AI Terminal
VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jul 1, 2025
9065_rns_2025-07-01_16da4457-b31b-4d2a-bc7c-2f68f659b45d.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL İLİ SANCAKTEPE İLÇESİ SAMANDIRA MAHALLESİ 6770 ADA 2 PARSELDE YER ALAN VSANCAKTEPE MERKEZ PROJESİ
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
RAPOR BİLGİLERİ
| SÖZLEŞME TARİHİ | 12.05.2025 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
13.05.2025 | ||||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
29.06.2025 | ||||
| RAPOR TARİHİ | 30.06.2025 | ||||
| RAPOR NO | VKGYO-2503088 | ||||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||||
| DEĞERLEME KONUSU | İSTANBUL İLİ SANCAKTEPE İLÇESİ SAMANDIRA MAHALLESİ 6770 ADA 2 PARSELDE YER ALAN VSANCAKTEPE MERKEZ PROJESİ |
||||
| DEĞERLEME ADRESİ | ABDURRAHMAN GAZİ MAHALLESİ OSMANGAZİ CADDESİ (6770 ADA 2 PARSEL) SANCAKTEPE / İSTANBUL |
||||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Gizem GEREGÜL EVLEK-Değerleme Uzmanı (Lisans No:409558) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
||||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Ekler
1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri
- 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
- 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
- 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
- 1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
- 1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
- Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
- 1.6 - Değerleme Rapor Özeti
2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
- 2.1 - Tapu Kayıtları
- 2.2 - Takyidat Bilgileri
- 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
- 3.1 - Tanımı
- 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
- 3.3 - Ulaşım Özellikleri
- 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4 - Değerleme İle İlgili Analizler
- 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
- 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
- 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
- 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
5 - Değerleme Yöntemleri
- 5.1 - Pazar Yaklaşımı
- 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
- 6.1 - Pazar Yaklaşımı
- 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Yaklaşımı
- 6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
- 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi
- 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi
- 7 - Sonuç
- 7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
- 7.2 - Nihai Değer Takdiri
EKLER
- Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
- Ek 2 - Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
- Ek 3 - İNA Tablosu
- Ek 4 - İmar Durum Yazısı ( Kopya)
- Ek 5 - Tapu Belgesi
- Ek 6 - Yapılaşma ve Diğer Belgeler
- Ek 7 - Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (kopya)
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; İstanbul, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 6770 Ada 2 parsel üzerindeki projenin maliyet değeri + mevcut durum değeri + bağımsız bölüm bazlı tamamlanması durumundaki hasılat değeri tespit edilmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
İnkılap Mahallesi Dr. Adnan Büyükdeniz Caddesi No:7/A İç Kapı No:28 Ümraniye/ İSTANBUL
- Hizmeti Veren Kurum Bilgisi 1.2.2
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Hizmeti alan kurumun, İstanbul, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 6770 Ada 2 parsel üzerindeki projenin maliyet değeri + mevcut durum değeri + bağımsız bölüm bazlı tamamlanması durumundaki hasılat değeri tespit edilmesi talebi bulunmaktadır.
1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
İş bu rapor VKGYO-2503088 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Gizem GEREGÜL EVLEK değerleme uzmanı, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı, Berrin KURTULUŞ SEVER raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.
- Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 1.5
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde değerleme raporu hazırlanmamıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | |||
| Rapor Tarihi | |||
| Rapor Konusu | |||
| Raporu Hazırlayanlar | |||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1 - Tapu Kayıtları
| 6770 ADA 2 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL |
| İlçesi | : | SANCAKTEPE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | SAMANDIRA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | 243Ee4d |
| Ada No | : | 6770 |
| Parsel No | : | 2 |
| Alanı (m²) | : | 17518,17 |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ |
| Sahibi | : | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ. V |
| Yevmiye No | : | 29842 |
| Cilt No | : | 243 |
| Sayfa No | : | 24327 |
| Tapu Tarihi | : | 9.12.2016 |
2.2 - Takyidat Bilgileri
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Tarafından temin edilerek tararımıza verilmiş olup, 07.05.2025 tarihli ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Taşınmaz üzerinde takyidat bulunmamaktadır.
- Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri 2.2.1
Değerleme konusu taşınmazın mülkiyetinde son 3 yıllık dönemde değişiklik olmamıştır.
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler
Sancaktepe Belediyesi'nden alınan 12.09.2024 tarihli yazılı imar durumuna göre değerleme konusu taşınmaz 15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planında "T+K4" rumuzlu TAKS: 0.50, KAKS: 1.65, 6 Kat, yapılaşma koşulları ile Ticaret+Konut alanında kalmaktadır.
15.02.2010 t.t.li 1/1000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı Uygulama Hükümleri
B. Ticaret + Konut Alanları
*Parsel büyüklüğü 3500 m²den büyük Konut, Ticaret + Konut alanlarında, mania kriterlerini ve meri plana göre belirlenen emsal değerini aşmamak şartı ile avan proje kapsamında taban alanı, blok boyutları belirlemeye ilçe belediyesi yetkili olup, Yençok:10 kattır. 26.05.2022 t.t.
*Ticaret + Konut alanlarında tamamen konut fonksiyonu veya tamamen ticaret fonksiyonu yer alabileceği gibi konut ve ticaret fonksiyonu bir arada da yer alabilir. Ticaret + Konut alanlarında zemin üstü katlarda ofis olarak kullanılabilir. Tamamen ticaret fonksiyonu olması durumunda Maksimum Emsal: 0,25'i geçmeyecektir.
*Ticaret + Konut alanları içerisinde Maksimum Emsal: 0,25'i geçmemek koşulu ile iş merkezi, çarşı, alışveriş merkezi, banka, finans kurumu ve benzeri fonksiyonlar yer alabilir. 21.02.2017 t.t.
*Ayrıca, bu alanlarda kütüphane, nikâh salonu, halk eğitim merkezi, huzurevi, çocuk bakımevi, müze, sinema, tiyatro, sergi salonu vb. gibi sosyal ve kültürel tesisler ile özel sağlık ve özel eğitim tesisleri de yer alabilir. Bu fonksiyonlara ilişkin uygulama ilçe Belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.
*Plan lejantında Konut, Ticaret+Konut alanına ayrılan alanlarda planda verilen yapılaşma değerlerinde artış olmaması şartıyla; Özel Soysal Kültürel, Özel Temel Eğitim, Özel Ortaöğretim, Özel Sağlık Tesis Alanları yapılabilir, ancak Özel Eğitim, Özel Sağlık ve Özel Sosyal Kültürel Tesisi yapılan parsellerde konut ve ticaret birimleri yer alamaz.
2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Değerleme konusu taşınmazın imar planında son üç yıllık dönemde değişiklik olmamıştır.
2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
Taşınmazın inşaatı devam etmektedir. Sancaktepe Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Vakıf GYO A.Ş.' den temin edilen 6770 Ada 2 parsel için düzenlenmiş yeni yapı ruhsatları bulunmaktadır. Yeni yapı ruhsatlarından anlaşıldığı üzere 14.03.2023 tarih ve 2023-5982 sayılı yapı ruhsatları bulunmaktadır. Toplam mesken alanı 28.713,17 m², ofis ve işyeri alanı 1.778,40 m² ortak alanlar 27.641,85 m², toplam inşaat alanı 58.133,42 m² olarak belirtimiştir.
Parselde toplam 4 adet blokta 332 adet birim ve iksa için ruhsatlar alınmış olup geçerliliğini korumaktadır. Tarafımıza uygulama projeleri ve icmal listeleri iletilmiştir.
| 6770 ADA 2 PARSEL YENİ YAPI RUHSATI BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK ADI |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI MESKEN | ALANI (M²) | OFİS İŞYERİ ALANI (M²) |
ORTAK ALAN (M²) |
TOPLAM ALANI (M²) |
| A | 14.03.2023 | 2023-5982 | YENİ YAPI MESKEN - OFİS VE İŞYERİ |
116 | 2 | 10 | 12 | IV-C | 9.479,24 | 1.047,63 | 6.684,83 | 17.211,70 | |
| B1 | 14.03.2023 | 2023-5982 | YENİ YAPI MESKEN - OFİS VE İŞYERİ |
120 | 3 | 10 | 13 | IV-C | 9.680,76 | 730,77 | 10.415,23 | 20.826,76 | |
| B2 | 14.03.2023 | 2023-5982 | YENİ YAPI | MESKEN | 10 | 3 | 1 | 4 | III-B | 2.150,14 | 0,00 | 5.847,35 | 7.997,49 |
| B3 | 14.03.2023 | 2023-5982 | YENİ YAPI | MESKEN | 86 | 3 | 10 | 13 | IV-C | 7.403,03 | 0,00 | 4.694,44 | 12.097,47 |
| İKSA | 14.03.2023 | 2023-5982 | YENİ YAPI | İSTİNAT DUVARI | II-A | 4.660,00 | |||||||
| TOPLAM | 332 | 28.713,17 | 1.778,40 | 27.641,85 | 58.133,42 |
2.3.4 - Taşınmazların Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
6770 Ada 2 parselde ruhsatlandırma yapılmış olup inşaat faaliyeti halindedir. Vakıf GYO A.Ş.'den edinilen bilgiler ve yerinde yapılan gözlemelere göre inşaat seviyesi yaklaşık %29,23 seviyesindedir.
2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
3A İstanbul Yapı Denetim Limited Şirketi- Esentepe Mahallesi, Serik Sokak, OBA5 Blok No:1 D:10 Kartal/İstanbul
2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu, mevcut ruhsatlar, mimari projeler ve müşteri tarafından iletilen çarşaf listeler dikkate alınarak hazırlanmış olup, bu verilerin değişmesi halinde rapor revize edilmelidir.
2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
A blok için verilmiş 12.04.2023 tarihli Y2234E71716AE belge numaralı, B1 blok için verilmiş 12.04.2023 tarihli Y223425576A8E belge numaralı, B2 blok için verilmiş 12.04.2023 tarihli Y22341AE02D2C belge numaralı, B3 blok için verilmiş 12.04.2023 tarihli Y223417500A9B belge numaralı enerji verimlilik sertifikaları bulunmaktadır.
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1 - Tanımı
Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 6770 ada 2 parselde kain 17.518,17 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli taşınmazdır. Parsel üzerinde hali hazırda inşaat devam etmektedir.
3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Taşınmaz, Abdurrahmangazi Mahallesi sınırları içerisinde, Osmangazi Caddesi No:113 adresinde konumlanmaktadır. Bölge, site tipi konut yerleşimlerinin dışında, orta gelir grubuna hitap eden yapılaşmalarla gelişmiş olup, Osmangazi Caddesi zemin katlarında ticaret birimleri, üst katlarda ise konut fonksiyonlu yapılar yer almaktadır.
Yakın çevrede Sinpaş Lagün Evleri, Ağaoğlu My Village Sitesi, Elysium Life Sitesi, Sinpaş Köyceğiz gibi nitelikli konut projeleri ile Metrolife gibi devam eden projeler bulunmaktadır. Ayrıca taşınmaz, Sancaktepe Belediye Başkanlığı binasına yakın konumda yer alarak önemli bir referans noktası teşkil etmektedir. Ayrıca inşaatı devam eden Sancaktepe Şehir hastanesi ve henüz yapım aşamasına geçilmemiş Millet Bahçesine çok yakın konumda yer almaktadır.
3.3 - Ulaşım Özellikleri
Özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile taşınmazın bulunduğu noktaya ulaşılabilmektedir. Toplu taşıma alternetiflerinin sınırlı olduğu gözlemlenmiştir. Anadolu Otoyolu'na yakın konumda yer almaktadır. Ümraniye yönünden Şile Otoyolu üzerinde devam ederken Sarıgazi Kavşağı'ndan Ankara Caddesi'ne girilir. Atatürk Caddesi üzerinden devam ederken Osmangazi Caddesi'ne girilir ve 200 m sonra taşınmaza ulaşılır. Osmangazi Caddesi'ne yaklaşık 200 metre mesafede konumlanan taşınmaz, ulaşım açısından da avantajlıdır. Üsküdar–Samandıra Metro Hattı'nın Sancaktepe İstasyonu'na olan mesafesi yaklaşık 500 metredir.
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
3.4.1 - Genel Özellikleri
Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 6770 ada 2 parselde kain 17.518,17 m² yüzölçümlü ''Arsa'' nitelikli taşınmazdır. Parsel hafif eğimli bir topoğrafyaya sahiptir ve geometrik olarak amorf formundadır. Parselin güneybatısı Osmangazi Caddesi, doğusu Asır Caddesi, kuzeyi Haziran Sokak'a cephelidir.
Konu taşınmazın üzerinde inşaat devam etmektedir. Taşınmazın henüz kat irtifakı kurulmamış ana gayrimenkul niteliğindedir. VSancaktepe Merkez Proje olarak adlandırılan projede A, D (B1), C (B2), B (B3) bloklar olmak üzere toplamda 4 blok olarak projelendirilmiş ve yeni yapı ruhsatları düzenlenmiştir.
A blok 2 bodrum, zemin ve 9 normal kattan oluşmaktadır. 1+1, 2+1, 3+1 tip daireler tanımlanmış olup 107 adet mesken nitelikli, 9 adet dükkan nitelik bağımsız birim olmak üzere 116 adet bağımsız birim bulunmaktadır.
B (B3) blok 3 bodrum, zemin ve 9 normal kattan oluşmaktadır. 1+1, 2+1, 3+1 tip daireler tanımlanmış olup 86 adet mesken nitelikli bağımsız birim bulunmaktadır.
C (B2) blok 3 bodrum, zemin kattan oluşmaktadır. 4+1 tip daireler tanımlanmış olup 10 adet dubleks mesken nitelikli bağımsız birim bulunmaktadır.
D (B1) blok 3 bodrum, zemin ve 9 normal kattan oluşmaktadır. 1+1, 2+1, 3+1 tip daireler tanımlanmış olup 110 adet mesken nitelikli, 10 adet dükkan nitelik bağımsız birim olmak üzere 120 adet bağımsız birim bulunmaktadır.
Proje kapsamında 312 adet mesken nitelikli, 20 adet dükkan nitelikli olmak üzere toplam 332 adet bağımsız birim bulunmaktadır.
Vakıf GYO A.Ş. tarafından tarafımıza ibraz edilen icmal listelerine göre; mesken nitelikli birimlerin toplam satılabilir brüt alanı: 28.713,17 m², dükkan nitelikli birimlerin toplam brüt satılabilir alanı 1.778,40 m² dir. Toplam satılabilir brüt alan 30.491,57 m²'dir.
Vakıf GYO A.Ş.'den bilgiye göre bütün bloklar için ortalama fiziki ilerleme yüzdesi yaklaşık %29,23 olarak belirlenmiştir.
VAZİYET PLANI
3.4.2 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
6770 ada 2 parsel için ruhsatlar alınmış olup, 3194 sayılı Kanun kapsamında ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır.
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.1.1 - İstanbul İli
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.701.602 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
4.1.2 - Sancaktepe İlçesi
Sancaktepe İlçesi; 2008 yılında Ümraniye ilçesine bağlı Sarıgazi ve Yenidoğan beldeleriyle, Kartal ilçesine bağlı Samandıra beldesinin birleştirilmesi ile ilçe yapılmıştır. Denize kıyısı olmayan Sancaktepe, güneyinde Kartal, güneybatısında Maltepe, batısında Ataşehir ve Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik ve güneydoğusunda Sultanbeyli ilçelerine komşudur.
Elli yılı aşkın süredir ağırlıklı olarak doğu bölgelerimizden ve kent içinden gelen iç göçle artan Sancaktepe nüfusu, ilçenin yerleşiminden görünüşüne, kültürel yaşamından toplumsal yapısına her hususu değiştirmiştir. Sancaktepe nüfus yoğunluğu bakımından, İstanbul ortalamasının üzerinde bir nüfus yoğunluğuna sahiptir. 19 mahalleden oluşan Sancaktepe İlçesi 62,41 km2 'lik bir alanı kapsar ve Türkiye İstatistik Kurumu 2024 verilerine göre 502.077 nüfusa sahiptir. İlçe 61,90 kilometrekaredir ve sınırları dahilinde toplam 18 mahalle ve 1 köy vardır. Havza niteliği taşıması nedeniyle son derece hassas bir yerleşim alanı olan bölge, Kurtköy Sabiha Gökçen Havalimanı'na olan bağlantıları, TEM otoyolu ve TEM-Kartal bağlantı yolunun sağladığı ulaşım olanakları nedeniyle konumsal önemini arttırmaktadır.
4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
Türkiye Ekonomik Görünüm
2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump 'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır. ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur. ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. ABD Başkanının uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur.
Dünya ekonomisinde "II. Dünya Savaşı"ndan bu yana görülen en radikal değişikliklerden birisi olan korumacı yaklaşım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayış pek çok ülkeyi bölgesel iş birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme sistemleri, ihracatın zorlaşması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.
ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.
IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.
IMF raporunda öne çıkan başlıkları şöyle özetleyebiliriz:
* ABD tarafından açıklanan ve uygulamaya konan bir dizi yeni tarife ile ticaret ortaklarının misillemeleri nedeniyle yürürlükteki gümrük vergisi oranlarının son yüzyılda görülmeyen seviyelere ulaştığı belirtilen raporda, bu durumun büyüme üzerinde büyük bir olumsuz şok etkisi yarattığı kaydedildi.
* "Ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliğinin son derece yüksek seviyelere ulaşmasının küresel ekonomik faaliyet üzerinde önemli bir etki yaratması
beklenmektedir," değerlendirmesinde bulunuldu.
* Gelişmiş ekonomilerde büyümenin bu yıl %1,4 ve gelecek yıl %1,5 olmasının beklendiği belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde büyüme hızının bu yıl %3,7 ve gelecek yıl %3,9 olmasının öngörüldüğü aktarıldı.
* Küresel manşet enflasyonun ise Ocak ayındaki beklentilere kıyasla biraz daha yavaş bir hızda gerileyerek 2025'te %4,3, 2026'da ise %3,6 olmasının beklendiği belirtildi.
* Yoğunlaşan aşağı yönlü risklerin küresel ekonomik görünüme hâkim olduğu aktarılan raporda, ticaret savaşının tırmanmasının ve ticaret politikası belirsizliğinin daha da artmasının kısa ve uzun vadeli büyümeyi daha da azaltabileceği ifade edildi.
Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.
Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte
para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir. Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaşanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları başta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiştir. Gelişmiş ülkelerden Japonya bu konuda ayrışmış görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaşlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH (milyon TL) |
Kişi Başı Gelir (IL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kışı Başı Gelir (Dolar) |
Büyüme ('art ) |
Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL) |
||||
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4,72 | |||
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0.90 | 5,68 | |||
| 2020 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8 599 | 1,90 | 7,04 | |||
| 2021 | 7.256.142 | 85.759 | 807,924 | ਰੇ ਟੈਸਰੋ | 11,40 | 8,98 | |||
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 | |||
| 2023 | 26.545.722 | 311.110 | 1.130.009 | 13.243 | 5,10 | 23,49 | |||
| 2024 | 43.410.514 | 507.615 | 1.322.408 | 15.463 | 3,20 | 32,83 |
(Kaynak: (Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
Gayrimenkul Sektörü:
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.
Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk üç ayında aldığı konut adedi 4.578 olmuştur. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi, oturma izni ve vatandaşlık verilmesiyle 2022 yılına kadar güçlü bir trendle seyretmiş, ancak son birkaç yılda oldukça zayıflamış görünmektedir. Bunun nedenleri olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişimler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği gösterilebilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.
Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.
2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır..3 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.
Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.
Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler
2025 yılının birinci çeyreğinde konut satışları, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %20,1 oranında artış kaydederken genellikle en yüksek konut satış adetlerinin izlendiği dördüncü çeyreğe göre ise %36,7 oranında gerileyerek 335.786 adet olmuştur. Bu rakam, 2020 yılından bu yana kaydedilen en yüksek birinci çeyrek satış rakamı olarak dikkat çekmektedir. Konut fiyatları artışında 2024 yılının dördüncü çeyreğinde yıllık artış %29,4 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla konut fiyat değişimi %32,4'e yükselmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekle birlikte Mart ayı itibarıyla reel değişim artış trendine devam etmiş ve -%4,2 olarak gerçekleşmiştir. Üç büyük ilden sadece Ankara'da reel değişim negatif bölgeden çıkarak %0,4'e yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında da benzer şekilde artış görülmüş; dördüncü çeyrek sonunda yıllık değişim %28,6 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla %33,7'ye yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise -%3,2 olarak kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, Türkiye genelinde konut birim fiyatı 37.740 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatı 61.085 TL/m², İzmir'de 41.743 TL/m², Ankara'da ise 33.272 TL/m² olarak belirlenmiştir.
Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2025 yılının ilk çeyreğinde ilk satışlarda yıllık bazda %13,2, ikinci el satışlarda ise yıllık bazda %23,8 oranında artışlar görülmüştür. Yılın ilk çeyreği itibarıyla, ilk satışlar 99.876 adet olarak kaydedilirken ikinci el satışlar 235.910 adede ulaşmıştır. Yılın ilk çeyreğinde, ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, 2024 ortalaması olan %32,8'in gerisinde kalarak %29,7 olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2025 yılının ilk çeyreğinde 51.729 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla %87,3 oranında artış kaydetmiştir. Mart 2025 itibarıyla ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı %16,4'e ulaşmış, son 22 ayın en yüksek oranı gerçekleşmiştir. Konut kredisi faizlerinde sınırlı bir gerilemenin dahi ipotekli satışlara etki ettiği görülmektedir. Konut kredisi faizleri 2024 yılının ilk çeyreğinde %41,7 iken 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,0'a gerilemiştir. Diğer satışlarda ise 2025 yılının ilk çeyreğinde yıllık %12,7 oranında bir artışla 284.057 adet satış gerçekleştirilmiştir.
Yabancılara yapılan satışlar yılın ilk çeyreği itibarıyla, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %19,5 oranında düşüşle 4.578 adet olarak gerçekleşmiştir. Böylece yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı %1,4 ile son 7 yılın en düşük birinci çeyrek oranı olmuştur. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım 779 adetle Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında en yüksek satış ise 1.785 adetle İstanbul'da görülmüştür. İstanbul'un ardından 1.468 adetle Antalya ikinci sırayı, 348 adetle Mersin üçüncü sırayı almıştır. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Aylık faiz oranı 2024 yılının son çeyreğini %2,91 seviyesinde tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %2,82 seviyesinde seyreden aylık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında 2,84 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2024 Aralık ayını %36,93 ile tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,11 seviyesine çıkan yıllık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında %40 seviyesinde seyretmektedir. 2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 4,1 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2024 yılı Mart ayında %27,3 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2025 itibarıyla 14,1 puan azalarak %13,2 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025* | 335.786 | 51.729 | 284.057 | 15,4% | 335.786 | 99.876 | 235.910 | |
| 2024 | 1.478.025 | 158.486 | 1.319.539 | 10,72% | 1.478.025 | 484.461 | 993.564 | |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 | |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 | |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 | |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 | |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 | |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 | |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 | |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 | |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 | |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
(Kaynak: TUİK, 2025 1.Çeyrek. 2025yılı verileri Ocak-Şubat-Mart dönemini kapsamaktadır.
Ofis ve Ticari Gayrimenkul Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Mart sonu itibariyle 1030,77 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 253,79 puan artış gösterirken, aylık 46,76 puan artış gösterdi. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 235,56 puanlık bir artış yaşandı. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Ticari Gayrimenkulde One Çıkan Iller | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m3) |
Dükkan ve Magazalar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/mr) |
||||
| İstanbul | 64.056 | 70.221 | 80.355 | |||
| İzmir | 51.326 | 57.377 | 59.464 | |||
| Bursa | 41.013 | 44.965 | 43.609 | |||
| Ankara | 41.825 | 44.026 | 51.371 | |||
| Antalya | 53,444 | 57.233 | 55,380 | |||
| Косаеті | 43.283 | 44.109 | 45.853 | |||
| Adana | 35,923 | 43.292 | 33.130 |
2025 yılının ilk çeyreğinde küresel ekonomide jeopolitik riskler ve ticaret gerilimleri etkisini sürdürmüştür. Rusya–Ukrayna savaşı ve Orta Doğu'daki çatışmalara ek olarak, ABD–Çin arasındaki ticaret kısıtlamaları küresel piyasalarda belirsizliği artırmıştır. Bu ortamda küresel enflasyon düşüş eğilimini sürdürürken, gelişmiş ülke merkez bankaları para politikasında temkinli kalmaya devam etmiştir. Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır. Özellikle İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı'nın tutuklanması ve ardından artan siyasi gerilimler, yıl içi enflasyon ve büyüme tahminlerinin yukarı yönlü revize edilmesine yol açmıştır. Bu dönemde Türk Lirası, ABD doları karşısında tarihi düşük seviyelere gerilerken; Merkez Bankası gecelik borç verme faizini %46'ya yükseltmiştir. Ayrıca Türkiye'nin risk primi (CDS) 328 baz puana ulaşarak finansal piyasalarda temkinli duruşun güçlenmesine neden olmuştur. Yüksek enflasyon ve döviz kuru artışına ek olarak, arz kısıtlılığı nedeniyle talebin karşılanamaması, birincil kira fiyatlarında bir önceki senenin aynı dönemine kıyasla hem ₺ hem ABD\$ bazında artışların devam etmesine yol açmıştır.
2025 yılının ilk çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,18 milyon m² olarak kaydedilmiştir. Birinci çeyrekte toplamda 67.089 m² işlem gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığında metrekare bazında %17 oranında düşüş kaydedilmiştir.
Bununla birlikte, birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları metrekare bazında %70, adet bazında %72 oranında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Önceki yıla göre yeni kiralama anlaşmalarında metrekare bazında %4 oranında artış kaydedilmiştir. Yenileme işlemlerinde ise geçtiğimiz yılın aynı döneminde kıyasla metrekare bazında %44 düşüş yaşanmıştır.. Bununla birlikte birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %33'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %2 oranında düşüş kaydedilmiştir. İşlemlerin %32'si Anadolu yakasında gerçekleşip geçen yıla kıyasla hem metrekare hem de işlem sayısı bazında sırasıyla %31 ve %38 azalma meydana gelirken, %34 ile MİA dışında Avrupa yakasında 2024 yılının ilk çeyreğine göre metrekare bazında azalma yaşanmasına rağmen sayı bazında artış yaşanmıştır. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Öncü Grup (3.060 m², Apa Nef), Assembly (1.734 m², Maslak 42), Agave (1.312 m², Levent 199) ve Destek Yatırım (1.040 m², Tekfen Tower) bulunmaktadır
2025 yılının ilk çeyreğinde boşluk oranı %10,41'den %9,83'e düşüş kaydetmiştir. Birinci çeyrekte gerçekleşen en büyük yatırım işlemi olarak; İstanbul Ümraniye Finanskent Mahallesi'nde yer alan 3.328 ada 9 parselde bulunan İstanbul Finans Merkezi Ofis Binası'nın (35.386 m²) 5,6 milyar ₺ bedelle KT Sağlam Gayrimenkul A.Ş.'ye satışı kaydedilmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.Nitelikli ofis alanlarına yönelik yoğun talep karşısında yeni arzın sınırlı kalması, kira fiyatlarını yukarıya taşımaktadır. Bu dönemde İstanbul'daki birincil kiralar dolar bazında yıllık %18,4 artarken, ülke genelinde bu oran %20,88'e ulaşmıştır. Mevcut ofis stoğunun talebi karşılamakta yetersiz kalması, fiyatlardaki artış baskısının önümüzdeki çeyreklerde de devam edebileceğine işaret etmektedir. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; boşluk oranlarının genel ortalamalarda azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2025 yılının ilk çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları % 7,06,
Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları % 5,12 seviyelerindedir. Nitelikli ofis arzının çok kısıtlı olması ve kira rakamlarındaki artışın talep kısmında da yavaşlamaya neden olduğunu gözlemliyoruz. Sıkı para politikalarının etkisi ile şirket cirolarının da olumsuz etkilenmesi ile nitelikli ofis arzının yok denecek kadar az olması ve yüksek kira rakamları ofis piyasasında durgunluğun oluşmasına neden olmaktadır. (Kaynak: Colliers, İstanbul Office Snapshot, 2025 1.Çeyrek
| Kiralama İşlemleri | |||
|---|---|---|---|
| Ç3º24 | C4.24 | C1'25 | |
| Gerçekleşen Toplam Kiralama İşlemi (bin m²) | 34,985 | 68.324 | 67.089 |
| [Prime] Birincil Kira (USD/m2/ay)* | પતિ | પેટ | 45 |
| [Prime] Birincil Getiri Oranı (%) | 7,25 | 7,25 | 7,25 |
| Toplam Stok (milyon, m2) | 7,11 | 7,16 | 7,18 |
| Boşluk Oranı (%) | 10,24 | 10,41 | 9,83 |
| Gelecek Arz (İnşaat halinde, bin m²) | 1.186 | 1,149 | 1,149 |
| Yeşil Bina Sertifikalı Ofis Stoku (bin, m7) | 2.702 | 2.702 | 2.702 |
| Bölgelere Göre İstanbul Ofis Pazarı | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Avrupa Yakası | Stok (bin m²) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m2/ay) |
Stok (bin m²) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m2/ay) |
Stok (bin m²) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m2/ay) |
| Levent-Etiler | 886 | ਦੇ ਤੇਰੇ | ਕਟ | 920 | 8,66 | વર્ત | 920 | 8,99 | 45 |
| Maslak | 920 | 13,85 | 32 | 927 | 12,36 | 32 | 927 | 11,88 | 32 |
| Z.Kuyu-Şişli Hattı | 529 | 8,00 | 32 | 529 | 7,97 | 32 | 529 | 3, art | 32 |
| Taksim ve Çevresi | 248 | 11,95 | 20 | 248 | 13,70 | 20 | 248 | 12,49 | 20 |
| Kağıthane | 309 | 17,58 | 20 | 308 | 18,38 | 20 | 308 | 18,38 | 20 |
| Beşiktaş* | 105 | 23,82 | ਤੇ ਤੇ | 105 | 24,01 | 35 | 105 | 24,01 | ਤੇ ਦੇ |
| Batı İstanbul** | 838 | 4,78 | 12 | 837 | 4,64 | 12 | 837 | 4,36 | 12 |
| Cendere-Seyrantepe | 363 | 16,72 | 23 | 363 | 16,72 | 23 | 363 | 15,03 | 23 |
| Ç3'24 | Ç4º24 | Ç1'25 | |||||||
| Anadolu Yakası | Stok (bin m²) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m2/ay) |
Stok (bin m2) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m2/ay) |
Stok (bin m2) |
Boşluk Oranı ( તેણ ) |
Birincil Kira (USD/m2/ay) |
| Kavacık | ਰੇਤੋ | 7,36 | 18 | ਰੇਤੇ | 6,40 | 18 | 93 | 6,40 | 21 |
| Umraniye | 745 | 8,07 | 25 | 745 | 6,04 | 25 | 745 | 5,24 | 25 |
| Altunizade | 135 | 23,59 | 24 | 134 | 23,74 | 24 | 134 | 23,20 | 24 |
| Kozyatağı | 758 | 12,55 | 28 | 763 | 12,50 | 28 | 786 | 13,11 | 28 |
| Doğu İstanbul *** | 635 | 16,70 | 15 | 634 | 22,83 | 15 | 634 | 15,81 | 15 |
| Finans Merkezi **** | 538 | 0.00 | ਤੇ ਤੇ | 537 | 0.00 | ਤੇ ਦੇ | 537 | 0.00 | ਤੇ ਦੇ |
(Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
*Nişantaşı- Akaretler- Barbaros- Maçka-Teşvikiye bölgelerini kapsamaktadır.
**Güneşli- Yenibosna- Bakırköy-İkitelli bölgelerini kapsamaktadır.
***Küçükyalı- Maltepe- Kartal-Pendik bölgelerini kapsamaktadır.
****Devam eden inşaatlar göz önüne alınarak gelecek dönemler için bölgesel değerlemeye alınabilecektir.
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sancaktepe Belediyesi ve Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'den alınan bilgiler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
4.4.1 - Olumlu Faktörler
- * Gelişmekte olan bölgede yer almaktadır.
- * Anadolu otoyolu yakın konumdadır.
- * Ruhsat ve projeler onaylanmıştır.
4.4.2 - Olumsuz Faktörler
* Kat irtifakı kurulmamıştır.
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1 - Pazar Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitaliz ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitaliz asyön olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
İstanbul ili Sancaktepe ilçesinde yer alan 1 adet projeye ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
-
Taşınmazın arsa değerinin tespitinde ve nakit akışında kullanılacak konut, dükkan birim m² değerlerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı Yönteminden yararlanılmıştır.
-
Projenin mevcut durum değeri ve tamamlanması durumundaki değerinin tespitinde yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı yöntemleri kullanılmıştır.
6.1 - Pazar Yaklaşımı
Arsa Emsalleri
Denge Emlak 1
Tel 0 (532) 284 10 47
Taşınmaza çok yakın konumda yer almakta olan 808 m² brüt yüz ölçümüne sahip arsa 100.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Parsel TAKS: 0,50, KAKS: 1,50, 5 kat, T+K3 rumuzlu ticaret+konut alanında kalmaktadır.
| SATILIK | 808 | 100.000.000 | 123.762 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Coldwell Banker Akın Gayrimenkul 2
Tel 0 (532) 469 94 76
Taşınmaza çok yakın konumda Atatürk Caddesi üzerinde yer almakta olan 822 ada 4 parsel, 526 m² brüt yüz ölçümüne sahip arsa 44.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Parsel TAKS: 0,50, KAKS: 1,50, 5 kat, T+K3 rumuzlu ticaret+konut alanında kalmaktadır.
| SATILIK | 526 .-M² |
44.000.000 .-TL |
83.650 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
| --------- | ------------- | -------------------- | -------- | --------- |
3 Coldwell Banker Akın Gayrimenkul
Tel 0 (532) 469 94 76
Taşınmaza çok yakın konumda Atatürk Caddesi üzerinde yer almakta olan 780 ada 5 parsel, 1654 m² brüt yüz ölçümüne sahip arsa 105.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Parsel TAKS: 0,50, KAKS: 1,50, 5 kat, T+K3 rumuzlu ticaret+konut alanında kalmaktadır.
4 Sahibinden
Tel 0 (552) 365 87 16
Taşınmaza çok yakın konumda sokak üzerinde yer almakta 3023 m² brüt yüz ölçümüne sahip arsa 171.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Parsel TAKS: 0,50, KAKS: 1,50, 5 kat, T+K3 rumuzlu ticaret+konut alanında kalmaktadır.
| SATILIK | 3023 | 171.000.000 | 56.566 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
5 Arge Emlak
Tel 0 (532) 352 23 66
Taşınmaza çok yakın konumda Atatürk Caddesi üzerinde yer almakta olan 344 ada 2 parsel, 5400m² brüt yüz ölçümüne sahip arsa 760.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Parsel TAKS: 0,50, KAKS: 1,50, 5 kat, T+K3 rumuzlu ticaret+konut alanında kalmaktadır.
| SATILIK | 5400 .-M² |
760.000.000 .-TL |
140.741 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Satılık Konut Proje Emsalleri
Sur Yapı Lavender Sancaktepe projesi 535 konuttan meydana geliyor. 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut tiplerinin yer aldığı projede dairelerin alanları 45 ile 195 metrekare arasında değişiyor. Yürüyüş parkurları, kapalı otopark, yüzme havuzları, sauna, göl/gölet, fitness merkezi, güvenlik, avm gibi donatıları mevcuttur.
| İkinci El Konut Emsalleri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
| Seeworld Ataşehir 0 (532) 160 39 49 |
3+1 5. kat |
159m² | 11.500.000 TL | 72.327 TL/m² | |
| SeeWorld Sancaktepe 0 (532) 255 55 15 |
2+1 2. kat |
78m² | 7.250.000 TL | 92.949 TL/m² | |
| Branchout Property 0 (553) 979 41 81 |
3+1 1.kat |
167m² | 15.000.000 TL | 89.820 TL/m² | |
| Ortalama | 85.032 TL/m² |
* METROLİFE
Sinpaş GYO tarafından inşa edilen 'Metrolife Sancaktepe'de yaşam 2021 yılında başlamıştır. 544 konut ve 10.000 metrekarelik çarşı alanından oluşan projede, 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 tipinde konutlar yer alıyor. Metrolife Sancaktepe'de dairelerin kullanım alanları 59- 207m² arasında değişiyor. Metrolife Sancaktepe'de açık yüzme havuzu, çocuk oyun alanları, fitness salonu, güneşlenme terası, bisiklet yolu ve yürüyüş yolu, ev sahiplerini bekleyen sosyal donatılar arasında sayılıyor.
| İkinci El Konut Emsalleri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Royal Gayrimenkul 0 (537) 398 08 21 |
1+1 5. kat |
65m² | 6.390.000 TL | 98.308 TL/m² |
| Realty World EBA 0 (532) 255 55 15 |
3+1 8. kat |
130m² | 11.900.000 TL | 91.538 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0 (532) 160 39 49 |
3+1 3. kat |
145m² | 12.950.000 TL | 89.310 TL/m² |
| Ortalama | 93.052 TL/m² |
* EGE BOYU
Proje bünyesinde 40.550 metrekarelik alan üzerinde toplam 17 blokta 644 konut ve 28 adet ticari birim bulunmaktadır. 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Kapalı otopark, çocuk parkları, açık havuz, açık spor alanları, fitness merkezi ve bisiklet parkuru gibi donatılar mevcuttur.
İkinci El Konut Emsalleri
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Evsell Sancaktepe 0 (532) 065 50 11 |
1+1 3. kat |
80m² | 7.250.000 TL | 90.625 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0 (532) 160 39 49 |
2+1 8. kat |
117m² | 8.950.000 TL | 76.496 TL/m² |
| Seeworld Ataşehir 0 (532) 160 39 49 |
2+1 8. kat |
126m² | 9.300.000 TL | 73.810 TL/m² |
| Ortalama | 80.310 TL/m² |
* SİNPAŞ KELEBEKIA
Proje bünyesinde 47.000 metrekarelik alan üzerinde 24 blokta 440 konut bulunmaktadır. Konutlar 62-188 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, açık ve kapalı havuz, sauna, yeşil alan, kafe gibi donatılar mevcuttur.
| İkinci El Konut Emsalleri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
| No3 Gayrimenkul 0 (532) 051 10 42 |
3+1 Giriş kat |
172m² | 16.750.000 TL | 97.384 TL/m² | |
| Coldwell Banker TRİO 0 (532) 374 32 05 |
3+1 3.kat |
145m² | 14.800.000 TL | 102.069 TL/m² | |
| Next Gayrimenkul 0 (536) 772 87 50 |
1+1 3. kat |
72m² | 6.750.000 TL | 93.750 TL/m² | |
| 97.734 TL/m² | |||||
| Ortalama |
* EVRE GEDİZLER
Proje bünyesinde 55.000 metrekarelik alan üzerinde 10 adet blokta 443 konut bulunmaktadır. Konutlar 45-221 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, tenis kortu, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, paten yolu, pilates alanı, havuz, gibi donatılar mevcuttur.
| İkinci El Konut Emsalleri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Doğuş Grup Emlak 0 (531) 798 85 11 |
2+1 3. kat |
99m² | 7.550.000 TL | 76.263 TL/m² |
| RM Global Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı 0 (507) 777 54 90 |
2+1 7.kat |
118m² | 8.250.000 TL | 69.915 TL/m² |
| RM Global Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı 0 (507) 777 54 90 |
3+1 3.kat |
141m² | 10.870.000 TL | 77.092 TL/m² |
| Ortalama | 74.423 TL/m² |
* SİNPAŞ KÖYCEĞİZ
Proje bünyesinde 26.000 metrekarelik alan üzerinde 13 adet blokta 291 konut bulunmaktadır. Konutlar 67-203 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Açık ve kapalı otopark, çocuk parkları, açık spor alanları, fitness merkezi, havuz, sauna, yeşil alan, biyolojik gölet gibi donatılar mevcuttur.
| İkinci El Konut Emsalleri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Seeworld Ataşehir 0 (532) 160 39 49 |
1+1 Zemin kat |
74m² | 7.500.000 TL | 101.351 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0 (533) 778 44 98 |
3.5+1 1.kat |
160m² | 15.950.000 TL | 99.688 TL/m² |
| Ortalama | 100.519 TL/m² |
* AYDOS COUNTRY
Aydos ormanına olan yakınlığı ile dikkat çeken proje 50.000 metrekarelik alan üzerinde 27 adet blokta 914 konut bulunmaktadır. Konutlar 69-209 m2 aralığında ve 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Projede yüzme havuzu, fitness ve wellness center, tenis kortu, basketbol sahası, yürüyüş ve bisiklet yolu sağlıklı ve zinde bir yaşam için birçok sosyal aktivite alanı geliştirilmiş.
| İkinci El Konut Emsalleri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Adress Gayrimenkul 0 (216) 466 64 66 |
1+1 3.kat |
71m² | 6.500.000 TL | 91.549 TL/m² |
| Remax Arge Gayrimenkul 0507 723 93 18 |
2+1 1.kat |
115m² | 10.500.000 TL | 91.304 TL/m² |
| Remax Arge Gayrimenkul 0507 723 93 18 |
3+1 2.kat |
164m² | 14.350.000 TL | 87.500 TL/m² |
| Ortalama | 90.118 TL/m² |
* NEF SANCAKTEPE
Nef Sancaktepe 19 projesi 17 bin 916 metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. 6 blokta 439 konuttan oluşan projede 1+1, 2+1, 3+1 daireler yer alıyor. Nef Sancaktepe 19'da bloklar 3 ila 11 katlı olarak tasarlandı. 3 katlı bloklara Şehir Villaları adı verildi. Bu bloklarda her katta 3+1 daireler yer alıyor. 1+1 dairelerin büyüklükleri 60 metrekareden başlıyor. Yürüyüş parkuru, kapalı otopark, çocuk oyun alanları, yüzme havuzları, fitness merkezi, sauna, güneşlenme terası, restoran, kafe, güvenlik gibi donatı alanları mevcuttur.
| İkinci El Konut Emsalleri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emlakçı | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|
| Remax City 0532 562 32 67 |
2+1 3. kat |
68m² | 4.310.000 TL | 63.382 TL/m² | |
| Remax Arena 0532 160 39 49 |
1+1 11. kat |
65m² | 4.525.000 TL | 69.615 TL/m² | |
| Keller Williams Karma Gayrimenkul 0 (544) 480 24 63 |
2+1 8. kat |
96m² | 7.300.000 TL | 76.042 TL/m² | |
| Ortalama | 69.680 TL/m² |
KONUT EMSALLERİ HARİTASI
Satılık Dükkan Proje Emsalleri
1 Sinpaş Emlak Market
Tel 0 (553) 306 19 25
Konu taşınmaza yakın konumda, Metrolife Çarşı projesinde avm içinde zemin katta konumlu dükkan 72 m² alana sahip dükkan 9.990.000.-TL bedel ile pazarlanmaktadır. Avm içinde cepheli olması nedeniyle şerefiyesi düşüktür.
| SATILIK | 72 .-M² |
9.990.000 .-TL |
138.750 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
2 Pusula Gayrimenkul
Tel 0 (530) 070 44 15
Konu taşınmaza yakın konumda, Metrolife Çarşı projesinde avm içinde zemin katta konumlu dükkan 45 m² alana sahip dükkan 11.800.000.-TL bedel ile pazarlanmaktadır. 45 m² asma kat yapılabileceği beyan edilmiş olup 90 m² olarak pazarlanmaktadır. Avm içinde cepheli olması ve dar cepheli olması nedeniyle şerefiyesi düşüktür. Alanı küçük olması nedeniyle birim değeri yüksektir.
| SATILIK | 45 .-M² |
11.800.000 .-TL |
262.222 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
3 Remax Arena
Tel 0 (532) 264 07 53
Konu taşınmaza yakın konumda, Sur Yapı Lavender projesinde ana girişin yanında 2.dükkan konumunda zemin katta yer alan 560 m² alana sahip depolu dükkan 70.000.000.-TL bedel ile pazarlanmaktadır. Ön kullanım alanı bulunmaktadır.
| SATILIK | 560 .-M² |
70.000.000 .-TL |
125.000 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
4 Remax Arena
Tel 0 (532) 264 07 53
Konu taşınmaza yakın konumda, Sur Yapı Lavender projesinde ana girişin yanında köşe dükkan konumunda zemin katta yer alan 280 m² alana sahip depolu dükkan 40.000.000.- TL bedel ile pazarlanmaktadır. Giriş kat 140 m², depo 140m² alana sahip olduğu beyan edilmiştir. Ön kullanım alanı bulunmaktadır.
| SATILIK | 280 .-M² |
40.000.000 .-TL |
142.857 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
5 Eva Jet HKM&YGD Gayrimenkul
Tel 0 (538) 013 31 04
Konu taşınmaza yakın konumda, Denge Towers sitesinde çarşı içinde zemin katta konumlu 300 m² alana sahip dükkan 29.250.000.-TL bedel ile pazarlanmaktadır.
| SATILIK 300 29.250.000 97.500 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
6 Ceylin Gayrimenkul
Tel 0 (501) 150 34 34
Konu taşınmaza yakın konumda, Denge Towers sitesinde çarşı içinde zemin katta konumlu 260 m2 alana sahip dükkan 21.000.000.-TL bedel ile pazarlanmaktadır.
| SATILIK | 260 .-M² |
21.000.000 .-TL |
80.769 | .-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | ------------- | -------------------- | -------- | --------- |
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
Değerleme konusu taşınmaz imar planı kapsamında net parseldir. Yapılan incelemelerde bölgedeki farklı yapılaşma koşulları farklı imarlı parsellerin satılık bilgilerine ulaşılmıştır. Emsal taşınmazlar üzerinden pazarlık payı mevcuttur.
Konut emsalleri değerlendirildiğinde taşınmazların yer aldığı projenin marka değerine, taşınmazın cephesine, konumuna, niteliği, kat sayısı, havuzlu olup olmamasına göre birim m² değerlerinin değişken olduğu görülmüştür. Nitelikli projelerde yer alan konutların ortalama birim m² değerinin 63.000.-102.000.-TL/m² aralığında, dükkanların ortalama birim m² değerinin 80.000.-260.000.-TL/m² dır.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN |
100.000.000 SATILIK |
44.000.000 SATILIK |
105.000.000 SATILIK |
171.000.000 SATILIK |
760.000.000 SATILIK |
|
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
17.518,17 | 808 123.762 ÇOK KÜÇÜK -30% |
526 83.650 ÇOK KÜÇÜK -30% |
1.654 63.482 KÜÇÜK -25% |
3.023 56.566 KÜÇÜK -15% |
5.400 140.741 ORTA KÜÇÜK -10% |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
|
| İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA İLİŞKİN |
Emsal: 1,65 | E:1,50 ORTA KÖTÜ |
E:1,50 ORTA KÖTÜ |
E:1,50 ORTA KÖTÜ |
E:1,50 ORTA KÖTÜ |
E:1,50 ORTA KÖTÜ |
| DÜZELTME | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | |
| FONKSİYON FONKSİYONA İLİŞKİN |
Tİcaret+Konut | Tİcaret+Konut BENZER 0% |
Tİcaret+Konut BENZER 0% |
Tİcaret+Konut BENZER 0% |
Tİcaret+Konut BENZER 0% |
Tİcaret+Konut BENZER 0% |
| DÜZELTME KONUM |
BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | İYİ | |
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | -15% | |
| CEPHE | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ORTA İYİ | |
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | -10% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
|
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-20% | -20% | -10% | -10% | -20% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-45% | -45% | -30% | -20% | -50% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
54.800 | 68.069 | 46.008 | 44.438 | 45.253 | 70.370 |
Arsa yüzölçümü emsal taşınmazlara göre büyüktür. Yüzölçümü, imar şartları, mülkiyet tipi, konum özelliklerine göre karşılaştırma yapılmıştır.
| 1 ADET ARSANIN DEĞER TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||||
| 6770 | 2 | 17.518,17 | 54.800 | 959.995.716 | |||||
| YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL) | 960.000.000 |
| SATILIK EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (KONUT) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Suryapı Lavender | Metrolife | Aydos Country | Ege Boyu | |||
| SATIŞ FİYATI | 7.250.000 | 6.390.000 | 6.500.000 | 7.250.000 | 14.800.000 | |||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||
| ZAMAN | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| ALAN | 100,00 | 78 | 65 | 71 | 80 | 145 | ||
| BİRİM M² DEĞERİ | 92.949 | 98.308 | 91.549 | 90.625 | 102.069 | |||
| ALANA İLİŞKİN | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ORTA BÜYÜK | |||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | |||
| NİTELİĞİ | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | ||
| NİTELİĞİNE | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KAT | ||||||||
| KATA İLİŞKİN | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| MANZARA | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KONUM | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | KÖTÜ | BENZER | |||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 10% | 10% | 15% | 0% | |||
| DİĞER BİLGİLER | PROJE | 6 YILLIK | 4 YILLIK | 10 YILLIK | 7 YILLIK | 6 YILLIK | ||
| DİĞER BİLGİLERE | YAPIM YILI | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ||
| İLİŞKİN | 10% | 8% | 10% | 10% | 10% | |||
| DÜZELTME | ||||||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-3% | -3% | -3% | -3% | -3% | |||
| TOPLAM DÜZELTME |
17% | 15% | 17% | 22% | 17% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
112.000 | 108.750 | 113.054 | 107.113 | 110.563 | 119.421 |
Yukarıda yer alan karşılaştırma tablolarında, değerlemesi yapılan taşınmazların özelliklerine yakın olduğu kanaatine varılan 5 adet emsalden yararlanılarak karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup, diğer bölümlerin niteliklerine göre şerefiye farkı konularak değer takdiri yapılmıştır.
| SATILIK EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (DÜKKAN) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |||
| SATIŞ FİYATI | 9.990.000 | 11.800.000 | 70.000.000 | 40.000.000 | 29.250.000 | ||||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||||
| ZAMAN | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| ALAN | 100,00 | 72 | 45 | 560 | 280 | 300 | |||
| BİRİM M² DEĞERİ | 138.750 | 262.222 | 125.000 | 142.857 | 97.500 | ||||
| ALANA İLİŞKİN | ORTA KÜÇÜK | KÜÇÜK | ÇOK BÜYÜK | BÜYÜK | BÜYÜK | ||||
| DÜZELTME | -5% | -20% | 25% | 15% | 15% | ||||
| NİTELİĞİ | Dükkan | Dükkan | Dükkan | Depolu Dükkan | Depolu Dükkan | Dükkan | |||
| NİTELİĞİNE | BENZER | BENZER | KÖTÜ | KÖTÜ | BENZER | ||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 15% | 15% | 0% | ||||
| KAT | Zemin Kat | Zemin Kat | Bodrum+Zemin Kat |
Bodrum+Zemin Kat |
Zemin Kat | ||||
| KATA İLİŞKİN | BENZER | BENZER | KÖTÜ | KÖTÜ | BENZER | ||||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 15% | 15% | 0% | ||||
| CEPHE | KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | BENZER | BENZER | KÖTÜ | ||||
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
20% | 10% | 0% | 0% | 15% | ||||
| KONUM | KÖTÜ | KÖTÜ | BENZER | BENZER | KÖTÜ | ||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
20% | 20% | 0% | 0% | 20% | ||||
| DİĞER BİLGİLER | PROJE | 4 YILLIK | 4 YILLIK | 7 YILLIK | 7 YILLIK | 6 YILLIK | |||
| DİĞER BİLGİLERE | YAPIM YILI | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
8% | 8% | 10% | 10% | 10% | ||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME |
38% | 13% | 60% | 50% | 55% | ||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
211.000 | 191.475 | 296.311 | 200.000 | 214.286 | 151.125 |
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Maliyet Oluşumları Analizi
Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda değerleme konusu 6770 ada 2 parsel için 54.800.-TL/m² arsa birim değer öngörülmüştür. Parsel için ruhsat ve projeler onaylanmış, inşaat %29,23 seviyesindedir.
Bu takdire bağlı olarak elde edilen 6770 ada 2 parselin arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. 3B yapı sınıfına ait birim maliyet 18.200.- TL/m², 4C yapı sınıfına ait birim maliyet 32.600.-TL/m² 'dir. Mevcut piyasa koşullarında enflasyon ve döviz kurlarındaki dalgalanmalara bağlı olarak inşaat maliyetlerinin arttığı görülmektedir. Birim değer takdirinde bu husus dikkate alınmıştır. Ayrıca projedeki birimlerin lüks inşa edileceği göz önünde bulundurulmuştur.
6770 ada 2 parsel için alınmış ruhsatlar ve inşaat alanları göz önünde bulundurularak, öngörülen inşaat maliyetleri hesaplanmıştır.
| İNŞAAT MALİYET HESAPLAMALARI (6770 Ada 2 Parseldeki Projenin) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | |||||||||
| 6770 ada 2 parsel | |||||||||
| A | IV-C | 34.500 | .-TL/M² | X | 17.211,70 | M² | = | 593.803.650 | .-TL |
| D (B1) | IV-C | 34.500 | .-TL/M² | X | 20.826,76 | M² | = | 718.523.220 | .-TL |
| C (B2) | III-B | 25.000 | .-TL/M² | X | 7.997,49 | M² | = | 199.937.250 | .-TL |
| B (B3) | IV-C | 34.500 | .-TL/M² | X | 12.097,47 | M² | = | 417.362.715 | .-TL |
| 1.929.626.835 .-TL Proje için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti = |
Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 5'i olacağı varsayılmıştır.
Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar' bedelinin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık %5i olacağı varsayılmıştır.
Genel giderlerin Girişimci karı, projenin özellikleri, büyüklüğü, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir. Proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise inşaat maliyetinin %5 oranında genel gider olarak satış & pazarlama maliyeti hesaplanmıştır.
Proje Geliştirme Maliyetinin (geliştirici karı), bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek toplam maliyetin (arsa + bina) %15'i oranında olacağı kabul edilmiştir.
| Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet | ||
|---|---|---|
| Öngörülen Maliyet (TL) |
||
| İnşaat Maliyeti | = | 1.929.626.835 |
| Çevre düzeni, peyzaj (%5) | = | 96.481.342 |
| Projenin Toplam İnşaat Maliyeti (A) | = | 2.026.108.177 |
| Proje Ruhsat Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar Bedeli (%5) (B) | = | 101.305.409 |
| Proje İçin Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti (A+B) | = | 2.127.413.586 |
| Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %5) (C) |
= | 101.305.409 |
| Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (A+B+C)) | = | 2.228.718.994 |
| İnşaat Tamamlanma Oranı | = | 29,23% |
| GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ | = | 621.842.991 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 6770 ada 2 parsel Arsa Değeri | = | 960.000.000 TL | |||
| Projenin Toplam İnşaat Maliyeti | = | 2.127.413.586 TL | |||
| Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %5) (C) |
= | 101.305.409 | |||
| Proje Geliştirme Maliyeti-Girişimci karı ((Arsa+İnşaat Maliyeti)*%15) |
= | 463.112.038 TL | |||
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değer | = | 3.651.831.032 TL | |||
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Yuvarlatılmış Değer |
= | 3.651.830.000 TL | |||
| Gerçekleşmiş Maliyet |
| Proje İçin Gerçekleşmesi Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | = | 2.127.413.586 TL |
|---|---|---|
| Projenin İnşaat Seviyesi | = | 29,23% |
| Projenin Gerçekleşmiş Toplam İnşa Maliyeti | = | 621.842.991 TL |
Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti Hesabı
Toplam öngörülen geliştirme maliyeti projenin tamamlanması durumuna oluşacak olan bir değer olup projenin inşa sürecinde bu değerin ne kadarının gerçekleşmiş olduğunu hesaplamanın doğrudan bir yöntemi bulunmamaktadır.
Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti ile ilgili yapılacak öngörüler, başta inşaat tamamlanma oranı olmak üzere belirli değişkenlere bağlıdır. Tamamlanma oranı dışında yüklenici firmanın finansal yapısı, ülkenin ve bölgenin sosyo ekonomik yapısı, projenin kar marjları, projenin finansal ve yapısal büyüklükleri de gerçekleşmiş geliştirme maliyetine etki edebilecek faktörler arasındadır.
Geliştirme Maliyetlerinin oluşumunda projenin hayata geçmeme riskinin azalması (risk faktörü) önemli bir etken olduğundan genel olarak inşaat tamamlanma oranı arttıkça geliştirme maliyetinin artış oranı hızının arttığı kabul edilmektedir. Dolayısı ile inşaat tamamlanma oranı (maliyet bazında) ile Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti doğrusal bir fonksiyonla oranlanarak basit bir ilişki kurulabilir. Bu yöntem ile gerçekleşen her inşaat birimi için aynı oranda geliştirme maliyetinin gerçekleştiği öngörülür.
Daha hassas bir öngörü için iki parametre arasında olan ilişkiyi ifade eden fonksiyona en yakın sistem ile İnşaat Tamamlanma Oranı ile Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti arasında bir ilişki kurulabilir. İki parametre arasındaki ilişkiyi tam ifade eden fonksiyon çok değişkenli bilinmeyen bir fonksiyon olmasına karşın, risk faktörünün etkisi ile 2.dereceden bir fonksiyon olduğu öngörülmektedir.
Bu durum yeni başlanmış bir projede risk faktörü çok fazla iken bitme aşamasına yaklaşmış bir projede çok daha az olması ile ifade edilebilir.
X=İnşaat Tamamlanma Oranı ve Y=Gerçekleştirmiş Geliştirme Maliyeti Oranı iken X ve Y değerleri arasındaki ilişki x^(5/2)=y olarak tanımlanmıştır. Buradan hareketle değerleme konusu projenin gerçekleşmiş geliştirme maliyeti aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
| 29,23% | Projenin Tamamı İçin İnşaat Tamamlanma Oranı (x) = |
|
|---|---|---|
| 4,62% | Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti Oranı (y) = |
|
| .-TL | 463.112.038 | TOPLAM ÖNGÖRÜLEN GELİŞTİRME MALİYETİ = |
| 4,62% | Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti Oranı = |
|
| .-TL | 21.392.331 | GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ = |
= TOPLAM ÖNGÖRÜLEN GENEL GİDER MALİYETİ 101.305.409 .-TL
= Gerçekleşmiş Genel Gider Maliyeti Oranı 4,62%
| GERÇEKLEŞMİŞ GENEL GİDER MALİYETİ | 4.679.556 = |
.-TL |
|---|---|---|
| ----------------------------------- | ---------------- | ------ |
| MEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞER (TL) |
= | 1.608.000.000 | .-TL |
|---|---|---|---|
| MEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER (TL) | = | 1.607.914.878 | .-TL |
| GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ (GİRİŞİMCİ KARI) | = | 21.392.331 | .-TL |
| GERÇEKLEŞMİŞ GENEL GİDERLER | = | 4.679.556 | .-TL |
| GERÇEKLEŞMİŞ MEVCUT İNŞAAT MALİYETİ | = | 621.842.991 | .-TL |
| PROJENİN TOPLAM ARSA DEĞERİ | = | 960.000.000 | .-TL |
6770 Ada 2 Parseldeki Vsancaktepe Merkez Projesinin Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (.-TL) |
3.651.830.000 |
|---|---|
| Projenin Mevcut Durum Toplam Değeri (.-TL) | 1.608.000.000 |
■
6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
6770 ada 2 Parsel üzerinde inşa edilecek olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir.
İskonto Oranının Hesaplanması
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Risksiz Getiri Oranı
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Son üç yılın ortalaması olarak ~%21,00 civarındadır. Risk Primi
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Söz konusu parsel üzerinde ruhsatların alınmış olması, inşaat seviyesi, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %6,00 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
- % 21,00 Risksiz Oran
-
- %6,00 Risk Primi
= % 27,00 İskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı konut ina tablosunda %27,00 olarak kabul edilmiştir
6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parsel üzerinde inşa edilecek olan VSancaktepe Merkez Projesi kapsamında 6770 ada 2 Parsel için ruhsatlar alınmıştır.
Tarafımıza gönderilen çarşaf liste, proje ve ruhsatlar incelendiğinde, toplam satılabilir mesken Alanı: 28.713,17 m²'dir. Satılabilir alan bilgileri Vakıf GYO A.Ş. tarafından hazırlanan icmal listelerde yer alan satışa esas alanlardır. Vakıf GYO A.Ş. tarafından bildirilen eklenti ve tahsis alanları satışa esas alana dahil olup, birim değer takdirinde dikkate alınmıştır.
Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.
Konutların satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 112.000.-TL/M² olacağı öngörülmüş ve izleyen ilk yıl enflasyon oranları da dikkate alınarak %35 oranında artacağı varsayılmıştır.
Dükkanların satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 211.000.-TL/M² olacağı öngörülmüş ve izleyen ilk yıl enflasyon oranları da dikkate alınarak %35 oranında artacağı varsayılmıştır.
Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Giderlere (Maliyetlere) ilişkin Kabul ve Varsayımlar
Yapı Birim Maliyetleri
Yapılacak olan projenin iyi nitelikte olacağı öngörülmüş olup, paçal yapı inşaat birim maliyeti yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımında öngörülmüştür.
İnşaat maliyetlerinin yıllık artış oranı, finansal riskler, hakediş sistemleri ve proje imajı gibi etkenler de göz önünde bulundurularak %30 olarak kabul edilmiş olup yıllara yaygın birim maliyet değerleri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır. İnşaatın 36 aylık süreç içerisinde tamamlanacağı, 48 aylık süre içerisinde ise satışların tamamlanacağı öngörülmüştür.
İnşaat Maliyetlerinin dağılımı
Proje için öngörülen inşaat süresi 3 yıldır. Projenin yer aldığı bölgenin sosyo ekonomik özellikleri, coğrafi nitelikleri ve diğer etkenler de göz önünde bulundurularak projenin inşaat maliyetlerinin yıllara göre dağılımı aşağıdaki şekilde kabul edilmiştir. İnşaat maliyetlerine 1. dönemden itibaren yıllık enflasyon oranı olan %30 oranında artış yapılmış olup nakit akışlarında bu maliyetler dikkate alınmıştır.
| Enflasyon Farkı Yansıtılmamış Maliyetler | |||
|---|---|---|---|
| 1.dönem | 2.dönem | 3.dönem | |
| Dağılım | 60,00% | 40,00% | 0,00% |
| Maliyet (TL) | 1.615.098.619 TL | 1.076.732.413 TL | |
| TOPLAM (TL) | 2.691.831.032 TL |
| Dönemlik %30 Enflasyon Farkı Yansıtılmış Maliyetler |
|||
|---|---|---|---|
| 1.dönem | 2.dönem | 3.dönem | |
| Dağılım | 60,00% | 40,00% | 0,00% |
| Maliyet (TL) | 1.615.098.619 TL | 1.399.752.137 TL | 0 TL |
| TOPLAM (TL) | 3.014.850.756 TL |
6.3.12 - Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları %27,00 indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halinde dönem sonu toplam hasılat değerinin ~4.996.765.841.-TL olarak hesaplanmış olup, net bugünkü değeri için %27,00 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüştür. Projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değer olarak da tüm blokların toplamı sonucunda 2.976.438.000.-TL olarak öngörülmüştür.
■ Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre Geliştirilecek Projenin Değeri;
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri (.-TL) |
4.996.765.841 |
|---|---|
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri Net Bugünkü (.-TL) |
2.976.438.000 |
| Projenin Net Bugünkü Değeri (.-TL) | 836.859.000 |
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu parselin en etkin ve verimli kullanımının mevcut ruhsat ve projesine uygun olarak inşaatın tamamlanması olacağı düşünülmektedir.
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
■
■
■ Pazar Yaklaşımına Yöntemine göre;
| 6770 ADA 2 PARSELİN ARSA DEĞERİ | 960.000.000 TL |
|---|---|
| 6770 ADA 2 PARSEL ÜZERİNDE MEVCUT RUHSAT PROJESİNE GÖRE KAT İRTİFAKI KURULARAK TAMAMLANMASI DURUMUNDA BUGÜNKÜ TOPLAM HASILAT DEĞERİ |
3.323.307.000 TL |
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;
| PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ | 1.608.000.000 TL |
|---|---|
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ |
3.651.830.000 TL |
| Gelir İndirgeme Yaklaşımına Yöntemine göre; | |
|---|---|
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA DÖNEM SONU TOPLAM HASILAT DEĞERİ |
4.996.765.841 TL |
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ |
2.976.438.000 TL |
| PROJENİN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ | 836.859.000 TL |
6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz 6770 ada 2 parselde yer alan proje için değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Bulunan iki değerin birbirinden farklı olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması, ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurulması ve pazar yaklaşımı ve maliyet yönteminde ise rayiçlerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olmasıda dikkate alınarak, tebliğdeki 10.3 nolu maddeye istinaden kılavuz hükümleri tekrar değerlendirilmek sureti ile sonuç bölümüne projenin tamamlanması durumundaki değeri için gelir indirgeme yaklaşımı, mevcut durum değeri için maliyet yaklaşımı ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Değerlemesi yapılan taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmamış olup müşteri tarafından icmal listeler iletilmiş olup, birim bazlı tamamlanması durumundaki bugünkü değeri eklerde belirtilmiştir.
=
PROJENİN MEVCUT RUHSAT PROJESİNE GÖRE KAT İRTİFAKI KURULARAK TAMAMLANMASI DURUMUNDA BUGÜNKÜ TOLAM HASILAT DEĞERİ
3.323.307.000 TL
.
6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme konusu taşınmazlar için 04.12.2023 tarihli Cevahir Yapı Sanayi Turizm ve Ticaret A.Ş. İle yapılmış ana yüklenici hizmet sözleşmesi bulunmaktadır.
6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerlemesi konusu proje kapsamında 6770 ada 2 parsel için yapıların tamamı için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Taşınmazın inşaatının tamamlanmasının ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir.
6.5.6 - Kira Değeri Analizi
.
Taşınmaz için kira değeri takdir edilmemiştir.
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Taşınmaz bu kapsam dışındadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı olmadığından bu kapsam dışındadır.
6.5.9 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Mülkiyet ve takyidat bilgilerinde yapılan incelemede;
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ)
22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamakta olup, portföyde "proje" başlığı altında bulunmasında engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22- 1-a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1 d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu 6770 ada 2 parselin ruhsat ve projelerinin bulunması, yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olması nedeniyle "Proje" olarak olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
7 - SONUÇ
- 7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
- 7.2 Nihai Değer Takdiri
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, altyapı ve ulaşım olanakları, arazinin kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda rapor konusu taşınmazın;
tarihli toplam değeri için ; 30.06.2025
| PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ | ||
|---|---|---|
| TL | TL | |
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |
| 1.608.000.000 | 1.929.600.000 | |
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ | ||
| TL | TL | |
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |
| 2.976.438.000 | 3.571.725.600 | |
| 6770 ADA 2 PARSEL ÜZERİNDE MEVCUT RUHSAT PROJESİNE GÖRE KAT İRTİFAKI KURULARAK TAMAMLANMASI DURUMUNDA BUGÜNKÜ TOPLAM HASILAT DEĞERİ |
||
| TL | TL | |
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |
| 3.323.307.000 | 3.987.968.400 |
Değerleme Uzmanı
Değerleme Uzmanı
Gizem GEREGÜL EVLEK Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 409558 405453 401732
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
- * Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
- * KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
- * Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
- * Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
kıymet takdir edilmiştir.
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Berrin KURTULUŞ SEVER