Gayrimenkul Değerleme Raporu

18 Adet Bağımsız Bölüm (C ve D Blok) İçerenköy Mahallesi 3219 Ada / 165 Parsel

İçerenköy Mahallesi Ataşehir / İstanbul

Rapor Tarihi; 19.03.2025

Sunulan;

İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Hazırlayan;

Rapor No; 2025_361 Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Bu belge *********** FATIH Bu belge *********** kimlik numarali FATIH TOSUN

tarafindan elektronik olarak

MEHMET ONUR CAKMAKLI MEHMET ONUR CAKMAKLI YA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.

kimlik numarali

Tarih: 19/03/2025 12:07

imzalanmistir. Tarih: 19/03/2025 12:10

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |

TOSUN

GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR

B Blok Görünümü ve Otopark Girişi (Tapu kaydında C Blok) B Blok Görünümü (Tapu Kaydında C Blok)

A Blok Görünümü (Tapu kaydında C Blok) B ve A Blok (A Blok, ^B Blok'un arkasında konumludur.)

Yapıların D-100 Bostancı Köprüsü üzerinden görünümü

Konu Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu

	Yönetici	Özeti
Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler
Raporu Talep Eden	İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum	Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Değerleme Tarihi	11.03.2025
Rapor Tarihi ve Numarası	19.03.2025 / 2025_361
Değerlenen Mülkiyet Hakları Tam Mülkiyet
Değerlemenin Amacı Bu değerleme raporu, konu gayrimenkulün GYO portföyüne alınması planlanan gayrimenkul olması sebebiyle hazırlanmıştır.
Gayrimenkule İlişkin Bilgiler
Gayrimenkulün Kullanımı	18 Adet Bağımsız Bölüm (Tam Arsa Payı)
Gayrimenkulün Açık Adresi Tapu Kayıtları	İçerenköy Mahallesi. Değirmenyolu Caddesi. A ve B Blok No: 6-8 Ataşehir / İstanbul İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, İçerenköy mahallesi, 3219 ada, 165 parsel numaralı 2.194,66 m² yüzölçüme sahip, "2 Bloktan Oluşan Kargir İşyerleri" vasıflı ana gayrimenkul.
	İmar Durumu Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu 3219 ada 165 parsel, 21.02.2024 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli "İçerenköy Mahallesi 2.Etap Uygulama İmar Planı" kapsamında, "Ticaret" alanında kalmaktadır.
	Yapılaşma sartları: Ayrık Nizam • Ticaret Alanı • • E: 2.10 • Hmax: 60,50 m
En Etkin ve En İyi Kullanımı	Büro/Ofis ve Banka Şubesi
	Değer Tablosu	(19.03.2025 tarihli)
18 Adet Bağımsız Bölüm		(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri		337.810.000	405.372.000	TL
* %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.
Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları;
o o o o o o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o o o o düzenlendiğini; o beyan ederiz. o o çalışması yapılmıştır. o o	Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanının bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu; Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını; Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını; Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Değerleme	Uzmanı	Sorumlu Değerleme	Uzmanı

1.			RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ6
	1.1		Rapor Tarihi ve Numarası 6
	1.2		Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi 6
	1.3		Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6
	1.4		İşin Kapsamı 6
	1.5		Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6
	1.6		Rapor Türü 6
	1.7		Raporu Hazırlayanlar 6
	1.8		Değerleme Tarihi 6
	1.9		Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7
	1.10		Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7
	1.11		Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7
2.			DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ 8
	2.1 2.2		Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı 8 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 9
			Tapu Kayıtları 9
		2.2.1.1	Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9
		2.2.1.2	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9
			Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 10
			Kadastro İncelemesi 10
	2.3		Gayrimenkullerin İmar Bilgileri 10
			İmar Durumu 10
			Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler 11
			Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana
			Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11
			Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 12
			Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
		İlişkin Bilgiler 12
			Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca
			Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12
			Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu
			(Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12
			Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin
			Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 12
3.			Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13
	3.1		Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13
			Ekonomik Koşullar 13
			Gayrimenkul Piyasası 14
	3.2		Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 15
			İstanbul İli 15
			Ataşehir İlçesi 15
			İçerenköy Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 16
			Yakın Çevre Fotoğrafları 16
			Ulaşım 16
	3.3 3.4		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 16 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 17
			Arsa Özellikleri 17
			Bina Özellikleri 17
			Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları 18
			Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 19
			Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve
			Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 19
4.			DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR20
	4.1		Değer Tanımları 20
5.	4.2		Değerleme Yöntemleri 20 DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER 22
	5.1		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 22
	5.2		Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 22
	5.3		Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 24
	5.4		Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve
			Diğer Varsayımlar 24
6.			KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 27
	6.1		Pazar Yaklaşımı 27
			Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 27
			Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 27 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 27
			Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 27
			Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı
			Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 27
			Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 28
	6.2		Maliyet Yaklaşımı 28
			Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 28
			Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 28
			Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç 28 Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 29
			Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 29
	6.3		Gelir Yaklaşımı 29
			Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 29
			Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 29
			Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 29
			İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 29
			Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 29
	6.4		Diğer Tespit Ve Analizler 29
			Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 29
			Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 30
			Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 30 Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 30
			En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 30

	Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 31
7.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ 32
	7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 32
	7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 32
	7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup
	Bulunulmadığına Dair Bilgi 32
	7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel
	Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 32
8.	GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME 33
	8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 33

	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 33
	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33
	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
	Hakkında Görüş 33
	Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler
	Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34
	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye
	Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 34
9.	DİĞER35
	9.1 KDV Konusu 35
10.	SONUÇ36
	10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 36
	10.2 Nihai Değer Takdiri 36
11.	EKLER37

1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, şirketimiz tarafından 19.03.2025 tarihinde, 2025_361 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu "İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi

Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde hizmet vermektedir. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.

Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiştir.
- Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 6340 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

1.4 İşin Kapsamı

Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden "2 Bloktan Oluşan Kargir İşyerleri" vasıflı gayrimenkulün mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

1.5 Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.6 Rapor Türü

Bu rapor, İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, İçerenköy mahallesi, 3219 ada, 165 parsel numaralı 2.194,66 m² arsa yüzölçümüne sahip, "2 Bloktan Oluşan Kargir İşyerleri" vasıflı ana gayrimenkulde C ve D bloklarda bulunan "Büro" vasıflı 18 adet bağımsız bölümün 19.03.2025 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.7 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.

1.8 Değerleme Tarihi

Bu rapor, 11.03.2025 ila 19.03.2025 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 6 |

1.9 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor, "İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 05.02.2025 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi
	Rapor - 1	Rapor - 2	Rapor- 3
Rapor Amacı	Pazar Değeri Tespit	Pazar Değeri Tespit	-
Rapor Tarihi	27.09.2023	21.08.2024	-
Rapor Numarası	2712530	2778944	-
	Eyüp Koray Cantekin Oya Şen	Eyüp Koray Cantekin Oya Şen	-
Raporu Hazırlayanlar	Mehmet Onur Çakmaklı	Mehmet Onur Çakmaklı
Toplam Değer (TL) (KDV Hariç)	242.530.000	296.040.000	-

Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından hazırlanan değerleme rapor bilgileri yukarıda sunulmaktadır. İlgili raporlar Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmamıştır.

1.11 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Konu gayrimenkul İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, İçerenköy mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Değerleme konusu gayrimenkuller; D100 Karayolu, Prof. Dr. Ali Nihat Tarlan Caddesi ve Değirmenyolu Caddesi'nin arasında kalan noktada, Bostancı Oto Sanayi girişinin hemen yanında yer almaktadır.

Gayrimenkullün açık adresi: İçerenköy Mah. Değirmenyolu Cad. A ve B Blok No: 6-8 Ataşehir / İstanbul.

Değerleme konusu taşınmaz 2.194,66 m² arsa alanı üzerinde konumlu, tapu kaydında "2 Bloktan Oluşan Kargir İşyerleri" vasıflı ana gayrimenkuldür. Ana gayrimenkulü oluşturan C ve D bloklarda toplam 18 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup, tamamı değerleme çalışmasına konu edilmiştir. Değerleme konusu bağımsız bölümlerin tamamı "Büro" vasıflı gayrimenkuller olup, mevcutta ofis ve banka şubesi olarak kullanılmaktadırlar.

