AI Terminal
Sopharma Properties REIT
Quarterly Report • Apr 29, 2025
2560_rns_2025-04-29_3bc7b71a-3527-4b20-93f1-acc3bf8723c9.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
МЕЖДИНЕН ДОКЛАД за дейността за периода приключващ на 31.03.2025г.
I. ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ ЗА "СОФАРМА ИМОТИ" АДСИЦ
"Софарма имоти" АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел инвестиращо в недвижими имоти, по смисъла на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация.
Предметът на дейност на дружеството е инвестиране на паричните средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения в тях, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг, аренда и или продажбата им.
"Софарма имоти" АДСИЦ е учредено на 20.03.2006 г. и е вписано в търговския регистър с решение № 1 от 24.03.2006 г. по Ф.Д. 3548/2006 на Софийски градски съд. Дружеството е учредено за неопределен срок.
С Решение № 347-ДСИЦ на Комисията за финансов надзор (КФН) от 25.05.2006 г. "Софарма имоти" АДСИЦ има лиценз № 25-ДСИЦ/29.05.2006 г. за упражняване на дейността си. Дружеството е регистрирало през годините няколко увеличения на акционерния си капитал, както следва:
· През 2006 г. е извършено 2-кратно увеличение на капитала, при които той нараства от 500 х. лв. до 5 850 х. лв .;
· В периода 2007 г. - 2019 г. са направени неколкократни увеличения на акционерния капитал чрез емитиране на нови акции, при което неговият размер нараства от 5,850 х. лв. до 21,416 х. лв.
· През 2020 г. акционерният капитал е увеличен от 21,416 х. лв. на 21,951 х. лв. чрез издаване на нови 535 392 броя безналични акции, с право на 1 глас и номинална стойност от 1 лев и емисионна стойност от 5,60 лв. на всяка една.
Регистрираният капитал към 31.03.2025 год. в размер на 21 951 320 лв. е разпределен в 21 951 320 броя безналични поименни акции с номинал 1 лев всяка една от тях.
Акционери, притежаващи най-малко 5 на сто от гласовете в ОСА на "Софарма имоти" АДСИЦ:
| Наименование на акционер | Брой притежавани акции към 31.03 2025 |
Процент OTE Капитата |
Брой притежавани акции към 31 12,2024 |
Процент OTH Kanthrane |
|---|---|---|---|---|
| "Софарма" АД, ЕИК 831902088 |
10 021 438 | 45.65% | 10 021 438 | 45.65% |
| "Телекомплект инвест" АД, BAK 201653294 |
4 511 692 | 20,55% | 4 511 692 | 20,55% |
| Венцислав Стоев | 5 441 430 | 24,79% | 5 441 430 | 24,79% |
Няма промяната на броя притежавани акции.
"Софарма имоти" АДСИЦ е публично дружество съгласно Закона за публично предлагане на ценни книжа. Акциите се търгуват на "Българска Фондова Борса" АД, на Сегмент за дружества със специална инвестиционна цел.
"Софарма имоти" АДСИЦ има едностепенна система на управление със Съвет на директорите от трима членове, както следва:
| Бисера Лазарова | Председател на СД | |||
|---|---|---|---|---|
| Стефка Обрешкова | Зам .- председател на СД | |||
| Борис Борисов | Изпълнителен член на СД |
Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор Борисов. Дата на изтичане на мандата на настоящите членове на СД е 20.06.2029 г.
Одитният комитет подпомага работата на Съвета на директорите, има роля на лица натоварени с общото управление, които извършват мониторинг над вътрешната контролна система, управлението на риска и системата на финансовото отчитане на Дружеството.
