Regulatory Filings • Jan 29, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Tire / İZMİR
(Arsa ve Üzerindeki İnşai Yatırımlar)
Rapor No: 2021 / 1806
| 1. | RAPOR ÖZETĠ 4 | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BĠLGĠLERĠ 5 | |
| 3. | ġĠRKET BĠLGĠLERĠ 6 | |
| 4. | MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLĠĞĠN 1. MADDESĠNĠN 2. FIKRASI KAPSAMINDA | |
| HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | ||
| 6. | MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR 7 | |
| 7. | DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER 7 | |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLĠLĠK KOġULLARI 8 | |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR 9 | |
| 10. | TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.2. | TAPU TAKYĠDATI 10 | |
| 11. | BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ 11 | |
| 11.1. | ĠMAR DURUMU 11 | |
| 11.2. | ĠMAR DOSYASI ĠNCELEMESĠ 11 | |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. KONULAR 11 | |
| 11.4. | YAPI DENETĠM FĠRMASI 11 | |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL ĠÇĠNDEKĠ HUKUKĠ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞĠġĠM 11 | |
| 12. | TESĠSĠN ÇEVRE VE KONUMU 12 | |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BĠLGĠLERĠ 12 | |
| 12.2. | BÖLGE ANALĠZĠ 14 | |
| 12.3. | DÜNYA EKONOMĠSĠNE GENEL BAKIġ 18 | |
| 12.4. | TÜRKIYE'NIN MAKROEKONOMIK GÖRÜNÜMÜ 20 | |
| 12.5. | MEVCUT EKONOMIK KOġULLARIN, GAYRIMENKUL PIYASASININ ANALIZI, MEVCUT 24 | |
| TRENDLER VE DAYANAK VERILER 24 | ||
| 12.6. | TÜRKIYE GAYRIMENKUL PIYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDITLER 26 | |
| 13. | AÇIKLAMALAR 27 |
| 14. | EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ 28 | |
|---|---|---|
| 15. | DEĞERLENDĠRME 28 | |
| 16. | DEĞERLEME YAKLAġIMLARI 28 | |
| 16.1. | PAZAR YAKLAġIMI 29 | |
| 16.2. | MALIYET YAKLAġIMI 30 | |
| 16.3. | GELIR YAKLAġIMI 31 | |
| 17. | FĠYATLANDIRMA 32 | |
| 17.1. | ĠKAME MALĠYET YAKLAġIMI 33 | |
| 18. | ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 36 | |
| 18.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI | |
| VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI 36 | ||
| 18.2. | KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER 36 | |
| 18.3. | GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ 36 | |
| 18.4. | GAYRĠMENKUL ÜZERĠNDEKĠ TAKYĠDAT VE ĠPOTEKLER ĠLE ĠLGĠLĠ GÖRÜġ 36 | |
| 18.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN, ÜZERĠNDE ĠPOTEK VEYA GAYRĠMENKULÜN | |
| DEĞERĠNĠ DOĞRUDAN ETKĠLEYECEK NĠTELĠKTE HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT BULUNMASI | ||
| DURUMLARI HARĠÇ, DEVREDĠLEBĠLMESĠ KONUSUNDA BĠR SINIRLAMAYA TABĠ OLUP | ||
| OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ 36 | ||
| 18.6. | BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE | |
| VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR 36 | ||
| 18.7. | MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ 36 | |
| 18.8. | HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, | |
| EMSAL PAY ORANLARI 36 | ||
| 18.9. | ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ | |
| GEREKÇELERĠ 36 | ||
| 18.10. | YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA | |
| ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP | ||
| OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ 36 | ||
| 19. | SONUÇ 37 |
| DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN | ENDA ENERJĠ HOLDĠNG A.ġ. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ |
Ibni Melek Mahallesi, Tire Organize Sanayi Bölgesi, 4. Sokak, No: 2 Tire / ĠZMĠR |
|||||
| DAYANAK SÖZLEġME | 01 Aralık 2021 tarih ve 889 - 2021/060 no ile | |||||
| DEĞERLEME TARĠHĠ | 31 Aralık 2021 | |||||
| RAPOR TARĠHĠ | 06 Ocak 2022 | |||||
| DEĞERLENEN TAġINMAZIN TÜRÜ |
Atıl Durumda Doğalgaz Kombine Çevrim Santralinin arsa ve inşai yatırımları |
|||||
| DEĞERLENEN MÜLKĠYET HAKLARI |
Tam Mülkiyet | |||||
| TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ | İzmir İli, Tire İlçesi, Turan Mahallesi, Tabakçayı Mevkii, 1271 ada, 12 ve 13 parseller. (Bkz. Tapu Kayıtları) |
|||||
| ĠMAR DURUMU ÖZETĠ | "Sanayi Alanında/Emsal:0,70" kalmaktadır. | |||||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen arsa ve üzerindeki inĢai yatırımların pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
|||||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRĠMENKUL ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ĠZMĠR ĠLĠ, TĠRE ĠLÇESĠ, TĠRE OSB, 1271 ADA 12 ve 13 NOLU PARSELLER VE ÜZERĠNDE YER ALAN ĠNġAĠ YATIRIMLARIN DEĞERĠ |
27.500.000,-TL | ||||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||||||
| M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114) |
Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 403030) |
| DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN | ENDA ENERJĠ HOLDĠNG A.ġ. |
|---|---|
| DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ |
Ibni Melek Mahallesi, Tire Organize Sanayi Bölgesi, 4. Sokak, No: 2 Tire / ĠZMĠR |
| MÜġTERĠ NO | 889 |
| RAPOR NO | 2021/1806 |
| DEĞERLEME TARĠHĠ | 31 Aralık 2021 |
| RAPOR TARĠHĠ | 06 Ocak 2022 |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen arsa ve üzerindeki inĢai yatırımların pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Uygar TOST- Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 401681 |
| RAPORA KONU GAYRĠMENKUL ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER |
Aşağıdaki tabloda sunulmuştur. |
| RAPOR TARİHİ | 27.02.2019 | 07.01.2020 | 05.02.2021 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2018/460 | 2019/1622 | 2021/087 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
71.000.000 | 15.035.000 | 18.835.000 |
| ġĠRKET ADI | Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| ġĠRKET MERKEZĠ | İstanbul |
| ġĠRKET ADRESĠ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL |
| TELEFON | (0216) 545 48 66 / (0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29 / (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37 |
| FAKS | (0216) 339 02 81 |
| EPOSTA | [email protected] |
| WEB | www.lotusgd.com |
| KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ | 10 Ocak 2005 |
| SERMAYE PĠYASASI KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO |
07 Nisan 2005 – 14/462 |
| BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIġ TARĠH VE KARAR NO |
12 Mart 2009 - 3073 |
| TĠCARET SĠCĠL NO | 542757/490339 |
| KURULUġ SERMAYESĠ | 75.000,-YTL |
| ġĠMDĠKĠ SERMAYESĠ | 1.000.000,-TL |
| ġĠRKET ADI | Enda Enerji Holding A.Ş. |
|---|---|
| ġĠRKET MERKEZĠ | İzmir |
| ġĠRKET ADRESĠ | Şehit Nevres Bulvarı, No:10, Deren Plaza, Kat:, Konak / İzmir |
| TELEFON | (232) 463 98 11 |
| KURULUġ (TESCĠL) TARĠHĠ | 06.01.2010 |
| ÖDENMĠġ SERMAYESĠ | 300.000.000,-TL |
| FAALĠYET KONUSU | Elektrik Enerjisi Üretim ve Satışı. |
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
Bu rapor ENDA ENERJI HOLDING A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
| 10.1. Tapu kayıtları |
|
|---|---|
| SAHĠBĠ | : Tirenda Tire Enerji Üretim A.Ş. |
| ĠLĠ – ĠLÇESĠ |
: İzmir – Tire |
| MAHALLESĠ | : Turan |
| MEVKĠĠ | : Tabakçayı |
| ARSA PAYI |
: Tamamı |
| YEVMĠYE NO |
: 5771 |
| CĠLT NO |
: 43 |
| SAHĠFE NO |
: 4126-4127 |
| TAPU TARĠHĠ |
: 19.07.2013 |
| Ada No |
Parsel No |
Yüzölçümü (M2 ) |
Niteliği | Tapu Tarihi |
|---|---|---|---|---|
| 1271 | 12 | 41.706 | 3 Katlı Betonarme İdari Bina Betonarme Santral Binası ve Müştemilatı ve Arsası |
19.07.2013 |
| 1271 | 10 64 |
Pilon yeri | 16.03.2021 | |
| TOPLAM | 41.770 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kaydına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notlar bulunmaktadır.
Taşınmazın İcra Yoluyla satışı dahil 3. Kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü alınması zorunludur. 19.0.2013 tarih ve 5761 yevmiye no ile.
Herhangi bir haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır.
Tire Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre rapora konumlu tesisin üzerinde bulunduğu parseller 1/1000 ölçekli uygulama imar planında "Sanayi Alanı" olarak belirlenen bölgede kalmaktadır. Yapılaşma Şartları Emsal:0,70; Çekme Mesafeleri: Ön 30 m., Yan 17 m., Arka 28 m., H: Serbest
OSB Müdürlüğü'ndeki dosyasında herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamış olup onaylı projesi ve yapı kullanma izin belgeleri incelenmiştir. (Bkz. Ekler)
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Tesisin yapı denetim faaliyetleri Avrasya 35 Yapı Denetim A.Ş. tarafından yapılmıştır. Avrasya 35 Yapı Denetim A.Ş.: 1586/14 Sokak, K:1, No:3, Bayraklı-İzmir
11.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçersisinde GerçekleĢen Alım Satım Bilgileri Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Taşınmazın enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Yeniden ruhsat alınmasını gerektiren herhangi bir durumu bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu tesis, İzmir İli, Tire İlçesi, İbni Melek Mahallesi, Tire Organize Sanayi Bölgesi 4. Sokak, No:2 açık adresinde yer alan Tirenda Tire Doğalgaz Termik Santralidir. Tesisin üretim faaliyeti 2017 yılı içerisinde durdurulmuş olup halihazırda atıl durumdadır.
1993 yılında kurulmuş olan Tire Organize Sanayi Bölgesi 4.063.093 m2 yüzölçümlü arazi üzerinde toplam 2.780.459 m2 yüzölçümlü sanayi parselini bünyesinde barındırmaktadır.
Rapora konu tesisin yakın çevresinde sanayi tesisleri, tarım tesisleri, boş parseller ve kırsal yerleşimler bulunmaktadır.
Santral Tesisi, Aydın Otoyolu Torbalı Çıkışı'na 28 km., Ege Serbest Bölge'ye 55 km., İzmir Adnan Menderes Havalimanı'na ise yaklaşık 70 km. mesafededir.
Konum Krokisi/ Uydu Görüntüsü
Uydu Görüntüsü
İzmir, Ege kıyı bölgesinin tipik bir örneği gibidir. Kuzeyde Madra Dağları, güneyde Kuşadası Körfezi, batıda Çeşme Yarımadası'nın Tekne Burnu, doğuda ise Aydın, Manisa il sınırları ile çevrilmiş İzmir, batıda kendi adıyla birlikte anılmakta olan körfezle kucaklaşır. İl toprakları, 37o 45' ve 39o 15' kuzey enlemleri ile 26o 15' ve 28o 20' doğu boylamları arasında kalır.
İlin kuzey-güney doğrultusundaki uzunluğu yaklaşık olarak 200 km, doğu-batı doğrultusundaki genişliği ise 180 km.'dir. Yüzölçümü 12.012 km2 dir.
Türkiye'nin üçüncü büyük şehri olan İzmir ayni zamanda işlek bir ticaret merkezidir. İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Çeşme Yarımadası uzanır. Antik çağların en ünlü kentleri arasında yer alan Efes, Roma devrinde dünyanın en büyük kentlerinden biriydi. Tüm Ion kültürünün zenginliklerini bünyesinde barındıran Efes, yoğun sanatsal etkinliklerle de adini duyurmaktaydı.
