Polski Holding Nieruchomości S.A.

Annual Report • Mar 21, 2018

Grupa Kapitałowa Polski Holding Nieruchomości Spółka Akcyjna

Skonsolidowany raport roczny za 2017 rok

Skonsolidowany raport roczny zawiera:

• 1. List Prezesa Zarządu
• 1. Wybrane dane finansowe
• 1. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku
• 1. Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Polski Holding Nieruchomości S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku
• 1. Opinię i raport biegłego rewidenta z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku

Szanowni Państwo,

W imieniu Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. mam zaszczyt i przyjemność przekazać Państwu Jednostkowy Raport Roczny Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oraz Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., w których przedstawiliśmy wyniki finansowe i najważniejsze wydarzenia 2017 r.

Chciałbym podkreślić, iż pod wieloma względami 2017 r. był niezwykle udany i stanowi bardzo dobry początek dla roku bieżącego. W ostatnim roku skupiliśmy się na zarządzaniu kosztami, poprawie efektywności ekonomicznej oraz przygotowaniu i realizacji ambitnego planu inwestycyjnego. W kwietniu 2017 r. przyjęliśmy nową Strategię Grupy Kapitałowej PHN na lata 2017 - 2023, w której założyliśmy osiągnięcie wysokich wskaźników rozwojowych. Nasza intensywna praca na rzecz aktywnego pozyskiwania najemców przynosi bardzo zadowalające efekty. Już teraz osiągnięty został wskaźnik pustostanów dla nieruchomości pozostających w portfelu na poziomie 11,4%, co stanowi spadek o 43% w porównaniu ze styczniem 2016 r. Podkreślić również należy, że wszystkie nasze nowoczesne nieruchomości klasy A są w pełni skomercjalizowane. W okresie dwóch ostatnich lat widoczny jest wzrost najbardziej miarodajnego wskaźnika efektywności Grupy Kapitałowej PHN - skorygowanej EBITDA, która w 2017 r. osiągnęła poziom 52,1 mln PLN, wobec 50,3 mln PLN w 2016 r. 32,3 mln PLN w 2015 r., 25,5 mln PLN w 2014 r., 35,0 mln PLN w 2013 r. oraz 25,2 mln PLN w 2012 r. - co stanowi wzrost o ponad 100 proc. w ciągu sześciu lat.

Kontynuujemy intensyfikowanie programu inwestycyjnego - zarówno na rynku nieruchomości komercyjnych, jak i na rynku projektów mieszkaniowych. Grupa Kapitałowa PHN konsekwentnie realizuje ambitny plan inwestycyjny, który począwszy od 2016 r. realizowany jest niemal od zera. Planowana jest budowa wieżowca przy ul. Świętokrzyskiej 36 w Warszawie, biurowca INTRACO Prime, który stanie w pobliżu istniejącego już budynku INTRACO oraz kompleksu biurowego Marina Office w Gdyni. Prowadzone są zaawansowane prace projektowe nad nowoczesnym budynkiem biurowym przy al. Prymasa Tysiąclecia w Warszawie. Pod koniec 2017 r. rozpoczęliśmy budowę luksusowych apartamentów Yacht Park w Gdyni oraz osiedla mieszkaniowego VIS À VIS WOLA w Warszawie. Liczba zarezerwowanych apartamentów i mieszkań w ciągu zaledwie kilku miesięcy jest bardzo zadowalająca. W 2017 r. wybudowane zostało ok. 15.000 mkw. powierzchni magazynowej w ramach I etapu projektu Hillwood & PHN Pruszków dla najemców Cosentino i Westwing. Obecnie Grupa Kapitałowa PHN rozpoczyna realizację kolejnego etapu ww. projektu - dla firmy DPD Polska powstanie budynek dedykowany sortowni oferujący ok. 11,6 tys. mkw. (z możliwością późniejszej ekspansji o kolejne 4 tys. mkw.) wraz z placem manewrowym oraz parkingiem o powierzchni ok. 45 tys. mkw. Docelowa wielkość powierzchni przeznaczona dla DPD Polska będzie wynosić ok. 72 tys. mkw.

Przywiązujemy bardzo dużą wagę do najnowocześniejszych, innowacyjnych rozwiązań technologicznych, w tym również ekologicznych, jak również do współpracy ze start-upami. Jednym z naszych najemców w 2017 r. została m.in. firma NOKIA Solutions and Networks, z którą podpisaliśmy długoletnią umowę najmu na powierzchnię biurową w kompleksie Domaniewska Office Hub. NOKIA Solutions and Networks, globalny lider innowacji technologicznych, zajął w obiekcie Domaniewska Office Hub powierzchnię 7 tys. mkw., w której stworzy m.in. laboratorium badawcze. Współpracujemy również ze spółką 4Mobility, która wdrożyła w Warszawie sieć samoobsługowych wypożyczalni samochodów typu car-sharing. W ramach umowy uruchomione zostały pierwsze 4 punkty wynajmu aut na minuty - przy budynku biurowym Kaskada (al. Jana Pawła II 12), biurowcach Intraco (ul. Stawki 2) i Domaniewska Office Hub (ul. Rodziny Hiszpańskich 8) oraz kompleksie biurowym Starościńska-Wiśniowa (ul. Rejtana 15).

Wszystkie nowoprojektowane inwestycje komercyjne Grupy Kapitałowej PHN zakładają uzyskanie certyfikacji BREEAM na najwyższych poziomach: INTRACO Prime, Marina Office, a PHN Tower - Excellent. Przypomnę również, że druga faza kompleksu biurowego Alchemia, położona w centralnej lokalizacji w Gdańsku przy al. Grunwaldzkiej 409, otrzymała certyfikat na poziomie PLATINUM w systemie LEED.

Grupa Kapitałowa, zgodnie ze Strategią na lata 2017-2023, wprowadza również i rozwija na rynku nowe usługi świadczone przez spółkę m.in. z zakresu zarządzania inwestycjami i realizacji projektów deweloperskich na rzecz podmiotów zewnętrznych. Nawiązana została współpraca z Chopin Airport Development, w efekcie czego Polski Holding Nieruchomości S.A. jest inwestorem zastępczym przy budowie hotelu Moxy przy lotnisku w Poznaniu - Ławicy. W 2018 r. planujemy przygotowywać usługi dla kolejnych podmiotów.

Warto również wspomnieć, iż w 2017 r. Grupa Kapitałowa PHN otrzymała liczne nagrody i wyróżnienia, w tym m.in. PHN S.A. uzyskał miano "Transparentnej Spółki Roku 2016" w pierwszej edycji rankingu przygotowanego przez Instytut Rachunkowości i Podatków wspólnie z Gazetą Giełdy Parkiet. Polski Holding Nieruchomości został także po raz kolejny nagrodzony w XII edycji konkursu "The Best Annual Report 2016" organizowanego przez Instytut Rachunkowości i Podatków - tym razem za najlepsze sprawozdanie finansowe w indeksie giełdowym sWIG80. Podczas jubileuszowej XV Gali Pereł Polskiej Gospodarki, na Zamku Królewskim w Warszawie wręczone zostały statuetki organizowanej przez anglojęzyczny miesięcznik ekonomiczny "Polish Market". Polski Holding Nieruchomości S.A. został wyróżniony certyfikatem w rankingu i uzyskał tytuł Perły Polskiej Gospodarki w kategorii Duże Perły.

POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A. List Prezesa Zarządu (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

W celu wzrostu wartości marki oraz zwiększenia jej rozpoznawalności i uznania na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych na początku 2017 r. dokonaliśmy rebrandigu i wprowadziliśmy nową identyfikację wizualną oraz nowe logo - proste, nowoczesne, ciekawe i przejrzyste. Grupa Kapitałowa PHN dąży do kreowania wizerunku marki na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych oraz wyróżnienia się spośród wielu konkurencyjnych marek. Chcemy, żeby nasza marka stała się synonimem nowoczesności i uznawana była za solidnego partnera biznesowego o uznanej pozycji rynkowej i dużym potencjale.

W imieniu Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. serdecznie dziękuję za wytężoną pracę w minionym okresie wszystkim pracownikom Grupy Kapitałowej PHN. Szczególne podziękowania za zaangażowanie w realizowane projekty kieruję do Rady Nadzorczej, jak również do naszych Akcjonariuszy za zaufanie, które jest dla nas wyrazem najwyższego uznania i motywacją do osiągania kolejnych celów. Przed nami kolejny rok, w którym czeka nas szereg wyzwań oraz ciężkiej pracy i jestem przekonany, że będzie równie obfity w kolejne sukcesy.

Z wyrazami szacunku,

Maciej Jankiewicz Prezes Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A.

Wybrane dane finansowe

	w mln PLN		w mln EUR
Wybrane skonsolidowane dane finansowe	Rok zakończony 31 grudnia 2017	Rok zakończony 31 grudnia 2016	Rok zakończony 31 grudnia 2017	Rok zakończony 31 grudnia 2016
I. Przychody operacyjne	158,6	175,4	37,4	41,3
II. Zysk (strata) z działalności operacyjnej	36,5	45,0	8,6	10,6
III. Zysk (strata) brutto z działalności kontynuowanej	33,5	31,1	7,9	7,3
IV. Zysk (strata) netto	31,4	30,7	7,4	7,2
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	70,2	32,0	16,5	7,5
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	10,1	(281,1)	2,4	(66,2)
VII. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(52,4)	198,8	(12,3)	46,8
VIII. Przepływy pieniężne netto razem	27,9	(50,3)	6,6	(11,9)
	Stan na 31 grudnia 2017	Stan na 31 grudnia 2016	Stan na 31 grudnia 2017	Stan na 31 grudnia 2016
IX. Aktywa	2 642,9	2 681,0	633,7	642,8
X. Zobowiązania długoterminowe	529,8	582,6	127,0	139,7
XI. Zobowiązania krótkoterminowe	99,8	104,3	23,9	25,0
XII. Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	1 985,8	1 965,2	476,1	471,2
XIII. Kapitał zakładowy	46,8	46,8	11,2	11,2
XIV. Liczba akcji (szt.)	46 814 672	46 786 030	46 814 672	46 786 030
XV. Zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)	0,67	0,66	0,16	0,15
XVI. Wartość księgowa na jedną akcję przypadająca akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)	42,42	42,00	10,17	10,07

Powyższe dane finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku i rok zakończony dnia 31 grudnia 2016 roku zostały przeliczone na EUR według następujących zasad:

• pozycje aktywów i pasywów - według średniego kursu ustalonego przez Narodowy Bank Polski na dzień 31 grudnia 2017 roku: 4,1709 PLN/EUR

• pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów oraz skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych - według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego miesiąca okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2017 roku do 31 grudnia 2017 roku: 4,2447 PLN/EUR

A.	Skonsolidowane sprawozdanie finansowe 10
	Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej 10
	Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 11
	Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 12
	Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 13
	Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające 14
1.	Informacje ogólne 14
1.1	O Spółce 14
1.2	Skład Zarządu 14
1.3	Struktura Grupy Kapitałowej 15
2.	Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego 16
3.	Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie 16
4.	Istotne zasady (polityka) rachunkowości 19
4.1	Nieruchomości inwestycyjne 19
4.2	Rzeczowe aktywa trwałe 20
4.3	Wartości niematerialne i prawne 20
4.4	Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych 21
4.4.1	Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji 21
4.4.2	Transakcje i salda 21
4.5	Utrata wartości aktywów niefinansowych 21
4.6	Leasing finansowy i operacyjny 21
4.7	Aktywa finansowe 22
4.8	Należności handlowe oraz pozostałe aktywa 22
4.9	Zapasy 23
4.10	Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 23
4.11	Działalność zaniechana 23
4.12	Kapitały 23
4.13	Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania 24
4.14	Podatek dochodowy 24
4.15	Świadczenia pracownicze 24
4.16	Rezerwy 25
4.17	Przychody 25
4.18	Koszty 25
4.19	Dywidenda 25
4.20	Koszty finansowe 26
4.21	Metody konsolidacji 26
5.	Zarządzanie ryzykiem finansowym 26
5.1	Czynniki ryzyka finansowego 26
5.1.1	Ryzyko rynkowe 26
5.1.2	Ryzyko kredytowe 27
5.1.3	Ryzyko płynności 27
5.1.4	Rachunkowość zabezpieczeń 28
5.2	Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 28
5.3	Osądy i szacunki 28
6.	Sezonowość działalności 29
7.	Informacje dotyczące segmentów działalności 29
8.	Nieruchomości inwestycyjne 31
9.	Rzeczowe aktywa trwałe 33
10.	Wartości niematerialne 33
11.	Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych 33
12.	Długoterminowe aktywa finansowe 34

13.	Pozostałe aktywa trwałe 34
14.	Zapasy związane z działalnością deweloperską 34
15.	Struktura należności oraz pozostałych aktywów 34
16. 17.	Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych 35 Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 36
18.	Struktura zobowiązań 37
19.	Zadłużenie 37
20. 21.	Zaliczki związane z działalnością deweloperską 38 Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego 38
22.	Rezerwy 38
23.	Kapitał podstawowy 39
24.	Kapitał zapasowy 40
25.	Kapitał z aktualizacji wyceny 40
26.	Niepodzielone zyski zatrzymane 40
27.	Podział zysku Jednostki dominującej za 2016 rok 40
28.	Rekomendacja Zarządu dotycząca przeznaczenia zysku netto za 2017 rok 40
29.	Przychody z działalności operacyjnej 40
30.	Koszty działalności operacyjnej 41
31.	Koszty według rodzaju 41
32.	Przychody i koszty finansowe 42
33.	Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej 42
34.	Działalność zaniechana 43
35.	Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom niekontrolującym 43
36.	Zysk na jedną akcję 43
37.	Pozycje warunkowe 43
38.	Transakcje z podmiotami powiązanymi 44
39.	Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych 44
40.	Zdarzenia po dniu bilansowym 45
B.	Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej 47
1.	Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej 47
1.1	O Grupie kapitałowej 47
1.2	Grupa Kapitałowa w liczbach 48
1.3	Zarząd PHN S.A. 49
1.4	Rada Nadzorcza PHN S.A. 50
2.	Otoczenie rynkowe 51
3.	Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej 54
3.1	Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej 54
3.2	Akwizycje i dezinwestycje 55
3.3	Kluczowe projekty deweloperskie 56
4.	Działalność Grupy Kapitałowej 57
4.1	Rynek najmu powierzchni komercyjnych 57
4.2	Deweloperski rynek mieszkaniowy 58
4.3	Rynek hotelowy 58
4.4	Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców 58
5.	Strategia i plany rozwojowe Grupy Kapitałowej 59
5.1	Strategia PHN S.A. na lata 2017-2023 59
5.2	Realizacja strategii 59
5.3	Kluczowe wyzwania dla Grupy Kapitałowej PHN 60
6.	Najważniejsze wydarzenia w 2017 roku 62
7.	Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej 65
7.1	Główne czynniki mające wpływ na osiągnięty zysk 66
7.2	Analiza skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej 66

7.3	Analiza skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów 67
7.4	Analiza skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych 70
7.5	Wskaźniki według EPRA 71
7.6	Ocena zarządzania zasobami finansowymi 72
7.7	Różnice pomiędzy wynikami finansowymi a prognozami 72
8.	Organizacja Grupy Kapitałowej 73
8.1	Struktura Grupy Kapitałowej 73
8.2	Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy z innymi podmiotami 74
8.3	Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe 74
8.4	Zmiany w zasadach Zarządzania Grupą Kapitałową 74
8.5	Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących 74
9.	Istotne czynniki ryzyka 75
9.1	Ryzyko prawne 75
9.2	Ryzyko rynkowe 78
9.3	Ryzyko płynności i kredytowe 79
9.4	Ryzyko branżowe 79
9.5	Pozostałe ryzyka 82
10.	PHN na rynku kapitałowym 84
10.1	Notowania 84
10.2	Relacje inwestorskie 85
10.3	Rekomendacje analityków 86
10.4	Polityka dywidendowa 86
10.5	Kalendarium głównych wydarzeń korporacyjnych w 2018 roku 87
11.	Ład korporacyjny 88
11.1	Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego 88
11.2	Podstawowe cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzkiem 91
11.3	Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji 92
	11.3.1 Struktura akcjonariatu 92
	11.3.2 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących 93
	11.3.3 Program akcji pracowniczych 93
	11.3.4 Nabycie akcji własnych 93
	11.3.5 Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne 93
	11.3.6 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia praw własności papierów wartościowych 94
	11.3.7 Zasady zmiany Statutu Spółki 94
	11.3.8 Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki oraz ich komitetów 95
	11.3.9 Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia 101
12.	Społeczna odpowiedzialność biznesu 104
12.1	Cel działania oraz wartości 104
12.2	Narzędzia realizacji strategii CSR 105
12.3	Etyka w działaniu 105
12.4	Działalność na rzecz społeczeństwa 105
12.5	Wpływ na środowisko 106
13.	Pozostałe informacje 107
13.1	Umowy kredytów i pożyczek 107
13.2	Emisja papierów wartościowych 107
13.3	Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje 107
13.4	Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne 107
13.5	Umowa z podmiotem uprawnionym do badania sprawozdań finansowych 107
14.	Oświadczenia Zarządu 107
14.1	W sprawie rzetelności sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego 107
14.2	W sprawie podmiotu uprawnionego do badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego 108

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2017 ROKU

SPORZĄDZONE ZGODNIE Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ ZATWIERDZONYMI PRZEZ UNIĘ EUROPEJSKĄ (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

A. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

na dzień 31 grudnia 2017 roku

	Nota	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne	8	2 270,2	2 324,7
Rzeczowe aktywa trwałe	9	47,4	46,7
Wartości niematerialne	10	0,7	0,1
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych	11	5,7	19,3
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	21	54,2	51,3
Długoterminowe aktywa finansowe	12	11,0	4,4
Pozostałe aktywa trwałe	13	15,3	18,5
Aktywa trwałe razem		2 404,5	2 465,0
Aktywa obrotowe
Zapasy związane z działalnością deweloperską	14	78,8	73,4
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa	15	32,0	46,8
Należności z tytułu podatku dochodowego		0,1	3,1
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	16	104,1	76,2
Aktywa obrotowe razem		215,0	199,5
Aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	17	23,4	16,5
Aktywa razem		2 642,9	2 681,0
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania	18	(34,1)	(32,7)
Krótkoterminowe zadłużenie	19	(20,0)	(24,8)
Zaliczki związane z działalnością deweloperską	20	(1,0)	(0,7)
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego		(0,2)	(0,1)
Rezerwy krótkoterminowe	22	(44,5)	(46,0)
Zobowiązania krótkoterminowe razem		(99,8)	(104,3)
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie	19	(486,4)	(535,9)
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego	21	(21,8)	(20,8)
Rezerwy długoterminowe	22	(15,9)	(15,9)
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	18	(5,7)	(10,0)
Zobowiązania długoterminowe razem		(529,8)	(582,6)
Zobowiązania razem		(629,6)	(686,9)
Aktywa netto		2 013,3	1 994,1
Kapitały
Kapitał podstawowy	23	46,8	46,8
Kapitał zapasowy	24	1 847,0	1 842,3
Kapitał z aktualizacji wyceny	25	3,3	3,3
Niepodzielone zyski zatrzymane	26	88,7	72,8
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		1 985,8	1 965,2
Udziały niekontrolujące		27,5	28,9
Kapitał własny ogółem		2 013,3	1 994,1

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku

		Rok zakończony
	Nota	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Działalność operacyjna
Przychody z najmu	29	149,7	153,5
Koszty utrzymania nieruchomości	30	(68,5)	(76,3)
Wynik z najmu		81,2	77,2
Przychody z działalności deweloperskiej	29	0,7	13,7
Koszty działalności deweloperskiej	30	(0,6)	(13,6)
Wynik na działalności deweloperskiej		0,1	0,1
Przychody z pozostałej działalności	29	8,2	8,2
Koszty pozostałej działalności	30	(6,8)	(6,5)
Wynik z pozostałej działalności		1,4	1,7
Koszty administracyjne i sprzedaży	31	(31,4)	(31,1)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	8	(18,6)	(13,1)
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych	8	0,6	0,4
Pozostałe przychody	29	9,1	19,0
Pozostałe koszty	30	(5,9)	(9,2)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej		36,5	45,0
Przychody finansowe	32	6,6	2,1
Koszty finansowe	32	(15,1)	(16,9)
Zysk (strata) netto z działalności finansowej		(8,5)	(14,8)
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych	11	5,5	0,9
Zysk (strata) przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej		33,5	31,1
Podatek dochodowy	33	(2,1)	(0,3)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej		31,4	30,8
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej	34	0,0	(0,1)
Zysk (strata) netto		31,4	30,7
Pozostałe całkowite dochody:
Instrumenty zabezpieczające		0,0	0,3
Pozostałe całkowite dochody		0,0	0,3
Całkowite dochody ogółem		31,4	31,0
Zysk (strata) netto przypadający
akcjonariuszom jednostki dominującej		31,5	30,8
akcjonariuszom niekontrolującym	35	(0,1)	(0,1)
Całkowite dochody przypadające
akcjonariuszom jednostki dominującej		31,5	31,1
akcjonariuszom niekontrolującym	35	(0,1)	(0,1)
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający
akcjonariuszom jednostki dominującej	36	0,67 PLN	0,66 PLN
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję z działalności kontynuowanej przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	36	0,67 PLN	0,66 PLN

Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku

Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej

	Nota	Kapitał podstawowy	Kapitał zapasowy	Kapitał z aktualizacji wyceny	Niepodzielone zyski zatrzymane	Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	Udziały niekontrolujące	Kapitał razem
Stan na 1 stycznia 2017 roku		46,8	1 842,3	3,3	72,8	1 965,2	28,9	1 994,1
Zysk netto za okres Pozostałe całkowite dochody - instrumenty					31,5	31,5	(0,1)	31,4
zabezpieczające								(0,0)
Całkowite dochody ogółem za okres		-	-	-	31,5	31,5	(0,1)	31,4
Wypłata dywidendy Emisja akcji	23		0,4		(12,2)	(12,2) 0,4		(12,2) 0,4
Zmiana struktury udziału niekontrolującego	26				0,9	0,9	(1,3)	(0,4)
Transfer pomiędzy kapitałami	26		4,3		(4,3)	-		-
Stan na 31 grudnia 2017 roku		46,8	1 847,0	3,3	88,7	1 985,8	27,5	2 013,3
Stan na 1 stycznia 2016 roku		46,7	1 812,5	3,0	87,6	1 949,8	32,9	1 982,7
Zysk netto za okres					30,8	30,8	(0,1)	30,7
Pozostałe całkowite dochody - instrumenty zabezpieczające				0,3		0,3		0,3
Całkowite dochody ogółem za okres		-	-	0,3	30,8	31,1	(0,1)	31,0
Wypłata dywidendy					(19,6)	(19,6)		(19,6)
Emisja akcji		0,1	0,9			1,0		1,0
Zmiana struktury udziału niekontrolującego					2,9	2,9	(3,9)	(1,0)
Transfer pomiędzy kapitałami			28,9		(28,9)	0,0		0,0
Stan na 31 grudnia 2016 roku		46,8	1 842,3	3,3	72,8	1 965,2	28,9	1 994,1

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku

	Rok zakończony
	Nota	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk / Strata przed opodatkowaniem		33,5	31,0
Korekty przepływów z działalności operacyjnej		36,7	1,0
Amortyzacja		1,1	1,1
Rozliczenie kosztów aranżacji		5,4	4,4
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu		18,0	12,7
Zmiana wartości pozostałych aktywów i wynik na zbyciu	16	1,5	(4,0)
Udział w zyskach (stratach) jednostek współzależnych		(5,5)	(0,9)
Przychody odsetkowe z działalności inwestycyjnej		(0,7)	(0,6)
Koszty finansowania		13,0	11,8
Zmiana kapitału obrotowego	16	4,9	(18,9)
Podatek dochodowy zapłacony		(1,0)	(4,6)
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej		70,2	32,0
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy razem		38,1	10,4
Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych		13,0	9,3
Odsetki z działalności inwestycyjnej		0,6	0,5
Zbycie udziałów w jednostkach współzależnych		23,4	0,0
Dywidendy		1,1	0,6
Wypływy razem		(28,0)	(291,5)
Nakłady i nabycie nieruchomości inwestycyjnych		(14,9)	(283,9)
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych Nabycie lub objęcie kontroli nad jednostkami zależnymi pomniejszone		(1,2)	(0,9)
o środki pieniężne tych jednostek		0,0	(5,2)
Nabycie udziałów w jednostkach współzależnych		(5,4)	0,0
Nabycie udziałów w pozostałych jednostkach		0,0	(1,5)
Pożyczki		(6,5)	0,0
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej		10,1	(281,1)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy razem		110,0	292,4
Kredyty		110,0	292,4
Wypływy razem		(162,4)	(93,6)
Kredyty		(150,1)	(73,8)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego		(0,1)	(0,1)
Dywidendy		(12,2)	(19,6)
Odkup akcji		0,0	(0,1)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej		(52,4)	198,8
Przepływy pieniężne netto		27,9	(50,3)
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych		27,9	(50,3)
Środki pieniężne na początek okresu		76,2	126,5
Środki pieniężne na koniec okresu		104,1	76,2

Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające

1. Informacje ogólne

1.1 O Spółce

Polski Holding Nieruchomości S.A. ("PHN S.A"., "Jednostka Dominująca", "Spółka") z siedzibą w Warszawie przy al. Jana Pawła II 12 jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej obejmującej PHN S.A. oraz jej jednostek zależnych (łącznie "Grupa"). Podmiotem kontrolującym PHN S.A. na dzień bilansowy był Skarb Państwa.

PHN S.A. wraz ze spółkami tworzącymi Grupę Kapitałową jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje ponad 140 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości około 2,4 mld PLN. Działalność PHN S.A. skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Poznaniu, Trójmieście, Łodzi i Wrocławiu.

Grupa ma wieloletnie doświadczenie w sektorach: biurowym, handlowym i logistycznym, zarówno w zarządzaniu

1.2 Skład Zarządu

Zgodnie z postanowieniami Statutu PHN S.A., Zarząd składa się z jednej do sześciu osób. W okresie sprawozdawczym Zarząd pracował w następującym składzie:

nieruchomościami, jak i w realizacji projektów inwestycyjnych. Grupa realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez PHN S.A. odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów.

Akcje PHN S.A. od 13 lutego 2013 roku są notowane na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie w systemie notowań ciągłych.

Na dzień 31 grudnia 2017 roku PHN S.A. był pośrednio lub bezpośrednio jednostką dominującą dla 49 podmiotów. Struktura Grupy Kapitałowej została przedstawiona w nocie 1.3.

Imię i nazwisko	Funkcja	Okres od
Maciej Jankiewicz	Prezes Zarządu	07.03.2016
Zbigniew Kulewicz	Wiceprezes - Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi	07.03.2016
Piotr Staroń	Członek Zarządu ds. Finansowych	01.04.2016

POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

1.3 Struktura Grupy Kapitałowej

(1) udział PHN 5 Sp. z o.o. - 0,21% (2) udział PHN S.A. - 3,39% (wg stanu na 17.11.2017 r.) (3) JV z Parzniew Partners B.V. (50%)

(4) w trakcie likwidacji; 1% Alliance Trust Company LTD.

(5) udział PHN 4 Sp. z o.o. - 0,0032%

2. Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ("MSSF") zatwierdzonymi przez UE ("MSSF UE"). MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości ("RMSR") oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej ("KIMSF").

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie istnieją żadne okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuacji działalności gospodarczej przez Grupę.

Czas działalności Jednostki Dominującej oraz jednostek wchodzących w skład Grupy jest nieoznaczony.

Walutą prezentacji sprawozdania Grupy jest złoty polski ("PLN"). Wszystkie dane w sprawozdaniu Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w milionach PLN.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych zaklasyfikowanych jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Przygotowanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF wymaga użycia pewnych istotnych szacunków księgowych. Wymaga również od Zarządu dokonania własnych ocen w ramach stosowania przyjętych przez Grupę zasad rachunkowości. Zagadnienia, które wymagają dokonywania istotnych ocen lub cechują się szczególną złożonością bądź obszary w przypadku których poczynione założenia i szacunki mają istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, przedstawiono w nocie 5.3.

3. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie

W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupa nie zdecydowała się na wcześniejszym zastosowanie następujących opublikowanych standardów, interpretacji lub poprawek do istniejących standardów przed ich datą wejścia w życie:

MSSF 9 "Instrumenty finansowe"

MSSF 9 zastępuje MSR 39. Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2018 roku lub po tej dacie.

Standard wprowadza jeden model przewidujący tylko dwie kategorie klasyfikacji aktywów finansowych: wyceniane w wartości godziwej i wyceniane według zamortyzowanego kosztu. Klasyfikacja jest dokonywana na moment początkowego ujęcia i uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi oraz charakterystyki umownych przepływów pieniężnych z tych instrumentów.

MSSF 9 wprowadza nowy model w zakresie ustalania odpisów aktualizujących – model oczekiwanych strat kredytowych.

Większość wymogów MSR 39 w zakresie klasyfikacji i wyceny zobowiązań finansowych została przeniesiona do MSSF 9 w niezmienionym kształcie. Kluczową zmianą jest nałożony na jednostki wymóg prezentowania w innych całkowitych dochodach skutków zmian własnego ryzyka kredytowego z tytułu zobowiązań finansowych wyznaczonych do wyceny w wartości godziwej przez wynik finansowy.

W zakresie rachunkowości zabezpieczeń zmiany miały na celu ściślej dopasować rachunkowość zabezpieczeń do zarządzania ryzykiem.

Grupa nie spodziewa się istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym w związku z wyceną należności, środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz krótkoterminowych aktywów finansowych.

Grupa zastosuje MSSF 9 od 1 stycznia 2018 roku.

Zmiany do MSSF 9: Prawo wcześniejszej spłaty z negatywnym wynagrodzeniem

Zmiana do MSSF 9 obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2019 r. lub po tej dacie, z możliwością jej wcześniejszego zastosowania. Na skutek zmiany do MSSF 9, jednostki będą mogły wyceniać aktywa finansowe z tak zwanym prawem do wcześniejszej spłaty z negatywnym wynagrodzeniem według zamortyzowanego kosztu lub według wartości godziwej poprzez inne całkowite dochody, jeżeli spełniony jest określony warunek - zamiast dokonywania wyceny według wartości godziwej przez wynik finansowy.

Grupa zastosuje powyższe zmiany od 1 stycznia 2019 roku.

Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

MSSF 15 "Przychody z umów z klientami"

MSSF 15 "Przychody z umów z klientami" obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2018 r. lub po tej dacie.

Zasady przewidziane w MSSF 15 dotyczyć będą wszystkich umów skutkujących przychodami. Fundamentalną zasadą nowego standardu jest ujmowanie przychodów w momencie transferu kontroli nad towarami lub usług na rzecz klienta, w wysokości ceny transakcyjnej. Wszelkie towary lub usługi sprzedawane w pakietach, które da się wyodrębnić w ramach pakietu, należy ujmować oddzielnie, ponadto wszelkie upusty i rabaty dotyczące ceny transakcyjnej należy co do zasady alokować do poszczególnych elementów pakietu. W przypadku, gdy wysokość przychodu jest zmienna, zgodnie z nowym standardem kwoty zmienne są zaliczane do przychodów, o ile istnieje duże prawdopodobieństwo, że w przyszłości nie nastąpi odwrócenie ujęcia przychodu w wyniku przeszacowania wartości. Ponadto, zgodnie z MSSF 15 koszty poniesione w celu pozyskania i zabezpieczenia kontraktu z klientem należy aktywować i rozliczać w czasie przez okres konsumowania korzyści z tego kontraktu.

Grupa nie spodziewa się istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym w zakresie momentu rozpoznania przychodów z działalności operacyjnej.

Grupa zastosuje MSSF 15 od 1 stycznia 2018 r.

Objaśnienia do MSSF 15 "Przychody z umów z klientami"

Objaśnienia do MSSF 15 "Przychody z umów z klientami" zostały opublikowane 12 kwietnia 2016 r. i mają zastosowanie do sprawozdań finansowych sporządzanych po 1 stycznia 2018 r.

Objaśnienia dostarczają dodatkowych informacji i wyjaśnień dotyczących głównych założeń przyjętych w MSSF 15, m.in. na temat identyfikacji osobnych obowiązków, ustalenia czy jednostka pełni rolę pośrednika (agenta), czy też jest głównym dostawcą dóbr i usług (principal) oraz sposobu ewidencji przychodów z tytułu licencji.

Oprócz dodatkowych objaśnień, wprowadzono także zwolnienia i uproszczenia dla jednostek stosujących nowy standard po raz pierwszy.

Grupa zastosuje Objaśnienia do MSSF 15 od 1 stycznia 2018 roku.

MSSF 16 "Leasing"

MSSF 16 "Leasing" obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 r. lub po tej dacie.

Nowy standard ustanawia zasady ujęcia, wyceny, prezentacji oraz ujawnień dotyczących leasingu. Wszystkie transakcje leasingu skutkują uzyskaniem przez leasingobiorcę prawa do użytkowania aktywa oraz zobowiązania z tytułu obowiązku zapłaty. Tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu operacyjnego i leasingu finansowego zgodnie z MSR 17 i wprowadza jeden model dla ujęcia księgowego leasingu przez leasingobiorcę. Leasingobiorca będzie zobowiązany ująć: (a) aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy, za wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz (b) amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego w sprawozdaniu z wyników.

MSSF 16 w znaczącej części powtarza regulacje z MSR 17 dotyczące ujęcia księgowego leasingu przez leasingodawcę. W konsekwencji, leasingodawca kontynuuje klasyfikację w podziale na leasing operacyjny i leasing finansowy oraz odpowiednio różnicuje ujęcie księgowe.

Grupa zastosuje MSSF 16 od 1 stycznia 2019 roku.

Zmiany do MSSF 2: Klasyfikacja i wycena transakcji opartych na akcjach

Zmiana do MSSF 2 obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2018 r. lub po tej dacie. Zmiana wprowadza m.in. wytyczne w zakresie wyceny w wartości godziwej zobowiązania z tytułu transakcji opartych na akcjach rozliczanych w środkach pieniężnych, wytyczne dotyczące zmiany klasyfikacji z transakcji opartych na akcjach rozliczanych w środkach pieniężnych na transakcje oparte na akcjach rozliczane w instrumentach kapitałowych, a także wytyczne na temat ujęcia zobowiązania podatkowego pracownika z tytułu transakcji opartych na akcjach.

Grupa zastosuje powyższe zmiany od 1 stycznia 2018 roku.

Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

Roczne zmiany do MSSF 2014 - 2016

Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opublikowała w grudniu 2016 r. "Roczne zmiany MSSF 2014- 2016", które zmieniają 3 standardy: MSSF 12 "Ujawnienia udziałów w innych jednostkach", MSSF 1 "Zastosowanie MSSF po raz pierwszy" oraz MSR 28 "Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych".

Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz zmiany dotyczące zakresu standardów, ujmowania oraz wyceny, a także zawierają zmiany terminologiczne i edycyjne.

Zmiany do MSSF 12 obowiązują do okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2017 r. Natomiast pozostałe zmiany są obligatoryjne od 1 stycznia 2018 roku.

Zmiany do MSR 40: Reklasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych

Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego załączone na stronach od 14 do 45 stanowią jego integralną część

Zmiany do MSR 40 precyzują wymogi związane z przeklasyfikowaniem do nieruchomości inwestycyjnych oraz z nieruchomości inwestycyjnych. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2018 r. lub po tej dacie.

Grupa zastosuje powyższe zmiany od 1 stycznia 2018 r.

Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

Zmiany do MSR 28 "Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach"

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2019 r. lub po tej dacie. Zmiany do MSR 28 "Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach" wyjaśniają, że w odniesieniu do długoterminowych udziałów w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu, do których nie stosuje się metody praw własności, spółki stosują MSSF 9. Dodatkowo, Rada opublikowała również przykład ilustrujący zastosowanie wymogów MSSF 9 i MSR 28 do długoterminowych udziałów w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu.

Grupa zastosuje powyższe zmiany od 1 stycznia 2019 roku.

Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

KIMSF 22: Transakcje w walutach obcych oraz płatności zaliczkowe

KIMSF 22 wyjaśnia zasady rachunkowości dotyczące transakcji, w ramach których jednostka otrzymuje lub przekazuje zaliczki w walucie obcej. Wytyczne obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2018 r. lub po tej dacie.

Grupa zastosuje powyższe zmiany od 1 stycznia 2018 r.

Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

KIMSF 23: Niepewność związana z ujęciem podatku dochodowego

KIMSF 23 wyjaśnia wymogi w zakresie rozpoznania i wyceny zawarte w MSR 12 w sytuacji niepewności związanej z ujęciem podatku dochodowego. Wytyczne obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2019 r. lub po tej dacie.

Grupa zastosuje powyższe zmiany od 1 stycznia 2019 roku.

Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

Roczne zmiany do MSSF 2015 - 2017

Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opublikowała w grudniu 2017 r. "Roczne zmiany MSSF 2015- 2017", które wprowadzają zmiany do 4 standardów: MSSF 3 "Połączenia przedsięwzięć", MSSF 11 "Wspólne ustalenia umowne", MSR 12 "Podatek dochodowy" oraz MSR 23 "Koszty finansowania zewnętrznego".

Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.

Grupa zastosuje powyższe zmiany od 1 stycznia 2019 roku.

Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską.

MSR 19 "Świadczenia pracownicze"

Zmiany do MSR 19 obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2019 r. lub po tej dacie. Poprawki do standardu określają wymogi związane z ujęciem księgowym modyfikacji, ograniczenia lub rozliczenia programu określonych świadczeń.

Grupa zastosuje powyższe zmiany od 1 stycznia 2019 r.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami

Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe zależy od tego, czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia stanowią "biznes".

W przypadku, gdy aktywa niepieniężne stanowią "biznes", inwestor wykaże pełny zysk lub stratę na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z wyłączeniem części stanowiącej udziały innych inwestorów.

Zmiany zostały opublikowane 11 września 2014 r. Data obowiązywania zmienionych przepisów nie została ustalona przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości.

Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską. Grupa zastosuje zmianę od

dnia obowiązywania przepisów zgodnie z ustaleniami Rady Międzynarodowych Standardów Rachunkowości.

4. Istotne zasady (polityka) rachunkowości

Zasady (polityka) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2016 roku, za wyjątkiem zastosowania w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym po raz pierwszy następujących nowych i zmienionych standardów i interpretacji, które weszły w życie od 1 stycznia 2017 roku:

Zmiany do MSR 7: Inicjatywa dotycząca ujawniania informacji

Zmiana do MSR 7 obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2017 roku i wprowadza obowiązek ujawnienia uzgodnienia zmian w zobowiązaniach wynikających z działalności finansowej.

Zmiany do MSR 12 dotyczące ujęcia aktywa z tytułu podatku odroczonego od niezrealizowanych strat

Zmiana do MSR 12 wyjaśnia wymogi dotyczące ujęcia aktywa z tytułu podatku odroczonego od niezrealizowanych strat związanych z instrumentami dłużnymi. Jednostka jest zobligowana ująć aktywa z tytułu podatku odroczonego od niezrealizowanych strat, w sytuacji gdy są one rezultatem dyskontowania przepływów pieniężnych związanych z

4.1 Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomość, która jest przeznaczona do czerpania korzyści z najmu lub czerpania korzyści z przyrostu jej wartości lub dla obu tych przyczyn i która nie jest zajmowana przez spółki będące w Grupie na cele administracyjne, jest klasyfikowana jako nieruchomość inwestycyjna. Na nieruchomości inwestycyjne składają się grunty własne, budynki własne oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów. Prawo wieczystego użytkowania gruntów jest traktowane jak prawo własności gruntu i klasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne lub rzeczowe aktywa trwałe w zależności od ich charakteru.

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia.

Po początkowym ujęciu na pierwszy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej na podstawie wyceny dokonanej metodą porównawczą, dochodową lub rezydualną. Wartość godziwa ustalona metodą dochodową jest obliczana przy użyciu przewidywanych przepływów pieniężnych opartych o ceny obowiązujące na aktywnym rynku, skorygowane, jeżeli to konieczne o różnicę rodzaju, lokalizacji lub stanu konkretnego Zarząd jest w trakcie analizy wpływu standardów i interpretacji, które zostały opublikowane a nie weszły jeszcze w życie, na wyniki i sytuację finansową Grupy.

instrumentem dłużnym z zastosowaniem rynkowej stopy procentowej; także wówczas, gdy zamierza utrzymywać dane instrumenty dłużne do terminu wymagalności, a w momencie otrzymania kwoty nominalnej nie będzie obowiązku zapłaty podatków. Korzyści ekonomiczne odzwierciedlone w aktywie z tytułu podatku odroczonego wynikają z możliwości uzyskania przez posiadacza ww. instrumentów przyszłych zysków (odwracając efekt dyskontowania) bez konieczności zapłaty podatków.

Roczne zmiany do MSSF 2014 - 2016

Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opublikowała w grudniu 2016 roku "Roczne zmiany MSSF 2014-2016", które zmieniają m.in. MSSF 12 "Ujawnienia udziałów w innych jednostkach". Poprawki zawierają wyjaśnienia dotyczące zakresu ujawnień i obowiązują do okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2017 roku.

Zastosowanie powyższych zmian do standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2017 roku nie miało żadnego istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

aktywa. Wyceny są corocznie przygotowywane przez niezależnych rzeczoznawców zgodnie z Practice Statements of the Royal Institution of Chartered Surveyors' (RICS) Appraisal and Valuation Standards (the "Red Book"). Opłaty za wycenę nie są powiązane z wartością nieruchomości i wynikiem wyceny.

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej odzwierciedla, między innymi przychód z aktualnych umów najmu i założenia co do przychodu z najmu z przyszłych umów w świetle aktualnych uwarunkowań rynku. Wartość księgowa aktywów jest zwiększana o późniejsze nakłady jedynie w przypadku, gdy jest prawdopodobne, że przyszłe korzyści ekonomiczne związane z tą pozycją wpłyną do Grupy, a jej wartość może być oszacowana w sposób wiarygodny. Wszystkie pozostałe koszty napraw i utrzymania są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym są ponoszone.

Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w tym okresie, w jakim powstały. Wynik na sprzedaży

Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego załączone na stronach od 14 do 45 stanowią jego integralną część

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

nieruchomości inwestycyjnych wykazywany jest w osobnej pozycji skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów.

Jeśli nieruchomość inwestycyjna zostanie zajęta przez właściciela, zostaje przeklasyfikowana jako środek trwały i jej wartość godziwa w dniu reklasyfikacji zostaje przyjęta jako koszt dla celów wyceny środków trwałych.

4.2 Rzeczowe aktywa trwałe

W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych zalicza się:

• nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obrotu) użytkowane przez Grupę, przeznaczone na cele administracyjne lub prowadzenia działalności hotelowej,
• maszyny i urządzenia,
• środki transportu,
• inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok.

Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.

Posiadane przez Grupę grunty nie są amortyzowane, pozostałe środki trwałe amortyzuje się metodą liniową w okresie ich szacowanego okresu użytkowania, który jest weryfikowany raz na kwartał. Szacowany okres użytkowania składnika aktywów wynosi:

• dla budynków i budowli od 22 do 40 lat;
• dla składników maszyn i urządzeń od 2 do 5 lat;
• dla środków transportu od 1,5 do 5 lat;
• dla pozostałego wyposażenia do 5 lat.

Późniejsze nakłady ujmuje jako odrębny środek trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę

4.3 Wartości niematerialne i prawne

Wartości niematerialne Grupy składają się z oprogramowania komputerowego. Nabyte licencje na oprogramowanie komputerowe są aktywowane na podstawie poniesionych kosztów nabycia i doprowadzenia oprogramowania do użytkowania. Koszty te są amortyzowane metodą liniową w okresie ich ekonomicznej użyteczności (do 5 lat).

Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości niematerialnych następuje według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niematerialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu utraty wartości.

i konserwację odnoszone są w zysk lub stratę okresu, w którym je poniesiono.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej aktywów pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej.

Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji pozostałe przychody / pozostałe koszty.

Środki trwałe w budowie

Środki trwałe w budowie wyceniane w cenie nabycia powiększonej o koszty kolejnych nakładów, obejmujących nakłady bezpośrednio związane z kosztami doprowadzenia składnika aktywów do działania zgodnie z jego przeznaczeniem. Koszty administracyjne nie są uwzględniane, chyba że mogą być bezpośrednio przyporządkowane do konkretnych projektów. Koszty finansowania zewnętrznego są kapitalizowane aż do dnia zakończenia projektu.

Amortyzacja wartości niematerialnych naliczana jest liniowo w okresie szacowanego okresu użytkowania wartości niematerialnych, który jest weryfikowany raz na kwartał. Szacowany okres użytkowania składnika aktywów wynosi:

• dla koncesji, patentów licencji itp. do 5 lat;
• dla innych składników do 5 lat.

Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.

4.4 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych

4.4.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji

Pozycje zawarte w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym Grupa prowadzi działalność ("waluta funkcjonalna"). Wszystkie jednostki Grupy mają tę samą walutę

4.4.2 Transakcje i salda

Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną zgodnie z kursem faktycznie zastosowanym w tym dniu, wynikającym z charakteru operacji (w przypadku sprzedaży lub kupna walut oraz zapłaty należności lub zobowiązań) lub średnim ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski z dnia poprzedzającego ten dzień, w przypadku pozostałych operacji. Wyrażone w walutach obcych składniki aktywów i pasywów wycenia się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w zysku lub stracie.

4.5 Utrata wartości aktywów niefinansowych

Aktywa podlegające amortyzacji analizuje się pod kątem utraty wartości, ilekroć jakieś zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują na możliwość niezrealizowania ich wartości bilansowej. Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się w wysokości kwoty, o jaką wartość bilansowa danego składnika aktywów przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Wartość odzyskiwalną stanowi wyższa z dwóch kwot: wartości godziwa aktywów, pomniejszona o koszty sprzedaży, lub wartość użytkowa. Dla potrzeb analizy pod kątem utraty wartości aktywa

4.6 Leasing finansowy i operacyjny

(a) Grupa jest leasingodawcą

Nieruchomości w leasingu operacyjnym są wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji nieruchomości inwestycyjne. Opłaty leasingowe z tytułu leasingu operacyjnego są ujmowane jako przychody w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy leasingu. Grupa nie posiada nieruchomości inwestycyjnych w leasingu finansowym.

(b) Grupa jest leasingobiorcą

Leasing operacyjny

funkcjonalną i prezentacji, którą jest polski złoty (PLN). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w polskich złotych (PLN).

Zyski i straty na różnicach kursowych odnoszące się do pożyczek oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przedstawiane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji "przychód lub koszt finansowy". Wszystkie pozostałe zyski lub straty prezentowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji "pozostałe przychody/pozostałe koszty". Różnice kursowe z przeliczenia niepieniężnych aktywów lub zobowiązań finansowych, takich jak instrumenty kapitałowe wyceniane według wartości godziwej przez zysk lub stratę, są ujmowane w skonsolidowany sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako część zysku lub straty z tytułu wartości godziwej. Różnice kursowe z tytułu wyceny takich niepieniężnych aktywów finansowych jak instrumenty finansowe zaklasyfikowane do aktywów finansowych dostępnych do sprzedaży, uwzględnia się w pozostałych całkowitych dochodach.

grupuje się na najniższym poziomie, w odniesieniu do którego występują dające się zidentyfikować odrębne wpływy pieniężne (ośrodki wypracowujące środki pieniężne). Niefinansowe aktywa, w odniesieniu do których uprzednio stwierdzono utratę wartości, oceniane są na każdy dzień bilansowy pod kątem występowania przesłanek wskazujących na możliwość odwrócenia dokonanego odpisu.

Leasing, przy którym znacząca część ryzyka i pożytków z tytułu własności pozostaje udziałem leasingodawcy (finansującego), stanowi leasing operacyjny.

Opłaty leasingowe z tytułu leasingu operacyjnego są ujmowane jako koszty w skonsolidowanym sprawozdaniu z calkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania leasingu.

Leasing finansowy

Leasing jest klasyfikowany jako leasing finansowy, gdy warunki umowy przenoszą zasadniczo całe potencjalne korzyści oraz

Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego załączone na stronach od 14 do 45 stanowią jego integralną część

ryzyko wynikające z posiadania tytułu własności składnika aktywów na leasingobiorcę. Leasing finansowy jest kapitalizowany w momencie rozpoczęcia w wartości niższej z wartości godziwej przedmiotu leasingu oraz wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych. Każda płatność z tytułu leasingu jest alokowana w podziale na zobowiązanie i koszty finansowe, tak aby uzyskać stałą stopę zwrotu. Odpowiadające

4.7 Aktywa finansowe

Grupa zalicza swoje aktywa finansowe do następujących kategorii:

• Składniki aktywów finansowych wyceniane według wartości godziwej przez zysk lub stratę – aktywa i zobowiązania nabyte lub zaciągnięte głównie w celu sprzedaży lub odkupienia w bliskim terminie;
• Inwestycje utrzymywane do terminu wymagalności aktywa finansowe niebędące instrumentami pochodnymi notowane na aktywnym rynku, z ustalonymi lub możliwymi do określenia płatnościami oraz o ustalonym terminie wymagalności, względem których Grupa ma stanowczy zamiar i jest w stanie utrzymać w posiadaniu do upływu terminu wymagalności;
• Pożyczki i należności aktywa finansowe niebędące instrumentami pochodnymi, z ustalonymi lub możliwymi do określenia płatnościami, które nie są notowane na aktywnym rynku,
• Aktywa finansowe dostępne do sprzedaży niepochodne aktywa finansowe niezaliczane do aktywów finansowych

4.8 Należności handlowe oraz pozostałe aktywa

Należności handlowe oraz pozostałe aktywa ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w wartości godziwej, a następnie według skorygowanej ceny nabycia, metodą efektywnej stopy procentowej (o ile ta jest istotnie niższa), pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu utraty wartości. Wartość należności aktualizuje się, uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego.

Odpisy aktualizujące należności handlowe oraz pozostałe aktywa tworzy się, kiedy istnieją obiektywne dowody na to, że Grupa nie będzie w stanie otrzymać wszystkich należnych kwot wynikających z pierwotnych warunków należności. Przesłankami wskazującymi, że należności utraciły wartość są: poważne problemy finansowe dłużnika czy istotne opóźnienia w spłatach. Kwotę odpisu stanowi różnica pomiędzy wartością bilansową danej należności a wartością bieżącą szacowanych przyszłych przepływów pieniężnych z jej tytułu. Wysokość straty zobowiązania z tytułu wynajmu, pomniejszone o koszty finansowe, zawarte są jako zadłużenie krótkoterminowe i długoterminowe. Odsetki od kosztów finansowych ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów przez okres leasingu, tak aby uzyskać stałą okresową stopę procentową w stosunku do niespłaconego salda zobowiązania w każdym okresie.

wykazywanych w wartości godziwej przez zysk lub stratę skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów, pożyczek i należności oraz aktywów utrzymywanych do terminu wymagalności.

Klasyfikacja opiera się na kryterium celu nabycia aktywów finansowych. Zarząd określa klasyfikację swoich aktywów finansowych przy ich początkowym ujęciu. Regularne transakcje zakupu i sprzedaży aktywów finansowych ujmuje się na dzień przeprowadzenia transakcji – tj. na dzień, w którym Grupa zobowiązuje się zakupić lub sprzedać dany składnik aktywów. Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, gdy prawa do uzyskiwania przepływów pieniężnych z ich tytułu wygasły lub zostały przeniesione, a Grupa dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności. Aktywa finansowe dostępne do sprzedaży oraz aktywa finansowe wykazywane w wartości godziwej przez zysk lub stratę wykazuje się po początkowym ujęciu w wartości godziwej. Pożyczki i należności oraz inwestycje utrzymywane do terminu wymagalności wykazuje się według skorygowanej ceny nabycia (zamortyzowanego kosztu) metodą efektywnej stopy procentowej.

ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z calkowitych dochodów w pozostałych kosztach. Późniejsze spłaty uprzednio odpisanych należności ujmuje się w pozycji pozostałe przychody skonsolidowanego sprawozdania z calkowitych dochodów.

Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatkowanych środków pieniężnych.

Długoterminowe należności handlowe wyceniane są co do zasady w skorygowanej cenie nabycia przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, jednakże kiedy różnica pomiędzy wartością w skorygowanej cenie nabycia i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie należności ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.

4.9 Zapasy

W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty w toku, produkty gotowe, towary oraz zaliczki na poczet dostaw. Ze względu na specyfikę działalności zakupione grunty lub poniesione opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów klasyfikuje się jako produkcję w toku, jeżeli grunt przeznaczony jest do zabudowy lub jako towary, jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Wyroby gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe.

Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wycenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności deweloperskiej powiększonych o aktywowane koszty finansowe.

Zapasy wyceniane są nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest z informacji z aktywnego rynku. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia

4.10 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe utrzymywane do terminów wymagalności, a także inne aktywa finansowe wyceniane są według wartości nominalnej. Zrealizowane odsetki od depozytów krótkoterminowych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w działalności inwestycyjnej.

4.11 Działalność zaniechana

W 2011 roku Zarząd Grupy Kapitałowej Dalmor S.A. podjął działania związane z likwidacją działalności połowowej oraz likwidacją spółki DKP Dalmor Sp. z o.o. Proces likwidacji został otwarty w dniu 5 października 2011 roku. Na datę niniejszego

4.12 Kapitały

Kapitał podstawowy stanowi kapitał wniesiony przez akcjonariuszy i jest wykazywany w wartości nominalnej.

Kapitał zapasowy składa się z:

• różnicy między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji (agio),
• kapitału tworzonego i wykorzystywanego zgodnie z Ustawą Kodeks Spółek Handlowych.

Kapitał z aktualizacji wyceny składa się z:

odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako przychód znajdują się w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w kosztach działalności deweloperskiej.

Grupa klasyfikuje swoje zasoby mieszkaniowe jako aktywa obrotowe lub aktywa trwałe według etapu ich zagospodarowania w ramach cyklu operacyjnego firmy. Normalny cykl operacyjny w większości przypadków mieści się w okresie od jednego do pięciu lat. Na dzień 31 grudnia 2017 roku i 31 grudnia 2016 roku wszystkie aktywne projekty mieszkaniowe ujęte zostały w pozycji "Zapasy związane z działalnością deweloperską" skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej.

Nieruchomości inwestycyjne, które są dostosowywane do przyszłej sprzedaży przekwalifikowane są do zapasów w ich zakładanym koszcie, tj. po ich wartości bilansowej na dzień przekwalifikowania. Są one następnie wykazywane w koszcie wytworzenia nie wyższym jednak od cen sprzedaży netto. Cena sprzedaży netto to oszacowana cena sprzedaży w normalnym toku działalności pomniejszona o oszacowane koszty zakończenia projektu oraz o koszty sprzedaży.

Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Do sprawozdania z przepływów pieniężnych przyjmuje się tę samą definicję środków pieniężnych.

sprawozdania finansowego spółki DKP Dalmor Sp. z o.o. i Dalmor Fishing Limited pozostawały w likwidacji i nie prowadziły działalności operacyjnej.

• nadwyżki pomiędzy wartością księgową netto a wartością godziwą nieruchomości inwestycyjnych na dzień ich przekwalifikowania z rzeczowych aktywów trwałych do nieruchomości inwestycyjnych,
• kapitału z tytułu stosowania rachunkowości zabezpieczeń.

Niepodzielone zyski zatrzymane obejmują zyski lub straty bieżącego okresu oraz pozostałe kapitały tworzone i wykorzystywane zgodnie z przepisami prawa.

Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego załączone na stronach od 14 do 45 stanowią jego integralną część

4.13 Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania wycenia się początkowo w ich wartości godziwej zaś w okresie późniejszym wykazuje się je według skorygowanej ceny nabycia (zamortyzowanego kosztu), stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnica pomiędzy wartością w skorygowanej cenie nabycia i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na zysk lub stratę Grupy, takie zobowiązania ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.

Zaliczki związane z dzialalnością deweloperską obejmują zarówno zaliczki zafakturowane jak i niezafakturowane.

Zobowiązania finansowe obejmują kredyty. Kredyty w walutach obcych wycenia się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Zobowiązania finansowe wycenia się metodą "zamortyzowanego kosztu składnika zobowiązań" zgodnie z MSR 39.

4.14 Podatek dochodowy

Podatek dochodowy za rok obrotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy dotyczący pozycji skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

Bieżąca część podatku dochodowego to kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami podatku za lata poprzednie.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach przejściowych pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania. Do obliczenia odroczonego podatku dochodowego stosuje się stawkę podatkową, jaka będzie

4.15 Świadczenia pracownicze

Program określonych składek

Program określonych składek to program, w ramach którego Spółki Grupy odprowadzą do odrębnego podmiotu gospodarczego określoną wysokość składki na świadczenia pracownicze. Spółki nie mają przy tym obowiązku wpłacania dodatkowych składek, jeśli wspomniany odrębny podmiot nie posiada wystarczających środków, aby wypłacić pracownikom przysługujące im świadczenia. Przekazane składki Spółki ujmują jako koszty świadczeń pracowniczych w miesiącu naliczenia.

Spółki, zatrudniając pracowników, zobligowane są na mocy obowiązujących przepisów prawa do pobierania i odprowadzania składek na świadczenia emerytalne, rentowe i zdrowotne pracowników. Zobowiązanie Spółek z tego tytułu określane jest na podstawie łącznej wymagalnej kwoty składek obowiązywała w okresach sprawozdawczych, w których aktywa zostaną zrealizowane, bądź zobowiązania rozliczone.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty w latach następnych jest uprawdopodobnione.

Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.

pozostających do opłacenia. Program prowadzony jest przez podmioty zewnętrzne.

Program określonych świadczeń

Program określonych świadczeń jest to program, który nie jest programem określonych składek. W programie określonych świadczeń szacuje się z góry parametry świadczenia (np. jego wysokość, datę wypłaty), jakie pracownik będzie otrzymywał w przyszłości (np. po przejściu na emeryturę).

Na Grupie ciąży obowiązek wypłaty odpraw emerytalnych w wysokości zgodnej z regulacjami Kodeksu Pracy. Grupa ujmuje w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej bieżącą wartość zobowiązań wynikających z tego tytułu jako

krótko- i długoterminowe zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych. Wartość ta wyliczana jest na dzień bilansowy przy wykorzystaniu technik aktuarialnych metodą prognozowanych świadczeń jednostkowych. Wartość bieżącą zobowiązania ustala się poprzez dyskontowanie szacowanych przyszłych wydatków pieniężnych z tego tytułu. Zmiana wartości tego zobowiązania jest ujmowana w zysku lub stracie w pozycji wynagrodzeń i innych świadczeń na rzecz pracowników z wyjątkiem zysków i strat aktuarialnych, które jeżeli są istotne odnoszone są do pozostałych całkowitych dochodów. Dyskonto jest ujmowane jako koszty finansowe.

4.16 Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.

Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.

4.17 Przychody

Na przychody ze sprzedaży składają się przychody z najmu, przychody z działalności deweloperskiej oraz przychody z pozostałej działalności. Przychody ze sprzedaży wykazuje się w wartości godziwej otrzymanej lub należnej zapłaty z tytułu sprzedaży towarów i usług w zwykłym toku działalności Grupy. Przychody prezentowane są po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług, zwroty, rabaty i opusty. Grupa ujmuje przychody, kiedy kwotę przychodów można wiarygodnie zmierzyć i gdy prawdopodobne jest, że uzyska w przyszłości korzyści ekonomiczne, oraz gdy spełnione zostały konkretne kryteria dla sprzedaży dóbr i usług zawarte w MSR 18.

4.18 Koszty

Koszty utrzymania nieruchomości obejmują koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości, utrzymaniem nieruchomości i gruntów. Koszty utrzymania nieruchomości wycenia się w wysokości kosztów bezpośrednich oraz uzasadnionej części kosztów pośrednich. Do kosztów utrzymania nieruchomości zalicza się w szczególności:

• koszty bezpośrednio związane z utrzymaniem nieruchomości (m.in. koszty energii elektrycznej, ogrzewania, wody, sprzątania, ochrony),
• koszty bieżących przeglądów, konserwacji i napraw,
• podatki od nieruchomości, koszty ubezpieczenia nieruchomości, opłaty za prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Przychody z najmu ujmowane są liniowo w okresie, w którym była świadczona usługa.

Przychody z działalności deweloperskiej ujmowane są w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny Grupy następuje to w momencie podpisania aktu notarialnego.

Przychody z pozostałych działalności ujmuje się w okresie, w którym świadczono usługi. Obejmują one przychody z działalności hotelowej oraz usług zarządczych świadczonych na rzecz jednostek współzależnych.

Koszty związane z nieruchomościami a ponoszone przez strony trzecie, w tym najemców, ubezpieczycieli nie obciążają kosztów utrzymania nieruchomości.

Koszty działalności deweloperskiej wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych składników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. W szczególności koszt własny sprzedanych lokali i gruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym gruncie stanowiącym dany projekt.

4.19 Dywidenda

Płatności dywidend na rzecz akcjonariuszy ujmuje się jako zobowiązanie w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez akcjonariuszy Grupy.

4.20 Koszty finansowe

Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane w zysku lub stracie, z wyjątkiem kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie z MSR 23. Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako nieruchomości inwestycyjne lub zapasy związane z działalnością deweloperską. Ogólne i szczególne koszty pożyczonego kapitału związane z nabyciem lub wytworzeniem aktywów kwalifikowanych wymagających dłuższego czasu w celu doprowadzenia ich do planowanego użytkowania lub

4.21 Metody konsolidacji

Wszystkie jednostki zależne wchodzące w skład Grupy konsolidowane są metodą konsolidacji pełnej, natomiast udziały w jednostkach współzależnych wykazywane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności.

Grupa wykazuje połączenia przedsięwzięć metodą nabycia. Zapłata przekazana za nabycie jednostki zależnej stanowi wartość godziwą przekazanych aktywów, zobowiązań powziętych w stosunku do poprzednich właścicieli przejmowanej spółki oraz udziały kapitałowe wystawione przez Grupę. Przekazana zapłata obejmuje wartość godziwą składnika

1. Zarządzanie ryzykiem finansowym

5.1 Czynniki ryzyka finansowego

Działalność prowadzona przez Grupę naraża ją na wiele różnych rodzajów ryzyka finansowego: ryzyko rynkowe (w tym: ryzyko zmiany kursu walut, ryzyko zmiany wartości godziwej lub przepływow pieniężnych w wyniku zmian stóp procentowych oraz ryzyko cenowe), ryzyko kredytowe, ryzyko utraty płynności.

5.1.1 Ryzyko rynkowe

Ryzyko walutowe - ryzyko zmiany kursu walut powstaje wówczas, gdy przyszłe transakcje handlowe, ujęte aktywa i zobowiązania oraz kredyty wyrażone są w innej walucie niż waluta funkcjonalna Grupy. Spółki z Grupy na kolejne daty bilansowe posiadały umowy najmu zawarte w innych walutach obcych, głównie EUR oraz USD. Ponadto spółki z Grupy zawarły umowy kredytu wyrażone w EUR.

Grupa na bieżąco monitoruje i podejmuje ewentualne działania w kierunku niwelowania niekorzystnego wpływu zmieniających się kursów walut. Zawierają one w sobie m.in. prognozowanie przyszłych przepływów pieniężnych sprzedaży są dodawane do kosztu wytworzenia takich aktywów do czasu, gdy te będą gotowe do planowanego użytkowania lub sprzedaży. Dochód z tytułu inwestycji tymczasowych w zakresie szczególnych pożyczek oczekujących na wydatkowanie na aktywa kwalifikowane, jest potrącony z kosztów pożyczonego kapitału odpowiadających warunkom kapitalizacji. Wszelkie pozostałe koszty pożyczonego kapitału są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym zostały poniesione.

aktywów lub zobowiązania wynikające z umowy zapłaty warunkowej. Możliwe do zidentyfikowania nabyte aktywa i zobowiązania oraz zobowiązania warunkowe przejęte w ramach połączenia przedsięwzięć wycenia się w ujęciu początkowym według ich wartości godziwej na dzień przejęcia. Grupa ujmuje wszelkie udziały niekontrolujące w jednostce przejmowanej w indywidualnych przypadkach albo według wartości godziwej, albo według proporcjonalnego udziału przypadającego na udział niekontrolujący w wykazanych wartościach możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki przejmowanej. Polityką Grupy w zakresie rozliczania transakcji pod wspólną kontrolą jest metoda łączenia udziałów.

Ogólny program Grupy dotyczący zarządzania ryzykiem skupia się na nieprzewidywalności rynków finansowych, starając się minimalizować potencjalne niekorzystne wpływy na wyniki finansowe Grupy.

wyrażonych w walutach obcych w okresie najbliższych 12 miesięcy.

Poniższa tabela przedstawia wpływ zmiany kursu EUR/PLN na zysk lub stratę przed opodatkowaniem:

		31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
	+1 p. p.	-1 p. p.	+1 p. p.	-1 p. p.
Zadłużenie	(4,3)	4,3	(4,7)	4,7
Wartość nieruchomości	7,7	(7,7)	8,6	(8,6)
Razem	3,4	(3,4)	3,9	(3,9)

Wpływ zmiany kursów walutowych na pozostałe pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej jest nieistotny.

• Ryzyko cenowe Grupa nie jest narażona na ryzyko dotyczące zmian wartości aktywów finansowych ze względu na niewielkie inwestycje w aktywa narażone na zmianę ceny. Ryzyko cenowe jest nieistotne. Grupa nie uczestniczy w obrocie papierami wartościowymi na żadnym aktywnym rynku.
• Ryzyko stopy procentowej ryzyko stóp procentowych to ryzyko, na jakie narażona jest Grupa, wynikające ze zmiany w rynkowych stopach procentowych. Grupa posiada oprocentowane zobowiązania finansowe z tytułu kredytów bankowych, których oprocentowanie oparte jest o stawkę EURIBOR w odniesieniu do kwot w EUR lub WIBOR w odniesieniu do kwot w PLN. Pozostałe

5.1.2 Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe powstaje w stosunku do środków pieniężnych, obligacji i jednostek uczestnictwa oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także w odniesieniu do klientów i najemców Grupy w postaci nierozliczonych należności (ryzyko niewypłacalności). Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, w przypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego z klientów Grupy nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. W przypadku instytucji finansowych i banków, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek.

5.1.3 Ryzyko płynności

Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, iż Grupa nie będzie w stanie regulować swoich zobowiązań finansowych w terminie ich wymagalności. Grupa zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią wielkość kapitału własnego, wykorzystując ofertę usług bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne. Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności Grupa zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł finansowania.

Grupa ma wystarczającą ilość środków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. W celu dodatkowego zabezpieczenia płynności finansowej Grupa zawarła umowę kredytu obrotowego do kwoty 50 mln PLN na finansowanie bieżącej działalności.

Ostrożne zarządzanie ryzykiem utraty płynności zakłada między innymi utrzymywanie odpowiedniego poziomu środków zobowiązania finansowe oprocentowane w oparciu o rynkowe stopy procentowe są nieistotne.

Grupa w celu minimalizacji ryzyka zmiany stóp procentowych zawiera z bankami umowy swapów stopy procentowej (IRS) efektywnie zamieniających oprocentowanie zmienne na stałe. Ponadto Zarząd na bieżąco obserwuje wahania stóp procentowych i działa odpowiednio do sytuacji.

Tabela poniżej przedstawia wrażliwość wyniku finansowego przed opodatkowaniem na zmiany stóp procentowych o 1 punkt procentowy:

		31 grudnia 2017		31 grudnia 2016
	+1 p. p.	-1 p. p.	+1 p. p.	-1 p. p.
EURIBOR 1M	(0,1)	(1,3)	(0,2)	(1,5)
EURIBOR 3M	(0,2)	(1,6)	(0,2)	(1,7)
WIBOR 1M	0,0	0,0	(0,1)	0,1
Razem	(0,3)	(2,9)	(0,5)	(3,1)

W przypadku Grupy PHN ryzyko kredytowe w tym obszarze związane jest przede wszystkim z nie wywiązywaniem się kontrahentów ze zobowiązań umownych.

W ramach zarządzania ryzykiem kredytowym odbywa się przede wszystkim analiza wiarygodności kredytowej kontrahentów i instytucji finansowych, z których usług korzysta Grupa oraz poprzez rozwój optymalnych pod kątem ryzyka zapisów umownych. Wypracowywane są również modele potencjalnych zabezpieczeń finansowych oraz ustalane indywidualne warunki płatności wymagane w zależności od wiarygodności kredytowej kontrahentów. Funkcjonuje również kompleksowy system windykacji należności.

pieniężnych oraz odpowiedniej struktury aktywów i zobowiązań krótkoterminowych. Na dzień 31 grudnia 2017 roku Grupa posiadała kredyt w kwocie 506,1 mln PLN. Ryzyko utraty płynności można określić jako niewielkie.

Grupa na bieżąco monitoruje poziom swoich wskaźników płynności. Wskaźnik płynności ogólnej obliczany jest jako stosunek aktywów obrotowych do zobowiązań krótkoterminowych. Poziom tego wskaźnika na dzień bilansowy kształtował się następująco:

	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Wskaźnik płynności	2,2	1,9

Wskaźnik wypłacalności gotówkowej, obliczany jako stosunek środków pieniężnych i ich ekwiwalentów do zobowiązań bieżących, na dzień bilansowy kształtował się następująco:

	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Wskaźnik wypłacalności
gotówkowej	1,0	0,7

5.1.4 Rachunkowość zabezpieczeń

Instrumenty pochodne, wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające, od których oczekuje się, że wynikające z nich przepływy pieniężne skompensują zmiany przepływów pieniężnych pozycji zabezpieczanej, dla których pozycję zabezpieczaną i instrument zabezpieczający charakteryzują identyczne warunki, ujmuje się zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń.

W ramach zarządzania ryzykiem finansowym Grupa identyfikuje, że w przypadku nabywanych i nowo budowanych nieruchomości komercyjnych charakteryzujących się przepływami z przychodów denominowanymi w walucie EUR występuje ryzyko utraty ich wartości godziwej w związku z ryzykiem zmiany kursu wymiany EUR/PLN. W celu minimalizacji tego ryzyka Grupa, pozyskując finansowanie zewnętrzne (kredyty) na daną nieruchomość, dąży do ujednolicenia waluty kredytu z walutą, w jakiej nieruchomość generuje przychody. W związku z tym że Grupa zaciągnęła kredyty w EUR na finansowanie nieruchomości generujących przychody denominowane w EUR, w ramach rachunkowości zabezpieczeń ustanowione zostało powiązanie zabezpieczające (zabezpieczenie wartości godziwej) między

5.2 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym

Celem Grupy w zarządzaniu ryzykiem kapitałowym jest ochrona zdolności Grupy do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy oraz korzyści dla innych zainteresowanych stron, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.

Grupa zarządzając tym ryzykiem podejmuje decyzje dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia. Grupa monitoruje kapitał m.in.: za pomocą wskaźników zadłużenia. Współczynnik struktury finansowania oblicza się jako stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę zadłużenia długo i krótko terminowego pomniejszoną o środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Łączną wartość kapitału

5.3 Osądy i szacunki

Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego wymaga od Zarządu dokonania profesjonalnych osądów oraz szacunków i założeń. Grupa, dokonując oszacowań, przyjmuje założenia dotyczące przyszłości które mogą odbiegać od faktycznych. Oszacowania i założenia, które niosą ze sobą tymi nieruchomościami (pozycjami zabezpieczanymi) i kredytami (pozycjami zabezpieczającymi). W konsekwencji skutki zmiany kursów EUR/PLN dla wartości kredytów są rozpoznawane w Skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji "Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych".

Ponadto Grupa identyfikuje, że przyszłe przepływy z tytułu odsetek od zaciągniętych kredytów, oprocentowanych zmienną stopą procentową, narażone są na zmianę w związku z ryzykiem zmiany stóp procentowych. W celu minimalizacji tego ryzyka Grupa zawiera z bankami umowy swapów stopy procentowej (IRS) efektywnie zamieniających oprocentowanie zmienne na stałe. W celu lepszej prezentacji skutków bieżącej działalności Grupa w ramach rachunkowości zabezpieczeń, w przypadku gdy pozycję zabezpieczaną i instrument zabezpieczający charakteryzują identyczne warunki, ustanawia powiązanie zabezpieczające (zabezpieczenie przepływów) między kredytem (pozycja zabezpieczana) i IRS (pozycja zabezpieczająca). W konsekwencji oznacza to, że skutki zmiany wartości IRS w efekcie wyceny do wartości godziwej są rozpoznawane w kapitale z aktualizacji wyceny.

oblicza się jako kapitał własny wykazany w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej wraz z zadłużeniem netto.

Współczynnik struktury finansowania na dzień 31 grudnia 2017 roku i na dzień 31 grudnia 2016 roku kształtował się następujaco:

	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Krótko i długoterminowe zadłużenie	506,4	560,7
Środki pieniężne	(104,1)	(76,2)
Zadłużenie netto	402,3	484,5
Kapitał własny	2 013,3	1 994,1
Kapitał razem	2 415,6	2 478,6
Współczynnik struktury finansowania	16,7%	19,5%

znaczące ryzyko konieczności wprowadzenia istotnej korekty wartości bilansowej aktywów i zobowiązań w trakcie kolejnego roku obrotowego, omówiono poniżej.

Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego załączone na stronach od 14 do 45 stanowią jego integralną część

Oszacowanie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych

Oszacowanie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych dokonywane jest przez akredytowanych niezależnych rzeczoznawców majątkowych i odzwierciedla warunki rynkowe na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego. Szczegółowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej nieruchomości przedstawione zostały w nocie 8.

Ocena statusu prawnego nieruchomości

Część nieruchomości należących do Grupy ma nieuregulowany status prawny, który jest okresowo weryfikowany. W oparciu o analizy prawne dotyczące statusu prawnego nieruchomości Grupa dokonuje oceny ich prawdopodobieństwa utraty. Wystapienie przeslanek świadczacych o ustaniu niepewności co do uregulowania statusu prawnego nieruchomości (prawdopodobieństwa utraty) Grupa uznaje za przesłankę ujecia ich w majatku.

Roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości

Grupa tworzy rezerwy na roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości, co do których jest posiadaczem w złej wierze. Grupa uznaje, że dla wszystkich nieruchomości, co do których nie posiada tytułu prawnego posiadanie w złej wierze występuje od momentu odmowy nabycia nieruchomości z mocy prawa (w trybie art. 200 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub wydania ostatecznej decyzji uchylającej tytuł prawny do uprzednio nabytej nieruchomości. Dla tych nieruchomości Grupa tworzy rezerwę na roszczenia o pożytki w wysokości możliwych do uzyskania pożytków z danej nieruchomości.

Odpis aktualizujący wartość zapasów

Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość zapasów związanych z działalnością deweloperską posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy, analizowane są informacje

6. Sezonowość działalności

Działalność Grupy nie ma charakteru sezonowego, przedstawiane wyniki Grupy nie odnotowują zatem istotnych wahań w trakcie roku.

7. Informacje dotyczące segmentów działalności

Dla celów zarządczych działalność Grupy jest podzielona na następujące segmenty operacyjne:

• wynajem powierzchni biurowej, handlowej, magazynowej i logistycznej, mieszkaniowej i innej,
• działalność deweloperska budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
• pozostała działalność działalność hotelowa, usługi zarządcze i doradcze.

pochodzące z aktywnego rynku dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązujących w danym segmencie rynku. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają z doprowadzenia ich do wartości odzyskiwalnej.

Odroczony podatek dochodowy

Zarząd jest zobowiązany ocenić prawdopodobieństwo realizacji aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego. W ramach procesu sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego, Grupa szacuje wartość aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego między innymi na bazie wartości przyszłych poziomów obciążeń z tytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje analizę obecnych poziomów obciążeń z tytułu bieżącego podatku dochodowego oraz wartości różnic przejściowych wynikających z odmiennego traktowania transakcji pod kątem podatkowym i księgowym, które powodują powstanie aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego.

W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg założeń dotyczących określania wartości aktywa z tytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki uwzględniają prognozy podatkowe, bieżące dostępne strategie dotyczące planowania działalności operacyjnej Grupy oraz terminy realizacji poszczególnych różnic przejściowych. Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Grupa może okresowo korygować wartość aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, co z kolei może wpływać na jej sytuację finansową.

Aktywo z tytułu strat podatkowych jest utrzymywane tylko w przypadku, gdy na bazie analizy zostanie stwierdzona możliwość rozliczenia go.

Działalność w ramach wymienionych powyżej segmentów operacyjnych jest realizowana w Polsce.

Zarząd ocenia wyniki Grupy oraz podejmuje decyzje odnośnie do alokacji zasobów w oparciu o analizę działalności operacyjnej w podziale na wskazane powyżej segmenty operacyjne. Zarząd analizuje wyniki segmentu do poziomu wyniku na działalności operacyjnej. Aktywa i zobowiązania oraz przychody i koszty jednostki dominującej pełniącej rolę holdingu finansowego nie są alokowane do segmentów operacyjnych.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Analiza segmentowa za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku i na dzień 31 grudnia 2017 roku
		Działalność	Działalność	Pozostała
	Najem	deweloperska	zaniechana	działalność	Niealokowane	Razem
Przychody ze sprzedaży	149,7	0,7		8,2		158,6
Koszty działalności	(68,5)	(0,6)		(6,8)		(75,9)
Wynik brutto ze sprzedaży	81,2	0,1		1,4		82,7
Koszty administracyjne i sprzedaży	(22,8)	(2,2)			(6,4)	(31,4)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	(18,6)					(18,6)
Zysk ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych	0,6					0,6
Pozostałe przychody	5,9	3,0			0,2	9,1
Pozostałe koszty	(4,5)	(0,1)		(1,3)		(5,9)
Wynik z działalności operacyjnej	41,8	0,8		0,1	(6,2)	36,5
Przychody finansowe					6,6	6,6
Koszty finansowe					(15,1)	(15,1)
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych					5,5	5,5
Podatek dochodowy					(2,1)	(2,1)
Wynik segmentu	41,8	0,8		0,1	(11,3)	31,4
Aktywa segmentu	2 503,0	88,4		29,3	22,2	2 642,9
Zobowiązania segmentu	592,1	30,1		0,8	6,6	629,6
Nakłady inwestycyjne	16,6					16,6
Amortyzacja	0,7			0,4		1,1

W pozostałych przychodach ujęto głównie: w segmencie najem odwrócenie odpisów aktualizujących wartość należności w kwocie 2,7 mln PLN, otrzymanie odszkodowania za wywłaszczenie z części nieruchomości 1,5 mln PLN, rozwiązanie rezerw na bezumowne korzystanie z nieruchomości 0,5 mln PLN. W segmencie działalność deweloperska ujęto rozwiązanie rezerwy na odszkodowania z tytułu nieterminowo oddanych lokali w kwocie 3,0 mln PLN.

W pozostałych kosztach ujęto głównie: w segmencie najem odpisy aktualizujące wartość należności w kwocie 2,9 mln PLN, koszty z tytułu zmiany struktury odliczenia podatku VAT w kwocie 0,5 mln PLN. W segmencie pozostała działalność ujęto utworzenie odpisu aktualizującego wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych w kwocie 1,3 mln PLN.

Analiza segmentowa za rok zakończony dnia 31 grudnia 2016 roku i na dzień 31 grudnia 2016 roku

	Najem	Działalność deweloperska	Działalność zaniechana	Pozostała działalność	Niealokowane	Razem
Przychody ze sprzedaży	153,5	13,7		8,2		175,4
Koszty działalności	(76,3)	(13,6)		(6,5)		(96,4)
Wynik brutto ze sprzedaży	77,2	0,1		1,7		79,0
Koszty administracyjne i sprzedaży	(23,6)	(3,0)	(0,1)		(4,5)	(31,2)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych Zysk ze zbycia nieruchomości	(13,1)					(13,1)
inwestycyjnych	0,4					0,4
Pozostałe przychody	15,0	3,6			0,4	19,0
Pozostałe koszty	(8,7)	(0,1)			(0,4)	(9,2)
Wynik z działalności operacyjnej	47,2	0,6	(0,1)	1,7	(4,5)	44,9
Przychody finansowe					2,1	2,1
Koszty finansowe Udział w zyskach jednostek					(16,9)	(16,9)
stowarzyszonych i współzależnych					0,9	0,9
Podatek dochodowy					(0,3)	(0,3)
Wynik segmentu	47,2	0,6	(0,1)	1,7	(18,7)	30,7
Aktywa segmentu	2 562,3	82,6		31,0	5,1	2 681,0
Zobowiązania segmentu	651,9	24,2		1,3	9,5	686,9
Nakłady inwestycyjne	19,6					19,6
Amortyzacja	0,7			0,4		1,1

W pozostałych przychodach ujęto głównie: w segmencie najem zmianę oceny statusu prawnego nieruchomości w kwocie 2,8 mln PLN, rozwiązanie części rezerwy na bezumowne korzystanie z nieruchomości w kwocie 6,2 mln PLN, zwrot opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów w kwocie 0,9 mln PLN, odwrócenie odpisów aktualizujących wartość należności w kwocie 1,6 mln PLN, odwrócenie odpisów aktualizujących nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych w kwocie

8. Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne zostały wykazane w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w wartości godziwej ustalonej na dzień 31 grudnia 2017 roku w wyniku wyceny sporządzonej przez niezależną firmę doradczą w dziedzinie nieruchomości Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Wyceną objęto cały portfel nieruchomości wchodzących w skład Grupy.

Oszacowanie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych

Najlepszym wyznacznikiem wartości godziwej są obowiązujące ceny na aktywnym rynku dla podobnych aktywów. W przypadku braku takich informacji, Grupa ustala kwotę z zakresu rozsądnych szacunków wartości godziwych. Przy dokonywaniu osądu brane są pod uwagę różnorodne informacje, włączając:

• aktualne ceny na aktywnym rynku dla nieruchomości o podobnym charakterze, stanie i lokalizacji (lub będącej przedmiotem innej umowy lub kontraktu), skorygowane tak, by odzwierciedlić różnice między nieruchomościami;
• ostatnie ceny podobnych nieruchomości na mniej aktywnych rynkach, skorygowane w celu odzwierciedlenia zmian warunków ekonomicznych, które zaszły od momentu zawarcia transakcji po danej cenie;
• zdyskontowane projekcje przepływów pieniężnych oparte na wiarygodnych założeniach przyszłych przepływów pieniężnych, pochodzących z warunków istniejących umów leasingu i innych kontraktów (gdzie możliwe) z zewnętrznych źródeł takich jak bieżące czynsze rynkowe dla podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji i o tym samym stanie, przy użyciu stóp dyskontowych, które odzwierciedlają bieżącą ocenę niepewności na rynku co do kwoty i czasu wystąpienia przepływów pieniężnych.

Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości zastosowano następującą metodologię wyceny w zależności od typu nieruchomości:

Podejście Dochodowe, Metoda Inwestycyjna, Technika Kapitalizacji Prostej,

1,2 mln PLN. W segmencie działalność deweloperska ujęto rozwiązanie rezerwy na odszkodowania w kwocie 3,6 mln PLN.

W pozostałych kosztach ujęto głównie: w segmencie najem odpisy aktualizujące wartość należności w kwocie 5,2 mln PLN, zapłacone roszczenia o pożytki z nieruchomości 1.7 mln PLN, koszty z tytułu zmiany struktury odliczenia podatku VAT w kwocie 1,1 mln PLN.

• Podejście Porównawcze, Metoda Porównywania Parami,
• Podejście Porównawcze, Metoda Korygowania Ceny Średniej,
• Podejście Mieszane, Metoda Pozostałościowa.

Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości przyjęto następujące założenia:

Główne założenia przyjęte do wyceny nieruchomości według struktury portfela nieruchomości:	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Stopa kapitalizacji (%)
Biurowe	6,50 - 10,00	6,00 - 10,25
Handlowe	8,00 - 9,00	7,00 - 9,50
Mieszkaniowe oraz pozostałe	7,00 - 9,00	6,00 - 12,00
Wskaźnik pustostanów (%)
Biurowe	10,00 - 20,00	5,00 - 20,00
Handlowe	0,00	1,00 -10,00
Mieszkaniowe oraz pozostałe ERV - oczekiwany dochód z czynszów (PLN)	0,00 - 15,00	1,00 - 15,00
Biurowe	25 – 85	30 - 70
Handlowe	40 – 80	40 - 115
Mieszkaniowe oraz pozostałe	30 - 35	22,5 - 50

Zgodnie z MSSF 13 Zarząd Grupy dokonał analizy oszacowania wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych, na podstawie której stwierdzono, że na dzień 31 grudnia 2017 roku i na dzień 31 grudnia 2016 roku została ona ustalona w oparciu o 3 poziom hierarchi wyceny do wartości godziwej. Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości, z uwagi na ich specyfikę, stwierdzono stosunkowo małą ilość bieżących transakcji, które byłyby podobne. W efekcie do zaobserwowanych bieżących transakcji rynkowych wprowadzono liczne specjalne założenia, których przyjęcie miało istotny wpływ na ustalenie wartosci godziwej. Z uwagi na brak lub ograniczoną ilość zbliżonych transakcji zdaniem Zarządu nie można stwierdzić, że została ona ustalona w oparciu o 2 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej. Zmiana wartości godziwej nieruchomości określona w oparciu o 3 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej została odniesiona w zysk (stratę) netto.

Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego załączone na stronach od 14 do 45 stanowią jego integralną część

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

	Rok zakończony
Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Stan na dzień 1 stycznia	2 324,7	2 015,4
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych	0,0	258,0
Nakłady na nieruchomości inwestycyjne	16,6	19,6
Rozliczenie kosztów aranżacji	(5,4)	(4,4)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	(45,8)	4,6
Wartość sprzedanych nieruchomości inwestycyjnych	(8,3)	(1,4)
Przeniesienie do rzeczowych aktywów trwałych	(2,8)	0,0
Przeniesienie z aktywów mających nieuregulowany status prawny	0,0	2,8
Przeniesienie z/do aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży	(8,8)	30,1
Stan na koniec okresu	2 270,2	2 324,7

W sprawozdaniu z całkowitych dochodów ujęto następujące kwoty:

	Rok zakończony
Nieruchomości inwestycyjne - wpływ na wynik	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnych	149,7	153,5
Bezpośrednie koszty operacyjne powstałe z tytułu nieruchomości inwestycyjnych, które przyniosły przychody z opłat czynszowych	(68,5)	(76,3)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	(45,8)	4,6
Zysk ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych	0,6	0,4
Przychody ze sprzedaży nieruchomości ujętych jako nieruchomości inwestycyjne lub aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	11,1	12,8
Wartość sprzedanych nieruchomości ujętych jako nieruchomości inwestycyjne lub aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	(10,5)	(12,4)
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	36,0	82,2

Nakłady na nieruchomości

Nakłady na nieruchomości inwestycyjne dotyczą:

• nakładów związanych z budową deweloperskich projektów komercyjnych w 2017 roku: 0,0 mln PLN, w 2016 roku: Domaniewska 37C w kwocie 4,6 mln PLN,
• nakładów związanych z przygotowaniem deweloperskich projektów komercyjnych do realizacji: w 2017 roku 4,3 mln PLN , w 2016 roku 3,0 mln PLN
• modernizacji i aranżacji nieruchomości: w 2017 roku w kwocie: 12,3 mln PLN, w 2016 roku: 12,0 mln PLN.

Przeniesienie do aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży

Przeniesienie do aktywów zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży, zgodnie z MSSF 5, nastąpiło w związku z pozyskaniem nabywców kilku nieruchomości (szczegóły nota 17).

Sprzedaż nieruchomości

W roku zakończonym 31 grudnia 2017 roku Grupa zbyła część nieruchomości w Parzniewie do spółki współzależnej oraz w Łężycy, Świebodzinie, Wincentowie, Pelagii, Olsztynie i Podchorążych 69 w Warszawie.

Nieuregulowany status prawny nieruchomości

Część nieruchomości należących do Grupy ma nieuregulowany status prawny z negatywną perspektywą jego uregulowania. Nieuregulowany status nieruchomości wynika z roszczeń zgłaszanych wobec części nieruchomości. W ocenie Zarządu większość z tych roszczeń jest niezasadna. W sprawozdaniu nieruchomości te nie są wykazywane. Ich wartość godziwą, określoną przy założeniu uregulowanego statusu prawnego, na poszczególne daty bilansowe zaprezentowano poniżej:

	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Wartość nieruchomości	110,9	108,1

Zabezpieczenie ryzyka zmiany wartości godziwej

Grupa zabezpiecza ryzyko zmiany wartości godziwej nieruchomości generujących przepływy z najmu denominowane w EUR, w części wynikającej z ryzyka walutowego, do wysokości poziomu finansowania zewnętrznego (kredytu) danej nieruchomości zaciąganego w tej samej walucie co przepływy z przychodów. Grupa w ramach rachunkowości zabezpieczeń ustala powiązanie (zabezpieczenie wartości godziwej) między nieruchomością (pozycją zabezpieczaną) a kredytem finansującym nieruchomość (pozycją zabezpieczającą) kompensując wynikające ze zmiany kursów EUR/PLN skutki zmiany wartości godziwej nieruchomości i wartości kredytów

(ujmowanych w zamortyzowanym koszcie) przez ujęcie w Skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji "Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych".

Zakontraktowane przychody

Grupa zawarła szereg umów leasingu operacyjnego z najemcami dotyczących posiadanych nieruchomości inwestycyjnych. Znaczna część umów najmu jest zawarta na czas nieokreślony z krótkim okresem ich wypowiedzenia. Grupa jest w trakcie zmiany strategii co do okresu na jaki zawierane są umowy najmu. Ponadto w Grupie trwa proces dezinwestycji tych nieruchomości, które nie pasują do jej docelowego portfela. Część z nich jest obecnie wynajmowana, a przyszłe przychody z tytułu umów najmu zależą od okresu w jakim Grupa będzie w stanie je zbyć. Ze względu na zmianę struktury Grupy oraz przyjęcie modelu zawierania przez Grupę umów najmu na czas oznaczony określenie zagregowanej wartości przyszłych przychodów z tytułu nieodwracalnych umów najmu wiąże się z koniecznością przyjęcia przez Grupę istotnych szacunków co do okresu zbycia nieruchomości jak i zmiany umów zawartych na czas nieokreślony w umowy zawarte na czas określony. Z uwagi na powyższe wartość przyszłych przychodów z tytułu nieodwracalnych umów najmu (czynszów) wynosi:

Przyszłe przychody z czynszów przypadające od dnia bilansowego	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
do 12 miesięcy	109,6	116,3
powyżej 1 roku do 5 lat	209,2	253,2
powyżej 5 do 10 lat	77,5	89,0
Przyszłe przychody razem	396,3	458,5

9. Rzeczowe aktywa trwałe

	Rok zakończony
	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Stan na dzień 1 stycznia	46,7	45,8
Nabycie	0,5	0,8
Amortyzacja	(1,1)	(1,1)
Zmiana odpisu aktualizującego wartość	(1,5)	1,2
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych	2,8	0,0
Stan na koniec okresu	47,4	46,7

Wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych na dzień 31 grudnia 2017 roku wyniosła: 45,8 mln PLN, 31 grudnia 2016: 45,3 mln PLN.

W 2017 roku Grupa dokonała przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do rzeczowych aktywów trwałych części nieruchomości w kwocie 2,8 mln PLN w związku ze zwiększeniem powierzchni biurowej wykorzystywanej na własne potrzeby Grupy.

10. Wartości niematerialne

W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2017 roku w celu usprawnienia procesów Grupa nabyła system łączący w sobie funkcje zarządzania nieruchomościami oraz finansowoksięgowe. Cena nabycia systemu wraz z wdrożeniem wyniosła 0,5 mln PLN. W roku zakończonym 31 grudnia 2016 roku Grupa nie nabywała wartości niematerialnych.

11. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych

Na dzień bilansowy Grupa posiada udziały w dwóch spółkach, w których wspólnie z partnerem realizuje wspólne przedsięwzięcia. Posiadane udziały w tych spółkach Grupa rozlicza metodą praw własności.

		Rok zakończony
	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Stan na dzień 1 stycznia	19,3	26,2
Nabycie	5,4	0,0
Nabycie pakietu kontrolnego	0,0	(7,2)
Udział w zyskach	0,8	0,9
Wypłata dywidendy	(1,1)	(0,6)
Zbycie	(18,7)	0,0
Stan na koniec okresu	5,7	19,3

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Spółki współzależne nie są notowane na aktywnym rynku. Ich wybrane dane finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku i na dzień 31 grudnia 2017 roku przedstawiają się następująco:

	Aktywa	Kapitał własny	Zobowiązania	Przychody	Zysk	Udział Grupy w zysku
Wrocław Industrial Park				1,0	0,8	0,5
Parzniew Logistics Center Infrastructure	3,3	(0,5)	3,8
Parzniew Logistics Center 1	48,6	11,4	37,2	1,4	0,6	0,3
Razem	51,9	10,9	41,0	2,4	1,4	0,8

W sierpniu 2017 roku Grupa zbyła udziały w spółce Wrocław Industrial Park Sp. z o. o. za kwotę 23,4 mln PLN. Sprzedaż udziałów związana jest z transakcją wyjścia przez Grupę z projektu magazynowo – przemysłowego we Wrocławiu, który realizowany był w ramach umowy o wspólnym przedsięwzięciu.

12. Długoterminowe aktywa finansowe

W długoterminowych aktywach finansowych na dzień 31 grudnia 2017 roku Grupa ujęła udziały w Polskiej Fundacji Narodowej w kwocie 1,5 mln PLN (31 grudnia 2016 roku: 1,5 mln PLN) oraz udzielone pożyczki jednostkom współzależnym w kwocie 9,5 mln PLN (31 grudnia 2016 roku: 2,9 mln PLN).

13. Pozostałe aktywa trwałe

Struktura pozostałych aktywów trwałych	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Aktywa z tytułu liniowego rozliczenia przychodów	12,9	15,6
Kaucje przekazane	1,8	2,1
Prowizja za pośrednictwo w wynajmie	0,3	0,4
Wycena pochodnych instrumentów finansowych	0,1	0,1
Pozostałe	0,2	0,3
Stan na koniec okresu	15,3	18,5

14. Zapasy związane z działalnością deweloperską

Struktura zapasów	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Grunty	60,5	60,5
Produkcja w toku	17,6	11,7
Wyroby gotowe	0,7	1,2
Zapasy związane z działalnością deweloperską razem	78,8	73,4

Zmiany stanu zapasów w ciągu roku obrotowego	Rok zakończony
	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Stan na dzień 1 stycznia	73,4	62,2
Nakłady na budowę	5,9	9,8
Zbycie lokali	(0,5)	(10,8)
Objęcie kontroli		12,2
Stan na koniec okresu	78,8	73,4

W pozycji grunty ujęto wszystkie grunty związane z mieszkaniową działalnością deweloperską.

15. Struktura należności oraz pozostałych aktywów

	31 grudnia 2017				31 grudnia 2016
Struktura należności		Razem Finansowe	Niefinansowe		Razem Finansowe	Niefinansowe
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa	32,0	14,4	17,6	46,8	16,3	30,5
Należności handlowe	12,3	12,3	0,0	15,5	15,5	0,0
Należności publicznoprawne	8,2	0,0	8,2	27,4	0,0	27,4
VAT od nabycia nieruchomości wewnątrz Grupy	6,3	0,0	6,3	23,3	0,0	23,3
Pozostałe należności publicznoprawne	1,9	0,0	1,9	4,1	0,0	4,1
Przedpłaty	9,4	0,0	9,4	3,1	0,0	3,1
Pozostałe należności	2,1	2,1	0,0	0,8	0,8	0,0
Należności z tytułu podatku dochodowego	0,1	0,0	0,1	3,1	0,0	3,1
Należności oraz pozostałe aktywa razem	32,1	14,4	17,7	49,9	16,3	33,6

W 2015 roku w ramach zmiany struktury Grupy Kapitałowej spółka Dalmor S.A. wniosła aportem nieruchomość w zamian za akcje spółki komandytowo-akcyjnej. Na podstawie otrzymanej interpretacji indywidualnej za podstawę opodatkowania podatkiem VAT przyjęto wartość nominalną otrzymanych akcji pomniejszoną o należny podatek. W 2016 roku organ podatkowy przeprowadził kontrolę w zakresie rozliczeń z tytułu podatku VAT. Na podstawie wydanej decyzji przez organ podatkowy pierwszej instancji podstawą opodatkowania powinna być wartość rynkowa nieruchomości. W związku z tym doszacował spółce wartość podatku należnego od tej transakcji w kwocie 16,9 mln PLN. Spółka, uznając iż takie podejście organu podatkowego nie jest zasadne, złożyła odwołanie od decyzji organu podatkowego. Jednocześnie, minimalizując potencjalne ryzyko zapłaty w przyszłości odsetek, kwotę tę zapłaciła, traktując ją jako nadpłatę z tytułu podatku VAT. W okresie 9 miesięcy 2017 roku organ podatkowy II instancji wydał pozytywną dla Grupy decyzję. Grupa otrzymała zwrot nadpłaconego podatku VAT w kwocie 16,9 mln PLN wraz z należnymi odsetkami w kwocie 0,6 mln PLN.

Struktura walutowa należności handlowych oraz pozostałych aktywów	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
PLN	30,3	45,8
USD	0,3	0,1
EUR	1,4	0,9
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa razem	32,0	46,8

Struktura wiekowa należności handlowych	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Należności nieprzeterminowane	7,4	10,6
Należności przeterminowane od 1 do 30 dni	3,0	2,9
Należności przeterminowane od 31 do 60 dni	1,2	1,3
Należności przeterminowane od 61 do 90 dni	0,4	0,5
Należności przeterminowane powyżej 90 dni	0,3	0,2
Należności handlowe razem	12,3	15,5

	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Należności handlowe	35,0	40,2
Odpisy z tytułu utraty wartości należności handlowych	(22,7)	(24,7)
Należności handlowe netto	12,3	15,5

Zmiana odpisu aktualizującego należności handlowe	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Stan na początek okresu	24,7	21,3
Utworzenie odpisu	2,9	5,2
Rozwiązanie odpisu	(2,7)	(1,6)
Wykorzystanie odpisu	(2,2)	(0,2)
Stan na koniec okresu	22,7	24,7

16. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania

z przepływów pieniężnych

Struktura środków pieniężnych	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Środki pieniężne w banku i w kasie	28,7	38,3
Krótkoterminowe depozyty bankowe	75,4	37,9
Stan na koniec okresu	104,1	76,2

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Wyjaśnienie niektórych korekt przepływów z działalności operacyjnej w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych oraz uzgodnienie bilansowych zmian niektórych pozycji ze zmianami wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych

	Rok zakończony
Zmiana wartości pozostałych aktywów i wynik na zbyciu	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Aktualizacja wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych	1,5	(1,2)
Przeniesienie z aktywów mających nieuregulowany status prawny	0,0	(2,8)
Razem	1,5	(4,0)

	Rok zakończony
Zmiana kapitału obrotowego wykazanego w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Zmiana stanu zapasów	(5,4)	1,0
Zmiana stanu należności	14,8	74,6
Zmiana stanu pozostałych aktywów	3,2	(12,5)
Zmiana stanu zobowiązań	(6,2)	(80,2)
Zmiana stanu rezerw	(1,5)	(1,8)
Razem	4,9	(18,9)

Przyczyny występowania różnic pomiędzy bilansowymi zmianami niektórych pozycji oraz zmianami wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych

	Rok zakończony
Zapasy	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Zmiana stanu zapasów wykazana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej	(5,4)	(11,2)
Nabycie zapasów	0,0	12,2
Zmiana stanu zapasów w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych	(5,4)	1,0

	Rok zakończony
Zobowiązania	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej	(2,6)	(90,6)
Zmiana stanu zobowiązań inwestycyjnych	(3,6)	10,4
Zmiana stanu zobowiązań w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych	(6,2)	(80,2)

17. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

		Rok zakończony
	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Stan na dzień 1 stycznia	16,5	57,8
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	0,3	(0,2)
Przeniesienie z/do nieruchomości inwestycyjnych	8,8	(30,1)
Zbycie	(2,2)	(11,0)
Stan na koniec okresu	23,4	16,5

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

18. Struktura zobowiązań

Struktura zobowiązań		31 grudnia 2017		31 grudnia 2016
		Razem Finansowe	Niefinansowe		Razem Finansowe	Niefinansowe
Zobowiązania krótkoterminowe
Zadłużenie	20,0	20,0	0,0	24,8	24,8	0,0
Kredyty	19,9	19,9	0,0	24,7	24,7	0,0
Leasing floty samochodowej	0,1	0,1	0,0	0,1	0,1	0,0
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe
zobowiązania	34,1	31,4	2,7	32,7	30,1	2,6
Zobowiązania handlowe	13,1	13,1	0,0	13,5	13,5	0,0
Zobowiązania inwestycyjne	3,9	3,9	0,0	0,3	0,3	0,0
Depozyty najemców	8,3	8,3	0,0	9,4	9,4	0,0
Zobowiązania publicznoprawne	2,7	0,0	2,7	2,6	0,0	2,6
Kaucje podwykonawców robót budowlanych	3,1	3,1	0,0	3,1	3,1	0,0
Wycena pochodnych instrumentów finansowych	0,0	0,0	0,0	0,1	0,1	0,0
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	3,0	3,0	0,0	3,7	3,7	0,0
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	0,2	0,0	0,2	0,1	0,0	0,1
Zaliczki związane z działalnością deweloperską	1,0	0,0	1,0	0,7	0,0	0,7
Zobowiązania krótkoterminowe razem	55,3	51,4	3,9	58,3	54,9	3,4
Zobowiązania długoterminowe
Zadłużenie	486,4	486,4	0,0	535,9	535,9	0,0
Kredyty	486,2	486,2	0,0	535,6	535,6	0,0
Leasing floty samochodowej	0,2	0,2	0,0	0,3	0,3	0,0
Pozostałe	5,7	5,7	0,0	10,0	10,0	0,0
Depozyty najemców	4,6	4,6	0,0	5,3	5,3	0,0
Kaucje podwykonawców robót budowlanych	0,1	0,1	0,0	0,1	0,1	0,0
Wycena pochodnych instrumentów finansowych	1,0	1,0	0,0	4,6	4,6	0,0
Zobowiązania długoterminowe razem	492,1	492,1	0,0	545,9	545,9	0,0
Zobowiązania razem	547,4	543,5	3,9	604,2	600,8	3,4

Na dzień 31 grudnia 2017 roku i na dzień 31 grudnia 2016 roku wartość godziwa zobowiązań finansowych i wartość zobowiązań

19. Zadłużenie

Na dzień 31 grudnia 2017 roku zadłużenie Grupy stanowią kredyty (506,1 mln PLN) oraz leasing floty samochodowej (0,3 mln PLN). Kredyty związane są z inwestycyjnym finansowaniem nieruchomości. Kredyty w walutach obcych Grupa zaciąga na finansowanie nieruchomości generujących przychody w tych samych walutach.

W 2017 roku Grupa zaciągnęła kredyt w wysokości 110,0 mln PLN na przejściowe finansowanie zobowiązań z tytułu podatku VAT związanych z transakcjami zmiany struktury Grupy, który finansowych według skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej były zbliżone.

w tymże okresie w całości spłaciła, oraz dokonała spłaty 10,0 mln PLN krótkoterminowego kredytu obrotowego.

Kredyty oprocentowane są w oparciu o zmienne stopy procentowe. W zależności od waluty finansowania są to stopy WIBOR, EURIBOR powiększone o marżę. W celu minimalizacji ryzyka zmiany stóp procentowych Grupa zawiera z bankami umowy swapów stopy procentowej (IRS) efektywnie zamieniających oprocentowanie zmienne na stałe.

Zmiana stanu kredytów	Rok zakończony
	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Stan na dzień 1 stycznia	560,3	312,4
Zaciągnięcie kredytu	110,0	293,6
Odsetki naliczone	12,6	11,2
Spłata kapitału	(137,3)	(62,8)
Spłata odsetek	(12,8)	(10,6)
Niezrealizowane różnice kursowe	(26,9)	17,5
Wycena kredytu w zamortyzowanym koszcie	0,2	(1,0)
Stan na koniec okresu	506,1	560,3

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Struktura walutowa zadłużenia	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Kredyty	506,1	560,3
EUR	431,0	473,6
PLN	75,1	86,7
Leasing floty samochodowej	0,3	0,4
PLN	0,3	0,4
Zadłużenie razem	506,4	560,7

20. Zaliczki związane z działalnością deweloperską

Zaliczki związane z działalnością deweloperską obejmują

przedpłaty na poczet sprzedaży lokali.

21. Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Zobowiązania z tytułu podatku odroczonego

	Nieruchomości Inwestycyjne	Środki trwałe	Zapasy	Pozostałe aktywa	Rezerwy	Straty podatkowe	Pozostałe zobowiązania	Ogółem
1 stycznia 2016	31,9	0,6	0,0	6,9	0,0	0,0	0,0	39,4
zwiększenia/zmniejszenia	10,2	0,1	0,0	4,9	0,0	0,0	0,1	15,3
31 grudnia 2016	42,1	0,7	0,0	11,8	0,0	0,0	0,1	54,7
zwiększenia/zmniejszenia	(7,6)	(0,6)	0,0	8,0	0,0	0,0	0,6	0,4
31 grudnia 2017	34,5	0,1	0,0	19,8	0,0	0,0	0,7	55,1

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

	Nieruchomości Inwestycyjne	Środki trwałe	Zapasy	Pozostałe aktywa	Rezerwy	Straty podatkowe	Pozostałe zobowiązania	Ogółem
1 stycznia 2016	21,4	0,1	2,9	4,5	10,4	19,4	7,8	66,5
zwiększenia/zmniejszenia	3,9	(0,1)	(1,0)	0,4	(3,6)	9,3	9,8	18,7
31 grudnia 2016	25,3	0,0	1,9	4,9	6,8	28,7	17,6	85,2
zwiększenia/zmniejszenia	0,5	0,0	(1,7)	(1,4)	0,6	2,4	1,9	2,3
31 grudnia 2017	25,8	0,0	0,2	3,5	7,4	31,1	19,5	87,5

Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlegają kompensacie, jeżeli występuje możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do dokonania kompensaty aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz jeżeli aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczą podatków dochodowych nałożonych przez te same władze podatkowe na tego samego podatnika. W roku zakończonym 31 grudnia 2017 roku dokonano kompensaty aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 33,3 mln PLN, (w roku 2016: 33,9 mln PLN).

22. Rezerwy

	Roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości i bezumowne korzystanie z nich	Naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej	Odprawy dla zwalnianych pracowników	Świadczenia pracownicze	Pozostałe	Razem
Stan na 1 stycznia 2016	31,1	21,3	0,5	0,9	9,9	63,7
Utworzenie	5,9	2,8	0,0	0,0	4,1	12,8
Nabycie	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Wykorzystanie	0,0	(2,5)	(0,1)	0,0	(1,2)	(3,8)
Przemieszczenie	(0,2)	(0,3)	0,0	0,0	0,0	(0,5)
Rozwiązanie	(6,2)	(3,6)	0,0	(0,5)	0,0	(10,3)
Stan na 31 grudnia 2016	30,6	17,7	0,4	0,4	12,8	61,9
Utworzenie	0,3	0,2	0,0	0,0	7,4	7,9
Wykorzystanie	0,0	0,0	0,0	0,0	(5,9)	(5,9)
Rozwiązanie	(0,5)	(3,0)	0,0	0,0	0,0	(3,5)
Stan na 31 grudnia 2017	30,4	14,9	0,4	0,4	14,3	60,4
w tym: długoterminowe:	15,5	0,0	0,0	0,4	0,0	15,9
krótkoterminowe:	14,9	14,9	0,4	0,0	14,3	44,5

Roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości i bezumowne korzystanie z nich

Grupa tworzy rezerwy na roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości, co do których jest posiadaczem w złej wierze, co oznacza sytuację, w której spółki z Grupy wiedziały, albo przy zachowaniu należytej staranności mogły się dowiedzieć, iż nie przysługuje im określone prawo czy też prawo to nie przysługuje osobie, od której to prawo nabyły.

Grupa uznaje, że dla wszystkich nieruchomości, co do których nie posiada tytułu prawnego posiadanie w złej wierze występuje od momentu odmowy nabycia nieruchomości z mocy prawa (w trybie art. 200 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub wydania ostatecznej decyzji uchylającej tytuł prawny do uprzednio nabytej nieruchomości. Dla tych nieruchomości Grupa tworzy rezerwę na roszczenia o pożytki w wysokości możliwych do uzyskania pożytków z danej nieruchomości.

Zgodnie z obowiązującym prawem roszczenie z tytułu utraconych pożytków może zostać złożone przez posiadającego prawomocny tytuł prawny do nieruchomości najwcześniej w dniu uzyskania tego tytułu, jednak nie później niż w ciągu 1 roku od tego dnia. Prawo do roszczenia z tytułu utraconych pożytków przeciwko posiadaczowi w złej wierze przedawnia się z upływem 10 lat.

Grupa w 2017 roku dokonała zmiany szacunków w zakresie przychodów i rezerw z tytułu odszkodowań za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Spółki Grupy prezentują w sprawozdaniu z całkowitych dochodów przychody za bezumowne korzystanie z nieruchomości w kwocie netto, po

23. Kapitał podstawowy

pomniejszeniu o odpisy aktualizujące należności. Spółki Grupy tworząc rezerwy na bezumowne korzystanie z nieruchomości, co do których nie mają tytułu prawnego prezentują w sprawozdaniu z całkowitych dochodów koszty utrzymania nieruchomości w kwocie netto, po pomniejszeniu o rozwiązanie niewykorzystanych rezerw.

Koszty utrzymania nieruchomości w 2017 roku w związku z powyższą zmianą są niższe od analogicznego okresu roku poprzedniego o 5,6 mln PLN.

Naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej

Rezerwa na naprawy gwarancyjne obejmuje wartość napraw bądź odszkodowania dotyczącego sprzedanych lokali.

Świadczenia pracownicze

Rezerwa na świadczenia pracownicze obejmuje wartość bieżącą przyszłych świadczeń z nagród jubileuszowych oraz odpraw emerytalnych i rentowych wypłacanych zgodnie z obowiązującymi w Grupie systemami wynagradzania.

Pozostałe rezerwy

W pozostałych rezerwach ujęto

• 14,1 mln PLN prawdopodobnych wydatków związanych z podwyższonymi opłatami z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz spornymi zobowiązaniami z tytułu podatku od nieruchomości.
• 0,2 mln PLN różne roszczenia najemców i nabywców nieruchomości.

	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Liczba akcji na 1 stycznia	46 786 030	46 722 747
Emisja akcji	28 642	63 283
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)	46 814 672	46 786 030

Wszystkie wyemitowane akcje są akcjami zwykłymi. Wartość nominalna każdej akcji wynosi 1 PLN. Akcje uprawniają w jednakowym stopniu do majątku Jednostki Dominującej.

Emisja akcji w 2017 roku i 2016 roku została dokonana na podstawie:

• Uchwały nr 3 Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki z dnia 11 października 2011 roku w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego o kwotę 3 884 000 PLN poprzez emisję 3 884 000 akcji na okaziciela serii C o wartości nominalnej 1 PLN każda oraz
• Uchwały nr 3 Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki z dnia 16 kwietnia 2012 roku w sprawie warunkowego

podwyższenia kapitału zakładowego o kwotę 469 000 PLN poprzez emisję 469 000 akcji na okaziciela serii C o wartości nominalnej 1 PLN każda.

Wyemitowane akcje w 2017 roku i 2016 roku nabywane są w wyniku realizacji uprawnień wynikających z warrantów subskrypcyjnych serii A oraz serii B Spółki zaoferowanych nieodpłatnie tym pracownikom spółek Warszawski Holding Nieruchomości S.A., Intraco S.A., Budexpo Sp. z o.o. oraz Dalmor S.A., którym stosownie do przepisów art. 36 i n. Ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji z dn. 31 sierpnia 1996 roku przysługiwało prawo do nieodpłatnego nabycia akcji lub udziałów danej spółki.

24. Kapitał zapasowy

Kapitał zapasowy składa się z:

• emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej (agio) w kwocie 1 753,2 mln PLN,
• podziału zysku w kwocie 93,8 mln PLN.

W 2017 roku PHN S.A. nabył akcje i udziały spółek zależnych w zamian za wyemitowanie akcji własnych (szczegóły opisane

25. Kapitał z aktualizacji wyceny

Kapitał z aktualizacji wyceny składa się z:

Nadwyżki pomiędzy wartością księgową netto a wartością godziwą nieruchomości inwestycyjnych na dzień ich przekwalifikowania z rzeczowych aktywów trwałych do nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 3,2 mln PLN,

26. Niepodzielone zyski zatrzymane

Niepodzielone zyski zatrzymane wykazane na dzień 31 grudnia 2017 roku w kwocie 88,7 mln PLN zwiększyły się z poziomu 72,8 mln PLN na dzień 31 grudnia 2016 roku w związku z:

przeznaczeniem kwoty 12,2 mln PLN na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy i kwoty 4,3 mln PLN na kapitał zapasowy,

27. Podział zysku Jednostki dominującej za 2016 rok

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. w dniu 30 czerwca 2017 roku dokonało podziału zysku za 2016 rok w kwocie 16,5 mln PLN w następujący sposób:

28. Rekomendacja Zarządu dotycząca przeznaczenia zysku netto za 2017 rok

Zarząd Spółki nie podjął jeszcze decyzji w sprawie rekomendacji dotyczącej przeznaczenia zysku netto za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku.

29. Przychody z działalności operacyjnej

Przychody z działalności operacyjnej Rok zakończony 31 grudnia 2017 31 grudnia 2016 Przychody z najmu 149,7 153,5 Przychody z działalności deweloperskiej 0,7 13,7 Przychody z pozostałych działalności 8,2 8,2 Działalność hotelowa 8,0 7,9 Usługi zarządcze 0,2 0,3 Przychody z działalności operacyjnej razem 158,6 175,4

w nocie 23). Cena ich nabycia została ustalona na poziomie kosztu emisji akcji własnych PHN S.A., określonego na podstawie notowań akcji PHN S.A. w poszczególnych dniach nabywania akcji i udziałów spółek zależnych. Nadwyżka ceny nabycia nad ceną nominalną równą 1 PLN za akcję została ujęta jako kapitał zapasowy.

• Zwiększenia stanu kapitału z tytułu stosowania rachunkowości zabezpieczeń w kwocie 0,1 mln PLN.
• wypracowaniem przez Grupę w 2017 roku zysku netto w kwocie 31,5 mln PLN,
• ujęciem nadwyżki wartości księgowej udziałów niekontrolujących nad wartością wyemitowanych akcji PHN S.A. (ujętą odpowiednio w kapitale zapasowym) w kwocie 0,9 mln PLN
• kwotę 12,2 mln PLN na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy, tj. 0,26 PLN na jedną akcję,
• kwotę 4,3 mln PLN przeznaczyło na kapitał zapasowy Jednostki Dominującej.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

		Rok zakończony
Pozostałe przychody	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Aktualizacja wartości nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych	0,0	1,2
Przeniesienie z aktywów mających nieuregulowany status prawny	0,0	2,8
Odszkodowania	1,9	0,1
Aktualizacja wartości należności	2,7	1,6
Rozwiązanie rezerwy na bezumowne korzystanie z nieruchomości	0,5	6,2
Rozwiązanie rezerwy na odszkodowania w działalności deweloperskiej	3,0	3,6
Rozwiązane pozostałych rezerw	0,3	0,7
Zwrot opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów	0,0	0,9
Pozostałe	0,7	1,9
Pozostałe przychody razem	9,1	19,0

30. Koszty działalności operacyjnej

	Rok zakończony
Koszty działalności operacyjnej	31 grudnia 2017
Koszty utrzymania nieruchomości	68,5	76,3
Koszty działalności deweloperskiej	0,6	13,6
Koszty pozostałych działalności	6,8	6,5
Działalność hotelowa	6,8	6,5
Koszty działalności operacyjnej razem	75,9	96,4

	Rok zakończony
Pozostałe koszty	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Aktualizacja wartości nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych	1,5	0,0
Aktualizacja wartości należności	2,9	5,2
Zmiana struktury odliczenia podatku VAT	0,5	1,1
Roszczenia o pożytki z tytułu wynajmowanych nieruchomości	0,0	1,7
Odszkodowania i kary	0,1	0,1
Odprawy dla zwalnianych pracowników	0,0	0,2
Pozostałe	0,9	0,9
Pozostałe koszty razem	5,9	9,2

31. Koszty według rodzaju

		Rok zakończony
Grupa bez działalności deweloperskiej	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Amortyzacja	1,1	1,1
Zużycie materiałów i energii	13,5	14,6
Usługi obce	41,1	50,4
Podatki i opłaty	27,8	26,1
Wynagrodzenia i inne świadczenia na rzecz pracowników	20,2	18,0
Pozostałe koszty rodzajowe	0,6	0,7
Zmiana stanu produktów	0,2	0,0
Koszty działalności operacyjnej razem	104,5	110,9
Koszty administracyjne	(23,9)	(22,1)
Koszty sprzedaży	(1,1)	(1,1)
Koszty przygotowania i realizacji deweloperskich projektów komercyjnych	(4,2)	(4,1)
Koszty typu one - off (restrukturyzacja grupy)	0,0	(0,8)
Koszt własny sprzedaży	75,3	82,8

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2017 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

		Rok zakończony
Działalność deweloperska	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Zużycie materiałów i energii	0,1	0,1
Usługi obce	2,9	4,9
Podatki i opłaty	0,1	0,1
Wynagrodzenia i inne świadczenia na rzecz pracowników	0,4	0,8
Wartość sprzedanych towarów i materiałów	0,0	0,6
Zmiana stanu produktów	(0,7)	10,1
Koszty działalności operacyjnej razem	2,8	16,6
Koszty administracyjne	(1,7)	(2,5)
Koszty sprzedaży	(0,5)	(0,3)
Koszty utrzymania zapasów i infrastruktury działalności deweloperskiej	0,0	(0,2)
Koszt własny sprzedaży	0,6	13,6

32. Przychody i koszty finansowe

	Rok zakończony
Przychody finansowe	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Przychody odsetkowe	1,5	1,1
Krótkoterminowe depozyty bankowe	0,6	0,6
Inne odsetki	0,9	0,5
Wycena instrumentów finansowych	4,3	0,5
Różnice kursowe	0,8	0,5
Przychody finansowe razem	6,6	2,1

	Rok zakończony
Koszty finansowe	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Koszty finansowania	12,5	11,2
Kredyty i pożyczki	12,5	11,2
Leasing finansowy	0,0	0,0
Odsetki od przeterminowanych zobowiązań	0,3	0,1
Wycena instrumentów finansowych	0,9	3,7
Różnice kursowe	0,7	0,4
Pozostałe koszty finansowe	0,7	1,5
Koszty finansowe razem	15,1	16,9
Działalność finansowa netto	(8,5)	(14,8)

33. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej

	Rok zakończony
	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Podatek bieżący	(4,0)	(3,7)
Podatek odroczony	1,9	3,4
Podatek dochodowy	(2,1)	(0,3)

	Rok zakończony
	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Zysk brutto	33,5	31,1
Podatek wyliczony według stawki krajowej 19%	(6,4)	(5,9)
Udział w zyskach (stratach) jednostek współzależnych	0,2	0,2
Przychody niepodlegające opodatkowaniu	0,6	0,7
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (różnice trwałe)	(0,5)	(0,6)
Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych	1,0	1,0
Odpis aktualizujący aktywa z tytułu podatku odroczonego	(0,1)	(6,5)
Straty podatkowe z lat ubiegłych, w związku z którymi rozpoznano aktywa z tytułu podatku
odroczonego	3,9	0,0
Straty podatkowe powstałe w wyniku aportu obligacji wewnątrz Grupy	0,0	11,6
Nadwyżka wartości nominalnej obejmowanych udziałów nad wartością podatkową wnoszonych
wkładów	0,0	(0,8)
Sprzedaż nieruchomości w ramach Grupy	(0,4)	0,0
Pozostałe	(0,4)	0,0
Podatek dochodowy	(2,1)	(0,3)

W świetle obowiązujących od 15 lipca 2016 roku postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom ("GAAR"), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce, Zarząd Jednostki Dominującej dokonał całościowej analizy sytuacji podatkowej jednostek Grupy w zakresie identyfikacji i oceny transakcji i operacji, które mogłyby być potencjalnie objęte przepisami GAAR, rozważył wpływ na podatek odroczony, wartość podatkową aktywów oraz rezerwy

34. Działalność zaniechana

W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2017 Grupa nie poniosła kosztów związanych z działalnością zaniechaną. W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2016 Grupa poniosła koszty

35. Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom niekontrolującym

W 2017 roku nastąpił wykup akcji i udziałów od akcjonariuszy i udziałowców niekontrolujących spółek Warszawski Holding Nieruchomości S.A., Intraco S.A., Dalmor S.A. oraz Budexpo Sp. z o.o. Zysk udziałowców niekontrolujących został ustalony na ryzyko podatkowe. W ocenie Zarządu przeprowadzona analiza nie wykazała konieczności dokonania korekty wykazanych pozycji bieżącego i odroczonego podatku dochodowego. Niemniej jednak w ocenie Zarządu w przypadku przepisów GAAR występuje nieodłączna niepewność co do przyjętej przez Jednostkę interpretacji przepisów prawa podatkowego, która może wpłynąć na możliwość realizacji aktywów z tytułu podatku odroczonego w przyszłych okresach oraz zapłatę dodatkowego podatku za okresy przeszłe.

administracyjne	związane	z	całkowitym	zaniechaniem
działalności	połowowej	w	kwocie	0,1 mln PLN.

przy założeniu, że partycypują oni w zysku netto za kolejne kwartały 2017 roku w wysokości posiadanych akcji/udziałów w tych okresach.

36. Zysk na jedną akcję

Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję	Rok zakończony
przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Zysk przypadający na akcjonariuszy Spółki w (mln PLN)	31,5	30,8
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w mln sztuk)	46,8	46,7
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) na akcję (w PLN)	0,67 PLN	0,66 PLN

Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję z działalności		Rok zakończony
kontynuowanej przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Zysk przypadający na akcjonariuszy Spółki z działalności kontynuowanej (w mln PLN)	31,5	30,9
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w mln sztuk)	46,8	46,7
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) na akcję ( w PLN)	0,67 PLN	0,66 PLN

37. Pozycje warunkowe

W nocie nr 8 została ujawniona informacja o należących do Grupy nieruchomościach o nieuregulowanym statusie prawnym. W przypadku pozytywnego dla Grupy rozstrzygnięcia sporów prawnych dotyczących tych nieruchomości zostaną one ujęte jako składniki aktywów.

Część budynków Grupy wynajmowanych na cele biurowe jest zaewidencjonowana w rejestrach publicznych jako budynki przeznaczone na cele mieszkalne. Nie zostały zgłoszone zmiany sposobu użytkowania takich budynków, ani nie zostały uzyskane wszystkie decyzje administracyjne w tym zakresie, co może wiązać się z nałożeniem sankcji na spółki z Grupy. Na dzień bilansowy ryzyko nałożenia tych kar na Grupę jest niskie, a ich potencjalna wysokość nie jest możliwa do wiarygodnego oszacowania, w związku z czym Grupa nie utworzyła na nie rezerwy.

a) Zobowiązania inwestycyjne

Nie występują istotne warunkowe zobowiązania inwestycyjne.

b) Leasing operacyjny

Nie występują istotne warunkowe zobowiązania z tytułu leasingu operacyjnego.

38. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Transakcje ze Skarbem Państwa i spółkami Skarbu Państwa

Skarb Państwa RP jest podmiotem sprawującym kontrolę nad Grupą. W związku z powyższym transakcje pomiędzy podmiotami Grupy a Skarbem Państwa oraz jednostkami powiązanymi Skarbu Państwa podlegają ujawnieniu zgodnie z zasadami określonymi w MSR 24 "Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych".

Grupa nie zawierała istotnych indywidualnie transakcji z podmiotami powiązanymi ze Skarbem Państwa. W normalnym trybie działalności Grupa uzyskiwała przychody z tytułu najmu od podmiotów kontrolowanych przez Skarb Państwa.

W związku z tym Grupa jest zwolniona z określonego w MSR 24 § 18 wymogu ujawniania informacji w odniesieniu do transakcji i nierozliczonych sald z podmiotami powiązanymi ze Skarbem Państwa.

Spółki wchodzące w skład Grupy, na mocy polskich przepisów, podlegają obowiązkowi podatkowemu. W związku z tym płacą podatek Skarbowi Państwa, który jest jednostką powiązaną. Zasady i przepisy obowiązujące spółki Grupy w tym zakresie są identyczne z tymi, które obowiązują pozostałe jednostki niebędące jednostkami powiązanymi.

	Rok zakończony
Przychody ze sprzedaży towarów i usług	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Przychody od Skarbu Państwa	14,2	12,0

	Rok zakończony
	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Wynagrodzenie osób zarządzających jednostki dominującej	1,4	3,0
Wynagrodzenie osób zarządzających jednostek zależnych	0,2	0,4
Wynagrodzenie osób nadzorujących jednostki dominującej	0,4	0,3
Wynagrodzenie osób nadzorujących jednostek zależnych	0,2	0,2
Razem	2,2	3,9

Transakcje z jednostkami stowarzyszonymi i współzależnymi (wspólne przedsięwzięcia)

W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2017 roku Grupa zbyła spółce Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o. nieruchomość za kwotę 8,0 mln PLN.

39. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych wypłacone lub należne za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku i rok zakończony dnia 31 grudnia 2016 roku w podziale na rodzaje usług:

	Rok zakończony
	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych	0,2	0,2
Razem	0,2	0,2

Badanie i przegląd sprawozdań finansowych za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku i rok zakończony 31 grudnia 2016 roku przeprowadził podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych pod nazwą PricewaterhouseCoopers Sp. z o. o. Umowa na badanie sprawozdania finansowego za lata 2017- 2018 została zawarta dnia 10 lipca 2017 roku.

40. Zdarzenia po dniu bilansowym

W dniu 19 marca 2018 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. odwołało Pana Jarosława Olejniczaka oraz Pana Roberta Górala ze składu Rady Nadzorczej Spółki.

W dniu 19 marca 2018 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. powołało Pana Tomasza Górnickiego oraz Pana Włodzimierza Stasiaka do składu Rady Nadzorczej Spółki.

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd Jednostki Dominującej w dniu 21 marca 2018 roku.

Piotr Staroń Członek Zarządu ds. Finansowych Zbigniew Kulewicz Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi

Maciej Jankiewicz Prezes Zarządu

Zbigniew Zawadzki Osoba odpowiedzialna za sporządzenie

skonsolidowanego sprawozdania finansowego

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2017 ROKU

B. Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej

1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej

1.1 O Grupie kapitałowej

Polski Holding Nieruchomości S.A. ("PHN", "Grupa", "Spółka") jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje ok. 140 wydzielone biznesowo aktywa nieruchomościowe o wartości ok. 2,4 mld PLN. Działalność PHN skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i we Wrocławiu. PHN ma wieloletnie doświadczenie zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów deweloperskich. Od 13 lutego 2013 roku PHN jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

PHN realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez Spółkę odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów. Polski Holding Nieruchomości S.A. powstał w 2011 roku w wyniku konsolidacji spółek należących do Skarbu Państwa, prowadzących działalność w sektorze nieruchomości w Polsce lub posiadających w swoim portfelu istotne aktywa nieruchomościowe. Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej wniosły znaczący wkład w historię powojennej architektury Warszawy. Nieruchomości należące do PHN kojarzone są z historią stolicy, jak neorenesansowy zabytkowy Pałac Kossakowskich przy ulicy Nowy Świat 19 czy Intraco pierwszy warszawski wieżowiec, wzniesiony w 1975 roku przy ulicy Stawki 2.

Działalność Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. przedstawiono w poniższej tabeli.

O Grupie Polski Holding Nieruchomości S.A.

POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
CO?	GDZIE?
 Biura - przeważająca część portfela nieruchomości  Mieszkania (sprzedaż nowych i wynajem istniejących)  Pozostałe • Hotele (własne i we współpracy) • Logistyka (z partnerami lub w formule BTS) • Handel (w formule BTS dla wybranych najemców)	 Warszawa  Łódź  Trójmiasto  Poznań  Wrocław  Atrakcyjne lokalizacje zapewniające efektywność  Kraków
JAK?	"+"
 Współpraca z podmiotami zewnętrznymi  Współpraca ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa  Prowadzenie inwestycji dla podmiotów zewnętrznych  Udział w programach rządowych  Utworzenie REIT (spółki rynku wynajmu nieruchomości)  Transakcje M&A  Projekty specjalne	 Przebudowa portfela nieruchomości  Efektywne zarządzanie nieruchomościami  Unikatowe lokalizacje  Rotacja aktywów  Nowe projekty deweloperskie  Wysoka jakość relacji z klientami

Wzrost wartości marki i zwiększenie jej rozpoznawalności

• Kluczowe wartości Grupy Kapitałowej PHN
• Atrakcyjne lokalizacje nieruchomości będących w portfelu oraz flagowe projekty deweloperskie
• Doskonałe wykonanie realizowanych inwestycji (jakość definiowana poprzez dostępność finansową i przestrzenną)
• Wysoką jakość architektoniczną inwestycji (w tym również dzięki wyłonieniu projektów w drodze konkursów architektonicznych)
• Nowoczesność i rozwój oraz partnerstwo i współpracę
• Odpowiedzialność społeczną i troskę o środowisko (działalność innowacyjna i stosowanie rozwiązań proekologicznych)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

1.2 Grupa Kapitałowa w liczbach

Grupa Kapitałowa w liczbach wg stanu na dzień 31 grudnia 2017 roku

WYNIK Z NAJMU [mln PLN]	ZYSK NETTO GRUPY [mln PLN]	Skorygowana EBITDA [mln PLN]
81,2 31.12.2016: 77,2 + 5,1%	31,4 31.12.2016: 30,7 + 2,3%	52,1 31.12.2016: 50,3 + 3,5%
Grupa w 2017 roku zanotowała wynik z najmu na poziomie 81,2 mln PLN wobec 77,2 mln PLN w 2016 roku.	Grupa w 2017 roku wypracowała 31,4 mln PLN zysku netto wobec 30,7 mln PLN w 2016 roku.	Na dzień 31 grudnia 2017 roku odnotowano wzrost wskaźnika efektywności Grupy, skorygowanej EBITDA, do poziomu 52,1 mln PLN.
AKTYWA GRUPY [mln PLN]	WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW [%]	LTV [%]
2 642,9 31.12.2016: 2 681,0 - 1,4%	14,7 31.12.2016: 20,2 - 5,5%	21,0 31.12.2016: 22,8 - 1,8%

Wybrane dane operacyjno-finansowe za lata 2013 – 2017

	2017	2016	2015	2014	2013
Wynik z najmu	81,2	77,2	60,1	55,5	72,1
Wynik na działalności deweloperskiej	0,1	0,1	8,7	11,2	9,7
Wynik z pozostałej działalności	1,4	1,7	1,5	(0,3)	(0,1)
Koszty administracyjne i sprzedaży	(31,4)	(31,1)	(38,4)	(38,5)	(46,2)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	36,5	45,0	(12,1)	12,5	(7,0)
Zysk netto z działalności kontynuowanej	31,4	30,8	50,6	108,0	107,2
Zysk netto	31,4	30,7	50,8	107,8	107,0
Całkowite dochody ogółem	31,4	31,0	50,6	107,8	107,0
Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	31,5	30,8	49,1	105,1	100,0
EBITDA	55,6	54,8	53,4	43,1	13,1
Skorygowana EBITDA	52,1	50,3	32,3	25,5	35,0
Aktywa trwałe	2 404,5	2 465,0	2 143,8	1 978,9	1 974,8
Nieruchomości inwestycyjne	2 270,2	2 324,7	2 015,4	1 924,1	1 927,9
Rzeczowe aktywa trwałe	47,4	46,7	45,8	22,5	24,6
Aktywa obrotowe	215,0	199,5	312,4	292,5	465,6
Zapasy związane z działalnością deweloperską	78,8	73,4	62,2	35,8	65,4
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa	32,0	46,8	121,4	119,1	182,2
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	104,1	76,2	126,5	136,4	217,8
Aktywa ogółem	2 642,9	2 681,0	2 514,0	2 283,4	2 457,8
Zadłużenie finansowe	506,4	560,7	313,0	15,3	1,5
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego	21,8	20,8	20,4	55,2	148,1
Kapitały ogółem	2 013,3	1 994,1	1 982,7	2 000,7	1 992,7
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	1 985,8	1 965,2	1 949,8	1 947,1	1 861,7
Udziały niekontrolujące	27,5	28,9	32,9	53,6	131,0
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	70,2	32,0	46,3	15,6	34,2
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	10,1	(281,1)	(136,9)	(8,7)	10,2
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(52,4)	198,8	80,7	(88,3)	(0,5)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

1.3 Zarząd PHN S.A.

Pan Maciej Jankiewicz objął stanowisko w dniu 7 marca 2016 roku. Jest magistrem nauk prawnych Uniwersytetu Warszawskiego na Wydziale Prawa i Administracji. Ukończył również studia podyplomowe z zakresu zarządzania nieruchomościami i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na WSPiRR w Falentach oraz studia podyplomowe w języku angielskim "Projekty deweloperskie i inwestycyjne" na WSGN w Warszawie. Pan Maciej Jankiewicz posiada wiedzę z zakresu zarządzania, w tym prawa i ekonomii, zarówno praktyczną, jak i teoretyczną, czego potwierdzeniem są m.in. zdany egzamin dla kandydatów na członków rad nadzorczych spółek z udziałem Skarbu Państwa oraz uzyskana licencja Ministerstwa Infrastruktury w zakresie zarządzania nieruchomościami i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pan Maciej Jankiewicz od 2012 roku do 2016 roku prowadził działalność gospodarczą w dziedzinie zarządzania nieruchomościami i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W latach 2010-2011 pełnił funkcję Wiceprezesa Rady Nadzorczej Widzewskiego TBS w Łodzi. W latach 2007-2009 był Członkiem Rady Nadzorczej "Kaskada" Sp. z o.o. w Warszawie. W latach 2007-2008 pełnił funkcję Zarządcy POC Dipservice (obecnie Polski Holding Nieruchomości S.A.), zaś w 2006 roku był Prezesem Zarządu T.O.N. Agro S.A. (obecnie Polski Holding Nieruchomości S.A.) oraz Przewodniczącym Rady Nadzorczej Agroman Sp. z o.o. W latach 2004-2006 był Dyrektorem Miejskiego Biura Finansów i Oświaty m.st. Warszawy, a w latach 2001-2003 zajmował stanowiska kierownicze w Centralnym Zarządzie Poczty Polskiej.

Maciej Jankiewicz Zbigniew Kulewicz Piotr Staroń

Pan Zbigniew Kulewicz objął stanowisko w dniu 7 marca 2016 roku. Od dnia 21 grudnia 2015 roku do dnia 4 marca 2016 roku pełnił funkcję Członka Rady Nadzorczej, będąc jednocześnie oddelegowanym przez Radę Nadzorczą do czasowego sprawowania w tym okresie funkcji Wiceprezesa - Członka Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi. Pan Zbigniew Kulewicz od 2011 roku do 4 marca 2016 roku pełnił funkcję Prezesa Zarządu spółki "Nasz Dom" Sp. z o.o. W latach 2005-2008 był zatrudniony w PKO BP S.A., obejmując w kolejności funkcje: Dyrektora Zarządzającego Centrum Administracji (odpowiedzialnego m.in. za zarządzanie nieruchomościami i majątkiem ruchomym banku), Doradcy Prezesa Zarządu, koordynatora (współautora) ogólnopolskiego programu modernizacji obiektów bankowych. W 2005 roku pełniąc funkcję Prezesa Zarządu TBS Bemowo w Warszawie Sp. z o. o. nadzorował budowę osiedla mieszkaniowego. W latach 2002-2004 był Dyrektorem Oddziału Wojdyła Budownictwo Sp. z o. o. Wyniki Oddziału w istotny sposób przyczyniły się do zwycięstwa firmy w ogólnopolskim rankingu najbardziej dynamicznych firm Gazela Biznesu 2003 roku. Do 2002 roku był Likwidatorem i Zarządcą Komisarycznym przedsiębiorstw państwowych. Przez wiele lat do 2000 roku pracował w Dolnośląskim Urzędzie Wojewódzkim we Wrocławiu, gdzie zajmował się nadzorem właścicielskim i przekształceniami własnościowymi wielu przedsiębiorstw oraz kierowaniem projektami prywatyzacyjnymi przedsiębiorstw. Jest absolwentem Wydziału Górniczego Politechniki Wrocławskiej. Ponadto ukończył szereg kursów i szkoleń.

Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Członek Zarządu ds. Finansowych

Pan Piotr Staroń objął stanowisko Członka Zarządu ds. Finansowych w dniu 1 kwietnia 2016 roku. Pan Piotr Staroń jest absolwentem Wyższej Szkoły Ubezpieczeń i Bankowości w Warszawie. Ukończył również Bournemouth University, gdzie uzyskał tytuł Master of Arts In Financial Services. Pan Piotr Staroń brał udział w formułowaniu i realizacji strategii biznesowych w dziedzinach takich jak usługi finansowe, teleinformatyczne i internetowe, komercjalizacyjne oraz inwestycyjne na rynku nieruchomości. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie nadzoru i kierowania działalnością podmiotów gospodarczych, a także w projektowaniu oraz wdrażaniu struktur organizacyjnych i procedur operacyjnych w przedmiotowych dziedzinach. Pan Piotr Staroń od 2014 roku do 2016 roku pełnił funkcję Prezesa Zarządu spółki MaNA Solid Invest Sp. z o.o. oraz od 2013 roku do 2016 roku pełnił funkcję Prezesa Zarządu w spółce NASK 4Innovation Sp. z o.o. W latach 2010-2012 pełnił funkcję Doradcy ds. Finansowych w PGE Energia Jądrowa S.A./EJ 1 Sp. z o.o., zaś w latach 2009- 2011 był Dyrektorem Biura Inwestycji i Członkiem Komitetu Ochrony Ryzyka w Polskim Towarzystwie Ubezpieczeń S.A. Doświadczenie zawodowe zdobywał również w Banku Turystyki S.A., Kredyt Banku S.A., Funduszu Składkowym Ubezpieczenia Rolników, Totalizatorze Sportowym Sp. z o.o., Domu Inwestycyjnym Banku Współpracy Europejskiej S.A. oraz PKP CARGO S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

1.4 Rada Nadzorcza PHN S.A.

Przewodnicząca Rady Nadzorczej Sekretarz Rady Nadzorczej

Izabela Felczak-Poturnicka Kinga Śluzek

Pani Izabela Felczak-Poturnicka zasiada w Radzie Nadzorczej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. od 29 kwietnia 2011 roku. Od 28 lipca 2015 roku pełni funkcję Przewodniczącej Rady Nadzorczej. Posiada uprawnienia auditora wewnętrznego systemów zarządzania jakością ISO 9001. Współpracuje z OECD przedstawiając polskie doświadczenia z zakresu prywatyzacji oraz ładu korporacyjnego m.in. w ramach inicjatywy "OECD-Southeast Asia Corporate Governance Initiative". Od 2005 roku pracowała w Ministerstwie Skarbu Państwa.

Do najistotniejszych zrealizowanych przez nią zadań można zaliczyć wykonywanie nadzoru właścicielskiego nad spółkami strategicznymi, realizowanie transakcji na rynku kapitałowym, w szczególności wprowadzenie na warszawką giełdę spółek: GPW S.A., JSW S.A., PZU S.A. oraz PHN S.A. Przygotowywała także alternatywne tryby prywatyzacji oraz uczestniczyła w projektowaniu rozwiązań systemowych ładu korporacyjnego w spółkach z udziałem Skarbu Państwa. Jako przedstawiciel Skarbu Państwa zasiadała w Radach Nadzorczych ZEW Niedzica S.A., MERAZET S.A., Z.Ch. ZACHEM S.A. oraz MERITUM BANK ICB S.A.

Pan Wenanty Plichta objął funkcję w dniu 30 czerwca 2017 roku. Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego (kierunek: prawo). W latach 1982-1984 odbył aplikację radcowską i w 1984 r. został wpisany na listę radców prawych OIRP w Gdańsku. Od 1995 r. prowadzi obsługę prawną w ramach wykonywania zawodu radcy prawnego w swojej kancelarii. Specjalizuje się w bieżącej obsłudze przedsiębiorców, w szczególności spółek prawa handlowego. Prowadził obsługę prawną m.in. podmiotów zajmujących się dystrybucją środków farmaceutycznych, wytwarzaniem leków oraz zabezpieczeniem przeciwpożarowym. Obecnie świadczy pomoc prawną m.in. na rzecz spółek biotechnologicznych, oraz medialnej. Jego doświadczenie zawodowe obejmuje szereg aspektów doradztwa prawnego na rzecz przedsiębiorców, w tym: opiniowanie i negocjowanie umów prawa cywilnego, umów finansowych i kredytowych, obsługę korporacyjną spółek, reprezentowanie przedsiębiorców w postępowaniach sądowych i administracyjnych.

Pani Kinga Śluzek objęła funkcję w dniu 22 czerwca 2016 roku. Pani Kinga Śluzek jest absolwentem Wyższej Szkoły Przedsiębiorczości i Zarządzania im. L. Koźmińskiego na Wydziale Marketingu i Zarządzania oraz Akademii Obrony Narodowej na Wydziale Ekonomii. Przez ostatnie lata zajmowała się prowadzeniem nadzoru właścicielskiego nad instytucjami finansowymi. Posiada wieloletnie doświadczenie w pracach Rad Nadzorczych spółek z udziałem Skarbu Państwa.

Członek Rady Nadzorczej

Tomasz Górnicki

Pan Tomasz Górnicki objął funkcję 19 marca 2018 roku. Jest absolwentem Wydziału Inżynierii Produkcji na Politechnice Warszawskiej, podyplomowego studium Bankowości w Szkole Głównej Handlowej oraz programu Executive MBA na Akademii im. Leona Koźmińskiego. Od 2017 roku związany jest z BGK Nieruchomości S.A., najpierw jako Dyrektor Zarządzający, a obecnie członek Zarządu tej Spółki odpowiedzialny za obszar transakcyjny. Doświadczenie zawodowe w sektorze finansowym zdobywał w PKO Banku Polskim, m.in. jako dyrektor ds. nowych technologii, gdzie odpowiadał za wdrażanie innowacyjnych rozwiązań w sieci oddziałów oraz oddziały laboratoryjne. Prywatnie wieloletni instruktor Związku Harcerstwa Rzeczypospolitej oraz aktywny działacz społeczny, zaangażowany w pomoc Polakom na Wschodzie.

Członek Rady Nadzorczej Członek Rady Nadzorczej

Wenanty Plichta Bogusław Przywora

Pan Bogusław Przywora objął funkcję w dniu 30 czerwca 2017 roku. Jest absolwentem studiów administracyjnych i prawniczych na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie oraz studiów podyplomowych - w zakresie Prawo bankowe - realizowanych przez Narodowy Bank Polski i Katedrę Polityki Gospodarczej na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego. Jest doktorem nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński), radcą prawnym oraz absolwentem Szkoły Prawa Ukraińskiego (Uniwersytet im. Iwana Franki we Lwowie/Akademia Kijowsko - Mohylańska w Kijowie/Uniwersytet Jagielloński w Krakowie). Pan Bogusława Przywora jest wykładowcą na uczelniach polskich, aktualnie w Akademii im. Jana Długosza w Częstochowie. Od kilkunastu lat związany jest z organami administracji publicznej. W szczególności w latach 2007 - 2016 był pracownikiem samorządowym w Urzędzie Marszałkowskim Województwa Małopolskiego w zakresie gospodarowania i obrotu nieruchomościami, członkiem instytucji kontrolnych i nadzorczych, m.in. członkiem rad nadzorczych. Jest autorem lub współautorem kilkudziesięciu publikacji naukowych dotyczących prawa konstytucyjnego i administracyjnego, w tym w szczególności w zakresie samorządu terytorialnego oraz autorem opinii prawnych na zlecenie instytucji publicznych, w tym Ministerstwa Sprawiedliwości i Biura Analiz Sejmowych.

Członek Rady Nadzorczej	Członek Rady Nadzorczej
Włodzimierz Stasiak	Jerzy Wal

Pan Włodzimierz Stasiak objął funkcję 19 marca 2018 roku. Posiada blisko 20 letnie praktyczne doświadczenie menadżerskie zdobyte głównie w branży nieruchomości i bankowości. Pełniąc kierownicze funkcje, w tym w zarządach spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, odpowiadał za decyzje inwestycyjne i finanse. Z sukcesem brał udział w opracowaniu i realizacji strategii rozwoju i planów restrukturyzacji wielu podmiotów, m.in. odegrał kluczową rolę w powstaniu i restrukturyzacji grupy kapitałowej Polskiego Holdingu Nieruchomości oraz jego IPO. Specjalizuje się w zarządzaniu strategicznym, analizie inwestycyjnej, restrukturyzacji przedsiębiorstw, optymalizacji procesów operacyjnych, wdrażaniu systemów informacji zarządczej i międzynarodowych standardów sprawozdawczości finansowej. Posiada również duże doświadczenie w sprawowaniu funkcji w organach nadzorczych spółek. Aktualnie jest wiceprezesem zarządu spółki BGK Nieruchomości S.A., która zarządza aktywami funduszy inwestycyjnych Banku Gospodarstwa Krajowego inwestujących w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem. Wcześniej pełnił m.in. funkcję członka zarządu ds. finansowych w Polskim Holdingu Nieruchomości, dyrektora biura rachunkowości korporacyjnej i głównego księgowego w Polskim Koncernie Naftowym ORLEN, dyrektora departamentu finansów i głównego księgowego DZ BANK Polska. Jest biegłym rewidentem, absolwentem Szkoły Głównej Gospodarstwa Krajowego, studiował również na University of Aberdeen.

Pan Jerzy Wal objął funkcję w dniu 17 lutego 2016 roku. Jest absolwentem Wyższej Szkoły Humanistycznej w Pułtusku na kierunkach administracja oraz politologia - administracja publiczna. Ukończył również Wyższą Szkołę Finansów i Zarządzania w Warszawie, gdzie zdobył tytuł MBA. W latach 2007-2015 pełnił funkcję Prezesa Zarządu Pułtuskiego Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych Sp. z o.o. w Pułtusku, gdzie wcześniej zajmował stanowisko Dyrektora i Kierownika Działu Transportu i Sprzętu. W latach 1990 – 1999 prowadził własną działalność gospodarczą PPHU GEORGEA. Był Członkiem Rady Nadzorczej spółki Zakład Budżetowy w Winnicy Sp. z o.o.

2. Otoczenie rynkowe

Rok 2017 był dla Polski okresem dynamicznego przyspieszenia gospodarczego. Produkt krajowy brutto był realnie wyższy o 4,6% r/r. Poziom stóp procentowych nie uległ zmianie - Rada Polityki Pieniężnej utrzymała je na niezmienionym poziomie. Główna stopa referencyjna wyniosła 1,5%.

Ważnym czynnikiem wpływającym na dobrą koniunkturę gospodarczą w minionym roku w Polsce pozostał popyt konsumpcyjny wspierany przez wzrost płac i zatrudnienia oraz dobre nastroje konsumentów. Ożywienie gospodarki zostało także w dużej mierze wsparte przez silny popyt zewnętrzny odzwierciedlony w znaczącym wzroście eksportu. Jego wartość po pierwszej połowie 2017 roku wyniosła ponad 560 mld zł, o 7,7% więcej niż w tym samym okresie 2016 roku.

Największa zmiana w stosunku do roku 2016 nastąpiła w sektorze inwestycji. Poziom wydatków inwestycyjnych w tamtym okresie spadł o blisko 8%, natomiast 2017 roku odnotowano ich wzrost o 5,4%. Pomimo wyjścia z impasu sprzed dwóch lat, inwestycje nadal mają mniejszy udział we wzroście polskiej gospodarki niż miało to miejsce w latach ubiegłych. Według Rady Polityki Pieniężnej średni poziom inflacji wyniósł 2% z prognozą wzrostową na 2018. W okresie całego roku zanotowano sukcesywny spadek poziomu bezrobocia. W ostatnim kwartale 2017 roku stopa bezrobocia osiągnęła najniższy od 26 lat poziom 6,5%.

Rynek inwestycyjny w 2017 roku

Wolumen inwestycji	5,1 mld EUR
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomość biurowych	ok. 5,20%
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomość biurowych w miastach regionalnych	ok. 6,00%
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomość handlowych	ok. 5,00%
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomość magazynowych	ok. 6,50%

Dzięki dobrym wynikom w czwartym kwartale 2017 roku, Polska, z 40% udziałem, ponownie zajęła pozycję lidera wśród sześciu krajów Europy Środkowo-Wschodniej, wyprzedzając Czechy (29%) i Węgry (14%). Najlepsze stopy zwrotu na rynku biurowym w centrum Warszawy wynoszą ok. 5,2%,a w lokalizacjach poza centrum ok. 7,5%.

Na podstawie: "Polska Market Insights, Raport Roczny 2018", Colliers, 2018.

Charakterystyka branży i podstawowe trendy na rynku nieruchomości

Rynek biurowy w 2017 roku:

Na koniec 2017 roku podaż na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce osiągnęła poziom 9,7 mln mkw. W minionym roku deweloperzy oddali do użytku 736,4 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, blisko 18% mniej niż w 2016 roku. Powodem tego spadku była mniejsza ilość ukończonej powierzchni biurowej w Warszawie (275 tys. mkw.), miasta regionalne odnotowały poziom nowej podaży zbliżony do roku 2016 roku - 455 tys. mkw. Najwięcej projektów wśród miast poza stolicą zostało ukończonych w Krakowie (190 tys. mkw.).

Pod względem wynajętej powierzchni miniony rok był rekordowy. Całkowity wolumen transakcji najmu zawartych w 2017 roku wyniósł prawie 1,5 mln mkw., co stanowi 11% wzrost w porównaniu do 2016 roku. Większość popytu stanowiły nowe umowy (58%), a udział transakcji typu pre-let nadal utrzymywał się na dobrym poziomie ok. 22%. Rosnący popyt i niższe pustostany to także rekordowy wynik absorpcji netto, która w 2017 roku osiągnęła poziom ponad 742 tys. mkw.

Obserwowana jest nadal wysoka aktywność deweloperów. Obecnie ponad 1,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej jest w fazie budowy. Najwięcej buduje się w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. Współczynnik pustostanów dla projektów biurowych na dziewięciu największych rynkach Polski odnotował spadek do poziomu 10,8% wobec 12,7 % na koniec IV kwartału 2016 roku.

Warszawa - w stolicy ukończono 27 budynków biurowych o łącznej powierzchni ponad 275 tys. mkw. Nowa podaż dostarczana była równomiernie w każdym z kwartałów. Na koniec 2017 roku największy wzrost zasobów odnotowały strefy: Mokotów (72,3 tys. mkw.) - gdzie oddano 6 projektów, Żwirki i Wigury (62,2 tys. mkw.) - głównie w wyniku ukończenia parku biurowego Business Garden (54,9 tys. mkw.) oraz strefa Centrum (52,5 tys. mkw.). Na koniec IV kwartału 2017 roku współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 11,7%, co stanowi spadek o 2,5 p.p. w porównaniu do końca 2016 roku. Najwięcej powierzchni zostało wchłoniętej w dwóch centralnych

strefach, gdzie spadek wyniósł 8,2 p.p. Przyczynił się do tego wysoki poziom popytu oraz dużo niższa niż w 2016 roku nowa podaż dostarczona na rynek. Czynsze bazowe utrzymywały się na stabilnym poziomie. W centralnej strefie najemcy musieli

Rynek magazynowy w Polsce w 2017 roku

W 2017 roku tempo rozwoju rynku magazynowego utrzymało się na wysokim poziomie. W ciągu roku wzrastała aktywność zarówno wśród deweloperów, jak i najemców, co pozwoliło na kolejny rekord po obu stronach. Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej dostarczonej na rynek w 2017 roku osiągnęła poziom ponad 2,3 mln mkw. (w porównaniu do ok. 1,26 mln mkw. dostarczonych w 2016 roku). Całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce przekroczyły 13,5 mln mkw. Na koniec grudnia ubiegłego roku w całej Polsce w budowie znajdowało się ponad 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowych.

W porównaniu do IV kwartału 2016 roku wskaźnik pustostanów nie zmienił się i na koniec 2017 roku wyniósł 5,4%.

zapłacić od 17 do 22 EUR/mkw./miesiąc, natomiast poza centrum od 12 do 16 EUR/mkw./miesiąc.

Na podstawie: "Polska Market Insights, Raport Roczny 2018", Colliers, 2018.

Stawki czynszów na głównych rynkach w ciągu minionego roku nieznacznie się zmieniły. Zmiany odnotowano na Górnym Śląsku, Poznaniu, w centralnej Polsce, Wrocławiu czy Krakowie.

Warszawa - na koniec 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech strefach wyniosły ponad 3,5 mln mkw. W ciągu ubiegłego roku deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek blisko 460 tys. mkw. nowej podaży, co stanowi najwyższy wynik wśród analizowanych rynków.

Na koniec 2017 roku w Warszawie niewynajęte pozostawało 6,1% powierzchni magazynowej w stosunku do 6,4% odnotowanych przed rokiem. Pustostany w poszczególnych strefach kształtowały się na poziomie 9,3% (strefa I) 5,9% (strefa II) oraz 2,9% (strefa III).

Na podstawie: "Polska Market Insights, Raport Roczny 2018", Colliers, 2018.

Całkowita podaż i współczynnik pustostanów na głównych rynkach magazynowych w 2017 r.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie COLLIERS "Polska Market Insights, Raport Roczny 2018", Colliers, 2018

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r.

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Rynek magazynowy w Polsce w 2017 roku

Zasoby powierzchni magazynowej	13,5 mln mkw.
Popyt netto	4,6 mln mkw.
Wartość transakcji na rynku inwestycyjnym	1,1 mld EUR
Stopa kapitalizacji dla najlepiej zlokalizowanych obiektów	6,50%

Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2017 roku

Według danych GUS, w całym 2017 roku oddano do użytku ponad 178,2 tys. mieszkań, tj. o 9,1%. więcej niż w 2016 roku. W tym czasie wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 250,2 tys. mieszkań, tj. o 18,3% więcej niż w 2016 roku (kiedy notowano wzrost o 12%). Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 206 tys., tj. więcej o 18,4% niż przed rokiem, kiedy notowano wzrost o 3,3%.

Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto do 94,5 tys. mieszkań, tj. więcej o 13% niż przed rokiem, kiedy notowano wzrost o 6%.

Natomiast jak podaje REAS, sprzedaż nowych mieszkań w 2017 roku w sześciu największych polskich miastach osiągnęła poziom 72,7 tys., poprawiając o ponad 17% najlepszy dotychczas wynik z 2016 roku. Średnia cena mieszkania w ofercie wzrosła o 6,1% (IV kwartał 2017 vs. IV kwartał. 2016 roku).

Mieszkania wprowadzone do sprzedaży i sprzedane na tle oferty - prognoza

(agregacja dla rynków: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie REAS "Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kwartał 2017 r."

Mieszkania sprzedane	72,7 tys. mieszkań
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży	67,3 tys. mieszkań

3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej

3.1 Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej

Wartość godziwa

Na dzień 31 grudnia 2017 roku portfel nieruchomości Grupy obejmował 139 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości godziwej 2 414,2 mln PLN, które w sprawozdaniu finansowym zostały ujęte jako aktywa. Portfel obejmował 14 nieruchomości o wartości godziwej 151,0 mln PLN dotkniętych wadami prawnymi, jednak z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie.

Portfel nieruchomości nie uwzględniał wartości gruntów, na których Grupa realizuje wspólnie z partnerem zewnętrznym przedsięwzięcie logistyczne (wartość udziałów Grupy w spółce współzależnej na dzień 31 grudnia 2017 roku wynosiła 5,7 mln PLN).

Ponadto Grupa dysponowała 18 nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi, z potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie niewystarczającym, by nieruchomości te zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów. Wartość godziwa tych nieruchomości przy założeniu braku wad prawnych wyniosłaby 110,9 mln PLN.

Podział portfela nieruchomości pod względem planowanych działań

Nieruchomości pozostające w portfelu	35 nieruchomości o wartości godziwej 1 242,4 mln PLN, ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych w wartości godziwej 1 210,0 mln PLN, w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby w wartości 32,3 mln PLN oraz w zapasach w kwocie 0,2 mln PLN.
Nieruchomości przeznaczone do optymalizacji	30 nieruchomości o wartości godziwej 251,1 mln PLN, ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych w wartości godziwej 238,4 mln PLN, w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby w wartości 2,6 mln PLN, w zapasach w kwocie 3,0 mln PLN.
Projekty komercyjne	19 nieruchomości o wartości godziwej 618,0 mln PLN, na których Grupa planuje, bądź już realizuje projekty komercyjne (bez projektów w formule JV), ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych.
Projekty mieszkaniowe	32 nieruchomości o wartości godziwej 204,0 mln PLN, na których zrealizowano, realizuje lub planuje się realizację projektów mieszkaniowych, w tym:  4 nieruchomości ze zrealizowanymi projektami o wartości godziwej 1,0 mln PLN, w tym 2 z niesprzedanymi pojedynczymi lokalami, wszystkie ujęte w sprawozdaniu finansowym w zapasach w kwocie 0,6 mln PLN  27 nieruchomości przeznaczonych na projekty o wartości godziwej 201,7 mln PLN ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych w wartości godziwej 128,4 mln PLN, w środkach trwałych w wartości 10,9 mln PLN oraz w zapasach w wartości 74,8 mln PLN. Grupa ta składa się z 6 samodzielnych projektów, w tym jeden obejmuje 22 budynki (wydzielone biznesowo jako nieruchomości).  1 nieruchomość obejmującą działki drogowe o wartości godziwej 1,3 mln PLN, ujęta w sprawozdaniu finansowym w zapasach w wartości 0,01 mln PLN.
Nieruchomości na sprzedaż	23 nieruchomości o wartości godziwej 98,8 mln PLN, ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych w wartości godziwej 75,4 mln PLN, w aktywach zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży w wartości godziwej 23,4 mln PLN.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Lokalizacja nieruchomości Grupy Kapitałowej w Polsce i w Warszawie

Powierzchnia wynajmowalna brutto (GLA) i wskaźnik pustostanów

Na dzień 31 grudnia 2017 roku portfel nieruchomości Grupy wynosił 310,9 tys. mkw. GLA.

Wskaźnik pustostanów wyniósł 24,8% (obliczony jako udział powierzchni niewynajętej w GLA pomniejszonej o powierzchnię przeznaczoną na własny użytek Grupy oraz

powierzchnię trwale niewynajmowalną, tj. ze względów technicznych lub prawnych niewynajmowaną przez Grupę. Powierzchnia wynajmowalna brutto nieruchomości pozostających w portfelu wynosiła 165,0 tys. mkw., a wskaźnik pustostanów 14,7%.

Wynik z najmu

W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 roku nieruchomości znajdujące się w portfelu Grupy osiągnęły wynik z najmu w wysokości 77,0 mln PLN, w tym dla segmentu nieruchomości pozostające w portfelu 71,2 mln PLN, nieruchomości przeznaczone do optymalizacji 4,0 mln PLN, segmentu projekty komercyjne - 0,8 mln PLN, segmentu

3.2 Akwizycje i dezinwestycje

W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 roku Grupa zbyła udziały w spółce współzależnej Wrocław Industrial Park Sp. z o.o. w której wraz z partnerem zewnętrznym JV realizowała projekt magazynowy. Grupa zbyła także nieruchomość projekty mieszkaniowe 0,7 mln PLN, segmentu nieruchomości na sprzedaż 1,8 mln PLN. Jako nieruchomości generujące przychody z najmu Grupa klasyfikuje 89 nieruchomości o wartości godziwej 1 754,8 mln PLN.

w Olsztynie oraz część 6 nieruchomości (Parzniew, Łężyca, Świebodzin, Pelagia, Wincentowo, Podchorążych). Po dniu 31 grudnia 2017 roku Grupa zbyła dwie nieruchomości położone w Warszawie: przy ul. Styki oraz przy ul. Zawrat.

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

3.3 Kluczowe projekty deweloperskie

Grupa Kapitałowa realizuje komercyjne projekty deweloperskie w celu uzyskania odpowiednio wysokiej klasy aktywów, które zapewnią stabilne źródło przychodów w długoterminowej perspektywie.

Zgodnie ze Strategią Grupa Kapitałowa prowadzi również projekty deweloperskie w sektorze mieszkaniowym z przeznaczeniem na sprzedaż.

Kluczowe projekty deweloperskie realizowane przez Grupę Kapitałową

1. Projekty zrealizowane	2. Projekty w realizacji
Domaniewska Office HUB (Warszawa)	VIS À VIS WOLA, Prymasa Tysiąclecia 83 (Warszawa)
W październiku 2017 roku została podpisana umowa na wynajem ponad 6 tys. mkw. powierzchni biurowej z międzynarodowym klientem z branży technologicznej – Nokia. Na początku 2018 roku powierzchnia najmu została przekazana klientowi Nokia. Jednocześnie podpisano aneks do umowy najmu z Nokia na dwa ostatnie moduły, tym samym poziom wynajęcia biurowca Domaniewska Office Hub wynosi 100%.	Projekt mieszkaniowy realizowany w dwóch etapach zakłada budowę łącznie 466 nowoczesnych mieszkań o powierzchni użytkowej 25 225 mkw. w większości dwustronnych, z balkonami, z przynależnymi ogródkami oraz usługami w parterach budynków o powierzchni 1 962 mkw. W 2017 roku uzyskano prawomocną decyzję pozwolenia na budowę I i II etapu części mieszkaniowej. Podpisano umowę o Generalne Wykonawstwo dla I etapu inwestycji. Na początku października 2017 roku przekazano plac budowy Generalnemu Wykonawcy - Mostostal
	Warszawa S.A. W listopadzie 2017 roku rozpoczęto sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych dla I etapu inwestycji.

3. Projekty w realizacji	4. Projekty w realizacji
Parzniew Logistics Center (Parzniew k. Pruszkowa)	Yacht Park (I etap) Molo Rybackie (Gdynia)
Grupa realizuje deweloperski projekt magazynowy we współpracy z	Grupa rozpoczęła realizację pierwszego etapu projektu mieszkaniowego - Yacht

doświadczonym partnerem (JV z Hillwood). W październiku 2017 roku zakończono prace budowlane związane z realizacją budynku A etapu I, o powierzchni ok. 15 000 mkw. GLA. Dotychczasowy poziom najmu wynosi 12,500 mkw. GLA. W styczniu 2018 roku podpisana została umowa najmu i rozpoczęto budowę sortowni dla klienta z branży logistycznej DPD. Zakończenie etapu I i II planowane jest w III kwartale 2018 roku. Docelowa wielkość parku logistycznego wyniesie około 55 000 mkw. GLA.

Park na terenie Molo Rybackiego w Gdyni. Inwestycja składa się 6 budynków mieszkalnych o powierzchni użytkowej około 9 500 mkw. PUM z lokalami usługowymi w parterach budynków. Uzupełnieniem oferty będzie budowa Mariny Jachtowej na 120 jednostek. W grudniu 2017 roku wybrany został Generalny Wykonawca dla I etapu osiedla Yacht Park i Mariny Jachtowej. Rozpoczęto prace budowlane. Prowadzona jest sprzedaż apartamentów, pierwszych trzech budynków A, B i C tj. 71 apartamentów.

5.	6.
Projekty w przygotowaniu	Projekty w przygotowaniu
Intraco Prime, Stawki 2 (Warszawa)	Marina Office, Hryniewieckiego 10 (Gdynia)

Przed biurowcem Intraco planowane jest wybudowanie obiektu biurowego w standardzie klasy A, o powierzchni GLA około 13 000 mkw. W sierpniu 2017 roku zakończono postępowanie na wybór pracowni architektonicznej i podpisano umowę z konsorcjum Juvenes – Projekt Sp. z o.o. & INTEC PROJEKT Pracownią Obsługi Inwestorów Pro-Invest Sp. z o. o. Kontynuowane są prace projektowe, trwa procedura uzgodnień koncepcji architektonicznej. Planowany termin oddania inwestycji 2020 rok.

W II kwartale 2017 roku Grupa PHN rozpoczęła prace projektowe nad nowoczesnym zespołem biurowym o powierzchni najmu około 27 000 mkw. Wykonanie projektu powierzono wybranej w konkursie architektonicznym pracowni S.A.M.I Architekci. Projekt realizowany będzie na terenie Molo Rybackiego w Gdyni, w sąsiedztwie skweru Kościuszki. Inwestycja zakłada realizację trzech niezależnych obiektów biurowych w standardzie klasy A. Planowany termin oddania inwestycji 2020/2021.

7. Projekty w przygotowaniu 8. Projekty w przygotowaniu

Geodezyjna (Warszawa) Świętokrzyska 36 (PHN Tower) (Warszawa)

Na warszawskiej Białołęce Grupa planuje budowę osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o łącznej powierzchni PUM ok. 29 550 mkw. (ok. 511 mieszkań) realizowaną w trzech etapach. Trwa procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę I etapu, obejmującego budowę 174 mieszkań o łącznej powierzchni PUM 9 716 mkw. Prowadzone jest postępowanie na wybór Generalnego Wykonawcy I etapu inwestycji. W sierpniu 2017 roku złożono wniosek o pozwolenie na budowę II i III etapu inwestycji. Rozpoczęcie inwestycji planowane jest w połowie 2018 roku.

W miejscu obecnej nieruchomości zabudowanej przy ul. Świętokrzyskiej 36 na gruncie o powierzchni ok. 0,6 ha, planowana jest budowa nowoczesnego wysokościowego obiektu biurowego klasy A o łącznej powierzchni GLA około 40 000 mkw.. Lokalizacja stacji metra w bliskim sąsiedztwie nieruchomości daje możliwość zaplanowania bezpośredniego połączenia inwestycji ze stacją "Rondo ONZ". Prowadzone są prace rozbiórkowe istniejącej zabudowy oraz roboty infrastrukturalne, których zakończenie planuje się w II kwartale 2018 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

9. Projekty w przygotowaniu	10. Projekty w przygotowaniu
Projekt Hotelowy (al. Wilanowska) (Warszawa)	Projekt Handlowy Lewandów (Warszawa)
Na nieruchomości przy al. Wilanowskiej 372 planowana jest budowa dwóch obiektów hotelowych o łącznej powierzchni GLA ok. 23 000 mkw. Realizacja projektu zakłada połączenie dwóch marek międzynarodowej sieci hotelowej Marriott International - designerskiego konceptu MOXY z częścią apartamentową RESIDENCE INN. Zakończono prace rozbiórkowe istniejącego budynku biurowego. Obecnie trwają prace infrastrukturalne na terenie przyszłej inwestycji.	Na części działek o łącznej powierzchni około 25,4 ha Grupa planuje realizację obiektów handlowo - usługowych, o łącznej powierzchni GLA około 25 000 mkw. Jednocześnie Grupa prowadzi negocjacje odnośnie zagospodarowania pozostałych części nieruchomości z sieciowymi operatorami z branży komercyjno-handlowej.
11. Projekty w przygotowaniu	12. Projekty w przygotowaniu

Projekt Mieszkaniowy Instalatorów 7C (Warszawa) Prymasa Tysiąclecia (Biurowiec) (Warszawa)

Uzyskano decyzję o warunkach zabudowy dla budynku o wielkości PUM ok. 4.600 mkw. Decyzja nie jest prawomocna w związku z odwołaniem sąsiadów. Rozstrzygnięto przetarg na wybór wykonawcy prac rozbiórkowych istniejących budynków i budowli.

Trzeci etap inwestycji przy al. Prymasa Tysiąclecia zakłada realizację projektu biurowo-handlowego o powierzchni najmu ok. 14 300 mkw. Na pierwszych dwóch kondygnacjach nadziemnych planowane jest zlokalizowanie powierzchni usługowej, na pozostałych kondygnacjach powierzchni biurowych. Prowadzone obecnie prace projektowe znajdują się na etapie koncepcji.

4. Działalność Grupy Kapitałowej

Grupa jest jednym z największych (pod względem wartości rynkowej portfela nieruchomości) podmiotów posiadających nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe w Polsce i nimi zarządzających. W celu maksymalizacji zysku Grupa realizuje restrukturyzację swojego portfela nieruchomości obejmującą:

• optymalizację wykorzystania nieruchomości przeznaczonych do pozostania w docelowym portfelu,
• modernizację i przebudowę niektórych istniejących nieruchomości oraz zagospodarowywanie wybranych niezabudowanych działek gruntu,
• stopniową sprzedaż aktywów niezwiązanych z docelowym profilem działalności, takich jak

4.1 Rynek najmu powierzchni komercyjnych

Usługi wynajmu oferowane przez Grupę obejmują:

• wynajem powierzchni biurowej,
• wynajem powierzchni handlowej,
• wynajem powierzchni magazynowej i logistycznej,
• wynajem powierzchni mieszkaniowej i innej,
• usługi dodatkowe wynajem biur na start, sal konferencyjnych, powierzchni reklamowych (elewacje budynków oraz powierzchnie na dachach, grunty), miejsc parkingowych, garaży i piwnic.

Powierzchnie biurowe. W skład nieruchomości biurowych wchodzą budynki biurowe klasy A, B i C, nieruchomości mieszkaniowe i wille wykorzystywane jako powierzchnie biurowe oraz placówki dyplomatyczne. Grupę odbiorców segmentu powierzchni biurowych stanowią przedsiębiorstwa krajowe, jak i z kapitałem zagranicznym.

Powierzchnie handlowe. Grupa dysponuje głównie niewielkimi powierzchniami handlowymi w pasażach nieruchomości mieszkaniowe i mniej rentowne nieruchomości komercyjne, a także niektóre nieruchomości gruntowe.

Dla celów zarządczych Grupa dzieli swoją działalność w oparciu o wytwarzane produkty i świadczone usługi na następujące sprawozdawcze segmenty operacyjne:

• wynajem powierzchni biurowej i handlowej, magazynowej i logistycznej, mieszkaniowej i innej,
• działalność deweloperską budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
• działalność hotelową świadczenie usług hotelowych i gastronomicznych.

usługowo-handlowych, w Centrum Handlowym Bartycka 26 w Warszawie oraz pawilonami zrealizowanymi w formule BTS. Oferta skierowana jest zarówno do dużych sieci handlowych, jak i do małych i średnich przedsiębiorców.

Powierzchnie logistyczne. Największą podażą powierzchni magazynowych Grupa dysponuje obecnie w parku logistycznym w podwarszawskim Parzniewie oraz w Porcie Rybackim w Gdyni obsługując i kierując swą ofertę głównie przewoźnikom morskim. W pozostałych lokalizacjach są to średniej wielkości powierzchnie wykorzystywane często przez najemców biurowych i handlowych jako powierzchnie dodatkowe niezbędne do prowadzenia działalności.

Powierzchnie mieszkaniowe i inne. W skład nieruchomości mieszkaniowych wchodzą wille, głównie wykorzystywane jako rezydencje misji dyplomatycznych oraz mieszkania i budynki mieszkalne. Grupa dysponuje również nieruchomościami wykorzystywanymi na prowadzenie działalności edukacyjnej.

4.2 Deweloperski rynek mieszkaniowy

Przedmiotem działalności Grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych. Grupa przygotowuje nowe projekty mieszkaniowe.

Nowe projekty będą realizowane w różnych segmentach budowlanych: luksusowym, popularnym i ekonomicznym.

4.3 Rynek hotelowy

Grupa prowadzi działalność hotelową w trzech nieruchomościach: Hotel Zgoda, Hotel Wilanów w Warszawie oraz podwarszawski Ośrodek Lipowy Przylądek. Grupa

4.4 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców

Rynki zbytu

Podstawowym rynkiem zbytu dla Grupy jest rynek polski. Najmocniejszą pozycję Grupa posiada w Warszawie. Poza tym Grupa prowadzi działalność w Poznaniu, Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu i Łodzi. Grupa dostarcza swoje usługi do szerokiej grupy klientów instytucjonalnych, spółek, instytucji państwowych oraz osób fizycznych w segmencie wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Struktura wynajętej powierzchni według okresu trwania umowy Struktura wynajętej powierzchni według okresu najmu % GLA * % wynajętej powierzchni na czas określony *

Strukturę najemców oraz innych odbiorców Grupy cechuje silne zróżnicowanie, w związku z czym Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko wiążące się z pojedynczym najemcą lub grupą najemców

Ponadto analizowane są kolejne projekty budowy mieszkań w innych lokalizacjach. Równolegle Grupa prowadzi negocjacje nabycia kolejnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w największych miastach Polski.

przygotowuje również realizację projektu hotelowego Marriott

Moxy oraz Residence Inn w Warszawie.

Nowe umowy najmu

Nowe umowy najmu zawierane są głównie na czas określony, mimo to 39% umów najmu zawarta jest na czas nieokreślony.

* pozycja nie obejmuje 18 nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym * pozycja nie obejmuje 18 nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym

Największymi dziesięcioma najemcami pod względem udziału w osiąganych przychodach z najmu w roku zakończonym 31 grudnia 2017 roku w Grupie były (w porządku alfabetycznym): AMS S.A., Bank Ochrony Środowiska S.A., Izba Administracji Skarbowej w Warszawie, Mars Polska Sp. z o.o.,

Struktura odbiorców i dostawców

W 2017 roku Grupa współpracowała głównie z dostawcami świadczącymi następujące usługi:

• budowlane (w ramach realizacji projektów inwestycyjnych oraz deweloperskich),
• remontowe,
• dostawy mediów,
• doradcze doradztwo prawne, biznesowe, techniczne,

Strukturę najemców według okresu umów najmu przedstawiono na dwóch poniższych wykresach:

Miasto Stołeczne Warszawa, Ministerstwo Spraw Zagranicznych, Newell Poland Services Sp. z o.o., Poczta Polska S.A., State Street Bank GmbH, Żabka Polska S.A, które łącznie odpowiadały za 33% skonsolidowanych przychodów z najmu.

• administrowania nieruchomościami,
• utrzymania czystości,
• ochrony.

Szeroka baza dostawców powoduje, że Grupa nie jest uzależniona od jednego dostawcy. W 2017 roku obroty z żadnym z dostawców nie przekroczyły 10% przychodów Grupy.

5. Strategia i plany rozwojowe Grupy Kapitałowej

5.1 Strategia PHN S.A. na lata 2017-2023

W 2016 roku przeprowadzone zostały prace związane z przygotowaniem aktualnej strategii dla Grupy Kapitałowej PHN. W wyniku przeprowadzonego przeglądu Strategii przyjętej we wrześniu 2014 r. oraz weryfikacji dotychczasowych założeń strategicznych, 3 kwietnia 2017 roku Rada Nadzorcza Spółki zatwierdziła nową "Strategię Grupy Kapitałowej PHN na lata 2017-2023".

Nowa Strategia dokonała redefinicji misji i wizji, zgodnie z którą Grupa Kapitałowa do 2023 chce stać się wiodącym inwestorem i istotnym deweloperem na polskim rynku nieruchomości oraz zwiększyć wartość aktywów netto o ok. 50%, z czego do ok. 40% wypłacone byłoby w formie dywidendy. Wzrost wartości godziwej portfela nieruchomości zakładany jest do poziomu ok. 6 mld zł w 2023 roku. Celami strategicznymi Grupy Kapitałowej PHN jest wzrost wartości marki oraz zwiększenie jej rozpoznawalności i uznania na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Aktualizacja Strategii Grupy Kapitałowej PHN objęła następujące aspekty działalności:

Na rynku powierzchni komercyjnych Grupa Kapitałowa PHN zamierza zrealizować do 2023 r. ok. 75.000 mkw. GLA powierzchni biurowej w Warszawie oraz blisko 60.000 mkw. GLA na rynkach regionalnych m.in. we Wrocławiu oraz w Gdyni - samodzielnie i we współpracy z innymi podmiotami. Dodatkowo Grupa Kapitałowa PHN będzie realizowała inne projekty komercyjne, jak np. logistyczno-przemysłowe (z partnerami lub w formule BTS dla wybranych najemców) lub handlowe (w formule BTS dla wybranych najemców). Na rynku powierzchni mieszkaniowej Grupa Kapitałowa PHN docelowo do 2023 r. zamierza wprowadzać na rynek 70.000 mkw. PUM rocznie

5.2 Realizacja strategii

Dotychczasowe efekty realizacji dotychczasowej Strategii

Efekt realizacji strategii	2014	2015	2016	2017	2023
	31.12.2014	31.12.2015	31.12.2016	31.12.2017	Stan docelowy
Wartość godziwa nieruchomości [mld PLN]	2,0	2,2	2,5	2,5	6,0
Akwizycje [mld PLN]	0,0	0,2	0,5	0,0	0,73)
Poziom LTV [%]1)	0,8	14,2	22,8	21,0	52,0
Dochodowość nieruchomości (YIELD) [%] 2)	4,1	4,2	4,3	4,64)	6,0 +
Koszty administracyjne / Wartość aktywów inwestycyjnych [%]	1,6	1,6	1,3	1,3	0,7
Wzrost aktywów netto [%]	5,7	7,6	9,2	10,9	59,05)

1) Poziom LTV liczony jako stan zadłużenia / wartość nieruchomości

2) YIELD liczony jako stosunek wyniku z najmu do wartości nieruchomości generujących przychody z najmu (NOI / wartość

nieruchomości)

3) Nie uwzględniono dotychczas poniesionych nakładów na akwizycje

4) YIELD dla segmentu Pozostających w Portfelu = 5,9

5) Liczone do kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2016 r.

Główne środki do realizacji celów strategicznych Grupy Kapitałowej na lata 2017-2023

1. Przebudowa portfela nieruchomości (Reorganizacja majątku Grupy Kapitałowej) poprzez realizację programu inwestycyjnego, stabilną bazę efektywnych aktywów (dezinwestycje i akwizycje) oraz zapewnienie stabilności finansowej.

2. Wdrożenie zmian organizacyjnych (Kompleksowa wewnętrzna reorganizacja firmy) poprzez wdrożenie struktury organizacyjnej zapewniającej efektywność operacyjną oraz

5.3 Kluczowe wyzwania dla Grupy Kapitałowej PHN

Przebudowa portfela nieruchomości

Optymalizacja portfela nieruchomości ma na celu osiągniecie zwiększenia udziału w rynku poprzez realizację programu inwestycyjnego, akwizycję nieruchomości oraz poprzez sprzedaż aktywów znajdujących się w nieatrakcyjnych

WARTOŚĆ PORTFELA NIERUCHOMOŚCI NA DZIEŃ 31.12.2023:

5.979 mln PLN (dane wg wartości bilansowej):

	SEGMENT BIZNESOWY	WARTOŚĆ BILANSOWA
	Pozostające w portfelu	3.777 mln PLN
	Projekty deweloperskie	1.059 mln PLN
	Akwizycje 1)	1.143 mln PLN

kultury organizacyjnej w oparciu o wspólne wartości i wzrost kompetencji wewnętrznych.

1. Wzrost wartości marki (Budowa silnej Grupy Kapitałowej) poprzez świadczenie usług na najwyższym poziomie i wzrost rozpoznawalności marki PHN na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych oraz dobre relacje z klientami jako platforma długoterminowego wzrostu wartości.

lokalizacjach lub których pomimo działań naprawczych (polegających na renegocjowaniu umów najmu i optymalizacji wykorzystania nieruchomości) opłacalność jest poniżej oczekiwanego poziomu

1) Wartość akwizycji nie uwzględnia nabycia lokalu użytkowego w budynku Kaskada przy al. Jana Pawła II 12

Segmentacja portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej PHN ma na celu przyporządkowanie nieruchomości do określonych grup wyznaczonych przez kryteria: biznesowe, prawne, przychodowe oraz księgowe. Efektem segmentacji jest syntetyczna informacja pokazująca plany Grupy wobec nieruchomości, stan prawny nieruchomości, czy nieruchomość generuje przychody z najmu oraz kwalifikację księgową. Głównym kryterium przypisania nieruchomości do segmentów biznesowych jest planowane względem nieruchomości działanie: pozostawienie w portfelu, realizacja projektu komercyjnego lub mieszkaniowego, optymalizacja lub sprzedaż.

Zamierzenia strategiczne w obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych

• 1. Osiągnięcie możliwie najniższego poziomu powierzchni niewynajętej.
• 1. Oferowanie nowoczesnych powierzchni biurowych w atrakcyjnych i unikalnych lokalizacjach.
• 1. Intensyfikacja pozyskiwania nowych klientów oraz utrzymywanie dotychczasowych najemców.
• 1. Zapewnienie wysokiego standardu wykończenia powierzchni do wynajęcia.
• 1. Dostosowanie finalnego produktu do oczekiwań klienta - "uszycie" produktu na miarę.
• 1. Kompleksowa obsługa najemcy (oferta skonsolidowanych usług związanych z rynkiem nieruchomości).
• 1. Doradztwo i konsulting w zakresie związanym z najmem.
• 1. Aktywny udział w programach rządowych.

W 2017 roku kontynuowana była konsekwentna intensyfikacja działań na rzecz aktywnego pozyskiwania najemców. Z wartości oscylujących wokół 30% jeszcze w 2015 roku, Grupa Kapitałowa PHN osiągnęła wynik na poziomie 14,7% na koniec 2017 roku.

Poziom pustostanów Grupy Kapitałowej PHN na tle rynku oraz założeń Strategii na lata 2017-2023

Realizacja programu inwestycyjnego

Na rynku powierzchni komercyjnych Grupa Kapitałowa PHN zamierza zrealizować do 2023 r. ok. 75.000 mkw. GLA powierzchni biurowej w Warszawie oraz blisko 60.000 mkw. GLA na rynkach regionalnych m.in. we Wrocławiu oraz w Gdyni - samodzielnie i we współpracy z innymi podmiotami. Dodatkowo Grupa Kapitałowa PHN będzie realizowała inne projekty komercyjne jak np. logistyczno-przemysłowe (z partnerami lub w formule BTS dla wybranych najemców) lub handlowe (w formule BTS dla wybranych najemców).

Na rynku powierzchni mieszkaniowej Grupa Kapitałowa PHN docelowo do 2023 r. zamierza wprowadzać na rynek 70.000 mkw. PUM rocznie. Projekty mieszkaniowe realizowane będą w atrakcyjnych lokalizacjach w różnych regionach Polski i sukcesywnie dostarczane na rynek do poziomu rocznie ok. 1.000 mieszkań. Projekty mieszkaniowe będę realizowane w ramach marki dedykowanej do budowy i sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych - PHN Development.

Ze względu na zmieniające się warunki rynkowe podyktowane dużą ilością dostępnych powierzchni biurowych, Grupa Kapitałowa PHN podjęła działania mające na celu weryfikację optymalnych form zagospodarowania strategicznie położonych terenów.

Do 2020 roku zrealizowany zostanie projekt hotelowy Marriott Moxy oraz Residence Inn i zakładany jest stały rozwój poprzez wprowadzenie na rynek co 3 lata projektu hotelowego. Zakładana jest również realizacja innych obiektów tymczasowego pobytu (np. domy spokojnej starości, akademiki, itp.).

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Zakładane efekty realizacji strategii do 2023 roku:

WZROST WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI	NAKŁADY NA AKWIZYCJĘ	POZIOM LTV
6,0 mld PLN	0,7 mld PLN	51,9%
Potencjał zwiększenia do 2023 roku wartości portfela nieruchomości z kwoty 2,5 mld PLN do kwoty 6,0 mld PLN (wzrost o 140%).	Pot]encjał przeznaczenia ok. 0,7 mld PLN na zakup nowoczesnych powierzchni komercyjnych generujących przychody z najmu.	Potencjał zwiększenia wysokości finansowania zewnętrznego do poziomu LTV 52,0%.
WZROST AKTYWÓW NETTO	YIELD	SGA / GAV*
+ 59,1%	6,0% +	0,7%

Głęboka zmiana struktury zysku netto oznaczająca zastąpienie przejściowo dużego udziału efektu zmiany struktury Grupy Kapitałowej PHN i marży deweloperskiej zyskiem generowanym z najmu i sprzedaży mieszkaniowych projektów deweloperskich.

5.1. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych

Grupa Kapitałowa ma pełną zdolność do realizacji planowanych zamierzeń inwestycyjnych. Projekty realizowane będą ze środków własnych oraz zewnętrznych źródeł finansowania, w tym np. kredytów bankowych, emisji obligacji. Zewnętrzne źródło finansowania wybierane będzie każdorazowo w zależności od realizowanego projektu inwestycyjnego. Jednym ze źródeł kapitału własnego służącego finansowaniu nowych projektów inwestycyjnych będą środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości.

Ponadto Grupa Kapitałowa zamierza realizować wybrane projekty komercyjne w ramach wspólnych przedsięwzięć z partnerami joint venture. Przewiduje się, że w takich przypadkach nakłady inwestycyjne związane z poszczególnymi projektami komercyjnymi będą ponoszone przez Grupę Kapitałową oraz przez jej partnerów JV.

6. Najważniejsze wydarzenia w 2017 roku

04.2017	04.2017
Przyjęcie nowej Strategii Grupy Kapitałowej PHN na lata	PHN S.A. laureatem I edycji rankingu "Transparentna spółka
2017-2023	roku 2016"
Grupa Kapitałowa PHN przyjęła nową Strategię na lata 2017 - 2023, zgodnie z którą	PHN S.A. uzyskał miano "Transparentnej Spółki Roku 2016" w pierwszej edycji
zakładany jest wzrost wartości godziwej portfela nieruchomości do poziomu ok. 6 mld	rankingu przygotowanego przez Instytut Rachunkowości i Podatków wspólnie z Gazetą
zł w 2023 roku. Grupa Kapitałowa PHN będzie dążyła do osiągnięcia pozycji	Giełdy Parkiet. Intencją organizatorów rankingu było podniesienie jakości komunikacji
wiodącego inwestora i istotnego dewelopera na polskim rynku nieruchomości. Na	spółek publicznych z rynkiem przez zwrócenie uwagi osobom zarządzającym - jakie
rynku powierzchni komercyjnych Grupa Kapitałowa PHN zamierza zrealizować do	obszary są ważne w tej komunikacji, nadzorowi - jakie obowiązki informacyjne
2023 r. ok. 75.000 mkw. GLA powierzchni biurowej w Warszawie oraz blisko 60.000	i sprawozdawcze musi wypełnić emitent, aby być notowanym i jak dużo ich jest,
mkw. GLA na rynkach regionalnych m.in. we Wrocławiu oraz w Gdyni - samodzielnie i	audytorom - jak ważną rolę odgrywają w badaniu sprawozdań finansowych emitentów,
we współpracy z innymi podmiotami. Dodatkowo Grupa Kapitałowa PHN będzie	jakie sygnały wysyłają spółkom i czy ich zadanie powinno się ograniczać tylko do
realizowała inne projekty komercyjne jak np. logistyczno-przemysłowe (z partnerami	wydania opinii z badania sprawozdania finansowego oraz doradcom i konsultantom,
lub w formule BTS dla wybranych najemców) lub handlowe (w formule BTS dla	którzy są często źródłem innowacji i nowego podejścia do komunikacji spółek
wybranych najemców). Na rynku powierzchni mieszkaniowej Grupa Kapitałowa PHN	z rynkiem. Ranking skierowany był do 140 firm notowanych w indeksach WIG20,
docelowo do 2023 roku zamierza wprowadzać na rynek 70.000 mkw. PUM rocznie.	WIG40 oraz WIG80, spośród których w ramach indeksu WIG80 laureatem został m.in.
	PHN S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

05.2017	07.2017
Nawiązanie współpracy pomiędzy PHN i Chopin Airport Development	Druga edycja charytatywnych regat żeglarskich "PHN GDYNIA VIP RACING 2017"
Polski Holding Nieruchomości S.A. i Chopin Airport Development Sp. z o.o. podpisały	28 załóg wzięło udział w drugiej edycji Charytatywnych Regat Żeglarskich PHN
list intencyjny dotyczący możliwości nawiązania ewentualnej współpracy, mającej na	GDYNIA VIP RACING 2017, która odbyła się w dniach 7-9 lipca 2017 r. na wodach
celu m.in. wspólną realizację projektów inwestycyjnych. Zgodnie z postanowieniami	Zatoki Gdańskiej. Załogi przekazały w sumie 168 tys. zł na rzecz gdyńskiego
listu intencyjnego Polski Holding Nieruchomości i Chopin Airport Development	Hospicjum dla Dzieci "Bursztynowa Przystań". Łączna kwota jaką zebrano na rzecz

listu intencyjnego Polski Holding Nieruchomości i Chopin Airport Development postanowiły współpracować w celu rozpoznania możliwości wspólnej realizacji projektów inwestycyjnych w zakresie przedsięwzięć budownictwa komercyjnego: biurowego i hotelowego oraz infrastruktury technicznej. Zgodnie z listem PHN rozważy możliwość wspólnej realizacji projektów. Nawiązanie przedmiotowej współpracy jest zgodne z celami strategicznymi Spółki, które dotyczą m.in. realizacji projektów inwestycyjnych w zakresie budownictwa komercyjnego i hotelowego oraz nawiązania współpracy ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa w celu osiągnięcia i wykorzystania efektu synergii.

GDYNIA VIP RACING 2017, która odbyła się w dniach 7-9 lipca 2017 r. na wodach Zatoki Gdańskiej. Załogi przekazały w sumie 168 tys. zł na rzecz gdyńskiego Hospicjum dla Dzieci "Bursztynowa Przystań". Łączna kwota jaką zebrano na rzecz podopiecznych z Hospicjum w ramach zbiórki podczas obu edycji PHN-GDYNIA VIP RACING daje sumę 243.000 zł. Najlepszymi żeglarskimi kwalifikacjami II Edycji Regat wykazała się załoga Korporacji Budowlanej DORACO z Michałem Korneszczukiem na pokładzie, a kolejne lokaty przypadły w udziale ekipom reprezentującym PwC Polska z Łukaszem Wosińskim oraz PGNiG Upstream Norway z Tomaszem Cichockim w składzie.

07.2017 08.2017

Rozpoczęcie sprzedaży i budowy I etapu inwestycji Yacht Park

Flagowa inwestycja Grupy Kapitałowej PHN - Yacht Park przy ul. Hryniewickiego 10 w Gdyni - cieszy się ogromnym zainteresowaniem ze strony rezydentów i inwestorów. Podpisanych zostało 13 umów deweloperskich oraz 27 umów rezerwacyjnych na apartamenty z pierwszych trzech budynków kompleksu.

Yacht Park to luksusowy kompleks mieszkaniowy, składający się z sześciu 5-kondygnacyjnych budynków, położonych na Molo Rybackim. W ramach tej prestiżowej inwestycji powstanie 12 tys. mkw. powierzchni użytkowej, w tym 135 apartamentów o łącznej powierzchni ok. 9,6 tys. mkw. Lokale zlokalizowane na parterze budynków zostaną zaaranżowane pod działalność handlowo-usługową. Kompleks zostanie dopełniony przez nowoczesną marinę jachtową dla 120 jednostek.

29 grudnia 2017 roku Grupa Kapitałowa PHN oficjalnie przekazała Generalnemu Wykonawcy - Korporacji Budowlanej DORACO Sp. z o.o. - plac budowy pod realizację inwestycji Yacht Park zlokalizowanej na Molo Rybackim w Gdyni. Podpisanie protokołu przekazania placu budowy oznaczało rozpoczęcie budowy oraz powierzenie wykonawcy odpowiedzialności za wszelkie czynności realizowane na terenie placu budowy.

Umowa z Korporacją Budowlaną DORACO Sp. z o.o. obejmuje realizację sześciu pięciokondygnacyjnych budynków mieszkalnych z usługami oraz garażami podziemnymi. W kontrakcie zawarte jest także wykonanie infrastruktury towarzyszącej.

Wyjście Grupy Kapitałowej PHN z projektu Wrocław Industrial Park

Grupa Kapitałowa PHN zawarła umowę sprzedaży udziałów w spółce Wrocław Industrial Park Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, stanowiących 50% udziałów w kapitale zakładowym tej spółki, na rzecz SEGRO B.V. z siedzibą w Amsterdamie. Sprzedaż udziałów związana jest z transakcją wyjścia Grupy Kapitałowej PHN z projektu magazynowo - przemysłowego Wrocław Industrial Park. Wyjście przez Spółkę z ww. projektu jest zgodne ze Strategią Grupy Kapitałowej PHN na lata 2017- 2023, zakładającą realizację projektów logistyczno-przemysłowych w formule BTS dla wybranych najemców i realizację zysku.

Zgodnie z obecnie realizowaną strategią Grupy Kapitałowej PHN rola i pozycja Grupy w przypadku projektów logistycznych zdefiniowana jest na aktywnym skupieniu się na działalności deweloperskiej i sprzedaży inwestycji po zakończeniu budowy i najmie.

08.2017 08.2017

Juvenes projektantem nowego biurowca PHN przy Stawki 2 - INTRACO PRIME

Grupa Kapitałowa PHN wybrała Konsorcjum Juvenes - Projekt Sp. z o.o. & Pracownią Obsługi Inwestorów Pro-Invest Sp. z o.o. do zaprojektowania obiektu biurowego, który powstanie na części parkingu przed wieżowcem INTRACO, przy ulicy Stawki 2 w Warszawie. Inwestycja ma zapewnić przyszłym najemcom około 12 tys. mkw. powierzchni najmu w standardzie klasy A.

Nowa inwestycja INTRACO PRIME przy ul. Stawki 2 zakłada powstanie ośmiokondygnacyjnego budynku biurowego z parterem o funkcji handlowo – usługowej. Nowy budynek będzie współgrał z obecną wieżą INTRACO, będącą ważnym elementem współtworzącym krajobraz Warszawy i wpisze się idealnie w tkankę miejską obecnej lokalizacji. Zwycięski projekt architektoniczny, przygotowany przez pracownię Juvenes, zapewnia najkorzystniejsze rozwiązania pod względem architektury, koncepcji oraz funkcjonalności i komunikacji. Ponadto oferuje najbardziej optymalne rozwiązania służące uzyskaniu korzystnych parametrów ekonomicznych, takich jak uzyskanie optymalnej powierzchni najmu przy założonych kosztach inwestycji.

Współpraca z 4mobility - rozbudowa sieci wynajmu aut na minuty

Grupa Kapitałowa PHN, zarządzająca rozbudowanym portfelem nieruchomości, rozpoczęła długofalową współpracę partnerską ze spółką 4Mobility, która wdrożyła w Warszawie sieć samoobsługowych wypożyczalni samochodów typu car sharing. Grupa Kapitałowa PHN stale poszukuje nowych rozwiązań proekologicznych w zakresie eksploatacji swoich obiektów, tworzenia pro-ekologicznej infrastruktury towarzyszącej oraz sukcesywnej instalacji w budynkach infrastruktury zgodnej z najnowocześniejszymi technologiami i standardami, w tym w szczególności energooszczędnej oraz przyjaznej środowisku. W ramach umowy uruchomione zostały pierwsze 4 punkty wynajmu aut na minuty - przy budynku biurowym Kaskada (al. Jana Pawła II 12), biurowcach Intraco (ul. Stawki 2) i Domaniewska Office Hub (ul. Rodziny Hiszpańskich 8) oraz kompleksie biurowym Starościńska-Wiśniowa (ul. Rejtana 15). Planowane jest również uruchomienie kolejnych baz wynajmu 4Mobility przy innych lokalizacjach należących do PHN.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

09.2017	09.2017
Pozwolenie na budowę obiektu handlowego na Lewandowie	Zakończenie budowy i etapu parku magazynowego Hillwood & PHN Pruszków
Grupa Kapitałowa PHN, decyzją Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy, otrzymała zamienne prawomocne pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego przy	Grupa Kapitałowa PHN wraz z partnerem inwestycji, firmą Hillwood Polska Sp. z o.o. zakończyła budowę pierwszego etapu inwestycji (budynek o powierzchni 14,5 tys.

Decyzja Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy, zatwierdzająca projekt budowlany, oznacza, że wkrótce na Białołęce powstanie obiekt handlowo-usługowy, który przeznaczony będzie do prowadzenia sprzedaży detalicznej. PHN zaprojektuje oraz wybuduje obiekt handlowo-usługowy wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną w formule BTS (built to suit).

ul. Geodezyjnej na warszawskiej Białołęce, tuż przy Trasie Toruńskiej.

Nieruchomość, na której powstanie inwestycja obejmuje obszar 8,7 tys. mkw. i znajduje się na granicy Warszawy z Gminą Marki przy Trasie Toruńskiej (S8). Powierzchnia zagospodarowania terenu pod projekt to ok. 3,1 tys. mkw., a inwestycja dostarczy całkowitą powierzchnię najmu wynoszącą ok. 1.1 tys. mkw.

zakończyła budowę pierwszego etapu inwestycji (budynek o powierzchni 14,5 tys. mkw.). Osiągnięto wskaźnik wynajęcia na poziomie ok. 85%. Najemcami zostały firmy: Cosentino, Westwing, Rexxer oraz Sopro.

Docelowo inwestycja Hillwood & PHN Pruszków obejmie 4 budynki o łącznej powierzchni ok. 56 tys. mkw., zlokalizowanych na 17-hektarowym terenie. Projekt magazynowy jest dobrze zlokalizowany - w miejscowości Parzniew, 3 km od węzła "Pruszków" (autostrada A2) i 20 km od centrum Warszawy. Inwestycja zapewnia doskonały dostęp do głównych dróg transportowych w kraju: autostrada A2 łącząca Warszawę - Poznań - Berlin, a także dostęp do obwodnicy Warszawy - S8/S2. W bliskim sąsiedztwie nieruchomości znajduje się przystanek kolejowy PKP linii Warszawa - Grodzisk, a międzynarodowy port lotniczy im. "F. Chopina" oddalony jest zaledwie o 15 km.

10.2017 10.2017

Grupa Kapitałowa PHN z najniższym wskaźnikiem pustostanów w historii Rozbiórka budynku przy ul. Świętokrzyskiej 36

Grupa Kapitałowa PHN w październiku 2017 roku osiągnęła najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej w swojej sześcioletniej historii, uzyskując poziom 14,2%*.

Grupa Kapitałowa PHN zawarła umowę na wynajem ponad 6,2 tys. metrów kwadratowych z polskim oddziałem firmy NOKIA, dzięki czemu zakończony został wynajem w Domaniewska Office Hub. Z Instytutem Badawczym NASK także zawarto znaczącą umowę na wynajem ponad 1 tys. metrów kwadratowych powierzchni. Finalizacja obu powyższych kontraktów pozwoliła osiągnąć wynik o którym mowa wcześniej – najniższy wskaźnik pustostanów w historii Polskiego Holdingu Nieruchomości. Dzięki konsekwentnej intensyfikacji działań na rzecz aktywnego pozyskiwania najemców, z wartości oscylujących wokół 30% jeszcze w roku 2015, Grupa Kapitałowa PHN osiągnęła wynik na poziomie 14,2% (biorąc pod uwagę podpisane kontrakty najmu). Do innych największych umów zawartych przez PHN w ostatnim okresie zaliczyć można kontrakty z: PFRON (4,3 tys. mkw.), OLPP (2,5 tys. mkw.), CITYSECURITY (1 tys. mkw.).

* Prognoza na bazie zawartych kontraktów najmu w PHN;

PHN kolejny rok z rzędu nagrodzony w konkursie "The Best Annual Report 2016"

W dniu 19 października 2017 roku na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. odbyła się uroczysta gala, podczas której ogłoszone zostały wyniku XII edycji konkursu "The Best Annual Report 2016" organizowanego przez Instytut Rachunkowości i Podatków. Polski Holding Nieruchomości S.A. po raz kolejny został nagrodzony - tym razem za najlepsze sprawozdanie finansowe w indeksie giełdowym sWIG80.

To już druga nagroda dla Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. w tym roku w kwietniu br. Spółka uzyskała miano "Transparentnej Spółki Roku 2016" w pierwszej edycji rankingu przygotowanego przez Instytut Rachunkowości i Podatków wspólnie z Gazetą Giełdy Parkiet. Podstawą do ogłoszenia wyników rankingu było badanie ankietowe spółek obejmujące trzy najważniejsze obszary komunikacji z rynkiem: sprawozdawczość finansową i raportowanie, relacje inwestorskie oraz zasady ładu korporacyjnego.

Rozpoczęta w maju 2017 roku przez Grupę Kapitałową PHN rozbiórka dziesięciopiętrowego budynku przy ul. Świętokrzyskiej 36 wkroczyła w decydującą fazę. Na teren wkroczył najcięższy sprzęt, dzięki któremu prowadzone są wyburzenia budynku, które przyciągają uwagę i zainteresowanie wielu Warszawiaków. Z powierzchni ziemi znika budynek, który przez ponad 50 lat wpisany był w architektoniczny krajobraz Śródmieścia stolicy. Prace rozbiórkowe prowadzone są przez konsorcjum Tree.

W miejscu starego budynku powstanie nowoczesny wysokościowy biurowiec o standardzie klasy A, który uświetni panoramę Warszawy, a przyszłym najemcom dostarczy ok. 40 tys. mkw. powierzchni najmu. Flagowa inwestycja Grupy Kapitałowej PHN przy ul. Świętokrzyskiej 36 będzie jedną z pierwszych w Warszawie z bezpośrednim dostępem do metra - stacji Rondo ONZ. Projekt oraz koncepcję architektoniczną dla projektu przygotowała Polsko-Belgijska Pracownia Architektoniczna.

10.2017 11.2017

Prace rozbiórkowe budynku przy al. Wilanowskiej 372

Grupa Kapitałowa PHN rozpoczęła rozbiórkę budynku przy al. Wilanowskiej 372. W miejscu starego budynku zostanie zrealizowany projekt hotelowy o łącznej powierzchni ok. 15,5 tys. mkw. oparty na współpracy z międzynarodową siecią hotelową Global Hospitality Licensing ("Marriott International"), która zakłada połączenie dwóch marek - designerskiego konceptu MOXY z częścią apartamentową RESIDENCE INN - będącą liderem w segmencie obiektów z przeznaczeniem na przedłużony pobyt.

W miejscu rozbieranego budynku przy al. Wilanowskiej 372, położonego w strategicznym miejscu na biznesowej mapie Warszawy - tuż obok Galerii Mokotów, Grupa Kapitałowa PHN będzie realizowała projekt hotelowy o łącznej powierzchni ok. 15,5 tys. m.kw. Koncept hotelowy składający się z ok. 300 pokoi będzie połączeniem dwóch marek światowego operatora Marriott Intercontinental: MOXY (ok. 200 pokoi) oraz RESIDENCE INN (ok. 100 pokoi). Wybrane marki hoteli to segmenty design budget (MOXY) oraz midscale economy (RESIDENCE INN), charakteryzujące się stałym, wysokim obłożeniem.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

11.2017	11.2017
VIS À VIS WOLA z pozwoleniami na budowę – start budowy i sprzedaży mieszkań (Mostostal Warszawa S.A. Generalnym Wykonawcą I etapu inwestycji)	Znaczący wzrost efektywności zarządzania Grupą Kapitałową PHN
Grupa Kapitałowa PHN, decyzją Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy, otrzymała prawomocne pozwolenie na budowę zespołu mieszkalnego - VIS À VIS WOLA zlokalizowanego przy al. Prymasa Tysiąclecia 83 w Warszawie. W listopadzie rozpoczęły się prace budowlane oraz wystartowała sprzedaż mieszkań. Generalnym Wykonawcą I etapu inwestycji jest Mostostal Warszawa, a zakończenie budowy planowane jest w 2019 roku. I etap inwestycji obejmuje realizację dwóch budynków mieszkalnych z garażami podziemnymi oraz dziedzińcem rekreacyjnym. Projektowany zespół mieszkalny na Woli będzie się wyróżniał współczesną formą architektoniczną, różnorodną strukturą kondygnacyjną oraz wyeksponowaniem parteru usługowego. I etap inwestycji obejmuje budowę około 213 mieszkań. W przygotowaniu jest także II etap mieszkaniowy, w ramach którego powstanie kolejnych 253 mieszkań. Dla II etapu inwestycji VIS À VIS WOLA Grupa Kapitałowa PHN posiada już prawomocne pozwolenie na budowę. Planowany jest także III etap inwestycji przy al. Prymasa Tysiąclecia, zakładający realizację nowoczesnego budynku biurowego o powierzchni ponad 13,5 tys. mkw., oddzielającego kompleks mieszkalny od głównej arterii dzielnicy Wola.	W okresie od stycznia 2016 roku do października 2017 roku Grupa Kapitałowa PHN osiągnęła znaczący wzrost wskaźników efektywności zarządzania m.in. w obszarach: efektywności najmu, realizacji programu inwestycyjnego, wskaźników finansowych, kontroli kosztów, a także ładu korporacyjnego. Grupa Kapitałowa PHN osiągnęła najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej w swojej sześcioletniej historii. Grupa Kapitałowa PHN zwiększyła również o 6% posiadaną powierzchnię GLA. Wzrosła także ilość powierzchni w standardzie klasy A do 84.570 mkw., co stanowi wzrost o 42% w porównaniu do stycznia 2016 roku. Dochodowość nieruchomości pozostających w portfelu wzrosła do 5,7%.
11.2017	12.2017
Polski Holding Nieruchomości inwestorem zastępczym przy budowie Hotelu Moxy przy lotnisku w Poznaniu - Ławicy	Nagroda dla PHN podczas XV Gali Pereł Polskiej Gospodarki
Polski Holding Nieruchomości jest inwestorem zastępczym przy budowie hotelu Moxy przy lotnisku w Poznaniu - Ławicy. Marka Moxy, na którą w Poznaniu stawia spółka Chopin Airport Development, jest odpowiedzią sieci Marriott na potrzeby generacji Y. Umowę w tej sprawie Chopin Airport Development i Polski Holding Nieruchomości podpisały podczas Kongresu 590. Planowany hotel będzie oferować 120 pokoi, dysponować zapleczem	Podczas jubileuszowej XV Gali Pereł Polskiej Gospodarki, na Zamku Królewskim w Warszawie wręczone zostały statuetki organizowanej przez anglojęzyczny miesięcznik ekonomiczny "Polish Market". Polski Holding Nieruchomości S.A. został wyróżniony certyfikatem w rankingu i uzyskał tytuł Perły Polskiej Gospodarki w kategorii Duże Perły. Ranking Pereł Polskiej Gospodarki jest opracowywany przez naukowców z Zakładu
gastronomicznym, salą spotkań oraz parkingiem na 84 auta. Rozpoczęcie budowy	Wspomagania i Analizy Decyzji, Instytutu Ekonometrii Szkoły Głównej Handlowej

zaplanowano na I kwartał 2018 roku, otwarcie hotelu - na 2019 rok. Marka Moxy jest odpowiedzią Marriott na potrzeby generacji Y: designerska, rozbawiona i przystępna. W hotelach tej marki jest ekstremalnie szybkie Wifi, bar otwarty 24/7, gry planszowe, przekąski, energetyczna muzyka i duże ekrany TV w pokojach - przystosowane do podłączenia treści online i gier. Zespół hotelu dba nie tylko o właściwą obsługę, ale również tworzy klimat hotelu i jego autentyczność w oczach odbiorców. A odbiorcy to ludzie urodzeni pomiędzy 1980 a 1999 rokiem, którzy wyrośli na grach komputerowych i nie pamiętają świata bez Internetu. W 2030 roku będzie ich około 78 miliomów ale już teraz podróżują biznesowo. Dla nich praca jest inspiracją, okazją do nawiązania nowych relacji i znajomości. To osoby, które w podróży, w tym służbowej, szukają okazji do zabawy i autentycznie lokalnego doświadczenia

Ranking Pereł Polskiej Gospodarki jest opracowywany przez naukowców z Zakładu Wspomagania i Analizy Decyzji, Instytutu Ekonometrii Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Tytuł Perły Polskiej Gospodarki jest przyznawany na podstawie szczegółowych kryteriów i metodologii. Badania przeprowadzane w ramach rankingu, obejmujące ponad 2000 firm, określają kondycję polskich przedsiębiorstw.

Polski Holding Nieruchomości S.A. został wyróżniony certyfikatem w rankingu polskich przedsiębiorstw i uzyskał tytuł Perły Polskiej Gospodarki w kategorii Perły Duże, obejmującej przedsiębiorstwa, które w okresie roku uzyskały co najmniej 100 mln zł przychodów z działalności gospodarczej. Gala Pereł Polskiej Gospodarki jest jednym z najważniejszych wydarzeń gospodarczych w kraju i co roku gromadzi elity środowisk politycznych, biznesowych i naukowych oraz przedstawicieli świata kultury.

7. Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej

Na początku 2017 roku rynek nieruchomości charakteryzowała duża konkurencyjność, wysoka podaż nowych powierzchni biurowych, rosnąca presja na spadek czynszów i elastyczną politykę cenową. W drugiej połowie roku zaobserwowano większą aktywność popytu. Do dnia publikacji sprawozdania finansowego za 2017 r. Grupa Kapitałowa PHN osiągnęła kolejny rekordowo niski wskaźnik powierzchni niewynajętej w swojej siedmioletniej historii, uzyskując poziom 11,4% dla nieruchomości pozostających w portfelu. Ponadto dla nieruchomości klasy A Grupy Kapitałowej PHN osiągnięty został poziom pustostanów równy 0%, podczas gdy średni wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku nowoczesnej powierzchni biurowej wynosi obecnie ok. 11,7%. EBITDA w 2017 roku (wynik z działalności operacyjnej skorygowany o zmianę wartości godziwej nieruchomości i wynik na ich zbyciu, amortyzację, odpisy aktualizujące wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych oraz odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości) wyniosła w 2017 roku 55,6 mln PLN i była wyższa o 0,8 mln PLN (1,5%) względem ubiegłego roku.

Skorygowana EBITDA (EBITDA skorygowana o zmianę rezerwy na odszkodowania w działalności deweloperskiej oraz rezerwy na roszczenia dotyczące lat ubiegłych) wyniosła 52,1 mln PLN i była wyższa o 1,8 mln PLN (3,6%) r/r. Na dzień 31 grudnia 2017 roku Grupa zatrudniała 139 osób.

7.1 Główne czynniki mające wpływ na osiągnięty zysk

Główne czynniki, które miały wpływ na wyniki finansowe i operacyjne Grupy w 2017 roku oraz które będą miały wpływ na wyniki w następnym roku:

• 1. Czynniki zewnętrzne: makroekonomiczne, prawne, rynkowe, itp. mające wpływ na rozwój i ograniczenia rozwoju Grupy, w tym m.in.:
• sytuacja na lokalnych rynkach nieruchomości (konkurencyjność innych nieruchomości, podaż powierzchni na rynku, elastyczna polityka cenowa, bonusy i kontrybucje dla najemców) mająca odzwierciedlenie w poziomie pustostanów na nieruchomościach należących do Grupy,

• koszty finansowania zewnętrznego, uwarunkowane wysokością stóp procentowych,

• zmiany kursu euro względem złotego.

• 1. Czynniki wewnętrzne, kształtowane wewnątrz Grupy przez plany działania, realizację celów; w tym:
• poziom kosztów utrzymania nieruchomości,
• poziom kosztów administracyjnych,
• modernizacje i przebudowa niektórych nieruchomości,
• realizacja nowych projektów,
• sprzedaż nieruchomości (wypracowanie dodatniego wyniku na sprzedaży w kwocie 0,6 mln PLN),
• podatek dochodowy.

7.2 Analiza skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej

Główny składnik aktywów trwałych to nieruchomości inwestycyjne. W 2017 roku ich wartość zmniejszyła się o 54,5 mln PLN w wyniku:

• zmiany ich wartości (45,8) mln PLN,
• poniesienia nakładów związanych z deweloperskimi projektami komercyjnymi 4,3 mln PLN i modernizacją nieruchomości 12,3 mln PLN,
• rozliczenia kosztów aranżacji (5,4) mln PLN,
• przeniesieniem do aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży w związku z pozyskaniem nabywcy (8,8) mln PLN,
• zbycia nieruchomości (8,3) mln PLN,
• przeniesienia do rzeczowych aktywów trwałych w związku ze zwiększeniem powierzchni biurowej

wykorzystywanej na własne potrzeby Grupy (2,8) mln PLN.

Wartość rzeczowych aktywów trwałych zwiększyła się w 2017 roku o kwotę 0,7 mln PLN w związku z:

• przeniesieniem z nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 2,8 mln PLN,
• nabyciem rzeczowych aktywów trwałych w kwocie 0,5 mln PLN,
• naliczeniem amortyzacji w kwocie (1,1) mln PLN oraz ujęciem odpisu aktualizującego w kwocie (1,5) mln PLN.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r.

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej) Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wzrosły w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2017 roku o 2,9 mln PLN głównie z tytułu zwiększenia aktywa utworzonego w związku z powstałymi stratami podatkowymi oraz w związku z różnicą pomiędzy wartością podatkową

Aktywa obrotowe w 2017 roku zwiększyły się o 15,5 mln PLN głównie w efekcie netto:

• wzrostu poziomu środków pieniężnych o 27,9 mln PLN,
• zwiększenia poziomu zapasów o 5,4 mln PLN,

a wartością bilansową nieruchomości.

• zmniejszenia należności publicznoprawnych o (19,2) mln PLN, głównie z tytułu podatku VAT związanego z transakcjami w Grupie,
• zwiększenia krótkoterminowych rozliczeń międzyokresowych dotyczących głównie wakacji czynszowych o 2,4 mln PLN,
• zwiększenia należności handlowych o 2,0 mln PLN,
• zmniejszenia poziomu należności z tytułu podatku dochodowego o 3,0 mln PLN.

Wartość kapitałów własnych przypadających akcjonariuszom jednostki dominującej w 2017 roku zwiększyła się o 20,6 mln PLN,

w efekcie:

• wypracowania zysku netto 31,4 mln PLN,
• przeznaczenia (12,2) mln PLN na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy,
• ujęcia nadwyżki wartości księgowej udziałów niekontrolujących nad wartością wyemitowanych akcji jednostki dominującej 1,4 mln PLN,

7.3 Analiza skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów

W 2017 roku Grupa odnotowała zysk netto na poziomie 31,4 mln PLN. Wynik był o 0,7 mln PLN wyższy niż w 2016 roku głównie w efekcie netto:

• wyższego wyniku z najmu o 4,0 mln PLN głównie w wyniku spadku kosztów najmu,

• niższego wyniku z pozostałej działalności o 0,3 mln PLN,

• Poziom zobowiązań długoterminowych w 2017 roku zmniejszył się o (52,8) mln PLN w wyniku:

• zmniejszenia zadłużenia z tytułu kredytów bankowych o (49,5) mln PLN,
• zmniejszenia poziomu pozostałych zobowiązań długoterminowych o (4,3) mln PLN,
• zwiększenia poziomu zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego o 1,0 mln PLN.

Poziom zobowiązań krótkoterminowych zmniejszył się o (4,5) mln PLN głównie w wyniku netto:

• zmniejszenia poziomu zadłużenia z tytułu kredytów bankowych o (4,8) mln PLN,
• zmniejszenia poziomu rezerw krótkoterminowych o (1,5) mln PLN,
• zmniejszenia depozytów najemców o (1,1) mln PLN,
• zmniejszenia poziomu pozostałych zobowiązań krótkoterminowych o (0,7) mln PLN,
• zmniejszenia poziomu zobowiązań handlowych o (0,4) mln PLN,
• zwiększenia poziomu zobowiązań inwestycyjnych o 3,6 mln PLN,
• zwiększenia poziomu zaliczek związanych z działalnością deweloperską o 0,3 mln PLN.
• wzroście zobowiązań z tytułu podatku dochodowego o 0,1 mln PLN

niższego poziomu kosztów ogólnoadministracyjnych i sprzedaży o 0,3 mln PLN,

większych odpisów wartości godziwej nieruchomości głównie w wyniku zmiany kursu walut EUR/PLN częściowo skompensowanego wzrostem wyniku na zbyciu nieruchomości (zmniejszenie wyniku w 2017 roku o 5,3 mln PLN w stosunku do 2016 roku),

• niższego o 6,6 mln PLN wyniku z pozostałych przychodów i kosztów, głównie w efekcie ujęcia zdarzeń jednorazowych,
• wyższego wyniku z działalności finansowej o 6,3 mln PLN głównie w efekcie dodatniej wyceny instrumentów finansowych o 6,6 mln PLN, wyższych przychodów

odsetkowych o 0,4 mln, skompensowanych wyższymi kosztami finansowymi o 0,7 mln PLN,

wyższego o 4,6 mln PLN udziału w zyskach JV głównie w efekcie wypracowania dodatniego wyniku na sprzedaży udziałów w jednostce współzależnej w kwocie 4,7 mln PLN oraz częściowego odwrócenia odpisu aktualizującego wartość udziałów.

Analiza wyników w podziale na segmenty

EBITDA na działalności kontynuowanej	2017	2016	2015	2014	2013
Przychody ze sprzedaży	158,6	175,4	159,7	166,5	171,3
Koszty działalności	(75,9)	(96,4)	(89,4)	(100,1)	(89,6)
Wynik brutto ze sprzedaży	82,7	79,0	70,3	66,4	81,7
Koszty administracyjne i sprzedaży	(31,4)	(31,1)	(38,4)	(38,5)	(46,2)
w tym koszty typu one - off (restrukturyzacja grupy)	-	0,8	3,6	6,0	8,6
Koszty administracyjne i sprzedaży bez kosztów typu one - off (restrukturyzacja Grupy) Wynik netto ze sprzedaży	(31,4) 51,3	(30,3) 47,9	(34,8) 31,9	(32,5) 27,9	(37,6) 35,5
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu	(18,0)	(12,7)	(83,8)	(39,5)	(31,0)
Pozostałe przychody	9,1	19,0	54,5	45,1	20,5
Pozostałe koszty	(5,9)	(9,2)	(14,7)	(21,0)	(32,0)
Wynik z działalności operacyjnej	36,5	45,0	(12,1)	12,5	(7,0)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu	18,0	12,7	83,8	39,5	31,0
Amortyzacja	1,1	1,1	1,4	1,3	2,0
Odpis wartości firmy	-	-	4,0	-
Odpisy aktualizujące wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych	1,5	(1,2)	1,4	-	0,3
Odpisy aktualizujące wartość zapasów - gruntów	-	-	-	(1,3)	(0,1)
Wynik na zbyciu zapasów - gruntów	-	-	-	(3,0)
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości Zmiana statusu prawnego nieruchomości	(1,5) -	(2,8)	(25,1)	(5,9)	(13,1)
EBITDA	55,6	54,8	53,4	43,1	13,1
Rezerwa na naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej	(3,0)	(0,8)	(3,0)	-	(0,8)
Koszty typu one - off (restrukturyzacja grupy)	-	0,8	3,6	6,0	8,6
Koszty odpraw dla zwalnianych pracowników	-	-	0,7	1,0	6,9
Bezumowne korzystanie z nieruchomości Zwrot podatku od czynności cywilnoprawnych	- -	- -	- (8,0)	-	0,8
Zmiana rezerwy na roszczenia z lat ubiegłych	(0,5)	(4,5)	(14,4)	(24,6)	6,4
Skorygowana EBITDA	52,1	50,3	32,3	25,5	35,0
Wyniki finansowe z najmu	2017	2016	2015	2014	2013
Przychody ze sprzedaży	149,7	153,5	127,4	120,8	131,2
Koszty działalności	(68,5)	(76,3)	(67,3)	(65,3)	(59,1)
Wynik brutto ze sprzedaży	81,2	77,2	60,1	55,5	72,1
Koszty administracyjne i sprzedaży	(22,8)	(23,6)	(28,8)	(28,1)	(33,0)
w tym koszty typu one - off (restrukturyzacja grupy)	-	0,8	3,4	5,3	6,4
Koszty administracyjne i sprzedaży bez kosztów typu one - off (restrukturyzacja Grupy)	(22,8)	(22,8)	(25,4)	(22,8)	(26,6)
Wynik netto ze sprzedaży	58,4	53,6	31,3	27,4	39,1
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu	(18,0)	(12,7)	(83,8)	(39,5)	(31,0)
Pozostałe przychody	5,9	15,0	54,3	44,9	19,1
Pozostałe koszty	(4,5)	(8,7)	(13,5)	(20,8)	(30,6)
Wynik z działalności operacyjnej	41,8	47,2	(11,7)	12,0	(3,4)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu	8,0	12,7	83,8	39,5	31,0
Amortyzacja	0,7	0,7	1,2	1,1	1,7
Odpis wartości firmy	-	-	4,0	-
Odpisy aktualizujące wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych	0,2	(1,2)	1,0	-	0,3
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości	(1,5)
Zmiana statusu prawnego nieruchomości	-	(2,8)	(25,1)	(5,9)	(13,1)
EBITDA	59,2	56,6	53,2	46,7	16,5
Koszty typu one - off (restrukturyzacja grupy)	-	0,8	3,4	5,3	6,4
Koszty odpraw dla zwalnianych pracowników	-	-	0,2	0,9	6,6
Bezumowne korzystanie z nieruchomości	-	-	-	-	0,8
Zwrot podatku od czynności cywilnoprawnych	-	-	(8,0)

Skorygowana EBITDA 58,7 52,9 34,4 28,3 36,7

Przychody Grupy w segmencie najem w 2017 roku spadły o 3,8 mln PLN (2,5%) w porównaniu do poprzedniego roku. Grupa poniosła niższe o 7,8 mln PLN r/r koszty utrzymania nieruchomości głównie w efekcie częściowego przejęcia usług zarządzania i administrowania nieruchomościami oraz zmiany prezentacji bezumownego korzystania z nieruchomości. Wynik netto ze sprzedaży w 2017 roku wzrósł o 4,8 mln PLN względem poprzedniego roku i wyniósł 58,4 mln PLN. EBITDA w segmencie najem wyniosła 59,2 mln PLN i była wyższa o 2,6 mln PLN r/r. Skorygowana EBITDA wyniosła 58,7 mln PLN i była wyższa o 5,8 mln PLN względem 2016 roku.

Wyniki finansowe z działalności deweloperskiej	2017	2016	2015	2014	2013
Przychody ze sprzedaży	0,7	13,7	26,6	45,4	39,5
Koszty działalności	(0,6)	(13,6)	(17,9)	(34,2)	(29,8)
Wynik brutto ze sprzedaży	0,1	0,1	8,7	11,2	9,7
Koszty administracyjne i sprzedaży	(2,2)	(3,0)	(4,1)	(3,5)	(4,5)
Wynik netto ze sprzedaży	(2,1)	(2,9)	4,6	7,7	5,2
Pozostałe przychody	3,0	3,6	0,2	0,2	1,2
Pozostałe koszty	(0,1)	(0,1)	-	(0,2)	(1,4)
Wynik z działalności operacyjnej	0,8	0,6	4,8	7,7	5,0
Amortyzacja	-	-	-	0,1	0,3
Odpisy aktualizujące wartość zapasów - gruntów	-	-	-	(1,3)	(0,1)
Wynik na zbyciu zapasów - gruntów	-	-	-	(3,0)
EBITDA	0,8	0,6	4,8	3,5	5,2
Rezerwa na naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej	(3,0)	(0,8)	(3,0)	-	(0,8)
Koszty typu one - off (restrukturyzacja grupy)	-	-	-	-
Koszty odpraw dla zwalnianych pracowników	-	-	-	0,1	0,3
Skorygowana EBITDA	(2,2)	(0,2)	1,8	3,6	4,7

W 2017 roku w segmencie działalności deweloperskiej Grupa ponosiła koszty sprzedaży związane z przygotowywaniem

projektów deweloperskich.

Wyniki finansowe z pozostałej działalności	2017	2016	2015	2014	2013
Przychody ze sprzedaży	8,2	8,2	5,7	0,3	0,6
Koszty działalności	(6,8)	(6,5)	(4,2)	(0,6)	(0,7)
Wynik brutto ze sprzedaży	1,4	1,7	1,5	(0,3)	(0,1)
Wynik netto ze sprzedaży	1,4	1,7	1,5	(0,3)	(0,1)
Pozostałe koszty	(1,3)	-	(0,4)	-
Wynik z działalności operacyjnej	0,1	1,7	1,1	(0,3)	(0,1)
Amortyzacja	0,4	0,4	0,2	-
Odpisy aktualizujące wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych	1,3	-	0,4	-
EBITDA	1,8	2,1	1,7	(0,3)	(0,1)
Skorygowana EBITDA	1,8	2,1	1,7	(0,3)	(0,1)

Pozostała działalność obejmuje przychody i koszty z tytułu działalności hotelowej oraz usług zarządczych świadczonych dla spółek współzależnych.

Niealokowane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów	2017	2016	2015	2014	2013
Koszty administracyjne i sprzedaży	(6,4)	(4,5)	(5,5)	(6,9)	(8,7)
Wynik netto ze sprzedaży	(6,4)	(4,5)	(5,5)	(6,9)	(8,7)
Pozostałe przychody	0,2	0,4	-	-	0,2
Pozostałe koszty	-	(0,4)	(0,8)	-
Wynik z działalności operacyjnej	(6,2)	(4,5)	(6,3)	(6,9)	(8,5)
Amortyzacja	-	-	-	0,1
EBITDA	(6,2)	(4,5)	(6,3)	(6,8)	(8,5)
Koszty typu one - off (restrukturyzacja grupy)	-	-	0,2	0,7	2,2
Koszty odpraw dla zwalnianych pracowników	-	-	0,5	-
Skorygowana EBITDA	(6,2)	(4,5)	(5,6)	(6,1)	(6,3)

Poza opisanymi wynikami segmentów operacyjnych, na wynik Grupy z działalności operacyjnej w analizowanym okresie miały wpływ koszty administracyjne jednostki dominującej pełniącej rolę spółki holdingowej. Koszty te z punktu widzenia biznesowego nie są alokowane do segmentów operacyjnych.

7.4 Analiza skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych

Przepływy pieniężne w 2017 roku

W 2017 roku Grupa wygenerowała dodatnie przepływy netto z działalności operacyjnej w wysokości 70,2 mln PLN, które wynikały z następujących zdarzeń:

• wypracowania dodatniej skorygowanej EBITDA w kwocie 52,1 mln PLN,
• nadwyżki zwróconego podatku od towarów i usług od transakcji sprzedaży nieruchomości między spółkami zależnymi nad zapłaconym podatkiem w kwocie 8,1 mln PLN,
• wypracowania 7,1 mln PLN ujemnych przepływów pieniężnych z działalności deweloperskiej,
• zwiększenia o 18,1 mln PLN pozostałych kapitałów obrotowych,
• zapłaty 1,0 mln PLN bieżącego podatku dochodowego.

Dodatnie przepływy netto z działalności inwestycyjnej w 2017 roku w kwocie 10,1 mln PLN są efektem:

• wpływu ze zbycia udziałów w jednostce współzależnej Wrocław Industrial Park Sp. z o.o. w kwocie 23,4 mln PLN,

• wpływów ze zbycia nieruchomości w kwocie 11,1 mln PLN oraz otrzymanych zaliczek na poczet sprzedaży nieruchomości w kwocie 1,9 mln PLN,

• otrzymania dywidendy od jednostki współzależnej w kwocie 1,1 mln PLN,

• wpływu z tytułu odsetek od depozytów bankowych w kwocie 0,6 mln PLN,
• poniesienia nakładów na nieruchomości inwestycyjne, rzeczowe aktywa trwale i wartości niematerialne w kwocie 16,1 mln PLN,
• dopłaty do kapitału spółki współzależnej Parzniew Logistics Center 1 w kwocie 5,4 mln PLN,
• udzielenia pożyczki jednostce współzależnej w kwocie 6,5 mln PLN,

Grupa wygenerowała w 2017 roku ujemne przepływy z działalności finansowej w wysokości 52,4 mln PLN w wyniku:

• wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy w kwocie 12,2 mln PLN,
• spłaty zobowiązań z tytułu kredytów bankowych i leasingu floty samochodowej w kwocie 40,2 mln PLN

7.5 Wskaźniki według EPRA

Wynik według EPRA*

Wskaźnik wynik według EPRA przedstawia informacje istotne z punktu widzenia akcjonariuszy na temat operacyjnej aktywności generowanej przez portfel nieruchomości, będący w posiadaniu spółki.

	Rok zakończony
	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Wynik netto segmentu najem**	37,5	38,9
Korekty	15,9	7,0
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu	18,1	12,7
Zmiana statusu prawnego nieruchomości	0,0	(2,8)
Odpisy aktualizujące wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych	1,5	(1,2)
Odroczony podatek dochodowy od powyższych korekt	(3,7)	(1,7)
Wynik netto segmentu najem według EPRA	53,4	45,9
Korekty	(20,6)	(12,9)
Koszty typu one - off (restrukturyzacja grupy)	0,0	(0,8)
Zmiana stanu rezerw na roszczenia dotyczące lat ubiegłych	(0,5)	(4,5)
Odsetki od wolnych środków pieniężnych	(0,6)	(0,5)
Wycena instrumentów finansowych	(3,7)	3,2
Bieżący i odroczony podatek dochodowy od powyższych korekt	0,9	0,5
Sprzedaż nieruchomości w ramach Grupy	0,4	0,0
Straty podatkowe powstałe w wyniku aportu obligacji wewnątrz Grupy Straty podatkowe z lat ubiegłych, w związku z którymi rozpoznano aktywa z tytułu	0,0	(11,6)
podatku odroczonego Nadwyżka wartości nominalnej obejmowanych udziałów nad wartością podatkową	(17,1)	0,0
wnoszonych wkładów	0,0	0,8
Skorygowany wynik netto segmentu najem według EPRA	32,8	33,0

** Wynik z działalności operacyjnej segmentu najem w 2017: 41,8 mln PLN, 2016: 47,2 mln PLN po uwzględnieniu wyniku segmentu najem z działalności finansowej 2017: -8,3 mln PLN, 2016: -14,8 mln PLN, podatku dochodowego 2017: -1,5 mln PLN, 2016: 5,6 mln PLN oraz udziału w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych 2017: 5,5 mln PLN, 2016: 0,9 mln PLN.

EPRA NIY

Wskaźnik EPRA NIY (ang. net initial yield) jest liczony jako stosunek przychodów z otrzymanych czynszów pomniejszonych o nieodzyskiwalne koszty operacyjne nieruchomości na dzień bilansowy ujętych w skali roku do wartości rynkowej nieruchomości.

	2017	2016
Nieruchomości inwestycyjne według sprawozdania z sytuacji finansowej	2 270,2	2 324,7
Grunty i komercyjne projekty deweloperskie w trakcie realizacji	(419,5)	(408,1)
Nieruchomości inwestycyjne generujące przychody z najmu	1 850,7	1 916,6
Wynik z najmu według sprawozdania z całkowitych dochodów	81,2	77,2
Korekty	(0,3)	(8,6)
Wynik generowany przez grunty i komercyjne projekty deweloperskie w trakcie realizacji	(0,6)	0,6
Wynik generowany przez nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym Wynik generowany przez nieruchomości zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, nieruchomości sprzedane, przeniesione do zapasów i rzeczowych aktywów	(4,2)	0,5
trwałych	(1,2)	(0,9)
Wyłączenie przychodów rozliczanych w czasie	0,3	(13,2)
Wyłączenie kosztów aranżacji (fit - out)	5,4	4,4
Wynik z najmu według EPRA	80,9	68,6
Szacowane koszty transakcyjne (1%)	18,5	19,2
EPRA NIY	4,3%	3,5%

EPRA NAV i EPRA NNNAV

Celem wskaźnika EPRA NAV jest przedstawienie wartości godziwej aktywów netto w długoterminowej perspektywie. Wskaźnik EPRA NNNAV ma z kolei na celu skorygowanie wskaźnika EPRA NAV o te pozycje aktywów i pasywów, które w EPRA NAV są ujęte w innej wartości niż godziwa.

	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Aktywa netto przypadające akcjonariuszom jednostki dominującej	1 985,7	1 965,2
Rezerwa długoterminowa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	21,8	20,8
EPRA NAV	2 007,5	1 986,0
Różnica pomiędzy wartością księgową a wartością godziwą aktywów netto	6,9	6,6
EPRA NNNAV	2 014,4	1 992,6

* EPRA (European Public Real Estate Association, www.epra.com) reprezentuje wspólne stanowisko większości europejskich spółek notowanych na rynkach finansowych, które zarządzają nieruchomościami oraz szczególnie wspiera rozwój tych, które posiadają w swoim portfelu nieruchomości komercyjne. EPRA powołała komitet, w skład którego wchodzą dyrektorzy finansowi, główni inwestorzy i doradcy spółek zrzeszonych, który analizuje zagadnienia sprawozdawczości finansowej oddziałujące na rynek nieruchomości oraz podejmuje odpowiednie działania przed Radą Międzynarodowych Standardów Finansowych oraz Radą Standardów Rachunkowości Finansowej w celu wypracowania jednolitych standardów sprawozdawczych. Poniżej Grupa zaprezentowała wybrane wskaźniki opracowane przez EPRA.

7.6 Ocena zarządzania zasobami finansowymi

Wskaźniki rentowności

	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Rentowność operacyjna [1]	32,9%	28,7%
Rentowność majątku ogółem [2]	2,0%	1,9%
Rentowność kapitałów własnych [3]	2,6%	2,5%

[1] Skorygowana EBITDA / Przychody z działalności operacyjnej

[2] Skorygowana EBITDA / Aktywa

[3] Skorygowana EBITDA / Kapitały własne

Wskaźnik rentowności operacyjnej w 2017 roku wyniósł 32,9% w porównaniu do 28,7% w 2016 roku, co oznacza wzrost o 15%. Wskaźnik rentowności majątku ogółem w roku 2017 wyniósł 2,0%, natomiast w 2016 roku kształtował się na poziomie 1,9% (wzrost o 5%). Wskaźnik rentowności kapitałów własnych wyniósł w 2017 roku 2,6% w porównaniu do 2,5% w roku 2016 (wzrost o 4%). Wszystkie wskaźniki rentowności Grupy odnotowały wzrost w porównaniu do roku ubiegłego.

Wzrost wskaźników rentowności spowodowany był w głównej mierze wzrostem wyniku z najmu.

Wskaźniki płynności

	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Wskaźnik płynności I stopnia [1)	1,0	0,7
Wskaźnik płynności II stopnia [2)	1,4	1,2
Wskaźnik płynności [3]	2,2	1,9
[1] Krótkoterminowe aktywa finansowe i środki pieniężne / Zobowiązania

krótkoterminowe

[2] Aktywa obrotowe – Zapasy / Zobowiązania krótkoterminowe

[3] Aktywa obrotowe / Zobowiązania krótkoterminowe

Wskaźniki płynności na dzień 31 grudnia 2017 roku i na dzień 31 grudnia 2016 roku kształtowały się na zbliżonym, bezpiecznym dla Grupy poziomie.

7.7 Różnice pomiędzy wynikami finansowymi a prognozami

Grupa nie publikowała prognoz wyników finansowych.

Wskaźniki zadłużenia

	31 grudnia 2017	31 grudnia 2016
Wskaźnik ogólnego zadłużenia [1]	23,8%	25,6%
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi [2]	76,2%	74,4%

[1] Aktywa – kapitały własne / Aktywa

[2] Kapitały własne / Aktywa

Wskaźnik ogólnego zadłużenia na dzień 31 grudnia 2017 roku kształtował się na poziomie 23,8% w porównaniu do wartości 25,6% na dzień 31 grudnia 2016 roku (spadek o 7%). Jednocześnie Grupa utrzymała wysoki poziom wskaźnika pokrycia majątku kapitałami własnymi, który wyniósł 76,2% na dzień 31 grudnia 2017 roku oraz 74,4% na dzień 31 grudnia 2016 roku. Spadek wskaźnika ogólnego zadłużenia i wzrost wskaźnika pokrycia majątku kapitałami własnymi jest wynikiem spadku finansowania działalności inwestycyjnej z kredytów bankowych głównie w wyniku zmiany kursu EUR/PLN.

8. Organizacja Grupy Kapitałowej

8.1 Struktura Grupy Kapitałowej

(1) udział PHN 5 Sp. z o.o. - 0,21% (2) udział PHN S.A. - 3,39% (wg stanu na 17.11.2017 r.) (3) JV z Parzniew Partners B.V. (50%) (4) w trakcie likwidacji; 1% Alliance Trust Company LTD. (5) udział PHN 4 Sp. z o.o. - 0,0032%

W sierpniu 2017 r. Grupa zbyła udziały w spółce Wrocław Industrial Park Sp. z o.o. za kwotę 23,4 mln PLN. Sprzedaż udziałów związana była z transakcją wyjścia przez Grupę z projektu magazynowo-przemysłowego we Wrocławiu, realizowanego w ramach umowy o wspólnym przedsięwzięciu.

W dniu 15 grudnia 2017 nastąpiła rejestracja połączenia spółek PHN Hotel Pruszków Sp. z o.o., Investon Sp. z o.o., PHN SPV 4 PHN 4 Sp. z o.o. S.K.A., PHN SPV 5 PHN 4 Sp. z o.o. S.K.A.,

8.2 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy z innymi podmiotami

Na datę niniejszego sprawozdania Grupa nie posiadała powiązań organizacyjnych ani kapitałowych z innymi podmiotami.

8.3 Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe

Transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi w Grupie były zawierane na warunkach nie odbiegających od rynkowych.

8.4 Zmiany w zasadach Zarządzania Grupą Kapitałową

Grupa Kapitałowa Polski Holding Nieruchomości S.A. powstała w 2011 roku w wyniku konsolidacji spółek Skarbu Państwa o zróżnicowanych i często nieefektywnych strukturach organizacyjnych i zasadach zarządzania. W związku z tym zaistniała potrzeba przeprowadzenia restrukturyzacji oraz optymalizacji operacyjnej Grupy w celu ujednolicenia struktury organizacyjnej oraz dostosowania jej do potrzeb biznesowych i standardów sektora.

Od powstania PHN S.A. do końca 2017 roku w Grupie Kapitałowej prowadzone są działania konsolidacyjne

8.5 Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących

Wynagrodzenie osób zarządzających i osób nadzorujących Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2017 rok przedstawia się następująco:

Wynagrodzenie osób zarządzających w 2017 roku

Imię i nazwisko	Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej (w PLN)	Wynagrodzenie otrzymane od jednostek zależnych (w PLN)
Maciej Jankiewicz	339 412	98 281
Zbigniew Kulewicz	360 089	110 318
Piotr Staroń	338 402	108 079
Razem	1 037 903	316 678

Wynagrodzenie osób nadzorujących w 2017 roku

Imię i nazwisko	Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej (w PLN)
Izabela Felczak-Poturnicka	58 517
Robert Góral	26 643
Mikołaj Handschke	30 503
Damian Kocot	27 103
Jarosław Olejniczak	57 262
Wenanty Plichta	27 526
Bogusław Przywora	30 719
Kinga Śluzek	56 945
Jerzy Wal	52 845
Agnieszka Zielińska-Kułaga	29 083
Razem	397 146

PHN SPV 6 PHN 4 Sp. z o.o. S.K.A. ze spółką PHN SPV 8 Sp. z o.o. jako spółką przejmującą.

W 2017 Grupa utworzyła trzy spółki celowe: spółka Ordona 2 Sp. z o.o. została utworzona w celu realizacji II etapu inwestycji VIS A' VIS Prymasa Tysiąclecia, spółka PHN Prymasa Sp. z o.o. w celu realizacji inwestycji biurowej przy Alei Prymasa Tysiąclecia, spółka PHN K Sp. z o.o. utworzono do pełnienia funkcji komplementariusza spółek komandytowo-akcyjnych.

i reorganizacyjne, także w obszarze zasad zarządzania, polegające przede wszystkim na:

• ujednoliceniu struktury organizacyjnej w spółkach, dzięki czemu scentralizowano funkcję zarządzania działalnością Grupy w następujących pięciu pionach: pion zarządzania aktywami, pion nieruchomości, pion inwestycji, pion finansów oraz pion operacji,
• restrukturyzacji zatrudnienia.

Osobom zarządzającym przysługuje wynagrodzenie w części zmiennej, stanowiącej wynagrodzenie uzupełniające za rok obrotowy Spółki w maksymalnej wysokości do 100% ich rocznego wynagrodzenia stałego, uzależnionej od realizacji celów zarządczych.

Umowy Członków Zarządu przewidują odprawę w przypadku ich rozwiązania lub wypowiedzenia przez Spółkę z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków wynikających z umowy, pod warunkiem pełnienia przez osoby zarządzające funkcji przez okres co najmniej 12 miesięcy.

Członków Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. będzie obowiązywał zakaz konkurencji po ustaniu pełnienia funkcji i z tego tytułu, w momencie rozwiązania umowy należne im będzie odszkodowanie.

W roku zakończonym 31 grudnia 2017 roku oraz 31 grudnia 2016 roku, osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich

9. Istotne czynniki ryzyka

Grupa w toku prowadzenia działalności gospodarczej prowadzi bieżący monitoring i ocenę ryzyk oraz podejmuje działania

9.1 Ryzyko prawne

Ryzyko braku wszystkich pozwoleń lub zgód wymaganych w stosunku do niektórych z posiadanych obiektów budowlanych

Grupa nie dysponuje pełną dokumentacją dotyczącą nabywania, budowy, modernizacji i użytkowania niektórych z posiadanych przez Grupę nieruchomości i obiektów budowlanych, co jest spowodowane niekompletnością archiwum, ewidencji i innych dokumentów w tym zakresie posiadanych przez Grupę wynikających głównie z przekształceń historycznych Grupy. W związku z tym nie można zapewnić, że Grupa lub jej poprzednicy prawni bądź osoby trzecie, które dzierżawiły, wynajmowały lub korzystały z nieruchomości i obiektów budowlanych posiadanych obecnie przez Grupę uzyskały wszelkie wymagane zezwolenia, zgody i inne decyzje administracyjne w tym zakresie lub dokonały wszelkich zgłoszeń oraz wniosły wszelkie opłaty wymagane w związku z nabyciem, budową, użytkowaniem, modernizacją lub rozbudową danego obiektu budowlanego. Ponadto Grupa nie może zapewnić, że spełnia wszelkie wymogi określone w decyzjach administracyjnych wydanych w stosunku do takich nieruchomości lub że nieruchomości i obiekty budowlane spełniają wszystkie warunki, w tym techniczne, umożliwiające uzyskanie wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych. Powyższe ryzyka są przede wszystkim następstwem: (i) charakteru portfela Grupy, w skład którego wchodzi wiele obiektów budowlanych wzniesionych kilkadziesiąt lat temu; (ii) długoletniej historii operacyjnej spółek z Grupy i ich poprzedników prawnych oraz występujących w przeszłości bliskim spółki z Grupy nie udzieliły zaliczek, pożyczek, kredytów, gwarancji i poręczeń oraz nie zawarto z nimi innych umów zobowiązujących do świadczeń na rzecz Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. i jednostek z nią powiązanych.

Na dzień 31 grudnia 2017 roku oraz 31 grudnia 2016 roku nie występują pożyczki udzielone przez spółki z Grupy osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim.

W roku zakończonym 31 grudnia 2017 roku z osobami zarządzającymi i nadzorującymi oraz ich bliskimi Grupa nie zawierała istotnych transakcji.

mające na celu ograniczenie niepożądanych wpływów zmian czynników ryzyka na sytuację finansową.

zmian organizacyjnych i korporacyjnych, którym podlegały spółki z Grupy oraz ich poprzednicy prawni, (iii) zdarzeń o charakterze siły wyższej, (iv) nieprawidłowości będących następstwem działania osób trzecich (np. dawnych dzierżawców i najemców nieruchomości posiadanych obecnie przez Grupę, jak również właścicieli lub najemców nieruchomości, zanim weszły one w skład portfela Grupy), (v) błędów ludzkich pracowników poprzedników prawnych Grupy; oraz (vi) niejasności przepisów prawa lub ich błędnej interpretacji, w szczególności w okresie, w którym powstawały obiekty budowlane Grupy. Jeżeli właściwy organ administracji publicznej uzna, w szczególności w następstwie przeprowadzenia kontroli nieruchomości i obiektów budowlanych, że w stosunku do nieruchomości i obiektów budowlanych Grupy nie dokonano wszelkich wymaganych prawem zgłoszeń oraz zawiadomień lub nie wydano wszelkich wymaganych zezwoleń, zgód i innych decyzji administracyjnych na ich budowę, remont i użytkowanie, lub że obecne warunki użytkowania takich nieruchomości i obiektów budowlanych nie spełniają wymogów przewidzianych przez prawo, może między innymi: (i) zakazać użytkowania danego obiektu budowlanego przez Grupę, (ii) zobowiązać Grupę do dostosowania warunków panujących w danym obiekcie budowlanym do warunków wymaganych przez prawo lub (iii) nałożyć na Grupę obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego istniejącego na nieruchomości, w szczególności dokonania rozbiórki obiektu budowlanego.

Ponadto organy administracji mogą nałożyć na spółki z Grupy kary administracyjne i grzywny za istniejące lub dokonane

w przeszłości naruszenie wymogów administracyjnych. Może to również spowodować konieczność rozwiązania przez Grupę umów najmu lokali dotyczących takich obiektów budowlanych lub umożliwić wypowiedzenie umów najmu przez najemców.

Grupa stara się zmniejszyć to ryzyko poprzez dokładną analizę posiadanych dokumentów oraz podejmowanie działań mających na celu uzyskanie niezbędnych zezwoleń i zgód.

Ryzyko korzystania z niektórych obiektów budowlanych w sposób niezgodny ze sposobem użytkowania określonym w stosownych decyzjach administracyjnych

Grupa korzysta z niektórych obiektów budowlanych, które posiada, w sposób niezgodny z ich przeznaczeniem zgłoszonym do organów administracji publicznej lub określonym w decyzjach administracyjnych i innych. Ponadto Grupa nie może zapewnić, że wszystkie jej nieruchomości spełniają wszelkie wymogi techniczne przewidziane dla danego sposobu użytkowania, w tym warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa pracy i warunki sanitarno-higieniczne, które są niezbędne dla użytkowania budynków w sposób faktycznie użytkowany przez Grupę. Powyższe ryzyka są przede wszystkim następstwem: (i) charakteru portfela Grupy, w który wchodzi wiele nieruchomości wzniesionych kilkadziesiąt lat temu; (ii) długoletniej historii operacyjnej spółek z Grupy i ich poprzedników prawnych oraz występujących w przeszłości zmian organizacyjnych i korporacyjnych, którym podlegały spółki z Grupy oraz ich poprzednicy prawni; (iii) nieprawidłowości będących następstwem działania osób trzecich (np. dawnych dzierżawców i najemców nieruchomości należących obecnie do Grupy, jak również właścicieli lub najemców nieruchomości, zanim weszły one w skład portfela Grupy); (iv) błędów ludzkich, w tym błędów pracowników Grupy; oraz (v) niejasności przepisów prawa lub błędnej interpretacji przepisów prawa w stosunku do danego stanu faktycznego.

Jeżeli organ administracji publicznej uzna, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w szczególności z mieszkalnego na biurowy, bez wymaganego zgłoszenia, może wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części, nakładając przy tym obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej, a następnie nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Ponadto może nałożyć na spółki z Grupy sankcje administracyjne za naruszanie obecnie lub w przeszłości dozwolonego sposobu użytkowania danego obiektu budowlanego. Użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części w sposób niezgodny z przeznaczeniem może również skutkować innymi negatywnymi konsekwencjami dla Grupy, np. zwiększeniem obciążeń publicznoprawnych ponoszonych przez Grupę. W szczególności, obowiązek dostosowania nieruchomości do wymogów dotyczących powierzchni biurowych będzie wiązał się z dodatkowymi kosztami poniesionymi w związku z taką formalną zmianą sposobu użytkowania, w tym z tytułu zwiększenia rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste z 1% (przeznaczenie na cele mieszkalne) do 3% (przeznaczenie na cele biurowe), co wpłynie na wysokość zysku operacyjnego netto generowanego przez Grupę z takich nieruchomości. Może również spowodować rozwiązanie przez Grupę umów najmu lokali dotyczących niektórych nieruchomości, w szczególności lokali mieszkalnych użytkowanych jako pomieszczenia biurowe, lub skutkować wypowiedzeniem takich umów przez najemców Grupy.

Ryzyko rozwiązania lub nieprzedłużenia umów użytkowania wieczystego zawartych przez Spółki z Grupy

Na dzień 31 grudnia 2017 roku Grupa jest użytkownikiem wieczystym 82 nieruchomości na podstawie umów użytkowania wieczystego zawartych ze Skarbem Państwa albo jednostkami samorządu terytorialnego lub ich związkami Umowa użytkowania wieczystego jest zawierana na czas określony, co do zasady wynoszący 99 lat i na taki okres została zawarta większość umów Grupy.

Rozwiązanie zawartej przez spółkę z Grupy umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić przed upływem określonego w niej terminu, w przypadku korzystania przez Grupę z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ze względu na znaczną liczbę nieruchomości wykorzystywanych przez Grupę na podstawie umów użytkowania wieczystego, Grupa nie jest w stanie stwierdzić z całą pewnością, iż spełniła w przeszłości i obecnie spełnia wszystkie zobowiązania określone w takich umowach. W związku z powyższym, Grupa nie może wykluczyć ryzyka wypowiedzenia takich umów przed upływem okresu, na który zostały zawarte. Ponadto Grupa nie może zapewnić, iż wszystkie zawarte umowy użytkowania wieczystego zostaną przedłużone na kolejne okresy, jak również że nie zostaną rozwiązane w następstwie roszczeń reprywatyzacyjnych lub innych roszczeń o zwrot takich nieruchomości. Rozwiązanie umowy dotyczącej jednej z działek gruntu składających się na daną nieruchomość Grupy objętą programem inwestycyjnym Grupy może spowodować utrudnienia lub opóźnienia w realizacji takiego programu.

Ryzyko sporów prawnych

Działalność Grupy jest związana głównie z wynajmem, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami, które mogą wiązać się ze sprawami sądowymi oraz innymi postępowaniami prawnymi w ramach zwykłej działalności. Grupa może być zaangażowana w spory z poszczególnymi najemcami, dotyczącymi niedotrzymaniem warunków umów, rozliczaniem opłat eksploatacyjnych, stanu technicznego lub wykończenia lokali, czy zwrotu poniesionych nakładów. Nieruchomości Grupy mogą być przedmiotem roszczeń.

Realizacja projektów deweloperskich, modernizacji i remontów może wiązać się z ryzykiem uznania Grupy za odpowiedzialną

za potencjalne zdarzenia na placach budowy, takie jak wypadki, urazy lub zgony swoich pracowników, pracowników swoich wykonawców lub innych osób odwiedzających place budowy. Ponadto budowa obiektów i sprzedaż nieruchomości, w szczególności mieszkań w ramach deweloperskich projektów mieszkaniowych Grupy, wiąże się z ryzykiem wnoszenia roszczeń z tytułu wadliwości robót budowlanych, roszczeń o prace naprawcze w związku z wadami na takich nieruchomościach, w szczególności w ramach gwarancji.

Grupa nie może zapewnić, że takie roszczenia nie zostaną zgłoszone wobec niej w przyszłości lub że prace naprawcze, czy też inne, nie będą konieczne.

Ryzyko możliwości kwestionowania posiadanego przez Grupę prawa do władania nieruchomościami lub do korzystania z nich

Grupa jest narażona na ryzyko związane z inwestowaniem w Polsce, wynikające z nieuregulowanego stanu prawnego części nieruchomości. Po wejściu w życie przepisów o nacjonalizacji w okresie powojennym, wiele prywatnych nieruchomości i przedsiębiorstw zostało przejętych przez władze państwowe. W wielu przypadkach mienie zostało odebrane z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. W szczególności nieruchomości w Warszawie były objęte specjalnym dekretem z 1945 roku, na podstawie którego wiele warszawskich nieruchomości zostało znacjonalizowanych ("Dekret Warszawski"). Po przejściu przez Polskę do systemu gospodarki rynkowej w latach 1989-1990 wielu byłych właścicieli nieruchomości albo ich następców prawnych podjęło starania o odzyskanie nieruchomości lub przedsiębiorstw utraconych po drugiej wojnie światowej lub o uzyskanie odszkodowania. Przez wiele lat podejmowano próby uregulowania kwestii roszczeń reprywatyzacyjnych. Mimo to w Polsce nie uchwalono żadnej ustawy, która kompleksowo regulowałaby procedury reprywatyzacyjne. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, byli właściciele nieruchomości lub ich następcy prawni mogą składać wnioski do organów publicznych o uchylenie decyzji administracyjnych, na mocy których dokonano wywłaszczenia nieruchomości w przypadku, gdy takie decyzje administracyjne zostały wydane z naruszeniem obowiązujących w tamtym okresie przepisów prawa.

Na dzień 31 grudnia 2017 roku portfel nieruchomości Grupy obejmował 139 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości godziwej 2 414,2 mln PLN, które w sprawozdaniu finansowym zostały ujęte jako aktywa. Portfel obejmował 14 nieruchomości o wartości godziwej 151,0 mln PLN dotkniętych wadami prawnymi, jednak z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie.

Portfel nieruchomości nie uwzględniał wartości gruntów, na których Grupa realizuje wspólnie z partnerem zewnętrznym przedsięwzięcie logistyczne (wartość udziałów Grupy w spółce współzależnej na dzień 31 grudnia 2017 roku wynosiła 5,7 mln PLN).

Ponadto Grupa dysponowała 18 nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi, z potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie niewystarczającym, by nieruchomości te zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów. Wartość godziwa tych nieruchomości przy założeniu braku wad prawnych wyniosłaby 110,9 mln PLN..

Zaklasyfikowanie nieruchomości jako dotknięte wadami prawnymi oznacza, że: (i) Grupa może nie posiadać prawa do władania takimi nieruchomościami, (ii) posiadane przez nią lub przez Skarb Państwa prawo własności było zakwestionowane przez osoby trzecie, lub (iii) Grupa może mieć trudności, aby bezsprzecznie ustalić, że posiada prawo własności, prawo użytkowania wieczystego lub inne prawo rzeczowe do nieruchomości lub że korzysta z nieruchomości na podstawie zawartej umowy lub na innej podstawie prawnej. W związku z tym Grupa może zostać pozbawiona prawa do władania niektórymi nieruchomościami na rzecz ich byłych właścicieli, spadkobierców, nabywców roszczeń lub innych uprawnionych osób. Ponadto istnieje ryzyko, iż w niektórych przypadkach Grupa będzie zobowiązana do zwrotu części pożytków uzyskanych w związku z korzystaniem z takich nieruchomości lub do wypłaty odszkodowania za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego. Grupa ustanowiła rezerwę na zaspokojenie roszczeń dotyczących portfela nieruchomości dotkniętych wadami prawnymi (niewielki potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie), co do których jest w złej wierze na dzień 31 grudnia 2017 roku. Rezerwa taka nie została ustanowiona w przypadku portfela nieruchomości dotkniętych wadami prawnymi z potencjałem na pozytywne rozstrzygnięcie. Klasyfikacja nieruchomości pod względem prawnym została dokonana przy uwzględnieniu najlepszej wiedzy Zarządu, jednak nie można zapewnić, że nie ulegnie ona zmianie na skutek różnych okoliczności, z których większość pozostaje poza kontrolą Grupy, takich jak orzeczenia sądowe, w podobnych sprawach, które mogą zostać wydane w przyszłości lub nowe roszczenia reprywatyzacyjne zgłoszone w odniesieniu do nieruchomości Grupy zaliczonych do kategorii nieruchomości bez wad prawnych lub dotkniętych wadami prawnymi (potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie), ani też że klasyfikacja Grupy nie zostanie zakwestionowana w przyszłości.

Nie ma pewności, że nowe roszczenia reprywatyzacyjne lub inne roszczenia w przyszłości nie zostaną wniesione przeciwko Grupie lub właścicielom nieruchomości, które znajdują się obecnie w portfelu Grupy, ani że tworzone przez Grupę rezerwy na potrzeby zaspokojenia takich roszczeń zostały i będą prawidłowo szacowane.

Ryzyko sporów podatkowych

Z uwagi na to, że przepisy prawa często są skomplikowane i trudne do interpretacji, a praktyka i orzecznictwo niejednolite, nie można wykluczyć potencjalnych sporów z organami podatkowymi, a w rezultacie zakwestionowania przez organy podatkowe prawidłowości rozliczeń podatkowych podmiotów wchodzących w skład Grupy w zakresie nieprzedawnionych zobowiązań podatkowych oraz określenia zaległości podatkowych tych podmiotów.

Ponadto spółki z Grupy zawierały i nadal zawierają transakcje z podmiotami powiązanymi. Mimo podejmowania przez spółki z Grupy wszystkich środków wymaganych dla zachowania warunków rynkowych w przypadku transakcji z podmiotami powiązanymi, nie można zagwarantować, że nie dojdzie do potencjalnych sporów z organami podatkowymi na tym tle, a w efekcie do dokonania przez organy podatkowe odmiennej oceny warunków oraz skutków prawnych transakcji z podmiotami powiązanymi, a w konsekwencji do próby określenia dodatkowych zobowiązań podatkowych.

Ryzyko zmian w przepisach prawnych

Działalność Grupy podlega w Polsce różnym regulacjom, takim jak wymogi związane z procesem inwestycyjnym, regulacje

9.2 Ryzyko rynkowe

Ryzyko związane z pozyskaniem finansowania dla programu inwestycyjnego na oczekiwanych warunkach i w oczekiwanym terminie

Realizując swój program inwestycyjny, Grupa będzie ponosiła znaczące wydatki, a w związku z tym będzie potrzebowała znaczących środków finansowych, w tym pochodzących z finansowania zewnętrznego.

Bez tego aktualne środki finansowe Grupy mogą okazać się niewystarczające do realizacji jej strategii, w skutek czego poziom rozwoju Grupy może być mniejszy niż przewidywany, a tempo osiągania przez nią określonych celów strategicznych może być wolniejsze od pierwotnie zakładanego.

W sytuacji gdy:

• potrzeby kapitałowe Grupy będą znacząco odbiegały od obecnie zakładanych
• wpływy uzyskane przez Grupę ze sprzedaży jej nieruchomości niestanowiących głównego przedmiotu działalności przeznaczonych do zbycia w ramach programu dezinwestycji będą niższe niż oczekiwane
• Grupa nie znajdzie pożądanego partnera dla celów wspólnego przedsięwzięcia zapewniającego odpowiednie finansowanie budowy danego obiektu

może być konieczne pozyskanie przez Grupę dodatkowego finansowania zewnętrznego w wysokości wyższej, niż pierwotnie przewidywano.

w zakresie ochrony przeciwpożarowej i bezpieczeństwa, przepisy z zakresu ochrony środowiska, przepisy prawa pracy oraz przepisy dotyczące ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Jeżeli projekty i nieruchomości Grupy nie będą spełniały tych wymogów, Grupa może zostać zobowiązana do zapłaty kar lub odszkodowań przewidzianych przez prawo.

Co więcej, wejście w życie bardziej restrykcyjnych przepisów z zakresu ochrony środowiska, zdrowia i bezpieczeństwa, albo procedur wykonawczych może skutkować znaczącymi kosztami i zobowiązaniami Grupy, a obiekty będące własnością Grupy lub przez nią eksploatowane mogą stać się przedmiotem bardziej rygorystycznego niż obecnie nadzoru i kontroli. Ponadto zmiany regulacji związanych z deweloperską działalnością mieszkaniową mające na celu ochronę interesów konsumentów mogą niekorzystnie wpłynąć na działalność Grupy, zwiększając koszty działalności deweloperskiej.

Przyjęcie nowych albo nowelizacje już istniejących ustaw, rozporządzeń, przepisów lub zarządzeń może wymagać znaczących, nieprzewidzianych wydatków lub ustanawiać ograniczenia w korzystaniu z określonych obiektów przez Grupę, co może mieć istotny negatywny wpływ na działalność Grupy, jej kondycję finansową i wynik operacyjny.

Ryzyko wpływu sytuacji finansowej, makroekonomicznej oraz politycznej w Polsce i na świecie na działalność Grupy

Przychody generowane przez Grupę w pewnym stopniu zależą od sytuacji gospodarki zarówno globalnej, jak i polskiej, gdzie Grupa prowadzi swoją działalność oraz posiada wszystkie aktywa. Na działalność Grupy mają wpływ w szczególności: poziom polskiego PKB, wysokość stopy inflacji, kursy walut, wysokość stóp procentowych, wysokość stopy bezrobocia, wysokość średniego wynagrodzenia, polityka fiskalna i monetarna państwa. Nieruchomości Grupy podlegają wpływom czynników makroekonomicznych i szczególnym warunkom lokalnym w regionie, w którym są zlokalizowane. Znaczna część nieruchomości Grupy znajduje się w Warszawie oraz największych regionalnych miastach w Polsce, m.in. w Poznaniu, Trójmieście, Łodzi i Wrocławiu. W konsekwencji Grupa może być szczególnie narażona na niekorzystne zmiany na rynku nieruchomości w Warszawie i w innych regionach, w których prowadzi działalność. Zmiany te mogą przebiegać bardziej intensywnie lub charakteryzować się większym zakresem niż w innych regionach Polski. Portfel nieruchomości Grupy koncentruje się na powierzchniach komercyjnych, w szczególności biurowych, co powoduje, że Grupa jest narażona na niekorzystne zmiany zachodzące w tych segmentach rynku nieruchomości, w tym na wzrost konkurencji, zwiększające się

nasycenie w tych segmentach oraz dużą nadpodaż, która może wpływać na obniżenie stawek czynszów najmu.

Na sytuację gospodarczą w Polsce, a tym samym na działalność Grupy mogą mieć również wpływ negatywne

9.3 Ryzyko płynności i kredytowe

Ryzyko związane ze wzrostem zadłużenia Grupy

Na dzień bilansowy saldo zadłużenia Grupy z tytułu kredytów bankowych wyniosło 560,3 mln PLN. Grupa przewiduje zwiększenie finansowania zewnętrznego w przyszłości w związku z realizacją planowanych deweloperskich projektów komercyjnych. Wzrost znaczenia zadłużenia zewnętrznego wiąże się z następującymi konsekwencjami:

• zwiększeniem podatności na niekorzystne warunki gospodarcze i ekonomiczne w otoczeniu Grupy,
• ograniczeniem elastyczności Grupy na zmiany w otoczeniu konkurencyjnym i makroekonomicznym,
• koniecznością przeznaczania części przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej na obsługę zadłużenia,
• ograniczeniem możliwości pozyskania dalszego finansowania zewnętrznego na planowane projekty deweloperskie lub konieczność pozyskania finansowania na mniej korzystnych warunkach.

Dodatkowo, Grupa ponosi ryzyko wahania stóp procentowych, od których uzależniona jest wysokość oprocentowania kredytów bankowych. Wysokość stóp procentowych jest pochodną wielu czynników, które pozostają poza kontrolą Grupy. Znaczący wzrost stóp procentowych może zwiększyć koszty finansowania, a tym samym negatywnie wpłynąć na działalność Grupy, rentowność oraz wyniki finansowe.

W celu minimalizowania ryzyka związanego z finansowaniem zewnętrznym Grupa na bieżąco monitoruje poziom zadłużenia oraz płynności oraz analizuje strukturę kapitału. Ponadto Grupa

9.4 Ryzyko branżowe

Ryzyko wzmożonej konkurencji ze strony innych podmiotów inwestujących w nieruchomości, zarządzających nieruchomościami oraz deweloperów

Grupa konkuruje w szczególności z innymi podmiotami inwestującymi w nieruchomości, zarówno lokalnymi, jak i międzynarodowymi, zarządzającymi nieruchomościami oraz z deweloperami, a także innymi podmiotami wynajmującymi nieruchomości. Konkurencja na rynku może doprowadzić m.in. do nadwyżki podaży nad popytem, presji ze strony najemców na obniżanie stawek czynszów i wzrostu kosztów działań marketingowych oraz kosztów realizacji planowanych projektów. W związku ze wzmożoną konkurencją Grupa może utracić niektórych najemców lub być zmuszona do obniżenia wysokości zdarzenia gospodarcze lub polityczne w krajach sąsiadujących, które doświadczają politycznej niestabilności, napięć i sporów oraz niepokojów społecznych i etnicznych.

zabezpiecza się przed ryzykiem wahania stóp procentowych, zawierając transakcje zabezpieczające z wykorzystaniem instrumentów pochodnych.

Ryzyko walutowe

Część kredytów bankowych Grupy oraz część przychodów z najmu wyrażona jest w walutach obcych. W związku z tym znaczne zmiany kursu walut mogą spowodować z jednej strony obniżenie rentowności działalności Grupy oraz pogorszenie jej wyników finansowych, a z drugiej problemy z wypłacalnością najemców, których umowy wyrażone są w walutach obcych.

Grupa na bieżąco monitoruje i podejmuje ewentualne działania w kierunku niwelowania niekorzystnego wpływu zmieniających się kursów walut. Ponadto w celu minimalizacji tego ryzyka, Grupa stosuje hedging naturalny, co oznacza, że umowy z najemcami danego projektu wyrażone są w walucie kredytu.

Ryzyko utraty płynności Grupy

W związku z realizacją inwestycji oraz zakupami nieruchomości Grupa stopniowo zwiększa udział zadłużenia zewnętrznego w swojej strukturze finansowania. Wiąże się to z ryzykiem płynności finansowej i zachwiania równowagi pomiędzy finansowaniem działalności a terminową spłatą zobowiązań. Zachowanie płynności uwarunkowane jest prowadzoną polityką kredytową banków w zakresie udzielania kredytów. W celu zapewnienia odpowiedniego poziomu płynności finansowej Grupa monitoruje przepływy pieniężne i utrzymuje środki pieniężne w kwocie wystarczającej dla pokrycia oczekiwanych wydatków operacyjnych i bieżących zobowiązań finansowych oraz utrzymuje założone poziomy wskaźników płynności.

czynszów. Ponadto jeżeli atrakcyjność lokalizacji podlega negatywnemu wpływowi konkurencyjnego obiektu na tym samym obszarze, realizacja danej inwestycji może zostać opóźniona lub zaniechana. Grupa ogranicza to ryzyko poprzez modernizację poszczególnych nieruchomości oraz powiększanie portfela o nieruchomości o wysokim standardzie.

Ryzyko związane z najemcami Grupy

Nieruchomości Grupy wynajmowane są przez najemców o różnym charakterze i stopniu wypłacalności. Istnieje ryzyko, że część z nich utraci płynność, a należności od nich staną się nieściągalne. W celu minimalizacji ryzyka kluczowym dla Grupy jest dobór najemców o stabilnej kondycji ekonomicznofinansowej. Umowy najmu zabezpieczane są gwarancjami lub

kaucjami. Na bieżąco monitorowane są wpłaty od najemców, dzięki czemu jest możliwość szybkiej reakcji na opóźnienia w spłatach. Ponadto Grupa stara się monitorować zadowolenie swoich najemców i szybko podejmować wymagane działania naprawcze.

Ryzyko związane ze wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości

Wiele umów najmu Grupy nie przewiduje ponoszenia bezpośrednio przez najemców kosztów eksploatacyjnych, kosztów mediów związanych z wynajmowanymi powierzchniami, czy kosztów zarządzania nieruchomościami. Takie koszty są w związku z tym ponoszone przez Grupę i w zakresie ryczałtowym oraz możliwym do zaliczania są one przenoszone na najemców w drodze podwyższania wysokości czynszu. Warunki rynkowe i wymogi w zakresie stawek czynszowych mogą ograniczać zdolność Grupy do przeniesienia takich kosztów w całości lub w części na najemców. W szczególności, większość umów najmu Grupy zawiera postanowienie dotyczące częściowej lub pełnej indeksacji czynszu, zwykle dokonywanej raz w roku, co może nie odzwierciedlać w pełni lub w odpowiednim czasie wzrostu poszczególnych kosztów utrzymania nieruchomości. Ponadto jeżeli umowa najmu nie zawiera postanowienia dotyczącego indeksacji czynszu najmu, czynsz może pozostać na stałym poziomie przez dość długi okres (w szczególności w przypadku umów zawieranych na czas oznaczony), pomimo że ponoszone przez Grupę koszty utrzymania nieruchomości wzrosną. Koszty utrzymania nieruchomości mogą wzrosnąć ze względu na wiele czynników, w tym m.in. ze względu na inflację. Znaczny wzrost kosztów utrzymania nieruchomości, których nie można skompensować poprzez podniesienie opłat czynszowych, może mieć istotny negatywny wpływ na działalność Grupy, jej kondycję finansową i wynik operacyjny.

W celu zminimalizowania tego ryzyka Grupa na bieżąco analizuje koszty utrzymania poszczególnych nieruchomości oraz podejmuje działania, w ramach realizacji strategii, mające na celu stopniowe przenoszenie większej części kosztów związanych z nieruchomościami na dotychczasowych najemców. Ponadto nowe umowy najmu są zawierane głównie w formule czynsz plus opłata eksploatacyjna.

Ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w ramach programu dezinwestycji w planowanym terminie

Strategia Grupy zakłada generowanie przychodów również ze sprzedaży niektórych nieruchomości Grupy niezwiązanych z docelowym profilem działalności Grupy, które są przeznaczone do sprzedaży w ramach programu dezinwestycji. Sprzedaż nieruchomości to zazwyczaj złożony i długotrwały proces. Pomiędzy podjęciem przez Grupę decyzji o rozpoczęciu procesu sprzedaży a terminem, w którym taka sprzedaż zostanie dokonana, może upłynąć znaczny czas, który będzie dłuższy od terminu zakładanego przez Grupę, z uwagi na czynniki niezależne od Grupy. W tym czasie mogą w szczególności pogorszyć się warunki rynkowe lub podmiot zainteresowany nabyciem określonej nieruchomości może odstąpić od swojego zamiaru. W konsekwencji Grupa nie może zapewnić, iż uzyska przychody ze sprzedanych nieruchomości w wysokości określonej w wycenach dla poszczególnych nieruchomości. Proces sprzedaży może zostać także opóźniony lub zatrzymany na skutek roszczeń reprywatyzacyjnych wnoszonych przeciwko spółkom z Grupy. Takie ograniczenia lub inne działania osób trzecich mogą negatywnie wpłynąć na zdolność Grupy do realizacji sprzedaży po oczekiwanych cenach lub w przewidywanym terminie.

Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich

Istnieje wiele ryzyk związanych ze złożoną zarówno pod względem prawnym jak i technicznym naturą realizacji projektów deweloperskich. Obejmują one przede wszystkim możliwość nieuzyskania pozwoleń niezbędnych do wykorzystania gruntów zgodnie z planem Grupy, przewyższenie kosztów założonych w budżecie, opóźnienia w zakończeniu projektu, niewypłacalność wykonawców lub podwykonawców, nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane trudność techniczne, brak możliwości uzyskania zgód, pozwoleń lub innego rodzaju decyzji od podmiotów administracji publicznej. Grupa nie może zapewnić ponadto, że posiadane obecnie lub uzyskane w przyszłości zezwolenia, zgody lub innego rodzaju decyzje nie zostaną cofnięte lub że termin ich obowiązywania zostanie przedłużony. Ponadto istnieje ryzyko związane ze współpracą z generalnym wykonawcą. Grupa stara się wybierać doświadczonych i sprawdzonych generalnych wykonawców, jednakże istnieje ryzyko niedotrzymania przez nich terminów lub/i założonych standardów budowy. W razie wystąpienia któregoś z wymienionych ryzyk, może wystąpić opóźnienie w realizacji projektu, zwiększenie jego kosztów, spadek marży lub utrata możliwych do uzyskania przychodów, a w niektórych przypadkach może nawet wystąpić niemożność ukończenia inwestycji.

Ryzyka te są ograniczane między innymi przez współpracę ze sprawdzonymi wykonawcami o stabilnej sytuacji finansowej, zabezpieczenia umów o generalne wykonawstwo oraz zatrudnienie doświadczonych specjalistów odpowiedzialnych za inwestycję. Ponadto Grupa stale monitoruje realizację i przebieg prac. Dzięki czemu jest w stanie szybko reagować na pojawiające się trudności.

Ryzyko wzrostu kosztów związanych z modernizacją i remontami nieruchomości

Utrzymywanie warunków i stanu technicznego wynajmowanej nieruchomości w celu utrzymania jej atrakcyjności dla obecnych i potencjalnych najemców na odpowiednim poziomie może

pociągać za sobą znaczne koszty, które zwykle obciążają wynajmującego. Grupa może nie być w stanie przenieść takich kosztów na najemców.

Portfel nieruchomości Grupy obejmuje również nieruchomości zabudowane kilkadziesiąt lat temu, które nie przeszły gruntownej modernizacji w ostatnim czasie. Potrzeba modernizacji czy remontu nieruchomości Grupy może wynikać z przyczyn zewnętrznych niezależnych od Grupy, w tym ze zdarzeń siły wyższej, które mogą powodować konieczność ponoszenia przez Grupę niezaplanowanych wcześniej kosztów lub znacznie przekroczyć koszty zaplanowane na dany rok. Nieruchomości Grupy mogą także zostać uszkodzone z powodu nieujawnionych wad (które nie są pokryte przez polisy ubezpieczeniowe ani przez rękojmie czy gwarancje budowlane) lub ze względu na wpływ czynników zewnętrznych (np. pożary, powodzie, podwyższenie poziomu wód gruntowych, osuwiska). Ponadto Grupa może być zobowiązana do usuwania skutków czynników zewnętrznych lub naprawiania takich ujawnionych wad, często bez możliwości przeniesienia tych kosztów na najemców.

Grupa ogranicza to ryzyko analizując w horyzoncie długoterminowym potrzebę modernizacji oraz remontów w całym portfelu nieruchomości.

Ryzyko cykliczności rynku nieruchomości

Popyt na najmowane powierzchnie biurowe Grupy oraz liczba projektów deweloperskich (w tym mieszkaniowych) Grupy były i pozostaną różne w poszczególnych latach, w zależności między innymi od ogólnych czynników makroekonomicznych, zmian demograficznych dotyczących określonych obszarów miejskich oraz cen rynkowych. Co do zasady rosnący popyt przyczynia się do wzrostu realizowanego zysku oraz większej liczby nowych projektów, jak również do wzrostu aktywności ze strony konkurentów Grupy. Ze względu na znaczny okres między podjęciem decyzji o rozpoczęciu budowy projektu a terminem jego faktycznej realizacji, częściowo wynikającym z długotrwałej procedury pozyskiwania wymaganych zezwoleń od organów administracji publicznej, komercjalizacji planowanych inwestycji oraz czasu budowy projektu, istnieje ryzyko, że z chwilą zakończenia projektu rynek będzie nasycony, a inwestor nie będzie mógł wynająć ani sprzedać projektu przy oczekiwanym poziomie zysku. Po okresie poprawy koniunktury na rynku przeważnie następuje pogorszenie koniunktury, a inwestorzy są zniechęcani do rozpoczynania nowych projektów z powodu spadku potencjalnych zysków. Nie ma pewności, że w czasie pogorszenia koniunktury na rynku Grupa będzie w stanie wybierać te projekty w ramach swojego programu inwestycyjnego, które zaspokoją rzeczywisty popyt w okresie kolejnego ożywienia na rynku. Ponadto popyt na nieruchomości mieszkaniowe może być uzależniony od polityki rządu dotyczącej dopłat lub ułatwień w dostępie do kredytów hipotecznych dla niektórych nabywców w celu zakupu niektórych rodzajów mieszkań. Wszelkie zmiany w polityce rządowej związane z utrudnieniami w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych mogą obniżyć popyt na nieruchomości mieszkaniowe. Wzrost stóp procentowych, pogorszenie sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych i regulacyjne ograniczenia wobec banków w zakresie udzielania kredytów i pożyczek mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, który może się utrzymywać. Ponadto banki mogą ograniczać udzielanie nowych kredytów hipotecznych lub zaostrzać warunki, na których następuje ich udzielanie, czy też podnosić stopy procentowe. Dodatkowo uchwalenie nowych ustaw i wprowadzenie m.in. tak zwanego. podatku bankowego może wpłynąć na spadek dostępności kredytów dla gospodarstw domowych. Powyższe czynniki mogą dodatkowo zmniejszyć zapotrzebowanie na nowe mieszkania.

Ryzyko naruszenia regulacji dotyczących ochrony konsumenta

Działalność Grupy dotycząca w szczególności sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych musi być prowadzona zgodnie z właściwymi przepisami prawa w zakresie ochrony konsumentów. Działania Grupy w tym zakresie podlegają nadzorowi Prezesa UOKiK pod kątem oceny przestrzegania m.in. przepisów zakazujących stosowania określonych praktyk, które naruszają wspólne interesy konsumentów (takich jak przedstawianie klientom nierzetelnych informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe oraz stosowanie niedozwolonych postanowień we wzorcach umów). Zgodnie z Ustawą o Ochronie Konkurencji i Konsumentów, Prezes UOKiK jest uprawniony do wydania decyzji stwierdzającej, że postanowienia umowy naruszają zbiorowe interesy konsumentów oraz, w konsekwencji, może zakazać stosowania niektórych praktyk i nałożyć kary pieniężne (maksymalnie do 10% przychodów uzyskanych w roku poprzedzającym rok, w którym kara taka została nałożona) lub zastosować inne środki.

Organy ochrony konkurencji (lub inne organy prawne), a także osoby fizyczne mogą wszcząć postępowanie sądowe w celu uznania danego postanowienia wzoru umowy za niedozwolone. Klienci mogą wnosić roszczenia, indywidualnie lub w ramach pozwu zbiorowego, przeciwko spółkom z Grupy w związku z korzystaniem z takich postanowień w umowach. Nie można zapewnić, że roszczenie takie nie zostanie wniesione przez klientów Grupy, i może ono wywrzeć negatywny wpływ na działalność Grupy.

Ryzyko administracyjne

Działalność Grupy wymaga jej bieżącego uczestnictwa w szeregu postępowań administracyjnych prowadzonych przez różne organy administracji publicznej. Postępowania te są zwykle sformalizowane i długotrwałe. Jeżeli w trakcie trwania takich postępowań Grupa nie będzie spełniała wszystkich wymogów formalnych, jej wnioski, żądania lub zgłoszenia

zostaną odrzucone lub oddalone. Ponadto organy administracji publicznej w Polsce mają znaczny zakres uznaniowych uprawnień decyzyjnych i mogą nie podlegać kontroli innych organów, wymogom w zakresie wysłuchania stron lub dokonania uprzedniego zawiadomienia,, lub kontroli publicznej. Organy administracji publicznej mogą wykonywać swoje prawo

9.5 Pozostałe ryzyka

Ryzyko wahania wartości nieruchomości Grupy

Grupa przedstawia wycenę większości swoich aktywów według wartości godziwej, której dokonują zewnętrzni rzeczoznawcy nieruchomości. Przyjęte w wycenie założenia dotyczą w szczególności prawa do korzystania z nieruchomości, badań stanu środowiska i stanu gruntu, roszczeń osób trzecich, umów najmu, powierzchni użytkowej, urządzeń i wyposażenia oraz kwestii planistycznych. Wycena może zostać także dokonana na podstawie szczególnych założeń dotyczących konkretnych nieruchomości. Nie ma pewności, że spełnią się poczynione przy dokonywaniu wyceny założenia dotyczące stopy kapitalizacji i realizacji zakładanego rocznego przychodu z wynajmu nieruchomości. Prognozy mogą okazać się nieprawidłowe z powodu ograniczonej liczby oraz jakości publicznie dostępnych danych i badań dotyczących Polski. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości są m.in. koszty budowy lub modernizacji obiektów szacowane przez Grupę na podstawie aktualnych oraz prognozowanych cen materiałów i usług, które mogą się różnić od faktycznych cen, w chwili gdy związane z tym koszty będą ponoszone. Jeżeli prognozy, szacunki i założenia stanowiące podstawę dokonania oszacowania wartości nieruchomości w portfelu Grupy okażą się inne od zakładanych, faktyczna wartość nieruchomości w portfelu Grupy może istotnie różnić się od oszacowanej przez rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo oszacowanie wartości nieruchomości może być dokonywane przy użyciu różnych metod, a jeśli nawet zostaną przyjęte takie same metody, zastosowane zasady mogą być różnie zinterpretowane. Tym samym nie można zapewnić, że rzeczoznawcy dokonujący oszacowania wartości nieruchomości Grupy zastosują te same metody lub uzyskają te same wyniki. Jeżeli warunki rynkowe i ceny porównywalnych nieruchomości komercyjnych będą niestabilne, Grupa może odnotowywać znaczne zyski lub straty z aktualizacji wyceny obecnych nieruchomości.

Ryzyko wynikające z realizacji niektórych inwestycji w ramach wspólnych przedsięwzięć

Grupa zamierza realizować część swoich komercyjnych projektów deweloperskich w ramach wspólnych przedsięwzięć. Nawet w przypadku, gdy Grupa posiada udział kontrolujący w danym przedsięwzięciu, niektóre decyzje dotyczące projektu mogą wymagać zgody albo zatwierdzenia pozostałych partnerów przedsięwzięcia. Możliwe są wtedy spory między do podejmowania decyzji w sposób arbitralny lub wybiórczy, albo niezgodny z prawem oraz pod wpływem okoliczności politycznych lub gospodarczych. Grupa stara się ograniczać to ryzyko poprzez zatrudnianie specjalistów w tym zakresie oraz dzięki doświadczeniu w przeprowadzaniu procedur administracyjnych.

Grupą a jej partnerami we wspólnych przedsięwzięciach, co może oznaczać, że Grupa nie będzie mogła zarządzać lub realizować danego projektu w sposób, który uznaje za zasadny.

W szczególności spory pomiędzy Grupą i partnerami przedsięwzięć mogą być związane z odmiennością celów partnera, działaniami partnera sprzecznymi z umową z Grupą, problemami finansowymi partnera, opóźnieniami w realizacji projektów z przyczyn leżących po stronie partnera, niewystarczającego doświadczenia i wiedzy partnera.

Powyższe czynniki mogą prowadzić do opóźnień terminu ukończenia projektu lub wzrostu kosztów ponoszonych przez Grupę w związku z realizacją projektu w ramach wspólnego przedsięwzięcia, a po jego ukończeniu mogą wpływać na możliwe do osiągnięcia ceny ze sprzedaży bądź z najmu a także na wyższe koszty eksploatacji.

Grupa w celu ograniczenia opisanego powyżej ryzyka dogłębnie analizuje swoich potencjalnych partnerów na etapie ich wyboru.

Ryzyko związane z zobowiązaniami w zakresie ochrony środowiska oraz związanymi normami ochrony zdrowia i bezpieczeństwa

Przepisy prawa w zakresie ochrony środowiska w Polsce nakładają na właścicieli zobowiązania do rekultywacji gruntu zanieczyszczonego substancjami niebezpiecznymi lub toksycznymi. Należy przy tym zwrócić uwagę, iż w razie ujawnienia tzw. starych szkód w środowisku (szkody, które wystąpiły do dnia 30 kwietnia 2007 roku, a także szkody, które zostały spowodowane działaniami, które zakończyły się przed dniem 30 kwietnia 2007 roku) na terenach, których podmiotem władającym jest Grupa, Grupa może zostać zobowiązana do przeprowadzenia rekultywacji gruntu, bez względu na to, kto był sprawcą szkody i kiedy została ona wyrządzona. Ponadto przepisy z zakresu ochrony środowiska w Polsce podlegają zmianom i stają się coraz bardziej rygorystyczne. Wspomniane przepisy prawa często ustanawiają zobowiązania bez względu na to, czy właściciel danej działki wiedział o obecności takich substancji zanieczyszczających, albo czy jest odpowiedzialny za dokonanie zanieczyszczenia. Obecność takich substancji na jakimkolwiek obiekcie Grupy lub w którymkolwiek z nich, albo odpowiedzialność z tytułu nieusunięcia zanieczyszczenia takimi substancjami mogą negatywnie wpłynąć na możliwości Grupy w zakresie sprzedaży lub wynajęcia takich obiektów, albo zaciągnięcia kredytu przy wykorzystaniu takich nieruchomości jako zabezpieczenia. Ponadto obecność niebezpiecznych lub

toksycznych substancji w obiekcie może uniemożliwić, opóźnić lub ograniczyć zabudowę lub przebudowę takiej nieruchomości.

Ponadto w związku z tym, że niektóre nieruchomości Grupy zostały zbudowane kilkadziesiąt lat temu, przy ich budowie wykorzystywano materiały, które obecnie uznaje się za niebezpieczne dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi, np. azbest. W związku z tym w przyszłości Grupa będzie zobowiązana do usunięcia takich materiałów i może stanąć przed koniecznością dostosowania warunków panujących na jej nieruchomościach do norm, które nie zagrażają zdrowiu i życiu ludzkiemu, jeżeli okaże się, że nastąpiło przekroczenie stosownych norm bezpieczeństwa lub jeżeli takie normy zostaną zaostrzone przez przepisy prawa. Ponadto nie można wykluczyć, że niektóre z nieruchomości Grupy będą wymagać rekultywacji zanieczyszczonej gleby lub ziemi polegającej na przywróceniu ich do stanu zgodnego z wymogami prawnymi lub wymaganego standardami jakości.

Grupa ogranicza to ryzyko, monitorując zmiany przepisów w zakresie ochrony środowiska oraz dokonując w miarę możliwości niezbędnych modernizacji i remontów posiadanych przez Grupę nieruchomości.

Ryzyko reputacji

Istotnym czynnikiem wpływającym na działalność Grupy jest jej opinia na rynku. Działalność Grupy jest narażona na uszczerbek przez rozpowszechnianie negatywnych lub szkalujących Grupę informacji, które mogą w szczególności poddawać w wątpliwość warunki panujące na jej nieruchomościach i ich bezpieczeństwo, bez względu na to, czy takie wątpliwości są zasadne. To z kolei może wywrzeć istotny, negatywny wpływ na pozycję konkurencyjną Grupy i jej zdolność do skutecznego wynajmowania powierzchni i do sprzedawania nieruchomości. W konsekwencji może to spowodować m.in. wzrost pustostanów w nieruchomościach Grupy czy wzrost kosztów Grupy przeznaczonych na działania promocyjne. Odpowiednio, negatywne informacje oraz wynikający z nich spadek zaufania do zdolności Grupy do wynajmu lub sprzedaży nieruchomości mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność Grupy, jej kondycję finansową i wynik operacyjny. Grupa dąży do zapewnienia jak największej transparentności swoich działań, należytej jakości komunikacji z inwestorami oraz ochrony praw akcjonariuszy, także w materiach nieregulowanych przez prawo. Grupa pozostaje również w ciągłym kontakcie z mediami, zarówno ogólnopolskimi, jak i branżowymi, a o każdym istotnym zdarzeniu Grupa informuje akcjonariuszy, inwestorów, analityków i dziennikarzy za pośrednictwem raportów bieżących i komunikatów prasowych. W 2017 roku Spółka wprowadziła Kodeks Etyki, który stanowi element odpowiedzialności za pracowników i miejsca pracy oraz zobowiązanie Spółki do prowadzenia biznesu zgodnie z jej wartościami, obowiązującymi przepisami prawnymi i regulacjami oraz najwyższymi standardami branżowymi.

Ryzyko niezdolności Grupy do zatrzymania lub pozyskania członków Zarządu i wykwalifikowanej kadry wyższego szczebla

Przy zarządzaniu aktywami, realizacji swoich inwestycji, wdrażaniu swojej strategii oraz realizacji swoich procesów restrukturyzacji i integracji Grupa polega na wysoko wykwalifikowanym zespole pracowników, a w szczególności na członkach swojego Zarządu i wykwalifikowanej kadrze wysokiego szczebla. Utrata któregokolwiek członka Zarządu może opóźnić realizację strategii Grupy lub jej celów gospodarczych, jak również niekorzystnie wpłynąć na jej restrukturyzację i integrację. Ze względu na ograniczoną liczbę osób o odpowiednich kwalifikacjach i ograniczenia ustawowe dotyczące wynagrodzeń członków Zarządu, które będą obowiązywać tak długo, jak udział Skarbu Państwa w Spółce będzie przekraczał 50% akcji, Grupa może mieć trudności z pozyskaniem lub utrzymaniem wykwalifikowanych członków Zarządu. Ponadto osiągnięcie przez Grupę sukcesu w przyszłości zależy częściowo od jej zdolności do zatrzymania lub zatrudnienia personelu wyższego szczebla, takiego jak menedżerowie z wieloletnim doświadczeniem w zakresie zarządzania nieruchomościami, realizacji programów inwestycyjnych, finansowania i kontroli wewnętrznej. W sytuacji, gdy Grupa straci lub nie będzie w stanie zatrudnić niezbędnych wykwalifikowanych specjalistów, niedobór pracowników może mieć niekorzystny wpływ na jej zdolność do efektywnego zarządzania jej aktywami, odpowiedniego zarządzania realizacją jej programu inwestycyjnego i jej działalnością. Grupa może być także zmuszona do zaproponowania wyższego wynagrodzenia i zaoferowania dodatkowych świadczeń w celu znalezienia lub pozyskania takich pracowników wyższego szczebla.

10. PHN na rynku kapitałowym

10.1 Notowania

W dniu 13 lutego 2013 roku Polski Holding Nieruchomości S.A. zadebiutował na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Cena na otwarciu wyniosła 22,75 PLN za jedną akcję. W pierwszej ofercie publicznej Skarb Państwa (dotychczasowy jedyny akcjonariusz Spółki) sprzedał 10.846.000 posiadanych akcji, czyli 25% ich ogólnej liczby. Wartość oferty PHN S.A. wyniosła 238,6 mln PLN. PHN S.A. został włączony do sektorowego indeksu WIG-Deweloperzy jako 24. spółka. Począwszy od 24 czerwca 2013 roku, zgodnie z kwartalną korektą listy uczestników indeksów dokonaną po sesji w dniu 21 czerwca 2013 roku, akcje PHN S.A., decyzją Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., są uwzględniane w indeksie sWIG80.

Podstawowe dane dotyczące akcji PHN S.A.

Ticker GPW	PHN
Kod ISIN	PLPHN0000014
Rynek notowań	Podstawowy
Przynależność do sektora branżowego	WIG-Nieruchomości
Segment, do którego Spółka została zakwalifikowana	sWIG80
IPO	13.02.2013
Animator Emitenta	Dom Maklerski BZ WBK S.A.

Kluczowe dane dotyczące notowań akcji PHN S.A.

	2017	2016	2015	2014	2013
Najwyższy kurs akcji [PLN] 1)	17,95	18,50	26,23	31,55	29,50
Najniższy kurs akcji [PLN] 1)	13,80	12,69	15,56	19,51	23,40
Cena akcji na koniec roku [PLN] 1)	13,90	16,79	18,92	26,30	26,83
Średnia cena w okresie [PLN] 1)	15,91	16,09	22,45	26,08	26,22
Liczba akcji na koniec roku [mln szt.]	46 814 672	46 786 030	46 722 747	46 482 044	44 599 947
Kapitalizacja na koniec roku [mln PLN]	650,72	794,89	884,01	1 222,48	1 196,62
Średnia dzienna wartość obrotów [tys. PLN]	55,66	74,75	170,23	537,39	745,82
Średni dzienny wolumen obrotu [szt.]	3 427	4 715	7 838	20 547	28 777

1) Ceny akcji wg kursów zamknięcia

Zmiana liczby akcji wynika z dopuszczania do obrotowego giełdowego kolejnych akcji serii C. Akcje serii C nabywane są w wyniku realizacji uprawnień wynikających z warrantów subskrypcyjnych serii A oraz serii B Spółki zaoferowanych nieodpłatnie tym pracownikom spółek Warszawski Holding Nieruchomości, Intraco, Budexpo oraz Dalmor, którym stosownie do przepisów art. 36 i n. Ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji z dn. 31 sierpnia 1996 r. przysługiwało prawo do nieodpłatnego nabycia akcji lub udziałów danej spółki.

Notowania PHN S.A. w 2017 na tle indeksów giełdowych 1)

Notowania PHN S.A. w latach 2013 - 2017 1)

1) Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych portalu www.gpwinfostrefa.pl

10.2 Relacje inwestorskie

Polski Holding Nieruchomości S.A., jako spółka notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. rzetelnie informuje inwestorów o swojej działalności oraz o ważnych wydarzeniach w Grupie. Regularnie sporządzane są raporty (zarówno bieżące, jak i okresowe), które obejmują wszelkie aspekty działalności Spółki i w związku z tym mogą mieć istotny wpływ na kurs jej akcji. Obszar relacji inwestorskich to jednak nie tylko działania o charakterze obligatoryjnym, które wynikają

wprost z przepisów prawa. Jest to również szereg różnorodnych aktywności, za pomocą których Spółka stara się sprostać wysokim oczekiwaniom ze strony wszystkich uczestników rynku, co w rezultacie buduje reputację PHN S.A. i zaufanie inwestorów.

Miniony rok upłynął pod znakiem informowania akcjonariuszy i inwestorów o postępach prac nad poprawą struktury portfela nieruchomości Grupy oraz zwiększaniem ich dochodowości. Emitent na bieżąco informuje akcjonariuszy i inwestorów o kolejnych krokach na drodze do realizacji Strategii Grupy Kapitałowej na lata 2017 - 2023, która została opublikowana po zatwierdzeniu przez Radę Nadzorczą. Spółka pozostaje także w ciągłym kontakcie z mediami, zarówno ogólnopolskimi, jak

10.3 Rekomendacje analityków

W 2017 roku rekomendacje dla akcji Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. wydały dwie instytucje finansowe: Dom Maklerski BZ WBK S.A. oraz Dom Maklerski PKO BP S.A. i branżowymi. O każdym istotnym zdarzeniu Spółka informuje akcjonariuszy, inwestorów, analityków i dziennikarzy za pomocą raportów bieżących i komunikatów prasowych. PHN S.A. ceni sobie również bezpośredni kontakt z akcjonariuszami, inwestorami, analitykami i dziennikarzami. PHN S.A. regularnie organizuje także konferencje prasowe poświęcone wynikom finansowym Spółki i jej planom na przyszłość.

Osobą odpowiedzialną za relacje inwestorskie i kontakt z mediami w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. jest Pani Magdalena Kacprzak:

• e-mail: magdalena.kacprzak@phnsa.pl
• tel. 22 850 91 34, kom. 721 000 071

Obydwie rekomendacje zostały wydane na poziomie "Kupuj" z ceną docelową odpowiednio 22,10 PLN oraz 20,60 PLN.

Rekomendacje i ceny docelowe dla akcji PHN S.A. wydane w 2017 roku

Instytucja	Treść	Data wydania	Cena docelowa	Kurs w dniu wydania
DM BZ WBK S.A.	KUPUJ	23.11.2017	22,10	15,83
DM PKO BP S.A.	KUPUJ	20.04.2017	20,60	17,20

Instytucje wydające rekomendacje dla akcji PHN S.A. w 2017 roku

Instytucja	Analityk	Dane adresowe
DM BZ WBK S.A.	Adrian Kyrcz	+48 22 586 81 59, adrian.kyrcz@bzwbk.pl
DM PKO BP S.A.	Stanisław Ozga	+48 22 521 79 13, stanislaw.ozga@pkobp.pl

Pełna lista rekomendacji wydanych dla akcji Spółki znajduje się na stronie internetowej: www.phnsa.pl w zakładce Relacje Inwestorskie.

10.4 Polityka dywidendowa

Przy podejmowaniu decyzji dotyczącej rekomendacji i wypłaty dywidendy Zarząd kieruje się zadeklarowanym w strategii PHN S.A. zamiarem dzielenia się z akcjonariuszami wzrostem wartości Spółki w formie wypłaty dywidendy, z uwzględnieniem aktualnej sytuacji finansowej i planowanych przepływów pieniężnych Grupy Kapitałowej, w szczególności przewidywanych planów inwestycyjnych oraz możliwości pozyskania finansowania na ich realizację. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. w dniu 30 czerwca 2017 roku zdecydowało o przeznaczeniu z zysku za 2016 rok na dywidendę pieniężną dla akcjonariuszy łącznej kwoty w wysokości 12.164.367,80 zł. Dywidenda została ustalona na poziomie 0,26 zł na akcję. Decyzja ta była zgodna z rekomendacją Zarządu PHN S.A. Pozostała część zysku w kwocie 4.315.695,81 zł została przeznaczona na kapitał zapasowy i posłuży m.in. na realizację nowych projektów deweloperskich Grupy. Dzień dywidendy został wyznaczony na 16 sierpnia 2017 roku, natomiast termin wypłaty dywidendy na 31 sierpnia 2017 roku, zgodnie z giełdowymi zasadami ładu korporacyjnego, zalecającymi, by odstęp między tymi terminami był nie dłuższy, niż 15 dni roboczych.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Dywidenda Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. za lata 2013 - 2016

	Dywidenda za rok 2016	Dywidenda za rok 2015	Dywidenda za rok 2014	Dywidenda za rok 2013
Dywidenda na 1 akcję [PLN]	0,26	0,42	1,30	2,60
Łączna wysokość dywidendy [mln PLN]	12,2	19,6	60,7	99,9
Stopa dywidendy [%]	1,80	2,92	5,65	7,02
Procent zysku netto [%]	73,8	40,5	50,2	100,0
Dzień ustalenia prawa do dywidendy	16.08.2017	17.08.2016	19.08.2015	07.05.2014
Dzień wypłaty dywidendy	31.08.2017	31.08.2016	26.08.2015	21.05.2014

Polski Holding Nieruchomości S.A. na tle spółek nieruchomościowych

		P/BV					Stopa Dywidendy [%]
	31.12.2017	31.12.2016	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2017	31.12.2016	31.12.2015	31.12.2014
PHN S.A.	0,34	0,40	0,43	0,63	1,80	2,92	5,65	7,02
Echo Investment S.A.	1,31	1,27	0,67	0,92	26,80	15,00	0,00	0,00
Global Trade Centre S.A.	1,12	1,20	1,56	0,91	2,90	0,00	0,00	0,00
Capital Park S.A.	0,66	0,71	0,68	0,46	0,00	0,00	0,00	0,00

10.5 Kalendarium głównych wydarzeń korporacyjnych w 2018 roku

Publikacja raportów okresowych w 2018 roku

Data	Raport
21.03.2018	Jednostkowy i skonsolidowany raport roczny za 2017 rok
22.05.2018	Skonsolidowany raport kwartalny za I kwartał 2018 rok
12.09.2018	Skonsolidowany raport za I półrocze 2018 rok
21.11.2018	Skonsolidowany raport kwartalny za III kwartał 2018 rok

Okresy zamknięte w 2018 roku

Zgodnie z art. 19 ust. 11 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku w sprawie nadużyć na rynku (Rozporządzenie w sprawie nadużyć na rynku, Rozporządzenie MAR), osoba pełniąca obowiązki zarządcze u emitenta nie może dokonywać żadnych transakcji na swój rachunek ani na rachunek strony trzeciej, bezpośrednio lub pośrednio, dotyczących akcji lub instrumentów dłużnych emitenta, lub instrumentów pochodnych lub innych związanych z nimi instrumentów finansowych, przez okres zamknięty 30 dni kalendarzowych przed ogłoszeniem śródrocznego raportu finansowego lub sprawozdania na koniec roku rozliczeniowego, które emitent ma obowiązek podać do wiadomości publicznej.

W związku z powyższym, osoby pełniące obowiązki zarządcze w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. czyli zgodnie z Rozporządzeniem MAR, osoby związane ze Spółką, które są członkiem jej organu administracyjnego, zarządzającego lub nadzorczego, lub pełnią w PHN S.A. funkcje kierownicze, nie będąc członkiem ww. organów, przy czym mają stały dostęp do informacji poufnych dotyczących pośrednio lub bezpośrednio tego podmiotu oraz uprawnienia do podejmowania decyzji zarządczych mających wpływ na dalszy rozwój i perspektywy gospodarcze tego podmiotu, w związku z publikacją raportów okresowych, objęte są okresami zamkniętymi, które w 2018 roku będą przypadać w następujących terminach:

Termin	Okres zamknięty
19.02.2018 - 21.03.2018	Okres zamknięty dot. publikacji raportu rocznego za 2017 r.
22.04.2018 - 22.05.2018	Okres zamknięty dot. publikacji raportu kwartalnego za I kwartał 2018 r.
13.08.2018 - 12.09.2018	Okres zamknięty dot. publikacji raportu za I półrocze 2018 r.
22.10.2018 - 21.11.2018	Okres zamknięty dot. publikacji raportu kwartalnego za III kwartał 2018 r.

Polski Holding Nieruchomości S.A. organizuje konferencje po publikacji raportów okresowych, prezentując wyniki finansowe Spółki oraz Grupy Kapitałowej. Przedstawiciele Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. spotykają się również z uczestnikami rynku kapitałowego podczas spotkań one-onone, a Zespół Relacji Inwestorskich na bieżąco udziela informacji na zapytania składane drogą telefoniczną i mailową

11. Ład korporacyjny

11.1 Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego

Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., działając na podstawie § 91 ust. 5 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 lutego 2009 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami państwa niebędącego państwem członkowskim (dalej "Rozporządzenie"), przekazuje poniżej oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego.

W 2017 roku Polski Holding Nieruchomości S.A. podlegał zasadom ładu korporacyjnego zawartym w dokumencie "Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2016" (dalej "DPSN"), przyjętym Uchwałą nr 26/1413/2015 Rady Giełdy z dnia 13 października 2015 roku, obowiązującym od dnia 1 stycznia 2016 roku. Tekst wskazanego zbioru zasad jest publicznie dostępny na stronie Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. dotyczącej ładu korporacyjnego pod adresem https://www.gpw.pl/lad_korporacyjny_na_gpw oraz na korporacyjnej stronie internetowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. www.phnsa.pl w sekcji przeznaczonej dla akcjonariuszy - Relacje Inwestorskie w zakładce Ład korporacyjny.

Spółka dąży do zapewnienia jak największej transparentności swoich działań, należytej jakości komunikacji z inwestorami oraz ochrony praw akcjonariuszy, także w materiach nieregulowanych przez prawo. W związku z tym Spółka podjęła niezbędne działania w celu najpełniejszego stosowania zasad zawartych w DPSN. Celem ładu korporacyjnego stosowanego przez Polski Holding Nieruchomości S.A. jest ustanowienie norm dobrego działania w oparciu o zasadę przejrzystości i odpowiedzialności, dzięki czemu Spółka może poprawiać swoje wyniki, co ma również znaczenie dla wspierania wzrostu, stabilności i długoterminowych inwestycji.

a) Polityka informacyjna i komunikacja z rynkiem kapitałowym

Polski Holding Nieruchomości S.A., jako spółka notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., podejmuje liczne działania usprawniające komunikację z rynkiem kapitałowym. Spółka przestrzega rzetelnego informowania na temat własnej działalności oraz ważnych wydarzeń w Grupie. Regularnie sporządzane są raporty (zarówno bieżące, jak i okresowe), które obejmują wszelkie aspekty działalności Spółki i w związku z tym mogą mieć istotny wpływ na kurs jej akcji. Obszar relacji inwestorskich to jednak nie tylko działania o charakterze obligatoryjnym, które wynikają wprost z przepisów prawa. Jest to również szereg różnorodnych aktywności, za pomocą których Spółka stara się sprostać wysokim oczekiwaniom ze strony wszystkich uczestników rynku, co w rezultacie buduje reputację PHN S.A. i zaufanie inwestorów. O każdym istotnym zdarzeniu Spółka informuje akcjonariuszy, inwestorów, analityków i dziennikarzy za pomocą raportów bieżących i komunikatów prasowych. Polski Holding Nieruchomości S.A. ceni sobie również bezpośredni kontakt z akcjonariuszami, inwestorami, analitykami i dziennikarzami. Spółka odbyła wiele indywidualnych i grupowych spotkań. PHN S.A. regularnie organizuje także konferencje prasowe poświęcone wynikom finansowym Spółki i jej planom na przyszłość.

b) Korporacyjna strona internetowa

Polski Holding Nieruchomości S.A. prowadzi korporacyjną stronę internetową www.phnsa.pl, która jest źródłem wiarygodnych i rzetelnych informacji o Spółce. Na stronie internetowej Spółki zamieszczone są wszystkie informacje wymagane przepisami prawa, jak również dokumenty określone w zbiorze DPSN. Polski Holding Nieruchomości S.A. zapewnia również funkcjonowanie korporacyjnej strony internatowej w języku angielskim. Na stronie internetowej Spółki zamieszczona jest sekcja Relacje Inwestorskie, w której odnaleźć można m.in. wszystkie raporty bieżące i okresowe opublikowane przez Spółkę, prezentacje wynikowe oraz wszelkie informacje dotyczące orgaznizowanych Walnych Zgromadzeń. Strona internetowa Spółki jest na bieżąco uzupełniana, a przyjęte rozwiązania techniczne są udoskonalane, tak aby jej zawartość w jak największym stopniu odpowiadała potrzebom uczestników rynku kapitałowego.

c) Reakcja na publikacje w mediach naruszające dobry wizerunek Spółki

W Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. obowiązuje procedura skoordynowanej reakcji na publikacje w mediach naruszające dobry wizerunek Spółki. Procedura została przyjęta w 2014 roku w związku z mogącymi pojawiać się w mediach publikacjami noszącymi znamiona celowego działania na szkodę Spółki. Zgodnie z przyjętą procedurą, w przypadku gdy Spółka w toku analizy prawnej i wizerunkowej uzna, iż pojawiające się w mediach publikacje będą wymagały działania, zamieści swoje stanowisko na stronie internatowej Spółki. W przypadku zaś,

gdy Spółka uzna, iż pojawiające się w mediach publikacje w sposób szczególny godzą w jej dobre imię, procedura skoordynowanej reakcji obejmuje wysłanie do redakcji odpowiedzi w formie sprostowania lub oświadczenia, którego treść będzie każdorazowo uzgadniana pod kątem prawnym oraz skierowanie informacji na temat podjętych przez Spółkę działań do Rady Nadzorczej. Informacja kierowana do Rady Nadzorczej może być uzupełniona o prośbę dotyczącą zwołania posiedzenia w tej sprawie, w przypadku gdy sytuacja tego wymaga.

d) Zastrzeżenia dotyczące stosowania zasad ładu korporacyjnego zgodnie z DPSN

Polski Holding Nieruchomości S.A. stosuje w całości większość zasad ładu korporacyjnego, z wyjątkiem zasad wskazanych poniżej, które nie są stosowane trwale, bądź stosowane w ograniczonym zakresie. Według aktualnego stanu stosowania Dobrych Praktyk Polski Holding Nieruchomości S.A. nie stosuje 4 rekomendacji: IV.R.2.,VI.R.1., VI.R.2., VI.R.3. oraz 8 zasad szczegółowych: I.Z.1.15., I.Z.1.16., II.Z.7.,, IV.Z.2., V.Z.6., VI.Z.1., VI.Z.2., VI.Z.4.:

I.Z.1.15. Spółka prowadzi korporacyjną stronę internetową i zamieszcza na niej, w czytelnej formie i wyodrębnionym miejscu, oprócz informacji wymaganych przepisami informację zawierającą opis stosowanej przez spółkę polityki różnorodności w odniesieniu do władz spółki oraz jej kluczowych menedżerów; opis powinien uwzględniać takie elementy polityki różnorodności, jak płeć, kierunek wykształcenia, wiek, doświadczenie zawodowe, a także wskazywać cele stosowanej polityki różnorodności i sposób jej realizacji w danym okresie sprawozdawczym; jeżeli spółka nie opracowała i nie realizuje polityki różnorodności, zamieszcza na swojej stronie internetowej wyjaśnienie takiej decyzji. - Zasada nie jest stosowana.

Komentarz spółki: Spółka nie posiada polityki różnorodności w odniesieniu do władz spółki oraz jej kluczowych menedżerów. Wybór członków zarządu oraz kluczowych menedżerów jest realizowany w oparciu o doświadczenie, kwalifikacje i kompetencje kandydatów

I.Z.1.16. Spółka prowadzi korporacyjną stronę internetową i zamieszcza na niej, w czytelnej formie i wyodrębnionym miejscu, oprócz informacji wymaganych przepisami informację na temat planowanej transmisji obrad walnego zgromadzenia - nie później niż w terminie 7 dni przed datą walnego zgromadzenia. - Zasada nie jest stosowana.

Komentarz spółki: Spółka do tej pory nie zdecydowała się na wprowadzenie zasady zapewnienia akcjonariuszom możliwości udziału w walnym zgromadzeniu, poza miejscem odbywania walnego zgromadzenia, przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Spółka rozważa możliwości przyjęcia stosowania ww. zasady w przyszłości.

II.Z.7. W zakresie zadań i funkcjonowania komitetów działających w radzie nadzorczej zastosowanie mają postanowienia Załącznika I do Zalecenia Komisji Europejskiej, o którym mowa w zasadzie II.Z.4. W przypadku gdy funkcję komitetu audytu pełni rada nadzorcza, powyższe zasady stosuje się odpowiednio. - Zasada jest stosowana w ograniczonym zakresie.

Komentarz spółki: Emitent uznaje komentowaną zasadę za dobrą praktykę korporacyjną. Należy jednak nadmienić, że wybór członków rady nadzorczej Emitenta, w tym pełniących funkcje w ramach Komitetu Audytu, Komitetu Strategii i Inwestycji oraz Komitetu Wynagrodzeń i Nominacji, jest uzależniony od decyzji Akcjonariuszy głosujących w ramach Walnego Zgromadzenia. Sprawia to, że Emitent stosuje zasadę w ograniczonym zakresie.

IV.R.2. Jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na strukturę akcjonariatu lub zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile spółka jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędna dla sprawnego przeprowadzenia walnego zgromadzenia przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej, powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu takich środków, w szczególności poprzez: 1) transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym, 2) dwustronną komunikację w czasie rzeczywistym, w ramach której akcjonariusze mogą wypowiadać się w toku obrad walnego zgromadzenia, przebywając w miejscu innym niż miejsce obrad walnego zgromadzenia, 3) wykonywanie, osobiście lub przez pełnomocnika, prawa głosu w toku walnego zgromadzenia. - Zasada nie jest stosowana.

Komentarz spółki: Spółka do tej pory nie zdecydowała się na wprowadzenie zasady zapewnienia akcjonariuszom możliwości udziału w walnym zgromadzeniu, poza miejscem odbywania walnego zgromadzenia, przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Spółka rozważa możliwości przyjęcia stosowania ww. zasady w przyszłości.

IV.Z.2. Jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na strukturę akcjonariatu spółki, spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym. - Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki: Spółka do tej pory nie zdecydowała się na wprowadzenie zasady zapewnienia akcjonariuszom możliwości udziału w walnym zgromadzeniu, poza miejscem odbywania walnego zgromadzenia, przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Spółka

rozważa możliwości przyjęcia stosowania ww. zasady w przyszłości.

V.Z.6. Spółka określa w regulacjach wewnętrznych kryteria i okoliczności, w których może dojść w spółce do konfliktu interesów, a także zasady postępowania w obliczu konfliktu interesów lub możliwości jego zaistnienia. Regulacje wewnętrzne spółki uwzględniają między innymi sposoby zapobiegania, identyfikacji i rozwiązywania konfliktów interesów, a także zasady wyłączania członka zarządu lub rady nadzorczej od udziału w rozpatrywaniu sprawy objętej lub zagrożonej konfliktem interesów. - Zasada jest stosowana cześciowo.

Komentarz spółki: Spółka wdrożyła w 2017 roku regulację wewnętrzną pt. 'Kodeks etyki w biznesie Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A.'. Obejmuje on m.in. określenie kryteriów I okoliczności, w których może dojść do konfliktu interesów, jak również sposobu reagowania na sytuację realnego lub potencjalnego konfliktu interesów. Emitent w przyszłości podda ewaluacji wdrożony Kodeks oraz funkcjonującą praktykę w tym zakresie i rozważy możliwość rozszerzenia zakresu regulacji

• VI.R.1. Wynagrodzenie członków organów spółki i kluczowych menedżerów powinno wynikać z przyjętej polityki wynagrodzeń. - Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki: Spółka nie posiada polityki wynagrodzeń oraz zasad jej ustalania odnośnie członków organów Spółki i kluczowych menedżerów. Rozważa natomiast możliwość stworzenia takiej polityki i zasad w przyszłości. Zgodnie z obowiązującym do dnia 18 stycznia 2018 roku Statutem, zasady wynagradzania i wysokość wynagrodzenia wszystkich członków Zarządu, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, ustala Rada Nadzorcza. Zgodnie z nowym Statutem Spółki, zasady kształtowania wynagrodzeń członków Zarządu ustala Walne Zgromadzenie, uwzględniając w szczególności przepisy Ustawy z dnia 9 czerwca 2016 r. o zasadach kształtowania wynagrodzeń osób kierujących niektórymi spółkami. Wysokość wynagrodzenia każdego z członków Zarządu określa Rada Nadzorcza, na podstawie zasad ustalonych przez Walne Zgromadzenie, uwzględniając przepisy Ustawy o zasadach kształtowania wynagrodzeń.
• VI.R.2. Polityka wynagrodzeń powinna być ściśle powiązana ze strategią spółki, jej celami krótkoi długoterminowymi, długoterminowymi interesami i wynikami, a także powinna uwzględniać rozwiązania służące unikaniu dyskryminacji z jakichkolwiek przyczyn. - Zasada jest stosowana w ograniczonym zakresie.

Komentarz spółki: Spółka nie posiada polityki wynagrodzeń oraz zasad jej ustalania odnośnie członków organów Spółki i kluczowych menedżerów. Zgodnie z obowiązującym do dnia 18 stycznia 2018 roku Statutem, zasady wynagradzania i wysokość wynagrodzenia wszystkich członków Zarządu, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, ustala Rada Nadzorcza. Zgodnie z nowym Statutem Spółki, zasady kształtowania wynagrodzeń członków Zarządu ustala Walne Zgromadzenie, uwzględniając w szczególności przepisy Ustawy z dnia 9 czerwca 2016 r. o zasadach kształtowania wynagrodzeń osób kierujących niektórymi spółkami. Wysokość wynagrodzenia każdego z członków Zarządu określa Rada Nadzorcza, na podstawie zasad ustalonych przez Walne Zgromadzenie, uwzględniając przepisy Ustawy o zasadach kształtowania wynagrodzeń. Zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia Spółki nr 4/2016 z dnia 5 grudnia 2016 roku, Wynagrodzenie całkowite Członka Zarządu Spółki składa się z części stałej, stanowiącej wynagrodzenie miesięczne podstawowe (Wynagrodzenie Stałe) oraz części zmiennej, stanowiącej wynagrodzenie uzupełniające za rok obrotowy Spółki (Wynagrodzenie Zmienne). Wynagrodzenie Zmienne jest uzależnione od poziomu realizacji Celów Zarządczych. Szczegółową listę Celów Zarządczych na dany rok obrotowy, wagi dla tych Celów oraz obiektywne i mierzalne kryteria (wskaźniki) ich realizacji i rozliczania (KPI), ustala Rada Nadzorcza. Spółka rozważa możliwość stworzenia polityki wynagrodzeń oraz zasad jej ustalania odnośnie członków organów Spółki i kluczowych menedżerów w przyszłości.

VI.R.3. Jeżeli w radzie nadzorczej funkcjonuje komitet do spraw wynagrodzeń, w zakresie jego funkcjonowania ma zastosowanie zasada II.Z.7. - Zasada nie jest stosowana.

Komentarz spółki: W radzie nadzorczej Spółki funkcjonuje Komitet Wynagrodzeń i Nominacji. Przewodniczący Komitetu jest powiązany z Akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce. ń

VI.Z.1. Programy motywacyjne powinny być tak skonstruowane, by między innymi uzależniać poziom wynagrodzenia członków zarządu spółki i jej kluczowych menedżerów od rzeczywistej, długoterminowej sytuacji finansowej spółki oraz długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy i stabilności funkcjonowania przedsiębiorstwa. - Zasada jest stosowana w ograniczonym zakresie

Komentarz spółki: Spółka nie posiada programów motywacyjnych. Zgodnie z obowiązującym do dnia 18 stycznia 2018 roku Statutem, zasady wynagradzania i wysokość wynagrodzenia wszystkich członków Zarządu, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, ustala Rada Nadzorcza. Zgodnie z nowym Statutem Spółki, zasady kształtowania wynagrodzeń członków

Zarządu ustala Walne Zgromadzenie, uwzględniając w szczególności przepisy Ustawy z dnia 9 czerwca 2016 r. o zasadach kształtowania wynagrodzeń osób kierujących niektórymi spółkami. Wysokość wynagrodzenia każdego z członków Zarządu określa Rada Nadzorcza, na podstawie zasad ustalonych przez Walne Zgromadzenie, uwzględniając przepisy Ustawy o zasadach kształtowania wynagrodzeń. Zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia Spółki nr 4/2016 z dnia 5 grudnia 2016 roku, Wynagrodzenie całkowite Członka Zarządu Spółki składa się z części stałej, stanowiącej wynagrodzenie miesięczne podstawowe (Wynagrodzenie Stałe) oraz części zmiennej, stanowiącej wynagrodzenie uzupełniające za rok obrotowy Spółki (Wynagrodzenie Zmienne). Wynagrodzenie Zmienne jest uzależnione od poziomu realizacji Celów Zarządczych. Szczegółową listę Celów Zarządczych na dany rok obrotowy, wagi dla tych Celów oraz obiektywne i mierzalne kryteria (wskaźniki) ich realizacji i rozliczania (KPI), ustala Rada Nadzorcza. Spółka rozważa natomiast możliwość stworzenia takich programów w przyszłości.

VI.Z.2. Aby powiązać wynagrodzenie członków zarządu i kluczowych menedżerów z długookresowymi celami biznesowymi i finansowymi spółki, okres pomiędzy przyznaniem w ramach programu motywacyjnego opcji lub innych instrumentów powiązanych z akcjami spółki, a możliwością ich realizacji powinien wynosić minimum 2 lata. - Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki: Spółka nie posiada programów

motywacyjnych. Rozważa natomiast możliwość stworzenia takich programów w przyszłości.

VI.Z.4. Spółka w sprawozdaniu z działalności przedstawia raport na temat polityki wynagrodzeń, zawierający co najmniej: 1) ogólną informację na temat przyjętego w spółce systemu wynagrodzeń, 2) informacje na temat warunków i wysokości wynagrodzenia każdego z członków zarządu, w podziale na stałe i zmienne składniki wynagrodzenia, ze wskazaniem kluczowych parametrów ustalania zmiennych składników wynagrodzenia i zasad wypłaty odpraw oraz innych płatności z tytułu rozwiązania stosunku pracy, zlecenia lub innego stosunku prawnego o podobnym charakterze – oddzielnie dla spółki i każdej jednostki wchodzącej w skład grupy kapitałowej, 3) informacje na temat przysługujących poszczególnym członkom zarządu i kluczowym menedżerom pozafinansowych składników wynagrodzenia, 4) wskazanie istotnych zmian, które w ciągu ostatniego roku obrotowego nastąpiły w polityce wynagrodzeń, lub informację o ich braku, 5) ocenę funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu widzenia realizacji jej celów, w szczególności długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy i stabilności funkcjonowania przedsiębiorstwa. - Zasada jest stosowana w ograniczonym zakresie.

Komentarz spółki: Spółka nie posiada polityki wynagrodzeń oraz zasad jej ustalania odnośnie członków organów Spółki i kluczowych menedżerów. Zgodnie z obowiązującym do dnia 18 stycznia 2018 roku Statutem, zasady wynagradzania i wysokość wynagrodzenia wszystkich członków Zarządu, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, ustala Rada Nadzorcza. Zgodnie z nowym Statutem Spółki, zasady kształtowania wynagrodzeń członków Zarządu ustala Walne Zgromadzenie, uwzględniając w szczególności przepisy Ustawy z dnia 9 czerwca 2016 r. o zasadach kształtowania wynagrodzeń osób kierujących niektórymi spółkami. Wysokość wynagrodzenia każdego z członków Zarządu określa Rada Nadzorcza, na podstawie zasad ustalonych przez Walne Zgromadzenie, uwzględniając przepisy Ustawy o zasadach kształtowania wynagrodzeń. Zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia Spółki nr 4/2016 z dnia 5 grudnia 2016 roku, Wynagrodzenie całkowite Członka Zarządu Spółki składa się z części stałej, stanowiącej wynagrodzenie miesięczne podstawowe (Wynagrodzenie Stałe) oraz części zmiennej, stanowiącej wynagrodzenie uzupełniające za rok obrotowy Spółki (Wynagrodzenie Zmienne). Wynagrodzenie Zmienne jest uzależnione od poziomu realizacji Celów Zarządczych. Szczegółową listę Celów Zarządczych na dany rok obrotowy, wagi dla tych Celów oraz obiektywne i mierzalne kryteria (wskaźniki) ich realizacji i rozliczania (KPI), ustala Rada Nadzorcza. Spółka rozważa natomiast możliwość stworzenia takiej polityki i zasad w przyszłości.

11.2 Podstawowe cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzkiem

Na system kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych składają się stosowane w Grupie uregulowania wewnętrzne, procedury oraz narzędzia.

Do najważniejszych uregulowań i procedur w tym zakresie należą polityki rachunkowości spółek Grupy uwzględniające wspólne dla całej Grupy zasady rachunkowości. Dodatkowo, w Grupie funkcjonują zasady zamykania ksiąg i sporządzania sprawozdań finansowych uwzględniające harmonogramy, procedury kontroli oraz wzory pakietów konsolidacyjnych. Koordynacja procesów księgowych i sprawozdawczych jest realizowana poprzez centralnie ulokowaną jednostkę zajmującą się obsługą księgową spółek grupy oraz jednostkę zajmującą się konsolidacją sprawozdań finansowych. Taka organizacja daje możliwość standaryzacji i optymalizacji procesów.

Sprawozdawczość finansowa Grupy jest tworzona w oparciu o księgowania dokonywane w obejmującym wszystkie podmioty, jednolitym systemie informatycznym klasy ERP. Ponadto system kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w procesie sporządzania sprawozdań finansowych realizowany jest również poprzez weryfikację zgodności sprawozdań finansowych spółek Grupy Kapitałowej ze stanem faktycznym oraz z danymi wprowadzonymi do zintegrowanego systemu informatycznego służącego do przygotowania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej. Ewidencja zdarzeń gospodarczych w Grupie Kapitałowej prowadzona jest w zintegrowanym systemie informatycznym, którego konfiguracja jest zgodna z przyjętą w Spółce polityką rachunkowości.

Sprawozdania finansowe poddawane są weryfikacji przez audytora. W przypadku sprawozdania półrocznego audytor dokonuje przeglądu, natomiast sprawozdanie roczne podlega badaniu. Wyniki przeglądów i badań przedstawiane są przez audytora Zarządowi i Komitetowi Audytu Rady Nadzorczej. Zgodnie z przyjętymi procedurami sprawozdania półroczne i roczne przekazywane są Zarządowi Spółki, a następnie Komitetowi Audytu do zapoznania. Po zapoznaniu się Komitetu Audytu oraz po zakończeniu weryfikacji przez audytora sprawozdania finansowe są podpisywane przez Zarząd Spółki, a następnie przekazywane przez Biuro Marketingu, Strategii, Relacji Inwestorskich i PR do publicznej wiadomości. Zgodnie ze Statutem Spółki audytora uprawnionego do przeprowadzenia przeglądów oraz badań jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych wybiera Rada Nadzorcza. Stosownie do art. 130 ust. 1 pkt 5 – 7 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1089), w Spółce opracowane zostały i wdrożone: "Polityka i procedura wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania przez jednostkę zainteresowania publicznego – Polski Holding Nieruchomości S.A." oraz "Polityka świadczenia usług przez firmę audytorską

11.3 Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji

11.3.1 Struktura akcjonariatu

Kapitał zakładowy Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. na dzień 31 grudnia 2017 roku wynosił 46 814 672PLN i dzieli się na 46 814 672akcji zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 1,00 PLN każda akcja. Ze wszystkich akcji przysługuje jeden głos, więc liczba głosów jest równa liczbie przeprowadzającą badania przez podmioty powiązane z tą firmą audytorska oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem na rzecz jednostki zainteresowania publicznego – Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A." W związku z powyższym, w Spółce obowiązuje formalna reguła dotycząca zmieniania podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych.

W ramach wyceny wartości aktywów funkcjonuje model decyzyjny stosowany do wyceny nieruchomości na dzień bilansowy oraz procedura przeglądu prawnego nieruchomości. Zgodnie z przyjętą procedurą wartość aktywów weryfikowana jest w kwartalnych odstępach czasu, po uwzględnieniu określonych czynników. Decyzja o wyborze działania lub braku jest podejmowana w każdym kwartale, z uwzględnieniem specyficznych uwarunkowań rynku oraz stanu nieruchomości, a analiza aktywów prowadzona jest na podstawie wartości księgowej z poprzedniego kwartału. Dodatkowo na koniec każdego roku obrotowego dokonywana jest wycena całego portfela nieruchomości.

System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w pozostałych obszarach działalności operacyjnej Grupy oparty jest na mechanizmach określonych dla poszczególnych procesów i ryzyk przez właściwych menadżerów oraz Zarząd i opisanych m.in. we właściwych regulacjach wewnętrznych. Sposób postępowania w tym zakresie reguluje przyjęta w marcu 2017 r. "Polityka zarządzania ryzykiem w Grupie Kapitałowej spółki Polski Holding Nieruchomości S.A." Określa ona m.in. zakres odpowiedzialności za realizację zarządzania ryzykiem, elementy tego procesu, w tym kryteria oceny i określenia poziomu ryzyk oraz uprawnienia dotyczące określenia sposobu postępowania z ryzykiem i oceny ich skuteczności.

Ponadto w Grupie funkcjonuje audyt wewnętrzny, zapewniający obiektywną ocenę funkcjonowania procesów kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem i ładu organizacyjnego.

akcji. Nie istnieją żadne ograniczenia dotyczące przenoszenia praw własności akcji Spółki. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. nie posiada wiedzy o jakichkolwiek umowach, które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r.

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Struktura akcjonariatu PHN S.A. na 31 grudnia 2017 roku i 31 grudnia 2017 roku

	31 grudnia 2017 roku		31 grudnia 2016 roku
	Liczba akcji	% akcji	Liczba akcji	% akcji
Skarb Państwa	32 655 617	69,76%	32 655 617	69,80%
AVIVA OFE AVIVA BZ WBK	4 647 000	9,92%	4 647 000	9,93%
Nationale-Nederlanden OFE	2 817 849	6,02%	2 817 849	6,02%
Pozostali	6 694 206	14,30%	6 665 564	14,25%
RAZEM	46 814 672	100,00%	46 786 030	100,00%

Na podstawie sprawozdań rocznych opublikowanych przez otwarte fundusze emerytalne według stanu posiadania na dzień 31 grudnia 2017 roku ustalono, że do mniejszościowych akcjonariuszy zaliczyć można następujące otwarte fundusze emerytalne: OFE PZU Złota Jesień (2,94% liczby akcji), OFE MetLife (2,88% liczby akcji), Aegon (1,12% liczby akcji), OFE Allianz Polska (0,97% liczby akcji), OFE AXA (0,86% liczby akcji), OFE Pekao (0,17% liczby akcji). Łącznie Skarb Państwa, otwarte fundusze emerytalne oraz towarzystwa funduszy inwestycyjnych posiadają 94,64% liczby akcji Spółki, wobec czego drobi akcjonariusze Spółki posiadają łącznie 5,36% liczby akcji Spółki.

11.3.2 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących

Na dzień 12 marca 2018 roku, według uzyskanych potwierdzeń, osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadały akcji jednostki dominującej oraz akcji i udziałów jednostek zależnych. W okresie od dnia 17 listopada 2017 roku do dnia

11.3.3 Program akcji pracowniczych

W 2017 roku w Grupie Kapitałowej nie był realizowany program akcji pracowniczych.

11.3.4 Nabycie akcji własnych

W 2017 roku Polski Holding Nieruchomości S.A. nie nabywał akcji własnych.

11.3.5 Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne

Wszystkie akcje Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. są akcjami zwykłymi na okaziciela. Jedna akcja Spółki daje prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Obowiązujący do dnia 18 stycznia 2018 roku Statut Spółki przyznawał szczególne uprawnienia jednemu z akcjonariuszy, tj. Skarbowi Państwa:

• a) "Członek Zarządu składa rezygnację Radzie Nadzorczej na piśmie pod adresem siedziby Spółki oraz do wiadomości Ministrowi Skarbu Państwa do czasu, gdy Skarb Państwa jest akcjonariuszem Spółki." – § 23 ust. 4 Statutu Spółki

• b) "1. Rada Nadzorcza składa się z od pięciu do dziewięciu członków, powoływanych przez Walne Zgromadzenie, z zastrzeżeniem ust. 2.

• W okresie, w którym Skarb Państwa jest akcjonariuszem Spółki, jednego spośród członków Rady Nadzorczej, o których mowa w ust. 1 powołuje i odwołuje, w drodze pisemnego oświadczenia, minister właściwy do spraw Skarbu Państwa, przy czym niepowołanie członka Rady Nadzorczej przez ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa nie powoduje niezgodności składu Rady ze Statutem i Rada jest uprawniona do wykonywania swoich funkcji, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów. Niezależnie od powyższego Skarb Państwa zachowuje prawo do wyboru pozostałych członków Rady Nadzorczej na Walnym Zgromadzeniu." – § 31 ust. 1 i 2

c) "Członek Rady Nadzorczej rezygnację składa Zarządowi na piśmie pod adresem siedziby Spółki oraz do wiadomości Ministrowi Skarbu Państwa do czasu, gdy Skarb Państwa jest akcjonariuszem Spółki." – § 31 ust. 7 Statutu Spółki

Statutu Spółki

d) "Akcjonariusz lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej jedną dwudziestą kapitału zakładowego mogą żądać umieszczenia poszczególnych spraw w porządku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Uprawnienie to przysługuje również akcjonariuszowi - Skarbowi Państwa

12 marca 2018 roku liczba akcji Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. oraz akcji i udziałów spółek zależnych w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących nie uległa zmianie.

dopóki pozostaje on akcjonariuszem Spółki." – § 42 ust. 4 Statutu Spółki

e)

"Akcjonariusze, w tym Skarb Państwa, o których mowa w ust. 4, mogą przed terminem Walnego Zgromadzenia zgłaszać Spółce na piśmie lub przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub spraw, które mogą zostać wprowadzone do porządku obrad." – § 42 ust. 5 Statutu Spółki

f) "2.Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd Spółki: 4) na pisemne żądanie Skarbu Państwu, dopóki pozostaje on akcjonariuszem Spółki." - § 40 ust. 2 pkt 4.

Nowy Statut Spółki przyznaje szczególne uprawnienia jednemu z akcjonariuszy, tj. Skarbowi Państwa:

• a) "Członek Zarządu składa rezygnację na piśmie Spółce reprezentowanej w tym zakresie zgodnie z art. 373 § 2 Kodeksu Spółek Handlowych oraz do wiadomości Radzie Nadzorczej i podmiotowi uprawnionemu do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa." – § 23 ust. 5 Statutu Spółki

• b) "1. Rada Nadzorcza składa się z od pięciu do dziewięciu członków, powoływanych przez Walne Zgromadzenie, z zastrzeżeniem ust. 2.

• jednego spośród członków Rady Nadzorczej, o których mowa w ust. 1 powołuje i odwołuje, w drodze pisemnego oświadczenia podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa, przy czym niepowołanie członka Rady Nadzorczej przez ww. podmiot nie powoduje niezgodności składu Rady ze Statutem i Rada jest uprawniona do wykonywania swoich funkcji, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów. Niezależnie od powyższego podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa zachowuje prawo do wyboru pozostałych członków Rady Nadzorczej na Walnym Zgromadzeniu." – § 32 ust. 1 i 2 Statutu Spółki

• c) "Członek Rady Nadzorczej rezygnację składa Zarządowi na piśmie pod adresem siedziby Spółki oraz do wiadomości podmiotowi uprawnionemu do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa." – § 32 ust. 7 Statutu Spółki

• d) "Akcjonariusz lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej jedną dwudziestą kapitału zakładowego mogą żądać umieszczenia poszczególnych spraw w porządku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Uprawnienie to przysługuje również akcjonariuszowi - Skarbowi Państwa dopóki pozostaje on akcjonariuszem Spółki." – § 43 ust. 4 Statutu Spółki
• e) "Akcjonariusze, w tym Skarb Państwa, o których mowa w ust. 4, mogą przed terminem Walnego Zgromadzenia zgłaszać Spółce na piśmie lub przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub spraw, które mogą zostać wprowadzone do porządku obrad." – § 43 ust. 5 Statutu Spółki.
• f) "2.Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd Spółki: 4) na pisemne żądanie Skarbu Państwu, dopóki pozostaje on akcjonariuszem Spółki." - § 41 ust. 2 pkt 4.

11.3.6 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia praw własności papierów wartościowych

Brak jest ograniczeń odnośnie do wykonywania prawa głosu, które wynikałaby ze Statutu Spółki oraz z innych wewnętrznych regulacji Emitenta. W przypadku ograniczeń dotyczących przenoszenia praw własności papierów wartościowych Spółki wskazać należy, iż wykonanie praw wynikających z posiadanych warrantów subskrypcyjnych może nastąpić nie wcześniej niż po upływie 12 miesięcy od dnia objęcia warrantów oraz termin wykonania praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych wynosi 10 lat od podjęcia uchwały emisyjnej z dnia 11 października 2011 roku. Ponadto rozporządzanie warrantami subskrypcyjnymi, w tym ich zbycie oraz obciążenie wymaga zgody Spółki wyrażonej na piśmie. Warranty subskrypcyjne serii

11.3.7 Zasady zmiany Statutu Spółki

Zmiana Statutu Emitenta, zgodnie z brzmieniem § 47 ust. 5 pkt 3 Statutu Spółki obowiązującego do dnia 18 stycznia 2018 roku, wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia. Uchwała zapada większością trzech czwartych głosów. Wniosek w sprawie A oraz serii B Spółki zostały zaoferowane nieodpłatnie tym pracownikom spółek Warszawski Holding Nieruchomości S.A., Intraco S.A., Budexpo Sp. z o.o. oraz Dalmor S.A., którym stosownie do przepisów art. 36 i n. Ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji z dnia 31 sierpnia 1996 roku przysługiwało prawo do nieodpłatnego nabycia akcji lub udziałów danej spółki. W wyniku realizacji uprawnień warrantów subskrypcyjnych nabywane są akcje serii C PHN S.A. Łącznie zostało wyemitowanych 4 353 000 sztuk akcji serii C PHN S.A., z czego do chwili obecnej wprowadzonych do obrotu giełdowego zostało 3 430 669 sztuk akcji serii C Spółki.

zmiany Statutu, zgodnie z postanowieniami § 48 Statutu Spółki powinien być wnoszony wraz z uzasadnieniem i pisemną opinią Rady Nadzorczej Spółki. Obowiązek przedłożenia do rozpatrzenia i zaopiniowania przez Radę Nadzorczą spraw

mających być przedmiotem uchwał Walnego Zgromadzenia wynika także wprost z regulacji § 8 ust. 1 pkt 1.15 Regulaminu Rady Nadzorczej Spółki, przyjętego uchwałą tego organu z dnia 21 grudnia 2015 roku nr 98/12/2015. Do kompetencji Rady Nadzorczej należy, zgodnie z brzmieniem § 27 ust. 1 pkt 9) Statutu Spółki, przyjmowanie jednolitego tekstu Statutu Spółki. Jednolity tekst Statutu Spółki przygotowywany jest przez Zarząd, który następnie zgłasza zmianę Statutu Spółki do sądu rejestrowego.

W dniu 21 listopada 2017 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę w sprawie przyjęcia nowego brzmienia Statutu Spółki, którego zmiana została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 19 stycznia 2018 roku. Zmiana Statutu Emitenta, zgodnie z brzmieniem § 48 ust. 3 pkt 13 nowego Statutu Spółki, wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia. Uchwała zapada większością trzech czwartych głosów. Wniosek w sprawie zmiany Statutu, zgodnie z postanowieniami § 49 Statutu Spółki powinien być wnoszony wraz z uzasadnieniem i pisemną opinią Rady Nadzorczej Spółki. Obowiązek przedłożenia do rozpatrzenia i zaopiniowania przez Radę Nadzorczą spraw mających być przedmiotem uchwał Walnego Zgromadzenia wynika także wprost z regulacji § 8 ust. 1 pkt 1.15 Regulaminu Rady Nadzorczej Spółki, przyjętego uchwałą tego organu z dnia 21 grudnia 2015 roku nr 98/12/2015. Do kompetencji Rady Nadzorczej należy, zgodnie z brzmieniem § 28 ust. 1 pkt 9) Statutu Spółki, przyjmowanie jednolitego tekstu Statutu Spółki. Jednolity tekst Statutu Spółki przygotowywany jest przez Zarząd, który następnie zgłasza zmianę Statutu Spółki do sądu rejestrowego.

11.3.8 Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki oraz ich komitetów

Zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej i jej komitetów regulują przepisy powszechnie obowiązujące, a także Statut Spółki oraz Regulamin Zarządu i Regulamin Rady Nadzorczej. Na funkcjonowanie organów zarządczych oraz organów nadzorujących Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. wpływ mają również zasady ładu korporacyjnego uchwalone przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

a) Zarząd Spółki

Zarząd jest statutowym organem kolegialnym Spółki prowadzącym jej sprawy, uprawnionym do zarządzania strategicznego oraz nadzorowania zarządzania operacyjnego Spółką. Zarząd prowadzi sprawy Spółki w sposób przejrzysty i efektywny, działając na podstawie oraz w granicach obowiązujących przepisów prawa, w tym Kodeksu spółek handlowych, postanowień Statutu Spółki, Regulaminu oraz innych wewnętrznych regulacji obowiązujących w Spółce.

Skład Zarządu PHN S.A. w 2017 roku

Na dzień 1 stycznia 2017 roku skład Zarządu przedstawiał się następująco:

Pan Maciej Jankiewicz – Prezes Zarządu

Pan Zbigniew Kulewicz – Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Zrządzania Aktywami Nieruchomościowymi

Pan Piotr Staroń – Członek Zarządu ds. Finansowych.

W ciągu roku obrotowego 2017 skład Zarządu nie ulegał zmianie.

Podział kompetencji Członków Zarządu PHN S.A. w 2017 roku

W 2017 roku, , Prezes Zarządu nadzorował obszary: inwestycji, prawny, marketingu, strategii, relacji inwestorskich i PR, wsparcia organów Spółki, nadzoru właścicielskiego, kadr i obszar administracyjny, samodzielne stanowisko ds. audytu oraz samodzielne stanowisko ds. bezpieczeństwa. Wiceprezes - Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi nadzorował obszary: zarządzania nieruchomościami oraz obrotu nieruchomości. Członek Zarządu ds. Finansowych sprawował natomiast nadzór nad obszarami: rachunkowości i finansów oraz analiz inwestycyjnych. Po zatwierdzeniu w dniu 4 września 2017 r. przez Radę Nadzorczą zmiany Regulaminu Organizacyjnego Spółki, Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi nadzorował obszary: zarządzania nieruchomościami oraz wynajmu, a Członek Zarządu ds. Finansowych sprawował nadzór nad obszarami: rachunkowości i finansów oraz zarządzania aktywami.

Zasady działania Zarządu PHN S.A.

Zarząd prowadzi sprawy Spółki i reprezentuje Spółkę we wszystkich czynnościach sądowych i pozasądowych. Wszelkie sprawy związane z prowadzeniem spraw Spółki, niezastrzeżone przepisami prawa lub postanowieniami Statutu dla Walnego Zgromadzenia lub Rady Nadzorczej, należą do kompetencji Zarządu. Wszyscy członkowie Zarządu są obowiązani i uprawnieni do wspólnego prowadzenia spraw Spółki. W zakresie niewymagającym uchwały Zarządu, poszczególni członkowie Zarządu mogą prowadzić sprawy Spółki samodzielnie, w zakresie określonym w Regulaminie Zarządu. Zarząd zobowiązany jest do składania Radzie Nadzorczej co najmniej kwartalnych sprawozdań, dotyczących istotnych zdarzeń w działalności Spółki. Sprawozdanie to obejmuje również sprawozdanie o przychodach, kosztach i wyniku finansowym Spółki. Rada Nadzorcza może określić szczegółowy zakres sprawozdań, o których mowa powyżej. Zgodnie z postanowieniami § 17 ust. 4 nowego Statutu Spółki, do obowiązków Zarządu należy przedkładanie Walnemu Zgromadzeniu, zaopiniowanego przez Radę Nadzorczą, sprawozdania o wydatkach reprezentacyjnych, a także wydatkach na usługi prawne, usługi marketingowe, usługi w zakresie stosunków międzyludzkich (public relations)

i komunikacji społecznej oraz usługi doradztwa związanego z zarządzaniem. Zarząd przedkłada Radzie Nadzorczej do zaopiniowania sprawozdanie, o którym mowa powyżej.

Do składania oświadczeń w imieniu Spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków Zarządu albo jednego członka Zarządu łącznie z prokurentem. Jeżeli Zarząd jest jednoosobowy, do składania oświadczeń w imieniu Spółki uprawniony jest Prezes Zarządu samodzielnie. Powołanie prokurenta wymaga jednomyślnej uchwały wszystkich członków Zarządu. Odwołać prokurę może każdy członek Zarządu. Tryb działania Zarządu określa szczegółowo Regulamin Zarządu, ustalony przez Zarząd i zatwierdzony przez Radę Nadzorczą. Do składania oświadczeń oraz podpisywania umów i zaciągania zobowiązań w imieniu spółki uprawnione są ponadto osoby działające na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Zarząd na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Powołanie i odwołanie Zarządu PHN S.A.

Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. może liczyć od jednego do sześciu członków, w tym Prezesa Zarządu oraz, w przypadku Zarządu, do którego powołuje się więcej niż jedną osobę, Wiceprezesa oraz pozostałych członków Zarządu wybieranych na okres wspólnej kadencji przez Radę Nadzorczą. Możliwa jest zmiana liczby członków w trakcie trwania kadencji. Kadencja członków Zarządu wynosi trzy lata.

Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki obowiązującego do dnia 18 stycznia 2018 roku: Członków Zarządu powołuje i odwołuje Rada Nadzorcza po przeprowadzeniu postępowania kwalifikacyjnego na podstawie Rozporządzenia w sprawie przeprowadzania postępowania kwalifikacyjnego na stanowisko członka Zarządu w niektórych spółkach handlowych. Każdy z członków Zarządu może być odwołany lub zawieszony przez Walne Zgromadzenie lub Radę Nadzorczą. Rada Nadzorcza może zawiesić członka Zarządu z ważnych powodów. Członek Zarządu składa rezygnację Radzie Nadzorczej na piśmie do Spółki oraz do wiadomości Ministrowa Skarbu Państwa do czasu, gdy Skarb Państwa jest akcjonariuszem Spółki.

Zgodnie z postanowieniami nowego Statutu Spółki, członków Zarządu lub cały Zarząd powołuje i odwołuje Rada Nadzorcza. Członkowie Zarządu powoływani są po przeprowadzeniu przez Radę Nadzorczą postępowania kwalifikacyjnego, którego celem jest sprawdzenie i ocena kwalifikacji kandydatów oraz wyłonienie najlepszego kandydata na członka Zarządu.

Każdy z Członków Zarządu może być odwołany lub zawieszony przez Walne Zgromadzenie lub Radę Nadzorczą. Rada Nadzorcza może zawiesić członka Zarządu z ważnych powodów. Członek Zarządu składa rezygnację na piśmie Spółce, reprezentowanej w tym zakresie zgodnie z art. 373 § 2 Kodeksu Spółek Handlowych oraz do wiadomości Radzie Nadzorczej i podmiotowi uprawnionemu o wykonywania praw z akcji spółki należących do Skarbu Państwa.

Organizacja prac Zarządu PHN S.A.

Posiedzenia Zarządu odbywają się co do zasady nie rzadziej niż raz na tydzień. Zwołuje je i przewodniczy im Prezes Zarządu lub inny upoważniony przez Prezesa Zarządu członek Zarządu, z inicjatywy własnej lub na wniosek któregokolwiek z członków Zarządu. Na posiedzenie Zarządu mogą być zapraszani właściwi dla danej sprawy stanowiącej przedmiot posiedzenia pracownicy Spółki, doradcy oraz eksperci, w tym również niebędący pracownikami Spółki. Zaproszenie może mieć formę pisemną lub ustną. Z każdego posiedzenia Zarządu sporządza się protokół.

Zarząd podejmuje decyzje w formie uchwał bezwzględną większością głosów. W przypadku równości głosów przy podejmowaniu uchwał, rozstrzyga głos Prezesa Zarządu. Każdemu członkowi Zarządu przysługuje jeden głos "za", "przeciw" bądź "wstrzymujący się" w danej sprawie. Udział w głosowaniu jest obowiązkowy. Głosowanie nad uchwałami jest jawne. Tajne głosowanie zarządza się w sprawach osobowych oraz na wniosek członka Zarządu.

Kompetencje Zarządu PHN S.A.

Do zakresu działania Zarządu PHN S.A. należy prowadzenie wszystkich spraw Spółki niezastrzeżonych kodeksem spółek handlowych lub Statutem Spółki do kompetencji innych organów Spółki. Uchwały Zarządu wymagają wszystkie sprawy przekraczające zakres zwykłych czynności. Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki obowiązującego do dnia 18 stycznia 2018 roku, Uchwały Zarządu wymagało, w szczególności: ustalenie Regulaminu Zarządu, ustalenie Regulaminu Organizacyjnego, tworzenie i likwidacja oddziałów, powołanie prokurenta, zaciąganie kredytów i pożyczek, przyjęcie rocznych planów rzeczowo-finansowych oraz strategicznych planów wieloletnich, nabywanie (obejmowanie) lub rozporządzanie przez Spółkę następującymi składnikami majątku: (i) nieruchomościami, użytkowaniem wieczystym lub udziałami w nieruchomościach, (ii) innymi niż nieruchomości składnikami rzeczowych aktywów trwałych, (iii) akcjami, udziałami lub innymi tytułami uczestnictwa w spółkach o wartości przekraczającej 200.000,00 EURO, obciążanie składników majątku spełniających kryteria, o których mowa powyżej, ograniczonym prawem rzeczowym na kwotę (sumę zabezpieczenia) przekraczającą 200.000,00 EURO, zawieranie przez Spółkę innych, niż wyżej wymienione umów lub zaciąganie innych, niż wyżej wymienione zobowiązań o wartości przekraczającej 200.000,00 EURO, sprawy, o których rozpatrzenie Zarząd zwraca się do Rady Nadzorczej lub do Walnego Zgromadzenia, ustalanie sposobu wykonywania prawa głosu na walnym zgromadzeniu lub zgromadzeniu wspólników spółek, w których Spółka posiada akcje lub udziały, wypłata zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy.

Zgodnie z postanowieniami nowego Statutu Spółki, uchwały Zarządu wymaga w szczególności: ustalenie Regulaminu Zarządu, ustalenie Regulaminu Organizacyjnego, tworzenie

i likwidacja oddziałów, powołanie prokurenta, zaciąganie kredytów i pożyczek, przyjęcie rocznych planów rzeczowofinansowych oraz strategicznych planów wieloletnich, nabywanie (obejmowanie) lub rozporządzanie przez Spółkę składnikami aktywów trwałych w rozumieniu Ustawy o rachunkowości: o wartości przekraczającej 300.000,00 zł, obciążanie składników aktywów trwałych w rozumieniu Ustawy o rachunkowości ograniczonym prawem rzeczowym na kwotę (sumę zabezpieczenia) przekraczającą 300.000,00 zł, zawieranie przez Spółkę innych, niż wyżej wymienione umów lub zaciąganie innych, niż wyżej wymienione zobowiązań o wartości przekraczającej 300.000,00 zł, sprawy, o których rozpatrzenie Zarząd zwraca się do Rady Nadzorczej lub do Walnego Zgromadzenia, ustalanie sposobu wykonywania prawa głosu na walnym zgromadzeniu lub zgromadzeniu wspólników spółek, w których Spółka posiada akcje, wspólników spółek, w których Spółka posiada akcje lub udziały, wypłata zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy.

Opracowywanie planów, o których mowa powyżej i przedkładanie ich Radzie Nadzorczej do zatwierdzenia jest obowiązkiem Zarządu. Uchwała Zarządu może być podjęta również w każdej innej sprawie wniesionej pod obrady Zarządu we właściwym trybie, określonym w Regulaminie Zarządu. Członkowie Zarządu mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Zarządu, oddając swój głos na piśmie za pośrednictwem innego członka Zarządu. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu Zarządu. Zarząd może podejmować uchwały w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Zgodnie z postanowieniami nowego Statu Spółki, Zarząd dokona czynności (w granicach dozwolonych przez bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa) zmierzających do wprowadzenia w statutach i umowach Spółek Zależnych postanowień określających: 1) wymogi dla kandydatów na członków organów nadzorczych, o których mowa w art. 19 ust. 1 – 5 Ustawy o zarządzaniu mieniem państwowym, 2) wymogi dla kandydatów na członków organu zarządzającego, o których mowa w § 23 ust. 3 Statutu oraz powołania i odwoływania członków organu zarządzającego po przeprowadzeniu przez organ nadzorczy postępowania kwalifikacyjnego, którego celem jest sprawdzenie i ocena kwalifikacji kandydatów oraz wyłonienie najlepszego kandydata na członka organu zarządzającego, a w przypadku gdy organem powołującym jest Zgromadzenie Wspólników, czynności związane z postępowaniem kwalifikacyjnym, o których mowa powyżej, przeprowadza osoba lub zespół osób umocowanych przez Zgromadzenie Wspólników do przeprowadzenia postępowania kwalifikacyjnego i przedstawienia Zgromadzeniu Wspólników jego wyników wraz z rekomendacją, 3) wymogi, o których mowa w art. 17 ust. 1 – 4 i 6, z uwzględnieniem ust. 5 Ustawy o zarządzaniu mieniem państwowym, oraz wymogi odpowiadające wymogom określonym w § 29 Statutu.

b) Rada Nadzorcza Spółki

Podstawę działania Rady Nadzorczej stanowią przepisy prawa, w szczególności dotyczące funkcjonowania publicznych spółek prawa handlowego, postanowienia Statutu, uchwały Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej, Regulamin oraz zasady ładu korporacyjnego, w tym w szczególności "Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2016".

Skład Rady Nadzorczej PHN S.A.

Skład Rady Nadzorczej PHN S.A. na dzień 1 stycznia 2017 roku

Imię i Nazwisko	Funkcja
Izabela Felczak-Poturnicka	Przewodnicząca Rady Nadzorczej
Mikołąj Handschke	Członek Rady Nadzorczej
Damian Kocot	Członek Rady Nadzorczej
Jarosław Olejniczak	Członek Rady Nadzorczej
Kinga Śluzek	Członek Rady Nadzorczej
Jerzy Wal	Członek Rady Nadzorczej
Agnieszka Zielińska-Kułaga	Członek Rady Nadzorczej

W dniu 30 czerwca 2017 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę w sprawie ustalenia liczby członków Rady Nadzorczej nowej kadencji, postanawiając, że Rada Nadzorcza nowej kadencji liczyć będzie 7 członków. Zwyczajne Walne Zgromadzenie uchwałą z dnia 30 czerwca 2017 roku powołało do składu Rady Nadzorczej na nową trzyletnią kadencję: Panią Izabelę Felczak – Poturnicką, wyznaczając ją Przewodniczącą Rady Nadzorczej nowej kadencji, Panią Kingę Śluzek, Pana Jarosława Olejniczaka, Pana Roberta Góral, Pana Wenantego Plichtę, Pana Bogusława Przyworę i Pana Jerzego Wal.

Skład Rady Nadzorczej PHN S.A. na dzień 31 grudnia 2017 roku

Imię i Nazwisko	Funkcja
Izabela Felczak-Poturnicka	Przewodnicząca Rady Nadzorczej
Jarosław Olejniczak	Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Kinga Śluzek	Sekretarz Rady Nadzorczej
Robert Góral	Członek Rady Nadzorczej
Wenanty Plichta	Członek Rady Nadzorczej
Bogusław Przywora	Członek Rady Nadzorczej
Jerzy Wal	Członek Rady Nadzorczej

W dniu 19 marca 2018 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki Polski Holding Nieruchomości S.A.

odwołało Pana Jarosława Olejniczaka oraz Pana Roberta Górala ze składu Rady Nadzorczej Spółki.

W dniu 19 marca 2018 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. powołało Pana Tomasza Górnickiego oraz Pana Włodzimierza Stasiaka do składu Rady Nadzorczej Spółki.

Skład Rady Nadzorczej PHN S.A. na dzień 21 marca 2018 roku

Imię i Nazwisko	Funkcja
Izabela Felczak-Poturnicka	Przewodnicząca Rady Nadzorczej
Kinga Śluzek	Sekretarz Rady Nadzorczej
Tomasz Górnicki	Członek Rady Nadzorczej
Wenanty Plichta	Członek Rady Nadzorczej
Bogusław Przywora	Członek Rady Nadzorczej
Włodzimierz Stasiak	Członek Rady Nadzorczej
Jerzy Wal	Członek Rady Nadzorczej

Powołanie i odwołanie Rady Nadzorczej PHN S.A.

Zgodnie ze Statutem Spółki obowiązującym do dnia 18 stycznia 2018 roku, Rada Nadzorcza składa się z pięciu do dziewięciu członków, którzy są powoływani przez Walne Zgromadzenie na wspólną, trzyletnią kadencję. Liczbę członków Rady Nadzorczej ustala Walne Zgromadzenie. Zgodnie z § 31 ust. 2 Statutu, Skarb Państwa jest uprawniony do powoływania i odwoływania, w drodze pisemnego oświadczenia, jednego członka Rady Nadzorczej przez okres, w którym jest on akcjonariuszem Spółki. Niezależnie od powyższego uprawnienia, Skarb Państwa zachowuje także prawo do wyboru pozostałych członków Rady Nadzorczej na Walnym Zgromadzeniu. Wyżej określone uprawnienia Skarbu Państwa weszły w życie z chwilą dopuszczenia akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym. Przewodniczącego Rady Nadzorczej wyznacza Walne Zgromadzenie. Członkowie Rady Nadzorczej na pierwszym posiedzeniu wybierają ze swego grona Wiceprzewodniczącego i Sekretarza Rady.

Zgodnie z § 31 ust. 4 Statutu Spółki, w sytuacji, w której w skład Rady Nadzorczej w wyniku wygaśnięcia mandatów niektórych członków Rady Nadzorczej (z innego powodu niż odwołanie) wchodzi mniej członków Rady Nadzorczej niż liczba ustalona przez Walne Zgromadzenie, jednakże co najmniej pięciu członków, taka Rada Nadzorcza jest zdolna do podejmowania ważnych uchwał.

Zgodnie z postanowieniami nowego Statutu Spółki, Rada Nadzorcza składa się z pięciu do dziewięciu członków, którzy są powoływani przez Walne Zgromadzenie na wspólną, trzyletnią kadencję. Liczbę członków Rady Nadzorczej ustala Walne Zgromadzenie. Zgodnie z § 32 ust. 2 Statutu, podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa, jest uprawniony do powoływania i odwoływania, w drodze pisemnego oświadczenia, jednego członka Rady Nadzorczej. Niezależnie od powyższego uprawnienia podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa, zachowuje także prawo do wyboru pozostałych członków Rady Nadzorczej na Walnym Zgromadzeniu. Wyżej określone uprawnienia Skarbu Państwa weszły w życie z chwilą dopuszczenia akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym. Przewodniczącego Rady Nadzorczej wyznacza Walne Zgromadzenie. Członkowie Rady Nadzorczej na pierwszym posiedzeniu wybierają ze swego grona Wiceprzewodniczącego i Sekretarza Rady.

Zgodnie z § 32 ust. 4 Statutu Spółki, Rada Nadzorcza, w skład której w wyniku wygaśnięcia mandatów niektórych członków Rady Nadzorczej (z innego powodu niż odwołanie) wchodzi mniej członków Rady Nadzorczej niż liczba ustalona przez Walne Zgromadzenie, jest zdolna do podejmowania ważnych uchwał, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów.

Członkiem Rady Nadzorczej może być wyłącznie osoba spełniająca wymogi określone w przepisach art. 19 ust. 1 – 5 Ustawy o zarządzaniu mieniem państwowym. Ponadto, w skład Rady Nadzorczej powinny wchodzić co najmniej dwie osoby powoływane przez Walne Zgromadzenie spośród osób spełniających kryteria niezależności określone w § 39 Statutu.

Organizacja prac Rady Nadzorczej PHN S.A.

Rada Nadzorcza odbywa posiedzenia co najmniej raz na dwa miesiące. Do zwołania posiedzenia Rady Nadzorczej wymagane jest pisemne zawiadomienie wszystkich jej członków, co najmniej siedem dni przed proponowanym terminem posiedzenia Rady Nadzorczej. Z ważnych powodów Przewodniczący Rady Nadzorczej może skrócić ten termin do dwóch dni, określając sposób przekazania zawiadomienia. Uchwały Rady Nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów. W przypadku równej liczby głosów za i przeciw decyduje głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej.

Członkowie Rady Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady Nadzorczej, oddając swój głos na piśmie za pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej.

Rada Nadzorcza może podejmować uchwały w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość, z zastrzeżeniem art. 388 § 4 Kodeksu Spółek Handlowych, z wyjątkiem wyborów Wiceprzewodniczącego oraz Sekretarza Rady Nadzorczej, powołania członka Zarządu oraz odwołania i zawieszania w czynnościach członków Zarządu. Podjęcie uchwały w tym trybie wymaga uzasadnienia oraz uprzedniego przedstawienia projektu uchwały wszystkim członkom Rady Nadzorczej. Podjęte w tym trybie uchwały zostają przedstawione na

najbliższym posiedzeniu Rady Nadzorczej z podaniem wyniku głosowania.

Kompetencje Rady Nadzorczej PHN S.A.

Zasady działania Rady Nadzorczej poza przepisami powszechnie obowiązującymi – regulowane są przez Statut Spółki oraz Regulamin Rady Nadzorczej. Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki we wszystkich dziedzinach jej działalności. Zgodnie z postanowieniami obowiązującego do dnia 18 stycznia 2018 roku Statutu Spółki, do kompetencji Rady Nadzorczej w szczególności należy: ocena sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania finansowego za ubiegły rok obrotowy w zakresie ich zgodności z księgami, dokumentami, jak i ze stanem faktycznym. Dotyczy to także skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy oraz sprawozdania z działalności Grupy, ocena wniosków Zarządu co do podziału zysku lub pokrycia straty, składanie Walnemu Zgromadzeniu pisemnego sprawozdania z wyników czynności, o których mowa powyżej, wybór biegłego rewidenta do przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego, określanie zakresu i terminów przedkładania przez Zarząd rocznych planów rzeczowo - finansowych Spółki i Grupy oraz strategicznych planów wieloletnich Spółki i Grupy, zatwierdzanie strategicznych planów wieloletnich Spółki i Grupy, zatwierdzanie rocznych planów rzeczowo - finansowych Spółki i Grupy, uchwalanie Regulaminu Rady Nadzorczej, przyjmowanie jednolitego tekstu Statutu Spółki, zatwierdzanie Regulaminu Zarządu, zatwierdzanie Regulaminu Organizacyjnego, zatwierdzanie zasad wynagradzania członków organów spółek z Grupy.Do kompetencji Rady Nadzorczej należy również wyrażanie Zarządowi zgody na: nabycie i zbycie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego albo udziału w nieruchomości lub w prawie użytkowania wieczystego o wartości równej lub przekraczającej 500.000,00 EURO, obciążenie, ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, leasing nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, jeżeli wartość zobowiązania jest równa lub przewyższa 1.500.000,00 EURO, oddanie do odpłatnego lub nieodpłatnego korzystania nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego albo udziału w nieruchomości lub w prawie użytkowania wieczystego, jeżeli wartość zobowiązania jest równa lub przewyższa 5.000.000,00 EURO, nabycie, zbycie, obciążenie, leasing lub oddanie do odpłatnego korzystania innych niż wymienione powyżej składników aktywów trwałych jeżeli ich wartość jest równa lub przewyższa 500.000,00 EURO, nabycie, zbycie, obciążenie akcji, udziałów lub innych tytułów uczestnictwa w spółkach, a w przypadku gdy czynność prawna dokonywana jest ze spółką z Grupy, jeżeli ich wartość jest równa lub przewyższa 500.000,00 EURO, wystawianie weksli, zawieranie przez Spółkę umów, których zamiarem jest darowizna lub zwolnienie z długu oraz innych umów niezwiązanych z przedmiotem działalności gospodarczej Spółki określonym w Statucie, w szczególności umów sponsoringu, których wartość przekracza równowartość kwoty 5.000,00 EURO, udzielanie przez Spółkę poręczeń i gwarancji, a w przypadku gdy umowa zawierana jest ze spółką z Grupy zgoda wymagana jest gdy jej wartość jest równa lub przekracza 1.500.000 EURO, emisję przez Spółkę obligacji, innych niż wskazane w § 47 ust. 3 pkt 5, w przypadku gdy wartość emisji jest równa lub przekracza 500.000,00 EURO, przy czym w przypadku gdy w warunkach emisji obligacji imiennych wprowadzono ograniczenie ich zbywania do spółek z Grupy zgoda wymagana jest gdy wartość emisji jest równa lub przekracza 1.500.000,00 EURO, zawieranie przez Spółkę umów kredytu, pożyczki o wartości równej lub przekraczającej 500.000,00 EURO, przy czym w przypadku gdy umowa zawierana jest ze spółką z Grupy zgoda wymagana jest gdy jej wartość jest równa lub przekracza 1.500.000,00 EURO, zawieranie przez Spółkę innych, niż wyżej wymienione, umów lub zaciąganie innych, niż wyżej wymienione zobowiązań o wartości równej lub przekraczającej 500.000,00 EURO, wypłatę zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy, zawiązanie spółki, realizację inwestycji o wartości równej lub przekraczającej 1.500.000,00 EURO.

Zgodnie z postanowieniami nowego Statutu Spółki, do kompetencji Rady Nadzorczej należy: ocena sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania finansowego za ubiegły rok obrotowy w zakresie ich zgodności z księgami, dokumentami, jak i ze stanem faktycznym. Dotyczy to także skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy oraz sprawozdania z działalności Grupy, ocena wniosków Zarządu co do podziału zysku lub pokrycia straty, składanie Walnemu Zgromadzeniu pisemnego sprawozdania z wyników czynności, o których mowa powyżej, wybór firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego, określanie zakresu i terminów przedkładania przez Zarząd rocznych planów rzeczowo - finansowych Spółki i Grupy oraz strategicznych planów wieloletnich Spółki i Grupy, zatwierdzanie strategicznych planów wieloletnich Spółki i Grupy, zatwierdzanie rocznych planów rzeczowo - finansowych Spółki i Grupy, uchwalanie Regulaminu Rady Nadzorczej, przyjmowanie jednolitego tekstu Statutu Spółki, zatwierdzanie Regulaminu Zarządu, zatwierdzanie Regulaminu Organizacyjnego, wyrażanie opinii w sprawie sprawozdania Zarządu, o którym mowa w § 17 ust. 4 Statutu.

Do kompetencji Rady Nadzorczej należy wyrażanie Zarządowi zgody na: zawarcie lub zmianę umowy na usługi prawne, usługi marketingowe, usługi w zakresie stosunków międzyludzkich (public relations) i komunikacji społecznej oraz usługi doradztwa związanego z zarządzaniem, jeżeli wysokość wynagrodzenia przewidzianego łącznie za świadczone usługi przekracza 500.000,00 zł netto w stosunku rocznym lub w przypadku gdy maksymalna wartość wynagrodzenia nie jest przewidziana, zawarcie umowy darowizny lub innej umowy o podobnym skutku o wartości przekraczającej 20.000,00 zł lub 0,1% sumy aktywów

w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego, zawarcie umowy zwolnienia z długu lub innej umowy o podobnym skutku o wartości przekraczającej 50.000,00 zł lub 0,1% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego, dokonywanie czynności prawnych, o których mowa w § 48 ust. 3 pkt 16 – 19, w przypadku gdy ich wartość jest równa lub przekracza 2.000.000,00 zł, z zastrzeżeniem § 48 ust. 3 pkt 16-19 i z zastrzeżeniem pkt 5, oddawanie składników aktywów trwałych w rozumieniu Ustawy o rachunkowości do korzystania, jeżeli wartość rynkowa przedmiotu czynności prawnej przekracza 20.000.000,00 zł, z zastrzeżeniem § 48 ust. 3 pkt 16, przy czym do obliczenia tej wartości zastosowanie mają postanowienia § 48 ust. 3 pkt 16 lit. a i b, wystawianie weksli, udzielanie przez Spółkę poręczeń i gwarancji, emisję przez Spółkę obligacji, innych niż wskazane w § 48 ust. 3 pkt 5, w przypadku gdy w warunkach emisji obligacji imiennych nie wprowadzono ograniczenia ich zbywania do spółek z Grupy, a jej wartość jest równa lub przekracza 2.000.000 zł, zawieranie przez Spółkę umów pożyczek i kredytu, w przypadku gdy czynność prawna dokonywana jest z podmiotem spoza Grupy, a jej wartość jest równa lub przekracza 2.000.000 zł, zawieranie przez Spółkę innych, niż wyżej wymienione, czynności prawnych lub zaciąganie innych, niż wyżej wymienione zobowiązań – o wartości równej lub przekraczającej 2.000.000,00 zł, wypłatę zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy, realizację inwestycji o wartości równej lub przekraczającej 6.000.000,00 zł.

Ponadto do kompetencji Rady Nadzorczej należy, w szczególności: powoływanie i odwoływanie członków Zarządu, co nie narusza postanowień § 48 ust. 2 pkt 4, zawieszanie w czynnościach członków Zarządu, z ważnych powodów, co nie narusza postanowień § 48 ust. 2 pkt 4, ustalanie wysokości wynagrodzenia każdego członka Zarządu, zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia, o której mowa w § 48 ust. 2 pkt 2, wyrażanie zgody na tworzenie oddziałów Spółki za granicą, wyrażanie zgody członkom Zarządu na zajmowanie stanowisk w organach innych spółek oraz pobierania z tego tytułu wynagrodzenia, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów Ustawy o kształtowaniu wynagrodzeń, zgodnie z którymi członkowie Zarządu Spółki zajmujący stanowiska w organach Spółek Zależnych nie mogą pobierać z tego tytułu wynagrodzenia, zatwierdzanie, przyjętych przez Zarząd, Zasad wynagradzania członków organów Spółek Zależnych, o których mowa w § 24 ust. 3.

Rada Nadzorcza jest uprawniona do żądania od Zarządu i pracowników Spółki przedstawienia informacji i wyjaśnień dotyczących Spółki, spółek z Grupy oraz ich działalności, które uzna za niezbędne oraz do badania majątku Spółki i spółek z Grupy.

c) Komitet Audytu Rady Nadzorczej

Zgodnie z postanowieniami obowiązującego do dnia 18 stycznia 2018 roku Statutu Spółki, Rada Nadzorcza powołuje Komitet Audytu, w skład którego wchodzi co najmniej trzech jej członków, w tym przynajmniej jeden członek powinien spełniać warunki niezależności w rozumieniu art. 86 ust. 5 Ustawy o biegłych rewidentach i posiadać kwalifikacje w dziedzinie rachunkowości lub rewizji finansowej. Rada Nadzorcza, która liczy pięciu członków, może wykonywać zadania komitetu audytu. Rada Nadzorcza może powołać również inne komitety, w szczególności komitet nominacji i wynagrodzeń. Szczegółowe zadania oraz zasady powoływania i funkcjonowania komitetów określa Regulamin Rady Nadzorczej. W roku 2017 Rada Nadzorcza powołała Komitet Strategii i Inwestycji oraz Komitet Wynagrodzeń i Nominacji.

Zgodnie z postanowieniami nowego Statutu Spółki, Rada Nadzorcza powołuje komitet audytu, w którego skład wchodzi co najmniej trzech jej członków, w tym przynajmniej jeden członek powinien posiadać wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych. Większość członków komitetu audytu, w tym jego przewodniczący, powinna spełniać warunki niezależności w rozumieniu art. 129 ust. 3 Ustawy o biegłych rewidentach. Rada Nadzorcza, która liczy pięciu członków, może wykonywać zadania komitetu audytu. W dniu 1 stycznia 2017 roku w skład Komitetu Audytu wchodzili następujący członkowie Rady Nadzorczej: Pani Izabela Felczak-Poturnicka i Pan Mikołaj Handschke. Skład Komitetu Audytu został uzupełniony w dniu 27 stycznia 2017 roku i począwszy od tej daty w skład Komitetu Audytu wchodzili: Pani Izabela Felczak-Poturnicka, Pan Mikołaj Handschke, Pan Jarosław Olejniczak oraz Pan Jerzy Wal.

. W związku z powołaniem w dniu 30 czerwca 2017 r. przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Rady Nadzorczej nowej kadencji, od dnia 8 lipca 2017 roku w skład Komitetu Audytu wchodzili: Pan Bogusław Przywora – Przewodniczący Komitetu, Pani Izabela Felczak – Poturnicka, Pani Kinga Śluzek i Pan Jerzy Wal. W dniu 4 września 2017 roku rezygnację z członkostwa w Komitecie Audytu złożyła Pani Kinga Śluzek, a w jej miejsce do składu Komitetu Audytu powołany został Pan Jarosław Olejniczak. Na dzień 31 grudnia 2017 roku w skład Komitetu Audytu wchodzili następujący członkowie Rady Nadzorczej: Pan Bogusław Przywora – Przewodniczący Komitetu, Pani Izabela Felczak-Poturnicka, Pan Jarosław Olejniczak i Pan Jerzy Wal.

Zgodnie z postanowieniami obowiązującego do dnia 18 stycznia 2018 roku Statutu Spółki, do zadań komitetu audytu należy w szczególności: nadzór nad komórkami organizacyjnymi zajmującymi się audytem wewnętrznym, monitorowanie procesu sprawozdawczości finansowej, monitorowanie skuteczności systemów kontroli wewnętrznej, audytu wewnętrznego oraz zarządzania ryzykiem, monitorowanie wykonywania czynności

rewizji finansowej, monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych, w tym w przypadku świadczenia na rzecz Spółki innych niż rewizja finansowa usług, rekomendowanie Radzie Nadzorczej podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych do przeprowadzenia czynności rewizji finansowej Spółki.

W ramach wykonywania zadań określonych powyżej Komitet Audytu: analizuje przedstawiane przez Zarząd informacje dotyczące istotnych zmian w rachunkowości lub sprawozdawczości finansowej oraz szacunkowych danych lub ocen, które mogą mieć istotne znaczenie dla sprawozdawczości finansowej Spółki, przedstawia Radzie Nadzorczej rekomendacje w sprawie zatwierdzenia zbadanego przez audytora rocznego sprawozdania finansowego, bada systemy kontroli wewnętrznej w celu zapewnienia zgodności i przepisami prawa i wewnętrznymi regulacjami, bada systemy audytu wewnętrznego oraz pracę komórki organizacyjnej zajmującej się audytem wewnętrznym, przedstawia rekomendacje dotyczące wyboru podmiotu przeprowadzającego badanie sprawozdania finansowego (audytora zewnętrznego), jak również jego zmiany, dokonuje oceny jego pracy, w szczególności w aspekcie jego niezależności, wyraża opinię w sprawie angażowania audytora zewnętrznego w wykonywanie innych usług, niż badanie sprawozdań finansowych Spółki, oraz przedstawia stanowisko odnośnie zalecanej polityki Spółki w tym zakresie, przedstawia rekomendacje dotyczące wysokości wynagrodzenia należnego zewnętrznemu audytorowi z tytułu badania sprawozdań finansowych Spółki, jak również z tytułu jakichkolwiek innych świadczeń na rzecz Spółki, przedstawia rekomendacje w zakresie decyzji zatwierdzającej zawarcie przez Spółkę znaczącej umowy z podmiotem powiązanym ze Spółką, monitoruje znaczące umowy zawierane z podmiotami powiązanymi, jak również inne umowy zawierane przez Spółkę z podmiotami powiązanymi ze Spółką, w tym w aspekcie adekwatności wynagrodzenia do świadczonych na rzecz Spółki usług, przekazuje Redzie Nadzorczej sprawozdanie ze swej działalności w danym roku obrotowym w terminie umożliwiającym Radzie Nadzorczej uwzględnienie treści tego sprawozdania w rocznej ocenie sytuacji Spółki.

Zgodnie z postanowieniami nowego Statutu Spółki, do zadań komitetu audytu należy w szczególności: nadzór nad komórką organizacyjną zajmującą się audytem wewnętrznym; monitorowanie procesu sprawozdawczości finansowej; monitorowanie skuteczności systemów kontroli wewnętrznej, audytu wewnętrznego oraz zarządzania ryzykiem; monitorowanie wykonywania czynności rewizji finansowej; monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej, w tym w przypadku świadczenia na rzecz Spółki innych niż rewizja finansowa usług; rekomendowanie Radzie Nadzorczej podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych do przeprowadzenia czynności rewizji finansowej Spółki.

W ramach wykonywania zadań określonych powyżej, Komitet Audytu: analizuje przedstawiane przez Zarząd informacje dotyczące istotnych zmian w rachunkowości lub sprawozdawczości finansowej oraz szacunkowych danych lub ocen, które mogą mieć istotne znaczenie dla sprawozdawczości finansowej Spółki; przedstawia Radzie Nadzorczej rekomendacje w sprawie zatwierdzenia zbadanego przez audytora rocznego sprawozdania finansowego; bada systemy kontroli wewnętrznej w celu zapewnienia zgodności z przepisami prawa i wewnętrznymi regulacjami; bada systemy audytu wewnętrznego oraz pracę komórki organizacyjnej zajmującej się audytem wewnętrznym; przedstawia rekomendacje dotyczące wyboru podmiotu przeprowadzającego badanie sprawozdania finansowego (audytora zewnętrznego), jak również jego zmiany, dokonuje oceny jego pracy, w szczególności w aspekcie jego niezależności; wyraża opinię w sprawie angażowania audytora zewnętrznego w wykonywanie innych usług, niż badanie sprawozdań finansowych Spółki, oraz przedstawia stanowisko odnośnie zalecanej polityki Spółki w tym zakresie; przedstawia rekomendacje dotyczące wysokości wynagrodzenia należnego zewnętrznemu audytorowi z tytułu badania sprawozdań finansowych Spółki, jak również z tytułu jakichkolwiek innych świadczeń na rzecz Spółki; przedstawia rekomendacje w zakresie decyzji zatwierdzającej zawarcie przez Spółkę znaczącej umowy z podmiotem powiązanym ze Spółką, monitoruje znaczące umowy zawierane z podmiotami powiązanymi, jak również inne umowy zawierane przez Spółkę z podmiotami powiązanymi ze Spółką, w tym w aspekcie adekwatności wynagrodzenia do świadczonych na rzecz Spółki usług; przekazuje Radzie Nadzorczej sprawozdanie ze swej działalności w danym roku obrotowym w terminie umożliwiającym Radzie Nadzorczej uwzględnienie treści tego sprawozdania w rocznej ocenie sytuacji Spółki.

11.3.9 Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia

Walne Zgromadzenie działa zgodnie ze Statutem oraz Regulaminem Walnego Zgromadzenia określającym w szczególności zasady działania Walnego Zgromadzenia, prowadzenia obrad, podejmowania uchwał. Powyższe dokumenty dostępne są korporacyjnej stronie internetowej Spółki www.phnsa.pl.

Zwołanie i odwołanie Walnego Zgromadzenia PHN S.A.

Walne Zgromadzenia mogą odbywać się w siedzibie Spółki w Warszawie lub w innym miejscu na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Walne Zgromadzenie zwołuje się poprzez ogłoszenie umieszczane na korporacyjnej stronie internetowej Spółki oraz poprzez przekazanie raportu bieżącego do publicznej

wiadomości. Ogłoszenie powinno być dokonane co najmniej na dwadzieścia sześć dni przed terminem Walnego Zgromadzenia. Walne Zgromadzenie obraduje jako zwyczajne lub nadzwyczajne. Zwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje corocznie Zarząd. Powinno ono odbyć się w terminie sześciu miesięcy po zakończeniu roku obrotowego. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd Spółki: z własnej inicjatywy, na pisemny wniosek Rady Nadzorczej, na pisemne żądanie akcjonariusza lub akcjonariuszy na zasadach określonych we właściwych przepisach Kodeksu Spółek Handlowych, na pisemne żądanie Skarbu Państwa, dopóki pozostaje on akcjonariuszem Spółki. Akcjonariusze reprezentujący co najmniej połowę kapitału zakładowego lub co najmniej połowę ogółu głosów w Spółce mogą zwołać Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie. Akcjonariusze wyznaczają Przewodniczącego tego zgromadzenia.

Walne Zgromadzenie może być odwołane, jeżeli jego odbycie napotyka na nadzwyczajne przeszkody (siła wyższa) lub jest oczywiście bezprzedmiotowe. Odwołanie Walnego Zgromadzenia, w którego porządku obrad na wniosek uprawnionych podmiotów umieszczono określone sprawy lub które zwołane zostało na taki wniosek, możliwe jest tylko za zgodą wnioskodawców. Odwołanie następuje w taki sam sposób jak zwołanie, zapewniając przy tym jak najmniejsze ujemne skutki dla Akcjonariuszy. Zmiana terminu odbycia Walnego Zgromadzenia następuje w tym samym trybie, co jego odwołanie, choćby proponowany porządek obrad nie ulegał zmianie.

Kompetencje Walnego Zgromadzenia PHN S.A.

Przedmiotem obrad Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia jest: rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania finansowego Spółki i sprawozdania skonsolidowanego Grupy za ubiegły rok obrotowy oraz sprawozdania Zarządu z działalności Spółki i sprawozdania z działalności Grupy, udzielenie absolutorium członkom organów Spółki z wykonania obowiązków, podział zysku lub pokrycie straty, przesunięcie dnia dywidendy lub rozłożenie wypłaty dywidendy na raty.

Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki obowiązującego do dnia 18 stycznia 2018 roku, Uchwały Walnego Zgromadzenia wymagały: powołanie i odwołanie członków Rady Nadzorczej, zawieszanie członków Zarządu w czynnościach i ich odwoływanie, co nie narusza postanowień § 27 ust. 3 pkt 1) i 2). Uchwały Walnego Zgromadzenia wymagają następujące sprawy dotyczące majątku Spółki: zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa Spółki lub jego zorganizowanej części oraz ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego, zawarcie przez Spółkę umowy kredytu, pożyczki, poręczenia lub innej podobnej umowy z członkiem Zarządu, Rady Nadzorczej, prokurentem, likwidatorem albo na rzecz którejkolwiek z tych osób, zawarcie przez spółkę zależną od Spółki umowy wymienionej w powyżej z członkiem Zarządu, prokurentem lub likwidatorem Spółki, podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego Spółki, emisja obligacji zamiennych lub z prawem pierwszeństwa oraz emisja warrantów subskrypcyjnych, nabycie akcji własnych w sytuacji określonej w rt.. 362 § 1 pkt 2 Kodeksu Spółek Handlowych, przymusowy wykup akcji stosownie do postanowirt.art. 418 Kodeksu Spółek Handlowych, tworzenie, użycie i likwidacja kapitałów rezerwowych, użycie kapitału zapasowego, postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu Spółki lub sprawowaniu zarządu albo nadzoru.

Zgodnie z postanowieniami nowego Statutu Spółki, uchwały Walnego Zgromadzenia Wymagają: powołanie i odwołanie członków Rady Nadzorczej, ustalanie zasad kształtowania wynagrodzeń członków Zarządu, ustalanie zasad kształtowania i wysokości wynagrodzeń członków Rady Nadzorczej, zawieszanie członków Zarządu w czynnościach i ich odwoływanie, co nie narusza postanowień § 28 ust. 3 pkt 1 i 2. Uchwały Walnego Zgromadzenia wymagają następujące sprawy dotyczące majątku Spółki: zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa Spółki lub jego zorganizowanej części oraz ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego, zawarcie przez Spółkę umowy kredytu, pożyczki, poręczenia lub innej podobnej umowy z członkiem Zarządu, Rady Nadzorczej, prokurentem, likwidatorem albo na rzecz którejkolwiek z tych osób, zawarcie przez spółkę zależną od Spółki umowy wymienionej w pkt 2 z członkiem Zarządu, prokurentem lub likwidatorem Spółki, podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego Spółki, emisja obligacji zamiennych lub z prawem pierwszeństwa oraz emisja warrantów subskrypcyjnych, nabycie Akcji własnych w sytuacji określonej w art. 362 § 1 pkt 2 Kodeksu Spółek Handlowych, przymusowy wykup Akcji stosownie do postanowień art. 418 Kodeksu Spółek Handlowych, tworzenie, użycie i likwidacja kapitałów rezerwowych, użycie kapitału zapasowego, postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu Spółki lub sprawowaniu zarządu albo nadzoru, połączenie, przekształcenie oraz podział Spółki, umorzenie Akcji, zmiana Statutu i zmiana przedmiotu działalności Spółki, rozwiązanie i likwidacja Spółki, utworzenie spółki europejskiej, przekształcenie w taką spółkę lub przystąpienie do niej. Uchwały Walnego Zgromadzenia wymagają następujące sprawy dotyczące majątku Spółki, przy czym w poniższych punktach wymagana jest zgoda Walnego Zgromadzenia: rozporządzenie składnikami aktywów trwałych w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, zaliczonymi do wartości niematerialnych i prawnych, rzeczowych aktywów trwałych lub inwestycji długoterminowych, w tym wniesienie jako wkładu do spółki lub spółdzielni, jeżeli wartość rynkowa tych składników przekracza wartość 5% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania

finansowego, a także oddanie tych składników do korzystania innemu podmiotowi, na okres dłuższy niż 180 dni w roku kalendarzowym, na podstawie czynności prawnej, jeżeli wartość rynkowa przedmiotu czynności prawnej przekracza 5% sumy aktywów, przy czym oddanie do korzystania w przypadku: umów najmu, dzierżawy i innych umów o oddanie składnika majątkowego do odpłatnego korzystania innym podmiotom – przez wartość rynkową przedmiotu czynności prawnej rozumie się wartość świadczeń za: rok - jeżeli oddanie składnika majątkowego nastąpiło na podstawie umów zawieranych na czas nieoznaczony, cały czas obowiązywania umowy – w przypadku umów zawartych na czas oznaczony; umów użyczenia i innych nieodpłatnych umów o oddanie składnika majątkowego do korzystania innym podmiotom - przez wartość rynkową przedmiotu czynności prawnej rozumie się równowartość świadczeń, jakie przysługiwałyby w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy, za: rok - jeżeli oddanie składnika majątkowego nastąpiło na podstawie umów zawieranych na czas nieoznaczony, cały czas obowiązywania umowy – w przypadku umów zawartych na czas oznaczony; nabycie składników aktywów trwałych w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, o wartości przekraczającej: 100.000.000 zł (słownie: sto milionów złotych) lub wartości 5% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego; objęcie lub nabycie akcji innej spółki o wartości przekraczającej: 100.000.000 zł (słownie: sto milionów złotych) lub wartości 10% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego, zbycie akcji innej spółki o wartości przekraczającej: 100.000.000 zł (słownie: sto milionów złotych) lub wartości 10% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego.

Uczestnictwo w Walnym Zgromadzeniu PHN S.A.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami kodeksu spółek handlowych prawo do uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu mają osoby będące akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni przed datą Walnego Zgromadzenia (Record Date – Dzień rejestracji uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu). Jedna akcja daje jeden głos na Walnym Zgromadzeniu. Walne Zgromadzenie jest ważne bez względu na liczbę reprezentowanych na nim akcji.

Akcjonariusz lub akcjonariusze Spółki reprezentujący co najmniej jedną dwudziestą kapitału zakładowego mogą przed terminem Walnego Zgromadzenia zgłaszać Spółce na piśmie lub przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub spraw, które mają zostać wprowadzone do porządku obrad. Spółka niezwłocznie ogłasza projekty uchwał na swojej stronie internetowej.

Zarząd jest zobowiązany do udzielenia akcjonariuszowi Spółki, podczas obrad Walnego Zgromadzenia, na jego żądanie, informacji dotyczących Spółki, jeżeli jest to uzasadnione dla oceny sprawy objętej porządkiem obrad Walnego Zgromadzenia. Jeżeli przemawiają za tym ważne powody, Zarząd może udzielić informacji na piśmie poza Walnym Zgromadzeniem. W takim przypadku Zarząd jest obowiązany udzielić informacji nie później niż w terminie dwóch tygodni od dnia zgłoszenia przez akcjonariusza Spółki żądania podczas Walnego Zgromadzenia.

Zarząd odmawia udzielenia informacji, jeżeli mogłoby to wyrządzić szkodę Spółce, spółce ze Spółką powiązanej albo spółce lub spółdzielni zależnej Spółki, w szczególności przez ujawnienie tajemnic technicznych, handlowych lub organizacyjnych przedsiębiorstwa. Członek Zarządu może odmówić udzielenia informacji, jeżeli udzielenie informacji mogłoby stanowić podstawę jego odpowiedzialności karnej, cywilnoprawnej bądź administracyjnej. Informacje przekazane akcjonariuszowi Spółki powinny być przekazane do publicznej wiadomości w formie raportu bieżącego. Akcjonariusz, któremu odmówiono ujawnienia żądanej informacji podczas obrad Walnego Zgromadzenia i który zgłosił sprzeciw do protokołu, może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie Zarządu do udzielenia informacji. Wniosek taki należy złożyć w terminie tygodnia od zakończenia Walnego Zgromadzenia, na którym odmówiono udzielenia informacji. Akcjonariusz może również złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie Spółki do ogłoszenia informacji udzielonych innemu akcjonariuszowi poza Walnym Zgromadzeniem. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, Spółka będzie obowiązana przekazać w formie raportu bieżącego informacje udzielone akcjonariuszowi w następstwie zobowiązania Zarządu przez sąd rejestrowy w przypadkach, o których mowa powyżej.

Każdy akcjonariusz Spółki ma prawo żądania wydania mu odpisów wniosków w sprawach objętych porządkiem obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Żądanie takie należy złożyć do Zarządu. Wydanie odpisów wniosków powinno nastąpić nie później niż w terminie tygodnia przed Walnym Zgromadzeniem.

Akcjonariusze Spółki są uprawnieni do zaskarżania uchwał podjętych przez Walne Zgromadzenie w drodze powództwa o uchylenie uchwały lub powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały. Uchwała Walnego Zgromadzenia sprzeczna ze Statutem bądź dobrymi obyczajami i godząca w interes Spółki lub mająca na celu pokrzywdzenie akcjonariusza Spółki może być zaskarżona w drodze wytoczonego przeciwko Spółce powództwa o uchylenie uchwały. Powództwo o uchylenie uchwały Walnego Zgromadzenia powinno być wniesione w terminie miesiąca od dnia otrzymania wiadomości o uchwale,

nie później jednak niż w terminie trzech miesięcy od dnia powzięcia uchwały. Uchwała Walnego Zgromadzenia sprzeczna z ustawą może być zaskarżona w drodze powództwa wytoczonego przeciwko Spółce o stwierdzenie nieważności uchwały. Powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały Walnego Zgromadzenia powinno być wniesione w terminie 30 dni od dnia jej ogłoszenia, nie później jednak niż w terminie roku od dnia powzięcia uchwały. Prawo do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały lub powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały Walnego Zgromadzenia przysługuje: Zarządowi, Radzie Nadzorczej oraz poszczególnym członkom tych organów, akcjonariuszowi Spółki, który głosował przeciwko uchwale, a po jej powzięciu zażądał zaprotokołowania sprzeciwu, akcjonariuszowi Spółki bezzasadnie niedopuszczonemu do udziału w Walnym Zgromadzeniu oraz akcjonariuszom Spółki, którzy nie byli obecni na Walnym Zgromadzeniu, jedynie w przypadku wadliwego zwołania Walnego Zgromadzenia lub też powzięcia uchwały w sprawie nieobjętej porządkiem obrad.

Zmiana praw posiadaczy akcji wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia podjętej większością trzech czwartych głosów oraz wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS. Ponadto uchwała dotycząca zmiany Statutu, zwiększająca świadczenia akcjonariuszy Spółki lub uszczuplająca prawa przyznane osobiście akcjonariuszom Spółki, wymaga zgody wszystkich

12. Społeczna odpowiedzialność biznesu

W 2017 roku Grupa Kapitałowa PHN przyjęła Strategię Społecznej Odpowiedzialności Biznesu Grupy Kapitałowej PHN. Grupa Kapitałowa PHN, realizując Strategię, w swojej działalności biznesowej kładzie nacisk na zagadnienia zrównoważonego budownictwa i odpowiedzialności wobec środowiska oraz uwzględnia szeroki zakres problemów etycznych i społecznych. Strategia została stworzona tak, aby wspierać i uzupełniać cele Strategii Grupy Kapitałowej PHN na lata 2017-2023. Horyzont czasowy realizacji Strategii to także lata 2017-2023. Zgodnie ze Strategią celem działania Grupy Kapitałowej PHN jest tworzenie przyjaznych miejsc do pracy

12.1 Cel działania oraz wartości

Celem działania Grupy Kapitałowej PHN jest budować kreując teraźniejszość i przyszłość. Do najważniejszych wartości należą: Odpowiedzialność: mamy świadomość, że inwestycje powinny stanowić integralną część danej przestrzeni i wprowadzać pozytywne zmiany w krajobrazie,

Współpraca: staramy się współpracować z mieszkańcami, organizacjami społecznymi i partnerami społecznymi funkcjonującymi na danym terenie,

akcjonariuszy Spółki, których dotyczy. Zgodnie z art. 84 Ustawy o Ofercie Publicznej, na wniosek akcjonariusza lub akcjonariuszy Spółki, posiadających co najmniej 5% ogólnej liczby głosów, Walne Zgromadzenie może podjąć uchwałę w sprawie zbadania przez biegłego, na koszt Spółki, określonego zagadnienia związanego z utworzeniem Spółki lub prowadzeniem jej spraw. Akcjonariusze ci mogą w tym celu żądać zwołania nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia lub żądać umieszczenia sprawy podjęcia tej uchwały w porządku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Żądanie należy złożyć na piśmie do Zarządu najpóźniej na miesiąc przed proponowanym terminem Walnego Zgromadzenia. Jeżeli w terminie dwóch tygodni od dnia przedstawienia żądania Zarządowi nadzwyczajne Walne Zgromadzenie nie zostanie zwołane, sąd rejestrowy może, po wezwaniu Zarządu do złożenia oświadczenia, upoważnić do zwołania nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia akcjonariuszy Spółki występujących z tym żądaniem. Sąd wyznacza przewodniczącego tego Walnego Zgromadzenia. Uchwała Walnego Zgromadzenia w sprawie wyboru rewidenta do spraw szczególnych powinna określać w szczególności: oznaczenie rewidenta do spraw szczególnych, na którego wnioskodawca wyraził zgodę na piśmie oraz przedmiot i zakres badania, zgodny z treścią wniosku, chyba że wnioskodawca wyraził na piśmie zgodę na ich zmianę.

i życia przy jednoczesnym poszanowaniu zrównoważonego rozwoju, dziedzictwa historyczno-kulturowego obszaru, jego zasobów naturalnych i rozwoju społeczeństwa. Strategia to nie tylko PR firmy ale dalekowzroczne myślenie o przyszłości.

CSR (z ang. CSR – Corporate Social Responsibility) – społeczna odpowiedzialność biznesu jest koncepcją zrównoważonego biznesu, zgodnie z którą przedsiębiorstwa w procesie zarządzania uwzględniają nie tylko aspekty ekonomiczne, ale podejmują również działania w interesie społecznym i ekologicznym.

Zaufanie: dbając o ład przestrzenny budujemy zaufanie do marki firmy i zdobywamy społeczne zaufanie,

Szacunek: staramy się szanować uwarunkowania historyczne, patriotyczne i społeczne oraz ludzi zamieszkujących dany obszar,

Rozwój: poprzez swoją działalność PHN przyczynia się do rozwoju miast, lokalnego biznesu czy tworzenia społeczeństwa obywatelskiego.

12.2 Narzędzia realizacji strategii CSR

a) Historyczno-patriotyczne

1. Upamiętnianie ważnych wydarzeń historyczno-patriotycznych Polski poprzez specjalne akcje, obejmowanie mecenatami. 2.Wzmocnienie wiedzy i świadomości historycznej wśród młodzieży i osób dorosłych

b) Kulturalne

1.Udostępnianie nieruchomości na wydarzenia kulturalne

2.Obejmowanie wsparciem realizowanych wydarzeń kulturalnych np. poprzez mecenat

c) Społeczne

1. Wspieranie akcji społecznych (także finansowe) na rzecz określonych grup.

12.3 Etyka w działaniu

Polski Holding Nieruchomości S.A., jako odpowiedzialna społecznie spółka, w działaniach biznesowych i społecznych kieruje się nadrzędną zasadą poszanowania prawa i poczucia odpowiedzialności za wpływ, jaki wywiera na otoczenie. W Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. punktem odniesienia w zakresie spraw związanych z etyką są przyjęte wartości korporacyjne, a celem szeregu podejmowanych działań jest to, aby wszyscy pracownicy Grupy Kapitałowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. byli świadomi obowiązujących procedur i pożądanych postaw w sprawach etycznych oraz zagadnień związanych z ładem korporacyjnym. Jednym z kluczowych celów działań jest udoskonalenie sposobu zarządzania poprzez dbałość o etykę postępowania i transparentność procesów biznesowych oraz doskonalenie kultury organizacyjnej poprzez

12.4 Działalność na rzecz społeczeństwa

Polski Holding Nieruchomości S.A. chce dołożyć swoją cegiełkę do pozytywnych zmian zachodzących w krajobrazie Warszawy i innych polskich miast. Grupa wierzy, że poprzez sztukę, historię i edukację buduje świadome, nowoczesne społeczeństwo. Celem jest również, aby każda nowopowstająca inwestycja firmowana przez PHN S.A. wyróżniała się na tle otoczenia i przyczyniała się do powstawania nowoczesnej i funkcjonalnej przestrzeni miejskiej.

2.Organizacja wydarzeń społecznych integrujących społeczność lokalną

d). Charytatywne

1. Wspieranie lokalnych potrzeb społeczeństwa w miejscach prowadzonych inwestycji

e) Ekologiczne

1.Wsparcie nowoczesnych i proekologicznych, energooszczędnych rozwiązań w nowotworzonych i istniejących budynkach

2.Tworzenie pro-ekologicznej infrastruktury towarzyszącej oraz sukcesywnej instalacji infrastruktury

1. Wsparcie idei zrównoważonej mobilności miejskiej

f) Fundator POLSKIEJ FUNDACJI NARODOWEJ

oparcie jej na silnym i spójnym systemie wartości. Ponadto wszystkie działania informacyjne, reklamowe oraz marketingowe Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. prowadzone są zgodnie z zasadami przejrzystości i otwartości informacyjnej z zachowaniem zasad ochrony informacji poufnych oraz stanowiących tajemnice przedsiębiorstwa.

Spółka wdrożyła w 2017 roku regulację wewnętrzną pt. 'Kodeks etyki w biznesie Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A.'. Obejmuje on m.in. określenie kryteriów I okoliczności, w których może dojść do konfliktu interesów, jak również sposobu reagowania na sytuację realnego lub potencjalnego konfliktu interesów. Emitent w przyszłości podda ewaluacji wdrożony Kodeks oraz funkcjonującą praktykę w tym zakresie i rozważy możliwość rozszerzenia zakresu regulacji.

W 2017 roku kontynuowana była akcja uczczenia rocznicy wybuchu Powstania Warszawskiego oraz organizacja i udział w charytatywnych turniejach sportowych. W ramach działań proekologicznych nawiązana została współpraca z operatorem aut na minuty (4Mobility). Grupa wspierała także liczne wydarzenia kulturalne, takie jak Bieg Solidarności organizowany w ramach obchodów rocznicy podpisania Porozumień Sierpniowych oraz Festiwal Polskich Filmów Fabularnych w Gdyni.

Charytatywne regaty żeglarskie "PHN-GDYNIA VIP RACING" Udział w VIII Charytatywnym Turnieju Siatkówki Plażowej

25 sierpnia br. odbyło się uroczyste spotkanie w celu symbolicznego przekazania darowizny w kwocie 168.000 zł na rzecz Hospicjum dla Dzieci "Bursztynowa Przystań" w Gdyni, zebranej podczas drugiej edycji Charytatywnych Regat Żeglarskich PHN-GDYNIA VIP RACING 2017. W charytatywnej akcji przekazania darowizny na rzecz Hospicjum dla Dzieci "Bursztynowa Przystań" udział wzięło 28 kluczowych podmiotów polskiej gospodarki, będących uczestnikami regat żeglarskich "PHN-GDYNIA VIP RACING 2016" zorganizowanych przez Polski Holding Nieruchomości S.A. na początku lipca 2017 roku. Zebrana suma została przeznaczona na opiekę hospicyjną podopiecznych dzieci.

Drużyna PHN VOLEYBALL TEAM wzięła udział w VIII Charytatywnym Turnieju Siatkówki Plażowej Branży Nieruchomości Komercyjnych organizowanym przez JLL. W rozgrywkach wzięło udział 48 drużyn (336 zawodników), a w imprezie łącznie ok. 1.500 osób. Podczas turnieju zebrano rekordową kwotę 379.210 zł. Środki pozyskane z rejestracji i licytacji Turnieju zostaną przekazane Fundacji Spełnionych Marzeń na zakup sprzętu medycznego stosowanego w leczeniu chorób nowotworowych u najmłodszych. W dotychczasowych edycjach udało się pozyskać łącznie 1.560.000 zł na rzecz podopiecznych różnych fundacji.

Uczczenie 73. Rocznicy Powstania Warszawskiego Bieg Solidarności

Znak Polski Walczącej - symbol w kształcie kotwicy, po raz kolejny o zmroku 1. sierpnia pojawił na budynku Intraco, należącym do Grupy Kapitałowej Polskiego Holdingu Nieruchomości przy ul. Stawki 2. Światła zapalone w 72 oknach, na 8 kondygnacjach pomiędzy 30 a 37 piętrem wieżowca, utworzyły symbol Podziemnego Państwa. Ten symboliczny gest w postaci zapalonych świateł układających się w znak kotwicy Polski Walczącej to swoisty hołd dla walczących i poległych. Historia firm tworzących Grupę Kapitałową PHN od ponad 50 lat związana jest z Warszawą i wraz z Warszawiakami PHN

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r.

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

czci historię bohaterskiej stolicy.	wzbudzająca duże zainteresowanie wśród mediów.
Współpraca z 4Mobility	Festiwal Polskich Filmów Fabularnych w Gdyni
Grupa Kapitałowa PHN stale poszukuje nowych rozwiązań proekologicznych w zakresie eksploatacji swoich obiektów, tworzenia pro-ekologicznej infrastruktury towarzyszącej oraz sukcesywnej instalacji w budynkach infrastruktury zgodnej z najnowocześniejszymi technologiami i standardami, w tym w szczególności energooszczędnej oraz przyjaznej środowisku. Współpraca partnerska ze spółką 4Mobility, która wdrożyła w Warszawie sieć samoobsługowych wypożyczalni samochodów typu car sharing objęła 4 punkty wynajmu aut na minuty - przy budynku biurowym Kaskada (al. Jana Pawła II 12), biurowcach Intraco (ul. Stawki 2) i Domaniewska Office Hub (ul. Rodziny Hiszpańskich 8) oraz kompleksie	W ramach współpracy z Pomorską Fundacją Filmową, Grupa Kapitałowa PHN została oficjalnym partnerem 42. Festiwalu Polskich Filmów Fabularnych w Gdyni. Festiwal w Gdyni to jedna z najstarszych imprez filmowych w Europie, promująca na tak wielką skalę rodzimą kinematografię. Festiwal w Gdyni jest najważniejszą polską imprezą filmową, posiadającą status narodowego festiwalu filmowego, która w wyrazisty w sposób przyczynia się do upowszechniania kultury filmowej, promocji polskiego dorobku filmowego i ugruntowania pozycji i odbioru rodzimej kinematografii. Podczas festiwalu, GK PHN promowała dodatkowo sprzedaż apartamentów realizowanych w ramach inwestycji
biurowym Starościńska-Wiśniowa (ul. Rejtana 15). Planowane jest uruchomienie kolejnych	Yacht Park.

12.5 Wpływ na środowisko

Certyfikat LEED jest uznanym na arenie międzynarodowej systemem certyfikacji ekologicznej budynków. Zapewnia właścicielom i zarządcom budynków narzędzia służące identyfikacji i wdrożeniu praktycznych i mierzalnych rozwiązań w zakresie proekologicznego projektowania budynków, ich budowy, użytkowania i konserwacji.

baz wynajmu 4Mobility przy innych lokalizacjach należących do PHN.

Druga faza kompleksu biurowego Alchemia, położona w centralnej lokalizacji w Gdańsku przy al. Grunwaldzkiej 409, otrzymała certyfikat na poziomie PLATINUM w systemie LEED. Jest to najbardziej ponadczasowa pod względem architektury i wielofunkcyjności nieruchomość klasy A, która została nagrodzona również w konkursie Eurobuild Awards tytułem najlepszego biurowca roku 2015 w Polsce.

Certyfikat BREEAM to międzynarodowy certyfikat środowiskowy budynku. Obiekt jest poddawany ocenie punktowej w dziewięciu kategoriach: zarządzanie, zdrowie i samopoczucie, energia, transport, woda, odpady, materiały, wykorzystanie terenu i ekologia, zanieczyszczenia.

Polski Holding Nieruchomości S.A. był Partnerem Biegu Solidarności organizowanego corocznie przez NSZZ "Solidarność" Region Dolny Śląsk oraz Dolnośląskie Stowarzyszenie Kultury Zdrowotnej i Sportu NSZZ "Solidarność" w ramach obchodów rocznicy podpisania Porozumień Sierpniowych. W ubiegłorocznej edycji, która obyła się w dniu 9 września przy ul. Grobli 28 we Wrocławiu po raz kolejny wystartowali sportowcy zawodowi i amatorzy zarówno z kraju, jak i z zagranicy, a także dzieci i młodzież. Jest to sportowa impreza o charakterze rodzinnym przyciągająca od lat kilka tysięcy osób, a także

Oddana do użytkowania w lipcu 2015 roku Domaniewska Office Hub z wynikiem 74,19% zajęła drugie miejsce w Polsce na liście budynków biurowych, które otrzymały końcowy certyfikat BREEAM (Final) na poziomie Excellent, wyprzedzając tym samym 34 inne realizacje. W klasyfikacji ogólnej wszystkich rodzajów budynków w Polsce budynek Domaniewska Office Hub zajął miejsce trzecie. W kwietniu 2016 roku PHN S.A. odebrał certyfikat BREEAM Excellent dla Domaniewska Office Hub otrzymany w październiku 2015 roku.

Nowoprojektowane inwestycje komercyjne Grupy Kapitałowej PHN zakładają uzyskanie certyfikacji BREEAM na najwyższych poziomach: INTRACO PRIME, MARINA OFFICE – nie mniej niż Very Good, PHN TOWER - Excellent.

Alchemia II - Certyfikat LEED PLATINUM	Andersia Business Center - Certyfikat LEED GOLD
Biurowiec Alchemia II otrzymał certyfikat na najwyższym poziomie - certyfikat LEED	Nabyty w 2015 roku nowoczesny biurowiec Andersia Business Center w Poznaniu
PLATINUM, zajmując tym samym trzecie miejsce w Polsce zdobywając przy tym 89	wyróżnia się wyjątkowym charakterem, podejściem do ekologii i zadbaniem o komfort
punktów, tracąc do lidera Poleczki Business Park zaledwie 2 punkty. Oceny projektów	pracowników. Biurowiec Andersia Business Center wyróżniono certyfikatem LEED na
dokonuje się na podstawie pięciu głównych kryteriów: zrównoważonej lokalizacji danej	poziomie GOLD, m.in. za zamontowanie urządzeń zmniejszających zużycie wody i energii.
inwestycji, efektywności gospodarki wodnej, wykorzystania energii i atmosfery,	Pracownicy ceniący zdrowy styl życia mogą skorzystać z infrastruktury dla rowerzystów,
wykorzystania materiałów i zasobów oraz jakości środowiska wewnętrznego. Dodatkowym	a także ze specjalnie zaprojektowanych na klatkach schodowych elementów do
kryterium jest innowacyjność w projektowaniu. W każdej kategorii przyznawana jest	wspinaczki.
określona liczba punktów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 r. (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Ekologiczne rozwiązania w DOH Montaż Systemu ActivTek Spółka przygotowując biurowiec Domaniewska Office Hub (oddany do użytkowania w Spółka dbając o komfort i polepszenie jakości pracy w budynku Kaskada City zamontowała System ActivTek - system poprawiający jakość powietrza. Biurowiec został wyposażony w system kompleksowo eliminujący problem szkodliwych grzybów, pleśni,

2015 roku) zadbała o zaprojektowanie i wykonanie go w najwyższych standardach zrównoważonego budownictwa. Dodatkowo Spółka zadbała o wyróżniający budynek rozległy zewnętrzny dziedziniec ogrodowy z kompozycjami zieleni i elementami małej architektury takimi jak: ławki, lampy ogrodowe oraz stojaki na rowery wraz infrastrukturą. W efekcie biurowiec Domaniewska Office Hub w 2015 roku otrzymał końcowy certyfikat BREEAM (wiodąca na świecie metoda projektowania i kryterium oceny zrównoważonego budownictwa) na poziomie Excellent.

13. Pozostałe informacje

13.1 Umowy kredytów i pożyczek

W 2017 roku oraz do daty niniejszego sprawozdania spółki z Grupy nie zawierały umów kredytów oraz nie udzielały pożyczek Spółkom spoza Grupy.

13.2 Emisja papierów wartościowych

W roku 2017 Spółki z Grupy Kapitałowej nie dokonywały emisji papierów wartościowych, które byłby objęte przez jednostki spoza Grupy Kapitałowej.

13.3 Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje

W roku 2017 oraz do daty niniejszego sprawozdania spółki z Grupy Kapitałowej nie udzielały ani nie otrzymywały poręczeń i gwarancji.

13.4 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne

Na dzień 31 grudnia 2017 roku oraz na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania w stosunku do spółek z Grupy nie toczyły się żadne postępowania przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej, których wartość jednostkowa lub łączna stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych jednostki dominującej.

bakterii, wirusów i alergenów. Dzięki zainstalowanym technologiom wyeliminowano ,,Syndrom Chorego Budynku" (SBS - Sick Building Syndrome) przejawiający się: dolegliwościami typowo alergicznymi, podrażnieniem błon śluzowych, bólami i zawrotami głowy, migrenami, rozdrażnieniem, zaburzeniem koncentracji, nienaturalnym zmęczeniem,

znacznym spadkiem nastroju, objawami skórnymi.

13.5 Umowa z podmiotem uprawnionym do badania sprawozdań finansowych

Badanie i przegląd sprawozdań finansowych za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku przeprowadził podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych pod nazwą PricewaterhouseCoopers Sp. z o. o. Umowa na badanie sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku oraz 31 grudnia 2018 roku została zawarta dnia 10 lipca 2017 roku.

14. Oświadczenia Zarządu

14.1 W sprawie rzetelności sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi Grupę zasadami (polityką) rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Grupy. Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oświadcza ponadto, iż niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Grupy, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2017 rok (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

14.2 W sprawie podmiotu uprawnionego do badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego PricewaterhouseCoopers Sp. z o.o. został wybrany zgodnie z przepisami prawa.

Niniejszy skonsolidowany raport roczny został autoryzowany przez Zarząd Jednostki Dominującej w dniu 21 marca 2018 roku.

Piotr Staroń Członek Zarządu ds. Finansowych Zbigniew Kulewicz Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi

Maciej Jankiewicz Prezes Zarządu

Polski Holding Nieruchomości S.A.

00-124 Warszawa, al. Jana Pawła II 12 tel. +48 22 850 91 00, fax. +48 22 850 91 01 www.phnsa.pl NIP 525-250-49-78, KRS 0000383595, REGON 142900541