Gayrimenkul Değerleme Raporu

1 Adet Bina Kargir Eski Tahirhan Kemankeş Mahallesi 77 Ada / 57 Parsel

Kemankeş Karamustafa Mahallesi Beyoğlu / İstanbul

Rapor Tarihi; 30.06.2025

Sunulan;

TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Hazırlayan;

Rapor No;

Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. 1 |

GAYRĠMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR

Konu Ana Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu

	Yönetici Özeti
Değerleme Raporuna ĠliĢkin Bilgiler
Raporu Talep Eden	TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.
Raporu Hazırlayan Kurum	Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.
Değerleme Tarihi	26.06.2025
Rapor Tarihi ve Numarası	30.06.2025 / 2025_755
Değerlenen Mülkiyet Hakları	Hisseli mülkiyet
Değerlemenin Amacı	Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün 30.06.2025 tarihli değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıĢtır.
Gayrimenkule ĠliĢkin Bilgiler
Gayrimenkul Kullanımı	Ticari amaçlı kullanılmak için tasarlanmıĢ olup, mevutta atıl durumdadır.
Gayrimenkulün Açık Adresi	KemankeĢ Karamustafa Mah. KemankeĢ Cad. No:61 Tahir Han Beyoğlu / Ġstanbul
Tapu Kayıtları	Ġstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, KemankeĢ mahallesi, 77 ada 57 parsel numaralı 606,62 m² yüz ölçüme sahip, "Kargir Eski Tahirhan" vasıflı taĢınmaz.
Ġmar Durumu	Beyoğlu Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde 21.12.2010 – 11.06.2012 tarihinde tasdik edilen, 1/1000 ölçekli "Beyoğlu Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama Ġmar Planı" kapsamında BitiĢik Nizam Turizm + Hizmet + Ticaret (THT) alanında kalmaktadır. Koruma bölge kurulundan alınacak karar doğrultusunda imar uygulaması yapılacaktır. Yapı 29.01.2006 tarih ve 672 sayılı kurul kakarıyla tescilli eski eser ve koruma grubu II.A.2 olarak belirlenmiĢtir.
En Etkin ve En Ġyi Kullanımı	"Ticaret (Turizm) Alanı" kullanımıdır.
	Değer Tablosu (30.06.2025 tarihli)

1 Adet Bina		(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri	Tam Hisse Değeri	593.869.000	712.642.800	TL
Pazar Değeri	53/72 Hisse Değeri, TSKB GYO A.ġ.	437.153.000	524.583.600	TL

* %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. Hazırlanan değerleme raporu için aĢağıdaki hususları;

o Raporda sunulan bilgiler ve araĢtırmaların Değerleme Uzmanı'nın bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu;

o Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlı olduğunu;

o Değerleme Uzmanı olarak değerleme konusunu oluĢturan gayrimenkulle herhangi bir iliĢkimiz olmadığını;

o Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;

o Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;

o Değerleme çalıĢmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirdiğimizi;

o Değerleme Uzmanı'nın, gayrimenkuli kiĢisel olarak incelediğini;

o Değerleme Uzmanı olarak mesleki eğitim Ģartlarına haiz olduğumuzu;

o Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;

o Değerleme raporu teminat amaçlı iĢlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamıĢ olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini;

o Değerleme Uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkulün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;

beyan ederiz.

o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.

o Gayrimenkulde zemin araĢtırmaları ve zemin kontaminasyonu çalıĢmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. ġirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araĢtırma yapılmamıĢtır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiĢtir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalıĢması yapılmıĢtır.
o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı iĢlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamıĢ olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiĢtir.

o Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıĢtır.

1.			RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ6
	1.1		Rapor Tarihi ve Numarası 6
	1.2		MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6
	1.3		Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi 6
	1.4		ĠĢin Kapsamı6
	1.5		Raporun, Tebliğin 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama 6
	1.6 1.7		Rapor Türü 6 Raporu Hazırlayanlar 6
	1.8		Değerleme Tarihi 6
	1.9		Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası 7
	1.10		Değerleme Konusu Gayrimenkulün ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler7
	1.11		MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
2.			DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ 8
	2.1 2.2		Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgi 9
		2.2.1	Tapu Kayıtları 9
		2.2.1.1	Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9
		2.2.1.2	Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10
		2.2.2	Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi 10
		2.2.3	Kadastro Ġncelemesi 10
	2.3		Gayrimenkulün Ġmar Bilgileri 10
		2.3.1 2.3.2	Ġmar Durumu 10 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler 11
		2.3.3	Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki
			Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri vb.) ĠliĢkin Bilgi 11
		2.3.4	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler 11
		2.3.5	Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar 12
		2.3.6	Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı
			SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler 12
		2.3.7	Gayrimenkul ve Gayrimenkul Projeleri Ġçin AlınmıĢ Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım Ġzinlerine ĠliĢkin Bilgiler Ġle Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı
			Hakkında Bilgi 12
		2.3.8	Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı
			Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12
		2.3.9	Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut
			Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama 12
3.		2.3.10	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 GAYRĠMENKULLERĠN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ13
	3.1		Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13
		3.1.1	Ekonomik KoĢullar 13
		3.1.2	Gayrimenkul Piyasası 14
	3.2		Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 15
		3.2.1	Ġstanbul Ġli 15
		3.2.2 3.2.3	Beyoğlu Ġlçesi 15 KemankeĢ Karamustafa Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 16
		3.2.4	Yakın Çevre Fotoğrafları 16
		3.2.5	UlaĢım 16
	3.3		Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 16
	3.4		Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri 16
		3.4.1	Arsa Özellikleri 16
		3.4.2 3.4.3	Bina Özellikleri 16 Bağımsız bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları 17
		3.4.4	Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler 19
		3.4.5	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup
			Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 19
4.			DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR20
	4.1 4.2		Değer Tanımları 20 Değerleme Yöntemleri 20
5.			DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER22
	5.1		Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 22
	5.2		Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı 22
	5.3		Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 23
	5.4		Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı
6.			Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar 23 KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ26
	6.1		Pazar YaklaĢımı 26
		6.1.1	Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler 26
		6.1.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Pazar YaklaĢımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 26
		6.1.3	Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı 26
		6.1.4	Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 26
		6.1.5	Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar 26
		6.1.6	Pazar YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç 27
	6.2		Maliyet YaklaĢımı 27
		6.2.1	Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler 27
		6.2.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Maliyet YaklaĢımının Kullanılma Nedeni 27
		6.2.3	Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve UlaĢılan Sonuç
		6.2.4	27 Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar 27
		6.2.5	Maliyet YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç 28
	6.3		Gelir YaklaĢımı 28
		6.3.1	Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgileri 28
		6.3.2	Konu Gayrimenkuli Değerlemesi Ġçin Gelir YaklaĢımının Kullanılma Nedeni 28
		6.3.3	Nakit GiriĢ ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar 28

	6.3.4	Ġndirgeme / Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler 28
	6.3.5	Gelir YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç 28
	6.3.6	Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz ve Kullanılan Veriler) 28
	6.3.7	Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 28
	6.3.8	Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri 28
	6.3.9	BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar 28
	6.3.10	En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi 28
	6.3.11	MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi 29
7.		ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ 30
	7.1	Farklı Değerleme Yöntemleri Ġle Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 30
	7.2	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 30
	7.3	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi Ġse, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir
		Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 30
	7.4	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran
		SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30
8.		GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME31
	8.1	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
		Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ 31
	8.1.1	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ 31
	8.1.2	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte
		Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31
	8.1.3	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
		Olmadığı Hakkında GörüĢ 31
	8.1.4	Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda, Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir
		DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 32
	8.1.5	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında
		GörüĢ Ġle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ 32
9.		DĠĞER33
	9.1	KDV Konusu 33
10.		SONUÇ34
	10.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 34
	10.2	Nihai Değer Takdiri 34

1. RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, Ģirketimiz tarafından 30.06.2025 tarihinde, 2025_755 rapor numarası ile tanzim edilmiĢtir.

1.2 MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu "Ömer Avni Mahallesi, Karun Çıkmazı, No:2 Fındıklı Beyoğlu/Ġstanbul" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ." için hazırlanmıĢtır.

1.3 Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi

ġirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. "KuĢbakıĢı Cad. AĢuroğlu Sit. A Blok No: 29 Daire: 4 Altunizade - Üsküdar / Ġstanbul" adresinde kurulmuĢtur. Ticaret Sicil Gazetesi'nde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan ġirket Ana SözleĢmesi'ne göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iĢ ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiĢtir.

KuruluĢunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiĢ sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiĢtir.
ġirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme ġirketleri listesine alınmıĢtır.
ġirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 1740 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek KuruluĢların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiĢtir.

1.4 ĠĢin Kapsamı

Bu rapor, TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'nin talebine istinaden konu gayrimenkulün mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıĢtır.

1.5 Raporun, Tebliğin 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıĢtır.

1.6 Rapor Türü

Bu rapor, Ġstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, KemankeĢ mahallesi, 77 ada 57 parsel numaralı 606,62 m² yüz ölçüme sahip, "Kargir Eski Tahirhan" vasıflı ana gayrimenkulün 30.06.2025 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.7 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kiĢi - kurum - kuruluĢlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıĢtır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans No: 401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans No: 400812) tarafından hazırlanmıĢtır.

