BAŞKENT DOĞALGAZ DAĞITIM GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Management Reports • Feb 13, 2025

Değerleme Raporu Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Finansal Danışmanlık Hizmetleri |13 Şubat 2025 Özel ve Gizlidir

İçindekiler

Yönetici Özeti 4 Sektör Hakkında 12 Şirket Hakkında 21 Şirket Finansalları 24 Tarife Tahmini 27 Gelir Yaklaşımı 33 Ekler 43

Gökhan	Alper
Altun	Alkan
Ortak	Ortak
Ofis	Ofis
tel:	tel:
+90	+90
(212)	(212)
366	366
60	65
27	42
Email:	Email:
galtun@deloitte.com	aalkan@deloitte.com
İbrahim	Koray
Küçük	Araz
Müdür	Uzman
Ofis	Ofis
tel:	tel:
+90	+90
(212)	(212)
366	366
60	60
00	00

Önemli Uyarı

Bu rapor, Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yönetimi tarafından işbu rapor tarihi itibarı ile tarafımıza iletilen bilgiler ışığında hazırlanmıştır. Bu rapor yalnızca Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yönetimi ve hissedarlarını değerleme çalışmamızın bulguları konusunda bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır.

Bu raporun içeriği ya da bu dokümana dayalı olarak yapılabilecek herhangi bir işlem hakkında DRT Kurumsal Finans Danışmanlık Hizmetleri A.Ş. sorumluluk taşımamaktadır.

Bu rapor elektronik ve basılı kopya formatında sunulmuş olabilir. Bu nedenle, bu raporun birden çok kopyası ve versiyonu farklı ortamlarda bulunabilir. Sadece nihai imzalı bir kopya kesin olarak görülmelidir.

DRT Kurumsal Finans Danışmanlık Hizmetleri A.Ş.

Deloitte Values House Maslak No 1 34398 İstanbul Tel: +90 (212) 366 60 00 www.deloitte.com.tr

Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kızılırmak Mah. Ufuk Üni. Cad. No:13/A-B Çukurambar/Ankara

13 Şubat 2025

Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yönetim Kurulu'na,

Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ("Başkentgaz" veya "Şirket") için hazırlanan değerleme çalışmasını içeren raporumuz ekte sunulmuştur.

Bu rapor, DRT Kurumsal Finans Danışmanlık Hizmetleri A.Ş. ("Deloitte") tarafından Başkentgaz'ın finansal raporlarında kullanılmak üzere Şirket uhdesindeki doğalgaz dağıtım hakkının 31 Aralık 2024 tarihi ("Değerleme Tarihi") itibarıyla gerçeğe uygun değer aralığının tahmin edilmesi amacıyla düzenlenmiştir.

Değerleme çalışması 13 Aralık 2024 tarihinde Deloitte ve Başkentgaz arasında imzalanan hizmet sözleşmesinde ("Sözleşme") yer alan maddelere uygun olarak hazırlanmıştır.

Raporumuzla ilgili sorularınızı her zaman cevaplamaya hazır olduğumuzu belirtmek isteriz.

Saygılarımızla,

ALPER ALKAN Digitally signed by ALPER ALKAN Date: 2025.02.13 14:41:33 +03'00'

Alper Alkan

Ortak

DRT Kurumsal Finans Danışmanlık Hizmetleri A.Ş.

Member of DELOITTE TOUCHE TOHMATSU LIMITED

Yönetici Özeti

Yönetici Özeti	4
Sektör Hakkında	12
Şirket Hakkında	21
Şirket Finansalları	24
Tarife Tahmini	27
Gelir Yaklaşımı	33
Ekler	43

Yönetici Özeti | Genel Bilgiler

Raporun Amacı ve Kapsamı

• Bu raporun amacı, 31 Aralık 2024 itibarıyla Başkentgaz'ın Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde yapılacak finansal raporlamalarında kullanılmak üzere Şirket uhdesindeki doğalgaz dağıtım hakkının 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla gerçeğe uygun değer aralığının tahmin edilmesidir.
• Bu rapor yukarıda belirtilen amaç doğrultusunda sadece Şirket hissedarlarının bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır ve tarafımızca yazılı izin alınmadıkça başka herhangi bir amaçla kullanılmamalıdır.
• Sözleşmede yer aldığı şekliyle kapsam ve kısıtlamalar Ek E1'de sunulmaktadır.
• Çalışma kapsamında Değerleme Tarihi 31 Aralık 2024 ("Değerleme Tarihi") olarak kabul edilmiştir.

Raporun Kullanımı

• Bu rapor, Şirket ile Deloitte arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 13 Aralık 2024 tarihli sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmış olup Deloitte'un değerleme çalışmasıyla ilgili bulgularını içermektedir.
• Raporumuz Şirket'in finansal raporlama gereksinimleri doğrultusunda hazırlanmıştır. Değerleme raporu sadece bahsi geçen amaca istinaden kullanılabilir. Bunun dışındaki herhangi bir amaç için içinden alıntılar yapılmamalı ve kullanılmamalıdır.
• Şirket dışında rapora dayanarak hareket edecek herhangi bir başka taraf ya da taraflara karşı sorumluluk kabul etmemekteyiz.

Kısıtlayıcı Koşullar ve Belirleyici Unsurlar

• Bu raporda yer verilen, ileriye dönük finansal bilgiler dahil olmak üzere, tüm finansal ve operasyonel veriler Şirket Yönetimi tarafından sunulmuştur.

Kısıtlayıcı Koşullar ve Belirleyici Unsurlar (devam)

• İleriye dönük finansal bilgilerde kullanılan öngörüler ve varsayımlar Şirket Yönetimi sorumluluğunda olup, varsayımlar üzerinde gerekli gördüğümüz durumlarda değişiklik yapmakla beraber, varsayımların gerçekleşebilirliği ve doğruluğu konusunda herhangi bir sorumluluk kabul etmemekteyiz.
• Ayrıca, şartlar ve olayların tahmin edildiği şekilde gerçekleşmemesinden dolayı öngörülen ve gerçekleşen sonuçlar arasında önemli farklılıklar oluşabileceğini hatırlatmak isteriz.
• Tarafımıza sunulan verilerin raporda belirtilen değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya hatalı olması durumunda Deloitte sorumluluk kabul etmeyecektir.
• Şirket'in iş planlarının tüm yasal ve diğer kısıtlamalar hakkında tam bilgi sahibi olarak hazırlanmış olması beklenmektedir.
• Şirket'in faaliyetleri için gerekli tüm lisansların, kullanım haklarının, onay mektubunun veya diğer yasal veya idari izinlerin mevcut olduğu veya kolayca alınabileceği veya yenilenebilir olduğu varsayılmaktadır.
• Şirket'in hissedarlarının sorumluluk içinde hareket ettiği, yönetiminin ise konusunda uzman kişilerden oluştuğu kabul edilmiştir.
• Şirket'in halihazırdaki faaliyetlerine devam edeceği varsayılmaktadır.

Kapsam Sınırlamaları

• Çalışmamız genel kabul görmüş denetim standartlarına göre tam kapsamlı veya sınırlı bir denetim çalışmasını içermemektedir. Çalışmada, tarafımıza temin edilen bilgilerin tam ve doğru olduğu kabul edilmiş ve kamuya açık bilgilere erişim dışında, ayrıca bir mali inceleme veya durum tespit çalışması gerçekleştirilmemiştir. Dolayısıyla rapor kapsamında kullanılan finansal bilgilerin doğruluğuna ilişkin bir denetim görüşü sunulmamaktadır.
• Çalışmalarımız, Şirket'in sahip olduğu sabit kıymetlere ilişkin bir gayrimenkul değerleme hizmetini içermemektedir.

Yönetici Özeti | Genel Bilgiler

Kapsam Sınırlamaları (devam)

• Çalışmamız, belirli bir satış veya alış önerisinde bulunmaya yönelik olmayıp, yalnızca Şirket uhdesindeki doğalgaz dağıtım hakkının gerçeğe uygun değer aralığının tahmin edilmesi hususunda Şirket üst yönetimi ve hissedarlarına yardımcı olmaya yöneliktir. Gerçeğe uygun değer herhangi bir etki altında kalmaksızın ve gerek duyulan tüm bilgilerin ışığında hareket eden istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında bir işin el değiştireceği değerdir.

Değerlemeye Konu Varlık

• Değerlemeye konu varlık Şirket uhdesindeki Ankara ili sınırları içerisinde doğalgaz dağıtım lisansına ilişkin kullanım hakkı imtiyazıdır. Lisans süresi 31 Ağustos 2037 tarihinde sona ermektedir.
• Şirket'in KAP'tan temin edilen güncel ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir:

Ortaklık Yapısı

Ünvanı Ortağın Adı-Soyadı/Ticaret	Sermayedeki Payı(TL)	Semayedeki Payı(%)
Torunlar Enerji Sanayi ve Tic. A.Ş.	525 000 000	75,00%
Torunlar Gıda Sanayi ve Tic. A.Ş.	68 000 000	9,71%
Diğer	107 000 000	15,29%
Toplam	700 000 000	100,00%

• Başkentgaz Ankara'nın resmi yetkili doğalgaz distribütörü olarak hizmet vermektedir. 2013'te yapılan özelleştirmede Başkentgaz'ın %100 hisseleri 1,162,000,000 ABD doları karşılığında Torunlar Grubu tarafından devralınmıştır.
• Şirket'in kayıtlı adresi, Kızılırmak Mah. Ufuk Üni. Cad. No:13/A-B, Çukurambar/Ankara'dır.
• Şirket yönetiminden alınan bilgiye göre, Şirket'in hisseleri veya varlıkları üzerinde herhangi sınırlama/takyidat mevcut değildir.

Şirket ile İlişki

• Deloitte son üç yıl içerisinde değerlemeye konu varlığın 31.12.2021, 31.12.2022 ve 31.12.2023 itibarıyla gerçeğe uygun değer aralığının tahmin edilmesi amacıyla Şirket'e değerleme hizmeti sunmuştur.

Gayrimenkul Dışındaki Varlıkları Değerlemeye Yetkili Kuruluş

• Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 06/10/2022 tarih ve 58/1477 sayılı kararı uyarınca DRT Kurumsal Finans Danışmanlık Hizmetleri A.Ş.'nin 'Gayrimenkul Dışındaki Varlıkları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesi'nde yer aldığı kamuya duyurulmuştur.

Uluslararası Değerleme Standartları'na Uyum Beyanımız

• Değerleme çalışmasını SPK'nın III-62.1 sayılı Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Tebliği uyarınca Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında gerçekleştirdiğimizi beyan ederiz.

Değer Esası

• Çalışmamızın amacına yönelik olarak, UDS 104/90 çerçevesinde değer esası "Gerçeğe Uygun Değer" olarak belirlenmiştir. Uluslararası Finansal Raporlama Standartları (UFRS) 13 standardı kapsamında gerçeğe uygun değer aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır:

"Piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat"

Değerleme Tarihi

• Finansal Raporlama gerekliliklerinden ötürü çalışma kapsamında Değerleme Tarihi olarak 31 Aralık 2024 kabul edilmiştir.

Değerleme Para Birimi

• Değerleme çalışması Şirket'in fonksiyonel para birimi olan Türk Lirası ("TL") üzerinden gerçekleştirilmiştir.

Rapor Tarihi

• İşbu rapor 13 Şubat 2025 tarihinde ("Rapor Tarihi") hazırlanmıştır.

Yönetici Özeti | Genel Bilgiler

Finansal Tablolar

• Değerleme çalışmasında, Şirket Yönetimi tarafından sağlanan geçmiş 2021, 2022, 2023 yıl sonu ve 30 Eylül 2024 tarihli yasal mali tablolar ile Türkiye Finansal Raporlama Standartları'na ("TFRS") uygun olarak hazırlanmış mali tablolar analiz edilmiştir.

