Gayrimenkul Değerleme Raporu

1 Adet Otel Divan Otel

Çınarlı Mahallesi 1653 Ada / 143 Parsel

Çınarlı Mahallesi Seyhan / Adana

Rapor Tarihi; 30.06.2025

Sunulan;

TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

UZMAN

Rapor No; 2025_751 Hazırlayan; Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. MEHMET ONUR CAKMAKLI Bu belge *********** kimlik numarali MEHMET ONUR CAKMAKLI UZMAN tarafindan elektronik olarak FATIH Bu belge *********** kimlik numarali FATIH TOSUN tarafindan elektronik olarak

TOSUN

imzalanmistir. Tarih: 30/06/2025 13:21

imzalanmistir. Tarih: 30/06/2025 13:41

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |

GAYRĠMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR

Otel Girişi Otel Girişi

Konu Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 2 |

	Yönetici Özeti
Değerleme Raporun ĠliĢkin Bilgiler
Raporu Talep Eden	TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum	Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Değerleme Tarihi	18.06.2025
Rapor Tarihi ve Numarası	30.06.2025 / 2025_751
Değerlenen Mülkiyet Hakları	Hisseli Mülkiyet
Değerlemenin Amacı	Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün 30.06.2025 tarihli değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.
Gayrimenkule ĠliĢkin Bilgiler
Gayrimenkulün Kullanımı		1 adet 5 yıldızlı otel (Divan Otel) ve 2 adet iş yeri
Gayrimenkulün Açık Adresi	Çınarlı Mh., Turhan Cemal Beriker Bulvarı, No:33, Seyhan / Adana
Tapu Kayıtları	Adana ili, Seyhan ilçesi, Çınarlı mahallesi, 1653 ada, 143 parsel numaralı 3.608 m² yüzölçüme sahip, "Ondört Katlı Otel İş Yeri ve Arsası" vasıflı gayrimenkul
Ġmar Durumu	Seyhan Belediyesi İmar Müdürlüğü"nde yapılan incelemede değerleme konusu olan 1653 ada 143 nolu parsel 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Kitle Nizam, 10 katlı Ticaret Alanında kalmaktadır.
En Etkin ve En Ġyi Kullanımı	Ticari (Otel ve dükkan) amaçlı kullanımı
	Değer Tablosu	(30.06.2025 tarihli)
3 Adet Bağımsız Bölüm (Bina)		(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri	Tam Hisse	1.876.680.000	2.252.016.000	TL

Pazar Değeri * %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.	TSKB GYO A.ġ. ½ Hisse	938.340.000	1.126.008.000	TL
Hazırlanan değerleme raporu için aĢağıdaki hususları;
o o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; o o düzenlendiğini; o beyan ederiz. o o çalışması yapılmıştır. o o	Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete"de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ"in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanı		Sorumlu Değerleme	Uzmanı

1.			RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ6
	1.1		Rapor Tarihi ve Numarası 6
	1.2		Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6
	1.3		Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6
	1.4		İşin Kapsamı6
	1.5		Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6
	1.6 1.7		Rapor Türü 6 Raporu Hazırlayanlar 6
	1.8		Değerleme Tarihi 6
	1.9		Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7
	1.10		Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7
	1.11		Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
2.			DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ8
	2.1		Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8
	2.2	2.2.1	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 9 Tapu Kayıtları 9
		2.2.2	Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9
		2.2.3	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi9
		2.2.4	Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 10
		2.2.5	Kadastro İncelemesi 10
	2.3		Gayrimenkullerin İmar Bilgileri 10
		2.3.1	İmar Durumu 10
		2.3.2 2.3.3	Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler 11 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki
			Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11
		2.3.4	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11
		2.3.5	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 11
		2.3.6	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı
			Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 11
		2.3.7	Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili
			Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı
		2.3.8	Hakkında Bilgi 11 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı
			Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12
		2.3.9	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut
			Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 12
		2.3.10	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12
3.			GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ 13
	3.1		Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13
		3.1.1 3.1.2	Ekonomik Koşullar 13 Gayrimenkul Piyasası 14
		3.1.3	Turizm ve Otel Sektörü 15
	3.2		Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 18
		3.2.1	Adana İli 18
		3.2.2	Seyhan İlçesi 18
		3.2.3	Çınarlı Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 18
		3.2.4	Yakın Çevre Fotoğrafları 19
	3.3	3.2.5	Ulaşım 19 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 19
	3.4		Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 19
		3.4.1	Arsa Özellikleri 19
		3.4.2	Bina Özellikleri 19
		3.4.3	Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları 21
		3.4.4	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 25
		3.4.5	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 25
4.			DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR26
	4.1		Değer Tanımları 26
	4.2		Değerleme Yöntemleri 26
5.			DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER28
	5.1		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 28
	5.2 5.3		Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 28 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 29
	5.4		Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı
			Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 30
6.			KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ33
	6.1		Pazar Yaklaşımı 33
		6.1.1	Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 33
		6.1.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 33
		6.1.3	Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 33
		6.1.4 6.1.5	Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 33 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin
			Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 34
		6.1.6	Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 34
	6.2		Maliyet Yaklaşımı 34
		6.2.1	Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 34
		6.2.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 34
		6.2.3	Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan
		Sonuç 6.2.4	34 Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 35
		6.2.5	Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 35
	6.3		Gelir Yaklaşımı 36
		6.3.1	Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 36
		6.3.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 36

	6.3.3	Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 36
	6.3.4	İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 37
	6.3.5	Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 37
	6.4	Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 38
	6.4.1	Direkt Kapitalizasyon Yöntemi 38
	6.4.2	Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 38
	6.4.3	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 38
	6.4.4	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 38
	6.4.5	Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 39
	6.4.6	En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 39
	6.4.7	Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 39
7.		ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ve GÖRÜġ 40
	7.1	Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 40
	7.2	Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 41
	7.3	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir
		Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 41
	7.4	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran
		Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 41

8.		GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME 42
	8.1	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
		Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 42
	8.1.1	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 42
	8.1.2	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte
		Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 42
	8.1.3	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
		Olmadığı Hakkında Görüş 42
	8.1.4	Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu"nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını
		Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 43
	8.1.5	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında
		Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 43
9.		DĠĞER44
	9.1	KDV Konusu 44
10.		SONUÇ45
	10.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 45
	10.2	Nihai Değer Takdiri 45

1. RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, şirketimiz tarafından 30.06.2025 tarihinde, 2025_751 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu "Ömer Avni Mahallesi, Karun Çıkmazı Sokak, No: 2, İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi

Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde hizmet vermektedir. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.

Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL"ye yükseltilmiştir.
- Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
- Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 6340 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

1.4 ĠĢin Kapsamı

Bu rapor, TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş."nin talebine istinaden "14 Katlı Otel, işyeri ve arsası" nitelikli gayrimenkulün mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul"un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

1.5 Raporun, Tebliğin 1 Ġnci Maddesinin Ġkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.6 Rapor Türü

Bu rapor, Adana ili, Seyhan ilçesi, Çınarlı mahallesi, 1653 ada, 143 parsel numaralı 3.608 m² arsa yüzölçümüne sahip, "Ondört Katlı Otel İş Yeri ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkulde konumlu 1, 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin 30.06.2025 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.7 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.

1.8 Değerleme Tarihi

Bu rapor, 18.06.2025 ila 30.06.2025 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 6 |

1.9 Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor, "Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2 Fındıklı Beyoğlu/İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 30.05.2025 tarih 22 sayılı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi

		Rapor - 1		Rapor - 2	Rapor- 3
Rapor Amacı		Pazar Değeri Tespiti		Pazar Değeri Tespiti	-
Rapor Tarihi		28.06.2024		31.12.2024	-
Rapor Numarası	2024_ÖZ_897		2025_2188		-
Raporu Hazırlayanlar	Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN		Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN		-
Toplam Değer (KDV hariç)	(Tam Hisse)	1.272.200.000	(Tam Hisse)	1.616.640.000	-	-
Toplam Değer (%20 KDV Dahil)	(Tam Hisse)	1.526.640.000	(Tam Hisse)	1.939.968.000	-	-
Toplam Değer (KDV hariç)	(1/2 Hissesi*)	636.100.000	(1/2 Hissesi*)	808.320.000	-	-
Toplam Değer (%20 KDV Dahil)	(1/2 Hissesi*) 763.320.000		(1/2 Hissesi*) 969.984.000		-	-

*TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 1/2 Hissesi

Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından hazırlanan değerleme raporu bilgileri yukarıda sunulmuştur.

1.11 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Konu gayrimenkul Adana ili, Seyhan ilçesi, Çınarlı mahallesi sınırları içerisinde konumludur.

Gayrimenkulün açık adresi: Çınarlı Mahallesi, Turhan Cemal Beriker Bulvarı, No: 33 / 33A / 33B, Seyhan / ADANA

Gayrimenkul Turhan Cemal Berker Bulvarı"na cepheli konumdadır. Güneyde ise 61007. Sokağa cephelidir.

Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkul 3.608 m² arsa alanı üzerinde konumlu, tapu kayıtlarında "Ondört Katlı Otel İşyeri ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkuldür. Mevcutta 180 odalı 5 yıldızlı Divan Otel ve zemin katta konumlu 2 adet işyeri olarak kullanılmaktadır.

Gayrimenkullerin Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahallesi	Mevkii	Pafta	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Nitelik
Adana	Seyhan	Çınarlı	-	-	1653	143	3.608 m²	Ondört Katlı Otel İş Yeri Ve Arsası

Bağımsız Bölümler Tapu Kaydı Listesi
Kat			Arsa Payı	Niteliği	Malik	Hisse
Zemin + Asma	1	7/115	Dubleks İş Yeri	TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.	1/2 1/2
Zemin	2	1/115	İş Yeri	TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.	1/2 1/2
2. Bodrum + 1. Bodrum + Zemin + Asma + 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + Çatı - Teras			107/115	Otel	TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.	1/2 1/2
Edinme Sebebi	Kat Mülkiyeti Tesisi / 26.08.2015 - 32950
Cilt / Sahife (1) 41 cilt, 3959 sahife / (2) 41 cilt, 3960 sahife / (3) 41 cilt, 3961 sahife

2.2.2 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. 03.06.2025 tarihli belge ekte, özeti aşağıda sunulmaktadır.

Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri	Bağımsız Bölüm	Tarih Yev.
İpotek
- TÜRKİYE İŞ BANKASI A.Ş. lehine %25 değişken faizle 1. Dereceden 13.000.000 USD bedelli ipotek	1, 2, 3 numaralı bağımsız bölümler, Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. 1/2 hissesi üzerinde	11.04.2013 / 12443
Beyanlar Hanesi
- Yönetim Planı : 26/08/2015	1, 2, 3 numaralı bağımsız bölümler tam hisse üzerinde	26.08.2015 / 32950
- İmar Kanunun 11 Maddesi Ve Talimatnamenin 38 Maddesi Gereğince Muvvakat Kayıtlı Yazlık Sinema Yapılmasına İzin Verilmiştir.	1, 2, 3 numaralı bağımsız bölümler tam hisse üzerinde	16.06.1967 / 3705

2.2.3 Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

2.2.4 Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi

Değerleme konusu olan gayrimenkulün kat irtifakı kurulu olup, mimari projesi Seyhan Belediyesinden, Kat irtifakına esas onaylı mimari projesi https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinden incelenmiştir. Taşınmazların konumları mimari projesine uygundur.

2.2.5 Kadastro Ġncelemesi

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Seyhan Kadastro Müdürlüğü"nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

2.3 Gayrimenkullerin Ġmar Bilgileri

İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

2.3.1 Ġmar Durumu

Seyhan Belediyesi İmar Müdürlüğü"nde yapılan incelemede değerleme konusu olan 1653 ada 143 nolu parsel 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Kitle Nizam, 10 katlı Ticaret Alanında kalmaktadır.

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler

Seyhan Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşivinde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır.

Tapu ArĢivi

Değerleme konusu taşınmazların onaylı mimari projesi, Seyhan Belediyesinde, Kat irtifakına esas onaylı projesi https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinden online olarak incelenmiştir.

Belediye ArĢivi

14.04.2011 tarih, 4/8 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı
26.04.2012 tarih, bila sayılı Tadilat ruhsatı
19.09.2014 tarih, bila sayılı Tadilat Ruhsatı
Gayrimenkulün dosyasında yapılan incelemelerde, Tadilat Ruhsatına istinaden, toplam 26.215 m² alan için düzenlemiş 19.08.2015 tarih 9/4 sayılı Yapı Kullanma Belgesi
3194 sayılı İmar Kanunu"nun Geçici 16. maddesi doğrultusunda; başvuru yapanın beyanına göre düzenlenmiş "1 no"lu bağımsız bölüm için 27.12.2018 tarih, 38U4PEFF belge ve 4233399 başvuru numaralı 74,90 m² alan için" yapı kayıt belgesi bulunmaktadır
3194 sayılı İmar Kanunu"nun Geçici 16. maddesi doğrultusunda; başvuru yapanın beyanına göre düzenlenmiş "3 no"lu bağımsız bölüm için 27.12.2018 tarihli, PUEC6MB4 belge ve 4233812 başvuru numaralı 119 m² alan için" yapı kayıt belgesi bulunmaktadır.

2.3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri Vb.) ĠliĢkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkulün mülkiyet durumunda son üç yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.

Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

Değerleme konusu gayrimenkul konumlu olduğu arsa son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.

2.3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

Gayrimenkulün bulunduğu parselin imar durumu "Ticaret Alanı" dır. Taşınmazların konumlandığı bölge; imar planlarında "Merkezi İş Alanı" ve "Ticaret Alanı" ve "Konut Alanı" olarak belirlenmiş olup ve gelişme bu yönde tamamlanmıştır. Bölgede üzerinde yapı olmayan boş parsel arzı kıstlıdır.

2.3.5 Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili, değerleme tarihi itibariyle, herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.

2.3.6 Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkul otel ve işyeri niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

2.3.7 Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri Ġçin AlınmıĢ Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım Ġzinlerine ĠliĢkin Bilgiler Ġle Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkulün 19.08.2015 tarih ve 9/4 numaralı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Gayrimenkul iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek cins tashihi yapılmış, yasal süreçleri tamamlanmıştır. Ayrıca 1 no"lu bağımsız bölüm için 27.12.2018 tarih, 38U4PEFF belge ve 4233399 başvuru numaralı ve 3 no"lu bağımsız bölüm için 27.12.2018 tarihli, PUEC6MB4 belge ve 4233812 başvuru numaralı yapı kayıt belgesi bulunmaktadır.

"Sermaye Piyasası Kurulu"nun I-SPK.48.8 (16.08.2018 tarihli ve 38/991 s.k.) sayılı ilke kararı ile 3194 sayılı İmar Kanunu"na eklenen geçici 16. madde kapsamında; Yapı Kayıt Belgesi almış yapıların, ilgili düzenlemelerde yer alan diğer koşullar saklı kalmak kaydıyla, III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin

(GYO Tebliği) 22. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan "yapı kullanma izni alınmış olması"na ilişkin şartı sağladığının kabul edilmesine karar verilmiştir."

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapı ile ilgili, gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında sunulmaktadır.

2.3.8 Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Yapı için alınan yapı kullanma izin belgesi arka sayfasında yer alan bilgiye göre, binanın yapı denetimi; Reşat Bey Mah., 62003 Sk. Bağdaş Apt. Sitesi, No:14/A, Seyhan/ADANA adresinde kayıtlı Demir Yapı Denetim Ltd.Şti. tarafından yapılmıştır.

2.3.9 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Değerlemeye konu gayrimenkul bina niteliğindedir. Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Değerleme konusu gayrimenkul kat mülkiyetli olduğu için proje değerlemesi kapsamında değerlendirilmemiştir.

2.3.10Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerle konusu olan binaya ait 10.08.2015 tarihli B enerji performansı sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

3. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

3.1 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

3.1.1 Ekonomik KoĢullar

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna"daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump"ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır.

ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin"e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada"ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama"dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur.

Küresel ticaretin çok hızlı bir biçimde daralacağı beklentisi, buna bağlı büyümede yaşanabilecek gerilemeler ve olası resesyon beklentileriyle finansal piyasalardaki çalkantılar ABD yönetimine geri adım attırmış görünmektedir. Trump aldığı bir kararla, normalde Nisan ayında uygulamaya koyacağı gümrük vergilerini üç ay süreyle ertelemiştir. Ancak bu süre zarfında her ülkeyle tek tek pazarlık yapacağını bildirmiştir.

ABD"nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. 1 Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye"nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody"s, 2024 ortasında Türkiye"nin kredi notunu B3"ten B1"e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025"in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye"nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45"ten %42,5"e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır.

Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi gelişmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuştur. Gerçekleştirilen parasal sıkılaştırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satış baskısı hafiflemiştir. Bununla birlikte, nisan başında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ"lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkışın sürmesine neden olmuştur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artışın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle 16 Mayıs itibarıyla 297 baz puan düzeyine gerilemiştir.


2071	2072	2072	2024	2075

7,5 22,3 8,0 9,7 7,8 7,6 4,1 3,3 4,5 4,6 5,4 2,4 2,2 3,0 2,0

TCMB rezervleri yurt dışı yerleşiklerin portföy çıkışları öncülüğünde gerilemiştir. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde, TCMB brüt uluslararası rezervleri, büyük oranda yurt dışı yerleşiklerin portföy ve swap çıkışları kaynaklı olarak 23,2 milyar ABD doları azalarak 144,3 milyar ABD doları seviyesinde gerçekleşmiştir. Politika faizindeki artış ve sıkı parasal duruşu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koşullar sıkılaşmıştır. Faiz indirimlerinin başladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın gözlenmeye başladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuştur. Bankaların mevduat kompozisyonunda kur korumalı mevduat payı azalmaya devam etmektedir. Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaşlarken TL krediler hız kazanmış, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiştir. Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıştır.

Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim)
		Nis.24 May.24 Haz.24 Tem.24 Aqu.24 Ey.24 Ek.24 Kas.24 Oca.25 Sub.25 Mar.25 No.25 No.25
TUFE		69.8		39,1 39,1	38.1	37,9
YI-UFE YI-UFE YI-UFF	55.7 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	57,7 50,1 50,1 41,4	35,8 33,1 33,1 32,2 32,2 2 29,5 2 28,5 2 28,5 2 27,2	25,2	23,5	22.5

Tüketici enflasyonu nisan ayında yüzde 37,86"ya gerilemiş, 2024 yılı haziran ayında başlayan dezenflasyon süreci devam etmektedir. Hizmet enflasyonu gerilemekle birlikte yüksek seyrini sürdürmekte, düşük seyreden mal enflasyonunun yakın dönem döviz kuru gelişmelerinden etkilendiği izlenmektedir. Diğer taraftan, başta petrol olmak üzere gerileyen emtia fiyatları enflasyondaki düşüşü desteklemektedir. Finansal koşullardaki sıkılaşma ve küresel gelişmelerin etkisiyle talep koşullarının yılın kalan döneminde daha destekleyici olacağı öngörülmektedir. Ocak ayında güçlenen aylık üretici enflasyonu takip eden iki ayda yeniden zayıfladıktan sonra nisan ayında bir miktar güçlenmiştir. Yıllık üretici enflasyonu ise tüketici yıllık enflasyonunun altındaki seyrini sürdürmüş ve nisan ayı itibarıyla yüzde 22,50 olarak gerçekleşmiştir.

3.1.2 Gayrimenkul Piyasası

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden konut satış rakamlarına göre 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87"lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini

incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir"de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.

Kaynak: TCMB

Yılın 2025 ilk çeyreğinde konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin sınırlı olarak devam ettiği, konut kredi talebinin ise güçlü olduğu görülmektedir. Benzer şekilde, ihtiyaç kredilerinde, yılın ilk çeyreğinde uygulanan standartlarda gevşemenin devam ettiği, kredi talebinin ise canlı olduğu görülmektedir. Yılın 2025 ikinci çeyreği için bankaların beklentisi, konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin zayıf şekilde devam edeceği, diğer bireysel kredi türlerine uygulanan standartlarda ise bir miktar sıkılaşma başlayacağı yönündedir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur

Kaynak: TCMB Araştırma Raporları ve GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu

3.1.3 Turizm ve Otel Sektörü

Toplam Yabancı Ziyaretçi; Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye'ye gelen toplam ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 3,3 milyon olurken, 2024 yılının aynı döneminde bu sayının 3,04 milyon olarak kaydedildiği gözlemlenmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında gelen turist sayısında %10'luk bir artış gözlemlenmiştir. 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye'ye gelen 3,3 milyon yabancı turistin %53'ü İstanbul'a, %5"i Ankara'ya, %5"i İzmir"e, %3'ü Antalya'ya ve %0,4"ü ise Muğla'ya gelmiştir.

Tesis Sayıları; İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 882.000 oda kapasitesiyle 21.417 işletme belgeli, 66.000 oda kapasitesiyle 627 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında birinci sırayı 3.089 tesis ve 125.000 oda kapasitesiyle İstanbul çekmekte, onu takiben 2.840 tesis ve 109.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.650 işletme belgeli tesise ve 290.000 oda arzına sahiptir. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 627 tesis içinde en büyük payı 85 tesis ve yaklaşık 8.000 oda kapasitesiyle İstanbul almakta, onu takiben 80 tesis ve 15.000 oda kapasitesiyle Antalya, 60 tesis ve 7.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir.

Doluluk Oranları; 2025 yılı birinci çeyreği itibariyle Türkiye genelinde yatak doluluk oranı %31,6'dır. 2024 yılına bakıldığında yatak doluluğu en yüksek olan şehir %68 ile Antalya, onu takiben %59 ile Muğla ve %55 ile İstanbul gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %43 ve %41 olmuştur.

Milliyetlere göre Geliş Sayıları

Milliyetlere göre geliş dağılımı incelendiğinde, 2025 yılının ilk çeyreğinde 463.000giriş ile İran birinci, 371.000 giriş ile Rusya ikinci, 330.000 giriş ile Almanya üçüncü sırada yer almaktadır. 2024 yılının aynı dönemine kıyasla İran'dan gelen turist sayısı %6 artmış, Rusya'dan gelen turist sayısında %14,4 oranında bir düşüş yaşanmış, Almanya"dan gelen turist sayısı ise neredeyse sabit kalmıştır (%0,2 düşüş). 2024 yılına bakıldığında ise 6,7 milyon kişi ile Rusya birinci, 6,6 milyon kişi ile Almanya ikinci, 4,4 milyon kişi ile Birleşik Krallık üçüncü sırada yer almaktadır.

STR – Türkiye; 2025 yılının birinci çeyreğinin doluluk oranları bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %0,6 artış göstermiş olup, Türkiye genelinde %52,8 olarak kaydedilmiştir. Oda fiyatları ise yine 2024 yılının birinci çeyreğine kıyasla %19,8 artış göstererek, 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye genelinde ortalama 91,84 EUR olarak kaydedilmiştir. 2025 yılının birinci çeyreğinde İstanbul'daki otel doluluk oranı, bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,2 artış göstererek %59 seviyesine ulaşmıştır. Aynı dönemde ortalama oda fiyatı %16,2 artışla 103,32 Euro olarak gerçekleşmiştir. Ankara"da doluluk oranı %1,7 artarak %55,3"e yükselirken, ortalama oda fiyatı %19,3 artarak 84 Euro olmuştur. İzmir"de doluluk oranı %1,7 artışla %53,2"ye çıkarken, oda fiyatı %22,3 artarak 98,2 Euro seviyesine ulaşmıştır. Bodrum"da ise doluluk oranı %28,1 oranında düşerek %12"ye gerilemiş, buna karşın oda fiyatı %51,3 artarak 114,15 Euro olmuştur.

STR – Global; Londra"da 2025 yılının birinci çeyreğinde otel doluluk oranı bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %0,4 düşüş göstererek %72,6 olarak kaydedilmiştir. Aynı dönemde oda fiyatları da %2,4 azalarak 183,33 EUR seviyesine gerilemiştir. Dubai"de ise 2025 yılı birinci çeyreğinde doluluk oranı geçen yılın aynı dönemine kıyasla %1,4 artışla %82,2 olarak gerçekleşmiştir. Oda fiyatları da aynı dönemde %2,2 artış göstererek 201,84 EUR seviyesine ulaşmıştır. 2025 yılının birinci çeyreğinde ortalama oda fiyatları açısından Londra ilk sırada yer alırken, Dubai ikinci, İstanbul ise üçüncü sıradadır. Doluluk oranlarında ise sıralama değişmekte; Dubai birinci, Londra ikinci, İstanbul ise üçüncü sırada yer almaktadır. 2024 yılı verilerine göre İstanbul ile kıyaslandığında, doluluk oranları açısından Londra %17,1, Dubai ise %13 daha yüksek seviyededir. Oda fiyatlarında ise Londra, İstanbul"un %107; Dubai ise %50 üzerinde konumlanmaktadır.

Turizm ve Otel Performansı

		Izletme Belgeli	Yatırım Belgell
	Tash Sayss	Old's Sayed	Test Terry	Cata Seyna
ANIALYA	2.650	290,551	80	14.905
MIGILA	2,840	109,217	ED	7.192
STANBUL	3,089	125,189	ાં કર્ટ	8.832
121/02/2	1.857	42,539	55	5,300
иккия	377	21,869	10	1.045
加强程机	10.604	292 675	337	29.105
TURKIYE :	-21.417	881.990	627	66.459

(Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu)

Türkiye genelinde toplam 881 bin 990 oda kapasitesi ile 21.417 işletme belgeli, 66 bin 459 oda kapasitesi ile 627 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı

Turizm Bakanlığı"nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir.

Milliyetlere göre Geliş
	2023	2024	Degisim	C1-24	C125	Değişim
Rusya Fed.	6.313.675	6.710.198	46,28	433.654	371,344	-%14.37
Almanya	6.193.259	6.620.612	46,90	330.771	330.070	-960,21
Ingiltere (Birleşik Krallık)	3.800.922	4.433.782	416,65	173,939	174.764	%0.47
rafi	2.504.494	3.277.852	430,88	437,905	463 865	%5.93
Bulgaristan	2.893.092	2.918.581	40,88	345,301	316,072	-968,46
Polonya	1.539.123	1.866.986	4,21,30	39,874	48.563	%21,79
Gürcistan	1.633.977	1.466.188	-9610,27	207 306	168.037	-%18.94
Amerika Birleşik Devletleri	1.334.337	1.442.191	%8,08	96.633	115.497.	%19.65
Hollanda	1.232.220	1.303.262	465,77	85.628	83.131	-962.92
Romanya	990.005	1.173.358	418.52	80 721	96.102	%19,80
Fransa	1.031,824	1.088.380	%5,48	97,832	103.238	65,53
Irak	1.051.721	968,834	-47.88	121,413	133.525	99,98
Azerbaycan	855.445	956.178	%11,78	120.756	118.620	-%1,77
Ukrayna	839.729	941.614	%12.13	84.230	79.499	-965,62
Suudi Arabistan	820.683	869.453	45,94	83,882	85.975	%2,50
Kazakistan	826.319	863,542	44,50	60,616	55.286	-968,79
Italya	602.176	719,668	%19,51	57.329	80.221	%39.93
Yunanistan	686,480	707.133	%3,01	100.772	94.789	-%5,94
Belçika	596:355	625.263	%4,85	43.285	40.175	-%7.18
Ozbekistan	470,644	569,818	%21,07	69.106	82.511	%19,40

			Doluluk (%)		ADR (E)
	2023	2024	C124	(175	2023	2024	C1.24	(1.25
ISTANBUL	64.8	69.2	58,3	59.0	87,66	10,17	68,89	03,32
ISTANBUL Değişim	%6.8		%1.2		%25,7		%16.2
ANKARA	563	58.4	54.4	55.3	50.61	76,80	70,14	83,68
ANKARA Degisam	%3.7		%1.7		%51.7		1619.3
İZMİR	60.4	64,8	523	53,2	63.53	91,65	80,31	98,25
IZMIR Değişem	%7.3		%1.7		464.3		%22.3
BODRUM	40.7	41.1	16,7	12.0	384,46	515.58	75,46	114,15
BODRUM Degişim		%1.0		-%28.1		%34.1		4651.3
TURKIYE	59,3	62.6	52,5	52,8	80,89	106,46	76,63	91,84
TURKIYE Degisim	%5.6		460.6			%31,6	%19.8

	Doluluk (%)				ADR (E)
	2023	2024	01:24	C1.25	2073	2024	(124	C1.35
ISTANBUL	E4,8	69,2	58.3	59.0	87,66	110,17	88,89	103,32
ISTANBUL Degistm		466,8		%1,2		9/25,7		%16.Z
LONDRA	79,9	81,0	72,9	72,6	228,41	228,07	187,76	183,33
LONDRA Değişim		961.4	-940.4		-940.1		-142,4
DUBAI	77,3	78,1	81,1	82.2	165,07	165,47	197,44	201,84
DUBAI Değişim	961.0		961.4		%0,2		%2.2

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.2.1 Adana Ġli

Adana Türkiye'nin en kalabalık yedinci ilidir. Nüfusu 2023 yılı itibarıyla 2.270.298 kişidir. Nüfusun 1.135.046 sı erkek 1.135.232 sı kadın nüfustan oluşmaktadır. Adana ili sınırı içerisinde 15 ilçe barındırmaktadır. Coğrafi olarak Türkiye'nin güneyinde konumlu olup, Çukurova bölgesi içerisindedir. Adana ili, doğuda Osmaniye, Karamanmaraş, Gaziantep, batıda; İçel, kuzeybatıda; Niğde, güneydoğuda, Hatay illeri ile komşudur.

Adana"nın şehir merkezi, Akdeniz'den 30 km içeride Seyhan Nehri'nin üzerinde bulunmaktadır. Seyhan ilçesi şehir merkezi sınırları içerisinde, Yüreğir, Çukurova, Sarıçam, ve Karaisalı şehir merkezi dışında kırsal alanlarda, Yumurtalık ve Karataş Akdeniz sahilinde bulunmaktadır. İl yüzölçümünün % 49 dağlık, % 23 yaylalar ve % 27 ova ve düzlük alandır. Güneyden kuzeye gidildikçe Toroslara varınca yükseklik 2500 metreyi aşmaktadır. Torosların etekleri Akdeniz"e doğru ova biçimini alır. Adana Akdeniz iklim özelliğine sahip olup, yazları sıcak ve kurak kışları ılık ve yağışlıdır. Bölgede bitki örtüsü makidir. İl dışındaki topraklarında, narenciye, muz, pamuk, kivi gibi ürünler çoğunlukla yetiştirilmektedir.

Türkiye'deki yedinci büyük metropolitan olup ülkenin önde gelen tarım, ticaret ve kültür merkezlerinden biridir. Türkiye'deki maden zengini 4. bölge olan Adana; krom, demir, manganez, kurşun ve çinko yatakları açısından önem taşımaktadır.

3.2.2 Seyhan Ġlçesi

Seyhan, Türkiye"nin 5. Büyük ilçesi olup, Adana Büyükşehir Belediyesi"ne bağlıdır. İlçe merkezi konumda, tüm arterlere yakındır. Adana"nın ilk yerleşim yeri olan ilçenin, doğusunda, Yüreğir, batısında, Tarsus, kuzeyinde Çukurova, güneyinde Karataş ilçeleri ile sınır komşusudur. Sanat ve Kültür açısından zengin olan ilçe bir çok kültür merkezini içerisinde barındırmaktadır. Bunlar; Adana Kültür ve Sanat Merkezi ve Sabancı Kültür Merkezi, Seyhan Kültür Merkezi ve Metropol Tiyatro Salonu"dur.

İlçe, bütün merkezi ulaşım alanlarına sahip olması nedeniyle stratejik olarak da önemli bir yere sahiptir. Şakirpaşa Havalimanı, Adana Tren Garı ve Şehirlerarası Otogar ilçe sınırları içerisinde yer almaktadır. Ayrıca idari açıdan ilin en önemli yapısı olan Valilik ve İl Emniyet Müdürlüğü de ilçe sınırları içerisindedir.

3.2.3 Çınarlı Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

Çınarlı mahallesi, Adana'da Seyhan ilçesinde bulunan bir semttir. Adana'da sosyal yaşamın önemli merkezlerinden biri olan semtte, Atatürk Caddesi, Turhan Cemal Beriker Bulvarı, İnönü Caddesi bulunmaktadır. Konu gayrimenkul, genel itibariyle 30-40 yıllık eski binaların mevcut oldugu bölge içerisinde yer almaktadır. Konu taşınmazın yakın çevresi şehrin en önemli bölgelerinden olup, çevresinde benzer özelliklerdeki 15 - 20 yıllık 8-10 katlı oteller, Inönü Caddesi üzerinde 7-9 katlı yapılar, iç kısımlarda ise 4-5 katlı yapılar bulunmaktadır. Şehrin en eski yerlesimlerinden biri olan bu bölgede binaların normal katları büro, zemin katları dükkan olarak tercih edilmektedir. Bölge genelde orta ve üst gelir grubu tarafından yatırım ve yerleşim amaçlı olarak talep

görmektedir. Taşınmaza yakın konumda olan İnönü Caddesi üzerinde ticari potansiyel üst seviyelerdedir. Atatürk Caddesi üzerinde genel olarak araç ve insan yoğunluğu yaşanmaktadır.

Çınarlı Mahallesi, Adana'da kültür ve sanat etkinliklerinin yoğun olarak düzenlendiği ve ilgi gördüğü semtlerin başında gelmektedir. Birçok büyükelçilik binası semtin sınırları içerisindedir.

