Chat with Filing

Ask questions about this document
Please log in or register to use the chat feature. Please register first.
NAV - Tarsus Şehirlerarası Terminal İşletmesinde bulunan 4 adet bilet satış bürosunun kiralanması hakkında

Company: AVRASYA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Date: 2025-06-17 Language: Turkish Register to download
Loading document preview...
Document Preview Not Available

The file type (.pdf) cannot be displayed directly here.
Open Original File
Error loading document preview. Please try the 'Open Original File' link.
You're One Click Away From The Full Filing

Instantly access this document—and 2.8M more—for free. Select your preferred method:
Continue with Google Continue with Microsoft Continue with Facebook Continue with Amazon
# *Gayrimenkul Değerleme Raporu*

*4 Adet Bağımsız Bölüm (Dubleks Bilet Satış Bürosu)*

*Beydeğirmeni Mahallesi Tarsus / Mersin*

*4811 ada / 4 Parsel*

![](_page_0_Picture_4.jpeg)

*Sunulan;*

*Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.* 

*Hazırlayan;*

*Rapor Tarihi; 31.12.2024*

*Rapor No;*

![](_page_0_Picture_9.jpeg)

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |

*GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR*

![](_page_1_Picture_2.jpeg)

![](_page_1_Picture_3.jpeg)

![](_page_1_Picture_4.jpeg)

![](_page_1_Picture_5.jpeg)

![](_page_1_Picture_6.jpeg)

Konu Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu

|                                                                                                                      | Yönetici Özeti                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                     |              |    |  |
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------------------------------|--------------|----|--|
| Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |                                     |              |    |  |
| Raporu Talep Eden                                                                                                    | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |                                     |              |    |  |
| Raporu Hazırlayan Kurum                                                                                              | Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                     |              |    |  |
| Değerleme Tarihi                                                                                                     | 25.12.2024                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |                                     |              |    |  |
| Rapor Tarihi ve Numarası                                                                                             | 31.12.2024 / 2024_ÖZ_2175                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |                                     |              |    |  |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları                                                                                          | Tam Mülkiyet<br>(Dubleks Bilet Satış Bürosu nitelilkli Bağımsız Bölümün Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı<br>A.Ş. adına tescilli tam hissesi)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                     |              |    |  |
| Değerlemenin Amacı                                                                                                   | Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün yıl sonu değerinin<br>tespiti amacıyla hazırlanmıştır.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           |                                     |              |    |  |
| Gayrimenkule İlişkin Bilgiler<br>Gayrimenkulün Kullanımı                                                             |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |                                     |              |    |  |
| Gayrimenkulün Açık Adresi                                                                                            | 4 Adet Dubleks Bilet Satış Bürosu vasıflı Bağımsız Bölüm<br>Beydeğirmeni Mahallesi, 0718 Sokak, TAŞTİ No: 4/Z07 (UAVT: 3185824160), No:<br>4/Z08 (UAVT: 2588246443, No: 4/Z09 (UAVT: 2091764270), No: 4/Z10 (UAVT:<br>3595615208) Tarsus /Mersin                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |                                     |              |    |  |
| Tapu Kayıtları                                                                                                       | Mersin ili, Tarsus ilçesi, Fevzi Çakmak mahallesi, 4811 ada, 4 parsel numaralı<br>7.431,00 m² yüzölçüme sahip, "ARSA" vasıflı ana gayrimenkul üzerinde yer alan<br>Dubleks Bilet Satış Bürosu vasıflı zemin Kat 11, 12, 15 ve 16 numaralı bağımsız<br>bölümler                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                     |              |    |  |
| İmar Durumu                                                                                                          | 26.10.1996 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Tarsus Belediyesi Uygulama İmar Planı<br>kapsamında "Terminal Alanı" lejandında kalmaktadır.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       |                                     |              |    |  |
| En Etkin ve En İyi Kullanımı                                                                                         | Bilet Satış Bürosu amaçlı kullanımı                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |                                     |              |    |  |
| 4 Adet Bağımsız Bölümün Toplam                                                                                       | Değer Tablosu                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                | (31.12.2024 tarihli)<br>(KDV Hariç) | (KDV Dahil)* |    |  |
| Pazar Değeri (Tam Hisse)                                                                                             |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              | 4.200.000                           | 5.040.000    | TL |  |
|                                                                                                                      |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |                                     |              |    |  |
| o<br>o<br>o<br>o<br>o<br>o<br>o<br>o<br>o<br>o<br>düzenlendiğini;<br>o<br>o<br>o<br>çalışması yapılmıştır.<br>o<br>o | Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanının bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu;<br>Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;<br>Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını;<br>Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;<br>Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;<br>Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;<br>Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini;<br>Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;<br>Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;<br>Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında<br>Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;<br>Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul<br>Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.<br>Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde<br>kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde<br>gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme<br>Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu<br>rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre tanzim edilmiştir.<br>Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. |                                     |              |    |  |
| Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları;<br>beyan ederiz.<br>Değerleme Uzmanı                           |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              | Sorumlu Değerleme Uzmanı            |              |    |  |

| 1. | RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ  6                                                                                                |  |
|----|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--|
|    | 1.1<br>Rapor Tarihi ve Numarası6                                                                                                     |  |
|    | 1.2<br>Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi 6                                                                                         |  |
|    | 1.3<br>Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi6                                                                                   |  |
|    | 1.4<br>İşin Kapsamı 6                                                                                                                |  |
|    | 1.5<br>Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6                   |  |
|    | 1.6<br>Rapor Türü6                                                                                                                   |  |
|    | 1.7<br>Raporu Hazırlayanlar6                                                                                                         |  |
|    | 1.8<br>Değerleme Tarihi 7                                                                                                            |  |
|    | 1.9<br>Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7                                                                                        |  |
|    | 1.10<br>Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye                    |  |
|    | İlişkin Bilgiler7                                                                                                                    |  |
|    | 1.11<br>Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7                                                                |  |
| 2. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ  8                                                                   |  |
|    | 2.1<br>Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8                                                                                         |  |
|    | 2.2<br>Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi9                                        |  |
|    | Tapu Kayıtları 9                                                                                                                     |  |
|    | 2.2.1.1<br>Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9                                                                             |  |
|    | 2.2.1.2<br>Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı             |  |
|    | Hakkında Bilgi9                                                                                                                      |  |
|    | Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi10                                                                                        |  |
|    | Kadastro İncelemesi 10<br>2.3<br>Gayrimenkullerin İmar Bilgileri10                                                                   |  |
|    | İmar Durumu10                                                                                                                        |  |
|    | Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler11                                                            |  |
|    | Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve                           |  |
|    | Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma                 |  |
|    | İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11                                                                                                      |  |
|    | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11                                                                   |  |
|    | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 11                        |  |
|    | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat                        |  |
|    | Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler11                                                                |  |
|    | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine               |  |
|    | İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin |  |
|    | Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi11                                                                            |  |
|    | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu                   |  |
|    | Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı                |  |
|    | Olabileceğine İlişkin Açıklama 11                                                                                                    |  |
|    | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 11                                                                 |  |
| 3. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ  12                                                                                                 |  |
|    | 3.1<br>Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların                  |  |
|    | Gayrimenkulün Değerine Etkileri 12                                                                                                   |  |
|    | Ekonomik Koşullar12                                                                                                                  |  |
|    | Gayrimenkul Piyasası 13                                                                                                              |  |
|    | 3.2<br>Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 15<br>Tarsus İlçesi15                                          |  |
|    | Fevzi Çakmak Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 15                                                                             |  |
|    | Ulaşım15                                                                                                                             |  |
|    | 3.3<br>Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler15                                                        |  |
|    | 3.4<br>Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri16                                                                 |  |
|    | Arsa Özellikleri16                                                                                                                   |  |
|    | Bina Özellikleri16                                                                                                                   |  |
|    | Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları16                                                                                    |  |
|    | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler                |  |
|    | 17                                                                                                                                   |  |
|    | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde                        |  |
|    | Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi17                              |  |
| 4. | DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR 18                                                                     |  |
|    | 4.1<br>Değer Tanımları 18                                                                                                            |  |
|    | 4.2<br>Değerleme Yöntemleri18                                                                                                        |  |
| 5. | DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER  20                                                                                 |  |
|    | 5.1<br>Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler20                                      |  |
|    | 5.2<br>Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 20                                                       |  |
|    | 5.3<br>Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren          |  |
|    | Krokiler 21                                                                                                                          |  |
|    | 5.4<br>Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma |  |
| 6. | Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 21<br>KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ  22                                  |  |
|    | 6.1<br>Pazar Yaklaşımı22                                                                                                             |  |
|    |                                                                                                                                      |  |

