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alstria office REIT-AG
Quarterly Report • Aug 20, 2024
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Quarterly Report
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Finanzbericht: 34864778
alstria office REIT-AG
Hamburg
Halbjahresfinanzbericht nach WpHG zum Geschäftsjahr vom 01.01.2024 bis zum 30.06.2024
FINANZKENNZAHLEN
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| Umsatzerlöse und Erträge | 01.01. - 30.06.2024 |
01.01. - 30.06.2023 |
Veränderung |
|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse (in TEUR) | 98.624 | 92.793 | 6,3 % |
| Nettomieteinnahmen (in TEUR) | 85.237 | 78.102 | 9,1 % |
| Konzernergebnis (in TEUR) | 47.797 | 9.206 | 419,2% |
| FFO (in TEUR) 1) | 41.454 | 47.908 | -13,5 % |
| Ergebnis je Aktie (in EUR) | 0,27 | 0,05 | 440,0% |
| FFO je Aktie (in EUR) 1) | 0,23 | 0,27 | -15,4 % |
1) Nach Minderheiten.
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| Bilanzkennzahlen | 30.06.2024 | 31.12.2023 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (in TEUR) | 4.031.580 | 3.971.253 | 1,5 % |
| Bilanzsumme (in TEUR) | 4.297.263 | 4.237.518 | 1,4 % |
| Eigenkapital (in TEUR) | 1.682.705 | 1.617.547 | 4,0% |
| Verbindlichkeiten (in TEUR) | 2.614.558 | 2.619.971 | -0,2% |
| Nettobetriebsvermögen (NAV) je Aktie (in EUR) | 9,42 | 9,06 | 4,0% % |
| Nettoverschuldungsgrad (Net LTV, in %) | 57,6 | 58,3 | -0,7 pp |
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| REIT-Kennzahlen | 30.06.2024 | 31.12.2023 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| REIT-Eigenkapitalquote (in %) | 44,0 | 43,0 | 1,0 pp |
| Erlöse inklusive anderer Erträge aus als Finanzinvestition gehaltenem Vermögen (in %) |
100 | 100 | 0,0 pp |
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| EPRA-Kennzahlen 1) | 30.06.2024 | 31.12.2023 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| EPRA-NTA je Aktie (in EUR) | 9,45 | 9,10 | 3,8 % |
| EPRA-Leerstandsquote (in %) | 7,9% | 8,0% | -0,1 pp |
1) Für weitere Informationen siehe EPRA Best Practices Recommendations, www.epra.com.
KONZERNZWISCHENLAGEBERICHT
1 PORTFOLIOKENNZAHLEN
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| Kennzahlen | 30.06.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Anzahl der Objekte | 106 | 106 |
| Beizulegender Zeitwert (in EUR Mrd.) 1) | 4,0 | 4,0 |
| Jährliche Vertragsmiete (in EUR Mio.) | 202,6 | 199,6 |
| Bewertungsrendite (in %, jährl. Vertragsmiete/ beizulegender Zeitwert) | 5,0 | 5,0 |
| Vermietbare Fläche (in m²) | 1.395.000 | 1.394.000 |
| EPRA-Leerstandsquote (in %) | 7,9 | 8,0 |
| WAULT (Durchschnittliche Restmietdauer in Jahren) | 5,2 | 5,3 |
| Durchschnittlicher Wert je m² (in EUR) | 2.900 | 2.860 |
| Durchschnittliche Miete je m² (in EUR / Monat) 2) | 15,10 | 14,61 |
1) Inklusive beizulegende Zeitwerte für eigengenutzte Flächen.
2) Durchschnittsmiete der Bürofläche.
Real Estate Operations
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| Vermietungskennzahlen (in m²) | 01.01. - 30.06.2024 |
01.01. - 30.06.2023 |
Veränderung |
|---|---|---|---|
| Neuvermietungen | 32.000 | 10.100 | 21.900 |
| Verlängerungen von Mietverträgen 1) | 20.400 | 53.300 | -32.900 |
| Gesamt | 52.400 | 63.400 | -11.000 |
1) Inklusive Optionsziehungen von Bestandsmietern.
Transaktionen
Im ersten Halbjahr 2024 führte alstria keine Immobilientransaktionen durch.
2 ERTRAGSLAGE
Die Ertragslage der alstria office REIT-AG (alstria) entwickelte sich im bisherigen Jahresverlauf plangemäß. Die Umsatzerlöse stiegen im Berichtszeitraum auf TEUR 98.624 (H1 2023: TEUR 92.793). Der Zuwachs um 6,3% ist hauptsächlich auf Mietsteigerungen infolge von Indexierungen und den Beginn neuer Mietverträge zurückzuführen. Umsatzverluste durch beendete Mietverträge konnten somit überkompensiert werden.
Das Konzernergebnis belief sich im Berichtszeitraum auf TEUR 47.797 (H1 2023: TEUR 9.206). Ursächlich für den deutlichen Ergebniszuwachs war neben den höheren Nettomieteinnahmen von TEUR 85.237 (H1 2023: TEUR 78.102) ein verbessertes Bewertungsergebnis in Höhe von TEUR -5.559 (H1 2023: TEUR - 35.522) sowie ein Ertrag aus dem Rückkauf von Anleihen in Höhe von TEUR 11.791. Das Nettofinanzergebnisses stieg infolge der Aufnahme zusätzlicher Finanzverbindlichkeiten und gestiegener Refinanzierungskosten auf TEUR 24.609 (H1 2023: TEUR 20.626). Die von der Muttergesellschaft emittierten Anleihen wurden am Kapitalmarkt mit einem Abschlag zum Nominalwert gekauft. Belastend wirkte im Vergleich zum Vorjahr hingegen der gestiegene Zinsaufwand (TEUR -39.848, H1 2023: TEUR -26.829) infolge einer höheren Verschuldung und des gestiegenen Zinsniveaus.
Das operative Ergebnis (FFO nach Minderheiten) betrug im Berichtszeitraum TEUR 41.454. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert (TEUR 47.908) ist überwiegend auf gestiegene Finanzierungskosten zurückzuführen, die sich aus der Aufnahme zusätzlicher Finanzverbindlichkeiten und höherer Refinanzierungskosten ergaben. Die gestiegenen Umsatzerlöse konnten diesen Effekt nur teilweise kompensieren.
Die Überleitung vom Konzernperiodenergebnis zum FFO basiert auf der Eliminierung nicht-zahlungswirksamer, voraussichtlich nicht jährlich wiederkehrender, periodenfremder und nicht dem operativen Geschäft dienender Ertrags-/Kostengrößen. Die Adjustierungen zwischen den Ertrags-/Kostengrößen der Gewinn- und Verlustrechnung und dem FFO sind aus der Tabelle auf der nächsten Seite ersichtlich. Die bedeutendsten Anpassungen (> TEUR 1.000) in der Berichtsperiode betrafen das nichtzahlungswirksame Bewertungsergebnis (TEUR - 5.559), TEUR 3.276 sonstige betriebliche Aufwendungen (Bewertungsergebnis für die als Fremdkapital passivierten Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter sowie Bewertungen von Finanzanlagen) und TEUR 11.791 einmaliger Erträge im Nettofinanzergebnis, die aus dem Erwerb von Anleihen am Kapitalmarkt unter ihrem Nominalwert resultierten. Die ebenfalls bereinigten Ertragsteuererträge resultieren überwiegend aus der Auflösung von Steuerrückstellungen, die anlässlich des Formwechsels einer Tochtergesellschaft der alstria office REIT-AG im Geschäftsjahr 2016 aus Vorsichtsgründen gebildet worden waren.
