Quarterly Report • Jan 8, 2025
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
İZMİR İLİ, KEMALPAŞA İLÇESİ, KEMALPAŞA OSB MAHALLESİ, 253 ADA 2 PARSEL DEPO
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410202 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET ARSA VE ÜZERİNDE YER ALAN FABRİKA VE İDARİ BİNA |
| DEĞERLEME ADRESİ | KEMALPAŞA OSB MAHALLESİ GÜNEY SANAYİ CADDESİ NO:18 KEMALPAŞA / İZMİR (Adres Kodu: 2644963122) |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Onur Özgür- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402402) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
RYGYO-2410202 KEMALPAŞA 3
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan fabrika binasının değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan fabrika binasının değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410202 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Onur Özgür Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Eren KURT Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet rapor hazırlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310162 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Onur Özgür Onur Fuat TINAZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
272.500.000 |
| 253 ADA 2 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | İZMİR |
| İlçesi | : | KEMALPAŞA |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | ANSIZCA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | - |
| Ada No | : | 253 |
| Parsel No | : | 2 |
| Alanı | : | 12.902,23 m² |
| Vasfı | : | BİR KATLI PERAFABRİK SANAYİ TESİSİ VE ARSASI |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| Yevmiye No | : | 13838 |
| Cilt No | : | 34 |
| Sayfa No | : | 3363 |
| Tapu Tarihi | : | 24.08.2021 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Beyanlar Hanesinde: Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3.kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü zorunludur. 22.11.2017 tarih 13545 yevmiye numaralı,
Rehinler Hanesinde: TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. Lehine, 200.000.000.00 TL bedelle, yıllık %22 faizli, 1. Derece, FBK Müddetli, 21.04.2022 tarih 9789 yevmiye numaralı İpotek kaydı bulunmaktadır.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz ve ya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak yada yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması rapor eklerinde yer almaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazın mülkiyeti 24.08.2021 tarihinde satış işlemi ile REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ adına tescil edildiği görülmüştür.
Kemalpaşa OSB Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre parsel " İzmir Kemalpaşa OSB 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Revizyon Nazım ve Uygulama İmar Planı" 22.09.2023 tarihinde onaylanmış, 05.10.2023 tarihinde kesinleşmiştir. Parsel Sanayi Alanı içerisinde kalmakta olup, Emsal:0,70, Yençok: serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapılara ait;
-31.07.2023 tarih 2023/26 nolu yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Yapı kullanma izin belgesi Sanayi Alanı ve Ortak alan (Sığınak) için düzenlenmiş yol kotu üstü 1 olmak üzere toplam 1 kat, 7.226 m2 (7206 m2 sanayi tesisi+20 m2 sığınak) kapalı alan için düzenlenmiştir.
-Müşteriden 03.11.2021 tarihli onaylı mimari proje incelenmiştir. Projeye göre, taşınmaz zemin+batar kattan oluşmakta olup, zemin katı brüt 6.766 m2, batar katı brüt 460 m2 olmak üzere toplam brüt 7.226 m2 kullanım alanlıdır.
Taşınmaz proje ve ruhsatına uygun olarak inşa edilmiştir.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA / PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 253/2 | 3.11.2021 2021/80 | Yeni Yapı | SANAYİ VE ORTAK ALAN |
1 | - | 1 | 1 | 2-C | 7.226,00 | |
| 253/2 | 27.01.2022 2022/04 | İSİM DEĞİŞİKLİĞ İ RUHSATI |
SANAYİ VE ORTAK ALAN |
1 | - | 1 | 1 | 2-C | 7.226,00 | |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
| ADA / PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 253/2 | 31.07.2023 2023-26 | SANAYİ VE ORTAK ALAN |
1 | - | 1 | 1 | 2-C | 7.226,00 |
Onaylı mimari projesi müşteriden temin edilmiştir. Taşınmaz projesine göre zemin+batar kattan oluşmakta olup, zemin katı brüt 6.766 m2, batar katı brüt 460 m2 olmak üzere toplam brüt 7.226 m2 kullanım alanlıdır. Taşınmazın proje ve ruhsatına uygun olarak inşa edildiği görülmüştür.
