AI Terminal
KUZUGRUP GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jun 30, 2025
8823_rns_2025-06-30_6b3dfda7-3079-4391-b4ba-5411c437628e.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | KUZUGRUP GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| İLÇE/İL | BAKIRKÖY / İSTANBUL |
| MAHALLE | ZEYTİNLİK |
| DEĞERLEME KONUSU | JW MARRİOTT HOTEL İSTANBUL MARMARA SEA OTEL, APART OTEL VE DÜKKAN 72 ADET B.B. (564 ADA 181 PARSEL) |
Rapor No: 2025 / SPK-031
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | Kuzugrup Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | İmza Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
||
| Talep/Sözleşme Tarihi-No | : | 18 Haziran 2025 – 2025_Kuzugrupgyo_001 |
||
| Değerlenen Mülkiyet Hakları |
: | Tam mülkiyet |
||
| Ekspertiz Tarihi | : | 24 Haziran 2025 |
||
| Rapor Tarihi | : | 30 Haziran 2025 |
||
| Rapor No | : | 2025/SPK-031 | ||
| Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Adresi |
: | Ataköy 2-5-6. Mahallesi, Rauf Orbay Caddesi, JW Marriott Hotel No:2/1L, Otel, Dükkan ve Apart Otel Bakırköy/İstanbul |
||
| Tapu Bilgileri Özeti | : | İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Zeytinlik Mahallesi sınırları içerisinde 112954,29 m² yüzölçümlü, 564 Ada 181 parsel üzerinde yer alan "25 Katlı 1,2,3,4 Nolu Bloklardan Oluşan Betonarme Otel, 24 Katlı 5,6,7,8. Bloklardan Oluşan Betonarme Otel, 21 Katlı 9. Bloktan Oluşan Betonarme Otel, Toptan ve Perakende Ticaret İşyeri Ve Arsası" bünyesinde 72 adet bağımsız bölüm |
||
| Sahibi | : | Kuzugrup Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1) | ||
| Mevcut Kullanım | : | Taşınmazlar Dükkân, Otel ve Apart Otel niteliğinde ve kullanımındadır. |
||
| İmar Durumu | : | "Turizm Rekreasyon Alanı" ile "Akaryakıt İstasyonu Alanı", KAKS:2,00, H:72,00" "Bkz. 4.1.4 Gayrimenkulün imar planı bilgileri" |
||
| Raporun Konusu | : | Bu rapor; Kuzugrup Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi talebine istinaden yukarıda adresi belirtilen taşınmazların kira değeri ile pazar değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
YÖNETİCİ ÖZETİ
GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞERLER
| KDV HARİÇ (TL) |
KDV DAHİL (TL) |
|
|---|---|---|
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM YILLIK KİRA DEĞERİ | 590.685.000 | 708.822.000 |
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ | 15.244.000.000 | 18.292.800.000 |
| Raporu Hazırlayanlar | Hazırlayan Sorumlu Değerleme Uzmanı TAŞKIN PUYAN (SPK Lisans Belge No: 405206) |
|
|---|---|---|
| Onay | Sorumlu Değerleme Uzmanı TOLGAHAN EKER (SPK Lisans Belge No: 406295) |
İÇİNDEKİLER
| 1. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLAR VE UYGUNLUK BEYANI 5 |
|---|
| 1.1 Değer Tanımı ve Geçerlilik Koşulları 5 |
| 1.2 Uygunluk Beyanı6 |
| 2. BÖLÜM ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 7 |
| 2.1 Şirketi Tanıtıcı Bilgiler7 |
| 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler7 |
| 2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 |
| 3. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ 8 |
| 3.1 Rapor Tarihi ve Numarası8 |
| 3.2 Raporu hazırlayanların ad ve soyadları, sorumlu değerleme uzmanının adı ve soyadı 8 |
| 3.3 Değerleme tarihi8 |
| 3.4 Dayanak sözleşmesinin tarihi ve numarası 8 |
| 3.5 Raporun Tebliğin 1. Maddesi kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama8 |
| 3.6 Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluş tarafından daha önceki tarihlerde de |
| değerlemesi yapılmışsa son üç değerlemeye ilişkin bilgiler 8 |
| 4. BÖLÜM GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 |
| 4.1 Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dökümanları Hakkında |
| Bilgileri 9 |
| 4.1.1. Gayrimenkullerin Mülkiyet Durumu9 |
| 4.1.2. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Yapılan İncelemeler 11 |
| 4.1.3. İlgili Kadastro Müdürlüğü'nde Yapılan İncelemeler 12 |
| 4.1.4. Gayrimenkulün İmar Planı Bilgileri 12 |
| 4.1.5. Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler 13 |
| 4.2 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat veya devredilmesine ilişkin herhangi bir |
| sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi 14 |
| 4.3 Gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve |
| gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen |
| değişiklikler, kamulaştırma işlemler vb.) ilişkin bilgiler 15 |
| 4.3.1. Tapu Sicil Müdürlüğü ve Kadastro Mühendisliği İncelemesi 15 |
| 4.3.2. Belediye İncelemesi 15 4.3.3. |
| Hukuki Durum İncelemesi 15 4.4 Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin imar durumuna ilişkin bilgiler 15 |
| 4.5 Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlara |
| dair açıklamalar 15 |
| 4.6 Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, |
| kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri vb.) ilişkin bilgiler 16 |
| 4.7 Gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri için alınmış yapı ruhsatlarına, tadilat ruhsatlarına, |
| yapı kullanma izinlerine ilişkin bilgiler ile ilgili mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinlerine alınıp |
| alınmadığına ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında |
| bilgi 16 |
| 4.8 Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetim |
| Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve |
| değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi 16 |
| 4.9 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin bilgi ve planların ve |
| söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması |
| durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 16 |
| 4.10 Varsa, gayrimenkul enerji verimlilik sertifikası hakkında bilgi 16 |
| 5. BÖLÜM GAYRİMENKULLERİN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ17 |
| 5.1 Gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler 17 |
| 5.2 Gayrimenkullerin fiziki, yapısal, teknik ve inşaat özellikleri 18 |
| 5.2.1. Binanın Genel Özellikleri 19 |
| İMZA DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/031 |
| 5.2.2. 5.3 5.4 5.5 5.6 6. BÖLÜM 6.1 |
Taşınmazların Genel Özellikleri 20 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 22 Varsa mevcut yapıyla veya inşaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykırı durumlara ilişkin bilgiler 22 Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiği değişiklikler olup olmadığı hakkında bilgi 22 Gayrimenkul değerleme tarihi itibariyle hangi amaçla kullanıldığı, gayrimenkul arsa veya arazi ise üzerinde herhangi bir yapı bulunup bulunmadığı ve varsa, bu yapıların hangi amaçla kullanıldığı hakkında bilgi 22 PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER23 Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü, Koşulları İle Gayrimenkul Piyasasının Analizi Ve |
|
|---|---|---|
| 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 7. BÖLÜM |
Dayanak Veriler 23 Genel Konjonktürün Otel Piyasası ve Gayrimenkullerin Değerine Etkisi 33 Ofis ve Ticari Gayrimenkuller Pazar Analizi 40 Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler 46 Bölge Analizi 47 Gayrimenkullerin Değerine Etki Eden Özet Faktörler 49 Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri 50 KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ51 |
|
| 7.1 7.2 7.3. 7.4. 7.4.1. 7.4.5. 7.5. 7.6. 8. BÖLÜM |
Değerleme Yöntemleri 51 Gayrimenkullerin Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler 52 Taşınmazların Aylık Pazar Kira Değerlerinin Tespiti (Dükkan/Apart Otel) 52 Taşınmazların Pazar Değerlerinin Tespiti (Dükkan/Apart Otel) 61 Pazar Yaklaşımını Yöntemi İle Ulaşılan Sonuçlar 61 Gelir Yaklaşımını Yöntemi İle Ulaşılan Sonuçlar (Dükkan/Apart Otel) 69 Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar (Otel) 72 En Verimli Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 79 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ80 |
|
| 8.1 8.2 |
Farklı değerleme yöntemleri ile analiz sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen metotların ve nedenlerinin açıklanması 80 Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin neden yer almadıklarının gerekçesi 81 |
|
| 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 9. BÖLÜM 9.1 |
Yasal gereklerin yetine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş 81 Varsa gayrimenkul üzerindeki takyidat ve ipoteklere ilgili görüş 81 Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyebilecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olup olmadığı hakkında bilgi 82 Değerleme konusu arsa veya arazi ise, alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerine proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufa bulunup bulunmadığına dair bilgi 82 Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı ise, üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde özel kanun hükümlerinden kaynaklananlar hariç herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi 82 Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş 82 SONUÇ83 Sorumlu Değerleme Uzmanı Sonuç Cümlesi 83 |
|
| 9.2 | Nihai Değer Takdiri 83 |
1. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLAR VE UYGUNLUK BEYANI
1.1 Değer Tanımı ve Geçerlilik Koşulları
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen taşınmazların toplam kira değeri ile toplam pazar değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar:
Pazar, mal ve hizmetlerin bir fiyat mekanizması vasıtasıyla alıcılar ve satıcılar arasında alınıp satıldığı ortamdır. Pazar kavramı, mal veya hizmetlerin alıcılar ve satıcılar arasında faaliyetleri üzerinde mesnetsiz bir kısıtlama olmaksızın alınıp satılabildiğini ifade eder. Taraflardan her biri arz talep ilişkisi ve fiyatı belirleyen diğer etkenler ile birlikte mal veya hizmetlerin, kendi durumu kapsamında oluşan göreceli faydasına ve bireysel ihtiyaç ve isteğine göre tepki verecektir.
Uluslararası Değerleme Standartlarında kullanıldığı haliyle pazar, değerlenen varlığın veya yükümlülüğün değerleme tarihi itibarıyla serbest bir şekilde el değiştirdiği ve güncel sahibi de dâhil olmak üzere bu pazardaki katılımcıların çoğunluğunun serbest olarak erişebildikleri bir pazar anlamına gelmektedir.
Pazarlar, çeşitli piyasa aksaklıkları nedeniyle, arz ve talep arasında sürekli bir dengenin kurulduğu mükemmellikte nadiren işlemektedir. Pazardaki yaygın aksaklıklar arasında arz dengesizliği, talepte ani düşüş ve yükselişler veya pazar katılımcıları arasındaki asimetrik bilgilendirme görülür. Pazar katılımcıları bu aksaklıklara tepki verdiklerinden, bir pazar belirli bir zamanda dengesizliğe neden olan herhangi bir değişime karşı kendini uyarlayabilir. Pazardaki en olası fiyatı tahmin etmeyi hedefleyen bir değerleme, pazardaki dengenin yeniden kurulacağı varsayımına dayanan düzeltilmiş veya uyarlanmış fiyattan ziyade, değerleme tarihi itibarıyla ilgili pazardaki koşulları yansıtmalıdır.
Pazar değeri:
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
- Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
- Gayrimenkullerin makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
• Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
1.2 Uygunluk Beyanı
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
- Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
- Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
- Değerleme konusunu oluşturan mülklerle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
- Değerleme çalışmasını gerçekleştiren kişiler ve kuruluşumuzun taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargısı bulunmamakta olup çalışmalar tarafsız olarak yapılmaktadır.
- Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
- Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
- Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
- Bu raporun konusu olan mülkler şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülklerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
- Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
- Raporumuz Sermaye Piyasası Kurulu'nun ilgili tebliğinin sorumluluk, bağımsızlık, işin kabulü ve devri, mesleki özen ve titizlik, sır saklama yükümlülüğü ilke ve kurallarına uygun şekilde hazırlanmaktadır.
2. BÖLÜM ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
| 2.1 | Şirketi Tanıtıcı | Bilgiler | |
|---|---|---|---|
| ----- | -- | ------------------ | ---------- |
| ŞİRKETİN ÜNVANI ŞİRKETİN ADRESİ TELEFON NO |
: : : |
İmza Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. İçerenköy Mahallesi, Çetinkaya Sokak, Dağ İş Merkezi No: 19, Kat:3, İç Kapı No:4 Ataşehir / İSTANBUL +90 (216) 488 46 92 |
|---|---|---|
| FAALİYET KONUSU | : | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermektir. |
| KURULUŞ TARİHİ | : | 21 Mart 2023 |
| SERMAYESİ | : | 3.350.000,-TL |
| TİCARET SİCİL NO | : | 450802-5 |
| TİCARET SİCİL GAZETESİ TARİH VE NO.SU |
: | 21 Mart 2023 / 10794 |
Not : Şirket, 27 Temmuz 2023 tarihi itibariyle Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır.
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : | Kuzugrup Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : | Yenibosna Merkez Mah. 1. Asena Sok. F Sitesi Kuzu34 Plaza No 25 İç Kapı No:1 34197 Bahçelievler-İstanbul |
| TELEFON NO | : | 0 212 709 11 00 |
| FAALİYET KONUSU | : | Gayrimenkul Geliştirme ve Turizm |
2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu rapor, Kuzugrup Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin talebine istinaden rapor içerisinde adresi belirtilen taşınmazların Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
3. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ
3.1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu değerleme raporu, Kuzugrup Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 30.06.2025 tarihinde, 2025/SPK-031 rapor numarası ile hazırlanmıştır.
3.2 Raporu hazırlayanların ad ve soyadları, sorumlu değerleme uzmanının adı ve soyadı
Bu değerleme raporunu 405206 SPK Lisans belge no'suna sahip sorumlu değerleme uzmanı Taşkın PUYAN ile 406295 SPK Lisans belge no'suna sahip sorumlu değerleme uzmanı Tolgahan EKER hazırlanmıştır.
3.3 Değerleme tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 24.06.2025 tarihinde çalışmalara başlamış ve 30.06.2025 tarihi itibari ile raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
3.4 Dayanak sözleşmesinin tarihi ve numarası
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Kuzugrup Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 2025_Kuzugrupgyo_001 no'lu ve 18.06.2025 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
3.5 Raporun Tebliğin 1. Maddesi kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
3.6 Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluş tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa son üç değerlemeye ilişkin bilgiler
Konu taşınmazlar için şirketimizce daha önce hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporu bulunmamaktadır.
4. BÖLÜM GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
4.1 Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb.
Dökümanları Hakkında Bilgileri
4.1.1. Gayrimenkullerin Mülkiyet Durumu
| SAHİBİ | : | Kuzugrup Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1) |
||
|---|---|---|---|---|
| İL | : | İstanbul | ||
| İLÇE | : | Bakırköy | ||
| MAHALLE | : | Zeytinlik | ||
| PAFTA | : | - | ||
| ADA NO | : | 564 | ||
| PARSEL NO | : | 181 | ||
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 112.954,29 m² |
||
| ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ |
: | 25 Katlı 1,2,3,4 Nolu Bloklardan Oluşan Betonarme Otel, 24 Katlı 5,6,7,8. Bloklardan Oluşan Betonarme Otel, 21 Katlı 9. Bloktan Oluşan Betonarme Otel, Toptan ve Perakende Ticaret İşyeri ve Arsası |
||
| TAPU TARİHİ | : | 06.07.2023 | ||
| YEVMİYE NO | : | 11297 |
| DEĞERLEMEYE KONU BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TAPU KAYITLARI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO |
BLOK NO |
KAT NO | BAĞ. BÖL. NO. |
NİTELİĞİ | ARSA PAYI | CİLT NO |
SAYFA NO |
|
| 1 | 9 | 1.Bodrum+Zemin,1, 2,3,4,5,6,7,8,9,10,1 1,12,13,14,15,16 |
1 | Otel | 28765/346158 | 158 | 15511 | |
| 2 | 9 | 1.Bodrum | 2 | Ticaret | 59/346158 | 158 | 15512 | |
| 3 | 9 | 1.Bodrum | 3 | Ticaret | 54/346158 | 158 | 15513 | |
| 4 | 9 | 1.Bodrum | 4 | Ticaret | 195/346158 | 158 | 15514 | |
| 5 | 9 | 1.Bodrum | 5 | Ticaret | 29/346158 | 158 | 15515 | |
| 6 | 9 | 1.Bodrum | 6 | Ticaret | 30/346158 | 158 | 15516 | |
| 7 | 9 | 1.Bodrum | 7 | Ticaret | 207/346158 | 158 | 15517 | |
| 8 | 9 | 1.Bodrum | 8 | Ticaret | 88/346158 | 158 | 15518 | |
| 9 | 9 | 1.Bodrum | 9 | Ticaret | 429/346158 | 158 | 15519 | |
| 10 | 9 | 1.Bodrum | 10 | Ticaret | 1641/346158 | 158 | 15520 | |
| 11 | 9 | 1 | 11 | Apart Otel | 266/346158 | 158 | 15521 |
| 12 | 9 | 1 | 12 | Apart Otel | 130/346158 | 158 | 15522 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13 | 9 | 1 | 13 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15523 |
| 14 | 9 | 1 | 14 | Apart Otel | 198/346158 | 158 | 15524 |
| 15 | 9 | 1 | 15 | Apart Otel | 57/346158 | 158 | 15525 |
| 16 | 9 | 1 | 16 | Apart Otel | 250/346158 | 158 | 15526 |
| 17 | 9 | 2 | 17 | Apart Otel | 266/346158 | 158 | 15527 |
| 18 | 9 | 2 | 18 | Apart Otel | 130/346158 | 158 | 15528 |
| 19 | 9 | 2 | 19 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15529 |
| 20 | 9 | 2 | 20 | Apart Otel | 198/346158 | 158 | 15530 |
| 21 | 9 | 2 | 21 | Apart Otel | 57/346158 | 158 | 15531 |
| 22 | 9 | 2 | 22 | Apart Otel | 224/346158 | 158 | 15532 |
| 23 | 9 | 3 | 23 | Apart Otel | 266/346158 | 158 | 15533 |
| 24 | 9 | 3 | 24 | Apart Otel | 130/346158 | 158 | 15534 |
| 25 | 9 | 3 | 25 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15535 |
| 26 | 9 | 3 | 26 | Apart Otel | 198/346158 | 158 | 15536 |
| 27 | 9 | 3 | 27 | Apart Otel | 303/346158 | 158 | 15537 |
| 28 | 9 | 4 | 28 | Apart Otel | 266/346158 | 158 | 15538 |
| 29 | 9 | 4 | 29 | Apart Otel | 130/346158 | 158 | 15539 |
| 30 | 9 | 4 | 30 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15540 |
| 31 | 9 | 4 | 31 | Apart Otel | 198/346158 | 158 | 15541 |
| 32 | 9 | 4 | 32 | Apart Otel | 255/346158 | 158 | 15542 |
| 33 | 9 | 5 | 33 | Apart Otel | 266/346158 | 158 | 15543 |
| 34 | 9 | 5 | 34 | Apart Otel | 130/346158 | 158 | 15544 |
| 35 | 9 | 5 | 35 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15545 |
| 36 | 9 | 5 | 36 | Apart Otel | 198/346158 | 158 | 15546 |
| 37 | 9 | 5 | 37 | Apart Otel | 226/346158 | 158 | 15547 |
| 38 | 9 | 6 | 38 | Apart Otel | 266/346158 | 158 | 15548 |
| 39 | 9 | 6 | 39 | Apart Otel | 130/346158 | 158 | 15549 |
| 40 | 9 | 6 | 40 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15550 |
| 41 | 9 | 6 | 41 | Apart Otel | 198/346158 | 158 | 15551 |
| 42 | 9 | 6 | 42 | Apart Otel | 163/346158 | 158 | 15552 |
| 43 | 9 | 7 | 43 | Apart Otel | 266/346158 | 158 | 15553 |
| 44 | 9 | 7 | 44 | Apart Otel | 130/346158 | 158 | 15554 |
| 45 | 9 | 7 | 45 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15555 |
| 46 | 9 | 7 | 46 | Apart Otel | 362/346158 | 158 | 15556 |
| 47 | 9 | 8 | 47 | Apart Otel | 266/346158 | 158 | 15557 |
| 48 | 9 | 8 | 48 | Apart Otel | 130/346158 | 158 | 15558 |
| 49 | 9 | 8 | 49 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15559 |
| 50 | 9 | 8 | 50 | Apart Otel | 336/346158 | 158 | 15560 |
| 51 | 9 | 9 | 51 | Apart Otel | 266/346158 | 158 | 15561 |
| 52 | 9 | 9 | 52 | Apart Otel | 130/346158 | 158 | 15562 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 53 | 9 | 9 | 53 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15563 |
| 54 | 9 | 9 | 54 | Apart Otel | 283/346158 | 158 | 15564 |
| 55 | 9 | 10 | 55 | Apart Otel | 266/346158 | 158 | 15565 |
| 56 | 9 | 10 | 56 | Apart Otel | 130/346158 | 158 | 15566 |
| 57 | 9 | 10 | 57 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15567 |
| 58 | 9 | 10 | 58 | Apart Otel | 276/346158 | 158 | 15568 |
| 59 | 9 | 11 | 59 | Apart Otel | 396/346158 | 158 | 15569 |
| 60 | 9 | 11 | 60 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15570 |
| 61 | 9 | 11 | 61 | Apart Otel | 256/346158 | 158 | 15571 |
| 62 | 9 | 12 | 62 | Apart Otel | 396/346158 | 158 | 15572 |
| 63 | 9 | 12 | 63 | Apart Otel | 181/346158 | 158 | 15573 |
| 64 | 9 | 12 | 64 | Apart Otel | 214/346158 | 15574 | |
| 65 | 9 | 13 | 65 | Apart Otel | 371/346158 | 158 | 15575 |
| 66 | 9 | 13 | 66 | Apart Otel | 366/346158 | 158 | 15576 |
| 67 | 9 | 14 | 67 | Apart Otel | 371/346158 | 158 | 15577 |
| 68 | 9 | 14 | 68 | Apart Otel | 337/346158 | 158 | 15578 |
| 69 | 9 | 15 | 69 | Apart Otel | 371/346158 | 158 | 15579 |
| 70 | 9 | 15 | 70 | Apart Otel | 337/346158 | 158 | 15580 |
| 71 | 9 | 16 | 71 | Apart Otel | 371/346158 | 158 | 15581 |
| 72 | 9 | 16 | 72 | Apart Otel | 337/346158 | 158 | 15582 |
(*) Taşınmazlarda kat mülkiyetine geçilmiştir.
