İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU (UDES-1 PAZAR DEĞERİ)

İSTANBUL İLİ, SARIYER İLÇESİ, M. AYAZAĞA MAHALLESİ, 10 ADA 10 PARSEL,

B BLOK, 13 ADET "BÜRO", 1 ADET "ÇATI KATI OLAN BÜRO" NİTELİKLİ TAŞINMAZLAR

RAPOR NO: ISGYO-202500005 RAPOR TARİHİ: 25.06.2025

Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 1 / 96 Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com

İÇİNDEKİLER

YÖNETİCİ ÖZETİ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 3
1. RAPOR BİLGİLERİ 4
1.1 RAPOR TARİHİ VE NUMARASI	4
1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI	4
1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI	4
1.4 DEĞERLEME TARİHİ	4
1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI 1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN	4
AÇIKLAMA	4
1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR	4
1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ
DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER	4
1.9 DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER	4
1.10 UYGUNLUK BEYANI	5
2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI 6
2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ	6
2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ	6
2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI	7
3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 8
3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI	8
3.2 GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ	15
3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER	16
3.4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ
DEĞİŞİKLİKLER	18
4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ19
4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ	19
4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI	20
4.2.1 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI	21
4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ	22
4.4 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER	22
4.5 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER	22
4.6 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE KULLANIM AMACI	23
4.7 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN İÇ MEKÂN İNŞAAT ÖZELLİKLERİ	23
5. GENEL VE ÖZEL VERİLER28 5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER	28
5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ	36
6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER44
6.1 PAZAR YAKLAŞIMI	44
6.2 GELİR YAKLAŞIMI	44
6.3 MALİYET YAKLAŞIMI	44
6.4 KULLANILAN DEĞERLEME TEKNİKLERİNİ AÇIKLAYICI BİLGİLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ	45
6.5 DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİNİN TANIM VE SATIŞ BEDELLERİ İLE BUNLARIN SEÇİLMESİNİN
NEDENLERİ	45
7. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ 47
7.1 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER	47
7.2 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ	47
7.3 GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ	48
7.4 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE
NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI	50
7.5 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ	50
7.6 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM
VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ	50
7.8 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN,
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL
OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ	50
8.SONUÇ BÖLÜMÜ 52 8.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ	52
8.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ	52
9.EKLER (DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN GRAFİK, TAPU ÖRNEĞİ VE BENZERİ BELGELER)53

YÖNETİCİ ÖZETİ

MÜŞTERİ ADI	İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM	Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
SÖZLEŞME TARİHİ VE NUMARASI	02.05.2025 – 2025-007
RAPOR TARİHİ VE NUMARASI	25.06.2025 / ISGYO-202500005
DEĞERLEMENİN KONUSU VE KAPSAMI	Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin talebi üzerine raporda bilgileri verilen taşınmazların rapor tarihi itibarı ile Türk Lirası cinsinden Pazar değerlerinin tespitine yönelik olarak Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
ÖZEL VARSAYIM VE KISITLAMALAR	Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlayıcı durum veya özel varsayım bulunmamaktadır.
TAŞINMAZIN ADRES BİLGİSİ	Maslak Mahallesi, Eski Büyükdere Caddesi, 33- 33A Sarıyer/İSTANBUL
TAPU BİLGİLERİ	İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, M. Ayazağa Mahallesi, 10 ada 10 parsel, B Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ve 14 nolu bağımsız bölümler.
MÜLKİYET BİLGİSİ	İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.- 1/1
İMAR DURUMU	Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 1/1000 ölçekli imar planı örneği ekte verilmiştir. Taşınmazlar için ilgilisi tarafından tarafımıza iletilen 29.05.2025 tarihli resmi belge ve belediyeden alınan bilgiye göre 17.01.2015 onay tarihli 1/1000 ölçekli Sarıyer - Maslak ve Çevresi Uygulama İmar Planı'nda KAKS:2.30, TAKS:0.40 yapılaşma şartlarında "T1" ile gösterilen "Ticaret Alanı" lejantında kısmen de "Yol" alanında kalmaktadır. Ancak söz konusu parseli kapsayan 17.01.2015 onay tarihli 1/1000 ölçekli Maslak ve Çevresi Uygulama İmar Planı Plan Notlarının "Ticaret Alanları" başlığının iptaline yönelik dava açıldığı ve resmi imar belgesinin temini tarihi itibari ile İstanbul 2. İdare Mahkemesi'nin 07.01.2022 tarih, Esas No:2021/1660 ve Karar No: 2022/46 sayılı iptal kararına istinaden mevcut durumda imar uygulaması yapılamamaktadır.
KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMİ	Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı
PAZAR DEĞERİ (TL)	1.875.660.000,00-TL
KDV DAHİL PAZAR DEĞERİ	2.250.792.000,00-TL
RAPORU HAZIRLAYANLAR	Serdar ETİK - SPK Lisans No: 402403 (Değerleme Uzmanı)
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI	Gonca ATASOY ALTUNBAŞ- SPK Lisans NO: 400334

BÖLÜM 1

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 RAPOR TARİHİ VE NUMARASI

Rapor tarihi 25.06.2025, rapor no: ISGYO-202500005'tir.

1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI

Bu rapor; İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, M. Ayazağa Mahallesi, 10 ada 10 Parselde kurulu kat irtifakına göre B Blokta konumlu 13 adet büro, 1 adet çatı katı olan büro nitelikli taşınmazların Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Serdar ETİK – SPK Lisans No: 402403 Sorumlu Değerleme Uzmanı: Gonca ATASOY ALTUNBAŞ – SPK Lisans No: 400334

1.4 DEĞERLEME TARİHİ

Değerleme başlangıç tarihi 28.05.2025, Değerleme bitiş tarihi 24.06.2025'tir.

1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI

İş bu rapor 02.05.2025 tarihli ve 2025-007 numaralı sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.

1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA

Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.

1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor İş Gayrimenkul Yatırımları Anonim Şirketinin 02.05.2025 tarihli ve 2025-007 numaralı sözleşmeye istinaden, Uluslararası Değerleme Standartlarına göre hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCE Kİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER

Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin şirketimiz tarafından daha önce değer tespiti için 27.06.2024 tarihli, ISGYO-2024000005 numaralı ve 26.12.2024 tarih ISGYO-2024000010 numaralı, kira tespiti için 27.06.2024 tarihli ISGYO-2024000004, 20.12.2024 tarihli ISGYO-2024000009 numaralı raporlar hazırlanmıştır.

1.9 DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER Herhangi bir olumsuz faktöre rastlanmamıştır.

1.10 UYGUNLUK BEYANI

Değerleme konusunu oluşturan taşınmazla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarının ve şirketimizin hiçbir ilgisi olmadığını ve bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmadığını,
Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün niteliği konusunda daha önceden deneyimli olduğunu ve taşınmazı bizzat incelediğini,
Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu,
Değerleme Uzmanının, konu taşınmazın değerlemesi için mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu,
Bu raporla ilgili olarak verdiğimiz hizmet karşılığı aldığımız ücretin taşınmazın değeri ile bir ilgisinin olmadığını,
Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini, raporda belirtilen kişiler haricinde bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardım alınmadığını beyan ederiz.

BÖLÜM 2

2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI

2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ

BİLGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 11.07.2011 Tarih ve 7855 Sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 270.000,00-Türk Lirası sermaye ile kurulmuş, halihazırda sermayesi 1.000.000,00-Türk Lirası'dır. Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 02.12.2011 tarih ve 11/539 sayılı kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Ayrıca şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 02.08.2012 tarih ve 4887 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir.

Faaliyetlerini İstanbul Merkez ofisi, Ankara, Gaziantep, Giresun, İzmir Şubeleri, kadrolu personeli ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış birimleri vasıtasıyla sürdürmekte olan Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde bankalara, kamu kurumlarına, belediyelere, şirket ve holdinglere değerleme hizmeti vermektedir.

Şirketimiz, Kozyatağı Mahallesi, Kaya Sultan Sokak, No:77, D:8 Kozyatağı-Kadıköy / İstanbul adresinde hizmet vermektedir.

Telefon: 0216 4102678, Faks: 0216 4102679 E-posta: [email protected].

2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ

İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ

İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul

İş Gayrimenkul Yatırın Ortaklığı A.Ş.; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ"de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğindedir. Söz konusu şirketin ödenmiş sermayesi 958.750.000,-TL, fiili dolaşım pay oranı ise %39,19'dur.

Telefon: 0 850 724 23 50

E-Posta: [email protected]

2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

2.3.1 PAZAR:

Pazar, mal ve hizmetlerin bir fiyat mekanizması vasıtasıyla alıcılar ve satıcılar arasında alınıp satıldığı ortamdır. Pazar kavramı, mal veya hizmetlerin alıcılar ve satıcılar arasında faaliyetleri üzerinde mesnetsiz bir kısıtlama olmaksızın alınıp satılabildiğini ifade eder. Taraflardan her biri arz talep ilişkisi ve fiyatı belirleyen diğer etkenler ile birlikte mal veya hizmetlerin, kendi durumu kapsamında oluşan göreceli faydasına ve bireysel ihtiyaç ve isteğine göre tepki verecektir.

Uluslararası Değerleme Standartlarında kullanıldığı haliyle pazar, değerlenen varlığın veya yükümlülüğün değerleme tarihi itibarıyla serbest bir şekilde el değiştirdiği ve güncel sahibi de dâhil olmak üzere bu pazardaki katılımcıların çoğunluğunun serbest olarak erişebildikleri bir pazar anlamına gelmektedir.

Pazarlar, çeşitli piyasa aksaklıkları nedeniyle, arz ve talep arasında sürekli bir dengenin kurulduğu mükemmellikte nadiren işlemektedir. Pazardaki yaygın aksaklıklar arasında arz dengesizliği, talepte ani düşüş ve yükselişler veya pazar katılımcıları arasındaki asimetrik bilgilendirme görülür. Pazar katılımcıları bu aksaklıklara tepki verdiklerinden, bir pazar belirli bir zamanda dengesizliğe neden olan herhangi bir değişime karşı kendini uyarlayabilir. Pazardaki en olası fiyatı tahmin etmeyi hedefleyen bir değerleme, pazardaki dengenin yeniden kurulacağı varsayımına dayanan düzeltilmiş veya uyarlanmış fiyattan ziyade, değerleme tarihi itibarıyla ilgili pazardaki koşulları yansıtmalıdır.

2.3.2 PAZAR DEĞERİ:

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.

BÖLÜM 3

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ

3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI

10 ADA 10 PARSEL
İLİ	:	İSTANBUL
İLÇESİ	:	SARIYER
MAHALLESİ	:	M. AYAZAĞA
KÖYÜ	:	-
SOKAĞI	:	-
MEVKİİ	:	-
SINIRI	:	-
PAFTA NO	:	2
ADA NO	:	10
PARSEL NO	:	10
YÜZÖLÇÜMÜ	:	4.469,50 m²
NİTELİK	:	İKİ BLOK YİRMİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLÜ KARGİR İŞHANI

B BLOK 1 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM	:
NO		1
KATI	:	ZEMİN
ARSA PAYI	:	50/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	582
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

Gayrimenkul
Değerleme A. Ş.