Одитният комитет има следния състав:
| Елена Големанова | Председател | ||
|---|---|---|---|
| Петя Лазарова | Член | ||
| Петранка Иванова | Член |
II. РАЗВИТИЕ НА ДЕЙНОСТТА И ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ НА ДРУЖЕСТВОТО
ФИНАНСОВИ РЕЗУЛТАТИ ОТ ДЕЙНОСТТА НА ДРУЖЕСТВОТО
| 2025 BGN '000 |
2024 BGN '000 |
Изменение | |
|---|---|---|---|
| Приходи от основна дейност | 3,500 | 3.252 | 8% |
| Други доходи от дейността | 8 | (88%) | |
| Разходи за дейността | (1,033) | (1,035) | 0% |
| Финансови разходи | (24) | (100%) | |
| Финансови приходи | 44 | n/a | |
| Печалба за периода | 2,512 | 2.201 | 14% |
| Сума на активите | 108,743 | 106,215 | 2% |
| Текущи активи | 8.807 | 6.269 | 40% |
| Парични средства | 8.459 | 5.874 | 44% |
| Основен капитал | 21,951 | 21,951 | 0% |
| Нетни активи | 98,200 | 95,688 | 3% |
| Нетекущи пасиви | 1.719 | 1,708 | 1% |
| Гекущи пасиви | 8.824 | 8.819 | 0% |
АНАЛИЗ НА ПРИХОДИТЕ
| Динамика на приходите | 2025 BGN '000 |
2024 BGN '000 |
Изменение BGN '000 |
Изменение % |
|---|---|---|---|---|
| Приходи от наеми на инвестиционни имоти | 2.975 | 2,771 | 204 | 7% |
| Приходи от наеми на рекламна площ | 34 | 33 | 1 | 3% |
| Приходи от административно обслужване | 491 | 448 | 43 | 10% |
| Общо | 3.500 | 3,252 | 248 | 8% |
| Структура на приходите | 2025 | % 2025 г. | 2024 | % 2024г. |
|---|---|---|---|---|
| BGN 000 | BGN '000 | |||
| Приходи от наеми на инвестиционни имоти | 2.975 | 85% | 2,771 | 85% |
| Приходи от наеми на рекламна площ | 34 | 10/0 | 33 | 1% |
| Приходи от административно обслужване | 491 | 14% | 448 | 14% |
| Общо | 3.500 | 100% | 3.252 | 100% |
През отчетния период няма промяна в структурата на приходите на Дружеството. Поради спецификата на дейността основен дял в приходите заемат приходите от наеми – 86% и през двата периода. Тези приходи са реализирани във връзка със сключени договори за оперативен лизинг на инвестиционни имоти и рекламна площ и са в размер на 3,010 х. лв. (2024 г. - 2,804 х. лв.). Спрямо същия период на миналата година приходите от наеми са нараснали с 205 х. лв. или
със 7 %, което се дължи в най-голяма степен на индексирането на наемите със заложените в договорите инфлационни индекси.
| Други доходи от дейността | 2025 | 2024 | Изменение | Изменение | |
|---|---|---|---|---|---|
| BGN '000 | BGN '000 | BGN '000 | % | ||
| Приходи от неустойки | 0% | ||||
| Приходи от застрахователни обезщетения | 3 | (3) | (100%) | ||
| Печалба от продажба на имоти | 3 | (3) | (100%) | ||
| Други | (1) | (100%) | |||
| Общо | 8 | (7) | (88%) |
Приходите от неустойки включват неустойки за забавени плащания по договори за наем. През годината тези приходи са без промяна спрямо предходната година.
АНАЛИЗ НА РАЗХОДИТЕ
| Структура на разходите | 2025 BGN 000 |
% 2025 г. | 2024 BGN '000 |
% 2024г. |
|---|---|---|---|---|
| Разходи за материали | 14 | 1% | 10/0 | |
| Разходи за външни услуги | 976 | 94% | 997 | 96% |
| Разходи за персонала | 40 | 4% | 28 | 3% |
| Разходи за амортизации | 0% | 3 | 0% | |
| Общо | 1,033 | 100% | 1,035 | 100% |
| Динамика на разходите | 2025 | 2024 Изменение Изменение | ||
|---|---|---|---|---|
| BGN '000 | BGN '000 | BGN '000 | 96 | |
| Разходи за материали | 14 | 100% | ||
| Разходи за външни услуги | 976 | 997 | (21) | -2% |
| Разходи за персонала | 40 | 28 | 12 | 43% |
| Разходи за амортизации | 3 | 0% | ||
| Общо | 1,033 | 1,035 | (2) | 0% |
Общите разходи на Дружеството се формират основно от две групи разходи - за външни услуги и разходи за персонал в приблизително постоянно съотношение. Структурата на разходите в групите няма съществена промяна за двата периода.
В общата стойност на разходите за дейността основен дял заемат разходите за външни услуги - 94 %, които през текущия период са в размер 976 х. лв. и се състоят основно от разходи
за поддръжка и администриране на имоти, разходи за възнаграждение на третото лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, местни данъци и такси и др.
Разходите за персонала представляват около 4 % от общите разходи на Дружеството като основен дял от тях са разходите за Възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. В дружеството има назначено 1 лице по трудов договор.
