Registration Form • Jan 13, 2025
Registration Form
Open in ViewerOpens in native device viewer
FATMA KÜPELI Bu belge *********** kimlik numarali FATMA KÜPELI tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 13/01/2025 KASAPCOPUR Bu belge *********** kimlik numarali HALIL TURAN KASAPCOPUR tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 13/01/2025 10: Serek Serhat AKAY Bu belge *********** kimlik numarali Serek Serhat AKAY tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 13/01/2025 ASIM TUNCAY Bu belge *********** kimlik numarali ASIM TUNCAY tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 13/01/2025
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
11:45
10:39
HALIL TURAN
40
10:58
| İ Ç İ N D E K İ L E R | ||
|---|---|---|
| DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ4 | ||
| BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI 5 | ||
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ6 | |
| 1.a. Rapor Tarihi 6 | ||
| 1.b. Rapor Numarası 6 | ||
| 1.c. | Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 6 | |
| 1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı6 | ||
| 1.e. | Değerleme Tarihi6 | |
| 1.f. | Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 6 | |
| 1.g. | Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6 |
|
| 1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7 | |
| 2.a. | Kuruluşun Ünvanı ve Adresi7 | |
| 2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi7 | ||
| 2.c. | İşin Kapsamı7 | |
| 2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | |
| 3.a. | Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler8 |
|
| 3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11 |
||
| 3.c. | Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi12 |
|
| 3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler12 | ||
| 3.e. | Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar 12 | |
| 3.f. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler 13 |
|
| 3.g. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 13 |
|
| 3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi14 |
||
| 3.i. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama14 |
|
| 3.j. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 | |
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ15 | |
| 4.a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler 15 | |
| 4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 17 |
||
| 4.c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 21 | |
| 4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler 21 | ||
| 4.e. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 21 |
| 4.f. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler23 |
|---|---|
| 4.g. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 23 |
| 4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 24 |
|
| KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ25 | |
| Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 25 | |
| 5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)27 | |
| Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)27 | |
| 5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 28 | |
| ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ31 | |
| 6.a. | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 31 |
| 6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 31 | |
| 6.c. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş31 |
| 6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş31 | |
| 6.e. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi31 |
| 6.f. | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi31 |
| 6.g. | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi31 |
| 6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.) 32 |
|
| SONUÇ33 | |
| 7.a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi33 |
| 7.b. Nihai Değer Takdiri 33 | |
| RAPOR EKLERİ34 | |
| 8.a. | Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler34 |
| 8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri 34 |
|
| 8.c. | Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri 34 |
| 5.a. 5.c. |
| DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|
| Değerlemeyi Talep Eden | Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Değerleme Konusu | Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 6 Ada, 24 Parselde bulunan 18 adet işyerinin pazar değerinin belirlenmesi. |
| Değerleme Adresi | Yakuplu Mahallesi, Göçmen Sokak (Barış Sokak), Sinpaş İş Modern No: 1 Beylikdüzü – İSTANBUL |
| Sahibi ve Hisse Oranı | Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. – TAM |
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 |
| Rapor Tarih ve Numarası | 08.01.2025 / 2024-010 |
| Gayrimenkul Değ. Uzm. Yrd. | Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925) |
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Asım TUNCAY (SPK Lisans No:403359) |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) |
| DEĞERLEME SONUCU | ||||
|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN YASAL VE MEVCUT PAZAR DEĞERİ | ||||
| TL USD () EUR () |
||||
| Yasal ve Mevcut Değeri (KDV Hariç) 846.226.000,00 23.904.689,00 22.957.840,00 +- |
||||
| (*) 31.12.2024 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL |
Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.
Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;
1.a. Rapor Tarihi
06.01.2025
1.b. Rapor Numarası
2024-010
Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Değerleme Uzman Yardımcısı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Değerleme Uzmanı Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) tarafından hazırlanmıştır.
31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." hükmü yer almaktadır.
Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Asım TUNCAY (SPK Lisans No: 403359) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.
31.12.2024
Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 02.12.2024 tarihli gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.
1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." hükmü yer almaktadır.
Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.
Kuruluşumuz tarafından değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak daha önceki tarihlerde SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme raporu hazırlanmamıştır.
| Ünvanı | : Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |
|---|---|---|
| Adresi | : Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16 Bağcılar - Diyarbakır |
|
| İrtibat Bilgileri | : Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42 : [email protected] Web : https://focusglobal.info |
|
| Kuruluş Tarihi | : 21.04.2020 | |
| Kuruluş Sermayesi | : 1.000.000,00 TL | |
| Ödenmiş Sermayesi | : 1.750.000,00 TL | |
| SPK Lisansı | : Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme" hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır. |
|
| BDDK Lisansı | : Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti vermek üzere BDDK listesine alınmıştır. |
|
| 2.b. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi | |
| Ünvanı | : Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |
| Adresi | : Dikilitaş Mahallesi, Yenidoğan Sokak, No: 36/1, Sinpaş Genel Müdürlük Kat: 8 |
| 34349 Beşiktaş - İstanbul | ||
|---|---|---|
| İrtibat Bilgileri | : Telefon : +90 (212) 310 53 34 Web | : https://servetgyo.com.tr/ |
| Kuruluş Tarihi | : 18.05.2009 | |
| Ödenmiş Sermayesi | : 52.000.000 TL |
Bu rapor, Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 6 Ada 24 Parselde yer alan 18 adet işyerinin pazar değerinin belirlenmesi için Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı ve UDS'ye uygun olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.
Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.
3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerlemeye konu taşınmazlar; Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına göre İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 6 Ada 24 Parselde bulunan, "Yedi Katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda yer alan 18 adet işyeridir.
Değerlemeye konu taşınmazlar; merkezi bir konumda, Beysan Sanayi Sitesi sınırları içerisinde bulunan İş Modern binasında yer almaktadır. Bölgede çoğunlukla "konut" nitelikli betonarme binalar, sanayi siteleri, alışveriş ve iş merkezleri, yakın çevrede Haramidere Sanayi Sitesi, Ali Kul Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi, Torium AVM, Beylikdüzü OSB ve İstanbul Gelişim Üniversitesi bulunmaktadır.
Taşınmazların içinde yer aldığı Sinpaş İş Modern binası; Haramidere Ambarlı Yolu ile Sanayi Caddesi'nin kesişim noktasına yaklaşık 1,3 km mesafede yer almaktadır. Araçla veya yaya olarak Haramidere Ambarlı yolu üzerinde kuzeybatı istikametinde ilerlenirken hafif sağa, Sanayi Caddesine sapılır. Sanayi Caddesi üzerinde yaklaşık 130 m ilerlendikten sonra aynı istikamette devamla Birlik Caddesi üzerinde yaklaşık 750 m. ilerlenir. Sola, Barış Sokağa dönüldükten sonra yaklaşık 350 m ilerlenerek taşınmazlara ulaşılır.
| o | Haramidere Sanayi Sitesi | : | 500 m |
|---|---|---|---|
| o | Torium AVM | : | 800 m |
| o | Ali Kul Mes. ve Tek. An. Lisesi | : | 1,0 km |
| o | Beylikdüzü OSB | : | 1,3 km |
| o | Birinci Hastanesi | : | 1,4 km |
| o | İstanbul Gelişim Üniversitesi | : | 1,8 km |
| o | Marmara park AVM | : | 1,9 km |
| o | Küçükçekmece Gölü | : | 2,0 km |
| o | Double Tree by Hilton Oteli | : | 2,4 km |
| o | Atatürk Havalimanı | : | 11,6 km |
| o | İstanbul Havalimanı | : | 30 km |
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
TKGM Web Tapu portalından 25.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgelerine göre taşınmazların tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir.
| TAKBİS BİLGİLERİ – I | ||||
|---|---|---|---|---|
| İl | İstanbul | |||
| İlçe | Beylikdüzü | |||
| Mahalle | Yakuplu | |||
| Mevkii | Yol | |||
| Pafta No | -- | |||
| Ada No | 6 | |||
| Parsel No | 24 | |||
| Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti | |||
| Ana Taşınmaz Yüzölçüm (m²) | 26.120,62 m² | |||
| Ana Taşınmaz Nitelik | Yedi Katlı Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası |
| TAKBİS BİLGİLERİ – II | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S. NO. | KAT NO. | B.B. NO. | B.B. NİTELİK | KİMLİK NO. | CİLT / SAYFA NO. | ARSA PAYI | ||
| 1 | 4. Bodrum | 1 | Dükkan | 109729863 | 467/46100 | 7274/400000 | ||
| 2 | 4. Bodrum | 2 | Dükkan | 109729864 | 467/46101 | 7332/400000 | ||
| 3 | 4. Bodrum | 4 | Dükkan | 109729866 | 467/46103 | 4986/400000 | ||
| 4 | 4. Bodrum | 6 | Dükkan | 109729868 | 467/46105 | 4525/400000 | ||
| 5 | 4. Bodrum | 7 | Dükkan | 109729869 | 467/46106 | 4531/400000 | ||
| 6 | 4. Bodrum | 8 | Dükkan | 109729870 | 467/46107 | 3762/400000 | ||
| 7 | 4. Bodrum | 9 | Dükkan | 109729871 | 467/46108 | 5388/400000 | ||
| 8 | 4. Bodrum | 13 | Dükkan | 109729875 | 467/46112 | 3554/400000 | ||
| 9 | 3. Bodrum | 35 | Dükkan | 109729897 | 467/46134 | 3226/400000 | ||
| 10 | 3. Bodrum | 36 | Dükkan | 109729898 | 467/46135 | 1987/400000 | ||
| 11 | 3. Bodrum | 37 | Dükkan | 109729899 | 467/46136 | 1049/400000 | ||
| 12 | 2 | 155 | Çat.Piy.Dükkan | 109730017 | 468/46254 | 2263/400000 | ||
| 13 | 2 | 160 | Çat.Piy.Dükkan | 109730022 | 468/46259 | 4016/400000 | ||
| 14 | 2 | 167 | Çat.Piy.Dükkan | 109730029 | 468/46266 | 4626/400000 | ||
| 15 | 2 | 168 | Çat.Piy.Dükkan | 109730030 | 468/46267 | 1895/400000 | ||
| 16 | 2 | 171 | Çat.Piy.Dükkan | 109730033 | 468/46270 | 1404/400000 | ||
| 17 | 2 | 177 | Çat.Piy.Dükkan | 109730039 | 468/46276 | 4812/400000 | ||
| 18 | 2 | 182 | Çat.Piy.Dükkan | 109730044 | 468/46281 | 2614/400000 |
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR
3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar
"Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.
3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
TKGM Web Tapu portalından 25.11.2024 tarihinde alınan ve örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.
| TAKYİDAT BİLGİLERİ | |
|---|---|
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ |
| Tüm Bağımsız Bölümler | Beyan: …. KM ne çevrilmiştir. (Şablon: Bu Taşınmaz mal KM ye Çevrilmiştir.) Tarih / Yevmiye: 23-01-2023 / 3066 |
| Tüm Bağımsız Bölümler | Beyan: Yönetim Planı : 21/02/2020 ( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Tarih / Yevmiye: 14-08-2020 / 21955 |
| 4,6,7,8,9,13,35,36,37 | Şerh: Tamamında/hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır. (Şablon: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) Lehtar: Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Tarih / Yevmiye: 09-10-2018 / 22468 |
| 177 | Beyan: Diğer (Konusu: şirketlerde yapı değişikliği ve ayni sermaye konulmasında siciller arası iş birliğine ilişkin tebliğ gereği yeni şirket adına tesciline dair beyan tesisi), İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü Tarih / Yevmiye: 21-05-2024 / 21897 |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | EKLENTİ BİLGİLERİ |
| 1,2,4,6,7,8,9,13,35,36,37 | Depo: 1 - C, 2 - C,…., 37 - C no.lu depo (Her bir bağımsız bölüm için kendi bağımsız no ile uyumlu depo) Tarih / Yevmiye: 14-08-2020 / 21955 |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | MÜLKİYET BİLGİLERİ |
| Tüm Bağımsız Bölümler (167 ve 177 no.lu bağımsız bölümler hariç) |
Malik: (SN:6485676) Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hisse Pay/Payda: 1 / 1, Edinme Sebebi: Kat İrtifakı Tesisi Tarih / Yevmiye: 14-08-2020 / 21955 |
| 167 no.lu Bağımsız Bölüm | Malik: (SN:6485676) Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hisse Pay/Payda: 1135 / 4626, Edinme Sebebi: Kat İrtifakı Tesisi Tarih / Yevmiye: 14-08-2020 / 21955 |
| 177 no.lu Bağımsız Bölüm | Malik: (SN:6485676) Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hisse Pay/Payda: 107 / 4812, Edinme Sebebi: Kat İrtifakı Tesisi Tarih / Yevmiye: 14-08-2020 / 21955 |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | MÜLKİYETE AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ |
| Tüm Bağımsız Bölümler | Şerh: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır.(TEDAŞ lehine 99 yıllığına 1 TL bedelle kira şerhi) Tarih / Yevmiye: 28-07-2022 / 30092 |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | MÜLKİYETE AİT REHİN BİLGİLERİ (Mikron'S) |
| 4,6,7,8,9,13,35,36,37,167 | İpotek: Alacaklı: (SN:7870021) Karaca Züccaciye Ticaret ve Sanayi A.Ş. VKN:5060024769, Borç: 10.000,00 TL, Borçlu: (SN:6485676) Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Tarih / Yevmiye: 09-08-2017 / 17968 |
Tapu kayıtlarına konulan "kat mülkiyeti tesisi", "yönetim planı" ve "eklentilere ilişkin bilgiler" gibi uyarma / belirtme niteliğindeki beyanlar ile parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
177 no.lu bağımsız bölüme ilişkin "yeni şirket adına tescil" beyanı ayni sermaye olarak konulmak suretiyle devredilen hisse payına ilişkindir.
"Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi" beyanı 2018 yılında konulmuş olup, söz konusu gayrimenkule ilişkin olarak 2023 yılında Servet Gayrimenkul adına kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan, beyanın güncel olmadığı, kayıtlarda, fek bildirimi yapılmadığı için göründüğü değerlendirilmektedir.
2017 yılında konulan eski tarihli faizsiz ipotek şerhlerinin arsa karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olduğu, fek bildirimi yapılmadığı için kayıtlarda göründüğü değerlendirilmektedir.
Sonuç olarak; değerlemeye konu taşınmaz ve hisse paylarının devredilmesine ilişkin bir sınırlama olmadığı değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme 6.h. maddesinde ayrıca yapılmıştır.
TKGM Web Tapu portalından 25.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgeleri ile Beylikdüzü İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve müşteriden alınan bilgilere göre;
o 23.01.2023 tarihinde bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti tescili yapılmış,
o 15.01.2024 tarihinde 167 no.lu bağımsız bölümün, 11.06.2024 tarihinde 177 no.lu bağımsız bölümün bir bölüm hisse payının ayni sermaye olarak konulmak suretiyle devrine ilişkin tapu tescili yapılmıştır.
o Bunların dışında alım satım işlemi ya da hukuki durumda değişiklik olmamıştır.
3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Beylikdüzü Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan inceleme neticesinde üzerinde değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu 6 Ada, 24 Parselin; 16.02.2004 tarihli, 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planına göre "Sanayi + Ticaret + Depolama" alanında kaldığı, Taks: 0.50, Kaks: 2.00 ve Max H: 4 Kat (15,50 m) yapılaşma koşullarına sahip olduğu görülmüştür.
Plan notlarına göre, S3+T+D ile gösterilen Sanayi Alanlarında;
o Bu alanda Max. TAKS= 0.50, Max. KAKS= 2.00, Max. h= 4 kat (15.50 m.), ön bahçe mesafesi min. 8.50 m., min. Parsel alanı 1000 m²'dir.
o Bölgenin otopark sorunu her imar adası içinde otopark yönetmeliğine göre çözülecektir.
o Bölgenin dere yatağı olması nedeniyle subasman kotu yol kırmızı kotundan max. 1.50 m yukarıda oluşacaktır. Ayrıca bu kot farkı h:15.50 bina yüksekliğine dahil değildir.
o Yanıcı, parlayıcı, patlayıcı sanayi, depolama ve ticaret türleri yer alamaz.
o İmar adası ölçeğinde enerji kapasitesi hesabı yapılarak gücü ve alanı belirlenen trafo yerleri irtifak hakkıyla çözülecektir.
Plan notlarında ayrıca hangi sınıf sanayi türlerinin yer alabileceği sıralanmıştır.
--
3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler
4,6,7,8,9,13,35,36 ve 37 no.lu bağımsız bölümlere ilişkin olarak tapuya "Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi" beyanı konulmuş olup, söz konusu gayrimenkullere ilişkin olarak 2023 yılında Servet Gayrimenkul adına kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan, beyanın güncel olmadığı, kayıtlarda, fek bildirimi yapılmadığı için göründüğü değerlendirilmektedir.
3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
| YAPI RUHSATLARI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S.No. | Tarih - No | Niteliği | Yapı Sınıfı | B. Böl. Sayısı | Kat Sayısı | İnşaat Alanı (m2 ) |
|
| 1 | 30.06.2017 - 10/23 | Yeni Yapı | IV-A | 151 | 7 | 121.591,25 | |
| 2 | 09.11.2009 - 19/4 | İsim Değişikliği | IV-A | 151 | 7 | 121.591,25 | |
| 3 | 26.12.2018 - 10/3 | İsim Değişikliği | IV-A | 151 | 7 | 121.591,25 | |
| 4 | 31.12.2018 - 10/13-1 | Tadilat | V-A | 184 | 7 | 121.591,25 |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| S.No. | Tarih - No | Yapı Sınıfı | B. Böl. Sayısı | Kat Sayısı | İnşaat Alanı (m2 ) |
|
| 1 | 12.03.2021 - 3/15 | V-A | 87 | 7 | 76.054,60 | |
| 2 | 25.04.2022 - 5/14 | V-A | 184 | 7 | 121.591,25 |
| MİMARİ PROJE | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| S.No. | Tarih | Kat Sayısı | İnşaat Alanı (m2 ) |
||
| 1 | 12.11.2018 | 184 | 7 | 121.591,25 |
Mimari Proje: 12.11.2018 tarihli Mimari Proje; 184 bağımsız bölüm, 4 bodrum + zemin + 2 normal kat + çatı katı olmak üzere toplam 7 kat ve 121.591,25m2 alan için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı:
o 30.06.2017 tarih ve 10/23 numaralı Yeni Yapı Ruhsatı; 4A sınıfı, "ofis-işyeri" nitelikli toplam 151 bağımsız bölüm, yol kotu altı 3 kat, yol kotu üstü 4 kat olmak üzere toplam 7 kat ve ofis/işyeri alanı: 86.380,00 m2 , ortak alan: 35.211,25 m2 olmak üzere toplam 121.591,25 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
o 09.11.2017 tarih ve 19/4 numaralı İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı ile 26.12.2018 tarih ve 10/3 numaralı İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı; 30.06.2017 tarih ve 10/23 numaralı Yeni Yapı Ruhsatı ile aynı esaslarla düzenlenmiştir.
o 31.12.2018 tarih ve 10/13-1 numaralı Tadilat Yapı Ruhsatı ile bağımsız bölüm nitelikleri, toplam inşaat alanı ve kat sayısı değiştirilmeden bağımsız bölüm sayısı 184'e, yapı sınıfı 5A'ya çıkarılmıştır.
Yapı Kullanma İzin Belgesi: 25.04.2022 tarih ve 5/14 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi; 31.12.2018 tarih ve 10/13-1 numaralı Tadilat Ruhsatı ile uyumludur.
Yerinde yapılan inceleme neticesinde mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.
3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu taşınmazların yapı denetimi; Marmara Mahallesi, Yurt Cad., Villa Blok, No: 34/2 Beylikdüzü – İstanbul adresinde bulunan, vergi kimlik numarası: 1670554919, izin belge numarası: 2161 olan, Beyazıt Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
--
Değerlemeye konu taşınmazların içinde yer aldığı ana taşınmaza ilişkin olarak 10.03.2021 tarih ve Y2434993FCBCA numaralı, 10.03.2031 tarihine kadar geçerli C sınıfı enerji verimlilik sertifikası bulunmaktadır.
Türkiye'nin kuzeybatı köşesinde yer alan Marmara Bölgesi coğrafi konumu itibarı ile Asya ile Avrupa'yı birbirine bağlayan bir köprü özelliğine sahiptir. Yaklaşık 67.000 km2 yüzölçümü ile Türkiye'nin %8,5'ini kaplar. Bir iç deniz özelliğine sahip Marmara Denizi bölgenin tam ortasında yaklaşık 11.000 km² alan kaplar.
Nüfus ve nüfus yoğunluğu, göç alması nedeniyle çok yüksektir. TÜİK tarafından açıklanan 2022 yılı nüfus sayımı verilerine göre bölgenin nüfusu 26.650.405 tir.
Marmara Bölgesi'nde sanayi, ticaret, turizm ve tarım gelişmiştir. Sanayi bakımından en gelişmiş şehirleri İstanbul, Kocaeli ve Bursa olmakla birlikte bölgenin tamamında yaygın sanayi faaliyetleri vardır. Otomotiv ve otomotiv yedek parçası, çeşitli metal ürünler, işlenmiş gıda, dokuma, hazır giyim, çimento, kimya, kâğıt, petrokimya ürünleri ve beyaz eşya başlıca sanayi ürünleri olarak sayılabilir. Türkiye sanayi üretiminin yaklaşık 1/3'ünden fazlasını karşılayan Marmara Bölgesi enerji tüketiminin de yine yaklaşık 1/3'ünü yapar. Bölge turizm geliri açısından da yaklaşık %48 ile ilk sırada yer alır.
Yedi coğrafi bölge içinde yükseltisi en az olan bölgedir. Ekili-dikili arazi oranı %30'dur. Ekili alanların yaklaşık yarısında buğday yetiştirilmekte olup; şekerpancarı, mısır ve ayçiçeği yetiştirilen diğer başlıca tarım ürünleridir. Türkiye'nin ayçiçeği üretiminin yaklaşık %73'ünü, mısır üretiminin ise yaklaşık %30'unu gerçekleştirir. Bağcılık da hayli gelişmiş olup Tekirdağ, Şarköy, Mürefte, Avşa ve Bozcaada üzüm ve şarapları meşhurdur. Ormanlık alan oranı %11,5'tir. Kümes hayvancılığı ve ipek böcekçiliği yaygındır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir.
Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.
Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmış, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.
Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.
İstanbul ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan gerek Türkiye'nin gerekse dünyanın önde gelen şehirlerden biridir. Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, jeopolitik önemi de oldukça yüksektir.
| (i) CSV (i) JSO | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Rank City | Country | 2023 Population v | 2022 Population Growth Rate | ||
| t | Tokyo | Japan | 37.194.105 | 37, 274, 002 | -0.21% |
| 2 | Dehi | inda: | 32.941.309 | 32,065,760 | $-2.73%$ |
| 3 | Stanghai | Chira | 29.210.808 | 28.516.903 | 2.43% |
| ٤ | Dhaka | Bangladesh | 23.209.616 | 22, 478, 117 | 3.25% |
| s | Sap Paulo | Brazil | 22.619.736 | 22,429,799 | 0.85% |
| 8 | Mexico City | crossive | 22.281.442 | 22.085.139 | 0.89% |
| T | Cairo | Eave | 22:183,201 | 21,750,020 | 1,99% |
| 8 | Balling | China | 21.766.214 | 21,333,331 | $-2.05%$ |
| 9 | Mumbai | hdis | 21,296,517 | 20.961,473 | $1.6\%$ |
| 10 | Creatos | Impas | 19:013:434 | 19.059.857 | -024% |
| City | Country | 2023 Population v | 2022 Population | Growth Rate | |
|---|---|---|---|---|---|
| 11 | Chongging | China | 17.340.704 | 16.874.741 | 2.76% |
| 12 | Ragioti | Pakistan | 17 236,238 | 16.839.960 | 2,35% |
| 13 | Kinshasa | DR Congo | 16.355.534 | 15,628,085 | 4.4% |
| 14 | Lagos | Nigeria | 15.945.912 | 15.387.639 | 3,83% |
| 15 | Stanbul | Turkey | 15 847.768 | 15.636.243 | 1.35% |
| 16 | Buenos Azes | Argentine | 15,490.415 | 15,309,919 | U.78% |
| 17 | Kokota | India | 15.332.793 | 15.133,888 | 1,31% |
| 18 | Manke | Philippines | 14.667.089 | 14,406,050 | 1,81% |
| 19 | Guangothou | China | 14 284.353 | 13 964,637 | 2.29% |
| 20 | Transfer | China | 14.238.643 | 14.011.828 | 1.62% |
İstanbul, nüfus açısından "World Population Review"e göre Avrupa'da 1., dünyada 15. sırada yer almaktadır.1
| Show | 501 w entries |
Search | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rank # City | # Country # | Economic 2 Power |
Financial. Clout |
People uevd Politics |
Quality of Life |
# Competitiven | |
| 1 | London | UK | 85.97 | 98.53 | 99.06 | 71.78 | 72.15 |
| ż | New York | US. | 85.7 | 98.39 | 98.13 | 68.04 | 67.22 |
| з | Tolovo | Japan | 85.65 | 98.28 | 96.75 | 67.16 | 65.15 |
| a. | Paris | France | 85.33 | 95.71 | 96.53 | 66.39 | 64.32 |
| 5 | Singapore | Singapore | 85.31 | 95.26 | 96.15 | 66.06 | 60.53 |
| 6 | Bertin. | Germany | 85.24 | 94.87 | 94.4 | 65.27 | 59.76 |
| 7 | Shanghal | China | 84.4 | 93.85 | 93.69 | 64.14 | 59.76 |
| ā | Drussels | Belgium | 84.26 | 91.58 | 92.08 | 632 | 57.77 |
| 史: | New Dethi | India | 84.13 | 90.95 | 91.26 | 61.3 | 57.65 |
| 10 | Toronto ® | Cariada | 84.09 | 90.86 | 91.23 | 60.97 | 57.38 |
| 11 | Washington DC. |
US. | 84.01 | 89.96 | 90.68 | 60.66 | 56.31 |
| 12 | Moscow | Rizista | 83.46 | 89.43 | 90.3 | 60.25 | 56.29 |
| 13 | Sydney | Australia | 82.8 | B8.38 | 89.67 | 59.85 | 56.2 |
| 14 | Dubal | United Arab Emirates: |
82.77 | 87.35 | 89.11 | 59.65 | 55.98 |
| 15 | Riyadh | Saudi Arabia |
82.23 | 87.08 | 88.73 | 58.8 | 55.89 |
| 16 | Tel Aviv | Israel | 81.84 | 67 | 66.52 | 58.59 | 55.73 |
| 17 | Zurich | Switzwriand | 816 | 86.49 | BB.23 | 58.37 | 55.46 |
| 18 | Sao Pauto | Brazil | 81.24 | 65.32 | 87.76 | 58.1 | 55.37 |
| 19 | Amsterdam | Netherlands 81.14 | 84.27 | 87.64 | -57.96 | 55.31 | |
| 20 | Istanbul | Turkey | 81 | 63.8 | 87.62 | 57.3 | 55.19 |
"CEOWORLD Magazine"de 13 Şubat 2020 tarihinde yayımlanan ve dört ekonomik ve bir politik ölçüt açısından dünya şehirlerini inceleyen "Dünyanın Ekonomik Açıdan En Etkili Şehirleri – Most Economically Influential Cities in the World, 2020" raporuna göre İstanbul 20. sırada yer almaktadır.2
Beylikdüzü ilçesi İstanbul'un Avrupa yakasında, Çatalca Yarımadasında yer almaktadır. Güneyinde 12,4 km kıyı uzunluğu ile Marmara Denizi, Batısında Büyükçekmece, kuzeyinde Esenyurt ve doğusunda Avcılar ilçeleri ile çevrilidir. Yaklaşık 37,38 km2 'lik yüzölçümüne sahiptir. Adrese dayalı nüfus verilerine göre ilçenin 2023 yılı nüfusu 409.347'dir.
1 World City Populations 2023 (worldpopulationreview.com)
2 https://ceoworld.biz/2020/02/13/most-economically-influential-cities-in-the-world-2020/
Beylikdüzü İlçesi, coğrafi konumu itibari ile Avrupa ve Asya'yı birbirine bağlayan E-5 karayolu üzerinde olması nedeniyle önemli bir stratejik konuma sahiptir. Ayrıca güneyde önemli bir ticaret denizi olan Marmara Denizine kıyısı olması ve Ambarlı ticaret limanının da bu ilçe içinde oluşu, ilçenin stratejik önemini daha da arttırmaktadır.3
M.Ö. VII. yy`da ilk yerleşimin başladığı Beylikdüzü'nün kurucularının Helenler olduğu varsayılır. M.Ö. II. yy'da Bizans egemenliğine giren Büyükçekmece'nin gözde beldelerinden biri olan Beylikdüzü, İstanbul'un fethinden sonra Osmanlı İmparatorluğu'na bağlanmıştır. Bir sayfiye ve tarım köyü olan Beylikdüzü, Bizans ve Osmanlı dönemlerinde orduların konaklama yeri olduğundan, bölgede yoğun bir yerleşim olmamıştır.
Cumhuriyetin ilk yıllarında Çatalca Vilayetinin Büyükçekmece Kazasına bağlı köylerden biri olan Gardan (Kavaklı) 1993 yılında belediye olmuş, 2002 yılında "Kavaklı" adı "Beylikdüzü" olarak değiştirilmiş ve 2008 yılında Yakuplu ve Gürpınar Belediyelerinin katılmasıyla Beylikdüzü İlçesi kurulmuştur.4
Beylikdüzü ekonomisi genel olarak sanayi ve ticarete dayalıdır. İlçede Türkiye'nin en büyük konteyner limanı olan Ambarlı Limanı yer almaktadır. Ambarlı Limanı dünyada en büyük 50 konteyner limanı içerisinde yer almaktadır. Ambarlı Limanı'nın doğusunda bulunan Yakıt Dolum Ve Dağıtım Tesisleri ve Termik Santral ilçe ekonomisinde önemli bir yer tutmaktadır. Ambarlı Limanı'nın yanına West İstanbul Marina inşa edilmiştir. İlçede Beylikdüzü Organize Sanayi Bölgesi çatısı altında Birlik Sanayi Sitesi, Bakırcılar Sanayi Sitesi, Mermerciler Sanayi Sitesi ve Beysan Sanayi sitesi ilçe ekonomisinin sanayi dalını oluşturur. İlçede zirai faaliyet olarak arıcılık yapılmaktadır, Gürpınar bölgesinde ise balıkçılık önemli bir geçim kaynağıdır. İstanbul Su Ürünleri Hali Gürpınar'dadır. Son 5 yılda ilçe ekonomisi daha çok konaklama sektörüne kaymıştır.5
Dünya ekonomisi Covid – 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.
Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund – IMF)'nin Ekim 2023 tarihli "World Economic Outlook - Dünya Ekonomik Görünümü" raporunda6 küresel ekonomideki toparlamanın yavaş bir şekilde devam ettiğine vurgu yapılarak bu durumun 2024 yılında da devam edeceği öngörüsüne yer verilmiştir. Rapor; 2022'de %3,5 büyüyen küresel ekonominin 2023'te %3, 2024'te ise %2,9 büyüyeceği tahmininde bulunurken bu rakamların uzun dönem tarihi ortalamaların oldukça altında olduğuna dikkat çekmiştir. Kurum, önümüzdeki dönemde küresel ekonomiyi bekleyen başlıca riskleri; Çin'de yaşanan gayrimenkul krizinin derinleşmesi, emtia fiyatlarındaki volatilitenin artması, enflasyondaki yüksek seyrin devamı ve yüksek borç seviyeleri ile artan fonlama maliyetlerinin ekonomilerin krizlere karşı dayanıklılığını aşındırması olarak sıralamıştır.
2024 Ocak ayında Ekim 2023 raporuna ilişkin bir güncelleme (update)7 yayımlayan IMF; ABD ve çeşitli gelişmekte olan ekonomilerde gözlenen beklenenden daha fazla toparlanmaya bağlı olarak 2024 küresel ekonomik büyüme tahminini %3,1 olarak revize etmiş, ancak yine bu oranın da %3,8 olan tarihi (2000-2019) ortalamanın altında kaldığını vurgulamıştır.
Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ekonomilerin büyüme hızlarının 2023 ve 2024 yıllarında da yavaş devam edeceği belirtilen raporda, 2022 yılında %4,1 büyüyen, aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan ekonomilerin 2023 ve 2024 yıllarında da %4 civarında büyüyeceği öngörüsünde bulunmuştur.
Dünya Bankası (The World Bank) tarafından yayımlanan Ocak 2024 tarihli "Global Economic Prospects - Küresel Ekonomik Beklentiler"8 raporu da son dört yıl boyunca küresel ekonominin ekonomik şoklara karşı sürpriz bir
3 T.C. Beylikdüzü Kaymakamlığı, Coğrafya: http://www.beylikduzu.gov.tr/cografya
4 T.C. Beylikdüzü Kaymakamlığı, Tarih: http://www.beylikduzu.gov.tr/beylikduzu
5 Vikipedi, Beylikdüzü: Beylikdüzü - Vikipedi (wikipedia.org)
6 World Economic Outlook - Navigating Global Divergences, October 2023: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlookoctober-2023
7 World Economic Outlook Update – Moderating Inflation and Steady Growth Open Path To Soft Landing, January 2024:
https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2024/01/30/world-economic-outlook-update-january-2024
8 Global Economic Prospects, January 2024: Global Economic Prospects -- January 2024 (worldbank.org)
şekilde dirençli olduğunu kanıtlamasına rağmen önümüzdeki iki yıla ilişkin beklentilerin olumsuz olduğunu belirtmiş, IMF'ye paralel bir şekilde, büyümenin tarihi ortalamalardan (Covid -19 öncesi 10 yıl) daha yavaş olacağı öngörüsünde bulunmuştur. Kurum raporunda; 2023 Haziran ayından bu yana bir miktar dengelenmiş olmasına rağmen ekonomik risklerin aşağı yönlü kalmaya devam ettiğini vurgulamıştır.
Dünya Bankası'na göre Rusya'nın Ukrayna'yı işgalinin üzerine gelen Ortadoğu'daki çatışmalar jeopolitik riskleri keskin bir şekilde yukarı çıkarmaktadır.
Raporda sunulan "Geopolitical Risk Index and Conflicts - Jeopolitik Risk Endeksi ve Çatışmalar" grafiğinde Ukrayna işgali ve Ortadoğu'daki çatışmalar nedeniyle küresel jeopolitik risk endeksinin keskin bir şekilde yükseldiği görülmektedir.
Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar da enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.
Dünya Bankası; Haziran 2024 tarihli raporunda da Ocak 2024 raporuna benzer öngörüleri tekrarlamış, gelişmekte olan ülkeler için 2024 yılı ortalama büyüme oranını %4 olarak beklediğini belirtmiştir.9
IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır.
2019 verilerine göre yaklaşık 232 milyar dolarlık gayri safi hasılası ile dünyanın en önemli ekonomi merkezlerinden biri olan İstanbul Türkiye ekonomisinin %31'ini oluşturmaktadır. Ancak son yıllarda Türkiye geneli ile birlikte İstanbul'un ekonomisinde de gerileme görülmektedir.
İstanbul Büyükşehir belediyesi, İstanbul Planlama Ajansı ve İstanbul İstatistik Ofisi tarafından ortak olarak hazırlanan "Son Verilerle İstanbul Ekonomisi – 1. Çeyrek 2021" başlıklı raporda10 2013 yılında 290 milyar dolar ile en yüksek değerine ulaşan gayri safi hasıla bu tarihten itibaren sürekli azalan bir çizgi izlediğine dikkat çekilmiştir.
İstanbul Ticaret Odası tarafından 30.12 2022 tarihinde yayımlanan "İstanbul Ekonomisinin 100'ü"11 araştırmasına göre 2022 yılında tek başına 68 şehrin toplamından daha fazla milli gelir üreten İstanbul ekonomisi toplam dış ticaretin %48,7'sini, vergi gelirlerinin ise %48,2'sini üretmiştir.
Türkiye'yi ziyaret eden her 100 turistten 35'i İstanbul'u tercih etmektedir. İstanbul Sanayi Odası verilerine göre Türkiye sanayi üretiminin her yıl ortalama 1/3'ü İstanbul'da gerçekleştirilmektedir. İstanbul Türkiye'nin sanayi, finans ve turizm başkenti konumundadır.
Ekonomik faaliyetlerin sektörel dağılımına bakıldığında ilk sırada hizmetler sektörünün yer aldığı onu sanayi sektörünün takip ettiği görülmektedir. Gayrimenkul sektörü ise 5. sırada bulunmaktadır.
11 İTO: "İstanbul Ekonomisinin 100'ü", 30.12.2022: İTO | İTO'dan ''İstanbul Ekonomisinin 100'ü'' araştırması (ito.org.tr)
9 Global Economic Prospects, June 2024:
https://documents1.worldbank.org/curated/en/099003106112426991/pdf/IDU1bc56b5c41f04914acb194181b46ce62466fe.pdf 10 "Son Verilerle İstanbul Ekonomisi – 1. Çeyrek 2021: son-verilerle-i-stanbul-ekonomisi-2021-1-c-eyrek.pdf (ipa.istanbul)
İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.
Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"12 başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.
12 TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf
Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.
TÜİK'in verilerine göre; Ocak-Temmuz 2023 döneminde konut satışları önceki yılın aynı dönemine göre %17,7 düşerek 675 bin 327 olmuştur. 2023 Haziran ayındaki uzun bayram tatiliyle yavaşlayan konut piyasasının mevsimsel etkiyle birlikte Temmuz'da canlandığı izlenmiş, söz konusu ayda satışlarda bir önceki yılın aynı ayına göre %16,7 artış yaşanmıştır.
| Konut Satışları (Adet) | Ağustos | Ocak-Ağustos | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | Dežisim (%) | 2023 | 2022 | Değişim (%) | ||
| Satış şekline göre toplam satış | 122.091 | 123,491 | $-1.1$ | 797,418 | 943.791 | $-15,5$ | |
| Ipotekli satıs | 16.375 | 22.168 | $-26.1$ | 12,438 | 211.631 | $-28.0$ | |
| Dižer satis | 105.716 | 101.323 | 4.3 | 644.980 | 732,160 | $-11.9$ | |
| Satıs durumuna göre toplam satış | 122.091 | 123.491 | $-1.1$ | 797.418 | 943.791 | $-15,5$ | |
| llk el satis | 35,310 | 39.025 | $-9.5$ | 238,109 | 276.164 | $-13,8$ | |
| İkinci el satış | 86.781 | 84,466 | 2.7 | 559,309 | 667.627 | $-16.2$ | |
| Yabancılara satıs | 3.058 | 5.273 | $-42.0$ | 25.134 | 44.595 | $-43,6$ |
Ağustos ayına gelindiğinde, bu yılın en yüksek aylık satış adedi yakalanmış olsa da satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %1,1 azalarak 122 bin 91'e gerilemiştir. Faiz oranlarındaki artışla birlikte ipotekli konut satışları Ağustos'ta %26,1 düşmüş, böylece toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %13,4 olarak gerçekleşmiştir.
Kredilere erişimde sınırlamaların artmasının yanı sıra son aylarda mevduat faizlerinde yaşanan yükseliş de bu satışlar üzerinde baskı yaratmaktadır. Ekonomiye ve sektöre etkileri bakımından esasen incelenen ilk el konut satış sayısı da %9,5 azalmıştır. Satışlar içinde ilk el konut satışının payı %28,9 olmuştur.
14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"13nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.
2022 son çeyreğinden itibaren yaşanan, konut ve işyeri fiyatlarının nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, satış adetlerinin düştüğü, fiyat artışlarının maliyetlerin gerisinde kaldığı bir dönemin ardından son dönemde satış fiyatı artışlarının maliyetlerin üzerine çıkmaya başladığı gözlemlenmektedir. Bunda piyasa arz edilen yeni konut/işyeri sayısındaki azalmanın etkisi olduğu değerlendirilmektedir. Küresel ve ulusal ekonomik koşullar ile inşaat ve gayrimenkul sektöründe yaşanan bu gelişmelerin sonucunda kısa vadede düşen konut/işyeri arzına bağlı olarak satış fiyatlarının maliyetlerin üzerinde artacağı, uygulanmakta olan dezenflasyon programının başarıya ulaşması durumunda ise özellikle 2025 yılının ikinci yarısından itibaren önce maliyet artış hızının yavaşlayacağı, ardından gecikmeli olarak satış fiyatı artışlarının yavaşlayarak maliyet artışlarına yakınsayacağı öngörülmektedir.
13 GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)
Yerinde yapılan keşif ve belediyede yapılan incelemeler sırasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmamış, değerlendirme işlemi elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.
4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler
Değerlemeye konu taşınmazların içinde yer aldığı ana taşınmaz; İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 6 Ada, 24 Parsel üzerinde bulunmakta olup, kot altı 4 kat + kot üstü 3 kat olmak üzere toplam 7 kat ve çatı katı şeklinde, betonarme yapı tarzında inşa edilmiştir. Toplam inşaat alanı 121.591,25 m2 'dir.
| KAT | İNŞAAT ALANI (m2 ) |
|---|---|
| 4. BODRUM | 21.663,30 |
| 3. BODRUM | 15.478,77 |
| 2. BODRUM | 15.675,17 |
| 1. BODRUM | 15.356,12 |
| ZEMİN | 15.516,72 |
| 1. KAT | 15.516,72 |
| 2. KAT | 15.516,72 |
| ÇATI | 6.867,73 |
| TOPLAM | 121.591,25 |
Değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde yer aldığı arsa, eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak çokgen formundadır. Parsel güney ve batı cephelerinde imar yolları, diğer cephelerinde komşu parseller ile çevrilidir.
Toplam 184 bağımsız bölüm ve eklentilerinin bulunduğu projede 29 m2 'den 1.200 m2 'ye kadar değişen büyüklüklerde dükkânlar bulunmaktadır.
İniş - çıkış rampaları, yüksek tavanlar ve geniş koridorlar sayesinde taşınmazlara araç girişi mümkün kılınmıştır.
Zemin döşemesi depolama ve lojistik faaliyetlerine uygun şekilde sıkılaştırılmış beton şeklinde yapılmış, bağımsız bölümler endüstriyel kapılar ile donatılmıştır.
Ana taşınmazın genel olarak bakımlı ve iyi durumda olduğu görülmüştür.
Beylikdüzü İlçesi 1. derece deprem kuşağında yer almaktadır.14 Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde depremle ilgili bir hasar görülememiştir. Herhangi bir deprem hasarı olup olmadığının veya yeni yönetmeliklere göre yeterliliğinin, konunun uzmanları tarafından yapılacak tetkik ve deneylerle kesinlik kazanacağı muhakkaktır.
TKGM Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden ve mahallinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 6 ada, 24 no.lu parselin koordinatları (N:40°.9995 E:28°.6793)'tür..
| GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Konum | Kent içi | ||||
| Ulaşım | Yaya – Toplu Taşıma – Özel Araç | ||||
| Arz-Talep | Dengeli | ||||
| Mülk değeri | Artıyor | ||||
| Pazarlama Süresi | 6 Ay – 12 Ay | ||||
| Bölgedeki Yapılaşma Oranı | % 90 | ||||
| Binadaki Doluluk Oranı | % 90 (Boşluklar kısa süreli) | ||||
| Genel Kullanım Durumu | Depo/dükkan/imalathane | ||||
| Malzeme | İyi | ||||
| İşçilik | İyi | ||||
| Genel İnşaat Seviyesi | %100 | ||||
| Taşınmaza ilişkin kısıtlılık durumu var mı? Varsa açıklayıcı Bilgiler (Sit alanı, İstimlak, Heyelan, Deprem Hasarı vb.) |
Beylikdüzü Belediyesi ve müşteriden edinilen bilgiler ile tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin herhangi bir kısıtlama olmadığı görülmüş, gözle yapılan inceleme neticesinde deprem hasarına rastlanmamıştır. |
| GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | Betonarme, çerçeveli + perdeli sistem | |||
| Yapı Nizamı | Ayrık | |||
| Yapı Sınıfı ve Grubu | 5-A | |||
| Kat Adedi | 7 kat + çatı piyesi |
14 https://www.emlakwebtv.com/istanbul-1-2-3-derece-deprem-bolgeleri-nereler/51968
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
| VA | |
|---|---|
| anışmanlık A.Ş. | |
| Tesisin Yaşı | ~5 |
|---|---|
| Tesisin Toplam İnşaat Alanı | 121.591,25 m² |
| Elektrik | Var |
| Su | Var |
| Kanalizasyon | Var |
| Arıtma | Yok |
| Paratoner | Yok |
| Jeneratör | Var |
| Su Deposu | Var |
| Hidrofor | Var |
| Doğalgaz | Var |
| Isıtma Sistemi | Doğalgaz + Radyant |
| Sıcak su | Radyant |
| Asansör | Var |
| Yangın Merdiveni | Var |
| Yangın Tesisatı | Var |
| Açık Otopark | Var |
| Kapalı Otopark | Var |
| Sığınak | Var |
Yerinde yapılan inceleme neticesinde değerlemeye konu taşınmazların mevcut durumunun mimarı proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26'ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (...)[19] yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye
yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir." hükümleri yer almaktadır.
Yerinde yapılan inceleme neticesinde; mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve tapu kayıtları ile uyumlu olduğu, yeniden yapı ruhsatı alınmasını gerektiren bir değişiklik bulunmadığı değerlendirilmektedir.
4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme tarihi itibarıyla, söz konusu taşınmazlar depo/dükkan/imalathane olarak kullanılmaktadır.
5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)
5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
o Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
o Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
o Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Aşağıdaki varsayımlara dayanır:
o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.
o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmıştır.
5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Emsal değeri 8 no.lu bağımsız bölüm için takdir edilmiş, diğer bağımsız bölümler için ayrıca şerefiye uygulanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, Beysan Sanayi Sitesinde bulunan, benzer nitelikteki, 4.600,00 m2 alanlı 5 katlı bina 230.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı yaklaşık 20 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1186619150)
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu projede ve benzer nitelikteki, 464,00 m2 alanlı işyeri 24.900.000,00 TL bedelle satılıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran kat açısından avantajlı durumdadır. (İlan No: 1208588975)
Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, Özan Sanayi Sitesinde bulunan, benzer nitelikteki, 100,00 m2 alanlı işyeri 5.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı yaklaşık 18 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1182936542)
Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, Beysan Sanayi Sitesi, Beyport Plazada bulunan, benzer nitelikteki, 860,00 m2 alanlı işyeri 52.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı yaklaşık 15 olan emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran kat açısından avantajlı, konum açısından dezavantajlı durumdadır. (İlan No: 1198837840)
Değerlemeye konu taşınmazın yakınında, 3. Matbaacılar Sitesinde bulunan, benzer nitelikteki, 650,00 m2 alanlı, bina yaşı yaklaşık 8 olan işyeri 34.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1203537459)
"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.
Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar fonksiyonu gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlemesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş, yanı sıra arşivimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
| EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | E: 1 | E: 2 | E: 3 | E: 4 | E: 5 | |||||
| Fiyat (TL) |
230.000.000,00 | 24.900.000,00 | 5.000.000,00 | 52.000.000,00 | 34.000.000,00 | |||||
| Alan (m2 ) |
4.600,00 | 464,00 | 100,00 | 860,00 | 650,00 | |||||
| Pazarlık Payı % |
-5% | -3% | -5% | -5% | -5% | |||||
| İnşaat Düzeltmesi % |
10% | 0% | 10% | 7% | 4% | |||||
| Alan Düzeltmesi % |
15% | 0% | -2% | 0% | 0% | |||||
| Konum Düzeltmesi % | 5% | 0% | 5% | 5% | 0% | |||||
| Bulunduğu Kat % |
-2% | -2% | 0% | -2% | 0% | |||||
| Marka Değeri % |
5% | 0% | 5% | 5% | 5% | |||||
| (TL/m2 Emsal Değer ) |
64.000,00 | 50.981,00 | 56.500,00 | 66.512,00 | 54.400,00 | |||||
| ORTALAMA (TL/m2 ) |
~58.480,00 |
o 18 adet işyerinin (167 ve 177 no.lu bağımsız bölümlerin Servet GYO payı) toplam pazar değeri; 821.383.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
• Değerlemeye konu tüm taşınmazların toplam ve bağımsız bölüm bazında pazar değerlerini gösteren tablo "Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir, Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.
Özellikle pazar değerinin tespiti maksadıyla kullanılabilecek yeterli sayıda ve uygun özellikte emsal bulunamadığı durumlarda yaygın olarak kullanılan bir yaklaşımdır. Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ile ulaşılan sonuçların uygunluğunun teyidi maksadıyla da kullanılabilir. Ancak analizde kullanılan birim maliyetleri Türkiye geneli için ortalama değerler olduğundan, sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için taşınmazların içinde bulduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve piyasa koşulları da dikkate alınarak analiz yapılmalıdır.
Raporumuzda herhangi bir Maliyet Yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
--
5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
--
5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)
--
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:
o Tüm risk ve genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi),
Raporumuzda gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak direkt kapitalizasyon yöntemi kira değeri analizi yapılmıştır (Madde 5.d.1).
5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı --
5.c.3. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Diğer Varsayımlar
--
5.c.4. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler
--
5.c.5. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)
--
Kira Değeri Analizi ile; gayrimenkulün pazar kirasının tespitinin yanı sıra, direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak kira değeri ve gayrimenkul değeri arasında ilişki kurmak mümkündür.
Raporumuzun bu aşamasında;
o Öncelikle Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile değerlemeye konu gayrimenkulün birim, aylık ve yıllık pazar kirası takdir edilmiş,
o Ardından sektör ortalamaları ve piyasa araştırması sonuçları dikkate alınarak belirlenen kira çarpanı ve kapitalizasyon oranları kullanılarak toplam taşınmaz değeri tespit edilmiş,
o Son olarak ulaşılan sonuçlar piyasa koşullarını da göz önüne alarak mukayese edilmiştir. Bulunan değerler gayrimenkul değerinin gerçekçi ve piyasa koşullarına uyumlu olup olmadığının teyidi için önemli bir dayanak sağlamıştır.
Emsal değeri 8 no.lu bağımsız bölüm için takdir edilmiş, diğer bağımsız bölümler için ayrıca şerefiye uygulanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu projede ve benzer nitelikteki, 577,00 m2 alanlı işyeri, 173.100,00 TL bedelle kiralıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1176882375)
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu projede ve benzer nitelikteki, 1.650,00 m2 alanlı işyeri, 500.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1158232516)
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu projede ve benzer nitelikteki, 173,00 m2 alanlı işyeri, 60.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1204867211)
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu projede ve benzer nitelikteki, 321,00 m2 alanlı işyeri, 95.000,00 TL bedelle kiralıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1186881987)
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu projede ve benzer nitelikteki, 977,00 m2 alanlı işyeri, 293.100,00 TL bedelle kiralıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1212296207)
| EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | E: 1 | E: 2 | E: 3 | E: 4 | E: 5 | |||
| Fiyat (TL) |
173.100,00 | 500.000,00 | 60.000,00 | 95.000,00 | 293.100,00 | |||
| Alan (m2 ) |
577,00 | 1.650,00 | 173,00 | 321,00 | 977,00 | |||
| Pazarlık Payı % |
-3% | -5% | -5% | -3% | -3% | |||
| İnşaat Düzeltmesi % |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Alan Düzeltmesi % |
-2% | 4% | -5% | -3% | 0% | |||
| Konum Düzeltmesi % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Bulunduğu Kat % |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Emsal Değer (TL) |
285,00 | 300,00 | 312,00 | 278,00 | 291,00 | |||
| ORTALAMA | ~295,00 |
Yapılan inceleme neticesinde 8 no.lu bağımsız bölümün birim kira değeri; ~295,00 TL/m2 hesaplanmış; sigorta, vergi ve boşluk gibi giderler dikkate alınarak 280,00 TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
o Diğer bağımsız bölümler için uygulanan şerefiye sonucunda taşınmaz toplam alanı üzerinden ortalama birim m2 pazar kirası; 293,2015 TL/m2 hesaplanmıştır.
o Emlak piyasa koşulları da dikkate alınarak bölgede yapılan piyasa araştırması sonucunda benzer nitelikteki yatırımlar için kira çarpanlarının 18-20 yıl (216-240 Ay) aralığında olduğu tespit edilmiş ve değerlemeye konu taşınmazların toplam değer tespitinde kira çarpanı 19 yıl (228 ay) olarak esas alınmıştır. (Kapitalizasyon oranı: 1 / 19 = ~%5,26).
| 18 Bağımsız Bölüm Toplam Alanı (m2 ) |
Birim Kira Değeri Aylık Kira Değeri (TL/m2 ) (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
Gayrimenkul Değeri (19 Yıl Geliri TL) |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 13.112,79 | 293,2015 | ~3.844.691,00 | ~46.136.290,00 | ~876.589.000,00 |
Sonuç olarak kira değeri analizi ile;
o Taşınmazların toplam aylık pazar kirası; 3.844.691,00 TL,
o Taşınmazların toplam pazar değeri; 876.589.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
--
5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
--
5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
--
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.
Değerlemeye konu taşınmazların konumu, imar koşulları, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında; "depo/işyeri/imalathane" şeklindeki mevcut kullanım şeklinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.
5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
--
6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerinin tespiti için "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanmıştır.
Kira değeri analizi ile ulaşılan gayrimenkul değeri; pazar yaklaşımı ile ulaşılan gayrimenkul değerinden ~%6,72 yüksek bulunmuştur. Ulaşılan sonuçların birbirleri ve piyasa koşulları ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
Gayrimenkulün nihai pazar değerinin takdiri; kullanılan iki yaklaşım/yönteme ağırlık vermek suretiyle yapılmış; kira değeri analizinin pazar yaklaşımına nazaran çok daha fazla varsayım içerdiği dikkate alınarak pazar yaklaşımına %55 ağırlık verilmiştir. Ağırlıklandırma yoluyla ulaşılan gayrimenkul pazar değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| (TL) | Pazar Yaklaşımı | Kira Değeri Analizi | |
|---|---|---|---|
| Pazar Değeri | 821.383.000,00 | 876.589.000,00 | |
| Ağırlık | 55% | 45% | |
| Nihai Pazar Değeri | 846.226.000,00 |
Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.
Beylikdüzü Belediyesi ile müşteriden alınan bilgi / belgeler, yerinde yapılan keşif / ölçümler ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde, değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yasal gereklerin yerine getirildiği kanaatine ulaşılmıştır.
Tapu kayıtlarına konulan "kat mülkiyeti tesisi", "yönetim planı" ve "eklentilere ilişkin bilgiler" gibi uyarma / belirtme niteliğindeki beyanlar ile parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri hukuki ve teknik gerekliliklerden kaynaklanan rutin uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
177 no.lu bağımsız bölüme ilişkin "yeni şirket adına tescil" beyanı ayni sermaye olarak konulmak suretiyle devredilen hisse payına ilişkindir.
"Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi" beyanı 2018 yılında konulmuş olup, söz konusu gayrimenkullere ilişkin olarak 2023 yılında Servet Gayrimenkul adına kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan, beyanın güncel olmadığı, kayıtlarda, fek bildirimi yapılmadığı için göründüğü değerlendirilmektedir.
2017 yılında konulan eski tarihli faizsiz ipotek şerhlerinin arsa karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olduğu, fek bildirimi yapılmadığı için kayıtlarda göründüğü değerlendirilmektedir.
6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
--
6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
--
--
6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"
"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. " hükmü yer almaktadır.
o Değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yapı kullanma izin belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan Madde 22 – 1 – b kapsamında; "bina" başlığı altında GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Hükmü yer almaktadır.
o Değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin güncel ipotek bulunmamaktadır. Eski tarihli ipotek şerhleri arsa karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkindir. Bu kapsamda GYO portföyünde alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;
o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 – 1 – b'si ile aynı nitelikte olduğundan, bu madde kapsamında değerlemeye konu taşınmazların; GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda Tebliğin;
o Portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak aynı zamanda, "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir. Bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazların; GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerine; SPK kuralları ve UDS çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda, "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanarak ile ulaşılmıştır.
Söz konusu taşınmazların, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.
Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazların konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmıştır.
(*) 31.12.2024 tarihi itibariyle 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL'dir. Yalnızca bilgi için verilen döviz bazındaki değerlerin hesaplamasında TCMB efektif satış kuru esas alınmıştır.
KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
*** Ekleriyle birlikte 97 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmi belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 08.01.2025
8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler
8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri
--
8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri
| Katkıda Bulunan | Hazırlayan | Sorumlu Değ. Uzmanı | ||
|---|---|---|---|---|
| Halil Turan KASAPÇOPUR | Fatma KÜPELİ | Asım TUNCAY | Serek Serhat AKAY | |
| Değ. Uzman Yardımcısı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değ. Uzmanı | Sorumlu Değ. Uzmanı | |
| (Lisans No: 410925) | (Lisans No: 405383) | (Lisans No: 403359) | (Lisans No: 405988) |
| PAZAR DEĞERİ / PAZAR KİRASI TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S. No. | Kat | B.B.No. | Nitelik | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmaz Değeri-I (TL) |
Birim Kira (TL/Ay/m²) |
Aylık Kira (TL) |
Yıllık Kira (TL) |
Taşınmaz Değeri-II (TL) |
| 1 | 4. Bodrum | 1 | Dükkan | 1.307,00 | 58.450,00 | 76.263.450,00 | 280,00 | 350.276,00 | 4.203.312,00 | 79.862.928,00 |
| 2 | 4. Bodrum | 2 | Dükkan | 1.374,00 | 58.450,00 | 80.172.900,00 | 280,00 | 368.232,00 | 4.418.784,00 | 83.956.896,00 |
| 3 | 4. Bodrum | 4 | Dükkan | 871,00 | 58.480,00 | 50.936.080,00 | 280,00 | 235.170,00 | 2.822.040,00 | 53.618.760,00 |
| 4 | 4. Bodrum | 6 | Dükkan | 800,00 | 58.480,00 | 46.784.000,00 | 280,00 | 216.000,00 | 2.592.000,00 | 49.248.000,00 |
| 5 | 4. Bodrum | 7 | Dükkan | 800,00 | 58.480,00 | 46.784.000,00 | 280,00 | 216.000,00 | 2.592.000,00 | 49.248.000,00 |
| 6 | 4. Bodrum | 8 | Dükkan | 745,00 | 58.480,00 | 43.567.600,00 | 280,00 | 201.150,00 | 2.413.800,00 | 45.862.200,00 |
| 7 | 4. Bodrum | 9 | Dükkan | 977,00 | 58.480,00 | 57.134.960,00 | 280,00 | 263.790,00 | 3.165.480,00 | 60.144.120,00 |
| 8 | 4. Bodrum | 13 | Dükkan | 638,00 | 59.000,00 | 37.642.000,00 | 280,00 | 172.260,00 | 2.067.120,00 | 39.275.280,00 |
| 9 | 3. Bodrum | 35 | Dükkan | 1.064,00 | 62.000,00 | 64.904.000,00 | 290,00 | 297.920,00 | 3.575.040,00 | 67.925.760,00 |
| 10 | 3. Bodrum | 36 | Dükkan | 590,00 | 63.000,00 | 36.580.000,00 | 300,00 | 168.740,00 | 2.024.880,00 | 38.472.720,00 |
| 11 | 3. Bodrum | 37 | Dükkan | 311,00 | 64.000,00 | 19.593.000,00 | 310,00 | 90.190,00 | 1.082.280,00 | 20.563.320,00 |
| 12 | 2.Kat | 155 | Çat.Piy.Dük. | 667,00 | 72.000,00 | 48.024.000,00 | 350,00 | 233.450,00 | 2.801.400,00 | 53.226.600,00 |
| 13 | 2.Kat | 160 | Çat.Piy.Dük. | 1.228,00 | 71.000,00 | 87.188.000,00 | 340,00 | 417.520,00 | 5.010.240,00 | 95.194.560,00 |
| 14 | 2.Kat | 167 | Çat.Piy.Dük. | 88,08 | 73.000,00 | 6.429.949,20 | 360,00 | 31.709,34 | 380.512,06 | 7.229.729,18 |
| 15 | 2.Kat | 168 | Çat.Piy.Dük. | 515,00 | 72.000,00 | 37.080.000,00 | 350,00 | 180.250,00 | 2.163.000,00 | 41.097.000,00 |
| 16 | 2.Kat | 171 | Çat.Piy.Dük. | 382,00 | 73.000,00 | 27.886.000,00 | 360,00 | 137.520,00 | 1.650.240,00 | 31.354.560,00 |
| 17 | 2.Kat | 177 | Çat.Piy.Dük. | 0,71 | 74.000,00 | 52.655,03 | 370,00 | 263,28 | 3.159,30 | 60.026,73 |
| 18 | 2.Kat | 182 | Çat.Piy.Dük. | 755,00 | 72.000,00 | 54.360.000,00 | 350,00 | 264.250,00 | 3.171.000,00 | 60.249.000,00 |
| 18 TAŞINMAZ TOPLAM | Brüt Alan (m2 ) |
Ort.Bir.Değ. (TL/m²) |
Taşınmaz Değeri-I (TL) |
Ort.Bir.Kira (TL/Ay/m²) |
Top. Aylık Kira (TL) |
Top. Yıllık Kira (TL) |
Taşınmaz Değeri-II (TL) |
|||
| 13.112,79 | 62.639,82 | 821.383.000,00 | 293,2015 | 3.844.691,00 | 46.136.290,00 | 876.589.000,00 |
| Pazar Yaklaşımı | Kira Değeri Analizi | |
|---|---|---|
| Gay. Değeri | 821.383.000,00 | 876.589.000,00 |
| Ağırlık | 55% | 45% |
| Nihai Paz. Değ. | 846.226.000,00 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.