İzmir ili içinde Ege Bölgesi'nin önemli akarsularından olan Gediz'in aşağı çığırı ile Küçükmenderes ve Bakırçay akış gösterir. Diğerleri sel karakterli küçük akarsulardır. Gediz Nehri, İç batı Anadolu'da Murat Dağı'ndan doğar. Toplam uzunluğu 400 km. dir. İzmir sınırı içindeki Yamanlar Dağı'ndan doğan Kemalpaşa Çayı Gediz'in en önemli kollarından biridir. Gediz, Manisa Ovası'nın batısında İzmir il sınırına ulaşır, Yamanlar Dağı ile Dumanlı Dağ arasındaki Menemen Boğazı'ndan geçerek, Foça'nın güneyinde denize dökülür.
Küçükmenderes, Bozdağlar'dan doğar. Uzunluğu 124 km.dir. Kendi ismi ile anılan çok bereketli bir ovayı sulayarak, Selçuk ilçesinin batısında denize dökülür. Küçükmenderes de bol alüvyon getirdiği için, kıyı çizgisini devamlı olarak ilerletmiş, bu yüzden ilk çağların en önemli liman kentlerinden olan Efes, bugün denizden 5-6 km içeride kalmıştır.
Bakırçay, doğuda Ömerdağ, kuzeyde Madra, güneyde Yunt Dağı'ndan gelen kollardan oluşur, 128 km uzunluğundadır. Ege Havzası'nın bir parçası olan ve büyük bölümü İzmir il sınırları içerisinde yer alan Bakırçay Havzası'nın en önemli akarsuyudur. Çandarlı Körfezi'nde denize dökülür.
Akdeniz iklim kuşağında kalan İzmir'de yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçmektedir. Dağların denize dik uzanması ve ovaların İç batı Anadolu eşiğine kadar sokulması, denizel etkilerin iç kesimlere kadar yayılmasına olanak vermektedir.
İzmir'de yıllık ortalama sıcaklık, 16ºC (Bergama) ile 17ºC (Bayındır) arasında değişmektedir. İzmir'de ölçülen uç değerler göz önüne alındığında, sıcaklığın maksimum 45.1ºC (Torbalı) ile minimum -13ºC (Ödemiş) arasında değiştiği görülmektedir.
İzmir'de bağıl nem oranı sıcaklığın yüksek, bulutluluğun az olduğu yaz aylarında düşüktür. Buna karşılık nemli hava akımlarının etkisine girildiği yılın soğuk döneminde artış görülmektedir. Yıl içinde Mart ayından itibaren azalmaya başlayan değerler en düşük oranına Temmuz ayında ulaşmaktadır. Bu ayda aylık ortalama bağıl nem Bergama'da %52, İzmir kent merkezinde %50'dir. Kış mevsiminde ise aylık ortalama %70 civarındadır.
İzmir'de iklim elemanları içinde en büyük değişkenliği yağış miktarı göstermektedir. Yıllık ortalama yağış miktarı 700 mm. olmasına karşın, genel atmosfer dolaşımında görülen değişmelere bağlı olarak bazı yıllarda yağış toplamı 1000 mm'ye yaklaşmakta, bazı yıllarda ise 300 mm civarına düşmektedir. Yıl içinde yağış miktarı ekim ayının ikinci yarısından itibaren artış göstermekte ve Mayıs ayına kadar devam etmektedir. Aylık ortalama yağış miktarının en yüksek olduğu aylar Aralık, Ocak, Şubat'tır. Ortalama yağış değerlerine göre, sadece Aralık ayında düşen yağışların yıllık toplama katkısı % 20 civarındadır. Yaz aylarında aylık yağış miktarının yıllık toplam içindeki payı ise, % 2 düzeyine düşmektedir.
| S Izmir iklimi | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aylar | Oca | Sub | Mar | Nis | May | Haz | Tem | Ağu | Eyl | Eki | Kas | Ara | Yıl |
| En yüksek sıcaklık (°C) | 22.4 | 27.0 | 30.5 | 32.5 | 37.6 | 41.3 | 42.6 | 43.0 | 40.1 | 36.0 | 30.3 | 25.2 | 43.0 |
| Ortalama en yüksek sıcaklık (°C) | 12.4 | 13.6 | 16.2 | 20.9 | 26.1 | 30.7 | 33.2 | 32.9 | 29.1 | 23.9 | 18.5 | 14.0 | 22.6 |
| Ortalama sicaklik (°C) | 8.7 | 9.5 | 11.6 | 15.8 | 20.8 | 25.5 | 28.0 | 27.6 | 23.6 | 18.7 | 14.1 | 10.4 | 17.9 |
| Ortalama en düşük sıcaklık (°C) | 5.7 | 6.2 | 7.6 | 11.1 | 15.4 | 19.8 | 22.4 | 22.3 | 18.6 | 14.5 | 10.7 | 7.5 | 13.5 |
| En düşük sıcaklık (°C) | $-8.2$ | $-5.2$ | $-3.8$ | 0.6 | 4.3 | 9.5 | 15.4 | 11.5 | 10.0 | 3.6 1 | $-2.9$ | $-4.7$ | $-8.2$ |
| Ortalama yağış (mm) | 132.7 | 102.2 | 76.1 | 45.4 | 31.1 | 9.9 | 1.7 | 2.9 | 13.6 | 43.8 | 92.9 | 143.1 | 695.4 |
İzmir ilinde en yüksek rüzgar hızları ve yönleri incelendiğinde, Güzelyalı istasyonunda, 41.2 m/sn ile güneydoğu yönüne, Seferihisar'da 32.1 m/sn ile güneydoğu, Ödemiş'te 26.7 m/sn ile kuzeydoğu, Bornova'da 25.0 m/sn ile kuzeydoğu ve Çiğli istasyonunda 31.8 m/sn ile kuzeydoğu yönüne ait olduğu görülür.
2018 yılı itibarıyla il nüfusu 4.320.519 kişidir. İlde km2 'ye 363 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe 14.857 kişi ile Konak'tır. İlde yıllık nüfus artış oranı %0,95 olmuştur. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: Karaburun (% 8,06) ve Konak (-% 1,82) olmuştur.
1 Şubat 2019 TÜİK verilerine göre 30 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1.295 mahalle bulunmaktadır.
Kentte, tarıma dayalı sanayi kolları oldukça gelişkindir. Tekstil, konfeksiyon, gıda, içki, bira, tütün ve yem sanayi en önemli işkolları arasındadır. Bunların dışında, demir-çelik, petro kimya, otomotiv, çimento, ayakkabı, gübre, tarım makineleri ve seramik sanayi iç ve dış pazara yönelik olarak üretim yapmaktadır.
Liman kenti olmasının yanında, hammadde kaynakları, nitelikli işgücü ve ulaşım olanaklarının genişliği, sanayinin gelişmesine olanak vererek İzmir'i bölgenin ticaret merkezi konumuna getirmiş durumdadır.
Yörede, kömür, altın, bakır, kurşun, çinko, demir, antimuan, perlit, grafit, asbest, titanyum, dolomit ve mermer madenleri çıkarılıp işlenmektedir.
İzmir, İnşaat malzemeleri imalatı ve inşaat yapımı alanlarında Türkiye'nin en gelişmiş kentlerinden birisi haline gelmiştir.
Türkiye'nin en büyük ihracat limanı olan İzmir, Sanayi bakımından da Marmara Bölgesi'nden sonra ikinci sırada gelir.
Bölge ekonomisine ayrıca hidroelektrik, termik santraller ve jeotermal enerji santralleri de önemli katkı sağlar. İzmir, üç büyükşehir içerisinde kendine yetecek elektrik enerjisini üretebilen tek şehirdir. İlde 3.992 MW kurulu güce sahip elektrik santrali bulunmaktadır.
Tire, İzmir'in güneydoğusunda yaklaşık 80 km uzaklıkta yer alan bir ilçesidir.
Deniz seviyesinden yüksekliği 96 metre olan Tire'nin, Kuzeyinde Küçük Menderes Ovası ve Bayındır, doğusunda Ödemiş, batısında Selçuk ve Torbalı ilçeleri, güneyinde ise Aydın Dağları ve Aydın ili ile çevrelenir.
Göl olarak ise en yakın Tire-Selçuk yolu üzerindeki Selçuk'a bağlı Belevi Beldesi yakınındaki Belevi Gölü bulunmaktadır.
İlçenin yüzölçümü 792 km²'dir. Bir beldesi (Gökçen) ve 64 köyü bulunmaktadır. 2011 Yılı TÜİK genel nüfus verilerine göre toplam nüfusu 78.975tir. Bu nüfusun 43.938i merkezde, 35.037`si belde ve köylerde yaşamaktadır.
İlçe sınırları içerisinde bulunan Güme Dağları 1646 m. yüksekliğindedir. Toprak yapısı kumlu, killi ve kır taban bir görüntü vermesine rağmen oldukça verimli ve çok çeşitli ürün yetiştirilmesine elverişlidir. Tarımsal ürünlerin çeşitliliğinde ilçenin tek akarsuyu olan 175 km. uzunluğundaki Küçük Menderes ırmağının da önemli rolü vardır. Akdeniz ikliminin etkisi altında olan ve bitki örtüsü bakımından maki bitki topluluğuna sahip bulunan Tire'de yazları sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlıdır. İlçede sıcaklık yazın +40 dereceye kadar yükselirken kışları en düşük sıcaklık +3 derece civarında olmaktadır.
Her yıl ortalama yağış miktarı 600-650 mm olarak gerçekleşmekte en fazla yağış Aralık, Ocak, Şubat ve Mart aylarında görülmektedir.
İlçe ekonomisi tarım, ticaret ve sanayiye dayanmaktadır. Tarım ürünleri başta pamuk olmak üzere, buğday, arpa, tütün, susam ve her türle meyve, sebzedir. Arıcılık ilerlemiş durumdadır. Besi ve süt inekçiliği gelişmiştir. Tire Organize Sanayi Bölgesi'nin kurulması sonucunda, ilçede sanayi de önemli ivme kazanmış bulunmaktadır.
Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. IMF tahminlerine göre küresel ekonominin 2021 yılında %6 oranında büyüme yakalaması beklenmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı bir dönem olmuştur. Yılın son çeyreğinde gelişmiş ülkeler pandeminin etkisinden kurtulup normalleşme yönünde adımlar atarken pek çok gelişmekte olan ve az gelişmiş ülkede vaka sayıları artamaya devam etmektedir. Virüsün yayılmaya devam etmesi, aşılamanın beklenilen hızda yapılamaması ve virüsün geçirdiği mutasyonlar sebebiyle tam anlamıyla bir toparlanmanın ne zaman yaşanacağı konusu hala belirsizliğini korumaktadır. Bu süreçte gelişmiş ülkelerde dahil olmak üzere artan enflasyon oranlarının, pandemi kaynaklı gelişmelerden, arz-talep dengesizliklerinden, tedarik zincirlerindeki sorunlardan, artan teknolojik ürün-hizmet talebinden ve Amerika ile Çin arasındaki Ticari çekişmeden kaynaklandığı söylenebilir.
| Ülke | 2020 | 2021(Öngörü) |
|---|---|---|
| Çin | 2.3 | 8.1 |
| ABD | -4.6 | 7.0 |
| Rusya | -3 | 4.4 |
| Suudi Arabistan | ||
| -4.1 | 8.1 | |
| Fransa | -8 | 5.8 |
| Almanya | -4.8 | 3.6 |
| İtalya | -8.9 | 4.9 |
| Japonya | -4.7 | 2.8 |
| Meksika | -8.3 | 6.3 |
| İspanya | -10.8 | -6.2 |
| İngiltere | -9.8 | 7.0 |
| Türkiye | 1.8 | 9 |
| Brezilya | -4.1 | 5.3 |
| Kanada | -5.3 | 6.3 |
| Güney Afrika | -7 | 4 |
| Nijerya | -1.8 | 2.5 |
| Hindistan | -7.3 | 9.5 |
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2020 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 19. Avrupa'nın 7. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında ise %12,8 oranında gerçekleşmiştir. 2020 yılı Ekim Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %19,89 dur. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %2,39 dur.
İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 aralığında seyretmekteydi. 2021 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %11,7 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre 282 bin kişi azalmıştır. Tarım dışı işsizlik oranı 2,9 puanlık azalış ile %18,3 oldu. İstihdam edilenlerin sayısı 2021 yılı Eylül döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre 2 milyon 288 bin kişi 29 milyon 652 bin kişi, istihdam oranı ise 2,8 puanlık artış ile %46,4 oldu.
Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86 olarak gerçekleşmiştir. 2021 yılı Eylül ayı itibariyle 12 aylık cari işlemler açığı 18.444.000.000 USD olarak gerçekleşmiştir.
| 2000 | 2010 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH ARTIŞI, 2009 Fiyatlarıyla, % | 6,9 | 8,4 | 6,1 | 3,3 | 7,5 | 3,0 | 0,9 | 1,8 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL | 171 | 1.168 | 2.351 | 2.627 | 3.134 | 3.759 | 4.318 | 5.047 |
| GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$ | 273 | 777,5 | 867 | 869 | 859 | 797 | 760.4 | 716,9 |
| NÜFUS, Bin Kişi | 64.269 | 73.142 | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81.407 | 82.579 | 83.385 |
| KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, \$ | 4.249 | 10.629 | 11.085 | 10.964 | 10.696 | 9.793 | 9.208 | 8.597 |
| HRACAT (GTS, F.O.B.), Milyon \$ | 151,0 | 149,2 | 164,5 | 177,2 | 180,8 | 169,6 | ||
| 11İHRACAT(GTS)/GSYH,% | 17,4 | 17,2 | 19,2 | 22,2 | 23,8 | 23,7 | ||
| ITHALAT (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | 213,6 | 202,2 | 238,7 | 231,2 | 210,3 | 219,5 | ||
| THALAT(GTS)/GSYH, % | 24,6 | 23,3 | 27,8 | 29,0 | 27,6 | 30,6 | ||
| HRACATIN İTHALATI KARŞILAMA ORANI (%, GTS) |
70,7 | 73,8 | 68,9 | 76,6 | 86,0 | 77,3 | ||
| SEYAHAT GELİRLERİ, Milyar \$ | 7,6 | 22,6 | 26,6 | 18,7 | 22,5 | 25,2 | 29,8 | 10,2 |
| DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar \$ |
1,0 | 9,1 | 19,3 | 13,8 | 11,0 | 12,8 | 9,3 | 7,7 |
| CARI ISLEMLER DENGESI/GSYH, % | $-3,6$ | $-5,7$ | $-3,2$ | $-3,1$ | $-4,7$ | $-2,6$ | 1,2 | $-5,2$ |
| SGÜCÜNE KATILMA ORANI, % | 46,5 | 51,3 | 52,0 | 52,8 | 53,2 | 53,0 | 49,3 | |
| ISSIZLIK ORANI, % | 11,1 | 10,3 | 10,9 | 10,9 | 11,0 | 13,7 | 13,2 | |
| STIHDAM ORANI, % | 41,3 | 46,0 | 46,3 | 47,1 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | |
| TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) |
8,6 | 7,7 | 7,8 | 11,1 | 16,3 | 15,2 | 12,28 |
Türkiye ekonomisi, 2021'nin ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %21,7 oranında büyümüştür. 2003-2020 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,2 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | CHC | Japonya | ||
| 2020 | $-3,1$ | $-6,3$ | $-3,4$ | $-4,1$ | $-3,0$ | $-7,3$ | 2,3 | $-4,6$ | |
| IMF | 2021 | 5,9 | 5,0 | 6,0 | 5,2 | 4,7 | 9,5 | 8,0 | 2,4 |
| 2022 | 4,9 | 4,3 | 5,2 | 1,5 | 2,9 | 8,5 | 5,6 | 3,2 | |
| 2020 | $-3,4$ | $-6,5$ | $-3,4$ | $-4,4$ | $-2,5$ | $-7,3$ | 2,3 | $-4,6$ | |
| OECD | 2021 | 5,7 | 5,3 | 6,0 | 5,2 | 2,7 | 9,7 | 8,5 | 2,5 |
| 2022 | 4,5 | 4,6 | 3,9 | 2,3 | 3,4 | 7,9 | 5,8 | 2,1 | |
| Dünya Bankası |
2019 | 2,5 | 1,3 | 2,2 | 1,4 | 2,0 | 4,0 | 6,0 | 0,0 |
| 2020 | $-3,5$ | $-6,6$ | $-3,5$ | $-4,1$ | $-3,0$ | $-7,3$ | 2,3 | $-4,7$ | |
| 2021 | 5,6 | 4,2 | 6,8 | 4,5 | 3,2 | 8,3 | 8,5 | 2,9 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2021)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2021)
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK, 2021 yılı verisi 9 aylıktır
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır.
Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2021 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %3,2 oranında artan Konut Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %35,5, reel olarak ise %13,3 oranında artmıştır.
İnşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı süreçte yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Konut arzındaki bu düşüşe karşın Türk halkının gayrimenkule olan doğal ilgilisinin canlı kalması, döviz kurlarında yaşanan artışlar ve enflasyon oranındaki artış 2020-2021 döneminde fiyatların yükselmesine sebep olmuştur. Ayrıca yabancılara yapılan satışlar bölgesel fiyat artışlarına yol açmıştır.
Rapora konu 1271 ada, 12 ve 13 nolu parsellerin yüzölçümü büyüklükleri ile nitelikleri aşağıda sunulmuştur.
| Ada No |
Parsel No |
Yüzölçümü (M2 ) |
Niteliği |
|---|---|---|---|
| 1271 | 12 | 41.706 | 3 Katlı Betonarme İdari Bina Betonarme Santral Binası ve Müştemilatı ve Arsası |
| 1271 | 10 | 64 | Pilon yeri |
| TOPLAM | 41.770 |
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanım olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
OSB bünyesinde yer alan parsel üzerinde sanayi tesisi ya da daha önceden olduğu gibi elektrik üretim santrali kurulması en verimli kullanım şeklidir.
Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler:
Gayrimenkul piyasasında ve ekonomide yaşanan durgunluk.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar YaklaĢımı, Gelir YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşım ını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(b) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir
yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Tesisin satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan rapor konusu arsa ve üzerinde yer alan inşai yatırımların pazar değerinin tespitinde "İkame Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler dikkate alınmaktadır.
Tesisin yer aldığı parselin değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.
Bölgede yapılan araştırmalarda aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlıklı Birim Fiyatı |
Alan Düzeltmesi |
Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi |
Konum | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konu Mülk |
41.706,00 | Sanayi (E:0,70) | 565 | |||||||
| Düzeltme Oranı |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Lejant | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Oranı |
Düzeltme Oranı |
|||
| Emsal 1 | 757 | -15% | 18.500 | -15% | Sanayi 0,60 | 15% | Daha Kötü | 10% | -5% | 719,00 |
| Emsal 2 | 577 | -15% | 26.000 | -15% | Sanayi 0,70 | 0% | Benzer | 0% | -30% | 403,00 |
| Emsal 3 | 675 | -15% | 10.000 | -20% | Sanayi 0,70 | 0% | Benzer | 0% | -35% | 438,00 |
| Emsal 4 | 650 | -15% | 5.000 | -30% | Sanayi 0,70 | 0% | Benzer | 0% | -45% | 357,00 |
| Emsal 5 | 1.212 | -15% | 4.250 | -30% | Sanayi 0,50 | 40% | Daha İyi | -40% | -45% | 666,00 |
| Emsal 6 | 1.500 | -15% | 4.440 | -30% | Sanayi 0,50 | 40% | Daha İyi | -40% | -45% | 825,00 |
Emsal analizinden hareketle arsaların birim değeri 565 TL/m2 olarak takdir edilmiş olup ayrı ayrı ve toplam değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Ada No |
Parsel No |
Yüzölçümü (M2 ) |
Takdir Olunan 2 Birim Değeri m (TL) |
Yuvarlatılmış Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 1271 | 12 | 41.706 | 565 | 23.565.000 |
| 1271 | 10 | 64 | 565 | 35.000 |
| TOPLAM | 41.770 | 23.600.000 |
Bu değerlendirmemizde inşaat piyasası güncel verileri dikkate alınmış ve binaların yaşlarına ve yapım tarzlarına göre aşınma payları düşülerek kıymet takdiri yapılmıştır.
| YAPI ADI | YAPI SINIF-GRUBU | TOPLAM İNŞAAT ALANI (m2) |
2 BİRİM m DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| İdari Bina | 4-A | 1.757,80 | 1.650 | 2.900.000 |
| maktuen | Çevre düzenleme değeri (saha kaplamaları, çevre çiti, peyzaj vb) | 1.000.000 | ||
| TOPLAM | 3.900.000 |
Bilgi notu: İnşaat firmaları ile yapılan görüşmelerde benzer santral yapılarının m2 maliyetinin 3.000,-TL mertebesinde olduğu öğrenilmiştir. (Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2021 yılı için yayınlamış olduğu yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosunda IVA grubu başlığı altındaki yapılar grubu için birim değer 1.920,-TL/m2 'dir.) Bu değer üzerinden, tesisin faal durumda olmaması, makine ve teçhizatın büyük oranda binalara ankre edilmiş olması ve yaşları da dikkate alınarak % 45 oranında indirim yapılmış ve idari bina için 1.650 TL/m2 kıymet takdir edilmiştir.
Özet olarak taĢınmazın Ġkame Maliyet YaklaĢımı yöntemine göre toplam değeri; Arsaların toplam değeri……… 23.600.000,-TL
ĠnĢai Yatırımların değeri……... 3.900.000,-TL olmak üzere
TOPLAM 27.500.000,-TL olarak belirlenmiĢtir.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan tesisin pazar değerinin tespitinde "İkame Maliyet Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır. Buna göre tesisin değeri için 27.500.000,-TL kıymet takdir edilmiştir.
Taşınmaz için kira değeri analizi yapılmamıştır.
Tirenda Hukuk Müşavirliği ile yapılan görüşmede tesisin herhangi bir hukuki sorunu olmadığı öğrenilmiştir.
Taşınmazın 3. Kişilere devrinde Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden uygunluk görüşü alınması yönündeki not Tire Organize Sanayi Müdürlüğü'nde yer alan tüm parsellerde bulunmakta olup alım-satıma engel değildir.
18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısmı yoktur.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
18.9. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerinde yer alan mevcut yapılar iskanlı olup alınması gerekli herhangi bir izin ve belge bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, arsalarının büyüklüğüne, imar durumuna, binaların yapılış tarzlarına ve halihazır durumlarına göre arsa ve üzerindeki inşai yatırımların değeri için,
27.500.000,-TL (Yirmiyedimilyonbeşyüzbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Tesisin KDV dahil toplam değeri 32.450.000,-TL'dir.
İşbu rapor, Enda Enerji Holding A.ġ.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş
olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 06 Ocak 2022
(Değerleme tarihi: 31 Aralık 2021)
Saygılarımızla,
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Engin AKDENĠZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)
Taşınmazın Görünümleri (İdari bina)
Tesisin Görünümleri (Arşiv)
İdari Bina ve Yemekhane Görünümleri (Arşiv)
Parselasyon Planı
Vaziyet Planı
İdari Bina – Orta Gerilim Bölümü Bodrum Kat Planı
İdari Bina – Orta Gerilim Bölümü Zemin Kat Planı
Birinci Kat Planı
Kesit
| TAPU KAYIT BİLGİSİ | |||
|---|---|---|---|
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 1271/12 |
| Tasınmaz Kimlik No: | 81715597 | AT Yüzölçüm(m2): | 41706.00 |
| Il/Ilce: | ZMIR/TIRE | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: Mahalle/Köy Adı: |
Tire TURAN Mah. |
Bağımsız Bölüm Brüt YüzÖlcümü: |
|
| Mevkii: | TABAKCAYI | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
|
| Cilt/Sayfa No: | 43/4126 | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Kayıt Durum: | Aktif | Arsa Pay/Payda: | |
| Ana Tasınmaz Nitelik: | 3 KATLI BETONARME IDARI BINA BETONARME SANTRAL BINASI VE LEIGTELEL ATLUE ADOAGL |
| S/B/I | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmive |
|---|---|---|---|---|
| Bevan | Diğer (Konusu: TASINMAZLARIN İCRA YOLUYLA SATIŞI DAHİL ÜÇÜNCÜ | (SN:7515230) | Tire - 19-07-2013 | |
| KİSİLERE DEVRİNDE OSB DEN UYGUNLUK GÖRÜSÜ ALINMASI ZORUNLUDUR. ) Tarih: - Savı: -{ Sablon: Diğer} |
TIRE ORGANIZE SANAYI BOLGESI |
$11:24 - 5761$ |
| (Hisse) Sistem No |
Malik I HARRY CODE |
El Birlio No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 243619866 | (SN:7505239) TIRENDA TIRE ENERJI ÜRETIM ANONIM SIRKETI V |
$\sim$ | 1/1 | 41706.00 | 41706.00 | Ifraz Islemi (TSM) 19-07-2013 5771 |
| IAFU NATIL DILGISL | |||
|---|---|---|---|
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 1271/13 |
| Tasınmaz Kimlik No: | 81715598 | AT Yüzölcüm(m2): | 64.00 |
| II/IIce: | ZMIR/TIRE | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adr. | Tire | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | TURAN Mah. | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | TABAKCAYI | Bağımsız Bölüm Net | |
| Cilt/Sayfa No: | 43/4127 | YüzÖlcümü: | |
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | DIREK YERI |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 573757846 | (SN:7505239) TIRENDA TIRE ENERJI URETIM ANONIM SIRKETI V |
$\sim$ 1 | 1/1 | 64.00 | 64.00 | Satis 16-03-2021 4167 |
$\sim$ |
Billian the mail (ii) antist KANADIA parate. TANK FOL 4 and criticism into COMPANY Lakihaal wale-liste 11 AF Parameter New A care Aut u. N2Y 10.01 Yapı Sahibinin TELESCOPE IN TERMS IN DIENSIE TAS TIERA UNETMAN STERN STATE Child must near here are KOHOLM Bing ISH II TIRENDA TRE ENERY URETWAS ARE THE TREE ENERY OR THE SALE OF THE SALE OF THE TABLE TO A THE TABLE THE TABLE THE TABLE T Also hadded the Also hadded the Table Table Table Table Table Table Table Table Table Table Table Table Table T Form Düzenlenen Kasımla İlgili Özellikler Colorado de la provincia alemá CROY Distance aware sure also 12254 Har are all futurise and Steel, Drai Alan Aria to educate Color LEADS SINCE BY в. Yapının Taknik Özellikleri There are an a Thermore Themann Than C. Ellipope mine California TRIAN E LINE Think I like Chine Classe æ $\Box$ $-$ 110m element |
Distribution 1000114 CONTRACTOR MAN Myerviews TO KIRK IN Highland COMM ELTS tatti I S Salt (Sup Lightered Ltd. 11 Mary 4 H RETIGRANE INC. WARS THER TIGE mar |
Street $-4.033$ Shriday Think STARK Time 87 Yapı Müteahhidinin STR. HONT MINIMUM SAN UP TO A B M. Siranyon polit Hillmourney SCOMMONDER 11 Years of house cars 24 Years and her all presentative BA) TI Fearner-sent ٠ E (see) |
C. GAMMINGHI C. Atlanet To Witness Inches COMMERCIAL CONSIDERED Continuations STANDARD RESINGABLES ×. NIKOMATI IS Premier große sia: El chez Eulerio Tenen |
AUM/AUM Fascing Holland and HOOF MCES Class deal began monitory GOLDSMAN WANTED COLLIMBIA IN 1944 19322010 A CAN LATE SHOW THEM IN Hispaniki TAXIOUCOUR Chances and printed and the formulation SIPIL VSAAF MUFIENDISM PLASTIK Chang reprint to the cape. . The Table Schedule and Laple Thermore observe TV has real entered you www.commun ED TAXABLE OF THIS CASE UPPER FROM 75 Yapon mature or full LIGHTING TERRINE |
HEREAN FARRIAN CONTRACTOR MOLZOTT Afternoon contributions in the Plasma contribution and 18:03.32111 Gillian pupper LEAR ELECCIÓNEN At IT, Josh on ROGATION END A Morel Average for BROTH ALTIMORY OFFICE IT TANKS ISSN ABUTES VITAR U family was placed JITER BE Passing Gallery Let plant Fo Famous 14.5 TETAPIESA REPORTS |
10.08.2711 Santlye Sefinin Competent 1102.183 TAGE ART SUBSIDIARY 40,000,000 |
EPanel power Altrix University and distances for JAHRER REPAIRING MAN SECUR 18.01.2019 Alliance Giron IS DEVICE A 33312 SILLER MALE of their listing Carried pleases R Fast Rowler's Asian residents MIDSISA |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| STYLIGE FEART SERIES | |||||||
| Chairman | $\frac{1}{2} \left( \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2} \frac{1}{2}$ Check Color |
12 Library States | El 17 Av Call License |
CENTRAL CERTIFICATE AND |
|||
| Chinese Comment | TRIANH LEGICA |
Policina Telimony stand |
ESSAY | STORIES | |||
| a. | Chairman | College Broad | Companies Film |
Profit Forest | Compress | ||
| Elisabili hamiliai Children Children |
Little: Cleanup |
C Retains 2 Prima mar |
COVERING MUM | ||||
| T. Marine | Classes Reference | Links | College College | Call Library Title |
ELETION 17 TANKE |
LITTLET - 1 Helen Breen |
|
| æ | Donated Children 63 |
Lineary Distances |
CLAN Parts Collection |
The Company | The Comment CONTRACTOR |
||
| Himmed Market Distance | MARTH | Compression $\frac{1}{2}$ |
El Stranger O۷ |
$19944444$ o. |
Killed | ||
| Howan Library Yapi Projulers |
Manager Live | ыs | |||||
| 124, 201 | Al-Ad-Aussia HER BALLASSELL |
PLIT FOR a | AT ONLINE BRANTWARE ON | ||||
| M.32 Stri | HEATHE | METHATTIKAN KAIR ISA BERTAMA TURUCURYALE FOAMA LINER |
|||||
| œ 差 HUGSH |
HASHETING | IDPWITUM | ARTHER LEADS | CONTRACTOR ACCOUNT THESE AND SHOPLING | |||
| SHOP 1408.014 |
MELLIPA | AGAINCINER | HOTERSTEIN | WEST PRODUCTS AND IS NOT THE MAIN COMPLETE | |||
| blick Ave HERIT |
UGAL GALWAY | JONESEANN | HYAAN | STATE AND REAL PROPERTY OF STATE AND REAL PROPERTY. | |||
| Wikip i | Sedalyskie | UNITED | |||||
| 120,264 | REALLY | NAME AND POST OF STREET | |||||
| 12 | |||||||
Yapı ruhsatı
| ٠ $\blacksquare$ |
TAM MUNIATE | $m \propto 54$ WESTER |
1153 STATISTICS |
-- STARTS -- |
18,000 Service Committee Service |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| COMPANY START SECTION OF - |
m | ш Е |
Ξ | All of Direct ═ $-0.000$ |
ALLENE STATISTICS |
۰ | -- Factor College ═ |
|
| Concession - a firma and company of -- × ـ |
THE FEE Service |
$\overline{\phantom{a}}$ ACCOUNT OF A STATE OF |
-- ARTISTS |
Contract Contract Contract Location |
||||
| ₩ - w WAR |
u. | ____ × |
ĕ | ۰ | ---- SHERR |
Name of Street, CALCULATION $26 - 30 + 10 + 1$ |
AMPER | 26,06,007 |
| sue Suitabilitate | Tags Milliand Advent | Inches Indiana | ||||||
| week Th Salking Book of the Feature Contractor $\mathbf{A}$ |
٠ | BACKUR | BIL Rover WOLF/WIN 100 WITH DR | BROWNER ---- |
||||
| 4 | COMMERCIAL m - -- SAN FEMALES |
CANTING ___ |
||||||
| server. ۳ access in |
__ MILLIANT |
--- | CONTRACTOR BILL |
- | Contract ALCOHOL: |
|||
| duly be | --- ALL D.G. HORSE |
WATER TRANSPORTED | $\mathcal{L}^{\infty}$ | |||||
| to Simontanan Pierren Part Co. | START | Time by New York | ||||||
| CALL COMMANDS AND RESIDENCE | $\overline{a}$ | Links of Ac | HELE | HALL | ||||
| CONTRACTOR | m | Commercial и |
CARD IN THE PERSON WAS | - | ▄ | |||
| STATE THE OUT OFFICE A COMPANY COLOR CONTRACTOR |
w ₩ |
Marine | ||||||
| ---- w |
m | -- | ||||||
| $-127$ COMPANY |
SALE | STANDARD ш |
SHOP OF Letters are |
Floor City | --- March 1974 |
|||
| ω | m | - | o | ă | 8 President Control PERSONAL PROPERTY |
|||
| 8 | THEFT | w | н -- |
o | -- | |||
| - | Ford $\overline{\phantom{a}}$ |
Branch - |
ă | Ē | TELLING | |||
| ţ | $E$ rws | ■ SIMME 닼 |
P ۰ |
Silvers | × | |||
| ۰ | Grant GATION |
Ш۴ | Ē. | Ĕ | ⊟ | |||
| Systems | STEP And Contract | |||||||
| nam) | $1000 + 1000$ --- |
SECRET | Contract of the American Statements | Hape Sidney 2 | ||||
| $\overline{a}$ Northeast |
$\epsilon$ | Country | University | Real Property and Publishers | ||||
| $-1$ ANCHOR -- |
$\frac{1}{2}$ $rac{1}{2}$ = 11 = |
$-14$ Silvers |
History STERNE |
STATISTICS Marketing Co. enter de l'ancien d'une |
||||
| PERMIT ≕ |
푀 | Separate | There | 200220 | ||||
| HORACE | E | |||||||
| SAG |
Yapı Ruhsatı
| ms. Distances Lighter reports CONTRACTOR and . ability. STATISTICS $-T1$ ≕ -- 440,939 Just press ALCOHOL: THEFT MADL $-$ ---- WHICH ARRAIGNED BY IS NOT THE PERMIT INTO tess 不成者 SHOW: since the complete state of the GRAIN Allino Your By Syll Cloud Nige Commercial Assertial Ingel Countries ــ ÷ mar. HATE $\scriptstyle\sim$ ٠ $\frac{1}{2}$ SHELL m an other to Ξ COLLAGE MADE STARTED ÷ and the national and and t 20100 -- CONTRACTOR ۰ $-100$ -- - START OF MARINER $\overline{\phantom{a}}$ COMPANY page of Controller Controller D. m Cornel Takes Contract -- а $\sim$ $\square$ ğ $T =$ $n -$ ۰ Tuesday F $-$ Ħ ă O ţ. ۰ Ë CALLS: m Liste Ħ Louis C College ÷ Direct m ⊶ н $-8-$ - ă œ Manual Diverse de la provincia de la componentación de la construcción de la construcción de la construcción de la construcció |
₩ Service ÷ mm) THE TANKER Same on Links THESE THE CREATIVE WAY IN ----------------------------------- |
- Contract w SE. START |
4.9- 1-80-4414-0 COLORS The Second State By the dealer and Your Midways also Contract Contract PERSONAL PROPERTY AND INCOME. |
Service START OF mar des SOURCE $-22$ The Co CONTRACT AMERICA |
STATISTICS CONTRACTOR $-$ Burnings Suite On $\frac{1}{1}$ PRICESS Comment sportsment |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| KYOTK BINE | ||||||
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.