TACİRLER YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 29, 2025

ENDA ENERJİ HOLDİNG A.Ş.

Tire / İZMİR

(Arsa)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2023 / 1121

1.	RAPOR ÖZETĠ 4
2.	RAPOR BĠLGĠLERĠ 5
3.	ġĠRKET BĠLGĠLERĠ 6
4.	MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7
6.	MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR 7
7.	DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER 7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI 8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR 9
10.	TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI 10
10.1.	TAPU KAYITLARI 10
10.2.	TAPU TAKYĠDATI 10
11.	BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ 11
11.1.	ĠMAR DURUMU 11
11.2.	ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ 11
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. KONULAR 11
11.4.	YAPI DENETĠM FĠRMASI 11
11.5.	SON ÜÇ YIL ĠÇĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM 11
12.	TESĠSĠN ÇEVRE VE KONUMU 12
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ 12
12.2.	BÖLGE ANALĠZĠ 14
12.3.	DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ 18
12.4.	TÜRKIYE'NIN MAKROEKONOMIK GÖRÜNÜMÜ 19
12.5.	MEVCUT EKONOMIK KOġULLARIN, GAYRIMENKUL PIYASASININ ANALIZI, MEVCUT 23
	TRENDLER VE DAYANAK VERILER 23
13.	AÇIKLAMALAR 26
14.	EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ 27

15.	DEĞERLENDĠRME 27
16.	DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 27
16.1.	PAZAR YAKLAġIMI 28
16.2.	MALIYET YAKLAġIMI 29
16.3.	GELIR YAKLAġIMI 30
17.	FĠYATLANDIRMA 31
17.1.	ĠKAME MALĠYET YAKLAġIMI 31
18.	ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 34
18.1.	FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI
	VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI 34
18.2.	KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER 34
18.3.	GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ 34
18.4.	GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ 34
18.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN
	DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT BULUNMASI
	DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR SINIRLAMAYA TABĠ OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ 34
18.6.	BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE
	VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR 34
18.7.	MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ 34
18.8.	HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE,
	EMSAL PAY ORANLARI 34
18.9.	ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ
	GEREKÇELERĠ 34
18.10.	YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ 34
19.	SONUÇ 35

1.RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	ENDA ENERJĠ HOLDĠNG A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Ibni Melek Mahallesi, Tire Organize Sanayi Bölgesi, 4. Sokak, No: 2 Tire / ĠZMĠR
DAYANAK SÖZLEġME	22 Aralık 2023 tarih ve 889 - 2023/098 no ile
DEĞERLEME TARĠHĠ	31 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	05 Ocak 2024
DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ	Atıl Durumda Doğalgaz Kombine Çevrim Santralinin arsa ve inşai yatırımları
DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI	Tam Mülkiyet
TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ	İzmir İli, Tire İlçesi, Turan Mahallesi, Tabakçayı Mevkii, 1271 ada, 12 ve 13 parseller. (Bkz. Tapu Kayıtları)
ĠMAR DURUMU ÖZETĠ	"Sanayi Alanında/Emsal:1" kalmaktadır.
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen arsa ve üzerindeki inĢai yatırımların pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır.

GAYRĠMENKUL ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
ĠZMĠR ĠLĠ, TĠRE ĠLÇESĠ, TĠRE OSB, 1271 ADA 12 ve 13 NOLU PARSELLER VE ÜZERĠNDE YER ALAN ĠNġAĠ YATIRIMLARIN DEĞERĠ	136.600.000,-TL
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 403030)

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN	ENDA ENERJĠ HOLDĠNG A.ġ.
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ	Ibni Melek Mahallesi, Tire Organize Sanayi Bölgesi, 4. Sokak, No: 2 Tire / ĠZMĠR
MÜġTERĠ NO	889
RAPOR NO	2023/1121
DEĞERLEME TARĠHĠ	31 Aralık 2023
RAPOR TARĠHĠ	05 Ocak 2024
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen arsa ve üzerindeki inĢai yatırımların pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403030
RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER	Aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

RAPOR TARİHİ	05.02.2021	06.01.2022	06.01.2023
RAPOR NUMARASI	2021/087	2021/1806	2022/1381
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)	M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)
TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ)	18.835.000	27.500.000	59.660.000

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
ġĠRKET MERKEZĠ	İstanbul
ġĠRKET ADRESĠ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66 / (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 / (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	bilgi@lotusgd.com
WEB	www.lotusgd.com
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	10 Ocak 2005
SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO	12 Mart 2009 - 3073
TĠCARET SĠCĠL NO	542757/490339
KURULUġ SERMAYESĠ	75.000,-YTL
ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ	1.000.000,-TL

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKET ADI	Enda Enerji Holding A.Ş.
ġĠRKET MERKEZĠ	İzmir
ġĠRKET ADRESĠ	Şehit Nevres Bulvarı, No:10, Deren Plaza, Kat:, Konak / İzmir
TELEFON	(232) 463 98 11
KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ	06.01.2010
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ	300.000.000,-TL
FAALĠYET KONUSU	Elektrik Enerjisi Üretim ve Satışı.

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
• Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor ENDA ENERJI HOLDING A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.

• a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.
• b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
• c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
• d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
• e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
• f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

10. TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu kayıtları

SAHĠBĠ	: Tirenda Tire Enerji Üretim A.Ş.
ĠLĠ – ĠLÇESĠ	: İzmir – Tire
MAHALLESĠ	: Turan
MEVKĠĠ	: Tabakçayı
ARSA PAYI	: Tamamı
YEVMĠYE NO	: 5771
CĠLT NO	: 43
SAHĠFE NO	: 4126-4127
TAPU TARĠHĠ	: 19.07.2013

ADA NO	PARSEL NO	YÜZÖLÇÜMÜ NĠTELĠĞĠ (M2 )
1271	12	41.706	3 Katlı Betonarme İdari Bina Betonarme Santral Binası ve Müştemilatı ve Arsası	19.07.2013
1271	13 64		Direk yeri	16.03.2021
TOPLAM		41.770

10.2. Tapu Takyidatı

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kaydına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notlar bulunmaktadır.

