485100YM28QEN6BHMN45-2022-12-31-

1

REVIDIRANO LETNO POROČILO

družbe EQUINOXd.d.

2022

NO_CONTENT_HERE

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Kazalo

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

1. UVOD

1.1 KLJUČNI PODATKI

1.2 PREDSTAVITEV DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

1.3 UVODNA POJASNILA

1.4 IZJAVA O ODGOVORNOSTI

1.5 PISMO GLAVNEGA IZVRŠNEGA DIREKTORJA

1.6 IZJAVA O UPRAVLJANJU

1.7 IZJAVA O SKLADNOSTI Z DOLOČBAMI KODEKSA UPRAVLJANJA JAVNIH DELNIŠKIH DRUŽB

2. POSLOVNO POROČILO

2.1 Gospodarska slika

2.2 Lastniška struktura in delnica

2.3 Poročilo o poslovanju

2.3.1 Stroškovna učinkovitost družbe

2.4 Pomembnejši poslovni dogodki v obdobju 1.1.2022–31.12.2022

2.5 Pomembnejši poslovni dogodki po zaključku obračunskega obdobja

2.6 Pričakovan razvoj v bodoče

2.7 Posli s povezanimi osebami

2.8 Upravni odbor in izvršni direktorji

2.9 UPRAVLJANJE S TVEGANJI

2.9.1 Strateška in poslovna tveganja

2.9.2 Operativna tveganja

2.9.3 Finančna tveganja

2.10 TRAJNOSTNI RAZVOJ

2.10.1 RAZVOJ IN RAZISKAVE

2.10.2 DRUŽBENA ODGOVORNOST

2.10.3 SKRB ZA OKOLJE

2.10.4 KAKOVOST POSLOVANJA

2.10.5 KOMUNICIRANJE Z INTERESNIMI SKUPINAMI

3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI

3.1 LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

3.1.1 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA

3.1.2 IZKAZ DRUGEGA VSEOBSEGA JOČEGA DONOSA

3.1.3 IZKAZ FINANČNEGA POLOŽAJA

3.1.4 IZKAZ GIBANJA KAPITALA

3.1.5 IZKAZ DENARNIH TOKOV

3.1.6 POJASNILA K MEDLETNIM RAČUNOVODSKIM IZKAZOM DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

3.1.7 DOGODKI PO DATUMU IN IZKAZA FINANČNEGA POLOŽAJA

3.1.8 IZJAVA O ODGOVORNOSTI IZVRŠNEGA DIREKTORJA

3.1.9 POROČILO NEODVISNEGA REVIZORJA ZA DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

Revidirana lelrio poroclla druzbe 2a 2022

1. UVOD

1.1 KLJUČNI PODATKI

Ključni podatki o poslovanju Equinox d.d. (v 000 EUR)

	2022	2021*
Čisti prihodki od prodaje	7.344	4.476
EBITDA**	5.421	2.879
- EBITDA marža**	73,8%	64,3%
FFO**	5.243	2.891
- na delnico	2,92	1,61

*3.5.2021-31.12.2021

**Normalizirane vrednosti EBITDA in FFO ne upoštevajo enkratnih poslovnih dogodkov v letu 2022 vezanih na provizije za oddajo hotelskih nepremičnin v dolgoročnih poslovnih najemkarjih, sicer lahko stroškovno razmejilina častrajanja najemnih pogodb.

FFO (angl. Funds From Operations) je najširša spremljanka za zalec poslovanja nepremičninskih družb. Izračunan je kot čisti poslovni izid družbe, kateremu se prišteje amortizacija in od katerega se odštejejo ali prištejejo vsi enkratni dogodki, ki jih je družba imela v poslovnem letu. FFO se uporablja kot osnova za delitev dividend delničarjem družbe.

Knjigovodska in poštena vrednost kapitala (v 000)

	Knjigovodska vrednost	31.12.2022	31.12.2021
Sredstva	60.027	100%	55.039
- opredmetena osnovna sredstva	2.653	4,4%	2.953
- naložbene nepremičnine	37.517	62,5%	34.841
Kapital	41.265	68,7%	40.060

	Poštena vrednost	31.12.2022	31.12.2021
Sredstva	134.073	100%	118.509
- hotelske nepremičnine	93.214	69,5%	86.302
- ostale nepremičnine	21.001	15,7%	14.962
- ostale naložbe	19.858	14,8%	17.245
Kapital	115.311	86,0%	103.530