1.8 Değerleme Tarihi

Bu rapor, 19.06.2025 ila 30.06.2025 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araĢtırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıĢtır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. 6 |

1.9 Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor, "Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2 Fındıklı Beyoğlu/ĠSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ." ile Ģirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 30.05.2025 tarih 22 sayılı dayanak sözleĢmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıĢtır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkulün ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi

	Rapor - 1		Rapor - 2		Rapor- 3
Rapor Amacı	Pazar Değeri Tespiti		Pazar Değeri Tespiti			-
Rapor Tarihi	28.06.2024		31.12.2024			-
Rapor Numarası	2024_ÖZ_901		2024_ÖZ_2184			-
Raporu Hazırlayanlar	Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN		Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN			-
Toplam Değer (KDV hariç)	(Tam Hisse)	440.000.000	(Tam Hisse)	520.955.000	-	-
Toplam Değer (%20 KDV Dahil)	(Tam Hisse)	528.000.000	(Tam Hisse)	625.146.000	-	-
Toplam Değer (KDV hariç)	(53/72 Hissesi*)	323.890.000	(53/72 Hissesi*)	383.480.000	-	-
Toplam Değer (%20 KDV Dahil)	(53/72 Hissesi*)	388.680.000	(53/72 Hissesi*)	460.176.000	-	-
			*TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 53/72 Hissesi

Bu rapora konu olmuĢ gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde Ģirketimiz tarafından hazırlanan değerleme raporu bilgileri yukarıda sunulmuĢtur.

1.11 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

MüĢterimiz, çalıĢmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiĢtir. Değerleme çalıĢması sırasında müĢteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiĢtir.

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Konu gayrimenkul Ġstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, KemankeĢ Karamustafa mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Gayrimenkul KemankeĢ Caddesi üzerinde yer almaktadır.

Gayrimenkulün açık adresi: KemankeĢ Karamustafa Mah. KemankeĢ Cad. No: 61 Beyoğlu/ Ġstanbul.

Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkul 606,62 m² arsa alanı üzerinde, tapu kaydında "Kargir Eski Tahirhan" vasıflı ana gayrimenkuldür.

Gayrimenkulün Konumu

Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. 8 |

=	İstanbul
lice	Beyoglu
Mahalle/Köy	Kemanikas
Mahalle No	28739
Ada	77
Parsel	57
Tapu Alanı	606.62
Nikelik	Kargir Eski Tahirhan
Mexii	Kemankes Murakip
Zemin Tip	Ana Tagınmaz

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri
Ġl	Ġlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Yüz Ölçüm	Ana TaĢınmaz Nitelik	Malik	Hisse	Cilt	Sayfa
Ġstanbul	Beyoğlu	KemankeĢ	77	57	606,62 m²	Kargir Eski Tahirhan	Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ. Ömer Faruk Çelik TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.	1/144 37/144 53/72	8	701
	Edinme Sebebi - Tarih – Yevmiye (TSKB GYO hissesi için); Tüzel KiĢiliklerin Unvan DeğiĢikliği A.ġ. – 17/02/2014 - 1678

2.2.1.1 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Değerleme Uzmanı'nın tapu kayıtlarını inceleme çalıĢması, gayrimenkulün mülkiyetini oluĢturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "TaĢınmaza Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiĢtir. 03.06.2025 tarihli belgeler ekte, özeti aĢağıda sunulmaktadır.

Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri		Tarih /Yevmiye
ġerhler Hanesi
Ġstanbul (Sulh Hukuk Mahkemesi) SATIġ MEMURLUĞU nin 09/12/2022 tarih - 2022/284 Ort.Gid.SatıĢ sayılı Ġcra Dairesinin Yazısı yazısı ile satıĢına gidilmiĢtir.	Tüm hisseler üzerinde	12/12/2022 - 22113
Beyanlar Hanesi
- Beyoğlu Kentsel Sit Alanı içerisinde kalmaktadır.	Tüm hisseler üzerinde	22/04/2025 - 7065
- Korunması Gerekli TaĢınmaz Kültür Varlığıdır.	Tüm hisseler üzerinde	28/12/2010 - 10689
- TaĢınmaz Korunması Gerekli II. Grup Kültür Varlığıdır.	Tüm hisseler üzerinde	22/03/2007 - 1489
- Korunması Gerekli TaĢınmaz II. Grup Kültür Varlığıdır. (1.ve2.Grup Harçtan Muaf)	Tüm hisseler üzerinde	16/02/2007 - 1489
Rehin Hakları Hanesi
Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ. lehine 412.500.000 TL bedelli 1.dereceden - %35 değiĢken faizli ipotek	TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Hissesi üzerinde	23.08.2024 - 13603

Dava süreci ile ilgili TSKB GYO A.ġ. Edinilen 24.06.2024 tarihli yazılı bilgiye göre;

"1/144 hissesi Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ.'ye, 106/144 hissesi TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'ye ait Karaköy'de bulunan Tahir Han isimli gayrimenkulde diğer hissedarlar aleyhine Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ.'nin açtığı izalei Ģüyu davasına asli müdahil olarak katılınmıĢtır. Mahkemece 24.12.2015 tarihli celsede, taĢınmazın satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmiĢtir. Karar davalı tarafından temyiz edilmiĢ olup, Yargıtay 20. Hukuk dairesi Yerel Mahkemenin kararını bozmuĢtur. Yerel mahkemece davamızın kabulü ile ortaklığın satıĢ yolu ile giderilmesine karar verilmiĢtir. Karar davalı tarafından temyiz edilmesi sebebiyle temyiz incelemesi için dosya Yargıtay'a gönderilmiĢtir. Yargıtay tarafından 14.12.2021 tarihinde duruĢma yapılmıĢ olup Yerel Mahkeme kararı onanmıĢtır. Davalı tarafından maddi hata olduğu gerekçesi ile karara itiraz edilmesi sebebiyle dava yeniden Yargıtay'a gönderilmiĢtir. Yargıtay tarafından maddi hata olmadığı gerekçesiyle 28.09.2022 tarihinde istemin reddine karar verilmiĢ olup karar kesinleĢmiĢtir. KesinleĢmiĢ yargı kararına karĢı yargılamanın iadesi davası açılmıĢ ve talebin reddine karar verilmiĢtir. Dosya satıĢ için icra müdürlüğüne gönderilmiĢtir. Ġcra müdürlüğünce gayrimenkulün satıĢına esas olmak üzere Kıymet Takdiri yapılmıĢ, karĢı tarafça kıymet takdirine itiraz davası ikame edilmiĢtir; dava sonuçlanmıĢ olup taĢınmazın satıĢ yoluna gidilmiĢtir. SatıĢ sonucunda taĢınmaz Ģirketimize ihale edilmiĢtir; karĢı tarafça ihalenin feshi davası ikame edildiğinden satıĢ

kesinleĢmemiĢtir. Dava reddedilmiĢ olup karĢı taraf istinaf yoluna taĢımıĢtır. Ġstinaf mahkemesinin kararı beklenmektedir.

Ġpotek Açıklaması

TSKB GYO A.ġ. tarafından sunulan bilgiye göre, Tahir Han'ın satın alma sürecinde, Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ.'den 30.05.2025 vadeli olarak 150.000.000 TL tutarında kredi kullanılmıĢ ve bu krediye istinaden ipotek verilmiĢtir. TaĢınmazın tapu kaydında TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 53/72 Hissesi üzerinde yer alan "23.08.2024 tarih 13603 yevmiyeli numaralı Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ. lehine 415.500.000 TL bedelli 1.dereceden ipoteğin" Tahir Han'ın 19/72 hissesinin satın alınması amacı ile tescil edildiği belirtilmiĢtir.

2.2.1.2 Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1.1 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taĢımamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüĢler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkul, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkul Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

2.2.2 Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi

Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle "https://webtapu.tkgm.gov.tr/" adresinden online Kat Ġrtifakı Mimari Proje incelenememiĢtir.

2.2.3 Kadastro Ġncelemesi

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Beyoğlu Kadastro Müdürlüğü"nde bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiĢtir.

2.3 Gayrimenkulün Ġmar Bilgileri

Ġmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliĢtirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve Ģartnamelerde meydana gelmesi olası değiĢiklikleri dikkate almalıdır. Ġmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

2.3.1 Ġmar Durumu

Beyoğlu Belediyesi Ġmar Müdürlüğünde yapılan incelemelerde, değerleme konusu taĢınmaz 21/12/2010 – 11.06.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Beyoğlu Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama Ġmar Planı ve tadilatında, istikamet kesintili, BitiĢik Nizam, "Turizm + Hizmet + Ticaret (THT)" lejandında kalmaktadır. Ayrıca parseldeki mevcut yapı 29.01.2006 tarih ve 672 sayılı kurul kararıyla 2. grup tescilli eski eserdir. Koruma Bölge Kurulu'ndan alınacak kararlar doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

Görüntü (https://imardurumu.Beyoğlu.bel.tr/imardurumu/index.aspx#) adresinden edinilmiĢtir.

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

Beyoğlu Belediyesi Ġmar Müdürlüğü ArĢivi'nde yapılan incelemeler sonucunda, aĢağıda detayları sunulan evraklara ulaĢılmıĢtır.

Tapu ArĢivi

Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle "https://webtapu.tkgm.gov.tr/" adresinden online olarak mimari proje incelemesi yapılamamıĢtır.

Belediye ArĢivi

Beyoğlu Belediyesinde imar arĢiv dosyasında yapılan incelemelerde taĢınmaza ait "Yapı Ruhsatı "ve "Yapı Kullanma Ġzin Belgesi" görülememiĢtir. Belediyeden alınan Ģifahi bilgiye göre taĢınmazın 1935 yılında inĢaatının tamamlandığı (1957 yılı öncesi yapı) bilgisi edinilmiĢtir.
Ġmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 16.01.1957 yılından önce inĢa edilen tüm yapılar; 2981 sayılı Ġmar Affının Geçici 2/a maddesi doğrultusunda iskanlı kabul edilmektedir.
29.11.2006 tarih 672 sayılı kurul kararı ile yapı, tescilli eski eser ve koruma grubu 2 olarak belirlenmiĢtir.
11.06.2009 tarih ve 2687 sayılı kararı ile rölövenin onaylanmasına karar verilmiĢtir.
30.03.2011 tarih 4363 sayılı kararı ile 1.dönem restitüsyonu onaylanmıĢtır.
11.02.2021 tarih 9097 sayılı ile rölöve projesinin uygunluğuna karar verildiği görülmüĢtür.
26.08.2021 tarih ve 9588 sayılı Kurul Kararı ile Restitüsyon Projesi uygun bulunmuĢtur.
Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurulu'nun 08.06.2023 tarih ve 12298 sayılı karar eki Restorasyon Projesi bulunmaktadır.(3.275,13 m² için düzenlenmiĢtir.)
30.08.2021 tarihli Restitüsyon ve Röleve Projesi dikkate alınarak alan hesabı yapılmıĢtır.
Söz konusu gayrimenkul için Beyoğlu Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nde yapılan evrak incelemeleri ve Ģifahi sorgulamalar neticesinde, taĢınmazlar ile ilgili alınmıĢ olumsuz bir kararın bulunmadığı görülmüĢtür.

2.3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri vb.) ĠliĢkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkulün 1/144 hissesi 06.03.2006 tarihinde Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ. mülkiyetine, 37/144 hissesi 14.07.2006 tarihinde Ömer Faruk Çelik mülkiyetine, 53/72 hissesi 17.02.2014 tarih ve 1678 yevmiye numarasıyla TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. mülkiyetine geçilmiĢtir. Son üç yıl içerisinde gayrimenkulün mülkiyet yapısında bir değiĢiklik olmamıĢtır.

Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

Değerleme konusu gayrimenkulün konumlu olduğu arsanın son üç yıllık dönemde imar durumunda değiĢiklik meydana gelmemiĢ, kamulaĢtırma iĢlemleri vb. uygulamalara konu olmamıĢtır.

2.3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

Gayrimenkulün bulunduğu parselin imar durumu "Turizm+Hizmet+Ticaret (THT)" lejantlıdır. Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde ticaret alanı, okul alanı ve çeĢitli hizmet alanı lejandına sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır. Bölgede üzerinde yapı olmayan boĢ parsel arzı bulunmamaktadır.

Yakın çevre arazi kullanımın detayı (Kaynak: cbs.beyoğlu.bel.tr)

2.3.5 Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerlemeye konu ana taĢınmaz ile ilgili değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.

2.3.6 Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkul tapu kaydında "Kargir Eski Tahirhan" niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiĢ herhangi bir gayrimenkul satıĢ vaadi sözleĢmesi, kat karĢılığı inĢaat sözleĢmesi ve hasılat paylaĢımı sözleĢmesi tarafımıza ibraz edilmemiĢtir.

2.3.7 Gayrimenkul ve Gayrimenkul Projeleri Ġçin AlınmıĢ Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım Ġzinlerine ĠliĢkin Bilgiler Ġle Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul ile ilgili Beyoğlu Belediyesi imar arĢiv dosyasında yapılan incelemelerde taĢınmaza ait "Yapı Ruhsatı "ve "Yapı Kullanma Ġzin Belgesi" görülememiĢtir. Belediyeden alınan Ģifahi bilgiye göre taĢınmazın 1935 yılında inĢaatının tamamlandığı (1957 yılı öncesi yapı) bilgisi edinilmiĢtir.

Ġmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 16.01.1957 yılından önce inĢa edilen tüm yapılar; 2981 sayılı Ġmar Affının Geçici 2/a maddesi doğrultusunda iskanlı kabul edilmektedir.

Ġlgili kanun uyarınca parsel üzerinde yer alan yapı ile ilgili gerekli tüm izinleri alınmıĢ olduğu kabul edilmektedir. Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler" baĢlığı altında sunulmaktadır.

2.3.8 Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'dan önce inĢa edilmiĢtir.

2.3.9 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Değerlemeye konu ana gayrimenkul "Kargir Eski Tahirhan" niteliğindedir. Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Değerleme raporunda belirli bir projeye istinaden değerleme çalıĢması yapılmamıĢtır.

2.3.10 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Rapora konu gayrimenkule ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.

3. GAYRĠMENKULLERĠN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

3.1 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

3.1.1 Ekonomik KoĢullar

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmıĢ görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaĢ ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve baĢlayan Trump'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıĢtır.

ABD BaĢkanı Trump, dıĢ ticaret açığı verdiği ülkeler baĢta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıĢtır. Trump, iki komĢu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiĢtir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuĢtur. Bu sıra dıĢı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuĢtur.

Küresel ticaretin çok hızlı bir biçimde daralacağı beklentisi, buna bağlı büyümede yaĢanabilecek gerilemeler ve olası resesyon beklentileriyle finansal piyasalardaki çalkantılar ABD yönetimine geri adım attırmıĢ görünmektedir. Trump aldığı bir kararla, normalde Nisan ayında uygulamaya koyacağı gümrük vergilerini üç ay süreyle ertelemiĢtir. Ancak bu süre zarfında her ülkeyle tek tek pazarlık yapacağını bildirmiĢtir.

ABD'nin baĢlattığı gümrük vergisi artıĢı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaĢanacak kaybın ötesinde baĢta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endiĢe duyulmaktadır. Benzer risk ve endiĢelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düĢürmüĢtür. 1 Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüĢtü.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemiĢti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaĢanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında Mart ortasından bu yana yaĢanan daha fazla sıkılaĢmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kiĢi baĢına düĢen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıĢtır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiĢ ve pozitif görünümünü korumuĢ; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuĢtur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiĢtir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuĢ, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düĢürmüĢtür. Buna karĢın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüĢ ve ekonomik görünüme iliĢkin belirsizlikleri artırmıĢtır.

Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi geliĢmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuĢtur. GerçekleĢtirilen parasal sıkılaĢtırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satıĢ baskısı hafiflemiĢtir. Bununla birlikte, nisan baĢında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ'lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkıĢın sürmesine neden olmuĢtur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artıĢın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle 16 Mayıs itibarıyla 297 baz puan düzeyine gerilemiĢtir.

GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim)
2021	2072	2073	2024	2075

7,5 22,3 8,0 9,7 7,8 7,6 4,1 3,3 4,5 4,6 5,4 2,4 2,2 3,0 2,0

TCMB rezervleri yurt dıĢı yerleĢiklerin portföy çıkıĢları öncülüğünde gerilemiĢtir. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde, TCMB brüt uluslararası rezervleri, büyük oranda yurt dıĢı yerleĢiklerin portföy ve swap çıkıĢları kaynaklı olarak 23,2 milyar ABD doları azalarak 144,3 milyar ABD doları seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. Politika faizindeki artıĢ ve sıkı parasal duruĢu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koĢullar sıkılaĢmıĢtır. Faiz indirimlerinin baĢladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın gözlenmeye baĢladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuĢtur. Bankaların mevduat kompozisyonunda kur korumalı mevduat payı azalmaya devam etmektedir. Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaĢlarken TL krediler hız kazanmıĢ, kur etkisinden arındırılmıĢ toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiĢtir. Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıĢtır.


	Nis.24 May.24
TUFE	69.8 x 75.4 x 71.6 x 61.8 x 61.8 x 61.8 x 52.0 x 49.4 x 40.6 x 40.6 x 40.6 x 42.1 x 30.1 x 42.1 x 30.1 x 42.1 x 30.1			38,1	37,9
Y1-UFE	55,7 57,7 50,1 50,1 50,1 41,4	35,8 33,1 33,1 33,1 32,2 2 2 29,5 2 28,5 2 27,2	25,2	23,5	22.5

Tüketici enflasyonu nisan ayında yüzde 37,86'ya gerilemiĢ, 2024 yılı haziran ayında baĢlayan dezenflasyon süreci devam etmektedir. Hizmet enflasyonu gerilemekle birlikte yüksek seyrini sürdürmekte, düĢük seyreden mal enflasyonunun yakın dönem döviz kuru geliĢmelerinden etkilendiği izlenmektedir. Diğer taraftan, baĢta petrol olmak üzere gerileyen emtia fiyatları enflasyondaki düĢüĢü desteklemektedir. Finansal koĢullardaki sıkılaĢma ve küresel geliĢmelerin etkisiyle talep koĢullarının yılın kalan döneminde daha destekleyici olacağı öngörülmektedir. Ocak ayında güçlenen aylık üretici enflasyonu takip eden iki ayda yeniden zayıfladıktan sonra nisan ayında bir miktar güçlenmiĢtir. Yıllık üretici enflasyonu ise tüketici yıllık enflasyonunun altındaki seyrini sürdürmüĢ ve nisan ayı itibarıyla yüzde 22,50 olarak gerçekleĢmiĢtir.

3.1.2 Gayrimenkul Piyasası

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden konut satıĢ rakamlarına göre 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satıĢları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleĢmiĢtir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artıĢ görülmüĢtür. Aynı dönemdeki satıĢların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleĢirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artıĢı iĢaret etmektedir. Ġlgili dönemde ilk el satıĢlar 99.876 adet, ikinci el satıĢlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiĢtir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuĢtur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düĢme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artıĢ beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaĢılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda baĢarı kazanıp dezenflasyon yaĢandıysa da hali hazırda devam eden yapıĢkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiĢtir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artıĢın sürmesine karĢın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmıĢ, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıĢtır. Üç büyük Ģehirdeki fiyat değiĢimlerini

incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, Ġstanbul, Ankara ve Ġzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artıĢlar gözlenmiĢtir.

Kaynak: TCMB

Yılın 2025 ilk çeyreğinde konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevĢemenin sınırlı olarak devam ettiği, konut kredi talebinin ise güçlü olduğu görülmektedir. Benzer Ģekilde, ihtiyaç kredilerinde, yılın ilk çeyreğinde uygulanan standartlarda gevĢemenin devam ettiği, kredi talebinin ise canlı olduğu görülmektedir. Yılın 2025 ikinci çeyreği için bankaların beklentisi, konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevĢemenin zayıf Ģekilde devam edeceği, diğer bireysel kredi türlerine uygulanan standartlarda ise bir miktar sıkılaĢma baĢlayacağı yönündedir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaĢanan yavaĢlamayla birlikte inĢaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düĢüĢ gözlenmiĢtir. TÜĠK verilerine göre, inĢaat maliyet endeksi 2025 ġubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmıĢ, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiĢtir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, iĢçilik endeksi %0,02 azalmıĢtır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, iĢçilik endeksi %32,38 yükselmiĢtir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜĠK tarafından ġubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıĢtır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıĢtır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuĢtur

Kaynak: TCMB Araştırma Raporları ve GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.2.1 Ġstanbul Ġli

Ülkenin en kalabalık, ekonomik, tarihi ve sosyokültürel açıdan en önemli Ģehridir. Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek Ģekilde kurulmuĢtur. Ġstanbul kıtalararası bir Ģehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Sınırları içerisinde ise BüyükĢehir Belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran Ġstanbul Boğazının sınırları içerisinde olması nedeniyle, Ġstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuĢtur. Ġstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km²'dir. Ġstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiĢ özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla Ġstanbul'un iklimi ılımandır. Türkiyede en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ġstanbul'da ayrıca, üniversite diplomalı kiĢi oranı ülke ortalamasının iki katı oranındadır.

3.2.2 Beyoğlu Ġlçesi

Beyoğlu ilçesi, Ġstanbul ilinin merkezi ilçelerinden biridir. Beyoğlu veya eskiden Pera olarak isimlendirilen ilçe, Ġstanbul ilinin Avrupa yakasında bulunan ilçelerinden biridir. Kuzeybatıda ġiĢli ve Kâğıthane, doğuda BeĢiktaĢ ve Ġstanbul Boğazı, güneyde ve batıda ise Haliç ile sınırlı ilçenin yüzölçümü 8,76 km2'dir ve 45 mahalleden oluĢmaktadır. Pera olarak da isimlendirilen ilçe adını Tünel–Taksim arasında uzanan Ġstiklal Caddesi ve ona açılan sokakların belirlediği alanı kapsayan Beyoğlu semtinden alır.

Ġstanbul iline bağlı Beyoğlu ilçesi; Haliç'in kuzeyinde KasımpaĢa vadisinin batısıyla, Dolmabahçe (Gazhane) vadisi arasında kalan alanı kapsar, ġiĢli veBeĢiktaĢ ilçeleriyle sınırdaĢtır.

Beyoğlu ilçesinin sınırları içerisinde çok sayıda önemli kurum ve mekan bulunmaktadır. Bunların arasında; Fındıklı'daki Mimar Sinan Üniversitesi, Taksim Meydanı'ndaki Atatürk Kültür Merkezi, KasımpaĢa'daki Kuzey Deniz Saha Komutanlığı, Sütlüce'deki Tophane-i Amire (Koç Sanayii Müzesi), Aynalıkavak Kasrı, Ġstiklal Caddesi'ndeki Ġstanbul Sanayi Odası, Yapı Kredi Kültür ve Yayıncılık, Çiçek Pasajı, Balık Pazarı, Aksanat, çok sayıda sinema, Muammer Karaca Tiyatrosu, Tünel ve Tramvay ulaĢımı, Galata'daki Galata Kulesi de bulunmaktadır.

3.2.3 KemankeĢ Karamustafa Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

KemankeĢ Karamustafa mahallesi, Ġstanbul ilinin Beyoğlu ilçesine bağlı bir mahalledir.

KemankeĢ Karamustafa mahallesi bölgenin turizm açısından zengin bir mahallesidir. Sosyo-kültürel açıdan yoğun ilgi gören mahalle sınırları içerisinde turist ve yerli halkın çok sayıda ziyaret ettiği Galataport, Ġstanbul Modern Sanat Müzesi, Meryem Ana Orodoks Kilisesi, Aya Nikola Kilisesi, Amr Bin As ve Vehb Bin HuĢeyre Türbesi bulunmaktadır. Birçok farklı kültürü bünyesinde bulunduran mahalle sınırları içerisinde Karaköy ġehir Ġskelesi bulunmaktadır. Deniz yolu ve karayolu ile rahatça ulaĢım sağlanabilmektedir. Ayrıca BeĢiktaĢ ilçesine de yakın konumda olup, çevresinde Molla Çelebi Camii (Fındıklı Camii), Fındıklı-Mimar Sinan Üniversitesi tranvay durağı, KabataĢ Tramvay durağı, Dolmabahçe, BeĢiktaĢ stadyumu bulunmaktadır. Taksim meydana 800 m mesafede yer almaktadır. Bölge Galaport projesi ile dönüĢümünü devam ettirmektedir.

Bölgede cadde üzerinde yer alan yapılarda genel olarak zemin katlar dükkan, normal katları iĢyeri ofis, sokak içlerinde yer alan yapılar ise genel olarak ofis ve konut kullanımlı olarak geliĢme göstermiĢtir. Bölge kamu hizmetlerinden tam yararlanmakta olup altyapı problemi bulunmamaktadır.

3.2.4 Yakın Çevre Fotoğrafları

Galataport Ġstanbul Modern

3.2.5 UlaĢım

Değerleme konusu taĢınmaza ulaĢım, bölgenin ana arterlerinden olan Galata Köprüsünden kuzeydoğu yönünde ilerlenerek ulaĢım sağlanmaktadır. Galata Köprüsünden Kemeraltı Caddesine çıkılır. Kemeraltı Caddesinde ~200 m ilerlendikten sonra sağ kolda konumlu Maliye Caddesine dönülür. Bu caddenin bitiminde sola dönülerek taĢınmazın konumlu olduğu KemankeĢ Caddesine varılır. Değerleme konusu taĢınmaz bu cadde üzerinde 61 kapı numaralı yapıdır. TaĢınmazın bulunduğu lokasyon merkezi konumda olup toplu taĢıma araçları, özel araçlar ve deniz yolu ile ulaĢım rahatlıkla sağlanabilmektedir.

3.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme iĢlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıĢtır.

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

3.4.1 Arsa Özellikleri

Değerlemeye konu ana gayrimenkul Beyoğlu ilçesi, KemankeĢ Karamustafa Mahallesi, 77 ada 57 numaralı parsel üzerinde yer almaktadır. Konu parsel 606,62 m² yüz ölçüme sahiptir. Güneydoğu cepheden KemankeĢ Caddesi'ne ~22 m, kuzeydoğu cepheden 65 parsele ~38 m, kuzeybatı cepheden 65 parsele ~ 18 m, 64 parsele ~29 m cephelidir. 3 tarafı komĢu parsellerle çevrilidir. KemankeĢ Caddesi konumuna göre ortalama parsel geniĢliği 18 m ve derinliği 31 m'dir.

3.4.2 Bina Özellikleri

Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. 16 |

Konu parsel üzerinde; yaklaĢık 90 yıllık betonarme yapı tarzında inĢa edilmiĢ yapı bulunmaktadır. Parsel üzerinde yer alan yapının tamamı değerleme çalıĢmasına konu edilmektedir.

Ana gayrimenkulün tapu kaydı niteliği "Kargir Eski Tahirhan"dır. 2 adet giriĢi bulunmaktadır. 1 giriĢ zemin ve asma katlı dükkana eriĢim sağlamakta olup, ikinci giriĢ asma kat ve üst katlara hizmet vermektedir.

Değerlemeye konu yapı zemin + asma + 5 normal kat ve teras katı olmak üzere toplam 8 kattan oluĢmaktadır. TaĢınmazlara ait röleve ve restitüsyon projeleri Beyoğlu Belediyesi'nde incelenmiĢtir. Proje alanları genel olarak benzerdir. Projesine göre;

Zemin katı, bina giriĢi, dükkan ve depo bölümlerinden oluĢmakta olup, 468 m² brüt alana,

Asma katı, hol, 3 adet oda ve depo bölümlerinden oluĢmakta olup, 380 m² brüt alana,

normal katı, 8 oda, hol, 2 wc bölümlerinden oluĢmakta olup, 409,5 m² brüt alana,
normal katı, 8 oda, hol, 2 wc bölümlerinden oluĢmakta olup, 409,5 m² brüt alana,
normal katı, 8 oda, hol, 2 wc bölümlerinden oluĢmakta olup, 409,5 m² brüt alana,
normal katı, 13 oda,hol, 2 wc bölümlerinden oluĢmakta olup, 409,5 m² brüt alana,
normal katı ise, 13 oda, hol, 2 wc bölümlerinden oluĢmakta olup, 409,5 m² brüt alana,

Teras katı, hol, oda ve teras bölümleri bulunmakta olup 302,5 m² + 110 m² teras alanlı olmak üzere toplamda 3.198 m² + 110 m² alana sahiptir.

