda bulunan bir ilçesidir. İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer alan ilçelerinden birisidir. Kocaeli Yarımadası'nın güneybatı kesiminde bulunan Kadıköy, batı ve güneyde Marmara Denizi, kuzeybatıda Üsküdar, kuzeydoğuda Ataşehir ve doğuda Maltepe ilçeleriyle çevrilidir.
Kadıköy'de 99 anaokulu, 48 ilkokul, 45 ortaokul, 67 lise, 5 halk eğitim merkezi ve 23 özel eğitim ve rehabilitasyon merkezi bulunur. Yükseköğrenim kurumları olarak Marmara Üniversitesi, Doğuş Üniversitesi ve Okan Üniversitesi sayılabilir. İlçe sınırları içinde 3'ü devlet, 9'u özel olmak üzere toplam 12 hastane vardır.
Kadıköy'deki sinema ve tiyatroların bir kısmı, 1992 yılında yaya yolu haline getirilen Bahariye Caddesi'ndedir. Süreyya Operası, Reks Sineması, Barış Manço Kültür Merkezi, Caddebostan Kültür Merkezi, Haldun Taner Sahnesi, Halis Kurtça Kültür Merkezi, Müjdat Gezen Sanat Merkezi, Çağdaş Sahne, Enver Demirkan Tiyatrosu, Bostancı Gösteri Merkezi başlıca gösteri ve performans alanlarından bazılarıdır. 1970'lere kadar ayakta duran Opera Sinema ve tiyatro salonu, günümüzde pasaj halindedir. İlçede 20'ye yakın sinema salonu vardır. 2005'te Sunay Akın tarafından kurulan İstanbul Oyuncak Müzesi ise Göztepe'dedir.
Kadıköy'ün sembollerinden biri sayılan Kadıköy Boğa Heykeli ilçeye 1969 yılında taşınmış, şu anda bulunduğu Altıyol'a ise 1990'larda nakledilmiştir.
İlçedeki en büyük spor kulübü, 1907'de kurulan Fenerbahçe SK'dir. Fenerbahçe dışında ilçede; futbol, basketbol, yüzme, yelken, kürek, motor sporları, aikido, atıcılık, bilardo, briç, jimnastik, karate, su topu, tekvando ve binicilik dallarında faaliyet gösteren 100'ün üzerinde spor kulübü ve derneği vardır.
İlçedeki spor tesisleri arasında en ünlü olanı, Fenerbahçe Şükrü Saracoğlu Stadyumu'dur. İstanbul'da, futbol sahası olarak inşa edilen ilk nizami stadyum olan Fenerbahçe Stadyumu, Kurbağalıdere'nin Kalamış Koyu'na döküldüğü yerin hemen doğu yakasındaki alan üzerinde kuruludur. Fenerbahçe'nin maçlarını oynadığı 50.509 seyirci kapasiteli stadyum. Türkiye'nin en büyük 4. stadyumudur.
Kadıköy İlçesi'nde egemen ekonomik etkinlik ticarettir. Kadıköy çarşısı, Altıyol ile Bahariye Caddesi ve Bağdat Caddesi çevrelerinde yoğunlaşır. Bağdat Caddesi üzerinde çok sayıda ünlü markanın şubesi vardır.
Ayrıca bazı aramalarda bulunan hayvancılık ile ilgili araçlar balıkçılık aletleri halkın eski zamanlarda hayvancılık ve balıkçılık ile uğraştığını gösterir. Tarım ile ilgili hiçbir kalıntının olmaması da tarımın yaygın olmadığına bir göstergedir.
Kadıköy ilçesi ülke ve kent ulaşımı açısından önemli bir konuma sahiptir. Anadolu'daki çeşitli merkezleri İstanbul'a ve kent içindeki çeşitli semtleri de birbirine bağlayan bazı ana ulaşım yolları Kadıköy İlçesi'nden geçer. Bunlardan en önemlisi eskiden Ankara Asfaltı ve E-5 adlarıyla anılan D-100 Karayolu'dur. Bu kara yolu Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne giden O-2 Otoyolu'yla Kozyatağı'nda, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'ne giden O-1 Otoyolu'yla Uzunçayır'da kesişir.
