Legal Proceedings Report • Jan 6, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024 - 616
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 | |||||
| Rapor Numarası | Özel 2024-616 | |||||
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | |||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Aydın İli, Didim İlçesi, Altınkum Mahallesi'nde konumlu 2567 ada 2 parselde yer alan "Arsa" vasıflı taşınmazın "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Elli Üç (53) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 10 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 11 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 12 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 12 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 12 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkinaçıklama 12 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 |
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13 | ||
|---|---|---|---|
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 13 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 14 |
||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 19 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 19 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler……… 19 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 19 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 19 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 19 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 21 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 24 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 26 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 27 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 27 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 27 |
||
| 6.2 | Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi 28 | ||
| 6.3 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 28 | ||
| 6.4 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 28 |
||
| 6.5 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 28 | ||
| 6.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 28 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 28 |
||
| 6.8 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 28 |
||
| 6.9 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş…… 29 |
||
| 7. | SONUÇ 30 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 30 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 30 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 31 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 31 | ||
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. |
| Talep Sahibi | ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024-616 / 31.12.2024 | ||||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
||||||
| Taşınmazın Açık Adresi |
Altınkum Mahallesi Sosyal Tesisler Mevkii 2567 Ada 2 Parsel Didim / Aydın |
||||||
| Tapu Kayıt Bilgisi | Aydın İli, Didim İlçesi, Altınkum Mahallesi'nde konumlu 2567 ada 2 parselde yer alan "Arsa" vasıflı taşınmaz. (Maliye Hazinesi adına kayıtlıdır. Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine Üst Hakkı tesis edilmiştir.) |
||||||
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmaz genel olarak boş vaziyette olup parselin güneybatı kısmında taşınabilir konteynerler bulunmaktadır. |
||||||
| İmar Durumu | Didim Belediyesi'nden alınan resmi imar durum belgesine ve imar paftasına göre söz konusu taşınmaz 1/1.000 ölçekli uygulama imar planına göre "Turizm Tesis Alanı ve Günübirlik Tesis Alanı" lejantına sahiptir. Detaylı bilgi ilgili kısımda verilmiştir. |
||||||
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazın herhangi bir kısıtlılık hali bulunmamaktadır. | ||||||
| Piyasa Değeri (Üst Hakkı) |
1.496.672.000,00-TL (BirmilyardörtyüzdoksanaltımilyonaltıyüzyetmişikibinTürk Lirası) |
||||||
| KDV Dahil Piyasa Değeri |
1.646.339.200,00-TL | ||||||
| Açıklama | Taşınmaz yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
||||||
| Raporu Hazırlayanlar |
Mehmet AKBALIK – SPK Lisans No: 911340 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
||||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış 31.12.2024 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup 31.12.2024 tarih ve Özel 2024-616 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
Bu rapor, ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi üzerine; Aydın İli, Didim İlçesi, Altınkum Mahallesi'nde konumlu 2567 ada 2 parselde yer alan "Arsa" vasıflı taşınmazın "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın "Üst Hakkı" değer tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 08.10.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet Akbalık tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından;
*26.06.2023 tarihinde Özel 2023-601 numaralı rapor hazırlanmıştır.
*29.12.2023 tarihinde Özel 2023-1333 numaralı rapor hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,-TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
Şirket Unvanı : ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
Şirket Adresi : Kazlıçeşme Mah. Kennedy Caddesi No:52C 34020 Büyükyalı / İstanbul
Şirket Amacı : Şirket, Sermaye Piyasası Kurulunun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.
| Sermaye : |
1.456.000.000,00 TL |
|---|---|
| Halka Açıklık : |
% 25 |
| Telefon : |
0 212 486 36 50 |
| E-Posta : |
[email protected] |
İş bu rapor, ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi üzerine; Aydın İli, Didim İlçesi, Altınkum Mahallesi'nde konumlu 2567 ada 2 parselde yer alan "Arsa" vasıflı taşınmazın "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Rapora konu taşınmaz Aydın İli, Didim İlçesi, Altınkum Mahallesi'nde konumlu 2567 ada 2 parselde yer almaktadır. Didim ilçe merkezinden doğu yönde Aydın istikametine doğru Cumhuriyet Caddesi üzerinde yaklaşık 4 km ilerlenir ve sağa ayrılan sosyal tesisler yoluna girilir. Taşınmaz bu yolun sonunda deniz sıfır konumda bulunmaktadır.
Taşınmazın yer aldığı bölgede yapılaşma az seviyede olup hemen yanında inşaatı devam eden "Anda Barut Otel" bulunmaktadır. Ayrıca villa tipi konut siteleri de taşınmazın doğusu ve güneyinde konumlanmıştır. Parselin yanında daha önce resmi kurumlara ait sosyal tesisler olduğu ancak yıkıldığı gözlenmiştir. Altınkum Mahallesi plajları ile meşhur olup Didim ilçe merkezine yaklaşık 5 km, Aydın il merkezine ise 103 km mesafededir. Bölgeye ulaşım özel araç vasıtasıyla kolayca sağlanabilmektedir.
Koordinatlar : 37.3780 - 27.3269
| İL – İLÇE | : Aydın – Didim |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY – MEVKİİ | : Altınkum Mahallesi |
| CİLT – SAYFA NO | : 402/39629 |
| ADA – PARSEL | : 2567 Ada 2 Parsel (Eski 2567 Ada 1 Parsel) |
| YÜZÖLÇÜMÜ | : 163.799,03 m² (Eski 163.701,36 m²) |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : Arsa |
| TAŞINMAZ ID | : - |
| MALİK – HİSSE | : Maliye Hazinesi (1/1) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: 09.05.2013 – 6288 |
| İL – İLÇE | : Aydın – Didim |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Altınkum Mahallesi |
| CİLT - SAYFA NO | : 32/3112 |
| ADA - PARSEL | : 2567 Ada 2 Parsel (Eski 2567 Ada 1 Parsel) |
| YÜZÖLÇÜMÜ | : 163.799,03 m² (Eski 163.701,36 m²) |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : 53 yıl 6 ay 21 gün süre ile 31. Cilt 3037. sayfadaki 2567 ada 2 parsel üzerindeki "Üst (İnşaat) Hakkı" |
| TAŞINMAZ ID | : 126086059 |
| MALİK - HİSSE | : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: İrtifak Hakkı (15.12.2022 – 33888) |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 10 | 53
3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Müşteri tarafından gönderilen 27.11.2024 tarihli Üst Hakkı Tapu Kayıt belgesine göre taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi
Söz konusu taşınmaz 2022 yılı içerisinde Özak GYO A.Ş. lehine üst hakkı tescili görmüştür. İmar ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
21.08.2024 tarihinde Didim Belediyesi'nden alınan imar durumuna ve imar paftasına göre;
Konu taşınmaz bila onay tarihli 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında "Turizm Tesis Alanı ve Günübirlik Tesis Alanı" lejantına sahiptir.
*Otellerde; E=0.50, h(max)=5 kat (18.00m.)
*Tatil köylerinde; E=0.50, h(max)=2 kat (7.50m.) dir.
bodrum katlarda turistik tesislerin yatak üniteleri dışında iskâna yönelik diğer kullanımlar yer alabilir. Bodrum katlarında yapılacak bar, gece kulübü, diskotek, satış üniteleri, restoran, hamam, yüzme havuzu, toplantı salonu ve jimnastik salonu kullanımları, otopark, işlik, mutfak gibi üretim alanı ve depo, çamaşırhane, kuru temizleme birimi, soğuk hava depoları, personele ait büro, kafeterya, soyunma odaları, duş, wc gibi turistik tesisin bakım ve işletme ihtiyaçlarını karşılayacak alanlar yapılması halinde bu alanlar emsale dahil değildir.
Bir imar parselinde birden fazla yapı yapılabilir. İnşaat cephesi ve derinliği herhangi bir ölçü ile sınırlı değildir.
Tesis girişlerinde yer alacak ana giriş kapısı yapıları, anıtsal yapılar, bekçi kulübesi ve kontrol birimleri mülkiyet sınırı ve yapı yaklaşma sınırı arasında yer alabilir.
İnşaat emsali imar parseli bütününden alınır. Ancak G ile gösterilen alanlarda yapılacak tesislerin toplam inşaat alanı bu alanın %20'sini geçemez.