,
Taşınmazın yapı denetim firması Karakalem Yapı Denetim LTD. ŞTİ. olup, yapı denetim belge no 1489 dur.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Kemalpaşa OSB Mahallesi 253 ada 2 parsel 12.902,23 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana gayrimenkul Bir Katlı Perafabrik Sanayi Tesisi ve Arsası niteliğinde olarak cins tahsisi yapılmıştır. Parsel üzerinde zemin+batar kattan oluşan fabrika binası bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz, İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Kemalpaşa OSB Mahallesi, Güney Sanayi Caddesi, No:18 posta adresinde yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede ağırlıklı olarak depolama amaçlı yapılar ve sanayi yapıları bulunmakta olup yapılaşma sürmektedir. Taşınmazın yakın çevresinde Kemalpaşa Açık Oto Pazarı, Ege Seramik, BİM Kemalpaşa Deposu, AS-EL Makina, çeşitli büyüklükte depolama ve lojistik amaçlı yapılar ile ticari işletmeler yer almaktadır.
Parselin kuzey yönü yola cepheli olup, diğer yönleri komşu parseller ile çevrilidir. Parselin yaklaşık 70 metre yola cephesi bulunmaktadır. Parsel bölgedeki tüm altyapı hizmetlerinden yararlanmaktadır. Parselin koordinatları; "38.454540, 27.397240" .
Değerleme konusu taşınmaz, Ankara Caddesi'ne 510 metre, Kemalpaşa İzmir Yolu'na 1,8 km, Ulucak Kemalpaşa Caddesi'ne 1,8 km mesafededir.
Değerleme konusu taşınmaz; İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Kemalpaşa OSB Mahallesi, 253 ada 2 parsel 12.902,23 m² yüz ölçümüne sahiptir.
Parselin kuzey yönü yola cepheli olup, diğer yönleri komşu parseller ile çevrilidir. Parselin yaklaşık 70 metre yola cephesi bulunmaktadır. Parselin sınırları duvar üzeri tel örgü ile çevrilidir. Parsel üzerinde zemin+batar kattan oluşan fabrika binası bulunmaktadır. Taşınmazın zemin katı brüt 6.766 m², batar katı brüt 460 m² olmak üzere toplam brüt 7.226 m² kullanım alanlıdır. Zemin katında sığınak, imalathane, wc-duş, batar katında çalışma alanı bulunmaktadır. Mahallinde yapılan incelemede batar katın ofis olarak kullanıldığı görülmüştür.
| Bina | Kat Sayısı | Alan |
|---|---|---|
| Fabrika Binası | Zemin Kat | 6.766,00 |
| İdari Bina | Batar Kat | 460,00 |
| TOPLAM | 7.226,00 |
| Binaların Genel Özellikleri | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Prefabrik | ||||
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | ||||
| Yapı Sınıfı | : | 3A-4A | ||||
| Kullanım Amacı | : | Fabrika ve İdari Bina | ||||
| Elektrik | : | Şebeke | ||||
| Su | : | Şebeke | ||||
| Isıtma Sistemi | : | Diğer | ||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | ||||
| Su Deposu | : | - | ||||
| Hidrofor | : | - | ||||
| Asansör | : | - | ||||
| Jeneratör | : | Var | ||||
| Yangın Tesisatı | : | Var | ||||
| Çatı Tipi | : | Sandviç panel çatı kaplama | ||||
| Dış Cephe | : | Dış cephe boyası- Kısmen giydirme | ||||
| Park Yeri | : | Mevcut | ||||
| Güvenlik | : | Mevcut | ||||
| Manzarası | : | - | ||||
| Cephesi | : | Depolama Tesisi | ||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X 2.Derece |
3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Yerinde yapılan incelemede; zemin kata soğuk hava depolarının yapıldığı, iç zeminlerin beton, duvarların ise sıvalı olduğu görülmüştür. Deponun yükleme rampalarında yer alan giriş kapıları sürgülü demir doğramadandır. Batar katta zeminler seramik kaplı, duvarlar plastik boyalıdır. Pencere doğramaları PVC'dendir. Parselin yapılar harici kalan bölümü yaklaşık 2.450 m² lik alan saha betonu ile kaplıdır. Depo binası yaklaşık 12 metre yüksekliğe sahiptir. Taşınmaza ait jeneratör bulunmaktadır.
Taşınmaz ruhsat ve projesine uygun olarak inşa edilmiştir.
İzmir ilinin yüzölçümü 11.891 km2'dir. Türkiye Cumhuriyeti'nin en batı kısmında Ege Denizi'ne kıyısı olan bir ildir. Kuzeyde Balıkesir, doğuda Manisa, güneyde Aydın illeri ile komşudur. Dikili ilçesinin tam karşısında Yunanistan'ın Kuzey Ege Adaları coğrafi bölgesi'nin Midilli ili ve hem ilin hem coğrafi bölgenin yönetim merkezi olan Midilli şehri yer almaktadır.
İzmir ili içinde Ege Bölgesi'nin önemli akarsularından olan Gediz, Küçük Menderes ve Bakırçay akış gösterir. Diğer küçük akarsular arasında Güzelhisar Çayı ve Meles Çayı yer alır. İlde önemli büyüklükte bir göl yoktur. Göl sayılabilecek su birikintileri arasında en büyükleri Gölcük Gölü, Belevi Gölü, Çakalboğaz Gölleri ve Karagöl'dür. Madra Dağları, Yunt Dağları, Yamanlar Dağı, Nif Dağı, Bozdağlar, Aydın Dağları il sınırları içerisinde yer alır. İlin en yüksek noktası, Bozdağlar'ın Birgi yakınlarında bulunan 2.159 metre yüksekliğindeki tepesidir. Şehrin rakımı 2 metredir. Ama dağ eteklerine kurulu bazı semtleri 300-350 metreye kadar ulaşmaktadır.
İl bitki örtüsü yönünden Akdeniz ikliminin etkisi altındadır. Akdeniz bitkilerinin birçok türü bulunmaktadır. Yüzyıllarca aşırı otlatma, yangın ve tarla açma gibi nedenlerle ormanların ortadan kalktığı yerlerde, maki bitkileri bulunmaktadır. Maki florasına ardıç, pırnal, kermes meşesi, zeytin, çitlembik, sakız, akçakesme, tespih, katırtırnağı gibi kuraklığa dayanıklı ağaçlar girer. Ormanlar il içerisinde 475.779 hektarlık bir alanı kaplar. Ormanların kapladığı alan, il arazisinin %40'ıdır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu İzmir 2023 nüfusu, tahmini verilere göre 4.486.845. Bu nüfus verisi, eski yıllarıdaki nüfus artış hızlarına göre tahmini hesaplanmıştır. İzmir 2023 resmi nüfus bilgileri 2024 yılının başında açıklanacaktır.
Kemalpaşa, Türkiye'nin İzmir ilinin bir ilçesidir. İlçenin batısında Bornova ve Buca, güneyinde Torbalı ve Bayındır ilçeleri, kuzeyinde Manisa ilinin Yunus Emre ve Şehzadeler ilçeleri, doğusunda ise Turgutlu ilçesi bulunmaktadır. İzmir'in doğusunda yer alan Kemalpaşa'nın batısında Bornova ve Buca, güneyinde Torbalı ve Bayındır ilçeleri, kuzeyinde Manisa ilinin Yunus Emre ve Şehzadeler, doğusunda Turgutlu ilçeleri bulunmaktadır. İlçe 681 km² yüzölçümü ve 48 mahallesi ile İzmir'in en büyük ilçeleri arasında yer alır.
Kirazı ve çam ormanları dünyaca ünlü olan Kemalpaşa, Ege Bölgesi'nde Hititlerden kalma tek örnek olarak bilinmektedir. Tarihteki ismi, Yunanca'da "gelin" anlamına gelen "Nif" tir. Bu ismi almasının nedeni, her zaman yemyeşil bir doğaya sahip olması ve bahar aylarında kiraz ve meyve ağaçlarının adeta bir gelin gibi bölgeyi süslemesidir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||
| 2022 | Yillik | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |||
| Ł | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||||
| Ш | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||||
| 2023 | Yillik | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||||
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6, 5 | ||||
| $\mathbf{N}^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | ||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |||
| п | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Lojistik Pazarına İlişkin Veri ve Analizler
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Kemalpaşa OSB Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Tel 0(530) 822 50 05
Bölge emlakçılarından olan, Net Grup Gayrimenkul ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu konum, cephe özellikleri, arsa büyüklüğü dikkate alındığında parselin 10.500.-TL/m² ile 11.500.-TL/m² arasında değer edebileceği bilgisi alınmıştır.