Anadolu'nun çeşitli merkezlerini İstanbul'a bağlayan demiryolu hattının ilk istasyonu Haydarpaşa Garı'dır. Haydarpaşa'daki gar binası ve öteki demiryolu tesisleri Kadıköy ilçesi sınırları içindedir. Bu istasyon aynı zamanda kentin Anadolu yakasında Gebze'ye kadar gerçekleştirilen banliyö ulaşımı açısından önem taşımıştır. Günümüzde ilçede banliyö taşımacılığı Marmaray ile gerçekleştirilmekte olup Ayrılık Çeşmesi-Bostancı arasındaki istasyonlar (Ayrılık Çeşmesi ve Bostancı istasyonları dahil) Kadıköy ilçesi sınırları içindedir.
Kadıköy ilçesinde yaşayanların önemli bir bölümü şehir hatları vapurlarını kullanırlar. İlçedeki vapur iskeleleri Haydarpaşa, Kadıköy ve Bostancı'dadır. Ayrıca Kadıköy ve Bostancı'daki deniz otobüsü iskelelerinden İstanbul'un çeşitli kıyı semtlerine düzenli seferler yapılmaktadır. Kalamış Koyu'nda da büyük bir yat limanı vardır. 1934-1966 yılları arasında, Kadıköy-Moda, Kadıköy-Fenerbahçe ve Kadıköy-Bostancı tramvay hatları hizmet vermiştir. 2003 yılında Kadıköy-Moda hattı nostaljik tramvay adıyla yeniden hizmete girmiştir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| Ŧ | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| Ш | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | |
| $IV^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241.9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
İstanbul ofis pazarında merkezi iş alanı bölgesinde nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep nedeniyle, A Sınıfı ofis boşluk oranı son üç senedir her çeyrekte aralıksız düşüş eğilimini sürdürürken, 2Ç 2024'te %5,4 seviyesine gerilemiş ve bazı ofis binaları ve alt pazarlarda neredeyse tam doluluk seviyesine ulaşmıştır.
Mevcut A Sınıfı ofis arzı sabit seyrini sürdürürken, 2021'de tamamlanan Maslak Square binası dışında 2019 yılından beri ofis pazarına yeni arz girişi kaydedilmemiştir.
Sınırlı arz karşısında nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep ve enflasyonist ortamın etkisiyle birincil ofis kiraları daha önce tarihi rekor seviye olan 45 USD/m2/ay seviyesine tekrar ulaşmıştır.
Gerçekleşen kiralama işlemleri 2024 yılının ilk yarısında İstanbul genelinde alan bakımından %40 artış gösterirken, MİA'da gerçekleşen yeni kiralama işlemleri yaklaşık üç katına çıkmıştır. Ataşehir Kozyatağı bölgesinde ise sınırlı müsait arz nedeniyle %54 düşüş kaydedilmiştir.
İFM projesinin yakın çevresinde yer alan Ataşehir ve Kozyatağı alt pazarlarında boşluk
oranı 2Ç 2024'te %1,1 olarak kaydedilmiştir. Projedeki ofis alanlarının pazara sunulmasıyla önemli bir ihtiyacı karşılaması beklenmektedir.
Pazar koşullarının orta vadede mal sahibi dostu olmaya devam etmesi beklenirken pandemi döneminde hibrit çalışma düzeni ekseninde hızlı karar alarak ofis alanlarını küçülten şirketlerin tekrar büyüme faaliyetlerinde zorlandığı gözlemlenmektedir.
Kullanıcıların yüksek erişilebilirlik sunan bölgelere yönelimi devam ederken, hazır dekorasyonlu ofis alanları inşaat maliyetlerine katlanmak istemeyen kullanıcılar tarafından
yüksek talep görmeye devam etmektedir. Önümüzdeki dönemlerde kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının devam etmesi beklenmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Propin'in yayınladığı İstanbul Ofis Pazarı'nın 2024 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.