Gayrimenkullerin Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi

Tapu Kayıtları

Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği
İstanbul	Ataşehir	İçerenköy	3219	165	2194,66 m²	2 Bloktan Oluşan Kargir İşyerleri

Bağımsız Bölümlerin Tapu Kaydı Listesi

Sıra	Blok	Kat	B.B.	Arsa Payı	Nitelik	Malik	Hisse	Cilt No	Sayfa No
1	C	Zemin	1	42/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22757
2	C	1	2	35/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22758
3	C	2	3	35/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22759
4	C	3	4	35/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22760
5	C	4	5	35/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22761
6	C	5	6	35/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22762
7	C	6	7	35/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22763
8	C	7	8	35/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22764
9	C	8	9	35/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22765
10	D	Zemin	1	38/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22766
11	D	1	2	30/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22767
12	D	2	3	30/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22768
13	D	3	4	30/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22769
14	D	4	5	30/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22770
15	D	5	6	30/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22771
16	D	6	7	30/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22772
17	D	7	8	30/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22773
18	D	8	9	30/600	Büro	Türkiye İş Bankası A.Ş.	1/1	230	22774
	Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: İfrazen Taksim (TSM) – 30.05.2017 – 10019

2.2.1.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. 11.03.2025 tarihli belge ekte, özeti aşağıda sunulmaktadır.

Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri	Tarih	Yev.
Beyanlar Hanesi
- ifraz taksim işlemi yapılmıştır.	30.05.2017	10019
- YÖNETİM PLANI:30/05/2017	30.05.2017	10019

(Takyidatlar, taşınmazların tamamı üzerinde bulunmaktadır.)

2.2.1.2 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 9 |

Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi

Değerleme konusu taşınmazlara ait 24.03.1988 tarih 88/4670 numaralı C ve D Blok için ayrı ayrı düzenlenmiş, Kat İrtifakına Esas Mimari Proje, WebTapu sistemi üzerinden incelenmiştir.

Kadastro İncelemesi

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Ataşehir Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

2.3 Gayrimenkullerin İmar Bilgileri

İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

İmar Durumu

Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgilere göre;

Değerleme konusu taşınmazınların konumlu olduğu 3219 ada 165 parsel, 21.02.2024 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli "İçerenköy Mahallesi 2.Etap Uygulama İmar Planı" kapsamında, Ayrık Nizam, KAKS(Emsal): 2.10, Hmax: 60.50 m (20 Kat) yapılaşma koşullarında, "Ticaret" alanında kalmaktadır. Parselin yola veya parka herhangi bir terkinin olmadığı öğrenilmiştir.

Yapılaşma sartları:

➢ Ticaret Alanı
➢ E: 2.10
➢ Hmax: 60.50 m

Görüntü (https://webgis.atasehir.bel.tr/keos/) adresinden edinilmiştir.

Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler

Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşivinde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır.

Tapu Arşivi

• Değerleme konusu taşınmazlara ait 24.03.1988 tarih 88/4670 numaralı C ve D Blok için ayrı ayrı düzenlenmiş, Kat İrtifakına Esas Mimari Proje.

Belediye Arşivi

24.03.1988 tarih 88/4670 numaralı C ve D Bloklar için ayrı düzenlenmiş, Kat İrtifakına Esas Mimari Proje.
24.08.1988 tarih 9/13 numaralı, 3.186 m² inşaat alanı ve C Blok için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı.
24.08.1988 tarih 9/13 numaralı, 2.636 m² inşaat alanı ve D Blok için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı.
13.02.1992 tarih 91/15070 ve 91/18928 numaralı, C ve D Blok için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi.
30.12.2018 tarih BTRNG7R8 numaralı C Blok 1 Nolu Bağımsız Bölüm, 804 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Yapı Kayıt Belgesi.
İncelenen belgelerde herhangi bir olumsuz emcümen kararına, yapı tatil tutanağına vb. rastlanılmamıştır.
Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerin mülkiyet durumunda son üç yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.

Gayrimenkullerin hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlu olduğu parsel; Ataşehir Belediyesi tarafından Onaylanan, 21.02.2024 tasdik tarihli "İçerenköy Mahallesi 2.Etap Uygulama İmar Planı" kapsamında kalmaktadır.

Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Gayrimenkulün bulunduğu parselin imar durumu "Ticaret Alanı" dır. Bölgede genel olarak merkez noktalarda ve ana ulaşım aksları etrafında Ticaret Alanları ve Küçük Sanayi Alanları, ana merkezden çeperlere doğru gidildikçe Ticaret + Konut alanları ve Konut Alanları bulunmaktadır.

Yakın çevre arazi kullanımın detayı (Kaynak: İBB E-Plan Uygulaması) (kırmızı: ticaret, mor: küçük sanayi, açık kahverengi: ticaret + konut, kahverengi: konut)

Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili, değerleme tarihi itibariyle, herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.

Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkuller "bina" niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller için "24.08.1988 tarih 9/13 numaralı C Blok için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı, 24.08.1988 tarih 9/13 numaralı D Blok için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı, 13.02.1992 tarih 91/15070 ve 91/18928 numaralı, C ve D Blok için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi ve 30.12.2018 tarih BTRNG7R8 numaralı C Blok 1 Nolu Bağımsız Bölüm, 804 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Yapı Kayıt Belgesi" mevcut olup, alınması gerekli tüm izinlerin alınıp, yasal gerekliliği olan tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu tespit edilmiştir. D Blok 1. Normal Katta inşa edilmiş yaklaşık 35 m² alana sahip asma katın ise mimari projede öngörülmediği tespit edilmiş olup yapılan proje hilafı uygulamanın zemin kat yüksekliğinden faydalanılarak yapıldığı, bu alanın basit tadilatla mimari proje kullanım alanlarına uygun hale getirilebileceği düşünülmektedir. Konu uygulama kapalı alan büyümesine sebep olmuş olup, tadilat mimari proje ve tadilat inşaat ruhsatına konu edilmesi gerekmektedir.

Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'ndan önce inşa edilmiş ve yapı kullanma izin belgesini almıştır.

Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerlemeye konu gayrimenkuller "bina" niteliğindedir. Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Değerleme konusu gayrimenkul kat mülkiyetli olduğu için proje değerlemesi kapsamında değerlendirilmemiştir.

Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Rapora konu yapılara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

3. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

3.1 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Ekonomik Koşullar

Fed'in son toplantısının ardından faiz indirim hızının yavaşlayacağı yönünde verdiği sinyaller Aralık ayında küresel risk iştahını baskılamıştır. Risk algısını artıran Fed projeksiyonlarına ek olarak ayın ilk yarısında geçici bütçe tasarısının onaylanmasının gecikmesiyle ABD hükümetinin kapanabileceğinin gündeme gelmesi, ABD tahvilleri üzerinde ay genelinde satış baskısı yaratmıştır. Bu çerçevede 10 yıl vadeli gösterge tahvil faizi ay içinde %4,62 ile Mayıs'tan bu yana en yüksek seviyesini gördü. Aralık ayının son günlerinde ABD tahvil faizlerinde gözlenen hızlı yükseliş, siyasi belirsizliklerin gündemde olduğu Euro Alanı'nda tahviller üzerinde de satış baskısı oluşturdu. ABD dolarının diğer gelişmiş ülke para birimleri karşısında değerini gösteren DXY ise Aralık'ta %2,6 yükselişle 108,5 düzeyine ulaşırken, EUR/USD paritesi 1,0353 seviyesine geriledi. BoJ'un politika faizini sabit bırakmasının da etkisiyle USD/Yen paritesi de ay içinde 158,0 ile Temmuz'dan bu yana en yüksek düzeyine ulaştı.

Aralık'ta ABD dolarının güçlenmesiyle kıymetli maden ve endüstriyel metal fiyatlarında genel bir düşüş gözlendi. Altının ons fiyatı ayı %1,1 düşüşle 2.625 USD düzeyinde tamamlarken, Londra Metal Borsası'nda bakır, alüminyum ve nikel fiyatları aynı dönemde sırasıyla %2,7, %1,9 ve %3,6 oranlarında geriledi. Aralık ayı boyunca dalgalı seyreden Brent türü ham petrolün varil fiyatı, ayın son günlerinde Çin'de açıklanan PMI verilerinin toparlanmaya işaret etmesiyle Aralık sonunda 74,6 düzeyine ulaştı. Böylece Brent petrol fiyatındaki aylık yükseliş oranı %2,3 oldu. Öte yandan, mevsimsel etkilerle doğalgaz tüketiminin artması nedeniyle Avrupa'da doğalgaz fiyatları Aralık'ta artış kaydetti. Rusya'nın 1 Ocak itibarıyla Ukrayna üzerinden Avrupa Birliği'ne doğalgaz sevkiyatını durdurması nedeniyle fiyatların ilerleyen dönemde de yükselmeye devam edebileceği değerlendiriliyor.

2024 yılı Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır. Faiz indirim süreçlerini başlatan gelişmiş ülke merkez bankalarına Fed'in de indirimle dahil olması, küresel risk iştahındaki toparlanmayı desteklemiştir. Bununla birlikte Orta Doğu'da artan gerilim ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlik küresel finansal koşullar üzerinde temel risk unsuru olmayı sürdürmüştür. Bu görünüm altında GOÜ risk primleri ağustos öncesi seviyelerine gerilerken buna paralel olarak Türkiye CDS primi de 25 Ekim itibarıyla 272 baz puan düzeyine inmiştir. Risk iştahındaki oynak seyir GOÜ varlıklarından çıkışa neden olurken Türkiye'ye DİBS piyasasında 3,23 milyar ABD doları net giriş ve hisse senedi piyasasından 1,35 milyar ABD doları net çıkış olmak üzere toplamda 1,88 milyar ABD doları portföy girişi gerçekleşmiştir.

GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim)
2020 2021 2022 2023		2024


	43 -104 64 63 7,5 22,3 8,0 7,6 4,1 3,3 4,5 4,6 5,3 2,5

2024 yıl sonu enflasyon beklentilerindeki düşüş öngörülene kıyasla daha yavaş iken, kur beklentileri önemli ölçüde iyileşmiştir. Para politikasında sıkı duruşun korunması, piyasadaki fazla TL likiditenin çeşitli araçlarla etkin biçimde sterilize edilmesi ve TL mevduatı destekleyen makroihtiyati adımlar, 2024 yılı ikinci çeyreğinde mevduat faizlerinde görülmeye başlayan gerilemeyi sınırlamıştır.

2024 yılı ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. İkinci çeyrekte Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH), yıllık bazda yüzde 2,5 oranında artmıştır. Çeyreklik bazda büyüme oranı ise yüzde 0,1 ile yatay seyretmiştir. Yıllık ve çeyreklik büyüme rakamlarındaki düşüş, ilk çeyreğe kıyasla iktisadi faaliyette zayıflamaya işaret etmiştir. Bu dönemde, yıllık büyümenin üretim yönünden temel belirleyicisi hizmetler sektörü olmaya devam etmiştir. İnşaat sektörü katma değeri ve net vergi gelirleri büyümeyi desteklemeye devam ederken sanayi sektörü büyümeyi azaltıcı yönde etkilemiştir. Sanayi sektörünün zayıf seyrinde, ikinci çeyreğe denk gelen iki bayram tatilinin ve köprü günlerinin de etkili olduğu değerlendirilmektedir. İkinci çeyrekte harcama yönünden yıllık bazda büyümeye en yüksek katkı nihai yurt içi talepten gelmiştir. Ancak bu dönemde net ihracatın büyümeye olan pozitif katkısının sürmesi, talep bileşenleri arasında daha dengeli bir görünüm sağlamıştır. Talep artışı büyük ölçüde özel tüketim talebindeki artıştan kaynaklanırken, kamu tüketimi ve toplam yatırımların yıllık büyümeye katkısı oldukça sınırlı gerçekleşmiştir. Yatırım kalemleri arasında inşaat yatırımlarının büyümeye pozitif katkısı devam ederken, makine-teçhizat yatırımları 2019 yılı son çeyreğinden bu yana ilk kez yıllık bazda gerilemiştir. İkinci çeyrekte stok değişimleri yıllık büyümeyi sınırlı bir oranda azaltıcı yönde etkilemiştir. Net ihracatın ilk çeyrekte büyümeye verdiği pozitif katkı ikinci çeyrekte de sürmüştür. Bu dönemde çeyreklik büyümenin sürükleyicisi özel tüketim olurken, toplam yatırımlar ve net ihracat çeyreklik büyümeyi azaltıcı yönde etkilemiştir. Özetle, ilk yarıya ilişkin milli gelir verileri, ilk çeyrekte öne çekilmiş talep ve ikinci çeyrekte köprü günleri gibi faktörlerle birlikte ele alındığında, iktisadi faaliyette ılımlı bir yavaşlama olduğunu göstermektedir.

Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim)
	Ara	Oca Oca	Şub	Kas Kas	Ara
TUFE	64.8		64.9 67.1 69.6 69.8 75.5 71.6 61.8 52.0 49.4 48.6 47.1		44.4
YI-UFE	44.2		44.2 47.3 51.5 50.1 41.4 35.8 33.1 32.2 20.5 28.5

Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir. Üçüncü çeyrekte, hanehalkı nihai tüketim harcamalarının yaklaşık yarısını oluşturan otomobil dışındaki mallara yönelik harcamalarda çeyreklik bazda artış görülürken, diğer yarısını oluşturan otomobil satışları ve hizmet harcamalarında azalış kaydedilmiştir.

Gayrimenkul Piyasası

2024 yılına oldukça yavaş bir seyirle başlayan inşaat ve gayrimenkul piyasalarının hareketliliği yılın ikinci yarısından itibaren artmıştır. Bu hareketlilik özelikle konut satışları tarafında Temmuz 2024'ten itibaren hız kazanmıştır.

2023 yılında 1.225.926 adetle son on yılın en düşük konut satış verisi görülmüştür. 2024 yılında ise konut satışlarındaki düşüş trendi sona ermiş ve 1.478.025 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Bu sonuç, geçen yıla kıyasla yüzde 21 düzeyinde bir artışa işaret etmektedir. 2024 yılının dördüncü çeyreğinde 530.789 adetle veri tarihindeki çeyreklik bazda en yüksek üçüncü satış gerçekleşmiş ve bu veri yılın tamamında görülen yükselişin temel belirleyicisi olmuştur. Konut satışlarındaki hareketliliğin temel nedenleri arasında yılın ilk aylarında mevduat faizi getirisinin cazibesinin aylar geçtikçe azalması; mevduat faizi getirisini gayrimenkul yatırımında değerlendirme alternatifi; konut satış fiyatlarının yıllık enflasyonun altında artış gösteriyor olması; artan kira rakamları ve özelikle Anadolu'da ev sahibi olma motivasyonunun artış göstermesi gibi etkenler sayılabilir.

Satışlarda talebin daha çok 4–6 milyon TL bandında olduğu, yani daha erişilebilir fiyatları olan konutlara yönelim olduğu; fiyatları 10 milyon TL üzerindeki konutlarda ise piyasanın daha durgun olduğu gözlenmektedir. Konut fiyatları diğer illere kıyasla oldukça yüksek olan İstanbul'un toplam satışlardan aldığı payın, veri tarihindeki en düşük seviye olan yüzde 16,2'ye gerilemesi de buna bir işaret olarak gösterilebilir. Ayrıca, alım gücündeki gerilemenin etkisinin tüketici tarafında da karşılık bulduğu görülüyor. Yapı izni alınan dairelerin ortalama büyüklüğü küçülmeye devam etmiş ve 2024 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla 103 m²'ye gerilemiştir.

Bu doğrultuda alım gücünün en önemli bileşenlerinden konut finansmanı ve ipotekli satışlar açısından sektörü değerlendirdiğimizde, 2024 yılının, verilerin açıklanmaya başlandığı 2013 yılından bu yana en düşük performans görülen olarak gerçekleşmiş ve gerilemeye devam etmiştir.

Arz tarafında son altı yıla baktığımızda, yeni alınan ruhsat sayılarının ülkenin genel ihtiyacı olarak kabul edilen 800.000 adet seviyesini sadece 2023'te aştığını görülmektedir. Bu sonuçta, depremler sonrası alınan ruhsatların da etkisi olduğu değerlendirilebilir. 2024 yılında yeni alınan yapı ruhsatlarında bir ivmelenme gözlenmemekte; 2023 yılının ilk üç çeyreğine kıyasla sınırlı da olsa bir gerileme görülmektedir. 2023 yılının ilk üç çeyreğinde 523.849 adet konut için yapı izni alınırken 2024 yılının ilk üç çeyreğinde 479.502 adet konut için yapı izni alınmıştır.

Arzı etkileyen bir diğer unsur olan inşaat maliyetleri ise Kasım 2024 itibarıyla yıllık bazda yüzde 35,9 oranında, yani enflasyon oranının altında bir artış kaydettiği görülmektedir. Endeksin alt detaylarında malzeme maliyetinde yüzde 28,3; işçilik maliyetinde ise yüzde 54,9 oranında artışlar gerçekleşmiştir. Ocak-Kasım 2024 döneminde yeni

konut fiyatlarındaki artış ise yüzde 29,4 ile inşaat maliyeti yıllık artışının altında kalmıştır. 2025 yılında enflasyonda gerileme eğiliminin ve konut talebinde görülen toparlanmanın devam etmesinin yüklenici kâr marjlarına da olumlu yansımalarının olması beklenmektedir.

Arz ve talep değişkenleri doğrultusunda sektör konut fiyatları açısından değerlendirildiğinde ise ilk olarak 2024 yılının Şubat ayı itibarıyla konut fiyatlarında yıllık bazda reel kayıp dikkat çekmektedir. Türkiye'de 2022, konut satış fiyatlarının çok hızlı ve yüksek oranlarda artış gösterdiği bir yıl olmuştur. Bu artış 2023 Temmuz ayından itibaren yerini yavaşlamaya bıraktı ve Şubat 2024'ten itibaren konut fiyat artışı enflasyonun altına düşerek reelde negatif tarafta kalmaya başlamıştır. 2024 Eylül ayında reel bazda yüzde -14,7 ile en düşük seviyesine gerileyen konut fiyat değişimleri yılı yüzde 10,4 reel kayıpla kapatırken 2024 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları da 36.131,8 TL olarak kaydedilmiştir.

Şubat 2024 itibarıyla açıklanmaya başlanan ticari gayrimenkul fiyat endeksine göre üçüncü çeyrek itibarıyla ticari gayrimenkullerin konuta göre daha iyi performans gösterdiği görülmektedir. Ancak ticari gayrimenkul fiyat artışlarında da yıllık bazda reel kayıplar görülmüştür. 2024 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla dükkân nitelikli gayrimenkullerde yıllık fiyat artış yüzde 45,2 iken, ofis nitelikli gayrimenkullerde yıllık fiyat artışı yüzde 38,4 olarak gerçekleşmiştir. Yıl genelinde ticari gayrimenkul tarafında da özellikle ofis alanlarında yeni yatırımlar ön plana çıkmıştır. 2025'in de ticari gayrimenkuller bakımından hareketli bir yıl olmasının beklendiği söylenebilir. Ticari gayrimenkullerin yapı izinlerine baktığımızda ise yüz ölçümü bazında yılın ilk üç çeyreğinde ofis binalarında yüzde 11,0 oranında, otel binalarında ise yüzde 3,3 oranında artış gözlenmiştir. Sanayi ve depolama binalarında yüzde 16,1 oranında gerileme kaydedilirken, toptan perakende ve ticaret binalarında gerileme yüzde 33,6 olarak gerçekleşmiştir.

Kaynak: TCMB Araştırma Raporları ve GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024 4.Çeyrek Raporu

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

İstanbul İli

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüneAvrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) nüfusu 15 milyon 701 bin 602 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2024 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt (988.369), en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar (16.979) olmuştur.

Ataşehir İlçesi

Ataşehir, İstanbul'un Anadolu yakasında bir ilçedir. Güneyinde Maltepe, güney batısında Kadıköy, batısında Üsküdar, kuzeyinde Ümraniye, kuzeydoğusunda Çekmeköy ve doğusunda Sancaktepe ilçelerine komşudur. Kadıköy'e bağlı bir semt iken, 2008 yılında ilçe statüsüne kavuşmuştur. Ataşehir ilçesi 25,84 km²'lik bir alan içinde, 414.866 nüfusa ve toplam 17 mahalleye sahiptir. 2008 yılında Üsküdar'ın Örnek, Fetih ve Esatpaşa, Kadıköy'ün

Yenisahra, İçerenköy, İnönü, Kayışdağı, Barbaros, Küçükbakkalköy mahallelerinin tamamıyla Atatürk (Ataşehir)mahallesinin güney bölümünün, ayrıca Ümraniye'nin Yeni Çamlıca mahallesiyle, Mustafa Kemal mahallesinin büyük bölümüyle, Namık Kemal Mahallesi'nin güney kısmıyla ve Samandıra beldesinin Ferhatpaşa mahallesinin güney kısımlarının birleştirilmesiyle ilçe statüsüne kavuşmuştur. İlçe, O-2 ve O-4 karayollarının birleşim noktasında bulunmaktadır. Sahip olduğu çeşitli iş yerleri ve ofislerle de bir iş ve ticaret merkezi olma özelliği taşımaktadır. Ataşehir, henüz ilçe olmadan önce içerisinde kurulan konutların yerleşimine göre zamanla gayri resmi bölgelere ayrılmıştır. Batı Ataşehir bölgesi sahip olduğu lüks konutlarıyla yüksek gelire sahip insanlara hitap etmektedir. Trio Konutları, Uphill Court, Kent Plus, Ağaoğlu My World gibi siteleri ve civarını içine alan bölgedir. Toplu konut kapsamında olmamakla beraber düzenli yapılaşmanın en başarılı örneklerinden biri kabul edilen, gelişmekte olan İstanbul'un örnek şehircilik bölgelerindendir. 1990'lı yıllarda Emlak Bankası iştirakiyle inşaatına başlanan Türkiye'nin en kapsamlı uydu kent projelerinden biri olan Ataşehir, bugün de TOKİ'nin yatırımlarının odak noktasıdır. Bir uydu kent olarak yerleşimi planlıdır. Bünyesinde Palladium ve Optimum gibi alışveriş merkezleri, Acıbadem, Kadıköy Şifa ve Memorial hastaneleri, ofisler ve yüksek katlı yapılar bulunur.

İçerenköy Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

İçerenköy, İstanbul'da Ataşehir ilçesinde bulunan bir mahalledir. 2024 yılı sayımına göre nüfusu 70.199 kişidir. İstanbul'da sosyal yaşamın önemli merkezlerinden biri olan semtte, Bostancı Oto Sanayi gibi bölge ile özdeşleşmiş mekanlar bulunmaktadır. Semtte 5 yıldızlı Hotel Greenpark, City's İstanbul Alışveriş Merkezi, Fatih Sultan Mehmet Eğitim ve Araştırma Hastanesi (PTT Hastanesi), Bayındır Hastanesi gibi binalar bulunur. Mahalle bünyesinde Ataşehir'in ilköğretim okulu olan İçerenköy Yahya Kemal Beyatlı İlköğretim Okulu bulunmaktadır. Ayrıca ilçede Hasan Leyli Ortaokulu da bulunmaktadır. Mahalleye ulaşımın kolaylığı ve düzenli gelişimi nedeniyle İstanbul'un en gözde mahallelerinden biri haline gelmiştir. Kozyatağı, Bostancı gibi semtlerdeki yığılmaların aksine, halen imara açık yapısı sayesinde de her geçen gün değeri artan bir semttir. Zemin yapısı nedeniyle imar planında kat yüksekliği sınırı olmamasından dolayı yoğun yüksek katlı binalarla donatılmıştır.

Yakın Çevre Fotoğrafları

Yakın Çevre – Değirmen Yolu Caddesi Görüntüsü Yakın Çevre – Prof. Dr. Ali Nihat Tarlan Caddesi Görüntüsü

Ulaşım

Değerlemeye konu gayrimenkullere ulaşmak için, D100 Karayolu üzerinde Maltepe istikametinden Kadıköy istikametine gidilirken Bostancı Kavşağı'ndan sağa Prof. Dr. Ali Nihat Tarlan Caddesine dönülür, ardından cadde üzerinde yaklaşık 200 m ilerlendikten sonra sağa Değirmen Yolu Caddesine dönülür, değerleme konusu taşınmazlar bu cadde üzerinde 100 m ilerlendikten sonra sağ kolda kalmaktadır. Metro, Otobüs ve Dolmuş gibi toplu taşıma araçlarına yürüme mesafesinde olup, toplu taşıma ve özel araç ile yüksek erişilebilirliğe sahiptir. Cepheli olduğu cadde ve sokakların, sanayi sitesinin girişinde yer alması sebebiyle, yaya ve araç sirkülasyonu yüksek seviyededir.

Konu Gayrimenkul'den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar;
Yer	Mesafe (km)*
Bostancı Metro İstasyonu	0,15 km.
Kadıköy Rıhtım	11,10 km.
Sabiha Gökçen Havalimanı	26,50 km.
*Yaklaşık bilgilerdir.

3.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

Arsa Özellikleri

Değerlemeye konu gayrimenkul, Ataşehir ilçesi, İçerenköy Mahallesi, 3219 ada, 165 numaralı parsel üzerinde yer almaktadır. Konu parsel 2.194,66 m² yüzölçüme sahiptir. Doğu cepheden Değirmen Yolu Caddesi, batı cepheden Prof. Dr. Ali Nihat Tarlan, güney cepheden D100 Karayoluna cephelidir. Parsel ortalama %3 eğime sahip olup, yapılan hafriyat çalışmalarıyla giriş kotu ve otopark kotu olarak düzenlenmiştir. Parselin etrafında duvar ve güvenlik çitleri bulunmaktadır. Parselin yapı bulunmayan kısımları saha betonuyla kaplanmış olup, otopark, yaya ve araç yolu olarak kullanılmaktadır.

Bina Özellikleri

Konu parsel üzerinde, ofis – banka şubesi olarak kullanılan yaklaşık 33 yıllık, betonarme karkas tarzda inşa edilmiş 2 adet blok bulunmaktadır. Bloklar, mimari projesine ve tapu kayıtlarına göre C ve D Blok olarak isimlendirilmiştir. Ancak mahallinde yapılan incelemelere göre projesinde C Blok yerinde B Blok olarak, projesinde D Blok ise yerinde A Blok olarak isimlendirilmiştir. A Blok'un tamamı mahallinde ofis olarak kullanılmakta olup B Blok zemin katı banka şubesi, kalan bağımsız bölümleri ise büro/ofis olarak kullanılmaktadır.

D Blok (Yerinde A Blok); Mimari projesine göre 1 Bodrum + Zemin + 8 Normal Kat + Teras katı olmak üzere toplamda 10 katlıdır. Tüm katların kapalı alanı 248 m² ve teras kat kapalı alanı 63 m² olmak üzere 2.543 m² kapalı alana sahiptir. Mevcut durumda yapılan incelemelerde zemin katta zemin kat yüksekliğinden faydalanılarak yaklaşık 35 m² kullanım alanlı proje hilafı asma kat büyümesi inşa edildiği tespit edilmiştir. Bodrum ve teras kat hariç tüm katlarda tek bağımsız bölüm bulunmaktadır ve zemin katta bağımsız bölüm alanı 153 m², normal katlarda bağımsız bölüm alanı ise 187 m² olmak üzere toplam bağımsız bölüm alanı 1.649 m²'dir. (Değerleme çalışmasında; ortak alan vasıflı bodrum kat, teras kat ve asma kat alanı dahil edilmemiş yalnızca bağımsız bölüm alanları hesaba katılmıştır.)

C Blok (Yerinde B Blok): Mimari projesine göre 1 Bodrum + Zemin + 8 Normal Kat + Teras katı olmak üzere toplamda 10 katlıdır. Projesine göre tüm katların kapalı alanı 308 m² ve teras kat kapalı alanı 63 m² olmak üzere 3.143 m² kapalı alana sahiptir. Bodrum ve teras kat hariç tüm katlarda tek bağımsız bölüm bulunmaktadır ve zemin katta bağımsız bölüm alanı 232 m², normal katlarda bağımsız bölüm alanı ise 245 m² olmak üzere toplam bağımsız bölüm alanı 2.192 m²'dir. Mevcut durumda zemin katın ve bodrum katın banka şubesi olarak kullanıldığı, her iki katta da tavan yüksekliğinden faydalanılarak asma kat inşa edildiği tespit edilmiştir. Zemin kat alanı 232 m², zemin asma kat alanı 252 m², bodrum kat alanı 160 m² ve bodrum asma kat alanı 160 m² olmak üzere toplam 804 m² olarak (1 nolu bağımsız bölüme dahil) banka şubesi olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Ayrıca 1 nolu bağımsız bölümün ortak alandan olan girişi kaldırılarak dış cepheden bağımsız giriş oluşturulmuştur. (Bodrum, bodrum asma, zemin ve asma katta yapılan düzenlemeler, 30.12.2018 tarih BTRNG7R8 numaralı Yapı Kayıt Belgesine konu edilmiştir. Ancak Yapı kayıt belgesine esas mimari projesinin çizdirilip kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerin tamamlanmamıştır.)

Bina ana giriş bölümleri, kat sahanlık zeminleri ve merdiven basamakları mermer kaplama, giriş bölümlerinin duvarları plastik boyalıdır. Binaların dış cephesi akrilik boyalıdır. Asansör imkanı bulunan binalarda, ısınma ihtiyacı doğalgaz sistemi ile karşılanacak şekilde tesisat bulunmaktadır. İş merkezi içerisinde güvenlik hizmeti ve açık otopark bulunmaktadır.

C Blok (Yerinde B Blok)

Kat	B.B. No	B.B. Alanı (m²)	Kat Alanı (m²)
Bodrum Kat	-	-	308
Bodrum Asma Kat	-	-	160
Zemin Kat	1	232	308
Zemin Asma Kat	1	252	252
1. Normal Kat	2	245	308
2. Normal Kat	3	245	308
3. Normal Kat	4	245	308
4. Normal Kat	5	245	308
5. Normal Kat	6	245	308
6. Normal Kat	7	245	308
7. Normal Kat	8	245	308
8. Normal Kat	9	245	308
Çatı Katı		0	63
Toplam		2.444	3.555

D Blok (Yerinde A Blok)
Kat	B.B. No	B.B. Alanı (m²)	Kat Alanı (m²)
Bodrum Kat	-	-	248
Zemin Kat	1	153	248
Zemin Asma Kat	-	0	35
1. Normal Kat	2	187	248
2. Normal Kat	3	187	248
3. Normal Kat	4	187	248
4. Normal Kat	5	187	248
5. Normal Kat	6	187	248
6. Normal Kat	7	187	248
7. Normal Kat	8	187	248
8. Normal Kat	9	187	248
Çatı Katı		0	63
Toplam		1.649	2.578
Değerleme çalışmasında bağımsız bölüm alanları esas alınmıştır.

Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları

Değerleme konusu ana taşınmaz 2 blokta her blokta 9 adet olmak üzere toplamda 18 bağımsız bölümlüdür. Bağımsız bölümlerin tamamı tapu kayıtlarında "Büro" vasıflıdır. Mevcut durumda; projesine ve tapu kayıtlarına göre C (Yerinde B) Blok 1 Nolu Bağımsız Bölüm banka şubesi olarak kullanılmakta olup, diğer bağımsız bölüm büro/ofis olarak kullanılmaktadır.

Zeminler; banka şubesi, yemekhane kısmında ve WC hacimlerinde seramik ve granit; ofis hacimlerinde halı ve laminat parke kaplamadır. Duvarlar; tüm hacimlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde tüm pencereler PVC, giriş kapıları alüminyum, iç kapılar cam doğramadır. Tavanlar asma tavan olarak düzenlenmiştir. Her iki blokta da son üç kat uzak deniz manzaralıdır. Bağımsız bölümde ısınma ihtiyacı merkezi ısıtma ile sağlanacak şekilde tesisat bulunmaktadır.

Mimari projesine göre A1ve A2 aksında dış giriş kapısı bulunmamasına rağmen, mevcutta dış cepheden proje hilafı şube giriş kapısı açılmıştır. Ayrıca şubenin iç kısmında, asma ve bodrum katlara erişim sağlayan merdivenler inşa edilmiştir. Şube kısmının Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır.

Şube alanı görselleri aşağıda sunulmaktadır.

Şube Bölümü Görselleri

Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

D blok mevcut hali ile onaylı mimari projesi karşılaştırıldığında; asma kat seviyesinde yaklaşık 35 m²'lik proje hilafı asma kat oluşturulduğu tespit edilmiştir. Proje hilafı oluşturulan asma kat alanı değer takdirine konu edilmemiştir. Yapılan uygulamaların basit tadilat ile giderilebilecek olduğu düşünülmektedir.

C blok mevcut hali ile onaylı mimari projesi karşılaştırıldığında; ortak alan vasıflı bodrum katın, zemin katta yer alan 1 numaralı bağımsız bölüm ile içeriden merdiven oluşturulması suretiyle birleştirildiği, ayrıca kat yüksekliğinden yararlanılarak çelik karkas doğrama ile bodrum asma katının oluşturulduğu tespit edilmiştir. Ayrıca zemin kat yüksekliğinden yararlanılarak zemin asma katın oluşturulduğu bu katın içeriden merdiven ile zemin kat ile irtibatlandırıldığı görülmüştür. Yapılan değişiklikler ile tek kattan oluşan 1 numaralı bağımsız bölüm 4 katlı hale getirilmiş olup konu alanın Yapı Kayıt Belgesine konu edildiği tespit edilmiştir. 1 numaralı bağımsız bölüme eklenen bodrum kat ve bodrum asma katın ortak alan nitelikli alandan bağımsız bölüme eklenmiş olması ve Yapı kayıt belgesine esas mimari projesinin çizdirilip kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerin tamamlanmış olmaması sebebiyle, bodrum kat ve bodrum asma katı değer takdirine konu edilmemiştir. Zemin asma katı, yapı kayıt belgesine konu edilmiş ve büyümenin 1 numaralı bağımsız bölüm sınırları içerisinde yer alması sebebiyle değer takdirine konu edilmiştir.

1 numaralı bağımsız bölümün bina ortak alanından sağlanan girişinin kapatıldığı, mimari projesine göre A1 ve A2 aksında dış giriş kapısı bulunmamasına rağmen, mevcutta dış cepheden proje hilafı şube giriş kapısı açılmıştır.

Yapılan uygulamaların basit tadilat ile giderilebilecek olduğu düşünülmektedir.

Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkuller "bina" niteliğindedir. Değerleme tarihi itibariyle konu gayrimenkul banka şubesi ve ofis birimleri olarak kullanılmaktadır.

4. DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar Kirası (Market Rent)

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer (Equitable Value)

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.

Zorunlu Satış (Forced Sale)

"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

4.2 Değerleme Yöntemleri

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

Pazar Yaklaşımı (Market Approach)

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

Gelir Yaklaşımı (Income Approach)

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach)

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

5. DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER

5.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi

Güçlü Yönleri

- Yapı kullanma izin belgesinin bulunması
- Toplu taşıma ve özel araçlarla yüksek erişilebilirliğe sahip olmaları,
- Açık otoparkının bulunması,
- Yapı kayıt belgesinin bulunması.
- Yapıların bakımlı olması.

Fırsat

- Yapının bilinirliği yüksek, merkezi konumda olması,
- Yaya ve araç sirkülasyonunun yüksek olması,
- Ana arterlere yakın konumda olması.

Zayıf Yönleri Yaklaşık 33 yıllık yapılar olmaları,

D blokta proje hilafı asma kat alanı olması,
D blok zemin katının ticari kullanım için yeterli reklam kabiliyetine sahip olmaması,

Tehditler

Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi,

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.

Konu gayrimenkul mevcutta ofis vasıflıdır. Bu sebeple yakın bölgelerdeki, ofis vasıflı gayrimenkuller satışları ve kiralama emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.

Satılık Ofis/Büro Emsalleri

No	Konum	Bulunduğu Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Fiyatı (TL)	Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
1	İçerenköy Mah.	3. Kat	200	140	9.000.000	64.286	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 30 yıllık binanın 3. Katında konumlu, 200 m² olduğu beyan edilen ancak 140 m² olduğu düşünülen ofis 9.000.000 TL bedelle satılıktır.	(532) 456 58 70
2	İçerenköy Mah.	3. Kat	170	150	15.500.000	103.333	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 30 yıllık binanın 3. Katında konumlu, 170 m² olduğu beyan edilen ancak 150 m² olduğu düşünülen ofis 15.500.000 TL bedelle satılıktır.	(530) 244 22 18
3	İçerenköy Mah.	9. Kat	230	165	14.500.000	87.879	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 25 yıllık binanın 9. Katında konumlu, 230 m² olduğu beyan edilen ancak 165 m² olduğu düşünülen ofis 14.500.000 TL bedelle satılıktır.	(533) 232 24 58
4	Halıcı Sk.	5. Kat	150	110	9.750.000	88.636	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 30 yıllık binanın 5. Katında konumlu, 150 m² olduğu beyan edilen ancak 110 m² olduğu düşünülen ofis 9.750.000 TL bedelle satılıktır.	(532) 748 22 01
5	Kızılay, İzmir Cd.	4. Kat	50	47	5.400.000	114.894	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 3 yıllık binanın 4. Katında konumlu, 50 m² olduğu beyan edilen ve 47 m² olduğu düşünülen ofis 5.400.000 TL bedelle satılıktır.	(535) 826 71 04
-	Görüş	aralığında satıldığı öğrenilmiştir.					Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişilerden alınan şifahi bilgilere göre, taşınmazlarla aynı bölgede ve benzer alan, konum, reklam kabilileti vb. nitelikteki ofis/büro emsallerinin 70.000 TL/m² - 90.000 TL/m² fiyat

		Satılık Dükkan Emsalleri
No	Konum	Bulunduğu Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Fiyatı (TL)	Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
6	İçerenköy Mah.	Zemin + Bodrum	700	318	45.500.000	143.307	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 10 yıllık binanın zemin ve bodrum katında konumlu, zemin katı 190 m², bodrum katı 510 m2 olduğu beyan edilen zemine indirgenmiş alanı 318 m² kabul edilen dükkan 45.500.000 TL bedelle satılıktır.	(532) 460 91 49
7	İçerenköy Mah.	Zemin Kat	25	25	3.300.000	132.000	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 20 yıllık binanın zemin katında konumlu, 25 m² olduğu beyan edilen ve 25 m² olduğu düşünülen dükkan 3.300.000 TL bedelle satılıktır.	(530) 244 22 18
8	İçerenköy Mah.	Zemin + Bodrum	380	268	32.500.000	121.269	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan yeni binanın zemin ve bodrum katında konumlu, zemin katı 240 m², bodrum katı 140 m2 olduğu beyan edilen zemine indirgenmiş alanı 268 m² kabul edilen dükkan 32.500.000 TL bedelle satılıktır.	(533) 202 75 72
9	Halıcı Sk.	Zemin + Asma	170	152	24.500.000	161.184	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 30 yıllık binanın zemin ve asma katında konumlu, zemin katı 135 m², asma katı 35 m2 olduğu beyan edilen zemine indirgenmiş alanı 152 m² kabul edilen dükkan 24.500.000 TL bedelle satılıktır.	(552) 228 93 63
10	Kızılay, İzmir Cd.	Zemin Kat	650	600	72.500.000	120.833	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 20 yıllık binanın zemin katında konumlu, 650 m² olduğu beyan edilen ve 600 m² olduğu düşünülen dükkan 72.500.000 TL bedelle satılıktır.	(544) 726 52 42
-	Görüş	aralığında satıldığı öğrenilmiştir.					Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişilerden alınan şifahi bilgilere göre, taşınmazlarla aynı bölgede ve benzer alan, konum, reklam kabilileti vb. nitelikteki dükkan emsallerinin 110.000 TL/m² - 120.000 TL/m² fiyat

Kiralık Ofis/Büro ve Dükkan Emsalleri

No	Konum	Bulunduğu Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Fiyatı (TL/Ay)	Fiyatı (TL/m²/Ay)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
11	İçerenköy Mah.	2. Kat	105	80	30.000	375	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 30 yıllık binanın 2. Katında konumlu, 105 m² olduğu beyan edilen ancak 80 m² olduğu düşünülen ofis 30.000 TL/Ay bedelle kiralıktır.	(532) 357 17 42
12	İçerenköy Mah.	5. Kat	300	250	110.000	440	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 25 yıllık binanın 5. Katında konumlu, 300 m² olduğu beyan edilen ancak 250 m² olduğu düşünülen ofis 110.000 TL/Ay bedelle kiralıktır.	(532) 252 44 44
13	İçerenköy Mah.	3. Kat	180	120	45.000	375	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 25 yıllık binanın 3. Katında konumlu, 180 m² olduğu beyan edilen ancak 120 m² olduğu düşünülen ofis 45.000 TL/Ay bedelle kiralıktır.	(534) 709 74 02
14	Beyan	Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişiden alınan bilgiye göre D100 Karayolu'na direkt cepheli benzer nitelikteki dükkanın 265.000 TL/Ay bedelle mevcut kiracısının olduğu bilgisi alınmıştır.
15	Beyan	Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişiden alınan bilgiye göre Bostancı Metroya yakın konumda cadde cepheli 200 m² dükkanın 60.000 TL/Ay bedelle mevcut kiracısının olduğu bilgisi alınmıştır.
-	Görüş	Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişilerden alınan şifahi bilgilere göre, taşınmazlarla aynı bölgede ve benzer alan, konum, reklam kabilileti vb. nitelikteki ofis/büro emsallerinin kira bedellerinin 275 TL/m²/Ay – 360 TL/m²/Ay aralığında, zemin kat dükkan kira bedellerinin ise 400 TL/m²/Ay – 600 TL/m²/Ay olduğu öğrenilmiştir.

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli "ofisler ve ofise uygun işyerleri" araştırması yapılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkuller hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.

Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkullerin fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.

Kapalı alanı büyüdükçe birim kira ve satış değerinde azalmalar olmaktadır.
Yakın çevrede taşınmaza emsal olabilecek benzer büyüklükte kiralık dükkan büro/ofis binası arzı bulunmamaktadır. Bölgede emlak alım-satım işleriyle uğraşan kişilerden alınan bilgilere göre; dükkan ve büro/ofislerin ortalama 16 – 18 yılda kendini amorti ettiği öğrenilmiştir.

• Satılık Büro/Ofis emsallerinin beyan edilen alan ve fiyatlara göre satış bedellerinin 64.000 TL/m² - 115.000 TL/m² aralığında olduğu, Satılık Dükkan emsallerinin ise beyan edilen alan ve fiyatlara göre satış bedellerinin 120.000 TL/m² - 162.000 TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir.

