Polski Holding Nieruchomości S.A.

Quarterly Report • May 25, 2023

Wybrane dane finansowe

	w mln PLN		w mln EUR
Wybrane skonsolidowane dane finansowe	Okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2023	Okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022	Okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2023	Okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022
I. Przychody operacyjne	137,3	109,0	29,2	23,5
II. Zysk (strata) z działalności operacyjnej	8,1	55,4	1,7	11,9
III. Zysk (strata) brutto z działalności kontynuowanej	(7,4)	41,7	(1,6)	9,0
IV. Zysk (strata) netto	(8,5)	21,3	(1,8)	4,6
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(8,9)	(6,8)	(1,9)	(1,5)
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(110,1)	(19,9)	(23,4)	(4,3)
VII. Przepływy pieniężne netto z działalności	92,2	(5,8)	19,6	(1,2)
finansowej
VIII. Przepływy pieniężne netto razem	(26,8)	(32,5)	(5,7)	(7,0)
	Stan na 31 marca 2023	Stan na 31 grudnia 2022	Stan na 31 marca 2023	Stan na 31 grudnia 2022
IX. Aktywa	4 643,3	4 584,8	993,1	977,6
X. Zobowiązania długoterminowe	1 248,3	1 284,9	267,0	274,0
XI. Zobowiązania krótkoterminowe	976,0	875,2	208,7	186,6
XII. Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	2 395,5	2 407,3	512,4	513,3
XIII. Kapitał zakładowy	51,2	51,2	11,0	10,9
XIV. Liczba akcji (szt.)	51 217 313	51 217 313	51 217 313	51 217 313
XV. Zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)	(0,14)	0,60	(0,03)	0,13
XVI. Wartość księgowa kapitału własnego na jedną akcję przypadająca akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)	46,79	47,00	10,01	10,02

	w mln PLN		w mln EUR
Wybrane jednostkowe dane finansowe	Okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2023	Okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022	Okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2023	Okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022
I. Przychody operacyjne	9,6	9,8	2,0	2,1
II. Zysk (strata) z działalności operacyjnej	11,7	(12,0)	2,5	(2,6)
III. Zysk (strata) brutto	11,7	(12,0)	2,5	(2,6)
IV. Zysk (strata) netto	9,2	(9,8)	2,0	(2,1)
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(6,4)	(4,0)	(1,4)	(0,9)
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(4,1)	(27,9)	(0,9)	(6,0)
VII. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	10,3	18,2	2,2	3,9
VIII. Przepływy pieniężne netto razem	(0,2)	(13,7)	0,0	(2,9)
	Stan na 31 marca 2023	Stan na 31 grudnia 2022	Stan na 31 marca 2023	Stan na 31 grudnia 2022
IX. Aktywa	2 877,6	2 842,1	615,5	606,0
X. Zobowiązania długoterminowe	436,8	426,9	93,4	91,0
XI. Zobowiązania krótkoterminowe	259,2	242,8	55,4	51,8
XII. Kapitał własny	2 181,6	2 172,4	466,6	463,2
XIII. Kapitał zakładowy	51,2	51,2	11,0	10,9
XIV. Liczba akcji (szt.)	51 217 313	51 217 313	51 217 313	51 217 313
XV. Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (PLN / EUR)	0,18	0,09	0,04	0,02
XVI. Wartość księgowa kapitału własnego na jedną akcję (PLN / EUR)	42,59	42,43	9,11	9,05

Powyższe dane finansowe za okres 3 miesięcy 31 marca 2023 roku i okres 3 miesięcy 31 marca 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku zostały przeliczone na EUR według następujących zasad:

• pozycje aktywów i pasywów - według średniego kursu ustalonego przez Narodowy Bank Polski na dzień 31 marca 2023 roku: 4,6755 PLN/EUR, oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku: 4,6899 PLN/EUR;

• pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów oraz skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych - według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną kursów NBP od 1 stycznia 2023 roku do 31 marca 2023 roku: 4,7005 PLN/EUR oraz według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego miesiąca okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2022 roku do 31 marca 2022 roku: 4,6472 PLN/EUR.

POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A. Spis treści (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

	3.1	Akwizycje i dezinwestycje 35
	3.2	Kluczowe projekty deweloperskie 35
	4.	Działalność Grupy Kapitałowej 36
	4.1	Rynek najmu powierzchni komercyjnych 36
	4.2	Deweloperski rynek mieszkaniowy 36
	4.3	Rynek hotelowy 37
	4.4	Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców 37
	5.	Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej 37
	5.1	Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów i przepływów pieniężnych 37
	5.2	Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej 37
	5.3	Wskaźniki finansowe Grupy 38
	5.4	Różnice pomiędzy wynikami finansowymi a prognozami 41
	6.	Działalność operacyjna i inwestycyjna 41
	7.	Informacje o podmiotach powiązanych 44
	7.1	Informacje o istotnych transakcjach zawartych przez Jednostkę Dominującą lub jednostki zależne z podmiotami
		powiązanymi na innych warunkach niż rynkowe 44
	7.2	Transakcje z Członkami Zarządu i Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej, ich małżonkami, rodzeństwem,
		wstępnymi, zstępnymi lub innymi bliskimi im osobami 44
	8.	Informacje o istotnych postępowaniach toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania
		arbitrażowego lub organem administracji 44
	9.	Istotne czynniki ryzyka wpływające na bieżące i przyszłe wyniki finansowe 45
	10.	Pozostałe informacje 45
		10.1 Dywidendy 45
		10.2 Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby
		głosów na walnym zgromadzeniu 45
		10.3 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących 46
		10.4 Informacja o udzieleniu przez Spółkę lub jednostki zależne poręczeń kredytów lub udzieleniu gwarancji – łącznie
		jednemu podmiotowi lub jednostce zależnej od tego podmiotu, jeżeli łączna wartość istniejących poręczeń lub
		gwarancji stanowi równowartość co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki 46
		10.5 Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz wyników na dany rok 46
		10.6 Istotne wydarzenia po dniu bilansowym 46
H.		Oświadczenie Zarządu 47

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.

ZA OKRES 3 MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2023 ROKU

SPORZĄDZONE ZGODNIE Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ ZATWIERDZONYMI PRZEZ UNIĘ EUROPEJSKĄ

A. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 marca 2023 roku

	Nota	31 marca 2023 niebadane	31 grudnia 2022 zbadane
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne	9	3 777,5	3 735,3
Rzeczowe aktywa trwałe	10	200,1	201,9
Wartości niematerialne		1,5	0,4
Długoterminowe zapasy deweloperskie	12	121,1	121,1
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych		0,0	0,0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	29	63,9	58,8
Długoterminowe aktywa finansowe	11	106,9	84,7
Pozostałe aktywa trwałe		12,5	11,0
Aktywa trwałe razem		4 283,5	4 213,2
Aktywa obrotowe
Zapasy deweloperskie	12	127,9	122,7
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa	14	142,2	125,5
Należności z tytułu podatku dochodowego	14	0,7	0,6
Krótkoterminowe aktywa finansowe	11	15,0	22,0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty		61,6	88,4
Aktywa obrotowe razem		347,4	359,2
Aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	16	12,4	12,4
Aktywa razem		4 643,3	4 584,8
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania	17	(154,8)	(207,0)
Krótkoterminowe zadłużenie	17	(703,1)	(567,2)
Zobowiązania z tytułu leasingu	17	(24,9)	(13,3)
Zaliczki związane z działalnością deweloperską	17	(4,1)	(3,9)
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	17	(50,6)	(45,9)
Rezerwy krótkoterminowe	20	(38,5)	(37,9)
Zobowiązania krótkoterminowe razem		(976,0)	(875,2)
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie	17	(758,8)	(781,6)
Zobowiązania z tytułu leasingu	17	(297,7)	(307,8)
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego	29	(141,3)	(143,3)
Rezerwy długoterminowe	20	(21,7)	(21,7)
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	17	(28,8)	(30,5)
Zobowiązania długoterminowe razem		(1 248,3)	(1 284,9)
Zobowiązania razem		(2 224,3)	(2 160,1)
Aktywa netto		2 419,0	2 424,7
Kapitały
Kapitał podstawowy	21	51,2	51,2
Kapitał podstawowy niezarejestrowany	21	0,0	0,0
Kapitał zapasowy	22	2 122,6	2 122,6
Pozostałe kapitały rezerwowe		25,9	30,7
Niepodzielone zyski zatrzymane	23	195,8	202,8
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki		2 395,5	2 407,3
dominującej Udziały niekontrolujące		23,5	17,4
Kapitał własny ogółem		2 419,0	2 424,7
Pasywa razem		4 643,3	4 584,8

Skonsolidowany raport kwartalny za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

B. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2023 roku

		3 miesiące zakończone
	Nota	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Działalność operacyjna
Przychody z najmu	24	57,0	48,5
Koszty utrzymania nieruchomości	26	(25,8)	(21,2)
Wynik z najmu		31,2	27,3
Przychody z działalności deweloperskiej	24	8,0	0,0
Koszty działalności deweloperskiej	26	(6,6)	(0,1)
Wynik na działalności deweloperskiej		1,4	(0,1)
Przychody z działalności budowlanej	24	63,2	54,7
Koszty działalności budowlanej	26	(61,2)	(59,2)
Wynik na działalności budowlanej		2,0	(4,5)
Przychody z pozostałej działalności	24	9,1	5,8
Koszty pozostałej działalności	26	(9,5)	(6,9)
Wynik z pozostałej działalności		(0,4)	(1,1)
Koszty administracyjne i sprzedaży	27	(15,6)	(14,0)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	9	(10,0)	47,7
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości		0,0	0,0
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych		(0,4)	(0,5)
Pozostałe przychody	25	0,5	0,8
Pozostałe koszty	26	(0,6)	(0,2)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej		8,1	55,4
Przychody finansowe	28	4,8	0,8
Koszty finansowe	28	(20,3)	(14,5)
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych		0,0	0,0
Zysk (strata) przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej		(7,4)	41,7
Podatek dochodowy	29	(1,1)	(20,4)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej		(8,5)	21,3
Zysk (strata) netto		(8,5)	21,3
Pozostałe całkowite dochody:
Instrumenty zabezpieczające		(6,2)	3,5
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zależnych		1,4	0,2
Pozostałe całkowite dochody		(4,8)	3,7
Całkowite dochody ogółem		(13,3)	25,0
Zysk (strata) netto przypadający
akcjonariuszom jednostki dominującej		(7,0)	22,3
akcjonariuszom niekontrolującym		(1,5)	(1,0)
Całkowite dochody przypadające
akcjonariuszom jednostki dominującej		(11,8)	26,0
akcjonariuszom niekontrolującym		(1,5)	(1,0)
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej w PLN	30	(0,14)	0,44

Skonsolidowany raport kwartalny za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

C. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2023 roku

	Nota	Kapitał podstawowy	Kapitał podstawowy niezarejestrowany	Kapitał zapasowy	Pozostałe kapitały rezerwowe	Niepodzielone zyski zatrzymane	Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	Udziały niekontrolujące	Kapitał razem
Stan na 1 stycznia 2023 roku (zbadane)		51,2	0,0	2 122,6	30,7	202,8	2 407,3	17,4	2 424,7
Zysk netto						(7,0)	(7,0)	(1,5)	(8,5)
Pozostałe całkowite dochody					(4,8)		(4,8)		(4,8)
Całkowite dochody ogółem					(4,8)	(7,0)	(11,8)	(1,5)	(13,3)
Emisja akcji								7,6	7,6
Wypłata dywidendy									0,0
Transfer pomiędzy kapitałami									0,0
Stan na 31 marca 2023 roku (niebadane)		51,2	0,0	2 122,6	25,9	195,8	2 395,5	23,5	2 419,0
Stan na 1 stycznia 2022 roku (zbadane)		51,1	0,1	2 067,0	9,7	246,1	2 374,0	18,2	2 392,2
Zysk netto						22,3	22,3	(1,0)	21,3
Pozostałe całkowite dochody					3,7		3,7		3,7
Całkowite dochody ogółem		0,0	0,0	0,0	3,7	22,3	26,0	(1,0)	25,0
Emisja akcji związana z wykupem udziałów									0,0
Wypłata dywidendy									0,0
Transfer pomiędzy kapitałami		0,1	(0,1)				0,0		0,0

Stan na 31 marca 2022 roku (niebadane) 51,2 0,0 2 067,0 13,4 268,4 2 400,0 17,2 2 417,2

Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

D. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2023 roku

		3 miesiące zakończone
Nota	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk przed opodatkowaniem	(7,4)	41,7
Korekty przepływów z działalności operacyjnej
Amortyzacja i utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych	2,0	2,0
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	10,0	(47,7)
Wynik na zbyciu aktywów	(0,4)	0,0
Różnice kursowe netto	(4,0)	6,1
Koszty finansowania	17,7	8,6
Zmiana kapitału obrotowego 15	(22,7)	2,0
Podatek dochodowy zapłacony	(3,6)	(2,4)
Zmiana stanu aktywów finansowych	(1,9)	(17,1)
Inne korekty	1,4	0,0
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(8,9)	(6,8)
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Zbycie udziałów w jednostkach zależnych	0,2	0,0
Nakłady i nabycie nieruchomości inwestycyjnych	(109,6)	(19,2)
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych	(0,7)	(0,7)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(110,1)	(19,9)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Kredyty	119,9	19,4
Kredyty	(10,6)	(7,1)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu	(0,6)	(1,6)
Koszty finansowania	(16,5)	(16,5)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	92,2	(5,8)
Przepływy pieniężne netto	(26,8)	(32,5)
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych	(26,8)	(32,5)
Środki pieniężne na początek okresu	88,4	135,3
Środki pieniężne na koniec okresu	61,6	102,8

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

E. Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające

1. Informacje ogólne o Spółce

Polski Holding Nieruchomości S.A. ("PHN S.A.", "Jednostka Dominująca", "Spółka") z siedzibą w Warszawie przy al. Jana Pawła II 12 jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej obejmującej PHN S.A. oraz jej jednostki zależne (łącznie "Grupa"). Podmiotem kontrolującym PHN S.A. na dzień bilansowy był Skarb Państwa.