B BLOK 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	2
KATI	:	ZEMİN
ARSA PAYI	:	50/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	583
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

B BLOK 3 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM	:
NO		3
KATI	:	1
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	584
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

B BLOK 4 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	4
KATI	:	2
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	585
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

B BLOK 5 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM	:	5
NO
KATI	:	3
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	586
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

Gayrimenkul
Değerleme A. Ş.

B BLOK 6 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	6
KATI	:	4
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	587
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

B BLOK 7 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM	:
NO		7
KATI	:	5
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	588
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

Gayrimenkul
Değerleme A. Ş.

B BLOK 8 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	8
KATI	:	6
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	589
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

B BLOK 9 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM	:
NO		9
KATI	:	7
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	590
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

Gayrimenkul
Değerleme A. Ş.

B BLOK 10 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	10
KATI	:	8
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	591
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

B BLOK 11 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM	:	11
NO
KATI	:	9
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	592
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

B BLOK 12 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	12
KATI	:	10
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	593
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

B BLOK 13 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM
NO		13
KATI	:	11
ARSA PAYI	:	122/4219
CİLT NO	:	6
SAHİFE NO	:	594
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

		B BLOK 14 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM
NİTELİĞİ	:	ÇATI KATI OLAN BÜRO
BLOK NO	:	B
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	14
KATI	:	12
ARSA PAYI	:	158/4219
CİLT NO	:	7
SAHİFE NO	:	595
TARİH	:	14.05.2001
YEVMİYE NO	:	4121
MALİK	:	İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
EKLENTİ	:	-

3.2 GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ

10 ADA 10 PARSEL B BLOK 1-14 NOLU BB

Taşınmaz ilgilisi tarafından tarafımıza iletilen ve 22.05.2025 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sisteminden alınan taşınmazlara ait TAKBİS belgeleri rapor ekinde olup, anılan belgelere göre taşınmazlar üzerinde aşağıda yazılı kayıtlar bulunmaktadır.

Rehinler Hanesi:

Taşınmazların tamamı üzerinde herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

Şerhler Hanesi:

Taşınmazların tamamı üzerinde herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

Beyanlar Hanesi:

Taşınmazların tamamı üzerinde;

Yönetim Planı: 01/03/1988 bulunmaktadır.

Hak ve Mükellefiyetler Hanesi:

-A.H: Krokide beyannamede gösterildiği üzere İSKİ lehine irtifak hakkı.

3.2.1 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT (DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ENGEL TEŞKİL EDİP ETMEDİĞİ HAKKINDAKİ GÖRÜŞ

Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki bir belgedir. İSKİ lehine irtifak hakkı ise; İSKİ kurumunun bölgede verdiği su altyapı hizmetine yönelik rutin uygulamasıdır. Takyidatların taşınmazın satış kabiliyetine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER

Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 1/1000 ölçekli imar planı örneği ekte verilmiştir. Taşınmazlar için ilgilisi tarafından tarafımıza iletilen 29.05.2025 tarihli resmi belge ve belediyeden alınan bilgiye göre 17.01.2015 onay tarihli 1/1000 ölçekli Sarıyer - Maslak ve Çevresi Uygulama İmar Planı'nda KAKS:2.30, TAKS:0.40 yapılaşma şartlarında "T1" ile gösterilen "Ticaret Alanı" lejantında kısmen de "Yol" alanında kalmaktadır.

Ancak söz konusu parseli kapsayan 17.01.2015 onay tarihli 1/1000 ölçekli Maslak ve Çevresi Uygulama İmar Planı Plan Notlarının "Ticaret Alanları" başlığının iptaline yönelik dava açıldığı ve resmi imar belgesinin temini tarihi itibari ile İstanbul 2. İdare Mahkemesi'nin 07.01.2022 tarih, Esas No:2021/1660 ve Karar No: 2022/46 sayılı iptal kararına istinaden mevcut durumda imar uygulaması yapılamamaktadır.

3.3.1 SARIYER BELEDİYESİ İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİNDE TAŞINMAZA AİT İŞLEM DOSYASINDA YAPILAN İNCELEMELER

❖ Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blok'a ait 27.09.1985 tarih 1985/2-40 sayılı yeni yapı ruhsatı görülmüştür. Ayıca 23.12.1987 tarih 87/14860 sayılı yapı kullanım izin belgesi bulunmaktadır. Yapı kullanım izin belgesi, toplam 13.448 m² inşaat alanlı, 14 bağımsız bölümlü, yol kotu altında 3, yol kotu üzerinde 13 katlı yapı için düzenlenmiştir.
❖ Sarıyer Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar sonucunda 12.06.1996 tarih, 1882 sayılı ruhsat ve eklerine aykırı olarak yan bahçe mesafesi içinde su depoları, bina içinde dâhili tadilat ve yaklaşık 322 m² kullanım alanlı çekme kat yapılmasına istinaden 1 no'lu yapı tatil tutanağı düzenlendiği ve encümene gönderildiği bilgisi alınmıştır. Ancak yapı tatil tutanağı ve ruhsat eklerine aykırı imalatlar için herhangi bir encümen kararı bulunmamakta olup taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde söz konusu çekme kat imalatının halen var olduğu görülmüştür. Mevcut durumda söz konusu tutanağın rapora konu taşınmazlar üzerinde olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
❖ Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blok için 3194 sayılı imar kanunun geçici 16. Maddesi gereğince yapıdaki su deposu için 01.12.2018 tarihinde H6Y5E3RH no'lu yapı kayıt belgesi ve yapının tesisat katı için 01.12.2018 tarihinde NTB8EJPD no'lu yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir. Ayrıca 12 ve çatı katlarında konumlu olan 14 no'lu bağımsız bölüm için çatı katındaki proje harici uygulamalara istinaden 01.12.2018 tarihinde JDH7ZFAR no'lu yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir. Söz konusu yapı kayıt belgeleri e-devlet sorgulama sisteminden doğrulanmıştır.
❖ Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blok'a ait M2434E5E1A525 numaralı 27.04.2020 veriliş tarihli C sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
❖ Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blok'a ait 30.11.1987 tasdik tarihli mimari projesi incelenmiştir.
❖ Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blokta yapılan incelemede zemin katında konumlu 1 bb nolu ve 2 bb nolu taşınmazın bir kısmı 33A olarak numaralandırılmış işyeri vasfıyla İş Bankası Maslak Şubesi olarak kullanıldığı görülmüştür.

Not: İncelenen belgelerde taşınmazın parsel numarası 8 olarak yazmakta iken bilahare parsel numarası 10 şeklinde değişmiştir.

3.3.2 YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞ TİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ

Değerleme konusu taşınmazların ve konumlu oldukları ana taşınmaz geneli %100 inşaat seviyeli olup, taşınmazın inşa edildiği (yapı ruhsatının düzenlendiği) tarih itibariyle 4708 Sayılı Kanun yürürlükte olmadığından, taşınmazla ilişkili sorumlu yapı denetim kuruluşu bulunmamaktadır.

3.3.3 MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B Blok'a ait mimari proje, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

❖ Sarıyer Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde 12.06.1996 tarih, 1882 sayılı ruhsat ve eklerine aykırı olarak yan bahçe mesafesi içinde su depoları, bina içinde dâhili tadilat ve yaklaşık 322 m² kullanım alanlı çekme kat yapılmasına istinaden 1 no'lu yapı tatil tutanağı düzenlendiğini ve encümene gönderildiği bilgisi alınmıştır. Ancak yapı tatil tutanağı ve ruhsat eklerine aykırı imalatlar için herhangi bir encümen kararı bulunmamakta olup taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde söz konusu çekme kat imalatının halen var olduğu görülmüştür. Mevcut durumda söz konusu tutanağın rapora konu taşınmazlar üzerinde olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
❖ Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blok için 3194 sayılı imar kanunun geçici 16. Maddesi gereğince yapıdaki su deposu için 01.12.2018 tarihinde H6Y5E3RH no'lu yapı kayıt belgesi ve yapının tesisat katı için 01.12.2018 tarihinde NTB8EJPD no'lu yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir. Ayrıca 12 ve çatı katlarında konumlu olan 14 no'lu bağımsız bölüm için çatı katındaki proje harici uygulamalara istinaden 01.12.2018 tarihinde JDH7ZFAR no'lu yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir. Söz konusu yapı kayıt belgeleri e-devlet sorgulama sisteminden doğrulanmıştır.
❖ Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blokta yapılan incelemede zemin katında konumlu 1 bb nolu ve 2 bb nolu taşınmazın birlikte ve zemin katında bulunan ortak alanların bir kısmı kullanım alanına dahil edilerek 33A olarak numaralandırılmış İş Bankası Maslak Şubesi olarak kullanıldığı görülmüştür.

3.4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

3.4.1 MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Tarafımıza iletilen TAKBİS belgelerine göre, değerleme konusu taşınmazlar, 14.05.2001 tarih ve 4121 yevmiye numarası ile satış işleminden İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiş, son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.

3.4.2 İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden ekspertiz tarihinde alınan şifahi bilgiye ve Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 29.05.2025 tarihli resmi imar durumu belgesine göre; İstanbul 2. İdare Mahkemesi'nin 07.01.2022 tarih, Esas No:2021/1660 ve Karar No: 2022/46 sayılı iptal kararına istinaden mevcut durumda imar uygulaması yapılamayacağı bilgisi edinilmiştir.

BÖLÜM 4

4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ

4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ

Taşınmazlar İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Maslak Mahallesi, Eski Büyükdere Caddesi, Bina No:33, İç Kapı No: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 ve 13 (UAVT: 1984653905, 1350504450, 1375404462, 1412903591, 1446501239, 1471101194, 1505298594, 1539497931, 1582096713, 1594996546, 1642096034, 1681995377, 1705093159) ve 33A (UAVT: 1984353910) adreslidir. Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B Blok E: 41.1092350 B: 29.0201710 koordinatlarında kayıtlıdır.

İstinye Park AVM binasının güneyinde bulunan Katar Caddesi üzerinde batı yönünde yaklaşık 1,00 km ilerlenip Eski Büyükdere Caddesi ile kesiştiği kavşaktan Eski Büyükdere Caddesi üzerinde 50 metre devam edildiğinde, sağda kalan taşınmazların konumlu olduğu 33 numaralı binaya ulaşılmaktadır.

Konum olarak Maslak merkezinde, Eski Büyükdere Caddesi üzerinde, İstanbul Teknik Üniversitesi Maslak Yerleşkesinin karşısında, plazalar bölgesi olarak isimlendirilen bölgede yer almaktadır. Taşınmazların yakın çevresinde genellikle işyeri nitelikli yüksek katlı binalar, caddenin karşı (güney) tarafında İstanbul Teknik Üniversitesi Maslak Yerleşkesi, yaklaşık 550 m kuzey doğusunda Işık Üniversitesi, 1,00 km doğusunda İstinye Park Alışveriş Merkezi, 450 m kuzeyinde Atatürk Oto Sanayi Sitesi, 500 m kuzey batısında lüks konut siteleri bulunmaktadır. Bölgede genellikle ticari nitelikli yapılaşma bulunmakta, yüksek gelir grubu tarafından tercih edilmektedir. Sosyal ihtiyaçlar kısa mesafelerde karşılanabilmektedir.

4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI

Rapora konu taşınmazlar; İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, M.Ayazağa (mahallinde Maslak) Mahallesi, 10 ada 10 parsel numaralı 4.469,50 m² yüzölçümlü parsel üzerinde, "İki Blok Yirmi Bağımsız Bölümlü Kargir İşhanı" niteliği ile tescil edilmiş, A ve B blok olarak isimlendirilmiş iki bloklu yapıların B Bloğunda konumludur.