Netovrednost sredstev (NAV) 115.311 103.530

Netovrednost sredstev (NAV) na delnico 64,35 57,7

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

EQUINOX NEPREMICNINE du;

Zapadlost glavnic financnih obveznosti

2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029 in kasneje
7.000	6.000	5.752	5.528	5.000	4.000	3.000
2.000	1.000	663	663	663	663	663

Ocenjena poštenavrednost naložbenih nepremičnin in opreme na dan 30.6.2022

v 000 EUR	v %
Hotelske nepremičnine	93.214	81,6%
Poslovne nepremičnine	21.001	18,4%
Skupaj:	114.215	100%

OcenovrednostijeopravilpooblaščeniocenjevalecvrednostipodjetijzveljavnolicencoSlovenskegainštituta zarevizijo.

Finančni dolg

Datum	(v 000 EUR)
31.12.2022	14.596
30.09.2022	14.719
30.06.2022	14.855
31.03.2022	13.736
31.12.2021	13.995

Neto dolg

Tip	31.12.2022	30.09.2022	30.06.2022	31.03.2022	31.12.2021
skupaj s primarno likvidnostjo	3.788	4.753	6.985	6.297	7.298
skupaj s sekundarno likvidnostjo	2.237	3.507	5.640	5.092	6.305

Razmerje zadolženost/vrednost sredstev (LTV)

Datum	v 000 EUR
31.12.2002	115.311
30.09.2022	115.386
30.06.2022	114.087
31.03.2022	104.490
31.12.2021	103.530

LTV - primarna likvidnost

Datum	v %
31.12.2022	3,3%
30.09.2022	4,1%
30.06.2022	6,1%
31.03.2022	6,0%
31.12.2021	7,0%

LTV - sekundarna likvidnost

Datum	v %
31.12.2022	1,9%
30.09.2022	3,0%
30.06.2022	4,9%
31.03.2022	4,9%
31.12.2021	6,1%

Ciljni LTV skladno s strateškim planom

Datum	v %
31.12.2022	25,0%
30.09.2022	25,0%
30.06.2022	25,0%
31.03.2022	25,0%
31.12.2021	25,0%

Maksimalen LTV skladno s strateškim planom

Datum	v %
31.12.2022	35,0%
30.09.2022	35,0%
30.06.2022	35,0%
31.03.2022	35,0%
31.12.2021	35,0%

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Revidirana lelrio poroclla druzbe 2a 2022

Equinox EDMRE*

31.12.2022

Neto dolg / sredstva**	3,2939,48
Neto dolg / EBITDA***	0,79	13,68
Current ratio - likvidnost****	1,890,79

*EDMRE-Bloomberg European Real Estate Index

**Pri izračunu upoštevana poštena vrednost sredstev Equinox d.d. na dan 31.12.2022

***EBITDA zadnjih 12 mesecev

****Current ratio = kratkoročna sredstva / kratkoročne obveznosti; upoštevane knjigovodske vrednosti

Vir: Bloomberg; lastni izračun

6 Revidirano letno poročilo družbe za 2022

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

1.2 PREDSTAVITEV DRUŽBE EQUINOXNEPREMIČNINE D.D.

Splošni podatki na dan 31.12.2022

Firma:	EQUINOXNEPREMIČNINE, d.d.
Sedež:	Ljubljana
Poslovninaslov:	Dunajskacesta 5, 1000 LJUBLJANA
Velikost:	velika družba
Šifradejavnosti (SKD):	68.200 – Oddajanje in obratovanje lastnih in najetih nepremičnin
Pravnoorganizacijskaoblika:	Delniška družba, d.d.
Matična številka:	8847657000
Davčna številka:	SI16708938
Ustanovljeno leta:	2021
Vpis v sodni register:	Družba je bila dne 3.5.2021 vpisana v sodni register pri Okrožnem sodišču v Ljubljani, številka registrskega vložka 2021/12285 kot delniška družba
Osnovni kapital:	5.691.826,00 EUR
Število delnic:	1.793.869 navadnih prosto prenosljivih imenskih kosovnih delnic z oznako EQNX
Število lastnih delnic:	družba nima lastnih delnic
Sistem upravljanja:	Enotirni sistem upravljanja
Organ družbe:	Skupščina delničarjev, Upravni odbor
Predsednik upravnega odbora:	Peter Krivc
Izvršni direktor:	Matej Rigelnik
Število zaposlenih:	Družba na dan 31.12.2022 nima zaposlenih
Obvladujoča družba:	Axor holding, upravljanja družb, d.d., Ljubljana, Slovenska cesta 56, Ljubljana ima 73,09% delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.
Družba Equinox nepremičnine d.d. se vključuje v konsolidirana računovodska izkaza družbe Axor holding, upravljanja družb d.d.
Odvisne družbe:	Družba nima odvisnih družb;
Podružnice:	Družba nima podružnic;

Revidirana lelrio poroclla druzbe 2a 2022

1.3 UVODNA POJASNILA

V skladu z veljavno zakonodajo in na podlagi Pravil Ljubljanske borze, d. d. ter priporočil javnim delniškym družbam za obveščanje, družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. objavlja Revidirano letnoporočilo o poslovanju družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. za poslovno leto 2022.

Letni računovodski izkaz za obdobje, ki se je končalo 31. decembra 2022, je pripravljen v skladu z Mednarodnimi standardi računovodskega poročanja (MSRP).

Poročilo o poslovanju družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. za poslovno leto 2022 je revidirano.

Revidirano poročilo družba objavlja na elektronskem sistemu obveščanja Ljubljanske borze vrednostnih papirjev (SEOnet) ter na spletni strani https://www.equinox.si/vlagatelji, kjer bo objavljeno še 10 let po dnevu objave.

Delničarji ter zainteresirana javnost družba obvešča o vseh za družbo pomembnih dogodkih na spletni strani Ljubljanske borze, svojih spletnih straneh, oziroma na drug način, kadar zakon ali predpis določa.

1.4 IZJAVA O ODGOVORNOSTI

Izvršni direktor kot odgovorna oseba za pripravo revidiranega letnega poročila o poslovanju družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. za poslovno leto 2022 ponajboljšem vedenju izjavlja:

Daje računovodsko poročilo sestavljeno v skladu z ustreznim okvirom Mednarodnih standardov računovodskega poročanja, kot jih je sprejela EU ter daje resničen in pošten prikaz sredstev in obveznosti, na črnega položaja in poslovnega izida družbe. Izvršni direktor je odgovoren za ustrezno vodenje računovodstva, za sprejem ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja ter za preprečevanje in odkrivanje prevar in drugih nepravilnosti oziroma nezakonitosti.
Davčne oblasti lahko kadarkoli v roku petih let po poteku leta, v katerem je bilo treba davek odmeriti, preverijo poslovanje družbe, kar lahko posledično povzroči nastanek dodatne obveznosti plačila davka, zamudnih obresti in kazni iz naslova davka od dobička pravnih oseb ali drugih davkov ter dajatev. Uprava družbe seznanjena z okoliščinami, ki bi lahko povzročile morebitno pomembno obveznost iz tega naslova.
Daje v poslovno poročilo vključen pošten prikaz informacij iz 5. in 6. odstavka 137. člena Zakona o trgu finančnih inštrumentov (ZTFI-1). Davčne oblasti lahko kadarkoli v roku petih let po poteku leta, v katerem je bilo treba davek odmeriti, preverijo poslovanje družbe, kar lahko posledično povzroči nastanek dodatne obveznosti plačila davka, zamudnih obresti in kazni iz naslova davka od dobička pravnih oseb ali drugih davkov ter dajatev. Uprava družbe seznanjena z okoliščinami, ki bi lahko povzročile morebitno pomembno obveznost iz tega naslova.

Izvršni direktor Matej Rigelnik sem seznanjen in se strinjam z vsebino sestavnih delov letnega revidiranega poročila o poslovanju družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. za leto 2022 in s tem tudi z njunim celotnim letnim poročilom.

Izvršni direktor: Matej Rigelnik

V Ljubljani, 15.2.2023

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

8

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

1.5 PISMO GLAVNEGA IZVRŠNEGA DIREKTORJA

Spoštovane delničarke in spoštovani delničarji, dolgo časa sem premišljeval, kako naj strnem svoje občutke in videnje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., okolju, v katerem se nahajamo, ter pričakovanja glede prihodnosti. Največja zahvala za to, da je zgodba Equinox uspela, gre ravno vam, cenjeni delničarji. V imenu družbe, v imenu celotne ekipe in v svojem imenu, bi se vam rad za izkazano zaupanje iskreno zahvalil. Z nakupom delnic, svojega premoženja v upravljanje zaupati tretji osebi, je težka odločitev. In zato še toliko bolj cenim vaše dejanje.

