Management Reports • Mar 25, 2022
Management Reports
Open in ViewerOpens in native device viewer
25940084D6YFBDYALI50 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 1 Sprawozdanie zarządu z działalności ARCHICOM S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ARCHICOM S.A. ZA 2021 ROK Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną i przyjazną człowiekowi www.archicom.pl 2021 City Forum Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 2 Spis treści 1. Informacje ogólne ................................................................................................................................. 4 1.1 Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej ................................................................................ 5 1.2 Struktura Grupy Kapitałowej ................................................................................................................ 6 1.3 Zmiany w strukturze Grupy .................................................................................................................. 10 1.4 Struktura kapitału zakładowego ....................................................................................................... 11 1.5 Powiązania kapitałowe i organizacyjne z innymi podmiotami ..................................................... 13 2. Działalność Grupy Kapitałowej ......................................................................................................... 15 2.1 Przedmiot działalności Grupy Kapitałowej ...................................................................................... 16 2.2 Segmenty działalności ........................................................................................................................ 16 2.3 Produkty i usługi ................................................................................................................................... 19 2.4 Sprzedaż ................................................................................................................................................ 19 2.5 Projekty mieszkaniowe w realizacji .................................................................................................... 21 2.6 Bank gruntów ....................................................................................................................................... 26 3. Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej ........................................................................................... 27 3.1 Wybrane dane finansowe z rachunku zysków i strat ...................................................................... 28 3.2 Koszty działalności ............................................................................................................................... 31 3.3 Wybrane dane z bilansu ..................................................................................................................... 32 3.4 Wskaźniki finansowe i niefinansowe .................................................................................................. 35 3.5 Analiza rentowności Grupy ................................................................................................................ 38 3.6 Opis pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym ..... 40 3.7 Wyjaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi a wcześniej publikowanymi prognozami40 3.8 Sytuacja majątkowa i finansowa spółki Archicom S.A. ................................................................. 41 4. Informacje dodatkowe dotyczące oceny finansowej Grupy ....................................................... 44 4.1 Umowy kredytowe ............................................................................................................................... 45 4.2 Wykupy i emisje obligacji .................................................................................................................... 45 4.3 Wykorzystanie wpływów z emisji papierów wartościowych .......................................................... 46 4.4 Udzielone i otrzymane pożyczki ......................................................................................................... 46 4.5 Udzielone i otrzymane poręczenia i gwarancje .............................................................................. 51 4.6 Lokaty kapitałowe, inwestycje kapitałowe ..................................................................................... 53 4.7 Akcje własne ........................................................................................................................................ 53 4.8 Uprawnienia kontrolne ........................................................................................................................ 53 4.9 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne ................................................................. 54 4.10 Pozostałe istotne zdarzenia i umowy ................................................................................................ 54 4.11 Pozostałe istotne zdarzenia i umowy po dniu bilansowym ............................................................ 59 4.12 Transakcje zawarte z podmiotami powiązanymi na innych warunkach niż rynkowe ............... 60 4.13 Czynniki i zdarzenia nietypowe .......................................................................................................... 60 4.14 Ocena zarządzania zasobami finansowymi .................................................................................... 61 5. Perspektywy rozwoju Grupy kapitałowej ........................................................................................ 63 5.1 Czynniki istotne dla rozwoju Grupy .................................................................................................... 64 5.2 Perspektywy rozwoju segmentów ..................................................................................................... 67 5.3 Perspektywy rozwoju rynków .............................................................................................................. 68 5.4 Otoczenie rynkowe (konkurencyjne) ................................................................................................ 69 5.5 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. oraz Grupy Archicom S.A .......... 71 5.6 Cele i plany na rok 2022 ..................................................................................................................... 78 5.7 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ................................................................ 79 6. Ład korporacyjny ................................................................................................................................ 80 6.1 Zbiór zasad ładu korporacyjnego ..................................................................................................... 81 6.2 Odstępstwa od przyjętych zasad ładu korporacyjnego ............................................................... 81 6.3 Walne Zgromadzenie .......................................................................................................................... 83 6.4 Zasady działania, powoływania i odwoływania osób zarządzających, nadzorujących oraz ich uprawnienia ......................................................................................................................................... 85 6.5 Organy zarządcze i nadzorcze .......................................................................................................... 87 6.6 System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem ....................................................................... 88 6.7 Zasady sporządzania rocznego sprawozdania finansowego ....................................................... 92 6.8 Polityka wynagrodzeń ......................................................................................................................... 93 6.9 Informacje dot. umowy z firmą audytorską ..................................................................................... 94 6.10 Akcje Emitenta oraz udziały i akcje podmiotów powiązanych w posiadaniu osób z organów zarządczych i nadzorczych ................................................................................................................ 95 7. Oświadczenie Zarządu ....................................................................................................................... 96 7.1 Oświadczenie Zarządu ....................................................................................................................... 96 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 3 1 526 lokali w budowie Perspektywiczny bank ziemi 596 mln zł przychodów 112,5 mln zł zysku netto Grupa z tradycjami Olimpia Port Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 4 1. Informacje ogólne INFORMACJE OGÓLNE 01 Słoneczne Stabłowice Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 5 1.1 Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej Głównym przedmiotem działalności Grupy Archicom (dalej „Grupa”) jest projektowanie, realizacja i sprzedaż lokali mieszkaniowych i usługowych. Model biznesowy Grupy polega na samodzielnym pozyskiwaniu gruntów, opracowaniu koncepcji projektów, realizacji inwestycji w ramach wła- snych struktur generalnego wykonawstwa lub przez zewnętrznych gene- ralnych wykonawców. Aktualna oferta Grupy obejmuje 8 projektów realizowanych we Wrocławiu, w którym od wielu lat firma jest niekwestionowanym liderem pod względem wyników sprzedażowych oraz szerokości oferty. W wyniku przejęcia w kwietniu 2021r. pakietu kontrolnego Archicom przez Echo Investment Grupa Echo-Archicom jest dziś jednym z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Realizowane przez Grupę inwestycje to w większości wieloetapowe, kom- pleksowe założenia urbanistyczne. Flagowymi i rozpoznawalnymi projek- tami w portfelu Grupy są takie osiedla jak: Olimpia Port, Browary Wrocław- skie, Planty Racławickie i Awipolis. Program funkcjonalny tych założeń uwzględnia szeroki dostęp do infrastruktury usługowej, handlowej oraz re- kreacyjnej (m.in. kluby fitness, boiska, kluby mieszkańca, ścieżki rowerowe, tereny zielone). Projekty premium ulokowane są w prestiżowych lokalizacjach – Planty Ra- cławickie w sercu dzielnicy Krzyki, River Point na Kępie Mieszczańskiej, lofty i apartamenty w rewitalizowanej tkance śródmiejskich Browarów Wro- cławskich oraz apartamenty waterfront w dynamicznie rozwijającej się dzielnicy nad Odrą Olimpia Port. Grupa Archicom zrealizowała do tej pory ponad 200 obiektów, w tym mieszkaniowe, hotelowe i biurowe. Od marca 2016 r. spółka jest noto- wana na GPW. Aktualna oferta Grupy to 8 projektów realizowanych we Wrocławiu. Drugim segmentem działalności Grupy Archicom jest rynek komercyjny. Do tej pory Spółka zrealizowała sześć biurowców, pięć z nich zostało sprzedanych polskim i zagranicznym funduszom, a jeden – budynek City 2 wchodzący w skład kompleksu City Forum – znajduje się nadal w portfelu Grupy i aktualnie finalizowana jest jego komercjalizacja. Zgodnie z posta- nowieniami umowy o współpracy strategicznej z dnia 20 stycznia 2022 roku Spółka zamierza skoncentrować się na działalności na rynku projek- tów mieszkaniowych, przy czym celem Stron jest umożliwienie rozszerzenia tej działalności poza Wrocław na inne wybrane miasta w Polsce. Przedmiotem działalności Grupy Archicom jest projektowanie, realizacja i sprzedaż lokali mieszkalnych oraz usługowych. Browary Wrocławskie Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 6 1.2 Struktura Grupy Kapitałowej Poniżej przedstawiono strukturę Grupy wraz z podaniem nazw i siedzib poszczególnych podmiotów zależnych oraz procentowego udziału Archichom S.A. w ich kapitale. Podmioty zależne Archicom S.A. na dzień 31 grudnia 2021 Firma Siedziba Numer KRS Udział Spółki dominującej w kapitale zakła- dowym Uwagi Spółki Zależne Archicom Residential sp. z o. o. Wrocław KRS: 0000474160 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 35.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Residential 2 sp. z o. o. Wrocław KRS: 0000474306 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 8.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000314926 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Consulting sp. z o.o. (dawniej: Archicom sp. z o.o. Consulting sp. k.) Wrocław KRS: 0000863142 99,97% bezpo- średnio; 0,03% pośrednio Kapitał zakładowy: 2.895.050 zł. Udziałowcy: Spółka (99,97%), Archicom sp. z o.o. (0,03%). Archicom Stabłowice sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000745292 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (98,04%), Archicom sp. z o.o. (1,96%). Archicom Jagodno 5 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725050 89,85% bezpo- średnio; 10,15% pośrednio Kapitał zakładowy: 502.700 zł. Udziałowcy: Spółka (89,85%), Archicom Consulting sp. z o.o. (9,95%), Archicom sp. z o.o. (0,20%). Bartoszowice 1 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725093 98,87% bezpo- średnio; 1,13% pośrednio Kapitał zakładowy: 532.400 zł. Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom Consulting sp. z o.o. (1,13%). Archicom Nieruchomości sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000520369 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 5.000 zł. Udziałowcy: Archicom Holding sp. z o.o. (100%). Wrocław Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Pranty Racławickie Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 7 Firma Siedziba Numer KRS Udział Spółki dominującej w kapitale zakła- dowym Uwagi Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o. KRS: 0000724881 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000722406 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%), Archicom Consulting sp. z o.o. (90%). Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000759742 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000761499 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725878 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000726003 99,95% bezpo- średnio; 0,05% pośrednio Kapitał zakładowy: 2.003.700 zł. Udziałowcy: Spółka (99,95%), Archicom Nie- ruchomości sp. z o.o. (0,05%). Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000745710 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000751243 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000777643 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (98,04%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (1,96%). Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000777145 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000748433 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000745397 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości 16 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000831893 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000841813 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. (98,04%) Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o. (1,96%). Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000842962 98,04% bezpo- średnio; 1,96% pośrednio Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Spółka (98,04%), Archicom Nie- ruchomości sp. z o.o. (1,96%). Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000779714 100% bezpo- średnio Kapitał zakładowy: 5.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000303712 Kapitał zakładowy: 56.000 zł. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 8 Firma Siedziba Numer KRS Udział Spółki dominującej w kapitale zakła- dowym Uwagi 26,96% bezpo- średnio; 73,04% pośrednio Udziałowcy: Spółka (26,96%), Archicom Consulting sp. z o.o. (73,04%). Udziały posiadane przez Spółkę są uprzywi- lejowane co do prawa głosu (na każdy udział przypadają 3 głosy). Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000749043 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Altona Investments sp. z o.o. (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000750281 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000746441 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru- chomości sp. z o.o. (10%). Archicom Nieruchomości Club House sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000768227 90,75% bezpo- średnio; 9,25% pośrednio Kapitał zakładowy: 551.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90,75%), Archicom Nie- ruchomości sp. z o.o. (0,18%), Archicom Hol- ding sp. z o.o. (9,07%). Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. (dawniej: Archicom Resi- dential sp. z o. o. - S.K.A.) Wrocław KRS: 0000850649 0,78% bezpo- średnio; 99,22% pośrednio Kapitał zakładowy: 51.400 zł. Udziałowcy: Spółka (0,78%), Archicom Resi- dential sp. z o.o. (1,95%), Archicom Residen- tial 2 sp. z o.o. (97,28%). Archicom Holding sp. z o. o. Wrocław KRS: 0000316244 45,45% bezpo- średnio; 54,55% pośrednio Kapitał zakładowy: 110.000 zł. Udziałowcy: Spółka (45,45%), Archicom Consulting sp. z o.o. (54,55%). Archicom Cadenza Hal- lera sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000270259 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000766420 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 147.700 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Jagodno sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000326873 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (100%). Archicom Jagodno sp. z o.o. – sp. k. Wrocław KRS: 0000543575 99,00% bezpo- średnio; 1,00% pośrednio Suma wniesionych wkładów: 920.000 zł. Komandytariusze: Spółka (suma komandy- towa: 910.800 zł). Archicom Marina 3 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000776919 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 500.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Marina 4 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000722075 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 295.150 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Marina 5 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725986 96,01% bezpo- średnio; 3,99% pośrednio Kapitał zakładowy: 1.253.350 zł. Udziałowcy: Spółka (96,01%) Archicom Consulting sp. z o.o. (3,99%). Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 9 Firma Siedziba Numer KRS Udział Spółki dominującej w kapitale zakła- dowym Uwagi TN Stabłowice 1 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725250 99,58% bezpo- średnio; 0,42% pośrednio Kapitał zakładowy: 2.134.050 zł. Udziałowcy: Spółka (99,58%), Archicom Consulting sp. z o.o. (0,42%). Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000293347 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (100%). Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000725430 98,87% bezpo- średnio; 1,13% pośrednio Kapitał zakładowy: 883.850 zł. Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom Consulting sp. z o.o. (1,13%). Space Investment Strze- gomska 3 Otyńska sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000763144 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 408.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Space Investment Strze- gomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000722286 86,21% bezpo- średnio; 13,79% pośrednio Kapitał zakładowy: 362.550 zł. Udziałowcy: Spółka (86,21%), Archicom Consulting sp. z o.o. (13,79%). Archicom Investment sp. z o. o. Wrocław KRS: 0000143535 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 77.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Strzegomska Nowa sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000268170 0,10% bezpo- średnio; 99,90% pośrednio Kapitał zakładowy: 50.050.500 zł. Udziałowcy: Spółka (0,1%), AD Manage- ment sp. z o.o. (99,9%). AD Management sp. z o. o. Wrocław KRS: 0000241847 45,95% bezpo- średnio; 54,05% pośrednio Kapitał zakładowy: 111.000 zł. Udziałowcy: Spółka (45,95%), Archicom Consulting sp. z o.o. (54,05%). Archicom Sp. z o.o. –Rea- lizacja Inwestycji – sp. k. Wrocław KRS: 0000608733 99,99% bezpo- średnio; 0,01% pośrednio Suma wniesionych wkładów: 10.487.000 zł. Komandytariusze: Spółka (suma komandy- towa: 486.000 zł). Archicom Asset Manage- ment sp. z o .o. Wrocław KRS: 0000294887 100% bezpośred- nio Kapitał zakładowy: 1.067.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%). Archicom Fin sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000492105 64,38% bezpo- średnio; 35,62% pośrednio Kapitał zakładowy: 1.054.200 zł. Udziałowcy: Spółka (64,38%), Archicom Nie- ruchomości 17 sp. z o.o. (35,52%), Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. (0,10%). P16 Inowrocławska sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000495092 59,59% bezpo- średnio; 40,41% pośrednio Kapitał zakładowy: 342.500 zł. Udziałowcy: Spółka (59,59%), Archicom Nie- ruchomości 10 sp. z o.o. (1,79%), Archicom sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – sp. k. (38,62%). Altona Investments sp. z o .o. Wrocław KRS: 0000255183 100% pośrednio Kapitał zakładowy: 350.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości Resi- dential sp. z o.o. (100%). Archicom RW sp. z o.o. Wrocław KRS: 0000723555 90,00% bezpo- średnio; 10,00% pośrednio Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom sp. z o.o. (10%). Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 10 1.3 Zmiany w strukturze Grupy Opis zmian w organizacji Grupy Kapitałowej W okresie objętym sprawozdaniem tj. od 01.01.2021 r. do 31.12.2021 r. w strukturze Grupy Archicom doszło do następujących zmian: Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi: - sprzedaż wszystkich akcji przysługujących Emitentowi w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A. z siedzibą w Łodzi - sprzedaż wszystkich udziałów przysługujących pośrednio Emitentowi (poprzez Archicom Holding sp. z o.o.) w kapitale zakła- dowym Archicom Studio Projekt sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu - wystąpienie przez Emitenta (jako komandytariusza) z Archicom Studio Projekt sp. z o.o. – sp. k. z siedzibą we Wrocławiu Wskazane powyżej transakcje, w wyniku których Emitent utracił kontrolę nad jednostkami zależnymi zostały szczegółowo opi- sane w punkcie 4.10 Sprawozdania Zarządu. Likwidacje: - wykreślono z KRS bez przeprowadzania likwidacji spółkę pod firmą Archicom Fin sp. z o.o. – sp. k. Uchylone likwidacje - uchylono likwidację spółki pod firmą Archicom Jagodno sp. z o.o. - uchylono likwidację spółki pod firmą Archicom Nierucho- mości Club House sp. z o.o. Podwyższenie kapitału zakładowego spółki - zarejestrowano podwyższenie kapitału zakładowego spółki pod firmą Archicom Asset Management sp. z o.o. o kwotę 1.000.000,00 zł tj. z kwoty 67.000,00 zł do kwoty 1.067.000,00 zł Zmiana nazwy spółki - zmiana nazwy spółki Space Investment sp. z o.o. na Ar- chicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. Olimpia Port Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 11 1.4 Struktura kapitału zakładowego Na dzień 31 grudnia 2021 r. kapitał zakładowy Spółki Archicom S.A. wynosił 256.703.430,00 zł i dzielił się na 25.670.343 akcji o wartości nominalnej 10,00 zł każda, w tym: Liczba akcji Seria 19.462.841 zwykłe akcje na okaziciela A (dziewiętnaście milionów czterysta sześć- dziesiąt dwa tysiące osiemset czterdzieści jeden) 6.207.502 uprzywilejo- wane akcje imienne B1 (sześć milionów dwieście siedem tysięcy pięćset dwie) Planty Racławickie Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 12 Wskazanie akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez pod- mioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki na dzień przekazania raportu rocznego oraz wskazanie zmian w strukturze własności znacznych pakietów akcji w okresie od przekazania poprzedniego ra- portu okresowego Tabela poniżej prezentuje wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio i pośrednio poprzez podmioty zależne co naj- mniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu spółki Archicom S.A. wg stanu na dzień przekazania raportu finan- sowego. Akcjonariusz Liczba akcji Udział w kapitale zakładowym (%) Liczba głosów na WZ Udział w ogólnej licz- bie głosów na WZ (%) Echo Investment S.A. w tym: 16 945 489 66,01% 21 039 377 66,00% bezpośrednio 2 0,00001% 2 0,00001% pośrednio w tym: 16 945 487 66,01% 21 039 375 66,00% DKR Echo Investment sp. z o.o. 12 101 537 47,14% 16 195 425 50,80% DKR Echo Invest S.A. 4 843 950 18,87% 4 843 950 15,20% DKRA sp. z o.o. 2 132 964 8,31% 4 246 578 13,32% Aviva OFE 3 356 057 13,07% 3 356 057 10,53% Pozostali (akcjonariusze posiadający poniżej 5% głosów na WZ) 3 235 833 12,61% 3 235 833 10,15% RAZEM: 25 670 343 100,00% 31 877 845 100,00% W zawiadomieniu z dnia 22 października 2021 r. Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander SA poinformo- wało, iż w wyniku transakcji nabycia akcji spółki Archicom S.A. (dalej „Spółka”) z siedzibą we Wrocławiu, zawartych w dniu 14 października 2021 roku, Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander („Aviva OFE”), zwiększył udział w ogólnej licz- bie głosów w Spółce powyżej 10%. Przed dokonaniem rozliczenia ww. transakcji, na dzień 15 października 2021 roku Aviva OFE posiadał 3 178 235 sztuk akcji Spółki, stanowiących 12,38% kapitału zakładowego (wyemitowanych akcji) Spółki i uprawniających do 3 178 235 głosów na Walnym Zgromadzeniu, co stanowiło 9,97% ogólnej liczby głosów. Po dokonaniu rozliczenia wyżej wymienionych transakcji, na dzień 18 października 2021 roku Aviva OFE posiadał 3 356 057 sztuk akcji Spółki, stanowiących 13,07% kapitału zakładowego (liczby wyemitowanych akcji) Spółki i uprawniających do 3 356 057 głosów na Walnym Zgromadzeniu, co stanowiło 10,53% ogólnej liczby głosów. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 13 1.5 Powiązania kapitałowe i organizacyjne z innymi podmiotami Spółka jest powiązana ze spółkami Grupy Kapitałowej Archicom, która stanowi zbiór spółek prowadzących i wspierających działalność deweloperską w segmentach mieszkaniowym i biurowym. W skład Grupy Archicom wchodzą spółki celowe i zależne od Spółki, w rozumieniu Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, które podlegają konsolidacji w ramach sprawozdania finansowego Spółki. Szerszy opis spółek wchodzących w skład Grupy znajduje się w punkcie 1.2 – Struktura Grupy Kapitałowej. Od dnia 22 kwietnia 2021 r. Grupa Archicom, w wyniku zakończenia ogłoszonego w roku 2020 przeglądu opcji strategicznych, jest częścią Grupy Kapitałowej Echo Investment. Szczegóły dotyczące transakcji w wyniku której Grupa Archicom stała się częścią Grupy Echo Investment zostały opisane w punkcie 4.10 niniejszego Sprawozdania Zarządu. W dniu 20 stycznia 2022 r. Spółka Archicom S.A. zawarła ze spółką Echo Investment S.A. umowę o współpracy strategicznej obejmującą między innymi wzajemną koordynację spraw, które mogą: a) usprawnić działalność gospodarczą prowadzoną w grupie kapitałowej Spółki i Echo Investment; b) zmaksymalizować wykorzystanie możliwości dostępnych na rynku i wzmocnić pozycję rynkową obu Stron; oraz c) uniknąć sytuacji, które mogą prowadzić do potencjalnych konfliktów interesów. Zgodnie z postanowieniami Umowy, Spółka zamierza skoncentrować się jedynie na działalności na rynku projektów mieszka- niowych, przy czym celem Stron jest umożliwienie rozszerzenia tej działalności poza Wrocław na inne wybrane miasta w Polsce. Echo Investment natomiast zamierza powstrzymać się od realizacji nowych projektów mieszkaniowych na terenie Wrocławia, z wyjątkiem projektów realizowanych przez Echo Investment na dzień zawarcia Umowy oraz projektów realizowanych w przy- szłości we współpracy ze Spółką. Na mocy postanowień Umowy, Strony zobowiązały się, że w przypadkach, w których po- wstanie możliwość realizacji inwestycji o zróżnicowanym przeznaczeniu, Strony powinny rozważyć, czy dany projekt może być realizowany w ramach wspólnego przedsięwzięcia. Strony postanowiły ponadto, że w przypadku zbycia przez Spółkę projektu na rzecz Echo Investment w celu jego samodzielnej lub wspólnej realizacji przez obie Strony, wynagrodzenie za usługi lub działania Spółki związane z pozyskaniem takiego projektu zostanie należycie odzwierciedlone przez Echo Investment w cenie płatnej przez Echo Investment na rzecz Spółki za nabycie takiego projektu lub zrekompensowane w innej formie. Strony zobo- wiązały się również do dzielenia się ze sobą know-how w zakresie związanym z realizacją inwestycji oraz do wzajemnego informowania się o istniejących możliwościach rynkowych, które mogą być korzystne dla Stron. Strony zobowiązały się do wzajemnego wsparcia w zakresie uzyskiwania najlepszych ofert finansowania ze źródeł zewnętrznych, ofert od dostawców materiałów lub usług i wykonawców projektów. W przypadku wystąpienia konfliktów interesów, Strony deklarują, że będą dążyć do możliwie jak najszybszego ich rozwiązania w dobrej wierze, przy uwzględnieniu interesów Stron oraz ich akcjonariuszy, zgodnie z zasadami określonymi w Umowie. Ponadto, na podstawie Umowy Echo Investment będzie świadczyła na rzecz Spółki oraz jej grupy kapitałowej usługi konsultingowe i doradcze oraz inne usługi strategiczne. W szczególności usługi te obejmą: a) usługi doradztwa strategicznego oraz monitoringu w zakresie prowadzenia działalności w branży nieruchomościo- wej (deweloperskiej), w tym w szczególności wsparcie w zakresie zarządzania i realizacji projektów nieruchomościo- wych oraz w zakresie rozwoju nowych potencjalnych obszarów działalności na rynku nieruchomości; b) usługi doradztwa strategicznego i monitoringu ulepszeń, a także ogólnej efektywności Spółki, jej grupy kapitałowej i jej projektów, np., wsparcie w optymalizacji struktur kosztowych; Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 14 c) usługi doradztwa strategicznego mające na celu optymalizację struktury finansowania i bilansu, w tym w szczególności rekomen- dacje w zakresie finansowania i refinansowania, wsparcie w ne- gocjacjach warunków i pozyskaniu finansowania, doradztwo w zakresie zarządzania środkami pieniężnymi i płynnością, zabez- pieczania ryzyka walutowego i stóp procentowych w stosunku do grupy kapitałowej Spółki, d) usługi doradztwa strategicznego w zakresie zasad podatkowych i księgowych, w tym w szczególności opracowywanie wspólnego spójnego podejścia w kluczowych obszarach podatkowych (ta- kich jak strategia podatkowa, ceny transferowe, zabezpieczanie ryzyka podatkowego), opracowywanie spójnych zasad księgo- wych, w tym standardów na potrzeby audytów, wsparcie w ob- szarze podatków i cen transferowych w związku z rocznym rapor- towaniem cen transferowych Spółki; e) usługi doradztwa strategicznego w zakresie identyfikacji i oceny ewentualnych inwestycji nieruchomościowych dla Spółki w celu uzyskania najlepszego i najbardziej efektywnego „banku ziemi”, w tym w szczególności doradztwo strategiczne w zakresie okre- ślania celów długo, średnio i krótkoterminowych związanych z rozwojem portfela nieruchomości oraz wsparcie w określeniu stra- tegii dotyczącej warunków transakcji nabycia nieruchomości; f) usługi doradztwa strategicznego w zakresie określania i wyceny ewentualnych dezinwestycji (sprzedaży nierucho- mości) dla Spółki, w tym w szczególności identyfikacja ewentualnych możliwości dezinwestycji oraz wsparcie w ne- gocjowaniu ewentualnych warunków danej sprzedaży; g) usługi dotyczące standardów i bezpieczeństwa informatycznego, w tym w szczególności wsparcia w przedmiocie rozwoju architektury informatycznej Spółki, wprowadzania odpowiednich zabezpieczeń systemów informatycznych, a także udzielenia szerokiego dostępu Spółce do systemów będących własnością Echo Investment; h) usługi doradztwa strategicznego w obszarze compliance i ładu korporacyjnego, w tym wsparcie w zakresie wdro- żenia rozwiązań związanych z compliance - kodeksu postępowania i polityki antykorupcyjnej, procedur zgłaszania nieprawidłowości przez „sygnalistów”, przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz w zakresie organizowania szkoleń dla pracowników w tym zakresie; i) usługi doradztwa strategicznego w obszarze zasobów ludzkich, w tym wsparcie w zakresie przeglądu talent review oraz rekomendacje dotyczące struktury zatrudnienia; j) wsparcia przy komercjalizacji i sprzedaży realizowanego przez Spółkę projektu biurowego „City Two” we Wrocławiu oraz przy komercjalizacji innych projektów o różnym charakterze, w tym historycznego budynku stanowiącego część projektu Kępa Mieszczańska we Wrocławiu. Z tytułu świadczenia wszystkich wyżej wymienionych usług Echo Investment będzie uprawnione do otrzymania od Spółki łącznego zryczałtowanego wynagrodzenia miesięcznego netto w wysokości 1/12 kwoty równej 0,725% wartości bilan- sowej aktywów grupy kapitałowej Spółki wynikającej ze skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Na dzień pod- pisania Umowy miesięczne wynagrodzenie wynosi ok. 890.000 zł powiększonych o podatek od towarów i usług. Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy i może zostać rozwiązana za trzymiesięcznym wypowiedzeniem przez każdą ze Stron. Spółka nie posiada wiedzy o umowach znaczących dla działalności Emitenta zawartych pomiędzy akcjonariuszami Spółki. City Forum Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 15 2. Działalność Grupy Kapitałowej DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ 02 Awipolis Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 16 2.1 Przedmiot działalności Grupy Kapitałowej Podstawowym segmentem działalności Grupy Archicom jest segment mieszkaniowy, którego uzupełnieniem jest działalność w segmencie ko- mercyjnym (biurowym i usługowym). 2.2 Segmenty działalności SEGMENT MIESZKANIOWY Grupa Archicom posiada obecnie w swoim portfolio 8 inwestycji mieszkaniowych zlokalizowanych we wszystkich dzielnicach Wrocławia. Oferta zdywersyfikowana jest także pod względem standardów, obejmując zasięgiem segmenty: popularny, premium, apartamentowy. Struktura metrażowa w ramach konkretnych inwestycji jest również zróżnicowana, co pozwala docierać z ofertą do zdywersyfikowanych grup docelowych obejmujących większość potencjalnych klientów na rynku usług deweloperskich. W obrębie inwestycji mieszkaniowych znajdują się również lokale usługowo-handlowe na sprzedaż. Archicom dba o kompleksowość rozwiązań w ramach wieloetapowych inwestycji. Dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji i zieleni jest kluczowy dla klientów i równocześnie podnosi atrakcyjność produktu zarówno dla inwestorów mieszkaniowych jak i indywidualnych klientów. Rynek nieruchomości w Polsce odchodzi od monokulturowych, rozproszonych stref zamieszkania w stronę destynacji tworzenia miejsc, które z założenia pełnią wiele funkcji i w pełni odpowiadają na potrzeby mieszkańców. Są strefą do życia, wypoczynku i biznesu. SEGMENT KOMERCYJNY Grupa Archicom posiada jeden budynek biurowy w trakcie komercjalizacji – City 2. City 2 o powierzchni ok. 12.700 m 2 jest częścią większego kompleksu City Forum. Grupa Archicom pozyskała już następujących najemców: wiodącego operatora usług telekomunikacyjnych Orange na powierzchnię 2.300 m 2 , Narodowy Fundusz Zdrowia oddział Dolnośląski na powierzchnię 1.850 m 2 , Millennium Bank na powierzchnię 3.800 m 2 oraz Rise.pl na powierzchnię 2.400 m 2 (operator biur serwisowanych – właściciel marki Chillispaces.com). W trakcie ostatniej fazy negocjacji pozostaje powierzchnia o łącznej wielkości blisko 2.000 m 2 co pozwoli uzyskać wynik 98% wynajęcia budynku w ciągu najbliższych kilku tygodni. Celem biznesowym Grupy, w kolejnym kroku po zapewnieniu komercjalizacji, jest sprzedaż budynku City 2. Kompleksowe osiedla społeczne są wizytówką Grupy Archicom. Olimpia Port Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 17 Archicom zapewnia klientom różnorodną ofertę mieszkań. 2.2.1 KONTRAHENCI Odbiorcy Grupy Archicom Segment mieszkaniowy Główną grupę odbiorców w segmencie mieszkaniowym stanowią klienci indywidualni kupujący lokale na indywi- dualne potrzeby lub w celach inwestycyjnych. W H2 2021r. wzmożone były zakupy klientów, którzy ze względu na czynniki makroekonomiczne szukali bezpiecznego źródła lokowania oszczędności w nieruchomościach. Grupa Archicom prowadzi sprzedaż w oparciu o własne struktury sprzedażowe, wspierająco korzystając z lokal- nych pośredników nieruchomości. Przy współpracy z part- nerami zewnętrznymi Grupa zapewnia kompleksowe wsparcie klientom na każdym etapie procesu zakupo- wego, m.in. doradztwo kredytowe, projekt wnętrz, wykoń- czenie mieszkań pod klucz oraz rabaty u wybranych do- stawców produktów i usług w ramach klubu lojalnościo- wego Zadomowieni. Oferta lokali biurowych i usługowych w ramach inwestycji mieszkaniowych skierowana jest zarówno do klientów in- dywidualnych nabywających lokale w celach inwestycyj- nych, jak również do lokalnych i sieciowych firm z zakresu sprzedaży detalicznej i usług. Grupa planując lokalizację w obrębie inwestycji dodatkowych funkcji usługowo-han- dlowych i rekreacyjnych uwzględnia potencjał lokalizacji, kontekst otoczenia oraz potrzeby mieszkańców jak i swoje wieloletnie doświadczenia w tym zakresie. Segment komercyjny Grupa Archicom realizuje pełen cykl inwestycyjny. Samo- dzielnie kupuje grunty, opracowuje wytyczne do koncep- cji w tym struktury lokali oraz funkcji dla powierzchni, reali- zuje inwestycje, a następnie komercjalizuje je samodziel- nie lub przy współudziale zewnętrznych firm doradczych. Aktywne zarządzanie wynajmem odbywa się w celu pod- niesienia wartości obiektu. Po uzyskaniu satysfakcjonują- cego poziomu wynajmu Grupa wychodzi z ofertą sprze- daży skomercjalizowanego projektu na rynek do krajo- wych i globalnych funduszy inwestycyjnych. Słoneczne Stabłowice Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 18 Dostawcy Grupy Archicom W strukturach Grupy Archicom funkcjonuje podmiot pełniący funkcje ge- neralnego wykonawcy realizowanych projektów. Podmiot ten ma wielo- letnie doświadczenie i wykwalifikowaną kadrę, co pozwala optymalizo- wać produkcję i minimalizować ryzyko. Grupa realizuje inwestycje własnymi zasobami, a także przy współpracy z generalnymi wykonawcami zewnętrznymi (spoza Grupy) i licznymi podwy- konawcami. Generalnymi wykonawcami zewnętrznymi dla Grupy są doświadczone firmy budowlane realizujące inwestycje mieszkaniowe i komercyjne. Pro- ces ich wyłaniania opiera się na analizie złożonych w postępowaniach przetargowych ofert, wskaźników ekonomicznych oraz referencji zarówno z rynku jak i z dotychczasowej współpracy. Kluczową rolę odgrywają aspekty istotne dla sprawnego i terminowego doprowadzenia projektów do fazy przekazania lokali klientom końcowym. Generalni wykonawcy Udział zleceń dla wykonawców w przycho- dach Grupy Archicom w 2021r. OPEX 14,0% AWM 3,7% BUDO-INSTAL 3,7% ERBUD 6,2% Wyżej wymienieni dostawcy (generalni wykonawcy) nie są powiązani ka- pitałowo z Grupą Archicom. Generalny wykonawca w strukturach Grupy. Cztery Pory Roku Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 19 2.3 Produkty i usługi Głównym źródłem przychodów Grupy w okresie objętym niniejszym sprawozdaniem była sprzedaż lokali mieszkaniowych i usługowych, której wartość wyniosła prawie 590 mln zł i stanowiła 98,9 % przychodów. Łącznie w 2021 roku sprzedaż wyniosła 1 448 lokali. Zawarto 1 351 aktów notarialnych przeno- szących własność lokali. Przychody z segmentu komercyjnego (wynajmu po- wierzchni biurowej) wyniosły 5,9 mln zł i stanowiły 1,0% przychodów ze sprzedaży. W porównaniu do 2020 roku Grupa odnotowała spadek przychodów z działalności komercyjnej. W 2020 roku Grupa osiągała przychody z wynajmu swojej wcześniejszej siedziby (willa Pfluga) oraz biurowca City One – transakcje sprzedaży tych bu- dynków biurowych zostały sfinalizowane w 2020 roku. Pozostała działalność Grupy stanowiła 0,1% przycho- dów, czyli 0,6 mln zł. Na kwotę tę składają się głównie przychody z usług księgowych oraz usług zarządzania świadczonych na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Przychody ze sprzedaży w podziale na seg- menty Wartość (tys. zł.) Struktura ( % ) od 01.01 do 31.12.2021 od 01.01 do 31.12.2020 od 01.01 do 31.12.2021 od 01.01 do 31.12.2020 Przychody ze sprzedaży, w tym: 596 310 669 887 100,0% 100,0% działalność mieszkaniowa 589 718 648 747 98,9% 96,8% działalność komercyjna 5 950 19 907 1,0% 3,0% pozostałe 642 1 233 0,1% 0,2% 2.4 Sprzedaż W 2021 roku Grupa Archicom z nawiązką zrealizowała ogłoszone prognozy – w samej tylko aglomeracji wrocławskiej zawarto 1275 umów oraz przekazano użytkownikom 1266 (liczba podpisanych aktów notarialnych) lokali. Mimo zmian na rynku wywo- łanych pandemią firma utrzymała satysfakcjonujące poziomy sprzedaży, a Udział w sprzedaży na samym wrocławskim rynku mieszkaniowym wyniósł ponad 12%. Powyżej wykazany wynik uzupełniają zawarte 173 umowy sprzedażowe oraz 85 przekazań mieszkań przez Archicom Polska do momentu dezinwestycji, tj. do 22 kwietnia 2021 roku. W aglomeracji wrocławskiej Grupa Archicom wprowadziła w 2021 roku na rynek 1069 jednostek do sprzedaży. Na koniec 2021 roku udział Archicomu w ofercie mieszkań na wrocławskim rynku wyniósł niemal 11%, potwierdzając mocną pozycję Archi- comu jako lidera rynku. Olimpia Port Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 20 Zestawienie sprzedanych lokali w aglomeracji wrocławskiej na dzień 31.12.2021 przedstawia poniższa tabela. INWESTYCJA H1 2021 H2 2021 rok 2021 Akacjowy Zakątek 35 4 39 Awipolis 110 46 156 Browary Wrocławskie 77 98 175 Cztery Pory Roku 109 41 150 Czwarty Wymiar 2 - 2 Forma 11 3 14 Księżno 1 - 1 Olimpia Port 165 150 315 Planty Racławickie 161 88 249 Sady nad Zieloną 48 2 50 Słoneczne Stabłowice 94 29 123 Czarnieckiego - 1 1 MIESZKANIA I LOKALE USŁUGOWE 813 462 1 275 Zestawienie sprzedanych lokali Archicom Polska S.A. do 22.04.2021 przedstawia poniższa tabela. Przekazania własności aktami notarialnymi W okresie od 1 stycznia do 2021 roku do 31 grudnia 2021 r. Grupa przekazała klientom aktami notarialnymi w samej aglome- racji wrocławskiej 1266 lokali. Najwięcej aktów notarialnych podpisano z klientami Olimpii Port - 333 sztuk, Browarów Wro- cławskich 207 sztuk, Cztery Pory Roku 185 sztuk oraz Awipolis – 181 sztuk. Dodatkowo w okresie od 1 stycznia 2021 roku do 22 kwietnia 2021 roku spółka Archicom Polska S.A. zawarła 85 aktów nota- rialnych przenoszących własność. H1 2021 H2 2021 rok 2021 Archicom Polska 173 173 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 21 2.5 Projekty mieszkaniowe w realizacji WROCŁAW BROWARY WROCŁAWSKIE Browary Wrocławskie to multifunkcyjny kompleks urbanistyczny po- wstający w Śródmieściu tuż nad Odrą na terenie historycznego Browaru Piast przy ul. Jedności Narodowej. Projekt realizuje ideę mix-used, obejmując ponad 1000 lokali mieszkalnych w zróżnico- wanych standardach (lofty, apartamenty, mieszkania) oraz 32 lo- kale usługowe o zróżnicowanych funkcjach (sklepy, restauracje, przestrzenie co-workingowe, usługi, miejsca rekreacji). Powierzch- nie tych lokali wynoszą od 30-400 m 2 . Na terenie kompleksu po- wstaje także unikatowy i bardzo atrakcyjny klub fitness w budynku zabytkowej stajni z zachowaną pochylnią i żłobami, chillout room, place zabaw oraz klub kajakowy. W sąsiedztwie Browarów Wro- cławskich znajdują się nadrzeczne zielone bulwary spacerowe, miejska plaża, ścieżki rowerowe. Kompleks zajmie teren o po- wierzchni 5,5 ha. OLIMPIA PORT Wieloetapowe osiedle społeczne zlokalizowane nad Odrą, na styku Swojczyc i Sępolna we Wrocławiu. Inwestcja tworzy spójny, samowystarczalny zespół urbanistyczny, łączący funkcje mieszkalne, handlowo-usługowe, sportowe i rekreacyjne oraz edukacyjne. Osiedle charakteryzuje bogactwo ciągów zielonych, tras pieszo-rowerowych, skwerów i dzikich parków przylegających do kanałów żeglownych. Mieszkańcy mają do dyspozycji miejsca integracji, trasy spacerowe, bazy kajakowe, boiska oraz place za- baw. W trakcie budowy jest centralny punkt osiedla – Marina z centralnym placem i fontanną – miejsce kulturalnych wydarzeń. Osiedle zajmie całościowo teren o powierzchni 40 ha, z docelową ilością ok. 2 900 mieszkań. Tereny zielone pokrywają aż 5ha terenu inwestycji. 151 lokali w sprzedaży 256 lokali w sprzedaży Browary Wrocławskie Olimpia Port Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 22 PLANTY RACŁAWICKIE Wieloetapowa inwestycja powstająca w prestiżowej części Krzy- ków przy ul. Racławickiej we Wrocławiu. Osiedle w standardzie premium z własną zielenią parkową. Koncepcja powstała w opar- ciu o projektowanie biofiliczne, które cechuje się wprowadzeniem do projektu dużej ilości zieleni, uwzględnieniem materiałów natu- ralnych i maksymalnym doświetleniem budynków. W ramach in- westycji zaplanowano klub fitness, naturalny plac zabaw oraz ściankę wspinaczkową. Na osiedlu znajdzie się stacja ładowania samochodów elektrycznych oraz samoobsługowa stacja na- prawy rowerów. Na działce o powierzchni 5 ha powstanie kom- pleks 11 budynków z docelową ilością 800 lokali. SŁONECZNE STABŁOWICE Wieloetapowa inwestycja położona na zachodzie Wrocławia przy ul. Jodłowickiej. Stabłowice to prężnie rozwijająca się dzielnica z dobrą komunikacją oraz dostępem do zaplecza handlowego, edukacyjnego oraz rekreacyjnego. Poprzez realizację tej inwesty- cji Archicom przywrócił miastu bardzo atrakcyjny teren. Osiedle wyróżnia niska i kameralna zabudowa, liczny starodrzew oraz wi- doki na tereny zielone i rzekę Bystrzycę. Dla mieszkańców do- stępny jest klub fitness, miejsca rekreacji, trasy spacerowe oraz li- nowy plac zabaw. Cały teren inwestycji obejmuje powierzchnię 5,5 ha. CZTERY PORY ROKU Pierwsze osiedle społeczne Archicomu na wrocławskim Jagodnie oraz pierwsza inwestycja deweloperska w tej części Wrocławia. Był to początek dynamicznego rozwoju dzielnicy Jagodno, która dziś stanowi atrakcyjny teren dla inwestorów. Osiedle gwarantuje mieszkańcom dostęp do klubów spotkań, klubów fitness, bazy sportowej, placów zabaw oraz lokali handlowo-usługowych. Do- datkowe możliwości rekreacji zapewniają strefy wypoczynku, plac z szachami, boisko, przestrzeń do gry w bule, trasy spacerowe i bie- gowe. Od rozpoczęcia inwestycji w 2001 r. powstało już 2 300 mieszkań, a finalnie będzie ich 2 500. Całkowita powierzchnia te- renu to 15,6 ha. 53 lokale w sprzedaży 9 lokali w sprzedaży 14 lokali w sprzedaży Planty Racławickie Słoneczne Stabłowice Cztery Pory Roku Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 23 AWIPOLIS Inwestycja powstaje przy ul. Awicenny we Wrocławiu na styku z willową częścią Oporowa. Dzielnica prężnie się rozwija, zapew- niając mieszkańcom dostęp do usług, zaplecza handlowego, edukacyjnego oraz miejsc rekreacji. W ramach inwestycji na po- wierzchni 5,5 ha powstanie wieloetapowe osiedle z docelową ilo- ścią 700 mieszkań, z lokalami o powierzchni 36 – 76 m 2 . Spójna ar- chitektura z wewnętrznymi dziedzińcami, uliczkami, placami za- baw ma na celu stworzenie samowystarczalnego miasteczka. Mieszkańcy będą mogli skorzystać z osiedlowego klubu fitness oraz licznych miejsc rekreacji. SADY NAD ZIELONĄ Kameralne osiedle przy ul. Blizanowickiej na Księżu Wielkim w oto- czeniu terenów Natura 2000 i rzeki Zielonej. W pierwszym etapie do oferty trafiło 81 mieszkań z przynależnymi do nich ogródkami, ta- rasami lub balkonami. Na terenie osiedla znajduje się oczko wodne, łąki ,własny sad z drzewami owocowymi i krzewami, osie- dlowy fitness, a także trasa spacerowa wzdłuż Grobli Oławskiej. Przy współpracy z gminą ma wpowstać strefa sportu wpisana w krajobraz - trawiaste boisko. Docelowo na inwestycji powstanie 300 lokali. AKACJOWY ZAKĄTEK Jednoetapowa kameralna inwestycja powstała przy ul. Ubocze na wrocławskim Wojnowie. Osiedle dobrze skomunikowane z cen- trum miasta – połączenia autobusowe, kolejowe. Na powierzchni 0,7 ha powstała zabudowa w segmencie popularnym, z 75 loka- lami w metrażach od 32 do 83 m 2 . W sąsiedztwie dostęp do oferty handlowo-usługowej, edukacyjnej i zdrowotnej. 168 lokali w sprzedaży 2 lokale w sprzedaży 31 lokali w sprzedaży Awipolis Sady nad Zieloną Akacjowy Zakątek Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 24 Zestawienie projektów mieszkaniowych Grupy Archicom, których budowa rozpoczęła się w 2021 r. przedsta- wia poniższa tabela. Projekt i adres Powierzchnia użytkowa Liczba mieszkań Planowana data zakończenia Olimpia Port M36, M38, Wrocław ul. Vespuc- ciego 4 900 88 III kw. 2022 Browary Wrocławskie BA2, BA3, Wrocław ul. Jedności Narodowej 13 760 239 II kw. 2023 Olimpia Port M24, M25, M26 / ul. Ameriga Vespucciego 10 700 182 II kw. 2023 Olimpia Port M37, M39 7 830 156 I kw. 2023 Awipolis etap 3 - L5 / ul. Chachaja 6 600 122 III kw. 2023 Planty Racławickie R8 / ul. Wichrowa / Racła- wicka 5 500 98 III kw. 2023 Czarnieckiego / ul. Stefana Czarnieckego 6 200 157 I kw. 2025 Razem 55 490 1 042 Zestawienie projektów mieszkaniowych Grupy Archicom, których budowa zakończyła się w 2021 r. przedsta- wia poniższa tabela. Projekt i adres Powierzchnia użytkowa Liczba mieszkań Data zakończenia Browary Wrocławskie BL3, Wrocław ul. Jed- ności Narodowej 1 800 31 I kw. 2021 Olimpia Port M30, M31, Wrocław ul. Vespuc- ciego 8 000 152 I kw. 2021 Olimpia Port M32, M33, Wrocław ul. Vespuc- ciego 2 800 56 I kw. 2021 Browary Wrocławskie BP3, BP4, Wrocław ul. Jedności Narodowej 7 500 149 I kw. 2021 Awipolis L2, Wrocław ul. Władysława Cha- chaja 5 800 110 I kw. 2021 Awipolis L1, Wrocław ul. Władysława Cha- chaja 3 700 76 I kw. 2021 Olimpia Port M28, M29, Wrocław ul. Vespuc- ciego 6 000 108 II kw. 2021 Słoneczne Stabłowice Z21, Z22, Z23, Wro- cław, ul. Lubomierska 6 000 107 II kw. 2021 Planty Racławickie R1, R2, R3, R4 / ul. Wi- chrowa 13 400 248 III kw. 2021 Cztery Pory Roku J15 / ul. Krzysztofa Komedy 5 100 99 III kw. 2021 Browary Wrocławskie BL1 5 577 99 IV kw. 2021 Browary Wrocławskie BL2 626 12 IV kw. 2021 Olimpia Port M21, M22, M23 6 975 111 IV kw. 2021 Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2 4 569 88 IV kw.2021 Razem 77 847 1 446 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 25 Zestawienie projektów w budowie przedstawia poniższa tabela. Projekt PUM [mkw.] Liczba mieszkań Poziom sprzedaży [% sprze- danych lo- kali] Planowane przychody [mln PLN] Przewidy- wany bu- dżet [mln PLN] Ponie- sione na- kłady [%] Rozpoczę- cie budowy Plano- wane za- kończenie budowy Wrocław Olimpia Port M34, M35 / ul. Ameriga Vespucciego 2 800 56 73,0% 27 17 75% IV kw. 2020 II kw. 2022 Planty Racławickie R5, R6, R7 / ul. Ra- cławicka 9 900 170 69,0% 95 56 82% IV kw. 2020 II kw. 2022 Sady nad Zieloną / ul. Blizanowicka 4 200 81 88,0% 35 26 76% IV kw. 2020 III kw. 2022 Awipolis L3, L4/ ul. Władysława Cha- chaja 9 400 177 69,0% 79 54 83% IV kw. 2020 III kw. 2022 Olimpia Port M36, M38 / ul. Ameriga Vespucciego 4 900 88 49,0% 49 29 63% I kw. 2021 III kw. 2022 Browary Wrocławskie BA2, BA3 / ul. Jedności Narodowej 13 760 239 23,0% 181 93 48% I kw. 2021 II kw. 2023 Olimpia Port M24, M25, M26 / ul. Ameriga Vespucciego 10 700 182 14,0% 120 65 12% III kw. 2021 II kw. 2023 Awipolis etap 3 / ul. Władysława Cha- chaja 6 600 122 7,0% 57 40 14% IV kw. 2021 III kw. 2023 Olimpia Port M37, M39 / ul. Ameriga Vespucciego 7 830 156 0,0% 75 51 27% IV kw. 2021 I kw. 2023 Planty Racławickie R8 / ul. Wichrowa / Racławicka 5 500 98 0,0% 57 37 22% IV kw. 2021 III kw. 2023 Czarnieckiego / ul. Stefana Czarniec- kego 6 200 157 0,0% 71 51 21% IV kw. 2021 I kw. 2025 Razem 81 790 1 526 32% 846 518 45% Zestawienie projektów w przygotowaniu przedstawia poniższa tabela. Projekt PUM [mkw.] Liczba mieszkań Poziom sprzedaży [% sprze- danych lo- kali] Planowane przychody [mln PLN] Przewidy- wany bu- dżet [mln PLN] Ponie- sione na- kłady [%] Planowane rozpoczę- cie budowy Plano- wane za- kończenie budowy Wrocław Browary Wrocławskie BP5-6 / ul. Jed- ności Narodowej 9 300 177 0,0% 108 59 10% I kw. 2022 IV kw. 2023 Planty Racławickie R9 / ul. Wichrowa / Racławicka 9 500 171 0,0% 102 67 19% III kw. 2022 III kw. 2024 Planty Racławickie R10 / ul. Wichrowa / Racławicka 5 500 98 0,0% 59 37 17% I kw. 2023 I kw. 2025 Nowa Kępa Mieszczańska KM4 / ul. Mieszczańska 8 700 185 0,0% 110 73 29% I kw. 2022 I kw. 2024 Nowa Kępa Mieszczańska KM5 / ul. Mieszczańska 2 000 20 0,0% 21 19 28% III kw. 2022 II kw. 2024 Nowa Kępa Mieszczańska KM6 / ul. Mieszczańska 7 200 163 0,0% 92 65 29% II kw. 2022 II kw. 2024 Gwarna / ul Gwarna 3 500 97 0,0% 44 32 36% IV kw. 2022 II kw. 2024 Iwiny - Schuberta / ul. Schuberta 4 000 60 0,0% 30 22 13% II kw 2024 IV kw. 2025 Awipolis etap 4a / ul. Władysława Cha- chaja 10 000 186 0,0% 95 65 13% I kw. 2023 IV kw. 2024 Awipolis etap 4b / ul. Władysława Cha- chaja 3 200 56 0,0% 31 21 11% III kw. 2023 II kw. 2025 Sady nad Zieloną 2 A1, C / ul. Blizano- wicka 5 000 97 0,0% 47 33 20% IV kw. 2022 II kw. 2024 Sady nad Zieloną 2 B / ul. Blizano- wicka 6 300 123 0,0% 60 42 20% I kw. 2023 IV kw. 2024 Razem 74 200 1 433 0% 799 536 21% Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 26 2.6 Bank gruntów Bank gruntów Grupy Archicom SA (stan na 31.12.2021) Inwestycja Wprowadzenie do oferty sukce- sywnie od: Zakończenie budowy Liczba lokali Data zakupu/zabez- pieczenia gruntu Wrocław / Olimpia Port Mieszkania II kw. 2022 I kw. 2023 156 2018 Wrocław / Krzyki I kw. 2024 II kw. 2026 472 2016 Wrocław / Browar Piastowski I kw. 2022 IV kw. 2024 271 2016 Wrocław / Awipolis II kw. 2022 II kw. 2025 244 2017 Wrocław / Fabryczna I kw. 2022 IV kw. 2024 371 2017 Wrocław / Krzyki Wschód IV kw. 2022 IV kw. 2024 220 2019 Wrocław / Śródmieście Apartamenty I kw. 2022 II kw. 2024 372 2019 Wrocław / Stare Miasto III kw. 2022 IV kw. 2025 620 2018, 2020, 2021 Aglomeracja Wrocławska / Południe I kw. 2023 I kw. 2026 643 2020 Kraków / Podgórze grunt na sprzedaż 87 2016 Kraków / Bieżanów Prokocim grunt na sprzedaż 56 2017 Warszawa / Mokotów IV kw. 2022 III kw. 2024 265 2021 Razem Grupa Archicom SA 3 777 Bank gruntów Grupy Archicom według stanu na 31.12.2021r. zabezpiecza realizację 3 777 lokali. Wpisuje się to w planowane przez Grupę utrzymanie pozycji lidera na rodzimym wrocławskim rynku oraz będzie dobrym punktem wyjścia do dalszej eks- pansji. Zdywersyfikowana lokalizacyjne oferta banku gruntów pozwala Spółce dostosować projekty do oczekiwań i możliwości finansowych różnych segmentów klientów. W ramach posiadanego już banku gruntów Spółka planuje wprowadzenie do sprzedaży w 2022 roku ok. 2.500 jednostek mieszkaniowych będących zarówno kontynuacją prowadzonych już inwestycji wieloetapowych jak i rozpoczęciem nowych projektów. NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ GRUPĘ ARCHICOM W 2021 R. Data zawarcia transakcji Adres Forma prawna nie- ruchomości Powierzchnia nieruchomości Potencjał nieruchomości 1 kw. 2021 Wrocław ul. Gwarna własność 2.209 mkw. Ok. 3.050 mkw. Powierzchni mieszkaniowej i usługowej 2 kw. 2021 Iwiny, ul. Sarnia własność 2.784 mkw Działka zwiększa potencjał nie- ruchomości zakupionej w grud- niu 2020 r., wzrost potencjału o ok. 1.340 mkw PUM 2 kw. 2021 Wrocław, Sokol- nicza/ Zelwero- wicza własność 4.199 mkw (zakup 1,5575% udziału w nieruchomości Potencjał dla całej działki ok. 9.740 mkw PU 4 kw. 2021 Wrocław, Sokol- nicza/ Zelwero- wicza własność 4.199 mkw (zakup 0,2225% udziału w nieruchomości; obecnie jesteśmy właścicielem 21,12% udziałów w nierucho- mości + 2,84% na umowie przedwstępnej) Potencjał dla całej działki ok. 9.740 mkw PU Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obowiązujących na datę zakupu. Ostatecznie wyko- rzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania projektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 27 3. sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej SYTUACJA FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ 03 Olimpia Port Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 28 3.1 Wybrane dane finansowe z rachunku zysków i strat Skonsolidowany Rachunek Zysków i Strat Dane w tys. zł od 01.01 do 31.12.2021 od 01.01 do 31.12.2020 Dynamika Zmiana Przychody ze sprzedaży 596 310 669 887 -11,0% -73 577 Przychody ze sprzedaży produktów 588 142 633 635 -7,2% -45 493 Przychody ze sprzedaży usług 8 159 26 693 -69,4% -18 534 Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów 9 9 559 -99,9% -9 550 Koszt własny sprzedaży 390 531 466 102 -16,2% -75 571 Koszt sprzedanych produktów 386 474 442 500 -12,7% -56 026 Koszt sprzedanych usług 4 049 15 261 -73,5% -11 212 Koszt sprzedanych towarów i materiałów 8 8 341 -99,9% -8 333 Zysk brutto ze sprzedaży 205 779 203 785 1,0% 1 994 Zysk na sprzedaży 143 028 139 873 2,3% 3 155 Zysk z działalności operacyjnej EBIT 147 271 190 712 -22,8% -43 441 Zysk brutto 147 785 178 242 -17,1% -30 457 Zysk netto 112 519 135 197 -16,8% -22 678 EBIT – zysk operacyjny, czyli zysk przed odliczeniem podatków oraz kosztów i przychodów finansowych W 2021 roku Grupa Archicom zawarła 1.351 (w tym 85 w Archicom Polska S.A. do momentu sprzedaży Spółki przez Grupę Archicom) aktów notarialnych przenoszących własność lokali, dzięki czemu przychody ze sprzedaży produktów osiągnęły poziom 596 mln zł. Przychody te są niższe o 11,0% niż w 2020 roku ze względu na dekonsolidację Archicom Polska wraz ze Spółkami zależnymi, a tym samym mniejszą liczbę podpisanych aktów notarialnych związanych z przekazaniem lokali użyt- kownikom (w analogicznym okresie 2020 r. zawarto 1.549 aktów). Grupa zrealizowała z nadwyżką przyjęte dla części wro- cławskiej cele na rok 2021 tj. sprzedaż 1.000-1.200 lokali (sprzedano 1 275) oraz przekazania aktami notarialnymi 1.000-1.200 lokali (przekazano 1 266). W przychodach ze sprzedaży usług Grupa ewidencjonuje głównie przychody z działalności komercyjnej (przede wszystkim opłaty z tytułu najmu powierzchni). Znaczny spadek przychodów ze sprzedaży usług o 18,5 mln zł związany jest z konsekwencjami działań roku 2020: tj. Grupa osiąga jedynie ograniczone przy- chody z najmu budynków - sprzedano City One, a City 2 jest w trakcie komer- cjalizacji i prac fit-out przed przekazaniem powierzchni części najemców jak również z uwagi na sprzedaż wraz z Archicom Polska nieruchomości przy ul. Wie- ruszowskiej w Poznaniu. Sprzedaż towarów i materiałów to incydentalna działalność Grupy, która nie wystąpiła w 2021 roku. W pierwszym półroczu 2020 r. sprzedano działkę we Wro- cławiu, której warunki zabudowy nie wpisywały się w strategię i plan inwesty- cyjny Grupy. Grupa kontynuuje wszystkie projekty, zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne. Okresowy spadek zysku z działalności operacyjnej w 2021 roku, poza opisaną 112,5 mln zysku netto w 2021 roku Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 29 wcześniej dekonsolidacją Archicom Polska wraz ze spółkami zależnymi, jest również konsekwencją ujęcia w pierwszym półro- czu 2020 roku transakcji komercyjnych o charakterze jednorazowym: sprzedaży biurowca City One oraz rewaluacji biurowca City 2 po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Skonsolidowane wyniki w podziale na segmenty działalności Grupa Archicom wyodrębnia dwa podstawowe segmenty działalności: • Mieszkaniowy – obejmujący budowę i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych, • Komercyjny – obejmujący budowę, komercjalizację i sprzedaż nieruchomości biurowych. Zysk netto w podziale na segmenty Wartość (tys. zł) Struktura ( % ) od 01.01 do 31.12.2021 od 01.01 do 31.12.2020 od 01.01 do 31.12.2021 od 01.01 do 31.12.2020 Zysk netto, w tym: 112 519 135 197 100,0% 100,0% działalność mieszkaniowa 107 880 93 685 95,9% 69,3% działalność komercyjna 4 625 41 065 4,1% 30,4% działalność pozostała 14 447 0,0% 0,3% Kluczową rolę w skonsolidowanych wynikach Grupy stanowi działalność mieszkaniowa. Udział tego segmentu w zysku netto w 2021 roku wynosi 95,9% i tym samym jest dominującym źródłem zysku w Grupie Archicom. Posiadanie przez Archicom sze- rokiej, zdywersyfikowanej pod względem lokalizacji i standardu, oferty odpowiadającej na potrzeby różnych grup docelo- wych, konsekwentne jej uzupełnienia (w samym Wrocławiu wprowadziliśmy w 2021 do oferty ponad 1 100 nowych lokali), doskonała sytuacja finansowa i płynnościowa uzupełniana o ugruntowaną pozycję rynkową Archicomu wynikającą z war- tości marki – to czynniki dzięki którym Grupa jest doskonałym partnerem dla naszych Klientów, podwykonawców i najemców. Wszystkie te elementy przekładają się na optymistyczne perspektywy rozwoju w segmencie mieszkaniowym, zarówno w śred- nim, jak i dłuższym horyzoncie czasowym. Niemniej segment komercyjny pozostaje istotnym potencjalnym źródłem gotówki – potencjalna sprzedaż City 2 będzie miała duże znaczenie dla przepływów gotówkowych Grupy Archicom. Wysoki wynik 41 mln zł z działalności komercyjnej w 2020 roku był efektem dwóch zdarzeń o charakterze jednorazowym: sprzedaży biurowca City One oraz uzyskania pozwolenia na użyt- kowanie biurowca City 2. W wynikach Grupy w 2020 roku rozpoznana została rewaluacja wartości obu biurowców. Budowane 484 474 508 187 669 887 596 310 83 789 117 610 190 712 147 271 56 026 97 830 135 197 112 519 2018 2019 2020 2021 Kluczowe elementy sprawozdania finansowego (dane w tys. zł) Przychody ze sprzedaży EBIT Zysk netto Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 30 przez Grupę budynki biurowe wykazywane są w bilansie w pozycji Nieruchomości Inwestycyjne i w przeciwieństwie do dzia- łalności mieszkaniowej zysk z aktywów komercyjnych rozpoznawany jest w kilku okresach sprawozdawczych oraz w różnych pozycjach wyniku: jako przychody z najmu powierzchni, zmiana wartości godziwej lub zysk na finalnej sprzedaży nieruchomo- ści, przy czym w początkowym okresie ma on postać głównie memoriałową (wyceny i związane z nimi rewaluacje) by przy sprzedaży wiązać się ze znaczącym wpływem gotówki do firmy, przekształcającym wartości księgowe w realnie pozyskane środki pieniężne. Pozostała działalność to głównie usługi księgowe, kancelaryjne oraz usługi zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Dzia- łalność ta jest marginalna i nie jest przypisywana do ww. segmentów. Działalność dewelopers ka i pozostała 90% Działalność komercyjna 10% Udział działalności komercyjnej w aktywach Grupy Działalność komercyjna stanowi 10 % sumy aktywów wykazy- wanych przez całą Grupę Archicom na koniec 2021 roku. W kategorii tej ewidencjonowane są nieruchomości inwesty- cyjne posiadane przez Grupę na dzień 31 grudnia 2021 roku: •nieruchomość inwestycyjna ul. Traugutta, Wrocław (budy- nek City 2) •nieruchomość wraz z halą produkcyjno-magazynową w Gaj- kowie •nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław Olimpia Port Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 31 3.2 Koszty działalności Koszty działalności Grupy Archicom w układzie kalkulacyjnym Koszty działalności Wartość (tys. zł) Struktura ( % ) od 01.01 do 31.12.2021 od 01.01 do 31.12.2020 od 01.01 do 31.12.2021 od 01.01 do 31.12.2020 Koszt sprzedanych produktów 386 474 442 500 82,8% 78,7% Koszt sprzedanych usług, towarów i materiałów 4 057 23 602 0,9% 4,2% Koszty sprzedaży 13 282 12 732 2,8% 2,3% Koszty ogólnego zarządu 49 469 51 180 10,6% 9,1% Pozostałe koszty operacyjne 7 749 16 841 1,7% 3,0% Koszty finansowe 5 484 15 670 1,2% 2,8% Koszty działalności łącznie 466 515 562 524 100,0% 100,0% W strukturze kosztów dominują koszty sprzedanych pro- duktów, czyli koszty realizacji projektów mieszkaniowych, takich jak m.in. rozpoznawalne w całym Wrocławiu inwe- stycje Olimpia Port, Browary, Planty Racławickie, Cztery Pory Roku i Słoneczne Stabłowice. Koszty sprzedanych usług, towarów i materiałów są to przede wszystkim koszty związane z działalnością komer- cyjną (między innymi koszty wykonywanych prac wykoń- czeniowych dla najemców City 2 oraz utrzymanie po- wierzchni wynajmowanych). Wśród kosztów ogólnego zarządu dominują koszty wyna- grodzeń, podatki od nieruchomości i opłaty, koszty HR i koszty obsługi IT oraz pozostałe koszty ogólne (w tym do- radztwo i amortyzacja). Koszt sprzedanych produktów to koszt realizacji projektów mieszkaniowych. STRUKTURA KOSZTÓW Koszty pozostałe 3% Koszty zarządu 11% Koszty sprzedaży 3% Koszty sprz. usług 1% Koszty sprz. produktów 83% 2021 Koszty pozostałe 6% Koszty zarządu 9% Koszty sprzedaży 2% Koszty sprz. usług 4% Koszty sprz. produktów 79% 2020 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 32 Koszty wytworzenia sprzedanych produktów Koszt wytworzenia sprzedanych produktów zależy od liczby aktów notarialnych przenoszących własność podpisanych w da- nym okresie, dyktujących moment i skalę rozliczenia w rachunku wyników kosztów związanych z przekazanymi mieszkaniami. Na koszty te wpływ mają historyczny koszt gruntu, koszty projektów architektonicznych, koszty generalnego wykonawcy oraz pozoste koszty inwestorskie składające się na cały projekt deweloperski. 3.3 Wybrane dane z bilansu Elementy sprawozdania z sytuacji finansowej Grupy Archicom Wartość (tys. zł) Struktura ( % ) Dyna- mika Zmiana 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 Aktywa trwałe w tym: 273 672 216 986 20,2% 14,9% 26,1% 56 686 Nieruchomości inwestycyjne 126 353 151 722 9,3% 10,4% -16,7% -25 369 Odroczone płatności z tytułu zbycia ak- cji/udziałów w jednostkach zależnych 55 354 - 4,1% 0,0% n/a 55 354 Pozostałe 91 965 65 264 6,8% 4,5% 40,9% 26 701 Aktywa obrotowe 1 078 850 1 231 587 79,8% 84,4% -12,4% -152 736 Zapasy, w tym: 678 193 964 915 50,1% 66,1% -29,7% -286 722 produkcja w toku (razem z bankiem gruntów) 546 986 860 516 40,4% 58,9% -36,4% -313 529 wyroby gotowe 131 207 104 399 9,7% 7,2% 25,7% 26 808 Należności, pożyczki i inne aktywa finansowe 120 506 54 039 8,9% 3,7% 123,0% 66 467 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 280 151 212 633 20,7% 14,6% 31,8% 67 518 Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako prze- znaczone do sprzedaży - 11 454 0,0% 0,8% -100,0% -11 454 RAZEM AKTYWA 1 352 522 1 460 027 100,0% 100,0% -7,4% -107 504 pozycja wiąże się ze sprzedażą wszystkich akcji przysługujących Spółce w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A., a w następstwie ujęciem należności z tytułu płatności drugiej raty za te akcje w kwocie 53 500 tys. zł oraz naliczeniem umownych odsetek Na koniec 2021 roku Grupa posiada aktywa o wartości 1 353 mln zł. Zmiany w strukturze bilansu Grupy, w tym w szczególności zmiany w pozycjach aktywów trwałych, wynikają głównie z dezinwestycji Spółek Archicom Polska S.A. oraz Archicom Studio. 345 904 347 420 442 500 386 474 36,4% 43,2% 43,2% 52,2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 2018 2019 2020 2021 Koszty sprzedanych produktów (dane w tys. zł) Koszt sprzedanych produktów Rentowność na kosztach Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 33 Dekonsolidacja spowodowała m.in. obniżenie sumy zapasów Grupy (projekty w realizacji Archicom Polska), w miejsce których pojawiły się środki pieniężne, otrzymane jako część zapłaty, obligacje oraz należności z tytułu odroczonych płatności. W 2021 roku zakończono pracę nad takimi projektami jak: Browary Wrocławskie budynki BP3,BP4 oraz budynki BL1, BL2 i BL3, Olimpia Port budynki M30M31, budynki M32M33 i M28M29 oraz M21M22M23, Awipolis budynki L1 i L2, Planty Racławickie bu- dynki R1-R4, Cztery Pory Roku budynek J15, a także kolejne etapy inwestycji Słoneczne Stabłowice budynki Z21,Z22,Z23 oraz ZD1,ZD2 – wszystkie te inwestycje uzyskały w 2021 roku pozwolenie na użytkowanie. Tym samym dokonywana jest reklasyfikacja zapasów z produkcji w toku na poziom wyrobów gotowych, a w kolejnym kroku przekazywanie mieszkań Klientom i tym samym rozpoznanie wyniku finansowego ze sprzedanych mieszkań. Wskazanym już wcześniej zdarzeniem, które niewątpliwie miało wpływ na spadek ilośći zapasów Grupy, było zakończenie przeglądu opcji strategicznych oraz sprzedaż udziałów Archicom Polsa S.A. Grupa podpisała umowę przedwstępną na zakup gruntu w Warszawie o wartości 65,115 mln złotych netto, do czasu podpisania umowy przenoszącej własność płatność za grunt wykazywana jest w należnościach. Grupa odnotowała znaczny wzrost salda środków pieniężnych (z 212,6 mln zł na koniec 2020 roku do 280,2 mln zł na koniec 2021 roku). Taki zasób gotówki, będący głównie efektem wpływu środków z dezinwestycji przy zachowaniu skali działalności części wrocławskiej, zapewnia bardzo wysoki poziom bezpieczeństwa finansowego klientom, inwestorom, kontrahentom i Spółce. Możliwa jest kontynuacja polityki dywidendowej przy jednoczesnym zwiększeniu aktywności w zakresie zakupu grun- tów. Po dniu bilansowym Grupa odkupiła obligacje serii M5/2020. W pozycji zapasy Grupa Archicom ewidencjonuje: • „bank ziemi”, tj. grunty, na których realizować bę- dzie przyszłe projekty mieszkaniowe (produkcja w toku), • nakłady na aktualnie realizowane inwestycje, które jeszcze nie uzyskały pozwolenia na użytkowanie (pro- dukcja w toku), • wartość zrealizowanych mieszkań z pozwoleniem na użytkowanie gotowych do sprzedaży lub wydania klientom (wyroby gotowe). Grupa realizuje aktualnie kilkanaście projektów miesz- kaniowych we Wrocławiu. W 2022 r. planowane jest roz- poczęcie kolejnych etapów realizowanych obecnie in- westycji (Planty Racławickie, Browary, Awicenny) oraz wprowadzenie do sprzedaży nowych atrakcyjnych lo- kalizacji. Sprzedaż Archciom Polska spowodowała kon- wersję posiadanych przez ten podmiot gruntów/projek- tów na gotówkę – dostępną zgodnie z harmonogra- mem płatności za akcje. Wartość (tys. zł) Struktura ( % ) Dyna- mika Zmiana STRUKTURA AKTYWÓW Zapasy 50% Aktywa trwałe 20% Środki pieniężne 21% Należności i pozostałe aktywa 9% Aktywa przeznaczone do sprzedaży 0% 2021 Zapasy 66% Aktywa trwałe 15% Środki pieniężne 14% Należności i pozostałe aktywa 4% Aktywa przeznaczone do sprzedaży 1% 2020 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 34 Pasywa 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 Kapitał własny 631 249 613 867 46,7% 42,0% 2,8% 17 382 Kapitał podstawowy 256 703 256 703 19,0% 17,6% 0,0% - Akcje własne - - 0,0% 0,0% n/a - Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 134 497 134 497 9,9% 9,2% 0,0% - Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend - - 0,0% 0,0% n/a - Zyski zatrzymane do dyspozycji Grupy 240 049 190 186 17,7% 13,0% 26,2% 49 863 Udziały niedające kontroli - 32 481 0,0% 2,2% -100,0% -32 481 Zobowiązania 721 273 846 160 53,3% 58,0% -14,8% -124 887 Zobowiązania długoterminowe 144 053 383 820 10,7% 26,3% -62,5% -239 767 Zobowiązania z tytułu kredytów 20 306 55 630 1,5% 3,8% -63,5% -35 324 Zobowiązania tytułu obligacji 60 599 246 030 4,5% 16,9% -75,4% -185 431 Pozostałe zobowiązania długoterminowe 63 148 82 160 4,7% 5,6% -23,1% -19 012 Zobowiązania krótkoterminowe 577 220 460 121 42,7% 31,5% 25,4% 117 099 Zobowiązania z tytułu kredytów 618 14 700 0,0% 1,0% -95,8% -14 082 Zobowiązania tytułu obligacji 129 836 23 120 9,6% 1,6% 461,6% 106 716 Przedpłaty klientów 363 863 318 422 26,9% 21,8% 14,3% 45 441 Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 82 903 103 879 6,1% 7,1% -20,2% -20 976 Zobowiązania związane z aktywami trwałymi przezna- czonymi do sprzedaży - 2 219 0,0% 0,2% -100,0% -2 219 RAZEM PASYWA 1 352 522 1 460 027 100,0% 100,0% -7,4% -107 504 Kapitały własne Grupy Archicom wyniosły na koniec 2021 roku 631,2 mln zł i wzrosły w stosunku do 2020 roku o wartość zysków zatrzymanych do dyspozycji Grupy z uwagi na wysoki wynik finansowy. Spadek wartości pozycji udziałów niedających kontroli to wynik sprzedaży udziałów w Archicom Polska S.A. Długoterminowe zobowiązania z tytułu obligacji w 2021 roku zostały w części spłacone i zreklasyfikowane do zobowiązań krótkoterminowych, zgodnie z terminami zapadalności. Więcej szczegółowych informacji odnośnie wykupu i emisji obligacji znajduje się w punkcie 4.2 niniejszego Sprawozdania. Z wygenerowanych nadwyżek finansowych Grupa spłaciła część zobowiązań kredytowych. Aktualne saldo zobowiązań z tytułu kredytów na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosiło 20,9 mln zł (spłata 49,4 mln zł). Więcej informacji odnośnie umów kredytowych w punkcie 4.1 niniejszego Sprawozdania. Grupa utrzymuje bezpieczną strukturę finansowania dłużnego opartą o zróżnicowane źródła oraz odsunięte i równomiernie rozłożone w czasie terminy spłat. Kolejnym i jednocześnie największym źródłem finansującym działalność mieszkaniową są przedpłaty klientów. Regularnie pro- wadzony monitoring zobowiązań klientów pokazuje, że klienci w większości nie wycofują się ze zobowiązań do finansowania zakupionego lokalu. Ponad 90% umów opłacanych jest zgodnie z harmonogramem. Saldo przedpłat na koniec 2021 roku wynosiło 363,9 mln zł i wzrosło o 45,4 mln zł w porównaniu do końca 2020 roku. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 35 Pozostałe zobowiązania długoterminowe wynosiły na koniec 2021 roku 63,1 mln zł i spadły o 19,0 mln zł w porównaniu do 2020 roku. W pozycji tej ewidencjonowane są przede wszystkim kaucje długoterminowe, leasing aktualnej siedziby Grupy oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów. Zobowiązania krótkoterminowe (bez przedpłat klientów) to w większości kaucje zatrzymane (część krótkoterminowa) oraz zobowiązania bieżące względem wykonawców. Zobowiązania krótkoterminowe wynoszą 82,9 mln zł i spadły w ciągu roku o 21,0 mln zł. 3.4 Wskaźniki finansowe i niefinansowe Wskaźniki zadłużenia Grupy Archicom Wskaźniki zadłużenia Formuła 31.12.2021 31.12.2020 Wskaźnik zadłużenia ogólnego Zobowiązania ogółem / Pasywa razem 53,3% 57,8% Wskaźnik zadłużenia długoterminowego Zobowiązania długoterminowe / Pasywa razem 10,7% 26,3% Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego Zobowiązania krótkoterminowe / Pasywa razem 42,7% 31,5% Dług finansowy netto (Zobowiązania finansowe - środki pieniężne)/kapitał własny -7,0% 26,5% Wskaźnik zadłużenia obliczany jest z uwzględnieniem zobowiązania leasingowego z tytułu PWUG oraz City One Stabilna sytuacja finansowa jest priorytetem dla Grupy, w związku z tym Grupa Archicom dywersyfikuje źródła pozyskania kapitału. Działalność komercyjna częściowo finansowana jest kredytem inwestycyjnym (w grudniu nastąpiła konwersja z kre- dytu budowlanego). Grupa dysponuje także kredytem w rachunku obrotowym. Struktura finansowania wspiera rozwój Grupy. Standardową praktyką Grupy jest zatrzymanie dwudziestu pięciu do pięćdziesięciu procent wypracowanego zysku z przezna- czeniem na inwestycje, przy czym w sytuacji niespotykanej (np. pandemia) Grupa ma możliwość pozostawić do swojej dys- pozycji większe rezerwy gotówki. W 2021 roku wskaźnik ogólnego zadłużenia zmniejszył się o 4,5% w porównaniu z końcem roku 2020. Zarząd Grupy dba o stabilną i bezpieczną relację kapitału własnego do kapitału obcego. W wyniku optymalizacji struktury finansowania doko- nano częściowej przedterminowej spłaty obligacji oraz reklasyfikacji do zobowiązań krótkoterminowych pozstałych do spłaty na najbliższe 12 miesięcy (m.in obligacje serii M5 i M3 do spłaty w 2022 roku). W wyniku tych działań, a także mocnego do- datniego przepływu operacyjnego, na koniec roku 2021 roku dług finansowy netto spadł do -7,0%. Kapitał własny 47% Obligacje 14% Kredyty 1% Przedpłaty klientów 27% Pozostałe 11% 2021 Kapitał własny 42% Obligacje 18% Kredyty 5% Przedpłaty klientów 22% Pozostałe 13% 2020 STRUKTURA PASYWÓW Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 36 Widoczna na wykresie zmiana wskaźników zadłużenia wynika z reklasyfikacji zobowiązań zgodnie z terminami zapadalności. Analiza płynności finansowej Grupy Archicom Wskaźniki płynności Formuła 31.12.2021 31.12.2020 Wskaźnik płynności bieżącej Aktywa obrotowe / Zobowiązania krótkotermi- nowe 1,87 2,68 Wskaźnik płynności szybkiej (Aktywa obrotowe – Zapasy) / Zobowiązania krót- koterminowe 0,69 0,58 Wskaźnik płynności bieżącej spadł w stosunku do grudnia 2020 r., ponieważ zmniejszyła się wartość produkcji w toku w 2021 roku (m.in. sprzedaż udziałów Archicom Polska S.A.) na rzecz płatności odroczonych wykazywanych w aktywach długoter- minowych. Wartość środków pieniężnych wzrosła dzięki systematycznym wpłatom przyszłych nabywców oraz zapłacie części ceny za Archicom Polska przez nabywców udziałów, dzięki czemu Grupa nie zwiększała zadłużenia długoterminowego. Wartości wskaźnika płynności szybkiej wynikają z metodologii wyłączenia w liczniku wartości zapasów (głównie banku ziemi Grupy Archicom, wyrobów gotowych oraz skapitalizowanych kosztów realizowanych projektów mieszkaniowych) stanowią- cych kluczową wartość aktywów podmiotów koncentrujących swoją działalność w sektorze mieszkaniowym oraz ewidencjo- nowania w zobowiązaniach krótkoterminowych zaliczek wpłaconych przez klientów finansujących budowę mieszkań. 58% 61% 58% 53% 40% 41% 32% 43% 18% 19% 26% 11% 2018 2019 2020 2021 Wskaźniki zadłużenia Wskaźnik zadłużenia ogólnego Wskaźnik zadłużenia któtkoterminow ego Wskaźnik zadłużenia długoterminow ego 2,03 1,94 2,68 1,87 0,48 0,31 0,58 0,69 - 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 2018 2019 2020 2021 Wskaźniki płynności Wskaźnik płynności bieżącej Wskaźnik płynności szybkiej Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 37 Wskaźniki rotacji zapasów, należności i zobowiązań dla Grupy Archicom Cykl rotacji Formuła 31.12.2021 31.12.2020 Cykl rotacji zapasów Zapasy na koniec okresu / przychody ze sprzedaży x liczba dni w okresie 415 526 Cykl rotacji należności krótkoterminowych Należności krótkoterminowe / przychody ze sprze- daży x liczba dni w okresie 73 28 Cykl rotacji zobowiązań krótkoterminowych Zobowiązania krótkoterminowe (z wyłączeniem zobowiązań finansowych i rezerw) / przychody ze sprzedaży x liczba dni w okresie 273 230 Wartość wskaźnika rotacji zapasów wynika z ewidencji w tej pozycji skumulowanych kosztów realizacji poszczególnych pro- jektów mieszkaniowych (aż do momentu notarialnego przekazania lokali) oraz "banku ziemi" Grupy Archicom. Wskaźnik ten 2021 roku wynosił 415 dni, co oznacza istotny spadek w porównaniu do roku poprzedniego. Zmiana wskaźnika rotacji należ- ności krótkoterminowych wynika z ujęcia w tej pozycji płatności z tytułu umowy przedwstępnej za zakup gruntu w Warszawie. Wzrost wartości wskaźnika zobowiązań bieżących jest efektem uwzględniania w tej pozycji wpłat klientów na poczet mieszkań oraz wspomnianych wcześniej reklasyfikacji zadłużenia zgodnie z terminami zapadalności. 540 664 526 415 43 33 28 73 282 363 230 273 0 100 200 300 400 500 600 700 2018 2019 2020 2021 Wskaźniki rotacji Cykl rotacji zapasów Cykl rotacji należności krótkoterminowych Cykl rotacji zobowiązań krótkoterminowych Słoneczne Stabłowice Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 38 3.5 Analiza rentowności Grupy Analiza rentowności Grupy Archicom Wskaźniki rentowności sprzedaży Formuła od 01.01 do 31.12.2021 od 01.01 do 31.12.2020 Rentowność brutto ze sprzedaży Zysk brutto ze sprzedaży/przychody ze sprzedaży 34,5% 30,4% Rentowność sprzedaży Zysk ze sprzedaży/przychody ze sprzedaży 24,0% 20,9% Rentowność EBIT Wynik z działalności operacyjnej/przychody ze sprzedaży 24,7% 28,5% Rentowność wyniku finansowego netto Wynik finansowy netto/przychody ze sprzedaży 18,9% 20,2% W 2021 roku Grupa jeszcze zwiększyła o 4,1 p.p. i tak wysoki osiągnięty w 2020 roku poziom rentowności ze sprzedaży. Wyniki te są efektem posiadania atrakcyjnych produktów w ofercie, a co za tym idzie możliwości osiągnięcia wyższych od średnich cen sprzedaży mieszkań. Jednoczesna kontrola kosztów operacyjnych implikuje ponadprzeciętnie korzystne wyniki i marże. Na spadek poziomu rentowności EBIT i zysku netto w 2021 wpłynął efekt wysokiej bazy roku 2020 związany głównie z aktuali- zacją wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych City Forum – City One (wycena i sprzedaż) oraz City Forum - City 2 w 2020 roku, co w połączeniu z opisaną powyżej mniejszą liczbą podpisanych aktów notarialnych przenoszących właśność mieszkań, przyczyniło się do osiągnięcia rentowności wyniku finansowego netto do poziomu 18,9% a rentowności na poziomie EBIT do 24,7%. Wskaźniki rentowności aktywów i kapitału własnego Formuła 2021 2020 Rentowność aktywów ROA Wynik finansowy netto/aktywa na koniec okresu 8,3% 9,3% Rentowność kapitałów własnych ROE Wynik finansowy netto/kapitały własne ogółem średnia na początek i koniec okresu 18,1% 23,4% Rekorodowo wysokie poziomy wyniku netto przekładają się na utrzymywanie wysokich wskaźników rentowności aktywów i kapitału własnego. Wynik netto roku 2020 wspierały jednorazowe zdarzenia z segmentu komercyjnego, nie występujące w roku 2021. Zakończona sukcesem emisja obligacji M5, przeprowadzona jeszcze przed wybuchem Covid-19, oraz późniejsze utrzymywanie bufora gotówkowego w czasie rozpoczynającej się nieprzewidywalnej pandemii umożliwiły Grupie w drugim półroczu 2020 oraz w roku 2021 powrót do polityki dywidendowej oraz aktywności na rynku zakupu gruntów. W lipcu 2021 oraz w listopadzie 2021 roku wypłacono dywidendę za rok 2020 oraz zaliczkę na poczet dywidendy 2021 na poziomie łącznie 2,42 zł/akcja. Ponadprzeciętnie wysoka stopa zwrotu ROE na poziomie ponad 23% w roku 2020 i 18% w roku bieżącym nie 27,3% 30,5% 30,4% 34,5% 17,3% 23,1% 28,5% 24,7% 11,6% 19,3% 20,2% 18,9% 7% 12% 17% 22% 27% 32% 37% 2018 2019 2020 2021 Wskaźniki rentowności sprzedaży Rentowność brutto ze sprzedaży Rentowność EBIT Rentowność wyniku finansowego netto Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 39 pozostała niezauważona przez akcjonariuszy. W ciągu ostatnich kwartałów (marzec 2019 – marzec 2022) stopa zwrotu osią- gnięta z inwestycji w akcje Archicom SA wyniosła ponad 100% (wobec WIG Nieruchomości na poziomie ok. 20%). Na tle całego rynku wyniki Grupy są również wyraźnie wyższe niż osiągnięte przez indeks WIG20, który w marcu 2022 roku był poniżej poziomu sprzed 3 lat. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 40 W ciągu ostatnich 3 lat inwestycja w akcje Archicomu przyniosła stopę zwrotu powyżej 100%, podczas gdy referencyjny WIG20, po ostatnich wzrostach, jest na poziomie z roku 2018. Jednocześnie spółka przez cały ten czas dzieliła się zyskiem z inwestorami poprzez dywidendy i zaliczki na dywidendy, 13 maja 2021 roku Zarząd podjął uchwałę (do której 21 maja przy- chyliła się Rada Nadzorcza) rekomendującą ZWZ wypłatę zysku za rok 2020 47,2 mln dywidendy (z czego 16,7 mln wypłacono zaliczkowo w listopadzie 2020). Kwota 30,3 mln (tj. 1,18 PLN/akcję) została wypłacona w lipcu 2021. Dodatkowo 19 listopada 2021 roku Spółka wypłaciła zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2021, w łącznej kwocie 31.831.225,32 zł tj. w kwocie 1,24 zł na 1 akcję. 3.6 Opis pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym Udzielone i otrzymane poręczenia wykazane są w niniejszym Sprawozdaniu Zarządu w punkcie nr 4.5. Zobowiązania Grupy Archicom z tytułu kredytów, zabezpieczone hipoteką, zostały przedstawione w punkcie 6.14 i 6.15 Skon- solidowanego Sprawozdania Finansowego. 3.7 Wyjaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi a wcześniej publikowanymi prognozami Osiągnięte wyniki w zakresie sprzedaży i przekazań aktami notarialnymi znajdują się nieco powyżej opublikowanych na po- czątku roku celów dla części wrocławskiej. Należy przy tym zaznaczyć, że Grupa starała się chronić marże oraz dynamicznie i trafnie reagowała na zmienne nastroje klientów w czasie pandemii. W czasie epidemii zaprocentowała silna pozycja marki, wiarygodność finansowa Grupy Archicom i wypracowywane przez lata zaufanie. Jednocześnie Grupa nie publikowała prognoz finansowych na rok 2021. 4,78% 7,08% 9,26% 8,33% 11,61% 18,91% 23,35% 18.08% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2018 2019 2020 2021 Wskaźniki rentowności aktywów i kapitału własnego ROA ROE Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 41 3.8 Sytuacja majątkowa i finansowa spółki Archicom S.A. Dane w tys. zł od 01.01 do 31.12.2021 od 01.01 do 31.12.2020 Dynamika Zmiana Przychody ze sprzedaży usług 35 025 28 942 21,0% 6 083 Przychody ze sprzedaży produktów - - 0,0% 0 Przychody ze sprzedaży usług 35 025 28 942 21,0% 6 083 Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów - - 0,0% 0 Koszt własny sprzedaży 3 339 1 309 155,1% 2 030 Koszt sprzedanych produktów - - 0,0% 0 Koszt sprzedanych usług 3 339 1 309 155,1% 2 030 Koszt sprzedanych towarów i materiałów - - 0,0% 0 Zysk brutto ze sprzedaży 31 686 27 633 14,7% 4 053 Koszty sprzedaży 1 549 2 139 -27,6% -590 Koszty ogólnego zarządu 26 749 23 737 12,7% 3 012 Zysk (strata) na sprzedaży 3 388 1 757 92,8% 1 630 Pozostałe przychody operacyjne 657 694 -5,3% -37 Pozostałe koszty operacyjne 1 800 385 367,8% 1 415 Zysk (strata) z działalności operacyjnej EBIT 2 245 2 066 8,6% 179 Przychody finansowe 107 042 90 179 18,7% 16 863 Koszty finansowe 27 749 40 610 -31,7% -12 861 Zysk (strata) brutto 81 538 51 635 57,9% 29 903 Zysk (strata) netto 70 147 47 197 48,6% 22 949 Wskaźniki rentowności Formuła od 01.01 do 31.12.2021 od 01.01 do 31.12.2020 Rentowność brutto ze sprzedaży Zysk brutto ze sprze- daży/przychody ze sprzedaży 90,5% 95,5% Rentowność ze sprzedaży Zysk ze sprze- daży/przychody ze sprzedaży 9,7% 6,1% Rentowność EBIT Wynik z działalności operacyjnej/przy- chody ze sprzedaży 6,4% 7,1% Rentowność wyniku finansowego netto Wynik finansowy netto/przychody ze sprzedaży 200,3% 163,1% Głównym źródłem przychodów spółki Archicomu S.A. są opłaty za usługi pośrednictwa przy sprzedaży mieszkań lub komer- cjalizacji powierzchni biurowych. Oprócz tego Archicom S.A. otrzymuje przychody ze sprzedaży prawa do posługiwania się znakiem towarowym „ARCHICOM”. Głównymi pozycjami kosztowymi w wynikach Spółki w 2021 roku są świadczenia pracownicze, koszty marketingu i sprzedaży, koszty IT i działań HR oraz pozostałe usługi obce. W porównaniu do roku poprzedniego w Spółce wystąpiły dodatkowe koszty związane z transakcją zakończenia przeglądu opcji strategicznych. Oprócz działalności operacyjnej Spółka, jako spółka holdingowa, prowadzi działalność finansową polegającą na udzielaniu pożyczek podmiotom powiązanym w ramach Grupy Archicom oraz otrzymuje dywidendy od spółek celowych po zakończe- Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 42 niu realizowanych projektów. Spółka osiągnęła w 2021 roku przychody finansowe w kwocie 107 mln zł, tj. o 16,9 mln więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku, a wzrost ten spowodowany był głównie zyskiem rozpoznanym na poziomie sprawozdania jednostkowego z tytułu sprzedaży jednostek zależnych (Archicom Polska S.A. oraz Archicom Studio) oraz wartością dywidend otrzymanych od spółek pozostających w strukturach Grupy po zakończeniu przeglądu opcji strategicznych. Koszty finansowe Spółki składają się głównie z odsetek od obligacji wyemitowanych przez Archciom S.A. (na poziomie spółki holdingowej koszty te są ujmowane w wyniku bieżącym, natomiast na poziomie skonsolidowanym koszty finansowania dłużnego projektów są w większości kapitalizowane) oraz zdarzeń o charakterze jednorazowym, tj: niegotówkowych odpisów aktualizujących wartość udziałów i pożyczek. Podstawowe wielkości przychodów i kosztów finansowych przedstawiono w kolejnych tabelach. Przychody finansowe Wartość (tys. zł) 31.12.2021 31.12.2020 Odsetki od lokat, należności, pożyczek i obligacji 24 150 22 736 Różnice kursowe - 650 Zyski ze sprzedaży inwestycji 43 502 - Dywidendy 37 675 64 841 Inne przychody finansowe 1 715 1 951 Przychody finansowe razem 107 042 90 179 Koszty finansowe Wartość (tys. zł) 31.12.2021 31.12.2020 Odsetki od lokat, zobowiązań, pożyczek i obligacji 12 545 17 994 Zobowiązania z tyt. Leasingu 1 156 1 060 Zyski i straty z tytułu różnic kursowych 329 - Strata ze sprzedaży inwestycji - 52 Odpisy aktualizujące wartość inwestycji 11 618 9 807 Inne koszty finansowe 2 101 11 697 Koszty finansowe razem 27 749 40 610 Elementy sprawozdania z sytu- acji finansowej Wartość (tys. zł) Struktura ( % ) Dyna- mika Zmiana 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 Aktywa trwałe 903 618 957 622 93,7% 95,6% -5,6% -54 004 Wartości niematerialne i prawne 21 920 22 524 2,3% 2,2% -2,7% -604 Rzeczowe aktywa trwałe 13 206 10 805 1,4% 1,1% 22,2% 2 401 Inwestycje w jednostkach zależnych 262 944 363 159 27,3% 36,3% -27,6% -100 215 Należności i pożyczki 556 250 540 837 57,7% 54,0% 2,8% 15 413 Należności leasingowe 6 003 10 578 0,6% 1,1% -43,3% -4 575 Pozostałe długoterminowe aktywa finan- sowe 37 355 - 3,9% 0,0% 0,0% 37 355 Długoterminowe rozliczenia międzyok- resowe 576 - 0,1% 0,0% 0,0% 576 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 5 363 9 719 0,6% 1,0% -44,8% -4 356 Aktywa obrotowe 60 248 43 970 6,3% 4,4% 37,0% 16 278 Zapasy 145 - 0,0% 0,0% 0,0% 145 Należności 23 442 22 216 2,4% 2,2% 5,5% 1 226 Pożyczki - 6 541 0,0% 0,7% -100,0% -6 541 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 35 648 14 155 3,7% 1,4% 151,8% 21 493 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 43 Należności leasingowe 891 874 0,1% 0,1% 1,9% 16 Krótkoterminowe rozliczenia międzyok- resowe 123 184 0,0% 0,0% -33,4% -61 RAZEM AKTYWA 963 866 1 001 592 100,0% 100,0% -3,8% -37 726 Kapitał własny ogółem 550 646 542 622 57,1% 54,2% 1,5% 8 025 Zobowiązania ogółem 413 220 458 970 42,9% 45,8% -10,0% -45 751 Zobowiązania długoterminowe 268 920 442 883 27,9% 44,2% -39,3% -173 962 Zobowiązania krótkoterminowe 144 300 16 087 15,0% 1,6% 796,9% 128 212 RAZEM PASYWA 963 866 1 001 592 100,0% 100,0% -3,8% -37 726 Zmiany w struktrze bilansu jednostkowego Archicom S.A. wynikają głównie z przeglądu opcji strategicznych zakończonego dezinwestycją w Archicom Polska S.A. oraz Archicom Studio, otrzymania przez Spółkę dywidend z jednostek zależnych reali- zujących inwestycje projektowe oraz wypłaty dywidnedy z zysku netto za rok 2020. Głównymi pozycjami aktywów są inwestycje w spółkach zależnych Grupy Archicom (263 mln zł) oraz należności i udzielane spółkom zależnym pożyczki (556 mln zł). Zmiany wartości tych dwóch pozycji w 2021 roku związane są z transakcją sprzedaży Archicom Polska S.A. i Archicom Stuio Projekt sp. z o.o. sp.k. (spadek wartości posiadanych akcji i udziałów w jednostkach zależnych, w miejsce których pojawiły się środki pieniężne, należności długoterminowe oraz wskazane pozostałe długotermi- nowe aktywa finansowe w kwocie 37 mln zł - obligacje spółki Echo Investment S.A.). Od 2020 roku w bilansie Spółki pojawiła się pozycja należności leasingowych i jest związana z wynajmem powierzchni w City Forum One innym spółkom z Grupy Archicom (Spółka Archicom S.A. jest jednocześnie leasingobiorcą wynajmującym po- wierzchnię od nowego właściciela budynku City One oraz leasingodawcą dla pozostałych spółek GK Archicom). Saldo posiadanych przez Spółkę środków pieniężnych wynosi 35,6 mln zł na koniec grudnia 2021 roku i wzrosło o 21,5 mln zł w porównaniu do końca 2020 roku. Wzrost środków pieniężnych również związany był z transakcją sprzedaży udziałów spółki Archicom Polska S.A. Na dzień bilansowy dokonano reklasyfikacji do zobowiązań krótkoterminowych i zgodnie z terminami zapadalności części wyemitowanych obligacji, dla których termin wykupu przypada w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 44 4. Informacje dodatkowe dotyczące oceny finansowej Grupy INFORMACJE DODATKOWE DOTYCZĄCE OCENY FINANSOWEJ GRUPY 04 Browary Wrocławskie Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 45 4.1 Umowy kredytowe Zgodnie z przyjętym modelem finansowym kredyty bankowe stanowią uzupełniające źródło finansowania działalności Grupy Archicom. Pełnią one rolę dostępnych środków na wypadek nagłych i istotnych zmian otoczenia gospodarczego. KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ARCHICOM NA 31.12.2021 R. Projekt in- westycyjny Podmiot zacią- gający kredyt Bank Kwota kredytu wg umowy [tys.] Stan wykorzysta- nia kredytu [tys.] Oprocentowanie Termin spłaty City Forum - City 2 Archicom Nie- ruchomości 14 sp. z o.o. Bank Pekao S.A. 17 600 EUR 4 549 EUR marża + EURLIBOR 1M 22.12.2031 Razem EUR 17 600 EUR 4 549 EUR Kredyt inwestycyjny zabezpieczony jest standardowymi zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finansowych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadcze- nia o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów. LINIE KREDYTOWE GRUPY ARCHICOM S.A. NA 31.12.2021 R. [TYS. PLN] W dniu 10 września 2021 roku spółka Archicom S.A. zawarła z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. umowę o kredyt w rachunku bieżącym do kwoty 80 mln zł. Bank Spółka Kwota wg umowy [tys. PLN] Kwota pozostała do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty mBank S.A. Archicom sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji sp.k. 15000 0 WIBOR 1M + marża Spłata nastąpi najpóźniej w 90 dniu, przypadającym po dacie ciągnienia, nie zależnie od po- zostałych ciągnień. Ostatecz- nym dniem spłaty jest 22.09.2022 PKO BP S.A. Archicom S.A. 80 000 0 WIBOR 3M + marża 09.03.2024 * kredyt odnawialny na finansowanie kontraktów budowlanych. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką na nieruchomości, cesją z kontraktów budowlanych oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji kredyt w rachunku bieżącym. Środki z Kredytu spółka będzie przeznaczać na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykony- wanej działalności grupy kapitałowej Archicom Spółki Akcyjnej. Umowa kredytowa zabezpieczona jest m.in. hipoteką, zastawami rejestrowymi i finansowymi, oświadczenie o poddaniu się egzekucji. 4.2 Wykupy i emisje obligacji Obligacje korporacyjne to trzecie, po środkach własnych oraz przedpłatach od klientów, główne źródło finansowa- nia działalności w Grupie Archicom. Głównym ich celem jest zapewnienie długoterminowej stabilności finansowej oraz umożliwienie organicznego rozwoju. W okresie od 01 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku nie miały miejsca nowe emisje obligacji. W dniu 30 września 2021 roku spółka Archicom S.A. doko- nała wykupu obligacji serii A2/20 oraz A3/20, następnie w dniu 21 grudnia 2021 roku – serii A1/20 oraz A4/20. W dniu 22 października 2021 roku spółka Archicom S.A. za- warła transakcję odkupu w celu umorzenia 4.000 sztuk ob- ligacji niezabezpieczonych, na okaziciela serii M5/2020 o wartości nominalnej 1.000 zł każda, o łącznej wartości no- minalnej 4.000.000 zł, wyemitowanych przez Spółkę w dniu 06 lutego 2020 roku, ze skutkiem nabycia na dzień 25 paź- dziernika 2021 roku. W dniu 29 października 2021 roku spółka Archicom S.A. za- warła transakcję odkupu w celu umorzenia 7.500 sztuk ob- ligacji niezabezpieczonych, na okaziciela serii M5/2020 o wartości nominalnej 1.000 zł każda, o łącznej wartości no- minalnej 7.500.000 zł, wyemitowanych przez Spółkę w dniu 06 lutego 2020 roku, ze skutkiem nabycia na dzień 03 listo- pada 2021 roku. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 46 OBLIGACJE GRUPY ARCHICOM NA 31.12.2021 R. Seria Kod ISIN Bank / dom makler- ski Wartość nominalna [tys. PLN] Termin wykupu Warunki oprocentowania M3/2018 PLARHCM00065 mBank S.A. 50 000 13.07.2022 WIBOR 3M + marża 2,9% M4/2019 PLARHCM00073 mBank S.A. 60 000 14.06.2023 WIBOR 3M + marża 3,3% M5/2020 PLO221800025 mBank S.A. 78 500 07.02.2022 WIBOR 3M + marża 2,45% Razem: 188 500 4.3 Wykorzystanie wpływów z emisji papierów wartościowych W okresie od 01 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku nie miały miejsca wpływy z emisji papierów wartościowych. Po dniu bilansowym, tj. 16 marca 2022 roku miała miejsce emisja obligacji serii M6/2022 opisana szerzej w pkt 4.11 Sprawozdania. 4.4 Udzielone i otrzymane pożyczki Grupa Archicom nie udziela oraz nie otrzymuje pożyczek od podmiotów spoza Grupy. Wszystkie wykazane poniżej transakcje zawierane są w ramach Grupy. Emitent wskazuje tylko jedną tabelę z wykazem pożyczek ze względu na to, że pożyczki udzie- lane są tożsame z pożyczkami otrzymanymi. Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Data za- warcia umowy Kwota cał- kowita z umowy po- życzki Wa- luta Kwota wypła- conej po- życzki / transz pożyczki Kwota spłaconej pożyczki Saldo na dzień 31.12.2021 Altona Investments Spzoo Archicom Nieruchomości 11 Spzoo 24.02.2021 3 420 PLN 3 420 3 420 0 Altona Investments Spzoo Archicom Nieruchomości JN3 Spzoo 24.02.2021 2 215 PLN 2 215 2 215 0 Altona Investments Spzoo Archicom Nieruchomości 11 Spzoo 10.03.2021 10 000 PLN 10 000 10 000 0 Altona Investments Spzoo Archicom Marina 3 Spzoo 24.03.2021 2 650 PLN 2 650 0 2 650 Altona Investments Spzoo Archicom Consulting Spzoo 26.03.2021 1 350 PLN 1 350 1 350 0 Altona Investments Spzoo Archicom Nieruchomości 8 Spzoo 26.03.2021 2 930 PLN 2 930 236 2 694 Altona Investments Spzoo Archicom Nieruchomości JN1 Spzoo 26.03.2021 3 490 PLN 3 490 3 490 0 Altona Investments Spzoo Archicom Marina 3 Spzoo 26.03.2021 2 445 PLN 2 445 0 2 445 Altona Investments Spzoo Archicom Nieruchomości 8 Spzoo 01.04.2021 2 000 PLN 2 000 0 2 000 Altona Investments Spzoo Archicom Lofty Platinum 1 Spzoo 01.04.2021 500 PLN 500 0 500 Altona Investments Spzoo Archicom Nieruchomości 12 Spzoo 01.04.2021 500 PLN 500 0 500 Altona Investments Spzoo Archicom Nieruchomości 7 Spzoo 01.04.2021 500 PLN 500 0 500 Altona Investments Spzoo Archicom Residential Spzoo 01.04.2021 500 PLN 500 0 500 Altona Investments Spzoo AD Management Spzoo 13.04.2021 10 170 PLN 10 170 0 10 170 Altona Investments Spzoo Archicom Marina 3 Spzoo 26.04.2021 1 314 PLN 1 314 0 1 314 Altona Investments Spzoo Archicom SA 15.10.2021 15 500 PLN 15 500 0 15 500 Altona Investments Spzoo Archicom Nieruchomości 12 Spzoo 08.12.2021 200 PLN 200 0 200 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 47 Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Data za- warcia umowy Kwota cał- kowita z umowy po- życzki Wa- luta Kwota wypła- conej po- życzki / transz pożyczki Kwota spłaconej pożyczki Saldo na dzień 31.12.2021 Razem 59 684 59 684 20 711 38 973 Archicom Fin Spzoo Archicom Nieruchomości 7 Spzoo 07.01.2021 4 200 PLN 4 200 0 4 200 Archicom Fin Spzoo Archicom SA 26.05.2021 30 000 PLN 19 420 0 19 420 Archicom Fin Spzoo Archicom SA 15.10.2021 26 000 PLN 26 000 0 26 000 Razem 60 200 49 620 0 49 620 Archicom Jagodno 5 Archicom Nieruchomości 17 Spzoo 14.12.2021 10 000 PLN 10 000 0 10 000 Razem 10 000 10 000 0 10 000 Archicom Marina 4 Spzoo Archicom SA 26.01.2021 2 000 PLN 2 000 2 000 0 Archicom Marina 4 Spzoo Archicom Nieruchomości 17 Spzoo 13.07.2021 1 600 PLN 1 600 1 600 0 Archicom Marina 4 Spzoo Archicom Residential 2 Spzoo 20.07.2021 100 PLN 100 0 100 Archicom Marina 4 Spzoo Archicom Nieruchomości 17 Spzoo 27.07.2021 100 PLN 100 0 100 Archicom Marina 4 Spzoo Archicom Nieruchomości 10 Spzoo 11.08.2021 200 PLN 80 80 0 Razem 4 000 3 880 3 680 200 Archicom Marina 5 Spzoo Archicom Nieruchomości 19 Spzoo 23.03.2021 175 PLN 175 0 175 Archicom Marina 5 Spzoo Archicom Nieruchomości 19 Spzoo 12.04.2021 50 PLN 50 0 50 Archicom Marina 5 Spzoo Archicom Nieruchomości 19 Spzoo 06.05.2021 189 PLN 189 0 189 Razem 414 414 0 414 Archicom Nieruchomości 18 Spzoo Archicom AM Spzoo 09.09.2021 200 PLN 200 0 200 Archicom Nieruchomości 18 Spzoo Archicom AM Spzoo 05.10.2021 200 PLN 200 0 200 Archicom Nieruchomości 18 Spzoo Archicom AM Spzoo 15.11.2021 200 PLN 200 0 200 Archicom Nieruchomości 18 Spzoo Archicom AM Spzoo 20.12.2021 500 PLN 500 0 500 Razem 1 100 1 100 0 1 100 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Nieruchomości 19 Spzoo 15.01.2021 200 PLN 200 0 200 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Marina 3 Spzoo 19.01.2021 1 000 PLN 1 000 1 000 0 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Nieruchomości JN1 Spzoo 20.01.2021 1 000 PLN 1 000 1 000 0 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Nieruchomości 8 Spzoo 26.01.2021 527 PLN 527 527 0 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Marina 3 Spzoo 08.02.2021 350 PLN 350 350 0 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Nieruchomości 8 Spzoo 24.02.2021 246 PLN 246 246 0 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Marina 3 Spzoo 24.02.2021 500 PLN 500 500 0 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Nieruchomości 19 Spzoo 11.08.2021 300 PLN 300 0 300 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Nieruchomości 19 Spzoo 27.10.2021 100 PLN 100 0 100 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Nieruchomości 19 Spzoo 09.11.2021 100 PLN 100 0 100 Archicom Nieruchomości 2 Spzoo Archicom Nieruchomości 19 Spzoo 30.11.2021 300 PLN 300 0 300 Razem 4 623 4 623 3 623 1 000 Archicom Nieruchomości Residential Spzoo Archicom SA 01.07.2021 49 000 PLN 49 000 0 49 000 Archicom Nieruchomości Residential Spzoo AD Management Spzoo 01.07.2021 17 600 PLN 17 600 0 17 600 Archicom Nieruchomości Residential Spzoo Archicom Jagodno 5 Spzoo 01.07.2021 2 000 2 000 2 000 0 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 48 Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Data za- warcia umowy Kwota cał- kowita z umowy po- życzki Wa- luta Kwota wypła- conej po- życzki / transz pożyczki Kwota spłaconej pożyczki Saldo na dzień 31.12.2021 Archicom Nieruchomości Residential Spzoo SIS 3 Otyńska Spzoo 01.07.2021 3 500 PLN 3 500 0 3 500 Razem 72 100 72 100 2 000 70 100 Archicom RW Spzoo Bartoszowice 1 Spzoo 17.02.2021 4 100 PLN 4 100 4 100 0 Archicom RW Spzoo Archicom Marina 5 Spzoo 06.09.2021 700 700 700 0 Archicom RW Spzoo Archicom Marina 5 Spzoo 28.09.2021 700 PLN 700 700 0 Razem 5 500 5 500 5 500 0 Archicom SA AD Management Spzoo 19.01.2021 200 PLN 200 200 0 Archicom SA AD Management Spzoo 26.04.2021 100 PLN 100 100 0 Archicom SA Archicom AM Spzoo 08.01.2021 250 PLN 250 250 0 Archicom SA Archicom AM Spzoo 14.01.2021 250 PLN 250 250 0 Archicom SA Archicom AM Spzoo 20.04.2021 830 PLN 830 0 830 Archicom SA Archicom AM Spzoo 05.05.2021 450 PLN 450 0 450 Archicom SA Archicom AM Spzoo 14.05.2021 300 PLN 300 0 300 Archicom SA Archicom AM Spzoo 15.06.2021 200 PLN 200 0 200 Archicom SA Archicom Consulting Spzoo 02.02.2021 30 PLN 30 30 0 Archicom SA Archicom Jagodno 5 Spzoo 19.01.2021 1 600 PLN 1 600 1 600 0 Archicom SA Archicom Jagodno 5 Spzoo 26.03.2021 500 PLN 500 500 0 Archicom SA Archicom Jagodno Spzoo SK 19.01.2021 300 PLN 300 0 300 Archicom SA Archicom Lofty Platinum 1 Spzoo 26.01.2021 163 PLN 163 163 0 Archicom SA Archicom Lofty Platinum 1 Spzoo 02.02.2021 70 PLN 70 70 0 Archicom SA Archicom Lofty Platinum 1 Spzoo 02.03.2021 40 PLN 40 40 0 Archicom SA Archicom Lofty Platinum 1 Spzoo 28.10.2021 86 200 PLN 80 091 0 80 091 Archicom SA Archicom Marina 3 Spzoo 12.01.2021 450 PLN 450 450 0 Archicom SA Archicom Marina 3 Spzoo 26.05.2021 13 000 PLN 11 662 1 266 10 396 Archicom SA Archicom Marina 3 Spzoo 17.12.2021 9 000 PLN 0 0 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 10 Spzoo 12.01.2021 180 PLN 180 0 180 Archicom SA Archicom Nieruchomości 10 Spzoo 15.01.2021 100 PLN 100 0 100 Archicom SA Archicom Nieruchomości 11 Spzoo 07.01.2021 1 700 PLN 1 700 1 700 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 11 Spzoo 19.01.2021 3 365 PLN 3 365 3 365 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 11 Spzoo 26.01.2021 2 000 PLN 2 000 2 000 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 11 Spzoo 08.02.2021 220 PLN 220 220 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 11 Spzoo 16.02.2021 70 PLN 70 70 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 11 Spzoo 02.03.2021 500 PLN 500 500 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 11 Spzoo 05.03.2021 190 PLN 190 190 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 11 Spzoo 26.05.2021 8 000 PLN 700 0 700 Archicom SA Archicom Nieruchomości 12 Spzoo 05.01.2021 10 PLN 10 0 10 Archicom SA Archicom Nieruchomości 12 Spzoo 05.03.2021 30 PLN 30 0 30 Archicom SA Archicom Nieruchomości 12 Spzoo 23.07.2021 562 PLN 163 163 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 14 Spzoo 05.01.2021 300 PLN 300 0 300 Archicom SA Archicom Nieruchomości 14 Spzoo 24.06.2021 9 000 PLN 9 000 0 9 000 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 49 Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Data za- warcia umowy Kwota cał- kowita z umowy po- życzki Wa- luta Kwota wypła- conej po- życzki / transz pożyczki Kwota spłaconej pożyczki Saldo na dzień 31.12.2021 Archicom SA Archicom Nieruchomości 14 Spzoo 15.10.2021 8 000 PLN 8 000 0 8 000 Archicom SA Archicom Nieruchomości 14 Spzoo 17.12.2021 9 000 PLN 2 000 0 2 000 Archicom SA Archicom Nieruchomości 16 Spzoo 24.02.2021 10 PLN 10 0 10 Archicom SA Archicom Nieruchomości 16 Spzoo 12.04.2021 100 PLN 100 0 100 Archicom SA Archicom Nieruchomości 17 Spzoo 19.01.2021 970 PLN 970 0 970 Archicom SA Archicom Nieruchomości 17 Spzoo 17.03.2021 30 PLN 30 0 30 Archicom SA Archicom Nieruchomości 19 Spzoo 17.12.2021 7 000 PLN 50 0 50 Archicom SA Archicom Nieruchomości 4 Spzoo 24.02.2021 10 PLN 10 0 10 Archicom SA Archicom Nieruchomości 4 Spzoo 24.03.2021 50 PLN 50 0 50 Archicom SA Archicom Nieruchomości 4 Spzoo 20.04.2021 85 PLN 85 0 85 Archicom SA Archicom Nieruchomości 4 Spzoo 05.05.2021 55 PLN 55 0 55 Archicom SA Archicom Nieruchomości 4 Spzoo 25.08.2021 100 PLN 100 0 100 Archicom SA Archicom Nieruchomości 5 Spzoo 26.01.2021 500 PLN 500 500 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 5 Spzoo 16.02.2021 365 PLN 365 0 365 Archicom SA Archicom Nieruchomości 5 Spzoo 24.03.2021 700 PLN 700 0 700 Archicom SA Archicom Nieruchomości 5 Spzoo 26.04.2021 183 PLN 183 183 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 5 Spzoo 25.08.2021 500 PLN 0 0 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 6 Spzoo 12.01.2021 96 PLN 96 0 96 Archicom SA Archicom Nieruchomości 6 Spzoo 15.01.2021 80 PLN 80 0 80 Archicom SA Archicom Nieruchomości 6 Spzoo 02.02.2021 20 PLN 20 0 20 Archicom SA Archicom Nieruchomości 7 Spzoo 07.01.2021 3 000 PLN 3 000 0 3 000 Archicom SA Archicom Nieruchomości 7 Spzoo 21.01.2021 250 PLN 250 0 250 Archicom SA Archicom Nieruchomości 8 Spzoo 12.01.2021 120 PLN 120 120 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 8 Spzoo 11.05.2021 289 PLN 289 289 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości 8 Spzoo 26.05.2021 6 000 PLN 1 840 0 1 840 Archicom SA Archicom Nieruchomości 8 Spzoo 14.06.2021 20 PLN 20 0 20 Archicom SA Archicom Nieruchomości 9 Spzoo 24.03.2021 53 PLN 53 0 53 Archicom SA Archicom Nieruchomości 9 Spzoo 26.04.2021 10 PLN 10 0 10 Archicom SA Archicom Nieruchomości 9 Spzoo 18.05.2021 29 PLN 29 0 29 Archicom SA Archicom Nieruchomości 9 Spzoo 20.05.2021 50 PLN 50 0 50 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN1 Spzoo 26.04.2021 2 900 PLN 2 900 0 2 900 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN1 Spzoo 26.05.2021 12 000 PLN 12 000 0 12 000 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN1 Spzoo 25.08.2021 9 000 PLN 1 500 0 1 500 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN2 Spzoo 19.01.2021 370 PLN 370 370 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN2 Spzoo 17.03.2021 30 PLN 30 30 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN2 Spzoo 06.05.2021 137 PLN 137 137 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN2 Spzoo 17.06.2021 1 546 PLN 1 546 1 546 0 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 50 Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Data za- warcia umowy Kwota cał- kowita z umowy po- życzki Wa- luta Kwota wypła- conej po- życzki / transz pożyczki Kwota spłaconej pożyczki Saldo na dzień 31.12.2021 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN3 Spzoo 07.01.2021 1 700 PLN 1 700 1 700 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN3 Spzoo 11.02.2021 300 PLN 300 300 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN3 Spzoo 02.03.2021 200 PLN 200 200 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN3 Spzoo 05.03.2021 170 PLN 170 170 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN3 Spzoo 24.03.2021 2 294 PLN 2 294 2 294 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN3 Spzoo 26.04.2021 2 207 PLN 2 207 2 207 0 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN3 Spzoo 26.05.2021 13 000 PLN 8 695 220 8 475 Archicom SA Archicom Nieruchomości JN3 17.12.2021 7 000 PLN 0 0 0 Archicom SA Archicom Residential 2 Spzoo 15.01.2021 10 PLN 10 0 10 Archicom SA Archicom Residential Spzoo 15.01.2021 120 PLN 120 0 120 Archicom SA Archicom Residential Spzoo 02.02.2021 50 PLN 50 0 50 Archicom SA Archicom Residential Spzoo 16.02.2021 70 PLN 70 0 70 Archicom SA Archicom Residential Spzoo 02.03.2021 100 PLN 100 0 100 Archicom SA Archicom Residential Spzoo 17.03.2021 40 PLN 40 0 40 Archicom SA Archicom Residential Spzoo 24.03.2021 80 PLN 80 0 80 Archicom SA Archicom Residential Spzoo 01.07.2021 5 000 PLN 2 277 0 2 277 Archicom SA Archicom Residential Spzoo 17.12.2021 8 000 PLN 0 0 0 Archicom SA Archicom Stabłowice Spzoo 26.01.2021 825 PLN 825 825 0 Archicom SA Bartoszowice 1 Spzoo 19.01.2021 340 PLN 340 340 0 Archicom SA Bartoszowice 1 Spzoo 19.01.2021 2 600 PLN 2 600 2 600 0 Archicom SA Bartoszowice 1 Spzoo 21.01.2021 2 100 PLN 2 100 2 100 0 Archicom SA Bartoszowice 1 Spzoo 25.01.2021 1 337 PLN 1 337 1 337 0 Archicom SA Bartoszowice 1 Spzoo 18.02.2021 681 PLN 681 681 0 Archicom SA Bartoszowice 1 Spzoo 26.03.2021 1 730 PLN 1 730 1 730 0 Archicom SA DKR Echo Invest SA 07.05.2021 1 160 PLN 1 160 1 160 0 Archicom SA DKR Echo Investment Spzoo 07.05.2021 320 PLN 320 320 0 Archicom SA SIS 3 Otyńska Spzoo 07.01.2021 200 PLN 200 200 0 Archicom SA SIS 3 Otyńska Spzoo 24.02.2021 300 PLN 300 300 0 Archicom SA SIS 3 Otyńska Spzoo 26.05.2021 3 500 PLN 0 0 0 Archicom SA Space Investment Spzoo 19.01.2021 10 PLN 10 0 10 Archicom SA Space Investment Spzoo 04.03.2021 20 PLN 20 0 20 Archicom SA Space Investment Spzoo 11.08.2021 30 PLN 30 0 30 Archicom SA TN Stabłowice 1 Spzoo 19.01.2021 1 500 PLN 1 500 1 500 0 Archicom SA TN Stabłowice 1 Spzoo 24.03.2021 100 PLN 100 100 0 Archicom SA TN Stabłowice 1 Spzoo 26.03.2021 1 450 PLN 1 450 1 450 0 Razem 262 362 186 578 38 036 148 542 P16 Inowrocławska Spzoo Archicom SA 25.01.2021 4 500 PLN 4 500 4 500 0 P16 Inowrocławska Spzoo Archicom SA 15.10.2021 18 500 PLN 18 500 0 18 500 Razem 23 000 23 000 4 500 18 500 Strzegomska Nowa Spzoo Archicom Nieruchomości JN3 Spzoo 26.01.2021 2 366 PLN 2 366 2 366 0 Strzegomska Nowa Spzoo SIS 3 Otyńska Spzoo 26.01.2021 1 460 PLN 1 460 1 460 0 Strzegomska Nowa Spzoo Archicom Lofty Platinum 1 Spzoo 26.03.2021 46 PLN 46 46 0 Strzegomska Nowa Spzoo Archicom Nieruchomości JN3 Spzoo 08.06.2021 458 PLN 458 458 0 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 51 Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Data za- warcia umowy Kwota cał- kowita z umowy po- życzki Wa- luta Kwota wypła- conej po- życzki / transz pożyczki Kwota spłaconej pożyczki Saldo na dzień 31.12.2021 Strzegomska Nowa Spzoo Archicom Stabłowice Spzoo 01.07.2021 7 600 PLN 7 600 1 000 6 600 Strzegomska Nowa Spzoo Archicom SA 15.10.2021 15 000 PLN 15 000 0 15 000 Razem 26 930 26 930 5 330 21 600 Archicom Studio Projekt Spzoo Archicom Studio Projekt Spzoo SK 24.03.2021 200 PLN 200 200 0 Razem 200 200 200 0 Waluta pożyczki PLN lub EUR Termin spłaty 31.12.2025 lub 30.06.2032 w przypadku pożyczek podporządkowanych (AN14) Zabezpieczenie brak Spłata odsetek i pożyczki Wraz ze spłatą pożyczki Pożyczkobiorca zapłaci odsetki należne za cały okres od udzielenia pożyczki do jej spłaty. Pożyczkobiorca uprawniony jest do wcześniejszej spłaty kwoty pożyczki. W takim przypadku odsetki naliczone będą od dnia przekazania kwoty po- życzki do dnia jej zwrotu na konto Pożyczkodawcy. Oprocentowanie Każda pożyczka w PLN oprocentowana jest umowną stopą procentową w wysokości - średni WIBOR 3M plus 3,50 % za okres od udzielenia pożyczki do jej spłaty. Każda pożyczka w EUR oprocentowana jest umowną stopą procentową w wysokości - średni EURIBOR 3M plus 3,50 % za okres od udzielenia pożyczki do jej spłaty 4.5 Udzielone i otrzymane poręczenia i gwarancje Na dzień 31.12.2021r. stan zadłużenia pośredniego i warunkowego Archicom S.A. wynosił 99,8 mln zł. Zadłużenie to wynikało z udzielonych przez Archicom S.A. umów wsparcia, poręczeń i gwarancji korporacyjnych: GWARANCJE WYSTAWIONE/OTRZYMANE PRZEZ ARCHICOM S.A. I SPÓŁKI Z GRUPY NA 31 GRUDNIA 2021 R. Gwarant Podmiot otrzymu- jący gwarancję Beneficjent Wartość [tys. PLN] Termin ważno- ści Tytułem PKO BP S.A. Strzegomska Nowa Sp. zo.o. GNT Ventures Wrocław Sp. z o.o. 1 729 do 28.02.2023 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IA na rzecz nabywcy. Dokument gwa- rantuje wywiązanie się przez spółkę celową Strze- gomska Nowa Sp. z o.o. z zobowiązania wynikają- cego z Umowy Gwarancji należności czynszowych z dnia 27.08.2019 r oraz Aktu notarialnego Rep. 8582/2019 z dnia 27.08.2019. PKO BP S.A. Archicom Nieru- chomości 5 Sp. zo.o. City One Park Sp. zo.o. 5 905 do 09.07.2022 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Fo- rum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwaran- tuje wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. z zobowiązania wynika- jącego z zapłaty należności dotyczących płatno- ści zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości na podstawie aktu notarialnego Rep A 2229/2020 z dnia 27 maja 2020 roku oraz Umową Gwarancji Czynszu (Rental Guarantee Agreement), zawartej dnia 27 maja 2020 roku. PKO BP S.A. Archicom Sp. zo.o.-RI - Spk City One Park Sp. zo.o. 3 284 do 09.07.2022 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Fo- rum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwaran- tuje wywiązanie się przez spółkę Archicom Sp. So.o.z - RI - spk z zobowiązania spółki, wynikają- cego z zawartych w dniu 11 lipca 2017 roku Kon- traktu Budowlanego nr 1/07/2017/PPOI/ANSK5 i Kontraktu Budowlanego nr 2/07/2017/PPOI/ANSK5, których prawa i obowiązki zgodnie z Umową sprzedaży nieruchomości Akt Notarialny Rep A 2229/2020 z dnia 27 maja 2020 roku wstąpił nabywca. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 52 PKO BP S.A. Archicom S.A. City One Park Sp. zo.o. 1 161 do 09.07.2022 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Fo- rum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwaran- tuje wywiązanie się przez spółkę Archicom S.A. z zobowiązania wynikającego z Umowy Najmu nr 2/20/N/CF1 zawartej w dniu 30 stycznia 2020 roku dotyczącej najmu powierzchni usługowo-biuro- wych w budynku City One we Wrocławiu przy ul. Traugutta 45, w której prawa i obowiązki zgodnie z umowa sprzedaży nieruchomości aktem notarial- nym Rep. A2229/2020 z dnia 27 maja 2020 roku wstąpił nabywca. PKO BP S.A. Archicom S.A. Bank Millenium S.A. 4 413 do 30.06.2022 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP S.A. w związku z zawarciem umowy najmu z Ban- kiem Millenium S.A.. Dokument gwarantuje wywią- zanie się przez spółkę Archicom S.A. w imieniu Ar- chicom Nieruchomości 14 sp. zo.o. z zobowiązania wynikającego z Umowy Najmu nr 2/21/N/CF2, za- wartej w dniu 05 marca 2021 roku, z tytułu wypłaty opłat motywacyjnych oraz w celu zabezpieczenia zapłaty kary umownej na wypadek opóźnienia przekazania Beneficjentowi przedmiotu najmu wy- nikającego z Umowy Najmu. Archicom S.A. Javin Investments Sp. z o.o. sp. k. w likwidacji; Space Investment Strzegomska 3 sp. z o.o. GNT Ventures Wrocław Sp. z o.o. 12 041 do 25.02.2024 Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IB gwarantuje nabywcy wywiązanie się z zobowiązań sprzedającego. Kwota gwarancji to 12.041 tyś PLN (przeliczona wcześniej na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2021). W przypadku naruszenia oświadczeń i zapewnień sprzedających nieobjętych ubezpie- czeniem tytułu prawnego First Title Insurance PLC gwarancja ograniczona jest wysokością do ceny Brutto budynku Archicom S.A. Archicom Nieru- chomości 5 Sp. zo.o. City One Park Sp. zo.o. 17 193 do 27.11.2027 Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B gwarantuje nabywcy wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nie- ruchomości 5 sp. zo.o. z zobowiązań sprzedają- cego dotyczących umowy gwarancji najmu. Kwota gwarancji to 3.738 tys. EUR (przeliczona na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2021 17.193 tys. zł). Archicom S.A. Archicom Nieru- chomości 5 Sp. zo.o. City One Park Sp. zo.o. 15 562 do 27.05.2023 Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B gwarantuje nabywcy wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nie- ruchomości 5 sp. zo.o. z zobowiązań sprzedają- cego dotyczących ostatecznej umowy sprzedaży. Kwota gwarancji to 3 384 tys. EUR (przeliczona na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2021 15.562 tys. zł). PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY ARCHCIOM NA 31 GRUDNIA 2021 R. Poręczyciel Podmiot otrzy- mujący porę- czenie Beneficjent Wartość [tys. PLN] Termin ważności Tytułem Archicom S.A. Archicom Nieru- chomości 14 Sp. zo.o. Bank Pekao S.A. 6 931 do 30.03.2035, zastrze- żeniem wcześniejszego wygaśnięcia po speł- nieniu DSCR na pozio- mie 1,2 Gwarancja korporacyjna - Wsparcia projektu udzielona przez Archicom S.A. na zabezpieczenie kredytu na realiza- cje inwestycji City Forum budynek A Archicom S.A. Archicom Nieru- chomości 14 Sp. zo.o. Bank Pekao S.A. 12 994 do 30.03.2035, zastrze- żeniem wcześniejszego wygaśnięcia po speł- nieniu DSCR na pozio- mie 1,2 Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie kredytu na reali- zacje inwestycji City Forum budynek A Archicom S.A. Archicom Nieru- chomości 14 Sp. zo.o. Bank Pekao S.A. 0 do 30.03.2035, zastrze- żeniem wcześniejszego wygaśnięcia po speł- nieniu DSCR na pozio- mie 1,2 Gwarancja korporacyjna masterlease udzielona przez Archicom S.A. na za- bezpieczenie kredytu na realizacje in- westycji City Forum budynek A Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 53 Archicom S.A. Strzegomska Nowa Sp. zo.o. PKO BP S.A. 1 729 do 28.04.2023 Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji ban- kowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółce Strzegomska Nowa Sp. zo.o., w związku ze sprzedażą budynku biuro- wego West Forum IA, na rzecz nabywcy Archicom S.A. Archicom Nieru- chomości 5 Sp. zo.o. PKO BP S.A. 5 905 do 09.09.2022 Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji ban- kowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółce Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o., w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy Archicom S.A. Archicom Sp. zo.o. RI Spk PKO BP S.A. 6 568 do 09.07.2022 Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji ban- kowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółkce Archicom Sp. zo.o. - RI - spk., w związku ze sprzedażą budynku biuro- wego City Forum bud B, na rzecz na- bywcy Archicom S.A. Archicom Nieru- chomości 14 Sp. zo.o. Bank Millenium S.A. 4 413 90 dni po upływie 7 miesięcy okresu najmu (rozpoczęcie okresu najmu 04.01.2022 - wy- gasa 03.11.2022 r.) Poręczenie udzielone przez Archicom S.A. jako zabezpieczenie wywiązania się spółki Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o. z zobowiązania wynikającego z Umowy Najmu nr 2/21/N/CF2, zawartej w dniu 5 marca 2021 roku, z tytułu wy- płaty opłat motywacyjnych oraz w celu zabezpieczenia zapłaty kary umownej na wypadek opóźnienia przekazania Beneficjentowi przedmiotu najmu wyni- kającego z Umowy Najmu. Kwota porę- czenia to 959.00 euro. 4.6 Lokaty kapitałowe, inwestycje kapitałowe 4.7 Akcje własne Spółka nie posiada akcji własnych oraz nie realizuje programu odkupu akcji własnych. 4.8 Uprawnienia kontrolne W 2021 roku w spółce Archicom S.A. nie było papierów wartościowych, z których wynikałby specjalne uprawnienia kontrolne. W związku z powyższym nie wskazuje się posiadaczy takich papierów. Jednocześnie wskazuje się, że akcje serii B1 w liczbie 6.207.502 sztuk są uprzywilejowane w ten sposób, że na każdą akcję serii B1 przypadają dwa głosy. 4.093.888 akcji serii B1 posiada akcjonariusz – spółka pod firmą DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, natomiast pozostałe 2.113.614 akcji serii B1 posiada akcjonariusz – spółka pod firmą DKRA sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu. Grupa nie nabywa aktywów finansowych w celach osiągnięcia wzrostu ich wartości. Od strony ekonomicznej przepro- wadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem. W związku z zakończeniem przeglądu opcji strategicznych i sprzedażą Archicom Polska S.A. wraz ze spółkami zależnymi Grupa wykazuje w bilansie odroczone płatności za zbyte akcje. Szczegółowy sposób rozliczenia transakcji został opisany w pkt 4.10. W związku z finansowaniem działalności komercyjnej Grupa zaciąga zobowiązania finansowe w walutach obcych. Ry- zyko związane z uruchamianiem kredytu walutowego (EUR) na finansowanie nieruchomości inwestycyjnej City 2 ograni- czone jest przez zawarcie transakcji zabezpieczających typu forward. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 54 4.9 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne Od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku nie toczyły się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego ani organem administracji publicznej żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Archicom S.A. lub jed- nostki zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki. 4.10 Pozostałe istotne zdarzenia i umowy Istotne zdarzenia i umowy zawarte przez spółki z Grupy Archicom w 2021 roku omówione zostały poniżej: Zakończenie przeglądu opcji strategicznych Ogłoszony w 2020 roku przegląd opcji strategicznych został zakończony wyborem wiodącego partnera dla Archicom S.A., giełdowego lidera polskiego rynku nieru- chomości Spółki Echo Investments S.A.. W dniu 22 kwietnia 2021 roku Pani Dorota Jarodzka-Śródka, Pan Kazimierz Śródka, Pan Rafał Jarodzki („Sprzedający”) oraz Echo Investment S.A. („Kupujący”) zawarli przyrzeczoną umowę sprzedaży Udziałów DKR oraz Akcji DKR („Umowa”), doty- czącą pośredniego nabycia pakietu 16.945.487 akcji w kapitale zakładowym Emi- tenta, stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego i uprawniają- cych łącznie do 21.039.375 głosów na walnym zgromadzeniu Emitenta, co sta- nowi około 65,99% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu Emitenta. Zamknięcie Transakcji poprzedziła restrukturyzacja grupy kapitałowej Emitenta, obejmująca w szczególności: 1) sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Jarodzkiego wszystkich akcji przysługujących Emitentowi w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A., 2) sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży udziałów w Archicom Studio Projekt sp. z o.o. i wystąpienia z Archicom Studio Projekt spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej- Śródki oraz Pana Kazimierza Śródki wszystkich udziałów przysługujących pośrednio Emitentowi (poprzez Archicom Holding sp. z o.o.) w kapitale zakładowym Archicom Studio Projekt sp. z o.o. oraz wystąpienia przez Emitenta (jako komandyta- riusza) z Archicom Studio Projekt spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., spółki projektowej świadczącej usługi architektoniczne i projektowe na rzecz spółek z grupy Emitenta, 3) wraz ze zbyciem Udziałów DKR oraz Akcji DKR na rzecz Kupującego, tj. z dniem 22 kwietnia 2021 roku: a. rezygnacje Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki z pełnienia funkcji Prezesa Zarządu Emitenta oraz Pana Krzysztofa Su- skiewicza z pełnienia funkcji Członka Zarządu Emitenta oraz powołania Pana Waldemara Olbryka na stanowi- sko Prezesa Zarządu Emitenta, a także Pani Agaty Skowrońskiej-Domańskiej oraz Pana Rafała Zbocha na stano- wiska Członków Zarządu Emitenta stały się skuteczne; b. odwołania Pana Jędrzeja Śródki, Pana Kazimierza Śródki, Pana Artura Olendra oraz Pana Rafała Jarodzkiego z Rady Nadzorczej Emitenta oraz powołania Pana Nicklasa Lindberga, Pana Macieja Drozda, Pani Małgorzaty Turek oraz Pana Rafała Mazurczaka na członków Rady Nadzorczej Emitenta stały się skuteczne Zakończenie przeglądu opcji strategicznych i zdefiniowanie kierunków rozwoju Grupy Archicom Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 55 Zmiana kierunków rozwoju Grupy Archicom w związku z wynikami przeglądu opcji strate- gicznych W wyniku przeglądu opcji strategicznych i przejęciu przez Echo Investment pakietu większościowego Archicom, Grupa Echo-Archicom stała się największym deweloperem mieszka- niowym w Polsce. Aspiracją Grupy Archicom jest utrzymanie pozycji lidera we Wrocławiu, przy zachowaniu konkurencyj- nego modelu biznesowego, opartego na silnej marce i efek- tywności kosztowej. Równolegle Grupa stale monitoruje rynek pod kątem wykorzystania szans rozwoju poza Wrocławiem. W celu realizacji krótko- i długoterminowych planów Spółka wy- pracowuje formuły finansowania, struktury organizacyjne oraz systemy wewnętrzne. Informacja dotycząca celów sprzedażo- wych na 2021 rok Grupy Kapitałowej Archi- com S.A. Zarząd Spółki Archicom S.A. przekazuje informację o przyjęciu celów sprzedażowych dla Grupy Kapitałowej Archicom S.A. na rok 2021: 1) sprzedaż 1.000-1.200 lokali (rozumianych jako zawarcie umów rezerwacyjnych lub deweloperskich), 2) przekazania aktami notarialnymi 1.000-1.200 lokali. Jednocześnie, w nawiązaniu do zakończenia przeglądu opcji strategicznych Zarząd Emitenta informuje, że przedstawione cele sprzedażowe dla Grupy Kapitałowej Archicom S.A. na rok 2021 uwzględniają planowaną restrukturyzację Grupy Kapita- łowej Archicom S.A. (w tym w szczególności sprzedaż akcji Emitenta w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A.). Zawarcie umowy kupna nieruchomości gruntowej W dniu 12.01.2021 r. jednostka zależna Emitenta – Archicom Nieruchomości 7 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością za- warła umowę na zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej we Wrocławiu, obręb Stare Miasto, o powierzchni ok. 0,22 ha za cenę netto 11.700.000,00 zł. Na zakupionej nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, na której zostanie wybudowanych około 80 mieszkań. Zakup nieruchomości sfinansowany został z środków własnych. W dniu 4 listopada 2021 r. podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. podpisała z Echo Investment S.A. (dalej: Sprzedający) przedwstępną Umowę zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu (oraz prawa wła- sności budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności), położonego w Warszawie w rejonie ulic Doma- niewskiej, Wołoskiej i Postępu. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem transakcji, wynosi około 6.950 mkw. Cena netto za Nieruchomości wyniesie łącznie 65,115 mln złotych netto. Zawarcie Umowy przyrzeczonej powinno nastąpić nie później niż w lutym 2023 r., po spełnieniu się warunków zastrzeżonych w Umowie przedwstępnej, przy czym strony Umowy zamierzają dążyć do spełnienia warunków i zawarcia umowy przyrzeczonej w 2022 roku. City Forum Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 56 Na przedmiotowej nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, na której zostanie wybudowanych około 260 mieszkań Zawarcie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności W dniu 11 lutego 2021 r. jednostka zależna Emi- tenta – Archicom Investment Spółka z ograni- czoną odpowiedzialnością z siedzibą we Wro- cławiu, zawarła ze spółką Willa Idea spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we Wrocławiu, umowę przeniesienia prawa użytko- wania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej we Wrocławiu przy ul. Ksawerego Liskego, o powierzchni 0,1512 ha, wraz z pra- wem własności posadowionych na niej trzech budynków. Łączna cenę netto transakcji to 10.500.000,00 zł plus należny podatek VAT w kwocie 2.415.000,00 zł. Umowa poprzedzona była zawartą w dniu 30 października przed- wstępną umową sprzedaży o której Spółka informowała raportem bieżącym z dn. 30 października 2020. Podział zysku netto Spółki za rok obrotowy 2020 W dniu 21 maja 2021 r. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której pozytywnie oceniła i przychyliła się do wniosku Zarządu Spółki, aby dokonać podziału zysku netto Spółki za rok obrotowy 2020 w wysokości 47.197.425,95 zł wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2020, w następujący sposób: a) zysk w kwocie 47.029.022,61 zł przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki („Zysk przeznaczony do po- działu”), b) zysk w kwocie 168.403,34 zł przeznaczyć na kapitał rezerwowy Spółki przeznaczony na wypłatę w przyszłości dywidend lub zaliczek na przewidywane dywidendy, zgodnie z uchwałą nr 22/06/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archicom S.A. z dnia 25 czerwca 2020 r., c) zysk przeznaczony do podziału, powiększony o kwotę 48.207.949,92 zł zgromadzoną na kapitale rezerwowym, przeznaczo- nym na wypłatę w przyszłości dywidend lub zaliczek na przewidywane dywidendy, co stanowi łącznie kwotę w wysokości 95.236.972.53 zł przeznaczyć do podziału pomiędzy akcjonariuszy Spółki („Dywidenda”) tj. w kwocie 3,71 zł za 1 akcję, d) zaliczyć na poczet Dywidendy kwotę 64.945.967,79 zł wypłaconą przez Spółkę w dniu 27 listopada 2020 roku, tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2020 na mocy uchwały Zarządu Spółki nr 4/X/2020 z dnia 8 października 2020 r.(„Zaliczka Dywidendowa”) tj. w kwocie 2,53 zł za 1 akcję, e) wypłacić tytułem Dywidendy kwotę pomniejszoną o wypłaconą Zaliczkę Dywidendową tj. kwotę w wysokości 30.291.004,74 zł tj. w kwocie 1,18 zł na 1 akcję. W dniu 24 czerwca 2021 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Archicom S.A., na podstawie rekomendacji Zarządu i Rady Nad- zorczej, postanowiło dokonać podziału zysku netto Spółki za rok obrotowy 2020 zgodnie z rekomendacją Zarządu. Dzień wy- płaty dywidendy ustalono na 27 lipca 2021 roku, dywidenda została wypłacona. Olimpia Port Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 57 Uchwała Zarządu w sprawie wypłaty zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2021 W dniu 7 października 2021 roku wobec zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2020, które wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego rewidenta badania sprawozdania finansowego Spółki za I półrocze 2021 roku, które także wykazuje zysk, podjął uchwałę w przedmiocie warunkowej wypłaty zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2021 Zgodnie z podjętą uchwałą, Zarząd postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywa- nej dywidendy za rok obrotowy 2021, w łącznej kwocie 31.831.225,32 zł (słownie: trzydzieści jeden milionów osiemset trzydzieści jeden tysięcy dwieście dwadzieścia pięć złotych 32/100), na którą składa się: 1. kwota 31.663.225,32 zł stanowiąca 49,82 % zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2021 roku; 2. kwota 168.000,00 zł zgromadzona na kapitale rezerwowym, przeznaczonym na wypłatę w przyszłości dywidend lub zaliczek na przewidywane dywidendy, zgodnie z uchwałą nr 22/06/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archi- com S.A. z dnia 25 czerwca 2020 roku; tj. w kwocie 1,24 zł (słownie: jeden złoty 24/100) na 1 akcję. Zaliczką zostanie objętych 25.670.343 akcje Spółki. Zaliczka zostanie wypłacona w dniu 26 listopada 2021 roku. Do zaliczki będą uprawnieni akcjonariusze posiadający akcje Spółki w dniu 19 listopada 2021 roku tj. na 7 dni przed datą wypłaty zaliczki. Warunkiem wypłaty zaliczki jest uzyskanie zgody Rady Nadzorczej Spółki w terminie do dnia wypłaty zaliczki W dniu 22 października 2021 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2021, w łącznej kwocie 31.831.225,32 zł tj. w kwocie 1,24 zł na 1 akcję. Oznacza, to spełnienie warunku od którego zależała realizacja uchwały Zarządu Spółki w sprawie warunkowej wypłaty za- liczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2021, o którym Spółka informowała raportem bieżącym nr 50/2021 z dnia 8 października 2021 roku. Powołanie Zarządu Spółki Archicom S.A. na nową kadencję Rada Nadzorcza Emitenta na posiedzeniu w dniu 21 czerwca 2021 r. powołała do Zarządu Emitenta: Pana Waldemara Ol- bryka jako Prezesa Zarządu oraz Pana Rafała Zbocha, Pana Artura Więznowskiego, Pana Tomasza Sujaka i Panią Agatę Skowrońską-Domańską jako Członków Zarządu, na nową pięcioletnią kadencję, wspólną dla całego Zarządu, rozpoczyna- jącą się od dnia następującego po dniu odbycia Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Emitenta zatwierdzającego sprawoz- danie finansowe za rok obrotowy 2020 r. Zawiadomienie o zmianie stanu posiadania akcji Archicom S.A. Zarząd Archicom S.A., informuje, iż w dniu 27 lipca 2021 r. Spółka otrzymała zawiadomienie o zmianie stanu posiadania akcji Spółki i udziału w ogólnej liczbie głosów od Echo Investment Spółka Akcyjna. Zgodnie z treścią Zawiadomienia, w wyniku zawarcia w dniu 23 lipca 2021 r. oraz rozliczenia w dniu 26 lipca 2021 r. transakcji nabycia akcji Spółki objętych zapisami złożonymi w ramach wezwania ogłoszonego przez Echo w dniu 17 czerwca 2021 r., Echo nabyło 2 akcje zwykłe na okaziciela serii A Spółki, odpowiadające ok. 0,01 % ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniające do 2 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, co odpowiada ok. 0,01% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Dotychczas posiadany udział Echo zmienił się o ok. 0,01% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadze- niu Spółki i osiągnął łącznie 66% liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 58 Zawiadomienie od Akcjonariusza o zmianie udziału w ogólnej liczbie głosów w Spółce Zarząd spółki Archicom S.A. informuje, iż otrzymał w trybie z art. 69 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, zawiadomienie od Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander informujące o zwiększeniu udziału w ogólnej liczbie głosów w Spółce powyżej 10%. Zawarcie kontraktu budowlanego W dniu 2 lutego 2021 roku spółka Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. zawarła ze spółką Erbud S.A. Umowę, której przedmiotem jest budowa budynków mieszkalnych BA2 – Wytwórnia Kawy oraz BA3 – Słodownia, w ramach inwestycji miesz- kaniowej Browary Wrocławskie przy ulicy Jedności Narodowej we Wrocławiu. Wynagrodzenie dla Wykonawcy z tytułu reali- zacji przedmiotu ww. Umowy wynosi netto 67.695.000,00 PLN, do którego zostanie doliczony należny podatek VAT. W dniu 17 sierpnia 2021 roku Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – sp. k. zawarła kontrakt budowlany z firmą AWM Budownictwo S.A. na realizację budynków mieszkalnych na osiedlu Olimpia Port – budynki M24, M25, M26, obejmujących 176 lokali mieszkalnych i 6 lokali usługowych. Wartość zawartego kontraktu budowlanego to 51 750 tys. zł netto. W dniu 5 października 2021 roku spółka Archicom sp. z o.o. - Realizacja Inwestycji - sp. k. zawarła ze spółką pod firmą Opex S.A. umowę na wykonawstwo, której przedmiotem jest realizacja przez Wykonawcę budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu w ramach przedsięwzięcia inwestycji o nazwie „River Point” we Wro- cławiu („Umowa”). Wynagrodzenie dla Wykonawcy z tytułu realizacji przedmiotu ww. umowy wynosi netto 102 387 331,00 zł, do którego zostanie doliczony należny podatek VAT. Zawarcie umowy o kredyt w rachunku bieżącym Spółki W dniu 10 września 2021 r. Spółka podpisała z bankiem POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A., z siedzibą w Warszawie, (KRS 0000026438) (dalej: „Bank” ) umowę o kredyt w rachunku bieżącym do kwoty 80 000 tys. zł (dalej: „Kredyt”). Środki z Kredytu Spółka przeznaczy na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności Grupy Kapitałowej. Umowa obowiązuje od dnia 10 września 2021 roku do dnia 9 marca 2024 roku. Kwota Kredytu jest oprocentowana według zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 3M) powiększonej o marżę Banku. Umowa przewiduje obowiązek spełnienia standardowych w tego typu transakcjach warunków zawieszających postawienie środków z kredytu do dyspozycji Spółki. Nabycie obligacji własnych w celu umorzenia W dniu 22 października 2021 roku, Emitent dokonał transakcji nabycia 4 000 sztuk obligacji serii M5/2020 Emitenta o wartości nominalnej 1 000 zł każda, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem ISIN PLO221800025 [da- lej: Obligacje]. Łączna wartość nominalna nabytych Obligacji wyniosła 4 mln zł. Obligacje zostały nabyte w celu ich umorze- nia W dniu 29 października 2021 roku, Emitent dokonał transakcji nabycia 7 500 sztuk obligacji serii M5/2020 Emitenta o wartości nominalnej 1 000 zł każda, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem ISIN PLO221800025 [da- lej: Obligacje]. Łączna wartość nominalna nabytych Obligacji wyniosła 7,5 mln zł. Obligacje zostały nabyte w celu ich umo- rzenia. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 59 4.11 Pozostałe istotne zdarzenia i umowy po dniu bilansowym Kwartalna informacja o sprzedaży i przekazaniach mieszkań Zarząd spółki Archicom S.A. przekazuje kwartalną informację o liczbie mieszkań sprzedanych i przekazanych klientom przez Grupę Archicom w 4Q 2021 r. Zawarte notarialne umowy deweloperskie i przedwstępne sprzedaży mieszkań: • 227 umów zawartych w czwartym kwartale 2021 r., w porównaniu do 194 umów zawartych w czwartym kwartale 2020 r.; • 1275 umów zawartych w 2021 r., w porównaniu do 971 umów zawartych w 2020 r. Liczba umów notarialnych przeniesienia własności i sprzedaży lokali: • 721 lokali przekazanych w czwartym kwartale 2021 r., w porównaniu do 560 lokali przekazanych w czwartym kwartale 2020 r.; • 1266 lokali przekazanych w 2021 r., w porównaniu do 1349 lokali przekazanych w 2020 r. Zarząd Spółki informuje, iż raport dot. sprzedanych i przekazanych mieszkań począwszy od danych za I półrocze 2021 prezen- towany jest w standardzie, w jakim raportuje podmiot dominujący Emitenta, tj. spółka Echo Investment S.A. Dotychczasowe raporty Spółki dot. sprzedaży obejmowały umowy rezerwacyjne, deweloperskie i przedwstępne. W nowym, porównywalnym z Echo Investment S.A. standardzie, sprzedaż obejmuje wyłącznie notarialne umowy deweloperskie i przedwstępne oraz do- datkowo konwersje umów zawartych wcześniej jako rezerwacyjne na umowy deweloperskie. W raporcie uwzględniono rów- nież zmiany w strukturze Grupy Archicom, tym samym Spółka zaprzestała raportowania umów zawieranych przez Archicom Polska, co dotyczy tak okresu bieżącego jak i porównywalnego Przekazanie do publicznej wiadomości informacji poufnej dotyczącej zawarcia przez Ar- chicom S.A. umowy współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment S.A. W dniu 20 stycznia 2022 r. spółka Archicom S.A. zawarła ze spółką Echo Investment S.A. umowę o współpracy strategicznej. Współpraca strategiczna obejmuje między innymi wzajemną koordynację spraw, które mogą: a. usprawnić działalność gospodarczą prowadzoną w grupie kapitałowej Spółki i Echo Investment; b. zmaksymalizować wykorzystanie możliwości dostępnych na rynku i wzmocnić pozycję rynkową obu Stron; oraz c. uniknąć sytuacji, które mogą prowadzić do potencjalnych konfliktów interesów. Zgodnie z postanowieniami Umowy, Spółka zamierza skoncentrować się jedynie na działalności na rynku projektów mieszka- niowych, przy czym celem Stron jest umożliwienie rozszerzenia tej działalności poza Wrocław na inne wybrane miasta w Polsce. Echo Investment natomiast zamierza powstrzymać się od realizacji nowych projektów mieszkaniowych na terenie Wrocławia, z wyjątkiem projektów realizowanych przez Echo Investment na dzień zawarcia Umowy oraz projektów realizowanych w przy- szłości we współpracy ze Spółką. Szerszy opis postanowień umowy o współpracy strategicznej został zamieszczony w pkt. 1.5 Sprawozdania Zarządu. Podwyższenie maksymalnej wartości programu emisji obligacji Emitenta oraz emisja obli- gacji serii M6/2022 W dniu 4 lutego 2022 roku pomiędzy Archicom S.A. a mBank S.A. z siedzibą w Warszawie został zawarty aneks do umowy programowej z dnia 17 czerwca 2016 r. Zgodnie z Aneksem, program emisji obligacji Emitenta został podwyższony z Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 60 250.000.000 PLN do 350.000.000 PLN łącznej maksymalnej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych ob- ligacji. Obligacje emitowane w ramach Programu Emisji będą proponowane do nabycia zgodnie z art. 33 pkt 1 lub 2 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 roku o obligacjach (w sposób, który nie będzie wymagał od Emitenta sporządzenia prospektu ani memorandum informacyjnego). W związku z powyższym w dniu 16 marca 2022 roku Archicom S.A. wyemitował obligacje kuponowe serii M6/2022 na łączną kwotę 110.000.000 PLN. Na rynek trafiło 110 000 dwuletnich niezabezpieczonych obligacji o wartości nominalnej 1 000 zł każda. Papiery mają zmienne oprocentowanie, oparte o WIBOR 3M, powiększone o marżę odsetkową. Wypłata odsetek będzie następować w okresach trzymiesięcznych. 4.12 Transakcje zawarte z podmiotami powiązanymi na innych warunkach niż rynkowe W okresie od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku transakcje Emitenta z podmiotami powiązanymi jak też z jednostkami od niego zależnymi były zawie- rane na warunkach rynkowych. 4.13 Czynniki i zdarzenia nietypowe Zarząd Spółki na bieżąco analizuje sytuację Grupy Archicom w związku z występowaniem konfliktu zbrojnego na terenie Ukra- iny, trwającą pandemią koronawirusa SARS-CoV-2 oraz sytuacją makroekonomiczną w Polsce i Europie Środkowo-Wschod- niej, w tym w szczególności dynamicznym wzrostem inflacji i stóp procentowych w tym stopy referencyjnej. Grupa podejmuje szereg działań w celu minimalizacji wpływu negatywnych skutków powyższych ryzyk, w szczególności ograniczenia wpływu na realizację projektów, stabilność finansową Grupy oraz zmienność popytu na mieszkania. Opisane powyżej czynniki mogą mieć wpływ na: • popyt na lokale mieszkalne, • koszty inwestycji, • popyt na najem biur oraz popyt inwestycyjny na biurowce, • tempo prowadzenia prac budowlanych, • finasowanie nabywców lokali przez banki, • tempo wydawania decyzji administracyjnych prowadzących do uzyskania pozwoleń na budowę oraz do- puszczenia gotowych obiektów do użytkowania, • proces wyodrębniania i przenoszenia własności lokali na nabywców oraz sprzedaż nieruchomości, • warunki finansowania Spółki, • dostępność pracowników grupy Archicom i jej kooperantów. Browary Wrocławskie Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 61 Jak pokazują rezultaty działalności za rok 2021 Grupa sprawnie zareagowała na występujące w tym okresie ryzyka. Z zachowaniem podwyższonych norm sanitarnych kontynuowała działalność w pełnym zakresie, w tym realizowała projekty, prowadziła aktywną sprzedaż oferty, podpisywała akty notarialne oraz przekazywała mieszkania klientom. W obecnej sytuacji rynkowej procentuje silna pozycja marki, wiarygodność finansowa Grupy, wypracowywane przez lata zaufanie oraz wprowa- dzane sukcesywnie programy wsparcia sprzedaży, a w szczególności te wzmacniające realnie bezpieczeństwo transakcji i klientów. Zarząd przyjął cele na rok 2022 uwzględniające aktualną sytuację rynkową, nie wyklucza jednak ich modyfikacji w przypadku znacznego pogorszenia otoczenia makroekonomicznego, w tym ograniczenia przez sektor bankowy dostępu do kredytów mieszkaniowych dla klientów indywidualnych oraz zmian rynkowych związanych z konfliktem zbrojnym na Ukrainie. Więcej na temat ryzyka w rozdziale 5.5 – Opis głównych obszarów ryzyka. 4.14 Ocena zarządzania zasobami finansowymi Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy Archicom w 2021 roku miało na celu zapewnienie bezpieczeństwa funkcjonowania oraz wzmocnienia wi- zerunku Grupy jako godnego zaufania partnera dla klientów, kontrahen- tów i partnerów biznesowych pomimo trudnej sytuacji pandemicznej. Prio- rytetem Grupy było zapewnienie finansowania potrzebnego do kontynua- cji projektów mieszkaniowych i komercyjnych przy jednoczesnej optymali- zacji struktury finansowania, dlatego: • We współpracy z mBank na przełomie roku 2021/2022 renegocjowano umowę programową oraz dn. 16 marca 2022 roku przeprowadzono emisję obligacji serii M6/2022 • W 3 i 4 kwartale 2021 roku dokonoano przedterminowego wykupu ob- ligachi SGB serii A1-A4 oraz części M5/2020 (pozostałą część zgodnie z ter- minem zapadalności wykupiono w lutym 2022) • Zawarto z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. umowę o kredyt w rachunku bieżącym do kwoty 80 mln zł. (więcej na ten temat w punkcie 4.1 Umowy Kredytowe) • W związku z optymalizacją struktury finansowania zamknięto szereg umów kredytowych w spółkach celo- wych realizujących inwestycje mieszkaniowe. • Przekształcono kredyt budowlany finansujący częściowo inwestycję komercyjną City 2 w 10-letni kredyt inwe- stycyjny. (więcej na ten temat w punkcie 4.1 Umowy Kredytowe) Posiadane zasoby finansowe zapewniają Grupie stabilne warunki prowadzenia działalności. Cztery Pory Roku Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 62 • W związku z przeglądem opcji strategicznych sfinalizowano transakcję sprzedaży części aktywów, co szerzej opisano w punkcie 4.10 • Wypłacono dywidendę za rok obrotowy 2020 oraz zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok ob- rotowy 2021 Zarząd na bieżąco analizuje istniejącą strukturę finansowania Grupy oraz planuje przyszłe działania, które mają pozwolić na dalszy rozwój Grupy z jednoczesnym zapewnieniem wywiązania się z zaciągniętych zobowiązań. Utrzymywanie wskaźnika zadłużenia finansowego netto na poziomie nie wyższym niż 0,5 przy jednoczesnej możliwości negocjacji finansowania z insty- tucjami w ramach Grupy Echo Investment (co umożliwia podpisana umowa o współpracy strategicznej) zapewnia Archico- mowi bezpieczeństwo finansowe w dynamicznym i zmiennym otoczeniu. Browary Wrocławskie Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 63 5. Perspektywy rozwoju Grupy kapitałowej PERSPEKTYWY ROZWOJU GRUPY KAPITAŁOWEJ 05 City Forum Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 64 5.1 Czynniki istotne dla rozwoju Grupy Wskazanie czynników, które w ocenie Spółki będą miały wpływ na osiągnięte wyniki w perspektywie co najmniej kolejnego kwartału: Sytuacja rynku mieszkaniowego w Polsce, w tym Archicomu, uzależniona jest od czynni- ków makroekonomicznych. Aktualna sytuacja w kraju oraz prawdopodobne zmiany w prawie wymagają stałego monitoringu pod kątem potencjalnych ryzyk i skutków zwią- zanych zarówno z kontynuowaniem obecnych trendów jak i możliwych zmian ich kierun- ków. Czynniki o charakterze makroekonomicznym i ponadlokalnym, które będą miały wpływ na osią- gane przez Grupę wyniki: • Tempo wzrostu gospodarczego i poziom aktywności gospodarczej Według GUS wzrost PKB w Q4 2021 r. wyniósł 7,3% r/r wobec 5,3% wzrostu r/r w poprzednim kwartale. Według prognoz Komisji Europejskiej wzrost tego wskaźnika w 2022 r. wyniesie 5,5%, zaś według Polskiego Instytutu Ekonomicznego będzie to 4,3%. Na spowolnienie wzrostu konsumpcji gospodarstw domowych mają wpływ wysoka inflacja, wyższe stopy procentowe oraz wygaśnięcie nadwyżkowego popytu zgromadzonych oszczędności podczas restrykcji. W grudniu 2021 r. odnotowano pogłębienie spadku nastrojów konsumenckich, zwłaszcza wśród osób najstarszych. Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK), syntetycznie opisujący tendencje konsumpcji indywidualnej, wy- niósł - 27,3 i był o 4,0 p. proc. niższy w stosunku do poprzedniego miesiąca. • Dochody ludności Przeciętne miesięczne nominalne i realne wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosły w skali roku w 2021 o odpowiednio +8,8 procenta r/r i +3,4 procent r/r. Wzrost przeciętnych miesięcznych nominalnych wynagro- dzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw był najwyższy od 2008 r. Przy znacznej dynamice cen konsumpcyjnych, wzrost siły nabywczej płac był większy niż w 2020 r., ale słabszy niż we wcześniejszych latach. (GUS) Czynniki makro- ekonomiczne są istotne dla Grupy. Słoneczne Stabłowice Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 65 • Poziom inflacji Średnioroczny wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych był najwyższy od 2001 r. W kolejnych miesiącach dyna- mika cen stopniowo przyspieszała, w szczególności w II połowie roku. W grudniu wzrost cen był największy od 21 lat; najbardziej zwiększyły się ceny w zakresie transportu, mieszkania oraz żywności i napojów bezalkoholowych. • Stopy procentowe i dostępność kredytów W 2021 r. decyzją Rady Polityki Pieniężnej nastąpił trzykrotny wzrost stopy referencyjnej z poziomu 0,1 proc. do po- ziomu 1,75 proc. w grudniu. Od początku 2022 r. RPP dwukrotnie podniosła stopę referencyjną i na dzień pisania niniejszego raportu ta osiągnęła poziom 2,75 proc. Cała seria podwyżek stóp procentowych podwyższyła wysokość miesięcznej raty o średnio 33%. Wpłynęła też na obniżenie zdolności kredytowej, dla dwóch osób zarabiających średnią krajową nawet o 150 tys. zł. • Sytuacja i jakość rynku pracy Stopa bezrobocia rejestrowanego w Polsce wyniosła pod koniec 2021 r. 5,4%. Zarówno liczba pracujących w go- spodarce narodowej, jak i przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw były nieznacznie wyższe niż przed ro- kiem, kiedy notowano ich spadek. (GUS) • Konkurencja innych opcji inwestycyjnych Realne wyniki osiągane z inwestycji w lokaty bankowe ciągle są ujemne. Stanowią więc raczej niwelowanie nega- tywnych skutków inflacji niż sposób na inwestowanie. Złoto po gwałtownych spadkach zapoczątkowanych w listopadzie 2021 r. na dzień pisania niniejszego raportu (luty 2022) nie tylko odpudowało straty ale coraz dynamiczniej jego wartość wzrasta. Nie jest to jednakże poziom jaki surowiec ten uzyskiwał w sierpniu 2020 r. Inwestycje w nieruchomości pomimo rosnących cen ciągle stanowią bezpieczny sposób inwestowania przez osoby dysponujące większym kapitałem. Pozwalają na uzyskanie nie tylko stałego, ale przede wszystkim długotermino- wego zysku. Wskaźniki makroekonomiczne wskazują, iż w najbliższym czasie należy spodziewać się dalszego wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym. Czynniki wewnętrzne, które będą miały wpływ na osiągane przez Grupę wyniki: Duże znaczenie w przypadku dynamicznie zmieniającego się otoczenia rynkowego ma przemyślana taktyka działania Za- rządu Grupy Archicom, ponad 35-letnie doświadczenie zdobywane w różnych cyklach rozwoju rynku, a także umiejętność szybkiego reagowania na bieżące wydarzenia. Wśród czynników wewnętrznych, które mają istotny wpływ na rozwój Grupy Archicom należy wymienić: • Harmonogram realizacji przedsięwzięć Grupa prowadzi działania według przyjętego harmonogramu realizacji przedsięwzięć, który jest doskalowywany do aktualnego otoczenia rynkowego i stanowi podstawę działań w kluczowych obszarach funkcjonowania Grupy, w szczególności w inwestycyjnym, realizacji procesu deweloperskiego, sprzedaży. • Atrakcyjny bank gruntów Zabezpieczony bank atrakcyjnych gruntów pod budowę łącznie ponad 3.700 lokali we Wrocławiu. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 66 Spółka dysponuje nieruchomościami gruntowymi o zróżnicowanym charakterze, pozwalającym na realizację pro- jektów w różnych segmentach rynku (mieszkaniowy, usługowy, mixed-use) od popularnego po apartamentowy. Zabezpieczone grunty umożliwiają projektowanie i wykonawstwo dużych założeń urbanistycznych, w których Grupa się specjalizuje. • Szeroka oferta Grupa dysponuje szeroką pod względem lokalizacji i standardów ofertą mieszkaniową skierowaną do różnych seg- mentów odbiorców. Oferta rynkowa Grupy umożliwia realizowanie zróżnicowanych potrzeb i oczekiwań klientów pierwotnego rynku mieszkaniowego we Wrocławiu będąc jednocześnie jednym z gwarantów utrzymania wiodącej pozycji na rodzimym rynku. • Eksperckie kadry realizujące proces deweloperski Grupa Archicom dysponuje eksperckim zapleczem kadrowym w ramach struktury organizacyjnej dopasowanej do realizacji poszczególnych etapów procesu deweloperskiego. Spółka działa głównie w oparciu o własne, spraw- dzone zasoby personalne budując wewnątrz kompetencje w każdym z kluczowych obszarów działalności, w szcze- gólności w obszarze: zakupu gruntów, projektowym, formalnej obsługi inwestycji i realizacji inwestycji. • Koncepcja osiedli społecznych Założenia architektoniczne i funkcjonalne budowy osiedli społecznych, zapewniających klientom przyjazne i kom- pleksowe miejsca do życia. Idea ta współgra z przyjętymi politykami magistratu. Wieloetapowe osiedla społeczne są rozpoznawalnymi na rynku markami budującymi wizerunek Archicomu w świadomości Klientów. • Wsparcie promocyjne Prowadzone kampanie marketingowe stanowią wsparcie promocyjne sprzedaży bazujące na identyfikacji potrzeb Klienta. W 4Q 2021 r. wydany został Barometr Archicomu pt. Dobrze mieszkać, który poprzez ekspercką wiedzę uczył Klientów czym są mieszkania funkcjonalne, na co zwracać uwagę przy zakupie oraz jakie cechy powinno mieć osiedle dobre dla życia. W publikacji zaprezentowane zostały również autorskie badania Archicomu sprawdzające świadomość ekologiczną potencjalnych Klientów, jakie cechy są dla nich najważniejsze przy wyborze miejsca za- mieszkania oraz jak zmieniły się ich wnętrza w okresie pandemicznym i czy te zmiany były trwałe. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 67 5.2 Perspektywy rozwoju segmentów Segment mieszkaniowy Rok 2021 przyniósł zaostrzenie kryteriów polityki kredytowej zarówno poprzez wzrost stopy referencyjnej jak i aktywne zarządzanie ryzykiem przez banki. Tym niemniej był to rów- nież rok, w którym akcja kredytowa dotycząca kredytów mieszkaniowych osiągnęła łączną wartość na poziomie 88,7 mld zł i była wyższa o 40,1% niż w 2020 r. Przybywało kredytów udzielanych na wysokie kwoty. Według BIK na terminowość spłaty kredytów hipotecz- nych w 2022 r. największy wpływ będzie miał posiadany przez gospodarstwa domowe bufor, stanowiący różnicę pomiędzy dochodami a kosztami utrzymania oraz kosz- tami obsługi zadłużenia. Kolejne podwyżki stóp procento- wych osłabią jeszcze bardziej zdolność kredytową osób ubiegających się o finansowanie w bankach. Niewia- domą jest także zakres i skala obciążenia gospodarstw do- mowych, w wyniku rosnących kosztów związanych z wy- soką inflacją. Innym negatywnym czynnikiem wpływają- cym na dochody gospodarstw domowych a docelowo na ich zdolność kredytową mogą być zmiany w systemie podatkowym i straty jakie poniosą na tych zmianach lepiej zarabiający podatnicy. Do najważniejszych czynników według PZFD, wpływają- cych w najbliższym okresie na wzrost cen na rynku nieru- chomości będą należały: ▪ brak działek pod zabudowę deweloperską ▪ wysoka inflacja ▪ ograniczenia w budowie balkonów, tarasów i kondygnacji podziemnych ▪ wyższe wymogi efektywności energetycznej ▪ wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwa- rancyjnego ▪ ewentualna zmiana wymogów w zakresie wa- runków technicznych ▪ dodatkowe wymogi związane z elektromobilno- ścią ▪ niestabilność podatkowa i wzrost obciążeń po- datkowych ▪ przejściowe utrudnienia administracyjne zwią- zane z COVID. Segment komercyjny Rok 2021 nie przyniósł zahamowania rozwoju pandemii COVID-19, co przyczyniło się do kontynuacji pracy hybrydowej w wielu firmach i zatrzymaniu powrotów do biur na szerszą skalę. W konsekwencji strateczne decyzje części najemców dotyczące ich portfolio biurowego również zostały wstrzymane i przeniesione na późniejszy okres. Stąt pojawił się istotny udział renegocjacji umów i przedłużeń bieżących kontraktów w całkowitym wolumenie transakcji. Jeśli obecna sytuacja związana z kolejnymi odmianami wirusa COVID-19 oraz falami zarażeń będzie się przedłużała, kluczo- wym elementem dla wielu firm stanie się zabezpieczenie opcji ekspanji bądź redukcji wynajmowanej powierzchni. Dodatkowo mogą pojawić się opóźnienia w oddawaniu nowych projektów, wynikłe z braku kluczowego najemcy czy opóźnień admini- stracyjnych związanych z pandemią. W najbliższej przyszłości możliwy jest wzrost stawek ofertowych za najlepsze powierzchnie biurowe, z uwagi na presję kosztową. Nie musi to jednak dotyczyć wszystkich rynków, jak na przykład tych, gdzie w ostatnim okresie znacząco zwiększyła się podaż nowej powierzchni. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 68 5.3 Perspektywy rozwoju rynków Rynek mieszkaniowy w Polsce Dane statystyczne Według danych JLL liczba mieszkań sprzedanych w IV kwartale 2021r. łącznie na rynku pierwotnym w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi przekroczyła 15 tys., czyli pozostała na poziomie z poprzedniego kwartału. W ujęciu rocznym dało to wzrost o 7,7%. W całym 2021 r. sprzedano na tych rynkach łącznie 69 tys. lokali. Przekroczenie tego wyniku ostatnio wystąpiło w 2017 r. Na jego wysokość złożyła się przede wszystkim aktywność Klientów w pierwszej połowie roku, gdyż druga połowa, zwłaszcza ostatni kwartał, przyniosła znaczne wyhamowa- nie. W IV kw. 2021 r. do sprzedaży wprowadzono 14,7 tys. lokali, o 7% więcej k/k i o 21% więcej r/r. Był to jednocześnie kwartał, w którym nowa podaż była porównywalna z poziomem sprzedaży. W całym 2021 r. łącznie na sześciu ryn- kach wprowadzono do sprzedaży 58,1 tys. mieszkań. Wynik ten jest kontynuacją trendu niskiej podaży i może stano- wić główną przyczynę dalszych wzrostów cen nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym. W całym 2021 r. łącznie na sześciu rynkach wprowadzono do sprzedaży 58,1 tys. mieszkań. (JLL) Oferta pod koniec 2021 r. wynosiła 37,4 tys. mieszkań i w ciągu roku zmalała o ponad 22%. W ciągu roku odnotowano wzrost cen ofertowych mieszkań we wszystkich pięciu największych rynkach regionalnych w Polsce w przedziale od 14 do 18%. Dynamiczne zmiany dotyczyły również nowych wprowadzeń - w porównaniu z cenami mieszkań wprowadzonych na rynek w IV kw. 2020 r. najwyższy - o 33% k/w - odnotowano w Warszawie, zaś najniższy - o 12% k/k - we Wrocławiu. Ceny mieszkań rosły znacznie szybciej niż inflacja. Strategie działania Archicom na końcu 2021 roku zajmował drugie miejsce w rankingu największych deweloperów we Wrocławiu z uwagi na podaż, z udziałem w ofercie wynoszącym 10,9 procent. Tym niemniej nowe wprowadzenia z początku 2022 roku ponownie zagwarantowały pierwsze miejsce we Wrocławiu z uwagi na ten wskaźnik. Wyniki Archicomu w sprzedaży w samym 4Q’21 zagwarantowały mu pierwsze miejsce we Wrocławiu z udziałem wynoszącym 9,3% rynku. W całym 2021 roku udział ten wyniósł 12,38% i również stanowił o pierwszym wyniku na wrocławskim rynku (Emmerson). Strategią Archicomu jest utrzymanie przewagi konkurencyjnej i pozycji lidera rynku mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu, zarówno pod kątem podaży jak i popytu. Jednocześnie, we współpracy z Echo Investment, Grupa planuje realizacje projektów mieszkaniowych w innych miastach w Polsce. Największym zagrożeniem rynku mieszkaniowego prócz czynników zewnętrznych, jest obecnie ograniczona podaż gruntów. Archicom dobrze odpowiada na te problemy wprowadzając w samym 1Q’22 ponad 500 szt. jednostek. Pomimo wyzwań rynkowych Grupa dąży do utrzymania wysokiego poziomu rentowności sprzedaży m.in. poprzez aktywne zarządzanie ofertą, pakietowanie robót budowlanych oraz wykorzystanie potencjalnych synergii w ramach Grupy Echo Investment. W dobie możliwych zmian w przepisach prawnych Archicom uważnie monitoruje działania rządu i stara się progno- zować prawdopodobne scenariusze przygotowując jednocześnie strategię działania dopasowaną do tych zmian. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 69 Rynek komercyjny w Polsce Popyt i podaż Według JLL w całym 2021 r. popyt brutto wyniósł blisko 595.000 mkw. i był zbliżony do wyników zarejestrowanych w 2020 r. Największą aktywność zaobserwować można było w 4Q’21, gdzie największe rynki regionalne w Polsce od- notowały wysokość popytu na łącznym poziomie 241.600 mkw. Renegocjacja umów w całym 2021 r. stanowiła aż 43% aktywności. W 4Q’21 największą powierzchnią w budowie mógł pochwalić się Wrocław (26%-owy udział całej powierzchni w budowie wśród największych rynków regionalnych w Polsce). Nowa podaż oddana do użytku w 2021 r. wyniosła 226.000 mkw. , czyli ponad 40% mniej niż w 2020 r. Wskaźnik pustostanów Według JLL na koniec 4Q’2021 r. współczynnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 14,1%, czyli o 1,4 p.p. więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku. Prawdopodobne jest kontynuowanie wzrostu wskaźnika pustostanów z uwagi na wysoki poziom nowej podaży i stopniowo odbudowujący się popyt. Czynsze W ciągu roku stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymały się na stabilnym poziomie w większości lokalizacji biurowych. Według danych JLL najwyższe czynsze wśród głównych rynków regionalnych zarejestrowano w Krakowie (14-15,5 € / m² / miesiąc) i Wrocławiu (13,5-15,5 € / m2 / miesiąc), a najniższe w Lublinie (10,5-11,5 € / m² / miesiąc). . 5.4 Otoczenie rynkowe (konkurencyjne) Rozwój rynku mieszkaniowego w końcówce 2021 roku został zahamowany dynamicznym zmianami stóp procentowych, w tym stopy referencyjnej. Tym niemniej nie wpłynęło to na kontynuację trendu wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych z uwagi na inne czynniki rynkowe, w tym rekordowo niską podaż oraz rosnące zainteresowanie ze strony sektora PRS. Nie bez znaczenia jest również kontynuowany w 2021 r. wzrost cen materiałów budowlanych. Z zestawienia wyników sprzedażowych deweloperów giełdowych wynika, iż Archicom z liczbą 1.256 mieszkań zajmuje 8. miej- sce w Polsce. Biorąc pod uwagę, iż Spółka działa obecnie wyłącznie na rynku wrocławskim, jest to bardzo wysoka po-zycja. Tabela: Wyniki sprzedażowe deweloperów giełdowych 2021 vs 2020 Spółka 2021 zmiana r/r 4Q 2021 zmiana r/r Murapol 4532 66,6% 477 -25,3% Robyg 4308 57,3% 776 -8,2% Atal 4258 47,0% 1039 26,1% Dom Development 4066 8,3% 1094 -3,2% Develia 1921 41,1% 421 -27,4% Echo Investment 1680 7,0% 406 -12,5% Victoria Dom 1607 5,6% 316 -11,2% Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 70 Archicom 1256 29,8% 176 -34,8% Ronson 877 -4,5% 111 -56,8% Lokum Deweloper 744 60,7% 220 30,2% Inpro 728 14,6% 152 -5,6% JHM 623 78,5% 169 0,0% Marvipol 376 -65,4% 131 -81,3% Wikana 324 102.5% 85 84,8% Źródło: raporty i komunikaty spółek Zarówno pod kątem sprzedaży jak i oferty Spółka Archicom jest niekwestionowanym liderem rynku wrocławskiego. Udział w sprzedaży na 4Q 2021 szacowany był na poziomie 9,3 procent, zaś w ofercie 10,9 procent (drugie miejsce na rynku, zamie- nione na pierwszą lokatę już na początku 2022 roku). Obecnie we Wrocławiu występuje 159 projektów w sprzedaży, a liczbę szacowanych aktywnych deweloperów mieszkaniowych szacuje się na 72. Pod koniec 4Q 2021 liczba mieszkań w ofercie wyniosła 5.108 szt., co stanowiło spadek o ponad 30 procent r/r. Tabela: Ranking największych deweloperów we Wrocławiu, 4Q 2021 Najwięksi dewelo- perzy - ranking pod względem oferty Liczba oferowa- nych mieszkań Udział w mieście Najwięksi dewelope- rzy - ranking pod względem liczby sprzedanych miesz- kań Liczba sprzeda- nych miesz- kań Udział w mie- ście Atal 584 11,4% Archicom 163 9,3% Archicom 556 10,9% Robyg 143 8,1% Dom Development 357 7,0% Lokum Deweloper 120 6,8% Profit Development 338 6,6% Atal 118 6,7% I2 Development 285 5,6% Dom Development 109 6,2% Robyg 271 5,3% Vantage Development 102 5,8% Murapol 255 5,3% Murapol 95 5,4% Spravia 240 5,0% Profit Development 87 4,9% Lokum Deweloper 195 4,7% Spravia 81 4,6% Triada Dom 144 3,8% Triada Dom 61 3,5% Źródło: Emmerson Grupa Archicom obserwuje stabilny wzrost zainteresowania jej ofertą. Wysokie wyniki sprzedaży, uzupełniane są nowymi wpro- wadzeniami. Dzięki temu możliwe jest utrzymanie udziału rynkowego przy jednoczesnym zachowaniu parytetu cenowego. Grupa ponadto przewiduje, iż najbliższe miesiące będą kluczowe przy tworzeniu produktu dopasowanego do zmieniającego się profilu i potrzeb Klienta. Stąd przeprowadza liczne badania rynku, głównie pod kątem trendów mogących mieć w najbliż- szej przyszłości kluczowe znaczenie dla produktu jakim jest mieszkanie. Ponadto realizowane kampanie marketingowe trafiają w oczekiwania Klientów i wykraczają poza kontekst cenowo-funkcjonalny. Do najważniejszych działań, które są obecnie w fazie realizacij zaliczyć można prace nad raportem ESG oraz drugim wydaniem Barometru Archicom, poświęconemu odpo- wiedzialnemu zamieszkiwaniu. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 71 5.5 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. oraz Grupy Archicom S.A Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione przez Emitenta zgodnie z jego najlepszą wiedzą, na podstawie informacji dostępnych na moment tworzenia opisu. Działalność Emitenta ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od specyfiki i indywidualnego charakteru danego projektu, tak, więc i czynniki ryzyka mogą ulegać zmianie. Poniższa prezentacja zawiera ogólną kategoryzację czynników, na które Emitent nie ma wpływu oraz te, na które ma ograniczony wpływ. Zarówno kolejność poszczególnych grup jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana w porządku prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność. RYZYKO ZWIĄZANE Z KONFLIKTEM ZBROJNYM NA UKRAINIE: Wydarzeniem o globalnym charakterze mającym wpływ na rynki całego świata jest trwająca obecnie wojna w Ukrainie, która rozpoczęła się w lutym 2022 roku. Konflikt wiąże się z szeregiem konsekwencji makroekonomicznych dla Polski i innych krajów, co może mieć istotny wpływ na działalność Grupy. Precyzyjna ocena tego wpływu jest utrudniona, gdyż zależy on m.in. od dalszego przebiegu działań militarnych, skali i skuteczności sankcji nałożonych na Rosję, reakcji banków centralnych, zmian w krajowej polityce fiskalnej i wielu innych czynników. Do kluczowych czynników ryzyka należy zaliczyć niekorzystny wpływ na wskaźniki koniunktury gospodarczej, ryzyka związane z wzrostem cen oraz dostępnością materiałów i usług, ter- minowość realizacji prac budowlanych oraz negatywny wpływ na popyt na rynkach mieszkaniowym i komercyj- nym. Działania Spółki: Spółka nie prowadzi działalności inwesty- cyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bez- pośrednio narażona na skutki działań wojennych ani sank- cji gospodarczych. Spółka aktywnie monitoruje wydarze- nia związane z konfliktem a także skalę materializacji klu- czowych ryzyk, w oparciu o funkcjonujące w organizacji procedury kontrolne (w szczególności w zakresie monito- rowania ryzyk makroekonomicznych, związanych z łańcu- chem dostaw materiałów i usług oraz związanych z pro- cesem zakupowym). W ramach funkcjonujących proce- dur zarządzania płynnością spółka regularnie monitoruje stan środków pieniężnych na poziomie grupy, optymalizu- jąc działania pod kątem zapewnienia stabilności działa- nia. Modelowane i analizowane są także scenariusze kry- zysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność spółki, przygotować się na sytuację kryzysową oraz dostosować bieżące działania. Obecnie celem Grupy Archicom jest stworzenie dedykowanego pro- gramu pomocowego, we współpracy z wrocławskim ma- gistratem oraz lokalnymi organizacjami pozarządowymi. RYZYKO ZWIĄZANE Z PANDEMIĄ SARS-CoV-2: Zgodnie z obecnym stanem wiedzy oraz ocen, rozprze- strzenianie się koronawirusa SARS-CoV-2 oraz zachorowań na COVID-19, a także związane z nimi ograniczenia wpro- wadzane przez władze mogą, w zależności od okresu ich trwania i intensywności, istotnie oraz negatywnie wpłynąć na działalność i wyniki finansowe Grupy, w szczególności na: dynamikę sprzedaży mieszkań, w szczególności w przy- padku potencjalnego zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych przez banki lub innych zakłóceń na rynku mieszkaniowym lub bankowym; terminowość re- alizacji projektów lub transakcji realizowanych przez Spółkę oraz jej podmioty powiązane m.in. w związku z możliwymi opóźnieniami w realizacji robót budowlanych spowodowanymi przez potencjalne braki w personelu bu- dowlanym lub zachwianie ciągłości dostaw materiałów i komponentów; harmonogram sprzedaży projektów ko- mercyjnych oraz ceny, które mogą zostać osiągnięte w procesie ich sprzedaży; oraz dostępność i warunki nowego finansowania, jeżeli banki i inni pożyczkodawcy zostaną istotnie dotknięci przedłużającym się spowolnieniem go- spodarczym. Działania Grupy, które mają na celu mitygację tego ry- zyka, to dynamiczne i uwzględniające obecną sytuację podejście do zarządzania sprzedażą, dopasowanie treści i harmonogramów kampanii marketingowych, przeglądy harmonogramów realizacji przepływów gotówki dla po- szczególnych projektów, bieżące ograniczanie kosztów ogólnozakładowych i zarzą-dzanie płynnością, zoptymali- zowane względem stabilności działania. RYZYKO REALIZACJI INWESTYCJI DEWELOPERSKICH: Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowania i budowy, a dodatnie miesięczne prze- pływy pieniężne uzyskuje się dopiero po ok. 6-8 miesią- cach od rozpoczęcia robót budowlanych (lub jeszcze później). Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe Monitorujemy i zarządzamy kluczowymi ryzykami. . Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 72 takie projekty obarczone są wieloma ryzykami, w szczegól- ności: nieuzyskaniem pozwoleń niezbędnych do wykorzy- stania gruntów zgodnie z założonymi planami, opóźnie- niami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi wielkości założone w budżecie (np. w związku z niekorzyst- nymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen materiałów budowlanych i usług podwykonawców, wzro- stem kosztów finansowania działalności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidzianymi trudnościami technicz- nymi itp.) oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na oddanie do użytkowania budynku. Wystąpienie którego- kolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóź- nienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub utratę przychodów, zablokowanie środków zainwestowa- nych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach unie- możliwić zakończenie inwestycji. Każda z tych okoliczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację fi- nansową i wyniki. Bardzo ważnym czynnikiem dla spółek deweloperskich, zapewniającym wysoki poziom marż, a w konsekwencji ich rozwój, jest pozyskiwanie atrakcyjnych in- westycyjnie terenów pod budowę w konkurencyjnych ce- nach. Z uwagi na rosnącą konkurencję i częściowe nasy- cenie rynku nieruchomości, Grupa może mieć utrudniony dostęp do tego typu gruntów. Podstawowym czynnikiem gwarantującym powodzenie realizacji inwestycji jest sprzedaż lokali po zakładanej cenie, zapewniającej de- weloperowi założoną marżę. Pozyskując grunty pod nowe inwestycje, pomimo przeprowadzenia wcześniejszych do- kładnych analiz, nie można wykluczyć, iż w trakcie realiza- cji danej inwestycji wystąpią nieoczekiwane czynniki opóź- niające proces realizacji oraz znacznie obniżające jej atrakcyjność. Kolejnym problemem może stać się nasyce- nie lokalnego rynku nieruchomości (wyższa podaż niż po- pyt), co doprowadzić może w konsekwencji do obniżenia cen sprzedaży lokali lub niemożności sprzedaży części z nich. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działal- ność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspek- tywy Grupy. Działania Spółki: Spółka działa w oparciu o profesjonalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu, przez etap projektowania, realizacji, sprzedaży po zakończenie inwestycji. Optymalne ułożenie poszczegól- nych etapów, rozbudowany bank gruntów, profesjonalne mechanizmy raportowania, doskonale przygotowane ka- dry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia w powiązaniu z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie po- trzeby na realizację działań korygujących z wyprzedze- niem. RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ: Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finanso- wane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finanso- wania, głównie kredytów bankowych oraz wyemitowa- nych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp pro- centowych następuje wzrost kosztów obsługi finansowa- nia dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności realizowanych inwesty- cji. Równocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągania kredytów hipotecznych, które stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu miesz- kań oferowanych przez Grupę i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związ-ku z tym spadek zainteresowania projektami dewe- loperskimi. Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzy- kiem zmian stopy procentowej Grupa prowadzi cykliczną analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów, a wyniki tej analizy dostępne są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy. Analizujemy wypowiedzi m.in. Prezesa NBP, Członków RPP oraz zachowania banków centralnych w innych krajach Unii Europejskiej. Skokowe podniesie stóp procentowych, przy jednoczesnym braku innych działań, będzie nega- tywnie wpływać na zdolność kredytową nabywców. RYZYKO WZROSTÓW KOSZTÓW BUDOWY: W poprzednich latach notowano istotny wzrost kosztów budowy. Wynikał on zarówno ze wzrostu kosztów materiałów budowlanych, jak i kosztu siły roboczej. Zmiana poziomu cen robót budowlanych ma istotny wpływ na rentowność realizowanych inwestycji deweloperskich. W efekcie, pośrednio, wzrost tych kosztów może przełożyć się na obniżenie rentowności Grupy. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring kosztów budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonawstwa. Rośnie profesjonalizacja pro- cesów zakupowych z uwzględnieniem benchmarkingu i przetargów. Ma miejsce bieżąca analiza rentowności pro- jektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen produk- tów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struktury kosztów RYZYKO WZROSTÓW CEN ORAZ BRAKU PODAŻY GRUNTU: Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lo- kalizacji, uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo apartamentowe i mieszka- niowe stanowiące przeważającą część aktywności bizne- sowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warun- kującym osiągnięcie celu podstawowego każdego pro- jektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalają- cej marży ze sprzedaży oraz satysfak-cjonującego tempa sprzedaży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konkuren- cję na rynku nieruchomości, czasochłonny proces uzyski- wania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ograni- czona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i odpowiednim przeznaczeniem w miejscowym planie za- gospodarowania przestrzennego lub studium uwarunko- wań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Opi- sane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytu- ację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 73 Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring kosztów gruntów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji oraz eks- pertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych. W ramach swojej bieżącej działalności Grupa z wyprzedze- niem planuje i realizuje zakupy gruntów inwestycyjnych, utrzymując dzięki tym działaniom bank gruntów zakupio- nych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i zapewniający bazę pod realizację projektów w horyzon- cie długoterminowym. RYZYKO KONCENTRACJI DZIAŁALNOŚCI: Znaczna część działalności Grupy koncentruje się w seg- mencie mieszkaniowym, w ramach projektów realizowa- nych na terenie Wrocławia. Zdecydowana większość przychodów ze sprzedaży jest realizowana na wrocław- skim rynku. W związku z powyższym generowane przez Grupę przychody i zyski będą uzależnione w istotnym stop- niu od sytuacji panującej na wrocławskim rynku mieszka- niowym i komercyjnym. Grupa nie może dać gwarancji utrzymania obecnie panującej dobrej sytuacji lokalnych rynków, co w przyszłości w przypadku ich pogorszenia może mieć negatywny wpływ na perspektywy Grupy. Nie- korzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finan- sowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Spółka aktywnie dąży do dywersyfikacji obszarów działania oraz źródeł przychodów w znaczeniu segmentów produktowych i grup klientów, dla których przygotowuje ofertę. Segmentacja taka mityguje ryzyko związane z koncentracją pozwalając w pełni wykorzystać pozycję lidera mieszkaniowego we Wrocławiu. RYZYKO REGULACYJNE: Grupa działa na uregulowanym rynku, w szczególności w oparciu o „Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego oraz Dewe- loperskim Funduszu Gwarancyjnym” – znowelizowanej dnia 20 maja 2021 roku (tzw. ustawa deweloperska). No- welizacja przepisów przeprowadzona w 2021 roku wpro- wadza szereg poprawek oraz zmian wpływających bez- pośrednio na organizację procesu sprzedażowego oraz powiązane z nim procesy zarówno po stronie dewelopera jak i banków zarządzających powiązanymi rachunkami powierniczymi. Na mocy ustawy utworzono także bez- zwrotny Funduszu Gwarancyjny. Nowe regulacje zaczną obowiązywać deweloperów, banki oraz nabywców od 1 lipca 2022 roku. Szeroki zakres zmian wprowadzany przez ustawę, oraz potencjalne rozbieżności interpretacyjne po- między zaangażowanymi stronami mogą negatywnie wpłynąć na efektywność powiązanych procesów dewe- loperskich zwłaszcza w początkowym okresie obowiązy- wania przepisów. Kolejnym czynnikiem ryzyka prawnego są potencjalne zmiany przepisów w zakresie: 1. prowadzenia robót budowlanych, 2. wymaganych parametrów technicznych obiektów, 3. postępowań administracyjnych związanych z prowadzeniem projektów deweloperskich, prawa pracy. Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Prawny (w tym komórkę odpowiadającą za compliance - badającą zgodność przepisów wewnętrznych z przepi- sami obowiązującego prawa). Dział Prawny monitoruje potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich wpływ na prowa- dzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współ- pracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancelariami prawnymi jak i stowarzyszeniami branżowymi, celem udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży deweloperskiej, budowania świadomości skutków plano- wanych w wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowa- nia na zmiany otoczenia prawnego. RYZYKO POSTĘPOWAŃ ADMINISTRACYJNYCH I PRAW- NYCH: W związku z uregulowanym charakterem działalności de- weloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biuro- wych wymaga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami administracji publicznej i samorządowej, w szczególności zgód, za- świadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłu- żane w czasie lub opóźniane, także w wyniku działań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ry- zyka wystąpienia wad prawnych kupowanych gruntów in- westycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach do- puszczalnego zagospodarowania nieruchomości. W kon- sekwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzy- mania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń pla- nów inwestycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi kon- sekwencjami dla Grupy. Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, 30 letnie doświadczenie oraz profesjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projek- tów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie ne- gatywnego wpływu ryzyka opóźnień postępowań admini- stracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu dewe- loperskiego jest wielowymiarowy proces weryfikacji nieru- chomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Di- ligence zakupu gruntów jest prowadzony w oparciu o za- soby własne przy współpracy ze sprawdzonymi specjali- stami branżowymi z rynku eksperckiego. Istnieje jednak ry- zyko, że nawet pomimo przeprowadzenia szczegółowej weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zaku- pem, nie będzie możliwe ujawnienie wszystkich wad danej nieruchomości. RYZYKO KONCENTRACJI DOSTAWCY USŁUG: Główną usługą zewnętrzną kontraktowaną przez Grupę jest usługa generalnego wykonawstwa budowy. Kontrak- towanie budów u jednego lub w bardzo wąskiej grupie dostawców powoduje powstanie ryzyka przerwania lub opóźnienia realizacji projektu inwestycyjnego, w przy- padku przejściowych lub trwałych problemów podwyko- nawcy. W sytuacji znacznej koncentracji usługi u jednego dostawcy i przy jego upadłości może dojść do istotnego wpływu tego zdarzenia na wyniki finansowe Grupy. Działania Spółki: Spółka dywersyfikuje dostawców usług Generalnego Wykonawstwa, każdorazowo przy wyborze, sprawdzając ich sytuację finansową. Ponadto wyspecjali- zowane komórki Spółki śledzą na bieżąco postępy zakon- traktowanych prac, terminowość oraz jakość wykonaw- stwa i zużycie zamawianych materiałów budowlanych. Jednym z narzędzi dywersyfikacji ryzyka jest rozbudowana Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 74 struktura spółek celowych Grupy. Jest nim też dobór firm wykonawczych z grupy kilku sprawdzonych kontrahentów. Grupa oprócz kontraktowanych wykonawców zatrudnia- nych w modelu Generalnego Wykonawstwa posiada analogiczne kompetencje, prowadząc budowy w mo- delu pakietowym (realizacja budowy za pośrednictwem większej liczby drobnych podwykonawców), co istotnie zmniejsza ryzyka koncentracji dostawcy usług. RYZYKO KONKURENCYJNE: Kluczowym rynkiem funkcjonowania Grupy pozostaje Wrocław, należący do najbardziej atrakcyjnych rynków deweloperskich w Polsce, co determinuje, iż działa tu rów- nież duża liczba konkurujących podmiotów, zarówno lo- kalnych, jak i ogólnokrajowych. Oferta mieszkaniowa większości deweloperów jest coraz bardziej zbliżona pod względem jakości wykonawstwa i parametrów technicz- nych budynków i lokali mieszkalnych. Dlatego istotnego znaczenia nabierają inne elementy konkuro-wania: lokali- zacja i otoczenie danego projektu deweloperskiego, róż- norodność i dopasowanie oferty do zapotrzebowania rynku w zakresie liczby mieszkań i ich struktury, promocja projektu, postrzeganie i opinie klientów o danym dewelo- perze. Konkurencja występuje więc na każdym poziomie działania dewelopera począwszy od pozyskiwania atrak- cyjnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, aż do promocji i sprzedaży projektu. Należy spodziewać się silnej konkurencji już na etapie pozyskiwania tańszych lub lepiej zlokalizowanych gruntów, czy też skuteczniejszej promocji swoich projektów przez konkurencyjnych deweloperów. Powyższe elementy mogą spowodować zmniejszenie sprzedaży przez Grupę. W efekcie Grupa może zostać zmuszona do wprowadzenia dodatkowych promocji w celu sprzedaży zrealizowanych projektów, co w efekcie może spowodować obniżenie rentowności działalności Grupy i poziomu realizowanych zysków. Opisane okolicz- ności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istot- nie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finan- sową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Spółka na bieżąco monitoruje aktywność konkurencji w oparciu o zasoby wewnętrzne i z uwzględ- nieniem zewnętrznych narzędzi monitoringu rynku (Dział Analiz i Badań Rynkowych, raporty zewnętrzne, monitoring oferty i działań promocyjnych). Zarząd Spółki uwzględnia ryzyko konkurencji w opracowywaniu planów oraz w bie- żącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia. RYZYKO SYTUACJI MAKROEKONOMICZNEJ: Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą na- bywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie z sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja ekono- miczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom oraz cykliczność popytu na nieruchomości. Czynniki takie jak zmiany PKB, wysokość stóp procentowych, podaż kre- dytów, dostępność finansowania dla inwestycji, bezrobo- cie, inflacja, mogą mieć pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców lokali i najemców oraz nabywców obiektów biurowych. W szczególności na ich zdolność fi- nansowania inwestycji, a co za tym idzie mogą przełożyć się na wyniki działalności Grupy. Działania Spółki: Grupa na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby we- wnętrzne, z uwzględnieniem raportów zewnętrznych do- radców i firm badających rynek. Zarząd Grupy uwzględ- nia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowu- jąc swoje działania do zmiennego otoczenia. RYZYKO CENOWE: Czynniki ekonomiczne w skali mikro jak i makro, podobnie jak i struktura kosztów realizacji inwestycji mają wpływ na kształtowanie się stawek najmu oraz cen nieruchomości mieszkaniowych i biurowych. Zmiany cen mają bezpo- średni wpływ na działalność oraz wyniki finansowe Grupy. Działania Spółki: Spółka na bieżąco i w sposób zorganizo- wany monitoruje poziom cen w oparciu o zasoby we- wnętrzne oraz zewnętrzne źródła badania rynku. Cykliczne analizy cenowe oraz zespół ekspertów rynku nieruchomo- ści pozwalają realizować z wyprzedzeniem działania ograniczające negatywny wpływ ryzyka cenowego na działalność Grupy. RYZYKO WYSTĘPUJĄCE PO SPRZEDAŻY LOKALI MIESZKANIO- WYCH: W związku z prowadzoną działalnością deweloperską Grupa może być narażona na ewentualne spory i postę- powania sądowe związane ze zrealizowanymi projektami. W ich wyniku Grupa może zostać zobowiązana do speł- nienia świadczeń z tytułu rękojmi lub udzielonej gwarancji, tj. m.in. usunięcia ewentualnych wad, zwrotu części lub całości ceny. Ich wystąpienie może istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finan- sowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Spółka nadzoruje to ryzyko na bieżąco monitorując jakość wykonywanych prac budowlanych. Profesjonalna organizacja procesu deweloperskiego pod nadzorem ekspertów ma eliminować powody występo- wania roszczeń ze strony klientów. Ponadto na poziomie współpracy z dostawcami usług Spółka zabezpiecza inte- resy swoje i swoich klientów wprowadzając stosowne za- pisy odpowiedzialności finansowej i karnej podwykonaw- ców za nienależyte przeprowadzenie robót, nakładając na nich obowiązki usunięcia wad w okresach gwarancji i rękojmi. Spółka prowadzi zorganizowany i profesjonalny sposób obsługi posprzedażowej oraz realizacji napraw gwarancyjnych. RYZYKO WALUTOWE: W związku z tym, że Grupa ma część kredytów zaciągnię- tych w EUR, uzyskuje część przychodów z tytułu najmu w EUR oraz niektóre koszty odsetkowe ma również w EUR, po- nosi ryzyko walutowe. Działania Spółki: W celu ograniczenia ryzyka walutowego, jeśli to możliwe, waluta zobowiązania kredytowego jest powiązana z walutą uzyskiwanych przychodów. Analizo- wana jest wrażliwość wyniku finansowego oraz pozosta- łych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN. W skonsolidowanym sprawozdaniu finanso- Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 75 wym zaprezentowano kalkulację wzrostu lub spadku kur- sów EUR/PLN w stosunku do kursu zamknięcia obowiązują- cego na poszczególne dni bilansowe. Ponadto ryzyko wa- lutowe związane z uruchamianiem kredytu walutowego na finansowanie nieruchomości inwestycyjnych w budo- wie ograniczane jest przez zawarcie transakcji zabezpie- czających typu forward. RYZYKO KREDYTOWE: Grupa wykorzystuje różne formy finansowania takie jak 1) kredyty bankowe, 2) obligacje, 3) środki własne. Grupa jest w stanie pozyskać finansowanie, w wolumenach i koszcie adekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku materializacji szeregu ryzyk zewnętrz- nych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z tym w odniesieniu do finansowania zewnętrznego, nie można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czynni- ków na wyniki działalności Grupy. W szczególności należy zwrócić uwagę na możliwe trudności w dostępie do finan- sowania obligacyjnego w sytuacji, gdy wśród inwestorów instytucjonalnych nastąpi utrata zaufania do segmentu deweloperskiego lub nastąpi załamanie rynków finanso- wych. Działania Spółki: Spółka optymalizuje i różnicuje źródła fi- nansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje dostępne opcje w zakresie finasowania umożli- wiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja źródeł finansowania dostosowana jest do specyfiki po- szczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektó- rych inwestycji odbywa się wyłącznie ze środków wła- snych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne za- rządzanie ryzkiem w tym zakresie. RYZYKO PŁYNNOŚCIOWE: Inwestycje na rynku nieruchomości są realizowane za po- średnictwem spółek celowych. Grupa finansuje projekty deweloperskie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom celowym realizującym daną inwestycję. Spłata pożyczek uzależniona jest od kondycji finansowej pożyczkobiorców (a zatem poszczególnych spółek celowych), która deter- minowana jest w szczególności rzeczywistą realizacją za- kładanego harmonogramu realizacji konkretnych przed- sięwzięć. Opóźnienia poszczególnych projektów mogą wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć na po- gorszenie płynności finansowej Grupy. Opisane okoliczno- ści oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Grupa prowadzi monitoring ryzyka utraty płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim jak i długim okresie. W tym celu Grupa prognozuje prze- pływy z działalności operacyjnej, koszty zarówno zawar- tych jak i przyszłych kontraktów oraz przepływy z działal- ności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzkiem utraty płynności Grupa optymalizuje źródła finansowania, korzystając z takich źródeł jak Kredyty bankowe, obligacje czy środki własne, odpowiednio dostosowując terminy wy- magalności poszczególnych z nich dla zapewnienia mak- symalnej efektywności przepływów. RYZYKO RYZYKO ZOBOWIĄZAŃ I OGRANICZEŃ OKRESU PRZEJŚCIOWEGO: W związku z finalizacją przeglądu opcji strategicznych w dniu 17 lutego 2021 roku doszło do podpisania przed- wstępnej umowy sprzedaży spółek DKR, będących właści- cielami kontrolnego pakietu akcji Spółki. Do podpisania umowy przyrzeczonej działalność Spółki poddana była licznym ograniczeniom i dodatkowym procedurom. Działania Spółki: Spółka podjęła odpowiednie uchwały i zapoznała kadrę zarządzającą z warunkami prowadzenia działalności w okresie przejściowym. Uruchomiono dodat- kowe kanały komunikacji i doradztwa prawnego. Poinfor- mowano strony transakcji o obowiązujących nas ograni- czeniach w odniesieniu do podpisanych umów jak też przepisów szczególnych, których wykonanie poddane jest nadzoro-wi ze strony odpowiednich organów i instytucji. Ryzyko wiąże się z ewentualnym złamaniem tych ograni- czeń, nie zastosowaniem się do procedur. Miało ono rów- nież wy-miar regulacyjny, bowiem działania spółki były w tym okresie poddane szczególnemu nadzorowi ze strony UOKiK oraz KNF. RYZYKO KONCENTRACJI AKCJONARIATU: Najwięksi akcjonariusze Grupy Emitenta: DKR Echo Invest- ment sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. posiadają kon- trolny pakiet akcji w kapitale zakładowym Grupy, dają- cych bezwzględną większość głosów na walnym zgroma- dzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że najwięk- szy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność Grupy, a tym samym istnieje potencjalne ryzyko, że inte- resy inwestorów mniejszościowych mogą być nie zawsze spójne z interesami największego akcjonariusza. Ryzyko pozostaje w znacznej mierze poza sferą wpływu Grupy, niemniej organy Spółki analizują decyzje akcjonariuszy w odniesieniu do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strate- gicznych oraz w ramach przypisanych im uprawnień do- kładają należytej staranności w celu zapewnienia rów- nego traktowania wszystkich akcjonariuszy. RYZYKO KONFLIKTU INTERESÓW: Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz wła- ścicielami akcji i udziałów w podmiotach będących wła- ścicielami akcji Emitenta, mogą wystąpić powiązania oso- bowe i organizacyj-ne. Członkami organów Emitenta mogą być jednocześnie osoby pełniące istotne funkcje w podmiocie będącym właścicie-lem jej akcji oraz jej rynko- wym konkurentem. Może to powodować potencjalne ry- zyko wzajemnego wpływania na decyzje oraz konfliktu in- teresów. Nie można bowiem wykluczyć potencjalnego konfliktu interesów Emitenta z interesami rynkowymi pod- miotu kontrolującego. Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podejmo- wanych decyzji spółka zarządza zidentyfikowanymi kon- fliktami interesów. W przypadku identyfikacji takiego kon- fliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku do którego ów konflikt zachodzi, zobowiązany jest do powia- domienia innych członków organu o wystąpieniu konfliktu i nie bierze udziału w podejmowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 76 RYZYKO REALIZACJI TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI POWIĄ- ZANYMI: W związku ze specyfiką rynku, na którym działa Grupa oraz sposobem jej zorganizowania operacyjnego, Grupa za- wiera i będzie zawierać transakcje z podmiotami powią- zanymi. Do zawarcia transakcji z podmiotem powiązanym na warunkach nierynkowych, której wartość przekraczać będzie 5% sumy aktywów w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, ustalonych na podsta- wie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finanso- wego (tzw. istotna transakcja), wymagana jest zgoda Rady Nadzorczej Grupy. Działania Spółki: Grupa wskazuje, że wszystkie transakcje zawierane z podmiotami powiązanymi są zasadne i reali- zowane na warunkach rynkowych. Profesjonalne podej- ście do dokumentowania cen transferowych, służące głównie celom podatkowym, pozwala na szczególny nadzór nad transakcjami z podmiotami powiązanymi ze strony Zarządu, co służy zapobieganiu ryzyku. Zawarcie istotnej transakcji przez Emitenta z podmiotem powiąza- nym oraz zawarcie istotnej transakcji przez spółkę zależną z podmiotem powiązanym będzie komunikowane na stro- nie internetowej najpóźniej w momencie zawarcia tej transakcji i będzie podlegało rejestracji. RYZYKO OGRANICZENIA DOSTĘPNOŚCI KREDYTÓW HIPO- TECZNYCH ORAZ ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ KLIENTÓW: Banki udzielają kredytów mieszkaniowych nabywcom mieszkań, których zabezpieczeniem jest hipoteka na pra- wie własności danego lokalu mieszkalnego. Kredyt ban- kowy jest kluczowym źródłem finansowania zakupu miesz- kań dla większości klientów Grupy. Podstawą do udziela- nia kredytów przez banki, obok oceny wiarygodności kre- dytowej klientów, poziomu stóp procentowych oraz po- ziomu cen rynkowych mieszkań, jest też sytuacja makroe- konomiczna oraz regulacyjna warunkująca zdolność ban- ków do prowadzenia akcji kredytowej. Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekono- micznych lub sytuacji materialnej potencjalnych kredyto- biorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kre- dyto-wej lub wprowadzić większe wymagania wobec klientów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejsze- nie prowadzonej przez nie akcji kredytowej. Na skalę udzielanych kredytów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane przez Ko- misję Nadzoru Finansowego („KNF”). W przypadku ograni- czenia poziomu udzielanych kredytów hipotecznych ist- nieje ryzyko, iż zmniejszy się liczba klientów zainteresowa- nych nabyciem nowego mieszkania, co w konsekwencji może prowadzić do zmniejszenia się popytu na mieszkania oferowane przez Grupę. Również w wyniku zmian w poli- tyce regulacyjnej może nastąpić ograniczenie zdolności kredytowej kredytobiorców, co w konsekwencji istotnie zmniejszy liczbę osób decydujących się na zakup mieszka- nia. RYZYKO ZWIĄZANE ZE STOSOWANIEM PRAWA PODATKO- WEGO PRZEZ ORGANY SKARBOWE: W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpretacjach dokonywanych przez organy wyższej in- stancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmia- nom, są zastępowane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak pewności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo auto- matycznego stosowania go zgodnie z posiadanymi w da- nej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do różnorodnych, często skomplikowanych stanów faktycz- nych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwięk- szenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu przepisów składających się na polski system podat- kowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do wła- ściwego stosowania przepisów, a z drugiej strony powo- duje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpretacji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obo- wiązujących w Unii Europejskiej i powinny być z nimi w pełni zharmonizowane, należy zwrócić uwagę na ryzyko ich stosowania związane z często niewystar-czającym po- ziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim systemie prawnym. Może to skutkować przyjęciem inter- pretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami obowiązującymi na poziomie Unii Europejskiej. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy. RYZYKO ZWIĄZANE Z KONIUNKTURĄ W BRANŻY DEWELO- PERSKIEJ ORAZ CYKLICZNOŚCIĄ TEJ BRANŻY: Działalność, wyniki finansowe oraz sytuacja finansowa branży deweloperskiej, w tym Grupy w dużej części zależą od bieżącego otoczenia rynkowego, sytuacji makroeko- nomicznej, sytuacji w branży deweloperskiej, a także od popytu na rynku nieruchomości. Ostatnie, istotne pogor- szenie koniunktury makroekonomicznej w Polsce miało miejsce w okresie 2008-2011 r., kiedy to odnotowano zna- czące ograniczenie wzrostu PKB. Skutkiem pogorszenia ko- niunktury było m.in. ograniczenie akcji kredytowej przez banki i w konsekwencji zmniejszenie popytu na nierucho- mości mieszkaniowe. Popyt na nieruchomości mieszka- niowe warunkowany jest m.in. przez poziom średniego wy- nagrodzenia brutto, wysokość stóp procentowych, wyso- kość marż kredytowych, regulacje nadzoru finansowego, wpływające na dostępność kredytów hipotecznych, rzą- dowe programy wsparcia adresowane do nabywców mieszkań. Ponowne pogorszenie koniunktury gospodar- czej może wywołać podobne lub bardziej negatywne skutki w branży deweloperskiej. W branży deweloperskiej istotne znaczenie ma również jej cykliczność. Sprzedaż (w szczególności mieszkań) istotnie zależy od czynników ma- kroekonomicznych, demograficznych na danym rynku, dostępności źródeł finansowania zakupu oraz cen miesz- kań. Z dotychczasowego doświadczenia Grupy wyni-ka, iż w okresie zwiększonego popytu na mieszkania istotnie zwiększa się marża deweloperów, ale również liczba no- wych projektów deweloperskich. Z uwagi na długi okres realizacji projektu (zależnym m.in. od zezwoleń administra- cyjnych oraz czasem budowy) istnieje ryzyko, iż relacje po- między popytem a podażą ulegną zmianie lub odwróce- niu (podaż przewyższy popyt) i w rezultacie deweloperzy Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 77 mogą nie być w stanie sprzedać wszystkich zrealizowa- nych projektów na zakładanych wcześniej warunkach, co wpłynie na istotne obniżenie marży. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie ne- gatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. RYZYKO ZWIĄZANE ZE SPRZEDAŻĄ NIERUCHOMOŚCI KO- MERCYJNEJ: W zakresie działalności dotyczącej nieruchomości komer- cyjnych Grupa jest właścicielem budynku City 2, wcho- dzącego w skład kompleksu biurowego City Forum we Wrocławiu. W zakresie działalności komercyjnej celem biz- nesowym Grupy, po wybudowaniu i osiągnięciu oczeki- wanego stopnia komercjalizacji, jest sprzedaż budynku biurowego. Nie można wykluczyć ograniczenia popytu na zakup inwestycji komercyjnych, zarówno w skali globalnej, jak i lokalnej powodującego uniemożli-wienie sprzedaży budynku. Wymagania inwestorów zainteresowanych za- kupem budynków komercyjnych związane z długo-ścią trwania umów najmu oraz wielkością akceptowalnych pu- stostanów mogą istotnie wpływać na rentowność transak- cji sprzedaży budynku lub ją blokować w przypadku spo- wolnienia na rynku nieruchomości lub opóźnień w proce- sie komercjali-zacji budynku. Mogą również wystąpić pro- blemy związane z utratą płynności finansowej przez klu- czowych najemców. W przypadku zarządzania budyn- kami komercyjnymi występuje ryzyko związane z pozyska- niem nowych najemców po zakoń-czeniu pierwotnych długoterminowych umów najmu oraz konieczność pokry- cia kosztów readaptacji powierzchni zgodnie z wymo- gami nowych najemców. Właściciel budynku jest zobo- wiązany do zapewnienia odpowiedniego standardu i stanu technicznego budynku, stąd ewentualne awarie dotyczące nieruchomości mogą prowadzić do utraty przychodów z czyn-szu, powstania zobowiązań do zapłaty odszkodowania i/lub doprowadzić do rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Wskazany budynek został czę- ściowo sfinansowany kredytem inwestycyjnym denomino- wanym w EUR, którego saldo na dzień 31.12.2021 wynosiło 4.549 tys. EUR, a termin zapadalności to 22.12.2031. Opi- sane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytu- ację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. RYZYKO UTRATY KADRY ZARZĄDZAJĄCEJ I KADRY KIEROW- NICZEJ / RYZYKO ZWIĄZANE Z UTRATĄ WYKWALIFIKOWA- NEGO PERSONELU Istotne znaczenie dla Grupy mają osoby zarządzające i kadra kierownicza zajmująca kluczowe stanowiska w Gru- pie. Ich kwalifikacje, doświadczenie zawodowe oraz zna- jomość branży, decydują o osiąganych wynikach finanso- wych i perspektywach rozwoju. Odejście kilku członków kadry kierowniczej mogłoby odbić się negatywnie na pro- wadzonej działalności i mieć ujemny wpływ na sytuację majątkową, finansową i dochodową Grupy. Zatrudnienie nowej kadry wiąże się z długim okresem rekrutacyjnym oraz koniecznością zapoznawania się nowych pracowni- ków z ofertą Grupy i wdrażania do biznesu, co bezpośred- nio wpływa na osiągnięcie oczekiwanej pełnej wydajno- ści w pracy. RYZYKO ODSTĄPIENIA KLIENTÓW OD UMÓW DEWELOPER- SKICH: Proces sprzedaży mieszkaniowych inwestycji deweloper- skich opiera się na przedsprzedaży realizowanej w oparciu o umowy rezerwacyjne (w pierwszej kolejności) oraz de- weloperskie. Finalna umowa sprzedaży zawierana jest po zakończeniu budowy i przekazaniu lokalu. Istnieje ryzyko odstąpienia klienta lub grupy klientów od zawartych umów. Ze względu na wymagania Urzędu Ochrony Kon- kurencji i Konsumentów dotyczące limitowania wysokości kary umownej w przypadku takiego odstąpienia rezygna- cja istotnej grupy klientów, przy istotnym spadku poziomu cen na rynku, mogłoby negatywnie wpłynąć na sytuacje finansową Grupy. Analogiczne ryzyko występuje również przy umowach rezerwacyjnych. Wystąpienie takiej sytua- cji może istotnie negatywnie wpływać na działalność, sy- tuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 78 5.6 Cele i plany na rok 2022 Zarząd Archicom celuje w umocnienie pozycji lidera pierwotnego rynku mieszkaniowego w ramach aglomeracji Wrocławskiej w oparciu o zdywersyfikowany portfel inwestycji odpowiadający zróżnicowanym potrzebom klientów oraz koncepcję realizacji wszechstronnych projektów budowalnych w duchu mixed-use. ( osiedla społeczne) Jednocześnie w roku 2022 Grupa planuje kolejne uzupełnienia banku gruntów zarówno w samym Wrocławiu, jak i innych dużych aglomeracjach miejskich w kraju. Strategicznym kierunkiem rozwoju Archicomu jest kontynuacja realizacji wieloetapowych osiedli społecznych, co może wiązać się z istotnymi inwestycjami w duże nieruchomości gruntowe wymagających znacznych nakładów finansowych oraz organizacyjnych. Spółka nie zakłada materialnych inwestycji w grunty spekulacyjne, o niepewnej strukturze własności lub z niewyjaśnionym stanem prawnym, choć dopuszcza długofalową realizację projektów o znacznym poziomie komplikacji. Posiadany bank gruntów pozwala na budowę około 3.700 lokali w bardzo dobrych lokalizacjach i stanowi adekwatne zabezpieczenie kontynuacji działalności Grupy w kolejnych latach wymagając bieżącego uzupełniania zgodnie z przyjętymi kierunkami rozwoju. Archicom S.A. podjął działania w celu dalszego rozwoju w 2022 roku. Spółka dysponuje zrównoważonym modelem finansowania adekwatnym do zakładanych potrzeb i ambicji wzrostowych. Wykorzystywane źródła finansowania gwarantują zdywersyfikowany rozkład ryzyka oraz optymalny model kosztów finansowych, wzmacniany wysoką wiarygodnością Spółki na rynku finansowania dłużnego oraz niskimi stopami procentowymi, skutkującymi atrakcyjnymi warunkami kredytowania oraz emisji papierów dłużnych. Zarząd planuje kontynuację przyjętego modelu finansowania inwestycji opartego o mix środków własnych, bankowych kredytów inwestycyjnych oraz obligacji korporacyjnych. W zakresie działań sprzedażowo-marketingowych Archicom jest mocno skupiony na rozwoju kanałów dotarcia do nowych potencjalnych klientów oraz pracy nad efektywnością i optymalizacją nowych technologii wspierających pozyskiwanie i obsługę klienta. Opracowywane koncepty promocyjne bazować nadal będą na wiedzy o potrzebach klienta i aktualnej sytuacji rynkowej. Zarząd kontynuuje przyjętą politykę stabilizacji działalności w warunkach pandemii SARS-CoV-2, a w szczególności: utrzymanie niskich wskaźników zadłużenia Grupy oraz wysokich wskaźników płynności bieżącej, kontynuację planu inwestycji budowlanych w zrównoważonej relacji do zmiennego popytu (sprzedaży) oraz zdyscyplinowaną strukturę kosztów. Zarząd kontynuuje plan działań usprawniających oraz optymalizujących szeroko rozumianą realizację projektów deweloperskich, obejmującą wszystkie jej etapy, począwszy od decyzji o zakupie gruntów, poprzez projektowanie, budowę, sprzedaż i marketing a na obsłudze posprzedażowej klienta skończywszy. Spółka inwestuje środki i zasoby w rozwój kompetencji pracowników oraz infrastrukturę i narzędzia pracy dążąc do utrzymania pełnej zdolności operacyjnej. Jednym z elementów planu zrównoważonego rozwoju Spółki jest kontynuacja rozwoju kompetencji generalnego wykonawstwa w ramach podmiotu zależnego Archicom Sp. z o.o. - Realizacja Inwestycji Sp. k. oraz dalszy rozwój własnych struktur menadżerów projektów, formalnej obsługi inwestycji mieszkaniowych, obszarów handlowych i marketingowych, uznając je wszystkie za kluczowe zasoby i źródła strategicznej przewagi konkurencyjnej. Dzięki połączeniu sił z Echo Investment, czego odzwierciedleniem jest szerzej opisana w pkt. 1.5 umowa o współpracy strategicznej, Grupa zyskała większy potencjał rozwoju i elastyczności działania. Archicom S.A. podjął działania w celu dalszego rozwoju w 2022 roku. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 79 Zarząd Spółki utrzymuje przyjęte cele organizacyjne na lata 2021-2022: • Przygotowanie Spółki do zmian na rynku • Zwiększanie poziomu rentownej sprzedaży • Zapewnienie finansowania i wzrostu Grupy Archicom • Dostosowanie produktów do potrzeb Klienta, za które gotów jest zapłacić • Utrzymanie dbałości o pracowników W perspektywie 4-5 lat Zarząd dąży do: • Realizacji strategii zrównoważonego rozwoju w oparciu o posiadane zasoby własne • Zwiększania sprzedaży przy jednoczesnym utrzymaniu rentowności • Dostosowywanie kultury organizacyjnej do misji i wizji firmy • Dalszego usprawniania ładu organizacyjnego • Zwiększanie poziomu współpracy pomiędzy działami w ramach orientacji na wspólne cele • Zapewnienie odpowiedniego personelu do realizacji celów firmy (utrzymanie i rozwój) • Przekształcania Archicomu w organizację opartą na wiedzy • Pro klienckiej orientacji całej organizacji. 5.7 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych Archicom S.A. na bieżąco ocenia możliwości realizacji za- mierzeń inwestycyjnych w ramach Grupy. Zaplanowane projekty będą finansowane ze środków własnych, kredy- tów oraz poprzez emisję obligacji. Bieżąca i planowana struktura finansowania, posiadane środki pieniężne oraz bogaty bank gruntów umożliwiają realizację założeń in- westycyjnych. Najbliższa spłata istotnych (powyżej 50 mln złotych) kwot, w ramach zobowiązań finansowych Spółki przypada na lipiec 2022 rok. Najbliższa spłata istotnych (powyżej 50 mln złotych) kwot, w ramach zobowiązań finansowych Spółki przypada na li- piec 2022 rok. Spółka działa głównie w oparciu o własne, sprawdzone zasoby budując wewnątrz kompetencje w każdym z klu- czowych obszarów działalności, w szczególności: w obsza- rze zakupu gruntów, formalnej obsługi inwestycji oraz w obszarze realizacji inwestycji. Posiadane zasoby perso- nalne pozwalają Grupie sprawnie realizować zamierzenia inwestycyjne. Utrzmymać pozycję lidera na wrocławskim rynku wraz z dalszym rozwojem ogólnopolskim Awipolis 6. Ład korporacyjny ŁAD KORPORACYJNY 06 Planty Racławickie Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 81 6.1 Zbiór zasad ładu korporacyjnego Archicom S.A. stosuje zasady Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021. Rada Giełdy Uchwałą Nr 13/1834/2021 z dnia 29 marca 2021 r. przyjęła nowe zasady ładu korporacyjnego dla spółek noto- wanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre Praktyki 2021, DPSN2021). Jest to kolejna wersja zbioru zasad ładu korporacyjnego, którym od 2002 roku podlegają spółki notowane na Głównym Rynku GPW. Dobre Praktyki 2021 weszły w życie 1 lipca 2021 r. Stosowanie przez spółki zasad ładu korporacyjnego, zawartych w Dobrych Praktykach, jest dobrowolne, jednak informowanie o ich stosowaniu należy do obowiązków każdej spółki giełdowej, zapisa- nym w Regulaminie GPW. Pierwszy raport ws. stosowania DPSN2021 został przez Archicom S.A. opublikowany w dniu 30 lipca 2021 r. Tekst zbioru powyższych zasad jest publicznie dostępny na stronie internetowej www.archicom.pl oraz stronie Giełdy Papie- rów Wartościowych S.A. w Warszawie, pod adresem https://www.gpw.pl/dobre-praktyki. W 2021 roku Grupa Archicom przestrzegała także zasad opublikowanych w Kodeksie Dobrych Praktyk w relacjach Klient - Deweloper autorstwa Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Treść Kodeksu Dobrych Praktyk w relacjach Klient - Deweloper dostępny jest publicznie pod adresem: http://www.war- szawa.pzfd.pl/strefa-klienta/kodeks-dobrych-praktyk. Jednocześnie Spółka wyjaśnia, iż w 2021 roku nie stosowała innych niż wskazane powyżej zasady dobrych praktyk w zakre- sie ładu korporacyjnego, w tym wykraczających poza wymogi przewidziane prawem krajowym.. 6.2 Odstępstwa od przyjętych zasad ładu korporacyjnego Informacja na temat stanu stosowania przez spółkę zasad zawartych w Zbiorze Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021: Według aktualnego stanu stosowania Dobrych Praktyk Spółka nie stosuje 11 zasad: 1.3.1., 1.3.2., 1.4., 1.4.1., 1.4.2., 2.1., 2.2., 2.11.6., 4.1., 4.3., 6.3. 1.3.1. zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i ryzyka związane ze zmianami klimatu i zagadnienia zrównoważo- nego rozwoju; Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki : Raport ESG będzie sporządzany na poziomie spółki - matki Emitenta, firmy Echo Investment S.A. i jako dokument skonsolidowany będzie obejmował podmioty z Grupy Kapitałowej Echo Investment, w tym dane dotyczące Emitenta. Na obecną chwilę Emitent nie zamierza sporządzać dodatkowego, samodzielnego raportu dot. tematyki ESG. 1.3.2. sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące m.in. podejmowanych i planowanych działań mających na celu za- pewnienie równouprawnienia płci, należytych warunków pracy, poszanowania praw pracowników, dialogu ze społeczno- ściami lokalnymi, relacji z klientami. Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki : Raport ESG będzie sporządzany na poziomie spółki - matki Emitenta, firmy Echo Investment S.A. i jako dokument skonsolidowany będzie obejmował podmioty z Grupy Kapitałowej Echo Investment, w tym dane dotyczące Emitenta. Na obecną chwilę Emitent nie zamierza sporządzać dodatkowego, samodzielnego raportu dot. tematyki ESG. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 82 1.4. W celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii biznesowej spółka zamiesz- cza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za pomocą mierników, finan- sowych i niefinansowych. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.: Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki : Spółka zamierza stosować przedmiotową Zasadę. Spółka ocenia, iż w perspektywie ok. 6-9 miesięcy opracuje i przekaże raportem bieżącym oraz zamieści na swoich stronach www, strategię biznesową, uwzględniająca m.in. podstawowe założenia strategii biznesowej, cele oraz planowane działania. 1.4.1. objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych w spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane są kwestie związane ze zmianą klimatu, wskazując na wynikające z tego ryzyka; Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki : Raport ESG będzie sporządzany na poziomie spółki - matki Emitenta, firmy Echo Investment S.A. i jako dokument skonsolidowany będzie obejmował podmioty z Grupy Kapitałowej Echo Investment, w tym dane dotyczące Emitenta. Na obecną chwilę Emitent nie zamierza sporządzać dodatkowego, samodzielnego raportu dot. tematyki ESG. 1.4.2. przedstawiać wartość wskaźnika równości wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako procen- towa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i innych dodatków) ko- biet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać informacje o działaniach podjętych w celu likwidacji ewentualnych nie- równości w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz horyzontem czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do równości. Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki : Raport ESG będzie sporządzany na poziomie spółki - matki Emitenta, firmy Echo Investment S.A. i jako dokument skonsolidowany będzie obejmował podmioty z Grupy Kapitałowej Echo Investment, w tym dane dotyczące Emitenta. Na obecną chwilę Emitent nie zamierza sporządzać dodatkowego, samodzielnego raportu dot. tematyki ESG. 2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w takich ob- szarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%. Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki : Emitent nie posiada polityki różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej. Emitent wskazuje, że powołanie poszczególnych osób na członków organów Emitenta lub ich zatrudnienie na kluczowych stanowiskach zależy od decyzji właściwych organów Emitenta (Walnego Zgromadzenia – w przypadku powoływania Rady Nadzorczej, Rady Nadzorczej – w przypadku powoływania Zarządu, Zarządu – w przypadku zatrudniania kluczowych menedżerów). Organy powołując lub zatrudniając daną osobę kierują się kwalifikacjami danych kandydatów. Emitent zapewnia przy tym, iż pro- cedury selekcji kandydatów na stanowiska członków jego organów nie zawierają elementów, które mogłyby być uznane za dyskryminujące określone grupy osób, w tym w sposób szczególny co do płci. Na potwierdzenie, iż Zarząd Emitenta stosuje politykę różnorodności w przypadku zatrudniania szeroko pojętej kadry zarządzającej, obejmującej ogół stanowisk dyrektorskich i kierowniczych, Emitent informuje, iż wskaźnik różnorodności określający udział kobiet w tak zdefiniowanej kadrze zarządzającej wynosi ok. 45%. 2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając m.in. osią- gnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1. Zasada nie jest stosowana. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 83 Komentarz spółki : Ze względu na fakt, iż walne zgromadzenie i rada nadzorcza nie przyjęły dotychczas uchwał w tej spra- wie, Spółka nie przyjęła polityki różnorodności w zakresie zróżnicowania pod względem płci w stosunku do zarządu i rady nadzorczej. 2.11.6. informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej, w tym realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1. Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki : Spółka nie stosuje zasady 2.1. wobec czego Sprawozdanie Rady Nadzorczej nie będzie zawierało treści których mowa w zasadzie 2.11.6. 4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia. Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki : Mając na uwadze ryzyka prawne związane z e-walnymi oraz aktualną strukturę akcjonariatu, Emitent zdecydował, iż na chwilę obecną nie będzie prowadził obrad Walnego Zgromadzenia przy wykorzystaniu środków komu- nikacji elektronicznej (e-walne). W miarę upowszechniania się stosowania takich rozwiązań, wyeliminowania ryzyk tak pro- wadzonych obrad WZA oraz zgłoszenia takiej potrzeby przez znaczącą liczbę akcjonariuszy, Emitent rozważy wprowadze- nie tej zasady w życie. 4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym. Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki : Spółka nie zapewnia powszechnie dostępnej transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywi- stym, niemniej po zakończeniu walnego zgromadzenia udostępnia zapis audiowizualny przebiegu obrad walnego zgroma- dzenia na swojej stronie internetowej. 6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest program opcji menedżerskich, wówczas realizacja pro- gramu opcji winna być uzależniona od spełnienia przez uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczo- nych, realnych i odpowiednich dla spółki celów finansowych i niefinansowych oraz zrównoważonego rozwoju, a ustalona cena nabycia przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie może odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania programu. Zasada nie jest stosowana. Komentarz spółki : Emitent nie wyklucza wprowadzenia programu motywacyjnego w formie opcji menedżerskich. Warunki takiego programu, cele w tym cena nabycia akcji przez uprawnione osoby będą określane w dacie podpisywania pro- gramu. 6.3 Walne Zgromadzenie Walne Zgromadzenie jest organem Spółki działającym w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych z dnia 15 września 2000 r., postanowienia Statutu oraz Regulamin Obrad Walnego Zgromadzenia. Statut Spółki dostępny jest na stronie internetowej Spółki: www.archicom.pl. Walne Zgromadzenie może być zwyczajne lub nadzwyczajne. Zwyczajne Walne Zgromadzenie winno odbyć się w ciągu 6 miesięcy po upływie każdego roku obrotowego. Ogłoszenie o zwołaniu Walnego Zgromadzenia, ze wskazaniem porządku obrad, uprawnień przysługujących akcjonariuszom oraz projektami uchwał Spółka udostępnia na swojej stronie internetowej w zakładce raporty bieżące. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 84 Walne Zgromadzenie jest władne do podejmowania wiążących uchwał, jeśli reprezentowane na nim jest więcej niż 30% ka- pitału zakładowego, o ile przepisy prawa nie wymagają większego kworum. Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bez- względną większością głosów oddanych na posiedzeniu, o ile przepisy prawa nie wymagają większej liczby głosów. Zasady zmiany statutu Spółki Zasady zmiany statutu Spółki regulują przepisy Kodeksu spółek handlowych. Zmiana statutu Archicom S.A. wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy oraz wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Walne Zgroma- dzenie Akcjonariuszy może upoważnić Radę Nadzorczą Archicom S.A. do ustalenia jednolitego tekstu zmienionego statutu lub wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym, określonych w uchwale walnego zgromadzenia. Opis wybranych praw akcjonariuszy Spółki Każdy z akcjonariuszy ma takie same prawa i obowiązki związane z uczestnictwem w Walnym Zgromadzeniu. Nie jest dopusz- czalne ograniczanie praw akcjonariuszy lub ich faworyzowanie z uwagi na liczbę posiadanych przez nich akcji. Jeżeli akcjonariusz lub akcjonariusze są w myśl postanowień statutu Archicom S.A. lub przepisów prawa uprawnieni do żądania zwołania Walnego Zgromadzenia, to żądanie takie powinni złożyć Zarządowi Spółki na piśmie lub w postaci elektronicznej. Żądanie zwołania Walnego Zgromadzenia powinno zawierać: 1) dane akcjonariuszy składających to żądanie (imię i nazwisko lub firmę oraz adres poczty elektronicznej lub inne dane umożliwiające skontaktowanie się z akcjonariuszem) i liczbę akcji posiadanych przez tych akcjonariuszy na dzień złożenia żądania; 2) szczegółowy porządek obrad Walnego Zgromadzenia; 3) w miarę możliwości, projekty uchwał, które mają być poddane pod głosowanie na Walnym Zgromadzeniu wraz z ich uza- sadnieniem. Każdy z akcjonariuszy może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku obrad. Zgłoszenie projektu może nastąpić na piśmie lub w formie ustnej do protokołu Walnego Zgromadzenia. W celu zgłoszenia projektu uchwały w tym trybie akcjonariusz lub akcjonariusze powinni złożyć projekt uchwały, w miarę możliwości wraz ze zwięzłym uzasadnieniem, na ręce przewodniczącego Zgromadzenia lub zgłosić mu zamiar ustnego zgło- szenia projektu uchwały. Przewodniczący Zgromadzenia jest zobowiązany udzielić głosu akcjonariuszowi lub przedstawicie- lowi akcjonariuszy celem przedstawienia zgłaszanego ustnie projektu uchwały i jej uzasadnienia. Odwołanie Walnego Zgromadzenia, zmiana terminu lub zarządzenie przerwy w obradach w rozumieniu art. 408 § 2 Kodeksu spółek handlowych nie może mieć na celu uniemożliwienie lub ograniczenie akcjonariuszom wykonywania prawa do uczest- nictwa w Walnym Zgromadzeniu. Przerwa w obradach może mieć miejsce jedynie w szczególnych sytuacjach, każdorazowo wskazanych w uzasadnieniu uchwały w sprawie zarządzenia przerwy, sporządzonego w oparciu o powody przedstawione przez akcjonariusza lub inną osobę wnioskującą o zarządzenie przerwy. Walne Zgromadzenie może zostać odwołane z po- wodu siły wyższej lub jeśli podmiot zwołujący Walne Zgromadzenie tak postanowi. Odwołanie Walnego Zgromadzenia zwo- łanego na wniosek wymaganej prawem lub postanowieniami statutu Spółki liczby akcjonariuszy wymaga ich zgody, chyba że zachodzi przypadek siły wyższej. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 85 6.4 Zasady działania, powoływania i odwoływania osób zarządzających, nadzorujących oraz ich uprawnienia Zarząd Zarząd Archicom S.A. działa w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych, statutu Spółki oraz Regulaminu Zarządu uchwalonego przez Zarząd i zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą. Zarząd reprezentuje Spółkę na zewnątrz w stosunku do władz, urzędów i osób trzecich, w postępowaniach przed sądem, organami i urzędami państwowymi. W tym samym zakresie w imieniu Spółki może działać ustanowiony prokurent. Do składania oświadczeń w imieniu Spółki, zaciągania zobowiązań oraz podpisywania umów i innych dokumentów, w przypadku Zarządu wieloosobowego, wymagane jest współdziałanie: dwóch członków Zarządu albo jednego członka Zarządu łącznie z prokurentem. Zarząd prowadzi wszystkie bieżące sprawy Spółki z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z przepisów Kodeksu spółek han- dlowych oraz statutu Spółki. Ponadto, istnieje zakres spraw określony w regulaminie Zarządu, który wymaga uchwały Zarządu. Zarząd, podejmując decyzje w sprawach Spółki, jest zobowiązany w szczególności do działania w granicach uzasadnione- go ryzyka gospodarczego, po wnikliwej analizie oraz uwzględnieniu wszelkich dostępnych informacji, ekspertyz i opinii, które w ocenie Zarządu powinny być wzięte pod uwagę ze względu na interes Spółki. Zarząd nie posiada uprawnień w zakresie podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji. Uprawnienia takie przysługują Walnemu Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki i wymagają podjęcia uchwały w sprawie zmiany statutu i podwyższenia kapitału zakłado- wego Spółki lub podjęcia uchwały w sprawie nabycia akcji własnych w celu umorzenia. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki w podjętej uchwale może zmienić statut udzielając Zarządowi upoważnienia do podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w ramach tzw. kapitału docelowego lub może upoważnić Zarząd do nabywania akcji własnych na warunkach okre- ślonych w uchwale. Obecnie Zarząd nie posiada upoważnień Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy w zakresie emisji lub wykupu akcji. Zgodnie ze Statutem Spółki członków Zarządu powołuje i odwołuje Rada Nadzorcza. Pierwszy Zarząd jest powoływany przez Założycieli Spółki, którzy ustalają również liczbę jego członków. Kadencja Zarządu trwa 5 (pięć) lat i jest wspólna. W przypadku powołania nowego członka Zarządu w trakcie trwania kadencji, jego mandat wygasa z dniem wygaśnięcia mandatów wszystkich członków Zarządu. Członek Zarządu może być w każdym czasie odwołany. Członka Zarządu może również odwołać Walne Zgromadzenie. Rada Nadzorcza Rada Nadzorcza Archicom S.A. działa w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych i innych obowiązujących przepisów prawa, statutu Spółki oraz Regulaminu Rady Nadzorczej uchwalonego przez Radę Nadzorczą. Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki we wszystkich dziedzinach jej działalności. W szczególności do kompetencji Rady Nadzorczej należy: 1) ocena sprawozdania finansowego Spółki, zarówno co do zgodności z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym, 2) ocena sprawozdania Zarządu z działalności Spółki za ubiegły rok obrotowy, 3) ocena wniosków Zarządu dotyczących podziału zysku albo pokrycia straty, 4) składanie Walnemu Zgromadzeniu corocznego pisemnego sprawozdania z wyników powyższej oceny, 5) wyrażanie zgody na tworzenie oddziałów i przedstawicielstw Spółki, 6) powoływanie i odwoływanie członków Zarządu, 7) rozpatrywanie wszelkich wniosków wniesionych przez Zarząd lub członków Rady Nadzorczej, 8) wybór biegłego rewidenta uprawnionego do badania sprawozdań finansowych Spółki, Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 86 9) przedstawianie Walnemu Zgromadzeniu wniosków o udzielenie członkom Zarządu absolutorium z wykonania przez nich obowiązków, 10) wyrażanie zgody na zajmowanie się przez członków Zarządu działalnością konkurencyjną, 11) wyznaczanie poszczególnym członkom Rady Nadzorczej indywidualnych obowiązków nadzorczych oraz wyznacza- nie ich do stałego pełnienia obowiązków nadzorczych, 12) zawieszanie w czynnościach z ważnych powodów poszczególnych lub wszystkich członków Zarządu, jak również delegowanie członków Rady Nadzorczej na okres nie dłuższy niż trzy miesiące do czasowego wykonywania czynno- ści członków Zarządu którzy zostali odwołani, złożyli rezygnację lub z innych przyczyn nie mogą sprawować swoich czynności. W przypadku trwałej niemożności sprawowania czynności przez członka Zarządu, Rada Nadzorcza po- wołuje nowego członka Zarządu, 13) zwoływanie zwyczajnego Walnego Zgromadzenia w przypadku niezwołania go przez Zarząd w wyznaczonym termi- nie, 14) zwoływanie nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia, jeżeli zwołanie go uzna za wskazane, a Zarząd nie zwoła go w terminie dwóch tygodni od dnia zgłoszenia odpowiedniego żądania przez Radę Nadzorczą, 15) reprezentowanie Spółki w umowach między Spółką a członkami Zarządu, w szczególności zawieranie i rozwiązywa- nie umów o pracę lub stosunku powołania z członkami Zarządu, przy czym w imieniu Rady Nadzorczej umowę tę podpisuje upoważniony przez Radę Nadzorczą członek Rady Nadzorczej, 16) reprezentowanie Spółki w sporach między Spółką a członkami Zarządu, 17) zatwierdzanie planów finansowych i planów rozwoju i działalności Spółki, 18) ustalanie wynagrodzenia członków Zarządu, 19) udzielenie zgody na złożenie wniosku o dopuszczenie akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym, 20) zatwierdzanie Regulaminu Zarządu, 21) zatwierdzanie strategii działania Spółki, 22) wyrażanie zgody na zawarcie przez Spółkę umowy o subemisję akcji, 23) ustalanie jednolitego tekstu zmienionego Statutu Spółki i wprowadzanie innych zmian Statutu o charakterze redak- cyjnym, określonych w uchwale Walnego Zgromadzenia, W wykonaniu swoich obowiązków Rada Nadzorcza może kontrolować każdą dziedzinę działalności Spółki, żądać od Zarządu i pracowników Spółki przedstawiania sprawozdań i wyjaśnień, dokonywać inspekcji majątku Spółki oraz badać jej księgi i dokumenty. Zgodnie ze Statutem Spółki członków Rady Nadzorczej powołuje i odwołuje Walne Zgromadzenie. Kadencja członków Rady Nadzorczej trwa 5 (pięć) lat i jest wspólna. Kadencja członków pierwszej Rady Nadzorczej trwa 3 (trzy) lata i jest wspólna. Członek Zarządu, prokurent, likwidator, kierownik oddziału lub zakładu oraz zatrudniony w Spółce główny księgowy, radca prawny lub adwokat nie może być jednocześnie członkiem Rady Nadzorczej. Powyższe ograniczenie stosuje się również do innych osób, które podlegają bezpośrednio członkowi Zarządu albo likwidatorowi oraz odpowiednio do członków Zarządu i likwidatorów spółki lub spółdzielni zależnej. Stosowanie polityki różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej Spółka nie stosuje szczególnie utworzonej Polityki Różnorodności w odniesieniu do Członków Zarządu, Rady Nadzorczej oraz kluczowych menadżerów. Powołanie poszczególnych osób na członków organów Spółki lub ich zatrudnienie na kluczowych stanowiskach zależy od decyzji właściwych organów Spółki (Walnego Zgromadzenia – w przypadku powoływania Rady Nad- zorczej, Rady Nadzorczej – w przypadku powoływania Zarządu, Zarządu – w przypadku zatrudniania kluczowych menedże- rów). Organy powołując lub zatrudniając daną osobę kierują się kwalifikacjami danych kandydatów. Stąd przyjęcie polityki różnorodności i jej realizacja nie zawsze będą możliwe. Spółka zapewnia przy tym, iż procedury selekcji kandydatów na sta- nowiska członków jej organów nie zawierają elementów, które mogłyby być uznane za dyskryminujące określone grupy osób. Zobowiązania Spółki względem byłych osób zarządzających Spółka nie posiada zobowiązań wynikających z emerytur i innych świadczeń o podobnych charakterze w stosunku do byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administracyjnych. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 87 6.5 Organy zarządcze i nadzorcze Zarząd Archicom S.A. Skład Zarządu Emitenta dzień bilansowy [31/12/2021] i na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych: Waldemar Olbryk Prezes Zarządu Tomasz Sujak Członek Zarządu Agata Skowrońska-Domańska Członek Zarządu Rafał Zboch Członek Zarządu Zmiany w składzie zarządu Emitenta w 2021 roku: W następstwie nabycia przez spółkę Echo Investment S.A. akcji reprezentujących 66% głosów na WZA Archicom S.A. w dniu 22 kwietnia 2021 do Zarządu emitenta zostali powołani: Waldemar Olbryk – Prezes Zarządu, Agata Skowrońska -Domańska – Członek Zarządu i Rafał Zboch – Członek Zarządu. W tym samym dniu ze składu Zarządu Emitenta odwołano: Dorotę Jarodzką-Śródkę – Prezesa Zarządu, Krzysztofa Suskiewicza – członka Zarządu. W dniu 1 czerwca 2021 r. Tomasz Ślęzak złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu, ze skutkiem na dzień złożenia. W dniu 29 września 2021 r. Artur Więznowski złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu, ze skutkiem na dzień 30 września 2021 r. Rada Nadzorcza Archicom S.A. Skład Rady Nadzorczej Emitenta na dzień bilansowy [31/12/2021] i na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych Zmiany w składzie rady nadzorczej Emitenta w 2021 roku: Nicklas Lindberg Przewodniczący Rady Nadzorczej Marek Gabryjelski I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej Konrad Płochocki II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej Maciej Drozd Członek Rady Nadzorczej Małgorzata Turek Członek Rady Nadzorczej Rafał Mazurczak Członek Rady Nadzorczej River Point Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 88 W następstwie nabycia przez spółkę Echo Investment S.A. akcji reprezentujących 66% głosów na WZA Archicom S.A. z datą 22 kwietnia 2021 do Rady Nadzorczej Emitenta zostali powołani: Nicklas Lindberg, Maciej Drozd, Małgorzata Turek, Rafał Mazurczak. W tą samą datą ze składu Rady Nadzorczej odwołano: Artura Olendra, Rafała Jarodzkiego, Kazimierza Śródkę, Jędrzeja Śródkę. 6.6 System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem Grupa Archicom jest spółką publiczną, notowaną na GPW w Warszawie. W ramach realizowanych procesów do priorytetowych zadań należą: dbałość o bezpieczeństwo pracowników i majątku Grupy oraz zgodność podejmowanych działań z przepisami prawa i interesem akcjonariuszy. Dla efektywnej i skutecznej realizacji powyższych celów w Grupie funk- cjonuje System Kontroli Wewnętrznej. Stanowi on ogół procedur, proce- sów i aktywności, implementowanych do bieżącej działalności oraz wy- korzystywanych w procesie zarządzania i podejmowania decyzji, co ma na celu zapobieganie błędom, nadużyciom i innym nieprawidłowo- ściom. Dla zwiększenia skuteczności całego systemu jak też ograniczenia ryzyka w Grupie Archicom wdrożono wielopoziomowy mechanizm kontroli. Poszczególne poziomy procesu weryfikacyjnego są ze sobą ściśle powiązane, uzupełniając się wza- jemnie. Proces składa się z trzech głównych etapów. Każdy z etapów pełni inną rolę w procesie zarządzania ryzykiem i kontroli wewnętrznej. Trzy poziomy ochrony i kontroli w Grupie Archicom Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 89 6.6.1 PIERWSZY POZIOM OCHRONY I KONTROLI – ZARZĄDZANIE OPERACYJNE Etap ten realizowany jest przez poszczególne jednostki Organizacyjne w ramach swojej bieżącej działalności. Kierownicy poszczególnych jednostek organizacyjnych, tworzą i doskonalą procedury zawierające mechanizmy kontrolne, ogranicza- jące standardowe ryzyka bieżącej działalności. Specyfika projektów deweloperskich w zakresie budownictwa mieszkaniowego oraz komercyjnego (biurowce) wiąże się ze znaczącym rozciągnięciem w czasie poszczególnych projektów. Proces deweloperski przebiega od znalezienia i zakupu gruntu przez etap projektowania, budowania i sprzedaży, aż do ostatecznego przekazania mieszkania klientom lub biu- rowca najemcom. Przy czym celem Grupy jest zbywanie obiektów biurowych po ich uprzedniej komercjalizacji. W segmen- cie mieszkaniowym grupa realizuje wiele rozbudowanych inwestycji wieloetapowych, przy których proces deweloperski trwa aż do czasu zakończenia ostatniego etapu większej całości. Z tej perspektywy zarządzanie ryzykiem na poziomie operacyjnym ma na celu: • Zmniejszenie prawdopodobieństwa wystąpienia zdarzeń niepożądanych w trakcie poszczególnych etapów inwe- stycji, • Zapewnienie większej kontroli nad problemami, które mogą się pojawić w trakcie realizacji i obsługi przedsięwzięć, • Ułożenie i zatwierdzenie planów działań na wypadek zaistnienia sytuacji nieprzewidzianych, • zminimalizowanie lub wyeliminowanie ujemnych skutków wystąpienia danego ryzyka. 6.6.2 DRUGI POZIOM OCHRONY – MONITORING I NADZÓR Kolejny etap mechanizmów kontrolnych organizacji obejmuje zarządzanie ryzykiem i zgodnością rozwiązań z oczekiwaniami w zakresie przyjętych celów i założeń Grupy oraz nadzór na efektywnością gospodarowania majątkiem Grupy. Realizowany jest on w procesie zarządzania przez menedżerów średniego i wyższego szczebla zarządzania poprzez nadzór, koordynację i kontrolę rozwiązań stworzonych w pierwszym etapie przez kierowników i pracowników jednostek organizacyjnych. Działalność w ramach drugiego poziomu ochrony prowadzona jest w ścisłej współpracy z osobami działającymi na poziomie pierwszym i dostosowana jest do ewoluujących celów organizacji i wymogów rynkowych. W tym procesie szczególną rolę pełnią: • Kontroling finansowy, • Kontrola dokumentów finansowych i księgowych, • Kontrola procedowanych umów, • Kontrola procesu zakupowego, • Nadzór Zgodności (Compliance), • Bezpieczeństwo informatyczne, • Zarządzanie ryzykiem, • Czynności kontrolne w zakresie BHP, • Inne, w zależności od zgłoszonych (w tym przez Zarząd lub Radę Nadzorczą). Osoby realizujące w firmie powyższe funkcje mają odpowiednio wysokie umiejscowienie oraz uprawnienia do bezpośred- niego raportowania do kierownictwa najwyższego szczebla. Dzięki temu wychwycone nieprawidłowości oraz obszary po- wstałego ryzyka mogą zostać bezzwłocznie przeorganizowane przez zaplanowanie i wdrożenie działań naprawczych. Z wykrytych błędów i nieprawidłowości sporządzane są oceny i na ich podstawie dokonuje się korekty funkcjonowania sys- temu, w tym rozwiązań przyjętych na pierwszym poziomie ochrony i kontroli. 6.6.3 TRZECI POZIOM OCHRONY I KONTROLI – AUDYT I KONTROLA WE- WNETRZNA Nadzór nad efektywnością i majątkiem Grupy Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 90 W Grupie Archicom funkcjonuje dział Audytu Wewnętrznego, który dokonuje niezależnej oceny systemów zarządzania ry- zykiem i kontroli wewnętrznej. Zadania audytowe realizowane są w oparciu o roczne plany audytów, zatwierdzane i przyj- mowane przez Komitet Audytu. Realizowane są także audyty doraźne, zlecane przez Komitet Audytu lub Zarząd. Wyniki prac audytu wewnętrznego raportowane są bezpośrednio do Komitetu Audytu oraz Zarządu. Dział audytu wewnętrznego posiada bezpośredni i nieograniczony dostęp do Rady Nadzorczej, Komitetu Audytu oraz Za- rządu. Dyrektor Audytu Wewnętrznego raportuje funkcjonalnie do Komitetu Audytu oraz administracyjnie – do Prezesa Za- rządu, który nadzoruje funkcję audytu wewnętrznego w Grupie. Dyrektor Działu Audytu Wewnętrznego spełnia kryteria i zasady niezależności określone w powszechnie uznanych, stosowa- nych, międzynarodowych standardach praktyki zawodowej audytu wewnętrznego. 6.6.4 ORGANIZACJA KOMITETU AUDYTU PRZY RADZIE NADZORCZEJ Komitet Audytu - przy Radzie Nadzorczej Spółki został powołany w dniu 13.10.2017 r. Dnia 12.07.2019 r. odbyło się pierwsze posiedzenie Rady Nadzorczej Spółki drugiej kadencji, na którym powołano Komitet Audytu, w skład którego weszli: Artur Olender – Przewodniczący Komitetu Audytu Marek Gabryjelski – członek Komitetu Audytu Konrad Płochocki – członek Komitetu Audytu Z dniem 22.04.2021 r. skuteczna stała się uchwała Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Wspólników Spółki nr 7/04/2021 z dnia 14.04.2021 r. w przedmiocie odwołania Artura Olendra ze stanowiska członka Rady Nadzorczej Spółki. Dnia 30.04.2021 r. w skład Komitetu Audytu powołano Macieja Drozda oraz funkcję Przewodniczącego Komitetu Audytu objął Konrad Pło- chocki. Członkowie Komitetu Audytu w osobach Marek Gabryjelski, Konrad Płochocki spełniają kryteria niezależności w rozumieniu art. 129 ust. 3 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym z dnia 11 maja 2017 r. Maciej Drozd posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych oraz wiedzę i umiejętności w zakresie branży w której działa Emitent, które nabył w toku swojej działalności zawodowej. Konrad Płochocki posiada wiedzę i umiejętności w zakresie branży, w której działa Emitent, które nabył w toku swojej działalności zawodowej. Rada Nadzorcza przyjęła także Regulamin Komitetu Audytu. Zadania Komitetu Audytu określa ustawa o biegłych rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym oraz rozporzą- dzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów do- tyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego. Zasadniczym celem Komitetu Au- dytu jest wspieranie Rady Nadzorczej jako statutowego organu Spółki w wykonywaniu jej obowiązków kontrolnych i nadzor- czych. Do zadań Komitetu Audytu należy min.: • monitorowanie skuteczności systemów kontroli wewnętrznej, audytu wewnętrznego oraz zarządzania ryzykiem, w tym w zakresie sprawozdawczości finansowej, • kontrolowanie i monitorowania niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej przeprowadzającej bada- nie sprawozdań finansowych Spółki, • przedkładanie Radzie Nadzorczej oraz Zarządowi zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu sprawozdawczości finansowej w Spółce. W 2021 roku odbyły się trzy posiedzenia Komitetu Audytu, w następujących terminach: 21.05.2021 r., 07.09.2021 r., 21.10.2021 r. Jedno ze wskazanych posiedzeń odbyło się przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Ponadto, w terminach: 22.03.2021 r., 30.03.2021 r., 06.04.2021 r., 02.08.2021 r., 12.08.2021 r., 21.10.2021 r. Komitet Audytu podej- mował uchwały przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Sprawozdanie finansowe Emitenta podlega badaniu. Na rzecz Emitenta nie były świadczone przez firmę audytorską bada- jącą jego sprawozdanie finansowe zabronione usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 91 Dnia 22 marca 2021 r. Komitet Audytu podjął uchwałę w sprawie zamiany uchwały nr 1/X/2020 Komitetu Audytu z dnia 23 listopada 2020 r. w sprawie rekomendacji dotyczącej wyboru biegłego rewidenta do przeprowadzenia przeglądu sprawoz- dania finansowego Spółki i Grupy Archicom SA za I półrocze roku 2021 oraz do badania sprawozdań finansowych Spółki i Grupy Archicom SA za rok obrotowy 2021. Uchwała ta zawierała rekomendację dla Rady Nadzorczej dotyczącą zmiany uchwały w przedstawionym zakresie i spełniała warunki określone w wewnętrznej procedurze wyboru firmy audytorskiej. Komitet Audytu na etapie przygotowywania rekomendacji, a następnie Rada Nadzorcza podczas dokonywania finalnego wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej Archicom kierują się na- stępującymi wytycznymi dotyczącymi podmiotu uprawnionego do badania: a. znajomość branży i specyfiki działalności Spółki, ze szczególnym uwzględnieniem kwestii prawno-podatkowych oraz dotyczących sprawozdawczości finansowej, mających znaczenie dla oceny ryzyka badania sprawozda- nia finansowego oparta na dotychczasowym doświadczeniu podmiotu w badaniu sprawozdań jednostek o podobnym do Spółki profilu działalności; b. dotychczasowe posiadane doświadczenie podmiotu w badaniu sprawozdań finansowych spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.; c. możliwość zapewnienia świadczenia pełnego zakresu usług określonych przez Spółkę (badanie sprawozdań jednostkowych, badania sprawozdań skonsolidowanych, przeglądy śródroczne, itp.); d. poziom oferowanej ceny za świadczone usługi; e. ilość pracowników dedykowanych do prowadzenia badania oraz ich kwalifikacje zawodowe i doświadczenie; f. możliwość przeprowadzenia badania w terminach określonych przez Spółkę; Wybór firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych Archicom SA i Grupy Kapitałowej Archicom SA jest dokony- wany w oparciu o procedurę wyboru firmy audytorskiej przyjętą uchwałą Komitetu Audytu Rady Nadzorczej Archicom SA nr 1/III/2018 z dnia 29 marca 2018 r. Zgodnie z przyjętą procedurą: • Ogłoszenie o rozpoczęciu procesu wyboru firmy audytorskiej wraz z zapytaniem ofertowym i zaproszeniem do składa- nia ofert jest publikowane na stronie internetowej Spółki. • W procesie wyboru firmy audytorskiej mogą uczestniczyć dowolne podmioty uprawnione, pod warunkiem, że: o Badana jednostka przeprowadza ocenę ofert złożonych przez podmioty uprawnione zgodnie z kryteriami wy- boru określonymi w dokumentacji przetargowej oraz przygotowuje sprawozdanie zawierające wnioski z proce- dury wyboru, a następnie przedstawia to sprawozdanie do zatwierdzenia Komitetowi Audytu. o W przygotowywanym przez badaną jednostkę sprawozdaniu zawierana jest ocena ofert wszystkich Oferentów uczestniczących w procesie. Komitet Audytu przedstawia Radzie Nadzorczej rekomendację dotyczącą powołania podmiotu uprawnionego. Na podsta- wie rekomendacji przedstawionej przez Komitet Audytu Rada Nadzorcza dokonuje wyboru podmiotu uprawnionego do do- konania przeglądu oraz badania jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych. Jeżeli decyzja Rady Nadzorczej odbiega od preferencji Komitetu Audytu, wymagane jest uzasadnienie niezastosowania się do rekomendacji Komitetu Audytu. W takiej sytuacji podmiot uprawniony wskazany przez Radę Nadzorczą musi wziąć udział w całej procedurze wyboru podmiotu uprawnionego (jeżeli już jej nie przechodził uprzednio). W celu realizacji swoich zadań Komitet Audytu może żądać udzielenia przez Spółkę stosownych wyjaśnień i informacji oraz przekazania dokumentów niezbędnych do wykonania przez Komitet jego zadań. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 92 6.7 Zasady sporządzania rocznego sprawozdania finansowego Podstawa sporządzenia sprawozdań, przyjęte zasady (polityka) rachunkowości i metody obliczeniowe Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), zatwierdzonymi przez Unię Europejską, obowiązującymi dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku. Walutą funkcjonalną Spółki dominującej oraz walutą prezentacji niniejszego skonsolidowanego sprawozda- nia finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wy- rażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wska- zano inaczej). Ze względu na przyjęty sposób prezen- tacji danych w sprawozdaniach finansowych w tysią- cach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, poszczególne pozycje sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica do1 tys. zł). Okres objęty sprawozdaniem i danymi porównywalnymi dla jednostkowego sprawozdania finansowego Archicom S.A. i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Archi- com Sprawozdania obejmują okres 12 miesięcy tj. od dnia 01.01.2021 roku do dnia 31.12.2021 roku. Dla danych prezentowanych w sprawozdaniach z sytuacji finansowej oraz pozycjach pozabilansowych zaprezentowano po- równywalne dane finansowe na 31.12.2020. Dla danych prezentowanych w sprawozdaniach z wyniku i pozostałych całkowi- tych dochodów, sprawozdaniach ze zmian w kapitale własnym oraz w sprawozdaniach z przepływów pieniężnych zaprezen- towano porównywalne dane finansowe za okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku. Okres objęty sprawozdaniem i danymi porównywalnymi dla jednostkowego sprawozdania finansowego Archicom S.A. i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Archi- com Sprawozdania obejmują okres 12 miesięcy tj. od dnia 01.01.2021 roku do dnia 31.12.2021 roku. Dla danych prezentowanych w sprawozdaniach z sytuacji finansowej oraz pozycjach pozabilansowych zaprezentowano po- równywalne dane finansowe na 31.12.2020. Dla danych prezentowanych w sprawozdaniach z wyniku i pozostałych całkowi- tych dochodów, sprawozdaniach ze zmian w kapitale własnym oraz w sprawozdaniach z przepływów pieniężnych zaprezen- towano porównywalne dane finansowe za okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku. Założenie kontynuacji działalności spółki oraz Grupy Archicom Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki z Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Grupy na bieżąco analizuje sytuację grupy Archicom w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 oraz ryzyko związane z konfliktem zbrojnym na Ukrainie i podejmuje szereg działań Planty Racławickie Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 93 w celu minimalizacji wpływu negatywnych skutków na działalność grupy Archicom, w szczególności na realizację projektów deweloperskich zgodnie z ich harmonogramem. Ostateczny wpływ skutków pandemii i konfliktu zbrojnego oraz stopień tego wpływu jest obecnie nieznany i niemożliwy do oszacowania oraz uzależniony od czynników, które pozostają poza wpływem lub kontrolą ze strony Zarządu Spółki dominującej. Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wska- zujące na zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez spółki wchodzące w skład Grupy w okresie 12 miesięcy od daty sprawozdania finansowego, z wyłączeniem spółek będących w procesie planowanej likwidacji. 6.8 Polityka wynagrodzeń Poziom wynagrodzenia Członków Zarządu ustalany jest przez Radę Nadzorczą z uwzględnieniem odpowiedniego rozeznania rynkowego. Wynagrodzenia członków Zarządu są ściśle powiązane ze strategią Spółki, jej celami krótko i długoterminowymi, wynikami i interesami. Zmienne składniki wynagrodzenia Członków Zarządu przyjmowane są co roku uchwałą Rady Nadzor- czej, indywidualnie dla każdego członka z osobna, w oparciu o zatwierdzony plan inwestycyjny Spółki. Spółka na dzień sporządzania sprawozdania finansowego za rok 2021 nie posiada polityki wynagrodzeń kluczowych menad- żerów. Wynagrodzenia kluczowych menadżerów Spółki ustalane są przez Zarząd Spółki, a ich poziom jest zróżnicowany i nie odbiega w sposób istotny od standardów rynkowych w tym zakresie. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Emitenta dnia 25 czerwca 2020 r. podjęło uchwałę nr 28/06/2020 w sprawie przyjęcia polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej w Archicom S.A., która następnie została zmieniona uchwałą nr 20/06/2021 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 24 czerwca 2021 r. Polityka wynagrodzeń została uszcze- gółowiona w uchwale Rady Nadzorczej Emitenta nr 1/VIII/2020 z dnia 6 sierpnia 2020 r., zmienionej uchwałą nr 5/X/2020 z dnia 23 października 2020 r., uchwałą nr 10/IV/2021 z dnia 30 kwietnia 2021 r., uchwałą nr 14/V/2021 z dnia 21 maja 2021 r., uchwałą nr 3/VI/2021 z dnia 21 czerwca 2021 r. oraz uchwałą nr 4/VII/2021 z dnia 22 lipca 2021 r. Pełna treść polityki wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej jest publicznie dostępna na stronie internetowej www.archicom.pl. Spółka nie prowadzi programów akcji pracowniczych, a także innych programów motywacyjnych lub premiowych opartych na kapitale Emitenta. Wartość wynagrodzeń osób zarządzających została szerzej przedstawiona w punkcie 6.37 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za rok 2021. Na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji umowy podpisane z Członkami Zarządu zawierały regulacje dotyczące zakazu konkurencji: • W okresie 6 miesięcy od dnia rozwiązania stosunku pracy Prezes Zarządu – Waldemar Olbryk objęty będzie zakazem konkurencji płatnym przez 6 miesięcy w wysokości 100% wynagrodzenia zasadniczego, • W okresie 6 miesięcy od dnia rozwiązania stosunku pracy Członkowie Zarządu –Agata Skowrońska-Domańska i Rafał Zboch objęci będą zakazem konkurencji płatnym przez 6 miesięcy w wysokości 100% wynagrodzenia zasadniczego, • W okresie 12 miesięcy od rozwiązania stosunku pracy Członek Zarządu - Tomasz Sujak objęty będzie zakazem konku- rencji w zamian za wynagrodzenie nieprzekraczające 12-krotności obecnego wynagrodzenia. Poza wyżej wymienionymi umowami o zakazie konkurencji nie zawarto innych umów między Emitentem a osobami zarządza- jącymi, przewidujących rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Emitenta przez przejęcie. Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 94 6.9 Informacje dot. umowy z firmą audytorską W dniu 23 maja 2018 roku podpisana została umowa pomiędzy Archicom S.A. a Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp. k. doty- cząca badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2018, 2019, 2020 i 2021. Roczne sprawozdania pozostałych spółek są badane na podstawie osobnych umów popisanych z Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp. lub Poland Audit Services sp. z o.o. Na rzecz Emitenta nie były świadczone przez firmę audytorską badającą jego sprawozdanie finansowe zabronione usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych. Decyzję o wyborze lub zmianie firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych Spółki podejmuje Rada Nadzorcza Spółki, po zapoznaniu się z rekomendacją Komitetu Audytu. Szczegółowa procedura wyboru lub zmiany firmy audytorskiej została opisana w punkcie 6.6.4 sprawozdania. Poniższa tabela prezentuje wynagrodzenie audytora Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp. k. zrzeszonych w Grant Thornton International Ltd oraz Poland Audit Services sp. z o.o. () osobne umowy z GT na weryfikację pakietów konsolidacyjnych zgodnie z polityką rachunkowości spółki dominującej () wynagrodzenie Audytora powiększono o stawkę procentową opłaty z tytułu nadzoru określoną dla danego roku w obwieszeniu Ministra Finansów. Dane w zł 2021 2020 Badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Archicom SA, wyrażenia opinii i sporządzenia raportu z badania 19 532 19 000 Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Archicom, wyrażenia opinii i sporządzenia raportu z badania 22 102 16 500 Badanie śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Archicom S.A., sporządzenie raportu z badania 0 16 000 Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Archicom S.A., sporządzenie raportu z przeglądu 13 364 0 Badanie śródrocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Archicom S.A., wyrażenia o nim opinii i sporządzenia raportu z badania 23 644 26 868 Badanie rocznych jednostkowych sprawozdań finansowych spółek zależnych z Grupy Archicom 140 444 234 585 Inne usługi (przegląd i badanie aktywów i pasywów spółek zależnych) rocznego +śródroczne sprawozdania 25 700 87 000 Weryfikacja skonsolidowanego pakietu konsolidacyjnego zgodnie z polityka spółki dominującej na 22.04.2021 (um 8819/10 z dnia 24.05.2021) () 102 800 0 Weryfikacja skonsolidowanego pakietu konsolidacyjnego zgodnie z polityka spółki dominującej na 30.06.2021. () 30 840 0 Weryfikacja skonsolidowanego pakietu konsolidacyjnego zgodnie z polityka spółki dominującej na 31.12.2021. (*) 39 064 0 suma 417 490 399 953 Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 95 6.10 Akcje Emitenta oraz udziały i akcje podmiotów powiązanych w posiadaniu osób z organów zarządczych i nadzorczych Akcje Emitenta oraz udziały i akcje podmiotów powiązanych w posiadaniu osób z organów zarządczych i nadzorczych na dzień 31 grudnia 2021 roku tj. na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania – zgodnie z wiedzą Spółki. Akcje Emitenta będące w posiadaniu Zarządu Archicom S.A. na dzień przekazania raportu rocznego: Waldemar Olbryk – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w sto- sunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Tomasz Sujak – posiada 46 000 akcji Emitenta o łącznej wartości nominalnej 460 000,00 zł. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Agata Skowrońska-Domańska – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Rafał Zboch – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Akcje Emitenta będące w posiadaniu Rady Nadzorczej Archicom S.A. na dzień przekazania raportu rocznego: Nicklas Lindberg – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Marek Gabryjelski – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Konrad Płochocki – posiada 2.500 akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Maciej Drozd – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Małgorzata Turek – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Rafał Mazurczak – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie. Cztery Pory Roku Browary Wrocławskie Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 96 7. świadczenie Zarządu 7.1 Oświadczenie Zarządu Zarząd Archicom S.A. informuje, że wedle najlepszej wiedzy Członków Zarządu roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. oraz roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. wraz z danymi porów- nywalnymi, sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób praw- dziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Spółki Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej Archi- com S.A. Oświadczamy ponadto, iż roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Archicom S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Archicom S.A., w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń. Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego za 2021 r. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi. ADRES : ul. Gen. R. Traugutta 45 50-416 Wrocław TELEFON : 71 78 58 800 EMAIL : [email protected] WWW : www.archicom.pl
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.