Merkezi İş Alanı (MİA)'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,7 düzeyindeydi. MİA'da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %7,7; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,0 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,3; kira ortalaması 20,0 ABD Doları /m² /ay şeklinde kayıtlara geçti.
2024 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamı 54 ABD Doları /m² /ay ile MİA'da yer alan Levent'te talep edildi.
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde, 2024 yılı ikinci çeyreğine göre ortalama kira rakamları, Türk Lirası ve Amerikan Doları bazında genel ve bölgesel ortalamalarda yükselmiştir. Aynı dönemde boşluk oranlarının genel ortalamalarda hafif de olsa düştüğünü gözlemliyoruz. Bölgesel bazda ise Maslak bölgesinde yeni bir A sınıfı ofis binası Peker Tower'ın stoka eklenmesi dolayısıyla bu bölgede boşluk oranlarında küçük bir artış gözlemliyoruz.
İstanbul genelinde; A sınıfı ofis ortalama kira rakamlarında 2024 yılının ikinci çeyreğine göre TL cinsinden artış oranı %16 seviyesinde iken 2023 yılının üçüncü çeyreğine göre ise artış oranı %50'nin üzerinde gerçekleşmiştir. MİA bölgesinde ortalama kira rakamları \$41,83, Maslak bölgesinde \$34,74 ve Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise \$29,74 olarak kaydedildi.
Arz sıkıntısı, yüksek faiz oranları ve enflasyonist baskılar, döviz kurlarındaki belirsizlikler kiraları yükseltmeye devam ediyor.
İstanbul'un her iki yakasında boşluk oranlarının azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları %6,30, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları %4,33 seviyelerindedir.
Kiracıların talep ettikleri nitelikte boş ofis arzı düşüş eğilimini sürdürüyor. Nitelikli ofislere olan talepteki artışa karşılık olarak arza yeterli yeni ofis stoku eklenmemesi kira fiyatlarının artmasına neden oluyor. Kira fiyatlarındaki artışların talep kısmında da yavaşlamaya neden olmaya başladığını gözlemliyoruz. (Colliers, İstanbul Ofis Görünümü, 3.Çeyrek, 2024)
| 957.817 | 806,15-TL | 23,55-USD | 6,05% |
|---|---|---|---|
| Asya Stok | Asya Ortalama Kira (m 2 /av) |
Asya Ortalama Kira (m 2 /av) |
Asya Boşluk Oranı |
| 1.633.586 | $1.196,75$ -TL | 34,90-USD | 12,04% |
| Avrupa Stok | (m 2 /ay) | Avrupa Ortalama Kira Avrupa Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Avrupa Bosluk Oranı |
| 2.591.403 | $1.051, 12-TL$ | 30,70-USD | 9,83% |
| Toplam Istanbul Stok |
İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Toplam İstanbul Bosluk Oranı |
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Kadıköy Belediyesi ve yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
* Niteliği ve alanı ile kısıtlı alıcı kitlesine hitap etmektedir.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Pazar Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı) yönteminden yararlanılmıştır.
Tel 0 (532) 370 51 00
Taşımaza yakın konumda 120 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen yeni inşa edilmiş binanın zemin katında bulunan cadde cepheli 40 m² düz giriş, 50 m² depo ve 30 m² ön kullanım alanlı, depolu dükkan 39.500.000.-TL bedelle satılıktır. Aylık kira getirisininde yaklaşık 170.000.-TL + KDV civarında olabileceği görüşü alınmıştır.
| SATILIK | 120 | 39.500.000 | 329.167 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 120 | 170.000 | 1.417 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Taşımaza yakın konumda 510 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen yeni inşa edilmiş binanın zemin katında bulunan cadde cepheli depolu dükkan 141.250.000.-TL bedelle satılıktır. Aylık kira getirisininde yaklaşık 840.000.-TL civarında olduğu bilgisi alınmıştır.
| SATILIK | 510 | 141.250.000 | 276.961 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 510 | 840.000 | 1.647 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (532) 477 75 52
Taşımaza yakın konumda 325 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2 yıllık binanın zemin katında bulunan cadde cepheli dükkan 129.000.000.-TL bedelle satılıktır. Aylık kira getirisininde yaklaşık 450.000.-TL civarında olabileceği görüşü alınmıştır.