|     |         | Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 22                                                                                    |  |
|-----|---------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--|
|     |         | Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi22                                          |  |
|     |         | Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 22                                                     |  |
|     |         | Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını                 |  |
|     |         | Gösteren Krokiler22                                                                                                         |  |
|     |         | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin       |  |
|     |         | Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 22                                                        |  |
|     |         | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç22                                                                                        |  |
|     | 6.2     | Maliyet Yaklaşımı23                                                                                                         |  |
|     |         | Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 23                                                                                  |  |
|     |         | Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 23                                               |  |
|     |         | Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer           |  |
|     |         | Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç 23                                                                                            |  |
|     |         | Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer               |  |
|     |         | Varsayımlar 23                                                                                                              |  |
|     |         | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç23                                                                                      |  |
|     | 6.3     | Gelir Yaklaşımı23                                                                                                           |  |
|     |         | Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 23                                                                                   |  |
|     | 6.3.1.1 | Direkt Kapitalizasyon Yöntemi 23                                                                                            |  |
|     |         | Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni24                                                  |  |
|     |         | Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer           |  |
|     |         | Varsayımlar 24                                                                                                              |  |
|     |         | İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 24                                 |  |
|     |         | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 24                                                                                       |  |
|     |         | Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)24                                                               |  |
|     |         | Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları25                                 |  |
|     |         | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri25                                                        |  |
|     |         | Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar25                   |  |
|     |         | En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi25                                                                              |  |
|     |         | Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 25                                                                      |  |
| 7.  |         | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ 26                                                                           |  |
|     | 7.1     | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin        |  |
|     |         | Açıklaması26                                                                                                                |  |
|     | 7.2     | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri26                              |  |
|     | 7.3     | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine           |  |
|     |         | Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi26                                                      |  |
|     | 7.4     | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin           |  |
|     |         | Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup           |  |
|     |         | Olmadığı Hakkında Bilgi 26                                                                                                  |  |
| 8.  |         | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME 27                                                           |  |
|     | 8.1     | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul            |  |
|     |         | Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş27 |  |
|     |         | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş27                                                      |  |
|     |         | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde                       |  |
|     |         | Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup |  |
|     |         | Olmadığı Hakkında Bilgi 27                                                                                                  |  |
|     |         | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve              |  |
|     |         | Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş27                                                                       |  |
|     |         | Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden            |  |
|     |         | Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 27                                                  |  |
|     |         | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup     |  |
|     |         | Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 27                       |  |
| 9.  |         | DİĞER 29                                                                                                                    |  |
|     | 9.1     | KDV Konusu29                                                                                                                |  |
| 10. |         | SONUÇ 30                                                                                                                    |  |
|     | 10.1    | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 30                                                                                |  |
|     | 10.2    | Nihai Değer Takdiri30                                                                                                       |  |
| 11. |         | EKLER 31                                                                                                                    |  |
|     |         |                                                                                                                             |  |

## <span id="page-5-0"></span>**1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ**

### <span id="page-5-1"></span>**1.1 Rapor Tarihi ve Numarası**

<span id="page-5-2"></span>Bu rapor, şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024\_ÖZ\_2175 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

### **1.2 Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi**

Bu değerleme raporu "Büyükdere Cad. Metro City İş Merkezi A Blok No: 171 Kat: 17 Levent - Şişli / İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.

### <span id="page-5-3"></span>**1.3 Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi**

Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde hizmet vermektedir. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.

- Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiştir.
- Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
- Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 6340 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

### <span id="page-5-4"></span>**1.4 İşin Kapsamı**

Bu rapor, Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden 4 adet dubleks bilet satış bürosu vasıflı bağımsız bölümün 1/1 hissesinin mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

### <span id="page-5-5"></span>**1.5 Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama**

<span id="page-5-6"></span>Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

### **1.6 Rapor Türü**

Mersin ili, Tarsus ilçesi, Fevzi Çakmak mahallesi, 4811 ada, 4 parsel numaralı 7.431,00 m² yüzölçüme sahip, "ARSA" vasıflı ana gayrimenkul üzerinde yer alan Tarsus Şehirlerarası Terminal İşletmesi'nde (Taşti) konumlu zemin kat 11 nolu, zemin kat 12 nolu, zemin kat 15 nolu ve zemin kat 16 nolu bağımsız bölüm numaralı dubleks bilet satış bürolarına ait Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescilli 1/1 hissesinin 31.12.2024 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

### <span id="page-5-7"></span>**1.7 Raporu Hazırlayanlar**

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.

#### <span id="page-6-0"></span>**1.8 Değerleme Tarihi**

Bu rapor, 10.12.2024 ila 31.12.2024 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.

#### <span id="page-6-1"></span>**1.9 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası**

Bu rapor, "Büyükdere Cad. Metro City İş Merkezi A Blok No: 171 Kat: 17 Levent - Şişli / İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 24.01.2024 tarihli ve 15 sayılı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

### <span id="page-6-2"></span>**1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler**

| Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi |                      |           |          |  |  |  |  |
|---------------------------------------------|----------------------|-----------|----------|--|--|--|--|
|                                             | Rapor - 1            | Rapor - 2 | Rapor- 3 |  |  |  |  |
| Rapor Tarihi                                | 29.12.2023           | -         | -        |  |  |  |  |
| Rapor Numarası                              | 2023_ÖZ_2214         | -         | -        |  |  |  |  |
|                                             | Mehmet Onur ÇAKMAKLI |           |          |  |  |  |  |
| Raporu Hazırlayanlar                        | Fatih TOSUN          | -         | -        |  |  |  |  |
| Toplam Değer (TL) (KDV hariç)               | 3.500.000            | -         | -        |  |  |  |  |

Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından değerleme raporu hazırlanmamıştır.

### <span id="page-6-3"></span>**1.11 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar**

Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

## <span id="page-7-0"></span>**2. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ**

### <span id="page-7-1"></span>**2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı**

Konu gayrimenkul Mersin ili, Tarsus ilçesi, Fevzi Çakmak mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Gayrimenkulün adresi ve konumunu gösterir krokileri aşağıda sunulmaktadır.

Gayrimenkullerin açık adresi: Beydeğirmeni Mahallesi, 0718 Sokak, Tarsus Otogarı (TAŞTİ) No: 4/Z07, No: 4/Z08, No: 4/Z09, No: 4/Z10 Tarsus/ Mersin (UAVT: 3185824160, 2588246443, 2091764270, 3595615208)

Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkuller her biri 35 m² alana sahip, tapu kaydında "Dubleks Bilet Satış bürosu" vasıflı, mevcutta otobüs bilet satış bürosu olarak kullanılan dört adet bağımsız bölümdür. Konut yerleşiminin yoğun olduğu bir bölgede, Tarsus ilçe merkezinin doğusunda genelde çevresi ticaret ve sanayi teşekkül göstermiş yapılardan oluşmaktadır. Bölge kamu hizmetlerinden tam yararlanmakta olup, altyapı problemi bulunmamaktadır.

#### **Gayrimenkullerin Konumu**

![](_page_7_Picture_7.jpeg)

![](_page_8_Picture_1.jpeg)

## <span id="page-8-0"></span>**2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi**

<span id="page-8-1"></span>

| Bağımsız Bölümler Tapu Kaydı Listesi |       |          |           |                               |                                                         |       |      |        |
|--------------------------------------|-------|----------|-----------|-------------------------------|---------------------------------------------------------|-------|------|--------|
| Blok                                 | Kat   | Bağ.Böl. | Arsa Payı | Niteliği                      | Malik                                                   | Hisse | Cilt | Sahife |
| -                                    | ZEMİN | 11       | 35/3174   | Dubleks Bilet Satış<br>Bürosu | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı<br>Anonim Şirketi | 1/1   | 2    | 157    |
| -                                    | ZEMİN | 12       | 35/3174   | Dubleks Bilet Satış<br>Bürosu | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı<br>Anonim Şirketi | 1/1   | 2    | 158    |
| -                                    | ZEMİN | 15       | 35/3174   | Dubleks Bilet Satış<br>Bürosu | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı<br>Anonim Şirketi | 1/1   | 2    | 161    |
| -                                    | ZEMİN | 16       | 35/3175   | Dubleks Bilet Satış<br>Bürosu | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı<br>Anonim Şirketi | 1/1   | 2    | 162    |
|                                      |       |          |           |                               |                                                         |       |      |        |

<span id="page-8-2"></span>Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Kat Satış–27.05.2022-30590

#### **2.2.1.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri**

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. Belgeler ve özeti aşağıda sunulmaktadır.

| Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri                                                                                         | Hisse              | Tarih /Yev. |  |  |  |  |  |  |
|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------|-------------|--|--|--|--|--|--|
| Şerhler Hanesi                                                                                                                |                    |             |  |  |  |  |  |  |
| -<br>TKGM (Takbis) kayıtlarında yapılan incelemede konu taşınmaz<br>üzerinde herhangi bir Şerh bulunmadığı bilgi alınmıştır.  |                    |             |  |  |  |  |  |  |
| Rehinler Hanesi                                                                                                               |                    |             |  |  |  |  |  |  |
| -<br>TKGM (Takbis) kayıtlarında yapılan incelemede konu taşınmaz<br>üzerinde herhangi bir Rehin bulunmadığı bilgi alınmıştır. |                    |             |  |  |  |  |  |  |
| Beyanlar Hanesi                                                                                                               |                    |             |  |  |  |  |  |  |
| -<br>YÖNETİM PLANI: 02/06/2000- (MÜŞTEREK)                                                                                    | Tam Hisse Üzerinde |             |  |  |  |  |  |  |
| 2.2.1.2 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama                       |                    |             |  |  |  |  |  |  |

<span id="page-8-3"></span>**Olup Olmadığı Hakkında Bilgi**

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır.

![](_page_8_Picture_12.jpeg)

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescilli tam hissesi üzerinde yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

#### <span id="page-9-0"></span>**Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi**

Kat irtifakı kurulu olması sebebiyle <https://webtapu.tkgm.gov.tr/> adresinden online Kat İrtifakı Mimari Proje incelemesi yapılmıştır. Tapu müdürlüğü arşivinde fiziki mimari proje incelemesi yapılamamaktadır. Mimari proje detayı raporun "2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler" bölümünde sunulmaktadır.

#### <span id="page-9-1"></span>**Kadastro İncelemesi**

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Tarsus Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

### <span id="page-9-2"></span>**2.3 Gayrimenkullerin İmar Bilgileri**

İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

#### <span id="page-9-3"></span>**İmar Durumu**

Tarsus Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde edinilen bilgiler ve aşağıda sunulan 18.04.2011 onay tarihli imar paftası ve plan notları görüntüsüne göre, konu gayrimenkulün konumlu olduğu parselin imar durumu;

02.05.2017 onay tarih, 1/1000 ölçekli "Uygulama İmar Planı" sınırları kapsamında "Terminal Alanı" lejandında kalmaktadır.

![](_page_9_Figure_12.jpeg)

Onaylı İmar Paftası Görüntüsü İmar Durumu

![](_page_9_Picture_14.jpeg)

![](_page_9_Picture_15.jpeg)

#### <span id="page-10-0"></span>**Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler**

Tarsus Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşivinde incelemeler sonucunda, yukarıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır.

#### **Belediye Arşivi**

- Bila tarih Bila sayılı hazırlanmış **"Kat İrtifak Mimari Projesi"**
- 08.11.1999 tarih, 224 sayılı İlk **Yapı Ruhsatı** (Tarsus Belediyesinden şifahen ve Yapı kullanma izin belgesinden alınmıştır. Tarsus Belediyesi İmar arşivinde yapı ruhsatı belgesine ulaşılamamıştır.)
- 02.12.2002 tarih 224 sayılı toplam 68 adet bağımsız bölüm ve 5.944,00 m2 alan için düzenlenmiş **Yapı Kullanma Belges**i ile 07.09.2007 tarih 477 sayılı 15 nolu bağımsız bölüm için düzenlenmiş **"Yapı Kullanma İzin Belgesi"** incelenmiştir.
- Not: İlgili belediyede yapılan araştırmada otogar içerisinde bulunan değerlemeye konu 11, 12 ve 16 bağımsız bölümler için iskân belgesi tanzim edilmemiş olduğu anlaşılmaktadır.
- Tarsus Belediyesinde yapılan incelemede taşınmazlar için düzenlenmiş olan olumsuz bir karar içeren yapı tatil tutanağına ve 3194 sayılı İmar Kanunu 32. ve 42. maddelerine istinaden alınmış olan encümen kararına rastlanılmamıştır.
- <span id="page-10-1"></span>**Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi**

Değerleme konusu gayrimenkullerin Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne mülkiyeti 27.05.2022 tarihinde gerçekleşmiştir.

Değerleme konusu gayrimenkul konumlu olduğu arsa son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.

<span id="page-10-2"></span>**Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler** 

Gayrimenkulün bulunduğu parselin (4811 ada 4 parsel) imar durumu "02.05.2017 tarihli 1/1000 ölçekli U.İ.P na göre, Terminal lejantında kalmakta olduğu bilgisi alınmıştır." Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde Konut, Ticaret ve Sanayi Alanı lejantına sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır.

<span id="page-10-3"></span>**Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar**

Dosyasında herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlara dair evrak bulunmamaktadır.

<span id="page-10-4"></span>**Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler** 

Değerlemeye konu gayrimenkuller bağımsız bölüm niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

<span id="page-10-5"></span>**Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi** 

Söz konusu parsel üzerindeki yapı, 13.01.2001 tarih 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu öncesi inşa edilmiş olması sebebiyle yapı denetim şirketi bulunmamaktadır.

<span id="page-10-6"></span>**Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama** 

Değerleme konusu bağımsız bölümler kat irtifakı kurulmuş parsel üzerinde konumludurlar. Belirli bir projeye göre değerleme yapılmamıştır.

<span id="page-10-7"></span>**Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi**

Gayrimenkulün enerji verimliliği ile ilgili ana gayrimenkulde herhangi bir sertifika veya belgeye ulaşılamamıştır.

## <span id="page-11-0"></span>**3. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ**

### <span id="page-11-1"></span>**3.1 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri**

#### <span id="page-11-2"></span>**Ekonomik Koşullar**

Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.