V letu 2022 smo vsi skupaj uspeli doseči kar nekaj mejnikov. 31.1.2022 smo uspešno lansirali delnico EQNX na Ljubljansko Borzo, ter s tem tlakovali pot prvi kotaciji zasebne družbe, vse od privatizacije naprej. Likvidnost delnice na sekundarnem trgu je bila dobra, pušča pa veliko manevrskega prostora za nadaljnjo rast. Sama likvidnost delnice je pomembna iz več zornih kotov. Vlagateljem pa omogoča, da z relativno majhnimi transakcijskimi stroški kupujejo ali prodajajo kapital družbe. Boljša kot je likvidnost, manjši so transakcijski stroški.

Družba je tudi v luči tega predlagala delničarjem, da sprejmejo sklep za odkup lastnih delnic, kar bo dodatno pripomoglo k izboljšanju likvidnosti. Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je delniška družba, je pa hkrati tudi nepremičninska družba. Delničarji družbe ste torej posredni lastniki celotnega nepremičninskega premoženja družbe. Upravni odbor ter izvršni direktor v vašem imenu ter z vašim računom, kar se da dobro upravljamo vaše premoženje. Pretežni del premoženja je sestavljen iz nepremičnin na najboljših lokacijah v Ljubljani.

V letu 2022 smo zaključili še zadnji večji nepremičninski nakup v stolpnici Delo. S tem ste postali večinski lastniki stolpnice Delo (72,7%), kar je pripomoglo, da smo uspeli izvesti pomembne korake pri stroškovni optimizaciji, prenovi prostorov in prihodnjem pozicioniranju objekta. Povprečna nabavna cena na nane tkvadratni meter stolpnice Delo znaša 953 EUR. Za potrebe oddaje prostorov smo dodatno vložili med 200 in 300 EUR na m2 ter prostore dolgoročno oddali. V letu 2022 nam je uspelo oddati več kot 2000 m2 pisarniških prostorov. Vse najemne pogodbe so dolgoročne in indeksirane. Tudi na realizirano tekočo donosnost ste lahko ponosni. Nekaj prostorov za nadaljnjo rast tudi v stolpnici Delo še imamo. Intenzivno delamo na oddaji javnega dela, konferenčnih dvoran in še nekaj pisarn v samem objektu. Verjamemo, da bomo projekt v prvi polovici leta uspešno zaključili.

Na področju hotelov smo sklenili dve izjemno pomembni strateški pogodbi. Ena je bila sklenjena na špansko verigo Hotusa, druga pa je bila sklenjena z latvijsko verigo Mogotel. Vse pogodbe so hibridne (v naslednjem stavku razložim kaj to pomeni) in dolgoročne. Hibridne najemne pogodbe so pogodbe, ki imajo vključene tako fiksne najemnine kot najemnine v odvisnosti od prihodkov najemnika. Dolgoročno boste torej iz teh pogodb dosegali delež prihodkov najemnikov, vendar ne manj kot 1/3 nove najemnine. Verjamemo, da so takšne pogodbe v vašem interesu, ker so naredile prihodnje denarne tokove bolj predvidljive. Z eno izmed pogodb smo se tudi zavezali, da bomo opravili investicijska vzdrževalna dela. To v praksi pomeni, da bomo do sredine leta 2024 končali z obnovo Grand Hotela Union. S tem se bo dvignila tudi najemnina, hkrati pa bo najemnik lahko pozicioniral ikonksi Grand Hotel Union kot 5 zvezdični hotel in eden najboljših hotelov v Republiki Sloveniji. Glede na to, da so tudi vaše najemnine vezane na prihodke najemnika, bo to pozitivno vplivalo na bodoče dividende.

Pri hotelskih najemninah velja omeniti tudi dinaravo tovrstnih pogodb. Trajanje hotelskih najemnih pogodb lahko razdelimo na dve obdobji: prehodno obdobje, ki bo trajalo približno 2 leti in stabilizirano obdobje, ki bo trajalo od 2. leta naprej do končne zapadlosti najemne pogodbe. Hotelske najemnine se bodo torej v prihodnjih letih še postopno zvišale. Nepremičnine zahtevajo vlaganje. S podpisom najemnih pogodb, so vse hotelske nepremičnine dobile 10-letne investicijske plane, ki bodo vaše premoženje tudi v prihodnje vzdrževali v najboljši kondiciji, s tem pa najemnikom omogočili opravljanje najboljših hotelskih storitev.