Размерът на разходите за дейността за отчетния период нямат значителна промяна спрямо 2024 г.
| Динамика на финансовите разходи | 2025 | 2024 Изменение Изменение | ||
|---|---|---|---|---|
| BGN '000 BGN '000 BGN '000 | 15 % | |||
| Разходи за такси по банкови заеми | 24 | (24) | -100% | |
| Общо | 24 | (24) | -100% |
През годината няма отчетени финансови разходи погасяване на банковия заем в началото на 2024 г.
| Динамика на финансовите приходи | 2025 | 2024 Изменение Изменение BGN '000 BGN '000 BGN '000 |
% |
|---|---|---|---|
| Приходи от лихви по краткосрочни | |||
| депозити | 44 | 44 | n/a |
| Общо | 44 | 44 | n/a |
Приходите от лихви са отчетени във връзка с предоставен краткосрочен депозит в лева с падеж м. юли 2025 г.
АНАЛИЗ НА КАПИТАЛОВИТЕ РЕСУРСИ, АКТИВИТЕ И ПАСИВИТЕ
| СОБСТВЕН КАПИТАЛ | 2025 | 2025 | 2024 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| BGN 000 |
0/0 | BGN '000 | 0/0 | |
| Основен акционерен капитал | 21,951 | 22% | 21,951 | 23% |
| Резерви | 30.007 | 31% | 30,007 | 31% |
| Неразпределена печалба | 46,242 | 47% | 43.730 | 46% |
| ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ | 98,200 | 100% | 95,688 | 100% |
Регистрираният капитал към 31.03.2025 г. е в размер на 21,951,320 лв. е разпределен в 21,951,320 броя безналични поименни акции с номинал 1 лев всяка една от тях. През годината няма извършвани промени в капитала на Дружеството.
Към 31.03.2025 г. натрупаните печалби на Дружеството са в размер на 46,242 х. лв. (31.12.2024 г : 43,730 х. лв.). Печалбата на Дружеството за 2025 г. е в размер на 2,512 х. лв. (2024г. - 2,201 х. лв.)
| ПАСИВИ | 2025 | 2025 | 2024 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| BGN 000 |
0/0 | BGN '000 | 0/0 | |
| Нетекущи задължения | ||||
| Получени депозити от наематели трети лица | 1,124 | 11% | 1,113 | 11% |
| Получени депозити от наематели свързани лица | 580 | 6% | 580 | 6% |
| Дългосрочни задължения към персонала | ો ર | 0% | ો રે | 0% |
| 1,719 | 17% | 1,708 | 17% | |
| Текущи задължения | ||||
| Задължения за дивиденти | 7,828 | 74% | 7,828 | 74% |
| Търговски задължения | 445 | 5% | 573 | 5% |
| Задължения за данъци | 304 | 1% | 152 | 1% |
| Други текущи задължения | 247 | 3% | 266 | 3% |
| 8,824 | 83% | 8,819 | 83% | |
| ОБЩО ПАСИВИ | 10,543 | 100% | 10,527 | 100% |
Към 31.03.2025г. пасивите не бележат значителна прямо предходната година.
След преобразуване по ЗДСИЦДС чл.29 ал.3, финансовият резултат за 2024 г., който се явява основа за изчисление на задължителния по закон дивидент, е 8,697 х. лв. (2023 г. - 3,598 х. лв.). Отчислението от печалбата за 2024 г. за дивидент е 90 % от основата и е в размер на 7,827 х. лв. (2023 г.: 3,238 х. лв.). Сумата е начислена като намаление на показателя за неразпределена печалба и е признато задължение за дивиденти в отчета за финансово състояние на дружеството към 31.12.2024 г., респ. 31.12.2023 г.
| АКТИВИ | 2025 | 2025 | 2024 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| BGN 000 |
0/0 | BGN '000 | 9/0 | |
| Нетекущи активи | ||||
| Инвестиционни имоти | 99,912 | 92% | 99,919 | 94% |
| Други дълготрайни материални активи | 24 | 0% | 27 | 0% |
| 99,936 | 92% | 99,946 | 94% | |
| Текущи активи | ||||
| Гърговски вземания | 264 | 0% | 285 | 0% |
| Вземания от свързани предприятия | 34 | 0% | 47 | 0% |
| Други текущи вземания и предплатени разходи | 50 | 0% | 63 | 0% |
| Парични средства и парични еквиваленти | 8,459 | 8% | 5.874 | 6% |
| 8,807 | 8% | 6,269 | 6% | |
| ОБЩО АКТИВИ | 108,743 | 100% | 106,215 | 100% |
Нетекущите активи представляват 92 % от всички активи на дружеството, като основен дял от тях заемат инвестиционните имоти. Съставът на инвестиционните имоти включва:
- · административно-търговски комплекс с наименование "Софарма Бизнес Тауъро";
- и
- · други имоти (сгради или части от сгради, с прилежащи права на строеж или идеални части от земя).