Binada faal olmayan 1 adet asansör bulunmaktadır. Isıtma, kömürlü merkezi sistemdir. Yerinde yapılan incelemerde binanın boĢ olduğu görülmüĢtür. Binanın tamamının bakımsız durumda olduğu ve kapsamlı tadilat ihtiyacı bulunduğu görülmüĢtür. Binanın 3. Normal katından itibaren panoramik boğaz manzarası görülmekte, olup üst katlara çıkıldıkça manzara açısı geniĢlemektedir. TaĢınmazın her katının iç hacim farklı malzeme ile dekore edilmiĢ ve oda sayıları değiĢtirilmiĢ durumdadır. Yapılan değiĢiklikler basit tadilat ile giderilebilir durumdadır. Gayrimenkulün bakımsız durumda olması, güvenlik ve hijyen sebebiyle zemin ve asma katı bazı bölümleri gezilememiĢ ve ölçümleri yapılamamıĢtır. TaĢınmazın kapsamlı tadilata ihtiyacı olduğu görülmüĢtür.

Bina giriĢi KemankeĢ Caddesinden bakıĢ istikametine göre güneydoğu cepheden zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır. Binanın dıĢ cephesi dıĢ cephe boyası ile boyalı, giriĢ holü zeminleri ve merdivenleri mozaik taĢtır.

Gayrimenkulün dosyasında yapılan incelemede taĢınmaza ait Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanım Ġzin Belgesi görülememiĢtir. Belediyesinde yapılan incelemelerde, taĢınmazın önemli mimarlarından Mimar Vedat Tek tarafından tasarlandığı ve 1935 yılında inĢaatının tamamlandığı görülmüĢtür. TaĢınmazın kat dağılımları aĢağıda sunulmaktadır.

Kat Dağılımları
Kat Adı	Brüt Büyüklüğü (m²)
Zemin Kat Alanı	468,0
1. Normal Kat Alanı	380,0
2. Normal Kat Alanı	409,5
3. Normal Kat Alanı	409,5
4. Normal Kat Alanı	409,5
5. Normal Kat Alanı	409,5
Teras Kat Alanı	302,5
	Toplam 3.198 (+110 m2 teras alanı)

3.4.3 Bağımsız bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları

TaĢınmazın yerinde yapılan incelemelerde bakımsız durumda olduğu ve detaylı tadilat iĢlemi gerektiği gözlemlenmiĢtir. TaĢınmazın bakımsız durumda olması sebebiyle taĢınmaz kısmen gezilebilmiĢ, zemin ve asma katların bazı bölümleri görülememiĢtir.

TaĢınmazın zeminleri kısmen seramik, kısmen mozaik ve laminat parke kaplıdır. Duvarlar ve tavanlar boyalı durumdadır. Islak hacimlerde zemin ve duvarlar seramiktir. TaĢınmaza ait 1 adet asansör bulunmakta olup, bakımsız olması sebebiyle kullanıma kapalıdır.

Ana taĢınmaz ve katların görselleri aĢağıda sunulmaktadır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. 17 |

Ġç Mekan Görselleri

Zemin Kat Zemin Kat Zemin Kat

1.Normal Kat 1.Normal Kat (Manzara) 1.Normal Kat

2.Normal Kat 2.Normal Kat (Manzara) 2.Normal Kat

3.Normal Kat 3.Normal Kat (Manzara) 3.Normal Kat

Çatı Katı Çatı Katı (Manzara) Çatı Katı

3.4.4 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

Beyoğlu Belediyesinde imar arĢiv dosyasında yapılan incelemelerde taĢınmaza ait "Yapı Ruhsatı "ve "Yapı Kullanma Ġzin Belgesi" görülememiĢtir. Belediyeden alınan Ģifahi bilgiye göre taĢınmazın 1935 yılında inĢaatının tamamlandığı (1957 yılı öncesi yapı) bilgisi edinilmiĢtir. Ġmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 16.01.1957 yılından önce inĢa edilen tüm yapılar; 2981 sayılı Ġmar Affının Geçici 2/a maddesi doğrultusunda iskanlı kabul edilmektedir. TaĢınmaz dosyasında yer alan rölöve ve restitüsyon projesi ile uyumlu durumdadır.

3.4.5 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Yapı, Ticari amaçlı kullanılmak için tasarlanmıĢ olup, mevutta atıl durumdadır. Önceki yıllarda ofis olarak kullanılmıĢ olup, mevcutta boĢ durumdadır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. 19 |

4. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalıĢmaya "değerleme", bu çalıĢmanın sonucunda tespit edilen kanaate iliĢkin rakama ise "değer" denir.

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir Ģekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir iĢlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiĢtirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar Kirası (Market Rent)

Pazar kirası, taĢınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir Ģekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir iĢlem ile uygun kiralama Ģartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer (Equitable Value)

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri / Bedeli (Investment Value / Worth)

Yatırım değeri / bedeli, bireysel yatırım veya iĢletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluĢan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma iĢlemine iliĢkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satıĢ yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satıĢından elde edilebilecek değerini ifade eder.

Zorunlu SatıĢ (Forced Sale)

"Zorunlu satıĢ", terimi sıklıkla, bir satıcıyı satıĢa zorlayan koĢullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

UFRS 13'de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir iĢlemde, bir varlığın satıĢından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

4.2 Değerleme Yöntemleri

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaĢmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaĢımı kullanılabilir. Bu çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaĢım değerlemede kullanılan ana yaklaĢımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

Pazar YaklaĢımı (Market Approach)

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve / veya

Pazar yaklaĢımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karĢılaĢtırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

Gelir YaklaĢımı (Income Approach)

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

ĠNA yönteminde, tahmini nakit akıĢları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu iĢlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. ĠNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akıĢı türünün seçilmesi (Örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akıĢları, toplam nakit akıĢları veya özsermayeye ait nakit akıĢları, reel veya nominal nakit akıĢları vb.), nakit akıĢlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akıĢ tahminlerinin hazırlanması, (Varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dahil olmak üzere, tahmini nakit akıĢlarına uygulanması Ģeklindedir.

Maliyet YaklaĢımı (Cost Approach)

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması ve / veya

5. DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER

5.1 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi

Güçlü Yönleri + Ana Cadde üzerinde konumlu olması, + Tramvay Durağına yakın konumda olması, + Boğaz ve tarihi yarım ada manzarasının bulunması, + Otel, ofis ve dükkan kullanıma uygun bir konumda yer alması Zayıf Yönleri YaklaĢık 90 yaĢında eski bir yapı olması, TaĢınmazın bakımsız durumda olması, kapsamlı tadilat gerektirmesi, Eski eser yapı olması sebebiyle, inĢaat ve tadilat çalıĢmalarında idareden alınacak izin ve süreçlerin, inĢaat süresini ve maliyetini arttıracak olması Bölgede otopark sorunun yaĢanması. Fırsat + Ana taĢınmazın merkezi konumda olması. + Galaport projesi ile bölgenin çekim merkezi haline dönüĢmüĢ olması Tehditler Dünyada ve ülkemizde yaĢanan ekonomik geliĢmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi.

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkulün bölgesinde yapılan Ģifahi saha araĢtırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kiĢilerle yapılan Ģifahi görüĢmeler ve internet araĢtırmaları ile derlenmiĢtir.

Konu gayrimenkul tapu kaydında "Kargir Eski Han" vasıflıdır. Bu sebeple yakın bölgelerdeki bina vasıflı gayrimenkulün satıĢ emsalleri araĢtırılmıĢ olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiĢtir.

								Satılık Bina Emsalleri
No	Konum	Kullanım	Kat Adedi	*Alanı (m²)	**Alanı (m²)	*Fiyatı (TL)	*Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Ġle.
1	KemankeĢ Mh.	Bina Otel	7	1.060	1.060	400.000.000	377.358	TaĢınmaza yakın, Mumhane Caddesi üzerinde, köĢe konumlu, arsa alanı 167 m2 olan, +31 yıllık, bodrum, zemin ve 5 normal kattan oluĢan 1.060 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 1.060m² olduğu düĢünülen, restorasyon görmüĢ altında restoranı olan 29 odalı butik otel satılıktır. Arka cadde üzerinde olması sebebiyle düĢük ancak caddenin yaya sirkülasyonunun daha yoğun olması sebebiyle yüksek, manzaraya sahip olmaması sebebiyle düĢük, restorasyon görmüĢ olması sebebiyle yüksek Ģerefiyeye sahiptir.	(212) 324 93 24
2	KemankeĢ Mh.	Tarihi Eser Bina	6	610	610	300.000.000	491.803	TaĢınmaza yakın, Mumhane Caddesi üzerinde, ara konumlu, +31 yıllık, 6 kattan oluĢan 610 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 610 m² olduğu düĢünülen, bakımlı bina satılıktır. Tadilat ihtiyacı bakımından benzer, manzaraya sahip olmaması, arka caddede konumlu olması sebebiyle düĢük, zemin katının ticari fonksiyona sahip olması sebebiyle yüksek Ģerefiyeye sahiptir.	(551) 620 11 10
3	KemankeĢ Mh.	Tarihi Eser Bina	6	1.476	1.476	230.000.000	155.827	TaĢınmaza yakın, Karaköy Meydanında, ara sokakta 246 m2 oturumlu, bodrum, zemin ve 4 normal kattan oluĢan 1.476 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 1.476 m² olduğu düĢünülen, eski eser bina satılıktır. Tadilat ihtiyacı bakımından benzer, deniz manzarasına sahip olmaması sebebiyle düĢük, konum ve reklam kabiliyeti sebebiyle düĢük Ģerefiyeye sahiptir.	(216) 373 40 40
4	KemankeĢ Mh.	Bina	7	1.550	1.550	420.000.000	270.968	TaĢınmaza yakın, ara sokakta konumludur. +31 yıllık, 7 kattan oluĢan 1.550 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 1.550 m² olduğu düĢünülen bina satılıktır. Kısmi tadilat ihtiyacı bakımından daha iyi, arka caddede konumlu olması sebebiyle düĢük, kısmi deniz manzarasına sahip olması sebebiyle düĢük Ģerefiyeye sahiptir.	(555) 965 45 59
5	KemankeĢ Mh.	Tarihi Bina	6	2.028	2.028	545.000.000	268.738	TaĢınmaza yakın, KemankeĢ Caddesi üzerinde, köĢe konumlu, arsa alanı 276 m2 olan, +31 yıllık, bodrum, zemin ve 5 normal kattan oluĢan 2.028 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 2.028 m² olduğu düĢünülen, restorasyon görmüĢ bina satılıktır. Aynı cadde üzerinde olması sebebiyle benzer, kısıtlı manzaraya sahip olması sebebiyle düĢük, restorasyon görmüĢ olması sebebiyle yüksek Ģerefiyeye sahiptir.	(212) 231 55 30

*Beyan Edilen, ** Tahmin Edilen

*Gayrimenkuller aracılık firmaları tarafından pazarlanırken, mevcut büyüklüğünden daha büyük alanlı (%5-25) olacak Ģekilde pazarlanmaktadır. Bu durum tahmini gayrimenkul büyüklüğünde dikkate alınmıĢ olup, tecrübelerimiz doğrultusunda gerekli görülmesi durumunda alan değiĢikliği yapılmıĢtır.

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli "Bina, ofis ve dükkan" araĢtırması yapılmıĢtır. Yapılan araĢtırmalarda gayrimenkule aracılık faaliyetinde bulunan kiĢiler ile görüĢülmüĢ ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiĢtir. Yapılan Ģifahi görüĢmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satıĢa veya kiralamaya konu olmuĢ gayrimenkul hakkında kısmen bilgi edinilmiĢ olup ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkulün detayları öğrenilmiĢtir. Edinilen bilgiler, Ģirket arĢivimizde bulunan diğer bilgiler ile karĢılaĢtırılmıĢ olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüĢtür.

Emsal araĢtırması yapılırken, "Aynı pazar koĢullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (Konumda / lokasyonda farklılıkları olan emsallerin Ģerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (Ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaĢı, inĢaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin Ģerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine iliĢkin emsaller (Farklı mülkiyet tarzlarının (Hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı Ģerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına) tercih edilmesine" dikkat edilmiĢtir.

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satıĢ fiyatları incelendiğinde aĢağıdaki bilgilere ulaĢılmaktadır.

Konu taĢınmazın bulunduğu konum turizm ve konaklama açısından yoğun olan bir bölgedir.
Bölgede ağırlıklı olarak restore edilen, yenilenen yapılar turizm tesisi ve ticari bina olarak kullanılmaktadır. Zemin katları dükkan - mağaza, üst katları ise genellikle konaklamaya uygun otel, apart – oda ve ofis olarak kullanılmaktadır. KemankeĢ Caddesi üzerinde konumlu olan taĢınmaz bölgede tercih edilen bir lokasyon üzerinde konumludur.
Bölgede yapılan araĢtırmalarda edinilen bilgilere göre benzer konumda yer alan panoramik deniz manzarası bulunan ofislerin ve binaların, deniz manzarası bulunmayanlara göre daha yüksek bedellerle el değiĢtirdiği tespit edilmiĢtir. (Bina emsallerin tahmini alanları içerisinde bina ortak alanları (Kapalı otopark, asansör, merdiven çekirdeği alanları vb.) bulunmakta olup, bağımsız bölüm emsallerinde

tahmini alanları içerisinde bina ortak alanları (Kapalı otopark, asansör, merdiven çekirdeği alanları vb.) bulunmamaktadır.)

Bölgede benzer konumda yer alan, ticari kabiliyeti yüksek olan binaların talep edilen satıĢ fiyatlarının 155.000-492.000 TL/m² aralığında değiĢtiği tespit edilmiĢtir.
Gayrimenkul ile ilgili yapılan araĢtırmalarda taĢınmazın izalei Ģüyu davası sürecinde yapılan satıĢ ihalesinde (2024-Haziran) KDV hariç 440.000.000 TL fiyatla teklif gördüğü öğrenilmiĢtir.

Emsallerin KarĢılaĢtırılması

Satılık ve kiralık gayrimenkul emsalleri, olumlu / olumsuz özelliklerine göre karĢılaĢtırılmıĢ ve Ģerefiyelendirme çalıĢması ile uyumlu hale getirilmiĢtir.

Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düĢülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "Konum, manzara, mimari-inĢaat kalitesi, kullanım alanı büyüklüğü ve mülkiyet durumu" gibi kriterlere göre ĢerefiyelendirilmiĢtir.

Emsallerin Konuma ĠliĢkin Düzeltme Kriteri'nde; raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkullere Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları dikkate alınmıĢ; ulaĢım akslarına olan mesafesi, eriĢilebilirliği, merkezi konumu, manzara durumu, manzara açısı, tabela değeri vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıĢtır.

Emsallerin Manzara Özelliklerine ĠliĢkin Düzeltme Kriteri'nde; binanın katlar bazında manzara açısı ve geniĢliği vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıĢtır.

Emsallerin ĠnĢaat - Mimari Özelliklerine ĠliĢkin Düzeltme Kriteri'nde; binanın teknik ve altyapı özellikleri, açık kapalı otopark durumu, kattaki konumu, yapılıĢ tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıĢtır.

Emsallerin Alana ĠliĢkin Düzeltme Kriteri'nde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıĢtır. Küçük alana sahip bina, ofis ve dükkanlar, büyük alana sahip bina, ofis ve dükkanlara göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmakta ve satılmaktadır.

Hisseli Mülkiyet Durumuna ĠliĢkin Düzeltme Kriteri'nde; emsallerin hisseli mülkiyet durumu göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıĢtır. Hisseli mülkiyet yapısına sahip gayrimenkullerin satıĢ süreleri, hisseli yapıda olmayanlara göre daha uzun, satıĢ kabiliyetleri ve değerleri hisseli yapıda olmayanlara göre daha düĢük olmaktadır.

Yukarıda belirtilen emsaller arasından, değerlemeye konu taĢınmaz ile daha benzer özelliklere sahip olduğu kanaatine varılan 3 gayrimenkul seçilmiĢ ve tablo Ģeklinde aĢağıda sunulmuĢtur. Seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tabloya iĢlenmiĢtir. Bina satıĢ değerlerine göre 1 tablo hazırlanmıĢ ve gayrimenkullerin olumlu / olumsuz özelliklerine göre Ģerefiye uygulanmıĢtır.

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Farklılıkları:

Emsal gayrimenkuller, değerleme konusu gayrimenkule göre daha küçük alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana iliĢkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuĢtur.

Değerleme konusu gayrimenkul yapı yaĢı olarak emsaller gayrimenkullere göre daha önce bir tarihte inĢa edilmiĢtir. Bu durum ĠnĢaat Kalitesi Düzeltmesi kriterinde olumsuz Ģerefiye olarak göz önünde bulundurulmuĢtur.

Değerleme konusu gayrimenkul manzara olarak emsaller gayrimenkullere göre benzer veya daha iyi manzara özelliklerine sahiptir. Bu durum ĠnĢaat Kalitesi Düzeltmesi kriterinde olumlu Ģerefiye olarak göz önünde bulundurulmuĢtur.

Değerlemeye konu gayrimenkulün hisseli durumda olması olumsuz Ģerefiye olarak göz önünde bulundurulmuĢtur.

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha Ġyi Konumda, Daha iyi Manzaraya, Daha Ġyi Mimari - ĠnĢaat Kalitesine Sahip, Daha Küçük Alana Sahip ve Hissesiz Mülkiyet Durumuna Sahip" ise Ģerefiye negatif girilmektedir.

KarĢılaĢtırma Tablosu – SatıĢ Değeri
	E1	E4	E5
Durum	Satılık	Satılık	Satılık
Pazarlanan Değer (A)	400.000.000	420.000.000	545.000.000	TL
Pazarlık Payı	30%	30%	10%	%
DüzeltilmiĢ Değer (B)	280.000.000	294.000.000	490.500.000	TL
Pazarlanan Alan (C)	1.060	1.550	2.028	m²
Alan Düzeltmesi	0%	0%	0%	%
DüzeltilmiĢ Alan (D)	1.060	1.550	2.028	m²
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	377.358	270.968	268.738	TL/m²
Pazarlıklı DüzeltilmiĢ Değer (B/D)	264.151	189.677	241.864	TL/m²
Konuma ĠliĢkin Düzeltme	0%	15%	0%	%
Manzaraya ĠliĢkin Düzeltme	25%	10%	5%	%
Mimari - ĠnĢaat Özelliğine Göre Düzeltme	-30%	-10%	-20%	%
Alana ĠliĢkin Düzeltme	-15%	-10%	-10%	%
Hisseli Mülkiyet Durumuna ĠliĢkin Düzeltme	-5%	-5%	-5%	%
Toplam Düzeltme	-25%	0%	-30%	%
ġerefiye UygulanmıĢ Değer	198.113	189.677	169.305	TL/m²
Ortalaması		185.677		TL/m²

*Emsal taĢınmaz daha iyi özelliklere sahip ise Ģerefiye negatif (-) girilmiĢtir.

Konu gayrimenkulün satıĢ değerinin 185.700 TL/m² olabileceği görüĢ ve kanaatine varılmıĢtır.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017"nin "UDS 105 Değerleme YaklaĢımları ve Yöntemleri" baĢlıklı 10.4. Maddesi'nde; "Değerleme çalıĢmasında yer alan bilgiler ve Ģartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." belirtmesi yapılmıĢtır.

Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar YaklaĢımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuĢtur.

6.1 Pazar YaklaĢımı

6.1.1 Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

Pazar yaklaĢımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karĢılaĢtırılabilir (Benzer) varlıklarla karĢılaĢtırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımı ifade eder.

AĢağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıĢ olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi, ve / veya

6.1.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Pazar YaklaĢımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Bu değerleme çalıĢmasında konu gayrimenkulün satıĢ değerlerinin tespitinde, Pazar YaklaĢımı kullanılmıĢtır.

Pazar yaklaĢımında, yakın dönemde pazara çıkartılmıĢ, satılmıĢ veya kiralanmıĢ benzer gayrimenkul dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluĢturularak değerleme yapılmıĢtır.

Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inĢaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karĢılaĢtırılmıĢ, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüĢülmüĢ; kamu kurum ve kuruluĢlarından da bilgi edinilmiĢ, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıĢtır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme YaklaĢımı ve Yöntemleri Madde 20.2. Maddesi'nin b ve c bentlerine göre; "Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taĢıyan varlıkların aktif olarak iĢlem görmesi ve / veya", "Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve / veya güncel gözlemlenebilir iĢlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaĢımının uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkule emsal olabilecek satılık ofis, dükkan ve bina emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaĢımı yöntemi kullanılmıĢtır.

6.1.3 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Raporun "Bölüm 5 Değerleme ÇalıĢmasında EriĢilen Bilgi ve Veriler" baĢlığı altında sunulmaktadır.

6.1.4 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Raporun "Bölüm 5 Değerleme ÇalıĢmasında EriĢilen Bilgi ve Veriler" baĢlığı altında sunulmaktadır.

6.1.5 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Raporun "Bölüm 5 Değerleme ÇalıĢmasında EriĢilen Bilgi ve Veriler" baĢlığı altında sunulmaktadır.

6.1.6 Pazar YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Yapılan piyasa araĢtırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkul için takdir edilen pazar değerleri aĢağıdaki tablolarda belirtilmiĢtir.

Alan ve Değer Açıklaması

Emsal olarak seçilen taĢınmazların brüt alanları içerisinde bina ortak alanları, kapalı otopark, asansör, merdiven çekirdeği vb alanları bulunması, değerleme konusu taĢınmazda kat irtifakının kurulu olmaması, tamamının benzer fonksiyona sahip olması sebebiyle, değerleme konusu taĢınmazın brüt inĢaat alanı üzerinden değer görüĢü belirtilmiĢtir. Elde edilen ve yukarıda belirtilen emsaller ve değerlemesi yapılan gayrimenkulün özelliklerine bağlı olarak pazar yaklaĢımı yöntemi ile gayrimenkulün brüt alanı üzerinden satıĢ değerinin 162.900 TL/m² olabileceği görüĢ ve kanaatine varılmıĢtır.

			Toplam YaklaĢık (TL) 593.869.000
77 Ada / 57 Parsel	3.198	185.700	Tam Hisse	593.868.600
	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Hisse	Toplam (TL)
Değerleme Tablosu – Pazar Değeri (Tam Hisse)

Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün Tam Hisse Değerinin 593.869.000TL olabileceği görüĢ ve kanaatine varılmıĢtır.

			Toplam YaklaĢık (TL) 437.153.000
77 Ada / 57 Parsel	3.198	185.700	53/72	437.153.275
	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Hisse	Toplam (TL)
Değerleme Tablosu – Pazar Değeri (TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 53/72 Hisse)

Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına tescilli 53/72 Hisse Değeri 437.153.000 TL olabileceği görüĢ ve kanaatine varılmıĢtır.

6.2 Maliyet YaklaĢımı

6.2.1 Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması, ve / veya

6.2.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Maliyet YaklaĢımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalıĢmasında Pazar YaklaĢımı Yöntemi uygulanmıĢ olup baĢka yöntem uygulanmamıĢtır.

6.2.3 Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve UlaĢılan Sonuç

Değerleme çalıĢmasında Pazar YaklaĢımı Yöntemi uygulanmıĢ olup baĢka yöntem uygulanmamıĢtır.

6.2.4 Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalıĢmasında Pazar YaklaĢımı Yöntemi uygulanmıĢ olup baĢka yöntem uygulanmamıĢtır.

6.2.5 Maliyet YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Değerleme çalıĢmasında Pazar YaklaĢımı Yöntemi uygulanmıĢ olup baĢka yöntem uygulanmamıĢtır.

6.3 Gelir YaklaĢımı

6.3.1 Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgileri

AĢağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliĢkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

6.3.2 Konu Gayrimenkuli Değerlemesi Ġçin Gelir YaklaĢımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalıĢmasında Pazar YaklaĢımı Yöntemi uygulanmıĢ olup baĢka yöntem uygulanmamıĢtır.

6.3.3 Nakit GiriĢ ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalıĢmasında Pazar YaklaĢımı Yöntemi uygulanmıĢ olup baĢka yöntem uygulanmamıĢtır.

6.3.4 Ġndirgeme / Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

Değerleme çalıĢmasında Pazar YaklaĢımı uygulanmıĢ olup baĢka yöntem uygulanmamıĢtır.

6.3.5 Gelir YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Değerleme çalıĢmasında Pazar YaklaĢımı uygulanmıĢ olup baĢka yöntem uygulanmamıĢtır.

6.3.6 Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz ve Kullanılan Veriler)

Gayrimenkulün atıl durumda olması, faaliyete geçebilmesi için kapsamlı tadilat yapılma ihtiyacının bulunması, mevcut hali ile kiralanma kabiliyetinin düĢük olması sebebiyle, gayrimenkul için için kira değeri analizi yapılmamıĢtır.

6.3.7 Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Bu değerleme raporunda, hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi kullanılmamıĢtır.

6.3.8 Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme çalıĢmasında, proje değerleme çalıĢması yapılmamıĢtır. Rapor bina bazında pazar değeri tespiti için hazırlanmıĢ olup raporda boĢ arsa ve proje değeri tespit edilmemiĢtir.

6.3.9 BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

6.3.10En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.

En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aĢağıdakilerin dikkate alınması gerekir:

Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
Yasal olarak izin verilen Ģartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili Ģehir planlamaları / imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değiĢme olasılığı,

Kullanımın finansal karlılık Ģartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüĢtürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde ĢehirleĢme, teknolojik geliĢme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir geliĢme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiĢ en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluĢabilmektedir. Bir baĢka anlatımla, ülkemiz koĢullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

Ülkemizde imar planları, ĢehirleĢme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleĢtirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "Ticari (Turizm Amaçlı) Alan" olarak kullanılabileceği düĢünülmektedir.

6.3.11MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Rapora konu gayrimenkulün bina özelliğinde olması sebebiyle müĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerlemesi yapılmamıĢtır.

7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri Ġle Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar YaklaĢımı ve Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılması uygun bulunmuĢtur.

Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu

Özet Tablo			Değer (TL)
Pazar YaklaĢımı	Pazar Değeri	Tam Hisse Değeri	593.869.000
		TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ., 53/72 Hisse Değeri	437.153.000
Maliyet YaklaĢımı	Pazar Değeri	Bu yöntem uygulanmamıĢtır.
Gelir YaklaĢımı	Pazar Değeri	Bu yöntem uygulanmamıĢtır.

Pazar yaklaĢımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleĢtirilen benzer mülklerin satıĢlarıyla karĢılaĢtırılmıĢtır. Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkul benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaĢılmıĢtır.

Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkule benzer kullanımda gayrimenkulün pazar yaklaĢımına konu edilerek değerlendirildiği gözlemlenmiĢtir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaĢımıyla hesaplanan toplam pazar değeri takdir edilmiĢtir. Nihai değer takdir edilirken peĢin satıĢ fiyatları esas alınmıĢtır.

Buna göre gayrimenkulün;

Toplam Pazar Değeri için 593.869.000.-TL (BeĢ Yüz Doksan Üç Milyon Sekiz Yüz AltmıĢ Dokuz Bin.- Türk Lirası) değer takdir edilmiĢtir.

TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına tescilli 53/72 Hisse Değeri için 437.153.000.-TL (Dört Yüz Otuz Yedi Milyon Yüz Elli Üç Bin.- Türk Lirası) değer takdir edilmiĢtir.

7.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalıĢmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.

7.3 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi Ġse, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Rapor konusu gayrimenkul Bina niteliğindedir. BoĢ arsa veya arazi değerleme çalıĢması yapılmamıĢtır.

7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapor konusu gayrimenkul Bina niteliğindedir. Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalıĢması yapılmamıĢtır.

8. GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME

8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

8.1.1 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete"de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete"de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete"de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi"nin 1. Fıkrası"nın (c) ve (j) bentlerinde;

"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkul ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.

Gayrimenkulün tapu kaydında yapılan incelemede, gayrimenkul üzerinde "ipotek" kaydı bulunduğu görülmüĢtür. Ancak TSKB GYO A.ġ. tarafından sunulan bilgiye göre, Tahir Han'ın satın alma sürecinde, Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ.'den 30.05.2025 vadeli olarak 150.000.000 TL tutarında kredi kullanılmıĢ ve bu krediye istinaden ipotek verilmiĢtir. TaĢınmazın tapu kaydında TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 53/72 Hissesi üzerinde yer alan "23.08.2024 tarih 13603 yevmiyeli numaralı Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.ġ. lehine 415.500.000 TL bedelli 1.dereceden ipoteğin" Tahir Han'ın 19/72 hissesinin satın alınması amacı ile tescil edildiği belirtilmiĢtir. SatıĢ iĢlemi henüz sonuçlanmamıĢtır. Konu ipoteğin, yatırım amaçlı olması, gayrimenkulün alımı için tescil edilmiĢ olması sebebiyle, konu gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde bir engel olmadığı hakkında görüĢüne varılmıĢtır.

Gayrimenkulün tapu kaydının beyanlar hanesinde "Beyoğlu Kentsel Sit Alanı içerisinde kalmaktadır." beyanı bulunmaktadır.

Gayrimenkulün tapu kaydının beyanlar hanesinde "Korunması Gereken Kültür Varlığı" beyanı bulunmaktadır.

Gayrimenkulün tapu kaydının Ģerhler hanesinde "Ortaklığın Giderilmesi Amacıyla Devam Eden Dava Kapsamında SatıĢına GidilmiĢtir" Ģerhi bulunmaktadır.

Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına iliĢkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi'nin 1. Fıkrası'nın (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

Rapor konusu gayrimenkulün tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" baĢlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (SatıĢına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüĢ ve kanaatindeyiz.

8.1.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı

kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.

Belediyeden alınan Ģifahi bilgiye göre taĢınmazın 1935 yılında inĢaatının tamamlandığı (1957 yılı öncesi yapı) bilgisi edinilmiĢtir. Ġmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 16.01.1957 yılından önce inĢa edilen tüm yapılar; 2981 sayılı Ġmar Affının Geçici 2/a maddesi doğrultusunda iskanlı kabul edilmektedir.

Ġlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı yapının gerekli tüm izinleri alınmıĢ olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Rapor konusu gayrimenkulün incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" baĢlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (SatıĢına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüĢ ve kanaatindeyiz.

8.1.4 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda, Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkulün yeniden yapı ruhsatı almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiĢtir.

8.1.5 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

(Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin İlgili Maddeleri Kapsamında Ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; (Değişik:RG-9/10/2020-31269) "Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir." denilmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ""Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ""in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu"nun geçici 16"ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.

Yapının kullanım özelliğini kaybetmediği, bina vasıflı gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım Ģekillerinin uyumlu olduğu kanaatine varılmıĢtır. Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" baĢlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (SatıĢına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüĢ ve kanaatindeyiz.

9. DĠĞER

9.1 KDV Konusu

07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı CumhurbaĢkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiĢtir. ġirket aktifinde yer alan iĢ yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.

29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı CumhurbaĢkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmıĢ olan yapı ruhsatlarına iliĢkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüĢüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.

01.04.2022 tarihinden itibaren alınmıĢ olan inĢaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aĢağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.

KDV ORANLARI
ĠĢ Yeri Teslimlerinde		20%
Arsa/Arazi Teslimlerinde		10%
01.04.2022 TARĠHĠNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda
Net Alanın 150 m² den Fazla Olan Kısmı Ġçin		20%
Net Alanın 150 m² ye Kadar Olan Kısmı Ġçin *		10%
Net Alanı 150 m² ye Kadar Konutlarda *		10%
01.04.2022 TARĠHĠNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda		20%
Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda /*
01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda		1%
	499 TL' ye kadar ise	1%
01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının	500 - 999 TL ise	10%
Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri	1.000 TL ve üzeri	20%
	1.000 TL'ye kadar ise	1%
1.000-2.000 TL ise 10% 01.01.2017 Tarihi Ġtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının Alındığı
Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri	2.000 TL üzeri	20%

* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların DönüĢtürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.

** BüyükĢehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inĢaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inĢaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.

*** Kamu kurum ve kuruluĢları ile bunların iĢtirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inĢaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.

Yukarıda verilen bilgiler doğrultusunda konu ofis/ticari vasıflı gayrimenkulün KDV oranı %20 olarak belirlenmiĢtir.

10. SONUÇ

10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme Uzmanı'nın raporda belirttiği tüm analiz, çalıĢma ve hususlara katılıyorum.

Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" baĢlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satıĢına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüĢ ve kanaatindeyiz."

10.2 Nihai Değer Takdiri

Gayrimenkulün konumu ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmıĢ, mevkide detaylı piyasa araĢtırması yapılmıĢtır. Ülkede son dönemde yaĢadığımız ekonomik koĢullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aĢağıdaki gibi takdir edilmiĢtir.

Bu değerin takdirinde aĢağıdaki esaslara uyulmuĢtur.

1. PeĢin SatıĢ Fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılmıĢtır.
1. Değerleme Katma Değer Vergisi hariç yapılmıĢ ve ilgili Katma Değer Vergisi tutarı eklenerek toplam değer sunulmuĢtur.
1. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle tamamlanmıĢ kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiĢ olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi (ÇalıĢmada proje değerleme çalıĢması yapılmamıĢtır.).

Değer Tablosu (30.06.2025 tarihli)
1 Adet Bina		(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri	Tam Hisse Değeri	593.869.000	712.642.800 TL
Pazar Değeri	53/72 Hisse Değeri, TSKB GYO A.ġ.	437.153.000	524.583.600 TL

*%20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.

o Değer görüĢü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiĢtir.
o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
o KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıĢtır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine iliĢkin muafiyet, istisna ve vergi oranına iliĢkin özel hükümleri dikkate alınmamıĢtır.
o Rapor, müĢterinin münhasır kullanımı için hazırlanmıĢ olup, müĢteri ile ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurumkuruluĢları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu baĢka amaçlarla kullanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasaktır. Rapor, sınırlı sayıda üretilmiĢ olup, hiçbir zaman Vera Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü Ģahıslara dağıtım amacıyla kısmen ya da tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

o Kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

Değerleme Uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No: 401232 Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih TOSUN Lisans No: 400812

11. EKLER

1. TGKM Parsel Sorgulama Görüntüleri
1. Gayrimenkule Ait Tapu Kaydı
1. Tapu Fotokopileri
1. Ġmar Durumu
1. Dava Süreci Hakkında Bilgilendirme Yazısı
1. Gayrimenkulün Ġhalesi, Attırma Sonuç Tutanağı
1. Gayrimenkulün Ġhalesi, KAP Bildirimleri
1. Ġpotek Evrakı
1. Mimari Proje
1. Adres Kodları
1. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansları ve Tecrübe Belgeleri

12.

AI Terminal

TSKB GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8712_rns_2025-06-30_f04b6206-b63d-483b-878d-05179b2ccb78.pdf

Gayrimenkul Değerleme Raporu

* %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. Hazırlanan değerleme raporu için aĢağıdaki hususları;

beyan ederiz.

1. RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

1.2 MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

1.3 Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi

1.4 ĠĢin Kapsamı

1.5 Raporun, Tebliğin 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

1.6 Rapor Türü

1.7 Raporu Hazırlayanlar

1.8 Değerleme Tarihi

1.9 Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkulün ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

1.11 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Gayrimenkulün Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

2.2.1.1 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Dava süreci ile ilgili TSKB GYO A.ġ. Edinilen 24.06.2024 tarihli yazılı bilgiye göre;

Ġpotek Açıklaması

2.2.1.2 Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

2.2.2 Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi

2.2.3 Kadastro Ġncelemesi

2.3 Gayrimenkulün Ġmar Bilgileri

2.3.1 Ġmar Durumu

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

Tapu ArĢivi

Belediye ArĢivi

2.3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri vb.) ĠliĢkin Bilgi

2.3.5 Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

3. GAYRĠMENKULLERĠN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

3.1 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

3.1.1 Ekonomik KoĢullar

3.1.2 Gayrimenkul Piyasası

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.2.1 Ġstanbul Ġli

3.2.2 Beyoğlu Ġlçesi

3.2.3 KemankeĢ Karamustafa Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

3.2.4 Yakın Çevre Fotoğrafları

3.2.5 UlaĢım

3.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

3.4.1 Arsa Özellikleri

3.4.2 Bina Özellikleri

3.4.3 Bağımsız bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları

Ġç Mekan Görselleri

4. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar Kirası (Market Rent)

Makul Değer (Equitable Value)

Yatırım Değeri / Bedeli (Investment Value / Worth)

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Zorunlu SatıĢ (Forced Sale)

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

4.2 Değerleme Yöntemleri

Pazar YaklaĢımı (Market Approach)

Gelir YaklaĢımı (Income Approach)

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

Maliyet YaklaĢımı (Cost Approach)

5. DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER

5.1 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Emsallerin KarĢılaĢtırılması

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Farklılıkları:

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

6.1 Pazar YaklaĢımı

6.1.1 Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

6.1.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Pazar YaklaĢımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

6.1.3 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

6.1.6 Pazar YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç