Annual Report • Apr 19, 2022
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
485100YM28QEN6BHMN45-2021-12-31 REVIDIRANO LETNO POROČILO družbe EQUINOX d.d. 2021 za Revidirano letno poročilo 2021 2 Kazalo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 1. UVOD 4 1.1 KLJUČNIPODATKI 4 1.2 PREDSTAVITEVDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D.1 6 1.3 UVODNAPOJASNILA 7 1.4 IZJAVAOODGOVORNOSTI 7 1.5 PISMOGLAVNEGAIZVRŠNEGADIREKTORJA 9 1.6 IZJAVAOUPRAVLJANJU 10 1.7 IZJAVAOSKLADNOSTIZDOLOČBAMIKODEKSAUPRAVLJANJAJAVNIH DELNIŠKIHDRUŽB 12 2. POSLOVNO POROČILO 13 2.1 Gospodarskaslika 13 2.2 Lastniškastrukturaindelnica 16 2.3 Poročilooposlovanju 17 2.4 Pomembnejšiposlovnidogodkivobdobju3.5.–31.12.2021 22 2.5 Pomembnejšiposlovnidogodkipozaključkuobračunskegaobdobja 22 2.6 Pričakovanrazvojvbodoče 23 2.7 Poslispovezanimiosebami 24 2.8 Upravniodborinizvršnidirektorji 25 2.9 UPRAVLJANJESTVEGANJI 27 2.9.1 Strateškainposlovnatveganja 28 2.9.2 Operativnatveganja 29 2.9.3 Finančnatveganja 30 2.10 TRAJNOSTNIRAZVOJ 32 2.10.1 RAZVOJINRAZISKAVE 32 2.10.2 DRUŽBENAODGOVORNOST 32 2.10.3 SKRBZAOKOLJE 32 2.10.4 ENERGETSKAUČINKOVITOST 33 2.10.5 KAKOVOSTPOSLOVANJA 33 3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI 40 3.1 LETNIRAČUNOVODSKIIZKAZIDRUŽBEEQUINOXNEPREMIČNINED.D. 40 3.1.1 IZKAZPOSLOVNEGAIZIDA 40 3.1.2 IZKAZDRUGEGAVSEOBSEGAJOČEGADONOSA 41 3.1.3 IZKAZFINANČNEGAPOLOŽAJA 42 3.1.4 IZKAZGIBANJAKAPITALA 44 3.1.5 IZKAZDENARNIHTOKOV 45 3.1.6 POJASNILAKMEDLETNIMRAČUNOVODSKIMIZKAZOMDRUŽBE EQUINOXNEPREMIČNINED.D. 46 3.1.7 DOGODKIPODATUMUIZKAZAFINANČNEGAPOLOŽAJA 81 3.1.8 IZJAVAOODGOVORNOSTIIZVRŠNEGADIREKTORJA 81 3.1.9 POROČILONEODVISNEGAREVIZORJAZADRUŽBOEQUINOX NEPREMIČNINED.D. 82 4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. 84 1. UVOD 1.1 KLJUČNI PODATKI Ključni podatki o poslovanju Equinox d.d. (v 000 EUR) 3.5.2021 - 31.12.2021 3.5.2021 - 30.6.2021 Čisti prihodki od prodaje 4.476 1.284 EBITDA 2.879 802 - EBITDA marža 64,3% 62,5% FFO 2.891 902 - na delnico 1,61 0,50 FFO(angl.FundsFromOperations)jenajširšespremljankazalecposlovanjanepremičninskihdružb.Izračunan jekotčistiposlovniiziddružbe,kkateremuseprištejeamortizacijainodkateregaseodštejejoaliprištejejo vsienkratnidogodki,kijihjedružbaimelavposlovnemletu.FFOseuporabljakotosnovazadelitevdividend delničarjemdružbe. Knjigovodska in poštena vrednost kapitala Knjigovodska vrednost 31.12.2021 30.06.2021 Sredstva 55.038.930 100% 56.566.726 100% - opredmetena osnovna sredstva 2.953.233 5,4% 2.241.020 4,0% - naložbene nepremičnine 34.841.061 63,3% 37.740.825 66,7% Kapital 40.060.034 72,8% 40.011.085 70,7% Poštena vrednost 31.12.2021 30.06.2021 Sredstva 118.508.636 100% 117.848.881 100% - hotelske nepremičnine 86.302.000 72,8% 86.302.000 73,2% - ostale nepremičnine 14.962.000 12,6% 14.962.000 12,7% - ostale naložbe 17.244.636 14,6% 16.584.881 14,1% Kapital 103.529.740 87,4% 101.293.240 86,0% Neto vrednost sredstev (NAV) 103.529.740 101.293.240 Neto vrednost sredstev (NAV) na delnico 57,7 56,5 Revidirano letno poročilo 2021 4 Ocenjena poštena vrednost naložbenih nepremičnin in opreme na dan 30.6.2021 v EUR v % v EUR na m2 Hotelske nepremičnine 86.302.000 85,2% 1.688 Poslovne nepremičnine 14.962.000 14,8% 1.150 Skupaj: 101.264.000 100% 1.579 Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij z licenco SIR; Ocenjene vrednosti nepremičninjevrevidiranemmedletnemporočiludružbeEquinoxd.d.zaobdobje3.5.do30.6.2021pregledal in potrdil revizor Ernst & Young. Vrednost na kvadratni meter je izračunana na podlagi ocenjene vrednosti nepremičnindeljenesštevilomkvadratnihmetrov. Finančni dolg 13.995.404 14.191.599 Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 7.298.384 6.003.801 Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo 6.305.041 6.003.801 Neto vrednost sredstev (NAV) 103.529.740 101.293.240 LTV - primarna likvidnost 7,0% 5,9% LTV - sekundarna likvidnost 6,1% 5,9% Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0% Maksimalen LTV skladno s strateškim planom 35,0% 35,0% Razmerjemedocenjenopoštenonetovrednostjosredstevinnetozadolženostjo(LTV,angl.Loan-to-value)je konecleta2021znašalo7,0%,obupoštevanjunaložbvtržnelikvidnevrednostnepapirjepa6,1%. Zadolženostjebilakonecletamočnopodciljnovišinozadolženostiskladnosstrateškimplanom. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 5 490,9 5.919,5 1.062,3 1.062,3 1.062,3 1.062,3 3.072,1 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Zapadlost glavnic finančnih obveznosti 1.2 PREDSTAVITEV DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.1 Splošni podatki na dan 31.12.2021 Firma: EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d. Sedež: Ljubljana Poslovninaslov: Dunajskacesta5,1000LJUBLJANA Velikost: velikadružba Šifradejavnosti(SKD): 68.200–Oddajanjeinobratovanjelastnihinnajetihnepremičnin Pravnoorganizacijskaoblika: Delniškadružba,d.d. Matičnaštevilka: 8847657000 Davčnaštevilka: SI16708938 Ustanovljenoleta: 2021 Vpisvsodniregister: Družbajebiladne3.5.2021vpisanavsodniregisterpriOkrožnem sodiščuvLjubljani,številkaregistrskegavložka2021/12285kotdelniška družba Osnovnikapital: 5.691.826,00evrov Številodelnic: 1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnicz oznakoEQNX Številolastnihdelnic: družbanimavlastilastnihdelnic Sistemupravljanja: Enotirnisistemupravljanja Organidružbe: Skupščinadelničarjev Upravniodbor Predsednikupravnegaodbora: PeterKrivc Izvršnidirektor: MatejRigelnik Številozaposlenih: Družbanadan31.12.2021nimazaposlenih Obvladujočadružba: Axorholding,upravljanjedružb,d.d.,Ljubljana,Slovenskacesta56, Ljubljanaima75,52%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d. DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sevključujevkonsolidirane računovodskeizkazedružbeAxorholding,upravljanjedružbd.d. Odvisnedružbe: Družbanimaodvisnihdružb; Podružnice: Družbanimapodružnic; Revidirano letno poročilo 2021 6 1.3 UVODNA POJASNILA V skladu z veljavno zakonodajo in na podlagi Pravil Ljubljanske borze, d. d. ter priporočil javnim delni- škim družbam za obveščanje, družba EQUINOX NEPREMIČNINEd.d.objavljaRevidiranoletnoporočilo oposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.za poslovnoleto2021. Letni računovodski izkazi za obdobje, ki se je kon- čalo 31. decembra 2021, so pripravljeni v skladu z Mednarodnimi standardi računovodskega poročanja (MSRP). PoročilooposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE d.d.zaposlovnoleto2021jerevidirano. Revidiranoporočilodružbaobjavljanaelektronskem sistemu obveščanja Ljubljanske borze vrednostnih papirjev (SEOnet) ter na spletni strani https://www. equinox.si/vlagatelji,kjerboobjavljenoše10letpo dnevuobjave. Delničarjeterzainteresiranojavnostdružbaobveščao vsehzadružbopomembnihdogodkihnaspletnistrani Ljubljanskeborze,svojihspletnihstraneh,oziromana drugnačin,kadarzakonalipredpistodoloča. 1.4 IZJAVA O ODGOVORNOSTI Izvršni direktor kot odgovorna oseba za pripravo RevidiranegaporočilaoposlovanjudružbeEQUINOX NEPREMIČNINEd.d.zaposlovnoleto2021ponajbolj- šemvedenjuizjavljam: › dajeračunovodskoporočilosestavljenovskla- duzustreznimokviromMednarodnihstandar- dovračunovodskegaporočanja,kotjihjespreje- laEUterdajeresničeninpoštenprikazsredstev inobveznosti,nančnegapoložajainposlovne- gaizidadružbe;Izvršnidirektorjeodgovoren zaustreznovodenoračunovodstvo,zasprejem ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja terzapreprečevanjeinodkrivanjeprevarindru- gihnepravilnostioziromanezakonitosti. › Davčneoblastilahkokadarkolivrokupetihlet po poteku leta, v katerem je bilo treba davek odmeriti,preverijoposlovanjedružbe,karlahko posledično povzroči nastanek dodatne obve- znostiplačiladavka,zamudnihobrestiinkazniiz naslovadavkaoddobičkapravnihosebalidru- gihdavkovterdajatev.Upravadružbenisezna- njenazokoliščinami,kibilahkopovzročilemo- rebitnopomembnoobveznostizteganaslova. IzvršnidirektorMatejRigelniksemseznanjeninsestri- njamzvsebinosestavnihdelovletnegarevidiranegapo- ročilaoposlovanjudružbeEQUINOXNEPREMIČNINE d.d.zaleto2021instemtudiznjunimcelotnimletnim poročilom. Izvršni direktor: Matej Rigelnik VLjubljani,15.4.2022 EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 7 Revidirano letno poročilo 2021 8 EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 9 1.5 PISMO GLAVNEGA IZVRŠNEGA DIREKTORJA Spoštovanedelničarkeinspoštovanidelničarji, Vse imasvojčas.Namje bilazgodovinanaklonjena, zatosmoprevzelivimenudružbe,delničarjevinpriho- dnostiodgovornostzaposlovno,nančnoteruprav- ljavskoreorganizacijodružbe. Equinoxje postal prva nepremičninska družbainena prvih zasebnih družb, kijesvojedelniceuvrstilanaslovenskikapitalskitrg. Tegadejanjanimogočeponoviti.Samoenkratjeprvič. Finančno,poslovnoinorganizacijskoprestrukturiranje jeprineslopozitivneučinkezavsedeležnikedružbe. Delničarji,kisovletih2017in2018vstopilivlastniško strukturosovtemobdobjudokotacijedružbeEquinox realiziraliveč25%letnidonos,slednjibistvenoprese- gadonosnostindeksaslovenskihdelnicvomenjenem obdobju.Številodelničarjevsejeodzačetkakotacije povečalo zavečkot30%.Občutnopase je povečal tudiprometzdelnico.Pravtakosmoprvajavnanepre- mičninskadružba iz Slovenijeterregije,ki smo pos- taličlaninajvečjegazdruženjajavnihnepremičninskih družbv Evropi– EPRA(EuropeanPublic RealEstate Association). Nov poslovni model je popolnoma pri- merljivsposlovnimmodelomdružbnamednarodnih kapitalskihtrgih.Javnenepremičninskedružbepred- stavljajoeneganajpomembnejšihtemeljevsvetovnih borz.ZvstopomEquinoxanaLjubljanskoborzopaso tudi slovenskivlagateljiin lokalnikapitalski trg dobili možnostinvestiranjavnovnaložbenirazred.S nan- ciranjem nakupa hotela Diana v Murski Soboti smo pripomoglikrešitviprostorskestiskeDomastarejših občanov.Dolgoročnobonakupomogočilrazvojcen- tra mesta Murske Sobote s čimer družba dokazuje, dapolegnančnihzasledujetudinenančneciljeins temaktivnoprispevakrazvojulokalnihskupnostiter dolgoročnemutrajnostnemuposlovanju.Razmereso zapletene,nepatudinerešljive.Bilismoževtežjih.In rešilismojih.Vnovoobdobjezgodovinedružbe,kise zdajpričenjanatemeljih,kismojihpostavilistrdimde- lominsonašskupenponos,stopamosamozavestno inodločno! Izvršni direktor, Matej Rigelnik VLjubljani,15.4.2022 Revidirano letno poročilo 2021 10 1.6 IZJAVA O UPRAVLJANJU DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vskladuspe- timodstavkom70.členaZakonaogospodarskihdruž- bah podaja izjavo o upravljanju družbe za poslovno leto2021. Organivodenjainnadzoradružbeizjavljajo,dajebilo upravljanje družbe v obdobju 3.5.2021 – 31.12.2021 skladnosStatutomdružbeterveljavnimizakoniindru- gimipredpisi. DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.priposlovanju spoštujedoločberelevantnezakonodaje,kisenana- šajonakorporativnoupravljanje.ZadružboEQUINOX NEPREMIČNINE d.d. kot javno delniško družbovelja Slovenskikodeksupravljanjajavnihdelniškihdružb,ki stagaoblikovalaLjubljanskaborza,d.d.,Ljubljanater ZdruženjenadzornikovSlovenijeinjebilsprejet27.10. 2016.Dokumentjejavnodostopennaspletnihstraneh www.ljse.si inwww.zdruzenje-ns.si. Sistem notranjih kontrol in upravljanje tveganj Vpovezavispostopkomračunovodskegaporočanjaje posebnapozornostnamenjenasistemunotranjihkon- trolterupravljanjutveganj,karjenatančnejepojasnje- novletnemporočilu.Vzpostavljenesoključnenotra- njekontroleinizdelanikontrolnipostopki,kiprispevajo kresničnemuinpoštenemuprocesuračunovodskega poročanja.Namennotranjekontrole je zagotovitiza- nesljivost računovodskega poročanja in skladnost z veljavnimizakoni terdrugimipredpisi.Temeljina na- čelih resničnosti in delitve odgovornosti, na kontroli izvajanjaposlov,ažurnostievidenc,usklajenostistanj, izkazanih v poslovnih knjigah, in dejanskega stanja, strokovnostiračunovodijterneodvisnosti.Upravljanje tveganj zajema ugotavljanje, merjenje, obvladova- njeinspremljanjetveganj,kijimjealibijimlahkobila družba izpostavljena pri svojem poslovanju, in sicer med drugim potencialna strateška, nančna in ope- rativnatveganja.Upravniodbordružbejeodgovoren za ustrezno računovodsko poročanje, vodenje raču- novodstvaterzasprejemustreznihukrepovzazava- rovanjepremoženjaindrugihsredstev.Upravniodbor družbepotrjuje,dasoračunovodskiizkaziskupajspo- jasniliizdelaninapodlagipredpostavkeonadaljnjem poslovanjudružbetervskladuzveljavnozakonodajo in Mednarodnimistandardiračunovodskega poroča- njakososprejetivEU. OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d. d. je nadan 31.12.2021 znašal 5.691.826,00EUR in je bilrazdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivih imenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNX indokoncaleta2021šenisobileuvrščenenaorganizi- rantrgLjubljanskeborze.Vletu2021sotekleintenziv- nepripravezauvrstitevvtrgovanjenaorganiziranem trgu Ljubljanske borze. Trgovanje na organiziranem trgu Ljubljanske borze (standardna kotacija) z delni- camiEQNXse jepričelo31.1.2022.Vsedelniceimajo glasovalno pravico. Vrednostnih papirjev, ki nimajo glasovalnihpravicinbizagotavljaliposebnekontrolne praviceposameznimimetnikom,družbaniizdala. Ker je bila v sodni register vpisana delitev prenosne družbe Union Hotels Collection d.d. in oddelitev dela premoženja ter prenos na novoustanovljeno družbo EQUINOX, je bila izvršena tudi sprememba podatkov o obveznici z oznako GHU1 (obveznica je bila izdana 24.6.2020, z zapadlostjo 24.06.2023, nominalni znesek enegalotaznaša100.000,00EUR,izdanihjebilo50lo- tovvskupnivrednosti5.000.000,00EUR,obrestnamera znaša3,40%letno).NovoustanovljenadružbaEQUINOX d.d.jetakopostalaizdajateljobvezniczoznakoGHU1. Terjatveizobveznicenisoposebejzavarovane,zaizpla- čilo celotnih obveznosti družba Equinox d.d. jamči z vsemsvojim premoženjem.Obveznice so uvrščenev trgovanjenaLjubljanskiborzivrednostnihpapirjev. Politika raznolikosti V skladu s 3. odstavkom 70. člena Zakona o go- spodarskih družbah (ZGD-1) družba EQUINOX NEPREMIČNINEd.d.,podajatudisledečoizjavoopo- litikiraznolikosti. VdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,formalno ni določenapolitikaraznolikosti,kibiseizvajalavzvezi zzastopanostjovorganuvodenjaalinadzoraglede vidikov,kotsonaprimerspol,starostaliizobrazba.Ne gledenanavedenopajeupravniodbor,organavode- njaalinadzoradružbe,sestavljennanačin,dazago- tavljakomplementarnostznanjainizkušenjčlanovter heterogenostsestavepospolu,starostikotizobrazbi. Zzagotavljanemraznolikostivorganuvodenjaalinad- zorav družbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d., zasle- dujemociljezastopanjainmožnostiizražanjainteresov različnihskupindeležnikovpodjetja.Polegtegapase EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 11 raznolikost, nanašajoč se na diverzikacijo lastništva EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., vzpostavlja tudi s sestavočlanovvorganuvodenjaalinadzoraternjiho- voskupnoaliindividualno različnostjo kompetencin pristojnosti,vkomunikacijipasespoštujedostojanstvo inmedsebojnospoštovanjeterstemkorporativnakul- tura,kizagotavljasprejemanjedobrihposlovnihodlo- čitevzazahtevnoposlovnookolje. Družbabovletu2022tudiformalnosprejelaPolitiko raznolikosti. Sestava in delovanje organov delniške družbe Skupščina Skupščinosestavljajovsidelničarji. Svoje korporacijske pravice (premoženjske in član- skepravice)vzvezizdružbodelničarjiuresničujejona skupščinivskladuspristojnostmipo292.,293.in294. členuZGD-1.Delničarjilahkopraviceizdelnicuresniču- jejoneposrednonaskupščinialiprekopooblaščencev. Skupščinaseskliče,kadarjetovkoristdružbealikadar jetopotrebnovskladuzzakonominstatutomdružbe. Skupščino skliče upravniodbordružbenalastno po- budo,očemerodločiznavadnovečino,alinazahtevo delničarjevdružbe,kipredstavljajovsaj5%(petodstot- kov) osnovnega kapitala družbe. Delničar, ki zahteva sklicskupščine,morakzahtevivpisnioblikipredložiti dnevnired,predlogsklepazavsakopredlaganotočko dnevnegareda, okateremnaj skupščina odloča, ozi- romačeskupščinapriposameznitočkidnevnegareda nesprejemasklepa,obrazložitevtočkednevnegareda. Skupščina se skliče vsaj 30 dni pred zasedanjem z objavo na spletni strani družbe in na spletni strani Ajpesaliv dnevniku, ki izhaja na celotnem območju RepublikeSlovenije,insicernanačininzvsebino,ki stapredpisanazrelevantnimizakoni.Sklicskupščine seobjavitudiprekosistemaelektronskegaobveščanja LjubljanskeborzeSEOnet. Skupščinaodločazvečinooddanihglasov,čezakonali statutdružbenedoločadrugače.S3/4(tričetrtinsko) večinopriodločanjuzastopanegaosnovnegakapita- laodločaskupščinapredvsemvnaslednjihzadevah: spremembah statuta,zmanjšanju osnovnega kapita- la (vključno pogojno povečanje), odobrenem pove- čanju osnovnega kapitala, statusnih spremembah in prenehanjudružbe,izključitviprednostnepravicedel- ničarjev pri noviizdajidelnic,predčasnem odpoklicu članovupravnegaodboraindrugihprimerih,četako določazakonalistatutdružbe. Upravni odbor in revizijska komisija V obdobju od dneva vpisa družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.v register dodneva objavepo- ročila je prišlo do sprememb v upravljanja družbe EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d..G.TadejPočivavšekje podal odstopnoizjavo zmestapredsednika in člana upravnegaodbora.Prviupravniodborjebilimenovan na podlagi sprejetega skupščinskega sklepa o de- litvidružbeUNIONHOTELS COLLECTIONd.d.,člani upravnegaodboradružbeEQUINOXNEPREMIČNINE d.d.pasobiliponovnoimenovaniinpotrjeninaskup- ščinidružbedne23.8.2021. NadanpripraveletnegaporočilajevdružbiEQUINOX NEPREMIČNINEd.d.delovalupravniodborvnaslednji sestavi: › PeterKrivc-predsednik › TadejaČelar–namestnicapredsednika › MatejRigelnik–član Vletu2021jebilaimenovanarevizijskakomisija.Nadan priprave letnega poročila je tako v družbi EQUINOX NEPREMIČNINEd.d.delovalarevizijskakomisijavsestavi: › JanGrižon–predsednik › DarinkaJagarinec–zunanjačlanica Doobjavetegaporočilajerevizijskakomisijavletu2021 in2022zasedalanatrehsejah,nakaterihjeobravna- valaMedletnoporočilodružbezaleto2021,preverjala je obvladovanja tveganj, nadzirala odnose družbe z zunanjih revizorjem, odločala o imenovanju revizorja in poročalaosvojih izsledkihupravnemu odboruter obravnavalaporočiloorevizijiletnegaporočilazapo- slovnoleto2021tergapotrdilainoblikovalapredlog upravnemu odboru družbe za sprejem revidiranega letnegaporočilazaposlovnoleto2021. Družba ima enega izvršnega direktorja, g. Mateja Rigelnika. VLjubljani,15.4.2022 Revidirano letno poročilo 2021 12 UPRAVNI ODBOR: Peter Krivc, predsednik Tadeja Čelar, namestnica predsednika Matej Rigelnik, član VLjubljani,15.4.2022 1.7 IZJAVA O SKLADNOSTI Z DOLOČBAMI KODEKSA UPRAVLJANJA JAVNIH DELNIŠKIH DRUŽB V letu 2021 je bil referenčni kodeks za EQUINOX NEPREMIČNINEd.d.Slovenskikodeksupravljanjajav- nihdelniškihdružb(vnadaljevanjuKodeks),kistaga27. oktobra 2016 sprejela Ljubljanska borza in Združenje nadzornikov Slovenije. Veljati je začel 1. januarja 2017, objavljenpajenaspletnemnaslovuLjubljanskeborze inZdruženjanadzornikovSlovenije. Upravni odbor in izvršni direktor družbe EQUINOX NEPREMIČNINEd.d.izjavljajo,dasovletu2021spošto- valinačelainpriporočilaKodeksa. V nadaljevanju pojasnjujemo posamezna odstopanja odKodeksavletu2021. DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.uporabljaeno- tirnisistemupravljanjadružbesupravnimodborom,ki štejetričlaneodkaterihjeedenizvršnidirektordruž- be.Izvršnidirektorjehkratitudičlanupravnegaodbora. DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.takovsadoloči- laKodeksaupravljanjajavnihdelniškihdružb,kijesicer napisananapodlagidvotirnegasistemaupravljanasmi- selnouporabljaprienotirnemnačinuupravljanjadruž- beEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.. Upravniodborinizvršnidirektornisosprejeliposebnega dokumentaznaslovomPolitikaraznolikosti(Priporočilo 4),vendarvcelotispoštujejoinupoštevajodoločilako- deksa ter zasledujejo ciljno raznolikost članov uprav- negaodboragledestarosti,izobrazbe,spolaindrugih osebnihznačilnosti.Družbabovletu2022tudiformalno sprejelaPolitikoraznolikosti. Družbaneorganizirazbiranjapooblastil(Priporočilo8). Družba spodbuja delničarje, da se udeležijo skupšči- neternanjejuresničujejopraviceiznaslovaimetništva delnic oziromaza uresničevanjepravicpo lastni izbiri pooblastijozaupnike.Vzorecprijaveinpooblastiladruž- baobjavinaspletnistrani. DružbadoločilaKodeksa(točka9–18)smiselnoupo- rabljaprizaupravniodbor.Preveritevdelaupravnega odboratekomdelaupravnegaodbora(točka12–vred- notenje nadzornega sveta) oziroma v okviru samega poslovanjaupravnegaodborainseocenjujekotuspeš- no, prav tako upravni odboruspešno sodeluje zizvr- šnimdirektorjem. Članiupravnegaodborazasvojedeloneprejemajopla- čil(točka17).Vokviruupravnegaodboradelujerevizij- skakomisija,medtemkoupravniodbordrugihkomisijni oblikoval.Družbovodiupravniodbor(točka19–vodenje družbe)kijenaizvršnegadirektorjapreneselizrecnapo- oblastilainnavodilazavodenjeinopravljanjenalog.V skladusstatutomdružbozastopaizvršnidirektor. Družbazačlaneupravnegaodborainizvršnadirektorja nimasklenjenihpogodbzazavarovanjeodškodninske odgovornosti(priporočilo24). Družbazagotavljatransparentnostposlovanjananačin, dadelničarjeindrugedeležnikedružbepravočasnoin natančno obvešča preksistema Seonet, kizagotavlja enakopravno obravnavo vseh deležnikov (priporočilo 29).Družbaslediobjavampočasovnicinančnegako- ledarja,kigaobjavipredzačetkomposlovnegaleta. PodatkiizprilogC3inC4Kodeksaosestaviinvišinipre- jemkovnisorazkriti,kerupravniodborzasvojedelone prejema nobenih plačil. Tudi variabilnega dela plače družbavletu2021niizplačala. VLjubljani,15.4.2022 EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 13 2. POSLOVNO POROČILO 2.1 Gospodarska slika Svetovnogospodarstvonadaljujepotpostopnega,ne- enakomernegaahitregaokrevanjasajsosezrazvojem različnihcepiv, njihovodistribucijoterizvajanjemcep- ljenjaobetizaizhodizsvetovnezdravstveneingospo- darske krize močno izboljšali. Izraziti so tudi podporni ukrepiekonomskihpolitik. Makroekonomske napovedi za Slovenijo ostajajo ugo- dne.Gospodarskookrevanjeješirokoosnovano,spod- budne so tudi razmere natrgu dela.Inacijov zadnjih mesecih krepi zlasti rast cen energentov ter težave v svetovnih dobavnih in proizvodnih verigah. Najnovejša napovedkaže,dabogospodarskarastletos4,0%,vle- tih2023in2024pa3,3%oziroma 2,6 %. Inacijanajbi po napovedih Banke Slovenije znašala 3,8 %, v letih 2023in2024pa1,8%oziroma2,0%.Osrednjonapoved spremljajopovečanjatveganjainnegotovostivpovezavi z ukrajinsko – ruskokrizo,kibilahko pomembnovpli- valinagospodarsko aktivnost in inacijo. Gospodarska aktivnostvSlovenijinajbibilav napovednemobdobju podprtatakozdomačimpovpraševanjemkotzizvozno aktivnostjopodjetij.Rastnajbipoganjalazlastipotrošnja gospodinjstev, podkrepljena z ugodnimi razmeramina trgudela,terinvesticijskaaktivnostpodjetijindržave,ki jo bodo podpirale tudi naložbe, sonancirane iz pod- pornih shem EU za krepitev gospodarske aktivnosti in odpornostipoepidemiji.Zrazreševanjemneskladijmed ponudboinpovečanimpovpraševanjem,kijevpretežni meriposledicavarčevanjavmesecihpoizbruhupande- mije in manjšedostopnostinekaterih dobrin instoritev zaradi ukrepov za omejitev širjenjaokužb, se bodo po pričakovanjihumirilerazmerenasvetovnihtrgihsurovin terodpravilaozkagrlavdobavnihinproizvodnihverigah. Zasebnopotrošnjobodopoganjaleugodnerazmerena trgudela,spodbudnaostajatudikupnamočgospodinj- stev,karsopoizbruhuepidemijezagotavljalepodporno naravnaneekonomskepolitike.Ukrepizaohranjanjede- lovnihmestsopripomoglikhitremuokrevanjuzaposle- nosti,kiježeletospreseglapredkriznoraven,spodbudni pasotudiobeti.Nadaljnja rastzaposlenostisebood- ražalavzmanjševanjustopnjebrezposelnosti,kisebov letu2022spustilapoddoslejnajnižjoravenizleta2008. Podjetjasebodoobtemšenaprejsoočalaspomanjka- njemdelovnesile,karbodoobneugodnihdemografskih trendihvpomembnimeripremoščalazzaposlovanjem tujihdelavcev.Vtakšnihrazmerahsekrepijoplačnipri- tiski, ki bodo obpričakovanemdvigu minimalne plače ključno vplivali na plačna gibanja v napovednem ob- dobju.Vnaslednjemletusebodoplačezaradienkratnih dejavnikov,povezanihspretežnoodpravoizplačilzepi- demijopovezanih dodatkovkplačam,vsektorju drža- vanekolikoznižale,vzasebnemsektorjupaborastob zgodovinskougodnihrazmerahnatrgudelainpovišani inaciji 4,4-odstotna. V nadaljevanju napovednega ob- dobjaboskupnarastplačvpovprečju3,7-odstotna,pri čemerocenjujemo,dabinadaljnjipospeškivrastiplač zaradi prehitevanjarastiproduktivnostilahko še vvečji merivodilivprelivanjestroškovdelavkončnecene.Rast cenživljenjskihpotrebščinbonaslednjeletovpovpre- čju3,8-odstotna,pričemerpričakujemo,dabovzačet- kuletaostalanapovišanihravneh.Inacijskepritiskev zadnjihmesecihkrepijozlastineskladjanaenergetskih trgihtertežavevsvetovnihdobavnihinproizvodnihve- rigah,kisopopričakovanjihpretežnoprehodnegazna- čaja.Poganjalojobopredvsemnaraščanjecenstoritev, kibodopoletošnjiskromnirastizaradimetodološkopo- gojene spremembeutežiženaslednjeletoporasleza večkot3,0%.Epidemiološkerazmereševednoostajajo pomembendejavniknegotovostimakroekonomskihna- povedi.Polegosrednjenapovedisobilizatopripravlje- ni alternativni scenariji gospodarskih gibanj v Sloveniji. KljučnonegotovostpredstavljajozlastirazmerevUkrajini termorebitnenoverazličicevirusa,protikaterimtrenu- tna zaščita, dosežena s cepljenjem ali prebolevnostjo, nebizadoščala.Vosrednjinapovedipredvidevamous- pešnoobvladovanjezdravstvenihrazmerbrezuvajanja najstrožjihnefarmakološkihukrepov.Tibibilipotrebniv primeru močnejšega poslabševanja zdravstvenih raz- mer,karbiupočasnilogospodarskorast.Nadrugistrani bi se morebitna hitrejša zmožnost prilagajanja podjetij ingospodinjstevnovimrazmeramtervečjezaupanjev gospodarstvu zlasti naslednje leto odrazila v nekoliko višji gospodarski rasti. Napoved spremljajo tudi druga tveganja,kibilahko ob uresničitvipomembnovplivala nagospodarskorastininacijo.Obnegotovemrazvoju epidemijesoizrazitejšatudineskladjamedponudboin povpraševanjem na svetovnih trgih surovin, predvsem energentov, mednarodnomenjavoblagainstoritevpa omejujejoozkagrlavdobavnihverigah.Polegtega se natrgu dela,kjerse podjetjasoočajospomanjkanjem Revidirano letno poročilo 2021 14 delovne sile, krepijo plačni pritiski. Pričakujemo, da se bodozdravstvenerazmereinpogojivdobavnihverigah vletošnjemletuizboljšali,vendarjerazvojdogodkovtež- kopredvidljiv.Podaljševanjetovrstnihrazmerbinadalje krepilorastcenblagainstoritev,karbiimelonegativne učinke na kupno moč gospodinjstev in na investicijski potencialpodjetij.Obtembisepovečevaliplačnipriti- ski,kibilahkovodilivt.i.plačno-inacijskospiralo,kobi podjetjavsevišjestroškedelaprelivalavkončnecene. Obtempoudarjamotudimetodološkivplivrednihletnih spremembuteživpotrošniškikošariciživljenjskihpotreb- ščin,kibisenaslednjeletolahkoodrazilvnekolikovišjiin boljspremenljiviinaciji,merjenizindeksomHICP. Sprehodnostabilizacijoepidemiološkihrazmer,spro- ščanjemnekaterihomejitvenihukrepovinvečjimopti- mizmomgledeizhodaizkrizesejelaniaktivnostdo- dobraobnovila.Obnadaljnjikrepitvigospodarskerasti vnajpomembnejšihpartnericahizdržavEU,kijevdru- gemčetrtletjuletosprecejpreseglapričakovanja,seje gospodarskaaktivnostvSlovenijiprvičodzačetkakrize opaznejepovečala.Domačeinmednarodneinstitucije zaletosinprihodnjeletoobševednoprecejšnjihnego- tovostihnapovedujejosolidnookrevanje,takonajbibila predkriznaravenBDPdoseženaleta2022. ČejeturizemvSlovenijišeleta2019predstavljal10,6% našegaBDPprevedenovEUR-ejetopomeniloustvarje- nih5,2milijardeEURprihodkovsejelaniomenjenidelež znižalna6,5%ustvarjenegaBDPzustvarjenimiprihodki vvišini3milijardeEUR.Upadturističnihprihodkovjebil torej42,3%,upadbibilsevedašebistvenovišječenebi vladazavseslovenskedržavljaneuvedla t.i.turističnih bonov.Česotujigostjekustvarjenemuslovenskemu izvozudoprinesli2,9milijardeEURkarje predstavljalo 7% slovenskegaizvozavletu2019se jev časuCovid ukrepovomenjenideležznižalnazgolj2,8%ustvarjene- gaslovenskegaizvozavvišini960mioEUR,torejjebil upadtujihgostovkar7xvečjikotjeznašalupaddomačih gostov.Asetrendobrača.Šeposebejsoanalitikioptimi- stičnigledeprihodnjegarazvojaturističnepanoge,kar upamoinverjamemobosevedapozitivnovplivalona poslovanjenašeganajvečjeganajemnikadružboUnion HotelsCollection.ČesoljudjevčasuCovid-apredvsem kupovali zične dobrine, analitiki največjih svetovnih banknapovedujejo,dabivt.i.postCovidnem obdob- ju okrevala predvsem storitvena dejavnost, in znotraj teturističnadejavnost.Ljudjeposvetunajbimnožično »nadomestiliizpadturističnihpotovanj«,kisobilazara- divsehsprejetihukrepovzazajezitevepidemijemočno otežena v minulih dveh letih. Tudi v našem glavnem mestujeizboljšantrend prihodovpredvsemtujihturi- stov.Trendsešeizboljšujeindobivapospešek.Največ nočitevsoturisti(takodomačikottuji)opraviliavgusta lani,insicerpreko200.000(indeksrastigledenaavgust l.2020+215%).Jesenijebilo,zaradiponovnouvedenih ukrepov za zajezitevepidemije, takoprihodov kot no- čitevmanj(kar jesevedatudipogojenost.i.sezonsko komponento),kotkažejopodatkijebilonovembralani vLjubljaniopravljenihnekajmanjkot79.000nočitev,kar pajepomembnoje,dajeindeksrastigledenaleto2020 znašalkar+694%(vir:Podatki o prihodih in nočitvah v letu 2021 » Visit Ljubljana).Veselinas,damočnookreva dejavnost,kijesrediščenašeposlovnedejavnostitorej nepremičninski sektor. Cenenepremičnin se povsem svetu dvigujejo,takotudiv Sloveniji. Najboljse zvišu- jejocenenepremičninnanajboljatraktivnihlokacijahv našemglavnemmestu.Ponašemmnenjujesevedato povezanotakossamolokacijonepremičninkottudina- raščajočoinacijo.Nepremičninepaso,kotjesplošno znano,odličnozavarovanjeprednaraščajočoinacijo. Vlanskemletujebiloštevilosklenjenihkupoprodajnih poslov na slovenskem nepremičninskem trgu le malo manjšekotvdrugipolovicileta2020oziromakotvprvi polovici»pred-kovidnega«leta2019.Cenestanovanjskih nepremičninsoobčutnoposkočile(razlogovjeseveda večodomejeneponudbestanovanjdoohlapnemone- tarnepolitikeevropskecentralnebankeinsevedavišje inacije).Številotržnihkupoprodajnepremičninjelanina začetku leta najprej upadlo in februarja doseglo svoje drugodnoponastopupandemijeCOVID-19.Prvo,glob- ljednojebilodoseženovprvemvaluepidemijeaprila 2020.Potretjemvaluepidemijejemarcaletostrgovanjez nepremičninamiponovnooživelo,takodajebiloobkon- culanskegaprvegapolletjaštevilokupoprodajževečje kotpredepidemijo.Pomarčevskioživitvinepremičnin- skegatrgasmobilipričapospešenirasticenstanovanj inhiš,kottudiposlovnihnepremičnin.Vprvempolletju 2021sosetakovprimerjavizdrugimpolletjemleta2020 cenestanovanjskihnepremičninzvišalezaokoli8%,kar jepomenilonajvišjopolletnorastcenodčasovpredkrizo nepremičninskegatrgaleta2008.Narekordnorastcen stanovanjskihnepremičninvprvipolovicilanskegaletaje vplivalapredvsemrekordnarastcenstanovanjvvečsta- novanjskihstavbahvnajvečjihmestih,zizjemoLjubljane. CenestanovanjnaObalioziromavKopru,Kranju,Celjuin Mariborusoposkočileza10do12odstotkov.VLjubljani jebilarastcenstanovanjvprvipoloviciletošnjegaleta »le«okoli6-odstotna.VLjubljanisosicercenestanovanj EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 15 rekordno zrasle leta 2018 (15 odstotkov na letni ravni). Visokorastcenstanovanjskihnepremičninpoenistrani poganjaveliko povpraševanje,kigavzpodbujajonizke obrestnemerein dostopnostdenarja(kar najbisepo napovedihECBvletošnjemletuspremenilozzaostro- vanjemmonetarnepolitikeinznjobojaprotinaraščajoči inaciji),podrugistranipaomejenaponudbanovogra- denj.Nizkeobrestnemerespodbujajotakonakupene- premičninzalastnouporabokotnaložbenenakupeter investicijevgradnjostanovanjskihenotzatržnoprodajo. Navišanjecenstanovanjskihnepremičninvseboljvpli- vajotudivsevišjecenezemljiščzagradnjotervzadnjem obdobjušeposebejcenmaterialovinstemrastcelotnih gradbenihstroškov,kisoposledicaglobalnegazviševa- njacentransportaingradbenihmaterialovzaradipande- mije,vzadnjemobdobjupašeposebejzaradiukrajinsko –ruskekrize.TajenajboljočitnavLjubljani,kjerjeobseg trenutneinnačrtovanestanovanjskenovogradnježepri- merljivstistimpredkrizoleta2008.Praktičnopovsodpo Slovenijiponudbanovihstanovanj,kljubtemudanatrg postopomaprihajavsevečnovogradenj,ševednoza- ostajazapovpraševanjem.Zaustavitverasticenstano- vanjskihnepremičninpanipričakovatidoklerponudba novihstanovanjnebopreseglapovpraševanjainsene bočasnjihoveprodajebistvenopodaljšaloziromadokler senebodozačelekopičitizalogeneprodanihstanovanj. Zaenkratsevečinanovozgrajenihstanovanjvnajvečjih mestih in turističnih krajih, kljub rekordnim cenam, še vednoprodapredensozgrajena. Na epidemijo se je trg poslovnih nepremičnin odzval drugačekottrgstanovanjskihnepremičnin.Upadpro- metasposlovniminepremičninamijebilopoprviraz- glasitvi epidemije v prvem polletju 2020 precej večji. Tudi okrevanjetrga poslovnihnepremičninje bilovse do letošnjega prvega polletja precej počasnejše, kar gre pripisati manjšemu povpraševanju po poslovnih in trgovskih prostorih zaradi negotovosti podjetij gle- de gospodarskih posledic epidemije. Prava oživitev trga poslovnih nepremičnin je nastopila šele v drugi polovici lanskega leta, ko se je število kupoprodajnih poslovpovečalošebistvenoboljkotpristanovanjskih nepremičninah. SURSspremljaod2021polegstanovanjskihnepremič- nintudigibanje cenposlovnihnepremičnin.Ceneteh soseod2008do2014hitrozniževale(inseznižaleza 29.2%),potemsosepostopno dvigale, a so bile leta 2020vpovprečjuševednoza18,8%nižjekotv2008,ko sobilenajvišje. Poslovnenepremičninsopomembendelnepremičnin- skegatrga,poznavanjegibanjacennatempod-trguzato pripomorekboljšemurazumevanjutokovnacelotnem trgunepremičnin.Odprodajvsehvrstposlovnihnepre- mičnin (industrijsko-skladiščnih, turističnih, transpor- tno-komunikacijskih, kmetijskih, pisarniških, trgovsko- -storitvenih)jevSlovenijizaizračunčetrtletnihindeksov prodajnihcendovoljobsežnaleprodajalokalovinpisarn. Četrtletniindeksicenposlovnihnepremičninizdatnoni- hajo.ToniznačilnolezaSlovenijo,ampaktudizadruge države.Razlogzanihanjeomenjenihindeksovjevelika raznolikost prodanihnepremičnin, uporabljenihzaizra- čunindeksacenlokalovalipisarn.Nanihanje(volatilnost) indeksov cen poslovnihnepremičninvSloveniji znatno vpliva majhnost nepremičninskega trga. Za izračun in- deksovcenposlovnihnepremičninvobdobju2015–2020 jebilovvsakemčetrtletjuvpovprečjunavoljole180pro- dajpisarnin169prodajlokalov.Vprvemčetrtletju2021 pajebilozaradivplivapandemijenavoljole111prodaj lokalovin109prodajpisarn.Ceneposlovnihnepremič- ninsobilenajvišjevletu2008.Ponastopunančnekrize sosezniževale,insicervsedoleta2014,kosodosegle cenovnodno,bilesoza29,2%nižjekotv2008.Odtedaj naprej so povprečne letne cene poslovnih nepremič- ninzmernonaraščale,asobilevletu2020ševednoza 18,8%nižjekotv2008.Gibanjecenposlovnihnepremič- ninvletihod2008do2015jebilopodobnogibanjucen stanovanjskihnepremičnin,potemletupasocenesta- novanjskihnepremičninnaraščaleprecejhitrejekotcene poslovnihnepremičnininsovletu2020žepresegletiste izleta2008.Cenepisarnsobiletakovprvemčetrtletju 2021za14,0%višjekotvpovprečjuvletu2015,ceneloka- lovpaleza5,2%(vir:Indeksi cen poslovnih nepremičnin, Slovenija, 2008 - 1. četrtletje 2021 (stat.si)). Karnamvliva dodatnega optimizma je spoznanje, da tipnepremičnin,kitrenutnopredstavljaglavninonaših nepremičnin,močnookreva.Donekemerelogičnosaj sotransakcijeznjimivzačetnihfazahepidemijezaradi vsehnegotovostipovezanihznjoterpredvsemzvsem karsejedotikaloturističnihpanog,skorajpresahnile.V minulemletupasejeprodajnaaktivnosthotelskihve- rig okrepila,predvsem pa so bile sklenjeneceneho- telskih poslov že povsem primerljive s cenami dose- ženimipred izbruhom epidemije, primer take prodaje jeprodaje4.največjehrvaškehotelskeverigeoz.njen 70%lastniškideleždubajskemuEagleHillszapreko100 milijonovEURsredilanskegaleta(vir:Finance;Hrvaška hotelska veriga Sunce Hoteli za več kot 100 milijonov evrov v roke Eagle Hillsa iz Dubaja). Revidirano letno poročilo 2021 16 2.2 Lastniška struktura in delnica OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jenadan31.12.2021znašal5.691.826,00evrovinjebil razdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnic.DelniceimajooznakoEQNXin ISINkodoSI0031117813. Nadan31.12.2021jebilovdelniškiknjigidružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,vpisanih371delničarjev. Strukturanajvečjihimetnikovvrednostnihpapirjevdružbenadan31.12.2021: Lastniška struktura Št. delnic % lastništva 1 Axor holding, d.d. 1.354.767 75,52% 2 Kapitalska družba, d.d. 336.421 18,75% 3 Union Hotels Collection, d.d. 29.091 1,62% 4 Raieisen Bank International AG 5.809 0,32% 5 Clarinos d.o.o. 3.100 0,17% 6 Fiscusio d.o.o. 2.335 0,13% 7 Valentič Bojan 2.055 0,11% 8 Strgar Andrej 1.500 0,08% 9 Stal-Ribič d.o.o. 1.305 0,07% 10 Klemenčič Anica 1.263 0,07% Ostali delničarji 56.223 3,13% Lastne delnice 0 0,00% Skupaj 1.793.869 100% Vobdobju3.5.2021–31.12.2021družbanipridobilalastnih delnic. Glavni izvršni direktor in člani upravnega odbora na dan31.12.2021nisoimelivlastidelnicdružbeEQUINOX NEPREMIČNINE,d.d. Knjigovodska vrednost delnice družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je na dan 31.12.2021 znašala 22,33 evrov, ocenjena poštena vrednost delnice (net assetvalue,NAV)pa57,70evrov. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 17 2.3 Poročilo o poslovanju Napodlagiskupščinskegasklepajebiladne03.05.2021 vsodniregistervpisanaustanovitevdružbe EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,ssedežemnaDunajski cesti5,1000Ljubljana,zaradiizvedbeoddelitveodpre- nosnedružbeUNIONHOTELId.d.,matičnaštevilka 5001153000podelitvenemnačrtuzdne18.2.2021.Z oddelitvijonepremičninnanovoustanovljenodružbo EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jedejavnostvzdrževa- njainupravljanjalastnihnepremičninpostalaneodvi- snainosrednjadejavnostnovonastaledružbe. Nova družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je kot univerzalnapravnanaslednicavstopilavvsapravna razmerjavzvezizdelompremoženjemdoločenega zdelitvenimnačrtom,katerihsubjektjebilaprenosna družbaUNIONHOTELId.d.(6.odst.623.členaZGD-1). PrenosnadružbaUNIONHOTELId.d.sejedelilapo postopkuoddelitvesprenosomnanovoustanovljeno družbo,takodajeprenosnadružbaprenesla,novousta- novljenadružbapaprevzela,delpremoženja,vključno spravicamiinobveznostmivzvezistempremoženjem terdrugimipravicamiinobveznosti,vsevobsegu,kotto izhajaizDelitveneganačrta,pričemerprenosnadružba zaradinavedenegazmanjšaosnovnikapital. Danobračunadelitvejebil30.6.2020.Odtegadneda- ljesešteje,dasodejanjadružbeUNIONHOTELId.d.,v zvezispremoženjeminobveznostmi,kisoseprenesla nanovoustanovljenodružbo,opravljenazaračunno- voustanovljenedružbe.Premoženjesejepreneslopo knjigovodskihvrednostih.SkladnozDelitvenimnačr- tomjedružbaUNIONHOTELId.d.,nanovoustanovlje- nodružbooddelilapremoženje,kisepripisujenjenim naložbamvnepremičnine,opremoindelnančnihna- ložb(delnicePDAR). Po izvedeni oddelitvi so na prenosni družbi UNION HOTELId.d.ostalidejavnostihotelovingostinstva,na novoustanovljenodružboEQUINOXNEPREMIČNINE, pasobileprenesenenepremičnineinoprematerpo- sledičnotudidejavnostoddajanjanepremičninvnajem terdejavnostvzdrževanjainupravljanjanepremičnin. NaEQUINOXNEPREMIČNINEsoseoddelilevsene- premičnine in naložbene nepremičnine ter oprema, kijihprenosnadružbaUNIONHOTELId.d.vračuno- vodskihevidencahvodilapodpostavkoopredmetena osnovnasredstvainnaložbenenepremičnine. Zločitvijohotelskihstoritevodnepremičninskihseje eliminiraltudivplivnegativnihtrendovenedejavnosti nadrugodejavnost.Takonpr.upadhotelskihstoritev ne bovečvplival na vrednostnepremičninske druž- be.Veljatudiobratno–padeccennepremičninnebo imelnegativnegavplivanaizvajanjehotelskihstoritev ternjihovodobičkonosnost. Osnovni kapital novoustanovljene družbe EQUINOX NEPREMIČNINEd.d.pooddelitviznaša5.691.826EUR injerazdeljenna1.793.869kosovnihdelnic. Skupnavišinaosnovnegakapitaladružb,kisoudele- ženeprioddelitvi,jeenakaosnovnemukapitalupre- nosne družbe pred delitvijo.Seštevekosnovnihka- pitalovprenosnedružbeinnovoustanovljenedružbe tako znaša 7.485.695,00 EUR, kar je enako seštevku osnovnegakapitalaprenosnedružbepredoddelitvijo. Seštevek vseh postavk kapitala prenosne družbe in novoustanovljenedružbepodelitviznašal43.072.650 EURkarustrezazneskuvsehpostavkkapitalapreno- snedružbepredoddelitvijo,sčimerjebilodosledno spoštovano vsotno načelo. Dodatno je spoštovanje vsotnega načela preveril tudi ustanovitveni revizor ERNST&YOUNG,d.o.o.,imenovansstraniOkrožnega sodišča v Ljubljani s sklepom št. Ng 8/2021 z dne 05.02.2021. Osnovni kapital novoustanovljene družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. jepo oddelitvi znašal 5.691.826 EURinjerazdeljenna1.793.869kosovnihdelnic. Skupnavišinaosnovnegakapitaladružb,kisoudele- ženeprioddelitvi,jeenakaosnovnemukapitalupre- nosne družbe pred delitvijo.Seštevekosnovnihka- pitalovprenosnedružbeinnovoustanovljenedružbe tako znaša 7.485.695,00 EUR, kar je enako seštevku osnovnegakapitalaprenosnedružbepredoddelitvijo. Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdob- juod3.5.do31.12.2021imelavlastištirihotele(Grand HotelUnion,uHotel,Hotel LevinThe Fuzzy Log),ki imajoskupaj677soboziromanastanitvenihkapacitet innepremičninoModnahišavLjubljani,delnepremič- ninenaPražakoviulicivLjubljani,poslovniprostorna Vošnjakoviulici5inposlovniprostornaDalmatinoviuli- ci4aterposlovneprostorevstolpniciDelonaDunajski cesti5vLjubljani. Revidirano letno poročilo 2021 18 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA 3.5.2021-31.12.2021 3.5.2021 -30.6.2021 Čisti prihodki od prodaje 4.476.406 1.284.389 Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev razen najemnin 489.042 28.797 Čisti prihodki od najemnin 3.987.364 1.255.592 Drugi poslovni prihodki 121.261 18.738 Poslovni odhodki 4.249.570 1.093.653 EBITDA 2.878.948 802.300 Poslovni izid iz poslovanja (EBIT) 348.097 209.474 Čisti poslovni izid 359.950 309.038 Vobdobjuod3.5.2021-31.12.2021družbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.realiziralačisteprihodkeodprodajev višini4.476tisočevrovodtegadopovezanihdružb(Axorholdingd.d.,IPCentrald.o.o.,UnionHotelsCollection d.o.o.)skupaj3.100tisočevrov. PoslovniodhodkivskupiniEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sovobdobju3.5.2021-31.12.2021znašali4.250tisoč evrov.Največjidelposlovnihodhodkovvobdobjuznašajoodpisivrednosti(amortizacijainprevrednotovalnipo- slovniodhodki)vvišini2.531tisočevrov.Družbanimazaposlenihinzatonimastroškovdela. STROŠKI IN ODHODKI 3.5.2021-31.12.2021 3.5.2021 -30.6.2021 Stroški blaga, materiala in storitev 1.383.641 461.288 Stroški potrošnega materiala in energije 322.492 110.617 Stroški storitev 1.061.149 350.671 Odpisi vrednosti 2.530.851 592.826 Amortizacija 2.289.546 592.826 Prevrednotovalni poslovni odhodki 241.305 0 Drugi poslovni odhodki 335.078 39.539 SKUPAJ 4.249.570 1.093.653 DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jevobdobju3.5.2021–31.12.2021doseglaizidpreddavki,obrestmi,amor- tizacijoinodpisi(EBITDAizračunanakotposlovniizidizposlovanjaplusamortizacija)vvišini2.879tisočevrov. EBITDAvčistihprihodkihodprodajejebilavobdobju3.5.2021–31.12.2021doseženavvišini64,3%. FFO(angl.FundsFromOperations)jevobdobju3.5.2021-31.12.2021znašal2.891tisočEUR,FFOnadelnicojezna- šal1,61EUR.FFOjenajširšespremljankazalecposlovanjanepremičninskihdružb.Izračunanjekotčistiposlovni iziddružbe,kkateremuseprištejeamortizacijainodkateregaseodštejejoaliprištejejovsienkratnidogodki,ki jihjedružbaimelavposlovnemletu.FFOseuporabljakotosnovazadelitevdividenddelničarjemdružbe. DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jevobdobju3.5.2021–31.12.2021ustvarilačistidobičekvvišini360tisoč evrov. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 19 SREDSTVA 31.12.2021 3.5.2021 Nekratkoročna sredstva 43.829.390 44.442.136 Opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine 37.794.294 40.556.051 Nekratkoročne nančne naložbe 5.834.989 3.806.527 Ostala nekratkoročna sredstva 200.108 79.558 Kratkoročna sredstva 11.209.540 10.545.754 Kratkoročne nančne naložbe 3.885.676 389.711 Ostala kratkoročna sredstva 626.844 10.156.043 Denarna sredstva 6.697.020 0 SKUPAJ 55.038.930 54.987.890 BilančnavsotadružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2021znašala55.039tisočsevrov.Sredstva sepretežnonahajajovnekratkoročnihsredstvih80,3%in19,7%vkratkoročnihsredstvih. DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.vrednotiopredmetenaosnovnasredstvainnaložbenenepremičninepo modelunabavnevrednostiinjihamortizira,zatoprihajadorazhajanjmedocenjenopoštenovrednostnoopred- metenihosnovnihsredstevinnaložbenihnepremičnininknjigovodskovrednostjotehsredstev. Nadan30.6.2021jebilaopravljenaocenapoštenevrednostinepremičninskihpravicnavsehnepremičninahv lastidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.Ocenovrednostijeopravilpooblaščeniocenjevalecvrednostipod- jetijzlicencoSIR.Ocenjenevrednostipomembnoodstopajoodknjigovodskihvrednosti.Ocenjenevrednostipo posameznihsklopihsopredstavljenevspodnjitabeli. Zgradbe, naložbene nepremičnine in oprema Neodpisana vrednost na dan 31.12.2021 Ocenjena poštena vrednost Ocenjena poštena vrdnost, zmanjšana za stroške prodaje Datum ocene vrednosti Skupaj: 37.794.294 101.264.000 100.251.000 30.06.2021 KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2021znašal40.060tisočevrov,deležkapitalav virihsredstevpajeznašal72,8%.Družbazasledujekonzervativnopolitikozadolževanja. Revidirano letno poročilo 2021 20 OBVEZNOSTI DO VIROV SREDSTEV 31.12.2021 3.5.2021 Kapital 40.060.034 39.701.423 Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826 Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118 Rezerve iz dobička 4.909.324 4.909.324 Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 486.393 487.733 Preneseni čisti dobiček in dobiček poslovnega leta 14.400.373 14.040.422 Odloženi prihodki 140.539 183.937 Nekratkoročne obveznost 13.542.845 13.635.413 Nekratkoročne nančne obveznosti 13.442.158 13.568.185 Nekratkoročne poslovne obveznosti 100.687 67.228 Kratkoročne obveznosti 1.295.511 1.467.117 Kratkoročne nančne obveznosti 553.246 847.146 Kratkoročne poslovne obveznosti 742.265 619.971 SKUPAJ 55.038.930 54.987.890 Finančnazadolženostjenadan31.12.2021znašala13.995tisočevrov. 490,9 5.919,5 1.062,3 1.062,3 1.062,3 1.062,3 3.072,1 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Zapadlost glavnic finančnih obveznosti EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 21 Povprečan ponderirana zapadlost posojil v letih 3,35 Zapadlost glavnic nančnih obveznosti 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Bančni viri 490.908 919.479 1.062.337 1.062.337 1.062.337 1.062.337 3.072.087 Obveznica 0 5.000.000 0 0 0 0 0 Skupaj 490.908 5.919.479 1.062.337 1.062.337 1.062.337 1.062.337 3.072.087 DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2021razpolagalazdenarnimisredstviindepozitinaod- poklicvvišini6.697tisočevrov.Skupajzportfeljemvrednostnihpapirjemnepremičninskihdružbjelikvidnost znašala7.690tisočevrov. NetodolgdružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2021znašal7.298tisočevrov,obupoštevanju naložbvtržneinlikvidnevrednostnepapirjepajenetodolgznašal6.305tisočevrov. Denar in denarni ustrezniki 31.12.2021 30.06.2021 Denarna sredstva in depoziti 6.697.020 8.187.798 Vrednostni papirji nepremičninskih družb 993.344 0 Finančni dolg 13.995.404 14.191.599 Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo 7.298.384 6.003.801 Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo 6.305.041 6.003.801 Neto vrednost sredstev (NAV) 103.529.740 101.293.240 LTV - primarna likvidnost 7,0% 5,9% LTV - sekundarna likvidnost 6,1% 5,9% Ciljni LTV skladno s strateškim planom 25,0% 25,0% Maksimalen LTV skladno s strateškim planom 35,0% 35,0% Razmerjemedocenjenopoštenonetovrednostjosredstevinnetozadolženostjo(LTV,angl.Loan-to-value)je konecleta2021znašalo7,0%,obupoštevanjunaložbvtržnelikvidnevrednostnepapirjepa6,1%. Zadolženostjebilakonecletamočnopodciljnovišinozadolženostiskladnosstrateškimplanom. Poslovanje odvisnih družb Vobdobjuod3.5.2021-31.12.2021družbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.niimelavlastiodvisnihdružb. Revidirano letno poročilo 2021 22 2.4 Pomembnejši poslovni dogodki v obdobju 3.5. – 31.12.2021 Dne 23.8.2021 je potekala prva skupščina EQUINOX NEPREMIČNINEd.d.nakaterisosedelničarjiseznanili z»Naložbenopolitikoinsistemomobvladovanjatve- ganjportfeljadružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d., sosedelničarjiseznanilispogodboostrateškemsve- tovanju med družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. kot naročnikom in družbo EQUINOX Partners d.o.o., sprejet je bil sklep o povečanju osnovnega kapitala družbezanajveč1.422.985,00EUR,takodapopove- čanjuznašanajveč7.114.812,00EURtersobilizačlane upravnegaodboradružbeEQUINOXNEPREMIČNINE d.d.zmandatom6letbiliimenovaniPeterKrivc,Matej Rigelnik,TadejaČelarterTadejPočivavšek. Dne 13.9. je upravni odbor družbe EQUINOX NEPREMIČNINEd.d.prejeldopisvečinskegadelničar- ja–družbeAxorholdingd.d.,skaterimgajeslednjiob- vestil,davodipostopeknezavezujočihpogajanjzmo- rebitnimiponudnikizanakupnjenegadeležavdružbi EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.terjohkratizaprosila,da jizanamenevzpostavitvevirtualnepodatkovnesobes ključnimipodatkiodružbiEQUINOXNEPREMIČNINE d.d.,kibodonavoljopotencialnimponudnikom,pos- redujeoziromaomogočidostopdonekaterihpodat- kovodružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d..Upravni odborjedne14.9.2021sprejelsklep,skaterimjeodlo- čil,dabodružbiAxorholdingd.d.omogočildostopdo navedenihpodatkov,insicer pod pogojem sklenitve ustreznega sporazuma o nerazkrivanju in varovanju zaupnihpodatkov. DružbaEQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je z družbo IP Central d.o.o. podpisala dodatek k posojilni pogodbi skaterimjedodatnozavarovalaposojilo,kigajedala družbiIPCentrald.o.o.Posojilojezavarovanozmeni- cami, hipoteko na nepremičnini hotel Central ter ga- rancijskim pismom obvladujoče družbe Union hotels Collectiond.d.skaterimjamčizapoplačiloposojila. Drugih pomembnih poslovnih dogodkov v obdobju 3.5.2021-31.12.2021družbanizabeležila. Družbasstraninajemnikovprejemaplačilanajemnin rednoinpravočasno,vplivaCOVID-19nasvojeposlo- vanjenezaznava. 2.5 Pomembnejši poslovni dogodki po zaključku obračunskega obdobja › DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jevza- četku leta 2022 lokalnemu investitorju poma- gala nancirati nakup Hotela Diana v Murski Soboti.DružbaEQUINOX NEPREMIČNINE d.d. jeodobrilaposojilovvišini1.600.000,00EURs končnimrokomzapadlosti5.1.2025. › V ponedeljek, 31.1.2022 se je v trgovanje na borznitrg,kigaupravljaLjubljanskaborza,d.d., Ljubljana,uvrstilo1.793.869navadnih,kosovnih, imenskihdelniczoznakoEQNX,katerihizdaja- teljicajedružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d. Delnicesobileuvrščenevpodsegmentborzne- gatrgaStandardnakotacija.Prvireferenčnitečaj delniceEQNXjebil30,00EUR. › dne 16.2.2022 je potekala druga skupščina EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. na kateri se delničarji imenovali revizorja za poslovna leta 2021,2022in2023terodobriliPolitikoprejem- kovdružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.Na skupščinisobiliprisotnidelničarji ki so skupaj zastopali1.693.426delniczglasovalnimipravi- camioziroma94,40%vsehdelniczglasovalnimi pravicami. › Vmarcu2022jeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d. jekotprvajavnanepremičninskadružbaizSlo- venijeinregijepostalačlanicanajvečjegazdru- ženjajavnih nepremičninskihdružbv Evropi – EPRA(EuropeanPublicRealEstateAssociation). Drugihpomembnihposlovnihdogodkovpozaključku obračunskegaobdobjadružbanizabeležila. Družbasstraninajemnikovprejemaplačilanajemnin rednoinpravočasno,vplivaCOVID-19nasvojeposlo- vanjenezaznava. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 23 2.5.1 Vpliv Rusko-Ukrajinske vojne na poslovanje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Rusijaje24.2.2022sprožilaobsežnoinvazijonaUkrajino, kinamednarodniravniveljazanajvečjivojaškispopad vEvropipodrugisvetovnivojni.Nekratkoročnihposle- dicspopada,kiševednotraja,naevropskoinslovensko gospodarstvovtemtrenutkušenimogočeobjektivno oceniti,kratkoročnopasepričakujerastcenenergentov, predvsemnafteinzemeljskegaplina.Evropasepriprav- ljanavečjivalbeguncevizUkrajine,negotovaostajasi- tuacijagledecenžitainhrane, tertudiredkihkovin.V letu2020jebilanamrečRusijanajvečjasvetovnaizvo- znicapšenice,Ukrajinajebilapetanajvečjaizvoznica. NeposrednegavplivaRusko-Ukrajinskevojnenapo- slovanje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. nis- mo zaznali. Poslovanje družbe poteka nemoteno, najemnikiplačujejonajemnineskladnospogodbami. Poslovodstvodružbezatotudiocenjuje,davtemtre- nutkunipotrebnoprilagoditiplanaposlovanjadružbe zaleto2022. Družbatudinizaznalapovečanegatveganjakibernet- skevarnosti.Poslovanjedružbe,informacijskapodpo- rainposlovniprocesipotekajonemoteno. SituacijoinrazvojdogodkovvUkrajinispremljamoin bomo ob morebitnih spremenjenih razmerah, ki bi lahkomočnonegativnovplivalinaposlovanjedružbe EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.ustreznoukrepali. 2.6 Pričakovan razvoj v bodoče StrateškiciljdružbeEquinoxd.d.jezagotavljanjeustre- znedonosnostizadelničarjeobsprejemljivemnivo- ju tveganja ter ciljni razpršenosti nepremičninskega portfelja.Pričakovananekratkoročnanominalnaletna donosnost naj bi bila primerljiva s nepremičninskimi skladi (REIT), ki kotirajo na tujih borzah. Strateški cilj je postati največja kotirajoča nepremičninska družba sprvavSlovenijiternatovregiji. Izdajateljposlujenatrguupravljanjalastnihnepremič- ninvSlovenijiznamenomnadaljnjegaoddajanjale- -teh.Poslovanjeizdajateljaboprimarnousmerjenona upravljanje obstoječih nepremičnin, katerih pretežna dejavnost predstavlja dejavnost oddajanja hotelskih nepremičnin ter oddajanje poslovnihprostorovv na- jem.Strateškiciljjetudiprenovaoziromasprememba (ang:redevelopment)delaobstoječeganepremičnin- skegaportfeljaizpisarnvstanovanja. Equinoxd.d.bozasledovalnekratkoročnopolitikorasti dividendeinpolitikoizplačilamed50in70%denarnega tokaizposlovanja(ang.FundsfromOperations-FFO). Periodikaizplačildividendbonajmanj2xletnasčimer želimodelničarjemsimuliratinajemniodnoskotgaima- joprizičnemoddajanjuposameznenepremičnine. Pričakovana celotna letna nominalna donosnost bo sestavljenaiz: 1. dividendne donosnosti (poglavitni del dono- snosti),kerbovsaj50-70%FFO izplačanegav oblikidividende 2. rastcenedelniceiznaslovarastivrednostinaje- mnininvrednostinepremičnin Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo odražalavnestanovitnosticenedelnice. Kerjetrenutnovečjidelprihodkovizdajateljaustvarje- nihiznajemnepogodbeznajemnikomUnionHotels Collection d.d. je strateški cilj družbe EQUINOX NE- PREMIČNINEd.d.znižanjedeležahotelskedejavnosti stem,dase bosvežikapital izbodočihizdaj name- nilzanakupedrugihtipovnepremičnin.Stembomo dodatnorazpršiliportfeljdružbeinposledičnoznižali tveganostinvestiranihsredstevdelničarjev. Vnadaljevanjusopredstavljeniključninepremičninski naložbeni razredi oz. tipi nepremičnin, ki bodo ses- tavljali nepremičninski portfelj družbe Equinox d.d.. Posamezninepremičninskirazredisemedsebojraz- likujejopopričakovanidonosnostiinpotveganju,po- vezanimstemnaložbenimrazredom(tržnotveganje, kreditnotveganje,operativnotveganje…). Celotennepremičninskiportfeljborazdeljennadvadela: › ključninaložbenirazredi › ostalinaložbenirazredi Vključnihnaložbenihrazredih/tipihnepremičninbo družbaimelainvestiranihnajmanj50%vsegapremo- ženja,ciljnopaokrog85%vsegapremoženjadružbe. Revidirano letno poročilo 2021 24 Vostalihnaložbenihrazredihpamed0in20%premo- ženjaterciljno15%celotnegapremoženjadružbe. Glavnirazlogzarelativnorazpršenostcelotneganepre- mičninskega portfelja je nepopolna korelacija gibanja vrednosti posameznih tipov nepremičnin med seboj znotrajcelotnegaportfelja. Del portfeljabo sestavljen tudiizdrugihkotirajočihnepremičninskihskladov(REIT- ov),kibodoizpolnjevalikriterijezavključitev. Glede na to, da je obstoječi portfelj družbe Equinox izpostavljencca.75%dohotelskihnepremičnin,sebo deležletehvnaslednjihletihpostopnozmanjševalsci- ljem,davroku5lethotelskenepremičninenepredsta- vljajovečkot50%vrednosticelotnegaportfeljadružbe. Spodajnaštetiključninaložbenirazredibodokotce- lota predstavljali minimalno 50% in maksimalno 95% celotnevrednostisredstev. 1. Hoteli30%-50% 2. Stanovanjskenepremičnine5%-20% 3. Pisarne10%-20% 4. Zdravstvo,domovizaostareleinvarovanasta- novanja5%-20% Ostalinaložbenirazredibodopredstavljalimed5%in 20%celotnevrednostisredstevinbodoobsegali: 1. Trgovskicentri 2. Industrijskiobjekti 3. Selfstorage 4. Logistika 5. Hipotekarnaposojila 6. ostalo Popolnauskladitevnaložbenegaportfeljaznaložbeno politikojepredvidenavpetihletih. Zaradi zagotavljanja optimalne strukture portfelja družbe Equinox in zaradi zagotavljanja zadostne li- kvidnostidružbe,bodelnaložbenegaportfeljaaloci- ranvtržnenaložbeprimerljivihdružb.Vse naložbev primerljivedružbebodoupoštevanevstrukturinaložb družbe Equinox, prav tako bo upoštevana implicitna zadolženosttehdružbpriizračunuzadolženostidruž- beEquinox. 2.7 Posli s povezanimi osebami DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jebilanadan 31.12.2021 del skupine Axor holding, d.d. Povezane strankedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,vletu 2021 predstavljajo glavna obvladujoča družba Axor holding, d.d. Ljubljana (družbaAxor holding d.d. ima 75,52 % delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.) ter družbe v skupini Axor holding. Družba Axor holding,d.d.imavlasti75,52%lastniškideležvdružbi UNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.,slednjapa100% lastniškideležvdružbiIPCentral,d.o.o. Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.jedružbama UNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.inIPCentral,d.o.o. vletu2021 oddajalavnajemhotelskenepremičnine. Najemna pogodba za oddajo hotelskih nepremičnin velja od presečnega dneva delitve družbe UNION HOTELSCOLLECTION,d.d.,tojeod30.6.2020dalje. Transakcijemedpovezanimidružbamiseizvajajopo tržnihpogojih.Vobdobju5-122021nibilosprememb vzvezistransakcijamimedpovezanimistrankamigle- de na zadnje poročevalsko obdobje, kibivplivali na spremembonančnegapoložajaalidosežkepodjetja nibilo. Podrobnopojasnilooposlihspovezanimiosebamise nahajavračunovodskemdelutegaporočila. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 25 2.8 Upravni odbor in izvršni direktorji Prvi upravni odbor je bil imenovan na podlagi spre- jetegaskupščinskegasklepaodelitvidružbeUNION HOTELS COLLECTION,d.d.,članiupravnegaodbora družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.pasobilipo- novnoimenovaniinpotrjeninaskupščinidružbedne 23.8.2021. Predsednikupravnegaodborag.TadejPočivavšekje članeupravnegaodborana8.sejiupravnegaodbora družbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,kijepotekala dne30.9.2021seznanil,daizosebnihrazlogovodsto- pasfuknkcijepredsednikainčlanaupravnegaodbo- radružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.Namesto predsednika upravnega odobra je bil imenovan g. PeterKrivc. Na dan priprave medletnega poročila je v družbi EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.delovalupravniodbor vnaslednjisestavi: › PeterKrivc–predsednik › TadejaČelar–namestnicapredsednika › MatejRigelnik–član Vletu2021jebilaimenovanarevizijskekomisije.Nadan priprave letnega poročila je tako v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v sestavi: › JanGrižon–predsednik › DarinkaJagarinec–zunanjačlanica Doobjavetegaporočilajerevizijskakomisijavletu2021 in2022zasedalanatrehsejah,nakaterihjeobravna- valaMedletnoporočilodružbezaleto2021,preverjala je obvladovanja tveganj, nadzirala odnose družbe z zunanjih revizorjem, odločala o imenovanju revizorja in poročalaosvojih izsledkihupravnemu odboruter obravnavalaporočiloorevizijiletnegaporočilazapo- slovnoleto2021tergapotrdilainoblikovalapredlog upravnemu odboru družbe za sprejem revidiranega letnegaporočilazaposlovnoleto2021. Upravljanje s tveganji EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 27 2.9 UPRAVLJANJE S TVEGANJI V družb EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. posebno pozornostnamenjamoupravljanjutveganj,kizajema ugotavljanje, merjenje, obvladovanje in spremljanje tveganj,kijimjealibijimlahkobiladružbaizpostavlje- naprisvojemposlovanju. Največja strateška tveganja družbe, ki bi lahko vodila v nedoseganje ciljev, so: › Potencialnoznižanjecenprodanihsobnatujih trgih, povečano številonastanitvenih kapacitet v Ljubljani, trend po organizaciji manjših do- godkov vprostorihpodjetij ter rast številapo- nudnikovtovrstnihkapacitetternjihovvplivna zmožnostplačevanjapogodbenodoločenena- jemninemeddružbamaUnionHotelsCollecti- oninEQUINOXNEPREMIČNINEd.d. › TveganjapovezanazepidemijoCOVID-19vob- likimorebitnihomejitevpriposlovanjuhotelovin stemvplivananjihovonančnosposobnost › Tveganjespremenjenihposlovnihnavadpodje- tijkotposledicaCOVID-19voblikidelaoddoma in morebitenvpliv na višino najemnin poslov- nih prostorov in stopnjo oddanosti poslovnih nepremičnin › Tveganjespremembeobrestnemere:podjetje imanajetaposojilasksnoinvariabilnoobre- stnomero.Spremembaobrestnemerebilahko pomembnovplivalanavišinostroškovnanci- ranjatertržnonetosedanjovrednostnančnih obveznostiinobrestnezamenjaveIRS. Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja slehernedružbe.Tveganjaposlovanjadružbesebodo odražalavnestanovitnosticenedelnice.Vspodnjita- belisoprikazanivsiključnielementiposameznegatipa tveganj,kisebo odražalv prihodnjem gibanjucene delniceEquinox. Za zagotavljanje obvladovanja tveganj in dosega- nje operativne učinkovitosti, je denirana najmanjša, ciljna in največja izpostavljenost portfelja naložb do posamezne naložbe. Večja izpostavljenost do posa- meznenaložbelahkopomenivečjooperativnoučin- kovitost, vendar negativno vpliva na tveganje velike izpostavljenosti portfelja do posamezne naložbe in obratnomanjšaizpostavljenostzmanjšujeoperativno učinkovitost,vendarzmanjšujetuditveganjeizposta- vljenostidoposameznenaložbe.Equinoxbozasledo- valsledečociljnostrukturovelikostisvojihnaložb: › Minimalnavrednost posameznenaložbe:0,5% tržne vrednosti sredstev, ciljano nad 1% tržne vrednostisredstevdružbe › Ciljna vrednost posamezne naložbe: med 5%- 20%tržnevrednostisredstevdružbe › Maksimalnavrednostposameznenaložbezna- šado40%celotnetržnevrednostisredstev Zaradiučinkovitejšegaupravljanjastveganjismode- niraliposebnokategorijonaložb,kineustvarjajode- narnihtokovoziromaneustvarjajozadostnihdenarnih tokovt.i.»nonincomegeneratingassets«insicersem spadajo: › Izgradnja nepremičninskih projektov, če ni v naprejsklenjenihnajemnihpogodb › Razvojnepremičninskihprojektov,čenivnaprej sklenjenihnajemnihpogodb › Nepremičnine,kinenosijodenarnihtokov Predstavitevključnihtveganjinsistemnjihovega ob- vladovanjajeprikazanavspodnjitabeli.Tveganjade- limo na strateška in poslovna tveganja, operativna tveganja ter nančna tveganja ter jih v nadaljevanju prikazujemovseobsegajoče.Potrebnojevzetivobzir, dajedružbaidenticiralatveganjatudiževlučibodo- čegadelovanjanepremičninskedružbe. Nadatumbilancestanja31.12.2021invobdobjuposlo- vanjadružbe3.5.-31.12.2021sobilarelevantnaoperativ- natveganja(vzdrževanjenepremičnininzadovoljstvo najemnikov)ternančnatveganja(likvidnostnoinkre- ditnotveganje). Revidirano letno poročilo 2021 28 2.9.1 Strateška in poslovna tveganja Vrsta tveganja Opis tveganja Ukrepi za zmanjševanje tveganj Ocena tveganja Vpliv Verjetnost Makroekonomsko tveganje Upad gospodarske rasti in povpraševanja po poslovnih nepremičninah ter posledično upad najemnin ter vrednosti nepremičnin. Razpršitev portfelja na različne segmente nepremičninskega trga, ki med seboj niso popolnoma korelirani. Velik Srednja Tveganje ocene vrednosti nepremičnin Zaradi napačnega vrednotenja nepremičnin lahko posledično prihaja do napačnega prikaza vrednosti portfelja Za potrebe vrednotenja nepremičninskega portfelja se bodo uporabljali najbolj renomirani ocenjevalci vrednosti. Prav tako je portfelj nepremičnin lociran na najbolj likvidnem nepremičninskem trgu v Sloveniji. Srednji Srednja Strukturne spremembe povpraševanja po nepremičninah Zaradi nenadnih ali strukturnih sprememb povpraševanja po posameznih segmentih nepremičninskega portfelja pride do upada najemnih prihodkov. Za posamezne nepremičnine obstaja srednjeročni načrt alternativne izrabe prostora za druge namene kar bo podjetju omogočalo doseganje prihodkov iz naslova najemnih razmerij. Srednji Srednja Stroški kapitala V primeru, ko bo zaradi večjih investicijskih projektov prišlo do potrebe po dodatnem lastniškem kapitalu, lahko pride na kapitalskem trgu zaradi neugodnih razmer do povišanja stroškov kapitala za družbo. Družba si prizadeva skozi zagotavljanje likvidnosti na sekundarnem trgu, stabilno dividendno politiko, transparentnim načinom poslovanja ves čas optimizirati in izboljševati stroške tako lastniškega kot dolžniškega kapitala. Velik Majhna Koncentracija portfelja Trenutni portfelj nepremičnin je skoncentriran 75% v hotelskem segmentu nepremičnin. Prav tako je nepremičninski portfelj geografsko zelo skoncentriran. Prav tako so koncentrirani tudi posamezni najemniki. Izpostavljenost do največjih najemnikov je relativno visoka. Naložbena politika predvideva zmanjšanje izpostavljenosti do segmenta hotelskih nepremičnin pod 40% do leta 2026. Prav tako je predvidena geografska razpršitev portfelja. Delež največjih najemnikov se bo v prihodnje postopoma zmanjševal in največji novi najemnik bo predstavljal največ 10% vseh najemnih prihodkov. Velik Srednja Likvidnost nepremičninskega trga Določeni segmenti nepremičninskega trga so lahko v določenih delih gospodarskega cikla zelo nelikvidni kar lahko povzroči visoke transakcijske stroške pri morebitni prodaji nepremičnin. Trenutni portfelj nepremičnin je lociran v geografsko najbolj likvidnem nepremičninskem trgu v Ljubljani. Tudi nekratkoročno bo Equinox investiral v segmente nepremičninskega trga, ki bodo likvidni in ki bodo omogočali relativno hitro prodajo portfelja in nizke transakcijske stroške. Velik Srednja EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 29 2.9.2 Operativna tveganja Vrsta tveganja Opis tveganja Ukrepi za zmanjševanje tveganj Ocena tveganja Vpliv Verjetnost Izvedba Pri razvoju nepremičninskih projektov lahko pride do časovnega zamika, podražitve projektov, zakonskih sprememb in drugih omejitev ali preprek, ki lahko negativno vplivajo na donosnost projektov Z večanjem naložbenega por- tfelja se bo delež posameznih naložb oziroma novih investi- cijskih projektov zmanjševal in posledično se bodo relativno zmanjšali negativni vplivi iz morebitnega zamika pri izvedbi ali drugih omejitev samega projekta. Prav bo Equinox pred investicijo v čim večji meri po- skušal oceniti tveganja v zvezi z razvojem projektov. Srednji Srednja Vzdrževanje nepremičnin Nepremičnine zahtevajo redna vlaganja in morajo zadoščati najnovejšim standardom, da za- dostujejo zahtevam najemnikov in morebitnim kupcem. Equinox ima za vse nepremič- nine v portfelju pripravljane nekratkoročne investicijske in vzdrževalne načrte, ki ta tvega- nja zmanjšujejo. Majhen Majhna Zadovoljstvo najemnikov Nezadovoljstvo najemnikov lah- ko nekratkoročno povzroči, da se po izteku najemnih pogodb le te ne podaljšajo kar lahko pri- pelje do zmanjšanja zasedenosti nepremičnin in upada prihodkov. Equinox bo vzdrževal nekrat- koročne partnerske odnose z svojimi najemniki in s tem za- gotavljal stabilnost prihodkov iz najemnin. Letno se z največjimi najemniki izvajajo redni sestanki in ugotavlja njihovo zadovoljstvo. Srednji Majhna Nezgode/ naravne katastrofe Požari, poplave, potresi, neurja in druge naravne katastrofe ali nezgode imajo lahko izjemno negativen vpliv na poslovanja najemnikov in posledično družbe. Praktično vsa tveganja povezana z naravnimi katastrofami in nezgodami so zavarovana. Prav tako je zavarovan tudi morebitni izpad prihodkov iz naslova opravljanja dejavnosti v teh nepremičninah. Velik Majhna Vpliv