Prospectus • Mar 17, 2025
Prospectus
Open in ViewerOpens in native device viewer
HALKA ARZ FİYATININ BELİRLENMESİNDE ESAS ALINAN VARSAYIMLARA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU
30.10.2024 Rapor No: 4
Bu rapor, Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Şirket) pay senetlerinin halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin değerlendirmeleri içermekte olup, Sermaye Piyasası Kurulunun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29. maddesinin 5. fıkrası gereğince Batı Ege GYO A. Ş. Denetim Komitesi tarafından hazırlanmıştır.
| Ortaklığın Ticari Unvanı | BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ | ||
|---|---|---|---|
| Merkez Adresi | Kayalar Mah. 6030 Sinpaş Aqua City Sitesi F1 Blok Daire 19 Merkezefendi / DENİZLİ |
||
| Tescil Tarihi | 05.07.2011 | ||
| GYO Dönüşüm Tarihi | SPK'nın 27.07.2023 Tarihli E-12233903-340.02-40139 Sayılı İzin / 16.08.2023 Tescil | ||
| Elektronik Posta Adresi | [email protected] & [email protected] | ||
| Telefon / Faks | (0258) 371 99 00 / (0258) 371 99 04 | ||
| İnternet Adresi | https://batiegegyo.com/ – https://www.batiegegyo.com.tr/en | ||
| Mersis | 0292060984200013 | ||
| Kep | [email protected] | ||
| Şirketin Sektörü | Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları | ||
| Şirketin Faaliyet Konusu | Gayrimenkullere, Gayrimenkullere Dayalı Sermaye Piyasası Araçlarına, Gayrimenkul Projelerine ve Gayrimenkullere Dayalı Haklara Yatırım Yapmak. |
||
| Bağımsız Denetim Kuruluşu | Arsen Bağımsız Denetim Hizmetleri A.Ş. | ||
| Değerleme Kuruluşları | Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
||
| BIST 500 / BIST HALKA ARZ / BIST MALİ / BIST TÜM / BIST ANA / BIST |
|||
| Şirketin Dâhil Olduğu Endeksler | GAYRİMENKUL YAT. ORT. / BIST TÜM-100 |
||
| Sermaye Piyasası Aracının İşlem Gördüğü Pazar | Ana Pazar | ||
| Hisse Senedinin Kotasyon / İşlem Görmeye Başlama Tarihi |
08.12.2023 | ||
| Ticaret Sicil Numarası | 1013 | ||
| Vergi No / Vergi Dairesi | 2920609842 / DENİZLİ – Gökpınar Vergi Dairesi | ||
| Ödenmiş/Çıkarılmış Sermaye | 815.000.000 TL | ||
| Kayıtlı Sermaye Tavanı | 2.500.000.000 TL |
Şirket'in 2.500.000.000 TL tutarındaki kayıtlı sermaye tavanı içerisinde, 525.000.000 TL tutarındaki çıkarılmış sermayesinin, 815.000.000 TL'ye çıkartılması nedeniyle artırılacak 290.000.000 TL nominal değerli payların 3,00 TL sabit fiyattan halka arzına ilişkin İzahnamesi ve Tasarruf Sahiplerine Satış Duyurusu Sermaye Piyasası Kurulu'nun 22.11.2023 tarih ve 73 / 1597 sayılı toplantısında onaylanmıştır. Şirket'in paylarının halka arzı kapsamında 1 TL nominal değerli payın 3,00 TL sabit fiyattan Borsa dışında talep toplama işlemleri 30 Kasım – 1 Aralık 2023 tarihleri arasında gerçekleştirilmiştir. Şirket 870.000.000 TL brüt halka arz geliri elde etmiştir. Halka arz aşamasında Şirket'in 29.002.764 TL halka arz maliyeti oluşmuş olup net halka arz geliri 840.997.236 TL seviyesinde gerçekleşmiştir.
