Tower Investments S.A.

Annual / Quarterly Financial Statement • Apr 27, 2023

Raport WARSZAWA 25 kwietnia 2023 ROKU TOWER INVESTMENTS SPÓŁKA AKCYJNA ROCZNY JEDNOSTKOWY RAPORT ZA OKRES OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2022 ROKU Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 2 1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO ................................................................................. 4 2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW .................................................. 5 3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ......................................................................................................... 6 4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ................................................................................................. 8 5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM ........................................................................................... 9 6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ................. 11 7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ................................................................................................................... 13 8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI ....................................................................................................................... 13 9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO........................................... 13 10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO ......................................................................... 14 11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA Z WYNIKU I SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO ........................................................... 14 12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI ............................................................................................................................... 16 13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ ......................................................................................................................... 37 14. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI ........................................................................................................................... 41 15. SEGMENTY OPERACYJNE................................................................................................................................... 41 16. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ ............................................................................................ 42 17. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ...................................................... 44 18. PRZYCHODY I KOSZTY ....................................................................................................................................... 45 19. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI .............................................................. 49 20. WARTOŚCI NIEMATERIALNE ............................................................................................................................. 49 21. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ........................................................................................................................... 50 22. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA .............................................................................................................. 52 23. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ..................................................................................................................... 54 24. ZAPASY ............................................................................................................................................................. 54 25. INSTRUMENTY FINANSOWE.............................................................................................................................. 55 26. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY .............................................................................................. 58 27. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ....................................................... 59 28. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE .................................................................................................................... 61 29. POŻYCZKI UDZIELONE ....................................................................................................................................... 61 30. UDZIAŁY I AKCJE................................................................................................................................................ 64 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 3 31. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ........................................................................................................... 65 32. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA .................................... 65 33. KAPITAŁY WŁASNE ............................................................................................................................................ 65 34. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI ..................................................................................................................... 67 35. DYWIDENDY ..................................................................................................................................................... 67 36. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE........................................................................................................................... 67 37. POZOSTAŁE REZERWY ....................................................................................................................................... 67 38. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA ............................................ 68 39. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE .......................................................................................... 68 40. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ............................................................................................................ 70 41. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE ........................................................................................................................ 71 42. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY................................................................................................. 71 43. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI .................................................................................................. 71 44. RYZYKA ............................................................................................................................................................. 74 45. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM ................................................................................................................................ 78 46. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM .................................................................................. 79 47. ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ ............................................................................... 81 48. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM....................................................................................................... 82 49. POZOSTAŁE INFORMACJE ................................................................................................................................. 83 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 4 ROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE SPÓŁKI TOWER INVESTMENTS S.A. 1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 PLN PLN EUR EUR Sprawozdanie z wyniku Przychody ze sprzedaży 3 808 039 6 976 649 812 243 1 524 118 Zysk (strata) z działalności operacyjnej (673 963) 2 035 528 (143 754) 444 681 Zysk (strata) przed opodatkowaniem (2 296 097) 2 213 064 (489 750) 483 466 Zysk (strata) netto (3 908 457) 1 957 284 (833 662) 427 588 Zysk na akcję (PLN) (2,52) 1,26 (0,54) 0,28 Rozwodniony zysk na akcję (PLN) (2,52) 1,26 (0,54) 0,28 Średni kurs PLN / EUR w okresie X X 4,6883 4,5775 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej (2 739 956) 5 757 490 (584 424) 1 257 780 Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 1 026 304 (4 835 604) 218 907 (1 056 385) Środki pieniężne netto z działalności finansowej 610 948 (680 364) 130 313 (148 632) Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów (1 102 704) 241 521 (235 203) 52 763 Średni kurs PLN / EUR w okresie X X 4,6883 4,5775 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 Sprawozdanie z sytuacji finansowej Aktywa 91 018 646 99 464 897 19 407 375 21 625 625 Zobowiązania długoterminowe 11 700 985 13 034 901 2 494 933 2 834 044 Zobowiązania krótkoterminowe 35 080 064 38 283 943 7 479 917 8 323 682 Kapitał własny 44 237 596 48 146 054 9 432 524 10 467 899 Kurs PLN / EUR na koniec okresu X X 4,6899 4,5994 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 5 2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Działalność kontynuowana Przychody ze sprzedaży 3 808 039 6 976 649 Koszty sprzedanych produktów i usług 710 138 3 019 879 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 3 097 901 3 956 771 Koszt sprzedaży 0 0 Koszt ogólnego zarządu 3 654 694 3 382 859 Zysk (strata) ze sprzedaży (556 793) 573 911 Pozostałe przychody operacyjne 2 890 416 1 740 292 Pozostałe koszty operacyjne 3 007 586 278 675 Zysk (strata) z działalności operacyjnej (673 963) 2 035 528 Przychody finansowe 2 710 041 2 637 628 Koszty finansowe 4 332 175 2 460 092 Zysk (strata) przed opodatkowaniem (2 296 097) 2 213 064 Podatek dochodowy 1 612 361 255 780 Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej (3 908 457) 1 957 284 Działalność zaniechana Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej 0 0 Zysk (strata) netto (3 908 457) 1 957 284 Inne całkowite dochody, które nie zostaną przeklasyfikowane do zysku lub straty, po opodatkowaniu 0 0 Inne całkowite dochody, które zostaną przeklasyfikowane do zysku lub straty, po opodatkowaniu 0 0 Inne całkowite dochody 0 0 Zysk (Strata) Netto (3 908 457) 1 957 284 Całkowite dochody (3 908 457) 1 957 284 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 6 3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ AKTYWA 31.12.2022 31.12.2021 Wartość firmy 0 0 Wartości niematerialne 18 760 21 894 Rzeczowe aktywa trwałe 1 068 937 2 496 060 Nieruchomości inwestycyjne 16 029 736 13 005 123 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 6 085 210 5 265 801 Inne długoterminowe aktywa finansowe 0 52 684 851 Inwestycje w jednostkach zależnych, wspólnych przedsięwzięciach i jednostkach stowarzyszonych 8 608 550 8 778 550 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 797 269 1 790 765 Aktywa trwałe 33 164 017 84 043 043 Zapasy 2 017 306 293 955 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 7 891 101 11 146 695 Aktywa z tytułu podatku bieżącego 1 097 1 097 Inne krótkoterminowe aktywa finansowe 48 466 344 2 843 068 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 34 336 1 137 040 Aktywa inne niż przeznaczone do sprzedaży 58 410 184 15 421 854 Aktywa przeznaczone do sprzedaży 0 0 Aktywa obrotowe 58 410 184 15 421 854 AKTYWA RAZEM 91 018 646 99 464 897 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 7 PASYWA 31.12.2022 31.12.2021 Kapitał własny Kapitał podstawowy 1 560 750 1 560 750 Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 30 071 724 30 071 724 Akcje własne (269 706) (269 706) Pozostałe kapitały 16 783 285 14 826 001 Zyski zatrzymane w tym: (3 908 457) 1 957 284 - zysk (strata) netto (3 908 457) 1 957 284 Kapitał własny 44 237 596 48 146 054 Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe Długoterminowe zobowiązania finansowe 525 054 6 201 948 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 6 851 866 3 127 753 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 4 324 065 3 705 200 Zobowiązania długoterminowe 11 700 985 13 034 901 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 18 803 136 20 356 252 Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe 16 049 952 17 700 714 Rezerwy bieżące 226 976 226 976 Zobowiązania krótkoterminowe poza grupą zobowiązań zakwalifikowanych jako przeznaczonych do sprzedaży 35 080 064 38 283 943 Zobowiązania zakwalifikowane jako przeznaczone do sprzedaży 0 0 Zobowiązania krótkoterminowe 35 080 064 38 283 943 Zobowiązania razem 46 781 049 51 318 844 Pasywa razem 91 018 646 99 464 897 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 8 4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej Zysk (strata) brutto (2 296 097) 2 213 064 Korekty: Amortyzacja 943 812 756 421 Zysk/Strata z działalności inwestycyjnej (15 642) 15 504 Przychody i koszty odsetek (281 313) (337 299) (Zysk)/Strata z tytułu różnic kursowych 8 100 (3 979) Wycena wartości godziwej nieruchomości i aktywów finansowych (2 459 945) (1 187 979) Odpis aktualizujący (odwrócenie odpisu) z tytułu utraty wartości 3 404 754 79 072 Zmiana stanu zapasów (1 723 352) 2 212 935 Zmiana stanu należności z tytułu dostaw i usług (696 927) (1 252 822) Zmiana stanu należności pozostałych 608 540 (138 189) Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dostaw i usług 451 031 (299 137) Zmiana stanu zobowiązań pozostałych (801 759) 3 832 637 Zmiana stanu rezerw 0 65 810 Inne korekty 118 842 (198 548) Korekty razem (443 859) 3 544 425 Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności (2 739 956) 5 757 490 Podatek dochodowy 0 0 Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej (2 665 956) 5 757 490 Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych 455 285 127 023 Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych 0 (521 047) Wydatki na nabycie wartości niematerialnych (14 108) (22 580) Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych 102 193 131 086 Wydatki na nabycie aktywów finansowych 0 (493 922) Inwestycje w nieruchomości inwestycyjne (496 066) (506 164) Spłata odsetek 0 0 Pożyczki spłacone 1 000 000 10 000 Pożyczki udzielone (21 000) (3 560 000) Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 1 026 304 (4 835 604) Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej Kredyty i pożyczki 3 500 000 2 000 000 Wykup dłużnych papierów wartościowych (1 500 000) 0 Spłaty kredytów, pożyczek i innych zobowiązań finansowych (190 669) 0 Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego (894 402) (611 449) Odsetki zapłacone (303 982) (2 068 915) Środki pieniężne netto z działalności finansowej 610 948 (680 364) Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przed skutkami zmian kursów wymiany (1 102 704) 241 521 Skutki zmian kursów wymiany 0 0 Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów (1 102 704) 241 521 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 1 137 040 895 518 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 34 336 1 137 040 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 9 5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM Kapitał Podstawowy Akcje własne Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej Pozostałe kapitały Zyski zatrzymane Kapitały własne Saldo na dzień 01.01.2022 roku 1 560 750 (269 706) 30 071 724 14 826 001 1 957 284 48 146 054 Nabycie akcji własnych 0 Przeniesienie zysku na kapitał zapasowy 1 957 284 (1 957 284) 0 Pokrycie straty kapitałem rezerwowym 0 0 Razem transakcje z właścicielami 0 0 0 1 957 284 (1 957 284) 0 Zysk/ (Strata) netto za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022 roku (3 908 457) (3 908 457) Inne całkowite dochody Razem całkowite dochody 0 0 0 0 (3 908 457) (3 908 457) Saldo na dzień 31.12.2022 roku 1 560 750 (269 706) 30 071 724 16 783 286 (3 908 457) 44 237 596 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 10 Kapitał Podstawowy Akcje własne Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej Pozostałe kapitały Zyski zatrzymane Kapitały własne Saldo na dzień 01.01.2021 roku 1 560 750 (269 706) 30 071 724 17 315 167 (2 489 165) 46 188 770 Pokrycie straty kapitałem rezerwowym (2 489 165) 2 489 165 0 Razem transakcje z właścicielami 0 0 0 (2 489 165) 2 489 165 0 Zysk/ (Strata) netto za okres od 01.01.2021 do 31.12.2021 roku 1 957 284 1 957 284 Inne całkowite dochody Razem całkowite dochody 0 0 0 0 1 957 284 1 957 284 Saldo na dzień 31.12.2021 roku 1 560 750 (269 706) 30 071 724 14 826 001 1 957 284 48 146 054 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 11 6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 6.1. Informacje o spółce dominującej Spółka Tower Investments S.A. została utworzona Aktem Notarialnym REP A Nr 5396/2013 w dniu 2 października 2013 roku pod nazwą SPV 223 J14 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna. Dnia 14 grudnia 2015 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki podjęło uchwałę o przekształceniu w spółkę Tower Investments S.A. Zmiana formy prawnej została zarejestrowana w KRS w dniu 18 lutego 2016 roku. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000602813. Spółce został nadany symbol REGON 302560840. Na dzień zatwierdzenia sprawozdania siedziba Spółki mieści się przy Placu Małachowskiego 2 w Warszawie (00-066). Siedziba Spółki jest jednocześnie podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę Kapitałową. Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest: Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest: a) (PKD 68.10.Z) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, b) (PKD 41.10.Z) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, c) (PKD 41.20.Z) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, d) (PKD 43.39.Z) Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, e) (PKD 64.19.Z) Pozostałe pośrednictwo pieniężne, f) (PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości, g) (PKD 64.92.Z) Pozostałe formy udzielania kredytów, h) (PKD 64.99.Z) Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych, i) (PKD 66.19.Z) Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych, j) (PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości, k) (PKD 69.20.Z) Działalność księgowo-rachunkowa; doradztwo podatkowe, l) (PKD 70.10.Z) Działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych, Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 12 m) (PKD 70.22.Z) Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, n) (PKD 71.11.Z) Działalność w zakresie architektury, o) (PKD 82.11.Z) Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura, p) (PKD 77.11.Z) Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek, q) (PKD 77.12.Z) Wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli, r) (PKD 77.33.Z) Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych, włączając komputery, s) (PKD 77.39.Z) Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń i dóbr materialnych. 6.2. Organy spółki Zarząd W skład Zarządu Spółki na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodzili: • Bartosz Kazimierczuk – Prezes Zarządu W okresie objętym sprawozdaniem nie nastąpiły zmiany w strukturze Zarządu. W dniu 31 grudnia 2020 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę w sprawie powołania pana Bartosza Kazimierczuka na Prezesa Zarządu spółki Tower Investments S.A. na kolejną, 5-letnią kadencję. Rada Nadzorcza W skład Rady Nadzorczej na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodzili: • Damian Jasica – Przewodniczący Rady Nadzorczej • Magdalena Gronowska – Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej • Mariusz Trojak – Członek Rady Nadzorczej • Tomasz Muchalski - Członek Rady Nadzorczej • Michał Wnorowski – Członek Rady Nadzorczej W dniu 2 stycznia 2023 roku Spółka otrzymała od pana Piotra Gańko rezygnację z pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na 10 stycznia 2023 roku. W dniu 11 stycznia 2023 roku, w drodze doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia wszystkich członków Rady Nadzorczej, powołano pana Michała Wnorowskiego na członka Rady Nadzorczej. Komitet Audytu Na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego w skład Komitetu Audytu wchodzą: Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 13 • Mariusz Trojak – Przewodniczący Komitetu Audytu • Damian Jasica – Członek Komitetu Audytu • Michał Wnorowski – Członek Komitetu Audytu W dniu 11 stycznia 2023 roku, nowy członek Rady Nadzorczej pan Michał Wnorowski zastąpił pan Piotra Gańko jako członek Komitetu Audytu. 7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI Głównym przedmiotem działalności spółki Tower Investments S.A. jest świadczenie usług deweloperskich dla polskich i zagranicznych podmiotów z różnych branż, ze szczególnym uwzględnieniem sieci handlowo-usługowych. Spółka specjalizuje się w pozyskiwaniu nieruchomości. Oferta obejmuje kompleksową obsługę procesu inwestycyjnego – od znalezienia atrakcyjnej lokalizacji, na której może zostać wybudowany lokal handlowy lub usługowy, aż do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i kreowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z wymaganiami inwestorów. Doświadczenie w nadzorowaniu procesów administracyjnych pozwala na optymalny przebieg etapu planowania i pozyskania pozwoleń na budowę. 8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone za rok zakończony 31 grudnia 2022 (wraz z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dnia 25 kwietnia 2023 roku. 9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), zatwierdzonymi przez Unię Europejską. Okresy porównawcze zaprezentowane w rocznym sprawozdaniu są w pełni porównywalne. Walutą funkcjonalną Spółki oraz walutą prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności. Spółka w ciągu roku miała problemy z płynnością finansową i nieterminowo realizowała płatności jednak planowane jest pozyskanie kapitału dłużnego w formie kredytu lub obligacji celem przywrócenia pełnej płynności w spółce, co pozwoli na terminowe regulowanie zobowiązań w przyszłości. Spółki z grupy kapitałowej posiadają obszerna bazę Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 14 nieruchomości inwestycyjnych o istotnej wartości, co gwarantuje możliwość kontynuacji działalności. Planowane jest zbycie wybranych aktywów aby utrzymać niezbędną dla kontynuacji działalności płynność w spółkach z Grupy. 10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO W okresie objętym sprawozdaniem finansowym oraz w okresach porównywalnych notowania średnich kursów wymiany PLN w stosunku do EUR, ustalone przez Narodowy Bank Polski, przedstawiały się następująco: Rodzaj kursu od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu 4,6899 4,5994 Kurs średni, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie 4,6883 4,5775 Najwyższy kurs w okresie 4,9647 4,7210 Najniższy kurs w okresie 4,4879 4,4541 11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA Z WYNIKU I SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO Poniżej przedstawiono podstawowe pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania z wyniku oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych w przeliczeniu na EURO. Zasady przeliczeń sprawozdań finansowych: • poszczególne pozycje aktywów i pasywów sprawozdania z sytuacji finansowej przeliczono według kursów obowiązujących na ostatni dzień okresu sprawozdawczego, • poszczególne pozycje sprawozdania z wyniku oraz sprawozdania z przepływu środków pieniężnych przeliczono według kursów stanowiących średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez Narodowy Bank Polski dla EURO, obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie sprawozdawczym, • do przeliczenia stanu środków pieniężnych wykazywanych w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych na początek oraz na koniec okresu przyjęto kurs ustalony przez NBP, obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdawczego, od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 PLN PLN EUR EUR Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 15 Sprawozdanie z wyniku Przychody ze sprzedaży 3 808 039 6 976 649 812 243 1 524 118 Zysk (strata) z działalności operacyjnej (673 963) 2 035 528 (143 754) 444 681 Zysk (strata) przed opodatkowaniem (2 296 097) 2 213 064 (489 750) 483 466 Zysk (strata) netto (3 908 457) 1 957 284 (833 662) 427 588 Zysk na akcję (PLN) (2,52) 1,26 (0,54) 0,28 Rozwodniony zysk na akcję (PLN) (2,52) 1,26 (0,54) 0,28 Średni kurs PLN / EUR w okresie X X 4,6883 4,5775 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej (2 739 956) 5 757 490 (584 424) 1 257 780 Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 1 026 304 (4 835 604) 218 907 (1 056 385) Środki pieniężne netto z działalności finansowej 610 948 (680 364) 130 313 (148 632) Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów (1 102 704) 241 521 (235 203) 52 763 Średni kurs PLN / EUR w okresie X X 4,6883 4,5775 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 Sprawozdanie z sytuacji finansowej Aktywa 91 018 646 99 464 897 19 407 375 21 625 625 Zobowiązania długoterminowe 11 700 985 13 034 901 2 494 933 2 834 044 Zobowiązania krótkoterminowe 35 080 064 38 283 943 7 479 917 8 323 682 Kapitał własny 44 237 596 48 146 054 9 432 524 10 467 899 Kurs PLN / EUR na koniec okresu X X 4,6899 4,5994 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 16 12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i inwestycyjnych aktywów finansowych, które są wyceniane według wartości godziwej. Prezentacja sprawozdań finansowych Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z obowiązującymi Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej. „Sprawozdanie z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów” prezentowane jest w wariancie kalkulacyjnym, natomiast „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą pośrednią. W przypadku retrospektywnego wprowadzenia zmian zasad rachunkowości, prezentacji lub korekty błędów, Spółka prezentuje sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone dodatkowo na początek okresu porównawczego, jeżeli powyższe zmiany są istotne dla danych prezentowanych na początek okresu porównywalnego. W takiej sytuacji prezentacja not do trzeciego sprawozdania z sytuacji finansowej nie jest wymagana. Transakcje w walutach obcych Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną Spółki. Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot). Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji. Niepieniężne pozycje ewidencjonowane według wartości godziwej, wyrażonej w walucie obcej, wyceniane są według kursu wymiany z dnia ustalenia wartości godziwej tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty pochodne, ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto za wyjątkiem różnic kursowych kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 17 określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczącym kosztów finansowania zewnętrznego). Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania zagranicznych jednostek zależnych są przeliczane na walutę polską po kursie zamknięcia obowiązującym na dzień bilansowy tj. po średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Koszty finansowania zewnętrznego Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek. Wartości niematerialne Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania). Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego. Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi: Grupa Okres Znaki towarowe 1-5 lat Patenty i licencje 1-5 lat Oprogramowanie komputerowe 1-5 lat Pozostałe wartości niematerialne 1-5 lat Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane, lecz corocznie są poddawane testom na utratę wartości. W Spółce nie są prowadzone prace rozwojowe ani badawcze. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 18 Zyski lub straty wynikłe ze zbycia wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych wartości niematerialnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywalnym składnikiem zgodnie z wymogami MSSF 15. Zasady klasyfikacji nieruchomości Ze względu na specyficzną działalność jednostki jaką jest obsługa projektów inwestycyjnych Spółka może zakwalifikować zakupione nieruchomości (budynki, grunty itp.) do jednej z 3 pozycji: • Rzeczowe Aktywa Trwałe, • Nieruchomości Inwestycyjne, • Zapasy, Poniżej Spółka przedstawia kryteria klasyfikacji do poszczególnych grup: 1. Nieruchomości zajmowane na własne potrzeby bądź przeznaczone do dostosowania i późniejszego użytkowania jako nieruchomości zajmowane przez właściciela, nieruchomości zajmowane przez pracowników są klasyfikowane jako Rzeczowe Aktywa Trwałe w myśl przepisów MSR 16. 2. Nieruchomości nabyte wyłącznie w celu zbycia w bliskiej przyszłości lub w celu dostosowania i odsprzedaży, są klasyfikowane jako zapas, nawet jeśli spółka do momentu sprzedaży osiąga przychody z czynszów (np. parki handlowe), ponieważ handel nieruchomościami jest podstawową działalnością spółki. Dodatkowo w przypadku nieruchomości, co do których spółka osiąga istotne przychody z najmu - jeśli po upływie jednego roku od rozpoczęcia eksploatacji tej nieruchomości nie dojdzie do sprzedaży rzeczonej nieruchomości, zarząd podejmuje uchwałę stwierdzającą, czy dalej będą podejmowane kroki prowadzące do sprzedaży. Zmiana klasyfikacji nieruchomości wykazanych jako zapas do kategorii nieruchomości inwestycyjnych następuje w przypadku braku takiej uchwały i przy jednoczesnym istnieniu dowodu świadczącego o spełnieniu definicji nieruchomości jako nieruchomości inwestycyjnej w świetle MSR 40. W przypadku podjęcia wyżej wymienionej uchwały, w przypadku braku szans na sprzedaż nieruchomości po upłynięciu kolejnych 12 miesięcy od momentu podjęcia uchwały, nieruchomość zostaje przekwalifikowana do nieruchomości inwestycyjnych. 3. Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania, a nad którymi prace prowadzone są na zlecenie osób trzecich i nie spełniają kryteriów umowy o usługę budowlaną są klasyfikowane jako zapas. 4. Nieruchomości utrzymywane w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu czerpania korzyści z czynszów klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 19 5. Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania i będą w przyszłości utrzymywane ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu czerpania korzyści z czynszów, klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne. 6. Nieruchomości, dla których przyszłe użytkowanie pozostaje nieokreślone, klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne. W przypadku gdy dla nieruchomości, która wcześniej została zakwalifikowana jako nieruchomość inwestycyjna ze względu na brak planów do przyszłego użytkowania, Spółka utworzy plan wykorzystania i sprzedaży, w momencie realizacji takiego planu przez Zarząd jest reklasyfikowanie na zapasy lub do rzeczowych aktywów trwałych. Dla nieruchomości pierwotnie ujętej jako składnik zapasu przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych następuje w momencie udokumentowania zmiany dotychczasowego użytkowania nieruchomości na nieruchomość utrzymywaną ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost jej wartości bądź nieruchomość wykorzystywaną do czerpania korzyści z jej najmu. Przeklasyfikowaniu nie podlegają nieruchomości w stosunku do których zostały zawarte porozumienia co do ich sprzedaży w proporcji umowy sprzedaży do wartości nieruchomości. Nieruchomości klasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne będące zabezpieczeniem zobowiązania długoterminowego, jeżeli zabezpieczenie tego wymaga, do czasu spłaty zobowiązania bądź jego zmiany na zobowiązanie wymagane w okresie do 12 miesięcy, nie ulegają przeklasyfikowaniu do innych grup aktywów. W punktach dotyczących rzeczowych aktywów trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz zapasów opisane są zasady początkowego ujęcia wyżej wymienionych pozycji oraz ujmowania skutków sprzedaży (likwidacji) tych pozycji. Rzeczowe aktywa trwałe Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania. Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe, z wyjątkiem gruntów, wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy lub montażu i przekazania środka trwałego do używania. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów, który dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi: Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 20 Grupa Okres Budynki i budowle 40 lat Maszyny i urządzenia 3 - 10 lat Środki transportu 2,5 – 10 lat Pozostałe środki trwałe 10 lat Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu, w którym środek trwały jest dostępny do użytkowania. Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach. Środki trwałe są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, dla których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią składową są również koszty generalnych przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli będą wykorzystywane przez okres dłuższy niż rok. Bieżące koszty utrzymania poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, ujmowane są w wyniku w momencie ich poniesienia. Do wyceny gruntów stosowany jest model oparty na koszcie historycznym. Wartość gruntów nie podlega amortyzacji, ze względu na nieokreślony okres użytkowania. Wartość godziwa gruntów ustalana jest na podstawie bieżących informacji rynkowych przez niezależnego rzeczoznawcę raz na dwa lata, o ile warunki rynkowe nie ulegają znaczącym zmianom. Tak określona wartość godziwa służy do określenia wysokości odpisu z tytułu trwałej utraty wartości. Po początkowym ujęciu rzeczone grunty wykazywane są według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikające ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczowych aktywów trwałych ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 21 Odpisy umorzeniowe środków trwałych o niskiej wartości początkowej, nie przekraczającej 3.500,00 PLN i okresie ekonomicznej użyteczności nie przekraczającej 24 miesięcy, dokonywane są w sposób uproszczony, przez dokonywanie jednorazowego odpisu umorzeniowego. Leasing i prawo do użytkowania aktywa MSSF 16 ustanawia zasady ujęcia, wyceny, prezentacji oraz ujawnień dotyczących leasingu. Wszystkie transakcje leasingu skutkują uzyskaniem przez leasingobiorcę prawa do użytkowania aktywa oraz zobowiązania z tytułu obowiązku zapłaty. Tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu operacyjnego i leasingu finansowego zgodnie z MSR 17 i wprowadza jeden model dla ujęcia księgowego leasingu przez leasingobiorcę. Leasingobiorca jest zobowiązany ująć: • aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy, z wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz • amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego w sprawozdaniu z zysków i strat. W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu. Składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wyceniany jest w dacie rozpoczęcia według kosztu. W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka zobowiązanie z tytułu leasingu wycenia w wartości bieżącej pozostałych opłat leasingowych, zdyskontowanych przy użyciu krańcowej stopy procentowej leasingobiorcy w dniu pierwszego zastosowania, ze stopami przyjętymi przez Spółkę dla długości trwania umów oraz klas praw do użytkowania. Spółka podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 od 1 stycznia 2019 roku przy zastosowaniu uproszczonego podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania niniejszego standardu ujętym w dniu pierwszego zastosowania. Spółka nie przekształciła danych porównawczych, a efekt zastosowania niniejszego standardu nie spowodował korekty wyniku z lat ubiegłych. Spółka skorzystała także z możliwości jaką daje paragraf 4 MSSF16 i nie stosuje postanowień tego standardu do aktywów niematerialnych. Umowy leasingu na mocy której następuje przeniesienie na Spółkę zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, są ujmowane w aktywach oraz zobowiązaniach na dzień rozpoczęcia okresu leasingu. Wartość aktywów oraz zobowiązań określana jest na dzień rozpoczęcia leasingu według niższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej środka trwałego stanowiącego przedmiot leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 22 Minimalne opłaty leasingowe rozdziela się pomiędzy koszty finansowe i zmniejszenie salda zobowiązania z tytułu leasingu w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek w stosunku do niespłaconego salda zobowiązania. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane w kosztach okresu, w którym je poniesiono. Środki użytkowane na mocy umów leasingu są amortyzowane według takich samych zasad jak stosowane do aktywów Spółki do których zostały zakwalifikowane. W sytuacji jednak, gdy brak jest wystarczającej pewności, że Spółka uzyska tytuł własności przed końcem okresu leasingu wówczas dany składnik jest amortyzowany przez krótszy z dwóch okresów: szacowany okres użytkowania środka trwałego lub okres leasingu. Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów: • wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca okresu, w którym miało miejsce połączenie, • wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania, • wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane. W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych, rzeczowych aktywów trwałych oraz zapasów w postaci nieruchomości, dokonywana jest ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości. Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie, na jakim generują przepływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw. ośrodki wypracowujące przepływy pieniężne). Składniki aktywów samodzielnie generujące przepływy pieniężne testowane są indywidualnie. Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwaną aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwanej. Wartość odzyskiwana odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 23 Odpis z tytułu utraty wartości w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała kwota odpisu obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka wypracowującego przepływy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów operacyjnych. Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku pozostałych składników aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące na możliwość odwrócenia odpisów aktualizujących. Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych. Nieruchomości inwestycyjne Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów oraz/ lub przyrost jej wartości i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej. Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godziwej, określonej przez niezależnego rzeczoznawcę z uwzględnieniem lokalizacji oraz charakteru nieruchomości oraz aktualnych warunków rynkowych. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku w okresie, w którym wystąpiły zmiany, w pozycji pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych. Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia lub trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści ekonomicznych. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania nieruchomości inwestycyjnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych nieruchomości inwestycyjnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych. W przypadku gdy zbywaną nieruchomością inwestycyjną jest nieruchomość wcześniej prezentowana jako zapas, jednak ze względu na długotrwały brak nabywcy została przeklasyfikowana do kategorii nieruchomości inwestycyjnych, przychody ze sprzedaży z takiej nieruchomości są prezentowane jako przychody z podstawowej działalności jednostki, a wartość netto tej nieruchomości ujmowana jest jako koszt operacyjny. Instrumenty finansowe Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 24 Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron. Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji. Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wynikające z zawartej umowy prawa do korzyści ekonomicznych i ryzyka z niej wynikające zostały zrealizowane, wygasły lub Spółka się ich zrzekła. Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie wygasło, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł. Na dzień nabycia aktywa i zobowiązania finansowe Spółka wycenia w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczonej zapłaty w przypadku składnika aktywów lub otrzymanej kwoty w przypadku zobowiązania. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów i zobowiązań finansowych, poza kategorią aktywów i zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Na dzień bilansowy aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według MSSF 9. MSSF 9 definiuje kategorie aktywów finansowych, których rozróżnienia dokonuje się w zależności od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzenia aktywami oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych. Aktywa finansowe Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe, Spółka klasyfikuje z podziałem na: 1. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w zamortyzowanym koszcie. Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI - solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności kapitału i odsetek). 2. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w wartości godziwej przez inne całkowite dochody. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 25 Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy jak i sprzedaż aktywów finansowych, a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI - solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności kapitału i odsetek). 3. Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik. Są to wszystkie pozostałe aktywa finansowe. 4. Instrumenty finansowe zabezpieczające. Klasyfikacja aktywów finansowych dokonywana jest w momencie początkowego ujęcia i może być zmieniona jedynie wówczas, gdy zmieni się biznesowy model zarządzania aktywami finansowymi. Do zasadniczych modeli zarządzania aktywami finansowymi zalicza się model utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, model utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży oraz model utrzymywania w innych celach niż cele wskazane w dwu poprzedzających modelach (co do zasady jest to model oznaczający utrzymywanie aktywów w celu ich zbycia). Spółka przyjmuje zasadę, iż sprzedaż aktywa finansowego tuż przed terminem jego zapadalności nie stanowi zmiany modelu biznesowego z utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy na model utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży lub na model utrzymywania w innych celach. Spółka nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń, dlatego regulacje MSSF 9 w tym zakresie nie mają do niej zastosowania. Zobowiązania finansowe MSSF 9 nie zmienia zasad wyceny poszczególnych klas zobowiązań finansowych Spółki. Są one nadal wyceniane według zamortyzowanego kosztu. Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej: • kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, • leasing, podlegający regulacjom MSSF 16 • zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania oraz • pochodne instrumenty finansowe. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 26 Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka zalicza instrumenty pochodne inne niż instrumenty zabezpieczające. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta. Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej. Spółka nie dokonała wyboru opcji wyceny zobowiązań finansowych do wartości godziwej. Ujmowanie ryzyka kredytowego związanego z aktywami finansowymi – model strat oczekiwanych (ECL). Według modelu strat oczekiwanych Spółka monitoruje zmiany poziomu ryzyka kredytowego związanego z danym składnikiem aktywów finansowych w stosunku do początkowego ujęcia oraz klasyfikuje aktywa finansowe do jednego z trzech stopni wyznaczania odpisu z tytułu utraty wartości. Metoda ma zastosowanie do aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu innych niż należności z tytułu dostaw i usług. Stopnie wyznaczania odpisów z tytułu utraty wartości: o stopień 1 – aktywa finansowe obsługiwane na bieżąco (stosowany dla aktywów, których ryzyko nie wzrosło istotnie od początkowego ujęcia lub jest oceniane jako niskie), o stopień 2 – aktywa finansowe z pogorszoną obsługą (stosowany w przypadku istotnego wzrostu ryzyka kredytowego w stosunku po ujęcia początkowego, przy jednoczesnym braku obiektywnych przesłanek utraty wartości), o stopień 3 – aktywa finansowe nieobsługiwane (stosowany w przypadku wystąpienia obiektywnych przesłanek utraty wartości). W odniesieniu do aktywów zakwalifikowanych do stopnia 1 Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe (ECL) w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym, a w odniesieniu do aktywów finansowych zakwalifikowanych do pozostałych stopni, w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w okresie życia instrumentu finansowego. Spółka dokonuje oceny wystąpienia przesłanek skutkujących zakwalifikowaniem aktywów finansowych do poszczególnych stopni wyznaczania odpisu na każdy dzień kończący okres sprawozdawczy. Spółka ocenia ryzyko niewykonania zobowiązania w oczekiwanym okresie życia aktywa finansowego i porównuje ryzyko na dzień sprawozdawczy z ryzykiem na dzień początkowego Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 27 ujęcia danego aktywa finansowego. Określając ryzyko Spółka stara się brać pod uwagę racjonalne i możliwe do udokumentowania informacje, dostępne bez nadmiernych kosztów i starań. Spółka stara się przede wszystkim wykorzystywać dostępne ratingi kredytowe i powiązane z nimi wskaźniki niewypłacalności oraz informacje o wystąpieniu niekorzystnych zmian w środowisku ekonomicznym, prawnym, rynkowym dłużnika. Dla należności z tytułu dostaw i usług Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia należności. Prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania szacowane jest na podstawie danych historycznych dotyczących niespłaconych należności. W celu oszacowania parametru niewykonania zobowiązania Spółka określiła przedziały przeterminowania: − Nieprzeterminowane − Zaległe od 1 do 30 dni − Zaległe od 31 do 90 dni − Zaległe od 91 do 180 dni − Zaległe od 181 do 365 dni − Zaległe powyżej 365 dni Wszystkie aktywa z tytułu pożyczek spełniają model utrzymania w celu ściągnięcia. Dla pożyczki o zmiennym oprocentowaniu częstotliwość zmiany oprocentowania nie odpowiada formule naliczania odsetek. Jednakże ze względu krótki okres całość pożyczek została zakwalifikowana jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie. Muszą zatem podlegać odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Ryzyko korekt na pożyczkach nie istnieje, ponieważ są to w większości pożyczki udzielone jednostkom powiązanym. Dla należności z tytułu dostaw i usług zastosowano model należności utrzymywanych w celu ściągnięcia. Zgodnie z MSSF 9 Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia rezerwę na straty na kwotę równą przewidywanym długotrwałym stratom kredytowym. Inne należności podlegają odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty zostały zakwalifikowane jako wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają testowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Odpis z tytułu utraty wartości ustalany jest osobno dla każdej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrznych ratingów banków i publicznie dostępnych informacji dotyczących wskaźników niewypełnienia zobowiązań dla danego ratingu. Spółka korzysta z uproszczenia i ewentualny odpis z tytułu utraty wartości ustalany jest na podstawie 12 miesięcznych strat Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 28 kredytowych. Spółka posiada środki w bankach objętych gwarancjami bankowego funduszu gwarancyjnego, zatem wartość oczekiwanej straty kredytowej dla tego aktywa jest bliska 0. Spółka dopuszcza możliwość indywidualnego określania oczekiwanych strat kredytowych. Analizie mogą podlegać należności w przedziale przeterminowania powyżej 365 dni i w szczególności należności od dłużników postawionych w stan likwidacji lub upadłości, bądź w przypadku gdy przewidywane koszty procesowe i egzekucyjne związane z dochodzeniem wierzytelności są co najmniej równe dochodzonej kwoty. Aktywa finansowe są spisywane w całości gdy Spółka wyczerpie możliwości działania w zakresie ich ściągnięcia i uzna, że nie ma racjonalnych podstaw do oczekiwania, że należność uda się odzyskać. W wyniku indywidualnej analizy oczekiwanych strat kredytowych, w przypadku gdy przeterminowanie przekracza 365 dni, odpis może nie być tworzony. Zapasy Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego stanowią towary, materiały, produkcja w toku oraz wyroby gotowe. Spółka stosuje poniższe zasady klasyfikacji: • Towary – składniki zapasów nabyte w celu ich odsprzedaży, • Materiały – składniki zapasów zużywane w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia usług, • Produkcja w toku – obejmuje koszty niezakończonych projektów deweloperskich, w tym gruntów, • Wyroby gotowe – lokale użytkowe, mieszkania oraz budowle gotowe do sprzedaży wytworzone we własnym zakresie. Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości netto możliwej do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu. Na koszty przetwarzania zapasów składają się koszty związane bezpośrednio z jednostką produkcji, takie jak bezpośrednia robocizna. Składają się na nie także systematycznie przypisane, stałe i zmienne pośrednie koszty produkcji, poniesione przy przetwarzaniu materiałów na dobra gotowe. Stałymi i pośrednimi kosztami produkcji są te pośrednie koszty produkcji, które pozostają stosunkowo niezmienne niezależnie od wielkości produkcji takie jak koszty amortyzacji i utrzymania budynków i wyposażenia fabryki oraz produkcyjne koszty zarządzania i administracji. Zmiennymi pośrednimi kosztami produkcji są te, które zmieniają się bezpośrednio lub prawie bezpośrednio wraz ze zmianą Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 29 wielkości produkcji, takie jak koszty materiałów i robocizny. Rozchody materiałów wycenia się według metody FIFO. Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednio poniesione w związku z realizowanym projektem. Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne. Rozchód środków pieniężnych w walutach obcych ustala się według metody FIFO. Środki pieniężne, którymi Spółka może dysponować jedynie w ograniczonym stopniu (mimo że są one w jej posiadaniu), są to środki, które nie mogą być dowolnie przez nią wykorzystane. Uzasadnia to wykazanie w rachunku przepływów pieniężnych kwot zablokowanych na rachunkach bankowych (np. w celu zabezpieczenia operacji, blokady zabezpieczające kredyty i pożyczki lub inne kontrakty finansowe, blokowane czasowo środki z tytułu dotacji), środki Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych, Zakładowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, akredytywy czy otrzymane z tytułu planowanego przetargu wadia, z uwzględnieniem zasady istotności. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Spółkę jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, a wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. Niektóre aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, takie jak aktywa finansowe oraz aktywa Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 30 z tytułu odroczonego podatku dochodowego, wyceniane są według tych samych zasad rachunkowości, jakie były stosowane przez Spółkę przed zaklasyfikowaniem do aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży nie podlegają amortyzacji. Kapitał własny Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki nabyte i zatrzymane przez Spółkę pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie nabycia. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji. Pozostałe kapitały obejmują: • kapitał z tytułu ujęcia wyceny programów płatności akcjami oraz • kapitał z kumulacji pozostałych całkowitych dochodów obejmujących: • przeszacowanie rzeczowych aktywów trwałych do wartości godziwej (patrz podpunkt dotyczący rzeczowych aktywów trwałych), • wycenę aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (patrz podpunkt dotyczący instrumentów finansowych), • wycenę instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne (patrz podpunkt dotyczący rachunkowości zabezpieczeń). W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych oraz wynik finansowy bieżącego roku. Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki prezentowane są osobno w „Sprawozdaniu ze zmian w kapitale własnym”. Świadczenia pracownicze Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze obejmują następujące tytuły: • krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz składek na ubezpieczenia społeczne, • rezerwy na niewykorzystane urlopy, • inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza nagrody jubileuszowe oraz odprawy emerytalne. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 31 Krótkoterminowe świadczenia pracownicze Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty. Rezerwy na niewykorzystane urlopy Spółka tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy. Rezerwa na niewykorzystane urlopy stanowi rezerwę krótkoterminową i nie podlega dyskontowaniu. Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota wymagająca uregulowania mogą być niepewna. Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły: • udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług, • toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne, • straty z umów budowlanych ujmowane zgodnie z MSSF 15, • restrukturyzacja, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów Spółka jest zobowiązana do jej przeprowadzenia lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy. Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne. Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na podstawie najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego, w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszt finansowy. Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 32 gdy istnieje wystarczająca pewność, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa nie może przewyższyć kwoty rezerwy. W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne, kwoty zobowiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, z wyjątkiem zobowiązań warunkowych identyfikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3. Informację o zobowiązaniach warunkowych ujawnia się w części opisowej sprawozdania finansowego. Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Spółki, które nie spełniają jeszcze kryteriów ujęcia jako aktywa, stanowią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Informację o aktywach warunkowych ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających. Rozliczenia międzyokresowe Spółka wykazuje w aktywach w pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności” opłacone z góry koszty dotyczące przyszłych okresów sprawozdawczych, w tym przede wszystkim czynsze najmu i ubezpieczenia. W pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” zawartej w pasywach prezentowane są przychody przyszłych okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na sfinansowanie środków trwałych, które rozliczane są zgodnie z MSR 20 „Dotacje rządowe” oraz bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów. Dotacje ujmowane są wyłącznie wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, że Spółka spełni warunki związane z daną dotacją oraz że dana dotacja zostanie faktycznie otrzymana. Dotacja dotycząca danej pozycji kosztowej jest ujmowana jako przychód w sposób współmierny do kosztów, które dotacja ta ma w zamierzeniu kompensować. Dotacja finansująca składnik aktywów jest stopniowo ujmowana w wyniku jako przychód na przestrzeni okresów proporcjonalnie do odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od tego składnika aktywów. Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej nie odejmuje dotacji od wartości bilansowej aktywów, lecz wykazuje dotacje jako przychody przyszłych okresów w pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania”. Przychody ze sprzedaży Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 33 wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki: • identyfikacja umowy z klientem, • identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia, • określenie ceny transakcyjnej, • przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia, • ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu. Identyfikacja umowy z klientem Spółka ujmuje umowę z klientem wówczas, gdy spełnione są następujące kryteria: • strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków, • Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane, • Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane, • umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych Spółki); oraz • jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi. Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia W momencie zawarcia umowy Spółki dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób przekazywane klientowi. Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki: • klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami, które są dla niego łatwo dostępne, • obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych obowiązków określonych w umowie. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 34 W Spółce przy sprzedaży towarów i produktów moment spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia uznaje się za spełniony z chwilą bezspornego przeniesienia prawa własności do towarów lub usług. Usługi świadczone przez Spółkę obejmują najem nieruchomości oraz kontrakty budowlane. Przychody z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu wynikający z zawartych umów. Momentem wypełnienia zobowiązania do świadczenia jest udostępnienie klientowi przedmiotu najmu zgodnie z warunkami zawartymi w tej umowie. Spółka zawiera umowy o usługę budowlaną w cenach stałych, które wchodzą w zakres MSSF 15. Ustalenie ceny transakcyjnej W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone w umowie z klientem obejmuje kwoty stałe. Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia Spółka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem Spółki – przysługuje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi. Przy sprzedaży towarów i produktów ceną transakcyjną jest wartość sprzedaży zawarta w umowie z klientem. Dla umów najmu Spółka szacuje cenę za okres w kwocie sumy przychodów za okres umowy podzielonej przez ilość jednostek okresów umowy. Spółka zawiera umowy o usługę budowlaną w cenach stałych, która jest jednocześnie ceną transakcyjną dla każdej umowy. Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu Spółka ujmuje przychody w momencie wypełnienia lub w trakcie wypełniania zobowiązania do świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. W przypadku sprzedaży towarów i produktów przychód ujęty jest w momencie bezspornego przejęcia produktu lub towaru przez klienta. Przychód z tytułu świadczenia umów budowlanych ujmowany jest na podstawie stopnia zaawansowania ich realizacji. Procentowany stan zaawansowania realizacji usługi ustalany jest jako Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 35 stosunek kosztów poniesionych do dnia bilansowego do ogółu szacowanych kosztów wykonania danego kontraktu. Jeżeli wyniku świadczonej usługi nie można wiarygodnie oszacować, wówczas przychody uzyskiwane z tytułu tego kontraktu są ujmowane tylko do wysokości poniesionych kosztów, które Spółka spodziewa się odzyskać. Jeżeli istnieje prawdopodobieństwo, że łączne koszty umowy przekroczą łączne przychody z danego kontraktu, przewidywaną stratę ujmuje się bezzwłocznie jako koszt. Kwoty brutto należne od zamawiających z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są w aktywach z tytułu usług. Kwoty brutto należne zamawiającym z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako zobowiązania w ramach pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania”. Odsetki i dywidendy Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania. Koszty operacyjne Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka prezentuje w sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania. Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym) Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie został ujęty w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale. Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym. Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 36 a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania. Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych. Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bilansowy. Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części następuje jego odpis. Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej. Klasyfikacja nieruchomości Zgodnie z opisem przedstawionym w Polityce Rachunkowości w rozdziale, zasady klasyfikacji nieruchomości, klasyfikacja ta opiera się na planach i zamierzeniach Zarządu Spółki co do danej nieruchomości. Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyzacji. Na dzień sprawozdawczy Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 37 Wycena Zapasów Spółka wycenia zapasy według niższej z dwóch wartości ceny nabycia/kosztu wytworzenia oraz możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży możliwa do uzyskania została oszacowana jako możliwa do uzyskania cena pomniejszona o koszty doprowadzenia sprzedaży do skutku. Przychody z umów o usługę budowlaną Na kwotę przychodów oraz należności z umów o usługę budowlaną ujętą w sprawozdaniu finansowym wpływają szacunki Zarządu dotyczące stopnia zaawansowania kontraktów budowlanych oraz marży, jaką planuje się osiągnąć na poszczególnych kontraktach. Budżetowane koszty pozostające do poniesienia w związku z realizacją poszczególnych zadań są na bieżąco monitorowane przez kadrę kierowniczą nadzorującą postęp prac budowlanych, w efekcie czego budżety poszczególnych kontraktów podlegają aktualizacji przynajmniej w okresach miesięcznych. Jednakże pozostające do poniesienia koszty oraz rentowność realizowanych prac obarczona jest pewnym stopniem niepewności, zwłaszcza w przypadku zadań budowlanych o dużym stopniu złożoności, prowadzonych w okresach kilkuletnich. Aktywa na podatek odroczony Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera się na budżecie Spółki przygotowanym przez Zarząd Spółki. Jeśli prognozowane wyniki finansowe wskazują, że Spółka osiągnie wystarczający dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości. Utrata wartości aktywów niefinansowych W celu określenia wartości użytkowej Zarząd szacuje prognozowane przepływy pieniężne oraz stopę, którą przepływy dyskontowane są do wartości bieżącej (patrz podpunkt dotyczący utraty wartości aktywów niefinansowych). W procesie wyceny wartości bieżącej przyszłych przepływów dokonywane są założenia dotyczące prognozowanych wyników finansowych. Założenia te odnoszą się do przyszłych zdarzeń i okoliczności. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych, co w kolejnych okresach sprawozdawczych może przyczynić się do znaczących korekt wartości aktywów Spółki. 13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz interpretacjami wydanymi przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości zatwierdzonymi przez Unię Europejską, na mocy Rozporządzenia Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 38 w sprawie MSSF (Komisja Europejska 1606/2002), zwanymi dalej "MSSF UE". MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Finansowych (RMSR) oraz Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF), zatwierdzone do stosowania w UE. 13.1. Zmiany standardów i interpretacji W niniejszym rocznym sprawozdaniu finansowym zastosowano po raz pierwszy nowe standardy oraz zmiany do standardów, które weszły w życie w 2022 roku: Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” Zmiany regulują kwestie kosztów wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych i kwot otrzymanych ze sprzedaży pozycji wytworzonych w trakcie ich testowania. Zmieniony standard wymaga, aby ująć przychody ze sprzedaży produkcji testowej i związane z nimi koszty w sprawozdaniu z zysków i strat, eliminując możliwość korekty wartości wybudowanych środków trwałych o te kwoty Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” Opublikowane zmiany do standardu mają na celu zaktualizowanie stosownych referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian merytorycznych dla rachunkowości połączeń przedsięwzięć. Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” Zmiany dostarczają wyjaśnień, które koszty należy uwzględnić przy ocenie, czy umowa będzie przynosiła straty i stanowić będzie umowę rodzącą obciążenia. Roczny program poprawek do MSSF cykl 2018-2020 Wprowadza zmiany do standardów MSSF 1, MSSF 9, MSR 41 oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny. Powyższe zmiany do standardów nie miały wpływu na niniejsze roczne sprawozdanie finansowe Spółki. 13.2. Standardy nieobowiązujące (Nowe standardy i interpretacje) Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 39 W niniejszym rocznym jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółka nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu opublikowanych standardów lub interpretacji przed ich datą wejścia w życie. Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, a nie weszły jeszcze w życie na dzień bilansowy: Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” oraz wytyczne Rady MSSF w zakresie ujawnień dotyczących polityk rachunkowości w praktyce Zmiana do MSR 1 wprowadza wymóg ujawniania istotnych informacji dotyczących zasad rachunkowości, które zostały zdefiniowane w standardzie. Zmiana wyjaśnia, że informacje na temat polityk rachunkowości są istotne, jeżeli w przypadku ich braku, użytkownicy sprawozdania finansowego nie byliby w stanie zrozumieć innych istotnych informacji zawartych w sprawozdaniu finansowym. Ponadto, dokonano również zmian wytycznych Rady w zakresie stosowania koncepcji istotności w praktyce, aby zapewnić wytyczne dotyczące stosowania pojęcia istotności do ujawnień dotyczących zasad rachunkowości. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 roku. Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” W 2021 roku Rada opublikowała zmianę do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” w zakresie definicji wartości szacunkowych. Zmiana do MSR 8 wyjaśnia, w jaki sposób jednostki powinny odróżniać zmiany zasad rachunkowości od zmian wartości szacunkowych. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 roku. Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” Zmiany do MSR 12 precyzują, w jaki sposób rozliczać podatek odroczony od transakcji takich jak leasing i zobowiązania z tytułu wycofania z eksploatacji. Przed zmianą do standardu istniały niejasności co do tego, czy ujęcie równych kwot aktywa i zobowiązania dla celów księgowych (np. początkowe ujęcie leasingu) pozostające bez wpływu na bieżące rozliczenia podatkowe powoduje konieczność ujęcia sald podatku odroczonego czy też zastosowanie ma tzw. zwolnienie z początkowego ujęcia (ang. initial recognition exemption), które mówi, że nie ujmuje się sald podatku odroczonego, jeśli ujęcie składnika aktywów lub zobowiązań nie ma wpływu na wynik Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 40 księgowy lub podatkowy na moment tego ujęcia. Zmieniony MSR 12 reguluje tę kwestię wymagając ujęcia podatku odroczonego w powyższej sytuacji poprzez wprowadzenie dodatkowego zapisu, że zwolnienie z początkowego ujęcia nie ma zastosowania, jeżeli jednostka jednocześnie rozpoznaje składnik aktywów i równoznaczny składnik zobowiązań i każdy z nich tworzy różnice przejściowe. Zmiana obowiązuje dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2023 roku lub po tej dacie. Zmiana do MSSF 16 „Leasing” We wrześniu 2022 roku Rada zmieniła standard MSSF 16 „Leasing” uzupełniając wymogi dotyczące późniejszej wyceny obowiązania leasingowego w przypadku transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, w sytuacji, gdy spełnione są kryteria MSSF 15 i gdy transakcję należy ująć jako sprzedaż. Zmiana wymaga od sprzedawcy-leasingobiorcy późniejszej wyceny zobowiązań leasingowych wynikających z leasingu zwrotnego w taki sposób, aby nie ujmować zysku lub straty związanej z zachowanym prawem do użytkowania. Nowy wymóg ma szczególne znaczenie w przypadku, gdy leasing zwrotny obejmuje zmienne opłaty leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki, gdyż opłaty te są wyłączone z „płatności leasingowych” w myśl MSSF 16. Zmieniony standard zawiera nowy przykład, który ilustruje zastosowanie nowego wymogu w tym zakresie. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2024 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską. Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” W 2020 roku Rada opublikowała zmiany do MSR 1, które wyjaśniają kwestię prezentacji zobowiązań jako długo- i krótkoterminowe. W październiku 2022 roku Rada wydała kolejne poprawki do standardu MSR 1, które adresują kwestię klasyfikacji zobowiązań jako długo- i krótkoterminowe, w odniesieniu do których jednostka zobowiązana jest spełniać określone wymogi umowne tzw. kowenanty. Zmieniony standard MSR 1 stanowi, że zobowiązania są klasyfikowane jako krótko- lub długoterminowe w zależności od praw istniejących na koniec okresu sprawozdawczego. Na klasyfikację nie mają wpływu ani oczekiwania jednostki ani zdarzenia po dniu sprawozdawczym (na przykład rezygnacja z kowenantu lub jego naruszenie). Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2024 roku lub po tej dacie. Na dzień sporządzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 41 Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe zależy od tego, czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia stanowią „biznes”. W przypadku, gdy aktywa niepieniężne stanowią „biznes”, inwestor wykazuje pełny zysk lub stratę na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z tylko w zakresie części stanowiącej udziały innych inwestorów. Zmiany zostały opublikowane 11 września 2014 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską. 14. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI Podstawowa działalność Spółki opiera się na kupnie i sprzedaży nieruchomości, realizacji projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków i prace związane z obsługą rynku nieruchomości. Wymienione powyżej prace cechują się niedopasowaniem w czasie ponoszonych kosztów i przychodów oraz nieregularnością przychodów. Zakup nieruchomości i realizacja projektu budowlanego może trwać ponad 12 miesięcy, przychód zaś realizowany jest w momencie zakończenia prac i sprzedaży gotowego produktu. Ze względu na specyfikę branży nie można określić cykliczności ani sezonowości działalności. 15. SEGMENTY OPERACYJNE Spółka wraz ze spółkami zależnymi, do 2020 roku, nie wyodrębniała segmentów operacyjnych, bowiem Zarząd Spółki nie widział uzasadnienia do wydzielania oddzielnych segmentów. Wszystkie działania prowadzone były w analogiczny sposób, przez te same osoby i przy wykorzystaniu tych samych zasobów Spółki. Dodatkowo Zarząd Spółki uważał, iż nie ma możliwości jasnego określenia kryteriów pozwalających na podział projektów np. na parki handlowe i innego rodzaju projekty deweloperskie, zwłaszcza w związku z rozwojem konceptów „Shopin” i „City Shopin”, które są bardzo zbliżone do innych projektów deweloperskich, czy też sprzedażą części powierzchni w ramach tworzenia parku handlowego. Kolejnym argumentem był brak wyodrębnienia w ramach struktury organizacyjnej Spółki zespołów zajmujących się jednego rodzaju projektami. W zależności od kompetencji, które były potrzebne do realizacji wszystkich rodzajów realizowanych projektów – np. Dział Ekspansji zabezpieczał nieruchomości zarówno pod parki handlowe, jak i inne projekty deweloperskie, Dział Inwestycji realizował, zarówno projekty dla sieci, jak i budowę parków Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 42 handlowych. W latach 2021- 2022 spółka była zaangażowana w dodatkowe segmenty działalności prowadzone przez spółki zależne: • segment Spożywczy prowadzony przez spółkę Manufaktura Gessler S.A. W dniu 30 grudnia 2022 roku zawarto umowę sprzedaży akcji tej spółki. Tym samym, w zakresie ogłoszenia w dniu 16 września 2020 roku aktualizacji strategii Grupy Kapitałowej Tower Investments, działalność produkcyjna w branży spożywczej została zakończona, • segment E-commerce prowadzony przez spółkę zależną Deli2 S.A. W dniu 31 marca 2023 roku Spółka Dominująca poinformowała raportem bieżącym ESPI o podjęciu decyzji związanej z dalszym funkcjonowaniem spółki zależnej Deli2 S.A. prowadzącej platformę sprzedaży internetowej deli2.pl. W związku z brakiem możliwości pozyskania środków na dalszy rozwój platformy sprzedaży internetowej deli2.pl, działalność operacyjna zostaje z dniem 31 marca 2023 roku zawieszona. Obecnie trwają prace nad zmianą technologii platformy oraz prowadzone są poszukiwania potencjalnego inwestora strategicznego w celu ponownego uruchomienia sprzedaży. W związku z powyższymi wydarzeniami Spółka za rok 2022 prezentuje działalność jedynie w segmencie Nieruchomości. 16. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych występujących w danym okresie. W okresie objętym sprawozdaniem i okresach porównawczych jest brak czynników rozwadniających zysk na akcję. Kalkulację podstawowego oraz rozwodnionego zysku (straty) na akcję wraz z uzgodnieniem średniej ważonej rozwodnionej liczby akcji przedstawiono poniżej. od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru Średnia ważona liczba akcji zwykłych 1 548 874 1 548 874 Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje 0 0 Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych 1 548 874 1 548 874 Działalność kontynuowana Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej (3 908 457) 1 957 284 Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) (2,52) 1,26 Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) (2,52) 1,26 Działalność zaniechana nie występuje nie występuje Działalność kontynuowana i zaniechana Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 43 Zysk (strata) netto (3 908 457) 1 957 284 Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) (2,52) 1,26 Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) (2,52) 1,26 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 44 17. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Poniżej uzgodnienie zmian pozycji bilansowych z zmianami wykazywanymi w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych. od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Zmiana stanu zapasów wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej (1 723 352) 2 503 552 Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej 0 0 Zmiana klasyfikacji zapasów do kategorii nieruchomości inwestycyjnych 0 (290 617) Zmiana stanu zapasów wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych (1 723 352) 2 212 935 Zmiana stanu należności wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej 2 436 186 (1 167 273) Odpisy aktualizujące (2 423 496) (79 072) Należności z tytułu podatku bieżącego 0 17 297 Rozliczenia międzyokresowe (310 282) (161 963) Cesje 209 205 0 Zmiana stanu należności wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych (88 387) (1 391 011) Zmiana stanu zobowiązań wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej 2 170 997 5 882 405 Kompensaty (2 396 143) (2 025 000) Subwencja 0 (53 255) Rozliczenia z tytułu leasingu (125 582) 0 Zobowiązania z tytułu przekształcenia użytkowania w prawo własności 0 (270 650) Zmiana stanu zobowiązań wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych (350 729) 3 533 500 od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej (2 739 956) 5 757 490 Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 1 026 304 (4 835 604) Środki pieniężne netto z działalności finansowej 610 948 (680 364) Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów (1 102 704) 241 521 Rok 2022 był okresem powrotu Spółki do działalności na rynku nieruchomości. Przepływy z działalności operacyjnej są wynikiem inwestycji Spółki poczynionych na zwiększenie wartości zapasów. Spółka zakupiła nieruchomość położoną w Hiszpanii. Zgodnie ze swoim profilem działalności, po dokonaniu niezbędnych nakładów i otrzymaniu stosownych zezwoleń nieruchomość ta zostanie sprzedana. Dodatnie przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej opierają się na spłacie części udzielonych pożyczek i sprzedaży środków transportu pozyskanych w wyniku zakończenia umów leasingu. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 45 W działalności finansowej wydatki związane były z bieżącą obsługą zadłużenia z tytułu leasingu i papierów dłużnych. W okresie 12 miesięcy 2022 roku Spółka dokonała wykupu obligacji w wartości nominalnej 9.500.000 PLN, z czego część kwoty została dokonana poprzez spółki zależne i skompensowana z posiadanym przez nie zadłużeniem wobec Spółki. W ciągu 2022 roku Spółka obniżyła swoje zadłużenie z tytułu emisji obligacji do poziomu 10.500.000 PLN. Do dnia sporządzenia niniejszego rocznego sprawozdania finansowego zadłużenia to spadło o 2.777.000 PLN do poziomu 7.723.000 PLN. Konsekwencją tych transakcji, w następnych okresach będzie znacznie mniejsze obciążenie Spółki kosztami finansowymi z tytułu naliczonych odsetek. 18. PRZYCHODY I KOSZTY 18.1. Przychody w podziale na źródła od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Przychody z tytułu najmu 210 072 197 946 Przychody ze sprzedaży usług 3 100 470 6 778 466 Przychody ze sprzedaży produktów i towarów 497 497 238 Przychody Razem 3 808 039 6 976 649 W pozycji przychodów ze sprzedaży usług znajdują się przede wszystkim usługi związane z zaangażowaniem Spółki w procesy realizacji inwestycji budowlanych wobec spółek Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. 18.2. Koszty według rodzaju od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Amortyzacja w tym: 943 812 756 421 Zużycie materiałów i energii 166 298 255 517 Usługi obce 1 495 405 3 731 355 Podatki i opłaty 60 075 57 815 Wynagrodzenia 836 350 1 032 658 Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 170 462 196 254 Pozostałe koszty rodzajowe 321 950 372 492 Wartość sprzedanych towarów i materiałów 370 481 226 Koszty według rodzaju razem 4 364 832 6 402 738 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 46 18.3. Pozostałe przychody i koszty operacyjne Pozostałe przychody operacyjne Podział pozostałych przychodów operacyjnych przedstawia poniższa tabela: od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Przychody netto z tytułu kar umownych 2 342 0 Zysk ze zbycia aktywów niefinansowych 194 724 69 756 Ubezpieczenia 0 13 210 Wycena nieruchomości inwestycyjnych 2 548 548 1 225 564 Dyskonta kaucji 5 986 13 940 Spisanie przeterminowanych zobowiązań 0 344 964 Pozostałe 138 816 72 858 Przychody Razem 2 890 416 1 740 292 W 2022 roku, w wyniku wzrostu wartości nieruchomości położonej w Tychach, Spółka zrealizowała przychód z tytułu wyceny do wartości godziwej. Pozostałe koszty operacyjne W skład pozostałych kosztów operacyjnych wchodzą: od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Odpis na należności nieściągalne, oczekiwana strata kredytowa 2 675 717 95 468 Rozliczenie przyznanej subwencji 0 16 466 Rozliczenie subleasingu 0 88 608 Pozostałe 59 480 78 134 Koszty Razem 275 907 278 675 W 2022 roku w wyniku dokonanych analiz należności i zobowiązań powzięte zostały decyzje w wyniku których Spółka dokonała odpisów aktualizujących należności w łącznej wysokości 2.675,7 tys. PLN. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 47 18.4. Przychody i koszty finansowe Przychody finansowe od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty) 11 130 570 Przychody z subleasingu 5 886 29 131 Pożyczki i należności 2 692 236 2 557 311 Przychody dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy - razem 2 709 253 2 587 013 Wycena i sprzedaż aktywów finansowych 0 3 347 Zyski z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik - razem 0 3 347 Różnice kursowe - Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 788 47 268 Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych - razem 788 47 268 Przychody finansowe razem 2 710 041 2 637 628 Spółka nie posiada aktywów oraz zobowiązań finansowych z kategorii wyznaczonych przy początkowym ujęciu jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Wykazane zyski oraz straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik odnoszą się w całości do instrumentów finansowych przeznaczonych do obrotu. Koszty finansowe od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Koszty z tytułu leasingu 91 099 140 633 Koszty związane z obligacjami 2 610 483 2 080 808 Odsetki od pożyczek i kredytów 424 466 138 915 Odpisy aktualizujące aktywa finansowe 943 233 0 Odsetki od zobowiązań 122 573 8 468 Koszty dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy razem 4 191 853 2 368 824 Wycena i sprzedaż aktywów finansowych 127 732 37 585 Straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik razem 127 732 37 585 Różnice kursowe - rozrachunki w walutach obcych 12 590 53 683 Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych Razem 12 590 53 683 Koszty finansowe razem 4 332 175 2 460 092 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 48 Odpisy aktualizujące wartość należności dotyczących działalności operacyjnej ujmowane są przez Spółkę jako pozostałe koszty operacyjne. Spółka w 2022 roku dokonała odpisu aktualizującego należności z tytułu udzielonych pożyczek na kwotę 773,2 tys. PLN oraz odpisu aktualizującego na posiadane akcje w wysokości 170 tys. PLN. 18.5. Podatek dochodowy od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Podatek bieżący - Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy 0 0 Podatek odroczony – Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych 1 612 361 255 780 Podatek dochodowy razem 1 612 361 255 780 Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19% od wyniku przed opodatkowaniem dochodowym, w tym podatkiem odroczonym wykazanym w jednostkowego sprawozdaniu z wyniku przedstawia się następująco: od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Działalność finansowa Działalność operacyjna Działalność finansowa Działalność operacyjna Wynik przed opodatkowaniem (39 129) (2 256 968) 1 808 2 211 257 Stawka podatku stosowana przez Spółkę 19% 19% 19% 19% Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej 0 0 343 420 139 Uzgodnienie wyniku podatkowego: Przychody nie podlegające opodatkowaniu, w tym 0 (5 245 357) 0 (4 296 800) - naliczone i nie zapłacone odsetki (2 689 701) (2 547 083) - wyceny (2 548 548) (1 676 223) Przychody podatkowe nie księgowe 0 868 815 0 238 001 Koszty podatkowe innych okresów 0 (87 286) 0 (738 492) Koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów 0 5 516 526 0 1 455 925 Wynik podatkowy (39 129) (1 204 270) 1 808 (1 130 109) Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej 0 0 343 0 Odliczenie strat lat ubiegłych 0 0 343 0 Podatek dochodowy po odliczeniach 0 0 0 0 Zmiana z tytułu podatku odroczonego 0 1 612 361 255 780 Podatek dochodowy 0 1 612 361 0 255 780 Zastosowana średnia stawka podatkowa 0% -71% 0% 12% Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 49 19. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI W 2022 roku miały miejsce następujące zdarzenia: 1. Spółka zależna Tower Project sp. z o.o. dokonała sprzedaży posiadanych akcji, dających 70% kapitału podstawowego spółki Manufaktura Gessler. W wyniku transakcji spółka Manufaktura Gessler przestała należeć do Grupy Kapitałowej Tower Investments. 2. W listopadzie 2022 roku nastąpiło połączenie spółek Shopin2 sp. z o.o. (jako przejmujący) ze spółkami Property Tower Investments S.K.A i Tower Project S.K.A. Połączenie zostało dokonane poprzez przeniesienie całego majątku spółek przejmowanych na spółkę przejmującą. Jednocześnie nastąpiło podniesienie kapitału podstawowego spółki Shopin2 Sp. z o.o., który został objęty przez dotychczasowych udziałowców łączonych spółek. W wyniku transakcji Spółka posiada 100% udziałów w spółce Shopin2 sp. z o.o., w tym 84,5% bezpośrednio a 15,5% pośrednio przez spółki zależne. 20. WARTOŚCI NIEMATERIALNE Wartości niematerialne użytkowane przez Spółkę obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe oraz pozostałe wartości niematerialne. Znaki Towarowe Pozostałe Razem Wartość brutto za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku Stan na 01.01.2022 roku 25 550 53 938 79 488 Zwiększenia 0 14 108 14 108 Zmniejszenia 0 0 0 Stan na 31.12.2022 roku 25 550 68 046 93 596 Umorzenie za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku Stan na 01.01.2022 roku (25 550) (32 044) (57 594) Zwiększenia 0 (17 242) (17 242) Zmniejszenia 0 0 0 Stan na 31.12.2022 roku (25 550) (49 286) (74 836) Wartość netto na 01.01.2022 roku 0 21 894 21 894 Wartość netto na 31.12.2022 roku 0 18 760 18 760 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 50 Znaki Towarowe Pozostałe Razem Wartość brutto za okres od 01.01.2021 roku do 31.12.2021 roku Stan na 01.01.2021 roku 25 550 31 358 56 908 Zwiększenia 0 22 580 22 580 Zmniejszenia 0 0 0 Stan na 31.12.2021 roku 25 550 53 938 79 488 Umorzenie za okres od 01.01.2021 roku do 31.12.2021 roku Stan na 01.01.2021 roku (23 050) (14 191) (37 241) Zwiększenia (2 500) (17 853) (20 353) Zmniejszenia 0 0 0 Stan na 31.12.2021 roku (25 550) (32 044) (57 594) Wartość netto na 01.01.2021 roku 2 500 17 167 19 667 Wartość netto na 31.12.2021 roku 0 21 894 21 894 Spółka nie wykorzystuje w działalności składników wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest nieokreślony. Na dzień 31.12.2022 roku i 31.12.2021 roku żadne wartości niematerialne nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki. W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku nie zostały dokonane odpisy aktualizujące stan wartości niematerialnych. Stan odpisów aktualizujących na dzień 31 grudnia 2022 roku i koniec okresu porównywalnego wyniósł 0 PLN. 21. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE Poniższe tabele przedstawiają strukturę rzeczowych aktywów trwałych, ich nabycia, zbycia, umorzenie i odpisy aktualizujące. Budynki, budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Inne Razem Stan na 31.12.2022 roku Wartość bilansowa brutto 1 006 902 172 188 1 398 534 715 169 3 292 792 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące (950 963) (153 710) (619 880) (499 304) (2 223 856) Wartość bilansowa netto 55 939 18 478 778 654 215 865 1 068 937 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 51 Budynki, budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Inne Razem Stan na 31.12.2021 roku Wartość bilansowa brutto 1 006 902 172 188 2 392 400 715 169 4 286 659 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące (671 268) (139 789) (726 812) (252 730) (1 790 599) Wartość bilansowa netto 335 634 32 399 1 665 588 462 439 2 496 060 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE – NABYCIA I ZBYCIA ORAZ ODPISY AKTUALIZUJĄCE Z TYTUŁU UTRATY WARTOŚCI Budynki i budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe Razem Za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku Wartość bilansowa netto na 01.01.2022 roku 335 634 32 399 1 665 587 462 439 2 496 059 Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) 0 0 20 000 0 20 000 Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) 0 0 (520 551) 0 (520 551) Amortyzacja (279 695) (13 921) (386 381) (246 574) (926 571) Wartość bilansowa netto na 31.12.2022 roku 55 939 18 478 778 655 215 865 1 068 937 Za okres od 01.01.2021 roku do 31.12.2021 roku Wartość bilansowa netto na 01.01.2021 roku 559 390 56 223 1 569 919 305 157 2 490 689 Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) 0 7 802 883 270 243 414 1 134 486 Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) 0 0 (393 049) 0 (393 049) Amortyzacja (223 756) (31 627) (394 553) (86 132) (736 068) Wartość bilansowa netto na 31.12.2021 roku 335 634 32 399 1 665 587 462 439 2 496 060 W bieżącym roku obrotowym Spółka nie dokonała odpisu aktualizującego wartość środków trwałych. Stan odpisów aktualizujących na 31 grudnia 2022 roku wynosi 0,00 PLN (na 31 grudnia 2021 roku: 0,00 PLN). Na dzień 31.12.2022 roku żadne rzeczowe aktywa trwałe nie stanowiły zabezpieczeń zobowiązań Spółki. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 52 Na pozycję budynki i budowle składają się aktywa powstałe w wyniku zastosowania MSSF 16. W okresie 12 miesięcy 2022 roku, Spółka, poza rozliczeniem leasingu środków transportu, nie zawarła istotnych transakcji nabycia lub sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych oraz nie posiadała istotnych zobowiązań z tytułu nabycia rzeczowych aktywów trwałych. 22. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA 22.1. Aktywa z tytułu prawa do użytkowania Zgodnie z wymogami Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej 16 „Leasing” Spółka dokonała analizy posiadanych umów i dokonała odpowiednich ujawnień w niniejszym jednostkowym sprawozdaniu finansowym. Wartość bilansowa aktywów będących przedmiotem umów leasingu przedstawia się następująco: Nieruchomości Budynki i budowle Środki transportu Razem Stan na 31.12.2022 roku Wartość bilansowa brutto 824 883 1 006 902 1 122 129 2 953 914 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące 0 (950 963) (477 324) (1 428 287) Wartość bilansowa netto 824 883 55 939 644 805 1 525 627 Nieruchomości Budynki i budowle Środki transportu Razem Stan na 31.12.2021 roku Wartość bilansowa brutto 776 600 1 006 902 1 624 806 3 408 308 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące 0 (671 268) (420 010) (1 091 278) Wartość bilansowa netto 776 600 335 634 1 204 796 2 317 030 Wartość aktywów pojazdów podlegających umowom subleasingowym wynosi: Wpłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie: do 1 roku od 1 roku do 5 lat powyżej 5 lat Razem Stan na 31.12.2022 roku Przyszłe minimalne opłaty leasingowe 39 163 108 623 0 147 786 Przychody finansowe 4 119 3 471 0 7 590 Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat leasingowych 35 044 105 152 0 140 196 Wartość subleasingowanych środków trwałych 191 700 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 53 Wpłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie: do 1 roku od 1 roku do 5 lat powyżej 5 lat Razem Stan na 31.12.2021 roku Przyszłe minimalne opłaty leasingowe 38 480 147 296 0 185 776 Przychody finansowe 5 220 7 766 0 12 986 Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat leasingowych 33 260 139 530 0 172 790 Wartość subleasingowanych środków trwałych 191 700 22.2. Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania Pozostające do spłaty przyszłe minimalne opłaty leasingowe według stanu na dzień bilansowy wynoszą: Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie: do 1 roku od 1 roku do 5 lat powyżej 5 lat Razem Stan na 31.12.2022 roku Przyszłe minimalne opłaty leasingowe 432 328 503 975 705 450 1 641 752 Koszty finansowe (29 867) (59 237) (625 134) (714 238) Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat leasingowych 402 460 444 738 80 316 927 515 Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie: do 1 roku od 1 roku do 5 lat powyżej 5 lat Razem Stan na 31.12.2021 roku Przyszłe minimalne opłaty leasingowe 918 301 1 187 004 737 440 2 842 745 Koszty finansowe (90 385) (129 658) (637 921) (857 964) Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat leasingowych 827 916 1 057 346 99 519 1 984 781 Umowami leasingu objęte są samochody, prawo najmu biura i prawo użytkowania wieczystego. Raty leasingów samochodów oprocentowane są zmienną stopą procentową kalkulowaną w oparciu o WIBOR. Umowy leasingu środków transportu nie nakładają na Spółkę dodatkowych wymogów. Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zabezpieczone wekslami, a zobowiązanie z tytułu najmu biura zabezpieczone zostało kaucją. W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym nie ujęto żadnych kosztów z tytułu warunkowych opłat leasingowych oraz nie występują żadne istotne opłaty subleasingowe. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 54 23. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE W skład nieruchomości inwestycyjnych wchodzą nieruchomości zgodnie z klasyfikacją przedstawioną w polityce rachunkowości. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych przedstawia się następująco: 31.12.2022 31.12.2021 Wartość bilansowa na początek okresu 13 005 123 10 712 128 Zwiększenia 476 066 776 814 Zmiana klasyfikacji aktywów 0 290 617 Wycena do wartości godziwej 2 548 548 1 225 564 Wartość bilansowa na koniec okresu 16 029 736 13 005 123 W 2022 roku zwiększenia wartości nieruchomości inwestycyjnych powstały w wyniku prac bieżących mających na celu zwiększenie wartości posiadanych nieruchomości oraz z wycen do wartości godziwej przygotowanych przez niezależnego rzeczoznawcę. W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2021 roku Spółka dokonała zmiany klasyfikacji nieruchomości gruntowej położonej w Pleszewie z pozycji zapasów do pozycji nieruchomości inwestycyjnych. Zmiana klasyfikacji dokonana została zgodnie z obowiązującą polityką rachunkowości. Przeszacowanie wartości nieruchomości inwestycyjnych zostało dokonane na podstawie wycen przygotowanych przez niezależnego rzeczoznawcę. 24. ZAPASY W sprawozdaniu finansowym Spółki ujęte są następujące pozycje zapasów: 31.12.2022 31.12.2021 Półprodukty i produkcja w toku 1 856 306 293 955 Towary 161 000 0 Wartość bilansowa zapasów razem 2 017 306 293 955 Zwiększenie wartości zapasów wynika z nabycia przez Spółkę nieruchomości zabudowanej w miejscowości Elviria na wybrzeżu Costa del Sol w Hiszpanii. Zgodnie z profilem działalności spółki nieruchomość ta, po dokonaniu niezbędnych nakładów zostanie sprzedana. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 55 W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku nie dokonano odpisów aktualizujących wartość zapasów. Wartość całkowita odpisów na dzień 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku wyniosły 0,00 PLN. 25. INSTRUMENTY FINANSOWE 25.1. Aktywa finansowe Według standardu MSSF9 aktywa finansowe zostały podzielone na kategorie, których rozróżnienia dokonuje się w zależności od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami. Poniżej przedstawiono podział aktywów finansowych na poszczególne kategorie. Obecnie Spółka nie posiada i w okresie porównawczym nie posiadała instrumentów finansowych zabezpieczających i aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody. AFZK aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie AFWGCD aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody AFWGWF aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy IF instrumenty finansowe zabezpieczające Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 AFZK AFWGWF Poza MSSF9 Razem Stan na 31 grudnia 2022 roku Aktywa trwałe Należności i pożyczki 185 210 0 5 900 000 6 085 210 Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe 0 0 8 608 550 8 608 550 Aktywa obrotowe Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności 7 735 083 0 115 271 7 850 354 Pożyczki 48 240 650 0 0 48 240 650 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 0 225 694 0 225 694 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 34 336 0 0 34 336 Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 AFZK AFWGWF Poza MSSF9 Razem Stan na 31 grudnia 2021 roku Aktywa trwałe Należności i pożyczki 52 811 123 0 5 139 530 57 950 653 Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe 0 0 8 778 550 8 778 550 Aktywa obrotowe Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności 9 480 262 0 1 618 608 11 098 871 Pożyczki 2 392 911 0 0 2 392 911 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 0 416 897 33 260 450 157 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 1 137 040 0 0 1 137 040 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 56 25.2. Zobowiązania finansowe W odniesieniu do zobowiązań standard przewiduje dwie możliwe kategorie: ZFWGWF zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy ZFZK pozostałe zobowiązania wyceniane w zamortyzowanym koszcie Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9 ZFWGWF ZFZK Poza MSSF 9 Razem Stan na 31 grudnia 2022 roku Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 0 0 0 0 Leasing i prawa do użytkowania aktywów 0 0 525 054 525 054 Inne długoterminowe zobowiązania finansowe 0 0 0 0 Inne długoterminowe zobowiązania 0 3 008 776 3 843 089 6 851 866 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 0 12 490 669 5 470 317 17 960 987 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 0 15 566 151 0 15 566 151 Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe 0 81 341 0 81 341 Leasing i prawa do użytkowania aktywów 0 0 402 460 402 460 Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9 ZFWGWF ZFZK Poza MSSF 9 Razem Stan na 31 grudnia 2021 roku Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 0 4 975 362 0 4 975 362 Leasing i prawa do użytkowania aktywów 0 0 1 156 865 1 156 865 Inne długoterminowe zobowiązania finansowe 69 721 69 721 Inne długoterminowe zobowiązania 0 401 369 2 000 000 2 401 369 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 0 13 093 611 7 096 262 20 189 873 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 0 16 733 356 0 16 733 356 Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe 0 139 442 0 139 442 Leasing i prawa do użytkowania aktywów 0 0 827 916 827 916 25.3. Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych Według oceny Spółki wartość godziwa środków pieniężnych, krótkoterminowych lokat, należności handlowych, zobowiązań handlowych, kredytów oraz zobowiązań z tytułu leasingu nie odbiega Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 57 od wartości bilansowych. Wartości przedstawione w tabelach not 25.1 i 25.2 są zgodne z wartością godziwą tych instrumentów. Wartość godziwa definiowana jest jako cena, którą otrzymano by za sprzedaż składnika aktywów lub zapłacono by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Spółka ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak największym stopniu uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny: • poziom 1 – dane wejściowe na poziomie 1 są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny, • poziom 2 – dane wejściowe na poziomie 2 to dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio, • poziom 3 – dane wejściowe na poziomie 3 to nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania. Poniżej przedstawiono instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej w podziale na hierarchię wycen do wartości godziwej. Klasa instrumentu finansowego Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Razem wartość godziwa Stan na 31.12.2022 roku Aktywa: Akcje spółek notowanych 225 694 225 694 Wartość godziwa netto 225 694 0 0 225 694 Stan na 31.12.2021 roku Aktywa: Akcje spółek notowanych 416 897 0 0 416 897 Wartość godziwa netto 416 897 0 0 416 897 W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przeniesienia pomiędzy poziomem 1, 2 i 3 wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych. Pozycje wykazywane w wartości godziwej obejmowały akcje spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych. Wartość godziwa akcji została określona na podstawie notowań z dnia bilansowego. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 58 26. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY Aktywa oraz rezerwa z tytułu podatku odroczonego w następujący sposób wpływają na sprawozdanie finansowe: 31.12.2022 31.12.2021 Podatek odroczony per saldo na początek okresu (1 914 435) (1 658 655) Zmiana stanu w okresie wpływająca na: Wynik (+/-) (1 612 361) (255 780) Podatek odroczony per saldo na koniec okresu, w tym: (3 526 796) (1 914 435) Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 797 269 1 790 765 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 4 324 065 3 705 200 Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji: 26.1. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego Tytuły różnic przejściowych Saldo na początek okresu Zmiana stanu: wynik Saldo na koniec okresu Stan na 31.12.2022 roku Aktywa: Odpis na należności 164 025 224 343 388 368 Wycena notowanych akcji do wartości godziwej 54 975 24 397 79 372 Wycena nieruchomości inwestycyjnych 103 662 (8 959) 94 703 Pasywa: Leasing 7 565 (7 221) 343 Odsetki od pożyczek i obligacji 150 805 12 215 163 020 Na stratę podatkową 1 234 529 (1 234 529) - Pozostałe rezerwy 75 204 (3 740) 71 464 Razem 1 790 765 (993 495) 797 269 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 59 26.2. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego Tytuły różnic przejściowych Saldo na początek okresu Zmiana stanu: wynik Saldo na koniec okresu Stan na 31.12.2022 roku Aktywa: Aktywa trwałe w leasingu - - - Odsetki od pożyczek udzielonych 2 274 103 309 516 2 583 619 Wycena nieruchomości 1 431 097 309 349 1 740 446 Pozostałe - - - Razem 3 705 200 618 865 4 324 065 27. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI Wartość bilansowa należności z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie wartości godziwej. Poniżej przedstawiono opis poszczególnych pozycji w podziale na tytuły należności. 27.1. Należności długoterminowe Należności długoterminowe na dzień 31 grudnia 2022 roku wynoszą 5.185,2 tys. PLN w tym 5.000 tys. PLN stanowi udzielona zaliczka na poczet przyszłych inwestycji, a pozostałą kwotę stanowią wpłacone kaucje, (w 2021: 5.265,8 tys. PLN). W żadnym z wymienionych okresów nie dokonano odpisów aktualizujących należności długoterminowych. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 60 27.2. Należności krótkoterminowe. Należności krótkoterminowe wraz z zawartymi rozliczeniami międzyokresowymi zaprezentowane zostały w tabeli poniżej: 31.12.2022 31.12.2021 Aktywa finansowe : Należności z tytułu dostaw i usług 7 094 290 6 400 977 Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (847 715) (93 564) Należności z tytułu dostaw i usług netto 6 246 575 6 307 413 Kwoty zatrzymane (kaucje) z tytułu umów o usługę budowlaną 0 0 Inne należności 4 037 232 4 159 992 Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych (2 548 724) (992 425) Pozostałe należności finansowe netto 1 488 508 3 167 568 Należności finansowe 7 735 083 9 474 981 Aktywa niefinansowe: Należności z tytułu podatków i innych świadczeń 24 074 43 599 Rozliczenia międzyokresowe 40 747 53 105 Przedpłaty i zaliczki 1 094 048 2 352 790 Odpisy aktualizujące wartość aktywów niefinansowych (1 002 851) (777 780) Należności niefinansowe 156 017 1 671 714 Należności krótkoterminowe razem 7 891 101 11 146 695 Analiza wiekowa zaległych krótkoterminowych należności finansowych nieobejmujących rozrachunków innych niż handlowe, nie objętych odpisem: 31.12.2022 31.12.2021 Należności krótkoterminowe zaległe: do 1 miesiąca 53 727 1 858 108 od 1 do 3 miesięcy 170 364 339 312 od 3 do 6 miesięcy 385 231 7 151 od 6 do 12 miesięcy 1 110 190 691 178 powyżej roku 4 416 752 4 279 562 Zaległe należności 6 136 264 7 175 312 Spółka na bieżąco monitoruje posiadane należności i współpracuje z kontrahentami w celu ich odzyskania. W należnościach zaległych powyżej 6 miesięcy znajdują się należności od kontrahentów, z którymi Spółka prowadzi bieżącą współpracę i Zarząd nie ma podstaw do dokonania odpisów. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 61 28. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE W ramach aktywów finansowych Spółka prezentuje następujące inwestycje: Aktywa długoterminowe Aktywa krótkoterminowe 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 Akcje spółek notowanych 0 0 225 694 416 897 Aktywa z tytułu subleasingu 105 152 139 530 35 044 33 260 Aktywa finansowe 105 152 139 530 260 738 450 157 Odpisy (105 152) (35 044) Aktywa finansowe netto 0 139 530 225 694 450 157 Pozostałe aktywa finansowe stanowią akcje spółek notowanych oraz należności z tytułu umów subleasingowych. Dla akcji notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie wartość bilansowa równa jest wartości godziwej opartej na notowaniach. Umowy leasingu przeliczone zostały zdyskontowaną stopą procentową. Wartość aktywów z tytułu subleasingu została odpisana ze względu na zawieszenie działalności operacyjnej kontrahenta. 29. POŻYCZKI UDZIELONE Udzielone pożyczki wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej. Wartość bilansowa pożyczek uważana jest za rozsądne przybliżenie wartości godziwej. Spółka nie udzieliła pożyczek walutowych. Poniżej podsumowanie istotnych warunków udzielonych pożyczek: Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 62 Waluta Wartość w PLN Oprocentowanie Termin spłaty Stan na 31.12.2022 roku Deli2 S.A. PLN 773 233 6,0% 2023 Gatid Investments sp. z o.o. PLN 0 6,0% 2023 Tower Project Sp zo.o. PLN 9 160 066 6,0% 2023 Tower Project Sp zo.o. PLN 260 232 0,0% 2023 Tower Investment sp z o.o. PLN 1 904 541 0,0% 2023 Tower Investment sp z o.o. PLN 21 698 231 6%-12% 2023 Property Tower Investments SKA PLN 25 223 0,0% 2023 Tower Jasło sp z o.o. PLN 201 249 6,0% 2023 Tower Mehoffera sp z o.o. PLN 7 178 203 zm WIBOR3M+6,6 2023 Tower Mehoffera sp z o.o. PLN 46 236 0,0% 2023 Tower Mehoffera sp z o.o. PLN 768 698 6,0% 2023 Shopin 2 sp z o.o. PLN 6 074 470 zm WIBOR3M+6,6 2023 Shopin 2 sp z o.o. PLN 0 6,0% 2023 Prystora1 sp. z o.o. PLN 14 597 6,0% 2023 Tower Świebodzice sp zo.o. PLN 203 249 zm WIBOR3M+6,6 2023 Tower Świebodzice sp zo.o. PLN 0 6,0% 2023 Tower Świebodzice sp zo.o. PLN 802 0,0% 2023 Tower Project sp zo.o. SKA PLN 699 954 6,0% 2023 Tower Project sp zo.o. SKA PLN 3 838 0,0% 2023 Akal sp. z o.o. PLN 1 060 12,0% Razem 49 013 883 Odpisy aktualizujące Deli2 S.A. PLN (773 233) Razem 48 240 650 * kapitał pożyczki został zapłacony, do zapłaty pozostały naliczone odsetki Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 63 Waluta Wartość w PLN Oprocentowanie Termin spłaty Stan na 31.12.2021 roku Tower Mehoffera sp. z o.o. PLN 8 821 373 zmienne -9,1% 2023 Deli2 S.A. PLN 731 233 6% 2023 Gatid Investments sp. z o.o. PLN 165 615 6% 2023 Tower Project sp. z o.o. PLN 10 158 972 6% 2022-2025 Tower Project sp. z o.o. PLN 260 232 0% 2022 Tower Investments sp. z o.o. PLN 23 162 582 6% 2022-2023 Tower Investments sp. z o.o. PLN 1 904 541 0% 2022 Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A PLN 25 223 0% 2022 Tower Jasło sp. z o.o. PLN 191 486 6% 2022-2023 Shopin 2 sp. z o.o. PLN 2 420 977 zmienne -9,1% 2023 Shopin 2 sp. z o.o. PLN 4 298 787 6% 2023 Tower Świebodzice sp. z o.o. PLN 133 269 zmienne -9,1% 2023 Tower Świebodzice sp. z o.o. PLN 58 294 6% 2023 Tower Świebodzice sp. z o.o. PLN 802 0% 2023 Tower Mehoffera sp. z o.o. PLN 1 779 057 6% 2022-2023 Prystora 1 sp. z o.o. PLN 155 597 6% 2023 Tower Project sp. z o.o. S.K.A PLN 670 192 6% 2022-2023 Razem 54 938 232 *na dzień raportowania do spłaty pozostała część odsetkowa pożyczki Zmiana wartości bilansowej pożyczek, w tym strat kredytowych, przedstawia się następująco: 31.12.2022 31.12.2021 Wartość brutto Saldo na początek okresu 54 938 232 48 841 150 Kwota pożyczek udzielonych w okresie 21 000 3 560 000 Spłata (1 000 000) (10 000) Kompensaty (7 635 050) 0 Odsetki naliczone efektywną stopą procentową 2 689 701 2 547 083 Wartość brutto na koniec okresu 49 013 883 54 938 232 Strata kredytowa Saldo na początek okresu 0 0 odpisy okresu (773 233) Strata kredytowa na koniec okresu (773 233) 0 Wartość bilansowa na koniec okresu 48 240 650 54 938 232 Spółka zgodnie z informacją przekazaną przez zarząd Spółki Deli2 S.A. o zagrożeniu kontynuacji działalności oraz problemach finansowych spółki zależnej podjęła decyzje o dokonaniu odpisów aktualizujących pożyczek. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 64 30. UDZIAŁY I AKCJE Na dzień 31 grudnia 2022 roku spółka jest w posiadaniu następujących udziałów i akcji zakwalifikowanych do długoterminowych aktywów finansowych: Udziały i akcje 31.12.2022 31.12.2021 Tower Project sp. z o.o. 35 000 35 000 Tower Investments sp. z o.o. 500 000 500 000 Tower Project sp. z o.o. S.K.A 0 3 450 000 Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A 0 600 000 Tower Jasło sp. z o.o. 5 000 5 000 Tower Mehoffera sp. z o.o. 4 003 500 4 003 500 Shopin 2 sp. z o.o. 4 055 000 5 000 Deli2 S.A. 170 000 170 000 Akal sp. z o.o. 5 000 5 000 Prystora1 sp. z o.o. 50 50 Tower Świebodzice sp. z o.o. 5 000 5 000 Aktywa finansowe brutto 8 778 550 8 778 550 Odpisy aktualizujące Deli2 S.A. (170 000) 0 Aktywa finansowe netto 8 608 550 8 778 550 W 2022 roku nastąpiło połączenie spółek Shopin2 sp. z o.o. jako spółki przejmującej, Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A i Tower Project sp. z o.o. S.K.A. W okresie porównawczym zostały utworzone dwa nowe podmioty – Akal sp. z o.o., w którym Spółka objęła 100% udziałów oraz Prystora1 sp. z o.o. w której spółka posiada 1% udziałów. Spółka zgodnie z informacją przekazaną przez zarząd Spółki Deli2 S.A. o zagrożeniu kontynuacji działalności oraz problemach finansowych spółki zależnej podjęła decyzje o dokonaniu odpisów aktualizujących na akcjach. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 65 31. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY 31.12.2022 31.12.2021 Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN 9 027 989 487 Środki pieniężne na rachunkach VAT 10 100 44 310 Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych 15 209 29 242 Środki pieniężne w kasie 0 74 000 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem 34 336 1 137 040 Na dzień 31 grudnia 2022 roku nie występowały środki pieniężne, które podlegałyby ograniczeniom w dysponowaniu z tytułu umowy kredytowej. Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Zatem nie występuje różnica pomiędzy sumą środków pieniężnych ujętych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a tymi w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych. 32. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA W 2022 spółka zależna Tower Project sp. z o.o. dokonała sprzedaży akcji spółki zależnej Manufaktura Gessler, która to spółka odpowiedzialna była za segment spożywczy. W wyniku tej transakcji Spółka wraz z Grupą Kapitałową wycofała się z działalności w segmencie spożywczym. 33. KAPITAŁY WŁASNE 33.1. Kapitał podstawowy i akcje własne Na dzień 31.12.2022 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił 1.560 tys. PLN (2021 rok: 1.560 tys. PLN) i dzielił się na 1.560 tys. akcji (2021 rok: 1.560 tys.) o wartości nominalnej 1 PLN każda. Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone. Wszystkie akcje, poza akcjami nabytymi przez Spółkę w ramach Programu Skupu Akcji Własnych, w równym stopniu uczestniczą w podziale dywidendy oraz każda akcja daje prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. W dniach od 01 stycznia do 31 grudnia 2022 roku Spółka, w ramach Programu Skupu Akcji Własnych, nie dokonała nabycia akcji własnych oraz w analogicznym okresie roku poprzedniego nie dokonała nabycia. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 66 Strukturę własności na dzień 31 grudnia 2022 roku i okres porównywalny przedstawia poniższa tabela: Liczba akcji Liczba głosów Wartość nominalna akcji Udział w kapitale Stan na 31.12.2022 roku Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A. 689 171 689 171 689 171 44,2% PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A. 158 847 158 847 158 847 10,2% Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o. 179 667 179 667 179 667 11,5% Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A. 78 034 78 034 78 034 5,0% Cezary Gregorczuk 105 767 105 767 105 767 6,8% Akcje własne 11 126 11 126 11 126 0,7% Pozostali akcjonariusze 338 138 338 138 338 138 21,7% Razem 1 560 750 1 560 750 1 560 750 100% Stan na 31.12.2021 roku Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A. 689 171 689 171 689 171 44,2% PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A. 158 847 158 847 158 847 10,2% Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o. 179 667 179 667 179 667 11,5% Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A. 78 034 78 034 78 034 5,0% Akcje własne 11 126 11 126 11 126 0,7% Pozostali akcjonariusze 443 905 443 905 443 905 28,4% Razem 1 560 750 1 560 750 1 560 750 100% W dniu 8 listopada 2022 roku Spółka Dominująca otrzymała zawiadomienie o zmianie stanu posiadania akcji Spółki. W wyniku zakupów w drodze transakcji pakietowej pan Cezary Gregorczuk przekroczył 5% udziału w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Przed transakcją był w posiadaniu 29.273 akcji dających 1,88% udziału w kapitale. Po transakcji stał się posiadaczem 105.767 akcji dających 6,78% w kapitale Spółki Dominującej. Na dzień publikacji pan Bartosz Kazimierczuk, Prezes Tower Investments S.A. był posiadaczem 24.037 akcji Spółki Dominującej. 33.2. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2022 roku wartość kapitału ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej nie uległa zmianie i wynosi 30.071.724,06 PLN (na 31.12.2021: 30.071.724,06 PLN). 33.3. Pozostałe kapitały Zmiana stanu pozostałych kapitałów wynika z rozliczenia zysku za rok 2021. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 67 34. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI W Spółce nie zostały uruchomione programy motywacyjne, w ramach których pracownicy uzyskują opcje zamienne na akcje Spółki. 35. DYWIDENDY Walne Zgromadzenie w dniu 30 czerwca 2022 roku podjęło uchwałę w sprawie przeznaczenia zysku Spółki wypracowanego w 2021 roku, przeznaczając zysk na kapitał zapasowy. Za rok 2022 Spółka poniosła stratę. Na dzień zatwierdzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego nie została podjęta decyzja o sposobie pokrycia straty. 36. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE 36.1. Koszty świadczeń pracowniczych W Spółce nie występują programy motywacyjne, w ramach których pracownicy wynagradzani są akcjami Spółki. 36.2. Zobowiązania, rozliczenia międzyokresowe i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych Zobowiązania, rozliczenia międzyokresowe i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych ujęte w sprawozdaniu z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2022 roku wynoszą 38.496,06 PLN (w 2021 roku: 66.874,66 PLN). 37. POZOSTAŁE REZERWY Wartości rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: Pozostałe rezerwy, w tym na: na świadczenia pracownicze inne Razem za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku Stan na początek okresu 38 496 188 480 226 976 Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw 0 0 0 Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie 0 0 0 Stan rezerw na dzień 31.12.2022 roku 38 496 188 480 226 976 za okres od 01.01.2021 roku do 31.12.2021 roku Stan na początek okresu 3 614 157 553 161 167 Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw (3 614) 0 (3 614) Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie 38 496 30 927 69 423 Stan rezerw na dzień 31.12.2021 roku 38 496 188 480 226 976 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 68 38. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA 38.1. Zobowiązania długoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe Zobowiązania długoterminowe, z wyłączeniem rozliczeń międzyokresowych, na dzień 31 grudnia 2022 roku wynoszą 2.400.896,35 PLN (na 31.12.2021 roku: 2.401.369,37 PLN), z czego 2.000.000,00 PLN stanowi otrzymana zaliczka na poczet przyszłych inwestycji, a 267.830,75 PLN stanowi wieloletnie zobowiązanie z tytułu przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe na dzień 31 grudnia 2022 roku wynoszą 0,00 PLN (na 31.12.2021 roku: 726.383,18 PLN). 38.2. Zobowiązania krótkoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe Szczegóły pozycji przedstawia poniższa tabela: 31.12.2022 31.12.2021 Zobowiązania finansowe (MSSF 9 i poza MSSF 9): Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 1 055 769 604 738 Inne zobowiązania finansowe 11 434 900 12 488 873 Zobowiązania finansowe 12 490 669 13 093 611 Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9): Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń 320 317 353 173 Rozliczenia międzyokresowe 842 149 166 379 Przedpłaty i zaliczki otrzymane na dostawy 5 150 000 6 743 089 Zobowiązania niefinansowe 6 312 466 7 262 641 Zobowiązania krótkoterminowe razem 18 803 136 20 356 252 Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie wartości godziwej. Inne zobowiązania finansowe stanowią zaliczki otrzymane na poczet dostaw i usług. 39. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE Wartość kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych ujętych w sprawozdaniu finansowym prezentuje poniższa tabela: Zobowiązania długoterminowe Zobowiązania krótkoterminowe 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 Pożyczki 0 0 5 683 058 2 034 321 Inne instrumenty dłużne 0 4 975 362 9 883 093 14 699 035 Inne zobowiązania finansowe 0 69 721 81 341 139 442 Zobowiązania finansowe razem 0 5 045 083 15 647 492 16 872 799 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 69 39.1. Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu. Spółka nie zalicza żadnych instrumentów z klasy kredytów i pożyczek do zobowiązań finansowych wyznaczonych do wyceny w wartości godziwej przez wynik. Wszystkie pożyczki i inne instrumenty dłużne wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem efektywnej stopy procentowej. Wartość księgowa kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych odpowiada ich wartości godziwej. Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Spółka z tytułu zaciągniętych pożyczek i innych instrumentów dłużnych prezentuje poniższa tabela: Stan na 31.12.2022 roku Pożyczki Obligacje Subwencja Razem Waluta PLN PLN PLN Oprocentowanie 12%-16% 16,52% 0% Termin wymagalności 2023 2023 2022-2023 Wartość bilansowa w PLN 5 683 058 9 883 093 81 341 15 647 492 Zobowiązanie krótkoterminowe 5 683 058 9 883 093 81 341 15 647 492 Zobowiązanie długoterminowe 0 0 0 0 Stan na 31.12.2021 roku Pożyczka Obligacje Subwencja Razem Waluta PLN PLN PLN Oprocentowanie 9,14% 12,04% 0% Termin wymagalności 2022 2022-2023 2022-2023 Wartość bilansowa w PLN 2 034 321 19 674 397 209 164 21 917 882 Zobowiązanie krótkoterminowe 2 034 321 14 699 035 139 442 16 872 799 Zobowiązanie długoterminowe 0 4 975 362 69 721 5 045 083 39.2. Papiery dłużne W dniu 14 grudnia 2022 roku Spółka dokonała zmiany Warunków Emisji Obligacji. W związku z powyższym na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka Tower Investments S.A. posiada obligacje o następujących parametrach: • Nazwa obligacji: Obligacje serii A emitowane przez Tower Investments S.A. w Warszawie • Seria Obligacji: Obligacje Serii A • Rodzaj Obligacji: Obligacje na okaziciela, niemające formy dokumentu • Wartość nominalna jednej obligacji: 1.000 PLN • Cena emisyjna jednej obligacji: 1.000 PLN Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 70 • Wielkość emisji: 20.000 Obligacji, z czego na dzień 31 grudnia 2022 roku do wykupu zostało 10.500 obligacji • Oprocentowanie: WIBOR 3M +marża 40. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ Zaciągnięte przez Spółkę zobowiązania z tytułu pożyczek, innych instrumentów dłużnych oraz z tytułu leasingu objęte są następującymi zabezpieczeniami spłaty (według stanu na dzień bilansowy): Obligacje serii A • zastaw rejestrowy na 689.171 akcjach na okaziciela serii A, o wartości nominalnej 689.171 PLN, stanowiących 44,16% kapitału podstawowego Spółki, • udzielenie przez pana Bartosza Kazimierczuka na rzecz Administratora Zabezpieczeń poręczenia za zobowiązania wynikające z obligacji do kwoty 15.750.000 PLN, • udzielenie przez spółkę Floryda 1 sp. z o.o. s.k.a. na rzecz Administratora Zabezpieczeń poręczenia za zobowiązania wynikające z obligacji do kwoty 15.750.000 PLN, • hipoteka umowna łączna na nieruchomościach położonych w Tychach, w Warszawie przy ulicy Książęcej i Szwedzkiej. Hipoteka ustanowiona została do kwoty zabezpieczenia równej 15.750.000,00 PLN, • cesja wierzytelności o zwrot pożyczek udzielonych przez Tower Investments S.A. podmiotom z Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. oraz podmiotom spoza Grupy Kapitałowej, • cesja wierzytelności wobec Tower Mehoffera, o zwrot pożyczki w kwocie 6.986.762,82 PLN pochodzących z pierwotnej emisji serii A, • cesje wierzytelności o zwrot podwójnej wartości zadatków. Leasing Zobowiązania z tytułu umów leasingu, obejmującego samochody osobowe, zabezpieczone zostały wekslami. Leasing z tytułu umowy najmu biura zabezpieczony został kaucją. W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku Spółka dokonywała spłat rat kapitałowych oraz odsetkowych bez istotnych opóźnień. Pożyczka od osoby fizycznej udzielona spółce Tower Investments S.A. Udzielenie poręczenia przez spółkę zależną na kwotę 4.500.000,00 złotych w celu zabezpieczenia zobowiązania wynikającego z udzielonej pożyczki spółce Tower Investments S.A. Zastaw rejestrowy na akcjach spółki Deli2 S.A. będących własnością Spółki Dominującej. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 71 41. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Zobowiązania związane z umowami leasingu oraz emisją instrumentów dłużnych zostały opisane w notach 22 i 40. Zgodnie z wymogami MSSF 16 dokonano analizy umów najmu, użyczenia i umów o podobnym charakterze pod kątem ich kwalifikacji jako umów leasingu i ujęto odpowiednio aktywa i zobowiązania z tego tytułu. Inne zobowiązania warunkowe nie występują. 42. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY W okresie objętym sprawozdaniem i okresie porównawczym Spółka nie prowadziła długoterminowych kontraktów budowlanych. 43. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI Podmioty powiązane ze Spółką obejmują jednostki powiązane kapitałowo w sposób bezpośredni lub pośredni, podmioty kontrolowane przez kluczowy personel kierowniczy. Spółka dokonuje transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości, świadczy usługi z zakresu podstawowej działalności, ponosi koszt najmu, udziela pożyczek oraz zaciąga pożyczki. 43.1. Wynagrodzenia kluczowego personelu kierowniczego Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Rady Nadzorczej, członków Komitetu Audytu, członków Zarządu. Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym jednostkowym sprawozdaniem finansowym wyniosło: od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Zarząd Wynagrodzenia 120 000 130 000 Premie 0 0 inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności 0 0 Rada Nadzorcza Wynagrodzenia 139 083 127 366 inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności 0 0 Komitet Audytu Wynagrodzenia 103 614 95 243 Świadczenia razem 362 697 352 609 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 72 43.2. Transakcje z podmiotami powiązanymi W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku Spółka nie dokonała odpisów aktualizujących Spółka w żadnym z okresów nie dokonała transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. Należności Zobowiązania Tower Investments sp. z o.o. 183 362 5 053 061 Tower Jasło sp. z o.o. 45 018 2 707 880 Akal sp. z o.o. 11 024 - Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A. - Shopin 2 sp. z o.o. 6 685 812 8 569 589 Tower Project sp. z o.o. 1 920 758 Tower Świebodzice sp. z o.o. 8 179 - Gatid Investments sp. z o.o. 793 050 2 036 200 Floryda 1 sp. z o.o. 250 546 65 720 Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A 48 273 - Investments Consulting Bartosz Kazimierczuk 24 849 - Circolo sp. z o.o. 55 150 - Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o. 14 931 - Prystora1 sp. z o.o. 1 424 591 2 268 686 Deli2 S.A. 674 166 - Tower Mehoffera sp. z o.o. 3 595 909 - Stan na 31 grudnia 2022 roku 13 814 860 22 621 894 Odpisy aktualizujące 1 013 302 Stan netto na 31 grudnia 2022 roku 12 801 558 22 621 894 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 73 Pożyczki udzielone Subleasing Pożyczki otrzymane Tower Investments sp. z o.o. 23 602 772 - - Deli2 S.A. 773 233 - 535 178 Tower Jasło sp. z o.o. 201 249 - - Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A. 25 223 - - Gatid Investments sp. z o.o. - - - Tower Project sp. z o.o. S.K.A. 703 792 - - Tower Świebodzice sp. z o.o. 204 051 - - Tower Project sp. z o.o. 9 420 299 - - Shopin 2 sp. z o.o. 6 074 470 - - Prystora1 sp. z o.o. 14 597 - - Akal sp. Z o.o. 1 060 Tower Mehoffera sp. z o.o. 7 993 136 - 2 210 727 Stan na 31 grudnia 2022 roku 49 013 883 - 2 745 905 Odpisy aktualizujące Deli2 S.A. (773 233) - Stan netto na 31 grudnia 2022 roku 48 240 650 - 2 745 905 Przychody ogółem Odsetki Koszty, w tym aktywowane Koszty odsetek od pożyczek Tower Investments sp. z o.o. 11 520 1 015 648 - Tower Jasło sp. z o.o. 2 880 9 763 - Tower Świebodzice sp. z o.o. 2 880 11 686 - Tower Project sp. z o.o. 1 889 718 493 095 - Shopin 2 sp. z o.o. 512 836 372 406 - Tower Mehoffera sp. z o.o. 517 280 727 042 186 312 Gatid Investments sp. z o.o. 5 760 9 000 35 178 Deli2 S.A. 14 569 42 000 - Floryda 1 sp. z o.o. 2 880 - 111 000 - Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A 7 200 - - - Circolo sp. z o.o. 2 880 - - - Prystora 1 sp. z o.o. - 9 000 - - Akal sp. z o.o. 2 400 60 - - Suma za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022 roku 2 972 804 2 689 701 111 000 221 490 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 74 44. RYZYKA Podstawowymi instrumentami finansowymi, z których korzysta Spółka są pożyczki i wyemitowane obligacje. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na działalność. Przejściowe nadwyżki finansowe Spółka deponuje w bankach jako lokaty krótkoterminowe. Spółka posiada również inne instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają w wyniku prowadzonej działalności. Aktywa oraz zobowiązania finansowe Spółki w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie 25. Spółka, w związku z prowadzonym rodzajem działalności i ogólnoświatowym stanem gospodarki na który wpłynęła pandemia i konflikt zbrojny pomiędzy Federacją Rosyjską i Ukrainą, narażona jest na następujące rodzaje ryzyka: • ryzyko stopy procentowej, • ryzyko kredytowe, • ryzyko walutowe • ryzyko płynności, • ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi, • ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi, • ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną. W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą wagę mają następujące cele: • zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych, • stabilizacja wahań wyniku finansowego Spółki, • wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych, • osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych źródeł finansowania działań inwestycyjnych. Spółka nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony ekonomicznej przeprowadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem. 44.1. Opis ryzyka i analiza wrażliwości Ryzyko stopy procentowej Spółka posiada zobowiązania z tytułu pożyczek i obligacji, dla których odsetki liczone są na bazie zmiennej stopy procentowej, w związku z czym następuje ryzyko wzrostu tych stóp w stosunku do momentu zawarcia umowy. Spółka nie stosuje zabezpieczeń stóp procentowych, ale monitoruje stopień narażenia na ryzyko stopy procentowej oraz prognozy stóp procentowych i nie wyklucza Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 75 podjęcia działań zabezpieczających w przyszłości. Poniżej została przedstawiona wrażliwość wyniku finansowego brutto na racjonalne możliwe zmiany stóp procentowych przy założeniu niezmienności innych czynników. Wpływ na wynik przedstawiony jest przy założeniu, że koszty finansowe nie byłyby aktywowane do produkcji w toku. Analiza została sporządzona poprzez porównanie średniego poziomu poszczególnych instrumentów finansowych w danym okresie. Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej. Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów odsetkowych z tytułu aktywów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą procentową. Spółka jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi kategoriami aktywów oraz zobowiązań finansowych: • pożyczki, • dłużne papiery wartościowe (pozostałe aktywa finansowe), • kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, • leasing. Charakterystykę powyższych instrumentów, w tym stopy procentowe, przedstawiono w notach 22, 29 i 39. Analizę wrażliwości na ryzyko stopy procentowej przedstawia poniższa tabela: Wahania stopy Wpływ na wynik finansowy Wpływ na wynik finansowy Wpływ na pozostałe dochody całkowite Wpływ na pozostałe dochody całkowite 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021 Wzrost stopy procentowej 1% (71 097) (149 480) Spadek stopy procentowej -1% 71 097 149 480 0 0 Ryzyko kredytowe Ryzyko kredytowe oznacza ryzyko, w którym kontrahent nie dopełni zobowiązań, co narazi Spółkę na straty finansowe. Ryzyko kredytowe ograniczane jest przez Spółkę poprzez zawieranie transakcji wyłącznie z podmiotami o dobrej zdolności kredytowej, z którymi współpraca poprzedzona jest wstępną weryfikacją. W latach 2020 – 2022 ryzyko kredytowe związane z zagrożeniem nieściągalności wzrosło w wyniku trudności w gospodarce krajowej będących konsekwencją pandemii koronawirusa Covid-19. Podjęta została decyzja o dokonaniu odpisów aktualizujących i spisania należności uznanych za nieściągalne. Maksymalna ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową następujących aktywów finansowych: Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 76 31.12.2022 31.12.2021 Pożyczki 49 013 883 54 938 232 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe 8 035 564 11 359 391 Należności z tytułu leasingu 0 172 790 Środki pieniężne 34 336 1 137 040 Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem 57 083 782 67 607 452 Spółka w sposób ciągły monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności, analizując ryzyko kredytowe indywidualnie lub w ramach poszczególnych klas aktywów określonych ze względu na ryzyko kredytowe (wynikające np. z branży, regionu lub struktury odbiorców). Ponadto w zarządzania ryzykiem kredytowym Spółka dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej wiarygodności. W ocenie Zarządu Spółki powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Z tego też względu Spółka nie ustanawiała zabezpieczeń oraz innych dodatkowych elementów poprawiających warunki kredytowania. W odniesieniu do aktywów finansowych Spółki, w tym środków pieniężnych i lokat, ryzyko Spółki wiąże się bezpośrednio z niemożnością dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja tego ryzyka równa jest wartości bilansowej danego instrumentu. Ryzyko walutowe W realizowanych przez spółki zależne parkach handlowych powierzchnie są wynajmowane, a czynsz ustalany jest w zależności od najemcy i prowadzonych negocjacji w euro albo w złotych. W przypadku czynszu ustalonego w euro Spółka narażona jest na ryzyko kursowe. Znaczące wzmocnienie się polskiej waluty może przełożyć się na niższe przychody, a także niższą wycenę całego parku handlowego, a co za tym idzie gorsze wyniki. Spółka nie stosuje mechanizmów zabezpieczenia się przed ryzykiem walutowym ponieważ na datę sporządzenia sprawozdania finansowego wartość umów podpisanych w walutach obcych jest nieznacząca w skali działania Spółki. Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe Spółka nie przedstawia analizy wrażliwości na ryzyko walutowe, ponieważ nie posiada istotnych aktywów ani zobowiązań w walutach obcych zarówno na 31 grudnia 2022 roku jak i na 31 grudnia 2021 roku. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 77 Ryzyko płynności Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy okresowego planowania płynności. Metoda ta uwzględnia terminy wymagalności/zapadalności inwestycji oraz prognozowane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej. Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak środki własne, obligacje, kredyty bankowe oraz umowy leasingu. Po okresie pandemii nastąpiła zmiana w zachowaniu aktywnych pożyczkodawców na rynku finansowym. Uzyskanie dodatkowych, zewnętrznych źródeł finansowania stało się bardziej czasochłonne. W badanym okresie Spółka nie korzystała z i nich niż pożyczka dodatkowych źródeł finansowania działalności inwestycyjnej. Spółka w ciągu roku miała problemy z płynnością finansową i nieterminowo realizowała płatności jednak planowane jest pozyskanie kapitału dłużnego w formie kredytu lub obligacji celem przywrócenia pełnej płynności w spółce, co pozwoli na terminowe regulowanie zobowiązań w przyszłości. Spółki z grupy kapitałowej posiadają obszerna bazę nieruchomości inwestycyjnych o istotnej wartości, co gwarantuje możliwość kontynuacji działalności. Planowane jest zbycie wybranych aktywów aby utrzymać niezbędną dla kontynuacji działalności płynność w spółkach z Grupy. Poniżej przedstawiono zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku według daty zapadalności. do 1 roku 1 do 3 lat 3 do 5 lat powyżej 5 lat Przepływy razem Stan na 31.12.2022 roku Pożyczki 5 683 058 0 0 0 5 683 058 Leasing 503 794 577 612 25 785 80 316 1 187 507 Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 10 753 365 0 0 0 10 753 365 Subwencja 81 341 0 0 0 81 341 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe 20 706 891 6 589 673 8 458 253 735 27 558 757 Ekspozycja na ryzyko płynności razem 37 728 449 7 167 285 34 242 334 051 45 264 028 Stan na 31.12.2021 roku Pożyczki 2 034 321 0 0 0 2 034 321 Leasing 827 916 1 031 561 25 785 99 519 1 984 781 Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 15 234 388 5 000 000 0 0 20 234 388 Subwencja 139 442 69 721 0 0 209 164 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe 20 189 873 401 369 0 0 20 591 243 Ekspozycja na ryzyko płynności razem 38 425 941 6 502 652 25 785 99 519 45 053 896 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 78 Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi Podstawą działalności deweloperskiej są decyzje administracyjne wymagane w związku z obecnie prowadzonymi lub przyszłymi projektami. Nieuzyskanie zezwoleń, zgód lub pozwoleń lub też nieuzyskanie ich w terminie może negatywnie wpływać na zdolność rozpoczęcia lub zakończenia obecnych oraz nowych projektów. Wszystkie te czynniki mogą tym samym mieć wpływ na przepływy finansowe i całą prowadzoną działalność. Ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi Spółka wraz ze spółkami zależnymi w swojej działalności prowadzą projekty deweloperskie z uwzględnieniem wytycznych określonych przez sieci handlowe, które z kolei w opracowanych standardach wykonawczych projektów uwzględniają ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi i oddziaływanie na środowisko. Rodzaj prowadzonej działalności przez Spółkę nie jest bezpośrednio obciążony ryzykiem związanym ze zmianami klimatycznymi. Głównym rodzajem prowadzonej działalności są poszukiwanie i pozyskiwanie nieruchomości dla swoich kontrahentów. Zasadniczo prace Spółki kończą się na etapie uzyskania odpowiednich zezwoleń budowlanych. W nielicznych przypadkach, Spółka, poprzez podwykonawców, wykonuje prace budowlane na rzecz odbiorcy. Zmiany w technologiach produkcji materiałów mogą być wymuszone przez przepisy prawne mające na celu ograniczenia ingerencji człowieka w zmiany klimatyczne. W następstwie tych zmian Spółka może być narażona na wyższe koszty zakupów materiałów. Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną Zaistniała w 2020 roku sytuacja pandemii koronawirusa Covid-19 spowodowała, że od tego roku nastąpiły zmiany w działalności gospodarczej na rynku krajowym i międzynarodowym. Działalność zmierzająca do pozyskania nowych lokalizacji jest nadal utrudniona ze względu na powstrzymywanie się wielu potencjalnych sprzedających od transakcji z uwagi na wysoką inflację i szybką utratę wartości pieniądza. Z powodu wprowadzonych międzynarodowych sankcji gospodarczych wobec Federacji Rosyjskiej i wraz z nimi sankcji odwetowych oraz zaangażowaniu obywateli Ukrainy w konflikt zbrojny, ograniczona została dostępność niektórych materiałów budowlanych, nastąpiło wydłużenie terminów dostaw oraz zaobserwowano deficyt kadry pracowniczej u podmiotów z branży budowlanej. Na obecną chwilę trudno ocenić jakie mogą być dalsze konsekwencje gospodarcze konfliktu i w jakim stopniu mogą wpłynąć na wyniki finansowe Spółki. 45. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia optymalnych wskaźników zadłużenia oraz zapewnienia oczekiwanej stopy zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych jej kondycją finansową. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 79 Spółka oblicza i monitoruje wskaźnik kapitału do źródeł finansowania i zakłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie nie niższym niż 0,65. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na następującym poziomie: 31.12.2022 31.12.2021 Źródła finansowania ogółem: Kapitał własny 44 237 596 48 146 054 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 15 387 500 21 917 882 Leasing 1 187 507 1 984 781 Źródła finansowania ogółem 60 812 603 72 048 717 Wskaźnik kapitału do źródeł finansowania ogółem 0,73 0,67 Zobowiązania długoterminowe 11 700 985 13 034 901 Zobowiązania krótkoterminowe 35 080 064 38 283 943 Zobowiązania razem 46 781 049 51 318 844 Aktywa trwałe 32 608 462 84 043 043 Aktywa obrotowe 58 410 184 15 421 854 Aktywa razem 91 018 646 99 464 897 Wskaźnik ogólnego zadłużenia 0,51 0,52 Wskaźnik zadłużenia długoterminowego 0,26 0,27 Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 1,06 1,07 Wskaźnik długu do aktywów operacyjnych 0,28 1,55 46. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM 46.1. Strategia rozwoju W dniu 17 września 2020 roku Spółka Dominująca opublikowała aktualizację strategii rozwoju na lata 2017 – 2022. Zgodnie z nią Grupa Kapitałowa postanowiła rozszerzyć i zdywersyfikować swoją działalność o produkcję spożywczą oraz handel w formacie tradycyjnym i poprzez e-delikatesy. Założenia strategii rozwoju na lata 2017-2022 są następujące: • stworzenie zdywersyfikowanych obszarów działalności Grupy w podziale na kompleksową obsługę sieci handlowo – usługowych, produkcję i handel spożywczy oraz e-delikatesy. Pierwsze półrocze 2020 roku wraz z pandemią COVID 19 i załamaniem się rynku inwestycyjnego pokazało zagrożenia dla dynamiki rozwoju podstawowej działalności Tower Investments S.A. oraz zmiany rynkowe w branży spożywczej, których tempo niewątpliwie przyspiesza. Chodzi tu o istotny wzrost zainteresowania klientów ofertą sklepów Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 80 internetowych, jakością dostaw oraz ofertą produktów spożywczych w podwyższonym reżimie sanitarnym. W przypadku spółki Deli2 nie odnotowano znaczącego wzrostu przychodów w związku ze sprzedażą internetową i spółka ta wciąż nie osiągnęła rentowności. Założenia dla działalności deweloperskiej dla sieci handlowo – usługowych: • wzrost liczby realizowanych projektów deweloperskich i współpraca z nowymi sieciami handlowo - usługowymi. Obecnie Grupa współpracuje z dużymi sieciami handlowymi i usługowymi takimi jak Netto, Biedronka, Rossmann, BP, Shell jak i sieciami mniej znanymi bądź występującymi tylko na wybranych obszarach. W ramach strategii rozwoju Grupa zakłada przeprowadzenie 30 projektów deweloperskich dla sieci handlowych i usługowych do 2022 roku. W ramach ograniczenia ryzyka zależności od kluczowych kontrahentów Grupa nawiązała współpracę z sieciami Aldi, Max Poland i zrealizowała dla nich pierwsze projekty. • stworzenie optymalnego modelu dla inwestycji mieszkaniowo-usługowych, maksymalizacja funkcjonalności i marży deweloperskiej. Koncepcja Multitower jest rozwiązaniem na problemy związane z dostępnością lokalizacji w dużych miastach. Koncepcja połączenia działalności handlowo-usługowej w części parterowej inwestycji z inwestycją mieszkaniową na wyższych kondygnacjach zaspokaja potrzeby zarówno mniejszych sieci handlowych i usługowych, jak i przyszłych mieszkańców, którzy oszczędzają czas przeznaczony na zakupy. W ramach rozszerzenia współpracy z deweloperami mieszkaniowymi Grupa wyszukuje nieruchomości, wykonuje wstępne czynności deweloperskie w postaci uzyskiwania decyzji administracyjnych i sprzedaje gotowe projekty podmiotom takim jak Spravia (d. Budimex Nieruchomości), YIT czy SP Invest. W ramach projektów wielofunkcyjnych Multitower Grupa przygotowuje projekty w Tychach, Warszawie i Łodzi. • intensywny rozwój sieci parków handlowych Shopin oraz nowych formatów: City Shopin i Shopin Mall. Do końca roku 2022 Grupa starała się o pozyskanie kolejnych lokalizacji dla tych formatów. Aktualnie koncentrujemy się wyłącznie na zabezpieczaniu odpowiednich działek. Z uwagi na niestabilne koszty realizacji, budowa obiektów zostanie odsunięta w czasie. Założenia dla produkcji i handlu spożywczego • wejście na rynek handlu detalicznego z własną produkcją pakowanych wyrobów cukierniczych oraz mieszanek spożywczych. Zakup zakładu produkcyjnego w 2019 roku początkowo ograniczony został do wydzierżawienia aktywów. Analiza rynku wykazała jednak, że rynek pakowanych ciast o wysokiej jakości jest jednym z najmniej zagospodarowanych obszarów rynku spożywczego. Wspólnie z Panami Adamem i Piotrem Gesslerami powstała oferta najwyższych jakościowo i smakowo produktów, która pod silną marką Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 81 GESSLER była dostępna na rynku detalicznym. Dzięki specjalnej technologii pakowania, produkty byłyby ponadto całkowicie bezpieczne, czego tradycyjne cukiernie nie są w stanie zapewnić. Oferta produktowa byłaby stopniowo rozszerzana o wyroby czekoladowe (batony, torciki itp.) oraz mieszanki spożywcze (budynie, kisiele, lody itp.) W związku ze śmiercią pana Piotra Gesslera niezbędnym stało się ponowne zdefiniowanie celów działania spółki Manufaktura Gessler. Po głębokiej analizie rynku zapadła decyzja o sprzedaży wszystkich akcji w Manufakturze Gessler S.A. posiadanych przez spółki z grupy Tower Investments. Istotną wartość stanowią w spółce zastrzeżone znaki towarowe „Manufaktura Gessler”. W dniu 30 grudnia 2022 roku zawarto umowę sprzedaży akcji. Tym samym, w zakresie ogłoszenia w dniu 16 września 2020 roku aktualizacji strategii Grupy Kapitałowej Tower Investments, działalność produkcyjna w branży spożywczej została zakończona. Założenia dla działalności e-delikatesów • wejście na rynek handlu internetowego w ofercie e-delikatesów Wzrost zainteresowania klientów zakupami przez internet oraz stosunkowo uboga oferta produktów delikatesowych w istniejących serwisach zakupowych wskazała niezagospodarowany dotychczas obszar na rynku spożywczym. Upadek stacjonarnych sieci delikatesowych takich jak Piotr i Paweł czy Alma sprawił, że wymagający klienci zdani są na mniejsze sklepy tematyczne często rozrzucone po różnych częściach swoich miast. Deli2.pl oferuje klientom zakupy z różnych delikatesów pod jednym adresem. Usługa jest dostępna początkowo w aglomeracji warszawskiej i łódzkiej , a w kolejnych latach w 5 największych aglomeracjach Polski oferując dostęp do najwyższej jakości produktów ponad 10 milionom klientów. W tym celu powołany został nowy podmiot: Deli2 S.A., w którym Spółka Dominująca objęła kontrolny pakiet akcji. Rozwój Deli 2 S.A. zanotował w 2022 roku postęp w porównaniu do pierwszego roku działalności, zwiększając istotnie przychody i zmniejszając stratę netto. Niemniej działalność wciąż nie osiągnęła rentowności. Ze względu na brak możliwości dalszego wsparcia finansowego Deli2 S.A. przez spółki z grupy kapitałowej Tower Investments, trwają poszukiwania inwestora strategicznego, który w ramach objęcia akcji nowej serii dokapitalizowałby spółkę w takim zakresie, aby możliwa była kontynuacja działalności projektu Deli2. 47. ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ Postępowanie dotyczące wydania przez Prezydenta Miasta Tychy decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji pod nazwą” Zamiana sposobu użytkowania 12-kondygnacyjnego budynku z przeznaczeniem na obiekt o funkcji mieszkaniowej, biurowej i handlowo-usługowej” Wojewódzki Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 82 Sąd Administracyjne w Gliwicach w trybie tzw. autokontroli w następstwie wniesienia skargi kasacyjnej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach, wydał wyrok uchylający wydany w tej sprawie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i oddalił skargi. Od wyżej wymienionego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach zostały wniesione dwie skargi do naczelnego Sądu Administracyjnego, które oczekują na rozpoznanie. 48. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM Po dniu 31 grudnia 2022 nie miały miejsce zdarzenia, które wymagały ujęcia w sprawozdaniu finansowym za zakończony tego dnia rok obrotowy. Pozostałe istotne zdarzenia mające miejsce po dniu bilansowym: ➢ W dniu 2 stycznia 2023 roku Spółka otrzymała od pana Piotra Gańko rezygnację z pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na 10 stycznia 2023 roku. W dniu 11 stycznia 2023 roku, w drodze doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia wszystkich członków Rady Nadzorczej, powołano pana Michała Wnorowskiego na członka Rady Nadzorczej. Pan Michał Wnorowski zastąpił pana Piotra Gańko w składzie Komitetu Audytu. ➢ W dniu 13 lutego 2023 roku Spółka Dominująca zmieniła adres siedziby. ➢ W dniach 9 marca i 20 marca 2023 roku, zgodnie z obowiązującymi Warunkami Emisji Obligacji, Spółka dokonała przedterminowego wykupu części obligacji serii A, 2.777 obligacji o łącznej wartości 2.777.000,00 PLN. ➢ W dniu 15 marca 2023 roku została zawarta umowa sprzedaży wszystkich udziałów w spółce Akal Sp. z o.o., w związku z czym spółka przestała należeć do Grupy Kapitałowej Tower Investments. ➢ W dniu 15 marca 2023 została zawarta umowa sprzedaży wszystkich udziałów w spółce Tower Świebodzice Sp. z o.o., w związku z czym spółka przestała należeć do Grupy Kapitałowej Tower Investments. Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 83 49. POZOSTAŁE INFORMACJE 49.1. Struktura właścicielska kapitału podstawowego Liczba akcji Liczba głosów Wartość nominalna akcji Udział w kapitale Stan na 31.12.2022 roku Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A. 689 171 689 171 689 171 44,2% PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A. 158 847 158 847 158 847 10,2% Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o. 179 667 179 667 179 667 11,5% Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A. 78 034 78 034 78 034 5,0% Cezary Gregorczuk 105 767 105 767 105 767 6,8% Akcje własne 11 126 11 126 11 126 0,7% Pozostali akcjonariusze 338 138 338 138 338 138 21,7% Razem 1 560 750 1 560 750 1 560 750 100% W dniu 8 listopada 2022 roku Spółka otrzymała zawiadomienie o przekroczeniu przez pana Cezarego Gregorczuka 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Spółki. Kupno akcji nastąpiło w drodze transakcji pakietowej na GPW SA w Warszawie 3 listopada 2022 roku. W wyniku transakcji posiadanie akcji przez pana Cezarego Gregorczuka wzrosło o 76.494 akcji, z poziomu 29.273 akcji stanowiących 1,88% udziału w kapitale Spółki, do 105.767 stanowiących 6,78% udziału w kapitale. 49.2. Wybór i wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych Audytorem dokonującym badania oraz przeglądu sprawozdań finansowych Spółki jest Instytut Studiów Podatkowych Modzelewski i Wspólnicy – Audyt sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (04-367) przy ulicy Kaleńska 8 – podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych wpisany na listę podmiotów uprawnionych prowadzoną przez KRBR, pod numerem ewidencyjnym 2558. Informacje dotyczące firmy audytorskiej, w tym daty zawarcia przez Spółkę umowy o dokonaniu badania sprawozdań finansowych oraz okresu zawarcia umowy, zostały zamieszczone w punkcie 27 sprawozdania zarządu z działalności. Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniosło: od 01.01.2022 do 31.12.2022 od 01.01.2021 do 31.12.2021 Badanie i przegląd sprawozdań finansowych 143 000 143 000 Pozostałe usługi 0 0 Razem 143 000 143 000 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej) 84 Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego obejmuje zarówno badanie i przegląd sprawozdania finansowego jednostkowego Spółki, jednostkowym sprawozdania finansowego Grupy Tower Investments w którym Spółka jest Spółką Dominującą oraz przeglądy spółek zależnych. 49.3. Zatrudnienie Przeciętne zatrudnienie w Spółce w podziale na poszczególne grupy zawodowe kształtowało się następująco: 31.12.2022 31.12.2021 Pracownicy fizyczni 0 0 Pracownicy umysłowi 7 8 ZATWIERDZENIE Niniejsze roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku zostało zatwierdzone do publikacji dnia 25 kwietnia 2023 roku. BARTOSZ KAZIMIERCZUK JOANNA SIEDLECKA-KOZIUPA PREZES ZARZĄDU TOWER INVESTMENTS S.A. OSOBA ODPOWIEDZIALNA ZA SPORZĄDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO