Merlin Properties Socimi S.A.

Quarterly Report • May 11, 2023

https://aiti.capitalaudiohub.com/merlin/reg.html

https://streamstudio.world-television.com/1364-2525-36022/en

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MERLIN Properties SOCIMI, S.A www.merlinproperties.com info@merlinprop.com

Informe de actividad

EVOLUCIÓN CONSOLIDADA

+8,1%

	Rentas brutas Like-for-Like vs 3M22

(5,6%)	+20,3%
FFO por acción vs 3M22	FFO PF excl. Tree

NTA por acción vs 3M22 (3,1%)

• • Incremento de rentas en renovaciones en toda la cartera con crecimiento LfL de +8,1%.
• • Buenos resultados de explotación que casi compensan la pérdida de rentas por Tree (-5,6% FFO vs 3M22).
• • Ocupación resiliente (+35 pbs vs 3M22 LfL).
• • Sin actividad inversora durante el periodo. Los esfuerzos se han centrado en avanzar en prealquileres de nuestra cartera en desarrollo.
• • Refinanciado el bono de 2023. Ampliada la línea de credito hasta 2028 en condiciones atractivas. Existe liquidez para buenas empresas con carteras inmobiliarias de calidad.
• • Sin valoraciones en el periodo. El NTA por acción se sitúa en € 15,82. Se pagará un dividendo en efectivo de € 0,24 el 22 de mayo.

EVOLUCIÓN DEL NEGOCIO

Rentas Like-for-Like vs 3M22

Oficinas Logística Cen. Com. +7,5% +4,3% +10,8%

Release spread

Oficinas Logística Cen. Com. Ocupación vs 31/12/2022

+2,8% +4,9% +7,9%

(28 pbs) 94,8%

• • Oficinas: 89.695 m2 contratados. LfLde +7,5% y release spread de +2,8%.
• • Logística: 57.221 m2 contratados. LfLde +4,3% y release spread de +4,9%.
• • Centros comerciales: 11.381 m2 contratados. LfLde +10,8% y release spread de +7,9%.
• (1) Neto de incentivos.
• (2) Excluyendo gastos generales no overheads (€ 0,4m) más LTIP devengado (€ 0,7m).

(3) FFO equivale a EBITDA menos pagos de interés netos, menos minoritarios, menos impuesto de sociedades recurrente más porcentaje de ganancias por puesta en equivalencia.

(4) Cartera en explotación durante el período 3M22 (€ 106,4m de rentas brutas) y el período 3M23 (€ 115,0m de rentas brutas).

Variación

3M23	Contratados		Renta	Alquileres Ocup. vs	31/12/22
	m2		€m Cambio LfL	Release spread	Pbs
Oficinas	89.695	62,8	+7,5%	+2,8%	(37)
Logística	57.221	19,7	+4,3%	+4,9%	(21)
Centros comerciales	11.381	33,5	+10,8%	+7,9%	(58)
Otros	n.a.	3,2	+17,2%	n.m.	+85
Total	158.297	119,2	+8,1%		(28)

EPRA NTA 15,82 16,32 (3,1%)

Evolución de rentas brutas

OFICINAS

Desglose de rentas

	Rentas brutas 3M23 (€ m)	Renta pasante (€/m2/mes)	PMA (años)
Madrid	42,7	20,1	3,3
Barcelona	10,6	20,8	2,6
Lisboa	8,9	21,0	3,9
Otros	0,6	11,8	6,5
Total	62,8	20,2	3,3

Alquileres

• Importante incrmento de rentas (+7,5%) gracias a la combinación de aumento de ocupación (+183 pbs vs 3M22), inflación y subida de rentas en las renovaciones.

• Los principales contratos firmados en el 1T23 son:

• Renovación de 11.262 m2 con ICEX en Castellana 278, Madrid.
• Renovación de 5.644 m2 con Paradigma Digital en PE Ática, Madrid.
• Nuevo alquiler de 3.695 m2 con Acuntia en PE Vía Norte, Madrid.
• Nuevo alquiler de 1.456 m2 con Lyntia Networks en Avenida de Bruselas 24, Madrid.
• Nuevo alquiler de 1.353 m2 con Testa en Santiago de Compostela 94, Madrid.
• Nuevo alquiler de 1.112 m2 con Servei Català de la Salut en San Cugat II, Barcelona.

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones(2)	Neto	Release spread	# Contratos
Madrid	75.421	(17.199)	11.407	64.014	(5.792)	+1,7%	87
Barcelona	14.274	(2.064)	5.092	9.182	3.028	+6,0%	43
Lisboa	-	-	-	-	-	+18,9%	8
Total	89.695	(19.263)	16.499	73.196	(2.764)	+2,8%	138

Ocupación

• • Ocupación estable (+183 pbs vs 3M22, -27 pbs vs FY2022).
• • Por mercados, el mejor comportamiento este trimestre se ha producido en Barcelona Periferia.

Stock	1.152.952 m2
WIP	162.646 m2
Stock incl. WIP	1.315.598 m2

Tasa de ocupación(3)

	3M23	3M22	Cambio pbs
Madrid	89,7%	88,0%	+172
Barcelona	95,9%	93,8%	+209
Lisboa	100,0%	99,6%	+45
Otros	100,0%	100,0%	-
Total	92,2%	90,3%	+183

(1) Cartera de oficinas en explotación durante el período 3M22 (€ 56,4m de rentas brutas) y el período 3M23 (€ 60,6m de rentas brutas). (2) Excluyendo roll-overs.

(3) Política de MERLIN: los edificios en proceso de reforma integral se excluyen del stock. Los edificios excluidos en el período son Plaza Ruiz Picasso, Plaza Ruiz Picasso II, Ática 1, PE Cerro Gamos, PLZFA, Josefa Valcarcel 48, PE Ática XIX D y Adequa 4 y 7.

LOGÍSTICA

	Rentas brutas 3M23 (€ m)	Renta pasante (€/m2/m)	PMA (años)
Madrid	12,6	4,2	4,0
Barcelona	2,7	7,3	2,3
Otros	4,4	4,2	2,9
Total	19,7	4,5	3,5

Alquileres

• Destacado crecimiento orgánico (+4,3% LfL) con leve caída de la ocupación por rotación.

• Los principales contratos firmados en el 1T23 son:

• Renovación de 38.763 m2 con IDL en A2-Alovera, Madrid.
• Renovación de 10.791 m2 con UPS y The Phone House en A2-Coslada Complex, Madrid.
• Nuevo alquiler de 3.946 m2 con Truck and Wheel en Valencia-Almussafes.
• Nuevo alquiler de 3.721 m2 con Luis Simoes en Barcelona-PLZF.

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones	Neto	Release spread	# Contratos
Madrid	49.554	(84)	-	49.554	(84)	+4,9%	5
Barcelona	3.721	(6.689)	3.721	-	(2.968)	-	-
Otros	3.946	(3.946)	3.946	-	-	-	-
Total	57.221	(10.719)	7.667	49.554	(3.052)	+4,9%	5

Ocupación

• La ocupación continua en niveles muy elevados (96,8%).
• • Negociaciones avanzadas para el alquiler de proyectos en desarrollo. En próximos trimestres se facilitarán más detalles.

Stock	1.483.786 m2	Tasa de ocupación
WIP(2)	604.779 m2		3M23	3M22	pbs
Best II	214.467 m2
Best III	390.312 m2	Madrid	96,0%	99,8%	(371)
Stock incl. WIP	2.088.565 m2	Barcelona	92,5%	94,8%	(233)
ZAL Port	736.217 m2	Otros	100,0%	94,6%	+536
Stock gestionado	2.824.782 m2	Total	96,8%	97,8%	(107)

⁽¹⁾ Cartera de logística en explotación durante el período 3M22 (€ 17,6m de rentas brutas) y el período 3M23 (€ 18,4m de rentas brutas). (2) El WIP incluye los proyectos en curso y el Landbank Best II & III.

LOGÍSTICA (CONT.)

INVERSIONES, REFORMAS Y DESARROLLOS

Best II (a 31/03/2023)

• • El 63% de Best II ya se ha entregado con una rentabilidad sobre coste ("YoC") del 7,8%.
• • A2-Cabanillas Park II B (47.342 m2 ) en desarrollo, se entregará en el segundo semestre de 2023 a un YoC esperado del 6,9%, con negociaciones avanzadas en términos de comercialización.
• • 167.125 m2 de suelo pendientes de desarrollo en el área de Madrid (Cabanillas Park II y Azuqueca III) que serán desarrollados cuando se firmen los correspondientes pre-alquileres. YoC esperado por encima del 6,5% con costes de construcción actuales.

Best III (a 31/03/2023)

• • El 22% de Best III ya se ha entregado con un YoC del 8,0%.
• • 390.312 m2 de suelo pendientes de desarollo en Lisboa (Lisboa Park), Sevilla (Sevilla ZAL), Madrid (A2-San Fernando III) y Valencia (Valencia-Bétera) que serán desarrollados cuando se firmen los correspondientes pre-alquileres. YoC esperado por encima del 7,0% con costes de construcción actuales.

CENTROS COMERCIALES

Evolución de rentas brutas Desglose de rentas

	Rentas brutas	Renta pasante	PMA
	3M23 (€ m)	(€/m2/m)	(años)
MERLIN	33,5	22,9	2,4

Afluencias y ventas de inquilinos(2)

	vs 3M22	vs 3M19
Ventas de inquilinos	+16,4%	+16,7%
Afluencia	+5,1%	(1,0%)
Tasa de esfuerzo	11,9%

Alquileres

• • Continua la tendencia positiva tanto en las afluencias (+5,1% vs 3M22) como en ventas por m2 (+16,4% vs 3M22).
• • La tasa de esfuerzo continua en niveles muy sostenibles (11,9%).

• Los principales contratos firmados en el 1T23 son:

• Renovación de 1.916 m2 con Mercadona en Arenas.
• Renovación de 805 m2 con New Yorker en Almada.
• Nuevo alquiler (ampliación) de 718 m2 con Pull&Bear en Artea.
• Nuevo alquiler de 633 m2 con Runni Pandora en X-Madrid.
• Nuevo alquiler de 405 m2 con Casa del Libro en Marineda.
• Nuevo alquiler de 314 m2 con Vips en Larios.

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones	Neto	Release spread	# Contratos
Total	11.381	(8.091)	5.740	5.641	(2.351)	+7,9%	144

Ocupación

• • La ocupación se sitúa en el 94,4% (+13 pbs vs 3M22, +115 pbs vs 2019).
• • Bonaire y Vilamarina se han vendido el 4 de mayo de 2023. La ocupación PF 3M23 aumenta al 95,8%, cerca ya de plena ocupación, y muy consistente en toda la cartera.
• • El mejor comportamiento durante este trimestre ha sido el de X-Madrid.

Stock	461.394 m2
Tres Aguas(3)	67.940 m2
Stock incl. Tres Aguas	529.334 m2

	Tasa de ocupación
	3M23	3M22	Cambio pbs
Total	94,4%	94,3%	+13

(1) Cartera de centros comerciales en explotación durante el 3M22 (€ 29,6m de rentas brutas) y el 3M23 (€ 32.8mde rentas brutas). (2) Incluyendo X-Madrid, inagurado en noviembre de 2019. (4) Tres aguas al 100%.

BALANCE DE SITUACIÓN

• • El LTV se sitúa en 32,5% (-18 pbs vs 2022) gracias a la retención de caja
• • La deuda con vencimiento en 2023 (€ 744,5m) se ha refinanciado a un coste atractivo, lo que situa el coste de deuda PF en tan sólo 2,2% y se incrementa el vencimiento medio hasta 5,6 años. No hay más vencimientos hasta mayo de 2025.
• • Excelente situación financiera: LTV bajo, 100% de tipos de interés fijos, 98% sin garantía y € 1.921m en liquidez (€ 1.178m PF después del repago de deuda en abril).

Rating corporativo		Perspectiva
	BBB	Positivo
	Baa2	Positivo

Ratios	31/03/2023	31/12/2022
LTV	32,5%	32,7%
Tipo interés medio	1,98%	1,98%
Vencimiento medio (años)	4,7	4,9
Deuda no hipotecaria sobre deuda total	98,0%	98,0%
Interés a tipo fijo	99,6%	99,6%
Posición de liquidez (€m)(1)	1.921	1.856

	€ millones
GAV	11.381
Deuda financiera bruta	4.238
Efectivo y equivalentes(2)	(447)
Deuda financiera neta	3.792
NTA	7.432

INVERSIONES, DESINVERSIONES Y CAPEX

• • No ha habido ventas durante 3M23. Se han vendido en mayo 2 centros comerciales no estratégicos (€ 22m).
• • Los esfuerzos de CAPEX continuan centrados en Best II y III y Plan Mega.

	Oficinas	Retail	Logística	Data Centers	€ millones
Adquisiciones			Valencia-Betera		1,4
Desarrollos y WIPs			A2-Cabanillas Park II A2-Cabanillas Park I J Lisboa-Park	Bilbao Arasur (Data Center) Madrid-Getafe (Data Center) Barcelona PLZF (Data Center)	34,9
Inversiones inmobiliarias	Plaza Ruiz Picasso PE Cerro Gamos PLZFA Diagonal 605		A4-Pinto II A2-Cabanillas I		22,3
Cartera like-for-like (Capex de mantenimiento)(3)					3,8
Total					61,0

(1) Incluyendo efectivo (€ 430,3m), acciones en autocartera (€ 16,5m) y líneas de crédito no dispuestas (€ 1.474m) en 3M23.

(2) Incluyendo efectivo (€ 430,3m) y acciones en autocartera (€ 16,5m).

^{(3) € 2,7}m son capitalizados en el balance y € 1,1m se contabilizan en la cuenta de resultados.

HECHOS POSTERIORES

• • En abril, MERLIN repagó € 744,5m en bonos en circulación con € 665m de un préstamo sindicado, € 60m de un préstamo bilateral dispuesto en diciembre 2022 y € 22m del préstamo del Banco Europeo de Inversiones (BEI) dispuesto en diciembre 2022. Como resultado, el coste medio de la deuda de la compañia es de 2,2% y el vencimiento medio ha aumentado a 5,6 años, desde 4,7 años en 3M23.
• • En abril, MERLIN ha extendido la línea de crédito revolving de 2026 hasta 2028 manteniendo el margen en niveles muy competitivos (100 pbs). Gracias a esta gestión del pasivo, la empresa ha cubierto sus necesidades financieras hasta 2026.
• • El 27 de abril, la Junta General de Accionistas 2023 aprobó la distribución de € 0,24 por acción, que se pagará el 22 de mayo.
• • El 4 de mayo, MERLIN vendió 2 centros comerciales no estratégicos (Bonaire y Vilamarina) por € 22m.

• 1. Cuenta de resultados consolidada
• 2. Balance de situación consolidado

1. Cuenta de resultados consolidada

(€ miles)	31/03/2023	31/03/2022
Rentas brutas	119.247	111.496
Oficinas	62.832	59.710
Logística	19.721	17.655
Centros comerciales	33.519	31.349
Otros	3.175	2.782
Otros ingresos de explotación	2.158	2.402
Total ingresos de explotación	121.405	113.898
Incentivos	(6.741)	(6.746)
Total gastos de explotación	(25.357)	(24.935)
Gastos de explotación de activos no repercutibles a arrendatarios	(11.612)	(11.579)
Gastos de personal	(8.604)	(8.111)
Gastos generales	(4.084)	(3.595)
Gastos generales no-overheads	(356)	(440)
Provisión contable para Plan Incentivos L/P	(701)	(1.210)
EBITDA CONTABLE	89.307	82.217
Amortizaciones	(466)	(429)
Resultado enajenación inmovilizado	2.515	3.388
Provisiones	(7)	33
Variación valor razonable inversiones inmobiliarias	-	-
EBIT	91.349	85.209
Resultado financiero neto	(19.707)	(25.031)
Costes amortización deuda	(1.367)	(2.636)
Variación valor razonable de instrumentos financieros	(6.039)	15.784
Partipacion en el resultado de sociedades en equivalencia	3.620	2.673
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS	67.856	75.999
Impuesto sobre beneficios	(1.683)	(1.358)
RESULTADO DEL PERIODO	66.173	74.641
Resultado de actividades descontinuadas	-	17.948
Minoritarios	-	-
RESULTADO DEL PERIODO SOCIEDAD DOMINANTE	66.173	92.589

2. Balance de situación consolidado

(€ miles)

ACTIVO	31/03/2023	PATRIMONIO NETO Y PASIVO	31/03/2023
ACTIVO NO CORRIENTE	11.567.271	PATRIMONIO NETO	6.912.878
Inmovilizado intangible	1.772	Capital	469.771
Inmovilizado material	6.184	Prima de emisión	3.541.379
Inversiones inmobiliarias	10.775.185	Reservas	3.287.153
Inversiones contabilizadas por el método de la participación	508.790	Acciones y participaciones en patrimonio propias	(16.463)
Inversiones financieras a largo plazo	196.694	Otras aportaciones de socios	540
Activos por impuesto diferido	78.646	Dividendo a cuenta	(444.815)
		Beneficios consolidados del ejercicio	66.173
		Ajustes por cambios de valor	9.046
		Minoritarios	-
		Subvenciones donaciones y legados	94
		PASIVO NO CORRIENTE	4.244.519
		Deudas a largo plazo	3.618.090
		Provisiones a largo plazo	12.913
		Pasivos por impuesto diferido	613.516
ACTIVO CORRIENTE	527.250	PASIVO CORRIENTE	937.124
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar	41.624	Deudas a corto plazo	807.363
Inversiones financieras a corto plazo en compañías del grupo o asociadas	2.840	Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar	109.463
Inversiones financieras a corto plazo	28	Otros pasivos corrientes	20.298
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes	430.272
Periodificaciones	52.486
TOTAL ACTIVO	12.094.522	TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO	12.094.522

APM (Medidas Alternativas de Rendimiento): las definiciones y reconciliaciones de las APM con los últimos estados financieros auditados puede consultarse en la página 55 de https://ir.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2023/02/Informe-de-resultados-FY22-1.pdf

Paseo de la Castellana, 257 28046 Madrid +34 91 769 19 00 info@merlinprop.com www.merlinproperties.com