Chat with Filing

Ask questions about this document
Please log in or register to use the chat feature. Please register first.
IP - Antalya ili Alanya ilçesi Gökay sitesi R3 nolu bağımsız bölüm hakkında

Company: AVRASYA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Date: 2025-05-29 Language: Turkish Register to download
Loading document preview...
Document Preview Not Available

The file type (.pdf) cannot be displayed directly here.
Open Original File
Error loading document preview. Please try the 'Open Original File' link.
You're One Click Away From The Full Filing

Instantly access this document—and 2.8M more—for free. Select your preferred method:
Continue with Google Continue with Microsoft Continue with Facebook Continue with Amazon
![](_page_0_Figure_1.jpeg)

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |

*GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR*

![](_page_1_Picture_2.jpeg)

D1 ve D3 Dış Cephe Görünümü D1 ve D3 Dış Cephe Görünümü

![](_page_1_Picture_5.jpeg)

R1 Dış Cephe Görünümü R1 Dış Cephe Görünümü

![](_page_1_Picture_9.jpeg)

Konu Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 2 |

|                                                                                                                                                                                                    | Yönetici Özeti                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--------------|----|--|--|--|--|--|
| Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler                                                                                                                                                                 |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Raporu Talep Eden                                                                                                                                                                                  | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Raporu Hazırlayan Kurum                                                                                                                                                                            | Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Değerleme Tarihi                                                                                                                                                                                   | 25.12.2024                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Rapor Tarihi ve Numarası                                                                                                                                                                           | 31.12.2024 / 2024_ÖZ_2177                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları                                                                                                                                                                        | Tam Mülkiyet                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Değerlemenin Amacı                                                                                                                                                                                 | Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün yıl sonu<br>değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Gayrimenkule İlişkin Bilgiler                                                                                                                                                                      |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Gayrimenkulün Kullanımı                                                                                                                                                                            | 3 Adet Mesken                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Gayrimenkulün Açık Adresi                                                                                                                                                                          | Türkler Mah. Cumhuriyet Bulvarı, Gökay Sitesi, No:D1, D3, R3 Alanya/ Antalya                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Tapu Kayıtları                                                                                                                                                                                     | numaralı bağımsız bölümler                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               | Antalya ili, Alanya ilçesi, Türkler Mahallesi, 320 ada, 1 parsel numaralı 18.676.78 m²<br>yüzölçüme sahip, "21 Bloklu İki Katlı Betonarme Bina ve Arsası" vasıflı ana<br>gayrimenkulde yer alan mesken vasıflı, D Blok 1 B.B, D Blok 3 B.B ile R Blok 3 B.B |              |    |  |  |  |  |  |
| İmar Durumu                                                                                                                                                                                        | Payallar Mahallesi Turizm Merkezi Uygulama İmar Planı kapsamında 1/1000 ölçekli<br>uygulama imar planında "Kısmen Turizm ve 2. Konut Yerleşme Alanı ve Kısmen<br>Park" lejandında kalmaktadır. Parselin yaklaşık 600 m² Parka Terki bulunmaktadır.<br>•<br>Turizm için 0.50 Emsal, 5 Kat, komşu parsele 7 metre, arka cepheden h/2<br>yapılaşma<br>şartlarına<br>sahiptir.<br>2.Konut<br>olarak<br>kullanılmak<br>istenmesi<br>durumunda 0.30 Emsal, 2 Kat, ön cepheden 5 metre, yan cephelerde 3<br>metre yapılaşma şartlarına sahiptir.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| En Etkin ve En İyi Kullanımı                                                                                                                                                                       | Konut                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
|                                                                                                                                                                                                    | Değer Tablosu                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            | (31.12.2024 tarihli)                                                                                                                                                                                                                                        |              |    |  |  |  |  |  |
| 3 Adet Bağımsız Bölüm                                                                                                                                                                              |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          | (KDV Hariç)                                                                                                                                                                                                                                                 | (KDV Dahil)* |    |  |  |  |  |  |
| Pazar Değeri                                                                                                                                                                                       |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          | 15.600.000                                                                                                                                                                                                                                                  | 15.756.000   | TL |  |  |  |  |  |
| * %1 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| o<br>o<br>o<br>o<br>o<br>o<br>Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini;<br>o<br>o<br>o<br>düzenlendiğini;<br>o<br>beyan ederiz.<br>o<br>o<br>çalışması yapılmıştır.<br>o<br>o | Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;<br>Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını;<br>Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;<br>Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;<br>Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;<br>Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;<br>Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;<br>Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında<br>Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;<br>Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul<br>Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.<br>Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde<br>kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde<br>gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme<br>Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu<br>rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir.<br>Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |
| Değerleme Uzmanı                                                                                                                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          | Sorumlu Değerleme Uzmanı                                                                                                                                                                                                                                    |              |    |  |  |  |  |  |
|                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |                                                                                                                                                                                                                                                             |              |    |  |  |  |  |  |

| 1. |      | RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ  6                                                                                                                                                                                    |  |
|----|------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--|
|    | 1.1  | Rapor Tarihi ve Numarası6                                                                                                                                                                                                |  |
|    | 1.2  | Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi 6                                                                                                                                                                                    |  |
|    | 1.3  | Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi6                                                                                                                                                                              |  |
|    | 1.4  | İşin Kapsamı 6                                                                                                                                                                                                           |  |
|    | 1.5  | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6                                                                                                              |  |
|    | 1.6  | Rapor Türü6                                                                                                                                                                                                              |  |
|    | 1.7  | Raporu Hazırlayanlar6                                                                                                                                                                                                    |  |
|    | 1.8  | Değerleme Tarihi 6                                                                                                                                                                                                       |  |
|    | 1.9  | Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7                                                                                                                                                                                   |  |
|    | 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye                                                                                                                |  |
|    |      | İlişkin Bilgiler7                                                                                                                                                                                                        |  |
| 2. | 1.11 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7<br>DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ  8                                                                                      |  |
|    | 2.1  | Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8                                                                                                                                                                                    |  |
|    | 2.2  | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi9                                                                                                                                   |  |
|    |      | Tapu Kayıtları 9                                                                                                                                                                                                         |  |
|    |      | Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri9                                                                                                                                                                             |  |
|    |      | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı                                                                                                            |  |
|    |      | Hakkında Bilgi9                                                                                                                                                                                                          |  |
|    |      | Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi9                                                                                                                                                                             |  |
|    |      | Kadastro İncelemesi 9                                                                                                                                                                                                    |  |
|    | 2.3  | Gayrimenkullerin İmar Bilgileri9                                                                                                                                                                                         |  |
|    |      | İmar Durumu10                                                                                                                                                                                                            |  |
|    |      | Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler10                                                                                                                                                |  |
|    |      | Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım-Satım İşlemlerine Ve                                                                                                               |  |
|    |      | Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma                                                                                                     |  |
|    |      | İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11                                                                                                                                                                                          |  |
|    |      | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11<br>Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 11                                      |  |
|    |      | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat                                                                                                            |  |
|    |      | Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler11                                                                                                                                                    |  |
|    |      | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine                                                                                                   |  |
|    |      | İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin                                                                                     |  |
|    |      | Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi11                                                                                                                                                                |  |
|    |      | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun                                                                                                              |  |
|    |      | Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili                                                                                                  |  |
|    |      | Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12                                                                                                                                                                     |  |
|    |      | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu                                                                                                       |  |
|    |      | Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı                                                                                                    |  |
|    |      | Olabileceğine İlişkin Açıklama 12                                                                                                                                                                                        |  |
|    |      | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi12                                                                                                                                                      |  |
| 3. | 3.1  | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ  13<br>Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların                                                                     |  |
|    |      | Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13                                                                                                                                                                                       |  |
|    |      | Ekonomik Koşullar13                                                                                                                                                                                                      |  |
|    |      | Gayrimenkul Piyasası 14                                                                                                                                                                                                  |  |
|    | 3.2  | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 16                                                                                                                                                        |  |
|    |      | Antalya İli 16                                                                                                                                                                                                           |  |
|    |      | Alanya İlçesi 16                                                                                                                                                                                                         |  |
|    |      | Türkler Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 16                                                                                                                                                                      |  |
|    |      | Yakın Çevre Fotoğrafları17                                                                                                                                                                                               |  |
|    |      | Ulaşım17                                                                                                                                                                                                                 |  |
|    | 3.3  | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler17                                                                                                                                                   |  |
|    | 3.4  | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri17                                                                                                                                                            |  |
|    |      | Arsa Özellikleri17                                                                                                                                                                                                       |  |
|    |      | Bina Özellikleri17                                                                                                                                                                                                       |  |
|    |      | Bağımsız bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları 18                                                                                                                                                                       |  |
|    |      | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler                                                                                                    |  |
|    |      | 19                                                                                                                                                                                                                       |  |
|    |      | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde<br>Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi19 |  |
| 4. |      | DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR 20                                                                                                                                                         |  |
|    | 4.1  | Değer Tanımları 20                                                                                                                                                                                                       |  |
|    | 4.2  | Değerleme Yöntemleri20                                                                                                                                                                                                   |  |
| 5. |      | DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER  22                                                                                                                                                                     |  |
|    | 5.1  | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler22                                                                                                                                 |  |
|    | 5.2  | Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 22                                                                                                                                                  |  |
|    |      |                                                                                                                                                                                                                          |  |

