AI Terminal
İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Net Asset Value • Jun 25, 2025
5925_rns_2025-06-25_02b236ed-4696-4b22-8d95-e2eefc9b0a9e.pdf
Net Asset Value
Open in ViewerOpens in native device viewer
İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU (UDES-1 PAZAR DEĞERİ)
İSTANBUL İLİ, ÇEKMEKÖY İLÇESİ, ÖMERLİ MAHALLESİ, 56 ADA 5 PARSEL NUMARALI ''ARSA'' NİTELİKLİ TAŞINMAZ 110 ADA, 2 PARSEL NUMARALI ''ARSA'' NİTELİKLİ TAŞINMAZ, 110 ADA, 3 PARSEL NUMARALI ''ARSA'' NİTELİKLİ TAŞINMAZ
(İŞ GYO A.Ş: HİSSELERİ)
(3 ADET ARSA)
RAPOR NO: İŞGYO-202500003 RAPOR TARİHİ: 25.06.2025
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 1 | 63 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
İÇİNDEKİLER
| İÇİNDEKİLER 2 | |
|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 5 | |
| 1.1 RAPOR TARİHİ VE NUMARASI | 5 |
| 1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI | 5 |
| 1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI | 5 |
| 1.4 DEĞERLEME TARİHİ | 5 |
| 1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI | 5 |
| 1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA | 5 |
| 1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR | 5 |
| 1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER |
5 |
| 1.9 DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER | 5 |
| 1.10 UYGUNLUK BEYANI | 6 |
| 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI 7 | |
| 2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ | 7 |
| 2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ | 7 |
| 2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI | 8 |
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 9 | |
| 3.1 GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI | 9 |
| 3.2 GAYRİMENKULLERİN TAKYİDAT BİLGİLERİ | 10 |
| 3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER | 12 |
| 3.4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER | 13 |
| 4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 14 | |
| 4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ | 14 |
| 4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI | 15 |
| 4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ | 15 |
| 4.4 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER | 15 |
| 4.5 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER | 15 |
| 5. GENEL VE ÖZEL VERİLER 16 | |
| 5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER | 16 |
| 5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ | 24 |
| 6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER 33 | |
| 6.1 PAZAR YAKLAŞIMI | 33 |
| 6.2 GELİR YAKLAŞIMI | 33 |
| 6.3 MALİYET YAKLAŞIMI | 33 |
| 6.4 KULLANILAN DEĞERLEME TEKNİKLERİNİ AÇIKLAYICI BİLGİLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ | 34 |
| 6.5 DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİ | 34 |
| 7. GAYRİMENKULLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ 37 | |
| 7.1 TAŞINMAZLARIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER | 37 |
| 7.2 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ | 37 |
| 7.3 GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ | 37 |
| 7.4 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI |
42 |
| 7.5 KİRA DEĞERİ ANALİZİ | 43 |
| 7.6 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ | 43 |
| 7.7 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ |
43 |
| 7.8 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP |
|
| OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ | 43 |
| 8.SONUÇ BÖLÜMÜ 45 | |
| 8.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ | 45 |
| 8.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ | 45 |
| 9.EKLER (DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN GRAFİK, TAPU ÖRNEĞİ VE BENZERİ BELGELER) 46 |
YÖNETİCİ ÖZETİ
| MÜŞTERİ ADI | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
|---|---|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. | ||
| SÖZLEŞME TARİHİ VE NUMARASI |
02.05.2025 – 2025-007 | ||
| RAPOR TARİHİ VE NUMARASI | 25.06.2025 / ISGYO-202500003 | ||
| DEĞERLEMENİN KONUSU VE KAPSAMI |
Bu rapor, İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin talebi üzerine raporda bilgileri verilen taşınmazın rapor tarihi itibarı ile Türk Lirası cinsinden değerlerinin tespitine yönelik olarak Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır. |
||
| ÖZEL VARSAYIM VE KISITLAMALAR |
Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlayıcı durum veya özel varsayım bulunmamaktadır. |
||
| TAŞINMAZIN ADRES BİLGİSİ | Ömerli Mahallesi, Ayvalı Çiftliği Caddesi, 56 Ada, 5 No'lu Parsel Çekmeköy/İSTANBUL Ömerli Mahallesi, Demetbağı Çıkmazı Caddesi, 110 Ada, 2 ve 3 No'lu Parseller Çekmeköy/İSTANBUL |
||
| TAPU BİLGİLERİ | İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Ömerli Mahallesi 56 ada, 5 parsel numaralı 6.431,07 m² yüzölçümlü ''Arsa", 110 ada, 2 parsel numaralı 3.743,18 m² yüzölçümlü ''Arsa", 110 ada, 3 parsel numaralı 4.228,18 m² yüzölçümlü ''Arsa" |
||
| MÜLKİYET BİLGİSİ | 56 ada 5 parsel- İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.- 75293939/123476544 110 ada 2 parsel-İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 207955/320844 110 ada 3 parsel-İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 70470/211409 |
||
| İMAR DURUMU | Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 22.05.2025 tarihli imar durum belgesine göre, 56 ada 5 parsel, 27.07.2012 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Çekmeköy Hüseyinli ve Sırapınar Köyleri İle Ömerli Mahallesi Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında, kısmen E:0.25, Hmax:3 kat irtifalı Konut alanında, kısmen yolda kalmakta; 110 ada 2 ve 3 parsel, 27.07.2012 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Çekmeköy Hüseyinli Ve Sırapınar Köyleri İle Ömerli Mahallesi Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında, 110 ada 2 parsel kısmen Konut alanında E:0.25, Hmax:3 kat irtifalı, kısmen Tarımsal Niteliği Korunacak Alan, kısmen DSİ Ye Ait Dere Islah Proje İle Belirlenen Yayalaştırılmış Yer Yer Gezinti Ve Dinlenme Olanakları Veren Gezi Ve Bisiklet Yolunda, kısmen de Riva deresi ve kolları ıslah bandında kalmakta, 110 ada 3 parsel kısmen E:0.25, Hmax:3 kat irtifalı Konut alanında, kısmen pasif yeşil alan, kısmen yol, kısmen DSİ ye Ait Dere Islah Proje İle Belirlenen Yayalaştırılmış Yer Yer Gezinti Ve Dinlenme Olanakları Veren Gezi Ve Bisiklet Yolunda, kısmen de Riva Deresi Ve Kolları Islah Bandında kalmaktadır. |
| KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMİ |
Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı | |||
|---|---|---|---|---|
| İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Hissesine Düşen Değer |
KDV HARİÇ | KDV DAHİL | ||
| 56 ada 5 parsel | 113.010.000,00-TL | 124.311.000,00-TL | ||
| 110 ada 2 parsel | 34.350.000,00-TL | 37.785.000,00-TL | ||
| 110 ada 3 parsel | 31.530.000,00-TL | 34.683.000,00-TL | ||
| TOPLAM DEĞER | 178.890.000,00-TL | 196.779.000,00-TL | ||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | Gökhan GÜÇLÜER - SPK Lisans No: 405962 (Değerleme Uzmanı) | |||
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANI |
Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ - SPK Lisans No: 400488 |
BÖLÜM 1
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 RAPOR TARİHİ VE NUMARASI
Rapor tarihi 25.06.2025, rapor no: ISGYO-202500003'tür.
1.2 DEĞERLEMENİN AMACI-DEĞERLEMESİ YAPILACAK VARLIĞIN TANIMLANMASI
Bu rapor; İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Ömerli Mahallesi, 56 ada 5 parsel numaralı 6.431,07 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli gayrimenkul, 110 ada 2 parsel numaralı 3.743,18 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli gayrimenkul, 110 ada 3 parsel numaralı 4.228,18 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
1.3 RAPORU HAZIRLAYANLAR VE SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Gökhan GÜÇLÜER | – SPK Lisans No: 405962 |
|---|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı: Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ | – SPK Lisans No: 400488 |
1.4 DEĞERLEME TARİHİ
Değerleme başlangıç tarihi 28.05.2025, değerleme bitiş tarihi 23.06.2025'tir.
1.5 DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI
İş bu rapor 02.05.2025 tarihli 2025-007 numaralı sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
1.6 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
1.7 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR
Bu rapor İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ile karşılıklı olarak imzalanmış 02.05.2025 tarihli 2025-007 numaralı sözleşmeye istinaden, Uluslararası Değerleme Standartlarına göre hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
1.8 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin şirketimiz tarafından daha önce rapor hazırlanmamıştır.
1.9 DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER
Herhangi bir olumsuz faktöre rastlanmamıştır.
1.10 UYGUNLUK BEYANI
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ eki "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" ile yine Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıştır.
- Değerleme konusunu oluşturan taşınmazla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarının ve şirketimizin hiçbir ilgisi olmadığını ve bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmadığını,
- Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün niteliği konusunda daha önceden deneyimli olduğunu ve taşınmazı bizzat incelediğini,
- Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu,
- Değerleme Uzmanının, konu taşınmazın değerlemesi için mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu,
- Bu raporla ilgili olarak verdiğimiz hizmet karşılığı aldığımız ücretin taşınmazın değeri ile bir ilgisinin olmadığını,
- Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini, raporda belirtilen kişiler haricinde bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardım alınmadığını beyan ederiz.
BÖLÜM 2
2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI
2.1 ŞİRKET BİLGİLERİ
BİLGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 11.07.2011 Tarih ve 7855 Sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 270.000,00-Türk Lirası sermaye ile kurulmuş, halihazırda sermayesi 1.000.000,00-Türk Lirası'dır. Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 02.12.2011 tarih ve 11/539 sayılı kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Ayrıca şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 02.08.2012 tarih ve 4887 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir.
Faaliyetlerini İstanbul Merkez ofisi, Ankara, Gaziantep, Giresun, İzmir Şubeleri, kadrolu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış birimleri vasıtasıyla sürdürmekte olan Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde bankalara, kamu kurumlarına, belediyelere, şirket ve holdinglere değerleme hizmeti vermektedir.
Şirketimiz, Kozyatağı Mahallesi, Kaya Sultan Sokak, No:77, D:8 Kozyatağı-Kadıköy / İstanbul adresinde hizmet vermektedir.
Telefon: 0216 4102678, Faks: 0216 4102679
2.2 MÜŞTERİ BİLGİLERİ
İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
İş Kuleleri Kule-2 Kat:10-11 Levent 34330 İstanbul
İş Gayrimenkul Yatırın Ortaklığı A.Ş.; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ"de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğindedir. Söz konusu şirketin ödenmiş sermayesi 958.750.000,-TL, fiili dolaşım pay oranı ise %39,19'dır.
Telefon: 0 850 724 23 50
E-Posta: [email protected]
2.3 KULLANILAN DEĞER TANIMLARI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI
2.3.1 PAZAR:
Pazar, mal ve hizmetlerin bir fiyat mekanizması vasıtasıyla alıcılar ve satıcılar arasında alınıp satıldığı ortamdır. Pazar kavramı, mal veya hizmetlerin alıcılar ve satıcılar arasında faaliyetleri üzerinde mesnetsiz bir kısıtlama olmaksızın alınıp satılabildiğini ifade eder. Taraflardan her biri arz talep ilişkisi ve fiyatı belirleyen diğer etkenler ile birlikte mal veya hizmetlerin, kendi durumu kapsamında oluşan göreceli faydasına ve bireysel ihtiyaç ve isteğine göre tepki verecektir.
Uluslararası Değerleme Standartlarında kullanıldığı haliyle pazar, değerlenen varlığın veya yükümlülüğün değerleme tarihi itibarıyla serbest bir şekilde el değiştirdiği ve güncel sahibi de dâhil olmak üzere bu pazardaki katılımcıların çoğunluğunun serbest olarak erişebildikleri bir pazar anlamına gelmektedir.
Pazarlar, çeşitli piyasa aksaklıkları nedeniyle, arz ve talep arasında sürekli bir dengenin kurulduğu mükemmellikte nadiren işlemektedir. Pazardaki yaygın aksaklıklar arasında arz dengesizliği, talepte ani düşüş ve yükselişler veya pazar katılımcıları arasındaki asimetrik bilgilendirme görülür. Pazar katılımcıları bu aksaklıklara tepki verdiklerinden, bir pazar belirli bir zamanda dengesizliğe neden olan herhangi bir değişime karşı kendini uyarlayabilir. Pazardaki en olası fiyatı tahmin etmeyi hedefleyen bir değerleme, pazardaki dengenin yeniden kurulacağı varsayımına dayanan düzeltilmiş veya uyarlanmış fiyattan ziyade, değerleme tarihi itibarıyla ilgili pazardaki koşulları yansıtmalıdır.