PHN S.A. wraz ze spółkami tworzącymi Grupę Kapitałową jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje ponad 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości. Działalność PHN S.A. skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Poznaniu, Trójmieście, Łodzi, Wrocławiu, Krakowie i Katowicach.

Grupa ma wieloletnie doświadczenie w sektorach: biurowym i handlowym, zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów inwestycyjnych oraz kilkuletnie doświadczenie w sektorze logistycznym. Grupa realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez PHN S.A. odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość.

Akcje PHN S.A. od 13 lutego 2013 roku są notowane na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie w systemie notowań ciągłych.

Na dzień 31 marca 2023 roku PHN S.A. był pośrednio lub bezpośrednio jednostką dominującą dla ponad 50 podmiotów. Struktura Grupy została przedstawiona w sprawozdaniu zarządu z działalności grupy kapitałowej (nota 2).

2. Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej

W dniu 8 marca 2023 roku Jednostka Dominująca zbyła na rzecz EU Industrial Club IV SCSp 50 % udziałów w spółce PHN SPV 35 Sp. z o.o., która będzie realizowała projekt joint venture polegający na realizacji inwestycji logistyczno - magazynowej wraz z niezbędną infrastrukturą na nieruchomościach należących do Grupy położonych w Zgorzelcu. W wyniku tej transakcji Jednostka Dominująca posiadane udziały w spółce PHN SPV 35 Sp. z o.o. na dzień bilansowy rozlicza metodą praw własności.

3. Podstawa sporządzenia śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z wymaganiami MSR 34 "Śródroczna sprawozdawczość finansowa" zatwierdzonym przez Unię Europejską ("MSR 34") oraz z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (tekst jednolity: Dz. U. 2018 r. poz. 757) ("Rozporządzenie"). Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy obejmuje okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2023 roku oraz zawiera dane porównawcze za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku. Sprawozdanie z całkowitych dochodów oraz noty do sprawozdania z całkowitych dochodów obejmują dane za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2023 roku oraz dane porównawcze za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku – nie były przedmiotem przeglądu lub badania przez biegłego rewidenta.

Śródroczne skonsolidowane skrócone sprawozdanie finansowe nie obejmuje wszystkich informacji oraz ujawnień wymaganych w rocznym sprawozdaniu finansowym i należy je czytać łącznie ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku zatwierdzonym do publikacji w dniu 24 kwietnia 2023 roku.

Czas działalności Jednostki Dominującej oraz jednostek wchodzących w skład Grupy jest nieoznaczony.

Walutą prezentacji sprawozdania Grupy jest złoty polski ("PLN"). Wszystkie dane w sprawozdaniu Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w milionach PLN.

Rosyjska inwazja na Ukrainę jest czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie gospodarcze w całym regionie. Jednostka Dominująca i jej podmioty zależne prowadzą działalność wyłącznie na terenie Polski. Wojna w Ukrainie może potencjalnie wpłynąć na popyt na mieszkania, koszty budowy, dostępność podwykonawców oraz niedobór surowców i materiałów importowanych z Ukrainy i Rosji. Zarząd na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń. Zaznaczyć należy, że Grupa na moment sporządzenia sprawozdania finansowego nie zamierza prowadzić żadnej działalności operacyjnej na terenie Ukrainy, Białorusi i Rosji.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

4. Zmiany Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej

Następujące standardy i interpretacje zostały opublikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, jednak nie weszły jeszcze w życie:

Standard	Opis zmian	Data obowiązywania
MSSF 14 Regulacyjnie pozycje odroczone	Zasady rachunkowości i ujawnień dla regulacyjnych pozycji odroczonych	Standard w obecnej wersji nie będzie obowiązywał w UE
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28	Zawiera wytyczne dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktywów przez inwestora do spółki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia	Prace nad zatwierdzeniem zostały odłożone bezterminowo
Zmiany do MSR 1	Zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych - klasyfikacji zobowiązań jako krótko- i długoterminowe	1 stycznia 2024
Zmiany do MSSF 16	Zobowiązania leasingowe w ramach sprzedaży i leasingu zwrotnego	1 stycznia 2024

Daty wejścia w życie są datami wynikającymi z treści standardów ogłoszonych przez Radę ds. Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie zatwierdzenia do stosowania przez Unię Europejską.

Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji Zarząd nie zakończył jeszcze prac nad oceną wpływu wprowadzenia powyższych standardów oraz interpretacji na stosowane przez Grupę zasady (politykę) rachunkowości w odniesieniu do działalności Grupy lub jej wyników finansowych.

5. Istotne zasady (polityka) rachunkowości

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadami rachunkowości i istotne osądy Zarządu w zakresie stosowania przez Grupę zasad rachunkowości, źródeł szacowania niepewności zostały opisane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów oraz interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku i później. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych zaklasyfikowanych jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Zmienione standardy oraz interpretacje, które mają zastosowanie po raz pierwszy w 2023 roku nie mają istotnego wpływu na śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy:

• ✓ MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" definiuje nowe podejście do rozpoznawania przychodów oraz zysku/straty w okresie świadczenia usług ubezpieczeniowych;
• ✓ zmiany do MSR 1 "Prezentacja sprawozdań finansowych" zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowości;
• ✓ zmiany do MSR 8 "Zasady rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i błędy" zmiany dotyczą ujawnień na temat stosowanej polityki rachunkowej, w tym zmiany wartości szacunkowych i korygowania błędów;
• ✓ zmiany do MSR 12 "Podatek dochodowy" podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji;
• ✓ zmiany do MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 informacje porównawcze.

Grupa nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany, która została opublikowana, lecz nie weszła dotychczas w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.

6. Założenie kontynuacji działalności

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych zaklasyfikowanych jako wyceniane w wartości godziwej.

Przygotowanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF wymaga użycia pewnych istotnych szacunków księgowych. Wymaga również od Zarządu dokonania własnych ocen w ramach stosowania przyjętych przez Grupę zasad rachunkowości. Zagadnienia, które wymagają dokonywania istotnych ocen lub cechują się szczególną złożonością bądź obszary, w przypadku których poczynione założenia i szacunki mają istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, przedstawiono w nocie nr 5.3 skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, w okresie co najmniej 12 miesięcy od dnia bilansowego.

W toku analizy zasadności przyjęcia zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów pieniężnych Grupy za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności, jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo - gospodarczej.

Na dzień 31 marca 2023 roku Grupa wykazuje ujemne kapitały obrotowe netto w wysokości 628,6 mln PLN, które m.in. wynikają z kilku istotnych pozycji:

• ✓ wykup obligacji w kwocie 160,0 mln PLN Serii A z terminem zapadalności na dzień 5 czerwca 2023 roku;
• ✓ koszt odsetek od obligacji w kwocie ok. 46,2 mln PLN płatności w czerwcu oraz grudniu 2023 roku;
• ✓ kredyt inwestycyjny w kwocie 134,1 mln PLN z terminem wymagalności na dzień 31 października 2023 roku. Grupa prowadzi proces negocjacji z bankami mający na celu refinansowanie kredytu. Prace prowadzone bez opóźnień zgodnie z założonym harmonogramem;
• ✓ kredyt w rachunku bieżącym w kwocie 51,9 mln PLN z terminem zapadalności na dzień 31 października 2023 roku. Na dzień sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego prowadzone są działania zmierzające do odnowienia i zwiększenia limitu kredytu w rachunku bieżącym. Grupa posiada ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe oraz planuje uruchomienie zwiększonego limitu w drugim kwartale 2023 roku;
• ✓ kredyt inwestycyjny dotyczący projektu logistycznego, którego transze w kwotach 8,0 mln EUR oraz 8,9 mln EUR zapadają odpowiednio w czwartym kwartale 2023 roku oraz w trzecim kwartale 2024 roku. Grupa posiada ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe oraz planuje uruchomienie kredytu refinansującego projekt w kwocie blisko 30,0 mln EUR w drugim kwartale 2023 roku;
• ✓ pozostałe kredyty i odsetki w kwocie 50,8 mln PLN z terminem wymagalności w ciągu trwania 2023 roku. Grupa prowadzi proces negocjacji z bankami mający na celu refinansowanie kredytów.

Na dzień sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupa prowadzi działania zmierzające do pozyskania finansowania na pokrycie planowanych wydatków związanych z działalnością inwestycyjną poprzez zwiększenie limitu kredytu w rachunku bieżącym. Dodatkowo prowadzi zaawansowane rozmowy z bankami, gdzie posiada już wstępne oferty (z uzgodnionymi warunkami finansowymi) na refinansowanie ukończonych projektów nieruchomościowych, m.in. dotyczące:

• ✓ refinansowania kredytu inwestycyjnego dotyczącego projektu logistycznego w kwocie 30,0 mln EUR. Grupa posiada wstępną ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe i przewiduje wpływ środków w drugim kwartale 2023 roku;
• ✓ pozyskania kredytu inwestycyjnego dla projektu biurowego w kwocie około 40,0 mln PLN z terminem zapadalności w 2026 roku. Grupa posiada wstępną ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe i przewiduje wpływ środków w trzecim kwartale 2023 roku;
• ✓ zwiększenia kredytu obrotowego w rachunku bieżącym o 100 mln PLN. Grupa posiada wstępną ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe oraz planuje uruchomienie zwiększonego limitu w drugim kwartale 2023.

Jednak stan zaawansowania negocjacji nie pozwala stwierdzić, na dzień przygotowania niniejszego sprawozdania finansowego, że powyższe umowy zostaną zawarte zgodnie z zakładanym harmonogramem. Powyższe okoliczności wskazują, że występuje znacząca niepewność, która może budzić poważne wątpliwości co do zdolności Grupy do kontynuacji działalności.

W ramach działań podjętych przez Zarząd podpisano umowę kredytów (budowlanego i inwestycyjnego) dotyczącą projektu biurowego w kwocie do 70,0 mln EUR z terminem zapadalności przypadającym na dzień 31 grudnia 2028 roku. Umowa została podpisana 26 października 2022 roku, a informacja opublikowana w raporcie bieżącym nr 13/2022.

W ramach programu emisji obligacji, w dniu 23 maja 2023 roku, Spółka dokonała emisji 220.000 obligacji serii C w kwocie 220,0 mln PLN. Ponadto nabyła w celu umorzenia 30.390 obligacji własnych serii A na kwotę 30,39 mln PLN. Grupa posiada zdolność do terminowego regulowania zobowiązań oraz pozyskiwania środków na finansowanie działalności, a generowane przepływy finansowe z działalności operacyjnej umożliwiają pokrycie zapotrzebowania na wydatki związane z nakładami inwestycyjnymi projektów mieszkaniowych. Planowane nakłady inwestycyjne na 2023 rok w kwocie 126,2 mln PLN, z czego nakłady na projekty biurowe 102,2 mln PLN, na projekty logistyczne 16,6 mln PLN oraz inne, w tym remonty 7,4 mln PLN.

Wpływy operacyjne na rok 2023 zaplanowano na poziomie 163,7 mln PLN, a wydatki w wysokości 160,7 mln PLN (w tym pokrycie nakładów na trwające projekty mieszkaniowe w kwocie 96,8 mln PLN).

Podsumowując, na dzień sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego prowadzone są działania zmierzające do pozyskania finansowania na pokrycie planowanych wydatków związanych z działalnością inwestycyjną oraz terminowym regulowaniem wcześniej wymienionych zobowiązań. Dodatkowo Grupa prowadzi zaawansowane rozmowy z bankami, gdzie posiada już wstępne oferty (z uzgodnionymi warunkami finansowymi) na refinansowanie ukończonych projektów nieruchomościowych.

Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego załączone na stronach od 10 do 24 stanowią jego integralną część

Zarząd jest przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu projekcji finansowych na rok 2023 są możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupa realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac budowlanych, pozyskiwania najemców oraz finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu.

Mając na uwadze przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, iż pomimo istnienia czynników wskazujących na istotną niepewność kontynuacji działalności w oparciu o podjęte działania w celu realizacji refinansowania przygotował niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe przy założeniu, że jednostki wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości będą kontynuować działalność.

7. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach

W procesie stosowania polityki rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa, który wpływa na wielkości wykazywane w niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, w tym w dodatkowych notach objaśniających.

Założenia tych szacunków opierają się na najlepszej wiedzy Zarządu odnośnie bieżących i przyszłych działań oraz zdarzeń w poszczególnych obszarach. W okresie objętym niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym nie miały miejsca istotne zmiany wielkości szacunkowych oraz metodologii dokonywania szacunków, które miałyby wpływ na okres bieżący lub na okresy przyszłe, inne niż te przedstawione poniżej lub opisane w dalszej części niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

8. Informacje dotyczące segmentów działalności

Dla celów zarządczych działalność Grupy jest podzielona na następujące segmenty operacyjne:

• ✓ wynajem powierzchni biurowej, handlowej, magazynowej i logistycznej, mieszkaniowej i innej,
• ✓ działalność deweloperska budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
• ✓ działalność budowlana świadczenie usług w zakresie generalnego wykonawstwa inwestycji, podwykonawstwa inwestycji, realizacji prac aranżacyjnych (fit out),
• ✓ pozostała działalność działalność hotelowa, usługi zarządcze i doradcze, inwestorstwo zastępcze.

Działalność w ramach wymienionych powyżej segmentów operacyjnych jest realizowana w Polsce oraz w segmencie działalności budowlanej także w Niemczech.

Zarząd ocenia wyniki Grupy oraz podejmuje decyzje odnośnie do alokacji zasobów w oparciu o analizę działalności operacyjnej w podziale na wskazane powyżej segmenty operacyjne. Zarząd analizuje wyniki segmentu do poziomu wyniku na działalności operacyjnej. Aktywa i zobowiązania oraz przychody i koszty jednostki dominującej pełniącej rolę holdingu finansowego nie są alokowane do segmentów operacyjnych.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Analiza segmentowa za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2023 roku i na dzień 31 marca 2023 roku (niebadane)
	Najem	Działalność deweloperska	Działalność budowlana	Pozostała działalność	Niealokowane	Transakcje między segmentami	Razem
Przychody ze sprzedaży	57,0	8,0	75,3	9,1	0,0	(12,1)	137,3
Koszty działalności	(25,9)	(6,6)	(61,2)	(9,5)	0,0	0,1	(103,1)
Wynik brutto ze sprzedaży	31,1	1,4	14,1	(0,4)	0,0	(12,0)	34,2
Koszty administracyjne i sprzedaży	(9,8)	(1,1)	(1,9)	(0,2)	(2,6)	0,0	(15,6)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	(16,3)	0,0	0,0	0,0	0,0	6,3	(10,0)
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych	(0,4)	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	(0,4)
Pozostałe przychody	0,2	0,2	0,1	0,0	0,0	0,0	0,5
Pozostałe koszty	(0,3)	(0,1)	(0,1)	(0,1)	0,0	0,0	(0,6)
Wynik z działalności operacyjnej	4,5	0,4	12,2	(0,7)	(2,6)	(5,7)	8,1
Przychody finansowe	4,8	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	4,8
Koszty finansowe	(17,0)	(0,1)	(0,6)	(2,6)	0,0	0,0	(20,3)
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Podatek dochodowy	(2,3)	0,0	0,1	0,6	0,5	0,0	(1,1)
Wynik segmentu	(10,0)	0,3	11,8	(2,7)	(2,1)	(5,8)	(8,5)
Aktywa segmentu Zobowiązania segmentu	4 048,9 1 978,6	278,2 33,1	106,9 88,7	189,3 103,2	25,8 20,7	(5,8) 0,0	4 643,3 2 224,3
Nakłady inwestycyjne	53,7	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	53,7
Amortyzacja	0,0	0,0	0,1	1,6	0,3	0,0	2,0

Analiza segmentowa za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku (niebadane) i na dzień 31 grudnia 2022 roku (zbadane)

		Działalność	Działalność	Pozostała		Transakcje
	Najem	deweloperska	budowlana	działalność	Niealokowane	między segmentami	Razem
Przychody ze sprzedaży	48,5	0,0	61,0	5,8	0,0	(6,3)	109,0
Koszty działalności	(21,2)	(0,1)	(59,2)	(6,9)	0,0	0,0	(87,4)
Wynik brutto ze sprzedaży	27,3	(0,1)	1,8	(1,1)	0,0	(6,3)	21,6
Koszty administracyjne i sprzedaży	(8,6)	(0,5)	(1,8)	(0,2)	(2,9)	0,0	(14,0)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	45,6	0,0	0,0	0,0	0,0	2,1	47,7
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych	(0,5)	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	(0,5)
Pozostałe przychody	0,4	0,0	0,3	0,0	0,1	0,0	0,8
Pozostałe koszty	0,0	(0,1)	(0,1)	0,0	0,0	0,0	(0,2)
Wynik z działalności operacyjnej	64,2	(0,7)	0,2	(1,3)	(2,8)	(4,2)	55,4
Przychody finansowe	0,7	0,0	0,1	0,0	0,0	0,0	0,8
Koszty finansowe	(13,8)	(0,1)	(0,1)	(0,5)	0,0	0,0	(14,5)
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Podatek dochodowy	(21,4)	0,1	0,0	0,3	0,6	0,0	(20,4)
Wynik segmentu	29,7	(0,7)	0,2	(1,5)	(2,2)	(4,2)	21,3
Aktywa segmentu	4 000,0	282,3	97,1	192,0	27,9	(14,5)	4 584,8
Zobowiązania segmentu	1 897,6	39,9	89,8	110,1	22,7	0,0	2 160,1
Nakłady inwestycyjne	19,2	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	19,2
Amortyzacja	0,0	0,0	0,5	1,3	0,2	0,0	2,0

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

9. Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne	31 marca 2023 niebadane	31 grudnia 2022 zbadane
Ukończone nieruchomości inwestycyjne	3 053,2	3 052,9
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	724,3	682,4
Stan na koniec okresu	3 777,5	3 735,3

	3 miesiące zakończone
Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Stan na dzień 1 stycznia	3 735,3	3 453,1
Nakłady na nieruchomości inwestycyjne	53,7	19,2
Skapitalizowane koszty finansowe	8,3	5,9
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	(10,0)	47,7
MSSF 16 - zmiany wysokości opłat PWUG	9,7	1,5
Przeniesienie do zapasów związanych z działalnością deweloperską	0,0	(7,1)
Utrata kontroli w związku ze zbyciem udziałów	(19,5)	0,0
Stan na koniec okresu	3 777,5	3 520,3

Nakłady na nieruchomości

Nakłady na nieruchomości inwestycyjne dotyczą:

• ✓ nakładów związanych z przygotowaniem i budową deweloperskich projektów komercyjnych w kwocie 44,8 mln PLN za 3 miesiące zakończone 31 marca 2023 roku oraz 16,8 mln PLN w okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2022 roku,
• ✓ modernizacji i aranżacji nieruchomości w kwocie 8,9 mln PLN za 3 miesiące zakończone 31 marca 2023 roku oraz 2,4 mln PLN w okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2022 roku.

Techniki wyceny nieruchomości inwestycyjnych przyjęte w niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2023 roku nie uległy zmianie w stosunku do stosowanych przez Grupę w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku.

Nieruchomości inwestycyjne	31 marca 2023 niebadane	31 grudnia 2022 zbadane
Wycena według wartości godziwej	3 487,2	3 456,4
Zobowiązania z tytułu leasingu ujmowane rozłącznie	303,6	293,7
Wakacje czynszowe	(13,3)	(14,8)
Nieruchomości inwestycyjne w sprawozdaniu z sytuacji finansowej	3 777,5	3 735,3

W sprawozdaniu z całkowitych dochodów ujęto następujące kwoty:

Nieruchomości inwestycyjne - wpływ na wynik	3 miesiące zakończone
	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnych	57,0	48,5
Bezpośrednie koszty operacyjne powstałe z tytułu nieruchomości inwestycyjnych, które przyniosły przychody z opłat czynszowych	(25,8)	(21,2)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	(10,0)	47,7
Stan na koniec okresu	21,2	75,0

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

10. Rzeczowe aktywa trwałe

	3 miesiące zakończone
Zmiana stanu rzeczowych aktywów trwałych	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Stan na dzień 1 stycznia	201,9	206,2
Nabycie	1,0	0,9
Amortyzacja	(2,0)	(2,0)
Przeniesienie do wartości niematerialnych i prawnych	(0,8)	0,0
Stan na koniec okresu	200,1	205,1

11. Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe

Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe obejmują głównie rachunki zabezpieczające oraz depozyty, kaucje od kontrahentów, które nie mogą być wykorzystywane w celu bieżącego zarządzania kapitałem obrotowym. Depozyty zablokowane krótko- i długoterminowe są depozytami o ograniczonej możliwości dysponowania i mogą być wykorzystywane jedynie do pewnych działań operacyjnych, zgodnie z postanowieniami zawartymi w ich umowach.

Długoterminowe aktywa finansowe obejmują również pożyczkę udzieloną spółce współzależnej PHN SPV 35 Sp. z o.o. w kwocie 19,5 mln PLN.

Struktura aktywów finansowych	31 marca 2023 niebadane	31 grudnia 2022 zbadane
Krótkoterminowe aktywa finansowe	15,0	22,0
Kaucje	5,1	7,4
Depozyty zablokowane	4,9	8,8
Wycena instrumentów pochodnych	4,5	5,7
Rachunki powiernicze	0,5	0,1
Długoterminowe aktywa finansowe	106,9	84,7
Kaucje	11,1	10,1
Depozyty zablokowane	56,0	49,3
Wycena instrumentów pochodnych	20,3	25,3
Pożyczki udzielone	19,5	0,0
Stan na koniec okresu	121,9	106,7

12. Zapasy związane z działalnością deweloperską

Struktura zapasów deweloperskich	31 marca 2023 niebadane	31 grudnia 2022 zbadane
Krótkoterminowe zapasy deweloperskie	127,9	122,7
Grunty przeznaczone pod zabudowę, na których planuje się rozpoczęcie budowy w ciągu najbliższych trzech lat	55,0	55,0
Produkcja w toku	40,6	27,5
Wyroby gotowe	25,0	30,3
Prawo wieczystego użytkowania gruntów	7,3	9,9
Długoterminowe zapasy deweloperskie	121,1	121,1
Grunty przeznaczone pod zabudowę, na których nie planuje się budowy w ciągu najbliższych trzech lat	118,7	118,7
Produkcja w toku	1,7	1,7
Prawo wieczystego użytkowania gruntów	0,7	0,7
Zapasy deweloperskie	249,0	243,8

	3 miesiące zakończone
Zmiany stanu zapasów w ciągu roku obrotowego	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Stan na dzień 1 stycznia	243,8	278,7
Nakłady na budowę	13,7	10,7
Zbycie lokali	(9,3)	0,0
Zmiana stawki użytkowania wieczystego MSSF 16	0,8	0,0
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych	0,0	7,1
Stan na koniec okresu	249,0	296,5

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

13. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych

W dniu 8 marca 2023 roku Jednostka Dominująca zbyła na rzecz EU Industrial Club IV SCSp 50 % udziałów w spółce PHN SPV 35 Sp. z o.o. Na mocy tej umowy spółka PHN SPV 35 Sp. z o.o. stała się jednostką współzależną, a Jednostka Dominująca posiadane udziały w spółce PHN SPV 35 Sp. z o.o. na dzień bilansowy rozlicza metodą praw własności.

Przychody ze sprzedaży udziałów wyniosły 0,2 mln PLN. W ramach tymczasowego rozliczenia szacowany wpływ transakcji zbycia na wynik Grupy to 0,4 mln PLN. Za okres 3 miesięcy 2023 roku kończących się 31 marca 2023 roku Spółka PHN SPV 35 Sp. z o.o. odnotowała stratę w wysokości 1,2 mln PLN.

W okresie 3 miesięcy zakończonych 31 marca 2021 roku Grupa nie nabyła i nie zbyła udziałów w jednostkach współzależnych.

14. Struktura należności oraz pozostałych aktywów

Struktura należności		31 marca 2023 niebadane		31 grudnia 2022 zbadane
	Razem	Finansowe	Niefinansowe	Razem	Finansowe	Niefinansowe
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa	142,2	77,4	64,8	125,5	66,5	59,0
Należności handlowe	69,3	69,3	0,0	54,6	54,6	0,0
Należności publicznoprawne	48,8	0,0	48,8	44,4	0,0	44,4
Wakacje czynszowe	5,5	5,5	0,0	8,0	8,0	0,0
Przedpłaty	11,9	0,0	11,9	11,4	0,0	11,4
Aktywo z tytułu umów	4,1	0,0	4,1	3,2	0,0	3,2
Pozostałe należności	0,2	0,2	0,0	0,7	0,7	0,0
Pozostałe aktywa	2,4	2,4	0,0	3,2	3,2	0,0
Należności z tytułu podatku dochodowego	0,7	0,0	0,7	0,6	0,0	0,6
Należności razem	142,9	77,4	65,5	126,1	66,5	59,6

	31 marca 2023 niebadane	31 grudnia 2022 zbadane
Stan należności handlowych brutto	116,5	101,6
Odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych	(47,2)	(47,0)
Stan należności handlowych netto	69,3	54,6

	3 miesiące zakończone
Odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych	31 marca 2023 niebadane
Stan na dzień 1 stycznia	47,0	42,3
Utworzenie odpisu	1,3	1,3
Rozwiązanie odpisu	(0,9)	(0,8)
Wykorzystanie odpisu	(0,2)	0,0
Stan na koniec okresu	47,2	42,8

15. Objaśnienia do rachunku przepływów pieniężnych

Wyjaśnienie niektórych korekt przepływów z działalności operacyjnej w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych oraz uzgodnienie bilansowych zmian niektórych pozycji ze zmianami wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych:

	3 miesiące zakończone
Zmiana kapitału obrotowego wykazanego w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Zmiana stanu zapasów	(3,6)	(14,6)
Zmiana stanu należności	(17,5)	1,8
Zmiana stanu pozostałych aktywów	60,6	(3,3)
Zmiana stanu zobowiązań	(62,8)	16,8
Zmiana stanu rezerw	0,6	1,3
Razem	(22,7)	2,0

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

16. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

	3 miesiące zakończone
	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Stan na dzień 1 stycznia	12,4	12,4
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych	0,0	0,0
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych	0,0	0,0
Zbycie	0,0	0,0
Stan na koniec okresu	12,4	12,4

17. Struktura zobowiązań

	31 marca 2023 niebadane				31 grudnia 2022
Struktura zobowiązań					zbadane
	Razem	Finansowe	Niefinansowe	Razem	Finansowe	Niefinansowe
Zobowiązania krótkoterminowe
Krótkoterminowe zadłużenie	703,1	703,1	0,0	567,2	567,2	0,0
Kredyty	505,8	505,8	0,0	374,7	374,7	0,0
Obligacje	197,1	197,1	0,0	192,5	192,5	0,0
Pożyczki	0,2	0,2	0,0	0,0	0,0	0,0
Leasing	24,9	24,9	0,0	13,3	13,3	0,0
Leasing floty samochodowej i innych aktywów	0,5	0,5	0,0	0,5	0,5	0,0
Prawo do użytkowania wieczystego	24,4	24,4	0,0	12,8	12,8	0,0
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania	154,8	136,9	17,9	207,0	195,3	11,7
Zobowiązania handlowe i inwestycyjne	88,0	88,0	0,0	149,7	149,7	0,0
Kaucje otrzymane	30,2	30,2	0,0	25,9	25,9	0,0
Zobowiązania publicznoprawne	17,9	0,0	17,9	11,7	0,0	11,7
Zobowiązanie z tytułu umów	2,1	2,1	0,0	7,0	7,0	0,0
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	16,6	16,6	0,0	12,7	12,7	0,0
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	50,6	0,0	50,6	45,9	0,0	45,9
Zaliczki związane z działalnością deweloperską	4,1	0,0	4,1	3,9	0,0	3,9
Zobowiązania krótkoterminowe razem	937,5	864,9	72,6	837,3	775,8	61,5
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie	758,8	758,8	0,0	781,6	781,6	0,0
Kredyty	438,6	438,6	0,0	461,2	461,2	0,0
Obligacje	302,8	302,8	0,0	295,6	295,6	0,0
Pożyczki	17,4	17,4	0,0	24,8	24,8	0,0
Leasing	297,7	297,7	0,0	307,8	307,8	0,0
Leasing floty samochodowej i innych aktywów	0,9	0,9	0,0	0,6	0,6	0,0
Prawo do użytkowania wieczystego	296,8	296,8	0,0	307,2	307,2	0,0
Pozostałe	28,8	28,8	0,0	30,5	30,5	0,0
Kaucje otrzymane	24,9	24,9	0,0	25,9	25,9	0,0
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	3,9	3,9	0,0	4,6	4,6	0,0
Zobowiązania długoterminowe razem	1 085,3	1 085,3	0,0	1 119,9	1 119,9	0,0
Zobowiązania razem	2 022,8	1 950,2	72,6	1 957,2	1 895,7	61,5

18. Zadłużenie

Na dzień 31 marca 2023 roku zadłużenie Grupy stanowią kredyty (944,4 mln PLN), obligacje korporacyjne (499,9 mln PLN) oraz pożyczki (17,6 mln PLN). Kredyty związane są z inwestycyjnym finansowaniem nieruchomości. Kredyty w walutach obcych Grupa zaciąga na finansowanie nieruchomości generujących przychody w tych samych walutach.

Kredyty oprocentowane są w oparciu o zmienne stopy procentowe. W zależności od waluty finansowania są to stopy WIBOR, EURIBOR powiększone o marżę. W celu minimalizacji ryzyka zmiany stóp procentowych Grupa zawiera z bankami umowy swapów stopy procentowej (IRS) efektywnie zamieniających oprocentowanie zmienne na stałe oraz transakcje CAP, zabezpieczające przed wzrostem oprocentowania powyżej poziomu określonego w umowie.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

	3 miesiące zakończone
Zmiana stanu zadłużenia z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Stan na dzień 1 stycznia	1 348,8	1 201,2
Zaciągnięcie finansowania	119,9	19,4
Odsetki naliczone	22,7	11,3
Spłata kapitału	(10,6)	(7,1)
Spłata odsetek	(7,3)	(4,9)
Niezrealizowane różnice kursowe	(4,0)	5,9
Konwersja kapitału na kapitał mniejszości	(7,6)	0,0
Stan na koniec okresu	1 461,9	1 225,8

19. Zaliczki związane z działalnością deweloperską

Zaliczki związane z działalnością deweloperską obejmują przedpłaty na poczet sprzedaży lokali. W okresie 3 miesięcy 2023 roku Grupa otrzymała zaliczki związane z działalnością deweloperską w wysokości 9,2 mln PLN. W okresie 3 miesięcy 2023 roku Grupa rozliczyła i rozpoznała w przychodach zaliczki związane z działalnością deweloperską w wysokości 8,0 mln PLN. W okresie 3 miesięcy 2022 roku Grupa otrzymała zaliczki związane z działalnością deweloperską w wysokości 27,5 mln PLN.

20. Rezerwy

	31 marca 2023 niebadane			31 grudnia 2022 zbadane
Rezerwa	Razem	Długo terminowe	Krótko terminowe	Razem	Długo terminowe	Krótko terminowe
Roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości i bezumowne korzystanie z nich	28,2	12,5	15,7	27,8	12,5	15,3
Naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej	3,5	3,0	0,5	10,1	3,0	7,1
Świadczenia pracownicze	5,1	2,2	2,9	5,0	2,2	2,8
Pozostałe	23,4	4,0	19,4	16,7	4,0	12,7
Razem	60,2	21,7	38,5	59,6	21,7	37,9

21. Kapitał podstawowy

	31 marca 2023 niebadane	31 grudnia 2022 zbadane
Liczba akcji na 1 stycznia	51 217 313	51 217 313
Emisja akcji	0	0
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)	51 217 313	51 217 313

Wszystkie wyemitowane akcje są akcjami zwykłymi. Wartość nominalna każdej akcji wynosi 1 PLN. Akcje uprawniają w jednakowym stopniu do majątku Jednostki Dominującej.

22. Kapitał zapasowy

Na dzień 31 marca 2023 roku kapitał zapasowy składał się z:

• ✓ emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej (agio) w kwocie 1 930,8 mln PLN,
• ✓ podziału zysku w kwocie 191,8 mln PLN.

23. Niepodzielone zyski zatrzymane

Niepodzielone zyski zatrzymane wykazane na dzień 31 marca 2023 roku w kwocie 195,8 mln PLN zmniejszyły się z poziomu 202,8 mln PLN na dzień 31 grudnia 2022 roku w związku z poniesieniem przez Grupę w okresie 3 miesięcy 2023 roku straty netto przypadającej akcjonariuszom Jednostki Dominującej w kwocie 7,0 mln PLN.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

24. Przychody ze sprzedaży

	3 miesiące zakończone
	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Przychody z umów z klientami	93,6	70,9
Przychody z najmu	43,7	38,1
Razem przychody	137,3	109,0

	3 miesiące zakończone
Przychody w podziale na rodzaj dobra lub usługi	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Przychody z najmu oraz związane z funkcjonowaniem nieruchomości	57,0	48,5
Przychody z działalności deweloperskiej	8,0	0,0
Przychody z działalności budowlanej	63,2	54,7
Przychody z pozostałych działalności	9,1	5,8
Działalność hotelowa	8,0	5,0
Pozostałe	1,1	0,8
Przychody w podziale na dobra i usługi razem	137,3	109,0

zakończone

zakończone

Przychody netto z działalności operacyjnej w podziale według	3 miesiące zakończone
rejonu geograficznego	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Polska	116,4	93,8
Najem	57,0	48,5
Działalność deweloperska	8,0	0,0
Działalność budowlana	42,3	39,5
Pozostała działalność	9,1	5,8
Niemcy	20,9	15,2
Działalność budowlana	20,9	15,2
Razem przychody	137,3	109,0

25. Pozostałe przychody

	3 miesiące zakończone
Pozostałe przychody	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Odszkodowania	0,1	0,2
Rozwiązanie pozostałych rezerw	0,0	0,2
Bezumowne korzystanie z nieruchomości	0,0	0,1
Pozostałe	0,4	0,3
Pozostałe przychody razem	0,5	0,8

26. Koszty działalności operacyjnej

		3 miesiące zakończone
Koszty działalności operacyjnej	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Koszty utrzymania nieruchomości	25,8	21,2
Koszty działalności deweloperskiej	6,6	0,1
Koszty działalności budowlanej	61,2	59,2
Koszty pozostałych działalności	9,5	6,9
Działalność hotelowa	8,2	6,0
Pozostałe	1,3	0,9
Koszty działalności operacyjnej razem	103,1	87,4

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Pozostałe koszty	3 miesiące zakończone
	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Odszkodowania i kary	0,1	0,1
Zawiązanie rezerw	0,1	0,0
Pozostałe	0,4	0,1
Pozostałe koszty razem	0,6	0,2

27. Koszty według rodzaju

	3 miesiące zakończone
	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Amortyzacja	2,0	2,0
Zużycie materiałów i energii	38,5	26,9
Usługi obce	60,9	59,4
Podatki i opłaty	6,3	5,3
Wynagrodzenia i inne świadczenia na rzecz pracowników	24,8	28,5
Pozostałe koszty rodzajowe	6,3	4,1
Wartość sprzedanych towarów i materiałów	0,1	0,1
Zmiana stanu produktów	(20,2)	(24,9)
Koszty działalności operacyjnej razem	118,7	101,4
Koszty administracyjne	(14,3)	(13,4)
Koszty sprzedaży	(1,3)	(0,6)
Koszt własny sprzedaży	103,1	87,4

28. Przychody i koszty finansowe

	3 miesiące zakończone
Przychody finansowe	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Przychody odsetkowe	1,5	0,3
Krótkoterminowe depozyty bankowe	0,3	0,0
Inne odsetki	1,2	0,3
Różnice kursowe	2,8	0,5
Pozostałe przychody finansowe	0,5	0,0
Przychody finansowe razem	4,8	0,8

	3 miesiące zakończone
Koszty finansowe	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Koszty finansowania	17,4	7,5
Kredyty i pożyczki	10,9	4,7
Leasing	3,1	2,8
Od wyemitowanych papierów wartościowych	3,4	0,0
Różnice kursowe	0,9	6,4
Pozostałe koszty finansowe	2,0	0,6
Koszty finansowe razem	20,3	14,5

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

29. Podatek dochodowy

Podatek dochodowy	3 miesiące zakończone
	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Podatek bieżący	(8,2)	(11,1)
Podatek odroczony	7,1	(9,3)
Podatek dochodowy	(1,1)	(20,4)

	Aktywa z tytułu podatku odroczonego	Zobowiązania z tytułu podatku odroczonego
1 stycznia 2023	58,8	(143,3)
Całkowite dochody uznanie (obciążenie)	5,1	2,0
31 marca 2023 niebadane	63,9	(141,3)

	Aktywa z tytułu podatku odroczonego	Zobowiązania z tytułu podatku odroczonego
1 stycznia 2022	48,1	(101,7)
Całkowite dochody uznanie (obciążenie)	2,0	(11,3)
31 marca 2022 niebadane	50,1	(113,0)

W świetle obowiązujących od 15 lipca 2016 roku postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom ("GAAR"), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce, Zarząd Jednostki Dominującej na bieżąco dokonuje analizy sytuacji podatkowej jednostek Grupy w zakresie identyfikacji oraz oceny transakcji i operacji, które mogłyby być potencjalnie objęte przepisami GAAR oraz rozważa ich wpływ na podatek odroczony, wartość podatkową aktywów oraz rezerwy na ryzyko podatkowe. W ocenie Zarządu przeprowadzona analiza nie wykazuje konieczności dokonania korekty wykazanych pozycji bieżącego i odroczonego podatku dochodowego. Niemniej jednak w ocenie Zarządu w przypadku przepisów GAAR występuje nieodłączna niepewność co do przyjętej przez Jednostkę interpretacji przepisów prawa podatkowego, która może wpłynąć na możliwość realizacji aktywów z tytułu podatku odroczonego w przyszłych okresach oraz zapłatę dodatkowego podatku za okresy przeszłe.

W 2022 roku zakończyło się postępowanie podatkowe w zakresie podatku CIT w jednej ze spółek Grupy. W rezultacie organ podatkowy zakwestionował prawidłowość rozliczenia podatkowego za 2016 rok. Wydana została decyzja określająca zobowiązanie podatkowe i ma ona charakter ostateczny. Zgodnie z najlepszą oceną Zarząd podjął decyzję o rozpoznaniu zobowiązania podatkowego odpowiadającego całkowitej szacowanej wartości ewentualnych przyszłych wypływów związanych z uregulowaniem tej sprawy. Na dzień 31 marca 2023 roku wartość zobowiązania to 44,7 mln PLN, w tym odsetki w wysokości 16,0 mln PLN. Decyzja organu podatkowego została zaskarżona do sądu administracyjnego, który wstrzymał jej wykonanie do momentu wydania prawomocnego wyroku.

30. Zysk na jedną akcję

Podstawowy i rozwodniony zysk netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	3 miesiące zakończone
	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Zysk przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej (w mln PLN)	(7,0)	22,3
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w mln sztuk)	51,2	51,2
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) na akcję (w PLN)	(0,14)	0,44

31. Pozycje warunkowe

W nocie nr 8 skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2022 rok została ujawniona informacja o należących do Grupy nieruchomościach o nieuregulowanym statusie prawnym. W przypadku pozytywnego dla Grupy rozstrzygnięcia sporów prawnych dotyczących tych nieruchomości zostaną one ujęte jako składniki aktywów.

Część budynków Grupy wynajmowanych na cele biurowe jest zaewidencjonowana w rejestrach publicznych jako budynki przeznaczone na cele mieszkalne. Nie zostały zgłoszone zmiany sposobu użytkowania takich budynków, ani nie zostały uzyskane wszystkie decyzje administracyjne w tym zakresie, co może wiązać się z nałożeniem sankcji na spółki z Grupy. Na dzień bilansowy ryzyko nałożenia tych kar na Grupę jest niskie, a ich potencjalna wysokość nie jest możliwa do wiarygodnego oszacowania, w związku z czym Grupa nie utworzyła na nie rezerwy.

Zobowiązania inwestycyjne

Nie występują istotne warunkowe zobowiązania inwestycyjne.

32. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Grupa posiada zobowiązania z tytułu pożyczek od Polskiego Holdingu Hotelowego Sp. z o.o. o saldzie na dzień bilansowy 17,2 mln PLN.

Transakcje ze Skarbem Państwa i spółkami Skarbu Państwa

	3 miesiące zakończone
Przychody ze sprzedaży towarów i usług	31 marca 2023	31 marca 2022
	niebadane	niebadane
Przychody od Skarbu Państwa	18,1	14,7

	3 miesiące zakończone
	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Wynagrodzenie osób zarządzających jednostki dominującej	0,6	0,7
Wynagrodzenie osób zarządzających jednostek zależnych	0,3	0,3
Wynagrodzenie osób nadzorujących jednostki dominującej	0,1	0,1
Wynagrodzenie osób nadzorujących jednostek zależnych	0,1	0,1
Razem	1,1	1,2

Transakcje z jednostkami stowarzyszonymi i współzależnymi (wspólne przedsięwzięcia)

Grupa posiada długoterminowe aktywa finansowe z tytułu pożyczki udzielonej spółce współzależnej PHN SPV 35 Sp. z o.o. o saldzie na dzień bilansowy 19,5 mln PLN.

