VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jul 1, 2025

VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ FATİH İLÇESİ, 2123 ADA 9 PARSELDE YER ALAN BİNA (3 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

RAPOR BİLGİLERİ

SÖZLEŞME TARİHİ	12.05.2025
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	20.05.2025
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	26.06.2025
RAPOR TARİHİ 27.06.2025
RAPOR NO	VKGYO-2503079
KULLANIM AMACI	PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
DEĞERLEME KONUSU	İSTANBUL İLİ FATİH İLÇESİ KIRMASTİ MAHALLESİ 2123 ADA 9 PARSELDE YER ALAN 3 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM PAZAR VE KİRA DEĞER TESPİTİ
DEĞERLEME ADRESİ	ALİ KUŞÇU MAHALLESİ, MACAR KARDEŞLER CADDESİ, VAKIFBANK FATİH ŞUBESİ, NO:42 FATİH/İSTANBUL
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Çiğdem HATACIKOĞLU- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411409) Merve HARMAN-Değerleme Uzmanı (Lisans No:403519) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

Ekler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

• 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
• 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
• 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
• 1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
• 1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
• Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

• 2.1 - Tapu Kayıtları
• 2.2 - Takyidat Bilgileri
• 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

• 3.1 - Tanımı
• 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
• 3.3 - Ulaşım Özellikleri
• 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

• 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
• 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
• 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
• 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

5 - Değerleme Yöntemleri

• 5.1 - Pazar Yaklaşımı
• 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

• 6.1 - Pazar Yaklaşımı
• 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
• 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
• 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi
• 7 - Sonuç
  • 7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
  • 7.2 - Nihai Değer Takdiri

EKLER

• Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
• Ek 2 - Tapu Kaydı (Takbis belgesi-kopya)
• Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)
• Ek 4 - Yapıya ilişkin belgeler
• Ek 5 - Tapu suretleri (kopya)

Ek 6 - Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (Kopya)

VKGYO-2503079 FATİH 3

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

Bu değerleme raporu; rapor içerisinde bilgileri bulunan taşınmazların değerleme tarihindeki pazar ve kira değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

İnkılap Mahallesi, Dr. Adnan Büyükdeniz Caddesi, No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL

- 1.2.2 Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mecidiyeköy Mahallesi, Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, rapor içerisinde bilgileri bulunan 3 adet taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar ve Kira Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmaz için iş bu rapor VKGYO-2503079 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Çiğdem HATACIKOĞLU raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Merve HARMAN raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak, Berrin KURTULUŞ SEVER kontrol eden/onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.

- 1.5 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce rapor hazırlanmamıştır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası
Rapor Tarihi
Rapor Konusu
Raporu Hazırlayanlar
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

İli	:	İSTANBUL
İlçesi	:	FATİH
Bucağı	:
Mahallesi	:	KIRMASTİ
Köyü	:
Sokağı	:
Mevkii	:
Pafta No	:	247
Ada No	:	2123
Parsel No	:	9
Alanı	:	124,00 m²
Vasfı	:	4 KATLI BETONARME İŞYERİ
Sınırı	:	PLANINDADIR
Tapu Cinsi	:	KAT MÜLKİYETİ
Sahibi	:	VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ.
Hisse oranı	:	1/1

MÜLKİYET LİSTESİ
B.B. No	Kat	Nitelik	Cilt/Sayfa	Arsa Payı	Tarih	Yevmiye	Edinme Sebebi
1	1.Bodrum Kat + Zemin Kat	Ofis	15/1473	24800/50874 20.04.2021		14045	3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi ve Cins Değişikliği
2	1	Ofis	15/1474	13000/50874 20.04.2021		14045	3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi ve Cins Değişikliği
3	2	Ofis	15/1475	13074/50874 20.04.2021		14045	3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi ve Cins Değişikliği

2.2 - Takyidat Bilgileri

Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 07.05.2025 tarihinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden müşteri tarafından alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.

Beyanlar Hanesinde:

*Yönetim Planı: 07.04.2021. (Tarih:20.04.2021, Yevmiye: 14045)

*Diğer: (Konusu: Cins değişikliği iskan harcı kesilmiştir.) (Tarih:02.04.2021, Yevmiye: 11946, Lehdar: Yeditepe Veraset ve Harçlar Vergi Dairesi Müdürlüğü)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

2.2.1 - Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

Taşınmazların son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemleri incelendiğinde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı gözlemlenmiştir.

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

Fatih Belediyesi İmar Müdürlüğü'nün 20.05.2025 tarihli E-86170071-115.02.01-4020/13567 sayılı imar durumuna göre, taşınmazların bulunduğu parsel:

"İstanbul IV Numaralı, İstanbul I Numaralı Yenileme Alanları, İstanbul II Numaralı Yenileme Alanları Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca uygun bulunarak Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 04.10.2012 tarihinde onaylanan, Fatih İlçesi (Tarihi Yarımada) Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında, 3. Derece Koruma Bölgesinde, 3.Derece Ticaret alanında kalmakta olup Hmax:12.50m irtifa almaktadır.

Söz konusu parsel Vezneciler-Sultangazi Metro güzergahında kaldığından uygulama aşamasında İBB Raylı Sistemler Daire Başkanlığından görüş alınması gerekmektedir." bilgisi yer almaktadır.

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; İmar planında değişiklik olmamıştır.

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Fatih Belediyesi İmar Arşivinde dosyası dijital ortamda incelenmiştir.

Değerleme konusu 2123 ada 9 parselde yer alan yapıya iat:

15.09.2000 tarih ve 2-41-2000 2000/5595-5597 numaralı yeni yapı ruhsatı ve bu ruhsata istinaden düzenlenmiş 12.06.2001 tarih ve 3461 numaralı yapı kullanma izin belgesi incelenmiştir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi; 3B yapı grubunda, yol altı 1, yol üstü 3 kat olmak üzere toplam 4 kat, 508.74m² inşaat alanı için düzenlenmiştir.

*15.09.2000 tarihli projesi Fatih Belediyesi arşivinde incelenmiştir.

Değerleme konusu taşınmaza ait kurum tarafından tarafımıza iletilen 29.06.2019 tarihli yapı kayıt belgesi ve 27.01.2021 tarihli yapı kayıt belgesi ve bu belgeye istinaden düzenlenmiş ve 3194 sayılı imar kanununun Geçici 16.Maddesi gereğince kat mülkiyeti tesisi ve cins değişikliğine esas projesi incelenmiştir. Tapu proje sistemindeki teknik sorun sebebiyle proje portal üzerinden incelenememiştir.

Yapı kayıt belgesi 508m² alan için düzenlenmiştir. 15.09.2000 tarihli proje ile karşılaştırıldığında kat alanları ve toplam alan olarak uyumludur. Ancak önceki projede bodrum katta ortak alan niteliğinde olan bölümler, 1 numaralı bağımsız bölüme ait hale gelmiş, bazı bölümlerde fonksiyonlar değiştirilmiştir. Taşınmazın kat mülkiyetinin "3194 sayılı imar kanununun Geçici 16.Maddesi" gereğince tesis edilmesi nedeniyle, değerlemede bu proje dikkate alınmıştır.

RUHSAT BİLGİLERİ
Tarih	Sayı	Veren Kurum/ Veriliş Nedeni	Yapı Ünitenin Kullanım Sınıfı Amacı		Alanı
15.09.2000		Fatih Belediyesi	3B	BK:Kaz.Dai.+ Depo+ Bankaya ait Mahal	124,00 m²
	2-41-2000 2000/5595- 5597	Yeni İnşaat Banka		ZK:Banka	124,00 m²
				1-2 NK: Bankaya Ait Mahaller	260,74 m²
				TOPLAM	508,74 m²

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ
Tarih	Sayı	Veren Kurum/ Veriliş Yapı Ünitenin Kullanım Nedeni Sınıfı Amacı		Alanı
12.06.2001	3461	Fatih Belediyesi	3B	BK:Kaz.Dai.+Depo+ Bankaya ait Mahal	124,00 m²
		Binanın Tamamı		ZK:Banka	124,00 m²
				1-2 NK: Bankaya Ait Mahaller	260,74 m²
				TOPLAM	508,74 m²

YAPI KAYIT BELGESİ BİLGİLERİ
Tarih	Belge No	Başvuru Numarası	Önceki Belge No/ Önceki Başvuru Numarası	Ticari Bağımsız Bölüm Sayısı	Alanı
29.06.2019	5570100	EEGRZFAN	-	1	508,00 m²
27.01.2021	5883880	EEGRZFAN	EEGRZFAN/5570100	3	508,00 m²

2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

Taşınmazların Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunan ana gayrimenkule ait 29.06.2019 tarihli yapı kayıt belgesi ve bu belgeye istinaden düzenlenmiş ve 3194 sayılı imar kanununun Geçici 16.Maddesi gereğince kat mülkiyeti tesisi ve cins değişikliğine esas projesi incelenmiştir. 15.09.2000 tarihli proje ile karşılaştırıldığında kat alanları ve toplam alan olarak uyumludur. Ancak önceki projede bodrum katta ortak alan niteliğinde olan bölümler, 1 numaralı bağımsız bölüme ait hale gelmiş, bazı bölümlerde fonksiyonlar değiştirilmiştir. Taşınmazın kat mülkiyetinin 3194 sayılı imar kanununun Geçici 16.Maddesi gereğince tesis edilmesi nedeniyle, bu proje dikkate alınmıştır. Mahallinde yapılan incelemeler sonucunda, taşınmazların incelenen mimari projesiyle, bağımsız bölümlerin bina içerisindeki bulunduğu kat, konum ve brüt kullanım alanı açısından uyumlu olduğu görülmüştür.

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Taşınmazlar yapı denetim kanunu öncesinde inşa edilmiş olduklarından yapı denetim kuruluşuna ait bilgiler bulunmamaktadır.

2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili Fatih ilçesi, Kiramsti Mahallesi, 2123 ada 9 parsel sayılı, 124,00m² alanlı, bodrum+zemin+2 normal katlı, "4 Katlı Betonarme İşyeri" vasıflı ana taşınmazın tamamını oluşturan 1, 2, 3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlardır. Tamamı birlikte banka şubesi olarak kullanılmaktadır.

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar, Ali Kuşçu Mahallesi, Macar Kardeşler Caddesi, Vakıfbank Fatih Şubesi, No:42 Fatih/İstanbul adresinde yer almaktadırlar.

İstanbul'un merkez ilçesinde, tarihi, turistik ve ticari olarak en aktif bölgelerinden birinde yer almaktadır. Macar Kardeşler Caddesi ve Hulusi Noyan Sokak köşesinde yer almaktadır. Vakıfbank Fatih Lubesi olarak kullanılmaktadır. Yakın çevresinde Fatih Camii, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Fatih Belediyesi, Vergi Dairesi Başkanlığı, Saraçhane Parkı, İstanbul Emniyet Müdürlüğü ve İstanbul Üniversitesi gibi çok sayıda kurum yer almaktadır. Ticari ve turistik olarak aktif ve tercih edilen bir bölgedir.

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar, İstanbul İli, Fatih İlçesi Ali Kuşçu Mahallesi'nde, ana arterlere yakın, merkezi ve ulaşımın kolay olduğu bir bölgede konumludurlar.

Taşınmazlara toplu taşıma araçları ile İETT otobüslerinin yanısıra, metro ve tramva ile sağlanmaktadır. M1 Hacıosman-Yenikapı metro hattı Vezneciler durağı, M1AYenikapı-Kirazlı ve M1B Yenikapı Atatürk Havalimanı metro hatları Emniyet Fatih ve Aksaray durakları, T1 Bağcılar-Yenikapı tramvay hattı Fındıkzade ve Yusufpaşa durakları yürüme mesafesindedir. Özel araçlar ile Fevzipaşa ve Macarlar Kardeşler Caddesi üzerinden ulaşım sağlanmaktadır.

VKGYO-2503079 FATİH 13

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ili Fatih ilçesi, Kirmasti Mahallesi, 2123 ada 9 parsel sayılı, 124,00m² alanlı, bodrum+zemin+2 normal katlı, "4 Katlı Betonarme İşyeri" vasıflı ana taşınmazın tamamını oluşturan 1, 2, 3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlardır. Tamamı birlikte Vakıfbank Fatih Şubesi olarak kullanılmaktadır. Projesine göre bodrum+zemin katta 1 bağımsız bölüm numaralı ofis, 1.normal katta; 2 bağımsız bölüm numaralı ofis, 3.normal katta; 3 bağımsız bölüm numaralı ofis yer almaktadır. Mahallinde yapılan incelemeler sonucunda, taşınmazların incelenen mimari projesiyle, bağımsız bölümlerin bina içerisindeki bulunduğu kat, konum ve brüt kullanım alanı açısından uyumlu olduğu görülmüştür.

Bina dış cephesi akrilik esaslı dış cephe boyadır. Bina girişi zemin kattan, Macar Kardeşler Caddesi üzerindendir. Binada asansör ve doğal gaz bulunmamak, ısıtma ve soğutma klima ile sağlanmaktadır. Jeneratör, su deposu ve güvenlik mevcuttur.

1 Numaralı Bağımsız Bölüm: 1. bodrum kat +zemin katta yer almaktadır. Projesine göre:

Bodrum kat; arşiv, kazan dairesi, 2 adet depo, 2 adet kasa dairesi, 2 adet wc bölümlerinden oluşmaktadır ve 113 m² alanlıdır. Bodrum kat alanı 124 m²'dir. Mevcutta alan olarak projesiyle uyumludur, ancak bazı bölümlerin fonksiyonları değiştirilmiştir. Bu katta; 2 adet arşiv, mekanik odası, jeneratör odası, kasa dairesi, 3 adet wc bölümleri bulunmaktadır. Kasa daireleri güvenlik nedeniyle görülememiştir.

Zemin kat; müşteri holü, 2 adet ofis ve depo bölümlerinden bölümlerinden oluşmaktadır ve 113 m² alanlıdır. Zemin kat alanı 124 m²'dir. Mevcutta projesi ile uyumludur. Müşteri holü bölümünde vezneler yer almaktadır.

1 numaralı bağımsız bölüm bodrum kat 113 m²+zemin kat 113 m² olmak üzere toplam 226 m² alanlıdır.

2 Numaralı Bağımsız Bölüm: 1. normal katta yer almaktadır. Projesine göre; mutfak, arşiv, ofis bölümlerinden oluşmaktadır ve 119 m² alanlıdır. 1.normal kat alanı 130 m²'dir. Mevcutta projesiyle uyumludur. Bu katta bireysel bankacılık işlemleri ve operasyon bölümleri yer almaktadır.

3 Numaralı Bağımsız Bölüm: 2. normal katta yer almaktadır. Projesine göre; 2 adet ofis, arşiv, teknik oda bölümlerinden oluşmaktadır ve 119 m² alanlıdır. 2.normal kat alanı 130 m²'dir. Mevcutta projesiyle uyumludur. Bu katta ticari bankacılık işlemleri bölümlü yer almaktadır.

Taşınmazların tamamının değerleme kapsamında olması nedeniyle değerlemede kat alanı dikkate alınmıştır. Aşağıdaki tabloda bağımsız bölümlerin brüt ve kat alanları gösterilmiştir.

Bağımsız Bölüm No	Kat No	Brüt Alanı	Genel Brüt Alanı
	Bodrum Kat	113,00 m²	124,00 m²
1	Zemin Kat	113,00 m²	124,00 m²
	Toplam	226,00 m²	248,00 m²
2	1.Kat	119,00 m²	130,00 m²
3	2.Kat	119,00 m²	130,00 m²
TOPLAM	464,00 m²	508,00 m²

				Bina Genel Özellikleri
Yapı Tarzı	:					B.A.K.
Yapı Nizamı	:	Bitişik
Yapı Sınıfı	:					3B
Kullanım Amacı	:					Banka şubesi
Elektrik	:					Şebeke
Su	:					Şebeke
Isıtma Sistemi	:					Klima
Kanalizasyon	:					Şebeke
Su Deposu	:					Mevcut
Hidrofor	:					Mevcut
Asansör	:					-
Jeneratör	:					Mevcut
Intercom Tesis	:					-
Yangın Tesisatı	:					Mevcut
Çatı Tipi	:					Kiremit kaplı
Dış Cephe	:		Cephe boyası
Park Yeri	:		-
Güvenlik	:		Mevcut
Manzarası	:		-
Cephesi	:					-
Deprem 1.Derece Bölgesi	X	2.Derece		3.Derece		4.Derece	5.Derece

3.4.2 - İç Mekan Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar birlikte kullanılmaktadır. Merdivenler granit, zemin döşemeleri kısmen laminat parke, kısmen seramik-granit, ıslak hacimlerde seramik kaplama, duvarlar saten boyalıdır. Tavanlar asma tavandır. Dış kapılar, pencere ve vitrinler cam bölmeli alüminyum doğramadır. Bazı bölümler cam seperatörlerle ayrılmıştır.

3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir. Ayrıca yapı kayıt belgesi aşamaları tamamlanarak, güncel mimari projesine göre cins değişikliği yapılmıştır.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - İstanbul İli

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.701.602 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.

4.1.2 - Fatih İlçesi

Bugün Fatih ilçesine bağlı bir semt olan Eminönü, 1928'de İstanbul Merkez ilçesinin ikiye ayrılmasıyla ilçe haline gelmişti. Fatih ise, İstanbul'un merkez ilçesinde yer alan bir şube idi. 8 Mart 1984 yılında yapılan bir düzenlemeyle İstanbul, Büyükşehir Belediyesi'ne dönüştürülmüş; Fatih ise Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı bir ilçe belediyesi durumuna getirilmişti. Ancak 29 Mart 2009 tarihinde yürürlüğe giren 5747 sayılı kanunla, Tarihi Yarımada'nın iki ilçesi, "Fatih" adı altında tek bir ilçeye dönüştürülmüştür.

Kuzeyinde Eyüp ilçesi, kuzeydoğusunda Haliç, güneyde Marmara, batıda Zeytinburnu ve kuzeybatıda Bayrampaşa ilçelerine komşu olan Tarihi Yarımada Fatih, Suriçi denilen bölgede yer alır. Fatih ilçesi 57 mahalleden oluşur.

Fatih ilçesi (Eminönü hariç) 1950'de 226.853 kişilik nüfusa sahip iken, 2000 yılında 403.508 kişi olmuştur. İlçede nüfus artışı 1975 yılına kadar sürmüş, bu tarihten sonra ise düşmeye başlamıştır. 1975 yılında Fatih'in nüfusu 504.127 kişiyken, 2000 yılında nüfus 403.508'e olmuştur. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi ile yapılan sayıma göre Fatih'in 2024 yıl sonu nüfusu 443.090'dır. Bu nüfus, 176.161 erkek ve 178.311 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,70 erkek, %50,30 kadındır.

Tarihi Yarımada'nın tamamını kaplayan Fatih, adını 1453 yılında İstanbul'u fetheden Osmanlı hükümdarı Fatih Sultan Mehmet'ten almaktadır. İstanbul'un fethinden sonra Sultan II. Mehmed Han'ın emriyle İstanbul'un dördüncü tepesine inşa edilen Fatih Cami'nin etrafında gelişmeye başlayan Fatih, hızla klasik bir Osmanlı-Türk şehri halini almıştır. Günümüze kadar ulaşabilen ahşap evleri, cami ve medreseleri, sıbyan mektepleri ve çeşmeleri ile Osmanlı-Türk yaşam tarzının ve mimarisinin en güzel örneklerinin görülebileceği bir merkez olan Fatih, bu mistik havasının yanı sıra Roma ve Bizans gibi çok önemli uygarlıkların seçkin eserlerini de bünyesinde barındırmaktadır. Fatih, sahip olduğu özellikler dolayısıyla "İlk İstanbul" veya "Asıl İstanbul" olarak da anılmaktadır.

Tarihi Yarımada Fatih, Roma İmparatorluğu'nun en önemli merkezlerinden biri olma özelliğine sahip bir yer olmasının yanında 1058 yıl Bizans'a, 469 yıl Osmanlı Devleti'ne başkentlik yapmıştır. Bu özelliği dolayısıyla Tarihi Yarımada'da bu üç önemli medeniyete ait çok önemli eserleri bir arada görmek mümkündür.

Ancak, Yenikapı'daki Marmaray Projesi çalışmaları sırasında bulunan son bulgularla ilçenin tarihinin, 8500 yıl öncesine kadar gittiği belirlenmiştir. Bilinen dünya tarihinin de yeniden yazılmasına neden olacak bu bulgular, Fatih'in tarihi ve kültürel açıdan önemini daha da artırmıştır.

İstanbul'un dünya ölçeğinde öne çıkmasında önemli bir rolü olan ve kentin kimliğinin oluşmasında etkin rol oynayan söz konusu kültürel birikimin varlığının yoğun olarak bir arada yer aldığı en önemli kentsel mekân Tarihi Yarımada'dır. Tarihi Yarımada (sur içi) toplam 1562 hektarlık bir alanı kaplamaktadır. Fatih; 41˚02' kuzey enlemleri ile 28˚55'34 doğu boylamları arasında yer almaktadır.

Fatih, kuzeyde Eyüp ilçesi, kuzeydoğu'da Haliç, güneyde Marmara Denizi, batıda Zeytinburnu ve kuzeybatıda Bayrampaşa ilçelerine komşudur. Kuzeyden güney-güneydoğu'ya doğru Ayvansaray Mahallesi, Balat, Yavuz Sultan Selim, Cibali, Yavuz Sinan, Sarı Demir, Rüstem Paşa, Hobyar ve Hocapaşa Mahalleleri sıralanır. Doğu'da Sarayburnu'nda Cankurtaran (doğu ucu); Marmara kıyılarında Sultanahmet, Küçük Ayasofya, Sehsuvarbey, Muhsine Hatun, Nişanca, Katip Kasım, Aksaray, Cerrahpaşa, Kocamustafapaşa, Yedikule Mahalleleri yer alır. Batıda Sümbülefendi, Silivrikapı, Mevlanakapı, Topkapı, Karagümrük ve Derviş Ali Mahalleleri ile çevrilen Fatih ilçesi, 57 mahalleden oluşur.

VKGYO-2503079 FATİH 17

Denizden yüksekliği ortalama 60 m'dir. Tarım arazisi yoktur. İstanbul'un en eski ilçelerinden olan Fatih'in sınırlarını tarihi surlar ile Haliç ve Marmara Denizi belirler. Haliç Ayvansaray'dan Yedikule'ye kadar uzanan surların bir bölümü tamir görmüştür ve Fatih'i Eyüp ve Zeytinburnu ilçelerinden ayırır. Haliç ve Marmara kıyılarındaki deniz surları büyük ölçüde tahrip olduğu için günümüze kadar ulaşamamıştır.

İstanbul'un ulaşımını sağlayan 3 ana cadde Fatih ilçesinden geçer. Bunlar; Saraçhane başından Edirnekapı'ya uzanan Macar Kardeşler ve Fevzi Paşa Caddeleri, Aksaray'ı Topkapı'ya baglayan Vatan Caddesi ve Aksaray'ı yine Topkapı'ya bağlayan Millet Caddesi'dir. Millet Caddesi, Ordu Caddesi ile birleşerek, Eminönü semtine ulaşır. İlçenin Marmara kıyısından Sirkeci'yi Bakırköy'e bağlayan sahil yolu geçer (Kennedy Caddesi). İstanbul'u Avrupa'ya bağlayan ve şehrin batı yakasındaki banliyö ulaşımını sağlayan demiryolu da bu caddeye paralel devam eder. Ayrıca, tramvay hattı ile Karaköy'e, Atatürk Hava Limanı'na, Yenibosna ve Esenler Otogarı'na ulaşım imkânı vardır.

Harita: Fatih İlçesi Konumu

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump 'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır. ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur. ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. ABD Başkanının uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur.

Dünya ekonomisinde "II. Dünya Savaşı"ndan bu yana görülen en radikal değişikliklerden birisi olan korumacı yaklaşım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayış pek çok ülkeyi bölgesel iş birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme sistemleri, ihracatın zorlaşması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.

ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.

IMF raporunda öne çıkan başlıkları şöyle özetleyebiliriz:

* ABD tarafından açıklanan ve uygulamaya konan bir dizi yeni tarife ile ticaret ortaklarının misillemeleri nedeniyle yürürlükteki gümrük vergisi oranlarının son yüzyılda görülmeyen seviyelere ulaştığı belirtilen raporda, bu durumun büyüme üzerinde büyük bir olumsuz şok etkisi yarattığı kaydedildi.

* "Ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliğinin son derece yüksek seviyelere ulaşmasının küresel ekonomik faaliyet üzerinde önemli bir etki yaratması

beklenmektedir," değerlendirmesinde bulunuldu.

* Gelişmiş ekonomilerde büyümenin bu yıl %1,4 ve gelecek yıl %1,5 olmasının beklendiği belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde büyüme hızının bu yıl %3,7 ve gelecek yıl %3,9 olmasının öngörüldüğü aktarıldı.

* Küresel manşet enflasyonun ise Ocak ayındaki beklentilere kıyasla biraz daha yavaş bir hızda gerileyerek 2025'te %4,3, 2026'da ise %3,6 olmasının beklendiği belirtildi.

* Yoğunlaşan aşağı yönlü risklerin küresel ekonomik görünüme hâkim olduğu aktarılan raporda, ticaret savaşının tırmanmasının ve ticaret politikası belirsizliğinin daha da

artmasının kısa ve uzun vadeli büyümeyi daha da azaltabileceği ifade edildi.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye

için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte

para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir. Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaşanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları başta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiştir. Gelişmiş ülkelerden Japonya bu konuda ayrışmış görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaşlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtıçı Hasıla
	GSYH (milyon TL)	Kışı Başı Gelir (IL)	GSYH (milyon Dolar)	Kışı Başı Gelir (Dolar)	Buyume (50)	Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL)
2018	3.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4,72
2019	4.317.787	52.316	760.355	9.213	0,90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8 ਦੇ ਖੇਤਰ	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807.924	ਰੇ ਟੇਅਰੇ	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023	26.545.722	311.110	1.130.009	13.243	5,10	23,49
2024	43.410.514	507.615	1.322.408	15.463	3,20	32,83

(Kaynak: (Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Gayrimenkul Sektörü:

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk üç ayında aldığı konut adedi 4.578 olmuştur. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi, oturma izni ve vatandaşlık verilmesiyle 2022 yılına kadar güçlü bir trendle seyretmiş, ancak son birkaç yılda oldukça zayıflamış görünmektedir. Bunun nedenleri olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişimler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği gösterilebilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır..3 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

VKGYO-2503079 FATİH 22

Ofis ve Ticari Gayrimenkul Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Mart sonu itibariyle 1030,77 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 253,79 puan artış gösterirken, aylık 46,76 puan artış gösterdi. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 235,56 puanlık bir artış yaşandı. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Ticari Gayrimenkulde Öne Çıkan İller
	Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	Dükkan ve Mağazalar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)
İstanbul	64.056	70.221	80.355
İzmir	51.326	57.377	59.464
Bursa	41.013	44.965	43.609
Ankara	41.825	44.026	51.371
Antalya	53,444	57.233	55,380
Косае і	43.283	44.109	45.853
Adana	35,923	43.292	33.130

2025 yılının ilk çeyreğinde küresel ekonomide jeopolitik riskler ve ticaret gerilimleri etkisini sürdürmüştür. Rusya–Ukrayna savaşı ve Orta Doğu'daki çatışmalara ek olarak, ABD–Çin arasındaki ticaret kısıtlamaları küresel piyasalarda belirsizliği artırmıştır. Bu ortamda küresel enflasyon düşüş eğilimini sürdürürken, gelişmiş ülke merkez bankaları para politikasında temkinli kalmaya devam etmiştir. Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır. Özellikle İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı'nın tutuklanması ve ardından artan siyasi gerilimler, yıl içi enflasyon ve büyüme tahminlerinin yukarı yönlü revize edilmesine yol açmıştır. Bu dönemde Türk Lirası, ABD doları karşısında tarihi düşük seviyelere gerilerken; Merkez Bankası gecelik borç verme faizini %46'ya yükseltmiştir. Ayrıca Türkiye'nin risk primi (CDS) 328 baz puana ulaşarak finansal piyasalarda temkinli duruşun güçlenmesine neden olmuştur. Yüksek enflasyon ve döviz kuru artışına ek olarak, arz kısıtlılığı nedeniyle talebin karşılanamaması, birincil kira fiyatlarında bir önceki senenin aynı dönemine kıyasla hem ₺ hem ABD\$ bazında artışların devam etmesine yol açmıştır.

2025 yılının ilk çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,18 milyon m² olarak kaydedilmiştir. Birinci çeyrekte toplamda 67.089 m² işlem gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığında metrekare bazında %17 oranında düşüş kaydedilmiştir.

Bununla birlikte, birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları metrekare bazında %70, adet bazında %72 oranında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Önceki yıla göre yeni kiralama anlaşmalarında metrekare bazında %4 oranında artış kaydedilmiştir. Yenileme işlemlerinde ise geçtiğimiz yılın aynı döneminde kıyasla metrekare bazında %44 düşüş yaşanmıştır.. Bununla birlikte birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %33'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %2 oranında düşüş kaydedilmiştir. İşlemlerin %32'si Anadolu yakasında gerçekleşip geçen yıla kıyasla hem metrekare hem de işlem sayısı bazında sırasıyla %31 ve %38 azalma meydana gelirken, %34 ile MİA dışında Avrupa yakasında 2024 yılının ilk çeyreğine göre metrekare bazında azalma yaşanmasına rağmen sayı bazında artış yaşanmıştır. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Öncü Grup (3.060 m², Apa Nef), Assembly (1.734 m², Maslak 42), Agave (1.312 m², Levent 199) ve Destek Yatırım (1.040 m², Tekfen Tower) bulunmaktadır

2025 yılının ilk çeyreğinde boşluk oranı %10,41'den %9,83'e düşüş kaydetmiştir. Birinci çeyrekte gerçekleşen en büyük yatırım işlemi olarak; İstanbul Ümraniye Finanskent Mahallesi'nde yer alan 3.328 ada 9 parselde bulunan İstanbul Finans Merkezi Ofis Binası'nın (35.386 m²) 5,6 milyar ₺ bedelle KT Sağlam Gayrimenkul A.Ş.'ye satışı kaydedilmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.Nitelikli ofis alanlarına yönelik yoğun talep karşısında yeni arzın sınırlı kalması, kira fiyatlarını yukarıya taşımaktadır. Bu dönemde İstanbul'daki birincil kiralar dolar bazında yıllık %18,4 artarken, ülke genelinde bu oran %20,88'e ulaşmıştır. Mevcut ofis stoğunun talebi karşılamakta yetersiz kalması, fiyatlardaki artış baskısının önümüzdeki çeyreklerde de devam edebileceğine işaret etmektedir. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; boşluk oranlarının genel ortalamalarda azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2025 yılının ilk çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları % 7,06, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları % 5,12 seviyelerindedir. Nitelikli ofis arzının çok kısıtlı olması ve kira rakamlarındaki artışın talep kısmında da yavaşlamaya neden olduğunu gözlemliyoruz. Sıkı para politikalarının etkisi ile şirket cirolarının da olumsuz etkilenmesi ile nitelikli ofis arzının yok denecek kadar az olması ve yüksek kira rakamları ofis piyasasında durgunluğun oluşmasına neden olmaktadır. (Kaynak: Colliers, İstanbul Office Snapshot, 2025 1.Çeyrek

Kiralama İşlemleri
	C3-24	C4.24	C1.25
Gerçekleşen Toplam Kiralama İşlemi (bin m²)	34.985	68.324	67.089
[Prime] Birincil Kira (USD/m2/ay)*	ਕਟ	વેટ	45
[Prime] Birincil Getiri Oranı (%)	7,25	7,25	7,25
Toplam Stok (milyon, m2)	7,11	7,16	7,18
Boşluk Oranı (%)	10,24	10,41	9,83
Gelecek Arz (Inşaat halinde, bin m²)	1.186	1,149	1,149
Yeşil Bina Sertifikalı Ofis Stoku (bin, m2)	2.702	2.702	2.702

Bölgelere Göre İstanbul Ofis Pazarı
Avrupa Yakası	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (20)	Birincil Kira (USD/m2/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m2/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (ત્રા)	Birincil Kira (USD/m2/ay)
Lewent-Etiler	886	ਟ,ਤੇਰੇ	45	920	8,66	45	920	8,99	45
Maslak	920	13,85	32	927	12,36	32	927	11,88	32
Z.Kuyu-Şişli Hattı	529	8,00	32	ਟੋਡੇਰੇ	7,97	32	529	3,94	32
Taksim ve Çevresi	248	11,95	20	248	13,70	20	248	12,49	20
Kağıthane	309	17,58	20	308	18,38	20	308	18,38	20
Beşiktaş*	105	23,82	35	105	24,01	35	105	24,01	35
Batı İstanbul**	838	4,78	12	837	4,64	12	837	4,36	12
Cendere-Seyrantepe	363	16,72	23	363	16,72	23	363	15,03	23
		Ç3'24			Ç4º24			Ç1'25
Anadolu Yakası	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay)	Stok (bin m2)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m2/ay)	Stok (bin m4)	Boşluk Oranı (ત્ર)	Birincil Kira (USD/m2/ay)
Kavacık	93	7,36	18	93	6,40	18	93	6,40	21
Umraniye	745	8,07	25	745	6,04	25	745	5,24	25
Altunizade	135	23,59	24	134	23,74	24	134	23,20	24
Kozyatağı	758	12,55	28	763	12,50	28	786	13,11	28
Doğu İstanbul ***	635	16,70	15	634	22,83	15	634	15,81	15
Finans Merkezi ****	538	0.00	35	537	0.00	35	537	0.00	35

(Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

*Nişantaşı- Akaretler- Barbaros- Maçka-Teşvikiye bölgelerini kapsamaktadır.

**Güneşli- Yenibosna- Bakırköy-İkitelli bölgelerini kapsamaktadır.

***Küçükyalı- Maltepe- Kartal-Pendik bölgelerini kapsamaktadır.

****Devam eden inşaatlar göz önüne alınarak gelecek dönemler için bölgesel değerlemeye alınabilecektir.

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Değerleme hizmetini sınırlayıcı-kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğüğünde yapılan incelemeler, kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

• * Turistik ve ticari olarak aktif ve prestijli bir bölgede yer almaktadırlar.
• * Cadde cephelidirler.
• * Merkezi bir konumda ve ulaşımı kolaydır.
• * Kat mülkiyetlidir.

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

• * Niteliği itibarı ile belirli bir alıcı kitlesine hitap etmektedir.
• * Bölgede otopark sorunu bulunmaktadır.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Pazar Yöntemi

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon) yönteminden yararlanılmıştır.

6.1 - Pazar Yaklaşımı

Dükkan Emsalleri

1 Emlak Firması

Tel 0212 521 10 37

Balipaşa Caddesi üzerinde, Akdeniz Caddesi'ne 3.parselde yer alan, 2 katlı, toplam 230m² alanlı kurumsal kiracılı dükkan 27.500.000_TL bedelle satılıktır. Kiracısının eski olması nedeniyle kira gelirinin düşük olduğu, güncel kira değerinin 150.000-200.000 TL olabileceği bilgisi edinilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir. Bodrum kat 1/4 oranında zemine indirgenerek taşınmazın alanı 148 m² olarak hesaplanmıştır.

SATILIK	147,5	.-M²	27.500.000 .-TL	186.441 .-TL/M²
KİRALIK	147,5	.-M²	175.000 .-TL	1.186 .-TL/M²

2 Emlak Firması

Tel 0212 523 86 49

Taşınmaza yakın konumda, Kıztaşı Caddesi üzerinde yer alan, 30m² alanlı dükkan 5.395.000 TL bedelle satılıktır. Kiracısının eski olması nedeniyle kira gelirinin 25.000 TL olduğu, güncel kira değerinin 35.000 TL olabileceği bilgisi edinilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.

SATILIK	30	5.395.000	179.833
	.-M²	.-TL	.-TL/M²
KİRALIK	30	35.000	1.167
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

3 Emlak Firması

Tel 0212 631 86 82

Taşınmaza yakın konumda, Akdeniz Caddesi üzerinde yer alan 55m² alanlı dükkan 17.500.000 TL bedelle satılıktır. Kiracısının eski olması nedeniyle kira gelirinin 40.000 TL olduğu, güncel kira değerinin 80.000 TL olabileceği bilgisi edinilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.

SATILIK	55	17.500.000	318.182
	.-M²	.-TL	.-TL/M²
KİRALIK	55	80.000	1.455
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

4 Emlak Firması

Tel 0536 018 65 82

Taşınmaza yakın konumda, At Pazarı Meydanı'nda yer alan 2 tapulu, toplam 65m² alanlı dükkan 20.000.000 TL bedelle satılıktır. Kiracısının eski olması nedeniyle kira gelirinin 54.000 TL olduğu, güncel kira değerinin 80.000 TL olabileceği bilgisi edinilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.

SATILIK	65	20.000.000	307.692
	.-M²	.-TL	.-TL/M²
KİRALIK	65	80.000	1.231
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

5 İlgilisi

Tel 0535 742 89 84

Taşınmaza yakın konumda, Mıhçılar Caddesi üzerinde üç yola cepheli konumda yer alan, 3 katlı toplam 200 m² alanlı bina 25.000.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın zemin katında 3 adet dükkan bulunduğu bilgisi edilmiştir. Emsal taşınmaz, korunması gerekli kültür varlığıdır. Değerleme konusu taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.

	SATILIK	200 .-M²	25.000.000 .-TL	125.000 .-TL/M²
--	---------	-------------	--------------------	--------------------

6 Emlak Firması

Tel 0212 534 48 43

Taşınmaza yakın konumda, Akdeniz Caddesi üzerinde yer alan bodrum+zemin katlı, 90m² alanlı dükkan 120.000 TL bedelle kiralıktır. Değerleme konusu taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir. Bodrum kat 1/4 oranında zemine indirgenerek taşınmazın alanı 56,25m² olarak hesaplanmıştır.

KİRALIK	56,25	120.000	2.133
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

7 Emlak Firması

Tel 0542 308 75 31

Taşınmaza yakın konumda, Macar Kardeşler Caddesi'ne 20m mesafede, sokak üzerinde zemin katta yer alan 38m² alanlı dükkan 30.000 TL bedelle kiralıktır. Değerleme konusu taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.

KİRALIK	38	30.000	789
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

Emlak Firması 8

Tel 0541 473 53 84

Taşınmaza yakın konumda, Fevzipaşa Caddesi'ne yakın mesafede, Kınalızade Sokak üzerinde yüksek giriş katta yer alan 120m² alanlı dükkan 85.000 TL bedelle kiralıktır. Değerleme konusu taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.

KİRALIK	120	85.000	708
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

9 Emlak Firması

Tel 0530 861 80 00

Taşınmaza yakın konumda, Halıcılar Caddesi üzerinde yeni binada yer alan, bodrum+zemin katlı, toplam 220m² alanlı dükkan 125.000 TL bedelle kiralıktır. Değerleme konusu taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir. Bodrum kat 1/4 oranında zemine indirgenerek taşınmazın alanı 137,50m² olarak hesaplanmıştır.

KİRALIK 137,5 125.000 909 .-M² .-TL .-TL/M²
---------------------------------------------------------------

10 Emlak Firması

Tel 0212 534 62 55

Taşınmaza yakın konumda, Balipaşa Caddesi üzerinde yer alan, bodrum+zemin katlı, toplam 150m² alanlı dükkan 45.000 TL bedelle kiralıktır.

KİRALIK	150 .-M²	45.000 .-TL	300 .-TL/M²

Ofis Emsalleri

1 Emlak Firması

Tel 0533 207 65 90

Fevzipaşa Caddesi üzerinde 2.katta yer alan, 75m² alanlı olarak pazarlanan ofis 9.250.000_TL bedelle satılıktır.

SATILIK 75 .-M²	9.250.000 .-TL	123.333 .-TL/M²
-----------------------	-------------------	--------------------

2 Emlak Firması

Tel 0542 116 01 23

Fevzipaşa Caddesi üzerinde 2.katta yer alan, 60m² alanlı olarak pazarlanan ofis 8.450.000_TL bedelle satılıktır.

|--|

3 Emlak Firması

Tel 0533 207 65 90

Akdeniz Caddesi üzerinde 3.katta yer alan, 120m² alanlı olarak pazarlanan ofis 8.500.000_TL bedelle satılıktır.

	SATILIK	120 .-M²	8.500.000 .-TL	70.833 .-TL/M²
--	---------	-------------	-------------------	-------------------

4 Emlak Firması

Tel 0533 207 65 90

Fevzipaşa Caddesi'ne 3.binada 2.katta yer alan, 65m² alanlı olarak pazarlanan ofis 3.500.000_TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.

|--|

5 Emlak Firması

Tel 0533 207 65 90

Kıztaşı Caddesi üzerinde 4.katta yer alan, 115m² alanlı olarak pazarlanan ofis 9.500.000_TL bedelle satılıktır.

6 Emlak Firması

Tel 0533 207 65 90

Fevzipaşa Caddesi üzerinde 3.katta yer alan, 85m² alanlı olarak pazarlanan ofis 35.000_TL bedelle kiralıktır.

KİRALIK 85 .-M²	35.000 .-TL	412 .-TL/M²
-----------------------	----------------	----------------

7 Emlak Firması

Tel 0212 631 83 58

Akdeniz Caddesi üzerinde 4.katta yer alan, 75m² alanlı olarak pazarlanan ofis 20.000_TL bedelle kiralıktır.

|--|

8 Emlak Firması

Tel 0539 679 86 00

Akdeniz Caddesi üzerinde 2.katta yer alan, 117m² alanlı olarak pazarlanan ofis 55.000_TL bedelle kiralıktır.

KİRALIK	117	55.000	470
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

9 Emlak Firması

Tel 0212 240 23 23

Akdeniz Caddesi üzerinde 1.katta yer alan, 55 m² alanlı olarak pazarlanan ofis 37.000_TL bedelle kiralıktır.

	KİRALIK 55 37.000 673 .-M² .-TL .-TL/M²
--	-----------------------------------------------------------

10 Emlak Firması

Tel 0212 521 96 63

Akdeniz Caddesi üzerinde 1.katta yer alan, 60 m² alanlı olarak pazarlanan ofis 40.000_TL bedelle kiralıktır.

6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır

		ORAN ARALIĞI
ÇOK KÖTÜ	ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
KÖTÜ	BÜYÜK	11% - 20%
ORTA KÖTÜ	ORTA BÜYÜK	1% - 10%
BENZER	BENZER	0%
ORTA İYİ	ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
İYİ	KÜÇÜK	-20% - (-11%)
ÇOK İYİ	ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri

SATILIK EMSALLER KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (1 NOLU B.B.)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (2)	EMSAL (3)	EMSAL (4)	EMSAL (5)
SATIŞ FİYATI		27.500.000	5.395.000	17.500.000	20.000.000	25.000.000
SATIŞ TARİHİ		SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN	124,00	147,50	30,00	55,00	65,00	200,00
BİRİM M² DEĞERİ		186.441	179.833	318.182	307.692	125.000
ALANA İLİŞKİN		ORTA BÜYÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK	BÜYÜK
DÜZELTME		10%	-20%	-15%	-12%	15%
CEPHE
CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%	0%	0%
MANZARA
MANZARAYA		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
KONUM		ÇOK KÖTÜ	ÇOK KÖTÜ	KÖTÜ	KÖTÜ	ÇOK KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		30%	30%	10%	10%	20%
DİĞER BİLGİLER	İNŞAİ ÖZELLİK
DİĞER BİLGİLERE		ORTA KÖTÜ	ÇOK KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	BENZER	ÇOK KÖTÜ
İLİŞKİN DÜZELTME		5%	25%	10%	0%	25%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
TOPLAM DÜZELTME		40%	30%	0%	-7%	55%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	258.580	261.017	233.783	318.182	286.154	193.750

SATILIK EMSALLER KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (3 NOLU B.B.)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (2)	EMSAL (3)	EMSAL (4)	EMSAL (5)
SATIŞ FİYATI		9.250.000	8.450.000	8.500.000	3.500.000	9.500.000
SATIŞ TARİHİ		SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN	130,00	75	60	120	65	115
BİRİM M² DEĞERİ		123.333	140.833	70.833	53.846	82.609
ALANA İLİŞKİN		ÇOK KÜÇÜK	ÇOK KÜÇÜK	ORTA KÜÇÜK	ÇOK KÜÇÜK	ORTA KÜÇÜK
DÜZELTME		-25%	-20%	-5%	-22%	-8%
CEPHE
CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME		BEZER	BEZER	BEZER	BEZER	BEZER
		0%	0%	0%	0%	0%
MANZARA
MANZARAYA		ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
İLİŞKİN DÜZELTME		5%	5%	5%	10%	5%
KONUM		ORTA KÖTÜ	İYİ	KÖTÜ	ÇOK KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		5%	-15%	15%	40%	10%
DİĞER BİLGİLER	İNŞAİ ÖZELLİK
DİĞER BİLGİLERE		ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
İLİŞKİN DÜZELTME		10%	10%	10%	20%	10%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
TOPLAM DÜZELTME		-10%	-25%	20%	43%	12%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	94.230	111.000	105.625	85.000	77.000	92.522

Değerleme konusu 1 bağımsız bölüm taşınmazın tapu kayıtlarında niteliği "OFİS" olmakla birlikte, zemin katta yer alması, bölgenin ticari olarak aktif olması nedeniyle dükkan olarak kullanılması tercih edileceği ve emsallerin doğru karşılaştırılması göz önünde bulundurularak dükkan emsalleri kullanılmıştır. Taşınmazın zemin kat değeri karşılaştırılarak bodrum kat değeri1/5 oranında indirgenmiştir.

3 bağımsız bölüm taşınmazın değer tespiti için bölgede yer alan ofis emsallerinden yararlanılmıştır. 2 numaralı bağımsız bölümün değeri diğer bağımsız bölüme göre indirgenerek takdir edilmiştir. Taşınmaza yakın özellik gösteren 5 adet emsal seçilmiş olup, konum, cephe, alan vb. özelliklerin +- yanları karşılaştırılarak paçal alan üzerinden birim m² değeri öngörülmüştür.

Değerleme konusu 3 adet taşınmazın Pazar yaklaşımına göre değer tablosu aşağıdaki gibidir.

PAZAR YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZLARIN PAZAR DEĞERİ
Bağımsız Bölüm No	Bulunduğu Kat	Bağımsız Bölüm Alanı (m²)	Nitelik	Birim m² Değeri	Taşınmazın Değeri	Taşınmazın Yuvarlatılmış Değeri
1	Zemin	124,00 m²		258.580 TL/m²	32.063.920 TL	32.065.000 TL
	Bodrum	124,00 m²	OFİS	51.716 TL/m²	6.412.784 TL	6.415.000 TL
	TOPLAM	248,00 m²			38.476.704 TL	38.480.000 TL
2	2	130,00 m²	OFİS	98.942 TL/m²	12.862.395 TL	12.860.000 TL
3	3	130,00 m²	OFİS	94.230 TL/m²	12.249.900 TL	12.250.000 TL
TOPLAM		508,00 m²			63.588.999 TL	63.590.000 TL

KİRALIK EMSALLER KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (1 NOLU B.B.)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (2)	EMSAL (3)	EMSAL (4)	EMSAL (6)
KİRA FİYATI		175.000	35.000	80.000	80.000	120.000
KİRA TARİHİ		KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
ZAMAN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTMESİ		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN	124,00	148	30	55	65	56
BİRİM M² DEĞERİ		1.186	1.167	1.455	1.231	2.133
ALANA İLİŞKİN		ORTA BÜYÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK
DÜZELTME		10%	-20%	-15%	-12%	-15%
CEPHE
CEPHEYE İLİŞKİN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
MANZARA
MANZARAYA		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
KONUM		ÇOK KÖTÜ	ÇOK KÖTÜ	KÖTÜ	KÖTÜ	ORTA İYİ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		30%	30%	10%	10%	-10%
DİĞER BİLGİLER	İNŞAİ ÖZELLİK
DİĞER BİLGİLERE		ORTA İYİ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	BENZER	ORTA İYİ
İLİŞKİN DÜZELTME		-10%	5%	5%	0%	-10%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
TOPLAM DÜZELTME		25%	10%	-5%	-7%	-40%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	1.315	1.483	1.283	1.382	1.145	1.280

KİRALIK EMSALLER KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (3 NOLU B.B.)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (6)	EMSAL (7)	EMSAL (8)	EMSAL (9)	EMSAL (10)
KİRA FİYATI		35.000	20.000	55.000	37.000	40.000
KİRA TARİHİ		KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
ZAMAN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTMESİ		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN	130,00	85	75	117	55	60
BİRİM M² DEĞERİ		412	267	470	673	667
ALANA İLİŞKİN		KÜÇÜK	KÜÇÜK	ORTA KÜÇÜK	ÇOK KÜÇÜK	ÇOK KÜÇÜK
DÜZELTME		-15%	-20%	-5%	-25%	-25%
CEPHE		Cadde	Cadde	Cadde	Cadde	Cadde
CEPHEYE İLİŞKİN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
MANZARA
MANZARAYA		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
KONUM		ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		5%	5%	5%	5%	5%
DİĞER BİLGİLER	İNŞAİ ÖZELLİK
DİĞER BİLGİLERE		iyi	ORTA KÖTÜ	ÇOK İYİ	ORTA İYİ	ORTA İYİ
İLİŞKİN DÜZELTME		-15%	10%	-20%	-10%	-10%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
TOPLAM DÜZELTME		-30%	-10%	-25%	-35%	-35%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	350	288	240	353	437	433

TAŞINMAZLARIN AYLIK KİRA DEĞERİ
Bağımsız Bölüm No	Bulunduğu Kat	Bağımsız Bölüm Alanı (m²)	Nitelik	Birim m² Değeri	Taşınmazın Değeri	Taşınmazın Yuvarlatılmış Kira Değeri
1	Zemin	124,00 m²		1.315 TL/m²	163.006 TL	163.000 TL/Ay
	Bodrum	124,00 m²	OFİS	263 TL/m²	32.601 TL	33.000 TL/Ay
	TOPLAM	248,00 m²			195.607 TL	196.000 TL/Ay
2	2	130,00 m²	OFİS	368 TL/m²	47.813 TL	48.000 TL/Ay
3	3	130,00 m²	OFİS	350 TL/m²	45.423 TL	45.000 TL/Ay
TOPLAM		508,00 m²			288.843 TL	289.000 TL/Ay

6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi)

Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Uluslararası Değerleme Standartlarında, En Verimli ve En İyi Kullanım şu şekilde tanımlanır: Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır.

Belirli bir arazi parselinin en etkin ve verimli kullanımı, mülk sahibi, geliştirici veya değerleme uzmanı tarafından saptanmaz; en etkin ve verimli kullanım daha çok mülkün konumlandığı piyasa içindeki rekabetçi güçler tarafından şekillendirilir. Dolayısıyla, en etkin ve verimli kullanım analiz ve yorumu ekonomik bir inceleme ve konu mülke odaklanmış bir finansal analizidir.

Yapılandırılmış mülkün en etkin ve verimli kullanımı, arazinin boşmuş gibi değerlendirildiği en etkin ve verimli kullanımı analizi sonucunda ortaya çıkan ideal yapılanmanın ışığında, yapılandırılmış mülkün kullanımıyla ilgilidir. Yapılandırılmış mülkün en etkin ve verimli kullanımı, mevcut kullanımın devamı olabileceği gibi, mülkün yenileme, genişletme, kullanım alanının küçültülmesi, kullanımın değiştirilmesi veya geliştirilmesi alternatiflerinden ortaya çıkabilir. Mevcut kullanımın devamının, en etkin ve verimli kullanım olduğu durumda, değerleme uzmanının alternatif kullanımlar için harcama ya da getiri oranlarını incelemesi gerekmemektedir.

Taşınmazların konumu, büyüklüğü mimari projesi ve yasal mevzuatın izin verdiği ölçüde yapılaşmış olması nedeni ile mevcut kullanımlarının en etkin ve verimli kullanım olabileceği kanaatine varılmıştır.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

Pazar Yaklaşımı Yöntemine göre;
3 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL)	63.590.000 TL

6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir. Değerleme konusu taşınmazın değer takdiri yapılırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu binanın bulunduğu bölgede bulunan dükkan ve ofis birim m² değerlerinin taşınmazların tip, alan, bulundukları bölge vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların her birinin nitelikleri dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.

6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.

6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır.

6.5.6 - Kira Değeri Analizi

Taşınmazlar için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki ticari emsallerin genel olarak ofis altı dükkan şeklinde olduğu gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar ise ticari imarlı parselde yer almakta olup, bütün olarak ticari kullanımlı bir binada yer almaktadırlar. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmazlar için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.

Bağ. Böl. No	Brüt Alan (m²)	Kira Birim M² Değeri	Aylık Kira Değeri (TL)	Yıllık Kira Değeri (TL)
1	248,00 m²	790 TL/m²	196.000 TL	2.352.000 TL
2	130,00 m²	368 TL/m²	48.000 TL	576.000 TL
3	130,00 m²	350 TL/m²	45.000 TL	540.000 TL
TOP.	508,00 m²		289.000 TL	3.468.000 TL

6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar dükkân ve ofis niteliklidir.

6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli ve tüm hisseleri Şirkete ait olduğundan bu kapsam dışındadır.

- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9

Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin (b) bendinde "Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir". denmektedir. Taşınmazın yapı kullanım izin belgesinin bulunması ve tapu senedinde belirtilen nitelik ile mevcut durumunun uygun olduğu tespit edilmiştir.

Bu kapsamda söz konusu taşınmazın "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede; Tebliğ'in 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." denilmektedir. Tebliğ'in 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. Taşınmazlara dair takyidat kayıtları incelendiğinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.

Bu kapsamda söz konusu taşınmazın "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

7 - SONUÇ

- Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 7.1

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

- 7.2 Nihai Değer Takdiri

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazların toplam değeri için ;

tarihli toplam değeri için ; 27.06.2025

.-TL 63.590.000

(Altmış Üç Milyon Beş Yüz Doksan Bin TürkLirası )

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı

.-TL 76.308.000

kıymet takdir edilmiştir.

Çiğdem HATACIKOĞLU SPK Lisans No: 411409

Merve HARMAN SPK Lisans No: 403519 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Berrin KURTULUŞ SEVER SPK Lisans No: 401732

• * Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
• * Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
• * KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
• * Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
• * Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
• Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
• * Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.