AI Terminal
İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jun 25, 2025
5925_rns_2025-06-25_cd383c97-369a-4e10-a3de-9c4b0a0b5230.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU (UDES-1 PAZAR DEĞERİ)
İSTANBUL İLİ, TUZLA İLÇESİ, MERKEZ MAHALLESİ, 8557 PARSEL NUMARALI ''ARSA'' NİTELİKLİ TAŞINMAZ
RAPOR NO: İŞGYO-202500001 RAPOR TARİHİ: 25.06.2025
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 1 | 85 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
İÇİNDEKİLER
| YÖNETİCİ ÖZETİ3 | |
|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ4 | |
| 1.1 RAPOR TARİHİ VE NUMARASI | 4 |
| 1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI | 4 |
| 1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI | 4 |
| 1.4 DEĞERLEME TARİHİ | 4 |
| 1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI | 4 |
| 1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN | |
| AÇIKLAMA | 4 |
| 1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR | 4 |
| 1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ | |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | 4 |
| 1.9 DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER | 4 |
| 1.10 UYGUNLUK BEYANI | 5 |
| 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI 6 | |
| 2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ | 6 |
| 2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ | 6 |
| 2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI | 7 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 8 | |
| 3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI | 8 |
| 3.2 GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ | 8 |
| 3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER | 9 |
| 3.4 DEĞER LEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ | |
| DEĞİŞİKLİKLER | 10 |
| 4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 11 | |
| 4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 11 |
| 4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI | 12 |
| 4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ | 12 |
| 4.4 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 13 |
| 4.5 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER | 13 |
| 5. GENEL VE ÖZEL VERİLER 14 | |
| 5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER | 14 |
| 5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ | 22 |
| 6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER 31 | |
| 6.1 PAZAR YAKLAŞIMI | 31 |
| 6.2 GELİR YAKLAŞIMI | 31 |
| 6.3 MALİYET YAKLAŞIMI | 31 |
| 6.4 KULLANILAN DEĞERLEME TEKNİKLERİNİ AÇIKLAYICI BİLGİLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ | 32 |
| 6.5 DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİ | 33 |
| 7. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ 41 | |
| 7.1 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER | 41 |
| 7.2 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 41 |
| 7.3 GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ | 42 |
| 7.4 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN | |
| YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI | 48 |
| 7.5 KİRA DEĞERİ ANALİZİ | 49 |
| 7.6 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ | 49 |
| 7.7 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE | |
| BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | 49 |
| 7.8 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE | |
| FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI | |
| ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | 50 |
| 8.SONUÇ BÖLÜMÜ 52 | |
| 8.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ | 52 |
| 8.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ | 52 |
| 9.EKLER (DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN GRAFİK, TAPU ÖRNEĞİ VE BENZERİ BELGELER) 53 |
YÖNETİCİ ÖZETİ
| MÜŞTERİ ADI | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM |
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. | |||
| SÖZLEŞME TARİHİ VE NUMARASI |
02.05.2025 – 2025-007 | |||
| RAPOR TARİHİ VE NUMARASI | 25.06.2025 / ISGYO-202500001 | |||
| DEĞERLEMENİN KONUSU VE KAPSAMI |
Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin talebi üzerine raporda bilgileri verilen taşınmazın rapor tarihi itibarı ile Türk Lirası cinsinden değerlerinin tespitine yönelik olarak Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır. |
|||
| ÖZEL VARSAYIM VE KISITLAMALAR |
Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlayıcı durum veya özel varsayım bulunmamaktadır. |
|||
| TAŞINMAZIN ADRES BİLGİSİ | İstasyon Mahallesi, İbişağa Caddesi, No:10 - Tuzla / İSTANBUL | |||
| TAPU BİLGİLERİ | İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 8557 parsel numaralı 59.901,78 m² yüzölçümlü ''Arsa" |
|||
| MÜLKİYET BİLGİSİ | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 1/1 | |||
| İMAR DURUMU | Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 12.05.2025 tarihli imar durum belgesine göre, 8557 parsel, 24.11.2017 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Tuzla İlçesi E-5 ile Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı kapsamında TİCTK-2 (Ticaret-Turizm-Konut) alanında kalmakta, KAKS:1.75, Yençok:12 kat yapılaşma şartlarına haizdir. |
|||
| KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMİ |
Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı | |||
| DEĞERLER | KDV HARİÇ | KDV DAHİL | ||
| ARSA DEĞERİ (TL) | 2.070.700.000,00-TL | 2.227.770.000,00-TL | ||
| MEVCUT DURUM DEĞERİ | 2.450.090.000,00-TL | 2.940.108.000,00-TL | ||
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ |
12.776.390.000,00-TL | 15.331.668.000,00-TL | ||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | Serdar ETİK - SPK Lisans No: 402403 (Değerleme Uzmanı) |
BÖLÜM 1
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 RAPOR TARİHİ VE NUMARASI Rapor tarihi 25.06.2025, rapor no: ISGYO-202500001'dir.
1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI
Bu rapor; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 8557 parsel numaralı 59.901,78 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli gayrimenkul üzerinde yapılması planlanan projenin tamamlanması durumundaki Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Serdar ETİK | – SPK Lisans No: 402403 |
|---|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı: Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ | – SPK Lisans No: 400488 |
1.4 DEĞERLEME TARİHİ
Değerleme başlangıç tarihi 28.05.2025, değerleme bitiş tarihi 23.06.2025'tir.
1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI
İş bu rapor 02.05.2025 tarihli 2025-007 numaralı sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR
Bu rapor İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ile karşılıklı olarak imzalanmış 02.05.2025 tarihli 2025-007 numaralı sözleşmeye istinaden, Uluslararası Değerleme Standartlarına göre hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin şirketimiz tarafından daha önce 26.06.2024 tarihli ISGYO-202400001 nolu rapor ve 24.12.2024 tarihli ISGYO-202400007 nolu raporlar hazırlanmıştır. Hazırlanan son tarihli rapor içeriğinde değerleme konusu taşınmazın arsası için 1.882.600.000.-TL,
1.9 DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER
mevcut inşaat seviyesine göre 2.229.830.000.-TL değer takdir edilmiştir.
Herhangi bir olumsuz faktöre rastlanmamıştır.
1.10 UYGUNLUK BEYANI
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
- Değerleme konusunu oluşturan taşınmazla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarının ve şirketimizin hiçbir ilgisi olmadığını ve bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmadığını,
- Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün niteliği konusunda daha önceden deneyimli olduğunu ve taşınmazı bizzat incelediğini,
- Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu,
- Değerleme Uzmanının, konu taşınmazın değerlemesi için mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu,
- Bu raporla ilgili olarak verdiğimiz hizmet karşılığı aldığımız ücretin taşınmazın değeri ile bir ilgisinin olmadığını,
- Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini, raporda belirtilen kişiler haricinde bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardım alınmadığını beyan ederiz.
BÖLÜM 2
2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI
2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ
BİLGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 11.07.2011 Tarih ve 7855 Sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 270.000,00-Türk Lirası sermaye ile kurulmuş, halihazırda sermayesi 1.000.000,00-Türk Lirası'dır. Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 02.12.2011 tarih ve 11/539 sayılı kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Ayrıca şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 02.08.2012 tarih ve 4887 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir.
Faaliyetlerini İstanbul Merkez ofisi, Ankara, Gaziantep, Giresun, İzmir Şubeleri, kadrolu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış birimleri vasıtasıyla sürdürmekte olan Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde bankalara, kamu kurumlarına, belediyelere, şirket ve holdinglere değerleme hizmeti vermektedir.
Şirketimiz, Kozyatağı Mahallesi, Kaya Sultan Sokak, No:77, D:8 Kozyatağı-Kadıköy / İstanbul adresinde hizmet vermektedir.
Telefon: 0216 4102678, Faks: 0216 4102679
2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ
İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul
İş Gayrimenkul Yatırın Ortaklığı A.Ş.; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ"de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğindedir. Söz konusu şirketin ödenmiş sermayesi 958.750.000,-TL, fiili dolaşım pay oranı ise %39,19'dır.
Telefon: 0 850 724 23 50
E-Posta: [email protected]
2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI
2.3.1 PAZAR:
Pazar, mal ve hizmetlerin bir fiyat mekanizması vasıtasıyla alıcılar ve satıcılar arasında alınıp satıldığı ortamdır. Pazar kavramı, mal veya hizmetlerin alıcılar ve satıcılar arasında faaliyetleri üzerinde mesnetsiz bir kısıtlama olmaksızın alınıp satılabildiğini ifade eder. Taraflardan her biri arz talep ilişkisi ve fiyatı belirleyen diğer etkenler ile birlikte mal veya hizmetlerin, kendi durumu kapsamında oluşan göreceli faydasına ve bireysel ihtiyaç ve isteğine göre tepki verecektir.
Uluslararası Değerleme Standartlarında kullanıldığı haliyle pazar, değerlenen varlığın veya yükümlülüğün değerleme tarihi itibarıyla serbest bir şekilde el değiştirdiği ve güncel sahibi de dâhil olmak üzere bu pazardaki katılımcıların çoğunluğunun serbest olarak erişebildikleri bir pazar anlamına gelmektedir.
Pazarlar, çeşitli piyasa aksaklıkları nedeniyle, arz ve talep arasında sürekli bir dengenin kurulduğu mükemmellikte nadiren işlemektedir. Pazardaki yaygın aksaklıklar arasında arz dengesizliği, talepte ani düşüş ve yükselişler veya pazar katılımcıları arasındaki asimetrik bilgilendirme görülür. Pazar katılımcıları bu aksaklıklara tepki verdiklerinden, bir pazar belirli bir zamanda dengesizliğe neden olan herhangi bir değişime karşı kendini uyarlayabilir. Pazardaki en olası fiyatı tahmin etmeyi hedefleyen bir değerleme, pazardaki dengenin yeniden kurulacağı varsayımına dayanan düzeltilmiş veya uyarlanmış fiyattan ziyade, değerleme tarihi itibarıyla ilgili pazardaki koşulları yansıtmalıdır.
2.3.2 PAZAR DEĞERİ:
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
- Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
- Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
- Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
BÖLÜM 3
3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
3.1 GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI
| 8557 PARSEL | |||
|---|---|---|---|
| İLİ | : | İSTANBUL | |
| İLÇESİ | : | TUZLA | |
| MAHALLESİ | : | MERKEZ | |
| KÖYÜ | : | - | |
| SOKAĞI | : | - | |
| MEVKİİ | : | - | |
| SINIRI | : | - | |
| PAFTA NO | : | 17/2 | |
| ADA NO | : | 0 | |
| PARSEL NO | : | 8557 | |
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 59.901,78 m² | |
| CİLT NO | : | 159 | |
| SAYFA NO | : | 15558 | |
| NİTELİK | : | ARSA | |
| TARİH | : | 05.02.2024 | |
| YEVMİYE NO | : | 3603 | |
| MALİK | : | İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
3.2 GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ
8557 PARSEL
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 22.05.2025 tarihi, saat: 12:17 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazın tapu kaydında aşağıda yazılı takyidatlar bulunmaktadır.
Beyanlar Bölümü: Diğer (Konusu: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 22.06.2017 tarih ve 11358 sayılı yazısı ile planlama yetkisinin Bakanlık ve ilgili biriminde olduğu bildirilmiştir.) Tarih: 22.06.2017 Sayı: 11358 (Şablon: Diğer) (11.08.2017 tarih, 14914 yevmiye nolu.)
-6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (Şablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) (04.03.2016 tarih, 4267 yevmiye nolu.)
Rehinler Bölümü: Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine, 250.000.000-TL bedelli 1. Derece ipotek.
(29.01.2016 tarih, 1703 yevmiye nolu.)
Şerhler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
3.2.1 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT (DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 22.05.2025 tarihi, saat: 12:17 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazın üzerinde 2 adet beyan kaydı ile T. İş Bankası A.Ş. lehine tesis edilmiş 1 adet ipotek bulunmaktadır.
Söz konusu beyanlar ve ipotek kaydı, taşınmazın devredilmesine engel teşkil etmemektedir. Taşınmazın maliki anılan ipoteğin 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin ("Tebliğ") 30. maddesinde belirtilen düzenlemeye uygun olarak tesis edildiğini beyan etmekte olup beyana ilişkin 09.12.2024 tarihli banka yazısı rapor ekinde yer almaktadır.
3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER
Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 12.05.2025 tarih, E-18916419-310.05.01-308177sayılı imar durum belgesine göre, 8557 parsel, 24.11.2017 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Tuzla İlçesi E-5 ile Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı Plan notlarında Emsal:1.75 Yençok:12 kat yapılaşma şartlarında TİCTK-2 Ticaret-Turizm-Konut alanında kalmaktadır.
Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre parselin herhangi bir kamusal alan terki bulunmamaktadır.
Not 1: TİCKT-2: Bu alanlar konut, yüksek nitelikli konut, iş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, kamu veya özel katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, otel ve diğer konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler, lokanta, restoran, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler, yönetim binaları, katlı otopark, banka, finans kurumları, yurt, kurs, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi ticaret ve hizmetler sektörüne ilişkin yapılar yapılabilen alanlardır. Turizm + Ticaret + Konut kullanımlarından sadece birinin veya ikisinin veyahut tamamının birlikte yer aldığı alanlardır.
Not 2: Konut kullanımları, alandaki parsel veya parsellerin toplam emsalinin %30'ını aşamaz.
3.3.1 TUZLA BELEDİYESİ İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİNDE TAŞINMAZA AİT İŞLEM DOSYASINDA YAPILAN İNCELEMELER
Değerleme konusu 8557 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta; Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde görevli memur, arşiv dosyasında parsel üzerindeki eski yapıya ait mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi haricinde taşınmaza ait herhangi bir resmi belge bulunmadığını belirtmiştir.
Taşınmaza ait yapı ruhsatları ve mimari proje müşteri tarafından tarafımıza iletilmiş; anılan ilk yapı ruhsatlarının taşınmazın 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için düzenlendiği görülmüştür. 6408 parsel çeşitli ifraz ve tevhit işlemleri sonucunda ilk önce 53.459,93 m² yüzölçümlü hale gelmiş, taşınmaz ilgilisinin başvurusu doğrultusunda bitişik parsel ile (6313,33 m²) tevhit ve ifrazı sonucunda 59.901,78 m² yüzölçümlü, mevcut 8557 parsel oluşmuştur.