Bilgi Kaynakları

• Değerleme çalışmasında kullanılan veriler Yönetim, Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda ("KAP") yayınlanan halka açık veriler, Mergermarket veri tabanı, S&P Capital IQ veri tabanı, The Economist Intelligence Unit ("EIU"), kamu kurumları, medya kuruluşları, uluslararası finans kuruluşları ve değerleme uzmanlarınca güvenilir olduğu kabul edilen diğer kaynaklardan sağlanmıştır.
• Bu çalışma kapsamında Yönetim tarafından sağlanan verilerin uygunluğu ve tutarlılığı tarafımızca incelenmiştir. Halka açık kaynaklardan elde edilen verilerin güvenilir kaynaklardan elde edildiği düşünülmektedir.

İleriye Dönük Finansal Bilgiler

• Değerleme çalışmasına baz olan nakit akım projeksiyonları ve tarife modeline girdi olarak kullanılan varsayımlar Şirket Yönetimi tarafından sağlanmıştır. Bu kapsamda doğalgaz satış hacmi, abone sayısı, bağlantı gelirleri, yatırım harcamaları, işletme giderleri, tarife metodolojisi hakkında bilgi ve varsayımlar ışığında 2025-2037 dönemini kapsayan iş planı hazırlanmıştır.
• Bahsi geçen öngörüler ve varsayımlar Şirket Yönetimi'nin sorumluluğundadır. Kullanılan varsayımlar üzerinde gerekli gördüğümüz durumlarda görüşümüzü bildirerek ilgili düzeltmeleri uygulamakla beraber varsayımların gerçeğe uygunluğu konusunda herhangi bir sorumluluk kabul etmemekteyiz Ayrıca beklentilerin tahmin edildiği şekilde gerçekleşmemesi durumunda öngörülen ve gerçekleşecek sonuçlar arasında önemli farklılıklar oluşabileceğini hatırlatmak isteriz.

Kullanılan Değerleme Yaklaşımları

• Değerleme çalışmasında sadece gelir yaklaşımı kullanılmıştır.
• Gelecekte beklenen nakit akımlarını dikkate almaması sebebiyle maliyet yaklaşımı, yakın zamanda benzer nitelikli sayılabilecek bir satın alma işlemi veya piyasa fiyatı gözlemlenebilir benzer halka açık bir varlık bulunmaması sebebiyle piyasa yaklaşımı uygulanmamıştır.

1 – Gelir Yaklaşımı

• Gelir yaklaşımında bir varlığın değeri, o varlık için gelecekteki nakit akımlarının öngörülmesiyle hesaplanmaktadır.

İndirgenmiş Nakit Akımları ("İNA") Yöntemi

• İNA yöntemi, bir varlığın gelecek için öngörülen net nakit akımlarının, uygun bir iskonto oranıyla değerleme tarihine indirgenmesi esasına dayanır.
• Buna göre Şirket uhdesindeki doğalgaz dağıtım lisansına ilişkin kullanım hakkı imtiyazının değeri 2025-2037 dönemindeki operasyonlardan elde edilecek nakit akımları ile lisans süresi sonundaki varlık tabanının uygun bir iskonto oranıyla Değerleme Tarihi'ne indirgenmesini gerektirmektedir.
• İNA yöntemi, varlığa özel büyüme ve nakit akım tahminlerine dayalı bir yöntem olması sebebiyle yatırımcılar tarafından en sık tercih edilen yöntemdir. Ancak, aynı zamanda gelecekle ilgili sübjektif değerlendirmeler içermektedir.
• İNA çalışmasına temel teşkil eden İleriye Dönük Finansal Bilgiler Şirket Yönetimi tarafından hazırlanmış olup kullanılan temel varsayımların sonraki sayfalarda açıklanmaktadır.

Yönetici Özeti | Temel Varsayımlar

	Başkentgaz Varsayımları
1	Projeksiyonlar	• Değerleme çalışmasında Şirket Yönetimi tarafından sağlanan projeksiyonlar kullanılmıştır. Projeksiyon dönemi dağıtım lisansının sona ereceği 2037'ye kadar olan 13 yıllık bir tahmin dönemini kapsamaktadır. Bu dönemin 2025 – 2026 arası dönemine istinaden 12 Kasım 2022 tarihli resmi gazetede yayımlanan EPDK'nın 10.11.2022 tarihli 11382 sayılı kurul kararı sistem kullanım bedelleri baz alınmıştır.
2	Yeni Abone Sayısı	• Yeni sözleşmeli abone sayısı 2024 yılında yaklaşık 48 bin adet olarak gerçekleşmiştir. Yeni abone sayısının %8 azalarak 2025 yılı sonu itibariyle 45 bin adet olacağı öngörülmektedir. 2024 yılındaki artış sonrası yeni abone sayısının 2037'de 51 bin adet seviyesinde gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
3	Talep Tahmini	• Toplam talebi oluşturan doğalgaz satış ve taşıma hacmi projeksiyonu EPDK tarafından belirlenen tüketim grupları metodolojisi doğrultusunda 5 kademe olarak Şirket yönetimi tarafından paylaşılmıştır. Projeksiyon süresince taşıma ve satış aboneleri arasında geçiş öngörülmediği bilgisi Şirket Yönetimi tarafından paylaşılmıştır.
		• Sm3 2025 yılında 4.525 milyon seviyesinde gerçekleşmesi beklenen toplam tüketim hacminin 2025-2037 yılları arasında %2 BYBO ile Sm3 büyüyerek 2037 yılında 5,723 milyon seviyesinde gerçekleşeceği öngörülmektedir.
4	Yatırım Harcamaları	• Net yatırım harcaması hesaplamasında öngörülen şebeke yatırım harcamasından bağlantı gelirleri düşülmüştür.
		• İtfa süresi mevcut ve yeni yatırım harcamaları için 22 yıl olarak kabul edilmiştir.
5	Reel Makul Getiri Oranı	• EPDK'nın 30.06.2022/11048 tarih ve sayılı kararı uyarınca Doğalgaz dağıtım şirketlerinin uygulayacakları sistem kullanım bedellerinin hesaplamasında, üçüncü tarife uygulama döneminin 2022-2026 yılları için reel makul getiri oranının %13.25 (vergi öncesi), düzeltilmiş reel makul getiri oranının %12.427 (vergi öncesi) olarak dikkate alınmasına karar verilmiştir. • Değerleme çalışmasında bu oranlar dikkate alınmıştır.

Yönetici Özeti | Temel Varsayımlar

	Başkentgaz Varsayımları
6	İşletme Giderleri	• Projeksiyon dönemi için 2022 yılı başı fiyatları ile hesaplanmış düzenlenmiş işletme giderlerinin 2025-2037 yılları arasında %2'lik BYBO artış göstermesi beklenmektedir.
		• 2022 ve sonrası tarifeye esas net işletme giderleri hesaplanırken düzenlenmiş işletme giderlerinin üzerine Ar-Ge giderleri (düzenlenmiş işletme giderinin %1'i oranında) eklenmiş; diğer gelirler tenzil edilmiştir.
		• Düzenlenmiş net İşletme giderleri üzerinden %1'lik kurumsal performans teşvik gelirleri hesaplanmıştır. Hesaplamaya dair detaylı açıklama sayfa 30'da yer almaktadır.
7	Güvence Bedeli	• Her bir aboneden tahsil edilecek güvence birim bedeli için EPDK'nın 2024 yılı için onayladığı bağlantı ve hizmet bedellerine göre Güvence Bedeli Soba/Merkezi Sistem olan 1.835 TL referans olarak alınmış ve yıllar itibarıyla enflasyon öngörülerine paralel olarak artırılmıştır.
8	Net İşletme Sermayesi	• Projeksiyon dönemi boyunca ticari alacaklar, stoklar ve ticari borçlar 2021, 2022 ve 2023 yıllarının ortalaması kabul edilen alacak tahsil süresi, stok devir süresi ve borç ödeme süresi üzerinden hesaplanmıştır. Buna göre alacak tahsil süresi, stok devir süresi ve borç ödeme süresi sırasıyla 48, 5 ve 103 gün olarak tahmin edilmiştir.
		• Diğer dönen varlıklar 2023 itibarıyla hasılattaki büyümeye paralel olacak şekilde tahmin edilmiştir. Diğer kısa vadeli yükümlülükler altında görülen gelecek aylara ait gelirler temelde ön ödemeli sayaç gelirlerinden oluşmaktadır. Şirket Yönetimi ile yapılan görüşmeler sonucu ön ödemeli sayaçların mekanik sayaçlara geçişinin 2027 yılında tamamlanacağı bilinmektedir. Bu nedenle gelecek aylara ait gelirlerin 2027 sonunda sıfırlanacağı varsayılmıştır. Diğer kısa vadeli yükümlülükler altındaki diğer yükümlülükler ise 2023 itibarıyla satışların maliyetindeki büyümeye paralel olacak şekilde tahmin edilmiştir.
9	İskonto Oranı	• Gelecekte beklenen nakit akımlarının bugüne indirgenmesinde Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti ("AOSM") kullanılmıştır.
		• Çalışma kapsamında AOSM %19,8 olarak hesaplanmıştır. Borç/özkaynak oranı ve beta için Damodoran'ın global kamu hizmetleri ("Utility") sektör ortalamaları kullanılmıştır. AOSM hesaplamasına ilişkin detaylar sayfa 42'de sunulmuştur.

Yönetici Özeti | Temel Varsayımlar

	Başkentgaz Varsayımları
10 Varlık tabanı hesaplamaları	• Şirket'in tarife hesaplamalarına esas 2022 yılı başı Düzenlenmiş Varlık Tabanı tutarı EPDK'nın 10.11.2022 tarihli ve 11382 no'lu kararı ile 3.527.804.900 TL olarak belirlenmiştir. Projeksiyon dönemi için DVT hesaplaması 2023 yılından itibaren bir önceki yılın tarifeye esas net yatırım tutarı tahmininden yatırım tahmini tutarının düşülmesiyle elde edilen tutarın bir önceki yılın DVT tutarına eklenmesiyle hesaplanmıştır.
		• 2022 ve sonrası yıllara ait tarife dönemindeki Düzenlenmiş Varlık Tabanı ("DVT") hesaplamasında ise EPDK'nın 11037 sayılı Kurul kararı ile güncellenmiş 7139 sayılı Kurul Karar ekinde yer alan Doğal Gaz Dağıtım Şirketleri için Tarife Hesaplama Usul ve Esasları'nın 8'inci maddesinde yer verilen eşitlik kullanılmıştır. Buna göre, DVT hesaplamasında tüketici fiyat endeksi ("TÜFE") kullanılmıştır.
		• Çalışmada kullanılan enflasyon tahminleri, The Economist Intelligence Unit (EIU) öngörüleri temel alınarak oluşturulmuştur.

Yönetici Özeti | Değerleme Sonucu

Değerleme Sonuçları

₺ m	Sonuç	Düşük	Yüksek
Gelir Yaklaşımı	24.745,4	22.598,0	27.137,6
İndirgenmiş Nakit Akımı	24.745,4	22.598,0	27.137,6

Değerleme Sonucu

Değerleme Sonucu

• Değerleme çalışmasında gelir yaklaşımı kapsamında indirgenmiş nakit akım yöntemi uygulanmıştır. İndirgenmiş nakit akım yöntemi Şirket'in gelecekteki nakit akımlarına dayalı detaylı bir analize dayanmaktadır. Ancak aynı zamanda gelecek ile ilgili sübjektif değerlendirmeler içermektedir.
• İNA yönteminin geleceğe yönelik sübjektif varsayımlar içermesi nedeniyle fiili sonuçlar ile tahmini sonuçlar arasında farklılıklar olması muhtemeldir.
• Şirket'in imtiyaz hakkı değerine yönelik tahmini değer aralığına baz teşkil eden düşük ve yüksek değerler AOSM için +/- 100 baz puan değişime göre hesaplanmıştır.
• İndirgeme oranı olarak ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti olan %19,8 dikkate alınmıştır. Duyarlılık analizi sonuçları ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti için +/- 100 baz puan değişime göre hesaplanmıştır. Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti ile ilgili detay bilgiler sayfa 42'de sunulmaktadır.
• Şirket'in lisans dönemi sonuna kadar gelir yaklaşımı uygulanarak elde edilen değerleme sonuçlarına göre Başkentgaz'ın sahip olduğu doğalgaz dağıtım hakkının gerçeğe uygun değerinin 22,6 milyar TL – 27,1 milyar TL aralığında olduğu tahmin edilmektedir.

Sektör Hakkında

Yönetici Özeti	4
Sektör Hakkında	12
Şirket Hakkında	21
Şirket Finansalları	24
Tarife Tahmini	27
Gelir Yaklaşımı	33
Ekler	43

Reform Süreci

Değer Zinciri

▪ Doğalgaz rezervleri ve üretimi oldukça kısıtlı olsa da Türkiye kaynak açısından zengin ülkelerle çevrili bir konumda bulunmakta, dolayısıyla çok sayıda kaynaktan Doğalgaz tedarik etmektedir.

• Türkiye'nin esnek bir iletim sistemi olup bu sistem tüm ülkede doğalgaz kullanımını artırmak için büyük bir destek sağlamaktadır.
• Yer altı depolama, FSRU ve LNG yeniden gazlaştırma tesisleri için halihazırda devam etmekte olan ve yapılması planlanan yatırımlar arz güvenliğini ve sistem işlemlerinin esnekliğini artıracak olup Türkiye'nin bir Doğalgaz ticaret merkezi kurma vizyonunu da destekleyecektir. Piyasanın büyüme potansiyeli, bu alanda daha fazla yatırım yapılması ihtiyacını doğurmaktadır.
• Türkiye'nin coğrafi konumu, hem Avrupa hem de Türkiye dahil olmak üzere bölgedeki ülkelerin arz güvenliğine hizmet verecek bir likit Doğalgaz ticaret merkezinin kurulması ve geliştirilmesi açısından mükemmel bir potansiyel sunmaktadır.
• Sıfırdan yapılan Doğalgaz dağıtım yatırımı ihaleleri çok başarılı olmuş ve ülke genelinde çevre dostu Doğalgazın kullanımının hızlı bir şekilde artmasını desteklemektedir. Tahminler, giderek artan penetrasyon oranları ile birlikte meskenlere ve sanayiye ait doğalgaz talebinin, gelecek yıllar için doğalgaz talebinin artışının en fazla görüldüğü alanlar olacağını ortaya koymuştur.

Doğalgaz Talebinin Gelişimi

Türkiye'de Doğalgaz Talebi ve Tüketimi

• EPDK 2023 Doğalgaz Piyasası Sektör Raporu'na göre, 2022 yılına göre toplam Doğalgaz iç tüketimi 2023 yılında %5,62 azalmış (2022 yılında -%11) ve 50.210 milyon cm³ olarak gerçekleşmiştir. 2017-2023 dönemine ait Doğalgaz iç tüketim ve ihracat grafiği sağ üstte sunulmaktadır.
• İllere göre doğalgaz tüketiminde ise, nüfus ve sanayinin yoğun olduğu Marmara Bölgesinde yer alan iller göze çarpmaktadır. Sağ alt tarafta bulunan grafikte de sunulduğu üzere Türkiye'de doğalgaz tüketiminin en yüksek olduğu il İstanbul'dur. Daha sonra sırasıyla Ankara, İzmir, Kocaeli, Bursa ve Balıkesir gelmektedir.
• Altta yer alan grafikte, 2022 yılı ve 2023 yılı sektörlere göre gaz tüketim rakamları yer almaktadır. 2023 yılında meydana gelen toplam tüketim azalmasının çok büyük bir kısmı konut ve sanayi sektörleri kaynaklıdır.

Sektörlere Göre Gaz Tüketimi

Türkiye'de Yıllara Göre Doğalgaz Tüketimi

2023 Yılı İl Bazında Doğalgaz Tüketimi

Başkentgaz Doğalgaz Dağıtım Hakkı - Değerleme Raporu – 13 Şubat 2025 15 Kaynak: EPDK Doğalgaz Sektör Raporu 2023

Üretim ve İthalat

Türkiye'de Doğal Gaz Üretimi

• EPDK'nın 2023 yılında yayınladığı Doğalgaz sektör raporuna göre, 2023 döneminde Türkiye'nin Doğalgaz üretimi %112 artmıştır (2022 -%3,5'lik) BYBO ile artmıştır. Söz konusu artış 2023 yılının Eylül ayında Karadeniz gazının sisteme verilmesiyle gerçekleşmiştir. Yıllar itibarıyla Doğalgaz üretimi yandaki grafikte sunulmaktadır.

Türkiye'de Doğal Gaz İthalatı

• Türkiye'de mevcut ve potansiyel doğalgaz kullanımını karşılayacak yerli rezerv ve üretim miktarının sınırlı olması nedeniyle Türkiye'ye doğalgaz ithalatı gerekli hale gelmiştir. Doğalgaz ithalatı ağırlıklı olarak %42'lik pay ile Rusya'dan yapılmaktadır. Rusya'yı İran, Azerbaycan, ABD, Cezayir ve Mısır takip etmektedir.
• Rusya tarafı ile Mavi Akım 2025 yılının sonunda, İran tarafı ile 2026 yılının Temmuz ayında sona erecektir. Bu iki ülke ile geliştirilecek yeni anlaşmalar, uluslararası konjonktürle doğrudan ilişkilidir. Ukrayna krizi sonrası Avrupa Birliği'nin Rusya'dan doğal gaz ithalatını durdurma kararı ve Amerika'nın İran'a karşı uyguladığı yaptırımlar, bu ülkelerle doğal gaz ilişkilerini etkileyen faktörlerdir.
• 2022 yılına ait ülke bazında doğalgaz ithalatı sağ alttaki grafikte gösterilmektedir. Buna ek olarak alt tarafta doğalgazithalatının türlerine göre yıllar bazında ayrımı yer almaktadır.

Türlerine Göre Gaz İthalatı

Türkiye'de Yıllara Göre Doğalgaz Üretim Miktarı

2023 Yılı Ülkere Göre Doğalgaz İthalatı

Kaynak: EPDK Doğalgaz Sektör Rporu, 2023

Depolama

Doğal Gaz Depolama

• EPDK tarafından yayınlanan 2023 doğalgaz sektör raporuna göre, 2022 yılını takiben doğalgaz piyasasında depolama alanında yapılan yatırımlar sonucunda hem yer altı depolama kapasitesi hem de LNG terminal kapasitesi önemli ölçüde artmıştır.
• Sağ üst grafikte gösterildiği gibi yıllar içinde stok miktarlarında önemli oranlarda artış oluşmuştur. 2017-2023 döneminde %10,8 (2017 – 2022 %12,6) BYBO ile artış gösteren toplam doğalgaz depolama miktarı, 2023 yılında kümülatif 59.973 milyon cm³ (2022 yılında 35.593 milyon cm³ ) olarak gerçekleşmiştir.
• Sağ alttaki grafikte ise, yıllık toplam doğalgaz ithalatı, tüketimi ve depolama miktarları gösterilmektedir. Dönem sonu stoku, 2023 yılında 2022 yılına göre %2 artarak 5.334 milyon cm³ olarak gerçekleşmiştir.

Yer Altı Depolama

• Yer altı doğalgaz depolamanın temel amacı kısa vadede en yüksek talebi karşılamak, doğalgazı stratejik bir rezerv olarak depolamak, satın alma veya ödeme yükümlülüklerini yönetmek, boru hattı sistemindeki akışı dengelemek ve fiyat dalgalanmalarını azaltmaktır.
• 2022 yılı sonu itibarıyla; lisansa kayıtlı fiili yeraltı depolama kapasitesi 6,6 milyar m³ , lisansa kayıtlı fiili LNG depolama kapasitesi 1,05 milyon m³ olarak gerçekleşmiştir.
• BOTAŞ Silivri depolama tesisinden 2022 yılında depolama hizmeti alan tedarikçi sayısı 13'tür. Bu tedarikçilerin 11'i ithalat lisansı sahibi (BOTAŞ dahil), 2'si ise toptan satış lisansı sahibidir. Tuzgölü depolama tesisini ise BOTAŞ kullanmıştır.

LNG Depolama

• 2023 yılında devreye giren BOTAŞ Saros Yüzen Sıvılaştırılmış Doğal Gaz Terminali faaliyetlerin hız kazanması ve LNG ithalatındaki artış ile LNG stok miktarlarında yıldan yıla büyük bir yükseliş gözlemlenmektedir. 2023 yılında LNG depolama tesislerinden çıkan toplam doğalgaz miktarı 13.761 milyon cm³ olarak gerçekleşmiştir.

Yıllara Göre Aylık Doğal Gaz Stok Miktarları

Kaynak: EPDK Doğalgaz Sektör Raporu, 2023

Yıllara Göre İthalat, Tüketim ve Stok Karşılaştırması

Kaynak: EPDK Doğalgaz Sektör Raporu, 2023

Sektör Hakkında | Tarife Düzenlemeleri

Doğalgaz Dağıtım – Gelir Gereksinimleri

Sektör Hakkında | Tarife Düzenlemeleri

Yatırım Gideri Bileşeni

• Kabul edilen Yatırım giderleri dağıtım faaliyetlerinin yürütülebilmesi için gerçekleştirilen Yatırım giderlerinden oluşur.
• Yatırım harcamalarına esas varlıkların kullanıma hazır hale getirilmiş olması (aktifleştirilmesi) ve Hesap Planı'na Uygun olarak kayıt altına alınması esastır.
• EPDK bir önceki tarife döneminde gerçekleştirilen şebeke yatırımlarını birim fiyat, teknik ve ekonomik (iç verimlilik oranı, net bugünkü değer, mevcut bedellere etki ve geri dönüş süresi gibi parametreler) açıdan incelemek ve gerekli düzeltmeleri yapmakta yetkilidir.
• Tarife ve ortalama düzenlenmiş varlık tabanı, her bir tarife yılı için tarife yılı yılbaşı ve yılsonu düzenlenmiş varlık tabanlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunan ve gelir gereksinimi hesaplamalarında kullanılan tutarı göstermektedir.
• Getiri oranı hesaplamalarında reel makul getiri oranı kullanılır.

Sektör Hakkında | Tarife Düzenlemeleri

İşletme Gideri Bileşeni

Şirket Hakkında

Yönetici Özeti	4
Sektör Hakkında	12
Şirket Hakkında	21
Şirket Finansalları	24
Tarife Tahmini	27
Gelir Yaklaşımı	33
Ekler	43

Genel Önemli Kilometre Taşları

Şirket Hakkında | Genel

• Başkentgaz Ankara'nın resmi yetkili doğal gaz distribütörü olarak hizmet vermektedir. Yaklaşık 2,1 milyon aboneye hizmet veren Şirket, Türkiye'nin en büyük ikinci dağıtım şirketidir.
• Ankara Büyükşehir Belediyesi ve EGO Genel Müdürlüğü bünyesinde sürdürülen doğal gaz dağıtım hizmetleri, özelleştirme kapsamında 2007 yılında kurulan Başkentgaz'a devredilmiştir.
• Özelleştirme sürecinin son aşamasında Şirket'in %100 oranındaki hisselerinin özelleştirilmesi için 25 Ocak 2013 tarihinde başlamış ve 31 Mayıs 2013 tarihinde imzalanan hisse devir sözleşmesi ile tamamlanmıştır. 31 Mayıs 2013 itibarıyla, Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin %100 oranında pay sahibi olduğu Torunlar Enerji Sanayi ve Ticaret A.Ş, Şirket'in %100 oranındaki hissesini 1,162,000,000 ABD Doları karşılığında devralmıştır.
• Başkentgaz faaliyetlerini 2007 yılında aldığı ve 2037'ye kadar geçerli olan doğal gaz dağıtım lisansı ile yürütmektedir.

Botaş'tan alınan aylık gaz miktarı ve tutarları

Şirket Hakkında | Önemli Kilometre Taşları

Şirket Finansalları

Yönetici Özeti	4
Sektör Hakkında	12
Şirket Hakkında	21
Şirket Finansalları	24
Tarife Tahmini	27
Gelir Yaklaşımı	33
Ekler	43

Şirket Finansalları | Bilanço

Bilanço

	Oca - Ara		Oca - Eyl
₺ 000	2022	2023	2023	2024
Dönen Varlıklar
Hazır Değerler	4 010 028	3 974 074	2 824 164	2 205 820
Menkul Kıymetler	134 993	205 255	188 674	41 774
Ticari Alacaklar	2 151 430	2 063 558	817 917	940 552
Diğer Alacaklar	18 432	3 183	18 338	9 111
Stoklar	106 078	284 214	398 612	927 005
Gelecek Yıllara Ait Gid. ve Gelir Tahakkukları	668 516	865 332	196 085	319 733
Diğer Dönen Varlıklar	143 964	505 010	667 546	208 551
Toplam Dönen Varlıklar	7 233 441	7 900 627	5 111 335	4 652 546
Duran Varlıklar
Ticari Alacaklar	86 578	127 753	119 771	206 764
Maddi Duran Varlıklar	2 406 050	4 301 678	3 487 350	20 050 388
Maddi Olmayan Duran Varlıklar	21 195	60 691	19 987	152 767
Gelecek Yıllara Ait Gid. ve Gelir Tahakkukları	112	14	53 543	64 727
Toplam Duran Varlıklar	2 513 935	4 655 053	3 680 651	20 684 070
Toplam Varlıklar	9 747 376	12 555 680	8 791 986	25 336 616
Kısa Vadeli Yabancı Kaynaklar
Mali Borçlar	229 190	339 208	37 374	51 937
Ticari Borçlar	3 717 419	4 571 609	1 661 648	2 845 486
Diğer Borçlar	8 540	16 085	15 822	33 151
Alınan Avanslar	48 436	55 206	67 542	99 364
Ödenecek Vergi ve Diğer Yüküm.	44 593	52 144	160 391	58 347
Gelecek Aylara Ait Gel. ve Gider Tahakkukları	1 155 905	1 964 222	1 089 520	1 644 299
Toplam Kısa Vadeli Yabancı Kaynaklar	5 204 082	7 118 410	3 032 327	4 599 877
Uzun Vadeli Yabancı Kaynaklar
Mali Borçlar	281 250	278 549	517 435	1 485 814
Ticari Borçlar	1 713 118	2 116 566	1 978 203	2 518 471
Borç ve Gider Karşılıkları	40 914	40 914	40 914	40 914
Toplam Uzun Vadeli Yabancı Kaynaklar	2 035 281	2 436 029	2 536 551	4 045 199
Toplam Yabancı Kaynaklar	7 239 364	9 554 440	5 568 878	8 645 076
Özkaynaklar
Ödenmiş Sermaye	700 000	700 000	700 000	14 764 620
Kar Yedekleri	268 346	366 728	366 728	2 214 230
Geçmiş Yıllar Karları	1 998	489 284	489 284	-
Dönem Net Karı (Zararı)	1 537 667	1 445 229	1 667 096	1 640 190
Toplam Özkaynaklar	2 508 012	3 001 240	3 223 108	16 691 540
Toplam Yabancı Kaynak ve Özkaynaklar	9 747 376	12 555 680	8 791 986	25 336 616
Kaynak: Şirket Yönetimi

Başkentgaz Bilanço

• Başkentgaz'ın 2021-2023 yıl sonu ve 30 Eylül 2023-2024 ara dönem tarihli VUK'a göre düzenlenmiş veriler Şirket Yönetim tarafından sunulmuştur.

Varlıklar

• 30 Eylül 2024 itibarıyla Başkentgaz'ın toplam varlıklarının %18.3'lük kısmını dönen varlıklar oluşturmaktadır. Dönen varlıklar altındaki 2.2 milyar TL tutarındaki hazır değerlerin tamamına yakın bölümü ise vadeli mevduatlardan oluşmaktadır.
• 30 Eylül 2024 itibarıyla ticari alacaklar, diğer dönen varlıklar ve stoklar kalemleri toplam dönen varlıkların sırasıyla %20.2, %4.5 ve %19.9'ini oluşturmaktadır

Yabancı Kaynaklar ve Özkaynaklar

• Başkentgaz 30 Eylül 2024 bilançosunda kısa vadeli yabancı kaynaklarının %61.8'ini ticari borçlar oluşturmaktadır. Kısa vadeli ticari borçların büyük çoğunluğu BOTAŞ'tan gaz alımından kaynaklanan borçlardan oluşmaktadır.
• 30 Eylül 2024 itibarıyla Başkentgaz'ın toplam kısa vadeli yabancı kaynaklarının %35.7'unu gelecek aylara ait ön ödemeli müşterilerden peşin tahsil edilen doğalgaz gelir tahakkukları ve faiz ve diğer çeşitli gider tahakkukları oluşturmaktadır.
• 30 Eylül 2024 itibarıyla Başkentgaz'ın yaklaşık 2.5 milyar TL tutarındaki uzun vadeli ticari borçlarının tamamı alınan güvence bedellerinden oluşmaktadır.
• 30 Eylül 2024 itibarıyla Başkentgaz'ın toplam uzun vadeli yabancı kaynaklarının %36.7'ünü içeren mali borçların tamamı banka kredilerinden oluşmaktadır.
• Başkentgaz'ın 30 Eylül 2024 itibarıyla 16.7 milyar TL tutarında özkaynakları bulunmaktadır.

Başkentgaz Doğalgaz Dağıtım Hakkı - Değerleme Raporu – 13 Şubat 2025 25

Şirket Finansalları | Gelir Tablosu

Gelir Tablosu

	Oca - Ara		Oca-Eyl
₺ 000	2022	2023	2023	2024
Brüt Satışlar			16.709.710 22.253.437 15.496.218 16.554.574
Satış İndirimleri (-)	(140.396)	(2.729.622)	(2.017.039)	(1.169.851)
Net Satışlar	16.569.315	19.523.815	13.479.180	15.384.724
Satışların Maliyeti (-)			(15.289.227) (17.723.870) (12.013.369) (14.289.255)
Brüt Kar	1.280.088	1.799.945	1.465.811	1.095.468
Pazarlama satış ve dağıtım giderleri (-)	(28)	-	(7)	(50)
Genel yönetim giderleri (-)	(88.600)	(193.782)	(128.490)	(228.899)
Toplam faaliyet giderleri	(88.628)	(193.782)	(128.496)	(228.949)
Faaliyet Karı veya Zararı	1.191.460	1.606.163	1.337.314	866.520
Diger Faaliyetlerden Olagan Gelir ve Karlar	552.281	1.079.744	830.159	2.004.461
Diger Faaliyetlerden Olagan Gider ve Zararlar (-)	(106.666)	(470.328)	(414.909)	(284.219)
Finansman Giderleri	(107.578)	(147.370)	(88.501)	(484.332)
Olağan Kar veya Zarar	1.529.497	2.068.209	1.664.062	2.102.430
Olağan Dışı Gelir ve Karlar	17.371	6.984	4.917	9.905
Olağandışı Gider ve Zararlar (-)	(9.201)	(2.647)	(1.883)	(3.321)
Dönem Karı veya Zararı	1.537.667	2.072.546	1.667.096	2.109.013
Dönem Karı Vergi ve Diğer Yasal Yükümlülükler	-	(627.318)	-	(468.823)
Dönem Net Karı veya Zararı	1.537.667	1.445.229	1.667.096	1.640.190
Kaynak: Şirket Yönetimi
Net satış büyümesi (%)	173,3%	17,8%	41,7%	14,1%
Brüt kar marjı (%)	7,7%	9,2%	10,9%	7,1%
FVÖK marjı (%)	7,2%	8,2%	9,9%	5,6%

Başkentgaz Gelir Tablosu

• Başkentgaz'ın 2021-2023 yıl sonu ve 30 Eylül 2023-2024 ara dönem tarihli VUK'a göre düzenlenmiş veriler Şirket Yönetim tarafından sunulmuştur.

Satışlar

• Başkentgaz'ın gelirleri doğal gaz satışları, sistem kullanım gelirleri, bağlantı gelirleri ve taşıma hizmeti gelirlerinden oluşmaktadır.

Faaliyet Giderleri ve Operasyonel Karlılık

• Faaliyet giderlerinin neredeyse tamamı genel yönetim giderlerinden oluşmaktadır. Söz konusu faaliyet giderleri 30 Eylül 2024 itibarıyla 228,9 milyon TL seviyesinde gerçekleşmiştir.

Tarife Tahmini

Yönetici Özeti	4
Sektör Hakkında	12
Şirket Hakkında	21
Şirket Finansalları	24
Tarife Tahmini	27
Gelir Yaklaşımı	33
Ekler	43

Tarife Tahmini | Hacim Projeksiyonu

Hacim Projeksiyonu

						BYBO
m' sm3	2025 T	2026 T	2027 T …	2032 T …	2037 T	2025 - 2037
Toplam tüketim	4.525	4.584	4.680	5.189	5.723	2,0%
Kademe (0-100 Sm3) 1. .000	2.292	2.343	2.392	2.652	2.925	2,1%
Kademe (100 Sm3) 2. .001 - 1.000.000	404	408	417	462	509	2,0%
Kademe (1 Sm3) 3. .000.001 - 10.000.000	337	340	348	385	425	2,0%
Kademe (10 Sm3) 4. .000.001 - 100.000.000	343	343	350	389	429	1,9%
- ÜZERİ Kademe (100 Sm3) 5. .000.001	1.150	1.150	1.174	1.3010	1.4350	1,9%
Satış	3.088	3.140	3.206	3.555	3.921	2,0%
Kademe (0-100 Sm3) 1. .000	2.292	2.343	2.392	2.652	2.925	2,1%
Kademe (100 Sm3) 2. .001 - 1.000.000	392	396	404	448	494	2,0%
Kademe (1 Sm3) 3. .000.001 - 10.000.000	278	281	287	318	351	1,9%
Kademe (10 Sm3) 4. .000.001 - 100.000.000	126	121	123	137	151	1,5%
- ÜZERİ Kademe (100 Sm3) 5. .000.001	-	-	-	- 0	- 0	n/a
Taşıma	1.437	1.444	1.474	1.634	1.803	1,9%
Kademe (0-100 Sm3) 1. .000	0	0	0	0	0	2,1%
Kademe (100 Sm3) 2. .001 - 1.000.000	1 2	1 2	1 2	1 4	1 5	2,1%
Kademe (1 Sm3) 3. .000.001 - 10.000.000	5 8	6 0	6 1	6 7	7 4	2,1%
Kademe (10 Sm3) 4. .000.001 - 100.000.000	218	223	227	252	278	2,1%
- ÜZERİ Kademe (100 Sm3) 5. .000.001	1.150	1.150	1.174	1.301	1.435	1,9%

• Toplam tüketim hacmi satış ve taşıma olarak ikiye ayrılmıştır. Buna göre doğalgaz tedarikinin Şirket dışındaki bir tedarikçiden karşılandığı ve Başkentgaz'ın sadece taşıma hizmeti verdiği abonelere ait tüketimler "taşıma" altında; satış ve taşıma hizmeti alan abonelerin tüketimleri ise "satış" altında gösterilmiştir. Projeksiyon süresince taşıma – satış aboneleri arasında geçiş öngörülmemiştir.

• Toplam talebi oluşturan doğalgaz satış ve taşıma hacmi projeksiyonu EPDK tarafından belirlenen tüketim grupları metodolojisi doğrultusunda 5 kademeli olarak tahmin edilmiştir. Buna göre, 2025 – 2037 yılları arasında toplam tüketim hacminin %2 BYBO ile büyüyerek 2037 yılında 5,723 milyon Sm³ seviyesinde gerçekleşeceği öngörülmektedir.

Gelir Gereksinimi Yatırım Bileşeni

Gelir Gereksinimi Yatırım Bileşeni (2022 Fiyatlarıyla)

	Birim	2025 T	2026 T	2027 T …	2032 T …	2037 T	Dönem Sonu - Reel DVT	Dönem Sonu - Nominal DVT
Tarife Yılı Başı Düzenlenmiş Varlık Tabanı	TL'm	673 5	6 156	356 6	9 943	12 795	13 301	162 212
Tarifeye Esas Net Yatırım Tutarı	TL'm	915	664	1 332	1 416	1 494
Düzenlenmiş Şebeke Harcamaları Yatının	TL'm	990	739	1 410	1 503	1 590
Şebeke Yatırım Harcamaları	TL'm	990	739	1 410	1 503	1 590
Kabul Yatırım Oranı	%	100,0%	100,0%	100,0%	100,0%	100,0%
İlişkin Aktifleştirilen Bağlantıya Gelirler (Vergi Yükü Hariç)	TL'm	7 4	7 5	7 9	8 7	9 6
Bağlantı Bedeli Gelirleri	TL'm	9 3	9 4	9 9	109	121
Yükü Vergi	%	79,6%	79,6%	79,6%	79,6%	79,6%
Nominal Düzenlenmiş Varlık Tabanı	TL'm	7 305	7 968	9 300	16 213	23 470
İtfası Yatırımların	TL'm	433	463	524	838	988
Tarifeye Düzenlenmiş Varlık Tabanı Esas	TL'm	5 915	6 256	6 760	10 232	13 048
Şebeke Düzenlenmiş Varlık Tabanı Harici	TL'm	-	-	-	-	-
Reel Makul Getiri Oranı	%	12,4%	12,4%	12,4%	12,4%	12,4%
Reel Makul Getiri Tutarı	TL'm	735	777	840	1 272	1 621
Gelir Gereksinimi Bileşeni Yatırım	TL'm	1 168	1 241	1 364	2 110	2 609

• Tabloda yer alan tüm tutarlar 2022 yılı açılış fiyatları ile gösterilmektedir. 2025 2037 yılları arasında yapılan hesaplamalar için mevcutta yürürlükte olan tarife hesaplama metodolojileri ile ilgili kurur kararları baz alınmıştır.
• Tarifeye esas net yatırım tutarı hesaplanırken öngörülen şebeke yatırım harcamasından tarife metodolojisi doğrultusunda vergi yükünden arındırılmış bağlantı bedeli gelirleri düşülmüştür.
• İtfa süresi 22 yıl olarak kabul edilmiştir.
• EPDK'nın 30.06.2022/11048 tarih ve sayılı kararı uyarınca belirtilen %12.427 düzeltilmiş reel makul getiri oranı kullanılmıştır.
• 2037 yıl sonu varlık tabanı, açıklanan metodoloji doğrultusunda, açılış varlık tabanı hesaplaması net yatırım tutarının eklenip itfa tutarının çıkarılmasıyla 13.301 milyon TL olarak hesaplanmıştır.

Gelir Gereksinimi İşletme Gideri Bileşeni

Gelir Gereksinimi İşletme Gideri Bileşeni (2022 Fiyatlarıyla)

	Birim	2025 T	2026 T	2027 T …	2032 T …	2037 T
İşletme Tarifeye Giderleri Esas Net	TL'm	512,2	522,7	533,7	591,7	652,6
İşletme Düzenlenmiş Giderleri	TL'm	541,2	552,2	563,8	625,1	689,4
Giderleri Ar-Ge	TL'm	5,4	5,5	5,6	6,3	6,9
İşletme Ar-Ge Dahil Düzenlenmiş Giderleri	TL'm	546,6	557,7	569,4	631,3	696,3
Diğer Gelirler	TL'm	34,4	35,0	35,7	39,6	43,7
Performans Kurumsal Teşvik Gelirleri	TL'm	5,4	5,5	5,6	6,3	6,9
İşletme Sermayesi Gideri	TL'm	5,7	5,8	5,9	6,5	7,2
Reel Makul Getiri Oranı	%	13,25%	13,25%	13,25%	13,25%	13,25%
İşletme Gelir Gereksinimi Gideri Bileşeni	TL'm	523,3	534,0	545,2	604,5	666,7

• Tabloda yer alan tüm tutarlar 2022 yılı açılış fiyatları ile gösterilmektedir. 2025 2037 yılları arasında yapılan hesaplamalar için mevcutta yürürlükte olan tarife hesaplama metodolojileri ile ilgili kurul kararları baz alınmıştır.
• 2025 ve sonrası tarifeye esas net işletme giderleri hesaplanırken düzenlenmiş işletme giderlerinin üzerine Ar-Ge giderleri (düzenlenmiş işletme giderinin %1'i oranında) eklenmiş; diğer gelirler ise düşülmüştür.
• 23 Aralık 2021 tarihli EPDK Kurul kararına istinaden Doğal Gaz Dağıtım Şirketleri İçin Tarife Hesaplama Usul ve Esasları'nda değişiklik yapılmıştır. Buna göre 1 Ocak 2022 itibarıyla dağıtım şirketlerince sunulan hizmetin kalitesini ve dağıtım şirketlerinin kurumsal performansını artırmayı teşvik etmek amacıyla tarife hesaplamalarında kalite faktörü ve kurumsal performans teşviki kullanılmaya başlanacaktır.
• Madde 25/3 (a) bendi uyarınca Başkentgaz paylarının doğrudan halka arz edilmiş olması ve Borsa İstanbul'da işlem görüyor olması nedeniyle işletme gideri bileşenleri gelir gereksinimi toplamının %1'ine tekabül eden tutar kurumsal performans teşviki olarak işletme gideri bileşenine gelir gereksinimine eklenmiştir.
• İşletme sermayesi gideri hesaplamasında EPDK'nın 30.06.2022/11048 tarih ve sayılı kararı uyarınca belirtilen %13,25 'lik reel makul getiri oranı kullanılmıştır.

Gelir Gereksinimi ve Birim Bedeller

Tarife Dönemi Gelir Gereksinimi ve Birim Bedeller (2022 Fiyatlarıyla)

	Birim	2025 T	2026 T	2027 T …	2032 T …	2037 T
Gelir Gereksinimi Yatırım Bileşeni	TL'm	1 168,1	1 240,7	1 363,9	2 109,6	2 609,4
Makul Getiri Tutarı	TL'm	735,0	777,4	840,1	1 271,6	1 621,5
İtfası Yatırımların	TL'm	433,1	463,3	523,8	838,1	987,9
İşletme Gelir Gereksinimi Gideri Bileşeni	TL'm	523,3	534,0	545,2	604,5	666,7
Esas Net İşletme Tarifeye Giderleri	TL'm	512,2	522,7	533,7	591,7	652,6
Kurumsal Performans Teşvik Gelirleri	TL'm	5,4	5,5	5,6	6,3	6,9
İşletme Sermayesi Gideri	TL'm	5,7	5,8	5,9	6,5	7,2
Gelir farkı	TL'm	53,3	53,3	-	-	-
Toplam Gelir Gereksinimi	TL'm	1 744,7	1 828,0	1 909,1	2 714,1	3 276,2
Tarife Dönemi Baz
Gaz Tüketimi	m' sm3	4 525,2	4 583,9	4 680,2	5 189,1	5 723,2
SKB-1	m' sm3	2 292,2	2 342,8	2 392,0	2 652,1	2 925,1
SKB-2	m' sm3	403,6	407,9	416,5	461,8	509,3
SKB-3	m' sm3	336,6	340,4	347,5	385,3	424,9
SKB-4	m' sm3	343,3	343,3	350,5	388,6	428,6
SKB-5	m' sm3	1 149,5	1 149,5	1 173,7	1 301,3	1 435,3
Gelir Gereksinimindeki Payı						-
SKB-1		86%	86%	86%	86%	86%
SKB-2		9 %	9 %	9 %	9 %	9 %
SKB-3		3 %	3 %	3 %	3 %	3 %
SKB-4		1 %	1 %	1 %	1 %	1 %
SKB-5		1 %	1 %	1 %	1 %	1 %
Birim Bedeller - Reel
SKB-1	TL/Sm3	0,59486	0,59486	0,77294	0,91593	0,91593
SKB-2	TL/Sm3	0,34059	0,34059	0,44561	0,52804	0,52804
SKB-3	TL/Sm3	0,13520	0,13520	0,17631	0,20893	0,20893
SKB-4	TL/Sm3	0,05027	0,05027	0,06734	0,07980	0,07980
SKB-5	TL/Sm3	0,01961	0,01961	0,02570	0,03046	0,03046
Enflasyon					10,8%	10,8%
TÜFE - Dönem Sonu		3 476,5	4 164,8	4 685,4	8 241,0	13 761,9
TÜFE - Yılortası		3 080,5	3 820,7	4 425,1	7 839,4	13 091,2
Enflasyon Endeksi		2,73	3,39	3,92	6,95	11,60
Birim Bedeller - Nominal
SKB-1	TL/Sm3	1,62389	2,01405	3,03104	6,36302	10,62582
SKB-2	TL/Sm3	0,92976	1,15315	1,74742	3,66834	6,12587
SKB-3	TL/Sm3	0,36909	0,45776	0,69140	1,45145	2,42383
SKB-4	TL/Sm3	0,13724	0,17022	0,26409	0,55439	0,92580
SKB-5	TL/Sm3	0,05353	0,06640	0,10079	0,21158	0,35333

Başkentgaz Doğalgaz Dağıtım Hakkı - Değerleme Raporu – 13 Şubat 2025 31

Gelir Gereksinimi Yatırım Bileşeni

• Tabloda yer alan tüm tutarlar 2022 yılı açılış fiyatları ile gösterilmektedir.
• Yatırım bileşeni, işletme gideri bileşeni ve gelir farkı bileşeni doğrultusunda toplam gelir gereksinimi rakamına ulaşılmıştır.
• Gelir gereksiniminin abone gruplarına dağılımı, EPDK tarafından belirlenen metodoloji doğrultusunda yapılmıştır. Tüketim gruplarının gelir gereksinimindeki payları belirlenmiş ve tüketim miktarlarına bölünerek birim bedeller hesaplanmıştır. Hesaplanan birim bedellere enflasyon endeksi uygulanarak nominal birim bedellere ulaşılmıştır.
• Değerleme çalışmasında kullanılan enflasyon tahminleri The Economist Intelligence Unit (EIU) öngörüleri temel alınarak oluşturulmuştur.

Gelir Yaklaşımı

Yönetici Özeti	4
Sektör Hakkında	12
Şirket Hakkında	21
Şirket Finansalları	24
Tarife Tahmini	27
Gelir Yaklaşımı	33
Ekler	43

Yatırımlar ve Amortisman

Güvence Bedeli Hareket Tablosu İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi İskonto Oranı

Gelir Yaklaşımı | İş Planı

İş Planı

	Birim	2023	2024	2025 T	2026 T	2027 T	2028 T …	2032 T …	2037 T
Gaz Satış Geliri	TL'm	17 244,4	27 710,2	36 415,1	44 363,6	50 956,6	60 716,0	99 370,40	183 024,40
Doğal Gaz Satışından gelen Gelirler	TL'm	1 771,5	3 110,7	4 206,5	5 324,2	8 187,3	9 590,2	19 056,3	35 098,7
Taşıma gelirler	TL'm	53,0	92,2	123,9	155,4	241,9	283,4	563,1	1 037,1
Bağlantı Bedeli Gelirleri	TL'm	109,3	189,9	255,1	319,9	386,7	453,0	759,6	1 399,0
Diğer Gelirler	TL'm	39,3	69,4	94,0	118,4	140,1	164,1	275,1	506,7
Toplam gelir	TL'm	19 217,4	31 172,4	41 094,5	50 281,4	59 912,6	71 206,5	120 024,5	221 065,9
Satışların Maliyeti	TL'm	(17 244,4)	(27 710,2)	(36 415,1)		(44 363,6) (50 956,6) (60 716,0)		(99 370,4)	(183 024,4)
Satış Hacmi	m' sm3	2 986,4	3 043,0	3 088,0	3 140,3	3 206,2	3 273,5	3 554,8	3 920,7
BOTAŞ Doğal Gaz Fiyatları	TL/Sm3	5,8	9,1	11,8	14,1	15,9	18,5	28,0	46,7
Brüt kar	TL'm	1 973,1	3 462,2	4 679,5	5 917,9	8 956,0	10 490,5	20 654,1	38 041,5
Faaliyet giderleri (Ar-Ge dahil)	TL'm	(628,8)	(1 105,1)	(1 492,2)		(1 888,2) (2 232,9)	(2 615,5)	(4 385,8)	(8 077,9)
FAVÖK	TL'm	1 344,3	2 357,1	3 187,3	4 029,6	6 723,1	7 875,1	16 268,3	29 963,5
Amortisman	TL'm	(388,4)	(804,7)	(1 182,4)	(1 568,6)	(2 054,2)	(2 634,6)	(5 822,0)	(11 461,1)
FVÖK	TL'm	955,9	1 552,4	2 004,8	2 461,0	4 668,9	5 240,4	10 446,3	18 502,4
Brüt kar marjı	%	10,3%	11,1%	11,4%	11,8%	14,9%	14,7%	17,2%	17,2%
FAVÖK marjı	%	7,0%	7,6%	7,8%	8,0%	11,2%	11,1%	13,6%	13,6%
FVÖK marjı	%	5,0%	5,0%	4,9%	4,9%	7,8%	7,4%	8,7%	8,4%

• Önceki sayfalarda açıklanan gelir ve gider varsayımları neticesinde ortaya çıkan operasyonel sonuçlar yukarıda gösterilmektedir.

• Tablodaki tutarlar nominal değerleri göstermektedir.

Yatırımlar ve Amortisman

Gelir Yaklaşımı | İş Planı

• 2025 ve sonrası için:

• I. Gaz satış gelirleri tahmin edilirken sektördeki dağıtım şirketlerinden gaz tedarik eden abonelere BOTAŞ fiyatı referans alındığı için gaz satış gelirleri ve satışların maliyeti değerlerinin birbirine eşit olacağı öngörülmüştür,
• II. Doğalgaz satışından gelen gelirleri ve taşıma gelirleri tahmini abone gruplarında tüketilen gaz hacmin ilgili birim bedelleriyle çarpılmasıyla hesaplanmıştır,
• III. Bağlantı bedelleri gelirleri ve diğer gelirler için projeksiyon Şirket Yönetimi tarafından paylaşılmıştır,
• 2025-2037 yılları arasında toplam gelirlerin %15'lik BYBO ile artış göstereceği varsayılmaktadır.
• Satışların maliyeti, yukarıda belirtildiği gibi BOTAŞ'tan tedarik edilen gaz maliyetlerinden oluşturmaktadır. Satışların maliyetinin de 2025-2037 arasında %14,4'lük BYBO ile artması tahmin edilmektedir.
• Faaliyet giderlerinin 2025-2037 arasında %15,1 BYBO ile büyümesi öngörülmektedir.

Yatırımlar ve Amortisman

Güvence Bedeli Hareket Tablosu İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi İskonto Oranı

Gelir Yaklaşımı | İşletme Giderleri

İşletme Giderleri

							BYBO
₺ m	2025 T	2026 T	2027 T	2028 T …	2032 T …	2037 T	2025 - 2037
İşletme Giderleri	1 477,4	1 869,5	2 210,8	2 589,6	4 342,4	7 998,0	15,1%
Ücret Personel ve Giderleri	328,9	410,1	484,9	568,0	952,5	1 754,4	15,0%
İlk Madde ve Malzeme Giderleri	19,7	24,5	29,0	34,0	57,0	104,9	15,0%
Dışarıdan Sağlanan Giderleri Hizmet	742,7	949,6	1 122,9	1 315,3	2 205,5	4 062,2	15,2%
Giderleri Kira	104,5	130,3	154,1	180,5	302,6	557,4	15,0%
Giderleri Enerji	137,4	172,4	203,9	238,8	400,5	737,6	15,0%
Yasal Zorunlu Harcamalar	118,9	151,2	178,8	209,4	351,1	646,7	15,2%
Haberleşme Giderleri	7,4	9,3	11,0	12,9	21,6	39,7	15,2%
ve İdari Giderler Büro	7,9	9,9	11,7	13,7	23,0	42,3	15,0%
Diğer Giderler	9,9	12,3	14,5	17,0	28,6	52,6	15,0%
Giderleri Ar-Ge	14,8	18,7	22,1	25,9	43,4	80,0	15,1%
Faaliyet giderleri (Ar-Ge dahil)	1 492,2	1 888,2	2 232,9	2 615,5	4 385,8	8 077,9	15,1%

• Tablodaki tutarlar nominal fiyatlarla gösterilmektedir.

• İşletme giderlerinin 2025-2037 yılları arasında BYBO %15,1'lik artış göstermesi beklenmektedir.
• Ar-Ge gideri toplam işletme giderlerinin %1'i olarak varsayılmıştır.

Yatırımlar ve Amortisman

Gelir Yaklaşımı | Net İşletme Sermayesi

Net İşletme Sermayesi

		31 Ara		Eyl 30	31 Ara
₺ m	2021	2022	2023	2024	2024	2025 T	2026 T	2027 T	2028 T …	2032 T …	2037 T
Ticari alacaklar	644	2.400	2.299	1.195	4.067	5.362	6.560	7.817	9.290	15.659	28.842
Stoklar	9 0	106	284	927	407	535	652	749	892	1.460	2.690
Ticari borçlar (-)	(1.385)	(3.703)	(4.571)	(2.845)	(7.838)	(10.300)	(12.548)	(14.413)	(17.173)	(28.106)	(51.766)
Net ticari işletme sermayesi	(650)	(1.197)	(1.988)	(723)	(3.363)	(4.403)	(5.336)	(5.847)	(6.990)	(10.986) -	(20.235) -
Diğer dönen varlıklar	535	691	1.059	602	1.683	2.219	2.715	3.235	3.844	6.480	11.935
kısa vadeli yükümlülükler (-) Diğer	(636)	(1.257)	(2.208)	(1.702)	(1.639)	(1.257)	(1.104)	(937)	(1.117)	(1.828)	(3.367)
Net diğer işletme sermayesi	(100)	(566)	(1.149)	(1.100)	4 4	962	1.611	2.297	2.728	4.652 -	8.569 -
Net İşletme Sermayesi	(751)	(1.764)	(3.137)	(1.824)	(3.319)	(3.441)	(3.725)	(3.550)	(4.263)	(6.334)	(11.666)
Hasılata oranı (%)	(12,4%)	(12,1%)	(16,3%)	(11,9%)	(10,6%)	(8,4%)	(7,4%)	(5,9%)	(6,0%)	(5,3%)	(5,3%)
Net işletme sermayesindeki değişim	(74)	(1.013)	(1.373)	(1.129)	(182)	(122)	(284)	175	(713)	(233)	(1.335)
Hasılat	6.037	14.542	19.217	15.385	31.172	41.095	50.281	59.913	71.207	120.024	221.066
Satışların maliyeti	(4.625)	(13.037)	(17.244)	(14.289)	(27.710)	(36.415)	(44.364)	(50.957)	(60.716)	(99.370)	(183.024)
Devir Hızı (Gün)
Alacak tahsil süresi (A)	3 9	6 0	4 4	2 1	4 8	4 8	4 8	4 8	4 8	4 8	4 8
Stok devir süresi (B)	7	3	6	1 8	5	5	5	5	5	5	5
Borç ödeme süresi (C)	109	104	9 7	5 5	103	103	103	103	103	103	103
Nakit çevirim süresi (A + B - C)	(63)	(40)	(47)	(15)	(50)	(50)	(50)	(50)	(50)	(50)	(50)
Dönem gün sayısı	365	365	365	274	365	365	365	365	365	365	365
Brüt kar marjı	23,4%	10,4%	10,3%	7,1%	11,1%	11,4%	11,8%	14,9%	14,7%	17,2%	17,2%
Hasılat büyüme oranı	26,0%	140,9%	32,1%	14,1%	62,2%	31,8%	22,4%	19,2%	18,9%	16,0%	12,9%

• Alacak tahsil süresi 2021, 2022 ve 2023 yılları için ticari alacakların satış gelirlerine oranıyla dönemdeki gün sayısı (365 gün) hesaba katılarak belirlenmiş olup, devam eden dönemler için alacak tahsil süresi 2024 yılı değerine eşit olacak şekilde yansıtılmıştır.

• Stok devir süresi ve borç ödeme süresi 2021, 2022 ve 2023 yılları için stokların, satışların maliyetine oranıyla dönemdeki gün sayısına (365 gün) göre hesaplanmış ve devam eden dönemler için stok devir süresi 2024 yılı değerine eşit olacak şekilde yansıtılmıştır.

Gelir Yaklaşımı | Net İşletme Sermayesi

• Ticari borçlar içinde en büyük bölümü BOTAŞ'a ödenen aylık gaz tedarik faturaları oluşturmaktadır. Kış aylarında hava sıcaklığının düşmesiyle birlikte yıl sonlarında BOTAŞ'tan tedarik edilen gaz miktarları artmaktadır. Borç ödeme süresi yılsonu mevsimsellikten kaynaklı olarak 2025 ve sonrası için 2024 yılı değerine eşit olacak şekilde yansıtılmıştır.
• Diğer dönen varlıklar ve diğer kısa vadeli yükümlülükler altındaki diğer yükümlülükler, 2024 itibarıyla sırasıyla hasılat ve satışların maliyetindeki büyümeye paralel olacak şekilde tahmin edilmiştir.
• Diğer kısa vadeli yükümlülükler altında görülen gelecek aylara ait gelirler ön ödemeli sayaç gelirlerinden oluşmaktadır. Şirket yönetimi ile yapılan görüşmeler sonucu ön ödemeli sayaçların mekanik sayaçlara geçişi 2027 yılında tamamlanacaktır. Bu nedenle gelecek aylara ait gelirlerin 2027 sonunda sıfırlanacağı varsayılmıştır.

Yatırımlar ve Amortisman

Gelir Yaklaşımı | Yatırımlar ve Amortisman

Yatırımlar ve Amortisman

₺ m		2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Yatırımlar	Ekonomik ömür
Mevcut Yatırım Harcamaları (2022 yılı başı fiyatlarla)	22,0	3.265,2
Yeni Yatırım Harcamaları (2022 yılı başı fiyatlarla)	22,0		314,5 213,6 136,8		29,8	79,9	78,6				91,0 425,5 424,8 413,5 662,8 997,3			1.480,3
Mevcut Yatırım Harcamalarına İlişkin İtfalar											(148,4) (148,4) (148,4) (148,4) (148,4) (148,4) (148,4) (148,4) (148,4) (148,4) (148,4) (148,4) (148,4)
Yeni Yatırım Harcamalarına İlişkin İtfalar		(14,3)	(24,0)	(30,2)	(31,6)	(35,2)	(38,8)	(42,9)	(62,3)		(81,6) (100,4) (130,5) (175,8) (243,1)
Toplam Amortisman Gideri (2022 yılı başı fiyatlarla)											(162,7) (172,4) (178,6) (180,0) (183,6) (187,2) (191,3) (210,7) (230,0) (248,8) (278,9) (324,2) (391,5)

Yatırımlar ve Amortisman

₺ m		2025 T	2026 T	2027 T	2028 T …	2032 T …	2037 T
Yatırımlar	Ekonomik ömür
(2022 fiyatlarla) Mevcut Yatırım Harcamaları yılı başı	22,0
(2022 fiyatlarla) Yeni Yatırım Harcamaları yılı başı	22,0	915,5	663,6	1.331,7	1.359,5	1.416,2	1.493,7
İlişkin İtfalar Harcamalarına Mevcut Yatırım		(148,4)	(148,4)	(148,4)	(148,4)	(148,4)	-
İlişkin İtfalar Harcamalarına Yeni Yatırım		(284,7)	(314,9)	(375,4)	(437,2)	(689,6)	(987,9)
Toplam Gideri (2022 yılı başı fiyatlarla) Amortisman		(433,1)	(463,3)	(523,8)	(585,6)	(838,1)	(987,9)

• Geçmiş yıllara dair amortisman hesaplaması için tarife dönemi başı baz varlık tabanı dikkate alınmıştır.

• Yeni yapılacak olan yatırımların ekonomik ömrü 22 yıl olarak varsayılmıştır.

Gelir Yaklaşımı | Güvence Bedeli Hareket Tablosu

Yatırımlar ve Amortisman

Güvence Bedeli Hareket Tablosu

₺ m	2023	2024	2025 T	2026 T	2027 T	2028 T …	2032 T …	2037 T
Açılış Bakiyesi	4 762	4 984	7 949	10 399	12 585	14 305	23 681	41 686
Abonelerden Alınan Bedelleri (net) Güvence	6 3	8 9	106	127	146	174	280	479 1
Güncelleme Farkı Cari Dönem	159	2 876	2 345	2 059	1 573	2 389	2 558 -	4 502 -
Bakiyesi Kapanış	4 984	7 949	10 399	12 585	14 305	16 868	26 519	46 667

• Dağıtım şebekesine yeni bağlanan ve sözleşme imzalayan abonelerden alınan güvence bedelleri Şirket'e nakit girdisi sağlamaktadır. EPDK tarafından açıklanan birim bedel üzerinden abonelerden toplanan güvence bedelleri, açıklanan metodoloji doğrultusunda her yıl enflasyon artış oranı ile güncellenmekte ve abone çıkışı olduğunda güvence bedeli güncel bedel üzerinden aboneye iade edilmektedir.
• Her bir aboneden tahsil edilecek güvence birim bedeli için EPDK'nın 2024 yılı için onayladığı bağlantı ve hizmet bedellerine göre Güvence Bedeli Soba/Merkezi Sistem olan 1.835 TL referans olarak alınmış ve yıllar itibarıyla enflasyon öngörülerine paralel olarak artırılmıştır. Yıllık tahsil edilen toplam güvence bedeli\ öngörülen abone başına birim bedel ile abone projeksiyonunda yer alan yeni sözleşmeli abone sayısı çarpılarak hesaplanmıştır. 1
• Cari dönem güncelleme farkı enflasyon oranında artırılarak, güvence bedeli kapanış bakiyesi tahmini yapılmıştır.

Yatırımlar ve Amortisman

Güvence Bedeli Hareket Tablosu İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi İskonto Oranı

Gelir Yaklaşımı | İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi

İndirgenmiş Nakit Akımı

											Dönem
₺ m		2025 T	2026 T	2027 T	2028 T	2029 T	2030 T	2031 T	2032 T …	2037 T	Sonu
FAVÖK		3 187,3	4 029,6	6 723,1	7 875,1	9 127,6	10 324,8	11 677,6	16 268,3	29 963,5
Eksi: Amortisman ve itfa		(1 182,4)	(1 568,6)	(2 054,2)	(2 634,6)	(3 306,7)	(4 020,9)	(4 850,9)	(5 822,0)	(11 461,1)
FVÖK		2 004,8	2 461,0	4 668,9	5 240,4	5 820,9	6 303,8	6 826,7	10 446,3	18 502,4
Vergi gideri	25%	(501,2)	(615,3)	(1 167,2)	(1 310,1)	(1 455,2)	(1 576,0)	(1 706,7)	(2 611,6)	(4 625,6)
Vergi Sonrası Faaliyet Karı		1 503,6	1 845,8	3 501,7	3 930,3	4 365,7	4 727,9	5 120,0	7 834,7	- 13 876,8
Artı: Amortisman ve itfa		1 182,4	1 568,6	2 054,2	2 634,6	3 306,7	4 020,9	4 850,9	5 822,0	- 11 461,1
Artı: Güvence bedeli		105,9	126,8	146,1	174,3	196,9	221,9	249,5	279,8	478,8
Eksi: Yatırımlar		(2 702,2)	(2 501,4)	(5 530,0)	(6 476,8)	(7 366,0)	(8 329,6)	(9 239,5)	(10 443,4)	(18 442,3)
İşletme Eksi: sermayesindeki değişim		122,2	283,5	(175,3)	713,2	505,7	625,5	706,7	233,2	1 334,6
Serbest Nakit Akımı		212,0	1 323,2	(3,3)	975,6	1 008,9	1 266,6	1 687,6	3 726,3	8 709,1
Varlık tabanı											162 211,7
Kısmi yıl düzeltmesi		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	0,66	1,00
İskonto Yıl Sayısı		0,50	1,50	2,50	3,50	4,50	5,50	6,50	7,50	12,50	12,83
İskonto Faktörü	19,8%	0,91	0,76	0,64	0,53	0,44	0,37	0,31	0,26	0,10	0,10
İndirgenmiş Nakit Akımı		193,8	1 010,0	(2,1)	518,9	447,9	469,4	522,1	962,3	598,3	15 988,4
İndirgenmiş nakit akım toplamı	8 757,0	Duyarlılık	Analizi
Dönem sonu DVT değeri	15 988,4
İmtiyaz Hakkı Değeri	24 745,4		24 745
		18,8%	27 137,6
		19,8%	24 745,4
		20,8%	22 598,0

• Şirket yönetimi ile yapılan görüşmeler ışığında hazırlanan iş planı doğrultusunda oluşan serbest nakit akım tahminleri ve tarafımızca hesaplanan iskonto faktörüne bağlı olarak oluşan indirgenmiş nakit akımları yukarıda sunulmuştur.
• Dönem sonu DVT değeri kapsamında 2037 yılı sonunda hesaplanan varlık tabanı nakit girişi olarak ele alınmıştır. Varlık tabanına ilişkin detaylar Ekler E4'te gösterilmektedir.
• Duyarlılık analizi sonuçları ise AOSM için +/- 100 baz puan değişime göre hesaplanmıştır.
• AOSM hesaplamalarına ilişkin detaylar bir sonraki sayfada sunulmuştur.

Yatırımlar ve Amortisman

Güvence Bedeli Hareket Tablosu İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi İskonto Oranı

Gelir Yaklaşımı | İskonto Oranı

AOSM Hesaplaması

	Kod		Ref
USD 20-yıllık Hazine Tahvil Getirisi		4,9%	[ a ]
Türkiye Ülke Risk Primi		4,0%	[ b ]
TL/US Enflasyon Farkı		10,5%	[ c ]
Risksiz Yatırım Getirisi	Rf	19,4%	[ a+b+c ]
Sermaye Yatırımları İçin Ek Getiri	Rm-Rf	5,0%	[ d ]
Beta (Kaldıraçsız)	βu	0,43	[ e ]
Beta (Kaldıraçlı)	βL	0,69
Ö zsermaye Maliyeti	Ke	22,8%
Borçlanma Baz Oranı	Rf	18,8%
Borç Primi	S	2,5%	[ d ]
Vergi Oranı	T	25,0%	[ f ]
Ö Borçlanma Maliyeti (Vergi ncesi)	K d	21,3%
Özsermaye Finansman Payı	E/EV	55,6%	[ e ]
Borç Finansman Payı	D/EV	44,4%	[ e ]
Ağırlıklı Ortalama Maliyeti (AOSM) Sermaye		19,8%

Notlar:

[ a ] Değerleme tarihi itibarıyla, 20 yıllık Amerikan Hazinesi tahvil Getirisi.

• [ b ] Güncel CDS risk primi
• [ c ] EIU USD/TL Enflasyon Farkı. (Ekler-E5)
• [ d ] Deloitte Girdisi.
• [ e ] Damodaran Sektör Ortalaması.
• [ f ] T.C. Kurumlar Vergisi Oranı.

βu = β^L / [1 + (1-T) × D/E]

AOSM = [(D/EV × K^d ) × (1 - T)]+ (E/EV × K^e )

AOSM Formülü

• AOSM aşağıdaki oranların ağırlıklı ortalamasını ifade etmektedir:
• Özsermayenin piyasa değerinin beklenen maliyet oranı,
• Finansal borçların piyasa değerinin beklenen getiri oranı.
• AOSM'nin hesaplanmasında aşağıdaki formül kullanılmıştır:

	AOSM= (Ke x E/EV) + (Kd x (1-t) x D/EV)
Ke Kd E/EV, D/EV t	– özsermaye maliyeti – borçlanma maliyeti (vergi öncesi) – hedeflenen özsermaye ve borç ağırlığı – marjinal vergi oranı

• Özsermaye maliyeti ("Ke") Sermaye Varlıkları Fiyatlama Modeli ("CAPM") baz alınarak hesaplanmıştır.

Ke = Rf + β x (Rm-Rf) + Rs
Rf β Rm – Rf Rs	– risksiz yatırım getirisi – beta – hisse risk primi – ek şirket risk primi

İskonto Oranının Belirlenmesi

• Özsermaye ve borç ve finansman payları ile kaldıraçsız beta hesaplanırken, Damodaran'ın veri tabanından alınan global "kamu hizmeti" sektörü dikkate alınmıştır.
• Uygulanan varsayımlar neticesinde AOSM %19,8 olarak hesaplanmıştır.

Sınırlamalar E2: Değer Tanımı E3: Beyan E4: Varlık Tabanı E5: Enflasyon Farkı

Ekler

Yönetici Özeti	4
Sektör Hakkında	12
Şirket Hakkında	21
Şirket Finansalları	24
Tarife Tahmini	27
Gelir Yaklaşımı	33
Ekler	43

Ekler | E1: Kapsam ve Sınırlamalar

Çalışmanın Kapsamı

• Bu raporun amacı 31 Aralık 2024 itibarıyla Şirket'in Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde yapılacak finansal raporlamalarında kullanılmak üzere Şirket uhdesindeki doğalgaz dağıtım hakkının 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla gerçeğe uygun değer aralığının tahmin edilmesidir.
• Raporumuz sadece Başkentgaz yönetiminin kullanımı için hazırlanmıştır. Rapora dayanarak hareket edecek herhangi bir başka taraf ya da taraflara karşı sorumluluk kabul etmemekteyiz. Raporumuz herhangi bir yatırım ya da finansman kararına bir dayanak teşkil etmemelidir.
• İşbu raporun finansal raporlama faaliyetleri doğrultusunda Başkentgaz'ın denetçileriyle paylaşılmasını onaylamaktayız.
• Çalışmamız aşağıdaki hususları içermiştir:
• Şirket'in finansal yapısının, geçmiş mali tablolarının ve faaliyet sonuçlarının gözden geçirilmesi;
• Şirket'in faaliyetlerine ilişkin olarak üst düzey yöneticiler ile görüşmelerin yapılması;
• Sektör ile ilgili yayınlanan piyasa verileri ve diğer halka açık bilgilerin gözden geçirilmesi;
• Doğalgaz dağıtım hakkına ilişkin nakit akım projeksiyonlarının hazırlanması;

• Bunun sonucunda Şirket uhdesindeki doğalgaz dağıtım hakkının tahmini gerçeğe uygun değerini gösteren bir açıklamalı raporun hazırlanması.

• Gerek verilerin muhtevası ve hazırlanması süreciyle ilgili olarak Şirket yönetimiyle çeşitli görüşmeler yapılmıştır. Görüşmeler çoğunlukla aşağıda belirtilen kişiyle gerçekleşmiştir:

• Seçil Hızlı Başkentgaz, Yatırımcı İlişkileri Yöneticisi

Kapsam Sınırlamaları

• Değerleme çalışmasında dikkate alınan mali tablolar tarafımızca denetlenmemiş olup, bu mali tablolarla ilgili herhangi bir görüş bildirmemekteyiz. Bununla beraber tarafımıza sunulan nakit akım projeksiyonları çerçevesinde kullanılan varsayımların gerçeğe uygunluğu tarafımızca incelenmemiştir veya teyit edilmemiştir.
• Çalışmamız, belirli bir satış veya alış önerisinde bulunmaya yönelik olmayıp, yalnızca Şirket uhdesindeki doğalgaz dağıtım hakkı için bir gerçeğe uygun değer aralığı tahmin edilmesi hususunda Başkentgaz yönetimine ve hissedarlarına yardımcı olmaya yöneliktir.
• Prosedürlerimizin kapsamının, doğalgaz dağıtım hakkının herhangi bir alış veya satış amacına yönelik olarak yeterli olduğuna dair herhangi bir görüş bildirmemekteyiz ve özellikle belirtmek isteriz ki çalışmalarımız, herhangi bir muhtemel alıcı/finansman sağlayıcı ve satıcının doğalgaz dağıtım hakkının gerçek durumundan ve sahip olduğu potansiyelden emin olmak için yapılmasını gerekli göreceği bir mali durum tespit (due diligence) çalışması sorumluluğuyla eş değer değildir.

Ekler | E2: Değer Tanımı

Değer tanımı

• "Değerleme analizine başlanmadan önce değerin tanımının doğru bir şekilde yapılmış olması gerekir. Değer kavramı genel olarak iki başlık altında incelenebilir:

• o El Değiştirme Değeri (Value-in-exchange)
• o Kullanım Değeri (Value-in-use)

• El Değiştirme Değeri; piyasadaki alıcı, satıcı ve yatırımcıların girişimleri sonucu ortaya çıkar ve satılmaya konu varlığın tek başına satılacağı değeri ifade eder. Kullanım Değeri ise satılmaya konu varlığın işletmenin sürekliliği prensibi çerçevesinde sağladığı değeridir ve söz konusu varlığın işletmenin karlılığına olan katkısını ifade eder.

• Bu iki tanımın Gerçeğe Uygun Değer'in tahmin edilmesi üzerinde önemli etkileri olabilir. Bir varlık ya da işletmenin bir El Değiştirme Değeri ve tamamen farklı bir Kullanım Değeri olabilir. Bazı özel amaçlara sahip şirketler tek başlarına satışa konu olduklarında El Değiştirme Değerleri çok düşük olabilir. Ancak bu varlık ya da işletmelerin devam etmekte olan ticari faaliyete önemli katkıları olabilir. Bu durum, işletmenin sürekliliği kavramı çerçevesinde söz konusu varlık ya da işletme için daha yüksek bir Kullanım Değerini işaret edebilir.

• Çalışmamız, El Değiştirme Değerini esas aldığından tüm grup içi işlemlerin piyasa koşullarına uygun olarak (arm's length) gerçekleşeceğini varsaymış bulunmaktayız.

Gerçeğe Uygun Değerin Tanımı

• "Gerçeğe Uygun Değer", TFRS 13 standardı kapsamında aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır:

«piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat»

• Bu tanımdan anlaşıldığı üzere gerçeğe uygun değer serbest piyasada satışa sunulan hisseler için gerçekleşebilecek alış veya satış fiyatına her zaman eşit olmayabilir.
• Çalışmamızın amacı belli sebeplerden dolayı hisselere yüksek fiyatlı teklif vermek isteyen bir alıcı bulmak değildir. Gerçekte bu gibi "özel alıcılar" çeşitli sebeplerle bulunabilmektedir. Bu sebeplere örnek olarak azalan veya tamamen yok olan rekabet ortamı, hammadde tedarik veya satışına ilişkin oluşabilecek fiyat avantajları, şirket birleşmesinin alıcıya sağlayacağı maliyet avantajları veya diğer sinerjiler verilebilir. Bu tarz özel bir alıcının tarafımızca tespit edilmesini talep etmeniz durumunda, bu husus ayrı ve ilave bir sözleşme konusu olacaktır.

İşletmenin Sürekliliği Prensibi

• İşletmenin sürekliliği şu şekilde tanımlanmıştır:

«Gelecekte süresiz bir şekilde faaliyet te bulunması beklenen bir ticari işletme»

Solo Bazda Raporlama Prensibi

• Solo bazda raporlama şu şekilde tanımlanmıştır:

«Kendi başına faaliyet göstermeye ehil, herhangi bir stratejik, sinerji ve/veya kontrol primi içermeyen işletme değeri».

Ekler | E3: Beyan

Kurul Karar Organı'nın 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Kararı Uyarınca Beyanımız

• Sermaye piyasasında bağımsız denetimle yetkili bağımsız denetim kuruluşlarının üyelik anlaşmasına sahip olduğu yabancı şirketlerle yapılan lisans, know-how ve benzeri sözleşmeler çerçevesinde faaliyette bulunan ve değerlemeyi yapacak "Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı" veya "Türev Araçlar Lisansı"na sahip en az 1 kişiyi tam zamanlı olarak istihdam eden Danışmanlık Şirketi olduğumuzu,
• Ayrı bir "Kurumsal Finansman Bölümü"ne veya değerleme hizmeti sunmak üzere oluşturulmuş benzer nitelikteki özel bir birime sahip olduğumuzu,
• Değerleme çalışmaları sırasında kullanılması gereken prosedürlerin bulunduğu kuruluş genelgeleri, değerleme metodolojisi, el kitabı veya benzeri belirlenmiş prosedürlerinin bulunduğunu,
• Müşteri kabulü, çalışmanın yürütülmesi, raporun hazırlanması ve imzalanması süreçlerinde kullanılacak kontrol çizelgeleri veya benzeri dokümanlara sahip olduğumuzu,
• Değerleme çalışmalarının teknik altyapısını oluşturan yeterli bilgi bankası, iç genelge, geliştirilmiş know-how ve benzeri unsurların bulunduğunu,
• Değerleme çalışmalarında ihtiyaç duyulan bilgilerin elde edilmesi ile ilgili araştırma altyapısına sahip olduğumuzu,
• Değerleme çalışmasını SPK'nın III.62-1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"ine uygun olarak gerçekleştirdiğimizi,
• Değerleme çalışmasını talep eden Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile Kurumumuz arasında değerleme hizmeti sözleşmesi imzalandığını,
• Değerleme çalışmasını talep eden Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş 'ye aynı zamanda bağımsız denetim hizmeti verilmediğini,
• Değerleme çalışmasını talep eden Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile Kurumumuz arasında doğrudan veya dolaylı olarak sermaye veya yönetim ilişkisi bulunmadığını,

beyan ederiz.

Ekler | E4: Varlık Tabanı

Varlık Tabanı Hesaplaması

₺ m	2025 T	2026 T	2027 T …	2032 T …	2037 T
Tarife Yılı Varlık Tabanı Başı	5.673,4	6.155,8	6.356,0	9 943,3	12 .795,3
Tarifeye Esas Net Yatırım Tutarı	915,5	663,6	1.331,7	1.416,2	1.493,7
İtfası Yatırımların	(433 ,1)	(463 ,3)	(523 ,8)	(838 ,1)	(987 ,9)
Tarife Yıl Düzenlenmiş Varlık Tabanı (2024 Fiyatlarıyla) Sonu	6.155,8	6.356,0	7.163,9	10 .521,40	13 301,00
Tüketici Endeksi (TL , ortalama) Fiyatı	57,7%	29,5%	19,8%	10,8%	10,8%
Tüketici Endeksi (TL kümülatif) Fiyatı ,	1,87	2,24	2,52	4,430	12,200
Tarife Yıl Düzenlenmiş Varlık Tabanı (Nominal) Sonu	11.509,5	14.237,0	18 052,3	46.632,3	162 211,7

Ekler | E5: Enflasyon Farkı

(%) Enflasyon Beklentileri		2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036	2037	2038	2039
Türkiye Enflasyon Beklentisi		29,5%	19,8%	12,5%	16,7%	10,8%	10,8%	10,8%	10,8%	10,8%	10,8%	10,8%	10,8%	10,8%	10,8%	10,8%
Amerika Enflasyon Beklentisi		2,2%	2,5%	2,5%	2,3%	2,2%	2,2%	2,2%	2,2%	2,2%	2,2%	2,2%	2,2%	2,2%	2,2%	2,2%
Endeks	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036	2037	2038	2039
TRY	100	130	155	175	204	226	250	277	307	340	377	418	463	513	568	629
USD	100	102	105	107	110	112	115	117	120	122	125	128	131	134	137	140

Yıllık Türkiye 15 CAGR EIU	13,0%
Yıllık 15 CAGR ABD	2,2%
Fark	10,5%

Deloitte; İngiltere mevzuatına göre kurulmuş olan Deloitte Touche Tohmatsu Limited ("DTTL") şirketini, üye firma ağındaki şirketlerden ve ilişkili tüzel kişiliklerden bir veya birden fazlasını ifade etmektedir. DTTL ve üye firmalarının her biri ayrı ve bağımsız birer tüzel kişiliktir. DTTL ("Deloitte Global" olarak da anılmaktadır) müşterilere hizmet sunmamaktadır. Global üye firma ağımızla ilgili daha fazla bilgi almak için www.deloitte.com/about adresini ziyaret ediniz.

DRT Kurumsal Finans Danışmanlık Hizmetleri A.Ş., DTTL üye şirketidir.

Deloitte, denetim, danışmanlık, finansal danışmanlık, risk yönetimi, vergi ve ilgili alanlarda, birçok farklı endüstride faaliyet gösteren özel ve kamu sektörü müşterilerine hizmet sunmaktadır. Deloitte her beş Fortune Global 500® şirketinden dördüne hizmet verirken, dünya çapında farklı bölgelerde 150'den fazla ülkede yer alan global üye firma ağı ile, müşterilerinin iş dünyasında karşılaştıkları zorlukları aşmalarına destek olmak ve başarılarına katkıda bulunmak amacıyla dünya standartlarında yüksek kalitede hizmetler sunmaktadır. Deloitte'un 225.000'i aşan uzman kadrosunun iz bırakan bir etkiyi nasıl yarattığı konusunda daha fazla bilgi almak için Facebook, LinkedIn ya da Twitter sayfalarımızı takip ediniz.

Bu belgede yer alan bilgiler sadece genel bilgilendirme amaçlıdır ve Deloitte Touche Tohmatsu Limited, onun üye firmaları veya ilişkili kuruluşları (birlikte, "Deloitte Network" olarak anılacaktır) tarafından profesyonel bağlamda herhangi bir tavsiye veya hizmet sunmayı amaçlamamaktadır. Şirketinizi, işinizi, finansmanınızı ya da mali durumunuzu etkileyecek herhangi bir karar ya da aksiyon almadan, yetkin bir profesyonel uzmana danışın. Deloitte Network bünyesinde bulunan hiçbir kuruluş, bu belgede yer alan bilgilerin üçüncü kişiler tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

© 2025 DRT Kurumsal Finans Danışmanlık Hizmetleri A.Ş.