2.3.2 PAZAR DEĞERİ:
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
- Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
- Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
- Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
BÖLÜM 3
3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
3.1 GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET BİLGİLERİ TAPU KAYITLARI
| 56 ADA 5 PARSEL | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | : | İSTANBUL | |||
| İLÇESİ | : | ÇEKMEKÖY | |||
| MAHALLESİ | : | ÖMERLİ | |||
| KÖYÜ | : | - | |||
| SOKAĞI | : | - | |||
| MEVKİİ | : | - | |||
| SINIRI | : | - | |||
| PAFTA NO | : | F22c17a1c | |||
| ADA NO | : | 56 | |||
| PARSEL NO | : | 5 | |||
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 6.431,07 m² | |||
| CİLT NO | : | 22 | |||
| SAYFA NO | : | 2117 | |||
| NİTELİK | : | ARSA | |||
| TARİH | : | 21.02.2023 | |||
| YEVMİYE NO | : | 4047 | |||
| MALİK | : | İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (75293939/ 123476544) |
|||
| 110 ADA 2 PARSEL | |||||
| İLİ | : | İSTANBUL | |||
| İLÇESİ | : | ÇEKMEKÖY | |||
| MAHALLESİ | : | ÖMERLİ | |||
| KÖYÜ | : | - | |||
| SOKAĞI | : | - | |||
| MEVKİİ | : | - | |||
| SINIRI | : | - | |||
| PAFTA NO | : | F22c17a1b | |||
| ADA NO | : | 110 | |||
| PARSEL NO | : | 2 | |||
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 3.743,18 m² | |||
| CİLT NO | : | 22 | |||
| SAYFA NO | : | 2123 | |||
| NİTELİK | : | ARSA | |||
| TARİH | : | 11.01.2023 | |||
| YEVMİYE NO | : | 855 |
| Gayrimenkul | |
|---|---|
| Değerleme A. Ş. |
| 110 ADA 3 PARSEL | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | : | İSTANBUL | |||||||
| İLÇESİ | : | ÇEKMEKÖY | |||||||
| MAHALLESİ | : | ÖMERLİ | |||||||
| KÖYÜ | : | - | |||||||
| SOKAĞI | : | - | |||||||
| MEVKİİ | : | - | |||||||
| SINIRI | : | - | |||||||
| PAFTA NO | : | F22c17a1b | |||||||
| ADA NO | : | 110 | |||||||
| PARSEL NO | : | 3 | |||||||
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 4.228,18 m² | |||||||
| CİLT NO | : | 22 | |||||||
| SAYFA NO | : | 2124 | |||||||
| NİTELİK | : | ARSA | |||||||
| TARİH | : | 11.01.2023 | |||||||
| YEVMİYE NO | : | 855 | |||||||
| MALİK | : | İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (70470/211 409) |
3.2 GAYRİMENKULLERİN TAKYİDAT BİLGİLERİ
56 ADA 5 PARSEL
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 22.05.2025 tarihi, saat: 12:26 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazın tapu kaydında aşağıda yazılı takyidat bulunmaktadır.
Beyanlar Bölümü: - Diğer (Konusu: SÜLEYMAN için veraset ve intikal vergisi aranılmamasına ait belirtme. 01/11/2022 tarih 1265074 sayı ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) bulunmaktadır. (07.11.2022 – 28831)
-
Diğer (Konusu: ADALET AKGÜN ün vergi ilişiği kesilmiştir. 01/11/2022 tarih 1266862 sayı ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (03.11.2022- 28599)
-
Diğer (Konusu: ENGİN TEMELKÖK ün vergi ilişiği kesilmiştir. 01/11/2022 tarih 1266424 sayı ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (03.11.2022 - 28586)
-
Diğer (Konusu: ÜZEYİR ÜNAL ın vergi ilişiği kesilmiştir. 01/11/2022 tarih 1266353 sayı ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (03.11.2022– 28584 )
-
Diğer (Konusu: MUHSİN YILDIRIM ADINA VERGİ İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer)
( 02.11.2022 – 28542)
-
Diğer (Konusu: ŞAHİN ÜNAL ADINA VERGİ İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (02.11.2022 – 28536)
-
Diğer (Konusu: 33265804922 tc kimlik numaralı SALİH ÜNAL ın vergi ilişiğii kesilmiştir. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (02.11.2022 – 28535)
-
Diğer (Konusu: 41248491878 tc kimlik numaralı AZİME YILDIRIM ın vergi ilişi kesilmiştir. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (02.11.2022 – 28513)
-
Diğer (Konusu: 32407833516 tc kimlik numaralı ORHAN AKGÜN ün vergi ilişii kesilmiştir. 01.11.2022 tarih 1266800 sayılı yazı ile ) Tarih: - Sayı: - ( Şablon: Diğer) (02.11.2022 – 28505)
-
Diğer (Konusu: SÜLEYMAN ÜNAL ın vergi ilişiği kesilmiştir. 01/11/2022 tarih 1267229 sayı ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (02.11.2022 – 28487)
-
Diğer (Konusu: ERGÜNER TEMELKÖK VE ERGÜN TEMELKÖK ADINA VERGİ İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (02.11.2022 – 28454)
-
Diğer (Konusu: 33250805422 tc kimlik numaralı NAİL ÜNAL ın veri ilişiği kesilmiştir. 01.11.2022 tarih 1266763 sayılı yazı ile ) Tarih: - Sayı: - (Şablon: Diğer) (02.11.2022 – 28450)
-İSTANBUL ANADOLU 15 SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 19/10/2020 tarih 2020/742 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi yazısı ile İzale-i Şuyu davası açılmıştır. ( Şablon: İzale-i Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi) belirtmesi) beyanı bulunmaktadır. (19.10.2020 –23734)
-Diğer (Konusu: Şirket Birleşmesi Yoluyla BAYEK TEDAVİ SAĞLIK HİZMETLERİ ve İŞLETMECİLİĞİ ANONİM ŞİRKETİ ne devir olunacağına dair belirtme tesisi ) Tarih: - Sayı: - Kısıtlı Malik(Hisse): İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (01.09.2015 – 13938)
Rehinler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
110 ADA 2 PARSEL
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 22.05.2025 tarihi, saat: 12:26 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazın tapu kaydında aşağıda yazılı takyidat bulunmaktadır.
Beyanlar Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Rehinler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
110 ADA 3 PARSEL
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 22.05.2025 tarihi, saat: 12:26 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmaza ait "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre taşınmazın tapu kaydında aşağıda yazılı takyidatlar bulunmaktadır.
Beyanlar Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Rehinler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
3.2.1 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT (DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 22.05.2025 tarihi, saat: 12:26 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmazlara ait "Tapu Kaydı" belgeleri rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgelere göre 110 ada 2 ve 3 parsel nolu taşınmazların üzerinde herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır. 56 ada 5 parsel üzerinde ise beyanlar hanesinde İzale-i Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi)' belirtmesi olmakla beraber söz konusu şerhin varlığı, tapu mevzuatı yönünden taşınmazın devredilmesine herhangi bir engel teşkil etmemektedir.
Sonuç olarak, değerlemeye konu olan 3 adet parsel üzerinde İş GYO A.Ş. adına kayıtlı hisselerin devredilmesine dair herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
3.3 İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER
Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 07.05.2025 tarih, E-19107065-622.02-1033-5323 sayılı imar durum belgesine göre, 56 ada 5 parsel, 27.07.2012 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Çekmeköy Hüseyinli ve Sırapınar Köyleri İle Ömerli Mahallesi Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen Emsal:0.25 Hmax:3 kat irtifalı 'Konut Alanında' kısmen de 'Yol' da kalmaktadır. Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre parselin yola terk alanı düşüldükten sonra konut alanında kalan net alanı 6.390,48 m²'dir.
Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 07.05.2025 tarih, E-19107065-622.02-1015-5312 sayılı imar durum belgesine göre, 110 ada 2 parsel, 27.07.2012 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Çekmeköy Hüseyinli ve Sırapınar Köyleri İle Ömerli Mahallesi Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen Emsal:0.25 Hmax:3 kat irtifalı 'Konut Alanı'nda , kısmen 'Tarımsal Niteliği Korunacak Alan'da kısmen 'Yol' da kısmen 'Pasif Yeşil Alan'da kısmen 'DSİ'ne ait Dere Islah Proje İle Belirlenen Yayalaştırılmış Yer Yer Gezinti Ve Dinlenme Olanakları Veren Gezi ve Bisiklet Yolu'nda ,kısmen de 'Riva Deresi ve Kolları Islah Bandı'nda kalmaktadır. Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre parselin terkleri ve tarımsal alanda kalan kısmı düşüldükten sonra konut alanında kalan net alanı 1.766,79 m²'dir.
Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 07.05.2025 tarih, E-19107065-622.02-1019-5316 sayılı imar durum belgesine göre, 110 ada 3 parsel, 27.07.2012 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Çekmeköy Hüseyinli ve Sırapınar Köyleri İle Ömerli Mahallesi Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen Emsal:0.25 Hmax:3 kat irtifalı 'Konut Alanı'nda , kısmen 'Yol' da, kısmen 'Pasif Yeşil Alan'da kısmen 'DSİ Ye Ait Dere Islah Proje İle Belirlenen Yayalaştırılmış Yer Yer Gezinti Ve Dinlenme Olanakları Veren Gezi Ve Bisiklet Yolu'nda, kısmen de 'Riva Deresi Ve Kolları Islah Bandı'nda kalmaktadır. Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre parselin terkleri ve tarımsal alanda kalan kısmı düşüldükten sonra konut alanında kalan net alanı 3.153,47m²'dir.
| Ada Parsel | Brüt arsa alanı (m²) | Net arsa alanı (m²) |
|---|---|---|
| 56 ada 5 parsel | 6.431,07 | 6.390,48 |
| 110 ada 2 parsel | 3.743,18 | 1.766,79 |
| 110 ada 3 parsel | 4.228,18 | 3.153,47 |
| TOPLAM | 14.402,43 | 11.310,74 |
İlgili imar planı notlarına göre Konut Alanları'nda:
- a) Uygulama, net alan üzerinden yapılır.
- b) Max. E=0.25, Hmax.=3 kat irtifada ayrık, ikiz ayrık nizam ve sıra ev yapılabilir.
- c) Ön bahçe mesafesi en az 5 m, yan ve arka bahçe mesafesi en az 3 m'dir.
- d) Açık ve kapalı çıkmalar emsale (KAKS) dahildir.
e) Açık spor tesisleri, açık yüzme havuzları ile Riva Deresi ve kollarına komşu parsellerde yapılacak otoparklar emsale dahil değildir.
- f) ±0.00 kotu, binanın doğal zemine oturduğu köşe kotları ortalamasından alınır.
- g) ±0.00 kotu altında iskân edilen bodrum katlar emsale (KAKS) dâhildir.
- h) Uygulama, Avan Projesi'ne göre yapılır.
ı) Parsel ön cephe sınırına 5.00 m'den fazla yaklaşmamak koşuluyla tabii zemin altında otopark yapılabilir. Yapılacak olan otoparklarda İstanbul İmar Yönetmeliği koşulları geçerli olup, emsale dâhil değildir.
3.3.1 ÇEKMEKÖY BELEDİYESİ İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİNDE TAŞINMAZA AİT İŞLEM DOSYASINDA YAPILAN İNCELEMELER
Değerleme konusu taşınmazlardan 56 ada 5 parsel, 110 ada 2 parsel ve 110 ada 3 parseller 'Arsa' vasıflı olup üzerlerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan sorgulamada taşınmazlara ait herhangi ruhsat ya da mimari proje bulunmadığı belirtilmiştir.
3.3.2 YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ
Değerleme konusu taşınmazlar arsa vasıflı olup mevcutta üzerlerinde herhangi bir inşaat bulunmamaktadır.
3.3.3 MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Değerleme konusu taşınmazlar arsa vasıflı olup herhangi bir yapı ruhsatı ya da proje bulunmamaktadır.
3.4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
3.4.1 MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 22.05.2025 tarihi, saat: 12:26 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmazların "Tapu Kaydı" belgesi rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgeye göre değerleme konusu taşınmazların son 3 yıllık dönemde mülkiyet durumunda değişiklik olduğu anlaşılmakta olup; müşteri tarafından e-posta yolu ile iletilen mülkiyet değişimi bilgisi aşağıda sunulmuştur:
- 56 ada 5 parselde Kasaba Gayrimenkul İnşaat Taahhüt ve Ticaret AŞ'ye ait 57215795/123476544 hisse 11.01.2023 tarihinde, Bayek Tedavi Sağlık Hizmetleri ve İşletmeciliği'ne ait 94157/643107 hisse ise 21.02.2023 tarihinde İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
- 110 ada 2 parselde Kasaba Gayrimenkul İnşaat Taahhüt ve Ticaret AŞ'ye ait 94157/643107 hisse 11.01.2023 tarihinde İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
- 110 ada 3 parselde Kasaba Gayrimenkul İnşaat Taahhüt ve Ticaret AŞ'ye ait 70470/211409 hisse 11.01.2023 tarihinde İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
3.4.2 İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER2
Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre son 3 yıl içinde taşınmazların imar durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır.
BÖLÜM 4
4.GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ
4.1 GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ
Değerlemeye konu taşınmazlardan, İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Ömerli Mahallesinde, Ayvalı Çiftliği Caddesinde, köşe konumlu, 56 ada 5 parsel numarasında kayıtlı arsadır.
Değerlemeye konu taşınmazlardan, İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Ömerli Mahallesinde, Demetbağı Caddesinde konumlu, 110 ada 2 parsel numarasında kayıtlı arsadır.
Değerlemeye konu taşınmazlardan, İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Ömerli Mahallesinde, Demetbağı Caddesinde konumlu, 110 ada 3 parsel numarasında kayıtlı arsadır.
Ana taşınmazlardan 56 ada 5 parsel, Ayvalı Çiftliği Caddesi- Taflan Sokak kavşağından Ayvalı Çiftliği Caddesine dönülür Güneybatı yönünde 520 m gidildiğinde sol kolda 565 ada 5 parselde konumludur.
Ana taşınmazlardan 110 ada 2-3 parseller, Demetbağı Caddesi – Cömert Sokağın kesiştiği kavşaktan Demetbağı Caddesine dönülüp kuzeybatı yönünde yaklaşık 250 m ilerlendiğinde sol koldaki parsellere ulaşılır.
Taşınmazların yakın çevresinde genel olarak ormanlık alanlar, kısmen boş arsalar, site içerisinde villa nitelikli taşınmazlar, rekreasyon alanları yer almaktadır. Taşınmazların kuş uçuşu yaklaşık 2 km batısında Kuzey Marmara Otoyolu, yaklaşık 2 km güneydoğusunda D-020 İstanbul-Şile Karayolu bulunmaktadır. Değerlemeye konu taşınmazlar, üst gelir grubuna hitap eden bölgede bulunmakta olup altyapı çalışmaları tamamlanmış, kamu hizmetlerinden tam şekilde istifade etmekte, özel ve toplu taşıma araçlarıyla ulaşımı mevcuttur.
4.2 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI
Değerleme konusu 56 ada 5 parsel numaralı arsa 6.431,07 m² alanlı, 110 ada 2 parsel numaralı arsa 3.743,18 m² alanlı, 110 ada 3 parsel numaralı arsa 4.228,18 m² alanlıdır. Arsalar üzerinde herhangi bir muhdesat bulunmamaktadır.
4.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
4.4 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER
Değerleme çalışmasında, taşınmazlarının konumu, yapılaşma hakları, yüzölçümü, bölgedeki emsal taşınmazların satış değerleri göz önünde bulundurulmuştur.
4.5 GAYRİMENKUL MAHALLİNDE YAPILAN TESPİTLER
Rapora konu 56 ada 5 parsel numaralı arsa eğimli bir arazi yapısına sahip olup geometrik olarak amorf formdadır. Üzerinde doğal bitki örtüsü ve orman ağacı statüsünde olmayan ağaçlar mevcuttur. Konum olarak Kasaba Evleri 5. Etap inşaatına komşudur. Hali hazırda yolu açılmış ve faal durumdadır.
110 ada 2 parsel numaralı arsa eğimsiz bir arazi yapısına sahip olup üçgen benzeri düzgün olmayan bir forma sahiptir üzerinde herhangi bir bitki örtüsü ya da ekili/dikili ürün bulunmamaktadır.
110 ada 3 parsel numaralı arsa eğimsiz bir arazi yapısına sahip olup yamuk benzeri düzgün olmayan bir forma sahiptir üzerinde herhangi bir bitki örtüsü ya da ekili/dikili ürün bulunmamaktadır.
2 ve 3 nolu parseller fiili yola cepheli olup Kasaba Modern isimli halen inşaat halindeki konut projesine komşu konumdadır.
BÖLÜM 5
5. GENEL VE ÖZEL VERİLER
Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir.
5.1 GENEL VERİLER- SOSYAL VE EKONOMİK VERİLER 5.1.1 DEMOGRAFİK VERİLER
Türkiye'nin Coğrafi Yapısı
Türkiye eski dünyayı oluşturan Avrupa, Asya ve Afrika'nın birbirlerine en yakın olduğu ve Avrupa ile Asya'nın kucaklaştıkları bir noktada yer almaktadır. Coğrafi konumu nedeniyle ana kara parçası olan Anadolu, tarihin şekillenmesine yol açan değişik halk kitlelerinin toplu göçlerine şahit olmuştur. Sayılamayacak kadar medeniyetin sahibi olan Anadolu her biri kendi öz kimliğine bağlı ancak birbirinden etkilenen kültürlerin bir bileşkesini geliştirmiştir. Ülkenin çoğunluğu Güney Batı Asya'da bulunduğu Türkiye, Avrupa ve Asya'nın hudutlarını kucaklaştırmaktadır ve Avrupa'da toplam 780.580 km² lik bir yüzölçümü vardır. Ülke doğuda Gürcistan, Ermenistan ve İran ile Güney'de Irak, Suriye ve Akdeniz ile çevrelenmiştir. Batıya doğru Ege Denizi, Yunanistan ve Bulgaristan Kuzeye doğru Karadeniz diğer hudutları oluşturur. Türkiye'nin coğrafi koordinatları 36° 00' - 42° 00' Kuzey Enlem ve 26° 00' - 45° 00' Güney Boylamdır. 81 idari ili olan Türkiye, Karadeniz Bölgesi, Marmara Bölgesi, Ege Bölgesi, Akdeniz Bölgesi, İç Anadolu Bölgesi, Doğu ve Güneydoğu Bölgesi olmak üzere yedi coğrafi bölgeye bölünmüştür.
5.1.2 NÜFUS
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 292 bin 567 kişi artarak 85 milyon 664 bin 944 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 853 bin 110 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon
811 bin 834 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,02'sini erkekler, %49,98'ini ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 89 bin 996 kişi azalarak 1 milyon 480 bin 547 kişi oldu. Bu nüfusun %48,3'ünü erkekler, %51,7'sini kadınlar oluşturdu.
Kaynak: Genel Nüfus Sayımı sonuçları, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçları, 2007-2022
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
| Il va iliga imarkation Province interest chiefel candiana |
Balda va köyler Tourse arel villages |
Toplan-1151 | II vet illiga markaziari IProvince ich issues cannounce screentares |
Balda va köyler I concil villages |
|||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıll | I oplan | Toplan-1183 Erlock |
Kadim | Toplats | Erlock | Kadon | Toplant | Erkak | Kadın Toplan | Erkek Kadina | Toplatt | Erkak | Kadmi | Toplats | Erioak | Kadım | |||
| Your | 1184 | Michi | Carona | 118.0 | Made | Formal | Total | Midde | Cistudio | I uki | Mapi | Parrusla | Total | Middle | Carrida | 118.64 | Midw | I urtishi | |
| Giamel Numus Sayerslam - Pupulalian Ciepulation Cierposes | |||||||||||||||||||
| 1227 | 23 648 270 | 6 583 879 | 7 034 321 | 3 305 879 | 1 710 482 | 1 506 307 | 10 342 321 | 4 863 397 | -5 488 924 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 24.2 | 281 2 | 225 | 75.8 | 13.9 | 115 | |
| 17.75 | 16 158 013 | 7 236 Tru | 8 721 243 | 3 202 642 | 1. (2003) 2005 | 1 1225 11:4 | 12 355 376 | 2 200 1912 | 8 358 574 | 000 | 100,0 | 100.0 | 215 | 24.8 | 223 | 76.9 | 152 | 11.1 | |
| 1240 | 17 820 250 | 8 225 912 | 8 922 033 | 4 346 249 | 2 332 558 | 2013 891 | 13 474 701 | 전 5000 1154 | 6 5008-1347 | D TOU | 100.0 | 100.0 | 24.4 | 24.2 | 22 6 | 75.6 | 13.8 | 11.4 | |
| 1145 | 18 790 174 | 9 446 533 | 9 343 934 | 4 637 102 | 2 503 342 | 2 183 161 | 14 103 072 | 6.243 239 | 1 250 834 | 100,0 | 100.0 | 100.0 | 24.9 | ਲ ਜ | 23.4 | 75,1 | 13.5 | ।ਸ ਜ | |
| 1250 | 20 947 1333 | 10 572 557 | 10 374 831 | 5 244 397 | 2817 318 | 2-427-019 | 15 702 851 | 7 135-244 | 7 1741 812 | 100.0 | 100.0 | 101 0 | 24 0 | 2018 | 24 1 | 75.0 | 0.4 | នេះ គ | |
| 17555 | 24 064 763 | 12 233 421 | 11 831 342 | 6 227 343 | 1 749 069 | 3.184 284 | 17-137-420 | 11-221-302 | 8 647 058 | 1001 0 | 100,0 | 100.0 | 2018 | 31 6 | 28.9 | 71,2 | 62.4 | 13.1 | |
| 1000 | 747 754 870 | 14 163 1553 | 13 993 232 | 157 Real R | 4 (1.41) | 4 (2011 224 | 13 225 (337) | 11 247 455 | 9 502 634 | 100,0 | 100,0 | 1007 0 | 31,9 | ਸ | 32.1 | 22.1 | ਲ | ਜਨ ਨ | |
| 11883 | 31 321 421 | 15 226 254 | 15, 224 457 | 10 305 817 | 5 783 813 | 5-022 004 | 20 535 604 | 10 213 151 | 10 372 453 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 34.4 | .96.2 | 22 H | 65.6 | H.J. H | 87.4 | |
| 12747 | 35 605 178 | 13 008 2355 | 17 528 1/20 | 13-891-101 | 7 312 714 | 6378387 | 21 914 075 | 10 894 272 | 11 219 803 | 1001 0 | 100.0 | 100.0 | 33.4 | 418 | 36.2 | 61.4 | 50.4 | ਸਤਾ ਸ | |
| 1975 | 40 347 719 20 744 730 | 19 602 939 | 18 889 053 | 212 1004 1342 | 7 284 228 | 23 478 851 11 739 888 | 11 139 100 | 100 0 | 100,0 | 100,0 | 41,8 | 41.4 | 41.1 | 53.2 | ഷ ല | ਜਨ ਰ | |||
| (2007) | 44 735 957 | 22 825 382 | 22 041 505 | 19 645 007 | 10 212 133 | 9372877 | 25 091 950 12 423 232 | 12 865 / 18 | 100 10 | 100.0 | 100.0 | 419 | 44.3 | శన్ చ | 56.1 | 54.1 | 51.5 | ||
| 11225 | 50 664 458 23 671 975 | 24 212 481 | 26-265-757 | 14 010 1962 | 12 255 1324 | 107 701 | 11-08-1313 | 12 13/ 388 | 1001 0 | 100.0 | 100.0 | 53.0 | 54.8 | 32.4 | 47,0 | 45.4 | ਅਤੇ ਸ | ||
| (277) | 56-473 039 | 28 837 047 | 27 885-959 | 33 326 351 | 11 247 553 | 18 018 158 | #46 684 11 159 894 11 159 894 | 11 787 1590 | 0 TOU | 100.0 | 100.0 | 52.0 | ਲੀ ਤੋਂ | 58.7 | 41.0 | 317 | 423 | ||
| 2000 | 67 803 927 34 346 735 33 457 192 | 44 006 274 22 427 6013 21 518 871 | 23 797 653 11 919 132 132 11 878 521 | 0 1001 | 100.0 | 100.0 | 64.9 | કને 3 | 64 5 | 39.9 | 34.7 | ર્ક ક | |||||||
| Actresse Dayad: Nüfuza Kayıt Statherni" - Addressi Basiad Pupxblican Pagestration System" | |||||||||||||||||||
| 2011 | 70 586 256 35 376 533 35 201 721 | 49 747 859 24 24 928 985 24 818 814 | 20 838 397 10 441 548 111 390 849 | 1001 0 | 100.0 | 100.0 | 71.9 | 10.5 | 015 | 21.5 | 225 | 22.5 | |||||||
| 2008 | 71 517 100 35 901 154 35 815 946 | 53 611 723 28 1946 800 200 28 1964 9117 | 17 201 377 | 8 251 348 | 8 95 - 1729 | 1001 0 | 100.0 | 10010 | 75.0 | 12.1 | 14.9 | 24,0 | 24.0 | 25.1 | |||||
| 2017 | 72 581 312 38 482 470 38 037 842 | 54 807 219 27 589 481 27 21/ 132 | 17 754 0933 | 8 872 1841 | 8 223 8 - 2 100 | 1001 0 | 100.0 | 100.0 | 75.5 | । ਤੇ 1 | 15.4 | 24.9 | 24.3 | 24 B | |||||
| 2010 | 73 722 988 37 043 1822 | 35 679 805 | 56 222 356 28 308 856 27 913 500 | 17.500 632 | 8 (34 378) | 13 168 300 | 1000 | 100.0 | 100 U | 76.3 | 19.4 | 16.1 | 217 | 24 6 | 239 | ||||
| 2014 | 74 724 289 37 532 954 | 37 191 315 | 57 385 708 - 28 853 575 28 5322 131 | 17 338 563 | SENSER B | 8 649 184 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 78.88 | ਸ ਤੋਂ | ler l | 212 | 241 | 23.3 | ||||
| 2012 | 75 627 334 | 37 256 163 | 37 871 216 | 1.20 000 22 202 345 2230 231 100 2011 | 17 178 253 | 88 / 100 8 | 8 5/1 015 | 1001 0 | 100.0 | 100.0 | 77.3 | 11.3 | 11.2 | 227 | 221 | 228 | |||
| 201306 | 76 887 884 38 473 380 | 38 194 504 | 70 034 413 35 735 735 735 34 898 818 | 6 633 451 | 3 337 585 | 1 225-838 | 001 0 | 100,0 | 100.0 | 21.3 | 923 | 91.4 | 8.7 | 8.7 | 8 6 | ||||
| 2014 | 77 695 904 33 934 302 | 38 711 602 | 71 288 1822 25 755 155 1890 1922 | 6 432 772 | 3 228 312 | 3.181.410 | 100.0 | 100,0 | 100 U | 21,8 | 1107 | 81.8 | 22 | 전 그 | 12.2 | ||||
| 2015 | 78-741 053 33 511 191 | 37 221 352 | 72 523 134 38 318 378 325 338 546 (32 | 6 217 919 | 3 134 628 | 3 083 123 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 22.1 | 122.1 | 22.1 | 7,9 | 8.53 | 1.0 | ||||
| 2018 | 71 814 871 | 40 (143 850 | 39 771 221 | 71 671 748 36 5038 010 38 135 138 | 8 143 123 | 3:00 / 640 | 3 035 483 | 1001 0 | 100.0 | 100,0 | 223 | 22.2 | 92.4 | 7,7 | । ਜ | 1.6 | |||
| 2017 | 30 810 525 40 535 135 | 40 275 331 | 74 761 132 37 400 153 | 37 230 233 | 0-04-12 323 | 3-084-1442 | 2 584 454 | 000 | 100,0 | 100,0 | 22.5 | 12.4 | ਨਾ ਸ | 7,5 | । ਜ | 1.4 | |||
| 2018 | 82 003 882 41 133 980 | 40 863 912 | 75 666 437 37 912 323 37 754 114 | 6-337 385 | 3.22/ 85/ | 3 1057 128 | 100 1001 | 100.0 | 100.0 | 223 | 22.2 | 22.4 | 7,7 | 1.8 | 1.6 | ||||
| 2017 15:3 | 83 154 927 41 721 138 | 41 433 851 | 77 151 290 | 738 1880 855 38 420 875 | 6 003 717 | 2 (36) 534 | 2 943 188 | 100,0 | 100.0 | 100.0 | 22.8 | 12.7 | 22.13 | 7.2 | 13 | 7,1 | |||
| 2020 | 83 614 382 41 915 985 | 41 638 377 | 77 738 041 38 921 808 338 814 375 | 5 878 321 | 2,994 319 | 2 884 002 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 23.0 | 22.9 | 23.1 | 7,0 | 1.3 | 6.9 | ||||
| 2021 | 84 880 273 42 428 101 | 42 252 172 | 78 903 631 154 154 154 1514 151 428 837 | 5 771 642 | 2 948 307 | 282 333 | 100 0 | 100.0 | 100.0 | 93.2 | 93.1 | 933 | 6.3 | ને તે | El | ||||
| 2022 | 85 279 553 42 704 112 | 42 575 441 | 79 813 219 | 2017 12:27 | 139 810 840 | 5-866-274 | 2 931 803 | 2 (64 601) | D THOI | 1000 U | 100.0 | 93.4 | 23.2 | 21.5 | 전, 전 | 6. H | ਜ ਦੇ | ||
| 2024 | 16 372 377 42 734 071 | 42 838 336 | 79 329 202 202 32 864 342 | 37 (34 250 | 9.973 085 | 22/ 1380 12 | 2 500 356 | 100 0 | 100.0 | 100.0 | 210 | 1228 | 23.2 | 7,0 | 1.2 | 년 전 | |||
| 2124 | 35 664 944 42 853 110 42 811 834 | 180 0017 258 239 1439 0529 1907 080 | 9 857 635 | 2 913 301 | 2 (44 385 | 100. 0 | 100.0 | 100.0 | 21.4 | 13.2 | 123.6 | 년 전 | 6.8 | E 4 |
Yıllık nüfus artış hızı 2023 yılında binde 1,1 iken, 2024 yılında binde 3,4 olmuştur.
5.1.3 EKONOMİK VERİLER
Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi gelişmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuştur. Gerçekleştirilen parasal sıkılaştırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satış baskısı hafiflemiştir. Bununla birlikte, nisan başında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ'lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkışın sürmesine neden olmuştur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artışın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle 16 Mayıs itibarıyla 297 baz puan düzeyine gerilemiştir (Grafik 1). GOÜ'lere yönelik risk algısındaki dalgalı ve zayıf seyir mevcut Enflasyon Raporu döneminde GOÜ varlıklarından çıkışın devam etmesine neden olurken küresel risk algısındaki ılımlı iyileşme ile GOÜ varlıklarına giriş mayıstan itibaren yeniden başlamıştır. Söz konusu gelişmeler ışığında, Türkiye Devlet İç Borçlanma Senedi (DİBS) piyasasından 2,7 milyar ABD doları, hisse senedi piyasasından ise 0,4 milyar ABD doları net çıkış olmak üzere toplamda 3,1 milyar ABD doları portföy çıkışı gerçekleşirken son 3 haftada ise 2,9 milyar ABD doları giriş kaydedilmiştir (Grafik 2).
Politika faizindeki artış ve sıkı parasal duruşu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koşullar sıkılaşmıştır. Faiz indirimlerinin başladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın gözlenmeye başladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak
mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuştur (Grafik 3). Bununla birlikte, finansal piyasalardaki gelişmeler neticesinde TCMB'nin sıkı para politikası duruşunu desteklemek amacıyla proaktif ve piyasa işleyişi içinde attığı adımların etkisiyle, mevduat faiz oranları artarak 9 Mayıs itibarıyla yüzde 56,5 olarak gerçekleşmiştir (Grafik 4). Ayrıca, sıkı parasal duruş ile uyumlu olarak kredi faiz oranları belirgin olarak artmış ve 9 Mayıs itibarıyla TL ticari kredi faiz oranları yüzde 59,3, ihtiyaç kredisi faiz oranları ise yüzde 74,6 olarak gerçekleşmiştir. Yatay seyreden konut kredisi faiz oranları söz konusu haftada yüzde 41,7 olarak gerçekleşirken kampanyalara bağlı olarak dalgalı seyreden taşıt kredisi faiz oranları ise yüzde 48 olmuştur.
Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaşlarken TL krediler hız kazanmış, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiştir. Rapor döneminde hızlanma eğilimine giren YP kredilere yönelik bir dizi önlem alınmıştır. Bu çerçevede, sıkı parasal duruşun ve parasal aktarım mekanizmasının desteklenmesi amacıyla YP krediler için aylık yüzde 1 olan büyüme sınırı 1 Mart 2025 tarihinden itibaren yüzde 0,5'e düşürülürken YP kredi büyüme sınırından istisna tutulan kredilerin kapsamı daraltılmıştır. Söz konusu büyüme kısıtının sıkılaştırılması neticesinde YP ticari kredi büyümesi yavaşlamış, finansal piyasalardaki oynaklıkların oluşturduğu belirsizlik nedeniyle de YP kredi büyümesindeki gerileme hızlanmıştır. Diğer taraftan, YP ticari kredilerdeki yavaşlama, faiz oranlarındaki yükselişe rağmen, TL ticari kredi talebinin artmasında etkili olmuştur. 9 Mayıs itibarıyla kur etkisinden arındırılmış 13 haftalık yıllıklandırılmış YP ticari kredi büyümesi yüzde 7'ye gerilerken TL ticari kredi büyümesi yüzde 46,8'e yükselmiştir (Grafik 5). Bireysel kredi büyümesinin ılımlı olmasının da desteğiyle, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi yatay seyrederek, söz konusu haftada yüzde 30,3 olmuştur.
Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıştır. Bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre gerileyen bireysel kredilerin 13 haftalık yıllıklandırılmış büyüme oranı, son haftalarda KMH ve BKK büyümesi kaynaklı olarak artarak 9 Mayıs itibarıyla yüzde 44,6 olarak gerçekleşmiştir. KMH dahil ihtiyaç kredilerinin ve bireysel kredi kartlarının 13 haftalık yıllıklandırılmış büyüme oranları sırasıyla yüzde 50,6 ve yüzde 46,6 olmuştur. KMH'nin ihtiyaç kredilerindeki payı mevcut Enflasyon Raporu dönemindeki seviyesi olan yüzde 31,2'den yüzde 33,4'e yükselmiştir. Söz konusu gelişmeler neticesinde, kredi büyümesine dayalı zorunlu karşılık uygulamasında tüketicilere kullandırılan ihtiyaç kredilerinde istisna
tutulan KMH kredilerinden üçten fazla taksitli olanlar (eğitim ve öğrenim ücretlerine ilişkin harcamalar hariç) 28 Mart 2025 tarihinde alınan kararla kredi büyümesi sınırlarına dahil edilmiştir. Bir önceki Enflasyon Raporu dönemine göre sınırlı bir azalış kaydeden konut kredisi büyümesi, yatay seyreden faiz oranlarıyla uyumlu olarak, 9 Mayıs itibarıyla yüzde 35,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. Taşıt kredilerinin 13 haftalık yıllıklandırılmış büyümesi ise mevcut Enflasyon Raporu döneminde de negatif bölgede kalmaya devam etmiştir (Grafik 6).
* Konut Fiyat Endeksindeki Değişimler
2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 1,50 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 32,90 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 3,60 oranında azalmıştır.
| Konut Fiyat | TÜRKİYE 176,4 |
İSTANBUL | ANKARA 191,7 |
İZMİR 172,8 |
|---|---|---|---|---|
| Endeksi Yıllık |
165,1 | |||
| Değişim Aylık |
%32,9 | %34,4 | %41,9 | %30,9 |
| Değişim | %1,5 | %2,7 | %2,8 | %0,2 |
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 1,50 oranında artarak 176,4 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 32,90 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 3,60 oranında azalış göstermiştir.
İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 2,70, 2,80 ve 0,20 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 34,40, 41,90 ve 30,90 oranlarında artış göstermiştir.
*Kaynak: TCMB 2025 Nisan Konut Fiyat Endeksi Yayını
* Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksindeki Değişimler
2025yılı birinci çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,70 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 32,40 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 5,20 oranında azalmıştır.
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Ofis | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | |||
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |||
| TÜRKİYE | 183,2 | 184,3 | 176,8 | ||
| (%32,4) | (%32,8) | (%30,3) | |||
| İSTANBUL | 162,2 | 163,5 | 157,8 | ||
| (%21,4) | (%21,3) | (%21,3) | |||
| ANKARA | 195,0 | 200,8 | 179,0 | ||
| (%37,5) | (%40,6) | (%28,8) | |||
| İZMİR | 186,7 | 186,7 | 186,4 | ||
| (%35,3) | (%36,7) | (%27,5) |
* Parantez içindeki değerler yıllık yüzde değişimleri göstermektedir.
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 23 | 63 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
Türkiye genelinde, 2025yılı birinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,20 oranında artan Dükkan Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 32,80 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 4,90 oranında azalmıştır. Aynı çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre yüzde 10,20 oranında artan Ofis Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 30,30 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 6,70 oranında azalmıştır.
Üç büyük ildeki gelişmeler değerlendirildiğinde, İstanbul, Ankara ve İzmir'in ticari gayrimenkul fiyat endeksleri, 2025 yılı birinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre, sırasıyla yüzde 5,10, 9,70 ve 9,80 oranlarında artış göstermiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 21,40, 37,50 ve 35,30 oranlarında artış göstermiştir.
* Kaynak: TCMB 2025 I. Çeyrek Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi Yayını
5.2 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 5.2.1 İSTANBUL İLİNE AİT BİLGİLER COĞRAFİ KONUM:
İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ve ekonomik açıdan en önemli şehri. Dünyanın 34. büyük ekonomiye sahip şehri, belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'nın en yüksek nüfusa sahip şehridir.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur.
İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan
İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, M.S. 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Doğu Roma İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı.
Ayrıca, hilafetin Osmanlı Devleti'ne geçtiği 1517'den, kaldırıldığı 1924'e kadar, İstanbul İslamiyet'in de merkezi oldu.
TARİHÇE:
İstanbul tarihi, günümüzde Türkiye toprakları üzerinde bulunan İstanbul şehrinin tarihini anlatır. İstanbul'un tarihi, ana hatlarıyla beş büyük döneme ayrılabilir: Tarih öncesi dönem, Roma İmparatorluğu dönemi, Bizans İmparatorluğu dönemi, Osmanlı İmparatorluğu dönemi ve Türkiye Cumhuriyeti dönemi.
İstanbul, 4. yüzyıldan 20. yüzyıla kadar yaklaşık on altı yüzyıl boyunca dünyanın en önemli ve en büyük metropolleri arasında bulunmuş bir şehir olmuştur. Avrupa, Asya ve Afrika kıtalarının buluştuğu geniş bir bölgenin tartışmasız tek hâkimi olmuş ve bu süreç içerisinde dünya tarihini önemli derecede etkilemeyi başarmıştır. İstanbul yaklaşık 1600 yıl boyunca, M.S. 330'dan 1922'ye kadar bulunan dönemde; sırasıyla Roma İmparatorluğu (330-395), Bizans İmparatorluğu (395-1204, 1261-1453), Latin İmparatorluğu (1204-1261) ve Osmanlı İmparatorluğu (1453-1922) olmak üzere dört farklı imparatorluğa başkentlik yapmıştır. Bu imparatorlukların üçü, var oldukları dönemde dünyanın iktidar sahibi ve en güçlü devletleri olarak tarihe geçmiştir. Hepsinin İstanbul'dan yönetildiği düşünüldüğünde, şehrin tarihsel önemi ve değeri kolaylıkla anlaşılabilir.
1922'de Osmanlı İmparatorluğu'nun yıkılıp 13 Ekim 1923'te Ankara'nın yeni kurulan Türk devletinin başkenti olmasıyla birlikte yüzyıllık köklü başkentlik özelliğini kaybeden İstanbul şehri, 4. yüzyıldan 20. yüzyıla kadar on altı yüzyıl boyunca koruduğu her alanda etkin bir dünya şehri olma özelliğini, Türkiye Cumhuriyeti'nin kuruluşundan sonra tekrar kazanmaya başlamış ve günümüzde Avrupa ve Orta Doğu'nun en önemli merkezleri arasında kendine yer bulmuştur. İstanbul'un yerleşim tarihi yaklaşık 300 bin, kentsel tarihi yaklaşık 3 bin, başkentlik tarihi ise 1600 yıla kadar uzanır. Avrupa ile Asya kıtalarının kesiştiği noktada bulunan İstanbul, çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmış, yüzyıllar boyu çeşitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaşadığı kozmopolit ve metropolit bir şehir olmuş ve tarihsel süreçte eşsiz bir mozaik hâlini almıştır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı başaran dünyadaki ender yerleşim yerlerinden biri olmuştur. Orta Çağ'da İstanbul'un nüfusu azalmıştı; ancak şehir Osmanlı İmparatorluğu'nun zirvesine yaklaştıkça, 16. yüzyılda 700.000'e yakın bir nüfusa ulaştı ve bir kez daha dünyanın en kalabalık şehirleri arasına girmeyi başladı.
Günümüzde İstanbul, 2022 yılı TÜİK verilerine göre 15,9 milyonu aşkın nüfusuyla Türkiye'nin ve Avrupa'nın en kalabalık şehridir ve dünyanın da en kalabalık 15. şehridir.
Yeryüzü Şekilleri
İstanbul'un kurulu olduğu Çatalca ve Kocaeli yarımadaları aşınmış birer platodur. Bu platoların ortasından kabaca kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda İstanbul Boğazı geçer. İstanbul Boğazı'nın oluşumu ile ilgili bilimsel olarak kesin kabul görmüş bir açıklama yoksa da, açıklamalar içinde en yaygın olanı; jeolojik açıdan İstanbul Boğazı'nın deniz suları ile dolmuş bir fay çöküntüsü olduğudur.
Buna göre, MÖ 20.000 ilâ 18.000 yılları arasında, Buzul Çağı sonlanmış ve dünyanın büyük bölümünü kaplayan buz kütlelerinin erimeye başlamıştır. Binyıllarca süren bir erime sürecinin sonucunda, MÖ 8.000 ilâ 7.000'lerde Akdeniz'in suları ilk hâlinden yaklaşık 150 metre daha yukarı çıkmıştır. Deniz seviyesindeki bu büyük ölçekli artış nedeniyle Akdeniz'in suları Marmara'yı basmış; Marmara Denizi'nin suları da devam eden yükselmeler sonucunda Karadeniz ile birleşmiştir. Boğaz'ın derinliğinin kuzeyden güneye azalma göstermesi, geçmişte kuzeydeki bu yükseltilerin Marmara'nın sularına karşı bir set görevi gördüğü ve bunların deniz seviyesindeki yükselmeyle aşıldığı savını güçlendirmektedir. İstanbul genelinde kayda değer yükseltilere de rastlanmaz.
Şehirdeki en yüksek üç nokta sırasıyla 537 metrelik Aydos Tepesi, 438 metrelik Kayış Dağı, 442 metrelik Alemdağ'dır. Şehrin topraklarının %74'ünü platolar, %9,5'ini ovalar, %16,1'ini ise alçak dağ ve tepeler
kaplamaktadır. Şehrin en önemli gölleri olan Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleri birer lagündür. İstanbul Boğazı'ndaki Haliç, Tarabya ve İstinye koyları ise şehirde ria tipi kıyının en iyi örnekleridir. İstanbul kıyıları son biçimini 10.000 yıl önce gerçekleşen su yükselimleriyle almıştır. Şehirde, Marmara Denizi ve Boğaz'da irili ufaklı 11 adanın yanı sıra, Karadeniz'de ufak kayalıklar ve Haliç'te Bahariye Adaları yer alır.
Bitki Örtüsü
İstanbul'un coğrafi özellikleri ve toprak koşulları orman oluşumlarına olanak verir niteliktedir. Ancak şehir içinde ormanların ve ormanlarda görülen ağaç türlerinin dağılımı düzensizdir. Karadeniz'e yakın kuzey kesimlerde ve tepelerin kuzeye bakan yamaçlarında humuslu toprakların varlığı nedeniyle buralarda nemcil ormanlar gelişmiştir. Güney bölgelerde ve güneye bakan yamaçlarda ise kuraklığa dayanıklı ormanlar görülür. İstanbul'un en önemli ormanları Belgrad Ormanı, Aydos Ormanı ve Kayışdağı Ormanı'dır. İstanbul'daki orman arazilerinin yüzölçümü 240.960 hektar ağaçlıklı; 294.299 hektar da açıklık olmak üzere toplam 535.259 hektardır. Genel olarak İstanbul'un her iki yakasında da görülen ağaç ve çalı türleri arasında adi gürgen, adi kızılağaç, adi fındık, doğu kayını, mor çiçekli ormangülü, akçaağaç, muşmula ve ıstranca meşesi sayılabilir. İstanbul'da ormanlık alanların bütün alana oranı özellikle 1980'lerden günümüze doğru genel olarak azalmıştır. 1971 yılında yapılan araştırmaya göre devlete ait ormanların alanı 264.702,1 ha iken, 2003'teki araştırmada devlete ait ormanların alanı 236.265,5 hektara gerilemiştir. Doğal ormanların bozulduğu ya da tahrip edildiği bölgelerde psödomaki oluşumları gözlenir. Kuzeyde, Karadeniz yakınlarında görülen psödomakiler, bölgenin toprak yapısı ve iklim özellikleri nedeniyle olağandan çok daha boylu ve gürdür. Son yarım yüzyılda şehirdeki orman varlığı nüfus artışıyla paralel olarak gerilemiştir. Boğaz'a yapılan köprüler nedeniyle şehrin öngörülen doğu-batı doğrultusundaki genişlemesi kuzeye kaymış; bu nedenle orman arazileri yeni yerleşim bölgeleri oluşturmak adına tahrip olmuştur. Yapımı Ağustos 2016'da tamamlanan üçüncü boğaz köprüsü çevreci gruplar tarafından şehirdeki orman varlığına zarar vereceği gerekçesiyle eleştirilmektedir. Kent büyüdükçe merkezden gitgide uzaklaşan ormanlardan geriye bugün kent koruları kalmıştır. Etrafı çevrilmek suretiyle koruma altına alınan bu yeşil alanların pek çoğu günümüzde kamuya ait olup halka açık rekreasyon alanı olarak hizmet vermektedir. Özellikle Boğaziçi sırtlarında yoğunlaşan kent koruları İstanbulluların en uğrak mekânlarındandır. Avrupa Yakası'nda Yıldız, Naile Sultan, Naciye Sultan, Prens Sabahattin, Emirgân ve Ayazağa koruları; Anadolu Yakası'nda Beykoz, Mihrabad, Küçükçamlıca ve Validebağ koruları İstanbul'da en bilinen korulardır. İklim
İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. Köppen iklim sınıflandırmasına göre İstanbul ılıman dönence altı iklimi (Cfa), Akdeniz iklimi (Csa) ve okyanusal iklim (Cfb) özellikleri gösteren bir geçiş iklimine sahiptir. Şehrin boyutu, topoğrafik yapısı ve iki farklı denize kuzey ve güney yönlerinde kıyısı olması nedeni ile şehir içinde farklı mikroiklimler görülür. Şehrin kuzey kısmını kapsayan, Karadeniz'e yakın olan bölgeler ile Boğaz kıyıları ılıman dönence altı iklim ve okyanusal iklim etkisi altındadır ve görece yüksek neme ve yoğun bitki örtüsüne sahiptir. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Kar da yağar ve birkaç gün yerde kalabilir, ancak kar örtüsü genellikle bir veya iki haftadan fazla sürmez. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. En sıcak aylar Temmuz ve Ağustos aylarıdır ve ortalama sıcaklık 23 °C'dir, en soğuk aylar da Ocak ve Şubat aylarıdır ve ortalama sıcaklık 5 °C'dir. İstanbul'da yılın ortalama sıcaklığı 13,7 derecedir. Şu ana kadar en yüksek hava sıcaklığı; 12 Temmuz 2000'de 40.5 °C olarak
kaydedilmiştir. En düşük hava sıcaklığı ise; 9 Şubat 1929'da -16.1 °C olarak kaydedilmiştir. Toplam yıllık yağış 843,9 mm'dir ve tüm yıl boyunca görülür. Yağışların %38'i kış %18'i ilkbahar, %13'ü yaz, %31'i sonbahar mevsimindedir. Yaz en kuru mevsimdir, ama Akdeniz iklimlerinin aksine kurak mevsim yoktur. İstanbul 1994 yılına kadar susuzluk çekmiştir fakat alınan önlemlerle herhangi bir su sıkıntısı kalmamıştır. Bunlardan biri Melen projesidir. Şehrin Marmara Denizi'ne bakan güney kısımları ise daha kuru ve sıcak bir iklime sahip olup, daha az yağış alır. Bu durum şehrin Bahçeköy (1166.6 mm) gibi bölgelerinde Marmara Denizi'ne bakan Florya'ya (635.0 mm) kıyasla yaklaşık iki kat daha fazla yağış görülmesine yol açar. Güney Karadeniz'in kışın görece ılık olması, çevrede bulunan soğuk ve kuru hava parsellerinin bu alan üzerinden geçerken ısınarak nem kazanmasına neden olur ve bu şiddetli kar sağanakları meydana getirir. Göl etkenli kar yağışı olarak isimlendirilen bu durum neredeyse her kış İstanbul'da meydana gelmektedir. İstanbul, Akdeniz Havzası içerisindeki en karlı büyük şehirdir. Şehir içerisindeki en yüksek kar kalınlığı Ocak 1942'de 75 cm olarak kaydedilmiştir. İlin tamamındaki kar kalınlığı rekoru Ocak 2017'de 104 cm ile kuzey bölgelerinde görülmüştür. Şehir oldukça rüzgârlıdır; rüzgârın ortalama hızı saatte 17 km'dir.
| Alstanbul iklimi 帰 | [Daralt] | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aylar | Оса | Şub | Mar | Nis | May | Haz | Tem | Ağu | Eyl | Eki | Kas | Ara | Yıl | |
| En yüksek sıcaklık (°C) | 22.0 | 23.2 | 29.3 | 33.6 | 34.5 | 40.0 | 41.5 | 39.6 | 36.6 | 34.0 | 26.5 | 25.8 | 41.5 | |
| Ortalama en yüksek sıcaklık (°C) | 8,5 | 9.0 | 10.8 | 15.4 | 20.0 | 24.6 | 26.6 | 26.8 | 23.7 | 19.1 | 14,7 | 10.8 | 17.5 | |
| Ortalama sıcaklık (°C) | 5,7 | 5,7 | 7,0 | 11,1 | 15.7 | 20.4 | 22.9 | 23.1 | 19.8 | 15.6 | 11.5 | 8.0 | 13.8 | |
| Ortalama en düşük sıcaklık (°C) | 3,2 | 3,1 | 4,2 | 7.7 | 12,1 | 16,5 | 19.5 | 20.1 | 16.8 | 13.0 | 8.9 | 5.5 | 10.8 | |
| En düşük sıcaklık (°C) | -11 | -8.4 | -5.8 | -1.4 | 3.0 | 8,5 | 12.0 | 12,3 | 7,1 | 0.6 | -2.2 | -4 | -11 | |
| Ortalama yağış (mm) | 105.0 | 78.0 | 70.8 | 45.2 | 34.1 | 35.0 | 31.6 | 40.7 | ਦੇ ਹੋ ਦ | 90.0 | 101.3 | 122.0 813.2 |
Ekonomi
İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur.
Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmir'in ardından 3. sırayı aldı. İstanbul 2013'teki listede 52. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den İstanbul ve İzmir dışında Bursa 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6,5 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul'da ilk olarak 1866 yılında hizmete giren Dersaadet Tahvilat Borsası, 1986 yılı başlarında mevcut yapı değiştirilerek bugünkü İstanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) açılmıştır. 19. ve 20. yüzyıl başlarında Galata semtinde bulunan Bankalar Caddesi Osmanlı İmparatorluğu için finans merkezi olmuştur. Bu bölgede Osmanlı'nın merkez bankası olan Bank-ı Osmanî (1856 yılından sonra yeniden düzenlenerek 1863 yılından itibaren Bank-ı Osmanî-i Şahane) ve Osmanlı Borsası bulunurdu. Bankalar Caddesi, 1990 yılına kadar finans ve ekonomi merkezi olmayı korumuş fakat yenileşme hareketi başlaması sonucu modern iş merkezleri Levent ve Maslak bölgeleri olmuştur. 1995 yılında İMKB,
Sarıyer'in İstinye semtinde bulunan bugünkü binasına taşınmıştır. Ataşehir, İstanbul'un Anadolu yakasında bulunan bir ilçedir. Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî hasıla'nın %21.2'lik kısmını oluşturur. Toplam ihracattaki payı %45,2, ithalâttaki payı ise %52,2'dir.
Ticaret ve Sanayi:
İstanbul'un yeni iş bölgelerinden Maslak Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir. Ancak yerleşim yerlerinin önlenemez genişlemeleri nedeniyle buralar da günümüzde yerleşim yerlerinin arasında kalmışlardır.
Tarım ve Hayvancılık
Kuzguncuk Bostanı İstanbul, tarih boyunca bir tarım merkezi olmamıştır. İstanbul üretiminde, tarım hep son sıralarda yer almış; il daima üretim merkezi olmaktan çok, tüketimle ön plana çıkmıştır. Buna karşın İstanbul, geçmişte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karşılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleşmesi ve kırsalda yaşayan halkın daha yüksek yaşam standardı için merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaşmıştır. Günümüzde İstanbul topraklarının %30'u tarıma elverişli olmasına karşın bu alanlar tam değerlendirilmemektedir. 390.150 dekarla, ekim alanlarının yarısından fazlası buğdaya ayrılmış durumdadır. Bunu 159.500 dekarla ayçiçeği izler. Üretimde sebze olarak 4.964 dekarla taze fasulye, meyve olarak 26.617 dekarla fındık birinci sıradadır. Tarımsal üretimde ön plana çıkan ilçeler arasında Çatalca, Silivri, Şile, Eyüpsultan, Beykoz ve Kartal bulunmaktadır. İstanbul'da hayvancılık da yapılmaktadır. Genel olarak kentin günlük tüketimine yönelik yapılan bu üretim çiftlik, mandıra ve ağıllarda, sığır besiciliği, tavukçuluk ve balıkçılık üzerine yoğunlaşmıştır. Özellikle çevre illerdeki balıkçıların, İstanbul dışında avladıkları balıkları İstanbul'da piyasaya sürmeleri nedeniyle, balıkçılığın hayvancılık alanındaki payı olması gerekenden yüksek görünmektedir. Hayvancılık sektörüyle şehrin günlük süt ve yumurta gereksinimi bir miktar karşılanmaktadır. Ancak İstanbul bu hâliyle kendine yetemediği için, ürettiği miktarın çok daha fazlasını dış illerden satın almaktadır. İstanbul'da sınırlı miktarda arıcılık, ipekböcekçiliği de yapılmakta olup, geçmişte Ayazağa, Kemerburgaz, Hacımaşlı gibi yerlerde domuz çiftlikleri de bulunmaktaydı.
Ormancılık ve Madencilik
İstanbul genelinde kayda değer maden oluşumları yoktur. Avrupa Yakası'nın kuzeydoğusunda yer alan Sarıyer ilçesine bağlı Maden mahallesinde altın, gümüş ve bakır damarları olduğu Bizans döneminden bu yana bilinmesine karşın, işletilmeye değmeyecek derecede küçüklerdir. Bu nedenle buralar maden yatağı olarak değerlendirilmezler. İlde metal cevheri olarak çıkartılan tek maden manganezdir. Manganez madenleri şehrin batısında Çatalca ve Silivri ilçelerinde bulunmaktadır. Şehrin batısında, kuzeyinde ve kuzeybatısında kömür ve linyit ocakları vardır. Jeolojik yapısının uygunluğu nedeniyle İstanbul'un pek çok yerinde taş ocakları bulunur. Bu ocaklar Karadeniz kıyılarından Adalar'a kadar hemen her yerde görülebilir. İstanbul'da geçmişte çıkarılan mermer, kalker, kuvarsit, perlit, kaolen, kil ve kum gibi kaynaklardan bazıları inşaat sektöründen gelen yüksek talep sonucunda bugün tükenmiş; ya da tükenme noktasına gelmiştir. Özellikle çıkartılan kuvarsit ve kaolen sayesinde İstanbul'da cam ve seramik sanayii gelişmiştir. İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. Geçmişte doğal oluşumlu ormanların büyük bir bölümünden kente yakacak odun sağlamak için yararlanılmışsa da, son yıllarda kentin dört bir yanına uzatılan doğalgaz ağıyla bu gereksinim azalma göstermiştir. İstanbul'daki bu baltalık ormanların bir bölümü günümüzde bozuk ormanlara dönüşmüştür.
Ulaşım
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. Birisi 2019 yılında açılan İstanbul Havalimanı'dır. İstanbul Havalimanı'nda iç ve dış hatlar için 2 ayrı terminal vardır. Atatürk Havalimanı'ndan planlanmış tüm uçuşlar, 6 Nisan 2019 tarihinden beri İstanbul Havalimanı 'nından yapılmaktadır. Atatürk Havalimanı'nın bundan sonraki kullanım şekli henüz netlik kazanmadı. İstanbul Havalimanı; Arnavutköy-Göktürk-Çatalca kavşağında, Akpınar ve Yeniköy mahalleleri arasındaki 7.650 hektarlık alanda yer almaktadır. İstanbul Havalimanının web sitesi aşağıdaki adrestir. Diğer havalimanı ise Anadolu Yakası'nda bulunan Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Yurt içi ve yurt dışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahipti. Havalimanından günde ortalama 650-700 uçak havalanmaktaydı. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır. Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları vardır. Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurt içi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Ankara, Eskişehir ve Konya gibi bazı şehirlere Yüksek Hızlı Tren seferleri vardır. Ayrıca Halkalı - Kapıkule YHT hattının inşası devam etmektedir. Demiryolu ilde ayrıca şehiriçi halk taşımacılığında da kullanılmaktadır. Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurt içinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurt dışı varışlı gemi seferi yoktur. İstanbul'da şehir içi ulaşım
ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi Metro İstanbul; banliyö hizmeti sağlayan TCDD Taşımacılık, dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir. İstanbul'da şehir içi raylı sistem uzunluğu Ekim 2023 itibari ile 328 km'dir. İETT, 5.000 otobüslük filoyla; İDO, 89 gemiden oluşan filosuyla ile 33 hatta, 82 noktaya hizmet vermektedir. İlden O1 , O2 , O3 , O4 ve O7 otoyolları geçer. Otoyollar 15 Temmuz Şehitler (Boğaziçi), Fatih Sultan Mehmet ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri ile birbirlerine bağlanır. Köprüler şehir içi ulaşımda da kilit noktalardır. Pik saatlerde 15 Temmuz Şehitler ve FSM köprülerinde sık sık tıkanmalar oluşmaktadır. Euronews'in "Küresel yaşam kalitesi 2019" raporuna göre İstanbul, sürücü ve yolcuların trafikte en fazla zaman kaybettiği 13. şehir olmuştur.
İstanbul'a bağlı köylerle ve Silivri, Çatalca, Şile gibi uzak ilçelere İETT'nin hatlarına ek olarak özel firmalar da ulaşım sağlamaktadır.
Çekmeköy İlçesi:
Çekmeköy veya eski adıyla Çekme, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer alan bir ilçedir. Kocaeli Yarımadası'nın batı kesiminde yer alan Çekmeköy, kuzeybatıda Beykoz, kuzeydoğuda Şile, güneybatıda Ümraniye, güneydoğuda ise Sancaktepe ilçeleriyle çevrilidir. İlçe 21 tane mahalleden oluşmaktadır.
Çekmeköy 1994 yılından beri Ümraniye ilçesine bağlı belde belediyelerinden biri iken 22 Mart 2008 tarih ve 26824 mükerrer sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 5747 Sayılı Kanun ile ilçe vasfı kazanmıştır. Çekmeköy'ün ilçe olmasıyla beraber daha önce ilk kademe belediyesi olarak hizmet veren Alemdağ, Taşdelen ve Ömerli ilçeye dâhil edilmiştir.
Coğrafî olarak Çekmeköy, İstanbul'un Anadolu yakasındaki Alemdağ ormanlarının güneybatı kesiminde bulunan Keçiağılı Tepesi yamaçlarında kuruludur. Denizden yüksekliği ortalama 150 metre olan ilçe, 202 km2 yüzölçümüne sahiptir. Çekmeköy nüfusu 2024 yılı verilerine göre 306.739'dır. Nüfusun 152.305'si erkek ve 154.434'i kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,52 erkek, %50,48 kadın nüfusundan oluşmaktadır.
| Yıl | Çekmeköy Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2024 | 306,739 | 152.305 | 154.434 |
| 2023 | 299,806 | 148,856 | 150.950 |
| 2022 | 296.066 | 147,352 | 148,714 |
| 2021 | 288.585 | 143,789 | 144,796 |
| 2020 | 273.658 | 138.842 | 138.816 |
| 2019 | 264.508 | 132 612 | 131.896 |
| 2018 | 251.937 | 126.336 | 125.801 |
| 2017 | 248.859 | 125.220 | 123.639 |
| 2018 | 239.611 | 120.826 | 118.785 |
| 2015 | 231.818 | 117.257 | 114.581 |
| 2014 | 220.656 | 111.730 | 108.926 |
| 2013 | 207.476 | 105,171 | 102 305 |
| 2012 | 193.182 | 98.029 | 95.153 |
| 2011 | 183.013 | 93.118 | 89,897 |
| 2010 | 168.438 | 85.386 | 83.072 |
| 2009 | 154.103 | 78.294 | 75.809 |
| 2008 | 147.352 | 75.251 | 72.101 |
Bilgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kozyatağı Mah. Kaya Sultan Sk. No: 77/8 34742 Kadıköy – İstanbul Sayfa 32 | 63 Tel: 0216 410 26 78 Faks: 0216 410 26 79 www.bilgidegerleme.com
BÖLÜM 6
6. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.
6.1 PAZAR YAKLAŞIMI
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar. Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
6.2 GELİR YAKLAŞIMI
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir.
Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:
- Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu,
- Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı (bunları güncel bir değere indirmek için) indirgenmiş nakit akışı,
- Çeşitli opsiyon fiyatlama modelleri.
Gelir yaklaşımı, bir yükümlülük yerine getirilene kadar gereken nakit akışları dikkate alınarak, yükümlülüklere de uygulanabilir.
6.3 MALİYET YAKLAŞIMI
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı
gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
6.4 KULLANILAN DEĞERLEME TEKNİKLERİNİ AÇIKLAYICI BİLGİLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Taşınmazın mevcut durum Pazar değerinin tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmış; parsel üzerinde Etüd çalışmaları tamamlanan tasarı proje geliştirilmesi planlandığı için "Gelir Yaklaşımı" ile projenin net bugünkü değeri ve tamamlanması halindeki net bugünkü değeri hesaplanmış; Maliyet yaklaşımında kullanılacak arsa değeri ile Gelir Yaklaşımında kullanılan konut birim değerlerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır.
6.5 DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİ
# Satılık Arsa Emsalleri
* Emsal-1: RA Gayrimenkul: 0532 466 05 05
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Konut Alanında, E=0,25 yapılaşma hakkına sahip net 8.200 m² alanlı arsa 250.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal konum olarak kısman dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 30.488.-TL/m2 )
* Emsal-2: Civelek Gayrimenkul: 0536 469 75 20
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Konut Alanında, E=0,25 yapılaşma hakkına sahip net 4.174 m² alanlı arsa 113.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal konum olarak kısman dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 27.072.-TL/m2 )
* Emsal-3: Aytemiz Emlak: 0532 616 17 69
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Konut Alanında, E=0,25 yapılaşma hakkına sahip net 2.207 m² alanlı arsa 63.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal konum olarak kısman dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 28.546.-TL/m2 )
* Emsal-4: Garanti Gayrimenkul: 0552 215 70 70
Değerlemeye konu olan taşınmaza yakın bölgede Konut+Ticaret Alanında, E=0,25 yapılaşma hakkına sahip net 1.374 m² alanlı arsa 39.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal konum olarak kısman dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 28.384.-TL/m2 )
# Satılık Konut Emsalleri
* Emsal-5: Projes Gayrimenkul: 0546 489 77 49
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda 7 villadan oluşan yeni sitede 300 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 250 m² olduğu düşünülen 5+1 tipte tam müstakil villa pazarlıklı olarak 52.750.000.- TL bedel ile satılıktır. Emsal konum açısından dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 211.000.-TL/m²)
* Emsal-6: Remax Yeditepe: 0542 435 93 87
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda Kasaba Evleri Sitesi 1. etapta 110 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 100 m² olduğu düşünülen 2+1 tipte villa katı tipinde daire pazarlıklı olarak 22.500.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal konum açısından dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 225.000.-TL/m²)
* Emsal-7: Remax Yeditepe: 0542 435 93 87
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda Kasaba Evleri Sitesi 4. etapta 390 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 280 m² olduğu düşünülen 4+2 tipte ikiz villa pazarlıklı olarak 61.500.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal konum açısından dezavantajlıdır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 219.643.- TL/m²)
* Emsal-8: Koray Proje: 0532 306 11 81
Değerleme konusu taşınmazla yakın konumda Kasaba Evleri Sitesi 5. Etapta halen inşaat halinde olan 585 m² brüt alanlı olarak pazarlanan yerinde 495 m² olacağı belirtilen 5+1 tipte tam müstakil villa pazarlıklı olarak 134.900.000.-TL bedel ile satılıktır. (Pazarlık ve şerefiye öncesi birim değer: 272.525.- TL/m²)
Yukarıda listelenmiş emsaller, taşınmaza yakın bölgede yer alan site içerisinde bulunan müstakil ev ve daire emsalleridir. Bununla beraber, emsaller halen satışta, ilgilileri tarafından talep edilen bedeller pazarlığa açıktır. Emsaller ve değerleme konusu taşınmaz özellikleri, muhtemel pazarlık marjı, karşılıklı üstünlük ve / veya değer düşürücü faktörler dikkate alınarak yorumlanmıştır. Emsallere ilişkin veriler beyana dayalıdır. Emsal taşınmazların konumu tespit edilmiş olup bu konumları gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
Emsal Krokisi
Proje Geliştirme Hesapları İçin Piyasa Araştırmaları Sonucu Oluşturulan Karşılaştırma Tabloları
Bölgeden alınan emsaller ile konut tipi gayrimenkuller için oluşturulmuş karşılaştırma tablosu aşağıdaki gibidir. Tablodan elde edilen birim değer proje geliştirme hesaplarında konut birim satış değeri takdiri için veri olarak kullanılmıştır.
| KONUT KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-5 | EMSAL-6 | EMSAL-7 | EMSAL-8 | |
| SATIŞ FİYATI | 52.750.000 ₺ | 22.500.000 ₺ | 61.500.000 ₺ | 134.900.000 ₺ | |
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLANAN ALAN(m²) | 300,00 | 110,00 | 390,00 | 585,00 | |
| GERÇEKÇİ ALAN (m²) | 250,00 | 100,00 | 280,00 | 495,00 | |
| BİRİM M² DEĞERİ (TL/m²) | 211.000 | 225.000 | 219.643 | 272.525 | |
| Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| MANZARA | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| Manzaraya ilişkin düzeltme | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | Az kötü | Benzer | Benzer | Benzer | |
| Konuma ilişkin düzeltme | 5% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | 0% | 0% | 0% | -10% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -10% | -10% | -10% | -15% | |
| TOPLAM DÜZELTME | -5% | -10% | -10% | -25% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) | 201.256 | 200.450 | 202.500 | 197.679 | 204.394 |
Konut nitelikli taşınmazlar için emsal karşılaştırma tablosunda yapılan düzeltmeler doğrultusunda projedeki ortalama güncel birim satış değeri 200.000-TL/m² olarak hesaplanmıştır.
BÖLÜM 7
7. GAYRİMENKULLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ
7.1 TAŞINMAZLARIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER
Değerleme konusu taşınmazın değerine olumlu ve olumsuz yönde etki edebileceği düşünülen faktörler aşağıda ayrı ayrı başlıklar halinde sıralanmıştır. Bu analiz yapılırken taşınmaz hem arsa olarak hem de proje olarak değerlendirilmiştir.
OLUMLU FAKTÖRLER
- 56 Ada 5 parselin köşe konumlu olması,
- Taşınmazların yapılaşmaya açık olması.
OLUMSUZ FAKTÖRLER
- Kamusal alan terklerinin bulunması,
- Şehir merkezine uzak olmaları.
7.2 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları'na göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı "Bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir." şeklindedir.
Taşınmazın çevresindeki yapılaşma yoğunluğu ve parselin büyüklüğü göz önünde bulundurulduğunda, taşınmazın en verimli ve en iyi kullanım şeklinin mer'i imar planındaki yapılaşma şartlarına göre projelendirilmesi olduğu düşünülmektedir.
7.2.1 PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
Bu değerleme raporu, değerleme tarihinde mevcutta üzeri boş alan olan arsalar için hazırlanmıştır. Farklı bir projenin uygulaması durumunda bulunacak değer farklı olabilir.
7.2.2 VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup değerleme tarihi itibarı ile enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
7.3 GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ
7.3.1 PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ
7.3.1.1) PAZAR DEĞERİ
Pazar yaklaşımı gayrimenkulün benzer nitelikli gayrimenkuller ile karşılaştırılması ile değerin tespit edildiği bir yöntemdir. Taşınmazın yakın çevresinde konumlu benzer nitelikli halihazırda pazarda satışta olan 'Arsa' nitelikli gayrimenkuller incelenerek değeri etkileyebilecek tüm etkenler (ulaşım akslarına
mesafesi, imar durumu, topoğrafik özellikleri, yüzölçümü, arsanın geometrik şekli, cephe özellikleri, bölgenin gelişim potansiyeli vb) analiz edilerek indirgenmiş satışa esas m² birim fiyatı tespit edilmiştir.
| ARSA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | |
| SATIŞ FİYATI | 250.000.000 ₺ | 113.000.000 ₺ | 63.000.000 ₺ | 39.000.000 ₺ | |
| SATIŞ TARİHİ | Satışta | Satışta | Satışta | Satışta | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| NET ALAN (m²) | 8.200,00 | 4.174,00 | 2.207,00 | 1.374,00 | |
| BİRİM M² DEĞERİ (TL/m²) | 30.488 | 27.072 | 28.546 | 28.384 | |
| Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| İMAR DURUMU (FONKSİYON) | Konut KAKS:0,25 |
Konut | Konut | Konut | Konut+Ticaret |
| YAPILAŞMA HAKKI | KAKS:0,25 Hmaks:3 kat |
KAKS:0,25 Hmaks:3 kat |
KAKS:0,25 Hmaks:3 kat |
KAKS:0,25 Hmaks:3 kat |
|
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PARSEL ŞEKLİ | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| PARSEL ŞEKLİNE İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | Orta kötü | Orta kötü | Orta kötü | Orta kötü | |
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | 15% | 20% | 15% | 15% | |
| DİĞER BİLGİLER | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -15% | -10% | -10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME | 0% | 10% | 5% | 5% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER (TL/m2) | 30.011 | 30.488 | 29.780 | 29.973 | 29.803 |
Yukarıdaki tablodan da anlaşılacağı üzere, değerlemeye konu 110 ada 2 ve 3 numaralı parseller için arsa birim değerleri ortalama 30.000 TL/m² olarak hesaplanmış; 56 ada 5 parsel için 29.000 TL/m2birim fiyat takdir edilmesi uygun bulunmuştur.
Taşınmazlar hisseli mülkiyete sahip olup İŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketine ait hisse payları için değer takdir edilmiş olup hisse değerleri aşağıdaki gibidir.
| Ada Parsel | Net Arsa Alanı (m²) |
İŞ GYO Hissesine Düşen Net Arsa Alanı (m²) |
Net Arsa Birim Değeri (TL/m²) |
Toplam Pazar Değeri Yuvarlatılmış (TL) |
İŞ GYO Hisse Değeri Yuvarlatılmış (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 56 ada 5 parsel | 6.390,48 | 3.896,81 | 29.000 | ₺185.320.000 | ₺113.010.000 |
| 110 ada 2 parsel | 1.766,79 | 1.145,14 | 30.000 | ₺53.000.000 | ₺34.350.000 |
| 110 ada 3 parsel | 3.153,47 | 1.051,16 | 30.000 | ₺94.600.000 | ₺31.530.000 |
| TOPLAM | 11.310,74 | 6.093,11 | ₺332.920.000 | ₺178.890.000 |
Buna göre 3 adet parselin İŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketine ait hisse payları için toplam 178.890.000.-TL değer tahmin ve takdir edilmiştir.
7.3.2 GELİR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ
Değerlemeye konu olan taşınmazların arsa değerinin tespiti için mer'i imar planındaki yapılaşma şartlarına göre tasarı proje geliştirilmiş; Gelir Yöntemi başlığı altında İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi kullanılmıştır.Parseller üzerinde proje geliştirmenin uygun olacağı düşünülmüş olup bu yöntem dahilinde yapılan kabul ve varsayımlar ile hesaplamaya ilişkin tüm analizler aşağıda yer almaktadır.
Parsel üzerinde Geliştirilecek Proje Bilgileri
Değerleme konusu arsalar üzerinde müstakil konutlardan oluşan site projesi oluşması planlanan birlikte inşaatına başlanacağı varsayılan tasarı projenin yıllara yaygın satış projeksiyonu aşağıdaki şekilde oluşturulmuştur. Satış sürecinin 3 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür.
Konut nitelikli taşınmazlar için emsal karşılaştırma tablosunda yapılan düzeltmeler doğrultusunda projedeki ortalama güncel birim satış değeri 200.000-TL/m², olarak belirlenmiştir. Bu verilerin nasıl elde edildiğine ilişkin açıklama ve hesaplar 6.5. Nolu Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri başlığında yer almaktadır.
Güncel finansal veriler dikkate alınarak 1. Yıl satışları dahil her yıl %38 oranında birim satış fiyatları arttırılmıştır. Gelir projeksiyon tablosu aşağıda detaylandırılmıştır. Satışların 3 yıl içerisinde tamamlanacağı ve satış oranlarının tabloda gösterildiği gibi olacağı kabul edilmiştir.
| ALANLARA İLİŞKİN KABUL VE HESAPLAR | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Alanı (Net) | 11.310,74 m² | ||||
| Emsal İnşaat Hakkı | 0,25 | ||||
| Emsale Esas İnşaat Alanı | 2.827,69 m² | ||||
| Ruhsat Alanı oranı | 60,00% | ||||
| Ruhsat İnşaat Alanı | 4.524,30 m² | ||||
| Satılabilir Alan Oranı | 30,00% | ||||
| Toplam Satılabilir Alan | 3.675,99 m² | ||||
| Satılabilir Konut Alanı | 100% | 3.675,99 m² | |||
| Satılabilir Ticaret Alanı | 0% | 0,00 m² |
Tabloda detayları verilen satılabilir alan bilgileri dikkate alınarak toplam satılabilir alan 3.675,99 m² olarak belirlenmiştir.
SATIŞ VE MALİYETLERE İLİŞKİN KABUL VE HESAPLAR
| Konut İçin Öngörülen Satış Değeri | 200.000,00 ₺/m² | ||
|---|---|---|---|
| Ticaret İçin Öngörülen Satış Değeri | 0,00 ₺/m² | ||
| Değer Artış Oranı | 38,00% | ||
| Birim İnşaat Maliyeti | 33.000,00 ₺/m² |
|---|---|
| Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | ₺149.301.768,00 |
| İnşaat Maliyeti Artış Oranı | 38,00% |
Öngörülen projenin ortalama birim inşaat maliyeti 33.000.-TL/m² olarak belirlenmiştir. Konut nitelikli taşınmazlar için emsal karşılaştırma tablosunda yapılan düzeltmeler doğrultusunda projedeki ortalama güncel birim satış değeri 200.000-TL/m², olarak belirlenmiştir. Bu verilerin nasıl elde edildiğine ilişkin
açıklama ve hesaplar 6.5. Nolu Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri başlığında yer almaktadır.
Değerlemeye konu olan Gayrimenkul Projesinin net bugünkü değerinin belirlenmesi için Gelir Yöntemi başlığı altında İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntem dahilinde yapılan kabul ve varsayımlar ile hesaplamaya ilişkin tüm analizler aşağıda yer almaktadır. Bir önceki bölümde ise projenin fiziksel analizi, maliyet ve gelirlere ilişkin projeksiyonlar yer almakta olup İndirgenmiş Nakit Akışları hesaplarında bu analizlerden faydalanılmıştır.
Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
Raporun, gelir yöntemi bölümü içerisinde kullanılan projeksiyonlarında mevcut imar durumu yapılaşma şartları baz alınmıştır. Bu verilere ilişkin detaylı bilgiler önceki başlıkta yer almaktadır. Gelir yönteminde kullanılan diğer kabul ve varsayımlar aşağıdaki gibidir;
Projenin genel tanımı:
Parsel üzerinde ayrık/ikiz nizam konumlanmış güvenlikli ve sosyal donatıları olan villa tarzında lüks konut projesi inşa edileceği kabul edilmiştir.
- Taşınmaz üzerine mevcut yapılaşma şartlarına uygun konut projesi inşa edileceği kabul edilmiştir.
- Konut satış fiyatlarının ve maliyetlerin, yıllık %38 oranında artacağı varsayılmıştır.
- İnşaatın 3 yıl içinde tamamlanacağı öngörülmüştür.
- Konut satışlarının 3 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüş olup satışların yıllara göre dağılımı ilgili başlıkta gösterilmiştir.
- Çalışmalarda para birimi olarak Türk Lirası kullanılmıştır. Belirtilen değerlere KDV dahil değildir.
İndirgeme Oranı Hesaplanması
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile indirgeme oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
- Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Risksiz Getiri Oranı
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Son bir yılın ortalaması olarak ~%26,50 civarındadır.
Risk Primi
İndirgeme oranının belirlenmesinde kullanılacak olan risk primi; ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.
Söz konusu parsel üzerinde henüz proje geliştirilmemiş olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %5,00 olarak kabul edilmiştir.
Buradan hareketle rapor içerisindeki İndirgenmiş Nakit Akışları hesaplarında İndirgeme Oranı %32,50 olarak kabul edilmiştir.
Tüm bu kabul, varsayım ve bilgiler ışığında hazırlanmış olan indirgenmiş nakit akışları tablosu aşağıda yer almaktadır.
| 2026 | 2027 | 2028 | Toplam Değerler | |
|---|---|---|---|---|
| GELİRLER | ||||
| Satışların Dağılımı (Konut) | 30,00% | 40,00% | 30,00% | |
| Satılan Konut Alanı | 1.102,80 m² | 1.470,40 m² | 1.102,80 m² | 3.675,99 m² |
| Satış Fiyatı (TL/m²) | 276.000,00 | 380.880,00 | 525.614,40 | |
| Konut Satış Geliri (TL) | 304.372.013,40 | 560.044.504,66 | 579.646.062,32 | 1.444.062.580,37 |
| Satışların Dağılımı (Ticaret) | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Satılan Ticaret Alanı | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² |
| Satış Fiyatı (TL/m²) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Ticaret Satış Geliri (TL) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| TOPLAM GELİRLER | ||||
| (HASILAT) | 304.372.013,40 | 560.044.504,66 | 579.646.062,32 | 1.444.062.580,37 |
| GİDERLER | ||||
| İnşaat Maliyetleri | ||||
| Gerçekleşme Oranı | 40,00% | 50,00% | 10,00% | |
| Gerçekleşen İnşaat Maliyeti | 82.414.575,94 | 142.165.143,49 | 39.237.579,60 | 263.817.299,03 |
| Satış ve Pazarlama Giderleri | 9.131.160,40 | 16.801.335,14 | 17.389.381,87 | 43.321.877,41 |
| Diğer Giderler (%1) | 3.043.720,13 | 5.600.445,05 | 5.796.460,62 | 14.440.625,80 |
| TOPLAM GİDERLER | 94.589.456,47 | 164.566.923,68 | 62.423.422,10 | 321.579.802,24 |
| NET NAKİT AKIŞLARI | 209.782.556,93 | 395.477.580,98 | 517.222.640,22 | 1.122.482.778,13 |
Tabloda, şu ana kadar gerçekleşmiş olan maliyetler, geçmiş dönem için girilerek kalan maliyetlerden düşülmüştür. Bu şekilde projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değer hesaplanmıştır. Gelirlerin bugüne indirgenmesi sonucunda ise Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Değeri hesaplanmıştır.
| İNDİRGEME ORANI (Discount Rate) | 32,50% |
|---|---|
| Hasılatın Net Bugünkü Değeri | ₺797.895.990,71 |
| Kat Karşılığı Oranı | 40% |
| TOPLAM ARSA DEĞERİ | ₺319.158.396,28 |
| İŞ GYO AŞ HİSSESİNE DÜŞEN ARSA DEĞERİ | ₺171.931.162,63 |
| Müteahhit İçin Hasılat Payı | ₺478.737.594,43 |
Müteahhit Karı (NDB) ₺286.777.483,25
56 ada 5 parsel, 110 ada 2 ve 3 parseller üzerinde geliştirilen proje toplam hasılatın net bugünkü değeri 286.777.483,25 TL olarak belirlenmiştir. Parseller için Toplam Arsa Değeri ise 319.158.386,28- TL, İş Gyo Aş Hissesine Düşen Arsa Değeri 171.931.162,63-TL olarak hesaplanmıştır.
7.4 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Değerleme çalışması kapsamında taşınmazların boş arsa değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı" yöntemi ile "Gelir Yaklaşımı" yöntemi kullanılmıştır. Elde edilen sonuçlar aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| KULLANILAN YÖNTEM | TOPLAM ARSA DEĞERİ | İŞ GYO A.Ş. HİSSESİ DEĞERİ |
|---|---|---|
| PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ | ₺332.920.000,00 | ₺178.890.000,00 |
| GELİR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ | ₺319.158.396,28 | ₺171.931.162,63 |
Yukarıdaki tablodan da anlaşılacağı üzere her iki yöntem ile birbirine oldukça yakın sonuçlar elde edilmiş, değerlemede Pazar Yöntemi ile bulunan değer esas alınmıştır.
7.5 KİRA DEĞERİ ANALİZİ
Değerleme konusu taşınmaz için kira analizi yapılmamıştır.
7.6 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
7.7 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Değerlemenin konusu olan taşınmazlar, Arsa vasfında olup halihazırda üzeri boş arsalardır.
7.8 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Müşteri tarafından Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı üzerinden 22.05.2025 tarihi, saat: 12:26 itibari ile alındığı anlaşılan, değerleme konusu taşınmazlara ait "Tapu Kaydı" belgeleri rapor ekinde yer almakta olup; anılan belgelere göre 110 ada 2 ve 3 parsel nolu taşınmazların üzerinde herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır. 56 ada 5 parsel üzerinde ise beyanlar hanesinde İzale-i Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi)' belirtmesi olmakla beraber söz konusu şerhin varlığı, tapu mevzuatı yönünden taşınmazın devredilmesine herhangi bir engel teşkil etmemektedir.
Sonuç olarak, değerlemeye konu olan 3 adet parsel üzerinde İş GYO A.Ş. adına kayıtlı hisselerin devredilmesine dair herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 07.05.2025 tarih, E-19107065-622.02-1033-5323 sayılı imar durum belgesine göre, 56 ada 5 parsel, 27.07.2012 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Çekmeköy Hüseyinli ve Sırapınar Köyleri İle Ömerli Mahallesi Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen Emsal:0.25 Hmax:3 kat irtifalı 'Konut Alanında' kısmen de 'Yol' da kalmaktadır. Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre parselin yola terk alanı düşüldükten sonra konut alanında kalan net alanı 6.390,48 m²'dir.
Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 07.05.2025 tarih, E-19107065-622.02-1015-5312 sayılı imar durum belgesine göre, 110 ada 2 parsel, 27.07.2012 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Çekmeköy Hüseyinli ve Sırapınar Köyleri İle Ömerli Mahallesi Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen Emsal:0.25 Hmax:3 kat irtifalı 'Konut Alanı'nda , kısmen 'Tarımsal Niteliği Korunacak Alan'da kısmen 'Yol' da kısmen 'Pasif Yeşil Alan'da kısmen 'DSİ'ne ait Dere Islah Proje İle Belirlenen Yayalaştırılmış Yer Yer Gezinti Ve Dinlenme Olanakları Veren Gezi ve Bisiklet Yolu'nda ,kısmen de 'Riva Deresi ve Kolları Islah Bandı'nda kalmaktadır. Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre parselin terkleri ve tarımsal alanda kalan kısmı düşüldükten sonra konut alanında kalan net alanı 1.766,79 m²'dir.
Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan 07.05.2025 tarih, E-19107065-622.02-1019-5316 sayılı imar durum belgesine göre, 110 ada 3 parsel, 27.07.2012 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Çekmeköy Hüseyinli ve Sırapınar Köyleri İle Ömerli Mahallesi Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen Emsal:0.25 Hmax:3 kat irtifalı 'Konut Alanı'nda , kısmen 'Yol' da, kısmen 'Pasif Yeşil Alan'da kısmen 'DSİ Ye Ait Dere Islah Proje İle Belirlenen Yayalaştırılmış Yer Yer Gezinti Ve Dinlenme Olanakları Veren Gezi Ve Bisiklet Yolu'nda, kısmen de 'Riva Deresi Ve Kolları Islah Bandı'nda kalmaktadır. Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan şifahi bilgiye göre parselin terkleri ve tarımsal alanda kalan kısmı düşüldükten sonra konut alanında kalan net alanı 3.153,47m²'dir.
Değerleme konusu parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta; Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde görevli memur, arşiv dosyasında taşınmazlara ait herhangi bir resmi belge bulunmadığını belirtmiştir.
Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Rapor konusu 56 ada 5 parsel , 110 ada 2 ve 3 parsel numarasında kayıtlı ana taşınmazlar üzerinde halihazırda yapı bulunmamakta; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" Başlıklı 22. Madde, 1-a Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilirler.
Taşınmazların Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsa" olarak bulunmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
BÖLÜM 8
8.SONUÇ BÖLÜMÜ
8.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ
Değerlemeye konu taşınmazların konumları, yapılaşma koşulları, yüzölçümleri, üzerinde inşa edilmesi planlanan tasarı proje özellikleri, bulunduğu bölgenin özellikleri değerini olumlu yönde etkilemektedir.
8.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda değerleme konusu 56 ada 5 parsel, 110 ada 2 parsel ve 110 ada 3 parsel numaralı parsel numaralı arsaların İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin hissesi için toplam;
- 178.890.000-TL (YüzyetmişsekizmilyonsekizyüzdoksanbinTürklirası) kıymet takdir edilmiştir.
- Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için 196.779.000.-TL (YüzdoksanaltımilyonyediyüzyetmişdokuzbinTürkLirası) kıymet takdir edilmiştir.
| 3 adet taşınmaz için | ||
|---|---|---|
| İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Hissesine Düşen |
||
| Toplam Pazar Değeri (TL) | ||
| KDV Hariç | KDV Dahil | |
| 178.890.000.-TL | 196.779.000.-TL |
- 24.06.2025 tarihli Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif alış kuru verileri baz alındığında, 1 USD = 39.5226.-TL; Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru verileri baz alındığında, 1 USD = 39.6809.-TL'dir.
- Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
- Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir.
- Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Gökhan GÜÇLÜER Digitally signed by Gökhan GÜÇLÜER Date: 2025.06.25 12:34:00 +03'00'
Gökhan GÜÇLÜER Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 405962 SPK Lisans No: 400488
Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ
Digitally signed by Esra BAŞÇINAR GÜLBAŞ Date: 2025.06.25 12:35:42 +03'00'