Bölge emlakçılarından olan, Coldwell Banker Teok Gayrimenkul ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu konum, cephe özellikleri, arsa büyüklüğü dikkate alındığında parselin 11.000.-TL/m² ile 11.500.-TL/m² arasında değer edebileceği bilgisi alınmıştır.
Kemalpaşa OSB içerisinde, 15.500 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 175.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 15500 175.000.000 11.290
Tel 0(553) 315 61 98
Kemalpaşa OSB içerisinde, 23.597 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 304.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 23597 304.000.000 12.883
Tel 0(530) 065 65 51
Kemalpaşa OSB içerisinde, 24.333 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 265.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 265.000.000 10.891 SATILIK 24333
Tel 0 (533) 927 21 41
Kemalpaşa OSB içerisinde, taşınmaza göre daha iyi konumda, 21.000 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 340.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 21000 340.000.000 16.190
Tel 0(533) 927 21 41
Kemalpaşa OSB içerisinde, 16.000 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 160.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 16000 160.000.000 10.000
Tel 0(546) 430 30 84
Kemalpaşa OSB içerisinde, 9.970 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 125.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL 12.538 .-TL/M² SATILIK 9970 125.000.000
Tel 0 (538) 380 60 26
Kemalpaşa OSB içerisinde, 7410 m² yüzölçümlü sanayi parseli üzerinde, 2400 m² üretim, 600 m² idari bina olmak üzere toplam 3000 m² kapalı alana sahip, fabrika ve idari binadan oluşan, 160 kw elektrik ve sondaj suyu bulunan, 30 tonluk su deposu olan fabrika binası pazarlıklı olarak 175.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 175.000.000 3000 SATILIK 58.333
Tel 0(552) 220 02 73
Kemalpaşa OSB içerisinde, taşınmaza göre kısmen daha kötü konumda, 7337 m² arsa üzerinde, 5000 m² üretim tesisi, 1000 m² idari binası olmak üzere toplam 6000 m² kapalı alana sahip, fabrika ve idari binadan oluşan, 1000 kw elektrik ve 2 adet 10 ton su deposu bulunan fabrika binası pazarlıklı olarak 220.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 6000 220.000.000 36.667 SATILIK
Tel 0(533) 130 72 14
Kemalpaşa OSB içerisinde, 4000 m² kapalı alana sahip, 4 metre tavan yüksekliğine sahip, fabrika ve idari binadan oluşan fabrika binası pazarlıklı olarak 150.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 4000 150.000.000 37.500
Tel 0(533) 217 85 65
Kemalpaşa OSB içerisinde, 7500 m² yüzölçümlü arsa üzerinde, 4500 m² kapalı alana sahip, fabrika ve idari binadan oluşan fabrika binası pazarlıklı olarak 210.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 210.000.000 46.667 SATILIK 4500
Tel 0(535) 898 84 66
Kemalpaşa OSB içerisinde, 4000 m² kapalı alana sahip, fabrika ve idari binadan oluşan, 1400 kw elektrik trafosu olan, şehir suyu ve artezyeni olan fabrika aylık 730.000.-TL/Ay bedelle kiralıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 4000 730.000 183
Tel 0(533) 556 22 27
Kemalpaşa OSB içerisinde, daha iyi konumda, 11620 m² arsa üzerinde, 7372 m² kapalı alana sahip, fabrika yüksekliği 10 metre olan, vinç yolları mevcut, 630 kw elektrik trafosu olan fabrika aylık 1.250.000.-TL/Ay bedelle kiralıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 1.250.000 KİRALIK 170 7372
Startkey Gayrimenkul 15
Tel 0 (505) 843 26 92
Kemalpaşa OSB içerisinde, 6612 m² sanayi parseli üzerinde, 3642 m² kapalı alana sahip, fabrika ve idari binadan oluşan, 10,5 metre tavan yüksekliğine sahip fabrika binası aylık 780.000.-TL/Ay bedelle kiralıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² Tel 16 Sankey Gayrimenkul 0(532) 206 19 35 KİRALIK 3642 780.000 214
Kemalpaşa OSB içerisinde, 6500 m² kapalı alana sahip,12,80 metre tavan yüksekliği olan, üç tarafı yol olan fabrika binası aylık 900.000.-TL/Ay bedelle kiralıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 6500 900.000 138
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) | EMSAL (6) | EMSAL (7) | ||
| SATIŞ FİYATI | 175.000.000 | 304.000.000 | 265.000.000 | 340.000.000 | 160.000.000 | |||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| ALAN | 12.902,23 | 15.500 | 23.597 | 24.333 | 21.000 | 16.000 | ||
