DARDANEL ÖNENTAŞ GIDA SANAYİ A.Ş.

Related Party Transaction • May 13, 2025

1

DARDANEL

"PORTFÖY"

çanakkale - EDİRNE - İstanbul - Çorum

değerleme raporu

Rapor Tarihi / Numarası: 07.02.2025 / 14

Sunulan:

Dardanel Önentaş Gıda San. A.Ş. Haydar Aliyev Cad. No: 142 Tarabya, Sarıyer, İstanbul

Hazırlayan:

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
(A.collaborating firm of Andress of Andress of Antoney Santa (A collaborating firm of Andersen Global)

Ehram Yokuşu Sokak No: 10/5 Bebek, Beşiktaş, İstanbul

www.celen.com.tr

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık .Ş.

Kurumsal gayrimenkul değerleme ve danışmanlık

07.02.2025

Sayın Aşkın Kurultak Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı

Dardanel Önentaş Gıda San. A.Ş. Haydar Aliyev Cad. No: 142 Tarabya, Sanyer, Istanbul

Konu: Çanakkale, Merkez İlçesi, Kepez Mahallesi'nde yer alan konut + ticaret imarlı üretim tesisi ve depolama tesisi arından bir bir olan kıştır. Şarca ili hali konu " biran konlu imalı üretin tesisi ve depolama tesisi
arsaları, Çanakkale, Merkez İlçesi, Sarcaeli Mahallesi'nde, bossinde ye ə bir mənəsən əş məntələri məraləndə olman kəndə yerlər kəndə yer alan arazi; Çanakkal, Ezine (ərəkkəl, Ezine, Enez İlçesi'ndeki in cinsinə aid bir

Sayın Kurultak,

Konu gayimenkuller ve çevre yapılanmaları yerinde tekik ettikten sonra, konu gayrımenkullerin yakın çevresinde alacağı rolü
de dikkate alarak çalışmalarını de dikkate alarak çalışmalarımızı tamamladık.

Temin edebildiğimiz data, analizlerimiz ve gayrimenkul pazarındaki tecrübenize istinaden, kanadimiz; 31.12.2024 tarihi
itibarıyla konu yarılıklar hallarını 18 itbarıyla, konu varılıklar iler yayınlar pezemler Kerdberine Kanadimiz 1.1.2.2024 tanin
olduğu yönündeki mükiyet haklarının UFRS esaslı gerçeğe uygun değerinin aşağı olduğu yönündedir;

ir	liçe	Mahalle Köy	Ada / Parsel	Parsell Alanı, m²)	Mülkiyet Durumu		Yasal Durum Gerçeğe Uygun Değer (TL)	Gerçeğe Uygun Değer (TL)	Mevcut Durum
iCanakkale Merkez Kepez			303/2.3.4.5.6,7,8			KDV Haric	KDV Dahil	KDV Harlç	KDV Dahil
(Çanakkale Merkez Kepez			554/1					51,176,39 Tam Mülkiyet 2,565,200,000 2,821,720,000 2,565,200,000	2,821.720,000
(Çanakkale Merkez Sarıcaeli			144/121		16,181.17 Tam Mülkiyet		648.890.000 713.779,000	648.890,000	713,779,000
lÇanakkale Ezine		Balıklı	119/14		13,916.69 Tam Mülkiyetl
l Edime	Enez	Yeni Mahalle		56.876.04	Tahsis	341.256,240		341,256,240
lstanbul		Sanyer Tarabya	114/26		43,666.84 Tam Mülkiyet	60.200.000	66,220,0001	60.200,000
Corum			1030/9		328.00 Tam Mülkiyet		862,782,000 1,035,338,400[		66,220,000
			lskilip_____________________________			13,177,000	14,494,700)	880,213,000	1,056,255,600
		Makine & Ekipman (Çanakkale)				813.600.520	976 320 624	13,177,000 040 CAR PAG	14,494,700

• lmar dumu değikliği neden ile, Çapaklale, Keper'de yer alan parte, 2012, 20:20 PM 976,320,624 elegen rogines idenin (30 Ade ina Tonkon Vonkom Controlle test nham degalere calsmer
  m"d. Cara dozenlerin (or Mechine Rond Controller e lent Polycial est arability of aras ma aları çağınlında kon yayını ile barca martı ile barcı versel bürcü büyün araşa alanı 41, büyün bir bir bir bir bir bir bir bir bir bir bir bir bir bir bir halındır. Bu bağlı belirleri bezelleri bezelleri % it KDV uygulanmıştır. Depolama tesisi parselir.
  belinenmiş olup, imar terkleri yapılmıştır. Arsa niteliğinde olduğundan KDV oranı %10'dur.

ə bərək və qalanın yaxında çəkinlər birdən bir mənələrin ən mənalindən ən ən bir və halindən ilk mənələr kənd. "Azərbaycan ərazi və kənd" olan və kənd. "
— Osen təklin yerlə

• OSB tahsis bedellerinin KDV'den muaf olduğu kabulü ile KDV eklenmemiştir.

• Tarih - Tarih - Teler Mari varının - Küle - Kür eklenmeniştir.

• Tardir edilen makine & elçimler volu ile alının mekine ve ekipmanları kapsamamaktadır. Finansal kiralarıa iler balınır müxine & ekipman beğeri, finansal kiralama yolu ile alınmış makine ve ekine ve ekine ve ekine ve ekip
  alınmış məkine ve ekipmanların bilgi amaçlı değeri (37,997

Ekteki rapor kabullerinizi, kısıtların konu gayrimenkullerin hukuki, fiziki tanımın ve lokasyon bilgilerini, bölge ve çevre ile

ilgili önemli bilgileri, gayrimenkulerin Tükük, İlzik Tanımlı ve değerlerin bilgelerini bölge ve çevre ile

Konu gayimenkuller ile herhangi bir ilişkimiz olmadığını ve ücetimiz nemiş olduğunuz sonuçarla bağlantısı olmadığını

Saygılarımızla,

ÇELEN Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Güniz ÇELEN, CRE, MAI, FRICS Yönetim Kurulu Başkanı

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.

Ehram Yokuşu Sokak No: 10/5 PK: 34342 Bebek, Beşiktaş, İstanbul Tel: +90 212 358 38 88 E-mail: celen@celen.com.tr www.celen.com.tr

YÖNETİCİ ÖZETİ – ÇANAKKALE "ÜRETİM TESİSİ ARSASI"

lsveren	Dardanel Önentaş Gıda San. A.Ş.
Sözleşme Tarihi	26.12.2024
Rapor Tarihi / Numarası	07.02.2025 / 14
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Adresi	Boğazkent Mahallesi, Atatürk Caddesi, No: 51, Kepez, Çanakkale
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Hukuki Tanımı	Çanakkale Ili, Merkez İlçesi, Kepez Mahallesi 303 Ada'da yer alan, 13,632.00 m² büyüklüğündeki 2 Parsel, 894.30 m² büyüklüğündeki 3 Parsel, 3,245.00 m² büyüklüğündeki 4 Parsel, 16,783.29 m² büyüklüğündeki 5 Parsel, 1,875.90 m² büyüklüğündeki 6 Parsel, 1,798.66 m² büyüklüğündeki 7 Parsel, 12,947.24 m² büyüklüğündeki 8 Parsel olarak kayıtlı arsalar
Değerlenen Mülkiyet Haklan	Tam Mülkiyet
Gayrimenkul Sahibi	Dardanel Onentaş Gıda San. A.Ş.
Değer Tarihi	31.12.2024
Değerlemesi Yapılan Arsa Alanı	Toplam Brüt Arsa Alanı : 51,176.39 m² Toplam Net Arsa Alanı
Değerlemesi Yapılan Bina Alanı	: 41,800.00 m²
Mevcut Kullanım	Konu gayrimenkuller üzerinde üretim tesisi bulunmaktadır. Parseller üzerinde yer alan mevcut binaların, yeni imar durumu kapsamında en iyi ve en verimli kullanımı yansıtmadığı değerlendirilerek, geliştirmelerin ekonomik değeri olmadığı kabul
Imar Durumu	edilmiştir. Konu gayrimenkul geliştirilmemiş boş arsa olarak ele alınmıştır. Konut, Ticaret ve Sosyal Kültürel Tesis Alanı, E: 1.80
Gerçeğe Uygun Değer (UFRS) (31.12.2024 itibariyla)	Nihai Değer (KDV hariç) 2,565,200,000 .- TL Nihai Değer (KDV dahil) 2,821,720,000.- TL Çalışmamızda konu gayrimenkullerin tevhit edileceği varsayımı ile net parsel büyüklüğü dikkate alınmıştır. Bu bağlamda, tapu niteliğinin de "arsa" olarak düzenleneceği kabulüyle %10

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.

YÖNETİCİ ÖZETİ – ÇANAKKALE "DEPOLAMA TESİSİ ARSASI"

lşveren	Dardanel Onentaş Gıda San. A.Ş.
Sözleşme Tarihi	26.12.2024
Rapor Tarihi / Numarası
	07.02.2025 / 14
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Adresi	Boğazkent Mahallesi, Çanakkale-İzmir Asfaltı, Kepez, Çanakkale
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Hukuki Tanımı	Çanakkale III, Merkez İlçesi, Kepez Mahallesi'nde yer alan, 16,181.17 m² büyüklüğündeki 554 Ada 1 Parsel olarak kayıtlı arsa
Değerlenen Mülkiyet Hakları	Tam Mülkiyet
Gayrimenkul Sahibi	Dardanel Onentaş Gıda San. A.Ş.
Değer Tarihi	31.12,2024
Değerlemesi Yapılan Arsa Alanı	16,181.17 m²
Değerlemesi Yapılan Bina Alanı
Mevcut Kullanım	Konu gayrimenkul üzerinde depolama tesisi bulunmaktadır. Parsel üzerinde yer alan mevcut binaların, yeni imar durumu kapsamında en iyi ve en verimli kullanımı yansıtmadığı değerlendirilerek, geliştirmelerin ekonomik değeri olmadığı kabul
lmar Durumu	edilmiştir. Konu gayrimenkul geliştirilmemiş boş arsa olarak ele alınmıştır. Ticaret + Konut Alanı, E:1.00, hmaks: 18.50 m
Gerçeğe Uygun Değer (UFRS)	Nihai Değer (KDV hariç)
(31.12.2024 Itibarıyla)	648,890,000 .- TL
	Nihai Değer (KDV dahil) 713.779.000 - TI

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.

YÖNETİCİ ÖZETİ – ÇANAKKALE "SARICAELİ ARSASI"

Dardanel Onentaş Gıda San. A.Ş.
26.12.2024
07.02.2025 / 14
Sarıcaeli Köyü, Çanakkale
Çanakkale Ili, Merkez İlçesi, Sarıcaeli Mahallesi'nde yer alan, 144 Ada 121 Parsel olarak kayıtlı 13,916.69 m² büyüklüğündeki "tarla" vasıflı arazi
Tam Mülkiyet (tapu kayıtlarında satışı kısıtlayan beyan bulunmaktadır) Dardanel Önentaş Gıda San. A.Ş.
31.12.2024
13,916.69 m²
Arazi
Plansız Alan
"Kesinleşen orman kadastrosuna göre tamamı orman səyılən yerlerdendir." Hukuki durumu nedeniyle değer takdiri yapılamamıştır.

Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.

YÖNETİCİ ÖZETİ – EZİNE "OSB ARSASI"

lsveren	Dardanel Onentaş Gıda San. A.Ş.
Sözleşme Tarihi	26.12.2024
Rapor Tarihi / Numarası	07.02.2025 / 14
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Adresi	Balıklı Mahallesi, Ezine Gıda Ihtisas OSB, Ezine - Çanakkale
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Hukuki Tanımı	Çanakkale İli, Ezine İlçesi, Balıklı Mahallesi'nde yer alan, 119 Ada 14 Parsel olarak kayıtlı, 56,876.04 m² büyüklüğündeki "arsa"
Değerlenen Mülkiyet Haklan	Tahsis
Gayrimenkul Sahibi	Ezine Gıda Ihtisas OSB Müdürlüğü
Değer Tarihi	31.12.2024
Değerlemesi Yapılan Arsa Alanı	56,876.04 m²
Değerlemesi Yapılan Bina Alanı
Mevcut Kullanım	Geliştirilmemiş boş arsa
Imar Durumu	Sanayi Alanı, E: 1.00
Gerçeğe Uygun Değer (UFRS) (31.12.2024 itibanyla)	Tahsis Değeri (KDV Hariç*) 341,256,240 .- TL
	* OSB tahsis bedellerinin KDV'den muaf olduğu kahılılı ile KDV eklenmemiştir

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilində hazırlanmıştır.

YÖNETİCİ ÖZETİ – EDİRNE "SANAYİ ARSASI"

lşveren	Dardanel Önentaş Gıda San. A.Ş.
Sözleşme Tarihi	26.12.2024
Rapor Tarihi / Numarası	07.02.2025 / 14
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Adresi	Ova Mevkii, Yeni Mahalle, Enez - Edime
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Hukuki Tanımı	Edirne Ili, Enez İlçesi, Yenimahalle Mahallesi, 114 Ada 26 Parsel olarak kayıtlı 43,666.84 m² büyüklüğündeki arsa
Değerlenen Mülkiyet Haklan	Tam Mülkiyet
Gayrimenkul Sahibi	Dardanel Onentaş Gıda San. A.Ş.
Değer Tarihi	31.12.2024
Değerlemesi Yapılan Arsa Alanı	43,666.84 m²
Değerlemesi Yapılan Bina Alanı
Mevcut Kullanım	Geliştirilmemiş boş arsa
lmar Durumu	Sanayi Alanı, yapılanma koşulları: avan proje
Gerçeğe Uygun Değer (UFRS) (31.12.2024 itibarıyla)	Nihai Değer (KDV hariç) 60,200,000.- TL Nihai Değer (KDV dahil) 66,220,000.- TL

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.

YÖNETİCİ ÖZETİ – İSTANBUL "YALI"

Isveren	Dardanel Onentaş Gıda San. A.Ş.
Sözleşme Tarihi	26.12.2024
Rapor Tarihi / Numarası	07.02.2025 / 14
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Adresi	Haydar Aliyev Caddesi, No: 142, Tarabya, Sarıyer, İstanbul
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Hukuki Tanımı	İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Tarabya Mahallesi'nde yer alan 1030 Ada 9 Parsel olarak kayıtlı 328 m² büyüklüğündeki arsa üzerinde geliştirilmiş ofis kullanımlı yalı.
Değerlenen Mülkiyet Haklan	Tam Mülkiyet
Gayrimenkul Sahlbi	Dardanel Onentaş Gıda San. A.Ş.
Değer Tarıhi	31.12.2023
Değerlemesi Yapılan Arsa Alanı	328 m²
Değerlemesi Yapılan Bina Alanı	Müştemilat Dahil: 837 m² Müştemilat Hariç: 782 m²
Mevcut Kullanım	Offs
Imar Durumu	Boğaziçi Alanı Öngörünüm Bölgesi sınırları içinde, "Koruya Katılacak Alan" kapsamında olup, 2. Grup tescilli korunması gerekli Kültür Varlığı mevcuttur.
Yasal Durum Gerçeğe Uygun Değer (UFRS) (31.12.2024 itibarıyla)	Nihai Değer (KDV hariç) 862,782,000 .- TL Nihal Değer (KDV dahil) 1,035,338,400.- TL
Mevcut Durum Gerçeğe Uygun Değer (UFRS) (31.12.2024 itibarıyla)	Nihai Değer (KDV hariç) 880,213,000 .- TL Nihai Değer (KDV dahil) 1,056,255,600.- TL

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.

