Regulatory Filings • Jan 8, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ, TUZLA İLÇESİ, TEPEÖREN MAHALLESİ, LOJİSTİK DEPO BİNASI
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 | |||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | |||
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 | |||
| RAPOR NO | RYGYO-2410197 | |||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | |||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | |||
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET ARSA VE ÜZERİNDE YER ALAN LOJİSTİK DEPO BİNASI | |||
| DEĞERLEME ADRESİ | TEPEÖREN MAHALLESİ, ESKİ ANKARA ASFALTI CADDESİ NO: 230 TUZLA/İSTANBUL |
|||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
A. Özgün HERGÜL- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402487) Merve HARMAN - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403519) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
|||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
RYGYO-2410197 TUZLA 3
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan lojistik binasının değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan lojistik binasının değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410197 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. A. Özgün HERGÜL Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Merve HARMAN Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Berrin KURTULUŞ SEVER Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet değeleme raporu hazırlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310157 | ||
| Rapor Tarihi | 29.12.2023 | ||
| Rapor Konusu | 1 ADET ARSA VE ÜZERİNDE YER ALAN LOJİSTİK DEPO BİNASI |
||
| Raporu Hazırlayanlar | A. Özgün HERGÜL Ş. Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
3.135.000.000 |
| 9144 ADA 6 PARSEL | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL | |||||
| İlçesi | : | TUZLA | |||||
| Bucağı | : | ||||||
| Mahallesi | : | TEPEÖREN | |||||
| Köyü | : | ||||||
| Sokağı | : | ||||||
| Mevkii | : | GÖL BAYIRI | |||||
| Pafta No | : | G22-B-14-A-1 | |||||
| Ada No | : | 9144 | |||||
| Parsel No | : | 6 | |||||
| Alanı | : | 36.910,84 m² |
|||||
| Vasfı | : | ÜÇ KATLI BETONARME DEPO VE ARSASI | |||||
| Sınırı | : | ||||||
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V 1/1 |
|||||
| Yevmiye No | : | 20762 | |||||
| Cilt No | : | 18 | |||||
| Sayfa No | : | 1777 | |||||
| Tapu Tarihi | : | 28.07.2023 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 06.11.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Diğer (Konusu: Cins tashihi için geçerlidir.) Tarih: 18/09/2018 Sayı: E-833219 (Şablon: Diğer) (18.09.2018-17354)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerh ve beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 68.11 m² Trafo ve Kablo Geçiş yeri için 99 Yıllığı 1 KRŞ. bedelle kira şerhi vardır. (08.06.2018-11277) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerh ve beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
H: Bu parsel aleyhine T.E.K. Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Gen.Md. lehine sarı ile boyalı 89 m2 lik kısımda daimi hava irtifak hakkı tesisi. 19/09/1997 Y:3638 (Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) (19.09.1997-3638)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerh ve beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazın son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür. 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili nedeni ile 28.07.2023 tarih ve 20762 yevmiye numarası ile Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi V adına tescil edilmiştir.
Tuzla Belediyesi'nden alınan imar durum belgesine göre; 19.03.2013 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Tuzla Orhanlı Sanayi Bölgesi Uygulama İmar Planına göre Sanayi Alanı'nda kalmaktadır. Emsal 0,80 ve yükseklik 6,50 Metredir. Terkinin bulunmadığı bilgisi alınmıştır. Bazı ilgili plan notları aşağıda sunulmuştur:
* Umumi Hıfzısıhha Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine uygun olarak çevre ve sağlık koşulları gözetilerek toplu olarak yer almaları öngörülen ileri teknoloji kullanan sanayi alanlarıdır. Mevcut sanayi alanları, sağlıklı bir yapıya kavuşturulacak ve yeniden organizasyonu sağlanacak, sanayi birimlerinin teknolojisi geliştirilecek, yapıları iyileştirilecek ve çevreye duyarlı hale getirilecektir.
* Maksimum 2 kat olmak üzere maksimum KAKS: 0.80'dir.
* Bu plana göre yapılacak imar uygulamaları sonucu parsel büyüklüğü 2.500 m2'den az olamaz. Parsellerin ifraz edilmesi neticesinde oluşacak parsel büyüklüğü ise 5000 m2'den az olamaz.
* Yine bu alanlarda, gayri sıhhi müesseseler yönetmeliğinde belirtilen her türlü çevreyi kirletici tesisler ile yanıcı, parlayıcı-patlayıcı, aşındırıcı ürünler imal eden ve depolayan tesisler yer alamaz.
* Sanayi alanlarında "lojistik ve depolama alanları" yapılabilir. Büyük sanayi alanlarının otopark ihtiyaçları İstanbul Otopark Yönetmeliği doğrultusunda kendi parsel alanları içinde çözümlenecektir.
* Sanayi parsellerinde verilen emsal değerlerine dâhil olmak şartıyla maksimum 3 kat olmak üzere idari bina yapılabilir. Bu binalarda; toplantı salonları, yönetim birimleri, ofis, revir, kreş, kütüphane, yemekhane ve benzeri fonksiyonlar yer alabilir.
* Ömerli İçmesuyu Havzası içinde kalan alanlarda İSKİ görüşü almak ve maksimum 2 kat olmak üzere maksimum KAKS: 0.25'dir.
* Uygulama plan üzerinde aksi belirtilmemiş ise parselin cephe aldığı yoldan 10 metre, diğer parsel sınırından 5 metre çekme mesafesi bırakılarak avan projesine göre uygulama yapılacaktır.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapılara ait;
*18.08.2007 tarih ve 644/17 numaralı yeni yapı ruhsatı bulunmaktadır. Bu belge 3 kat ve 99.861 m² inşaat için verilmiştir. İnşaat sınıfı yapı grubu IIC dir.
*18.08.2007 tarih ve 645/17 numaralı yeni yapı ruhsatı bulunmaktadır. Bu belge istinat duvarı için alınmıştır. 1895 m² inşaat için verilmiştir. İnşaat sınıfı yapı grubu IIA dır.
*15.11.2018 tarih ve 441/18 numaralı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Bu belge 3 kat ve 99.861 m² inşaat için verilmiştir. İnşaat sınıfı yapı grubu IIC dir.
* 17.08.2017 tarih ve 17/731 sayılı onaylı mimari projesi Tuzla Belediyesi imar arşivinde dijital belgeler vasıtası ile incelenmiştir.
Dosyasında tüm resmi belgelerin eski kadastral parsel numarası olan 1586 parsel için düzenlendiği görülmüştür. 3402 S.Y.nın 22/A Md. gereği ada parsel ve yüzölçümünde değişiklikler olmuştur. Taşınmazın güncel ada parseli 9144 ada 6 parseldir. Dosyada aynı zamanda parsel üzerinde daha önce bulunan yapıya ait ruhsat ve iskan belgeleri de görülmüş olup bu belgeler değerlemede dikkate alınmamıştır. İmar dosyasında herhangi bir olumsuz belgeye rastlanmamıştır.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA / PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 9144/6 | 18.08.2017 | 644/17 | Yeni Yapı | DEPO | 1 | 2 | 1 | 3 | IIC | 99.861,00 |
| 9144/6 | 18.08.2017 | 645/17 | Yeni Yapı | İSTİNAT DUVARI |
1 | IIA | 1.895,00 | |||
| YAPI KULLANMA İZİN | BELGESİ | BİLGİLERİ | ||||||||
| ADA / PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 9144/6 | 15.11.2018 | 441/18 | YENİ YAPI |
DEPO | 1 | 2 | 1 | 3 | IIC | 99.861,00 |
Taşınmazın incelenen mimari projesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmiştir.
Yapı Denetim İşleri Yukarı Mah. Merdivenli Sok. No:9/3 Kartal/İstanbul adresinde kayıtlı olan Şems Yapı Denetim LTD. ŞTİ. tarafından gerçekleştirilmiştir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Tepeören Mahallesi, G22-B-14-A-1 pafta 9144 ada 6 parsel üzerinde yer alan ''3 Katlı Betonarme Depo ve Arsası'' nitelikli taşınmazdır. Parsel yüzölçümü 36.910,84 m² dir. Cins tahsisi yapılmıştır. Parsel üzerinde 3 katlı lojistik depo binası bulunmaktadır.
Bölgedeki yapılaşma sanayi sitelerinden oluşmaktadır. Yapılaşma genel olarak 2-3 katlı birimlerden oluşmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede ağırlıklı olarak depolama amaçlı yapılar ve sanayi yapıları bulunmakta olup yapılaşma sürmektedir.
Taşınmazın yakın çevresinde İstanbul Anadolu Yakası Organize Sanayi Bölgesi, OSB dışında yer alan sanayi yerleşimi, TEM çevreyolu, Sabancı Üniversitesi yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz Eski Ankara Asfaltı Caddesi üzerinde bulunmaktadır. OSB sınırları içerisinde değildir. İdari olarak Tepeören Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır.
Taşınmaza TEM çevreyolu ve bağlantı yolları kullanılarak ulaşılabilmektedir. Ulaşılabilirliği iyi durumdadır. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü yaklaşık 48 km., 15 Temmuz Şehitler Köprüsü yaklaşık 47 km., E-5 çevreyolu İçmeler Kavşağı yaklaşık 12 km. mesafededir. Toplu taşıma alternatifleri sınırlı durumdadır.
Taşınmaza TEM çevreyolu üzerinde Gebze yönünde ilerlerken Şekerpınar sapağına ulaşmadan önce U dönüşü yapılarak İstanbul yönüne doğru yönelinir. Buradan kuzey yan yola girilerek Üniversite Caddesi'nden Burgaz Caddesi'ne girilir. Burgaz Caddesi boyunca kuzey yönünde ilerlenerek Öztaş Sokağa buradan da Atayolu Caddesi'ne girilir. Buradan da Eski Ankara Asfaltı Caddesi'ne çıkılarak batı yönünde ilerlenerek taşınmazın bulunduğu noktaya ulaşılabilmektedir. TEM çevreyoluna yaklaşık 5 dakika araç mesafesinde yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Orta Mahallesi, G22-B-14-A-1 pafta 9144 ada 6 parsel üzerinde Eski Ankara Asfaltı Caddesi üzerinde 230 dış kapı numarasını alan ''3 Katlı Betonarme Depo ve Arsası'' nitelikli cins tashihli 36.910,84 m² yüzölçümlü taşınmazdır.
Değerlemeye konu 9144 ada 6 parsel numaralı taşınmaz, tapu kaydına göre 36.910,84 m² yüzölçüme sahiptir. Konu taşınmazın içinde yer aldığı parsel, geometrik olarak çok köşeli amorf yapıdadır. Topografik olarak eğimli bir yapıdadır. Üzerinde 2 bloktan oluşan 3 katlı depolama yapısı bulunmaktadır. Kuzeydoğu sınırı Eski Ankara Asfaltı Caddesine yaklaşık 140 m cephelidir. Diğer yönlerden komşu parsellere bitişiktir. Parselin bulunduğu bölgede altyapı hizmetleri tamamlanmış durumdadır. Parsel üzerindeki Yapı, 2 blok halinde 2 Bodrum + zemin kattan oluşmakta olup toplamda 3 kat ve 97.366 m² inşaat alanına sahiptir. Ruhsat ve iskan belgesi rampa alanları ile birlikte 99.861 m² olarak düzenlenmiştir. Mimari proje üzerinden hesaplanan 97.366 m² değerlemede bina kapalı alanı için esas alınmıştır. İstinat duvarı, rampalar değer artırıcı unsurlar olarak toplam değer içinde dikkate alınmıştır.
Bodrum Kat: Depo, sığınak, su deposu, otopark ve imalathane bölümlerinden oluşmaktadır. Yaklaşık 32.552 m² inşaat alanına sahiptir. 2. Bodrum katın asma katı ise üretim alanı ve ofis alanlarından oluşmakla birlikte 2.313 m² inşaat alanına sahiptir.
Bodrum Kat: Otopark ve imalathane bölümlerinden oluşmakta ve yaklaşık 30.224 m² inşaat alanına sahiptir.1. Bodrum katın asma katı ise imalathane mescit ve ofis alanlarından oluşmakla birlikte 2.363 m² inşaat alanına sahiptir.
Zemin Kat: Depolama ve tesisat bölümleri ile toplam 26.105 m² inşaat alanından oluşmaktadır. Mimari projede 1. Kat olarak adlandırılan zemin katın asma katı ise, ofis alanlarından oluşmakta ve 3.809 m² inşaat alanına sahiptir.
