GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN ADMER GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ.

RAPOR NO: OZEL-2024-0212

TARĠH: 20.02.2025

Ġstanbul Ġli, Esenyurt Ġlçesi, Esenyurt Mahallesi, 2945 Ada 95-98 Parsel ve 2946 Ada 37 Parsel ''Arsa'' Nitelikli TaĢınmazların Değerleme Raporu

ĠÇĠNDEKĠLER

BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ

1.1 Raporun tarihi
1.2 Raporun numarası
1.3 Raporu hazırlayanların ad ve soyadları
1.4 Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı
1.5 Değerleme tarihi
1.6 Dayanak sözleĢmenin tarih ve numarası
1.7 Raporun, SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına iliĢkin açıklama
1.8 Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluĢ tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmıĢsa, son üç değerlemeye iliĢkin bilgiler

BÖLÜM 2: KURULUġ ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1 KuruluĢun unvanı ve adresi
2.2 MüĢteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi
2.3 MüĢteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar
2.4 ĠĢin kapsamı

BÖLÜM 3: GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

3.1 Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı, tapu kayıtları, plan, proje, ruhsat, Ģema vb. dokümanları hakkında bilgiler
3.1.1 Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı,
3.1.2 Gayrimenkulün tapu kayıtları, plan, proje, ruhsat, Ģema vb. dokümanları hakkında bilgiler
3.2 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat veya devredilmesine iliĢkin herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
3.3 Gayrimenkul ile ilgili varsa, son üç yıllık dönemde gerçekleĢen alım satım iĢlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değiĢikliklere (imar planında meydana gelen değiĢiklikler, kamulaĢtırma iĢlemleri vb.) iliĢkin bilgi
3.4 Gayrimenkulün ve bulunduğu bölgenin imar durumuna iliĢkin bilgiler
3.5 Gayrimenkul için alınmıĢ durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlara dair açıklamalar
3.6 Gayrimenkule iliĢkin olarak yapılmıĢ sözleĢmelere (gayrimenkul satıĢ vaadi sözleĢmeleri, kat karĢılığı inĢaat sözleĢmeleri ve hasılat paylaĢımı sözleĢmeler vb.) iliĢkin bilgiler
3.7 Gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri için alınmıĢ yapı ruhsatlarına, tadilat ruhsatlarına, yapı kullanım izinlerine iliĢkin bilgiler ile ilgili mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinlerin alınıp alınmadığına ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi
3.8 Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi
3.9 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye iliĢkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye iliĢkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine iliĢkin açıklama
3.10 Varsa, gayrimenkulün enerji verimlilik sertifikası hakkında bilgi

BÖLÜM 4. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKÎ ÖZELLĠKLERĠ

4.1 Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler
4.2 Mevcut ekonomik koĢulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri
4.3 Değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler
4.4 Gayrimenkulün fiziki, yapısal, teknik ve inĢaat özellikleri
4.5 Değerlemede Kullanılan Varsayımlar
4.6 Varsa, mevcut yapıyla veya inĢaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykırı durumlara iliĢkin bilgiler
4.7 Ruhsat alınmıĢ yapılarda yapılan değiĢikliklerin 3194 sayılı Ġmar Kanunu'nun 21 inci maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir değiĢiklikler olup olmadığı hakkında bilgi
4.8 Gayrimenkulün değerleme tarihi itibarıyla hangi amaçla kullanıldığı, gayrimenkul arsa veya arazi ise üzerinde herhangi bir yapı bulunup bulunmadığı ve varsa, bu yapıların hangi amaçla kullanıldığı hakkında bilgi

BÖLÜM 5. Kullanılan değerleme yöntemleri

5.1 Pazar yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar (uygulandıysa)
5.1.a. Pazar yaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni
5.1.b. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı
5.1.c. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmıĢ, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
5.1.d. Emsallerin nasıl dikkate alındığına iliĢkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine iliĢkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
5.1.e. Pazar yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuç (sonuca ulaĢırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek Ģekilde)
5.2 Maliyet yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar (uygulandıysa)
5.2.a. Maliyet yaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni
5.2.b. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaĢılan sonuç
5.2.c. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
5.2.d. Maliyet yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuç (sonuca ulaĢırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek Ģekilde)
5.3 Gelir yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar (uygulandıysa)
5.3.a. Gelir yaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni
5.3.b. Nakit giriĢ ve çıkıĢlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
5.3.c. Ġndirgeme/Iskonto oranının nasıl hesaplandığına iliĢkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler
5.3.d. Gelir yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuç (sonuca ulaĢırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek Ģekilde)
5.4 Diğer tespit ve analizler (değerleme iĢinin gerektirmesi halinde)
5.4.a. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
5.4.b. Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

5.4.c. Üzerinde proje geliĢtirilen arsaların boĢ arazi ve proje değerleri
5.4.d. BoĢ arazi ve geliĢtirilmiĢ proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaĢılan sonuçlar
5.4.e. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
5.4.f. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi

BÖLÜM 6. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

6.1 Farklı değerleme yöntemleri ile analiz sonuçlarının uyumlaĢtırılması ve bu amaçla izlenen metotların ve nedenlerinin açıklaması
6.2 Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin neden yer almadıklarının gerekçeleri
6.3 Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüĢ
6.4 Varsa, gayrimenkul üzerindeki takyidat ve ipotekler ile ilgili görüĢ
6.5 Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olup olmadığı hakkında bilgi
6.6 Değerleme konusu arsa veya arazi ise, alımından itibaren beĢ yıl geçmesine rağmen üzerinde proje geliĢtirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulup bulunulmadığına dair bilgi
6.7 Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı ise, üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine iliĢkin olarak bu hakları doğuran sözleĢmelerde özel kanun hükümlerinden kaynaklananlar hariç herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
6.8 Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım Ģeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüĢ ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüĢ

BÖLÜM 7. SONUÇ

7.1 Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi
7.2 Nihai değer takdiri
7.2.1. PeĢin satıĢ fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması
7.2.2. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibarıyla tamamlanmıĢ kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibarıyla bitirilmiĢ olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi

Rapor eki

a) Değerleme konusu gayrimenkule iliĢkin tapu örneği, plan, proje, ruhsat, Ģema, fotoğraf ve benzeri bilgi ve belgeler

b) Gayrimenkule iliĢkin sözleĢmelerin (gayrimenkul satıĢ vaadi sözleĢmeleri, kat karĢılığı inĢaat sözleĢmeleri, hasılat paylaĢımı sözleĢmeler vb.) örnekleri

c) Raporu imzalayan gayrimenkul değerleme uzmanlarının Gayrimenkul Değerleme Lisans belgelerinin örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından verilen Mesleki Tecrübe belgelerinin örnekleri

RAPOR BĠLGĠLERĠ

1.1	Rapor Tarihi	20.02.2025 :
1.2	Rapor Numarası	: OZEL-2024-0212
1.3	Raporun Türü / BaĢlık	Anlatım Özellikli (Kapsamlı Anlatımlı) Rapor :
1.4	Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları	: Ġlkay GÜRIġIK
1.5	Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı	Ali GÜRIġIK :
1.6	Değerleme Tarihi	: 14.02.2025
1.7	Dayanak SözleĢmesi Numarası ve Tarihi	: 2024/0212-30.12.2024
1.8	Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına iliĢkin açıklama ve değerlemenin amacı	Sermaye Piyasası Kanunu kapsamındaki ihraççılar ve sermaye : piyasası kurumları tarafından kamuya açıklanan ve/veya Kurul'a iletilen finansal raporların hangi kaleminde gösteriliyor olursa olsun gayrimenkul, gayrimenkul projesi, bir gayrimenkule dayalı hak ve faydalar gibi konularda hazırlananlar ile varlıkların değer düĢüklüğünün ve/veya karĢılık ayrılmasına gerek olmadığının tespiti vb. amaçla değerleme raporunun düzenlenmesidir.

