TSKB GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jun 30, 2025

Gayrimenkul Değerleme Raporu

1 Adet AVM Pendorya Alışveriş Merkezi Çamçeşme Mahallesi 11425 Ada / 8 Parsel

Çamçeşme Mahallesi Pendik / İstanbul

Rapor Tarihi; 30.06.2025

Sunulan;

TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Hazırlayan;

Rapor No;

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |

GAYRĠMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 2 |

Değerleme Raporun ĠliĢkin Bilgiler Raporu Talep Eden TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Raporu Hazırlayan Kurum Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Değerleme Tarihi 26.06.2025 Rapor Tarihi ve Numarası 30.06.2025 / 2025_754 Değerlenen Mülkiyet Hakları Tam Mülkiyet Değerlemenin Amacı Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün 30.06.2025 tarihli Pazar Değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkule ĠliĢkin Bilgiler Gayrimenkulün Kullanımı 1 Adet Alışveriş Merkezi Gayrimenkulün Açık Adresi Çamçeşme Mh. Fabrika Sokak No:5 Pendorya AVM Pendik / İstanbul Tapu Kayıtları İstanbul ili, Pendik ilçesi, Çamçeşme mahallesi, 11425 ada, 8 parsel numaralı 23.183,42 m² yüzölçüme sahip, "Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri" vasıflı gayrimenkul Ġmar Durumu 17.10.2018 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kavaklıpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı'nda "T1 Rumuzlu Ticaret Alanı" lejandında kalmaktadır.  TAKS:0,40  Yençok: 30.50 m. (10 kat)  E: 1.75 En Etkin ve En Ġyi Kullanımı Alışveriş Merkezi Değer Tablosu Tam Hisse (30.06.2025 tarihli) 1 Adet AlıĢveriĢ Merkezi (KDV Hariç) (KDV Dahil) 1.403.480.000 1.684.176.000 Pazar Değeri TL %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. Hazırlanan değerleme raporu için aĢağıdaki hususları; o Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanının bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu; o Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını; o o Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını; o Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; o Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; o Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında o düzenlendiğini; o Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkulün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; beyan ederiz. o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. o Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu o rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir. o Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih TOSUN Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No:400812 Lisans No: 401232	Yönetici Özeti

1.			RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ6
	1.1		Rapor Tarihi ve Numarası 6
	1.2		Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6
	1.3		Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6
	1.4		İşin Kapsamı6
	1.5		Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6
	1.6 1.7		Rapor Türü 6 Raporu Hazırlayanlar 6
	1.8		Değerleme Tarihi 6
	1.9		Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7
	1.10		Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler7
	1.11		Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
2.			DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ8
	2.1 2.2		Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 9
		2.2.1	Tapu Kayıtları 9
		2.2.1.1	Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9
		2.2.1.2	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9
		2.2.2	Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 10
		2.2.3	Kadastro İncelemesi 10
	2.3	2.3.1	Gayrimenkulün İmar Bilgileri 10 İmar Durumu 10
		2.3.2	Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler 10
		2.3.3	Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki
			Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11
		2.3.4	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11
		2.3.5	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 11
		2.3.6	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı
		2.3.7	Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 11 Gayrimenkul Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili
			Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı
			Hakkında Bilgi 12
		2.3.8	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı
			Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12
		2.3.9	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 12
		2.3.10	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12
3.			GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ 13
	3.1		Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13
		3.1.1	Ekonomik Koşullar 13
		3.1.2	Gayrimenkul Piyasası 14
	3.2	3.1.3	Türkiye'de Alışveriş Merkezi Yatırım Sektörü 15 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 19
		3.2.1	İstanbul İli 19
		3.2.2	Pendik İlçesi 19
		3.2.3	Çamçeşme Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 19
		3.2.4	Yakın Çevre Fotoğrafları 20
		3.2.5	Ulaşım 20
	3.3 3.4		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 20 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 20
		3.4.1	Arsa Özellikleri 20
		3.4.2	Bina Özellikleri 20
		3.4.3	Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları 21
		3.4.4	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 23
		3.4.5	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 23
4.			DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR24
	4.1		Değer Tanımları 24
	4.2		Değerleme Yöntemleri 24
5.			DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER26
	5.1 5.2		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 26 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 26
	5.3		Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 27
	5.4		Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı
			Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 27
6.			KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ29
	6.1		Pazar Yaklaşımı 29
		6.1.1 6.1.2	Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 29 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 29
		6.1.3	Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 29
		6.1.4	Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 29
		6.1.5	Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin
			Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 29
	6.2	6.1.6	Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 30 Maliyet Yaklaşımı 30
		6.2.1	Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 30
		6.2.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 30
		6.2.3	Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan
		Sonuç	30
		6.2.4	Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 31
	6.3	6.2.5	Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 31 Gelir Yaklaşımı 31
		6.3.1	Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 31
		6.3.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 32

	6.3.3	Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 32
	6.3.4	İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 33
	6.3.5	Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 33
	6.4	Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 34
	6.4.1	Direkt Kapitalizasyon Yöntemi 34
	6.4.2	Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 34
	6.4.3	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 34
	6.4.4	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 35
	6.4.5	Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 35
	6.4.6	En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 35
	6.4.7	Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 35
7.		ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ve GÖRÜġ 36
	7.1	Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 36
	7.2	Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 36
	7.3	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir
		Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 36
	7.4	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran
		Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 36
8.		GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME 37
	8.1	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
		Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 37
	8.1.1	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 37
	8.1.2	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte
		Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 37
	8.1.3	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
		Olmadığı Hakkında Görüş 37
	8.1.4	Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını
		Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 38
	8.1.5	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında
		Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 38
9.		DĠĞER39
	9.1	KDV Konusu 39
10.		SONUÇ40
	10.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 40
	10.2	Nihai Değer Takdiri 40
11.		EKLER41

1. RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, şirketimiz tarafından 30.06.2025 tarihinde, 2025_754 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu "Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2 Fındıklı Beyoğlu/İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi

Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde kurulmuştur. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.

• Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiştir.
• Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
• Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 6340 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

1.4 ĠĢin Kapsamı

Bu rapor, TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden 1 adet alışveriş merkezinin mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

1.5 Raporun, Tebliğin 1 Ġnci Maddesinin Ġkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.6 Rapor Türü

Bu rapor, İstanbul ili, Pendik ilçesi, Çamçeşme mahallesi, 11425 ada, 8 parsel numaralı 23.183,42 m² arsa yüzölçümüne sahip, "Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri" vasıflı gayrimenkulün 30.06.2025 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.7 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.

1.8 Değerleme Tarihi

Bu rapor, 20.06.2025 ila 30.06.2025 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 6 |

1.9 Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor, "Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2 Fındıklı Beyoğlu/İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 30.05.2025 tarih 22 sayılı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkulün ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi

	Rapor - 1	Rapor - 2	Rapor- 3
Rapor Amacı	Pazar Değeri	Pazar Değeri	-
Rapor Tarihi	28.06.2024	31.12.2024
Rapor Numarası	2024_ÖZ_900	2024_ÖZ_2185	-
Raporu Hazırlayanlar	Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN	Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN	-
Toplam Değer (TL) (KDV hariç)	928.500.000	1.212.000.000	-
Toplam Değer (TL) (%20 KDV dahil)	1.114.200.000	1.454.400.000	-

Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından hazırlanan değerleme raporu hazırlanmamıştır.

1.11 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Konu gayrimenkul İstanbul ili, Pendik ilçesi, Çamçeşme mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Gayrimenkul Fabrika Sokak üzerinde yer almaktadır.

Gayrimenkullün açık adresi: Çamçeşme Mh. Fabrika Sokak No:5 Pendorya AVM Pendik / İstanbul.

Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkul 23.183,42 m² arsa alanı üzerinde konumlu, tapu kaydında "Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri" vasıflı ana gayrimenkuldür. Mevcutta alışveriş merkezi olarak kullanılan bir binadır. Toplam kapalı alanı 80.648 m² dir.

Gayrimenkulün Konumu

	İstanbul
liça	Pendik
Mahalle/Koy	Çamçeşme
Mahalle No	206228
Ada	11425
Parsel	8
Tapu Alanı	23.183,42
Nitelik	Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri
Mevki
Zemin Tip	Ana Taşınmaz
Pafta	G22-B-11-D-2-C,G22-B-11-C-1-D

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse
İstanbul	Pendik	Çamçeşme	11425	8	23.183,42 m²	Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri	TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	19/20 1/20
Edinme Sebebi – Tarih/Yevmiye: İşlemi - 22.10.2019 / 38759							3402 S.Y.Kadastro Kanunun Ek 1.Maddesi Gereği Köy/Mahalle/Mevki/Ada/Parsel Bilgilerinin Düzeltilmesi
Cilt / Sahife:			2 cilt, 113 sahife

2.2.1.1 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. 03.06.2025 tarihli belge ekte, özeti aşağıda sunulmaktadır.

Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri	Tarih	Yev.
Şerh

• TSKB GYO A.Ş.'nin hissesi üzerinde; Krokisinde gösterilen A kıısım üzerine 99 yıllığına 1- krş bedelle Ayedaş lehine kira şerhi. (AYEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 99 yıllığına 1 kuruş bedelle kira şerhi) 14.12.2009 22075

• TSKB GYO A.Ş.'nin hissesi üzerinde; 1.330.000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Migros Ticaret A.Ş. lehine 13.10.2014 tarihinde başlamak üzere toplamda 10 yıl süre ile 1.400.000 TL bedelle kira şerhi) 23.10.2015 34168

• TSKB GYO A.Ş.'nin hissesi üzerinde; 0,01.-TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 99 yıllığına 1 kuruş bedelle kira şerhi) 14.12.2009 22075
• - TSKB GYO A.Ş.'nin hissesi üzerinde; 70.000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Migros Ticaret A.Ş. lehine 13.10.2014 tarihinde başlamak üzere toplamda 10 yıl süre ile 1.400.000 TL bedelle kira şerhi) 23.10.2015 34168
  • 2.2.1.2 Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır.

Migros Ticaret A.Ş. ile mal sahibi arasında yapılan, kiralanan alanın kullanımı için düzenlenmiş kira şerhinin, taşınmazın değerine olumsuz yönde etkisi bulunmadığı ve taşınmazın devrine engel teşkil etmediği görüşüne varılmıştır.

TEDAŞ ve AYEDAŞ Genel Müdürlüğü'nün şerhleri, parsel üzerine yapılan trafo vb. üniteler için koyulmakta olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.)

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

2.2.2 Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi

Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinden online Kat İrtifakı Mimari Projesi bulunmamaktadır.

2.2.3 Kadastro Ġncelemesi

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Pendik Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

2.3 Gayrimenkulün Ġmar Bilgileri

İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

2.3.1 Ġmar Durumu

Pendik Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre Çamçeşme Mahallesi 11425 ada 8 parsel sayılı, 23.183,42 m² büyüklüğündeki taşınmaz;

17.10.2018 t.t.'li 1/1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı'nda T1 Rumuzlu Ticaret Alanı" içerisinde kalmaktadır. T1 rumuzlu ticaret alanlarında TAKS= 0.40 Hmax: 30.50 m. (10 kat) olup; 1.000 m²'ye kadar olan parsellerde KAKS= 1.50, 1000 m² ve üzeri parsellerde ise KAKS= 1.75 olarak uygulama yapılacaktır.

Yapılaşma sartları:

• Ticaret Alanı,
• E: 1.75
• Kat adedi: 15 Kat

Görüntü (Pendik Belediyesi İmar Arşivi) adresinden edinilmiştir.

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler

Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşivinde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır.

Tapu ArĢivi

Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinde online Kat İrtifakı Mimari Projesi yüklenmemiştir.

Belediye ArĢivi

• Taşınmazın dosyasında; 16.07.2008 tarih, 1120 sayılı, 80.648 m² için düzenlenen Yeni Yapı Ruhsatı,
• 13.08.2008 tarih, 1173 sayılı, 9.037 m² için düzenlenen Ġksa Yapı Ruhsatı,
• 26.11.2009 tarih ve 09/6960 sayılı mimari proje,
• 04.12.2009 tarih, 101 sayılı, 80.648 m² için düzenlenen Yapı Kullanma Ġzin Belgesi,
• 14.12.2009 tarih, 104 sayılı, 80.648 m² için düzenlenen Yapı Kullanma Ġzin Belgesi,
• 23.03.2015 tarih ve 940 sayılı yenileme mimari proje,
• 07.08.2015 tarih ve 09/6960 sayılı 80.648 m² inşaat alanı için tanzim edilen tadilat mimari projesi, 2015/940 sayılı yenileme mimari projesi incelenmiştir.
• 07.08.2015 tarih, 868 sayılı, 80.648 m² için düzenlenen Yeniden Yapı Ruhsatı incelenmiştir.
• 09.09.2015 tarih, 242 sayılı, 80.648 m² için düzenlenen Yapı Kullanma Ġzin Belgesi incelenmiştir.
• 25.05.2018 tarih, 001560 sayılı, 2015/940 sayılı mimari projeden aykırı olarak 2. Normal katın açık alanında 104 m² sundurma ve 110 m² kapalı alan oluşturulduğuna dair tutulan Yapı Tatil Tutanağı görülmüştür.
• Söz konusu Yapı Tatil Tutanağı'na istinaden, "3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesi uyarınca mal sahibine (Akpa Kafe Otomotiv Gıda Tekstil Sanayi ve Ticaret Limitied Şirketi) para cezası verilmesine" dair 05.06.2018 tarihli 869 sayılı Encümen Kararı bulunmaktadır.
• Encümen karaır sonrasında yapılan incelemede ruhsatsız alanların mevcut halini koruması üzerine "3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca yıkım ve idari para cezası verilmesine" dair 17.07.2018 tarihli 1037 sayılı Encümen Kararı bulunmaktadır.
• 17.07.2018 tarihli 1037 sayılı Encümen Kararı'ndan sonra 06.06.2018 tarihli Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Kanunu'na göre düzenlenmiş olan hakkında yıkım ve idari para cezası kararı bulunan bölüme ilişkin 31.12.2018 tarihli; 7F7M82GE belge ve 2873064 başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgesinin alındığı görülmüştür
• Taşınmazın eski ada ve parsel numarası; 865 ada 64 parseldir.
• 2.3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri Vb.) ĠliĢkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkulün mülkiyet durumunda son üç yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.

Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

Değerleme konusu gayrimenkul konumlu olduğu arsa son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.

2.3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

Gayrimenkulün bulunduğu parselin imar durumu "Ticaret Alanı" dır. Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde Ticaret, ara konumlarda Konut Alanı lejandına sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır. Bölgede üzerinde yapı olmayan boş parsel arzı az sayıda bulunmaktadır.

2.3.5 Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerlemeye konu gayrimenkul ile ilgili, 25.05.2018 tarih ve 001560 sayılı Yapı Tatil Tutanağı'na istinaden, "3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesi uyarınca mal sahibine (Akpa Kafe Otomotiv Gıda Tekstil Sanayi ve Ticaret Limitied Şirketi) para cezası verilmesine" dair 05.06.2018 tarih 869 sayılı Encümen Kararı bulunmaktadır.

Hakkında encümen kararı bulunan bölüme ait 31.12.2018 tarih; 7F7M82GE belge ve 2873064 başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgesi alındığı görülmüştür.

2.3.6 Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkul Alışveriş Merkezi niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

2.3.7 Gayrimenkul Ve Gayrimenkul Projeleri Ġçin AlınmıĢ Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım Ġzinlerine ĠliĢkin Bilgiler Ġle Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkulün 09.09.2015 tarih, 242 sayılı "Yapı Kullanma İzin Belgesi" ve 31.12.2018 tarihli; 7F7M82GE belge numaralı "Yapı Kayıt Belgesi" mevcuttur. Gayrimenkul iskanlı ve yapı kayıt belgeli olup yasal süreçleri tamamlanmıştır.

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapılar ile ilgili, gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında sunulmaktadır.

2.3.8 Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkulün 09.09.2015 tarih 242 yevmiye numaralı Yapı Kullanım İzin Belgesine göre, inşaatın yapı denetimi "H.Rıfat Paşa Mah. Yüzer Havuz Sk. B blok, Perpa İş Merkezi No: 1219 Şişli İstanbul" adresinde faaliyet gösteren İstanbul Yapı Denetim LTD. ŞTİ. tarafından yapılmıştır.

2.3.9 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Değerlemeye konu gayrimenkul alışveriş merkezi niteliğindedir. Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Değerleme konusu gayrimenkul kat mülkiyetli olduğu için proje değerlemesi kapsamında değerlendirilmemiştir.

2.3.10Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Rapor konu gayrimenkule ait ; 24.07.2015 tarihli S34AB183ADC30 numaralı enerji performansı sınıf "B", sera gazı emisyonu sınıfı "C" olan enerji kimlik belgesi bulunmakta olup, ilgili belge rapor ekinde sunulmaktadır.

3. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

3.1 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

3.1.1 Ekonomik KoĢullar

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır.

ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur.

Küresel ticaretin çok hızlı bir biçimde daralacağı beklentisi, buna bağlı büyümede yaşanabilecek gerilemeler ve olası resesyon beklentileriyle finansal piyasalardaki çalkantılar ABD yönetimine geri adım attırmış görünmektedir. Trump aldığı bir kararla, normalde Nisan ayında uygulamaya koyacağı gümrük vergilerini üç ay süreyle ertelemiştir. Ancak bu süre zarfında her ülkeyle tek tek pazarlık yapacağını bildirmiştir.

ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. 1 Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır.

Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi gelişmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuştur. Gerçekleştirilen parasal sıkılaştırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satış baskısı hafiflemiştir. Bununla birlikte, nisan başında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ'lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkışın sürmesine neden olmuştur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artışın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle 16 Mayıs itibarıyla 297 baz puan düzeyine gerilemiştir.

				GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim)
2021			2022		2073		2024	2025
7,5 22,3 8,0 9,7 7,8 7,6 4,1 3,3 4,5 4,6 5,4 2,4 2,2 3,0 2,0

TCMB rezervleri yurt dışı yerleşiklerin portföy çıkışları öncülüğünde gerilemiştir. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde, TCMB brüt uluslararası rezervleri, büyük oranda yurt dışı yerleşiklerin portföy ve swap çıkışları kaynaklı olarak 23,2 milyar ABD doları azalarak 144,3 milyar ABD doları seviyesinde gerçekleşmiştir. Politika faizindeki artış ve sıkı parasal duruşu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koşullar sıkılaşmıştır. Faiz indirimlerinin başladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın gözlenmeye başladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuştur. Bankaların mevduat kompozisyonunda kur korumalı mevduat payı azalmaya devam etmektedir. Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaşlarken TL krediler hız kazanmış, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiştir. Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıştır.

	Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim)
				Nis.24 May.24 Haz.24 Tem.24 Aqu.24 Eyl.24 Ek.24 Kas.24 Oca.25 Sub.25 Mar.25 No.25 No.25 No.25
TUFE				69.8								38,1	37,9
Y1-UFE	55,7			57,7 50,1 50,1 41,4						35,8 33,1 33,1 32,2 32,2 29,5 29,5 28,5 28,5 27,2	25,2 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	23,5	22,5

Tüketici enflasyonu nisan ayında yüzde 37,86'ya gerilemiş, 2024 yılı haziran ayında başlayan dezenflasyon süreci devam etmektedir. Hizmet enflasyonu gerilemekle birlikte yüksek seyrini sürdürmekte, düşük seyreden mal enflasyonunun yakın dönem döviz kuru gelişmelerinden etkilendiği izlenmektedir. Diğer taraftan, başta petrol olmak üzere gerileyen emtia fiyatları enflasyondaki düşüşü desteklemektedir. Finansal koşullardaki sıkılaşma ve küresel gelişmelerin etkisiyle talep koşullarının yılın kalan döneminde daha destekleyici olacağı öngörülmektedir. Ocak ayında güçlenen aylık üretici enflasyonu takip eden iki ayda yeniden zayıfladıktan sonra nisan ayında bir miktar güçlenmiştir. Yıllık üretici enflasyonu ise tüketici yıllık enflasyonunun altındaki seyrini sürdürmüş ve nisan ayı itibarıyla yüzde 22,50 olarak gerçekleşmiştir.