YÖNETİCİ ÖZETİ – ÇORUM "TARLA VASIFLI ARAZİLER"

lşveren	Dardanel Onentaş Gıda San. A.Ş.
Sözleşme Tarihi	26.12.2024
Rapor Tarihi / Numarası
	07.02.2025 / 14
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Adresi	Örübağ Köyü, İskilip, Çorum
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Hukuki Tanımı	Çorum İli, İskilip İlçesi, Örübağ Köyü, 135 Ada 112, 107 ve 116 Parseller ile 148 Ada 3 Parsel olarak kayıtlı "tarla" vasıflı araziler
Değerlenen Mülkiyet Haklan	Tam Mülkiyet
Gayrimenkul Sahibl	Dardanel Onentaş Gıda San. A.Ş.
Değer Tarihi	31.12.2024
Değerlemesi Yapılan Arsa Alanı	Parsel Adə Alan, m² 135 112 47,412.56 135 107 10,285.55 135 116 10,354.07 148 3 45,790.50 Toplam 113,842.68
Değerlemesi Yapılan Bina Alanı
Mevcut Kullanım	Arazi
İmar Durumu	Tarım Alanı
Gerçeğe Uygun Değer (UFRS) (31.12.2024 itibarıyla)	Ada Parsel Toplam Değer, TL 135 112 5,458,000 .- TL 135 107 1,160,000 .- TL 135 116 1,287,000 .- TL 148 3 5,272,000 - TL Toplam Değer (KDV hariç) 13,177,000 .- TL
	Toplam Değer (KDV dahil) 14 494 700 TI

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerlerne ve Danışmanlık A.Ş

İÇİNDEKİLER
1. ŞİRKET TANITM BİLGİLERİ
2. RAPOR BİLGİLERİ
2.1. SERTİFİKASYON
2.2. KABULLER VE KISITLAMALAR
2.3. DEĞERLEME İŞINİN VE RAPOR TÜRÜNÜN FORMATI
2.4. DAYANAK SÖZLEŞMESİNİN TARİH VE NUMARASI…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
2.5. RAPOR TARIHİ VE NUMARASI
2.6. DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI
2.7. DEĞERLEME ÇALIŞMASININ KONUSU VE AMACI
2.8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİ OLDUĞU TARİH
2.9. DEĞERLEME ÇALIŞMASININ KAPSAMI VE METODOLOJİSİ 2.10. ÇALIŞMADA UYGULANAN ARAŞTIRMA VE ANALİZ YÖNTEMLERİ
3. ÇANAKKALE / KEPEZ - ÜRETİM TESİSİ ARSALARI
3.1. GAYRİMENKULÜN TANIMI
3.1.1. HUKUKI TANIM
3.1.2. FİZİKİ TANIM
3.2. BÖLGESEL VERİ VE ANALİZLER
3.2.1. KONU GAYRİMENKULÜN KONUMU İLE İLGİLİ BÖLGESEL BİLGİLER
3.2.2. PAZAR ANALIZI
3.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
3.3.1. GELIŞTIRME YAKLAŞIMI
3.4. ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞLER
3.4.1. DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI
3.4.2. MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKİ DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ
3.4.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER
3.4.4. EN IYI VE EN VERIMLI KULLANIM AMACI 3.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NIHAİ DEĞER TAKDİRİ
4. ÇANAKKALE / KEPEZ - DEPOLAMA TESİSİ ARSASI
4.1. GAYRIMENKULÜN TANIMI
4.1.1. HUKUKI TANIM 4.1.2. FİZİKİ TANIM
4.2. BÖLGESEL VERİ VE ANALİZLER
4.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI
4.3.1. GELİŞTİRME YAKLAŞIMI
4.4. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞLER
4.4.1. DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI
4.4.2. MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKİ DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ
4.4.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER
4.4.4 EN İYI VE EN VERİMLİ KULLANIM AMACI………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
4.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NIHAI DEĞER TAKDİRİ
5. ÇANAKKALE / SARICAELİ - ARAZİ	39
5.1. GAYRIMENKULÜN TANIMI
5.1.1. HUKUKI TANIM 5.1.2. FİZİKİ TANIM
5.2. BÖLGESEL VERÍ VE ANALİZLER 5.2.1. PAZAR ANALIZİ
5.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 5.4. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞLER
5.4.1. MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKI DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ
5.4.2. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER
5.4.3. EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM AMACI
5.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
6. ÇANAKKALE / EZİNE GIDA İHTİSAS OSB - SANAYİ ARSASI
6.1. GAYRIMENKULÜN TANIMI
6.1.1. HUKUKI TANIM
6.1.2. FİZİKİ TANIM
6.2. BÖLGESEL VERİ VE ANALİZLER
6.2.1. KONU GAYRIMENKULÜN KONUMU İLE ILGILI BÖLGESEL BİLGİLER
6.2.2. PAZAR ANALİZİ 6.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI
6.4. ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞLER
6.4.1. DEĞERLERIN UYUMLAŞTIRILMASI Calan Virus

6.4.2. MEVZUAT UYGUNLUGU VE HUKUKI DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ
6.4.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER 6.4.4. EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM AMACI
6.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NIHAİ DEĞER TAKDİRİ
7. EDİRNE / ENEZ – SANAYİ ARSASI
7.1. GAYRIMENKULÜN TANIMI
7.1.1. HUKUKI TANIM
7.1.2. FlZiKl TANIM 7.2. BÖLGESEL VERI VE ANALİZLER
7.2.1. KONU GAYRIMENKULÜN KONUMU İLE ILGİLİ BÖLGESEL BİLGİLER
7.2.2. PAZAR ANALIZI 7.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI
7.3.1. PAZAR YAKLAŞIMI
7.3.2. GELİŞTIRME YAKLAŞIMI
7.4. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞLER
7.4.1. DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI
7.4.2. MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKI DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ
7.4.3. DEĞERLEME IŞLEMINİ OLUMSUZ YÖNDE ETKILEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER 7.4.4. EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM AMACI
7.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
8. İSTANBUL / TARABYA - YALI
8.1. GAYRiMENKULÜN TANIMI
8.1.1. HUKUKI TANIM
8.1.2. FlZiKl TANIM
8.2. BÖLGESEL VERI VE ANALİZLER 8.2.1. KONU GAYRİMENKULÜN KONUMU İLE İLGİLİ BÖLGESEL BİLGİLER
8.2.2. PAZAR ANALİZİ 8.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI
8.3.1. PAZAR YAKLAŞIMI
8.3.2. GELIR YAKLAŞIMI
8.4. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞLER
8.4.1. DEĞERLERIN UYUMLAŞTIRILMASI
8.4.2. MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKI DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ
8.4.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER
8.4.4. EN IYI VE EN VERIMLI KULLANIM AMACI
8.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
9. ÇORUM İ İSKİLİP - TARLA VASIFLI ARAZİLER
9.1. GAYRİMENKULÜN TANIMI
9.1.1. HUKUKİ TANIM
9.1.2. FIZIKİ TANIM
9.2. BÖLGESEL VERİ VE ANALİZLER
9.2.1. KONU GAYRIMENKULÜN KONUMU İLE ILGİLİ BÖLGESEL BİLGİLER
9.2.2. PAZAR ANALIZI
9.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
9.3.1. PAZAR YAKLAŞIMI
9.4. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞLER
9.4.1. DEGERLERIN UYUMLAŞTIRILMASI
9.4.2. MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKI DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ
9.4.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER
9.4.4. EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM AMACI
9.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NIHAI DEĞER TAKDIRI
10. ÇANAKKALE ÜRETİM TESİSLERİ – DİĞER VARLIKLAR
11. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 83

1. ŞİRKET TANITIM BİLGİLERİ

Çelen Kurumsal Gavrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.: Sermaye Piyasası Kurulu'nun 03/11/2003 tarih ve 2003/54 sayılı haftalık bülteri "Seri" "Seri" "Seri" "Seri" "Jasası Kulul No:35 sayılı Semaye Piyasası Nevzual Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Vereoek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulaye Piyasası Mevzual
Hakkında Tebliğ çerçevesinde birçe keç birmayı Hakkında Tebliğ çerçevesinde hizmeti vermek üzere Kurulca Listeye Alınmasına İləşin Esasları
Şirketidir. Gelen avrıca RDDK'nın "Barkaları Romek üzere Kuru Şirketi'dir. Çelen, ayrıca, BDDK'nın Yemek İleler Kurulca İleler Kırımış Lisanslı Değerleme
Şirketi'dir. almaktadır.

Uluslararası tanınırlığı ve imza yetkileriyle Al - Appraisal Institute üyeliğine bağlı olarak USPAP ve RICS - Royal lınstitution of Chartered Surveyors tarafından regüle ediler birince birince birince kuruları ve IVCS - Royal
Değerleme Standarılarına uygun değerlere ve danın kurum olarak Değerleme Standartlarına uygun değerleme ve danışmanlık raporları üretmektedir.

Şirketin, ABD'de de aktif olan önemli vergi, hukuk ve değerleme grubu Andersen Global ile "işbirliği anlaşması" mevcuttur.

Ehram Yokuşu Sokak No: 10/5, Bebek, Beşiktaş, İstanbul adresinde yer almaktadır.

Dardanel Önentas Gıda San. A.Ş.: Dardanel Önentaş Gıda San. A.Ş., Türkiye merkezli bir gıda şirketidir. 1984
yılında Niyazi Önen tarafından kırılan sirket Türkiye merkezli b yılında Niyazi Önen tarafından şirket, Türkiye'nin ilk konserve ton balığı üreticisidir. 1984 şirketir. 1984
bu yana Borşa İstanbılda işlem çömetetir, 1990- - 1 bu yana Borsa İstanbul'da işlem görmektedir. 1990'larları itibalığı dirdir. Şirket, 1994 yılından ilk 1994 yılından ilin balığı, diğer konserve yiyecekler ve hazır sandığları birincel bir birinci bir konserve ton konserve ton səndviç və atıştımalıklar və Dardeni adıyla birlər Şirkən Şirkçi Mil Nü Ve Barcci markaları Ayn zamanda 1991 yılından bu yana futbol kulibü Çanıklak Tıncanları İlenin İlen
2013 yılında, sürdürülebilir balıkcılığı Çanakkale Darkalekspor'un sponsorluğunu yapmakt 2013 yılında, sürürülebilir balıkçılığı desteklerinden ilk sürünlerini şertifikalarını yamaktadır. Şirket
kurulan Friend of the Sea'nin (EQS) öğrülü üyesi elmunt kurulan Friend of the Sea'nin (FOS) gönüllü üyesi olmuştur.

2. RAPOR BİLGİLERİ

SERTİFİKASYON 2.1.

Bilgim ve inançlarım doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarım:

• Bu rapordaki bilgilerin tümü gerçek ve doğrudur. r
• " Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar yalnızca varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar tarafından kısıtlanmış olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Bu raporun konusunu oluşturan yatırımla ilgili gerek şimdi, gerekse ileride bir ilgim olmayacaktır. Bu . girişimin taraflarına karşı kişisel bir ilgim yoktur.
• Bu raporun konusunu oluşturan varlıklar veya ilgili hiçbir önyargım yoktur.
• Yürütmüş olduğum iş önceden belirlenmiş sonuçların elde edilmesine yönelik olarak geliştirilmemiş veya bu
  vönda rapor edilmenin yönde rapor edilmemiştir.
• Verdiğim hizmetin karşılığı, bu rapordaki analiz, fikir ve sonuçlardan yola çıkılarak ortaya koyulabilecek
  hareket ve olaylara boğlulir I hareket ve olaylara bağlı değildir.
• Bu rapor ve içeriğindeki analiz, kanaatler ve sonuçlar Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uygun ve
  olarak hazırlanmıştır olarak hazırlanmıştır.
• Bu rapora konu olan gayrimenkul ile ilgili çalışmalar, H.Pınar Korel Dinvar, Doruk Çelen, Zeynep Poyraz ve . Nalan Seçkin tarafından yürütülmüştür.

Uzman H. Pınar Korel DİNVAR Şehir Plancısı, B.Sc., MBA Lisans No: 902780
Uzman
Doruk ÇELEN BArch, B.A. Econ, MSc.Red Lisans No: 405837
Kıdemli Uzman
Zeynep POYRAZ Şehir Plancısı, B.Sc. Gayrimenkul Geliştirme, M.Sc. Lisans No: 402698
Sorumlu Değerieme Uzmanı
Nalan SEÇKİN
Endüstri Y. Mühendisi., M.Sc., MBA Lisans No: 400111
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Güniz ÇELEN, MAI, CRE, FRICS M. Arch., MBA Lisans No: 400104

2.2. KABULLER VE KISITLAMALAR

• * Bu rapor ve içeriğindeki analiz, kanaatler ve sonuçlar IVSC (Uluslarası Değerleme Standarıları Komitesi) tərafından hazırlanan Uluslararası Değerleme Standardır. Buyerlerie Standanan Korilandığır (2025).
• Bu raporda belirtilen fikirlerin yürürlüğe girme tarihi, kapak mektubunda belirtilmiştir. Uzman, çalışma teslim edildiklen sonra meydana gelebilecek ekonomik veya fiziksel faktörlerin bu raporda belirtilerin fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
• * Uzman, söz konusu gayrimenkulü, çevreyi ve bölgeyi şahsen incelemiştir.
• ▪
• * Konu gayrimenkullerin tapu kayıt bilgileri İşveren tarafından temin edilmiş olup, bu raporun ekinde yer almaktadır.
• İşveren tarafından temin edilerin güvenilir olduğu varsayılmıştır. Bu bilgilerin kullanıldığı bölümlerde, temin edilen bilgiye referans verilmiştir.
• Bu raporda, spesifik olarak ele alınan konular dışında, tapunun pazarlanabilir olduğu ve ihtiyati haciz ve engellerden, kısıtlamalardan ve kısıtlayıcı irtifak haklarından muaf olduğu kabul edilmiştir.
• Bu raporda belirtilen fikirlerin yürürlüğe girme tarihi, kapak mektubunda belirtilmiştir. Uzman, çalışma teslim . edildikləri sonra meydana gelebilecek ekonomik veya fiziksel faktörlərin yanının çalışmal tərəfində belirtilən fikir və sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
• Konu çalışma kapsamında gizlenmiş herhangi bir durum veya bilgi olmadığı varsayılmıştır.
• Uygulamalarda yönetmelik ve yasalara tamamıyla uygunluk olduğu varsayılmıştır.
• " Bu rapora dahil ediler görsel etkinliği arttımak için kullanılmıştır. Bu tür yardımcı bilgilerin başka bir amaç için kullanılmaması gerekmektedir.
• Bu raporda kullanılan hipotetik yapılanma modelleri Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve . Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanmıştır.
• UDES formatında yürütülmesini ve raporlanmasını istemiştir.
• Bu çalışma "Dardanel Önentaş Gıda San. A.Ş."nin kullanımına özel bilgi niteliğinde olup, kopya edilmesi, alıntı yapılması, referans gösterilerek yayınlarımında beli bilgi müleliğinde ölüp, Kopya
  Değerleme yo Danışmasıkla Azərbaycan yayınlarıması Çelen Kurumsal Gəyri Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin yazılı iznine bağlıdır.

Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Bu rapor, finansal raporlama çalışmalarında destek doküman olarak kullanılması amacıyla, Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uygun olarak ve 31.08.2019 tarihindəs almadya, Ulislarasının yayımlaran Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerlerin Karim Gazele'de
1 maddesinin 2 fikren kazasında karşımda keçirinenkul Değerleme Kuruluşları Hakkınd 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Bu kapsamda; Şirketimiz tarafından, konu gayrimenkuller ile ilgili en son 16.02.2024 tarih 23 numaralı rapor
dizənlərmistir düzenlenmiştir.

2.3. DEĞERLEME İŞİNİN VE RAPOR TÜRÜNÜN FORMATI

Bu değerleme işinin türü, sapma koşullarının kullanılmadığı "bütün değerleme" işidir. Değerleme raporu işverenin talebi üzerine ayrıntılı rapor formatında geliştirilmiştir. Burıntılı değerleme iştir.
Ayrıntılı Şamatında geliştirilmiştir. Ayrıntılı değerleme raporlarında:

• •
• Değerlemenin tasarlanan kullanımı belirtilir.
• Değerlemeye konu olan gayrimenkulü belirlemek için, göreve ilişkin fiziksel ve ekonomik mülk özelliklerini de k
  içeren yeterli bilgi tanımlanır içeren yeterli bilgi tanımlanır.
• Değerlendirilen gerçek hakkı belirtilir.
• Değerlemenin, değer ve kaynağının tür ve tanımını da içeren amacı belirtilir.
  B
• Değerlemenin efektif tarihi ve rapor tarihi belirtilir.
• Müşteriye veya değerlemenin ilişkili kullanıcılarına değerlemeyi geliştirmek için kullanılan işin konusunu
  açıklamak için yeterli bilgi tanımlanır. açıklamak için yeterli bilgi tanımlanır.
• Analizleri, fikirleri ve sonuçları etkilemiş tüm varsayımlar, hipotetik şartlar ve kısıtlayıcı şartlar belirtlir.
  İncelenen bilgileri, izlenen değede
• bilgileri, izlenen değerleme yöntemlerini ve analizleri, fikirleri ve sonuçları desteklir.
  tarzını tanımlar.
• Değer tarihi itibari ile mevcut kullanımını ve değerleme içinde yansıtılan kullanımı belirtilir ve görevin amacı
  piyasa değeri olduğu zaman, en etkin ve vegmli kullanım bel . piyasa değeri olduğu zaman, en etkin ve koğulerne içinde yansıtları kullanımı belirtlir ve görevin anacı
  ve mantığı tanımlar. ve mantığı tanımlar.
• herhandart 103'ün belirli koşullarından izin verilen sapmaları ve her zamanki değerleme yaklaşımlarının
  herhangi birini kullanmama nedeni belirilir ve acıklanı herhangi birini kullanmama nedeni belirtilir ve açıklanır.

2.4. DAYANAK SÖZLEŞMESİNİN TARİH VE NUMARASI

Bu çalışma, Çəlen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile Dardanel Önentaş Gıda San. A.Ş. arasındaki 26.12.2024 tarihli sözleşme çerçevesinde tamamlarımıştır.

rapor tarihi ve numarası 25

Bu rapor, Şirketimiz tarafından 06.02.2025 tarihinde tamamlanmış, 07.02.2025 tarihinde 14 rapor numarası ile
tanzim edilmiştir.

2.6. DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI

Değerlemesi üstlenilen mülkiyet hakları; "Dardanel Önentaş Gıda Sanayi A.Ş." adına kayıtlı gayrimenkuller
üzerinde tesis edilmiş mülkiyet haklarının tamamı k üzerində tesis edilmiş mükiyet haklarının tamanın kapsamaktadır. Mülkiyət hakimlərindən mənalilər.

anlamına gelen tam mülkiyet hərhəmin tamamın kəpsaməktədir. Mülkiyət hakla anlamına gelen tamanın kapsanlarını kapsanlakladır. Mülkiyet haklarının tamamına sahip olmak
anlamına gelen tam mülkiyet; her türlü tasarıf hakkına sahip olmak anlamına

Çalışmaya konu gayrimenkullerden organize sanayi bölgesi mülkiyetinde yer alan parseller için ise tahsis hakkı
söz konusudur.

2.7. DEĞERLEME ÇALIŞMASININ KONUSU VE AMACI

Aşağıda bilgisi verilen gayrimenkuller üzerindeki mülkiyet haklarının UFRS esaslı gerçeğe uygun değerinin tespitine yönelik "Değerleme" raporunun hazırlanması çalışmanın "OTTO" esası" gelçe
lir. Beğerleme" raporunun hazırlanması çalışmanın konusunu oluştumaktadır.

• Çanakkale İli, Merkez İlçesi, Kepez Mahallesi'nde yer alan, 303 Ada 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 Parsel olarak kayıtlı, 1 toplam 51,176.39 m² (net 41,800 m²) büyüklüğündəki 7 adət Ada 2, 3, 4, 3, 6 Y və B Parsel olarak kəydi,
  Tesis Alanı" imazi, nedani ilə, nəssalların "Konu", "Konut, Ticaret və Tesis Alanı" imarlı olması nedeni ile, parseller üzerindeki üretim tesisi binaları değerleme çalışması kapsamı dışında tutulmuştur. Üretim tesisindeki makine ve ekipman çalışma kapsamındadır.)
• Çanakkale lili, Merkez İlçesi, Kepez Mahallesi'nde yer alan, 554 Ada 1 Parsel olarak kayıtlı 16,181.17 m² büyüklüğündeki arsa (arsanın "Ticaret + Konut Alan" in " alını" ("Palsel Drafi" ("Alı 1) ölü 17 m

binaları değerleme çalışması konsem, dasıdır (1 k binaları değerleme çalışması kapsamı dışında tutulmat birlerindeki depolama tesisi
kapsamındadır. kapsamındadır.)
- Çanakkale lii, Merkez İlçesi, Sarıcaeli Mahallesi'nde yer alan, 144 Ada 121 Parsel olarak kayıtlı 13,916.69 m²
-- büyüklüğündeki tarla büyüklüğündeki tarla
- Çanakkale lii, Ezine İlçesi, Balıklı Mahallesi'nde yer alan, 119 Ada 14 Parsel olarak kayıtlı, 56,876.04 m²
büyüklüğündeki arsa büyüklüğündeki arsa
- Edime lii, Enez İlçesi, Yenimahalle Mahallesi'nde yer alan, 114 Ada 26 Parsel olarak kayıtlı 43,666.84 m²
büyüküğündeki arsa büyüklüğündeki arsa
- İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Tarabya Mahallesi'nde yer alan, 1030 Ada 9 Parsel olarak kayıtlı 328 m²
büyüklüğündeki arsa üzerinde geliştirilmiş ofir kı büyüklüğündeki arsa üzerinde geliştirilmiş ofis kullanımlı yalı
- Çorum Ili, İskilip İlçesi, Örübağ Köyü, 47,412.56 m² büyüklüğündeki 135 Ada 112 Parsel, 10,285.55 m²
büyüklüğündeki 135 Ada 107 Parsel, 10,354:07 m² büyüklüğündeki 135 Ada 112 Parsel, 10,285.55 m²
büyüklüğündeki 148 Ada 3 Parsel olarak kovik itarı 1135 Ada 1 büyüklüğündeki 148 Ada 3 Parsel olarak kayıtlı "tarla" vasıflı araziler

Bu raporun amacı ise, değerle ilgili kanatin oluşturulması sürecinde uzmanların kullanmış olduğu veri ve mantığı
takdım etmektir. Söz konuşu çalışma finansal ranadan a takdir. Söz konusu çalışma, finansal raporlama çalışmaların kulanmış olduğu veri ve manığı
olup, başka amaç için kullanılamaz olup, başka amaç için kullanılamaz.

2.8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİ OLDUĞU TARİH

Bu rapor kapsamında konu varılkların "UFRS esaslı gerçeğe uygun değer" belirlenecektir. Uluslarası Değerleme Standartlarında "UFRS esaslı gerçeğe uygun değer" değeri aşağıdaki şekilde tanımlarıman öldür:

UDS-Gerçeğe Uygun Değer (UFRS): UFRS 13'te gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde
olağan bir islemdə bir varinə astrandan olda vali olağan bir işlemde, bir varlığın və və və ya alınmışları arasında digəri tarihindən digər tarihində ödenecək fiyat olarak tanımlanmaktadır.

UERS 13 Gerçeğe Uygun Değer Gerçeğe uygun değer işletmeye özgü bir ölçüm olmayıp, piyasa bazlı bir ölçümdür. Bazı varlıklar və borçlar və şərə şərə və oluna və olunur virayın, olduğundu:
və borçlar için y tür istemləri piyası işləmləri vəya bilgiləri məv verliklar ve borçlar için bu tür işlemler veya bilgiler mevcut olmayabilir. Bununa birlikte diğer ölçümünün amacı her iki durmada da aynı oluna mərkəd mirkət olmayanın finak geçeyə üyün üğərindən ilk
satışına veya bir borcun devrilə olarak ölçülər vasitəsində, piyasa katılımc satışına veya bir borcun develi olarak ölçün tanlında, biyasa katılmaları arasında bir varlığın (ölüne bir ifadeyle, varlığı elində siyah kəndi cildən ildə olunan filmlərinin cinsinə dilin cinsinə digər ildi
tərinindəki çıkış fiyatıdır. tarihindeki çıkış fiyatıdır)

Özdeş bir varlığın veya borcun fiyatı gözlemlenebilir olmadığında, işletme gerçeğe uygun değeri, ilgili gözlemlenebilir girdilerin kullanımın azamı ve gözlemlerilir olmayında, şirelin geçeyin, igili gözlemlenelilir.
başka bir değerleme vönteri kıylanan ve gözlemlerilir olmayan girdilerin kull başka bir değerleme yöntemi kullanarak ölçer. Gerçen girdleri kullarımını asgar seviyeyə indirən
vərsayımları də dəhil olmak üçer. Gerçə uygun değer, piyasa bazıl bir öl varsayımları da dahil olmak üzere piyasa katılının varlıkları ve borçları fiyatlarının varılıştırı fiyatlarının varılıkları ve borçları fiyatlarının kullanac varsayımlar kullanılarak ölçülür. Sonuç olarak varından var darçan maralarının kullanısakları
şekilde verine getirme niyetinin humanı çorneğa varını varında borcu ödeme veya şekilde yerine getirme niyetinin bulunması, gerçeğe uygun değerin ölçümünde dikkate alınmaz.

Muhasebe ölçümünün temel konusu varlıklar ve borçlar olduğundan gerçeğe uygun değerin tanımı varlıklara ve baylara odaklarır. Ayrıca balında "V borgundan gerçeye biygun değeni tanımı varlıklara ve
borçlara odaklanır. Ayrıca, bu TFRS gerçeğe uygun değeri üzerindən ölçüler işletmen finansal araçlarına da uygulanır.

Konu gayrimenkuller için tespit edilen UFRS esaslı gerçeğe uygun değer, pazar değerini ifade etmemekte olup, satış ve ipotek amaçlı kullanılabilineceği anlamına gelmez.

Çalışmanın yürürlüğe giriş tarihi 07.02.2025, değer tarihi 31.12.2024'tür. Hesaplamalar TL ve ABD\$ bazında yapılmıştır. ABD\$ bazında yapılan hesaplamalarda, 30.12.2024 tarihində Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından duyurulan kur verileri dikkate alınmıştır (ABD&TRY = 35.2233 - Bülten №: 2024/247).

2.9. DEĞERLEME ÇALIŞMASININ KAPSAMI VE METODOLOJİSİ

Uluslararası Değerleme Standarı'na göre; değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varılklarının içeriğin ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanlığın yanılmış vardığının değerlemede kullanlarının içeliği temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklertisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.

Pazar yaklaşımı; varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) verliklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varıldığı verilir "İşkir" olmanı nalında nalinde
benzeriklerin ve fadılıkların karşıları benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir.

Pazar yaklaşımı yöntemleri aşağıdaki gibidir:

Karşılaştırılabilir İslemler Yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varılıları ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılar varında varılır varılır da yerlik da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.

Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin temel adımları:

• ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimlerinin tespit edilmesi,
  "Lili
• ilgili karşılaştırılabilir işlemlerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin hesaplanması,
• karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında olyanlığının ve farklılıkların tutarlı bir karşılaştırmalı analizinin yapılması,
• karşılaştırılabilir varılıklar ile değerleme konusu varlık farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla
  değerleme ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,

• düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması ve

• çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin tek bir sonuca ulaştırılması
  seklindədir şeklindedir.

Borsadaki. Kılavuz Emsaller Yöntemi: Bu yöntemde gösterge niteliğindeki değerin belirlenebilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı ve benzeri olan borsada işlem belirleki değerin belirleri bilgilerden istifade edilir.

Borsadaki kılayır emedler vörteri olan borsada işlem gören nit Borsadaki kılavuz emsaller yönteminin temel adımları:

• ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan değerleme ölçütlerinin/karşılaştırılabilir kanıtların tespit
  edilmesi,
• borsadaki ilçili kılavuz emsallerin tespit edilmesi ve bu işlemler için temel değerleme ölçütlerinin
  hesaplanması, hesaplanması,
• borsadaki emsaller ile değerleme konusu varlık arasında niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların tutarlı bir
  karşılaştırmalı analizinin yapılması karşılaştırmalı analizinin yapılması,
• borsadaki emsaller ile değerleme konusu varlık arasındaki farklılıkların yansıtılabilmesi amacıyla değerleme
  ölçültleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin vanılması ölçütleri (varsa) için gerekli düzeltmelerin yapılması,
• düzeltilmiş değerleme ölçütünün değerleme konusu varlığa uygulanması, ve

çeşitli değerleme ölçütünün kullanılması halinde gösterge niteliğindeki değerlerin ağırlıklandırılması

indedir şeklindedir.

Gelir yaklaşımı; gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlərini sağlar. Gəlir yaklaşımında vərliğin değeri vardılan yaratları və birlərindən və inqstürülməsi ilə
maliyet təsarruflarının bugünkü değeri, vahil tarafından yaratla maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırmlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırının
ilişkin algılanan risk seviyesini yanşıtması testik çörülmesi ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkile etme
Geli

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler
fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indir fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indiyen yaklaşım kapsamındaki yöntemleri
(İNA) yönteminin varyasyonları olun ver yerilen kayramaktadır. Bunlar hd (İNA) yönteminin varyasıyonları Boğer ilindenine dayanmaktadır. Bunlar indirgemiş Nakit Alışları
(İNA) yönteminin varyasyonları olup, yer verilen kavramlar tü tamamen geçerlidir.

İndirgenmiş.Nakit Akısları (İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte
ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuclanmoktadı ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır.

Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden değen içerebilir. Düğer durumlarda, Yık, varılgın kesin tahmin süresinin sonundaki
bir devam eden değer tek başına kullanılarda, varlığın değeri kes bir devam eden değer tek birdin Diğer durumlarda, varığın degen kesin tahmin süresi bulunmayanı
nitelendirilir.

İNA yönteminin temel adımları:

• değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
• nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
• söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
• (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
• uygun indirgeme oranının belirlenmesi, ve
• indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

Maliyet yaklaşımı; bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya salıp başka bir valığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyorlarındığındırın veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen türmyunın veyana paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:

1. İkame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntemdir.

lkame maliyeti, varlığın fiziksel özelliklerinden ziyade, varlıktan elde edilen faydanın birebir aynısının sağlanmasına dayandığı için, bir katılımcı ödeyeceği fiyatın belinenmesi ile ilişkili ayrılır. İkanı maliyetir. İkanı maliyetir. İkane maliyetir. İkane maliyetir. İkane fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma payları dikkatı alınarak düzelmeye tabi tutulur. Söz konusu düzeltmeler sonrası yöntem amortize edilmiş ikame maliyeti olarak da adlandırılmaktadır.

İkame maliyeti genellikle, benzer işlev ve eşdeğer fayda sağlamakla birlikte, değerlemeye konu varlığa göre güncel bir tasarıma sahip olan ve güncel malzeme ve teknikler kullanılarak inşa edilmiş veya yapılmış olan modern eşdeğer varlığın maliyetidir.

1. Yeniden üretim maliyeti yöntemi; gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntemdir.

Yeniden üretim maliyetinin aşağıdaki gibi durumlarda kullanılması uygundur:

• modem eşdeğer varlığın maliyetinin değerleme konusu varlığın birebir aynısını yeniden oluşturma maliyetinden büyük olması, veya

• değerleme konusu varlıktan elde edilen faydanın, modern eşdeğer varlıktan ziyade, ancak varlığın birebir aynısının üretilmesinden sağlanabilmesi.

• Toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

Dayanak varlık yöntemi olarak da nitelendirilen toplama yöntemi, genellikle yatırım şirketleri veya değerin esasen sahip oldukları payların değerinin bir unsuru olduğu varlıklar veya işletmeler için kullanılır.

"Amortisman" kavramı, maliyet yaklaşımı kapsamında, değerleme konusu varlığın maruz kaldığı herhangi bir yıpranma etkisini yansıtmak amacıyla, aynı faydaya sahip bir varıığı oluşturmak için katlarılacak tahmin maliyete yapılan düzeltmeleri ifade etmektedir.

Amortisman düzeltmeleri genelde aşağıdaki yıpranma türleri için dikkate alınmakta olup, söz konusu yıpranma türleri düzeltme işlemleri sırasında ilave alt kategorilere bölünebilir:

• Eiziksel yıpranma: Bir varlığın veya bileşenlerinin yaşı ve kullanımı sonucunda fiziksel bozulmaya maruz kalması nedeniyle ortaya çıkan her türlü fayda kaybıdır.
• İşlevsel yığranma: Değerlemeye konu varlığın, tasarımının, kullanım şartlarının veya teknolojisinin demode olması gibi nedenlerle ikamesine nazaran verimsiz olmasına bağlı olarak ortaya çıkan her türlü fayda kaybıdır.
• Dışsal veya ekonomik yıpranma: Varlık harici ekonomik veya mahallî faktörler nedeniyle ortaya çıkan her türlürü fayda kaybıdır. Bu tür bir yıpranma geçici veya kalıcı olabilir.

Amortismanda/yıpranmada varlığın fiziksel ve ekonomik ömrünü dikkate alınması gerekli görülmektedir:

• Eziksel Ömür varlığın hurdaya ayrılmadan veya ekonomik olarak onarılamaz bir hale gelmeden önce, rutin bakımlar dikkate alınarak, ancak tadilat ve yeniden yapım potansiyalı one, bulunlarından birinceli birin, birin inkinci ilin i ifade etmektedir.
• Ekonomik ömür, varlıktan finan veya mevcut kullanımı dânilinde finansal olmayan bir faydanın elde k edimesinin beklendiği süreyi ifade etmektedir. Ekonomik ömür, varılmasını bir iştersel veya ekonomik yıpranmanın derecesinden etkilenmektedir.

2.10. Çalışmada uygulanan araştırma ve analız yöntemleri

Uzmanlar konu çalışma ile ilgili araştırma, inceleme ve analizler yapmıştır. Araştırmaları esnasında bürclarındaki mevcut data ve bilgiden de yararlarını Kullanılar yapılmıştır. Kullanıları ve sahada yapılmış olan araştırmaların kapsamı aşağıdaki gibidir:

Bölge ve Mahalle Analizi: Konu gayrimenkullerin konumunun daha iyi anlaşılması için genelden özele doğru bölge ve mahalle analizi yapılmıştır. Konu gayrimenkulların birlerindən çılır geneldən özlə doğru
dokuşuna ilişkin bilgiler sunumuştur. Bu bilədə tərkəndina girən bölgənin de dokusuna ilişkin bilgiler sunulmuştur. Bu bilgilerde TUK verilerinden de yararlanılmıştır.

Gayrimenkulün Tanımı ve Analizi: Uzmanlar tarafından 17.01.2025, 22.01.2025 ve 03.02.2025 tarihlerinde gerçekleştirilen saha çalışmalarında; konu gayrimenkulleri 17.2020, ve U3.02.2023 tarihlerinde
lokasyon özelikleri) ve çevresel özellikleri ile ile ile ile ile ile i lokasyon özellikleri) ve çevresel özellikleri ile ilgili incelemeler yapılmıştır.

Gayrimenkullerin tanımında; işveren tarafından temin edilen tapu senedi ömeği, tapu kaydı örneği, yasal dokümanlar ve imar planı bilgileri kullanılmıştır. İlgili Belediyeler ile imar durunu hakkında görüşülmüştür.

Konu gayrimenkullerin, doğru parsel üzerinde bulunup bulunmadığının kontrolleri TKGM parsel sorgulana ile yapılmıştır.

Pazar Datası Programı: Konu gayimenkullerin etki alan içinde kalan pazar ve rekabet koşulları incelenmiş ve gerekli analızler tamamların Pazar Analizi kapsamında da, konu gayımları incelemiş ve rekabet koşulları incelemiş ve i
pazarlara ilişkin çesitli veriler toplanmıştır. pazarlara ilişkin çeşitli veriler toplanmıştır.

3. ÇANAKKALE / KEPEZ - ÜRETİM TESİSİ ARSALARI

3.1. GAYRİMENKULÜN TANIMI

Bu bölümde konu gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel özellikleri hakkında bilgi
verilmektedir.

3.1.1. HUKUKİ TANIM

3.1.1.1.1. Tapu bilgileri

Bu bölümdə; konu gayrimenkulün tapu bilgileri, tapu tetkikinə ilişkin bilgiler ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki
durumunda meydana qelen değişiklikler ve almaktadır. durumunda meydana gelen değişiklikler yer almaktadır.

Gayrimenkulün Hukuki Tanımı

Çalışmaya konu gayrimenkuller Çanakkale İli, Merkez İlçesi, Kepez Mahallesi'nde yer almaktadır. Konu
gayrimenkullerin tapu bilgileri aşağıdaki tahloda holir gayrimenkullerin tapu bilgileri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Tablo 1:

	llçe	Mahalle	Ada	Parsel
Çanakkale Merkez Kepez			303	2	Nitelik	Yüzölçümü, m²
Çanakkale Merkez Kepez Canakkale Merkez Kepez			303	ന	Soğuk depo paketleme entegre tesisleri Arsa	13.632.00
Canakkale Merkez Kepez			303 303	ব 5	Ford-Anadol servis istasyonu	894.30
Canakkale Merkez Kepez			303	6	lçerisinde deprasyon havuzları sosyal ve arıtma tesisi bulunan konserve fabrikası	3,245.00 16,783.29
Canakkale Merkez Kepez			303		Arsa llarla	1.875.90
Canakkale Merkez Kepez Toplam			303	B	Kargir ahır ve tarla	1,798.66
						12,947.24
						51,176.39

Mülkiyet Hakları ile İlgili Bilgi

Konu gayrimenkullerin mülkiyet haklarının tamanı "Dardanel Önentaş Sıda Sanayi Anonim Şirketi" adına
kayıtlıdır. Tapu kaydında yer alan bilgilere göre, tan kəydir. Tapu kaydında yer alan Dileni Dafaanı Dalaanel Ollan Sanayi Anonim Şirkət" adına
belirtilmiştir.

Tapu Tetkiki

Tablo 2:

Konu gayrimenkullerin, 16.01.2025 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı'ndan barkotlu
olarak temin edilen tapu kayıt bilgileri bu raporun ekinde veb Portun barının alan kayıtlar aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Konu ile ilgili değerlendirmeler, "Mevzuat Uygunluğu ve Hukuki Durum Hakkında Görüş" bölümündə aktarılmıştır.

Təblo 2: Tanı Kayıt Bilələ :

Tablo 2:		Tapu Kayıt Bilgileri	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ada / Parsel	Takyidat Türü	Açıklama
303 / 2-3- 4-5-6-7-8	Beyan	2565 sayılı kanunun 28. maddesi gereği belirtilen alan içerisinde kalmaktadır (Şablon: 2565	Tarih / Yevmiye No
303 / 2-3- 4-5-6-7-8	Beyan	sayılı kanunun 28. maddesi gereği beyan tanımı) 06.02.2007 tarihli Bakanlar Kurulu kararına istinaden yabancı gerçek kişilere ve tüzel kişilere	08.05.2018 / 7598
303/2-5-7	rtifak	satılamaz. Sınırlı ve aynı hak tesis edilemez. Tarih: 16.04.2007 Yev: 3255 (Şablon: Yabancıların Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimlerinin Kısıtlanması Belirtmesi)	16.04.2007 / 3255
303/8	Beyan	H: Bu parsel lehine 2397 parsel aleyhine 1063 m²lik kısımdan enerji nakil hattı geçirilmesi için irtifak hakkı (Şablon: Geçit Hakkı) de gayrmenkulün üzerindeki kargir ev satış sureti ile alıcı Mehmet Abdülbaki oğlu Niyazi	20.02.1984 / 565
303 / 2-3- 4-5-7	lpotek	Önen adına geçmiştir. 09.09. 1992 yev: 3587 (satış bedeli 50,000,000.00 TL) Denizbank A.Ş. lehine 650,000,000 TL tutannda 1. Derece ipotek	09.09.1992 / 3587
303 / 2-3- 4-5-7	lpotek	Denizbank A.Ş. lehine 170,000,000 € tutarında 2. Derece ipotek	12.07.2024 / 15027
303 / 6-8	lpotek	Denizbank A.Ş. lehine 170,000,000 € tutarında 1. Derece ipotek	18.07.2024 / 15426
303 / 6-8	lpotek	Denizbank A.Ş. lehine 650,000,000 TL tutarında 2. Derece ipotek	25.07.2024 / 16059
			31.07.2024 / 16618

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

3.1.1.2. SÖZLEŞME BİLGİLERİ

Konu gayrimenkuller için düzenlenen herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

3.1-1.3 YASAL İZİNLER

Bu bölümde; değerlemesi yapılan gayrimenkulün ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak eyanında gelekir. Bilmin alının alınıb. Bilgiler yer almaktadır.

Çalışma kapsamında geliştirilmemiş boş parsel olarak kabul edilen konu gayrımenkulün, mevcut durumda üzerinde yer alan üretim tesisi için alınmış olan yasal izinleri rapor ekinde sunulmuştur.

3.1.1.4. İMAR BİLGİLERİ

Konu gayrimenkuller, idari açıdan Çanakkale Kepez Belediyesi yetki alanı içerisinde yer almaktadır.

Kepez Belediyesi ile yapılan görüşmede temin edilen onaylı imar planı ömeğine göre; konu parseller, 06.04.2015 tarihində onaylanan, "Çənakkale İli, Kepez Belediyesi, Pafta Əliyev, Konu Şarşalı, Konu parseller, Ü6.04.2015, 10:30, 3030, 2123, 4292, 2617, 3032, 3031 1/5000 Nazım imar Plan Tadiote-Varoc-Valoc-Varial (291, 2328, 3030,
Planı Tadilatı" (karar no:2015/62) sınırları inar Plan Tadilatı" (karar no: 2 Planı Tadilatı" (karar no:2015/62) sınırları içerisində yer almakta olup, "Konu" və "//000 Uygulama imamları
Alanı" olarak forksiyonlandırılmıştır. Nat narak olup, "Konut, Ti Alanı" olarak fonksiyonlardırılmıştır. Net parsel alanı 11,800 m² olup, Tıcaret ve Sosyal Kültürel Tesis

hesablanacaktır. Yapılaşma bakları Eması 1 no hesaplanacaktır. Yapılaşma hakları, Emsal: 1.80 ve yapı yüksekliği 18.50 metre (6 kat) olarak belirlerinin belirler Atatürk Cadesi Calise Toryapı yüksekliği 16.50 metre (6 metre (6 metre (6 kat) olarak belirlermiştir.
Korunmasına karar verilmiştir korunmasına karar verilmiştir.

Plan kapsamında, yapı alanının %70'i oranında "Konut", %20'si oranında "Ticaret" ve %10'u oranında "Sosyal-Kültürel Tesis Alanı" şekinde forksiyonel dağılım yapıldığı öğrenilmiştir. Yapılaşma köçsüleri şekir.
otopark ihtiyacının parsel planı iserisində və çıxır. Şapılaşma koşullar otopark ihtiyacının parsel planı içerisine çözümleriesində özünləri arasında ayrıca,
mesafelerine (vaklaşma mesafeləri) vullacağı, imar planları üzerində beliril mesafelerine (yaklaşma mesafeleri) uyulacağı belirtilmiştir.

İmar Planı Örneği (ölçeksizdir)

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

3.1.2.1. KONUM & ULAŞIM

Çalışmaya konu parseller; Çanakkale İli, Merkez İlçesi, Kepez Beldesi sınınları içerisinde yer almaktadır. Konu yerinde bir bir bir bir bir herkez ilçesi, Repez Beldesi sınırları içerisinde yer almaktadır.
Bayrımenkullere erişim, Çanakkale – İzmir Asfaltı (D550) ve Atatürk Caddesi

Konu gayrimenkulün bulunduğu bölge kentsel yerleşim alanıdır. Konu gayrımenkulün yakın çevresində, mahalli yakın geverileri bir bir bir birge könder yeneşmi alandır. Konu gayimenkulün yakın çevril
konut ve ticaret dokusu, yeni konut siteleri ve Çanakkale Onsekiz Mart Üniversites

3.1.2.2. ARSA TANIMI

Konu gayrimenkulün toplam brüt arsa alanı 51,176.39 m²dir. İmar uygulaması ile yol ve park alanına yapılacak
terkler sorrasında net namal olan 14.000 yılı terkler sonrasında net parsei alanı 41,800 m² olacaktır.

Konu gayrimenkulün net parseli düzgün çokgen forma sahiptir ve denize doğru hafif eğimlidir. Şekil, büyüklük ve eğim açısından proje geliştirmeye uygundur.

Konu gayrimenkulün görünürlüğü ana akslar üzerinde kalmasından dolayı yüksektir.

3.1.2.3. GELİŞTİRMELERİN TANIMİ

Konu gayrimenkuller üzerinde üretim tesisi bulunmaktadır. Parseller üzerinde yer alan mevcut binaların, yeni imar durumu kapsamında en iyi ve en verimli kullanımı yanatımlar yeni mizli birlirlir. İyeni imal ilin

olmadığı kabul edilmiştir. Konu qeyrimalı, kullanımı yansıtmadığı değerlerd olmadığı kabul edilmiştir. Konu gayrimenkul geliştirilmemiş boş arsa olarak ele alınmıştır.

3.2. BÖLGESEL VERİ VE ANALİZLER

3.2.1. KONU GAYRİMENKULÜN KONUMU İLE İLGİLİ BÖLGESEL BİLGİLERİ

3.2.1.1. ÇANAKKALE

Tablo 3•

Türkiye'nin kuzeybatısında Marmara Bölgesi ve Ege Bölgesi sınırları içinde yer alan Çanakkale İli; Avrupa ve Asya kıtalarını birbirinden ayıran ve kendi adını taşıyan Boğaz'ın iki yakasında kurulmuştur. Çanakkale'nin doğusunda ve güneydoğusunda Balıkesir, batısında Ege Denizi kuzeybatısında Edirne, kuzeyinde Tekirdağ ve Marmara Denizi bulunmaktadır. İl Ege Denizi'nde Türkiye'nin en büyük adası

olan Gökçeada, Bozcaada ve Tavşan Adaları da girmektedir. İlin toplam kıyı uzunluğu 671 km, yüzölüm 9,737 km²'dir. Çanakkale IIi sınırları içerisinde, toplam 12 ilçe bulunmaktadır.

Çanakkale lilinin nüfusu, 2023 yılında Adrese Dayalı Kayıt Sistemi'ne göre toplam 557,276 kişidir. Kentin nüfusu 2022 yılı nüfusuna göre %2 oranında artmıştır. Hane halkı ortalama büyüklüğü 2.54'tür.

Tablo 3:	Yıllar Itibariyle Çanakkale Nüfusu ve Türkiye Nüfusu Içindeki Payı
Yıllar	Çanakkale Nüfusu
1985		Türkiye Nüfusu İçindeki Payı
1990	417,121	%0.82
	432,263
2000	449,418	%0.77
2010		%0.69
2015	490,397	%0.67
	513,341
2020	541.548	%0-65
2021		%0.65
	557,276	%0.66
2022	559,383
2023		%0.66
	570,499 Katmale Triding (ab-1) 11-12-14	%0.67

ynak: Türkiye İstatistik Kurumu

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Çanakkale li nüfusunun %62'sini oluşturan 351,949 kişi, 15-59 yaş grubu aralığındadır. Endeksa verilerine göre;
nüfusun %60'si A+ A ve B SEO O - L nüfusun %50'si A+, A ve B SES Grubundadır.

Yaş Grubu	2023 Nüfusu		ay Oruplanma Podsyo-Lkonomik Statu Gruplarına Göre Dağılımı
		Oran (%)	SES Grubu	Oran (%)
0-14 yaş	86,675	15.2%	A+ SES Grubu
15-29 yaş	115,410	20.2%	A SES Grubu	%5
30-44 yaş	118.035	20.7%	B SES Grubu	%23
45-59 yaş	118,504	20.8%	C SES Grubu	%22
60+ yaş	131,875	23.1%	D SES Grubu	%25
Toplam	570,499	%100		%25
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu			Toplam	%100

	- auni a:

Kaynak: Endeksa

Çanakkale llinde üniversite, yüksek lisans ve doktora eğitimli kişi sayısı nüfusun %20'sini oluşturmaktadır.

llı ekonomisi tarım, sanayi ve turizme dayalıdır. Mevcut sanayi kuruluşlarında üretilen, dondurulmuş ve kurutulmuş ve kurutulmuştur. ğıda, su ürünleri, süt ürünleri, un, yem, çimento, maden cevheri, seramik ve kardığının geytinyağı gibi ürünler kent ekonomisine önemli katılı Çanakkale'de Kand Tayans, Zeyniya'dığı Gibi ürünler
Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır.

TÜİK tarafından 2022 yılında açıklanan son verilere göre, Çanakkale'de toplam GSYH 102,518,415,128 TL, kişi
başı GSYH ise 183,616 TL'dir (11,079 ARDS) başı GSYH ise 183,616 TL'dir (11,079 ABD\$)

MERKEZ İLÇE

Çanakkale liç Merkez İlçesi'nin yüzölçümü ise 928 km²'dir. İlçede km²'ye 219 kişi düşmektedir. Merkez İlçesi'nin nüfusu, 2023 yılında Adrese Dayalı Kayıt Sistemi'ne göre toplantıkları: Merkezi Çokunları
Boğazı'nın en dar kısmının doğul kıyın in Toplam 203,523 kişidi Boğazı'nın en dar kısmının doğu kıyısında kurulmuştur. Ekonomisi tarım ve sanayiye dayalıdır. İlçe merkezi Çanakkale sektörünün çoğu merkez ilçededir. Konserve fabrikası, yetrokim ve sahaylığı dayalıdır. İldeki sanayı

atölyeleri ve orman ürünlerini işleyen işletmeler har ve sahan fabr atölyeleri ve orman ürünlerini işleyen işletmeler başlıca sanayi kuruluşlarıdır.

KEPEZ BELDESİ

Kepez Beldesi, Çanakkale merkeze bağlı yerleşim yeridir. Çanakkale'ye 4 km uzaklıkta, İzmir yolu üzerinde, denizden 300 metre içeride küçük bir tepelik alan üzerinde ye - Kırı üzekikta, Tzhil yolu üzerinde,
Kayıt Sistemi'ne göre toplam 36.264 kisidir. Balda 14.1 - 14.1 Dzerind Kayıt Sistemi'ne göre toplam 36,264 kişidir. Belde, 618 hektarlık bir yüzölçümüne sahiptir.

Çanakkale – İzmir yolu üzerinde yer alan belde, Çanakkale merkezine alternatif bir alt merkez olarak gelişmektedir. İkinci konut stokunun yüksek olduğu belde, sahildeki diğer ikinci konut alanları olan Dardanos ve Güzelyalı beldeleri ile hemen yakınındaki Kalabaklı üğel ikinci konuc alanları

Geneli alında bir

Çanakkale Limanı, Kolin Oteli, 18 Mart Üniversitesi Uygulama Hastanesi ve üniversitenin tıp fakültesi bu yerleşim yeri sınırlarındadır. Dardan tesisleri yel Çağıllır Ford, Hyundai, Toyota, Renaut, Opel ve Fiat gibi otomatik birinin sahayı Kuruluşları arasındadır.
yer almaktadır. yer almaktadır.

3.2.2. PAZAR ANALİZİ

Bu bölümde; mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler yer
almaktadır.

3.2.2.1. ARSA PAZARI

Çalışma kapsamında, konu gayrimenkul ile benzer niteliklere sahip satılık arsa emsalleri için araştırma
yapılmıştır. Konu gayrimenkul: konumu, hüvükl yapılmıştır. Konu gayrimenkul; konumu, büyüklüğü, imar durumu ve yapılanma koşulları açısımış maratımız çanakkale'de yer alan ender gayrimenkullerdendir.

Çanakkale merkez ilçesinde, konu gayrimenkul ile benzer büyüklükte ve yapılanma koşullarında herhangi bir satış bilgisine ulaşılamanıştır. Konu Gelikler Bolunda koşularına koşullarında herhangi bir satış
büyüklüğe sahip orta yoğunluklu bulunduğu bölgede, mahallı doku içeri büyüklüğe sahip orta yoğunluklu konut parselleri için 30,000-40, mahile yerisindeki 200-300 m²
yoğunluklu konut parselleri için işe 35 nocea ono TL m², sahile yakın villa g yoğunluklu konut parselleri için ise 35,000-60,000 TLM², sahile yakın villa geliştirlebilir düşük ilindiği büşük ilindiği bir dişüleri konu gayrimenkule emsal niteliği taşımamaktadır.