Междинният финансов отчет на "Софарма имоти" АДСИЦ към 31.03.2025 г. не е заверен от регистриран одитор.
III. ВАЖНИ СЪБИТИЯ, НАСТЪПИЛИ КЪМ 31.03.2025 ГОД.
Не са настъпили важни събития през отчетния период
Всички обстоятелства, които дружеството счита, че биха могли да бъдат от значение за инвеститорите при вземане на решение да придобият, продадат или да продължат да притежават акции са оповестени публично, вкл. и във финансовия отчет за периода, приключващ на 31.03.2025 г. чрез Единната информационна система (ЕИС) на КФН - https://eis.fsc.bg/; чрез интернет портала на БФБ АД - www.x3news.com и на сайта на дружеството - www.sopharma-imoti.com.
IV. ВЛИЯНИЕ НА ВАЖНИТЕ СЪБИТИЯ, НАСТЪПИЛИ КЪМ 31.03.2025 Г. ВЪРХУ РЕЗУЛТАТИТЕ И ФИНАНСОВИЯ ОТЧЕТ
Не са настъпили събития след датата, към която е съставен междинния финансов отчет по отношение на обектите, представени във финансовия отчет, които да изискват корекции или отделно оповестяване към 31.03.2025 г., освен оповестените в отчета.
V. ОПИСАНИЕ НА ОСНОВНИТЕ РИСКОВЕ И НЕСИГУРНОСТИ, ПРЕД КОИТО Е ИЗПРАВЕНО "СОФАРМА ИМОТИ" АДСИЦ
В хода на обичайната си дейност Дружеството може да бъде изложено на различни финансови рискове, най-важните от които са: пазарен риск (включващ валутен риск, риск от промяна на справедливата стойност и ценови риск), кредитен риск, ликвиден риск на лихвено-обвързани парични потоци. Общото управление на риска е фокусирано върху трудностите на прогнозиране на финансовите пазари и за постигане минимизиране на потенциалните отрицателни ефекти, които могат да се отразят върху финансовите резултати и състояние на Дружеството. Текущо финансовите рискове се идентифицират, измерват и наблюдават с помощта на различни контролни механизми, въведени, за да се определят адекватни цени на продуктите на Дружеството, както и да се оценят адекватно пазарните обстоятелства на
правените от него инвестиции и формите на поддържане на свободните ликвидни средства, без да се допуска неоправдана концентрация на даден риск.
Управлението на риска се осъществява текущо под прякото ръководство на изпълнителния директор и финансовите експерти на третото лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС. То се изпълнява съгласно политиката, определена от Съвета на директорите, който е разработил основните принципи на общото управление на финансовия риск, на базата на които са разработени конкретните процедури за управление на отделните специфични рискове, като валутен, ценови, лихвен, кредитен, ликвиден, и за риска при използването основно на недеривативни инструменти.
ВАЛУТЕН РИСК
Дружеството не е изложено на значителен валутен риск, защото всички негови операции и сделки са деноминирани в български лева и/или евро, доколкото последното е с фиксиран курс спрямо лева по закон.
ЦЕНОВИ РИСК
Дружеството е изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на цените на самите наеми. Дружеството периодично прави преглед на пазарните цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. При отдаването под наем на имотите се стреми да сключва дългосрочни договори с благоприятни за бизнеса на дружеството клаузи. Клиентите (наемателите) се проучват внимателно от гледна точка на надеждност при събиране на вземанията. Извършва се предварително проучване на дружеството, желаещо да сключи договор за оперативен лизинг, по отношение на свързаност и задлъжнялост, съдебна регистрация и регистрация по БУЛСТАТ.
Дружеството не е изложено на пазарен риск, произтичащ от операции с финансови инструменти.
КРЕДИТЕН РИСК
При осъществяване на своята дейност Дружеството е изложено на кредитен риск, който е свързан с риска някой от контрагентите му да не бъде в състояние да изпълни изцяло и в
По отношение на клиентите, политиката на Дружеството е да извършва продажбите си при условията на строго лимитирани срокове на плащане. Събираемостта и концентрацията на вземанията се контролират текущо, съгласно установената политика на Дружеството и при индикатори за проблем – се осъществява контакт със съответния клиент за определяне на мерки за лимитиране на риска от загуби.
ЛИКВИДЕН РИСК
Ликвидният риск се изразява в негативната ситуация Дружеството да не бъде в състояние да посрещне безусловно всички свои задължения съгласно техния падеж. Дружеството провежда консервативна политика по управление на ликвидността, чрез която постоянно поддържа оптимален ликвиден запас парични средства, добра способност на финансиране на стопанската си дейност, включително чрез осигуряване на адекватни кредитни ресурси и улеснения, постоянно контролно наблюдение на фактическите и прогнозни парични потоци по периоди напред и поддържане на равновесие между матуритетните граници на активите и пасивите на Дружеството.
Дружеството управлява ликвидността на активите и пасивите си чрез текущ анализ и наблюдение на структурата и динамиката на измененията им, и чрез прогнозиране на бъдещите входящи и изходящи парични потоци и факторите за негативни ефекти върху тях.
РИСК НА ЛИХВЕНО-ОБВЪРЗАНИТЕ ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ
Като цяло Дружеството няма значителна част лихвоносни активи, с изключение на паричните средства по разплащателни и депозитни сметки. Затова приходите и оперативните парични потоци са в голяма степен независими от промените в пазарните лихвени равнища.
Дружеството не е изложено на лихвен риск от своите краткосрочни задължения, защото те са обичайно търговски, с много кратък срок и безлихвени.
Ръководството на Дружеството текущо наблюдава промените в лихвените равнища на банковия пазар, анализира неговата експозиция спрямо промените в лихвените равнища, оценява лихвения риск и търси своевременни мерки за неговото балансиране. Симулират се различни сценарии на финансиране, подновяване на съществуващи позиции, алтернативно финансиране и хеджиращи инструменти. На база тези сценарии се измерва и ефектът върху финансовия резултат и собствения капитал при промяна с определени пунктове или % на лихвения процент. Изчисленията се правят за значителните лихвоносни позиции.
УПРАВЛЕНИЕ НА КАПИТАЛОВИЯ РИСК
С управлението на капитала Дружеството цели да създава и поддържа възможности то да продължи да функционира като действащо предприятие и да осигурява съответната
възвръщаемост на инвестираните средства на акционерите, стопански ползи на другите заинтересовани лица и участници в неговия бизнес, както и да поддържа оптимална капиталова структура, за да се редуцират разходите по поддържане на капитала.
VI. ИНФОРМАЦИЯ ЗА СКЛЮЧЕНИ ГОЛЕМИ СДЕЛКИ ПО СМИСЪЛА НА § 1, Т.6 ОТ ДОПЪЛНИТЕЛНАТА РАЗПОРЕДБА НА ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВОТО, СЪГЛ. ЧЛ. 12. АЛ.3 ОТ НАРЕДБА № 2 ОТ 09.11.2021 Г.
l. Сделки между свързани лица, сключени през отчетния период на текущата финансова година, които са повлияли съществено на финансовото състояние, или резултатите от дейността на дружеството в този период
Сделките със свързани лица през отчетния период са оповестени в приложение №24 към междинния финансов отчет на Дружеството.
- Промените в сключените сделки със свързани лица, оповестени в годишния отчет, които имат съществено въздействие върху финансовото състояние, или резултатите от дейността на дружеството през съответния отчетен период на текуцата финансова година.
| Продажби на свързани лица | 2025 | 2024 Изменение | |
|---|---|---|---|
| BGN '000 BGN '000 4 2025/2024 | |||
| Приходи от наеми | 932 | 814 | 14% |
| Приходи от администриране и обслужване на имоти | 123 | 102 | 21% |
| Префактурирани консумативи на наематели | 76 | 64 | 19% |
| Общо | 1.131 | 980 | 15% |
За текущия период най-голям относителен дял на продажбите на свързани лица заемат приходите от наеми на имоти.
| У Цена на затваряне в лева | Цена на затваряне в свро | |
|---|---|---|
| 1 месец 6 месеца 1 година | 01.01.2025 « » 31.03.2025 | |
| 8.4950 | PMap | |
| 8.2075 | ||
| 7.9200 | ||
| 7.6325 | 7,600 | |
| 7.3450 | ||
| 11 12 17 17 10 11 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 12 17 17 17 17 17 |
За периода 01.01.2025 год. до 31.03.2025 год. цените на акциите на "Софарма имоти" АДСИЦ се движат в следните граници:
Начална цена към 01.01.2025 г .: 8,1500 лв.
Последна цена към 31.03.2025 г .: 7,6000 лв.
Максимална цена към 11.02.2025 г .: 8,1500 лв.
Минимална цена към 21.03.2025 г .: 7,0000 лв.
Пазарната капитализация към 31.03.2025 г. е 166 830 032 лв. при брой емитирани акции 21 951 320.
VIII. ВАЖНИ СЪБИТИЯ, НАСТЪПИЛИ СЛЕД КРАЯ НА ОТЧЕТНИЯ ПЕРИОД
Няма настъпили важни събития след края на отчетния период.
30.04.2025 г.
Борис Борисов - Изпълнителен директор