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| FFO | FFO | |||
|---|---|---|---|---|
| in TEUR 1) | IFRS G&V | Anpassung | 01.01.- 30.06.2024 |
01.01. - 30.06.2023 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Umsatzerlöse | 98.624 | 0 | 98.624 | 92.793 |
| Umsatzerlöse aus weiterbelastetem Betriebsaufwand | 23.337 | 0 | 23.337 | 20.235 |
| Grundstücksbetriebsaufwand | -36.724 | 818 | -35.906 | -34.055 |
| Nettomieteinnahmen | 85.237 | 818 | 86.054 | 78.973 |
| Verwaltungsaufwand | -3.841 | 996 | -2.845 | -3.527 |
| Personalaufwand | -5.377 | 0 | -5.377 | -5.666 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 2.856 | -1.066 | 1.790 | 1.134 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -3.013 | 3.276 | 263 | -49 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert |
-5.559 | 5.559 | 0 | 0 |
| Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien |
0 | 0 | 0 | 0 |
| Nettobetriebsergebnis | 70.303 | 9.583 | 79.886 | 70.865 |
| Nettofinanzergebnis | -24.609 | -11.791 | -36.400 | -20.627 |
| Ergebnis aus nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen | 0 | 0 | 0 | -12 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativem Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert |
-904 | 904 | 0 | 0 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern/ FFO vor Ertragsteuern 2) | 44.790 | -1.304 | 43.486 | 50.226 |
| Ertragsteuern | 3.007 | -3.007 | 0 | 0 |
| Konzernperiodenergebnis/ FFO (vor Minderheiten) | 47.797 | -4.310 | 43.486 | 50.226 |
| Nicht beherrschende Anteilseigner | 0 | -2.032 | -2.032 | -2.318 |
| Konzernperiodenergebnis/ FFO (nach Minderheiten) | 47.797 | -6.343 | 41.454 | 47.908 |
| Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend) | 178.562 | 178.562 | ||
| FFO je Aktie (in EUR) | 0,23 | 0,27 |
1) In den Summenspalten können sich teilweise Rundungsdifferenzen ergeben.
2) Der FFO ist keine Kennzahl der Betriebsleistung oder Liquidität nach allgemein anerkannten Bilanzierungsgrundsätzen, insbesondere nach IFRS, und ist daher nicht als Alternative zu den nach IFRS ermittelten Ertrags- oder Cashflow-Kennzahlen zu betrachten. Auch existiert keine Standarddefinition für den FFO. Somit sind der FFO oder andere Kennzahlen mit ähnlichen Bezeichnungen, die von anderen Unternehmen bekannt gegeben werden, nicht unbedingt vergleichbar mit dem FFO der Gesellschaft.
3 FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien lag zum 30. Juni 2024 mit TEUR 4.031.580 leicht über dem Niveau zum 31. Dezember 2023 (TEUR 3.971.253). Der Anstieg ist auf Investitionen in das Immobilienvermögen zurückzuführen. Der Nettoverlust aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ergab sich aus mit den Investitionen verbundenen Personal- und Verwaltungskosten, die entsprechend der Konzernvorgaben des Mehrheitsaktionärs zunächst aktiviert wurden, aus Sicht des Unternehmens jedoch keine nachhaltige Wertsteigerung der Immobilien darstellen und dementsprechend abgeschrieben wurden.
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| in TEUR | |
|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 31.12.2023 | 3.971.253 |
| Investitionen | 65.886 |
| Zugänge | 0 |
| Erwerbsnebenkosten | 0 |
| Abgänge | 0 |
| Reklassifizierung in zu Veräußerungszwecke gehaltene Immobilien | 0 |
| Reklassifizierung in Sachanlagen (eigengenutzte Immobilien) | 0 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | -5.559 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 30.06.2024 | 4.031.580 |
| Buchwert von eigengenutzten Immobilien | 16.618 |
| Buchwert des Forstes | 2.835 |
| Beizulegender Zeitwert von zu Veräußerungszwecken gehaltenen Immobilien | 0 |
| Anteil an Gemeinschaftsunternehmen | 0 |
| Buchwert des unbeweglichen Vermögens | 4.051.033 |
Weitere Einzelheiten zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien finden sich im Geschäftsbericht 2023.
Weitere Vermögenskennzahlen
Zum 30. Juni 2024 verfügte alstria über liquide Mittel in Höhe von TEUR 104.833 (31. Dezember 2023: TEUR 116.282).
Das Konzern-Eigenkapital stieg zum 30. Juni 2024 um 4,0% auf TEUR 1.682.705 (31. Dezember 2023: TEUR 1.617.547). Ursächlich hierfür war im Wesentlichen das Konzernergebnis im 1. Halbjahr 2024 sowie direkt im Eigenkapital erfasste Effekte aus der Derivatebewertung.
Darlehen
Die zum 30. Juni 2024 in Anspruch genommenen Darlehen stellen sich wie folgt dar:
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| Inanspruchnahme zum 30.06.2024 |
LTV 1) zum 30.06.2024 |
LTV Vereinbarung |
Inanspruchnahme zum 31.12.2023 |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Verbindlichkeiten | Fälligkeit | (in TEUR) | (in %) | (in %) | (in TEUR) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Darlehen #1 | 30.06.2031 | 125.000 | - | 65,0 | 150.000 |
| Darlehen #2 | 29.03.2030 | 90.000 | - | - | 90.000 |
| Darlehen #3 | 29.09.2028 | 97.000 | - | 65,0 | 97.000 |
| Darlehen #4 | 30.09.2027 | 500.000 | 73,0 | 75,0 | 500.000 |
| Darlehen #5 | 29.08.2025 | 107.000 | - | - | 107.000 |
| Darlehen #6 | 26.04.2030 | 188.000 | - | 65,0 | 188.000 |
| Darlehen #7 | 31.08.2028 | 100.000 | - | 65,0 | 100.000 |
| Darlehen #8 | 30.06.2028 | 100.000 | 66,0 | 70,0 | 100.000 |
| Darlehen #9 | 28.12.2029 | 111.720 | - | 70,0 | 0 |
| Gesamte besicherte Darlehen | 1.418.720 | - | - | 1.332.000 | |
| Anleihe #3 | 15.11.2027 | 311.400 | - | - | 328.000 |
| Anleihe #4 | 26.09.2025 | 335.200 | - | - | 400.000 |
| Anleihe #5 | 23.06.2026 | 334.100 | - | - | 350.000 |
| Schuldschein 10 J./fix | 06.05.2026 | 40.000 | - | - | 40.000 |
| Revolvierende Kreditlinie 2) | 29.04.2026 | 0 | - | - | 0 |
| Gesamte unbesicherte Finanzverbindlichen | 1.020.700 | - | - | 1.118.000 | |
| Gesamt | 2.439.420 | 60,1 | - | 2.450.000 | |
| Net LTV | 57,6 |
1) Berechnung auf Grundlage der Marktwerte der als Sicherheit dienenden Objekte in Relation zum in Anspruch genommenen Kreditbetrag. Dargestellt wird hier der Verschuldungsgrad nur der Darlehen, für welche zum Berichtstichtag eine Berichtspflicht bestand.
2) Abschluss einer revolvierenden Kreditline über EUR 200 Mio. am 29.04.2022.
Im Berichtszeitraum hat alstria ein Ende 2023 unterzeichnetes Hypothekendarlehen (Darlehen #9) im Umfang von TEUR 111.720 in Anspruch genommen (gesamter Darlehensbetrag: TEUR 120.000). Die aus diesem neuen Darlehen zugeflossenen Mittel sind ausschließlich für die Refinanzierung bestehender Finanzverbindlichkeiten des Unternehmens bestimmt. Darüber hinaus wurde das zum 28. Juni 2024 fällige Darlehen #1 um 7 Jahre prolongiert und in diesem Zuge wurde der Darlehensbetrag um EUR 25 Mio. auf EUR 125 Mio. reduziert.