Kamping ve konaklama ünitelerini içermeyen duş, gölgelik, soyunma kabini, wc, kafe-bar, pastane, lokanta, çayhane, açık spor alanları, spor tesisleri, golf alanları, açık gösteri ve eğlence alanları, lunapark, fuar, su oyunları parkı ve 20 m²'yi geçmeyen sergi ve satış ünitelerini içeren yapı ve tesislerdir. Bu alanlarda yapılacak tesislerin toplam inşaat alanı bu alanın %20'sini geçemez. Bu alanlarda h(max)=1 kat (4.50 m.) Asma kat kat yapılması halinde h(max)=5.5 m.'dir.
*Bu plan ve plan hükümlerinde yer almayan konularda 3194 sayılı imar kanunu, 3830 sayılı kanun kapsamı dışında kalan belediyeler tip imar yönetmeliği 4957/2634 sayılı turizmi teşvik kanunu ve ilgili yönetmelikleri ve onaylı 1/25.000 ölçekli Didim (Aydın) Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi Çevre Düzeni Planı Revizyonu plan hükümleri geçerlidir.
*Yapılacak tüm yapılarda 03.05.2007 tarih 26511 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "deprem bölgelerinde yapılacak binalar hakkında yönetmelik" hükümlerine uyulacaktır. *23.05.2007 tarihinde Aydın Bayındırlık ve İskan İl müdürlüğünce onaylanmış jeolojik jeoteknik etütlere belirtilen hükümlere uyulacaktır.
*Otopark yönetmeliğine uyulacaktır.
*Pissu kanalları hiçbir şekilde deniz, akarsu ve tabii araziye deşarj edilemez.
*Turizm tesis alanlarında Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan turizm yatırım belgesi alınmadan inşaat ruhsatı verilemez. Turizm işletmesi belgesi alınmadan işletmeye açılamaz.
Söz konusu üst hakkı Özak GYO A.Ş. lehine kayıtlıdır. Üst hakkı ile ilgili resmi senetler incelenmiş olup üst hakkı başlangıç ve bitiş tarihleri resmi senet üzerinden tespit edilmiştir.
Üst Hakkı Başlangıç – Bitiş: 14.05.2014 – 05.12.2067 (Süre uzatımı dahil.)
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmaz boş olup üzerinde herhangi bir yapı/yapılaşma bulunmamaktadır.
Söz konusu değerleme parselin üst hakkı değerlemesi olup farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
Rapora konu taşınmaz boş olup üzerinde herhangi bir yapı/yapılaşma bulunmamaktadır.
Aydın, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık yirminci şehridir. Ege Bölgesi'nde yer alan, turizm ve tarım açısından en gelişmiş illerdendir. Kuzeyinde İzmir, kuzeydoğusunda Manisa, doğusunda Denizli, güneyinde Muğla illeri, batısında Ege Denizi bulunmaktadır.
İlin yüzölçümü 8.117 km²'dir. İlde km²'ye 141 kişi düşmektedir. (Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 494 kişi ile Kuşadası'dır)
İlde yıllık nüfus artış oranı %1,25 olmuştur. 6 Şubat 2023 TÜİK verilerine göre 17 İlçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 671 mahalle bulunmaktadır.
Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: Didim (%3,27)- Karacasu (% 2,15).
Turizm, tarımdan sonraki ikinci önemli gelir kaynağıdır. Yaklaşık 680 konaklama tesisinde 78.000 yatak kapasitesi bulunmaktadır. Ayrıca Kuşadası'nda 54.000, Didim'de 42.000 yazlık konut bulunmaktadır. 2011 yılında 5,5 milyon turist Aydın iline gelmiştir. Dilek Yarımadası Milli Parkı, Kuşadası ve Didim plajları önemli sahillerdir.
Didim ya da eski ismiyle Yenihisar, Aydın'ın turistik bir ilçesidir. Doğuda Muğla il sınırı, Güllük Körfezi ve Akbük Koyu, batıda ve güneyde Ege Denizi, kuzeyde Bafa Gölü ve Büyük Menderes ile sınırlanmış bir yarımada şeklindedir. Yüzölçümü 402 km²'dir. 2022 yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre 97.000 kişinin yaşadığı ilçede 16 mahalle bulunmaktadır.
İlçe ekonomisi öncelikle turizme ve ikincil olarak tarıma dayalıdır. Geçmişte tarla ürünlerinden tütün birinci sırada iken tütün üretimine getirilen sınırlamalardan sonra halk tütün yetiştirmeyi bırakmıştır.
Günümüzde zeytin ve incir birinci sırada yer almaktadır. Zeytinyağı üreticiliği son yıllarda fazlalaşmaktadır. Ayrıca üretimi için zeytinyağı fabrikaları bulunmaktadır.
Balıkçılık ilçede diğer bir geçim kaynağıdır. Ayrıca ilçede balık fabrikaları bulunmaktadır. Hayvancılık tüketim ihtiyacını karşılayacak kadar olup, özellikle küçükbaş hayvan yetiştiriciliği önde gelmektedir.
Yaz aylarında önemli sayıda turistin ziyaret ettiği ilçede, ekonomi olumlu yönde etkilenmektedir. Altınkum plajı ve Apollon Tapınağı bölgeye gelen turistler açısından oldukça popülerdir.
Türkiye'nin ilk ve tek vegan festivali olan "Didim VegFest" 2018 yılından bu yana ilçede kutlanmaktadır. Festival, Apollon Tapınağı'nın yanındaki tarihsel yolda yapılmaktadır. Vegan lezzetlerin yer aldığı festivalde, Türk kültürüyle iç içe pek çok gösteri ve etkinlik gerçekleştirilmektedir. Dünyanın pek çok yerinden ziyaretçi ağırlanarak ilçe ekonomisine ciddi katkı sağlanmaktadır.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi olmuştur. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi olmuştur. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturmaktadır.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %2,47, bir önceki yılın Aralık ayına göre %31,94, bir önceki yılın aynı ayına göre %51,97 ve on iki aylık ortalamalara göre %64,91 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %28,96 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %120,81 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre azalan ana grup %-1,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %11,34 ile eğitim olmuştur.
Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Ağustos ayı itibarıyla, 22 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 3 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 118 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşmiştir.
İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %2,88, bir önceki yılın Aralık ayına göre %32,19, bir önceki yılın aynı ayına göre %50,87 ve on iki aylık ortalamalara göre %66,79 olarak gerçekleşmiştir(TUİK).
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşmiştir(TUİK).
Türkiye genelinde konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,9 artarak 134 bin 155 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 19 bin 467 ile İstanbul, 12 bin 496 ile Ankara ve 7 bin 44 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 53 ile Hakkari, 93 ile Ardahan ve 116 ile Bayburt olmuştur.
| Ağustos | Ocak - Ağustos | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değişim | Değişim | |||||
| 2024 | 2023 | (%) | 2024 | 2023 | (%) | |
| Satış şekline göre toplam satış | 134 155 | 122 091 | 9,9 | 806 317 | 797 418 | 1,1 |
| Ipotekli satıs | 13574 | 16 375 | $-17.1$ | 76 485 | 152 438 | $-49.8$ |
| Diğer satıs | 120 581 | 105 716 | 14.1 | 729 832 | 644 980 | 13.2 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 134 155 | 122 091 | 9.9 | 806 317 | 797 418 | 1,1 |
| ilk el satis | 41913 | 35 310 | 18.7 | 256 021 | 238 109 | 7,5 |
| Ikinci el satis | 92 24 2 | 86781 | 6,3 | 550 296 | 559 309 | $-1,6$ |
Konut satışları Ocak-Ağustos döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,1 artışla 806 bin 317 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,1 azalış göstererek 13 bin 574 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %10,1 olarak
gerçekleşti. Ocak-Ağustos döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %49,8 azalışla 76 bin 485 olmuştur.
Ağustos ayındaki ipotekli satışların, 3 bin 55'i; Ocak-Ağustos dönemindeki ipotekli satışların ise 18 bin 17'si ilk el satış olarak gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %14,1 artarak 120 bin 581 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %89,9 olarak gerçekleşti. Ocak-Ağustos döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,2 artışla 729 bin 832 olmuştur (TUİK).