1.9 Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluĢ tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmıĢsa, son üç değerlemeye iliĢkin bilgiler

Rapor Tarihi	Rapor No	Hazırlayan Uzman/lar	Sorumlu Değerleme Uzmanı	Nihai Değer (KDV Hariç)

KURULUġ ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1 KuruluĢun Unvanı ve Adresi

Admer Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. 17.08.2021 tarih ve Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan ġirket Ana SözleĢmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iĢ ve hizmetleri vermek amacıyla 1.104.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuĢtur. ġirketimiz;

Yurt Mahallesi 71363 Sokak No:1/1 Çukurova / Adana adresinde hizmet vermektedir. Tel: 0322 503 73 39 Faks: -. www.admerdegerleme.com

e-mail: [email protected]

Ticari Unvan	YEġĠL GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
KuruluĢ Tarihi	23/12/1997
Ticaret Sicil No	303536
Ticaret Odası	Ġstanbul DavutpaĢa Vergi Dairesi Müdürlüğü
Mersis No	0470003286100012
ġirket Sermayesi	6.000.000.000,00 TL
Adresi	Yılanlı Ayazma Yolu No:17 YeĢil Plaza K:15 Cevizlibağ, Zeytinburnu 34020 Ġstanbul
ĠĢlem Gördüğü Borsa	-
Web Sitesi	www.yesilgyo.com.tr
Kayıtlı E posta Adresi	[email protected]

2.2 MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

2.3 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Ġstanbul Ġli, Esenyurt Ġlçesi, Esenyurt Mahallesi, 2945 Ada 95(Eski 58) -98 (Eski 57) Parseller ve 2946 Ada 37(Eski 24) Parselde konumlu '' ARSA'' vasıflı taĢınmazların adil piyasa (pazar) değeri çalıĢmasıdır. MüĢteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiĢtir.

2.4 ĠĢin Kapsamı

Bu değerleme çalıĢması Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde hazırlanmıĢtır. Raporda görev alan değerleme uzmanları bu standartlara göre tüm önemli girdilerin uygunluğunu değerlendirecek, varsa tüm sapmaların niteliklerini belirtecektir.
Değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin değerleme konusu varlıkla veya değerleme görevinin ilgili diğer tarafıyla bu raporu hazırlama görevi dıĢında herhangi bir iliĢkisi veya bağlantısı bulunmamaktadır.
Değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin önyargısız ve tarafsız bir değerleme yapma kabiliyetini sınırlayacak baĢka etkenler bulunmamaktadır.

Bu raporda belirtilen fikirlerin yürürlüğe girme tarihi 'rapor bilgileri' kısmında belirtilmiĢtir. Uzman, çalıĢma teslim edildikten sonra meydana gelebilecek ekonomik ve fiziksel faktörlerin bu raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden dolayı sorumluluk taĢımaz.
Raporda sunulan fikirler ve sonuçlar sadece bu iĢbirliği için geçerlidir. Raporun kapsamı dıĢında kullanılamazlar.
Raporda belirtilen projeksiyonların, çalıĢma sürecinde yardımcı olması amaçlanmıĢ olup buradaki bulgular, cari piyasa koĢulları, kısa ve uzun vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli sabit bir ekonomik ortam varsayımı üzerine dayandırılmıĢtır. Bu nedenle, uzman tarafından doğru bir Ģekilde tahmin edilmesi mümkün olmayan projeksiyonlar ileride bazı değiĢikliklere uğrayabilir ve böylece gelecekteki gelir ve değerlendirmeleri etkileyebilir.
Uzman, söz konusu gayrimenkulü ve çevreyi bizzat incelemiĢtir. Değerlemeyi gerçekleĢtirenler raporda belirtilenler dıĢında baĢka bir yardım almamıĢtır.

GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.1.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Ekspertize konu taĢınmazlar, Ġstanbul Ġli, Esenyurt Ġlçesi, Esenyurt Mahallesi, 2945 Ada 95(Eski 58) -98 (Eski 57) Parseller ve 2946 Ada 37(Eski 24) Parseldir. TaĢınmazlara ulaĢmak için; Gazi Caddesi üzerinden güney istikamette ilerlerken sağ kol üzerinde yer alan 2073 sokağa dönülür. Sokak üzerinden batı yönünde yaklaĢık 300 m ilerlenerek sol kol üzerinde yer alan değerleme konusu taĢınmazlara ulaĢım sağlanır. TaĢınmazlardan 2945 Ada 95 ve 98 parsel yakın çevre itibariyle güney yönünden Nazım Hikmet Bulvarı'na 400 m, batı yönünden Necip Fazıl Kısakürek Caddesi'ne 950 m, doğu yönünden Gazi Caddesi'ne 500 m, mesafede olup kuzey yönünden 2073 sokağa cephelidir. TaĢınmazlardan 2946 Ada 37 parsel ise güney yönünden Nazım Hikmet Bulvarı'na 200 m, batı yönünden Necip Fazıl Kısakürek Caddesi'ne 1 km, doğu yönünden Gazi Caddesi'ne 400 m, mesafede olup kuzey yönünden 2011 sokağa cephelidir.

TaĢınmazların bulunduğu bölge Ġstanbul ve Ġlçe Merkezinde yapılaĢmanın uzun yıllar önce tamamlandığı, genel olarak bulvar ve cadde üzerlerinde çok katlı binaların, iç kesimlerde ise 3 ve 4 katlı apartmanları bulunduğu bir bölgedir. Bölgede iç kesimler konut amaçlı olarak kullanılmakta olup ana arterler üzerinde yer alan taĢınmazlar ise ticari amaçlıdır. TaĢınmazların bulunduğu ana yapı gibi cadde üzerinde yer alan binaların zemin katları iĢ yeri veya ofis normal katları ise tamamen mesken olarak kullanılmaktadır.

Yaya ve araç trafiği ile ticari faaliyetlerin Nazım Hikmet Bulvarı, Hürriyet Cad, Yıldırım Beyazıt Caddesi, Fatih Sultan Mehmet Caddesi üzerine yoğunlaĢtığı bölgede taĢınmazında içinde yer aldığı cadde üzerinde ticari faaliyet daha düĢüktür. Genel olarak yeni yapıların orta ve üzeri gelir grubuna, eski yapıların ise alt ve orta gelir grubuna hitap ettiği bölge her türlü teknik alt yapı ve belediye hizmetlerinden faydalanmaktadır.

Söz konusu taĢınmazların yakın çevresinde, Turgut Özal Stadyumu, Marmarapark AVM, Necmi Kadıoğlu Devlet Hastanesi, Özel Reyap Hastanesi gibi nirengi noktaları bulunmaktadır.

3.1.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

19.02.2025 tarihinde Web Tapu portalı üzerinden alınmıĢ olan taĢınmaz bilgileri ve gayrimenkulün tapu kayıtları aĢağıdaki tabloda gösterilmiĢtir

Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri

Ġli	Ġstanbul :
Ġlçesi	: Esenyurt
Bucağı	: -
Mahallesi	: Esenyurt
Mevkii	: -
Pafta No	: -
Ada No	2945 :
Parsel No	95 :
Yüzölçümü	16.044,14 m2 :
Maliki	: YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (2149/2400), YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (251/2400 )
Ana Gayrimenkul Vasfı	: ARSA

Ġli	:	Ġstanbul
Ġlçesi	:	Esenyurt
Bucağı	:	-
Mahallesi	:	Esenyurt
Mevkii	:	-
Pafta No	:	-
Ada No	:	2945
Parsel No	:	98
Yüzölçümü	:	22.328,60 m2
Maliki	:	YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (568173/2232860),
		YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (41401/446572),
		YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (2271/1116430),
		*Taşınmaz çok hisseli olup diğer hissedar bilgileri ekli tapu
		kaydında mevcuttur.
Ana Gayrimenkul Vasfı	:	ARSA

Ġli	:	Ġstanbul
Ġlçesi	:	Esenyurt
Bucağı	:	-
Mahallesi	:	Esenyurt
Mevkii	:	-
Pafta No	:	-
Ada No	:	2946
Parsel No	:	37
Yüzölçümü	:	5.175,25 m2
Maliki	:	YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (17/75), ArtaĢ
		ĠnĢaat Sanayi ve Ticaret A.ġ.(29/75)
		Özkök Yapı Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. ġti.(29/75)
Ana Gayrimenkul Vasfı	:	ARSA

3.2 Gayrimenkul ile Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

19.02.2025 tarihinde TKGM web portalından alınan tapu kaydına göre;

*2945 Ada 95 numaralı parsel üzerinde aĢağıda belirtilen takyidatlar bulunmaktadır;

Beyanlar Hanesi:

Diğer (Konusu: Özel Güvenlik Bölgesinde Kalmaktadır. )Tarih: 20/12/2010 Sayı: 2724
Ġmar düzenlemesine alınmıĢtır.(28.02.2022 tarih ve 18970 yevmiye)

Ġrtifaklar Hanesi:

B.TaĢınmazın Tamamında 2.178 m 2 ve 2.313 m 2 lik kısımlarda TEĠAġ lehine irtifak hakkı
M:301 m 2 lik kısımda tek lehine irtifak hakkı

