VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jul 1, 2025

VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İZMİR İLİ ALİAĞA İLÇESİ ALİAĞA MAHALLESİ 5637 PARSELDE YER ALAN 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

RAPOR BİLGİLERİ

SÖZLEŞME TARİHİ	12.05.2025
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	13.05.2025
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	25.06.2025
RAPOR TARİHİ	27.06.2025
RAPOR NO	VKGYO-2503082
KULLANIM AMACI PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
DEĞERLEME KONUSU	ALİAĞA İLÇESİ ALİAĞA MAHALLESİ 5637 PARSELDE YER ALAN 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM
DEĞERLEME ADRESİ	KAZIM DİRİK MAHALLESİ İSTİKLAL CADDESİ, NO:70, NO:70A ALİAĞA / İZMİR
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Ahmet İPEK-Değerleme Uzmanı(Lisans No:411627) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

Ekler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

• 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
• 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
• 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
• 1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
• Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
• 1.5 - Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

• 2.1 - Tapu Kayıtları
• 2.2 - Takyidat Bilgileri
• 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

• 3.1 - Tanımı
• 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
• 3.3 - Ulaşım Özellikleri
• 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

• 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
• 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
• 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
• 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

5 - Değerleme Yöntemleri

• 5.1 - Pazar Yaklaşımı
• 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

• 6.1 - Pazar Yaklaşımı
• 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
• 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi
• 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi
• 7 - Sonuç
  • 7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
  • 7.2 - Nihai Değer Takdiri

EKLER

• Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
• Ek 2 - Değer Listesi
• Ek 3 - Mülkiyet Listesi
• Ek 4 - Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
• Ek 5 - İmar durum yazısı(kopya)
• Ek 6 - Yapılaşma Belgeleri (kopya)
• Ek 7 - Tapu Suretleri (Kopya)
• Ek 8 - Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (kopya)

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

Bu değerleme raporu; İzmir, Aliağa İlçesi, Kazım Dirik Mahallesi, İstiklal Caddesi, No:70, 5637 Parselde kayıtlı kat mülkiyeti tesis edilmiş Yapının; ~570 m² brüt satış alanlı 1 adet Dükkan ve ~760 m² brüt satış alanlı 8 adet Konut Bağımsız Bölümlerin Bağımsız Bölüm bazlı Satış Değeri ve Kira Değeri tespiti amacı ile hazırlanmıştır.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

İnkılap, Dr. Adnan Büyükdeniz Cd. No:7/A Kat:14-13, 34768 Ümraniye/İstanbul

- 1.2.2 Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, İzmir, Aliağa İlçesi, Kazım Dirik Mahallesi, İstiklal Caddesi, No:70, 5637 Parselde kayıtlı kat mülkiyeti tesis edilmiş Yapının; ~570 m² brüt satış alanlı 1 adet Dükkan ve ~760 m² brüt satış alanlı 8 adet Konut Bağımsız Bölümlerin Bağımsız Bölüm bazlı Satış Değeri ve Kira Değeri tespiti talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

İş bu rapor VKGYO-2503082 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ahmet İPEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı ve Berrin KURTULUŞ SEVER raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.

- Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 1.5

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce rapor hazırlanmamıştır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası
Rapor Tarihi
Rapor Konusu
Raporu Hazırlayanlar
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

İli	:	İZMİR
İlçesi	:	ALİAĞA
Bucağı	:	-
Mahallesi	:	ALİAĞA
Köyü	:	-
Sokağı	:	-
Mevkii	:	KÖY CİVARI
Pafta No	:	-
Ada No	:	-
Parsel No	:	5637
Alanı (m²)	:	189,00
Vasfı	:	Kargir Beş Katlı Hizmet Binası ve Lojmanı
Sınırı	:	PLANINDADIR
Tapu Cinsi	:	KAT MÜLKİYETİ
Sahibi	:	VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
Blok No	:	Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.2'de sunulmuştur.
Kat No	:	Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.2'de sunulmuştur.
Bağ.Bl.No	:	Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.2'de sunulmuştur.
Yevmiye No	:	Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.2'de sunulmuştur.
Cilt No	:	Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.2'de sunulmuştur.
Sayfa No	:	Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.2'de sunulmuştur.
Tapu Tarihi	:	Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.2'de sunulmuştur.

2.2 - Takyidat Bilgileri

Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 07.05.2025 tarihli takbis belgeleri Vakıf GYO A.Ş. Yetkililerinden tarafımıza iletilmiş olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde;

Beyanlar:

-Yönetim Planı : 24/12/2020 (19.01.2021 tarih ve 666 yevmiye)

(Söz konusu şerhin Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının "c" ve "j" bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmaza olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır. )

- Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri 2.2.1

Son üç yıl içinde bir değişiklik bulunmamaktadır.

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

Aliağa Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürülüğü'nün 16.05.2025 tarih 260059 sayılı yazıya göre söz konusu parsel; 14.06.2021 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Aliağa Merkez Uygulama İmar Planı Revizyonu ve İlavesi İmar Planı'na göre; Yençok=6 kat, Blok nizam yapılanma şartlarına sahip Ticaret+Konut alanında kalmaktadır. Edinilen şifahi bilgiye göre 5637 parselin terki bulunmamaktadır.

Aliağa Merkez Uygulama İmar Planı Revizyonu ve İlave İmar Planı Notları;

-İstildal Caddesinden cepte alan Blok Nizam 6 kıt tiçaret yapı nizamlı adalar ve Hükûmet
Caddesinden cephe alan Blok Nizam 5 kat ticaret yapı nızamlı adalarda;
Zemija katlarda oneyan ve arka bahçe mesafesi bırakılmadan, parselin-tamamına, üst kutlarda isə ikili
veya gelü bloklar quşaurmak üzere planda belirtilen yapı yaklaşma mesafelerine göre yapılaşılacaktır.

2.2. TICARET-KONUT ALANI (ICK): Ticaret ve Konut kullanımlarının birlikte yer aldığı
alamardır. Bu alanlarda; plan kararı gerçek ve tüzel kişilere veya kamuya air, yüri, kurs,
sosyal ve kültürel tesisler sapılabilir.
-Bu alanlarda zemin katta tibare, list katlarda konut kullanımı olacaklar.
Plands belirtilen vapılayma koşullarına göre yapılaşıqalışı
Carakale yoluna equilli trearet semat manala sicaret killenim, Conakkate youna bakan cephede
Çanakkale yol kotuna denk geten bağımsız bölümde yür alacaktır.
-İstiklal Caddesinden cephe alan Blok Nizam okaş ticeler-konut yapı nizamlı adalar ve Hükümet
Caddesinden cephe alan Blok Nizam 5 kat ticaret-konut yapı nizamlı adalarda;
Zemin katlarda; Sadece ticaret kullanımı olmak koşulu ile ön, yan ve arka bahçe'mesafesi
birakılmadan, parselin tamamınınınınının
e. Üst kıtlırda ise; Konul kullanım olmak kaşılır ile ikili veya üçlü bioklar oluşturmak üzere planda
belirtilen yapı yaklaşın mesate erine göre yapılaşılacaktır.
- Yenitiahalle, Zübeyde Hanim Caddes, 25 metre genişliğindeki yoldan cephe alan, Blok Nizam 4 kat 1
ticaret-konut yapı mizamlı adalarda;
Zemin katında; Sadece nearet kullarımı olmak koşulu ile ön ve yarı bahçe mesafesi bırakılmadan,
arka bançe mesafesi 3 metre olacak sekilde kitle befirlenecektir.
Üst ketlardır. Konut kullanımı olmuş koşulu ile ikili veya üçlü bioklar gluşturmak üzere ön, yan ve	18-3
arka bahçe mesafeleri 3 metre olacak şekilde kitle belirlenecektir.
-Fevzipasa Caddesindan cephe alan, Blok Nizam 6 kat ticaret-konut yapı nizamlı adalar, planda
gösterilen yapı yaklaşma mesafelerinden sonra kalan alanda yapılaşacaktır.

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Son üç yıllık dönemde imar planında bir değişiklik meydana gelmemiştir.

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Aliağa Belediyesi'nden edinilen ruhsat ve yapı kullanma izin belgelerine dair bilgiler tablo olarak gösterilmiştir. Ayrıca taşınmaza ait 19.04.1989 tarih ve 89/44a sayılı mimari proje Aliağa Belediyesi İmar Arşiv Müdürlüğü'nde incelenmiştir.

YAPI RUHSATI BİLGİLERİ
Veriliş Amacı	Belge Tarihi	Belge Sayısı	Bağ. Brm. Sayıs	Mesken Alanı (m²)	Banka Alanı (m²)	Ortak Alan (m²)	Toplam Alan (m²)	İnşaat Sınıfı Yapı Grubu
Yeni Yapı	19.04.1989	2-12-9	9	756,00 m²	378,00 m²	189,00 m²	1.323,00 m²	III.B

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ
Veriliş Amacı	Belge Belge Tarihi Sayısı		Bağ. Brm. Sayıs	Ofis-İşyeri Konut Alanı Alanı (m²) (m²)		Ortak Alan Toplam Alan (m²) (m²)		İnşaat Sınıfı Yapı Grubu
İskan	8.08.1990	6/6/89-9	9	-	-	-	1.323,00 m²	III.B

2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

5637 parselde yer alan değerlemeye konu taşınmazlar için mevcut projeye göre mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatı alınmış ve kat irtifakı kurulmak sureti ile bağımsız bölüm tescili yapılmıştır. Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu ana taşınmazın yapı kullanma izin belgesi alınmış, oturum başlamış ve kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır.

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz 4708 sayı ve 29.06.2001 tarihli ''Yapı Denetim Kanunu'ndan'' önce inşa edilmiş olması sebebi ile bu kanun kapsamında değildir.

2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

İş bu rapor proje değerlemesine yönelik hazırlanmamıştır.

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz için alınmış Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

Değerlemeye konu olan taşınmazlar; İzmir İli, Aliağa İlçesi, Kazım Dirik (Tapuda Aliağa) Mahallesi, 5637 parselde yer alan 189,00 m² alanlı arsa üzerinde tanımlanmış olan 1 adet tripleks dükkan ve 8 adet mesken nitelikli bağımsız bölümlerdir.

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmazlar Aliağa ilçe merkezinde, Kazım Dirik Mahallesi'nde, İstiklal Caddesi üzerinde yer almaktadırlar. Yakın çevresi; alt katları dükkan, üst katları ise konut ve ofis fonksiyonlu olarak gelişmiştir. Taşınmazlar oldukça merkezi bir konumda, ticari hareketliliğin ve yaya hareketliliğinin yüksek olduğu cadde üzerinde konumludur.

Taşınmazın yakın çevresinde Aliağa Belediyesi, Aliağa Merkez Camii, Avcı Ramadan Parkı, Aliağa Teknik ve Endüstri Meslek Lisesi olmak üzere çeşitli sosyal donatı alanları bulunmaktadır. Taşınmazlar Aliağa Tren İstasyonu'na 1.6 km mesafede yer almaktadırlar. Ayrıca Aliağa bölgesi çeşitli petrol rafineri şirketleri de olmak üzere büyük çaplı sanayi kuruluşlarını içerisinde barındırmaktadır. Sosyo ekonomik gelir ise orta ve orta-alt seviyededir.

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Taşınmaza ulaşım Aliağa'nın kuzeyinden önce Hürriyet Caddesi üzerinden Fevzipaşa Caddesi'ne, daha sonra ise İstiklal Caddesi'ne girilerek sağlanmaktadır. Konu taşınmaz Fevzipaşa Caddesi üzerinden İstiklal Caddesi'ne girildikten yaklaşık 200 metre sonra sağ cephede yer almaktadır. Taşınmazlara İzmir üzerinden ulaşım ise Aliağa Gişelerini geçtikten sonra Hürriyet Caddesi'ne girilip, oradan Fevzipaşa Caddesi'ne, daha sonra ise Hükümet ve İstiklal Caddesi'ne girilerek sağlanmaktadır. Konu taşınmaz yaklaşık 50 metre sonra sağ cephede kalmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlar Aliağa Belediyesi'ne 500 metre, İzmir şehir merkezine yaklaşık 65 km, Aliağa gişelerine ise yaklaşık 4.3 km mesafede yer almaktadırlar.

VKGYO-2503082 ALİAĞA 12

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

Değerleme konusu 5637 parsel 189,00 m² arsa üzerinde konumlanmıştır. Parsel yaklaşık olarak dikdörtgen formunda bir yapıya sahiptir. Hafif eğimli arazi yapısına sahiptir. Ana taşınmaz bodrum, zemin ve 5 normal kattan oluşmakta olup, 1 adet tripleks dükkan ve 8 adet mesken olmak üzere toplam 9 adet bağımsız bölüme sahiptir. Mahallinde yapılan incelemeye ve onaylı mimari projesine göre bodrum katta hol, banka kasaları, arşiv ve ısı merkezinden oluşmakta olup Vakıbank Aliağa Şubesi tarafından kullanılmaktadır. Zemin katta bina girişi, iş yeri kullanımı, 1.normal katta ise banka şubesine ait asma kat bulunmakta olup Vakıfbank Aliağa Şubesi tarafından kullanılmaktadırlar. 2., 3., 4., ve 5.normal katlarda ise 2'şer adet mesken bulunmaktadır.