Eski Büyükdere Caddesi üzerinden bakıldığında parselin doğu cephesinde (sağ tarafında) yer alan 2 bodrum + zemin + 5 normal kattan oluşan 6 bağımsız bölüme sahip A blok, güney cephesinde (sol tarafında) yer alan aynı zamanda değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu 3 bodrum + zemin + 12 normal kattan oluşan 14 bağımsız bölüme sahip B blok bulunmaktadır.

• Kat irtifakına esas mimari projesine göre B Blok'un;

-3.bodrum katı brüt yaklaşık 784 m² alanlı, kazan dairesi, soğutma grupları odası, ana elektrik panosu, kömürlükler ve wc;

-2.bodrum katı brüt yaklaşık 434 m² alanlı, sığınak, binaya ait ofis ve wc ve yaklaşık 350 m² galeri boşluğu;

-1.bodrum katı brüt yaklaşık 784 m² alanlı, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, binaya ait wc ve garaj;

-Zemin katı brüt yaklaşık 784 m² alanlı 2 adet büro (1 ve 2 nolu bb), binaya ait ofis, wc ve kapıcı gözetleme yeri,

Blokta bulunan tüm katların (çatı katı hariç) oturumu aynı formda olup, her kat yaklaşık brüt 784,05 m² alanlı, çatı katı ise 2 kattan oluşmakta olup yaklaşık brüt 1578 m² alanına sahip olmakla birlikte, B blok genelinde (2. Bodrum Katta yer alan galeri boşluğu hariç) toplam 12.988,61 m² kapalı alanlıdır.

Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blokta yapılan incelemede zemin katında konumlu 1 nolu bağımsız bölümün tamamı ile 2 nolu bağımsız bölümün bir kısmının birlikte ve zemin katında bulunan ortak alanların bir kısmı kullanım alanına dahil edilerek 33A olarak numaralandırılmış İş Bankası Maslak Şubesi olarak kullanıldığı görülmüş; yerinde yapılan incelemeler ve İş GYO A.Ş.'den alınan bilgiler dahilinde 2.bodrum katında yaklaşık brüt 170 m²'lik alanı depo, zemin katı ise yaklaşık brüt 492 m² alanlı olduğu tespit edilmiştir.

B blokta bulunan 1.normal kat ile 12.normal katta yer alan tüm büro nitelikli taşınmazlar katta tek olarak konumlu, kuzey, güney, doğu ve batı yönlerine cepheli; ihtiyaç dahilinde, iç mahalde kullanım alanları oluşturulduğu görülmüş, hali hazırda boş durumda oldukları tespit edilmiştir.

Bina ana giriş bölümü, kat sahanlık zeminleri ve merdiven basamakları mermer kaplama, giriş bölümünde duvarları plastik boyalıdır. Binanın dış cephesi alüminyum kompozit cam kaplıdır. Blokta açık otopark ve asansör imkanı bulunmakta, ısınma ihtiyacı merkezi doğalgaz ve klima sistemi ile karşılanacak şekilde tesis edilmiştir. Bina giriş kapısı camlı otomatik döner kapıdır. Bina girişi Eski Büyükdere Caddesi üzerinde, zemin kat kotundan, güney cepheden sağlanmaktadır.

KAT	B.B. NO	NİTELİK	ALAN (m²)
Zemin	1	Büro	392,02
Zemin	2	Büro	392,02
1	3	Büro	784,05
2	4	Büro	784,05
3	5	Büro	784,05
4	6	Büro	784,05
5	7	Büro	784,05
6	8	Büro	784,05
7	9	Büro	784,05
8	10	Büro	784,05
9	11	Büro	784,05
10	12	Büro	784,05
11	13	Büro	784,05
12	14	Çatı Katı Olan Büro	1.578,00
	10.986,59

4.2.1 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI

4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

Yapı Tarzı	: BETONARME
Yapı Sınıfı	: 5-A
Yapının Yaşı	: 35
Yapı Nizamı	: AYRIK
Otopark	: VAR (AÇIK)
Güvenlik	: VAR
Hidrofor	: VAR
Asansör	: VAR (4 Adet)
Elektrik	: VAR (Şebeke-Jeneratör)
Su	: VAR (Şebeke-Su Deposu 2 Adet)
Kanalizasyon	: VAR (Şebeke)
Dış Cephe	: DIŞ CEPHE BOYASI
Çatı	: BETONARME
Isıtma-Soğutma	: VAR (DOĞALGAZ)
Yangın Tesisatı	: VAR
Deprem Bölgesi	: 2.BÖLGE

4.4 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER

Değerleme, gayrimenkulün yasal durumu, yapılanma hakları, üzerindeki yapının fiziksel durumu, konumu, alanı ve bölgedeki emsal taşınmazların satış ve kira değerleri göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

4.5 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER

Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blokta yapılan incelemede zemin katında konumlu 1 bb nolu ve 2 bb nolu taşınmazın birlikte ve zemin katında bulunan ortak alanların bir kısmı kullanım alanına dahil edilerek 33A olarak numaralandırılmış İş Bankası Maslak Şubesi olarak kullanıldığı görülmüş; yerinde yapılan incelemeler ve İş GYO A.Ş.'den alınan bilgiler dahilinde 2.bodrum katında yaklaşık brüt 170 m²'lik alanı depo, zemin katının ise yaklaşık brüt 492 m² alanlı olduğu tespit edilmiştir.

B blokta bulunan 1.normal kat ile 12.normal katta yer alan tüm büro nitelikli taşınmazlar katta tek olarak konumlu, kuzey, güney, doğu ve batı yönlerine cepheli; ihtiyaç dahilinde, iç mahalde kullanım alanları oluşturulduğu görülmüş, taşınmazlar hali hazırda boş/kullanılmamaktadır.

4.6 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE KULLANIM AMACI

Değerleme tarihinde 10 ada 10 parsel üzerinde B Blokta konumlu 1 nolu bağımsız bölümün tamamı ile 2 nolu bağımsız bölümün bir kısmının birlikte ve İş Bankası Maslak Şubesi olarak kullanıldığı görülmüş; normal katlarda konumlu bağımsız bölümlerin ise "ofis-işyeri" nitelikli, hali hazırda boş olduğu görülmüştür.

4.7 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN İÇ MEKÂN İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

İç mekanda 3., 2. ve 1.bodrum, zemin katların ve ortak alan hacimlerin zemini mermer kaplı; normal katların her birinde büro kullanım alanları halıfleks, duvarlar ise saten boyalıdır. Normal katlarda ihtiyaç dahilinde, iç mahalde kullanım alanları oluşturulduğu görülmüş, bu bölümler oluşturulurken alçı-pan malzeme kullanılmıştır. Pencere doğramaları çift camlı alüminyumdur.

Bodrum katta 70 tonluk betonarme su deposu, ayrıca arka bahçede 110 tonluk yedek kullanma suyu deposu, 3 adet (Multi 3 Wilocoe marka hidrofor, 2 adet yangın suyu pompası), 2 adet skoç tipi kazan (doğalgaz yakıtlı), üzerinde Alarko Alpo AG5Z-375 doğal gaz brülörü mevcuttur. Isıtma tesisatı suyu 4 adet Alarko Alpom marka sirkülasyon pompası ile sisteme dağıtılmaktadır. Binada 4 adet asansör bulunmaktadır. Bunlardan 3 tanesi 750 kg kapasiteli 1,6 m/sn hızına sahip Otis marka müşteri, 1 adet 1 m/sn hız ve 320 kg kapasiteli servis asansörüdür.

3.Bodrum Kat

2.Bodrum Kat

Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 23 / 96 Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com

1.Bodrum Kat

Zemin Kat

1.Normal Kat

2.Normal Kat

3.Normal Kat

4.Normal Kat

5.Normal Kat

6.Normal Kat

Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 25 / 96 Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com

7.Normal Kat

8.Normal Kat

9.Normal Kat

10.Normal Kat

11.Normal Kat

Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 26 / 96 Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com

12.Normal Kat

Çatı Kat

BÖLÜM 5

5. GENEL VE ÖZEL VERİLER

Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir.

5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER 5.1.1 DEMOGRAFİK VERİLER

Türkiye'nin Coğrafi Yapısı

Türkiye eski dünyayı oluşturan Avrupa, Asya ve Afrika'nın birbirlerine en yakın olduğu ve Avrupa ile Asya'nın kucaklaştıkları bir noktada yer almaktadır. Coğrafi konumu nedeniyle ana kara parçası olan Anadolu, tarihin şekillenmesine yol açan değişik halk kitlelerinin toplu göçlerine şahit olmuştur. Sayılamayacak kadar medeniyetin sahibi olan Anadolu her biri kendi öz kimliğine bağlı ancak birbirinden etkilenen kültürlerin bir bileşkesini geliştirmiştir. Ülkenin çoğunluğu Güney Batı Asya'da bulunduğu Türkiye, Avrupa ve Asya'nın hudutlarını kucaklaştırmaktadır ve Avrupa'da toplam 780.580 km² lik bir yüzölçümü vardır. Ülke doğuda Gürcistan, Ermenistan ve İran ile Güney'de Irak, Suriye ve Akdeniz ile çevrelenmiştir. Batıya doğru Ege Denizi, Yunanistan ve Bulgaristan Kuzeye doğru Karadeniz diğer hudutları oluşturur. Türkiye'nin coğrafi koordinatları 36° 00' - 42° 00' Kuzey Enlem ve 26° 00' - 45° 00' Güney Boylamdır. 81 idari ili olan Türkiye, Karadeniz Bölgesi, Marmara Bölgesi, Ege Bölgesi, Akdeniz Bölgesi, İç Anadolu Bölgesi, Doğu ve Güneydoğu Bölgesi olmak üzere yedi coğrafi bölgeye bölünmüştür.

5.1.2 NÜFUS

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 292 bin 567 kişi artarak 85 milyon 664 bin 944 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 853 bin 110 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 811 bin 834 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,02'sini erkekler, %49,98'ini ise kadınlar oluşturdu.

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 89 bin 996 kişi azalarak 1 milyon 480 bin 547 kişi oldu. Bu nüfusun %48,3'ünü erkekler, %51,7'sini kadınlar oluşturdu.

	Toplan-Titla			Il we illios interkation Provincie invel cibidit circui scardiarii			Baldia va köyler Tourse ared villages			Tophim-Titlia			Il vet illige itsisteriari Markets Extrade the bearly security of			Baide va Reylar I corto mul villagen
Yıd	Erlock Toplan		Kadini	Toplats	Erivak	Kadels	Toplan	Erkek		Kaden Toplan		Eriosk Kadini	Toplatt	Erlick	Kaden	Toplats	Erioak	Kadan
Your	1184	Made	1. Garrieles	118	Name	Coursele	Trailing	Midw	Charteles	118	Miller	P. carrials	Total	Made	Partide	115	Middle	I sartani
								Carnel Noftus Sayershian - Pigoulalion Ciarposal
1227	13 648 270	6 563 879	7 034 221	3 305 872	1 710 482	1 505 30 7	10 342 321	4 853 397	5 458 984	10010	100.0	100,0	24, 2	ਲ	225	75.8	13.9	115
14.85	16 158 013	7 236 770	8 221 248	3 302 642	1. 962 1859	1 832 874	12 355 376	5 900 802	8 358 574	033.0	100,0	100.0	215	24.8	223	76.9	152	11.1
1940	17 820 250	8 223 912	8 922 033	4 346 249	2 332 558	2013 691	13 474 701	E 500 3354	6 2008-347	1000	100, 0	tour u	24.4	24.2	22 6	74.6	13.8	11.4
1945	13 720 174	9 446 533	9 343 204	4 637 102	2 503 342	2 183 167	14 103 072	6 243 239	1 2008 1334	100,0	100.0	1000.00	24.9	ਲ ਜ	23.4	75,1	135	ਾਜ ਜ
ਸ਼ੁਰੂ	20 947 133	10 572 557	10 374 831	5 244 337	2817 318	2-427-019	15-702 251	7 155-239	7947812	1001	100.0	10010	24 0	20 0	24	74.0	13.4	នេះ គ
175,577	24 064 783	12 233 421	11 831 342	5 227 343	1 749 059	3 184 284	17 137 420	1. 223 362	8 647 058	0 TOU	100,0	100,0	25.8	31.6	ਲ ਪ੍ਰ	71,2	651.4	13.2
(200)	27 754 820	14 163 333	13 293 932	157 131	4 81 1 433	4 (265) 2589	18 225 037	3 322 455	9 502 634	1001 0	100.0	100,0	31.9	11/	32.1	22.1	ਲ	ਜੀ ਨੇ
1283	31-201 421	15 225 254	15 324 457	10 305 817	5 783 813	5-022 004	20 535 634	10 213 154	10 372 453	1001	100.0	100,0	34.4	38.2	ੱਟ ਜ	04.6	H.4. H.	81.4
1970		35 605-176 13-000 989	17 939 193	13-691-101	7 312 714	6378387	21 914 075	10 894 272	11,219 803	D TODI	100.0	100,0	33,5	41.8	38.2	61,5	50.4	83.8
1975		40 347 719 20 744 730	19 602 232	18-289 065	0 004 842	7 1964 2789	23 478 851	11 139 8921	1.6. 1.38 (6.1	0310	101.0	100.0	41.8	41.4	43.1	51.2	50. H	50.9
(1937)		44 735 957 22 695 382	22 041 925	19 645 007	10 212 137	9372817	25 021 253	12 421 232	12 862 118	1000	100,00	traul u	41.9	43.3	42.5	50.1	541	57.5
1245	50 664 458	25-671 975	24 222 481	26 865 757	2-4 0 10 1882	12 2555 (325	107 708 701	11-13-1313	12 137 388	100,0	100.0	1000.00	53.0	રુંને મ	82.4	47.0	45.4	43.6
1777	55-473-035	28 817 047	27 365 933	23 326 351	17 247 553	16 0 18 158	23 146 634	11 359 424	11.787 150	101.0	100.0	10010	52.0	RI J	51.7	41.0	11.1	-23
2000		67 803 927 34 346 735 33 457 1922			44 005 274 22 427 6013 #12 800 #4		23 727 853	11 912 232	日 2018 521	100 0	100.0	100.0	64.9	64.3	64 5	34.1	347	35.5
							Adresse Dayalı Nüfus Kayın Scatterni" - Address Bassel Propobilikan Polgpleration System
2017		70 586 256 35 376 533 35 201 721			40 747 859 24 928 928 9285 284 818 8174		20 833 227	10 447 548 10 390 849		101 0	100.0	100,0	72.9	10.5	m.5	22.5	225	21 न
2008		71 517 100 35 901 154	35 815 946		53 611 723 28 1946 806 2006 281 684 511		17 205 377	8.951.348	8 951 (125)	100,0	100.0	100,0	75,0	15.1	14.9	24.0	74.9	25.1
2374		72 581 312 36 462 470 35 (235 842			54 807 210 27 589 487 27 21 732		17 754 (213	8 872 1891	8 888 1 1 100	101.0	1011	100.0	75.5	15.1	15.4	24.9	24.3	24.6
2010		73 722 988 - 37 043 182	35 670 835		56 222 356 28 308 856 27 9113 500		17,500 65%	8 734 328	B	1000	100,00	trans u	76.3	10.4	(6.1	217	24 6	24.9
2011		74 724 289 37 532 954	37 191 315		57 385 706 28 853 575 28 5322 131		17 338 563	8 853 373	8 1759 1574	100,0	100.0	1000.00	7년, 개	ਨ ਨ	re. I	222	27 1	23.3
2312	75 627 334	37 256 163	37 671 216		53 448 431 23 348 230 230 231 100 2011		17 178 253	8 807 2339	8 571 015	1011	100.0	10010	77.3	113	11.2	22.7	221	228
2013	76 887 354	38 473 350	33, 194, 504		70 034 413 25 735 (525 (525 34 858 818)		6.633 451	3 337 565	1 225-838	101 0	100.0	100.0	21,3	22.3	91,4	8,7	8.1	8 B
2014	77 825 934	33 234 302	33 711 502		71 288 182 25 755 155 150 152		6-401 722	3 228 312	3 181 410	100 10	100, U	100.0	21.8	50 10. 10	52.8	전 2	8.3	82
2014	78-741 1253	23 511 191	22 221 352		72 523 134 385 378 378 335 385 546 (35)		6 217 919	3 134 1598	3-083-124	1001	100.0	100.0	22.1	122.1	22.1	7,9	8.52	7.0
2018		79 814 871 40 043 650	22 771 221		73 671 748 36 5038 010 130 138 135 138		8 143 123	3 07 840	3,035,483	0 TODI	100.0	100,0	22.3	22.2	22.4	7,7	ਨ ਦ	1.6
2337		30 810 525 43 535 135	40 275 330		74 761 132 37 470 193 193 37 250 5234		6-049 325	3-084 142	2 584 454	0710	1011	100.0	22.5	42.4	22.6	7.9	1. B	1.4
2018		32 003 882 41 133 990	40 863 912		75 666 407 37 912 323 37 754 174		6-597 359	3.221 651	3 1059 1789	1000	100,0	100, 0	22.3	22.2	92.4	7.7	1.11	1.0
2012	33 154 227	41 721 136	41 413 351		77 151 280 15. 2880 1515	28 420 875	6 003 717	3 (060 531)	2 1243 1291	100,0	101.0	1000.00	22.8	12.7	22.0	7.2	13	7,1
2017	83 614 382	41 915 285	41 638 377	77 738 041	38 27 1 1908	38 814 375	5 878 321	2,994 319	2 884 002	1011	100.0	1001 0	21 0	ದಾರಿ ನಿ	23.1	7.0	6.2	6.9
2022		34 680 273 42 428 101	42 252 172	78 903 831	20 481 1944 101 400 831		5 771 642	2.948 307	2825 333	101 0	100.0	100,0	73.2	94.9	933	전 공	ದ ನ	R. L
2122	85 279 453	42 704 112	42 575 441		FEP 278 FE. 222 213 PL	129 8111 2540	5.666-274	2 981 673	2 184 801	100 1001	100.0	100.0	214	23.2	215	전 등	ન મ	ਸ ਦੇ
2024		15 372 377 42 734 071 42 638 305			78 200 202 202 3084 342 242 1542 134 134 350		5 973 085	3 069 129	2 903 356	1001	100.0	100.0	219	122 8	93.2	7.0	12	원 전
21,244			35 664 944 42 253 110 42 211 834	80 007 258 23 52 123 800 800 40 007 449			9 857 835	2 913 301	2 /44 385	100.0	100.0	100,0	214	13.2	123.6	트 등	6. H	6.4

Yıllık nüfus artış hızı 2023 yılında binde 1,1 iken, 2024 yılında binde 3,4 oldu.

Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 29 / 96 Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com

5.1.3 EKONOMİK VERİLER

Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi gelişmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuştur. Gerçekleştirilen parasal sıkılaştırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satış baskısı hafiflemiştir. Bununla birlikte, nisan başında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ'lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkışın sürmesine neden olmuştur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artışın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle 16 Mayıs itibarıyla 297 baz puan düzeyine gerilemiştir (Grafik 1). GOÜ'lere yönelik risk algısındaki dalgalı ve zayıf seyir mevcut Enflasyon Raporu döneminde GOÜ varlıklarından çıkışın devam etmesine neden olurken küresel risk algısındaki ılımlı iyileşme ile GOÜ varlıklarına giriş mayıstan itibaren yeniden başlamıştır. Söz konusu gelişmeler ışığında, Türkiye Devlet İç Borçlanma Senedi (DİBS) piyasasından 2,7 milyar ABD doları, hisse senedi piyasasından ise 0,4 milyar ABD doları net çıkış olmak üzere toplamda 3,1 milyar ABD doları portföy çıkışı gerçekleşirken son 3 haftada ise 2,9 milyar ABD doları giriş kaydedilmiştir (Grafik 2).

Politika faizindeki artış ve sıkı parasal duruşu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koşullar sıkılaşmıştır. Faiz indirimlerinin başladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın gözlenmeye başladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuştur (Grafik 3). Bununla birlikte, finansal piyasalardaki gelişmeler neticesinde TCMB'nin sıkı para politikası duruşunu desteklemek amacıyla proaktif ve piyasa işleyişi içinde attığı adımların etkisiyle, mevduat faiz oranları artarak 9 Mayıs itibarıyla yüzde 56,5 olarak gerçekleşmiştir (Grafik 4). Ayrıca, sıkı parasal duruş ile uyumlu olarak kredi faiz oranları belirgin olarak artmış ve 9 Mayıs itibarıyla TL ticari kredi faiz oranları yüzde 59,3, ihtiyaç kredisi faiz oranları ise yüzde 74,6 olarak gerçekleşmiştir. Yatay seyreden konut kredisi faiz oranları söz konusu haftada yüzde 41,7 olarak gerçekleşirken kampanyalara bağlı olarak dalgalı seyreden taşıt kredisi faiz oranları ise yüzde 48 olmuştur.

Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaşlarken TL krediler hız kazanmış, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiştir. Rapor döneminde hızlanma eğilimine giren YP kredilere yönelik bir dizi önlem alınmıştır. Bu çerçevede, sıkı parasal duruşun ve parasal aktarım mekanizmasının desteklenmesi amacıyla YP krediler için aylık yüzde 1 olan büyüme sınırı 1 Mart 2025 tarihinden itibaren yüzde 0,5'e düşürülürken YP kredi büyüme sınırından istisna tutulan kredilerin kapsamı daraltılmıştır. Söz konusu büyüme kısıtının sıkılaştırılması neticesinde YP ticari kredi büyümesi yavaşlamış, finansal piyasalardaki oynaklıkların oluşturduğu belirsizlik nedeniyle de YP kredi büyümesindeki gerileme hızlanmıştır. Diğer taraftan, YP ticari kredilerdeki yavaşlama, faiz oranlarındaki yükselişe rağmen, TL ticari kredi talebinin artmasında etkili olmuştur. 9 Mayıs itibarıyla kur etkisinden arındırılmış 13 haftalık yıllıklandırılmış YP ticari kredi büyümesi yüzde 7'ye gerilerken TL ticari kredi büyümesi yüzde 46,8'e yükselmiştir (Grafik 5). Bireysel kredi büyümesinin ılımlı olmasının da desteğiyle, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi yatay seyrederek, söz konusu haftada yüzde 30,3 olmuştur.

Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 31 / 96 Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com

Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıştır. Bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre gerileyen bireysel kredilerin 13 haftalık yıllıklandırılmış büyüme oranı, son haftalarda KMH ve BKK büyümesi kaynaklı olarak artarak 9 Mayıs itibarıyla yüzde 44,6 olarak gerçekleşmiştir. KMH dahil ihtiyaç kredilerinin ve bireysel kredi kartlarının 13 haftalık yıllıklandırılmış büyüme oranları sırasıyla yüzde 50,6 ve yüzde 46,6 olmuştur. KMH'nin ihtiyaç kredilerindeki payı mevcut Enflasyon Raporu dönemindeki seviyesi olan yüzde 31,2'den yüzde 33,4'e yükselmiştir. Söz konusu gelişmeler neticesinde, kredi büyümesine dayalı zorunlu karşılık uygulamasında tüketicilere kullandırılan ihtiyaç kredilerinde istisna tutulan KMH kredilerinden üçten fazla taksitli olanlar (eğitim ve öğrenim ücretlerine ilişkin harcamalar hariç) 28 Mart 2025 tarihinde alınan kararla kredi büyümesi sınırlarına dahil edilmiştir. Bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre sınırlı bir azalış kaydeden konut kredisi büyümesi, yatay seyreden faiz oranlarıyla uyumlu olarak, 9 Mayıs itibarıyla yüzde 35,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. Taşıt kredilerinin 13 haftalık yıllıklandırılmış büyümesi ise mevcut Enflasyon Raporu döneminde de negatif bölgede kalmaya devam etmiştir (Grafik 6).

*Kaynak: TCMB 2025-II Enflasyon Raporu

* Konut Fiyat Endeksindeki Değişimler

2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 1,50 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 32,90 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 3,60 oranında azalmıştır.

	TÜRKİYE	İSTANBUL	ANKARA	İZMİR
Konut Fiyat Endeksi	176,4	165,1	191,7	172,8
Yıllık Değişim	%32,9	%34,4	%41,9	%30,9
Aylık Değişim	%1,5	%2,7	%2,8	%0,2

Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 1,50 oranında artarak 176,4 seviyesinde gerçekleşmiştir.

Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 32,90 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 3,60 oranında azalış göstermiştir.

İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 2,70, 2,80 ve 0,20 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 34,40, 41,90 ve 30,90 oranlarında artış göstermiştir.

*Kaynak: TCMB 2025 Nisan Konut Fiyat Endeksi Yayını

* Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksindeki Değişimler

2025yılı birinci çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,70 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 32,40 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 5,20 oranında azalmıştır.

	Ticari Gayrimenkul	Dükkan	Ofis
	Fiyat Endeksi	Fiyat Endeksi	Fiyat Endeksi
	(TGFE)	(DFE)	(OFE)
TÜRKİYE	183,2	184,3	176,8
	(%32,4)	(%32,8)	(%30,3)
İSTANBUL	162,2	163,5	157,8
	(%21,4)	(%21,3)	(%21,3)
ANKARA	195,0	200,8	179,0
	(%37,5)	(%40,6)	(%28,8)
ZMIR	186,7	186,7	186,4
	(%35,3)	(%36,7)	(%27,5)

* Parantez içindeki değerler yıllık yüzde değişimleri göstermektedir.

Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 35 / 96 Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com

Türkiye genelinde, 2025yılı birinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,20 oranında artan Dükkan Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 32,80 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 4,90 oranında azalmıştır. Aynı çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre yüzde 10,20 oranında artan Ofis Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 30,30 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 6,70 oranında azalmıştır.

Üç büyük ildeki gelişmeler değerlendiril-diğinde, İstanbul, Ankara ve İzmir'in ticari gayrimenkul fiyat endeksleri, 2025 yılı birinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre, sırasıyla yüzde 5,10, 9,70 ve 9,80 oranlarında artış göstermiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 21,40, 37,50 ve 35,30 oranlarında artış göstermiştir.

* Kaynak: TCMB 2025 I. Çeyrek Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi Yayını

5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 5.2.1 İSTANBUL İLİNE AİT BİLGİLER COĞRAFİ KONUM:

İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ve ekonomik açıdan en önemli şehri. Dünyanın 34. büyük ekonomiye sahip şehri, belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'nın en yüksek nüfusa sahip şehridir.

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur.

İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, M.S. 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Doğu Roma İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca, hilafetin Osmanlı Devleti'ne geçtiği 1517'den, kaldırıldığı 1924'e kadar, İstanbul İslamiyet'in de merkezi oldu.

TARİHÇE:

İstanbul tarihi, günümüzde Türkiye toprakları üzerinde bulunan İstanbul şehrinin tarihini anlatır. İstanbul'un tarihi, ana hatlarıyla beş büyük döneme ayrılabilir: Tarih öncesi dönem, Roma İmparatorluğu dönemi, Bizans İmparatorluğu dönemi, Osmanlı İmparatorluğu dönemi ve Türkiye Cumhuriyeti dönemi.

İstanbul, 4. yüzyıldan 20. yüzyıla kadar yaklaşık on altı yüzyıl boyunca dünyanın en önemli ve en büyük metropolleri arasında bulunmuş bir şehir olmuştur. Avrupa, Asya ve Afrika kıtalarının buluştuğu geniş bir bölgenin tartışmasız tek hâkimi olmuş ve bu süreç içerisinde dünya tarihini önemli derecede etkilemeyi başarmıştır. İstanbul yaklaşık 1600 yıl boyunca, M.S. 330'dan 1922'ye kadar bulunan dönemde; sırasıyla Roma İmparatorluğu (330-395), Bizans İmparatorluğu (395-1204, 1261-1453), Latin İmparatorluğu (1204-1261) ve Osmanlı İmparatorluğu (1453-1922) olmak üzere dört farklı imparatorluğa başkentlik yapmıştır. Bu imparatorlukların üçü, var oldukları dönemde dünyanın iktidar sahibi ve en güçlü devletleri olarak tarihe geçmiştir. Hepsinin İstanbul'dan yönetildiği düşünüldüğünde, şehrin tarihsel önemi ve değeri kolaylıkla anlaşılabilir.

1922'de Osmanlı İmparatorluğu'nun yıkılıp 13 Ekim 1923'te Ankara'nın yeni kurulan Türk devletinin başkenti olmasıyla birlikte yüzyıllık köklü başkentlik özelliğini kaybeden İstanbul şehri, 4. yüzyıldan 20. yüzyıla kadar on altı yüzyıl boyunca koruduğu her alanda etkin bir dünya şehri olma özelliğini, Türkiye Cumhuriyeti'nin kuruluşundan sonra tekrar kazanmaya başlamış ve günümüzde Avrupa ve Orta Doğu'nun en önemli merkezleri arasında kendine yer bulmuştur. İstanbul'un yerleşim tarihi yaklaşık 300 bin, kentsel tarihi yaklaşık 3 bin, başkentlik tarihi ise 1600 yıla kadar uzanır. Avrupa ile Asya kıtalarının kesiştiği noktada bulunan İstanbul, çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmış, yüzyıllar boyu çeşitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaşadığı kozmopolit ve metropolit bir şehir olmuş ve tarihsel süreçte eşsiz bir mozaik hâlini almıştır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı başaran dünyadaki ender yerleşim yerlerinden biri olmuştur. Orta Çağ'da İstanbul'un nüfusu azalmıştı; ancak şehir Osmanlı İmparatorluğu'nun zirvesine yaklaştıkça, 16. yüzyılda 700.000'e yakın bir nüfusa ulaştı ve bir kez daha dünyanın en kalabalık şehirleri arasına girmeyi başladı.

Günümüzde İstanbul, 2022 yılı TÜİK verilerine göre 15,9 milyonu aşkın nüfusuyla Türkiye'nin ve Avrupa'nın en kalabalık şehridir ve dünyanın da en kalabalık 15. şehridir.

Yeryüzü Şekilleri

İstanbul'un kurulu olduğu Çatalca ve Kocaeli yarımadaları aşınmış birer platodur. Bu platoların ortasından kabaca kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda İstanbul Boğazı geçer. İstanbul Boğazı'nın oluşumu ile ilgili bilimsel olarak kesin kabul görmüş bir açıklama yoksa da, açıklamalar içinde en yaygın olanı; jeolojik açıdan İstanbul Boğazı'nın deniz suları ile dolmuş bir fay çöküntüsü olduğudur.

Buna göre, MÖ 20.000 ilâ 18.000 yılları arasında, Buzul Çağı sonlanmış ve dünyanın büyük bölümünü kaplayan buz kütlelerinin erimeye başlamıştır. Binyıllarca süren bir erime sürecinin sonucunda, MÖ 8.000 ilâ 7.000'lerde Akdeniz'in suları ilk hâlinden yaklaşık 150 metre daha yukarı çıkmıştır. Deniz seviyesindeki bu büyük ölçekli artış nedeniyle Akdeniz'in suları Marmara'yı basmış; Marmara Denizi'nin suları da devam eden yükselmeler sonucunda Karadeniz ile birleşmiştir. Boğaz'ın derinliğinin kuzeyden güneye azalma göstermesi, geçmişte kuzeydeki bu yükseltilerin Marmara'nın sularına karşı bir set görevi gördüğü ve bunların deniz seviyesindeki yükselmeyle aşıldığı savını güçlendirmektedir. İstanbul genelinde kayda değer yükseltilere de rastlanmaz.

Şehirdeki en yüksek üç nokta sırasıyla 537 metrelik Aydos Tepesi, 438 metrelik Kayış Dağı, 442 metrelik Alemdağ'dır. Şehrin topraklarının %74'ünü platolar, %9,5'ini ovalar, %16,1'ini ise alçak dağ ve tepeler kaplamaktadır. Şehrin en önemli gölleri olan Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleri birer lagündür. İstanbul Boğazı'ndaki Haliç, Tarabya ve İstinye koyları ise şehirde ria tipi kıyının en iyi örnekleridir. İstanbul kıyıları son biçimini 10.000 yıl önce gerçekleşen su yükselimleriyle almıştır. Şehirde, Marmara Denizi ve Boğaz'da irili ufaklı 11 adanın yanı sıra, Karadeniz'de ufak kayalıklar ve Haliç'te Bahariye Adaları yer alır.

Bitki Örtüsü

İstanbul'un coğrafi özellikleri ve toprak koşulları orman oluşumlarına olanak verir niteliktedir. Ancak şehir içinde ormanların ve ormanlarda görülen ağaç türlerinin dağılımı düzensizdir. Karadeniz'e yakın kuzey kesimlerde ve tepelerin kuzeye bakan yamaçlarında humuslu toprakların varlığı nedeniyle buralarda nemcil ormanlar gelişmiştir. Güney bölgelerde ve güneye bakan yamaçlarda ise kuraklığa dayanıklı ormanlar görülür. İstanbul'un en önemli ormanları Belgrad Ormanı, Aydos Ormanı ve Kayışdağı Ormanı'dır. İstanbul'daki orman arazilerinin yüzölçümü 240.960 hektar ağaçlıklı; 294.299 hektar da açıklık olmak üzere toplam 535.259 hektardır. Genel olarak İstanbul'un her iki yakasında da görülen ağaç ve çalı türleri arasında adi gürgen, adi kızılağaç, adi fındık, doğu kayını, mor çiçekli ormangülü, akçaağaç, muşmula ve ıstranca meşesi sayılabilir. İstanbul'da ormanlık alanların bütün alana oranı özellikle 1980'lerden günümüze doğru genel olarak azalmıştır. 1971 yılında yapılan araştırmaya göre devlete ait ormanların alanı 264.702,1 ha iken, 2003'teki araştırmada devlete ait ormanların alanı 236.265,5 hektara gerilemiştir. Doğal ormanların bozulduğu ya da tahrip edildiği bölgelerde psödomaki oluşumları gözlenir. Kuzeyde, Karadeniz yakınlarında görülen psödomakiler, bölgenin toprak yapısı ve iklim özellikleri nedeniyle olağandan çok daha boylu ve gürdür. Son yarım yüzyılda şehirdeki orman varlığı nüfus artışıyla paralel olarak gerilemiştir. Boğaz'a yapılan köprüler nedeniyle şehrin öngörülen doğu-batı doğrultusundaki genişlemesi kuzeye kaymış; bu nedenle orman arazileri yeni yerleşim bölgeleri oluşturmak adına tahrip olmuştur. Yapımı Ağustos 2016'da tamamlanan üçüncü boğaz köprüsü çevreci gruplar tarafından şehirdeki orman varlığına zarar vereceği gerekçesiyle eleştirilmektedir. Kent büyüdükçe merkezden gitgide uzaklaşan ormanlardan geriye bugün kent koruları kalmıştır. Etrafı çevrilmek suretiyle koruma altına alınan bu yeşil alanların pek çoğu günümüzde kamuya ait olup halka açık rekreasyon alanı olarak hizmet vermektedir. Özellikle Boğaziçi sırtlarında yoğunlaşan kent koruları İstanbulluların en uğrak mekânlarındandır. Avrupa Yakası'nda Yıldız, Naile Sultan, Naciye Sultan, Prens Sabahattin, Emirgân ve Ayazağa koruları; Anadolu Yakası'nda Beykoz, Mihrabad, Küçükçamlıca ve Validebağ koruları İstanbul'da en bilinen korulardır.

İklim

İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. Köppen iklim sınıflandırmasına göre İstanbul ılıman dönence altı iklimi (Cfa), Akdeniz iklimi (Csa) ve okyanusal iklim (Cfb) özellikleri gösteren bir geçiş iklimine sahiptir. Şehrin boyutu, topoğrafik yapısı ve iki farklı denize kuzey ve güney yönlerinde kıyısı olması nedeni ile şehir içinde farklı mikroiklimler görülür. Şehrin kuzey kısmını kapsayan, Karadeniz'e yakın olan bölgeler ile Boğaz kıyıları ılıman dönence altı iklim ve okyanusal iklim etkisi altındadır ve görece yüksek neme ve yoğun bitki örtüsüne sahiptir. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve

karla karışık yağmur görülür. Kar da yağar ve birkaç gün yerde kalabilir, ancak kar örtüsü genellikle bir veya iki haftadan fazla sürmez. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. En sıcak aylar Temmuz ve Ağustos aylarıdır ve ortalama sıcaklık 23 °C'dir, en soğuk aylar da Ocak ve Şubat aylarıdır ve ortalama sıcaklık 5 °C'dir. İstanbul'da yılın ortalama sıcaklığı 13,7 derecedir. Şu ana kadar en yüksek hava sıcaklığı; 12 Temmuz 2000'de 40.5 °C olarak kaydedilmiştir. En düşük hava sıcaklığı ise; 9 Şubat 1929'da -16.1 °C olarak kaydedilmiştir. Toplam yıllık yağış 843,9 mm'dir ve tüm yıl boyunca görülür. Yağışların %38'i kış %18'i ilkbahar, %13'ü yaz, %31'i sonbahar mevsimindedir. Yaz en kuru mevsimdir, ama Akdeniz iklimlerinin aksine kurak mevsim yoktur. İstanbul 1994 yılına kadar susuzluk çekmiştir fakat alınan önlemlerle herhangi bir su sıkıntısı kalmamıştır. Bunlardan biri Melen projesidir. Şehrin Marmara Denizi'ne bakan güney kısımları ise daha kuru ve sıcak bir iklime sahip olup, daha az yağış alır. Bu durum şehrin Bahçeköy (1166.6 mm) gibi bölgelerinde Marmara Denizi'ne bakan Florya'ya (635.0 mm) kıyasla yaklaşık iki kat daha fazla yağış görülmesine yol açar. Güney Karadeniz'in kışın görece ılık olması, çevrede bulunan soğuk ve kuru hava parsellerinin bu alan üzerinden geçerken ısınarak nem kazanmasına neden olur ve bu şiddetli kar sağanakları meydana getirir. Göl etkenli kar yağışı olarak isimlendirilen bu durum neredeyse her kış İstanbul'da meydana gelmektedir. İstanbul, Akdeniz Havzası içerisindeki en karlı büyük şehirdir. Şehir içerisindeki en yüksek kar kalınlığı Ocak 1942'de 75 cm olarak kaydedilmiştir. İlin tamamındaki kar kalınlığı rekoru Ocak 2017'de 104 cm ile kuzey bölgelerinde görülmüştür. Şehir oldukça rüzgârlıdır; rüzgârın ortalama hızı saatte 17 km'dir.

Alstanbul iklimi ઝ [Daralt]
Aylar	Оса	Şub	Mar	Nis	May	Haz	Tem	Ağu	Eyl	Eki	Kas	Ara	Yıl
En yüksek sıcaklık (°C)	22.0	23,2	29.3	33.6	34.5	40.0	41.5	39.6	36.6	34.0	26.5	25.8	41.5
Ortalama en yüksek sıcaklık (°C)	8,5	9,0	10.8	15.4	20.0	24.6	26.6	26.8	23.7	19.1	14,7	10.8	17,5
Ortalama sıcaklık (°C)	5.7	5,7	7,0	11,1	15.7	20.4	22.9	23.1	19.8	15.6	11.5	8.0	13.8
Ortalama en düşük sıcaklık (°C)	3,2	3,1	4,2	7.7	12,1	16.5	19.5	20.1	16.8	13.0	8,9	5,5	10.8
En düşük sıcaklık (°C)	-11	-8.4	-5.8	-1.4	3.0	8.5	12.0	12,3	7.1	0.6	-2.2	-4	-11
Ortalama yağış (mm)	105.0	78.0	70.8	45.2	34.1	35.0	31.6	40.7	ਦੇ ਹੋ ਦ	90.0	101.3	122.0	813,2

Ekonomi

İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur.

Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmir'in ardından 3. sırayı aldı. İstanbul 2013'teki listede 52. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den İstanbul ve İzmir dışında Bursa 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6,5 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul'da ilk olarak 1866 yılında hizmete giren Dersaadet Tahvilat Borsası, 1986 yılı başlarında mevcut

yapı değiştirilerek bugünkü İstanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) açılmıştır. 19. ve 20. yüzyıl başlarında Galata semtinde bulunan Bankalar Caddesi Osmanlı İmparatorluğu için finans merkezi olmuştur. Bu bölgede Osmanlı'nın merkez bankası olan Bank-ı Osmanî (1856 yılından sonra yeniden düzenlenerek 1863 yılından itibaren Bank-ı Osmanî-i Şahane) ve Osmanlı Borsası bulunurdu. Bankalar Caddesi, 1990 yılına kadar finans ve ekonomi merkezi olmayı korumuş fakat yenileşme hareketi başlaması sonucu modern iş merkezleri Levent ve Maslak bölgeleri olmuştur. 1995 yılında İMKB, Sarıyer'in İstinye semtinde bulunan bugünkü binasına taşınmıştır. Ataşehir, İstanbul'un Anadolu yakasında bulunan bir ilçedir. Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî hasıla'nın %21.2'lik kısmını oluşturur. Toplam ihracattaki payı %45,2, ithalâttaki payı ise %52,2'dir.

Ticaret ve Sanayi:

İstanbul'un yeni iş bölgelerinden Maslak Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir. Ancak yerleşim yerlerinin önlenemez genişlemeleri nedeniyle buralar da günümüzde yerleşim yerlerinin arasında kalmışlardır.

Tarım ve Hayvancılık

Kuzguncuk Bostanı İstanbul, tarih boyunca bir tarım merkezi olmamıştır. İstanbul üretiminde, tarım hep son sıralarda yer almış; il daima üretim merkezi olmaktan çok, tüketimle ön plana çıkmıştır. Buna karşın İstanbul, geçmişte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karşılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleşmesi ve kırsalda yaşayan halkın daha yüksek yaşam standardı için merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaşmıştır. Günümüzde İstanbul topraklarının %30'u tarıma elverişli olmasına karşın bu alanlar tam değerlendirilmemektedir. 390.150 dekarla, ekim alanlarının yarısından fazlası buğdaya ayrılmış durumdadır. Bunu 159.500 dekarla ayçiçeği izler. Üretimde sebze olarak 4.964 dekarla taze fasulye, meyve olarak 26.617 dekarla fındık birinci sıradadır. Tarımsal üretimde ön plana çıkan ilçeler arasında Çatalca, Silivri, Şile, Eyüpsultan, Beykoz ve Kartal bulunmaktadır. İstanbul'da hayvancılık da yapılmaktadır. Genel olarak kentin günlük tüketimine yönelik yapılan bu üretim çiftlik, mandıra ve ağıllarda, sığır besiciliği, tavukçuluk ve balıkçılık üzerine yoğunlaşmıştır. Özellikle çevre illerdeki balıkçıların, İstanbul dışında avladıkları balıkları İstanbul'da piyasaya sürmeleri nedeniyle, balıkçılığın

hayvancılık alanındaki payı olması gerekenden yüksek görünmektedir. Hayvancılık sektörüyle şehrin günlük süt ve yumurta gereksinimi bir miktar karşılanmaktadır. Ancak İstanbul bu hâliyle kendine yetemediği için, ürettiği miktarın çok daha fazlasını dış illerden satın almaktadır. İstanbul'da sınırlı miktarda arıcılık, ipekböcekçiliği de yapılmakta olup, geçmişte Ayazağa, Kemerburgaz, Hacımaşlı gibi yerlerde domuz çiftlikleri de bulunmaktaydı.

Ormancılık ve Madencilik

İstanbul genelinde kayda değer maden oluşumları yoktur. Avrupa Yakası'nın kuzeydoğusunda yer alan Sarıyer ilçesine bağlı Maden mahallesinde altın, gümüş ve bakır damarları olduğu Bizans döneminden bu yana bilinmesine karşın, işletilmeye değmeyecek derecede küçüklerdir. Bu nedenle buralar maden yatağı olarak değerlendirilmezler. İlde metal cevheri olarak çıkartılan tek maden manganezdir. Manganez madenleri şehrin batısında Çatalca ve Silivri ilçelerinde bulunmaktadır. Şehrin batısında, kuzeyinde ve kuzeybatısında kömür ve linyit ocakları vardır. Jeolojik yapısının uygunluğu nedeniyle İstanbul'un pek çok yerinde taş ocakları bulunur. Bu ocaklar Karadeniz kıyılarından Adalar'a kadar hemen her yerde görülebilir. İstanbul'da geçmişte çıkarılan mermer, kalker, kuvarsit, perlit, kaolen, kil ve kum gibi kaynaklardan bazıları inşaat sektöründen gelen yüksek talep sonucunda bugün tükenmiş; ya da tükenme noktasına gelmiştir. Özellikle çıkartılan kuvarsit ve kaolen sayesinde İstanbul'da cam ve seramik sanayii gelişmiştir. İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. Geçmişte doğal oluşumlu ormanların büyük bir bölümünden kente yakacak odun sağlamak için yararlanılmışsa da, son yıllarda kentin dört bir yanına uzatılan doğalgaz ağıyla bu gereksinim azalma göstermiştir. İstanbul'daki bu baltalık ormanların bir bölümü günümüzde bozuk ormanlara dönüşmüştür.

Ulaşım

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. Birisi 2019 yılında açılan İstanbul Havalimanı'dır. İstanbul Havalimanı'nda iç ve dış hatlar için 2 ayrı terminal vardır. Atatürk Havalimanı'ndan planlanmış tüm uçuşlar, 6 Nisan 2019 tarihinden beri İstanbul Havalimanı 'nından yapılmaktadır. Atatürk Havalimanı'nın bundan sonraki kullanım şekli henüz netlik kazanmadı. İstanbul Havalimanı; Arnavutköy-Göktürk-Çatalca kavşağında, Akpınar ve Yeniköy mahalleleri arasındaki 7.650 hektarlık alanda yer almaktadır. İstanbul Havalimanının web sitesi aşağıdaki adrestir. Diğer havalimanı ise Anadolu Yakası'nda bulunan Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Yurt içi ve yurt dışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahipti. Havalimanından günde ortalama 650-700 uçak havalanmaktaydı. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır. Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları vardır. Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurt içi merkezlerle; Yunanistan,

Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Ankara, Eskişehir ve Konya gibi bazı şehirlere Yüksek Hızlı Tren seferleri vardır. Ayrıca Halkalı - Kapıkule YHT hattının inşası devam etmektedir. Demiryolu ilde ayrıca şehiriçi halk taşımacılığında da kullanılmaktadır. Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurt içinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurt dışı varışlı gemi seferi yoktur. İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi Metro İstanbul; banliyö hizmeti sağlayan TCDD Taşımacılık, dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir. İstanbul'da şehir içi raylı sistem uzunluğu Ekim 2023 itibari ile 328 km'dir. İETT, 5.000 otobüslük filoyla; İDO, 89 gemiden oluşan filosuyla ile 33 hatta, 82 noktaya hizmet vermektedir. İlden O1 , O2 , O3 , O4 ve O7 otoyolları geçer. Otoyollar 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi), Fatih Sultan Mehmet ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri ile birbirlerine bağlanır. Köprüler şehir içi ulaşımda da kilit noktalardır. Pik saatlerde 15 Temmuz Şehitler ve FSM köprülerinde sık sık tıkanmalar oluşmaktadır. Euronews'in "Küresel yaşam kalitesi 2019" raporuna göre İstanbul, sürücü ve yolcuların trafikte en fazla zaman kaybettiği 13. şehir olmuştur.

İstanbul'a bağlı köylerle ve Silivri, Çatalca, Şile gibi uzak ilçelere İETT'nin hatlarına ek olarak özel firmalar da ulaşım sağlamaktadır.

5.2.2 SARIYER İLÇESİ

Değerleme konusu taşınmaz İstanbul'un kuzeyinde yer alan Sarıyer ilçesinde ve Maslak mahallesinde konumludur. Sarıyer ilçesinin kuzeyinde Karadeniz, doğusunda İstanbul Boğazı, batısında Eyüpsultan, güneyinde ise Şişli ve Beşiktaş ilçeleri yer almaktadır. İlçe, kentin yapı yoğunluğu en düşük ilçelerinden biridir. Bu durum nedeni, ilçenin sahile kıyısının olması ve geniş orman alanlarını sınırları dahilinde barındırmasıyla birlikte gelişimine, düşük yapı yoğunluğu ile izin verilmiş olmasıdır. Bölgenin yerleşim ve yayılım karakteri incelendiğinde ise birbiri ile ulaşım ve sosyo - ekonomik bağlantıları değişken olan güney, orta ve kıyı kesimlerde kurulu olan yerleşim alanları görülmektedir. Maslak mahallesi ise Cumhuriyet döneminde 1930'a kadar Beyoğlu'na, 1930-1954 arasında Sarıyer'e bağlı köy iken 1954'te Şişli ilçesine bağlanmıştır. Sanayileşmeyle birlikte önce mahalle, sonra da semt konumuna yükselen

maslak 2012'de alınan belediyeler birliği kararnamesiyle Huzur ve Ayazağa semtleriyle birlikte Sarıyer İlçesine bağlanmıştır. İstanbul'un önde gelen semtlerindendir. Çok hızlı bir şekilde gelişme gösteren bir bölge olmuştur. Birçok uluslararası şirketin genel müdürlüğünü, banka merkezin barındıran, modern gökdelenleri, yoğun trafiği ile İstanbul'un ve Türkiye'nin önemli yerlerinden birisidir. Maslak'taki nüfus, çalışma saatleri arasında büyük oranda artar, onun dışında yerleşik nüfus seyrektir.

BÖLÜM 6

6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.

6.1 PAZAR YAKLAŞIMI

Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar. Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.

6.2 GELİR YAKLAŞIMI

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir.

Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:

• Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu,

• Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı (bunları

güncel bir değere indirmek için) indirgenmiş nakit akışı,
- Çeşitli opsiyon fiyatlama modelleri.

Gelir yaklaşımı, bir yükümlülük yerine getirilene kadar gereken nakit akışları dikkate alınarak, yükümlülüklere de uygulanabilir.

6.3 MALİYET YAKLAŞIMI

Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması

gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.

6.4 KULLANILAN DEĞERLEME TEKNİKLERİNİ AÇIKLAYICI BİLGİLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" yöntemi ile "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri kullanılmıştır.

6.5 DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİNİN TANIM VE SATIŞ BEDELLERİ İLE BUNLARIN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ

# Satılık Plaza Katı/Ofis Emsalleri

* Emsal-1: LUX Properties Real Estate Zorlu Center: 0 (542) 312 12 12

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede 2007 yılında inşa edilmiş Veko Giz Plaza binasının 23.normal katında konumlu 300 m² olarak pazarlanan büro/ofis nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 58.000.000-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, yaşı bakımından avantajlı, plaza konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 193.333.-TL/m²)

* Emsal-2: PRIVE INVESTMENT: 0 (530) 707 49 29

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yaklaşık 17 yaşındaki Maslak Spring Giz Plaza binasının 15.normal katında konumlu 250 m² olarak pazarlanan büro/ofis nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 57.000.000-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, yaşı bakımından avantajlı, plaza konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 228.000.-TL/m²)

* Emsal-3: Bera Gayrimenkul Maslak Ofis Ticari Plaza: 0 (541) 377 12 00

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yaklaşık 15 yaşındaki A+ Plaza binasının 20.normal katında konumlu 250 m² olarak pazarlanan büro/ofis nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 55.000.000-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, yaşı bakımından avantajlı, plaza konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 220.000.-TL/m²)

* Emsal-4: Sky World Gayrimenkul Vadistanbul: 0 (532) 732 93 70

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yaklaşık 2000 yılında inşa edilmiş Giz2000 Plaza binasının 4.normal katında konumlu 250 m² olarak pazarlanan büro/ofis nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 62.000.000-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, yaşı bakımından avantajlı, plaza konumu bakımından benzer şerefiyelidir. (Birim değeri 248.000.-TL/m²)

* Emsal-5: PRIVE INVESTMENT: 0 (530) 707 49 29

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede 2007 yılında inşai faaliyetlerini tamamlamış Baby Giz Plaza binasının 32.normal katında konumlu 250 m² olarak pazarlanan büro/ofis nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 52.000.000-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, yaşı bakımından avantajlı, plaza konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 208.000.-TL/m²)

# Kiralık Plaza Katı/Ofis Emsalleri

* Emsal-6: NO3 GAYRİMENKUL MASLAK: 0 (532) 051 10 42

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede 2007 yılında inşai faaliyetlerini tamamlamış Baby Giz Plaza binasının 12.normal katında konumlu 250 m² olarak pazarlanan büro/ofis nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 250.000-TL/ay bedelle kiralıktır. Emsal taşınmaz, yaşı bakımından avantajlı, plaza konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 1.000.-TL/ay/m²)

* Emsal-7: PRIVE INVESTMENT: 0 (530) 707 49 29

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede 2007 yılında inşa edilmiş Veko Giz Plaza binasının 15.normal katında konumlu 300 m² olarak pazarlanan büro/ofis nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 250.000-TL/ay bedelle kiralıktır. Emsal taşınmaz, yaşı bakımından avantajlı, plaza konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 833.-TL/ay/m²)

* Emsal-8: TOWER GAYRİMENKUL BEŞİKTAŞ: 0 (532) 378 24 79

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede 2007 yılında inşa edilmiş Veko Giz Plaza binasının 20.normal katında konumlu 900 m² olarak pazarlanan 3 adet büro/ofis nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 745.000-TL/ay bedelle kiralıktır. Emsal taşınmaz, yaşı bakımından avantajlı, plaza konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 828.-TL/ay/m²)

* Emsal-9: PRIVE INVESTMENT: 0 (530) 707 49 29

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, yaklaşık 15 yaşındaki A+ Plaza binasının 10.normal katında konumlu 1.000 m² olarak pazarlanan 3 adet büro/ofis nitelikli taşınmaz pazarlıklı olarak 800.000-TL/ay bedelle kiralıktır. Emsal taşınmaz, yaşı bakımından avantajlı, plaza konumu bakımından dezavantajlıdır. (Birim değeri 800.-TL/ay/m²)

EMSAL KROKİ

BÖLÜM 7

7. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ

7.1 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER OLUMLU FAKTÖRLER

Maslak bölgesinin ticari hareketliliği bulunan bölgesinde yer alması.
Metro hattına ve toplu taşıma duraklarına yakın olması sebebiyle ulaşım kolaylığı bulunması.
Tabela değerinin yüksek olması.
Geniş kullanım alanına sahip olmaları.

OLUMSUZ FAKTÖRLER

Komple bina olarak tercih edilebilirliğinin düşük olması.
Bina yaşı.

7.2 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih ve III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları'na göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı "Bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir." şeklindedir.

Bu tanımdan hareketle, taşınmazların imar durumu, mimari projesi, çevre özellikleri dikkate alındığında, taşınmazların mevcut halleriyle büro/işyeri olarak kullanımlarının en etkin ve verimli kullanımı olduğu düşünülmektedir.

7.3 GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ

7.3.1 PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ

Pazar yaklaşımı gayrimenkulün benzer nitelikli gayrimenkuller ile karşılaştırılması ile değerin tespit edildiği bir yöntemdir. Taşınmazın yakın çevresinde konumlu benzer yaş, yapı, kullanım özelliklerine sahip, halihazırda pazarda satışta olan plaza katı/ofis/büro nitelikli taşınmazlar incelenerek değeri etkileyebilecek tüm etkenler (ulaşım kolaylığı, manzara, yapı özellikleri, yaşı, vb) analiz edilerek indirgenmiş satışa esas m² birim fiyatı tespit edilmiştir.

KARŞILAŞTIRMATABLOSU
BİLGİ		EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4	EMSAL-5
SATIŞ FİYATI		58.000.000 ₺	57.000.000 ₺	55.000.000 ₺	62.000.000 ₺	52.000.000 ₺
SATIŞ TARİHİ		Satışta	Satışta	Satışta	Satışta	Satışta
ZAMAN DÜZELTMESİ		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN (m2)	10.986,59	300,00	250,00	250,00	250,00	250,00
BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m2)		193.333	228.000	220.000	248.000	208.000
		Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
MANZARA		Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Manzaraya ilişkin düzeltme		0%	0%	0%	0%	0%
KONUM		Az Kötü	Az Kötü	Az Kötü	Benzer	Az kötü
Konuma ilişkin düzeltme		7%	6%	5%	0%	5%
DİĞER BİLGİLER (BİNA YAŞI)		-15%	-15%	-15%	-15%	-15%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-7%	-15%	-10%	-15%	-10%
TOPLAM DÜZELTME		-15%	-24%	-20%	-30%	-20%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2)	170.722,67	164.333	173.280	176.000	173.600	166.400

Değerleme Konusu	170.722,67 TL/m² x	10.986,59 m²	= ₺1.875.659.942,37	= ₺1.875.660.000,00
Taşınmazın Değeri =

Yukarıdaki tablodan da görüleceği gibi Pazar yaklaşım yöntemi m² birim değeri 170.722,67.-TL/m² olarak hesaplanmış; 10 ada 10 parsel numaralı ana taşınmaz üzerindeki B blokta konumlu 14 adet büro/ofis nitelikli bağımsız bölümün 1/1 (tam) hissesinin toplam değeri aşağıdaki tabloda gösterildiği gibidir.

PAZAR YAKLAŞIM YÖNTEMİNE GÖRE TOPLAM DEĞER TABLOSU
14 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (TL)	~₺1.875.660.000,00

7.3.2. GELİR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ

Gelir yaklaşımı kapsamında tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu uygulanmıştır.

Pazar Yaklaşım yöntemi ile değerlemeye konu taşınmazın yakın çevresinde konumlu benzer yaş, yapı, kullanım özelliklerine sahip, halihazırda pazarda kiralanabilecek olan plaza katı/ofis/büro nitelikli taşınmazlar incelenerek birim kira değeri hesaplanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz için tabloda belirtilen şerefiye unsurları göz önünde bulundurularak kira birim değeri 700,42-TL/ay/m² olarak hesaplanmıştır.

KARŞILAŞTIRMATABLOSU (KİRA)
BİLGİ		EMSAL-6	EMSAL-7	EMSAL-8	EMSAL-9
AYLIK KİRASI	10.986,59	250.000 ₺	250.000 ₺	745.000 ₺	800.000 ₺
ZAMAN DÜZELTMESİ		Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
ALAN (m2)		250	300	900	1000
BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m2/ay)		1.000	833	828	800
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
MANZARA		Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
KONUM		Orta Kötü	Orta Kötü	Orta Kötü	Orta Kötü
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		6%	6%	6%	7%
DİĞER BİLGİLER (BİNA YAŞI)		-15%	-15%	-15%	-15%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-20%	-6%	-7%	-6%
TOPLAM DÜZELTME		-29%	-15%	-16%	-14%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2)	700,42	710,00	708,33	695,33	688,00

Taşınmazların Aylık Toplam Kira Değeri: 10.986,59 m² x 700,42 -TL/m2 = ~ 7.700.000.-TL Taşınmazların Yıllık Toplam Kira Değeri: 7.700.000-TL x 12 = 92.400.000-TL

*Hesaplama münferit kiralama yapılacağı kabulü ile yapılmış olup taşınmazın bütün halinde kiralanması durumunda toplam kira değerinin belirtilen değerden %10 civarında daha düşük olabileceği düşünülmektedir.

Benzer nitelik ve konumdaki taşınmazların kira değerleri ve Pazar satış değerleri incelenerek bölgesel kapitalizasyon oranı aşağıda yer alan tabloda da görüldüğü üzere %4,93 hesaplanmıştır.

KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
BİLGİ		EMSAL-6	EMSAL-7	EMSAL-8	EMSAL-9
TALEP EDİLEN AYLIK KİRA		250.000 ₺	250.000 ₺	745.000 ₺	800.000 ₺
ZAMAN DÜZELTMESİ		Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		20%	6%	7%	6%
PAZARLIK SONRASI ÖNGÖRÜLEN KİRA		200.000 ₺	235.000 ₺	692.850 ₺	752.000 ₺
ALAN (m2)	10.986,59	250	300	900	1000
BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m2/ay)		800	783	770	752
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
MANZARA		Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
SATIŞ FİYATI / ÖNGÖRÜLEN SATIŞ FİYATI		48.000.000 ₺	55.000.000 ₺	165.000.000 ₺	198.000.000 ₺
KAPİTALİZASYON ORANI (YILLIK KİRA/SATIŞ FİYATI)	0,0493	0,0500	0,0513	0,0504	0,0456

Taşınmazın Değeri = Yıllık Net Gelir / Kapitalizasyon oranı formülünden yola çıkarak taşınmazın toplam değeri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır.

Taşınmazın Değeri: 92.400.000/0,0493 = ~ 1.874.239.000.-TL

7.4 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI

Taşınmazların kullanım amacı ve özellikleri göz önünde bulundurularak taşınmazların toplam Pazar değeri Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı yöntemleri ile bulunmuş, her iki yöntem ile bulunan değerler aşağıdaki tabloda gösterildiği gibidir.

14 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ
PAZAR YAKLAŞIMI İLE	GELİR YAKLAŞIMI İLE
₺1.875.660.000	₺1.874.239.000

Her iki yöntem ile bulunan değerler, birbiri ile oldukça yakın ve uyumlu olup, Gelir Yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir Yöntemine göre dikkate alınan koşulların değişebileceği ihtimali göz önüne alınarak, nihai değer takdirinde Pazar Yaklaşımı ile ulaşılan değerler kabul edilmiş olup, gelir yaklaşımı yöntemi ile bulunan sonuçlar destekleyici nitelikte olmuştur.

7.5 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ

Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

7.6 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blok'a ait gerekli tüm izinler (proje, ruhsat, iskan) alınmıştır.

7.8 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme

Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme

Taşınmazlar için ilgilisi tarafından tarafımıza iletilen 29.05.2025 tarihli resmi belge ve belediyeden alınan bilgiye göre 17.01.2015 onay tarihli 1/1000 ölçekli Sarıyer - Maslak ve Çevresi Uygulama İmar Planı'nda KAKS:2.30, TAKS:0.40 yapılaşma şartlarında "T1" ile gösterilen "Ticaret Alanı" lejantında kısmen de "Yol" alanında kalmaktadır.

Yapılan incelemelere göre değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu B blok' a ait ait 30.11.1987 tasdik tarihli mimari projesi, 27.09.1985 tarih 1985/2-40 sayılı yeni yapı ruhsatı ve 23.12.1987 tarih 87/14860 sayılı yapı kullanım izin belgesi görülmüş, ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş ve taşınmaz için yasal süreçler tamamlanmıştır.

Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş

Söz konusu taşınmazların tapudaki vasfı "Büro" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli birbiri ile uyumludur.

Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Bina" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.

BÖLÜM 8

8.SONUÇ BÖLÜMÜ

8.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ

Değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu ana yapı ticaret imarlı parsel üzerinde bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların tapudaki vasfı "Büro" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli birbiri ile uyumludur.

Taşınmazların, tüm yasal süreçlerinin tamamlanmış olması, tapu kayıtlarında kısıtlayıcı nitelikte bir kayıt olmaması dikkate alınarak; satış kabiliyeti yönünden "Satılabilir" nitelikte oldukları kanaatine varılmıştır.

8.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, fiziksel özelliklerine, hâlihazır durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle; değerleme konusu taşınmazların toplam pazar değeri için 1.875.660.000,00.-TL (BirmilyarsekizyüzyetmişbeşmilyonaltıyüzaltmışbinTürkLirası) kıymet takdir edilmiştir.

Değerleme Konusu Taşınmazların Yasal	Değerleme Konusu Taşınmazların Yasal
Pazar Değeri	Pazar Değeri
(KDV Hariç)	(KDV Dahil)
1.875.660.000,00-TL	2.250.792.000,00-TL

* 24.06.2025 tarihli Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif alış kuru verileri baz alındığında, 1 USD = 39.5226.- TL; Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru verileri baz alındığında, 1 USD = 39.6809.-TL'dir.

** Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir.

*** Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

SPK Lisans No: 402403 SPK Lisans No: 400334

SERDAR ETİK

Digitally signed by SERDAR ETİK Date: 2025.06.25 14:32:46 +03'00'

Serdar ETİK Gonca ATASOY ALTUNBAŞ

GONCA ATASOY ALTUNBAŞ

Digitally signed by GONCA ATASOY ALTUNBAŞ Date: 2025.06.25 14:33:43 +03'00'

AI Terminal

İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5925_rns_2025-06-25_72e1f0af-de17-4fae-af18-03cb2b5c9489.pdf

İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU (UDES-1 PAZAR DEĞERİ)

İÇİNDEKİLER

YÖNETİCİ ÖZETİ

BÖLÜM 1

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 RAPOR TARİHİ VE NUMARASI

1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI

1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI

1.4 DEĞERLEME TARİHİ

1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI

1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA

1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR

1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCE Kİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER

1.10 UYGUNLUK BEYANI

BÖLÜM 2

2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI

2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ

BİLGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ

İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ

2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

2.3.1 PAZAR:

2.3.2 PAZAR DEĞERİ:

BÖLÜM 3

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ

3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI

3.2 GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ

10 ADA 10 PARSEL B BLOK 1-14 NOLU BB

Rehinler Hanesi:

Beyanlar Hanesi:

Hak ve Mükellefiyetler Hanesi:

3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER

3.3.1 SARIYER BELEDİYESİ İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİNDE TAŞINMAZA AİT İŞLEM DOSYASINDA YAPILAN İNCELEMELER

3.3.2 YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞ TİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ

3.3.3 MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

3.4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

3.4.1 MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

3.4.2 İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

BÖLÜM 4

4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ

4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI

4.2.1 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI

4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

4.4 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER

4.5 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER

4.6 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE KULLANIM AMACI

4.7 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN İÇ MEKÂN İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

3.Bodrum Kat

1.Normal Kat

2.Normal Kat

3.Normal Kat

4.Normal Kat

5.Normal Kat

6.Normal Kat

7.Normal Kat

8.Normal Kat

9.Normal Kat

10.Normal Kat

11.Normal Kat

12.Normal Kat

Çatı Kat

BÖLÜM 5

5. GENEL VE ÖZEL VERİLER

5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER 5.1.1 DEMOGRAFİK VERİLER

Türkiye'nin Coğrafi Yapısı

5.1.2 NÜFUS

5.1.3 EKONOMİK VERİLER

* Konut Fiyat Endeksindeki Değişimler

* Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksindeki Değişimler

5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 5.2.1 İSTANBUL İLİNE AİT BİLGİLER COĞRAFİ KONUM:

TARİHÇE:

Yeryüzü Şekilleri

Bitki Örtüsü

İklim

Ekonomi

Ticaret ve Sanayi: