Regulatory Filings • Jan 8, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ, ESENYURT İLÇESİ, AKÇABURGAZ MAHALLESİ, DÖRT KATLI BETONARME SANAYİ BİNASI VE ARSASI
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | ||
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 | ||
| RAPOR NO | RYGYO-2410195 | ||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||
| DEĞERLEME KONUSU | BİR ADET DÖRT KATLI BETONARME SANAYİ BİNASI VE ARSASI | ||
| DEĞERLEME ADRESİ | AKÇABURGAZ MAHALLESİ 1589.SOKAK NO:4 ESENYURT/İSTANBUL | ||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Onur ÖZGÜR- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402402) Merve HARMAN - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403519) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
RYGYO-2410195 ESENYURT 3
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
* Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410195 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Onur ÖZGÜR Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında,Merve HARMAN Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Berrin KURTULUŞ SEVER Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310155 | ||
| Rapor Tarihi 29.12.2023 |
|||
| Rapor Konusu | BİR ADET DÖRT KATLI BETONARME SANAYİ BİNASI VE ARSASI |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Onur ÖZGÜR Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
1.452.000.000 |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
| 2642 ADA 1 PARSEL | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL | |||
| İlçesi | : | ESENYURT | |||
| Bucağı | : | ||||
| Mahallesi | : | ||||
| Köyü | : | ESENYURT KÖYÜ | |||
| Sokağı | : | ||||
| Mevkii | : | HARAMİDERE SIVAT | |||
| Pafta No | : | ||||
| Ada No | : | 2642 | |||
| Parsel No | : | 1 | |||
| Alanı | : | 20.617,53 m² |
|||
| Vasfı | : | DÖRT KATLI BETONARME SANAYİ BİNASI VE ARSASI | |||
| Sınırı | : | ||||
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) | |||
| Yevmiye No | : | 4326 | |||
| Cilt No | : | 326 | |||
| Sayfa No | : | 32368 | |||
| Tapu Tarihi | : | 22.01.2015 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden müşteri tarafından alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Şerh: 1 TL bedel karşılığında TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine kira sözleşmesi vardır. ( 99 yıllığına 1 tl bedelle kira şerhi ) (Tarih: 11.01.2018 Yevmiye: 2160)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazın son 3 yıllık dönemde mülkiyet değişikliği olmamıştır.
Esenyurt Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan belge ve görevli memurdan alınan şifahi bilgiye göre söz konusu 2642 ada 1 parsel, 1/1000 ölçekli Esenyurt Tem Güneyi 1. Etap Uygulama İmar Planına göre "Sanayi Alanı" içerisinde kalmakta olup, Ayrık Nizam, Emsal:1,50, Hmax:12,50m yapılaşma koşullarına sahiptir. Üzerinden enerji nakil hattı geçmektedir.
Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlügü`nde yapılan incelemede görevli memurdan alınan bilgiye göre Esenyurt TEM Güneyi 1/5000 ölçekli nazım imar planına ilişkin Istanbul 10.İdare Mahkemesinin 2014/656 esas, 2016/2410 sayılı kararı ile plan iptali bulunduğu, bu nedenle 1/1000 ölçekli planın da olmadığı bilgisi edinilmiştir. Ancak taşınmazın üzerinde bulunduğu binanın iskanlı olması nedeni ile bu durumdan etkilenmeyeceği bilgisi edinilmiştir. Söz konusu parseli de kapsayan bölgede; İstanbul 10. İdare Mahkemesinin 01.10.2019 tarih ve 2016/2410 Esas sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının iptal edildiği, kararın Danıştay 6. Dairesi nin 21.10.2020 tarih, 2017/3984 Esas, 2020/9887 Karar Numaralı kararıyla kesinleştiği bilinmektedir. Bölgeye ilişkin yeni 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarının (24.07.2023 Askı Çıkış Tarihi) 22.08.2023 tarihinde askıdan indiği, halihazırda itiraz sürecinin tamamlandığı, raporlarınitirazların mecliste görüşülme aşamasında olduğu, ancak 16.03.2023 tasdik tarihi ile halihazırda planın yürürlükte olduğu şifahen öğrenilmiştir.
Konuyla ilgili olarak ilçe belediye imar birimi yetkilileri ile yapılan görüşmede mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının yürürlükte olduğu, ruhsat aşamasında üst ölçek plan ile karşılaştırılarak ruhsat verildiği, yeniden uygulama imar planı yapılmayacağı, uyumsuzluk olan bölgelerde plan revizesi yapılacağı şifahen öğrenilmiştir.
| T.C. learn ISTANBUL ILI ESENYURT ILCESI ESENYURT BELEDIYESİ BASKANLIGI 09.06.2016 DOM: Imar ve Şehircilik Mağarlağa Says Imer Darums ve ingaat gatten mer' inter plan ve imert/lexxatinausganisierak bog analigin apabda gösterimiştir. Bu imar Duramu ile i veinz proje tenzim ettriebilir. Inpeat yaptırlamaz. İmar Planında ve mevzuelte bir dağışlıdık olursa hiç bir hak iddia adlamaz. Proje ile münecest esresunde, ISKI Oni, Müdüdüğü'nde teadibi Possedik yeve Kenel Projesi, tapadan alınacak Rözerli Kroki, Harita Sef- ilginden alınacak İmar İstikamut Rokevesi, bick ebetleri, do arka ve komşu bahçe mesaleteti, tabil zamin ve yol kotları ta losbedan yarlandan muntailf En-Boy Kestleri, is valitim project ve rappru ettenacettiv. |
REYSAS GAY YAT ORT A.S. Adres: Doğan Araslı Cad, Şelale Plaza No:3/40 09.06.2016 Tarih vs 63681 |
Sondal + Sismik Zemin Etüdü yaptınlacaktır. "OA1-OA3" ile gösterilen jeolojik alanda bulunmaktadır. Plan folyesi arka yüzdedir. Sanavi alanında kalmaktadır. 06.06.2016 Tarth ve 500 sayılı aplikasyon krokisine istinaden düzenlenmistir. UTK görüşü alınmadan uygulama yapılamaz. "T.E.LA.S'den görüş alınmadan uygulama yapılamaz. Yola tork işlemi yapılmadan uygulama yapılamaz. |
ESENYURT/ISTANBUL Sevik dilekcentize karas #1r. |
1990 BLOWELL ISSNORE THE GONZELLIDATOWICLOG, MARITANT areas afailesses esistena eta 1980eko k jugiselse, juurka nimeselistettiin konstanti. Vak vasti õppimin tiide ajalain, dala ka mela m, pji de, dil dep, gilmad jugise,deb, kun deagade naim naima tatkim tamatam say intert (Berkenson, Samuel von Lives, Beid, definite erden gemit de dank demit bekenden komme besteht by ge 1876: De Frankryk bereit in reden binnede einheit Am provincial bestehten in Westfalle früherten weltungen (de mader than as bridd numberous (\$60.10a ස examents, 1. Cours Depos Milgard permanenties systems of maansana. Liinni matuugu maansana teesti ja kandaluude kan teki tih tihipele preto see mai ni se televalelele on etimi musl Mitungi vien ta ket alastalet testeldele tarika "provinci intendik alasta labila labila pooli"gil is. theimde op Mit Andrechens pplan stip union spins inhoberities gelenskeite winispergeod deuts. Janet Jaar di vers op stiprede tydensde, het die met bedraak de deuts geleef van de gelei op kompany winde vlad bestemd deuts ge 热 Failed and the AMASS & Washington Ministers Ħ. n steen man de held in Transit. It blij groen Monacy, te Ade devel Transit, interprinsels uit byndryd aret in mei komt inn det gro Aden Monach Orienter it genach in de Kriste Monach in de dernien it fanske in de fanskin De 128.5 down. Kens informers systempty and effect periods in benefits, they couple to think conference of other last initiated have it and earth's. in komme om et de generale begin te speleren med generale en en den sin der eine sin den beste der der eine ge De generale sowert der mediske grunden Mars den generale den generale sowerten andere monete en der eine genei 표 垫 Red met antalern 4 moans Engelest mertappen leiderplachte ein werk die agsionsprend (piltere philologische placeariseit) Kan die herbeit des Vertressach pro klaf deutste an gebor, ist witstabild daben in ihr in neufläuselander gangelismischen Tab, 歆 м. Meksukan Now hy konduksukale, taul hoke o Obat bake ijalentaparka akkatralautanya mage masesata bahasahku sangkakusake lage ataks lage ranaks lagi iyas sisas awala, apa utas talangis, a dalah kiya puwal is kama is angka la 盐 . a replach product kompanie dia krayonda wa reproduks kan dan bitmet kompanie ott god. Jones for toe metapopropositiv dan es as a produce to me Genevale accompany of ToW Summits Long-South in $\mathbf{m}$ maanta komaanana. Internationalis maalim taas on siviliyaasiisi kid aa safal Lisa usil la is jirjab siis kiyo olisi ku je viisik Talenda komaalis määlise tiisesti ränitudemaanalisessa maa tunnat siin as panaajid raugavalta $+10$ ALC: UNK 3.99 300 搵 ts deut de klik kere instalgen van de klasside lije poderierte die b. Draadkleurideerhale dikke gebrake pale bedaks op mide dat Almosfolgen geborte die betek listek 1983 Apricilosy deletrate gebruik by de klik in optrakk p 100109-0081-1 100120-10020-12 Little play, Built Stricks |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 1:1000 Mer'i İmar Planı |
Diese Villenweitlich | : Max, http://e.m. | Inspect Ninemy | Aurus | buddes mit mit gant a Ribert Harrist dat til en er in den blande delen med gant med til det gan blande med tid A system att af Sankar strekte fargelereriske hanke, mallet blandskake system måndene mån faktar betænd denke, |
| A6 ESENYURT TEM GÜNEYİ 1. ETAP UYGULAMA İMAR PLAN | Bine Derivildi | - Plan notu + York. | Bina Sehee Simulate |
$\sim$ | is effective and the state of the substantial disc particular introduction have used to be one in the operation beaution in perfect that is not reached. To provide the substantives is an adventure of the substantial of an |
| Toyota: Taylor : 13.09.2013 | On Bahçe Mesafesi | Insold, Sahese Emand |
Finant 1.50 | distancian. Adaministas de de la merikitada de la composición de la constitución de la composición de la composición de la Especial de la composición de la composición de la composición de la composición de la composición 385 10 TRIPLET, ANTHONYA TARTEACHIC MODEL'S VICINITY. THERE HE AT ALLOWS AND |
|
| Olondi : 1/1000 |
Yan Bahoo Mesafesi : | Italy Sertian |
Saba Capital |
||
| Iliçmed : Esenvurt |
Arka Rahoe Meastes! : | 2014, it pursuits the same temperature and product in the same of the same of the same product in the same of This is pursuited in the same of the same of the special control of the same of the same of the same of the sa d |
|||
| Maturized : Aleca burgaz |
Knd Abnesek Noble : Plan Nobl = York. | Cab Plyeat | Vendament Vanish - |
||
| : 1569 Sk. No:4-1590 Sk. No:5-1586 Sk. No:12 Science |
a - İskan Sahasıdır | e - 40 Rakmide | |||
| Kadastro Patto Ada Parset |
Yax Ole. b - Inklaaf Sehearder |
1 - Annme Hig, Awnign Sehede g - 4 Yillik Programda |
|||
| 3542 180.24 |
c - İskan Dışı Sahadır 21536.26 m2 (d). Sanayi Sahasutin |
h - 4 Yulik Programda Değildir | SERVER ALCOHOL: 344 |
||
| Herita durums kedesiro pafteams ve papina uggun collected boarding on brains without Raisa Gü tə t Ark. Sounds Norsta Tokelkori Horks Memory Frage Act, Soyed Imer Durumu Barowu Suss ussads GUINHET C LOCT. U Plantama Sefu Tempora |
ve impa editol. Arts Strausch Flegertör 09.06.2016 Impe ×. Dall: Novogato Irar ve Sehirda Massing Tray Impas |
Imer durumu imer plan: ve imer mavasatina degun - olarak tundira $25 - 6 - 39$ $\mathbb{R}^L$ for n.in $\mathcal{P}{\mathcal{M}{\mathcal{M},\mathcal{G}}}$ w |
. . |
kinim itayyiyasina waisamaka minimi dama kahkyata sadalasina futu ya rata ilipundikinimo 26 undi. kota 1376. Na myoki 2014 katakata dumunggalampian pada bardaba kajia jayasada 1411 katika dadikakib. On on Noble da Musika b $-1$ $\overline{1}$ on your close to be come. mfa ana abestamata endostanan NLTA, apab, iktic na bisticolaan isanan aindussatu asuk alasan NL-Krokaatina METHOL CALIFORNIA ALANGANY (Tik Time = Have Nickede Edith 1/1 six Hackedings Diffus." & SOFTENDOMEC' ALAN LAB 1400. Seek Tour Class (Seek Hally of the Company) with the Seek Seek Tour Project States and the most refer to a Company of the Company of the Company of the Company of the Company of the Company of the Company of the Company of NAME OF ASSESSED 3438. $\begin{array}{llllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllll$ |
Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlügü`nde yapılan incelemede görevli memurdan alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazın üzerinde bulunduğu parsel; 1/1.000 ölçekli Esenyurt Tem Güneyi 1. Etap Uygulama İmar Planına göre "Sanayi Alanı" içerisinde kalmakta iken Esenyurt TEM Güneyi 1/5000 ölçekli nazım imar planına ilişkin Istanbul 10.İdare Mahkemesinin 2014/656 esas, 2016/2410 sayılı kararı ile plan iptali bulunduğu, bu nedenle 1/1.000 ölçekli planın da olmadığı bilgisi edinilmiştir. Ancak taşınmazın üzerinde bulunduğu binanın iskanlı olması nedeni ile bu durumdan etkilenmeyeceği bilgisi edinilmiştir.
Söz konusu parseli de kapsayan bölgede; İstanbul 10. İdare Mahkemesinin 01.10.2019 tarih ve 2016/2410 Esas sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının iptal edildiği, kararın Danıştay 6. Dairesi nin 21.10.2020 tarih, 2017/3984 Esas, 2020/9887 Karar Numaralı kararıyla kesinleştiği bilinmektedir. Bölgeye ilişkin yeni 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarının (24.07.2023 Askı Çıkış Tarihi) 22.08.2023 tarihinde askıdan indiği, halihazırda itiraz sürecinin tamamlandığı, raporların-itirazların mecliste görüşülme aşamasında olduğu, ancak 16.03.2023 tasdik tarihi ile halihazırda planın yürürlükte olduğu şifahen öğrenilmiştir.
Konuyla ilgili olarak ilçe belediye imar birimi yetkilileri ile yapılan görüşmede mevcut 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının yürürlükte olduğu, ruhsat aşamasında üst ölçek plan ile karşılaştırılarak ruhsat verildiği, yeniden uygulama imar planı yapılmayacağı, uyumsuzluk olan bölgelerde plan revizesi yapılacağı şifahen öğrenilmiştir.
Esenyurt Belediyesi İmar Arşivi'nin tarafımıza dijital ortamda göndermiş olduğu dosyasında; -10.01.2017 tarih ve 2016/30803 sayılı yeni yapı ruhsatı bulunmaktadır. Yeni yapı ruhsatı sanayi amacıyla yol kotu altı 2, yol kotu üstü 2 olmak üzere toplam 4 kat ve 41.865,06 m² kapalı alana
sahip olan betonarme 4A yapı sınıfındaki yapı için verilmiştir. -05.03.2018 tarih ve 2018/3261 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Söz konusu belge sanayi amacıyla yol kotu altı 2, yol kotu üstü 2 olmak üzere toplam 4 kat ve 41.865,06 m² kapalı alana sahip olan betonarme 4A yapı sınıfındaki yapı için verilmiştir
Bila tarihli onaylı mimari projesi incelenmiştir. Kat irtifakı kurulmamıştır.
Dosyasında herhangi bir cezai tutanağa rastlanılmamıştır.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/PARSEL | TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 2642/1 | 10.01.2017 | 2016/30803 | Yeni Yapı | Sanayi | 2 | 2 | 4 | 4A | 41.865,06 | |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
| ADA/PARSEL | TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 2642/1 | 5.03.2018 | 2018/3261 | Yapı Kullanma İzni |
Sanayi | 2 | 2 | 4 | 4A | 41.865,06 |
Yapılan incelemeye göre parsel üzerinde bulunan yapıya ilişkin; bila tarihli onaylı mimari proje, 10.01.2017 tarihli yeni yapı ruhsatı, 05.03.2018 tarihli yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup parsel üzerinde cins değişikliği yapılmış ve yasal süreçlerini tamamlamıştır. Mevcut halde de parsel üzerindeki yapının projesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmiştir.
RAY Yapı Denetim LTD. ŞTİ. Oruçreis Mahallesi Tekstilkent Caddesi Tekstilkent Sitesi G2 Blok No:10AD Esenler/İSTANBUL
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Akçaburgaz Mahallesi, 2642 ada 1 parsel 20.617,53 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana gayrimenkul Dört Katlı Sanayi Binası ve Arsası niteliğinde olarak değişikliği yapılmıştır. 2642 ada 1 parsel, geometrik yamuk şeklinde, topografik olarak ise eğimli yapıya sahiptir. Parsel üzerinde 2 bodrum+zemin+normal kat olmak üzere 4 kattan ibaret olan betonarme 1 adet depolama binası konumludur. Yapı oturumu dışında kalan kısımları saha betonu kaplıdır.
Değerleme konusu taşınmaz; Akçaburgaz Mahallesi, 1589. Sokak, No:4 açık adresinde yer almaktadır. Örnek Sanayi Bölgesi olarak bilinen, ağırlıklı olarak depolama ve lojistik amaçlı olarak yapılaşmanın bulunduğu alanda yer almaktadır. Yakın çevresinde; Alkop Sanayi Sitesi, Evren Oto Sanayi Sitesi, değişik büyüklükte depolama ve lojistik amaçlı yapılar, ticari işletmeler ve boş arsalar yer almaktadır. Avrupa Otoyolu'na 600 m, E-5'e 8 km kuş uçuşu mesafede yer almaktadır.
Taşınmaza ulaşım Avrupa Otoyolu (TEM) ile kolayca sağlanmaktadır. Taşınmaza ulaşım için, Avrupa Otoyolu güneydoğu yönde takip edilirken Hadımköy Kavşağına girilir. Yaklaşık 5 km ilerlendikten sonra Akçaburgaz Caddesine bağlanılır. Cadde 4 km kadar takip edildiğinde 1589. Sokak ile kesişimden sola dönülür. Taşınmaz 1589. Sokak üzerinde 500m ilerlendiğinde güney cephede yer almaktadır. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup herhangi bir altyapı problemi bulunmamaktadır.
RYGYO-2410195 ESENYURT 12
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Akçaburgaz Mahallesi, 2642 ada 1 parsel 20.617,53 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana gayrimenkul Dört Katlı Sanayi Binası ve Arsası niteliğinde olarak cins değişikliği yapılmıştır. 2642 ada 1 parsel, geometrik yamuk şeklinde, topografik olarak ise eğimli yapıya sahiptir. Parsel üzerinde 2 bodrum+zemin+normal kat olmak üzere 4 kattan ibaret olan betonarme 1 adet depolama binası konumludur. Yapı oturumu dışında kalan kısımları saha betonu kaplıdır.
Onaylı mimari projesine göre;
Bodrum Kat: Sığınak, bay ve bayan wc, su deposu ve mekanik tesisat bölümlerinden oluşmaktadır. Yaklaşık 14.265 m² inşaat alanına sahiptir. 2. Bodrum katın asma katı ise depolama alanı, tesisat alanı ve ofis alanlarından oluşmakla birlikte 682 m² inşaat alanına sahiptir.
Bodrum Kat: Depolama alanı, bay ve bayan mescit, soyunma odaları, wc, yemekhane, arşiv, ofis ve mekanik tesisat bölümlerinden oluşmakta ve yaklaşık 13.057 m² inşaat alanına sahiptir.1. Bodrum katın asma katı ise ofis alanlarından oluşmakla birlikte 1.492 m² inşaat alanına sahiptir.
Zemin Kat: Depolama ve tesisat bölümleri ile toplam 11.564 m² inşaat alanından oluşmaktadır. Mimari projede 1. Kat olarak adlandırılan zemin katın asma katı ise, ofis ve mescit alanlarından oluşmakta ve 805 m² inşaat alanına sahiptir Yapı toplamda yaklaşık brüt 41.865 m² alana sahiptir.
Yapı dış cephesi betonarme ve çelik konstrüksiyon üzerine sandviç alüminyum panel, çatı örtüsü ise çelik taşıyıcı üzerine panel kaplanmış vaziyettedir. Yapının her katında katlanabilir alüminyum kapı ve sprink söndürme sistemi bulunmakta olup tüm katlarına nakliye araçlarıyla erişim sağlanabilmektedir.
Yapının inşaat ve malzeme kalitesi iyi seviyededir. Yapının inşası 2018 yılında tamamlanmış, malzeme kalitesi ve işçiliği iyi seviyededir. Taşınmazın çatısında ilgilisinden alınan bilgilere göre, 1.426 KWp güce sahip güneş enerji santrali vardır.
| Binaların Genel Özellikleri | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Betonarme (Çerçeveli-Perdeli Sistem) | |||||
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | |||||
| Yapı Sınıfı | : | 4A | |||||
| Kullanım Amacı | : | Depo | |||||
| Elektrik | : | Şebeke | |||||
| Su | : | Şebeke | |||||
| Isıtma Sistemi | : | Diğer | |||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | |||||
| Su Deposu | : | - | |||||
| Hidrofor | : | - | |||||
| Asansör | : | - | |||||
| Jeneratör | : | - | |||||
| Yangın Tesisatı | : | - | |||||
| Çatı Tipi | : | Sandviç panel çatı kaplama | |||||
| Dış Cephe | : | Alüminyum Kompzit | |||||
| Park Yeri | : | Mevcut | |||||
| Güvenlik | : | Mevcut | |||||
| Manzarası | : | - | |||||
| Cephesi | : | K-G-D-B | |||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X 2.Derece |
3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Yerinde yapılan incelemede, binanın; 2. bodrum kat, 2. bodrum katın asma katı, 1. bodrum kat, 1. bodrum katın asma katları, zemin kat ve zemin katın asma katından oluştuğu görülmüştür. her katta yangın söndürme sisteminin bulunduğu görülmüştür. Depolama amaçlı kullanılan bölümlerde zemin sertleştirilmiş beton kaplı, duvarları sıvalı, dış cephesi betonarme duvar üzeri alüminyum panel, çatı çelik konstrüksiyon üzeri alüminyum panel kaplıdır. Her katında yangın söndürme sistemi bulunana binanın 2. bodrum katta 11 adet, 1. bodrum katta 15 adet ve zemin katta 14 adet katlanabilir kapı bulunmaktadır.
Yapılan incelemeye göre parsel üzerinde bulunan yapıya ilişkin; bila tarihli onaylı mimari proje, 10.01.2017 tarihli yeni yapı ruhsatı, 05.03.2018 tarihli yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup parsel üzerinde cins değişikliği yapılmış ve yasal süreçlerini tamamlamıştır. Mevcut halde de parsel üzerindeki yapının projesi ile uyumlu olduğu, yeniden ruhsat almasını gerektiren bir husus olmadığı kanaatine varılmıştır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 14 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Harita 1 - İstanbul'un Konumu
Esenyurt, İstanbul ilinin bir ilçesidir. 2022 yılı nüfus verilerine göre İstanbul'un ve Türkiye'nin en büyük ilçesi konumundadır. Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile birleştirilerek ilçe olmuştur. İlçede bir şehir parkı bulunmaktadır. İlçede güvenlik 1 Haziran 2009 itibarıyla polis teşkilatına geçmiştir. Emniyet müdürlüğü binası kurulmuştur. 19. yüzyılın başlarında Ekrem Ömer Paşa'ya ait çiftlik toprağında kurulan yerleşme, buranın hissedarlarından olan Eşkinozgillerden Eşkinoz adını almıştır.1967'de de yerleşimin adı Esenyurt olarak değiştirilmiştir.[kaynak belirtilmeli] Eşkinoz Çiftliği'nde çalışanların oluşturduğu yerli halka 1920-1938 yıllarında Romanya ve Bulgaristan'dan göçenlerin katılımı ve son yıllarda iç ve dış göçlerle gelen nüfus, etnik yapının bugünkü hâlini almasını sağlamıştır. Esenyurt'un kurucu belediye başkanı Gürbüz Çapan'dır. Şu an belediye başkanlığı görevini Cumhuriyet Halk Partisi üyesi Kemal Deniz Bozkurt sürdürmektedir. İlk yerleşim, Merkez Mahallesi'nde Köyiçi mevkiinde oluşmuştur. Bugün hâlâ bu alanda bulunan çingenelerin yaşadığı ve yerleşmenin en yoğun özelliklerini taşıyan Çingene Mahallesi ilk yerleşmenin çekirdek alanlarından biridir. 1920- 1938 yıllarında bölgeye gelen Romanya ve Bulgaristan göçmenlerinin ikamet ettiği Merkez Mahallesi'nin kuzey kesiminde bulunan göçmen mahallesi de yerleşmenin en eski bölgesidir.
Esenyurt yerleşim yeri bütünü, Marmara Bölgesi'nin Trakya alt bölgesinde, İstanbul Metropolitan alan sınırları içerisinde yer almaktadır. Bu bölgenin doğusunda Küçükçekmece Gölü, batısında Büyükçekmece, kuzeyinde Bahçeşehir mahallesi ve TEM Karayolu, güneyinde Firuzköy ve E-5 Karayolu bulunmaktadır. İlçe batıda Büyükçekmece, kuzeyde Başakşehir, kuzeybatıda Arnavutköy, doğuda Avcılar, güneyde Beylikdüzü ilçeleriyle komşudur. Esenyurt'un yüzölçümü 2.770 hektardır ve 1989 yılında belediye olma niteliği kazanmıştır. Belediye teşkilatının kurulmasıyla bölgenin gelişmesi hızlanmıştır. Nüfus bakımından İstanbul ve Türkiye'nin en büyük ilçesidir. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Esenyurt'un Toplam Nüfusu 978.007 kişidir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl Çeyrek |
Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||||
| Ļ | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||||
| 11 | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223.8 | 4,1 | |||||
| $\overline{N}$ | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195.3 | 4,5 | |||||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | |||||
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7 7 59 106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |||||
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241.9 | 4,6 | |||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | ||||
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Taşınmazın niteliği ve alanı bakımından kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması *
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Satılık Emsaller
Tel 0531 302 71 64
Yakın konumda bulunan E=1.25 sanayi imarlı olduğu belirtilen net 5.805 m² alanlı olarak pazarlanan, kotlu olduğu belirtilen arsa için 249.000.000.-TL fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı bulunduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 5.805 249.000.000 42.894
Tel 0532 386 49 52
Yakın konumda bulunan E=1.25 sanayi imarlı olduğu belirtilen net 1.900 m² alanlı olarak pazarlanan arsa için 75.000.000.-TL fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı bulunduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1.900 75.000.000 39.474
Tel 0212 854 22 12
Yakın konumda bulunan E=1.25 sanayi imarlı olduğu belirtilen net 2.200 m² alanlı olarak pazarlanan, köşe konumlu belirtilen arsa için 94.000.000.-TL fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı bulunduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 2.200 42.727 94.000.000 SATILIK
Tel 0532 606 25 88
Yakın konumda bulunan E=1.25 sanayi imarlı olduğu belirtilen net 2.500 m² alanlı olarak pazarlanan, kotlu olduğu belirtilen arsa için 102.300.000.-TL fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı bulunduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2.500 102.300.000 40.920
Tel 0533 281 13 23
Yakın konumda bulunan E=1.25 sanayi imarlı olduğu belirtilen net 1.000 m² alanlı olarak pazarlanan arsa için 43.000.000.-TL fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı bulunduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1.000 43.000.000 43.000
Tel 0537 723 40 40
Yakın konumda bulunan 5.500 m² alanlı olarak pazarlanan H=6 metre olan depolama binası için 1.200.000.-TL/Ay kira istenilmektedir. 13 yaşında bina olup pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 5.500 1.200.000 218 KİRALIK
Tel 0212 669 59 15
Yakın konumda bulunan 2.500 m² alanlı olarak pazarlanan H=7 metre olan depolama binası için 575.000.-TL/Ay kira istenilmektedir. 6 yaşında olup pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 2.500 575.000 KİRALIK 230
Tel 0507 942 09 15
Yakın konumda bulunan 6.000 m² alanlı olarak pazarlanan H=7 metre olan depolama binası için 1.800.000.-TL/Ay kira istenilmektedir. Yeni bina olup pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 6.000 300 1.800.000
Tel 0501 355 09 05
Yakın konumda bulunan 6.000 m² alanlı olarak pazarlanan H=6 metre olan depolama binası için 1.590.000.-TL/Ay kira istenilmektedir. 15 yaşında bina olup pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 1.590.000 265 KİRALIK 6.000
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 2642 ADA 1 PARSEL) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) | |
| SATIŞ FİYATI | 249.000.000 | 75.000.000 | 94.000.000 | 102.300.000 | 43.000.000 | ||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN | |||||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ |
20.617,53 | 5.805 42.894 |
1.900 39.474 |
2.200 42.727 |
2.500 40.920 |
1.000 43.000 |
|
| ALANA İLİŞKİN | |||||||
| DÜZELTME | -15% | -20% | -20% | -20% | -25% | ||
| LEJANTI LEJANTINA |
SANAYİ | SANAYİ | SANAYİ | SANAYİ | SANAYİ | SANAYİ | |
| İLİŞKİN | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| DÜZELTME İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA |
E=1.50 | E=1.25 | E=1.25 | E=1.25 | E=1.25 | E=1.25 | |
| İLİŞKİN | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | ||
| DÜZELTME KONUM |
|||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
2% | 10% | 10% | 10% | 10% | ||
| DİĞER BİLGİLER | ÜZERİNDE | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | |
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
YAPI MEVCUTTUR |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | ||
| TOPLAM DÜZELTME |
-3% | 0% | 0% | 0% | -5% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
41.120 | 41.607 | 39.474 | 42.727 | 40.920 | 40.850 |
Değerleme konusu taşınmaz depolama binası nitelikli olup, benzer nitelikteki sanayi-depolama imarlı arsa değerleri hesaplanmak suretiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki arsa emsalleri incelenmiş olup, sanayi-depolama imarlı parseller için konum ve alanına bağlı olarak 30.000.-TL/m² - 40.000.-TL/m² aralığında metrekare birim fiyatı istendiği gözlemlenmiştir. Emsal düzeltme tablosuna göre 2642 ada 1 parselin, arsanın birim m² değerinin 41.120 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||
| 2642 | 1 | 20.617,53 | 41.120 | 847.792.833,60 | |||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 847.793.000,00 |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Lojistik sektörünün özellikle pandemi dönemi sonrası depolama ihtiyacının artması ve bu talebe paralel olarak, büyük firmalar için üretilen lojistik depoları için maliyetlerin de arttığı bilinmektedir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, yapılan piyasa araştırmalarında güncel lojistik bina maliyetleri dikkate alınarak, amortisman da düşülerek aşağıdaki gibi öngörülmüştür. Ayrıca değer arttırıcı unsurlar (Girişimci Karı, Saha Betonu, Beton Duvar, Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) arsa+ bina maliyetine de eklenmiştir.
| TAŞINMAZIN DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 41.120 .-TL/M² |
X | 20.617,53 M² = |
847.793.000 | .-TL | |||
| Yapı Değeri - Depo | 27.500 .-TL/M² |
X | 41.865,06 M² = |
1.151.289.150 | .-TL | |||
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
499.770.538 | .-TL | ||||||
| TOPLAM = |
2.498.852.688 | .-TL | ||||||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ 2.500.000.000 .-TL = |
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi depo olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 847.793.000 TL | ||||
| TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL) | 2.500.000.000 TL |
|---|---|
| -------------------------- | ------------------ |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken pazar yaklaşımı ve yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması, ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak bu yöntem kullanılmamıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins değişikliği yapılmıştır. Parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yapılan incelemeye göre parsel üzerinde bulunan yapıya ilişkin; bila tarihli onaylı mimari proje, 10.01.2017 tarihli yeni yapı ruhsatı, 05.03.2018 tarihli yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup parsel üzerinde cins değişikliği yapılmış ve yasal süreçlerini tamamlamıştır. Mevcut halde de parsel üzerindeki yapının projesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmiştir.
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki depolama yapıları emsalleri incelenmiştir. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| Toplam Alanı (m²) |
m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 41.865,06 | 260,00 | 10.885.000,00 | 130.620.000,00 |
| TOPLAM | 10.885.000,00 | 130.620.000,00 |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
6.5.9 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Taşınmaz için ruhsat ve iskan belgesi alınmış, cins değişikliği yapılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföyde bulunmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Bu nedenle taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri içim; 31.12.2024
(İki Milyar Beş Yüz Milyon TürkLirası )
Katma Değer Vergisi Dahil değeri için;
.-TL kıymet takdir edilmiştir. 3.000.000.000
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Değerleme Uzmanı
Onur ÖZGÜR
*
Lisans No: Lisans No: Lisans No:
403519
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
Merve HARMAN
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Berrin KURTULUŞ SEVER 402402 401732
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.