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,7 artarak 41 bin 913 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ağustos döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %7,5 artışla 256 bin 21 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,3 artış göstererek 92 bin 242 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ağustos döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,6 azalışla 550 bin 296 olarak gerçekleşmiştir (TUİK).
Yabancılara yapılan konut satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %26,2 azalarak 2 bin 257 oldu. Ağustos ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,7 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 838 ile İstanbul, 696 ile Antalya ve 174 ile Mersin olmuştur (TUİK).
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azalmıştır. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir(TUİK).
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 18,0 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izlemiştir(TUİK).
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azalmıştır. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 11,6 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m² ile kamu eğlence, eğitim, hastane veya bakım kuruluşları binaları izlemiştir(TUİK).
| Yıl | Cevrek | Bina savısı | Yillik değişim (%) |
Daire savisi | Yıllık değişim (%) |
Yüzölçüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7.7 | 642 394 | 2.5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7.2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | ||
| Ш | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23.7 | 29 494 241 | 21,5 | |
| Ш | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0.6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10,1$ | 126 248 | $-18,8$ | 25 264 025 | $-17,0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21.6$ | 107 780 | $-27.9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| Ш | 19721 | $-13.6$ | 117 259 | $-14.8$ | 23 720 306 | $-13.9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183 828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | п | 28 624 | 41,6 | 175 413 | 38.9 | 36 760 688 | 45,5 |
| Ш | 15 378 | $-14.7$ | 82 430 | $-23,5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Turizm geliri Nisan, Mayıs ve Haziran aylarından oluşan II. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %11,8 artarak 14 milyar 875 milyon 518 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %15,9'u ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 10 milyar 330 milyon 968 bin dolarını kişisel harcamalar, 4 milyar 544 milyon 550 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu.
Ülkemizden çıkış yapan ziyaretçi sayısı 2024 yılı II. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %15 artarak 16 milyon 97 bin 884 kişi oldu. Ziyaretçilerin %14,9'unu 2 milyon 405 bin 675 kişi ile yurt dışında ikamet eden vatandaşlar oluşturdu. Bu çeyrekte ülkemizden çıkış yapan ziyaretçilerin gecelik ortalama harcaması 101 dolar oldu. Yurt dışında ikamet eden vatandaşların gecelik ortalama harcaması ise 69 dolar oldu.
Bu çeyrekte turizm geliri içerisindeki paket tur harcamalarının payı %30,6, yeme içme harcamalarının payı %18,5, uluslararası ulaştırma harcamalarının payı ise %12,2 oldu. Bir önceki yılın aynı dönemine göre paket tur harcamaları %32,5, yeme içme harcamaları %10,6 ve uluslararası ulaştırma harcamaları %1,9 arttı.
Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %3,9 azalarak 1 milyar 955 milyon 807 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 610 milyon 431 bin dolarını kişisel harcamalar, 345 milyon 377 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3 artarak 2 milyon 963 bin 788 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 660 dolar olarak gerçekleşti. (TUİK).
| Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 $\mathbf{I}$ |
2024 Ш |
Değişim oran(1) (%) |
2023 6 Aylık |
2024 6 Avlık |
Değişim oran (1) (%) |
||||
| Turizm geliri (Bin \$) | 13 307 498 | 14 875 518 | 11.8 | 21 641 665 | 23 660 318 | 9.3 | |||
| Kisi sayısı | 13 995 495 | 16 097 884 | 15.0 | 22 177 061 | 25 107 974 | 13.2 | |||
| Kişi başı ortalama harcama (\$) | 951 | 924 | $-2.8$ | 976 | 942 | $-3.4$ | |||
| Gecelik ortalama harcama (\$) | 101 | 101 | 0.7 | 93 | 98 | 4,9 |
| Giriş yapan vatandaşlar (Yurt içi ikametli) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | Değişim oran (1) |
2023 | 2024 | Değişim oran(1) |
|||
| Ш | ш | (%) | 6 Avlık | 6 Avlik | (%) | |||
| Turizm gideri (Bin \$) | 2035 180 | 1955807 | $-3.9$ | 3634100 | 3735457 | 2,8 | ||
| Kisi sayısı | 2877450 | 2963788 | 3.0 | 4946679 | 5413013 | 9,4 | ||
| Kişi başı ortalama harcama (\$) | 707 | 660 | $-6,7$ | 735 | 690 | $-6,1$ |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Rapora konu 2567 Ada 2 parsel; tapu kayıtlarında "Arsa" vasıflı olup 163.799,03 m2 yüzölçüme sahiptir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı/yapılaşma bulunmamaktadır. Bir kısmında taşınabilir konteynerler mevcuttur.
Parsel etrafı açık olup topografik olarak eğimli, geometrik olarak ise amorf bir yapıya sahiptir. Parselin imar yolları henüz açılmamıştır. Ulaşım Konya Kültür Sitesi yolundan sağlanmaktadır. Parsel denize sıfır konumda olup ön kısmında imar paftasında park alanı yer almaktadır.
Rapora konu parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Rapora konu parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse
Söz konu parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım
olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve
niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, denize 200 m mesafede, 2 kat Konut Alanı, E:0,40 yapılaşma şartlarına ve 220 m2 yüzölçümüne sahip arsa 4.100.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
Not: Emsal yüzölçümü ve altyapı bakımından avantajlı iken, taşınmazın konum ve imar avantajı bulunmaktadır.
İlgilisi : 0 542 447 12 00
[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, denize 250 m mesafede, 2 kat Konut Alanı, E:0,40 yapılaşma şartlarına ve 225 m2 yüzölçümüne sahip arsa 4.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
Not: Emsal yüzölçümü ve altyapı bakımından avantajlı iken, taşınmazın konum ve imar avantajı bulunmaktadır.
İlgilisi : 0 534 547 70 04
[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, denize 300 m mesafede, 2 kat Konut Alanı, E:0,40 yapılaşma şartlarına ve 207 m2 yüzölçümüne sahip arsa 4.250.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
Not: Emsal yüzölçümü ve altyapı bakımından avantajlı iken, taşınmazın konum ve imar avantajı bulunmaktadır.
İlgilisi : 0 546 729 87 43
[E:4 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, denize yaklaşık 300 m mesafede, 2 kat Konut Alanı, E:0,40 yapılaşma şartlarına ve 240 m2 yüzölçümüne sahip arsa 4.350.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
Not: Emsal yüzölçümü ve altyapı bakımından avantajlı iken, taşınmazın konum ve imar avantajı bulunmaktadır.
İlgilisi : 0 541 284 09 67
[E:5 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, denize 300 m mesafede, 2 kat Konut Alanı, E:0,30 yapılaşma şartlarına ve 500 m2 yüzölçümüne sahip arsa 13.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
Not: Emsal yüzölçümü ve altyapı bakımından avantajlı iken, taşınmazın konum ve imar avantajı bulunmaktadır. Piyasa koşullarında pazarlık payının yüksek olduğu düşünülmektedir.
İlgilisi : 0 532 594 07 86
[E:6 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, denize 300 m mesafede, 2 kat Konut Alanı, E:0,30 yapılaşma şartlarına ve 500 m2 yüzölçümüne sahip arsa 14.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
Not: Emsal yüzölçümü ve altyapı bakımından avantajlı iken, taşınmazın konum ve imar avantajı bulunmaktadır. Piyasa koşullarında pazarlık payının yüksek olduğu düşünülmektedir.
İlgilisi : 0 531 343 96 06
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 | |||||||
| Brüt alanı (m²) | 220,00m² | 225,00m² | 207,00m² | 240,00m² | 500,00m² | 500,00m² | |||||||
| Satış fiyatı | ₺4.100.000,00 | ₺4.500.000,00 | ₺4.250.000,00 | ₺4.350.000,00 | ₺13.500.000,00 | ₺14.500.000,00 | |||||||
| m² birim fiyatı | ₺18.636,36 | ₺20.000,00 | ₺20.531,40 | ₺18.125,00 | ₺27.000,00 | ₺29.000,00 | |||||||
| Pazarlık | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 15% | - | 15% | - | |
| Konum Şerefiyesi | 30% | + | 30% | + | 30% | + | 30% | + | 20% | + | 20% | + | |
| Yüzölçümü Şerefiyesi | 65% | - | 65% | - | 65% | - | 65% | - | 65% | - | 65% | - | |
| Lejant ve Altyapı Şerefiyesi |
30% | + | 30% | + | 30% | + | 30% | + | 25% | + | 25% | + | |
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺15.840,91 | ₺17.000,00 | ₺17.451,69 | ₺15.406,25 | ₺17.550,00 | ₺18.850,00 | |||||||
| Ortalama Birim fiyat | 17.016TL/m² |
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
Söz konusu parselin imar durumu, yapılaşma şartları, bulunduğu lokasyon ve yakın çevresi dikkate alındığında benzer konumda emsal olabilecek satılık arsa emsaline ulaşılamamıştır. Bölgede denize sıfır arsaların geneli "Maliye Hazinesi" ne ait olup oteller üst hakkı ile işletilmektedir.
Mevcut imar durumu, yapılaşma şartları ve yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, Pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurularak arsa birim değeri takdir edilmiştir.
Bölgede yapılan emsal araştırmalarında pazarlık paylarının ortalama %10 olduğu tespit edilmiştir.
Parselin denize sıfır olması, imar durumu değerini olumlu yönde etkilerken alt yapı ve üst yapı çalışmalarının eksik olması birim değeri olumsuz yönde etkilemiştir.
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmaz için her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında arsa birim değeri takdir edilmiştir.
| İL | İLÇE | MAHALLE | ADA | PARSEL | YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | BİRİM DEĞER (TL) | DEĞER (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aydın | Didim | Altınkum | 2567 | 2 | 163.799,03 | ₺17.016,00 | ₺2.787.204.294,48 |
Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmaza tapu yüzölçümü dikkate alınarak arsa değeri (K.D.V hariç) 2.787.204.294,48- TL takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Söz konusu parselin yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm bu şartlar ve yapılan araştırmalar ile bulunan emsallerdeki düzeltmeler, bölgeye hakim emlakçı görüşleri ve geçmiş verilere dayanarak söz konusu parsel için yukarıdaki değer takdir edilmiştir.
Söz konusu parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Parsel üzerinde yapı olmaması sebebiyle maliyet yönteminde sadece arsa değeri dikkate alınmıştır.
Üst hakkı ile ilgili Resmi Senetler incelenmiş olup üst hakkı başlangıç ve bitiş tarihleri Resmi senet üzerinden tespit edilmiştir.
Söz konusu parsel üzerinde tesis edilen üst hakkına esas değer hesaplama tablosu aşağıdaki şekildedir.
| Üst Hakkı - Kira Sözleşme Süresi ve Oran Tablosu |
||
|---|---|---|
| Üst Hakkı Tesisi Tarihi |
14.05.2014 | |
| Üst Hakkı Süresi Gün Bazında |
19.563 | |
| Üst Hakkı Bitiş Tarihi |
5.12.2067 | |
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 | |
| Değerleme Tarihi İtibari ile Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Bazında |
15.679 | |
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi |
80,15 | |
| Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri | 17.016,00 ₺ | |
| Arsa Yüzölçümü | 163.799,03 | |
| Arsa Toplam Değeri | 2.787.204.294,48 ₺ | |
| Üst Hakkı Değerinin Oranı |
0,67 | |
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi |
80,15 | |
| Üst Hakına Esas Arsa Birim Değeri |
9.137,24 ₺ | |
| Arsa Yüzölçümü | 163.799,03 | |
| Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri |
1.496.671.574,36 ₺ |
Gayrimenkulün değeri hesaplanırken pazar yaklaşımı değeri ile tam mülkiyete esas arsa birim değeri bulunmuş, yukarıdaki tabloda gösterildiği üzere üst hakkı hesaplaması yapılarak üst hakkına esas teşkil eden arsa birim değerine ulaşılmıştır. Bu doğrultuda;
Konu parselin üst hakkı değeri bu yöntemle yaklaşık 1.496.672.000,00-TL olarak takdir edilmiştir.
Üst Hakkı Değeri: Arsa Piyasa Değeri x 2/3 (Üst Hakkı Çarpanı) x (Kalan Yıl/49 Yıl) üzerinden hesaplama yapılmıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir.