Konec leta 2021 oziroma v začetku leta 2022 smo vstopili tudi v nekoliko drugačno pogodbeno razmerje kot je to naša običajna praksa. Kreditirali smo nakup in oddajo Hotela Diana D.S. Rakičan. Obrestna mera, ki smo jo uspeli doseči...

je variabilna in bistvena presegana šestroške za dolž-

vanja. Skupna vrednost kredita je znašala približno 1,6

mio EUR. Kredit se mesečno odplačuje. Sredi leta 2022

smo vstopili v še en podobno pogodbeno razmerje.

Kreditirali smo obnovo in izgradnjo stanovanj v centru

Kočevja. Maksimalna vrednost tega posla znaša približno

2,8 mio EUR, vaša trenutna izpostavljenost pa

približno 350 tisoč EUR (nadan 9.1.2023). Tudi ta krediti-

ni aranžma ima variabilno obrestno mero. Zakaj smo

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

seodločilizatakšneprojekte? Odločitevnibilalahka, glavnirazlogzasklenitevtehposlovpajebil, dasmo ocenilidajerazmerjemedpričakovanodonosnostjo intveganjemboljugodnokotbibilozneposrednim nakupom nepremičnin. Veš čas našega delovanja si bomoprizadevali, dabomovbilanciimelidovoljma- nevrskega prostora in ne bomo prekomerno odvis- ni od zunanjih deležnikov. Zato je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. relativnonezadolženanepremič- ninskadružba. Uvrščamosemednajmanjzadolžene nepremičninskedružbevSlovenijiinEvropi. Toželimo ohranititudivprihodnje. Zavedamose, datopomeni, damordavašidonosinebodonajvišji, bodopaveliko bolj stabilni kot pri drugih nepremičninskih družbah.

Vsarazpoložljivadenarnasredstvasmovdrugipolo- viciletavvašemimenunaložilivdepozitezvariabilno obrestnomero, karjepomojioceniunikumvsloven- skemprostoru. Decembra2022smouspelidoseči,da jebilaobrestnameranadepozitucelovišjakotjebila obrestnamerakredita,kismogapritejistibankinajeli y.

Polegomenjenegasmovseodustanovitvedružbe, delvašegapremoženjanalagalitudivdelnicedrugih nepremičninskihdružb. Vlastiimatedelnicenemške Vonovie, prednostne delnice nepremičninske druž- be SOHO, delnice Caretrust REIT-a, delnice Medical Properties, prednostnedelniceBrookeldproperties, obveznico Diversied Healthcare Trust, delnice TEG Immobilien, delnice NSI ter nemškega Adlerja. Vaša skupnaizpostavljenostdotehnaložbznašacca.750 tisoč EUR.

Po precejdolgi debati in razmisleku smo sevnovembru2022odločiliinvprimarniizdajivpla- čali obveznico NLB z 11% donosnostjo do dospetja, pravtakosmonasekundarnemtrgukupiliobveznico NKBM s približno 10% donosnostjo do odpoklica in 8,5%donosnostjododospetja. Verjemitemi,dasmo veliko razmišljali o teh nakupih. Naša glavna dilema jebilaaliimamomandat,dapremoženjeupravljamo nataknačininizvenustaljenegainskomuniciranega poslovnegamodela.

Gledena,dastaobeobveznici, kismojihkupili, izkazovaliizjemnovisokedonosnosti dodospetja, smosezanakupodločili. Skupnoimate nadan9.1.2023cca.2,25mioEURnaloženegavdelni- cah,prednostnihdelnicahteromenjenihobveznicah. To premoženjev družbi pojmujemo kot sekundarna likvidnost. Kotprimarnolikvidnostpasmatramovsa denarnastanjanaračunihinvsedepozite,kijihimamo sklenjene.

Vsinančniinstrumentisodovoljlikvidni,da jihlahkobrezvečjihtransakcijskihstroškovtudiproda- mo. Equinoxpolegnavedenegaodlikujetudiizjemno učinkovitoupravljanjedružbe. Stroškovnaučinkovitost inproduktivnostnasuvrščavsamvrhevropskihne- premičninskih družb. Dobra struktura nepremičnin- skegaportfelja, usklajenostvodstvapodjetjazvašimi interesi, konzervativni poslovni model in kakovostni najemniki, vambodotudivprihodnjezagotavljalista- bilnedenarnetokove.