| TL | Özsermaye Değeri | Ağırlık (%) | Özsermaye Değeri |
|---|---|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı (Net Aktif Değer) | 1.709.329.667 | %50 | 854.664.834 |
| Piyasa Yaklaşımı (PD/NAD) | 1.792.756.399 | %50 | 896.378.199 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 1.751.043.033 | ||
| Ödenmiş Sermaye | 525.000.000 | ||
| Halka Arz Öncesi 1-TL Nominal Pay Başına Fiyat | 3,34 | ||
| Halka Arz İskonto Oranı | %10,05 | ||
| Halka Arz İskontolu Özsermaye Değeri | 1.575.000.000 | ||
| Halka Arz Fiyatı | 3,00 | ||
| Halka Arz Edilen Nominal Pay Sayısı | 290.000.000 | ||
| Halka Arz Büyüklüğü | 870.000.000 |
Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. paylarının halka arz fiyatı Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından halka arz öncesinde 25.10.2023 tarihinde hazırlanan fiyat tespit raporunda "Net Aktif Değer Analizi ve Pazar Yaklaşımı Çarpanı Analizi" yöntemleri kullanılarak belirlenmiştir. Değerleme metodolojileri sektörün ve Şirket'in spesifik özelliklerine uygun olarak seçilmiştir. Fiyat Tespit Raporu'nda Kullanılan Yöntemler Şirket'in halka arz edilecek pay başına değerinin tespitinde UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri kapsamında sırası ile Madde 20 ve Madde 40 ile Maliyet Yaklaşımı Net Aktif Değer Analizi ve Pazar Yaklaşımı Çarpan Analizi olmak üzere iki temel yöntem kullanılmıştır.
Net Aktif Değer Analizi GYO'ların değerlemesinde kullanılan NAD, şirketlerin sahip olduğu gayrimenkul portföyünün değerine, hazır değerler, alacaklar ve diğer aktifler eklendikten sonra yükümlülüklerin düşülmesiyle hesaplanmaktadır. Net aktif değer hesaplamasında Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ("Lotus")'nin hazırladığı 4 adet değerleme raporu ile Şirket'in 30.09.2023 TFRS mali tabloları dikkate alınmıştır.
| Yaklaşım Yöntemi | Baz Değer | Ağırlık (%) | Ağırlıklı Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Net Aktif Değer (NAD) | 1.709.329.667 | %50 | 854.664.834 |
| Piyasa Yaklaşımı (PD / NAD) | 1.792.756.399 | %50 | 896.378.199 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 1.751.043.033 |
%50 – %50 ağırlıklandırma ile Şirket'in ortalama halka arz öncesi özsermaye değeri 1.751.043.033-TL olarak hesaplanmıştır.
Şirket'in paylarının 08.12.2023 tarihinde Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlamasının ardından Şirket 2023/12, 2024/03, 2024/06 ve 2024/09 finansal dönemine ilişkin verilerini açıklamıştır. Şirket'in Fiyat Tespit Raporunda esas alınan 2023 yılı 9 aylık ara döneme ilişkin finansal tablolarının esas alınması suretiyle hesaplanan NAD'ı ile 2024/09 dönemine ilişkin finansal tablolarının esas alınması suretiyle hesaplanan NAD'larının karşılaştırmasına ve Şirket'in NAD'ında meydana gelen değişimlere aşağıda yer verilmektedir.
| BATI EGE GYO A.Ş. Net Aktif Değer ( TL ) |
25.10.2023 Tarihli Fiyat Tespit Raporu |
TMS 29 Uygulanmamış* Verilere Göre 30.09.2024 |
Değişim ( % ) |
|---|---|---|---|
| Nakit ve Nakit Benzerleri | 23.968.705 | 18.647.254 | -22% |
| Ticari Alacaklar | 39.459.657 | 14.944.275 | -62% |
| Diğer Alacaklar | 0 | 181.476 | 100% |
| Diğer Dönen Varlıklar | 17.605.603 | 40.137.024 | 128% |
| Dönen Varlık Toplamı | 81.033.965 | 73.910.029 | -9% |
| Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri | 3.152.108.929 | 2.994.952.621 | -5% |
| Ticari Alacaklar | 0 | 5.115.500 | 100% |
| Diğer Alacaklar | 152.731 | 155.776 | 2% |
| Maddi Duran Varlıklar | 1.948.629 | 2.162.320 | 11% |
| Diğer Duran Varlıklar | 24.810.037 | 0 | -100% |
| Duran Varlıklar Toplamı | 26.911.397 | 7.433.596 | -72% |
| Toplam Aktifler | 3.260.054.291 | 3.076.296.246 | -6% |
| Kısa Vadeli Yükümlülükler | 661.362.974 | 371.705.084 | -44% |
| Uzun Vadeli Yükümlülükler | 889.361.650 | 278.960.374 | -69% |
| Toplam Yükümlülükler | 1.550.724.624 | 650.665.458 | -58% |
| Net Aktif Değer | 1.709.329.667 | 2.425.630.788 | 42% |
* Şirket'in fiyat tespit raporu hazırlanırken TMS 29 standardı uygulanmamaktaydı. SPK'nın 08.08.2024 tarih ve 42/1263 kararının B bendi uyarınca, enflasyon muhasebesi uygulanmamış, bağımsız denetimden geçmemiş finansal veriler kullanılmıştır.