İndirgenmiş nakit akışı analizinin uygulanmasında güncel bir yaklaşım olan artık değer; gayrimenkul yatırımcısı için öngörülen işletme periyodunun sonrasında gayrimenkulün satıldığı varsayımına dayanarak hesaplanan değerdir. Kapitalizasyon oranı yardımıyla yapılan artık değer hesaplamasında, TIP 1 (International Valuation Standards Council (IVSC) tarafından Temmuz 2013'te Technical Information Paper 1 (TIP 1) Discounted Cash Flow) tarafından önerilen, uluslararası alanda yapılan güncel değerleme çalışmalarında olduğu gibi, son dönemi takip eden yılın gelirinin kullanılmasıdır. Projeksiyon periyodunun sonunda gayrimenkulü satın alacak olan yatırımcının da gelecek yılın gelirine göre, alış fiyatına karar vereceği düşünülmektedir. Artık değer hesabında son dönemi takip eden yılın gelirinin baz alınması, elde edilen sonuç değeri etkileyen bir unsurdur. Bir başka deyişle projenin ön görülen modelleme periyodunun son yılından sonsuza kadar olan nakit akışlarının öngörülen son yıla indirgenmiş haline artık değer denir.
İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi,
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Rapora konu parsel üzerinde gelir getirici bir mülk bulunmamaktadır.
Söz konusu parsel için kira değer tespiti yapılmamıştır.
Değerleme konusu parsel için hasılat paylaşımı ve kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu parsel için herhangi bir proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.
Söz konusu parselin bulunduğu bölge ve çevre analizi yapıldığında imar durumu doğrultusunda "Turizm Tesisi" yapılmasının en verimli ve etkin kullanımı olacağı kanaatine varılmıştır.
Söz konusu parselin tamamı değerlendirilmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
Rapora konu taşınmaz için değerleme çalışması raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere ayrı ayrı analiz yapılmıştır. Pazar analizi yöntemi (emsal karşılaştırma) ile arsa değeri tespit edilmiştir. Parsel üzerinde gelir getirici bir mülk olmaması sebebiyle gelir yöntemi ile ilgili olarak indirgenmiş nakit akışları projeksiyonları kullanılmamıştır. Arsa üst hakkı değeri emsal karşılaştırma yöntemi kullanılarak belirlenmiştir.
Parselin alt yapı eksikliği.
Üst hakkı sürelerinin uzatılmış olması.
Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
6.4 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
6.5 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş
Konu taşınmazın takyidat incelemesi ile ilgili açıklamalar 3.3 başlığı altında verilmiştir.
6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazın devrine ilişkin bu maddede belirtildiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
Söz konusu Üst hakkı ile ilgili resmi senetler incelenmiş olup üst hakkı başlangıç ve bitiş tarihleri resmi senet üzerinden tespit edilmiştir.
Üst Hakkı Başlangıç – Bitiş: 14.05.2014 – 05.12.2067 (Süre uzatımı dahil.)
Özel kanun hükümlerinden kaynaklı herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Aşağıda Medeni Kanun'un ilgili maddelerinde üst hakkı ile ilgili hükümlere yer verilmiştir.
Üst hakkı Madde 726- Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.
Madde 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.
Madde 827- Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.
Madde 828- Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.
Madde 829- Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.
Madde 830- Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (g) bendi "Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler." gereği GYO portföyünde bulunmalarına engel bir durum yoktur. Ayrıca Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." gereği de taşınmazın arsa olarak GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Bu rapor, ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi üzerine; Aydın İli, Didim İlçesi, Altınkum Mahallesi'nde konumlu 2567 ada 2 parselde yer alan "Arsa" vasıflı taşınmazın "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle pazar yöntemi neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle kanaat getirilen ve takdir edilen "Üst Hakkı" piyasa değeri şu şekildedir;
1.496.672.000,00-TL (BirmilyardörtyüzdoksanaltımilyonaltıyüzyetmişikibinTürk Lirası)
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Mehmet AKBALIK SPK Lisans No: 911340 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Takyidat Belgeleri ve Üst Hakkı tapuları,
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.