Chat with Filing

Ask questions about this document
Please log in or register to use the chat feature. Please register first.
RNS - Depo (Düzce Akçakoca 130 Ada 4 Parsel) 2024 Yılsonu Değerleme Raporu

Company: REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Date: 2025-01-08 Language: Turkish Register to download
Loading document preview...
Document Preview Not Available

The file type (.pdf) cannot be displayed directly here.
Open Original File
Error loading document preview. Please try the 'Open Original File' link.
You're One Click Away From The Full Filing

Instantly access this document—and 2.8M more—for free. Select your preferred method:
Continue with Google Continue with Microsoft Continue with Facebook Continue with Amazon
# **REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.**

**DÜZCE İLİ, AKÇAKOCA İLÇESİ, ÇİÇEKPINAR KÖYÜ 130 ADA 4 PARSELDE YER ALAN İKİ ADET BİR KATLI PREFABRİK DEPO** 

**GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU**

# **RAPOR BİLGİLERİ**

| SÖZLEŞME TARİHİ                         | 2.12.2024                                                                                                                                                                                                                |
|-----------------------------------------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| DEĞERLEME<br>BAŞLANGIÇ TARİHİ           | 3.12.2024                                                                                                                                                                                                                |
| DEĞERLEME<br>31.12.2024<br>BİTİŞ TARİHİ |                                                                                                                                                                                                                          |
| RAPOR TARİHİ                            | 6.01.2025                                                                                                                                                                                                                |
| RAPOR NO                                | RYGYO-2410205                                                                                                                                                                                                            |
| KULLANIM AMACI                          | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ                                                                                                                                                                                                     |
| GİZLİLİK DERECESİ                       | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.                                                                                                                                                                |
| DEĞERLEME KONUSU                        | 1 ADET ARSA VE ÜZERİNDE YER ALAN DEPO BİNASI                                                                                                                                                                             |
| DEĞERLEME ADRESİ                        | ÇİÇEKPINAR KÖYÜ, GARİPLER MEVKİİ, DADALI KÖYÜ İÇ YOLU, 130<br>ADA, 4 PARSEL, AKÇAKOCA/DÜZCE                                                                                                                              |
| RAPORU HAZIRLAYAN<br>UZMANLAR           | Çiğdem HATACIKOĞLU Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411409)<br>Merve HARMAN - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403519)<br>Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)                                               |
| RAPORUN KAPSAMI                         | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye<br>Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları<br>Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında<br>hazırlanmıştır. |

# **İÇİNDEKİLER**

### **İçindekiler**

**Ekler**

#### **1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri**

- **1.1 -** Değerleme Hizmetinin Amacı
- **1.2 -** Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
- **1.3 -** Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
- **1.4 -** Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
- **1.5 -** Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
- Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

#### **2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri**

- **2.1 -** Tapu Kayıtları
- **2.2 -** Takyidat Bilgileri
- **2.3 -** Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

#### **3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler**

- **3.1 -** Tanımı
- **3.2 -** Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
- **3.3 -** Ulaşım Özellikleri
- **3.4 -** Taşınmazın Fiziki Özellikleri

#### **4 - Değerleme İle İlgili Analizler**

- **4.1 -** Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
- **4.2 -** Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
- **4.3 -** Bilgilerin Kaynağı
- **4.4 -** Değeri Etkileyen Faktörler

#### **5 - Değerleme Yöntemleri**

- **5.1 -** Pazar ( Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı
- **5.2 -** Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- **5.3 -** Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

#### **6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler**

- **6.1 -** Pazar ( Emsal Karşılaştırma ) Yaklaşımı
- **6.2 -** Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- **6.3 -** Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
- **6.4 -** En Etkin ve Verimli Kullanımı
- **6.45 -** Verilerin Değerlendirilmesi
- **7 - Sonuç**
  - **7.1 -** Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
  - **7.2 -** Nihai Değer Takdiri

### **EKLER**

- **Ek 1 -** Taşınmazı gösteren fotoğraflar
- **Ek 2 -** Ruhsat - İskan ve Mimari Projeler
- **Ek 3 -** Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
- **Ek 4 -** Tapu Sureti
- **Ek 5 -** İmar Durumu (kopya)
- **Ek 6 -** Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Tecrübe Belgeleri (kopya)

# UYGUNLUK BEYANI

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

- \* Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
- \* Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
- \* Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.

\* Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak

- belirlenmektedir.
- \* Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
- \* Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
- \* Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
- \* Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
- \* Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

## **1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ**

### **1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı**

Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan depo binasının değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

#### **1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi**

### **1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi**

### **REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.**

Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul

#### **- Hizmeti Veren Kurum Bilgisi 1.2.2**

### **Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.**

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

### **1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler**

Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan binaların değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

#### **1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler**

Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410205 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Çiğdem HATACIKOĞLU Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Merve HARMAN Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Eren KURT Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.

### **1.45 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler**

Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan hazırlanmış 1 adet rapor bulunmaktadır.

|                                                          | RAPOR-1                                                                                 | RAPOR-2 | RAPOR-3 |
|----------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------|---------|---------|
| Rapor Numarası                                           | RYGYO-2310166                                                                           |         |         |
| Rapor Tarihi                                             | 3.01.2024                                                                               |         |         |
| Rapor Konusu                                             | 1 ADET ARSA VE<br>ÜZERİNDE YER<br>ALAN DEPO<br>BİNASI                                   |         |         |
| Raporu Hazırlayanlar                                     | Çiğdem<br>HATACIKOĞLU<br>Değerleme Uzmanı<br>Eren KURT -<br>Sorumlu Değerleme<br>Uzmanı |         |         |
| Takdir Edilen Toplam<br>Nihai Değeri<br>(TL) (KDV Hariç) | 50.610.000                                                                              |         |         |

## **2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ**

### **2.1 - Tapu Kayıtları**

|             |   | TAPU BİLGİLERİ                                            |  |  |  |  |  |
|-------------|---|-----------------------------------------------------------|--|--|--|--|--|
| İli         | : | DÜZCE                                                     |  |  |  |  |  |
| İlçesi      | : | AKÇAKOCA                                                  |  |  |  |  |  |
| Bucağı      | : |                                                           |  |  |  |  |  |
| Mahallesi   | : |                                                           |  |  |  |  |  |
| Köyü        | : | ÇİÇEKPINAR Köyü                                           |  |  |  |  |  |
| Sokağı      | : |                                                           |  |  |  |  |  |
| Mevkii      | : | GARİPLER                                                  |  |  |  |  |  |
| Pafta No    | : | F26-D-19-C                                                |  |  |  |  |  |
| Ada No      | : | 130                                                       |  |  |  |  |  |
| Parsel No   | : | 4                                                         |  |  |  |  |  |
| Alanı       | : | 18.077,53<br>m²                                           |  |  |  |  |  |
| Vasfı       | : | İKİ ADET BİR KATLI PERFABRİK DEPO                         |  |  |  |  |  |
| Sınırı      | : | PLANINDADIR                                               |  |  |  |  |  |
| Sahibi      | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |  |  |  |  |  |
| Yevmiye No  | : | 3373                                                      |  |  |  |  |  |
| Cilt No     | : | 5                                                         |  |  |  |  |  |
| Sayfa No    | : | 418                                                       |  |  |  |  |  |
| Tapu Tarihi | : | 7.05.2010                                                 |  |  |  |  |  |

### **2.2 - Takyidat Bilgileri**

Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.

**Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.** 

#### **- Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri 2.2.1**

Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.

#### **2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar**

### **2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler**

Değerleme konusu taşınmaz Düzce İl Özel İdaresi yetki alanı içinde yer almaktadır. Düzce İl Özel İdaresi'nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parsel 08.08.2008 onay tarihli, 1/1000 ölçekli mevzii imar planında KAKS:0.30 H:10.50m yapılaşma koşullarıyla "Tarımsal Depolama Alanı"nda kalmaktadır.

### **Düzce İli Akçakoca İlçesi Çiçekpınar Köyü 130 Ada 4 Nolu Parsele Ait Mevzi İmar Planı Plan Notları**

1- Yapıların projelendirmesinde deprem yönetmeliğine uyulacaktır.

2- Su kirliliği kontrol yönetmeliği teknik usullerini tebliğinde belirtilen kurallara uyacaktır.

3- Yapılacak depolama alanının çevresinde ihtiyaca cevap verecek ölçüde sağlık koşullarına uygun pis su kanalları var ise, depo alanının kanalları bu pis su kanallarına bağlanacaktır. Lağım mecrası inşaatı mümkün olmayan yerlerde yapılacak çukurlara ait yönetmelikte belirtilen boyut, nitelik ve şartlara uygun biçimde genel veya her yapı tesisi için bağımsız pis su kanalları tesis edilen çukurlara bağlanacaktır.

4- Teknik alt yapı tesisleri gerçekleştirilmeden yapı kullanma izni verilemez.

5- Çevre sorunları konusunda ilgili kuruluşların her talebinde gerekli önlemler alınacaktır.

6- Teknik altyapı Tesisleri (yol, su, elektrik, kanalizasyon) ilgili kamu kuruluşlarınca teknik standartları ve şartlara uygun olarak girişimci tarafından yapılacaktır.

7- Plan kapsamında 289 kaynak suları yönetmeliğinde belirlenen kurallara uyacaktır.

8- Yapılar yapı yaklaşma sınırı içerisinde kalmak ve emsali aşmamak koşulu ile parselde istenildiği şekilde yapılabilir.

9- Hmaks:10.50'dir.E:0.30'dur. Ancak özel yükseklik gerektiren baca vb. yapılar bu sınırı aşabilir.

10- Plan onama sınırı mülkiyet sınırıdır.

11- Planda belirtilmeyen hususlar için 3194 sayılı imar kanunu hükümleri geçerlidir.

#### **2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler**

Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.

### **2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi**

Değerleme konusu taşınmaz Düzce İl Özel İdaresi yetki alanı içinde yer almaktadır. Düzce İl Özel İdaresi'nde yapılan incelemede taşınmaza ait dosya mahkemeye gönderildiğinden mimari projesi görülememiştir.

**01.12.2008 tarih 2008/11A sayılı yapı kullanma izin belgesi:** 2-B yapı grubunda, yol kotu üstü 1 kat, 1.584 m² alanlı Depo (Ticari amaçlı) yapı için düzenlenmiştir.

**01.12.2008 tarih 2008/11A sayılı yapı kullanma izin belgesi**: 2-B yapı grubunda, yol kotu üstü 1 kat, 1.584 m² alanlı Depo (Ticari amaçlı) yapı için düzenlenmiştir.

Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. olumsuz bir belgeye rastlanılmamıştır.

### **2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş**

Yapılan incelemelerde, taşınmazın yasal ve mevcut kullanım alanlarının uyumlu olduğu görülmüştür.

### **2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler**

Söz konusu gayrimenkule ait yapı denetimi hakkında bilgi edinilememiştir.

### **2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama**

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

### **2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi**

Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.

### **3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER**

### **3.1 - Tanımı**

Değerleme konusu taşınmaz; Düzce İli, Akçakoca İlçesi, Çiçekpınar Köyü, 130 ada 4 parsel sayılı, 18.077,53 m² alanlı arsa üzerinde yer alan, "İki Adet Bir Katlı Perfabrik Depo" olarak cins değişikliği yapılmış taşınmazdır. Bina halihazırda kiracısı tarafından fındık deposu amaçlı kullanılmaktadır.

### **3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri**

Değerleme konusu taşınmaz Düzce İli, Akçakoca İlçesi, Çiçekpınar Köyü, Dadalı Köyü İç Yolu üzerinde yer almaktadır.Taşınmazın bulunduğu bölgede ağırlıklı olarak müstakil konutlardan, tarımsal alanlardan ve fındık bahçelerinden oluşmaktadır. Taşınmaz oldukça eğimli bir bölgede yer almaktadır.

Akçakoca Sahiline 4,5km, Akçakoca merkezine 7 km, Düzce merkezine 24km mesafede, Düzce Akçakoca Yolu'na 800m mesafede yer almaktadır. Ana arterlere yakın konumu nedeniyle ulaşımı kolaydır. Toplu taşıma araçları ile ulaşım Düzce-Akçakoca Yolu üzerinden geçen toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanmaktadır.

### **3.3 - Ulaşım Özellikleri**

Düzce ili, Karadeniz Bölgesi'nin batısında yer almaktadır. Doğusunda Bolu, batısında Sakarya, kuzeydoğusunda Zonguldak ve kuzeyinde Karadeniz ile sınırlanmıştır.Yollara göre doğu-batı yönünde uzanan D-100 karayolu ile TEM otobanı üzerinde yer alır. Bu yollar il merkezinden geçer. Bu konumu ile Avrupa-Asya arasında transit yol üzerindedir. D-100 karayolu il merkezinden ayrılarak Akçakoca ilçesi üzerinden Zonguldak İline bağlanır. Akçokoca ilçesi, Düzce'nin kuzeyinde, sahil şeridinde yer almaktadır. Düzce-Akçakoca yoluyla TEM ve D-100 karayollarına bağlanır. Akçakoca'nın da üzerinde yer aldığı D010 Karadeniz sahil yolu batıda Karasu'dan başlayarak Karadeniz sahili boyunca devam ederek Kars'a bağlanmaktadır. Bölgenin altyapısı tamamlanmış, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.

RYGYO-2410205 AKÇAKOCA 11

#### **3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri**

### **3.4.1 - Genel Özellikleri**

Değerleme konusu taşınmaz; Düzce İli, Akçakoca İlçesi, Çiçekpınar Köyü, 130 ada 4 parsel sayılı, 18.077,53 m² alanlı arsa üzerinde yer alan, "İki Adet Bir Katlı Perfabrik Depo" olarak cins değişikliği yapılmış taşınmazdır. Bina halihazırda kiracısı tarafından fındık deposu amaçlı kullanılmaktadır. Yapıların tamamı 2008 yılında inşa edilmiştir. 2 adet depo, idari bina, kantar, 2 adet alım binasından oluşmaktadır.

**1. Depo:** Her biri 350 m² alanlı 4 adet depo bölümünden oluşmaktadır ve toplamda 1.400 m² alanlıdır. 3A yapı grubundadır.

**2. Depo:** Her biri 350 m² alanlı 4 adet depo bölümünden oluşmaktadır ve toplamda 1.400 m² alanlıdır. 3A yapı grubundadır.

**İdari Bina:** Zemin+normal kat olmak üzere 2 katlı olarak inşa edilmiştir. Her kat 110 m² alanlı olmak üzere toplamda 220 m² alanlıdır. 3B yapı grubundadır.

**Kantar:** Tek kattan oluşmakta olup 30 m² alanlıdır. 2B yapı grubundadır.

**Alım (Hamaliye) Binaları:** Her biri 42 m² olmak üzere toplam 84 m² alanlıdırlar. 2B yapı grubundadırlar.

| Binaların Genel Özellikleri   |               |                                  |  |  |
|-------------------------------|---------------|----------------------------------|--|--|
| Yapı Tarzı                    | :             | Betonarme-Çelik                  |  |  |
| Yapı Nizamı                   | :             | Ayrık                            |  |  |
| Yapı Sınıfı                   | :             | 3A-2B                            |  |  |
| Kullanım Amacı                | :             | Depo - İdari Bina                |  |  |
| Elektrik                      | :             | Şebeke                           |  |  |
| Su                            | :             | Şebeke                           |  |  |
| Isıtma Sistemi                | :             | Diğer                            |  |  |
| Kanalizasyon                  | :             | Şebeke                           |  |  |
| Su Deposu                     | :             | Mevcut (Çelik 50 Ton)            |  |  |
| Hidrofor                      | :             | Mevcut                           |  |  |
| Asansör                       | :             | -                                |  |  |
| Jeneratör                     | :             | -                                |  |  |
| Yangın Tesisatı               | :             | -                                |  |  |
| Çatı Tipi                     | :             | Sandviç panel çatı kaplama       |  |  |
| Dış Cephe                     | :             | Sandviç panel kaplama            |  |  |
| Park Yeri                     | :             | Mevcut                           |  |  |
| Güvenlik                      | :             | Mevcut                           |  |  |
| Manzarası                     | :             | -                                |  |  |
| Cephesi                       | :             | Depolama Tesisi                  |  |  |
| Deprem<br>1.Derece<br>Bölgesi | X<br>2.Derece | 3.Derece<br>4.Derece<br>5.Derece |  |  |

### **3.4.2 - İç Mekan Özellikleri**

Parselin ana girişinde otomatik sürgü kapı ile güvenlik giriş bulunmaktadır. Parsel çevresi duvarla çevrilmiştir. Binaların dışında kalan ~4000m² alanlı bölüm saha betonu ile kaplanmıştır. Depo bölümlerinde duvarlar boyasız, zeminler güçlendirilmiş beton ile kaplıdır. Çatılar çelik konstrüksiyondur. Fındık deposu olarak kullanıldığından depo girişlerinde çift kapı bulunmaktadır. Tavan yüksekliği ~10m'dir.

İdari binada bina dış cephesi cephe boyalıdır. Zeminler seramik, duvarlar saten boyalı, tavanlar boyalıdır. Islak hacimlerde zemin ve duvarlar seramiktir.

### **3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi**

Parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup yeniden ruhsat alınmasına gerektirecek bir duruma rastlanmamıştır.

# **4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER**

### **4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri**

### **4.1.1 - Düzce İli**

Batı Karadeniz'in ayakta kalan tek antik kenti olan Düzce' nin tarihi M.Ö. 1390 - 800 yılları arasında hüküm süren Hitit (Eti) medeniyetine kadar uzanır. Düzce ve çevresi 15. yüzyıldan beri bilinmektedir. 17 Ağustos ve 12 Kasım 1999 depremlerinden sonra kısa sürede yeniden kalkınabilmesi için 9 Aralık 1999 tarihinde 81. il olmuştur. 2.593 km²' alanı içerisinde, 8'i İlçe (merkez ilçe dahil), 3 Belde, 280 köy barındırmaktadır. İl genelindeki mahalle sayısı 114'tür. TUİK tarafından yayınlanan 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre ilin toplam nüfusu 409.865'dir. Bu nüfus, 204.734 erkek ve 205.131 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,95 erkek, %50,05 kadındır.

Düzce il merkezi, Bolu ili topraklarının batı ve kuzeyinde Sakarya ilinin doğusunda ve Zonguldak İlinin güneybatısında yer alır. Kuzeyinde Karadeniz ile sınırdır. Diğer illerle sınırlarını tabii sınırlar oluşturur. Bu sınırlar kuzeybatıda Sakarya ile Melen Çayı, batı ve güneyde dağların üst kısımları oluşturur. Deniz seviyesinden yüksekliği 160 metre kadardır. Güneydeki bu dağlar, batıdan doğuya Keremali, Elmacık, Güney Bolu ve Sünnice dağlarıdır.

Yollara göre doğu-batı yönünde uzanan D-100 karayolu ile TEM otobanı üzerinde yer alır. Bu yollar il merkezinden geçer. Bu konumu ile Avrupa-Asya arasında transit yol üzerindedir. D-100 karayolu il merkezinden ayrılarak Akçakoca ilçesi üzerinden Zonguldak İline bağlanır. Düzce bu konumu ile yol kavşağı şehridir. Düzce'nin kuzeyinde Akçakoca, kuzeydoğusunda Yığılca, kuzeybatısında Çilimli ve Cumayeri, batısında Gümüşova ile güneydoğusunda Gölyaka ilçeleri yer alır.

Karadeniz Bölgesinin yer şekillerinin özelliklerini yansıtır. Dağlar Karadeniz kıyısına paralel olarak sıralar halinde uzanır. Bu yüzden kıyıda doğal limanlar oluşamamıştır. Kıyıda yer yer falezler ve aralarında genişçe plajlar yer alır. Shef (Kıta sahanlığı) sahası dardır.

Düzce ekonomisi dinamik bir yapıya sahiptir. Bu dinamikliğinde iki metropol kent arasında oluşu önemli rol oynar. Ayrıca ülkenin sanayi kuşağı olarak ifade edilebilecek Marmara Bölgesi ile sınır oluşu da bunda etkendir. Metropollere mesafesi zaman açısından uzak denilemeyecek düzeyde olup 2 - 2,5 saatte Ankara ve İstanbul illerine karayolu ulaşımı rahat ve güvenli şekilde otoban bağlantılı olarak yapılmaktadır. Akçakoca ilçesi ile deniz bağlantısı vardır. Ulaşım ağında Anadolu İllerinin İstanbul bağlantısında bir geçiş noktasıdır.

Düzce, 5084 sayılı kanun ile birlikte Düzce coğrafi konumu itibariyle gözde bir yatırım bölgesi haline gelmiştir. Şu anda mevcut iki adet organize sanayi bölgesinde tahsis edilecek arsa kalmamıştır. Ayrıca Düzce 'nin metropol kentlere yakınlığı, liman ve hammadde kaynaklarına yakınlığı, ulaşım kolaylığı, deniz ve doğa turizmine sahip oluşu yatırım ve yatırımcılar için bir cazibe merkezi olmasını sağlamaktadır.

Düzce ili idari yapı olarak 278 köy,114 mahalle ve 2 beldeden oluşmaktadır. İlde; Düzce Belediyesi (Merkez), Kaynaşlı, Çilimli, Gümüşova, Gölyaka, Yığılca, Akçakoca, Cumayeri ilçe belediyeleriyle Beyköy ve Boğaziçi belde belediyeleri olmak üzere toplam 10 belediye vardır.Merkez ilçe dışında 7 ilçe bulunmaktadır. Bunlar; Akçakoca, Cumayeri, Çilimli, Gölyaka, Gümüşova, Kaynaşlı ve Yığılca'dır.

Düzce, İklimi, doğal kaynakları, bozulmamış çevresi, tarihi, kültürel varlıkları, yerel yaşam tarzı ve gelenekleri, coğrafi konumu nedeni ile ana pazarlara yakınlığı, üniversite kenti oluşu, genç ve dinamik nüfusu, alternatif turizme uygunluğu, dört mevsim turizm imkanları, temiz sanayisi ve sulu tarımı ile gelişmekte olan bir ildir.

#### **4.1.2 - Akçakoca İlçesi**

Akçakoca, Batı Karadeniz coğrafi bölümünün en batısında ve Düzce ilinin deniz kenarındaki tek ilçesidir. Akçakoca, Karadeniz Bölgesi'nin Batı Karadeniz Bölümü'nün en batısında yar almaktadır ve doğudan Zonguldak'ın Alaplı ilçesi, batıdan Sakarya'nın Kocaali ilçesi, güneyden Düzce'nin Yığılca ve Cumayeri ilçeleri, kuzeyden ise Karadeniz ile çevrilidir. Düzce'nin merkezine 37 km uzaklıktaki Akçakoca, TEM Otoyolu üzerinde Ankara'ya 270, İstanbul'a ise 243 km mesafede olup, iki metropolün ortasındaki önemli bir turizm merkezi konumundadır.

RYGYO-2410205 AKÇAKOCA 15

Batı Karadeniz sahil kuşağında yer almaktadır. 30 km'lik bir sahil şeridine sahip olan Akçakoca, kilometrelerce uzanan kumluk ve doğal plajlarla süslüdür. İlçe merkezi ise, Sapak adı verilen Düzce-Ereğli asfaltının Akçakoca'ya saptığı yerden Ceneviz Kalesi'nin bulunduğu en batıdaki uca kadar 7 km'yi bulan uzun bir çarşı gibidir. İlçenin toplam yüz ölçümü 463km² olup, toplam arazinin yaklaşık %40'ı ormanlık alanlardan ve fındıklıklardan meydana gelmektedir. Ormanlarda %40'ı aşkın oranla kayın ağaçları bulunurken, gürgen, kestane, meşe, kavak, ıhlamur ve çınar ağaçlarına da rastlanmaktadır.

Akçakoca'nın ekonomik altyapısı büyük ölçüde fındıkçılığa dayanmaktadır. Nüfusa oranlandığında, Karadeniz Bölgesi'ndeki fındık üretiminde en yüksek üretim kapasitesi Akçakoca'da bulunmaktadır. Son yıllarda fındık üretiminin yanısıra besi tavukçuluğunun da arttığı gözlenmiştir. Akçakoca ekonomisine balıkçılığın da katkısı vardır.

Akçakoca nüfusu 2023 yılı TUİK verilerine göre 41.363 kişidir. Bu nüfus, 20332 erkek ve 21031 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,16 erkek, %50,74 kadındır.

#### **4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi**

### **Türkiye Ekonomik Görünüm**

Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.

• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.

• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.

• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)

GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.

GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.

Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)

|      |                      |                                | GSYH                           |                               |                   |
|------|----------------------|--------------------------------|--------------------------------|-------------------------------|-------------------|
| Yıl  | Ceyrek               | Cari fiyatlarla<br>(Milyon TL) | Cari fiyatlarla<br>(Milyon \$) | Zincirlenmis hacim<br>endeksi | Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık               | 15 011 776                     | 905 814                        | 210,9                         | 5,5               |
|      | L                    | 2519789                        | 181 490                        | 186,9                         | 7,8               |
|      | 11                   | 3 424 670                      | 219 665                        | 201.6                         | 7,6               |
|      | Ш                    | 4 273 138                      | 242 416                        | 223.8                         | 4,1               |
|      | $\overline{N}$       | 4 794 179                      | 262 243                        | 231,2                         | 3,3               |
| 2023 | Yıllık               | 26 545 722                     | 1 130 009                      | 221,6                         | 5,1               |
|      | $I^{(r)}$            | 4 687 492                      | 248 416                        | 195,3                         | 4,5               |
|      | $H_{(i)}$            | 5 571 440                      | 274 908                        | 210,9                         | 4,6               |
|      | $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106                        | 298 760                        | 238.4                         | 6,5               |
|      | $W^{(r)}$            | 8 5 2 7 6 8 3                  | 307 925                        | 241,9                         | 4,6               |
| 2024 | $I^{(r)}$            | 8 8 5 8 0 9 1                  | 286 728                        | 205,7                         | 5,3               |
|      | н                    | 9 9 4 9 7 9 2                  | 308 158                        | 216,1                         | 2,5               |

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.

Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024

Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.

OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.

Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.

2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.

TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)

Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.

Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)

### **Gayrimenkul Sektörü:**

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.

Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.

İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.

Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.

TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.

Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.

İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)

*Lojistik Pazarına İlişkin Veri ve Analizler*

Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam

etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.

Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.

İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)

İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.

• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.

• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.

• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)

#### **4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler**

Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.

#### **4.3 - Bilgilerin Kaynağı**

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Çayırova Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

#### **4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler**

### **4.4.1 - Olumlu Faktörler**

- **\*** Tek bir mülkiyete aittir.
- Ana arterlere yakın konumdadır. **\***
- **\*** Cins tashihi yapılmıştır.
- İmarlı alanda yer almaktadır. **\***

### **4.4.2 - Olumsuz Faktörler**

**\*** Taşınmaz niteliği ve alanı bakımından kısıtlı alıcı kitlesine hitap etmektedir.

### **5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ**

### **5.1 - Pazar ( Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı**

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

### **5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı**

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

### **5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı**

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

### **6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER**

Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde

- Pazar Yaklaşımı yöntemi ve Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

### **6.1 - Pazar Yaklaşımı**

### **ARSA EMSALLERİ**

### **Satılık Emsaller**

#### **1 Geo Yatırım Danışmanlık**

Tel 0532 519 43 72

Taşınmaza yakın konumda yer alan Çiçekpınar 128 ada 4 parsel sayılı, Düzce-Akçakoca yoluna cepheli, köy yerleşik alanı içinde yer alan, konut yapımına uygun 7021 m² alanlı arsa 15.500.000 TL bedelle satılıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² **SATILIK**  2.208 15.500.000 7021

### **2 Eski Emlak**

Tel 0552 531 00 81

Taşınmaza yakın konumda, Dadalı'da yer alan 830 m² hisse alanlı, köy yoluna cepheli arsa 2.750.000 TL bedelle satılıktır. Köyiçi alanda yer almakta olup Emsal:0,40, 2,5 kat konut imarlı olduğu bilgisi edinilmiştir.

.-M² .-TL .-TL/M² 3.313 **SATILIK** 830 2.750.000

#### **Horoz Emlak 3**

Tel 0538 926 09 99

Taşınmaza yakın konumda, Dadalı Köyü 111 ada 12 parsel sayılı 1000 m² alanlı, %50 yapılaşma hakkı olan arazi 2.950.000 TL bedelle satılıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² **SATILIK** 2.050 1000 2.050.000

#### **Muhtar Emlak 4**

Tel 0532 412 58 78

Taşınmaza yakın konumda Çiçekpınar 116 ada 1 parsel sayılı, 1290 m² alanlı, Düzce-Akçakoca yoluna cepheli, imar izni alındığı beyan edilen arazi 3.000.000 TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz uzun zamandır satıştadır.

.-M² .-TL .-TL/M² 3.000.000 2.326 **SATILIK** 1290

# **5 Sahibinden**

#### Tel 0533 565 28 86

Taşınmaza yakın konumda, Çiçekpınar Köyü'nde 116 ada 24 parsel sayılı 950 m² alanlı, köy yoluna cepheli arazi 1.200.000 TL bedelle satılıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² **SATILIK** 950 1.200.000 1.263

### **6 Realty Blue Endüstriyel Gayrimenkul**

Tel 0533 569 03 83

Taşınmazla aynı bölgede, Düzce Beyköy OSB'de yer alan, bodrum 6000m²+ zemin 6000m²+1000m² ofis alanları olmak üzere toplam 13000m² alanlı depo veya fabrika için için uygun yeni bina 1.300.000 TL bedelle kiralıktır.

.-M² .-TL .-TL/M² **KİRALIK** 13000 1.300.000 100

### **7 Nar Gayrimenkul**

Tel 0380 524 91 81

Taşınmazla aynı bölgede, Gümüşpınar yakınında yer alan, D-100 Karayoluna cepheli, 2000m² kapalı alanlı, fabrika veya depo için uygun bina 225.000 TL bedelle kiralıktır. Emsal taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.