1 numaralı bağımsız bölüm; mahallinde ve projesine göre 2.normal katta girişe göre arka cephede yer almakta, 2 oda, salon, mutfak, hol, banyo ve 2 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup, 90 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

2 numaralı bağımsız bölüm; mahallinde ve projesine göre 2.normal katta girişe göre ön cephede yer almakta, 2 oda, salon, mutfak, hol, banyo ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup, 82 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

3 numaralı bağımsız bölüm; mahallinde ve projesine göre 3.normal katta girişe göre arka cephede yer almakta, 3 oda, salon, mutfak, hol, antre, wc, banyo ve 2 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup, 125 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

4 numaralı bağımsız bölüm; mahallinde ve projesine göre 3.normal katta girişe göre ön cephede yer almakta, oda, salon, açık mutfak, antre, banyo ve balkon hacimlerinden oluşmakta olup, 50 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

5 numaralı bağımsız bölüm; mahallinde ve projesine göre 4.normal katta girişe göre arka cephede yer almakta, 3 oda, salon, mutfak, hol, antre, wc, banyo ve 2 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup, 125 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

6 numaralı bağımsız bölüm; mahallinde ve projesine göre 4.normal katta girişe göre ön cephede yer almakta, oda, salon, açık mutfak, antre, banyo ve balkon hacimlerinden oluşmakta olup, 50 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

7 numaralı bağımsız bölüm; mahallinde ve projesine göre 5.normal katta girişe göre arka cephede yer almakta, 2 oda, salon, mutfak, hol, banyo ve 2 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup, 90 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

8 numaralı bağımsız bölüm; mahallinde ve projesine göre 5.normal katta girişe göre ön cephede yer almakta, 2 oda, salon, mutfak, hol, banyo ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup, 82 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

9 numaralı bağımsız bölüm; mahallinde ve projesine göre bodrum, zemin ve 1.normal katta konumlu olup, bodrum katta 153 m², zemin katta 164 m², 1.normal katta ise 125 m² olmak üzere toplam 442 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

3.4.2 - İç Mekan Özellikleri

Yerinde yapılan tespitlerde binanın bodrum, zemin ve ara katı banka şubesi olarak kullanılmaktadır. İçi tadilatlı olup, zeminler seramik ve kısmi parke kaplamalıdır. İçeride cam bölümlerle ofis bölümleri oluşturulmuştur. Duvarlar su bazlı boyalı, tavanlar ise asma tavandır. Normal katlarda yer alan konut nitelikli taşınmazların ise iç mekanı müşteri isteği doğrultusunda görülememiş olup, ekspertiz işlemi konut nitelikli taşınmazlar için dışarıdan tamamlanmıştır.

3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

5637 parsel için inşaat tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmıştır.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - İzmir İli

İzmir, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık üçüncü şehri. Anadolu Yarımadası'nın batısında, Ege Bölgesi'nin ortasında yer alan ve İzmir Körfezi çevresinde bulunan şehir, her yıl İzmir Enternasyonal Fuarı'nı düzenleyen önemli bir fuar merkezi ve liman kentidir. Yüz ölçümü olarak ülkenin yirmi üçüncü büyük ilidir. Batısında Ege Denizi ve Ege Adaları, güneyinde Aydın, kuzeyinde Balıkesir, doğusunda ise Manisa vardır.

İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Çeşme Yarımadası uzanır. Antik çağların en ünlü kentleri arasında yer alan Efes, Roma'nın imparatorluk devrinde dünyanın en büyük kentlerinden biriydi. Tüm İyonya kültürünün zenginliklerini bünyesinde barındıran Efes, yoğun sanatsal etkinliklerle de adını duyuruyordu. Bu maksatla da bu şehre "Güzel İzmir", "Eski İzmir" ve "la Perle de l'Ionie" (İyonya'nın İncisi) deniyordu.

İzmir, yatlar ve gemilerle çevrilmiş uzun ve dar bir körfezin başında yer almaktadır. Sahil boyunca palmiye, hurma ağaçları ve geniş caddeler bulunmaktadır. İzmir Limanı, Mersin Limanı'ndan sonra Türkiye'nin en büyük limanıdır. Canlı ve kozmopolit bir şehir olan İzmir, uluslararası sanat festivalleri ve İzmir Enternasyonal Fuarı ile de önemli bir yer tutar.

Harita 1 - İzmir'in Konumu

İzmir'e kara, hava, deniz ve demiryolu ile ulaşılabilir. Kara yolu ile Türkiye'nin her yerinden otobüs ile ulaşılabilir. Hava yolu ile Adnan Menderes Havalimanı'ndan Türkiye'nin ve dünyanın birçok noktasına uçak seferleri vardır. Demiryolu ile Basmane Garı'ndan Tire, Ödemiş, Söke, Aydın, Nazilli, Denizli'ye gün içerisinde karşılıklı tren seferleri düzenlenir. Alsancak Garı'ndan ise Balıkesir, Bandırma, Uşak, Afyon ve Ankara'ya tren seferleri vardır.

Kent içi toplu ulaşım İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin yetki ve sorumluluğundadır. Toplu ulaşım hizmetlerinin hat ve güzergâhları ile birbirini tamamlaması için otobüs-vapur-metroda ulaşım hizmet bütünlüğü sağlanmıştır.

TUİK verilerine göre 2020 yılı İzmir nüfusu 4.493.242, Konak İlçesi nüfusu ise 322.393'tür.

4.1.2 - Aliağa İlçesi

Aliağa, Türkiye'nin İzmir ilinin bir ilçesidir. İlçenin kuzeyinde Bergama, güneyinde Foça ve Menemen ilçeleri, doğusunda Manisa ili, batısında Ege Denizi bulunmaktadır. İzmir'in kuzeyinde, Çandarlı Körfezi'nin kıyısında konumlanan Aliağa'nın yüzölçümü 379 km2'dir. İlçenin kuzeyinde Bergama, güneyinde Foça ve Menemen ilçeleri, doğusunda Manisa ilinin Yunusemre ilçesi, batısında Ege Denizi bulunmaktadır. İlçe, 38 Derece 56 Kuzey, 37 Derece güney enlemleri ile 26 derece 53 Dakika Batı, 27 Derece 10 Dakika Doğu boylamları arasında yer alır.

Aliağa, uygulanan İmar Planları ve konut politikalarından dolayı, önceleri Kuzey/ Güney yönünde genişlerken, son yıllarda Doğu yönünde genişlemeye başlamış; yeni konut alanları bu yönde konuşlanmaktadır. Aliağa'nın yüzölçümü 412,5 km2'dir. Aliağa; Doğusunda Manisa, Kuzeyinde Bergama, Güneyinde Menemen, Güney batısında Foça'ya komşudur. İzmir- Çanakkale karayolu kentin içinden geçmekte ve çift gidiş-gelişe sahip olan bu karayolu ile ilçeden İzmir'e 45 dakikada ulaşılmaktadır. Aliağa- İzmir arasındaki Demiryolu hattında da iyileştirme çalışmaları devam etmektedir. Çift gidiş geliş hat çalışmaları devam eden tren yolu ve hızlı tren projesinin hizmete girmesiyle, demiryolu ulaşımı karayoluna önemli bir alternatif olacaktır. Aliağa'nın tüm köyleri ile ulaşımı sağlanmış olup; bu köylerin tümünün yolu asfalttır. TUİK verilerine göre Aliağa nüfusu 2024 yılına göre 108.701'dir.

İklimi;

İlçeye ılıman Akdeniz iklimi hakimdir. Kışlar genellikle yağmurlu geçerken, yaz mevsimleri kuraktır. Kışın kuzey rüzgarları hakimdir. Yazın ise batıdan esen İmbat ilçeye serinlik getirir. Yazları ortalama sıcaklık 24-27 derece arasındadır. Gündüzleri bu sıcaklığın 35 C' geçtiği görülmektedir. Kış aylarının sıcaklık ortalaması 7 C' dir. Aliağa'da en soğuk ay Ocak'dır.

Akarsular:

Güzelhisar Çayı: İlçe sınırları içinde akan tek çaydır. Yunt dağlarından doğar ve yaz- kış kurumadan akmaktadır. Çevresindeki ovalarda yetişen ürünleri sulamada yararlanılır ve üzerinde Güzelhisar Barajı bulunmaktadır. En yüksek debisi; 5.70 m3/ sn, ortalama debisi; 3.71 m3/ sn olarak ölçülmüştür.

Bitki Örtüsü:

Aliağa, Tipik Akdeniz ikliminin etkisi altındadır. Yüzyıllardır aşırı otlatma, yangın ve tarla açma nedeni ile ormanlar hemen hemen yok denecek kadar azdır. Ormanların yerini; ardıç, pırnal, sakız, akca kesme, Katır tırnağı, tesbih gibi maki türü bitkiler almıştır. Yalnız Bozköy yakınlarında 9500 dönüm kızılçam ormanlığı vardır. Samurlu ve Güzelhisar köyleri arasında ki kızılçam ormanı oluşum halindedir.

Çeşitli kurumların çabalarıyla düzenlenen Ağaçlandırma kampanyalarıyla ilçenin çeşitli yerlerinde yeni orman alanları oluşturulmaya çalışılmaktadır. İlçe genel olarak yaz ve kış yemyeşildir. Aliağa'nın arazi niteliği kısmen düzlük, kısmen de dağlık bir karaktere sahiptir.

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump 'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır. ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur. ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. ABD Başkanının uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur.

Dünya ekonomisinde "II. Dünya Savaşı"ndan bu yana görülen en radikal değişikliklerden birisi olan korumacı yaklaşım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayış pek çok ülkeyi bölgesel iş birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme sistemleri, ihracatın zorlaşması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.

ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.

IMF raporunda öne çıkan başlıkları şöyle özetleyebiliriz:

* ABD tarafından açıklanan ve uygulamaya konan bir dizi yeni tarife ile ticaret ortaklarının misillemeleri nedeniyle yürürlükteki gümrük vergisi oranlarının son yüzyılda görülmeyen seviyelere ulaştığı belirtilen raporda, bu durumun büyüme üzerinde büyük bir olumsuz şok etkisi yarattığı kaydedildi.

* "Ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliğinin son derece yüksek seviyelere ulaşmasının küresel ekonomik faaliyet üzerinde önemli bir etki yaratması

beklenmektedir," değerlendirmesinde bulunuldu.

* Gelişmiş ekonomilerde büyümenin bu yıl %1,4 ve gelecek yıl %1,5 olmasının beklendiği belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde büyüme hızının bu yıl %3,7 ve gelecek yıl %3,9 olmasının öngörüldüğü aktarıldı.

* Küresel manşet enflasyonun ise Ocak ayındaki beklentilere kıyasla biraz daha yavaş bir hızda gerileyerek 2025'te %4,3, 2026'da ise %3,6 olmasının beklendiği belirtildi.

* Yoğunlaşan aşağı yönlü risklerin küresel ekonomik görünüme hâkim olduğu aktarılan raporda, ticaret savaşının tırmanmasının ve ticaret politikası belirsizliğinin daha da

artmasının kısa ve uzun vadeli büyümeyi daha da azaltabileceği ifade edildi.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye

için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte

para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir. Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaşanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları başta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiştir. Gelişmiş ülkelerden Japonya bu konuda ayrışmış görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaşlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtıçı Hasıla
	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (IL)	GSYH (milyon Dolar)	Kışı Başı Gelir (Dolar)	Buyume (96)	Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL)
2018	3.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4,72
2019	4.317.787	52.316	760.355	9.213	0.90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8 ਟੋਰੇਰੇ	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807,924	ਰੇ ਟੈਸਰੋ	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905,814	10.659	5,50	16,57
2023	26.545.722	311.110	1.130.009	13.243	5,10	23,49
2024	43.410.514	507.615	1.322.408	15.463	3,20	32,83

(Kaynak: (Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Gayrimenkul Sektörü:

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk üç ayında aldığı konut adedi 4.578 olmuştur. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi, oturma izni ve vatandaşlık verilmesiyle 2022 yılına kadar güçlü bir trendle seyretmiş, ancak son birkaç yılda oldukça zayıflamış görünmektedir. Bunun nedenleri olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişimler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği gösterilebilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır..3 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

2025 yılının birinci çeyreğinde konut satışları, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %20,1 oranında artış kaydederken genellikle en yüksek konut satış adetlerinin izlendiği dördüncü çeyreğe göre ise %36,7 oranında gerileyerek 335.786 adet olmuştur. Bu rakam, 2020 yılından bu yana kaydedilen en yüksek birinci çeyrek satış rakamı olarak dikkat çekmektedir. Konut fiyatları artışında 2024 yılının dördüncü çeyreğinde yıllık artış %29,4 iken birinci çeyrek

sonu itibarıyla konut fiyat değişimi %32,4'e yükselmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekle birlikte Mart ayı itibarıyla reel değişim artış trendine devam etmiş ve -%4,2 olarak gerçekleşmiştir. Üç büyük ilden sadece Ankara'da reel değişim negatif bölgeden çıkarak %0,4'e yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında da benzer şekilde artış görülmüş; dördüncü çeyrek sonunda yıllık değişim %28,6 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla %33,7'ye yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise -%3,2 olarak kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, Türkiye genelinde konut birim fiyatı 37.740 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatı 61.085 TL/m², İzmir'de 41.743 TL/m², Ankara'da ise 33.272 TL/m² olarak belirlenmiştir.

Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2025 yılının ilk çeyreğinde ilk satışlarda yıllık bazda %13,2, ikinci el satışlarda ise yıllık bazda %23,8 oranında artışlar görülmüştür. Yılın ilk çeyreği itibarıyla, ilk satışlar 99.876 adet olarak kaydedilirken ikinci el satışlar 235.910 adede ulaşmıştır. Yılın ilk çeyreğinde, ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, 2024 ortalaması olan %32,8'in gerisinde kalarak %29,7 olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2025 yılının ilk çeyreğinde 51.729 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla %87,3 oranında artış kaydetmiştir. Mart 2025 itibarıyla ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı %16,4'e ulaşmış, son 22 ayın en yüksek oranı gerçekleşmiştir. Konut kredisi faizlerinde sınırlı bir gerilemenin dahi ipotekli satışlara etki ettiği görülmektedir. Konut kredisi faizleri 2024 yılının ilk çeyreğinde %41,7 iken 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,0'a gerilemiştir. Diğer satışlarda ise 2025 yılının ilk çeyreğinde yıllık %12,7 oranında bir artışla 284.057 adet satış gerçekleştirilmiştir.

Yabancılara yapılan satışlar yılın ilk çeyreği itibarıyla, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %19,5 oranında düşüşle 4.578 adet olarak gerçekleşmiştir. Böylece yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı %1,4 ile son 7 yılın en düşük birinci çeyrek oranı olmuştur. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım 779 adetle Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından

gerçekleştirilmiştir. İl bazında en yüksek satış ise 1.785 adetle İstanbul'da görülmüştür. İstanbul'un ardından 1.468 adetle Antalya ikinci sırayı, 348 adetle Mersin üçüncü sırayı almıştır. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Aylık faiz oranı 2024 yılının son çeyreğini %2,91 seviyesinde tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %2,82 seviyesinde seyreden aylık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında 2,84 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2024 Aralık ayını %36,93 ile tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,11 seviyesine çıkan yıllık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında %40 seviyesinde seyretmektedir. 2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 4,1 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2024 yılı Mart ayında %27,3 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2025 itibarıyla 14,1 puan azalarak %13,2 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Yıl	Toplam	İpotekli satışlar	Diğer satışlar	İpotekli Satışların Payı	Toplam	İlk satış	İkinci el satış
2025*	335.786	51.729	284.057	15,4%	335.786	99.876	235.910
2024	1.478.025	158.486	1.319.539	10,72%	1.478.025	484.461	993.564
2023	1.225.926	177.748	1.048.178	14,5%	1.225.926	379.542	846.384
2022	1.485.622	280.320	1.205.302	18,87%	1.485.622	460.079	1.025.543
2021	1.491.856	294.530	1.197.326	19,7%	1.491.856	461.523	1.030.333
2020	1.499.316	558.706	834.629	37,26%	1.499.316	469.740	1.029.576
2019	1.348.729	332.508	1.016.221	24,7%	1.348.729	511.682	837.047
2018	1.375.398	276.820	1.098.578	20,13%	1.375.398	651.572	723.826
2017	1.409.314	473.099	936.215	33,6%	1.409.314	659.698	749.616
2016	1.341.453	449.508	891.945	33,51%	1.341.453	631.686	709.767
2015	1.289.320	434.388	854.932	33,7%	1.289.320	598.667	690.653
2014	1.165.381	389.689	775.692	33,44%	1.165.381	541.554	623.827

(Kaynak: TUİK, 2025 1.Çeyrek. 2025yılı verileri Ocak-Şubat-Mart dönemini kapsamaktadır.

Ofis ve Ticari Gayrimenkul Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Mart sonu itibariyle 1030,77 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 253,79 puan artış gösterirken, aylık 46,76 puan artış gösterdi. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 235,56 puanlık bir artış yaşandı. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

Ticari Gayrimenkulde One Çıkan Iller
	Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	Dükkan ve Mağazalar Ortalama Birim Satış Fryatı (TL/m²)	Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)
İstanbul	64.056	70.221	80.355
İzmir	51.326	57.377	59.464
Bursa	41.013	44,965	43.609
Ankara	41.825	44.026	51.371
Antalya	53,444	57.233	55,380
Косае і	43.283	44.109	45.853
Adana	35.923	43.292	33.130

2025 yılının ilk çeyreğinde küresel ekonomide jeopolitik riskler ve ticaret gerilimleri etkisini sürdürmüştür. Rusya–Ukrayna savaşı ve Orta Doğu'daki çatışmalara ek olarak, ABD–Çin arasındaki ticaret kısıtlamaları küresel piyasalarda belirsizliği artırmıştır. Bu ortamda küresel enflasyon düşüş eğilimini sürdürürken, gelişmiş ülke merkez bankaları para politikasında temkinli kalmaya devam etmiştir. Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır. Özellikle İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı'nın tutuklanması ve ardından artan siyasi gerilimler, yıl içi enflasyon ve büyüme tahminlerinin yukarı yönlü revize edilmesine yol açmıştır. Bu dönemde Türk Lirası, ABD doları karşısında tarihi düşük seviyelere gerilerken; Merkez Bankası gecelik borç verme faizini %46'ya yükseltmiştir. Ayrıca Türkiye'nin risk primi (CDS) 328 baz puana ulaşarak finansal piyasalarda temkinli duruşun güçlenmesine neden olmuştur. Yüksek enflasyon ve döviz kuru artışına ek olarak, arz kısıtlılığı nedeniyle talebin karşılanamaması, birincil kira fiyatlarında bir önceki senenin aynı dönemine kıyasla hem ₺ hem ABD\$ bazında artışların devam etmesine yol açmıştır.

2025 yılının ilk çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,18 milyon m² olarak kaydedilmiştir. Birinci çeyrekte toplamda 67.089 m² işlem gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığında metrekare bazında %17 oranında düşüş kaydedilmiştir.

Bununla birlikte, birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları metrekare bazında %70, adet bazında %72 oranında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Önceki yıla göre yeni kiralama anlaşmalarında metrekare bazında %4 oranında artış kaydedilmiştir. Yenileme işlemlerinde ise geçtiğimiz yılın aynı döneminde kıyasla metrekare bazında %44 düşüş yaşanmıştır.. Bununla birlikte birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %33'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %2 oranında düşüş kaydedilmiştir. İşlemlerin %32'si Anadolu yakasında gerçekleşip geçen yıla kıyasla hem metrekare hem de işlem sayısı bazında sırasıyla %31 ve %38 azalma meydana gelirken, %34 ile MİA dışında Avrupa yakasında 2024 yılının ilk çeyreğine göre metrekare bazında azalma yaşanmasına rağmen sayı bazında artış yaşanmıştır. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Öncü Grup (3.060 m², Apa Nef), Assembly (1.734 m², Maslak 42), Agave (1.312 m², Levent 199) ve Destek Yatırım (1.040 m², Tekfen Tower) bulunmaktadır

2025 yılının ilk çeyreğinde boşluk oranı %10,41'den %9,83'e düşüş kaydetmiştir. Birinci çeyrekte gerçekleşen en büyük yatırım işlemi olarak; İstanbul Ümraniye Finanskent Mahallesi'nde yer alan 3.328 ada 9 parselde bulunan İstanbul Finans Merkezi Ofis Binası'nın (35.386 m²) 5,6 milyar ₺ bedelle KT Sağlam Gayrimenkul A.Ş.'ye satışı kaydedilmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.Nitelikli ofis alanlarına yönelik yoğun talep karşısında yeni arzın sınırlı kalması, kira fiyatlarını yukarıya taşımaktadır. Bu dönemde İstanbul'daki birincil kiralar dolar bazında yıllık %18,4 artarken, ülke genelinde bu oran %20,88'e ulaşmıştır. Mevcut ofis stoğunun talebi karşılamakta yetersiz kalması, fiyatlardaki artış baskısının önümüzdeki çeyreklerde de devam edebileceğine işaret etmektedir. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; boşluk oranlarının genel ortalamalarda azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2025 yılının ilk çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları % 7,06,

Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları % 5,12 seviyelerindedir. Nitelikli ofis arzının çok kısıtlı olması ve kira rakamlarındaki artışın talep kısmında da yavaşlamaya neden olduğunu gözlemliyoruz. Sıkı para politikalarının etkisi ile şirket cirolarının da olumsuz etkilenmesi ile nitelikli ofis arzının yok denecek kadar az olması ve yüksek kira rakamları ofis piyasasında durgunluğun oluşmasına neden olmaktadır. (Kaynak: Colliers, İstanbul Office Snapshot, 2025 1.Çeyrek

C3-24	C4'24	Ç1'25
34.985	68.324	67.089
45	45	વાટ
7,25	7,25	7,25
7,11	7,16	7,18
10,24	10,41	9,83
1.186	1,149	1,149
2.702	2.702	2.702

Bölgelere Göre İstanbul Ofis Pazarı
Avrupa Yakası	Stok (bin m2)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m2/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m2/ay)	Stok (bin m2)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m2/ay)
Levent-Etiler	886	5,39	તેન્દ	920	8,66	45	920	8,99	45
Maslak	920	13,85	32	927	12,36	32	927	11,88	32
Z.Kuyu-Şişli Hattı	529	8,000	32	529	7,97	32	529	3,94	32
Taksim ve Çevresi	248	11,95	20	248	13,70	20	248	12,49	20
Kağıthane	309	17,58	20	308	18,38	20	308	18,38	20
Beşiktaş*	105	23,82	35	105	24,01	35	105	24,01	35
Batı İstanbul**	838	4,78	12	837	4,64	12	837	4,36	12
Cendere-Seyrantepe	363	16,72	23	363	16,72	23	363	15,03	23
	Ç3º24			Ç4º24			Ç1'25
Anadolu Yakası	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m2/ay)	Stok (bin m2)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m2/ay)	Stok (bin m2)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m2/ay)
Kavacık	93	7,36	18	93	6,40	18	93	6,40	21
Umraniye	745	8,07	25	745	6,04	25	745	5,24	25
Altunizade	135	23,59	24	134	23,74	24	134	23,20	24
Kozyatağı	758	12,55	28	763	12,50	28	786	13,11	28
Doğu İstanbul ***	635	16,70	15	634	22,83	15	634	15,81	15
Finans Merkezi ****	538	0,000	35	537	0,00	35	537	0.00	35

(Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)

*Nişantaşı- Akaretler- Barbaros- Maçka-Teşvikiye bölgelerini kapsamaktadır.

**Güneşli- Yenibosna- Bakırköy-İkitelli bölgelerini kapsamaktadır.

***Küçükyalı- Maltepe- Kartal-Pendik bölgelerini kapsamaktadır.

****Devam eden inşaatlar göz önüne alınarak gelecek dönemler için bölgesel değerlemeye alınabilecektir.

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Aliağa Belediyesi, WebTapu Sistemi, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

• * Gelişen bir bölgede yer almaktadırlar.
• * İskan belgesi alınmış, kat mülkiyetine geçilmiştir.
• * Ulaşılabilirlikleri iyi durumdadır.
• * Cadde üzerinde konumludurlar.
• Alt yapı imkanları tamdır. *

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

Ana gayrimenkulün yapım yılı eskidir. *

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Pazar Yaklaşımı

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Değerleme konusu taşınmazların kat mülkiyeti kurulmuş olup, değerlemesi talep edilen bağımsız bölümlere ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; - Pazar Yaklaşımı Yöntem kullanılmıştır.

6.1 - Pazar Yaklaşımı

Emsal Haritası (Konut)

Satılık - Kiralık Konut Emsalleri

1 Defne Emlak

Tel 0 232 655 55 65

Taşınmaza yakın konumda İstiklal Caddesi üzerinde, İş Bankası üzerinde, 30 yıllık binanın 4.katında (en üst kat) yer alan, 146 m² alanlı beyan edilen 3+1 daire 6.500.000 TL bedel ile satılıktır.

	SATILIK 146 6.500.000 44.521 .-M² .-TL .-TL/M²
--	------------------------------------------------------------------

2 Coldwell Banker

Tel 0 (544) 322 44 35

Taşınmaza yakın konumda İstiklal Caddesi üzerinde, 30 yıllık binanın 4.katında yer alan, 95 m² alanlı beyan edilen 2+1 daire 3.250.000 TL bedel ile satılıktır.

	95 SATILIK .-M²	3.250.000 .-TL	34.211 .-TL/M²
--	-----------------------	-------------------	-------------------

As Plus Gayrimenkul 3

Tel 0 (533) 693 83 23

Taşınmaza yakın konumda İstiklal Caddesi üzerinde, 35 yıllık binanın 3.katında yer alan, 65 m² alanlı beyan edilen 2+1 daire 2.150.000 TL bedel ile satılıktır.

SATILIK 65 .-M²	2.150.000 .-TL	33.077 .-TL/M²
-----------------------	-------------------	-------------------

4 Coldwell Banker

Tel 0 (507) 504 08 10

Taşınmaza yakın konumda ara sokakta, 21 yıllık binanın 3.katında yer alan, 115 m² alanlı beyan edilen 3+1 daire 3.950.000 TL bedel ile satılıktır.

SATILIK 115 3.950.000 34.348 .-M² .-TL .-TL/M²
------------------------------------------------------------------	--

Uygur Emlak 5

Tel 0 554 572 35 47

Taşınmaza yakın konumda İstiklal Caddesi üzerinde, 35 yıllık binanın 4.katında yer alan, 110 m² alanlı beyan edilen 3+1 daire 4.300.000 TL bedel ile satılıktır.

SATILIK 110 4.300.000 39.091 .-M² .-TL .-TL/M²
------------------------------------------------------------------

6 Uygur Emlak

Tel 0 (554) 572 35 47

Taşınmaza yakın konumda İstiklal Caddesi üzerinde, 35 yıllık binanın 3.katında yer alan, 100 m² alanlı beyan edilen 2+1 daire aylık 21.000 TL bedel ile kiralıktır.

KİRALIK 100 21.000 210 .-M² .-TL	.-TL/M²
-------------------------------------------------	---------

7 Şenav İnşaat Gayrimenkul Danışmanlığı

Tel 0 (530) 481 33 95

Taşınmaza yakın konumda, 30 yıllık binanın 2.katında yer alan, 120 m² alanlı beyan edilen 3+1 daire aylık 35.000 TL bedel ile kiralıktır.

KİRALIK	120	35.000	292
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

8 Saka Prime Gayrimenkul

Tel 0 (549) 494 91 41

Taşınmaza yakın konumda, İstiklal Caddesi üzerinde, 45 yıllık binanın 1.katında yer alan, 120 m² alanlı beyan edilen 3+1 daire aylık 30.000 TL bedel ile kiralıktır.

KİRALIK 120 30.000 250 .-M² .-TL .-TL/M²
------------------------------------------------------------	--

9 Remax Plaza

Tel 0 (553) 388 90 10

Taşınmaza yakın konumda, cadde üzerinde, 40 yıllık binanın 3.katında yer alan, 120 m² alanlı beyan edilen 3+1 daire aylık 32.000 TL bedel ile kiralıktır.

120 32.000 267 KİRALIK .-M² .-TL .-TL/M²
------------------------------------------------------------

10 Polat Emlak

Tel 0 (555) 234 86 61

Taşınmaza yakın konumda, 30 yıllık binanın 2.katında yer alan, 105 m² alanlı beyan edilen 3+1 daire eşyalı olarak aylık 35.000 TL bedel ile kiralıktır.

105 35.000 333 KİRALIK .-M² .-TL .-TL/M²
------------------------------------------------------------	--

Emsal Haritası (Dükkan)

Satılık - Kiralık Dükkan Emsalleri

11 Erbay Emlak

Tel 0 (536) 292 91 55

Taşınmaza yakın konumda İstiklal Caddesi üzerinde zemin katta yer alan, 22 m² alanlı beyan edilen dükkan 4.250.000 TL bedel ile satılıktır.

12 Bizim Emlak

Tel 0 (532) 515 51 01

Taşınmaza yakın konumda İstiklal Caddesi üzerinde zemin ve bodrum katta yer alan, zemin katta 72 m², bodrum katta da 72 m² olmak üzere toplam 144 m² alanlı beyan edilen dükkan 18.500.000 TL bedel ile satılıktır.

	SATILIK	144 .-M²	18.500.000 .-TL	128.472 .-TL/M²
--	---------	-------------	--------------------	--------------------

Turyap Aliağa Temsilciliği 13

Tel 0 (532) 133 61 76

Taşınmaza yakın konumda İstiklal Caddesi üzerinde zemin ve bodrum katta yer alan, zemin katta 50 m², bodrum katta da 50 m² olmak üzere toplam 100 m² alanlı beyan edilen dükkan 20.000.000 TL bedel ile satılıktır.

SATILIK 100 20.000.000 .-M² .-TL	200.000 .-TL/M²
----------------------------------------------	--------------------

14 Emlak Durağı

Tel 0 (534) 540 64 64

Taşınmaza yakın konumda Atatürk Caddesi üzerinde zemin katta yer alan, 42 m² alanlı beyan edilen dükkan 4.950.000 TL bedel ile satılıktır.

.-M² .-TL .-TL/M²
-------------------------

15 Erbay Emlak

Tel 0 (536) 292 91 55

Taşınmaza yakın konumda İstiklal Caddesi üzerinde zemin katta yer alan, 58 m² alanlı beyan edilen dükkan 20.000.000 TL bedel ile satılıktır.

SATILIK 58 20.000.000 344.828 .-M² .-TL .-TL/M²
-------------------------------------------------------------------	--

16 Erklife Gayrimenkul

Tel 0 (507) 620 43 85

Taşınmaza yakın konumda, Atatürk Caddesi üzerinde yer alan, zemin katta konumlu, 70 m² alanlı beyan edilen dükkan aylık 35.000 TL bedel ile kiralıktır.

KİRALIK	70	35.000	500
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

17 Ekka Emlak

Tel 0539 273 07 96

Taşınmaza yakın konumda, İzmir Caddesi'ne yakın konumda yer alan, zemin katta konumlu, 100 m² alanlı beyan edilen dükkan aylık 30.000 TL bedel ile kiralıktır.

|--|

18 Yılmaz Gayrimenkul

Tel 0 (506) 417 11 53

Taşınmaza yakın konumda, İstiklal Caddesi'nin bir alt sokağı olan 376.sokakta yer alan, zemin katta konumlu, 19 m² alanlı beyan edilen dükkan aylık 12.500 TL bedel ile kiralıktır.

KİRALIK	19	12.500	658
	.-M²	.-TL	.-TL/M²

6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

		ORAN ARALIĞI
ÇOK KÖTÜ	ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
KÖTÜ	BÜYÜK	11% - 20%
ORTA KÖTÜ	ORTA BÜYÜK	1% - 10%
BENZER	BENZER	0%
ORTA İYİ	ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
İYİ	KÜÇÜK	-20% - (-11%)
ÇOK İYİ	ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri

SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) (1 no.lu b.b.)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	Emsal (1)	Emsal (2)	Emsal (3)	Emsal (4)	Emsal (5)
SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ		6.500.000	3.250.000	2.150.000	3.950.000	4.300.000 -
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%
ALAN	90	146	95	65	115	110
BİRİM M² DEĞERİ		44.521	34.211	33.077	34.348	39.091
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		ORTA BÜYÜK 8%	BENZER 0%	ORTA KÜÇÜK -5%	ORTA BÜYÜK 5%	ORTA BÜYÜK 5%
NİTELİĞİ	Konut
NİTELİĞİNE		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
KAT	2	4	4	3	3	4
KATA İLİŞKİN		ORTA KÖTÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTME		10%	0%	0%	0%	0%
MANZARA MANZARAYA		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
KONUM		BENZER	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	KÖTÜ	BENZER
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	10%	10%	20%	0%
DİĞER BİLGİLER	Yapım Yılı
DİĞER BİLGİLERE		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-2%	-2%	-2%	-2%	-2%
TOPLAM DÜZELTME		16%	8%	3%	23%	3%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	41.030	51.644	36.947	34.069	42.248	40.264

KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) (1 no.lu b.b.)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	Emsal (6)	Emsal (7)	Emsal (8)	Emsal (9)	Emsal (10)
SATIŞ FİYATI		21.000	35.000	30.000	32.000	35.000
SATIŞ TARİHİ						-
ZAMAN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTMESİ		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN	90	100	120	120	120	105
BİRİM M² DEĞERİ		210	292	250	267	333
ALANA İLİŞKİN		BENZER	ORTA BÜYÜK	ORTA BÜYÜK	ORTA BÜYÜK	BENZER
DÜZELTME		0%	5%	5%	5%	0%
NİTELİĞİ	Konut
NİTELİĞİNE		BENZER	BENZER	BENZER		BENZER
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
KAT	2	3	2	1	3	2
KATA İLİŞKİN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
MANZARA		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
KONUM		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
DİĞER BİLGİLER	Yapım Yılı					eşyalı
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	ORTA İYİ
DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	-10%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
TOPLAM DÜZELTME		-10%	-5%	-5%	-5%	-20%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	240	189	277	238	253	267

Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede konut nitelikli taşınmazların m² birim satış fiyatlarının ~33.000-45.000.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiştir. Ancak emsal birim m² değerlerinin konum, alan, iç mekan özellikleri, nitelik, kat sayısı vb. parametrelere göre değişiklik gösterdiği görülmüştür. Emsal karşılaştırma tablosu konut nitelikli taşınmazlardan 1 nolu bağımsız bölüm için hazırlanmış olup,diğer bağımsız bölümlerin birim m² değerleri; projedeki kat-cephe, büyüklük parametreleri kapsamında şerefiyelendirilmek sureti ile belirlenmiştir.

SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMİ İÇİN)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	Emsal 11	Emsal 12	Emsal 13	Emsal 14
SATIŞ FİYATI		4.250.000	18.500.000	20.000.000	4.950.000
SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ		- BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	- BENZER 0%
ALAN	164	22	144	100	42
BİRİM M² DEĞERİ	(ZEMİN	193.182	128.472	200.000	117.857
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME	KAT)	ÇOK KÜÇÜK -30%	BENZER 0%	ORTA KÜÇÜK -10%	ÇOK KÜÇÜK -30%
NİTELİĞİ	Dükkan	Dükkan	Depolu Dükkan	Depolu Dükkan	Dükkan
NİTELİĞİNE		BENZER	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	BENZER
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	10%	10%	0%
KAT	Zemin	Zemin	Zemin+Bodrum	Zemin+Bodrum	Zemin
KATA İLİŞKİN		BENZER	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	BENZER
DÜZELTME		0%	5%	5%	0%
CEPHE		ORTA KÖTÜ	BENZER	BENZER	ORTA KÖTÜ
CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME		5%	0%	0%	5%
KONUM		BENZER	BENZER	İYİ	KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	-15%	20%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTME		0%	0%	0%	0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	-5%	-5%	-5%
TOPLAM DÜZELTME		-30%	10%	-15%	-10%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	138.200	135.227	141.319	170.000	106.071

KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMİ İÇİN)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	Emsal 16	Emsal 17	Emsal 18
SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ		35.000	30.000	12.500 -
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%
ALAN	164	70	100	19
BİRİM M² DEĞERİ		500	300	658
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		ORTA KÜÇÜK -10%	ORTA KÜÇÜK -5%	ÇOK KÜÇÜK -40%
NİTELİĞİ	Dükkan	Dükkan	Dükkan	Depolu Dükkan
NİTELİĞİNE		BENZER	BENZER	ORTA KÖTÜ
İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	10%
KAT	Zemin	Zemin	Zemin	Zemin+Bodrum
KATA İLİŞKİN		BENZER	BENZER	ORTA KÖTÜ
DÜZELTME		0%	0%	5%
CEPHE		KÖTÜ	KÖTÜ	KÖTÜ
CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME		15%	20%	15%
KONUM		KÖTÜ	ÇOK KÖTÜ	KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		15%	30%	15%
DİĞER BİLGİLER		BENZER	BENZER	BENZER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	-5%	-5%
TOPLAM DÜZELTME		15%	40%	0%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	550	575	420	658

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede dükkan nitelikli taşınmazların m² birim satış fiyatlarının konumuna, alanına, cephesine vb. özellilklerine göre değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmaz bodrum-zemin-normal kattan oluşmakta olup emsal karşılaştırma tablosu zemin kat alanı için düzenlenmiş, bodrum kat ve 1.kat birim değeri de zemin kat birim m² değeri referasn alınarak takdir edilmiştir.

Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazların Değeri
8 Adet Konutun Toplam Değeri	29.103.000 TL
8 Adet Konutun Aylık Kira Değeri	170.000 TL
Dükkan Nitelikli Taşınmazın Toplam Değeri	36.589.000 TL
Dükkan Nitelikli Taşınmazın Toplam Aylık Kira Değeri	145.000 TL

Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazların Değeri

9 Adet Bağımsız Bölümün Toplam Değeri	65.692.000 TL
9 Adet Bağımsız Bölümün Aylık Kira Değeri	315.000 TL

Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin Pazar Yaklaşımı Yöntemi ile elde edilen değerleri EK' deki listede belirtilmiştir.

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Parsel üzerinde fiziki olarak inşatı tamamlanmış yapı olması nedeni ile bu yöntem kullanılmamıstır.

6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)

Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir.

Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu taşınmazların mevcut kullanım şekilleri olduğu düşünülmektedir.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazların Değeri
9 Adet Bağımsız Bölümün Toplam Değeri	65.692.000 TL
9 Adet Bağımsız Bölümün Aylık Kira Değeri	315.000 TL

6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken taşınmazların kat mülkiyeti kurulmuş olması nedeni ile Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır. Gelir yönteminde ise bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.

Pazar yaklaşımı yönteminde satılık/kiralık benzer nitelikte yeterli veriye ulaşılmış olması, ulaşılan veriler doğrultusunda Pazar Yöntemi Yaklaşımının doğru ve güvenirlir karar verilmesi için yeterli bulunduğu kanaatine varılmış olması nedeni ile taşınmazın nihai değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır.

6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu bölgede bulunan konut, dükkan birim m² değerlerinin tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.

Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.

Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.

Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların tamamlanmış durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.

6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibra edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.

6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmazların inşaatının tamamlanmış, yapı kullanma izin belgesinin alınmış, oturumun başlanmış ve kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır.

6.5.6 - Kira Değeri Analizi

Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin kira değerleri EK' teki listede belirtilmiştir.

Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazların Toplam Kira Değeri
9 Adet Bağımsız Bölümün Aylık Kira Değeri	315.000 TL
9 Adet Bağımsız Bölümün Yıllık Kira Değeri	3.780.000 TL

6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup

Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.

6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.

VKGYO-2503082 ALİAĞA 42

Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında

- Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9

Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazların Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

İmar bilgilerinde yapılan incelemede;

Tebliğin 22-1-b maddesinde "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul

edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.

Değerleme konusu taşınmazların fiziki inşaatı tamamlanmış olup yapı kullanma izin belgesinin alınmış, oturum başlamış ve kat mülkiyetine geçilerek yasal süreç tamamlanmıştır. Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır

Mülkiyet ve takyidat bilgilerinde yapılan incelemede;

Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.

Taşınmazlara dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmazlar üzerinde kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı taşınmazların "Bina" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmalarında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

7 - SONUÇ

- 7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

- 7.2 Nihai Değer Takdiri

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; 9 adet bağımsız bölümün

tarihli toplam değeri için ; 27.06.2025

.-TL 65.692.000

(Altmış Beş Milyon Altı Yüz Doksan İki Bin Türk Lirası )

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

.-TL 78.830.400

kıymet takdir edilmiştir.

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Değerleme Uzmanı

Ahmet İPEK

Lisans No: Lisans No: Lisans No: 411627 405453

• * Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
• * Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
• * KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
• * Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
• * Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
• Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
• * Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.

Değerleme Uzmanı

Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Berrin KURTULUŞ SEVER

401732