AI Terminal
VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jul 1, 2025
9065_rns_2025-07-01_47a2bd1e-9751-4eee-93f5-f40fd645dfbd.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
İZMİR İLİ KONAK İLÇESİ MERSİNLİ MAHALLESİ'NDE YER ALAN 1 ADET ARSA
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
RAPOR BİLGİLERİ
| SÖZLEŞME TARİHİ | 12.05.2025 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
20.05.2025 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
26.06.2025 | ||
| RAPOR TARİHİ | 27.06.2025 | ||
| RAPOR NO | VKGYO-2503086 | ||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET ARSA | ||
| DEĞERLEME ADRESİ | MERSİNLİ MAHALLESİ, 8604 ADA 4 PARSEL, KONAK/İZMİR | ||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ahmet İPEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No:411627) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401732) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Ekler
1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri
- 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
- 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
- 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
- 1.34 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
- 1.45 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
- Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
- 2.1 - Tapu Kayıtları
- 2.2 - Takyidat Bilgileri
- 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
- 3.1 - Tanımı
- 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
- 3.3 - Ulaşım Özellikleri
- 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4 - Değerleme İle İlgili Analizler
- 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
- 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
- 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
- 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
5 - Değerleme Yöntemleri
- 5.1 - Pazar Yaklaşımı
- 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
- 6.1 - Pazar Yaklaşımı
- 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
- 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
- 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi
- 7 - Sonuç
- 7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
- 7.2 - Nihai Değer Takdiri
EKLER
- Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
- Ek 2 - Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
- Ek 3 - Tapu Senedi
- Ek 4 - INA Tablosu
- Ek 5 - İmar Durumu Belgesi
- Ek 6 - Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (kopya)
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; İzmir, Konak İlçesi, Mersinli Mahallesi, 8604 Ada 4 Parselde kayıtlı 6.221,25 m² Arsanın (Satış Değeri) pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cd. No:7/A Kat:14-13, 34768 Ümraniye/İstanbul
- 1.2.2 Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Hizmeti alan kurumun, İzmir, Konak İlçesi, Mersinli Mahallesi, 8604 Ada 4 Parselde kayıtlı 6.221,25 m² Arsanın (Satış Değeri) Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
İş bu rapor VKGYO-2503086 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ahmet İPEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı ve Berrin KURTULUŞ SEVER raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.
1.45 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce rapor hazırlanmamıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | |||
| Rapor Tarihi | |||
| Rapor Konusu | |||
| Raporu Hazırlayanlar | |||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1 - Tapu Kayıtları
| 8604 ADA 4 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | İZMİR |
| İlçesi | : | KONAK |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | MERSİNLİ |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 8604 |
| Parsel No | : | 4 |
| Alanı | : | 6.221,25 |
| Vasfı | : | ALTI EV VE KUYULU BAHÇEYİ HAVİ ALTINDAĞ FABRİKASI |
| Sınırı | : | |
| Tapu Cinsi | : | ANA GAYRİMENKUL |
| Sahibi | : | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) |
| Yevmiye No | : | 20460 |
| Cilt No | : | 46 |
| Sayfa No | : | 4537 |
| Tapu Tarihi | : | 19.08.2015 |
2.2 - Takyidat Bilgileri
Taşınmazlar için 07.05.2025 tarihinde alınmış olan taşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgeleri müşteri tarafından iletilmiş olup ekte sunulmuştur. Beyanlar;
*6785 SAYILI KANUNUN 11.MADDESİ GEREĞİNCE ŞERH VERİLDİ.05/01/1961 TARİH VE 31 YEVMİYE VE 22/01/1962 TARİH VE 201 YEVMİYE( Şablon: Diğer) (22.01.1962 - 201) *6785 SAYILI İMAR KANUNUN 11.Cİ MADDESİ GEREĞİNCE İMAR ŞERHİ:23/06/1966 TARİH 3796 YEV( Şablon: Geçici Yapıların Belirtilmesi) (23.06.1966 - 3796)
(*) İlgili beyanlarda belirtilen yapıların mahallen olmadığı ve yapıların yıkılmış olduğu tespit edilmiş olup beyanların fek edilerek kapatıldığı tapu kayıtlarına işlenmdiği bilgisi şifahen öğrenilmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
- 2.2.1 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazın son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler
Konak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden 19.05.2025 tarih E-35598559-115.02.01- 471540 sayılı yazıya göre;
13.05.2011 Tasdik Tarihli 1/1000 Ölçekli Alsancak Liman Arkası Halkapınar Salhane Bölgesi Uygulama İmar Planında (Halkapınar-Salhane Kesimi) TAKS:0,40 E=3.50 ve Hmaks:200m olmak üzere MİA-Merkezi İş Alanı'nda kalmaktadır. Edinilen şifahi bilgiye göre parselin terki bulunmamakta olup net parseldir.
VKGYO-2503086 KONAK (8604-4) 8
Plan notlarına göre;
*
*
Bu alanlarda her türlü ticaret, çarşı, büro iş hanı, ticari depolama, banka, sigorta, çok katlı mağaza ve eğlence yerleri, turizm tesis alanları, konut, çok katlı taşıt parkı özel hastane ve özel eğitim, tesisi yer alabilir. Bu kullanımlardan bir ya da birkaçı aynı parsel içinde bulunabilir. Konut kullanımı yapı inşaat alanının (KAKS/emsal alanının) 1/3'ünden fazla olamaz.
* MİA (Merkezi İş Alanı), Turizm + Ticaret ve Turizm + Ticaret + Kültür alanlarında (özel uygulama alanı hariç) en küçük imar parseli büyüklüğü 5000 m² olacaktır. Ancak önceki plan kararlarının uygulanmış olması veya fiziki engeller nedeniyle 5.000 m² büyüklüğünde parsel oluşturulmaması durumunda, uygulama sonucu oluşacak yeni imar parseli büyüklüğü 3.000 m² den az olamaz.
* İmar adasının ifrazı sırasında oluşan imar parsellerinin 5.000 m² olarak bölümünden sonra artık parçanın 4.000-5.000 m²'lik dilim arasında kalması durumunda kalan parçanın imar parseli olarak oluşumuna izin verilir. Bir parselde birden fazla yüksek yapı veya yaygın bir binada birden fazla yükselen kuleler yapılması halinde yüksek yapı kütleleri arasındaki en az mesafe 15 metre olup yüksek kütle esas alınarak yükselen her 5 metre için bu mesafeye 0,50 metre ilave edilecektir. Yüksek yapı kütleleri rüzgar akımları ve türbülans etkisi dikkate alınarak konumlandırılacak ve yüksekliğin 150 metreyi aşması halinde Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü'nden izin alınacaktır.
Plan üzerinde yapılaşma nizamı belirlenmiş MİA adalarında yürürlükteki imar yönetmeliğinin parsel büyüklüklerine ilişkin hükümlerine uyulacaktır. Ancak ada ölçeğine gelindiğinde ve 3.000 m² parsel büyüklüğünün sağlandığı durumlarda TAKS/KAKS değişmemek kaydıyla yapılaşma nizamı ve gabari serbesttir.
2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Taşınmazın son üç yıllık dönemde imar planında değişiklik olmamıştır.
2.3.3 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
Mevcutta taşınmazın sınırları belirlenmemiş olup mahallinde parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
2.3.4 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
2.3.5 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1 - Tanımı
Değerlemeye konu olan taşınmaz; İzmir İli, Konak İlçesi, Mersinli Mahallesi, 8604 ada 4 parselde kain olan 6.221,25 m² alanlı ''Altı Ev Ve Kuyulu Bahçeyi Havi Altındağ Fabrikası'' nitelikli ana gayrimenkuldür.
3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Parsellerin yakınında liman bulunmasından dolayı lojistik amaçlı kullanılan yapılar ve parseller, depolama yapıları yer almaktadır. Parselin kuzeydoğusunda İzmir Adliyesi, güneyinde İzmir Atatürk Stadyumu ve batısında ise İzmir Limanı bulunmaktadır. Ayrıca parsel merkezi bir lokasyonda yer almakta olup yaklaşık 800 metre mesafesinde Stadyum Metro İstasyonu, 1 km mesafesinde Halkapınar Tren İstasyonu ve 4 km mesafesinde ise İzmir Forum Bornova AVM yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede ticari ve konut nitelikli rezidanslar, sağlık ve kamu kuruluşları yer almaktadır. 3.Sanayi Sitesi ise taşınmaza yakın bulunan sanayi nitelikli yapıların yer aldığı bir diğer sitedir.
3.3 - Ulaşım Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım özel araçlarla ve yakın mesafeden geçen toplu taşıma araçları ile rahat bir şekilde sağlanabilmektedir. Değerlemeye konu taşınmazın herhangi bir yol cephesi bulunmamaktadır. Üniversite Caddesi üzerinden önce 2783.sokağa, daha sonra 1561.sokağa girilir. Konu taşınmaz 1561.sokağın yaklaşık 70 metre kuzeyinde yer almaktadır. Taşınmaz ayrıca D300 karayoluna da yakın konumda yer almaktadır.
VKGYO-2503086 KONAK (8604-4) 11
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
3.4.1 - Genel Özellikleri
Değerlemesi yapılan taşınmaz; İzmir İli, Konak İlçesi, Mersinli Mahallesi, 8604 ada 4 parselde kain olan 6.221,25 m² alanlı ''Altı Ev Ve Kuyulu Bahçeyi Havi Altındağ Fabrikası'' nitelikli ana gayrimenkuldür. Değerlemeye konu taşınmaz amorf bir şekle sahiptir. Topoğrafik olarak düz bir yapıya sahiptir. Parselin çevresi diğer parseller ile çevrilidir. Parsele ait giriş kapısı bulunmaktadır. Kapı sürgülü demir araç ve yaya kapısıdır.
3.4.2 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Parsel için halihazırda alınmış yapı ruhsatı bulunmamaktadır.
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.1.1 - İzmir İli
İzmir, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık üçüncü şehri. Anadolu Yarımadası'nın batısında, Ege Bölgesi'nin ortasında yer alan ve İzmir Körfezi çevresinde bulunan şehir, her yıl İzmir Enternasyonal Fuarı'nı düzenleyen önemli bir fuar merkezi ve liman kentidir. Yüz ölçümü olarak ülkenin yirmi üçüncü büyük ilidir. Batısında Ege Denizi ve Ege Adaları, güneyinde Aydın, kuzeyinde Balıkesir, doğusunda ise Manisa vardır.
İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Çeşme Yarımadası uzanır. Antik çağların en ünlü kentleri arasında yer alan Efes, Roma'nın imparatorluk devrinde dünyanın en büyük kentlerinden biriydi. Tüm İyonya kültürünün zenginliklerini bünyesinde barındıran Efes, yoğun sanatsal etkinliklerle de adını duyuruyordu. Bu maksatla da bu şehre "Güzel İzmir", "Eski İzmir" ve "la Perle de l'Ionie" (İyonya'nın İncisi) deniyordu.
İzmir, yatlar ve gemilerle çevrilmiş uzun ve dar bir körfezin başında yer almaktadır. Sahil boyunca palmiye, hurma ağaçları ve geniş caddeler bulunmaktadır. İzmir Limanı, Mersin Limanı'ndan sonra Türkiye'nin en büyük limanıdır. Canlı ve kozmopolit bir şehir olan İzmir, uluslararası sanat festivalleri ve İzmir Enternasyonal Fuarı ile de önemli bir yer tutar.
Harita 1 - İzmir'in Konumu
İzmir'e kara, hava, deniz ve demiryolu ile ulaşılabilir. Kara yolu ile Türkiye'nin her yerinden otobüs ile ulaşılabilir. Hava yolu ile Adnan Menderes Havalimanı'ndan Türkiye'nin ve dünyanın birçok noktasına uçak seferleri vardır. Demiryolu ile Basmane Garı'ndan Tire, Ödemiş, Söke, Aydın, Nazilli, Denizli'ye gün içerisinde karşılıklı tren seferleri düzenlenir. Alsancak Garı'ndan ise Balıkesir, Bandırma, Uşak, Afyon ve Ankara'ya tren seferleri vardır.
Kent içi toplu ulaşım İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin yetki ve sorumluluğundadır. Toplu ulaşım hizmetlerinin hat ve güzergâhları ile birbirini tamamlaması için otobüs-vapur-metroda ulaşım hizmet bütünlüğü sağlanmıştır.
TUİK verilerine göre 2024 yılı İzmir nüfusu 4.493.242, Konak İlçesi nüfusu ise 322.393'tür.
4.1.2 - Konak İlçesi
Konak, İzmir ili içerisinde yer alan merkez ilçedir. Kuzeyinde İzmir Körfezi ve Bayraklı, doğusunda Bornova, güneyinde Buca ve Karabağlar, batısında Balçova ilçeleri bulunmaktadır.
Antik çağdan günümüze taşınmış eserlerle, Osmanlı döneminden kalan eserlerle, ama en çok Cumhuriyet Döneminin eserleriyle karakterize olur. Konak, İzmir'in kültür, sanat ve eğlence merkezi olması nedeniyle yerli ve yabancı tüm turistlerin uğrak yeri durumundadır. Özellikle Kemeraltı Çarşısı İlçe ekonomisine ve İzmir'in tanıtımına önemli katkılar yapar. Yine Konak ilçesinde bulunan antik Smyrna kentinin Romalılardan kalma Agora ören yeri turistlerin ziyaretine açıktır. Konak ayrıca başta Karşıyaka gelmek üzere, İzmir'in diğer iskeleleri ile denizden bağlantıyı sağlayan Konak İskelesi ve Konak Meydanı ile de ünlüdür.
Konak, İzmir'in yönetsel, sanatsal, kültürel ve ticari merkezidir. Aynı zamanda köklü bir turistik gezi bölgesidir.
Toplam nüfusun tamamı kent nüfusudur. Hiç köyü veya beldesi bulunmamaktadır. İlçenin yüzölçümü 69 km²'dir.
9 Temmuz 1984 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 3030 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Kanunu"nun yürürlüğe girmesiyle "Merkez İlçe Belediyesi" kurulmuştur.
6 Mart 2008 tarihli ve 5747 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Kanunla Karabağlar İlçesi kurulmuş ve bu ilçe de 2009 Yerel seçimlerinin ardından Konak İlçesi sınırlarından ayrılmıştır.
Konak Belediyesi'ne bağlı 113 mahalle, 2905 sokak, 90 cadde, 19 bulvar, 14 meydan bulunmaktadır.
Konak ilçesi İzmir ilinin ticari ve turizm faaliyetlerinden dolayı gece ve gündüz nüfus dalgalanmalarının en fazla yaşandığı ilçedir. Yaşayan kentli sayısının yanı sıra ticaret ve turizm faaliyetleri nedeniyle bir uğrak yeri konumunda olması, kayıt altına alınan nüfus sayısı ile alınamayan nüfus sayısı arasında büyük farklılıklar olduğu gözlemlenmektedir.
4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
Türkiye Ekonomik Görünüm
2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump 'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır. ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur. ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. ABD Başkanının uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur.
Dünya ekonomisinde "II. Dünya Savaşı"ndan bu yana görülen en radikal değişikliklerden birisi olan korumacı yaklaşım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayış pek çok ülkeyi bölgesel iş birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme sistemleri, ihracatın zorlaşması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.
ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.
IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.
IMF raporunda öne çıkan başlıkları şöyle özetleyebiliriz:
* ABD tarafından açıklanan ve uygulamaya konan bir dizi yeni tarife ile ticaret ortaklarının misillemeleri nedeniyle yürürlükteki gümrük vergisi oranlarının son yüzyılda görülmeyen seviyelere ulaştığı belirtilen raporda, bu durumun büyüme üzerinde büyük bir olumsuz şok etkisi yarattığı kaydedildi.
* "Ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliğinin son derece yüksek seviyelere ulaşmasının küresel ekonomik faaliyet üzerinde önemli bir etki yaratması
beklenmektedir," değerlendirmesinde bulunuldu.
* Gelişmiş ekonomilerde büyümenin bu yıl %1,4 ve gelecek yıl %1,5 olmasının beklendiği belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde büyüme hızının bu yıl %3,7 ve gelecek yıl %3,9 olmasının öngörüldüğü aktarıldı.
* Küresel manşet enflasyonun ise Ocak ayındaki beklentilere kıyasla biraz daha yavaş bir hızda gerileyerek 2025'te %4,3, 2026'da ise %3,6 olmasının beklendiği belirtildi.
* Yoğunlaşan aşağı yönlü risklerin küresel ekonomik görünüme hâkim olduğu aktarılan raporda, ticaret savaşının tırmanmasının ve ticaret politikası belirsizliğinin daha da
artmasının kısa ve uzun vadeli büyümeyi daha da azaltabileceği ifade edildi.
Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya
güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.
Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte
para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir. Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaşanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları başta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiştir. Gelişmiş ülkelerden Japonya bu konuda ayrışmış görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaşlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH (milyon TL) |
Kişi Başı Gelir (IL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kışı Başı Gelir (Dolar) |
Buyume (96) |
Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL) |
|
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4,72 |
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0,90 | 5,68 |
| 2020 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8 ਟੋਰੇਰੇ | 1,90 | 7,04 |
| 2021 | 7.256.142 | 85.759 | 807.924 | ਰੇ ਟੈਸਰੋ | 11,40 | 8,98 |
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 |
| 2023 | 26.545.722 | 311.110 | 1.130.009 | 13.243 | 5,10 | 23,49 |
| 2024 | 43.410.514 | 507.615 | 1.322.408 | 15.463 | 3,20 | 32,83 |
Gayrimenkul Sektörü:
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.
Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk üç ayında aldığı konut adedi 4.578 olmuştur. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi, oturma izni ve vatandaşlık verilmesiyle 2022 yılına kadar güçlü bir trendle seyretmiş, ancak son birkaç yılda oldukça zayıflamış görünmektedir. Bunun nedenleri olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişimler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği gösterilebilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.
Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.
2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır..3 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.
Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.
Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler
2025 yılının birinci çeyreğinde konut satışları, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %20,1 oranında artış kaydederken genellikle en yüksek konut satış adetlerinin izlendiği dördüncü çeyreğe göre ise %36,7 oranında gerileyerek 335.786 adet olmuştur. Bu rakam, 2020 yılından bu yana kaydedilen en yüksek birinci çeyrek satış rakamı olarak dikkat çekmektedir.
Konut fiyatları artışında 2024 yılının dördüncü çeyreğinde yıllık artış %29,4 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla konut fiyat değişimi %32,4'e yükselmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekle birlikte Mart ayı itibarıyla reel değişim artış trendine devam etmiş ve -%4,2 olarak gerçekleşmiştir. Üç büyük ilden sadece Ankara'da reel değişim negatif bölgeden çıkarak %0,4'e yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında da benzer şekilde artış görülmüş; dördüncü çeyrek sonunda yıllık değişim %28,6 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla %33,7'ye yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise -%3,2 olarak kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, Türkiye genelinde konut birim fiyatı 37.740 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatı 61.085 TL/m², İzmir'de 41.743 TL/m², Ankara'da ise 33.272 TL/m² olarak belirlenmiştir.
Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2025 yılının ilk çeyreğinde ilk satışlarda yıllık bazda %13,2, ikinci el satışlarda ise yıllık bazda %23,8 oranında artışlar görülmüştür. Yılın ilk çeyreği itibarıyla, ilk satışlar 99.876 adet olarak kaydedilirken ikinci el satışlar 235.910 adede ulaşmıştır. Yılın ilk çeyreğinde, ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, 2024 ortalaması olan %32,8'in gerisinde kalarak %29,7 olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2025 yılının ilk çeyreğinde 51.729 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla %87,3 oranında artış kaydetmiştir. Mart 2025 itibarıyla ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı %16,4'e ulaşmış, son 22 ayın en yüksek oranı gerçekleşmiştir. Konut kredisi faizlerinde sınırlı bir gerilemenin dahi ipotekli satışlara etki ettiği görülmektedir. Konut kredisi faizleri 2024 yılının ilk çeyreğinde %41,7 iken 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,0'a gerilemiştir. Diğer satışlarda ise 2025 yılının ilk çeyreğinde yıllık %12,7 oranında bir artışla 284.057 adet satış gerçekleştirilmiştir.
Yabancılara yapılan satışlar yılın ilk çeyreği itibarıyla, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %19,5 oranında düşüşle 4.578 adet olarak gerçekleşmiştir. Böylece yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı %1,4 ile son 7 yılın en düşük birinci çeyrek oranı olmuştur. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım 779 adetle Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında en yüksek satış ise 1.785 adetle İstanbul'da görülmüştür. İstanbul'un ardından 1.468 adetle Antalya ikinci sırayı, 348 adetle Mersin üçüncü sırayı almıştır. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Aylık faiz oranı 2024 yılının son çeyreğini %2,91 seviyesinde tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %2,82 seviyesinde seyreden aylık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında 2,84 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2024 Aralık ayını %36,93 ile tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,11 seviyesine çıkan yıllık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında %40 seviyesinde seyretmektedir. 2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 4,1 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2024 yılı Mart ayında %27,3 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2025 itibarıyla 14,1 puan azalarak %13,2 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025* | 335.786 | 51.729 | 284.057 | 15,4% | 335.786 | 99.876 | 235.910 |
| 2024 | 1.478.025 | 158.486 | 1.319.539 | 10,72% | 1.478.025 | 484.461 | 993.564 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
(Kaynak: TUİK, 2025 1.Çeyrek. 2025yılı verileri Ocak-Şubat-Mart dönemini kapsamaktadır.
Ofis ve Ticari Gayrimenkul Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Mart sonu itibariyle 1030,77 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 253,79 puan artış gösterirken, aylık 46,76 puan artış gösterdi. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 235,56 puanlık bir artış yaşandı. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Ticari Gayrimenkulde Öne Çıkan İller | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Dükkan ve Mağazalar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
||||
| İstanbul | 64.056 | 70.221 | 80.355 | |||
| İzmir | 51.326 | 57.377 | 59,464 | |||
| Bursa | 41.013 | 44.965 | 43.609 | |||
| Ankara | 41.825 | 44.026 | 51.371 | |||
| Antalya | 53.444 | 57.233 | 55,380 | |||
| Косает | 43.283 | 44.109 | 45.853 | |||
| Adana | 35.923 | 43.292 | 33.130 |
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Konak Belediyesi ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
4.4.1 - Olumlu Faktörler
- Gelişmekte olan bölgede, Merkezi İş Alanında kalmaktadır. *
- * İmarlı parseldir.
- * Net parseldir. Terki bulunmamaktadır.
4.4.2 - Olumsuz Faktörler
* Niteliği nedeniyle kısıtlı bir alıcı kitlesine hitap etmektedir.
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1 - Pazar Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
-Parselin değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı yöntemi ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır. Nakit akışı hazırlanırken konut-ofis-dükkan birimlerinin ortalama birim m² değerleri pazar yaklaşımı yöntemi ile bulunmuştur.
6.1 - Pazar Yaklaşımı
Arsa Emsalleri
İzmir Büyükşehir Belediyesi 1
Yakın konumda Umurbey Mahallesi 7868 ada 3 parselde yer alan, 7.960,97 m² yüzölçümüne sahip, TAKS:0.45 Emsal:3.50 yapılaşma şartlarında turizm+ticaret+kültür alanında kalan arsa 640.061.988 TL bedel ile ihaleye açılmıştır. Şubat ayında aynı parselin 804.057.970.-TL bedel ile ihaleye çıktığı satışının olmaması nedeni ile fiyatın düşürüldüğü belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 640.061.988 MUH.BEDEL 7960,97 80.400
2 Rio Gayrimenkul
Tel 0542 897 77 90
Yakın konumda Umurbey Mahallesi 1436 ada 1 parselde yer alan, Şehitler Caddesi'ne cepheli, 100 m² yüzölçümüne sahip, TAKS:0.40 Emsal:3.00 yapılaşma şartlarında turizm+ticaret alanında kalan arsa 9.000.000 TL bedel ile satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 100 9.000.000 90.000 SATILIK
3 Remax Gündem
Tel 0506 532 33 33
Güney Mahallesi 2343 ada 134 parselde yer alan, 430 m² yüzölçümüne sahip, bitişik nizam Hmaks:5 kat yapılaşma şartlarında M Koşullu Metropolitan Aktivite Merkezi alanında kalan arsa 35.000.000 TL bedel ile satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 81.395 SATILIK 430 35.000.000
4 Coldwell Banker
Tel 0530 829 96 29
Mersinli Mahallesi 3328 ada 8 parselde yer alan, 240 m² yüzölçümüne sahip, bitişik nizam Hmaks:5 kat yapılaşma şartlarında Ticaret Seçenekli Konut Bölgesi alanında kalan arsa 17.000.000 TL bedel ile satılıktır.
240 .-M² .-TL .-TL/M² 70.833 SATILIK 17.000.000
5 KAMU AYDINLATMA PLATFORMU
İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 19.03.2025 tarihli yaptığı özel durum açıklamasında İzmir İli, Konak İlçesi, Umurbey Mahallesi, 3535 ada 8 ve 9 Parsellerde - 14.704 m² alanı 945.000.000 TL bedel ile satın aldığını açıklamıştır. Parseller imar düzenleme sahasında bulunmakta olup 18.madde uygulamasına tabidir. Yaklaşık 10.166m² net parsel alanı kalacağı belirtilmiştir.
SATILIK 14704 .-M² 945.000.000 .-TL 64.268 .-TL/M²
Arsa Emsal Krokisi
Konut Emsalleri
Folkart Yapı tarafından hayata geçirilen proje 20.715 metrekarelik arsa üzerinde yükselmektedir. Teslim tarihi Eylül 2021 olarak belirlenen proje toplamda 843 adet daire ve 53 adet ticari ünite barındırmaktadır. Çeşitli sosyal donatı alanlarına sahiptir.
KONUT İKİNCİ EL SATIŞLAR
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Sahibi 0534 796 13 89 |
1+1 6.kat |
67m² | 7.750.000 TL | 115.672 TL/m² |
| Forent Gayrimenkul Danışmanlığı 0532 063 78 78 |
2+1 6. kat |
85m² | 11.000.000 TL | 129.412 TL/m² |
| Bumerang Global 0533 788 89 64 |
3+1 19. kat |
150m² | 16.975.000 TL | 113.167 TL/m² |
| Ortalama | 302m² ######## |
119.416,69 TL/m² |
Allsancak *
İzmir Kordon'a ve bağlantı yollarına yakın lokasyonda yer alan proje; spor merkezleri, özel tasarım tabiat parkı, okul ve oyun parkları, yüzme havuzları, otel, alışveriş mekanları yer almaktadır. 1+1'den 5+1'e kadar çeşitli daire seçenekleri sunan projede toplam 1069 daire ve 37 ticari ünite bulunmaktadır.
| KONUT İKİNCİ EL SATIŞLAR | ||||
|---|---|---|---|---|
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| ALL Gayrimenkul 0555 718 41 83 |
1+1 16.kat |
74m² | 7.500.000 TL | 101.351 TL/m² |
| Alesta Viya 0532 292 72 05 |
1+1 19.kat |
58m² | 7.200.000 TL | 124.138 TL/m² |
| Mira Gayrimenkul 0553 662 62 01 |
4+1 15. kat |
235m² | 27.000.000 TL | 114.894 TL/m² |
| Ortalama | 367m² ######## |
113.460,97 TL/m² |
* Mahall Bomonti
Yaklaşık 45,000 m²'lik arazide yer alan Mahall Bomonti İzmir projesi, konut, ofis ve ticari alanlardan oluşmaktadır. Restore edilerek bölgenin sosyal dokusunun oluşmasına katkıda bulunacak 9 tarihi binanın yanı sıra, proje alanında üç blok inşa edilmektedir.
| KONUT İKİNCİ EL SATIŞLAR | ||||
|---|---|---|---|---|
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Türkerler Emlak 0530 796 91 28 |
3+1 22.kat |
135m² | 15.850.000 TL | 117.407 TL/m² |
| Startkey Maya 0507 837 29 59 |
1+1 23.kat |
89m² | 8.450.000 TL | 94.944 TL/m² |
| Ortalama | 224m² ######## |
106.175,61 TL/m² |
Akyol İnşaat tarafından inşa edilen İnci Kulesi projesi 22 katlı tek kulede 44 daireden meydana gelmektedir. Projede dairelerin ikisi dubleks şeklinde tasarlanmıştır. İnci Kulesi'nde 4+1 normal daireler brüt 231, net 211 metrekare, dubleks daireler ise brüt 471, net 427 metrekare büyüklüğe sahiptir.
| KONUT İKİNCİ EL SATIŞLAR | ||||
|---|---|---|---|---|
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| 444 Gayrimenkul 0553 615 16 77 |
2+1 5.kat |
71m² | 9.000.000 TL | 126.761 TL/m² |
| İnci Rent 0554 181 07 35 |
1+1 7.kat |
50m² | 4.600.000 TL | 92.000 TL/m² |
| Ortalama | 121m² ######## |
109.380,28 TL/m² |
Modda Port projesi İzmir Konak'ta Çınarlı bölgesinde yer almaktadır. 22 katlı tek bloktan oluşacak olan Modda Port projesinde 2+1'ler brüt 115.04, net 75.55 metrekare, 3+1 A tipi daireler brüt 183.99, net 132.23 metrekare, 3+1 B tipi daireler brüt 206.06, net 147.88 metrekare olarak tasarlanmıştır.
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| 444 Gayrimenkul 0532 136 40 94 |
2+1 Bahçe Katı |
55m² | 5.500.000 TL | 100.000 TL/m² |
| Modda Rent 0535 714 34 24 |
2+1 4.kat |
115m² | 11.500.000 TL | 100.000 TL/m² |
| Ortalama | 170m² ######## |
100.000,00 TL/m² |
Konut Emsal Krokisi
Ofis Emsalleri
1 Coldwell Banker
Tel 0532 505 74 00
Aynı bölgede, Megapol Çarşı Kule'de yer alan, 14.katta konumlu, 307 m² alanlı beyan edilen 3+0 ofis 23.950.000 TL bedel ile satılıktır.
| 307 23.950.000 78.013 SATILIK .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
2 Coldwell Banker 360
Tel 0532 505 74 00
Aynı bölgede, Mahall Bomonti de yer alan, 1.katta konumlu, 199 m² alanlı beyan edilen 3+1 ofis 25.000.000 TL bedel ile satılıktır.
|--|
3 Startkey Casa Gayrimenkul
Tel 0533 430 70 72
Yakın bölgede, Bayraklı 1923 sitesinde yer alan, 7.katta konumlu, 60 m² alanlı beyan edilen 1+1 ofis 5.400.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 60 | 5.400.000 | 90.000 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
4 Proje Gayrimenkul
Tel 0506 222 80 22
Yakın bölgede, Ater Tower sitesinde yer alan, 22.katta konumlu, 300 m² alanlı beyan edilen 4+1 ofis 28.000.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 300 | 28.000.000 | 93.333 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
5 PortINN Proje Geliştirme ve Gayrimenkul
Tel 0532 543 23 98
Yakın bölgede, Mistral Tower sitesinde yer alan, 6.katta konumlu, 130 m² alanlı beyan edilen 2+1 ofis 18.400.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 130 | 18.400.000 | 141.538 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Dükkan Emsalleri
1 MY Point Gayrimenkul
Tel 0506 676 45 10
Yakın bölgede Gıda Çarşısı'nda 300 m² alanlı beyan edilen 3 katlı dükkan 35.250.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 300 | 35.250.000 | 117.500 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
2 Startkey City Gayrimenkul
Tel 0533 357 04 01
Ali Çetinkaya Bulvarı üzerinde yer alan, zemin katta konumlu, 30 m² alanlı beyan edilen dükkan 7.700.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 30 | 7.700.000 | 256.667 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
3 Turpa Kaya
Tel 0530 326 33 81
Yakın bölgede, Talatpaşa Bulvarı üzerinde yer alan, zemin katta konumlu, 35 m² alanlı beyan edilen dükkan 5.800.000 TL bedel ile satılıktır.
|--|
4 Coldwell Banker Storm
Tel 0544 380 56 73
Yakın bölgede, Talatpaşa Bulvarı üzerinde yer alan, zemin katta konumlu, 30 m² alanlı beyan edilen dükkan 4.900.000 TL bedel ile satılıktır.
| 30 4.900.000 163.333 SATILIK .-M² .-TL |
.-TL/M² |
|---|---|
| ------------------------------------------------------- | --------- |
5 Zayn Gayrimenkul
Tel 0533 737 24 95
Yakın bölgede, Doğa Plazada yer alan, zemin katta konumlu, 24 m² alanlı beyan edilen dükkan 4.250.000 TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 24 | 4.250.000 | 177.083 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Dükkan Emsal Krokisi
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI | 640.061.988 | 9.000.000 | 35.000.000 | 17.000.000 | 945.000.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 6.221,25 | 7.961 | 100 | 430 | 240 | 14.704 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 80.400 | 90.000 | 81.395 | 70.833 | 64.268 | |
| ALANA İLİŞKİN | BENZER | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | BÜYÜK | |
| DÜZELTME | 0% | -30% | -30% | -30% | 20% | |
| İMAR KOŞULLARI | E=3.50 | E=3.50 | E=3.00 | Hmaks:5 kat | Hmaks:5 kat | E=3.00 |
| YAPILAŞMA | BENZER | ORTA KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |
| KŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 5% | 30% | 30% | 5% | |
| FONKSİYON | MERKEZİ İŞ ALANI |
TURİZM+TİCARET +KÜLTÜR |
TURİZM+TİCARET | AKTİVİTE MERKEZİ |
KONUT | TURİZM+TİCARET |
| FONKSİYONA | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |
| İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 10% | 20% | 40% | 10% | |
| MANZARA | ORTA KÖTÜ | KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | BENZER | |
| MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | 15% | 5% | 5% | 0% | |
| KONUM | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | BENZER | |
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | 5% | 8% | 5% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | NET PARSEL | NET | BRÜT | NET | NET | BRÜT |
| DİĞER BİLGİLERE | BENZER | KÖTÜ | BENZER | BENZER | KÖTÜ | |
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 20% | 0% | 0% | 20% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | -5% | -5% | -5% | 0% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
30% | 20% | 28% | 45% | 55% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
103.810 | 104.520 | 108.000 | 104.186 | 102.708 | 99.616 |
Yukarıdaki karşılaştırma tablosunda değerleme konusu 8604 ada 4 parsel taşınmazın alanı ve yapılaşma koşullarına en yakın olduğu kanaatine varılan satışta olan 5 adet emsalden yararlanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki ''Merkezi İş Alanı'' imarlı parsellerin birim m² değerlerinin yapılaşma şartlarına bağlı olarak ortalama net alan üzerinden 65.000-90.000.- TL/m²; aralığında olduğu gözlemlenmiştir. 8604 ada 4 parselin yapılaşma şartlarına, özelliklerine göre birim m² değeri 103.810.-TL/m² olarak takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE BRÜT PARSEL ALANI ÜZERİNDEN DEĞER TABLOSU |
||||
|---|---|---|---|---|
| Birim m² Ada No Parsel No Alanı (m²) Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||
| 8604 | 4 | 6.221,25 | 103.810 | 645.827.963 |
| TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL) | 645.830.000 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (KONUT) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Folkart Vega | Allsancak | Mahall Bomonti İnci Tower |
Modda Port | |||
| SATIŞ FİYATI | 11.000.000 | 7.500.000 | 8.450.000 | 9.000.000 | 11.500.000 | |||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| ALAN | 100 | 85 | 74 | 89 | 71 | 115 | ||
| BİRİM M² DEĞERİ | 129.412 | 101.351 | 94.944 | 126.761 | 100.000 | |||
| ALANA İLİŞKİN | ||||||||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| NİTELİĞİ | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | ||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN |
BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KAT | ||||||||
| KATA İLİŞKİN | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| MANZARA | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KONUM | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| DİĞER BİLGİLER | 5 YILLIK NİTELİKLİ SİTE |
2 YILLIK NİTELİKLİ SİTE |
2 YILLIK NİTELİKLİ SİTE |
3 YILLIK NİTELİKLİ SİTE |
3 YILLIK NİTELİKLİ SİTE |
|||
| DİĞER BİLGİLERE | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | 5% | 5% | 5% | 5% | |||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-20% | -10% | -10% | -20% | -10% | |||
| TOPLAM DÜZELTME |
-15% | -5% | -5% | -15% | -5% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
100.000 | 110.000 | 96.284 | 90.197 | 107.746 | 95.000 |
Bölgede yapılan araştırmalar ve incelemeler neticesinde benzer yapılaşma koşullarına sahip arsalar üzerinde geliştirilen projelerde konut fonksiyonuna ait birimlerin satışlarının bilgisi alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki sitelerde bulunan konutların birim m² satış değerlerinin ortalama 95.000-130.000.-TL/m²; aralığında olduğu gözlemlenmiştir. İstenilen rakamların emsallerin bulundukları site özellikleri, yapım yılları ve konumlarına göre farklılık gösterdiği görülmüştür. Karşılaştırma tablosu sonucunda parsellerin üzerinde geliştirilecek olan projedeki konut birim metrekare değeri 100.000.-TL olarak belirlenmiştir.
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (OFİS) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Emsal (1) | Emsal (2) | Emsal (3) Emsal (4) |
Emsal (5) | |||
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN |
23.950.000 SATILIK |
25.000.000 SATILIK |
5.400.000 SATILIK |
28.000.000 SATILIK |
18.400.000 SATILIK |
|||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
100 | 307 78.013 BÜYÜK 15% |
199 125.628 ORTA BÜYÜK 8% |
60 90.000 ORTA KÜÇÜK -5% |
300 93.333 BÜYÜK 15% |
130 141.538 BENZER 0% |
||
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
OFİS | OFİS BENZER 0% |
OFİS BENZER 0% |
OFİS BENZER 0% |
OFİS BENZER 0% |
OFİS BENZER 0% |
||
| KAT KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
|||
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
PROJE KONSEPTİ |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
||
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
ORTA KÖTÜ 10% |
BENZER 0% |
ORTA KÖTÜ 10% |
ORTA İYİ -5% |
ORTA İYİ -5% |
|||
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
1 YILLIK NİTELİKLİ SİTE ORTA KÖTÜ 5% |
2 YILLIK NİTELİKLİ SİTE ORTA KÖTÜ 5% |
2 YILLIK NİTELİKLİ SİTE ORTA KÖTÜ 5% |
8 YILLIK NİTELİKLİ SİTE ORTA KÖTÜ 10% |
7 YILLIK NİTELİKLİ SİTE ORTA KÖTÜ 10% |
|||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | -20% | -10% | -20% | -20% | |||
| TOPLAM DÜZELTME |
15% | -7% | 0% | 0% | -15% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
102.000 | 89.715 | 116.834 | 90.000 | 93.333 | 120.308 |
Bölgede yapılan araştırmalar ve incelemeler neticesinde benzer yapılaşma koşullarına sahip arsalar üzerinde geliştirilen projelerde ofis fonksiyonuna ait birimlerin satışlarının bilgisi alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki sitelerde bulunan ofislerin birim m² satış değerlerinin ortalama 80.000-130.000.-TL/m²; aralığında olduğu gözlemlenmiştir. İstenilen rakamların emsallerin bulundukları site özellikleri, yapım yılları ve konumlarına göre farklılık gösterdiği görülmüştür. Karşılaştırma tablosu sonucunda parsellerin üzerinde geliştirilecek olan projedeki ofis birim metrekare değeri 102.000.-TL olarak belirlenmiştir.
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (DÜKKAN) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Emsal (1) | Emsal (2) | Emsal (3) | Emsal (4) | Emsal (5) | ||
| SATIŞ FİYATI | 35.250.000 | 7.700.000 | 5.800.000 | 4.900.000 | 4.250.000 | |||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| ALAN | 100 | 300 | 30 | 35 | 30 | 24 | ||
| BİRİM M² DEĞERİ | 117.500 | 256.667 | 165.714 | 163.333 | 177.083 | |||
| ALANA İLİŞKİN | BÜYÜK | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | |||
| DÜZELTME | 15% | -40% | -40% | -40% | -40% | |||
| NİTELİĞİ | DÜKKAN | DEPOLU DÜKKAN |
DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | ||
| NİTELİĞİNE | KÖTÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
15% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KAT | ZEMİN | BK+ZK+NK | ZEMİN | ZEMİN | ZEMİN | ZEMİN | ||
| KATA İLİŞKİN | KÖTÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| DÜZELTME | 15% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| MANZARA | PROJE | BENZER | KÖTÜ | KÖTÜ | KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | ||
| MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
KONSEPTİ | 0% | 20% | 20% | 20% | 10% | ||
| KONUM | BENZER | ÇOK İYİ | ORTA İYİ | ORTA KÖTÜ | KÖTÜ | |||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -30% | -5% | 10% | 15% | |||
| DİĞER BİLGİLER | 4 YILLIK NİTELİKLİ SİTE |
30 YIL | 35 YIL | 35 YIL | 10 YIL | |||
| DİĞER BİLGİLERE | ORTA KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | KÖTÜ | |||
| İLİŞKİN | 5% | 30% | 30% | 30% | 15% | |||
| DÜZELTME PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-20% | -20% | -20% | -20% | -20% | |||
| TOPLAM DÜZELTME |
30% | -40% | -15% | 0% | -20% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
151.000 | 152.750 | 154.000 | 140.857 | 163.333 | 141.667 |
Bölgede yapılan araştırmalar ve incelemeler neticesinde benzer yapılaşma koşullarına sahip arsalar üzerinde geliştirilen projelerde dükkan fonksiyonuna ait birimlerin satışlarının bilgisi alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki sitelerde bulunan dükkanların birim m² satış değerlerinin ortalama 120.000-250.000.-TL/m gibi geniş bir skalada olduğu gözlemlenmiştir. İstenilen rakamların emsallerin bulundukları site özellikleri, yapım yılları ve konumlarına göre farklılık gösterdiği görülmüştür. Karşılaştırma tablosu sonucunda parsellerin üzerinde geliştirilecek olan projedeki dükkan birim metrekare değeri 151.000.-TL olarak belirlenmiştir.
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Değerlemesi yapılan taşınmazlar için onaylanmış ruhsat ve projenin de olmaması nedeniyle değerlemede Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır. Gelir indirgeme yaklaşımı içerisinde inşaat maliyet hesapları yapılarak hesaplardan elde edilen veriler İndirgenmiş Nakit Akımları tablosunda kullanılmıştır.
6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
Parsel üzerinde geliştirilmiş olan herhangi bir proje bulunmamaktadır. Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Daha sonra bu nakit akışlarında toplam proje cirosu hesaplanmak sureti ile bölgedeki hasılat paylaşımı oranları dikkate alınarak arsanın değerine ulaşılmaya çalışılmıştır.
İskonto Oranının Hesaplanması
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Risksiz Getiri Oranı
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Son üç yılın ortalaması olarak ~%21,00 civarındadır.
Risk Primi
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Söz konusu parselin konumu, alanı, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %12,00 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
% 21,00 Risksiz Oran
-
- %12,00 Risk Primi
- = %33,00 İskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı konut ina tablosunda %33,00 olarak kabul edilmiştir
- Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
Parsellerin güncel imar durumu verileri dikkate alınarak, toplam arsa alanı üzerinden proje geliştirme çalışmaları yapılmıştır. İmar durumu bilgisi ışığında proje geliştirme yapılmıştır. Parselin net alanı 6.221,25 m² olup Emsal 3.50 ile toplam emsal insaat alanı 21.774,38 m², satılabilir inşaat alanının emsal insaat alanının %30 ( kat bahçesi, tesisat saftı , parselin egimli olması v.b. )fazlası olacağı öngörüsü ile satılabilir inşaat alanı 28.306,69 m² toplam inşaat alanı da satılabilir alanın %50 fazlası olarak 42.460,03 m² hesaplanmıştır.
| İLAVE ORAN | 30% | 50% | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | İmar Fonksiyonu | Değerlemeye Konu Yüzölçümü (m²) |
Emsal | Toplam Emsal İnşaat Alanı |
İlave Alan | Toplam Satılabilir Alan |
Toplam İnşaat Alanı |
| 8604/4 | MİA | 6.221,25 | 3,50 | 21.774,38 | 6.532,31 | 28.306,69 | 42.460,03 |
| 6.221,25 | 21.774,38 | 28.306,69 | 42.460,03 |
Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları %33,00 indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır.
Gelir Yönteminde Kullanılan Genel Kabuller
Taşınmaz için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.
Projedeki konut satışının 1. dönemde 100.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği 2. dönem bir önceki yıla göre enflasyon oranı da dikkate alınarak % 35, 3. dönem bir önceki yıla göre %30 ve 4. dönem bir önceki yıla göre %25 oranında artacağı varsayılmıştır.
Projedeki ofis satışının 1. dönemde 102.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği 2. dönem bir önceki yıla göre enflasyon oranı da dikkate alınarak %35, 3. dönem bir önceki yıla göre %30 ve 4. dönem bir önceki yıla göre %25 oranında artacağı varsayılmıştır.
Projedeki ticari birim satışının 1. dönemde 151.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği 2. dönem bir önceki yıla göre enflasyon oranı da dikkate alınarak %35, 3. dönem bir önceki yıla göre %30 ve 4. dönem bir önceki yıla göre %25 oranında artacağı varsayılmıştır.
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Giderlere (Maliyetlere) ilişkin Kabul ve Varsayımlar
Yapı Birim Maliyetleri
Yapılacak olan projenin iyi nitelikte olacağı öngörülmüş olup, bu kapsamda satılabilir alanlar için ortalama birim inşa maliyeti müteahit karı dahil edilmiş olarak 40.000-TL/m², ortak alanlar için ortalama birim inşa maliyeti 30.000-TL/m² olarak alınmıştır.
İnşaat maliyetlerinin yıllık artış oranı, finansal riskler, hakediş sistemleri ve proje imajı gibi etkenler de göz önünde bulundurularak %30,00 olarak kabul edilmiş olup yıllara yaygın birim maliyet değerleri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır. 48 aylık süreç içerisinde inşaatın ve satışların tamamlanacağı öngörülmüştür.
İnşaat Maliyetlerinin dağılımı
Hesaplanan 42.460 m² inşaat alanına sahip olması proje için öngörülen inşaat süresi 3 yıldır. Projenin yer aldığı bölgenin sosyo ekonomik özellikleri, coğrafi nitelikleri ve diğer etkenler de göz önünde bulundurularak projenin inşaat maliyetlerinin yıllara göre dağılımı aşağıdaki şekilde kabul edilmiştir. İnşaat maliyetlerine 1. dönemden itibaren yıllık enflasyon oranı olan %30 oranında artış yapılmış olup nakit akışlarında bu maliyetler dikkate alınmıştır.
| Enflasyon farkı Yansıtılmamış Maliyetler | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.dönem | 2.dönem | 3.dönem | |||||
| Dağılım | 45,00% | 40,00% | 15,00% | ||||
| Maliyet (TL) | 700.590.516 TL | 622.747.125 TL | 233.530.172 TL | ||||
| TOPLAM (TL) | 1.556.867.813 TL | ||||||
| Dönemlik %30 Enflasyon Farkı Yansıtılmış Maliyetler |
|||||||
| 1.dönem | 2.dönem | 3.dönem | |||||
| Dağılım | 45,00% | 40,00% | 15,00% | ||||
| Maliyet (TL) | 700.590.516 TL | 809.571.263 TL | 394.665.990 TL |
Genel Giderler Satış / Pazarlama Giderleri
Satış pazarlama giderleri, projenin özellikleri, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen projenin orta-üst gelir düzeyine hitap edecek konut projesi olacağı dikkate alındığında, projede pazarlama ve satış giderlerinin ortalama düzeyde tutulacağı öngörülmüştür.
Bu veriler ışığında, proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise satışa hazır proje alanı üzerinden her satış döneminde %10 oranında satış & pazarlama maliyeti hesabı yapılarak İNA tablosunda işlenmiştir.
Bu değerler aşağıda yer alan İNA tablosunun özet kısmında pazarlama maliyetlerinin inşaat alanı üzerinden birim değerleri hesaplanırken irdelenmiştir.
Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları %33,00 indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra edinilen tecrübeler ve verilerin göz önünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halindeki dönem sonu toplam hasılat değerinin 5.037.580.711.-TL olarak hesaplanmıştır. Projenin öngörülen gelirlerinden öngörülen giderleri çıkartılmak sureti ile net nakit akışları hesaplanmıştır. Yapılan bu hesaplamalar neticesinde geliştirilmiş arsa değeri ~1.046.045.511.-TL olarak hesaplanmıştır. Geliştirilmiş arsa değerinin % 80'inin bugünkü arsa değeri olduğu ( bölgede yapılan projelerde ortalama %10 - 20 kar elde edildiği, buradan hareketle geliştirilmiş arsa değerinin bugünkü arsa değerinin % 20 kar edilmiş değeri olduğu tespit ve kabul edilmiştir ) ve bu kabule istinaden elde edilen veriler aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir.
| YATIRIM SÜRECİ TOPLAM SATILABİLİR KONUT ALANI (m²) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 48 | ||||||
| 9.341,21 | ||||||
| TOPLAM SATILABİLİR OFİS ALANI (m²) | 10.473,47 | |||||
| TOPLAM SATILABİLİR TİCARİ ALANI (m²) | 8.492,01 | |||||
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) | 28.306,69 | |||||
| TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) | 42.460,03 | |||||
| BİRİM M2 İNŞAAT MALİYETİ (TL/M2) | 40.000 | |||||
| ORTAK ALAN BİRİM M2 İNŞAAT MALİYETİ (TL/M2) | 30.000 | |||||
| TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ (TL) | 1.556.867.813 | |||||
| Yıllık Enflasyon Oranı | 30,00% | |||||
| TOPLAM | ||||||
| 1.dönem | 2.dönem | 3.dönem | 4.dönem | |||
| NAKİT GİRİŞLERİ | ||||||
| Satışların Yıllara Dağılım Oranı (KONUT) | 35,00% | 30,00% | 25,00% | 10,00% | ||
| Satılan Brüt Alan | 3.269 m² | 2.802 m² | 2.335 m² | 934 m² | 9.341 | |
| Ortalama Birim Satış Fiyatı | 100.000 TL/m² | 135.000 TL/m² | 175.500 TL/m² | 219.375 TL/m² | ||
| Yıllık Artış Oranı | 35% | 30% | 25% | |||
| Satış Geliri (Konut) | 326.942.241 TL/m² | 378.318.878 TL/m² | 409.845.452 TL/m² | 204.922.726 TL/m² | 1.320.029.297 | |
| Satışların Yıllara Dağılım Oranı (OFİS) | 30,00% | 30,00% | 25,00% | 15,00% | ||
| Satılan Brüt Alan | 3.142 m² | 3.142 m² | 2.618 m² | 1.571 m² | 10.473 | |
| Ortalama Birim Satış Fiyatı | 102.000 TL/m² | 137.700 TL/m² | 179.010 TL/m² | 223.763 TL/m² | ||
| Yıllık Artış Oranı | 35% | 30% | 25% | |||
| Satış Geliri (Ofis) | 320.488.316 TL/m² | 432.659.226 TL/m² | 468.714.162 TL/m² | 351.535.621 TL/m² | 1.573.397.326 | |
| Satışların Yıllara Dağılım Oranı (DÜKKAN) | 15,00% | 25,00% | 30,00% | 30,00% | ||
| Satılan Brüt Alan | 1.274 m² | 2.123 m² | 2.548 m² | 2.548 m² | 8.492 | |
| Ortalama Birim Satış Fiyatı | 151.000 TL/m² | 203.850 TL/m² | 265.005 TL/m² | 331.256 TL/m² | ||
| Yıllık Artış Oranı | 35% | 30% | 25% | |||
| Satış Geliri (Dükkan) | 192.343.942 TL/m² | 432.773.869 TL/m² | 675.127.235 TL/m² | 843.909.044 TL/m² | 2.144.154.089 | |
| GELİRLER ( Toplam ) | 839.774.498 TL | 1.243.751.973 TL | 1.553.686.848 TL | 1.400.367.391 TL | 5.037.580.711 | |
| NAKİT ÇIKIŞLARI | ||||||
| İnşaat Maliyetinin Yıllara Dağılım Oranı | 45,00% | 40,00% | 15,00% | |||
| İnşaat Maliyetleri (Bugünkü birim fiyatlarla) | 1.556.867.812,50 TL | 700.590.516 TL | 622.747.125 TL | 233.530.172 TL | ||
| İnşaat Maliyetleri (Eskale edilmiş) | 700.590.516 TL | 809.571.263 TL | 394.665.990 TL | 1.904.827.769 | ||
| Genel Giderler 10% Satış- Pazarlama Giderleri (Hasılatın %3ü) |
83.977.450 TL | 124.375.197 TL | 155.368.685 TL | 140.036.739 TL | 503.758.071 | |
| GİDERLER (Toplam) | 784.567.965 TL | 933.946.460 TL | 550.034.675 TL | 140.036.739 TL | 2.408.585.840 | |
| NAKİT AKIMLARI (Cash Flows) | 55.206.533 TL | 309.805.514 TL | 1.003.652.173 TL | 1.260.330.652 TL | 2.628.994.871 TL | |
| Alan / Yüzölçüm | Birim Fiyat | Net Bugünkü Değer (NPV) | ||||
| İNDİRGEME ORANI (Discount Rate) | 33,00% | |||||
| Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL) | 6.221,25 | 168.140,73 TL | 1.046.045.511 TL | |||
| Arsa Değeri (TL) %80 | 836.836.409 TL | |||||
| TOPLAM ARSA DEĞERİ | 6.221,25 | 134.513,16 TL | 836.840.000 TL |
| GELİR YÖNTEMİNE GÖRE ARSANIN DEĞERİ | 836.836.409 TL |
|---|---|
| GELİR YÖNTEMİNE GÖRE ARSANIN YUVARLATILMIŞ TOPLAM |
836.800.000 TL |
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Parsel üzerinde imarına uygun olarak proje geliştirilmesi uygun olacağı düşünülmektedir.
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
■ Pazar Yaklaşımı Yöntemine göre;
| ARSANIN DEĞERİ | 645.830.000 TL | ||
|---|---|---|---|
| ■ | Gelir indirgeme yaklaşımına göre; | ||
| ARSANIN DEĞERİ | 836.800.000 TL |
6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Taşınmaza değer takdiri yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Değerlerin yakın olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde parselin yapılaşma haklarına ilişkin varsayımlar ve belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır.
Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve pazar yaklaşımı yönteminde ise arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne taşınmaz için ''Pazar Yaklaşımı Yöntemi'' ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır. Bu nedenle parselin arsa değeri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazın niteliği arsa olup, üzerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır.
6.5.6 - Kira Değeri Analizi
Kira değeri analizi yapılmamıştır.
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 24. Maddesi "C" Bendinde "Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20'sini aşamaz. Gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların sahip olduğu bu nitelikteki arsa ve araziler için söz konusu süre dönüşüme ilişkin esas sözleşme değişikliğinin ticaret siciline tescil edildiği tarihten itibaren başlar." denilmektedir. Bu kapsamda Vakıf Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 'den alınan beyan rapor eklerinde sunulmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
6.5.9 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri , İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Mülkiyet ve takyidat bilgilerinde yapılan incelemede;
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." denilmektedir. Taşınmaz üzerinde portföye alımını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmamakta olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Arsa" olarak alınmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Tebliğin 22-1-r maddesinde ise "Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuler üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir." denilmektedir.
Değerleme konusu parselin niteliği "Altı Ev ve Kuyulu Bahçeyi Havi Altındağ Fabrikası" 'dır.
Taşınmazın cins tashihli olmasına karşın üzerinde yapı bulunmadığı görülmüştür. Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından iletilen beyan yazısında parsel için cins değişikliği yapılarak üzerinde proje geliştirileceği belirtilmiştir.
Bu kapsamda söz konusu parsellerin "Arsa" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınabileceği düşünülmektedir.
7 - SONUÇ
- 7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
- 7.2 Nihai Değer Takdiri
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri için ; 27.06.2025
.-TL 645.830.000
(Altı Yüz Kırk Beş Milyon Sekiz Yüz Otuz Bin Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 710.413.000
kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme Uzmanı
Değerleme Uzmanı
Ahmet İPEK Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Lisans No: Lisans No: Lisans No: 411627 405453
- * Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
- * Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
- * KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
- * Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
401732 Berrin KURTULUŞ SEVER
Sorumlu Değerleme Uzmanı
