Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024-607
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 | |||||
| Rapor Numarası | Özel 2024-607 | |||||
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | |||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, Ataşehir Bulvarı 3394 ada 1 parselde yer alan 43 adet bağımsız bölümün adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Yüz Altmış Altı (166) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 2 | 166
| 1.1 | ||
|---|---|---|
| 1.2 | ||
| 1.3 | ||
| 1.4 | ||
| 1.5 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç | |
| 2.1 | ||
| 2.2 | ||
| 2.3 | ||
| 2.4 | ||
| 3.1 | ||
| 3.2 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup | |
| 3.4 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım | |
| 3.5 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb Durumlara Dair | |
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya | |
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı | |
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında | |
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz | |
| 3.11 | ||
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 RAPOR BİLGİLERİ 6 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 Değerlemenin Amacı 6 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 İşin Kapsamı 7 GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 9 Olmadığı Hakkında Bilgi 10 İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi 10 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 10 Açıklamalar 10 Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler 10 Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 13 konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 13 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13 |
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 14 | ||
|---|---|---|---|
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 14 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 14 |
||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 23 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 23 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 24 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 24 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi……………… 24 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 24 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 26 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 29 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 30 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 32 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 33 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 33 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 33 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 33 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 33 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 33 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında |
||
| Görüş… 34 | |||
| 7. | SONUÇ 35 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 35 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 35 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 36 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 36 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 4 | 166
| Talep Sahibi | ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024-607 / 31.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
Barbaros Mahallesi, Ataşehir Bulvarı, No:9, Bulvar 216 AVM Ataşehir / İstanbul |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 3394 ada 1 parselde yer alan ''Özel Otopark'' ve ''Dükkan'' nitelikli 43 adet bağımsız bölüm. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Değerleme konusu taşınmazlar bir bütün olarak alışveriş merkezidir. Bulvar 216 ismi ile işletilmektedir. |
| İmar Durumu | Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu parsel 1/1.000 ölçekli uygulama imar planına göre, "Ticaret" alanında kalmakta, Emsal: 1,25 ve Hmax: 18.50m ve ayrık nizam olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır. |
| Taşınmazların Toplam Piyasa Değeri (Kdv Hariç) |
3.624.430.000,00-TL (Üçmilyaraltıyüzyirmidörtmilyondörtyüzotuzbin Türk Lirası) |
| Taşınmazların Toplam Piyasa Değeri (Kdv Dahil) |
4.349.316.000,00-TL |
| Taşınmazların Toplam Kira Değeri (TL/Ay, Kdv Hariç) |
10.953.224,00-TL |
| Açıklama | Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Burak Barış – SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 5 | 166
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış 31.12.2024 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup Özel 2024-607 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, 3394 ada 1 parselde yer alan ''Özel Otopark'', ''Asma Katlı Dükkan'' ve ''Dükkan'' nitelikli 43 adet bağımsız bölümün piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın değer tespiti amacıyla güncel Pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 08.10.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından;
*26.06.2023 tarih, Özel 2023-591 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
*29.12.2023 tarih ve Özel 2023-1323 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,-TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
| Şirket Unvanı | : | ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
|---|---|---|
| Şirket Adresi | : | Kazlıçeşme Mah. Kennedy Caddesi No:52C 34020 Büyükyalı / İstanbul |
Şirket Amacı : Şirket, Sermaye Piyasası Kurulunun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.
| Sermaye : |
1.456.000.000,00 TL |
|---|---|
| Halka Açıklık : |
% 25 |
| Telefon : |
0 212 486 36 50 |
| E-Posta : |
[email protected] |
İş bu rapor, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, 3394 ada 1 parselde yer alan ''Özel Otopark'' ve ''Dükkan'' nitelikli 43 adet bağımsız bölümün adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Rapora konu taşınmazlar, İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi (tapuda Küçükbakkalköy olarak geçmektedir) sınırları içerisinde, Ataşehir Bulvarı, No:9 Bulvar 216 AVM'de yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde Ataşehir Ülker Spor ve Etkinlik Salonu, Mimar Sinan Cami, Ağaoğlu Euquinox, My World Starland ve Court Projesi, İstanbul Finans Merkezi bulunmaktadır.
Taşınmaz bölge için önemli bir aks olan Ataşehir Bulvarı üzerinde konumludur. Bulvar 216 güneyde Ataşehir Bulvarı, doğusundan Mor Zambak Sokak, kuzeyinden Gelincik Sokak ve batısından Fulya Sokağına cephelidir. Merkezi konumda olması sebebiyle taşınmazlara toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile rahatlıkla ulaşım sağlanmaktadır.