rusko - ukrajinskega konikta V primeru nadaljne eskalacije vojnega konikta znižanje deleža turistov iz Rusije / Ukrajine ter Baltskih držav. Ključna kratkoročna tveganja predstavljajo sedanje razmere v Ukrajini, ekonomske sankcije, volatilnost ter morebitna depreciacija ruskega rublja. Povečanje trženjskih aktivnosti s ciljem povečanja turistov iz Srednje Evrope oz. iz držav od koder prihaja največje število naših gostov (Italija / Avstrija / Nemčija / Nizozemska ...) Majhen Velika Kibernetska varnost Evropski odzivni centri za kiber- netsko varnost beležijo povečan obseg napadov na omrežja in sisteme v Ukrajini IT oddelek je seznanjen z omenjenimi dejstvi / opravili dodatno interno izobražebanje na omenjeno temo Srednja Majhna Tveganje rasti cen energentov Cene energentov, še posebej električne energije, se zvišujejo. Družba se aktivno prilagaja novim razmeram, tako se električno energijo, zaradi nihanj cen na borzi, kupuje za pol leta naprej. Srednja Srednja Revidirano letno poročilo 2021 30 2.9.3 Finančna tveganja Vrsta tveganja Opis tveganja Ukrepi za zmanjševanje tveganj Ocena tveganja Vpliv Verjetnost Poročanje Morebitno napačno, nepravočasno ali zavajajoče poročanje izkazov poslovanja lahko pripelje do negativnih posledic pri zunanjih in notranjih deležnikih. Equinox bo javna delniška družba, ki bo svoje rezultate poslovanja redno objavljala na spletnih straneh borze. Rezultati bodo objavljeni kvartalno. Letno poročilo bo revidirano s strani renomirane revizijske hiše. Majhen Majhna Likvidnostno tveganje Zaradi morebiti premajhnih likvidnih sredstev lahko pride do težav pri plačilu pogodbenih obveznosti, kar lahko poviša stroške nanciranja. Med likvidnostna tveganja sodijo tudi tveganja nespoštovanja bančnih zavez pri posojilih. Equinox bo na podlagi letnih planov poslovanja pripravljal tudi mesečne likvidnostne plane. Vzdrževal bo ustrezno ročnost svojih obveznosti. Do morebitnega renanciranja bo pristopil zgodaj in si s tem zago- tovil ustrezne vire. Družba vodi aktivno politiko komunikacije z posojilodajalci in z ustreznimi aneksi redno uravnava spre- membe v bančnih zavezah. Srednji/ Velik Majhna Valutno tveganje Zaradi sprememb tečajev predstavlja nevarnost nančne izgube zaradi sprememb vrednosti ene valute v primerjavi z drugo Equinox ne posluje oziroma ni izpostavljen poslovanju s tujimi valutami z izjemo manjšega dela portfelja kjer bo Equinox kupoval delnice nepremičninskih skladov na ameriški borzi Majhen Majhna Obrestno tveganje Nepremičninska vlaganja zahtevajo nekratkoročne vire nanciranja. Posledično lahko zaradi sprememb na kapitalskih trgih pride do povišanja oziroma drastičnega znižanja obrestnih mer kar lahko pripelje do precejšnjega povišanja stroškov nanciranja. Equinox bo vodil preudarno politiko nanciranja in s kombinacijo ščitenja obrestnih mer ter obrestno odprtih pozicij zagotavljal ustrezno nizko obrestno tveganje. Velik Majhna Kreditno tveganje Vse odprte postavke iz naslova najemnih razmerij potencialno predstavljajo kreditno tveganje in tveganje neplačil. Equinox bo zasledoval portfeljsko politiko, ki bo zmanjšala izpostavljenost do največjih najemnikov. Nekratkoročni cilj je, da največji novi najemnik ne predstavlja več kot 10% vseh prihodkov iz naslova najemnin. Equinox na dan 31.12.2021 vodi aktivno politiko spremljanja poslovanja najemnikov prek javno dostopnih podatkov ter v primeru poslabšanja bonitetnih ocen aktivno ukrepa. Dodatno zavarovanje proti neplačilu predstavljajo tudi varščine ki so jih dolžni zagotoviti najemniki. Velik Srednja EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 31 Trajnostni razvoj Revidirano letno poročilo 2021 32 2.10 TRAJNOSTNI RAZVOJ 2.10.1 RAZVOJ IN RAZISKAVE PrirazvojunovihstoritevbodružbaEquinoxvseskozi sledilanajmodernejšimsmernicamintrendomrazvoja nepremičninskihdružbposvetu. Naš cilj je sledenje sodobnim trendom na področju upravljanjaposameznihtipovnepremičninterprilaga- janje novonastalimtrendomkot posledica COVID 19 kotstadelooddomainpovečanapotrebanajemnikov povečjihinzračnejšihprostorih. Ustvarjati želimo inteligentna in trajnostna delovna okolja, ki izboljšajo uporabniško izkušnjo, povezujejo in navdihujejo. Našim najemnikom bomo pomagali ustvaritiokolja,kibodoizboljšalanjihovouporabniško izkušnjo.Zanalizoključnihpodatkov,kiopredeljujejo organizacijo obstoječih in potencialnih najemnikov, si ustvarjamo sliko in želimo zasnovati in prilagoditi delovnamestastrategijiinkulturinajemnikov.Želimo sodelovatiskozicelotenživljenjskicikeluporabenaših nepremičnin. Naravna in umetna svetloba sta zelo pomembni za deloinpočutje.Mednajpomembnejšenačinevarče- vanjazenergijosodijo:uporabaenergijskoučinkovitih svetilk, uporaba elektronskih predstikalnih naprav in uporabaelektronskihpredstikalnihnapravzmožnostjo regulacijesvetlobnegatoka. Danes se navsehpodročjihtrudimo biti varčnejši in boljtrajnostnipriporabienergije.Velikolahkokraci- onalnejšemu ravnanju z naravnimi viri prispeva prav razsvetljava. 2.10.2 DRUŽBENA ODGOVORNOST Družbenaodgovornostpredstavljaenega izmedpo- membnih dejavnikov uspešnega poslovanja družbe EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,kiseizvajatakonalo- kalniravni,regionalniravnikotnacionalniravni. Želimodemokratiziratimožnostvlaganjvnepremični- neinstemomogočitisolastništvole-tehpravvsake- mudržavljanu.Investiranjevnepremičninenajposta- neprivilegijvsehnelenajpremožnejšihdržavljanov. Kersezavedamopomenazadovoljstvanašihnajemni- kovzarazvojdružbe,želimorazvijatinekratkoročneod- noseznjimitervseskozidopolnjujemoponudbonaših storitev. Sodelujemo z vsemi največjimi nepremičnin- skimiagencijami,kjerobstoječimkotpotencialnimna- jemnikompredstavljamonašoponudbonepremičnin. Vključujemosetudivlokalnaokoljainizbiramopro- jekte,kivečstranskoprinašajododanovrednostletem. 2.10.3 SKRB ZA OKOLJE Za ohranjanje naravnega okolja si prizadevamo z varčnoraboenergijeindrugihnaravnihvirov,manjšim onesnaževanjemokoljainokolice. Poraboelektrične energijecelotnegasistemarazsvetljaveželimoznižati za dodatnih 10%. Manjša oddaja toploteelektronskih napravzmanjšatudiobremenitevklimatskihnapravter prispevakprotipožarnivarnosti.Edennajpomembnej- šihučinkovjepravgotovotudi50%daljšaživljenjska dobatehnapravvprimerjavisstarimisvetilkami. Zvgrajenimisodobnimikrmilnikivnašenepremičnine zmanjšujemo porabo toplotne in hladilneenergije, z vgrajenimisenzorjizasamodejnivklopoz.izkloplučiin uporabovarčnihžarnicpaelektričnoenergijo. Prezračevanjejepomembendejavnikpripreprečeva- njuširjenjakoronavirusa.Krožnoprezračevanjedopri- nesektemu,daviruspotujedlje,kotbisicer.Zatoje pomembno, dav pisarnahpreprečujemo horizontal- no gibanje zraka. Rednočistimoin menjavamoltre. Ocenjujemo,daboustreznovzdrževanjeprezračeval- nihnaprav(tudispomočjopametnetehnologije)vpri- hodnostipostalošeboljključnegapomena. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 33 2.10.4 ENERGETSKA UČINKOVITOST Družbaizvajaintenzivneaktivnostizaizboljšanjeener- getskeučinkovitostiinposledičnozmanjšanjeporabe energijevobjektih. Zaposlenegaimamoenergetskegamenedžerja,kipo- drobnospremljainanaliziraporaboenergijeterpred- lagaukrepeizboljšav. Načinpristopavsebujevečfaz: › Spremljanjeintemeljitaanalizaporabeenergije povsehobjektih. › Prepoznavanjekritičnihpodročijinrazumevanje vplivnihdejavnikovnaraboenergije. › Vzpostavitev energetske politike s konkretnimi sredstvizadoseganjeciljevzaizboljšanjeener- getskeučinkovitosti. › Vgradnjadodatnihnapravzaučinkovitoupravlja- njezenergijo. › Dnevnakontrolacentralnonadzornihsistemovin njihovoprilagajanjetrenutnimrazmeram. › Vzpostavitevperiodičnegaplaniranjarabeener- gije, z vključevanjem načrtovanja investicij in izboljšav Vpostopkunabavejefotovoltaičnaelektrarnanastrehi enegaodnašihobjektovsciljemčimvečjesamooskrbe. 2.10.5 KAKOVOST POSLOVANJA DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sledipolitikiza- gotavljanjanajvišjekakovostistoritev.Našciljjenuditiin ponuditinašimnajemnikomvisokokakovostnestoritve takonapodročjuhotelskihstoritevkottudinapodročju poslovnihingostinskihstoritev.Najpomembnejejesvo- jimnajemnikomnuditivisokoravenstoritevterdoseči zadovoljstvonajemnikovsširokopaletododatnihaktiv- nostiinstoritev.Šenaprejbomorazvijalikonstruktiven odnoszvseminajemnikiinskrbeli,dasebodovnaših nepremičninahčimboljepočutili.Zatobomoosredoto- čenitudinazagotavljanječistih,urejenihinvzdrževanih prostorov,takohotelskihkotposlovnih. 2.10.6 KOMUNICIRANJE Z INTERESNIMI SKUPINAMI VdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sezavedamo pomenakomuniciranjazvsemiinteresnimiskupinami, torejtakoznajemnikinašihhotelskihkotposlovnihne- premičninkottudispotencialnimivlagatelji. Ker želimo orati ledino in postavljati nove standar- devlučipopolnetransparentnostiinodprtostidružbe smo 1. javno skupščino delničarjev družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. snemali inprenašaliv živo preko spletaintakopostaliprvainzaenkratedinajavnadruž- ba,kisejeposlužilaomenjeneganačinakomuniciranjaz vsemisvojimideležnikioziromazainteresiranojavnostjo. Odgovornost do uporabnikov storitev Zavedamoseodvisnostinašegaposlovnegauspeha odzadovoljstvanašihnajemnikov,zatojimnamenja- moposebnopozornost.Našimnajemnikomželimoin skušamougoditivvsehpogledih,zatoseposvečamo prenovaminrazširitvinašeponudbenarazličnihpod- ročjih.Zaugotavljanjezadovoljstvanajemnikovsode- lujemozvsemivečjiminepremičninskimiagencijami, kjerdobimotudiposredneinformacijeozadovoljstvu najemnikov.Velikomočnatempodročjuima spletni portal nepremičnine.net, na katerem redno osvežu- jemo svojo ponudbo. Redno spremljamo tudiostale komunikacijskekanale,kjerrednoodgovarjamoinpa- zimonaugleddružbe. Pregled tržnih aktivnosti Najpogostejše dejavnosti, ki se izvajajo v sklopu tr- ženjskegakomuniciranjasooglaševanje,odnosizjav- nostmi,direktnapošta,internetnokomuniciranjinko- municiranjeprekosocialnihomrežij. Nenehno spreminjanje okolja in potreb najemnikov terjatudistalnoprilagajanjetržnihpoti.Internetuinne- posredni komunikaciji preko socialnih omrežijname- njamo še večjo pozornost s poglabljanjem frekven- tnostiaktivnosti. Vdružbirednoobveščamo delničarje o ključnih po- slovnihdogodkih. Revidirano letno poročilo 2021 34 Interno komuniciranje Internokomuniciranjepotekaneposrednoprekousta- ljenihoblik,kot so rednidnevnidelovnisestankiup- raviteljev EQUINOXNEPREMIČNINd.d.torejEquinox Partnerjevd.o.o.. Pomembne informacije o poslovanju, družba re- dno objavlja v sistemu elektronskega obveščanja Ljubljanskeborze(SEO-net)innasvojiinternetnistrani https://www.equinox.si/. 2.11 Portfelj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. EQUINOXjenajboljcentralnopozicionirannepremičninskiportfeljvglavnemmestukaterekoličlaniceEU.V povprečjusovsenepremičnineoddaljenemanjkot300metrovodPrešernovegatrga.Portfeljvključuje4hotele, sskupnopovršino51.125m²in4poslovnestavbe,naskupnipovršini13.249m,skupajtorejcca.65.000kvadra- tnihmetrovprvovrstnihnepremičnin. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 35 Grand Hotel Union › Miklošičevacesta1,1000Ljubljana › Hotelinkonferenčnicenter › Skupnapovršinaprostorov:14.651m² Poslovnedejavnosti:hotelirstvo Številohotelskihsob:111 Številokonferenčnihdvoran:10 › Površinaokolicenepremičnine:584m² uHotel › Miklošičevacesta3,1000Ljubljana › HotelinkonferenčnicenterSkupnapovršina prostorov:19.239m² Poslovnedejavnosti:hotelirstvo Številohotelskihsob:224 Številokonferenčnihdvoran:5 › Površinaokolicenepremičnine:1985m² Revidirano letno poročilo 2021 36 Hotel Lev › Vošnjakovaulica1,1000Ljubljana › Hotelinkonferenčnicenter › Skupnapovršinaprostorov:15.145m² Poslovnedejavnosti:hotelirstvo Številohotelskihsob:231 Številokonferenčnihdvoran:2 › Površinaokolicenepremičnine:828m² The Fuzzy Log › Miklošičevacesta9,1000Ljubljana › Mladinskihotel › Skupnapovršinaprostorov:2.091m² Poslovnedejavnosti:hotelirstvo Številohotelskihsob:111 EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 37 Poslovni prostori Delo › Dunajskacesta5,1000Ljubljana › Skupnapovršinaprostorov:2.250m² Poslovni prostori Kompas › Miklošičevaulica9,1000Ljubljana › Skupnapovršinaprostorov:4.548m² › Površinaokolicenepremičnine:233m² Revidirano letno poročilo 2021 38 Modna hiša › Nazorjevaulica4,1000Ljubljana › Skupnapovršinaprostorov:1.969m² Poslovni prostori Nomago › Vošnjakovaulica3,1000Ljubljana › Skupnapovršinaprostorov:828,1m² EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 39 Letni računovodski izkazi Revidirano letno poročilo 2021 40 3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI 3.1 LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. 3.1.1 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA Pojasnila 3.5.2021- 31.12.2021 Čisti prihodki od prodaje 4 4.476.406 Čisti prihodki od prodaje storitev razen najemnin 489.042 Čisti prihodki od najemnin 3.987.364 Drugi poslovni prihodki (s prevrednotovalnimi poslovnimi prih.) 6 121.261 Stroški blaga, materiala in storitev 5 1.383.642 Stroški potrošnega materiala in energije 322.492 Stroški storitev 1.061.149 Odpisi vrednosti 2.530.852 Amortizacija 2.289.546 Prevrednotovalni poslovni odhodki 241.305 Drugi poslovni odhodki (drugi stroški poslovanja) 335.078 Finančni prihodki iz deležev 110.819 Finančni prihodki iz drugih naložb 110.819 Finančni prihodki iz danih posojil 7 19.059 Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini 19.059 Finančni odhodki iz nančnih obveznosti 8 222.039 Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 192.549 Finančni odhodki iz drugih nančnih naložb 29.490 Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 212 POSLOVNI IZID PRED OBDAVČITVIJO 255.723 Davek od dobička 9 16.389 Odloženi davki (prihodek) -120.616 ČISTI POSLOVNI IZID OBRAČUNSKEGA OBDOBJA 10 359.951 Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 41 3.1.2 IZKAZ DRUGEGA VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA IZKAZ VSEOBSEGAJOČEGA DONOSA 31.12.2021 Čisti poslovni izid obračunskega obdobja 359.951 Spremembe presežka iz prevrednotenja nančnih sredstev, razpoložljivih za prodajo 66.450 Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki bo lahko v prihodnje pripoznan v izkazu poslovnega izida (po davku) 426.401 Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 0 Skupaj drugi vseobsegajoči donos, ki v prihodnje ne bo pripoznan v izkazu poslovnega izida (po davku) 0 Celotni vseobsegajoči donos obračunskega obdobja (po davku) 426.401 Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi. Revidirano letno poročilo 2021 42 3.1.3 IZKAZ FINANČNEGA POLOŽAJA POSTAVKA Pojasnila 31.12.2021 3.05.2021 Nekratkoročna sredstva 43.829.390 44.442.135 Neopredmetena sredstva 76.758 79.558 Nekratkoročne premoženjske pravice 60.384 79.558 Druge nekratkoročne aktivne časovne razmejitve 16.374 0 Opredmetena osnovna sredstva 2.953.233 2.332.698 Zemljišča in zgradbe 1.173.050 0 Zemljišča 0 0 Zgradbe 1.173.050 0 Druge naprave in oprema 1.777.326 2.193.189 Osnovna sredstva, ki se pridobivajo 2.856 139.509 Opredmetena osnovna sredstva v gradnji in izdelavi 0 0 Predujmi za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev 2.856 139.509 Naložbene nepremičnine 34.841.061 38.223.353 Nekratkoročne nančne naložbe 5.834.989 3.806.527 Nekratkoročne nančne naložbe, razen posojil 1.716.496 792.069 Druge delnice in deleži 1.716.496 792.069 Nekratkoročna posojila 4.118.493 3.014.458 Nekratkoročna posojila družbam v skupini 2.836.735 3.014.458 Druga nekratkoročna posojila 1.281.758 Nekratkoročne poslovne terjatve 2.734 0 Nekratkoročne poslovne terjatve do drugih 2.734 0 Odložene terjatve za davek 120.616 0 Kratkoročna sredstva 11.209.540 10.545.754 Zaloge 0 0 Material 0 0 Proizvodi in trgovsko blago 0 0 Predujmi za zaloge 0 0 Kratkoročne nančne naložbe 3.885.676 389.711 Kratkoročna posojila 3.885.676 389.711 Kratkoročna posojila družbam v skupini 567.434 389.711 Druga kratkoročna posojila 3.318.242 Kratkoročne poslovne terjatve 290.505 8.122.710 Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 30.176 7.858.717 Kratkoročne poslovne terjatve do kupcev 252.776 263.994 Kratkoročne poslovne terjatve do drugih 7.553 0 Druga kratkoročna sredstva 336.339 2.033.333 Denarna sredstva 6.697.020 0 SREDSTVA SKUPAJ 55.038.930 54.987.889 Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 43 POSTAVKA Pojasnila 31.12.2021 3.05.2021 Kapital 40.060.034 39.701.423 Vpoklicani kapital 5.691.826 5.691.826 Osnovni kapital 5.691.826 5.691.826 Kapitalske rezerve 14.572.118 14.572.118 Rezerve iz dobička 4.909.324 4.909.324 Zakonske rezerve 580.282 580.282 Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže 0 0 Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) 0 0 Druge rezerve iz dobička 4.329.042 4.329.042 Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 486.393 487.733 Preneseni čisti poslovni izid 14.040.422 13.732.966 Čisti poslovni izid poslovnega leta 359.951 307.456 Odloženi prihodki 140.539 183.937 Rezervacije 0 0 Odloženi prihodki 140.539 183.937 Nekratkoročne obveznosti 13.542.845 13.635.413 Nekratkoročne nančne obveznosti 13.442.158 13.568.185 Nekratkoročne nančne obveznosti do družb v skupini 0 0 Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 8.281.822 8.568.185 Druge nekratkoročne nančne obveznosti 5.160.336 5.000.000 Nekratkoročne poslovne obveznosti 100.687 67.228 Druge nekratkoročne poslovne obveznosti 100.687 67.228 Odložene obveznosti za davek 0 0 Kratkoročne obveznosti 1.295.511 1.467.116 Kratkoročne nančne obveznosti 553.246 847.146 Kratkoročne nančne obveznosti do bank 464.753 702.762 Druge kratkoročne nančne obveznosti 88.493 144.384 Kratkoročne poslovne obveznosti 688.341 619.970 Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 139.763 0 Kratkoročne poslovne obveznosti do dobaviteljev 81.357 571.692 Druge kratkoročne poslovne obveznosti 521.145 48.279 KRATKOROČNE IN NEKRATKOROČNE OBVEZNOSTI SKUPAJ 14.978.896 15.286.466 KAPITAL IN OBVEZNOSTI SKUPAJ 55.038.930 54.987.889 Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi. Revidirano letno poročilo 2021 44 3.1.4 IZKAZ GIBANJA KAPITALA IZKAZ GIBANJA KAPITALA ZA OBDOBJE 3.5.2021-31.12.2021 Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi. Vpoklicani kapital Kapitalske rezerve Rezerve iz dobička Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti Preneseni čisti poslovni izid Čisti poslovni izid poslov- nega leta Skupaj KAPITAL II III IV V VI VII Osnovni kapital Nevpoklicani kapital (kot odbitna postavka) Zakonske rezerve Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka) Statutarne rezerve Druge rezerve iz dobička Rezerve, nastale zaradi vredno- tenja po pošteni vrednosti Preneseni čisti dobiček Prenesena čista izguba Čisti dobiček poslovne- ga leta Čista izguba po- slovnega leta SKUPAJ KAPITAL I/1 I/2 II III/1 III/2 III/3 III/4 III/5 IV V/1 V/2 VI/1 VI/2 VII A.2 Začetno stanje poročeval- skega obdobja (03.05.2021) 5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 487.733 14.040.422 39.701.423 B.1 Spremembe lastniškega ka- pitala - transakcije z lastniki 0 a) Nakup lastnih delnic in lastnih poslovnih deležev 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 b) Izplačilo dividend 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 a) Vnos čistega poslovnega izida poslovnega leta 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 359.951 0 359.951 b) Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti - naložbe v kapi- talske inštrumente 0 0 0 0 0 0 0 0 -1.340 0 0 0 0 -1.340 c) Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošte- ni vrednosti - aktuarski izračun 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 B.3 Spremembe v kapitalu 0 a) Razporeditev preostale- ga dela čistega dobička primerjalnega poročeval- skega obdobja na druge sestavine kapitala 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 b) Oblikovanje rezerv za lastne delnice in lastne poslovne deleže iz drugih sestavin kapitala 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 C. Končno stanje poročeval- skega obdobja 31.12.2021 5.691.826 14.572.118 580.282 4.329.042 486.393 14.040.422 359.951 40.060.034 BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA 14.040.422 0 359.951 0 14.400.373 EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 45 3.1.5 IZKAZ DENARNIH TOKOV A. DENARNI TOKOVI PRI POSLOVANJU 31.12.2021 a. Postavke izkaza poslovnega izida 220.069 Poslovni prihodki (razen za prevrednotenje) in nančni prihodki iz poslovnih terjatev 4.727.545 Poslovni odhodki, brez amortizacije in nančni odhodki iz poslovnih obveznosti -4.491.088 Davki iz dobička in drugi davki, ki niso zajeti v poslovnih odhodkih -16.389 b. Spremembe čistih obratnih sredstev poslovnih postavk bilance stanja 9.690.206 Začetne manj končne poslovne terjatve 10.007.781 Začetne manj končne aktivne časovne razmejitve -352.713 Začetne manj končne odložene terjatve za davek -120.616 Začetne manj končne zaloge 0 Končni manj začetni poslovni dolgovi 101.830 Končne manj začetne pasivne časovne razmejitve in rezervacije 53.924 c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri poslovanju (a+b) 9.910.274 B. DENARNI TOKOVI PRI INVESTIRANJU a. Prejemki pri investiranju 394.737 Prejemki od odtujitve opredmetenih osnovnih sredstev 0 Prejemki od obresti 51.373 Prejemki od odtujitve nančnih naložb 343.365 b. Izdatki pri investiranju -5.946.995 Izdatki za pridobitev neopredmetenih sredstev 0 Izdatki za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev -156.570 Izdatki za pridobitev nančnih naložb -5.790.425 c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri investiranju (a+b) -5.552.257 C. DENARNI TOKOVI PRI FINANCIRANJU a. Prejemki pri nanciranju 0 Prejemki od vplačanega kapitala 0 Prejemki od povečanja nančnih obveznosti 0 b. Izdatki pri nanciranju -360.997 Izdatki za dane obresti, ki se nanašajo na nanciranje -107.929 Izdatki za odplačila nančnih obveznosti -253.069 Izdatki za izplačila dividend in drugih deležev v dobičku 0 c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri nanciranju (a+b) -360.997 Prilagoditev kot posledica oddelitev (razmejeni prihodki) 2.700.000 Č. Končno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov 6.697.020 x) Denarni izid v obdobju (seštevek prebitkov Ac, Bc in Cc) 6.697.020 y) Začetno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov 0 Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi. Revidirano letno poročilo 2021 46 3.1.6 POJASNILA K MEDLETNIM RAČUNOVODSKIM IZKAZOM DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. Pojasnilo 1: Informacija o družbi EQUINOX NEPREMIČINE, D.D. DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jebilavsodni registervpisana3.5.2021napodlagioddelitveoddruž- beUNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.postanjuna presečnidatumdelitve30.6.2020. Skladno z Delitvenim načrtom je družba UNION HOTELI d.d., na novoustanovljeno družbo EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. oddelilapremoženje,ki se pri- pisuje njenim naložbam v nepremičnine, opremo in del nančnih naložb (delnice PDAR). Po oddelitvi Unionhotelid.d.niso obdržalivlastinobenih nepre- mičnin,nitiosnovnihsredstev,razenopreme.Poizve- denioddelitvijenadružbiUNIONHOTELId.d.ostala dejavnosthotelovingostinstva,nanovoustanovljeno družboEQUINOXNEPREMIČNINE,pasoseprenesle nepremičnineinoprematerposledičnotudidejavnost oddajanjanepremičninvnajemterdejavnostvzdrže- vanjainupravljanjanepremičnin. NaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.soseoddelilevse nepremičnineinnaložbenenepremičnineteroprema, kijihjeprenosnadružbaUNIONHOTELId.d.vračuno- vodskihevidencahvodila pod postavkoopredmete- naosnovnasredstvainnaložbenenepremičnine.Gre zanepremičnine,kijihlahkorazdelimoponaslednjih funkcionalnihskupinah: › ALAG–Dalmatinova4,1000Ljubljana › StanovanjeNazorjeva-Nazorjeva4,Ljubljana › Modnahiša-Nazorjeva4a,Ljubljana › ParkirnamestavParkirnihišiKozolecII-Dvora- kova3,Ljubljana › Burda-Vošnjakova3,Ljubljana › TheFuzzyLog–Miklošičeva9,Ljubljana › Kompas–Pražakova4,Ljubljana › Delo–Vošnjakova3,Ljubljana › HotelLev-Vošnjakova1,Ljubljana › uHotel–Miklošičeva3,Ljubljana › GrandHotelUnion–Miklošičeva1,Ljubljana DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d. jebilavsod- niregistervpisanadne3.5.2021kotnovoustanovljena družba.Predtemdružbaniobstajalainzatoneobsta- ja primerljivo obdobje poslovanja družbe pred tem datumom. Družba nima podružnic in hčerinskih družb. Naslov družbeDunajskacesta5,Ljubljana. KapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jena dan31.12.2021znašal40.060.034evrov,čistiposlovniizid družbevobdobju3.5.2021-31.12.2021pa359.951evrov. Pojasnilo 2: Računovodske usmeritve Ustanovitev družbe z oddelitvijo dela premoženja prenosne družbe Union hoteli d.d. in prenos na novostanovljeno družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Napodlagiskupščinskegasklepajebiladne03.05.2021 vsodniregistervpisanaustanovitevdružbeEQUINOX NEPREMIČNINE d.d., s sedežem na Dunajski cesti 5,1000Ljubljana,zaradiizvedbeoddelitveodpreno- snedružbeUNIONHOTELId.d.,matičnaštevilka 5001153000podelitvenemnačrtuzdne18.2.2021.Z oddelitvijonepremičninnanovoustanovljenodružbo EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jedejavnostvzdrževa- njainupravljanjalastnihnepremičninpostalaneodvi- snainosrednjadejavnostnovonastaledružbe. Nova družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je kot univerzalnapravnanaslednicavstopilavvsapravna razmerjavzvezizdelompremoženjemdoločenega zdelitvenimnačrtom,katerihsubjektjebilaprenosna družbaUNIONHOTELId.d.(6.odst.623.členaZGD-1). Danobračunadelitvejebil30.6.2020.Odtegadneda- ljesešteje,dasodejanjadružbeUNIONHOTELId.d.,v zvezispremoženjeminobveznostmi,kisoseprenesla nanovoustanovljenodružbo,opravljenazaračunno- voustanovljenedružbe.Premoženjesejepreneslopo knjigovodskihvrednostih.SkladnozDelitvenimnačr- tomjedružbaUNIONHOTELId.d.,nanovoustanovlje- nodružbooddelilapremoženje,kisepripisujenjenim naložbamvnepremičnine,opremoindelnančnihna- ložb(delnicePDAR). Osnovni kapital novoustanovljene družbe EQUINOX EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 47 NEPREMIČNINEd.d.pooddelitviznaša5.691.826EUR injerazdeljenna1.793.869kosovnihdelnic. Preračun tujih valut Računovodskiizkazisopredstavljenivevrih(EUR),ki so funkcionalna in predstavljajo poročevalno valuto družbe. Posli vtujivalutiso na začetkupripoznaniv funkcionalnivalutiinpreračunanipotečajufunkcional- nevalutenadanposla.Denarnasredstvainobveznosti vtujivalutisopreračunanapotečajufunkcionalneva- lutenadanporočanja.Vserazlike,kiizhajajoizprera- čunatujihvalut,sepripoznajovizkazuposlovnegaizi- da.Nedenarnasredstvainobveznosti,kisoizmerjena poizvirnivrednostivtujivaluti,sopretvorjenapotečaju funkcionalnevalutenadanposla.Nedenarnasredstva inobveznosti,kiso izmerjenapopoštenivrednostiv tujivaluti,sopretvorjenapomenjalnihtečajihnadan, kojebilapoštenavrednostdoločena. Podlaga za sestavitev ter potrditev računovodskih izkazov DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,jezavezanak izdelaviračunovodskihizkazov,kijihjedolžnapripravi- tivskladuzMednarodnimistandardiračunovodskega poročanja(vnadaljevanjuMSRP)inpojasniliodboraza pojasnjevanje MSRP (v nadaljevanju OPMSRP), ki so bilisprejetisstraniEvropskeunijetervskladuzdoločili Zakonaogospodarskihdružbah.Računovodskiizkazi družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.zaobdobje,ki sejekončalozdnem31.12.2021,sosestavljenivevrih insopripravljeninapodlagiizvirnihvrednostibilančnih postavk,razennančnihsredstev,izmerjenihpopoš- tenivrednostiskoziizkazposlovnegaizidainnančnih naložb,razpoložljivihzaprodajo,kisobilevrednotene popoštenivrednosti.Letniračunovodskiizkazidružbe EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.sobilipotrjenisskle- pomupravnegaodborazdne15.4.2022 Osnovne računovodske usmeritve Računovodski izkazi obsegajo računovodske izkaze družbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,Nadanporo- čanjadružbanimaodvisnih,pridruženihinhčerinskih družb. Osnovne računovodske usmeritve (upoštevanje na- stanka poslovnih dogodkov, upoštevanje časovne neomejenosti delovanja ter upoštevanje resnične in poštene predstavitve v razmerah spreminjanja vred- nostievrainposamičnihcen,nepatudihiperinacije) souporabljenetudiprisestavitviračunovodskihizka- zov za obdobje 3.5.2021-31.12.2021. V največji možni meri so upoštevane kakovostne značilnosti računo- vodskihizkazov,kisopredvsemrazumljivost,ustrez- nost,zanesljivostinprimerljivost. Računovodskeusmeritve,uporabljenepripripravira- čunovodskih izkazov, so enake kot pri pripravi raču- novodskihizkazovzadružboUnionhotelid.d.,pravno predhodnicodružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.in sicer za poslovnoleto,končano na dan 31.12.2020, z izjemonovosprejetihalispremenjenihstandardovin pojasnil,kisostopilivveljavos1.1.2021alikasneje. Izjava o skladnosti RačunovodskiizkazidružbeEQUINOXNEPREMIČNI- NE,d.d.sopripravljenivskladuzMSRPinpojasniliOd- borazapojasnjevanjeMSRP(vnadaljevanjuOPMSRP), kisosprejetisstraniEU. Nadanizkazanančnegapoložajagledenaprocespo- trjevanjastandardovvEvropskiuniji,vračunovodskih usmeritvahdružbskupineEQUINOXNEPREMIČNINE, d.d.nirazlikmeduporabljenimiMSRPinMSRP,kijihje sprejelaEvropskaunija. Osnovneračunovodskeusmeritve,kijihdružbaupo- rabljazaobdobje3.5.2021-31.12.2021 so enakekot so bilepripripraviračunovodskihizkazovzapravnopred- hodnicodružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.toje družboUnionhotelid.d.pripripraviračunovodskihiz- kazovzaleto,kisejekončalonadan31.12.2021. Spremembe obstoječih standardov, ki veljajo v tekočem poročevalskem obdobju Vtekočemporočevalskemobdobjuveljajonaslednje spremembeobstoječihstandardov,kijihjeizdal Upravniodborzamednarodneračunovodskestandar- de(UOMRS)insprejelaEU: Spremembe MSRP 9 – Finančni instrumenti, MRS 39 – Finančni instrumenti: Pripoznavanje in merjenje, MSRP 7 – Finančni instrumenti: Razkritja, MSRP 4 – Zavarovalne pogodbe in MSRP 16 – Najemi Revidirano letno poročilo 2021 48 Spremembe obravnavajo reformo referenčnih obre- stnihmer(2.faza)inveljajozaletnaobdobja,kisezač- nejo1.1.2021alipozneje. Spremembe se nanašajo na spremembo nančnih sredstev, nančnih obveznosti in obveznosti iz naje- ma,posebnezahtevegledeobračunavanjavarovanja predtveganjeminzahteveporazkritjupoMSRP7ter spremljajospremembevzvezisspremembamiinob- računavanjemvarovanjapredtveganjem: › Sprememba nančnih sredstev, nančnih ob- veznosti in obveznostiiz najema – IASB uvaja praktičnorešitevzaspremembe,kijihzahteva reforma(spremembesopotrebneneposredno zaradireformeIBORinsonarejenenaekonom- skoenakovrednipodlagi).Tespremembeseob- računavajo s posodobitvijo efektivne obrestne mere.Vse druge spremembe se obračunava- jozuporabotrenutnihzahtevMSRP.Podobna praktičnarešitevjepredlaganazaobračunava- njenastraninajemnikapoMSRP16. › Zahteve glede obračunavanja varovanja pred tveganjem–vskladusspremembamiseobra- čunavanjevarovanjapredtveganjemneukinja samozaradireformeIBOR.Razmerjavarovanja predtveganjem(inznjimipovezanodokumen- tacijo)jetrebaspremenititako,dabodoodraža- laspremembevarovanepostavke,instrumenta varovanja pred tveganjem in varovanega tve- ganja. Spremenjena razmerja varovanja pred tveganjemmorajoizpolnjevativsamerilaustre- znostizaobračunavanjevarovanjapredtvega- njem,vključnozzahtevamigledeučinkovitosti. › Razkritja – da bi uporabniki lahko razumeli naravo in obseg tveganj, ki jim je podjetje iz- postavljeno zaradi reforme IBOR, kako podje- tje obvladuje ta tveganja, napredek podjetja priprehoduzIBORnaalternativnereferenčne obrestnemereinnačinupravljanjategapreho- da,morapodjetjerazkritinaslednjeinformacije: – kakoupravljaprehodnaalternativnerefe- renčne obrestne mere, njegov napredek na datum poročanja in tveganja, ki jim je izpostavljenozaradiprehoda; – kvantitativne informacije o neizvedenih - nančnihsredstvih,neizvedenihnančnihob- veznostihinizvedenihnančnihinstrumentih, ki še niso prešli na alternativno referenčno stopnjo,razčlenjenepopomembnireferenč- niobrestnimeri,zakateroseizvedereforma referenčnihobrestnihmer; – čejezaradi reforme IBOR prišlodospre- membstrategijepodjetjazaobvladovanje tveganj,opisteh spremembintega, kako jihpodjetjeobvladuje. UOMRS je spremenil tudi MSRP 4 na način,damo- rajozavarovatelji,kiuporabljajozačasnooprostitevod uporabeMSRP9,uporabljatispremembepriobraču- navanjusprememb,kijihneposrednozahtevareforma IBOR. Spremembe MSRP 16 – Najemi Spremembeobravnavajoprilagoditvenajemninvzve- ziscovid-19po30.62021 inveljajo od 1.4.2021za poslovnaleta,kisezačnejo1.1.2021alipozneje. Spremembepodaljšujejoobdobjeuporabepraktične rešitveizMSRP16zaenoleto.Oprostitevjebilapo- daljšana, da bi zajela prilagoditve najemnin, katerih posledicajezmanjšanjezgoljtistihnajemnin,kizapa- dejo30.6.2022aliprej. Spremembe MSRP 4 – Zavarovalne pogodbe Spremembesenanašajonapodaljšanjezačasneop- rostitveoduporabeMSRP9.Spremembespreminjajo datum prenehanja veljavnosti začasne oprostitve od uporabeMSRP 9 – Finančni instrumentivMSRP 4 – Zavarovalnepogodbe,sčimer morajopodjetjaupo- rabljati MSRP 9 za letna obdobja, ki se začnejo 1. 1. 2023alipozneje. Poslovodstvo družbe Equinox nepremičnine d.d. je ocenilovplivspremembobstoječihstandardovnara- čunovodskeizkazedružbeEquinoxnepremičnined.d. imeni,danebopomembnegavplivanaračunovod- skeizkazedružbe. Sprejeti standardi in spremembe obstoječih standardov, ki bodo stopili v veljavo na poznejši datum in ki jih družba Equinox nepremičnine d.d. ne uporablja v svojih računovodskih izkazih NadanodobritvetehračunovodskihizkazovjeUOMRS izdalnaslednjespremembeobstoječihstandardov,ki EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 49 jihjeEUsprejela,vendaršenisostopilevveljavo: Spremembe MRS 16 – Opredmetena osnovna sredstva Spremembestandardaveljajozaletnaobdobja,kise začnejo1.1.2022alipozneje,inobravnavajodobičke prednameravanouporabo. Spremembe standarda prepovedujejo, da bi podje- tje od nabavne vrednosti opredmetenega osnovne- gasredstvaodštelokakršnekolidobičkeodprodaje sredstva,ustvarjeneprispravljanjusredstvananjego- vomestoinvstanje,vkateremsredstvolahkodeluje v skladu s pričakovanji poslovodstva. Podjetje mora dobičkeodprodajetakšnihsredstevinstroškenjihove izdelavepripoznativposlovnemizidu. Spremembe MRS 37 – Rezervacije, pogojne obveznosti in pogojna sredstva Spremembestandardaveljajozaletnaobdobja,kise začnejo1.1.2022alipozneje,inobravnavajostroške izpolnjevanjapogodbprikočljivihpogodbah. Spremembedoločajo,da»stroškiizpolnitve«pogod- bezajemajo»stroške,kisenanašajoneposredno na pogodbo«.Stroški,kisenanašajoneposrednonapo- godbo,solahkododatnistroškiizpolnitvetepogodbe alirazporeditevdrugihstroškov,kisenanašajonepos- rednonaizpolnitevpogodbe. Spremembe MSRP 3 – Poslovne združitve Spremembestandardaveljajozaletnaobdobja,kise začnejo1.1.2022alipozneje,inobravnavajoskliceva- njanatemeljniokvirsspremembamiMSRP3. Tespremembe: › posodabljajo MSRP 3 tako, da se sklicuje na konceptualniokvir,izdanleta2018,namestona okvir,izdanleta1989; › vMSRP3dodajajozahtevo,daprevzemnikza transakcijeindrugedogodke,kispadajovpo- dročjeuporabeMRS37aliOPMSRP21,uporab- ljaMRS37aliOPMSRP21(namestotemeljnega okvira),daopredeliobveznosti,kijihjeprevzelv poslovnizdružitvi; › v MSRP 3 dodajajo izrecno izjavo, da prevze- mniknepripoznapogojnihsredstev,pridoblje- nihvposlovnizdružitvi. MSRP 17 – Zavarovalne pogodbe Novračunovodskistandardveljazaletnaobdobja,kise začnejo1.1.2023.Novistandardzahtevamerjenjezava- rovalnihobveznostipotrenutnivrednostiizpolnjevanja inprinašaenotnejšometodomerjenjainpredstavitve zavsezavarovalnepogodbe.Namenzahtevjezago- tovitidoslednoinnanačelihtemelječeobračunavanje zavarovalnihpogodb.MSRP17nadomeščaMSRP4– Zavarovalnepogodbeinznjimpovezanapojasnila.S spremembamiMSRP17–Zavarovalnepogodbe,kijih jeUOMRSizdal25.6.2020,jedatumzačetkauporabe MSRP17preloženzadveleti,naletnaobdobja,kise začnejo1.1.2023alipozneje.Spremembeuvajajopo- enostavitveinrazlagenekaterihzahtevstandardater zagotavljajododatnopomočpriprviuporabiMSRP17. Spremembe različnih standardov zaradi izboljšav MSRP (cikel 2018–2020) Spremembeizhajajoizletnegaprojektazaizboljšanje MSRP(MSRP1, MSRP9,MSRP 16 in MRS41),pred- vsemznamenomodpravljanjaneskladnostiinrazlage besedila,inveljajoza letnaobdobja,kise začnejo1. 1. 2022 ali pozneje. SpremembaMSRP 16 se nanaša samonaponazorilnizgled,zatodatumzačetkaveljav- nostininaveden. Tespremembestandardov: › pojasnjujejo, dalahkoodvisna družba,kiupo- rablja odstavek D16(a) MSRP 1, meri kumula- tivne tečajne razlike z uporabo zneskov, ki jih prikažeobvladujočepodjetje,napodlagidatu- maprehodaobvladujočegapodjetjanaMSRP (MSRP1); › pojasnjujejo,kateranadomestilapodjetjevključi priizvedbi»preizkusaz10odstotki«,navedene- gavodstavkuB3.3.6.MSRP 9,koocenjuje,ali naj odpravi pripoznanje nančne obveznosti. Podjetjepriizračunuupoštevasamonadome- stila,plačanaaliprejetamedpodjetjem(poso- jilojemalcem) in posojilodajalcem, vključno z nadomestili,kijihplačaaliprejmekateri-koliod njijuvimenudrugega(MSRP9); Revidirano letno poročilo 2021 50 › izzgledaodpravijoponazoritevpovračilazaiz- boljšanjasredstvavnajemusstraninajemoda- jalca,dabiseodpravilamorebitnazmedaglede obravnavespodbudzanajem,dokaterebilah- koprišlozaradiponazoritvetehspodbudvzgle- du(Ponazorilnizgled13,kispremljaMSRP16); › odpravijo zahtevo iz 22. odstavka MRS 41, da podjetja pri merjenju poštenevrednosti biolo- škegasredstvapometodisedanjevrednostine smejoupoštevatidenarnihtokov,nastalihvzve- zizobdavčitvijo(MRS41). Vpliv novih standardov in sprememb obstoječih standardov, ki bodo stopili v veljavo na poznejši datum, na računovodske izkaze družbe Equinox nepremičnine d.d. Poslovodstvo družbe Equinox nepremičnine d.d. je ocenilovplivspremembobstoječihstandardovnara- čunovodskeizkazedružbeEquinoxnepremičnined.d. imeni,danebopomembnegavplivanaračunovod- skeizkazedružbe. Novi standardi in spremembe obstoječih standardov, ki jih je izdal OMRS, vendar jih EU še ni sprejela Za zdaj se MSRP, kot jih je sprejela EU, bistveno ne razlikujejoodpredpisov,kijihjesprejelOdborzamed- narodne računovodske standarde (OMRS), z izjemo naslednjih novih standardov in sprememb obstoječih standardov. MSRP 14 – Zakonsko predpisani odlog plačila računov Odborza mednarodnestandarde(OMRS)jestandard objavil30.1.2014.Ciljstandardajeomogočitipodjetjem, kiMSRPuporabljajoprvičinkizakonskopredpisaneod- logeplačilaračunovšepripoznavajovskladusprejšnji- miSSRN,daobprehodunaMSRPtakšnopripoznava- njenadaljujejo.Evropskakomisijajesklenila,danebo pričelapostopkapotrjevanjategavmesnegastandarda terdabopočakalanaizdajonjegovekončneverzije. Spremembe MRS 1 – Predstavljanje računovodskih izkazov Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se začnejo1.1.2023alipozneje,inobravnavajorazvršča- njeobveznostinakratkoročneinnekratkoročne. Spremembestandardazagotavljajosplošnejšipristop k razvrščanju obveznosti po MRS 1 na podlagi po- godbenihdogovorov,veljavnihnadatumporočanja.S spremembamiMRS1,kijihjeUOMRSizdal15.7.2020, jedatumzačetkaveljavnostipreloženzaletodni,na letnaobdobja,kisezačnejo1.1.2023alipozneje. Spremembe MRS 1 – Predstavljanje računovodskih izkazov Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se začnejo1.1.2023alipozneje,inobravnavajorazkritja računovodskihusmeritev. Spremembe zahtevajo, da podjetja namesto svojih pomembnihračunovodskihusmeritevrazkrijejosvoje bistvene računovodske usmeritve. Vsebujejo napot- keinprimerezapomočpripravljavcempriodločanju, katereračunovodskeusmeritvenajrazkrijejovsvojih računovodskihizkazih. Spremembe MRS 8 – Računovodske usmeritve, spremembe računovodskih ocen in napak Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se začnejo1.1.2023alipozneje,inobravnavajoopredeli- tevračunovodskihocen. Spremembeseosredotočajonaračunovodskeocene inpodajajonapotke,kakorazlikovatimedračunovod- skimiusmeritvamiinračunovodskimiocenami. Spremembe MRS 12 – Davek iz dobička Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja, ki se začnejo1.1.2023alipozneje,inobravnavajoodložene davke,povezanessredstviinobveznostmi,kiizhajajo izposamičnetransakcije. V skladu s spremembamioprostitevod uporabe ob začetnem pripoznanju ne velja za posle, pri katerih obzačetnempripoznanjunastanejotakoodbitnekot tudiobdavčljivezačasnerazlike, katerihposledica je pripoznanjeodloženihterjatevinobveznostizadavek venakemznesku. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 51 Spremembe MSRP 10 – Konsolidirani računovodski izkazi in MRS 28 – Naložbe v pridružena podjetja in skupne podvige Spremembastandardaobravnavaprodajoaliprispe- vanje sredstev med vlagateljem in njegovim pridru- ženimpodjetjemoz.skupnimpodvigomternadaljnje spremembe.Spremembeizhajajoizrazhajanjazahtev poMRS28 inMSRP 10ter pojasnjujejo,daje obseg pripoznavanja dobička oz. izgubepri poslu s pridru- ženimpodjetjemalipriskupnempodviguodvisenod tega,aliprodanaoz.prispevanasredstvapredstavljajo poslovnisubjekt. Datum pričetkaveljavnosti spremembestandarda je odloženzanedoločenčasdozaključkaraziskovalne- gaprojektavzveziskapitalskometodo. Spremembe MSRP 17 – Zavarovalne pogodbe SpremembaobravnavazačetnouporaboMSRP17in MSRP9zvidikaprimerjalnih informacij.Greza spre- membo ozkegapodročja uporabe prehodnih zahtev MSRP17zapodjetja,kiprvičuporabljajoMSRP17in MSRP9hkrati. Spremembeveljajozaletnaobdobja,kisezačnejo1.1. 2023alipozneje. Vplivnovihstandardovinspremembobstoječihstan- dardov,kijihEUšenisprejela,naračunovodskeizkaze družbeEquinoxnepremičnined.d. Poslovodstvo predvideva, da uvedba teh novih stan- dardovinspremembobstoječihstandardovvobdobju začetneuporabeneboimelapomembnegavplivana računovodskeizkazedružbeEquinoxnepremičnined.d. Obračunavanje varovanja pred tveganjem v zvezi s portfeljemnančnihsredstevinobveznosti,katerega načelEUnisprejela,ostajašenaprejneregulirano. Poslovodstvoocenjuje,dauporabaobračunavanjava- rovanjapredtveganjivzvezisnančnimisredstviter obveznostmivskladuzMRS39–Finančniinstrumen- ti:Pripoznavanjeinmerjenje,čebibilauporabljenana poročevalskidatum,nebiimelapomembnegavpliva na računovodske izkaze družbe EQUINOX NEPRE- MIČNINEd.d. › MRS 8 Računovodske usmeritve, spremembe računovodskihoceninnapake:Opredelitevra- čunovodskihocen(dopolnila) Dopolnilastandardaveljajozaletnaobdobjaz začetkom1.januarja2023alikasneje.Zgodnja uporabadopolniljedovoljena.Dopolnilaobrav- navajosprememberačunovodskihusmeritevin računovodskihocenob začetkutegaobdobja alikasnejeinopredeljujejoračunovodskeoce- nekotdenarnezneskevračunovodskihizkazih, skaterimijepovezananegotovostzvidikanjiho- vegamerjenja.Pravtakodopolnilapojasnjujejo, kajsosprememberačunovodskihoceninkako se te razlikujejo od sprememb računovodskih usmeritev in popravkov napak. Evropska unija šeniodobriladopolnilstandarda. Poslovodstvojeoceniloučinekstandardainmeni,da ni bilo pomembnegavpliva naračunovodske izkaze skupine. › MRS 12 Davek iz dobička: Odloženi davek od sredstev in obveznosti ene transakcije (dopolnila) Dopolnilaveljajozaletnaobdobjazzačetkom 1 januarja 2023 ali kasneje. Zgodnja uporaba dopolnil je dovoljena. Maja 2021 je Odbor za mednarodne računovodske standarde objavil dopolnilaračunovodskegastandardaMRS12s katerimijeomejiluporaboizjemeprizačetnem pripoznanjupoMRS12indoločil,kakopodjetje obračunaodloženidavekoddoločenihtransak- cij,kotsonajemiinobveznostipovezanezraz- gradnjo.Vskladuzdopolniliizjemaneveljaza transakcije,katerihobdavčljiviznesekjeobza- četnempripoznanjuenak znesku odbitnih za- časnihrazlik.Izjemaveljale,čepripripoznanju sredstvavnajemuinznjimpovezaneobvezno- sti(aliobveznostivpovezavizrazgradnjoinraz- gradnjo sestavnega dela sredstva),obdavčljivi zneseknienakzneskuodbitnihzačasnihrazlik. Evropskaunijašeniodobriladopolnilstandarda. Poslovodstvojeoceniloučinekstandardainmeni,da ni bilo pomembnegavpliva naračunovodske izkaze skupine. Pomembne računovodske ocene in presoje Pripripraviračunovodskihizkazovdružbesobileupo- števanedoločeneoceneinpredpostavkeposlovod- stvadružbe,kitemeljijonaizkušnjahindrugihuteme- ljenihdejavnikih.Ocenezajemajonaslednjepostavke: Revidirano letno poročilo 2021 52 amortizacijsko vrednost, življenjsko dobo osnovnih sredstevinpopravkevrednostidvomljivihterjatev. Pri uporabi računovodskih usmeritev je moralizvršni direktorpolegocen,kinajboljvplivajonavrednostiv računovodskih izkazih presoditi tudi postavko nalož- benihnepremičnin Oslabitve naložbenih nepremičnin: Oslabitevobstaja,kadarknjigovodskavrednostsredstva alidenarustvarjajočeenotepreseganjegovonadome- stljivovrednost,kijenjenavrednostpriuporabialipo- štenavrednost,zmanjšanazastroškeprodaje,insicer tista,kijevečja.Poštenavrednost,zmanjšanazastroške prodaje,sedoločanapodlagirazpoložljivihpodatkoviz realiziranihprodajnihtransakcij,izvedenihpotržnihpo- gojihzaprimerljivasredstvaalinapodlagiopazovanih tržnihcenahzmanjšanihzaosnovnestroškeprodaje. Ocena vrednosti naložbenih nepremičnin Na dan 30.6.2021 je bila opravljena ocena vrednosti vse naložbenih nepremičnin s strani pooblaščenega ocenjevalcavrednostipodjetijzlicencoSIR. HOTELISKE NEPREMIČNINE Hotelskenepremičninesobileocenjenekotpremože- njesposebnimtrgovalnimnamenom(TradeRelated Property).Ocenjenojebiloprihodnjeposlovanjeup- ravljalca v prvih petih letih ter stabilizirano poslova- njepopretekupetihlet.Ocenaposlovanjatemeljina podlagipreteklihrezultatovinlastnihocenocenjeval- cavrednosti(zasedenosti,ADR,stroškov…).Popoteku petihletjebilazaocenopreostalevrednostiuporabi- mometodokapitalizacijedonosa.Pričakovanidenarni tokovisodiskontiraninadatumocenjevanjavrednosti. Priocenjevanjujebiloupoštevamo,dastalastništvo nepremičnineinupravljanjehotelaločena(Rushmore approach)inpredpostavimoscenarij,dajehoteloddan vnajem.PlaniranaEBITDA,kijodosežeupravljalec,je razdeljenamedupravljalcainlastnikavrazmerju0,2 :0,8(napodlagipodatkovooddanihhotelih,skate- rimijerazpolagalpooblaščeniocenjevalecvrednosti). DeležEBITDA,kipripadalastnikunepremičnine,pred- stavljanajemninoza hotel oziromaprihodek lastnika nepremičnine.Dodatnokotstrošeklastnikanepremič- nineupoštevamoCAPEX. POSLOVNI PROSTORI Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih prostorov je bil uporabljennadonosuzasnovannačininmetodoka- pitalizacijedonosa.Pooblaščeniocenjevalecvrednosti jepreverilpodatkeoponudbenihinrealiziranihnaje- mninahzapodobnenepremičninevokolici terskle- njenihpogodbahzaocenjevaneprostore.Ocenjeniso pričakovani letni dobički ter kapitalizirani z ustrezno kapitalizacijskostopnjo. STANOVANJA, ZEMLJIŠČA Pri ocenjevanju je bil uporabljen o način tržnih pri- merjav.Pooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijje preveril transakcije s primerljivimi prostori trguterjih korigiralgledenaposameznelastnosti,kivplivajona vrednostnepremičnine. Prihodki iz prodaje pogodb s kupci Družba je sprejela naslednje računovodske presoje, kipomembnovplivajonadoločitevzneskaintrenutka prepoznavanjaprihodkovizpogodbskupci:Določitev trenutka izvršitve pogodbenih obveznosti Prihodke odprodajeblagainstoritevdružbavcelotipripoznava vtrenutkuprodaje.Odtrenutkaprodajenaprejdruž- banimaveč obvladovanjanadprodanim blagomali storitvami. Ocena življenjske dobe amortizirljivih sredstev Družbapriocenjevanjuživljenjskedobesredstevupo- števa pričakovano zično izrabljanje, tehnično stara- nje, gospodarsko staranje ter pričakovane zakonske indrugeomejitveuporabe.Pravtakodružbapreverja sprememboprvotnoocenjenedobekoristnostipripo- membnejšihsredstvih. Neopredmetena nekratkoročna sredstva Neopredmetena sredstva zajemajo naložbev prido- bljenenekratkoročnepremoženjskepraviceindruge pravice.Medneopredmeteniminekratkoročnimisred- stviseizkazujejonekratkoročnepremoženjskepravi- ce, nekratkoročno odloženi stroški razvijanja, dobro ime,nekratkoročneaktivnečasovnerazmejitveinpre- dujmizaneopredmetenanekratkoročnasredstva.So nedenarnasredstvainpravilomazičnoneobstajajo. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 53 Neopredmeteno sredstvo se ob začetnem pripoz- nanju ovrednoti po nabavni vrednosti. V nabavno vrednostsovštetetudinevračljivenakupnedajatve. Neopredmetena nekratkoročna sredstva so izkaza- naponabavnihvrednostihinzmanjšanazavrednost nabranega popravkavrednosti. Za merjenje po pri- poznanju neopredmetenega sredstva je družba za svojoračunovodskousmeritevizbralamodelnabav- nevrednosti. Za neopredmeteno sredstvo je uporabljena metoda enakomernega časovnega amortiziranja in se začne amortizirati, ko je na voljo za uporabo. Uporabljena amortizacijska stopnja za nekratkoročne premoženj- ske pravice se giblje med 3 % in 50 %. Sprememba amortizacijskih stopenjnipomembnovplivala na ra- čunovodskeizkaze. Opredmetena osnovna sredstva Opredmetena osnovna sredstva družbe obsega- jo opremo, ter terjatve za predujme za opredmete- na osnovna sredstva. Ločeno se izkazujejo osnovna sredstvavpridobivanjuinuporabi.Delopredmetenih osnovnihsredstev,kiseoddajajovnajem,jeprene- sen med naložbene nepremičnine. Deli opredmete- nihosnovnihsredstevvečjevrednosti,kiimajorazlič- nedobekoristnosti,seobračunavajokotposamezna opredmetenaosnovnasredstva. Opredmetenoosnovnosredstvosenazačetkuovre- dnotiponabavnivrednosti, ki jo sestavljajonakupna cena,uvozneinnevračljivenakupnedajatveterstro- ški, ki jih je mogoče pripisati neposredno njegovi usposobitvi za nameravano uporabo. Opredmetena osnovnasredstvasoizkazanaponabavnihvrednostih inzmanjšanazavrednostnabranegapopravkavred- nosti. Za merjenje po pripoznanju opredmetenega sredstvajedružba za svojoračunovodskousmeritev izbrala model nabavnevrednosti. Nabavnovrednost sestavljajotudistroškiizposojanjavzvezispridobitvi- jo opredmetenega osnovnega sredstva do njegove usposobitvezauporabo. Stroški, kikasneje nastajajo v zvezi z opredmetenim osnovnimsredstvominpovečujejonjegovoprihodnjo korist v primerjavi s prvotno ocenjenimi, povečujejo njegovonabavnovrednost. Razlikamedčistoprodajnovrednostjoinknjigovodsko vrednostjo odtujenega opredmetenega osnovnega sredstvajeizkazanakotdrugiposlovniprihodkialidru- giposlovniodhodki. Opredmetenoosnovnosredstvosezačneamortizirati prvi dannaslednjega mesecapotem, ko je usposo- bljeno za uporabo. Uporablja se metoda enakomer- nega časovnega amortiziranja. Stopnje amortizacije nepresegajodavčnopriznanihstopenjvsmisludav- ka iz dohodka pravnih oseb. Amortizacijske stopnje sodoločenegledenadobokoristnostiposameznega osnovnegasredstva. Uporabljena amortizacijska sto- pnjazazgradbesegibljemed3%do6%.Zaopremo seuporabljajoamortizacijskestopnjevvišiniod6,67% do50%. Skupinaprevrednotiopredmetenaosnovnasredstva, čenjihovaneodpisanaknjigovodskavrednostpresega njihovonadomestljivovrednost. Naložbene nepremičnine Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedo- vane, da bi prinašale najemnino. Naložbena nepre- mičnina, ki izpolnjuje pogoje za pripoznanje, se ob začetnempripoznanjuovrednotiponabavnivrednosti. Sestavljajojo njena nakupna cenain stroški,kijih je mogoče pripisati neposredno nakupu. Takšni stroški vključujejozaslužkezapravnestoritve,davkeodpre- nosanepremičnine,stroškeizposojanjaindrugestro- škeposla. Zamerjenjenaložbenenepremičninepopripoznanju se uporablja model nabavne vrednosti. Amortizirajo se po metodi enakomernega časovnega amortizi- ranja.Stopnjaamortizacijesegibljemed3%do6%. Oslabitev nastopi, ko je nadomestljiva vrednost na- ložbenenepremičninemanjšaodnjeneknjigovodske vrednosti.Izgubazaradioslabitvesepripoznavizkazu poslovnegaizida. Naložbenenepremičninesevletu2021nisoprevred- notovale,razennaložbavFuzzyLog,kijebilavotvo- ritvenemstanjunadan3.5.2021oslabljenanaocenje- novrednost,kijojepripravilpooblaščeniocenjevalec vrednostinepremičnin. Najemnepogodbezanaložbenenepremičninevpo- vezaviskateriminepridedopomembnegaprenosa tveganjinkoristi,povezanihzlastništvom,sorazvršče- nemedposlovnenajeme.Prihodkiodnajemninseob- računavajoenakomernovcelotnemobdobjutrajanja Revidirano letno poročilo 2021 54 najemainpripoznajomedprihodkivizkazuposlovne- gaizida.Začetnineposrednistroškisododatnistroški, kijihjemogočepripisatineposrednopogajanjuindo- govarjanju o najemu, povečujejoknjigovodskovred- nost najetega sredstva in se pripoznajo v celotnem obdobjutrajanjanajemaenakokotprihodkiodnaje- mnin.Pogojnenajemninesepripoznajokotprihodekv obdobju,vkateremsozaslužene. Finančna sredstva Začetno pripoznanje in merjenje Po prvotnem pripoznanju družba razvrsti nančna sredstva v skupino sredstev po odplačni vrednosti, poštenivrednostiprekdrugegavseobsegajočegado- nosainpoštenivrednostiskoziposlovniizid. Ob začetnem pripoznanju je razvrstitev nančnih sredstev odvisna od značilnosti pogodbenega de- narnegatokanančnegasredstvainposlovnegamo- delaskupinezaupravljanjeznjim.Zizjemoterjatev izposlovanja,kinevsebujejopomembnesestavine nanciranjaalizakaterejedružbauporabilapraktič- norešitev,ob prvotnempripoznanju skupina izmeri nančnosredstvopopoštenivrednosti,kije(vprime- runančnegasredstva,kinipripoznanopopošteni vrednostiprekposlovnegaizida),povečanazastro- ške transakcije.Terjatve iz poslovanja, ki nevsebu- jejo pomembne sestavine nanciranja ali za katere je družba uporabila praktično rešitev, se merijo po transakcijski ceni, ki jedoločenav skladuz določili standarda MSRP15. Glejte računovodsko usmeritev Prihodkiizpogodbskupci. Za razvrstitev in merjenje nančnega sredstva po odplačnivrednostialipopoštenivrednostiprekdruge- gavseobsegajočegadonosa,moranančnosredstvo ustvarjatidenarnetokove,kivsebujejo„izključnoplači- laglavniceinobresti(SPPI)“odneporavnanegazneska glavnice.TakoimenovanitestSPPImorapodjetjeop- ravitizavsakposamezennančniinstrument. Način obvladovanja nančnih sredstev za namen ustvarjanja denarnih tokov je določen v poslovnem modelu skupine za upravljanje s nančnimi sredstvi. Poslovnimodeldoloča,alibododenarnitokoviprite- kaliiznaslovazbiranjapogodbenihdenarnihtokov,iz prodajenančnihsredstevaliobojega. Nakupaliprodajanančnihsredstev,prikaterihsezah- tevadobavasredstevvroku,kijedoločenzuredboali konvencijonatrgu(rednotrgovanje),sepripoznajona datumtrgovanja,t.j.nadan,kodružbasprejmezavezo zanakupaliprodajosredstva. Naknadno merjenje Poprvotnemmerjenjusonančnasredstvarazvršče- navštirikategorije: › nančnasredstva poodplačnivrednosti (dolž- niškiinstrumenti) › nančna sredstva po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški instrumenti) › nančnasredstvapopoštenivrednostiprekdru- gegavseobsegajočega(kapitalskiinštrumenti) › nančnasredstvapopoštenivrednostiprekpo- slovnegaizida Finančna sredstva po odplačni vrednosti (dolžniški instrumenti) Družbamerinančnasredstvapoodplačnivrednosti, čestaizpolnjenaobanaslednjapogoja: › podjetjeimanančnosredstvovposestivokvi- ru poslovnega modela, s ciljem posedovanja nančnihsredstevzanamenzbiranjapogodbe- nihdenarnihtokov in › pogodbenipogojinančnegasredstvadoloča- jo,dapodjetjepripoznadenarnetokoveizna- slovanančnihsredstev,kisoizključnoplačila glavniceinobrestiodneporavnaneglavnice Finančna sredstva po odplačni vrednosti se po prvotnempripoznanjumerijozuporabometodeefek- tivnihobresti(EIR),zobračunommorebitneizgubeiz oslabitve.Dobičkiinizgubesepripoznajovposlovnem iziduobodpravi,spremembialioslabitvitehsredstev. Finančnasredstvapoodplačnivrednosti,kijihpose- dujedružba,vključujejoterjatveizposlovanjaterdana posojila. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 55 Finančna sredstva po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški instrumenti) Družba pripozna dolžniške instrumente po pošteni vrednostiprekdrugegavseobsegajočegadonosa,če staizpolnjenaobanaslednjapogoja: › družbaposedujenančnosredstvovokvirupo- slovnegamodelasciljemposedovanjananč- nihsredstevzanamenustvarjanjapogodbenih denarnihtokovinzaprodajo in › pogodbenipogojinančnegasredstvadoloča- jo,dapodjetjepripoznadenarnetokoveizna- slovanančnihsredstev,kisoizključnoplačila glavniceinobrestiodneporavnaneglavnice Za dolžniške instrumente, ki so pripoznani po pošte- ni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa, se prihodki iz obresti, tečajne razlike in izgube zaradi oslabitvealirazveljavitvepripoznajovizkazuposlovne- gaizidainobračunajonaenaknačinkotpri nančnih sredstvihpoodplačnivrednosti.Vseostalespremembe poštenevrednostisepripoznajovdrugemvseobsega- jočemdonosu.Poodpravipripoznanjasekumulativna spremembapoštenevrednosti,kijepripoznanavdru- gemvseobsegajočemdonosu,recikliravposlovniizid. Finančna sredstva, pripoznana po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa (kapitalski inštrumenti) Obzačetnempripoznanjuselahko družbaodločiza nepreklicnorazvrstitevsvojihkapitalskihnaložbvsku- pino kapitalskih inštrumentov po pošteni vrednosti prekdrugegavseobsegajočegadonosa,četiizpolnju- jejoopredelitevkapitalaizračunovodskegastandarda MRS32FinančniInstrumenti:Predstavitevinjihnepo- seduje za namen trgovanja. Razvrstitevsedoločipo posameznemnančneminstrumentu. Dobički in izgube iz naslova teh nančnih sredstev se nikoli ne reciklirajo v poslovni izid. Dividende se pripoznajokotdrugiprihodkivizkazuposlovnegaiz- ida obvzpostavitvi praviceskupinedoplačila,razen če družba takšne prihodke koristi za poplačilo dela stroškovvzvezisnančnimsredstvom,pričemerse tidobičkipripoznajovdrugemvseobsegajočemdo- nosu.Lastniškiinstrumentipopoštenivrednostipred drugega vseobsegajočega donosa niso predmet slabitve. Odprava pripoznanja Skupinaodpravipripoznanjenančnegasredstva(ali, kadarjeustreznodelnančnegasredstvaalidelsku- pine sorodnih nančnih sredstev) iz konsolidiranega izkazanančnegapoložaja),če: › sopoteklepravicedoprejemadenarnihtokoviz naslovasredstva ali › je skupina svojepravice doprejema denarnih tokoviznaslovasredstvapreneslaaliprevzela obvezo,davdoglednemčasuvcelotiporavna prejemdenarnihtokovtretjimosebamvokviru „prehodne“ ureditve in (a) je skupina prenes- lavsatveganjainkoristiiznaslovasredstvaali (b)ninitipreneslanitiohranilavečinetveganjin koristi iz naslovasredstva,temvečjeprenesla obvladovanjeletega. Obprenosusvojepravicedoprejemadenarnihtokov iznaslovasredstvaaliobsprejemuprehodneureditve, družbaoceničeinvkolikšnimerijeohranilatveganja inkoristiiznaslovalastništva.Čedružbaninitiprenesla nitiohranilavečinetveganjinkoristiiznaslovasredstva innipreneslaobvladovanjasredstva,potemnadaljuje spripoznanjemprenesenegasredstvavobsegusvo- je neprekinjene udeležbev sredstvu.V tem primeru moradružbapripoznatitudistempovezanoobvezo. Prenesenosredstvoinznjimpovezanaobvezaseme- ritazuporabometode,kiodražapraviceinobveznosti, kijihjedružbaohranila. Nadaljnjesodelovanjevoblikijamstvanadprenese- nimsredstvomseizmerivvišiniprvotneneodpisane vrednostisredstvaalinajvišjegazneskanadomestila, kibigamoraladružbaplačati,insicernižjegaodobeh. Oslabitev nenančnih sredstev Nekratkoročna nenančna sredstva (opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine) se za- radi oslabitve prevrednotijo, če njihova neodpisana knjigovodska vrednost preseganjihovo nadomestljivo vrednost.Kotnadomestljivavrednostseštejepoštena vrednost,zmanjšanazastroškeprodajealivrednostpri Revidirano letno poročilo 2021 56 uporabi,odvisnoodtega,katerajevečja.Ocenjevanje vrednostipriuporabiobsegaocenjevanjeprejemkovin izdatkov,kibodoizhajaliiznadaljnjeuporabesredstva innjegovekončne odtujitve,inuporaboustreznedis- kontnemere(preddavkomoddobička),kiodražase- danjotržnoocenočasovnevrednostidenarjainmore- bitnotveganje,povezanosposameznimsredstvom.Pri sredstvu,kjersobodočidenarnitokoviodvisnitudiod ostalih sredstev v posamezni denar ustvarjajoči eno- ti,sevrednostvuporabi izračunanapodlagibodočih denarnihtokovtedenar ustvarjajočeenote.Izgube,ki nastanejonapodlagioslabitve,sepripoznajomedpo- slovnimiodhodki. Oslabitev nančnih sredstev Za nančno sredstvo se šteje, da je oslabljeno, če obstajajo objektivni dokazi, iz katerih je razvidno, da jezaradienegaalivečdogodkovprišlodozmanjšanja pričakovanihprihodnjihdenarnihtokoviznaslovatega sredstva,inkijihjemogočezanesljivoizmeriti. Objektivnidokaziooslabitvinančnihsredstevsolah- ko naslednji: neizpolnitevalikršitevsstranidolžnika; prestrukturiranjezneska,kisogadrugidolžnidružbi, česetastrinja;znaki,dabodolžnikšelvstečaj;izgino- tjedelujočegatrgazatovrstniinstrument. Oslabitev terjatev in danih posojil Družba oceni dokaze o oslabitvi terjatev. Vse po- membne terjatve se posamezno izmerijo za namen posebneoslabitve.Česeoceni,daknjigovodskavred- nostterjatvepreseganjenopošteno,tojeudenarljivo vrednost, se terjatevslabi.Terjatve,zakateresedo- mneva,danebodoporavnanevrednemrokuoziroma vcelotnemznesku,seštejejokotdvomljive,vprimeru, dasejezačelsodnipostopek,pakotsporneterjatve. Popravkevrednostiterjatevdružbaoblikujenapodlagi oceneizterljivostiterjatevnaosnoviizkušenjizprete- klihlet.Četerjatvevroku120dnipozapadlostiniso poravnane,seizkažejokotdvomljiveterjatve,zanjepa sepraviloma oblikujejopopravkivrednostiterjatev.V nekaterihprimerih palahkoskupinaocenipovečano kreditnotveganjetudi,čejenapodlagiinformacijver- jetno,dadružbaneboprejelaneporavnanihpogodbe- nihzneskovvceloti.Družbapripoznaodpisnančnega sredstvakadarutemeljenopričakuje,dapogodbenih denarnihtokovnebouspelaizterjati. Ocenaslabitevtemeljinapričakovanihkreditnihizgu- bah,povezanihzverjetnostjoneplačilterjatevinposojil vnaslednjih12mesecih,razenčesejekreditnotvega- njebistvenopovečaloodzačetnegapripoznanja.Vteh primerihocenaslabitevtemeljinaverjetnostineplači- la v obdobju celotnega trajanja nančnega sredstva (LECL). Pričakovane kreditne izgube predstavljajo razlikomedpogodbenimidenarnimitokovi,kisoza- padlipopogodbiinvsemidenarnimitokovi,zakatere skupinapričakuje,dajihboprejela.Pričakovanidenar- nitokovibodovključevalidenarnetokoveodprodaje sredstevzavarovanja. Slabitve za pričakovane kreditne izgube skupine se ocenjujejovdvehfazah.Zakreditneizpostavljenosti, prikaterihpozačetnempripoznanjunibiloznatnega povečanjakreditnegatveganja,seslabitvezapričako- vanekreditneizgubepripoznajozakreditneizgube,ki soposledicaneplačil,kisomožnavnaslednjih12me- secih.Zatistekreditneizpostavljenosti,prikaterihjeod začetnegapripoznanjaprišlodoznatnegapovečanja kreditnegatveganja,družbapripoznapopravekizna- slovaizgub,kijihpričakujevpreostaliživljenjskidobi izpostavljenosti,negledenaobdobjeneplačila. Finančne obveznosti Začetno pripoznanje in merjenje Finančneobveznostiseobzačetnempripoznanjuraz- vrstijomednančneobveznostipopoštenivrednosti prekposlovnegaizida,danainprejetaposojila,obve- znostiizposlovanjaalivskupinoizvedeninančniin- strumenti,kisodoločenikotinstrumentiučinkovitega varovanjapredtveganjem. Vsenančneobveznostiseobzačetnempripoznanju merijopopoštenivrednosti.Danainprejetaposojilater obveznostidodobaviteljevsepravtakopripoznajopo poštenivrednosti,kijezmanjšanazaneposrednestro- šketransakcije. Finančneobveznostidružbevključujejoobveznostiiz poslovanjaindrugeobveznosti,danainprejetaposoji- lavključnozdovoljenimiprekoračitvamistanjanaban- čnemračunuterizvedenenančneinstrumente. Naknadno merjenje Merjenje nančnih obveznosti je odvisno od njihove EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 57 razvrstitve. Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek poslovnega izida Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek po- slovnegaizidavključujejonančneobveznostiname- njenetrgovanjuinnančneobveznosti,kisoobzače- tnempripoznanjumerjenepopoštenivrednostiprek poslovnegaizida. Finančne obveznosti so razvrščene med obvezno- sti, kiso namenjene trgovanju, če so pridobljene za namen ponovnega nakupavbližnji prihodnosti.V to skupinospadajotudiizvedeninančniinstrumenti,ki nisoinstrumentivarovanjapredtveganjemvrazmerju varovanjapredtveganjem,kotjihopredeliinstrumenti varovanjapredtveganjemvrazmerjuvarovanjapred tveganjem,kotjihopredeljujeMSRP9.Ločenivgrajeni izvedeninančniinstrumentisopravtakorazvrščeniv skupinonančnihobveznosti,kisonamenjenetrgova- nju,razenvprimeruinstrumentovučinkovitegavaro- vanjapredtveganjem. Dobičekaliizgubaiznančnihobveznosti,kisoname- njenetrgovanju,sepripoznavizkazuposlovnegaizida. Finančneobveznosti,ki so obprvotnempripoznanju merjenepopoštenivrednostiprekposlovnegaizida, sorazvrščenavtoskupinoče,insamoče,soizpolnje- namerilaizstandardaMSRP9.Družbanimanančnih obveznostipopoštenivrednostiprekposlovnegaizida. Dana in prejeta posojila Ta skupina je najpomembnejša postavka nančnih instrumentov skupine. Po začetnem pripoznanju se danainprejetaposojilamerijopoodplačnivrednostiz uporabometodeefektivneobrestnemere.Obodpravi pripoznanjanančneobveznosti,sevsidobičkiinizgu- bepripoznajovposlovnemiziduinvokviruamortizaci- jeefektivneobrestnemere. Odplačnavrednostseobračunaupoštevajočmorebi- tne popusteali premijeobnakuputer pristojbine ali stroške, ki so sestavni del efektivne obrestne mere. Amortizacijaefektivneobrestnemeresevizkazupo- slovnegaizidaizkaževokvirustroškovnanciranja. Vtoskupinoobičajnosodijoobrestovanadanainpre- jetaposojila. Odprava pripoznanja Pripoznanje nančne obveznosti se odpravi, ko je obveznost poravnana, preklicana ali preneha veljati. Kadarpodjetjeobstoječonančnoobveznostzamenja zdrugoistegaposojilodajalcapodbistvenodrugačni- mipogojialisepogojiobstoječeobveznostibistveno spremenijo,setakazamenjavaalispremembaobrav- nava kot odprava pripoznanja prvotne obveznosti in pripoznanje nove obveznosti. Razlika v neodpisani vrednosti nančne obveznosti se pripozna v izkazu poslovnegaizida. Pobotanje nančnih instrumentov Finančnasredstvainnančneobveznostisepobotajo, pričemersenetorazlikaprikaževizkazunančnega položaja, če obstaja trenutno izvršljiva pravna pravi- cazapobotanjepripoznanihzneskovin,čenamerava podjetjeizvestiporavnavonanetoosnovishkratnim unovčenjemsredstevinporavnavoobveznosti. Denarna sredstva Denarnasredstvainnjihoviustreznikivsebujejodenar- naindeviznasredstva(gotovino)vblagajni,nabančnih računihterbančnedepozite(dotrehmesecev). Kapital Celotni kapital sestavljajo vpoklicani kapital, kapital- skerezerve,rezerveizdobička,rezervenastalezaradi vrednotenjapopoštenivrednosti,preneseničistido- bičekizprejšnjihletinprehodnošenerazdeljeničisti dobiček.Odkupljenelastne delniceseizkazujejokot lastnedelniceinseodštejejoodkapitala. Osnovnikapitaljekapital,kijeopredeljenvstatutuin registriranna sodišču in so gavplačalinjihovilastni- ki. Kapitalske rezerve predstavljajovplačani presežki kapitala,drugekapitalskerezerve,kisopreneseneiz prevrednotevalnegapopravkakapitala,terpovečanje kapitalaiznaslovaizvedenepripojitve.Rezerveizdo- bičkasozadržanidelčistegadobičkaizpreteklihlet. Prenesenidobičekizpreteklihletjeostanektedanje- gačistegadobička,kinibilrazdeljenvoblikidividend oziromarazporejenmedrezerve.Čistiposlovniizidpa izhajaizizračunavizkazuposlovnegaizidazatekoče leto. Revidirano letno poročilo 2021 58 Nekratkoročno odloženi prihodki – državne podpora Državnepodporesevzačetkupripoznajokotodlože- niprihodki,koobstajasprejemljivozagotovilo,dabo družba podpore prejela in da bo izpolnila pogoje v zveziznjimi.Državnepodpore,prejetezakritjestro- škov,sedoslednoprepoznavajokotprihodkivpoob- dobjih,vkaterihnastajajozadevnistroški,kinajbijih tepodporenadomestile.Ssredstvipovezanedržavne podporesevizkazuposlovnegaizidadoslednopre- poznavajomeddrugimiprihodkiizposlovanjavdobi koristnostiposameznegasredstva. Nekratkoročnerezervacijenaračunodloženihprihod- kovseprenesejomedposlovneprihodkeposlovnega leta,vkateremsosepojavilistroški. Državne podpore Državnepodporesenazačetkupripoznajovračuno- vodskihizkazihkotodloženiprihodki,koobstajaspre- jemljivozagotovilo,da bo družbapodporeprejelain daboizpolnilapogojevzveziznjimi.Državnepodpo- re, prejete za kritje stroškov, seprepoznavajostrogo dosledno kot prihodkiv obdobjih,v katerihnastajajo zadevnistroški,kinajbijihle-tenadomestile.Ssred- stvipovezanedržavnepodporesevizkazuposlovne- gaizidaprepoznavajostrogodoslednomeddrugimi prihodkiizposlovanjavdobikoristnostiposameznega sredstva. Nekratkoročni dolgovi Nekratkoročnidolgovisoobveznosti,kijihjetrebavrniti vobdobju,daljšemodletadni.Lahkosoposlovniali- nančni.Nazačetkuseovrednotijozzneskiizustreznih listinonjihovemnastanku.Delnekratkoročnihdolgov, kizapadejovplačilovletudni,seizkažemedkratko- ročnimi dolgovi. Če so nekratkoročni dolgovi izraženi vtujivalutiinseponjihovemprvempripoznanjuspre- menitečaj,seustreznoprevrednotijo.Povečanjetečaja povečuje nančne odhodke, zmanjšanje pa nančne prihodke. Nekratkoročni dolgovi se povečujejo za pripisane obrestializmanjšujejozaodplačanezneskeinmorebi- tnedrugačneporavnave,čeotemobstajasporazum z upnikom. Knjigovodska vrednost nekratkoročnih dolgovjeenakanjihoviizvirnivrednosti,zmanjšaniza odplačilo glavnice inprenose med kratkoročne dol- gove,doklersenepojavipotrebapoprevrednotenju. Obrestiodnekratkoročnihdolgovsonančniodhodki. Kratkoročni dolgovi Kratkoročnidolgovisoobveznosti,kijihjetrebaporav- nativletudni.Lahkosonančnialiposlovni.Kratkoročni nančnidolgovisodobljenakratkoročnaposojilainiz- danikratkoročnivrednostnipapirji.Kratkoročniposlov- nidolgovipasoobveznostidodobaviteljev,obveznosti dozaposlencev,obveznostivzvezizobrestmi,obve- znostidodržave,obveznostizadobljenapredplačila terdrugekratkoročneobveznosti. Ob začetnem prepoznavanju se kratkoročni dolgovi ovrednotijozzneskiizustreznihlistin.Zamudneobre- stiodkratkoročnihdolgovsonančniodhodki.