ANKARA İLİ ÇANKAYA İLÇESİ ATA MAHALLESİ

ADA	PARSEL	EĞİTİM TESİSİ PROJESİ
13287	5

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

08.01.2025 RAPOR NO: 2024-SPK-013

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

İ Ç İ N D E K İ L E R

		DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ4
		BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ6
		1.a. Rapor Tarihi 6
		1.b. Rapor Numarası 6
	1.c.	Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 6
		1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 6
	1.e.	Değerleme Tarihi 6
	1.f.	Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 6
	1.g.	Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6
		1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2.		KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7
	2.a.	Kuruluşun Ünvanı ve Adresi 7
		2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 7
	2.c.	İşin Kapsamı 7
		2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
	3.a.	Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 8
		3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10
	3.c.	Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi 10
		3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 10
	3.e.	Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar 11
	3.f.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler 11
	3.g.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11
		3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12
	3.i.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 12
	3.j.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ13
	4.a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler 13
		4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 15
	4.c.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 17
		4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler 18
	4.e.	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 18

	4.f.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 20
	4.g.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 20
		4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 20
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ21
	5.a.	Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 21
		5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 21
	5.c.	Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 23
		5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 27
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ28
	6.a.	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 28
		6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 28
	6.c.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 28
		6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş 28
	6.e.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 28
	6.f.	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 28
	6.g.	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 28
		6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.) 29
7.		SONUÇ30
	7.a.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 30
		7.b. Nihai Değer Takdiri 30
8.		RAPOR EKLERİ31
	8.a.	Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler 31
		8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri 31
	8.c.	Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri 31

DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden	Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Değerleme Konusu	Ankara İli, Çankaya İlçesi, Ata Mahallesi (Mevcutta Huzur Mahallesi), 13287 Ada, 5 Parsel üzerinde inşaatı devam eden "Eğitim Tesisi" projesinin pazar değerinin belirlenmesi.
Değerleme Adresi	Huzur Mahallesi, 1108. Cadde, 13287 Ada, 5 Parsel Çankaya – ANKARA
Sahibi ve Hisse Oranı	Arı Finansal Kiralama A.Ş. – TAM
Değerleme Tarihi	31.12.2024
Rapor Tarih ve Numarası	08.01.2025 / 2024-013
Gayrimenkul Değ. Uzm. Yrd.	Halil Turan KASAPÇOPUR ( SPK Lisans No: 410925)
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Asım TUNCAY (SPK Lisans No:403359)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

DEĞERLEME SONUCU (KDV HARİÇ
TL USD () EUR ()
Yasal ve Mevcut Değeri	879.642.000,00	24.848.644,00	23.864.406,00
(*) 31.12.2024 Tarihi İtibarıyla TCMB Döviz Satış Kuru: 1,00 USD = 35,40 TL, 1,00 EUR = 36,86 TL

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.

Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu;
Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;

Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;

Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
Değerleme uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak mülkü kişisel olarak denetlediğimizi ve ilgili resmi kurumlarda gerekli araştırmaları yapmış olduğumuzu;
Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanları dışında hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
Değerleme uzmanları olarak değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olamayacağımızı;
Rapor içeriğinde belirtilen analizler ve sonuç değerine giden yolda Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uyulduğunu beyan ederiz.

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.a. Rapor Tarihi 08.01.2025

1.b. Rapor Numarası

2024-013

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Değerleme Uzman Yardımcısı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Değerleme Uzmanı Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) tarafından hazırlanmıştır.

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Asım TUNCAY (SPK Lisans No: 403359) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.

1.e. Değerleme Tarihi

31.12.2024

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 02.12.2024 tarihli gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.

1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." hükmü yer almaktadır.

Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Kuruluşumuz tarafından değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak daha önceki tarihlerde SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme raporu hazırlanmamıştır.

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

	: Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
	Adresi	: Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16
		Bağcılar - Diyarbakır
	İrtibat Bilgileri	: Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42
		E-mail : [email protected] Web : https://focusglobal.info
	Kuruluş Tarihi	: 21.04.2020
	Kuruluş Sermayesi : 1.000.000,00 TL
Ödenmiş Sermayesi : 1.750.000,00 TL
	SPK Lisansı	: Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme" hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır.
	BDDK Lisansı	: Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti vermek üzere BDDK listesine alınmıştır.
2.b.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
	Ünvanı	: Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
	Adresi	: Dikilitaş Mah. Yenidoğan Sk. Sinpaş Genel Müdürlük Kat: 8 No: 36/1
		34349 Beşiktaş - İstanbul
	İrtibat Bilgileri	: Telefon : +90 (212) 310 53 34

E-mail : [email protected] Web : https://servetgyo.com.tr/

Kuruluş Tarihi : 18/05.2009

Ödenmiş Sermayesi : 52.000.000 TL

2.c. İşin Kapsamı

Bu rapor; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Ata Mahallesi (mevcutta Huzur Mahallesi), 13278 Ada, 5 Parsel üzerinde inşaatı devam eden "Eğitim Tesisi" projesinin pazar değerinin belirlenmesi için Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı ve UDS'ye uygun olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.

Alıcı ve satıcı bilgili ve basiretli hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.

3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Değerlemeye konu taşınmaz; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Ata Mahallesi, (mevcutta Huzur Mahallesi) 13287 Ada, 5 Parsel üzerinde inşaatı devam eden "Eğitim Tesisi" projesidir.

Değerlemeye konu taşınmaz; Dikmen Caddesi'nin kuzeybatısında, çoğunlukla zemin katları işyeri, üst katları konut nitelikli, çok katlı betonarme binaların bulunduğu bir bölgede yer almaktadır. Yakın çevrede; Dikmen Huzurevi, Ahmet Yesevi Ortaokulu, Çankaya Sağlıklı Hayat Merkezi ve Şehit Bülent Yollu Parkı bulunmaktadır.

Taşınmazlara Ulaşım:

Değerlemeye konu taşınmaz; Dikmen Caddesi ile Cevizlidere Caddesi'nin kesişim noktasına yaklaşık 500 m mesafede yer almaktadır. Araçla veya yaya olarak bu kesişim noktasından kuzeydoğu istikametinde, Dikmen Caddesi üzerinde 300 m ilerlendikten sonra sola dönülerek, kuzeybatı istikametinde, 1108. Sokak üzerinde yaklaşık 200 m ilerlenerek taşınmaza ulaşılır.

Taşınmazların Bazı Önemli Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

o Dikmen Huzurevi : 50 m
o Ahmet Yesevi Ortaokulu : 100 m
o Şehit Bülent Yollu Parkı : 170 m
o Çankaya Sağlıklı Hayat Merkezi : 250 m
o Ayhan Sümer Anadolu Lisesi : 780 m
o Dikmen Mes. ve Tek. Anadolu Lisesi: 1,5 km
o Taurus AVM : 2,1 km
o Park Inn by Radisson Otel Çankaya : 2,6 km
o Atakule : 3,2 km

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından 26.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre taşınmazların tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir.