| TAPU TABLOSU |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İL | İSTANBUL | ANA TAŞINMAZ YÜZÖLÇÜM(m²) | 5.873,50 | |||||||
| İLÇE | ATAŞEHİR | A BLOK 6 KAT, B BLOK 2 KAT, C BLOK | ||||||||
| MAHALLE | KÜÇÜKBAKKLAKÖY | ANA TAŞINMAZ NİTELİK | 8 KATTAN OLUŞAN BETONARME | |||||||
| ADA-PARSEL | 3394/1 | BİNA VE ARSASI | ||||||||
| BAĞIMSIZ | ||||||||||
| SIRA | Taşınmaz ID | CİLT NO SAYFA NO | BLOK | KAT | BÖLÜM | ARSA PAYI | BAĞIMSIZ BÖLÜM | |||
| NO | NUMARASI | NİTELİĞİ | ||||||||
| 1 | 85520453 | 480 | 47476 | A | BODRUM | 1 | 181/10000 | DÜKKAN | ||
| 2 | 85520454 | 480 | 47477 | A | BODRUM | 2 | 74/10000 | DÜKKAN | ||
| 3 | 85520455 | 480 | 47478 | A | BODRUM | 3 | 42/10000 | DÜKKAN | ||
| 4 | 85520456 | 480 | 47479 | A | BODRUM | 4 | 76/10000 | DÜKKAN | ||
| 5 | 85520457 | 480 | 47480 | A | BODRUM | 5 | 45/10000 | DÜKKAN | ||
| 6 | 85520458 | 480 | 47481 | A | BODRUM | 6 | 45/10000 | DÜKKAN | ||
| 7 | 85520459 | 480 | 47482 | A | BODRUM | 7 | 80/10000 | DÜKKAN | ||
| 8 | 85520460 | 480 | 47483 | A | BODRUM | 8 | 181/10000 | DÜKKAN | ||
| 9 | 85520461 | 480 | 47484 | A | BODRUM | 9 | 210/10000 | DÜKKAN | ||
| 10 | 85520462 | 480 | 47485 | A | BODRUM | 10 | 184/10000 | DÜKKAN | ||
| 11 | 85520463 | 480 | 47486 | A | BODRUM | 11 | 191/10000 | DÜKKAN | ||
| 12 | 85520464 | 480 | 47487 | A | BODRUM | 12 | 259/10000 | DÜKKAN | ||
| 13 | 85520465 | 480 | 47488 | A | BODRUM | 13 | 167/10000 | DÜKKAN | ||
| 14 | 85520466 | 480 | 47489 | A | ZEMİN | 14 | 63/10000 | DÜKKAN | ||
| 15 | 85520467 | 480 | 47490 | A | ZEMİN | 15 | 72/10000 | DÜKKAN | ||
| 16 | 85520468 | 480 | 47491 | A | ZEMİN | 16 | 125/10000 | DÜKKAN | ||
| 17 | 85520469 | 480 | 47492 | A | ZEMİN | 17 | 157/10000 | DÜKKAN | ||
| 18 | 85520470 | 480 | 47493 | A | ZEMİN | 18 | 141/10000 | DÜKKAN | ||
| 19 | 85520471 | 480 | 47494 | A | ZEMİN | 19 | 204/10000 | DÜKKAN | ||
| 20 | 85520472 | 480 | 47495 | A | ZEMİN | 20 | 241/10000 | DÜKKAN | ||
| 21 | 85520473 | 480 | 47496 | A | ZEMİN | 21 | 214/10000 | DÜKKAN | ||
| 22 | 85520474 | 480 | 47497 | A | ZEMİN | 22 | 197/10000 | DÜKKAN | ||
| 23 | 85520475 | 480 | 47498 | A | ZEMİN | 23 | 48/10000 | DÜKKAN | ||
| 24 | 85520476 | 480 | 47499 | A | ZEMİN | 24 | 54/10000 | DÜKKAN | ||
| 25 | 85520508 | 481 | 47531 | B | BODRUM | 1 | 149/10000 | DÜKKAN | ||
| 26 | 85520509 | 481 | 47532 | B | BODRUM | 2 | 77/10000 | DÜKKAN | ||
| 27 | 85520510 | 481 | 47533 | B | BODRUM | 3 | 84/10000 | DÜKKAN | ||
| 28 | 85520511 | 481 | 47534 | B | BODRUM | 4 | 144/10000 | DÜKKAN | ||
| 29 | 85520512 | 481 | 47535 | B | BODRUM | 5 | 49/10000 | DÜKKAN | ||
| 30 | 85520513 | 481 | 47536 | B | BODRUM | 6 | 238/10000 | DÜKKAN | ||
| 31 | 85520514 | 481 | 47537 | B | BODRUM | 7 | 168/10000 | DÜKKAN | ||
| 32 | 85520515 | 481 | 47538 | B | BODRUM | 8 | 136/10000 | DÜKKAN | ||
| 33 | 85520516 | 481 | 47539 | B | BODRUM | 9 | 400/10000 | DÜKKAN | ||
| 34 | 85520517 | 481 | 47540 | B | BODRUM | 10 | 281/10000 | DÜKKAN | ||
| 35 | 85520518 | 481 | 47541 | B | ZEMİN | 11 | 250/10000 | DÜKKAN | ||
| 36 | 85520519 | 481 | 47542 | C | 4.5.6.BODRUM | 1 | 185/10000 | ÖZEL OTOPARK | ||
| 37 | 85520520 | 481 | 47543 | C | 1.BODRUM | 2 | 15/10000 | ÖZEL OTOPARK | ||
| 38 | 85520521 | 481 | 47544 | C | 1.BODRUM | 3 | 270/10000 | ASMA KATLI DÜKKAN | ||
| 39 | 85520522 | 481 | 47545 | C | 1.BODRUM | 4 | 227/10000 | ASMA KATLI DÜKKAN | ||
| 40 | 85520523 | 481 | 47546 | C | 1.BODRUM | 5 | 228/10000 | ASMA KATLI DÜKKAN | ||
| 41 | 85520524 | 481 | 47547 | C | 1.BODRUM | 6 | 243/10000 | DÜKKAN | ||
| 42 | 85520525 | 481 | 47548 | C | 1.BODRUM | 7 | 433/10000 | DÜKKAN | ||
| 43 | 85520526 | 481 | 47549 | C | BİR | 8 | 172/10000 | DÜKKAN | ||
| TÜM BAĞIMSIZ BÖLÜMLER İÇİN MALİK, TARİH-YEVMİYE, EDİNME SEBEBİ |
ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1), | 20.06.2014 - 11894, Kat İrtifakı Tesisi |
Web Tapu Portal üzerinden alınan tapu kayıt belgelerine göre, müşterek olarak değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan kayıtlar aşağıda verilmiştir.
-Yönetim Planı : 05/06/2014 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)(20.06.2014 – 11894)
-KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmaz mal KM ye Çevrilmiştir.)(03.11.2014 – 20713)
-0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (TEDAŞ LEHİNE 99 YILLIĞINA 1 KRŞ BEDELLE KİRA ŞERHİ )(19.04.2013 – 8207)
Not: Söz konusu şerh ve beyanlar taşınmazlar ile ilgili herhangi bir olumsuzluk teşkil etmemektedir.
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Son üç yıllık dönemde taşınmazların imar durumu ve diğer hukuki durumlarında herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Söz konusu 3394 ada 1 parsel ile ilgili Ataşehir Belediyesi imar servisinden edinilen bilgi ve tarafımıza iletilen onaylı imar durum belgesine göre; 1/1.000 Ölçekli Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında, E:1.25, Hmax.:18,50m., Ayrık Nizam, Ticaret Alanı olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.
Plan Adı ve Tarihi: Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, 3394 ada 1 parsel sayılı yer; 14.08.2009- 02.10.2009-21.04.2010-30.10.2012 t.t.'li Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı, 21.04.2010 t.t.'li
Söz konusu taşınmazlar ile ilgili Ataşehir Belediyesi'nde yapılan incelemelerde herhangi bir olumsuz karar bulunmamaktadır.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili satış vaadi, hasılat paylaşımı vb. herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
Rapora konu 3394 ada 1 parsel üzerinde bulunan yapılar ile ilgili Ataşehir Belediyesi imar arşivinde yapılan araştırmalarda aşağıda bulunan evraklara ulaşılmıştır.
Mimari Proje Tarih/No: 30.04.2013 tarih bila sayılı onaylı mimari projeleri, 23.05.2014 yılı tarihli 4762 sayılı onaylı mimari projeler 13.05.2014 tarihli 2014-4762 sayılı mimari proje ve 24.01.2017 tarih ve 2016-89031 sayılı tadilat mimari projesi.
Mahallinde yapılan incelemede rapor konu taşınmazlardan bir kısmının projesinden farklı olarak bölümlendirildiği, birlikte kullanıldığı tespit edilmiştir. Söz konusu imalatlar tadilat ile geri dönüştürülebilir nitelikte olup yapılan değişiklikler ile ilgili yapı kayıt belgeleri alınmıştır.
| YENİ YAPI RUHSATI | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | KULLANIM AMACI | B.B. SAYISI | KAT SAYISI | TARİH | SAYI | YAPI SINIFI | TOPLAM İNŞAAT ALANI | ||
| OFİS | 33 | 12-45 | 4.253,00 | |||||||
| 1 | A | DÜKKAN | 19 | 6 | 28.12.2012 | 4A | 2.668,00 | |||
| ORTAK ALAN | - | 8.537,00 | ||||||||
| B | DÜKKAN | 8 | 2 | 28.12.2012 | 12-45/1 | 4A | 2.223,00 | |||
| 2 | ORTAK ALAN | - | 929,00 | |||||||
| C | OFİS | 2 | 8 | 28.12.2012 | 12-45/2 | 4A | 12.504,00 | |||
| 3 | DÜKKAN | 6 | 2.097,00 | |||||||
| ORTAK ALAN | - | 12.801,00 | ||||||||
| TOPLAM |
| TADİLAT RUHSATI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | KULLANIM AMACI | B.B. SAYISI | KAT SAYISI | TARİH | SAYI | YAPI SINIFI | TOPLAM İNŞAAT ALANI | |
| OFİS | 32 | 4.263,00 | |||||||
| 1 | A | DÜKKAN | 20 | 6 | 2.04.2013 | 4-8 | 4A | 2.668,00 | |
| ORTAK ALAN | - | 8.533,00 | |||||||
| B | DÜKKAN | 9 | 2 | 2.04.2013 | 4-8/1 | 4A | 2.251,00 | ||
| 2 | ORTAK ALAN | - | 894,00 | ||||||
| OFİS | 2 | 8 | 2.04.2013 | 4-8/2 | 4A | 12.470,00 | |||
| 3 | C | DÜKKAN | 6 | 2.115,00 | |||||
| ORTAK ALAN | - | 12.841,00 | |||||||
| TOPLAM |
| TADİLAT RUHSATI | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | KULLANIM AMACI | B.B. SAYISI | KAT SAYISI | TARİH | SAYI | YAPI SINIFI | TOPLAM İNŞAAT ALANI | |||
| OFİS | 31 | 13.05.2014 | 4.622,00 | ||||||||
| 1 | A | DÜKKAN | 24 | 6 | 5-29 | 4A | 2.359,00 | ||||
| ORTAK ALAN | - | 8.640,00 | |||||||||
| 2 | B | DÜKKAN | 11 | 2 | 13.05.2014 | 5-29/1 | 4A | 2.228,00 | |||
| ORTAK ALAN | - | 873,00 | |||||||||
| C | OFİS | 2 | 13.05.2014 | 5-29/2 | 4A | 12.456,00 | |||||
| 3 | DÜKKAN | 6 | 8 | 2.016,00 | |||||||
| ORTAK ALAN | - | 12.951,00 | |||||||||
| 46.145,00 |
| VEİRİLİŞ NEDENİ | BLOK | KULLANIM AMACI | B.B. SAYISI | KAT SAYISI | TARİH | SAYI | YAPI SINIFI | TOPLAM İNŞAAT ALANI |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OFİS | 10 | 1.343,00 | ||||||
| TADİLAT | B | SİNEMA | 1 | 2 | 24.01.2017 | 1-36 | 4A | 885,00 |
| ORTAK ALAN | - | 873,00 | ||||||
| OFİS | 10 | 1.343,00 | ||||||
| YENİLEME | B | SİNEMA | 1 | 2 | 1.02.2017 | 2-2 | 4A | 885,00 |
| ORTAK ALAN | - | 873,00 | ||||||
| TOPLAM | 3.101,00 |
| TADİLAT RUHSATI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | KULLANIM AMACI | B.B. SAYISI | KAT SAYISI | TARİH | SAYI | YAPI SINIFI | TOPLAM İNŞAAT ALANI | |
| 1 | OFİS VE İŞYERİ | 20 | 11.05.2018 | 5-9 | 7.132,00 | ||||
| A | ORTAK ALAN | - | 6 | 4A | 8.261,00 | ||||
| B | OFİS VE İŞYERİ | 14 | 2 | 11.05.2018 | 5-9/1 | 4A | 1.766,00 | ||
| 2 | SİNEMA | 1 | 1.145,00 | ||||||
| ORTAK ALAN | - | 367,00 | |||||||
| 3 | C | OFİS VE İŞYERİ | 8 | 9 | 11.05.2018 | 5-9/2 | 4A | 15.368,00 | |
| ORTAK ALAN | - | 12.106,00 | |||||||
| 46.145,00 |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | KULLANIM AMACI | B.B. SAYISI | KAT SAYISI | RUHSAT TARİHİ |
SAYI | YAPI SINIFI | TOPLAM İNŞAAT ALANI | ||
| 1 | A | OFİS VE İŞYERİ | 55 | 6 | 22.10.2014 | 14-570 | 4A | 6.981,00 | ||
| GARAJ | - | 8.640,00 | ||||||||
| 2 | OFİS VE İŞYERİ | 11 | 2 | 22.10.2014 | 14-571 | 4A | 2.228,00 | |||
| B | MERDİVEN | - | 873,00 | |||||||
| OFİS VE İŞYERİ | 8 | 14-572 | 4A | 14.472,00 | ||||||
| 3 | C | MERDİVEN | - | 8 | 22.10.2014 | 12.961,00 | ||||
| TOPLAM |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | KULLANIM AMACI | B.B. SAYISI | KAT SAYISI | TARİH | SAYI | YAPI SINIFI | TOPLAM İNŞAAT ALANI |
| OFİS VE İŞYERİ | 10 | 1.343,00 | ||||||
| 1 | B | SİNEMA | 1 | 2 | 16.05.2017 | 17-149 | 4A | 885,00 |
| ORTAK ALAN | - | 873,00 | ||||||
| TOPLAM | 3.101,00 | |||||||
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 12 | 166
| YAPI KAYIT BELGELERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok No | Bağımsız Bölüm No Bağımsız Bölüm | Alanı (m²) | Düzenlenme Tarihi | Başvuru Numarası | Belge No | ||
| A | 1 | 745,15 | 30.12.2018 | 4483991 | BV7C3BCZ | ||
| A | 2 | 77,88 | 30.12.2018 | 4484041 | B9TTDFS7 | ||
| A | 3 | 77,55 | 30.12.2018 | 4484074 | Y6VU83K5 | ||
| A | 4 | 143,25 | 30.12.2018 | 4484102 | 947YD94P | ||
| A | 5 | 52,32 | 30.12.2018 | 4484137 | YAJHL9KK | ||
| A | 6 | 52,04 | 30.12.2018 | 4484156 | 35CY63C6 | ||
| A | 7 | 93,61 | 30.12.2018 | 4484189 | B95TT2J2 | ||
| A | 8 | 68,44 | 30.12.2018 | 4484245 | A1LT6MMN | ||
| A | 9 | 196,28 | 30.12.2018 | 4484265 | LET73MBG | ||
| A | 10 | 214,07 | 30.12.2018 | 4484295 | PK55E49N | ||
| A | 11 | 222,03 | 30.12.2018 | 4484325 | DZTUY727 | ||
| A | 12 | 408,96 | 30.12.2018 | 4484357 | E31Y92D3 | ||
| A | 13 | 382,87 | 30.12.2018 | 4484400 | TA23CMRG | ||
| A | 14 | 101,15 | 30.12.2018 | 4484487 | RT8Z5P64 | ||
| A | 15 | 154,96 | 30.12.2018 | 4484521 | ME36T7VY | ||
| A | 16 | 237,74 | 30.12.2018 | 4484635 | FU5EP23T | ||
| A | 17 | 205,25 | 30.12.2018 | 4484657 | BNSD4HH6 | ||
| A | 18 | 191,27 | 30.12.2018 | 4484687 | 2G8VTB5F | ||
| A | 19 | 207,06 | 30.12.2018 | 4484718 | S2B42H4U | ||
| A | 20 | 201,55 | 30.12.2018 | 4484752 | MA53YA3B | ||
| A | 21 | 304,62 | 30.12.2018 | 4484786 | BKKUYNHZ | ||
| A | 22 | 278,81 | 30.12.2018 | 4484810 | FPSLNNNY | ||
| A | 23 | 107,27 | 30.12.2018 | 4484829 | GRH9LVRP | ||
| A | 24 | 74,28 | 30.12.2018 | 4484842 | RLYHB7V4 | ||
| A | 56 | 838,39 | 30.12.2018 | 4484891 | 6PY7ZBYS | ||
| B | 1 | 425,31 | 30.12.2018 | 4484931 | TK644RL5 | ||
| B | 2 | 150,52 | 30.12.2018 | 4484974 | 8EFTABH9 | ||
| B | 3 | 163,00 | 30.12.2018 | 4484992 | JCHG3KD3 | ||
| B | 4 | 231,50 | 30.12.2018 | 4485242 | 1TTLZUMP | ||
| B | 5 | 105,83 | 30.12.2018 | 4485643 | RB372SCU | ||
| B | 6 | 250,35 | 30.12.2018 | 4485683 | GCFL4RKH | ||
| B | 7 | 244,43 | 30.12.2018 | 4485703 | YU7SM4R1 | ||
| B | 8 | 252,78 | 30.12.2018 | 4485745 | 2S5AME4L | ||
| B | 9 | 1.163,28 | 30.12.2018 | 4485793 | T53EP5AG | ||
| B | 10 | 247,63 | 30.12.2018 | 4485894 | J4S1HEPU | ||
| B | 11 | 333,17 | 30.12.2018 | 4485932 | P4PB9MG4 | ||
| C | 2 | 2.698,53 | 30.12.2018 | 4486030 | JBGYL9LP | ||
| C | 3 | 282,73 | 30.12.2018 | 4486081 | LG7R74MS | ||
| C | 4 | 274,95 | 30.12.2018 | 4486111 | E8R2ZZ7SE | ||
| C | 5 | 263,99 | 30.12.2018 | 4486122 | 5G8E1S84 | ||
| C | 6 | 628,38 | 30.12.2018 | 4486138 | L19MR4PE | ||
| C | 7 | 1.213,12 | 30.12.2018 | 4486176 | 6G8RKF78 | ||
| C | 8 | 731,43 | 30.12.2018 | 4486195 | CHP9ACKG | ||
| C | 9 | 67,60 | 30.12.2018 | 4486222 | 8LH1RY9V | ||
| C | 10 | 61,02 | 30.12.2018 | 4486242 | 2RG896A1 | ||
| C | 11 | 901,50 | 30.12.2018 | 4486285 | PECYVC2P |
Rapora konu taşınmazların yapı denetim işlemlerini UCK Yapı Denetim Ltd. Şti. gerçekleştirmiştir. İlgili firma adresi; Merkezefendi Mah. Mevlana Caddesi, No:96/5 Zeytinburnu İstanbul.
3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Rapora konu taşınmazlar Bulvar 216 AVM içerisinde yer alan bağımsız bölümlerdir. Değerleme çalışması taşınmazların mevcut durumlarına dair yapılmış olup herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
Rapora konu 3394 ada 1 parsel üzerinde bulunan bina için 14.11.2019 tarihli, B sınıfı enerji kimlik belgeleri bulunmaktadır.
İstanbul; Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir.
Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5.712 km² 'dir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul çevresinin bitki örtüsü, Akdeniz iklimi bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki türü makidir. Bu bitkiler uzun ve kurak bir yaz mevsimine kendini uydurmuştur. Fakat iklimin özelliği dolayısı ile tepeler çıplak değildir. Yer yer görülen ormanlık alanların en önemlisi kentin 20 km. kuzeyindeki Belgrad Ormanı'dır. İstanbul ilinde büyük akarsu yoktur.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,88, bir önceki yılın Aralık ayına göre %39,77, bir önceki yılın aynı ayına göre %48,58 ve on iki aylık ortalamalara göre %62,02 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,14 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %93,66 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,54 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %14,32 ile giyim ve ayakkabı oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,69, bir önceki yılın Aralık ayına göre %40,12, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,10 ve on iki aylık ortalamalara göre %62,65 olarak gerçekleşti. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Ekim ayı itibarıyla, 26 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 7 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 110 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve
hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||||
| $\mathbf{H}% =\mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H} \times \mathbf{H$ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |||
| HI. | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| 1 | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| Ħ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |||
| IV. | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |||
| 2024 | $1^{(r)}$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 | ||
| $H_{61}$ | 9925986 | 307 407 | 216,0 | 2,4 | |||
| $H^{(r)}$ | 11 893 252 | 357989 | 243,4 | 2,1 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %29 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %33 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %43 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 17 | 166
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | ||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76.1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | |
| İpotekli satıs | 21 095 | 5 5 7 7 | 278.2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ | |
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63.3 | 998 969 | 827 374 | 20.7 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | |
| ilk el satış | 57 679 | 29 230 | 97,3 | 358 558 | 297 827 | 20,4 | |
| Ikinci el satış | 107 459 | 64 531 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 8,3 |
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %0,57 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,77 arttı, işçilik endeksi %0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %31,56 arttı, işçilik endeksi %56,68 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,78 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %40,59 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14 arttı, işçilik endeksi %0,09 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %33,98 arttı, işçilik endeksi %55,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,11 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,73 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,38 azaldı, işçilik endeksi %0,50 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %24,50 arttı, işçilik endeksi %60,32 arttı. (TUİK)
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından en son yayınlanan AVM Endeksi'nin Eylül ayı sonuçlarına göre ciro endeksi, Eylül 2024 döneminde, bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmamış olarak incelendiğinde % 58 oranında artarak 3371 puana yükseldi. Eylül 2024 için açıklanan yıllık enflasyon oranının % 49,38 olduğu düşünüldüğünde, metrekare verimlilik endeksindeki artışın enflasyonun üzerinde olduğu görülmektedir. Eylül 2024 döneminde metrekare verimlilik endeksi, Ağustos 2024 dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde % 2,8 oranında yükseliş göstererek 3371 puana yükselmiştir. AVM Endeksi verileri üçüncü çeyrek bazında geçtiğimiz yılın üçüncü çeyreği ile karşılaştırıldığında % 55,2 oranında artış göstererek 2024 üçüncü çeyrek döneminde 3152 puana yükseldi. AVM'lerde kiralanabilir metrekare alanı başına düşen ciro Eylül ayında Türkiye genelinde 12.852TL iken İstanbul'da 15.192 TL, Anadolu'da 11.292 TL olarak gerçekleşmiştir. Çeyrek bazlı m2 başına düşen cirolarda üçüncü çeyrekte bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde yüzde 55,2'lik bir artış yaşanmıştır. 2024 yılı üçüncü çeyrekte metrekare verimliliği 12.396 TL şeklinde gerçekleşmiştir. (Kaynak: AYD)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 22 | 166
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Rapora konu taşınmazların yer aldığı Bulvar 216 AVM; 5.873,50 m2 yüzölçümüne sahip 3394 ada 1 parsel üzerinde yer almaktadır. Söz konusu alışveriş merkezi toplamda 46.144,87 m2 inşaat alanına sahiptir. A, B, C olmak üzere üç blok olarak tasarlanan tesis 41 adet dükkan, 31 adet ofis ve 2 adet özel otoparktan oluşmaktadır. A blok bodrum kat, zemin kat, 4 adet normal kat ve çatı katından oluşmakta, B blok bodrum kat ve zemin kattan oluşmakta, C blok 6 adet bodrum kat, zemin kat ve 1 adet normal kattan oluşmaktadır. Onaylı projesine göre 6. bodrum kattan 2. bodrum kata kata kadar olan alanlar otopark ve ortak kullanım alanlarından oluşmaktadır. B ve C bloklar 1. bodrum kat seviyesinde 11 adet dükkan bulunmakta, A blok 1. bodrum katında 13 adet dükkan bulunmaktadır. A blok zemin katında 11 adet dükkan, A blok diğer normal katlarında 31 adet ofis bulunmaktadır. Tesiste 7 gün 24 saat esaslı güvenlik mevcuttur. Bina betonarme tarzda inşa edilmiş olup oldukça bakımlı durumdadır.
Değerlemeye konu taşınmazların projelerine göre blok, kat, kullanım alanı, nitelik bilgileri aşağıda tablo olarak verilmiştir.
| SIRA NO | BLOK NO | KAT NO | BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | NİTELİĞİ | BRÜT KULLANIM ALANI (M²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A | BODRUM | 1 | DÜKKAN | 150,04 |
| 2 | A | BODRUM | 2 | DÜKKAN | 46,00 |
| 3 | A | BODRUM | 3 | DÜKKAN | 38,27 |
| 4 | A | BODRUM | 4 | DÜKKAN | 60,64 |
| 5 | A | BODRUM | 5 | DÜKKAN | 41,09 |
| 6 | A | BODRUM | 6 | DÜKKAN | 40,81 |
| 7 | A | BODRUM | 7 | DÜKKAN | 83,44 |
| 8 | A | BODRUM | 8 | DÜKKAN | 53,76 |
| 9 | A | BODRUM | 9 | DÜKKAN | 122,66 |
| 1 0 | A | BODRUM | 1 0 | DÜKKAN | 146,22 |
| 1 1 | A | BODRUM | 1 1 | DÜKKAN | 112,50 |
| 1 2 | A | BODRUM | 1 2 | DÜKKAN | 236,37 |
| 1 3 | A | BODRUM | 1 3 | DÜKKAN | 303,83 |
| 1 4 | A | ZEMİN | 1 4 | DÜKKAN | 68,29 |
| 1 5 | A | ZEMİN | 1 5 | DÜKKAN | 79,36 |
| 1 6 | A | ZEMİN | 1 6 | DÜKKAN | 122,48 |
| 1 7 | A | ZEMİN | 1 7 | DÜKKAN | 103,46 |
| 1 8 | A | ZEMİN | 1 8 | DÜKKAN | 83,30 |
| 1 9 | A | ZEMİN | 1 9 | DÜKKAN | 100,23 |
| 2 0 | A | ZEMİN | 2 0 | DÜKKAN | 89,78 |
| 2 1 | A | ZEMİN | 2 1 | DÜKKAN | 203,73 |
| 2 2 | A | ZEMİN | 2 2 | DÜKKAN | 200,95 |
| 2 3 | A | ZEMİN | 2 3 | DÜKKAN | 37,92 |
| 2 4 | A | ZEMİN | 2 4 | DÜKKAN | 44,48 |
| 2 5 | B | BODRUM | 1 | DÜKKAN | 232,42 |
| 2 6 | B | BODRUM | 2 | DÜKKAN | 69,59 |
| 2 7 | B | BODRUM | 3 | DÜKKAN | 74,26 |
| 2 8 | B | BODRUM | 4 | DÜKKAN | 157,22 |
| 2 9 | B | BODRUM | 5 | DÜKKAN | 50,63 |
| 3 0 | B | BODRUM | 6 | DÜKKAN | 165,83 |
| 3 1 | B | BODRUM | 7 | DÜKKAN | 147,54 |
| 3 2 | B | BODRUM | 8 | DÜKKAN | 157,81 |
| 3 3 | B | BODRUM | 9 | DÜKKAN | 898,93 |
| 3 4 | B | BODRUM | 1 0 | DÜKKAN | 216,52 |
| 3 5 | B | ZEMİN | 1 1 | DÜKKAN | 101,16 |
| 3 6 | C | 4. 5. 6. BODRUM | 1 | ÖZEL OTOPARK | 11851,86 |
| 3 7 | C | 1. BODRUM | 2 | ÖZEL OTOPARK | 582,11 |
| 3 8 | C | 2. BODRUM | 3 | ASMA KATLI DÜKKAN | 170,54 |
| 3 9 | C | 3. BODRUM | 4 | ASMA KATLI DÜKKAN | 177,53 |
| 4 0 | C | 4. BODRUM | 5 | ASMA KATLI DÜKKAN | 163,80 |
| 4 1 | C | 5. BODRUM | 6 | DÜKKAN | 592,53 |
| 4 2 | C | 6. BODRUM | 7 | DÜKKAN | 1107,61 |
| 4 3 | C | BİR | 8 | DÜKKAN | 56,02 |
| TOPLAM | 19.543,52 |
Özak GYO tarafından verilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların kiraya esas tahsisli ve eklentili alanlarının toplamda 24.198 m2 olduğu öğrenilmiştir. A blokta yer alan taşınmazlar ile B blokta yer alan 1-8 ve 10 ile 11 numaralı bağımsız bölümler ve C blokta yer alan 3-8 numaralı bağımsız bölümler dükkan olarak kullanılmakta, B blok 9 numaralı bağımsız bölüm sinema salonu, C blok 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümler özel otopark olarak kullanılmaktadır. Taşınmazların iç mekanları kullanıcıların ihtiyaçlarına yönelik düzenlenmiş olup kullanılan malzemeler farklılık göstermektedir. Otopark katlarında zeminler sertleştirilmiş beton kaplamalı, duvarlar sıva üzeri boyalıdır.
Mahallinde yapılan incelemede AVM binasında iç kısımlarda ihtiyaca göre bölmeler ve dükkanlarda birleştirmeler yapılmıştır. Söz konusu değişiklikler basit tadilat ile giderilebilecek niteliktedir.
4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Söz konusu taşınmazlar ile ilgili yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek herhangi bir durum söz konusu değildir.
Rapora konu bağımsız bölümler alışveriş merkezi içerisinde dükkan ve otopark olarak kullanılmaktadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir
pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir.
Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, İstanbul Finans Merkezi projesi içinde 90 m2kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 26.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0532 356 28 29
[E:2 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, İstanbul Finans Merkezi projesi içinde 145 m2 kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 41.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0549 455 15 00
[E:3 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Sinpaş Finans Şehir projesi içinde 50 m2 giriş kat, 25 m2 asma kat ve 50 m2 bodrum kat olmak üzere toplamda 125 m2 kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 25.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal uzun süredir satılık olup pazarlık payı yüksektir. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetlerinin düşüklüğü nedeni ile bodrum kat birim değeri ¼ oranına, asma kat birim değeri ½ oranına indirgenmiştir. İndirgenmiş alan: 50 m2 + 12,5 m2 + 12,5 m2 = 75 m2 İlgilisi: 0533 314 97 94
[E:4 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Nidakule Ataşehir projesi içinde 185 m2 kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 68.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal uzun süredir satılık olup pazarlık payı yüksektir. İlgilisi: 0501 105 19 99
[E:5 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Sinpaş Finans Şehir projesi içinde 330 m2kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 100.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 0506 093 04 13
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK DÜKKAN | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 4 | Emsal 5 | |||
| Brüt alanı (m²) | 90,00m² | 145,00m² | 75,00m² | 185,00m² | 330,00m² | ||
| Satış fiyatı | 26.500.000 TL | 41.000.000 TL | 25.000.000 TL | 68.000.000 TL | 100.000.000 TL | ||
| m² birim fiyatı | 294.444 TL | 282.759 TL | 333.333 TL | 367.568 TL | 303.030 TL | ||
| Pazarlık | 10% - |
10% - |
10% - |
20% - |
10% - |
||
| İndirgenmiş birim fiyat | 265.000 TL | 254.483 TL | 300.000 TL | 294.054 TL | 272.727 TL | ||
| Ortalama Birim fiyat | 277.253TL/m² |
[E:6 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Nidakule projesi içinde 185 m2 kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 175.000 TL/Ay bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 0533 343 65 65
[E:7 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, İstanbul Finans Merkezi projesi içinde 130 m2kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 120.000 TL/Ay bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 0532 668 58 67
[E:8 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Ağaoğlu My Office projesi içinde 250 m2kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 225.000 TL/Ay bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 0533 343 65 65
[E:9 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, İstanbul Finans Merkezi projesi içinde 250 m2 giriş kat, 160 m2 asma kat olmak üzere toplamda 410 m2 kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 300.000 TL/Ay bedel ile kiralıktır. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetinin düşüklüğü nedeni ile asma kat birim değeri ½ oranına indirgenmiştir. İndirgenmiş alan: 250 m2 + 80 m2 = 330 m2 İlgilisi: 0535 561 86 10
[E:10 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Sinpaş Finans Şehir projesi içinde 170 m2kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 150.000 TL/Ay bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 0532 175 36 08
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | KİRALIK DÜKKAN | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Emsal 9 | Emsal 10 | |||||
| Brüt alanı (m²) | 185,00m² | 130,00m² | 250,00m² | 330,00m² | 170,00m² | |||||
| Satış fiyatı | 175.000 TL | 120.000 TL 225.000 TL |
300.000 TL | 150.000 TL | ||||||
| m² birim fiyatı | 946 TL | 923 TL | 900 TL | 909 TL | 882 TL | |||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - |
| İndirgenmiş birim fiyat | 899 TL | 877 TL | 855 TL | 864 TL | 838 TL | |||||
| Ortalama Birim fiyat | 866TL/m² |
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Değerleme konusu taşınmazlar alışveriş merkezi içerisinde yer almaktadır. Alışveriş merkezi konseptinde kat mülkiyeti oldukça nadir görülmektedir. Bu doğrultuda rapora konu taşınmazlar ile yapılan emsal araştırmalarında avm içerisinde konumlu dükkan emsaline ulaşılamamıştır. Ancak bölgede yer alan ticari ve konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşan karma projelerde giriş katlarda
yer alan dükkanlar her ne kadar bir alışveriş merkezi gibi bir bütünlük oluşturmasa da konsept olarak benzer sayılabilecek durumdadır. Değerleme aşamasında incelenen emsaller bahsedildiği şekilde bu konseptteki projelerden alınmıştır.
Emsallerin yer aldığı projelerde yapılan incelemelerde doluluk oranı bakımından rapora konu taşınmaz düzeyinde olduğu, ticari hareketlilik bakımından benzer oldukları görülmüştür. Ayrıca emsaller ile görüşülmüş olup bölgede genel olarak pazarlık payının yaklaşık %10 civarında olduğu görülmüştür ve emsal düzeltmede uygulanmıştır. Ancak satılık dükkan emsallerinden 4 numarada yer alan emsalin uzun süredir satılık olduğu ve yapılan görüşme sonucunda %20 'e kadar pazarlık yapılabildiği tespit edilmiştir. Emsal düzeltme buna göre yapılmıştır.
Yukarıda emsal düzeltme tablosu ile ulaşılan birim değerler rapora konu taşınmazlardan dükkan nitelikli gayrimenkuller için ortalama birim değerdir. Değerleme konusu taşınmazların kat, cephe, kullanım alanı, kullanım niteliği vb. diğer unsurları birim değerlerini etkilemekte olup birim değerlerinin farklı olması olağandır. Taşınmazlara değer takdir edilirken söz konusu tüm şerefiye kriterleri, tahsis kullanımları değerlendirilmiş ve birim değerleri takdir edilmiştir. Buna göre taşınmazların yer aldığı projedeki dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin ortalama birim değeri 260.000 TL/m2 ile 290.000 TL/m2 aralığında, aylık kira birim değerlerinin ise ortalama 866 TL/m2 olabileceğine kanaat getirilmiştir.
Rapora konu taşınmazlar içinde otopark nitelikli bağımsız bölümler de bulunmaktadır. Bölgede yapılan incelemelerde söz konusu taşınmazlar ile aynı nitelikte emsale ulaşılamamıştır. Ancak bölgede faaliyet gösteren gayrimenkul danışmanlarından edinilen bilgiye göre bu taşınmazların birim değerinin 22 TL/m2 civarında olabileceği görüşleri alınmıştır. Bu taşınmazların satış birim değerleri, kullanım kabiliyetleri, ticari imkanları, kullanım alanları vb. tüm özellikleri dikkate alınarak rapora konu diğer taşınmazlardan indirgeme yapılara takdir edilmiştir. Söz konusu taşınmazlardan 2 numaralı bağımsız bölümün cephe ve kullanım özellikleri dikkate alınarak dükkan olarak pazarlanabileceği değerlendirilmiş, taşınmaza değer takdir edilirken bu durum dikkate alınmıştır.
Pazar yaklaşımı sonucunda taşınmazlara toplamda (K.D.V hariç) 3.557.056.000,00-TL takdir edilmiştir. Değerleme detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli bağımsız bölüm niteliğinde olup arsa değerinin tespitine yönelik herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli bağımsız bölüm niteliğinde olup yapı maliyetinin tespitine yönelik herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli bağımsız bölüm niteliğinde olup değerleme aşamasında bu yöntem kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
Risksiz getiri oranı belirlenirken 2, 5 ve 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri incelenmiştir. Değerleme tarihi itibari ile 10 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %30, 5 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %33, 2 yıllık devlet tahvillerinin getirisi ise %43 bandındadır.
2 yıllık devlet tahvillerinin geçmiş dönemleri incelendiğinde son dönem getirilerinin, yakın dönem ekonomi politikaları doğrultusunda uç noktalarda yer aldığı ve son zamanlarda aşağı yönde seyir izlediği görülmektedir. TC Merkez bankası para politikalarındaki gelecek dönem beklentileri göz önünde bulundurularak risksiz getiri oranı ilk yıl için 5 yıllık devlet tahvillerinin getiri oranı olan %33 alınması uygun görülmüştür.
Proje risk primi belirlenirken; ülke CDS primi, sermaye piyasası ve gayrimenkul piyasası verileri, ülke ekonomisindeki beklentiler göz önünde bulundurulmuştur. Bu durumlar neticesinde risk primi %1-2 aralığında öngörülmüş ve indirgeme oranı ilk yıl için %35 olarak belirlenmiştir. Ülke ekonomisinde gelecek dönemde beklenen iyileşmeler doğrultusunda, devam eden dönemlerde indirgeme oranı da düşürülmüştür.
Değerleme aşamasında firmadan alınan muhasebe verileri incelenmiş ayrıca bölge piyasasında benzer gayrimenkullerin kira değerleri incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmazlardan C blok 1 numaralı bağımsız bölüm ''Özel Otopark'' nitelikli olup mahallinde de bu şekilde kullanılmaktadır. Bu blokta yer alan 2 numaralı bağımsız bölüm her ne kadar ''Özel Otopark'' nitelikli olsa da avm dışına cepheli olup dükkan olarak kullanım kabiliyeti bulunmaktadır. Bu doğrultuda taşınmazın gelir kabiliyeti göz önünde bulundurularak nakit akış tablosuna dükkan olarak dahil edilmiştir. Rapora konut diğer bağımsız bölümler ise ''Dükkan'' ve ''Asma Katlı Dükkan'' niteliklidir. Taşınmazların kullanım niteliği, kullanım alanı, tabela ve reklam imkanı, ticari kabiliyeti vb. durumlardan dolayı fiyat farklılığı göstereceği açık olup bu durum bağımsız bölüm bazında ayrı ayrı incelenmiştir. Yapılan hesaplamalar neticesinde rapora konu taşınmazlardan dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin ortalama kira birim değeri 866 TL/m2 , otopark nitelikli bağımsız bölümün kira birim değeri 22 TL/m2 olarak belirlenmiştir.
Yukarıda belirtilen varsayımlar, taşınmazların potansiyel kira gelirleri sonrasında oluşan nakit akışları sonrasında taşınmazların değerine ulaşılmıştır. Bulunan değerler neticesinde değerlemeye konu taşınmazların toplam değeri 3.624.430.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Değerleme detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.
Ülke genelinde bulunan AVM'ler, AVM içerisinde yer alan marka ve dükkan kullanım alanları için bölgede yapılan araştırmalar neticesinde taşınmazlar için öngörülen potansiyel kira gelirleri belirlenmiştir. Buna göre taşınmazlardan dükkan olarak kullanılan gayrimenkuller için eklenti ve tahsisleri de dikkate alınarak ortalama birim kira değeri 866 TL/m2 , otopark olarak kullanılan C blok 1 numaralı bağımsız bölüm için birim kira değeri 22 TL/m2 olarak belirlenmiştir. Taşınmazlar için takdir edilen toplam kira değeri aşağıda verilmiştir.
| Taşınmaz | Toplam Kiralanabilir Alan (Eklenti ve tahsisler dahil) |
Birim Kira Değeri (TL/m²) | Toplam Kira Değeri (TL/Ay) |
|---|---|---|---|
| Dükkan olarak kullanılan taşınmazlar | 12.347,00 | ₺866,00 | ₺10.692.502,00 |
| Özel otopark olarak kullanılan C Bblok 1 numaralı bağımsız bölüm |
11.851,00 | ₺22,00 | ₺260.722,00 |
| ₺10.953.224,00 |
Değerleme konusu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olup hasılat paylaşımına veya kat karşılığına konu olmayacağı düşüncesiyle bu yönde herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olup halihazırda faal olan bir avm içerisinde yer almaktadır. Bu nedenle taşınmazlar ile ilgili herhangi bir proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olduğu kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların tamamı değerlemeye tabi tutulmuş olup müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Rapora konu taşınmazlar için değerleme çalışması raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere ayrı ayrı analiz yapılmıştır. Pazar yaklaşımı ile bağımsız bölüm bazında değer takdirinde bulunulmuştur. Gelir yaklaşımında ise müşteri aracılığıyla gönderilen veriler, bölgede ve yurt genelinde yapılan araştırmalar, ekonomik koşullar dikkate alınarak her taşınmazlar için nakit akışı düzenlenmiş ve taşınmazların değerine ulaşılmıştır. Değerleme konusu taşınmazların halihazırda faal olması ve gelir getiren bir mülk olması dikkate alınarak gelir yaklaşımı ile tespit edilen değer nihai değer olarak esas alınmıştır.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazlar üzerinde bulunan takyidatlar raporun 3.3 bölümünde açıklanmıştır. İlgili kayıtlar taşınmazlar ile ilgili herhangi bir olumsuzluk teşkil etmemektedir.
6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazların devrine ilişkin bu maddede belirtildiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Ancak taşınmazlar ile ilgili proje harici yapılan imalatlar nedeni ile yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir. Söz konusu yapı kayıt belgelerine istinaden hazırlanmış bir mimari proje bulunmamakta olup, mimari projelerin hazırlanması ve tapuya tescil ettirilmesi önerilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." gereği taşınmazların tapudaki nitelikleriyle GYO portföyünde bina olarak bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Bu rapor, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 3394 ada 1 parselde yer alan ''Dükkan'', ''Asma Katlı Dükkan'', ''Özel Otopark'' nitelikli 43 adet bağımsız bölümün adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmazlara değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçesiyle gelir yaklaşımı neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir.
Böylelikle;
Taşınmazların değerleme tarihi itibariyle gelir yaklaşımına göre kanaat getirilen ve takdir edilen toplam piyasa değeri şu şekildedir;
Rakamla; 3.624.430.000,00-TL ve Yazıyla Üçmilyaraltıyüzyirmidörtmilyondörtyüzotuzbin Türk Lirası 'dır.
KDV Dahil Toplam Satış Değeri: 4.349.316.000,00-TL dir.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||
|---|---|---|---|---|
| Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Nakit Akış Tablosu,
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.