4.1.2. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Yapılan İncelemeler
Müşteri tarafından 19.06.2025 tarihinde temin edilen takyidatlı tapu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Beyanlar Hanesinde (Müştereken):
-Yönetim Planı Değişikliği: 15.05.2023 (24.05.2023 tarih, 8964 yevmiye)
-KM ne Çevrilmiştir. (16.03.2022 tarih, 4874 yevmiye)
-KM ne Çevrilmiştir. (04.03.2021 tarih, 3900 yevmiye)
-Diğer (Konusu: Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığının 30/09/2019 tarih ve 93997 sayılı yazısında Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığının 564 ada,181 parsel sayılı taşınmaz malın Hazineye ait 131986/12764883 hissesinin söz konusu taşınmazın Kıyıda kalan kısmının süresiz ve bedelsiz olarak kayıtsız ve şartsız terkini sağlanacaktır.) Tarih: 01/10/2019 Sayı: 18685 (01.10.2019 tarih, 11792 yevmiye)
-KM ne Çevrilmiştir. (24.11.2017 tarih, 13016 yevmiye)
-Kısmen Kıyı Kenar Çizgisi İçinde Kalmaktadır. 08/02/2017 YEVMİYE 1691 (08.02.2017 tarih, 1691 yevmiye)
Şerhler Hanesinde (Müştereken):
-Kira Şerhi: 07/01/2014 tarihinden başlamak üzere 99 yıllığı 1 TL bedelle 99 Yıl müddetle 1208-1209 nolu T.M. yeri ve kablo geçiş güzergahı. Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine Kira Şerhi) (13.02.2014 tarih, 1913 yevmiye)
-1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 yıllığı 1.TL. bedelle 1204-1205-1206- 1207 nolu T.M. Yeri ve Kablo Geçiş Güzergahı Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine Geçiş) (23.08.2017 tarih, 9621 yevmiye)
Şerhler Hanesinde (1, 9 ve 10 No'lu Bağımsız Bölümler Üzerinde):
-400.000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (24.10.2023 tarih, 18560 yevmiye)
Rehinler Hanesinde (Müştereken):
-Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.dereceden 2.000.000.000,-TL tutarında ipotek tesis edilmiştir. (03.03.2023 tarih, 3940 yevmiye)
4.1.3. İlgili Kadastro Müdürlüğü'nde Yapılan İncelemeler
Değerlemeye konu taşınmazların kadastral sınırı, alan ve konum tespiti Bakırköy Kadastro Müdürlüğü'nde bulunan paftalar üzerinden ve https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
4.1.4. Gayrimenkulün İmar Planı Bilgileri
Bakırköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde konu parsel 20.03.1991 tarihli, 1/1000 ölçekli, Türkiye Emlak Bankası Ataköy Sahil Tesisi Mevzi İmar Planı ve 20.04.2010 tarihli, 1/1000 ölçekli, Fiber Optik Kablo Tesis Hattı Uygulama İmar Planı kapsamında, E:2.00, H:72.00 m yapılaşma şartlarında "Turizm Rekreasyon Alanı" ile "Akaryakıt İstasyonu Alanı" kapsamında kalmaktadır. Parselin kıyıda kalan 131986/12764883 hissesinin (yaklaşık 1.131,96 m²) hazineye devri gerekmektedir. Alınan şifahi bilgiye göre taşınmazın bulunduğu blok, kıyı kenar çizgisi nedeni ile terk edilecek alanda kalmadığı öğrenilmiştir. Konu taşınmazların üzerinde yer aldığı parsel kentsel dönüşüm bölgesi, riskli alan ya da rezerv alan içinde yer almamaktadır. Taşınmaz Bakırköy Belediyesi sınırları içerisindedir.
4.1.5. Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler
Bakırköy Belediyesi İmar Arşivi mevcut dosyasında 564 Ada 181 Parselde 9. Blok için düzenlenmiş 03.12.2013 tarih, 5736-E sayılı yeni yapı ruhsatı, 13.12.2016 tarih, 31088-9 sayılı tadilat ruhsatı, 29.03.2019 tarih, 16705/9 sayılı tadilat ruhsatı ile 08.02.2022 tarih ve 6124 sayılı yapı kullanma izin belgesi incelenmiştir. İskân belgesi toplam 21 kat, otel, ticaret ve 85.880,08 m² inşaat alanı için düzenlenmiştir. Taşınmazların konumlandığı blok için alınmış olan yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi aşağıda tablolar halinde listelenmiştir.
| YAPI RUHSATI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B.B. İnşaat Alanı Veriliş Tarihi No'su Nitelik (m2) Adedi Nedeni |
||||||||
| 03.12.2013 5736-E Ofis ve İş Yeri --- --- Yeni Yapı |
||||||||
| 13.12.2016 | 31088-9 | Otel ve Ticaret | 72 | 85.859,68 | Tadilat | |||
| 29.03.2019 16705/9 Otel ve Ticaret 72 85.880,08 Tadilat |
||||||||
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tarihi No'su Nitelik |
B.B. Adedi |
İnşaat Alanı (m2) |
Veriliş Nedeni |
|||||
| 08.02.2022 | 6124 | Otel ve Ticaret | 72 | 85.880,08 | İskan |
Bakırköy İmar Arşivinde yapılan incelemede, taşınmazlara ait ruhsat ve imar planları için 25.04.2014 tarihinde iptal davası açıldığı, 10. İdare Mahkemesinin 03.12.2013 tarihinde ruhsatları iptal ettiği, 4. İdare Mahkemesinin 18.07.2017 tarihinde projelerin imar planlarına uygun olduğuna karar verdiği görülmüştür. Bakırköy Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yapılan görüşmede blok bazında alınan son tarihli tadilat ruhsatlarının ve iskanların geçerli olduğu, herhangi bir sıkıntı olmadığı tarafımıza şifahen bildirilmiştir. Dosya içerisinde yapılan incelemede yeni yapı ve tadilat ruhsatlarının iptali ile ilgili mahkeme kararları görülmüştür. 05.03.2020 tarih, 9658580006- 310.10/12388 sayılı Yapı Denetim Şefliğinin dilekçe cevabı yazısında yapı kullanma izin belgelerinin yürürlükte ve geçerli olduğu belirtilmiştir.
Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada, parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından, bağımsız bölüm bazında taşınmazların konumunun doğruluğu Webtapu sisteminde mevcut kat irtifakına esas onaylı mimari tadilat projesi incelenmek suretiyle tespit edilmiştir. Bina oturum yönü vaziyet planında belirtilen cephe uzunlukları referans alınarak tespit edilmiştir.
4.2 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat veya devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazların tamamı üzerinde yer alan kira şerhleri TEK Kurumunun bölgede verdiği hizmete yönelik kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, şerhler rutin uygulama olup taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır. Yine taşınmazların tamamı üzerinde yer alan yönetim planı, kat mülkiyetine çevrilmiştir beyanları taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama oluşturmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin (c) bendine göre; "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin "ipotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi" başlıklı 30. maddesine göre ise; "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur." Yukarıda belirtilen hususlar doğrultusunda taşınmazın devrine olumsuz etkisi bulunmaktadır.
Rapor konusu taşınmazların tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
4.3 Gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemler vb.) ilişkin bilgiler
4.3.1. Tapu Sicil Müdürlüğü ve Kadastro Mühendisliği İncelemesi
Müşteriden 19.06.2024 tarihinde temin edilen takyidatlı tapu kayıt bilgileri ile rapor sonuçlandırılmıştır.
- Son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir. Taşınmazlar 06.07.2023 tarihinde "Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği" işlemiyle Kuzugrup Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
4.3.2. Belediye İncelemesi
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
4.3.3. Hukuki Durum İncelemesi
Bakırköy İmar Arşivinde yapılan incelemede, taşınmazlara ait ruhsat ve imar planları için 25.04.2014 tarihinde iptal davası açıldığı, 10. İdare Mahkemesinin 03.12.2013 tarihinde ruhsatları iptal ettiği, 4. İdare Mahkemesinin 18.07.2017 tarihinde projelerin imar planlarına uygun olduğuna karar verdiği görülmüştür. Bakırköy Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yapılan görüşmede blok bazında alınan son tarihli tadilat ruhsatlarının ve iskanların geçerli olduğu, herhangi bir sıkıntı olmadığı tarafımıza şifahen bildirilmiştir. Dosya içerisinde yapılan incelemede yeni yapı ve tadilat ruhsatlarının iptali ile ilgili mahkeme kararları görülmüştür. 05.03.2020 tarih, 9658580006- 310.10/12388 sayılı Yapı Denetim Şefliği'nin dilekçe cevabı yazısında yapı kullanma izin belgelerinin yürürlükte ve geçerli olduğu belirtilmiştir.
4.4 Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin imar durumuna ilişkin bilgiler
Taşınmazların imar durumu "Turizm Rekreasyon Alanı" ile "Akaryakıt İstasyonu Alanı"dır. Bölgede genel olarak benzer Turizm Rekreasyon Alanı ile konut Alanı imar lejantına sahip parseller bulunmakta olup, bölgede nitelikli ticari-konut konsept projeler inşa edilmektedir.
4.5 Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlara dair açıklamalar
Değerlemeye konu taşınmazların konumladığı yapıya ait; yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi mevcut olup, yukarıda raporumuzun "4.1.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" bölümünde detayı paylaşılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmuş olup, taşınmazlarla alakalı değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı da bulunmamaktadır.
4.6 Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri vb.) ilişkin bilgiler
Değerleme tarihi itibariyle rapor konusu gayrimenkuller yapı kullanma izin belgesini almış bağımsız bölüm niteliğindedir. Gayrimenkuller için herhangi bir satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır.
4.7 Gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri için alınmış yapı ruhsatlarına, tadilat ruhsatlarına, yapı kullanma izinlerine ilişkin bilgiler ile ilgili mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinlerine alınıp alınmadığına ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi
İlgili mevzuat uyarınca 564 ada 181 no'lu parsel üzerinde yer alan bağımsız bölümlerin gerekli tüm izinleri alınmış olup proje için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Raporumuzun "4.1.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında yasal belgeler hakkında detaylı bilgiler anlatılmıştır.
4.8 Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetim Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi
Parsel üzerindeki 9.blok için alınmış olan 08.02.2022 tarihli yapı kullanma izin belgesinde görüldüğü gibi, rapor konusu ana yapının yapı denetim faaliyeti; Konaklar Mahallesi, Akasyalı Sokak, No:8, İç kapı No:1 Beşiktaş/İSTANBUL adresinde kayıtlı, AKS Denetim Limited Şirketi tarafından verilmiştir. Taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış olup yapı denetimle bir ilişkisi kalmamıştır.
4.9 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışması için hazırlanmamıştır.
4.10 Varsa, gayrimenkul enerji verimlilik sertifikası hakkında bilgi
Rapor konu taşınmazların konumlu olduğu bina için C enerji performansında Y27343DD66BBD numaralı ve 16.10.2021 tarihli belge bulunmaktadır.
5. BÖLÜM GAYRİMENKULLERİN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ
5.1 Gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler
Rapor konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Ataköy 2-5-6 Kısım Mahallesi, Rauf Orbay Caddesi, Sea Pearl Sitesi, 9. Blok, JW Marriott Hotel İstanbul Marmara Sea, No:2/1L, açık posta adresinde yer alan 72 adet bağımsız bölümdür.
Taşınmazlara ulaşım için ilçenin ana arterlerinden Rauf Orbay Caddesi güzergahı kullanılmaktadır. Ana artere yakın konumda olan taşınmazlara özel araçlar ve toplu taşıma ile ulaşım imkânı bulunmaktadır.
Taşınmazların bulunduğu bölge konut alanı özelliğinde olup, orta-üst ve üst gelir düzeyine sahip aileler tarafından ikamet amaçlı olarak tercih edilmektedir. Yakın çevresinde yapılaşma benzer niteliklerde lüks site tarzında inşa edilmiş apartmanlar, ayrık nizamda inşa edilmiş bahçeli apartmanlar, eğitim, dini tesis yapıları ve alışveriş merkezleri şeklindedir.
Taşınmazların yakın çevresinde Yalı İstanbul Projesi, Emlak Kredi Bankası Ortaokulu, Toki Ataköy Konutları, Galeria AVM, Ataköy Plus Alışveriş Merkezi yer almaktadır.
5.2 Gayrimenkullerin fiziki, yapısal, teknik ve inşaat özellikleri
| İNŞAAT TARZI | : | Betonarme karkas |
|---|---|---|
| İNŞAAT NİZAMI | : | Ayrık (Blok) |
| BİNA YAŞI | : | ~ 3 |
| KAT ADEDİ | : | 21 (4 bodrum, zemin, 16 normal kat) |
| TOPLAM İNŞAAT ALANI (m2) |
: | 85.858,78 m² |
| ELEKTRİK | : | Şebeke |
| JENERATÖR | : | Mevcut |
| TRAFO | : | Mevcut |
| PARATONER | : | Mevcut (Faraday Kafesi) |
| SU | : | Şebeke |
| SU DEPOSU | : | Mevcut |
| HİDROFOR | : | Mevcut |
| KANALİZASYON | : | Şebeke |
| KLİMA TESİSATI | : | Merkezi fan - coil sistemi mevcut |
| ISITMA SİSTEMİ | : | Mevcut |
| UYDU YAYIN SİSTEMİ |
: | Mevcut |
| TELEFON SANTRAL |
: | Mevcut |
| ASANSÖR | : | Mevcut |
| GÜVENLİK | : | Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları mevcut |
| YANGIN İHBAR TES. |
: | Duman ve ısı dedektörleri mevcut |
| YANGIN SÖN. TES. |
: | Yangın dolapları, hidrantlar, yangın tüpleri ve sprinker hatları mevcut |
| YANGIN MERDİVENİ |
: | Mevcut |
| DIŞ CEPHE | : | Cam giydirme cephe, alüminyum doğrama |
| ÇATI | : | Teras tipi çatı |
| OTOPARK | : | Açık-kapalı otopark yeri mevcut |
5.2.1. Binanın Genel Özellikleri
- o Değerleme konusu taşınmazlar 564 ada, 127.648,83 m² yüzölçümlü 181 no'lu imar parseli üzerinde toplam 8 adet konut bloğu, 1 adet hastane bloğu ve 1 adet otel bloğu şeklinde inşa edilmiş olan Sea Pearl Ataköy Sitesinde yer almaktadırlar.
- o Parselin çevresi ortak bahçe duvarı ile çevrelenmiş olup, parselin bina oturum alanları dışında kalan kısımları açık/kapalı otopark, sosyal tesis, yürüyüş yolları ve yeşil alan olarak düzenlenmiştir.
- o Sitede 24 saat güvenlik hizmeti, spor salonu, teknik destek, concierge hizmetleri ile tüm blokların altında kapalı otopark bulunmaktadır.
- o 9.Blok kapsamında mahallen rezidans bloğu olarak adlandırılan alanda yer alan 62 adet bağımsız bölüm tapu kayıtlarında apart otel olarak kayıtlıdır. Bu durum taşınmazların bulunduğu parselin turizm alanı lejantına sahip olmasından kaynaklanmaktadır. Ancak yerinde apart otel nitelikli taşınmazlar kiralık konut, ticaret nitelikli taşınmazlar dükkân olarak pazarlanmaktadır.
- o Bina dış cephesi cam giydirme cephe haldedir. Taşınmazların konumlu olduğu 9. Blok parselin orta kısmında konumlu olup, Rauf Orbay Caddesine cephelidir.
- o Ana gayrimenkul projesine göre 4 bodrum, zemin ve 16 normal kat olmak üzere toplam 21 kattan oluşmaktadır. Taşınmaz apart otel ve otel bölümünden oluşmakta olup, 4, 3 ve 2.bodrum katlar ortak kullanılmaktadır. Taşınmazın 4.bodrum katında sosyal tesis, 10 ve 7 numaralı bağımsız bölümlere ait depolar ve teknik hacimler, 3. ve 2.bodrum katlarında otopark, 1.bodrum katında otel girişi, toplantı odaları, resepsiyon, restoran alanları, ve 9 adet dükkan, apart otel bölümünde 1 ve 2.katlarda 6' şar adet, 3, 4, 5 ve 6.katlarda 5'er adet, 7, 8, 9 ve 10.katlarda 4'er adet, 11 ve 12.katlarda 3'er adet, 13, 14, 15 ve 16.katlarda 2'şer adet bağımsız bölüm yer almaktadır. Otel bölümünde ise 1.bodrum, zemin, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 ve 16.katlarda tek bağımsız bölüm olarak yer almaktadır. Ana taşınmaz bünyesinde 9 adet dükkan, 1 adet otel ve 62 adet apart otel olmak üzere 72 adet bağımsız bölüm yer almaktadır.
- o Turizm yatırım belgesine göre ise otel adı; JW Marriott Hotel İstanbul Marmara Sea, Sınıfı ve türü; 5 yıldızlı oteldir. Otel kapasite bilgileri ise; 181 oda (2 yataklı), 11 suit oda (2 yataklı), 8 apart oda (2 yataklı), 1 apart oda (4 yataklı), 3 bedensel engelli odası (2 yataklı) toplam 204 oda, 410 yatak, 100 kişilik alakart lokanta, 120 kişilik , 120 kişilik alakart lokanta, 50 kişilik açık yemek alanı, 150 kişilik açık yemek alanı, havuz bar, lobi bar, vitamin bar, 220 kişilik lokanta, 28 kişilik toplantı salonu, 50 kişilik toplantı salonu, 70 kişilik toplantı salonu, 100 kişilik toplantı salonu, 200 kişilik toplantı salonu (3 adet), açık yüzme havuzu, kapalı yüzme havuzu, türk hamamı (2 adet), sauna (2 adet), buhar odası (2 adet), masaj ünitesi (8 adet), çocuk oyun ünitesi, aletli jimnastik salonu, jimnastik salonu, jimnastik
salonu, erkek ve kadın kuaförü, satış ünitesi (4 adet), 183 araçlık otopark alanı olarak dosyasına işlenmiştir.
- o Otel dahilinde binanın doğu cephesi otel bloğu ve batı cephesi rezidans bloğu olarak kullanılmaktadır.
- o Rezidans bloğunda 62 adet apart oda bulunmakta olup, otel imkanlarından faydalanılmaktadır.
- o Halihazırda otel bloğunda 204 oda ve rezidans bloğunda 37 adet apart oda hizmette olmakta olup toplam 241 adet oda bulunmaktadır.
- o Projesinde girişin kuzey yönünden verildiği görülmüştür.
- o Binanın dış cephesi dış cephe panel cam giydirmedir. Binanın ana giriş kapısı camlı alüminyum doğrama kapı olup, merdiven basamakları ve sahanlıklar mermer kaplıdır.
- o Binaya giriş güvenlik noktasından sağlanmaktadır.
- o Binada açık ve kapalı otopark bulunmaktadır.
5.2.2. Taşınmazların Genel Özellikleri
- o Değerlemeye konu 72 adet bağımsız bölüm binada farklı katlarda ve cephelerde yer almakta olup, 1.bodrum katta yer alan 7 adet dükkân harici bağımsız bölümler bir bütün halinde otel olarak kullanılmaktadır.
- o Mahallinde yapılan gözlemlerde genel olarak ortak alan zeminlerinin seramik kaplı, duvarlarının boyalı olduğu gözlemlenmiştir. Oda hacimlerinde zeminler seramik kaplı, duvarlar boyalı olup banyo hacimlerinde vitrifiyeler tamdır. Taşınmazlar otel konseptine uygun olarak mimari dekore edilmiştir.