Emsallerin Karşılaştırılması

Satılık dükkan ve büro/ofis emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerin göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.

Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, inşaat kalitesi, mimari özellik ve kullanım alanı büyüklüğü" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.

Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin İnşaat Kalitesine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın yapılış tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Mimari Özelliklerine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın teknik ve altyapı özellikleri, kapalı-açık otopark durumu, kattaki konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Alana İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip ofisler, büyük alana sahip ofislere göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmaktadır.

Tablodan seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tabloya işlenmiştir. Dükkan ve ofis değerine göre farklı 2 tablo hazırlanmıştır.

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Emsal gayrimenkullerden bazıları, değerleme konusu gayrimenkule göre küçük alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.

Değerleme konusu gayrimenkullerin kiralanabilir ve satılabilir alan büyüklüğü içerisinde kat holü ve teknik ortak alan büyüklükleri yer almamasına rağmen; emsal gayrimenkullerin beyan edilen alanları içerisinde kat holü ve ortak teknik alanları bulunmakta, tahmin edilen alanları içerisinde kat holü ve teknik ortak alanları bulunmamaktadır.

Bina yaşı düşük yapılar, yüksek olanlara göre daha yüksek değerde kiracı ve alıcı bulabilmektedir. Bu durum inşaat kalitesine ilişkin düzeltme kriterinde olumlu şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.

Plaza tarzında olan yapılar, müstakil tarzda küçük alana sahip binalara göre daha yüksek değerde kiracı ve alıcı bulabilmektedir. Bu durum mimari özelliğe ilişkin düzeltme kriterinde olumlu şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi inşaat Kalitesine Sahip, Daha İyi Mimari Özelliklere Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip ise şerefiye negatif girilmektedir.

Büro/Ofis Satış Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

	Karşılaştırma Tablosu – Büro/Ofis Satış Değeri
	E1	E2	E3	E4	E5
Durum	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
Pazarlanan Değer (A)	9.000.000	15.500.000	14.500.000	9.750.000	5.400.000	TL
Pazarlık Payı	5%	15%	10%	10%	20%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	8.550.000	13.175.000	13.050.000	8.775.000	4.320.000	TL
Pazarlanan Alan (C)	200	170	230	150	50	m²
Alan Düzeltmesi	43%	13%	39%	36%	0%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	140	150	165	110	45	m²
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	45.000	91.176	63.043	65.000	108.000	TL/m²
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	61.071	87.833	79.091	79.773	96.000	TL/m²
Konuma İlişkin Düzeltme	15%	5%	5%	-5%	-5%	%
İnşaat Kalitesine İlişkin Düzeltme	0%	5%	0%	10%	5%	%
Mimari Özellik Düzeltme	0%	0%	10%	0%	0%	%
Alana İlişkin Düzeltme	-5%	-5%	-5%	-8%	-15%	%
Toplam Düzeltme	10%	5%	10%	-3%	-15%	%
Şerefiye Uygulanmış Değer	67.179	92.225	87.000	77.380	81.600	TL/m²
Ortalaması			81.076,62			TL/m²

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu ofislerin ortalama satış değerinin 81.000 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

Dükkan Satış Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

Karşılaştırma Tablosu – Dükkan Satış Değeri
E6	E7	E8	E9	E10
Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
45.500.000	3.300.000	32.500.000	24.500.000	72.500.000	TL
10%	10%	5%	15%	5%	%
40.950.000	2.970.000	30.875.000	20.825.000	68.875.000	TL
700	25	380	170	650	m²
120%	25%	42%	12%	0%	%
318	20	268	152	600	m²
65.000	132.000	85.526	144.118	111.538	TL/m²
128.976	148.500	115.205	137.007	114.792	TL/m²
10%	10%	10%	10%	10%	%
-5%	-5%	-10%	0%	-3%	%
10%	0%	10%	15%	0%	%
0%	-30%	-5%	-10%	0%	%
15%	-25%	5%	15%	7%	%
148.323	111.375	120.965	157.558	122.827	TL/m²
		132.209,59			TL/m²

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu dükkanların ortalama satış değerinin zemin katlar için 132.000 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.

6.1 Pazar Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün satış değerlerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.

Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkule emsal olabilecek satılık büro/ofis ve dükkan emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Değerlemede dikkate alınan alan tanımı:

D blok mevcut hali ile onaylı mimari projesi karşılaştırıldığında; asma kat seviyesinde yaklaşık 35 m²'lik proje hilafı asma kat oluşturulduğu tespit edilmiştir. Proje hilafı oluşturulan asma kat alanı değer takdirine konu edilmemiştir.
C blok mevcut hali ile onaylı mimari projesi karşılaştırıldığında; ortak alan vasıflı bodrum katın, zemin katta yer alan 1 numaralı bağımsız bölüm ile içeriden merdiven oluşturulması suretiyle birleştirildiği, ayrıca kat yüksekliğinden yararlanılarak çelik karkas doğrama ile bodrum asma katının oluşturulduğu tespit edilmiştir. Ayrıca zemin kat yüksekliğinden yararlanılarak zemin asma katın oluşturulduğu bu katın içeriden merdiven ile zemin kat ile irtibatlandırıldığı görülmüştür. Yapılan değişiklikler ile tek kattan oluşan 1 numaralı bağımsız bölüm 4 katlı hale getirilmiş olup konu alanın Yapı Kayıt Belgesine konu edildiği tespit edilmiştir. 1 numaralı bağımsız bölüme eklenen bodrum kat ve bodrum asma katın ortak alan nitelikli alandan bağımsız bölüme eklenmiş olması ve Yapı kayıt belgesine esas mimari projesinin çizdirilip kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerin tamamlanmış olmaması sebebiyle, bodrum kat ve bodrum asma katı değer takdirine konu edilmemiştir. Zemin asma katı, yapı kayıt belgesine konu edilmiş ve büyümenin 1 numaralı bağımsız bölüm sınırları içerisinde yer alması sebebiyle değer takdirine konu edilmiştir.
Değerleme çalışmasında bağımsız bölüm alanları esas alınarak değer görüşü belirlenmiştir.

Yapılan araştırmalar, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirlenen özellikler göz önünde bulundurularak ticari üniteler için ortalama değer tespiti yapılmıştır. Yapılan analizler sonucunda ofis-büro nitelikli gayrimenkül ortalama değerinin 81.000 TL/m² olabileceği ve zemin katta konumlu ticari nitelikli gayrimenkül değerinin 132.000 TL/m² olabileceği görüşüne varılmıştır. Kat ve alan bazında şerefiyelendirme yapılarak ofislere ayrı ayrı değer görüşü belirlenmiştir. Takdir edilen pazar değerleri aşağıda, bağımsız bölüm bazında değerleri ekte sunulmaktadır.

Değerleme Tablosu – Pazar Değeri
	B.B.	B.B. Alanı Toplamı	Kat Alanı Toplamı	Blok Değeri	Blok Değeri	~ Blok Değeri
Kat	Adedi	(m²)	(m²)	(TL/m²)	(TL)	(TL)
C Blok (Yerinde B Blok)	9	2.444	3.555	83.588	204.289.072	204.290.000
D Blok (Yerinde A Blok)	9	1.649	2.578	80.970	133.519.530	133.520.000
TOPLAM		4.093	6.133			337.810.000

Seçilen değerleme yöntemine göre 18 adet bağımsız bölümün toplam Pazar Değerinin 337.810.000 TL olabileceği görüşüne varılmıştır.

6.2 Maliyet Yaklaşımı

Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3 Gelir Yaklaşımı

Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.4 Diğer Tespit Ve Analizler

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)

Değerleme çalışmasında kira değeri takdiri için kullanılan veriler, analizler ve diğer detaylar raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak ofis ve dükkanlar için ortalama değer tespiti yapılmıştır. Yapılan analizler sonucunda ofis-büro nitelikli gayrimenkül ortalama kira değerinin 397 TL/m²/Ay olabileceği ve zemin katta konumlu ticari nitelikli gayrimenkülün reklam kabiliyeti sebebiyle değerinin daha yüksek olacağı, ofis ortalamasından yaklaşık %75 daha fazla olacağı görüşüne varılmış ve zemin kat ortalama kira değerinin 688 TL/m²/Ay olabileceği takdir edilmiştir. Kat ve alan bazında şerefiyelendirme yapılarak ticari ünitelere ayrı ayrı değer görüşü belirlenmiştir. Takdir edilen pazar değerleri aşağıda, bağımsız bölüm bazında değerleri ekte sunulmaktadır.

Değerleme Tablosu – Pazar Değeri
	B.B.	B.B. Alanı Toplamı	Kat Alanı Toplamı	Blok Değeri	Blok Değeri	~ Blok Değeri	Kira Değeri	Kira Değeri
Kat	No	(m²)	(m²)	(TL/m²)	(TL)	(TL)	(TL/m²/Ay)	(TL/Ay)
C Blok (Yerinde B Blok)	9 Adet	2.444	3.555	83.588	204.289.072	204.290.000	416	1.017.500
D Blok (Yerinde A Blok)	9 Adet	1.649	2.578	80.970	133.519.530	133.520.000	397	654.000
TOPLAM	18 Adet	4.093	6.133			337.810.000		1.671.500

18 adet bağımsız bölümün toplam Kira Değerinin 1.671.500 TL/Ay olabileceği görüşüne varılmıştır. Bağımsız bölüm bazında kira değerlerinin dağılımı ekte sunulmaktadır.

Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat yapımı yöntemleri kullanılmamıştır.

Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar değeri tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.

Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında Pazar değeri tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.

En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.

En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:

Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "Büro/Ofis ve Banka Şubesi" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 30 |

Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Rapora konu gayrimenkuller, "Büro" vasıflı 18 adet bağımsız bölümdür. Bağımsız bölüm bazında değer takdirleri aşağıda sunulmaktadır.

Takdir edilen pazar değerleri aşağıda, bağımsız bölüm bazında değerleri ekte sunulmaktadır.

Değerleme Tablosu – Pazar Değeri
	B.B.	B.B. Alanı Toplamı	Kat Alanı Toplamı	Blok Değeri	Blok Değeri	~ Blok Değeri
Kat	Adedi	(m²)	(m²)	(TL/m²)	(TL)	(TL)
C Blok (Yerinde B Blok)	9	2.444	3.555	83.588	204.289.072	204.290.000
D Blok (Yerinde A Blok)	9	1.649	2.578	80.970	133.519.530	133.520.000
TOPLAM		4.093	6.133			337.810.000

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ

7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün mevcut durumu bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu

Özet Tablo		Değer (TL)
Pazar Yaklaşımı	Pazar Değeri	337.810.000 TL
Maliyet Yaklaşımı	Pazar Değeri	Bu yöntem uygulanmamıştır.
Gelir Yaklaşımı	Pazar Değeri	Bu yöntem uygulanmamıştır.
Pazar Yaklaşımı	Kira Değeri	1.671.500 TL/Ay

Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkuller benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaşılmıştır.

Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkule benzer kullanımda gayrimenkullerin pazar yaklaşımına konu edilerek değerlendirildiği gözlemlenmiştir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan toplam pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.

Buna göre gayrimenkulün toplam pazar değeri için 337.810.000.-TL (Üç Yüz Otuz Yedi Milyon Sekiz Yüz On Bin.- Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.

7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Rapora konu gayrimenkuller, "bina" vasıflıdır. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.

7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu gayrimenkuller, "bina" vasıflıdır. Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.

8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş

28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde;

"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.

Gayrimenkulün tapu kaydında yapılan incelemede, gayrimenkul üzerinde "ipotek" kaydı bulunmadığı görülmüştür.

Gayrimenkulün tapu kaydının beyanlar hanesinde "İfraz taksim işlemi yapılmıştır." beyanı bulunmaktadır. Konu beyanın gayrimenkulün devrine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kaydının beyanlar hanesinde "Yönetim Planı" beyanı bulunmaktadır. Konu beyanın gayrimenkulün devrine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.

Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerin, üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkullerin devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

Rapor konusu gayrimenkullerin tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

D Blok asma kat seviyesinde inşa edilmiş yaklaşık 35 m² alana sahip asma kat büyümesinin ise herhangi bir yasal evrağa sahip olmadığı tespit edilmiş olup yapılan proje hilafı uygulamanın basit tadilatla mimari proje kullanım alanlarına uygun hale getirilebileceği düşünülmektedir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 33 |

Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevcut durumda yapılan incelemelerde C Blok'un, onaylı mimari proje ve yapı kayıt belgesi ile uyumlu olduğu görülmüş olup C Blok için yeniden ruhsat almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir. Yapı kayıt belgesine esas mimari projesinin çizdirilip kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerin tamamlanması önerilmektedir.

D Blok asma kat seviyesinde inşa edilmiş yaklaşık 35 m² alana sahip asma kat büyümesinin ise herhangi bir yasal evrağa sahip olmadığı tespit edilmiş olup yapılan proje hilafı uygulamanın yeniden ruhsat alınmasını gerektirir değişiklik olduğu görüşüne varılmıştır. Proje hilafı uygulamanın basit tadilatla projesine uygun hale getirilebilecek olduğu düşünülmektedir.

Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.

Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.

Değerleme konusu taşınmazlar "Büro" vasıflı 18 adet ticari nitelikli bağımsız bölümdür. C Blok 1 Nolu Bağımsız Bölüm yerinde Banka Şubesi olarak kullanılsa da 30.12.2018 tarihli Yapı Kayıt Belgesi'nde Bağımsız Bölümün niteliği ticari olarak belirtildiği ve mevcutta ticari kullanımda olduğu, proje hilafı uygulamaların basit tadilat ile giderilebilecek nitelikte olması dikkate alınmış, gayrimenkullerin tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekillerinin uyumlu olduğu görüşüne varılmıştır. Rapor konusu gayrimenkullerin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."

9. DİĞER

9.1 KDV Konusu

07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.

29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.

01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.

20%
10%


20%
10%
10%

20%

1%
1%
10%
20%
1%
10%
20%

* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir. ** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.

*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.

Yukarıda verilen bilgiler doğrultusunda konu ticari işyeri vasıflı gayrimenkulün KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.

10. SONUÇ

10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."

10.2 Nihai Değer Takdiri

Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.

1. Peşin Satış Fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılmıştır.
1. Değerleme Katma Değer Vergisi hariç yapılmış ve ilgili Katma Değer Vergisi tutarı eklenerek toplam değer sunulmuştur.
1. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi (Çalışmada proje değerleme çalışması yapılmamıştır.)

Değer Tablosu (19.03.2025 tarihli)
18 Adet Bağımsız Bölüm	(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri	337.810.000	405.372.000 TL
*%20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.

o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.

o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
o KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
o Rapor, müşterinin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri ile ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurumkuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasaktır. Rapor, sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen ya da tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

o Kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

11. EKLER

1. Tapu Senetleri ve Kira Değerleri Tablosu
1. Fotoğraflar
1. TGKM Parsel Sorgulama Görüntüleri
1. Gayrimenkule Ait tapu Kaydı
1. İmar Durumu
1. Yapı Kullanma İzin Belgesi
1. Yapı Ruhsatı
1. Yapı Kayıt Belgesi
1. Mimari Proje Görselleri
1. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansları ve Tecrübe Belgeleri

AI Terminal

İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5925_rns_2025-03-19_5269a63e-4374-4bfa-be50-b3748c72480d.pdf

Gayrimenkul Değerleme Raporu

1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

1.2 Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

1.3 Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi

1.4 İşin Kapsamı

1.5 Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

1.6 Rapor Türü

1.7 Raporu Hazırlayanlar

1.8 Değerleme Tarihi

1.9 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

1.11 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Gayrimenkullerin Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi

Tapu Kayıtları

Bağımsız Bölümlerin Tapu Kaydı Listesi

2.2.1.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri

2.2.1.2 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi

Kadastro İncelemesi

2.3 Gayrimenkullerin İmar Bilgileri

İmar Durumu

Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler

Tapu Arşivi

Belediye Arşivi

Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

3. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

3.1 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Ekonomik Koşullar

Gayrimenkul Piyasası

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

İstanbul İli

Ataşehir İlçesi

İçerenköy Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

Ulaşım

3.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

Arsa Özellikleri

Bina Özellikleri

C Blok (Yerinde B Blok)

Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları

Şube Bölümü Görselleri

Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

4. DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar Kirası (Market Rent)

Makul Değer (Equitable Value)

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Zorunlu Satış (Forced Sale)

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

4.2 Değerleme Yöntemleri

Pazar Yaklaşımı (Market Approach)

Gelir Yaklaşımı (Income Approach)

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach)

5. DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER

5.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi

Fırsat

Zayıf Yönleri Yaklaşık 33 yıllık yapılar olmaları,

Tehditler

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Satılık Ofis/Büro Emsalleri

Kiralık Ofis/Büro ve Dükkan Emsalleri

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Emsallerin Karşılaştırılması

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Büro/Ofis Satış Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

Dükkan Satış Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)