33. Zdarzenia po dniu bilansowym

W dniu 21 kwietnia 2023 roku Jednostka Dominująca zawarła Aneks do Umowy Programu Emisji Obligacji ustanowionego ("Program") w dniu 24 kwietnia 2019 roku. Zmiana Programu jest związana z koniecznością dostosowania jego warunków do nowych regulacji i standardów rynkowych, zmiany zasad i warunków prowadzenia oferty publicznej Obligacji oraz zmian w składzie konsorcjum banków obsługujących Program. W szczególności zmiany te mają na celu wprowadzenie możliwości kierowania przez Spółkę oferty publicznej Obligacji również do inwestorów niebędących inwestorami kwalifikowanymi w rozumieniu Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 roku (w oparciu o stosowne wyjątki od obowiązku prospektowego) oraz zaangażowanie banku mBank S.A. w obsługę realizacji Programu.

W dniu 16 maja 2023 roku Spółka podjęła uchwałę w sprawie emisji nie więcej niż 220.000 niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii C, o wartości nominalnej 1.000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej nie większej niż 220.000.000 PLN ("Obligacje"), emitowanych w ramach Programu w trybie oferty publicznej, w oparciu o wyłączenie z obowiązku publikacji prospektu przewidziane art. 1 ust. 4 lit. a Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 roku. Oprocentowanie Obligacji będzie zmienne, ustalane w oparciu o stopę bazową WIBOR 6M, powiększoną o marżę w wysokości 3,95 %. W dniu 23 maja 2023 roku Spółka wyemitowała 220.000 Obligacji o łącznej wartości nominalnej 220.000.000 PLN.

Dodatkowo w dniu 23 maja 2023 r. Spółka nabyła w celu umorzenia 30.390 obligacji własnych serii A, wyemitowanych przez Spółkę w dniu 5 czerwca 2019 r. Wartość nominalna transakcji wyniosła 30.390.000 PLN.

Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego załączone na stronach od 10 do 24 stanowią jego integralną część

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

34. Oświadczenia Zarządu Jednostki Dominującej

W sprawie rzetelności sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi Grupę zasadami (polityką) rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Grupy.

Niniejsze skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd Jednostki Dominującej w dniu 24 maja 2023 roku.

Szczepan Barszczewski Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji Marcin Mazurek Prezes Zarządu

Adam Lesiński Członek Zarządu ds. Finansowych Piotr Przednowek Członek Zarządu ds. Rozwoju

Tomasz Sztonyk Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi

Michał Duda Osoba odpowiedzialna za sporządzenie sprawozdania finansowego

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE

POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.

ZA OKRES 3 MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2023 ROKU

SPORZĄDZONE ZGODNIE Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ ZATWIERDZONYMI PRZEZ UNIĘ EUROPEJSKĄ Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

F. Śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe

Śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej

na dzień 31 marca 2023 roku

	31 marca 2023 niebadane	31 grudnia 2022 zbadane
Aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe	1,1	0,7
Wartości niematerialne	0,1	0,1
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	0,0	0,8
Udziały w jednostkach zależnych	2 165,7	2 143,7
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe	705,4	688,7
Aktywa trwałe razem	2 872,3	2 834,0
Aktywa obrotowe
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa	4,1	2,8
Krótkoterminowe aktywa finansowe	0,5	4,4
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	0,7	0,9
Aktywa obrotowe razem	5,3	8,1
Aktywa razem	2 877,6	2 842,1
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania	(14,0)	(14,2)
Krótkoterminowe zadłużenie	(245,0)	(228,5)
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	(0,1)	0,0
Rezerwy krótkoterminowe	(0,1)	(0,1)
Zobowiązania krótkoterminowe razem	(259,2)	(242,8)
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie	(433,0)	(424,0)
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego	(1,7)	0,0
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	(1,8)	(2,6)
Rezerwy długoterminowe	(0,3)	(0,3)
Zobowiązania długoterminowe razem	(436,8)	(426,9)
Zobowiązania razem	(696,0)	(669,7)
Aktywa netto	2 181,6	2 172,4
Kapitały		2 172,4
Kapitał podstawowy	51,2	51,2
Kapitał podstawowy niezarejestrowany	0,0	0,0
Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną	1 930,8	1 930,8
Pozostałe kapitały zapasowe	185,8	185,8
Niepodzielone zyski zatrzymane	13,8	4,6
Kapitał własny ogółem	2 181,6	2 172,4
Pasywa razem	2 877,6	2 842,1

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów

za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2023 roku

		3 miesiące zakończone
	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Przychody z podstawowej działalności operacyjnej	9,6	9,8
Koszt własny podstawowej działalności operacyjnej	(10,7)	(10,2)
Zmiana wartości udziałów w jednostkach zależnych	(1,6)	0,0
Dywidendy	0,0	0,0
Przychody finansowe	32,2	9,6
Koszty finansowe	(15,7)	(18,5)
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych	0,0	0,0
Wynik z podstawowej działalności operacyjnej	13,8	(9,3)
Koszty administracyjne i sprzedaży	(2,1)	(2,7)
Pozostałe przychody	0,0	0,0
Pozostałe koszty	0,0	0,0
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	11,7	(12,0)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	11,7	(12,0)
Podatek dochodowy	(2,5)	2,2
Zysk (strata) netto	9,2	(9,8)
Pozostałe całkowite dochody	0,0	0,0
Całkowite dochody ogółem	9,2	(9,8)

Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej w PLN 0,18 (0,19)

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Śródroczne skrócone sprawozdanie ze zmian w jednostkowym kapitale własnym

za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2023 roku

	Kapitał podstawowy	Kapitał podstawowy niezarejestrowany	Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną	Pozostałe kapitały zapasowe	Niepodzielony wynik finansowy	Kapitał razem
Stan na 1 stycznia 2023 roku (zbadane)	51,2	0,0	1 930,8	185,8	4,6	2 172,4
Zysk netto za okres					9,2	9,2
Pozostałe całkowite dochody					0,0	0,0
Całkowite dochody ogółem za okres					9,2	9,2
Wypłata dywidendy						0,0
Emisja akcji						0,0
Transfer pomiędzy kapitałami						0,0
Stan na 31 marca 2023 roku (niebadane)	51,2	0,0	1 930,8	185,8	13,8	2 181,6
Stan na 1 stycznia 2022 roku (zbadane)	51,1	0,1	1 930,8	131,6	72,7	2 186,3
Zysk netto za okres					(9,8)	(9,8)
Pozostałe całkowite dochody					0,0	0,0
Całkowite dochody ogółem za okres					(9,8)	(9,8)
Wypłata dywidendy						0,0
Emisja akcji						0,0
Transfer pomiędzy kapitałami	0,1	(0,1)				0,0
Stan na 31 marca 2022 roku (niebadane)	51,2	0,0	1 930,8	131,6	62,9	2 176,5

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych

za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2023 roku

		3 miesiące zakończone
	31 marca 2023 niebadane	31 marca 2022 niebadane
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk przed opodatkowaniem	11,7	(12,0)
Korekty przepływów z działalności operacyjnej	(18,1)	8,0
Amortyzacja	0,2	0,2
Zmiana odpisu aktualizującego udziały w jednostkach zależnych	1,6	0,0
Różnice kursowe netto	0,1	0,3
Przychody odsetkowe z działalności inwestycyjnej	(15,0)	(9,2)
Koszty finansowania	14,6	7,3
Zmiana kapitału obrotowego	(2,3)	(1,0)
Podatek dochodowy zapłacony	0,1	0,0
Utrata wartości i wycena aktywów finansowych do wartości godziwej	(17,4)	10,4
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(6,4)	(4,0)
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Zbycie udziałów w jednostkach zależnych	0,2	0,0
Sprzedaż obligacji / spłata pożyczek	33,0	5,5
Odsetki z działalności inwestycyjnej	5,0	0,1
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych	0,0	(0,1)
Pożyczki	(42,3)	(33,4)
Nabycie udziałów, dopłaty w jednostkach zależnych	0,0	0,0
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(4,1)	(27,9)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Kredyty i pożyczki	11,9	18,3
Kredyty i pożyczki	(1,2)	0,0
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu	(0,1)	0,0
Koszty finansowania	(0,3)	(0,1)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	10,3	18,2
Przepływy pieniężne netto	(0,2)	(13,7)
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych	(0,2)	(13,7)
Środki pieniężne na początek okresu	0,9	14,1
Środki pieniężne na koniec okresu	0,7	0,4

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Oświadczenia Zarządu Jednostki

W sprawie rzetelności sporządzenia śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego

Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy niniejsze śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi Grupę zasadami (polityką) rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Grupy.

Niniejsze śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd w dniu 24 maja 2023 roku.

Szczepan Barszczewski Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji

Adam Lesiński Członek Zarządu ds. Finansowych Marcin Mazurek Prezes Zarządu

Piotr Przednowek Członek Zarządu ds. Rozwoju

Tomasz Sztonyk Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi

Teresa Żołądek Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

Michał Duda

Osoba odpowiedzialna za sporządzenie sprawozdania finansowego

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI

GRUPY KAPITAŁOWEJ

POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.

ZA OKRES 3 MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2023 ROKU

G. Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej

1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej

1.1 O Grupie kapitałowej

Polski Holding Nieruchomości S.A. ("PHN", "Grupa", "Spółka") jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje ponad 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości godziwej ok. 3,7 mld PLN. Działalność PHN skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Katowicach, Łodzi i we Wrocławiu. PHN ma wieloletnie doświadczenie zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów deweloperskich. Od 13 lutego 2013 roku PHN jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.

PHN realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez Spółkę odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów. Polski Holding Nieruchomości S.A. powstał w 2011 roku w wyniku konsolidacji spółek należących do Skarbu Państwa, prowadzących działalność w sektorze nieruchomości w Polsce lub posiadających w swoim portfelu istotne aktywa nieruchomościowe. Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej wniosły znaczący wkład w historię powojennej architektury Warszawy. Nieruchomości należące do PHN kojarzone są z historią stolicy, jak neorenesansowy zabytkowy Pałac Kossakowskich przy ulicy Nowy Świat 19 czy Intraco - pierwszy warszawski wieżowiec, wzniesiony w 1975 roku przy ulicy Stawki 2.

Działalność Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. przedstawiono w poniższej tabeli.

		POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
CO?		GDZIE?
• • •	Biura - przeważająca część portfela nieruchomości Mieszkania (sprzedaż nowych i wynajem istniejących) Pozostałe • Hotele (własne i we współpracy) • Logistyka (z partnerami lub w formule BTS) • Handel (w formule BTS dla wybranych najemców)	• Warszawa • Łódź • • Trójmiasto Poznań • Wrocław • Atrakcyjne lokalizacje zapewniające • Kraków efektywność
JAK?		"+"
• • • • •	Współpraca z podmiotami zewnętrznymi Współpraca ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa Prowadzenie inwestycji dla podmiotów zewnętrznych Transakcje M&A Projekty specjalne	• Przebudowa portfela nieruchomości • Efektywne zarządzanie nieruchomościami • Unikatowe lokalizacje • Rotacja aktywów • Nowe projekty deweloperskie
		• Wysoka jakość relacji z klientami

O Grupie Kapitałowej Polski Holding Nieruchomości S.A.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

2. Struktura Grupy Kapitałowej

3. Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej

Wartość godziwa*

Na dzień 31 marca 2023 roku portfel nieruchomości Grupy obejmował ponad 152 wydzielonych biznesowo nieruchomości, które w sprawozdaniu finansowym zostały ujęte jako aktywa. Wartość godziwa portfela, z wyłączeniem nieruchomości klasyfikowanych jako zapasy, wyniosła 3 670,9 mln PLN. Portfel obejmował 15 nieruchomości o wartości godziwej 173,0 mln PLN dotkniętych wadami prawnymi, jednak z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie.

Ponadto Grupa dysponowała 16 nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi, z potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie niewystarczającym, by nieruchomości te zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów. Wartość godziwa tych nieruchomości przy założeniu braku wad prawnych wyniosłaby 101,1 mln PLN*.

Podział portfela nieruchomości pod względem planowanych działań

Nieruchomości pozostające w portfelu	40 nieruchomości o wartości godziwej 2 721,1 mln PLN, ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych oraz w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby.
Nieruchomości przeznaczone do optymalizacji	39 nieruchomości ujętych w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych, w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby oraz w zapasach; wartość godziwa (wyłączając wartość zapasów) wyniosła 242,5 mln PLN.
Projekty inwestycyjne	55 nieruchomości na których Grupa planuje, bądź już realizuje projekty komercyjne, mieszkaniowe, logistyczne lub komercyjno - mieszkaniowe, ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych, w zapasach oraz w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby; wartość godziwa (wyłączając wartość zapasów) 668,4 mln PLN.
Nieruchomości na sprzedaż	18 nieruchomości o wartości godziwej 39,0 mln PLN, wszystkie ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych.

* Wartość godziwa nie uwzględnia wyceny z tytułu zastosowania MSSF 16; nieruchomość Regent Warsaw Hotel pokazana w wartości historycznej po uwzględnieniu amortyzacji i innych odpisów

Lokalizacja nieruchomości Grupy Kapitałowej w Polsce i w Warszawie

Powierzchnia wynajmowalna brutto (GLA) i wskaźnik pustostanów

Na dzień 31 marca 2023 roku portfel nieruchomości Grupy wynosił ok. 466 tys. m²GLA.

Wskaźnik pustostanów na 31 marca 2023 roku wyniósł 22,3% (obliczony jako udział powierzchni niewynajętej w GLA pomniejszonej o powierzchnię przeznaczoną na własny użytek Grupy oraz powierzchnię trwale niewynajmowalną, tj. ze względów technicznych lub prawnych niewynajmowaną przez Grupę. Powierzchnia wynajmowalna brutto nieruchomości pozostających w portfelu wynosiła ok. 274 tys. m2, a wskaźnik pustostanów 12,8%.