- o Taşınmazların blok, giriş, kat, tip ve brüt m² bilgilerinin durumu aşağıda tabloda sunulmuştur.
| BLOK NO |
BİNA GİRİŞİ |
KAT NO | BAĞ. BÖL. NO |
TİPİ | NET ALAN (M²) |
BRÜT ALANI (M²) |
SATIŞA ESAS BRÜT ALANI (M²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 | 2/1LB | 1.Bodrum+Zemin, 1,2,3,4,5,6,7, 8,9,10,11, 12,13,14,15,16 |
1 | Otel | 21.297,84 | - | 28.692,00 |
| 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 2 | Dükkan | 45,25 | 48,83 | 59,33 |
| 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 3 | Dükkan | 39,25 | 44,14 | 53,63 |
| 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 4 | Dükkan | 147,35 | 160,56 | 195,08 |
| 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 5 | Dükkan | 20,20 | 23,80 | 28,92 |
| 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 6 | Dükkan | 20,45 | 24,45 | 29,71 |
| 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 7 | Dükkan | 138,25 | 170,29 | 206,90 |
| 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 8 | Dükkan | 64,75 | 72,35 | 87,91 |
| 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 9 | Dükkan | 342,65 | - | 429,35 |
| 9 | 2/1LA | 1.Bodrum | 10 | Dükkan | 1.202,05 | - | 1640,88 |
| 9 | 2/1L | 1 | 11 | 3+1 | 140,00 | 200,74 | 266,42 |
| 9 | 2/1L | 1 | 12 | 1,5+1 | 66,25 | 97,98 | 130,04 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 | 2/1L | 1 | 13 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 | |
| 9 | 2/1L | 1 | 14 | 2+1 | 109,85 | 149,36 | 198,23 | |
| 9 | 2/1L | 1 | 15 | 1+0 | 35,55 | 43,30 | 57,47 | |
| 9 | 2/1L | 1 | 16 | 3,5+1 | 136,70 | 188,38 | 250,01 | |
| 9 | 2/1L | 2 | 17 | 3+1 | 140,00 | 200,74 | 266,42 | |
| 9 | 2/1L | 2 | 18 | 1,5+1 | 66,25 | 97,98 | 130,04 | |
| 9 | 2/1L | 2 | 19 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 | |
| 9 | 2/1L | 2 | 20 | 2+1 | 109,85 | 149,36 | 198,23 | |
| 9 | 2/1L | 2 | 21 | 1+0 | 35,55 | 43,30 | 57,47 | |
| 9 | 2/1L | 2 | 22 | 3+1 | 110,50 | 168,99 | 224,28 | |
| 9 | 2/1L | 3 | 23 | 3+1 | 140,00 | 200,74 | 266,42 | |
| 9 | 2/1L | 3 | 24 | 1,5+1 | 66,25 | 97,98 | 130,04 | |
| 9 | 2/1L | 3 | 25 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 | |
| 9 | 2/1L | 3 | 26 | 2+1 | 109,85 | 149,36 | 198,23 | |
| 9 | 2/1L | 3 | 27 | 2+1 | 112,15 | 228,35 | 303,06 | |
| 9 | 2/1L | 4 | 28 | 3+1 | 140,00 | 200,74 | 266,42 | |
| 9 | 2/1L | 4 | 29 | 1,5+1 | 66,25 | 97,98 | 130,04 | |
| 9 | 2/1L | 4 | 30 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 | |
| 9 | 2/1L | 4 | 31 | 2+1 | 109,85 | 149,36 | 198,23 | |
| 9 | 2/1L | 4 | 32 | 2+1 | 112,15 | 191,85 | 254,62 | |
| 9 | 2/1L | 5 | 33 | 3+1 | 140,00 | 200,74 | 266,42 | |
| 9 | 2/1L | 5 | 34 | 1,5+1 | 66,25 | 97,98 | 130,04 | |
| 9 | 2/1L | 5 | 35 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 | |
| 9 | 2/1L | 5 | 36 | 2+1 | 109,85 | 149,36 | 198,23 | |
| 9 | 2/1L | 5 | 37 | 1,5+1 | 81,05 | 170,12 | 225,78 | |
| 9 | 2/1L | 6 | 38 | 3+1 | 140,00 | 200,74 | 266,42 | |
| 9 | 2/1L | 6 | 39 | 1,5+1 | 66,25 | 97,98 | 130,04 | |
| 9 | 2/1L | 6 | 40 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 | |
| 9 | 2/1L | 6 | 41 | 2+1 | 109,85 | 149,36 | 198,23 | |
| 9 | 2/1L | 6 | 42 | 1,5+1 | 81,05 | 123,12 | 163,40 | |
| 9 | 2/1L | 7 | 43 | 3+1 | 140,00 | 200,74 | 266,42 | |
| 9 | 2/1L | 7 | 44 | 1,5+1 | 66,25 | 97,98 | 130,04 | |
| 9 | 2/1L | 7 | 45 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 | |
| 9 | 2/1L | 7 | 46 | 3,5+1 | 156,95 | 273,11 | 362,46 | |
| 9 | 2/1L | 8 | 47 | 3+1 | 140,00 | 200,74 | 266,42 | |
| 9 | 2/1L | 8 | 48 | 1,5+1 | 66,25 | 97,98 | 130,04 | |
| 9 | 2/1L | 8 | 49 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 | |
| 9 | 2/1L | 8 | 50 | 3,5+1 | 156,95 | 253,40 | 336,30 | |
| 9 | 2/1L | 9 | 51 | 3+1 | 140,00 | 200,74 | 266,42 | |
| 9 | 2/1L | 9 | 52 | 1,5+1 | 66,25 | 97,98 | 130,04 | |
| 9 | 2/1L | 9 | 53 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 | |
| 9 | 2/1L | 9 | 54 | 3,5+1 | 156,95 | 213,60 | 283,48 |
| 9 | 2/1L | 10 | 55 | 3+1 | 140,00 | 200,74 | 266,42 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 | 2/1L | 10 | 56 | 1,5+1 | 66,25 | 97,98 | 130,04 |
| 9 | 2/1L | 10 | 57 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 |
| 9 | 2/1L | 10 | 58 | 2+1 | 119,10 | 208,14 | 276,24 |
| 9 | 2/1L | 11 | 59 | 4,5+1 | 213,15 | 298,17 | 395,72 |
| 9 | 2/1L | 11 | 60 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 |
| 9 | 2/1L | 11 | 61 | 2+1 | 119,10 | 192,61 | 255,63 |
| 9 | 2/1L | 12 | 62 | 4,5+1 | 213,15 | 298,17 | 395,72 |
| 9 | 2/1L | 12 | 63 | 2+1 | 94,00 | 136,01 | 180,51 |
| 9 | 2/1L | 12 | 64 | 2+1 | 119,10 | 161,29 | 214,06 |
| 9 | 2/1L | 13 | 65 | 4,5+1 | 211,25 | 279,71 | 371,22 |
| 9 | 2/1L | 13 | 66 | 4,5+1 | 193,95 | 276,12 | 366,46 |
| 9 | 2/1L | 14 | 67 | 4,5+1 | 211,25 | 279,71 | 371,22 |
| 9 | 2/1L | 14 | 68 | 4,5+1 | 193,95 | 254,29 | 337,49 |
| 9 | 2/1L | 15 | 69 | 4,5+1 | 211,25 | 279,71 | 371,22 |
| 9 | 2/1L | 15 | 70 | 4,5+1 | 193,95 | 254,29 | 337,49 |
| 9 | 2/1L | 16 | 71 | 4,5+1 | 211,25 | 279,71 | 371,22 |
| 9 | 2/1L | 16 | 72 | 4,5+1 | 175,45 | 253,96 | 337,05 |
| TOPLAM | 45.662,88 |
5.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
5.4 Varsa mevcut yapıyla veya inşaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykırı durumlara ilişkin bilgiler
Rapor konusu taşınmazların bulunduğu ana yapı için herhangi bir ruhsata aykırı durum bulunmamaktadır.
5.5 Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişikliklerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiği değişiklikler olup olmadığı hakkında bilgi
Taşınmazlar için yapı izin belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
5.6 Gayrimenkul değerleme tarihi itibariyle hangi amaçla kullanıldığı, gayrimenkul arsa veya arazi ise üzerinde herhangi bir yapı bulunup bulunmadığı ve varsa, bu yapıların hangi amaçla kullanıldığı hakkında bilgi
Değerleme tarihi itibariyle taşınmazlar dükkân, otel ve apart otel niteliğinde olup, mevcut durumda tüm taşınmazlar birleştirilerek otel kullanımına tahsis edilmişlerdir.
6. BÖLÜM PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER
6.1 Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü, Koşulları İle Gayrimenkul Piyasasının Analizi Ve Dayanak Veriler
2013 yılı ikinci yarısından itibaren dünyadaki küresel ekonomik gelişmeler neticesinde, özellikle FED'in yaptığı parasal genişlemenin sonlanacağı beklentisi ve diğer jeopolitik risklerle beraber faizler artış eğilimine girmiştir. 2015 yılı sonu ve 2016 yılının ilk çeyreğinde faiz oranları % 11 mertebelerine kadar çıkmıştır. 15 Temmuz'da yaşanan darbe girişimi sonrası alınan önlemler ve iyileşen risk algısı ile Haziran 2016 da faizle % 8,75'e gerilemiştir. Aralık 2016 itibariyle faiz oranları % 9 mertebelerinde seyretmesine karşın 2017 Aralık ayı itibariyle % 13,5'ların üzerine kadar çıkmıştır.
2018 Haziran ayında faiz oranları % 19 Ekim ayında ise bu oran % 27 mertebelerine kadar çıkmıştır. Ancak alınan ekonomik önlemler sayesinde 2019 yıl içinde faiz oranları önce % 19 mertebelerine sonra kademeli olarak merkez bankasının faiz indirimleri sayesinde faiz oranları % 12 bandına gerilemiştir. 2020 yılında da faiz oranlarının kademeli olarak düşürerek tek haneli rakamlara gelmiştir.
2021 yılı itibariyle ani kur artışlarına önlem için politika faizinde indirim yönüne gidilmiştir. 2021 yılı ikinci yarısında üretim, istihdam, büyüme, ihracata odaklı yeni bir ekonomik model uygulamasına geçilmiştir. Ancak yapılan faiz indirimleri ile kur garantili mevduat faiz oranı modeli kur artışlarında geçici çekilme yaşansa da sonraki süreçte kur eski zirvelerini aşmıştır. Kademeli artışlar ile 2024 yılı mart ayı içerisinde %50'ye kadar yükseltilmiş olan politika faiz oranı, 2025 yılı enflasyon beklentileri doğrultusunda kademeli düşüşler ile %42,50'ye düşürülmüştü. Ancak yaşanan jeopolitik gelişmeler doğrultusunda nisan ayında yapılan toplantıda 350 baz puan yükselişle %46'ya çıkarılmış, son yapılan haziran ayı toplantısında ise politika faiz oranı sabit bırakılmıştır.
Kaynak: İnvesting.com
6.1.1 Türkiye Büyüme Verileri ve Yıllara Göre Enflasyon Oranları
GSYH 2025 yılı birinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,0 artmıştır.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2025 yılı birinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat sektörü toplam katma değeri %7,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %6,1, diğer hizmet faaliyetleri %4,7, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %4,0, gayrimenkul faaliyetleri %2,4, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %1,8, hizmetler %1,3, finans ve sigorta faaliyetleri %0,5 ve kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %0,3 artmıştır. Tarım sektörü %2,0, sanayi ise %1,8 azalmıştır.
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %1,0 artmıştır. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2025 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,7 artmıştır.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2025 yılının birinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %36,7 artarak 12 trilyon 125 milyar 173 milyon TL olmuştur. GSYH'nin birinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 335 milyar 504 milyon olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TUİK
Mevcut Enflasyon Verisi
Tahmini Enflasyon Verisi
Kaynak: Hazine ve Maliye Bakanlığı
Tüketici Fiyat Endeksi Verileri
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2025 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,53 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %15,09 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %35,41 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %45,80 artış olarak gerçekleşmiştir.
En yüksek ağırlığa sahip 3 ana harcama grubunun yıllık değişimleri; gıda ve alkolsüz içeceklerde %32,87 artış, ulaştırmada %24,59 artış ve konutta %67,43 artış olarak gerçekleşmiştir. İlgili ana grupların yıllık değişime olan etkileri ise gıda ve alkolsüz içeceklerde %8,25, ulaştırmada %4,07 ve konutta %9,34 olmuştur.
| Mayıs 2025 | Mayıs 2024 | Mayıs 2023 | |
|---|---|---|---|
| Bir önceki aya göre değişim oranı | 1,53 | 3,37 | 0,04 |
| Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranı | 15,09 | 22,72 | 15,26 |
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı | 35,41 | 75,45 | 39,59 |
| On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı | 45,80 | 62,51 | 63,72 |
Kaynak: TUİK
6.1.2 Türkiye İnşaat Sektörü Verileri
İnşaat sektörü ile ekonominin genelinde yaşanan büyüme arasındaki pozitif ilişki son 7 çeyrektir önemli ölçüde bozulmuştu. 2018 yılında ekonomi yüzde 3,0 büyürken inşaat sektörü yüzde 1,9 küçülmüştü. 2019 yılında ise ekonomi yüzde 0,9 büyürken inşaat sektörü yüzde 8,6 daralmıştı.
2020 yılının birinci çeyreğinde başlayan ve devam eden salgın sürecinde pek çok sektörde olduğu gibi etkilenmiştir. Salgının sektöre etkisi 2.çeyrekte sert bir şekilde hissedilirken, 3. çeyrekte normalleşme süreci ile toparlanmış, fakat son çeyrekte salgının devam etmesi ve destek paketlerinin sona ermesi ile düşüş trendine girmiştir. İnşaat Sektörü 2020 yılında %3,5 küçülmüştür. 2021 yılına ilk çeyrek dönemde ise kaydettiği %2,8 oranında büyüme ile tekrar yükseliş sinyali üretmiş ve inşaat sektöründe temmuz ayı başından itibaren önemli bir sıçrama göstermiştir. Temmuz-Eylül döneminde artış sergileyen sektör, ekim ve kasım aylarında yeniden durağanlaşmıştır. 2021 yılı genelinde ise bir önceki yıla göre %0,9 oranında gerileyen sektör, 2022 üçüncü çeyreğinde de bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 gerileme kaydetmiştir. 2022 yılında daralmanın hızlandığı inşaat faaliyetleri, yılın ilk üç çeyrek döneminde yıllık bazda sırasıyla %7,5, %10,7 ve %15 oranlarında küçülmüştür. Sektör, aralıksız olarak son 5 çeyrek dönemdir süren daralmadan sonra yılın son çeyreğinde %2 büyüme kaydetmiştir. 2022 yılı genelinde ise sektör, salgın yılı 2020'den daha derin bir daralma (-%8,4) yaşamıştır. Deprem bölgesinde yeniden inşa amacıyla artan faaliyetlerle birlikte sektör, 2023 yılında %5,0 ve %6,6, %7,2 ve 9,8 oranlarında büyüme kaydetmiştir
Sektör, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde %9,2 ile genel ekonominin üzerinde büyüme kaydetmiş, ikinci çeyrek döneme ait büyüme rakamı da %6,5'ten %6,9'a güncellenmiştir. Böylece sektör, üst üste 8 çeyrek kesintisiz büyümeye devam etmiştir. Sıkı para politikası ve Kamuda Tasarruf ve Tedbir Paketi'ne rağmen gelen bu yüksek büyüme rakamlarına kuşkusuz deprem bölgesinin yeniden imarı ve özellikle büyükşehirlerde devam eden kentsel dönüşüm çalışmaları büyük katkı sağlamıştır. 2025 yılında da yavaşlamasına rağmen inşaat sektörünün pozitif büyüme trendini sürdürmesi beklenmektedir.
2023 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel yatırımların payı yıl genelinde artış göstermiş, yılın son çeyreğinde ise %7,5 olmuştur. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise 2023 yılında %6,3 olarak gerçekleşmiştir. Öte yandan, 2024 yılı üçüncü çeyrek döneminde zincirlenmiş hacim endeksine göre gayrisafi sabit sermaye oluşumu içerisinde sektörel yatırımların payı %9,4'e yükselmiştir. İnşaat sektörünün istihdamdaki payı ise %6,7 olarak gerçekleşmiştir.
Mevsim etkilerinden arındırılmış güven endeksi Haziran ayında bir önceki aya göre; hizmet sektöründe %0,4 oranında artarak 110,9 değerini, perakende ticaret sektöründe %2,5 oranında azalarak 108,5 değerini ve inşaat sektöründe %1,7 oranında azalarak 86,9 değerini almıştır.
| Endeks | Bir önceki aya göre değişim oranı (%) |
|||
|---|---|---|---|---|
| Mayıs | Haziran | Mayıs | Haziran | |
| Hizmet sektörü güven endeksi | 110,5 | 110,9 | 0,9 | 0,4 |
| Son 3 aylık dönemde iş durumu | 109,8 | 110,2 | 2,3 | 0,4 |
| Son 3 aylık dönemde hizmetlere olan talep | 108,9 | 110,1 | 1,6 | 1,1 |
| Gelecek dönemde hizmetlere talep aylık olan 3 beklentisi |
112,8 | 112,3 | -1,1 | -0.4 |
| Perakende ticaret sektörü güven endeksi | 111,2 | 108,5 | 0,6 | -2.5 |
| Son 3 aylık dönemde iş hacmi-satışlar | 121,2 | 119,6 | -1,6 | -1,3 |
| Mevcut mal stok seviyesi(1) | 92,3 | 89,6 | 1,3 | -2,9 |
| Gelecek 3 aylık dönemde iş hacmi-satışlar beklentisi | 120,2 | 116,1 | 2,4 | -3,4 |
| Inşaat sektörü güven endeksi | 88,4 | 86,9 | 3,9 | -1,7 |
| Alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi | 84,9 | 83,1 | 2,3 | -2,1 |
| Gelecek dönemde 3 aylık toplam çalışan sayısı beklentisi |
92,0 | 90,7 | 5,5 | -1,4 |
Kaynak: TUİK
Yapı İzin İstatistikleri
Belediyeler tarafından 2025 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,0 milyon m² iken; bunun 14,8 milyon m²'si konut, 6,6 milyon m²'si konut dışı ve 5,7 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Belediyeler tarafından 2025 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 18,9 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,1 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar gerçekleşmiştir.
| Yıl | Çeyrek | Bina sayısı | Yılık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yuzolçüm (m2) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 139 693 | 9,3 | 861 053 | 22,5 | 168 629 830 | 15,2 | |
| - | 23 887 | -8,6 | 131 838 | 0,1 | 27 013 595 | -2.4 | |
| == | 31 134 | 7,1 | 193 539 | 32,1 | 39 305 592 | 26,8 | |
| 35 504 | 25,5 | 199 273 | 36.2 | 39 524 987 | 22,7 | ||
| IV | 49 168 | 11,0 | 336 403 | 20,8 | 62 785 656 | 13.2 | |
| 2024 | 123 403 | -11,7 | 766 103 | -11,0 | 148 900 240 | -11,7 | |
| - | 28 588 | 19.7 | 176 616 | 34.0 | 35 821 358 | 32,6 | |
| == | 24 162 | -22,4 | 137 985 | -28,7 | 27 212 762 | -30,8 | |
| 111 | 28 916 | -18,6 | 166 029 | -16,7 | 32 157 115 | -18.6 | |
| IV | 41 737 | -15,1 | 285 473 | -15,1 | 53 709 005 | -14,5 | |
| 2025 | - | 22 502 | -21,3 | 143 626 | -18.7 | 26 983 283 | -24,7 |
Kaynak: TUİK
İnşaat Maliyet Endeksi
İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre %1,67 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,69 artmıştır. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,01 artmış, işçilik endeksi %1,07 artmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,00 artmış, işçilik endeksi %31,82 artmıştır.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,76 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,14 artmıştır. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,15 artmış, işçilik endeksi %1,11 artmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,96 artmış, işçilik endeksi %30,93 artmıştır.
Kaynak: TUİK
6.1.3 Konut Satışları ve Konut Kredilerinin Durumu
Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,6 oranında artarak 130 bin 25 olmuştur. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 22 bin 103 ile İstanbul, 11 bin 975 ile Ankara ve 7 bin 817 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 48 ile Ardahan, 67 ile Bayburt ve 91 ile Gümüşhane olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %95,9 oranında artarak 19 bin 412 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,9 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %98,7 oranında artarak 88 bin 606 olmuştur.
Mayıs ayında 4 bin 674; Ocak-Mayıs döneminde ise 21 bin 62 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Kaynak: TUİK
Türkiye genelinde diğer konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,9 oranında artarak 110 bin 613 olmuştur. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,1 olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 oranında artarak 90 bin 479 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %69,6 gerçekleşmiştir.
Kaynak: TUİK
6.1.4 Konut Fiyat Endeksi
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2025 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 3,4 oranında artarak 182,4 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 32,3 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 2,3 oranında azalış göstermiştir.
İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2025 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre, sırasıyla 2,7, 3,8 ve 3,0 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 32,6, 41,4 ve 31,1 oranlarında artış göstermiştir.
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | İZMİR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
182,4 | 169,6 | 199,2 | 177,7 |
| Yıllık Değişim |
%32,3 | %32,6 | %41,4 | %31,1 |
| Aylık Değişim |
%3,4 | %2,7 | %3,8 | %3,0 |
Kaynak: TUİK
6.2 Genel Konjonktürün Otel Piyasası ve Gayrimenkullerin Değerine Etkisi
2000'li yılların başından itibaren turizm gelirlerinin Gayrisafi Yurt İçi Gelir içindeki payı %3'ün üzerinde seyretmiştir. 2016 yılında Temmuz ayında yaşanan darbe girişiminin de etkisiyle ilk kez bu pay %2,6 ile %3 lük seviyenin altına inmiştir. 2017 ve özellikle 2018 yılı turizmde toparlanma yılı olmuş, 2019 da bu eğilim devam etmiştir. 2018 yılında toplam turizm geliri 29,5 Milyar USD olarak, 2019 yılında 34,5 Milyar USD olarak gerçekleşmiştir.
2019 yılında turizmde gerçekleşen toparlanmanın etkisi şehir otellerinde de yavaş yavaş hissedilmekte iken Covid-19 salgınının ortaya çıkmasıyla 2020 yılı Mart ayından itibaren ülkeye giriş çıkışlarda kısıtlamalar yaşanmaya başlanmış, yurtiçi ve yurt dışı turizm hareketliliği durma noktasına gelmiştir. Bu süreçte otellerin büyük kısmı geçici olarak faaliyetlerine ara vermiş olup Haziran ayından itibaren kademeli olarak hayata geçirilen normalleşme süreciyle az kapasiteyle de olsa açılan tesisler olmuştur. Yaşanan bu olumsuz durum çok sayıda insanın bir araya geldiği kongre ve fuar turizmini de etkilemiştir.
2022 yılı başından itibaren salgının etkisini azaltması ile birlikte turizm sektörü hareketlenmiş, aynı etki 2023 yılında da devam etmiştir. Turizm geliri 2023 Ocak-Aralık döneminde önceki yıla göre %16,9 artarak 54.315.542.000 USD olmuştur. Ziyaretçi sayısı ise %11,1 artarak 57.077.440 kişi olmuştur. Ülkemizdeki turizm altyapısının gelişmişliği ve yabancı para birimlerinin Türk Lirası karşısında değer kazanmış olmasından kaynaklı olarak turizm sektöründeki canlılığın devam etmesi beklenmektedir.
Turizm geliri Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,6 artarak 9 milyar 451 milyon 244 bin dolar oldu. Ziyaretçilerden elde edilen turizm geliri 9 milyar 323 milyon 872 bin dolar, transfer yolculardan elde edilen turizm geliri ise 127 milyon 373 bin dolar olmuştur.
6.2.1. Türkiye Geneli Konaklama İstatistikleri
Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım Ve İşletmeler Genel Müdürlüğü
| TÜRKİYE'YE GELEN YABANCI ZİYARETÇİLERİN YILLARA VE AYLARA GÖRE DAĞILIMI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | % DEGIŞİM ORANI | ||||||
| AYLAR | 2023 | 2024 | 2025 | 2024/2023 | 2025/2024 | ||
| OCAK | 2 005 967 | 2 047 027 | 2 171 118 | 2.05 | 6,06 | ||
| SUBAT | 1 870 414 | 2 294 579 | 2 171 942 | 22,68 | -5,34 | ||
| MART | 2 335 728 | 2 701 244 | 2 346 403 | 15,65 | -13,14 | ||
| NISAN | 3 321 824 | 3 611 244 | 3 900 546 | 8,71 | 8,01 | ||
| MAYIS | 4 500 242 | 5 130 119 | 5 037 447 | 14.00 | -1.81 | ||
| HAZIRAN | 5 584 021 | 5 860 446 | 4,95 | ||||
| TEMMUZ | 7 148 044 | 7 333 812 | 2,60 | ||||
| AGUSTOS | 6 660 700 | 6 825 403 | 2.47 | ||||
| EYLUL | 5 786 027 | 6 054 431 | 4,64 | ||||
| EKIM | 4 987 112 | 5 448 459 | 9,25 | ||||
| KASIM | 2 525 345 | 2 733 663 | 8,25 | ||||
| ARALIK | 2 483 756 | 2 588 856 | 4,23 | ||||
| TOPLAM | 49 209 180 | 52 629 283 | 6,95 | ||||
| 5 AYLIK TOPLAM |
14 034 175 | 15 784 213 | 15 627 456 | 12.47 | -0,99 |
Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım Ve İşletmeler Genel Müdürlüğü
2025 yılı Mayıs ayında Ülkemizi ziyaret eden yabancı sayısında geçen yılın aynı ayına göre %1,81 azalış kaydedilmiştir.
| İŞLETME VE BASİT BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNDE TESİSLERE GELİŞ SAYISI, GECELEME, ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ VE | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TESİSE GELİŞ SAYISI | DOLULUK ORANLARININ YILLARA GÖRE DAĞILIMI (2023) GECELEME |
ORTALAMA KALIŞ | DOLULUK ORANI(%) | |||||||||
| YILLAR | SÜRESİ | |||||||||||
| YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | |
| 2000 | 5 185 866 | 8 855 902 | 14 041 768 | 22 634 549 | 16 475 699 | 39 110 248 | 4,36 | 1,86 | 2,79 | 22,00 | 16,02 | 38,02 |
| 2001 | 8 323 430 | 7 749 622 | 16 073 052 | 34 669 423 | 14 178 389 | 48 847 812 | 4,17 | 1,83 | 3,04 | 31,26 | 12,79 | 44,05 |
| 2002 | 9 763 992 | 7 916 706 | 17 680 698 | 43 015 298 | 15 202 445 | 58 217 743 | 4,41 | 1,92 | 3,29 | 35,76 | 12,64 | 48,40 |
| 2003 | 8 938 658 | 8 429 868 | 17 368 526 | 40 740 617 | 16 233 902 | 56 974 519 | 4,56 | 1,93 | 3,28 | 33,46 | 13,33 | 46,79 |
| 2004 | 10 937 636 | 9 724 913 | 20 662 549 | 49 599 519 | 18 356 597 | 67 956 116 | 4,53 | 1,89 | 3,29 | 36,57 | 13,54 | 50,11 |
| 2005 | 12 835 962 | 10 458 386 | 23 294 348 | 55 820 827 | 18 818 631 | 74 639 458 | 4,35 | 1,80 | 3,20 | 38,68 | 13,04 | 51,71 |
| 2006 | 11 843 254 | 11 570 101 | 23 413 355 | 46 436 420 | 21 502 638 | 67 939 058 | 3,92 | 1,86 | 2,90 | 32,20 | 14,91 | 47,11 |
| 2008 | 13 636 613 | 11 286 396 | 24 923 009 | 56 887 639 | 20 832 444 | 77 720 083 | 4,17 | 1,85 | 3,12 | 38,16 | 13,97 | 52,13 |
| 2009 | 14 388 664 | 12 137 822 | 26 526 486 | 59 986 066 | 22 929 508 | 82 915 574 | 4,17 | 1,89 | 3,13 | 35,94 | 13,74 | 49,68 |
| 2010 | 17 415 364 | 12 338 602 | 29 753 966 | 74 325 670 | 23 832 337 | 98 158 007 | 4,27 | 1,93 | 3,30 | 37,79 | 12,12 | 49,91 |
| 2011 | 19 264 058 | 14 350 129 | 33 614 187 | 78 888 865 | 27 616 616 | 106 505 481 | 4,10 | 1,92 | 3,17 | 38,70 | 13,55 | 52,24 |
| 2012 | 20 481 231 | 15 701 931 | 36 183 162 | 90 821 953 | 30 332 132 | 121 154 085 | 4,43 | 1,93 | 3,35 | 41,44 | 13,84 | 55,28 |
| 2013 | 21 180 495 | 17 100 765 | 38 281 260 | 89 591 559 | 33 090 923 | 122 682 482 | 4,23 | 1,94 | 3,20 | 38,99 | 14,40 | 53,40 |
| 2014 | 23 609 016 | 17 292 422 | 40 901 438 | 97 581 075 | 32 448 842 | 130 029 917 | 4,13 | 1,88 | 3,18 | 39,49 | 13,13 | 52,62 |
| 2015 | 23 138 428 | 20 221 542 | 43 359 970 | 96 400 316 | 37 480 990 | 133 881 306 | 4,17 | 1,85 | 3,09 | 37,41 | 14,55 | 51,95 |
| 2016 | 14 269 376 | 22 676 261 | 36 945 637 | 65 793 307 | 46 752 171 | 112 545 478 | 4,61 | 2,06 | 3,05 | 24,68 | 17,54 | 42,22 |
| 2017 | 18 868 600 | 24 178 981 | 43 047 581 | 68 921 870 | 47 305 826 | 116 227 696 | 3,65 | 1,96 | 2,70 | 30,24 | 20,76 | 50,99 |
| 2018 | 25 042 076 | 25 302 742 | 50 344 818 | 95 109 378 | 49 305 889 | 144 415 267 | 3,80 | 1,95 | 2,87 | 37,16 | 19,27 | 56,43 |
| 2019 | 30 934 386 | 25 179 991 | 56 114 377 | 112 178 562 | 46 970 422 | 159 148 984 | 3,63 | 1,87 | 2,84 | 41,52 | 17,38 | 58,90 |
| 2020 | 10 345 703 | 16 820 727 | 27 166 430 | 33 286 311 | 31 518 111 | 64 804 422 | 3,22 | 1,87 | 2,39 | 11,73 | 11,10 | 22,83 |
| 2021 | 22 530 341 | 24 750 798 | 47 281 139 | 75 521 703 | 48 133 008 | 123 654 711 | 3,35 | 1,94 | 2,62 | 25,84 | 16,47 | 42,31 |
| 2022 | 37 566 092 | 32 676 318 | 70 242 410 | 123 308 334 | 62 593 776 | 185 902 110 | 3,28 | 1,92 | 2,65 | 35,92 | 18,23 | 54,15 |
| 2023 | 40 014 918 | 37 283 173 | 77 298 091 | 130 592 641 | 72 595 189 | 203 187 830 | 3,26 | 1,95 | 2,63 | 32,19 | 17,89 | 50,08 |
| 2024 | 44 044 950 | 39 198 606 | 83 243 556 | 139 599 507 | 76 418 208 | 216 017 715 | 3,17 | 1,95 | 2,60 | 33,54 | 18,36 | 51,91 |
Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım Ve İşletmeler Genel Müdürlüğü
| İŞLETME VE BASİT BELGELİ KONAKLARI ŞERİ ŞAYIS, GECELENE, ORTALAN KALŞ SÜRESİ VE DOLULUK ORAMLARINI AYLARA GÖRE DAĞULINI (202 |
|---|
| OCAK-NİSAN) |
| AYLAR | TESİSE GELİŞ SAYISI | GECELEME | ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ | DOLULUK ORANI (%) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YABANCI | YERLİ | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLİ | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | |
| OCAK | 1 449 599 | 2 942 583 | 4 392 182 | 3 612 333 | 5 515 247 | 9 127 580 | 2,49 | 1,87 | 2,08 | 13,09 | 19,98 | 33,07 |
| ŞUBAT | 1 395 321 | 2 524 911 | 3 920 232 | 3 544 211 | 4 535 189 | 8 079 400 | 2,54 | 1,80 | 2,06 | 13,28 | 16,99 | 30,27 |
| MART | 1 585 146 | 2 198 379 | 3 783 525 | 4 190 239 | 3 974 693 | 8 164 932 | 2,64 | 1,81 | 2,16 | 13,75 | 13,04 | 26,79 |
| NISAN | 3 321 171 | 3 244 112 | 6 565 283 | 10 331 928 | 5 942 467 | 16 274 395 | 3,11 | 1,83 | 2,48 | 26,10 | 15,01 | 41,12 |
| TOPLAM | 7 751 237 | 10 909 985 | 18 661 222 | 21 678 711 | 19 967 596 | 41 646 307 | 2,80 | 1,83 | 2,23 | 17,43 | 16,06 | 33,49 |
Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım Ve İşletmeler Genel Müdürlüğü
6.2.2. İstanbul Otel Pazarı
İstanbul'un uluslararası iş ortamından ve turizmden aldığı pay her geçen gün artmaktadır. Lütfü Kırdar Kongre Merkezi, İstanbul Kongre Merkezi, İKSV Konferans Merkezi, Haliç Kongre Merkezi, CNR ve Tüyap Fuar ve Kongre Merkezleri başta olmak üzere çeşitli konferans, fuar ve toplantı faaliyetlerinin devreye girmesiyle kentin dünya kongre pazarındaki yeri giderek sağlamlaşmaktadır.
Bu gelişmeler, başta 5 yıldızlı oteller olmak üzere mevcut otellerin, doluluk oranlarında ve satış gelirlerinde iyileşmeler sağlamaktadır.
Otel pazarını, "ticari, toplantı ve turizm amaçlı müşteriler" olarak 3 ana grupta toplamak mümkündür. Müşteri gruplarındaki bu farklılık İstanbul otellerinin programlarına da yansımaktadır.
İş merkezlerinin Gayrettepe - Maslak hattındaki gelişimine paralel olarak Dedeman, Plaza, Point, Conrad, Swissotel, Çırağan, Ritz Carlton, Hyatt Regency, Ceylan Intercontinental ve The Marmara Taksim gibi önemli oteller Business Otel kimliğini üstlenmekte ve ticari müşteriye hitap etmektedir. İş insanlarından oluşan hedef kitle en kârlı müşteri grubu olmakla birlikte düşük sezonda (yaz ayları ve hafta sonları) doluluk temin etmek üzere hedeflenen turizm amaçlı müşteriler de göz ardı edilmemesi gereken bir unsur teşkil etmektedir.
İMZA DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/031 İstanbul'daki yeni otel yatırımlarının Avrupa yakasında Basın Ekspres Yolu ve çevresinde, Anadolu yakasında ise Pendik ve çevresinde yoğunlaştığı görülmektedir. Özellikle Basın Ekspres Yolu ve çevresindeki tekstil fabrikalarının arazileri üzerinde yeni alışveriş merkezi, ofis ve otel projeleri gündeme gelmektedir. Bunun dışında E-5 Çobançeşme-Ataköy
mevkiindeki yeni imar planları da bu bölgedeki fonksiyon olarak otel gelişimini desteklemekte, öte yandan alınmış işletme belgeleri (projelendirilmiş oteller) açısından bakıldığında İstanbul'un Anadolu yakasının halen potansiyel barındırdığı görülmektedir. Bu nedenle Anadolu yakası otel projeleri açısından son dönemde oldukça rağbet gören bir bölge haline gelmiştir.
İSTANBUL TURİZM İŞLETMESİ BELGELİ-BASİT KONAKLAMA BELGELİ-TURİZM YATIRIMI BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİ SAYI VE KAPASİTELERİ
Aşağıdaki tabloda Kültür ve Turizm Bakanlığının "Turizm İşletmesi Belgeli", "Basit Konaklama Turizm İşletmesi Belgeli" ve "Turizm Yatırımı Belgeli" konaklama tesislerinin tür ve sınıf bazında tesis, oda ve yatak sayıları yer almaktadır. İstanbul'da toplamda "Turizm İşletmesi Belgeli" ve "Basit Konaklama Turizm İşletmesi Belgeli" 3.067 tesis, 252.116 yatak kapasitesi ile hizmet vermektedir. Yatırımların tamamlanmasıyla ilave 87 tesis ve 19.193 yatak İstanbul'un konaklama kapasitesine dâhil olacaktır.
| İşletme Belgeli | Yatırım Belgeli | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tesis Tür ve Sınıfı | Tesis Sayısı |
Oda Sayısı |
Yatak Sayısı |
Tesis Sayısı |
Oda Sayısı |
Yatak Sayısı |
|
| Apart Otel | 18 | 865 | 2410 | 1 | 32 | 64 | |
| B Tipi Tatil Sitesi | 0 | 0 | 0 | 1 | 246 | 1142 | |
| Butik Otel | 20 | 893 | 1872 | 5 | 160 | 324 | |
| Kamping | 6 | 393 | 1.074 | 0 | 0 | 0 | |
| Kırsal Turizm Tesisi | 0 | 0 | 0 | 1 | 28 | રેક | |
| Müstakil Apart Otel | 5 | 286 | 944 | 0 | 0 | 0 | |
| 1 Yıldızlı Otel | 42 | 821 | 1.617 | 2 | ાર | 25 | |
| 2 Yıldızlı Otel | 61 | 1.866 | 3.645 | 4 | 71 | 142 | |
| 3 Yıldızlı Otel | 222 | 10.323 | 20.367 | 25 | 1.430 | 2.684 | |
| 4 Yıldızlı Otel | 197 | 20.691 | 41.372 | 23 | 3.134 | 6.964 | |
| 5 Yıldızlı Otel | 141 | 33.066 | 66.932 | 16 | 3.102 | 6.256 | |
| Pansiyon | 215 | 2.398 | 4.744 | 0 | 0 | 0 | |
| 4 Yıldızlı Termal Otel | 1 | 80 | 160 | 0 | 0 | 0 | |
| Termal Turizm Tesisi | 1 | 840 | 1.764 | 0 | 0 | 0 | |
| Ozel Tesis | 196 | 6.837 | 13.605 | 9 | 752 | 1.534 | |
| Basit Konaklama Belgeli Tesis | 1.942 | 45.805 | 91.610 | 0 | 0 | 0 | |
| Toplam | 3.067 | 125.164 | 252.116 | 87 | 8.970 | 19.193 |
6.2.3. 2004-2023 Yılları Türkiye Ve İstanbul'a Giriş Yapan Yabancı Ziyaretçi Sayıları
6.2.4. İstanbul'a Giriş Yapan Yabancı Ziyaretçi Sayılarının Aylara Göre Dağılımı
| TÜRKİYE | ISTANBUL | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | DEĞİŞİM ORANI | YILLAR | DEGİŞİM ORANI | ||||||
| AYLAR | 2023 | 2024 | 2025 | 2025/2024 (%) | 2023 | 2024 | 2025 | 2025/2024 (%) | |
| OCAK | 2.005.967 | 2.047.027 | 2.171.118 | 6,06 | 1.189.827 | 1.165.996 | 1.268.660 | 8,80 | |
| SUBAT | 1.870.414 | 2.294.579 | 2.171.942 | -5,34 | 1.084.033 | 1.291.522 | 1.255.459 | -2,79 | |
| MART | 2.335.728 | 2.701.244 | 2.346.403 | -13,14 | 1.206.770 | 1.309.200 | 1.228.785 | -6,14 | |
| NİSAN | 3.321.824 | 3.611.244 | 3.900.546 | 8,01 | 1.289.903 | 1.478.218 | 1.583.204 | 7,10 | |
| MAYIS | 4.500.242 | 5.130.119 | 5.037.447 | -1,81 | 1.505.948 | 1.678.832 | 1.668.304 | -0,63 | |
| HAZİRAN | 5.584.021 | 5.860.446 | 1.627.057 | 1.638.399 | |||||
| TEMMILZ | 7.148.044 | 7.333.812 | 1.873.097 | 1.905.146 | |||||
| AGUSTOS | 6.660.700 | 6.825.403 | 1.747.611 | 1.802.290 | |||||
| EYLÜL | 5.786.027 | 6.054.431 | 1.631.963 | 1.753.540 | |||||
| EKIM | 4.987.112 | 5.448.459 | 1.606.505 | 1.745.808 | |||||
| KASIM | 2.525.345 | 2.733.663 | 1.288.610 | 1.394.452 | |||||
| ARALIK | 2.483.756 | 2.588.856 | 1.318.706 | 1.418.919 | |||||
| TOPLAM | 49.209.180 | 52.629.283 | 15.627.456 | 17.370.030 | 18.582 322 | 7 004.412 | |||
| 5 AYLIK TOPLAM |
14.034.175 | 15.784.213 | 15.627.456 | -0,99 | 6.276.481 | 6.923.768 | 7.004.412 | 1,16 |
6.2.5. Turizm Sektörü Son Dönem İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak-Mart, 2025
TUİK verilerine göre turizm geliri Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,6 artarak 9 milyar 451 milyon 244 bin dolar oldu. Ziyaretçilerden elde edilen turizm geliri 9 milyar 323 milyon 872 bin dolar, transfer yolculardan elde edilen turizm geliri ise 127 milyon 373 bin dolar olmuştur. Ziyaretçilerin turizm gelirinin %23,6'sını ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlar oluşturmuştur.
Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte ziyaretçiler tarafından yapılan harcamaların 8 milyar 104 milyon 875 bin dolarını kişisel harcamalar, 1 milyar 218 milyon 997 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturmuştur.
Ülkemizden çıkış yapan ziyaretçi sayısı 2025 yılı I. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,2 artarak 9 milyon 121 bin 152 kişi olmuştur. Ziyaretçilerin %24,3'ünü 2 milyon 219 bin 38 kişi ile yurt dışında ikamet eden vatandaşlar oluşturmuştur.
Bu çeyrekte ülkemizden çıkış yapan ziyaretçilerin gecelik ortalama harcaması 99 dolar olmuştur. Yurt dışında ikamet eden vatandaşların gecelik ortalama harcaması ise 67 dolar olmuştur.
| 2024 | 2025 - |
Değişim oranı (1) (%) |
|
|---|---|---|---|
| Turizm geliri (Bin ABD \$) | 8 947 889 | 9 451 244 | 5,6 |
| Ziyaretçi turizm geliri (Bin ABD \$) | 8 784 800 | 9 323 872 | 6.1 |
| Ziyaretçi sayısı | 9 010 090 | 9 121 152 | 1,2 |
| Ziyaretçi kişi başı ortalama harcama (ABD \$) | 975 | 1 022 | 4.8 |
| Ziyaretçi gecelik ortalama harcama (ABD \$) | дз | ਰੇਰੇ | 6.8 |
Kaynak: TUİK
Bu çeyrekte turizm geliri içerisindeki yeme içme harcamalarının payı %24,7, uluslararası ulaştırma harcamalarının payı %15,9, paket tur harcamalarının payı ise %13,1 olmuştur. Bir önceki yılın aynı dönemine göre paket tur harcamaları %20,8, yeme içme harcamaları %15,7 ve ulaştırma (Türkiye içi) harcamaları %8,9 artmıştır.
6.3 Ofis ve Ticari Gayrimenkuller Pazar Analizi
İstanbul ofis piyasası 2024 yılında dinamik ve çeşitli seçenekler sunmaktadır. Hazır ofis fiyatları konum, ofis boyutu, sağlanan hizmetler gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak değişiklik göstermektedir. İstanbul, birçok ulusal ve uluslararası firmanın tercihi olan bir iş merkezi konumundadır.
Hazır Ofis Fiyatları
İstanbul'da hazır ofisler, özellikle taşınma ve kurulum maliyetlerini düşürmek isteyen firmalar için cazip bir seçenek olarak öne çıkmaktadır. Hazır ofis fiyatları metrekare başına belirlenir ve aylık olarak ödenir. Bu ofisler, mobilya, internet, temizlik gibi hizmetlerle donatılmış olarak sunulur ve genellikle kısa süreli kiralama anlaşmaları yapılabilir.
İstanbul Finans Merkezi
İstanbul Finans Merkezi (İFM), hem kamu hem de özel sektör bankaları, piyasa denetleyici kurumlar, sigorta şirketleri ve bağımsız ofis alanlarını içeren geniş bir komplekstir. İFM'deki ofisler dünya standartlarında yüksek teknoloji ile donatılmış olup, firmalara operasyonlarını verimli bir şekilde yürütmeleri için gerekli tüm imkanları sunar. İFM'de sunulan hizmetler arasında toplantı salonları, 7/24 güvenlik, Wi-Fi, temizlik, bakım-onarım gibi birçok olanak bulunmaktadır.
Ofis Alanlarının Avantajları
İstanbul'da hazır ofis kiralama, geleneksel ofislere göre birçok avantaj sunmaktadır. Bu avantajlar arasında esnek kiralama seçenekleri, operasyonel maliyetlerin düşürülmesi, tam donanımlı ve hazır çalışma alanları gibi faktörler yer almaktadır. Ayrıca, toplantı odaları,
resepsiyon hizmetleri ve diğer destek hizmetleri gibi ekstralar da firmaların iş süreçlerini kolaylaştırmaktadır.
Özetle, İstanbul ofis piyasası 2024 yılında geniş seçenekler ve esnek çözümler sunarak, hem yerel hem de uluslararası firmaların ihtiyaçlarını karşılamayı hedeflemektedir.
Yukarıdaki grafikte, İstanbul ofis piyasası ile ilgili kira fiyatları ve boşluk oranlarındaki değişimler gösterilmektedir. 2019-2023 yılları arasını kapsayan bu grafikte:
- Kira Fiyatları (TL/m²): Yıllar içerisinde artış göstermiştir. Özellikle 2022'de büyük bir sıçrama yaşanmış ve 2023'te de artış devam etmiştir.
- Boşluk Oranı (%): 2019'da yüksek olan boşluk oranı, 2022 ve 2023'te azalmaya başlamıştır.
Bu trendler, İstanbul'daki ofis piyasasında hem kira fiyatlarının yükseldiğini hem de boşluk oranlarının düştüğünü, yani ofis alanlarına olan talebin arttığını göstermektedir.
İstanbul'daki ofis projelerinin ilçelere göre dağılımı, şehirdeki iş merkezlerinin yoğunluğuna, altyapı gelişimlerine ve ekonomik aktiviteye göre şekillenmiştir. Genel olarak İstanbul'un ofis projeleri Avrupa Yakası'nda ve Asya Yakası'nda yoğunlaşmıştır.
1. Avrupa Yakası
• Levent-Maslak Bölgesi:
o Levent: İstanbul'un en prestijli iş merkezlerinden biridir. Özellikle yüksek katlı plazalar ve A sınıfı ofis binaları ile dikkat çeker. İstanbul'un finans merkezi olarak
bilinen bu bölge, birçok büyük şirketin genel merkezi veya bölgesel ofislerine ev sahipliği yapar.
o Maslak: Levent'e yakın bir konumda olup, benzer şekilde büyük ofis projelerine ev sahipliği yapar. Teknoloji ve finans sektörleri burada yoğunlaşmıştır.
• Gayrettepe-Zincirlikuyu-Şişli:
- o Zincirlikuyu: Büyük ofis kulelerinin bulunduğu bir başka önemli iş merkezi. Metro ve metrobüs hatlarına yakınlığı nedeniyle ulaşım açısından cazip bir bölgedir.
- o Şişli: Daha eski iş merkezlerine ev sahipliği yapan bu bölge, İstanbul'un geleneksel ticaret merkezlerinden biridir.
• Kâğıthane:
o Son yıllarda kentsel dönüşüm projeleri ile hızla gelişen Kâğıthane, daha uygun maliyetli ofis alanları arayan şirketler için cazip hale gelmiştir.
• Bakırköy ve Ataköy:
o Avrupa Yakası'nda Atatürk Havalimanı'na yakın bölgelerde de çeşitli ofis projeleri bulunmaktadır. Bu bölgeler, havaalanına yakınlık nedeniyle lojistik ve ulaşım sektörü için avantajlıdır.
2. Anadolu Yakası
• Ataşehir:
o İstanbul Uluslararası Finans Merkezi'nin (İFM) bu bölgede bulunması, Ataşehir'i İstanbul'un en önemli ofis bölgelerinden biri haline getirmiştir. Finans ve sigorta sektörleri başta olmak üzere birçok büyük şirket bu bölgede yer almaktadır.
• Ümraniye:
o Ataşehir'e komşu olan Ümraniye, son yıllarda büyük bir dönüşüm geçirmiştir. Özellikle ofis ve ticaret alanlarının gelişimi ile dikkat çeker. Büyük plazalar ve modern ofis binaları bu bölgede yoğunlaşmaktadır.
• Kadıköy-Kozyatağı:
o Kadıköy hem ticari hem de konut olarak büyük bir alanı kapsar. Kozyatağı bölgesi ise özellikle ofis binaları ve plazaları ile tanınır. İstanbul'un Asya Yakası'ndaki en merkezi ofis bölgelerinden biridir.
3. Yeni Gelişen Bölgeler
- Beylikdüzü ve Esenyurt:
- o Avrupa Yakası'nın batısında yer alan bu bölgeler, konut ağırlıklı olmakla birlikte, son yıllarda artan ticari alanlar ve ofis projeleri ile de dikkat çekmektedir.
- Basın Ekspres Yolu:
- o Atatürk Havalimanı'na yakın olan bu bölge, ofis projeleri ve ticaret merkezleri için gelişen bir alandır. Lojistik sektöründeki firmalar için cazip bir bölgedir.
Bu genel dağılım, İstanbul'un iş merkezlerinin farklı ilçelerde nasıl konumlandığını ve ofis projelerinin yoğunlaştığı bölgeleri özetlemektedir. Her bölgenin sunduğu avantajlar ve özellikler, ofis projelerinin bu bölgelerdeki yoğunluğunu belirlemektedir.
6.3.1. Ticari Gayrimenkul Verileri
2025 yılı birinci çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,7 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 32,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 5,2 oranında azalmıştır.
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Ofis | |
|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | Fiyat Endeksi | |
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | |
| TÜRKİYE | 183,2 | 184,3 | 176,8 |
| (%32,4) | (%32,8) | (%30,3) | |
| İSTANBUL | 162,2 | 163,5 | 157,8 |
| (%21,4) | (%21,3) | (%21,3) | |
| ANKARA | 195,0 | 200,8 | 179,0 |
| (%37,5) | (%40,6) | (%28,8) | |
| İZMİR | 186,7 | 186,7 | 186,4 |
| (%35,3) | (%36,7) | (%27,5) |
Kaynak: Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası
Türkiye genelinde, 2025 yılı birinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,2 oranında artan Dükkan Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 38,2, reel olarak ise yüzde 4,9 oranında azalmıştır. Aynı çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre yüzde 10,2 oranında artan Ofis Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 30,3 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 6,7 oranında azalmıştır.
Kaynak: Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası
Üç büyük ildeki gelişmeler değerlendirildiğinde, İstanbul, Ankara ve İzmir'in ticari gayrimenkul fiyat endeksleri, 2025 yılı birinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre, sırasıyla yüzde 5,1, 9,7 ve 9,8 oranlarında artış göstermiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 21,4, 37,5 ve 35,3 oranlarında artış göstermiştir.
6.4 Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler
Tehditler:
- o Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle mevcut ve gelecekteki yatırımları yavaşlaması ve talebin azalması,
- o Son dönemde döviz kurundaki artış,
- o Yüksek enflasyon oranları.
Fırsatlar:
- o Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
- o Faiz indirim sürecine girilmesi ile özellikle gayrimenkul piyasası üzerinde yukarı yönlü beklenti oluşması,
- o Özellikle kentsel dönüşümün hızlanmasıyla daha modern yapıların inşa ediliyor olması,
- o Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi.
Kaynak: Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası
6.5 Bölge Analizi
İstanbul İli
İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.
2024 yılı itibariyle nüfusu 15.701.602 kişidir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.
İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.
İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.
Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırmahaberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.
İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde 3. Havalimanı inşaatı da tamamlanarak hizmet vermeye başlamıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde, İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde, Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, günümüzde yalnızca özel uçuşlar için kullanılmaktadır. Yeni İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir. Kent merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır.
Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan,
Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Yüksek hızlı tren Kadıköy ilçesinden hareket etmektedir.
Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.
İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.
Bakırköy İlçesi
Bakırköy, eskiden Makriköy, İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan ilçelerden biridir. 1989'a kadar sahip olduğu 275 km²'lik alanıyla İstanbul'un en büyük yüzölçümlü ilçelerinden olan ve o dönem batıda Çatalca, kuzeyde Eyüpsultan ve Gaziosmanpaşa'yla komşu olan Bakırköy 1989 ve 1992 yerel seçimleri ile önce Küçükçekmece daha sonra Bahçelievler, Bağcılar ve Güngören ilçelerinin ayrılması ile hem nüfus, hem de alan olarak küçülmüştür
İlçe sınırları kuzeyindeki E-5 Karayolu sınırı olup, Güngören ve Bahçelievler ilçeleri; güneyinde Marmara Denizi, doğusunda Çırpıcı deresi sınır olup, Zeytinburnu ilçesi, batısında ve kuzey-batısında ise Küçükçekmece ilçesi bulunmaktadır. Bu sınırlar içerisinde Bakırköy ilçesi 35 km² alana kuruludur. Toplam 15 mahalleden oluşmaktadır. 1926'da ilçe olan Bakırköy'den; 1957'de Zeytinburnu (Fatih'in batı mahallelerini de alarak), 1987'de Küçükçekmece ayrılarak ilçe olmuştur. 1992'de Bağcılar, Bahçelievler ve Güngören (Esenler 1994'te Bağcılar ve Güngören ilçelerinin bazı mahallelerinden oluşmuştur) Bakırköy'den; Avcılar ise Küçükçekmece'den ayrılarak ilçe olmuştur. İstanbul'un gelişmiş ve eski ilçelerinden biridir. Bakırköy, Türkiye'nin ilk metropolleşen kenti İstanbul'un organik bir parçasıdır. İlçe ekonomisi genel olarak sanayi ve ticarete dayalıdır. İlçede bulunan Galleria, Atrium AVM, Carousel, Town Center, Capacity ve Marmara Forum gibi alışveriş merkezleri ticari hayatı canlı tutmaktadır. 2024 yılı itibariyle nüfusu 219.893 kişidir.
6.6 Gayrimenkullerin Değerine Etki Eden Özet Faktörler Olumlu etkenler:
- o Ana arterlere yakın konumu ve ulaşım rahatlığı,
- o Nitelikli proje bünyesinde yer alması,
- o Uluslararası marka değeri olan Otel (JW Marriott) işletmesine sahip olması,
- o Kat mülkiyetli olması,
- o Deniz manzaralı taşınmazların bulunuyor olması,
- o Sahip olduğu teknik altyapısı,
- o Bölgenin tamamlanmış altyapısı.
Olumsuz etkenler:
o Kredi arz ve faizlerinin talep seviyesinde olmaması.
6.7 Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri
Raporumuzun 6.bölümde sunulan veriler incelendiğinde son bir yıl içerisinde enflasyon oranlarının ve gösterge faizlerinin artığı, konut satışlarının bir önceki yıla göre azaldığı ve yavaşladığı ayrıca inşaat maliyetlerinin arttığı görülmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla, küresel ekonomik gelişmeleri göz önüne alındığında enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerileme görülmeye başlanmıştır.
Ancak artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. ABD'den AB'ye kadar pek çok ülke ve bölgede enflasyon son 40 yılın en yüksek düzeyine çıkmıştır. Başta Fed (ABD Merkez Bankası) olmak üzere para otoriteleri enflasyonun yaratacağı olumsuzluklara karşı büyüme ve istihdam kaybını göze alır para politikalarını uygulamaya koymuşlardır. Türkiye'de 2022 yılı boyunca fiyatlar genel seviyesindeki artış devam etmiş olup yılı baz etkisi ve alınan makro ihtiyati önlemlerinde etkisi ile % 64,2 düzeyinde tamamlamıştır. Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Büyümenin canlı olması bir avantaj olsa da fiyat istikrarının tam olarak sağlanamaması da tüm sektörleri olumsuz yönde etkilemiştir.
2023 yılında ise gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra birçok ili doğrudan etkileyen şubat ayında yaşanan depremler ve çok sayıda gayrimenkulün hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında, 2023 yılı gibi genel ekonomik durgunluk daha fazla hissedilmiş ayrıca son dönemde mali politikalarda değişikliğe gidilerek yapılan kademeli artışlar ile 2024 yılı Mart itibariyle politika faizi %50'ye kadar yükseltilmiş olan politika faiz oranı, 2025 yılı enflasyon beklentileri doğrultusunda Mart ayında yapılan toplantıda 250 baz puan daha indirimle %42,50'ye düşürülmüştür.
Sonuç itibariyle ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılında nakdin daha değerli olduğu, yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek taşınmaz edindiği bir dönem olmuştur. 2025 yılında ise faiz oranlarının düşeceği beklentisiyle gayrimenkullere yeniden ilginin artacağı öngörülmektedir.
Değerlemede ayrıca "gayrimenkullerin değerine etki eden özet faktörler" bölümünde sıraladığımız özellikler de dikkate alınarak taşınmazlara pazar değeri takdir olunmuştur.
7. BÖLÜM KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
7.1 Değerleme Yöntemleri
Uygun bir değer esasına göre tanımlanan bir değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir.
Bu çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.
Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir. Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:
- Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu,
- Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı (bunları güncel bir değere indirmek için) indirgenmiş nakit akışı,
- Çeşitli opsiyon fiyatlama modelleri.
Gelir yaklaşımı, bir yükümlülük yerine getirilene kadar gereken nakit akışları dikkate alınarak, yükümlülüklere de uygulanabilir.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
İMZA DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/031 Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir
varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
7.2 Gayrimenkullerin Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Taşınmazlardan otel harici kullanımı olan dükkân nitelikli taşınmazlar ve otel dahilinde kullanılan ancak bağımsız bölüm ve apart otel nitelikli taşınmazların pazar değerlerinin tespitinde pazar yaklaşımı yöntemi ve gelir yaklaşımı yöntemi, otel kullanımına sahip bağımsız bölüm ve otel dahilinde kullanılan 2 adet dükkânın pazar değerlerinin tespitinde ise gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Ayrıca taşınmazların kira kapitalizasyon oranları tespit edilerek, pazar değerlerinin tespitinde direkt kapitalizasyon yöntemi ikinci bir yöntem olarak kullanılmıştır. Ülkemizde bağımsız bölümlere ait arsa payının dağılımı çok sağlıklı yapılmadığından taşınmazların pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi sağlıklı sonuçlar vermemektedir, bu nedenle de bu yöntem kullanılmamıştır.
7.3. Taşınmazların Aylık Pazar Kira Değerlerinin Tespiti (Dükkan/Apart Otel)
7.3.1. Pazar Yaklaşımını Yöntemi ile Ulaşılan Sonuçlar
7.3.1.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için aylık m2 birim pazar kira değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlara emsal olabilecek nitelikli projelerde yer alan kiralık dükkan ve konut emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
7.3.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı 7.3.2.1. Kiralık Dükkanlar
Taşınmazların konumlandığı bölgede kiralık dükkanlar ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
-
- Değerleme konusu taşınmazlarla yakın konumda Ottomare Suites projesinde yer alan 150 m² alanlı düz ayak dükkan aylık 275.000,-TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (531) 101 46 76
-
- Değerleme konusu taşınmazlarla yakın konumda Yedi Mavi projesinde yer alan 349m² zemin kat ve 349m² 1.kat olmak üzere toplam 698 m² alanlı dükkan aylık 790.000,-TL bedel ile kiralıktır. Zemine indirgenmiş alan 465m² dir. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (507) 186 44 09
-
- Değerleme konusu taşınmazlarla yakın konumda Yeşilyurt Çarşı içerisinde yer alan 125m² bodrum kat, 125m² zemin kat ve 125m² asma kat olmak üzere toplam 375 m² alanlı dükkan aylık 350.000,-TL bedel ile kiralıktır. Zemine indirgenmiş alan 192m² dir. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (536) 350 97 56
7.3.2.2. Kiralık Konutlar
Taşınmazların konumlandığı bölgede kiralık konutlara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
-
- Değerleme konusu taşınmazlarla aynı projede yer alan 20.katta konumlu 88 m² alanlı 1+1 tipi konut/apart ünite aylık 115.000,-TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (531) 101 46 76
-
- Değerleme konusu taşınmazlarla aynı projede yer alan 15.katta konumlu 140 m² alanlı 2+1 tipi konut/apart ünite aylık 170.000,-TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (554) 496 87 86
-
- Değerleme konusu taşınmazlarla aynı projede yer alan 20.katta konumlu 119 m² alanlı 2+1 tipi konut/apart ünite aylık 120.000,-TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (531) 101 46 76
-
- Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Yalı Ataköy projesinde yer alan 7.katta konumlu 140 m² alanlı 2+1 tipi konut aylık 140.000,-TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (506) 709 44 25
-
- Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Yalı Ataköy projesinde yer alan 17.katta konumlu 66 m² alanlı 1+1 tipi konut aylık 70.000,-TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (532) 498 45 49
7.3.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
7.3.3.1. Kiralık Dükkan Emsallerinin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
7.3.3.2. Kiralık Konut Emsallerinin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
7.3.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
7.3.4.1. Emsallerin Seçimi
Rapor konusu taşınmazların aylık pazar kira değerlerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan dükkan ve konutlar araştırılmıştır. Proje genelinde yer alan konut blokları tapu kayıtlarında apart otel olarak kayıtlıdır. Bu durum taşınmazların bulunduğu parselin turizm alanı lejantına sahip olmasından kaynaklanmaktadır. Bu sebeple apart otel nitelikli bağımsız bölümler için konut emsalleri üzerinden yaklaşımda bulunulmuştur. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte kiralaması gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada kiralık olarak pazarlanan taşınmazın bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
- Bu raporda taşınmazlarla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
- Bu raporda taşınmazlarla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
- Bu raporda emsal taşınmazın fiziksel özellikleri (ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
- Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
- Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel kiralama koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.
7.3.4.2. Kiralık Emsallerin Analizi
Kiralık dükkân emsalleri; değerlemeye konu taşınmazlardan 4 no'lu bağımsız bölüm için; kat, konum, manzara, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m2 birim pazar kira değeri hesaplanmıştır. Rapora konu diğer 6 adet bağımsız bölüm ise kendi aralarında 4 no'lu bağımsız bölüm ile proje içerisindeki kat, konum, manzara, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması sonucu bağımsız bölüm bazında m2 birim pazar kira değerleri belirlenmiştir.
Kiralık konut emsalleri; değerlemeye konu taşınmazlardan 27 no'lu bağımsız bölüm için; kat, konum, manzara, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m2 birim pazar kira değeri hesaplanmıştır. Rapora konu diğer 61 adet bağımsız bölüm ise kendi aralarında 27 no'lu bağımsız bölüm ile proje içerisindeki kat, konum, manzara, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması sonucu bağımsız bölüm bazında m2 birim pazar kira değerleri belirlenmiştir.
Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.3.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Taşınmazların pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal taşınmazların sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal taşınmazlar; konum / lokasyon, büyüklük, fiziksel özellik, mülkiyet durumu gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir.
Değerlendirme kriterleri ise çok daha kötü, daha kötü, kısmen kötü, benzer, kısmen iyi, daha iyi, çok daha iyi olarak belirlenmiştir. Aşağıdaki tabloda bu kriterlerin puanlama aralıkları sunulmuş olup ayrıca büyüklük bazındaki değerlendirmeler de aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| TANIMLAR | Oran Aralığı | |
|---|---|---|
| Çok daha kötü | Çok daha büyük | % 20 üzeri |
| Daha kötü | Daha büyük | % 11 - % 20 |
| Kısmen kötü | Kısmen büyük | % 1 - % 10 |
| Benzer | Benzer | % 0 |
| Kısmen iyi | Kısmen küçük | - % 10 – (-% 1) |
| Daha iyi | Daha küçük | - % 20 – (-% 11) |
| Çok daha iyi | Çok daha küçük | - % 20 üzeri |
Kiralık Dükkan Emsal Analizi
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | |
|---|---|---|---|
| Ortalama Kullanım alanı (m2) | 150 | 465 | 192 |
| Ortalama m2 birim kira değeri (TL) | 1.835 | 1.700 | 1.825 |
| Mevcut kullanım fonks. | 0% | 0% | 0% |
| Mülkiyet durumu | 0% | 0% | 0% |
| Lokasyon düzeltmesi | 0% | 10% | 10% |
| Büyüklük düzeltmesi | 0% | 15% | 0% |
| İnşaat özellikleri düzeltmesi (Proje niteliği) |
10% | 10% | 10% |
| Manzara | 0% | 0% | 0% |
| Pazarlık payı | -10% | -10% | -10% |
| Toplam şerefiye farkı | 0% | 25% | 10% |
| Ayarlanmış değer (TL) | 1.835 | 2.125 | 2.010 |
| Ortalama emsal değeri (TL) | 1.990 |
| KİRALIK DÜKKAN EMSAL ANALİZİ AÇIKLAMASI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | ||
| Mevcut kullanım fonks. açıklama |
Dükkan - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Dükkan - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Dükkan - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
|
| Mülkiyet durumu açıklama | Tam mülkiyet- Emsal | Tam mülkiyet- Emsal | Tam mülkiyet- Emsal | |
| taşınmazla aynı mülkiyet | taşınmazla aynı mülkiyet | taşınmazla aynı mülkiyet | ||
| yapısına (tam hisse) | yapısına (tam hisse) | yapısına (tam hisse) | ||
| sahiptir. | sahiptir. | sahiptir. | ||
| Lokasyon düzeltmesi | Emsal, taşınmazla benzer | Emsal, taşınmaza göre | Emsal, taşınmaza göre | |
| açıklama | konumdadır. | kısmen kötü konumdadır. | kısmen kötü konumdadır. | |
| Büyüklük düzeltmesi | Emsal, taşınmazla benzer | Emsal, taşınmaza göre | Emsal, taşınmazla benzer | |
| açıklama | büyüklüktedir. | daha büyüktür. | büyüklüktedir. | |
| İnşaat özellikleri | Emsal, taşınmazlara göre | Emsal, taşınmazlara göre | Emsal, taşınmazlara göre | |
| düzeltmesi (Proje niteliği | kısmen düşük inşai | kısmen düşük inşai | kısmen düşük inşai | |
| açıklama | özelliğe sahiptir. | özelliğe sahiptir. | özelliğe sahiptir. | |
| Manzara açıklama | Emsal taşınmazla benzer | Emsal taşınmazla benzer | Emsal taşınmazla benzer | |
| manzara kabiliyetine | manzara kabiliyetine | manzara kabiliyetine | ||
| sahiptir. | sahiptir. | sahiptir. | ||
| Pazarlık payı açıklama | Emsalde pazarlık payı | Emsalde pazarlık payı | Emsalde pazarlık payı | |
| bulunmaktadır. | bulunmaktadır. | bulunmaktadır. |
Kiralık Konut Emsal Analizi
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Kullanım alanı (m2) |
88 | 140 | 119 | 140 | 66 |
| Ortalama m2 birim kira değeri (TL) |
1.305 | 1.215 | 1.010 | 1.000 | 1.060 |
| Mevcut kullanım fonks. | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Mülkiyet durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Lokasyon düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Büyüklük düzeltmesi | -5% | 0% | 0% | 0% | -10% |
| İnşaat özellikleri düzeltmesi (Proje niteliği) |
10% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| Manzara | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Pazarlık payı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Toplam şerefiye farkı | -5% | 0% | 0% | 0% | -10% |
| Ayarlanmış değer (TL) | 1.240 | 1.215 | 1.010 | 1.000 | 955 |
| Ortalama emsal değeri (TL) |
1.085 |
| KİRALIK KONUT/APART ÜNİTE EMSAL ANALİZİ AÇIKLAMASI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | ||
| Mevcut kullanım fonks. açıklama |
Konut/Apart Ünite - Emsal, taşınmazlarla ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Konut/Apart Ünite - Emsal, taşınmazlarla ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Konut/Apart Ünite - Emsal, taşınmazlarla ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Konut/Apart Ünite - Emsal, taşınmazlarla ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Konut/Apart Ünite - Emsal, taşınmazlarla ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
|
| Mülkiyet durumu açıklama |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazlarla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazlarla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazlarla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazlarla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazlarla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
|
| Lokasyon düzeltmesi açıklama |
Emsal, taşınmazlarla benzer konumdadır. |
Emsal, taşınmazlarla benzer konumdadır. |
Emsal, taşınmazlarla benzer konumdadır. |
Emsal, taşınmazlarla benzer konumdadır. |
Emsal, taşınmazlarla benzer konumdadır. |
|
| Büyüklük düzeltmesi açıklama |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen küçüktür. |
Emsal, taşınmazlarla benzer büyüklüktedir. |
Emsal, taşınmazlarla benzer büyüklüktedir. |
Emsal, taşınmazlarla benzer büyüklüktedir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen küçüktür. |
|
| İnşaat özellikleri düzeltmesi (Proje niteliği açıklama |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen daha düşük inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen daha düşük inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen daha düşük inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen daha düşük inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen daha düşük inşai özelliğe sahiptir. |
|
| Manzara açıklama |
Emsal taşınmazlarla benzer manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazlarla benzer manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazlarla benzer manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazlarla benzer manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazlarla benzer manzara kabiliyetine sahiptir. |
|
| Pazarlık payı açıklama |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Tüm emsaller eklentili brüt alan (kat koridorları ve ortak alanlar dahil alan) olarak pazarlanmaktadır. Değerlemede bağımsız bölümlerin ve ünitelerin eklentili brüt alanı dikkate alındığından "eklentili brüt alan farkı" şerefiye kriteri olarak kullanılmamıştır.
7.3.5. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazlar için takdir edilen m² birim kira değerleri ve toplam aylık kira bedelleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| SIRA | BLOK | GİRİŞ NO | KAT | BB NO | MANZARA DURUMU |
EKLENTİLİ BRÜT ALAN (M²) |
AYLIK M² KİRA DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
TAŞINMAZLARIN YILLIK TOPLAM KİRA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 2 | YOK | 59,33 | 2.190 | 130.000 | 1.560.000 |
| 2 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 3 | YOK | 53,63 | 2.145 | 115.000 | 1.380.000 |
| 3 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 4 | YOK | 195,08 | 2.000 | 390.000 | 4.680.000 |
| 4 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 5 | YOK | 28,92 | 2.250 | 65.000 | 780.000 |
| 5 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 6 | YOK | 29,71 | 2.190 | 65.000 | 780.000 |
| 6 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 7 | YOK | 206,90 | 1.955 | 405.000 | 4.860.000 |
| 7 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 8 | YOK | 87,91 | 2.160 | 190.000 | 2.280.000 |
| 8 | 9 | 2/1L | 1 | 11 | VAR | 266,42 | 1.090 | 290.000 | 3.480.000 |
| 9 | 9 | 2/1L | 1 | 12 | VAR | 130,04 | 1.115 | 145.000 | 1.740.000 |
| 10 | 9 | 2/1L | 1 | 13 | VAR | 180,51 | 1.110 | 200.000 | 2.400.000 |
| 11 | 9 | 2/1L | 1 | 14 | VAR | 198,23 | 1.110 | 220.000 | 2.640.000 |
| 12 | 9 | 2/1L | 1 | 15 | VAR | 57,47 | 1.130 | 65.000 | 780.000 |
| 13 | 9 | 2/1L | 1 | 16 | VAR | 250,01 | 1.100 | 275.000 | 3.300.000 |
| 14 | 9 | 2/1L | 2 | 17 | VAR | 266,42 | 1.090 | 290.000 | 3.480.000 |
| 15 | 9 | 2/1L | 2 | 18 | VAR | 130,04 | 1.115 | 145.000 | 1.740.000 |
| 16 | 9 | 2/1L | 2 | 19 | VAR | 180,51 | 1.110 | 200.000 | 2.400.000 |
| 17 | 9 | 2/1L | 2 | 20 | VAR | 198,23 | 1.110 | 220.000 | 2.640.000 |
| 18 | 9 | 2/1L | 2 | 21 | VAR | 57,47 | 1.130 | 65.000 | 780.000 |
| 19 | 9 | 2/1L | 2 | 22 | VAR | 224,28 | 1.115 | 250.000 | 3.000.000 |
| 20 | 9 | 2/1L | 3 | 23 | VAR | 266,42 | 1.105 | 295.000 | 3.540.000 |
| 21 | 9 | 2/1L | 3 | 24 | VAR | 130,04 | 1.115 | 145.000 | 1.740.000 |
| 22 | 9 | 2/1L | 3 | 25 | VAR | 180,51 | 1.110 | 200.000 | 2.400.000 |
| 23 | 9 | 2/1L | 3 | 26 | VAR | 198,23 | 1.110 | 220.000 | 2.640.000 |
| 24 | 9 | 2/1L | 3 | 27 | VAR | 303,06 | 1.090 | 330.000 | 3.960.000 |
| 25 | 9 | 2/1L | 4 | 28 | VAR | 266,42 | 1.105 | 295.000 | 3.540.000 |
| 26 | 9 | 2/1L | 4 | 29 | VAR | 130,04 | 1.115 | 145.000 | 1.740.000 |
| 27 | 9 | 2/1L | 4 | 30 | VAR | 180,51 | 1.135 | 205.000 | 2.460.000 |
| 28 | 9 | 2/1L | 4 | 31 | VAR | 198,23 | 1.110 | 220.000 | 2.640.000 |
| 29 | 9 | 2/1L | 4 | 32 | VAR | 254,62 | 1.100 | 280.000 | 3.360.000 |
| 30 | 9 | 2/1L | 5 | 33 | VAR | 266,42 | 1.105 | 295.000 | 3.540.000 |
| 31 | 9 | 2/1L | 5 | 34 | VAR | 130,04 | 1.155 | 150.000 | 1.800.000 |
| 32 | 9 | 2/1L | 5 | 35 | VAR | 180,51 | 1.135 | 205.000 | 2.460.000 |
| 33 | 9 | 2/1L | 5 | 36 | VAR | 198,23 | 1.135 | 225.000 | 2.700.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 34 | 9 | 2/1L | 5 | 37 | VAR | 225,78 | 1.105 | 250.000 | 3.000.000 |
| 35 | 9 | 2/1L | 6 | 38 | VAR | 266,42 | 1.105 | 295.000 | 3.540.000 |
| 36 | 9 | 2/1L | 6 | 39 | VAR | 130,04 | 1.155 | 150.000 | 1.800.000 |
| 37 | 9 | 2/1L | 6 | 40 | VAR | 180,51 | 1.135 | 205.000 | 2.460.000 |
| 38 | 9 | 2/1L | 6 | 41 | VAR | 198,23 | 1.135 | 225.000 | 2.700.000 |
| 39 | 9 | 2/1L | 6 | 42 | VAR | 163,40 | 1.130 | 185.000 | 2.220.000 |
| 40 | 9 | 2/1L | 7 | 43 | VAR | 266,42 | 1.105 | 295.000 | 3.540.000 |
| 41 | 9 | 2/1L | 7 | 44 | VAR | 130,04 | 1.155 | 150.000 | 1.800.000 |
| 42 | 9 | 2/1L | 7 | 45 | VAR | 180,51 | 1.135 | 205.000 | 2.460.000 |
| 43 | 9 | 2/1L | 7 | 46 | VAR | 362,46 | 1.090 | 395.000 | 4.740.000 |
| 44 | 9 | 2/1L | 8 | 47 | VAR | 266,42 | 1.125 | 300.000 | 3.600.000 |
| 45 | 9 | 2/1L | 8 | 48 | VAR | 130,04 | 1.155 | 150.000 | 1.800.000 |
| 46 | 9 | 2/1L | 8 | 49 | VAR | 180,51 | 1.135 | 205.000 | 2.460.000 |
| 47 | 9 | 2/1L | 8 | 50 | VAR | 336,30 | 1.115 | 375.000 | 4.500.000 |
| 48 | 9 | 2/1L | 9 | 51 | VAR | 266,42 | 1.125 | 300.000 | 3.600.000 |
| 49 | 9 | 2/1L | 9 | 52 | VAR | 130,04 | 1.155 | 150.000 | 1.800.000 |
| 50 | 9 | 2/1L | 9 | 53 | VAR | 180,51 | 1.135 | 205.000 | 2.460.000 |
| 51 | 9 | 2/1L | 9 | 54 | VAR | 283,48 | 1.130 | 320.000 | 3.840.000 |
| 52 | 9 | 2/1L | 10 | 55 | VAR | 266,42 | 1.125 | 300.000 | 3.600.000 |
| 53 | 9 | 2/1L | 10 | 56 | VAR | 130,04 | 1.155 | 150.000 | 1.800.000 |
| 54 | 9 | 2/1L | 10 | 57 | VAR | 180,51 | 1.135 | 205.000 | 2.460.000 |
| 55 | 9 | 2/1L | 10 | 58 | VAR | 276,24 | 1.120 | 310.000 | 3.720.000 |
| 56 | 9 | 2/1L | 11 | 59 | VAR | 395,72 | 1.110 | 440.000 | 5.280.000 |
| 57 | 9 | 2/1L | 11 | 60 | VAR | 180,51 | 1.165 | 210.000 | 2.520.000 |
| 58 | 9 | 2/1L | 11 | 61 | VAR | 255,63 | 1.135 | 290.000 | 3.480.000 |
| 59 | 9 | 2/1L | 12 | 62 | VAR | 395,72 | 1.110 | 440.000 | 5.280.000 |
| 60 | 9 | 2/1L | 12 | 63 | VAR | 180,51 | 1.165 | 210.000 | 2.520.000 |
| 61 | 9 | 2/1L | 12 | 64 | VAR | 214,06 | 1.145 | 245.000 | 2.940.000 |
| 62 | 9 | 2/1L | 13 | 65 | VAR | 371,22 | 1.120 | 415.000 | 4.980.000 |
| 63 | 9 | 2/1L | 13 | 66 | VAR | 366,46 | 1.120 | 410.000 | 4.920.000 |
| 64 | 9 | 2/1L | 14 | 67 | VAR | 371,22 | 1.120 | 415.000 | 4.980.000 |
| 65 | 9 | 2/1L | 14 | 68 | VAR | 337,49 | 1.125 | 380.000 | 4.560.000 |
| 66 | 9 | 2/1L | 15 | 69 | VAR | 371,22 | 1.130 | 420.000 | 5.040.000 |
| 67 | 9 | 2/1L | 15 | 70 | VAR | 337,49 | 1.140 | 385.000 | 4.620.000 |
| 68 | 9 | 2/1L | 16 | 71 | VAR | 371,22 | 1.130 | 420.000 | 5.040.000 |
| 69 | 9 | 2/1L | 16 | 72 | VAR | 337,05 | 1.140 | 385.000 | 4.620.000 |
| TOPLAM | 17.325.000 | 207.900.000 |
7.4. Taşınmazların Pazar Değerlerinin Tespiti (Dükkan/Apart Otel)
7.4.1. Pazar Yaklaşımını Yöntemi İle Ulaşılan Sonuçlar
7.4.1.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder."
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satışı gerçekleşmiş benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için ortalama m² birim pazar değerleri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım, manzara ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşınmazlara emsal olabilecek satılık dükkan ve konut emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
7.4.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı
7.4.2.1. Satılık Dükkanlar
Taşınmazların konumlandığı bölgede satılık dükkanlara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
-
- Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan 100 m² alanlı düz ayak dükkan 41.800.000,-TL bedel ile satılıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (533) 725 15 63
-
- Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Yedi Mavi projesinde yer alan 244 m² alanlı düz ayak dükkan 68.000.000,-TL bedel ile satılıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (532) 276 95 07
-
- Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Yedi Mavi projesinde yer alan 650 m² alanlı dükkan 230.000.000,-TL bedel ile satılıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (532) 341 01 16
-
- Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Yedi Mavi projesinde yer alan 200m² bodrum, 200m² zemin ve 200m² asma kat olmak üzere toplam 600 m² alanlı dükkan 113.000.000,-TL bedel ile satılıktır. Zemine indirgenmiş alan 317m² dir. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (532) 650 13 18
-
- Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan 238 m² alanlı düz ayak dükkan 85.000.000,-TL bedel ile satılıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (532) 215 26 03
7.4.2.2. Satılık Konutlar
Taşınmazların konumlandığı bölgede satılık konutlara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
-
- Değerleme konusu taşınmazlarla aynı projede yer alan 4.katta konumlu 105 m² alanlı 1+1 konut/apart ünite 35.000.000,-TL bedel ile satılıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (532) 384 85 65
-
- Değerleme konusu taşınmazlarla aynı projede yer alan 16.katta konumlu 117 m² alanlı 2+1 konut/apart ünite 41.000.000,-TL bedel ile satılıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (532) 152 01 72
-
- Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Yalı Ataköy projesinde yer alan 18.katta konumlu 300 m² alanlı 5+1 konut 115.500.000,-TL bedel ile satılıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (532) 358 39 58
-
- Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Yalı Ataköy projesinde yer alan 7.katta konumlu 97 m² alanlı 2+1 konut 31.500.000,-TL bedel ile satılıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (539) 262 92 61
-
- Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda Büyükyalı projesinde yer alan 10.katta konumlu 60 m² alanlı 1+1 konut 20.000.000,-TL bedel ile satılıktır. İlgilisi / Emlak Ofisi: 0 (531) 632 11 11
- 7.4.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
7.4.3.1. Satılık Dükkan Emsallerinin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
7.4.3.2. Satılık Konut Emsallerinin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
7.4.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar
7.4.4.1. Emsallerin Seçimi
Rapor konusu taşınmazların pazar değerlerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan dükkanlar ve konutlar araştırılmıştır. Proje genelinde yer alan konut blokları tapu kayıtlarında apart otel olarak kayıtlıdır. Bu durum taşınmazların bulunduğu parselin turizm alanı lejantına sahip olmasından kaynaklanmaktadır. Bu sebeple apart otel nitelikli bağımsız bölümler için konut emsalleri üzerinden yaklaşımda bulunulmuştur. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazın bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
- Bu raporda taşınmazlarla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
- Bu raporda taşınmazlarla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
- Bu raporda emsal taşınmazın fiziksel özellikleri (ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
- Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
- Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.
7.4.4.2. Satılık Emsallerin Analizi
Satılık dükkan emsalleri; değerlemeye konu taşınmazlardan 8 no'lu bağımsız bölüm için; kat, konum, manzara, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m2 birim pazar değeri hesaplanmıştır. Rapora konu diğer 6 adet bağımsız bölüm ise kendi aralarında 8 no'lu bağımsız bölüm ile proje içerisindeki kat, konum, manzara, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması sonucu bağımsız bölüm bazında m2 birim pazar değerleri belirlenmiştir.
Satılık konut emsalleri; değerlemeye konu taşınmazlardan 11 no'lu bağımsız bölüm için; kat, konum, manzara, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m2 birim pazar değeri hesaplanmıştır. Rapora konu diğer 61 adet bağımsız bölüm ise kendi aralarında 11 no'lu bağımsız bölüm ile proje içerisindeki kat, konum, manzara, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması sonucu bağımsız bölüm bazında m2 birim pazar değerleri belirlenmiştir.
Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.4.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Taşınmazların pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal taşınmazların sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal taşınmazlar; konum / lokasyon, büyüklük, fiziksel özellik, mülkiyet durumu gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir.
Değerlendirme kriterleri ise çok daha kötü, daha kötü, kısmen kötü, benzer, kısmen iyi, daha iyi, çok daha iyi olarak belirlenmiştir. Aşağıdaki tabloda bu kriterlerin puanlama aralıkları sunulmuş olup ayrıca büyüklük bazındaki değerlendirmeler de aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| TANIMLAR | Oran Aralığı | ||
|---|---|---|---|
| Çok daha kötü | Çok daha büyük | % 20 üzeri | |
| Daha kötü | Daha büyük | % 11 - % 20 |
|
| Kısmen kötü | Kısmen büyük | % 1 - % 10 |
|
| Benzer | Benzer | % 0 | |
| Kısmen iyi | Kısmen küçük | - % 10 – (-% 1) |
|
| Daha iyi | Daha küçük | - % 20 – (-% 11) |
|
| Çok daha iyi | Çok daha küçük | - % 20 üzeri |
Satılık Dükkan Emsal Analizi
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Kullanım alanı (m2) |
100 | 244 | 650 | 317 | 238 | |
| Ortalama m2 birim satış değeri (TL) |
418.000 | 278.690 | 353.845 | 356.465 | 357.145 | |
| Mevcut kullanım fonks. | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Mülkiyet durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Lokasyon düzeltmesi | 0% | 10% | 10% | 10% | 10% | |
| Büyüklük düzeltmesi | 0% | 10% | 15% | 10% | 10% | |
| İnşaat özellikleri düzeltmesi (Proje niteliği) |
10% | 10% | 10% | 10% | 10% | |
| Manzara | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Pazarlık payı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| Toplam şerefiye farkı | 0% | 20% | 25% | 20% | 20% | |
| Ayarlanmış değer (TL) | 418.000 | 334.430 | 442.305 | 427.760 | 428.575 | |
| Ortalama emsal değeri (TL) |
410.215 |
| SATILIK DÜKKAN EMSAL ANALİZİ AÇIKLAMASI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |||||
| Mevcut kullanım fonks. açıklama |
Dükkan - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Dükkan - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Dükkan - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Dükkan - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Dükkan - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
||||
| Mülkiyet durumu açıklama |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
||||
| Lokasyon düzeltmesi açıklama |
Emsal, taşınmazla benzer konumdadır. |
Emsal, taşınmaza göre kısmen kötü konumdadır. |
Emsal, taşınmaza göre kısmen kötü konumdadır. |
Emsal, taşınmaza göre kısmen kötü konumdadır. |
Emsal, taşınmaza göre kısmen kötü konumdadır. |
||||
| Büyüklük düzeltmesi açıklama |
Emsal, taşınmazla benzer büyüklüktedir. |
Emsal, taşınmaza göre kısmen daha büyüktür. |
Emsal, taşınmaza göre daha büyüktür. |
Emsal, taşınmaza göre kısmen daha büyüktür. |
Emsal, taşınmaza göre kısmen daha büyüktür. |
||||
| İnşaat özellikleri düzeltmesi (Proje niteliği açıklama |
Emsal, taşınmaza kısmen kötü inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmaza kısmen kötü inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmaza kısmen kötü inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmaza kısmen kötü inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmaza kısmen kötü inşai özelliğe sahiptir. |
||||
| Manzara açıklama |
Emsal taşınmazla benzer manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazla benzer manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazla benzer manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazla benzer manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazla benzer manzara kabiliyetine sahiptir. |
||||
| Pazarlık payı açıklama |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Satılık Konut Emsal Analizi
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Kullanım alanı (m2) |
105 | 117 | 300 | 97 | 60 | |
| Ortalama m2 birim satış değeri (TL) |
333.335 | 350.420 | 385.000 | 324.740 | 333.335 | |
| Mevcut kullanım fonks. | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Mülkiyet durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Lokasyon düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | |
| Büyüklük düzeltmesi | 0% | 0% | 10% | 0% | -5% | |
| İnşaat özellikleri düzeltmesi (Proje niteliği) |
10% | 10% | 10% | 10% | 10% | |
| Manzara | 10% | 10% | 10% | 10% | 15% | |
| Pazarlık payı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| Toplam şerefiye farkı | 10% | 10% | 20% | 10% | 20% | |
| Ayarlanmış değer (TL) | 366.670 | 385.460 | 462.000 | 357.215 | 400.000 | |
| Ortalama emsal değeri (TL) |
394.270 |
| SATILIK KONUT/APART ÜNİTE EMSAL ANALİZİ AÇIKLAMASI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
| Mevcut kullanım fonks. açıklama |
Konut/Apart Ünite - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Konut/Apart Ünite - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Konut/Apart Ünite - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Konut/Apart Ünite - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
Konut/Apart Ünite - Emsal, taşınmaz ile benzer kullanım fonksiyonuna sahiptir. |
| Mülkiyet durumu açıklama |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
Tam mülkiyet Emsal taşınmazla aynı mülkiyet yapısına (tam hisse) sahiptir. |
| Lokasyon düzeltmesi açıklama |
Emsal, taşınmazla benzer konumdadır. |
Emsal, taşınmazla benzer konumdadır. |
Emsal, taşınmazla benzer konumdadır. |
Emsal, taşınmazla benzer konumdadır. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen daha kötü konumdadır. |
| Büyüklük düzeltmesi açıklama |
Emsal, taşınmazlarla benzer büyüklüktedir. |
Emsal, taşınmazlarla benzer büyüklüktedir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen büyüktür. |
Emsal, taşınmazlarla benzer büyüklüktedir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen küçüktür. |
| İnşaat özellikleri düzeltmesi (Proje niteliği açıklama |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen düşük inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen düşük inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen düşük inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen düşük inşai özelliğe sahiptir. |
Emsal, taşınmazlara göre kısmen düşük inşai özelliğe sahiptir. |
| Manzara açıklama |
Emsal taşınmazlara göre kısmen kötü manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazlara göre kısmen kötü manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazlara göre kısmen kötü manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazlara göre kısmen kötü manzara kabiliyetine sahiptir. |
Emsal taşınmazlara göre daha kötü manzara kabiliyetine sahiptir. |
| Pazarlık payı açıklama |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emsalde pazarlık payı bulunmaktadır. |
Tüm emsaller eklentili brüt alan (kat koridorları ve ortak alanlar dahil alan) olarak pazarlanmaktadır. Değerlemede bağımsız bölümlerin ve ünitelerin eklentili brüt alanı dikkate alındığından "eklentili brüt alan farkı" şerefiye kriteri olarak kullanılmamıştır.
7.4.4.3. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazlar için takdir edilen m² birim kira değerleri ve toplam aylık kira bedelleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| SIRA | BLOK | GİRİŞ NO | KAT | BB NO | MANZARA DURUMU |
EKLENTİLİ BRÜT ALAN (M²) |
M² BİRİM DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 2 | YOK | 59,33 | 421.205 | 24.990.000 |
| 2 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 3 | YOK | 53,63 | 410.500 | 22.015.000 |
| 3 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 4 | YOK | 195,08 | 394.505 | 76.960.000 |
| 4 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 5 | YOK | 28,92 | 421.160 | 12.180.000 |
| 5 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 6 | YOK | 29,71 | 415.855 | 12.355.000 |
| 6 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 7 | YOK | 206,90 | 389.175 | 80.520.000 |
| 7 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 8 | YOK | 87,91 | 410.535 | 36.090.000 |
| 8 | 9 | 2/1L | 1 | 11 | VAR | 266,42 | 394.210 | 105.025.000 |
| 9 | 9 | 2/1L | 1 | 12 | VAR | 130,04 | 405.070 | 52.675.000 |
| 10 | 9 | 2/1L | 1 | 13 | VAR | 180,51 | 401.445 | 72.465.000 |
| 11 | 9 | 2/1L | 1 | 14 | VAR | 198,23 | 401.455 | 79.580.000 |
| 12 | 9 | 2/1L | 1 | 15 | VAR | 57,47 | 412.300 | 23.695.000 |
| 13 | 9 | 2/1L | 1 | 16 | VAR | 250,01 | 394.225 | 98.560.000 |
| 14 | 9 | 2/1L | 2 | 17 | VAR | 266,42 | 395.670 | 105.415.000 |
| 15 | 9 | 2/1L | 2 | 18 | VAR | 130,04 | 406.530 | 52.865.000 |
| 16 | 9 | 2/1L | 2 | 19 | VAR | 180,51 | 402.885 | 72.725.000 |
| 17 | 9 | 2/1L | 2 | 20 | VAR | 198,23 | 402.890 | 79.865.000 |
| 18 | 9 | 2/1L | 2 | 21 | VAR | 57,47 | 413.780 | 23.780.000 |
| 19 | 9 | 2/1L | 2 | 22 | VAR | 224,28 | 399.280 | 89.550.000 |
| 20 | 9 | 2/1L | 3 | 23 | VAR | 266,42 | 397.115 | 105.800.000 |
| 21 | 9 | 2/1L | 3 | 24 | VAR | 130,04 | 407.950 | 53.050.000 |
| 22 | 9 | 2/1L | 3 | 25 | VAR | 180,51 | 404.355 | 72.990.000 |
| 23 | 9 | 2/1L | 3 | 26 | VAR | 198,23 | 404.355 | 80.155.000 |
| 24 | 9 | 2/1L | 3 | 27 | VAR | 303,06 | 393.485 | 119.250.000 |
| 25 | 9 | 2/1L | 4 | 28 | VAR | 266,42 | 398.560 | 106.185.000 |
| 26 | 9 | 2/1L | 4 | 29 | VAR | 130,04 | 409.410 | 53.240.000 |
| 27 | 9 | 2/1L | 4 | 30 | VAR | 180,51 | 405.795 | 73.250.000 |
| 28 | 9 | 2/1L | 4 | 31 | VAR | 198,23 | 405.790 | 80.440.000 |
| 29 | 9 | 2/1L | 4 | 32 | VAR | 254,62 | 398.555 | 101.480.000 |
| 30 | 9 | 2/1L | 5 | 33 | VAR | 266,42 | 400.010 | 106.570.000 |
| 31 | 9 | 2/1L | 5 | 34 | VAR | 130,04 | 410.835 | 53.425.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 32 | 9 | 2/1L | 5 | 35 | VAR | 180,51 | 407.235 | 73.510.000 |
| 33 | 9 | 2/1L | 5 | 36 | VAR | 198,23 | 407.230 | 80.725.000 |
| 34 | 9 | 2/1L | 5 | 37 | VAR | 225,78 | 403.625 | 91.130.000 |
| 35 | 9 | 2/1L | 6 | 38 | VAR | 266,42 | 401.455 | 106.955.000 |
| 36 | 9 | 2/1L | 6 | 39 | VAR | 130,04 | 412.295 | 53.615.000 |
| 37 | 9 | 2/1L | 6 | 40 | VAR | 180,51 | 408.675 | 73.770.000 |
| 38 | 9 | 2/1L | 6 | 41 | VAR | 198,23 | 408.690 | 81.015.000 |
| 39 | 9 | 2/1L | 6 | 42 | VAR | 163,40 | 408.690 | 66.780.000 |
| 40 | 9 | 2/1L | 7 | 43 | VAR | 266,42 | 402.900 | 107.340.000 |
| 41 | 9 | 2/1L | 7 | 44 | VAR | 130,04 | 413.755 | 53.805.000 |
| 42 | 9 | 2/1L | 7 | 45 | VAR | 180,51 | 410.145 | 74.035.000 |
| 43 | 9 | 2/1L | 7 | 46 | VAR | 362,46 | 395.655 | 143.410.000 |
| 44 | 9 | 2/1L | 8 | 47 | VAR | 266,42 | 404.345 | 107.725.000 |
| 45 | 9 | 2/1L | 8 | 48 | VAR | 130,04 | 415.180 | 53.990.000 |
| 46 | 9 | 2/1L | 8 | 49 | VAR | 180,51 | 411.585 | 74.295.000 |
| 47 | 9 | 2/1L | 8 | 50 | VAR | 336,30 | 400.730 | 134.765.000 |
| 48 | 9 | 2/1L | 9 | 51 | VAR | 266,42 | 405.790 | 108.110.000 |
| 49 | 9 | 2/1L | 9 | 52 | VAR | 130,04 | 416.640 | 54.180.000 |
| 50 | 9 | 2/1L | 9 | 53 | VAR | 180,51 | 413.025 | 74.555.000 |
| 51 | 9 | 2/1L | 9 | 54 | VAR | 283,48 | 405.795 | 115.035.000 |
| 52 | 9 | 2/1L | 10 | 55 | VAR | 266,42 | 407.235 | 108.495.000 |
| 53 | 9 | 2/1L | 10 | 56 | VAR | 130,04 | 418.100 | 54.370.000 |
| 54 | 9 | 2/1L | 10 | 57 | VAR | 180,51 | 414.465 | 74.815.000 |
| 55 | 9 | 2/1L | 10 | 58 | VAR | 276,24 | 407.235 | 112.495.000 |
| 56 | 9 | 2/1L | 11 | 59 | VAR | 395,72 | 401.445 | 158.860.000 |
| 57 | 9 | 2/1L | 11 | 60 | VAR | 180,51 | 415.905 | 75.075.000 |
| 58 | 9 | 2/1L | 11 | 61 | VAR | 255,63 | 408.675 | 104.470.000 |
| 59 | 9 | 2/1L | 12 | 62 | VAR | 395,72 | 402.900 | 159.435.000 |
| 60 | 9 | 2/1L | 12 | 63 | VAR | 180,51 | 417.375 | 75.340.000 |
| 61 | 9 | 2/1L | 12 | 64 | VAR | 214,06 | 413.740 | 88.565.000 |
| 62 | 9 | 2/1L | 13 | 65 | VAR | 371,22 | 404.340 | 150.100.000 |
| 63 | 9 | 2/1L | 13 | 66 | VAR | 366,46 | 404.340 | 148.175.000 |
| 64 | 9 | 2/1L | 14 | 67 | VAR | 371,22 | 405.785 | 150.635.000 |
| 65 | 9 | 2/1L | 14 | 68 | VAR | 337,49 | 409.405 | 138.170.000 |
| 66 | 9 | 2/1L | 15 | 69 | VAR | 371,22 | 407.240 | 151.175.000 |
| 67 | 9 | 2/1L | 15 | 70 | VAR | 337,49 | 410.855 | 138.660.000 |
| 68 | 9 | 2/1L | 16 | 71 | VAR | 371,22 | 408.680 | 151.710.000 |
| 69 | 9 | 2/1L | 16 | 72 | VAR | 337,05 | 412.300 | 138.965.000 |
| TOPLAM | 6.035.400.000 |
7.4.5. Gelir Yaklaşımını Yöntemi İle Ulaşılan Sonuçlar (Dükkan/Apart Otel)
7.4.5.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Gelir yaklaşımı iki temel yöntemi destekler. Bu yöntemler; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ve getiri (gelir) indirgeme yaklaşımı yöntemidir.
Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi; tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm, ya gelir tahminini uygun bir gelir oranına bölerek veya bunu uygun bir gelir faktörüyle çarparak tek adımda elde edilir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi, mülklerin dengeli bir biçimde işletildiği ve benzer risk düzeyleri, gelirleri, giderleri, fiziksel ve konumsal özellikleri ve geleceğe yönelik beklentileri olan emsal satışların bol olduğu zaman yaygın bir biçimde kullanılır.
Getiri indirgeme yaklaşımı yöntemi ise; gelecekteki yararların uygun bir getiri oranı uygulayarak bugünkü değer göstergesine dönüştürülmesi için kullanılır. Bu yöntem 5 ila 10 yıl arasında olan, belirtilen mülkiyet dönemi içerisinde olası gelir ve giderlerin dikkate alınmasını gerektirmektedir. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İndirgenmiş nakit akışı analizi; bir mülkün veya işletmenin gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. İNA analizinin en yaygın uygulaması İç Verim Oranı (İVO) ve Net Bugünkü Değer'dir.
Değerlemede; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın pazar değerinin tespitine yönelik bir çalışma yapılmıştır.
Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) ile bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.
Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;
Kapital Oranı = Yılık Net Gelir / Taşınmazın Pazar Değeri'dir.
7.4.5.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Taşınmazların konumlandığı bölgedeki emsal bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar; raporumuzun "7.3. Taşınmazların Aylık Pazar Kira Değerlerinin Tespiti" ana başlığı altındaki başlıklarda ayrıntıları ile sunulmuştur.
7.4.5.3. İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu proje içerisindeki konut nitelikli taşınmazlar incelenmiş olup 2+1 tertipli brüt 130 m² olarak pazarlanan daire 41.000.000,-TL olup, aynı taşınmaz için aylık 120.000,-TL kira bedeli istendiği tespit edilmiştir. Bu bilgiler ışığında kapitalizasyon oranı hesaplanmıştır. Kapitalizasyon oranı = (12 Ay x 121.000,- TL/Ay / 41.000.000,-TL) x 100 = %3,54 olarak hesaplanmış olup, %3.50 olarak alınmasının makul olduğu kanaatindeyiz.
İMZA DEĞERLEME RAPOR NO: 2025/031 Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu projede ve yakın bölgede dükkan nitelikli taşınmazlar araştırılmış olup, değerleme konusu taşınmazlar ile benzer nitelikli emsal bulunamamıştır. Bu nedenle dükkan nitelikli taşınmazların kapitalizasyon oranı için "7.4.4.2 Satılık Emsallerin Analizi" kısmında hesaplanan ortalama dükkan m² birim değeri ile, "7.3.4.2
Kiralık Emsallerin Analizi" kısmında hesaplanan ortalama dükkan m² birim kira değerleri kabul edilerek hesaplanmıştır. Kapitalizasyon oranı = (12 Ay x 1.810,-TL/Ay / 380.505,-TL) x 100 = %5,71 olarak hesaplanmış olup, %6.00 olarak alınmasının makul olduğu kanaatindeyiz.
7.4.5.4. Gelir Yaklaşımı Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç (Direkt İndirgeme Yöntemi)
Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve güncel kira bilgilerinden hareketle rapor konusu taşınmazların konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri ve inşaat kalitesi dikkate alınarak takdir olunan aylık pazar kira değerleri üzerinden tespit edilen kapitalizasyon oranları ile hesaplanmış pazar değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| PAZAR DEĞERLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | GİRİŞ NO |
KAT | BB NO | EKLENTİLİ BRÜT ALAN (M²) |
AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
KAP. ORANI (%) |
YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL) |
| 1 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 2 | 59,33 | 130.000 | 6,00% | 26.000.000 |
| 2 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 3 | 53,63 | 115.000 | 6,00% | 23.000.000 |
| 3 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 4 | 195,08 | 390.000 | 6,00% | 78.000.000 |
| 4 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 5 | 28,92 | 65.000 | 6,00% | 13.000.000 |
| 5 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 6 | 29,71 | 65.000 | 6,00% | 13.000.000 |
| 6 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 7 | 206,90 | 405.000 | 6,00% | 81.000.000 |
| 7 | 9 | 2/1LC | 1.Bodrum | 8 | 87,91 | 190.000 | 6,00% | 38.000.000 |
| 8 | 9 | 2/1L | 1 | 11 | 266,42 | 290.000 | 3,50% | 99.430.000 |
| 9 | 9 | 2/1L | 1 | 12 | 130,04 | 145.000 | 3,50% | 49.715.000 |
| 10 | 9 | 2/1L | 1 | 13 | 180,51 | 200.000 | 3,50% | 68.570.000 |
| 11 | 9 | 2/1L | 1 | 14 | 198,23 | 220.000 | 3,50% | 75.430.000 |
| 12 | 9 | 2/1L | 1 | 15 | 57,47 | 65.000 | 3,50% | 22.285.000 |
| 13 | 9 | 2/1L | 1 | 16 | 250,01 | 275.000 | 3,50% | 94.285.000 |
| 14 | 9 | 2/1L | 2 | 17 | 266,42 | 290.000 | 3,50% | 99.430.000 |
| 15 | 9 | 2/1L | 2 | 18 | 130,04 | 145.000 | 3,50% | 49.715.000 |
| 16 | 9 | 2/1L | 2 | 19 | 180,51 | 200.000 | 3,50% | 68.570.000 |
| 17 | 9 | 2/1L | 2 | 20 | 198,23 | 220.000 | 3,50% | 75.430.000 |
| 18 | 9 | 2/1L | 2 | 21 | 57,47 | 65.000 | 3,50% | 22.285.000 |
| 19 | 9 | 2/1L | 2 | 22 | 224,28 | 250.000 | 3,50% | 85.715.000 |
| 20 | 9 | 2/1L | 3 | 23 | 266,42 | 295.000 | 3,50% | 101.145.000 |
| 21 | 9 | 2/1L | 3 | 24 | 130,04 | 145.000 | 3,50% | 49.715.000 |
| 22 | 9 | 2/1L | 3 | 25 | 180,51 | 200.000 | 3,50% | 68.570.000 |
| 23 | 9 | 2/1L | 3 | 26 | 198,23 | 220.000 | 3,50% | 75.430.000 |
| 24 | 9 | 2/1L | 3 | 27 | 303,06 | 330.000 | 3,50% | 113.145.000 |
| 25 | 9 | 2/1L | 4 | 28 | 266,42 | 295.000 | 3,50% | 101.145.000 |
| 26 | 9 | 2/1L | 4 | 29 | 130,04 | 145.000 | 3,50% | 49.715.000 |
| 27 | 9 | 2/1L | 4 | 30 | 180,51 | 205.000 | 3,50% | 70.285.000 |
| 28 | 9 | 2/1L | 4 | 31 | 198,23 | 220.000 | 3,50% | 75.430.000 |
| 29 | 9 | 2/1L | 4 | 32 | 254,62 | 280.000 | 3,50% | 96.000.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 | 9 | 2/1L | 5 | 33 | 266,42 | 295.000 | 3,50% | 101.145.000 |
| 31 | 9 | 2/1L | 5 | 34 | 130,04 | 150.000 | 3,50% | 51.430.000 |
| 32 | 9 | 2/1L | 5 | 35 | 180,51 | 205.000 | 3,50% | 70.285.000 |
| 33 | 9 | 2/1L | 5 | 36 | 198,23 | 225.000 | 3,50% | 77.145.000 |
| 34 | 9 | 2/1L | 5 | 37 | 225,78 | 250.000 | 3,50% | 85.715.000 |
| 35 | 9 | 2/1L | 6 | 38 | 266,42 | 295.000 | 3,50% | 101.145.000 |
| 36 | 9 | 2/1L | 6 | 39 | 130,04 | 150.000 | 3,50% | 51.430.000 |
| 37 | 9 | 2/1L | 6 | 40 | 180,51 | 205.000 | 3,50% | 70.285.000 |
| 38 | 9 | 2/1L | 6 | 41 | 198,23 | 225.000 | 3,50% | 77.145.000 |
| 39 | 9 | 2/1L | 6 | 42 | 163,40 | 185.000 | 3,50% | 63.430.000 |
| 40 | 9 | 2/1L | 7 | 43 | 266,42 | 295.000 | 3,50% | 101.145.000 |
| 41 | 9 | 2/1L | 7 | 44 | 130,04 | 150.000 | 3,50% | 51.430.000 |
| 42 | 9 | 2/1L | 7 | 45 | 180,51 | 205.000 | 3,50% | 70.285.000 |
| 43 | 9 | 2/1L | 7 | 46 | 362,46 | 395.000 | 3,50% | 135.430.000 |
| 44 | 9 | 2/1L | 8 | 47 | 266,42 | 300.000 | 3,50% | 102.855.000 |
| 45 | 9 | 2/1L | 8 | 48 | 130,04 | 150.000 | 3,50% | 51.430.000 |
| 46 | 9 | 2/1L | 8 | 49 | 180,51 | 205.000 | 3,50% | 70.285.000 |
| 47 | 9 | 2/1L | 8 | 50 | 336,30 | 375.000 | 3,50% | 128.570.000 |
| 48 | 9 | 2/1L | 9 | 51 | 266,42 | 300.000 | 3,50% | 102.855.000 |
| 49 | 9 | 2/1L | 9 | 52 | 130,04 | 150.000 | 3,50% | 51.430.000 |
| 50 | 9 | 2/1L | 9 | 53 | 180,51 | 205.000 | 3,50% | 70.285.000 |
| 51 | 9 | 2/1L | 9 | 54 | 283,48 | 320.000 | 3,50% | 109.715.000 |
| 52 | 9 | 2/1L | 10 | 55 | 266,42 | 300.000 | 3,50% | 102.855.000 |
| 53 | 9 | 2/1L | 10 | 56 | 130,04 | 150.000 | 3,50% | 51.430.000 |
| 54 | 9 | 2/1L | 10 | 57 | 180,51 | 205.000 | 3,50% | 70.285.000 |
| 55 | 9 | 2/1L | 10 | 58 | 276,24 | 310.000 | 3,50% | 106.285.000 |
| 56 | 9 | 2/1L | 11 | 59 | 395,72 | 440.000 | 3,50% | 150.855.000 |
| 57 | 9 | 2/1L | 11 | 60 | 180,51 | 210.000 | 3,50% | 72.000.000 |
| 58 | 9 | 2/1L | 11 | 61 | 255,63 | 290.000 | 3,50% | 99.430.000 |
| 59 | 9 | 2/1L | 12 | 62 | 395,72 | 440.000 | 3,50% | 150.855.000 |
| 60 | 9 | 2/1L | 12 | 63 | 180,51 | 210.000 | 3,50% | 72.000.000 |
| 61 | 9 | 2/1L | 12 | 64 | 214,06 | 245.000 | 3,50% | 84.000.000 |
| 62 | 9 | 2/1L | 13 | 65 | 371,22 | 415.000 | 3,50% | 142.285.000 |
| 63 | 9 | 2/1L | 13 | 66 | 366,46 | 410.000 | 3,50% | 140.570.000 |
| 64 | 9 | 2/1L | 14 | 67 | 371,22 | 415.000 | 3,50% | 142.285.000 |
| 65 | 9 | 2/1L | 14 | 68 | 337,49 | 380.000 | 3,50% | 130.285.000 |
| 66 | 9 | 2/1L | 15 | 69 | 371,22 | 420.000 | 3,50% | 144.000.000 |
| 67 | 9 | 2/1L | 15 | 70 | 337,49 | 385.000 | 3,50% | 132.000.000 |
| 68 | 9 | 2/1L | 16 | 71 | 371,22 | 420.000 | 3,50% | 144.000.000 |
| 69 9 2/1L 16 72 337,05 385.000 3,50% |
132.000.000 | |||||||
| GENEL TOPLAM | 5.745.730.000 |
7.5. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar (Otel)
Rapor konusu projede 9.blokta yer alan 1 bağımsız bölüm numaralı otelin ve otel ile birlikte kullanılan 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin bugünkü pazar değerinin tespitinde gelir yaklaşımı (indirgenmiş nakit akışı) yöntemi kullanılmıştır.
7.5.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Gelir yaklaşımı iki temel yöntemi destekler. Bu yöntemler; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ve getiri (gelir) indirgeme yaklaşımı yöntemidir.
Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi; tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm, ya gelir tahminini uygun bir gelir oranına bölerek veya bunu uygun bir gelir faktörüyle çarparak tek adımda elde edilir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi, mülklerin dengeli bir biçimde işletildiği ve benzer risk düzeyleri, gelirleri, giderleri, fiziksel ve konumsal özellikleri ve geleceğe yönelik beklentileri olan emsal satışların bol olduğu zaman yaygın bir biçimde kullanılır.
Getiri indirgeme yaklaşımı yöntemi ise; gelecekteki yararların uygun bir getiri oranı uygulayarak bugünkü değer göstergesine dönüştürülmesi için kullanılır. Bu yöntem 5 ila 10 yıl arasında olan, belirtilen mülkiyet dönemi içerisinde olası gelir ve giderlerin dikkate alınmasını gerektirmektedir. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İndirgenmiş nakit akışı analizi; bir mülkün veya işletmenin gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. İNA analizinin en yaygın uygulaması İç Verim Oranı (İVO) ve Net Bugünkü Değer'dir.
Değerlemede "Net Bugünkü Değer'in tespitine yönelik bir çalışma yapılmıştır. Bu yöntemde, gayrimenkulün değerinin gelecek yıllarda üreteceği serbest nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağını öngörülür. Projeksiyondan elde edilen nakit akımları; ekonominin, sektörün ve gayrimenkulün taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmiş ve gayrimenkulün değeri hesaplanmıştır. Bu değer, taşınmazların mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak hesaplanan (olması gereken) değerini ifade etmektedir.
7.5.2. Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Taşınmazların konumlandığı bölgede bulunan bazı otellere ait konaklama bilgileri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
| Otel Adı | Konumu | Yıldız Sayısı | Oda Sayısı |
Ortalama Oda Fiyatı (USD) |
|---|---|---|---|---|
| Hyatt Regency | Ataköy | 5 | 284 | 140 – 345 |
| Sheraton İstanbul Ataköy | Ataköy | 5 | 285 | 125 – 300 |
| Hilton İstanbul Bakırköy | Ataköy | 5 | 306 | 140 – 380 |
| Radisson Blu Hotel İstanbul Ottomare |
Kazlıçeşme | 5 | 133 | 125 – 300 |
| Titanic Port Bakırköy | Bakırköy | 5 | 194 | 120 – 280 |
Bölgedeki Turizm Tesisleri ve Tek Gecelik Ortalama Oda Fiyatları
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
İşletmenin değerinin gelecek yıllarda üreteceği serbest nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağını öngörür. Otelin oda sayısı mimari projesine göre 204'tür. Yöntemin uygulanmasında 30.06.2025 – 30.06.2034 yıllarını kapsayan bir projeksiyon dönemi esas alınmıştır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları ekonominin, sektörün ve işletmenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmiş ve tesisin değeri hesaplanmıştır.
Bu değer, taşınmazın mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak hesaplanan (olması gereken) değerini ifade etmektedir.
Varsayımlar ve kabuller:
• Gelir Dağılımı:
Gelirlerin oda, yiyecek ve içecek ile diğer gelir kalemlerine göre dağılımına ilişkin varsayımlar ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları tablosunda sunulmuştur.
Değerleme konusu otelin değerleme günü oda fiyatları tipine göre 260 – 1.300 USD aralığında olup, ortalama oda fiyatı 400 USD kabul edilmiştir.
Konu taşınmazlardan 1 bağımsız bölüm numaralı Otel, 9 ve 10 bağımsız bölüm numaralı Ticaret Alanları için KuzuGrup GYO A.Ş. ve Kuzu Otel İşletmeciliği ve Gayrimenkul Yatırımları A.Ş. arasında, 02.06.2023 tarihinde imzalanmış olan kira sözleşmesi mevcuttur. İlgili sözleşme, çalışma kapsamında dikkate alınmış ve belirtilen bağımsız bölümlerin kira gelirleri hesaplanırken ilgili sözleşme göz önünde bulundurulmuş olup sözleşmeye göre kira bedeli; "Her ay ödenecek kira bedeli burada sayılanlardan hangisi yüksek ise ona göre belirlenir; Asgari aylık kira bedeli (10.000 TL) ya da KİRACI'nın OTEL'in işletilmesinden sağladığı net faaliyet karının %90'ı veya brüt hasılatın %20'si" şeklindedir.
• Giderler/Gelirler:
Yıllar itibarı ile giderlerin ilgili gelirlere oranı bölgedeki turizm tesislerinin genel ortalamasından hareketle %55 olarak dikkate alınmış olup ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları tablosunda sunulmuştur.
Kiracı ile işletmeci firma arasında imzalanan sözleşme görülememiş olup, müşteriden edinilen bilgileri göre; telif ücretleri için %2, yönetim giderleri için %0,25, teşvik telif ücreti için brüt operasyonel karlılığa göre ödeme yapıldığı öğrenilmiştir. Teşvik telif ücreti hesaplaması %45 GOP karlılığı için %9 olarak belirlenmiştir.
• Ortalama Doluluk Oranı ve Ortalama Oda Ücreti:
Toplam 204 oda için ortalama doluluk oranı 2025 yılı için %75 olarak kabul edilmiş olup, sonraki 5 yıl için artış oranı yıllık %1,0, sonraki 5 yıl için artış oranı %0,50 olacağı varsayılmıştır.
Değerleme konusu otelin değerleme günü oda fiyatları tipine göre 260 – 1.300 USD aralığında olup, ortalama oda fiyatı 400 USD kabul edilmiştir.
Ortalama oda ücretinin mevcut enflasyon verileri dikkate alınarak ilk 3 yıl için %3,50, 4.-7. yıllar arası %3,00 ve 7.-10. yıllar arası %2,50 oranında artacağı olarak kabul edilmiştir.
• Yenileme Giderleri:
Otelin renovasyonu için toplam gelirlerin için %1'i yatırım/yenileme harcaması olarak ayrılmıştır. Yatırım harcamalarına ilişkin varsayımlar ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları tablosunda sunulmuştur.
7.5.3. İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler
• İskonto Oranı Hesaplanması:
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı; Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi şeklinde hesaplanmaktadır.
Risksiz Getiri Oranı
Değerleme usd bazında yapılmıştır. Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak rapor tarihi itibariyle 10 yıllık Eurobond faiz oranı %7,25'tir. Son dönemde ekonomide yapılan ciddi atılımlar ile enflasyon verilerinin düşeceğine dair yapılan analizler dikkate alınarak projeksiyon dönemlerinde düşen iskonto oranları dikkate alınmıştır.
Risk Primi
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmaktadır. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmektedir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul projelerinin satılması sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %3,10 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin hesaplamamız; %7,25 Risksiz Getiri Oran + %3,10 Risk Primi = %10,35 İskonto oranı olarak belirlenmiştir. Takip eden yıllarda ekonomideki iyileşmeler de dikkate alınarak 2026 yılı için %9,50, 2027 yılı için %9,00 ve takip eden yıllar içinde aynı şekilde düşen iskonto oranları devam ettirileceği varsayımı ile son yıl olan 2034 yılı için ise %5,50 olarak kabul edilmiştir.
• Reel Uç Büyüme Oranı:
Taşınmazın değeri; nakit akımlarının tahmin edildiği açık tahmin dönemindeki (explicit forecast period) değer ve bu kesin tahmin dönemi sonrasındaki değer olmak üzere iki kısımdan oluşmaktadır. Sürekli ve sabit büyüme modelinde (Gordon Modeli) taşınmazın yaratacağı nakit akımlarının, kesin tahmin dönemi sonrasında sabit ve sürekli artacağı varsayılır. Sürekli ve sabit büyüme modelinde devam eden değer; (Kesin tahmin dönemi sonrası birinci yıla ilişkin nakit akımı) / (Ağırlıklı ortalama yatırım maliyeti oranı) - (Kesin tahmin dönemi sonrası nakit akımlarının sabit büyüme oranı) eşitliği ile hesaplanmaktadır. Projeksiyon döneminin sonrasında gerçekleşecek nakit akımlarının projeksiyon dönemi sonu itibarı ile değerini veren Gordon Büyüme Modeli'nde kullanılan reel uç büyüme oranı 0 (sıfır) varsayılmıştır.
• Nakit Ödenen Vergiler:
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 50.6. maddesinde; "…Örneğin, taşınmaz mülkiyete ait nakit akışları ve indirgeme oranları teamül gereği vergi öncesi esasla; işletmelere ilişkin nakit akışları ve indirgeme oranları genelde vergi sonrası esasla geliştirilir." yazmaktadır. Değerleme taşınmaz mülkiyetine ait olduğundan vergi öncesi esasla değerleme yapılmış olup vergi değerleme dikkate alınmamıştır.
Özet Kabul ve Varsayımlar;
| Otel Fonksiyonu | Ticari Fonksiyonu | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oda Sayısı | 204 | Kira Birim (USD) | 50,19 | |||
| Açık Olan Gün Sayısı | 365 | Doluluk Oranı | 100,00% | |||
| Yıllık Oda Kapasitesi | 74.460 | |||||
| Ortalama Oda Fiyatı (USD) | 400 | Giderler | ||||
| Oda Fiyat Artış Oranı (İlk 3 Yıl) | 3,50% | Yenileme Giderleri | 1,00% | |||
| Oda Fiyat Artış Oranı (4-7 yıllar arası) | 3,00% | Yönetim Giderleri | 0,25% | |||
| Oda Fiyat Artış Oranı (7-10 yıllar arası) | 2,50% | Telif Ücretleri | 2,00% | |||
| Yiyecek-İçecek Gelir Oranı | 25,00% | Teşvik Telif Giderleri | 9,00% | |||
| Diğer Gelir Oranı | 20,00% | Emlak Vegisi (USD) |
187.507,03 | |||
| Yenileme Maliyeti | 1,00% | Bina Sigortası (USD) | 394.199,24 | |||
| Kapitalizasyon Oranı | 6,50% | |||||
| Telif Ücretleri | 2,00% | Kuzu GYO Kira Dönem Sonu Değer | 7,00% | |||
| Otel GOP | 45,00% | |||||
| Otel Doluluk Oranı | 75,00% | USD/TL (24.06.2025) |
39,65 | |||
| Otel Doluluk Artış Oranı (ilk 5 yıl) | 1,00% | |||||
| Otel Doluluk Artış Oranı (5 yıl sonrası) | 0,50% |
7.5.4. Gelir Yaklaşımı Yöntemi İle Ulaşılan Sonuç (Otel)
Yukarıdaki varsayımlar altında düzenlenen ve sonuçları ile sayfa 77 ve 78'deki İndirgenmiş Nakit Akımları tablosunda sunulan analiz sonucunda projenin bugünkü finansal değeri (9.208.568.030) ~9.208.600.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
| OTEL BÖLÜMÜ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oda Sayısı | 204 | ||||||||||
| Yıllar | 30.06.2025 | 30.06.2026 | 30.06.2027 | 30.06.2028 | 30.06.2029 | 30.06.2030 | 30.06.2031 | 30.06.2032 | 30.06.2033 | 30.06.2034 | |
| Ortalama Doluluk Oranı |
75% | 76% | 77% | 77% | 78% | 78% | 79% | 79% | 80% | 80% | |
| Ortalama Oda Ücreti İçin Yıllık Artış Oranı |
3,5% | 3,5% | 3,5% | 3,0% | 3,0% | 3,0% | 2,5% | 2,5% | 2,5% | ||
| Ortalama Oda Ücreti | 400 | 414 | 428 | 443 | 457 | 470 | 485 | 497 | 509 | 522 | |
| İskonto Oranı | 10,35% | 9,50% | 9,00% | 8,50% | 8,00% | 7,50% | 7,00% | 6,50% | 6,00% | 5,50% | |
| 1 / İskonto Faktörü | 0,95 | 0,96 | 0,88 | 0,82 | 0,76 | 0,72 | 0,69 | 0,66 | 0,65 | 0,63 | |
| Otel Gelirler | 32.390.100 | 33.858.991 | 35.394.496 | 36.999.637 | 38.490.722 | 39.843.671 | 41.244.176 | 42.486.657 | 43.766.567 | 45.085.035 | |
| Oda Gelirleri | 22.338.000 | 23.351.028 | 24.409.997 | 25.516.991 | 26.545.326 | 27.478.394 | 28.444.259 | 29.301.143 | 30.183.840 | 31.093.128 | |
| Yiyecek ve İçecek Gelirleri |
5.584.500 | 5.837.757 | 6.102.499 | 6.379.248 | 6.636.331 | 6.869.598 | 7.111.065 | 7.325.286 | 7.545.960 | 7.773.282 | |
| Diğer Gelirler | 4.467.600 | 4.670.206 | 4.881.999 | 5.103.398 | 5.309.065 | 5.495.679 | 5.688.852 | 5.860.229 | 6.036.768 | 6.218.626 | |
| Otel Net Geliri (GOP %45) |
14.575.545 | 15.236.546 | 15.927.523 | 16.649.837 | 17.320.825 | 17.929.652 | 18.559.879 | 19.118.996 | 19.694.955 | 20.288.266 | |
| Ticari Bölüm | 2070 | 2070 | 2070 | 2070 | 2070 | 2070 | 2070 | 2070 | 2070 | 2070 | |
| Birim Kira Değeri | 50,19 | 51,95 | 53,76 | 55,65 | 57,32 | 59,04 | 60,81 | 62,33 | 63,88 | 65,48 | |
| Doluluk Oranı | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | |
| Ticari Bölüm Geliri | 1.246.720 | 1.290.355 | 1.335.517 | 1.382.260 | 1.423.728 | 1.466.440 | 1.510.433 | 1.548.194 | 1.586.899 | 1.626.571 | |
| Toplam Potansiyel Gelir |
33.636.820 | 35.149.346 | 36.730.013 | 38.381.897 | 39.914.450 | 41.310.111 | 42.754.609 | 44.034.851 | 45.353.466 | 46.711.606 | |
| Toplam Gelirler | 15.822.265 | 16.526.901 | 17.263.041 | 18.032.097 | 18.744.553 | 19.396.092 | 20.070.312 | 20.667.190 | 21.281.854 | 21.914.837 | |
| Operasyonel Giderler |
4.549.494 | 4.749.792 | 4.958.964 | 5.177.404 | 5.379.410 | 5.565.075 | 5.757.164 | 5.926.987 | 6.101.835 | 6.281.858 | |
| Yenileme Giderleri | 323.901 | 338.590 | 353.945 | 369.996 | 384.907 | 398.437 | 412.442 | 424.867 | 437.666 | 450.850 |
| Yönetim Gideri | 80.975 | 84.647 | 88.486 | 92.499 | 96.227 | 99.609 | 103.110 | 106.217 | 109.416 | 112.713 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Telif Ücretleri | 647.802 | 677.180 | 707.890 | 739.993 | 769.814 | 796.873 | 824.884 | 849.733 | 875.331 | 901.701 |
| Teşvik Oranı | 2.915.109 | 3.047.309 | 3.185.505 | 3.329.967 | 3.464.165 | 3.585.930 | 3.711.976 | 3.823.799 | 3.938.991 | 4.057.653 |
| Bina Vergisi | 187.507 | 194.070 | 200.862 | 207.892 | 214.129 | 220.553 | 227.170 | 232.849 | 238.670 | 244.637 |
| Sigorta Maliyetleri | 394.199 | 407.996 | 422.276 | 437.056 | 450.167 | 463.672 | 477.583 | 489.522 | 501.760 | 514.304 |
| Operasyonel Net Gelir |
11.272.771 | 11.777.108 | 12.304.076 | 12.854.693 | 13.365.143 | 13.831.017 | 14.313.149 | 14.740.203 | 15.180.019 | 15.632.979 |
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri |
10.726.764 | 11.250.443 | 10.808.252 | 10.479.529 | 10.205.942 | 9.985.894 | 9.862.878 | 9.786.302 | 9.803.346 | 9.915.173 |
| Dönem Sonu Değer |
141.645.325 | |||||||||
| İşletilmesi | Durumunda 30/06/2025 İtibarı İle Toplam Değer (USD) | 244.469.849 | ||||||||
| Net Faaliyet Gelirinin %90'ı |
10.145.494 | 10.599.398 | 11.073.669 | 11.569.224 | 12.028.629 | 12.447.915 | 12.881.834 | 13.266.183 | 13.662.017 | 14.069.681 |
| Potansiyel Gelirin %20'si |
6.727.364 | 7.029.869 | 7.346.003 | 7.676.379 | 7.982.890 | 8.262.022 | 8.550.922 | 8.806.970 | 9.070.693 | 9.342.321 |
| Kuzu GYO A.Ş Yıllık Kira |
10.145.494 | 10.599.398 | 11.073.669 | 11.569.224 | 12.028.629 | 12.447.915 | 12.881.834 | 13.266.183 | 13.662.017 | 14.069.681 |
| Kuzu GYO A.Ş Yıllık Kira Bugünkü Değeri |
9.654.088 | 10.125.399 | 9.727.427 | 9.431.576 | 9.185.348 | 8.987.304 | 8.876.590 | 8.807.672 | 8.823.012 | 8.923.655 |
| Dönem Sonu Değer | 127.480.793 | |||||||||
| Kiralanması Durumunda 30/06/2025 İtibarı İle Toplam Değer (USD) | 220.022.864 | |||||||||
| USD | TL | |||||||||
| İşletilmesi Durumunda Değeri |
244.469.849 | 9.693.229.506 | ||||||||
| Kiralanması Durumunda | Değeri | 220.022.864 | 8.723.906.555 | |||||||
| Ortalama Değer | 232.246.356 | 9.208.568.030 | ||||||||
| Yuvarlatılmış Değer | 9.208.600.000 | |||||||||
| Kuzu GYO Yıllık Kira Değeri | 9.654.088 | 382.785.000 |
7.6. En Verimli Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır. En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.
Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu taşınmazların konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri, inşaat kalitesi ve mevcut durumları dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım şeklinin mevcut kullanımları da olan "otel, apart ünite ve dükkan" olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır.
8. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
8.1 Farklı değerleme yöntemleri ile analiz sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen metotların ve nedenlerinin açıklanması
Taşınmazların kullanılan yöntemlere göre toplam pazar değerleri aşağıdaki tabloda özetle belirtilmiştir.
| Apart Üniteler | Otel Dışı Kullanılan | Otel ve Dahilindeki 2 | |
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME | (11-72 Arası | Ticari Alanlar | Adet Ticari Ünite |
| YÖNTEMİ | Bağımsız | (2-8 Arası Bağımsız | (1, 9, 10 No'lu |
| Bölümler) | Bölümler) | Bağımsız Bölümler) | |
| Pazar Yaklaşımı Yöntemi (TL) |
5.770.290.000 | 265.110.000 | - |
| Gelir Yaklaşımı Yöntemi (TL) |
5.473.730.000 | 272.000.000 | 9.208.600.000 |
Apart üniteler ve otel dışı ticari alanlar için pazar yaklaşımıyla pazarda satışı gerçekleştirilmiş benzer mülkler karşılaştırılarak somut verilere ulaşılmıştır. Bu taşınmazlar için aynı zamanda kira geliri elde edebilecekleri dikkate alınarak gelir yaklaşımı ile direkt kapitalizasyon yöntemi uygulanmıştır.
Otel ve bünyesinde kullanılan 2 adet ticari ünite için; otel kısmı için nakit akımları, yıllık gelir ve giderleri, ticari üniteler için kira gelirleri dikkate alınarak gelir yöntemi ile indirgenmiş nakit akışları ile bugünkü değerlerine ulaşılmıştır.
Yapılan çalışmalardan hareketle nihai değer olarak; apart üniteler ve otel dışı kullanılan ticari alanlar için pazar yaklaşımı yöntemi ile bulunan değerlerin, otel ve dahilindeki 2 adet ticari ünite için gelir yaklaşımı yöntemi ile bulunan değerlerin kabul edilmesi tarafımızca uygun görülmüştür.
| PAZAR DEĞERİ (TL) | |
|---|---|
| Apart Üniteler (11-72 Arası Bağımsız Bölümler) | 5.770.290.000 |
| Otel Dışı Kullanılan Ticari Alanlar (2-8 Arası Bağımsız Bölümler) | 265.110.000 |
| Otel ve Dahilindeki 2 Adet Ticari Ünite (1, 9, 10 Bağımsız Bölümler) | 9.208.600.000 |
| TOPLAM | 15.244.000.000 |
| YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) | |
|---|---|
| Apart Üniteler (11-72 Arası Bağımsız Bölümler) | 191.580.000 |
| Otel Dışı Kullanılan Ticari Alanlar (2-8 Arası Bağımsız Bölümler) | 16.320.000 |
| Otel ve Dahilindeki 2 Adet Ticari Ünite (1, 9, 10 Bağımsız Bölümler) | 382.785.000 |
| TOPLAM | 590.685.000 |
Buna göre; rapora konu taşınmazların toplam yıllık kira değeri için 590.685.000,-TL
(Beşyüzdoksanmilyonaltıyüzseksenbeşbin Türk Lirası), rapora konu taşınmazların toplam değeri için ise 15.244.000.000,-TL(Onbeşmilyarikiyüzkırkdörtmilyon Türk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.
8.2 Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin neden yer almadıklarının gerekçesi
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
8.3 Yasal gereklerin yetine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş
İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
8.4 Varsa gayrimenkul üzerindeki takyidat ve ipoteklere ilgili görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazların tamamı üzerinde yer alan kira şerhleri TEK Kurumunun bölgede verdiği hizmete yönelik kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, şerhler rutin uygulama olup taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır. Yine taşınmazların tamamı üzerinde yer alan yönetim planı, kat mülkiyetine çevrilmiştir beyanları taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama oluşturmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin (c) bendine göre; "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin "ipotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi" başlıklı 30. maddesine göre ise; "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur." Yukarıda belirtilen hususlar doğrultusunda taşınmazın devrine olumsuz etkisi bulunmaktadır.
8.5 Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyebilecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olup olmadığı hakkında bilgi
Rapor konusu taşınmazların tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde; devredilmesinde (satışına) herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
8.6 Değerleme konusu arsa veya arazi ise, alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerine proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufa bulunup bulunmadığına dair bilgi
Rapor konusu taşınmazlar dükkan, otel ve apart otel niteliğinde olup, hali hazırda otel ve dükkan kullanımındadırlar.
8.7 Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı ise, üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde özel kanun hükümlerinden kaynaklananlar hariç herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
Rapor konusu taşınmazlar tam mülkiyetli olup bu kapsam dışındadır.
8.8 Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendine istinaden değerlendirmeler aşağıda sunulmuştur.
(Değişik: RG-17/1/2017-29951) Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır. Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz.
Taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur.
Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
9. BÖLÜM SONUÇ
9.1 Sorumlu Değerleme Uzmanı Sonuç Cümlesi
Rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında, devredilmesinde (satışına) herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
9.2 Nihai Değer Takdiri
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkullerin yerinde yapılan incelemesinde, konumlarına, büyüklüklerine, mimari özelliklerine, inşaat kalitelerine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir olunan peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası cinsinden toplam yıllık kira değeri ile pazar değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| KDV HARİÇ (TL) |
KDV DAHİL (TL) |
|
|---|---|---|
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM YILLIK KİRA DEĞERİ | 590.685.000 | 708.822.000 |
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ | 15.244.000.000 | 18.292.800.000 |
- KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
- Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz ve hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3. şahıslara verilemez. Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 30.06.2025 (Değerleme çalışmalarının bitiş tarihi: 24.06.2025)
Saygılarımızla,
| HAZIRLAYAN | SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | |
|---|---|---|
| Taşkın PUYAN Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 405206 |
Tolgahan EKER Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 406295 |
Eki:
- Uydu Görünüşleri
- Fotoğraflar
- Mimari projesi
- Yapı ruhsatı
- Yapı kullanma izin belgesi
- Enerji kimlik belgesi
- İmar plan örneği
- Turizm işletme belgesi
- Kira sözleşmesi
- Takyidatlı tapu kayıt örnekleri
- Raporu Hazırlayanları Tanıtıcı Bilgiler • SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri