GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Muradiye Mahallesi 8 Adet Parsel Orhangazi/BURSA ACIBADEM MAHALLESĠ, ÇEÇEN SOKAK, NO:46 SOSYAL TESĠS Üsküdar/ĠSTANBUL

AKISGY- 2411031

31.12.2024

Atak Gayrimenkul Değerleme A.ġ.

Hüseyin Cinar

13:39

ONUR Ö.YILDIRIM kimlik numarali ONUR Ö.YILDIRIM tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.

Tarih: 02/01/2025 13:42

Bu belge ***********

ĠĢ bu rapor, ATAK Gayrimenkul Değerleme A.ġ. ile AKĠġ GYO A.ġ .arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen 02.12.2024 tarihli dayanak sözleĢmesine istinaden, AKISGY-2411031 rapor numarası ile tanzim edilmiĢtir. Raporu hazırlayan değerleme uzmanı Dilara SÜRMEN ve sorumlu değerleme uzmanı Onur Ökten YILDIRIM beyanı aĢağıda maddeler halinde sıralanmıĢtır.

BEYANIMIZ

Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu;
Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
Değerleme Uzmanı/Uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile herhangi bir ilişkimiz olmadığını ve gelecekte ilişkisinin bulunmayacağını;
Rapor konusu gayrimenkul/gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğimizi;
Değerleme Uzmanı/Uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
Değerleme Uzmanı/Uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;
Değerleme olarak mülkü kişisel olarak denetlediğimizi ve ilgili resmi kurumlarda gerekli araştırmaları yapmış olduğumuzu;
Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/uzmanları dışında hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
Değerleme Uzmanı/Uzmanları olarak değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olamayacağımızı;
Rapor içeriğinde belirtilen analizler ve sonuç değerine giden yolda Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uyulduğunu beyan ederiz.

RAPOR HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER
RAPORU TALEP EDEN	AkiĢ GYO A.ġ.
RAPORU HAZIRLAYAN	Atak Gayrimenkul Değerleme A.ġ.
SÖZLEġME TARĠHĠ	02.12.2024
DEĞERLEME TARĠHĠ	27.12.2024
RAPOR TARĠHĠ	31.12.2024
RAPOR NO	AKISG-2411031
GAYRĠMENKUL HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER
ADRESĠ	Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, No:46 Üsküdar/Ġstanbul
TAPU BĠLGĠLERĠ	TAKBĠS sistemi üzerinden temin edilen ekli tapu kayıt belgelerine göre, Ġstanbul Ġli, Üsküdar Ġlçesi, Bulgurlu Mahallesi, 1341 ada 64 parsel üzerinde yer alan 1 adet bağımsız bölümdür. (Bkz. Raporumuz 4.2. bölümü)
ĠMAR DURUMU	Üsküdar Belediyesi Ġmar ve ġehircilik Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde rapor konusu taĢınmaz 18.03.1991 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Altunizade Uygulama imar planında, 07.08.2006 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Plan tadilatında, 15.09.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli plan tadilatında, 17.01.2014 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Üsküdar Çamlıca Altgeçidi D-100 Karayolu Arası Yol, KavĢak Uygulama Ġmar Planı tadilatında, "Rekreasyon Alanı" olarak belirlenen bölgede kalmaktadır. (Bkz. Raporumuz 4.3. bölümü)
ÇALIġMANIN TANIMI	Yukarıda lokasyonu belirtilen sosyal tesisin Türk Lirası cinsinden aylık Pazar değerinin tespiti için hazırlanmıĢtır.

YÖNETĠCĠ ÖZETĠ

	TL	USD
TaĢınmazın KDV Hariç Pazar Değeri	163.590.000	4.629.072
TaĢınmazın KDV Dahil Pazar Değeri	196.308.000	5.554.885

Değerleme tarihi itibariyle TCMB 30.12.2024 tarihli efektif döviz satış kuru kuru 1,-USD:35,3397TL kullanılmıştır.

Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.

Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.

KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.

Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.

Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Değerleme Uzmanlarının Dayanakları, Öngörüleri ve Kabulleri

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartıĢılsa dahi hukuki konuları, özel araĢtırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalıĢanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıĢtır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değiĢiklik yapılmamıĢtır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülkün genel olarak raporda belirtilenler hariç haciz, ipotek, irtifak hakları vb. gibi takyidatlar dolayısı ile pazarlanmasında bir mani olmadığı kabul edilmiĢtir. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin Ģekilde hareket edecekleri varsayılmıĢtır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiĢtir.
Değerlemeci eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalıĢması yapmıĢtır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiĢtir.
Kullanılan harita, Ģekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıĢtır. BaĢka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıĢtır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koĢullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıĢtır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değiĢen piyasa koĢullarına bağlıdır ve değerin değiĢken Ģartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taĢıma bedelleri göz önüne alınmamıĢ sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıĢtır.
Değerlemeci mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düĢmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müĢteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıĢtırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalıĢması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiĢtir.
ÇalıĢmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiĢtir.
Gayrimenkullerde zemin araĢtırmaları ve zemin kontaminasyonu çalıĢmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araĢtırma yapılmamıĢtır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiĢtir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalıĢması yapılmıĢtır.

İçindekiler BÖLÜM1	RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
1.1.	Rapor Tarihi ve Numarası
1.2.	Rapor Türü
1.3.	Raporu Hazırlayanlar
1.4.	Değerleme Tarihi
1.5.	Dayanak Sözleşmesi
1.6.	Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
1.7.	Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
BÖLÜM2	ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
2.1.	Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler
2.2.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
BÖLÜM3	GENEL VE BÖLGESEL VERİLER
3.1.	Türkiye Demografik Veriler
3.2.	Genel Değerlendirme ve 2024 Yılı I. Çeyrek Gayrimenkul Piyasası
3.4.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
3.4.1	İstanbul İli
3.4.2.	Üsküdar İlçesi
BÖLÜM ₄	GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER
4.1.	Cevre ve Konum
4.2.	Gayrimenkulün Tapu Kaydı ve Mülkiyet Bilgisi
4.2.1.	Gayrimenkulün Takyidat Bilgisi
4.3.	Gayrimenkulün İmar Bilgisi
4.4.	Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler31
4.4.1	Tapu Müdürlüğü İncelemesi
4.4.2	Belediye İncelemesi
4.5.	İlgili Mevzuat Gereği Alınmış İzin ve Belgeler
4.6.	Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ve Belgeler
4.7.	En Etkin ve Verimli Kullanımı
4.8.	Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.10.	Proje Genel Özellikleri ve Taşınmazlar İle İlgili Açıklamalar
4.11.	Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu - Olumsuz Faktörler
BÖLÜM5	DEĞERLEME YÖNTEMLERİ, GENEL TANIMLAR

5.1.	Değerleme Yöntemleri34
5.1.1.	Pazar YaklaĢımı 34
5.1.2.	Gelir YaklaĢımı35
5.1.3.	Maliyet YaklaĢımı36
BÖLÜM 6	DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLERĠN ANALĠZĠ 37
6.1.	Pazar YaklaĢımı Ġle TaĢınmazın Pazar ve Kira Değer Tespiti37
6.2.	Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi40
6.2.1.	Farklı Değerleme Yöntemleri ile UlaĢılan Değerler40
6.2.2.	Yasal Gereklilikler ve Mevzuata Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgeler 40
6.2.3.	Gayrimenkullerin Devrine ĠliĢkin GörüĢ 40
6.2.4.	Gayrimenkullerin Fiili Kullanım, Tapu ve Portföy Niteliği Hakkında GörüĢ40
BÖLÜM 7	DEĞERLEME UZMANININ GÖRÜġÜ VE SONUÇ43

BÖLÜM 1 RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1. Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, Ģirketimiz değerleme uzmanları tarafından 31.12.2024 tarihinde AKISGY-2411031 rapor numarası ile tanzim edilmiĢtir.

1.2. Rapor Türü

ĠĢ bu rapor, AKĠġ GYO A.ġ."nin talebi üzerine, SPK mevzuatı ve sözleĢme gereği Ġstanbul Ġli, Üsküdar Ġlçesi, tapu kayıtlarında Bulgurlu Mahallesi, ilgili idaresinde Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak üzerinde 46 kapı numaralı sosyal tesis alanının Türk Lirası cinsinden güncel rayiç değerinin tespiti için hazırlanmıĢtır.

1.3. Raporu Hazırlayanlar

Bu gayrimenkul değerleme raporu; gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kiĢi – kurum – kuruluĢlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak Ģirketimiz değerleme uzmanları Dilara SÜRMEN ve Onur Ökten YILDIRIM tarafından hazırlanmıĢtır.

1.4. Değerleme Tarihi

Bu gayrimenkul değerleme raporu, resmi kurum araĢtırmaları, mahallinde incelemeler ve ofis çalıĢmaları sonucunda Ģirketimizin değerleme uzmanları tarafından 31.12.2024 tarihinde hazırlanmıĢtır.

1.5. Dayanak SözleĢmesi

Bu gayrimenkul değerleme raporu, Acıbadem Mahallesi Çeçen Sokak No:25 Akasya AVM Üsküdar 34660 Ġstanbul adresindeki AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. için hazırlanmıĢtır. Rapor, Ģirketimiz ile AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. arasındaki hak ve yükümlülüklerini belirleyen 02.12.2024 tarihli dayanak sözleĢmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıĢtır.

1.6. Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp

Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

Bu rapor, AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. talebine istinaden, ġirket portföyünde bulunan gayrimenkullerin Sermaye Piyasası Kurulu"nun Düzenlemeleri Kapsamında (Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasına Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 doğrultusunda, Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında) hazırlanmıĢtır.

1.7. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için daha önce tarafımızca Sermaye Piyasası Kurulu Düzenlemeleri Kapsamında rapor hazırlanmamıĢtır.

BÖLÜM 2

BÖLÜM 2 ġĠRKETĠ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1.	Değerleme ġirketini	Tanıtıcı Bilgiler
	ÜNVANI	: Atak Gayrimenkul Değerleme A.ġ.
	ADRESĠ	: Mecidiyeköy Mahallesi RaĢit Rıza Sokak Ahmet Esin ĠĢ Merkezi No:4 Kat:2 ġiĢli / Ġstanbul
	ĠLETĠġĠM	: 0 212 573 96 96 (Tel) 0 212 577 75 34 (Faks) [email protected] (e-posta)
	KURULUġ TARĠHĠ	: 14.04.2011
	SERMAYESĠ	: 300.000,-TL
	TĠCARET SĠCĠL NO'SU	: 773409 (Ġstanbul Ticaret Sicil Memurluğu)
	FAALĠYET KONUSU	: Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluĢlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koĢullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüĢ değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
	ĠZĠNLER/YETKĠLERĠ	: Atak Gayrimenkul Değerleme A.ġ. Sermaye Piyasası Kurulu"nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete"de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek ġirketler Ġle Bu ġirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ĠliĢkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüĢüldüğü Kurul Karar Organı"nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıĢtır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu"nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile ġirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek KuruluĢların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik"in 11. Maddesi"ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiĢtir.

2.2.	MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ÜNVANI	:AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
	ADRESĠ	: Acıbadem Mahallesi Çeçen Sokak No: 25, 34660 Akasya AVM, Acıbadem/Üsküdar, ĠSTANBUL
	ĠLETĠġĠM	: 90 212 393 01 00
	KURULUġ TARĠHĠ	: 22.11.2005
	FAALĠYET KONUSU	: ġirket, SPK"nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğ"inde belirlenmiĢ usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, ana faaliyet konularına iliĢkin gayrimenkul veya gayrimenkul projelerine bağlı olarak yürütülen ve arızi nitelik taĢıyan altyapı yatırım ve hizmetleri, sermaye araçları, Takasbank para piyasası ve ters repo iĢlemleri, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesapları ile iĢtirakler ve SPK"nca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluĢan portföyü iĢletmek amacıyla faaliyet gösteren ve Sermaye Piyasası Kanunu"nun 48. Maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği"nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.
	HALKA ARZ TARĠHĠ	: 09.01.2013
	GYO TESCĠL TARĠHĠ	: 18.05.2012
	SERMAYESĠ	: 2.415.000.000,-TL (ÖdenmiĢ Sermayesi)

2.3. MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

ĠĢ bu rapor, AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ."nin talebi üzerine Ġstanbul Ġli, Üsküdar Ġlçesi, Acıbadem Mahallesi Çeçen Sokak üzerinde yer konumlu sosyal tesis kapsamındaki taĢınmazın güncel rayiç değerlerinin tespiti için hazırlanmıĢtır.

Değerleme raporuyla ilgili tarafımıza müĢteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

BÖLÜM 3 GENEL VE BÖLGESEL VERĠLER

3.1. Türkiye Demografik Veriler¹

Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kiĢi oldu.

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kiĢi artarak 85 milyon 372 bin 377 kiĢi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kiĢi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kiĢi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluĢturdu. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus bir önceki yıla göre 253 bin 293 kiĢi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kiĢi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluĢturdu. Yıllık nüfus artıĢ hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.

Ġl ve ilçe merkezlerinde yaĢayanların oranı %93 oldu Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaĢayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaĢayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi. Ġstanbul'un nüfusu 15 milyon 655 bin 924 kiĢi oldu Ġstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kiĢi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kiĢi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği Ġstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kiĢi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kiĢi ile Ġzmir, 3 milyon 214 bin 571 kiĢi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kiĢi ile Antalya izledi.

Nüfusu en az olan il 86 bin 47 kiĢi ile Bayburt oldu Bayburt, 86 bin 47 kiĢi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kiĢi ile Tunceli, 92 bin 819 kiĢi ile Ardahan, 148 bin 539 kiĢi ile GümüĢhane ve 155 bin 179 kiĢi ile Kilis takip etti.

					Toplam nüfus içindeki oranı (5)
iller	Toplam	Erkek	Kadın	Toplam	Erkek	Kadın
Bayburt	86 047	43 603	42 444	0, 10	0, 10	0.10
Tunceli	89 317	47 110	42 207	0.10	0, 11	0.10
Ardahan	92819	48 239	44 580	0.11	0, 11	0.10
Gümüshane	148 539	74 581	73 958	0.17	0,17	0,17
Kills	155 179	78 198	76 981	0, 18	0, 18	0, 18

∃n az nüfusa sahip ilk 5 ilin cinsiyete göre dağılımı, 2023

¹ Demografik veriler TÜĠK"nun yayınlamıĢ olduğu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları raporundan alınmıĢtır.

Nüfus piramidindeki yapısal değiĢim devam etti Nüfus piramitleri, nüfusun yaĢ ve cinsiyet yapısında meydana gelen değiĢimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karĢılaĢtırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaĢlı nüfusun arttığı ve ortanca yaĢın yükseldiği görülmektedir.

Türkiye nüfusunun ortanca yaĢı 34'e yükseldi Ortanca yaĢ, yeni doğan bebekten en yaĢlıya kadar nüfusu oluĢturan kiĢilerin yaĢları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kiĢinin yaĢıdır. Ortanca yaĢ aynı zamanda nüfusun yaĢ yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir. Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaĢ, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaĢın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.

Ortanca yaĢı en yüksek olan il Sinop, en düĢük olan il ġanlıurfa oldu Ortanca yaĢın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaĢ değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile ġanlıurfa en düĢük ortanca yaĢa sahip il oldu. ġanlıurfa'yı, 22,7 ile ġırnak ve 24 ile Ağrı takip etti. Kadınlarda ve erkeklerde en yüksek ortanca yaĢa sahip il Sinop oldu Ortanca yaĢın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaĢa sahip olan il olurken, 20,7 ile ġanlıurfa en düĢük ortanca yaĢa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaĢ değerine sahip olan il olurken, ġanlıurfa 21,6 ile en düĢük ortanca yaĢ değerine sahip olan il oldu.

ÇalıĢma çağındaki nüfusun oranı %68,3 oldu ÇalıĢma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaĢ grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaĢ grubu olarak tanımlanan 0-14 yaĢ grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaĢtaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.

Toplam yaĢ bağımlılık oranı azaldı ÇalıĢma çağındaki birey baĢına düĢen çocuk ve yaĢlı birey sayısını gösteren toplam yaĢ bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düĢtü. ÇalıĢma çağındaki birey baĢına düĢen çocuk sayısını ifade eden çocuk bağımlılık oranı, %32,3'ten, %31,4'e gerilerken, çalıĢma çağındaki birey baĢına düĢen yaĢlı birey sayısını ölçen yaĢlı bağımlılık oranı ise %14,5'ten %15'e yükseldi. Diğer bir ifadeyle, Türkiye'de 2023 yılında, çalıĢma çağındaki her 100 kiĢi, 31,4 çocuğa ve 15 yaĢlıya bakmaktadır.

Türkiye'de kilometrekareye 111 kiĢi düĢerken Ġstanbul'da 3 bin 13 kiĢi düĢtü Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düĢen kiĢi sayısı", Türkiye genelinde 111 kiĢi oldu. Ġstanbul, kilometrekareye düĢen 3 bin 13 kiĢi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. Ġstanbul'dan sonra 582 kiĢi ile Kocaeli ve 373 kiĢi ile Ġzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu. Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düĢen 12 kiĢi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kiĢi ile Ardahan ve 21 kiĢi ile Erzincan izledi. Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleĢti.

3.2. Genel Değerlendirme ve 2024 Yılı I. Çeyrek Gayrimenkul Piyasası ²

Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüĢtür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden geniĢleme bölgesine geçmiĢtir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları"nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrıĢmaktadır. ECB"nin yaz aylarında faiz indirimlerine baĢlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed"in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aĢan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu"da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya"ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji baĢta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu geliĢmeler küresel enflasyonun iyileĢme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aĢağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin"de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıĢtır. Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiĢtir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dıĢ talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüĢtür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmıĢ verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluĢmuĢtur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiĢtir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. ĠĢ gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmıĢ verilere göre Ocak"ta %9,0 olan iĢsizlik oranı ġubat itibarıyla %8,7"ye gerilerken, geniĢ tanımlı iĢsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düĢüĢ gözlenmiĢtir. Ġmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden ġubat"ta 50,2"ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıĢtır. Ġmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3"e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaĢlamaya iĢaret etmektedir. Ġlk çeyrekte dıĢ dengedeki devam etmiĢtir. Ġhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dıĢ ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artıĢ meydana gelse de, taĢımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileĢmeyi sınırlamaktadır. TÜĠK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023"ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düĢüĢ gerçekleĢmiĢtir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dıĢ ticaret açığı 2024"ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiĢtir. Aralık 2023"te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık ġubat 2024"te 31,8 milyar dolara inmiĢtir. Ücret artıĢları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliĢ ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artıĢ yaĢanmıĢtır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5"e çıkmıĢtır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu

² GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024 1.Çeyrek Raporundan derlenmiĢtir.

%44,2"den %51,5"e yükselmiĢtir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00"a çıkaran TCMB ġubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artıĢla politika faizini %50,00"a yükseltmiĢtir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıĢtır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıĢtır. Ġkinci çeyrek baĢında ise piyasa mekanizmasının iĢlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak Ģekilde makro ihtiyati politikaları sadeleĢtirmeye devam etmiĢtir.

Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla;

GSYH 2024 yılı birinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiĢ hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,7 arttı.

Yıl	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (TL)	GSYH (milyon Dolar)	Kişi Başı Gelir (Dolar)	Büyüme** (%)	Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL)
2018	3.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4,72
2019	4.317.787	52.316	760.355	9.213	0,90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807.924	9.549	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023	26.276.307	307.952	1.118.593	13.110	4,50	23,49
$2024*$	8.822.248		285.572		5,70	30,89

Yıllık Enflasyon;

TÜFE'deki (2003=100) değiĢim 2024 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %3,16, bir önceki yılın Aralık ayına göre %15,06, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,50 ve on iki aylık ortalamalara göre %57,50 olarak gerçekleĢti.

Döviz Kuru;

2023 yılının 4. çeyreğini 29,49 ile kapatan dolar 2024 Mart ayında 32,34'e yükseldi. 2023 yılı 4.çeyreğini 32,63 ile kapatan Avro ise 2024 Mart ayında 34,86'ya yükseldi.

		C3'22		C4'22			C1'23			C ₂ '23			C3'23			C4'23		C1'24
40																			28,20 $^{29,75}$ 29,07 29,08 30,10 31,57 32,63 32,84 33,82 34,86
30
20	18,20 18,55 18,63 19,31 19,97 20,38 20,04 20,88 21,40 22,10																		25,87 26,98 26,71 27,43 28,28 28,87 29,49 30,34 31,21 32,34
10										18,19 18,17 18,51 18,65 18,73 18,82 18,89 19,18 19,46 20,70
						1,00 1,02 1,01 1,04 1,07 1,08 1,06 1,09 1,10				1.07	1.09		1.10 1.09 1.06 1.06 1.09				1.11	1.08 1.08 1.08
	Ağu'22	Eyl'22	Ekl ¹ 22	Kas'22	Ara ¹ 22	Oca ²³	Sub23	Mar'23	Nis ¹ 23	May23	4a223	Fem23	Ağu'23	Eyl'23	Ek ¹¹ 23	Kas'23	Ara'23	Sub24	Mar'24
							-- AVRO/TL			DOLAR/TL			$ AVRO/DOLAR$

Uluslararası Doğrudan Yatırım GiriĢi;

2023 yılı genelinde toplam 10.628 milyon ABD Doları düzeyinde uluslararası doğrudan yatırım giriĢi (fiili giriĢ/net) gerçekleĢti. 2024 yılı ilk çeyreğinde 1.150 milyon ABD Doları olan bu giriĢ, geçen yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında yaklaĢık %56,01 lik bir düĢüĢ kaydedilmiĢtir. 2024 yılı ilk çeyreğinde yabancıların gayrimenkul yatırım giriĢi ise 567 milyon ABD doları düzeyinde gerçekleĢmiĢtir. Bir önceki yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında ise yabancıların gayrimenkul yatırım giriĢinde %58,61 'lıi bir azalıĢ kaydedilmiĢtir.

Finansal Yatırım Araçlarının Reel Getiri Oranları;

Finansal yatırım araçları 3 aylık dönemlerle değerlendirildiğinde 2024 1.çeyrekte Külçe Altın %5,92 ile yatırımcısına en yüksek reel getiri sağlayan yatırım aracı olmuĢtur.

Dönem	Killee Altın	Amerikan Dolari	Euro	Mevduat Faizi**	DIBS	BIST 100
C2'20	13,64%	4,05%	5,86%	$-1,00\%$	2.42%	13,27%
Ca'20	19,98%	7.90%	13,03%	$-0.50%$	$-4.53%$	$-3,45%$
C4'20	$-6.99%$	$-3.23%$	$-0.16%$	$-2.87%$	$-3,03\%$	18,97%
C191	$-11,00%$	4.02%	$-8.12%$	0.23%	$-5,14%$	3.56%
C2'21	14,44%	7.29%	8.64%	$-0.22%$	$-4,09%$	$-9.02%$
08/21	7,68%	4,81%	7.01%	0.14%	1.82%	8.68%
C4'21	33,37%	31,79%	26,52%	$-13,26%$	$-20,12\%$	14,60%
C122	$-5.21%$	$-12.23%$	$-14.41%$	$-15.05%$	$-17,53%$	$-12.87%$
C2'22	-5.43%	0.32%	$-3,75%$	$-10.20\%$	$-4.62\%$	4,19%
C322	$-6,68%$	0.68%	$-5,66%$	$-2.79%$	19,61%	22,13%
C4'22	0.43%	$-5,48\%$	0,99%	-3,39%	1.32%	45,95%
C1'23	$-3.32%$	$-9.50%$	$-8,47%$	$-7,06%$	$-11.83%$	$-12.54%$
Ç2'23	16,45%	14,81%	16,03%	$-1,17%$	$-14,72%$	$-0.85%$
C8'23	8,10%	7.08%	8.24%	14.31%	82,06%	19,35%
C4'23	5.46%	$-2.05%$	0.06%	$-1.86%$	$-8.68%$	$-13.48%$
C1'24	5,92%	4.82%	4,72%	4.48%	18,99%	1,10%

15+ YaĢ ĠĢsizlik Oranı;

Türkiye genelinde 15 ve daha yukarı yaĢtaki kiĢilerde iĢsiz sayısı 2024 yılı Mart ayında bir önceki aya göre 19 bin kiĢi azalarak 3 milyon 57 bin kiĢi oldu. ĠĢsizlik oranı ise 0,1 puan azalarak %8,6 seviyesinde gerçekleĢti. ĠĢsizlik oranı erkeklerde %6,8 iken kadınlarda %12,0 olarak tahmin edildi.

Konutta 1.Çeyrek Değerlendirmesi:

2024 yılının ilk çeyreğinde konut satıĢları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuĢtur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satıĢları son on iki çeyrekteki en düĢük satıĢ adedi olarak kayıtlara geçmiĢtir. SatıĢ durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satıĢlar hem adetsel bazda hem de toplam satıĢlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiĢtir. Ġlk satıĢların toplam satıĢlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuĢtur. Ġkinci el satıĢların payı ise %70,4 iken %68,4"e gerilemiĢtir. Böylece birinci çeyrekte ilk satıĢlar 88.256 adet, ikinci el satıĢlar 191.348 adet olmuĢtur. SatıĢ Ģekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satıĢlarda %63,8 oranında artıĢ görülmüĢ olmakla birlikte ipotekli satıĢların toplam satıĢlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiĢtir. Ġpotekli satıĢların toplam satıĢlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleĢmesi %5,2"den birinci çeyrekte %9,9"a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7"ye gerilemiĢtir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satıĢlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satıĢlarda %6,5 oranında artıĢ gerçekleĢmiĢtir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satıĢlar 27.622 adet, diğer satıĢlar 251.982 adet olmuĢtur. Yabancılara yapılan satıĢlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satıĢlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiĢtir. Yabancılara satıĢların toplam satıĢlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleĢmesi olan %2,1"den %2,0"ye gerilemiĢtir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaĢları tarafından gerçekleĢtirilmiĢ olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satıĢ Ġstanbul"da gerçekleĢmiĢ olup böylece Ġstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya"dan birinci sırayı tekrar almıĢtır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır. Konut fiyatları artıĢı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artıĢ oranı olan %189,1"e ulaĢılmasının ardından on yedi ay üst üste düĢüĢ kaydederek Ģubat ayı itibarıyla %58,31"e gerilemiĢtir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleĢme görülmüĢ ve Ģubat ayı itibarıyla reel değiĢim yıllık bazda -%5,2 olmuĢtur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup Ģubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artıĢ, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleĢmiĢtir. ġubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²"ye yükselirken üç büyük ilden Ġstanbul"da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², Ġzmir"de 36.065 TL/m², Ankara"da 24.919 TL/m² olmuĢtur.

Konut Kredileri;

Aylık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyrek sonunda %3,01 seviyelerine çıkmıĢ ve yılın son çeyreğini %2,96 seviyesinde tamamlamıĢtır. 2024 yılının ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %3,03 olarak seyretmektedir. Aynı Ģekilde yıllık faiz oranı 2023 yılının üçüncü çeyreğinde %42,79 seviyelerine çıkmıĢ ve yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıĢtır. 2024 ilk çeyreği sonunda aylık faiz oranı %43,13 olarak seyretmektedir. 2024 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 444,3 milyar TL seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2023 Mart ayında %63,98 seviyesinden, 2024 yılı Mart ayında %56,66 seviyesine düĢmüĢtür. Mart 2024"de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %18,84"ten %23,07"ye yükselmiĢtir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %8,41"ten %10,55"e yükselmiĢtir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düĢüĢ trendi baĢlamıĢ olup 2024 Mart ayı itibarıyla %0,11 olarak gerçekleĢmiĢtir. Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 1,62 trilyon TL seviyesinde seyretmiĢtir. 2023 yılı Mart ayında %30,8 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2024 itibarıyla 3,5 puan azalarak %27,3 olarak gerçekleĢmiĢtir. Toplam krediler yaklaĢık 12,9 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,5 olmuĢtur. Bu oran 2023 Mart ayında %21,7 seviyesindeydi.

Ofis ve Ticari Gayrimenkuller:

2024 yılının ilk çeyreği, Ġsrail-Filistin ve Rusya-Ukrayna arasındaki çatıĢmalara ek olarak Kızıldeniz krizinin de sürmesiyle birlikte küresel enflasyonun ve ekonomik durgunluğun devam ettiği bir dönem olmuĢtur. Bu dönemde, bölgesel çatıĢmaların etkisiyle ekonomilerde belirsizlikler artarken, bunun küresel piyasalara olumsuz yansımaları devam etmiĢtir. Küresel ekonomideki olumsuz geliĢmelere rağmen, ülkemizde yüksek döviz kuru ve enflasyon nedeniyle politika faizlerinin yüksek tutulması piyasada olumlu bir atmosfer oluĢmuĢtur. Özellikle 31 Mart Genel Seçimleri öncesinde yapılan politika faiz artırımı kararı, Türkiye ekonomisinin istikrarlı bir Ģekilde toparlanma sürecini sürdüreceğinin iĢareti olmuĢtur. Ekonomide alınan doğru adımların etkisiyle kredi derecelendirme kuruluĢları Türkiye"nin kredi notunda ve kredi notu görünümünde revizyonlar yapmıĢtır. Fitch, 12 yıl sonra Türkiye"nin kredi notunu B"den B+"ya yükseltirken Moody's ise kredi notunu B3 olarak teyit etmiĢtir. Her iki kuruluĢ da kredi notu görünümünü durağandan pozitife çevirmiĢtir. Yüksek enflasyon ve döviz kuru artıĢına ek olarak, arz kısıtlılığı nedeniyle talebin karĢılanamaması, birincil kira fiyatlarında hem Türk Lirası (₺) hem ABD Doları (\$) bazında artıĢların devam etmesine yol açmıĢtır. Bununla beraber ekonomik durgunluğa rağmen, gelecek beklentilerinin olumlu olması, ofis piyasasına pozitif yansımıĢtır ve iĢlem hacminde 2023 yılının ilk çeyreğine kıyasla önemli bir artıĢ kaydedilmiĢtir. Merkezi iĢ alanı (MĠA) bölgelerindeki boĢluk oranı bu çeyrekte düĢüĢünü sürdürmüĢtür. 2024 yılının ilk çeyreğinde Ġstanbul ofis pazarında genel arz 7,14 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıĢtır. Birinci çeyrekte toplamda 94,471 m² iĢlem gerçekleĢmiĢtir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığında %173 oranında ciddi bir yükseliĢ meydana gelmiĢtir. Bununla birlikte, birinci çeyrekte gerçekleĢen kiralama anlaĢmaları metrekare bazında %60, adet bazında %61 oranında yeni kiralama anlaĢmalarından oluĢmuĢtur. Önceki yıla göre yeni kiralama anlaĢmalarında metrekare bazında %94 oranında artıĢ kaydedilmiĢtir. GeniĢleme iĢlemlerinde ise ciddi bir artıĢ görülmüĢtür. Geçtiğimiz yılın aynı döneminde geniĢleme iĢlemleri gerçekleĢen kiralama anlaĢmalarının %13"ünü oluĢtururken bu çeyrekte %38"i geniĢleme iĢlemlerinden oluĢmaktadır. Birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaĢmaların, %37"si MĠA"da gerçekleĢmiĢ olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %205 oranında artıĢ kaydedilmiĢtir. ĠĢlemlerin %34"ü Anadolu yakasında gerçekleĢip geçen yıla kıyasla hem metrekare hem de iĢlem sayısı bazında artarken, %28 ile MĠA dıĢında Avrupa yakasında 2023 yılının ilk çeyreğine göre iĢlem bazında azalma yaĢanmasına rağmen metrekare bazında iki katından fazla yükselmiĢtir. BaĢlıca yeni kiralama iĢlemleri arasında; Koton (18.000 m², Ferko Line), ACN Turk (4.000 m², Quasar), Zeren Holding (3.750 m², Levent 199) ve Regus (2.021 m², Premier Campus) bulunmaktadır. 2024 yılının ilk çeyreğinde büyük çaplı bir ofis yatırımı gerçekleĢmemiĢtir. Orta ve uzun vadede yatırım iĢlemlerinin hızlanması beklenmektedir. Üretim maliyetlerindeki artıĢ nedeniyle yeni ofis yatırımlarının gerçekleĢmemesi sonucunda ofis arzı sınırlı kalmıĢtır. Bu durum, hazır ve ikinci el dekorasyonlu ofislere olan talebin devam etmesine ve sonuç olarak MĠA (Merkezi ĠĢ Alanı) bölgesindeki boĢluk oranlarının azalmaya devam etmesine neden olmuĢtur. Özellikle Levent bölgesinde boĢluk oranı 2024 yılının ilk çeyreğinde %6,23'e gerilerken, MĠA bölgesinde boĢluk oranı %9,23'e düĢmüĢtür. Dolayısıyla, bazı Ģirketlerin yeni ofis arayıĢlarını sürdürmesine karĢın birçok firmanın mevcut mekanları daha verimli bir Ģekilde kullanma eğilimi sürmüĢtür. Bu eğilim, gelecekte ofis kiralamalarında daha rekabetçi bir ortamın oluĢmasına ve iĢletmelerin maliyetleri optimize etmek için alternatif çözümler aramalarına yol açmaktadır.

AVM:

2023 yılında ülke genelinde toplam 137 bin m² kiralanabilir alana sahip 5 alıĢveriĢ merkezi açılarak perakende pazarına giriĢ yapmıĢtır. Mevcutta 361 bin m² kiralanabilir alana sahip 10 adet alıĢveriĢ merkezi inĢaat halindedir. 2025 yılı sonu itibarıyla tamamlanması planlanan projeler ile birlikte Türkiye genelinde toplam arzın 14,4 milyon m² seviyesine ulaĢması beklenmektedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kiĢi baĢına yaklaĢık 164 m² kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, Ġstanbul 328 m² ile ülke ortalamasının iki katı üzerinde perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 286 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan Ģehirler arasındadır. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 168 m² seviyesine çıkması beklenmektedir.

Turizm ve Otel:

2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaĢık 29,3 Milyon turistin yapmıĢ olduğu harcamalar kiĢi baĢı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kiĢi baĢı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kiĢi baĢı harcamaların artmıĢ olduğu görülmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye giriĢ yapan yaklaĢık 57 milyon turistin kiĢi baĢı 952 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karĢılaĢtırıldığında hem gelen turist sayısında hem de kiĢi baĢı harcama miktarında artıĢ olduğu görülmektedir. 2023 yılının dördüncü çeyreğinde Türkiye"yi 12,4 milyon turist ziyaret etmiĢtir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %4,12"lik bir artıĢ yaĢandığı gözlemlenmektedir. Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2022 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaĢık olarak 44.6 milyon olurken, 2023 yılında bu sayının 49.2 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye 4.3 milyon yabancı ziyaretçi gelmiĢtir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karĢılaĢtırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13'lik bir artıĢ gözlemlenmiĢtir. Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye"yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiĢtir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye gelen 4.3 milyon yabancı turistin %55,8'i Ġstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiĢtir. Bu üç ili %1,8'lĠk ve %0,3'lük paylar ile Ġzmir ve Muğla izlemiĢtir. ĠĢletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 870 bin oda kapasitesi ile 20.451 iĢletme belgeli, 73 bin oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. ĠĢletme belgeli tesislerin Ģehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.976 tesis ve 123 bin oda kapasitesi ile Ġstanbul çekmekte, onu takiben 2.652 tesis ve 106 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.501 iĢletme belgeli tesise ve 288 bin oda arzına sahiptir. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 711 tesis içinde en büyük payı 107 tesis ve yaklaĢık 10 bin oda kapasitesi ile Ġstanbul almakta, onu takiben 79 tesis ve 14 bin oda kapasitesi ile Antalya, 76 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde iĢletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiĢtir. 2023 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan Ģehir %65,16 ile Antalya, onu takiben %52,99 ile Muğla ve %52,75 ile Ġstanbul gelmektedir. Ankara ve Ġzmir'in yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaĢık %42,82 ve %41,74 olmuĢtur. 2024 yılı ġubat ayı itibariyle Türkiye genelinde iĢletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %31,79'dur. 2023 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2022) göre azalıĢ (%0,3) göstermiĢ olup, Türkiye genelinde %66.6'dır. Oda fiyatları ise yine 2022 yılana kıyasla azalıĢ (%0,2) göstererek, 2023 yılında Türkiye genelinde 117.34 Euro'dur. 2020 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleĢen oda fiyatlarının 2020 yılı seviyesinden itibaren yükseldiği ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecinin yavaĢladığı gözlemlenmiĢtir. 2024 yılı birinci çeyreğinde otel doluluk oranları Türkiye geneli için %52,7 olarak hesaplanmıĢtır. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleĢen oda fiyatı geneli için 98,79 Euro olmuĢtur. 2023 yılının aynı dönemine kıyasla, otel doluluk oranları %2,9 artarken, ortalama gerçekleĢen oda fiyatı %5,8 azalmıĢtır.

3.4. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

3.4.1 Ġstanbul Ġli ³

Ġstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek Ģekilde kurulmuĢtur. Ġstanbul kıtalararası bir Ģehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Ġlin sınırları içerisinde ise büyükĢehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Ġstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluĢur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluĢan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu,

³ Ġl hakkında bilgiler ve görseller çeĢitli internet sitelerinden derlenmiĢtir.

Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komĢudur. Kentin ortasındaki Ġstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleĢtirir. Boğazdaki, 15 Temmuz ġehitler, Fatih Sultan Mehmet ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.

Ġstanbul'a, yakın yerde bulunan Kuzey Anadolu Fay Hattı, Kuzey Anadolu'dan baĢlayarak Marmara Denizi'ne kadar uzanır. Ġki tektonik plaka olan Avrasya ve Afrika birbirlerini iterler ve buda fayın hareket etmesine sebep olur. Bu fay hattı nedeniyle bölgede tarih boyunca çok Ģiddetli depremler meydana gelmiĢtir.

Ġstanbul'un iklimi, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiĢ özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla Ġstanbul'un iklimi ılımandır. Ġstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kıĢları soğuk, yağıĢlı ve bazen karlıdır. KıĢ aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karıĢık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür.

Çok zengin bir bitki topluluğuna sahip olan Ġstanbul yöresinde ĢimĢir, meĢe, çınar, kayın, gürgen, akçaağaç, kestane, çam, ladin ve servi gibi 2500 kadar bitki türü yetiĢir. Bu bitkilerden bir kısmı bu yöreye endemiktir

Ġstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaĢma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise ġiĢli Ġlçesi"ndeki MeĢrutiyet Mahallesi dikkat çeker.

Yüzyılda doğudan batıya büyük bir göçün baĢlaması Ģehirdeki gecekondulaĢmaya büyük bir hız kazanmıĢtır. Kaçak olarak hazine veya özel arazilere yapılan bu binalar, kısa sürede ve düĢük kalitede yapılır. Gecekondular, çarpık kentleĢmeye büyük ölçüde neden olmaktadır.

Türkiye Ġstatistik Kurumu'nun (TÜĠK) hazırlamıĢ olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre Ġstanbul'un (Ġstanbul BüyükĢehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) nüfusu Ġstanbul nüfusu 2023 yılına göre 15.655.924'dir.

Ġstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavĢağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaĢamın merkezi olmuĢtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karĢılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir.

3.4.2. Üsküdar Ġlçesi ⁴

Üsküdar, Ġstanbul'un Anadolu Yakası'nda bulunan bir ilçesidir. Üsküdar Ġlçesi, kuzeyden Beykoz, kuzeydoğudan Ümraniye, doğudan AtaĢehir, güneyden Kadıköy ilçeleri ve batıdan Ġstanbul Boğazıyla çevrilidir.

33 mahalleden oluĢan Üsküdar Ġlçesinin nüfusu, 2023 ADNKS verilerine göre 517.348 kiĢi olarak tespit edilmiĢtir. 1926 yılına kadar il statüsünde olan Üsküdar aynı yıl yapılan yasal düzenlemeyle ilçe statüsüne getirilip Ġstanbul'a bağlanmıĢtır. 1930'da Kadıköy ve Beykoz'un, 1987'de Ümraniye'nin Üsküdar'dan ayrılarak ilçe olmaları, 2008'de de Örnek, EsatpaĢa ve Fetih mahallelerinin AtaĢehir ilçesine bağlanmasıyla bugünkü sınırlarına ulaĢmıĢtır.

Ġlçe toprakları Ġstanbul Boğazı kıyılarının güneydoğusunda kabaca kuzey-güney doğrultusunda uzanır. Bu toprakların genel eğimi doğu kesimde, Kocaeli Yarımadası'nın iç bölümlerine, güney kesimde Marmara Denizi kıyısına, batı kesimde ise Ġstanbul Boğazı kıyısına doğrudur. Orta kesimde kabaca kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda uzanan bir sırt yer alır. Bu sırt güney kesimdeki Büyük Çamlıca Tepesi'nde 268 m yüksekliğe eriĢir. Büyük Çamlıca Tepesi, Üsküdar Ġlçesi'nin en yüksek noktasıdır. Öbür önemli yükselti 227 m.'lik Küçük Çamlıca Tepesi'dir. Üsküdar Ġlçesi'nde baĢlıca akarsu, Küçüksu Deresi'nin baĢlangıç kollarıdır. Beylerbeyi"nden denize dökülen Ġstavroz Deresi Kısıklı eteklerinden çıkarak akar ancak son yıllarda bu derenin üstü birçok yerde kapatılmıĢtır. Ġstanbul Ġli'nde koruların azımsanmayacak kadar yer kapladığı ilçelerden biri de Üsküdar'dır. Ġstanbul Boğazına olan sahil uzunluğu 12 km'dir.

Ġstanbul'daki en önemli Türk yerleĢmelerinden biri olan Üsküdar, Osmanlı dönemi boyunca büyük bir imar faaliyetine sahne oldu. O dönemin Üsküdar kasabası ve çevresi birçok külliye, cami, hamam ve çeĢme gibi yapılarla, ilçenin Boğaziçi sahilleri ise saraylar, sahil sarayları, yalılar ve köĢklerle süslendi. Kız Kulesi en önemli yapılardan biridir.

Bu iskele çevresinde bulunan Anadolu Yakası Otobüs Terminali olan Harem Otogarı, Anadolu'daki çeĢitli merkezlerle Ġstanbul arasında yapılan karayolu ulaĢımında eskisi kadar olmasa da hala önemli bir yer tutmaktadır. 15 Temmuz ġehitler Köprüsü'nün Anadolu yakasındaki ayağı ilçe sınırları içindedir. Eskiden E-5 olarak tanınan D-100 Karayolu Harem'e kadar uzanır. Bu karayolundan Uzunçayır mevkiindeki köprülü kavĢakla ayrılan çevre yolu 15 Temmuz ġehitler Köprüsü'ne ulaĢır. Bu çevre yolundan Küçük Çamlıca eteklerinden ayrılan bir baĢka yol Fatih Sultan Mehmet Köprüsü çevre yoluyla bağlantı sağlar.

Ġlçe, karayollarının önem kazanmasından bu yana suyolu ulaĢımından yeterince yararlanamamaktadır. Ġstanbul Boğazı kıyısındaki bazı iskelelerle (Üsküdar, Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy, Kandilli) karĢı kıyıdaki belli iskeleler arasında (Üsküdar-Eminönü) Ģehir hatları vapurlarıyla tarifeli seferler yapılmaktadır. Üsküdar Ġskelesi'yle BeĢiktaĢ, KabataĢ ve Sirkeci arasında yapılan "motor" seferleri de halkın ulaĢım gereksinmesini karĢılaması açısından önem taĢır.

2013 yılında tamamlanan Marmaray Projesiyle Ġstanbul'un önemli ulaĢım ve ticaret merkezi Üsküdar oldu. Marmaray Projesi tamamlandığı zaman Üsküdar'da yeni bir yeraltı istasyonu hizmete açıldı.

Üsküdar Ġlçesi'nde egemen ekonomik etkinlik ticarettir. Küçük çaptaki ziraat alanları dahi yerleĢim alanına dönüĢtüğü için tarımsal faaliyet yok denecek kadar azdır. Su ürünleri alanında da bir adet su ürünleri kooperatifi vardır. Tarımsal faaliyetler gibi sanayi tesisleri de yoktur. Sayısı fazla olmayan küçük imalathaneler nüfusa göre kayda değer sayılmaz. Ancak Türkiye'nin önde gelen çok sayıda sınai ve ticari teĢebbüsün yönetim merkezi ilçe sınırları içindedir. Ġlçede daha ziyade küçük esnaf ve sanatkâr ile emekli nüfus bulunmaktadır, faal nüfusun bir bölümü ilçe dıĢında çalıĢmaktadır. HaydarpaĢa Limanı Üsküdar ile Kadıköy ilçe sınırının ortasındadır.

Altunizade semti birçok plaza ve iĢ merkezine ev sahipliği yapmaktadır.

Üsküdar ilçesindeki tek alıĢveriĢ merkezi, aynı zamanda Ġstanbul'un da en eski alıĢveriĢ merkezlerinden olan Capitol AlıĢveriĢ Merkezi Üsküdar sınırları içinde, Altunizade semtinde bulunmaktadır. Daha sonradan Akasya AVM de açılmıĢtır. NakkaĢtepe bölgesinde Koç Holding Yönetim Binası bulunmaktadır.

33 mahalleden oluĢan Üsküdar Ġlçesinin nüfusu, Türkiye Ġstatistik Kurumu'nun (TÜĠK) hazırlamıĢ olduğu 2022 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre 524.452 kiĢi olarak tespit edilmiĢtir.. 1926 yılına kadar il statüsünde olan Üsküdar aynı yıl yapılan yasal düzenlemeyle ilçe statüsüne getirilip Ġstanbul'a bağlanmıĢtır. 1930'da Kadıköy ve Beykoz'un, 1987'de Ümraniye'nin Üsküdar'dan ayrılarak ilçe olmaları, 2008'de de Örnek, EsatpaĢa ve Fetih mahallelerinin AtaĢehir ilçesine bağlanmasıyla bugünkü sınırlarına ulaĢmıĢtır.

Üsküdar Ġlçesi'nde baĢlıca akarsu, Küçüksu Deresi'nin baĢlangıç kollarıdır. Beylerbeyinden denize dökülen Ġstavroz Deresi Kısıklı eteklerinden çıkarak akar ancak son yıllarda bu derenin üstü birçok yerde kapatılmıĢtır. Ġstanbul Ġli'nde koruların azımsanmayacak kadar yer kapladığı ilçelerden biri de Üsküdar'dır. Ġstanbul Boğazına olan sahil uzunluğu 12 km'dir.

Ġlçenin ulaĢım açısından taĢıdığı önem günümüzde de sürmektedir. Eskiden Üsküdar ile KabataĢ ve Sirkeci arasında yapılan araba vapuru seferlerine, Boğaziçi Köprüsü'nün açılmasından bir süre sonra son verilmiĢtir. Araba vapuru seferleri günümüzde Harem Ġskelesi ile Sirkeci arasında yapılmaktadır. Bu iskele çevresinde bulunan Anadolu Yakası Otobüs Terminali olan Harem Otogarı, Anadolu'daki çeĢitli merkezlerle Ġstanbul arasında yapılan karayolu ulaĢımında eskisi kadar olmasa da hala önemli bir yer tutmaktadır.

15 Temmuz ġehitler Köprüsü'nün Anadolu yakasındaki ayağı ilçe sınırları içindedir. Eskiden E-5 olarak tanınan D-100 Karayolu Harem'e kadar uzanır. Bu karayolundan Uzunçayır mevkiindeki köprülü kavĢakla ayrılan çevre yolu 15 Temmuz ġehitler Köprüsü'ne ulaĢır. Bu çevre yolundan Küçük Çamlıca eteklerinden ayrılan bir baĢka yol Fatih Sultan Mehmet Köprüsü çevre yoluyla bağlantı sağlar.

Uncular Caddesi de Üsküdar'ın önemli ticaret merkezlerinden biridir. (Bu cadde elektrikçi ve nalbur gibi dükkanları barındırarak ticaret caddesi olarak bilinir.)

BÖLÜM 4 GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ BĠLGĠLER

4.1. Çevre ve Konum

Değerlemeye konu olan taĢınmaz; Ġstanbul Ġli, Üsküdar Ġlçesi, Acıbadem Mahallesi, 1341 ada 64 nolu parselde yer alan toplam 4.637,08 m² alanlı arsa üzerinde tanımlanmıĢ olan sosyal tesis nitelikli ana taĢınmazdır.

TaĢınmazın yer aldığı bina, Üsküdar Ġlçesi Acıbadem Mahallesi Çeçen Sokak üzerinde bulunmaktadır ve D-100 ile O-1 karayollarına yakın bir lokasyondadır. TaĢınmazın çevresinde Almondhill projesi, Özel Acıbadem Okulları, Marmara Acıbadem YerleĢkesi ve Fikirtepe bölgesi gibi önemli yapılar yer almaktadır. Ayrıca Ünalan metro durağı alıĢveriĢ merkezinin hemen yanında konumlanmıĢtır. TaĢınmaza ulaĢım, D-100 karayolu üzerindeki Uzunçayır köprülü kavĢağından sağlanmaktadır. Çevredeki yapılar genellikle konut iĢlevine yönelik olarak geliĢmiĢ olup, taĢınmazın yer aldığı proje ve çevresindeki konut ve ofis alanları üst gelir grubuna hitap etmektedir.

Akasya AlıĢveriĢ Merkezi"ne Kadıköy yönünden D-100 karayolu üzerinden ilerleyerek, Uzunçayır kavĢağına gelindiğinde ulaĢılmaktadır. AlıĢveriĢ merkezi bu kavĢakta, yolun sol tarafında yer almaktadır. Bölgeye hem özel araçlarla hem de toplu taĢıma araçlarıyla kolaylıkla eriĢim sağlanabilmektedir. Ünalan metro istasyonundan alıĢveriĢ merkezinin birinci bodrum katına doğrudan bağlantı imkânı bulunmaktadır. TaĢınmaz, Avrasya Tüneli"ne 4 kilometre, 15 Temmuz ġehitler Köprüsü"ne yaklaĢık 5 kilometre ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü"ne yaklaĢık 20 kilometre mesafededir.

4.2. Gayrimenkulün Tapu Kaydı ve Mülkiyet Bilgisi

TKGM'nün Webtapu sistemi üzerinden alınarak müĢterimiz tarafından tarafımıza sunulan belgeye göre, taĢınmazın tapu sicil bilgileri aĢağıdaki gibidir. Ġlgili tapu kayıt belgesi rapor ekinde yer almaktadır.

ĠLĠ	: ĠSTANBUL
ĠLÇESĠ	: ÜSKÜDAR
MAHALLESĠ	: BULGURLU
ADA	: 1341
PARSEL	: 64
YÜZÖLÇÜM	: 4.637,08 m²
	:1 BODRUM KAT, ZEMĠN KAT 1 BAĞIMSIZ BÖLÜMLÜ
ANA GAYRĠMENKUL VASFI	SOSYAL TESĠS VE ARSASI
MALĠKĠ - HĠSSESĠ	: ZĠRAAT KATILIM BANKASI ANONĠM ġĠRKETĠ (1/1)
TAPU TARĠHĠ	: 30.03.2023
YEVMĠYE NO	: 11762
CĠLT NO	:169
SAYFA NO	:16666
ZEMĠN TĠPĠ	: ANA TAġINMAZ

Açıklama: Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında 30.03.2023 tarih ve 11762 yevmiye nolu Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirket lehine ''Finansal Kiralama Şerhi: Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Ziraat Katılım Bankası A.Ş. nin 22/03/2023 tarih 2023/06817-01 sayılı Sözleşme ile (30.03.2023 tarih ve 11762 yevmiye nolu)'' bulunmaktadır. 22.03.2023 onay tarihli, 2023-06817-01 numaralı Finansal Kiralama Sözleşmesinde; Kiralayan: Ziraat Katılım Bankası A.Ş. Kiracı: Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., sözleşmede kira başlangıç tarihi: 30.03.2023 ve kira bitiş tarihi:15.02.2027 olarak belirtilmektedir. Sözleşmenin 4. Maddesinde, "Kiralama süresi sona erdiğinde Kiralanan'ın Sözleşme hükümlerine uygun olarak Kiracıya satılmasıyla, ayrıca bir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kendiliğinden sona erer. Taraflar Kiralayan'ın düzenleyeceği faturanın tanzimi ve gönderilmesi ile satımın tamamlandığını, mülkiyetin kiracıya intikal ettiğini kabul etmişlerdir." ibaresi bulunmaktadır.

İş bu sözleşme kapsamında taşınmazların mülkiyeti Ziraat Katılım Bankası A.Ş. üzerindedir.

4.2.1. Gayrimenkulün Takyidat Bilgisi

TaĢınmazın müĢteri tarafından tarafımıza iletilen TKGM sisteminden temin edilen Tapu Kayıt Belgesine göre tapu kaydı üzerinde aĢağıdaki Ģerh ve notlar bulunmaktadır.

ġerhler Hanesi:

Finansal Kiralama ġerhi: AKĠġ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ile Ziraat Katılım Bankası A.ġ. nin 22/03/2023 tarih 2023 /06817-01 sayılı SözleĢme ile. (30.03.2023 Tarih ve 11762 yevmiye nolu)
Otopark bedeline iliĢkin taahhütname belirtmesi. (Otopark Bedeline ĠliĢkin Taahhütnamenin Bulunduğu Belirtmesi) (21.10.2011 Tarih ve 17025 yevmiye nolu)

Değerleme konusu taĢınmazın tapu kayıtlarında 30.03.2023 tarih ve 11762 yevmiye nolu AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirket lehine ''Finansal Kiralama ġerhi: AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ile Ziraat Katılım Bankası A.ġ. nin 22/03/2023 tarih 2023/06817-01 sayılı SözleĢme ile (30.03.2023 tarih ve 11762 yevmiye nolu)'' bulunmaktadır.

22.03.2023 onay tarihli, 2023-06817-01 numaralı Finansal Kiralama SözleĢmesinde; Kiralayan: Ziraat Katılım Bankası A.ġ. Kiracı: AkiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ., sözleĢmede kira baĢlangıç tarihi: 30.03.2023 ve kira bitiĢ tarihi:15.02.2027 olarak belirtilmektedir. SözleĢmenin 4. Maddesinde, "Kiralama süresi sona erdiğinde Kiralanan"ın SözleĢme hükümlerine uygun olarak Kiracıya satılmasıyla, ayrıca bir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kendiliğinden sona erer. Taraflar Kiralayan"ın düzenleyeceği faturanın tanzimi ve gönderilmesi ile satımın tamamlandığını, mülkiyetin kiracıya intikal ettiğini kabul etmiĢlerdir." ibaresi bulunmaktadır. ĠĢ bu sözleĢme kapsamında taĢınmazların mülkiyeti Ziraat Katılım Bankası A.ġ. üzerindedir.

Ayrıca bağımsız bölüm üzerinde yer alan otopark bedeline iliĢkin taahhütname belirtmesi Kanun kapsamında rutin uygulamadır.

Bağımsız bölüm üzerinde tasarrufa engel bir takyidat bulunmamaktadır.

Rapora konu taĢınmazın devredilebilmesi konusu ile ilgili herhangi bir sınırlama mevcut değildir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği"nin 22.maddesinin birinci fıkrasının c ve j bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde; rapora konu taĢınmazın sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" olarak bulunmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

4.3. Gayrimenkulün Ġmar Bilgisi

Üsküdar Belediyesi yetkililerinden alınan bilgiye göre değerlemeye konu taĢınmaz; 18.03.1991 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Altunizade Uygulama imar planında, 07.08.2006 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Plan tadilatında, 15.09.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli plan tadilatında, 17.01.2014 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Üsküdar Çamlıca Altgeçidi D-100 Karayolu Arası Yol, KavĢak Uygulama Ġmar Planı Tadilatı"nda "Rekreasyon Alanı" olarak belirlenen bölgede kalmaktadır.

Plan notlarına göre rekreasyon alanlarında reaktif dinlenme amaçlı alanlar, açık-kapalı spor alanı, park, çocuk oyun alanı, yeĢil alan vb fonksiyonlar yer alabilir. Bu alanlarda uygulama avan proje göre yapılacaktır.

Ön Bahçe en az	$: 5.00$ m.
Yan bahce en az	$: 4.00$ m.
Arka bahçe en az	$: 5.00$ m.
İfraz koşulu	: Parsel büyüklüğü en az 1000 m2
	Parsel cephesi en az 18.00 m.

İfraz koşulu	: Parsel büyüklüğü en az 2000 m2
	Parsel cephesi en az	$18.00$ m.

4.4. TaĢınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Ve Hukuki Durumundaki DeğiĢiklikler

4.4.1 Tapu Müdürlüğü Ġncelemesi

30.03.2023 tarih ve 11762 yevmiye no ile 6361 S.Y.Göre Devir ve Finansal Kiralama iĢleminden Ziraat Katılım Bankası A.ġ. mülkiyetine geçmiĢtir.

4.4.2 Belediye Ġncelemesi

Yapılan incelemelerde rapora konu taĢınmazın konumlandığı 1341 ada 64 nolu parselin son 3 yıllık dönemde imar planında bir değiĢiklik olmadığı tespit edilmiĢtir.

Parselin mevcutta 18.03.1991 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Altunizade Uygulama imar planında, 07.08.2006 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Plan tadilatında, 15.09.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli plan tadilatında, 17.01.2014 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Üsküdar Çamlıca Altgeçidi D-100 Karayolu Arası Yol, KavĢak Uygulama Ġmar Planı Tadilatında "Rekreasyon Alanı" olarak belirlenen bölgede kalmaktadır. Plan notlarına göre rekreasyon alanlarında reaktif dinlenme amaçlı alanlar, açık-kapalı spor alanı, park, çocuk oyun alanı, yeĢil alan vb fonksiyonlar yer alabilir. Bu alanlarda uygulama avan proje göre yapılacaktır.

4.4.3. Kadastro Müdürlüğü Ġncelemesi

Yapılan incelemelerde rapor konusu taĢınmazların yer aldığı parsele iliĢkin kadastral durumunda değiĢiklik olmadığı tespit edilmiĢtir.

4.5. Ġlgili Mevzuat Gereği AlınmıĢ Ġzin ve Belgeler

Üsküdar Belediyesi imar arĢivinde yapılan inceleneler neticesinde taĢınmazın taranmıĢ dijital verilerine istinaden aĢağıda yer alan bilgi ve belgelere ulaĢılmıĢtır.

TaĢınmazın bulunduğu yapı için;

Yapı Ruhsat

Yeni Yapı Ruhsatı: 15.03.2011 Tarih ve 3 cilt ve 11 sayfa numaralı 3.991 m² inşaat alanı için düzenlenmiştir.

Yapı Kullanım İzin Belgesi

Yapı Kullanma İzin Belgesi: 12.06.2014 tarih 1374 sayfa numaralı 3.991 m² inşaat alanı için düzenlenmiştir.

Ayrıca 11.11.2010 tarih ve 2010/7946 sayılı onaylı mimari projesi bulunmaktadır.

Parsel uygulama öncesinde 1341 ada 61 parsel olduğu bilgisi edinilmiĢtir. 18.05.2011 tarihli ifraz iĢleminden 1341 ada 61 parselin 63 ve 64 parsel olarak tescil edildiği görülmüĢtür. Enerji kimlik sertifikası bulunmamaktadır.

4.6. Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan Ġncelemeler ve Belgeler

Alınan yapı kullanma izin belgesi incelendiğinde taĢınmazın yer aldığı bina ile ilgili Orhantepe Mahallesi Bankalar Caddesi No:4/2 Kartal/Ġstanbul adresinde konumlu olan Haliç Yapı Denetim LTD. ġTĠ. yapı denetim iĢlemlerinde yetkili olduğu görülmektedir.

4.7. En Etkin ve Verimli Kullanımı

Değerleme konusu taĢınmazın en etkin ve verimli kullanım Ģeklinin, ruhsat ve eklerine uygun Ģekilde olması gerektiği kanaatine varılmıĢtır.

4.8. MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu taĢınmaz ana gayrimenkul olup müĢterek/bölünmüĢ kısım bulunmamaktadır.

4.9. Hasılat PaylaĢımı, Kat KarĢılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Pay Oranları

Değerleme konusu taĢınmaz için düzenlenmiĢ herhangi bir hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı sözleĢmesi tarafımıza ibra edilmemiĢ olup, değerlemede hasılat veya kat karĢılığı yöntemi kullanılmamıĢtır. Bu değerleme raporu, gayrimenkul üst hakkı veya devre mülk hakkı vs. gibi özel hakları içermemekte olup herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

4.10. Proje Genel Özellikleri ve TaĢınmazlar Ġle Ġlgili Açıklamalar

Değerleme konusu bağımsız bölüm Üsküdar ilçesinde Acıbadem Mahallesi'nde 1341 ada 64 parsel 4.637,08 m² yüzölçümlü, amorf yapıda olan eğimli arazi üzerinde konumludur. Parsel üzerinde değerlemeye konu sosyal tesis yer almaktadır.

Sosyal Tesis Genel Özellikler

Kullanım Amacı	: Sosyal Tesis
BaĢlangıç Yılı	: 2011
BitiĢ Yılı	: 2014
ĠnĢaat Tarzı	: Betonarme Karkas
ĠnĢaat Nizamı	: Ayrık
DıĢ Cephe	: DıĢ Cephe Boyası
Güvenlik	: Mevcut
Otopark	: Mevcut

Değerleme konusu taĢınmaz, Ġstanbul Ġli, Üsküdar Ġlçesi, Acıbadem Mahallesi"nde, No:46 adresinde, 1341 ada 64 parsel üzerinde bulunan bir Sosyal Tesistir. Ġncelenen belge ve projelere göre taĢınmaz, makine dairesi katı, bodrum kat, zemin kat ve çatı katı olmak üzere toplam dört kattan oluĢmaktadır. TaĢınmaz, Ģu anda Spor Kompleksi olarak kullanılmaktadır.

Bina, toplamda brüt 3.990 m² kullanım alanına sahiptir. Makine dairesi katında 1.479 m² alanlı açık havuz ile açık ve kapalı havuzların makine daireleri yer almaktadır. Bodrum kat, brüt 1.453 m² kullanım alanına sahip olup kapalı yüzme havuzu, bay ve bayan soyunma odaları, lobi, mutfak, personel soyunma alanları, kafe ve depo gibi bölümler içermektedir. Zemin kat, brüt 998 m² kullanım alanına sahiptir ve burada giriĢ, lobi, idari ofisler, fitness ve kondisyon salonları, spor eğitmenlerine ait odalar ve depo alanları bulunmaktadır. Çatı katı ise brüt 60 m² kullanım alanlı teknik hacimler ve depo alanlarından oluĢmaktadır.

TaĢınmazın zeminleri, bölüme göre laminat parke, seramik veya kauçuk zemin kaplama malzemeleri ile döĢenmiĢtir. Tavanı, spot aydınlatmalı asma tavan Ģeklinde tasarlanmıĢtır. Binaya giriĢler, zemin kat seviyesinden, binanın batı tarafındaki ana giriĢten sağlanmaktadır. DıĢ cephe, kısmen doğal taĢ kaplama, kısmen ise akrilik boya ile tamamlanmıĢtır. Binanın çatısı, "yeĢil çatı" olarak adlandırılan bir sistemle inĢa edilmiĢtir.

4.11. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu – Olumsuz Faktörler

Olumlu Özellikler

Herkesçe bilindik bir lokasyonda olması,
UlaĢım imkânlarının kolay olması,
Prestijli yapıda yer alması,
Marka değerinin yüksek olması,

Olumsuz Özellikler

Ekonomik dalgalanma dönemlerinde belirsizlik ortamı dolayısıyla tüketici güveninin düĢmesi, gayrimenkul talebinde azalmaya yol açması,
TaĢınmazın niteliği itibariyle belirli alıcı kitlesine hitap etmesi.

BÖLÜM 5 DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ, GENEL TANIMLAR

5.1. Değerleme Yöntemleri⁵

Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi"nin YayınlamıĢ olduğu 2017 Uluslararası Değerleme Standartları"na göre; AĢağıda bahsi geçen üç yaklaĢım değerlemede kullanılan temel yaklaĢımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.

Bu yaklaĢımlar;

(a) Pazar YaklaĢımı, (b) Gelir YaklaĢımı, ve (c) Maliyet YaklaĢımı Ģeklindedir.

5.1.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, Pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda Pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, Pazar yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.

Pazar yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve Pazar yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara iliĢkin iĢlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte iĢlem görmesi,

(c) Pazar iĢlemlerine iliĢkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karĢılaĢtırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel iĢlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıĢ içeren iĢlemler vb.),

⁵ 2017 Uluslararası Değerleme Standartları"ndan alınmıĢtır.

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda iĢlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluĢan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren iĢlemlere iliĢkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaĢımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaĢımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

5.1.2. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili Pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye eriĢimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiĢ tarihli finansal tablolara ulaĢabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaĢamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz baĢlamaması, ancak baĢlamasının planlanmıĢ olması.

Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("Pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

5.1.3. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya Pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karĢılanamadığı aĢağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaĢımı uygulanabilir ve bu yaklaĢıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaĢımının aĢağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleĢtirenin diğer yaklaĢımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaĢımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiĢtirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluĢturmayı düĢündükleri, ancak varlığın yeniden oluĢturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaĢımının diğer yaklaĢımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaĢımının, değerlemesi iĢletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir iĢletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmıĢ bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluĢturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine iliĢkin beklentilerini yansıtacaktır.

BÖLÜM 6 DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLERĠN ANALĠZĠ

Gayrimenkulün değerlemesinde genel itibarı ile kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bunlar "Piyasa Değeri YaklaĢımı", "Nakit AkıĢı (Gelir) YaklaĢımı" "Gelirlerin Ġndirgenmesi YaklaĢımı" ve "Maliyet OluĢumları YaklaĢımı" yöntemleridir.

Değerlemesi yapılacak taĢınmazın özelliklerine göre farklı yöntemlerin birlikte ve/veya ayrı olarak tercih edilmesi uygun olacaktır.

Bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu"nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ ile Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organının 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 esas alınarak düzenlenmiĢtir.

6.1. Pazar YaklaĢımı Ġle TaĢınmazın Pazar ve Kira Değer Tespiti

Pazar YaklaĢımında, yakın dönemde pazara çıkartılmıĢ ve satılmıĢ benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul Pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluĢturularak değerleme yapılmıĢtır. Rapor konusu taĢınmazın değer tespitine altlık teĢkil etmesi bakımından Üsküdar Ġlçesi sınırlarındaki satıĢa sunulmuĢ nitelikli bina emsalleri incelenmiĢ ve elde edilen veriler aĢağıda tabloda özetlenmiĢtir.

Satılık Bina Emsalleri
Emsal No	Açıklama	Bina YaĢı/ Ġç TefriĢatı	Kat	Toplam Brüt Alanı (m²)	SatıĢa Sunulan Değeri (TL)	SatıĢa Sunulan Birim Değeri (TL/m²)	Ġlgilisi (ĠletiĢim)
1	Ünalan Mahalesi"nde konumlu 2 Bodrum+Zemin+11 Normal Kattan oluĢan komple bina	5-10 Bakımlı	10+ katlı	6.628	430,000,000.00	64.876	Coldwell Banker Theta 532 456 38 34
2	Küçük Çamlıca Mahallesi"nde konumlu Bodrum+Zemin+Asma+ 4 Normal Kattan oluĢan komple bina	23 Bakımlı	7 katlı	1.750	67,500,000.00	38.571	Nermin Kaya 532 507 96 69
3	Altunizade Mahallesinde konumlu 3 Bodrum+Zemin+2 Normal ve Çatı Arası katından oluĢan komple bina	16-20 Bakımlı	7 Katlı	4.050	425.000,000.00	104.938	Acce Luxury Homes 533 666 56 56
4	Kısıklı Mahallesi"nde konumlu Bodrum+Zemin+2 Normal Kattan oluĢan komple bina	11-15/ Bakımlı	4 Katlı	800	42.500,000.00	53.125	Realty World 0 (532) 561 97 26
5	Örnek Mahallesi"nde konumlu Bodrum+Zemin+Asma+2 Normal Kattan oluĢan komple bina	30+/ Bakımlı	5 Katlı	3800	360,000,000.00	94.736	Realty World Örnek Gayrimenkul 542 486 55 55

Bilgi amaçlı olarak taĢınmazın kira değer takdirinde, yakın dönemde pazara sunulmuĢ ve kiralanmıĢ benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulmuĢ ve bu unsurların senteziyle öngörüde bulunulmuĢtur.

Kiralık Emsaller
Emsal No	Açıklamalar	Bina YaĢı/ Ġç TefriĢatı	Kat	Toplam Brüt Alanı (m²)	Kiraya Sunulan Değeri (TL)	Kiraya Sunulan Birim Değeri (TL/m²)	Ġlgilisi (ĠletiĢim)
1	Cumhuriyet Mahallesi'nde konumlu komple kiralık bina	15/ Bakımlı	6	1.100	280.000	255	Kaya Emlak 532 773 29 92
2	Cumhuriyet Mahallesi'nde konumlu komple kiralık bina	30/ Bakımlı	6	3.150	575.000	183	Altunizade Turyap 533 711 95 46
3	Küçükçamlıca Mahallesi'nde Konumlu komple kiralık bina	24/ Bakımlı	5	1.260	370.000	294	Anka Real Estate 532 454 63 03
4	Kısıklı Mahallesi'nde Konumlu komple kiralık bina	21/ Bakımlı	4	1.160	400.000	345	A Plus Real Estate 532 520 33 22

Yapılan araĢtırmalarda; ekspertiz konusu gayrimenkul ile benzer sayılabilir özelliklere sahip emsale ulaĢılmıĢtır. Yukarıda belirtilen emsal bilgileri, çevre sakinleri ve çevre esnafından / sahibinden / emlak firmalarından / basından / internetten aynen alınıp aktarılan bilgilerdir. Ayrıca Ģirketimiz mevcut data bilgileri ile mahalli kamu kurum ve kuruluĢlarından da bilgi edinilmiĢtir.

Satılık emsallerin konumlarını gösterir emsal haritası aĢağıda verilmiĢtir.

Rapora konu taĢınmazın değerinin belirlenmesinde altlık teĢkil etmesi bakımından bölgedeki satıĢa sunulmuĢ komple bina emsalleri incelenmiĢtir. Elde edilen emsal verileri konumları, büyüklükleri, fiziksel özellikleri ve benzer özelikleri çerçevesinde rapor konusu taĢınmazla ile kıyaslanmıĢ ve değerine ulaĢmak için bu kriterler doğrultusunda düzeltmeler getirilmiĢtir.

Söz konusu tablolarda rapor konusu taĢınmazların birim değerine ulaĢmak için emsal taĢınmazların satıĢa sunulan birim değerlerine emsal taĢınmazların konu taĢınmaza oranla olumlu özellikleri için negatif (-) düzeltme oranları, olumsuz özellikleri için pozitif (+) düzeltme oranları uygulanmıĢtır.

Emsal	Brüt Alanı (m²)	Gerçekçi Brüt Alan (m²)	SatıĢa Sunulan Değeri (TL)	SatıĢa Sunulan Birim Değeri (TL/m²)	Pazarlık Payı	Gerçekçi Birim Değeri (TL/m²)	Büyüklük Düzeltmesi	Konum Düzeltmesi	Ġç TefriĢat	Cephe Reklam Kabiliyeti	DüzeltilmiĢ Birim Değeri (TL/m²)
1	6628,00	5634,00	430.000.000	64.876	0,10	58.389	-0,15	-0,15	0,00	0,00	40.872
2	1750,00	1487,00	67.500.000	38.571	0,10	34.714	0,10	0,00	0,10	0,00	41.657
3	4050,00	3442,00	425.000.000	104.938	0,10	94.444	0,00	-0,25	-0,15	-0,15	42.500
4	800,00	680,00	42.500.000	53.125	0,10	47.813	0,20	-0,10	-0,10	-0,15	40.641
5	3800,00	3230,00	360.000.000	94.737	0,10	85.263	0,00	-0,20	-0,20	-0,15	38.368
										Ortalama Birim Değeri (TL/m²)	~41.000

Günümüz ekonomik koĢullarında rapora konu taĢınmazın m² birim değeri olarak 41.000,-TL/m² değer takdir olunmuĢtur. TaĢınmazın KDV hariç toplam değeri aĢağıda tabloda sunulmuĢtur.

Niteliği	Eklenti Dahil Brüt Kullanım Alanı (m²)	KDV Hariç Birim Değeri (TL/m²)	KDV Hariç Ekspertiz Değeri (TL)	KDV Dahil Ekspertiz Değeri (TL)
SOSYAL TESĠS	3.990	41.000,00	163.590.000	196.308.000

Rapora konu taĢınmaza, bilgi amaçlı kira değeri takdir edilmiĢtir. Sayfa 38'de yer alan kira pazar araĢtırması sonucu bulunan emsal taĢınmazlarla yapılan kıyaslamalar doğrultusunda, günümüz ekonomik koĢulları göz önünde bulundurularak, rapora konu sosyal tesis vasıflı taĢınmaz için m² birim değeri olarak 140,-TL/Ay değer takdir olunmuĢtur. Buna göre KDV Hariç Aylık Kira Değeri 558.600,- TL olarak öngörülmüĢtür.

6.2. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi

6.2.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile UlaĢılan Değerler

Sermaye Piyasası Kurulu"nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme YaklaĢımı ve Yöntemleri Madde 10.4"e göre "Değerleme çalıĢmasında yer alan bilgiler ve Ģartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.

Rapor konusu taĢınmazın değerine bölgede yeterli sayıda emsal olması sebebiyle "Pazar YaklaĢımı Yöntemi" kullanılarak ulaĢılmaya çalıĢılmıĢtır. TaĢınmaza KDV hariç toplam değerleri "Pazar YaklaĢımı Yöntemi" ile 163.590.000,-TL kıymet takdir edilmiĢtir.

6.2.2. Yasal Gereklilikler ve Mevzuata Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgeler

Raporumuz içeriğinde; "4.5. Ġlgili Mevzuat Gereği AlınmıĢ Ġzin ve Belgeler" ve "4.6. Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan Ġncelemeler ve Belgeler" baĢlıkları altında belirtildiği rapora konu taĢınmazın tüm yasal gereklilikleri yerine getirilmiĢtir.

6.2.3. Gayrimenkullerin Devrine ĠliĢkin GörüĢ

Raporumuz içeriğinde ; "4.2. Gayrimenkullerin Tapu Bilgisi" baĢlığı altında belirtildiği üzere taĢınmazların tapu kayıtlarında yapılan incelemelere göre; üzerinde değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamakta olup taĢınmazın devredilebilmesi konusu ile ilgili herhangi bir kısıtlayıcılığı bulunmamaktadır.

6.2.4. Gayrimenkullerin Fiili Kullanım, Tapu ve Portföy Niteliği Hakkında GörüĢ

Rapora konu taĢınmazlar, Ġstanbul Ġli, Üsküdar Ġlçesi, Bulgurlu Mahallesi, 1341/64 No.lu Ada/Parsel üzerinde konumlu, sosyal tesistir.

Tebliğin 22-1-b maddesinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara iliĢkin olarak yapı kullanma izninin alınmıĢ ve kat mülkiyetinin tesis edilmiĢ olması zorunludur." denilmektedir. Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüĢtür. TaĢınmazların inĢaatı tamamlanmıĢ yapı kullanma izin belgesini almıĢ, cins tashihi yapılmıĢtır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" baĢlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıĢtır.

Tebliğ'in 26.maddesinde "Ortaklık lehine sözleĢmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satıĢ vaadi sözleĢmeleri ve kat karĢılığı inĢaat sözleĢmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleĢmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının ve ortaklığın kiracı konumunda olduğu kira sözleĢmelerinin tapu siciline Ģerhi zorunludur. Söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiĢ olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur.

Bu maddede sayılan sözleĢmelerin karĢı tarafının Toplu Konut Ġdaresi BaĢkanlığı, Ġller Bankası A.ġ., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iĢtirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu Ģirketler olması halinde bu sözleĢmelerin tapu siciline Ģerhi zorunlu değildir." denilmektedir. TaĢınmaz üzerinde ilgili sözleĢmeye dair "Finansal Kiralama ġerhi" bulunmaktadır.

Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat Ģerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir Ģekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması Ģartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.

TaĢınmaz üzerinde yer alan söz konusu Ģerh ve beyanlar gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte değildir.

Mülkiyeti Ziraat Katılım Bankası Anonim ġirketi"ne ait olan Ġstanbul Ġli, Üsküdar Ġlçesi, Bulgurlu Mahallesi, 1341/64 No.lu Ada/Parsel üzerinde konumlu, sosyal tesisin Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" baĢlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüĢ ve kanaatindeyiz.

BÖLÜM 7 DEĞERLEME UZMANININ GÖRÜġÜ VE SONUÇ

Değerleme konusu gayrimenkul; Üsküdar Ġlçesi, Bulgurlu Mahallesi, 1341/68 No.lu Ada/Parsel üzerinde konumlu, sosyal tesistir.

Rapor konusu taĢınmazların bulunduğu yer, civarının teĢekkül tarzı, ulaĢım imkânları, cephesi, iĢçilik ve malzeme kalitesi gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmıĢ ve bölgede detaylı piyasa araĢtırması yapılmıĢtır. Buna göre rapor konusu gayrimenkuller için piyasa Ģartlarına göre hesaplanan ve takdir olunan pazar ve kira toplam değer aĢağıda sunulmuĢtur.

	TL	USD
TaĢınmazın KDV Hariç Pazar Değeri	163.590.000	4.629.072
TaĢınmazın KDV Dahil Pazar Değeri	196.308.000	5.554.885

Değerleme tarihi itibariyle TCMB 30.12.2024 tarihli efektif döviz satış kuru 1,-USD: 35,3397 TL kullanılmıştır.