Talep edilen fiyatlar arasındaki tutarsızlık ve geliştirilebilir proje ölçeği, bölge donatı imkanları ve altyapısının gelişmemiş olması gibi unsunları proje olçeği, bolge onatı imkanlar ve altyansının
gerektirnesi göz önüne alınarak bu emsallerin özeliklerine göre yüksek ora gerektirmesi göz önüne alınarak bu emsallerin pazar yaklaşımlarına göre yüksek oranda ayrılmıştır.

Pazar arastımamızda konu sa

Pazar araştımamızda; konu gayrımenkule emsal niteliğinde olmayan, satışa konu "konut" ve "konut-ticaret" imarlı parseller için isterilir. Bir yana birliğin birnayan, satışa konu "konu" konu" konu" konu" konu" konu" konu" konu" konu"

KONUT PAZARI 3.2.2.2.

1992 yılında üniversitenin kurulması ile Çanakkale kent merkezinin yerleşim ve konut özelliklerinde önemli bir değişim süreci de başlamıştır. Gerek üniversite çalışanlarının gerekse kent nüfusunun beşte birini meydana getiren öğrencilerin etkisiyle değişen ve artan talepler, kentin kurtur. Büyüklük, yazılık konudlar vb), mekansal özeliklerini (yeni yerleşim alanlarının, yurtların ve sosyal ünitelerin açılması ve dağılışı) büyük ölçüde etkilerileri ile ilişkili bir büyüne içindedir. Geliştirilmekte olan yeni projelerin genelikle üniversite öğrencilerine hitap eden süt / apart daire konseptinde pazara çıktığı gözlemlerini tirk Kentle konuta olan talebin artmasına karşılık konut sunumunun yetersiz kalması, konut fiyatlarını ve konut kiraların artıran bir sürece de neden olmuştur.

Kentteki mevcut arsa ve konut politikası ile oluşan piyasa koşullarında kent merkezinde proje geliştirmeye yetecek yeterli arsa arzı olmaması nedeniyle kentsel gelişim özellikle Kepez mevkilne yönelmiştir. Son yıllarda inar düzenlemelerinin de tamamlanmasıyla Kepez bölgesinde çok çerilir. Şori yılınlıştır. Son yılırılmıştır. Son yılırılmış olup geliştirilmeye hazır arsa stoğu da yüksektir. Özellikle Radar Tepesi ciyanı Kenez-Çınanı Köyü, Dardans-Güzelyalı alanları bu büyümeden en çok pay alan bölgeler haline gelmiştir. Son birkaç yıl içerisinde pazara gimiştir.

Arcıların büyük sağıraları Çavan çok çayın çok pay al projelerin büyük çoğunluğu Çanakkale-İzmir Karayolunun doğu bölgesinde yer almaktadır.

Yapmış olduğumuz pazar araştırmasında konu gayrimenkul üzerinde geliştirilmesi muhtemel konut projesine emsal olabilecek nitelikteki projeler araştırımıştır. Aşağıda listelerinen emsal projeler, geliştirilmekte olan, yakın zamanda inşa edilmiş veya oturumun devam ettiği sitelerden seçilmiştir. Ara kat, 2+1-3+1, 85-200 m² bütü alana sahip daireler için talep edilen birim satış fiyatları aşağıdaki gibidir.

• Kale Center : 2,000 - 2,300 ABD\$/m² (2. el)
• Park Olive : 1,700 - 2,400 ABD\$/m² (2. el)
• Aktur Quartz : 1,600 - 2,100 ABD\$/m² (projeden)
• liyada Park : 2,000 - 2,200 ABD\$/m² (geliştiriciden)
• Zer Modem : 1,750 - 1,900 ABD\$/m² (geliştiriciden)

Ana arterler üzerinde yer alan konut projelerinin zemin katında yer alan 230-375 m² aralığındaki perakende üniteleri için talep edilen fiyatların ise 2,100-3,200 ABD\$/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir.

Fiyatlarda pazarlık payı bulunmaktadır.

3.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI

Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının değerini tespit etmek için geliştime yaklaşımı
kullanılmıştır. Kopu qavrimonluyi ile başarı bir may kullanılmıştır. Konu gayrimenkul ile benzer büyüklete ye yeplanma yerleştirme yaklaşımı yaklaşımı yaklaşımı yaklaşım bulunmaması ve Pazar Analizi bölümündə və yapılarına iləmində nəmanın bir satış bilgisi
faydalanlamamıştır. faydalanılamamıştır.

GELİŞTİRME YAKLAŞIMI 3.3.1.

Geliştirme yaklaşımında, konu gayrimenkul üzerinde imar durumunun izin verdiği yapılanma koşulları dahilinde hipotetik yapılanma programları geliştirilmiş, bu programların çeliştir. Bahılında

sonucunda net arsa alanı için birim doğra bili sonucunda net arsa alanı için birim değer belirlenmiştir.

Hipotetik alan kullanım programının belirlenmesi, geliştime maliyetlerinin hesabı ve nakit akış analizi olmak üzere 3 aşamadan oluşan finansal analizin detayları aşağıda açıklanmaktadır.

Hinotetik Alan Kullanım Programı: Bu bölümde konu gayrimenkul için hipotetik alan kullanım programı
geliştirilmiştir. Konsent piteliğinde alar ve geliştir. Konsept niteliğinde olan ve mimari oran geymlerikan için hıptelik alan külanım programları

programı, imar durumu çarcevesinde belidereri programı, imar durumu çerçevesinde belirler Çalışmada taşımayan inpotelik alın kullanımın kallanımın karışık kullanım geliştimesi içerisindeki rolü, çelişmada Kullanımlar Bellleninken kullanımı karşık
kaynaklanacak sineri ve ıyım dikkat alınmıştır. kaynaklanacak sinerji ve uyum dikkate alınmıştır.

Tablo 5: İskan Edilebilir İnşaat Alanı Hesabı

.
Arsa Alanı, net m²	41,800.00
Emsal	1.80
Emsale Konu İnşaat Alanı, m²	75,240.00
Brüt Çərpan
	1.33
İskan Edilebilir İnşaat Alanı, brüt m²	100,069.20

Tablo 6: Hipotetik Alan Kullanım Programı

	Arsa Payl	Arsa Payı, m2	lskan Edilebilir	Birim Unite Alan, m² Alanı, m²		Ûnite Otopark Sayısı Sayısı	Acık Otopark Otopark Sayısı	Kapalı	Kapalı Otopark	Satılabilir / Kiralanabilir
Konut	70%	29,260	70.048	145					Sayısı Alanı, m²	Alan, m²
Ticaret	20%	8.360	20,014		483	483		483	12,077	70,048
Sosyal Tesis	10%	4.180				667	267	400	10,007	17,012
Toplam			10.007			125	125
		41,800	100,069			1,275	392	883	22.084	10,007 07 069

Gelistirme Maliyeti: Geliştirme maliyetleri, optimize edilmiş global birim maliyetler ve birim maliyetlerin tam olarak belirlenemediği yerlerde de toplam maliyetler esas alını maliyetler ve bilm maliyetlerin tam olarak
da dahil edilerek hesanlanmıştır. Tüm fiyet kesifleri İnşat maliyet da dahil edilerek hesaplanmıştır. Tüm fiyat keşiflerinde optimal filmleri Keyileri, müteahit karımıştır. Yatırım maliyetlerindeki beklenmeyen giderler sapmalar pezer koşufları goz onune alınmıştır. Yatırım
Geliştirme maliyetlerinin icerdiği ana malar ve müterlilikleri maliy Geliştirme maliyetlerinin içerdiği ana maliyet kalemleri şunlardır.

• " bina maliyeti → kaba yapı, ince yapı, elektrik tesisatı, mekanik tesisat
• bina dışı maliyetler → altyan & zemin işleri, sert zemin & iç yollar, peyzaj düzenlemesi, dış aydınlatma &
  güvenlik sistemleri, FF&E (ortak alan, vı.) güvenlik sistemleri, FF&E (ortak alan, vb.) 트
• düğer maliyetler → mühendislik ve mimarlık ücretleri, proje yönetimi, yatırımcı sabit giderleri, yapı denetimi, yasal izinler & danışmanlık, pazarlama & açılış giderleri, broje yonetimi, yı
  saliali
• gelistirme primi

Tablo 7: Geliştirme Maliyeti (ABD\$)

Toplam Bina Maliyeti	Konut	Ticaret	Sosyal Tesis
Toplam Bina Dışı Maliyetler	45,881,728	14,109,757	5,603,875	Toplam 65,595,361
Toplam Diğer Maliyetler	1,035,244	345,784	197,892	1,578,920
Geliştirme Primi	5,505,807	1,791,939	711,692	8,009,439
TOPLAM GELİŞTİRME MALİYETİ (sabit)	2,345,849	722,777	290,088	3,358,714
1. yıl	54,768,628	16,970,257	6,803,548	78,542,433
2. yıl	16,430,588	6,788,103	2,721,419
3. Vil	19,648,245	10,436,708	4,184,182	25,940,111
TOPLAM GELİŞTİRME MALİYETİ (enf.)	20,139,451			34,269,136
	56,218,285	17,224,811	6.905.601	20,139,451 20 240 Cha

Nakit Akısı Analizi: Nakit akış analizinin ana prensibi; "değerin", konu arsa üzerindeki geliştirmelere ilişkin
faaliyetlerin net geri dönüşü ilə ifa faaliyetlerin net geri dönünü kira preisisi konu asa üzerindeki geliştimlelere illəşim
edilməsidir. Gelecekteki bu kazarında ifadə edilməsidir kazarçarın edilmesidir. Gelecekteki bu kazarçlar inde "Gülmesidir, "yanı" gelecekteki kazançların
Gelir getirci gevrimenlerindir indirgenerek pazar değerine dönüştürülmektedir.

Gelir getirici gayrimenkuller olan gelecekli kazından gelirlerin ve gelirlerin ve gelirlerinin tahmininden yola çıkarak hesaplanan amortisme gelirelir. Net gelirelir ve giderinin temininden yola
çıkarak hesaplanan amortisman ve kredi Net gelir hesaplamasında konu gaymen üzerinde planlanan geliştirmelerin maliyetleri de düşülmektedir.

Nakit akış analizindeki temel kabuller aşağıda belirtilmektedir.

• Çalışmada yer alan nakit akış projeksiyonlarında Net Bugünkü Değer hesaplamaları ve indirgenmiş nakit akışı
  metodu kullanılmıştır. Bu teknikte telmin edilen beler metodu kullanılmıştır. Bu teknikler birgin beşer hesaplamaları ve indirgemiş nakit akışı

Birim arsaya düşen net bugünkü değer, icerik olarak "ara değerini bugünkü değer Birim arsaya düşen net bugünkü değer, içerik olarak "arsa değerini" içelirini" içemektedir.
- çalışmada, inşaatın birinci yılında bilere bilder bir çemektedir.
öngörülen enflasyon için eskaları itibaren olmak üzere ABD\$ bazında yılık %2.5 oranında geçekleşmesi
öngö öngörülen enflasyon için eskalasyon yapılmıştır.
- ediler bir bir bir daramadır. Yonelleceği, Konusu ile ilgili deneymin kırımlar tarafından lanse
pazara sunulacağı varsayılmıştır. pazara sunulacağı varsayılmıştır.

Konut

• Toplam 483 adet ünitenin satış dönemi 5 yıl kabul edilmiştir. Satışlar, 3 yıl süreceği öngörülen inşaatla birlikte
  eş zamanlı olarak başlayacaktır.
• 5 yılık satış hızı kabulü ile bugün itibariyle ortalama satış fiyatı 1,860 ABD\$/brüt m² olarak belirlenmiştir. Bu ver
  fiyat projenin pazara ilk çıktığı zaman duyurulacak ol fiyat projenin pazara ilk çıktığı zaman duyurulacak olan ortalama fiyatır. B60 A
  Şatır ve pazarların marada çıktığı zaman duyurulacak olan ortalama fiyattır.
• Satış ve pazarlama giderleri; satış ofisinin işletir.
  Girişimci karı %5 olarak öndirilir. İşletme giderlerini, tapu giderlerini ve komisyonları içerir.
  Giri
• Girişimci karı %5 olarak öngörülmüştür.

- İndirgeme oranı %13.7 olarak kabul edilmiştir.

Tablo 8: Konut Nakit Akış Projeksiyonu

Projeksiyon Dönemi GELİRLER	1. yıl	2. yıl	3. yıl		(ABD\$)
Birim Satış Fiyatı, ABD\$/m²				4. yıl	5. yıl
Yıllık Satış Oranı Yıllık Satılan Ünite Adedi	1.860 %10.0	2,009 %20.0	2,129 %25.0	2,236	2,325
Toplam Gelirler	48	97	121	%25.0	%20.0
Pazarlama & Satış Gideri	13,029,010	28,142,661	37,289,026	121 39,153,477	97
NET GELIR	390,870	844,280	1,118,671	1,174,604	32,575,693
Girişimci Karı	12,638,140	27,298,381	36,170,355	37,978,873	977.271
Geliştirme Maliyeti	631,907 16,430,588	1,364,919 19,648,245	1,808,518	1,898,944	31,598,422 1,579,921
net nakit akışı	-4,424,356	6,285,217	20,139,451	C
			14,222,386	36,079,929	30,018,501

Ticaret & Sosyal Tesis

• Kiralanabilir brüt alan büyüklüğü sokak çarşısı için 17,012 m², sosyal tesis için 10,007 m² olarak ç öngörülmüştür.
• Kullanımların kiraya verileceği kabulü ile 2 yıllık inşaat dönemi dâhil 7 yıllık nakit akış projeksiyonu hazırlanmıştır.
• Ortalama doluluk oranı ilk işletme yılı için %81, stabilize yıl için %96 olarak kabul edilmiştir.
• Ortalama kira ilk işletme yılı için 16.7 ABD\$/m²/ay, stabilize yıl için 18.4 ABD\$/m²/ay olarak kabul edilmiştir.

Kıranı ili bir bir bir bir için 16.7 ABD\$/m²/ay, stabil
- Kira gelirleri 4. işleme yılı olarak kabul edilen stabilize yıla kadar yıllık %3 oranında, stabilize yıldan sonra ise enflasyon oranında artırılmıştır.
- Sabit giderler kalemleri içerisinde "bina sigortası, emlak vergisi ve yenileme fonu" yer almaktadır. Bina i ayrılmıştır.
- Girişimci karı %3 olarak öngörülmüştür.
- Dönem sonu kapitalizasyon oranı %7.8, indirgeme oranı %15.3 olarak kabul edilmiştir.

Tablo 9: Ticaret & Sosyal Tesis Nakit Akış Analizi

Projeksiyon Dönemi		1. yıl						(ABDS)
İşletme Dönemi			2. yıl	3. yıl	4. yıl	5. yıl	6. yıl	7. yıl
GELIRLER				1. yıl	2. yıl	3. VII	4. yıl	5. yıl
Kira Gelirleri
Mağazalar & Mahalli Dükkanlar	9,356 m²
Süpermarket & Büyük Mağaza	3,402 m²			1,632,295	1,905,432	2,101,131	2,259,294	2,327,072
Restoran & Café	2.552 m²			373,724	421 165	457,123	470,836	484,961
Fast Food	1,701 m²			703,041 562,785	794,779	864, 102	918.131	945,675
Sosyal Tesis	10,007 m²				637,635	686,617	722,590	744,267
Kiosk & ATM	18 adet			1,086,257	1,225,401	1,330,759	1,370,682	1,411,802
Billboard	10 adet			95,369	106,616	114,750	120,734	124,356
Bina Yönetim Ucreti				65,906	73,473	78,968	83,031	85,522
Kira Komisyonu (-)				718,899	816,373	886,311	925,711	948,854
Efektif Brüt Gelir				451,938	76,202	65,433	59,453	61,237
İŞLETME GİDERLERİ				4,786,338	5,904,672	6,454,328	6,811,556	7,011,274
İşletme Giderleri
İşletici Payı				790,788	857,191	886,311	907,197	901,411
Bina Sigortası				239,317	295,234	322,716	340,578	350,564
Emlak Vergisi				19,319	19,802	20,297	20,805	21,325
Yenileme Fonu				68,998	70,723	72,491	74,303	76,161
Toplam İşletme Giderleri				95,727	118,093	129,087	136,231	140,225
NET İŞLETME GELİRİ				1,214,149	1,361,043	1,430,902	1,479,114	1,489,686
Dönem Sonu Değeri		0		0 3,572,188	4,543,629	5,023,426	5,332,442	5,521,588
NET GELIR		0		0 3,572,188				61,347,027
Girişimci Kan		0			4,543,629	5,023,426	5,332,442	66,868,615
Geliştirme Maliyeti		9,509,522	0 14,620,890	107,166	136,309	150,703	159,973	165,648
NET NAKİT AKIŞI		-9,509,522	-14,620,890
				3,465,023 4,407,320 4,872,723			5.172.469	66 702 967

--

--

Tablo TV: Konsolide Nakıt Akış Analizi
	TOPLAM	1. yıl	2. yıl
Net Gelirler	231,024,472	12,638,140		3. yıl	4. yıl	6. yıl	6. yıl	7. yıl
Konut			27,298,381	39,742,544	42,522,502	36,621,848	5,332,442	66,868,615
Ticaret & Sosyal Tesis	145,684,172	12,638,140	27,298,381	36.170,355	37,978,873	31,598,422	-
	85,340,301	0	0	3,572,188	4.543.629	5,023,426		1
Geliştirme Maliyeti	80,348,698	25,940,111	34,269,136	20,139,451			5,332,442	66,868,615
Konut	56,218,285	16,430,588	19,648,245
Ticaret & Sosyal Tesis	24,130,412	9,509,522		20,139,451
Girişimci Kan	8,004,007		14,620,890
Konut		631,907	1,364,919	1,915,683	2,035,253	1,730,624	169,973	165,648
Ticaret & Sosyal Tesis	7,284,209	631,907	1,364,919	1.808.518	1,898,944	1,579,921
	719,798	0	0	107,166	136,309	150,703
Nakit Akışı		-13,933,878	-8,335,673	17,687,409			159,973	165,648
Indirgeme Oranı	14.2%				40,487,250	34,891,224	5,172,469	66,702,967
Net Bugünkü Değer, ABDŞ
Net Bugünkü Değer, TL	72,827,784
	2,565,234,886

Geliştirme yaklaşımı ile, konu gayrimenkulün geliştirilmemiş boş arsa değeri 2,565,234,886.- TL olarak
tespit edilmiştir, tespit edilmiştir.