1271 ada, 12 parsel için:

Beyanlar Bölümü:

Taşınmazın İcra Yoluyla satışı dahil 3. Kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü alınması zorunludur. 19.0.2013 tarih ve 5761 yevmiye no ile.

1271 ada, 13 parsel için:

Herhangi bir haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır.

11. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ

11.1. Ġmar Durumu

Tire Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre rapora konumlu tesisin üzerinde bulunduğu parseller 1/1000 ölçekli uygulama imar planında "Sanayi Alanı" olarak belirlenen bölgede kalmaktadır. Yapılaşma Şartları Emsal:1; Çekme Mesafeleri: Ön 27 m., Yan 15 m., Arka 20 m., H: Serbest

11.2. Ġmar Dosyası Ġncelemesi

OSB Müdürlüğü'ndeki dosyasında herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamış olup onaylı projesi ve yapı kullanma izin belgeleri incelenmiştir. (Bkz. Ekler)

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b. konular

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.4. Yapı Denetim Firması

Tesisin yapı denetim faaliyetleri Avrasya 35 Yapı Denetim A.Ş. tarafından yapılmıştır. Avrasya 35 Yapı Denetim A.Ş.: 1586/14 Sokak, K:1, No:3, Bayraklı-İZMİR

11.5. Son Üç Yıl Ġçindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan DeğiĢim 11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçersisinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b. ĠĢlemler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.3. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmazın enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

11.5.4. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Yeniden ruhsat alınmasını gerektiren herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

12. TESĠSĠN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu tesis, İzmir İli, Tire İlçesi, İbni Melek Mahallesi, Tire Organize Sanayi Bölgesi 4. Sokak, No:2 açık adresinde yer alan Tirenda Tire Doğalgaz Termik Santralidir. Tesisin üretim faaliyeti 2017 yılı içerisinde durdurulmuş olup halihazırda atıl durumdadır.

1993 yılında kurulmuş olan Tire Organize Sanayi Bölgesi 4.063.093 m² yüzölçümlü arazi üzerinde toplam 2.780.459 m² yüzölçümlü sanayi parselini bünyesinde barındırmaktadır.

Rapora konu tesisin yakın çevresinde sanayi tesisleri, tarım tesisleri, boş parseller ve kırsal yerleşimler bulunmaktadır.

Taşınmaz, Aydın Otoyolu Torbalı Çıkışı'na 28 km., Ege Serbest Bölge'ye 55 km., İzmir Adnan Menderes Havalimanı'na ise yaklaşık 70 km. mesafededir.

Konum Krokisi/ Uydu Görüntüsü

Uydu Görüntüsü

12.2. Bölge Analizi

İzmir İli:

İzmir, Ege kıyı bölgesinin tipik bir örneği gibidir. Kuzeyde Madra Dağları, güneyde Kuşadası Körfezi, batıda Çeşme Yarımadası'nın Tekne Burnu, doğuda ise Aydın, Manisa il sınırları ile çevrilmiş İzmir, batıda kendi adıyla birlikte anılmakta olan körfezle kucaklaşır. İl toprakları, 37^o 45' ve 39^o 15' kuzey enlemleri ile 26^o 15' ve 28^o 20' doğu boylamları arasında kalır.

İlin kuzey-güney doğrultusundaki uzunluğu yaklaşık olarak 200 km, doğu-batı doğrultusundaki genişliği ise 180 km.'dir. Yüzölçümü 12.012 km2 dir.

Türkiye'nin üçüncü büyük şehri olan İzmir ayni zamanda işlek bir ticaret merkezidir. İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Çeşme Yarımadası uzanır. Antik çağların en ünlü kentleri arasında yer alan Efes, Roma devrinde dünyanın en büyük kentlerinden biriydi. Tüm Ion kültürünün zenginliklerini bünyesinde barındıran Efes, yoğun sanatsal etkinliklerle de adini duyurmaktaydı.

İzmir ili içinde Ege Bölgesi'nin önemli akarsularından olan Gediz'in aşağı çığırı ile Küçükmenderes ve Bakırçay akış gösterir. Diğerleri sel karakterli küçük akarsulardır. Gediz Nehri, İç batı Anadolu'da Murat Dağı'ndan doğar. Toplam uzunluğu 400 km. dir. İzmir sınırı içindeki Yamanlar Dağı'ndan doğan Kemalpaşa Çayı Gediz'in en önemli kollarından biridir. Gediz, Manisa Ovası'nın batısında İzmir il sınırına ulaşır, Yamanlar Dağı ile Dumanlı Dağ arasındaki Menemen Boğazı'ndan geçerek, Foça'nın güneyinde denize dökülür.

Küçükmenderes, Bozdağlar'dan doğar. Uzunluğu 124 km.dir. Kendi ismi ile anılan çok bereketli bir ovayı sulayarak, Selçuk ilçesinin batısında denize dökülür. Küçükmenderes de bol alüvyon getirdiği için, kıyı çizgisini devamlı olarak ilerletmiş, bu yüzden ilk çağların en önemli liman kentlerinden olan Efes, bugün denizden 5-6 km içeride kalmıştır.

Bakırçay, doğuda Ömerdağ, kuzeyde Madra, güneyde Yunt Dağı'ndan gelen kollardan oluşur, 128 km uzunluğundadır. Ege Havzası'nın bir parçası olan ve büyük bölümü İzmir il sınırları içerisinde yer alan Bakırçay Havzası'nın en önemli akarsuyudur. Çandarlı Körfezi'nde denize dökülür.

Akdeniz iklim kuşağında kalan İzmir'de yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçmektedir. Dağların denize dik uzanması ve ovaların İç batı Anadolu eşiğine kadar sokulması, denizel etkilerin iç kesimlere kadar yayılmasına olanak vermektedir.

İzmir'de yıllık ortalama sıcaklık, 16ºC (Bergama) ile 17ºC (Bayındır) arasında değişmektedir. İzmir'de ölçülen uç değerler göz önüne alındığında, sıcaklığın maksimum 45.1ºC (Torbalı) ile minimum -13ºC (Ödemiş) arasında değiştiği görülmektedir.

İzmir'de bağıl nem oranı sıcaklığın yüksek, bulutluluğun az olduğu yaz aylarında düşüktür. Buna karşılık nemli hava akımlarının etkisine girildiği yılın soğuk döneminde artış görülmektedir. Yıl içinde Mart ayından itibaren azalmaya başlayan değerler en düşük oranına Temmuz ayında ulaşmaktadır. Bu ayda aylık ortalama bağıl nem Bergama'da %52, İzmir kent merkezinde %50'dir. Kış mevsiminde ise aylık ortalama %70 civarındadır.

İzmir'de iklim elemanları içinde en büyük değişkenliği yağış miktarı göstermektedir. Yıllık ortalama yağış miktarı 700 mm. olmasına karşın, genel atmosfer dolaşımında görülen değişmelere bağlı olarak bazı yıllarda yağış toplamı 1000 mm'ye yaklaşmakta, bazı yıllarda ise 300 mm civarına düşmektedir. Yıl içinde yağış miktarı ekim ayının ikinci yarısından itibaren artış göstermekte ve Mayıs ayına kadar devam etmektedir. Aylık ortalama yağış miktarının en yüksek olduğu aylar Aralık, Ocak, Şubat'tır. Ortalama yağış değerlerine göre, sadece Aralık ayında düşen yağışların yıllık toplama katkısı % 20 civarındadır. Yaz aylarında aylık yağış miktarının yıllık toplam içindeki payı ise, % 2 düzeyine düşmektedir.

● Izmir iklimi ●
Aylar	Oca	Sub	Mar	Nis	May	Haz	Tem	Ağu	Eyl	Eki	Kas	Ara	Yıl
En yüksek sıcaklık (°C)	22.4	27.0	30.5	32.5	37.6	41.3	42.6	43.0	40.1	36.0	30.3	25.2	43.0
Ortalama en yüksek sıcaklık (°C)	12.4	13.6	16.2	20.9	26.1	30.7	33.2	32.9	29.1	23.9	18.5	14.0	22.6
Ortalama sıcaklık (°C)	8.7	9.5	11.6	15.8	20.8	25.5	28.0	27.6	23.6	18.7	14.1	10.4	17.9
Ortalama en düşük sıcaklık (°C)	5.7	6.2	7.6	11.1	15.4	19.8	22.4	22.3	18.6	14.5	10.7	7.5	13.5
En düşük sıcaklık (°C)	$-8.2$	$-5.2$	$-3.8$	0.6	4.3	9.5	15.4	11.5	10.0	3.6	$-2.9$	$-4.7$	$-8.2$
Ortalama yağış (mm)	132.7	102.2	76.1	45.4	31.1	9.9	1.7	2.9	13.6	43.8	92.9	143.1	695.4

İzmir ilinde en yüksek rüzgar hızları ve yönleri incelendiğinde, Güzelyalı istasyonunda, 41.2 m/sn ile güneydoğu yönüne, Seferihisar'da 32.1 m/sn ile güneydoğu, Ödemiş'te 26.7 m/sn ile kuzeydoğu, Bornova'da 25.0 m/sn ile kuzeydoğu ve Çiğli istasyonunda 31.8 m/sn ile kuzeydoğu yönüne ait olduğu görülür.

2018 yılı itibarıyla il nüfusu 4.320.519 kişidir. İlde km² 'ye 363 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe 14.857 kişi ile Konak'tır. İlde yıllık nüfus artış oranı %0,95 olmuştur. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: Karaburun (% 8,06) ve Konak (-% 1,82) olmuştur.

1 Şubat 2019 TÜİK verilerine göre 30 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1.295 mahalle bulunmaktadır.

Kentte, tarıma dayalı sanayi kolları oldukça gelişkindir. Tekstil, konfeksiyon, gıda, içki, bira, tütün ve yem sanayi en önemli işkolları arasındadır. Bunların dışında, demir-çelik, petro kimya, otomotiv, çimento, ayakkabı, gübre, tarım makineleri ve seramik sanayi iç ve dış pazara yönelik olarak üretim yapmaktadır.

Liman kenti olmasının yanında, hammadde kaynakları, nitelikli işgücü ve ulaşım olanaklarının genişliği, sanayinin gelişmesine olanak vererek İzmir'i bölgenin ticaret merkezi konumuna getirmiş durumdadır.

Yörede, kömür, altın, bakır, kurşun, çinko, demir, antimuan, perlit, grafit, asbest, titanyum, dolomit ve mermer madenleri çıkarılıp işlenmektedir.

İzmir, İnşaat malzemeleri imalatı ve inşaat yapımı alanlarında Türkiye'nin en gelişmiş kentlerinden birisi haline gelmiştir.

Türkiye'nin en büyük ihracat limanı olan İzmir, Sanayi bakımından da Marmara Bölgesi'nden sonra ikinci sırada gelir.

Bölge ekonomisine ayrıca hidroelektrik, termik santraller ve jeotermal enerji santralleri de önemli katkı sağlar. İzmir, üç büyükşehir içerisinde kendine yetecek elektrik enerjisini üretebilen tek şehirdir. İlde 3.992 MW kurulu güce sahip elektrik santrali bulunmaktadır.

Tire İlçesi:

Tire, İzmir'in güneydoğusunda yaklaşık 80 km uzaklıkta yer alan bir ilçesidir.

Deniz seviyesinden yüksekliği 96 metre olan Tire'nin, Kuzeyinde Küçük Menderes Ovası ve Bayındır, doğusunda Ödemiş, batısında Selçuk ve Torbalı ilçeleri, güneyinde ise Aydın Dağları ve Aydın ili ile çevrelenir.

Göl olarak ise en yakın Tire-Selçuk yolu üzerindeki Selçuk'a bağlı Belevi Beldesi yakınındaki Belevi Gölü bulunmaktadır.

İlçenin yüzölçümü 792 km²'dir. Bir beldesi (Gökçen) ve 64 köyü bulunmaktadır. 2011 Yılı TÜİK genel nüfus verilerine göre toplam nüfusu 78.975tir. Bu nüfusun 43.938i merkezde, 35.037`si belde ve köylerde yaşamaktadır.

İlçe sınırları içerisinde bulunan Güme Dağları 1646 m. yüksekliğindedir. Toprak yapısı kumlu, killi ve kır taban bir görüntü vermesine rağmen oldukça verimli ve çok çeşitli ürün yetiştirilmesine elverişlidir. Tarımsal ürünlerin çeşitliliğinde ilçenin tek akarsuyu olan 175 km. uzunluğundaki Küçük Menderes ırmağının da önemli rolü vardır. Akdeniz ikliminin etkisi altında olan ve bitki örtüsü bakımından maki bitki topluluğuna sahip bulunan Tire'de yazları sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlıdır. İlçede sıcaklık yazın +40 dereceye kadar yükselirken kışları en düşük sıcaklık +3 derece civarında olmaktadır.

Her yıl ortalama yağış miktarı 600-650 mm olarak gerçekleşmekte en fazla yağış Aralık, Ocak, Şubat ve Mart aylarında görülmektedir.

İlçe ekonomisi tarım, ticaret ve sanayiye dayanmaktadır. Tarım ürünleri başta pamuk olmak üzere, buğday, arpa, tütün, susam ve her türle meyve, sebzedir. Arıcılık ilerlemiş durumdadır. Besi ve süt inekçiliği gelişmiştir. Tire Organize Sanayi Bölgesi'nin kurulması sonucunda, ilçede sanayi de önemli ivme kazanmış bulunmaktadır.

12.3. Dünya Ekonomisine Genel BakıĢ

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.

12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6 olarak gerçekleşmiştir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2022 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 23. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27 oranında gerçekleşmiştir. 2023 yılı Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %3,28 dir.

İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2023 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %9,2 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2023 3. Çeyreğinde, bir önceki döneme göre 124 bin kişi artarak 31 milyon 724 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %48,4 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 Ocak-Ekim döneminde %69,1 olarak gerçekleşmiştir.

KiĢi BaĢına DüĢen GSYH (USD)

	2000	2010	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
GSYN ARTISI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6.9	BA	6.1	3.3	7,5	3,0	0,8	1,9	11.4	5.5
GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL	171	1.168	2.351	2.627	3.134	3.761	4.318	5.048	7.256	15.012
GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar \$	273	777.5	B57	869	859	797	759.3	717.1	807.9	905.8
NÜFUS, Bin Kişi	54,249	73.142	78.218	79,278	80.313	81,407	82,579	B3 385	84.147	B5 280
KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, S	4.249	10.629	11.085	10.954	10.696	9.799	0.208	8.600	9.601	10.659
INRACAT (GTS, F.O.B.), Milyon S.	$\sim$	$\overline{\phantom{a}}$	151	149.2	164.5	177.2	180.8	169.6	225,2	254.2
INRACAT(GTS)/GSYH,%	$\sim$	$\sim$	17.4	17.2	19.1	22.2	23,8	23,7	27.9	28.1
ITHALAT (GTS, C.I.F.), Milyon S	$\sim$	$\sim$	213.6	202.2	238.7	231.2	210.3	219.5	271.4	363.7
ITHALATIGTSI/GSYH, %	٠	$\sim$	24.6	23.3	27.8	29	27.7	30.6	33,6	40,2
INRACATIN İTHALATI KARŞILAMA ORANI (%, GTS)	$\sim$	$\sim$	70.7	73.8	68.9	76,6	86	77.3	81	69.9
SEYAHAT GELIRLERI, Milyar \$	7.6	22.6	27.3	19.1	23	25.9	34.3	13,3	26.6	41,2
DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Mİİyar Ş		9.1	19.3	13.8	11.7	12.5	9.5	7,7	13,3	13
CARi İSLEMLER DENGESİ (Milyar S)	$-9.9$	$-44.6$	$-26.6$	$-26.7$	$-40.0$	$-20.2$	10,8	$-31.9$	$-7.2$	A8.4
CARI ISLEMLER DENGESI/GSYH, %	$-3.6$	$-5.7$	$-3.1$	$-3.1$	,4.7	2.5	1,4	$-4.4$	$-0.9$	$-5.4$
ISGÜCÜNE KATILMA ORANI, %	$\geq$	46.5	51.3	52	52,8	53.2	53	49,3	51.4	53.1
ISSIZLIK ORANI, %		11.1	10.3	10.9	10.9	11	13,7	33,2	12	10.5
İSTİHDAM ORANI, %	$\sim$	41.3	46	46.3	47.1	47,4	45,7	42.8	45,2	47,5
TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)	$\sim$	8.6	7.7	7.8	11.1	16,3	15.2	12,28	19.6	72.3
TUFE (%)	$\frac{1}{2} \left( \frac{1}{2} \right) \left( \frac{1}{2} \right) \left( \frac{1}{2} \right)$	6.4	8.81	8,53	11.92	20.3	11,84	14.6	35,08	64.27
ÜFE, (On iki ayük ortalamalara göre değişim) (%)	$\sim$	8.52	5,28	4.3	15,82	27,01	17,56	12,18	43,86	128,47
UFE (%)	$\sim$	8.87	5.71	9.94	15.47	33,64	7,36	25.15	79.89	97,72

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler Ġtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2023'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

2022-2023 Büyüme Tahminleri:
------------------------------	--	--	--	--

					Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
Uluslararası Kuruluşlar	Yıl	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin.	Japonya
	2022	3,5	3,3	2,1	2,9	$-2,1$	7,2	3,0	1,0
IMF	2023	3,0	0,7	2,1	3.1	2.2	6,3	5,0	2,0
	2024	2,9	1,2	1,5	1,5	1,1	6,3	4,2	1,0.
	2022	3,3	3,4	2.1	3,0	$-2,0$	7,2	3,0	1,0
on com OECD	2023	3,0	0,6	2,2	3,2	0,8	6,3	5,1	1,8
	2024	2,7	1,1	1,3	1.7	0,9	6,0	4.6	1,0
	2022	3,1	3,5	2,1	2,9	$-2,1$	7,2	3,0.	1,0
Dünya Bankası	2023	$2.5*$	$0.5*$	$2.1*$	1,2	$1,6*$	6,3	$5.0*$	0,8
	2024	$2.1*$	$0.7*$	$0.9*$	1.4	$1.3*$	6,4	$4.5*$	0,7

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe GerçekleĢmeleri

2023 yılı 3. çeyreğinde merkezi yönetim bütçe gelirleri 441,3 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 570,5 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

12.5. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.

2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.

Kaynak: TÜİK (2023 verileri yapı izin istatistikleri için 3. Çeyrek verisi olup maliyet endeksi ve konut satış adedi Ekim Ayı itibariyle olan verilerdir)

2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.

13. AÇIKLAMALAR

Rapora konu 1271 ada, 12 ve 13 nolu parsellerin yüzölçümü büyüklükleri ile nitelikleri aşağıda sunulmuştur.

Ada No	Parsel No	Yüzölçümü (M2 )	Niteliği
1271	12	41.706	3 Katlı Betonarme İdari Bina Betonarme Santral Binası ve Müştemilatı ve Arsası
1271	10	64	Pilon yeri
TOPLAM		41.770

• 1271 ada, 12 nolu parsel üzerinde önceleri yer alan doğalgaz çevrim santrali binalarının büyük bölümünün yıkıldığı, makine ve teçhizatlarının sökülüp taşındığı öğrenilmiştir.
• Parsel üzerinde halihazırda 1.757,80 m² kullanım alanlı idari bina mevcuttur.
• 1271 ada, 10 nolu parsel "Pilon yeri" nitelikli olup halihazırda boş durumdadır.
• 1271 ada, 12 parsel geometrik açıdan yamuğa yakın bir forma ve topoğrafik açıdan düz ve engebesiz bir yapıya sahiptir.
• Güney cephede 4. Yol sokağa, diğer cephelerde ise komşu parseller ile sınırlıdır.
• Parsel içi ulaşım yolları kilitli parkle taşı kaplı olup çevresi beton duvar üzeri tel çit ile çevrilidir.
• Parsele giriş 4.Yol sokak üzerinden kontrollü giriş ile sağlanmaktadır.
• Taşınmaz "satılabilirlik" özelliğine sahiptir.

14. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanım olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

OSB bünyesinde yer alan parsel üzerinde sanayi tesisi ya da daha önceden olduğu gibi elektrik üretim santrali kurulması en verimli kullanım şeklidir.

15. DEĞERLENDĠRME

Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler:

Olumlu etkenler:

• Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alması,
• Arsanın imar durumu,
• Tamamlanmış alt yapı,
• Ulaşım imkanlarının mevcudiyeti,
• Yapının iskanlı olması.

Olumsuz etken:

Gayrimenkul piyasasında ve ekonomide yaşanan durgunluk.

16. DEĞERLEME YAKLAġIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

16.1. Pazar YaklaĢımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

16.2. Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

16.3. Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir

yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

17. FĠYATLANDIRMA

Tesisin satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan rapor konusu arsa ve üzerinde yer alan inşai yatırımların pazar değerinin tespitinde "İkame Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır.

17.1. Ġkame Maliyet YaklaĢımı

Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler dikkate alınmaktadır.

• Arsanın değeri

• İnşai yatırımların değeri

a) Arsanın değeri

Tesisin yer aldığı parselin değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır.

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.

Bölgede yapılan araştırmalarda aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

• Tire, Turan Mahallesi'nde yer alan, OSB'ne komşu, 4.409,22 m ²yüzölçümlü, konut dışı kentsel çalışma alanı imarlı (KAKS: 0,50) parsel (1603/2) 15.500.000,-TL (3.515,-TL/m² ) bedelle satılıktır. (G.H.O Adalılar Emlak: 532 375 79 64)
• Tire, Yeni Mahalle'de yer alan, (Mondi Tire Fabrikası yanı) 7.505 m ²yüzölçümlü, sanayi imarlı (KAKS: 0,40) parsel (399/386) 22.000.000,-TL (2.931,-TL/m² ) bedelle satılıktır. (Güneş Emlak: 555 991 93 93)
• Tire, Yeni Mahalle'de yer alan, 9.020 m ²yüzölçümlü, sanayi+depolama imarlı (KAKS: 0,40) parsel (1265/7) 27.000.000,-TL (2.993,-TL/m² ) bedelle satılıktır. (Kent Emlak: 544 313 75 92)
• Tire, Yeni Mahalle'de yer alan, 3.429 m ²yüzölçümlü, sanayi+depolama imarlı (KAKS: 0,40) parsel 8.500.000,-TL (2.479,-TL/m² ) bedelle satılıktır. (Sahibinden.com: 1148988572)

Emsal Krokisi:

Emsal Analizi:

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlık Oranı		Alan Düzeltmesi	Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı		Konum /Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk				41.706,00	Sanayi Alanı-E:1					2.925
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	3.515	-20%	4.409	-40%	Çok Kötü	50%	Benzer	0 %	-10%	3.164
Emsal 2	2.931	-20%	7.505	-35%	Çok Kötü	60%	Az Kötü	5 %	10%	3.224
Emsal 3	2.993	-20%	9.020	-30%	Çok Kötü	60%	Orta İyi	-15%	-5%	2.843
Emsal 4	2.479	-20%	3.429	-40%	Çok Kötü	60%	Benzer	0 %	0 %	2.479

Emsal analizinden hareketle arsaların birim değeri 2.925 TL/m² olarak takdir edilmiş olup ayrı ayrı ve toplam değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Ada No	Parsel No	Yüzölçümü (M2 )	Takdir Olunan 2 Birim Değeri m (TL)	Yuvarlatılmış Değeri (TL)
1271	12	41.706	2.925	122.000.000
1271	13	64	2.925	200.000
TOPLAM		41.770		122.200.000

b) ĠnĢai Yatırımların değeri

Bu değerlendirmemizde inşaat piyasası güncel verileri dikkate alınmış ve binaların yaşlarına ve yapım tarzlarına göre aşınma payları düşülerek kıymet takdiri yapılmıştır.

YAPI ADI	YAPI SINIF-GRUBU	TOPLAM İNŞAAT ALANI (m2)	2 BİRİM m DEĞERİ (TL)	YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL)
İdari Bina	4-A	1.757,80	6.750	11.900.000
Çevre düzenleme değeri (saha kaplamaları, çevre çiti, peyzaj vb) maktuen	2.500.000
	TOPLAM			14.400.000

Bilgi notu: İnşaat firmaları ile yapılan görüşmelerde benzer santral yapılarının m² maliyetinin 15.000,-TL mertebesinde olduğu öğrenilmiştir. (Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2023/2 yılı için yayınlamış olduğu yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosunda IVA grubu başlığı altındaki yapılar grubu için birim değer 10.200,-TL/m² 'dir.) Bu değer üzerinden, tesisin faal durumda olmaması, makine ve teçhizatın büyük oranda binalara ankre edilmiş olması ve yaşları da dikkate alınarak % 55 oranında indirim yapılmış ve idari bina için 6.750 TL/m² kıymet takdir edilmiştir.

Özet olarak taĢınmazın Ġkame Maliyet YaklaĢımı yöntemine göre toplam değeri; Arsaların toplam değeri……… 122.200.000,-TL

ĠnĢai Yatırımların değeri……... 14.400.000,-TL olmak üzere

TOPLAM 136.600.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.

18. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan tesisin pazar değerinin tespitinde "İkame Maliyet Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır. Buna göre tesisin değeri için 136.600.000,-TL kıymet takdir edilmiştir.

18.2. Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler

Taşınmaz için kira değeri analizi yapılmamıştır.

18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Tirenda Hukuk Müşavirliği ile yapılan görüşmede tesisin herhangi bir hukuki sorunu olmadığı öğrenilmiştir.

18.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

Taşınmazın 3. Kişilere devrinde Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden uygunluk görüşü alınması yönündeki not Tire Organize Sanayi Müdürlüğü'nde yer alan tüm parsellerde bulunmakta olup alım-satıma engel değildir.

18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

18.6. BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

18.7. MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısmı yoktur.

18.8. Hasılat PaylaĢımı Veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

18.9. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

18.10. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Taşınmaz üzerinde yer alan mevcut yapılar iskanlı olup alınması gerekli herhangi bir izin ve belge bulunmamaktadır.

19. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, arsalarının büyüklüğüne, imar durumuna, binaların yapılış tarzlarına ve halihazır durumlarına göre arsa ve üzerindeki inşai yatırımların değeri için,

136.600.000,-TL (Yüzotuzaltımilyonaltıyüzbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

(136.600.000,-TL ÷ 32,5739 TL/Euro (*) 4.193.000,-Euro) (136.600.000,-TL ÷ 29,4382 TL/USD (*) 4.640.000,-USD)

(*) 31.12.2023 itibariyle TCMB Döviz Alış Kurları; 1,-Euro = 32,5739 TL; 1,-USD = 29,4382 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.

Tesisin KDV dahil toplam değeri 163.920.000,-TL'dir.

İşbu rapor, ENDA ENERJI HOLDING A.ġ.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 05 Ocak 2024

(Değerleme tarihi: 31 Aralık 2023)

Saygılarımızla,

Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

• Fotoğraflar
• Vaziyet ve kat planları
• Tapu kayıtları
• Yapı ruhsatları
• Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri
• Mesleki tecrübe belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)

Engin AKDENĠZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)

Taşınmazın Görünümleri (İdari bina)

Tesisin Görünümleri (Arşiv)

İdari Bina ve Yemekhane Görünümleri (Arşiv)

Parselasyon Planı

Vaziyet Planı

İdari Bina – Orta Gerilim Bölümü Bodrum Kat Planı

İdari Bina – Orta Gerilim Bölümü Zemin Kat Planı

Birinci Kat Planı

Kesit

Zemin Tipi:	AnaTasinmaz	Ada/Parsel:	1271/12
Taşınmaz Kimlik No:	81715597	AT Yüzölçüm(m2):	41706.00
il/ilçe:	İZMİR/TİRE	Bağımsız Bölüm Nitelik:
Kurum Adı: Mahalle/Köy Adı:	Tire TURAN Mah.	Bağımsız Bölüm Brüt YüzÖlcümü:
		Bağımsız Bölüm Net
Mevkii:	TABAKCAYI	YüzÖlcümü:
Cilt/Sayfa No:	43/4126	Blok/Kat/Giris/BBNo:
Kayıt Durum:	Aktif
		Arsa Pay/Payda:
		Ana Tasınmaz Nitelik:	3 KATLI BETONARME İDARİ BİNA

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-
-------	----------	--------------	--------------------------------------	-----------------------------

				Yevmive
Bevan	Diğer (Konusu: TAŞINMAZLARIN İCRA YOLUYLA SATIŞI DAHİL ÜCÜNCÜ KISILERE DEVRINDE OSB DEN UYGUNLUK GÖRÜSÜ ALINMASI ZORUNLUDUR. ) Tarih: - Savı: - (Sablon: Diğer)	(SN:7515230) TIRE ORGANIZE SANAYI BOLGESI VKN:8450000658	Tire - 19-07-2013 $11:24 - 5761$

(Hisse) Sistem N o	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
759031053	(SN:8264133) ENDA ENERJI HOLDING ANONIM SIRKETI V	$\sim$	1/1			Tüzel Kisiliklerin Unvan Değişikliği 27-07-2023 15574

Takbis Belgeleri

Zemin Tipi:	AnaTasinmaz	Ada/Parsel:	1271/13
Tasınmaz Kimlik No:	81715598	AT Yüzölcüm(m2):	64.00
il/ilce:	İZMİR/TİRE	Bağımsız Bölüm Nitelik:
Kurum Adı:	Tire	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	TURAN Mah.	YüzÖlcümü:
Mevkii:	TABAKCAYI	Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	43/4127	YüzOlcümü:
Kavit Durum:	Aktif	Blok/Kat/Giris/BBNo:
		Arsa Pay/Payda:
		a man and and the first state of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract	nings ironi

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
759031054	(SN:8264133) ENDA ENERJİ HOLDING ANONIM SIRKETI V	$\sim$	1/1	$\sim$	$\overline{\phantom{0}}$	Tüzel Kisiliklerin Unvan Değişikliği 27-07-2023 15574	$\sim$

Limit	HALL m.		Silverson	Thomas - Excellent Inspire	USE Dentroy NAS DOM AND	Sigi baan all 001012019	E Dire showing a tit.	MONTON Chief Hours
Billian THE CONSULA Louisville			TELEVISION Cambia	C. Atlanet	From the 1997 9011	FARRIAN	IS FELLING SUBJECTS AT ME	Altrix
KANADIA Allen	SUVA AND VAL		STANDARD	C. Hillmann Texas	Class Gold Super and Any GOLDEN MARKETING	MOLZOTT	PETITION SERVICES AND	U.Springtone in JAPANESE
and distributions ASSESSED LABOUR CARDINAL CAR	tum ros and the Determine		There $-1$ kings	COMMERCIAL CONSIDERED
PERMIT A care Aut	Warrant Add 1201114	Submit today is	Therman	California Street	DE DEETSHAFFE BRETHEN TRICER	18.95.03111	101022711	If the maximum and expect to be 15. Please as insurance with \$10.0 performance in the ALCO
UNITE KEET H. 10.01			87	Stategroom				18.01.2019
Yapı Sahibinin		Yapı Mütsahhidinin					Santlye Sefinin
Transportation Travel in DIENSE TAS TIERA UNETMAN	Market	MAN MYNAGERS TO KINE IN	STR. HOUST MONTANTS AND UP TO A B.			GREVER PORT MACASSISTER
STERN STREET	COLLANS They					AT FIRE
Chairman Holland		Billia inter- mité)			HONDARD BROWN BROWN FRE	ENR/ERITOR
KOHOLM binomial TIRENDA		STARTHER FOR STRAIGH			Hispaniki HISOSHIA	A Month Average for BAXTS
			Millenow belo	RESIMENE TO:	Chances and relevants SIPIL	ALTIMORY OFFICE	d'imagene. 1102,183	at Danise or
TRE ENERY DRETWAS								Since
Form Düzenlenen Kasımla İlgili Özellikler					VSAAT MULENDISM IN PLASTIK
The planning activities after contract the			Hillmourney		12-Sports to private indices support The Topolo desired between parties	IT TWAIN EEEN ABUTITU		IS Service Annual
CR21-Distance aware sure also		TARZ				VITAR		33312
12254 For the air futurity and		THER	TETAMHYMMMM		It Taper ingines (494-met) : #1-Tabel and pressure year)	Al Tammara planned JITKA		Strike BEREZ
Silent, Grod Alan Ariw to educate		TRAZ	Hillers Allena Brees	Change CERTIFIED		BE Passing Gallery Earl plans		Class Information
			24 Years and her art colored and BA		PERMIT STOLEN SERVICES	To Capital August 130 and \$1.00 14.5		TO Be to find you company
CERA Benefit and College	w.	max	12 February - Alanka ٠	NIH2 midwell (FBJ) C.Franke ando sia:	75 FARMA (Nethan OFT) LISTEN & TEMPLART	Hillary von Harristo	TASKARESOUN AARNEYFLY 40,000,00	R.Front Row-Series Automotive August 1973 MIDSUS
Yapının Teknik Özellikleri
Henrieskinn Bissuner Scottere Libbs			E (Amer)	Elizine Eulerin Telesi	STYLIGE FEART SERIES
Elispige mine Call Littles			Chairman	(1) Linear Z Returning	- Literature	The American TERM		CHARLES CERTIFICATE AND
TANARE COMPANY		Charles Committee	TRIANA Atlanta	Pot stare To Constraint	Conservation	ESSAI P. Linker	C. Engineer	STORICAL
Call House, Call House	f Jr		Hollowing	Statement	Class
California	Jose Sans	Chinese Chines	Links Circum	C Retains 2 Prima mar	COVERING
Class $-$ (114m) minimal Theatra	Classe	Carl Address Downey Christian	Links Lines	College A Re derman	Call Lakes This	$-2140$ $-$ ratios		LITTLET - 1 Market Property
æ			The for terms	Call Millers with	The Street Thomas		COMME	The Commerce
STORY AND THE TOWN AND INCOME. How are the bigges on	MARTH MA FAAM	ment Line	Compression $\frac{1}{2}$	C. B. New meet O۷	o.	Kilder
Yapı Projulert							ы×
CON ART	ATAA AGAA HELE GALLINGELL		BLIT HHE A	AT ONLINE BANK WAS IN
11.02.2011				HEATHE		METHATERIAL CAR HALLER ME TO RUCURYALE
u HUGSH	HASHIE 2000 르		Inventor	ARTHUR VEHICLE		Country of the American Property Products
COL 149,024			AGAINCIDER	HOTERSTEIN		WEIGHTED BRISKER HIS 1990 MACHINER		$\frac{1}{4}$
blue and	MELLIPS Experience UGAL GALWAY		POSITIONS	WEB ARE		STATE AND REAL PROPERTY OF STATE AND REAL PROPERTY.
HERIT WATE.			SHIPSING
121,251	REALLY			UNITED		NAMES AND DESCRIPTIONS OF PERSONS ASSESSED.

Yapı ruhsatı

AGAIN AT THE ۰ COMP m START SECTION - STATISTICS SHOWERS -	$\equiv$	н н R м	HILOS SAE -- COLOR ═ CAME $-200$	10853 -- × A SCARE STATISTICS - ARTISTS	Constitution Constitution -- ═ All Contracts ═ Construction Committee
TOWER STATE College College College College Service providence, or ÷ ÷ w HARRY	--- ٠	SHO Ĕ F	ACCOUNT AVENUE START COMPANY ---- SHERRE	$-200$ $C_0 = 10$ Sandye Definish	× SAMPLE 26,06,307
nja Sahihiran the records TV distance MOTOR COMMUNICATIONS CONTRACTOR 11 1474	Task Milleum Aldrews an hair was service and in Charles m		-----	39-14039-1-120-2 $-1$ CALCULAR
뺆 RENDA duly bear	COPAGNATION Wind m access of Basic ALLINE MADE	Contract MILLIANT 10.00.00.00	COMPANY SSUNL LONGITUDE COMPANY	--- -	- ALCOHOL: CALL AND CALL PROT
o Sibonanan Yusuna Nga Zantano CALL COMPA Contract of Contract Contract CALL COMMANDS ARE INCOME.	$\frac{1}{2}$	From the New York Thinks are and		HALLS	HALLS
COMMERCIAL SIME OF AN INCHES CONTRACTOR	m ÷ ₩	---		-	Harry --
$-127$ COMPANY	w 144.6	m	Country Corp. STANDARD Longe of	Construction STATISTICS Class C MX	Birthdale (1979) CONTRACTOR
	σ ۳	ING. - П -	o CARD CARDS		PERSONAL PROPERTY
- - m п - - -	Promo	-- Ħ Her Ħ They SOFTEN -	o B ٠ m	Lines	The Color
- Chevrolet	$E$ and AMAR O۰ . .	Science Þ Ħ ă	DEP - ۰
PRIVATE CALL Security SIGHT $\overline{a}$ ALLIENCE 省 NORTHERN		START START $-1$	University	SAN LINE REGISTERED IN MINOR PRO- Property and Constitutions	Habel Holyn
$\equiv$ $-1$ ANGERS -- 푀 PERMIT		$-14$ STATE State of Themes Contract	History	en comme de capital e propri Hart of the Constitution
≕ E nd STATISTICS _				PARTIES

Yapı Ruhsatı

₩ ÷ ÷ mm) THE TANKER Same on Links THESE THE CREATIVE MAY BE A	Contract w Your Midways also College Card SE. START	1-80-4414-0 COLORS The Second State By the dealer and PERSONAL PROPERTY AND INCOME.	Service START OF mar des SOURCE $-22$ The Co CONTRACT AMERICA	CONTRACTOR $-$ Burnings Suite In $\frac{1}{1}$ PRICESS Comment sportsment
CONTRACTOR $-T1$ THEFT THE PERMIT INTO Allied Nige Commercial Assertial Ingel Countries	ms. Lighter reports ability. ≕ ALCOHOL: MADL ---- tess 不成者 since the complete state of the GRAIN ≈ $\scriptstyle\sim$	Just press Your By Syll Cloud	Distances 440,939	and . STATISTICS -- $-$ WHICH ARRAIGNED BY IS NOT SHOW: ــ mar. HATE STATISTICS SHELL	KYOTK BINE ٠
the state of COLLAGE MADE STARTED and the national and and t Controller Controller Cornel Takes Contract	m Ξ ÷ $\overline{\phantom{a}}$ D.	CONTRACTOR - m	20100 -- ۰ -- COMPANY page of	MAIL $-100$ MARINER	START OF
$-$ Ħ College $-8-$ --- -	$\square$ ă Ë m Louis C ÷ - Manual Diverse HARACA CUIDER	а F ţ. Direct m н ă œ Service Street	$\sim$ ğ $T =$ ۰ Tuesday O ۰ Liste de la provincia de la componentación de la construcción de la construcción de la construcción de la construcció	$n -$ CALLS: Ħ ⊶	--
store cases in children's future. 1964 ener 75 PERSON REGIS	Terms Ware Experies by Norther Cast Exhibiting Div Bilgaries Kings for high Staffings P.M.	Francisco	Citizen STATE STATE IS & man angles		CRUIS

Yapı Kullanma İzin Belgesi