Parsel üzerinde inşa edilmesi planlanan proje için eski parsel numarasıyla (6408 parsel) 28.09.2017 tarihli yeni yapı ruhsatları 25.07.2022 tarihinde isim değişikliği ruhsatı (şantiye şefi değişikliği amaçlı düzenlenmiştir) görülmüştür. Değerleme konusu 8557 parsel üzerinde tüm bloklar için 31.07.2024 tarih 723/24 ile 733/24 sayı aralığında isim değişikliği ruhsatları (makine, jeoloji ve geoteknik müellif değişiklikleri statik ve elektrik denetçi değişiklikleri, ada/parsel değişikliği) ruhsatları düzenlenmiş ve son olarak 09.08.2024 tarih 748/24 ile 758/24 sayı aralığında tadilat ruhsatları düzenlendiği görülmüştür. Değerlemede mimari tadilat projesine ek olan 09.08.2024 tarihli Tadilat ruhsatları dikkate alınmıştır. Buna göre söz konusu tadilat ruhsatları aşağıdaki tabloda detaylandırılmıştır.
| TADİLAT RUHSATI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok | Tarih | Sayı | Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı |
Mesken(m²) | İş Yeri (m²) | Ortak Alan(m²) | Toplam İnşaat Alanı(m²) |
| A Blok | 9.08.2024 | 748/24 | 140 | 12.263,45 | 798,18 | 11.451,99 | 24.513,62 |
| B Blok | 9.08.2024 | 749/24 | 124 | 11.692,51 | 103,70 | 10.342,52 | 22.138,73 |
| C | 9.08.2024 | 750/24 | 115 | 11.776,73 | 625,70 | 10.874,03 | 23.276,46 |
| D | 9.08.2024 | 751/24 | 100 | 9.874,12 | 1.055,74 | 9.582,93 | 20.512,79 |
| E | 9.08.2024 | 752/24 | 51 | 5.714,55 | 0,00 | 5.010,32 | 10.724,87 |
| F | 9.08.2024 | 753/24 | 80 | 7.887,67 | 0,00 | 6.915,64 | 14.803,31 |
| G | 9.08.2024 | 754/24 | 75 | 8.110,15 | 0,00 | 7.110,70 | 15.220,85 |
| H | 9.08.2024 | 755/24 | 133 | 14.608,72 | 0,00 | 12.808,43 | 27.417,15 |
| I | 9.08.2024 | 756/24 | 101 | 10.632,55 | 0,00 | 9.322,26 | 19.954,81 |
| J | 9.08.2024 | 757/24 | 120 | 12.562,52 | 0,00 | 11.014,39 | 23.576,91 |
| K | 9.08.2024 | 758/24 | 95 | 9.370,44 | 0,00 | 8.215,68 | 17.586,12 |
| TOPLAM | 1134 | 114.493,41 | 2.583,32 | 102.648,89 | 219.725,62 |
3.3.2 YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ
Değerleme konusu taşınmaz arsa vasıflı olup inşaat çalışmalarına başlanmamıştır. Taşınmaz için düzenlenmiş olan 09.08.2024 tarihli yapı ruhsatlarına göre parsel üzerinde inşa edilecek yapıların yapı denetimi Zinde Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılacaktır. Söz konusu firma Güneşli Mah. Kirazlı Cad. No: 5/2 Bağcılar/İstanbul adresinde faaliyetine devam etmektedir.
3.3.3 MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Değerleme konusu taşınmazın 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için 28.09.2017 tarih ve 2017/29 sayılı Yapı Ruhsatı ile 25.07.2022 tarih ve 2022/334-344 sayılı Yapı Ruhsatı düzenlenmiş, ancak 05.02.2024 tarihinde 6408 nolu parselin tevhit işlemi sonucunda mevcutta 8557 nolu parsel haline gelmiş ve kazanılan inşaat hakkına istinaden proje tadilatına gidilmiştir. Değerleme konusu 8557 parsel üzerinde tüm bloklar için 31.07.2024 tarih 723/24 ile 733/24 sayı aralığında isim değişikliği ruhsatları düzenlenmiş ve son olarak 09.08.2024 tarih 748/24 ile 758/24 sayı aralığında tadilat ruhsatları düzenlendiği görülmüştür. Değerlemede mimari tadilat projesine ek olan 09.08.2024 tarihli Tadilat ruhsatları dikkate alınmıştır. 8557 parsel üzerinde hafriyat çalışması bitmiş ancak inşaat çalışmalarına henüz başlanmamıştır.
3.4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
3.4.1 MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 22.05.2025 tarihi, saat: 12:17 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre değerleme konusu taşınmaz 05.02.2024 tarih ve 3603 yevmiye ile tevhit işleminden İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
3.4.2 İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre son 3 yıl içinde taşınmazın imar durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır.
BÖLÜM 4
4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ
4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ
Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesinde, Şehitler Caddesi ve İbiş Ağa Caddesinin kesişiminde, köşe konumlu, 8557 parsel numarasında kayıtlı arsadır.
Ana taşınmaz, D-100 Karayolu üzerinden güneydoğu yönünde ilerlerken Tuzla kavşağından sağa dönülüp güney yönlü yaklaşık 250 metre ilerlenip aynı yönde Şehitler Caddesi üzerinde yaklaşık 150 metre ilerlendiğinde sol tarafta kalan Şehitler Caddesi ile İbiş Ağa Caddesinin kesişimindeki parselde konumludur. Değerleme konusu ana taşınmaz batı yönünde Şehitler Caddesi, kuzey yönünde İbiş Ağa Caddesine cephelidir.
Taşınmazın yakın çevresinde genel olarak kısmen boş arsalar, sanayi tesisleri, askeri alan ve konut nitelikli taşınmazlar yer almaktadır. Taşınmazın kuş uçuşu yaklaşık 2 km kuzeybatısında Tuzla Devlet Hastanesi, yaklaşık 300 metre kuzeyinde D-100 Karayolu, yaklaşık 1,40 km güneyinde Viaport Marina, yaklaşık 5 km kuzeybatısında Sabiha Gökçen Havalimanı bulunmakta, semtte altyapı çalışmaları tamamlanmış, kamu hizmetlerinden tam şekilde istifade etmekte, özel ve toplu taşıma araçlarıyla ulaşımı kolaydır.
4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI
Rapora konu taşınmaz; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 8557 parsel numaralı 59.901,78 m² yüzölçümlü arsadır. Söz konusu parsel kısmen beşgen formda düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel kuzey yönünden kısmen İbiş Ağa Caddesi'ne, kısmen kadastral boşluğa ve kısmen 4478 parsele, güney yönünden 4721 parsele, doğu yönünden Umur deresine, batı yönünden Şehitler Caddesine cephelidir. Parselin Şehitler Caddesine yaklaşık 260 metre, İbiş Ağa Caddesine yaklaşık 120 metre cephesi bulunmaktadır.
4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Merkez Mahallesi, 17/2 Pafta, 8557 Parsel numarasında kayıtlı, toplam 59.901,78 m² yüzölçümlü Arsa üzerinde 1115 konut, 19 ticari ünite olmak üzere, toplam 219.725,62 m² inşaat alanına sahip konut projesi yapılması planlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için 28.09.2017 tarih ve 2017/29 sayılı Yapı Ruhsatı ile 25.07.2022 tarih ve 2022/334-344 sayılı Yapı Ruhsatı düzenlendiği görülmüş, ancak 05.02.2024 tarihinde tevhit işlemi sonucunda, yeni 8557 numaralı parsel olarak tescil edilmiştir. Tevhit edilen parselden gelen imar haklarının, mevcut ruhsat haklarına eklenmesi ile mimari projede tadilata gidilmiş ve projedeki konut kapasitesi 1115 adete arttırılmıştır.
Değerleme konusu 8557 parsel üzerinde yapılacak proje bilgileri, müşteri tarafından tarafımıza iletilen mimari tadilat projesi üzerinden incelenmiştir.
Buna göre mimari tadilat projesi; Tuzla Konut Kapasite Artışı (1115 Konut+19 Ticaret)" projesi bünyesinde; A, B, C, D, E, F, G, H, I, J ve K olmak üzere 11 adet blok inşa edilecektir.
Mevcut projede toplam inşaat alanı 219.725,62 m², taban oturum alanı 18.135,63 m² ve peyzaj alanı 31.200 m² olacaktır. Projede ticari alanlar 2.498,27 m² ve sosyal alanlar 2.406,92 m² olacaktır.
| NİTELİK | İNŞAAT ALANI(m²) |
|---|---|
| KONUT | 142.349,74 |
| TİCARET | 2.498,27 |
| ORTAK ALAN | 74.877,61 |
| GENEL TOPLAM | 219.725,62 |
Mimari tadilat projesi inşaat alanı hesapları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
4.4 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER
Mahallinde yapılan incelemede değerleme konusu taşınmazın hafriyat çalışmalarının bittiği ancak inşaata henüz başlanmadığı görülmüştür.
Değerleme, taşınmazın konumu, yapılanma hakları, yüzölçümü, bölgedeki emsal taşınmazların satış değerleri göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
4.5 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER
Değerleme konusu 8557 parsel kısmen beşgen formda düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel kuzey yönünden kısmen Araplar Caddesi'ne, kısmen kadastral boşluğa ve kısmen 4478 parsele, güney yönünden 4721 parsele, doğu yönünden Umur deresine, batı yönünden Şehitler Caddesine cephelidir. Parselin Şehitler Caddesine yaklaşık 260 metre, Araplar Caddesine yaklaşık 120 metre cephesi bulunmaktadır.
Mahallinde yapılan incelemede parselin kuzeyinde üst kotta İbiş Ağa Caddesine cepheli 2 katlı geçici konteyner yapı bulunmakta, değerleme konusu 8557 numaralı parselin hafriyat çalışmaları bitmiş ancak inşaata henüz başlanmadığı görülmüştür.
BÖLÜM 5
5. GENEL VE ÖZEL VERİLER
Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir.
5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER 5.1.1 DEMOGRAFİK VERİLER
Türkiye'nin Coğrafi Yapısı
Türkiye eski dünyayı oluşturan Avrupa, Asya ve Afrika'nın birbirlerine en yakın olduğu ve Avrupa ile Asya'nın kucaklaştıkları bir noktada yer almaktadır. Coğrafi konumu nedeniyle ana kara parçası olan Anadolu, tarihin şekillenmesine yol açan değişik halk kitlelerinin toplu göçlerine şahit olmuştur. Sayılamayacak kadar medeniyetin sahibi olan Anadolu her biri kendi öz kimliğine bağlı ancak birbirinden etkilenen kültürlerin bir bileşkesini geliştirmiştir. Ülkenin çoğunluğu Güney Batı Asya'da bulunduğu Türkiye, Avrupa ve Asya'nın hudutlarını kucaklaştırmaktadır ve Avrupa'da toplam 780.580 km² lik bir yüzölçümü vardır. Ülke doğuda Gürcistan, Ermenistan ve İran ile Güney'de Irak, Suriye ve Akdeniz ile çevrelenmiştir. Batıya doğru Ege Denizi, Yunanistan ve Bulgaristan Kuzeye doğru Karadeniz diğer hudutları oluşturur. Türkiye'nin coğrafi koordinatları 36° 00' - 42° 00' Kuzey Enlem ve 26° 00' - 45° 00' Güney Boylamdır. 81 idari ili olan Türkiye, Karadeniz Bölgesi, Marmara Bölgesi, Ege Bölgesi, Akdeniz Bölgesi, İç Anadolu Bölgesi, Doğu ve Güneydoğu Bölgesi olmak üzere yedi coğrafi bölgeye bölünmüştür.
5.1.2 NÜFUS
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 292 bin 567 kişi artarak 85 milyon 664 bin 944 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 853 bin 110 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 811 bin 834 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,02'sini erkekler, %49,98'ini ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1)bir önceki yıla göre 89 bin 996 kişi azalarak 1 milyon 480 bin 547 kişi oldu. Bu nüfusun %48,3'ünü erkekler, %51,7'sini kadınlar oluşturdu.