3.1.2 Gayrimenkul Piyasası

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden konut satış rakamlarına göre 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini

incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.

Yılın 2025 ilk çeyreğinde konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin sınırlı olarak devam ettiği, konut kredi talebinin ise güçlü olduğu görülmektedir. Benzer şekilde, ihtiyaç kredilerinde, yılın ilk çeyreğinde uygulanan standartlarda gevşemenin devam ettiği, kredi talebinin ise canlı olduğu görülmektedir. Yılın 2025 ikinci çeyreği için bankaların beklentisi, konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin zayıf şekilde devam edeceği, diğer bireysel kredi türlerine uygulanan standartlarda ise bir miktar sıkılaşma başlayacağı yönündedir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur

Kaynak: TCMB Araştırma Raporları ve GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu

3.1.3 Türkiye'de AlıĢveriĢ Merkezi Yatırım Sektörü

2025 yılı Nisan sonu itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 439 adetle yaklaşık 14 milyon m² seviyesindedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m² kiralanabilir alanken, İstanbul'da 338 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katıdır.

Ankara 278 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır.2025 yılında 162.000 m² kiralanabilir alana sahip beş yeni alışveriş merkezinin açılması planlanmaktadır. Yıl sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam arzın 14,2 milyon m²'ye, perakende yoğunluğunun 166 m² seviyesine çıkması beklenmektedir.

Yıllara Göre AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan (TKA)
				2010 2011 2012 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Acık AVM Sayısı	208	246 271 298 322				352 377 405 425 431 437 442 446 446 446 439
TKA [bin m-]				5862 7.09 7340 8.749 952 10.50 11.158 12.268 12.97 13.24 13.50 13.822 13.906 14.00 14.129 14.00 14.129 14.00 14.129 14.00 14.129 14.00 14.129 14.00 14.129 14.00 14.129 14.00

Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu, AYD

2025 1. Çeyrek dönem itibariyle, Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 439, toplam kiralanabilir alan stoku ise 14 milyon 20 bin m² 'ye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38,36'sini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise ~164 m² 'dir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 15 |

		-ANTH	Insaat Halinde	Toplam
ISTANBUL	Girlery:	127	5	132
	TKA (m*).	5.378.803	220.000	5.598 803
ANKARA	Girlin:	41-	1.	42
	TKA (ira").	1.606.204	27,000	1.633.204
DIGER SEHERLER	15 at 1979.	271	4	275
	TKA (m')	7.035.089	122.274	7.157 363
	Barkti	439	10	449
TURKIYE	TKA (m³)	14.020.096	369,274	14.389.370

		Dönem Sonunda Aktif Olacak	Dönem Sonunda Tamamlanması Beklenen
	日前	TICA (mr)	Hirom	TKA (m³)
2025 *	444	14.182.096	5	162,000
2026 *	449	14.389.370	n	207.274

	TKA (mª):
		1.000 Kişi Başma
ISTANBUL	5378 803	338
ANKARA	1.606.204	278
DIGER	7.035.089	111
TÜRKİYE *	14.020.096	164

Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu, AYD

Ç4'24 - İllere Göre AVM Yoğunluğu
	Meycut AVM Sayısı	1.000 Kişi Başına Düşen TKA (m2)		Mevcut AVM
ADANA	3	92	KAHRAMANMARAŞ	Sayısı 1
ADIYAMAN	1	42	KARABÜK	3
AFYONKARAHİSAR	3	118	KARAMAN	1
AGRI	1	20	KARS	0
AKSARAY	2	48	KASTAMONU	2
AMASYA	1	19	KAYSERI	10
				1
ANKARA	41	278	KIRIKKALE
ANTALYA	18	215	KIRKLARELİ	3
ARDAHAN	0	0	KIRSEHIIR	0
ARTVIN	2	91	KILIS	0
AYDIN	10	173	KOCAELI	9
BALIKESIR	12	147	KONYA	6
BARTIN	0	0	KUTAHYA	2
BATMAN	2	75	MALATYA	2
BAYBURT	0	0	MANISA	6
BİLECİK	1	51	MARDIN	2
BİNGÖL	2	68	MERSIN	7
BITLIS	1	15	MUGLA	11
BOLU	3	242	MUŞ	0
BURDUR	0	0	NEVŞEHIIR	2
BURSA	18	229	NIGDE	0
ÇANAKKALE	4	100	ORDU	3
ÇANKIRI	1	83	OSMANIYE	1
ÇORUM	1	વેટ	RIZE	1
DENİZLİ	б	149	SAKARYA	7
DİYARBAKIR	б	109	SAMSUN	7
DUZCE	1		SILRT	2
		32
EDIRNE	5	200	SINOP	0
ELAZIG	3	ਰੋਵੇ	SIVAS	1
ERZINCAN	2	ਰੇਤੇ	ŞANLIURFA	3
ERZURUM	3	135	SIRMAK	1
ESKIŞEHIIR	5	142	TEKIRDAG	7
GAZIANTEP	5	100	TOKAT	1
GIRESUN	2	34	TRABZON	3
GÜMÜŞHANE	0	0	TUNCELI	0
HAKKARI	0	0	USAK	2
HATAY	N	ਤਰੇ	VAN	3
IGDIR	0	0	YALOVA	2
ISPARTA	3	208	YOZGAT	1
ISTANBUL	127	338	ZONGULDAK	4
IZMIR	25	171	TURKIYE	439

Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu, AYD

Nisan 2025 Döneminde AVM m² Verimlilik Endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %15,4 artmıştır.

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi'nin Eylül ayı sonuçlarına göre Nisan 2025 döneminde, bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmamış olarak incelendiğinde yüzde 15,4 oranında artarak 3522 puana yükseldi. Nisan 2025 için açıklanan yıllık enflasyon oranının yüzde 37,86 olduğu düşünüldüğünde, metrekare verimlilik endeksindeki artışın enflasyonun üzerinde olduğu görülmektedir.

Sektöre ait ciro endeksi, Anadolu ve İstanbul'un GLA büyüklükleri ağırlıklandırarak hesaplanmıştır.

Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2025 Raporu

Nisan 2025 döneminde metrekare verimlilik endeksi, Mart 2025 dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde yüzde -8 oranında azalış göstererek 3522 puana düşmüştür.

Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2025 Raporu

AVM'lerde kiralanabilir metrekare alanı başına düşen ciro Nisan ayında İstanbul'da 15.422TL, Anadolu'da 12.100TL olarak gerçekleşmiştir. Türkiye geneli metrekare verimliliği ise 13.429TL olarak gerçekleşmiştir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 17 |

Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2025 Raporu

Kategori Bazında Ciro Endeksi

Nisan ayında, kategoriler bazında m² verimliliğinde en yüksek artış teknoloji kategorisinde yaşandı. Teknoloji kategorisi m² verimliliği geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre enflasyondan arındırılmadan yüzde 42,6 oranında bir artış kaydetti.

Geçtiğimiz yılın Nisan ayı ile karşılaştırıldığında AVM'lerdeki hipermarket kategorisinde yüzde 31,7, yiyecek içecek kategorisinde yüzde 31,1, diğer kategorisinde yüzde 20,1, giyim kategorisinde yüzde 6,6 yükseliş yaşanırken ayakkabı kategorisinde yüzde -12,3'lük bir azalış yaşandığı görülmektedir.

(*Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, sinema, kişisel bakım ve kozmetik, kuyum, hoby, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz bürosu, kuru temizleme, eczane gibi mağazalardan oluşmaktadır.)

Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2025 Raporu

Nisan 2025 döneminde kategoriler bazında metrekare verimlilik endeksi, Mart 2025 dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde; yiyecek içecek kategorisinde yüzde 10,5'lik artış görülmektedir. Teknoloji kategorisinde yüzde -0,9, diğer kategorisinde yüzde -1,6, hipermarket kategorisinde yüzde -5,4, giyim kategorisinde yüzde -15 ve ayakkabı kategorisinde yüzde -17,9'luk bir azalış yaşandığı görülmektedir.

Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2025 Raporu

Ziyaret Sayısı Endeksi

Nisan 2025 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde yüzde -10'luk azalış görülmüştür.

Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2025 Raporu

Nisan 2025 döneminde ziyaret sayısı endeksi bir önceki ay Mart 2025 ile karşılaştırıldığında yüzde -1 oranında bir azalış olduğu gözlemlenmiştir.

Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2025 Raporu

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.2.1 Ġstanbul Ġli

Ülkenin en kalabalık, ekonomik, tarihi ve sosyokültürel açıdan en önemli şehridir. ürkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı olması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km²'dir. İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. Türkiyede en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan İstanbul'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katı oranındadır.