5.3 [Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren](#page-22-0)  [Krokiler](#page-22-0) 23

| 5.4  | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma |  |
|------|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--|
|      | Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 23                                                                  |  |
| 6.   | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ  25                                                                                           |  |
| 6.1  | Pazar Yaklaşımı25                                                                                                             |  |
|      | Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 25                                                                                      |  |
|      | Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi25                                            |  |
|      | Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 25                                                       |  |
|      |                                                                                                                               |  |
|      | Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını                   |  |
|      | Gösteren Krokiler25                                                                                                           |  |
|      | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin         |  |
|      | Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 25                                                          |  |
|      | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç26                                                                                          |  |
| 6.2  | Maliyet Yaklaşımı26                                                                                                           |  |
|      | Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 26                                                                                    |  |
|      | Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 26                                                 |  |
|      | Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer             |  |
|      | Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç 26                                                                                              |  |
|      |                                                                                                                               |  |
|      | Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer                 |  |
|      | Varsayımlar 26                                                                                                                |  |
|      | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç26                                                                                        |  |
| 6.3  | Gelir Yaklaşımı26                                                                                                             |  |
|      | Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 26                                                                                     |  |
|      | Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni27                                                    |  |
|      | Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer             |  |
|      | Varsayımlar 27                                                                                                                |  |
|      | İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 27                                   |  |
|      |                                                                                                                               |  |
|      | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 27                                                                                         |  |
| 6.4  | Diğer Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)27                                                           |  |
|      | Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları27                                   |  |
|      | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri27                                                          |  |
|      | Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar27                     |  |
|      | En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 27                                                                               |  |
|      | Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi28                                                                         |  |
| 7.   | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ 29                                                                             |  |
| 7.1  | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin          |  |
|      | Açıklaması29                                                                                                                  |  |
|      |                                                                                                                               |  |
| 7.2  | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri29                                |  |
| 7.3  | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine             |  |
|      | Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi29                                                        |  |
| 7.4  | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin             |  |
|      | Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup             |  |
|      | Olmadığı Hakkında Bilgi 29                                                                                                    |  |
| 8.   | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME 30                                                             |  |
| 8.1  | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul              |  |
|      | Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş30   |  |
|      |                                                                                                                               |  |
|      | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş30                                                        |  |
|      | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde                         |  |
|      | Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup   |  |
|      | Olmadığı Hakkında Bilgi 30                                                                                                    |  |
|      | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve                |  |
|      | Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş30                                                                         |  |
|      | Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden              |  |
|      | Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30                                                    |  |
|      |                                                                                                                               |  |
|      | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup       |  |
|      | Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 31                         |  |
| 9.   | DİĞER 32                                                                                                                      |  |
| 9.1  | KDV KDV Konusu 32                                                                                                             |  |
| 10.  | SONUÇ 33                                                                                                                      |  |
| 10.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 33                                                                                  |  |
| 10.2 | Nihai Değer Takdiri33                                                                                                         |  |
| 11.  | EKLER 34                                                                                                                      |  |
|      |                                                                                                                               |  |

# <span id="page-5-0"></span>**1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ**

# <span id="page-5-1"></span>**1.1 Rapor Tarihi ve Numarası**

<span id="page-5-2"></span>Bu rapor, şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024\_ÖZ\_2177 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

# **1.2 Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi**

Bu değerleme raporu "Büyükdere Caddesi MetroCity İş Merkezi A Blok 171 Kat:17 1. Levent-Şişli/ İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.

# <span id="page-5-3"></span>**1.3 Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi**

Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde hizmet vermektedir. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.

- Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiştir.
- Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
- Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 1740 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

# <span id="page-5-4"></span>**1.4 İşin Kapsamı**

Bu rapor, Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden 3 adet mesken nitelikli bağımsız bölümün mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

# <span id="page-5-5"></span>**1.5 Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama**

<span id="page-5-6"></span>Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

## **1.6 Rapor Türü**

Bu rapor, Antalya ili, Alanya ilçesi, Türkler mahallesi, 320 ada, 1 parsel numaralı 18.676,78 m² arsa yüzölçümüne sahip, "21 Bloklu İki Katlı Betonarme Bina ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkulde konumlu olan "Dubleks Mesken" nitelikli D Blok 3 ile R Blok 3 ve Mesken nitelikli D Blok 1 numaralı bağımsız bölümlerin 31.12.2024 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

# <span id="page-5-7"></span>**1.7 Raporu Hazırlayanlar**

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur Çakmaklı (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.

## <span id="page-5-8"></span>**1.8 Değerleme Tarihi**

Bu rapor, 16.12.2024 ila 31.12.2024 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.

# <span id="page-6-0"></span>**1.9 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası**

Bu rapor, "Büyükdere Caddesi MetroCity İş Merkezi A Blok 171 Kat:17 1. Levent-Şişli/İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 24.01.2024 tarihli ve 15 sayılı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

# <span id="page-6-1"></span>**1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler**

| Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi |                                     |           |          |  |  |  |  |  |
|---------------------------------------------|-------------------------------------|-----------|----------|--|--|--|--|--|
|                                             | Rapor - 1                           | Rapor - 2 | Rapor- 3 |  |  |  |  |  |
| Rapor Amacı                                 | Pazar Değeri Tespiti                | -         | -        |  |  |  |  |  |
| Rapor Tarihi                                | 29.12.2023                          | -         | -        |  |  |  |  |  |
| Rapor Numarası                              | 2023_ÖZ_2216                        |           |          |  |  |  |  |  |
| Raporu Hazırlayanlar                        | Mehmet Onur ÇAKMAKLI<br>Fatih TOSUN | -         | -        |  |  |  |  |  |
| Toplam Değer (TL) (KDV hariç)               | 11.900.000 TL                       | -         | -        |  |  |  |  |  |
| Toplam Değer (TL) (KDV dahil)               | 12.019.000 TL (%1 KDV)              | -         | -        |  |  |  |  |  |

Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından hazırlanan değerleme raporu bilgileri yukarıda sunulmuştur

# <span id="page-6-2"></span>**1.11 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar**

Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

# <span id="page-7-0"></span>**2. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ**

# <span id="page-7-1"></span>**2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı**

Gayrimenkullerin açık adresi: Türkler Mah. Cumhuriyet Bulvarı, Gökay Sitesi, D/1, D/3 ve R/3 Alanya/Antalya. Gayrimenkuller Türkler Mahallesi-Cumhuriyet Bulvarı (Antalya-Alanya-Mersin Karayolu) üzerindeki ortak havuzlu tatil sitesi olan Gökay Sitesinde yer almaktadır. Değerleme konusu gayrimenkul 18.676,78 m² arsa alanı üzerinde konumlu, tapu kaydında "21 Bloklu İki Katlı Betonarme Bina ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkulde konumlu "Dubleks Mesken ve Mesken" nitelikli 3 adet bağımsız bölümdür. Mevcutta tapu vasfına uygun şekilde Mesken olarak kullanılan bağımsız bölümlerdir.