![](_page_11_Figure_5.jpeg)

Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.

|              | GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim) |  |  |      |                                                                                                       |  |       |  |  |      |  |  |       |  |  |  |  |  |  |  |
|--------------|----------------------------------------------------------------------|--|--|------|-------------------------------------------------------------------------------------------------------|--|-------|--|--|------|--|--|-------|--|--|--|--|--|--|--|
| 2019<br>2020 |                                                                      |  |  | 2021 |                                                                                                       |  | 20922 |  |  | 2078 |  |  | 20124 |  |  |  |  |  |  |  |
|              |                                                                      |  |  |      |                                                                                                       |  |       |  |  |      |  |  |       |  |  |  |  |  |  |  |
|              |                                                                      |  |  |      | -2,5 -1,6   1,0   5,9   4,3   -10,4   6,4   6,3   7,5   2,3   4,1   3,3   4,0   3,9   6,1   4,0   5,7 |  |       |  |  |      |  |  |       |  |  |  |  |  |  |  |

İlk çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.

Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında

![](_page_11_Picture_11.jpeg)

%68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.

| Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim)                        |      |                 |      |        |                |        |           |      |                                                                                                                                                                                |                          |      |      |      |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------|------|-----------------|------|--------|----------------|--------|-----------|------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------|------|------|------|
| Mar Mar<br>Haz<br>Ağu Ağu Eyl Eyl<br>Eki<br>Sub<br>Nis<br>Ara Ara<br>Oca Oca<br>May<br>Haz<br>Tem |      |                 |      |        |                |        |           |      |                                                                                                                                                                                |                          |      |      |      |
| TÜFE                                                                                              | 38.2 | 47.8            | 58.9 | 61.5 / | 61.4           | 62.0   | 64.8 64.8 | 64.9 | 67.1 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | 68.5                     | 69.8 | 75.5 | 71.6 |
| YI-ÜFE                                                                                            |      | 40.4 44.5     4 | 49.4 |        | 47.4 39.4 39.4 | 42.3 - |           |      |                                                                                                                                                                                | 44.2 44.2 47.3 47.3 51.5 | 55.7 | 57.7 | 50.1 |

#### <span id="page-12-0"></span>**Gayrimenkul Piyasası**

2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.

Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu belli bir orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle 'para politikasında gevşeme' beklentileri giderek ötelenmekte canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryoları şimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı önlemler de önem kazanmaya başlamıştır. Büyüme kaybı yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD'den daha önce sıkı para politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır.

Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.

2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.

IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında Dayanıklılık' adlı) raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl bir değişikliğe gidilmemiştir. Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte 2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi öngörülmüştür.

Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı

![](_page_12_Picture_13.jpeg)

döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.

Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.

Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir.

Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.

Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur. TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3, oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul'da gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur.

Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.

• İnşaat maliyet endeksi (Şubat-2024) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 54,82, işçilik maliyetlerinin de yüzde 108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.

![](_page_13_Figure_8.jpeg)

![](_page_13_Figure_9.jpeg)

*Kaynak: TCMB*

• Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.

• Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi 2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği görülmektedir.

- Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan TL'nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak dengeli seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken olarak değerlendirilebilir.
- İnşaat ve gayrimenkul sektöründe arz ve talebin dengelenmesi diğer makro ekonomik değişkenlerle de ilgili olup (Faiz, enflasyon, risk primi) söz konusu genel dengelenme sağlandığında daha sağlıklı bir yapıya kavuşma ihtimali artacaktır.

<span id="page-14-0"></span>*Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024 1.Çeyrek Raporu*

### **3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler**

#### <span id="page-14-1"></span>**Tarsus İlçesi**

Tarsus (Hititçe: Tarşa), Mersin ilinin en doğusundaki ilçesidir. İlçe doğuda Adana, batıda Mersin merkez, kuzeyde Pozantı ve Çamlıyayla, güneyde Akdeniz ile çevrilidir. Tarihte en yaygın Kilikya olarak anılan bölgede bulunan ilçenin Hitit Uygarlığı başta olmak üzere köklü bir uygarlık geçmişi vardır. İlçe Berdan ovasından (Tarsus ovası) kuzeye doğru engebeli arazi boyunca son yıllarda hızla gelişmektedir. Çok zengin bir tarihi olup, bazı dini inançlar yönünden önemli bir kenttir. Bereketli topraklara sahip olan Çukurova'da her türlü ziraatın yapılması ve sanayinin ham maddesi olan ürünlerin bolluğu, bu bölgede sanayinin gelişmesinde en önemli faktör olmuştur. Mersin ilinin en verimli ve en geniş tarım arazisi, Tarsus'un ovalık yöresindedir. Bununla beraber iklimin tarıma elverişli olması bu arazilerde her çeşit tarımın yapılmasını sağlamaktadır.

<span id="page-14-2"></span>**Fevzi Çakmak Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi**

Fevzi Çakmak, Mersin'in Tarsus ilçesinde bir mahalledir. Genellikle küçük, orta büyüklükteki iş merkezlerinin bulunduğu yerdir. Bölgede alt yapı ve ulaşım sorunu bulunmamaktadır. Bölge genel itibariyle ayrık nizamda inşa edilmiş 5-7 katlı, yeni ve orta yaşta yapıların mevcut olduğu ve yeni gelişmekte olan bölge sınırları içerisinde yer almaktadır. Bölgede yapılaşma, yaklaşık %60- 70 seviyelerindedir. Çevresi, konut, ticaret ve sanayi şeklinde teşekkül göstermiş yapılardan oluşmaktadır. Bölgenin otogar ve sağlık kurumlarına, bulvar ve ana arterlere yakın konumda olması ve ulaşım olanaklarının güçlü olması bölgeye olumlu yönde etki ederken, ticari hareketlilik, araç ve yaya trafiğinin düşük seviye olması dezavantaj teşkil etmektedir.

Tarsus otogar'ın (Taşti) yakın çevresinde, Tarsus Otoban yolu, D-400 karayolu, Tarsus Şehir merkezi, İstasyon, Tarsus devlet hastanesi bulunmaktadır. Çevresi, konut, ticaret ve sanayi şeklinde teşekkül göstermiş yapılardan oluşmaktadır.

#### <span id="page-14-3"></span>**Ulaşım**

Değerlemeye konu gayrimenkul; Mersin ili, Tarsus ilçesi, Beydeğirmeni Mahallesi, 0718 Sokak üzerinde Tarsus Şehirlerarası Otobüs Terminali bünyesindeki Z07, Z08, Z09 ve Z010 no'lu bağımsız bölümlerdir. Değerleme konusu gayrimenkullerin yer aldığı Tarsus Şehirlerarası Otobüs Terminali'ne ulaşım için; D-400 Karayolu üzerinde Sait Polat Bulvarı istikametinde devam ederken kavşaktan sola Ankara Bulvarına dönülür. Yaklaşık olarak 310 metre kuzey istikamette devam edilerek sol kol üzerinde konumlu bulunan ana taşınmaza ulaşım sağlanır.

Gayrimenkul Tarsus Devlet hastanesine, Tarsus Belediyesine ve Tarsus şelalesine yakın mesafede olup, toplu taşıma ve özel araç ile yüksek erişilebilirliğe sahiptir.

| Konu Gayrimenkul'den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar; |              |
|------------------------------------------------------------------------|--------------|
| Yer                                                                    | Mesafe (km)* |
| D400 Karayolu                                                          | 0,3 km.      |
| Tarsus Devlet Hastanesi                                                | 1,50 km.     |
| Adana-Mersin Otoyolu                                                   | 9 km.        |
| *Yaklaşık bilgilerdir.                                                 |              |

### <span id="page-14-4"></span>**3.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler**

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 15 |

### <span id="page-15-0"></span>**3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri**

#### <span id="page-15-1"></span>**Arsa Özellikleri**

Konu gayrimenkul, Tarsus ilçesi, Fevzi Çakmak Mahallesi, 4811 ada, 4 numaralı parsel üzerinde yer almaktadır. Arsa 7.431,00 m² yüzölçümüne sahiptir. Üzerinde otobüs terminali bulunmaktadır. Projesinde toplam 77 adet bağımsız bölüm bulundurmaktadır. Bağımsız bölümlerin 30 tanesi dubleks satış bürosudur. Parselin çevresinde güvenlik amaçlı oluşturulmuş, yapay duvar ve güvenlik çitleri bulunmaktadır. Site girişlerinde turnike ve bariyerli güvenlik unsurları bulunmaktadır.