ġerhler Hanesi:

Ġhtiyati Tedbir: Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi nin 05/02/2025 tarih 2025/113 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: Konkordato davası nedeniyle ) 06.02.2025 tarih ve 15697 yevmiye
Ġhtiyati Tedbir: Bakırköy 4. Tüketici Mahkemesi nin 28/05/2019 tarih 2019/349 Esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile(Açıklama: Hizmetin Ayıplı Olmasından Kaynaklanan ) 29.05.2019 tarih ve 33068 yevmiye
Ġhtiyati Tedbir: Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesi nin 20/05/2019 tarih 2019/324 Esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: davacı-ali ekber kolu ) 20- 05-2019 tarih ve 30998 yevmiye
Ġhtiyati Tedbir: Bakırköy 2.Tüketici Mahkemesi nin 02/05/2019 tarih 2019/474 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile 02-05-2019 tarih ve 26938 yevmiye

Rehinler Hanesi:

Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (2149/2400) hissesinin üzerinde;

Türkiye Halk Bankası A.ġ. lehine 18.12.2015 tarih ve 78783 yevmiye kaydı ile 68.000.000 TL bedel ile 1. Dereceden ipotek tesisi tesisi kaydı bulunmaktadır

Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (251/2400) hissesinin üzerinde; - Türkiye Halk Bankası A.ġ. lehine 26.04.2016 tarih ve 27581 yevmiye kaydı ile 612.000.000 TL bedel ile 2. Dereceden ipotek tesisi tesisi kaydı bulunmaktadır.

ĠĠK 150/c Md. Gereği Ġpoteğin paraya çevrilmesi için takibe geçilmiĢtir. Ġstanbul Gayrimenkul SatıĢ Ġcra Dairesi nin 04/01/2023 tarih 2023/18 ESAS sayılı Resmi Yazı. 12.10.2020 tarih ve 4349 yevmiye

*2945 Ada 98 numaralı parsel üzerinde aĢağıda belirtilen takyidatlar bulunmaktadır;

Beyanlar Hanesi:

Diğer (Konusu: Özel Güvenlik Bölgesinde Kalmaktadır. )Tarih:20/12/2010 Sayı: 2724
Ġmar düzenlemesine alınmıĢtır. 28.02.2022 tarih ve 18970 yevmiye
Ġstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesi nin 27/11/2017 tarih 2017/861 Esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi yazısı ile Ġzale-i ġuyu davası açılmıĢtır. 06.12.2017 tarih ve 7746 yevmiye

Ġrtifaklar Hanesi:

B.TaĢınmazın tamamında 2.178 m 2 ve 2.313 m 2 lik kısımlarda teiaĢ lehine irtifak hakkı
M:301 m 2 lik kısımda tek lehine irtifak hakkı

ġerhler Hanesi:

Ġhtiyati Tedbir: Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi nin 05/02/2025 tarih 2025/113 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: Konkordato davası nedeniyle ) 06.02.2025 tarih ve 15697 yevmiye

Rehinler Hanesi:

Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (2271/1116430) hissesinin üzerinde;

Türkiye Halk Bankası A.ġ. lehine 26.04.2016 tarih ve 27581 yevmiye kaydı ile 612.000.000 TL bedel ile 2. Dereceden ipotek tesisi kaydı bulunmaktadır.

*2946 Ada 37 numaralı parsel üzerinde aĢağıda belirtilen takyidatlar bulunmaktadır;

Beyanlar Hanesi:

Ġmar düzenlemesine alınmıĢtır. 28.02.2022 tarih ve 18970 yevmiye

ġerhler Hanesi:

Ġhtiyati Tedbir: Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi nin 05/02/2025 tarih 2025/113 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: Konkordato davası nedeniyle ) 06.02.2025 tarih ve 15697 yevmiye

TaĢınmazlar üzerinde çok sayıda Ġcrai Haciz, Ġhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi Ģerh kayıtları, 150/C Maddesi SatıĢa Arz ġerhleri, Ġpoteğin paraya çevrilmesi ve çeĢitli banka ve kurumlara ait ipotek kaydı bulunmakta olup tapu kayıtları rapora eklenmiĢtir.

Söz konusu taĢınmazın edinme tarihi ve üzerindeki takyidatlara bakıldığında 06/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 48 nci ve 49 uncu maddelerine dayanılarak düzenlenmiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğinin 22. Maddesine göre GYO bünyesine alındığı, 30. Maddesine göre ise ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edildiği anlaĢılmıĢtır. Konu taĢınmaz üzerinde bulunan diğer kısıtlayıcı Ģerhler taĢınmaz Ģirket portföyündeyken, Ģirketin ticari faaliyetlerinde yaĢanan olumsuzluklar nedeni ile konulmuĢtur. TaĢınmazların takyidatlar açısında bakıldığında GYO bünyesinde bulunması uygun değildir. Ancak kısıtlayıcı Ģerhler taĢınmazın devredilmesine engeldir. Bu Ģerhler kalktığında taĢınmaz devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Ayrıca ipoteklerin ise paraya çevrilmesi istenmiĢtir. Bu da taĢınmazın mülkiyetinin icra yolu ile satılarak değiĢmesine sebep olacaktır.

3.3 Gayrimenkul ile Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri vb.) ĠliĢkin Bilgi

Söz konusu taĢınmazlardan 2945 Ada 95 Parsel;16.12.2022 tarih ve 121475 yevmiye 'Ġmar' iĢlemi ile 'YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi' ve aynı iĢlem tarih ve yevmiye numarası ile diğer hissedarlar adına tescil edilmiĢtir.

Söz konusu taĢınmazlardan 2945 Ada 98 Parsel;16.12.2022 tarih ve 121475 yevmiye 'Ġmar' iĢlemi ile 'YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi' adına tescil edilmiĢtir.

Söz konusu taĢınmazlardan 2946 Ada 37 Parsel;16.12.2022 tarih ve 121475 yevmiye 'Ġmar' iĢlemi ile 'YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi' ve aynı iĢlem tarihi ve yevmiye numarası ile diğer hissedarlar adına tescil edilmiĢtir.

3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

Esenyurt Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nden yapılan araĢtırmada söz taĢınmazlar Arsa vasfında olup parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

Esenyurt Belediyesi Ġmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre taĢınmazlardan 2945 Ada 95 (Eski 58) Parsel ve 98 (Eski 57) nolu parseller 13.09.2013 tarihli 1/1000 Ölçekli Esenyurt Tem Güneyi 6.Etap Uygulama Ġmar Planı kapsamında, Konut Alanı içerisinde yer almakta olup Taks: 0,40, Kaks: 2,50 yapılaĢma koĢullarına sahiptir.

Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı parseller imar düzenlenmesi yapılarak parsel numaraları

*2945 Ada 58 Parsel iken 2945 Ada 95 Parsel,

*2945 Ada 57 Parsel iken 2945 Ada 98 Parsel, olarak değiĢtirilmiĢtir.

Plan Notlarına göre ; 2.24 Konut Alanları maddesi altında

2.24.1.6 Konut alanlarında çatı eğimi bitişik ve ikiz nizamlarda %33'ü, ayrık ve blok nizamlarda %40'i geçemez. Parapet üzerine çatı oturtulamaz.

2.24.1.7 Konutlarda sıhhi tesisat projelerinde doğalgaz tesisatının bulunması zorunluluğu vardır.

-Plan notları raporun ekler kısmına eklenmiĢtir.

Parseller üzerinde enerji nakil hattı geçtiği Ģifahen öğrenilmiĢ olup yapılaĢmaya açık net imar parselleridir.

Parseller, belediye sınırları içinde, 1/1000 ölçekli imar planı kapsamında, parselasyonu ve 18. Madde uygulaması yapılmıĢ, net parsel olup parsel alanında baĢkaca bir kesinti yapılması söz konusu değildir.

Esenyurt Belediyesi Ġmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre taĢınmazlardan 2946 Ada 37(Eski 24) nolu parsel 13.09.2013 tarihli 1/1000 Ölçekli Esenyurt Tem Güneyi 6.Etap Uygulama Ġmar Planı kapsamında, Sosyal Kültürel Tesis Alanı içerisinde yer almaktadır.

Değerleme konusu taĢınmazın yer aldığı parsel imar düzenlenmesi yapılarak parsel numaraları

*2946 Ada 24 Parsel iken 2946 Ada 37 Parsel, olarak değiĢtirilmiĢtir.