| Toplan-1183 | Il va illiga imarkazioni Province and chication cardian |
Balda va köyler indexte arel villages |
Toplan-Itis | Il vet illiga minfordiari stars process intribution proventions in |
Balde va köylar Intelling the responses |
|||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yılı | Toplan | Erlock | Katon | Toplats | Erkek | Kastola | Toplant | Erkak | Kedin Toplian | Eriott Kadin | Toplatt | Erkak | Kadm Toplian | Erloak | Kadına | |||
| The | Exist | Middle | Farress | Trial | Northis | Fistions | Total | Modes | Ciarteke | Tokal | Modes | Parcela | Total | Middle | Particia | Russ | Mailes | Further |
| Clanel Nuftus Sayerslan - Pigoulation Ciepussion | ||||||||||||||||||
| 1227 | 23 648 270 | 6-583 879 | 7 034 221 | 3 305 872 | 1 710 482 | 1 506 307 | 10 342 321 | 4 853 397 | 5 488 984 | 100.0 | 100.0 | 101 0 | 24.2 | 28.7 | 225 | 79.8 | 13.9 | 11.5 |
| 17.35 | 16-158 013 | 7 936 770 | 8 221 248 | 3 202 642 | 1 969 1869 | 11 832 814 | 12 355 376 | 5 900 1912 | 8 358 574 | 101 0 | 101 0 | 100.0 | 21.5 | 24.8 | 22.3 | 78.9 | 15.2 | rel |
| 040 | 17 820 250 | 8 228 912 | 8 922 033 | 4 346 249 | 2 332 568 | 2 013 631 | 13 474 701 | ස පිහිටා විජයේ | 6 2008-347 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 24.4 | 24.2 | 22 6 | 74.6 | 138 | 11.4 |
| 1945 | 13 720 174 | 9 446 533 | 9 343 934 | 4 537 102 | 275. Hall Z | 2 213 (6) | 14-100 Price | 8.743 2.94 | 1 250 834 | 100,0 | 1001.0 | 1001 0 | 24.9 | 28.5 | 24 | 75.1 | 13.5 | ।ਜ ਜ |
| 1250 | 20 947 1333 | 10 572 557 | 10 374 831 | 5 244 337 | 2817 318 | 2 427 015 | 15 702 251 | 7.155-239 | 7947812 | 100.0 | 100.0 | 1001 0 | 25.0 | 20 1 | 24.4 | 75.0 | 14 | 16.6 |
| 1775 | 24 064 783 | 12 233 421 | 11 831 342 | 6 227 343 | 1 141 059 | 3 184 284 | 17-137-420 | 11-421 382 | 8 647 058 | 101.0 | 0010 | 100.0 | 2018 | 31.6 | 28.9 | 71.2 | 64.4 | 13.1 |
| 1000 | 27 754 820 | 1-4 163 855 | 13, 200 2574 | 157 731 | 4 (1 (1 4 ) | 4 (1989 234 | 13 225-0397 | તે 332 નેરવ | 9 502 634 | 100.0 | D TOU | D TROD | 31,2 | 33.1 | 37.1 | 22.1 | ਲਿਸ ਤੋਂ | 62.2 |
| 11883 | 31 321 421 | 15,928,254 | 15.324.457 | 10 305 817 | 5 083 813 | 5-0222 004 | 20 535 634 | 10 213 154 | 10 372 453 | 100,00 | 1001.0 | 1000.0 | 34.4 | 22 2 | ਨਾ ਜ | 24.6 | ਸੀ। ਸੀ | 87.4 |
| 1270 | 35 605-178. | 13-006-2855 | 17 598 190 | 13-691-101 | 7 312 714 | 6378 387 | 21 914 075 | 10 894 272 | 11 219 803 | 10010 | 100.0 | 1001 0 | ਡ ਤੋਂ ਤੋਂ | ਵੀ ਸ | 30.2 | 61.4 | 50.4 | 83 8 |
| 1975 | 40 347 719 | 20 744 730 | 19 602 939 | 18 880 063 | 0 004 842 | 7 1964 2284 | 23 478 851 | 11 739 888 | FAJ 857 13 | 0 TOT | 1010 | 100.0 | 41.8 | 41.4 | 41.1 | 58.2 | ન્સ દ | ਦੀ ਸ |
| 1280 | 44 735 257 | 22 625 382 | 22 041 904 | 12 645 007 | 10 212 133 | 9372877 | 25 001 253 | 12 423 232 | 12 868 / 18 | 100.0 | 100.0 | D TODIA | 41.7 | 45.3 | చే చె | 56.1 | 54.1 | 27.5 |
| 1285 | 30 584 453 | 25-671 975- | 24 222 481 | 25-265-757 | 14 (210 882) | 12 1855 1325 | 107 728 701 | 11-881 313 | 12 13/ 359 | 1130.0 | 101.0 | 1000.0 | 53.0 | રેની દિ | ಕೆಲಿ ಇ | 47.0 | 45.4 | 48 H |
| 17770 | 55-473-035 | 28 607 047 | 27 865 933 | 33 326 351 | 3 ( 24/ 552 | 2007 2009 08: | 23 146 534 | 11 149 494 | 13.787 1500 | 101.0 | 100.0 | 1001 0 | 50.0 | RI J | 58.7 | 41,0 | 327 | 423 |
| 2000 | 67 803 927 34 346 735 33 457 1922 | 44 006 274 222 427 6013 227 578 871 | 23 737 653 | 11 919 232 11 878 521 | 101.0 | 0310 | 100.0 | કને રા | 89.3 | મેને ન | 39.9 | 34.7 | 35.5 | |||||
| Actroner Dayalı Nüfus Kayıt Stabarıs" - Addrısco Geosel Population Polypicialian Registration System | ||||||||||||||||||
| 2011 | 70 586 256 35 376 533 35 200 723 | 40 747 850 24 524 5226 985 244 818 8174 | 20 838 227 | 10 447 548 10 390 849 | 100.0 | 100.0 | 1000.0 | 70.9 | 10.5 | 0.5 | 21.5 | 22.5 | ਡੀ ਦੇ | |||||
| 2008 | 71 517 100 35 901 154 | 35 815 946 | 53 611 723 26 946 800 28 948 800 917 | 17 201 5171 | 8,951,348 | 8 951 0752 | 100.0 | 100.0 | 1011 | 75.0 | 151 | 14.9 | 25.0 | 24.0 | 25.1 | |||
| 2017 | 72 581 312 38 462 470 35 (237) 342 | 54 807 219 27 589 487 - 27 21/ 732 | 17 754 0913 | 8 817 1847 | 8 881 2 30 | 010 | 1011 | 100.0 | 75.5 | 151 | డ్ 4 | 24.9 | 24.3 | 24 6 | ||||
| 2010 | 73 722 988 37 043 1822 | 36 879 806 | 56 222 356 28 308 856 27 913 500 | 17 500 632 | 8 734 328 | 19 1000 3.01 | 100,0 | DTDOLU | tradit u | 76.3 | 16.4 | 16.1 | 217 | 23 6 | 23.9 | |||
| 2011 | 74 724 289 37 532 954 | 37 191 315 | 57 385 708 28 253 545 28 2322 231 | 17 338 563 | 889379 | R 1250 1254 | 100.0 | 100.0 | 1000.0 | 76, 21 | ।ਕੁ ਕ | re. V | 23,2 | 211 | 23.3 | |||
| 2012 | 75 827 334 | 37 256 163 | 37,871 216 | 50 448 431 23 348 230 231 100 2011 | 17 178 253 | 35777788 8 | 8 571 015 | 100.0 | 100.0 | 1011 | 77,3 | 11.3 | 11.2 | 22.7 | 221 | 228 | ||
| 2019 | 76-887-354 | 38 473 380 | 38 194 504 | 70 0034 413 55 735 725 795 793 858 878 | 6 633 451 | 3 337 585 | 1 225-839 | 0 TOI | 101 0 | 100.0 | 21.3 | 923 | 91.4 | 87 | 8.7 | ਲ ਦ | ||
| 2014 | 77 695 934 | 33 234 312 | 38 711 602 | 71 288 182 - 25 756 1880 35 530 1922 | 6 409 772 | 3,228 312 | 3 181 410 | 100.0 | 100.0 | D TODA | 21,8 | 50.7 | 22.8 | 3.2 | 8.3 | 8.2 | ||
| 2015 | 78 741 (253 | 29 511 191 | 37 221 352 | 72 523 134 38 378 378 378 338 546 (35) | 6 217 919 | 3 134 158 | 3 083 123 | 1001 0 | 100.0 | 1000.0 | 22.1 | 122. 1 | 221 | 7.9 | 8.52 | 7.9 | ||
| 2018 | 79 814 871 | 40 043 850 | 32 771 221 | 73 671 748 36 508 010 128 125 138 | 8 143 123 | 3 107 847 | 3 035-483 | 100.0 | 100.0 | 1011 | 22.3 | 22.2 | 92.4 | 7,7 | 1.8 | 7.6 | ||
| 2017 | 80 810 525 43 535 135 | 40 275 330 | 74 761 132 57 470 192 152 192 192 192 | 0-040 223 | 3 084 142 | 2 984 451 | 101.0 | 030,0 | 100,0 | 22.5 | 42.4 | 22 H | 7,9 | 1.6 | 14 | |||
| 2018 | 82 003 850 | 41 137 230 | 40 883 932 | 75 666 497 37 912 323 | 37.754 1/4 | 6-557-3355 | 3,221 651 | 3 105 . 024 | 100.0 | 100.0 | D TODIT | 22.3 | 22.2 | 22.4 | 7.7 | 1.8 | 1.0 | |
| 2019 | 83 154 927 41 721 136 | 41 433 351 | 77 1:51 280 331 335 680 6325 38 438 875 | 6-013 717 | 2 (360 531) | 2 943 1895 | 100,0 | 100.0 | 1000.00 | 22.8 | 127 | ನ್ನಾಗಿ ದ | 7.2 | 13 | 7.1 | |||
| 2011 | 83 814 382 41 915 985 | 41 698 377 | 77 738 041 38 521 1806 | 38 814 375 | 5 878 321 | 2 994 319 | 2 884 002 | 100.0 | 100.0 | 100,0 | 210 | 22.9 | 23.1 | 7.0 | 1.3 | ਸ ਨ | ||
| 2021 | 34 880 273 42 428 101 | 42 252 172 | 159 BRE BL | 30 481 194 121 478 837 | 5 771 642 | 2 948 307 | 2825 Tra | 1001 0 | 1010 | 100.0 | 23.2 | 94.1 | 93.3 | 년, 2 | ਜ ਨ | 67 | ||
| 2022 | 85 279 553 42 704 112 42 575 441 | 79 813 7471 | 39 812 419 | 19 8 10 840 | 5 666 274 | 2 981 6 CJ | 2 (64 00) | 100.0 | D TOU | 1000.0 | 13.4 | 23.2 | 215 | 전. 중 | 6.8 | ದ ವ | ||
| 2024 | 85 372 377 42 734 071 42 638 305 | 79 320 202 39 864 342 39 734 950 | 5 973 085 | 3.089 129 | 2 903 356 | 100, 0 | 100.0 | 100 0 | 210 | 122.8 | 93.2 | 7.0 | 1.2 | н н | ||||
| 2014 | 35 564 944 42 853 110 42 811 834 | 190 007 250 000 000 000 000 000 000 | 9 857 835 | 2 913 301 | 2 (44 385 | 100, 0 | 101.0 | 100.0 | 714 | 23.2 | ਹਤ ਦ | 년 전 | ਦ ਸ | 6.4 |
Yıllık nüfus artış hızı 2023 yılında binde 1,1 iken, 2024 yılında binde 3,4 oldu.
5.1.3 EKONOMİK VERİLER
Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi gelişmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuştur. Gerçekleştirilen parasal sıkılaştırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satış baskısı hafiflemiştir. Bununla birlikte, nisan başında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ'lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkışın sürmesine neden olmuştur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artışın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle 16 Mayıs itibarıyla 297 baz puan düzeyine gerilemiştir (Grafik 1). GOÜ'lere yönelik risk algısındaki dalgalı ve zayıf seyir mevcut Enflasyon Raporu döneminde GOÜ varlıklarından çıkışın devam etmesine neden olurken küresel risk algısındaki ılımlı iyileşme ile GOÜ varlıklarına giriş mayıstan itibaren yeniden başlamıştır. Söz konusu gelişmeler ışığında, Türkiye Devlet İç Borçlanma Senedi (DİBS) piyasasından 2,7 milyar ABD doları, hisse senedi piyasasından ise 0,4 milyar ABD doları net çıkış olmak üzere toplamda 3,1 milyar ABD doları portföy çıkışı gerçekleşirken son 3 haftada ise 2,9 milyar ABD doları giriş kaydedilmiştir (Grafik 2).
Politika faizindeki artış ve sıkı parasal duruşu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koşullar sıkılaşmıştır. Faiz indirimlerinin başladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın
gözlenmeye başladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuştur (Grafik 3). Bununla birlikte, finansal piyasalardaki gelişmeler neticesinde TCMB'nin sıkı para politikası duruşunu desteklemek amacıyla proaktif ve piyasa işleyişi içinde attığı adımların etkisiyle, mevduat faiz oranları artarak 9 Mayıs itibarıyla yüzde 56,5 olarak gerçekleşmiştir (Grafik 4). Ayrıca, sıkı parasal duruş ile uyumlu olarak kredi faiz oranları belirgin olarak artmış ve 9 Mayıs itibarıyla TL ticari kredi faiz oranları yüzde 59,3, ihtiyaç kredisi faiz oranları ise yüzde 74,6 olarak gerçekleşmiştir. Yatay seyreden konut kredisi faiz oranları söz konusu haftada yüzde 41,7 olarak gerçekleşirken kampanyalara bağlı olarak dalgalı seyreden taşıt kredisi faiz oranları ise yüzde 48 olmuştur.
Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaşlarken TL krediler hız kazanmış, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiştir. Rapor döneminde hızlanma eğilimine giren YP kredilere yönelik bir dizi önlem alınmıştır. Bu çerçevede, sıkı parasal duruşun ve parasal aktarım mekanizmasının desteklenmesi amacıyla YP krediler için aylık yüzde 1 olan büyüme sınırı 1 Mart 2025 tarihinden itibaren yüzde 0,5'e düşürülürken YP kredi büyüme sınırından istisna tutulan kredilerin kapsamı daraltılmıştır. Söz konusu büyüme kısıtının sıkılaştırılması neticesinde YP ticari kredi büyümesi yavaşlamış, finansal piyasalardaki oynaklıkların oluşturduğu belirsizlik nedeniyle de YP kredi büyümesindeki gerileme hızlanmıştır. Diğer taraftan, YP ticari kredilerdeki yavaşlama, faiz oranlarındaki yükselişe rağmen, TL ticari kredi talebinin artmasında etkili olmuştur. 9 Mayıs itibarıyla kur etkisinden arındırılmış 13 haftalık yıllıklandırılmış YP ticari kredi büyümesi yüzde 7'ye gerilerken TL ticari kredi büyümesi yüzde 46,8'e yükselmiştir (Grafik 5). Bireysel kredi büyümesinin ılımlı olmasının da desteğiyle, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi yatay seyrederek, söz konusu haftada yüzde 30,3 olmuştur.
Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıştır. Bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre gerileyen bireysel kredilerin 13 haftalık yıllıklandırılmış büyüme oranı, son haftalarda KMH ve BKK büyümesi kaynaklı olarak artarak 9 Mayıs itibarıyla yüzde 44,6 olarak gerçekleşmiştir. KMH dahil ihtiyaç kredilerinin ve bireysel kredi kartlarının 13 haftalık yıllıklandırılmış büyüme oranları sırasıyla yüzde 50,6 ve yüzde 46,6 olmuştur. KMH'nin ihtiyaç kredilerindeki payı mevcut Enflasyon Raporu dönemindeki
seviyesi olan yüzde 31,2'den yüzde 33,4'e yükselmiştir. Söz konusu gelişmeler neticesinde, kredi büyümesine dayalı zorunlu karşılık uygulamasında tüketicilere kullandırılan ihtiyaç kredilerinde istisna tutulan KMH kredilerinden üçten fazla taksitli olanlar (eğitim ve öğrenim ücretlerine ilişkin harcamalar hariç) 28 Mart 2025 tarihinde alınan kararla kredi büyümesi sınırlarına dahil edilmiştir. Bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre sınırlı bir azalış kaydeden konut kredisi büyümesi, yatay seyreden faiz oranlarıyla uyumlu olarak, 9 Mayıs itibarıyla yüzde 35,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. Taşıt kredilerinin 13 haftalık yıllıklandırılmış büyümesi ise mevcut Enflasyon Raporu döneminde de negatif bölgede kalmaya devam etmiştir (Grafik 6).
* Konut Fiyat Endeksindeki Değişimler
2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 1,50 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 32,90 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 3,60 oranında azalmıştır.
| TÜRKİYE | - 11 - 24 1 İSTANBUL |
ANKARA | İZMİR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
176,4 | 165,1 | 191,7 | 172,8 |
| Yıllık Değişim |
%32,9 | %34,4 | %41,9 | %30,9 |
| Aylık Değişim |
%1,5 | %2,7 | %2,8 | %0,2 |
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 1,50 oranında artarak 176,4 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 32,90 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 3,60 oranında azalış göstermiştir.
İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 2,70, 2,80 ve 0,20 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 34,40, 41,90 ve 30,90 oranlarında artış göstermiştir.
*Kaynak: TCMB 2025 Nisan Konut Fiyat Endeksi Yayını
* Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksindeki Değişimler
2025yılı birinci çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,70 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 32,40 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 5,20 oranında azalmıştır.
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Ofis | |
|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | |
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |
| TÜRKİYE | 183,2 | 184,3 | 176,8 |
| (%32,4) | (%32,8) | (%30,3) | |
| İSTANBUL | 162,2 | 163,5 | 157,8 |
| (%21,4) | (%21,3) | (%21,3) | |
| ANKARA | 195,0 | 200,8 | 179,0 |
| (%37,5) | (%40,6) | (%28,8) | |
| ZMIR | 186,7 | 186,7 | 186,4 |
| (%35,3) | (%36,7) | (%27,5) |
* Parantez içindeki değerler yıllık yüzde değişimleri göstermektedir.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 21 | 85 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Türkiye genelinde, 2025yılı birinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,20 oranında artan Dükkan Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 32,80 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 4,90 oranında azalmıştır. Aynı çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre yüzde 10,20 oranında artan Ofis Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 30,30 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 6,70 oranında azalmıştır.
Üç büyük ildeki gelişmeler değerlendirildiğinde, İstanbul, Ankara ve İzmir'in ticari gayrimenkul fiyat endeksleri, 2025 yılı birinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre, sırasıyla yüzde 5,10, 9,70 ve 9,80 oranlarında artış göstermiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 21,40, 37,50 ve 35,30 oranlarında artış göstermiştir.
* Kaynak: TCMB 2025 I. Çeyrek Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi Yayını
5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 5.2.1 İSTANBUL İLİNE AİT BİLGİLER COĞRAFİ KONUM:
İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ve ekonomik açıdan en önemli şehri. Dünyanın 34. büyük ekonomiye sahip şehri, belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'nın en yüksek nüfusa sahip şehridir.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur.
İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, M.S. 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Doğu Roma İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı.
Ayrıca, hilafetin Osmanlı Devleti'ne geçtiği 1517'den, kaldırıldığı 1924'e kadar, İstanbul İslamiyet'in de merkezi oldu.
TARİHÇE:
İstanbul tarihi, günümüzde Türkiye toprakları üzerinde bulunan İstanbul şehrinin tarihini anlatır. İstanbul'un tarihi, ana hatlarıyla beş büyük döneme ayrılabilir: Tarih öncesi dönem, Roma İmparatorluğu dönemi, Bizans İmparatorluğu dönemi, Osmanlı İmparatorluğu dönemi ve Türkiye Cumhuriyeti dönemi.
İstanbul, 4. yüzyıldan 20. yüzyıla kadar yaklaşık on altı yüzyıl boyunca dünyanın en önemli ve en büyük metropolleri arasında bulunmuş bir şehir olmuştur. Avrupa, Asya ve Afrika kıtalarının buluştuğu geniş bir bölgenin tartışmasız tek hâkimi olmuş ve bu süreç içerisinde dünya tarihini önemli derecede etkilemeyi başarmıştır. İstanbul yaklaşık 1600 yıl boyunca, M.S. 330'dan 1922'ye kadar bulunan dönemde; sırasıyla Roma İmparatorluğu (330-395), Bizans İmparatorluğu (395-1204, 1261-1453), Latin İmparatorluğu (1204-1261) ve Osmanlı İmparatorluğu (1453-1922) olmak üzere dört farklı imparatorluğa başkentlik yapmıştır. Bu imparatorlukların üçü, var oldukları dönemde dünyanın iktidar sahibi ve en güçlü devletleri olarak tarihe geçmiştir. Hepsinin İstanbul'dan yönetildiği düşünüldüğünde, şehrin tarihsel önemi ve değeri kolaylıkla anlaşılabilir.
1922'de Osmanlı İmparatorluğu'nun yıkılıp 13 Ekim 1923'te Ankara'nın yeni kurulan Türk devletinin başkenti olmasıyla birlikte yüzyıllık köklü başkentlik özelliğini kaybeden İstanbul şehri, 4. yüzyıldan 20. yüzyıla kadar on altı yüzyıl boyunca koruduğu her alanda etkin bir dünya şehri olma özelliğini, Türkiye Cumhuriyeti'nin kuruluşundan sonra tekrar kazanmaya başlamış ve günümüzde Avrupa ve Orta Doğu'nun en önemli merkezleri arasında kendine yer bulmuştur. İstanbul'un yerleşim tarihi yaklaşık 300 bin, kentsel tarihi yaklaşık 3 bin, başkentlik tarihi ise 1600 yıla kadar uzanır. Avrupa ile Asya kıtalarının kesiştiği noktada bulunan İstanbul, çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmış, yüzyıllar boyu çeşitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaşadığı kozmopolit ve metropolit bir şehir olmuş ve tarihsel süreçte eşsiz bir mozaik hâlini almıştır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı başaran dünyadaki ender yerleşim yerlerinden biri olmuştur. Orta Çağ'da İstanbul'un nüfusu azalmıştı; ancak şehir Osmanlı İmparatorluğu'nun zirvesine yaklaştıkça, 16. yüzyılda 700.000'e yakın bir nüfusa ulaştı ve bir kez daha dünyanın en kalabalık şehirleri arasına girmeyi başladı.
Günümüzde İstanbul, 2022 yılı TÜİK verilerine göre 15,9 milyonu aşkın nüfusuyla Türkiye'nin ve Avrupa'nın en kalabalık şehridir ve dünyanın da en kalabalık 15. şehridir.
Yeryüzü Şekilleri
İstanbul'un kurulu olduğu Çatalca ve Kocaeli yarımadaları aşınmış birer platodur. Bu platoların ortasından kabaca kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda İstanbul Boğazı geçer. İstanbul Boğazı'nın oluşumu ile ilgili bilimsel olarak kesin kabul görmüş bir açıklama yoksa da, açıklamalar içinde en yaygın olanı; jeolojik açıdan İstanbul Boğazı'nın deniz suları ile dolmuş bir fay çöküntüsü olduğudur.
Buna göre, MÖ 20.000 ilâ 18.000 yılları arasında, Buzul Çağı sonlanmış ve dünyanın büyük bölümünü kaplayan buz kütlelerinin erimeye başlamıştır. Binyıllarca süren bir erime sürecinin sonucunda, MÖ 8.000 ilâ 7.000'lerde Akdeniz'in suları ilk hâlinden yaklaşık 150 metre daha yukarı çıkmıştır. Deniz seviyesindeki bu büyük ölçekli artış nedeniyle Akdeniz'in suları Marmara'yı basmış; Marmara Denizi'nin suları da devam eden yükselmeler sonucunda Karadeniz ile birleşmiştir. Boğaz'ın derinliğinin kuzeyden güneye azalma göstermesi, geçmişte kuzeydeki bu yükseltilerin Marmara'nın sularına karşı bir set görevi gördüğü ve bunların deniz seviyesindeki yükselmeyle aşıldığı savını güçlendirmektedir. İstanbul genelinde kayda değer yükseltilere de rastlanmaz.
Şehirdeki en yüksek üç nokta sırasıyla 537 metrelik Aydos Tepesi, 438 metrelik Kayış Dağı, 442 metrelik Alemdağ'dır. Şehrin topraklarının %74'ünü platolar, %9,5'ini ovalar, %16,1'ini ise alçak dağ ve tepeler
kaplamaktadır. Şehrin en önemli gölleri olan Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleri birer lagündür. İstanbul Boğazı'ndaki Haliç, Tarabya ve İstinye koyları ise şehirde ria tipi kıyının en iyi örnekleridir. İstanbul kıyıları son biçimini 10.000 yıl önce gerçekleşen su yükselimleriyle almıştır. Şehirde, Marmara Denizi ve Boğaz'da irili ufaklı 11 adanın yanı sıra, Karadeniz'de ufak kayalıklar ve Haliç'te Bahariye Adaları yer alır.
Bitki Örtüsü
İstanbul'un coğrafi özellikleri ve toprak koşulları orman oluşumlarına olanak verir niteliktedir. Ancak şehir içinde ormanların ve ormanlarda görülen ağaç türlerinin dağılımı düzensizdir. Karadeniz'e yakın kuzey kesimlerde ve tepelerin kuzeye bakan yamaçlarında humuslu toprakların varlığı nedeniyle buralarda nemcil ormanlar gelişmiştir. Güney bölgelerde ve güneye bakan yamaçlarda ise kuraklığa dayanıklı ormanlar görülür. İstanbul'un en önemli ormanları Belgrad Ormanı, Aydos Ormanı ve Kayışdağı Ormanı'dır. İstanbul'daki orman arazilerinin yüzölçümü 240.960 hektar ağaçlıklı; 294.299 hektar da açıklık olmak üzere toplam 535.259 hektardır. Genel olarak İstanbul'un her iki yakasında da görülen ağaç ve çalı türleri arasında adi gürgen, adi kızılağaç, adi fındık, doğu kayını, mor çiçekli ormangülü, akçaağaç, muşmula ve ıstranca meşesi sayılabilir. İstanbul'da ormanlık alanların bütün alana oranı özellikle 1980'lerden günümüze doğru genel olarak azalmıştır. 1971 yılında yapılan araştırmaya göre devlete ait ormanların alanı 264.702,1 ha iken, 2003'teki araştırmada devlete ait ormanların alanı 236.265,5 hektara gerilemiştir. Doğal ormanların bozulduğu ya da tahrip edildiği bölgelerde psödomaki oluşumları gözlenir. Kuzeyde, Karadeniz yakınlarında görülen psödomakiler, bölgenin toprak yapısı ve iklim özellikleri nedeniyle olağandan çok daha boylu ve gürdür. Son yarım yüzyılda şehirdeki orman varlığı nüfus artışıyla paralel olarak gerilemiştir. Boğaz'a yapılan köprüler nedeniyle şehrin öngörülen doğu-batı doğrultusundaki genişlemesi kuzeye kaymış; bu nedenle orman arazileri yeni yerleşim bölgeleri oluşturmak adına tahrip olmuştur. Yapımı Ağustos 2016'da tamamlanan üçüncü boğaz köprüsü çevreci gruplar tarafından şehirdeki orman varlığına zarar vereceği gerekçesiyle eleştirilmektedir. Kent büyüdükçe merkezden gitgide uzaklaşan ormanlardan geriye bugün kent koruları kalmıştır. Etrafı çevrilmek suretiyle koruma altına alınan bu yeşil alanların pek çoğu günümüzde kamuya ait olup halka açık rekreasyon alanı olarak hizmet vermektedir. Özellikle Boğaziçi sırtlarında yoğunlaşan kent koruları İstanbulluların en uğrak mekânlarındandır. Avrupa Yakası'nda Yıldız, Naile Sultan, Naciye Sultan, Prens Sabahattin, Emirgân ve Ayazağa koruları; Anadolu Yakası'nda Beykoz, Mihrabad, Küçükçamlıca ve Validebağ koruları İstanbul'da en bilinen korulardır. İklim
İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. Köppen iklim sınıflandırmasına göre İstanbul ılıman dönence altı iklimi (Cfa), Akdeniz iklimi (Csa) ve okyanusal iklim (Cfb) özellikleri gösteren bir geçiş iklimine sahiptir. Şehrin boyutu, topoğrafik yapısı ve iki farklı denize kuzey ve güney yönlerinde kıyısı olması nedeni ile şehir içinde farklı mikroiklimler görülür. Şehrin kuzey kısmını kapsayan, Karadeniz'e yakın olan bölgeler ile Boğaz kıyıları ılıman dönence altı iklim ve okyanusal iklim etkisi altındadır ve görece yüksek neme ve yoğun bitki örtüsüne sahiptir. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Kar da yağar ve birkaç gün yerde kalabilir, ancak kar örtüsü genellikle bir veya iki haftadan fazla sürmez. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. En sıcak aylar Temmuz ve Ağustos aylarıdır ve ortalama sıcaklık 23 °C'dir, en soğuk aylar da Ocak ve Şubat aylarıdır ve ortalama sıcaklık 5 °C'dir. İstanbul'da yılın ortalama sıcaklığı
13,7 derecedir. Şu ana kadar en yüksek hava sıcaklığı; 12 Temmuz 2000'de 40.5 °C olarak kaydedilmiştir. En düşük hava sıcaklığı ise; 9 Şubat 1929'da -16.1 °C olarak kaydedilmiştir. Toplam yıllık yağış 843,9 mm'dir ve tüm yıl boyunca görülür. Yağışların %38'i kış %18'i ilkbahar, %13'ü yaz, %31'i sonbahar mevsimindedir. Yaz en kuru mevsimdir, ama Akdeniz iklimlerinin aksine kurak mevsim yoktur. İstanbul 1994 yılına kadar susuzluk çekmiştir fakat alınan önlemlerle herhangi bir su sıkıntısı kalmamıştır. Bunlardan biri Melen projesidir. Şehrin Marmara Denizi'ne bakan güney kısımları ise daha kuru ve sıcak bir iklime sahip olup, daha az yağış alır. Bu durum şehrin Bahçeköy (1166.6 mm) gibi bölgelerinde Marmara Denizi'ne bakan Florya'ya (635.0 mm) kıyasla yaklaşık iki kat daha fazla yağış görülmesine yol açar. Güney Karadeniz'in kışın görece ılık olması, çevrede bulunan soğuk ve kuru hava parsellerinin bu alan üzerinden geçerken ısınarak nem kazanmasına neden olur ve bu şiddetli kar sağanakları meydana getirir. Göl etkenli kar yağışı olarak isimlendirilen bu durum neredeyse her kış İstanbul'da meydana gelmektedir. İstanbul, Akdeniz Havzası içerisindeki en karlı büyük şehirdir. Şehir içerisindeki en yüksek kar kalınlığı Ocak 1942'de 75 cm olarak kaydedilmiştir. İlin tamamındaki kar kalınlığı rekoru Ocak 2017'de 104 cm ile kuzey bölgelerinde görülmüştür. Şehir oldukça rüzgârlıdır; rüzgârın ortalama hızı saatte 17 km'dir.
| Alstanbul iklimi 帰 Daralt |
|||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aylar | Оса | şub | Mar | Nis | May | Haz | rem | Ağu | Eyl | Eki | Kas | Ara | Yıl |
| En yüksek sıcaklık (°C) | 22.0 | 23.2 | 29.3 | 33.6 | 34.5 | 40.0 | 41.5 | 39.6 | 36.6 | 34.0 | 26.5 | 25.8 | 41.5 |
| Ortalama en yüksek sıcaklık (°C) | 8,5 | 9.0 | 10.8 | 15.4 | 20.0 | 24.6 | 26.6 | 26.8 | 23.7 | 19.1 | 14,7 | 10.8 | 17,5 |
| Ortalama sıcaklık (°C) | 5.7 | 5,7 | 7,0 | 11,1 | 15.7 | 20.4 | 22.9 | 23.1 | 19.8 | 15.6 | 11.5 | 8.0 | 13.8 |
| Ortalama en düşük sıcaklık (°C) | 3,2 | 3,1 | 4,2 | 7,7 | 12,1 | 16,5 | 19,5 | 20.1 | 16.8 | 13,0 | 8,9 | 5,5 | 10.8 |
| En düşük sıcaklık (°C) | -11 | -8.4 | -5.8 | -1.4 | 3.0 | 8.5 | 12.0 | 12,3 | 7.1 | 0.6 | -2.2 | -4 | -11 |
| Ortalama yağış (mm) | 105.0 | 78.0 | 70.8 | 45,2 | 34.1 | 35.0 | 31.6 | 40.7 | ਦੇ ਹੋ ਦ | 90.0 | 101.3 | 122.0 | 813,2 |
Ekonomi
İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur.
Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmir'in ardından 3. sırayı aldı. İstanbul 2013'teki listede 52. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den İstanbul ve İzmir dışında Bursa 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6,5 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul'da ilk olarak 1866 yılında hizmete giren Dersaadet Tahvilat Borsası, 1986 yılı başlarında mevcut yapı değiştirilerek bugünkü İstanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) açılmıştır. 19. ve 20. yüzyıl başlarında Galata semtinde bulunan Bankalar Caddesi Osmanlı İmparatorluğu için finans merkezi olmuştur. Bu bölgede Osmanlı'nın merkez bankası olan Bank-ı Osmanî (1856 yılından sonra yeniden düzenlenerek 1863 yılından itibaren Bank-ı Osmanî-i Şahane) ve Osmanlı Borsası bulunurdu. Bankalar
Caddesi, 1990 yılına kadar finans ve ekonomi merkezi olmayı korumuş fakat yenileşme hareketi başlaması sonucu modern iş merkezleri Levent ve Maslak bölgeleri olmuştur. 1995 yılında İMKB, Sarıyer'in İstinye semtinde bulunan bugünkü binasına taşınmıştır. Ataşehir, İstanbul'un Anadolu yakasında bulunan bir ilçedir. Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî hasıla'nın %21.2'lik kısmını oluşturur. Toplam ihracattaki payı %45,2, ithalâttaki payı ise %52,2'dir.
Ticaret ve Sanayi:
İstanbul'un yeni iş bölgelerinden Maslak Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir. Ancak yerleşim yerlerinin önlenemez genişlemeleri nedeniyle buralar da günümüzde yerleşim yerlerinin arasında kalmışlardır.
Tarım ve Hayvancılık
Kuzguncuk Bostanı İstanbul, tarih boyunca bir tarım merkezi olmamıştır. İstanbul üretiminde, tarım hep son sıralarda yer almış; il daima üretim merkezi olmaktan çok, tüketimle ön plana çıkmıştır. Buna karşın İstanbul, geçmişte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karşılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleşmesi ve kırsalda yaşayan halkın daha yüksek yaşam standardı için merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaşmıştır. Günümüzde İstanbul topraklarının %30'u tarıma elverişli olmasına karşın bu alanlar tam değerlendirilmemektedir. 390.150 dekarla, ekim alanlarının yarısından fazlası buğdaya ayrılmış durumdadır. Bunu 159.500 dekarla ayçiçeği izler. Üretimde sebze olarak 4.964 dekarla taze fasulye, meyve olarak 26.617 dekarla fındık birinci sıradadır. Tarımsal üretimde ön plana çıkan ilçeler arasında Çatalca, Silivri, Şile, Eyüpsultan, Beykoz ve Kartal bulunmaktadır. İstanbul'da hayvancılık da yapılmaktadır. Genel olarak kentin günlük tüketimine yönelik yapılan bu üretim çiftlik, mandıra ve ağıllarda, sığır besiciliği, tavukçuluk ve balıkçılık üzerine yoğunlaşmıştır. Özellikle çevre illerdeki balıkçıların, İstanbul dışında avladıkları balıkları İstanbul'da piyasaya sürmeleri nedeniyle, balıkçılığın hayvancılık alanındaki payı olması gerekenden yüksek görünmektedir. Hayvancılık sektörüyle şehrin günlük süt ve yumurta gereksinimi bir miktar karşılanmaktadır. Ancak İstanbul bu hâliyle kendine yetemediği için, ürettiği miktarın çok daha fazlasını dış illerden satın almaktadır. İstanbul'da sınırlı miktarda arıcılık, ipekböcekçiliği de yapılmakta olup, geçmişte Ayazağa, Kemerburgaz, Hacımaşlı gibi yerlerde domuz çiftlikleri de bulunmaktaydı.
Ormancılık ve Madencilik
İstanbul genelinde kayda değer maden oluşumları yoktur. Avrupa Yakası'nın kuzeydoğusunda yer alan Sarıyer ilçesine bağlı Maden mahallesinde altın, gümüş ve bakır damarları olduğu Bizans döneminden bu yana bilinmesine karşın, işletilmeye değmeyecek derecede küçüklerdir. Bu nedenle buralar maden yatağı olarak değerlendirilmezler. İlde metal cevheri olarak çıkartılan tek maden manganezdir. Manganez madenleri şehrin batısında Çatalca ve Silivri ilçelerinde bulunmaktadır. Şehrin batısında, kuzeyinde ve kuzeybatısında kömür ve linyit ocakları vardır. Jeolojik yapısının uygunluğu nedeniyle İstanbul'un pek çok yerinde taş ocakları bulunur. Bu ocaklar Karadeniz kıyılarından Adalar'a kadar hemen her yerde görülebilir. İstanbul'da geçmişte çıkarılan mermer, kalker, kuvarsit, perlit, kaolen, kil ve kum gibi kaynaklardan bazıları inşaat sektöründen gelen yüksek talep sonucunda bugün tükenmiş; ya da tükenme noktasına gelmiştir. Özellikle çıkartılan kuvarsit ve kaolen sayesinde İstanbul'da cam ve seramik sanayii gelişmiştir. İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. Geçmişte doğal oluşumlu ormanların büyük bir bölümünden kente yakacak odun sağlamak için yararlanılmışsa da, son yıllarda kentin dört bir yanına uzatılan doğalgaz ağıyla bu gereksinim azalma göstermiştir. İstanbul'daki bu baltalık ormanların bir bölümü günümüzde bozuk ormanlara dönüşmüştür.
Ulaşım
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. Birisi 2019 yılında açılan İstanbul Havalimanı'dır. İstanbul Havalimanı'nda iç ve dış hatlar için 2 ayrı terminal vardır. Atatürk Havalimanı'ndan planlanmış tüm uçuşlar, 6 Nisan 2019 tarihinden beri İstanbul Havalimanı 'nından yapılmaktadır. Atatürk Havalimanı'nın bundan sonraki kullanım şekli henüz netlik kazanmadı. İstanbul Havalimanı; Arnavutköy-Göktürk-Çatalca kavşağında, Akpınar ve Yeniköy mahalleleri arasındaki 7.650 hektarlık alanda yer almaktadır. İstanbul Havalimanının web sitesi aşağıdaki adrestir. Diğer havalimanı ise Anadolu Yakası'nda bulunan Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Yurt içi ve yurt dışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahipti. Havalimanından günde ortalama 650-700 uçak havalanmaktaydı. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır. Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları vardır. Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurt içi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Ankara, Eskişehir ve Konya gibi bazı şehirlere Yüksek Hızlı Tren seferleri vardır. Ayrıca Halkalı - Kapıkule YHT hattının inşası devam etmektedir. Demiryolu ilde ayrıca şehiriçi halk taşımacılığında da kullanılmaktadır. Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurt içinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurt dışı varışlı gemi seferi yoktur. İstanbul'da şehir içi ulaşım
ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi Metro İstanbul; banliyö hizmeti sağlayan TCDD Taşımacılık, dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir. İstanbul'da şehir içi raylı sistem uzunluğu Ekim 2023 itibari ile 328 km'dir. İETT, 5.000 otobüslük filoyla; İDO, 89 gemiden oluşan filosuyla ile 33 hatta, 82 noktaya hizmet vermektedir. İlden O1 , O2 , O3 , O4 ve O7 otoyolları geçer. Otoyollar 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi), Fatih Sultan Mehmet ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri ile birbirlerine bağlanır. Köprüler şehir içi ulaşımda da kilit noktalardır. Pik saatlerde 15 Temmuz Şehitler ve FSM köprülerinde sık sık tıkanmalar oluşmaktadır. Euronews'in "Küresel yaşam kalitesi 2019" raporuna göre İstanbul, sürücü ve yolcuların trafikte en fazla zaman kaybettiği 13. şehir olmuştur.
İstanbul'a bağlı köylerle ve Silivri, Çatalca, Şile gibi uzak ilçelere İETT'nin hatlarına ek olarak özel firmalar da ulaşım sağlamaktadır.
Tuzla İlçesi:
İstanbul'un Anadolu yakasındaki sınır bölgesidir. Marmara Bölgesinde Kocaeli Yarımadasının güneybatısında yer alır. İstanbul'un Anadolu Yakasındaki son noktadır. Kuzeyinde ve batısında Pendik İlçesi, doğusunda Gebze İlçesi (Kocaeli) güneyinde Marmara Denizi bulunmaktadır. Yüz ölçümü 86 kilometrekare olan Tuzla, 1992 yılında ilçe olmuştur.
Marmara Denizinde 13 km. uzunluğunda kıyıya sahiptir. İlçenin güney uç noktası olan Tuzla Burnu büyük bir çıkıntı meydana getirir. Aydıntepe kıyılarından merkeze kadar koylar ve burunlarla girintili ve çıkıntılıdır. Tuzla Körfezi'nden sonra Mezar Burnu, Mesari Burnu, Limon Burnu, Dalyan Burnu sıralanır. En ileri çıkıntı Tuzla Burnuyla, Sarp Burnudur. Tuzla Burnu güneyinde şemsiye Adası, Korsan Adası ve incir Adası yer alır. Kuzeye doğru Sakız Ada Burnu ile içmeler Burnu belirgin bir çıkıntı gösterir. Sakız Burnu açıklarında Eşek Adası (Ekrem Bey Adası) vardır. Kıyılar, tepelerin denize yakın olduğu kesimlerde ve genellikle burunlarda yüksek kıyı, tepelerin iç kısımlarının bulunduğu kesimlerde alçak kıyı biçimindedir. Tuzla topraklarında dağlık kesim düzlüklerden daha fazladır. Denize yakın kesimlerde oldukça geniş düzlükler yer alır. İçerilere gidildikçe, yükseklik artar. Düzlükler, Platolar halinde tepelerin arasında uzanır. En yüksek yerlerde denizden yüksek yerlerde denizden yükseklik 300 metreyi aşmaz. Aydınlı'daki Karatepe denizden 190 m, Kavastepe 109 m yüksekliklerindedir.
Nüfus: Tuzla nüfusu 2024 yılına göre 301.400. Bu nüfus, 151.271 erkek ve 150.129 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,19 erkek, %49,81 kadındır.
| Yıl | Tuzla Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2024 | 301.400 | 151.271 | 150.129 |
| 2023 | 293.604 | 148.950 | 144.654 |
| 2022 | 288.878 | 146,978 | 141,900 |
| 2021 | 284.443 | 145.258 | 139.185 |
| 2020 | 273.608 | 139,481 | 134.127 |
| 2019 | 267.400 | 136.758 | 130.642 |
| 2018 | 255.468 | 130.360 | 125,108 |
| 2017 | 252.923 | 129,641 | 123.282 |
| 2016 | 242.232 | 123.941 | 118.291 |
| 2015 | 234.372 | 120.703 | 113.669 |
| 2014 | 221.620 | 114.589 | 107.031 |
| 2013 | 208.807 | 107,867 | 100.940 |
| 2012 | 197.657 | 102.095 | 95.562 |
| 2011 | 197,230 | 103.939 | 93.291 |
| 2010 | 185.819 | 97.087 | 88.732 |
| 2009 | 181.658 | 97.366 | 84.292 |
| 2008 | 170.453 | 88.868 | 81.585 |
| 2007 | 165.239 | 86.086 | 79.153 |
Kaynak: TÜİK
BÖLÜM 6
6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.
6.1 PAZAR YAKLAŞIMI
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar. Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
6.2 GELİR YAKLAŞIMI
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir.
Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:
• Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu,
• Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı (bunları
- güncel bir değere indirmek için) indirgenmiş nakit akışı,
- Çeşitli opsiyon fiyatlama modelleri.
Gelir yaklaşımı, bir yükümlülük yerine getirilene kadar gereken nakit akışları dikkate alınarak, yükümlülüklere de uygulanabilir.
6.3 MALİYET YAKLAŞIMI
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların
cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
6.4 KULLANILAN DEĞERLEME TEKNİKLERİNİ AÇIKLAYICI BİLGİLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Taşınmazın mevcut durum Pazar değerinin tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmış; parsel üzerinde Etüd çalışmaları tamamlanan tasarı proje geliştirilmesi planlandığı için "Gelir Yaklaşımı" ile projenin net bugünkü değeri ve tamamlanması halindeki net bugünkü değeri hesaplanmış; Maliyet yaklaşımında kullanılacak arsa değeri ile Gelir Yaklaşımında kullanılan mesken ve dükkan birim değerlerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır.
6.5 DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİ
# Satılık Arsa Emsalleri
* Emsal-1: Özgür G.: 0532 684 92 17
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede, İçmeler Köprüsüne çok yakın mesafede, E-5 ile Tren Yolu arasında, tren yoluna cepheli konumda yer alan 4 parsel (4716, 1009, 1034 ve 1035 parseller) halinde toplamda 3.345,35 m² alana sahip arsa için 230.000.000 TL istenilmektedir. Taşınmazların toplamda yaklaşık 153 m² terki bulunmakta olup TİCTK-1 Rumuzlu Ticaret-Turizm-Konut Alanı içerisinde kalmakta olup 1.000 m² den büyük parsellerde Emsal: 1.50, büyük parsellerde ise 1.750 olarak tanımlanmıştır. Tevhiden imar durumu alındığında 3.000 m² den büyük bir parsel haline geldiğinden Emsal: 2.00, Yençok: 10 kat olacak şekilde imar durumu verilebilmektedir. Emsal konum açısından avantajlı, imar koşulları açısından benzer nitelikte büyüklük ve satış kolaylığı açısından ise dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 68.759.-TL/m2 )
* Emsal-2: Emin Ç.: -
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede, Aydıntepe Mevkiinde, E-5'e 120 metre cepheli, E-5 ile demiryolu arasında her ikisine de cepheli olacak şekilde konumlu, 4.318,08 m² yüzölçümlü arsa için 680.000.000 TL istenilmektedir. Taşınmaz T rumuzlu ticaret alanında kalmakta olup Emsal: 1.75 Yençok: 6 kat yapılaşma şartlarına sahiptir. Yaklaşık 20 m² terki bulunmaktadır. Emsal denize de çok yakın mesafede olup hem deniz manzaralı, hem direkt E-5 cepheli olması nedeniyle konum açısından çok avantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 157.480.-TL/m2 )
* Emsal-3: CANER TANER: 0506 405 06 30
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Merkez 182 ada 1 parselde konumlu Konut Alanı, E=0.80 yapılaşma şartlarına sahip 4.024,38 m² alanlı arsa 390.000.000 TL bedel ile satılıktır. Rauf Orbay Caddesine doğrudan cepheli olup net imar parselidir. Emsal imar koşulları açısından dezavantajlı, konum açısından denize yakın nezih bir bölgede olması nedeniyle, büyüklük açısından ise satış ve uygulama kolaylığı nedeniyle avantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 96.909.-TL/m2 )
* Emsal-4: COLDWELL BANKER TİM : 0532 732 31 24
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Mercan tarafında, tarla vasıflı brüt parsel niteliğinde toplamda 6.110,0 m² yüzölçümlü 2 adet parsel için 148.000.000 TL istenilmektedir. Taşınmazlar Rauf Orbay Caddesi üzerinde konumlu olup uygulama görmemiş ham parsel niteliğindedirler. Her iki parsel de "Eğitim Tesisi" lejantlı alan içerisinde kalmaktadırlar. Konum olarak taşınmazdan avantajlı iken imar fonksiyonları açısından dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 140.111.-TL/m2 )
# Satılık Konut Emsalleri
* Emsal-5: MAİ EMLAK: 0533 105 18 34
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni binanın 1. katında 85 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 70 m² olduğu düşünülen 2+1 tipte daire pazarlıklı olarak 5.850.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 83.571.TL/m²)
* Emsal-6: ANKA GAYRİMENKUL: 0532 577 15 24
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni binanın zemin katında 87 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 75 m² olduğu düşünülen 2+1 tipte daire pazarlıklı olarak 6.250.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 83.333.TL/m²)
* Emsal-7: KODAKLAR YAPI: 0532 170 54 29
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni binanın 6.katında 120 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 100 m² olduğu düşünülen 3+1 tipte daire pazarlıklı olarak 8.200.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 82.000.TL/m²)
* Emsal-8: HAYAT EMLAK GAYRİMENKUL: 0531 669 11 30
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda yeni binanın 1.katında 100 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 80 m² olduğu düşünülen 2+1 tipte daire pazarlıklı olarak 6.750.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 84.375.TL/m²)
# Satılık Dükkan Emsalleri
* Emsal-9: REMAX MERCAN: 0546 296 72 99
Değerlemeye konu olan taşınmazla aynı bölgede Vatan Caddesine yaklaşık 150 m mesafede Hacıoğlu sk. üzerinde yeni binanın bodrum (55 m²) + zemin (85 m²)+ asma (85 m²) katında konumlu toplam 225 m² alanlı dükkan 18.000.000.-TL bedelle satılıktır. Bodrum kat ¼, asma kat 1/3 oranında zemin kata indirgenmiştir. (Zemine indirgenmiş alan: 127 m², zemine indirgenmiş birim değer: 141.732.-TL/m²)
* Emsal-10: REMAX MERCAN: 0538 741 47 34
Değerlemeye konu olan taşınmazla aynı bölgede Hatboyu Caddesine yakın mesafede Medrese Sk. üzerinde yeni binanın zemin (100 m²)+ asma (70 m²) katında konumlu toplam 170 m² alanlı dükkan 18.000.000.-TL bedelle satılıktır. Bodrum kat ¼, asma kat 1/3 oranında zemin kata indirgenmiştir. (Zemine indirgenmiş alan: 127 m², zemine indirgenmiş birim değer: 141.732.-TL/m²)
* Emsal-11: TÜRKİYE HALKBANKASI AŞ. HALKBANK: 0216 503 57 77
Değerlemeye konu olan taşınmazla yakın bölgede yeni binanın zemin katında site içerisinde konumlu 65 m² alanlı tek hacimli dükkan 6.960.000.-TL bedelle satılıktır. Emsal uzun zamandır satıştadır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 107.077.-TL/m²)
* Emsal-12: GRİ GAYRİMENKUL: 0532 201 73 61
Değerlemeye konu olan taşınmazla yakın bölgede yeni binanın zemin katında konumlu 55 m² alanlı tek hacimli dükkan 5.300.000.-TL bedelle satılıktır. Emsal yaya hareketliliği bakımından avantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 96.364.-TL/m²)
Yukarıda listelenmiş emsaller, taşınmaza yakın bölgede yer alan benzer nitelikli arsa, dükkan ve konut emsalleridir. Bununla beraber, emsaller halen satışta, ilgilileri tarafından talep edilen bedeller pazarlığa açıktır. Emsaller ve değerleme konusu taşınmaz özellikleri, muhtemel pazarlık marjı, karşılıklı üstünlük ve / veya değer düşürücü faktörler dikkate alınarak yorumlanmıştır. Emsallere ilişkin veriler beyana dayalıdır. Emsal taşınmazların konumu tespit edilmiş olup bu konumları gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
Emsal Krokisi
BÖLGEDE YER ALAN PROJELER
➢ Çınarlı Bahçe Konutları
Çınarlı Bahçe konut projesi yüksek standartta bir yaşam kalitesi sunmaktadır. "İstanbul'da Yeni Hayat"ın güzelliklerini, modern mimari yapısı ve konforlu evleriyle hayata geçiren proje büyüklükleri 58-212 m² arasında değişen 476 üniteden oluşmaktadır. Her detayı incelikle planlanan Çınarlı Bahçe'de ayrıca açık/kapalı otoparklar, açık/kapalı yüzme havuzları, fitness center, anaokulu, çocuk oyun alanları, spor sahaları, yürüyüş parkurları, açık/kapalı sosyal tesis, market ve diğer ticari hizmet alanları bulunmaktadır.
Çınarlı Bahçe7projesi, gayrimenkul sektörünün en prestijli ödüllerinden biri olan Sign of the City ödül töreninde "En İyi Çok Katlı Konut" ödülüne layık görülmüştür.
4 ve 5 katlı toplam 7 bloktan meydana gelen Çınarlı Bahçe'de 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut seçenekleri yer alıyor.
Söz konusu projedeki daireler 80.000-TL/m² - 90.000 TL/m² aralığında birim fiyattan satışa sunulmaktadır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 37 | 85 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
➢ Valiler Sitesi
VALİLER SİTESİ 6 BLOK 91 DAİRE OLARAK projelendirilmiştir. 135 m² net 3.5+1 arakatlar 220 m² net cift teraslı dubleks dairelerden oluşmaktadır.
17 adet kendine özel depolu geniş ticari alan çamaşır odası, giyinme odası, 2 adet banyo, ankastre ürünler vesbo yerden ısıtma ( panoramik cam balkon ) özel ısı yalıtımlı dış çephe kaplamalı çift duvar taş yünü ısı yalıtımı pvc doğramalar ısı yalıtımlı braas catı sistemleri, 10 kişilik ithal asansör her daireye ait 2 adet balkon dubleks dairelerde
velux cam sistemleri vesbo sıhhi tesisat alt yapısı, kapalı yüzme havuzu, kapalı otopark (her daireye 1 adet numaralı şekilde) 24 saat güvenlik tam güç jeneratör 100 tonluk su deposu doğaya entegre peyzaja sahiptir.
Söz konusu projedeki daireler 70.000-TL/m² ile 75.000-TL/m² aralığında birim fiyattan satışa sunulmaktadır.
➢ Şehriyaz Beşevler Sitesi
Proje, Marmaray istasyonu karısında, E5 karayoluna paralel ulaşıma kolay, İş bankası operasyon merkezine 1dk, Tuzla devlet hastanesine 2 dk, Tuzla Belediyesine 3 dk, Sabiha Gökçen Havalimanına 15 dakikadır. Tuzla Millet Bahçesinin hemen karşısında ve Tuzla Marinaya 5 dakikalık mesafede yer alıyor. Projemiz 30,500 m² arsa üzerine 18 blok ve toplamda 1130 daire olacak şekilde tasarlanmıştır. Site içinde 2+1, 3+1, Dubleks ve Bahçe katları yer alıyor.
Söz konusu projedeki daireler 60.000-TL/m² ile 70.000-TL/m² aralığında birim fiyattan satışa sunulmaktadır.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 39 | 85 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Proje Geliştirme Hesapları için Piyasa Araştırmaları sonucu oluşturulan Karşılaştırma Tabloları
Bölgeden alınan emsaller ile konut tipi gayrimenkuller için oluşturulmuş karşılaştırma tablosu aşağıdaki gibidir. Tablodan elde edilen birim değer proje geliştirme hesaplarında konut birim satış değeri takdiri için veri olarak kullanılmıştır.
| KONUT KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-5 | EMSAL-6 | EMSAL-7 | EMSAL-8 | |||||||
| SATIŞ FİYATI | 5.850.000 ₺ | 6.250.000 ₺ | 8.200.000 ₺ | 6.750.000 ₺ | |||||||
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | |||||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||||
| PAZARLANAN ALAN(m²) | 85,00 | 87,00 | 120,00 | 100,00 | |||||||
| GERÇEKÇİ ALAN (m²) | 70,00 | 75,00 | 100,00 | 80,00 | |||||||
| BİRİM M² DEĞERİ (TL/m²) | 83.571 | 83.333 | 82.000 | 84.375 | |||||||
| Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||||||||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% Benzer 0% Benzer 0% 0% |
0% | |||||||
| MANZARA | Benzer | Benzer | Benzer | ||||||||
| Manzaraya ilişkin düzeltme | 0% | 0% | 0% | ||||||||
| KONUM | Benzer | Benzer | Benzer | ||||||||
| Konuma ilişkin düzeltme | 0% | 0% | 0% | ||||||||
| DİĞER BİLGİLER | 0% | 0% | 0% | ||||||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -3% | -4% | -4% | -4% | |||||||
| TOPLAM DÜZELTME | -3% | -4% | -4% | -4% | |||||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) | 80.196 | 81.064 | 80.000 | 78.720 | 81.000 |
Bölgeden alınan emsaller ile dükkan/işyeri tipi gayrimenkuller için oluşturulmuş karşılaştırma tablosu aşağıdaki gibidir. Tablodan elde edilen birim değer proje geliştirme hesaplarında dükkan/işyeri birim satış değeri takdiri için veri olarak kullanılmıştır.
| DÜKKAN KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-9 | EMSAL-10 | EMSAL-11 | EMSAL-12 | |
| SATIŞ FİYATI | 18.000.000 ₺ | 13.750.000 ₺ | 6.960.000 ₺ | 5.300.000 ₺ | |
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 3% | 3% | |
| ALAN (m2) | - | 127,00 | 123,00 | 65,00 | 55,00 |
| BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m2) | 141.732 | 111.789 | 107.077 | 96.364 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| YAYA HAREKETLİLİĞİ | Az iyi | Az iyi | Benzer | Benzer | |
| Yaya hareketliliğine ilişkin düzeltme | -5% | -5% | 0% | 0% | |
| KONUM | İyi | Benzer | Benzer | Benzer | |
| Konuma ilişkin düzeltme | -15% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -8% | -5% | -8% | -3% | |
| TOPLAM DÜZELTME | -28% | -10% | -5% | 0% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) | 100.186 | 102.047 | 100.610 | 101.723 | 96.364 |
Yukarıdaki tablolardan hareketle proje geliştirme hesaplarında ortalama birim m² satış fiyatları konutlar için 80.000 TL/m², ticari üniteler için ise 100.000 TL/m² olarak kabul edilmiştir.
BÖLÜM 7
7. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ
7.1 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER
Değerleme konusu taşınmazın değerine olumlu ve olumsuz yönde etki edebileceği düşünülen faktörler aşağıda ayrı ayrı başlıklar halinde sıralanmıştır. Bu analiz yapılırken taşınmaz hem arsa olarak hem de proje olarak değerlendirilmiştir.
OLUMLU FAKTÖRLER
- Köşe parsel konumlu olması,
- Ulaşım arterlerine yakın konumlu olması,
- Gelişmekte olan bölgede yer alıyor olması,
- Hafriyat çalışmalarının yapılmış olması.
OLUMSUZ FAKTÖRLER
- Hafriyat sürecinden sonra inşaat çalışmalarına henüz başlanmamış olması,
- Tadilat ruhsatı süreçlerinin devam ediyor olması.
7.2 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları'na göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı "Bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir." şeklindedir.
Taşınmazın çevresindeki yapılaşma yoğunluğu ve parselin büyüklüğü göz önünde bulundurulduğunda, taşınmazın en verimli ve en iyi kullanım şeklinin mer'i imar planındaki yapılaşma şartlarına göre site özellikli projelendirilmesi olduğu düşünülmektedir.
7.2.1 PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
Bu değerleme raporu, değerleme tarihinde geçerli olan ruhsat ve eki mimari projeler ile onay aşamasındaki tadilat mimari projesine uygun olarak inşa edilecek gayrimenkul projesi için hazırlanmıştır. Farklı bir projenin uygulaması durumunda bulunacak değer farklı olabilir.
7.2.2 VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde tamamlanmış bir yapı bulunmamakta olup değerleme tarihi itibarı ile enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
7.3 GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ
7.3.1 PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ
A) PROJENİN ARSA DEĞERİ
Pazar yaklaşımı gayrimenkulün benzer nitelikli gayrimenkuller ile karşılaştırılması ile değerin tespit edildiği bir yöntemdir. Taşınmazın yakın çevresinde konumlu benzer nitelikli halihazırda pazarda satışta olan 'Arsa' nitelikli gayrimenkuller incelenerek değeri etkileyebilecek tüm etkenler (ulaşım akslarına mesafesi, imar durumu, topoğrafik özellikleri, yüzölçümü, arsanın geometrik şekli, cephe özellikleri, bölgenin gelişim potansiyeli vb) analiz edilerek indirgenmiş satışa esas m² birim fiyatı tespit edilmiştir.
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | |
| SATIŞ FİYATI | 230.000.000 ₺ | 680.000.000 ₺ | 390.000.000 ₺ | 148.000.000 ₺ | |
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| BRÜT ALAN (m2) | 59.901,78 | 3.345,35 | 4.318,08 | 4.024,38 | 6.110,00 |
| NET ALAN (m2) | 59.901,78 | 3.192,35 | 4.298,08 | 4.024,38 | 3.666,00 |
| BİRİM M2 DEĞERİ (TL/m²) | 72.047 | 158.210 | 96.909 | 40.371 | |
| Çok Küçük | Çok Küçük | Çok Küçük | Çok Küçük | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| İmar Durumu (Fonksiyon) | TİCTK-2 | TİCTK-1 | Ticaret | Konut | Eğitim |
| Yapılaşma Hakkı | E:1.75 | E:2.00 | E:1.75 | E:0.80 | Avan Proje |
| İmar Durumuna ilişkin düzeltme | -20% | -10% | 12% | 30% | |
| MANZARA | Benzer | İyi | İyi | Benzer | |
| Manzaraya ilişkin düzeltme | 0% | -20% | -20% | 0% | |
| KONUM | Orta iyi | Çok iyi | İyi | Orta İyi | |
| Konuma ilişkin düzeltme | -10% | -25% | -20% | -10% | |
| DİĞER BİLGİLER | 0% | 0% | -10% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | -15% | -15% | -15% | |
| TOPLAM DÜZELTME | -55% | -80% | -63% | -5% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) |
34.568,04 | 32.421 | 31.642 | 35.856 | 38.352 |
TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ = 34.568 TL/m² x 59.901,78 m² = ₺2.070.687.354,78 = ₺2.070.700.000,00
A- PROJENİN ARSA DEĞERİ = ₺2.070.700.000,00
Yukarıdaki tablodan da anlaşılacağı üzere, değerlemeye konu olan 8557 parsel numarasında kayıtlı arsanın pazar yaklaşımı yöntemi ile hesaplanan yasal duruma esas pazar değeri 2.070.700.000 TL olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
B) PROJENİN MEVCUT DURUMDAKİ DEĞERİ
Raporun bu bölümünde değerlemeye konu olan gayrimenkul projesinin mevcut durum değerinin tespitine yönelik analizler yapılmıştır. Mevcut durum değeri, tek bir başlıkta ve projenin tamamı için değerlendirilmiştir.
Değerlemeye konu olan projenin yapı ruhsatı alınmış olup inşaat çalışmalarına başlanmıştır. Mevcut durum değeri hesaplanırken Maliyet Yaklaşımı Yöntemi kullanılmış olup gerçekleşmiş maliyetlerin arsa değerine eklenmesi yolu ile projenin tamamı için mevcut durum değeri hesaplanmıştır.
İlk aşamada, mevcut yasal izinler ve sözleşmedeki bilgiler ışığında, projenin maliyet projeksiyonu yapılmıştır. Bu projeksiyon üzerinden gerçekleşmiş maliyetlere ilişkin tespit ve tahminler ile yapılan hesaplama sonucunda projenin değerleme tarihi itibarı ile gerçekleşme yüzdesi ve gerçekleşmiş maliyet tutarı hesaplanmıştır. Bu hesaplamayı gösteren tablo aşağıdaki gibidir;
| Maliyet Cetveli | Öngörülen Toplam Maliyet |
Gerçekleşme Oranı |
Gerçekleşen Maliyet |
|---|---|---|---|
| Etüd & Proje Maliyetleri (Fizibilite, projelendirme ve ruhsat maliyetleri) |
₺191.199.373,20 | 95,0% | ₺181.639.404,54 |
| Yapı İnşa Maliyetleri (Hafriyat, Kaba ve İnce İnşaat İşleri) |
₺6.591.768.600,00 | 3,0% | ₺197.753.058,00 |
| Satış ve Pazarlama Maliyetleri (Satış, pazarlama, harç ve diğer maliyetler) |
₺380.226.026,25 | 0,0% | ₺0,00 |
| TOPLAM MALİYETLER | ₺7.163.193.999,45 | 5,3% | ₺379.392.462,54 |
| YUVARLATILMIŞ DEĞERLER | ₺7.163.190.000,00 | 5,3% | ₺379.390.000,00 |
*Yapı Maliyetleri hesaplanırken 219.752,62 m² inşaat alanı için 30.000,00 TL/m² birim maliyet baz alınmış ve buradan hareketle aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır;
Yapı İnşa Maliyetleri 219.752,62 m² x 30.000,00 TL/m² = ₺6.591.768.600,00
Yukarıdaki tablolardan da anlaşılacağı üzere projenin mevcut gerçekleşmiş maliyet değeri yaklaşık 379.390.000,00 TL olarak hesaplanmıştır. Bu değer arsa değerine ilave edilerek projenin mevcut durum değeri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır;
| A- Projenin Arsa Değeri | ₺2.070.700.000,00 |
|---|---|
| B- Gerçekleşmiş Maliyetler | ₺379.390.000,00 |
| C- Projenin Toplam Mevcut Durum Değeri (A+B) | ₺2.450.090.000,00 |
Yukarıdaki tablodan da anlaşılacağı üzere değerleme konusu "gayrimenkul projesi" için belirlenen mevcut durum değeri 2.450.090.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.
C) PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ
PARSEL ÜZERİNDE GELİŞTİRİLECEK PROJE BİLGİLERİ:
Parsel üzerinde inşa edilmesi planlanan ruhsatlı proje yer almaktadır. Hesaplamalarda güncel tadilat ruhsatları ve ekleri olan mimari projeler baz alınmıştır.
Verilerin alındığı projeye ilişkin temel hesaplama bilgileri aşağıda yer almaktadır;
| BRUT ALAN | %30 BAKMAKSIZIN MINHA |
%30 DAHILI | ILAVE PARSEL ALANINA AIT %30 HARICI |
EMSAL | |
|---|---|---|---|---|---|
| GENEL TOPLAM | 219.725,62m- | 111.315,71m² | 3.381,23m4 | 212,92m² | 104.815,76m² |
| YENİ ARSA ALANI | 59.901,78m2 | ||||
| İSTENİLEN EMSAL ALANI | 104.828,12m2 | ||||
| EMSAL TAHKIKI: | 104.815,76m2 < 104.828,12m2 EMSAL UYGUN |
ALAN HESAPLARI:
Tuzla Konut Kapasite Artışı Projesi (1115 Konut+19 Ticaret)" projesi bünyesinde; A, B, C, D, E, F, G, H, I, J ve K olmak üzere 11 adet blok inşa edilecektir.
Mevcut projede toplam inşaat alanı 219.725,62 m², taban oturum alanı 18.135,63 m² ve peyzaj alanı 31.200 m² olacaktır. Projede ticari alanlar 2.498,27 m² ve sosyal alanlar 2.406,92 m² olacaktır.
| NİTELİK | İNŞAAT ALANI(m²) |
|---|---|
| KONUT | 142.349,74 |
| TİCARET | 2.498,27 |
| ORTAK ALAN | 74.877,61 |
| GENEL TOPLAM | 219.725,62 |
GELİR HESABI:
Konut ve ticari ünitelerden oluşacak olan projenin yıllara yaygın satış projeksiyonu aşağıdaki şekilde oluşturulmuştur. Satış sürecinin 4 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür.
| Satış Performansı | 0 | 1.YIL | 2.YIL | 3.YIL | 4.YIL |
|---|---|---|---|---|---|
| Satış Hızı | 100% | 30% | 30% | 25% | 15% |
| Konut | 142.349,74 m² | 42.704,92 m² | 42.704,92 m² | 35.587,44 m² | 21.352,46 m² |
| Satış Hızı | 100% | 0% | 20% | 30% | 50% |
| Dükkan | 2.498,27 m² | 0,00 m² | 499,65 m² | 749,48 m² | 1.249,14 m² |
| TOPLAM | 144.848,01 m² | 42.704,92 m² | 43.204,57 m² | 36.336,92 m² | 22.601,60 m² |
Konut nitelikli taşınmazlar için emsal karşılaştırma tablosunda yapılan düzeltmeler doğrultusunda projedeki ortalama güncel birim satış değeri 80.000,00-TL/m², ticari üniteler için ise projedeki ortalama güncel birim satış değeri 100.000,00.-TL/m² olarak belirlenmiştir. Bu verilerin nasıl elde edildiğine ilişkin açıklama ve hesaplar 6.5. Nolu Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri başlığında yer almaktadır.
Güncel finansal veriler dikkate alınarak 1. Yıl satışları dahil her yıl %35 oranında birim satış fiyatları arttırılmıştır. Gelir projeksiyon tablosu aşağıda detaylandırılmıştır. Satışların 4 yıl içerisinde tamamlanacağı ve satış oranlarının tabloda gösterildiği gibi olacağı kabul edilmiştir.
| YILLARA YAYGIN GELİR PROJEKSİYONLARI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | |||
| Satış Birim Değerleri | |||||||
| Artış Oranı | 38% | 38% | 38% | 38% | |||
| Konut | ₺80.000,00 | ₺110.400,00 | ₺152.352,00 | ₺210.245,76 | ₺290.139,15 | ||
| Dükkan | ₺100.000,00 | ₺138.000,00 | ₺190.440,00 | ₺262.807,20 | ₺362.673,94 | ||
| Satış Performansı | |||||||
| Satış Hızı | 100% | 30% | 30% | 25% | 15% | ||
| Konut | 142.349,74 m² | 42.704,92 m² | 42.704,92 m² | 35.587,44 m² | 21.352,46 m² | ||
| Satış Hızı | 100% | 0% | 20% | 30% | 50% | ||
| Dükkan | 2.498,27 m² | 0,00 m² | 499,65 m² | 749,48 m² | 1.249,14 m² | ||
| Toplam | 144.848,01 m² | 42.704,92 m² | 43.204,57 m² | 36.336,92 m² | 22.601,60 m² | ||
| Satış Gelirleri | |||||||
| Konut | ₺4.714.623.168,00 | ₺6.506.179.971,84 | ₺7.482.108.369,25 | ₺6.195.184.569,19 | |||
| Dükkan | ₺0,00 | ₺95.154.107,76 | ₺196.969.003,06 | ₺453.028.707,05 | |||
| TOPLAM | ₺4.714.623.168,00 | ₺6.601.334.079,60 | ₺7.679.077.372,32 | ₺6.648.213.276,23 |
MALİYET HESABI:
Değerleme konusu parsel üzerinde geliştirilecek projenin 4 yıl sonunda inşaat sürecinin tamamlanacağı öngörülmüş ve yıllara yaygın olarak gerçekleşecek inşaat seviyeleri tabloda ayrı başlıklarda ayrı oranlarda olacak şekilde belirtilmiştir. Maliyetlere ilişkin projeksiyonlar Projenin Mevcut Durum Değeri başlığında yapılan maliyete ilişkin hesaplamalardan alınmış olup aşağıdaki gibidir;
| Maliyet Cetveli | Öngörülen Toplam Maliyet |
Gerçekleşme Oranı |
Gerçekleşen Maliyet |
|---|---|---|---|
| Etüd & Proje Maliyetleri (Fizibilite, projelendirme ve ruhsat maliyetleri) |
₺191.199.373,20 | 95,0% | ₺181.639.404,54 |
| Yapı İnşa Maliyetleri (Hafriyat, Kaba ve İnce İnşaat İşleri) |
₺6.591.768.600,00 | 3,0% | ₺197.753.058,00 |
| Satış ve Pazarlama Maliyetleri (Satış, pazarlama, harç ve diğer maliyetler) |
₺380.226.026,25 | 0,0% | ₺0,00 |
| TOPLAM MALİYETLER | ₺7.163.193.999,45 | 5,3% | ₺379.392.462,54 |
| YUVARLATILMIŞ DEĞERLER | ₺7.163.190.000,00 | 5,3% | ₺379.390.000,00 |
*Yapı İnşa Maliyetleri Hesaplama Detayı aşağıdaki gibidir.
| Yapı İnşa Maliyetleri 219.752,62 m² x 30.000,00 TL/m² = ₺6.591.768.600,00 |
|---|
| ------------------------------------------------------------------------------------ |
Projenin ruhsat, proje, peyzaj ve diğer inşaat maliyetleri dikkate alınarak ortalama birim inşaat maliyeti 30.000.-TL/m² olarak belirlenmiştir. Güncel finansal veriler dikkate alınarak 1. Yıl dahil birim inşaat maliyeti her yıl için %38 oranında arttırılmıştır. Pazarlama için katlanılacak maliyet de satılabilir alan üzerinden 2.625.-TL/m² olarak belirlenmiş ve bu tutar da 1. Yıl dahil her yıl %38 oranında arttırılmıştır. Tabloda belirtilen maliyet verileri dışında her iki senaryoda da öngörülemeyen giderler (diğer giderler) toplam maliyetin %1'i oranında dikkate alınmıştır. Maliyet projeksiyon tablosu aşağıda detaylandırılmıştır.
| YILLARA YAYGIN MALİYET HESAPLARI |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| Gerçekleşmiş Maliyetler |
2025 | 2026 | 2027 | 2028 | |||
| Artış Oranı | 38,0% | 38,0% | 38% | 38% | 38% | ||
| Gerçekleşme Oranı | 95% | 5 % | 0 % | 0 % | 0 % | ||
| Etüt & Proje maliyeti | ₺191.199.373,20 ₺181.639.404,54 | ₺13.192.756,75 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ||
| ₺1.320,00 | |||||||
| Gerçekleşme Oranı | 3,0% | 37% | 30% | 25% | 5 % | ||
| İnşaat Maliyeti | ₺6.591.768.600,00 ₺197.753.058,00 ₺3.365.757.047,16 ₺3.766.009.236,55 ₺4.330.910.622,03 ₺1.195.331.331,68 | ||||||
| Gerçekleşecek Satış | 144.848,01 m² | 144.848,01 m² | 42.704,92 m² | 43.204,57 m² | 36.336,92 m² | 22.601,60 m² | |
| Pazarlama Maliyeti | ₺2.625,00 | ₺2.625,00 | ₺154.698.572,70 | ₺215.981.825,65 | ₺250.677.117,20 | ₺215.171.497,24 | |
| Diğer Giderler | 1% | ₺33.657.570,47 | ₺37.660.092,37 | ₺43.309.106,22 | ₺11.953.313,32 | ||
| TOPLAM | ₺379.392.462,54 ₺3.567.305.947,08 ₺4.019.651.154,57 ₺4.624.896.845,45 ₺1.422.456.142,23 |
*Değerleme tarihi itibarı ile gerçekleşmiş olan maliyetler 2024 yılında Gerçekleşmiş Maliyetler olarak girilmiştir.
GELİR YÖNTEMİ (İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞLARI)
Değerlemeye konu olan Gayrimenkul Projesinin tamamlanması durumundaki değerinin ve projenin net bugünkü değerinin belirlenmesi için Gelir Yöntemi başlığı altında İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntem dahilinde yapılan kabul ve varsayımlar ile hesaplamaya ilişkin tüm analizler aşağıda yer almaktadır. Bir önceki bölümde ise projenin fiziksel analizi, maliyet ve gelirlere ilişkin projeksiyonlar yer almakta olup ac <İndirgenmiş Nakit Akışları hesaplarında bu analizlerden faydalanılmıştır.
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
Parsel üzerinde yapı ruhsatı alınmış, hafriyat çalışmaları tamamlanmış gayrimenkul projesi bulunmaktadır. Raporun, gelir yöntemi bölümü içerisinde kullanılan projeksiyonlarında henüz onay aşamasında olan proje verileri baz alınmıştır. Bu verilere ilişkin detaylı bilgiler önceki başlıkta yer almaktadır. Gelir yönteminde kullanılan diğer kabul ve varsayımlar aşağıdaki gibidir;
- Taşınmaz üzerine proje tanıtım dosyasında tanımlanmış şekilde güvenlikli ve sosyal donatı alanları olan konut projesi inşa edileceği kabul edilmiştir.
- Konut ve ticari ünitelerin satış fiyatlarının ve maliyetlerin, yıllık %38 oranında artacağı varsayılmıştır.
- İnşaatın 4 yıl içinde tamamlanacağı öngörülmüştür.
- Konut ve ticari ünitelerin satışlarının 4 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüş olup satışların yıllara göre dağılımı ilgili başlıkta gösterilmiştir.
- Çalışmalarda para birimi olarak Türk Lirası kullanılmıştır. Belirtilen değerlere KDV dahil değildir.
Değerleme konusu gayrimenkul projesinin ruhsat eki mimari proje ve eklerine uygun şekilde inşa edileceği kabul edilmiştir
İndirgeme Oranı Hesaplanması
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile indirgeme oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
- Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Risksiz Getiri Oranı
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Son üç yılın ortalaması olarak ~%26,50 civarındadır.
Risk Primi
İndirgeme oranının belirlenmesinde kullanılacak olan risk primi; ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.
Söz konusu parsel üzerinde henüz proje geliştirilmemiş olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %6,00 olarak kabul edilmiştir.
Buradan hareketle rapor içerisindeki İndirgenmiş Nakit Akışları hesaplarında İndirgeme Oranı %32,50 olarak kabul edilmiştir.
İndirgenmiş Nakit Akışları Tablosu
Aşağıdaki tablo, değerlemeye konu gayrimenkul projesinin belirtilen şartlarda inşa edilmesi öngörüsüyle mülk sahibi açısından oluşturacağı nakit akışlarının bugünkü değere indirgenmesi ve projenin net bugünkü değerini hesaplamak maksadı ile oluşturulmuştur.
Buna ek olarak projenin toplam hasılatının net bugünkü değeri de hesaplanarak Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri olarak belirtilmiştir. Bu değer içerisinde arsa değeri, gerçekleşmiş maliyetler ve henüz gerçekleşmemiş olan inşaat yatırımlarının değeri de bulunmaktadır.
| İndirgenmiş (INA) Nakit Akışları Tablosu |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | ||
| GELİRLER | ||||||
| Konut Satışı | ₺4.714.623.168,00 | ₺6.506.179.971,84 | ₺7.482.108.369,25 | ₺6.195.184.569,19 | ||
| İşyeri Satışı | ₺0,00 | ₺95.154.107,76 | ₺196.969.003,06 | ₺453.028.707,05 | ||
| TOPLAM SATIŞ | ₺4.714.623.168,00 | ₺6.601.334.079,60 | ₺7.679.077.372,32 | ₺6.648.213.276,23 | ||
| GİDERLER | ||||||
| Etüt & Proje Maliyeti | ₺181.639.404,54 | ₺13.192.756,75 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | |
| İnşaat Maliyeti | ₺197.753.058,00 | ₺3.365.757.047,16 | ₺3.766.009.236,55 | ₺4.330.910.622,03 | ₺1.195.331.331,68 | |
| Satış Pazarlama | ₺154.698.572,70 | ₺215.981.825,65 | ₺250.677.117,20 | ₺215.171.497,24 | ||
| Diğer Giderler | ₺33.657.570,47 | ₺37.660.092,37 | ₺43.309.106,22 | ₺11.953.313,32 | ||
| TOPLAM GİDER | ₺379.392.462,54 | ₺3.567.305.947,08 | ₺4.019.651.154,57 | ₺4.624.896.845,45 | ₺1.422.456.142,23 | |
| Net Nakit Akışı | -₺379.392.462,54 | ₺1.147.317.220,92 | ₺2.581.682.925,03 | ₺3.054.180.526,87 | ₺5.225.757.134,00 |
Tabloda, şu ana kadar gerçekleşmiş olan maliyetler, geçmiş dönem için girilerek kalan maliyetlerden düşülmüştür. Bu şekilde projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değer hesaplanmıştır. Gelirlerin bugüne indirgenmesi sonucunda ise Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Değeri hesaplanmıştır.
| İndirgeme Oranı (Discount Rate) | 32,50% |
|---|---|
| Projenin Net Bugünkü Değeri | ₺5.344.820.000,00 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (NBD) | ₺12.776.390.000,00 |
7.4 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden
fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Değerleme çalışması kapsamında taşınmazın boş arsa değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" yöntemi, mevcut durum değerinin tespitinde "Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı", projenin tamamlanması durumundaki değerinin tespitinde ise "Gelir Yöntemi" başlığı altında "İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi" kullanılmıştır. Hesaplanan değerler tablo halinde aşağıda gösterilmiştir.
| A- Projenin Arsa Değeri | ₺2.070.700.000,00 |
|---|---|
| B- Gerçekleşmiş Maliyetler | ₺379.390.000,00 |
| C- Projenin Toplam Mevcut Durum Değeri (A+B) | ₺2.450.090.000,00 |
| D- Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (Net Bugünkü Değer) |
₺12.776.390.000,00 |
| E- Projenin Net Bugünkü Değeri | ₺5.344.820.000,00 |
7.5 KİRA DEĞERİ ANALİZİ
Değerleme konusu taşınmaz için kira analizi yapılmamıştır.
7.6 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
7.7 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Değerlemenin konusu olan taşınmaz Arsa vasfında olup halihazırda inşaat çalışmalarının başladığı, hafriyat sürecinin tamamlandığı ve sonrasında proje tadilatları nedeniyle çalışmaların durduğu anlaşılmaktadır. Parsel üzerinde inşa edilmesi planlanan proje için eski parsel numarasıyla (6408 parsel) 28.09.2017 tarihli yeni yapı ruhsatları 25.07.2022 tarihinde isim değişikliği ruhsatı (şantiye şefi değişikliği amaçlı düzenlenmiştir.) görülmüştür. Değerleme konusu 8557 parsel üzerinde tüm bloklar için 31.07.2024 tarih 723/24 ile 733/24 sayı aralığında isim değişikliği ruhsatları (makine, jeoloji ve geoteknik müellif değişiklikleri statik ve elektrik denetçi değişiklikleri, ada/parsel değişikliği) ve 09.08.2024 tarih 748/24 ile 758/24 sayı aralığındaki tadilat ruhsatları görülmüştür. Bu bilgiler ışığında değerleme konusu gayrimenkul projesi için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmiş olduğu ve mevzuat uyarınca alınması gereken izinlerin alınmış olduğu anlaşılmaktadır.
7.8 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 22.05.2025 tarihi, saat: 12:17 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazın üzerinde 2 adet beyan kaydı ile T. İş Bankası A.Ş. lehine tesis edilmiş 1 adet ipotek bulunmaktadır.
Söz konusu beyanlar ve ipotek kaydı, taşınmazın devredilmesine engel teşkil etmemektedir. Taşınmazın maliki anılan ipoteğin 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin ("Tebliğ") 30. maddesinde belirtilen düzenlemeye uygun olarak tesis edildiğini beyan etmekte olup beyana ilişkin 09.12.2024 tarihli banka yazısı rapor ekinde yer almaktadır.
Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 12.05.2025 tarih, E-18916419-310.05.01-308177sayılı imar durum belgesine göre, 8557 parsel, 24.11.2017 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Tuzla İlçesi E-5 ile Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı Plan notlarında Emsal:1.75 Yençok:12 kat yapılaşma şartlarında TİCTK-2 Ticaret-Turizm-Konut alanında kalmaktadır. Alınan şifahi bilgiye göre parselin herhangi bir kamusal alan terki bulunmamaktadır.
Değerleme konusu 8557 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta; Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde görevli memur, arşiv dosyasında parsel üzerindeki eski yapıya ait mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi haricinde taşınmaza ait herhangi bir resmi belge bulunmadığını belirtmiştir.
Taşınmaza ait yapı ruhsatları ve mimari proje müşteri tarafından tarafımıza iletilmiş; anılan ilk yapı ruhsatlarının taşınmazın 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için düzenlendiği görülmüştür. 6408 parsel çeşitli ifraz ve tevhit işlemleri sonucunda ilk önce 53.459,93 m² yüzölçümlü hale gelmiş, taşınmaz ilgilisinin başvurusu doğrultusunda bitişik parsel ile (6313,33 m²) tevhit ve ifrazı sonucunda 59.901,78 m² yüzölçümlü, mevcut 8557 parsel oluşmuştur.
Parsel üzerinde inşa edilmesi planlanan proje için eski parsel numarasıyla (6408 parsel) 28.09.2017 tarihli yeni yapı ruhsatları 25.07.2022 tarihinde isim değişikliği ruhsatı (şantiye şefi değişikliği amaçlı düzenlenmiştir.) görülmüştür. Değerleme konusu 8557 parsel üzerinde tüm bloklar için 31.07.2024 tarih 723/24 ile 733/24 sayı aralığında isim değişikliği ruhsatları (makine, jeoloji ve geoteknik müellif değişiklikleri statik ve elektrik denetçi değişiklikleri, ada/parsel değişikliği) ve 09.08.2024 tarih 748/24 ile 758/24 sayı aralığındaki tadilat ruhsatları güncellenmiştir.
Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Rapor konusu 8557 parsel numarasında kayıtlı ana taşınmaz üzerinde halihazırda yapı bulunmamakta; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" Başlıklı 22. Madde, "d" bendinde belirtildiği üzere, "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." 05.02.2024 tarihinde 6408 nolu parselin tevhit işlemi sonucunda mevcutta 8557 nolu parsel haline gelmiş ve kazanılan inşaat hakkına istinaden proje tadilatına gidilmiştir. Mimari tadilat projeleri ve tadilat ruhsatlar müşteri tarafından tarafımıza iletilmiştir.
Taşınmazın; 6408 parsel numarasında kayıtlı hali için 28.09.2017 tarih ve 2017/29 sayılı Yapı Ruhsatı ile 25.07.2022 tarih ve 2022/334-344 sayılı Yapı Ruhsatı düzenlenmiş olması, ÇED raporu bulunması, ETÜD çalışmaları ile hafriyat çalışmalarının tamamlanmış olması dikkate alındığında, taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Proje" olarak bulunmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
BÖLÜM 8
8.SONUÇ BÖLÜMÜ
8.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ
Değerlemeye konu taşınmazın, konumu, yapılaşma koşulları, yüzölçümü, üzerinde inşa edilmesi planlanan tasarı proje özellikleri, bulunduğu bölgenin özellikleri değerini olumlu yönde etkilemektedir.
8.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda değerleme konusu 8557 numaralı parsel üzerindeki projenin mevcut durum değeri için;
- 2.450.090.000,00 TL (İkimilyardörtyüzellimilyondoksanbin Türk Lirası)
- Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için 2.940.108.000,00 TL kıymet takdir edilmiştir.
Raporda yer verilen diğer değerlerin de gösterildiği tablo aşağıdaki gibidir.
| Projenin Arsa Değeri | ||
|---|---|---|
| KDV Hariç | KDV Dahil | |
| ₺2.070.700.000,00 | ₺2.277.770.000,00 | |
| Taşınmazın Mevcut Durum Değeri | ||
| KDV Hariç | KDV Dahil | |
| ₺2.450.090.000,00 | ₺2.940.108.000,00 | |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (NBD) | ||
| KDV Hariç | KDV Dahil | |
| ₺12.776.390.000,00 | ₺15.331.668.000,00 |
- 24.06.2025 tarihli Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif alış kuru verileri baz alındığında, 1 USD = 39.5226.-TL; Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru verileri baz alındığında, 1 USD = 39.6809.-TL'dir.
- Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
- Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir.
- Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Digitally signed by Serdar ETİK Date: 2025.06.25 11:05:46 +03'00'
Serdar ETİK Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 402403 SPK Lisans No: 400488
Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ
Digitally signed by Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ Date: 2025.06.25 11:06:45 +03'00'
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 52 | 85 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com