3.2.2 Pendik Ġlçesi

Pendik, İstanbul ilinin Anadolu Yakası'nda, Marmara Denizi'ne sahili olan ve Kocaeli Yarımadası'nda yer alan bir ilçedir. Güneydoğuda Tuzla, doğuda Kocaeli'nin Gebze İlçesi, kuzeyde Şile ve Çekmeköy, batıda Sancaktepe ve Sultanbeyli, güneyde ise Marmara Denizi ile çevrilidir. Yaklaşık 200 km²'lik bir alana yayılmış olup 9 km sahil şeridi bulunmaktadır. Pendik'in yüzey şekilleri genel olarak engebelidir. İstanbul'un tek ve en yüksek dağı olan Aydos ile sınır olan Pendik, Ballıca Ağılbayırı, Karabayır tepelerine de sahiptir. Ayrıca üzerinde İBB Sosyal tesislerini barındıran Gözdağı'da en yüksek noktalardan biridir. Riva Deresi, Ballıca Deresi Ömerli Barajına dökülen akarsulardır. Büyükdere Kurtköy'den çıkarak Tuzla sınırlarına gider. İstanbul'un en büyük su kaynaklarından olan Ömerli Barajı'da Pendik sınırlarındadır. Çok geniş topraklara sahip Pendik'te TEM güneyi tamamen yerleşim yerleriyle kaplıdır, kuzeyde ise yalnızca 5 köy bulunmaktadır.

3.2.3 ÇamçeĢme Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

Çamçeşme, İstanbul ilinin Anadolu Yakası'nda bulunan Pendik İlçesine bağlı bir mahalledir. Güneybatısında Kaynarca, doğusunda Kavakpınar, batısında Fevziçakmak, kuzeyinde ise Güllübağlar mahallesi ile çevrilidir. Özellikle 80'lerden itibaren bütün İstanbul'da olduğu gibi Çamçeşme'de de yoğun nüfus artışı görülmüştür, ancak günümüzde bu artış yavaşlamıştır. 8924 konut bulunan Çamçeşme'nin nüfusu 38.083 (2008) olup, okur yazarlık oranı %97'dir. 1988 yılında Pendik ilçe olana kadar Yayalar mahallesine bağlı bir mahalle olan Çamçeşme müstakil bir mahalle haline gelmiştir.

Bölge konut projeleri, marina, üniversite, teknopark gibi yatırımlar ile hızlı bir gelişim göstermektedir. Yakın çevresinde Neomarin AVM, İstanbul Tersane Komutanlığı, Divan Asia Hotel, Un RO-RO Limanı, Garanti Bankası

Operasyon Merkezi ve Metro Grossmarket bulunmaktadır. Bölge kamu hizmetlerinden tam yararlanmakta olup, altyapı problemi bulunmamaktadır.

3.2.4 Yakın Çevre Fotoğrafları

Neomarin AVM Pendik Divan İstanbul Otel

3.2.5 UlaĢım

Değerlemeye konu gayrimenkule ulaşım; D100 karayolu üzerinden sağlanmaktadır. D-100 karayolunda Tuzla yönüne doğru ilerlenir ve Tersane Kavşağına dönülür. Tersane Kavşağının çıkışında, sağ kolda konumlu olan Fabrika Sokağa giriş yapılır. Taşınmaz bu sokak üzerinde konumludur.

Taşınmaz Sahil Bulvarı'na yaklaşık 300 m, Un RO-RO Limanı'na yaklaşık 500 m, Tavşantepe Metro İstasyonu'na ise yaklaşık 3 km mesafede yer almaktadır. Merkezi konumu, ulaşım rahatlığı, bağlantı yollarının kesişiminde yer alması, bölgenin yüksek ticari potansiyeli taşınmazın değerini olumlu yönde etkilemektedir.

Konu gayrimenkul, toplu taşıma ve özel araç ile yüksek erişilebilirliğe sahiptir.

Cepheli olduğu cadde ve sokakların yaya sirkülasyonu düşük, araç sirkülasyonu yüksek seviyededir.

Konu Gayrimenkul'den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar;

Yer	Mesafe (km)*
Tersane Marmaray İstasyonu	0,65 km.
Un Ro Ro Pendik Limanı	1,20 km.
Sabiha Gökçen Havalimanı	5,70 km.
*Yaklaşık bilgilerdir.

3.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

3.4.1 Arsa Özellikleri

Değerlemeye konu gayrimenkul, Pendik ilçesi, Çamçeşme Mahallesi, 11425 ada, 8 numaralı parsel üzerinde yer almaktadır. Konu parsel 23.183,42 m² yüzölçüme sahiptir. Kuzey, batı ve güney cepheden Fabrika Sokaka cephelidir. 3 tarafı yaya kaldırımı ve araç yolu ile çevrilidir. Fabrika Sokak konumuna göre ortalama parsel derinliği 150 m., genişliği 160 m. dir.

3.4.2 Bina Özellikleri

Konu parsel üzerinde bulunan alışveriş merkezinin tamamı değerleme çalışmasına konu edilmektedir.

Ana gayrimenkulün tapu kaydı niteliği "Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri" dir. Değerleme konusu taşınmaz 3 bodrum, zemin, 3 normal kat ve çatı katı olmak üzere toplam 8 katlı betonarme bina olarak inşa edilmiştir.

Pendik Belediyesi İmar Arşivinde incelenen 23.03.2015 tarih 2015/940 numaralı mimari projesine göre:

1. bodrum kat alanı kapalı otopark ve teknik hacimlerinden oluşmakta olup 20.686,85 m² alana;

2. bodrum kat alanı kapalı otopark ve teknik hacimlerinden oluşmakta olup 21.260,06m² alana;

3. bodrum kat alanı otopark, depo, mağazalar, kültür etkinlikleri alanı, teknik oda hacimlerinden oluşmakta olup 9.419 m² alana;

Zemin kat alanı mağazalar, teknik alanlar, ortak dolaşım alanı, avm girişi, WC hacimlerinden oluşmakta olup 9.053,75 m² alana;

1. normal kat alanı mağazalar, teknik alan ve WC hacimlerinden oluşmakta olup 8.848,00 m² alana;

2. normal kat alanı mağazalar ve kafetarya bölümü hacimlerinden oluşmakta olup 7.474,92 m² alana;

3. normal kat alanı yemek bölümü ve sinema hacimlerinden oluşmakta olup 3.398,00 m² alana;

4. normal kat alanı ise sinema ve yönetim birimleri hacimlerinden oluşmakta olup 507,42 m² alana sahiptir.

Yapı bünyesinde bütün katlara ulaşan 2 adet asansör, bütün katlar arası ulaşımı sağlayan 1 adet iniş, 1 adet çıkış olmak üzere iki yönlü yürüyen merdiven mevcuttur. 5 adet yangın merdiveni, kamera sistemi, ısıtma soğutma havalandırma sistemleri, yangın tesisatı, jeneratör vb. teknik donanımlar bulunmaktadır. Bütün teknik donanımların AVM'nin tüm kat alanlarına yapıldığı tespit edilmiştir. Zemin bulunan girişler otomatik cam kapıdır. Bina içinde yerler ve merdivenler seramik kaplıdır. Bina girişi kompozit kaplama + cam giydirmedir.

23.03.2015 Tarihli Onaylı Mimari Projeye Göre, Toplam İnşaat Alanı Dağılım (m²)

Katlar					Kat Taksimatı Brüt Alanı
4. Normal Kat					507,42
3.Normal Kat					3.398,00
2.Normal Kat					7.474,92
1.Normal Kat					8.848,00
Zemin Kat					9.053,75
1.Bodrum Kat					9.419,00
2.Bodrum Kat					21.260,06
3. Bodrum Kat					20.686,85
Toplam (m²)					80.648,00

Gayrimenkulün dosyasında yapılan incelemede 23.03.2015 tarihli yeniden mimari proje (80.648 m²) için 07.08.2015 tarihli tadilat ruhsatın (80.648 m²) düzenlendiği akabinde 09.09.2015 tarihi Yapı Kullanma İzin Belgesi (80.648 m²) alındığı görülmüştür.

Değerleme konusu gayrimenkul mevcut durumda AVM olarak kullanılmaktadır. Taşınmaz bakımlı durumda olup aktif halde kullanılmaktadır. Yapı genelinde kullanıma uygun olmayan herhangi bir alan bulunmamaktadır.

Genel Özellikler
İnşaat Tarzı	:	Betonarme Karkas
Yaşı	:	8
İnşaat Nizamı	:	Ayrık Nizam
Toplam İnşaat Alanı	:	80.648,00 m²
Toplam Kat Adedi	:	8
Dış Cephe	:	Sıva üzeri dış cephe boyası, dekoratif cephe elamanları
Elektrik / Su / Kanalizasyon	:	Şebeke / Şebeke / Şebeke
Trafo	:	Mevcut
Su Deposu	:	Mevcut
Hidrofor	:	Mevcut
Klima Tesisatı	:	Merkezi Sistem
Isıtma Sistemi	:	Klima
Güvenlik Sistemi	:	Mevcut
Havalandırma Sistemi	:	Mevcut
Asansör	:	Mevcut
Jeneratör	:	Mevcut
Yangın İhbar Sistemi	:	Mevcut
Yangın Söndüme Sistemi	:	Mevcut
Yangın Merdiveni	:	Mevcut
Otopark	:	Bodrum katlarda kapalı otopark ve açık otopark alanı
		Gayrimenkulün Yapı Kullanma Ġzin Belgesi incelenmiş olup belge üzerinde ki gayrimenkulün alanı 80.648 m² olduğu görülmüştür.

3.4.3 Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları

Değerleme konusu taşınmaz onaylı mimari projesine göre inşa edilmiş ve mevcutta alışveriş merkezi olarak kullanılmaktadır. Bodrum kat alanlarında zeminler sertleşmiş şap beton kaplı, duvarlar duvar boyası ile

boyanmış vaziyettedir. Ortak kullanım alanları duvarları saten boya, zeminler granit kaplıdır. Kolonlar giydirmedir. Tavanlar kısmen asma tavandır. Aydınlatma spot aydınlatma ile sağlanmaktadır. Bina içerisinde olan mağaza alanları kullanıma uygun şekilde dizayn edilmiş durumda olup her biri farklı özelliklere sahiptir. Yaya girişleri zemin kat seviyesinden sağlanan taşınmazın giriş kapıları camlı otomatik kapıdır. 2 adet yaya girişi bulunmaktadır.