Eine Übersicht der Finanzderivate, die im Zusammenhang mit den o.g. Darlehen abgeschlossen wurden, findet sich im Abschnitt 7.4 dieses Berichts in den Anhangangaben.
Im Laufe des ersten Halbjahres 2024 hat alstria insgesamt EUR 97,3 Mio. ihrer ausstehenden Anleihen zu einem durchschnittlichen Kurs von 88,34% erworben. Die folgende Tabelle fasst die im ersten Halbjahr 2024 getätigten Akquisitionen zusammen.
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| Anleihe | Fälligkeit | Akquirierter Nominalbetrag (TEUR) |
Durchschnittspreis (%) |
|---|---|---|---|
| Anleihe #3 | 15.11.2027 | 16.600 | 78,75 |
| Anleihe #4 | 26.09.2025 | 64.800 | 91,23 |
| Anleihe #5 | 23.06.2026 | 15.900 | 86,53 |
| Gesamt | 97.300 | 88,34 |
4 COVENANT BERICHT
Einhaltung und Berechnung der Finanziellen Verpflichtungserklärungen (Covenants) unter §11 der Anleihe- und Schuldscheinbedingungen *
alstria ist im Falle des Eingehens neuer Finanzverbindlichkeiten, die nicht zum Zwecke der Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten eingegangen wurden, verpflichtet, folgende Covenants einzuhalten:
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| ― | Ein Verhältnis der Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva von maximal 60 % |
| ― | Ein Verhältnis der Besicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva von maximal 45 % |
| ― | Ein Verhältnis des Unbelasteten Vermögens zu den Unbesicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten von mindestens 150 % |
* Der folgende Abschnitt bezieht sich auf die Anleihebedingungen aller derzeit von der alstria office REIT-AG begebenen Anleihen und Schuldscheine (siehe www.alstria.de für nähere Informationen). Die großgeschriebenen Begriffe haben die in den Anleihe- bzw. Schuldscheinbedingungen beschriebene Bedeutung.
Unter den Anleihe- und Schuldscheinbedingungen ist alstria verpflichtet, das Verhältnis des Konsolidierten Bereinigten EBITDA zum zahlungswirksamen Zinsergebnis von mindestens 1,80 zu 1,00 einzuhalten. Die Berechnung und Publikation dieser Covenant sollen hiernach an jedem Berichtsstichtag nach Begebung der Anleihe bzw. des Schuldscheins erfolgen.
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| in TEUR | Q3 2023 - Q2 2024 kumuliert |
|---|---|
| Ergebnis vor Zinsen und Ertragsteuern (EBIT) | -566.680 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | 739.577 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert | 971 |
| Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 3 |
| Sonstige Bereinigungen 1) | -19.156 |
| Fair-Value-Änderungen und andere Bereinigungen aus Joint-Venture-Gesellschaften | 0 |
| Konsolidiertes bereinigtes EBITDA | 154.716 |
| Zahlungswirksames Zinsergebnis | -59.264 |
| Konsolidierter Deckungsgrad (min. 1,80 zu 1,00) | 2,6 |
1) Abschreibungen sowie einmalige bzw. außergewöhnliche Positionen.
Am 30. Juni 2024 hat alstria alle Verpflichtungen aus den Kreditverträgen und / oder den Anleihe- und Schuldscheinbedingungen erfüllt.
5 PROGNOSE
Operativ verliefen die ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2024 plangemäß. Vor diesem Hintergrund bestätigt alstria die Prognose für die erwarteten Umsatzerlöse für das Geschäftsjahr 2024 in Höhe von rund EUR 195 Mio. und eines operativen Ergebnisses (FFO) von EUR 71 Mio.
6 RISIKEN
alstria ist durch ihre Geschäftstätigkeit verschiedenen Risiken ausgesetzt. Wir verweisen hierzu auf die ausführlichen Beschreibungen im Geschäftsbericht 2023. Es haben sich keine wesentlichen Veränderungen zu der im Konzernabschluss 2023 beschriebenen Risikosituation ergeben.
DISCLAIMER
Der Halbjahresfinanzbericht enthält zukunftsbezogene Aussagen über erwartete Entwicklungen. Diese Aussagen basieren auf aktuellen Einschätzungen und sind naturgemäß mit Risiken und Unsicherheiten behaftet. Die tatsächlich eintretenden Ereignisse können von den hier formulierten Aussagen abweichen.
I. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
vom 1. Januar bis 30. Juni 2024
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| in TEUR | Anhang | H1 2024 | H1 2023 |
|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 98.624 | 92.793 | |
| Umsatzerlöse aus weiterbelastetem Betriebsaufwand | 23.337 | 20.235 | |
| Grundstücksbetriebsaufwand | -36.724 | -34.926 | |
| Nettomieteinnahmen | 85.237 | 78.102 | |
| Verwaltungsaufwand | -3.841 | -4.118 | |
| Personalaufwand | 6.1 | -5.377 | -6.186 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 6.2 | 2.856 | 1.013 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | 6.2 | -3.013 | -2.845 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | 7.1 | -5.559 | -35.522 |
| Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 6.3 | 0 | 83 |
| Nettobetriebsergebnis | 70.303 | 30.527 | |
| Nettofinanzergebnis | -24.609 | -20.627 | |
| Ergebnis aus nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen | 0 | -12 | |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativem Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert | 7.4 | -904 | -653 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern | 44.790 | 9.235 | |
| Ertragsteuern | 6.4 | 3.007 | -29 |
| Konzernperiodenergebnis | 47.797 | 9.206 | |
| Zuordnung | |||
| Aktionäre der alstria office REIT-AG | 47.797 | 9.206 | |
| Ergebnis je Aktie in EUR | |||
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | 6.5 | 0,27 | 0,05 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie | 6.5 | 0,27 | 0,05 |
II. KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG
vom 1. Januar bis 30. Juni 2024
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| in TEUR | Anhang | H1 2024 | H1 2023 |
|---|---|---|---|
| Konzernperiodenergebnis | 47.797 | 9.206 | |
| Sonstiges Ergebnis des Berichtszeitraums (Posten, die in das Periodenergebnis umgegliedert werden können): | |||
| Marktbewertung von Cashflow-Hedges | 7.4 | 17.361 | -2.084 |
| Sonstiges Ergebnis | 17.361 | -2.084 | |
| Gesamtergebnis der Periode | 65.158 | 7.122 | |
| Zuordnung Gesamtergebnis | |||
| Aktionäre der alstria office REIT-AG | 65.158 | 7.122 |
III. KONZERNBILANZ
zum 30. Juni 2024
AKTIVA
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| in TEUR | Anhang | 30.06.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Langfristiges Vermögen | |||
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 7.1 | 4.031.580 | 3.971.253 |
| Sachanlagen | 20.982 | 21.395 | |
| Immaterielle Vermögenswerte | 296 | 635 | |
| Finanzanlagen | 7.3 | 94.432 | 95.350 |
| Derivative Finanzinstrumente | 7.4 | 25.114 | 6.587 |
| Gesamtes langfristiges Vermögen | 4.172.404 | 4.095.220 | |
| Kurzfristiges Vermögen | |||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 7.734 | 10.814 | |
| Forderungen aus Steuern | 6.4 | 124 | 113 |
| Sonstige Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 11.051 | 5.735 | |
| Derivative Finanzinstrumente | 7.4 | 1.117 | 9.354 |
| Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | 7.2 | 104.833 | 116.282 |
| davon verfügungsbeschränkt | 7.386 | 8.031 | |
| Gesamtes kurzfristiges Vermögen | 124.859 | 142.298 | |
| Gesamte Aktiva | 4.297.263 | 4.237.518 |
PASSIVA
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| in TEUR | Anhang | 30.06.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital | |||
| Gezeichnetes Kapital | 178.562 | 178.562 | |
| Kapitalrücklage | 245.961 | 245.961 | |
| Rücklage für Cashflow-Hedging | 10.953 | -6.408 | |
| Gewinnrücklagen | 1.243.744 | 1.195.947 | |
| Neubewertungsrücklage | 3.485 | 3.485 | |
| Gesamtes Eigenkapital | 8.1 | 1.682.705 | 1.617.547 |
| Langfristige Verpflichtungen | |||
| Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter | 100.655 | 98.297 | |
| Langfristige Darlehen und Anleihen, abzüglich des kurzfristigen Anteils | 8.2 | 2.422.599 | 2.177.607 |
| Sonstige Rückstellungen | 855 | 1.672 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 12.124 | 13.203 | |
| Derivative Finanzinstrumente | 7.4 | 3.969 | 10.001 |
| Gesamte langfristige Verpflichtungen | 2.540.202 | 2.300.780 | |
| Kurzfristige Verpflichtungen | |||
| Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter | 21 | 21 | |
| Kurzfristige Darlehen | 8.2 | 5.036 | 261.777 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 4.370 | 4.717 | |
| Derivative Finanzinstrumente | 7.4 | 1.071 | 2.747 |
| Ertragsteuerverbindlichkeiten | 394 | 2.177 | |
| Sonstige Rückstellungen | 2.985 | 3.008 | |
| Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten | 60.479 | 44.744 | |
| Gesamte kurzfristige Verpflichtungen | 74.356 | 319.191 | |
| Gesamte Verpflichtungen | 2.614.558 | 2.619.971 | |
| Gesamte Passiva | 4.297.263 | 4.237.518 |
IV. KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG
für die zum 30. Juni 2024 endende Berichtsperiod
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| in TEUR | Anhang | H1 2024 | H1 2023 |
|---|---|---|---|
| 1. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit | |||
| Konzernperiodenergebnis | 47.797 | 9.206 | |
| Zinserträge | -15.723 | -6.556 | |
| Zinsaufwendungen | 40.332 | 27.182 | |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 6.4 | -3.007 | 29 |
| Unrealisiertes Bewertungsergebnis | 9.731 | 38.978 | |
| Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge (-)/Aufwendungen (+) | -770 | 2.812 | |
| Gewinn (-)/Verlust (+) aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 0 | -83 | |
| Abschreibungen und Wertminderungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte | 996 | 591 | |
| Zunahme (-)/Abnahme (+) der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Vermögenswerte, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | 3.846 | -1.743 | |
| Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Verbindlichkeiten, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | 13.439 | -1.948 | |
| Aus der laufenden Geschäftstätigkeit generierte Zahlungsmittel | 96.641 | 68.468 | |
| Erhaltene Zinsen | 2.859 | 4.593 | |
| Gezahlte Zinsen | -37.619 | -29.614 | |
| Gezahlte Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 1.184 | -29 | |
| Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit | 63.065 | 43.418 | |
| 2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit | |||
| Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 7.1 | -66.130 | -77.123 |
| Einzahlungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 7.1 | 0 | 29.750 |
| Auszahlungen im Zusammenhang mit der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 0 | -19 | |
| Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte | 0 | -873 | |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -66.130 | -48.265 | |
| 3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | |||
| Einzahlung aus Eigenkapitalzuführungen durch Barkapitalerhöhung | 0 | 271 | |
| Zuflüsse aus der Aufnahme von Darlehen und Schulden | 7.3 | 111.720 | 330.937 |
| Auszahlungen für Finanzierungsnebenkosten | -7.223 | -4.882 | |
| Auszahlungen für den Tilgungsanteil von Leasingverpflichtungen | -378 | -240 | |
| Auszahlung der Dividende | 10 | 0 | -10.697 |
| Auszahlungen für die Tilgung von Darlehen und Schulden | 7.3 | -110.950 | -362.000 |
| Auszahlungen für den Erwerb von derivativen Finanzinstrumenten | -1.553 | -6.115 | |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -8.384 | -52.726 | |
| 4. Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode | |||
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Zwischensumme aus 1. bis 3.) | -11.449 | -57.573 | |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Berichtsperiode | 116.282 | 364.973 | |
| Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode | |||
| davon verfügungsbeschränkt: TEUR 7.386 (Vj.: TEUR 7.504) | 7.2 | 104.833 | 307.400 |
V. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
vom 1. Januar bis 30. Juni 2024
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| in TEUR | Gezeichnetes Kapital |
Kapitalrücklage | Rücklage für Cashflow- Hedging |
Gewinnrücklagen | Neubewertungsrücklage | Gesamtes Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand zum 31. Dezember 2023 |
178.562 | 245.961 | -6.408 | 1.195.947 | 3.485 | 1.617.547 |
| Veränderungen H1 2024 | ||||||
| Konzernergebnis | 0 | 0 | 0 | 47,797 | 0 | 47,797 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 17,361 | 0 | 0 | 17,362 |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 17,361 | 47,797 | 0 | 65,158 |
| Stand zum 30. Juni 2024 | 178.562 | 245.961 | 10.953 | 1.243.744 | 3.485 | 1.682.705 |
vom 1. Januar bis 30. Juni 2023
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| in TEUR | Gezeichnetes Kapital |
Kapitalrücklage | Rücklage für Cashflow- Hedging |
Gewinnrücklagen | Neubewertungsrücklage | Gesamtes Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand zum 31. Dezember 2022 |
178.291 | 507.640 | 32.663 | 1.849.321 | 3.485 | 2.571.400 |
| Veränderungen H1 2023 | ||||||
| Konzernergebnis | 0 | 0 | 0 | 9.206 | 0 | 9.206 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | -2.084 | 0 | 0 | -2.084 |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | -2.084 | 9.206 | 0 | 7.122 |
| Dividendenausschüttung | 0 | -10.697 | 0 | 0 | 0 | -10.697 |
| Aktienbasierte Vergütung | 0 | 520 | 0 | 0 | 0 | 520 |
| Wandlung von Wandelgenussrechten | 271 | 270 | 0 | 0 | 0 | 541 |
| Stand zum 30. Juni 2023 | 178.562 | 497.733 | 30.579 | 1.858.527 | 3.485 | 2.568.886 |
KONZERNANHANG
alstria office REIT-AG, Hamburg
Konzernanhang zum verkürzten Konzernzwischenabschluss
zum 30. Juni 2024
1. INFORMATIONEN ZUM UNTERNEHMEN
Die alstria office REIT-AG (nachstehend bezeichnet als "Gesellschaft" oder "alstria office REIT-AG" und - gemeinsam mit den Tochtergesellschaften - "alstria" oder "Konzern") ist eine deutsche börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft i.S.d. REIT-Gesetzes mit Sitz in Hamburg. Sie wird seit der Übernahme der Mehrheit ihrer Anteile am 11. Januar 2022 durch Tochtergesellschaften der Brookfield Corporation, Toronto, Kanada, (im Folgenden "Brookfield") in deren Konzernabschluss einbezogen. Die Brookfield Corporation stellt als oberste Muttergesellschaft den Konzernabschluss für den größten Kreis der Gesellschaften der Brookfield-Gruppe auf. Darüber hinaus wird das Unternehmen innerhalb der Brookfield Group seit dem 1. Januar 2023 im Konzernabschluss der Brookfield Property Partners LP, Hamilton, Bermuda, (BPY) konsolidiert. BPY ist sowohl in den Vereinigten Staaten (Nasdaq) als auch in Kanada (Toronto) notiert. Der Konzernabschluss von BPY wird auf der Website des Unternehmens unter https://bpy.brookfield.com/ veröffentlicht.