| BİRİM M² DEĞERİ | 11.290 | 12.883 | 10.891 | 16.190 | 10.000 | |||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 25% | 25% | 25% | 10% | |||
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE |
ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA |
E=0.70 | E=0.70 | E=0.70 | E=0.70 | E=0.70 | E=0.70 | ||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KONUM | ||||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 10% | 5% | 0% | |||
| DİĞER BİLGİLER | ||||||||
| DİĞER BİLGİLERE | ||||||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| TOPLAM DÜZELTME |
-5% | 20% | 30% | 25% | 5% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
14220 | 10.726 | 15.460 | 14.158 | 20.238 | 10.500 |
Değerleme konusu taşınmaz fabrika binası nitelikli olup, benzer nitelikteki sanayi imarlı arsa değerleri hesaplanmak suretiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosuna göre taşınmazın konumu, alan büyüklüğü, cephesi vb. durumlar göz önünde bulundurularak 253 ada, 2 parselin, arsanın birim m² değerinin 14.220 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | ||||
| 253 | 2 | 12.902,23 | 14.220 | 183.469.711 | ||||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 183.500.000 |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Lojistik sektörünün özellikle pandemi dönemi sonrası depolama ihtiyacının artması ve bu talebe paralel olarak, büyük firmalar için üretilen lojistik depoları için maliyetlerin de arttığı bilinmektedir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, yapılan piyasa araştırmalarında güncel lojistik bina maliyetleri dikkate alınarak, amortisman da düşülerek aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 14.220 .-TL/M² |
X | 12.902,23 M² = |
183.500.000 | .-TL | ||
| Fabrika Binası | 27.000 .-TL/M² |
X | 6.766,00 M² = |
182.682.000 | .-TL | ||
| İdari Bina | 27.000 .-TL/M² |
X | 460,00 M² = |
12.420.000 | .-TL | ||
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
86.321.256 | .-TL | |||||
| TOPLAM = |
464.923.256 | .-TL | |||||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ = |
465.000.000 | .-TL |
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi Fabrika olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | |||
|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 183.500.000 TL |
■ Yeniden İnşa Etme Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri;
TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL) 465.000.000 TL
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir.Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken arsa değerinin tespitinde Pazar yaklaşımı yöntemi ve nihai değerin takdirinde maliyet yöntemi yaklaşımı kullanılmıştır
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins tahsihi yapılmıştır. Parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Taşınmaza ait onaylı mimari proje müşteriden, ruhsat ve iskan belgesi Kemalpaşa OSB Müdürlüğünden temin edilmiştir. Mahallinde yapılan incelemede taşınmazın ruhsat ve projesine uygun olarak inşa edildiği görülmüştür.
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki fabrika emsalleri incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmaz zemin+batar kattan oluşmakta olup, zemin katı fabrika, batar katı idari bina olarak kullanılmaktadır. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| Toplam Alanı (m²) |
m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 7226,00 | 170,00 | 1.228.000,00 | 14.736.000,00 |
| TOPLAM | 1.228.000,00 | 14.736.000,00 |
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel
6.5.8 - Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazın cins tashihi yapılmış olup BİR KATLI PERAFABRİK SANAYİ TESİSİ VE ARSASI olarak tescil edilmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz ve ya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak yada yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması rapor eklerinde yer almaktadır.
Bu kapsamda taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Tapu niteliği ile mevcut durumun uyumlu olduğu görülmüştür.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri içim; 31.12.2024
Katme Değer Vergisi Dahil değeri için;
.-TL kıymet takdir edilmiştir. 558.000.000
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Onur ÖZGÜR
Eren KURT 402003
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.