Annual / Quarterly Financial Statement • Jan 29, 2024
Preview not available for this file type.
Download Source Filetitle: "GFO 2009"
author: "Petia Petkova"
date: 2023-04-19 08:19:00+00:00
processor: python-docx+mammoth
status: success
СЪДЪРЖАНИЕ
ОТЧЕТ ЗА ВСЕОБХВАТНИЯ ДОХОД 1
ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ 2
ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ 3
ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ 4
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИЯ ОТЧЕТ
1. ИНФОРМАЦИЯ ЗА ДРУЖЕСТВОТО 5
2. ОСНОВНИ ПОЛОЖЕНИЯ ОТ СЧЕТОВОДНАТА ПОЛИТИКА НА ДРУЖЕСТВОТО 9
4. ДРУГИ ДОХОДИ ОТ ДЕЙНОСТТА 37
6. РАЗХОДИ ЗА ВЪНШНИ УСЛУГИ 38
9. ВЪЗСТАНОВЕНА/(НАЧИСЛЕНА) ОБЕЗЦЕНКА НА ФИНАНСОВИ АКТИВИ, НЕТНО 40
10. ФИНАНСОВИ ПРИХОДИ И РАЗХОДИ 40
12. ДРУГИ ДЪЛГОТРАЙНИ МАТЕРИАЛНИ АКТИВИ 46
15. ВЗЕМАНИЯ ОТ СВЪРЗАНИ ПРЕДПРИЯТИЯ 49
16. ДРУГИ ТЕКУЩИ ВЗЕМАНИЯ И ПРЕДПЛАТЕНИ РАЗХОДИ 49
17. ПАРИЧНИ СРЕДСТВА И ПАРИЧНИ ЕКВИВАЛЕНТИ 50
20. ДЪЛГОСРОЧНИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ КЪМ ПЕРСОНАЛА 53
21. ЗАДЪЛЖЕНИЯ КЪМ СВЪРЗАНИ ЛИЦА 54
24. ДРУГИ ТЕКУЩИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ 55
26. УПРАВЛЕНИЕ НА ФИНАНСОВИЯ РИСК 57
27. СДЕЛКИ СЪС СВЪРЗАНИ ЛИЦА 65
28. СЪБИТИЯ СЛЕД ДАТАТА НА ОТЧЕТА 67
СОФАРМА ИМОТИ АДСИЦ е търговско дружество със специална инвестиционна цел (със статут по Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация), регистрирано в България със седалище и адрес на управление в България, гр. София 1220, ул. “Лъчезар Станчев” № 5, Комплекс Софарма Бизнес Тауърс, бл. А, ет.20. Съдебната регистрация на дружеството е с Решение № 1/24.03.2006 г. на Софийски градски съд. Дружеството е вписано в Търговския регистър с ЕИК 175059266.
Дружеството е регистрирало през годините няколко увеличения на акционерния си капитал, както следва:
СОФАРМА ИМОТИ АДСИЦ е публично дружество съгласно Закона за публично предлагане на ценни книжа и неговите акции се търгуват свободно на “Българска фондова борса – София” АД. Aкциите на дружеството са поименни, безналични и свободно прехвърляеми ценни книжа, които се предлагат публично. Прехвърлянето на поименните безналични акции, издадени от дружеството, имат действие от момента на вписване на сделката в регистъра на Централния депозитар, който издава документ, удостоверяващ правата върху тези акции.
Към 31.12.2023 г. разпределението на регистрираният акционерен капитал на дружеството е както следва:
| 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | ||
| Акционерен капитал ( BGN’000) | 21,951 | 21,951 | |
| Брой акции (номинал 1 лев) | 21,951,320 | 21,951,320 | |
| Акционери, притежаващи акции над 5% | Брой акции | % от капитала | |
| "Софарма" АД | 10,020,543 | 45.65% | |
| Венцислав Симеонов Стоев | 5,441,430 | 24.79% | |
| „Телекомплект инвест” АД | 4,511,692 | 20.55% |
СОФАРМА ИМОТИ АДСИЦ има едностепенна система на управление със Съвет на директорите от трима членове. Ръководството на дружеството в лицето на Съвета на директорите има следния състав към 31.12.2023 г.:
| Бисера Лазарова | Председател |
| Стефка Обрешкова | Заместник-председател |
| Борис Борисов | Изпълнителен член |
Дружеството се представлява и управлява от изпълнителния директор Борис Борисов.
Одитният комитет подпомага работата на Съвета на директорите, има роля на лица натоварени с общото управление, които извършват мониторинг и надзор над вътрешната контролна система, управлението на риска и системата на финансовото отчитане на дружеството.
Одитният комитет има следния състав:
| Елена Големанова | Председател |
| Петя Лазарова | Член |
| Петранка Иванова | Член |
Към 31 декември 2023 г. съставът на персонала в дружеството включва 1 служител (2022 г.: 1).
1.2. Предмет на дейност
Предметът на дейност на дружеството е инвестиране на паричните средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения в тях, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг, аренда и/или продажбата им.
За осъществяване на дейността си дружеството притежава Лиценз № 25-ДСИЦ/29.05.2006 г. издаден от Комисията за финансов надзор.
В съответствие с изискванията на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация Софарма имоти е възложило на трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 (§ 8 ПЗР) от ЗДСИЦДС, обслужването на цялостната своя оперативна дейност, воденето и съхраняването на счетоводна и друга отчетност и извършването на всички необходими дейности.
Основните показатели на стопанската среда, които оказват влияние върху дейността на дружеството, за периода 2022 – 2020 г. са представени в таблицата по-долу:
| Показател | 2020 | 2021 | 2022 |
| БВП в млн. лева | 120,553 | 139,012 | 165,384 |
| Реален растеж на БВП | (4.0%) | 7.6% | 3.4% |
| Инфлация в края на годината (ХИПЦ) | 0.0% | 6.6% | 14.3% |
| Среден валутен курс на щатския долар за годината | 1.61 | 1.73 | 1.87 |
| Валутен курс на щатския долар в края на годината | 1.59 | 1.73 | 1.83 |
| Основен лихвен процент в края на годината | 0.00 | 0.00 | 1.30 |
| Безработица (в края на годината) | 6.7% | 4.8% | 5.4% |
| Кредитен рейтинг на Р България по Standard&Poors (дългосрочен) | BBB | BBB | BBB |
| Кредитен рейтинг на Р България по Moody’s (дългосрочен) | Baa1 | Baa1 | Baa1 |
| Кредитен рейтинг на Р България по Fitch (дългосрочен) | BBB | BBB | BBB |
* Източник: БНБ
„Софарма имоти“ АДСИЦ е дружество, чиято основна дейност не оказва пряко влияние върху околната среда. Дружеството възприема опазването на околната среда и намаляването на скоростта на настъпване на климатичните промени като част от своята корпоративна политика за социална отговорност и развива своята дейност, съобразявайки се с изискванията за опазване на околната среда.
Oсновната част от оборота, оперативните и капиталовите разходи на Дружеството са свързани с икономически дейности, които се квалифицират като екологично устойчиви.
Проектите свързани с отговорно използване на ресурсите и защита на околната среда основно са:
По данни на Европейската комисия сградите са отговорни за 40% от потреблението на енергия и 36% от емисиите на СО2 в ЕС. Чрез подобряване на енергийната ефективност на сградите общото потребление на енергия би могло да се намали от 5% до 6% и на емисии на СО2 с около 5%.
С проекта си административно-търговски комплекс „Софарма Бизнес Тауърс“, „Софарма имоти” АДСИЦ става пионер в строителството на зелени сгради не само в България, но и на Балканския полуостров и съответно в предлагането на продукт, който щади околната среда и намалява значително разходите за енергия на наемателите. В проекта са заложени редица технологии за енергоефективност в контекста на световните тенденции за понижаване потреблението на енергия. Допълнителни предимства са: вградена система за сградна автоматизация, децентрализирана вентилация и климатизация с пресен въздух от фасадата, БМС централизирано управление на слънцезащитата за постигане на максимален ефект, контрол за управление и мерене на всички инсталации, стъклени фасади, отваряемост за естествена вентилация, прозрачни стъкла с цел максимално използване на нефилтрирана дневна светлина, развита система за слънцезащита, която намалява соларния фактор R през лятото и го използва през зимата, топла фасада, задържаща максимално вътрешната енергия на сградата. Използван е зелен покрив, който играе ролята на филтър – понижава температурата през лятото и повишава топлоизолацията през зимата. Оттук се намаляват енергийните разходи на сградата и емисиите на въглероден двуокис. Озелененият покрив увеличава биоразнообразието в градската среда, спомага за свързването на прашните частици във въздуха и играе ролята на звукова бариера.
„Софарма имоти” АДСИЦ експлоатира всички свои имоти при спазване Закона за управление на отпадъците, в т.ч. число чрез осигуряване на разделно събиране на нормативно предвидените видове отпадъци, където е приложимо. Възприетата, включително на договорно ниво, политика на инкорпориране на наемателите в дейностите по управление на отпадъците, в т.ч. чрез ангажирането им с пропорционална част от разходите по реализирането на тези дейности, има за цел да мотивира тези фактически ползватели на собствените на Дружеството имоти, в хода на чиято търговска дейност именно се генерира изключителната част от отпадъците като продукт от експлоатацията на недвижимите имоти, да предприемат ефективни мерки за намаляването на припадащия им се разход чрез оптимизирането на количеството на генерираните отпадъци и редуциране на степента на тяхната опасност, както и да оказват адекватно съдействие за реално изпълнение на възприетата от Дружеството политика по управление на отпадъците.
Дружеството е възприело политика за изключително издаване и изпращане на електронни фактури, в резултат от прилагането на която драстично бе намалено използването, и респ. припадащият му се разход, за тази цел на хартия и печатни консумативи. Този категорично по-съвременен и екологичен електронен вариант на фактура има безспорен принос за опазване на околната среда, намалявайки продукцията на отпадъци от печат и съхранявайки дървесната флора, използвана за производство на хартия.
Финансовият отчет на Софарма Имоти АДСИЦ е изготвен в съответствие с всички Международни стандарти за финансови отчети (МСФО), които се състоят от: стандарти за финансови отчети и от тълкувания на Комитета за разяснения на МСФО (КРМСФО), одобрени от Съвета по Международни счетоводни стандарти (СМСС), и Международните счетоводни стандарти и тълкуванията на Постоянния комитет за разясняване (ПКРБ), одобрени от Комитета по Международни счетоводни стандарти (КМСС), които ефективно са в сила на 1 януари 2023 г., и които са приети от Комисията на Европейския съюз. МСФО, приeти от ЕС, е общоприетото наименование на рамката с общо предназначение-счетоводна база, еквивалентна на рамката, въведена с дефиницията съгласно §1,т.8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството под наименованието „Международни счетоводни стандарти” (МСС).
На база на направен анализ на способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие, ръководството не е идентифицирало индикатори, факти, обстоятелства, които да правят принципа-предположение за действащо предприятие неприложим или да пораждат значителни съмнения относно валидността на принципа-предположение за действащо предприятие, които да бъдат оповестени във финансовия отчет. Съответно, финансовият отчет е изготвен на база принципа на действащо предприятие.
За текущата финансова година дружеството е приело всички нови и/или ревизирани стандарти и тълкувания, издадени от Съвета по Международни счетоводни стандарти (СМСС) и респ. от Комитета за разяснения на МСФО, които са били уместни за неговата дейност.
От възприемането на тези стандарти и/или тълкувания, в сила за годишни периоди започващи на 1 януари 2023 г., не са настъпили промени в счетоводната политика на дружеството, освен някои нови и разширяването на вече установени оповестявания, без това да доведе до други промени в класификацията или оценката на отделни отчетни обекти и операции.
Новите и/или променените стандарти и тълкувания включват:
• Промени в МСС 1 Представяне на финансови отчети и Изложение за практика 2 (в сила за годишни периоди от 01.01.2023 г., приети от ЕК). Промените: а) налагат оповестяване на съществена информация за счетоводните политики вместо на значимите счетоводни политики; б) обясняват как предприятията могат да идентифицират съществена информация относно счетоводните политики и дават примери кога информация за счетоводните политики е вероятно да бъде съществена; в) поясняват, че информацията за счетоводните политики може да бъде съществена, поради своята същност, дори и когато съответните суми са несъществени; г) поясняват, че информацията за счетоводните политики е съществена, ако е необходима на потребителите на финансовите отчети на предприятието за разбирането на друга съществена информация във финансовите отчети; и д) поясняват, че ако предприятието оповестява несъществена информация за счетоводните политики, това не следва да води до прикриване на съществена информация за счетоводните политики. По-ранно прилагане е разрешено. Ръководството е направило проучване и е определило, че промените не оказват влияние върху стойностите, представянето и класификацията на активите, пасивите, операциите и резултатите на дружеството.
• Промени в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки (в сила за годишни периоди от 01.01.2023 г., приети от ЕК). Промените са насочени основно към приблизителните оценки и са свързани с: а) „дефиницията за промени в приблизителните оценки“ е заменена с „дефиниция за приблизителните оценки“. Според новата дефиниция приблизителните оценки са стойности във финансовите отчети, които са обект на несигурност по отношение на оценяването им; б) предприятието разработва приблизителни оценки, ако счетоводните политики изискват позиции във финансовите отчети да бъдат оценени по начин, който включва несигурност по отношение на оценяването им; в) направено е пояснение, че промяна в приблизителна оценка може да е резултат на промяна във входящи данни или на оценъчната техника, както и от нова информация или ново развитие, освен ако това не е резултат от корекция на грешка от предходни години;; и г) промяна в приблизителна оценка може да има отражение върху печалбата или загубата за текущия период или върху печалбата и загубата за текущия период и бъдещи периоди. По-ранно прилагане е разрешено. Ръководството е направило проучване и е определило, че промените не оказват влияние върху стойностите, представянето и класификацията на активите, пасивите, операциите и резултатите на дружеството.
• Промени в МСС 12 Данъци върху дохода (в сила за годишни периоди от 01.01.2023 г., приет от ЕК). Промените са във връзка с отсрочени данъци, свързани с активи и пасиви, произтичащи от единична транзакция. Измененията ограничават обхвата на освобождаване от признаване на отсрочени данъчни пасиви, вследствие на което то не се прилага за транзакции, при които при първоначално признаване, възникват равни по размер облагаеми и подлежащи на приспадане временни разлики. Такива транзакции са признаването на актив “право на ползване” и задължения по лизинг от лизингополучателите на датата на стартиране на лизинга, както и при начисляване на задължения за демонтаж, преместване и възстановяване, включени в себестойността на съответния актив. С влизане в сила на измененията предприятията следва да признаят всеки отсрочен данъчен актив (до степента, до която е вероятно да съществува облагаема печалба, срещу която да могат да се използват намаляемите временни разлики) и отсрочен данъчен пасив (за всички облагаеми временни разлики) съобразно критериите на МСС 12 за сделки, свързани с активи и пасиви, произтичащи от единични транзакции на или след началото на най-ранния представен във финансовия отчет сравнителен период. Предприятията признават кумулативния ефект от първоначалното прилагане на измененията като корекция на началното салдо на неразпределената печалба или друг компонент на собствения капитал, ако е подходящо към тази дата. Измененията са в сила за годишни отчетни периоди, започващи на или след 1 януари 2023 г., по-ранно приложение е разрешено. Той не е приложим за дейността на дружеството, поради което ръководството не е оценявало неговото приложение.
•МСФО 17 Застрахователни договори (в сила за годишни периоди от 1 януари 2023 г., приет от ЕК) – Изцяло нов стандарт за всички видове застрахователни договори, включително за някои гаранции и финансови инструменти, като обхваща принципи за тяхното признаване, оценяване, представяне и оповестяване. Той не е приложим за дейността на дружеството, поради което ръководството не е оценявало неговото приложение.
• Промени в МСФО 17 Застрахователни договори свързани с Първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация (в сила за годишни периоди от 01.01.2023 г., приет от ЕК). С тях се добавя опция за преход, отнасяща се до сравнителна информация за финансови активи при първоначално прилагане на МСФО 17 с цел намаляване на счетоводни несъответствия, възникващи между финансови активи и задължения по застрахователни договори в сравнителната информация при първоначално прилагане на МСФО 17 и МСФО 9. Прилагането на промените е по избор и се отнасят само до представянето на сравнителната информация при първоначално прилагане на МСФО 17.
• Промени в МСФО 10 (променен) – Консолидирани финансови отчети и МСС 28 (променен) – Инвестиции в асоциирани и съвместни предприятия – относно продажби или апорт на активи между инвеститор и негови асоциирани или съвместни предприятия (с отложена ефективна дата на влизане в сила, подлежаща на определяне от СМСС). Тези промени са насочени към решаването на счетоводното третиране на продажбите или апортите на активи между инвеститор и негови асоциирани или съвместни предприятия. Те потвърждават, че счетоводното третиране зависи от това дали продаваните активи или апортираните немонетарни активи, конституират или не по същество „бизнес” по смисъла на МСФО 3. Ако тези активи като съвкупност не отговарят на определението за „бизнес” инвеститорът признава печалба или загуба до процента, съответстващ на дела на другите несвързани инвеститори в асоциираното или съвместното предприятие. В случаите когато се продават активи или се апортират немонетарни активи, които като съвкупност са „бизнес”, инвеститорът признава изцяло печалбата или загубата от транзакцията. Тези промени ще се прилагат перспективно. СММС отложи началната дата на приложение на тези промени за неопределено време. Ръководството е преценило, че на този етап промените не биха оказали влияние върху счетоводната политика и върху класификацията и представянето на отчетните обекти във финансовите отчети на дружеството.
Към датата на одобряване за издаване на този финансов отчет са издадени, но все още не са в сила (и/или не са приети от ЕК) следните нови стандарти, променени стандарти и тълкувания:
• Промени в МСС 1 Представяне на финансови отчети (в сила за годишни периоди от 01.01.2024 г., приети от ЕК). Тези промени са насочени към критериите на класифицирането на задълженията като текущи и нетекущи. Според тях предприятието класифицира задълженията си като текущи или нетекущи в зависимост от правата, които съществуват в края на отчетния период и не се влияе от вероятността дали то ще упражни правото си да отложи уреждането на задълженията. Промените уточняват, че под „уреждане“ на задължения се има предвид прехвърлянето на трета страна на парични средства, инструменти на собствения капитал, други активи или услуги. Класификацията не се отнася за деривативите в конвертируеми пасиви, които сами по себе си са инструменти на собствения капитал. Промените се прилагат ретроспективно. Ръководството е в процес на проучване, анализ и оценка на ефектите от промените, които биха оказвали влияние върху счетоводната политика и върху класификацията и представянето на пасивите на дружеството.
Финансовият отчет е изготвен на база историческата цена с изключение на инвестиционните имоти, които са оценени по справедлива стойност.
Дружеството води своите счетоводни регистри в български лев (BGN), който приема като негова отчетна валута за представяне. Данните в годишния финансов отчет и приложенията към него са представени в хиляди лева, освен ако нещо друго изрично не е указано.
Представянето на финансов отчет съгласно Международните стандарти за финансови отчети изисква ръководството да направи най-добри приблизителни оценки, начисления и разумно обосновани предположения, които оказват ефект върху отчетените стойности на активите и пасивите, на приходите и разходите, и на оповестяването на условни вземания и задължения към датата на отчета. Тези приблизителни оценки, начисления и предположения са основани на информацията, която е налична към датата на финансовия отчет, поради което бъдещите фактически резултати биха могли да бъдат различни от тях (като в условия на финансова криза несигурностите са по-значителни). Обектите, които предполагат по-висока степен на субективна преценка или сложност, или където предположенията и приблизителните счетоводни оценки са съществени за финансовия отчет, са оповестени в Приложение № 2.22.
Дружеството представя сравнителна информация в този финансов отчет за една предходна година.
Когато е необходимо, сравнителните данни се рекласифицират (и/или преизчисляват), за да се постигне съпоставимост спрямо промени в представянето в текущата година.
Функционалната и отчетна валута на дружеството е българският лев. От 01.07.1997 г. левът е фиксиран в съответствие със Закона за БНБ към германската марка в съотношение BGN 1:DEM 1, а с въвеждането на еврото като официална валута на Европейския съюз - с еврото в съотношение BGN 1.95583:EUR 1.
При първоначално признаване, сделка в чуждестранна валута се записва във функционалната валута, като към сумата в чуждестранна валута се прилага обменният курс към момента на сделката или операцията. Паричните средства, вземанията и задълженията, като монетарни отчетни обекти, деноминирани в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута като се прилага обменният курс, публикуван от БНБ за последния работен ден на съответния месец. Към 31 декември те се оценяват в български лева като се използва заключителният обменен курс на БНБ.
Немонетарните отчетни обекти в отчета за финансово състояние, първоначално деноминирани в чуждестранна валута, се отчитат във функционалната валута като се прилага историческият обменен курс към датата на операцията и последващо не се преоценяват по заключителен курс.
Ефектите от курсовите разлики, свързани с уреждането на сделки в чуждестранна валута, или отчитането на търговски сделки в чуждестранна валута по курсове, които са различни, от тези, по които първоначално са били признати, се включват в отчета за всеобхватния доход в момента на възникването им, като се третират като “финансови приходи” или „финансови разходи”.
2.4. Приходи
Дейността на дружеството е свързана с инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения в тях, с цел отдаване под наем, лизинг и/или продажба.
2.4.1. Признаване на приходи по договори с клиенти
Приходите в дружеството се признават, когато контролът върху обещаните в договора с клиента стоки и/или услуги се прехвърли на клиента.Контролът се прехвърля на клиента приудовлетворяване на задълженията за изпълнение по договора чрез прехвърляне на обещаните стоки и/или извършване на обещани услуги.
Оценка на договор с клиент
Договор с клиент е налице само когато при влизането му в сила той:а)има търговскасъщност и мотив, б) страните са го одобрили (устно, писмено или на база „установена и общопризната стопанска практика“) и са се ангажирали да го изпълнят, в) правата на всяка страна и г) условията за плащане могат да бъдат идентифицирани, и д) съществува вероятност възнаграждението, на което дружеството има право при изпълнение задълженията си за изпълнение, да бъде получено. При оценка на събираемостта се вземат предвид всички релевантни факти и обстоятелства по сделката, вкл. минал опит, обичайни бизнес практики, публикувани правила и направени изявления от страна на дружеството, обезпечения и възможности за удовлетворяване.
Договор, за който някой от горепосочените критерии все още не е изпълнен, подлежи на нова оценка всеки отчетен период. Получените възнаграждения по такъв договор се признават като задължение (пасив по договор) в отчета за финансовото състояние, докато: а. всички критерии за признаване на договор с клиент не бъдат изпълнени; б. дружеството изпълни задълженията си за изпълнение и е получило цялото или почти цялото възнаграждение (което не подлежи на възстановяване); и/или в. когато договорът е прекратен и полученото възнаграждение не подлежи на възстановяване.
При първоначалната оценка на договорите си с клиенти дружеството прави допълнителен анализ и преценка дали два или повече договора трябва да бъдат разглеждани в тяхната комбинация и да бъдат отчетени като един, и респ. дали обещаните стоки и/или услуги във всеки отделен и/или комбиниран договор трябва да бъдат отчетени като едно и/или повече задължения за изпълнение.
Всяко обещание за прехвърляне на стоки и/или услуги, които са разграничими (сами по себе си и в контекста на договора), се отчита като едно задължение за изпълнение.
Дружеството признава приход за всяко отделно задължение за изпълнение на ниво индивидуален договор с клиент като се анализират вида,срока и условията за всеки конкретендоговор. При договори със сходни характеристики приходите се признават на портфейлна база само ако групирането им в портфейл не би имало съществено различно въздействие върху финансовите отчети.
Когато при изпълнение на задълженията за изпълнение участва друга (трета) страна, дружеството определя дали действа в качеството на принципал или агент като оценява естеството на обещанието си към клиента: да предостави самостоятелно определените стоки или услуги (принципал) или да се уреди друга страна да ги предоставя (агент).
Дружеството е принципал и признава приход като брутната сума на възнаграждението, ако контролира обещаните стоки и/или услуги преди да ги прехвърли към клиента. Ако, обаче, дружеството не получава контрол върху обещаните стоки и/или услуги и неговото задължение е единствено да организира трета страна да предостави тези стоки и/или услуги, то дружеството е агент и признава приходите от сделката в размер на нетната сума, която задържа за предоставените като агент услуги.
2.4.2. Измерване/ (оценяване) на приходите по договори с клиенти
Приходите се измерват въз основа на определената за всеки договор цена на сделката. Цената на сделката е размерът на възнаграждението, на което дружеството очаква да има право, с изключение на сумите, събрани от името на трети страни. При определянето на цената на сделката, дружеството взема предвид условията на договора и обичайните си търговски практики, вкл. влиянието на променливи възнаграждения, наличието на съществен финансов компонент, непарични възнаграждения и възнаграждения, дължими на клиента (ако има такива). При договори с повече от едно задължения за изпълнение цената на сделката се разпределя към всяко задължение за изпълнение на база индивидуалните продажни цени на всяка стока и/или услуга, определени по един от допустимите в МСФО 15 методи, като приоритет се дава на метода на „наблюдаемите продажни цени”.
2.4.3. Задължения за изпълнение по договори с клиенти
Приходи от административно обслужване (такса управление)
Софарма имоти предоставя услуги, свързани с управление и обща поддръжка на инвестиционните имоти, отдавани под наем. Дружеството отчита услугите като едно задължение за изпълнение и признава приходите от тях в течение на времето, тъй като клиентът едновременно получава и потребява ползите, предоставяни от дружеството. Ръководството е преценило, че дружеството има право на възнаграждение от клиентите в размер, който съответства директно на създадената стойност за клиента от извършените от дружеството дейности. В тази връзка Софарма имоти признава приходи от административно обслужване на имотите (такса управление) в размера, за който дружеството има право да издаде фактура. Приходите от административно обслужване на имотите (такса управление) са представени брутно от разходите свързани с предоставяне на съответните услуги, тъй като дружеството е оценило, че действа като принципал в тези договорености.
Приходи от продажба на имоти
Приходите от продажба на имоти се признават в печалбата или загубата за периода в определен момент във времето, когато контролът върху актива бъде прехвърлен към клиента, което обикновено е при прехвърляне правото на собственост върху инвестиционните имоти.
2.4.4. *Салда по договори с клиенти*
Търговски вземания и активи по договори
Активът по договор е правото на дружеството да получи възнаграждение в замяна на стоките или услугите, които е прехвърлило на клиента, но което не е безусловно (начисление за вземане). Ако чрез прехвърляне на активите и/или предоставянето на услугите дружеството изпълни задължението си преди клиента да заплати съответното възнаграждение и/или преди плащането да стане дължимо, актив по договор се признава за заработеното възнаграждение (което е под условие). Признатите активи по договор се рекласифицират като търговско вземане, когато правото на възнаграждение стане безусловно. Правото на възнаграждение се счита за безусловно, ако единственото условие за това, плащането на възнаграждението да стане дължимо, е изтичането на определен период от време.
Пасиви по договори
Като пасив по договор дружеството представя получените от клиента плащания и/или безусловно право да получи плащане, преди да е изпълнило задълженията си за изпълнение по договора. Пасивите по договор се признават като приход, когато (или като) удовлетвори задълженията за изпълнение.
Активите и пасивите по договор се представят към другите вземания и задължения в отчета за финансовото състояния. Те се включват в групата на текущите активи, когато матуритетът им е в рамките на 12 месеца или в обичаен оперативен цикъл на дружеството, а останалите – като нетекущи. Активите и пасивите, произтичащи от един договор се представят нетно в отчета за финансовото състояние, дори ако те са резултат от различни договорни задължения по изпълнението на договора.
След първоначалното признаване, търговските вземания и активите по договора се подлагат на преглед за обезценка в съответствие с правилата на МСФО 9 Финансови инструменти.
Приходите от наем се признават на линеен принцип за периода, за който ефективно се отнасят получените и/или подлежащите за получаване суми на наемната плата. Префактурираните разходи към наемателите, за които дружеството не носи риск, се отчитат само като паричен оборот, но са изключени от позициите на приходите и разходите. Предплатените наеми се признават първоначално като получен аванс в отчета за финансовото състояние и се включват в текущите приходи в периода, за който са предплатени.
Печалбите или загубите, възникващи от промяната в справедливата стойност на инвестиционните имоти се представят на отделен ред в отчета за всеобхватния доход – за периода, през който възникват.
Разходите в дружеството се признават в момента на тяхното възникване и на база принципите на начисляване и съпоставимост, и до степента, до която това не би довело за признаване на активи/пасиви, които не отговарят на определенията за такива съгласно МСФО.
Разходите за бъдещи периоди се отлагат за признаване като текущ разход за периода, през който договорите за които се отнасят, се изпълняват.
Загубите, възникнали в резултат на преоценка на инвестиционни имоти до справедлива стойност се представят на отделен ред в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Финансовите разходи се включват в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината), когато възникнат, като се посочват отделно от финансовите приходи и се състоят от: разходи за лихви по получени заеми, банкови такси по заеми и гаранции, нетна загуба от курсови разлики по заеми в чуждестранна валута.
Дружеството прави анализ и оценка дали даден договор представлява или съдържа елементи на лизинг на началната дата на лизинга, която е по-ранната от двете дати - датата на лизинговото споразумение или датата на ангажирането на страните с основните условия на лизинговия договор.
Даден договор представлява или съдържа лизинг, ако по силата на него се прехвърлят срещу възнаграждение правото на контрол над използването на даден актив за определен период от време.
Лизингодател
Дружеството класифицира всеки от своите лизингови договори като договор за оперативен или договор за финансов лизинг. Когато с договора за лизинг се прехвърлят по същество всички съществени рискове и стопански изгоди от собствеността върху основния актив, той се класифицира като договор за финансов лизинг, всички останали договори се класифицират като договори за оперативен лизинг.
Оперативен лизинг
Софарма имоти АДСИЦ обичайно е страна по договори за оперативен лизинг.
Приходите от наем от оперативните лизинги се признават от дружеството на линейна база за периода на лизинговия договор в отчета за всеобхватния доход и се представят към основните приходи поради оперативния си характер. Първоначалните преки разходи, извършени във връзка с постигането на оперативния лизинг, се прибавят към балансовата стойност на основния актив и се признават като разход през срока на лизинговия договор на линейна база.
Основният актив, предмет на лизинговия договор, остава и се представя в отчета за финансовото състояние на дружеството.
Когато договорът съдържа лизингов и нелизингов компонент дружеството прилага правилата на МСФО 15, за да разпредели общото възнаграждение по договора между отделните компоненти.
Лизингополучател
Дружеството прилага единен модел на признаване и оценка на всички договори за лизинг, с изключение на краткосрочните лизингови договори (лизингов договор със срок от 12 месеца или по-малко от датата на стартиране на лизинга и който не съдържа опция за покупка) и лизинговите договори на активи на ниска стойност (като таблети, персонални компютри, телефони, офис техника и други).
а) активи „право на ползване“
Дружеството признава в отчета за финансовото състояние актив „право на ползване” на датата на стартиране на лизинговите договори, т.е. датата, на която основният актив е на разположение за ползване от страна на дружеството-лизингополучател.
Активите „право на ползване” се представят в отчета за финансовото състояние по цена на придобиване, намалена с натрупаната амортизация, загуби от обезценка и корекциите, вследствие на преоценки и корекции на задължението полизинг. Цената на придобиване включва:
лизингови плащания, извършени към или преди началната дата, намалени с получените стимули по лизинговия договор;
Дружеството амортизира активите с право на ползване на линейна база за по – краткия период от техния полезен живот и срока на лизинговия договор. Амортизацията започва да се начислява от датата на стартиране на лизинга.
Дружеството е избрало да прилага модела на цената на придобиване за активите „право на ползване”.
Активите „право на ползване“ се тестват за обезценка в съответствие с МСС 36 Обезценка на активи, като се прилага политика за определяне и отчитане на обезценката, аналогична на тази при дълготрайните материални активи. Възстановимата стойност на активите „право на ползване“ е по-високата от двете: справедлива стойност без разходи за продажба или стойност при употреба. За определянето на стойността при употреба на активите бъдещите парични потоци се дисконтират до тяхната настояща стойност като се прилага дисконтова норма, която отразява текущите пазарни условия и оценки на времевата стойност на парите и рисковете специфични за съответния актив.
Активите с право на ползване се представят в отчета за финансовото състояние на отделен ред „Активи с право на ползване“ в раздел „Нетекущи активи“, а тяхната амортизация – в отчета за всеобхватния доход на ред „разходи за амортизация“.
б) задължения по лизинг
Дружеството признава задължения по лизинг на датата на стартиране на лизинга, оценени по настояща стойност на лизинговите плащания, които не са изплатени към тази дата. Те включват:
Лизинговите плащания се дисконтират с лихвения процент, заложен в договора, ако той може да бъде непосредствено определен или с диференциалния лихвен процент на дружеството, отразяващ лихвения процент, който би бил приложим при заемане на финансови средства, необходими за получаването на актив със сходна стойност на актива „право на ползване“, за сходен период от време, при сходно обезпечение и сходна икономическа среда.
Лизинговите плащания (вноски) съдържат в определено съотношение финансовия разход (лихва) и приспадащата се част от лизинговото задължение (главница).
Лихвените разходи по лизинга се представят в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) на дружеството през периода на лизинга на периодична база, така че да се постигне постоянен лихвен процент за оставащата неизплатена част от главницата по лизинговото задължение, като се представят като „финансови разходи”.
Задълженията по лизинг се представят към „Други текущи задължения“ в отчета за финансовото състояние.
Дружеството оценява последващо задължението по лизинг като:
Дружеството преоценява задълженията си по лизинг (при което извършва и кореспондиращи записвания към съответните активи „право на ползване“), когато:
Прикорекция на актива с право на ползване, ако балансовата стойност на актива е по-ниска, остатъчната сума на преоценката се признава в печалбата или загубата.
Лизингополучателят отчита изменение на лизинговия договор като отделен лизинг, ако:
в) Краткосрочни лизингови договори и лизингови договори основният актив, по които е с ниска стойност
Дружеството прилага освобождаването по реда на МСФО 16 от изискването за признаване на актив „право на ползване“ и задължение по лизинг за краткосрочни лизингови договори (до 12 месеца) и за лизингови договори на активи на ниска стойност, които дружеството счита, че са на ниска стойност като нови и се използват самостоятелно в дружеството, без да са зависими и тясно свързани с други активи.
Плащанията във връзка с краткосрочни лизингови договори и лизингови договори, по които основният актив е с ниска стойност се признават директно като текущ разход в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) на база линеен метод за периода на лизинга.
2.7. Инвестиционни имоти
Съставът на инвестиционните имоти на дружеството включва две основни групи:
и
чието предназначение е да се държат дългосрочно с цел предоставянето им под наем, лизинг или аренда, и/или за постигане на нарастване на стойността им, като дружеството получава от тях изключително приходи от наем.
Инвестиционните имоти са представени във финансовия отчет по справедлива стойност (Приложение 2.21). В стойността на имотите са включени и всички трайно прикрепени друг тип дълготрайни материални активи, без които съответният имот не би могъл да осъществява предназначението си.
Инвестиционните имоти не се амортизират.
Първоначално оценяване
При първоначалното си придобиване имотите се оценяват по цена на придобиване (себестойност), която включва покупната цена и всички преки разходи, необходими за привеждане на имота като актив в работно състояние. Преките разходи са: разходи за подготовка на обекта, разходи за първоначална покупка и/или изграждане, разходи за хонорари на лица, свързани с проекта по изграждането на имота, невъзстановяеми такси и данъци и др.
Покупната цена на всеки имот предварително, преди сделката, се подкрепя и съпоставя чрез оценка на независим лицензиран оценител.
Като компонент от цената на придобиване (себестойността) на имотите придобити чрез строителство за срока на изграждането им се капитализират и разходите по заемите и/или други привлечени средства, с които пряко се финансира придобиването и/или строителството на тези имоти (Приложение 11).
Последващо оценяване
След първоначално признаване инвестиционните имоти се оценяват и отчитат по справедлива стойност. Оценките на справедливата стойност на имотите всяка година се правят със съдействието на независим оценител.
Ефектите от преоценката до справедлива стойност се третират и представят в състава на приходите от дейността в отчета за всеобхватния доход за отчетния период, в който възникват.
Последващи разходи
Разходите за ремонти и поддръжка се признават за текущи в периода, през който са направени. Извършени последващи разходи, свързани с инвестиционните имоти, които имат характер на подмяна и/или добавяне на определени възлови части/компоненти, или на преустройство и реконструкция, се капитализират към балансовата стойност на съответния актив /имот/ при условие, че отговарят на критериите за признаване на инвестиционен имот. Същевременно, неамортизираната част на заменените компоненти се изписва от балансовата стойност на активите и се признава в текущите разходи за периода на преустройството.
Печалби и загуби от продажба
Инвестиционните имоти се отписват от отчета за финансовото състояние, когато се извадят трайно от употреба и не се очакват от тях бъдещи стопански изгоди или се продадат. Печалбите или загубите от продажби на отделни активи от групата на “инвестиционните имоти” се определят чрез сравняването на приходите от продажбата и балансовата стойност на актива към датата на продажбата. Те се посочват нетно към “други доходи от дейността” на лицевата страна на отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Другите дълготрайни материални активи са представени във финансовия отчет по цена на придобиване, намалена с натрупаната амортизация и загубите от обезценка. В техния състав са включени стопански инвентар и оборудване и апаратура.
Първоначално оценяване
При първоначалното им придобиване другите дълготрайни материални активи се оценяват по цена на придобиване (себестойност), която включва покупната цена, и всички преки разходи (за първоначална доставка и обработка, за монтаж и др.п.), необходими за привеждане на актива в работно състояние.
Придобит от дружеството материален актив се признава в групата на другите дълготрайни материални активи, когато се очаква той да бъде използван в дейността на дружеството (за предоставянето на други услуги или за административни цели) за период по-дълъг от една година.
Последващо оценяване
Избраният от дружеството подход за последваща оценка на другите дълготрайни материални активи е моделът на цената на придобиване по МСС 16, т.е. те са представени по цена на придобиване (себестойност), намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка.
Методи на амортизация
Дружеството използва линеен метод на амортизация на другите дълготрайни материални активи. Амортизирането на активите започва, от първо число на месеца следващ датата на въвеждане. Полезният живот по групи активи е определен както следва:
Обезценка на активи
Балансовите стойности на другите дълготрайни материални активи подлежат на преглед за обезценка, когато са налице събития или промени в обстоятелствата, които показват, че балансовата им стойност би могла да се отличава трайно от възстановимата им стойност. Загубите от обезценка се отчитат в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Печалби и загуби от продажба
Другите дълготрайни материални активи се отписват от отчета за финансовото състояние, когато се извадят трайно от употреба и не се очакват от тях бъдещи стопански изгоди или се продадат. Печалбите или загубите от продажби на отделни активи от групата на “другите дълготрайни материални активи” се определят чрез сравняването на приходите от продажбата и балансовата стойност на актива към датата на продажбата. Те се посочват нетно, към “други доходи от дейността” в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Нематериалните активи са представени във финансовия отчет по цена на придобиване (себестойност), намалена с натрупаната амортизация и загубите от обезценка. Цената на придобиване включва покупната стойност и всички други преки разходи по сделката. В техния състав са включени лицензи за ползване на програмни продукти.
В дружеството се прилага линеен метод на амортизация на нематериалните активи при определен полезен живот от 3-5 г.
Балансовата стойност на нематериалните активи подлежи на преглед за обезценка, когато са налице събития, или промени в обстоятелствата, които посочват, че балансовата стойност би могла да надвишава възстановимата им стойност. Загубата от обезценка, като разлика до възстановимата стойност, се признава веднага в периода на установяване в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Нематериалните активи се отписват от отчета за финансовото състояние, когато се извадят трайно от употреба и не се очакват от тях бъдещи стопански изгоди или се продадат. Печалбите или загубите от продажби на отделни активи от групата на “нематериалните активи” се определят чрез сравняването на приходите от продажбата и балансовата стойност на актива към датата на продажбата. Те се посочват нетно към “други доходи от дейността” на лицевата страна на отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Търговските вземания представляват безусловно право на дружеството да получи възнаграждение по договори с клиенти и други контрагенти (т.е. то е обвързано само изтичане на време преди изплащането на възнаграждението).
Първоначално оценяване
Търговските вземания се представят и отчитат първоначално по справедлива стойност на база цената на сделката, която стойност е обичайно равна на фактурната им стойност, освен ако те съдържат съществен финансиращ компонент, който не се начислява допълнително. В този случай те се признават по сегашната им стойност, определена при дисконтова норма в размер на лихвен процент, преценен за присъщ на длъжника.
Последващо оценяване
Дружеството държи търговските вземания единствено с цел събиране на договорни парични потоци и ги оценява последващо по амортизирана стойност, намалена с размера на натрупаната обезценка за очаквани кредитни загуби (Приложение 2.20.1).
Обезценка
Дружеството прилага модела на очакваните кредитни загуби за целия срок на всички търговски вземания, използвайки опростения подход, допускан от МСФО 9, и на база матричен модел за процента на загубата.
Обезценката на вземанията се начислява чрез съответна кореспондентна корективна сметка за всеки вид вземане към статията “Възстановена/(начислена) обезценка на финансови активи, нетно“ на лицевата страна на отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Паричните средства включват касовите наличности и наличностите по разплащателните сметки, а паричните еквиваленти - депозити в банки с оригинален матуритет до три месеца и средствата на депозитите с по-дълъг матуритет, които са свободно разполагаеми за дружеството съгласно условията на договореностите с банките по време на депозита (Приложение 2.20.1).
Последващо оценяване
Паричните средства и еквиваленти в банки се представят последващо по амортизирана стойност намалена с натрупаната обезценка за очаквани кредитни загуби.
За целите на изготвянето на отчета за паричните потоци:
Търговските и другите текущи задължения в отчета за финансово състояние се представят по стойността на оригиналните фактури (цена на придобиване), която се приема за справедливата стойност на сделката и ще бъде изплатена в бъдеще срещу получените стоки и услуги. В случаите на разсрочени плащания над обичайния кредитен срок, при които не е предвидено допълнително плащане на лихва или лихвата значително се различава от обичайния пазарен лихвен процент, задълженията се оценяват първоначално по тяхната справедлива стойност на база сегашната им стойност при дисконтова норма, присъща за дружеството, а последващо – по амортизирана стойност.
Всички заеми и други привлечени финансови ресурси първоначално се признават и оценяват по себестойност (номинална сума), която се приема за справедлива стойност на полученото по сделката, нетно от преките разходи, свързани с тези заеми и привлечени ресурси. След първоначалното признаване, лихвоносните заеми и други привлечени ресурси, последващо се оценяват по амортизируема стойност. Амортизируемата стойност е изчислена като са взети предвид всички видове такси, комисионни и други разходи, вкл. дисконт или премия, асоциирани с тези заеми. Печалбите и загубите се признават в отчета за всеобхватния доход като финансови приходи или разходи (лихва) през периода на амортизация или когато задълженията се отпишат или редуцират (Приложение № 2.20.2.)
Лихвоносните заеми и други привлечени финансови ресурси се класифицират като текущи, освен ако и за частта от тях, за която дружеството има безусловно право да уреди задължението си в срок над 12 месеца от датата на отчета за финансово състояние.
Разходите по заеми, които пряко се отнасят към придобиването, строителството или производството на отговарящ на условията /квалифициран/ актив, се капитализират като част от стойността на този актив. Отговарящ на условията /квалифициран/ актив е актив, който непременно изисква поне 12-месечен период от време, за да стане готов за предвижданата му употреба или продажба.
Размерът на разходите по заеми, които могат да се капитализират в стойността на един отговарящ на условията /квалифициран/ актив, се определя чрез коефициент /норма/ на капитализация. Коефициентът на капитализация е среднопретеглената величина на разходите по заеми, отнесени към заемите на дружеството, които са непогасени през периода, с изключение на заемите, извършени специално с цел придобиване на един отговарящ на условията /квалифициран/ актив. Разходите по заеми за тях се капитализират пряко.
Капитализирането на разходите по заеми като част от стойността на един отговарящ на условията /квалифициран/ актив започва, когато са изпълнени следните условия: извършват се разходите за актива, извършват се разходите по заеми и в ход са дейности, които са необходими за подготвяне на актива за предвижданата му употреба или продажба. Разходите по заеми се намаляват и с всякакъв инвестиционен доход от временното инвестиране на средствата от тези заеми. Капитализацията на разходите по заеми се преустановява, когато са приключени всички дейности, необходими за подготвянето на отговарящия на условията /квалифициран/ актив за предвижданата му експлоатация или продажба.
Всички други разходи по заеми (извън подлежащите на капитализиране) се отчитат като разход в периода, в който възникват.
Трудовите и осигурителни отношения с работниците и служителите се основават на разпоредбите на Кодекса на труда и на разпоредбите на действащото осигурително законодателство.
Дългосрочни доходи
Планове с дефинирани вноски
Основно задължение на дружеството в качеството му на работодател е да извършва задължително осигуряване на наетия си персонал за фонд “Пенсии”, допълнително задължително пенсионно осигуряване (ДЗПО), фонд “Общо заболяване и майчинство” (ОЗМ), фонд “Безработица”, фонд “Трудова злополука и професионална болест” (ТЗПБ) и здравно осигуряване. Размерите на осигурителните вноски са регламентирани в Кодекса за социално осигуряване (КСО), както и в Закона за бюджета на ДОО и Закона за бюджета на НЗОК за съответната година. Вноските се разпределят между работодателя и осигуреното лице в съответствие с правилата на КСО.
Тези осигурителни пенсионни планове, прилагани от дружеството в качеството му на работодател, са планове с дефинирани вноски. При тях работодателят плаща месечно определени вноски в държавните фонд “Пенсии”, фонд “ОЗМ”, фонд “Безработица”, фонд “ТЗПБ”, както и в универсални и професионални пенсионни фондове - на база фиксирани по закон проценти и няма правно или конструктивно задължение да доплаща във фондовете бъдещи вноски в случаите, когато те нямат достатъчно средства да изплатят на съответните лица заработените от тях суми за периода на трудовия им стаж. Аналогични са и задълженията по отношение на здравното осигуряване.
Към дружеството няма създаден и функциониращ частен доброволен осигурителен фонд.
Дължимите от дружеството вноски по плановете с дефинирани вноски за социалното и здравно осигуряване се признават като текущ разход в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата), освен ако даден МСФО не изисква тази сума да се капитализира в себестойността на определен актив, и като текущо задължение в недисконтиран размер, заедно и в периода на полагане на труда и на начислението на съответните доходи на наетите лица, с които доходи вноските са свързани.
Краткосрочни доходи
Краткосрочните доходи за персонала под формата на възнаграждения, бонуси и социални доплащания и придобивки (изискуеми в рамките на 12 месеца след края на периода, в който персоналът е положил труд за тях или е изпълнил необходимите условия) се признават като разход в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината), освен ако даден МСФО не изисква тази сума да се капитализира в себестойността на определен актив, за периода, в който е положен трудът за тях или са изпълнени изискванията за тяхното получаване, и като текущо задължение (след приспадане на всички платени вече суми и полагащи се удръжки) в размер на недисконтираната им сума.
Към датата на всеки финансов отчет дружеството прави оценка на сумата на очакваните разходи по натрупващите се компенсируеми отпуски, която се очаква да бъде изплатена като резултат от неизползваното право на натрупан отпуск. В оценката се включват приблизителната преценка за разходите за самите възнаграждения и разходите за вноски по задължителното обществено социално и здравно осигуряване, които работодателят дължи върху тези суми.
Тантиеми и бонусни схеми
Бонуси, премии и тантиеми се признават за периода на заработване и при постигане на критериите и условията на съответния план за заработване на правата по него, като тяхната оценка отразява най-добрата преценка на сумата, която се очаква да се изплати като възнаграждение на съответните лица, ведно със съпътстващите ги вноски за осигуровки и други подобни.
Съгласно устава на дружеството, членовете на съвета на директорите имат право да получат променливо възнаграждение (тантием) по решение на Общого събрание на акционерите (ОСА). ОСА е взело решение за изплащане на допълнително възнаграждение на изпълнителния директор в размер на 1 % от финансовия резултат на дружеството за 2022 г. определен съгласно чл.29 от ЗДСИЦДС. Съгласно политиката за изплащане на възнагражденията на СД изплащането на не по-малко от 40% от възнаграждението се разсрочва пропорционално на равни годишни вноски, за период от три години, считано от датата на заседанието на ОСА, на което е взето решение за изплащането му. Сумите на този тип възнаграждения се признава след вземане на решение от СД и подлежат на одобрение от Общото събрание на акционерите и се представя в отчета за финансовото състояние, статия „задължения към персонала”.
СОФАРМА ИМОТИ АДСИЦ е създадено като акционерно дружество със специална инвестиционна цел, учредено е по реда на Търговския закон и Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС - обн. ДВ. бр.21 от 12 Март 2021 г., в сила от 16.03.2021 г.). Предметът му на дейност е ограничен само до инвестиране в недвижими имоти в Република България. Основният капитал на дружествата със специална инвестиционна цел не може да бъде по-малък от 500 х. лв. и се набира само от парични вноски, което е изпълнено от СОФАРМА ИМОТИ АДСИЦ. Акционерите отговарят за задълженията на дружеството до размера на своето акционерно участие в капитала и могат да претендират връщане на това участие само в производство по ликвидация или несъстоятелност. Акционерният капитал е оценен по номиналната стойност на издадените акции.
Сделките, с които при спазване на специалните изисквания на ЗДСИЦДС дружеството инвестира в недвижими имоти, са нормативно защитени от предявяването на искове за нищожност или за относителна недействителност по отношение на кредиторите на продавачите на имотите, в случаите, когато за някой от тях се открие производство за несъстоятелност.
Съгласно изискванията на Търговския закон дружеството формира резерв - “фонд Резервен” за сметка на средствата, получени над номиналната стойност на акциите при издаването им (премиен резерв).
Поради статута на дружеството, като акционерно дружество със специална инвестиционна цел, то няма законово задължение за разпределяне на 10% от печалбата за годината за фонд Резервен, както останалите акционерни дружества, и не прави такова разпределение.
Средствата от фонда могат да се използват само за покриване на годишната загуба и на загуби от предходни години.
Печалбата или загубата на акция се изчисляват като се раздели печалбата или загубата за периода, коригирана допълнително по реда на ЗАКОН за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (чл.29), за да се определи сумата от нея, която подлежи на разпределение между акционерите, притежатели на обикновени акции, на средно-претегления брой на държаните обикновени акции за периода.
Средно-претегленият брой акции представлява броят на държаните обикновени акции в началото на периода, коригиран с броя на обратно изкупените обикновени акции и на новоиздадените такива през периода, умножен по средно-времевия фактор. Този фактор изразява броя на дните, през които конкретните акции са били държани, спрямо общия брой на дните през периода.
Печалба или загуба на акции с намалена стойност не се изчисляват, тъй като няма издадени потенциални акции с намалена стойност.
Дружеството е приело да изчислява два показателя: “печалба/(загуба) на една акция (преди задължителен дивидент)” и “печалба/(загуба) на една акция (след задължителен дивидент)” (Приложение 18).
Статутът на дружеството като акционерно дружество със специална инвестиционна цел определя специфичната политика на разпределение на дивидентите на акционерите:
Поради тази специфика задължителният по закон дивидент в размер на не по-малко от 90% от реализираната печалба, преизчислена по чл. 29 от ЗДСИЦДС, се признава като задължение в текущата година и намаление на неразпределената печалба в отчета за финансовото състояние.
След влизане в сила на новия Закон за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (отм. ДВ. бр.21 от 12 Март 2021 г., в сила от 16.03.2021 г.), дружествата със специална инвестиционна цел са длъжни да преобразуват финансовия резултат съгласно него и да спазят разпоредбата на чл. 29 ал.3 от ЗДСИЦДС.
2.19. Сегментно отчитане
Дружеството идентифицира своите отчетни сегменти и оповестява информация по сегменти в съответствие с организационната и отчетна структура, използвана от ръководството. Оперативните сегменти са компоненти на бизнеса, които се оценяват редовно от членовете на ръководството, вземащи оперативните решения - като се използва финансова и оперативна информация, изготвена конкретно за сегмента, за целите на текущото наблюдение и оценяване на резултатите от дейността (изпълнението) и разпределението на ресурсите на дружеството. Финансовата сегментна информация в публичните му отчети се оповестява на същата основа, каквато се използва за вътрешни цели, което да позволява на инвеститорите да видят дружеството през позицията на ръководството.
Оперативните сегменти на дружеството текущо се наблюдават и направляват поотделно, като всеки оперативен сегмент представлява отделна бизнес област, която обслужва различни пазари и тип клиенти, и респ. е носител на различни бизнес ползи и рискове – според типа на инвестиционните имоти. Същите включват два типа обекти в зависимост от организационното им обособяване и способността да генерират парични потоци:
– оперативен сегмент Софарма Бизнес Тауърс;
– оперативен сегмент – обекти в страната (включва всички останали недвижими имоти – търговски обекти и административни и банкови офиси).
Информация по оперативни сегменти
Софарма имоти АДСИЦ използва като основен измерител на резултатите на оперативните сегменти – брутен марж (печалба). Тя се определя като разлика между сегментните приходи и сегментните разходи, пряко съотносими към съответния сегмент. Определението на дружеството за този показател може да се различава от това на други дружества. Ръководството използва редовно този измерител при оценяването на резултатите в оперативните сегменти и за разпределянето на ресурси между оперативните сегменти. Сегментните активи, пасиви, респ. приходи, разходи и резултати включват тези, които са и могат да бъдат директно относими към съответния сегмент, както и такива, които могат да бъдат разпределени на разумна база. Обичайно това са: приходите от наеми, печалбите и загубите от преоценки до справедлива стойност, разходите за поддръжка на имотите, активите включват самите инвестиционни имоти и вземания за наеми при ползването им, а пасивите – задълженията по получени кредити за изграждане на инвестиционни имоти и към доставчици за услуги по поддръжката и експлоатацията на имотите. Капиталовите разходи (инвестиции) по бизнес сегменти са отграничимите разходи, извършени през периода за придобиването или по изграждането на секторни активи (основно инвестиционни имоти), които се очаква да бъдат изполвани/държани през повече от един период.
Дружеството управлява задълженията по привлечени финансови средства на ниво предприятие и те не се разпределят на сегментно ниво, освен ако не са пряко обвързани с финансирането на дейности на определен сегмент, както и задълженията за дивиденти и по данъци.
В дружеството няма практика да се извършват регулярни междусегментни продажби и трансфери. Прехвърлянето на активи в рамките на или между сегментите не се разглеждат като междусегментни продажби и се отчитат без да се признават печалби или загуби. Резултатите от дейности, които се считат за случайни спрямо основните типове операции (дейности) на дружеството, както и неразпределяемите разходи, пасиви и активи, се отчитат отделно към позицията „общи на ниво предприятие”. Тези суми по принцип включват лихвените приходи и разходи (освен ако не са пряко свързани с определен сегмент) разходите и разчетите, свързани с общото управление и администриране на дружеството, данъците и дивидентите.
Прилаганата счетоводна политика за отчитането по сегменти се основава на тази, използвана от дружеството за изготвяне на публичните си отчети по закон.
2.20. Финансови инструменти
Финансов инструмент е всеки договор, който поражда едновременно както финансов актив в едно предприятие, така и финансов пасив или инструмент на собствения капитал в друго предприятие.
Първоначално признаване, класификация и оценяване
Дружеството първоначално признава финансов актив в момента, в който стане страна по договорно споразумение, и го класифицира съгласно бизнес модела за управление на финансови активи и характеристиките на договорените парични потоци.
Класификацията на финансовите активи при първоначалното им придобиване зависи от характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив и бизнес модела на Дружеството за тяхното управление.
При първоначалното им признаване финансовите активи се класифицират в три групи, според последващата им оценка: по амортизирана стойност; по справедлива стойност през другия всеобхватен доход; и по справедлива стойност през печалбата или загубата.
С изключение на търговските вземания, които не съдържат съществен компонент на финансиране, или за които Дружеството е приложило практически целесъобразна мярка, Дружеството първоначално оценява финансовия актив по справедлива стойност, плюс, в случай на финансови активи, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата, разходите по сделката. Търговските вземания, които не съдържат съществен компонент на финансиране, и за които Дружеството е приложило практически целесъобразна мярка, се оценяват по цената на сделката, определена съгласно МСФО 15.
Класификацията на финансовите активи при първоначалното им признаване зависи от характеристиките на договорните парични потоци на съответния финансов актив и бизнес модела на дружеството за неговото управление.
За да бъде класифициран и оценяван по амортизирана стойност или по справедлива стойност в друг всеобхватен доход, условията на даден финансов актив трябва да пораждат парични потоци, които представляват "само плащания по главницата и лихвата (СПГЛ)" по неиздължената сума на главницата. За целта се извършва анализ чрез тест на СПГЛ на нивото на инструмента.
Бизнес моделът на Дружеството за управление на финансови активи се отнася до начина, по който управлява финансовите си активи, за да генерира парични потоци. Бизнес моделът определя дали паричните потоци ще бъдат резултат от събирането на договорните парични потоци, продажбата на финансовите активи или и двете.
Последващо оценяване
Класификационни групи
За целите на последващото оценяване финансовите активи се класифицират в четири категории:
За целите на последващото оценяване финансовите активи на дружеството са класифицирани като финансови активи по амортизирана стойност (дългови инструменти).
Ръководството на Дружеството е преценило, че финансовите активи представляващи парични средства в банки, търговски вземания и вземания от свързани предприятия се държат от Дружеството с цел получаване на договорените парични потоци и се очаква да доведат до парични потоци, представляващи единствено плащания на главница и лихви (прилаган бизнес модел).
Финансовите активи по амортизирана стойност впоследствие се оценяват на база метода на ефективния лихвен процент (ЕЛП). Те подлежат на обезценка. Печалбите и загубите се признават в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината), когато активът бъде отписан, модифициран или обезценен.
Отписване
Финансовите активи се отписват от отчета за финансово състояние на дружеството, когато правата за получаване на парични средства от тези активи са изтекли, или са прехвърлени, или Дружеството е поело задължението да плати напълно получените парични потоци, без съществена забава, към трета страна чрез споразумение за прехвърляне; при което или (а) Дружеството е прехвърлило в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху актива; или (б) Дружеството нито е прехвърлило, нито е запазило в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху актива, но не е запазило контрола върху него.
Когато Дружеството е прехвърлило правата си за получаване на парични потоци от актива или е встъпило в споразумение за прехвърляне, то прави оценка на това дали и до каква степен е запазило рисковете и ползите от собствеността. Когато то нито е прехвърлило, нито е запазило в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху финансовия актив, нито е прехвърлило контрола върху него, то продължава да признава прехвърления актив, до степента на продължаващото си участие в него.
В този случай Дружеството признава и свързаното задължение. Прехвърленият актив и свързаното задължение се оценяват на база, която отразява правата и задълженията, които Дружеството е запазило.
Обезценка на финансови активи
Дружеството признава коректив (провизия за обезценка) за очаквани кредитни загуби за всички дългови инструменти, които не се отчитат по справедлива стойност през печалбата или загубата. Очакваните кредитни загуби се изчисляват като разлика между договорните парични потоци, дължими съгласно условията на договора, и всички парични потоци, които дружеството очаква да получи, дисконтирани с първоначалния ефективен лихвен процент. Очакваните парични потоци включват и паричните потоци от продажбата на държаното обезпечение или други кредитни подобрения, които представляват неразделна част от условията на договора.
За изчисляване на очакваните кредитни загуби на търговските вземания дружеството е избрало и прилага опростен подход на база матрица заизчисление на очаквани кредитни загуби и не проследява последващите промени в кредитния им риск. При този подход то признава коректив (провизия за обезценка) въз основа на очакваната кредитна загуба за целия срок на вземанията към всяка отчетна дата. Дружеството е разработило и прилага матрица за провизиране, която се базира на историческия опит по отношение на кредитните загуби, коригирани с прогнозни фактори, специфични за длъжниците и за икономическата среда и за които е установена корелационна връзка с процента на кредитните загуби.
За изчислението на очакваните кредитни загуби по паричните средства и еквиваленти в банки, Дружеството прилага общия подход за обезценка, определен от МСФО 9. Съгласно този подход Дружеството прилага “тристепенен“ модел за обезценка въз основа на промени спрямо първоначалното признаване на кредитното качество на финансовия инструмент (актив). За целта се прилага рейтингов модел, като се използват рейтингите на банките, определени от международно признати рейтингови фирми като Moody’s, Fitch, S&P, BCRA и Bloomberg. На тази база, от една страна, се използват публични данни за PD (вероятности за неизпълнение), рефериращи към рейтинга на съответната банка, а от друга, от промяната на рейтинга на съответната банка, Дружеството оценява наличието на завишен кредитен риск. Загубите при неизпълнение се оценяват съобразно наличието на гарантирани и/или обезпечени суми по банковите сметки.
Финансовите активи се отписват, когато не съществува разумно очакване за събиране на паричните потоци по договора.
Първоначално признаване, класификация и оценяване
При първоначално им признаване финансовите пасиви се класифицират като: такива по справедлива стойност в печалбата или загубата, или като заеми и привлечени средства, търговски или други задължения.
Първоначално всички финансови пасиви се признават по справедлива стойност, а в случая на заеми и привлечени средства и търговски и други задължения, нетно от пряко свързаните разходи по сделката.
Финансовите пасиви на дружеството включват търговски и други задължения, заеми и други привлечени средства.
Последващо оценяване
Последващото оценяване на финансовите пасиви зависи от тяхната класификация.
Класификационни групи
Получени заеми и други привлечени средства
След първоначалното им признаване, дружеството оценява лихвоносните заеми и привлечени средства по амортизирана стойност, чрез метода на ефективния лихвен процент. Печалбите и загубите се признават в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината), когато съответният финансов пасив се отписва, както и чрез амортизацията на база ефективен лихвен процент.
Амортизираната стойност се изчислява като се вземат под внимание каквито и да било дисконти или премии при придобиването, както и такси или разходи, които представляват неразделна част от ефективния лихвен процент. Амортизацията се включва като “финансов разход” в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Отписване
Финансовите пасиви се отписват, когато задължението бъде погасено, или прекратено, или изтече. Когато съществуващ финансов пасив бъде заменен с друг от същия кредитодател при по същество различни условия, или условията на съществуващ пасив бъдат съществено променени, тази размяна или модификация се третира като отписване на първоначалния пасив и признаване на нов. Разликата в съответните балансови суми се признава в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Някои от активите и пасивите на дружеството се оценяват и представят и/или само оповестяват по справедлива стойност за целите на финансовото отчитане. Такива са: инвестиционните имоти, получени банкови заеми, определени търговски и други вземания и задължения, които се оценяват на повтаряща се (ежегодна) база.
Справедливата стойност е цената, която би била получена при продажбата на даден актив или платена при прехвърлянето на пасив в обичайна сделка между независими пазарни участници на датата на оценяването. Справедливата стойност е изходяща цена и се базира на предположението, че операцията по продажбата ще се реализира или на основния пазар за този актив или пасив, или в случай на липса на основен пазар – на най-изгодния пазар за актива или пасива. Както определеният като основен, така и най-изгодният пазар са такива пазари, до които дружеството задължително има достъп.
Измерването на справедливата стойност се прави от позицията на предположенията и преценките, които биха направили потенциалните пазарни участници когато те биха определяли цената на съответния актив или пасив, като се допуска, че те биха действали за постигане на най-добра стопанска изгода от него за тях.
При измерването на справедливата стойност на нефинансови активи винаги изходната точка е предположението какво би било за пазарните участници най-доброто и най-ефективно възможно използване на дадения актив.
Дружеството прилага различни оценъчни техники, които биха били подходящи спрямо спецификата на съответните условия и обекти, и за които разполага с достатъчна база от входящи данни, като се стреми да използва в максимална степен наличната публично наблюдаема информация и респ. – да минимизира използването на ненаблюдаема информация.
То използва и трите допустими подхода, пазарния, приходния и разходния подход, като най-често прилаганата оценъчна техника е методът за капитализирани доходи от наем.
Справедливата стойност на всички активи и пасиви, които се оценяват и/или оповестяват във финансовите отчети по справедлива стойност, се категоризира в рамките на следната йерархия на справедливите стойности, а именно:
Ниво 1 – Котирани (некоригирани) пазарни цени на активен пазар за идентични активи или пасиви, както и на пазарни нива на наеми на имоти със сходни характеристики;
Ниво 2 – Оценъчни техники, при които се използват входящи данни, които са различни от директно котирани пазарни цени на имоти и наеми, но са пряко или косвено достъпни за наблюдение, вкл. когато котираните цени са обект на значителни корекции; и
Ниво 3 – Оценъчни техники, при които се използват входящи данни, които в значителната си част са ненаблюдаеми.
Дружеството прилага основно справедлива стойност Ниво 2 и Ниво 3.
За тези активи и пасиви, които се оценяват по справедлива стойност във финансовите отчети на повтаряема база, дружеството прави преценка към датата на всеки отчет дали е необходим трансфер в нивата на йерархия на справедливата стойност на даден актив или пасив в зависимост от разполагаемите и използваните към тази дата входящи данни.
В дружеството са разработени вътрешни правила и процедури по измерването на справедливата стойност на различните видове активи и пасиви. За целта специално лице от третото лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС е оторизирано да организира осъществяването на целия оценъчен процес, вкл. да координира и наблюдава работата на външните оценители. То съгласува този процес с изпълнителния директор. Дружеството използва експертизата на външни лицензирани оценители за определяне на справедливите стойности на инвестиционните имоти. Изборът на такива оценители се прави на годишна база, като се използват критерии на чл.22 от ЗДСИЦДС. Периодично се преценява необходимостта от ротация на външните оценители – на всеки три-пет години. Приложението на оценъчните подходи и техники, както и използваните входящи данни за всеки случай на измерване на справедлива стойност, са обект на задължително обсъждане и координиране между външните експерти-оценители и специално определеното лице по оценките, както и приемането на издаваните оценителски доклади – особено по отношение на съществените предположения и крайните заключения и предложения за размера на справедливата стойност. Финалните оценки на справедливата стойност подлежат на одобрение от изпълнителния директор на дружеството.
На датата на всеки финансов отчет съобразно счетоводната политика на дружеството специално определеното лице по оценките прави общ анализ на предварително събрана информация за движението в стойностите на активите и пасивите, които подлежат на оценка или оповестяване по справедлива стойност, за типа налични данни и възможните фактори за наблюдаваните промени, и предлага за одобрение пред изпълнителния директор подхода за измерване на справедливите стойности на съответните активи и пасиви към тази дата. При необходимост това се консултира изрично с използваните външни оценители.
Резултатите от оценъчния процес на измерване на справедливата стойност се представят на одитния комитет и на независимите одитори на дружеството.
За целите на оповестяванията на справедливата стойност, дружеството е групирало съответните си активи и пасиви на база тяхната същност, основни характеристики и рискове, както и на йерархичното ниво на справедливата стойност.
Приходи от договори с клиенти
Дружеството е приложило следните преценки, които оказват съществено влияние върху определянето на размера и момента на възникване на приходите от договори с клиенти:
Дружеството има договорености с клиенти, свързани с предоставянето на електричество, водоснабдяване и отопление на наемателите за тяхна сметка. Бизнес стратегията на дружеството не включва предоставянето на такъв тип услуги и следователно, същността на тези договорености е, че дружеството действа като агент на основния доставчик на услугите. Ръководството е определило, че дружеството не контролира услугите преди те да бъдат прехвърлени към клиентите и не е в състояние да управлява тяхното използване или да получава ползите от тях.
Изложените по-долу фактори показват, че дружеството не контролира услугите преди те да бъдат прехвърлени към клиентите. Следователно, то е определилo, че действа в качеството на агент в тези договори.
• Дружеството не носи първостепенната отговорност за изпълнението на обещанието за предоставяне на посочените услуги.
• Дружеството не упражнява усмотрение при определянето на цената на посочените услуги.
Ето защо, разходите свързани с предоставянето на електричество, водоснабдяване и отопление, за сметка на наемателите са представени нетно от префактурираните суми, които се събират от наемателите.
Лизинг
Определяне дали даден договор съдържа лизинг или лизингови елементи
При идентифициране и класифициране на лизинг или на лизингов елемент в даден договор, дружеството преценява дали договорът съдържа идентифициран актив и дали по силата на него се прехвърля контрола над използването на същия актив за съответния по договора срок.
Дружеството като лизингодател
Дружеството е сключило договори за лизинг на търговски и офис площи от притежаваните от него имоти. Ръководството счита, че дружеството запазва всички съществени рискове и изгоди от собствеността върху тези имоти и поради това, договорите се третират като оперативни лизинги. Допълнителна информация е представена в Приложение 3.
Дружеството като лизингополучател
До 2022 г. дружеството бе страна по договор за лизинг на недвижимо имущество – договор за наем на терен в район Искър с обща площ 190 кв.м., който не е подновен след изтичането му. Ръководството е направило преценка и е стигнало до заключение, че в рамките на обхвата на правото си на ползване, определено в договора за лизинг на помещение, дружеството има право да взема съответните решения относно това как и с каква цел да бъде използван актива, като е в състояние да определя работно време и лицата, които имат достъп до него, т.е. той има контрол върху използването.
Обезценки на вземания
Дружеството използва матрица за провизиране за изчисление на очакваните кредитни загуби за търговските вземания. Процентите на провизиране се базират на дните на просрочие.
Матрицата за провизиране първоначално се основава на процентите на просрочие, наблюдавани от Дружеството в исторически план. Дружеството прецизира матрицата, за да коригира историческия опит с кредитните загуби чрез включване на прогнозна информация. Историческите проценти на просрочия се актуализират към всяка отчетна дата и промените в прогнозните приблизителни оценки се анализират.
Оценката на съотношението между наблюдаваните исторически проценти на неизпълнение, прогнозните икономически условия и очакваните кредитни загуби е съществена счетоводна оценка. Стойността на очакваните кредитни загуби е чувствителна към промени в обстоятелствата и прогнозните условия. Историческите кредитни загуби на дружеството и прогнозните икономически условия могат да се отклоняват за действителната несъбираемост в бъдеще. Информацията за очакваните кредитни загуби от търговските вземания са оповестени в Приложение № 14 Търговски вземания и Приложение № 26 Управление на финансовия риск.
Балансовата стойност на вземанията се коригира чрез използването на корективна сметка, където се натрупват всички обезценки, а сумата на загубата от обезценка за периода се признава в отчета за всеобхватния доход (към печалбата или загубата за годината) към „Възстановена/(начислена) обезценка на финансови активи, нетно”.
Загубата от обезценка се възстановява, ако това възстановяване може да бъде обективно отнесено към събитие, станало след като е била призната загуба от обезценка. В случаите на последващо възстановяване на обезценка то се посочва в намаление на загубата от обезценка на реда “ Възстановена/(начислена) обезценка на финансови активи, нетно” за сметка на намаление на коректива.
Справедлива стойност на инвестиционни имоти, ефекти от влошената макроикономическа среда и несигурността в резултат на военния конфликт в Украйна
Инвестиционните имоти са оценени по справедлива стойност от независим лицензиран оценител на базата на приходен (метод на капитализирания доход), като пазарният подход е използван само за индикативни цели. През 2022 г. и в началото на 2023 г. се наблюдават признаци за влошаване на икономическата среда, като макроикономическата прогноза на ЕЦБ от декември 2022 г. предвижда краткотрайна и слаба рецесия в еврозоната в началото на 2023 г. Тази влошена макроикономическа среда предизвиква определено ниво на несигурност на пазарите на инвестиционни имоти към 31 декември 2022 г. В резултат от това, оценките на инвестиционни имоти на Дружеството по справедлива стойност към тази дата отразяват ефекта на настоящата ситуация. Налице е увеличение на риска от незаетост на имотите като процент от брутния приход от наем, използван като ключово предположение при изготвянето на оценката от 10% за 2021 г. до 19% за оценките към 31 декември 2022 г.
Допълнителни оповестявания са представени в Приложение 11.
Като лицензирано дружество със специална инвестиционна цел СОФАРМА ИМОТИ АДСИЦ не се облага с корпоративен данък съгласно Закона за корпоративно подоходно облагане (чл. 175).
Правителствените дарения се признават по справедлива стойност, когато съществува разумна сигурност, че дарението ще бъде получено и че всички свързани с него условия ще бъдат изпълнени. Когато дарението е свързано с разходна позиция, то се признава в намаление на разходите, които то е предвидено да компенсира.
Когато дарението е свързано с имоти, машини и съоръжения, то се представя в задълженията като приход за бъдещ период и се признава в печалба и загуба на равни части всяка година, за срока на полезния живот на актива.
| 2023 BGN '000 | 2022 BGN '000 | ||
| Приходи от наеми имоти | 10,452 | 9,297 | |
| Приходи от наеми на рекламна площ | 125 | 108 | |
| Приходи от такси за административно обслужване на имоти | 1,614 | 1,285 | |
| Преоценка на инвестиционни имоти до справедлива стойност | 4,081 | 3,466 | |
| Общо | 16,272 | 14,156 |
Сключените договори за отдаване на оперативен лизинг са със срок от 1 до 10 години.
Всички приходи на дружеството са генерирани на територията на РБ.
Голяма част от договорите за оперативен лизинг съдържат условие, което позволява промени в наема на годишна база съгласно текущите пазарни условия.
Във връзка със сключен договор за инвестиционен кредит, има учреден особен залог върху настоящи и бъдещи вземания по договори за отдаване под наем, авансови плащания и доходи от Софарма Бизнес Тауърс (Приложение 19).
Приходите от неустойки включват неустойки за забавени плащания по договори за наем.
| Другите доходи и загуби от дейността включват: | 2023 BGN '000 | 2022 BGN '000 | |
| Приходи от неустойки | 10 | 5 | |
| Приходи от застрахователни обезщетения | 1 | 2 | |
| Приходи от продажба на имоти | - | 416 | |
| Балансова стойност на продадени имоти и специфични инсталации | - | (246) | |
| Печалба от продажба на имоти | - | 170 | |
| Други | - | 1 | |
| Общо | 11 | 178 |
| Разходите за материали включват: | 2023 BGN '000 | 2022 BGN '000 | |
| Хигиенни материали | 14 | 14 | |
| Консумативи | 10 | 6 | |
| Резервни части и технически материали | 6 | 6 | |
| Малоценни и малотрайни предмети | 6 | 2 | |
| Рекламни материали | 4 | 11 | |
| ДМА под праг на същественост | 2 | 2 | |
| Други материали | 6 | 4 | |
| Общо | 48 | 45 |
| Разходите за външни услуги включват: | 2023 BGN '000 | 2022 BGN '000 | |
| Поддръжка и управление имоти | 2,789 | 2,364 | |
| Възнаграждение на третото лице по чл. 27, ал. 4 ЗДСИЦДС | 748 | 815 | |
| Местни данъци и такси | 257 | 270 | |
| Абонаментни такси | 99 | 96 | |
| Консултантски и одиторски услуги | 87 | 92 | |
| Застраховки | 41 | 39 | |
| Такси и комисионни за посреднически услуги | 27 | 23 | |
| Държавни и регулаторни такси | 13 | 12 | |
| Технически услуги свързани със сертифициране и смяна на предназначение | 3 | 3 | |
| Банкови такси и комисионни | 1 | 5 | |
| Други | 6 | 8 | |
| Общо | 4,071 | 3,727 |
Начислените разходи за годината за одит по закон са в размер на 23 х. лв. (2022 г.: 23 х. лв.).
През 2023 г. са извършени текущи ремонти и подобрения на недвижимите имоти на обща стойност 518 х. лв. в т.ч. сума в размер на 24 х. лв. е капитализирана към балансовата стойност на имотите (2022 г. 282 х. лв.).
През текущия период са отчетени преки оперативни разходи (включително ремонт и поддържане), възникващи от инвестиционни имоти, които не са генерирали доход от наеми през периода на стойност 15 х. лв. (2022 г. – 6 х. лв.) Всички други преки оперативни разходи (включително ремонт и поддържане) са възникнали от инвестиционни имоти, които са генерирали приходи от наеми през 2023 г. (респ. 2022 г.).
През 2023 г. Софарма имоти е получило финансиране по „Програма за компенсиране на небитови крайни потребители на електрическа енергия“ в размер на 22 х. лв (2022 г.: 432 х. лв.), което е признато в намаление на разходите, които то е предвидено да компенсира – поддръжка и управление на имоти. Програмата е одобрена от правителството на страната, поради скока на цените на енергията, което поставя предизвикателства пред бизнеса, който вече е негативно повлиян от икономическите последствия от пандемията COVID – 19.
| 2023 BGN '000 | 2022 BGN '000 | ||
| Текущи възнаграждения на членовете на Съвета на директорите | 60 | 60 | |
| Тантиеми | 36 | 38 | |
| Текущи възнаграждения на Одитния комитет | 29 | 23 | |
| Текущи възнаграждения на персонала | 15 | 15 | |
| Вноски за социални осигуровки | 4 | 5 | |
| Общо | 144 | 141 |
| 2023 BGN '000 | 2022 BGN '000 | ||
| Брак на оборудване и инвентар | 11 | - | |
| Общо | 11 | - |
| 2023 BGN '000 | 2022 BGN '000 | ||
| Възстановена/(начислена) обезценка на финансови активи, нетно | 3 | 34 | |
| Общо | 3 | 34 |
| 2023 BGN '000 | 2022 BGN '000 | ||
| Финансови разходи | |||
| Разходи за лихви по получени заеми | 170 | 177 | |
| Нетни разлики от промяна на валутни курсове | 2 | 1 | |
| Общо | 172 | 178 |
Разходите за лихви включват:
• Лихви по получени банкови заеми с инвестиционна цел – 157 х. лв. (2022 г.: 157 х. лв.);
• Такси по обслужване на кредити – 13 х. лв. (2022 г.: 20 х. лв.).
| Софарма Бизнес Тауърс | Други бизнес и търговски имоти | Общо | ||||||
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |||
| BGN ‘000 | BGN ‘000 | BGN ‘000 | BGN ‘000 | BGN ‘000 | BGN ‘000 | |||
| Салдо в началото на периода | 70,575 | 68,898 | 19,314 | 17,772 | 89,889 | 86,670 | ||
| Придобити (извършени подобрения и довършителни работи) | 24 | 1 | - | - | 24 | 1 | ||
| Отписани имоти/специфично оборудване | (11) | (2) | - | (246) | (11) | (248) | ||
| Печалба от промени в справедливите стойност на имотите | 2,793 | 1,678 | 1,288 | 1,788 | 4,081 | 3,466 | ||
| Салдо в края на отчетния период | 73,381 | 70,575 | 20,602 | 19,314 | 93,983 | 89,889 |
Инвестиционните имоти на дружеството включват 61 инвестиционни имота с цел дългосрочното им отдаване под наем (2022 г.: 61 имота). През 2023 г. няма продадени имоти (2022 г.- 3 продадени имоти).
Съставът на инвестиционните имоти на дружеството включва:
| Група активи | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
| BGN '000 | BGN '000 | ||
| Софарма бизнес Тауърс, в т.ч. | 73,381 | 70,575 | |
| Офисни сгради | 38,696 | 36,519 | |
| Търговски център | 23,022 | 22,618 | |
| Подземни паркинги | 7,740 | 7,304 | |
| Общи и специфични инсталации, съоръжения и системи | 3,923 | 4,134 | |
| Други имоти | 20,602 | 19,314 | |
| Общо | 93,983 | 89,889 |
Приоритетните и дългосрочни намерения на дружеството са притежаваните от него инвестиционни имоти да бъдат отдавани под наем.
Част от инвестиционните имоти служат за обезпечение по договор за инвестиционен кредит (Приложение 19).Към 31.12.2023 г. размерът на обезпечението е 73,381 х. лв. (31.12.2022 г. – 70,575 х. лв).
Оценки по справедлива стойност
(а) Йерархия на справедливите стойности
Оценката по справедлива стойност на отделните инвестиционни имоти към 31.12.2023 г. на базата на входящите данни, използвани при техниката за оценяване, са категоризирани йерархично като справедливи стойности на:
Направените преоценки на инвестиционните имоти до справедлива стойност са повтаряеми поради прилагането на модела на справедливата стойност по МСС 40. Оценките се извършват регулярно към датата на всеки годишен финансов отчет. Измерването на справедливата стойност е реализирано със съдействието на независими външни лицензирани оценители.
| Равнение на справедливата стойност | |||||
| 2023 г. | |||||
| Ниво 2 | Ниво 3 | Общо | |||
| BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | |||
| Начално салдо на 1 януари | 88,663 | 1,226 | 89,889 | ||
| Извършени довършителни работи и подобрения | 24 | - | 24 | ||
| Отписани | (11) | - | (11) | ||
| Печалби /(загуби), общо, признати в текущата печалба или загуба за годината | 3,989 | 92 | 4,081 | ||
| Крайно салдо на 31 декември | 92,665 | 1,318 | 93,983 | ||
| Нереализирани печалби/ (загуби) за годината, включени в текущата печалба или загуба (статия”Приходи от дейността”) | 3,989 | 92 | 4,081 |
| Равнение на справедливата стойност | |||||
| 2022 г. | |||||
| Ниво 2 | Ниво 3 | Общо | |||
| BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | |||
| Начално салдо на 1 януари | 85,717 | 953 | 86,670 | ||
| Продажби | (416) | - | (416) | ||
| Отписани | (2) | - | (2) | ||
| Печалби /(загуби), общо, признати в текущата печалба или загуба за годината | 3,364 | 273 | 3,637 | ||
| Крайно салдо на 31 декември | 88,663 | 1,226 | 89,889 | ||
| Нереализирани печалби/ (загуби) за годината, включени в текущата печалба или загуба (статия”Приходи от дейността”) | 3,193 | 273 | 3,466 |
(б) Техника за оценяване и значими ненаблюдаеми входящи данни
Таблицата по - долу представя описание на техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност на отделните групи от състава на инвестиционните имоти, както и използваните значими ненаблюдаеми входящи данни:
2023 г.
| Групи активи | Подходи и техники за оценяване | Значими наблюдаеми и ненаблюдаеми входящи данни |
| Ниво 2 | ||
| Група „Софарма Бизнес Тауърс” | Приходен подход | |
| а.Претеглена норма на възвръщаемост (9,05% - 9,50%) | ||
| Оценъчна техника: | ||
| Метод на капитализирания доход от наем (основна оценъчна техника) | б.Срок на реализация на наемни сделки (от 6 м. до 9 м.) | |
| Група ”Други имоти” в гр.София и областните градове в страната - Варна, Бургас, Русе, Благоевград, Враца, Монтана, Плевен, Разград, Сливен, Търговище и Шумен | ||
| Приходен подход | а.Претеглена норма на възвръщаемост (6,20% - 9,5%) | |
| Оценъчна техника: | ||
| Метод на капитализирания доход от наем (основна оценъчна техника) | б.Срок на реализация на наемни сделки (от 6 до 12 м.) | |
| Ниво 3 | ||
| Приходен подход | ||
| Група „Други имоти” в страната | Оценъчна техника: | а.Наемни цени (по тип имот и градове/райони) |
| Метод на капитализирания доход от наем (основна оценъчна техника) | от 1,93 евро на кв.м. до 8,89 евро на кв.м. |
2022 г.
| Групи активи | Подходи и техники за оценяване | Значими наблюдаеми и ненаблюдаеми входящи данни |
| Ниво 2 | ||
| Група „Софарма Бизнес Тауърс” | а.Приходен подход | а.Претеглена норма на възвръщаемост (8-8,5%) б.Срок на реализация на наемни сделки (12 м.) а.Претеглена норма на възвръщаемост (7,5-9%) |
| Оценъчна техника: | ||
| Метод на капитализирания доход от наем (основна оценъчна техника) | ||
| б. Пазарен подход | ||
| Група ”Други имоти” в гр.София и областните градове в страната - Варна, Бургас, Русе, Благоевград, Враца, Монтана, Плевен, Разград, Сливен, Търговище и Шумен | Оценъчна техника: Пазарни цени на идентични и сравними имоти (за индикативни цели) | б.Срок на реализация на наемни сделки (от 6 до 12 м.) |
| Ниво 3 | ||
| а.Приходен подход | а.Наемни цени (по тип имот и градове/райони) | |
| Група „Други имоти” в страната | Оценъчна техника: | от 3 евро на кв.м. до 9,50 евро на кв.м. |
| Метод на капитализирания доход от наем (основна оценъчна техника) | ||
| б. Пазарен подход. | б.Норма на възвръщаемост | |
| Оценъчна техника: | от 8% до 8,5% | |
| Пазарни цени на сравними имоти (за индикативни цели) | ||
| в.Срок на реализация на наемни сделки - 9 мес. |
Ефектите върху справедливата стойност на инвестиционните имоти и на общата сума на активите, и респективно върху текущата печалба от изменението (увеличение или намаление) на ключовите ненаблюдаеми входящи данни, свързани с оценката на имотите на Ниво 3 на справедливата стойност, са както следва:
31.12.2023 г.
| Значими ненаблюдаеми входящи данни, | Изменение на ключовите ненаблюдаеми входящи данни | Взаимовръзка между значимите ненаблюдаеми входящи данни и оценяването по справедлива стойност | |
| Приходен подход | а. Наемни цени | Увеличение/намаление с 1,5% на прогнозната месечна стойност на наема | Оценената справедлива стойност и общата сума на активите, респективно текущата печалба/(загуба) би се увеличила/намалила с +/- 20 х. лв. |
| Оценъчна техника: | |||
| Метод на капитализирания доход от наем | б.Срок на реализация на наемни сделки | Увеличение/намаление с 1 мес. на срока за реализация на наемните сделки | Оценената справедлива стойност и общата сума на активите, респективно текущата печалба/(загуба) би се намалила/увеличила с +/- 15 х. лв. |
31.12.2022 г.
| Значими ненаблюдаеми входящи данни, | Изменение на ключовите ненаблюдаеми входящи данни | Взаимовръзка между значимите ненаблюдаеми входящи данни и оценяването по справедлива стойност | |
| Приходен подход | а. Наемни цени | Увеличение/намаление с 0,25% на прогнозната месечна стойност на наема | Оценената справедлива стойност и общата сума на активите, респективно текущата печалба/(загуба) би се увеличила/намалила с +/- 3 х. лв. |
| Оценъчна техника: | |||
| Метод на капитализирания доход от наем | б.Срок на реализация на наемни сделки | Увеличение/намаление с 1 мес. на срока за реализация на наемните сделки | Оценената справедлива стойност и общата сума на активите, респективно текущата печалба/(загуба) би се намалила/увеличила с +/- 11 х. лв. |
Ефектът върху справедливата стойност на инвестиционните имоти и на общата сума на активите, и респективно върху текущата печалба, от изменението на нормата на възвръщаемостта, при оценката на имотите на Ниво 3, е незначителен.
Анализът на чувствителността на справедливата стойност на инвестиционните имоти от Ниво 3 на значимите ненаблюдаеми входящи данни се основава на разумно възможните промени в тези ключови предположения към края на отчетния период като се приема, че останалите остават непроменени.
| Оборудване и апаратура | Стопански инвентар | Общо | ||||||
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |||
| BGN ‘000 | BGN ‘000 | BGN ‘000 | BGN ‘000 | BGN ‘000 | BGN ‘000 | |||
| Отчетна стойност | ||||||||
| Салдо на 1 януари | 105 | 105 | 52 | 52 | 157 | 157 | ||
| Придобити активи | 12 | 1 | 9 | - | 21 | 1 | ||
| Отписани | (4) | (1) | (8) | - | (12) | (1) | ||
| Салдо на 31 декември | 113 | 105 | 53 | 52 | 166 | 157 | ||
| Натрупана амортизация | ||||||||
| Салдо на 1 януари | 93 | 88 | 52 | 52 | 145 | 140 | ||
| Начислена амортизация за годината | 5 | 5 | - | - | 5 | 5 | ||
| Отписана амортизация за годината | (4) | - | (8) | - | (12) | - | ||
| Салдо на 31 декември | 94 | 93 | 44 | 52 | 138 | 145 | ||
| Балансова стойност на 1 януари | 12 | 17 | - | - | 12 | 17 | ||
| Балансова стойност на 31 декември | 19 | 12 | 9 | - | 28 | 12 |
Преглед за обезценка
Към края на двата периода е направен преглед за обезценка на нетекущите материални активи и ръководството е преценило, че не са налице индикатори за обезценка.
Други данни
Отчетната стойност на напълно амортизираните дълготрайни материални активи, които се ползват в дейността на дружеството е 123 х. лв. (31.12.2022 г.: 132 х. лв.).
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
| BGN ‘000 | BGN ‘000 | |
| Отчетна стойност | ||
| Салдо на 1 януари | 71 | 71 |
| Придобити активи | - | - |
| Салдо на 31 декември | 71 | 71 |
| Натрупана амортизация | ||
| Салдо на 1 януари | 62 | 57 |
| Начислена амортизация за периода | 4 | 5 |
| Салдо на 31 декември | 66 | 62 |
| Балансова стойност на 1 януари | 9 | 14 |
| Салдо на 31 декември | 5 | 9 |
Нематериалните активи включват програмни продукти.
Други данни
Отчетната стойност на напълно амортизираните нематериални активи, които се ползват в дейността на дружеството е 55 х. лв. (31.12.2022 г.: 55 х. лв.).
Търговските вземания са възникнали по повод на сделки за наемни услуги и префактуриране на консумативни разходи по наети помещения.
Вземанията са в лева, текущи и безлихвени.
| Търговски вземания | 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | |
| Вземания от клиенти | 423 | 377 | |
| Обезценка на несъбираеми вземания | (122) | (128) | |
| Общо | 301 | 249 |
Вземанията от клиенти по видове са както следва:
| 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | ||
| Наеми | 135 | 73 | |
| Консумативи и такса битови отпадъци | 155 | 168 | |
| Други услуги | 11 | 8 | |
| Общо | 301 | 249 |
Съгласно сключените от дружеството наемни договори наемателите дължат месечната наемна цена в рамките на обичаен кредитен период до 30 дни.
Непадежиралите (редовни) търговски вземания са с период на възникване до 30 дни и са в размер на 274 х.лв. (31.12.2022 г. 214 х.лв).
За вземания в размер на 122 х. лв се водят съдебни дела, които към датата на изготвяне на отчета не са приключили (31.12.2022г.: 128 х. лв.). Начислената за тях обезценка към 31 декември е в размер на 122х. лв. (31.12.2022 г. : 128 х. лв.).
Възрастовата структура на просрочени необезценени търговски вземания е както следвa:
| 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | ||
| от 31 до 60 дни | 18 | 23 | |
| от 61 до 120 дни | 9 | 10 | |
| от 121 до 360 дни | - | 2 | |
| Общо | 27 | 35 |
| Възрастовата структура на просрочени обезценени търговски вземания е както следва: | |||
| 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | ||
| над 360 дни | 122 | 128 | |
| Обезценка | (122) | (128) | |
| Общо | - | - |
Дружеството не е обезценило на 100% всички просрочени вземания, тъй като има предоставени от клиентите банкови гаранции като обезпечение за същите.
| 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | ||
| Салдо в началото на годината | 128 | 169 | |
| Възстановена загуба от обезценка | (3) | (34) | |
| Отписана обезценка | (3) | (7) | |
| Салдо в края на годината | 122 | 128 |
Дружеството няма определени максимални лимити за вземания от клиенти.
| 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | ||
| Дружество, акционер със значително участие | 16 | 18 | |
| Дружества, свързани чрез акционер със значително участие | 16 | 18 | |
| Общо | 32 | 36 |
| Вид на вземането | 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | |
| Консумативи и такса битови отпадъци | 23 | 26 | |
| Наеми | 9 | 10 | |
| Общо | 32 | 36 |
Непадежиралите (редовни) вземания от свързани лица са с период на възникване до 30 дни и са в размер на 32 х. лв. (31.12.2022 г. - 36 х. лв).
| 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | ||
| Комисионни за брокерски услуги | 99 | 86 | |
| Предоставени гаранции | 13 | 13 | |
| Предплатени застраховки на имоти | 40 | 39 | |
| Вземания по съдебни производства | 16 | 16 | |
| Начислена обезценка | (16) | (16) | |
| Вземания по съдебни производства, нетен размер | - | - | |
| Други | 12 | 9 | |
| Общо | 164 | 147 |
| Движение на коректива за обезценка: | |||
| 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | ||
| Салдо в началото на годината | 16 | 16 | |
| Движение през годината | - | - | |
| Салдо в края на годината | 16 | 16 |
| 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | ||
| Парични средства по разплащателни сметки | 2,023 | 2,063 | |
| Парични средства в каса | 13 | 7 | |
| Общо | 2,036 | 2,070 | |
Наличните към края на отчетния период парични средстваса по сметки на дружеството в:
Основен акционерен капитал и премиен резерв
Към 31.12.2023 г. акционерният капитал на Софарма имоти АДСИЦ има следната структура:
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | ||
| BGN'000 | BGN'000 | ||
| Основен капитал | 21,951 | 21,951 | |
| Премиен резерв | 30,007 | 30,007 | |
| Общо | 51,958 | 51,958 |
Основният акционерен капитал обхваща общо 21 951 320 бр. напълно платени поименни безналични акции с номинална стойност един лев за акция (31.12.2022 г.: 21 951 320 бр.)
Регистрираните акции са обикновени, поименни, безналични с право на получаване на дивидент и ликвидационен дял.
Печалби от текущата година
Дружеството приключва 2023 г. като отчита печалба в размер на 11,831 х.лв. (2022 г.: 10,267 х.лв.). Остатъчната печалба за годината след приспадане на задължителния дивидент е в размер на 8,593 х. лв. (31.12.2022 г. : 6,855 х. лв.).
Дивиденти
След преобразуване по ЗДСИЦДС чл.29 ал.3, финансовият резултат за 2023 г., който се явява основа за изчисление на задължения по закон дивидент, е 3,598 х. лв. (2022г. – 3,791 х. лв.). Отчислението от печалбата за 2023 г. за дивидент е 90 % от основата и е в размер на 3,238 х. лв. (2022 г.:3,412 х. лв.). Сумата е начислена като намаление на показателя за неразпределена печалба и е признато задължение за дивиденти в отчета за финансово състояние на дружеството към 31.12.2023 г., респ. 31.12.2022 г.
| Печалба на акция преди задължителен дивидент | |||
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | ||
| BGN '000 | BGN '000 | ||
| Средно-претеглен брой акции | 21,951,320 | 21,951,320 | |
| Печалба за периода (BGN’000) | 11,831 | 10,267 | |
| Печалба на акция (BGN) | 0.54 | 0.47 | |
| Печалба на акция след задължителен дивидент | |||
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | ||
| BGN '000 | BGN '000 | ||
| Средно-претеглен брой акции | 21,951,320 | 21,951,320 | |
| Печалба за периода (BGN’000) | 8,593 | 6,855 | |
| Печалба на акция (BGN) | 0.39 | 0.31 |
През отчетния период дружеството е ползвало банков кредит за капиталови инвестиции както следва:
| Видове кредити: | 31.12.2023 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2022 | |||
| BGN '000 | BGN '000 | BGN '000 | BGN '000 | ||||
| номинална | амортизируема | номинална | амортизируема | ||||
| Кредит за капиталови инвестиции в т.ч: | 509 | 508 | 4,659 | 4,656 | |||
| Дългосрочна част | - | - | 1,608 | 1,606 | |||
| Краткосрочна част | 509 | 508 | 3,051 | 3,050 | |||
| Общо | 509 | 508 | 4,659 | 4,656 |
Полученият кредит за капиталови инвестиции е в евро и е договорен при лихвен процент, определен на база три месечен EURIBOR плюс надбавка 2,308 пункта, считано от 25.04.2019 г. (31.12.2022 г. – три месечен EURIBOR плюс надбавка 2,308 пункта).
Падежната структура на кредита по остатъчен матуритет е:
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | ||
| BGN '000 | BGN '000 | ||
| Сума на дължимите до 1 година | 508 | 3,050 | |
| Сума на дължимите от 1-3 години | - | 1,606 | |
| Сума на дължимите над 3 години | - | - | |
| Общо | 508 | 4,656 |
В краткосрочната част на задължението по получения дългосрочен банков заем към 31.12.2023 г. е включено и задължение за лихви и такси по обслужване на кредити в размер на 1 х. лв. (31.12.2022 г.:3 х. лв).
Кредитът за капиталови инвестиции е предназначен за рефинансиране на съществуваща експозиция по Договор за синдикиран банков инвестиционен кредит от 26.05.2011 г. за построяване и въвеждане в експлоатация на собствения на Дружеството административно-търговски комплекс Софарма Бизнес Тауърс.
Договореният размер на кредита е 22,619 х. евро. Кредитът следва да се издължи в срок до 29.07.2024 година съгласно погасителен план.
Обезпечения по кредита:
Договорът за инвестиционен кредит съдържа клаузи с изисквания за поддържане на определени финансови съотношения. Ръководството на дружеството текущо контролира изпълнението на тези финансови съотношения в комуникация със съответната банка кредитор.
Дължимите по договора за кредит главница и лихви се обслужват от дружеството съгласно договорените планове и падежи. Просрочени суми няма.
Равнение на движението на пасивите, произтичащи от финансовата дейност
Таблицата по-долу представя промените в пасивите от финансовата дейност, като представя както паричните, така и непаричните промени. Пасивите, произтичащи от финансовата дейност, са тези, за които паричните потоци са, или бъдещите парични потоци ще бъдат, класифицирани в отчета за парични потоци на Дружеството като парични потоци от финансова дейност.
| 1.1.2023 | Промени в парични потоци от финансова дейност | Непарични промени - нови задълж. по дог. за лизинг и нач. за дивиденти | Други промени | 31.12.2023 | ||
| Начисления по метода на ефективен лихвен процент, преки данъци | ||||||
| BGN‘000 | BGN‘000 | BGN‘000 | BGN‘000 | BGN‘000 | ||
| Банкови заеми (Приложение № 19) | 4,656 | (4,318) | - | 170 | 508 | |
| Дивиденти (Приложение № 18) | 3,419 | (3,622) | 3,448 | (6) | 3,239 | |
| 8,075 | (7,940) | 3,448 | 164 | 3,747 | ||
| 1.1.2022 | Промени в парични потоци от финансова дейност | Непарични промени - нови задълж. по дог. за лизинг и нач. за дивиденти | Други промени | 31.12.2022 | ||
| Начисления по метода на ефективен лихвен процент | ||||||
| BGN‘000 | BGN‘000 | BGN‘000 | BGN‘000 | BGN‘000 | ||
| Банкови заеми (Приложение № 19) | 7,701 | (3,223) | - | 178 | 4,656 | |
| Дивиденти (Приложение № 18) | 3,610 | (3,644) | 3,453 | - | 3,419 | |
| 11,311 | (6,867) | 3,453 | 178 | 8,075 | ||
Към 31.12.2023 г. дългосрочните задължения към персонала в размер на 30 х. лв. (31.12.2022 г.: 31 х.лв.) са свързани с изплащането на тантиеми, разсрочени за период над 12 м. (до 2025 г., до 2026 г.и до 2027 г.).
| Задълженията към свързани лица включват: | 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | |
| Дружества със значително участие | 580 | 580 | |
| Общо | 580 | 580 |
| Вид задължение | 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | |
| Получени депозити във връзка с договори за наем | 580 | 580 | |
| Общо | 580 | 580 |
Получените депозити представляват получени суми като гаранции по наемни договори, чийто срок е над една година. Съгласно условията на договорите депозитите могат да бъдат заменяни с банкови гаранции, както и да бъдат усвоявани при неизпълнение на условията.
| 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | ||
| Задължения към клиенти и доставчици | 1,905 | 1,934 | |
| Задължения по получени аванси | 62 | 56 | |
| Общо | 1,967 | 1,990 |
Търговските задължения към края и на двата периода са текущи и са към български контрагенти за доставки на услуги. Обичайният среден кредитен период за погасяване на задълженията на дружеството е 30 дни.
| Данъчните задължения включват: | 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | |
| Данък върху добавена стойност | 129 | 117 | |
| Данък върху доходите на физическите лица | 1 | 1 | |
| Общо: | 130 | 118 |
| Другите текущи задължения включват: | 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | |
| Получени депозити от наематели - трети лица | 1,322 | 1,228 | |
| Задължения към персонала и социалното осигуряване в т.ч. | 45 | 51 | |
| Задължения за тантиеми | 37 | 42 | |
| Общо: | 1,367 | 1,279 |
Получените депозити от наематели представляват получени суми като гаранции по наемни договори. Съгласно условията на договорите депозитите могат да бъдат заменяни с банкови гаранции, както и да бъдат усвоявани при неизпълнение на условията.
Задълженията към персонала и социалното осигуряване съдържат текущи задължения за възнаграждение на членовете на Съвета на директорите и на персонала.
Към края и на двата отчетни периода няма неизползвани компенсируеми отпуски.
Приходите, разходите, печалбата, активите и пасивите на оперативните сегменти на Софарма имоти АДСИЦ са представени по-долу:
| Оперативни сегменти | Текущи активи | Нетекущи активи | Общо активи | |||
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
| BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | |
| Обекти в страната | 88 | 88 | 20,602 | 19,314 | 20,690 | 19,402 |
| Софарма Бизнес Тауърс | 402 | 337 | 73,381 | 70,575 | 73,783 | 70,912 |
| Общи на ниво предприятие | 2,043 | 2,077 | 33 | 21 | 2,076 | 2,098 |
| Общо | 2,533 | 2,502 | 94,016 | 89,910 | 96,549 | 92,412 |
В нетекущите активи по сегменти са отчетени всички инвестиционни имоти. Текущите активи по сегменти представляват вземания, възникнали по повод на сделки за продажби на услуги – наеми и консумативни разходи. Неразпределените активи включват парични средства, предоставени гаранции и предплатени разходи.
Сегментни задължения и инвестиции
| Оперативни сегменти | Сегментен дълг | Инвестиции | ||
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
| BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | |
| Обекти в страната | 70 | 65 | - | - |
| Софарма Бизнес Тауърс | 2,402 | 6,455 | 45 | 1 |
| Общи на ниво предприятие | 5,349 | 5,553 | - | - |
| Общо | 7,821 | 12,073 | 45 | 1 |
Сегментният дълг включва задължението по получен банков кредит, задължения към доставчици в страната по поддръжката и експлоатацията на имотите и задължения по получени депозити от наематели, респ. и към 31.12.2022 г.
Неразпределените пасиви към края и на двата периода включват задълженията за дивиденти, данъци и задължения за извършени услуги по администрирането и управлението на дружеството.
Инвестициите представляват извършените през годината капиталови разходи по инвестиционни имоти в сегмента и инвестиции в дълготрайни материални и нематериални активи.
Сегментни приходи
| Оперативни сегменти | Приходи от основна дейност | Преоценка до справедлива стойност | Други доходи, нетно | |||
| 2023 | 2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 2023 | 2022 | |
| BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | |
| Обекти в страната | 2,163 | 2,004 | 1,288 | 1,789 | 3 | 173 |
| Софарма Бизнес Тауърс | 10,028 | 8,686 | 2,793 | 1,677 | 8 | 5 |
| Общо | 12,191 | 10,690 | 4,081 | 3,466 | 11 | 178 |
Приходите от оперативни сегменти се наблюдават по местоположение на обекта, респ. по клиенти. През 2023 г. и 2022 г. няма извършени междусегментни продажби и трансфери.
Всички приходи са реализирани от България.
През текущия отчетен период концентрацията на приходите на дружеството по клиенти се е запазила спрямо предходния период, като е отчетена концентрация на приходи само в един клиент – 3,539 х. лв. с 29 % (31.12.2022 г.: 2,942 х. лв. с 28 %).
| Разходи по поддръжка на инвестиционните имоти | Възстановена/(начислена) обезценка на финансови активи, нетно вземания | Печалба преди финансови приходи и разходи и дивидент | ||||
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | BGN'000 | |
| Обекти в страната | (72) | (86) | 3 | 3 | 3,385 | 3,883 |
| Софарма Бизнес Тауърс | (2,986) | (2,765) | - | 31 | 9,843 | 7,634 |
| Общи на ниво предприятие | (1,225) | (1,072) | - | - | (1,225) | (1,072) |
| Общо | (4,283) | (3,923) | 3 | 34 | 12,003 | 10,445 |
Общите на ниво предприятие разходи включват разходите за управление и администриране на дружеството.
| Оперативни сегменти | Финансови приходи и разходи | |
| 2023 | 2022 | |
| BGN'000 | BGN'000 | |
| Софарма Бизнес Тауърс | (172) | (178) |
| Общо | (172) | (178) |
В хода на обичайната си дейност дружеството може да бъде изложено на различни финансови рискове, най-важните от които са: пазарен риск (включващ валутен риск, риск от промяна на справедливата стойност и ценови риск), кредитен риск, ликвиден риск и риск на лихвено-обвързани парични потоци. Общото управление на риска е фокусирано върху трудностите на прогнозиране на финансовите пазари и за постигане минимизиране на потенциалните отрицателни ефекти, които могат да се отразят върху финансовите резултати и състояние на дружеството. Текущо финансовите рискове се идентифицират, измерват и наблюдават с помощта на различни контролни механизми, въведени, за да се определят адекватни цени на продуктите на дружеството и на привлечения от него заемен капитал, както и да се оценят адекватно пазарните обстоятелства на правените от него инвестиции и формите на поддържане на свободните ликвидни средства, без да се допуска неоправдана концентрация на даден риск.
Управлението на риска се осъществява текущо под прякото ръководство на изпълнителния директор и финансовите експерти в третото лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 (§ 8 ПЗР) Софарма имоти. То се изпълнява съгласно политиката, определена от Съвета на директорите, който е разработил основните принципи на общото управление на финансовия риск, на базата на които са разработени конкретните процедури за управление на отделните специфични рискове, като валутен, ценови, лихвен, кредитен и ликвиден, и за риска при използването основно на недеривативни инструменти.
Структура на финансовите активи и пасиви на дружеството към 31 декември по категории е посочена по-долу:
| Финансови активи | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
| BGN '000 | BGN '000 | ||
| Кредити и вземания | 333 | 285 | |
| Търговски вземания | 301 | 249 | |
| Вземания от свързани предприятия | 32 | 36 | |
| Парични средства и парични еквиваленти | 2,036 | 2,070 | |
| Общо финансови активи | 2,369 | 2,355 | |
| Финансови пасиви | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
| BGN '000 | BGN '000 | ||
| Банкови заеми | 508 | 4,656 | |
| Дългосрочни банкови заеми | - | 1,606 | |
| Краткосрочна част на дългосрочни банкови заеми | 508 | 3,050 | |
| Други задължения | 7,046 | 7,161 | |
| Задължения към свързани лица | 580 | 580 | |
| Задължения за дивиденти | 3,239 | 3,419 | |
| Търговски задължения | 1,905 | 1,934 | |
| Други текущи задължения | 1,322 | 1,228 | |
| Общо финансови пасиви | 7,554 | 11,817 |
Валутен риск
Дружеството не е изложено на значителен валутен риск, защото всички негови операции и сделки са деноминирани в български лева и/или евро, доколкото последното е с фиксиран курс спрямо лева по закон.
Ценови риск
Дружеството e изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на цените на самите наеми. Дружеството периодично прави преглед на пазарните цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. При отдаването под наем на имотите се стреми да сключва дългосрочни договори с благоприятни за бизнеса на дружеството клаузи. Клиентите (наемателите) се проучват внимателно от гледна точка на надеждност при събиране на вземанията. Извършва се предварително проучване на дружеството, желаещо да сключи договор за оперативен лизинг, по отношение на свързаност и задлъжнялост, съдебна регистрация и регистрация по БУЛСТАТ.
Дружеството не е изложено на пазарен риск, произтичащ от операции с финансови инструменти.
Кредитен риск
При осъществяване на своята дейност дружеството е изложено на кредитен риск, който е свързан с риска някой от контрагентите му да не бъде в състояние да изпълни изцяло и в обичайно предвидените срокове задълженията си към него.
Финансовите активи на дружеството са концентрирани в две групи: парични средства (депозити) и търговски вземания.
Парични средства
За изчислението на очакваните кредитни загуби по паричните средства и еквиваленти се прилага рейтингов модел, като се използват рейтингите на банките, определени от международно признати рейтингови фирми като Moody’s, Fitch, S&P и BCRA и референтните публични данни за PD (вероятности за неизпълнение), отговарящи на рейтинга на съответната банка. Ръководството следи текущо промяната на рейтинга на съответната банка, за да оценява наличието на завишен кредитен риск, текущото управление на входящите и изходящи парични потоци и разпределението на наличностите по банкови сметки и банки.
Паричните средства в дружеството се влагат в банки от първокласен тип, с висока репутация и стабилна ликвидност, което значително ограничава риска. Към края и на двата представени периода паричните средства на дружеството се намират в банка със следния кредитен рейтинг:
• Дългосрочен рейтинг: BBB
• Краткосрочен рейтинг: F2
Търговски вземания
По отношение на клиентите, политиката на дружеството е да извършва продажбите си при условията на строго лимитирани срокове на плащане. Събираемостта и концентрацията на вземанията се контролират текущо, съгласно установената политика на дружеството и при индикатори за проблем със събираемостта – се осъществява пряка текуща комуникация със съответния клиент за определяне и стартиране на незабавни мерки за лимитиране на риска от загуби. За да обезпечи вземанията си по договорите за оперативен лизинг, дружеството изисква от наемателите си да предоставят депозит или банкова гаранция.
Търговските вземания не са лихвоносни и обичайно се уреждат до 30 дни. Дружеството счита дадено търговско вземане или актив по договор с клиент за такива в неизпълнение, когато са в просрочие, съответно над 31 дни. В определени случаи, обаче дадено вземане може да се разглежда като такова в неизпълнение, когато вътрешна или външна информация предоставя индикация, че е малко вероятно Дружеството да получи пълния размер на договорните суми.
Дружеството използва матрица за провизиране за изчисление на очакваните кредитни загуби на търговските вземания. Процентите на всяка матрица се определят на бази исторически данни наблюдавани от Дружеството (3-годишен период). В основата на метода е анализът на историята и оценката на поведението на съответния контрагент и се анализира наличие на просрочия, плащанията и несъбрани суми. На тази база се определя процентът на загубата като несъбираемостта на дадената група фактури към просрочените фактури по дни. Обичайно Дружеството приема, че датата на икономическата загуба от несъбираемост възниква след 360 дни от първия ден на просрочие.
Очакваните кредитни загуби се изчисляват на датата на всеки отчетен период.
Към 31.12.2023 г. не е отчетена провизия за кредитни загуби (респ. 31.12.2022 г.)
Ликвиден риск
Ликвидният риск се изразява в негативната ситуация дружеството да не бъде в състояние да посрещне безусловно всички свои задължения съгласно техния падеж. То провежда консервативна политика по управление на ликвидността, чрез която постоянно поддържа оптимален ликвиден запас парични средства, добра способност на финансиране на стопанската си дейност, включително чрез осигуряване на адекватни кредитни ресурси и улеснения, постоянно контролно наблюдение на фактическите и прогнозни парични потоци по периоди напред и поддържане на равновесие между матуритетните граници на активите и пасивите на дружеството.
Дружеството управлява ликвидността на активите и пасивите си чрез текущ анализ и наблюдение на структурата и динамиката на измененията им, и чрез прогнозиране на бъдещите входящи и изходящи парични потоци и факторите за негативни ефекти върху тях.
Матуритетен анализ
По-долу са представени финансовите недеривативни пасиви на дружеството към датата на финансовия отчет, групирани по остатъчен матуритет, определен спрямо договорения матуритет и парични потоци. Таблицата е изготвена на база недисконтирани парични потоци и най-ранна дата, на която задължението е изискуемо. Сумите включват главници и лихви.
| 31 декември 2023 г. | на виждане | до 1 м. | 2-12 м. | 1 - 3 г. | над 3 г. | Общо |
| BGN’000 | BGN’000 | BGN’000 | BGN’000 | BGN’000 | BGN’000 | |
| Финансови пасиви | ||||||
| Банкови заеми | - | 257 | 256 | - | - | 513 |
| Задължения за дивиденти | 1 | - | 3,238 | - | - | 3,239 |
| Задължения към свързани лица | - | - | 580 | - | - | 580 |
| Търговски и други задължения | - | 1,905 | 1,322 | - | - | 3,227 |
| Общо | 1 | 2,162 | 5,396 | - | - | 7,559 |
| 31 декември 2022 г. | на виждане | до 1 м. | 2-12 м. | 1 - 3 г. | над 3 г. | Общо |
| BGN’000 | BGN’000 | BGN’000 | BGN’000 | BGN’000 | BGN’000 | |
| Финансови пасиви | ||||||
| Банкови заеми | - | 272 | 2,932 | 1,631 | - | 4,835 |
| Задължения за дивиденти | 7 | - | 3,412 | - | - | 3,419 |
| Задължения към свързани лица | - | - | 580 | - | - | 580 |
| Търговски и други задължения | - | 1,934 | 1,228 | - | - | 3,162 |
| Общо | 7 | 2,206 | 8,152 | 1,631 | - | 11,996 |
Риск на лихвено-обвързаните паричните потоци
Като цяло дружеството няма значителна част лихвоносни активи, с изключение на паричните средства по разплащателни сметки. Затова приходите и оперативните парични потоци са в голяма степен независими от промените в пазарните лихвени равнища. Същевременно дружеството е изложено на лихвен риск спрямо привлечения дългосрочен банков заем. Той е с променлив лихвен процент, който поставя в зависимост от лихвен риск паричните му потоци. Ръководството наблюдава текущо тенденциите в промените на лихвените равнища, за да може навреме да предприеме адекватни стъпки за промяна на договореностите с банките-кредитори.
Дружеството не е изложено на лихвен риск от своите краткосрочни задължения, защото те са обичайно търговски, с много кратък срок и безлихвени.
Ръководството на дружеството текущо наблюдава промените в лихвените равнища на банковия пазар, анализира неговата експозиция спрямо промените в лихвените равнища, оценява лихвения риск и търси своевременни мерки за неговото балансиране. Симулират се различни сценарии на рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции, алтернативно финансиране и хеджиращи инструменти. На база тези сценарии се измерва и ефектът върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна с определени пунктове или % на лихвения процент. Изчисленията се правят за значителните лихвоносни позиции.
| 31 декември 2023 г. | безлихвени | с фиксиран лихвен % | с плаващ лихвен % | Общо | ||
| хил.лв. | хил.лв. | хил.лв. | хил.лв. | |||
| Финансови активи | ||||||
| Търговски вземания | 301 | - | - | 301 | ||
| Вземания от свързани предприятия | 32 | - | - | 32 | ||
| Парични средства и еквиваленти | 13 | - | 2,023 | 2,036 | ||
| Общо | 346 | - | 2,023 | 2,369 | ||
| Финансови пасиви | ||||||
| Банкови заеми | 1 | - | 507 | 508 | ||
| Задължения за дивиденти | 3,239 | - | - | 3,239 | ||
| Задължения към свързани предприятия | 580 | - | - | 580 | ||
| Търговски и други задължения | 3,227 | - | - | 3,227 | ||
| Общо | 7,047 | - | 507 | 7,554 |
| 31 декември 2022 г. | безлихвени | с фиксиран лихвен % | с плаващ лихвен % | Общо | ||
| хил.лв. | хил.лв. | хил.лв. | хил.лв. | |||
| Финансови активи | ||||||
| Търговски вземания | 249 | - | - | 249 | ||
| Вземания от свързани предприятия | 36 | - | - | 36 | ||
| Парични средства и еквиваленти | 7 | - | 2,063 | 2,070 | ||
| Общо | 292 | - | 2,063 | 2,355 | ||
| Финансови пасиви | ||||||
| Банкови заеми | 3 | - | 4,653 | 4,656 | ||
| Задължения за дивиденти | 3,419 | - | - | 3,419 | ||
| Задължения към свързани предприятия | 580 | - | - | 580 | ||
| Търговски и други задължения | 3,162 | - | - | 3,162 | ||
| Общо | 7,164 | - | 4,653 | 11,817 |
Сключеният от дружеството договор за инвестиционен кредит е в евро, което се приема за стабилна валута, спрямо която българският лев е фиксиран (Закон за БНБ).
Управление на капиталовия риск
С управлението на капитала дружеството цели да създава и поддържа възможности то да продължи да функционира като действащо предприятие и да осигурява съответната възвръщаемост на инвестираните средства на акционерите, стопански ползи на другите заинтересовани лица и участници в неговия бизнес, както и да поддържа оптимална капиталова структура, за да се редуцират разходите по поддържане на капитала.
Справедливи стойности
Концепцията за справедливата стойност предполага реализиране на финансови инструменти чрез продажба, на база позицията, предположенията и преценките на независими пазарни участници на основен или най-изгоден за даден актив или пасив пазар. За своите финансови активи и пасиви дружеството приема като основен пазар финансовите пазари в България – БФБ, големите търговски банки – дилъри и за определени специфични инструменти – директни сделки между страните. В повечето случаи, обаче, особено по отношение на търговските вземания и задължения, кредитите и банковите депозити, то очаква да реализира тези финансови активи и пасиви или чрез тяхното цялостно обратно изплащане, или респективно - погасяване във времето. Затова те се представят по тяхната амортизируема стойност.
Също така голямата част от финансовите активи и пасиви са краткосрочни по своята същност (банкови депозити, търговски вземания и задължения) и поради това тяхната справедлива стойност е приблизително равна на балансовата им стойност.
При дългосрочните привлечени заеми приблизителната оценка на справедливата им стойност се изчислява чрез дисконтирането на техните бъдещи парични потоци на база усреднени пазарни лихвени проценти към датата на баланса. Обичайно заемите на дружеството са с променлив лихвен процент, който отразява пазарните равнища.
Ръководството на дружеството счита, че при съществуващите обстоятелства представените в отчета за финансово състояние оценки на финансовите активи и пасиви са възможно най-надеждни, адекватни и достоверни за целите на финансовата отчетност.
Количествени оповестявания на йерархията на справедлива стойност към края на двата отчетни периода
| Оценяване на справедлива стойност чрез използване на | ||||||||
| Дата на оценка | Балансова стойност | Котирани цени на активни пазари | Значителни наблюдавани входящи данни | Значителни ненаблюдавани входящи данни (Ниво 3) | ||||
| (Ниво 1) | (Ниво 2) | |||||||
| хил. лв. | хил. лв. | хил. лв. | хил. лв. | |||||
| Активи, оценени по справедлива стойност: | ||||||||
| Инвестиционни имоти | ||||||||
| (Приложение 10) | ||||||||
| Софарма Бизнес Тауърс | 31.12.2023 | 73,381 | - | 73,381 | - | |||
| Други бизнес и търговски имоти | 31.12.2023 | 20,602 | - | 19,284 | 1,318 | |||
| Пасиви, за които се оповестява справедлива стойност: | ||||||||
| Лихвоносни заеми и привлечени средства (Приложение 19) | ||||||||
| Заеми с плаваща лихва | 31.12.2023 | 508 | - | 508 | - |
| Оценяване на справедлива стойност чрез използване на | ||||||||
| Дата на оценка | Балансова стойност | Котирани цени на активни пазари | Значителни наблюдавани входящи данни | Значителни ненаблюдавани входящи данни (Ниво 3) | ||||
| (Ниво 1) | (Ниво 2) | |||||||
| хил. лв. | хил. лв. | хил. лв. | хил. лв. | |||||
| Активи, оценени по справедлива стойност: | ||||||||
| Инвестиционни имоти | ||||||||
| (Приложение 11) | ||||||||
| Софарма Бизнес Тауърс | 31.12.2022 | 70,575 | - | 70,575 | - | |||
| Други бизнес и търговски имоти | 31.12.2022 | 19,314 | - | 18,088 | 1,226 | |||
| Пасиви, за които се оповестява справедлива стойност: | ||||||||
| Лихвоносни заеми и привлечени средства (Приложение 19) | ||||||||
| Заеми с плаваща лихва | 31.12.2022 | 4,656 | - | 4,656 | - |
| Отчетна стойност | Справедлива стойност | ||||||||
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | ||||||
| хил. лв. | хил. лв. | хил. лв. | хил. лв. | ||||||
| Финансови активи | |||||||||
| Търговски вземания | 301 | 249 | 301 | 249 | |||||
| Вземания от свързани предприятия | 32 | 36 | 32 | 36 | |||||
| Парични средства и краткосрочни депозити | 2,036 | 2,070 | 2,036 | 2,070 | |||||
| Финансови пасиви | |||||||||
| Банкови заеми | 508 | 4,656 | 508 | 4,656 | |||||
| Задължения за дивиденти | 3,239 | 3,419 | 3,239 | 3,419 | |||||
| Търговски задължения | 3,227 | 3,162 | 3,227 | 3,162 | |||||
| Задължения към свързани лица | 580 | 580 | 580 | 580 |
По-долу е представено сравнение на отчетните и справедливите стойности на всички финансови инструменти на дружеството (на ниво статия в отчета за финансовото състояние), които са отразени във финансовия отчет:
Свързани лица на дружеството са както следва:
| Дружество | Вид на свързаност | Период на свързаност |
| Венцислав Стоев | Акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Телекомплект Инвест АД | Дружество, акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Софарма АД | Дружество, акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Дъщерни и съвместни дружества на Софарма АД | Дружества, свързани чрез акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Грийн проджект инвестмънтс ООД | Дружество, свързано чрез акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Средец АД | Дружество, свързано чрез акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Електрик соурс инвестмънтс ЕООД | Дружество, свързано чрез акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Кепитъл инвест интернешънъл ЕООД | Дружество, свързано чрез акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Текста Корп Лимитид | Дружество, свързано чрез акционер със значително участие | До 25.07.2022 г. |
| Телсо АД | Дружество, свързано чрез акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Дъщерни дружества на Телсо АД | Дружества, свързани чрез акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| ВЕС електроинвест системс ЕООД | Дружество, свързано чрез акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| ВЛС АД | Дружество, свързано чрез акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Еко солар инвест ООД | Дружество, свързано чрез акционер със значително участие | 2022 г. и 2023 г. |
| Едишънърс ЕООД | Дружество, свързано чрез ключов управленски персонал | 2022 г. и 2023 г. |
| Консумфарм ООД | Дружество, свързано чрез ключов управленски персонал | 2022 г. и 2023 г. |
| С-инвест консулт ЕАД | Дружество, свързано чрез ключов управленски персонал | 2022 г. и 2023 г. |
Сделките на дружеството със свързани лица са представени по-долу:
| Продажби на свързани лица | 31.12.2023 BGN '000 | 31.12.2022 BGN '000 | |
| Приходи от наеми от: | |||
| Дружество, акционер със значително участие | 1,972 | 1,482 | |
| Дружества, свързани чрез акционер със значително участие | 1,180 | 1,167 | |
| 3,152 | 2,649 | ||
| Приходи от администриране и обслужване имоти | |||
| Дружество, акционер със значително участие | 337 | 228 | |
| Дружества, свързани чрез акционер със значително участие | 50 | 65 | |
| 387 | 293 | ||
| Префактурирани консумативи на наематели | |||
| Дружество, акционер със значително участие | 149 | 118 | |
| Дружества, свързани чрез акционер със значително участие | 105 | 115 | |
| 254 | 233 | ||
| Начислени дивиденти на | |||
| Дружества със значително участие | 2,232 | 1,964 | |
| Акционери със значително участие | 898 | 903 | |
| 3,130 | 2,867 | ||
| Получени депозити по договори за наем | |||
| Дружество, акционер със значително участие | - | 278 | |
| - | 278 | ||
| Общо | 6,923 | 6,320 |
Вземанията и задълженията на дружеството със свързаните лица са оповестени в Приложения № 15 и 21.
Ключов управленски персонал
Съставът на ключовия управленски персонал е оповестен в Приложение № 1.1.
Възнагражденията и другите краткосрочни доходи на ключовия управленски персонал са в размер на 96 х.лв. (2022 г.:99 х.лв.), в т.ч:
На 03.01.2024 г. „Софарма имоти“ АДСИЦ погаси предсрочно целия остатък по кредита по Договор за банков инвестиционен кредит, сключен на 29.07.2014 г. между „Софарма имоти“ АДСИЦ като кредитополучател и „Банка ДСК“ ЕАД като банка-кредитор, както и дължимата към същата дата лихва.
На 10.01.2024 г. e заличенa учредената като обезпечение по Договор за банков инвестиционен кредит, сключен на 29.07.2014 г. между „Софарма имоти“ АДСИЦ като кредитополучател и „Банка ДСК“ ЕАД като банка-кредитор, договорна ипотека върху недвижим имот и построените върху имота сгради и приращения – собственост на „Софарма имоти“ АДСИЦ.
С вписване под № 20240112160847 в Централния регистър за особени залози е заличен учреденият като обезпечение по Договор за банков инвестиционен кредит, сключен на 29.07.2014 г. между „Софарма имоти“ АДСИЦ като кредитополучател и „Банка ДСК“ ЕАД като банка-кредитор особен залог върху съвкупност от настоящи и бъдещи вземания за наемна цена по съществуващи и бъдещи договори за наем на самостоятелни обекти от административно - търговски комплекс „Софарма Бизнес Тауърс“.
Не са настъпили други събития след отчетния период по отношение на обектите представени във финансовия отчет, които да изискват корекции или отделно оповестяване към 31 декември 2023 г.
В периода от 31 декември 2023 г. до датата, на която финансовият отчет е утвърден за издаване, не са възникнали сделки или събития от съществено значение и (или) с необичайно естество, които по мнение на дружеството биха оказали значително влияние върху резултата за следващия финансов период.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.