Česo dolgovi izraženi v tuji valuti, se prevrednotijo, če se spremenivalutnitečaj.Povečanjedolgovpovečujere- dnenančneodhodke,zmanjšanjeparednenančne prihodke. Dividende Dividende so pripoznane kot obveznost v obdobju, vkateremskupščinadelničarjevsprejmeodločitevo izplačiludividendeindatumknjiženjaobveznosti. Odhodki Odhodkisepripoznajo,čejezmanjšanjegospodarskih koristipovezanozzmanjšanjemsredstevalipoveča- njemdolgainjetozmanjšanjemočzanesljivoizmeriti. Razvrščenisonaposlovneinnančneodhodke. Stroškiseponaravnihvrstahrazvrščajomedstroške materiala,storitev,dela,amortizacijeinostalistroški. Stroškimaterialainstoritevpredstavljajozneskinara- čunih,zmanjšanizapopusteinvstopniDDV.Stroškov dela družba nima, saj nima zaposlenih. Amortizacija seobračunavaposamično,pometodienakomernega časovnegaamortiziranja.Ostalestroškepredstavljajo izgubezaradiodtujitveosnovnihsredstevinnaložbe- nihnepremičnin,popravkevrednostipriobratnihsred- stvih,rezervacijeterdrugeodhodkiposlovanja. Finančniodhodkisoodhodkizananciranjeinnalož- benja,patudiodhodki,kisovzvezizobveznostmi. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 59 Davek od dohodkov pravnih oseb Davčnoletojeenakoposlovnemuintrajaod1.1.do 31.12.istegaleta.Vletu2021jebiladružbavpisanav register3.5.2021inzatodavčno in poslovnoobdobje trajaod3.5.2021do31.12.2021 Davekoddohodkovpravnihosebposlovnegaletaob- segaodmerjeniinodloženidavek.Izkažesevizkazu poslovnegaizida.Odmerjenidavekjedavek,zakate- regasepričakuje,daboplačanodobdavčljivegado- bičkazaposlovnoleto,obuporabistopenj,veljavnih nadanizkazanančnegapoložajainmorebitnihpri- lagoditevdavčnihobveznosti,povezanihspreteklimi poslovnimileti. Terjatve in obveznosti za odloženi davek Odloženidavekjevcelotiprikazanzuporabometode obveznostizaradizačasnihrazlik,kiseugotovijospri- merjavoknjigovodskihvrednostisredstevinobvezno- stizustreznimidavčnimivrednostmivračunovodskih izkazih.Obveznostizaodloženidaveksonačelomapri- poznanenapodlagivsehzačasnihrazlik,medtemko soterjatvezaodloženidavekpripoznaneledotakšne višineodbitnihzačasnihrazlik,zakaterejeverjetno,da bodovprihodnostinapodlagizadostnihobdavčljivih dobičkovtudikoriščene.Odloženidaveksedoločipo davčnihstopnjah(inzakonih),kisovveljavialivsebin- skoveljajonadanizkazanančnegapoložajainzaka- terejeupravičenopričakovati,dabodoveljaletudiv času,koboterjatevzaodloženidavekrealiziranaozi- romaboobveznostzaodloženidavekporavnana. Terjatve za odloženi davek se preverjajo ob vsaki pripravi računovodskih izkazov in so pripoznane, če jeverjetno,dasebovprihodnostipojavilrazpoložljiv obdavčljividobiček,izkateregabomogočeuporabiti začasnerazlike. Tekočiinodloženidavekstapripoznanavizkazupo- slovnegaizida,razenkadarsenanašatanapostavke, kisopripoznanevdrugemvseobsegajočemdonosu alineposrednovkapitalu;vtehprimerihstatekočiin odloženidavekpravtakopripoznanavdrugemvseob- segajočemdonosualineposrednovkapitalu. Izkaz denarnega toka Izkazdenarnega tokaje sestavljen po posredni me- todiizpodatkov izkazovnančnegapoložajanadan 31.12.2021,terdodatnihpodatkov,kisobilipotrebniza prilagoditevprilivovinodlivovterzaustreznorazčleni- tevpomembnejšihpostavk. Pojasnilo 3: Poročanje po odsekih DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.vračunovodskihizkazihneporočapoodsekih,kerseukvarjaspodob- nimiproizvodiinstoritvami(dejavnosthoteliingostinstvo)venakemgospodarskemokolju(območju). Revidirano letno poročilo 2021 60 Pojasnilo 4: Čisti prihodki iz prodaje ČISTI PRIHODKI OD PRODAJE 3.5.2021 - 31.12.2021 PRIHODKI OD PRODAJE STORITEV, RAZEN NAJEMNIN 489.042 Prihodki od stroškov zaračunanih najemnikom 408.881 Prihodki od ostalih storitev 1.318 Prihodki od prodaje storitev v skupini IP CENTRAL 54.566 Prihodki od prodaje storitev v skupini EQUINOX PARTNERS 24.276 PRIHODKI OD NAJEMNIN 3.987.364 Prihodki od najemnin na domačem trgu do drugih 984.782 Prihodki od najemnin na domačem trgu do povezanih družb 3.002.583 Prihodki od najemnin v skupini UHC 2.975.212 Prihodki od najemnin v skupini IP CENTRAL 26.850 Prihodki od najemnin v skupini AXOR 521 SKUPAJ 4.476.406 DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.večinoprihodovustvarizoddajanjemnepremičninvnajeminzaraču- navanjemstroškovnajemnikom, kisopovezaniz nepremičninami.Največjinajemnikjedružba Unionhotels Collection,d.d. Pojasnilo 5: Analiza stroškov in odhodkov STROŠKI IN ODHODKI 3.5.2021 - 31.12.2021 Nabavna vrednost prodanega blaga in materiala 0 Stroški materiala 322.492 Stroški storitev 1.061.149 Stroški dela 0 Amortizacija 2.289.546 Prevrednotovalni poslovni odhodki pri neopredmetenih sredstvih in opredmetenih osnovnih sredstvih 241.305 Neto slabitve in odpisi terjatev 0 Rezervacije 0 Drugi poslovni odhodki 335.078 SKUPAJ 4.249.571 Največjistrošekpredstavljaamortizacijaterstroškevezanenadelovanjenepremičnin(ogrevanje,voda,ener- gija).Stroškisedelnozaračunajonajemnikom.Amortizacijajeznašala2.289.546EUR,stroškistoritevpaskupaj 1.061.149EUR. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 61 Pojasnilo 6: Drugi poslovni prihodki DRUGI POSLOVNI PRIHODKI 3.5.2021 - 31.12.2021 Prihodki od odprave rezervacij 49.088 Drugi prih.povezani s posl.učinki (subvencije, dotacije, regresi) 0 Prevrednotovalni poslovni prihodki 8.210 Drugi poslovni prihodki 63.963 SKUPAJ 121.261 Pojasnilo 7: Finančni prihodki FINANČNI PRIHODKI 3.5.2021 - 31.12.2021 Finančni prihodki iz deležev 110.819 Finančni prihodki iz drugih naložb-vrednotenje FI Addico 110.819 Finančni prihodki iz danih posojil 19.059 Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini - IP Central 19.059 Finančni prihodki iz poslovnih terjatev 0 Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih-obresti TRR 0 SKUPAJ 129.878 Pojasnilo 8: Finančni odhodki FINANČNI ODHODKI 3.5.2021 - 31.12.2021 Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov nančnih naložb 0 Finančni odhodki iz nančnih obveznosti 222.039 Finančni odhodki iz posojil prejetih od bank 192.549 Finančni odhodki iz drugih nančnih naložb 29.490 Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti 212 SKUPAJ 222.251 Revidirano letno poročilo 2021 62 Pojasnilo 9: Davek od dohodka pravnih oseb in odloženi davek DAVEK IZ DOBIČKA 3.5.2021 - 31.12.2021 Prihodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih 4.727.545 Popravek prihodkov na raven davčno priznanih prihodkov - zmanjšanje -32.314 Popravek prihodkov na raven davčno priznanih prihodkov - povečanje 0 Davčno priznani prihodki 4.695.232 Odhodki, ugotovljeni po računovodskih predpisih 4.471.822 Popravek odhodkov na raven davčno priznanih odhodkov - zmanjšanje -9.716 Popravek odhodkov na raven davčno priznanih odhodkov - povečanje Davčno priznani odhodki 4.462.106 RAZLIKA MED DAVČNO PRIZNANIMI PRIHODKI IN ODHODKI 233.126 Sprememba davčne osnove pri spremembah davčne osnove pri spremembah računovodskih usmeritev, popravkih napak in prevrednotenjih 0 Povečanje davčne osnove za predhodno ugotovljene davčne olajšave 0 DAVČNA OSNOVA 233.126 DAVČNA IZGUBA 0 Zmanjšanje davčne osnove in davčne olajšave (največ do višine davčne osnove) -146.870 OSNOVA ZA DAVEK 86.256 DAVEK (19%) 16.389 Efektivna davčna stopnja 5% Davek od dohodka pravnih oseb: DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jevobdobju3.5.2021-31.12.2021poslovalazdavčnimdobičkomvvišini 233.126EUR.Poodštetjuzmanjšanjadavčenosnoveznašaosnovazadavekoddobička86.256EURinodmerjen davekoddobička16.389EUR. Gledenadatumoddelitve30.6.2021jebiladružbadolžnapripravitiobračunDDPOžezaobdobjeod30.6.2020 dalje,karjeustreznotudistorila. Odloženidavek: SPREMEMBA TERJATEV ZA ODLOŽENI DAVEK 3.5.2021 - 31.12.2021 Stanje odloženih davkov 3.5.2021 0 Povečanje terjatev za odloženi davek iz odbitnih začasnih razlik 120.616 Zmanjšanje terjatev zaradi izrabe odbitnih začasnih razlik 0 Stanje odloženih davkov 31.12.2021 120.616 Družbaoblikujeterjatvezaodloženedavkezaradinastalihzačasnihrazlik,kipovečujejodavčnoosnovoposa- meznegaobdobjainsicersotoneizkoriščenedavčneolajšaveiznaslovaprenesenihdavčnihizgub. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 63 Priizračunuterjatevzaodloženidavekjedružbaupoštevala19%davčnostopnjo.Odloženidavkisobilivceloti pripoznanivizkazuposlovnegaizidazaobdobjeod3.5.do31.12.2021. Pojasnilo 10: Čisti poslovni izid na delnico Čisti poslovni izid na delnico 3.5.2021 - 31.12.2021 Čisti poslovni izid 359.951 Tehtano povprečje števila delnic 1.793.869 Čisti poslovni izid na delnico 0,20 DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jevobdobju3.5.2021–31.12.2021ustvarila0,20EURčistegaposlovnega izidanadelnico. Pojasnilo 11: Neopredmetena sredstva Gibanje neopredmetenih sredstev in nekratkoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2021: NEOPREDMETENA SREDSTVA IN NEKRATKOROČNE AKTIVNE ČASOVNE RAZMEJITVE Nekratkoročne premoženjske pravice Nekratkoročne premože- nje pravice v pridobivanju Druge nekratkoročne AČR SKUPAJ Nabavna vrednost Stanje 03.05.2021 647.265 4.830 0 652.095 Pridobitve 0 0 16.374 16.374 Aktivacija 4.830 -4.830 0 0 Odtujitve 0 0 0 0 Popravek (interno) 25.686 0 0 25.686 Stanje 31.12.2021 677.781 4.830 16.374 698.985 Popravek vrednosti Stanje 03.05.2021 567.707 0 0 567.707 Odtujitve 0 0 0 0 Amortizacija 49.690 0 0 49.690 Stanje 31.12.2021 617.397 0 0 617.397 Neodpisana vrednost 03.05.2021 79.558 0 0 79.558 Neodpisana vrednost 31.12.2021 60.384 4.830 16.374 76.758 Revidirano letno poročilo 2021 64 Pojasnilo 12: Opredmetena osnovna sredstva Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 3.5.2021-31.12.2021: OPREDME- TENA OSNOVNA SREDSTVA Zgradbe Druge naprave in oprema Umetniška dela in OS kulturne in zgodo- vinske vrednosti Oprema in druga OOS v pridobi- vanju Predujmi za pri- dobitev opred- metenih osnovnih sredstev SKUPAJ OPREMA SKUPAJ ZGRADBE SKUPAJ OPREDMETENA OSNOVNA SREDSTVA Nabavna vrednost Stanje 03.05.2021 0 10.832.638 534.693 52.203 139.509 11.559.043 0 11.559.043 Pridobitve 0 0 39.422 0 39.422 0 39.422 Aktivacija 0 91.625 0 91.625 0 Odtujitve 0 44.723 534.693 0 136.653 716.069 0 716.069 Popravek (interno) 1.173.050 413.320 0 0 0 413.320 1.173.050 1.586.370 Stanje 31.12.2021 1.173.050 11.292.860 0 0 2.856 11.295.716 1.173.050 12.468.766 Popravek vrednosti Stanje 03.05.2021 0 9.186.157 0 0 0 9.186.157 0 9.186.157 Odtujitve 0 25.513 0 0 0 25.513 0 25.513 Amortizacija 0 354.888 0 0 0 354.888 0 354.888 Stanje 31.12.2021 0 9.515.533 0 0 0 9.515.533 0 9.515.533 Neodpisana vrednost 03.05.2021 0 1.646.481 534.693 0 139.509 2.320.683 0 2.320.683 Neodpisana vrednost 31.12.2021 1.173.050 1.777.327 0 0 2.856 1.780.183 1.173.050 2.953.233 Neodpisana vrednost opredmetenih osnovnih sredstev na dan 31.12.2021 znaša 2.953.233 EUR. Največji del opredmetenihosnovnihsredstevpredstavljajodrugenapraveinoprematerumetniškadela,kotsodelumetniške zbirke,kisenahajavhotelih. Družbaprevrednotiopredmetenaosnovnasredstva,čenjihovaneodpisanaknjigovodskavrednostpreseganji- hovonadomestljivovrednost. Opredmetenaosnovnasredstvanisozastavljenazaposojila. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 65 Pojasnilo 13: Naložbene nepremičnine Gibanje naložbenih nepremičnin: NALOŽBENE NEPREMIČNINE Zemljišča Zgradbe Nepremičnine v gradnji / pridobivanju SKUPAJ Nabavna vrednost Stanje 03.05.2021 4.275.643 84.149.753 66.121 88.491.517 Pridobitve 0 0 193.085 193.085 Aktivacija 0 191.323 225.457 416.780 Odtujitve 0 0 0 225.457 Popravek (interno) 0 -1.612.056 0 -1.612.056 Stanje 31.12.2021 4.275.643 82.729.020 33.749 87.038.412 Popravek vrednosti Stanje 03.05.2021 0 50.313.183 0 50.313.183 Odtujitve 0 0 0 0 Amortizacija 0 1.884.968 0 1.884.968 Stanje 31.12.2021 0 52.198.151 0 52.198.151 Neodpisana vrednost 03.05.2021 4.275.643 33.836.570 0 38.112.213 Neodpisana vrednost 31.12.2021 4.275.643 30.530.869 33.749 34.840.260 NaložbeninepremičniniHotelLevinPoslovniprostori Kompassozastavljenizaposojila. Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedo- vane,dabiprinašalenajemnino.Prihodkiodnajemnin inobratovalnihstroškovvzvezinaložbeniminepremič- ninami(poslovniprostoriinlokali)sorazkritivPojasnilu 4–čistiprihodkiiznajemnin. Na dan 30.6.2021 je bila opravljena ocena poštene vrednosti nepremičninskih pravic na vseh nepremični- nahvlastidružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij z licenco SIR. Ocenjenevrednosti pomembno odstopajo od knjigovodskih vrednosti. Ocenjene vred- nostipoposameznihsklopihsopredstavljenevspodnji tabeli: Nepremičnina Neodpisana vrednost Ocenjena poštena vrednost Ocenjena poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje Datum ocene vrednosti Hotelske nepremičnine 30.683.620 86.302.000 85.440.000 30.06.2021 Poslovne nepremičnine 10.658.495 14.962.000 14.811.000 30.06.2021 101.264.000 100.251.000 Revidirano letno poročilo 2021 66 Ocenavrednostihotelskihnepremičninvključujetudi poslovneprostorevhotelih,kisooddanivnajemter prihodkeizoddajegaražvnajem.Hotelskenepremič- nineobsegajoGrandHotel Union, uHotel,hotelLev, Fuzzy Log in Tehnolev. Mera kapitalizacije je znaša 7,06%. Hotelske nepremičnine so ocenjene kot pre- moženje s posebnim trgovalnim namenom (Trade RelatedProperty).Pooblaščeniocenjevalecvrednosti jeupošteval,dastalastništvoinupravljanjehotelskih nepremičninločena(Rushmoreapproach)inpredpos- tavildajehoteloddanvnajem.EBITDA,kijodoseže upravljalec,jerazdeljeno med upravljalcain lastnika nepremičninevrazmerju20%:80%. Ocena vrednosti poslovnih nepremičnin je izdelana podlagi na donosu zasnovanega načina in z upora- bo metode kapitalizacije donosa. Poslovne nepre- mičnine obsegajo pisarniški kompleks na Pražakovi 4,pisarnivstolpniciDelonaDunajski5,Modnohišo, pisarnenaMiklošičevicesti1,objektNomago,casino Lev,StanovanjenaNazorjeviulici4,trgovskilokalna Dalmatinoviulici4a,parkirnamestavPHKozolecter parcelovStanežičah.Priocenahvrednostiposlovnih nepremičnin so upoštevane dejansko sklenjene na- jemne pogodbe, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetijjepreverilinupoštevaltuditržnevišinenaje- mnin.Merakapitalizacijejeznašalamed7,31%in7,56%. Poštena vrednost je bila določena na osnovi me- todvrednotenja,kisodijovnivo3določanjapoštene vrednosti.Denicijanivoja3jerazkritavPojasnilu29: Finančniinstrumentiintveganjainsicerpodtočkoe) Poštenavrednost Skorajvsenepremičninesooddanevnajemnajemni- komnapodlaginekratkoročnihnajemnihpogodbpod tržnimipogojiinzvključenimiinacijskimiklavzulami. DružbaEquinoxd.d.natrguspremljavišinotržnihna- jemnintertrendenapodročjunepremičnin.Napodla- gipridobljenihocenvrednostinepremičninjebilana otvoritvenostanjedne3.5.2021opravljenaslabitevna- ložbenenepremičnineTheFuzzyLog.Vrednostosla- bitvejeznašala1,59mioEUR. Spodnja tabela prikazuje pričakovane bodoče v ob- dobjunaslednjih10let. Pričakovane bodoče najemnine v 000 EUR V roku 1 leta 6.612 v roku 2 - 5 let 31.582 v roku 5- 10 let 42.333 Skupaj 80.527 PričakovanebodočenajemnineskladnozIFRS16.97 niso diskontirane. Izračun upošteva pogodbeno do- govorjenenajemnerokeinvišinenajemnin.Ponačelu konservativnostiindeksacijanajemninniupoštevana, smopaupoštevalidvignajemninezahotelskenepre- mičnineskladnospričakovanimizboljšanjemposlova- njadejavnostihotelirstvovbodočihletih. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 67 Pojasnilo 14: Nekratkoročne nančne naložbe NEKRATKOROČNE FINANČNE NALOŽBE Nabavna / poštena / odplačna vrednost DFN na dan 31.12.2021 Od tega dolg. n. naložbe v družbe: Pridobitev / okrepitev Knjigovodska vrednost v skupini (odvisna družba IP Central d.o.o.) druge 31.12.2021 3.05.2021 Naložbe v druge delnice in deleže 1.716.496 0 1.716.496 924.426 1.716.496 792.069 SKUPAJ nekratkoročne nančne naložbe, razen posojil 1.716.496 0 1.716.496 924.426 1.716.496 792.069 Nekratkoročno dana posojila družbam v skupini 2.836.735 2.836.735 0 204.450 2.836.735 3.014.458 Druga nekratkoročna posojila 1.281.758 1.281.758 1.281.758 SKUPAJ nekratkoročna posojila 4.118.493 2.836.735 0 0 4.118.493 3.014.458 Nekratkoročno nevplačani vpoklicani kapital 0 0 0 0 0 0 SKUPAJ NEKRATKOROČNE FINANČNE NALOŽBE 5.834.989 2.836.735 1.716.496 924.426 5.834.989 3.806.527 Nekratkoročne nančne naložbe niso zastavljene za posojila. Finančnasredstvapopoštenivrednostiprekvseobse- gajočegadonosavvišini1.716.496evrovpredstavljajo naložbe v tržne vrednostne papirje nepremičninskih družbternaložbovdelnicePokojninskedružbeA,d.d. DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.mednekratko- ročniminančniminaložbamibeležitudinekratkoročno danoposojilodružbiIPCentrald.o.o.vvišini 3.404.168 EUR.Danoposojilojebilovletu2021prestrukturiranoz moratorijemodplačilaglavnicedomaja2022.Obrestise plačujejomesečno.Zadostnostoblikovanegapopravka sejepresojalozvidikapričakovanihkreditnihizgubiz- računanihnaosnoviverjetnostineplačilavcelotnem trajanjunančnegasredstva. Posojilopazaradiskupnevrednostizavarovanjanibilo oslabljeno. Posojilo je zavarovano z menicami, hipo- tekonanepremičninihotelCentral,kijevlastidružbe IPCentrald.o.o.ingarantnimpismomkigajematična družbaUnionHotelsCollectiond.d.podpisalainskate- rim posojilodajalcu družbi EQUINOXNEPREMIČNINE d.d.jamčizapoplačiloposojila.Hipotekatergarantno pismostabilapodpisanavdrugipolovicileta2021.Na otvoritveni datum medletnega revidiranega poročila 3.5.2021jebiloposojilozavarovanosamozmenicami. Pojasnilo 15: Nekratkoročne poslovne terjatve NEKRATKOROČNE POSLOVNE TERJATVE Nekratkoročne poslovne terjatve na dan 31.12.2021 Nekratkoročne poslov- ne terjatve do družb: Pridobitev / okrepitev Knjigovodska vrednost v skupini drugih 31.12.2021 3.05.2021 Druge nekratkoročne poslovne terjatve - Rezervni sklad 2.734 0 2.734 2.734 2.734 0 SKUPAJ kratkoročne poslovne terjatve 2.734 0 2.734 2.734 2.734 0 Nekratkoročneposlovneterjatvepredstavljajovplačanezneskevrezervnisklad. Revidirano letno poročilo 2021 68 Pojasnilo 16: Terjatve za odložene davke TEJATVE ZA ODLOŽENI DAVEK Stanje odložene- ga davka na dan 31.12.2021 Zmanjšanja / odtujitve Povečanja / pridobitve Knjigovodska vrednost 31.12.2021 3.05.2021 Odložene terjatve za davek - prenesene davčne izgube 120.616 0 120.616 120.616 0 SKUPAJ kratkoročne poslovne terjatve 120.616 120.616 120.616 0 Terjatvezaodloženedavkesobilepripoznanevizkazuposlovnegaizida(pojasnilo9). Pojasnilo 17: Kratkoročne nančne naložbe KRATKOROČNE FINANČNE NALOŽBE Nabavna / poštena / odplačna vrednost KFN na dan 31.12.2021 Od tega dolg. n. naložbe v družbe: Odtujitev / zmanjšanje Povečanja / pridobitve Knjigovodska vrednost v skupini (odvisna družba IP Central d.o.o.) druge 31.12.2021 3.05.2021 Kratkoročno dana posojila družbam v skupini 567.434 567.434 0 204.450 0 567.434 389.711 Druga kratkoročna posojila 3.318.242 0 3.318.242 0 3.318.242 3.318.242 0 SKUPAJ kratkoročna posojila 3.885.676 567.434 3.318.242 204.450 3.318.242 3.885.676 389.711 SKUPAJ KRATKOROČNE FINANČNE NALOŽBE 3.885.676 567.434 3.318.242 204.450 3.318.242 3.885.676 389.711 Kratkoročnasredstvanisozastavljenazaposojila. Družba na dan 31.12.2021 ima kratkoročnih nančnih naložb v znesku 3.503.502 eur. V obdobju 3.5.2021- 31.12.2021jebilkratkoročnidelposojiladružbiIPCentrald.o.o.zaradipodpisaaneksakposojilnipogodbipre- razporejenmednekratkoročnenančnenaložbe. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 69 Pojasnilo 18: Kratkoročne poslovne terjatve KRATKOROČNE POSLOVNE TERJATVE Kratkoročne poslovne terjatve na dan 31.12.2021 Kratkoročne poslovne terjatve do družb: drugih Popravek vrednosti zaradi oslabitve Knjigovodska vrednost v skupini - Union hotels collection d.d. v sku- pini - Equinox partners v skupini -Axor 31.12.2021 3.05.2021 Kratkoročne terjatve do kupcev 282.953 400 29.617 159 252.776 0 282.953 423.406 -od tega že zapadle na dan 31.12.2021 151.412 0 29.617 159 121.636 151.412 Kr.nezaračunani prihodki do povezane družbe Union Hotels Collection 0 0 0 0 0 7.838.814 Druge kratkoročne poslovne terjatve - vstopni DDV 947 0 0 0 947 0 947 0 Ostale kratkoročne poslovne terjatve 6.606 0 0 0 6.606 6.606 0 SKUPAJ kratkoročne poslovne terjatve 290.505 400 29.617 159 253.723 0 290.505 8.262.219 Kratkoročneposlovneterjatvenisozastavljenazaposojila. ZAPADLOST BRUTO TERJATEV DO KUPCEV 31.12.2021 Stanje popravka vrednosti terjatev na dan 31.12.2021 nezapadle 131.540 0 do 30 dni 40.378 0 od 31 do 60 dni 3.895 0 od 61 do 90 dni 3.777 0 nad 90 dni 103.362 0 Stanje 31.12.2021 282.953 0 Revidirano letno poročilo 2021 70 Pojasnilo 19: Druga kratkoročna sredstva DRUGA KRATKOROČNA SREDSTVA 31.12.2021 3.05.2021 Kratkoročno nezaračunani prihodki 244.400 2.008.303 Kratkoročno odloženi stroški 12.862 0 Razmejeni prejeti dobropisi 79.077 0 SKUPAJ 336.339 2.008.303 Drugakratkoročnasredstvanisozastavljenazaposojila. DRUGA KRATKOROČNA SREDSTVA Kratkoročno nezaračunani prihodki Kratkoročno odloženi stroški Prejeti dobropisi SKUPAJ Nabavna vrednost Stanje 03.05.2021 0 0 0 0 Povečanja 244.400 12.862 79.077 336.339 Zmanjšanja 0 0 0 0 Stanje 31.12.2021 244.400 12.862 79.077 336.339 Pojasnilo 20: Denarna sredstva Denarna sredstva 31.12.2021 3.05.2021 Dobroimetje pri bankah in drugih nančnih inštitucijah 6.697.020 0 SKUPAJ 6.697.020 0 Denarnasredstvanadan31.12.2021vznesku6.697.020 eur predstavljajo denar na računu pri poslovni ban- ki.Nadanvpisadružbevsodniregisterdne3.5.2021 družbašeniimelaodprtegabančnegaračunazatoni imeladenarnihsredstevnaračunu.Denarnasredstva, ki so na podlagi delitvenega načrta pripadla družbi EQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.sonadan3.5.2021iz- kazanakotkratkoročneposlovneterjatvedodružbv skupini. Pojasnilo 21: Kapital Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.jenadan31.12.2021znašal5.691.826,00evrainje bil razdeljen na 1.793.869 kosovnih delnic. Družba v letu2021niodkupilalastnihdelnic. Kapitalske rezerve po otvoritvenem stanju na dan 3.5.2021 v znesku 14.572.118 EUR so enako zaključ- nemu stanju na dan 31.12.2021 in so bile prenesene z oddelitvijo iz družbe Union Hotels Collection d.d. Kapitalskerezervesosestavljeneiz: › vplačanih presežkov kapitala v višini 1.207.236 EUR › drugihkapitalskihrezervvvišini13.364.882EUR Gibanjerezervnastalihzaradivrednotenjapopošteni vrednostizaleto2021jeprikazanovspodnjitabeli: Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vre- dnostnisenanašajonavrednotenjepopoštenivred- nostinaložbevdelnicePokojninskedružbaA,d.d. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 71 Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 31.12.2021 Oblikovanje Odprava 3.05.2021 Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti 486.393 66.450 67.790 487.733 SKUPAJ 486.393 66.450 67.790 487.733 Pojasnilo 22: Odloženi prihodki Odloženi prihodki Odloženi prihodki Prejete državne podpore Stanje 03.05.2021 183.937 Oblikovanje 0 Druga povečanja 0 Koriščenje 43.398 Odprava 0 Druga zmanjšanja 0 Stanje 31.12.2021 140.539 Pojasnilo 23: Finančne obveznosti Finančne obveznosti Stanje dolga 31.12.2021 Od tega del, ki zapade v plačilo: v obdobju od 1.1.2022 do 31.12.2022 v obdobju od 1.1.2023 do 31.12.2023 od 2024 dalje Stanje dolga 3.05.2021 Nekratkoročne nančne obveznosti do bank - Addiko Bank 5.281.822 0 490.908 4.790.914 5.568.185 Nekratkoročne nančne obveznosti do bank - SID banka 3.000.000 0 285.714 2.714.286 3.000.000 Nekratkoročne nančne obveznosti do bank 8.281.822 0 776.622 7.505.200 8.568.185 Druge nekratkoročne nančne obveznosti- obrestna kapica Addiko 160.336 0 0 160.336 0 Druge nekratkoročne nančne obveznosti- obveznica 5.000.000 0 5.000.000 0 5.000.000 Druge nekratkoročne nančne obveznosti do bank 5.160.336 0 5.000.000 160.336 5.000.000 Nekratkoročne nančne obveznosti 13.442.158 0 5.776.622 7.665.536 13.568.185 Kratkoročne nančne obveznosti do bank - Addiko Bank 462.354 462.354 0 0 702.762 Kratkoročne nančne obveznosti do bank - SID banka 956 956 0 0 0 Revidirano letno poročilo 2021 72 Kratkoročne nančne obveznosti do bank - BKS banka 1.443 1.443 Kratkoročne nančne obveznosti do bank 464.753 464.753 0 0 702.762 Druge kratkoročne nančne obveznosti - obrestna kapica Addiko 0 0 0 0 0 Druge kratkoročne nančne obveznosti - obveznica 88.493 88.493 0 0 144.384 Druge kratkoročne nančne obveznosti do bank 88.493 88.493 0 0 144.384 Kratkoročne nančne obveznosti 553.246 553.246 0 0 847.146 SKUPAJ 13.995.405 553.246 5.776.622 7.665.536 14.415.331 FinančneobveznostidoAddikobankd.d.sozavarovane shipotekonaprvemmestunanepremičninihotelLev. Finančne obveznosti do SID banke d.d. v skupnem znesku3.000.000,00EURnadan31.12.2021sozava- rovane s hipoteko na prvem mestu na nepremični- ni–pisarniškiprostorinaPražakoviulici4vLjubljani. Finančneobveznostiiznaslovaizdanihobveznicniso posebejzavarovane. Pogodbenadoločilazbankovključujejotudibančne zaveze,kisobiledogovorjenezdružboHoteliUnion pred oddelitvijo družbe in niso prilagojeni poslova- nju nove družbe. Poslovodstvo ocenjuje, da obstaja pomembnotveganje,dadružbanančnihzavezdruž- baneboizpolnjevalavkolikorsenebodogovorilaz obemaposlovnimabankamazakorekcijopogodbenih določil glede bančnih zavez, ki bodo prilagojene na poslovanjenovedružbe. Obveznosti iz naslova glavnice obveznice na dan 31.12.2021znašajo5.000.000,00 EUR.Celotnaglavni- ca zapadev plačilov enkratnem znesku ob zapad- losti 24.6.2023. Obrestna mera znaša 3,40% ksno, obrestiseplačujejoenkratletnoinsicervsakega24.6. vkoledarskemletu.Prvičsoobrestizapadlevplačilo 24.6.2021insobilevcelotiplačane. GIBANJE SPREMEMB OBVEZNOSTI V LETU 2021, KI IZHAJAJO IZ FINANCIRANJA Gibanje sprememb obveznosti v letu, ki izhajajo iz nanciranja 3.05.2021 Denarni tok Nedenardne spremembe pridobitve/ odtujitve 31.12.2021 Kratkoročne nančne obveznosti 847.146 - 293.899 0 553.246 Nekratkoročne nančne obveznosti 13.568.185 - 126.027 0 13.442.158 Skupaj obveznosti iz nanciranja 14.415.331 - 419.926 0 13.995.405 EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 73 Pojasnilo 24: Poslovne obveznosti POSLOVNE OBVEZNOSTI 31.12.2021 3.05.2021 Nekratkoročne Poslovne obveznosti Nekratkoročne poslovne obveznosti na podlagi predujmov - druge družbe 100.687 67.228 Kratkoročne poslovne obveznosti Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Union Hotels Collection 61.028 0 Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini IP Central 45.726 Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Equinox partners 33.009 Kratkoročne obveznosti do drugih družb kot dobaviteljev 80.117 571.692 Skupaj kratkoročne obveznosti do dobaviteljev 219.880 571.692 Kratkoročne obveznosti iz naslova pogodb s kupci 1.240 0 Skupaj kratkoročne obveznosti iz naslova pogodb s kupci 1.240 0 Kratkoročne obveznosti do države 467.201 23.249 Ostale kratkoročne poslovne obveznost 20 0 Kratkoročne poslovne obveznosti za vnaprej vračunane stroške oz. odhodke - družbe v skupini Union Hotels Collection 0 25.030 Skupaj druge kratkoročne poslovne obveznosti 467.221 48.279 SKUPAJ kratkoročne poslovne obveznosti 688.341 619.970 DRUGE KRATKOROČNE OBVEZNOSTI 31.12.2021 3.05.2021 Vnaprej vračunani stroški 53.924 0 SKUPAJ 53.924 0 DRUGE KRATKOROČNE OBVEZNOSTI Vnaprej vračunani stroški SKUPAJ Nabavna vrednost Stanje 03.05.2021 0 0 Povečanja 53.924 53.924 Zmanjšanja 0 0 Stanje 31.12.2021 53.924 53.924 Revidirano letno poročilo 2021 74 Pojasnilo 25: Prejemki članov uprave, nadzornega sveta/upravnega odbora in zaposlenih po individualnih pogodbah PREJEMKI ČLANOV UPRAVE 2021 Izvršni direktor 0 Člani upravnega odbora 0 Zaposleni na podlagi individualnih pogodb 0 SKUPAJ 0 Družbanimazaposlenih.Izvršnidirektorinčlaniupravnegaodborazasvojedelonisoprejeliplačilo. Pojasnilo 26: Znesek porabljen za revizorje Znesek porabljen za revidiranje - revidiranje/preiskavo letnega poročila 2021 Revidiranje računovodskih izkazov na dan 31.12.2021 Equinox d.d. 13.600 ZnesekporabljenzarevidiranjesenanašanarevidiranjepolletnegaporočiladružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d. Pojasnilo 27: Pogojna sredstva in obveznosti Pogojna sredstva in obveznosti - Zabilančna evidenca 31.12.2021 3.05.2021 Dana zavarovanja kot jamstvo za obveznosti (hipoteka in dodatno menice) 15.438.261 15.438.261 Prejeta zavarovanja kot jamstvo za terjatve (hipoteka) 0 0 SKUPAJ zabilančna evidenca 15.438.261 15.438.261 Na31.12.2021imaEquinoxnastraniobveznostiizdane obveznice,posojilopriSIDinADDIKObanki.Obveznica niposebejzavarovana.StanjeposojilapriAddikobank na31.12.2021je5.977.275,00EUR.Kreditjezavarovans hipotekonahoteluLev.Unionhotelid.d.sovletu2020 priSIDnajeli2posojilivskupnivišini5.975.000,00EUR. Obeposojilistazavarovanishipotekonanepremičnini naPražakovi4,kijevlastidružbeEQUINOXNEPRE- MIČNINEd.d. Equinoxd.d.jedružbiIPCentrald.o.o.odobrilposoji- lo,kijezavarovanos15biancomenicamiinhipoteko nahoteluCentral.Stanjeposojilana31.12.2021znaša 3.404.168,38EUR. Pojasnilo 28: Transakcije s povezanimi strankami DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,jedelSkupine Axorholding,d.d.Axorholdingd.d.jekončnaobvladu- jočadružba. Povezane stranke družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.vletu2021predstavljajoglavnaobvladujočadružba Axorholdingd.d.,Ljubljana(družbaAxorholdingd.d., Ljubljanaima75,52%deležvnaložbiUNIONHOTELId.d.), družbaUNIONHOTELSCOLLECTION,d.d.(družbaAxor holdingd.d.,Ljubljanaima75,52%deležvnaložbiUNION HOTELSCOLLECTION,d.d.)ternjenaodvisnadružbaIP Central,d.o.o.(družbaUNIONHOTELSCOLLECTION, d.dima100-odstotniposlovnideležvdružbiIPCentrald. o.o.).PovezanastrankajetudiKAPITALSKADRUŽBA,d.d., kiima18,75%deležvnaložbiEQUINOXNEPREMIČNINE, d.d.Transakcijemedpovezanimistrankamiseizvajajopo tržnihpogojih.Vnadaljevanjusonavedenetransakcijez EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 75 obvladujočodružboAxorholdingd.d.,IPCentrald.o.o., UNION HOTELS COLLECTION, d.d. ter EQUINOX PARTNERS,d.o.o.pomembnihtransakcijsKAPITALSKO DRUŽBOd.d.pavletu2021nibilo. Transakcije s povezanimi strankami AXOR holding d.d. IP CENTRAL d.o.o. Union Hotels Collection d.d. Equinox partners d.o.o. SKUPAJ Transakcije s povezanimi strankami - PRIHODKI Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev - domači trg 0 54.566 0 24.276 78.842 Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala - domači trg 0 0 0 0 0 Čisti prihodki od najemnin v skupini 521 26.850 2.975.212 0 3.002.583 Drugi poslovni prihodki v skupini 0 0 0 0 0 Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupinam 0 19.059 0 0 19.059 SKUPAJ 521 100.475 2.975.212 24.276 3.100.484 Transakcije s povezanimi strankami - ODHODKI Stroški storitev v skupini 0 66.778 105.726 271.802 444.306 Prevrednotovalni poslovni odhodki pri NDS 0 0 54.970 0 54.970 Finančni odhodki iz posojil, prejetih od družb v skupini 0 0 0 0 0 SKUPAJ 0 66.778 160.696 271.802 499.276 Transakcije s povezanimi strankami - TERJATVE Nekratkoročna posojila dana družbam v skupini 0 0 0 0 0 Nekratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini 0 0 0 0 0 Kratkoročna dana posojila družbam v skupini 0 185.261 0 0 185.261 Kratkorocne poslovne terjatve do družb v skupini 159 29.617 400 0 30.176 SKUPAJ 159 214.878 400 0 215.437 Transakcije s povezanimi strankami - OBVEZNOSTI Nekratkoročne nančne obveznosti do družb v skupini 0 0 0 0 0 Nekratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 0 0 0 0 0 Kratkoročna posojila dobljena pri družbah v skupini 0 0 0 0 0 Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini 0 45.726 61.028 33.009 139.763 SKUPAJ 0 45.726 61.028 33.009 139.763 Transakcije s povezanimi strankami - IZPLAČILO DIVIDEND Izplačilo dividend za poslovno leto … 0 0 0 0 0 SKUPAJ 0 0 0 0 0 Revidirano letno poročilo 2021 76 Pojasnilo 29: Finančni inštrumenti in tveganja a) Kreditnotveganje Izpostavljenostkreditnemutveganju: Prejeta posojila: IZPOSTAVLJENOST KREDITNEMU TVEGANJU 31.12.2021 3.05.2021 Dana posojila 8.004.168 3.404.168 Neto terjatve do kupcev 282.953 8.262.219 Denarna sredstva in depoziti 6.697.020 0 Sredstva iz pogodb s kupci 0 0 Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa 1.716.496 792.069 Skupaj 16.700.636 12.458.457 Dana posojila: DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.jedalaposojilo družbiIPCentrald.o.o.vvišini3.404.168EUR.Posojilo jezavarovanozmenicami,hipotekonanepremičnini hotelCentral,kijevlastidružbeIPCentrald.o.o.inga- rantnimpismomkigajematičnadružbaUnionHotels Collectiond.d.podpisalain skaterimposojilodajalcu družbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jamčizapopla- čiloposojila. Kreditno tveganje (tveganje nastanka izgube zaradi neizpolnitve obveznosti dolžnika do družbe) obvla- dujemo s stalnim spremljanjem izterljivosti terjatev, usklajenostjo terjatev po ročnosti z obveznostmi in pravočasnimpridobivanjemustreznihoblikzavarovanj zazaščitoterjatev.Stalnospremljamobonitetoposlov- nihpartnerjevterpovprečnodobovezaveterjatevdo kupcevterssprotnoizterjavo,opominjanjeminsso- dnoizterjavozapadlihterjatevprispevamokizboljše- vanjuplačilnedisciplinekupcev. Terjatvedo bolj tveganih partnerjev na domačem in tujemtrgusododatnozavarovanesprejetimivaršči- namizanajemnino. Zapadlostterjatevdokupcev: ZAPADLOST BRUTO TERJATEV DO KUPCEV 31.12.2021 Stanje popravka vrednosti terjatev na dan 31.12.2021 nezapadle 131.540 0 do 30 dni 40.378 0 od 31 do 60 dni 3.895 0 od 61 do 90 dni 3.777 0 nad 90 dni 103.362 0 Stanje 31.12.2021 282.953 0 Stanjebrutoterjatevdokupcevaktivnonadzorujemo inzmanjšujemoDružbanioblikovalapopravkavred- nostiterjatev. Popravkevrednostiterjatevdružbaoblikujenapodlagi oceneizterljivostiterjatevnaosnoviizkušenjizprete- klihlet.Četerjatvevroku120dnipozapadlostiniso poravnane, se izkažejo kot dvomljive terjatve, zanje EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 77 pasepravilomaoblikujejopopravkivrednostiterjatev. Kosezaradinjihzačnesodnipostopek,dobijostatus spornih terjatev. Za določene dolžnike se ob koncu letaneoblikujepopravekvrednostiinsejihneprenaša nasporne,običajnogrezastrateškepartnerje,skateri- misosklenjenisporazumioobročnemalidrugačnem odplačevanju. b) Likvidnostnotveganje Likvidnostnotveganjejetveganjenastankaizgubeza- radi kratkoročne plačilne sposobnosti. Obvladovanje likvidnostnega tveganja pomeni učinkovito usklajeva- njedenarnihinblagovnihtokov.Likvidnostnatveganja merimo in obvladujemo preko spremljanja denarnih tokovinzmesečnimizdelovanjemlikvidnostnihplanov zaprihodnje3mesečnoobdobje.Ustrezniukrepizaza- gotovitev likvidnih sredstev in obvladano likvidnostno tveganjeso: › planiranjelikvidnosti−denarnihtokov, › sprotnospremljanjeuresničevanjadenarnega toka, › likvidnostnarezerva, › kreditiranjeznotrajskupine, › izterjavainunovčevanjeterjatev, › zavarovanjeterjatev, › prilaganjepredvidenegainvestiranjain dezinvestiranja. Tveganjekratkoročneplačilnesposobnostijeprisotno, kljubtemudaimadružbaEQUINOXNEPREMIČNINE, d.d.,učinkovitoupravljanjezdenarnimisredstvi(plani- ranjedenarnihtokov). Tveganje nekratkoročne plačilne sposobnosti je ob zapadlostiobstoječihposojilprisotno.Zazagotovitev kratkoročneinnekratkoročnelikvidnostijeupravniod- borizvedelvsepotrebneukrepe.Družbanapresečni dan31.12.2021razpolagadenarnimisredstvikiprese- gajo6,6mioEUR,poleg tegarednoprejemaplačila najemnin. Zapadlost nančnih obveznosti na dan 31.12.2021 Knjigovodska vrednost Pogodbeni denarni tokovi Skupaj 1 leto ali manj 1–2 leti 2–5 let nad 5 let Nekratkoročne nančne obveznosti Prejeta nekratkoročna bančna posojila 8.281.822 8.281.822 0 776.622 3.227.919 4.277.281 Nekratkoročne nančne obveznosti - obrestna kapica 160.336 160.336 0 37.475 37.475 85.386 Nekratkoročne nančne obveznosti - obveznica 5.000.000 5.000.000 0 5.000.000 0 0 Kratkoročne nančne obveznosti Prejeta kratkoročna bančna posojila 449.999 449.999 449.999 0 0 0 Finančne obveznosti za obresti bančnih posojil 14.754 14.754 14.754 0 0 0 Finančne obveznosti za obresti - obveznica 88.493 88.493 88.493 0 0 0 Skupaj 13.995.405 13.995.405 553.246 5.814.097 3.265.394 4.362.667 Revidirano letno poročilo 2021 78 c) Obrestnotveganje Obvladovanju obrestnega tveganja zaradi posojilne dejavnosti pripisujemo pomembno vlogo. Obrestno tveganje izvira iz možnosti povišanja obrestne mere priprejetihkreditihinjeodvisnoodgibanjaobrestne mere Euribor na bančnem trgu. Strukturo, način in oblikezadolževanjaoblikujemoupoštevajočizposta- vljenostiobrestnemutveganjuinpričakovanjuogiba- nju referenčne obrestne mere Euriborv prihodnosti. Družbazaradidobrebonitetepribankahdosegaugo- dneobrestnemere. Izpostavljenosttveganjuspremembobrestnihmer: Finančni inštrumenti po ksni obrestni meri 31.12.2021 3.05.2021 Finančna sredstva 9.720.664 4.196.238 Finančne obveznosti 5.000.000 5.000.000 Finančni inštrumenti po variabilni obrestni meri 31.12.2021 3.05.2021 Finančna sredstva 0 0 Finančne obveznosti 8.995.405 9.627.185 Obrestno tveganje Višina obresti v EUR Pon.povprečna obrestna mera v % Dejanski odhodki nanciranja iz naslova obresti v letu 2021 222.039 1,60% Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1 odstotno točko 360.813 2,60% Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1 odstotno točko 135.305 0,60% Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 262.153 3,10% Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke 16.385 0,10% d) Tečajnotveganje Tečajno tveganje skupine je majhno, saj ima skupina vse pogodbe z dobavitelji in kupci sklenjene v EUR, zato spremembe tečajev nimajo direktnih vplivov na našecene.Valutnotveganjeiznaslovaposlovnihpri- hodkovjenizko. Upravljanjeskapitalom Glavninamenupravljanjaskapitalomskupinejezago- tovitičimboljšokreditnobonitetoinkapitalskoustrez- nostzapotrebenanciranjaposlovanjainzadosega- nječimvišjevrednostizalastnike. DružbaEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.rednospremlja ključnekazalnikekapitalskeustreznostiinstanjapla- čilnesposobnostigledenakriterije14.členaZFPPIPP (Zakon o nančnem poslovanju,postopkihzaradiin- solventnostiinprisilnemprenehanju).Gledena14.člen ZFPPIPPdružbanikapitalskoneustrezneintuditrajne- je nelikvidne in nekratkoročno plačilno nesposobne, karpomeni,datudinisoinsolventne. Družbaspremljagibanjekapitalazizračunomrazmerja mednetonančnimiobveznostmiincelotnimzneskom kapitala. V okviru neto nančnih obveznosti skupina vključuje prejeta posojila in druge nančne obvezno- sti, znižane za znesek denarnih sredstev in denarnih ustreznikov. EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 79 Izračun razmerja med neto nančnimi obveznostmi in EBITDA: FINANČNA STABILNOST 31.12.2021 3.05.2021 Finančne obveznosti 13.995.405 14.627.185 Denarna sredstva 6.697.020 0 Neto nančne obveznosti 7.298.385 14.627.185 EBITDA 2.737.819 1.540.035 Finančna stabilnost (v %) 2.67 9,50 Zaobdobje3.5.2021-31.12.2021jezaradikratkegačasovnegaobdobjaizračunnerelevanten. e) Poštenavrednost Poštenavrednost je znesek,za katerega je mogoče sredstvazamenjatioziromaobveznostporavnatimed dobroobveščenimiinvoljnimistrankamivpremišlje- nemposlu.Poštenavrednostnančnihinštrumentov (kratkoročneinnekratkoročnenančnenaložbe,krat- koročneinnekratkoročnenančneobveznosti,kratko- ročneposlovneterjatve,kratkoročneposlovneobve- znosti)neodstopabistvenoodnjihove knjigovodske vrednosti. Drugedelnicevvišini792.693evrovpredstavljanalož- bavdelnicePokojninskedružbeA. Skupinaocenjuje,dajetveganjepoštenevrednostiza prodajoizteganaslovaminimalno. Skupinarazdeljujemerjenjepoštenevrednostinanč- nihsredstev(kategoriziranihvskladuzMSRP9)vizka- zunančnegapoložajaponaslednjihnivojih: › raven1:poštenevrednostiizhajajoiztržnihcen (breznjihovihprilagoditev)naaktivnihtrgihvre- dnostnihpapirjev, › raven 2: poštene vrednosti so neposredno ali posrednoizpeljaneizdrugihvirovnatrgu,kijih jemogočespremljati,razentržnihcennaaktiv- nihtrgihvrednostnihpapirjevin › raven 3: poštene vrednosti izhajajo iz tehnik vrednotenja,kitemeljijonavirih,kijihnatrgih nimogočespremljati.Zajemavhodnepodatke zasredstvoaliobveznost,kinetemeljijonaza- znavnihtržnihpodatkih,pritempamorajone- opazovanipodatkiizražatipredpostavke,kibijih udeležencinatrguuporabilipridoločanjucene sredstvaaliobveznosti,vključnospredpostav- kamiotveganjih.Neopazovanepodatkeseza merjenjepoštenevrednostiuporabijo,čeustre- zniopazovanivložkinisonavoljo. Revidirano letno poročilo 2021 80 POŠTENA VREDNOST Knjigovodska vrednost 31.12.2021 raven 1 raven 2 raven 3 SKUPAJ 31.12.2021 Knjigovodska vrednost 03.05.2021 raven 1 raven 2 raven 3 SKUPAJ 03.05.2021 Sredstva merjena po pošteni vrednosti 1.716.496 0 0 1.716.496 1.716.496 792.069 0 0 792.069 792.069 Za prodajo razpoložljiva nančna sredstva 1.716.496 1.716.496 1.716.496 792.069 0 0 792.069 792.069 Sredstva merjena po nabavni vrednosti, kjer je poštena vrednost razkrita 14.984.141 0 0 14.984.141 14.984.141 11.666.388 0 0 11.666.388 11.666.388 Dana posojila 8.004.168 8.004.168 8.004.168 3.404.168 0 0 3.404.168 3.404.168 Poslovne terjatve do kupcev 282.953 282.953 282.953 8.262.219 0 0 8.262.219 8.262.219 Denarna sredstva in depoziti 6.697.020 6.697.020 6.697.020 0 0 0 0 0 Obveznosti merjene po nabavni vrednosti, kjer je poštena vrednost razkrita 14.216.525 0 0 14.216.525 14.216.525 15.198.876 0 0 15.198.876 15.198.876 Finančne obveznosti 13.995.405 13.995.405 13.995.405 14.627.185 0 0 14.627.185 14.627.185 Poslovne obveznosti do dobaviteljev 221.120 221.120 221.120 571.692 0 0 571.692 571.692 EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 81 3.1.7 DOGODKI PO DATUMU IZKAZA FINANČNEGA POLOŽAJA Drugihpomembnihposlovnihdogodkovrazenžerazkritihvposlovnemdelumedletnegaporočila,kibizah- tevalipopravekmedletnihizkazovalidodatnarazkritjaknjimipozaključkuobračunskegaobdobjadružbani zabeležila. 3.1.8 IZJAVA O ODGOVORNOSTI IZVRŠNEGA DIREKTORJA IzvršnidirektorpotrjujeračunovodskeizkazedružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.zaobdobje3.5.2021-31.12.2021. Izvršnidirektorzagotavlja,dajerevidiranomedletnoporočilodružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.skupajz vsemisestavnimideli,vključnozračunovodskimporočilominizjavooupravljanjudružbe,sestavljenoinobja- vljenoskladnozZakonomogospodarskihdružbahinzmednarodnimistandardiračunovodskegaporočanja. Izvršnidirektorpotrjuje,dasobilepriizdelaviračunovodskihizkazovdoslednouporabljeneustrezneračunovod- skeusmeritve,dasobileračunovodskeoceneizdelaneponačeluprevidnostiindobregagospodarjenjainda računovodskiizkazipredstavljajoresničeninpoštenprikazsredstevinobveznosti,nančnegapoložaja,poslov- negaizida,nančneuspešnostiindenarnihtokovdružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.Vposlovnoporočilo jevključenpoštenprikazrazvojainizidaposlovanjaskupineternjeneganančnegapoložaja,vključnozopisom bistvenihvrsttveganja,kistajimdružbivskupinivključenivkonsolidacijo,izpostavljeni. Izvršnidirektorjeodgovorentudizaustreznovodenjeračunovodstva,zasprejemustreznihukrepovzazavaro- vanjepremoženjaindrugihsredstevterpotrjuje,dasoračunovodskiizkaziskupajspojasniliizdelaninapodlagi predpostavkeonadaljnjemposlovanjuskupine. Davčneoblastilahkokadarkolivpetihletihpopotekuleta,vkateremjetrebadavekodmeriti,preverijoposlova- njedružb,karlahkoposledičnopomeninastanekdodatneobveznostiplačiladavka,zamudnihobrestiinkazni iznaslovadavkaindajatev.Upravniodbordružbeniseznanjenazokoliščinami,kibilahkopovzročilemorebitno pomembnoobveznostizteganaslova. Izvršnidirektor MatejRigelnik Ljubljana,15.4.2022 Revi d irano l etno poroči l o 202 1 82 ƗũŐũŁ {kkFXkƐc)k%Fc):Ɛ)F¬kIƐ¬Ɛ%¯kƐ)}Fck£Ɛc){)aFcFc)Ɛ%ũ%ũ E QUINOX NEPREMI Č NINE d.d . 83 Revi d irano l etno poroči l o 202 1 84 EQ UINOX NEPREMI Č NINE d.d . 85 Revi d irano l etno poroči l o 202 1 86 EQ UINOX NEPREMI Č NINE d.d . 87 Revidirano letno poročilo 2021 88 Stiki z družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. 4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. KDO JE KDO V DRUŽBI EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. Upravni odbor Predsednik:PeterKrivc Namestnicapredsednika:TadejaČelar Član:MatejRigelnik Izvršni direktor MatejRigelnik-izvršnidirektor Družbaimaenotirnisistemupravljanja. SEZNAM DRUŽB SKUPINE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D. EQUINOXNEPREMIČNINEd.d. Dunajskacesta5,Ljubljana e-mail:[email protected] http://www.eqnx.si Družbanimapodružnic. 89 EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.