3.4. analız sonuçlarının değerlendirilmesi ve görüşler

3.4.1. DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI

. :

Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının değerini tespit etmek için geliştime yaklaşımı
kullanılmıştır. Konu gayrimenkul ile benzer büyüklüke ye kullanılmıştır. Konu gayrımenkul ile benzer büyükler yerler için geliştime yeklaşımı yerlaşım yaklaşımı
bulunmaması ve Pazar Analizi bölümünde çevlenme bulunmaması ve Pazar Analizi bölünündə aylanan köşülarında herhangi bir satış bilgis
faydalanlamamıştır. Değer tespitinde açıklanan düğer gerekçeler faydalarılamamıştır. Değer tespitinde kuylanları "dığel" gerekçeler nedeniyle, pazar yaklaşımın
faydalanılamamıştır. Değer bir çıkanın yaklaşım sonucunda takdir edilen

Gerceğe Uygun Değer (UFRS) (31.12.2024 İtibarıyla)
Geliştirme Yaklaşımı
Nihai Değer (KDV hariç)	2,565,234,886.- TL
	2.565 200 000 TI

3.4.2. MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKİ DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ

Bu bölümde; yasal gereklerin yerine getirilin getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş yer almaktadır.

Konu gayrimenkul için yapılan yasal incelemede, konu gayrimenkullerin Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik
Bölgeleri Kanunu kapsamında belirlenen alan içinde bulund Bölgeleri Kanunu kapsamında belirlerin alan içinde bulunduğu Rasken Yasak Bölgelik
yabancı gerçek - tüzel kişinde sınırlı veya orni bey tarafını konu gayrimenkull yabancı gerçek - tüzel kişilere satışı ve sınırlı veya birlindən bir nedenle, konu gayımenkullerin
üzerində ipotek kayıtları meycutur. Söz konusu keyilmesi yasaktır. Ek olara üzerində ipotek kayıtları mevcutur. Söz konusu kəşf edilməsi yasaklır. Ek olarak, gəymənkulleri
birliktə bazı yasal kısıtlar və qerekiliklər gəyrimenkullerin alım-satımına en birlikte bazı yasal kısıtlar ve gereklilikler getirmektedir.

Bu çalışmada değer takdiri yapılırken; konu gayrimenkuller üzerindeki haciz, şerh ve beyanların gayrimenkulün serine bir bir bir bir bir bir çerinden üzerindeki hacız, şerh ve beyanların geyimenklülün
esaslı gerçeğe uygun değeri belirlerine doğru bulunmadığı kabıl edilerek UFRS esaslı gerçeğe uygun değeri belirlerini gelirleren değer pazar değerini ifade etmemekte olup, satış ve ipotek amaçlı kullanılamaz.

3.4.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Bu çalışmanın amacı, konu gayrimenkulün portföye dahil edilmesi ile ilgili yasal düzenlemeler (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği / Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği) kapsamında değildir. Bu nedenle, raporda konu ile ilgili görüşe yer verilmemiştir.

3.4.4. EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM AMACI

En iyi ve en verimli kullanım şekli şöyle tanımlanır;

En iyi ve en verimli kullanımın uyması gereken dört kriter, yasalık, fiziksel olabilirlik, ekonomik fizibliite ve maksimum karlılıktır. En iyi ve en vermii kullanım şekli, arsanın bulunduğu piyasadaki rekabet güçler itarafından biçimlendirilir. Bu nedenle, en iyi ve en verimli kullanımın analiz ve yorumları, piyasə güçleri üzerinde yoğunlaştırılmış ekonomik bir çalışmadır. En iyi ve en verimli kullanım şekli, değerin temelini teşkil eder.

Konu gayrimenkul için en iyi ve en verimli kullanımın, pazar koşullarına göre belirlenecek yatırım açısından doğru bir zamanda mevcut imar planı ile uyumlu olarak konut ve ticaret amaçlı geliştirilmesi olduğu kanaatindeyiz.

3.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

Temin edebildiğimiz data, analizlerimiz ve gayrimenkul pazarındaki tecrübemize istinaden, kanaatimiz; 31.12.2024 tarihi itibarıyla, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının UFRS esaslı gerçeğe yyun değerinin,

KDV Haric 2,565,200,000.- TL

KDV Dahil* 2,821,720,000.- TL

olduğu yönündedir.

* Çalşmamızda konu gəyimenkulerin təvir ediləcəği varsayımı ilə net parsel büyüküğü dikate alınmıştır. Bu bağlemda, tapu niteliğinin de "arsa" olarak düzenleneceği kabulüyle %10 KDV uygulanmıştır.

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi: Dönüşüme konu fabrika arsası üzerinde geliştirilebilecek proje, konumu nedeniyle Çanakkale için önemli bir "landmark" proje olma imkanı taşımaktadır. Buna karşın; neliştirileçek projedeki konut sayısının yüksek olması, pazarda talebin düşük olması, yabancıya satışın olmaması gületirlirder, projenin gelişimini yıllara sari hale getirecektir. İzmir Karayolu'ndan arsaya giriş imkanı olması da ticar faliset açısından avantaj olup, geliştirme yaklaşımı sonuçlarına olumlu yansımaktadır. Geliştirme yaklaşımı sonuçlarını göz önüne alarak oluşturduğumuz değer takdirimizin, piyasa gerçekleriyle uyuştuğu kanaatindeyiz.

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.

4. ÇANAKKALE / KEPEZ - DEPOLAMA TESİSİ ARSASI

4.1. GAYRİMENKULÜN TANIMI

Bu bölümdə konu gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel özellikleri hakkında bilgi
verilmektedir

4.1.1. HUKUKİ TANIM

4.1.1.1. TAPU BİLGİLERİ

Bu bölümde; konu gayrimenkulün tapu bilgileri, tapu tetkikine ilişkin bilgiler ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki
durumunda meydana gelen değişiklikler ve almaktadır durumunda meydana gelen değişiklikler yer almaktadır.

Gayrimenkulün Hukuki Tanımı

Çalışmaya konu gayrimenkul Çanakkale gayrimenkulün tapu bilgileri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Tablo 11: Tapu Bilgileri

Çanakkale	lce	Mahalle	Ada	Parsel
	Merkez	Kepez	551		micilla Arsa	16 404 49

Mülkiyet Hakları ile İlgili Bilgi

Konu gayrimenkulün mülkiyet haklarının tamanı "Dardanel Önentaş Gıda Sanayı Anonim Şirkəti" adına kayıtlıdır.
Tapu kaydında yer alan bilgilere göre, tapu tarihi 01.10.2021 ol Tapu kaydında yer alan him tahların Dardanel Ühentlaş Gida Sanayi Anonim Şirketî" adına ka
Tapu kaydında yer alan bilgilere göre, tapu tarihi 01.10.2021 olup, edinme sebebi

Tapu Tetkiki

Konu gayrimenkulün, 16.01.2025 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı'ndan barak
temin edilen tapu kayıt bilgileri bu raporun ekinde ver almaktadır. Tamin edi derketinde başıt bilgileri bir rapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı'ndan bakotlu olarak
temin edilen tapu kayıt bilgileri bu raporun ekinde yer almaktadır. Temin ed kayıtlar aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Konu ile ilgili değerlendirmeler, "Mevzuat Uygunluğu ve Hukuki Durum Hakkında Görüş" bölümünde aktarılmıştır.

Tablo 12: Tapu Kavıt Bilgiler

Takyidat Türü Açıklama
Beyan	2565 sayılı kanunun 28. maddesi gereği belirtilen alan içerisinde kalmaktadır (Şablon: 2565	farih / Yevmiye No
Beyan	sayılı kanunun 28. maddesi gereği beyan tanımı) 06.02.2007 tarihli Bakanlar Kurulu karanna istinaden yabancı gerçek kişilere ve tüzel	08.05.2018 / 7598
lpotek	kişilere satılamaz. Sınırlı ve aynı hak tesis edilemez. Tarih: 16.04.2007 Yev: 3255 (Şablon: _Yabancıların Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimlerinin Kısıtlanması Belirtmesi)	16.04.2007 / 3255
Ipotek	Denizbank A.Ş. lehine, 1,000,000,000 TL tutarında, 1. derece ipotek mevcuttur. Denizbank A.Ş. lehine, 15,000,000 Euro tutarında, 2. derece ipotek mevcuttur.	25.01.2023 / 2217
		25.07.2023 / 18101

Tablo 12: Tapu Kayıt Bilgileri

4.1.1.2. SÖZLEŞME BİLGİLERİ

Konu gayrimenkul için düzenlenen herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

4.1.1.3. YASAL İZİNLER

Bu bölümde; değerlemesi yapılan gayrimenkulün ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak aydımladığı hakkında bilgiler yer almaktadır.

Çalışma kapsamında geliştirilmemiş boş parsel olarak kabul edilen konu gayrimenkulün, mevcut durumda üzerinde yer alan depolama tesisi için alınmış olan yasal izinleri "Kullu" konu" gayılından k

4.1.1.4. İmar bilgleri

Konu gayrimenkul, idari açıdan Çanakkale Kepez Belediyesi yetki alanı içerisinde yer almaktadır.

Kepez Belediyesi ile yapılan görüşmede; konu parselin 03.01.2018 tarihli "Kepez Revizyon İmar Planı" sınırları" sınırları içerisinde yer aldığı ve "Ticaret ve Konut Alanı" olarak fotka kevizyonların "Alan" sınırları" sınırları" sınırları" sınırları" sınırları" sınırları" sınıları Emsal: 1.00 ve yapı yüksekliği 18.50 metre (6 kat) olarlamadır birgelerinin bir yapılaşma hakları,
diğer çephelerden 5 m'dir diğer cephelerden 5 m'dir.

İmar Planı Örneği (ölçeksizdir)

Plan notlarına göre;

Ticaret-konut, turizm-ticaret-konut gibi karma kullanımlı alanlarda üst katların tamamı isteğe bağlı
olarak konut kullanımına avrılabilir olarak konut kullanımına ayrılabilir.

Binalarda; açık çıkmalar, zemin kat terasları, ışıklıklar ve merdivenler (ana merdiven, yangın
merdiveni) ve kat holleri emsal hesabına dahil edilmovacakti merdiveni) ve kat holleri emsal hesabına dahil edilmeyecektir.

4.1.2. fiziki tanım

4.1.2.1. KONUM & ULAŞIM

Çalışmaya konu parsel; Çanakkale lii, Merkez İlçesi, Kepez Beldesi sınırları İçerisinde yer almaktadır. Konu gayrimenkule erişim, Çanakkale – İzmir Asfaltı (D550) üzerinden sağlanmaktadır.

Konu gayrimenkulün bulunduğu bölge kentsel yerleşim alanıdır. Konu geyimenkulün yakın çevresinde, mahalli kulün yeri bir bir bir bir birge kentser yeneşim alandır. Konu gayimenkulün yakın çevir
konut ve ticaret dokusu, yeni konut siteleri ve Çanakkale Onsekiz Mart Üniversitesi y

4.1.2.2. ARSA TANIMI

Konu gayrimenkulün toplam net arsa alanı 16,181.17 m²'dir. Düzgün dörtgen formundaki parsel; şekil, büyüklük
ve eğim açısından proje geliştirmeye uygundur ve eğim açısından proje geliştirmeye uygundur.

Konu gayrimenkulün görünürlüğü ana akslar üzerinde bulunmasından dolayı yüksektir.

4.1.2.3. GELİŞTİRMELERİN TANIMI

Konu gayrimenkul üzerinde depolama tesisi bulunmaktadır. Parsel üzerinde yer alan mevcut binaların, yeni imar durumu kapsamında en iyi ve en verimli kullanımı yansıtmadığı değerlendirilerek, geli imalının yanı imalının ilk değeri olmadığı kabul edilmiştir. Konu gayrımenkul geliştirilmemiş boş arsa olarak ele alınmıştır.

4.2. BÖLGESEL VERİ VE ANALİZLER

Konu parsel, Kepez - Üretim Tesisi Arsaları ile karşılıklı konumlandığından, 3.2. başlığı altında verilen bölgesel veri ve pazar koşulları bu parsel için de geçerlidir.

4.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI

Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının değerini tespit etmek için geliştirme yaklaşımı kullanılmıştır. Konu gayimenkul ile benzer büyüklükte ve yapılanma için geliştirme yaklaşımı yaklaşımı yaklaşımı yaklaşımı yaklaşımı bulunmaması ve Pazar Analizi bölümündə açıklarında ilənilər ilə ilə ilə ilə ilə ilə ilə faydalanılamamıştır.

4.3.1. GELİŞTİRME YAKLAŞIMI

Geliştirme yaklaşımında, konu gayımenkul üzerinde imar durumunun izin verdiği yapılanma koşulları dahilinde hipotetik yapılanma programların geliştirmiş, bu programların tehler yapılanma kışdırır ve nakit akış tahilinderi sonucunda net arsa alanı için birim değer belirlenmiştir.

Hipotetik alan kullanım programının belirlenmesi, geliştirme maliyetlerinin hesabı ve nakit akış analizi olmak üzere 3 aşamadan oluşan finansal analizin detayları aşağıda açıklanmaktadır.

Hipotetik Alan Kullanım Programı: Bu bölümde konu gayrimenkul için hipotetik alan kullanım programı
geliştirilmiştir. Koncent siteliğinde konu gayrimenkul için hipotetik a geliştir. Konsept niteliğinde olan ve mimari proje geliştime amacı taşımayan hipotetik alan kullanım birganlığından kullanım programı, imar durumu çerçevesinde belirler tayımlar tayınlayan filipli filmleri alınlarım kullanımın kalınının karışı kullanım geliştirmesi içerisindeki rolü, programa olan fiallalımlar Kullanımların Kullanımların bir arada olmasından kaynaklanacak sinerji ve uyum dikkate alınmıştır.

Tablo 13: İskan Edilebilir İnşaat Alanı Hesabı

Arsa Alanı, net m²
Emsal	16,181.17
	1.00
Emsale Konu Inşaat Alanı, m²	16,181.17
Brüt Carpan
lskan Edilebilir İnşaat Alanı, brüt m²	1.33
	21,520,96

Tablo 14: Hipotetik Alan Kullanım Programı

	Arsa	Arsa Payı Payı, m²	skan Edilebilir Alan, m² Alanı, m² Sayısı Sayısı	Birim Unite		Ünite Otopark		Açık	Kapalı Otopark Otopark Otopark Sayısı Sayısı Alanı, m²	Satılabillr / Kiralanabilir
Konut	80%	12,945	17,217							Alan, m²
Ticaret	20%	3,236	4.304	145	119 119 - 119	119		119	2,968	17.217
Toplam						143	72	71	1,793	4,304
		16,181	21,521			262	72	190	4.762	ウイ ミライ

Geliştirme Maliyetleri, Geliştirme maliyetleri, optimize edilmiş global birim maliyetler ve birim maliyetlerin tam olarak belirlenemediği yerlerde de toplam maliyetler esas alınarak hesaplanmıştır. İnşaat maliyet keşifleri, müteahhit karı da dahil edilerek hesaplanmıştır. Tüm fiyat keşiflerinde optimal pazar koşulları göz önüne alınmıştır. Yatırım maliyetlerindeki beklenmeyen giderler, sapmalar ve müteahhidin yeterlilikleri maliyetin değişken unsurlarıdır. Geliştirme maliyetlerinin içerdiği ana maliyet kalemleri şunlardır:

• bina maliyeti → kaba yapı, ince yapı, elektrik tesisatı, mekanik tesisat
• ı bina dışı maliyetler → altyapı & zemin işleri, sert zemin & iç yollar, peyzaj düzenlemesi, dış aydırılatma & güvenlik sistemleri, FF&E (ortak alan, vb.)
• ı diğer maliyetler → mühendislik ve mimarlık ücretleri, proje yönetimi, yatırımcı sabit giderleri, yapı denetimi, yasal izinler & danışmanlık, pazarlama & açılış giderleri, müteahhit karı
• gelistime primi

	Konut	Ticaret	Toplam
BİNA MALIYETİ
Toplam Bina Maliyeti	11,636,158	3.003,967	14,640,125
Toplam Bina Dışı Maliyetler	648,739	155,935	804.674
Toplam Diğer Maliyetler	2,187,598	570,754	2,758,351
Geliştirme Primi	614,245	157,995	772,240
TOPLAM GELİŞTİRME MALİYETİ (sabit)	15,086,740	3,888,650	18,975,390
1. yıl	6.034.696	1.555,460	7,590,156
2. Vil	9,278,345	2,391,520	11,669,865
TOPLAM GELİŞTİRME MALİYETİ (enf.)	15,313,041	3,946,980	19,260,021

Tablo 15: Geliştirme Maliyeti (ABD\$)

Nakit Akışı Analizi: Nakit akış analizinin ana prensibi, "değerin", konu arsa üzerindeki geliştirmelere ilişkin faaliyetlerin net geri dönüşü ile ifade edilmesidir; yani gelecekteki kazançların bugünkü değeninin tespit edilmesidir. Gelecekteki bu kazançlar indirgenerek pazar değerine dönüştürülmektedir.

Gelir getirici gayrimenkuller olan geliştirmelerin gelecekteki kazançları, gelirlerin ve giderlerinin tahmininden yola çıkarak hesaplanan amortisman ve kredi öncesi net gelir hesaplamasında konu gayrimelkulleri yük üzerinde planlanan geliştirmelerin maliyetleri de düşülmektedir.

Nakit akış analizindeki temel kabuller aşağıda belirtilmektedir.

• Çalışmada yer aları nakit akış projeksiyonlarında Net Bugünkü Değer hesaplamaları ve indirgenmiş nakit akışıy metodu kullanılmıştır. Bu teknikte tahmin edilen gelecekteki gelirin bugünkü değerini hesaplamak esasır. Birim arsaya düşen net bugünkü değer, içerik olarak "arsa değerini" içemektedir.
• Çalışmada, inşaatın birinci yılından itibaren olmak üzere ABD\$ bazında yıllık %2.5 oranında gerçekleşmesi öngörülen enflasyon için eskalasyon yapılmıştır.
• Projenin etkin bir yönetileceği, konusu ile ilgili deneyimli kurumlar tarafından lanse edileceği, rekabet edebilir nitelikte pazar koşullarına uygun projelerden oluşacağı ve etkin bir pazarlama ile pazara sunulacağı varsayılmıştır.
• Toplam 119 adet konut ve 4,304 m² dükkanın satış dönemi 3 yıl kabul edilmiştir. Satışlar, 2 yıl süreceğiler, öngörülen inşaatla birlikte eş zamanlı olarak başlayacaktır.
• 3 yıllık satış hızı kabulü ile bugün itibariyle ortalama satış fiyatı konutlar için 1,875 ABD\$ıbrüt m², dükkanlar için 2,250 ABD\$/brüt m² olarak belirlermiştir. Bu fiyat projenin pazara ilk çıktığı zaman duyurulacak olan ortalama fiyattır.
• Satış ve pazarlama giderleri; satış ofisinin işletme giderlerini ve komisyonları içerir.
• Girişimci karı %5 olarak öngörülmüştür.
• İndirgeme oranı %13.8 olarak kabul edilmiştir.

Tablo 16: Konut & Ticaret Nakit Akış Analizi

Projeksiyon Dönemi	1. yıl		(ABDS)
Satış Dönemi		2. yıl	3. yıl
GELIRLER	1. yıl	2. yıl	3. yıl
Konut Gelirleri
Birim Satış Fiyatı, ABD\$/m²
Yıllık Satış Oranı	1.875	2,025	2,147
Yıllık Satılan Unite Adedi	%25	%45	%30
	30	53	36
Toplam Konut Satış Geliri, ABD\$	8,070,359	15,688,777
Dükkan Gelirleri			11,086,736
Birim Satış Fiyatı, ABD\$/m²	2,250
Yıllık Satış Oranı		2,430	2,576
Toplam Dükkan Satış Geliri, ABD\$	%0	%60	%40
Toplam Gelirler	0	6,275,511	4,434,694
	8,070,359	21,964,288
Pazarlama & Satış Gideri			15,521,430
NET GELIR	242,111	658,929	465,643
	7,828,248	21,305,359
Girişimci Kan			15,055,787
Geliştirme Maliyetî	391,412	1,065,268	752,789
	7,590,156	11,669,865
NET NAKIT AKIŞI	-153,321
Net Bugünkü Değer, ABD\$		8,570,226	14,302,998
	18,422,045
Net Bugünkü Değer, TL	648.885.200

Geliştirme yaklaşımı ile, konu gayrimenkulün geliştirilmemiş boş arsa değeri 648,885,200.- TL olarak
tespit edilmiştir, tespit edilmiştir.

4.4. analiz sonuçlarının değerlendirilmesi ve görüşler

4.4.1. DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI

Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının değerini tespit etmek için geliştirme yaklaşımı
kullanılmıştır. Konu qayrimenkul ile bezzer büyüklüyte kullanılmıştır. Konu gayrımlarının beyenin teşbirin tespi etmek için geliştime yeklaşımı
bulunmaması ve Pazar Analizi bölümünde anlılanma koşularında bulunmaması ve Pazar Analiz ve yapılanma keyularında herhangi bir satış bilgisi
faydalanlamamıştır. Değer tespitinde açıklanmasının yakısımın

Jercede Uvaun Deder (UFRS) (31.12.2024 itibarıyla`
----------------------------------------------------	--

Geliştirme Yaklaşımı
Nihai Değer (KDV hariç)	648,885,200 .- TL
	648,885,000 .- TL

4.4.2. MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKİ DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ

Bu bölümde; yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş yer almaktadır.

Konu gayrimenkul için yapılan yasal incelemede, konu gayrimenkulün Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik
Bölgeleri Kanunu kapsamında belirlenen alan isindo hukun Bölgeleri Kanunu kapsamında belirlerin alan içinde bulunduğu görülmüştür. Bu nedenle, konu gayrimenkulün yabancı gerçek - tüzel kişilere satışı ve sınırlı yara bulunmıştır. Bu nedenle, konu gəyrimenkulun
üzerində ipotek kaydı meycutur. Şöz konunu keyd aynı hak gayrimen üzerinde ipotek kaydı mevcuttur. Söz konusu kayıtları Ek olarak gərimenkuller
birlikte bazı yasal kısıtlar Söz konusu kayıtlar, gayrimenkulin alım-satımına e birlikte bazı yasal kısıtlar ve gereklilikler getirmektedir.

Bu çalışmada değer takdiri yapılırken; konu gayrımenkul üzerindeki haciz, şerh ve beyanların gayrimenkulün satış
ve pazarlanabilirliği üzerinde, hir kışıtlayı çık i ve pazarlanabilirliği üzerinde terken etkisi ve maliyeti bulunmadığı kabıl edilerek üretir çıkını
gerçeğe uygun değeri belirleren dağışı çermel Şamilyeti bul gerçeğe uygun değeri belirlerinde bir da bir bir bilinmadığı bulunmadığı kabıl edilerek UFRS sasslı
kullanılamaz.

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

4.4.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Bu çalışmanın amacı, konu gayrimenkulün portföye dahil edilmesi ile ilgili yasal düzenlemeler (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği / Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği) kapsamında değildir. Bu nedenle, raporda konu ile ilgili görüşe yer verilmemiştir.

4.4.4.4. EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM AMACI

En iyi ve en verimli kullanım şekli şöyle tanımlanır;

En iyi ve en verimli kullanımın uyması gereken dört kriter, yasalık, fiziksel olabilirlik, ekonomik fizibilite ve maksimum karlılıktır. En iyi ve en verimli kullanım şekli, arsanın bulunduğu piyasadaki rekabet güçleri tarafından biçimlendirilir. Bu nedenle, en iyi ve en verimli kullanımın analiz ve yorumları, piyasa güçleri üzerinde yoğunlaştırılmış ekonomik bir çalışmadır. En iyi ve en verimli kullanım şekli, değerin temelini teşkil eder.

Konu gayrimenkul için en iyi ve en verimli kullanımın, pazar koşullarına göre belirlenecek yatırım açısından doğru bir zamanda mevcut imar planı ile uyumlu olarak konut ve ticaret amaçlı geliştirilmesi olduğu kanaatindeyiz.

4.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

Temin edebildiğimiz data, analizlerimiz ve gayrimenkul pazarındaki tecrübemize istinaden, kanaatimiz; 31.12.2024 tarihi itibarıyla, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının UFRS esaslı gerçeğe uygun değerinin,

KDV Hariç 648,890,000.- TL

KDV Dahil 713,779,000 .- TL

olduğu yönündedir.

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi: Dönüşüme konu arsa üzerinde geliştirilebilecek proje, konumu nedeniyle Çanakkale için önemli bir geliştirme projesi olma potansiyeli taşımaktadır. İzmir Karayolu'ndan arsaya giriş imkanı olması da ticari faaliyet açısından avantaj olup, geliştirme yaklaşımı olumlu yansımaktadır. Geliştirme yaklaşımı sonuçlarını göz önüne alarak oluşturduğumuz değer takdirimizin, piyasa gerçekleriyle uyuştuğu kanaatindeyiz.

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

5. ÇANAKKALE / SARICAELİ - ARAZİ

5.1. GAYRİMENKULÜN TANIMI

Bu bölümde konu gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel özellikleri hakkında bilgi
verilmoldedir verilmektedir.

5.1.1. HUKUKİ TANIM

5.1.1.1.1. TAPU BİLGİLERİ

Bu bölümde; konu gayrimenkulün tapu bilgileri, tapu tetkikine ilişkin bilgiler ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki durumunda meydana gelen değişiklikler yer almaktadır.

Gayrimenkulün Hukuki Tanımı

Çalışmaya konu gayrimenkul, Çanakkale lii, Merkez İlçesi, Sarıcaeli Mahallesi'nde yer alan 144 Ada 121 Parsel olarak kayıtlı arazidir. Konu gayrimenkulün tapu bilgileri aşağıdaki tabloda belirtimiştir.

Tablo 17: Tapu Bilgileri

	I ce	Mahalle	Ada	Parsel	Nitelik
Canakkale	Merkez	Sarıcaeli	144	121		rüzölçümü, m²
					Tarla	13,916.69

Mülkiyet Hakları ile İlgili Bilgi

Konu gayrimenkulün mülkiyet haklarının tamamı "Dardanel Önentaş Gıda Sanayi Anonim Şirketi" adına kayıtlıdır.
Tənu, kaydırda, yer, şlan, bilgilərə çəkir Tapu kaydında yer alan bilgilere göre, tapu tarihi 06.09.2019 yenilemenin tescili olarak belirtilmiştir.

Tapu Tetkiki

Konu gayrimenkulün, 16.01.2025 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı'ndan barkotlu olarak temin edilen tapu kayıt bilgileri bu raporun ekində yer almaktadır. Temin edilər ki, bir bakonu olarak
kayıtlar aşağıdaki tabloda sunulmuştur kayıtlar aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Konu ile ilgili değerlendirmeler, "Mevzuat Uygunluğu ve Hukuki Durum Hakkında Görüş" bölümünde aktarılmıştır.

lanığ 10.	apu Kayit Bilgileri
Takyidat Türü	Açıklama
Beyan		Tarih / Yevmiye No
	"Kesinleşen orman kadastrosuna göre tamamı orman sayılan yerlerdendir." (Şablon: 6831 S.Y. Taşınmazın Tamamının Ormanda Kaldığının Belirtilmesi)
Beyan	2565 sayılı kanunun 28. maddesi gereği belirtilen alan içensinde kalmaktadır (Şablon: 2565 sayılı	02.03.2021 / 4493
	kanunun 28. maddesi gereği beyan tanımı)
Beyan	Çanakkale Orman İşletme Müdürlüğü'nün 25.11.2016 tarih 2625799 sayılı yazısı gereği tamamı	08.05.2018 / 7598
	orman sının içinde kalmaktadır.	29.11.2016 / 20834
Beyan	06.02.2007 tarihli Bakanlar Kurulu karanna istinaden yabancı gerçek kişilere ve tüzel kişilere
	satılamaz. Sınırlı ve aynı hak tesis edilemez. Tarih: 16.04.2007 Yev: 3255 (Şablon: Yabancıların
	Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak_Edinimlerinin_Kısıtlanması Belirtmesi)	16.04.2007 / 3255

5.1.1.2. SÖZLEŞME BİLGİLERİ

Konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

5.1.1.3. YASAL İZİNLER

Bu bölümde; değerlernesi yapılan gayrımenkulün ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgiler yer almaktadır.

Arazi niteliğindeki konu gayrimenkul hakkında herhangi bir yasal izin bulunmamaktadır.

5.1.1.4. İMAR BİLGİLERİ

Sarıcaeli Mahallesi'nde yer alan 144 Ada 121 Parsel alt ölçekli imar planları kapsamında plansız alanda kalmaktadır. 1/100,000 Ölçeki Çevre Düzeni Planı'nda ise, "Orman Tapaanınında "planız" alanda
alan 02,03,2011 terikli bayancı çıkın bir çıkan Alanı" olarak belirlenmiştir. T alan 02.03.2021 tarihli beyana göre, konu parselin tamamı orman kadastrosuna geçmiştir.

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

FİZİKİ TANIM 5.1.2.

5.1.2.1. KONUM & ULAŞIM

Konu gayrimenkul, Çanakkale Merkez İlçe'ye bağlı Sarıcaeli Köyü mevkiinde yer almaktadır.

5.1.2.2. ARSA TANIMI

114 Ada 121 Parsel, 13,916.69 m² yüzölçümlüdür. Düzgün olmayan çokgen şeklindeki parsel, oldukça eğimli bir topografyaya sahip olup, şehir ve deniz manzarası bulunmaktadır. Parselde çam ağaçları mevcuttur.

Konu parsel, Çanakkale Onsekiz Mart Üniversitesi ile Sarıcaeli Köyü arasında yer alan ormanlık arazi kıyısında konumlanmıştır. Kadastral yolu bulunmayan parsele orman içi yolları ile ya arasında yer alan ola

5.2. BÖLGESEL VERİ VE ANALİZLER

5.2.1. PAZAR ANALİZİ

5.2.1.1. ARAZİ PAZARI

Sarıcaeli, kent merkezinin ve Çanakkale-İzmir Karayolu'nun güneydoğusunda yer almaktadır. Orman alanı ve kıyısını kapsayan bölgede, tarımsal amaçlı kullanılar yer almaktadır. Uman alanı yerleşimleri
mevcutlur Konu qayrimenkullar mevcuttur. Konu gayrimenkulün bulunduğu sırtlar boğaz ve şehir manzarasına sahiptir.

Bölgede orman alanı olarak belirlenmemiş arazilertisi bulunmaktadır. Özellikle üniversitenin gelişimi bu beklentiyi tetiklerine kadasıral yolu olmak konumları balınmakladı. Özelikle ilmesitenin konut geliştirmelerine izin verilmektedir. Yakın çevrede ikinci keyni ile dıştık yoğunlur müsakil müsakil müsakil müsakileri mevcuttur.

Bölgedeki araziler için istenen birim fiyatlar daha çok konuma bağlı olarak değişim göstermektedir. Tarla vasıflı arazlıer için istenen birim fiyatlar 3,100-5,200 TL/m² seviyesindedir. İlan veyili yoslarınlakları, "İana vasilli
kadaşıyal, yol, yokun bal kadastıal yol veya fiili yolun bulunması, arazi büyüklüğü ve topoğrafyası birim fiyatlara etki eden önemli bileşenlerdir.

5.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI

Bu çalışmada, konu gayrimenkulün hukuki durumu ve mülkiyet hakları ile ilgili kısıtlılık dolayısıyla değer konusunda kanaat belirtilmemiş olup, değerleme yaklaşımları uygulanmamıştır.

5.4. Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi ve görüşler

5.4.1. MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKİ DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ

Bu bölümde; yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş yer almaktadır.

Konu gayrimenkul için yapılan yasal incelemede, parselin tamamının orman alanı olarak belirlenerek orman kadastrosuna alındığı anlaşılmıştır (02.03.2021 tarihli beyları bilir ölülerlerek orman Müdürlüğü Hukuk Departmanı ve İşveren avukatı ile yapılan görüşmeler sonucunda edinilen bilgiler aşağıda özetleriniştir.

• Tapu kayıtlarında "orman şerhi" bulunması tasarruf hakkını kısıtlamaktadır. Konu gayrmenkulün satışı
  mümkün değildir mümkün değildir.
• Konu gayrimenkulün "Malinesi" adına orman vasfi ile tescili için "Tapu İntal ve Tescil Davası" açılacaktır. Değer tarihi itibarı ile henüz açılmayan Tapu Tapu İpta Tescil Davası'
  Müdürlüğü'nden dava desverelə başıdan bu davanın ne zaman açılacağı da Müdürlüğü'nden dava dosyasının hazırlanmakta olduğu öğrenilmiştic
• "Tapu İptal ve Tescil Davası" sonucunda, konu gayrimenkulün mülkiyetinin bedelsiz olarak Maliye Hazinesi adına kaydedilməsi söz konusudur. Bu durumda, Dardanel Önentaş Gıda San. A.Ş.'nin 4721 səylə Türkməsi
  Medeni Kənunubun 1007 meddəsinə istinadlar Halinkası Gıda San. Medeni Kanunu'nun 1007 maddesine istinaden tazminat Onlar A.Ş. hin, A.Z1 sayılı Türk
  madde: "Taqu siçilinin tutumandan taxminat davası açma hakkı bulunmaktadı madde: "Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.")
• Tazminat davasının Dardaş Gıda San. A.Ş. lehine sonuçlanması durumunda ödenecek tazminat tutarı, Mahkeme tarafından atanacak Bilirkişi'nin dava tarihinde bazırlarında ödenecek
  ç

5.4.2. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Konu gayrimenkulün tamamının "orman" olarak belirlenmesi ve orman kadastrosuna alınması değerleme işlemini
olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir fektirdir olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktördür.

Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Bu çalışmanın amacı, konu gayrimenkulün portföye dahil edilmesi ile ilgili yasal düzenlemeler (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına lilşkin Esaslar Tebliği Geven edilen İlgin Çalırım İlçenlemeler Çavyrinen Üleyimeler Çavyrinen Li değildir. Bu nedenle, raporda konu ile ilgili görüşe yer verilmemiştir.

5.4.3. EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM AMACI

En iyi ve en verimli kullanım şekli şöyle tanımlanır;

En iyi ve en verimli kullanım uyması gereken dört kriter, yasallıklı, eknonik fizibilite ve maksimınım karlıktır. En verimli bilinin şeki, artırı, yasalik, iziksel olabilirik, eknomik itizilite ve maksınım
karlıktır. En iyi ve en vermli kulanım piyasa güçler ili taraf n biçme bir bir bir birlir. Bilerinin batında bir olan bir bir bir bir bir bir bir bir indinden biçmendirilir. Bu
nedenle, en iyi ve en verimli kullanım analiz ve yo çalışmadır. En iyi ve en venimli kullanımır. Ünanz ve yorumları, pıyasa
çalışmadır. En iyi ve en venmli kullanım şekli, değerin temelini teşkil eder.

Konu gayrimenkul için en iyi ve en verimli kullanım, kesinleşen "orman" statüsü ile ilgili yasal süreçlerin tamamlanarak parselin Devlet Ormanı sınırlarına dahil edilmesidir.

5.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuc Çümlesi: Bu çalışmada, 31.12.2024 tarihi itibarıyla geçerli olan hukuki belirsizlikler ve mükiyet hakları ile ilgili kestililir. Bir izi. İstinadlar Həmçinin maksı olmuşdur.
yönündə takdir yapılmıştır yönünde takdir yapılmıştır.

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.
Çeler ya

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

6. ÇANAKKALE / EZİNE GIDA İHTİSAS OSB - SANAYİ ARSASI

6.1. GAYRİMENKULÜN TANIMI

Bu bölünde konu gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel özellikleri hakkında bilgi verilmektedir.

6.1.1. HUKUKİ TANIM

6.1.1.1. TAPU BİLGİLERİ

Bu bölümde; konu gayrimenkulün tapu bilgileri, tapu tetkikine ilişkin bilgiler ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki durumunda meydana gelen değişiklikler yer almaktadır.

Gayrimenkulün Hukuki Tanımı

Çalışmaya konu gayrimenkul, Çanakkale İli, Ezine İlçesi, Balıklı Mahallesi'nde yer alan, 119 Ada 14 Parsel olarak kayıtlı, 56,876.04 m² büyüklüğündeki arsadır. Konu gayrimenkulün tapu bilgileri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Tablo 19: Tapu Bilgileri

	liçe	Mahalle	Mevki	Pafta	Ada		Parsel Nitelik	Yüzölcümü. m²
Çanakkale Ezine		Balıklı	Cavaltı	116b23d	119	14 -	Arsa	56,876.04

Mülkiyet Hakları ile İlgili Bilgi

Konu gayrimenkulün mülkiyet haklarının tamamı "Ezine Gıda İhtisas Organize Sanayi Bölgəsi" adına kayıtlıdır.

Tapu Tetkiki

Değerleme konusu gayrimenkulün tapu kayıt bilgileri organize sanayi bölgesi mülkiyetinde olması nedeniyle temin edilememiştir.

6.1.1.2. SÖZLEŞME BİLGİLERİ

Ezine Gıda İhtisas Organize Sanayi Bölgesi ile Dardanel Önentaş Gıda San. A.Ş. arasında "Tahsis Sözleşmesi" düzenlenmiştir. Değerleme tarihi itibarıyla, tahsis hakkı devam etmektedir.

6.1.1.3. YASAL İZİNLER

Bu bölümde; değerlemesi yapılan gayrimenkulün ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgiler yer almaktadır.

Konu gayrimenkuller için halihazırda alınmış herhangi bir yasal izin bulunmamaktadır.

6.1.1.4. İMAR BİLGİLERİ

Konu gayrimenkuller, idari açıdan Ezine Organize Sanayi Bölgesi yetki alanı içerisinde yer almaktadır. 12.01.2023 tarihinde Ezine OSB Müdürlüğü ile yapılan görüşmede edinilen bilgilere göre, konu gayrimenkul, 11.08.2022 onaylı Ezine Organize Sanayi Bölgesi Uygulama Planı'na tabidir. Konu parsel Emsal: 1.00, hmaks: serbest yapılanma koşullu sanayi alanı olarak fonksiyonlandırılmıştır.

FİZİKİ TANIM 6.1.2.

6.1.2.1. KONUM & ULAŞIM

Konu gayrimenkul, Ezine Gıda İhtisas OSB içerisinde yer almaktadır. Ezine OSB'ye karayolu ille erişim; Çanakkale - Ayvacık Yolu üzerinde yer alan Ezine - Geyikli Yolu Kavşağı'ndan sağlanmaktadır. Konu gayrımenkulün konumlu olduğu Ezine Gıda İhtisas OSB'nin altyapı inşast işleri deyametimektedir. Ezine içe merkezine yaklaşık 7 km mesafede yer alan OSB'nin yakın çevresinde önemli başka bir geliştirme bulunmamaktadır. Gayrımenkullerin yakın çevresinde de Ezine Gıda İhtisas OSB Müdürlüğü ve Ezine Meslek Yüksekokulu mevcuttur. Aşağıdaki tabloda konu gayrimenkullerin bazı önemli noktalara uzaklığı yer Elme Mesile

Tablo 20: Konu Gayrimenkullerin Bazı Onemli Merkezlere Uzaklığı
Lokasyon	Yaklaşık Mesafe
Ezine İlçe Merkezi	7 km
Canakkale II Merkezi	45 km
İstanbul — İzmir Otoyolu	154 km

6.1.2.2. ARSA TANIMI

Değerlemeye konu parselin yüz ölçümü 56,876.04 m²dir. Saha tespitlerinde düz bir topoğrafyaya sahip olduğu görülen parsel dikdörtgen forma sahiptir. Konu gayrımenkul üzerinde hafriyat edir. Bir yapılmaktadır.

Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

6.2. BÖLGESEL VERİ VE ANALİZLER

6.2.1. KONU GAYRİMENKULÜN KONUMU İLE İLGİLİ BÖLGESEL BİLGİLERİ

6.2.1.1. EZİNE GIDA İHTİSAS ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ

Ezine Gıda İhtisas Organize Sanayi Bölgesi; Çanakkale - İzmir Karayolu üzerinde, Ezine'ye 2 km mesafede Çınarköy ve Balıklı Köyü sınırları dahilinde yer almaktadır. 1,360,000 m² alan üzerine kurulu Bölge; Çanakkale Valiliği öncülüğünde, Çanakkale İl Özel İdaresi, Ezine Belediyesi ve Çanakkale Ticaret ve Sanayi Odası Başkanlığı'nın katılımıyla 2016 yılında Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nın 326 Sicil numarası ile kurulmuştur.

Ezine Gıda İhtisas OSB'de muhtelif büyüklükte 91 adet sanayi parseli bulunmaktadır. İç ve dış pazarlara, limanlara ve havalimanına yakınlık yönünden stratejik bir noktada bulunan Ezine Gıda İhtisas OSB, İstanbul ve İzmir'e 316 km, Çanakkale Havaalanı'na 45 km, tüm dünya pazarlarına ürün sevkiyatı yapacak Çanakkale Limanı'na 50 km uzaklıktadır.

6.2.2. PAZAR ANALİZİ

Bu bölümde; mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler yer
almaktadır. almaktadır.

6.2.2.1. ARSA PAZARI

Konu gayrimenkuller için halihazırda tam mülkiyet hakkı kazanlımamıştır. Bu nedenle, Dardanel Önentaş Gıda Sanayi A.Ş. tarafından satışı mürkün kazalınılarılışılı. Bu hedele, Dardanel Dınenlaş Gıdanel Orentaş Gıda
faaliyete başlanması durumunda tam mülkiyete bek kazasları faaliyete başlanması durumunda tam mülkiyete hak kazanılacaktır.

OSB sınırları içerisinde geçerli olan tahsis uygulaması nedeni ile, tam mülkiyete konu arsa satış pazarı yoktur.
Çanakkale Ezine ve Merkez ilçe çenelinde don belihere Çanakkale Ezine ve Merkez biygalamacı heben he, tanı mükyele konu arsa satış pazarı yokur.
bulunmamaktadır.

6.3. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI

Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının tahsis statüsünde olması nedeniyle tahsis değeri
belirtilmiş olup, değerleme vaklaşımlar belirtilmiş olup, değerleme yaklaşımları kullanılmamıştır.

OSB ARSA TAHSIS BEDELİ

Ezine Gıda İhtisas Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü'nün 06.02.2025 tarihli resmi yazısına göre; Dardanel Öhentaş Gıda Sanayi A.Ş. adına tahsis işlemi gerekleştirilen parselin 11.05.2023 tarih ve 37 nolu Mütəşəbbi Kurul Kararı'na istinaden birim fiyatı 6,000 TL/m²'dir. İlgili evrak rapor ekinde sunulmuştur.

6.4. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞLER

6.4.1. DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI

Bu çalışmada; Organize Sanayi Bölgesi mülkiyetindeki konu gayrimenkullerin, Dardanel Önentaş Gıda Sanayi A.Ş. açısından güncel tahsis değeri UFRS esaslı gerçeğe uygun değer olarak kabul edilmiştir.

Gerçeğe Uygun Değer (UFRS) (31.12.2024 itibarıyla)

Tahsis Değeri (KDV Haric)	341,256,240.-TL

6.4.2. MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKİ DURUM HAKKINDA GÖRÜŞ

Bu bölümde; yasal gereklerin yerine getirilinediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş yer almaktadır.

Konu gayrimenkullerin mülkiyet hakkı Ezine Gıda İhtisas Organize Sanayi Bölgesi adına kayıtlı olup, tahsis hakkı sahibi Dardanel Önentaş Gıda Sanayi A.Ş. tarafından satışı bağladıran kayılı bilgol banak ilaklı
edilecek tesisin faeliyete beşler yapılı çıklı bir bir da tahsis hakkı devri edilecek tesisin faaliyete başlaması ile mülkiyet kazanma koşuluyla mümkün olabilecektir.

6.4.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Bu çalışmanın amacı, konu gayrimenkulün portöye dahi edilmesi ile ilgili yasal düzenlemeler (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebiği / Gayrımenkul Yatırım Fonlarına ilişkin Esaslar Tebliği) kapsamında değildir. Bu nedenle, raporda konu ile ilgili görüşe yer verilmemiştir.

6.4.4. EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM AMACI

En iyi ve en verimli kullanım şekli şöyle tanımlanır;

En iyi ve en verimli kullanımın uyması gereken dört kriter, yasalık, fiziksel olabilirlik, ekonomik fizibliite ve maksimum karlılıktır. En iyi ve en verimli kullanım şekli, arsanın bulunduğu piyasadaki rekabet güçleri tarafından biçimlendir. Bu nədənlə, en iyi və en verimi kifaha əslandağı və yorumları, piyasə güçləri tərəfindən güçləri tərəfindən ildə güçləri tərəfindən yoğunlaştırılmış ekonomik bir çalışmadır. En iyi ve en verimli "dahalır" ve "yorumları" piyasa güçleri
"Alını ve en verimli bir çalışmadır. En iyi ve en verimli kullanım

Konu gayrimenkul için en iyi ve en verimli kullanımın, sanayi tesisi olarak geliştirilmesi olduğu kanaatindeyiz.

6.5. DEĞERLEME SONUÇLARINA GÖRE NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

Temin edebildiğimiz data, analizlerimiz ve gayrimenkul pazarındaki tecrübemize istinaden, kanaatimiz; 31.12.2024 tarihi itibarıyla, konu gayrimenkuller üzerindeki mülkiyet haklarının tahsis değerinin,

KDV Haric* 341,256,240 .- TL

olduğu yönündedir.

* OSB tahsis bedellerinin KDV'den muaf olduğu kabulü ile KDV eklenmemiştir.

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi: Ezine Gıda İntisas OSB, yerleşim yerine yakınlığı ve sevkiyat kolaylığı açısından iyi bir konumda bulunmaktadır. Çanakkale Köprüsü gibi yeni ulaşım bağlantılarının tamamlanması ile talepte artış olduğu değerlendirilmektedir. Ancak, konu gayrimenkul mevcut tahis statının nedeni ile Dardanel Önentaş Gıda Sanayi A.Ş. açısından ticari fayda sağlamamaktadır, satışı veya tahsis hakkı devri mevcut durumda mümkün değildir. Tam mülkiyet hakkına geçiş, tesisin tamamlanıp faalıyete başlaması ile sağlanabilecek olup, bu durumda koşullu olarak (OSB oluruyla) devri mümkün olabilecektir. Bulıylarından ile tahsis bedeleri dikkate alınarak oluşturduğumuz değer takdirimizin, finansal raporlama çalışmalıklarına konu edilebileceği kanaatindeyiz.

* Bu çalışma, raporda belirtilen kabuller ve kısıtlamalar dahilinde hazırlanmıştır.

7. EDİRNE / ENEZ - SANAYİ ARŞASI

7.1. GAYRİMENKULÜN TANIMI

Bu bölümde; konu gayrimenkulün tapu bilgileri, tapu tetkikine ilişkin bilgiler ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki durumunda meydana gelen değişiklikler yer almaktadır.

HUKUKİ TANIM 7.1.1.

Çalışmaya konu gayrimenkul, Enez ilçesi, Yenimahalle Mahallesi'nde yer alan, 43,666.84 m² yüz ölçümüne sahip 114 Ada 26 Parsel olarak kayıtlı, "Arımland Mullalesi ilde yer aları, 43,666.84 m² yüzel olan
bilgileri asağıdaki tehledi oli dilir. 14 di bilgileri aşağıdaki tabloda belirtilmektedir.

Tablo 21: Tapu Bilgileri
-----------------------------

	lice	Mahalle	Mevki	Pafta	Ada	Parsel Parsel
Edime		Yenimahalle	Ova	G16-D-03-A-4-D G16-D-03-D-1-A	114	26	Nitelik Arsa	Alan, m² 43,666.84

Mülkiyet Hakları ile İlgili Bilgi

Konu gayrimenkulün mülkiyet haklarının tamamı "Dardanel Önentaş Gıda Sanayi Anonim Şirketi" adına kayıtlıdır.
Tanı kaydında yor olan bilgilere çıkmış ve ya bir ya başanayı An Tapu kaydında yer alan bilgilere göre, tapu tarihi 24.08.2021 olup, edinme sebebi 3402 S.Y.'nin 22/A Maddesi gereğince yenilemenin tescili olarak belirtilmiştir.

Tapu Tetkiki

Konu gayrimenkulün 16.01.2025 tarihli tapu kayıt bilgileri, İşveren tarafından temin edilmiş olup, bu raporun ekinde yer almaktadır. Tapu kayıt belgesinde herhangi bir kıyıt bulunmamaktadır.

7.1.1.1. SÖZLEŞME BİLGİLERİ

Konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

7.1.1.2. YASAL ZİNLER

Bu bölümde; değerlemesi yapılan gayrimenkulün ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak oyunlar gelerin timi izinlerinin alının alının alının alının alının alının alının alının alının alının alının alının alı

Arazi niteliğindeki konu gayrimenkul hakkında herhangi bir yasal izin bulunmamaktadır.

7.1.1.3. İMAR BİLGİLERİ

Konu gayrimenkul idari açıdan Enez İlçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Enez Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile yapılan görüşmede edinilen bilgilere göre, konu gayrimenkul 04.07.1996 onay tarihli 1/1000 Ölçekli Enez llave Uygulama İmar Planı'na tabidir. "Sanayi Alanı" olarak fonksiyonlandırılan konu gayrimenkulün yapılaşma koşulları avan proje ile belirlenecektir. Konu parsele ilişkin uygulama esasları avan projeye göre değerlendirilecek ancak kat yüksekliği ve kat adedi 03.07.2017 tarih, 30113 Sayılı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre belirlenecektir. Cepheli olduğu yolun genişliği baz alınarak konu parsel üzerinde geliştirilecek yapı ya da yapıların 3 kat olabileceği anlaşılmaktadır.