TAKBİS BİLGİLERİ
İl / İlçe	Ankara / Çankaya
Mahalle	Ata Mah.
Mevkii	--
Pafta No	--
Ada No	13287
Parsel No	5
Nitelik	Bağ
Yüzölçüm (m2 )	13.732,00
Cilt/Sayfa No	1/24
Kimlik No	96466884
Malik ve Hissesi	Arı Finansal Kiralama Anonim Şirketi - Tam
Tarih/Yevmiye	Madde 3.b. "TAKYİDAT BİLGİLERİ TABLOSU"nda sunulmuştur.

3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.

3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TKGM Web Tapu portalından 26.11.2024 tarihinde alınan ve örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgesine göre taşınmazlar üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.

TAKYİDAT BİLGİLERİ

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

o Şerh: Finansal Kiralama Şerhi: Servet GYO A.Ş. ile Arı Finansal Kiralama A.Ş. nin 26/03/2021 tarih 20183 sayılı Sözleşme ile. (Şablon: 6361 S.Y. Göre Finansal Kiralama Sözleşmesi Şerhi)

Tarih / Yevmiye: 18-03-2022 / 27895

MÜLKİYET BİLGİLERİ

o Malik: Arı Finansal Kiralama A.Ş., Hisse Pay/Payda: 1/1, Edinme Sebebi: Satış Tarih / Yevmiye: 27-04-2021 / 38022

Tapu kayıtlarında;

o Servet GYO A.Ş. ile Arı Finansal Kiralama A.Ş. arasında imzalanan finansal kiralama sözleşmesine ilişkin şerh bulunmaktadır. Söz konusu şerh gayrimenkulün devredilmesine engel teşkil etmez.

Sonuç olarak; tapu kayıtlarına göre; taşınmazların devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.

3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi

3.c.1. Tapu Kayıtlarına Göre Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

TKGM Web Tapu portalından 26.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre; Servet GYO A.Ş. ile imzalanmış 26.03.2021 tarihli finansal kiralama sözleşmesi bulunmaktadır. Bunun dışında alım-satım işlemi gerçekleşmemiştir.

3.c.2. Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Son Üç Yıllık Dönemde Meydana Gelen Değişiklikler

Değerlemeye konu parselin de içinde bulunduğu bölgenin imar durumuna ilişkin olarak çeşitli dava süreçleri yaşanmış olup Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 17.11.2023 tarih ve E-53849070-115.01.06- 910421 sayılı yazısına göre son dönem gelişmeleri aşağıda özetlenmiştir.

o Ankara 13.İdare Mahkemesinin 23.11.2022 gün ve 2022/887 esaslı yürütmenin durdurulması ara kararı ile Ankara (Çankaya) 13287 ada 3-4-5 ve 7 parseller 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yürütmesinin durdurulmuş, yapılan itirazlar neticesinde Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi'nin 2022/439 yürütmeyi durdurma itiraz nolu kararıyla söz konusu ara kararın 13287 ada 5 sayılı parsele ilişkin kısımları kaldırılmıştır.

o Ankara 13.İdare Mahkemesi'nin 2022/2345 esaslı yürütmenin durdurulması kararı ile Ankara (Çankaya) 13287 ada 3-4-5 ve 7 parseller 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yürütmesinin durdurulmuş, itirazlar sonucunda Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi'nin 2023/29 Y.D. itirazı no.lu kararıyla söz konusu kararın 13287 ada 5 sayılı parsele ilişkin kısımları kaldırılmıştır.

o Halihazırda; Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 14/04/2017 tarih ve 753 sayılı meclis kararı ile Huzur Mahallesi 13287 ada 5 parselde 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yürürlüktedir.

3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 07.01.2025 tarih ve E-53849070-115.99-[63306/1]- 1218533 sayılı yazısına göre; değerlemeye konu taşınmazın üzerinde bulunduğu parsel "Özel Eğitim Alanı" alanında kalmakta olup, E: 1,00, Yençok: Serbest, tüm cephelerde 5 m yaklaşma mesafesi yapılaşma koşullarına sahiptir.

3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Yaşanan gelişmeler madde 3.c.2.'de özetlemiştir. Halihazır durumda durdurma kararı, yıkım kararı vb. bulunmamaktadır.

3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgesi ve müşteriden edinilen bilgilere göre, Servet GYO ile imzalanmış 26.03.2021 tarihli finansal kiralama sözleşmesi bulunmaktadır. Bunun dışında düzenlenmiş bir satış vaadi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır.

3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

YAPI RUHSATLARI
S.No.	Tarih - No	Niteliği	Yapı Sınıfı	B. Böl. Sayısı	Kat Sayısı	İnşaat Alanı (m2 )
1	27.06.2018 - 78/18-A	Yeni Yapı	IV-A	1	7	12.114,85
2	27.06.2018 - 78/18-B	Yeni Yapı	IV-A	1	7	12.035,02
3	27.06.2018 - 78/18-C	Yeni Yapı	IV-A	1	9	3.928,40
4	01.09.2022 - 64/22-A	Tadilat	IV-A	1	7	12.114,85
5	01.09.2022 - 64/22-B	Tadilat	IV-A	1	7	12.035,02
6	01.09.2022 - 64/22-C	Tadilat	IV-A	1	9	3.928,40
7	07.03.2022 – 14/22	Tadilat	II-A	-	-	11.903,20

AÇIKLAMA

Mimari Proje: 12.06.2018 tarihli Mimari Proje bulunmaktadır.

Yapı Ruhsatı: Tadilat ruhsatları statik proje değişikliğine istinaden yeni yapı ruhsatları ile aynı esaslarla düzenlenmiştir.

o 09.01.2022 tarih ve 64/22-A numaralı Tadilat Ruhsatı (A Blok); 4A sınıfı, "Okul, Üniversite, Araştırma" nitelikli 1 bağımsız bölüm, yol kotu altı 4 kat, yol kotu üstü 3 kat olmak üzere toplam 7 kat ve toplam 12.114,85 m² inşaat alanı için düzenlenmiştir.

o 09.01.2022 tarih ve 64/22-B numaralı Tadilat Ruhsatı (B Blok); 4A sınıfı, "Okul, Üniversite, Araştırma" nitelikli 1 bağımsız bölüm, yol kotu üstü 7 kat olmak üzere toplam 7 kat ve toplam 12.035,02 m² inşaat alanı için düzenlenmiştir.

o 09.01.2022 tarih ve 64/22-C numaralı Tadilat Ruhsatı (C Blok); 4A sınıfı, "Okul, Üniversite, Araştırma" nitelikli 1 bağımsız bölüm, yol kotu altı 4 kat, yol kotu üstü 5 kat olmak üzere toplam 9 kat ve toplam 3.928,40 m² inşaat alanı için düzenlenmiştir.

o 07.03.2022 tarih ve 14/22 numaralı Tadilat Ruhsatı İstinat duvarı için, toplam 11.903,20 m² inşaat alanı için düzenlenmiştir.

Yerinde yapılan incelemede; mevcut durumun mimari proje ve yapı ruhsatları ile uyumlu olduğu görülmüş, belge örnekleri "Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazın yapı denetim faaliyetleri;

o A BLOK: Bağlıca Mahallesi, 1229. Sokak, Mimoza Plaza No: 3/2 Etimesgut / Ankara adresinde bulunan 2K Grup Yapı Denetim Ltd. Şti,

o B Blok: Fahri Korutürk Mahallesi, 919. Sokak, Denizhan Sitesi No: 14-A/41 Mamak / Ankara adresinde bulunan Şirin61 Yapı Denetim Ltd. Şti,

o C Blok: Ragıp Tüzün Mahallesi, Cengiz Sokak, No: 89A Yenimahalle / Ankara adresinde bulunan Bolkay Yapı Denetim Ltd.Şti. tarafından yürütülmektedir.

3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Raporumuz değerlemeye konu parseller üzerinde gerçekleştirilen "Eğitim Tesisi" projesine ilişkin olarak hazırlanmıştır. Takdir edilen değerler mevcut proje esas alınarak belirlenmiştir. Farklı bir proje uygulanması ya da mevcut projede değişiklik yapılması durumunda takdir edilen değerler farklı olacaktır. Proje bilgileri Madde 3.g. ve Madde 4.e. de sunulmuştur.

3.j. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. İç Anadolu Bölgesi

İç Anadolu Bölgesi, Türkiye'nin yedi coğrafi bölgesinden biridir ve ülkenin iç kesiminde yer alır. Bölgenin genellikle düzlüklerden oluşan topoğrafyası vardır. İklim karasaldır; kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar sıcak ve kurak geçer. Kışın sıcaklıklar sıklıkla sıfırın altına düşebilirken, yazın sıcaklıklar 30 dereceyi aşabilir. Bölgenin yüzölçümü 151.000 km²'dir ve bu alan Türkiye'nin %21'ine denk gelir¹ . İç Anadolu Bölgesi'nin toplam nüfusu 2023 yılı için 13.566.792'yken, en büyük ili Ankara 5.803.482, en küçük ili Çankırı 205.501 toplam nüfusa sahiptir ² .

Bölge tarımsal üretim açısından önemlidir. Buğday, arpa, şeker pancarı, patates gibi ürünler yetiştirilir. Ayrıca sebze ve meyve üretiminin yanında küçük baş hayvancılık da yaygındır. Bunlar dışında özellikle tekstil, gıda işleme, otomotiv ve savunma sanayii sektörleri gelişmiştir. Bölgedeki en büyük şehir olan Ankara hem bürokratik faaliyetleri hem de sanayi ve ticaretiyle önemli bir merkezdir. Kayseri'de demir, Eskişehir'de bor çıkarılırken, Tuz Gölü ve çevresinde tuz üretimi yapılır. Demiryolu ağının en gelişmiş olduğu bölgedir ve bu sayede tüm bölgelere bağlantı sağlar konumdadır. Ekili dikili araziler bölgenin yaklaşık 1/3'ünü oluşturur.

4.a.2. Ankara İli

Ankara; 24.521 km² yüzölçümü ile yüzölçümü açısından Türkiye'nin üçüncü ilidir. İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeyinde, 40° kuzey enlem ve 33° doğu boylam daireleri arasında yer alır ve Kızılırmak ve Sakarya Nehirleri arasında bulunur. Türkiye'nin başkenti ve nüfus açısından ikinci büyük şehridir. Kuzeyde Bolu ve Çankırı, doğuda Kırıkkale ve Kırşehir, güneyde Konya ve Aksaray, ve batıda Eskişehir illeri ile çevrilidir³ . TÜİK tarafından açıklanan adrese dayalı nüfus kayıt sistemi sonuçlarına göre nüfusu 5.803.482'dir.

Ankara, Türkiye'nin en önemli merkezlerinden biri olmasının yanı sıra, modern altyapısı, gelişmiş sağlık ve eğitim olanaklarıyla da dikkat çeker. Başkent olması nedeniyle ülkenin politik ve ekonomik karar alma süreçlerinde önemli bir rol oynamaktadır. Ankara, tarihi dokusu ve kültürel mirasıyla da dikkat çeker. Anıtkabir gibi önemli tarihi yapılar ve müzeler bulunur. Ayrıca, çeşitli kültürel etkinlikler, sanat galerileri ve üniversiteler şehrin kültürel yaşamına zenginlik katmaktadır.

Uygarlıklar beşiği Anadolu'nun cennet köşelerinden Ankara ve çevresi, çok eski çağlardan beri yerleşimlere sahne olmuştur. MÖ 17. yüzyıldan itibaren Anadolu'da hüküm süren Hitit İmparatorluğu'nun bir parçası olarak Ankara ve çevresi, bu dönemde önemli bir yerleşim alanı olmuştur. Hititler, bronz işçiliği ve yazılı belgeleriyle bilinirler. Hititlerden sonra bölgede, Frigler hüküm sürmüştür. MÖ 12. yüzyıldan itibaren Anadolu'da etkili olan Frigler, Ankara'nın da içinde bulunduğu bölgede önemli bir medeniyet kurmuşlardır. Eski çağ kaynaklarına ve efsanelere göre, Ankara'nın kurucusu olarak Frig Kralı Midas gösterilir. Frigler'in, bu bölgeye "gemi çıpası" anlamına gelen "Ankyra" adını verdikleri söylenir. Frigler'in başkenti olan Gordion ise, günümüzde Polatlı ilçesi sınırlarında bulunan Yassıhöyük Köyünde bulunmaktadır. Frigler, özellikle kaya oymacılığı, maden işçiliği ve dini yapılarıyla tanınırlar. Ankara çevresindeki Yazılıkaya ve Midas Anıt Mezarı gibi kalıntılar, Friglerin sanat ve mimari becerilerini yansıtır⁴ .

13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından Ankara hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır.

1984 yılında çıkarılan 3030 sayılı yasa ile Ankara'ya büyükşehir belediye statüsü verilerek şehir sınırları içindeki bölgeler, köyler ve belediye teşkilatlı yerleşimler, ilçeler arasında paylaşılmıştır⁵ . İlçeleri; Akyurt, Altındağ, Ayaş, Balâ, Beypazarı, Çamlıdere, Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Gölbaşı, Güdül, Haymana, Kalecik, Kazan, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar, Sincan, Şereflikoçhisar ve Yenimahalle'dir.

¹ İç Anadolu Bölgesi: https://tr.wikipedia.org/wiki/%C4%B0%C3%A7\_Anadolu\_B%C3%B6lgesi

² İl ve İlçe Nüfusları, TÜİK:https://cip.tuik.gov.tr/

³ Türkiye Haritası, TÜİK:https://cip.tuik.gov.tr/

⁴ Ankara'nın Kısa Tarihi, Ankara Belediyesi: https://www.ankara.bel.tr/ankara-kent-rehberi/ankara-nin-kisa-tarihi 5http://www.ankara.gov.tr/

4.a.3. Çankaya İlçesi

Ankara'nın; kuzeyde Altındağ, batıda Yenimahalle, güneyde Bala ve Gölbaşı, doğuda Mamak ilçeleri ile çevrili ilçesidir. 1.157 km²yüzölçümü vardır ve 2023 rakamlarıyla 937.546 nüfusu ile Ankara'nın en büyük, Türkiye'nin ise en büyük üçüncü ilçesidir ⁶ .

9 Haziran 1936 yılında merkez ilçe yapılan Çankaya'nın bugün 17 semti ve 124 mahallesi bulunmaktadır. Nüfusu bir milyona yaklaşan Çankaya'nın Ankara'nın diğer metropol ilçelerinden farkı, gündüz nüfusunun 2 milyonu aşmasıdır. Çünkü Ankara'nın sosyal, kültürel, siyasi ve ticari hayatına yön veren kuruluşların önemli bir bölümü Çankaya sınırları içerisindedir. Cumhuriyetle birlikte devlet yöneticilerine ve konuklarına hizmet vermektedir.⁷

Çankaya nüfusu 2023 yılı için 937.546 olarak açıklanmıştır. Toplamda 489.093 kadın ve 448.453 erkekten oluşmaktadır. Geçen yıla göre nüfus artış oranı -%0.53 olarak açıklanmıştır. 2023 yılına kadar açıklanan nüfus verilerine göre, Çankaya için ortalama nüfus artış oranı %1.09 olarak hesaplanmıştır.⁸

ÇANKAYA YILLARA GÖRE NÜFUS
2023 YILI	937.546
2022 YILI	942.553
2021 YILI	949.265

Rakamlarla Çankaya:

o 1936 yılında ilçe durumuna geldi.
o Çankaya'da 123 mahalle vardır.
o Gündüz nüfusu 2 milyonu aşmaktadır.
o Çankaya'da 6 devlet, 6 vakıf üniversitesi ve Kara Harp Okulu bulunmaktadır.
o Çankaya'da 100 bin aşkın üniversite öğrencisi bulunmaktadır.
o 103 İlköğretim okulu, 46 lise, 59 özel okul ilçemizin sınırları içinde yer almaktadır.
o Konut sayısı 333 bin 537'dir.
o İş yeri sayısı 107 bindir.

o 114 Büyükelçilik bulunmaktadır.

⁶ Çankaya Nüfusu: https://www.nufusu.com/ilce/cankaya\_ankara-nufusu

⁷ Çankaya Belediyesi, Tarihçe: https://www.cankaya.bel.tr/pages/17/ANKARANIN-TARIHI/

⁸ Nüfusubu.com, Çankaya Nüfusu: https://www.nufusubu.com/cankaya-nufusu-ankara

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

Dünya ekonomisi Covid – 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.

Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund – IMF)'nin Ekim 2023 tarihli "World Economic Outlook - Dünya Ekonomik Görünümü" raporunda⁹ küresel ekonomideki toparlamanın yavaş bir şekilde devam ettiğine vurgu yapılarak bu durumun 2024 yılında da devam edeceği öngörüsüne yer verilmiştir. Rapor; 2022'de %3,5 büyüyen küresel ekonominin 2023'te %3, 2024'te ise %2,9 büyüyeceği tahmininde bulunurken bu rakamların uzun dönem tarihi ortalamaların oldukça altında olduğuna dikkat çekmiştir. Kurum, önümüzdeki dönemde küresel ekonomiyi bekleyen başlıca riskleri; Çin'de yaşanan gayrimenkul krizinin derinleşmesi, emtia fiyatlarındaki volatilitenin artması, enflasyondaki yüksek seyrin devamı ve yüksek borç seviyeleri ile artan fonlama maliyetlerinin ekonomilerin krizlere karşı dayanıklılığını aşındırması olarak sıralamıştır.

2024 Ocak ayında Ekim 2023 raporuna ilişkin bir güncelleme (update)¹⁰ yayımlayan IMF; ABD ve çeşitli gelişmekte olan ekonomilerde gözlenen beklenenden daha fazla toparlanmaya bağlı olarak 2024 küresel ekonomik büyüme tahminini %3,1 olarak revize etmiş, ancak yine bu oranın da %3,8 olan tarihi (2000-2019) ortalamanın altında kaldığını vurgulamıştır.

Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ekonomilerin büyüme hızlarının 2023 ve 2024 yıllarında da yavaş devam edeceği belirtilen raporda, 2022 yılında %4,1 büyüyen, aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan ekonomilerin 2023 ve 2024 yıllarında da %4 civarında büyüyeceği öngörüsünde bulunmuştur.

Dünya Bankası (The World Bank) tarafından yayımlanan Ocak 2024 tarihli "Global Economic Prospects - Küresel Ekonomik Beklentiler"¹¹ raporu da son dört yıl boyunca küresel ekonominin ekonomik şoklara karşı sürpriz bir şekilde dirençli olduğunu kanıtlamasına rağmen önümüzdeki iki yıla ilişkin beklentilerin olumsuz olduğunu belirtmiş, IMF'ye paralel bir şekilde, büyümenin tarihi ortalamalardan (Covid -19 öncesi 10 yıl) daha yavaş olacağı öngörüsünde bulunmuştur. Kurum raporunda; 2023 Haziran ayından bu yana bir miktar dengelenmiş olmasına rağmen ekonomik risklerin aşağı yönlü kalmaya devam ettiğini vurgulamıştır.

Dünya Bankası'na göre Rusya'nın Ukrayna'yı işgalinin üzerine gelen Ortadoğu'daki çatışmalar jeopolitik riskleri keskin bir şekilde yukarı çıkarmaktadır.

Raporda sunulan "Geopolitical Risk Index and Conflicts - Jeopolitik Risk Endeksi ve Çatışmalar" grafiğinde Ukrayna işgali ve Ortadoğu'daki çatışmaların Küresel jeopolitik risk endeksinin keskin bir şekilde yükseldiği görülmektedir.

⁹ World Economic Outlook - Navigating Global Divergences, October 2023: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlook october-2023

¹⁰ World Economic Outlook Update – Moderating Inflation and Steady Growth Open Path To Soft Landing, January 2024: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2024/01/30/world-economic-outlook-update-january-2024

¹¹ Global Economic Prospects, January 2024: Global Economic Prospects -- January 2024 (worldbank.org)

Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar da enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.

Dünya Bankası; Haziran 2024 tarihli raporunda da Ocak 2024 raporuna benzer öngörüleri tekrarlamış, gelişmekte olan ülkeler için 2024 yılı ortalama büyüme oranını %4 olarak beklediğini belirtmiştir.¹²

IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır.

4.b.2. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.

Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹³ başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.

Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.

TÜİK'in verilerine göre; Ocak-Temmuz 2023 döneminde konut satışları önceki yılın aynı dönemine göre %17,7 düşerek 675 bin 327 olmuştur. 2023 Haziran ayındaki uzun bayram tatiliyle yavaşlayan konut piyasasının mevsimsel etkiyle birlikte Temmuz'da canlandığı izlenmiş, söz konusu ayda satışlarda bir önceki yılın aynı ayına göre %16,7 artış yaşanmıştır.

¹² Global Economic Prospects, June 2024:

https://documents1.worldbank.org/curated/en/099003106112426991/pdf/IDU1bc56b5c41f04914acb194181b46ce62466fe.pdf ¹³ TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

Konut Satışları (Adet)	Ağustos			Ocak-Ağustos
	2023	2022	Değişim (%)	2023	2022	Değişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	122.091	123,491	$-1,1$	797.418	943.791	$-15,5$
lpotekli satış	16.375	22.168	$-26,1$	12.438	211.631	$-28.0$
Diğer satış	105.716	101.323	4,3	644.980	732.160	$-11.9$
Satış durumuna göre toplam satış	122.091	123.491	$-1,1$	797.418	943.791	$-15,5$
Ilk el satis	35.310	39.025	$-9,5$	238,109	276.164	$-13,8$
İkinci el satış	86.781	84,466	2,7	559.309	667.627	$-16,2$
Yabancılara satış	3.058	5.273	$-42,0$	25.134	44.595	$-43,6$

Ağustos ayına gelindiğinde, bu yılın en yüksek aylık satış adedi yakalanmış olsa da satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %1,1 azalarak 122 bin 91'e gerilemiştir. Faiz oranlarındaki artışla birlikte ipotekli konut satışları Ağustos'ta %26,1 düşmüş, böylece toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %13,4 olarak gerçekleşmiştir.

Kredilere erişimde sınırlamaların artmasının yanı sıra son aylarda mevduat faizlerinde yaşanan yükseliş de bu satışlar üzerinde baskı yaratmaktadır. Ekonomiye ve sektöre etkileri bakımından esasen incelenen ilk el konut satış sayısı da %9,5 azalmıştır. Satışlar içinde ilk el konut satışının payı %28,9 olmuştur.

14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"¹⁴nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.

2022 son çeyreğinden itibaren Gayrimenkul fiyatları

nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, fiyat artış hızı ve satış adetleri düşmeye devam etmektedir. Gerek küresel ve ulusal genel ekonomik koşullarda gerek inşaat ve gayrimenkul sektörü özelinde yaşanan bu gelişme ve trendlerin, dolayısıyla da nispeten zayıf konut talebinin bir süre daha devam edeceği öngörülmektedir.

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Yerinde yapılan keşif ve belediyede yapılan incelemeler sırasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmamış, değerlendirme işlemi elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.

¹⁴ GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

o Merkezi bir konumda bulunması,
o Ana ulaşım akslarına yakın olmaları,
o Altyapısı tamamlanmış, nüfus yoğunluğu yüksek bir bölge bulunması,
o Bölgede proje geliştirilebilecek sınırlı alan bulunması,
o 4. Derece deprem bölgesinde bulunması.

Olumsuz Faktörler:

o Gayrimenkul sektöründe görülen yavaşlama.

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmazın üzerinde yer aldığı 13287 ada, 5 parsel; eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak amorf formdadır. Parsel; kısmen imar yolları (kuzeyde 1162 Sokak, batıda 1109 Sokak, güneydoğuda 1108 Sokak), kısmen komşu parseller ile çevrilidir. Yüzölçümü 13.732,00 m² 'dir.

Proje ayrık nizam üç blok şeklinde planlanmıştır. Başlıca hacimler aşağıda sunulmuştur.

	A BLOK HACİMLER (Toplam İnşaat Alanı: 12.114,00 m2 )
4. Bodrum Kat	Otopark, B Bloğa giriş
3. Bodrum Kat	Konferans salonu, spor salonları, atölyeler, depo, temiz su/yangın suyu depoları, derslikler, idari bölümler, yemekhane, teknik hacimler, rezerv alan
Derslikler, idari bölümler, sığınak, personel yemek/dinlenme odası, soyunma odası, duş, sinema 2. Bodrum Kat salonu, teknik hacimler, 3 adet galeri boşluğu,
1. Bodrum Kat	Avlu, derslikler, atölyeler, idari bölümler, mutfak, yemekhane, teknik hacimler
Zemin Kat	2 adet blok girişi, derslikler, sergi salonu, idari bölümler, havuz, soyunma odaları, teknik hacimler
1. 1. Kat	Derslikler, idari bölümler, atölye, kantin, teknik hacimler, 2 adet galeri boşluğu
2. 2. Kat	Derslikler, idari bölümler, kütüphane, teknik hacimler, rezerv alan, galeri boşluğu
B BLOK HACİMLER (Toplam İnşaat Alanı: 12.035,02 m2 )

Zemin Kat	Blok girişi, yemekhane, mutfak, yangın suyu deposu, teknik hacimler
1. Kat	Kütüphane, atölyeler, konferans salonu, kulis, fuaye, dinlenme/yemek odası, spor salonları, yüzme havuzu, soyunma odaları, teknik hacimler
2. Kat	Derslikler, sinema, reji, sığınak, idari bölümler, atölyeler, kantin, teknik hacimler, galeri boşlukları
3. Kat	Derslikler, atölye, revir, idari bölümler, tören alanı, teknik hacimler
4. Kat	Derslikler, idari bölümler, sergi alanı, teknik hacimler, galeri boşluğu
3. 5. Kat	Derslikler, idari bölümler, atölyeler, teknik hacimler, galeri boşluğu

C BLOK HACİMLER (Toplam İnşaat Alanı: 3.928,40 m2 )
4. Bodrum Kat	Yurt odaları, su depoları, teknik hacimler
3. Bodrum Kat	Yurt odaları, sığınak, kazan dairesi
2. Bodrum Kat	Yurt odaları, depo, teknik hacimler
Diğer Katlar	Yurt odaları

İnşaatın iksa duvarı inşaatı tamamlanmış, A Blok %40 seviyesine ulaşmış, B ve C Blokların fore kazık ve zemin güçlendirme işlemleri yapılmıştır. İnşaat durumu aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

İNŞAAT DURUMU
Fonksiyon	Toplam (m2 )	İnşaat Seviyesi (%)	Tamamlanan (m2 )	Kalan (m2 )
A Blok	12.114,00	40%	4.845,60	7.268,40
B Blok	12.035,02	20%	2.407,00	9.628,02
C Blok	3.928,40	20%	785,68	3.142,72
Bina Toplam	28.077,42	28,63%	8.038,28	20.039,14
İksa Duvarı	11.903,72	100%	11.903,72	0,00

Çankaya İlçesi 4. derece deprem kuşağında yer almaktadır.¹⁵ Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde depremle ilgili bir hasar görülmemiştir.

TKGM Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden ve mahallinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiştir. 13287 ada, 5 no.lu parselin koordinatları (N:39°.8711: E: 32°.8212)'dir.

GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
KONUM	Kent içi
ULAŞIM	Yaya – Toplu Taşıma – Özel Araç
ARZ-TALEP	Dengeli
MÜLK DEĞERİ	Artıyor
PAZARLAMA SÜRESİ	6 Ay – 12 Ay
BÖLGEDEKİ YAPILAŞMA ORANI	% 90
Taşınmaza ilişkin kısıtlılık durumu var mı? Varsa açıklayıcı Bilgiler (Sit alanı, İstimlak, Heyelan, Deprem Hasarı vb.)	Çankaya Belediyesi ve müşteriden edinilen bilgiler ile tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin, herhangi bir kısıtlama olmadığı görülmüş, deprem hasarına rastlanmamıştır.

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

GAYRİMENKULÜN YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
Yapı Tarzı	Betonarme
Yapı Nizamı	Ayrık
Yapı Sınıfı ve Grubu	4-A / 2-A
Kat Adedi	7/7/9
Tesisin Yaşı	~2
Ana Taşınmaz Toplam İnşaat Alanı	39.981,14 m2 (İksa duvarı dahil)
Elektrik	Var
Su	Var
Kanalizasyon	Var
Arıtma	Yok
Paratoner	Yok
Jeneratör	Var
Su Deposu	Var

¹⁵ https://www.e-sehir.com/turkiye-haritasi/illere-gore-deprem-risk-dereceleri.php

Hidrofor Var Doğalgaz Var Isıtma Sistemi Doğalgaz Sıcak Su Sistemi Doğalgaz Asansör Var Yangın Merdiveni Var Yangın Tesisatı Var Otopark (Açık/Kapalı) Var Sığınak Var

4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Proje inşaatı devam etmektedir.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir. Aşağıdaki varsayımlara dayanır:

o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.
o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede gerek arsa, gerekse bina olarak yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan maliyet yaklaşımında kullanılmak üzere "arsa" nitelikli gayrimenkulün pazar değeri ile inşaatı devam eden projeye yönelik "İndirgenmiş Nakit Akışları" projeksiyonunda kullanılmak üzere birim m² satış fiyatının takdir edilmesinde Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmıştır.

5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Arsa emsal bilgileri madde 5.b.2.'de, birim m² satış fiyatına ilişkin emsal bilgileri madde 5.c.2.'de sunulmuştur.

5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

"Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

5.a.4. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu, bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.

Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.

Özellikle pazar değerinin tespiti maksadıyla kullanılabilecek yeterli sayıda ve uygun özellikte emsal bulunamadığı durumlarda yaygın olarak kullanılan bir yaklaşımdır. Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ile ulaşılan sonuçların uygunluğunun teyidi maksadıyla da kullanılabilir. Ancak analizde kullanılan birim maliyetleri Türkiye geneli için ortalama değerler olduğundan, sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için taşınmazların içinde bulduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve piyasa koşulları da dikkate alınarak analiz yapılmalıdır.

Raporumuzda pazar değeri tespit yöntemlerinden biri olarak Maliyet Yaklaşımı kullanılmıştır.

5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Arsa Değeri İçin Emsaller:

o Emsal 1: MIA GAYRİMENKUL – 0 (530) 643 09 09

Beytepe Mahallesi'nde, 358 ada 1 parselde Yavuz Sultan Selim Bulvarı'na cepheli konumda bulunan, 5.353,00 m² alanlı, "özel eğitim alanı" imarlı, KAKS: 1,00 olan arsa 270.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1213249244)

o Emsal 2: AYDOĞAN EMLAK – 0 (534) 283 85 55

Çukurambar Karakusunlar Mahallesi'nde, 27564 ada 1 parselde bulunan, 3.744,00 m² alanlı, "sosyo kültürel tesis alanı" imarlı, KAKS: 0,50 olan arsa 128.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1200630910)

o Emsal 3: ANIT EMLAK – 0 (532) 604 01 50

Alacaatlı Mahallesi'nde, 44583 ada 1 parselde bulunan, 5.420,00 m² alanlı, "anaokulu" imarlı, KAKS: 0,60 olan arsa 105.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen, inşaat ruhsatı alınmış emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1172377940)

o Emsal 4: REMAX BORSA – 0 (530) 799 01 10

Çukurambar Mahallesi'nde, 15250 ada 3 parselde bulunan, 750,00 m² alanlı, "sağlık ocağı" imarlı, KAKS: 0,30 olan arsa 21.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1201994376)

o Emsal 5: AHMET Y. – 0 (531) 378 15 72

Sancak Mahallesi'nde, 25304 ada 1 parselde bulunan, "eğitim alanı" imarlı, KAKS: 0,80 olan, 9.070,00 m² alanlı arsanın 66,00 m² 'lik payı 900.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. Emsal değer ortalamasından sapma değeri yüksek olan emsal değer takdirinde dikkate alınmamıştır. (İlan No: 1169669734)

EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Emsaller	E: 1	E: 2 E: 3		E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	270.000.000,00	128.000.000,00	105.000.000,00	21.500.000,00	900.000,00
Alan (m2 )	5.353,00	3.744,00	5.420,00	750,00	66,00
Pazarlık Payı %	-10%	-5%	-3%	-5%	-5%
Emsal (KAKS) %	0%	10%	20%	25%	10%
Alan %	-3%	-5%	-3%	-10%	0%
Konum %	-5%	-5%	30%	-5%	0%
Müs./Hisseli Tapu %	0%	0%	0%	0%	50%
Yapı Ruhsatı %	5%	5%	0%	5%	5%
Emsal Değer (TL/m2 )	43.882,00	34.188,00	27.897,00	31.533,00	21.818,18
ORTALAMA (TL/m2 )		~34.375,00 x

• Sonuç olarak, 13287 Ada, 5 Parselin arsa değeri;

o 13.732,00 m² x 34.375,00 TL/m² = ~472.038.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Raporumuzda; inşaat maliyetinin tespitinde Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanıp 20 Şubat 2024 tarih ve 32466 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2024 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğ" ¹⁶ değerleri esas alınmıştır.

Ancak;
o Tebliğin yayım tarihinden itibaren geçen süre,
o Ankara İli inşaat maliyetlerinin ülke ortalamasının üstünde olması,

o Kullanılan inşaat ve mekanik/elektrik tesisatı malzeme kalitesi dikkate alınarak, söz konusu değerlere %60 artış uygulanmıştır.

Altyapı, drenaj, hafriyat vb. maliyetinin; toplam üstyapı inşaat maliyetinin %5'i olacağı öngörülmüştür.
Bina değerini tespit etmek için toplam inşaat maliyetine %20 yüklenici karı eklenmiştir.
Bina değerine ulaşmak için yapılan hesaplama ve sonuçları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

BİNA DEĞERİ
	Alan	Tebliğ Değeri	Düzeltme	Amortisman	Bir. Maliyet	Diğ. Maliyet	Toplam Maliyet
4-A Sınıfı Yapı	8.038,28	15.300,00	60,00%	0,00%	24.480,00	0,00%	196.777.192,32
İksa Duvarı	11.903,72	3.500,00	60,00%	0,00%	5.600,00	0,00%	66.660.832,00
Toplam Üstyapı Maliyeti							263.438.024,32
Hafriyat/ Altyapı/Drenaj vb.						10,00%	26.343.802,43
Toplam İnşaat Maliyeti							289.781.826,75
Yüklenici Karı						20,00%	57.956.365,35
Toplam Bina Değeri							~347.738.000,00

5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

GAYRİMENKUL DEĞERİ (TL)
Arsa Değeri	472.038.000,00
Bina Değeri	347.738.000,00
Toplam Gayrimenkul Değeri	~819.776.000,00

• Sonuç olarak, maliyet yaklaşımı ile taşınmazın toplam değeri; 819.776.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

5.c. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler.

¹⁶ https://resmigazete.gov.tr/eskiler/2024/02/20240220-2.htm

İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:

o Tüm risk ve genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi),
o Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı indirgenmiş nakit akışı (Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi),
o Çeşitli opsiyonel fiyatlama modelleri.
Raporumuzda pazar değeri tespit yöntemlerinden biri olarak İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi kullanılmıştır.

5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Birim m² Satış Fiyatı için Emsaller:

o Emsal 1: MEP GLOBAL YATIRIM – 0 (530) 289 83 38

Çankaya Yıldızevler Mahallesi'nde bulunan, 3.100,00 m² alanlı, farklı kullanım fonksiyonları için uygun, 6 katlı, yeni bina 219.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1208225204)

o Emsal 2: COLDWELL BANKER NETWORK GAYRİMENKUL – 0 (532) 550 25 95

Çankaya İlkbahar Mahallesi'nde bulunan, 1.560,00 m² alanlı, farklı kullanım fonksiyonları için uygun, 5 katlı, ~13 yaşındaki bina 82.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1171612193)

o Emsal 3: MULTINVEST REAL ESTATE INTEGRATORS – 0 (538) 862 05 82

Çankaya Hilal Mahallesi'nde bulunan, 2.272,00 m² alanlı, farklı kullanım fonksiyonları için uygun, 4 katlı, ~18 yaşındaki bina 165.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1202662054)

o Emsal 4: KARAN GAYRİMENKUL – 0 (507) 946 89 20

Çankaya Yıldızevler Mahallesi'nde bulunan, 2.500,00 m² alanlı, farklı kullanım fonksiyonları için uygun, 8 katlı, ~18 yaşındaki bina 172.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1208097389)

o Emsal 5: TURYAP ÇİĞDEM TEMSİLCİLİĞİ – 0 (530) 101 04 19

Çankaya Aşağı Öveçler Mahallesi'nde bulunan, 3.000,00 m² alanlı, farklı kullanım fonksiyonları için uygun, 6 katlı, ~23 yaşındaki bina 170.000.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1200347908)

EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5
Fiyat (TL)	219.000.000,00	82.000.000,00	165.000.000,00	172.000.000,00	170.000.000,00
(m2 Alan )	3.100,00	1.560,00	2.272,00	2.500,00	3.000,00
Pazarlık Payı %	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
İnşaat Düzeltmesi %	0%	10%	15%	15%	20%
Alan %	-12%	-18%	-15%	-15%	-12%
Konum %	-10%	15%	-10%	-10%	-10%
Fonksiyon %	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Emsal Değer (TL/m2 )	48.039,00	50.987,00	58.099,00	55.040,00	49.867,00
ORTALAMA (TL/m2 )	~52.400,00

Sonuç olarak; indirgenmiş nakit akışı yönteminde veri/varsayım olarak kullanılmak üzere öngörülen birim m² satış fiyatı; ~52.400,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

5.c.3. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

İndirgeme oranının belirlenmesinde "Devlet Tahvili" faizleri ve TCMB tarafından yayımlanan "Piyasa Katılımcıları Anketi" enflasyon beklentilerinden istifade edilmiş, devlet tahvili faiz oranları¹⁷ ve 2 yıllık devlet tahvili faizlerinin son altı aylık gelişimi (12.12.2024 tarihi itibarıyla)¹⁸ ile TCMB Piyasa Katılımcıları Anketi (Kasım 2024) enflasyon beklentileri¹⁹ sırasıyla aşağıda sunulmuştur.

2 ve 5 yıllık güncel tahvil faizleri, enflasyon ve devlet faizi oranlarındaki öngörülen düşüş trendi, 3 yıllık proje tamamlanma süresi ve piyasa koşulları birlikte değerlendirildiğinde risk primi dahil indirgeme oranı; ~%30 olarak belirlenmiştir.

¹⁷ https://www.bloomberght.com/faiz-bono
¹⁸ https://www.bloomberght.com/tahvil/faiz

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR

E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

¹⁹ https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/085d78c0-9809-4b33-a6b6-21e0a22a6405/PKA\_Rapor.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-085d78c0-9809-4b33-a6b6-21e0a22a6405-p9Woap4

5.c.4. Diğer Veri ve Varsayımlar

Maliyet ve Satış Fiyatı Artış Oranları

Projeye yönelik olarak öngörülen maliyet ve satış fiyatı artış oranlarının belirlenmesinde; TCMB tarafından yayımlanan "Piyasa Katılımcıları Anketi" sonuçlarından istifade edilmiştir. Ancak enflasyon verilerinin uzun dönemli seyrinin piyasa ve kamu kurumlarının beklentilerinin üzerinde gerçekleştiği de göz önüne alınmıştır.

Buna göre, maliyet ve satış fiyatı artışlarının; 3 yıllık projeksiyon dönemi boyunca sırasıyla %40, %35 ve %30 olacağı öngörülmüştür.

İnşaat Maliyetleri

o A,B,C Bloklar için birim inşaat maliyetinin; 24.480,00 TL/m² olacağı,
o İnşaat sonrası çevre düzenleme ve peyzaj maliyetinin; toplam üst yapı inşaat maliyetinin %2'si olacağı,
o Satış/pazarlama, vergi, harç vb. diğer maliyetlerin toplam inşaat maliyetinin %2'si olacağı,
o Yüklenici karının toplam inşaat maliyetinin %20'si olacağı öngörülmüştür.
Hesaplamalar; kalan inşaat alanı olan 20.039,14 m² üzerinden yapılmıştır.

Müşteri tarafından; inşaat faaliyetlerinin 2027 yılı sonuna tamamlanmasının, satış işleminin de aynı yıl içerisinde yapılmasının planlandığı belirtilmiştir.

Öngörülen proje maliyet tablosu ile diğer İNA veri ve varsayımları aşağıda sunulmuştur.

İNA PROJEKSİYONU (YAPILACAK İNŞAAT)
	Alan	Tebliğ	Artırımlar	Amortisman	Bir. Maliyet	Diğ. Maliyet	Toplam Maliyet
4-A Sınıfı Yapı	20.039,14	15.300,00	60,00%	0,00%	24.480,00	0,00%	490.558.049,28
Çevre Düz., Peyzaj vb.						2,00%	9.811.160,99
İnşaat Maliyeti							500.369.210,27
Yüklenici Karı						20,00%	100.073.842,05
Toplam İnşaat Maliyeti							600.443.052,32
Sat./Paz., Vergi, Harç vb.						2,00%	12.008.861,05
Toplam Maliyet (TL)							612.452.000,00
Ortalama Maliyet (TL/m2 )							30.500,00

İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI VERİ VE VARSAYIMALRI
PROJE DÖNEMİ	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027
NAKİT GİRİŞLERİ
Satılabilir Alan (m2 )	28.077,42	28.077,42	28.077,42	28.077,42	-	-
Satış Oranı (%)	0%	0%	0%	100%	-	-
Satılan Alan (m2 )	0,00	0,00	0,00	28.077,42	-	-
Satış Fiyatı Artış Oranı (%)	0%	40,0%	35%	30%	-	-
Birim m2 Satış Fiyatı (TL/m2 )	52.400,00	73.360,00	99.036,00	128.746,80	-	-
NAKİT ÇIKIŞLARI
Toplam İnşaat Alanı (m2 )	20.039,14	20.039,14	20.039,14	20.039,14
Yapılan İnşaat Oranı (%)	0%	30%	30%	40%
Yapılan İnşaat Miktarı (m2 )	0,00	6.011,74	6.011,74	8.015,65
Maliyet Artış Oranı (%)	0%	40,0%	35%	30%
Birim m2 Proje Maliyet (TL/m2 )	30.500,00	42.700,00	57.645,00	74.938,50
İNDİRGEME ORANI	--	30,00%

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR

5.c.4. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞLARI TABLOSU
PROJE DÖNEMİ	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027
NAKİT GİRİŞLERİ
Satış Geliri (TL)	0,00	0,00	0,00	3.614.877.977,26
TOPLAM NAKİT GİRİŞİ	0,00	0,00	0,00	3.614.877.977,26
NAKİT ÇIKIŞLARI
Proje Maliyeti	0,00	256.701.332,16	346.546.798,42	600.681.117,25
TOPLAM NAKİT ÇIKIŞI	0,00	256.701.332,16	346.546.798,42	600.681.117,25
NET NAKİT AKIŞI	0,00	-256.701.332,16	-346.546.798,42	3.014.196.860,00
İNDİRGEME ORANI	--		30,00%
NET BUGÜNKÜ DEĞER	--	₺969.440.496,45

Sonuç olarak; indirgenmiş nakit akışı yöntemi ile inşaatı devam eden projenin net bugünkü değeri ~969.440.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)

5.d.1. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları --

5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Üzerinde proje geliştirilen arsanın boş arazi değeri; 472.038.000,00 TL,
İnşaatı devam eden projenin halihazır durum itibarıyla pazar değeri;
o Maliyet yaklaşımı ile; 819.776.000,00 TL,
o İNA yöntemi ile; 969.440.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

--

5.d.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.

Değerlemeye konu taşınmazların konumu, imar koşulları, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında; inşaatı devam eden eğitim tesisi projesinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.

5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerinin tespiti için "Maliyet Yaklaşımı" ve "İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) Yöntemi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanmıştır.

İNA yöntemi ile ulaşılan gayrimenkul değeri; maliyet yaklaşımı ile ulaşılan gayrimenkul değerinden ~%18,26 fazla bulunmuştur. Ulaşılan sonuçların birbirleri ve piyasa koşulları ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.

Gayrimenkulün nihai pazar değerinin takdiri; kullanılan iki yaklaşım/yönteme ağırlık vermek suretiyle yapılmış; İNA yönteminin; maliyet yaklaşımına nazaran çok daha fazla varsayım içerdiği, projeksiyon dönemi boyunca yaşanabilecek dalgalanmalara karşı hassas olduğu dikkate alınarak maliyet yaklaşımına %60 ağırlık verilmiştir. Ağırlıklandırma yoluyla ulaşılan gayrimenkul pazar değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

(TL)	Maliyet Yaklaşımı	İNA Yöntemi
Pazar Değeri	819.776.000,00	969.440.000,00
Ağırlık	60%	40%
Nihai Pazar Değeri	879.642.000,00

6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.

6.c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Beylikdüzü Belediyesi ile müşteriden alınan bilgi / belgeler, yerinde yapılan keşif / ölçümler ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde, değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yasal gereklerin yerine getirildiği kanaatine ulaşılmıştır.

6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

TKGM Web Tapu portalından 26.11.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin ipotek şerhi bulunmamaktadır.
Tapu kayıtlarında bulunan; finansal kiralama şerhi gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
Sonuç olarak; taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.

6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazların devredilmesi konusunda bir sınırlama olmadığı kanaatine varılmıştır.

6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. " hükmü yer almaktadır. Bu Kapsamda;

o İnşaat faaliyeti devam eden taşınmaz söz konusu madde kapsamına değildir.

"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;

o Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi bulunmadığından Madde 22 – 1 – c kapsamında; GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

6.h.2. III-52.3Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;

o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 – 1 – b'si ile aynı nitelikte olduğundan, değerlemeye konu taşınmaz bu madde kapsamında değildir.

"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda Tebliğin;

o Portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak aynı zamanda, "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir.

o Bu nedenle; değerlemeye konu taşınmazların GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

Sonuç olarak değerlemeye konu taşınmazın;
o "Proje" başlığı altında GYO portföyünde bulunabileceği,
o Başka GYO/GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

7. SONUÇ

7.a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerine; SPK kuralları ve UDS çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda, "Maliyet Yaklaşımı" ve "İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi" olmak üzere iki yaklaşım/yöntem uygulanarak ulaşılmıştır.

Söz konusu taşınmazların, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.

7.b. Nihai Değer Takdiri

Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazların konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmıştır.

Değerlemeye konu taşınmazın pazar değeri;
o 879.642.000,00 TL,
o 24.848.644,00 USD,
o 23.864.406,00 EUR olarak takdir edilmiştir.

(*) 31.12.2024 tarihi itibariyle 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL'dir. Yalnızca bilgi için verilen döviz bazındaki değerlerin hesaplamasında TCMB efektif satış kuru esas alınmıştır

KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

*** Ekleriyle birlikte 52 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmi belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08.01.2025

Saygılarımızla,

8. RAPOR EKLERİ

8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler

Uydu Fotoğrafları
Emsal Krokileri
TAKBİS Belgesi
İmar Durumu
Yapı Ruhsatları
Fotoğraflar

8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri

8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Şirket Lisansı Örneği
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Örnekleri
TDUB Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Katkıda Bulunan	Hazırlayan	Denetleyen	Sorumlu Değ. Uzmanı

Halil Turan KASAPÇOPUR Değ. Uzman Yardımcısı (Lisans No: 410925)	Fatma KÜPELİ Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405383)	Asım TUNCAY Sorumlu Değ. Uzmanı (Lisans No: 403359)	Serek Serhat AKAY Sorumlu Değ. Uzmanı (Lisans No: 405988)

AI Terminal

SERVET GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9162_rns_2025-01-13_bd429eb4-1c5a-4d9b-9a26-7b474e13a1d4.pdf