#### <span id="page-15-2"></span>**Bina Özellikleri**

Gayrimenkulün konumlandığı Tarsus Otobüs Terminali ( TAŞTİ ) 7.431,00 m² yüzölçümlü 4811 ada 4 no'lu parsel üzerine inşa edilmiştir. Proje bünyesinde toplam 77 adet bağımsız bölüm mevcuttur. Otogar fonksiyonunda betonarme karkas yapı tarzında bodrum + zemin + 1 normal kattan oluşmaktadır. Ana gayrimenkulün bodrum katında sığınak, 1 bağımsız bölüm nolu depo, 2 ve 3 bağımsız bölüm şeklinde bay ve WC + lavabolar, jeneratör odası; zemin katında 4.b.b kafeterya, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 57, 58, 59, 60, 62, 65, 66, 67, 68, 69 ve 70 b.b nolu dubleks bilet satış büroları, 13. b.b danışma bürosu, 14.b.b nolu turizm bürosu, 23.b.b nolu dubleks ilk yardım ünitesi, 24.b.b nolu emanet bürosu, 25.b.b nolu berber, 26.b.b. nolu lostra, 27, 28, 29….50. b.b nolu hediyelik eşya dükkanları, 51.b.b nolu süt mutfağı, 52.b.b dubleks emniyet bürosu, 53.b.b nolu P.T.T, 54.b.b nolu zabıta bürosu, 63 ve 64.b.b nolu bankamatikler, 71 ve 72.b.b. nolu büfeler; 1.normal katta 73.b.b nolu lokanta, 74.b.b nolu cemiyet odası, 75.b.b nolu anons odası, 76.b.b nolu çay ocağı, 77.b.b. nolu müdür odası bulunmaktadır.

Otogar girişi onaylı mimari projesine göre ve mahallinde, batı girişi ve güneyde iki giriş olmak üzere üç girişlidir. Ayrıca otogarın batı cephesinde peronları 3 adet girişi bulunmaktadır.

#### <span id="page-15-3"></span>**Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları**

\*11 bağımsız bölüm numaralı Dubleks Bilet Satış Bürosu; Değerlemeye konu taşınmaz onaylı mimari projesi ve mahallinde yapılan ölçümlere göre; zemin + 1 normal kattan oluşmakta olup zemin kat 22,00 m2; 1. Kat 13 m<sup>2</sup> olmak üzere toplam 35 m<sup>2</sup> brüt kullanım alanına sahiptir. Taşınmazın projesinde zemin katı tek hacimden; 1. katı ise galeri ve WC hacimlerinden oluşmaktadır. Projesine aykırı olarak 11 ve 12 nolu taşınmazlar arasındaki duvar kaldırılarak birlikte, Mersin Metro Turizm tarafından satış ofisi olarak kullanılmak üzere kiralanmış, ancak seferlerin olmaması nedeni ile aktif olarak kullanılmamaktadır. Taşınmazın iç özelliği olarak, zemin yer döşemesi seramik, duvarlar plastik boyalıdır.

\*12 bağımsız bölüm numaralı Dubleks Bilet Satış Bürosu; Değerlemeye konu taşınmaz onaylı mimari projesi ve mahallinde yapılan ölçümlere göre; zemin katı bilet satış bürosu hacminden oluşmakta olup brüt 22,00 m<sup>2</sup> kullanım alanına; 1. katı ise galeri ve WC hacimlerinden oluşmakta olup brüt 13,00 m<sup>2</sup> kullanım alanına sahiptir. Konu taşınmaz toplam 35,00 m<sup>2</sup> kullanım alanına sahiptir. Projesine aykırı olarak 11 ve 12 nolu taşınmazların arasındaki duvar kaldırılarak birlikte Mersin Metro Turizm tarafından satış ofisi olarak kullanılmak üzere kiralanmış, ancak seferlerin olmaması nedeni ile aktif olarak kullanılmamaktadır. Taşınmazın iç özelliği olarak, zemin yer döşemesi seramik, duvarlar plastik boyalıdır. 1. Kata geçiş demir merdiven ile sağlanmaktadır. Duvarlar; plastik boyalıdır.

\*15 bağımsız bölüm numaralı Dubleks Bilet Satış Bürosu; Değerlemeye konu taşınmaz onaylı mimari projesi ve mahallinde yapılan ölçümlere göre; zemin katı bilet satış bürosu hacminden oluşmakta olup brüt 22,00 m<sup>2</sup> kullanım alanına; 1. katı ise, galeri ve WC hacimlerinden oluşmakta olup, brüt 13,00 m<sup>2</sup> kullanım alanına sahiptir. Konu taşınmaz toplam 35,00 m<sup>2</sup> kullanım alanına sahiptir. Konu taşınmaz Mersin Villa Turizm tarafından aktif olarak bilet satış bürosu olarak kullanılmaktadır. 1. Kata geçiş demir merdiven ile sağlanmaktadır. Duvarlar; plastik boyalıdır. Bağımsız bölümde ısınma ihtiyacı klima ile sağlanacak şekilde soğutma/ısıtma tesisatı bulunmaktadır.

\*16 bağımsız bölüm numaralı Dubleks Bilet Satış Bürosu; Değerlemeye konu taşınmaz onaylı mimari projesi ve mahallinde yapılan ölçümlere göre; zemin katı bilet satış bürosu hacminden oluşmakta olup brüt 22,00 m<sup>2</sup> kullanım alanına; 1. katı ise, galeri ve WC hacimlerinden oluşmakta olup, brüt 13,00 m<sup>2</sup> kullanım alanına sahiptir. Konu taşınmaz toplam 35,00 m<sup>2</sup> kullanım alanına sahiptir. Konu taşınmaz Efe Tur Turizm tarafından aktif olarak bilet satış bürosu olarak kullanılmaktadır. 1. Kata geçiş demir merdiven ile sağlanmaktadır. Duvarlar; plastik boyalıdır. Bağımsız bölümde ısınma ihtiyacı klima ile sağlanacak şekilde soğutma/ısıtma tesisatı bulunmaktadır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 16 |

#### <span id="page-16-0"></span>**Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler**

Değerleme konusu taşınmazlardan yalnızca 15 no'lu bağımsız bölümün Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır. Rapor konusu taşınmazlardan 11-12 no'lu bağımsız bölümler birlikte kullanılmaktadır. Ancak bu durumun basit tadilatla giderilebileceği düşünülmektedir.

#### <span id="page-16-1"></span>**Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi**

Mersin İli, Tarsus İlçesi, Fevzi Çakmak Mahallesi, 4811 Ada 4 Parsel üzerinde bulunan Tarsus Şehirlerarası Terminal İşletmesi'nde (Taştı) konumlu zemin kat 11 nolu, zemin kat 12 nolu, zemin kat 15 nolu ve zemin kat 16 nolu bağımsız bölüm numaralı dubleks bilet satış büroları olarak kullanılmaktadırlar.

![](_page_16_Picture_5.jpeg)

## <span id="page-17-0"></span>**4. DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR**

### <span id="page-17-1"></span>**4.1 Değer Tanımları**

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

#### **Pazar Değeri (Market Value)**

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

#### **Pazar Kirası (Market Rent)**

Pazar kirası gayrimenkulün mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

#### **Makul Değer (Equitable Value)**

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

#### **Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)**

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

#### **Sinerji Değeri (Synergistic Value)**

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

#### **Tasfiye Değeri (Liquidation Value)**

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

#### **Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)**

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.

#### **Zorunlu Satış (Forced Sale)**

"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

#### **Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)**

UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

### <span id="page-17-2"></span>**4.2 Değerleme Yöntemleri**

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

#### **Pazar Yaklaşımı (Market Approach)**

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

#### **Gelir Yaklaşımı (Income Approach)**

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

#### **İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)**

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

#### **Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach)**

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

## <span id="page-19-0"></span>**5. DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER**

### <span id="page-19-1"></span>**5.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler**

#### **SWOT Analizi**

| Güçlü Yönleri<br>Yapı kullanma izin belgesinin bulunması<br>+<br>Toplu<br>taşıma<br>ve<br>özel<br>araçlarla<br>yüksek<br>+<br>erişilebilirliğe sahip olması,<br>Sosyal donatı alanlarına yakın olması,<br>+<br>Merkezi konumda olması,<br>+ | Zayıf Yönleri<br>Özel amaçlı kullanıma sahip olan dükkanlar<br><br>olmaları,<br><br>Yapının<br>tammaında<br>kat<br>mülkiyeti<br>tesis<br>edilmemiş olması. |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Fırsat                                                                                                                                                                                                                                      | Tehditler                                                                                                                                                    |
| Yapının bilinirliği yüksek, merkezi konumda                                                                                                                                                                                                 | Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik                                                                                                                        |
| +                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                             |
| olması,                                                                                                                                                                                                                                     | gelişmeler,                                                                                                                                                  |
| Konu                                                                                                                                                                                                                                        | tüm                                                                                                                                                          |
| gayrimenkulün                                                                                                                                                                                                                               | sektörleri                                                                                                                                                   |
| konumlu                                                                                                                                                                                                                                     | olduğu                                                                                                                                                       |
| olduğu                                                                                                                                                                                                                                      | gibi                                                                                                                                                         |
| +                                                                                                                                                                                                                                           | gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak                                                                                                                      |
| bölgenin gelişen bir bölge olması,                                                                                                                                                                                                          | etkilemesi,                                                                                                                                                  |

### <span id="page-19-2"></span>**5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı**

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.

Konu gayrimenkuller mevcutta büro vasıflıdır. Bu sebeple otogar içerisindeki bilet satış büroları araştırılmış, Mersin Büyükşehir Belediyesi Emlak İstimlak Daire Başkanlığı ile görürüşülerek otogar bilet satış büroları hakında detaylı bilgi edinilmiştir. Edinilen bilgiye göre otogar içindeki büroların satışa konu edilmediği, sadece MBB tarafından belirlenen yıllık kira fiyatlarına göre ihale yolu ile kiralanabileceği bilgisi alınmıştır.

#### **EMLAK İSTİMLAK DAİRE BAŞKANLIĞI: 0 324 533 14 01**

**[E:1 Genel Beyan]:** Emlak istimlak Daire Başkanlığı ile yapılan görüşmede, otogar içinde ofislerin satılık olmadığı tüm büroların MBB tarafından kiraya verildiği, kira değerinin MBB nin tek elinde olduğu ve her yıl TEFE TÜFE oranına göre arttığı bilgisini beyan etmiş olup, kiraya verilmiş olan satış ofislerinin değer olarak birbirinden ofis yeri ve durumuna göre farklılık gösterdiğini, kiraların yıllık ortalama bedellerinin 60.000 ile 80.000 TL arasında değiştiğini beyan etmiştir.

#### **ESNAF: 0 542 500.57.06**

**[E:2 Genel Beyan]:** Konu taşınmazların konumlu olduğu otogarda bilet satış bürosu işleten esnaf (Van Gölü Bilet Satış Bürosu) ile yapılan görüşmede, 3 yıl önce 36.000 TL/Yıl bedel ile ihaleyi alarak kiracı olduğu, bügün ise TEFE TÜFE oranında artışa göre yıllık 60.000 TL/Yıl kira bedeli ödediğini beyan etmiştir.

#### **OTOGAR MÜDÜRÜ: 0505 237 86 59**

**[E:3 Genel Beyan]:** Konu taşınmazların konumlu olduğu otogarda müdürü ile yapılan görüşmede, ofis kiralarının açık ihale usulü belirlendiği, ihalelerin, MBB tarafından düzenlendiği, yapılan her sözleşmenin 3 yıllık olduğu bilgisini söyleyerek 2023 yılının son ayında yapılmış olan son ihalede kiralanan ofis değerinin 70.000 TL/Yıl + KDV olduğunu beyen etmiştir.

#### **ESNAF: 0 532 403 61 74**

**[E:4 Genel Beyan]:** Konu taşınmazların konumlu olduğu otogarda bilet satış bürosu işleten esnaf ile yapılan görüşmede, bilet satış ofislerinden biri olan "Lüks Mersin Turizm" firması için kiralamış olduğu, 2024 yılı için 70.000 TL/Yıl ödediğini beyan etmiştir.

#### **OTOGAR DERNEK BAŞKANI: 0 535 485 63 12**

**[E:5 Genel Beyan]:** Konu taşınmazların konumlu olduğu otogarda bilet satış bürosu işleten esnaf ile yapılan görüşmede, otogar içerisindeki bilet satış ofislerinden biri olan "Özlem Diyarbakır Turizm" firması için kiralamış olduğu, 2024 yılı için 60.000 TL/Yıl ödediğini beyan etmiştir.

<span id="page-20-0"></span>**5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler** 

![](_page_20_Picture_2.jpeg)

<span id="page-20-1"></span>Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki (Emsaller aynı siteden seçilmiştir.)

### **5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar**

Değelemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin (satış) takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli "iş yeri" araştırması yapılmıştır. Yapılan araştırmalarda Mersin Büyükşehir Belediyesi Emlak İstimlak Daire Başkanlığı, otogar yetkilileri ve esnafı ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkuller hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada kiralık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.

#### **Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:**

Taşınmazların bulunduğu konum dikkate alındığında çevrede emsal olabilecek dükkan, büro niteliğinde taşınmaz bulunamamıştır. Değerlemeye ışık tutması için otogar içinde bulunan kiralık satış bürolarının yetkilisi ile görüşülmüş olup, detaylı bilgi alınmıştır. Ayrıca bölgeye hakim emlak yetkilileri ve Emlak İstimlak Daire Başkanlığından beyanları alınmıştır.

Yapılan tüm bu araştırmalar neticesinde gayrimenkullerin satış değerinin 31.500 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

## <span id="page-21-0"></span>**6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ**

### <span id="page-21-1"></span>**6.1 Pazar Yaklaşımı**

#### <span id="page-21-2"></span>**Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler**

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

<span id="page-21-3"></span>**Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi**

Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün kira değerlerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar kira değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.

Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca şirketimiz mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

<span id="page-21-4"></span>**Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı** 

<span id="page-21-5"></span>Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

**Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler** 

<span id="page-21-6"></span>Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

**Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar** 

<span id="page-21-7"></span>Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

#### **Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç**

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkul için takdir edilen pazar kira değerleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

| Değerleme Tablosu - Pazar Kira Değeri |           |                                   |                       |                           |  |  |  |  |  |
|---------------------------------------|-----------|-----------------------------------|-----------------------|---------------------------|--|--|--|--|--|
|                                       | Brüt Alan | Birim Değer                       |                       |                           |  |  |  |  |  |
| Bağımsız Bölüm Numarası               | (m²)      | Kira Değeri (TL/ay)<br>(TL/m²/ay) |                       | Pazar Kira Değeri (TL/ay) |  |  |  |  |  |
| 11 No.lu Bağımsız Bölüm               | 35        | 178,50                            | 6.247                 | 6.250                     |  |  |  |  |  |
| 12 No.lu Bağımsız Bölüm               | 35        | 178,50                            | 6.247                 | 6.250                     |  |  |  |  |  |
| 15 No.lu Bağımsız Bölüm               | 35        | 178,50                            | 6.247                 | 6.250                     |  |  |  |  |  |
| 16 No.lu Bağımsız Bölüm               | 35        | 178,50                            | 6.247                 | 6.250                     |  |  |  |  |  |
|                                       |           |                                   | Yaklaşık Toplam Değer | 25.000 TL/Ay              |  |  |  |  |  |

### <span id="page-22-1"></span><span id="page-22-0"></span>**6.2 Maliyet Yaklaşımı**

#### **Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler**

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

<span id="page-22-2"></span>(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

#### **Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni**

<span id="page-22-3"></span>Değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı analizi uygulanmamıştır.

**Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç** 

<span id="page-22-4"></span>Değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı analizi uygulanmamıştır.

**Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar** 

<span id="page-22-5"></span>Değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı analizi uygulanmamıştır.

#### **Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç**

Değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı analizi uygulanmamıştır.

### <span id="page-22-7"></span><span id="page-22-6"></span>**6.3 Gelir Yaklaşımı**

#### **Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri**

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

#### **6.3.1.1 Direkt Kapitalizasyon Yöntemi**

<span id="page-22-8"></span>Gayrimenkul değerlemede sık kullanılan bir gelir yaklaşımı yöntemidir. Bu yöntem, bir gayrimenkulün değerini, beklenen yıllık net geliri bir kapitalizasyon oranına bölerek belirler. Özellikle gelir üreten taşınmazların değerlemesinde tercih edilir ve basit bir matematiksel model ile tahmin yapılmasına olanak sağlar.

Bu yöntemde bir gayrimenkulün değeri, gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değeri ile ilişkilendirilir. Ancak, bu nakit akışlarının tamamı indirgenmeden (birden fazla yıl için hesap yapılmadan), sadece yıllık net gelir üzerinden hesaplama yapılır. Yöntem, şu formüle dayanır:

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 23 |

Net İşletme Geliri (NOI): Taşınmazın yıllık toplam gelirinden (örneğin kira geliri) tüm işletme giderlerinin (bakım, sigorta, vergiler vb.) çıkarılmasıyla elde edilen tutardır.

Kapitalizasyon Oranı (R): Gayrimenkulün piyasadaki risk, getiri ve değerleme koşullarını yansıtan bir orandır. Genelde benzer nitelikteki taşınmazların piyasada sunduğu getiriler dikkate alınarak belirlenir.

<span id="page-23-0"></span>**Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni** 

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi ile kira değeri tespit edildikten sonra Direkt Kapitalizasyon Yöntemi ile Pazar Değeri tespiti yapılmıştır. Terminal binasında satışlardan çok kiralamalar yoğun olduğu için bu yöntem kullanılmıştır.

#### <span id="page-23-1"></span>**Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar**

Değerleme çalışmasında İndirgenmiş Nakit Akışı yöntemi uygulanmamıştır. Araştırmalarımız neticesinde elde edilen kira emsalleri baz alınarak Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılmıştır.

<span id="page-23-2"></span>**İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler**

Değerleme çalışmasında İndirgenmiş Nakit Akışı yöntemi uygulanmamıştır. Araştırmalarımız neticesinde elde edilen kira emsalleri baz alınarak Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılmıştır. Direkt Kapitalizasyon Yöntemi'nde kullanılan kapitalizasyon oranı taşınmazın bulunduğu bölge civarındaki işyeri satışları ve kiralamaları incelenmiş, beklenen amorti süreleri tespit edilmiştir.

Ana cadde üzeri eczane kullanımında 90 m2 zemin, 50 m<sup>2</sup> bodrum kattan oluşan dükkan 14.250.000 TL'den satılmak istenmektedir. (Bodrum kat 1/5 oranında zemin kata indirgenirse zemin kat 100 m<sup>2</sup> kabul edilebilir.) (% 10 Pazarlık Payı ile Birim satış fiyatı 128.250 TL/m2)

Ana cadde üzeri 60 m2 zemin, 60 m<sup>2</sup> asma kattan oluşan dükkan 80.000 TL'den satılmak istenmektedir. (Asma kat 2/3 oranında zemin kata indirgenirse zemin kat 100 m<sup>2</sup> kabul edilebilir.) (% 5 Pazarlık Payı Birim kira fiyatı 760 TL/m2)

128.250 / 760 / 12= 14,0625 Yıl ~14 Yıl

Çevrede yapılan araştırmalar ve örnek değerlendirme baz alınarak konu taşınmazın bulunduğu lokasyon, yapı durumu baz alındığında değerlemeye konu taşınmazların kapitalizasyon oranının %7,14 olacağına kanaat getirilmiştir.

#### <span id="page-23-3"></span>**Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç**

Değerleme çalışmasında Pazar Değeri tespitinde Direkt Kapitalizasyon Yöntemi uygulanmıştır.

| Değerleme Tablosu - Pazar Değeri    |         |                                |                         |                   |                   |
|-------------------------------------|---------|--------------------------------|-------------------------|-------------------|-------------------|
| Bağımsız Bölüm Numarası Kira Değeri | (TL/Ay) | Yıllık Kira Değeri<br>(TL/Yıl) | Kapitalizasyon<br>Oranı | Pazar Değeri (TL) | Pazar Değeri (TL) |
| 11 No.lu Bağımsız Bölüm             | 6.250   | 75.000                         | % 7,14                  | 1.050.420         | 1.050.000         |
| 12 No.lu Bağımsız Bölüm             | 6.250   | 75.000                         | % 7,14                  | 1.050.420         | 1.050.000         |
| 15 No.lu Bağımsız Bölüm             | 6.250   | 75.000                         | % 7,14                  | 1.050.420         | 1.050.000         |
| 16 No.lu Bağımsız Bölüm             | 6.250   | 75.000                         | % 7,14                  | 1.050.420         | 1.050.000         |
| Yaklaşık Toplam Değer               |         |                                |                         |                   | 4.200.000 TL      |

#### <span id="page-23-4"></span>**Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)**

| Değerleme Tablosu - Pazar Kira Değeri |           |             |                     |                           |  |
|---------------------------------------|-----------|-------------|---------------------|---------------------------|--|
|                                       | Brüt Alan | Birim Değer |                     |                           |  |
| Bağımsız Bölüm Numarası               | (m²)      | (TL/m²/ay)  | Kira Değeri (TL/ay) | Pazar Kira Değeri (TL/ay) |  |
| 11 No.lu Bağımsız Bölüm               | 35        | 178,50      | 6.247               | 6.250                     |  |
| 12 No.lu Bağımsız Bölüm               | 35        | 178,50      | 6.247               | 6.250                     |  |
| 15 No.lu Bağımsız Bölüm               | 35        | 178,50      | 6.247               | 6.250                     |  |
| 16 No.lu Bağımsız Bölüm               | 35        | 178,50      | 6.247               | 6.250                     |  |
|                                       |           |             |                     |                           |  |

**Yaklaşık Toplam Değer 25.000 TL/Ay**

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulan emsal bilgilerinden kira değerlerine ulaşılmıştır.

#### <span id="page-24-0"></span>**Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları**

<span id="page-24-1"></span>Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat yapımı yöntemleri kullanılmamıştır.

#### **Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri**

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bağımsız bölüm bazında pazar değer tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.

<span id="page-24-2"></span>**Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar** 

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bağımsız bölüm bazında pazar değer tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.

#### <span id="page-24-3"></span>**En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi**

En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:

- Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
- Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
- Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "Terminal-Bilet Satış ofisi" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.

#### <span id="page-24-4"></span>**Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi**

Rapora konu gayrimenkulün bağımsız bölüm özelliğinde olması sebebiyle müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.

## <span id="page-25-0"></span>**7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ**

### <span id="page-25-1"></span>**7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması**

Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliği bilet satış bürosu olup halihazırda niteliklerine uygun şekilde kullanılmaktadır. Ana yapıda kat irtifakı kurulu olması sebebiyle taşınmazların değerinin belirlenmesinde en etkili yolun Pazar yaklaşımı olacağına kanaat getirilmiştir. Gelir analizi taşınmazların kira değerleri üzerinden bilgi amaçlı olarak yapılmıştır. Ana taşınmazda kat irtifakı kurulu olması ve 4 adet bağımsız bölüm değerlemesi yapılıyor olması sebebiyle de maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu

| Özet Tablo        |              | Değer (TL)                 |
|-------------------|--------------|----------------------------|
| Pazar Yaklaşımı   | Pazar Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
| Maliyet Yaklaşımı | Pazar Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
| Gelir Yaklaşımı   | Pazar Değeri | 4.200.000                  |

Buna göre gayrimenkulün toplam pazar değeri için **4.200.000.-TL (Dört Milyon İki Yüz Bin.-Türk Lirası)** kıymet takdir edilmiştir.

<span id="page-25-2"></span>**7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri** 

Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.

### <span id="page-25-3"></span>**7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi**

<span id="page-25-4"></span>Rapor konusu gayrimenkul bağımsız bölüm niteliğindedir. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.

### **7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi**

Rapor konusu gayrimenkul bağımsız niteliğindedir. Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.

## <span id="page-26-0"></span>**8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME**

### <span id="page-26-1"></span>**8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş**

#### <span id="page-26-2"></span>**Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş**

28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde;

"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.

Raporun 2.2 maddesinde taşınmaz üzerinde bulunan takyidatlar detaylı olarak açıklanmıştır. Taşınmaz üzerinde tasarrufunu kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı adına tescilli 1/1 hissesi üzerinde yer alan takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

#### <span id="page-26-3"></span>**Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi**

Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkulün devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

Rapor konusu gayrimenkulün tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bağımsız bölüm olarak bulunmasında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

#### <span id="page-26-4"></span>**Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş**

İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandığı yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi alınmamış olup bu nedenle kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Değerleme konusu taşınmazlardan ise yalnızca 15 no'lu bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Taşınmazlar bulunduğu ana gayrimenkulde kat irtifakı tesis edilmiştir. Diğer gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.

#### <span id="page-26-5"></span>**Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi**

Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün yeniden ruhsat almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir.

<span id="page-26-6"></span>**Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş** 

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi; "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı

![](_page_26_Picture_17.jpeg)

![](_page_26_Picture_18.jpeg)

kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." şeklindedir.

Gayrimenkullerin tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Ancak değerleme konusu taşınmazlardan yalnızca 15 no'lu bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgesinin olduğu tespit edilebilmiş, 11, 12 ve 16 no'lu bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesini alınmamış olduğu, ana gayrimenkulde kat mülkiyeti tesis edilmediği görülmüştür. Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde Bina başlığı altında bulunabilmesi için yasal zorunluluklarından yapı kullanma izin belgesinin alınması sürecinin tamamlanması ve kat mülkiyetinin tesisi akabinde portföyde yer almaya devam etmesinde herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

## <span id="page-28-0"></span>**9. DİĞER**

Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte

<span id="page-28-1"></span>

| 9.1<br>KDV Konusu                                                                                                                                                                                                                                                                                                     |                       |     |  |  |
|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------|-----|--|--|
| 29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden<br>sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre<br>kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir. |                       |     |  |  |
| 01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde<br>aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.                                                                                                                                                            |                       |     |  |  |
| KDV ORANLARI                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |                       |     |  |  |
| İş Yeri Teslimlerinde                                                                                                                                                                                                                                                                                                 |                       | 20% |  |  |
| Arsa / Arazi Teslimlerinde                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                       | 10% |  |  |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI                                                                                                                                                                                                                                                       |                       |     |  |  |
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda                                                                                                                                                                                                                                                                                  |                       |     |  |  |
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin                                                                                                                                                                                                                                                                           |                       |     |  |  |
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin*                                                                                                                                                                                                                                                                           |                       |     |  |  |
| Net Alanı 150 m²'ye Kadar Konutlarda*                                                                                                                                                                                                                                                                                 |                       |     |  |  |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI                                                                                                                                                                                                                                                        |                       |     |  |  |
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda                                                                                                                                                                                                                                                                                  |                       | 20% |  |  |
| Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda* / **                                                                                                                                                                                                                                                                           |                       | 1%  |  |  |
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda                                                                                                                                                                                                                                                              |                       | 1%  |  |  |
| 01.01.2013 - 31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda                                                                                                                                                                                                                                                   | 499 TL'ye kadar ise   | 1%  |  |  |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte                                                                                                                                                                                                                                                                                      | 500 - 999 TL ise      | 10% |  |  |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri                                                                                                                                                                                                                                                                     | 1.000 TL ve üzeri     | 20% |  |  |
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda                                                                                                                                                                                                                                                           | 1.000 TL'ye kadar ise | 1%  |  |  |
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       |                       |     |  |  |

Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m<sup>2</sup> Rayiç Değeri 2.000 TL üzeri 20% \* 16.05.2012 tarihli ve 1706 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.

\*\* Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m²'nin altında ise KDV oranı %1'dir.

Yukarıda tabloda verilen bilgiler doğrultusunda konu yapının işyeri nitelikli gayrimenkuller olması sebebiyle KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.

1.000 - 2.000 TL ise 10%

## <span id="page-29-0"></span>**10. SONUÇ**

### <span id="page-29-1"></span>**10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi**

<span id="page-29-2"></span>Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

### **10.2 Nihai Değer Takdiri**

Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam ve hisse değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.

- 1. Peşin Satış Fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılmıştır.
- 2. Değerleme Katma Değer Vergisi hariç yapılmış ve ilgili Katma Değer Vergisi tutarı eklenerek toplam değer sunulmuştur.
- 3. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi (Çalışmada proje değerleme çalışması yapılmamıştır.)

| Değer Tablosu                                                   |             |                 |  |  |  |
|-----------------------------------------------------------------|-------------|-----------------|--|--|--|
| 4 Adet Bağımsız Bölümün Toplam                                  | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)*    |  |  |  |
| Pazar Değeri (31.12.2024 tarihli)                               | 4.200.000   | 5.040.000<br>TL |  |  |  |
| *%20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. |             |                 |  |  |  |

o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.

- o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
- o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
- o KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
- o Rapor, müşterinin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri ile ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurumkuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasaktır. Rapor, sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen ya da tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

o Kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

**Değerleme Uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No:401232 Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih TOSUN Lisans No: 400812**

![](_page_29_Picture_18.jpeg)

### <span id="page-30-0"></span>**11. EKLER**

- 1. Tapu Senedi Örneği,
- 2. Tkgm Parsel Sorgulama Görüntüleri
- 3. Gayrimenkule Ait Tapu Kaydı
- 4. İmar Paftası Görseli
- 5. Fotoğraflar
- 6. Yapı Kullanma İzin Belgeleri
- 7. Mimari Proje Görselleri
- 8. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansları, Tecrübe Belgeleri