3.2.4 Yakın Çevre Fotoğrafları

Yakın Çevre – Turhan Cemal Beriker Bulvarı Görüntüsü Yakın Çevre - Turhan Cemal Beriker Bulvarı Görüntüsü

3.2.5 UlaĢım

Değerlemeye konu gayrimenkule ulaşım için Adana-Mersin E5 karayolu üzerinde doğu istikametinde ilerlenerek Adana il sınırına girilir. Turhan Cemal Beriker Bulvarı üzerinden doğu yönünde devam edilerek Ziya Paşa Caddesi ile Turhan Cemal Bulvarının kesiştiği kavşağın köşesinde konumlu bulunan Divan Oteline ulaşım sağlanır. Ana gayrimenkul kuzey yönden Turhan Cemal Beriker Bulvarı"na cephelidir. Gayrimenkul toplu taşıma ve özel araç ile yüksek erişilebilirliğe sahip olup, cepheli olduğu cadde ve sokakların yaya sirkülasyonu düşükorta, araç sirkülasyonu yüksek seviyededir.

Konu Gayrimenkul"den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar;
Yer	Mesafe (km)*
Seyhan Belediyesi	0,40 km.
Şakirpaşa Havaalanı	3,00 km.
Adana –Mersin otoyolu	5,50 km.
*Yaklaşık bilgilerdir.

3.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

3.4.1 Arsa Özellikleri

Değerleme konusu ana gayrimenkul; Adana İli, Seyhan İlçesi, Çınarlı Mahallesi, sınırları içerisinde yer alan, 3.608 m² yüz ölçümünde arsa üzerinde konumlu, tapuda ''Ondört Katlı Otel İşyeri ve Arsası'' vasıflı otel binasıdır. Taşınmaz hisseli mülkiyete sahiptir. Parsel geometrik olarak amorf yapıda olup, düz bir topoğrafyaya sahiptir. İmar planına göre, parselin kuzey cephesindeki imar yoluna (Turhan Cemal Bulvarına) ~80 m, güney cephesindeki 61007. Sokağa ~60 m cephesi bulunmaktadır.

3.4.2 Bina Özellikleri

Değerleme günü itibariyle, parsel üzerinde, ayrık nizamda, betonarme karkas yapı tarzında, 3 Bodrum +Zemin + Asma Kat + 9 Normal Kat + Teras Kat olarak projelendirilmiş ve inşa edilmiş, 2 adet ticari ünite barındıran, 1 adet otel binası bulunmaktadır. Tek blok olarak inşa edilen yapı, projesinde ve yerinde toplam 26.215 m² brüt kullanım alanına sahiptir. "Ondört Katlı Otel İş Yeri ve Arsası" vafıslı ana gayrimenkul 3 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 19 |

*1 no"lu bağımsız bölüm, kuzeyden verilen bina girişine göre sağ tarafta, Zemin + Asma katlı olup toplam 578 m² kullanım hacmine sahiptir. Yapı girişi batı cepheden sağlanmaktadır. Kiracı tarafından restoran olarak kullanılmaktadır.

*2 no"lu bağımsız bölüm, otel dahilinde, girişte sağ tarafta konumlu zemin katta, 50 m² brüt kullanım alanına sahip işyeridir. Mevcutta dükkan olarak kullanılmaktadır.

*3 no"lu bağımsız bölüm, 3 Bodrum + Zemin + Asma + 9 Normal katlı olup toplam 25.587 m² kullanım hacmine sahip otel tesisidir.

Otel girişi zemin kat kotundan kuzey cepheden sağlanmaktadır. Onaylı mimari projesinde ve yerinde; 3. bodrum katında kapalı otopark, mekanik oda, depolar, teknik servis odaları, kazan dairesi, hidrofor odası, otomasyon odası; 2. bodrum katında kapalı otopark, havuz mekanik odası, santral odası, ana mutfak bölümü, depolar, mal kabul, idari ofisler; 1.bodrum katında güvenlik, kapalı otopark girişi, idari ofisler, spa center, fitness center, bay – bayan soyunma odaları, çamaşırhane, mekanik odalar, server odası, zemin katında; resepsiyon, loby, restoran, mutfak, idari ofisler, 1 ve 2 no"lu bağımsız bölümler ve açık otopark alanı, asma katında; toplantı salonu, mutfak, dinlenme alanı ve 1 no"lu bağımsız bölüme ait alan; 1.normal katında toplantı odaları, teras bölümü, mekanik oda ve mutfak; 2 ile 8. katlar arasında otel odaları, hizmetli odaları ve elektrik odaları; 9. katta roof-bar, mutfaklar, teras alanı, balo salonu; teras katında teknik kat ve teras bulunmaktadır.

Katlara Göre Alan Dağılımları (m²)
Katlar	Kot Altı	Kot Üstü
9.Normal Kat		1.630
8.Normal Kat		1.630
7.Normal Kat		1.630
6.Normal Kat		1.630
5.Normal Kat		1.630
4.Normal Kat		1.630
3.Normal Kat		1.630
2.Normal Kat		1.630
1.Normal Kat		1.446
Asma Kat		1.685
Zemin Kat		2.010
1.Bodrum Kat	2.678
2.Bodrum Kat	2.678
3.Bodrum Kat	2.678
Toplam (m²)	8.034	18.181
Genel Toplam (m²)		26.215

Seyhan İlçesi Tapu Müdürlüğü arşivinde bulunan kat irtifakına esas 11.04.2014 tarihli Zemin ve Asma Kat İç Duvar Tadilatı Projesi üzerine 26.08.2015 tarih ve 32950 yevmiye no ile arsa payları ve bağımsız bölüm numaraları için onaylanmış olan mimari projesi incelenmiş olup, konu taşınmazların binanın tamamını oluşturmakta olduğu görülmüştür. Konu mimari proje ile yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi üzerinde yazan inşaat alanlarının uyumlu olduğu tespit edilmiştir. Ancak yerinde yapılan incelemelerde 1 no"lu dükkan kullanımında yaklaşık 74 m² alanının kış bahçesi olarak oluşturulduğu ve 3 no"lu otel nitelikli taşınmazda ise balkon nitelikli alanların yaklaşık 119 m²"lik kısmının kapalı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Bu alanlar için yapı kayıt belgesi alınmıştır.

Genel Özellikler
İnşaat Tarzı	:	Betonarme Karkas
Yaşı	:	9
İnşaat Nizamı	:	Ayrık Nizam
Toplam İnşaat Alanı	:	26.215,00 m² (Yapı Kullanma İzin Belgesine göre)
Toplam Kat Adedi	:	3 Bodrum + Zemin Kat + Asma Kat + 9 Normal Kat + Teras olmak üzere Toplam 14 Kat
Dış Cephe	:	Alüminyum kompozit panel
Elektrik / Su / Kanalizasyon	:	Şebeke / Şebeke / Şebeke
Trafo	:	Mevcut
Su Deposu	:	Mevcut
Hidrofor	:	Mevcut
Klima Tesisatı	:	Merkezi Sistem
Isıtma Sistemi	:	Doğalgaz
Güvenlik Sistemi	:	Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları
Havalandırma Sistemi	:	Mevcut
Asansör	:	Mevcut (4 adet müşteri, 2 adet servis )
Jeneratör	:	Mevcut

Yangın İhbar Sistemi	:	Mevcut (Duman algılayıcı sensörler)
Yangın Söndüme Sistemi	:	Mevcut (Sprinkler, yangın dolabı, yangın söndürme tüpleri)
Yangın Merdiveni	:	Mevcut (3 adet betonarme)
Otopark	:	Bodrum katta kapalı, ön cephede açık otopark alanı mevcut

Gayrimenkulün yapı kullanma izin belgesi ve tadilat ruhsatı incelenmiş olup, belge üzerindeki gayrimenkulün kullanım alanının 26.215 m² olduğu görülmüştür. Yapı kullanma izin belgesine göre 26.215 m²"nin 50 m²"si 2 no"lu bağımsız bölüm; 578 m²"si 1 no"lu bağımsız bölüm; kalan 25.587 m²"si ise otel niteliğinde olan 3 no"lu bağımsız bölümdür. Yapılan incelemelerde, Parsel üzerindeki yapı ruhsat ve yapı kullanma izin belgesine uygun olarak inşa edilmiştir. Aykırı bölümleri Yapı Kayıt Belgesine konu edilmiştir.

3.4.3 Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları

1 no"lu bağımsız bölüm, zemin ve asma katlı olup toplan 578 m² kullanım hacmine sahiptir. Kiracı tarafından restoran olarak kullanılmaktadır.

2 no"lu bağımsız bölüm, otel dahilinde, girişte sağ tarafta konumlu zemin katta, 50 m² brüt kullanım alanına sahip dükkandır.

3 no"lu bağımsız bölüm olan Divan Otelinin kullanılan bölümünün alanı yaklaşık brüt 25.587 m²' dir. Kullanılan alan içerisinde, kat holleri, kapalı otopark alanları, tesisat alanları vb gibi ortak kullanım alanları da yer almaktadır.

Taşınmaz, 5 yıldızlı otel standartlarında inşa edilmiş olup, toplamda 180 adet oda ve 400 yatak kapasitesi bulunmaktadır. Dış ve iç kapı doğramaları ahşaptan pencere doğramaları ise alüminyumdan imal edilmiş olup, çift camlıdır. Konaklama odalarının zeminleri halı ve traverten kaplı, duvarları saten boyalı ve duvar kağıdI kaplamadır. Tavanlar ise alçı asma tavandır. Restoran ve barlarda tavanlarda ses yayın tesisatı kurulu olup, duman detektörleri, sprinkler ve havalandırma sistemleri bulunmaktadır.

Toplantı odalarında zeminler halı, duvarlar duvar kağıdı ve ahşap kaplı olup tavanlar spot aydınlatmalı alçıpan asma tavandır.

3 NOLU BB GÖRSELLERĠ

1.Bodrum Kat Görseli (Kapalı Yüme Havuzu) 1.Bodrum Kat Görseli

Bodrum Kat Görseli 2. Bodrum Kat Görseli(Mutfak)

1.Bodrum Kat Görseli (Sauna) 1.Bodrum Kat Görseli (Spor Salonu)

1.Bodrum Kat Görseli (Masaj Odası) 1.Bodrum Kat Görseli (Türk Hamamı)

Standart Oda Standart Oda

Kral Dairesi Kral Dairesi

Lobi Lobi

1 Numaralı Bağımsız Bölüm Görselleri 1 Numaralı Bağımsız Bölüm Görselleri

2 Numaralı Bağımsız Bölüm Görselleri 2 Numaralı Bağımsız Bölüm Görselleri

Toplantı Salonu Toplantı Salonu

3.4.4 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, onaylı mimari proje ile uyumlu olduğu, yapı kullanma izin belgesinin alındığı, yapı kayıt belgesi düzenlenmesi ile ruhsata aykırı herhangi bir durum kalmadığı görülmüştür.

3.4.5 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme tarihi itibariyle 3 nolu bağımsız bölüm otel olarak kullanılmakta, 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler işyeri olarak kullanılmaktadır.

4. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar Kirası (Market Rent)

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer (Equitable Value)

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.

Zorunlu SatıĢ (Forced Sale)

"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

4.2 Değerleme Yöntemleri

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

Pazar YaklaĢımı (Market Approach)

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

Gelir YaklaĢımı (Income Approach)

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

Maliyet YaklaĢımı (Cost Approach)

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

5. DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER

5.1 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi

Güçlü Yönleri		Zayıf Yönleri
+	Yapı kullanma izin belgesinin bulunması ve binanın tüm alan kullanımlarının yasal olması,	 Konumlu olduğu bulvarın yaya sirkülasyonunun bazı ticari fonksiyonlar için
+	Gayrimenkulün bulvar üzerinde konumlu olması,	yeterli olmaması
+	Ticari olarak yüksek görünürlüğü ve reklam kabiliyetinin yüksek olması,
+	Havaalanına, şehir merkezine ve kamu kurum ve kuruluşlarına çok yakın olması sebebiyle konaklama için tercih edilen bir bölgede yer alması,
+	Kapalı otopark alanının bulunuyor olması,
Fırsat +	Yapının bilinirliği yüksek, merkezi konumda olması,	Tehditler  Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi,

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir. Maliyet yaklaşımı yöntemi kapsamında arsa değeri takdiri için bölgedeki mevcut satılık ve satılmış arsa vasıflı taşınmazlar araştırılmıştır. Bölgede aynı imar şartlarına sahip satılık boş arsa emsallerinin bulunmaması nedeni ile yakın bölgelerdeki arsa emsalleri araştırılmıştır. İşyeri nitelikli 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin direkt kapitalizasyon yöntemi kapsamında değer takdir için de dükkan vasıflı kiralama emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir. Ulaşılan emsal verileri aşağıda sunulmaktadır.

Satılık Arsa Emsalleri

No	Konum	Durum	Alan (m²)	Fiyat (TL)	Fiyat (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Ġle.
1	Ankara-Adana Yolu	Satılık	8.387	230.000.000	27.423	Havaalanı kavşağının batısında, yaklaşık 2.5 m mesafede Turhan Cemal Beriker Bulvarı üzerinde 8.387 m² terki bulunmayan KDKÇ Alanı E:2.4 yapılaşma şartlarına sahip arsa satılıktır.	(546) 456 28 96
2	Ankara-Adana Yolu	Satılık	2.840	127.500.000	44.894	Havaalanı kavşağının batısında, yaklaşık 1.8 m mesafede Turhan Cemal Beriker Bulvarı üzerinde 2.840 m² terki bulunmayan KDKÇ Alanı E:2.4 yapılaşma şartlarına sahip arsa satılıktır.	(532) 061 92 01
3	Ankara-Adana Yolu	Satılık	1.950	47.500.000	24.359	Park Avm civarında, Ankara-Adana Yoluna 2.parsel konumunda olan, 1.950 m² büyüklüğe sahip, Ticaret Alanı E:2.4 yapılaşma şartlarına sahip arsa satılıktır.	(533) 030 18 87
4	Metro Güzergahı Bulvarı	Satılık	400	11.250.000	28.125	Metro Güzergahı Bulvarı Üzerinde, Merkezi konumda, 488 m² alana sahip olduğu beyan edilen yaklaşık 88 m² terki bulunan Ticaret+Konut Alanı E:1.60 yapılaşma şartlarına sahip arsa satılıktır.	(533) 926 40 51
5	Turhan Cemal Beriker Bulvarı	Satılık	462	10.000.000	21.645	Havaalanı kavşağının batısında, yaklaşık 500 m mesafede Turhan Cemal Beriker Bulvarına 4.parsel konumlu 497 m² alana sahip olduğu beyan edilen yaklaşık 35 m² terki bulunan KDKÇ Alanı E:2.4 yapılaşma şartlarına sahip arsa satılıktır.	(544) 126 56 67

No	Konum	Kat	Alanı *(m²)	Alanı **(m²)	*Fiyatı (TL/Ay)	*Fiyatı (TL/m²/Ay)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Ġle.
6	Atatürk Cd.	B+ Z	140	84	60.000	429	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Atatürk Caddesi Üzerinde bulunan zemin 65 m², bodrum 75 m² olarak beyan edilen, iki katlı, beyanına alansal olarak uygun olduğu öngörülen dükkan aylık 165.000 TL bedel ile kiralıktır. (Bodrum kat 1/4 oranında zemine indirgenmiştir.)(Zemine indirgenmiş alan: 84 m²) (Değerleme konu taşınmazın konum, mimari ve inşaat özellikleri olarak düşük şerefiyededir.)	(532) 061 92 01
7	Turhan Cemal Beriker Blv.	Z+ A	320	213	108.300	338	Değerleme konusu taşınmaz yakın, aynı bulvar üzerinde 160 m² zemin, 160 m² asma katlı olarak beyan edilen, 160 m² zemin ve 160 m² asma kalı olduğu düşünülen dükkan yıllık 1.300.000 TL bedelle kiralıktır. (Asma kat 1/3 oranında zemine indirgenmiştir.)(Zemine indirgenmiş alan: 213 m²) (Değerleme konu taşınmazın konum olarak benzer, mimari ve inşaat özellikleri olarak düşük şerefiyededir.)	(505) 917 40 01
8	İnönü Cd.	B+ Z	256	166	66.660	260	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Atatürk Caddesi Üzerinde bulunan bodrum 120 m², zemin 136 m², olarak beyan edilen, iki katlı, bodrum 110 m², zemin 110 m² olduğu öngörülen dükkan yıllık 800.000 TL bedel ile kiralıktır. (Bodrum kat 1/4 oranında zemine indirgenmiştir.) (Zemine indirgenmiş alan: 256 m²) (Değerleme konu taşınmazın konum, mimari ve inşaat özellikleri olarak düşük şerefiyededir.)	(554) 642 87 51
9	Ziya Paşa Cd	Z	125	125	200.000	1.600	Değerleme konusu taşınmaz yakın, Ziya Paşa Caddesi üzerinden, köşe konumlu, 125 m² zemin, 125 m² asma katlı olarak beyan edilen, 125 m² zemin ve 125 m² asma kalı olduğu düşünülen dükkan aylık 200.000 TL bedelle kiralıktır. (Asma kat 1/3 oranında zemine indirgenmiştir.) (Zemine indirgenmiş alan: 167 m²) (Değerleme konu taşınmazın konum olarak benzer, mimari ve inşaat özellikleri olarak düşük şerefiyededir.)	(544) 512 27 22
10	Atatürk Cd.	Z	116	90	175.000	1.509	Değerleme konusu taşınmazın yakın bölgesinde bulunan Atatürk Caddesi üzerinde zemin katta 116 m² olarak beyan edilen 90 m² alana sahip olduğu öngörülen dükkan aylık 175.000 TL bedel ile kiralıktır. (Değerleme konu taşınmazın konum şerefiyesi yüksek, mimari ve inşaat özellikleri düşük şerefiyededir.)	(544) 236 01 99

Emsaller kat dağılımlarına göre zemin kata indirgenerek şerefiye çalışmasına konu edilmiştir. Zemine indirgenen alan hesabında, asma kat alanı 1/3 oranında, zemin kat alanı 1/1 oranında, bodrum kat alanı 1/4 oranında indirgenerek alana dahil edilmiştir.

Gayrimenkuller aracılık firmaları tarafından pazarlanırken, mevcut büyüklüğünden daha büyük alanlı (%5-25) olacak şekilde pazarlanmaktadır. Bu durum tahmini gayrimenkul büyüklüğünde dikkate alınmış olup, tecrübelerimiz doğrultusunda alan değişikliği yapılmıştır.

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki (Arsalar)

Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki (Dükkan)

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli "arsa ve dükkana uygun işyerleri" araştırması yapılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkuller hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.

Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkullerin fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.

Kapalı alanı büyüdükçe birim kira ve satış değerinde azalmalar olmaktadır.
Bölgede yapılan araştırmalarda edinilen bilgilere göre değerleme konusu parsel ile benzer nitelikte arsa arzı bulunmamaktadır. Bu sebeple bölgedeki satılık arsalar incelenmiş ve aracılık hizmeti yapanlardan bilgiler alınmıştır. Edinlien bilgilere göre taşınmazın arsa değerinin 56.000 TL/m² civarında olabileceği belirtilmiştir.
Bölgede yapılan araştırmalarda edinilen bilgilere göre dükkanların konumu, büyüklüğü ve kat adedine göre aylık kira fiyatları 260-1.600 TL/m² arasında değiştiği görülmüştür.

Emsallerin KarĢılaĢtırılması

Satılık ve kiralık gayrimenkul emsalleri, olumlu / olumsuz özelliklerine göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.

Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "Konum, inşaat kalitesi, mimari özellik, kullanım alanı büyüklüğü, parsel özelliklerine ve mülkiyet durumu" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 30 |

Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriteri"nde; raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkullere Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları dikkate alınmış; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu, manzara durumu, manzara açısı, tabela değeri vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin İnşaat Kalitesine İlişkin Düzeltme Kriteri"nde; binanın yapılış tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Mimari Özelliklerine İlişkin Düzeltme Kriteri"nde; binanın teknik ve altyapı özellikleri, açık - kapalı otopark durumu, kattaki konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Alana İlişkin Düzeltme Kriteri"nde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip bina , dükkan ve arsalar, büyük alana sahip bina, dükkan ve arsalara göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmakta ve satılmaktadır.

Emsallerin İmar Durumuna İlişkin Düzeltme Kriterinde, parsel cephe genişliği ve sayısı, eğimi, imar durumu, vb. gibi kriterler göz önünde bulundurularak düzeltmeler yapılmıştır.

Hisseli Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme Kriteri"nde; emsallerin hisseli mülkiyet durumu göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Hisseli mülkiyet yapısına sahip gayrimenkullerin satış süreleri, hisseli yapıda olmayanlara göre daha uzun, satış kabiliyetleri ve değerleri hisseli yapıda olmayanlara göre daha düşük olmaktadır.

Yukarıda belirtilen emsaller arasından, değerlemeye konu taşınmaz ile benzer özelliklere sahip olduğu kanaatine varılan 5 adet arsa emsali ve 5 adet dükkan emsali seçilmiş ve 2 adet tablo şeklinde aşağıda sunulmuştur. Seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tablolara işlenmiştir. Satış değerlerine göre 2 adet tablo hazırlanmış ve gayrimenkullerin olumlu / olumsuz özelliklerine göre şerefiye uygulanmıştır.

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Emsal gayrimenkuller, değerleme konusu gayrimenkule göre çok küçük yüzölçüme sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.

Değerleme konusu gayrimenkulün kullanım alanı büyüklüğü içerisinde kat holü ve teknik ortak alan büyüklükleri yer almasına rağmen, emsal gayrimenkullerin tahmin edilen alanları içerisinde kat holü alanları bulunmamaktadır. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde negatif şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi inşaat Kalitesine Sahip, Daha İyi İmar Durumuna Sahip, Daha İyi Mimari Özelliklere Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip" ise şerefiye negatif girilmekte, emsal gayrimenkul "Çok Hisseli" ise şerefiye pozitif girilmektedir.

Değer KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

	Karşılaştırma - Arsa Değeri
	E1	E2	E4
Durum	Satılık	Satılık	Satılık
Pazarlanan Değer (A)	230.000.000	127.500.000	11.250.000	TL
Pazarlık Payı	10%	40%	10%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	207.000.000	76.500.000	10.125.000	TL
Pazarlanan Alan (C)	8.387	2.840	488	m²
Alan Düzeltmesi	0%	0%	22%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	8.387	2.840	400	m²
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	27.423	44.894	23.053	TL/m²
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	24.681	26.937	25.313	TL/m²
Konuma İlişkin Düzeltme	130%	120%	100%	%
İmar Durumu Düzeltmesi	0%	0%	25%	%
Alana İlişkin Düzeltme	10%	-5%	-25%	%
Hisse Durumu Düzeltme	0%	0%	0%	%
Toplam Düzeltme	140%	115%	100%	%
Şerefiye Uygulanmış Değer	59.235	57.914	50.625	TL/m²
Ortalaması		55.924,4		TL/m²
Takdir		56.000		TL/m²

Konu gayrimenkulün arsa değerinin ~56.000 TL/m² (55.924,4 TL/m²) olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

Kira Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Karşılaştırma - Dükkan Kira Değeri
	E6	E8	E9
Durum	Kiralık	Kiralık	Kiralık

Pazarlanan Değer (A)	165.000	66.667	200.000	TL/Ay
Pazarlık Payı	30%	10%	10%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	115.500	60.000	180.000	TL/Ay
Pazarlanan Alan (C)	140	256	250	TL/m²/Ay
Alan Düzeltmesi	67%	86%	50%	%
Düzeltilmiş Alan (Z.İ.A.)(D)	84	138	167	TL/m²/Ay
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	1.179	260	800	TL/m²/Ay
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	1.379	436	1.080	TL/m²/Ay
Konuma İlişkin Düzeltme	-60%	20%	-50%	%
İnşaat Kalitesi Düzeltmesi	10%	0%	0%	%
Mimari Özellik Düzeltme	10%	10%	10%	%
Alana İlişkin Düzeltme	-20%	-10%	-10%	%
Toplam Düzeltme	-60%	20%	-50%	%
Şerefiye Uygulanmış Değer	552	524	540	TL/m²/Ay
Ortalaması		538,4		TL/m²/Ay
Takdir		540		TL/m²/Ay

Konu gayrimenkulün kira değerinin ~540 TL/m²/Ay (538,4 TL/m²/Ay) olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır. (Yukarıdaki tabloda 1 bağımsız bölüm numaralı dükkan için şerefiye çalışması yapılmış olup, 2 numaralı dükkanın alanı dikkate alınarak değer görüşü kalibre edilmiştir.)

Otel Konaklama Ücretleri (%10 KDV ve Konaklama Vergisi Hariç)

güncelleme yapılmıştır.

Otel Adı	Çift Kişi - Gecelik Oda Ücreti (TL)
Adana Hiltonsa Hotel	6.741
Sheraton Grand Adana Hotel	6.355
Double Tree By Hilton Adana Hotel	6.560
İbis Otel	3.146
Divan Adana Otel*	5.605
Otel oda ücretidir. Bilgi amaçlı sunulmaktadır.

Değerleme döneminde bölgede emsal olabilecek standart otel odaların gecelik fiyatları araştırılmış ve yukarıda tabloda sunulmuştur. Gerçekleşen satış fiyatlarının ve dönem ortalamasının tabloda sunulan fiyatların altında olduğu bilgisi edinilmiştir. Standart oda, Suit Oda ve Kral Dairesi adetleri, fiyatları ve oda ücreti ortalamaları dikkate alınarak 2025 yılı oda ortalama ücreti konaklama vergisi ve KDV hariç 4.064 TL olarak belirtilmiştir. 2025 yılının ilk 6 aylık döneminin geride kalması sebebiyle kira oranında +%12 seviyesinde

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.

Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Değerleme konusu gayrimenkulün gelir getiren bir mülk olmaması ve gelir getirme potansiyelinin de olmaması dikakte alınarak Gelir Yaklaşımı Yönteminin uygulanmamasına karar verilmiştir.

Taşınmazın pazar değerinin tespitinde; Pazar YaklaĢımı Yöntemi, Maliyet YaklaĢımı Yöntemi, Direkt Kapitalizasyon Yöntemi ve Gelir Ġndirgeme Yöntemi kullanılacaktır.

6.1 Pazar YaklaĢımı

6.1.1 Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

6.1.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar YaklaĢımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Değerleme çalışmasında gayrimenkulün satış değerlerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.

Bulunan emsaller; imar durumu, yüzölçüm, konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi"nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkule emsal olabilecek satılık arsa emsalleri araştırılmış ve gerekli hesap düzeltmeleri yapılarak arsanın piyasa değeri tespitinde Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

6.1.3 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.4 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 33 |

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.5 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.6 Pazar YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkul için takdir edilen pazar değerleri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.

Tam Hisse
	202.048.000
Hisse	Değer (TL)

Tercih edilen yönteme göre arsanın Tam Hisse Değerinin 202.050.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6.2 Maliyet YaklaĢımı

6.2.1 Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

6.2.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Maliyet YaklaĢımının Kullanılma Nedeni

Bölgedeki arsa emsal değerlerine erişilebiliyor olması ve yapının inşaası ile ilgili ihtiyaç duyulan inşaat maliyetinin takdir edilebilecek olması göz önünden bulundurulmuş, gayrimenkulün yeniden üretim maliyetinin hesaplanabilecek olması dikkate alınarak, değerleme yöntemi olarak Maliyet Yaklaşımı analizinin kullanılması uygun bulunmuştur. Bu analizde gayrimenkulün bina maliyet değerleri, maliyet oluşumu yaklaşımı ile; binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.

6.2.3 Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve UlaĢılan Sonuç

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkulün arsa değerinin takdiri için emsal olabilecek satılık emsaller, emsal alınan değerlere uygulanan "konum, imar durumu ve alan büyüklüğü" gibi şerefiye kriterleri raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Maliyet yönteminde kullanılacak arsa değeri hesaplaması aşağıda sunulmaktadır.

			Toplam YaklaĢık (TL) 202.050.000
1653 ada, 143 parsel	3.608	56.000	Tam Hisse	202.048.000
Ada /Parsel	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Hisse	Değer (TL)
Değerleme Tablosu – Arsa Pazar Değeri

Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün arsanın Tam Hisse Değerinin 202.050.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6.2.4 Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Bina maliyet değerleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzeme detayları, piyasada aynı özelliklerde inşaa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimiz dikkate alınarak belirlenmiştir. Konu parsel üzerinde yer alan "çevre düzenlemesi, beton saha ve yeşil alan düzenlemeleri, otopark giriş ve çıkışa hizmet eden yollar, çevre duvarı ve güvenlik unsurları vb... " işler harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiş olup, maliyetleri değere yansıtılmıştır.

Ayrıca yapı maliyeti tespit edilirken güncel 31.01.2025 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan inşaat maliyet bedelleri ve binanın mevcut teknik ve mimari durumu göz önünde bulundurulmuştur. Yerinde yapılan incelemelerde, yapının "5B yapı sınıfı" benzeri olduğu tespit edilmiş olup, yapının yaşı ve bakım durumu ile alakalı eskimelerinin bulunduğu dikkate alınmış ve % 11 yıpranma oranı uygulanması uygun görülmüştür. Taşınmazın dükkan ve otel olarak kullanılması ve iç kısımlarının bakımlı olması da yapı maliyeti belirlenirken dikkate alınmıştır.

6.2.5 Maliyet YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizi göz önünde bulundurularak gayrimenkul için maliyet yaklaşımı ile ulaşılan pazar değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Bağımsız bölüm arsa değeri, arsa payına düşen arsa büyüklükleri dikkate alınırak hesaplanmış, üzerine bağımsız bölüm alanları üzerinden maliyet değerleri de eklenerek maliyet yöntemine göre Pazar değerleri tespit edilmiştir.

Arsa Değeri Tablosu
Ada	Parsel	Takdir Edilen Değer	Arsa Büyüklüğü Arsa Değeri
		(TL/m²)	(m²)	(TL)	(TL)
1453	143	56.000	3.608	202.048.000 Toplam Arsa Değeri	202.050.000
	202.050.000
				1 Numaralı Bağımsız Bölüm (7/115 Arsa Payı) Arsa Payı Değeri (TL)	12.298.696
				2 Numaralı Bağımsız Bölüm (1/115 Arsa Payı) Arsa Payı Değeri (TL) 3 Numaralı Bağımsız Bölüm (107/115 Arsa Payı) Arsa Payı Değeri (TL)	1.756.957 187.994.348

			Maliyet Değeri Tablosu
1 Numaralı BB
Bölüm	İnşaat Alanı	Birim İnşaat Maliyeti	Yıpranma Oranı	*Toplam Maliyet	Yıpranma Sonrası /
	(m²)	(TL/ m²)	(%)	(TL)	Maliyet (TL)
İş Yeri	578	30.250	11%	17.484.500	15.561.205
				Arsa Payı Değeri	12.298.696
				Toplam Maliyet Değeri (TL)	27.859.901
					~27.860.000
2 Numaralı BB
Bölüm	İnşaat Alanı	Birim İnşaat Maliyeti	Yıpranma Oranı	*Toplam Maliyet	Yıpranma Sonrası /
	(m²)	(TL/ m²)	(%)	(TL)	Maliyet (TL)
İş Yeri	50	30.250	11%	1.512.500	1.346.125
				Arsa Payı Değeri	1.756.957 3.103.082
	Toplam Maliyet
				Değeri (TL)	~3.105.000
3 Numaralı BB
Bölüm	İnşaat Alanı	Birim İnşaat Maliyeti	Yıpranma Oranı	*Toplam Maliyet	Yıpranma Sonrası /
	(m²)	(TL/ m²)	(%)	(TL)	Maliyet (TL)
Otel	25.587	52.250	11%	1.336.920.750	1.189.859.468
				Arsa Payı Değeri	187.994.348
Toplam	26.215			Toplam Maliyet	1.377.853.815
				Değeri (TL)	~1.377.855.000
Toplam Değer Tablosu
Toplam Arsa Değeri (TL)					202.050.000
	Toplam Maliyet Değeri (TL)				1.206.766.798
Genel Toplam Değer (TL)					1.408.816.798
	YaklaĢık Toplam Tam Hisse Değeri (TL)				1.408.815.000

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 35 |

6.3 Gelir YaklaĢımı

6.3.1 Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgileri

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

6.3.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Gelir YaklaĢımının Kullanılma Nedeni

Konu gayrimenkul otel niteliğinde kullanıldığından ve işletmeden dolayı düzenli gelir getiren bir mülk olması sebebiyle Gelir Yaklaşımı yönteminin kullanılması uygun bulunmuştur.

6.3.3 Nakit GiriĢ Ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Otelin geçmiş yıllardaki performansı dikkate alınarak gelir projeksiyonu uygulanmıştır.

Parsel üzerinde yer alan otel mevcutta gelir getiren bir tesis olduğundan otelin son 3 yıllık verileri ve piyasa verileri dikkate alınarak İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi ile Gelir Yaklaşımı yöntemine göre değeri bulunmuştur.

Varsayımlar

Sektörel anlamda yapılan piyasa araştırmaları ve genel kabuller doğrultusunda varsayımlar yapılmıştır.
Değer tarihi 30.06.2025 olarak kabul edilmiştir.
Otelin 365 gün faaliyet göstereceği varsayılmıştır.
Otelin gerçekleşen doluluk oranları dikkate alınarak ilk 12 aylık dönem için %73 doluluk olacağı sonraki dönemlerde artarak %80"e yükseleceği varsayılmıştır.
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
2025 yılı ortalama oda satış gelirinin 4.064 TL olacağı varsayılmıştır. 2025 yılının ilk 6 aylık döneminin geride kalması, yaz sezonunun başlayacak olması sebebiyle dönem oda fiyatında +%16 seviyesinde güncelleme yapılmıştır.
5 yıldızlı otelin oda sayısı 180 kabul edilmiştir.
Merkez Bankası enflasyon tahmini raporu dikkate alınarak oda fiyat artışı bu oranlara yakın olarak tahmin edilmiştir. İlk 12 aylık dönem sonunda %25, sonraki dönemler %21, %20 ile devam ederek %12"lere düşeceği varsayılmıştır.
GOP (Gross Operating Profit) oranı otelin geçmiş yıllar performansı dikkate alınarak ilk dönem için % 46 ile başlayacağı, sonraki yıllarda artarak %48"e ulaşıp projeksiyon sonuna kadar sabit kalacağı varsayılmıştır.
Balo salonu, davet, toplantı salonu, havuz, restoran, SPA, yemek-içecek vb. gelirleri, diğer gelirler olarak kabul edilmiştir. Oda dışı gelir olarak diğer gelir oranı otelin geçmiş yıllardaki performansı da dikkate alınarak %35 olarak kabul edilmiştir.
Otelde yenileme maliyetinin toplam otel gelirinin toplam ciro bedelinin % 1,5"i civarında olacağı yıllar itibariyle toplam gelir ile orantılı olarak artacağı öngörülmüştür.
Bina sigortası bedeli ödenecek olup, 2024 yılında ödenen sigorta bedeli dikkate alınıp enflasyon oranında yaklaşık bir artış uygulanarak ilk yıl için 5.135.000 TL bina sigorta bedeli gider olarak alınmıştır.

Yıllar itibari ile enflasyon tahminleri oranında artacağı kabul edilmiştir. Yıl ortası olması sebebiyle ilk 12 aylık dönem için %15 artış uygulanmış ve nakit akışı tablosuna ~5.905.000 TL olarak işlenmiştir.

Taşınmazın Emlak Vergisi bedeli ilk yıl için 1.516.800 TL olarak hesaplanmıştır. Yıllar itibari ile enflasyon tahminleri oranında artacağı kabul edilmiştir. Yıl ortası olması sebebiyle ilk 12 aylık dönem için %15 artış uygulanmış ve nakit akışı tablosuna ~1.744.000 TL olarak işlenmiştir.
Dönem sonu Kapitalizasyon oranı taşınmazın niteliği ve konumu gözetilerek % 7 kabul edilmiştir.
İndirgeme oranı %25 olarak kabul edilmiştir.

6.3.4 Ġndirgeme/Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler

İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.

İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.

Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riski
Değerlenen varlığı türünü,
Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
Varlığın coğrafi konumu ve/veya işlem göreceği pazarların konumunu,
Varlığın ömrü ve girdilerin tutarlılığını,
Kullanılan nakit akışının türünü,
Uygulanan değer esaslarını

İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**

* Risksiz getiri oranı, 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri dikkate alınarak belirlenmiştir. Yapılan incelemelerde son 10 yıllık devlet tahvilleri risksiz getiri oranı %21,28 civarındadır.

** Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden yaklaşık %1,5-2 civarında sektör riski ve %2 civarında ülke riski dikkate alınarak belirlenmiştir.

Bu doğrultuda indirgeme oranı %25 olarak alınmıştır.

6.3.5 Gelir YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Değerlemeye konu otelin işletme ruhsatı bulunmakta olup, mevcutta faal olarak işletilmektedir. Otelin gelir üreten bir mülk olması, özel ticari mülkler arasında yer alması sebebiyle değerleme yöntemi olarak Gelir İndirgeme Yöntemi"nin kullanılması önerilmektedir. Otelin potansiyel gelir ve giderleri ile ilgili 10 yıllık nakit akışı tablosu hazırlanmıştır. Raporun "6.3.3 Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar" bölünde yer alan varsayımlar dikkate alınarak oluşturulan nakit akışları tablosu aşağıda sunulmaktadır.

Adana Divan Otel
Yıldız Sayısı	5
Oda Sayısı	180
Yıllık Oda Kapasitesi	65.700
Gecelik Oda Fiyatı-TL	4.064
Diğer Gelir Oranı	35%

	Otel İşletme Gelirleri Projeksiyonu/ Nakit Akışı TL
	Birim	Değer	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6
			25	26	27	28	29	30	31	32	33	34	35	.36
Gelir				1.YIL	2.YIL	3.YIL	4.YIL	5.YIL	6.YIL	7.YIL	8.YIL	9.YIL	10.YIL	11.YIL
Doluluk Oranı (Yıllık Ort.)	%			73,0%	77,0%	80,0%	80,0%	80,0%	80,0%	80,0%	80,0%	80,0%	80,0%	80,0%
Satılan Oda Sayısı	Yıllık			47.961	50.589	52.560	52.560	52.560	52.560	52.560	52.560	52.560	52.560	52.560
Oda Fiyatı	TL/gece	4.064		4.714	5.893	7.130	8.556	9.840	11.021	12.343	13.824	15.483	17.341	19.422
Oda Fiyatı Artış Oranı	%			16%	25%	21%	20%	15%	12%	12%	12%	12%	12%	12%
Oda Gelirleri	1000 TL			226.100	298.111	374.768	449.722	517.180	579.241	648.750	726.600	813.792	911.447	1.020.821
Diğer Gelirler	1000 TL	35%		79.135	104.339	131.169	157.403	181.013	202.734	227.063	254.310	284.827	319.007	357.287
Toplam (Gelir)	1000 TL			305.235	402.450	505.937	607.124	698.193	781.976	875.813	980.910	1.098.620	1.230.454	1.378.109
Gider
GOP	%			46,0%	47,0%	48,0%	48,0%	48,0%	48,0%	48,0%	48,0%	48,0%	48,0%	48,0%
İşletme Gideri***	1000 TL			(164.827)	(213.298)	(263.087)	(315.705)	(363.060)	(406.627)	(455.423)	(510.073)	(571.282)	(639.836)	(716.616)
Bina Sigortası	1000 TL			(5.905)	(7.382)	(8.932)	(10.718)	(12.326)	(13.805)	(15.461)	(17.317)	(19.395)	(21.722)	(24.329)
Emlak Vergisi	1000 TL			(1.744)	(2.180)	(2.638)	(3.166)	(3.641)	(4.078)	(4.567)	(5.115)	(5.729)	(6.416)	(7.186)
Yenileme Fonu Oranı	1000 TL	1,50%		(4.579)	(6.037)	(7.589)	(9.107)	(10.473)	(11.730)	(13.137)	(14.714)	(16.479)	(18.457)	(20.672)
Toplam (Gider)	1000 TL			(177.055)	(228.897)	(282.246)	(338.695)	(389.500)	(436.240)	(488.588)	(547.219)	(612.885)	(686.431)	(768.803)
Faaliyet Karı
Yıllık Net Gelir	1000 TL			128.180	173.553	223.691	268.429	308.693	345.736	387.225	433.691	485.734	544.023	609.305
Dönem Sonu Değer	1000 TL	7,00%											8.704.361
Esas Faaliyet Karı	1000 TL		0	128.180	173.553	223.691	268.429	308.693	345.736	387.225	433.691	485.734	9.248.384
Ġndirgeme Oranı		25,00%
Net Bugünkü Değer											TL			1.840.345.118

Değerleme çalışmasında 3 numaralı bağımsız bölüm için gelir yaklaşımı yöntemine ile "öngörülen gelir ve giderler, tahmini artış ve varsayımlar" doğrultusunda hazırlanan nakit akışı sonucunda ulaşılan Tam Hisse değeri ~1.840.345.118 TL olarak belirlenmiştir.

6.4 Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme ĠĢinin Gerektirmesi Halinde)

6.4.1 Direkt Kapitalizasyon Yöntemi

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.

Değerleme konusu 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümün kira emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.

Direkt Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi

Taşınmazın yer aldığı bölgede dükkanlar ile ilgili yapılan araştırmalar ve edinilen bilgiler ışığında rapora konu taşınmaz için direkt kapitalizasyon oranı %7 olarak belirlenmiştir. (Yatırımın kira gelirine göre geri dönüş süresi, ~14,3 yıl olarak öngörülmüştür.)

1 numaralı bağımsız bölüm projesine göre 578 m² kullanım alanına sahiptir. Ancak yerinde yaklaşık 248 m² lik bölümünün otel tarafından, kalan 330 m² lik kısmın bağımsız bölüm tarafından kullanıldığı görülmüştür. 248 m² lik kısmın otele gelir üretmesi sebebiyle bu bölüm otel gelir projeksiyonu içine dahil edilmiştir. Bu durum dikkate alınarak 1 no"lu bağımsız bölümün kiraya esas alanı 330 m² olarak kabul edilmiştir.

Elde edilen veriler doğrultusunda 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin tam hisse değeri:

Bağımsız Bölümler-Değerleme Tablosu - Pazar Değeri – Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
Bağımsız Bölüm Numarası	Alanı (m²)	Kira Değeri (TL/m²)	Kira Değeri (TL/Ay)	Kira Değeri (TL/Yıl)	Kapitalizasyon Oranı (%)	Değer (TL)
1 Numaralı Bağımsız Bölüm	330,00	540	178.200	2.138.400	7%	30.548.571
2 Numaralı Bağımsız Bölüm	50,00	675	33.750	405.000	7%	5.785.714
Toplam	380,00		211.950	2.543.400		36.334.286

6.4.2 Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)

Değerleme çalışmasında kira değeri takdiri için kullanılan veriler, analizler ve diğer detaylar raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Gayrimenkul için takdir edilen tam hisse Pazar Kira değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Değerleme Tablosu – Pazar Kira Değeri
Bağımsız Bölüm Numarası	Alanı (m²)	Kira Değeri (TL/m²)	Kira Değeri (TL/Ay)	Kira Değeri (TL/Yıl)
1 Numaralı Bağımsız Bölüm	330,00	540	178.200	2.138.400
2 Numaralı Bağımsız Bölüm	50,00	675	33.750	405.000
Toplam	380,00		211.950	2.543.400

6.4.3 Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat yapımı yöntemleri kullanılmamıştır.

6.4.4 Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri

			Toplam YaklaĢık (TL) 202.050.000
1653 ada, 143 parsel	3.608	56.000	Tam Hisse	202.048.000
Ada /Parsel	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Hisse	Değer (TL)
Değerleme Tablosu – Arsa Pazar Değeri

6.4.5 BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar değeri tespiti için hazırlanmışdır. Raporda proje değeri tespit edilmemiştir. Maliyet yaklaşımı yönteminde kullanılmak üzere takdir edilen arsa değeri aşağıda sunulmaktadır. Arsa değeri tespiti için kullanılan veriler raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.4.6 En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.

En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:

Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "otel ve iş yeri"olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.

6.4.7 MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

1653 ada 143 parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olup, yapıda 3 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bağımsız bölümlerin tamamının otel olarak işletilmesi sebebiyle, binanın tamamı için değer görüşü sunulmuştur. Bağımsız bölümlerin mülkiyet yapısının aynı olması, bütün olarak otel fonkisyonuna hizmet edecek şekilde hizmet vermesi sebebiyle yapı bütünü için değer takdir edilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Yukarıda belirtilen yöntemlerle elde edilen değerler aşağıda sunulmaktadır.

Sonuç Değer Tablosu
Bağımsız Bölüm	Değer (TL)	Toplam Değer (TL)	Yaklaşık Toplam Değer (TL)
1 Numaralı Bağımsız Bölüm	30.548.571
2 Numaralı Bağımsız Bölüm	5.785.714	1.876.679.404	1.876.680.000
3 Numaralı Bağımsız Bölüm	1.840.345.118

Buna göre gayrimenkullerin Toplam pazar değeri için 1.876.680.000.-TL (Bir Milyar Sekiz Yüz YetmiĢ Altı Milyon Altı Yüz Seksen Bin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ve GÖRÜġ

7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri Ġle Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı Yöntemi, Dükkanlar için ikinci yöntem olarak Direkt Kapitalizasyon Yöntemi ve otel için ikinci yöntem olarak Gelir İndirgeme Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.

Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu - Pazar Değeri – TAM HĠSSE

Özet Tablo	Arsa Değeri (TL)	1 No'lu Bağımsız Bölüm Değeri (TL)	2 No'lu Bağımsız Bölüm Değeri (TL)	3 No'lu Bağımsız Bölüm Değeri (TL)	Toplam Değer (TL)
Pazar YaklaĢımı	162.360.000	Uygulanmamıştır.	Uygulanmamıştır.	Uygulanmamıştır.
Maliyet YaklaĢımı	Uygulanmamıştır.	27.859.901	3.103.082	1.377.853.815	1.408.816.798
Direkt Kapitalizasyon	Uygulanmamıştır.	30.548.571	5.785.714	Uygulanmamıştır.
Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı	Uygulanmamıştır.	Uygulanmamıştır.	Uygulanmamıştır.	1.840.345.118

Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu - Pazar Değeri – TSKB GYO A.ġ. 1/2 HĠSSE

Arsa 1 No'lu Bağımsız 2 No'lu Bağımsız Özet Tablo Değeri (TL) Bölüm Değeri (TL) Bölüm Değeri (TL)	3 No'lu Bağımsız Bölüm Değeri (TL)	Toplam Değer (TL)
Pazar YaklaĢımı 81.180.000 Uygulanmamıştır. Uygulanmamıştır.	Uygulanmamıştır.
Maliyet YaklaĢımı 13.929.950 1.551.541 Uygulanmamıştır.	688.926.908	704.408.399
Direkt Kapitalizasyon 15.274.286 2.892.857 Uygulanmamıştır.	Uygulanmamıştır.
Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı Uygulanmamıştır. Uygulanmamıştır. Uygulanmamıştır.	920.172.559

Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Arsanın değer tespiti için Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

Maliyet Yaklaşımı yönteminde otelin ve işyeri vasıflı bağımsız bölümlerin yeninden inşa edilme bedelleri hesaplanmıştır.

Direkt Kapitalizasyon Yöntemi yaklaşımında ise dükkanların yıllık kira geliri elde edilebileceği dikkate alınmıştır.

Gelir İndirgeme Yaklaşımında otelin işletme gelirleri dikkate alınarak gelir getiren bir mülk olduğu dikkate alınmıştır.

Otelin gelir üreten bir mülk olması, özel ticari mülkler arasında yer alması sebebiyle değerleme yöntemi olarak Gelir İndirgeme Yöntemi"nin kullanılması önerilmektedir.

Pazarda yapılan incelemeler de, konu gayrimenkule benzer kullanımda gayrimenkullerin Gelir Yaklaşımı ve Direkt Kapitalizasyon yöntemi ile elde edilen değerinin Pazar Değerini daha iyi yansıtacağı görüşünü desteklemektedir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, Gelir Yaklaşımı ve Direkt Kapitalizasyon yöntemi hesaplanan değer toplam pazar değeri olarak takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.

Buna göre:

Sonuç Değer Tablosu
Bağımsız Bölüm	Değer (TL)	Toplam Değer (TL)	Yaklaşık Toplam Değer (TL)
1 Numaralı Bağımsız Bölüm	30.548.571
2 Numaralı Bağımsız Bölüm	5.785.714	1.876.679.404	1.876.680.000
3 Numaralı Bağımsız Bölüm	1.840.345.118

Sonuç Değer Tablosu - TSKB GYO A.ġ. 1/2 HĠSSE

Bağımsız Bölüm	Değer (TL)	Toplam Değer (TL)	Yaklaşık Toplam Değer (TL)
1 Numaralı Bağımsız Bölüm	15.274.286
2 Numaralı Bağımsız Bölüm	2.892.857	938.339.702	938.340.000
3 Numaralı Bağımsız Bölüm	920.172.559

Buna göre gayrimenkullerin Toplam pazar değeri için 1.876.680.000.-TL (Bir Milyar Sekiz Yüz YetmiĢ Altı Milyon Altı Yüz Seksen Bin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

Buna göre gayrimenkullerin TSKB GYO A.ġ. 1/2 HĠSSE pazar değeri için 938.340.000.-TL (Dokuz Yüz Otuz Sekiz Milyon Üç Yüz Kırk Bin -Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.

7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi Ġse, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Rapor konusu gayrimenkul Bina niteliğindedir. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.

7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapor konusu gayrimenkul bina niteliğindedir. Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.

8. GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME

8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

8.1.1 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete"de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete"de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete"de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi"nin 1. Fıkrası"nın (c) ve (j) bentlerinde;

"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkul ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.

Gayrimenkullerin tapu kaydında yapılan incelemede,

TSKB GYO A.Ş. ½ hissesi üzerinde "ipotek" kaydı bulunmamaktadır.

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde müşterek olarak "Yönetim Planı : 26/08/2015" beyanı bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde müşterek olarak "İmar kanunun 11. Maddesi ve talimatnamenin 38. maddesi gereğince muvvakat kayıtlı yazlık sinema yapılmasına izin verilmiştir" beyanı bulunmaktadır.

Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır

8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkulün devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

Rapor konusu gayrimenkulün tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

8.1.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.

Değerlemeye konu gayrimenkulün 19.08.2015 tarih ve 9/4 numaralı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Gayrimenkul iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek cins tashihi yapılmış, yasal süreçleri tamamlanmıştır. Ayrıca 1 no"lu bağımsız bölüm için 27.12.2018 tarih, 38U4PEFF belge ve 4233399 başvuru numaralı ve 3 no"lu bağımsız bölüm için 27.12.2018 tarihli, PUEC6MB4 belge ve 4233812 başvuru numaralı yapı kayıt belgesi bulunmaktadır.

İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı yapının gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Rapor konusu gayrimenkulün incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (Satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

8.1.4 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda, Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21 Ġnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, onaylı mimari proje ile uyumlu olduğu, ayrıca yapı kayıt belgesinin bulunduğu görülmüş olup gayrimenkulün yeniden ruhsat almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir.

8.1.5 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

(Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında Ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; (Değişik:RG-9/10/2020-31269) "Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir." denilmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ""Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ""in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu"nun geçici 16"ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.

Gayrimenkullerin tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Rapor konusu gayrimenkullerin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 43 |

9. DĠĞER

9.1 KDV Konusu

07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.

29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete"de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²"sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.

01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.

KDV ORANLARI
İş Yeri Teslimlerinde		20%
Arsa/Arazi Teslimlerinde		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda
Net Alanın 150 m² den Fazla Olan Kısmı İçin		20%
Net Alanın 150 m² ye Kadar Olan Kısmı İçin *		10%
Net Alanı 150 m² ye Kadar Konutlarda *		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda		20%
Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda /*
01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda		1%
	499 TL' ye kadar ise	1%
01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının	500 - 999 TL ise	10%
Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri	1.000 TL ve üzeri	20%
	1.000 TL"ye kadar ise	1%
01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının Alındığı	1.000-2.000 TL ise	10%
Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri	2.000 TL üzeri	20%

* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1"dir.

** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.

*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.

Yukarıda verilen bilgiler doğrultusunda konu otel ve işyeri vasıflı gayrimenkulün KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.

10. SONUÇ

10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."

10.2 Nihai Değer Takdiri

Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.

1. Peşin Satış Fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılmıştır.
1. Değerleme Katma Değer Vergisi hariç yapılmış ve ilgili Katma Değer Vergisi tutarı eklenerek toplam değer sunulmuştur.
1. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi (Çalışmada proje değerleme çalışması yapılmamıştır.)

Değer Tablosu (30.06.2025 tarihli)
3 Adet Bağımsız Bölüm (Bina)		(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri	Tam Hisse	1.876.680.000	2.252.016.000	TL
Pazar Değeri	TSKB GYO A.ġ. ½ Hisse	938.340.000	1.126.008.000	TL
* %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.

o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.
o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete"de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ"in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
o KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
o Rapor, müşterinin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri ile ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurumkuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasaktır. Rapor, sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş"nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen ya da tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

o Kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

Değerleme Uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No:401232 Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih TOSUN Lisans No: 400812

11. EKLER

1. Tapu Örneği
1. TGKM Parsel Sorgulama Görüntüleri
1. Gayrimenkule Ait tapu Kaydı
1. İmar Durumu
1. Yapı Kullanma İzin Belgesi
1. Yapı Ruhsatı
1. Mimari Proje
1. UAVT Sorgulama Ekranı
1. Yapı Kayıt Belgesi
1. Enerji Kimlik Belgesi
1. Turizm İşletme Belgesi
1. Turizm Yatırımı Belgesi
1. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansları ve Tecrübe Belgeleri

AI Terminal

TSKB GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8712_rns_2025-06-30_f343f717-70f0-49e2-bb75-5b37a1c0424a.pdf

Gayrimenkul Değerleme Raporu

1 Adet Otel Divan Otel

1. RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

1.2 MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

1.3 Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi

1.4 ĠĢin Kapsamı

1.5 Raporun, Tebliğin 1 Ġnci Maddesinin Ġkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

1.6 Rapor Türü

1.7 Raporu Hazırlayanlar

1.8 Değerleme Tarihi

1.9 Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

1.11 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Gayrimenkullerin Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

2.2.2 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri

2.2.3 Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

2.2.4 Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi

2.2.5 Kadastro Ġncelemesi

2.3 Gayrimenkullerin Ġmar Bilgileri

2.3.1 Ġmar Durumu

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler

Tapu ArĢivi

Belediye ArĢivi

2.3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri Vb.) ĠliĢkin Bilgi

2.3.5 Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

3. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

3.1 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

3.1.1 Ekonomik KoĢullar

3.1.2 Gayrimenkul Piyasası

3.1.3 Turizm ve Otel Sektörü

Milliyetlere göre Geliş Sayıları

Turizm ve Otel Performansı

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.2.1 Adana Ġli

3.2.2 Seyhan Ġlçesi

3.2.3 Çınarlı Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

3.2.4 Yakın Çevre Fotoğrafları

3.2.5 UlaĢım

3.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

3.4.1 Arsa Özellikleri

3.4.2 Bina Özellikleri

3 NOLU BB GÖRSELLERĠ

4. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar Kirası (Market Rent)

Makul Değer (Equitable Value)

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Zorunlu SatıĢ (Forced Sale)

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

4.2 Değerleme Yöntemleri

Pazar YaklaĢımı (Market Approach)

Gelir YaklaĢımı (Income Approach)

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

Maliyet YaklaĢımı (Cost Approach)

5. DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER

5.1 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Satılık Arsa Emsalleri

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Emsallerin KarĢılaĢtırılması

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Değer KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Kira Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Otel Konaklama Ücretleri (%10 KDV ve Konaklama Vergisi Hariç)

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