Yapı oturumu dışında kalan yaklaşık 10.000 m2 alan saha betonu ile kaplanmıştır. Parselin etrafı yaklaşık bir metre yüksekliğinde perde duvar üzerine tel örgü ile çevrilmiş vaziyettedir.
| Bina | Kat Sayısı | Alan |
|---|---|---|
| Depo Binası (Bodrum katlar) | 2 | 62.776,00 |
| Depo Binası (Zemin Kat) | 1 | 26.105,00 |
| Asma Kat Toplamı | 1 | 8.485,00 |
| TOPLAM | 97.366,00 |
| Yapı Tarzı | : | Betonarme-Çelik | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | |||
| Yapı Sınıfı | : | IIC | |||
| Kullanım Amacı | : | Lojistik Depo Binası | |||
| Elektrik | : | Şebeke | |||
| Su | : | Şebeke | |||
| Isıtma Sistemi | : | Diğer | |||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | |||
| Su Deposu | : | - | |||
| Hidrofor | : | - | |||
| Asansör | : | - | |||
| Jeneratör | : | Mevcut | |||
| Yangın Tesisatı | : | - | |||
| Çatı Tipi | : | Sandviç panel çatı kaplama | |||
| Dış Cephe | : | Sandviç panel - Kısmen giydirme | |||
| Park Yeri | : | Mevcut | |||
| Güvenlik : |
Mevcut | ||||
| Manzarası : |
- | ||||
| Cephesi | : | Kuzeydoğu-Güneybatı | |||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X | 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Yapı dış cephesi betonarme ve çelik konstrüksiyon üzerine sandviç alüminyum panel, çatı örtüsü ise çelik taşıyıcı üzerine panel kaplanmış vaziyettedir. Yapının her katında katlanabilir alüminyum kapı bulunmakta olup tüm katlarına nakliye araçlarıyla erişim sağlanabilmektedir. 2. bodrum katta 16 adet, 1. bodrum katta 26 adet ve zemin katta 37 adet katlanabilir kapı bulunmaktadır. Yapı oturumunun dışını çevreleyen parsel alanı saha betonu ile kaplanmıştır. Garaj giriş kapıları katlanabilir alüminyum malzemeden, yapı; A sınıfı betonarme ve strüktür malzemelerden yapılmıştır. Yapının inşaat ve malzeme kalitesi iyi seviyededir. Binanın kiracı firma tarafından kullanılması nedeni ile iç mekanlar fiziki olarak görülememiştir.
Parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup yeniden ruhsat alınmasına gerektirecek bir duruma rastlanmamıştır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 14 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Tuzla, İstanbul ilinin en güneyde bulunan ilçesidir. Türkiye'nin orta derecede kalabalık nüfuslu ilçelerinden biridir. Tuzla, İstanbul'un en güneyinde yer alır. Coğrafi konum olarak kuzeyde ve batıda Pendik ilçesi bulunur. Doğusunda Kocaeli'nin Çayırova ilçesi yer alır. Güneyinde Marmara Denizi bulunur ve 13 km kıyı şeridine sahiptir. Deniz seviyesinden yüksekliği, merkezde ortalama 25-30 metredir. Güneydeki Tuzla Burnu büyük bir çıkıntı olarak göze çarpar. Araziler genellikle alçak tepelerle düzlük araziler şeklindedir. Yükseklik Akfırat ve Orhanlı Beldelerinde 250-300 metreyi bulur. En yüksek yer 300 m ile Akfırat'tadır. Ayrıca Türkiye'nin en büyük tersaneler bölgesi Tuzla'da bulunmaktadır.
1950 yılından sonra Gebze'den ayrılarak Kartal ilçesine bağlandı. 1980'lerin sonuna kadar balıkçılık ve çiftçiliğin bir arada sürdürüldüğü Tuzla'da sanayinin gelişmesiyle çiftçilik önemini yitirmiştir. Günümüzde Tuzla, tersanelere de ev sahipliği yapmaktadır. Merkezde, İTÜ Denizcilik Fakültesi, Kuzeybatıda çok ünlü bir askeri okul olan Tuzla Piyade Okulu ve Güneyde Tuzla Burnu'nda ise Deniz Harp Okulu bulunmaktadır.
Ayrıca Tuğrulbey Anadolu Lisesi, Behiye - Dr. Nevhiz Işıl Anadolu Lisesi, Tuzla Anadolu Lisesi, Mehmet Tekinalp Anadolu Lisesi, Tuzla Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi, Zübeyde Hanım İlköğretim Okulu, Sabancı Üniversitesi, Okan Üniversitesi, Gedik Üniversitesi, Medeniyet Üniversitesi ve Piri Reis Üniversitesi de Tuzla'da bulunmaktadır. Ayrıca Koç Özel Lisesi Eğitmen Koleji ve Özel Safran Temel Lisesi de Tuzla'da yer almaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Tuzla ilçesinin Toplam Nüfusu 293.604 kişidir.
1936 yılında müstakil belediye olan Tuzla 1951 yılında Kartal İlçesine bağlanmış, 1987 yılında Pendik İlçesinin kurulması nedeniyle Pendik İlçesine bağlanmıştır. Tuzla, 03.06.1992 tarih ve 21247 sayılı Mükerrer Resmi Gazete'de yayımlanan 27.05.1992 tarih ve 3806 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Pendik İlçesinden ayrılarak Tuzla adı altında müstakil bir ilçe olmuştur.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210.9 | 5,5 | ||
| L | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| $I^{(r)}$ | 4 6 8 7 4 9 2 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |||
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241.9 | 4,6 | |||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | ||
| п | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Lojistik Pazarına İlişkin Veri ve Analizler
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Taşınmazın niteliği ve alanı bakımından kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması *
RYGYO-2410197 TUZLA 24
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Tel 0541 391 33 31
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan 122 ada 1 parsel numaralı 2.500 m² yüzölçümlü parselin 216 m² hissesi satılık durumdadır. 4.000.000 TL istenilmektedir. Kaks:0.80 H:6.50m. Sanayi imarlıdır. Eğimli bir arazi olduğu ve kottan avantaj sağlayacağı beyan edilmiştir. Hisse satışı yapılmaktadır. Pazarlık marjı bulunduğu düşünülmektedir. Yüzölçümü açısından küçüktür. Konum açısından benzer niteliktedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 216 4.000.000 18.519
Tel 0532 707 30 32
8641 ada 1 parserlde yer alan 4.447 m² yüzölçümlü parselin 567 m² hissesi satılık durumdadır. Dop parseli olarak satışta olan parsel Park alanında kalmakta olup yapılaşma imkanı bulunmamaktadır. 4.900.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 8.642 SATILIK 567 4.900.000
Tel 0534 262 64 78
Sabiha Gökçen Havalimanı bitişiğinde yer alan 8969/2 ada/parsel numaralı taşınmaz 2.894 m² yüzölçümlü olup H.12.50m. Kaks:1 Lojistik Depolama Alanında yer almaktadır. 73.000.000 TL bedelle satılık olup net imar parselidir. İmar yapılaşma koşulları açısından daha iyi niteliktedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2894 73.000.000 25.225
Tel 0530 726 65 29
KDKÇA (Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı) içerisinde yer alan Kaks:0.12 olan 4.171 m² yüzölçümlü parselin 728 m² hissesi satılık durumdadır. 14.000.000 TL istenmektedir. Hisse satılı olup imar yapılaşma hakkı daha düşük olup lejant içerisinde ofis, büro, çarşı, ticaret vb. uygulamalar yapılabilmektedir. 7112 ada 4 parsel numaralı taşınmazdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 728 14.000.000 19.231
Tel 0533 211 58 90
6500 m² yüzölçümlü parsel Kaks:0.80 Sanayi İmarlıdır. 160.875.000 TL bedelle satılıktır. Tam hisseli olduğu beyan edilmiştir. TEM güneyinde konumlanmıştır. Yüzölçümü olarak büyüktür. Yapılaşma koşulları aynıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 6500 160.875.000 24.750
Tel 0535 430 56 46
-
423 ada 3 parselde yer alan, Anadolu Caddesi cepheli, 7.974 m² yüzölçümlü parsel satılık durumdadır. Kaks:0,80 Sanayi Alanı İmarlıdır. 260.000.000 TL istenmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 7.974 260.000.000 32.606
Tel
Tuzla İlçesi Orhanlı Mahallesi 6643 ada 4 parsel numaralı taşınmaz ihale usülü satılacaktır. Satış tarihi 27-28-29 kasım 2024 olup taşınmaz Kaks:1.20 H.12.50m Konut imarlıdır. 562.81 m² yüzölçümlü parselin muhammen bedeli 9.004.960 TL dir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 562,81 9.004.960 16.000
Tel 0532 278 11 34
Orhanlı Mahallesi 438 parsel numaralı taşınmaz 10.000 m² yüzölçümü ile pazarlanmaktadır. Kaks:0.80 Sanayi İmarlı parsel 245.000.000 TL bedelle satılık olup TEM çevreyoluna çok yakın bir noktada yer almaktadır. Parsel üzerindeki yapıların ruhsatsız olduğu beyan edilmiş olup arsa değeri olarak satıştadır. Pazarlık marjının yüksek olduğu düşünülmektedir. Parsel brüt olup park ve yapı yasaklı alanda kalan kısımları bulunmaktadır. Sanayi Tesis alanında yer alan kısmı 9.312 m² dir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 10000 245.000.000 24.500
Tel 0532 278 11 34
Deri OSB yerleşimi içerisinde 14.000 m² toplam kapalı alanına sahip fabrika satılık durumdadır. Giriş yüksekliği 4.85 m. olup fabrikanın yeni inşa edildiği belirtilmiştir. 395.000.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 14000 395.000.000 28.214
Tel 0533 207 87 11
Deri OSB yerleşimi içerisinde 5.750 m² yüzölçümü arsanın üzerinde 10.000 m² kapalı alanlı 2 bloklu tesis satılık durumdadır. 430.000.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 10000 430.000.000 43.000
Tel 0533 295 29 27
Aynı lokasyon içerisinde 3.300 m² kapalı alana sahip fabrika 625.000 TL bedelle kiralık durumdadır. Kapalaı alan olarak daha küçük olup kondisyon olarak daha dezavantajlıdır. 4 katlı olup 700 m² açık alana sahip durumdadır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 6500 1.150.000 177
Tel 0536 452 71 04
Orhanlı fabrikalar bölgesinde fabrika depolama alanı, idari bina ve ek yapılardan oluşan 4500 m² kapalı kullanım alanına sahip fabrika tesisi kiralık durumdadır. İdari bina ve depolama binası her ikisi de 3 katlıdır. 1.000.000 TL bedelle kiralıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 4500 1.000.000 222
Tel 0533 775 91 13
Orhanlı yerleşimi içerisinde 3.550 m² kapalı alana sahip fabrika 945.000 TL bedelle kiralık durumdadır. Kapalı alan olarak daha küçük olup kondisyon olarak iyi durumdadır. 4 katlı olup 1000 m² açık alana sahip durumdadır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 3550 945.000 266
Tel 0533 922 03 09
İstanbul Deri Organize Sanayi Bölgesi İDOSB içerisinde 12.550 m² kapalı alana sahip fabrika 2.000.000 TL bedelle kiralıktır. Zemin katta giriş yüksekliği 7 metredir. 4 katlı tesis 15-20 yaş aralığındadır. Bina yaşı ve kondisyonu açısından dezavantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 12550 2.000.000 159
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 9144 ADA 6 PARSEL) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) | EMSAL (6) | ||
| SATIŞ FİYATI | 4.000.000 | 73.000.000 | 14.000.000 | 160.875.000 | 260.000.000 | |||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||
| ZAMAN | ||||||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| ALAN | 36.910,84 | 216 | 2.894 | 728 | 6.500 | 7.974 | ||
| BİRİM M² DEĞERİ | 18.519 | 25.225 | 19.231 | 24.750 | 32.606 | |||
| ALANA İLİŞKİN | ||||||||
| DÜZELTME | -20% | -15% | -20% | -15% | -10% | |||
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN |
ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| İMAR DURUMU | E=0.80 | H:6.50 | H:12.50 | E=0.12 | E=0.80 | E=0.80 | ||
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN |
Kaks: 0,80 | Kaks:1 | ||||||
| DÜZELTME | 20% | -5% | 35% | 0% | 0% | |||
| KONUM | ||||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
50% | 65% | 40% | 64% | -10% | |||
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN |
hisseli parsel, parsel alanının sanayi yapılaşması için tercih edilirliğindeki kısıtlılık |
parsel alanının sanayi yapılaşması için tercih edilirliğindeki kısıtlılık |
hisseli parsel, parsel alanının sanayi yapılaşması için tercih edilirliğindeki kısıtlılık |
parsel alanının sanayi yapılaşması için tercih edilirliğindeki kısıtlılık |
parsel alanının sanayi yapılaşması için tercih edilirliğindeki kısıtlılık |
|||
| DÜZELTME | 35% | 20% | 35% | 20% | 20% | |||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| TOPLAM DÜZELTME |
80% | 60% | 85% | 64% | -5% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
36.170 | 33.333 | 40.359 | 35.577 | 40.590 | 30.976 |
Değerleme konusu taşınmaz fabrika binası nitelikli olup, benzer nitelikteki sanayi imarlı arsa değerleri hesaplanmak sureiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosuna göre 4 pafta 9144 ada 6 parselin arsasının birim m² değerinin 36.170 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir. Emsl arsalar boş arsalardan elde edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın ruhsat ve iskan alanı açısından Emsal değerinin fiili durumda 2.50-3 mertebesinde olduğu gözlemlenmiştir. Bu faktör de arsa değeri takdir edilirken göz önünde bulundurulmuştur. Kira emsalleri incelenmiş olup arsa büyüklüğü ve arsa üzerindeki yapıların büyüklüğü dikkate alınarak taşınmaz için 175.-TL/m² kira birim değeri öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||
| 9144 | 6 36.910,84 36.170 |
1.335.065.082,80 | |||||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 1.335.065.000,00 |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Lojistik sektörünün özellikle pandemi dönemi sonrası depolama ihtiyacının artması ve bu talebe paralel olarak, büyük firmalar için üretilen lojistik depoları için maliyetlerin de arttığı bilinmektedir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, yapılan piyasa araştırmalarında güncel lojistik bina maliyetleri dikkate alınarak, amortisman da düşülerek aşağıdaki gibi öngörülmüştür. Ayrıca değer arttırıcı unsurlar (Girişimci Karı, Saha Betonu, Beton Duvar, Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) arsa+ bina maliyetine de eklenmiştir.
| TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 36.170 .-TL/M² |
X | 36.910,84 M² = |
1.335.065.000 | .-TL | ||
| Depo Binası (Bodrum katlar) | 30.860 .-TL/M² |
X | 62.776,00 M² = |
1.937.267.360 | .-TL | ||
| Depo Binası (Zemin Kat) | 30.860 26.105,00 .-TL/M² X M² = |
||||||
| Asma Kat Toplamı | 24.688 .-TL/M² |
X | 8.485,00 M² = |
209.477.680 | .-TL | ||
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
1.071.852.585 | .-TL | |||||
| TOPLAM = |
5.359.262.925 | .-TL | |||||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ | 5.360.000.000 | .-TL |
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.
"Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır."
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi Fabrika olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; ■ |
||||
|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 1.335.065.000 TL |
| TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL) | 5.360.000.000 TL |
|---|---|
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın arsa değeri tespit edilmiş, maliyet yönteminde bina maliyetleri ve değer arttırıcı unsurlar eklenerek toplam değere ulaşılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Pazar yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yönteminde daha fazla veriye ulaşılmış olması, bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması, ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurulması ve pazar yaklaşımı ve maliyet yönteminde ise rayiçlerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olmasıda dikkate alınarak, tebliğdeki 10.3 nolu maddeye istinaden kılavuz hükümleri tekrar değerlendirilmek sureti ile sonuç bölümüne yeniden inşa maliyet yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins tahsihi yapılmıştır. Parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Taşınmazın incelenen mimari projesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmiştir. Taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, cins tashihi yapılmıştır. Tapudaki niteliği ile fiili kullanımı uyumludur.
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki fabrika emsalleri incelenmiştir. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| Toplam Alanı (m²) |
m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
|
|---|---|---|---|---|
| 97366,00 | 175,00 | 17.039.050,00 | 204.468.600,00 | |
| TOPLAM | 17.039.050,00 | 204.468.600,00 |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- 6.5.9 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
.-TL kıymet takdir edilmiştir. 6.432.000.000
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Değerleme Uzmanı
Lisans No: Lisans No: Lisans No:
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Berrin KURTULUŞ SEVER 401732
Merve HARMAN 402487 403519
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.