.-M² .-TL .-TL/M² **KİRALIK** 2000 225.000 113

### **8 Metsa Gayrimenkul**

Tel 0530 084 08 10

Taşınmazla aynı bölgede, Çerkez Taşköprü yakınında yer alan, D-100 Karayoluna cepheli, 2 katlı, toplam 500m² kapalı +600m² açık alanlı depo 70.000 TL bedelle kiralıktır. Emsal taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.

.-M² .-TL .-TL/M² **KİRALIK** 500 70.000 140

### **9 İmza Gayrimenkul**

Tel 0552 482 46 92

Taşınmazla aynı bölgede, çevre yoluna cepheli, bodrum kat 600m²+ zemin kat 600m² alanlı olmak üzere toplam 1.200m² alanlı, ayrıca açık alan ve araç parkı bulunan, depo için uygun bina 250.000 TL bedelle kiralıktır. Emsal taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir. Taşınmazın inşası devam etmekte olup, 2025 yılına kadar tamamlanması planlanmaktadır.

.-M² .-TL .-TL/M² **KİRALIK** 1200 250.000 208

# **10 Eksen Gayrimenkul**

#### Tel 0216 642 02 22

Taşınmazla aynı bölgede, Hacıkadirler çevre yoluna cepheli, bodrum kat + zemin katlı, toplam 8385m² alanlı alanlı, ayrıca 25.254m² açık alanı bulunan, depo için uygun bina 830.000 TL bedelle kiralıktır. Emsal taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir. Bina 2 yaşındadır.

### **6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi**

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

|           |            | ORAN ARALIĞI  |
|-----------|------------|---------------|
| ÇOK KÖTÜ  | ÇOK BÜYÜK  | 20% üzeri     |
| KÖTÜ      | BÜYÜK      | 11% - 20%     |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10%      |
| BENZER    | BENZER     | 0%            |
| ORTA İYİ  | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%)  |
| İYİ       | KÜÇÜK      | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ   | ÇOK KÜÇÜK  | -20% üzeri    |

| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA )           |                                 |            |           |           |           |           |
|-----------------------------------------|---------------------------------|------------|-----------|-----------|-----------|-----------|
| BİLGİ                                   | DEĞERLEME<br>KONUSU<br>TAŞINMAZ | EMSAL (1)  | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI                            |                                 | 15.500.000 | 2.750.000 | 2.050.000 | 3.000.000 | 1.200.000 |
| SATIŞ TARİHİ                            |                                 | SATILIK    | SATILIK   | SATILIK   | SATILIK   | SATILIK   |
| ZAMAN<br>DÜZELTMESİ                     |                                 | 0%         | 0%        | 0%        | 0%        | 0%        |
| ALAN                                    | 18.077,53                       | 7.021      | 830       | 1.000     | 1.290     | 950       |
| BİRİM M² DEĞERİ                         |                                 | 2.208      | 3.313     | 2.050     | 2.326     | 1.263     |
| ALANA İLİŞKİN<br>DÜZELTME               |                                 | -15%       | -25%      | -25%      | -20%      | -25%      |
| NİTELİĞİ                                | ARSA                            | ARSA       | ARSA      | ARSA      | ARSA      | BAHÇE     |
| NİTELİĞİNE<br>İLİŞKİN<br>DÜZELTME       |                                 | 0%         | 0%        | 0%        | 0%        | 50%       |
| İMAR DURUMU                             | E=0.50                          | E=0.50     | E=0.40    | E=0.50    | E=0.50    | YOK       |
| İMAR DURUMUNA<br>İLİŞKİN<br>DÜZELTME    |                                 | 0%         | 10%       | 0%        | 0%        | 50%       |
| KONUM                                   |                                 |            |           |           |           |           |
| KONUMA İLİŞKİN<br>DÜZELTME              |                                 | -4%        | -4%       | -5%       | -5%       | 0%        |
| DİĞER BİLGİLER<br>DİĞER BİLGİLERE       |                                 |            |           |           |           | TARIM     |
| İLİŞKİN<br>DÜZELTME                     |                                 |            |           |           |           | 40%       |
| PAZARLAMA<br>PAYINA İLİŞKİN<br>DÜZELTME |                                 | -10%       | -10%      | -10%      | -10%      | -10%      |
| TOPLAM<br>DÜZELTME                      |                                 | -29%       | -29%      | -40%      | -35%      | 105%      |
| DÜZELTİLMİŞ<br>DEĞER                    | 1.851                           | 1.567      | 2.352     | 1.234     | 1.512     | 2.589     |

RYGYO-2410205 AKÇAKOCA 27

Değerleme konusu taşınmaz fabrika binası nitelikli olup, benzer nitelikteki sanayi imarlı arsa değerleri hesaplanmak sureiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki arsa emsalleri incelenmiş ve uygun kabul edilen 5 arsa emsali tercih edilmiştir. Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle taşınmazın arsanın birim m² değerinin 1.851 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.

Kira emsalleri incelenmiş olup arsa büyüklüğü ve arsa üzerindeki yapıların büyüklüğü dikkate alınarak taşınmaz için 80.-TL/m² kira birim değeri öngörülmüştür.

| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) |                                                                         |           |       |               |  |  |
|------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------------------------|-----------|-------|---------------|--|--|
| Ada No                                               | Birim m²<br>Parsel No<br>Alanı (m²)<br>Parselin Değeri (.-TL)<br>Değeri |           |       |               |  |  |
| 130                                                  | 4                                                                       | 18.077,53 | 1.851 | 33.461.695,19 |  |  |
|                                                      | PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL)                                    |           |       | 33.462.000,00 |  |  |

### **6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı**

Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.

Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Lojistik,depolama sektörünün özellikle pandemi dönemi sonrası depolama ihtiyacının artması ve bu talebe paralel olarak, büyük firmalar için üretilen lojistik depoları için maliyetlerin de arttığı bilinmektedir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, yapılan piyasa araştırmalarında güncel lojistik bina maliyetleri dikkate alınarak, amortisman da düşülerek aşağıdaki gibi öngörülmüştür.

|                        | TAŞINMAZIN DEĞERİ                                                                                               |   |                      |                    |
|------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------|---|----------------------|--------------------|
| ARSA DEĞERİ            | 1.851<br>.-TL/m²                                                                                                | X | 18.077,53<br>m²<br>= | 33.462.000<br>.-TL |
| 1. BLOK                | 12.500<br>.-TL/m²                                                                                               | X | 1.400,00<br>m²<br>=  | 17.500.000<br>.-TL |
| 2. BLOK                | 12.500<br>.-TL/m²                                                                                               | X | 1.400,00<br>m²<br>=  | 17.500.000<br>.-TL |
| İDARİ BİNA             | 15.000<br>.-TL/m²                                                                                               | X | 220,00<br>m²<br>=    | 3.300.000<br>.-TL  |
| KANTAR                 | 6.500<br>.-TL/m²                                                                                                | X | 30,00<br>m²<br>=     | 195.000<br>.-TL    |
| ALIM BİNALARI          | 6.500<br>.-TL/m²                                                                                                | X | 84,00<br>m²<br>=     | 546.000<br>.-TL    |
|                        | Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton<br>Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |   | =                    | 14.500.600<br>.-TL |
|                        |                                                                                                                 |   | TOPLAM<br>=          | 87.003.600<br>.-TL |
| RYGYO-2410205 AKÇAKOCA | TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ<br>28                                                                    |   | =                    | 87.000.000<br>.-TL |

### **6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi)**

Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.

#### **6.3.1 - Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri**

"Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır."

### **6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi**

Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi Depo ve idari bina olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.

### **6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi**

| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri;             |               |  |  |  |
|---|---------------------------------------------------------------|---------------|--|--|--|
|   | TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL)                                 | 33.462.000 TL |  |  |  |
| ■ | Yeniden İnşa Etme Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; |               |  |  |  |
|   | TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL)                                      | 87.000.000 TL |  |  |  |

### **6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması**

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir.Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken arsa değerinin tespitinde Pazar yaklaşımı yöntemi ve nihai değerin takdirinde maliyet yöntemi yaklaşımı kullanılmıştır.

### RYGYO-2410205 AKÇAKOCA 29

#### **6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi**

Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins tahsihi yapılmıştır. Parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.

### **6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları**

Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

#### **6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi**

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.

### **6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş**

Taşınmazın incelenen mimari projesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmiştir. Parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup bahçe kullanımı içerisinde güvenlk kulübesi, konteyner ve sundurma tarzında benzeri ek yapılar yapıldığı gözlemlenmiştir. Bu yapılar değerlemede dikkate alınmamıştır. Ek yapılar basit tadilatla kaldırılabilir niteliktedir. Taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, cins tashihi yapılmıştır. Tapudaki niteliği ile fiili kullanımı uyumludur.

#### **6.5.6 - Kira Değeri Analizi**

Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki fabrika emsalleri incelenmiştir. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.

| Toplam<br>Alanı (m²) | m² Birim<br>Kira Değeri<br>(TL/AY/m²) | Aylık Kira<br>Değeri (TL) | Yıllık Kira<br>Değeri (TL) |
|----------------------|---------------------------------------|---------------------------|----------------------------|
| 3134,00              | 80,00                                 | 250.720,00                | 3.008.640,00               |
| TOPLAM               |                                       | 250.720,00                | 3.008.640,00               |

**6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi**

Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.

### **6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi**

Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.

**Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı**

**- 6.5.9 Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş**

Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

### **İmar bilgilerinde yapılan incelemede;**

Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.

Parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.

### **Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise;**

Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.

Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

### **7 - SONUÇ**

#### **- 7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi**

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

#### **- 7.2 Nihai Değer Takdiri**

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın

**tarihli toplam değeri içim;** 31.12.2024

#### **.-TL 87.000.000**

**(Seksen Yedi Milyon TürkLirası )**

**Katma Değer Vergisi Dahil değeri için;**

**.-TL**  kıymet takdir edilmiştir. **104.400.000**

**Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı**

**Değerleme Uzmanı**

### **Çiğdem HATACIKOĞLU**

**Merve HARMAN**

Lisans No: Lisans No: Lisans No: 411409 403519

- \* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
- \* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
- \* KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
- \* Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
- \* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
- \* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.

402003 **Eren KURT**