Plan notlarına göre ;

Sosyal Tesis Alanları

Bu alanlarda, ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile sosyal tesis yapılacaktır. İlgili mevzuata göre yapılacak huzurevi, yetiştirme yurdu ilgili mevzuata uygun olarak yapılacak öğrenci yurtları, çocuk yuvaları, sığınma evleri, gündüz bakımevi (kreş) ve rehabilitasyon merkezi gibi tesislerin bulunduğu alanlardır. Bu alanlarda plan kararı alınmadan kamu kullanımı dışında kullanım getirilemez.

Özel Eğitim Ve Özel Sağlık Tesis Alanları

Bu alanlarda KAKS: 2.00 Hmaks: 4 kat olup, standartlara uygun olmak şartıyla özel ilköğretim, ortaöğretim tesisleri, özel sağlık tesisleri ve özel eğitim tesislerine hizmet edecek spor salonu, yurt vb. birimler yapılabilir. Bu alanlarda konut ve ticaret birimleri yer alamaz. Birden fazla bağımsız bölüm yapılamaz.

Kültürel Tesis Alanları

Bu alanlarda, ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile kültürel tesis alanı yapılacaktır. Semt bilgi ve kültür evleri, kütüphane, konferans ve seminer salonları, konser, tiyatro, sinema, sergi salonları gibi kültürel tesislerin bulunduğu alanlardır. Bu alanlarda plan kararı alınmadan kamu kullanımı dışında kullanım getirilemez.

Plan notunda belirtildiği görülmüĢtür.

Değerlemesi yapılan taĢınmazların bulunduğu ada-parsel bazında yerinin doğruluğunun tespiti TKGM nin parsel sorgu sisteminde ve Ġstanbul ili, Esenyurt ilçe belediyesindeki imar paftasına göre yapılmıĢtır.

Ayrıca değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede kentsel dönüĢüm projesi bulunmadığı ve bölgenin riskli alan sınırları içerisinde kalmadığı bilgisi görevli memur tarafından sözlü olarak verilmiĢtir.

3.5 Gayrimenkul için AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkuller için alınmıĢ durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı vb. herhangi bir tespit bulunmamaktadır.

3.6 Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Gayrimenkuller için hazırlanmıĢ satıĢ vaadi, kat karĢılığı, hasılat paylaĢımı vb. sözleĢme bulunmamaktadır.

3.7 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri için AlınmıĢ Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım Ġzinlerine ĠliĢkin Bilgiler ile Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Esenyurt Belediyesi ArĢiv Müdürlüğünde yapılan araĢtırmada değerleme konusu taĢınmazlardan 2945 Ada 95 (Eski 58) parselin arĢiv dosyası incelenmiĢtir. Parsel için alınmıĢ olan 23.12.2015 tarih ve 2015/31730 nolu A,B,C blok olmak üzere 3 blok için alınmıĢ ruhsatlar bulunmaktadır.

A blok yurt bloğu, B ve C Bloklar ise konu, iĢyeri ve ofislerden oluĢmaktadır. Toplam blokların inĢaat alanının 81.714 m² olduğu öğrenilmiĢtir.

Ekspertiz tarihi itibariyle parsel boĢ durumdadır ve ilgili projeler ait herhangi bir inĢai faaliyet bulunmamaktadır. Bu nedenle ruhsatların süresi dolmuĢ ve geçerliliğini yitirmiĢ durumdadır.

A Blok Yurt bloğu olarak ruhsatlandırılmıĢ olup toplam inĢaat alanı 53.770 m² dir.

B Blok 140 adet konut + 6 adet ofis/iĢyeri olmak üzere toplam 146 bağımsız bölüm ve toplam inĢaat alanı 16.227 m² dir.

C Blok 84 adet konut + 2 adet ofis/iĢyeri olmak üzere toplam 866 bağımsız bölüm ve toplam inĢaat alanı 11.717 m² dir.

2945 Ada 98 (Eski 57) parsel ve 2946 Ada 37 (Eski 24) parsel boĢ durumda olup herhangi bir arĢiv kaydı bulunmamaktadır.

3.8 Değerlemesi Yapılan Projeler ile Ġlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme çalıĢması belirli bir projeye istinaden yapılmamaktadır.

3.9 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Değerleme çalıĢması belirli bir projeye istinaden yapılmamaktadır.

3.10 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller 'Arsa' niteliğindedir. TaĢınmazlara ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Ġstanbul Ġli:

Ġstanbul, Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan ve Ġstanbul ilinin merkezi olan Ģehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyokültürel açıdan önde gelen Ģehirlerden biridir. ġehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre Ģehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.

Ġstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek Ģekilde kurulmuĢtur. Ġstanbul kıtalararası bir Ģehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan Ġstanbul'un batıdaki sınırını Ġstanbul Surları oluĢturmaktaydı. GeliĢme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inĢa edilmesiyle dört defa geniĢletilen Ģehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükĢehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski Ģehirlerinden biri olan Ġstanbul, 330-395 yılları arasında Roma Ġmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans Ġmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin Ġmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans Ġmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı Ġmparatorluğu'na baĢkentlik yaptı. Ayrıca Ġstanbul, Hilâfetin Osmanlı Ġmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar Ġslam dünyasının da merkezi oldu.

Son yıllarda ortaya çıkartılan arkeolojik bulgularla insanlık tarihine iliĢkin önemli bilgiler elde edilmiĢtir. Yarımburgaz Mağarası'ndan çıkarılan taĢ aletlerle, ilkel insan izlerinin 400.000 yıl öncesine dayandığı ortaya çıkmıĢtır. Anadolu Yakası'nda yürütülen kazı çalıĢmaları ve bunlara bağlı araĢtırmalar, Ģehirde tarım ve hayvancılığa dayalı ilk yerleĢik insan topluluğunun MÖ 5500'lere tarihlenen Fikirtepe Kültürü olduğunu göstermiĢtir. Bu arkeolojik bulgular yalnızca Ġstanbul'un değil, tüm Marmara Bölgesi'nin en eski insan izleridir. Ġstanbul sınırları içinde kent bazında ilk yerleĢimler ise Anadolu Yakası'nda Kalkedon (Kadıköy); Avrupa Yakası'nda Byzantion'dur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl baĢkentlik yapan Ġstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde baĢkentin Ankara'ya taĢınmasıyla bu özelliğini yitirmiĢ; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaĢım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiĢtir.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuĢ olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaĢmazlıkları ve savaĢlar yaĢanmıĢtır. BaĢlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. Ġl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. Ġldeki baĢlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir

Esenyurt Ġlçesi:

Esenyurt, Ġstanbul ilinin bir ilçesidir. 2023 yılı nüfus verilerine göre Ġstanbul ilinin ve Türkiye'nin en fazla nüfusa sahip ilçesi konumundadır. Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile birleĢtirilerek ilçe olmuĢtur. Ġlçede bir Ģehir parkı bulunmaktadır. Ġlçede güvenlik 1 Haziran 2009 itibarıyla polis teĢkilatına geçmiĢtir. Emniyet müdürlüğü binası kurulmuĢtur. Esenyurt yerleĢim yeri bütünü, Marmara Bölgesi'nin Trakya alt bölgesinde, Ġstanbul Metropolitan alan sınırları içerisinde yer almaktadır. Bu bölgenin doğusunda Küçükçekmece Gölü, batısında Büyükçekmece, kuzeyinde BahçeĢehir mahallesi ve TEM Karayolu, güneyinde Firuzköy ve E-5 Karayolu bulunmaktadır. Ġlçe batıda Büyükçekmece, kuzeyde BaĢakĢehir, kuzeybatıda Arnavutköy, doğuda Avcılar, güneyde Beylikdüzü ilçeleriyle komĢudur.

Esenyurt'un yüzölçümü 2.770 hektardır ve 1989 yılında belediye olma niteliği kazanmıĢtır. Belediye teĢkilatının kurulmasıyla bölgenin geliĢmesi hızlanmıĢtır. Nüfus bakımından Ġstanbul ve Türkiye'nin en büyük ilçesidir.

Ġlçede birçok eğitim kurumu vardır. 2013 yılında eğitime baĢlayan Ġstanbul Esenyurt Üniversitesi büyük bir öneme sahiptir. Ayrıca Esenyurt'ta büyük bir gözlemevi ve çok sayıda kütüphane de yer almaktadır. Ġlçede sağlık alanında; 7 acil yardım istasyonu, 157 aile hekimliği, 34 diĢ muayenehanesi, 3 diĢ protez laboratuvarı, 2 diyaliz merkezi, 190 eczane, 1 evde bakım merkezi, 6 iĢitme cihazı satıĢ ve uygulama merkezi, 11 muayenehane, 3 müstakil tek uzmanlık dalında tıbbi laboratuvar, 47 optisyenlik müessesesi, 1 ortez-protez yapım ve uygulama merkezi, 1 özel ağız ve diĢ merkezi, 26 özel ağız ve diĢ sağlığı polikliniği, 4 özel hastane, 1 özel poliklinik, 14 özel tıp merkezi, 5 sağlık kabini, 1 vakıf üniversitesi hastanesi bulunmaktadır. Ayrıca yeni aĢılar ve ilaçlar geliĢtirmek için Esenyurt Hıfzısıffahi Ensititüsü kurulmuĢtur.

4.2 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Dünya Geneli Ekonomik Görünüm

Dünya genelinde salgın hastalık ve bölgesel savaĢlar sebebiyle yaĢanan dalgalanmalar, ekonomik göstergeleri derinden etkilemiĢtir. 8.2 milyar insan nüfusuna ulaĢan dünyada Afrika kıtasında %2, Amerika ve Asya kıtasında %1 nüfus artıĢı gözlemlenirken Avrupa kıtasında nüfus artıĢı yatay seyretmiĢtir. Doğum oranlarının düĢüklüğü ekonomik faaliyetlerin de azalmasına etki oluĢturmuĢtur. Küresel enflasyon göstergeleri incelendiğinde nüfus artıĢının yanı sıra bölgesel savaĢlar ve salgın hastalık sonrası yaĢanan resesyon dönemi henüz tam olarak atlatılamamıĢtır.

Verilere göre ABD ve Çin ekonomilerinin AB ekonomisinin üzerinde performans göstermiĢtir. Buna karĢın ekonomik ambargolar ve çeĢitli vergilendirmeler ile Çin'in ekonomik faaliyetlerinin daraldığı, %5,4 büyüme yakalamasına karĢın bütçesinin GSYĠH'ya oranı -%5,8 olarak kayıtlara geçmiĢtir. YaĢanan bu geliĢmeyi gayrimenkul sektöründeki kriz ve inĢaat Ģirketlerinin finansal krize girmesi takip etmiĢtir. Rusya'nın Ukrayna ile olan savaĢından dolayı ülkelerin Rusya'ya uyguladığı yaptırımlar sadece Rusya'nın ekonomisini etkilemekle kalmamıĢ, özellikle doğalgaz tedariki baĢta Almanya olmak üzere tüm AB ülkelerinin enerji fiyatlarından kaynaklı maliyet artıĢları yaĢamasına sebep olmuĢtur.

Covid salgını sonrası resesyona giren ve ekonomik faaliyetlerini toparlamaya çalıĢan AB'nin maliyetlerindeki bu artıĢ rekabet Ģansını zayıflattığı gibi ithalat süreçlerinde de tasarrufa gitmesine sebep olmuĢ, AB ile yoğun ticari faaliyet yürüten diğer ülkelerin de ekonomik olarak süreçten etkilenmesine sebep olmuĢtur.

Kuzey Afrika ve Ortadoğu için Suriye iç savaĢının bitmesi olumlu bir etki yaratmıĢ olmakla beraber Ġsrail ile Filistin arasında yaĢanan savaĢ bölgedeki istikrarın negatif yönde etkilenmesine sebep olmuĢtur. Özellikle Gazze'de yaĢanan insanlık dramı tüm dünya ülkeleri tarafından tepkiyle karĢılanmıĢ, bölgenin istikrara kavuĢmasına yönelik beklentileri negatif etkilemiĢtir.

ABD'nin baĢkanlık seçimleri sonrası yeniden iktidara gelen Trump yönetiminin baĢta Çin olmak üzere birçok ülkeye uygulamaya baĢladığı gümrük verileri ve çeĢitli yaptırımlar, yatırımcıların baĢta geliĢmekte olan ülkeler olmak üzere birçok ülkeye yatırım yapmasına engel oluĢturmaya baĢlamıĢtır. Meksika ile yaĢanan düzensiz göçmen krizi ve Kanada ile yaĢanan sınır anlaĢmazlıkları vergisel bir cezalandırma sistemi ile çözülmeye çalıĢılmaktadır. Rusya ile Ukrayna arasındaki savaĢın akıbetini belirlemek üzere uzlaĢtırıcı rol üstlenen Trump yönetimi henüz bu noktada bir baĢarı kaydedemezken dünya deniz ticaretinin önemli denizlerinde ve körfezlerinde yaĢanan terör saldırılarına karĢı da etkili bir adım atamamıĢtır.

Bu geliĢmelere karĢın teknoloji alanında yaĢanan geliĢmeler ve yapay zeka sistemlerinin yarattığı etki yatırımcıların ilgisini çekmiĢ, bu alanda yatırım yapan birçok firmaya çeĢitli alanlarda yatırımlar yapılmaya baĢlanmıĢtır. Bazı kayıtlara göre dünyanın en büyük 10 Ģirketinin 7'sinin teknoloji tabanlı Ģirketlerden oluĢması da bunun bir etkisi olarak görülmektedir.

ABD tarafından 500 milyar USD'ye mal olacağı belirtilen Stargate projenin duyurulduğu günün hemen ardından Çin'de faaliyet gösteren bir Ģirketin yaklaĢık 6 milyon USD bütçeyle hayata geçirdiğini duyurduğu yapay zeka aracı, bu alandaki proje maliyetlerini tartıĢmaya açmıĢ ve yatırımcıların tercihlerini yeniden değerlendirmesine sebep olmuĢtur. ABD borsalarında ciddi düĢüĢe sebep olan olayın ardından Çin menĢeili yapay zeka sisteminin güvenlik ve efektif kullanım imkanı tartıĢma konusu olmuĢ, projenin belirtilen maliyetlerin çok üzerinde gerçekleĢmesine rağmen düĢük bütçe ile gerçekleĢtirilmiĢ gibi sunulduğu iddia edilmiĢtir.

GeliĢmekte olan ülkelerin ekonomik belirsizlikler içerisinde düĢük performans seyretmesi beklenirken son 5 yıllık büyüme verilerine göre en iyi büyüme performansını Ruanda göstermiĢtir. Afrika kıtasının dünyaya açılan kapısı olma görevini üstlenen yaklaĢık 26 bin m² yüzölçümüne sahip Ruanda, yaklaĢık 14.4 milyon nüfusuyla %8.2 büyüme performansı elde etmiĢtir. En yakın rakibi Hindistan %6,40 ve Zambiya %5.80 büyüme ile onu takip etmiĢtir.

Türkiye Geneli Ekonomik Görünüm

Ülkemiz, covid salgını sonrası yaĢanan ekonomik problemi atlatmak için faiz indirimlerini esas alan bir ekonomik modele geçiĢ yapmıĢ, 2023 yılındaki genel seçimler sonrasında klasik iktisadi teoremler benimsenerek faiz politikasında değiĢikliğe gidilmiĢtir. Bu ara dönemde yaĢanan ekonomik kayıplar sebebiyle enflasyon uzun yıllar sonra yükselmiĢ ve Dünya'nın en yüksek 2. enflasyonuna sahip ülkesi konumuna gelmemize sebep olmuĢtur.

TÜĠK tarafından yayımlanan verilere göre TÜFE'deki (2003=100) değiĢim 2025 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre %5,03, bir önceki yılın Aralık ayına göre %5,03, bir önceki yılın aynı ayına göre %42,12 ve on iki aylık ortalamalara göre %56,35 olarak gerçekleĢmiĢtir. Ana harcama grupları itibarıyla 2025 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre azalan ana grup %- 5,17 ile giyim ve ayakkabı olmuĢ, buna karĢılık; 2025 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre artıĢın en yüksek olduğu ana grup ise %23,57 ile sağlık olmuĢtur.

Verilere göre dünya ülkeleri arasında son 1 yılda enflasyon oranı Arjantin'de %117,80 olurken ülkemizde %42,12 ve bizi takip eden Zimbabve'de %37,20 olarak kayıtlara geçmiĢtir. Özellikle gıda ve konut kirası yönünden baskılanan enflasyon, bu kalemlerdeki artıĢın hala yüksek olması sebebiyle zayıf bir düĢüĢ performansı göstermektedir.

TCMB tarafından yayımlanan konut fiyat endeksi incelendiğinde 2024 yılında nominal %29,40 artıĢ olduğu belirtilirken TÜFE ile indirgenmiĢ reel fiyatlarda -%10,4 oranında negatif yönlü değiĢim olduğu belirtilmiĢtir. Verilere göre son 5 yıl içerisinde Türkiye'nin konut fiyat endeksi %1.189,67 artıĢ gösterirken en yakın rakibimiz olan Yeni Zelanda'da %24,63 oranında artıĢ gözlemlenmiĢtir. Konut fiyatlarındaki yüksek artıĢ kiralara etki etmiĢ, ülke genelinde kira fiyatlarında beklenenin üzerinde artıĢlar yaĢanmıĢtır. Hükümetimizce önlem olarak alınan ve 2 yıl uygulanan %25 oranındaki kira artıĢ sınırı yapılan araĢtırmalara göre ülke genelinde pek uygulanmamıĢ, artıĢlar %100'e yakın hatta bunun üzerinde oranlarla gerçekleĢtirilmiĢtir.

TÜĠK tarafından yayımlanan konut satıĢ istatistiklerine bakıldığında; Türkiye genelinde konut satıĢları 2024 yılında bir önceki yıla göre %20,6 oranında artarak 1 milyon 478 bin 25 olmuĢtur. Konut satıĢları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %53,4 oranında artarak 212 bin 637 olarak gerçeklemiĢtir. ipotekli konut satıĢları ise Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %285,3 oranında artarak 23 bin 277 olmuĢtur. 2024 yılında gerçekleĢen ipotekli konut satıĢları ise bir önceki yıla göre %10,8 oranında azalarak 158 bin 486 olmuĢtur. Toplam konut satıĢları içinde ipotekli satıĢların payı Aralık ayında %10,9 ve 2024 yılında %10,7 olarak gerçekleĢmiĢtir. Aralık ayında 5 bin 980; 2024 yılında ise 38 bin 62 ipotekli konut satıĢı, ilk el olarak gerçekleĢmiĢtir. Bu veriler dikkate alındığında, özellikle konut amaçlı üretim yapmak isteyen geliĢtiriciler için pazarda bir hareketlilik olduğu söylenebilir durumdadır.

Yakın zamanda evden çalıĢma Ģartlarının kademeli olarak kaldığırılacağı varsayıldığında kiralık konut ve ofis sektörünün arzında bir artıĢ olacağı gibi talebin de bu arzı dengeleyeceği düĢünülmektedir.

4.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Söz konusu taĢınmazlar için alınan 19.02.2025 tarihli Tapu Kayıt Bilgisi belgesine göre devredilmesini kısıtlayan ve mülkiyeti üzerinde sorun yaratacak Ģerhler bulunmakta olup 10.02.2025 tarihinde belediyede yapılan araĢtırmada imar durumunda, 11.02.2025 tarihinde mahallinde yapılan araĢtırmada fiziki olarak değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen bir faktör bulunmamaktadır.

4.4 Değerlemede Kullanılan Varsayımlar

Değerlemede, herhangi bir varsayım kullanılmamakla birlikte, karĢılaĢtırılan emsaller özellikle bölgeden ve aynı imar durumu içinde olanlardan seçilmiĢ ve bu parsellerin bu hali ile piyasadaki satıĢ rakamları dikkate alınmıĢtır.

4.5 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

2945 Ada 95 (Eski 58) Parsel: Değerleme konusu 2945 Ada 95 nolu parsel 16.044,14 m 2 yüzölçümüne sahip Arsa vasıflı taĢınmazdır. Üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel geometrik olarak amorf bir Ģekle topoğrafik olarak hafif eğimli bir yapıya sahiptir. Parsel sınırları belirgin durumdadır. Parsel mevcut imar durumuna göre kuzey cepheden 2073. Sokağa cepheli olup güney, batı ve doğu cepheden komĢu parseller ile sınırlıdır.

2945 Ada 98 (Eski 57) Parsel: Değerleme konusu 2945 Ada 98 nolu parsel 22.328,60 m ²yüzölçümüne sahip Arsa vasıflı taĢınmazdır. Üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel geometrik olarak amorf bir Ģekle topoğrafik olarak hafif eğimli bir yapıya sahiptir. Parsel sınırları belirgin durumdadır. Parsel mevcut imar durumuna göre kuzey cepheden 2073. Sokağa cepheli olup güney, batı ve doğu cepheden komĢu parseller ile sınırlıdır.

2946 Ada 37 (Eski 24) Parsel: Değerleme konusu 2946 Ada 37 nolu parsel 5.175,25 m 2 yüzölçümüne sahip Arsa vasıflı taĢınmazdır. Üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel geometrik olarak amorf bir Ģekle topoğrafik olarak hafif eğimli bir yapıya sahiptir. Parsel sınırları belirgin durumdadır. Parsel mevcut imar durumuna göre kuzey ve batı cepheden 2011. Sokağa cepheli olup güney ve doğu cepheden komĢu parseller ile sınırlıdır.

4.6 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

Esenyurt Belediyesi ArĢiv Müdürlüğünde yapılan araĢtırmada değerleme konusu taĢınmazlardan 2945 Ada 95(Eski 58) parselin arĢiv dosyası incelenmiĢtir. Parsel için alınmıĢ olan 23.12.2015 tarih ve 2015/31730 nolu A,B,C blok olmak üzere 3 blok için alınmıĢ ruhsatlar bulunmaktadır. Ancak alınan ruhsatlara istinaden herhangi bir inĢai faaliyet baĢlamamıĢ ve ruhsatlar geçerliliğini yitirmiĢ durumdadır.

2945 Ada 98(Eski 57) parsel ve 2946 Ada 37 (Eski 24) parsel boĢ arsa olup parseller için herhangi bir ruhsat alınmamıĢtır.

4.7 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

2945 Ada 98(Eski 57) parsel ve 2946 Ada 37 (Eski 24) parsel boĢ arsa olup parseller için herhangi bir ruhsat alınmamıĢtır.

4.8 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller '' Arsa '' niteliğinde olup üzerlerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

5.1 Pazar YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.1.a. Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

Değerleme iĢlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taĢıyan ve yeni satılmıĢ olan gayrimenkullerle karĢılaĢtırılması, uygun karĢılaĢtırma iĢlemlerinin uygulanması ve karĢılaĢtırılabilir satıĢ fiyatlarında çeĢitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaĢımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karĢılaĢtırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaĢımı; yaygın ve karĢılaĢtırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.

Arsa/arazi türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaĢım piyasa değeri yaklaĢımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karĢılaĢtırabilir örnekler incelenir.

Piyasa Değeri YaklaĢımı aĢağıdaki varsayımlara dayanır.

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo - ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.1.b. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı ARSA EMSALLERĠ:

Emsal 1: (Wen Gayrimenkul(0530 935 11 95) Konu mülkün bulunduğu bölgede daha yüksek Ģerefiyeli konumda yer alan, 140 m² alanlı arsa 5.250.000 TL'den satılıktır.

Emsal 2: (Armay Gayrimenkul(0531 281 71 46) Konu mülkün bulunduğu bölgede daha yüksek Ģerefiyeli konumda yer alan, 142 m² alanlı arsa 5.500.000 TL'den satılıktır.

Emsal 3: (Er Emlak (0553 053 89 51) Konu mülkün bulunduğu bölgede daha düĢük Ģerefiyeli konumda yer alan, 9450 m² alanlı arsa 148.000.000 TL'den satılıktır.

Emsal 4: (Tepe Konut ĠnĢast Emlak (0545 447 25 63) Konu mülkün bulunduğu bölgede benzer Ģerefiyeli konumda yer alan, 300 m² alanlı arsa 10.500.000 TL'den satılıktır.

Emsal 5: (Uçar Emlak 0533 595 79 82) Konu mülkün bulunduğu bölgede benzer Ģerefiyeli konumda yer alan, 116 m² alanlı arsa 4.000.000 TL'den satılıktır.

5.1.c. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.1.d. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Yukarıdaki örnek mülklerin konumları, hisseli olup olmamaları, imar durumları, ana caddeye olan mesafeleri göz önüne alınmıĢtır. Emsallerin hepsi benzer imar koĢullarındadır.

5.1.e. Pazar YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

Söz konusu taĢınmazın m² satıĢ fiyatları bulunurken alınan 5 adet emsale pazarlık payı, hissedarlık durumu düzeltmesi, imar durumu düzeltmesi ve konum düzeltmesi yapılarak taĢınmazın m² satıĢ fiyatı yuvarlatılmıĢ olarak 28.000 TL olarak belirlenmiĢtir.

Değerleme konusu taĢınmazlardan 2945 Ada 95-98 nolu parseller yapılaĢmaya açık imar parselleri olup alınan emsaller doğrultusunda 28.000 TL/m² birim değer takdir edilmiĢtir.

TaĢınmazlardan 294 Ada 37 Parsel Sosyal Kültürel Tesis Alan imarlı olması nedeni ile kısıtlı kullanım fonksiyonuna sahip olmasından dolayı etrafında yer alan diğer konut alanı imarlı arsalara göre daha az talep göreceğinden m² si % 50 mertebesinde tenzilat yapılarak 14.000 TL olarak alınmıĢtır.

5.2 Maliyet YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

Değerlemede, bölgede benzer nitelikli satılık arsalar bulunduğu için 'Pazar Yöntemi'' kullanılmıĢtır. Örnek mülklerin konumları ve alanları göz önüne alınmıĢtır. Gayrimenkuller arsa niteliğinde olduğu için ''Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi'' kullanılmamıĢtır. Gayrimenkullerin bulundukları alanda yapılaĢmanın yoğun olması, kat karĢılığı inĢaatların bulunması nedeni ile 'Proje GeliĢtirme Yöntemi' kullanılmıĢtır.

5.2.a. Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koĢulları altında yeniden inĢa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. YaklaĢımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir baĢka deyiĢle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inĢa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Değerleme iĢlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inĢa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aĢınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaĢımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir Ģahıs ona karĢı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır " Ģeklinde tanımlanmaktadır.

Maliyet yaklaĢımında geliĢtirmenin amortize edilmiĢ yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir.

5.2.b. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve UlaĢılan Sonuç

Konu gayrimenkulün piyasa değerlerinin belirlenmesinde, sağlıklı veri elde edilebilecek emsaller pazarda yer aldığı ve konu mülkler bu yöntemin kullanılmasına uygun olduğu için Pazar Değeri YaklaĢımı değerleme çalıĢmasında kullanılmıĢtır.

Ġlgili emsaller 5.1.b baĢlığı altında, bu emsallerin krokileri 5.1.c baĢlığı altında, Emsal KarĢılaĢtırma Analizi ise 5.1.d baĢlığı altında detaylı olarak belirtilmiĢtir.

5.2.c. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Gayrimenkuller Arsa niteliğinde olduğu için ''Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi'' kullanılmamıĢtır.

5.2.d. Maliyet YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

Gayrimenkuller Arsa niteliğinde olduğu için ''Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi'' kullanılmamıĢtır.

5.3 Gelir YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.3.a. Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

Gelir kapitalizasyonu yaklaĢımında mülkün getireceği net gelir boĢ kalma, tahsilat kayıpları ve iĢletme giderleri iĢletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaĢımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaĢılır. ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.

Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliĢtirileceği düĢünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliĢtirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliĢtirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düĢülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaĢılır. Değere esas teĢkil eden çalıĢmalar ve analizler uzmanda saklı kalır.

5.3.b. Nakit GiriĢ ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Konu mülkler herhangi bir gelir getirme kapasitesine sahip olmadığı için değerlemede ''Gelir YaklaĢımı'' uygulanmamıĢtır.

5.3.c. Ġndirgeme/Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

Değerlemede ''Gelir YaklaĢımı'' uygulanmamıĢtır.

5.3.d. Gelir YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

Değerlemede ''Gelir YaklaĢımı'' uygulanmamıĢtır.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme ĠĢinin Gerektirmesi Halinde)

5.4.a. Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz ve Kullanılan Veriler)

Konu mülkler kira analizi yapmaya uygun değildir. Bölgede kiralık veya kiralanmıĢ arsalar bulunmamaktadır.

5.4.b. Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Konu çalıĢma hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak bir proje çalıĢması değildir.

5.4.c. Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri

Bölgede üzerinde proje geliĢtirilen veya kat karĢılığı inĢa edilmiĢ/inĢa edilen arsalar bulunmamakta olup taĢınmazın nihai değerine ulaĢılmasında proje geliĢtirme yöntemi kullanılmamıĢtır.

5.4.d. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

Konu çalıĢma boĢ arazi üzerinde geliĢtirilen bir proje çalıĢması değildir.

5.4.e. En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

Konu mülkler arsa vasıflı olup imar uygulaması mevcut ve yapılaĢmanın yoğun olduğu bir bölgede yer almaktadır. Bu nedenle söz konusu taĢınmazların imarına uygun bir Ģekilde arsa olarak kullanılması ve bu Ģekilde satılması en etkin ve verimli kullanım durumuna ulaĢacaklardır.

5.4.f. MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Gayrimenkullerde müĢterek veya bölünmüĢ kısımlar bulunmamaktadır.

ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerlemede, bölgede benzer nitelikli satılık arsalar bulunduğu için 'Pazar Yöntemi'' kullanılmıĢtır. Örnek mülklerin konumları, hisseli olup olmamaları, alanları, göz önüne alınmıĢtır.

Gayrimenkuller arsa niteliğinde olduğu için ''Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi'' kullanılmamıĢtır. Gayrimenkullerin bulunduğu alanda yapılaĢmanın yoğun olması, kat karĢılığı inĢaatların bulunmaması nedeni ile 'Proje GeliĢtirme Yöntemi' kullanılmamıĢtır.

6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Tüm gerekçeler ilgili konu baĢlıklarının altında açıklanmıĢtır.

6.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

2945 Ada 98(Eski 57) parsel ve 2946 Ada 37 (Eski 24) parsel boĢ arsa olup parseller için herhangi bir ruhsat alınmamıĢtır.

6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler ile Ġlgili GörüĢ

TaĢınmazlar üzerinde çok sayıda Ġcrai Haciz, Ġhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi Ģerh kayıtları, 150/C Maddesi SatıĢa Arz ġerhleri, Ġpoteğin paraya çevrilmesi ve çeĢitli banka ve kurumlara ait ipotek kaydı bulunmakta olup tapu kayıtları rapora eklenmiĢtir.

Ayrıca ipoteklerin ise paraya çevrilmesi istenmiĢtir. Bu da taĢınmazın mülkiyetinin icra yolu ile satılarak değiĢmesine sebep olacaktır.

6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TaĢınmazlar üzerinde çok sayıda Ġcrai Haciz, Ġhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi Ģerh kayıtları, 150/C Maddesi SatıĢa Arz ġerhleri, Ġpoteğin paraya çevrilmesi ve çeĢitli banka ve kurumlara ait ipotek kaydı bulunmakta olup tapu kayıtları rapora eklenmiĢtir.

Ayrıca ipoteklerin ise paraya çevrilmesi istenmiĢtir. Bu da taĢınmazın mülkiyetinin icra yolu ile satılarak değiĢmesine sebep olacaktır.

6.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

2945 Ada 98(Eski 57) parsel ve 2946 Ada 37 (Eski 24) parsel boĢ arsa olup parseller için herhangi bir ruhsat alınmamıĢtır.

Gayrimenkul için üzerinde proje geliĢtirmesi kapsamında bir tasarrufta bulunulmamıĢtır.

6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

6.8 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Söz konusu taĢınmazlar ile ilgili 12.02.2025 tarihinde belediyede yapılan araĢtırmada imar durumunda, 10.02.2025 tarihinde mahallinde yapılan araĢtırmada fiziki olarak değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen bir faktör bulunmamaktadır. TaĢınmazların fiili kullanımı ile tapudaki niteliği bir biri ile uyumludur. Bu açıdan GYO bünyesine alınmasında ve bulundurulmasına sorun yoktur.

Söz konusu taĢınmazlar için alınan 19.02.2025 tarihli Tapu Kayıt Bilgisi belgesine göre devredilmesini kısıtlayan ve mülkiyeti üzerinde sorun yaratacak Ģerhler bulunmakta olup bu neden söz konusu taĢınmazın herhangi bir Gayrimenkul Yatırım Fonu ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı bünyesine alınması veya bulunması uygun değildir. Ancak üzerinde yer alan takyidatlar nedeni ile devredilmesi mümkün değildir.

SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

TaĢınmazların bulunduğu yer, civarının teĢekkül tarzı, alt yapı ve ulaĢım imkanları, cephesi, alan ve konumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmıĢ, mevkide detaylı piyasa araĢtırması yapılmıĢ olup, söz konusu taĢınmazların değerlendirmesinde ülkenin ekonomik durumu da göz önüne alınarak değerlendirilmiĢtir. TaĢınmazlar hisseli mülkiyet yapısına sahip olup değer takdiri taĢınmazların tamamı için yapılmıĢtır. Değerlenmesi talep edilen ' YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi' hisse değerleri rapor içerisinde ayrıca belirtilmiĢtir.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Gayrimenkuller arsa niteliğinde olduğu için ''Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi'' kullanılmamıĢtır. Gayrimenkullerin bulunduğu alanda yapılaĢmanın kısıtlı olması, kat karĢılığı inĢaatların bulunmaması nedeni ile 'Proje GeliĢtirme Yöntemi' kullanılmamıĢtır.

**2945 Ada 95 Parselin Değeri: 16.044,14 m² x 28.000 TL/m² = 449.235.920 TL, YuvarlatılmıĢ olarak: 449.235.000 TL dir.

**2945 Ada 98 Parselin Değeri: 22.328,60 m² x 28.000 TL/m² = 625.200.800 TL, YuvarlatılmıĢ olarak: 625.200.000 TL dir.

YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi (568173/2232860) Hisse Değeri: 5.681,73 m² x 28.000 TL/m² = 159.088.440 TL

YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi (41401/446572) Hisse Değeri: 2.070,05 m² x 28.000 TL/m² = 57.961.400 TL

YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi (2271/1116430) Hisse Değeri: 45,42 m² x 28.000 TL/m² = 1.271.760 TL

YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi Toplam Hisse Değeri: 159.088.440 TL + 57.961.400 TL + 1.271.760 TL = 218.321.600 TL dir. YuvarlatılmıĢ olarak: 218.320.000 TL

**2946 Ada 37 Parselin Değeri: 5.175,25 m² x 14.000,00 TL/m² = 72.453.500 TL, YuvarlatılmıĢ olarak: 72.455.000 TL dir. YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi(17/75) Hisse Değeri: 1.173,05 m² x 14.000 TL/m² = 16.442.700 TL YuvarlatılmıĢ olarak: 16.445.000 TL TaĢınmazlarda YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi' nin mülkiyetinin toplam değeri: ( 449.235.000 TL + 218.320.000 TL + 16.445.000 TL = ) 684.000.000 TL

7.2.1. PeĢin SatıĢ Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması

YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi Mülkiyetinin ve Hisselerinin Toplam Değerleri:

KDV HARĠÇ DEĞER	684.000.000 TL	ALTI YÜZ SEKSEN DÖRT MĠLYON TÜRK LĠRASI
% 10 KDV	68.400.000 TL	ALTMIġ SEKĠZ MĠLYON DÖRT YÜZ BĠN TÜRK LĠRASI
% 10 KDV LĠ DEĞER	752.400.000 TL	YEDĠ YÜZ ELLĠ ĠKĠ MĠLYON DÖRT YÜZ BĠN TÜRK LĠRASI

Not: KDV Oranı % 10 olarak değerlendirilmiĢ olup, geçerli kanunların katma değer vergisine iliĢkin, muafiyet, istisna ve vergi oranına iliĢkin özel indirim ve benzeri hükümleri dikkate alınmamıĢtır.

12.02.2025 Günü Saat 15:30'da Belirlenen Gösterge Niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Kurları 1 USD = 36,0982 TL, 1 EURO = 37,4775 TL dir.

7.2.2. Gayrimenkul Projelerinin Değerlemesinde, Projenin Değerleme Tarihi Ġtibarıyla TamamlanmıĢ Kısmının Arsa Değeri Dahil Türk Lirası Üzerinden Değerinin Takdir Edilmesi, Projenin Değerleme Tarihi Ġtibarıyla BitirilmiĢ Olması Varsayımı Ġle Türk Lirası Üzerinden Yapılacak Değer Takdirine Ġse Gerekirse Bilgi Amaçlı Olarak Ayrıca Yer Verilmesi

Gayrimenkul projesi değerlemesi bu çalıĢmanın konusu değildir.

Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

İlkay GÜRIŞIK Ali GÜRIŞIK

Hazırlayan Onaylayan Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 920956 SPK Lisans No: 404517

FOTOĞRAFLAR

2945/95-98 PARSELLER

Tel: 0 (322) 503 73 39

Yurt Mahallesi 71363 Sokak www.admerdegerleme.com No:1/1 Çukurova / Adana e-posta: [email protected]

2946/37 PARSEL

Ġmar Durumu

2945/95-98

1 10 0 11 0 11 000 11.97 114 2 ਕਿ	1	Interest SULLER

1
	ﺍﻟﻤﻮﺍﻗﻊ ﺍﻟﺘﻲ ﺍﻟﻤﺮﺍﺟﻊ






	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2946-37 PARSEL

CBS GÖRSELLERĠ

TAPU KAYIT ÖRNEĞĠ

188 1

新 0.0 0.000 i

1 1 11 1 1 1 - . ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 1 1 11 11 1 1 1 1 1111 The Property Bergun 1 = 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 1


















































------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

		1	1

1	1

1

	1



	i di Transmission

	-
			.










				1



				1
			1


1
		1

		1
			1


		-		1
		1

	.			1

	1 Collection of
1 1	1 1 1
1	-
	- 1
	1
	1
	1 1


	1 1
	1
	100 To 100 Comments 11





	1 i dan da
	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	1

	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1	1 =
1
	1
1	-
I	1 1

		1

	1999



	t
					1 1
		1
		में कि में में में मिल
			1
1



				program and the
	1
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1	1 House
	1
	age the first of	1	-

			a 17
1
		1


		------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	1	1
			1 1
			1
-	1

Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri:

	TDUB
ar o co
18.00 0000
2017 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10 - 10
	AND POUT UNIT I

Yurt Mahallesi 71363 Sokak www.admerdegerleme.com

			A - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 -

	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yurt Mahallesi 71363 Sokak www.admerdegerleme.com No:1/1 Çukurova / Adana e-posta: [email protected]

AI Terminal

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8679_rns_2025-04-04_fd014f11-2c0e-4115-b238-2c0bcf972d0a.pdf

GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN ADMER GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ.

ĠÇĠNDEKĠLER

BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ

BÖLÜM 2: KURULUġ ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

BÖLÜM 3: GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

BÖLÜM 4. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKÎ ÖZELLĠKLERĠ

BÖLÜM 5. Kullanılan değerleme yöntemleri

BÖLÜM 6. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

BÖLÜM 7. SONUÇ

Rapor eki

RAPOR BĠLGĠLERĠ

KURULUġ ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1 KuruluĢun Unvanı ve Adresi

2.2 MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

2.3 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 ĠĢin Kapsamı

GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

3.1.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

3.1.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri

3.2 Gayrimenkul ile Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Beyanlar Hanesi:

Ġrtifaklar Hanesi:

ġerhler Hanesi:

Rehinler Hanesi:

Beyanlar Hanesi:

Ġrtifaklar Hanesi:

ġerhler Hanesi:

Rehinler Hanesi:

Beyanlar Hanesi:

ġerhler Hanesi:

TaĢınmazlar üzerinde çok sayıda Ġcrai Haciz, Ġhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi Ģerh kayıtları, 150/C Maddesi SatıĢa Arz ġerhleri, Ġpoteğin paraya çevrilmesi ve çeĢitli banka ve kurumlara ait ipotek kaydı bulunmakta olup tapu kayıtları rapora eklenmiĢtir.

3.3 Gayrimenkul ile Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri vb.) ĠliĢkin Bilgi

3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

Özel Eğitim Ve Özel Sağlık Tesis Alanları

3.5 Gayrimenkul için AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

3.10 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Ġstanbul Ġli:

Esenyurt Ġlçesi:

4.2 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Dünya Geneli Ekonomik Görünüm

Türkiye Geneli Ekonomik Görünüm

4.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4 Değerlemede Kullanılan Varsayımlar

4.5 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

4.6 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

4.7 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

4.8 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

5.1 Pazar YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.1.a. Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

5.1.b. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı ARSA EMSALLERĠ:

5.1.d. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

5.2 Maliyet YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.2.a. Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

5.2.b. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve UlaĢılan Sonuç

5.2.c. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

5.2.d. Maliyet YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

5.3 Gelir YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.3.a. Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

5.3.b. Nakit GiriĢ ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

5.3.c. Ġndirgeme/Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

5.3.d. Gelir YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

5.4 Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme ĠĢinin Gerektirmesi Halinde)

5.4.a. Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz ve Kullanılan Veriler)

5.4.b. Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

5.4.c. Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri

5.4.d. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

5.4.e. En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

5.4.f. MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

6.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler ile Ġlgili GörüĢ