Die wesentlichen Tätigkeitsbereiche des Konzerns werden im Einzelnen in Kapitel 1 des Anhangs zum Konzernabschluss für das am 31. Dezember 2023 beendete Geschäftsjahr beschrieben.
Die Veröffentlichung des verkürzten Konzernzwischenabschlusses für den Zeitraum vom 1. Januar 2024 bis zum 30. Juni 2024 (nachstehend bezeichnet als "der Konzernzwischenabschluss") wurde per Vorstandsbeschluss am 16. August 2024 genehmigt.
2. BERICHTSGRUNDLAGE
Dieser Konzernzwischenabschluss wurde gemäß IAS 34 "Interim Financial Reporting" (Zwischenberichterstattung) erstellt. Er enthält nicht alle für einen Konzernabschluss vorgeschriebenen Angaben und Erklärungen und sollte daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 gelesen werden.
3. GRUNDLAGEN DER RECHNUNGSLEGUNG
Die angewandten Bilanzierungsgrundsätze entsprechen den für den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 angewandten Grundsätzen, wie sie im Konzernabschluss beschrieben sind.
Die folgenden neuen Standards, Änderungen an Standards und neuen Interpretationen sind für Berichtszeiträume, die am 1. Januar 2024 beginnen, erstmals verpflichtend anzuwenden und werden durch alstria, sofern einschlägig, angewendet:
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| EU-Endorsement | Standards/Interpretationen | Inhalt |
|---|---|---|
| 20.11.2023 | Änderungen an IFRS 16 | Leasingverbindlichkeit in einer Sale-and-leaseback-Transaktion. |
| 19.12.2023 | Änderungen an IAS 1 | Darstellung des Abschlusses: Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig. |
| 15.05.2024 | Änderungen an IAS 7/IFRS 7 | Lieferantenfinanzierungsvereinbarungen (Änderungen an IAS 7 und IFRS 7). Qualitative und quantitative Informationen über Finanzierungsvereinbarungen mit Lieferanten. |
Aus den vorstehend aufgeführten Änderungen an bestehenden Standards ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung.
Die folgenden neuen Standards, Interpretationen und Änderungen zu veröffentlichten Standards, die 2024 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden nicht vorzeitig durch den Konzern angewendet:
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| EU-Endorsement | Standards/ Interpretationen |
Inhalt | Anzuwenden für Geschäftsjahre ab/nach |
|---|---|---|---|
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7 | Änderungen der Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten, um Fragen zu behandeln, die während der Überprüfung nach der Einführung der Klassifizierungs- und Bewertungsvorschriften von IFRS 9 Finanzinstrumente identifiziert wurden. | 01.01.2026 |
| Noch nicht übernommen | IFRS 18 | Neuer Standard. Darstellung und Offenlegung im Jahresabschluss. IFRS 18 enthält für alle Unternehmen, die die IFRS anwenden, Anforderungen an die Darstellung und Offenlegung von Informationen in Abschlüssen. IFRS 18 ersetzt IAS1 Darstellung des Abschlusses. | 01.01.2027 |
| Noch nicht übernommen | IFRS 19 | Neuer Standard. Tochtergesellschaften ohne Offenlegungspflicht. IFRS 19 legt reduzierte Angabevorschriften fest, die ein in Frage kommendes Unternehmen anstelle der Angabevorschriften in den anderen IFRS-Rechnungslegungsstandards anwenden darf. | 01.01.2027 |
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IAS 21 | Auswirkungen von Änderungen der Wechselkurse: Mangelnde Austauschbarkeit. | 01.01.2025 |
Aus den vorstehend aufgeführten neuen Standards und Änderungen an bestehenden Standards werden keine wesentlichen Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung erwartet.
4. KONSOLIDIERUNGSKREIS
Änderungen des Konsolidierungskreises haben sich im Vergleich zum Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 nicht ergeben.
5. WESENTLICHE ERMESSENSENTSCHEIDUNGEN UND SCHÄTZUNGEN
Die Erstellung der Konzernbilanz gemäß IFRS erfordert bei verschiedenen Posten, dass Annahmen getroffen und Schätzungen vorgenommen werden, die sich auf die Höhe und den Ausweis von Vermögenswerten und Schulden sowie auf Aufwendungen und Erträge auswirken. Es ergaben sich keine Änderungen im Vergleich zu den im Konzernabschluss für das am 31. Dezember 2023 beendete Geschäftsjahr beschriebenen wesentlichen Ermessensentscheidungen und Schätzungen.
6. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNGEWINN- UND -VERLUSTRECHNUNG
6.1 PERSONALAUFWAND
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| in TEUR | 01.01.-30.06.2024 | 01.01.-30.06.2023 |
|---|---|---|
| Löhne und Gehälter | 2.996 | 3.292 |
| Sozialversicherungsbeiträge | 571 | 527 |
| Boni | 681 | 904 |
| Aufwand für langfristige Vergütungen | 901 | 1.210 |
| davon für andere langfristigen Vergütungsbestandteile Vorstand | 266 | 66 |
| davon für andere langfristigen Vergütungsbestandteile Mitarbeiter | 635 | 1.144 |
| Beiträge zur Altersvorsorge und Arbeitsunfähigkeit Vorstand | 48 | 48 |
| Sonstige | 180 | 205 |
| 5.377 | 6.186 |
Der Personalaufwand verringerte sich um TEUR 809 oder 13,1 %. Die Ursache für diesen Rückgang sind im Wesentlichen nachlaufende Effekte aus der Restrukturierung von Vergütungsbestandteilen infolge der Übernahme durch Brookfield, die das Vorjahr belastet hatten.
Zu dem Aufwand für langfristige Vergütungen siehe auch die Abschnitte 12 und 13.
6.2 SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE UND AUFWENDUNGEN
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Auflösungen von Rückstellungen, erhaltene Zahlungen auf wertberichtigte Forderungen und Abgeltungspauschalen für Rückbauverpflichtungen oder andere Mietsonderleistungen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen des Berichtszeitraums enthalten im Wesentlichen das Bewertungsergebnis für die als Fremdkapital passivierten Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter (EUR 2,4 Mio.; H1 2023: EUR 2,8 Mio.) sowie Bewertungen von Finanzanlagen.
6.3 NETTOERGEBNIS AUS DER VERÄUßERUNG VON ALS FINANZINVESTITION GEHALTENEN IMMOBILIEN
In der Berichtsperiode ergaben sich keine Immobilienveräußerungen. Der Verkauf zweier Immobilien in der Vorjahresperiode führte im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023 zu einem Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR 83.
6.4 ERTRAGSTEUERN
Aufgrund ihres Status als REIT ist die alstria office REIT-AG von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit.
Steuerzahlungsverpflichtungen können sich jedoch in den Tochtergesellschaften ergeben, die Komplementärgesellschaften von Immobilienpersonengesellschaften sind oder als REIT-Dienstleistungsgesellschaft fungieren, sowie aufgrund von Feststellungen einer steuerlichen Außenprüfung für Veranlagungszeiträume vor Einbeziehung in die REIT-Struktur. Die Ertragsteuererträge des ersten Halbjahres 2024 resultieren aus der Auflösung von Steuerrückstellungen, die anlässlich des Formwechsels einer Tochtergesellschaft der alstria office REIT-AG im Geschäftsjahr 2016 aus Vorsichtsgründen gebildet worden waren.
6.5 ERGEBNIS JE AKTIE
Die folgenden Übersichten zeigen die Ergebnis- und Aktienzahlen, die für die Berechnung des bereinigten und unverwässerten Ergebnisses je Aktie verwendet wurden:
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| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | 01.01.- 30.06.2024 | 01.01.- 30.06.2023 |
|---|---|---|
| Aktionären zuzurechnendes Ergebnis (in TEUR) | 47.797 | 9.206 |
| Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend) | 178.562 | 178.369 |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR) 1 | 0,27 | 0,05 |
1 Entspricht dem verwässerten Ergebnis
7. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ - AKTIVA
7.1 ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN
Die alstria office REIT-AG wendet das Modell des beizulegenden Zeitwerts nach IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 bei der Folgebewertung an. Zur Wertermittlung zum 31. Dezember 2023 wurde ein externes Gutachten herangezogen. Für eine detaillierte Beschreibung der Wertermittlung von Vermögenswerten verweisen wir auf Abschnitt 2.5 des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2023. Die Marktpreisentwicklung sowie die Cashflows auf Basis der Mieterlisten wurden zum 30. Juni 2024 analysiert. Auf dieser Basis wurden keine wesentlichen Wertveränderungen identifiziert, sodass auf die Einholung eines externen Gutachtens zum 30. Juni 2024 verzichtet wurde.
In der Berichtsperiode ergaben sich keine Immobilientransaktionen, die Transaktionen in der Berichtsperiode des ersten Vorjahreshalbjahres wiesen folgende Struktur auf:
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| H1 2023 | Erwerbe | Veräußerungen | ||
|---|---|---|---|---|
| Immobilientransaktionen | Anzahl Immobilien |
Transaktionsvolumen in TEUR |
Anzahl Immobilien |
Transaktionsvolumen in TEUR |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Vertrag bis zum 31. Dezember 2022/Übertragung H1 2023 | 0 | 0 | 1 | 26.550 |
| Vertrag und Übertragung in H1 2023 | 0 | 0 | 1 | 3.200 |
| Gesamt | 0 | 0 | 2 | 29.750 |
Eine Überleitung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Berichtszeitraum ergibt sich aus folgender Tabelle:
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| in TEUR | 01.01.- 30.06.2024 |
01.01.- 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu Beginn der Periode | 3.971.253 | 4.606.848 |
| Investitionen | 65.886 | 137.338 |
| Zugänge | 0 | 0 |
| Erwerbsnebenkosten | 0 | 0 |
| Aktivierung eines Nutzungsrechts gemäß IFRS 16 | 0 | 0 |
| Abgänge | 0 | -3.292 |
| Reklassifizierung in zu Veräußerungszwecke gehaltene Immobilien | 0 | 0 |
| Reklassifizierung in Sachanlagen (eigengenutzte Immobilien) | 0 | 0 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | -5.559 | -769.541 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum Ende der Periode | 4.031.580 | 3.971.253 |
7.2 ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente belaufen sich auf TEUR 104.833 (31. Dezember 2023: TEUR 116.282). Zum Bilanzstichtag unterlagen TEUR 7.386 (31. Dezember 2023: TEUR 8.031) der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente einer Verfügungsbeschränkung.
7.3 FINANZANLAGEN
Die langfristigen Finanzanlagen in Höhe von TEUR 94.432 (31. Dezember 2023: TEUR 95.350) betreffen mit einem Betrag in Höhe von TEUR 94.432 (31. Dezember 2023: TEUR 94.432) langfristige Ausleihungen mit einer Laufzeit bis zum Ende des Geschäftsjahres 2032. Der Rückgang um TEUR 918 beruht auf Bewertungseffekten zweier Finanzanlagen, die aufgrund der fehlenden Werthaltigkeit vollständig abgeschrieben wurden.
7.4 DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE
Derivative Finanzinstrumente bestanden am Stichtag in folgendem Umfang:
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| 30.06.2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Produkt | Strike p.a. | Beginn Hedging | Laufzeit | Gegenpartei | Nominal | Fair value |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| (%) | (EUR k) | (EUR k) | ||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Swap | 3,1350 | 30.06.2023 | 26.04.2030 | Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale | 70.500 | -1.461 |
| Cap | 0,0350 | 30.06.2023 | 26.04.2030 | Societe Generale | 70.500 | 1.133 |
| Swap | 4,0330 - 2,5000 | 01.11.2023 | 31.08.2028 | Hamburg Commercial Bank AG | 50.000 | -522 |
| Swap w/Floor | 3,0000 | 30.06.2023 | 30.06.2028 | Landesbank Baden-Württemberg | 50.000 | -280 |
| Swap | 3,2300 | 30.06.2023 | 29.03.2030 | Morgan Stanley Europe SE | 67.500 | -1.719 |
| Cap | 3,5000 - 2,5000 | 01.11.2023 | 31.08.2028 | Morgan Stanley Europe SE | 10.000 | 180 |
| Cap | 3,5000 - 2,5000 | 01.11.2023 | 31.08.2028 | Morgan Stanley Europe SE | 40.000 | 721 |
| Swap | 1,7500 | 30.09.2022 | 30.09.2027 | Societe Generale | 500.000 | 17.723 |
| Cap | 3,5000 | 30.06.2023 | 30.06.2028 | Societe Generale | 35.000 | 301 |
| Cap | 3,5000 | 30.06.2023 | 29.03.2030 | Societe Generale | 22.500 | 354 |
| Cap | 3,5000 | 30.06.2023 | 26.04.2030 | Societe Generale | 47.000 | 756 |
| Swap | 3,0000 | 29.12.2023 | 31.08.2025 | Societe Generale | 107.000 | 403 |
| Swap | 3,0000 | 29.08.2025 | 29.08.2026 | Societe Generale | 107.000 | -310 |
| Swap | 3,0000 | 31.08.2026 | 29.08.2027 | Societe Generale | 107.000 | -443 |
| Floor | 0,0000 | 28.06.2024 | 29.08.2025 | Societe Generale | 107.000 | 3 |
| Swap | 1,9240 | 30.09.2022 | 30.09.2028 | UniCredit Bank AG | 60.000 | 2.117 |
| Swap | 1,9240 | 30.09.2022 | 30.09.2028 | UniCredit Bank AG | 22.450 | 792 |
| Cap | 4,0500 | 09.02.2024 | 31.12.2029 | Societe Generale | 90.000 | 804 |
| Cap | 3,5000 | 28.06.2024 | 30.06.2024 | Societe Generale | 100.000 | 278 |
| Swap | 2,5000 | 30.06.2026 | 30.06.2031 | Landesbank Baden-Württemberg | 100.000 | 359 |
| Derivative Finanzinstrumente | 1.763.450 | 21.191 |
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| 31.12.2023 | ||
|---|---|---|
| Produkt | Nominal | Fair value |
| --- | --- | --- |
| (EUR k) | (EUR k) | |
| --- | --- | --- |
| Swap | 70.500 | -3.362 |
| Cap | 70.500 | 1.191 |
| Swap | 50.000 | -1.912 |
| Swap w/Floor | 50.000 | -1.256 |
| Swap | 67.500 | -3.561 |
| Cap | 10.000 | 165 |
| Cap | 40.000 | 663 |
| Swap | 500.000 | 10.714 |
| Cap | 35.000 | 323 |
| Cap | 22.500 | 372 |
| Cap | 47.000 | 795 |
| Swap | 107.000 | -2.367 |
| Swap | n/a | n/a |
| Swap | n/a | n/a |
| Floor | n/a | n/a |
| Swap | 60.000 | 1.039 |
| Swap | 22.450 | 389 |
| Cap | n/a | n/a |
| Cap | n/a | n/a |
| Swap | n/a | n/a |
| Derivative Finanzinstrumente | 1.152.450 | 3.193 |
Es handelt sich bei den von alstria gehaltenen derivativen Finanzinstrumenten ausschließlich um Zinsswaps und -caps zur Sicherung von Kreditzinsen abgeschlossener langfristiger Finanzverbindlichkeiten. Derivative Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 26.231 (31. Dezember 2023: TEUR 15.941) wiesen zum Bilanzstichtag einen positiven Wert auf, als finanzielle Verpflichtung sind derivative Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 5.040 (31. Dezember 2023: TEUR 12.748) passiviert.
Sowohl zum Ende der Berichtsperiode als auch zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 waren alle derivativen Finanzinstrumente in Sicherungsbeziehungen designiert.
8. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ - PASSIVA
8.1 EIGENKAPITAL
Für eine Darstellung der Entwicklung des Eigenkapitals verweisen wir auf die vorangestellte Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung.
Eigene Aktien
Die Gesellschaft hält zum 30. Juni 2024 keine eigenen Anteile.
8.2 FINANZVERBINDLICHKEITEN
Mit Stand vom 30. Juni 2024 betrug die Summe der Unternehmensanleihen und der verzinslichen Darlehen TEUR 2.439.420 (31. Dezember 2023: TEUR 2.450.000). Der abweichende Buchwert von TEUR 2.427.635 (TEUR 2.422.599 langfristiger und TEUR 5.036 kurzfristiger Anteil) ergibt sich unter Berücksichtigung von Zinsverbindlichkeiten und im Rahmen der Effektivzinsmethode zu verteilender Transaktionskosten bei Aufnahme der Verbindlichkeiten. Finanzverbindlichkeiten mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr werden unter dem Posten "kurzfristige Darlehen" ausgewiesen. Der Marktwert der langfristigen und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten belief sich zum Stichtag auf TEUR 2.331.216.
In der Berichtsperiode hat die Gesellschaft Anteile an Unternehmensanleihen mit einem Gesamtnennbetrag von TEUR 97.300 sowie ein Bankdarlehen TEUR 150.000 zurückgeführt. Neu aufgenommen wurden grundschuldbesicherte Bankdarlehen in Höhe von nominal TEUR 125.000.
Damit besteht die Fremdkapitalposition zum 30. Juni 2024 aus Bankdarlehen in Höhe von nominal TEUR 1.418.720, Unternehmensanleihen in Höhe von zusammen nominal TEUR 980.700 und dem Schuldscheindarlehen mit einem Nominalwert von TEUR 40.000. Daneben besteht eine revolvierende Kreditlinie mit einem Volumen von TEUR 200.000, von der zum Bilanzstichtag keine Darlehensbeträge in Anspruch genommen waren.
Für eine detaillierte Beschreibung der Darlehen, der Darlehensbedingungen und der Darlehensbesicherung verweisen wir auf den Abschnitt 7.3 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2023.
9. ANGABEN ZU EVENTUALVERBINDLICHKEITEN
alstria verstößt derzeit gegen die 15%-Streubesitzanforderung, die bis zum 31. Dezember 2024 wiederhergestellt werden muss, um die gesetzliche Anforderung zu erfüllen. Die Nichteinhaltung der Streubesitzanforderung würde zum Verlust des REIT-Status führen (§ 18 Abs. 3 des REIT-Gesetzes), und das Unternehmen würde ab dem 1. Januar 2025 vollständig der deutschen Einkommen- und Gewerbesteuer unterliegen.
Das Unternehmen ist aktiv an mehreren Arbeitsabläufen beteiligt, die darauf abzielen, den Streubesitz gemäß den Anforderungen des REIT-Gesetzes wieder auf 15 % zu bringen. Der Erfolg oder Misserfolg dieser Arbeitsabläufe hängt jedoch von unsicheren zukünftigen Ereignissen ab, die nicht vollständig in der Kontrolle von alstria liegen. Zum Berichtszeitpunkt kann das Unternehmen nicht endgültig beurteilen, ob der REIT-Status erhalten bleibt, jedoch plant es für beide möglichen Ergebnisse. Unter Berücksichtigung des Ausmaßes der Unsicherheit und der mangelnden Kontrolle des Unternehmens über das Ergebnis wurde zum Berichtszeitpunkt keine Rückstellung erfasst. Das Unternehmen hat es jedoch für angemessen erachtet, die Existenz von Eventualverbindlichkeiten offenzulegen, die erhebliche Auswirkungen auf die Finanzlage und Leistung des Konzerns haben könnten.
Mögliche Auswirkungen auf den Konzernjahresabschluss bei Verlust des REIT-Status:
1. Latente Steuerverbindlichkeiten:
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| ― | Wenn das Unternehmen seinen REIT-Status verliert, muss es latente Steuerverbindlichkeiten berücksichtigen, die sich aus den temporären und semi-temporären unterschiedlichen Bilanzansätzen zwischen Steuerbilanz und IFRS ergeben Es handelt sich dabei im wesentlichen um Unterschiede aus der Portfoliobewertung. |
| ― | Die latenten Steuerverbindlichkeiten würden sich zum Berichtsstichtag auf rund EUR 376.4 Millionen * belaufen und einen entsprechenden Verlust in alstrias Gewinn- und Verlustrechnung für 2024 auslösen. |
| ― | Die endgültige Höhe der latenten Steuerverbindlichkeiten hängt unter anderem von der Vermögensbewertung des Immobilienportfolios nach IFRS und der steuerlichen Vermögenswertabschreibung für das Geschäftsjahr 2024 ab. |
* Basierend auf einem Steuersatz von 32,200 %, der sich zu 15,825 % aus Körperschaftsteuer (15,0 %) inklusive Solidaritätszuschlag (darauf 5,5 %) und Gewerbesteuer in Höhe von 16,375 % zusammensetzt.
2. Entschädigung von Minderheitsaktionären:
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| ― | Unter bestimmten Umständen verlangt die Satzung des Unternehmens eine Entschädigung für Minderheitsaktionäre (Artikel 20 der Satzung des Unternehmens). |
| ― | Der Ausgleich soll den Nachteil der Minderheitsgesellschafter hinsichtlich Ausschüttungen widerspiegeln, der sich aus der Beendigung der Steuerbefreiung ergibt, wobei die Steuervorteile der Gesellschafter pauschal berücksichtigt werden. |
| ― | Er soll von einem vom Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. bestellten Wirtschaftsprüfer mit verbindlicher Wirkung für die Gesellschafter festgesetzt werden. |
| ― | Da es für diese Berechnung keinen Präzedenzfall gibt, besteht eine wesentliche Unsicherheit hinsichtlich der Auswirkungen von Artikel 20 der Satzung auf den Jahresabschluss der Gesellschaft. |
Die Gesellschaft wird die Situation weiterhin überwachen und eine Rückstellung bilden, wenn es wahrscheinlich wird, dass (i) zur Erfüllung der Verpflichtung ein Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen erforderlich sein wird und (ii) dieser Abfluss ordnungsgemäß bestimmt werden kann.
10. DIVIDENDENZAHLUNG
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| 01.01.- 30.06.2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| Dividende 1) | 0 | 262.469 |
| Dividende je Aktie (in EUR) | 0,00 | 1,47 |
1) Bezogen auf alle Aktien zum Zeitpunkt der Ausschüttung.
Auf der Hauptversammlung der alstria office REIT-AG am 6. Juni 2024 wurde kein Vorschlag über die Ausschüttung einer Dividende zur Abstimmung gestellt. Im Geschäftsjahr 2023 wurden TEUR 262.469 (EUR 1,47 je ausstehender Aktie) Dividende gezahlt.
11. MITARBEITER
In dem Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2024 beschäftigte der Konzern im Durchschnitt 195 Mitarbeiter (1. Januar bis 30. Juni 2023: im Durchschnitt 182 Mitarbeiter). Die Durchschnittszahlen wurden anhand der Anzahl angestellter Mitarbeiter zum Ende eines jeden Monats ermittelt. Am 30. Juni 2024 beschäftigte alstria, abgesehen von dem Vorstand, 196 Mitarbeiter (31. Dezember 2023: 189 Mitarbeiter).
12. LANGFISTIGE VERGÜTUNGSBETANDTEILE DES VORSTANDS
Im Rahmen des aktuellen, im Geschäftsjahr 2022 eingeführten Vergütungssystems erhält der Vorstand Zertifikate mit einer Laufzeit von zwei Jahren, deren Wertentwicklung an bestimmte budgetbasierte Kennzahlen gekoppelt ist. Am Ende der Laufzeit erfolgt eine Auszahlung in bar, wobei die Wertentwicklung und die Höhe der Auszahlung in Abhängigkeit von der Entwicklung der zugrundeliegenden Kennzahlen zwischen 0% und 115% liegen kann. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der de m Vorstand gewährten Zertifikate mit einem Nennwert von je EUR 1,00:
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| Anzahl Zertifikate | |||
|---|---|---|---|
| Gewährt in H1 2024 |
Gewährt in 2023 |
Total 30.06.2024 |
|
| --- | --- | --- | --- |
| Am ersten Januar des jeweiligen Geschäftsjahres gewährte Zertifikate | 500.000 | 500.000 | 1.000.000 |
| Stand zum 30. Juni. | 500.000 | 500.000 | 1.000.000 |
| Zeitanteilige Berücksichtigung zum 30. Juni 2024 | 24,8% | 74,8% | n/a |
| Zielerreichungsgrad zum 30. Juni 2024 | 100% | 100% | n/a |
| Rückstellung zum 30. Juni 2024 in EUR | 123.973 | 373.973 | 497.946 |
Die Rückstellungen aus langfristigen Vergütungsbestandteilen des Vorstands belaufen sich zum 30. Juni 2024 auf TEUR 498 (31.Dezember 2023: TEUR 774). Die Aufwendungen aus diesen Vergütungsbestandteilen betragen im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres TEUR 249 nach TEUR 325 im Geschäftsjahr 2023.
Für eine detaillierte Beschreibung des langfristigen Vergütungssystems verweisen wir auf Abschnitt 13.1 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2023.
13. MITARBEITERBETEILIGUNGSPROGRAMM
Für die Mitarbeiter wurden beginnend mit dem Geschäftsjahr 2022 ebenfalls neue variable Vergütungsbestandteile eingerichtet. Die Mitarbeiter erhalten im Rahmen des "alstria Collective Employee Scheme" ebenfalls Zertifikate (sogenannte ACES). Die ACES haben eine Laufzeit von zwei Jahren, ihre Wertentwicklung ist an bestimmte budgetbasierte Kennzahlen gekoppelt. Am Ende der Laufzeit erfolgt eine Auszahlung in bar, wobei die Wertentwicklung und die Höhe der Auszahlung in Abhängigkeit von der Entwicklung der zugrundeliegenden Kennzahlen zwischen 0% und 115% liegen kann. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der den Mitarbeitern gewährten ACES mit einem Nennwert von je EUR 1,00:
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| Anzahl ACES | Gewährt in H1 2024 |
Gewährt in 2023 |
Gesamt |
|---|---|---|---|
| Am ersten Januar des Geschäftsjahres 2024 bestehende, in 2024 und 2023 gewährte ACES | 0 | 2.853.751 | 2.853.751 |
| In der Berichtsperiode gewährte ACES | 2.947.230 | 16.171 | 2.963.041 |
| Stand zum 30. Juni/ 31. Dez. | 2.947.230 | 2.869.922 | 5.817.152 |
| Zeitanteilige Berücksichtigung zum 30. Juni 2024 | 24,8% | 74,8% | n/a |
| Zielerreichungsgrad zum 30. Juni 2024 | 100% | 100% | n/a |
| Rückstellung zum 30. Juni 2024 in EUR | 730.752 | 2.146.544 | 2.877.296 |
Die Rückstellungen aus langfristigen Vergütungsbestandteilen der Mitarbeiter (ACES) belaufen sich zum 30. Juni 2024 auf TEUR 2.877.296 (31.Dezember 2023: TEUR 3.441). Die Aufwendungen aus diesen Vergütungsbestandteilen betragen im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres TEUR 1.454 nach TEUR 1.531 im Geschäftsjahr 2023.
Für eine detaillierte Beschreibung des langfristigen Vergütungssystems verweisen wir auf Abschnitt 13.2 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2023.
14. BEZIEHUNGEN ZU NAHE STEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN
In der folgenden Tabelle werden Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2024 dargestellt:
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| Erträge/Aufwendungen (-) (netto) | Forderungen/Verbindlichkeiten (-) | |
|---|---|---|
| in TEUR | H1 2024 | 30.06.2024 |
| --- | --- | --- |
| Zinsen Unternehmensanleihen | -1.322 | -841 |
| Buchführungs- und Reportingleistungen | 50 | 50 |
| Anmietung Baucontainer | -27 | 0 |
| Vermietung | 27 | 0 |
Die Buchführungs- und Reportingleistungen beziehen sich auf die Übernahme von bestimmten Konsolidierungs- und Berichterstattungsleistungen für Brookfield-Gesellschaften außerhalb des alstria-Konzerns.
Die Zinsen betreffen Unternehmensanleihen, die alstria im Kapitalmarkt platziert hat und die bis zum Ende der Berichtsperiode von Brookfield-Gesellschaften über den Kapitalmarkt erworben wurden. Zum 30. Juni 2024 hielten diese Gesellschaften folgende Wertpapiere:
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| Anleihe | ISIN | Anteile | Nominalwert der Anteile |
|---|---|---|---|
| TEUR | |||
| --- | --- | --- | --- |
| Bond III | XS1717584913 | 87.500.000 | 87.500 |
| Bond IV | XS52053346297 | 100.000.000 | 100.000 |
| Bond V | XS2191013171 | 55.900.000 | 55.900 |
| 243.400.000 | 243.400 |
Weitere Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen haben sich im Berichtszeitraum nicht ergeben.
15. WICHTIGE EREIGNISSE NACH ABSCHLUSS DER BERICHTSPERIODE
Mitte Juli 2024 verlängerte alstria die EUR 200 Mio. umfassende revolvierende Kreditlinie, welche derzeit nicht in Anspruch genommen wird, um ein weiteres Jahr bis zum 29. April 2026. Für einen Teilbetrag im Umfang von EUR 150 Mio. wurde eine Verlängerung um zwei Jahre bis zum 29. April 2027 vereinbart. Weitere wesentliche Ereignisse oder wesentlichen Geschäftsvorfälle nach dem Bilanzstichtag haben sich bis zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Halbjahresfinanzberichts nicht ergeben.
16. VORSTAND
Der Vorstand des Unternehmens setzte sich zum 30. Juni 2024 wie folgt zusammen:
Herr Olivier Elamine (Vorstandsvorsitzender).
17. AUFSICHTSRAT
Gemäß § 9 der Satzung der Gesellschaft besteht der Aufsichtsrat aus vier Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden.
Der Aufsichtsrat setzte sich zum 30. Juni 2024 wie folgt zusammen:
Herr Brad Hyler (Vorsitzender);
Herr Jan Sucharda (Stellvertretender Vorsitzender);
Herr Richard Powers;
Frau Rebecca Worthington
Hamburg, 16. August 2024
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| Olivier Elamine |
| Vorstandsvorsitzender |
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
"Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Halbjahresfinanzberichterstattung der verkürzte Konzernhalbjahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind."
Hamburg, 16. August 2024
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| Olivier Elamine |
| Vorstandsvorsitzender |