Şirket'in TMS 29 uygulanmamış 30.09.2024 finansalları ile hesaplanan Net Aktif Değeri 2.425.630.788 TL, Fiyat Tespit Raporu için 30.09.2023 finansalları ile 1.709.329.667 TL olarak hesaplanan Net Aktif Değeri ile kıyaslandığında; %42 artmıştır. Ek olarak BEGYO'nun toplam yükümlülükleri ise %58 azalmıştır.
| BATI EGE GYO A.S. (TL) |
Özel Bağımsız Denetimden Geçmiş 31.12.2022* |
Özel Bağımsız Denetimden Geçmiş 30.09.2023* |
Bağımsız Denetimden Geçmiş 31.12.2023** |
Sinirh Denetimden Geçmiş 30.06.2024** |
|---|---|---|---|---|
| Dönen Varlıklar | 72.457.036 | 261.865.426 | 954.365.017 | 755.596.986 |
| Nakit ve Nakit Renzerleri | 3.884.477 | 23.968.705 | 205.558.679 | 6.625.528 |
| Ticari Alacaklar | 22.781.749 | 39.459.657 | 52.670.391 | 22.806.933 |
| Diğer Alacaklar | 247.531 | 226.363 | 1.942.036 | |
| Stoklar | 26.134.604 | 180.831.461 | 679.958.163 | 717.171.246 |
| Peşin Ödenmiş Giderler | 19.408.675 | 15.780.830 | 11.153.333 | 7.051.243 |
| Cari Dönem Vergisi İle İlgili Varlıklar | 4.798.088 | |||
| Diğer Dönen Varlıklar | 1.824.773 | |||
| Duran Varlıklar | 1.511.908.287 | 2.129.341.397 | 2.715.054.722 | 2.504.884.178 |
| Ticari Alacaklar | 18.734.232 | 2.794.055 | 3.742.500 | |
| Diğer Alacaklar | 161.664 | 152.731 | 229.411 | 169.011 |
| Stoklar | 80.525.873 | |||
| Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller | 1.362.575.000 | 2.102.430.000 | 2.641.610.415 | 2.641.610.415 |
| Maddi Duran Varlıklar | 2.043.809 | 1.948.629 | 14.897.988 | 14.163.413 |
| Maddi Olmayan Duran Varlıklar | ||||
| Peşin Ödenmiş Giderler | ||||
| Ertelenmiş Vergi Varlığı | 34.253.344 | |||
| Diğer Duran Varlıklar | 13.614.365 | 24.810.037 | 55.522.853 | 47.731.509 |
| Toplam Varlıklar | 1.584.365.323 | 2.391.206.823 | 3.669.419.739 | 3.463.013.834 |
| Kısa Vadeli Yükümlülükler | 704.927.453 | 661.362.974 | 285.355.533 | 91.963.102 |
| Kisa Vadeli Borclanmalar | 178.950.000 | |||
| Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları | 260.482.772 | 262.028.852 | 152.176.199 | |
| Ticari Borclar | 24.154.142 | 12.599.834 | 130.021.703 | 90.526.939 |
| Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar | 308.065 | 380.450 | 645.282 | 620.396 |
| Diğer Borçlar | 415.379.137 | 207.182.435 | 2.101.677 | 359.161 |
| Ertelenmiş Gelirler | 4.410.883 | 79.801 | 189.693 | 141.720 |
| Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü | ||||
| Kisa Vadeli Karşılıklar | 192.454 | 141.602 | 220.979 | 314.886 |
| Uzun Vadeli Yükümlülükler | 533.061.950 | 889.361.650 | 1.090.341.237 | 803.799.241 |
| Uzun Vadeli Borçlanmalar | 253.339.028 | 260.742.813 | ||
| Diğer Borçlar | 204.593.532 | 487.185.896 | 786.206.870 | 614.487.452 |
| Ertelenmiş Gelirler | 74.502.409 | 141.096.143 | 303.697.512 | 188.516.360 |
| Uzun Vadeli Karşılıklar | 626.981 | 336.798 | 436.855 | 795.429 |
| Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü | ||||
| Toplam Yükümlülükler | 1.237.989.403 | 1.550.724.624 | 1.375.696.770 | 895.762.343 |
| Özkaynaklar | 346.375.920 | 840.482.199 | 2.293.722.969 | 2.567.251.491 |
| Ödenmiş Sermaye | 500.000.000 | 525.000.000 | 815.000.000 | 815.000.000 |
| Sermaye Düzeltmesi Farkları | 873.668.327 | 873.668.327 | ||
| Geri Alınmış Paylar (-) | $-11.949.212$ | -11.949.212 | ||
| Pay İhraç Primleri/İskontoları | 697.822.979 | 697.822.979 | ||
| Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler | $-248.581$ | -443.627 | -733.599 | -913.950 |
| Geçmiş Yıl Karları / Zararları | -397.082.336 | $-153.375.499$ | $-248.565.411$ | -80.085.526 |
| Net Dönem Karı / Zararı | 243.706.837 | 469.301.325 | 168.479.885 | 273.708.873 |
| Toplam Kaynaklar ve Özkaynaklar | 1.584.365.323 | 2.391.206.823 | 3.669.419.739 | 3.463.013.834 |
*Fiyat tespit raporu tarihi itibarıyla enflasyon muhasebesi uygulama kararı henüz yayınlanmadığı için endekslenmemiş finansal veriler yazılmıştır.
* *Sermaye Piyasası Kurulu ("SPK") Karar Organının 28.12.2023 tarih ve 81 / 1820 sayılı kararı uyarınca Türkiye Muhasebe Standartları ("TMS") 29 kapsamında, 30.06.2024 tarihindeki satın alma gücü esasına göre hazırlanmıştır.
| BATI EGE GYO (TL) | Özel Bağımsız Denetimden Geçmiş 31.12.2022* |
Özel Bağımsız Denetimden Geçmiş 30.09.2023* |
Bağımsız Denetimden Geçmiş 31.12.2023** |
Sinirli Denetimden Geçmiş 30.06.2023*** |
Sinirli Denetimden Geçmiş 30.06.2024*** |
|---|---|---|---|---|---|
| Hasılat | 85.846.878 | 65.862.369 | 110.340.019 | 63.174.849 | 32.821.517 |
| Satışların Maliyeti | $-19.250.164$ | $-8.112.902$ | $-18.598.034$ | $-6.399.389$ | $-10.009.397$ |
| Brüt Kar | 66.596.714 | 57.749.467 | 91.741.985 | 56.775.460 | 22.812.120 |
| Pazarlama, Satış ve Dağıtım Giderleri (-) | $-844.745$ | $-694.118$ | $-4.805.847$ | $-806.186$ | $-1.738.183$ |
| Genel Yönetim Giderleri (-) | $-2.882.759$ | $-7.204.223$ | $-14.880.390$ | $-5.175.338$ | $-6.099.159$ |
| Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler | 2.796.074 | 883.721 | 1.668.688 | 2.008.139 | 1.530.383 |
| Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler (-) | $-1.214.497$ | -592.752 | $-679.376$ | $-1.315.401$ | $-1.205.922$ |
| Esas Faaliyet Karı / (Zararı) | 64.450.787 | 50.142.095 | 73.045.060 | 51.486.674 | 15.299.239 |
| Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler | 618.070.000 | 739.855.000 | ÷. | 536.917.310 | |
| Yatırım Faaliyetlerinden Giderler (-) | $-127.329.828$ | ||||
| Finansman Gideri Öncesi Faaliyet Karı / Zararı | 682.520.787 | 789.997.095 | 54.284.768 | 588.403.984 | 15.299.239 |
| Finansman Gelirleri | ÷. | 42.480 | 115.865 | 4.859.345 | 5.290.604 |
| Finansman Giderleri (-) | $-344.331.171$ | $-286.549.485$ | -488.849.286 | -401.485.705 | $-7.400.299$ |
| Net Parasal Pozisyon Kazançları (Kayıpları) | 715.654.208 | 269.342.189 | 260.519.329 | ||
| Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Kar / Zararı | 338.189.616 | 503.490.090 | 172.636.019 | 461.119.813 | 273.708.873 |
| Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Gelir / (Gideri) | -94.482.779 | $-34.188.765$ | $-34.188.765$ | $-148.280.243$ | |
| Dönem Vergi Gideri | $-142.067$ | $-3.127.614$ | |||
| Ertelenmiş Vergi Geliri / (Gideri) | -94.340.712 | $-34.188.765$ | $-34.188.765$ | -145.152.629 | |
| Dönem Karı / Zararı | 243.706.837 | 469.301.325 | 138.447.254 | 312.839.570 | 273.708.873 |
*Fiyat tespit raporu tarihi itibarıyla enflasyon muhasebesi uygulama kararı henüz yayınlanmadığı için endekslenmemiş finansal veriler yazılmıştır.
* * SPK Karar Organının 28.12.2023 tarih ve 81 / 1820 sayılı kararı uyarınca TMS 29 kapsamında, 31.12.2023 tarihindeki satın alma gücü esasına göre hazırlanmıştır.
***SPK Karar Organının 28.12.2023 tarih ve 81 / 1820 sayılı kararı uyarınca TMS29 kapsamında, 30.06.2024 tarihindeki satın alma gücü esasına göre hazırlanmıştır.
| Gayrimenkuller, Gayrimenkul Projeleri, Gayrimenkule Dayalı Haklar / Fiyat Tespit Raporu 25.10.2023 | Ekspertiz Değeri (TL) Toplam Portföy Oranı (%) | |
|---|---|---|
| A. Arsalar ve Araziler | 1.143.470.000 | 36% |
| Denizli İli Merkezefendi İlçesi Kayalar Mahallesi. 556 Ada 5-6-7-8 Parseller, 557 Ada 1 Parsel | 1.143.470.000 | |
| B. Projeler | 1.056.273.929 | 34% |
| Aqua City Denizli Sitesi (354* adet Bağımsız Bölüm) | 1.056.273.929 | |
| C. Binalar | 952.365.000 | 30% |
| Metro Grossmarket | 366.050.000 | |
| AquaMall AVM | 586.315.000 | |
| D. İştirakler | 0% | |
| I. Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (A+B+C+D) | 3.152.108.929 | 100% |
| Nakit ve Nakit Benzerleri (+) | 23.968.705 | |
| Ticari Alacaklar (+) | 39.459.657 | |
| Diğer Dönen Varlıklar (+) | 17.605.603 | |
| Diğer Duran Varlıklar (+) | 26.911.397 | |
| II. Aktif Toplamı | 3.260.054.291 | |
| Finansal Borçlar (-) | 701.721.665 | |
| Ticari Borçlar (-) | 12.599.834 | |
| Diğer Borçlar (-) | 694.368.331 | |
| Diğer KV+UV Yükümlülükler (-) | 142.034.794 | |
| III. Pasif Toplamı | 1.550.724.624 | |
| Net Aktif Değer (II-III) | 1.709.329.667 |
BEGYO hisse fiyatının BIST 100 (XU100) ve BİST Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi (XGMYO) performansıyla karşılaştırması aşağıdaki grafikte sunulmuştur.
| BIST KODU: BEGYO | Halka Açıklık Oranı: %35,55 |
|---|---|
| REUTERS KODU: BEGYO.IS | 29.12.2023 Tarihinde Piyasa Değeri: 2.379.800.000 TL |
| BLOOMBERG KODU: BEGYO.TI | 22.10.2024 Tarihinde Piyasa Değeri: 2.640.600.000 TL |
| Halka Arz Tarihi: 30 Kasım – 1 Aralık 2023 | Günlük Ortalama İşlem Hacmi: 157.214.035,99 TL (22.10.2024 tarihi itibarıyla) |
| İlk İşlem Tarihi: 08.12.2023 | Kurumsal Yatırımcı Oranı: %4,06 (22.10.2024 tarihi itibarıyla) |
Şirket payları 08.12.2023 tarihinden itibaren Borsa İstanbul Yıldız Pazar'da, 3,00 TL / pay baz fiyat, "BEGYO" kodu ve sürekli işlem yöntemiyle işlem görmeye başlamıştır. Şirket paylarının 30 Ekim 2024 tarihinde kapanış fiyatı 3,39 TL seviyesinden gerçekleşmiştir. Şirket payları halka arz tarihinden bugüne kadar en yüksek 6,49 TL, en düşük ise 2,71 TL seviyesini görmüştür
30.09.2023 tarihli verilere göre hazırlanmış 25.10.2023 tarihli Fiyat Tespit Raporunda Şirket Net Aktif Değeri 1.709.329.667 TL olarak hesaplanmış ve %50 ağırlık hesaplamasına göre halka arz fiyatına etkisi olmuştur. TMS 29 uygulanmamış 30.09.2024 itibarıyla Şirket Net Aktif Değeri %42 artışla 2.425.630.788 TL olarak gerçekleşmiştir. Halk Yatırım tarafından hazırlanan ve KAP'ta ilan edilen fiyat tespit raporunda ulaşılan Şirket Net Aktif Değeri hesaplamasının üstünde bir gerçekleşme meydana gelmiştir.
Sonuç olarak Batı Ege GYO'nun halka arz fiyatının belirlenmesinde kullanılan yöntemlerin üzerinde bir gerçekleşme meydana gelmiştir. Şirket 30.09.2024 tarihli konsolide olmayan verilerine göre 758.639.197 TL kar açıklamıştır. Özkaynaklar ise 30.09.2024 tarihinde 3.256.745.647 TL olmuştur. Pay başına kazancı 0,9308 TL olarak hesaplanmıştır.
Saygılarımızla,
Denetimden Sorumlu Komite
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.