## **Gayrimenkullerin Konumu**

![](_page_7_Figure_5.jpeg)

# <span id="page-8-0"></span>**2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi**

#### <span id="page-8-1"></span>**Tapu Kayıtları**

| Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri |        |         |       |     |        |              |                                              |  |  |
|--------------------------------|--------|---------|-------|-----|--------|--------------|----------------------------------------------|--|--|
| İl                             | İlçe   | Mahalle | Pafta | Ada | Parsel | Yüzölçümü    | Niteliği                                     |  |  |
| Antalya                        | Alanya | Türkler | -     | 320 | 1      | 18.676.78 m² | 21 Bloklu İki Katlı Betonarme Bina ve Arsası |  |  |

| Bağımsız Bölümler Tapu Kaydı Listesi |                                                                                                         |          |           |                |                                                      |       |      |        |  |  |
|--------------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------|-----------|----------------|------------------------------------------------------|-------|------|--------|--|--|
| Blok                                 | Kat                                                                                                     | Bağ.Böl. | Arsa Payı | Niteliği       | Malik                                                | Hisse | Cilt | Sahife |  |  |
| D                                    | Zemin                                                                                                   | 1        | 1/88      | Mesken         | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1   | 19   | 1810   |  |  |
| D                                    | 1+Çatı                                                                                                  | 3        | 1/88      | Dubleks Mesken | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1   | 19   | 1812   |  |  |
| R                                    | 1+Çatı                                                                                                  | 3        | 1/88      | Dubleks Mesken | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1   | 19   | 1866   |  |  |
|                                      | Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; (D Blok, Satış– 17.03.2014 – 8724) (R Blok, Satış– 28.03.2014 – 10508) |          |           |                |                                                      |       |      |        |  |  |

#### <span id="page-8-2"></span>**Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri**

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. Belgeler ekte, özeti aşağıda sunulmaktadır.

| Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri                                                        | Bağımsız Bölüm               | Tarih / Yev.       |
|----------------------------------------------------------------------------------------------|------------------------------|--------------------|
| Beyanlar Hanesi                                                                              |                              |                    |
| -<br>Yönetim Planı: 05/06/2012                                                               | D Blok 1, D Blok 3, R Blok 3 | 06.06.2012 / 12472 |
| -<br>Kat İrtifakından KM ne Çevrilmiştir.                                                    | D Blok 1, D Blok 3, R Blok 3 | 08.03.2016 / 8028  |
| -<br>153 ADA 4 PARSELİN 10194.26 m² idari sınıra göre Payallar<br>belediyesinde kalmaktadır. | D Blok 1, D Blok 3, R Blok 3 | 17.08.2005 / 11615 |
| -<br>Eklenti: Tip:Depo, Tanım Depo                                                           | D Blok 1                     | 06.06.2012 / 12472 |

### <span id="page-8-3"></span>**Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi**

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

#### <span id="page-8-4"></span>**Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi**

Kat irtifakı kurulu olması sebebiyle <https://webtapu.tkgm.gov.tr/> adresinden online Kat İrtifakı Mimari Proje incelemesi yapılmıştır.

#### <span id="page-8-5"></span>**Kadastro İncelemesi**

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Alanya Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

# <span id="page-8-6"></span>**2.3 Gayrimenkullerin İmar Bilgileri**

İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi

![](_page_8_Picture_18.jpeg)

![](_page_8_Picture_19.jpeg)

olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut,turizm,ticaret ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

## <span id="page-9-0"></span>**İmar Durumu**

Alanya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden 25.12.2024 tarihinde alınan bilgilere göre, söz konusu parsel;

Alanya Belediyesi tarafından hazırlanan Payallar Mahallesi Turizm Merkezi Uygulama İmar Planı kapsamında 1/1000 ölçekli uygulama imar planında "Kısmen Turizm ve 2. Konut Yerleşme Alanı ve Kısmen Park" lejandında kalmaktadır. Parselin yaklaşık 600 m² Parka Terki bulunmaktadır.

Yapılaşma sartları:

- ➢ Turizm için 0.50 Emsal, 5 Kat, komşu parsele 7 metre, arka cepheden h/2 yapılaşma şartlarına sahiptir. İstenilen parsellerde projesine göre E: 0.90 maksimum kat adedi 5 olarak kullanılabilir.
- ➢ 2.Konut olarak kullanılmak istenmesi durumunda, 0.30 Emsal, 2 Kat, ön cepheden 5 metre, yan cephelerde 3 metre yapılaşma şartlarına sahiptir.

![](_page_9_Figure_8.jpeg)

<span id="page-9-1"></span>Görüntü (https://keos.alanya.bel.tr/imardurumu/imar.aspx?parselid=890) adresinden edinilmiştir.

**Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler**

## **Tapu Arşivi**

• Kat irtifakı kurulu olması sebebiyle Alanya Belediyesinden temin edilen, 16.02.2011 tarih-2011/02 (a,b) sayılı Kat İrtifakı Mimari Projesi incelemesi yapılmıştır.

Alanya Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşivinde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır.

## **Belediye Arşivi**

- 16.02.2011 tarih, bila sayılı **Mimari Proje** (16.02.2011 tarihli 2011/02-b, sayılı **Yapı Ruhsatı** üzerinde yazılı olan tarih) incelenmiştir.
- D Blok için düzenlenmiş, Türkler Belediyesi tarafından onaylanmış, 05.02.2007 tarih-2007/01(A) sayılı **Yeni Yapı Ruhsatı** ile 16.02.2011 tarih-2011/02(A) sayılı **Tadilat Ruhsatı** incelenmiştir.
- R Blok için düzenlenmiş, Türkler Belediyesi tarafından onaylanmış, 05.02.2007 tarih-2007/01(B) sayılı **Yeni Yapı Ruhsatı** ile 16.02.2011 tarih-2011/02(B) sayılı **Tadilat Ruhsatı** incelenmiştir.
- D Blok için düzenlenmiş 20.11.2013 tarih, 2013/09(A) sayılı **Yapı Kullanım İzin Belgesi** (10 adet blok, toplam 4.860**,**00 m² alana, yol altı 1, yol üstü 2 toplam 3 katlı, 40 adet bağımsız bölümden oluşan yapılar için düzenlenmiştir.)
- R Blok için düzenlenmiş 20.11.2013 tarih, 2013/09(B) sayılı **Yapı Kullanım İzin Belgesi** (11 adet blok, toplam 5.832,00 m² alana, yol altı 1, yol üstü 2 toplam 3 katlı, 48 adet bağımsız bölümden oluşan yapılar için düzenlenmiştir.)
- 16.02.2011 tarih, bila sayılı **Mimari Proje** incelenmiştir.
- Dijital arşiv dosyasında yapılan araştırmada, 20.11.2013 tarih ve bila sayılı **Yapı Kullanma İzin Belge'lerinden** sonra düzenlenmiş, olumsuz bir karar içeren yapı tatil tutanağına ve 3194 sayılı İmar Kanunu 32. ve 42. maddelerine istinaden alınmış olan encümen kararına rastlanılmamıştır.
- D blok 1 nolu bağımsız bölüm için 20.12.2018 tarih ve 5F2FL1EY belge numaralı, D blok 3 nolu bağımsız bölüm için 20.12.2018 tarih ve 1LVN1NNC belge numaralı, R blok 3 nolu bağımsız bölüm için 20.12.2018 tarih ve 2YPZ5S3A belge numaralı **Yapı Kayıt Belgesi** bulunmaktadır.

![](_page_9_Picture_23.jpeg)

### <span id="page-10-0"></span>**Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım-Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi**

Değerleme konusu gayrimenkullerin son üç yıl içerisinde,alım-satım işlemlerinde ve gayrimenkullerin hukuki durumunlarında meydana gelen değişiklik bulunmamaktadır.

Gayrimenkullerin hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlu olduğu arsada son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.

### <span id="page-10-1"></span>**Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler**

Gayrimenkullerin bulunduğu parselin imar durumu "Turizm + 2.Konut Alanı" dır. Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde Turizm,Ticaret ve Konut Alanı lejandına sahip parseller bulunmaktadır. Bölgede üzerinde yapı olmayan çok sayıda boş arsa ve tarla bulunmaktadır. Bölgesel yapılaşma %40 seviyelerindedir.

![](_page_10_Figure_7.jpeg)

<span id="page-10-2"></span>Yakın çevre arazi kullanımın detayı (Kaynak: https://keos.alanya.bel.tr/imardurumu/imar.aspx?parselid=890)

### **Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar**

Değerlemeye konu 3 adet bağımsız bölümler ile ilgili, değerleme tarihi itibariyle, herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.

<span id="page-10-3"></span>**Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler** 

Değerlemeye konu gayrimenkul 3 adet bağımsız bölüm niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkuller için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

<span id="page-10-4"></span>**Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi** 

Değerlemeye konu gayrimenkullerin 20.11.2013 tarih ve 2013/09(A,B) numaralı "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Gayrimenkul iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlanmıştır.

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapılar ile ilgili, gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında sunulmaktadır.

<span id="page-11-0"></span>**Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi**

Değerlemeye konu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'ndan sonra inşa edilmiş ve yapı kullanma izin belgesini almıştır. Ana gayrimenkulün denetimi "Atatürk Caddesi, Balta 2 İşhanı, No:11/1, Alanya / Antalya" adresinde bulunan Bilgütay Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.

<span id="page-11-1"></span>**Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama** 

Değerlemeye konu gayrimenkul "21 Bloklu İki Katlı Betonarme Bina ve Arsası" niteliğinde olup bünyesinde 88 adet mesken niteliğinde bağımsız bölüm barındırmaktadır. Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Değerleme konusu gayrimenkul kat mülkiyetli olduğu için proje değerlemesi kapsamında değerlendirilmemiştir.

<span id="page-11-2"></span>**Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi**

Rapor konu gayrimenkullere ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.

# <span id="page-12-0"></span>**3. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ**

# <span id="page-12-1"></span>**3.1 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri**

## <span id="page-12-2"></span>**Ekonomik Koşullar**

Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.

![](_page_12_Figure_5.jpeg)

Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.

|              | GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim) |  |  |  |                                                                                                         |  |  |       |  |  |  |      |  |  |  |      |  |  |  |  |
|--------------|----------------------------------------------------------------------|--|--|--|---------------------------------------------------------------------------------------------------------|--|--|-------|--|--|--|------|--|--|--|------|--|--|--|--|
| 2019<br>2020 |                                                                      |  |  |  | 2072                                                                                                    |  |  | 20927 |  |  |  | 2028 |  |  |  | 2024 |  |  |  |  |
|              |                                                                      |  |  |  |                                                                                                         |  |  |       |  |  |  |      |  |  |  |      |  |  |  |  |
|              |                                                                      |  |  |  | -2,5   -1,6   1,0   5,9   4,3   -10,4   6,4   6,3   7,5   2,3   4,1   3,3   4,0   3,9   6,1   4,0   5,7 |  |  |       |  |  |  |      |  |  |  |      |  |  |  |  |

İlk çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.

Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında

![](_page_12_Picture_11.jpeg)

%68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.

| Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim) |      |                 |      |                 |                |        |           |         |                                                                                                                                                                                |                          |      |      |      |  |
|----------------------------------------------------------------------------|------|-----------------|------|-----------------|----------------|--------|-----------|---------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------|------|------|------|--|
|                                                                            | Haz  | Tem             |      | Ağu Ağu Eyl Eyl |                | Eki    | Ara Ara   | Oca Oca | Sub                                                                                                                                                                            | Mar Mar                  | Nis  | May  | Haz  |  |
| TÜFE                                                                       | 38.2 | 47.8            | 58.9 | 61.5 /          | 61.4           | 62.0   | 64.8 64.8 | 64.9    | 67.1 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | 68.5                     | 69.8 | 75.5 | 71.6 |  |
| YI-ÜFE                                                                     |      | 40.4 44.5     4 | 49.4 |                 | 47.4 39.4 39.4 | 42.3 - |           |         |                                                                                                                                                                                | 44.2 44.2 47.3 47.3 51.5 | 55.7 | 57.7 | 50.1 |  |

## <span id="page-13-0"></span>**Gayrimenkul Piyasası**

2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.

Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu belli bir orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle 'para politikasında gevşeme' beklentileri giderek ötelenmekte canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryoları şimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı önlemler de önem kazanmaya başlamıştır. Büyüme kaybı yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD'den daha önce sıkı para politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır.

Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.

2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.

IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında Dayanıklılık' adlı) raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl bir değişikliğe gidilmemiştir. Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte 2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi öngörülmüştür.

Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.

Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.

Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir.

Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.

Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur. TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3, oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul'da gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur.

Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.

• İnşaat maliyet endeksi (Şubat-2024) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 54,82, işçilik maliyetlerinin de yüzde 108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.

![](_page_14_Figure_8.jpeg)

![](_page_14_Figure_9.jpeg)

*Kaynak: TCMB*

- Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
- Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi 2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği görülmektedir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 15 |

- Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan TL'nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak dengeli seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken olarak değerlendirilebilir.
- İnşaat ve gayrimenkul sektöründe arz ve talebin dengelenmesi diğer makro ekonomik değişkenlerle de ilgili olup (Faiz, enflasyon, risk primi) söz konusu genel dengelenme sağlandığında daha sağlıklı bir yapıya kavuşma ihtimali artacaktır.

<span id="page-15-0"></span>*Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024 1.Çeyrek Raporu*

# **3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler**

## <span id="page-15-1"></span>**Antalya İli**

Antalya ili, Türkiye'nin güneyinde, merkezi Akdeniz kıyısında olan bir turizm merkezidir. Kuzeyinde Burdur, Isparta, Konya; doğusunda Karaman, Mersin; batısında Muğla illeri vardır. Güneyi Akdeniz ile çevrelenmiş olup kıyılarının uzunluğu 630 km'yi bulmaktadır.

Antalya, coğrafi özellikleri ve iklim koşullarından dolayı, turizm ve tarım sektörlerinin ön plana çıktığı ve her iki sektörde de ülke ekonomisine en fazla katkı sağlayan kentlerin başında yer almaktadır. Antalya, 1980'lerin küçük bir tarım ve ticaret şehri iken bugün dünya çapında bir turizm ili kimliğine bürünmüştür. Ülkemizde "*turizmin başkenti"* olarak nitelendirilmektedir.

## <span id="page-15-2"></span>**Alanya İlçesi**

Alanya, Türkiye'nin Akdeniz Bölgesi'ndeki Antalya iline bağlı bir turizm ilçesidir. İl merkezine uzaklığı 154 kilometredir. Türkiye'nin güney sahillerinde bulunan Alanya,1.598,51 km²'lik bir alana sahiptir ve TÜİK nüfus verilerine göre 2022'de nüfusu 364.180 kişidir. Alanya ilçesi idari olarak Antalya iline bağlıdır, Alanya Belediyesi ve ilçesi de Antalya Büyükşehir Belediyesi sorumluluk alanına girmiştir. Alanya'ya 45 kilometre mesafede bulunan Alanya Gazipaşa Havalimanı 2012 yılında faaliyete geçmiştir.

Stratejik konumu bakımından Akdeniz'in kıyı kesimlerinde küçük bir yarımada şeklindedir.Kuzeyinde Toros Dağları uzanır.Alanya tarih boyunca; Roma, Bizans, Selçuklu ve Osmanlı gibi imparatorluklar için Akdeniz'de önemli bir kale vazifesi görmüştür.Selçuklu zamanında,I. Alaeddin Keykubad yönetimi altındaki bölge, jeopolitik bir önem kazanmıştır. Şehrin bugünkü sembollerinden Kızıl Kule,tersane ve Alanya Kalesi bu dönemde yapılmıştır.

Bölgede Akdeniz ikliminin özellikleri görülmektedir.Kışın ılık ve yazın sıcak geçer. Turizm açısından Türkiye'de yüzde dokuzluk bir paya sahipken yabancıların Türkiye'de mülk alımında ise yüzde otuzluk bir paya sahiptir. Turizm,özellikle 1958'lerden sonra gelişmeye başlayarak,ilçedeki en etkin iş kolu haline gelmiş ve bu durum bölgede nüfus artışını meydana getirmiştir. Sıcak iklimi sayesinde birçok sportif faaliyet ve kültürel etkinliğe elverişlidir.

## <span id="page-15-3"></span>**Türkler Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi**

Türkler, Antalya'nın Alanya ilçesine bağlı bir mahalledir. 31 Aralık 1991 tarihinde belediye statüsü alarak beldeye dönüşmüştür.12 Kasım 2012'de TBMM'de kabul edilen 6360 sayılı kanun ile mahalle olmuştur. İlçeye olan uzaklığı 15, Antalya'ya olan uzaklığı ise 120 km'dir. Antalya-Alanya-Mersin D-400 Karayolu üzerindeki mahallede deniz ve sahil bandında 5 yıldızlı turistik oteller, turistik tesislere hizmet amaçlı ticaret işletmeleri bulunmaktadır. Deniz ve sahile 2. ve 3. parsellerde ise ortak havuzlu villa sitesi, ikamegah amaçlı konutlar, boş imar parselleri ve tarımsal amaçlı araziler bulunmaktadır.

Değerlemeye konu gayrimenkul, yerleşim yoğunluğunun seyrek olduğu bir bölgede, deniz ve sahile yakın kırsal bölge olarak değerlendirilebilecek bir konumdadır. Taşınmazlar, müstakil parseller üzerinde 2-3 katlı yapılaşmanın yoğun olduğu bir bölgede konumludur. Bölgede konut ve turizm tesisi ağırlıklı olmak üzere ana akslar üzerinde turistik hizmet amaçlı kullanılan binalar ve ticari yapılaşmalar da yer almaktadır. Bölge kamu hizmetlerinden tam yararlanmakta olup, altyapı problemi bulunmamaktadır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 16 |

## <span id="page-16-0"></span>**Yakın Çevre Fotoğrafları**

![](_page_16_Picture_2.jpeg)

**D BLOK R BLOK**

## <span id="page-16-1"></span>**Ulaşım**

Değerleme konusu taşınmazlara Antalya-Alanya-Mersin D-400 Karayolu üzerinde doğu istikametine doğru gittiğimizde Akdeniz Bulvarı kesişiminden kuzey istikametinde 400 metre sonra Cumhuriyet Caddesi üzerindeki site girişinden ulaşım sağlanır. Taşınmazlar Türkler Sahili ve D-400 Karayoluna ~400 metre, Akdeniz Bulvarına 100 metre mesafelidir. Taşınmazlar, 320 Ada 1 Parsel üzerinde konumlu Gökay Sitesi içinde konumludur. Taşınmazların bulunduğu bölge ana ulaşım aksına yakın konumda olup toplu taşıma araçları ile ulaşım rahatlıkla sağlanabilmektedir.

# <span id="page-16-2"></span>**3.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler**

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

# <span id="page-16-3"></span>**3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri**

## <span id="page-16-4"></span>**Arsa Özellikleri**

Değerlemeye konu gayrimenkuller, Alanya ilçesi, Türkler Mahallesi, 320 Ada, 1 Parsel üzerinde yer almaktadır. Taşınmazların konumlu olduğu parsel 18.676,78 m² yüzölçüme sahiptir. Parsel batı cephesinden Akdeniz Bulvarı'na, kuzey cepheden Cumhuriyet Caddesi'ne, güney yönünden park ve yeşil alana, doğu yönünde komşu parsel olan 769 Ada 2 Parsele cephelidir. Akdeniz Bulvarı'na 195 metre, Cumhuriyet Caddesi'ne 100 metre cephe genişliğine sahiptir. Parsel topoğrafik açıdan düz ve eğimsiz arazi yapısına sahiptir.

## <span id="page-16-5"></span>**Bina Özellikleri**

Rapora konu taşınmazların bulunduğu parsel üzerinde; ortak havuzlu, ayrık nizamda, III-A yapı sınıfında inşa edilmiş, 21 adet mesken bloğu bulunmaktadır. Bloklarından S ve P bloklarında 6'şar adet mesken nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır. A, B, C, D, E, F, H, G, I, J, K, L, M, N, O, R, T, U, V blokların her birinde 4'er adet mesken bulunmaktadır. Parsel üzerinde yatay kat irtifakı kurulu olup konutlar dubleks mesken tertibindedir.

Ana gayrimenkulün tapu kaydındaki niteliği "21 Bloklu İki Katlı Betonarme Bina ve Arsası" dır.

Değerlemeye konu taşınmazlardan; D Blok,1 ve 3 bağımsız bölüm numaralı Mesken ve Dubleks Mesken nitellikli taşınmazlar parselin kuzey yönünde 2.sırada konumludur. D blokta, zemin kat + bodrum depo eklentili 2 adet ters dubleks mesken ile 2 adet çatı piyesli dubleks mesken bulunmaktadır. D blok girişi kuzey cepheden ve zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır.

Rapora konu taşınmazlardan R Blok, 3 bağımsız bölüm numaralı Dubleks Mesken nitelikli taşınmaz, konumlu olduğu parselin güney cephesinde 2.sırada konumludur. R blokta, zemin kat + bodrum depo eklentili 2 adet ters dubleks ile 2 adet çatı piyesli dubleks mesken bulunmaktadır. R blok girişi güney cepheden ve zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır.

Konu taşınmazların konumlu olduğu parselin çevresi duvar üstü demir ferforje ile çevrilidir. Site girişi kuzey yönünden sağlanmaktadır. Site içinde kuzey yönünde, site girişinin sağında site yönetimi binası ve sosyal alanlar

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 17 |

bulunmaktadır. Sitenin ortasında ortak kullanımlı yüzme havuzu bulunmaktadır. Taşınmazların konumlu olduğu binaların dış cephesi ince sıva üzeri dış cephe boyasıdır. Yapıların tümü mesken alanlarından oluşmaktadır.

| Genel Özellikler                |   |                                                                                                                                      |
|---------------------------------|---|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| İnşaat Tarzı                    | : | Betonarme Karkas                                                                                                                     |
| Yaşı                            | : | 14                                                                                                                                   |
| İnşaat Nizamı                   | : | Ayrık Nizam                                                                                                                          |
| Toplam İnşaat Alanı             | : | 4.860,00 m² + 5.832,00 m² (Yapı Kullanma İzin Belgesine göre)<br>10.692,00m² (16.02.2011 tarih, bila sayılı Mimari Projeye göre)     |
| Toplam Kat Adedi                | : | 3                                                                                                                                    |
| Dış Cephe                       | : | Sıva üzeri dış cephe boyası                                                                                                          |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon    | : | Şebeke / Şebeke / Şebeke                                                                                                             |
| Trafo                           | : | Mevcut                                                                                                                               |
| Su Deposu                       | : | Mevcut                                                                                                                               |
| Havuz                           | : | Mevcut                                                                                                                               |
| Klima Tesisatı / Isıtma Sistemi | : | Mevcut değil                                                                                                                         |
| Güvenlik Sistemi                | : | Mevcut                                                                                                                               |
| Asansör                         | : | Mevcut değil                                                                                                                         |
| Jeneratör                       | : | Mevcut değil                                                                                                                         |
| Yangın Söndürme Sistemi         | : | Mevcut değil                                                                                                                         |
| Yangın Merdiveni                | : | Mevcut değil                                                                                                                         |
| Otopark                         | : | Açık Otopark                                                                                                                         |
|                                 |   | Gayrimenkulün Yapı Kullanma İzin Belgeleri incelenmiş olup belgeler üzerinde ki gayrimenkulün alanı 10.692,00 m² olduğu görülmüştür. |

<span id="page-17-0"></span>**Bağımsız bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları**

**D Blok, 1 No.lu bağımsız bölüm**: Konu taşınmaz onaylı projesine göre bulunduğu binanın zemin (giriş) katında bina girişine göre sol yan kısmında konumludur. Onaylı projesine göre zemin katta açık mutfaklı 1 adet salon, 2 adet oda, banyo ve 3 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup brüt **80 m²** alan sahiptir. Bodrum katta ise konu bağımsız bölüme ait eklenti depo bulunmaktadır. Projesinden farklı olarak eklentiye mesken içinden merdivenle erişim sağlanarak birlikte kullanıma çevrilmiştir. Onaylı projesine göre; bodrum kat zemin kata benzer şekilde brüt 80 m² alandan oluşmaktadır. Mevcut durumda dubleks daire olan taşınmaz 4 adet oda, salon, banyo, WC, antre ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt **160 m²** alana sahiptir. Daire güney ve doğu cephelidir. Daire içerisinde zemin döşemeleri ıslak hacimlerde seramik, teraslarda mozaik kaplama, oda hacimlerinde ise laminat parke şeklindedir. Duvarlar ıslak hacimlerde tavana kadar fayans kaplıdır, oda hacimlerinde ise alçı sıva üzeri plastik boyalıdır. Tavanlar stropiyer desenlidir. Daire giriş kapısı çelik kapı dahili iç kapılar ise ahşap doğrama kapı şeklindedir. Balkon ve pencere doğmaları ise PVC doğrama olarak yapılmıştır. Mutfak dolabı ve tezgahı mevcut olup ısınma ihtiyacı soba veya klima ile sağlanmaktadır.

**D Blok, 3 Nolu bağımsız bölüm**: Dubleks mesken nitelikli konu taşınmaz onaylı projesine göre, D Blokta, 1. Katta, bina girişine göre sol yan kısımda konumludur. Onaylı projesine göre; 3 adet oda, açık mutfaklı salon, 2 banyo, antre ve 2 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup brüt **149 m²** alana sahiptir.

Kat ve Alan Dağılımı şu şekildedir: 1.Katta açık mutfaklı salon,1 adet oda, banyo, antre ve 1 adet balkon bulunmakta olup 80 m² olarak ölçülmüştür. Çatı katında ise 2 adet yatak odası,1 adet banyo, antre ve 1 adet çatı teras hacimlerine sahip 56 m² +13 m² çatı teraslıdır. Projesinden farklı olarak çatı katında yatak odası teras hizasına kadar yaklaşık 3 m², banyo hacmi de 1 m² büyütülmüştür. Buna göre taşınmazın mevcut kullanım alanı çatı katında 60 m² + 13 m² teras alanı olmuştur. Taşınmaz mevcut durumda brüt **153 m²** alana sahiptir. Daire içerisinde zemin döşemeleri ıslak hacimlerde seramik, balkonda mozaik kaplama, oda hacimlerinde ise laminat parke şeklindedir. Duvarlar ıslak hacimlerde tavana kadar fayans kaplıdır,oda hacimlerinde ise alçı sıva üzeri plastik boyalıdır. Tavanlar stropiyer desenlidir. Daire giriş kapısı çelik kapı dahili iç kapılar ise ahşap doğrama kapı şeklindedir. Balkon ve pencere doğmaları ise PVC doğrama olarak yapılmıştır. Mutfak dolabı ve tezgahı mevcut olup ısınma ihtiyacı soba veya klima ile sağlanmaktadır.

**R Blok, 3 Nolu bağımsız bölüm:** Dubleks mesken nitelikli konu taşınmaz onaylı projesine göre, R Blokta, 1. Katta, bina girişine göre sol yan kısımda konumludur. Onaylı projesine göre; 3 adet oda, açık mutfaklı salon, 2 banyo, antre ve 2 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup brüt **149 m²** alana sahiptir.

Kat ve Alan Dağılımı şu şekildedir: 1.Katta açık mutfaklı salon,1 adet oda, banyo, antre ve 1 adet balkon bulunmakta olup 80 m² olarak ölçülmüştür. Çatı katında ise 2 adet yatak odası,1 adet banyo, antre ve 1 adet çatı teras hacimlerine sahip 56 m² +13 m² çatı teraslıdır. Projesinden farklı olarak çatı katında yatak odası teras hizasına kadar yaklaşık 3 m², banyo hacmi de 1 m² büyütülmüştür. Buna göre taşınmazın mevcut kullanım alanı çatı katında 60 m² + 13 m² teras alanı olmuştur. Taşınmaz mevcut durumda brüt **153 m²** alana sahiptir. Daire içerisinde zemin döşemeleri ıslak hacimlerde seramik, balkonda mozaik kaplama, oda hacimlerinde ise laminat

![](_page_17_Picture_9.jpeg)

parke şeklindedir. Duvarlar ıslak hacimlerde tavana kadar fayans kaplıdır,oda hacimlerinde ise alçı sıva üzeri plastik boyalıdır. Tavanlar stropiyer desenlidir. Daire giriş kapısı çelik kapı dahili iç kapılar ise ahşap doğrama kapı şeklindedir. Balkon ve pencere doğmaları ise PVC doğrama olarak yapılmıştır. Mutfak dolabı ve tezgahı mevcut olup ısınma ihtiyacı soba veya klima ile sağlanmaktadır.

## **D ve R BLOK GÖRSELLERİ**

![](_page_18_Picture_3.jpeg)

## <span id="page-18-0"></span>**Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler**

Mevcut durumda değerleme konusu taşınmazlardan D Blok 1 no'lu bağımsız bölüm bodrum kattaki eklentisine projeden farklı olarak içeriden merdivenle bağlantı sağlanarak dubleks mesken kullanımına ve kuzey cepheye doğru 3 m² büyütülerek inşa edilmiştir. D Blok ve R Blok 3 no'lu bağımsız bölümlerde ise çatı katında projesinde farklı büyümeler yapılmıştır. Her 3 bağımsız bölüm için 20.12.2018 tarihli yapı kayıt belgesi alınmıştır.

#### <span id="page-18-1"></span>**Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi**

Gayrimenkuller değerleme tarih itibariyle konut amaçlı kullanılmaktadır.

# <span id="page-19-0"></span>**4. DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR**

# <span id="page-19-1"></span>**4.1 Değer Tanımları**

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

### **Pazar Değeri (Market Value)**

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

### **Pazar Kirası (Market Rent)**

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

### **Makul Değer (Equitable Value)**

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

### **Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)**

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

### **Sinerji Değeri (Synergistic Value)**

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

#### **Tasfiye Değeri (Liquidation Value)**

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

#### **Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)**

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.

#### **Zorunlu Satış (Forced Sale)**

"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

#### **Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)**

UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

# <span id="page-19-2"></span>**4.2 Değerleme Yöntemleri**

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

#### **Pazar Yaklaşımı (Market Approach)**

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

### **Gelir Yaklaşımı (Income Approach)**

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

### **İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)**

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

#### **Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach)**

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

# <span id="page-21-0"></span>**5. DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER**

# <span id="page-21-1"></span>**5.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler**

| SWOT Analizi                                                                                                                                                                                                                                                                                                 |                                                                                                                                                                            |
|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Güçlü Yönleri<br>Yapı kullanma izin belgesinin bulunması,<br>+<br>Gayrimenkullerin deniz ve sahile yakın konumda<br>+<br>olması,<br>Ortak havuzlu ve güvenlikli sitede olması,<br>+<br>Kat mülkiyetine geçilmiş olması,<br>+<br>Toplu taşıma ve özel araçlarla yüksek erişilebilirliğe<br>+<br>sahip olması. | Zayıf Yönleri<br><br>Küresel piyasalardaki durgunluk,<br><br>İlçe merkezine uzak olması,<br><br>Yapı<br>kayıt<br>belgelerine<br>esas<br>mimari<br>projenin<br>olmaması. |
| Fırsat                                                                                                                                                                                                                                                                                                       | Tehditler                                                                                                                                                                  |
| Tercih edilen bölgede olması,<br>+<br>Yapı kayıt belgelerinin olması.<br>+                                                                                                                                                                                                                                   | <br>Dünyada<br>ve<br>ülkemizde<br>yaşanan<br>ekonomik<br>gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul<br>sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi.                    |

# <span id="page-21-2"></span>**5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı**

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım-satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.

Konu gayrimenkuller mevcutta konut vasıflıdır. Bu sebeple yakın bölgelerdeki,ortak havuzlu site içinde konut vasıflı gayrimenkullerin satışları ve kiralama emsalleri araştırılmış olup,olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.

|    | Satılık Konut Emsalleri |         |          |           |                                  |                                   |                                   |                                      |                                        |                                                          |                    |  |  |  |
|----|-------------------------|---------|----------|-----------|----------------------------------|-----------------------------------|-----------------------------------|--------------------------------------|----------------------------------------|----------------------------------------------------------|--------------------|--|--|--|
| No | Konum                   | Durum   | Kullanım | Kat<br>A. | Beyan<br>Edilen<br>Alanı<br>(m²) | Tahmin<br>Edilen<br>Alanı<br>(m²) | Beyan<br>Edilen<br>Fiyatı<br>(TL) | Beyan<br>Edilen<br>Fiyatı<br>(TL/m²) | *Tahmin<br>Edilen<br>Fiyatı<br>(TL/m²) | Olumlu / Olumsuz<br>Özellikleri                          | İle.               |  |  |  |
| 1  | Aynı<br>site            | Satılık | D.Mesken | 2         | 140                              | 163                               | 5.800.000                         | 41.429                               | 41.429                                 | Aynı site içerisinde yer alması<br>Bahçe dubleksi olması | 553<br>898<br>4710 |  |  |  |
| 2  | Aynı<br>site            | Satılık | D.Mesken | 2         | 140                              | 163                               | 6.750.000                         | 48.214                               | 48.214                                 | Aynı site içerisinde yer alması<br>Bahçe dubleksi olması | 553<br>898<br>4710 |  |  |  |
| 3  | Aynı<br>site            | Satılık | D.Mesken | 2         | 140                              | 153                               | 6.250.000                         | 44.643                               | 44.643                                 | Aynı site içerisinde yer alması<br>Çatı dubleksi olması  | 553<br>898<br>4710 |  |  |  |
| 4  | Aynı<br>site            | Satılık | D.Mesken | 2         | 140                              | 153                               | 6.500.000                         | 46.429                               | 46.429                                 | Aynı site içerisinde yer alması<br>Çatı dubleksi olması  | 553<br>898<br>4710 |  |  |  |
| 5  | Yakın<br>Konum          | Satılık | D.Mesken | 2         | 130                              | 120                               | 5.200.000                         | 43.333                               | 40.000                                 | Yakın konumda site içerisinde<br>Bahçe dubleksi olması   | 553<br>898<br>4710 |  |  |  |
| 6  | Aynı<br>site            | Kiralık | D.Mesken | 2         | 140                              | 163                               | 20.000                            | 143                                  | 143                                    | Aynı site içerisinde yer alması<br>Bahçe dubleksi olması | 553<br>898<br>4710 |  |  |  |
| 7  | Aynı<br>site            | Kiralık | D.Mesken | 2         | 140                              | 153                               | 25.000                            | 179                                  | 179                                    | Aynı site içerisinde yer alması<br>Çatı dubleksi olması  | 553<br>898<br>4710 |  |  |  |
|    |                         |         |          |           |                                  |                                   |                                   |                                      |                                        |                                                          |                    |  |  |  |

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 22 |

<span id="page-22-0"></span>**5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler** 

![](_page_22_Figure_2.jpeg)

<span id="page-22-1"></span>*Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki*

# **5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar**

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli "Konut" araştırması yapılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkuller hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.

Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkullerin fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.

- Konu taşınmazın bulunduğu bölgede eski ve az katlı yapılaşmalar mevcuttur.
- Bölgede yapılan araştırmalarda edinilen bilgilere göre benzer konumda yer alan konutların talep edilen fiyatlarının 33.000-38.000 TL/m² aralığında değiştiği tespit edilmiştir. [Emsallerin tahmini alanları içerisinde bina ortak alanları (kapalı otopark, asansör, merdiven çekirdeği alanları vb..) bulunmamaktadır.]
- Bölgede yapılan araştırmalarda edinilen bilgilere göre benzer konumda yer alan konutların talep edilen kira fiyatlarının eşyalı olarak 110-150 TL/m²/Ay aralığında değiştiği tespit edilmiştir. [Emsallerin tahmini alanları içerisinde bina ortak alanları (kapalı otopark, asansör, merdiven çekirdeği alanları vb..) bulunmamaktadır.]

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 23 |

### **Emsallerin Karşılaştırılması**

Satılık ve kiralık gayrimenkul emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerin göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.

Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, inşaat kalitesi, mimari özellik ve kullanım alanı büyüklüğü" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.

Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin İnşaat Kalitesine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın yapılış tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Bu kriterde kira analizinde emsallerin eşyalı olup olmaması da dikkate alınmıştır.

Emsallerin Mimari Özelliklerine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın teknik ve altyapı özellikleri, kapalı-açık otopark durumu, kattaki konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Alana İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip ofisler, büyük alana sahip ofislere göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmaktadır.

Tablodan seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tabloya işlenmiştir. Satış ve kira değerine göre farklı 2 tablo hazırlanmıştır.

#### **Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:**

Emsal gayrimenkuller, değerleme konusu gayrimenkule göre çok küçük alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.

Değerleme konusu gayrimenkulün kiralanabilir alan büyüklüğü içerisinde kat holü ve teknik ortak alan büyüklükleri yer almasına rağmen, emsal gayrimenkullerin tahmin edilen alanları içerisinde kat holü alanları bulunmamaktadır. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde negatif şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi inşaat Kalitesine Sahip, Daha İyi Mimari Özelliklere Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip ise şerefiye negatif girilmektedir.

Şerefiye analizi 1.kat + çatı katında yer alan 3 no'lu bağımsız bölümlere göre yapılmış olup, alansal karşılaştırmalarda çatı katındaki teras dahil edilmemiştir.

Zemin dubleksi dairenin ise çatı dubleksine göre birim satış ve birim kira değerinin yaklaşık % 10 daha düşük olacağı öngörülmüştür.

| Karşılaştırma Tablosu – Konut Satış Değeri |           |           |           |           |       |         |         |       |
|--------------------------------------------|-----------|-----------|-----------|-----------|-------|---------|---------|-------|
|                                            | E1        | E2        | E3        | E4        |       | E6      | E7      |       |
| Durum                                      | Satılık   | Satılık   | Satılık   | Satılık   |       | Kiralık | Kiralık |       |
| Pazarlanan Değer (A)                       | 5.800.000 | 6.750.000 | 6.250.000 | 6.500.000 | TL    | 20.000  | 25.000  | TL    |
| Pazarlık Payı                              | 10%       | 20%       | 15%       | 15%       | %     | 10%     | 15%     | %     |
| Düzeltilmiş Değer (B)                      | 5.220.000 | 5.400.000 | 5.312.500 | 5.525.000 | TL    | 18.000  | 21.250  | TL    |
| Pazarlanan Alan (C)                        | 140       | 140       | 140       | 140       | m²    | 140     | 140     | m²    |
| Alan Düzeltmesi                            | -13%      | -13%      | -8%       | -8%       | %     | -13%    | -8%     | %     |
| Düzeltilmiş Alan (D)                       | 160       | 160       | 153       | 153       | m²    | 160     | 153     | m²    |
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C)                | 41.429    | 48.214    | 44.643    | 46.429    | TL/m² | 143     | 179     | TL/m² |
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)         | 32.625    | 33.750    | 34.722    | 36.111    | TL/m² | 113     | 139     | TL/m² |
| Konuma İlişkin Düzeltme                    | 0%        | 0%        | 0%        | 0%        | %     | 0%      | 0%      | %     |
| İnşaat Kallitesi Düzeltme                  | 0%        | -10%      | 0%        | -5%       | %     | 0%      | 0%      | %     |
| Mimari Özellik Düzeltme                    | 10%       | 10%       | 0%        | 0%        | %     | 10%     | 0%      | %     |
| Alana İlişkin Düzeltme                     | 0%        | 0%        | 0%        | 0%        | %     | 0%      | 0%      | %     |
| Toplam Düzeltme                            | 10%       | 0%        | 0%        | -5%       | %     | 10%     | 0%      | %     |
| Şerefiye Uygulanmış Değer                  | 35.888    | 33.750    | 34.722    | 34.306    | TL/m² | 124     | 139     | TL/m² |
| Ortalaması                                 |           | 34.666,32 |           |           | TL/m² | 131,32  |         | TL/m² |

\*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Konu gayrimenkulün satış değerinin ~34.650 TL/m² (34.666 TL/m²) olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır. Konu gayrimenkulün kira değerinin ~131 TL/m² (131,32 TL/m²) olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

# <span id="page-24-0"></span>**6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ**

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.

# <span id="page-24-1"></span>**6.1 Pazar Yaklaşımı**

## <span id="page-24-2"></span>**Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler**

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

<span id="page-24-3"></span>**Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi**

Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün satış değerlerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.

Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkule emsal olabilecek satılık konut emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

#### <span id="page-24-4"></span>**Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı**

<span id="page-24-5"></span>Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

**Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler** 

<span id="page-24-6"></span>Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

**Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar** 

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

### <span id="page-25-0"></span>**Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç**

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkul için takdir edilen pazar değerleri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.

| Satış Değeri Tablosu |         |           |               |                            |                                 |            |             |
|----------------------|---------|-----------|---------------|----------------------------|---------------------------------|------------|-------------|
| Blok                 | B.B.No. | Alan (m²) | Değer (TL/m²) | Ek Şerefiye Düzeltmesi (%) | Şerefiye Sonrası Değeri (TL/m²) | Değer (TL) | ~Değer (TL) |
| D                    | 1       | 160       | 34.650        | -10%                       | 31.185                          | 4.989.600  | 5.000.000   |
| D                    | 3       | 153       | 34.650        | 0%                         | 34.650                          | 5.301.450  | 5.300.000   |
| R                    | 3       | 153       | 34.650        | 0%                         | 34.650                          | 5.301.450  | 5.300.000   |
|                      |         |           |               |                            | Toplam                          | 15.592.500 | 15.600.000  |
|                      |         |           |               |                            |                                 |            |             |

#### **Satılabilir ve Kiralanabilir Alan Açıklaması**

D Blok 1 no'lu bağımsız bölüm için satılabilir alan bodrum kat + zemin katın toplam alanı olan brüt 160 m², D Blok 3 ve R Blok 3 no'lu bağımsız bölümler için de çatı katlarındaki teras dahil brüt 153 m² satılabilir ve kiralanabilir alan kabul edilmiştir. Emsallerde çatı dubleksleri teraslar hariç 140 m² olarak beyan edilmiştir. Birim fiyatlar, kabul edilen satılabilir ve kiralanabilir alanlara indirgenerek hesaplamalar yapılmıştır.

## <span id="page-25-2"></span><span id="page-25-1"></span>**6.2 Maliyet Yaklaşımı**

### **Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler**

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

<span id="page-25-3"></span>(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

**Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni**

<span id="page-25-4"></span>Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

**Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç** 

<span id="page-25-5"></span>Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

**Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar** 

<span id="page-25-6"></span>Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

**Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç** 

<span id="page-25-7"></span>Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

## **6.3 Gelir Yaklaşımı**

#### <span id="page-25-8"></span>**Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri**

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

## **İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)**

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

### <span id="page-26-0"></span>**Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni**

<span id="page-26-1"></span>Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

**Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar** 

<span id="page-26-2"></span>Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

**İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler**

<span id="page-26-3"></span>Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

**Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç** 

<span id="page-26-4"></span>Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

# **6.4 Diğer Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)**

Değerleme çalışmasında kira değeri takdiri için kullanılan veriler, analizler ve diğer detaylar raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Gayrimenkul için takdir edilen Pazar Kira değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

|  | Kira Değeri Tablosu |
|--|---------------------|

| Blok | B.B.No. | Alan (m²) | Değer (TL/m²/Ay) | Ek Şerefiye Düzeltmesi (%) | Şerefiye Sonrası Değer (TL/m²/Ay) | Değer (TL/Ay) | ~Değer (TL/Ay) |
|------|---------|-----------|------------------|----------------------------|-----------------------------------|---------------|----------------|
| D    | 1       | 160       | 131              | -10%                       | 118                               | 18.864        | 19.000         |
| D    | 3       | 153       | 131              | 0%                         | 131                               | 20.043        | 20.000         |
| R    | 3       | 153       | 131              | 0%                         | 131                               | 20.043        | 20.000         |
|      |         |           |                  |                            | Toplam                            | 58.950        | 59.000         |

<span id="page-26-5"></span>**Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları** 

<span id="page-26-6"></span>Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat yapımı yöntemleri kullanılmamıştır.

**Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri** 

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar değeri tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.

<span id="page-26-7"></span>**Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar** 

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında Pazar değeri tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.

<span id="page-26-8"></span>**En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi** 

Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.

En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:

- Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
- Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
- Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "**Konut**" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.

### <span id="page-27-0"></span>**Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi**

Rapora konu gayrimenkullerin ayrı bağımsız bölüm olması sebebiyle müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.

# <span id="page-28-0"></span>**7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ**

# <span id="page-28-1"></span>**7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması**

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün mevcut durumu bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu

| Özet Tablo        |              | Değer (TL)                 |
|-------------------|--------------|----------------------------|
| Pazar Yaklaşımı   | Pazar Değeri | 15.600.000                 |
| Maliyet Yaklaşımı | Pazar Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
| Gelir Yaklaşımı   | Pazar Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |

Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkuller benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaşılmıştır.

Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkule benzer kullanımda gayrimenkullerin pazar yaklaşımına konu edilerek değerlendirildiği gözlemlenmiştir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan toplam pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.

Buna göre gayrimenkullerin toplam pazar değeri için **15.600.000.-TL (OnBeşMilyonAltıYüzBin.-Türk Lirası)** kıymet takdir edilmiştir.

# <span id="page-28-2"></span>**7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri**

Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.

# <span id="page-28-3"></span>**7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi**

<span id="page-28-4"></span>Rapor konusu gayrimenkul 3 adet mesken niteliğindedir. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.

# **7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi**

Rapor konusu gayrimenkul 3 adet mesken niteliğindedir. Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.

# <span id="page-29-0"></span>**8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME**

# <span id="page-29-1"></span>**8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş**

#### <span id="page-29-2"></span>**Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş**

28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde;

"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.

Gayrimenkulün tapu kaydında yapılan incelemede, gayrimenkul üzerinde "ipotek" kaydı bulunmadığı görülmüştür.

Gayrimenkulün tapu kaydının beyanlar hanesinde "Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Tesisi" beyanları bulunmaktadır.

Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

<span id="page-29-3"></span>**Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi** 

Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkulün devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

Rapor konusu gayrimenkulün tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "mesken-bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

#### <span id="page-29-4"></span>**Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş**

İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Ancak taşınmazların kullanımlarında ve alanlarındaki değişiklikler mevcut iken her bir bağımsız bölüm için 20.12.2018 tarihli Yapı Kayıt Belgesi alındığı anlaşılmaktadır. İlgili tebliğde "3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir. Buna göre izin ve belgelerin eksiksiz olduğu kanaati oluşmuştur.

#### <span id="page-29-5"></span>**Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi**

Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, onaylı mimari projesi ile kısmen uyumlu olduğu, uyumsuz kısımlar için ayrıca yapı kayıt belgesinin alındığı görülmüş olup gayrimenkulün yeniden ruhsat almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 30 |

### <span id="page-30-0"></span>**Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş**

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi; "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." şeklindedir.

Gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Yapı kullanma belgesi alımı ve kat mülkiyeti tesisinden sonra yapılan projeye aykırı imalatlar için Yapı Kayıt Belgesi alındığı görülmüştür. Yukarıdaki ilgili tebliğin ilgili maddesine istinaden rapor konusu gayrimenkullerin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Mesken-Bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."

# <span id="page-31-0"></span>**9. DİĞER**

# <span id="page-31-1"></span>**9.1 KDV KDV Konusu**

07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.

29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.

01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.

| KDV ORANLARI                                                                                               |                       |     |  |  |
|------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------|-----|--|--|
| İş Yeri Teslimlerinde                                                                                      |                       | 20% |  |  |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde                                                                                   |                       | 10% |  |  |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI                                            |                       |     |  |  |
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda                                                                       |                       |     |  |  |
| Net Alanın 150 m² den Fazla Olan Kısmı İçin                                                                |                       | 20% |  |  |
| Net Alanın 150 m² ye Kadar Olan Kısmı İçin *                                                               |                       | 10% |  |  |
| Net Alanı 150 m² ye Kadar Konutlarda *                                                                     |                       | 10% |  |  |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI                                             |                       |     |  |  |
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda                                                                       |                       | 20% |  |  |
| Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda */**                                                                 |                       |     |  |  |
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda                                                   |                       | 1%  |  |  |
|                                                                                                            | 499 TL' ye kadar ise  | 1%  |  |  |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının                          | 500 - 999 TL ise      | 10% |  |  |
| Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri                                         | 1.000 TL ve üzeri     | 20% |  |  |
|                                                                                                            | 1.000 TL'ye kadar ise | 1%  |  |  |
| 1.000-2.000 TL ise<br>01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının Alındığı |                       |     |  |  |
| Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri<br>2.000 TL üzeri<br>20%                         |                       |     |  |  |

\* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir. \*\* Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve

2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.

\*\*\* Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.

Yukarıda tabloda verilen bilgiler doğrultusunda konu yapının 01.01.2013 tarihinden önce yapı ruhsatı almış olması nedeniyle KDV oranı %1 olarak belirlenmiştir.

# <span id="page-32-0"></span>**10. SONUÇ**

### <span id="page-32-1"></span>**10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi**

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde kat mülkiyeti tesis edilmiş "Mesken" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."

### <span id="page-32-2"></span>**10.2 Nihai Değer Takdiri**

Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.

- 1. Peşin Satış Fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılmıştır.
- 2. Değerleme Katma Değer Vergisi hariç yapılmış ve ilgili Katma Değer Vergisi tutarı eklenerek toplam değer sunulmuştur.
- 3. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi (Çalışmada proje değerleme çalışması yapılmamıştır.)

| Değer Tablosu<br>(31.12.2024 tarihli)                          |             |                  |
|----------------------------------------------------------------|-------------|------------------|
| 3 Adet Bağımsız Bölüm Toplam                                   | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)*     |
| Pazar Değeri                                                   | 15.600.000  | 15.756.000<br>TL |
| *%1 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. |             |                  |

- o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.
- o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
- o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
- o KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
- o Rapor, müşterinin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri ile ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurumkuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasaktır. Rapor, sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen ya da tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.
- o Kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

![](_page_32_Figure_18.jpeg)

# <span id="page-33-0"></span>**11. EKLER**

- 1. Tapu Fotokopileri
- 2. TGKM Parsel Sorgulama Görüntüleri
- 3. Gayrimenkule Ait tapu Kaydı
- 4. İmar Durumu
- 5. Yapı Kullanma İzin Belgesi
- 6. Yapı Ruhsatı
- 7. Mimari Proje Görselleri
- 8. Yapı Kayıt Belgeleri
- 9. Adres Bilgileri ve UAVT Kodları
- 10. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansları ve Tecrübe Belgeleri