Report Publication Announcement • Jan 6, 2025
Report Publication Announcement
Open in ViewerOpens in native device viewer
17:04
imzalanmistir. Tarih: 31/12/2024 17:13
Bu belge *********** kimlik numarali NURETTIN KULAK tarafindan elektronik olarak
| RAPOR BİLGİLERİ | |
|---|---|
| Değerlemeyi Talep Eden | : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Kurum | : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşmesi | : 20.12.2024 tarih ve 012 kayıt no'lu |
| Değerleme Çalışmalarının Bitiş Tarihi Rapor Tarihi |
: 24.12.2024 : 31.12.2024 |
| Raporlama Süresi | : 5 iş günü |
| Rapor No | : 2024/ÖZAKGYO/012 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : Tam mülkiyet |
| Raporun Konusu | : Bu rapor; Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden değerlemeye konu 11 adet taşınmazın Türk lirası cinsinden pazar değerlerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULE AİT BİLGİLER | |
| Gayrimenkulün Adresi | : Özak Doa Göktürk Projesi, Göktürk Merkez Mahallesi, İstanbul Caddesi, No:60 A1, A2, A4, No:60/1 B5, B7, B9, No:60/2 C5, C6, C8, C22, C23, Eyüpsultan / İSTANBUL |
| Tapu Bilgileri Özeti Sahibi |
: İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Mahallesi, 197 ada, 10.673,60 m² yüzölçümlü "A Blok 7 Katlı, B ve C Blok 8 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası" ana gayrimenkul nitelikli 1 no'lu parsel üzerinde yer alan A Blok; 1, 2, 4, B Blok; 5, 7, 9, C Blok; 5, 6, 8, 22 ve 23 no'lu bağımsız bölümler : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Tapu İncelemesi | : Taşınmazlar üzerinde takyidat bulunmaktadır. (Bkz. Rapor / 4.2. Tapu Kayıtları İncelemesi) |
| İmar Durumu | : 23.11.2016 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Göktürk Yerleşmesinin Bir Kısmına Ait Uygulama İmar Planı Tadilatı'nda "Konut Alanı" lejantına ve "İnşaat Nizamı: Ayrık nizan, Emsal (E): 1,10 ve Hmax: 5 kat" yapılaşma hakkına sahiptir. |
| KDV Hariç | KDV Dahil | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 11 Adet Bağımsız Bölümün Toplam Pazar Değeri |
407.785.000,-TL | 489.342.000,-TL | |||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Murat ŞEHİRALTI (SPK Lisans Belge No: 403935) | ||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Nurettin KULAK (SPK Lisans Belge No: 401814) |
| 1. BÖLÜM 2. BÖLÜM 2.1. 2.2. 2.3. |
RAPOR BİLGİLERİ 4 ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 5 MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İŞİN |
|---|---|
| 3. BÖLÜM 3.1. 3.2. |
KAPSAMI 5 DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 6 DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 6 UYGUNLUK BEYANI 6 |
| 4. BÖLÜM 4.1. |
GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 7 GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ 7 |
| 4.1.1. | MÜLKİYET DURUMU 7 |
| 4.1.2. | TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ 7 |
| 4.1.3. | KAT İRTİFAKINA ESAS MİMARİ PROJE İNCELEMESİ 8 |
| 4.1.4. | KADASTRO İNCELEMESİ 8 |
| 4.1.5. | GAYRİMENKULÜN İMAR PLANI BİLGİLERİ 8 |
| 4.1.6. | GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER 9 |
| 4.2. | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE |
| İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 10 | |
| 4.3. | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA |
| MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN |
|
| DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ 10 | |
| 4.3.1. | KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 10 |
| 4.3.2. | MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 10 |
| 4.3.3. | İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER10 |
| 4.3.4. | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİ 10 |
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER.10 |
| 4.5. | GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 10 |
| 4.6. | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER10 |
| 4.7. | GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI |
| RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANMA İZİNLERİNE İLİŞKİN | |
| BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ11 |
|
| 4.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/06/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI |
| DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 11 |
|
| 4.9. | PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN |
| TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE |
|
| İLİŞKİN AÇIKLAMA11 | |
| 4.10. | GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 11 |
| 5.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER11 |
| 5.2. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ12 |
| 5.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN |
| FAKTÖRLER13 |
| 5.4. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT |
|---|---|
| EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER13 | |
| 5.5. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR |
| KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI | |
| GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ13 | |
| 5.6. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA |
| KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR | |
| YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA | |
| KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ13 | |
| 6. BÖLÜM | PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER14 |
| 6.1. | EKONOMİK GÖRÜNÜM14 |
| 6.2. | BÖLGE ANALİZİ 16 |
| 6.3. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 17 |
| 6.4. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, MEVCUT |
| TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL DEĞERİNE | |
| ETKİLERİ 18 | |
| 7. BÖLÜM | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 19 |
| 7.1. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 19 |
| 7.2. | DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ21 |
| 7.3. | PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 21 |
| 7.4. | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ24 |
| 8. BÖLÜM | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ24 |
| 8.1. | FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ |
| UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN | |
| AÇIKLANMASI 24 | |
| 8.2. | ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER |
| ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ24 | |
| 8.3. | YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA |
| ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT | |
| OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ24 | |
| 8.4. | VARSA, GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ |
| 25 | |
| 8.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA |
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK | |
| NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, |
|
| DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI | |
| HAKKINDA BİLGİ 25 | |
| 8.6. | DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL |
| GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ | |
| BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİRE BİLGİ 25 | |
| 8.7. | DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE |
| DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI | |
| DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR | |
| HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 25 | |
| 8.8. | GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE |
| PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI | |
| HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP | |
| OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 25 | |
| 9. BÖLÜM | SONUÇ26 |
| 9.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANI SONUÇ CÜMLESİ 26 |
| 9.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 26 |
Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları, Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde de Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2. BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
| 2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||||
| ŞİRKETİN ADRESİ | |||||||
| : Küçükbakkalköy Mahallesi, Sevda Sokak, No: 1, Seven Tower, Kat: 5, Ofis: 4, Ataşehir / İSTANBUL |
|||||||
| TELEFON NO | : +90 (216) 784 41 10 | ||||||
| KURULUŞ TARİHİ | : 13 Ağustos 2014 | ||||||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL | ||||||
| TİCARET SİCİL NO | : 934372 | ||||||
| SPK LİSANS TARİHİ | : Şirket, 03.12.2014 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye |
||||||
| Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri | |||||||
| Listesi"ne alınmıştır. | |||||||
| BDDK LİSANS TARİHİ | : Şirket, 02.04.2015 tarihi itibariyle Bankacılık Düzenleme ve | ||||||
| Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, |
|||||||
| gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve | |||||||
| faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir. | |||||||
| FAALİYET KONUSU | : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, | ||||||
| gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, |
|||||||
| gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile | |||||||
| menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, |
|||||||
| değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, | |||||||
| analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda | |||||||
| görüş raporu vermektir. | |||||||
| 2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
|||||||
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||||
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi, No: 52C, 34020, | ||||||
| Zeytinburnu / İSTANBUL | |||||||
| TELEFON NO | : +90 (212) 486 36 50 | ||||||
| TESCİL TARİHİ | : 01 Şubat 2008 | ||||||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 1.456.000.000,-TL | ||||||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI : 2.000.000.000,-TL | |||||||
| TİCARET SİCİL NO | : 654110 | ||||||
| FAALİYET KONUSU | : Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım |
||||||
| Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve |
|||||||
| esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı |
|||||||
| sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule | |||||||
| dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek | |||||||
| diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla | |||||||
| paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri |
|||||||
| gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye | |||||||
| Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler | |||||||
| çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım | |||||||
| Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer | |||||||
| faaliyetler |
Bu rapor, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden değerlemeye konu 11 adet taşınmazın Türk lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Pazar Değeri: Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| 4.1.1. MÜLKİYET DURUMU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SAHİBİ | : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||||
| İLİ | : İstanbul | |||||||
| İLÇESİ | : Eyüpsultan | |||||||
| MAHALLESİ/KÖYÜ | : Göktürk | |||||||
| ADA NO | : 197 | |||||||
| PARSEL NO | : 1 | |||||||
| ANA GAYRİMENKULÜN | ||||||||
| NİTELİĞİ | : A Blok 7 Katlı, B ve C Blok 8 Katlı, Betonarme Apartman ve Arsası(*) | |||||||
| ARSA ALANI | : 10.673,60 m² | |||||||
| CİLT NO | : 199 | |||||||
| TAPU TARİHİ | : 27.12.2022 | |||||||
| YEVMİYE NO | : 42553 |
(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.
| DEĞERLEMEYE KONU BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TAPU KAYITLARI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No |
Blok Adı |
Kat No | Bağ. Böl. No. |
Niteliği | Arsa Payı | Sayfa No |
||
| 1 | A | Zemin kat | 1 | 1. Bodrum ile Bağlantılı Dubleks Daire | 146/10000 | 19602 | ||
| 2 | A | Zemin kat | 2 | Daire | 162/10000 | 19603 | ||
| 3 | A | Zemin kat | 4 | 1. Bodrum ile Bağlantılı Dubleks Daire | 195/10000 | 19605 | ||
| 4 | B | Zemin kat | 5 | 1. Bodrum ile Bağlantılı Dubleks Daire | 166/10000 | 19626 | ||
| 5 | B | Zemin kat | 7 | 1. Bodrum ile Bağlantılı Dubleks Daire | 214/10000 | 19628 | ||
| 6 | B | 1. kat | 9 | Daire | 151/10000 | 19630 | ||
| 7 | C | Zemin kat | 5 | 1. Bodrum ile Bağlantılı Dubleks Daire | 149/10000 | 19649 | ||
| 8 | C | Zemin kat | 6 | 1. Bodrum ile Bağlantılı Dubleks Daire | 208/10000 | 19650 | ||
| 9 | C | Zemin kat | 8 | 1. Bodrum ile Bağlantılı Dubleks Daire | 221/10000 | 19652 | ||
| 10 | C | 4. kat | 22 | Çatı Katı ile Bağlantılı Dubleks Daire | 244/10000 | 19666 | ||
| 11 | C | 4. kat | 23 | Çatı Katı ile Bağlantılı Dubleks Daire | 225/10000 | 19667 |
27.12.2024 tarihi itibarıyla WEB Tapu Portal Sistemi'nden temin edilen "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı" belgelerine göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
• Kat mülkiyetine çevrilmiştir. (29.03.2024 tarih ve 10491 yevmiye no ile)
• 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (9406 nolu Trafo merkezi yeri için TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 99 yılı 1,-TL'den 99 yıl müddetle kira sözleşmesi vardır. (16.02.2023 tarih ve 5136 yevmiye no ile)
Eyüpsultan Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Sistemi'nden temin edilen kat irtifakına esas mimari projeler üzerinde yapılan incelemeler ile mal sahibinden temin edilen icmal tablolarında bulunan değerlemeye konu bağımsız bölümlerin konumladıkları kat ve satışa esas brüt alanları aşağıda tablo olarak sunulmuştur.
| Blok | Bağımsız Bölüm No |
Kat | Cephe | Daire Tipi | Satışa Esas Brüt Kullanım Alanı (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 1 | 1.Bodrum+Zemin | KD | 2+1 | 225,99 |
| A | 2 | Zemin | KD-GD-GB | 4+1 | 262,14 |
| A | 4 | 1.Bodrum+Zemin | KD-KB-GB | 3+1 | 246,53 |
| B | 5 | 1.Bodrum+Zemin | KD-GD | 2+1 | 209,38 |
| B | 7 | 1.Bodrum+Zemin | KB-KD | 3+1 | 247,62 |
| B | 9 | 1.Normal | KD-GD-GB | 4+1 | 252,71 |
| C | 5 | 1.Bodrum+Zemin | KD | 2+1 | 225,95 |
| C | 6 | 1.Bodrum+Zemin | KD-GD-GB | 3+1 | 257,59 |
| C | 8 | 1.Bodrum+Zemin | KD-KB-GB | 4+1 | 297,01 |
| C | 22 | 4.Normal+Çatı | KD-GD-GB | 5+1 | 363,10 |
| C | 23 | 4.Normal+Çatı | GD-GB-KB | 4+1 | 320,28 |
Değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı parselin kadastral sınırı, alan ve konum tespiti Eyüpsultan Kadastro Müdürlüğü'nde bulunan paftalar üzerinden ve https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
Eyüpsultan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden temin edilen 14.10.2024 kayıt tarihli E-30804787-115.02.01-204082 sayılı İmar Durumu yazısına göre; rapora konu 197 ada, 1 no'lu parselin 23.11.2016 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Göktürk Yerleşiminin Bir Kısmına Ait Uygulama İmar Planı Tadilatı'nda "Konut Alanı" içerisinde kaldığı ve yerinin doğru olduğu tespit edilmiştir.
Not: Emsal (E): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır.
Eyüpsultan Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden değerleme tarihi itibari ile temin edilen değerleme konusu taşınmazların konumlandığı parsele ait dijital arşiv dosyası içerisinde yapılan incelemelerde; parsel bünyesinde yer alan bloklara ait yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri aşağıdaki tabloda listelenmiştir.
| YENİ YAPI RUHSATLARI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok No |
Tarihi | No'su | Veriliş Nedeni |
Bağ. Böl. Adedi |
İnşaat Alanı (M2) |
Yapı Sınıfı |
||
| A | 30.12.2021 | 143102135 | Yeni yapı | 20 | 8.263,06 | 4-B | ||
| B | 31.12.2021 | 141996843 | Yeni yapı | 23 | 10.427,08 | 4-B | ||
| C | 31.12.2021 | 114434756 | Yeni yapı | 24 | 10.409,30 | 4-B | ||
| 29.099,44 |
| TADİLAT YAPI RUHSATLARI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok Veriliş Bağ. Böl. Tarihi No'su No Nedeni Adedi |
İnşaat Alanı (M2) |
Yapı Sınıfı |
|||||
| A | 01.12.2022 | 130730427 | Tadilat ruhsatı | 20 | 8.258,58 | 4-B | |
| B | 01.12.2022 | 114391782 | Tadilat ruhsatı | 23 | 10.439,00 | 4-B | |
| C | Tadilat ruhsatı 01.12.2022 143674414 |
24 | 10.401,86 | 4-B | |||
| TOPLAM 67 29.099,44 |
| İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATLARI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok No |
Tarihi | No'su | Veriliş Nedeni |
Bağ. Böl. Adedi |
İnşaat Alanı (M2) |
Yapı Sınıfı |
|
| A | 13.02.2024 | 139665384 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
20 | 8.258,58 | 4-B | |
| B | 13.02.2024 | 132455189 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
23 | 10.439,00 | 4-B | |
| C | 13.02.2024 | 148003080 | İsim Değişikliği Ruhsatı |
24 | 10.401,86 | 4-B | |
| TOPLAM | 67 | 29.099,44 |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok No |
Tarihi | No'su | Veriliş Nedeni |
Bağ. Böl. Adedi |
İnşaat Alanı (M2) |
Yapı Sınıfı |
||
| A | 26.03.2024 | 149847428 | İskan İzni | 20 | 8.258,58 | 4-B | ||
| B | 26.03.2024 | 126443803 | İskan İzni | 23 | 10.439,00 | 4-B | ||
| C | 26.03.2024 | 117408807 | İskan İzni | 24 | 10.401,86 | 4-B | ||
| TOPLAM | 67 | 29.099,44 |
Taşınmazların dijital arşiv dosyası içerisinde yapı kullanma izin belgelerinden sonra düzenlenmiş cezai içerikli herhangi belgeye rastlanılmamıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlar üzerinde yer alan beyanların ve kira şerhinin kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Taşınmazların beyanlar bölümünde yer alan; 15.04.2021 tarih ve 11451 yevmiye no ile "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır." beyanı parsel üzerinde daha önceden bulunan yapılar için düzenlenmiştir.
Tapu kayıtları incelemesi itibariyle rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün kadastral durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün mülkiyetinde aşağıdaki değişikliklerin olduğu tespit edilmiştir.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmazların hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Taşınmazların bulunduğu parselin imar durumu "Konut Alanı"'dır. Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde Ayrık Nizam E:1,10 yapılaşma şartlarında Konut Alanı'na sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır.
Taşınmazların bulunduğu binalar ile alakalı olarak değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu parsele ilişkin Özak GYO A.Ş. ile İnt-er Yapı İnşaat Tur. San. ve Tic. A.Ş. arasında "Genel Müteahhitlik Hizmetleri Sözleşmesi" imzalanmış ve 28.12.2021 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda (KAP) açıklanmıştır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Raporumuzun "4.1.6. Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında yasal belgeler hakkında detaylı bilgiler anlatılmıştır.
Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesi alındığından taşınmazlar binalar başlığı altında yer almaktadır. Bu nedenle yapı denetimle bir ilişkileri kalmamıştır.
Bu değerleme çalışması kapsamında, proje değerleme yapılmamıştır.
Rapor konu taşınmazların konumlu olduğu bloklar için; 29.05.2023 tarihli B enerji performansında enerji verimlilik sertifikaları bulunmakta olup ilgili belgeler rapor ekinde sunulmuştur.
Değerlemeye konu taşınmazlar; İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Merkez Mahallesi, İstanbul Caddesi üzerinde konumlu Özak Doa Göktürk Projesi bünyesindeki 11 adet bağımsız bölümdür.
Taşınmazların konumlandığı Özak Doa Göktürk Projesi'ne ulaşım; Hasdal – Kemerburgaz Yassıören Yolu üzerinden sağlanabilmektedir. Taşınmazlar; Hasdal – Kemerburgaz Yassıören Yolu'nu Göktürk Merkez Mahallesi istikameti takip edilerek ulaşılan sağ tarafta konumlu Hasdal Yassıören Otoyolu'nun Göktürk girişinden sola dönülerek ulaşılan İstanbul Caddesi üzerinde sağ tarafta konumludur.
Yakın çevrede; İstanbul Zen Sitesi, Doğa Country Sitesi, Zengin Bahçe Konutları Sitesi, zemin katları dükkan veya konut, normal katları konut olarak inşa edilmiş konut siteleri, boş parseller ve orman arazileri bulunmaktadır.
Konum, ulaşım rahatlığı, müşteri celbi, kentsel rantın yüksek olduğu bir bölge içerisinde yer almaları ve tamamlanmış altyapısı taşınmazların değerini olumlu yönde etkilemektedir.
Gayrettepe-Kemerburgaz-Yeni Havalimanı Metro hattı toplam 9 istasyondan oluşmakta olup hattın toplam uzunluğu 37,10 km'dir. Değerleme konusu taşınmazlara en yakın istasyon Göktürk durağı olup taşınmazlara olan uzaklığı yaklaşık 1,3 km'dir.
Taşınmazlar, Eyüpsultan Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup tamamlanmış altyapıya sahiptir.
| Yapı Tarzı | Betonarme karkas | ||
|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık (Blok) | ||
| Kat Adedi | A Blok: 8 (2 bodrum + zemin + 4 normal + çatı) B Blok: 9 (3 bodrum + zemin + 4 normal + çatı) C Blok: 9 (3 bodrum + zemin + 4 normal + çatı) |
||
| Toplam İnşaat Alanı | A Blok: 8.258,58 m2 B Blok: 10.439 m2 C Blok: 10.401,86 m2 |
||
| Elektrik | Şebeke | ||
| Jeneratör | Mevcut | ||
| Isıtma/Soğutma Sistemi | Merkezi sistem | ||
| Asansör | Mevcut | ||
| Su-Kanalizasyon | Şebeke | ||
| Su Deposu | Mevcut | ||
| Hidrofor | Mevcut | ||
| Güvenlik | Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları (CCTV) mevcut |
||
| Otopark | Mevcut | ||
| edilmiştir. | Not: Toplam inşaat alanı bilgisi 26.03.2024 tarihli yapı kullanma izin belgelerinden temin |
• Rapor konusu bağımsız bölümün; blok, kat, cephe, satışa esas brüt alan, eklenti bilgileri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Blok | Bağımsız Bölüm No |
Kat | Cephe | Daire Tipi | Satışa Esas Brüt Kullanım Alanı (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 1 | 1.Bodrum+Zemin | KD | 2+1 | 225,99 |
| A | 2 | Zemin | KD-GD-GB | 4+1 | 262,14 |
| A | 4 | 1.Bodrum+Zemin | KD-KB-GB | 3+1 | 246,53 |
| B | 5 | 1.Bodrum+Zemin | KD-GD | 2+1 | 209,38 |
| B | 7 | 1.Bodrum+Zemin | KB-KD | 3+1 | 247,62 |
| B | 9 | 1.Normal | KD-GD-GB | 4+1 | 252,71 |
| C | 5 | 1.Bodrum+Zemin | KD | 2+1 | 225,95 |
| C | 6 | 1.Bodrum+Zemin | KD-GD-GB | 3+1 | 257,59 |
| C | 8 | 1.Bodrum+Zemin | KD-KB-GB | 4+1 | 297,01 |
| C | 22 | 4.Normal+Çatı | KD-GD-GB | 5+1 | 363,10 |
| C | 23 | 4.Normal+Çatı | GD-GB-KB | 4+1 | 320,28 |
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Rapor konusu taşınmazların bulundukları bloklar için herhangi bir ruhsata aykırı durum bulunmamaktadır.
Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgelerinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
Değerleme tarihi itibariyle taşınmazlar, konut niteliğinde olup bu şekilde kullanılmaktadırlar.
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,7 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir. Satın Alma Gücü Paritesi (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 06.12.2024
Türkiye ekonomisi 2024 yılının üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,1 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
2024 yılı kasım ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre, TÜFE'de %47,09 oranında, Yİ-ÜFE'de ise %29,47 oranında artış gerçekleşmiştir.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 06.12.2024
2024 yılının 3. çeyreğini 34,18 TL ile kapatan Amerikan doları 2024 kasım ayını 34,64 TL seviyesinde, 2024 yılının 3. çeyreğini 38,24 TL ile kapatan Euro ise; 2024 kasım ayını 36,61 TL seviyesinde kapatmıştır.
Eyüpsultan; İstanbul Metropoliten Alanı'nın Batı Yakası'nda, Çatalca Yarımadası'nda yer almaktadır. İlçe doğuda Sarıyer, Şişli, Kağıthane, güneydoğuda Beyoğlu, güneyde Fatih ve Zeytinburnu, güneybatıda Bayrampaşa, batıda ve kuzeybatıda Gaziosmanpaşa ilçeleri ile çevrilidir. İlçe Haliç'in son bulduğu noktada başlayan, kuzeyde Karadeniz kıyılarına kadar uzanan 242 km2 'lik geniş bir alana sahiptir.
Bu geniş alanda Haliç kenarındaki tarihi çekirdek çevresinde gelişen kentsel yerleşme alanları ile metropoliten alanın kuzeyindeki orman ve havza kuşağı içinde kalan kırsal yerleşmeler yer almaktadır.
Eyüpsultan İlçesi yerleşme alanındaki mahalleler; Eyüpsultan Merkez, Nişanca, Defterdar, Düğmeciler, İslambey, Rami Cuma, Topçular, Rami Yeni, Silahtarağa, Sakarya, Alibeyköy Merkez, Esentepe, Karadolap, Yeşilpınar, Akşemseddin, Çırçır, Güzeltepe ve Emniyettepe mahalleleridir.
Eyüpsultan ilçesi kırsal alanında Kemerburgaz şube ve bağlı olarak Mimar Sinan ve Mithatpaşa mahalleleri, Göktürk Beldesi ile Akpınar, Ağaçlı, Çiftalan, İhsaniye, Işıklar, Odayeri, Pirinççi ve Yayla köyleri yer almaktadır.
Eyüpsultan İlçesi'nin kırsal alanı kuzeybatıya, Karadeniz'e doğru uzanmaktadır. Kentsel alan engebeli bir yüzeyde yerleşmiş olmasına karşın Eyüpsultan'ın kırsal alanı fazla yüksek olmayan tepeler, sırtlar ve hafif düzlüklerden oluşmaktadır. Batı Yakası'nda su bölümü hattı, Doğu Yakası'na kıyasla, yakın olduğundan akarsular güneye, Haliç'e doğru akmaktadır. Eyüpsultan İlçesi'nin bu bölümü doğusundaki Sarıyer İlçesi ile birlikte İstanbul'un Kuzey Bandı'ndaki en önemli potansiyel dinlenme alanıdır. Güneyde yer alan yoğun yerleşim alanlarının su ve oksijen kaynakları ile gerek ormanlardaki uygun alanlarda gerekse kıyıdaki manzara setleri ve kumsallarda var olan dinlenme olanakları buradadır. Bu alan batıda Gaziosmanpaşa İlçesi üzerinden Çatalca ormanlık alanına, oradan Terkos (Durusu) Gölü'ne ve giderek İstranca'lara bağlanmaktadır. Eyüpsultan İlçesi, aynı zamanda, İstanbul Metropoliten Alanı'nın birçok hizmet alanlarını da barındırmaktadır.
Bölgenin kuzeyinde, Karadeniz sahillerinde maden çıkarımı yapılan maden ocakları ile çöp depolama işlevi yer almaktadır. Bu ocaklar yaptıkları kazılarla topoğrafyanın değişmesine ve çıkarılan toprakların denize doldurulmasıyla kıyı çizgisinin değişmesine neden olmaktadır.
Eyüpsultan merkez yerleşmesinin ana ulaşım aksları vadi tabanlarına oturan yollardır. Ticaret birimleri ile yoğun konut alanları bu akslar çevresinde yer almıştır. Ancak vadiler yerleşmek için yeterli alan sunmadığından yapılaşma vadilerin her iki yakasında eğimli yamaçlarda devam etmektedir. Eğimin fazla oluşu nedeni ile çok katlı, yüksek yoğunluklu yapılaşma ana aksların çevresinde sınırlı kalmakta, eğimli yamaçlarda genelde daha az katlı yapılaşma görülmektedir.
Düğmeciler Caddesi referans noktası olarak ele alınırsa yerleşme üç bölgeye ayrılmış olur. Birinci bölge (A bölgesi), caddenin kuzeydoğusunda yer alan Silahtarağa, İslambey mahalleleriyle doğusunda bulunan Eyüpsultan merkez kesiminden oluşmaktadır. İkinci bölge (B bölgesi) söz konusu caddenin bulunduğu çevre olan Düğmeciler ile Rami Cuma, Rami Yeni ve Topçular mahalleleridir. Üçüncü bölge (C bölgesi) ise caddenin güneyinde kalan Nişanca ve Defterdar mahalleleridir.
Rami Cuma Bölgesi'nin kuzey kısımlarındaki İslambey Mahallesi genelde düz alanlar üzerinde yer almakta ve burada 5-6 katlı yapılar bulunmaktadır. Eğimli alanlarda (%20-40) ise 1-2 katlı yapıların konumlandığı görülmektedir. Alanın kuzeydoğu kıyılarında bulunan Silahtarağa Mahallesi ise %40'lara varan eğimden dolayı 1-2 katlı konutların yer aldığı bir bölgedir.
Rami-Topçular Bölgesi'nin sanayiden ticarete dönüşen bölgelerinde kat adetleri yükselmeye başlamıştır. Yerleşme dokusu ızgara sistemde olup eğim açısından en uygun yerleşilebilecek düzlük alanlardan oluşmaktadır. Düğmeciler Mahallesi 1-2 katlı konutların bulunduğu planlı alandan meydana gelmiştir. Nişanca bölgesinde genelde topoğrafya düz, yapılaşma yüksek yoğunlukludur. Tarihi dokunun bulunduğu bölgelerde, göreceli olarak, yapılaşma yoğunluğu düşüktür.
Tarihi merkezde mezarlıkların bulunduğu bölge düzlükten başlamakta, yamaçlara tırmanmakta, %40+ eğimli alanlarda devam etmektedir. Silahtarağa Bölgesi'ndeki Pierre Lotti Tepesi'nin de bulunduğu bölgeye kadar mezarlık alanları uzanmaktadır. Ayrıca yerleşmenin güneyinde de mezarlıklar bulunmaktadır.
Yerleşmede yoğunluk, eğim kriterine göre Silahtarağa'da (alanın kuzeydoğu kısımları) 1- 200 kişi/hektar, 201-400 kişi/hektar yoğunluklu konut alanları, %40+ eğimli alanlarda yeşil alan, mezarlıklar ve benzeri kullanımlar, güneyde ve kıyı kesimlerinde 1-200 kişi/hektar ve 201-400 kişi/hektar yoğunluklu alanlar şeklinde dağılım göstermektedir. Düğmeciler ile İslambey Caddeleri arasında (%0-10) eğimli düzlük alanlarda ızgara sistemdeki dokuda 401-600 kişi/hektar ve 601-800 kişi/hektar yoğunluktaki konut alanları yer almaktadır.
• Yüksek kredi maliyetleri nedeniyle gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Para Politikasında Ortodoks yaklaşımların benimsenmesi varlıklarda 'köpüklerin' sönümlenmesine neden olmaya başlamış reel olarak konut fiyatları gerilemiştir. Bu eğilimin yüksek mevduat faizleri etkisiyle birkaç çeyrek sürmesi beklenebilir.
İnşaat maliyet endeksi TÜİK verilerine göre yıllık olarak %70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde %54,82, işçilik maliyetlerinin de %108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.
Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi 2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği görülmektedir.
Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan TL'nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak dengeli seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken olarak değerlendirilebilir.
İnşaat ve gayrimenkul sektöründe arz ve talebin dengelenmesi diğer makro ekonomik değişkenlerle de ilgili olup (Faiz, enflasyon, risk primi) söz konusu genel dengelenme sağlandığında daha sağlıklı bir yapıya kavuşma ihtimali artacaktır.
İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak amacıyla hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerinde olabilecektir. İnşaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir.
Bu bilgiler doğrultusunda bölgenin yakın analizi de yapılmış ve piyasa araştırmalarında da görüleceği üzere istenen ve gerçekleşen satış bedellerinin kendi içerisinde tutarlı oldukları gözlenmiştir. Bölgede yer alan taşınmazların emsal analizinde sunulan şerefiye kriterleri ve değerleme konusu taşınmazların raporda "6.3. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Özet Faktörler" bölümünde belirtilen özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıdaki gibidir.
Pazar yaklaşımı; varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." ifadesi bulunmaktadır.
Ülkemizde bağımsız bölüme ait arsa payı hesabında farklı hesapların kullanılması sebebiyle bu tür gayrimenkullerde (daire, dükkan, ofis vs.) maliyet yaklaşımı her zaman çok sağlıklı sonuçlar vermemektedir. Ayrıca bölgede emsal nitelikte satılık arsa bulunamaması ve rapora konu taşınmazların ana yapı içerisinde bulunan bağımsız bölüm olması nedeniyle değerlemede maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmayacaktır.
Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Son dönemde ülkemizde yaşanan döviz kurlarındaki hareketlilik, ekonomik verilerdeki olumsuz değişiklikler dikkate alınarak değerlemede gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmayacaktır
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların pazar değerinin tespitinde; pazar yaklaşımı yöntemi kullanılacaktır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için m2 birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlara emsal olabilecek satılık konut emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Taşınmazların konumlandığı bölgede bulunan satılık konutlara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
1) Taşınmazlarla aynı projede yer alan, brüt 219 m2 alanlı beyan edilen ara kat 3,5+1 daire
42.500.000,-TL bedelle satılıktır.
(m2 birim satış fiyatı ~ 194.060 TL)
İlgili Tel: 0555 714 58 73
2) Taşınmazlara yakın konumda site içerisinde yer alan, brüt 302 m2 alanlı beyan edilen ara kat 4+1 daire 43.900.000,-TL bedelle satılıktır.
(m2 birim satış fiyatı ~ 145.360 TL)
İlgili Tel: 0212 322 00 82
3) Taşınmazlara yakın konumda site içerisinde yer alan, brüt 215 m2 alanlı beyan edilen ara kat 4+1 daire 36.500.000,-TL bedelle satılıktır.
(m2 birim satış fiyatı ~ 169.770 TL)
İlgili Tel: 0212 322 27 27
4) Taşınmazlara yakın konumda site içerisinde yer alan, brüt 169 m2 alanlı beyan edilen ara kat 3,5+1 daire 27.500.000,-TL bedelle satılıktır.
(m2 birim satış fiyatı ~ 162.720 TL)
İlgili Tel: 0532 246 30 32
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
Rapor konusu taşınmazların pazar değerlerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan konutlar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
Satılık konut emsalleri; değerlemeye konu B Blok 9 no'lu bağımsız bölüm için; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m2 birim pazar değeri hesaplanmıştır. Rapora konu diğer bağımsız bölümler ise kendi aralarında B Blok 9 no'lu bağımsız bölüm ile proje içerisindeki konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması sonucu bağımsız bölüm bazında m2 birim Pazar değerleri belirlenmiştir. Şerefiyelendirme çalışmasının detayı şirket arşivimizdeki çalışma notlarında mevcuttur.
Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.3.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokisinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, tadilat ihtiyacı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Satılık emsaller; konum, inşaat kalitesi, mimari özellikler, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, m2 birim pazar değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.
| ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | M² Fiyatı (TL) |
Konum | İnşaat Kalitesi |
Mimari Özellik |
Büyüklük | Pazarlık Payı |
Emsal Değer (TL) |
|||
| Emsal 1 | 194.060 | -10% | 0% | 0% | -10% | -15% | 126.140 | |||
| Emsal 2 | 145.360 | 0% | 0% | 0% | 5% | -15% | 130.820 | |||
| Emsal 3 | 169.770 | 0% | 0% | -5% | -5% | -15% | 127.330 | |||
| Emsal 4 | 162.720 | 0% | 0% | 0% | -10% | -10% | 130.180 | |||
| Ortalama | 128.620 |
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazların mevcut durumuna göre takdir edilen m2 birim pazar değeri ile pazar değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| MEVCUT DURUM PAZAR DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No |
Blok Adı |
Kat No | Bağ. Böl. No. |
Satışa Esas Brüt Kullanım Alanı (M²) |
M² Birim Pazar Değeri (TL) |
Yuvarlatılmış Pazar Değeri (TL) |
||
| 1 | A | 1.Bodrum+Zemin | 1 | 225,99 | 118.726 | 26.830.000 | ||
| 2 | A | Zemin | 2 | 262,14 | 133.567 | 35.015.000 | ||
| 3 | A | 1.Bodrum+Zemin | 4 | 246,53 | 158.302 | 39.025.000 | ||
| 4 | B | 1.Bodrum+Zemin | 5 | 209,38 | 148.408 | 31.075.000 | ||
| 5 | B | 1.Bodrum+Zemin | 7 | 247,62 | 178.089 | 44.100.000 | ||
| 6 | B | 1.Normal | 9 | 252,71 | 128.620 | 32.505.000 | ||
| 7 | C | 1.Bodrum+Zemin | 5 | 225,95 | 118.726 | 26.825.000 | ||
| 8 | C | 1.Bodrum+Zemin | 6 | 257,59 | 138.514 | 35.680.000 | ||
| 9 | C | 1.Bodrum+Zemin | 8 | 297,01 | 148.408 | 44.080.000 | ||
| 10 | C | 4.Normal+Çatı | 22 | 363,10 | 128.620 | 46.700.000 | ||
| 11 | C | 4.Normal+Çatı | 23 | 320,28 | 143.461 | 45.950.000 | ||
| TOPLAM | 407.785.000 |
En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır. En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.
Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu taşınmazların konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri, inşaat kalitesi ve mevcut durumları dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım şeklinin "konut" olacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan pazar değerinin tespitinde; pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Buna göre taşınmazların toplam pazar değeri için 407.785.000,-TL (Dörtyüzyedimilyonyediyüzseksenbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlar üzerinde yer alan beyanların ve kira şerhinin kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Taşınmazların beyanlar bölümünde yer alan; 15.04.2021 tarih ve 11451 yevmiye no ile "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır." beyanı parsel üzerinde daha önceden bulunan yapılar için düzenlenmiştir.
8.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Rapor konusu taşınmazların tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde; devredilmesinde (satışına) herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Rapor konusu taşınmazlar tam mülkiyetli olup bu kapsam dışındadır.
8.8. GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır. Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.
Taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "binalar" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkullerin yatırım ortaklığı portföyünde "binalar" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkulün yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir olunan Türk lirası cinsinden toplam pazar değeri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| KDV HARİÇ | KDV DAHİL | |
|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ | 407.785.000,-TL | 489.342.000,-TL |
• KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
• Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz ve hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3. şahıslara verilemez. Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 31.12.2024
(Değerleme çalışmalarının bitiş tarihi: 24.12.2024)
Saygılarımızla,
Murat ŞEHİRALTI Nurettin KULAK SPK Lisans Belge No: 403935 SPK Lisans Belge No: 401814 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.