| SATILIK | 325 | 129.000.000 | 396.923 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 325 | 450.000 | 1.385 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (542) 252 97 28
Taşımaza yakın konumda 115 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 30+ yıllık binanın zemin katında bulunan cadde cepheli dükkan 35.286.000.-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi ile aylık kira getirisinin 200.000.-TL olabileceği bilgisi alınmıştır.
| SATILIK | 115 | 35.286.000 | 306.835 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 115 | 200.000 | 1.739 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (542) 252 97 28
Taşımaza yakın konumda 85 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 30+ yıllık binanın zemin katında bulunan cadde cepheli depolu dükkan 35.088.000.-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi ile aylık kira getirisinin 160.000.-TL olabileceği bilgisi alınmıştır.
| SATILIK | 85 | 35.088.000 | 412.800 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 85 | 160.000 | 1.882 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (546) 511 22 70
Taşımaza yakın konumda 50 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 30+ yıllık binanın zemin katında bulunan dükkan 49.000.000.-TL bedelle satılıktır. Aylık kira getirisininde 180.000.-TL olduğu bilgisi alınmıştır.
| SATILIK | 50 | 49.000.000 | 980.000 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 50 | 180.000 | 3.600 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (533) 141 90 30
Taşımaza yakın konumda 335 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 5-10 yıllık binanın zemin katında bulunan dükkan 110.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 335 .-M² |
110.000.000 328.358 .-TL .-TL/M² |
|---|---|
| ------------------------ | ------------------------------------------- |
Tel 0 (532) 286 00 69
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde 420 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 30+ yıllık binanın zemin katında bulunan depolu dükkan 97.500.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 420 | 97.500.000 | 232.143 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel 0 (533) 523 45 49
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde 2. katta yer alan 11-15 yıllık binada 97 m² olarak pazarlanan ofis için 36.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 97 | 36.000.000 | 371.134 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel 0 (554) 764 70 84
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde 4. katta yer alan 5-10 yıllık binada 140 m² olarak pazarlanan ofis için 34.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 34.000.000 242.857 SATILIK 140
Tel 0 (537) 777 44 44
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde 4. katta yer alan 11-15 yıllık binada 360 m² olarak pazarlanan dubleks ofis için 83.750.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 360 | 83.750.000 | 232.639 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel 0 (532) 493 15 38
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde 1. katta yer alan 3 yıllık binada 180 m² olarak pazarlanan ofis için 425.000.-TL kira bedeli istenmektedir.
Tel 0 (532) 351 14 15
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde 4. katta yer alan 30+ yıllık binada 110 m² olarak pazarlanan ofis için 135.000.-TL kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK 110 135.000 1.227 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| --------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (532) 059 21 27
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde 3. katta yer alan 30+ yıllık binada 153 m² olarak pazarlanan ofis için 100.000.-TL kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK 153 100.000 654 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (532) 636 99 06
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde 3. katta yer alan 30+ binada 185 m² olarak pazarlanan eşyalı ofis için 200.000.-TL kira bedeli istenmektedir.
| 185 200.000 1.081 KİRALIK .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| --------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (552) 215 70 70
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde zemin katta yer alan 30+ yıllık binada 170 m² olarak pazarlanan dükkan için 250.000.-TL kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK 170 250.000 1.471 .-M² .-TL .-TL/M² |
|
|---|---|
| --------------------------------------------------------------- | -- |
Tel 0 (542) 252 97 28
Taşımaza yakın konumda 200 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen yeni binada depolu cadde cepheli dükkan 200.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK 200 200.000 1.000 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| --------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (532) 272 48 85
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde zemin katta yer alan yeni binada 120 m² olarak pazarlanan dükkan için 425.000.-TL kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK 120 425.000 3.542 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| --------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (532) 262 77 49
Taşımaza yakın konumda 320 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 16-20 yıllık binada cadde cepheli dükkan 950.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK | 320 | 950.000 | 2.969 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (532) 250 16 57
Taşımaza yakın konumda Bağdat Caddesi üzerinde zemin katta yer alan 21-25 yıllık binada 100 m² olarak pazarlanan dükkan için 200.000.-TL kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK 100 200.000 2.000 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| --------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (546) 296 18 79
Taşımaza yakın konumda 30 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 30+ yıllık binada cadde cepheli dükkan 150.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK 30 150.000 5.000 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------- |
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU - SATILIK | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | EMSAL-8 | |
| SATIŞ FİYATI | 39.500.000 | 141.250.000 | 129.000.000 | 35.285.000 | 97.500.000 | ||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 12.921,00 | 120 | 510 | 325 | 115 | 420 | |
| BİRİM M² DEĞERİ | 329.167 | 276.961 | 396.923 | 306.826 | 232.143 | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-40% | -25% | -30% | -40% | -30% | ||
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE |
TİCARİ BİNA |
DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | |
| İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | -15% | -15% | -15% | -15% | ||
| KAT | ZEMİN | ZEMİN | ZEMİN | ZEMİN | ZEMİN | ||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| CEPHE CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| KONUM | |||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | 5% | 0% | 0% | 0% | ||
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE |
YENİ BİNA | YENİ BİNA | 2 YILLIK | 30+ | 30+ | ||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 25% | 25% | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | ||
| TOPLAM DÜZELTME |
-60% | -45% | -55% | -40% | -30% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
161.800 | 131.667 | 152.328 | 178.615 | 184.096 | 162.500 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU - KİRALIK | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL-16 | EMSAL-17 | EMSAL-18 | EMSAL-19 | EMSAL-20 |
| KİRA FİYATI | 250.000 | 200.000 | 425.000 | 950.000 | 200.000 | |
| KİRA TARİHİ | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 12.921,00 | 170 | 200 | 106 | 320 | 100 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 1.471 | 1.000 | 4.009 | 2.969 | 2.000 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-35% | -35% | -40% | -30% | -40% | |
| NİTELİĞİ | TİCARİ | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
BİNA | -15% | -15% | -15% | -15% | -15% |
| KAT | ZEMİN | ZEMİN | ZEMİN | ZEMİN | ZEMİN | |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| CEPHE CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | 0% | -5% | -5% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE |
||||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -20% | -12% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-60% | -55% | -80% | -62% | -65% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
731 | 588 | 450 | 802 | 1.116 | 700 |
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG-17/1/2017- 29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin bir bütün olarak gelir getiren bir mülk olması nedeni ile münferit olarak bağımsız bölüm değerleri belirtilmemiştir. 3 adet bağımsız bölümün tamamı için tek değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın Pazar yaklaşımına göre değer tablosu aşağıdaki gibidir.
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| B.B. No | Alanı | Birim Değeri | Yuvarlatılmış Değeri | ||
| 1-2-3 | 12.921 m² | X | 161.800 TL/m² | = | 2.090.566.024 TL |
| Taşınmazın Toplam Değeri | 2.090.570.000 TL |
Parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olması nedeni ile yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı kullanılmamıştır.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası 10 yıllık devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Risksiz getiri oranı son üç yılın ortalaması ~%20,00 olarak dikkate alınmıştır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Değerleme konusu taşınmazların tapuya şerh düşülmüş 15 yıllık kira sözleşmesi bulunmaktadır. Konum olarak iyi bir konumda, nitelikli bir yapıdır. Bu kapsamda gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risklerde dikkate alınarak risk primi %7,00 olarak belirlenmiştir.
Bölgede yapılan incelemeler ve elde edilen verilere istinaden değerleme konusu bağımsız bölüme ilişkin öngörülen aylık toplam net kira gelirinin 9.445.000 TL/ay olabileceği kanaatine varılmıştır. Buna göre taşınmazın yıllık net geliri 113.340.000-TL olarak hesaplanmaktadır.
| Taşınmazın Kira Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| B.B. No | Alanı | Kira Birim Değeri |
Aylık Kira Değeri |
Yıllık Kira Değeri |
| 1 2 3 | 12.921 m² | 731 TL/m² | 9.445.000 TL | 113.340.000 TL |
Kira gelirinin her yıl cari yılın tahmini enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Doluluk oranı %100 kabul edilmiştir.
* Taşınmaz için gider bilgileri Akiş GYO A.Ş.'den edinilmiştir. 2024 yılı için Emlak Vergisi 970.000.-TL, sigorta giderleri 750.000.-TL'dir. Gelecek dönemler için gider kalemlerinin artış oranı yıllık enflasyon oranı olarak öngörülmüştür. .
* Sözleşme süresi 15 yıl olup, 10 yıllık nakit akışı hazırlanmıştır. Kapitalizasyon oranı %5,00 olarak kabul edilmiştir.
*İndirgeme oranı %27,00 olarak alınmıştır.
* Net Bugünkü Değer hesabında artık değer yöntemi kullanılmış olup Tesisin 10.yılın sonunda satılacağı kabul edilmiştir. 10 yıl süresince işletilmiş bir tesisin yenileme giderleri vb maliyetleri gibi amortisman değerleri de göz önünde bulundurularak %5 Kapitalizasyon oranı (Cap.Rate) ile devir bedeli hesaplanmıştır. Hesaplanan devir bedeli 10 yıl süreyle nakit akışlarına gelir olarak kaydedilmiştir.
*Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Kira ödemeleri yıl içerisinde aylık dönemler bazında tahsil edilmekte olup, Net bugünkü değer hesaplarında yıl ortası faktörü (0,5) hesaba katılarak daha gerçekçi bir net bugünkü değer hesabı yapılmıştır
* Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır.
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
AKSGY-2410106 KADIKÖY 37
| İlk Dönem Kira Birim Değeri (TL) Kiralanabilir Alan |
12.921,00 731 |
||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kap. Oranı | 5,00% | ||||||||||||
| 2024 (12 Aya Tamamlanmış) | 2025-2026 | 2026-2027 | 2027-2028 | 2028-2029 | 2029-2030 | 2030-2031 | 2031-2032 | 2032-2033 | 2033-2034 | 2034-2035 | TOPLAM | ||
| NAKİT GİRİŞLERİ(BİNA) | |||||||||||||
| Yıllık Kiralama Gelirleri | 113.400.000 TL | 149.688.000 TL | 194.594.400 TL | 252.972.720 TL | 316.215.900 TL | 379.459.080 TL | 436.377.942 TL | 488.743.295 TL | 537.617.625 TL | 591.379.387 TL | 3.460.448.349 TL | ||
| Yıllık Artış Oranı | 542 TL | 35% | 32% | 30% | 30% | 25% | 20% | 15% | 12% | 10% | 10% | ||
| Diğer Gelirler | 35% | ||||||||||||
| TOPLAM GELİR | 84.000.000 TL | 113.400.000 TL | 149.688.000 TL 194.594.400 TL | 252.972.720 TL | 316.215.900 TL | 379.459.080 TL | 436.377.942 TL | 488.743.295 TL | 537.617.625 TL | 591.379.387 TL | |||
| Artık Değer | 11.585.403.801 TL | ||||||||||||
| NAKİT ÇIKIŞLARI | |||||||||||||
| Genel Giderler (Emlak Vergisi, Sigorta Bedeli vb.) |
|||||||||||||
| TOPLAM | 1.720.000 | 2.322.000 2.322.000 TL |
3.065.040 3.065.040 TL |
3.984.552 3.984.552 TL |
5.179.918 5.179.918 TL |
6.474.897 6.474.897 TL |
7.769.876 7.769.876 TL |
8.935.358 8.935.358 TL |
10.007.601 10.007.601 TL |
11.008.361 11.008.361 TL |
12.109.197 12.109.197 TL |
70.856.800 TL 70.856.800 TL |
|
| Net Nakit Akım | 111.078.000 TL | 146.622.960 TL | 190.609.848 TL | 247.792.802 TL | 309.741.003 TL | 371.689.204 TL | 427.442.584 TL | 478.735.694 TL | 526.609.264 TL | 12.164.673.991 TL | 14.974.995.350 TL | ||
| YIL ORTASI FAKTÖRÜ | 0 | 0,50 | 1,50 | 2,50 | 3,50 | 4,50 | 5,50 | 6,50 | 7,50 | 8,50 | 9,50 | ||
| İNDİRGEME ORANI | 26,50 İndirgenmiş Net Nakit Akışları | 98.760.388 TL | 103.054.318 TL | 105.905.623 TL | 108.835.819 TL | 107.545.275 TL | 102.019.233 TL | 92.744.758 TL | 82.113.936 TL | 71.403.422 TL | 1.303.888.581 TL | 2.176.271.354,46 | |
| İNDİRGEME ORANI | 27,00 İndirgenmiş Net Nakit Akışları | 98.565.786,35 | 102.446.329,12 | 104.866.321,15 | 107.343.478,34 | 105.653.029,86 | 99.829.634,52 | 90.396.913,15 | 79.720.112,38 | 69.048.916,23 | 1.255.929.106,32 | 2.113.799.627,43 | |
| Net Bugünkü Değer (NPV) (TL) | 2.176.271.354 TL | 2.113.799.627 TL | 2.053.647.009 TL |
|---|---|---|---|
| İNDİRGEME ORANI | 26,50% | 27,00% | 27,50% |
İNDİRGEME ORANI 27,50 İndirgenmiş Net Nakit Akışları 98.372.330,26 101.844.294,85 103.841.241,81 105.877.344,59 103.801.318,23 97.695.358,33 88.117.382,02 77.405.072,84 66.780.847,15 1.209.911.819,02 2.053.647.009,11 ERENKÖY BİNA Nakit Akışları
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | |
|---|---|
| 1-2-3 Numaralı Bağımsız Bölümlerin Toplam Değeri |
2.113.799.627 TL |
| 1-2-3 Numaralı Bağımsız Bölümlerin Toplam Yuvarlatılmış Değeri |
2.113.800.000 TL |
Değerleme konusu parselleri en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olarak kullanılmasının olacağı düşünülmektedir.
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri | |
|---|---|
| Taşınmazın Toplam Değeri | 2.090.570.000 TL |
| Gelir İndirgeme Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri |
| Taşınmazın Toplam Değeri | 2.113.800.000 TL |
|---|---|
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
İki değerin yakın olduğu görülmektedir. Taşınmazın 15 yıllık kira sözleşmesi bulunması, gelir getiren bir mülk olması nedeni ile nihai değer de Gelir İndirgeme YaklaşımıYöntemi kullanılmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG-17/1/2017- 29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin bir bütün olarak gelir getiren bir mülk olması nedeni ile münferit olarak bağımsız bölüm değerleri belirtilmemiştir. 3 adet bağımsız bölümün tamamı için tek değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya katkarşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi ve kat mülkiyeti kurulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki ticari emsaller araştırılarak yapının bütün halde değerlendirilerek toplam kira değeri belirtilmiştir.
| Taşınmazın Kira Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| B.B. No | Alanı | Kira Birim Değeri |
Aylık Kira Değeri |
Yıllık Kira Değeri |
| 1 2 3 | 12.921 m² | 731 TL/m² | 9.445.000 TL | 113.340.000 TL |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz kat mülkiyetlidir.
Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel
6.5.8 - Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz kat mülkiyetli ve tüm hisseleri Şirkete ait olduğundan bu kapsam dışındadır.
6.5.9 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmış, kat mülkiyeti kurulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Taşınmazlar üzerinde ipotek kaydı bulunduğu görülmüştür. Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.
İlgili banka tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler kapsamında proje finansmanı nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması eklerde yer almaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG-17/1/2017- 29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir.
İlgili maddeye istinaden değerleme konusu taşınmazlar için tek bir değer takdir edilmesi uygun görülmüştür.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 2.536.560.000
Lisans No: Lisans No:
Değerleme Uzmanı
Buket BOZACI Çiğdem HATACIKOĞLU 926667 411409
Eren KURT 402002
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.