Na dzień 31 marca 2022 roku portfel nieruchomości Grupy wynosił ok. 457 tys. m² GLA.

Wskaźnik pustostanów na 31 marca 2022 roku wyniósł 24,4% (obliczony jako udział powierzchni niewynajętej w GLA pomniejszonej o powierzchnię przeznaczoną na własny użytek Grupy oraz powierzchnię trwale niewynajmowalną, tj. ze względów technicznych lub prawnych niewynajmowaną przez Grupę). Powierzchnia wynajmowalna brutto nieruchomości pozostających w portfelu wynosiła ok. 253 tys. m² , a wskaźnik pustostanów 11,6%.

Wynik z najmu

W okresie od 1 stycznia do 31 marca 2023 roku nieruchomości znajdujące się w portfelu Grupy osiągnęły wynik z najmu w wysokości 31,3 mln PLN. Jako nieruchomości generujące przychody z najmu Grupa klasyfikuje 94 nieruchomości o wartości godziwej 2 457,7 mln PLN (wartość godziwa nie obejmuje nieruchomości klasyfikowanych jako zapasy).

3.1 Akwizycje i dezinwestycje

W okresie od 1 stycznia do 31 marca 2023 roku Grupa nie przeprowadziła transakcji zbycia lub nabycia nieruchomości. Grupa sprzedała udziały w spółce, do której należy nieruchomość, na której realizowane będzie przedsięwzięcie logistyczne. Przed dniem 1 stycznia 2023 roku Grupa podpisała przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości przy ul. Łowickiej w Warszawie.

3.2 Kluczowe projekty deweloperskie

Grupa Kapitałowa realizuje komercyjne projekty deweloperskie w celu uzyskania odpowiednio wysokiej klasy aktywów, które zapewnią stabilne źródło przychodów w długoterminowej perspektywie.

Zgodnie ze Strategią Grupa Kapitałowa prowadzi również projekty deweloperskie w sektorze mieszkaniowym z przeznaczeniem na sprzedaż. W pierwszym kwartale 2023 roku w realizacji były 2 projekty deweloperskie. Od czerwca 2022 r. prowadzona jest sprzedaż dwóch nowych projektów – KOLEJ NA 19 przy ulicy Kolejowej w Warszawie i inwestycji Osiedle ŁAN przy ulicy Zatorskiej we Wrocławiu. W 2023 roku prowadzona jest nadal sprzedaż mieszkań w inwestycji Młoda Białołęka w Warszawie.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

4. Działalność Grupy Kapitałowej

Grupa jest jednym z największych (pod względem wartości rynkowej portfela nieruchomości) podmiotów posiadających nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe w Polsce i nimi zarządzających. W celu maksymalizacji zysku Grupa realizuje optymalizację swojego portfela nieruchomości obejmującą:

• ✓ realizację nowych projektów inwestycyjnych (biurowych, mieszkaniowych, logistycznych i hotelowych),
• ✓ optymalizację wykorzystania nieruchomości przeznaczonych do pozostania w docelowym portfelu,
• ✓ modernizację i przebudowę niektórych istniejących nieruchomości oraz zagospodarowywanie wybranych niezabudowanych działek gruntu,
• ✓ stopniową sprzedaż aktywów niezwiązanych z docelowym profilem działalności, takich jak nieruchomości mieszkaniowe i mniej rentowne nieruchomości komercyjne, a także niektóre nieruchomości gruntowe,
• ✓ akwizycję nieruchomości i włączenia podmiotów zewnętrznych do Grupy Kapitałowej PHN.

Dla celów zarządczych Grupa dzieli swoją działalność w oparciu o wytwarzane produkty i świadczone usługi na następujące sprawozdawcze segmenty operacyjne:

• ✓ wynajem powierzchni biurowej i handlowej, magazynowej i logistycznej, mieszkaniowej i innej,
• ✓ działalność deweloperską budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
• ✓ działalność budowlaną świadczenie usług w zakresie Generalnego Wykonawstwa inwestycji, podwykonawstwa inwestycji, realizacji prac aranżacyjnych (fit out),
• ✓ działalność pozostałą – świadczenie usług hotelowych i gastronomicznych.

4.1 Rynek najmu powierzchni komercyjnych

Usługi wynajmu oferowane przez Grupę obejmują:

• ✓ wynajem powierzchni biurowej,
• ✓ wynajem powierzchni handlowej,
• ✓ wynajem powierzchni magazynowej i logistycznej,
• ✓ wynajem powierzchni mieszkaniowej i innej,
• ✓ usługi dodatkowe wynajem biur na start, sal konferencyjnych, powierzchni reklamowych (elewacje budynków oraz powierzchnie na dachach, grunty), miejsc parkingowych, garaży i piwnic.

Powierzchnie biurowe. W skład nieruchomości biurowych wchodzą budynki biurowe klasy A, B i C, nieruchomości mieszkaniowe i wille wykorzystywane jako powierzchnie biurowe oraz placówki dyplomatyczne. Grupę odbiorców segmentu powierzchni biurowych stanowią przedsiębiorstwa krajowe, jak i z kapitałem zagranicznym.

Powierzchnie handlowe. Grupa dysponuje głównie niewielkimi powierzchniami handlowymi w pasażach usługowo-handlowych, w Centrum Handlowym Bartycka 26 w Warszawie oraz pawilonami zrealizowanymi w formule BTS. Oferta skierowana jest zarówno do dużych sieci handlowych, jak i do małych i średnich przedsiębiorców.

Powierzchnie logistyczne. Największą podażą powierzchni magazynowych Grupa dysponuje obecnie w parku logistycznym w podwarszawskim Parzniewie oraz w Porcie Rybackim w Gdyni obsługując i kierując swą ofertę głównie przewoźnikom morskim. W pozostałych lokalizacjach są to średniej wielkości powierzchnie wykorzystywane często przez najemców biurowych i handlowych jako powierzchnie dodatkowe niezbędne do prowadzenia działalności.

Powierzchnie mieszkaniowe i inne. W skład nieruchomości mieszkaniowych wchodzą wille, głównie wykorzystywane jako rezydencje misji dyplomatycznych oraz mieszkania i budynki mieszkalne. Grupa dysponuje również nieruchomościami wykorzystywanymi na prowadzenie działalności edukacyjnej.

4.2 Deweloperski rynek mieszkaniowy

Przedmiotem działalności Grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych. Grupa przygotowuje nowe projekty mieszkaniowe.

Nowe projekty będą realizowane w różnych segmentach budowlanych: luksusowym, popularnym i ekonomicznym.

4.3 Rynek hotelowy

W 2021 roku spółka z Grupy stała się wraz z Polskim Holdingiem Hotelowym właścicielem warszawskiego Hotelu Regent. Spółka prowadzi także działalność hotelową w podwarszawskim Ośrodku Lipowy Przylądek oraz Hotelu Alf w Krakowie należącym do spółki Chemobudowa - Kraków.

4.4 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców

Podstawowym rynkiem zbytu dla Grupy jest rynek polski. Najmocniejszą pozycję Grupa posiada w Warszawie. Poza tym Grupa prowadzi działalność m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Łodzi, Krakowie, Katowicach i we Wrocławiu. Grupa dostarcza swoje usługi do szerokiej grupy klientów instytucjonalnych, spółek, instytucji państwowych oraz osób fizycznych w segmencie wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Jedna ze spółek z Grupy prowadzi działalność na terenie Niemiec w zakresie działalności budowlanej.

Strukturę najemców oraz innych odbiorców Grupy cechuje silne zróżnicowanie, w związku z czym Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko wiążące się z pojedynczym najemcą lub grupą najemców.

5. Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej

5.1 Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów i przepływów pieniężnych

	31 marca 2023	31 marca 2022	Zmiana
Przychody operacyjne	137,3	109,0	26,0%
Koszty operacyjne	(103,1)	(87,4)	18,0%
Zysk brutto ze sprzedaży	34,2	21,6	58,3%
Koszty administracyjne i sprzedaży	(15,6)	(14,0)	11,4%
Zysk netto ze sprzedaży	18,6	7,6	144,7%
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu	(10,0)	47,7	-121,0%
Zysk operacyjny	8,1	55,4	-84,5%
Zysk netto	(8,5)	21,3	-62,0%
EBITDA	10,1	57,4	-82,4%
Skorygowana EBITDA	19,9	10,1	97,0%
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej	(8,9)	(6,8)	30,9%
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej	(110,1)	(19,9)	453,3%
Przypływy pieniężne z działalności finansowej	92,2	(5,8)	-1689,7%

5.2 Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej

	31 marca 2023	31 grudnia 2022	Zmiana
Aktywa	4 643,3	4 584,8	1,3%
Aktywa trwałe	4 283,5	4 213,2	1,7%
Nieruchomości inwestycyjne	3 777,5	3 775,3	0,1%
Rzeczowe aktywa trwałe	200,1	201,9	-0,9%
Aktywa obrotowe	347,4	359,2	-3,3%
Zapasy deweloperskie	127,9	122,7	4,2%
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa i podatek dochodowy	142,9	125,5	13,3%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty i krótkoterminowe aktywa finansowe	76,6	110,4	-30,6%
Pasywa	4 643,3	4 584,8	1,3%
Kapitał własny	2 419,0	2 424,7	-0,2%
Zobowiązania razem	(2 224,3)	(2 160,1)	-203,0%
Zobowiązania długoterminowe	(1 248,3)	(1 284,9)	-2,8%
Zobowiązania krótkoterminowe	(976,0)	(875,2)	11,5%
Aktywa netto	2 419,0	2 424,7	-0,2%

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku (Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

5.3 Wskaźniki finansowe Grupy

Sytuacja finansowa i majątkowa Grupy poddana została analizie wskaźnikowej.

	31 marca 2023	31 marca 2022	Zmiana
Wskaźniki rentowności
Marża brutto [1]	24,9%	19,8%	25,8%
Rentowność operacyjna [2]	14,5%	9,3%	55,9%
Rentowność majątku ogółem [3]	0,4%	0,2%	100,0%
Rentowność kapitałów własnych [4]	0,8%	0,4%	100,0%

[1] Zysk brutto ze sprzedaży/Przychody operacyjne

[2] Skorygowana EBITDA/Przychody operacyjne

[3] Skorygowana EBITDA/Aktywa

[4] Skorygowana EBITDA/Kapitały własne

Wskaźniki marży brutto i rentowności operacyjnej w okresie 3 miesięcy 2023 roku kształtowały się odpowiednio na poziomie: 24,9% i 14,5% i w porównaniu do ubiegłego roku uległy polepszeniu z uwagi na wyższy wynik segmentu działalności deweloperskiej. Wskaźniki rentowności majątku ogółem i kapitałów własnych w pierwszym kwartale 2023 roku kształtowały się na poziomie 0,4% i 0,8% i uległy polepszeniu.

	31 marca 2023	31 grudnia 2022	Zmiana
Wskaźniki płynności
Wskaźnik płynności I stopnia [5]	0,1	0,1	0,0%
Wskaźnik płynności II stopnia [6]	0,2	0,3	-33,3%
Wskaźnik płynności III stopnia [7]	0,4	0,4	0,0%
[5] Krótkoterminowe aktywa finansowe i środki pieniężne/Zobowiązania krótkoterminowe

[6] Aktywa obrotowe - Zapasy/Zobowiązania krótkoterminowe

[7] Aktywa obrotowe/Zobowiązania krótkoterminowe

Wskaźniki płynności na dzień 31 marca 2023 roku utrzymują się na podobnym poziomie do wskaźników na dzień 31 grudnia 2022 roku.

	31 marca 2023	31 grudnia 2022	Zmiana
Wskaźniki ogólnego zadłużenia
Wskaźnik ogólnego zadłużenia [8]	47,9%	47,1%	1,7%
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi [9]	52,1%	52,9%	-1,5%

[8] Aktywa -kapitały własne/Aktywa

[9] Kapitały własne/Aktywa

Wskaźniki ogólnego zadłużenia i wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi na dzień 31 marca 2023 roku kształtowały się na zbliżonym poziomie do stanu na koniec 2022 roku i wyniosły odpowiednio 47,9% i 52,1%.

Zgodnie z podpisaną przez Jednostkę Dominującą w dniu 24 kwietnia 2019 roku umową programową na emisję obligacji, Spółka została zobowiązana do prezentowania w Skonsolidowanych raportach kwartalnych, półrocznych oraz rocznych informacji o wartości wskaźnika zadłużenia oraz wskaźnika niezabezpieczonych aktywów, na każdy dzień badania.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

	31 marca 2023	31 grudnia 2022	Zmiana
Wskaźniki zadłużenia (związane z emisją obligacji)
Wskaźnik zadłużenia [10]	37,1%	34,5%	7,5%
Wskaźnik niezabezpieczonych aktywów trwałych [11]	5,4	5,4	0,0%

[10] Zobowiązania finansowe - środki pieniężne/Aktywa

[11] Niezabezpieczone aktywa trwałe/Wartość nominalna obligacji z odsetkami

Wskaźnik zadłużenia na dzień 31 marca 2023 roku kształtował się na poziomie 37,1%, natomiast wskaźnik niezabezpieczonych aktywów trwałych wyniósł 5,4.

Analiza wyników w podziale na segmenty

EBITDA na działalności kontynuowanej	1Q2023	1Q2022
Przychody ze sprzedaży	137,3	109,0
Koszty działalności	(103,1)	(87,4)
Wynik brutto ze sprzedaży	34,2	21,6
Koszty administracyjne i sprzedaży	(15,6)	(14,0)
Wynik netto ze sprzedaży	18,6	7,6
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu	(10,0)	47,7
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych	(0,4)	(0,5)
Pozostałe przychody	0,5	0,8
Pozostałe koszty	(0,6)	(0,2)
Wynik z działalności operacyjnej	8,1	55,4
Amortyzacja	2,0	2,0
EBITDA	10,1	57,4
Skorygowana EBITDA	19,9	10,1

EBITDA z najmu	1Q2023	1Q2022
Przychody ze sprzedaży	57,0	48,5
Koszty działalności	(25,8)	(21,2)
Wynik brutto ze sprzedaży	31,2	27,3
Koszty administracyjne i sprzedaży	(9,8)	(8,6)
Wynik netto ze sprzedaży	21,4	18,7
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu	(10,0)	47,7
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych	(0,4)	(0,5)
Pozostałe przychody	0,2	0,4
Pozostałe koszty	(0,3)	0,0
Wynik z działalności operacyjnej	10,9	66,3
Amortyzacja	0,0	0,0
EBITDA	10,9	66,3
Skorygowana EBITDA	20,7	18,6

EBITDA w segmencie najem w okresie pierwszego kwartału 2023 roku wyniosła 10,9 mln PLN i była niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Skorygowana EBITDA wyniosła 20,7 mln PLN i jest wyższa o 2,1 mln PLN względem pierwszego kwartału 2022 roku.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

EBITDA na działalności deweloperskiej	1Q2023	1Q2022
Przychody ze sprzedaży	8,0	0,0
Koszty działalności	(6,6)	(0,1)
Wynik brutto ze sprzedaży	1,4	(0,1)
Koszty administracyjne i sprzedaży	(1,1)	(0,5)
Wynik netto ze sprzedaży	0,3	(0,6)
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych	0,0	0,0
Pozostałe przychody	0,2	0,0
Pozostałe koszty	(0,1)	(0,1)
Wynik z działalności operacyjnej	0,4	(0,7)
EBITDA	0,4	(0,7)
Skorygowana EBITDA	0,4	(0,6)

Kluczowym czynnikiem wpływającym na rozpoznanie wyniku z działalności deweloperskiej jest przekazanie gotowych lokali mieszkalnych nabywcom. W pierwszym kwartale 2023 roku przekazano lokale z inwestycji: Insta 21 – 2 szt. oraz Młoda Białołęka I – 14 szt. W analogicznym okresie roku poprzedniego Grupa była w procesie przekazywania lokali w inwestycji: VIS A VIS Wola. EBITDA w pierwszym kwartale 2023 roku w segmencie działalności deweloperskiej wyniosła 0,4 mln PLN i jest wyższa o 1,1 mln PLN r/r. Skorygowana EBITDA wyniosła 0,4 mln PLN i jest wyższa o 1,0 mln PLN względem pierwszego kwartału 2022 roku.

EBITDA na działalności budowlanej	1Q2023	1Q2022
Przychody ze sprzedaży	63,2	54,7
Koszty działalności	(61,2)	(59,2)
Wynik brutto ze sprzedaży	2,0	(4,5)
Koszty administracyjne i sprzedaży	(1,9)	(1,8)
Wynik netto ze sprzedaży	0,1	(6,3)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu	0,0	0,0
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych	0,0	0,0
Pozostałe przychody	0,1	0,3
Pozostałe koszty	(0,1)	(0,1)
Wynik z działalności operacyjnej	0,1	(6,1)
Amortyzacja	0,1	0,5
EBITDA	0,2	(5,6)
Skorygowana EBITDA	0,2	(5,3)

Działalność budowlana obejmuje przychody i koszty z tytułu działalności prowadzonej przez spółkę Chemobudowa - Kraków S.A. EBITDA w segmencie działalność budowlana wyniosła 0,2 mln PLN i jest wyższa o 5,8 mln PLN r/r. Skorygowana EBITDA wyniosła 0,2 mln PLN i jest wyższa o 5,5 mln PLN względem pierwszego kwartału 2022 roku.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Wyniki finansowe z pozostałej działalności	1Q2023	1Q2022
Przychody ze sprzedaży	9,1	5,8
Koszty działalności	(9,5)	(6,9)
Wynik brutto ze sprzedaży	(0,4)	(1,1)
Koszty administracyjne i sprzedaży	(0,2)	(0,2)
Wynik netto ze sprzedaży	(0,6)	(1,3)
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych	0,0	0,0
Pozostałe przychody	0,0	0,0
Pozostałe koszty	(0,1)	0,0
Wynik z działalności operacyjnej	(0,7)	(1,3)
Amortyzacja	1,6	1,3
EBITDA	0,9	0,0
Skorygowana EBITDA	0,9	0,0

Pozostała działalność obejmuje przychody i koszty z tytułu działalności hotelowej, prowadzenia mariny jachtowej oraz usług inwestorstwa zastępczego. Skorygowana EBITDA w pierwszym kwartale 2023 roku wyniosła 0,9 mln PLN i była wyższa niż w analogicznym okresie roku poprzedniego o 0,9 mln PLN.

Niealokowane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów	1Q2023	1Q2022
Koszty administracyjne i sprzedaży	(2,6)	(2,9)
Wynik netto ze sprzedaży	(2,6)	(2,9)
Pozostałe przychody	0,0	(0,1)
Pozostałe koszty	0,0	0,0
Wynik z działalności operacyjnej	(2,6)	(2,8)
Amortyzacja	0,3	0,2
EBITDA	(2,3)	(2,6)
Skorygowana EBITDA	(2,3)	(2,6)

Poza opisanymi wynikami segmentów operacyjnych, na wynik Grupy z działalności operacyjnej w analizowanym okresie miały wpływ koszty jednostki dominującej pełniącej rolę spółki holdingowej. Koszty te z punktu widzenia biznesowego nie są alokowane do segmentów operacyjnych.

5.4 Różnice pomiędzy wynikami finansowymi a prognozami

Grupa nie publikowała prognoz wyników finansowych.

6. Działalność operacyjna i inwestycyjna

Grupa Kapitałowa realizuje komercyjne projekty deweloperskie w celu uzyskania odpowiednio wysokiej klasy aktywów, które zapewnią stabilne źródło przychodów w długoterminowej perspektywie. Grupa Kapitałowa prowadzi także projekty deweloperskie w sektorze mieszkaniowym z przeznaczeniem na sprzedaż.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

1. Projekty zrealizowane	2. Projekty zrealizowane
Osiedle Olimpijczyk I, Kusocińskiego 115 (Łódź Retkinia)	INTRACO Prime, Stawki 2 (Warszawa)
Na nieruchomości przy ul. Kusocińskiego w Łodzi zakończono budowę 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych o 6 kondygnacjach nadziemnych wraz z garażem podziemnym. Inwestycja dostarczyła na rynek 166 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok. 8,6 tys. mkw. W marcu 2022 r. uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Wszystkie lokale zostały sprzedane i przekazane	Przed istniejącym od 1975 r. biurowcem Intraco w marcu 2020 r. rozpoczęto budowę nowoczesnego obiektu biurowego w standardzie klasy A, o powierzchni najmu ok. 13 tys. mkw. Budynek posiada 8 kondygnacji nadziemnych oraz 3 podziemne. W marcu 2022 r. uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynku. Zostały zakończone roboty aranżacyjne na dwóch wynajętych kondygnacjach. Trwa komercjalizacja pozostałych
nabywcom.	kondygnacji budynku.

3. Projekty zrealizowane 4. Projekty zrealizowane

INSTA 21, Instalatorów 21 (Warszawa) Młoda Białołęka I, Geodezyjna 72 (Warszawa)

W październiku 2022 r. zakończono prace budowlane oraz uzyskano pozwolenie na użytkowanie dla budynku. Inwestycja mieszkaniowa wielorodzinna dostarczyła na rynek 87 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni PUM ok. 4 tys. mkw. oraz 3 lokale usługowe o powierzani PUU ok. 150 mkw. Wszystkie lokale zostały sprzedane.

W sierpniu 2022 r. zakończono prace budowlane oraz uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynków. Inwestycja dostarczyła na rynek 174 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni PUM ok. 9,7 tys. mkw. oraz jeden lokal usługowy o powierzchni PUU ok. 100 mkw. Trwa dalsza sprzedaż mieszkań. Docelowo inwestycja realizowana będzie w III etapach o łącznej powierzchni PUM ok. 29,5 tys. mkw. (ok. 500 mieszkań). Pozwolenie na budowę obejmuje wszystkie etapy inwestycji.

5. Projekty w realizacji 6. Projekty w realizacji

Na nieruchomości przy ul. Świętokrzyskiej 36 o powierzchni ok. 0,6 ha, zakończono prace budowlane przy budowie nowoczesnego wysokościowego obiektu biurowego klasy A o powierzchni najmu ok. 34,5 tys. mkw. SKYSAWA składa się z dwóch budynków o różnej liczbie kondygnacji. Budynek A (SKY) liczy od 4 do 9 kondygnacji, a jego powierzchnia najmu wynosi ok. 9,9 tys. mkw. Budynek B (SAWA), czyli 155 metrowa wieża, stanowi zintegrowany element zabudowy pierzejowej o wysokości od 3 do 40 kondygnacji i powierzchni najmu ok. 24.670 mkw. Wyróżnikiem projektu jest także bezpośredni łącznik ze stacją metra Rondo ONZ oraz certyfikacja BREEAM na najwyższym poziomie Outstanding. W sierpniu 2021 r. uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynku A, w czerwcu 2022 r. uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynku B. Trwają prace w zakresie aranżacji powierzchni najmu.

7. Projekty w realizacji

OSIEDLE ŁAN, Zatorska (Wrocław)

Na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. Zatorskiej w dzielnicy Zakrzów we Wrocławiu rozpoczęto realizację inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej. Pierwszy etap inwestycji dostarczy na rynek 172 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni PUM ok. 8,1 tys. mkw. oraz 7 lokali usługowych o powierzchni PUU ok. 900 mkw. W czerwcu 2022 r. podpisano umowę z generalnym wykonawcą robót. Trwają prace budowlane oraz sprzedaż produktów deweloperskich. Prace projektowe w zakresie II etapu będą realizowane po zmianie MPZP (w trakcie), co pozwoli na uzyskanie lepszych parametrów inwestycji.

VENA, Prymasa Tysiąclecia 83 (Warszawa) Jana Pawła II 34 (Warszawa)

Trzeci etap inwestycji na warszawskiej Woli zakłada realizację 12 kondygnacyjnego budynku biurowego klasy A o powierzchni najmu ok. 15 tys. mkw. z lokalami usługowymi na pierwszych dwóch kondygnacjach nadziemnych. Trwa proces wyboru generalnego wykonawcy inwestycji.

11. Projekty w przygotowaniu 12. Projekty w przygotowaniu

MARINA by PHN, Hryniewickiego (Gdynia) Nakielska 53 (Bydgoszcz)

Projekt realizowany będzie na terenie Molo Rybackiego w Gdyni, w sąsiedztwie Skweru Kościuszki. Inwestycja zakłada realizację trzech obiektów biurowych w standardzie klasy A o powierzchni najmu około 27 tys. mkw. Trwają prace związane z uruchomieniem inwestycji. Start prac budowlanych uzależniony jest od warunków rynkowych.

13. Projekty w przygotowaniu

Łężyca (Zielona Góra)

Na nieruchomości zlokalizowanej w Zielonej Górze, dzielnicy Łężyca planowana jest realizacja czterech etapów zabudowy mieszkaniowej czterokondygnacyjnej. Pierwszy etap dostarczy ok. 59 lokali mieszkalnych. Łącznie w czterech etapach planowanych jest ok. 427 lokali mieszkalnych. Trwa projektowanie inwestycji.

SKYSAWA, Świętokrzyska 36 (Warszawa) KOLEJ NA 19, Kolejowa 19 (Warszawa)

Na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie przy ul. Kolejowej 19 rozpoczęto inwestycję mieszkaniową, która dostarczy na rynek 148 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok. 7,2 tys. mkw. oraz 2 lokale usługowe o powierzchni PUU ok. 120 mkw. W czerwcu 2022 r. podpisano umowę z generalnym wykonawcą robót. Trwają prace budowlane oraz sprzedaż produktów deweloperskich.

8. Projekty w przygotowaniu

Młoda Białołęka II, Geodezyjna 72 (Warszawa)

Na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie przy ul. Geodezyjnej planowana jest realizacja II etapu inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z garażem podziemnym, która dostarczy na rynek 181 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok. 10,7 tys. mkw. Trwa proces wyboru generalnego wykonawcy inwestycji.

9. Projekty w przygotowaniu 10. Projekty w przygotowaniu

Na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie przy ul. Jana Pawła II 34 planowana jest realizacja kameralnego projektu mieszkaniowego, który dostarczy na rynek ok. 45 apartamentów o powierzchni PUM i PUU ok. 2,5 tys. mkw. Możliwość rozbudowy budynku została ograniczona z uwagi na wejście w życie nowego studium zabudowy m. st. Warszawy. W marcu br. uzyskiwano pozwolenie na budowę. Trwa proces wyboru generalnego wykonawcy inwestycji.

Na nieruchomości o powierzchni ok. 4 ha zlokalizowanej w Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowo- usługowej w VI etapach, które dostarczą na rynek ok. 600 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok 33 tys. mkw., w tym w I etapie ok. 170 mieszkań o powierzchni PUM ok. 9,5 tys. mkw. W grudniu 2022 r. uzyskano pozwolenie na budowę dla I etapu. Trwa proces wyboru generalnego wykonawcy inwestycji.

14. Projekty w przygotowaniu

Projekt hotelowy, al. Wilanowska (Warszawa)

Na nieruchomości przy al. Wilanowskiej 372 planowana jest budowa obiektów hotelowych o łącznej powierzchni GLA ok. 23 tys. mkw. Realizacja projektu zakłada połączenie dwóch marek międzynarodowej sieci hotelowej Marriott International designerskiego konceptu MOXY z częścią apartamentową RESIDENCE INN. W kwietniu br. uzyskano pozwolenie na budowę. Pozwolenie nie jest prawomocne.

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
15. Projekty w przygotowaniu	16. Projekty w przygotowaniu
Osiedle Olimpijczyk II, Kusocińskiego 115 (Łódź Retkinia)	Klimeckiego I (Kraków)
Na nieruchomości zlokalizowanej w Łodzi przy ul. Kusocińskiego planowana jest realizacja II etapu inwestycji mieszkaniowej, która dostarczy na rynek 132 nowoczesne mieszkania o powierzchni PUM ok. 8 tys. mkw. W marcu br. uzyskano	Na nieruchomości zlokalizowanej w Krakowie przy ul. Klimeckiego planowana jest realizacja I etapu inwestycji mieszkaniowej, która dostarczy na rynek 120 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM i PUU ok. 8 tys. mkw. W grudniu

2022 r. uzyskano pozwolenie na budowę.

Kluczowe projekty deweloperskie mieszkaniowe realizowane przez Grupę Kapitałową

zamienne pozwolenia na budowę. Trwa proces wyboru generalnego wykonawcy

inwestycji.

Grupa Kapitałowa PHN posiada obecnie w budowie dwa projekty mieszkaniowe - jeden w Warszawie (KOLEJ NA 19) i jeden we Wrocławiu (OSIEDLE ŁAN), które łącznie dostarczą na rynek 320 mieszkań, a także jeden zakończony projekt w Warszawie (MŁODA BIAŁOŁĘKA I), w którym trwa sprzedaż produktów deweloperskich. W przygotowaniu obecnie znajdują się kolejne projekty m.in. w Warszawie, Bydgoszczy oraz w Łodzi.

Projekt	Miasto	Liczba mieszkań	Liczba umów deweloperskich	PUM (mkw.)	Termin zakończenia
ZAKOŃCZONE
Młoda Białołęka	Warszawa	174	134	9 715	PnU otrzymane 3Q2022 (w trakcie przekazywanie lokali nabywcom)
INSTA 21	Warszawa	87	87	4 000	PnU otrzymane 4Q 2022 (w trakcie przekazywanie lokali nabywcom)
Olimpijczyk I	Łódź	166	166	8 640	PnU otrzymane 1Q2022 (przekazano wszystkie lokale nabywcom)
W REALIZACJI
KOLEJ NA 19	Warszawa	148	8	7 236	PnU planowane 1Q 2024
Osiedle ŁAN	Wrocław	172	1	9 057	PnU planowane 1Q 2024
PLANOWANE
Olimpijczyk II	Łódź	132	-	8 000	-
Młoda Białołęka II	Warszawa	181	-	10 670	-
Jana Pawła II 34	Warszawa	45	-	2 457	-
Klimeckiego	Kraków	120	-	8 185
Nakielska 53 I etap	Bydgoszcz	170	-	9 540	-
RAZEM		1 395		77 500

Kluczowe projekty biurowe realizowane przez Grupę Kapitałową

Grupa zakończyła realizację projektu biurowego klasy A tj. INTRACO Prime w Warszawie przy ul. Stawki 2. Trwają prace aranżacyjne dla kompleksu SKYSAWA położonego w Warszawie przy Rondzie ONZ. W przygotowaniu są również kolejne inwestycje w Warszawie (VENA przy al. Prymasa Tysiąclecia) i w Gdyni (MARINA by PHN przy ul. Hryniewickiego).

Skonsolidowany raport za I kwartał 2023 roku

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
------------------------------------------------------------------	--

Projekt	Miasto	GLA (mkw.)	Obłożenie	Termin rozpoczęcia	Termin zakończenia
ZAKOŃCZONE
INTRACO Prime	Warszawa	13 000	27,8%	1Q 2020	2Q 2022
RAZEM		13 000
W REALIZACJI (aranżacje)
SKYSAWA I	Warszawa	9 877	100%	2Q 2019	2Q 2023
SKYSAWA II	Warszawa	24 648	100%	2Q 2019	3Q 2023
RAZEM		34 525	100%
PLANOWANE
MARINA BY PHN	Gdynia	27 000	-	-	-
VENA	Warszawa	15 400	-	-	-
RAZEM		42 400	-	-	-

7. Informacje o podmiotach powiązanych

7.1 Informacje o istotnych transakcjach zawartych przez Jednostkę Dominującą lub jednostki zależne z podmiotami powiązanymi na innych warunkach niż rynkowe

W okresie 3 miesięcy 2023 roku oraz 3 miesięcy 2022 roku w Grupie nie wystąpiły istotne transakcje zawarte z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

7.2 Transakcje z Członkami Zarządu i Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej, ich małżonkami, rodzeństwem, wstępnymi, zstępnymi lub innymi bliskimi im osobami

W okresie 3 miesięcy 2023 roku oraz 3 miesięcy 2022 roku, osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim spółki z Grupy nie udzieliły zaliczek, pożyczek, kredytów, gwarancji i poręczeń oraz nie zawarto z nimi innych umów zobowiązujących do świadczeń na rzecz spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. i jednostek z nią powiązanych.

Na dzień 31 marca 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku nie występują pożyczki udzielone przez spółki z Grupy osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim.

W okresie 3 miesięcy 2023 roku Grupa nie zawierała istotnych transakcji z osobami zarządzającymi i nadzorującymi oraz ich bliskimi.

8. Informacje o istotnych postępowaniach toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji

Wartość jednostkowa lub łączna postępowań, które w opinii Spółki należy uznać za istotne wynosi co najmniej 10% kapitałów własnych jednostki dominującej. Na dzień 31 marca 2023 roku oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu w stosunku do spółek z Grupy nie toczyły się istotne postępowania przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej, które spełniałyby ten warunek.

W 2022 roku zakończyło się postępowanie podatkowe w zakresie podatku CIT w jednej ze spółek Grupy. W rezultacie organ podatkowy zakwestionował prawidłowość rozliczenia podatkowego za 2016 rok. Wydana została decyzja określająca zobowiązanie podatkowe i ma ona charakter ostateczny. Zgodnie z najlepszą oceną Zarząd podjął decyzję o rozpoznaniu zobowiązania podatkowego odpowiadającego całkowitej szacowanej wartości ewentualnych przyszłych wypływów związanych z uregulowaniem tej sprawy. Na dzień 31 marca 2023 roku wartość zobowiązania to 44,7 mln PLN, w tym odsetki w wysokości 16,0 mln PLN. Decyzja organu podatkowego została zaskarżona do sądu administracyjnego, który wstrzymał jej wykonanie do momentu wydania prawomocnego wyroku.

9. Istotne czynniki ryzyka wpływające na bieżące i przyszłe wyniki finansowe

Grupa w toku prowadzonej działalności gospodarczej prowadzi bieżący monitoring i ocenę ryzyka oraz podejmuje działania mające na celu minimalizację ich wpływu na sytuację finansową. Głównymi rodzajami ryzyk finansowych, na które narażona jest Grupa w ramach prowadzonej działalności są:

• ✓ ryzyko rynkowe: ryzyko zmian kursów walutowych oraz ryzyko zmian stóp procentowych,
• ✓ ryzyko płynności i kredytowe.

Szczegółowy opis powyższych ryzyk oraz innych ryzyk, w tym w szczególności ryzyk branżowych, na jakie narażona jest Grupa ujęto w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2022 rok w nocie 5 oraz sprawozdaniu zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 rok w nocie 9.

10. Pozostałe informacje

10.1 Dywidendy

Do dnia publikacji niniejszego sprawozdania za pierwszy kwartał 2023 roku nie została przedstawiona rekomendacja Zarządu Spółki w sprawie podziału zysku za 2022 rok.

10.2 Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu

Na dzień 31 marca 2023 roku liczba akcji Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. wynosiła 51 217 313 o wartości nominalnej 1,00 PLN każda akcja. Ze wszystkich akcji przysługuje jeden głos, więc liczba głosów jest równa liczbie akcji. Nie istnieją żadne ograniczenia dotyczące przenoszenia praw własności akcji Spółki. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. nie posiada wiedzy o jakichkolwiek umowach, które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości.

Struktura akcjonariatu PHN S.A. na 24 maja 2023 roku i 31 marca 2023 roku

	24 maja 2023 roku		31 marca 2023 roku
	Liczba akcji	% akcji	Liczba akcji	% akcji
Skarb Państwa	36 842 988	71,94%	36 842 988	71,94%
PTE ALLIANZ POLSKA	5 102 442	9,96%	5 102 442	9,96%
Nationale-Nederlanden OFE	2 879 184	5,62%	2 879 184	5,62%
Pozostali	6 392 699	12,48%	6 392 699	12,48%
RAZEM	51 217 313	100,00%	51 217 313	100,00%

W dniu 16 maja 2023 roku PHN S.A. powziął informację o wpłynięciu do Spółki zawiadomienia (dalej "Zawiadomienie") od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. (dalej "Zawiadamiający"), zarządzającego Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym (dalej "Allianz OFE"), sporządzonego na podstawie art. 69 ust. 1 pkt 1) w związku z art. 87 ust. 1 pkt 2b Ustawy o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, że w dniu 12 maja 2023 r. w wyniku likwidacji Drugiego Allianz Polska Otwartego Funduszu Emerytalnego (dalej "Drugi Allianz OFE") w drodze przeniesienia jego aktywów do Allianz OFE, udział w ogólnej liczbie głosów Spółki na rachunkach Allianz OFE wynosił powyżej 5%. Zgodnie z otrzymanym Zawiadomieniem, przed likwidacją Drugiego Allianz OFE łączny stan na rachunkach Allianz OFE i Drugi Allianz OFE wynosił 5.102.442 akcji Spółki, co stanowiło łącznie 9,96% udziału w kapitale zakładowym Spółki i dawało prawo do wykonywania 5.102.442 głosów stanowiących 9,96% udziału w ogólnej liczbie głosów na WZA Spółki. Po likwidacji Drugiego Allianz OFE na rachunku Allianz OFE, zapisanych było 5.102.442 akcji, stanowiących 9,96% udziału w kapitale zakładowym Spółki, co daje prawo do wykonywania 5.102.442 głosów z akcji stanowiących 9,96% udziału w ogólnej liczbie głosów na WZA Spółki. O powyższym PHN S.A. poinformował w Raporcie bieżącym nr 4/2023 z dnia 16 maja 2023 roku.

10.3 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących

Na dzień 31 marca 2023 roku, według uzyskanych potwierdzeń, osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadały akcji jednostki dominującej oraz akcji i udziałów jednostek zależnych. W okresie od dnia 31 marca 2023 roku do dnia 24 maja 2023 roku liczba akcji Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. oraz akcji i udziałów spółek zależnych w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących nie uległa zmianie.

10.4 Informacja o udzieleniu przez Spółkę lub jednostki zależne poręczeń kredytów lub udzieleniu gwarancji – łącznie jednemu podmiotowi lub jednostce zależnej od tego podmiotu, jeżeli łączna wartość istniejących poręczeń lub gwarancji stanowi równowartość co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki

W okresie 3 miesięcy 2023 roku Polski Holding Nieruchomości S.A. i jednostki zależne nie udzieliły istotnych poręczeń kredytów, gwarancji innemu podmiotowi lub jednostce zależnej. Dodatkowe informacje o udzielonych poręczeniach i gwarancjach znajdują się w nocie 41 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2022 rok.

10.5 Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz wyników na dany rok

Grupa nie publikowała prognoz wyników finansowych.

10.6 Istotne wydarzenia po dniu bilansowym

W dniu 21 kwietnia 2023 roku Jednostka Dominująca zawarła Aneks do Umowy Programu Emisji Obligacji ustanowionego ("Program") w dniu 24 kwietnia 2019 roku. Zmiana Programu jest związana z koniecznością dostosowania jego warunków do nowych regulacji i standardów rynkowych, zmiany zasad i warunków prowadzenia oferty publicznej Obligacji oraz zmian w składzie konsorcjum banków obsługujących Program. W szczególności zmiany te mają na celu wprowadzenie możliwości kierowania przez Spółkę oferty publicznej Obligacji również do inwestorów niebędących inwestorami kwalifikowanymi w rozumieniu Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 roku (w oparciu o stosowne wyjątki od obowiązku prospektowego) oraz zaangażowanie banku mBank S.A. w obsługę realizacji Programu.

W dniu 16 maja 2023 roku Spółka podjęła uchwałę w sprawie emisji nie więcej niż 220.000 niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii C, o wartości nominalnej 1.000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej nie większej niż 220.000.000 PLN ("Obligacje"), emitowanych w ramach Programu w trybie oferty publicznej, w oparciu o wyłączenie z obowiązku publikacji prospektu przewidziane art. 1 ust. 4 lit. a Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 roku. Oprocentowanie Obligacji będzie zmienne, ustalane w oparciu o stopę bazową WIBOR 6M, powiększoną o marżę w wysokości 3,95 %. W dniu 23 maja 2023 roku Spółka wyemitowała 220.000 Obligacji o łącznej wartości nominalnej 220.000.000 PLN.

Dodatkowo w dniu 23 maja 2023 r. Spółka nabyła w celu umorzenia 30.390 obligacji własnych serii A, wyemitowanych przez Spółkę w dniu 5 czerwca 2019 r. Wartość nominalna transakcji wyniosła 30.390.000 PLN.

H. Oświadczenie Zarządu

W sprawie rzetelności sporządzenia śródrocznego skróconego skonsolidowanego i jednostkowego sprawozdania finansowego

Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane i jednostkowe sprawozdanie finansowe i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi Grupę i Spółkę zasadami (polityką) rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Grupy. Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oświadcza ponadto, iż niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2023 roku zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Grupy, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Niniejszy raport kwartalny został autoryzowany przez Zarząd Jednostki Dominującej w dniu 24 maja 2023 roku.

Szczepan Barszczewski Wiceprezes - Członek Zarządu ds. Inwestycji

Adam Lesiński Członek Zarządu ds. Finansowych Marcin Mazurek Prezes Zarządu

Piotr Przednowek Członek Zarządu ds. Rozwoju

Tomasz Sztonyk Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi

Polski Holding Nieruchomości S.A.

00-124 Warszawa, al. Jana Pawła II 12 tel. +48 22 850 91 00, fax. +48 22 850 91 01 www.phnsa.pl NIP 525-250-49-78, KRS 0000383595, REGON 142900541