Alışveriş merkezi içerisinde mağaza ve kiosk alanları bulunmaktadır. Toplam kiralanabilir alanın ~%84'ü dolu durumdadır. Genelde küçük yüzölçüme sahip alanların boş durumda olması sebebiyle adetsel bazda mağaza doluluk oranı daha düşük seviyededir. Alışveriş merkezinde katlar arası bağlantılar, merdiven, yürüyen merdiven, asansör ve yürüyen bant ile sağlamaktadır. Alışveriş Merkezi iç mekan görselleri aşağıda sunulmaktadır.

AlıĢveriĢ Merkezi Görselleri

Çatı Katı

3. Normal Kat

2. Normal Kat

1. Normal Kat

Zemin Kat

1. Bodrum Kat

1., 2. ve 3.Bodrum Kat

3.4.4 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, 09.09.2015 tarih 242 yevmiye numaralı Yapı Kullanım İzin Belgesi görülmüştür. Yapı Kullanım İzin Belgesi alındıktan sonra 17.07.2018 tarihli Encümen Kararı bulunmaktadır. Encümen kararınında yer alan ruhsata aykırı durumlar için 31.12.2018 tarihli Yapı Kayıt Belgesi alınmıştır.

3.4.5 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme tarihi itibariyle konu gayrimenkul alışveriş merkezi olarak kullanılmaktadır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 23 |

4. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar Kirası (Market Rent)

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer (Equitable Value)

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.

Zorunlu SatıĢ (Forced Sale)

"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

4.2 Değerleme Yöntemleri

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

Pazar YaklaĢımı (Market Approach)

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

Gelir YaklaĢımı (Income Approach)

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

Maliyet YaklaĢımı (Cost Approach)

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

5. DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER

5.1 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi
Güçlü Yönleri	Zayıf Yönleri
Yapı kullanma izin belgesinin bulunması, + Yapı kayıt belgesinin bulunması + Gayrimenkulün E-5 Karayoluna yakın konumlu olması, + + Özel araç ve toplu taşıma araçları ile erişilebilirliğinin yüksek olması Ticari görünürlüğü ve reklam kabiliyetinin yüksek olması. +	 Konumlu olduğu bölgenin yaya sirkülasyonunun düşük olması  Yakın konumlu benzer özelliklere sahip Alışveriş merkezinin bulunması  Alışveriş merkezi doluluk oranının düşük olması sebebiyle kira gelirinin istenen seviyeye ulaşmaması.
Fırsat	Tehditler
Yapının E-5 Karayoluna cepheli ve Limana yakın + konumda olması. Alışveriş merkezinde yapılan yenileme ve iyileştirme + çalışmaları doğrultusunda alışveriş merkezinin doluluk oranının ve ortalama kira gelirinin artıyor olması,	 Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi,  Alışveriş merkezi doluluk oranının düşük olması.

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkulün bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.

Konu gayrimenkul mevcutta Alışveriş Merkezi vasıflıdır. Taşınmazın bulunduğu bölgede taşınmaza benzer (AVM) özellikte emsal oluşturabilecek satılık gayrimenkul bulunmamaktadır. Bu sebeple taşınmazın değerini tespit etmek için maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme yöntemi kullanılmıştır.

Emsal karşılaştırma analizi; bölgede bulunan arsa emsallerinin karşılaştırılarak arsa değerini tespit etmek amacı ile kullanılmıştır.

(*Beyan Edilen) Satılık Arsa Emsaller
No	Konum	Ġmar ġartı	*Alan (m²)	*Fiyat (TL)	*Fiyat (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Ġlet.
1	Çamçeşme Mh.	Ticaret A. E: 1,75	1.600	211.500.000	132.188	Kurtköy-Pendik Bağlatı yolu girişinde, köşe konumlu, Ticaret Alanı, E:1,75 imara sahip, terki bulunmayan, 1.600 m² alana sahip arsa 211.500.000 TL bedelle satılıktır.	Malik
2	Kaynarca Mh.	Ticaret + Konut A. E: 1.00	973	100.000.000	102.775	Pendik sahil yolu üzerinde, terki bulunmayan, ara parsel konumlu, Ticaret + Konut Alanı, E:1,50 yapılaşma şartlarına sahip 973 m² büyüklüğende ola arsa 100.000.000 TL bedelle satılıktır.	(216) 7556755
3	Kaynarca Mh.	Ticaret A. E: 1.75	338	23.000.000	68.047	E-5 Karayolu ile Sahil Yolu arasında, Ticaret Alanı, E:1,75 imara sahip, terki bulunmayan, konut bölgesi içinde, arsa sokakta konumlu 338 m² alana sahip arsa 23.000.000 TL bedelle satılıktır.	(541) 5611524
4	Çamçeşme Mh.	Ticaret A. E: 1,75	1.874	255.000.000	136.073	E-5 Karayoluna yan yol cepheli konumda, Pendik Köprüsü Kavşağına yakın, Ticaret Alanı, E:1,75 imara sahip, terki bulunmayan, 1.874 m² alana sahip arsa 255.000.000 TL bedelle satılıktır.	(216) 7846050
5	Güzelyalı Mh.	Konut A. E: 1,75	1.160	62.500.000	53.879	E-5 Karayolu kuzeyinde, Konut Alanı, E:1,75 imara sahip, terki bulunmayan, konut bölgesi içinde, arsa sokakta konumlu 1160 m² alana sahip arsa 62.500.000 TL bedelle satılıktır.	(535) 5788794

İstanbul'da konumlu ve değerleme raporları kamuya açıklanan alışveriş merkezlerinden bazılarının 2023 yıl sonu değerleme raporlarından derlenen bilgiler aşağıdaki tabloda sunulmaktadır.

Alışveriş Merkezleri
	Lokasyon	Kiralanabilir Alan	Dolluluk Oranı	Gelir Yöntemi	Birim Değer	Yıllık Net Geliri	Amorti Süresi
Birim		(m²)	(%)	(TL)	(TL/GLAm²)	(TL)	(Yıl)
Akasya AVM	Üsküdar	86.899	97%	23.890.000.000	274.917	1.499.912.906	15,9
Akmerkez AVM	Etiler	33.076	97%	6.550.000.000	198.029	434.350.179	15,1
Bulvar 216	Ataşehir	24.198	84%	3.624.430.000	149.782	131.438.688	27,6
Doğuş Center Maslak	Sarıyer	47.398	98%	2.745.720.000	57.929	171.488.665	16,0
Kanyon AVM	Şişli	42.210	98%	8.118.212.000	192.329	445.865.000	18,2

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Emsal gayrimenkulün konumlarını gösteren kroki

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli emsal bulunamamıştır. Bu sebeple taşınmazın değer tespitinde gelir indirgeme ve maliyet yöntemi kullanılmıştır. Arsa değerinin tespiti için emsal araştırma yöntemi kullanılmış olup arsa emsalları için; yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkuller hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan gayrimenkulün detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.

Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün konumu özelliklerinin dikkate alınmasına, konum özelliklerin (E-5 Karayoluna, Limana yakınlık durumu,vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; yapılaşma şartlarına ilişkin emsaller [farklı yapılaşma şartlarının (konut imarlı, ticaret imarlı, vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklıkları şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.

• Bölgede yapılan araştırmalarda edinilen bilgilere göre benzer konumda yer alan, daha küçük alanlı arsaların talep edilen satış fiyatı ortalamalarının 53.000 – 136.000 TL/m² aralığında değiştiği tespit edilmiştir.
• Yakın çevrede taşınmaza emsal olabilecek benzer büyüklükte satılık arsa arzı bulunmamaktadır.

Emsallerin KarĢılaĢtırılması

Satılık ve kiralık gayrimenkul emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerin göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.

Emsal gayrimenkulden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, yapılaşma şartı, mülkiyet durumu ve alan büyüklüğü" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.

Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin İmar Durumlarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin yapılaşma şartları ve fonksiyonları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Bölgede Konut ve Ticaret alanı imarılı parsellere olan talebin daha yüksek olduğu, yüksek yapılaşma haklarına sahip arsaların daha yüksek bedellere talep görmesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Hisseli Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; emsallerin hisseli/tam mülkiyet durumu göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Hisseli mülkiyet yapısına sahip gayrimenkullerin satış süreleri, hisseli yapıda olmayanlara göre daha uzun, satış kabiliyetleri ve değerleri hisseli yapıda olmayanlara göre düşük olmaktadır.

Emsallerin Alan Büyüklüğüne İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip arsalar, büyük alana sahip arsalara göre daha yüksek birim değerlerle satılmaktadır. Bu bölümde alan kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Seçilen emsallerin tamamı, değerleme konusu gayrimenkul gibi tam mülkiyet yapısına sahiptir.

Yukarıda belirtilen emsaller arasından, değerlemeye konu taşınmaz ile daha benzer özelliklere sahip olduğu kanaatine varılan 3 gayrimenkul seçilmiş ve tablo şeklinde aşağıda sunulmuştur. Seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tabloya işlenmiştir. Arsa satış değerlerine göre 1 adet tablo hazırlanmış ve gayrimenkullerin olumlu / olumsuz özelliklerine göre şerefiye uygulanmıştır.

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre çok küçük alana sahip gayrimenkuldir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.

Değerleme konusu gayrimenkule benzer özellikte ve yapılaşma şartlarına sahip arsa arzı bulunmamakta olup, karşılaştırma tablosunda yapılaşma şartına ilişkin düzeltme kriterinde bu durum negatif şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi Yapılaşma Şartına Sahip, Hissesiz Mülkiyet Durumuna Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip" ise şerefiye negatif girilmektedir.

SatıĢ Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

KarĢılaĢtırma Tablosu – Arsa SatıĢ Değeri
	E1	E4	E5
Durum	Satılık	Satılık	Satılık	TL
Pazarlanan Değer (A)	211.500.000	255.000.000	62.500.000	TL
Pazarlık Payı	40%	40%	15%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	126.900.000	153.000.000	53.125.000	TL
Pazarlanan Yüzölçüm (C)	1.600	1.874	1.160	%
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	79.313	81.644	45.797	TL/m²
Konuma İlişkin Düzeltme	-25%	-25%	15%	%
Yapılaşma Şartına (İmar) İlişkin Düzeltme	0%	0%	10%	%
Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme	0%	0%	0%	%
Alana İlişkin Düzeltme	-30%	-30%	-30%	%
Toplam Düzeltme	-55%	-55%	-5%	%
Şerefiye Uygulanmış Değer	35.691	36.740	43.508	TL/m²
Ortalaması		38.646		TL/m²

*Emsal gayrimenkul daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Konu arsanın satış değerinin 38.500 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.

Gayrimenkulün bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı (arsa değeri), Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı kullanılması uygun bulunmuştur.

6.1 Pazar YaklaĢımı

6.1.1 Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

6.1.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar YaklaĢımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Bu değerleme çalışmasında bölgede konu gayrimenkule benzer veya eşdeğer (AVM) emsal bulunmaması sebebiyle Pazar yaklaşımı kullanılmamış olup, değerleme konusu taşınmazın değer tespitinde gelir indirgeme yöntemi ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değerinin tespiti için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış arsa vasıflı gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.

Bulunan emsaller; konum, yapılaşma şartı, mülkiyet durumu ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

6.1.3 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.4 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.5 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.6 Pazar YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkulün arsası için takdir edilen pazar değerleri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.

				Toplam YaklaĢık (TL) 892.560.000
11425 ada, 8 parsel	23.183,42	38.500	Tam Hisse	892.561.670
Ada /Parsel	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Hisse	Değer (TL)
Değerleme Tablosu – Arsa Pazar Değeri

Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün arsanın Tam Hisse Değerinin 892.560.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6.2 Maliyet YaklaĢımı

6.2.1 Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

6.2.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Maliyet YaklaĢımının Kullanılma Nedeni

Değerlemeye konu alışveriş merkezi olarak kullanılması sebebiyle, emsal oluşturabilecek, benzer kullanıma sahip (AVM) emsal gayrimenkul bilgilerine erişilememiş olması sebebiyle yapı için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılamamıştır. Bölgedeki arsa emsal değerlerine erişilebiliyor olması ve yapının inşaası ile ilgili ihtiyaç duyulan inşaat maliyetinin takdir edilebilecek olması göz önünden bulundurulmuş, gayrimenkulün yeniden üretim maliyetinin hesaplanabilecek olması dikkate alınarak, değerleme yöntemi olarak Maliyet Yaklaşımı analizinin kullanılması uygun bulunmuştur. Bu analizde gayrimenkulün bina maliyet değerleri, maliyet oluşumu yaklaşımı ile; binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşaa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.

6.2.3 Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve UlaĢılan Sonuç

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkulün arsa değerinin takdiri için emsal olabilecek aynı imar durumuna sahip satılık emsaller, emsal alınan değerlere uygulanan "konum, imar durumu ve alan büyüklüğü" gibi şerefiye kriterleri raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Maliyet yönteminde kullanılacak arsa değeri hesaplaması aşağıda sunulmaktadır.

			Toplam YaklaĢık (TL) 892.560.000
11425 ada, 8 parsel	23.183,42	38.500	Tam Hisse	892.561.670
Ada /Parsel	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Hisse	Değer (TL)
Değerleme Tablosu – Arsa Pazar Değeri

Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün arsanın Tam Hisse Değerinin 892.560.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6.2.4 Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Bina maliyet değerleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzeme detayları, piyasada aynı özelliklerde inşaa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimiz dikkate alınarak belirlenmiştir. Konu parsel üzerinde yer alan "çevre düzenlemesi, kaldırım ve yeşil alan düzenlemeleri, otopark giriş ve çıkışa hizmet eden yollar, nizamiye yapıları, çevre duvarı ve güvenlik unsurları vb... " işler birim maliyet içerisinde değerlendirilmiştir.

Ayrıca yapı maliyeti tespit edilirken güncel 31.01.2025 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan inşaat maliyet bedelleri göz önünde bulundurulmuştur. Yerinde yapılan incelemelerde, yapının "4B yapı sınıfında" olduğu tespit edilmiş olup, yapının yaşı (%17) ve bakım durumu (%5) ile alakalı eskimelerinin bulunduğu dikkate alınmış ve % 22 yıpranma oranı uygulanması uygun görülmüştür. Taşınmazın AVM olarak kullanılması ve iç kısımlarının bakımlı olması da yapı maliyeti belirlenirken dikkate alınmıştır.

6.2.5 Maliyet YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizi göz önünde bulundurularak gayrimenkul için maliyet yaklaşımı ile ulaşılan pazar değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Arsa değeri şerefiye kriterlei dikkate allınarak hesaplanmış ve üzerine kapalı alanları üzerinden maliyet değerleri de eklenerek maliyet yöntemine göre Pazar değerleri tespit edilmiştir.

Arsa Değeri Tablosu
Ada	Parsel	Değer (TL/m²)	Arsa Büyüklüğü (m²)	Arsa Değeri (TL)	~Arsa Değeri (TL)
11425	8	38.500	23.183,42	892.561.670	892.560.000
Toplam					892.560.000
Maliyet Değeri Tablosu
Bölüm	İnşaat Alanı (m²)	İnşaat Maliyeti (TL/m²)	Yıpranma Oranı (%)	*Toplam Maliyet (TL)	Yıpranma Sonrası / Maliyet (TL)
Otopark ve Sirkülasyon Alanı	50.075	11.000	22%	550.825.000	429.643.500
AVM Kiralanabilir Alan	30.573	27.500	22%	840.757.500	655.790.850
Toplam	80.648				1.085.435.000
Toplam Değer Tablosu
Arsa Değeri					892.561.670
İnşaat Maliyeti					1.085.434.350
Genel Toplam 1.977.996.020

Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün Tam Hisse Değerinin 1.978.000.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6.3 Gelir YaklaĢımı

6.3.1 Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgileri

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun

indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

6.3.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Gelir YaklaĢımının Kullanılma Nedeni

Konu gayrimenkul Alışveriş Merkezi niteliğinde kullanıldığından ve işletmeden dolayı düzenli gelir getiren bir mülk olması sebebiyle Gelir Yaklaşımı yönteminin (İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi) kullanılması uygun bulunmuştur.

6.3.3 Nakit GiriĢ Ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışması için hesaplanan kira gelirleri müşteriden temin edilen kiralama bedelleri ışığında AVM sektörü piyasasındaki genel durum, perakende sektörü beklentileri, AVM'nin doluluk boşluk oranları incelenmiş, öngörüde ve tahmin ile raporda sunulmuştur. Gider kalemleri ise AVM'de gerçekleşen mevcut giderler gözönüne alınarak tahmin ve takdir edilmiştir.

Tarafımızla paylaşılan alışveriş merkezi mevcut verileri incelendiğinde; Alışveriş merkezinin mevcut doluluk oranının kiralanabilir alan üzerinden %87 olduğu, genelde küçük yüzölçüme sahip dükkanların boş durumda olması sebebiyle adetsel bazda mağaza doluluk oranının daha düşük seviyede olduğu, doluluk oranının arttırılması için yeni bir AVM yönetimi şirketi ile anlaşıldığı, yeni kiracılar ile görüşülüp, kiracı karmasında değişiklik yapılmaya çalışıldığı, alışveriş merkezinde kullanımdan kaynaklanan eskime ve demode olmuş malzemelerin değiştirilmesi için tadilat yapıldığı tespit edilmiştir. Yapılan çalışmalarla doluluk oranlarında artış gerçekleştiği, %80 seviyelerinde olan ortalama doluluk oranının yaklaşık 12 aylık süreçte %87 seviyelere yükseldiği görülmüştür. Yaşanan bu olumlu gelişmelerin önümüzdeki yıllarda devam edeceği, küçük alana ancak yüksek birim kiralama değerlerine sahip dükkanların kiralanması ile ortalama kira birim gelirinin artacağı varsayılmıştır.

Erişilen bilgiler ve yerinde yapılan tespitler sonucunda, aşağıdaki sunulan varsayımlar doğrultusunda alışveriş merkezinin potansiyel gelir ve giderleri tahmin edilerek, 10 yıllık nakit akışı tablosu oluşturulmuştur. 10 yıllık nakit akışı sonunda alıveriş merkezinin satılacağı varsayılmıştır. Nakit akışının oluşturulmasında dikkate alınan varsayım ve veriler aşağıda sunulmaktadır.

AlıĢveriĢ Merkezi Ġle Ġlgili Varsayımlar :

• Pendorya Alışveriş Merkezi Aralık 2009 yılında açılmış olup, mevcutta faal olarak işletilmektedir.
• Değerleme çalışması kapsamında yapılan hesaplamalarda müşteri tarafından beyan edilen "kiralanabilir mağaza alanları ve gerçekleşmiş kira değerleri" ile birlikte sektördeki genel durum ve beklentiler de göz önünde bulundurulmuştur.
• Onaylı mimari projesinden elde edilen veriler ve müşteri tarafından sağlanan bilgiler doğrultusunda alışveriş merkezinin toplam kiralanabilir alanı 30.573 m² kabul edilmiştir. Bu alana depo, ATM, kiosk, baz istasyonu ve varsa taksi durağı gibi alanlar dahil edilmemiş olup, diğer gelirler çerçevesinde değerlendirilmiştir.
• Değerleme tarihi itibari ile tarafımızca tespit edilen doluluk oranı mevcut durum için % 87 olarak belirlenmiştir. Değerleme çalışmasında alışveriş merkezi iyileştirme çalışmaları doğrultusunda doluluk oranlarında artış gerçekleşeceği, doluluk oranının ilk yıl (12 aylık dönem) için % 90, ikinci dönem için %95 ve üçüncü dönem için %96 olarak gerçekleşeceği kabul edilmiş ve sonraki dönemlerde doluluk oranının projeksiyon boyunca sabit kalacağı öngörülmüştür.
• Pendorya Alışveriş Merkezinin değerleme çalışması kapsamında ortalama birim kira gelirinin 2025 yılı ortalaması 290 TL/m²/ay öngörülmüştür. 2025 yılının doluluk oranının %90 olacağı varsayılmıştır. Kira artış oranının, kira yenilemeleri sebebiyle enflasyon oranından yüksek gerçekleşeceği varsayılmıştır. 2025 yılının ilk 6 aylık döneminin geride kalması sebebiyle kira oranında %15 seviyesinde güncelleme yapılmıştır. Kira artış oranının enflasyon beklentisi ve kira değeri güncellemeleri ile birlikte ilk 12 aylık dönem sonunda %30, ikinci yıl sonunda %25, üçüncü yıl sonunda %20, dördüncü yıl sonunda %18, beşinci ve sonraki yıllar için %15 artacağı düşünülmüştür.
• Pandemi sebebiyle yaşanan yüksek oranlı kira kayıplarının tekrar yaşanmayacağı, toplanan kiranın yaklaşık ortalama % 1'i oranında kira kaybı yaşanacağı varsayılmıştır.
• AVM'nin diğer gelir kalemleri içerisinde ciro kira gelirleri, reklam gelirleri, baz istasyonu gelirleri, depo gelirleri, açık alan kira gelirleri, kiosk gelirleri, ATM gelirleri ve teras gelirleri bulunmaktadır. Bu gelirlerin AVM'nde mağaza kira gelirlerinin % 15'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür. Dolayısıyla bu gelirlerin mağaza kira gelirlerine bağlı olarak değişeceği varsayılmıştır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 32 |

• Güvenlik, temizlik, ısıtma-soğutma, aydınlatma gibi ortak alan giderlerinin kira sözleşmesi şartlarına göre kiracılar ve mal sahibi tarafından, boş mağazalara ait ortak alan gider payının mal sahibi tarafından karşılanacağı varsayılmıştır.
• Ortak alan giderlerinin kiralanabilir alan bazında, 2025 yılının ilk 6 aylık döneminin geride kalması sebebiyle kira oranında %15 seviyesinde güncelleme yapılmıştır. İlk 12 aylık dönemde 184 TL/m² olacağı varsayılmış, sonraki 12 aylık dönemlerde enflasyon beklentileri doğrultusunda artacağı öngörülmüştür.
• Alışveriş Merkezi yönetimleri kiracılarından sözleşme şartlarına göre ortak alan gideri katılım payı toplamaktadır. Sözleşme gereği toplanan ortak alan gideri katılım payları, alışveriş merkezinin giderini karşılamazsa, aradaki fark mal sahibi tarafından karşılanmaktadır. Perakende sektörünün mevcut durumu, ülke ekonomik gidişatı, bölgedeki AVM sektöründeki rekabet unsurları nedeniyle AVM'de ortak alan katılım payının yıllar bazında doluluk oranı ile birlikte değişeceği, giderlerin %70-%30 aralığında mal sahibi tarafından karşılanacağı varsayılmıştır.
• Döviz kuru dalgalanmaları ve devlet politikası gereği alışveriş merkezlerinde döviz kira sözleşmeleri TL para birimine dönüştürülmüştür. Konu uygulama değerleme günü öncesinde tamamlanmıştır. Bu sebeple projeksiyonlarda TL para birimi kullanılmıştır.
• Emlak vergisi ödemesinin 2025 yılı için 3.460.600 TL olacağı tutarın heryıl varsayılan enflasyon oranında arttırılacağı öngörülmüştür. Yıl ortası olması sebebiyle ilk 12 aylık dönem için %15 artış uygulanmış ve nakit akışı tablosuna ~3.980.000 TL olarak işlenmiştir.
• Bina sigorta bedeli ödemesinin 11.140.000 TL olacağı tutarın heryıl varsayılan enflasyon oranında arttırılacağı öngörülmüştür. Yıl ortası olması sebebiyle ilk 12 aylık dönem için %15 artış uygulanmış ve nakit akışı tablosuna ~12.811.000 TL olarak işlenmiştir.
• Yıl ortası olması sebebiyle gelir ve giderler 12 aylık olacak şekilde nakit akışı tablosuna işlenmiştir.
• Her yıl inşaat maliyetinin % 0,5'i oranında yenileme fonu ayrılacağı varsayılmış, tutarın heryıl varsayılan enflasyon oranında arttırılacağı öngörülmüştür.
• Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
• Kapitalizasyon oranı % 7 olarak alınmıştır.
• Projeksiyonda indirgeme oranı % 25,00 olarak dikkate alınmıştır.
• Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir.

6.3.4 Ġndirgeme/Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler

İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.

İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.

• Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riski
• Değerlenen varlığı türünü,
• Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
• Varlığın coğrafi konumu ve/veya işlem göreceği pazarların konumunu,
• Varlığın ömrü ve girdilerin tutarlılığını,
• Kullanılan nakit akışının türünü,
• Uygulanan değer esaslarını

İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**

* Risksiz getiri oranı, 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri dikkate alınarak belirlenmiştir. Yapılan incelemelerde son 10 yıllık devlet tahvilleri risksiz getiri oranı %21,28 civarındadır.

** Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden yaklaşık %1,5-2 civarında sektör riski ve %2 civarında ülke riski dikkate alınarak belirlenmiştir.

Bu doğrultuda indirgeme oranı %25 olarak alınmıştır.

6.3.5 Gelir YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Değerlemeye konu alışveriş merkezi mevcutta faal olarak işletilmektedir. Alışveriş Merkezi gelir üreten bir mülk olması, özel ticari mülkler arasında yer alması sebebiyle değerleme yöntemi olarak Gelir İndirgeme Yöntemi'nin kullanılması önerilmektedir. Alışveriş Merkezinin potansiyel gelir ve giderleri ile ilgili 10 yıllık nakit akışı tablosu hazırlanmıştır.

Raporun "6.3.3 Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar" bölünde yer alan varsayımlar dikkate alınarak oluşturulan nakit akışları tablosu aşağıda sunulmaktadır.

PENDORYA AVM	Alışveriş Merkezi Kira Gelir ve Gider Projeksiyonu (TL) / Nakit Akışı TL
	Birim	Değer	30.06.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.	30.6.
			25	26	27	28	29	30	31	32	33	34	35	36
Gelir				1.YIL	2.YIL	3.YIL	4.YIL	5.YIL	6.YIL	7.YIL	8.YIL	9.YIL	10.YIL	11.YIL
Kiralanabilir Alan (Toplam)	m²	30.573		30.573	30.573	30.573	30.573	30.573	30.573	30.573	30.573	30.573	30.573	30.573
Doluluk Oranı (Yıllık Ort.)	%	90%		90%	95%	96%	96%	96%	96%	96%	96%	96%	96%	96%
Kiralanmış Alan	m²	27.516		27.516	29.044	29.350	29.350	29.350	29.350	29.350	29.350	29.350	29.350	29.350
Aylık Ortalama Kira	TL/m²			334	434	542	650	767	882	1015	1167	1342	1543	1775
Yıllık Kira Artış Oranı	%			15%	30%	25%	20%	18%	15%	15%	15%	15%	15%	15%
Kiralanabilir Alan (Boş)	m²			3.057	1.529	1.223	1.223	1.223	1.223	1.223	1.223	1.223	1.223	1.223
Baz Kiralama Geliri	1000 TL			110.118	151.106	190.871	229.045	270.273	310.814	357.436	411.052	472.710	543.616	625.158
Kira İndirimi ve Tahsilat Kaybı	%	1%		1%	1%	1%	1%	1%	1%	1%	1%	1%	1%	1%
Tahsilat ve Kira İndirimi Sonrası	TL			109.017	149.595	188.962	226.755	267.570	307.706	353.862	406.941	467.982	538.180	618.907
Diğer Gelirler**	1000 TL	15%		16.352	22.439	28.344	34.013	40.136	46.156	53.079	61.041	70.197	80.727	92.836
Toplam (Gelir)	1000 TL			125.369	172.034	217.307	260.768	307.706	353.862	406.941	467.982	538.180	618.907	711.743
Gider
İşletme Gideri	TL/m²			184	230	281	337	387	434	486	544	609	682	764
Gider Artış Oranı	%			0%	25%	22%	20%	15%	12%	12%	12%	12%	12%	12%
Boş Mağaza	m²			3.057	1.529	1.223	1.223	1.223	1.223	1.223	1.223	1.223	1.223	1.223
İşletme Gideri***	1000 TL			(67.505)	(84.381)	(102.945)	(123.534)	(142.065)	(159.112)	(178.206)	(199.591)	(223.541)	(250.366)	(280.410)
Tahsil Edilemeyen Gider Oranı	%			70%	50%	35%	30%	30%	30%	30%	30%	30%	30%	30%
Tahsil Edilemeyen Gider****	1000 TL			(47.254)	(42.191)	(36.031)	(37.060)	(42.619)	(47.734)	(53.462)	(59.877)	(67.062)	(75.110)	(84.123)
Bina Sigortası	1000 TL			(12.811)	(16.654)	(20.817)	(24.981)	(29.477)	(33.899)	(38.984)	(44.831)	(51.556)	(59.289)	(68.183)
Emlak Vergisi	1000 TL			(3.980)	(5.174)	(6.467)	(7.760)	(9.157)	(10.531)	(12.110)	(13.927)	(16.016)	(18.419)	(21.181)
Yenileme Fonu Oranı	1000 TL	0,50%		(4.297)	(5.587)	(6.983)	(8.380)	(9.888)	(11.372)	(13.077)	(15.039)	(17.295)	(19.889)	(22.873)
Toplam (Gider)	1000 TL			(68.341)	(69.605)	(70.299)	(78.182)	(91.142)	(103.535)	(117.633)	(133.675)	(151.930)	(172.707)	(196.360)
Faaliyet Karı
Yıllık Net Gelir	1000 TL			57.028	102.429	147.008	182.586	216.564	250.327	289.308	334.308	386.250	446.200	515.383
Dönem Sonu Değer	1000 TL	7,0%											7.362.613
Esas Faaliyet Karı	1000 TL		0	57.028	102.429	147.008	182.586	216.564	250.327	289.308	334.308	386.250	7.808.813
Ġndirgeme Oranı		25,0%
Net Bugünkü Değer											TL		1.403.478.136

Değerleme çalışmasında Alışveriş Merkezi için gelir yaklaşımı yöntemine ile "öngörülen gelir ve giderler, tahmini artış ve varsayımlar" doğrultusunda hazırlanan nakit akışı sonucunda ulaşılan değer ~1.403.480.000 TL olarak belirlenmiştir.

6.4 Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme ĠĢinin Gerektirmesi Halinde)

6.4.1 Direkt Kapitalizasyon Yöntemi

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yöntemi ve Maliyet Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup başka yöntem uygulanmamıştır .

6.4.2 Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)

Gayrimenkulün kira geliri analizi raporun "6.3.5 Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç" bölümünde yer alan Nakit Akışı Tablosunda sunulmaktadır.

6.4.3 Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat yapımı yöntemleri kullanılmamıştır.

6.4.4 Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamış, proje değeri tespit edilmemiştir. Maliyet yaklaşımı yönteminde kullanılmak üzere takdir edilen arsa değeri aşağıda sunulmaktadır.

		Toplam YaklaĢık (TL) 892.560.000
			892.561.670
Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Hisse	Değer (TL)
	23.183,42	38.500	Tam Hisse

6.4.5 BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır.

6.4.6 En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.

En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:

• Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
• Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
• Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "AlıĢveriĢ Merkezi" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.

6.4.7 MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Rapora konu gayrimenkulün bina özelliğinde olması sebebiyle müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.

7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ve GÖRÜġ

7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri Ġle Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı (Gelir İndirgeme Yöntemi) kullanılmıştır.

Pazar Değeri (Pendorya AVM)
Özet Tablo	Değer (TL)	~Değer (TL)
Maliyet YaklaĢımı Yöntemine Göre Değeri (Arsa ve Avm'nin İnşaat Maliyeti Toplamı)	1.977.996.020	~1.978.000.000
Gelir YaklaĢımı Yöntemine (Gelir Ġndirgeme Analizi) Göre Değeri Avm'nin işletilmesi sonucu oluşacak potansiyel gelir ve giderlerin Net Bugünkü Değeri	1.403.478.136	~1.403.480.000
Sonuç Değer

Gelir Yaklaşımı yöntemi sonucu elde edilen değer rapor sonuç değeri olarak kabul edilmiştir. 1.403.478.136 ~1.403.480.000

Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Taşınmazın konumlu olduğu arsanın değer tespiti için Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde iki yöntem kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımı yönteminde alışveriş merkezinin yeninden inşa edilme bedelleri hesaplanmıştır. Alışveriş merkezinin gelir üreten bir mülk olması, özel ticari mülkler arasında yer alması sebebiyle değerleme yöntemi olarak Gelir İndirgeme Yöntemi'nin kullanılması önerilmektedir. Bu sebeple ikinci yöntem olarak Gelir Yaklaşımı yöntemi uygulanmıştır.

Uygulanan yöntemler ile elde edilen iki değerin birbirinden farklı olduğu görülmektedir. Alışveriş merkezinin konumlu olduğu bölgede ve D100 karayolu aksı üzerinde benzer fonksiyonda ve yakın konumda bir çok alışveriş merkezinin inşa edilmiş olması rekabeti arttırmakta, alışveriş merkezinin ticari performansını olumsuz etkilemektedir. Ayrıca pandemi süreci ile alışveriş merkezi doluluk oranlarında ve ortalama kira gelirlerinde yaşanan düşüşler alışveriş merkezlerinin değerlerini olumsuz etkilemiştir. Alışveriş merkezinde iyileştirme çalışmalarının devam ediyor olması, alışveriş merkezinin istenen performansa henüz ulaşmamış olması dikkate alınmış, gelir yaklaşımı sonucu ede edilen değerin öncelikle dikkate alınması gerektiği görüşüne varılmıştır. Pazarda yapılan incelemeler de, konu gayrimenkule benzer kullanıma sahip gayrimenkullerin Gelir Yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerinin Pazar Değerini daha iyi yansıtacağı görüşünü desteklemektedir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, Gelir Yaklaşımı yöntemi ile hesaplanan değer toplam pazar değeri olarak takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.

Buna göre gayrimenkulün toplam pazar değeri için 1.403.480.000.-TL (Bir Milyar Dört Yüz Üç Milyon Dört Yüz Seksen Bin-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.

7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi Ġse, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Rapor konusu gayrimenkul alışveriş merkezi niteliğindedir. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.

7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapor konusu gayrimenkul alışveriş merkezi niteliğindedir. Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.

8. GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME

8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

8.1.1 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete"de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete"de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete"de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi"nin 1. Fıkrası"nın (c) ve (j) bentlerinde;

"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkul ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.

Gayrimenkulün tapu kaydında yapılan incelemede, gayrimenkul üzerinde "ipotek" kaydı bulunmadığı görülmüştür.

Gayrimenkulün tapu kaydının "TSKB GYO A.Ş. hisseleri" şerhler hanesinde aşağıdaki şerhler bulunmaktadır;

• Krokisinde gösterilen A kısım üzerine 99 yıllığına 1- krş bedelle Ayedaş lehine kira şerhi. (AYEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 99 yıllığına 1 kuruş bedelle kira şerhi)
• 1.330.000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Migros Ticaret A.Ş. lehine 13.10.2014 tarihinde başlamak üzere toplamda 10 yıl süre ile 1.400.000 TL bedelle kira şerhi)
• TSKB GYO A.Ş.'nin hissesi üzerinde lehine 99 yıllığına 1 kuruş bedelle kira şerhi)
• 70.000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Migros Ticaret A.Ş. lehine 13.10.2014 tarihinde başlamak üzere toplamda 10 yıl süre ile 1.400.000 TL bedelle kira şerhi)

Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır

8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkulün devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

Rapor konusu gayrimenkulün tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

8.1.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete"de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete"de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete"de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi"nin 1. Fıkrası"nın [b(Değişik:RG-02.01.2019-30643)] bentinde;

"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.

Değerlemeye konu gayrimenkulün 09.09.2015 tarih, 242 numaralı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Gayrimenkul iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek cins tashihi yapılmış, yasal süreçleri tamamlanmıştır. Ayrıca 31.12.2018 tarihli; 7F7M82GE belge numaralı "Yapı Kayıt Belgesi" mevcuttur.

İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı yapının gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Rapor konusu gayrimenkulün incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (Satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

8.1.4 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda, Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21 Ġnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, onaylı mimari proje ile uyumlu olduğu, ayrıca yapı kayıt belgesinin bulunduğu görülmüş olup gayrimenkulün yeniden ruhsat almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir.

8.1.5 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

(Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin İlgili Maddeleri Kapsamında Ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; (Değişik:RG-9/10/2020-31269) "Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir." denilmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ""Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ""in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu"nun geçici 16"ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.

Gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 38 |

9. DĠĞER

9.1 KDV Konusu

07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.

29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.

01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.

KDV ORANLARI
İş Yeri Teslimlerinde		20%
Arsa/Arazi Teslimlerinde		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda
Net Alanın 150 m² den Fazla Olan Kısmı İçin		20%
Net Alanın 150 m² ye Kadar Olan Kısmı İçin *		10%
Net Alanı 150 m² ye Kadar Konutlarda *		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda		20%
Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda /*
01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda		1%
	499 TL' ye kadar ise	1%
500 - 999 TL ise 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının
Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri
	1.000 TL'ye kadar ise	1%
1.000-2.000 TL ise 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının Alındığı
Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri 2.000 TL üzeri

* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.

** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.

*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.

Yukarıda verilen bilgiler doğrultusunda konu alışveriş merkezi vasıflı gayrimenkulün KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.

10. SONUÇ

10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."

10.2 Nihai Değer Takdiri

Gayrimenkulün konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.

• 1. Peşin Satış Fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılmıştır.
• 1. Değerleme Katma Değer Vergisi hariç yapılmış ve ilgili Katma Değer Vergisi tutarı eklenerek toplam değer sunulmuştur.
• 1. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi (Çalışmada proje değerleme çalışması yapılmamıştır.)

Değer Tablosu (30.06.2025 tarihli) Tam Hisse
1 Adet AlıĢveriĢ Merkezi	(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri	1.403.480.000	1.684.176.000 TL

*%20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.

o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.

• o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
• o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
• o KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
• o Rapor, müşterinin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri ile ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurumkuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasaktır. Rapor, sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen ya da tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

o Kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

Değerleme Uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No:401232 Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih TOSUN Lisans No: 400812

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 40 |

11. EKLER

• 1. Tapu Örneği
• 1. TGKM Parsel Sorgulama Görüntüleri
• 1. Gayrimenkule Ait tapu Kaydı
• 1. İmar Durumu
• 1. Yapı Kullanma İzin Belgesi
• 1. Yapı Ruhsatı
• 1. Yapı Kayıt Belgesi
• 1. 23.03.2015 Tarihli Mimari Proje Görselleri
• 1. Dava Süreci Hakkında Bilgilendirme Yazısı
• 1. Enerji Kimlik Belgeleri
• 1. Adres Kodları (UAVT)
• 1. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansları ve Tecrübe Belgeleri