Vsekarsmovletu2022zvašo pomočjouspeliuresničitijezaveza,dabomotudivpri- hodnjeostalizvestinašimciljeminposlanstvu.

Izvršni direktor, Matej Rigelnik

VLjubljani, 15.2.2023

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

1.6 IZJAVA O UPRAVLJANJU

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. v skladu s petim odstavkom 70. člena Zakona o gospodarskih družbah podaja izjavo o upravljanju družbe za poslovno leto 2022.

Organi vodenja in upravljanja družbe izjavljajo, da je bilo upravljanje družbe v obdobju 1.1.2022–31.12.2022 skladno s Statutom družbe ter veljavnimi zakoni in drugimi predpisi.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. pri poslovanju spoštuje določbe relevantne zakonodaje, ki se nanašajo na korporativno upravljanje. Za družbo EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. kot javno delniško družbo velja Slovenski kodeks upravljanja javnih delniških družb, ki sta ga oblikovala Ljubljanska borza d.d., Ljubljana ter Združenje nadzornikov Slovenije in bil sprejet 27.10.2016. Dokument je javno dostopen na spletnih straneh www.ljse.si.

Sistem notranjih kontrol in upravljanje tveganj

Vpovezavi s postopkom računovodskega poročanja je posebna pozornost namenjena sistemu notranjih kontrol ter upravljanju tveganj, kar je natančneje pojasnjeno v letnem poročilu. Vzpostavljene so ključne notranje kontrole in izdelani kontrolni postopki, ki prispevajo k resničnemu in poštenemu procesu računovodskega poročanja. Namen notranjih kontrol je zagotoviti zanesljivost računovodskega poročanja in skladnost z veljavnimi zakoni ter drugimi predpisi. Temeljijo na načelih resničnosti in delitve odgovornosti, na kontroli izvajanja poslov, ažurnosti evidenc, usklajenosti stanj, izkazanih v poslovnih knjigah, in dejanskega stanja, strokovnosti računovodij ter neodvisnosti.

Upravljanje tveganj zajema ugotavljanje, merjenje, obvladovanje in spremljanje tveganj, ki jim je ali bi jim lahko bila družba izpostavljena pri svojem poslovanju, in sicer med drugim potencialna strateška, finančna in operativna tveganja. Upravni odbor družbe je odgovoren za ustrezno računovodsko poročanje, vodenje računovodstva ter za sprejem ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja in drugih sredstev. Upravni odbor družbe potrjuje, da so računovodski izkazi skupaj s pojasnili izdelani na podlagi predpostavke o nadaljnjem poslovanju družbe ter v skladu z veljavno zakonodajo in Mednarodnimi standardi računovodskega poročanja, ki so sprejeti v EU.

Osnovni kapital družbe

Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je na dan 31.12.2022 znašal 5.691.826,00 EUR in je bil razdeljen na 1.793.869 navadnih prosto prenosljivih imenskih kosovnih delnic. Delnice imajo oznako EQNX in so uvrščene na organiziran trg Ljubljanske borze. Vse delnice imajo glasovalno pravico. Vrednostnih papirjev, ki nimajo glasovalnih pravic in bi zagotavljali posebne kontrolne pravice posameznim imetnikom, družba ni izdala.

Politika raznolikosti

V skladu s 3. odstavkom 70. člena Zakona o gospodarskih družbah (ZGD-1) družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. podaja tudi naslednjo izjavo o politiki raznolikosti.

V družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. formalno ni določena politika raznolikosti, ki bi se izvajala v zvezi z zastopanostjo članov organov vodenja ali nadzora glede vidikov, kot so na primer spol, starost ali izobrazba. Ne glede na navedeno pa je upravni odbor, organ vodenja ali nadzora družbe, sestavljen na način, da zagotavlja komplementarnost znanj in izkušenj članov ter heterogenost sestave po spolu, starosti in izobrazbi. Z zagotavljanjem raznolikosti v organu vodenja ali nadzora družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. zasledujemo cilje zastopanja in možnosti izražanja interesov različnih skupin deležnikov podjetja. Poleg tega se raznolikost, nanašajoča se na diverzifikacijo lastništva EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., vzpostavlja tudi s sestavo članov v organu vodenja ali nadzora ter njihovo skupno ali individualno različnostjo kompetenc in pristojnosti, v komunikaciji pa se spoštuje dostojanstvo in medsebojno spoštovanje ter s tem korporativna kultura, ki zagotavlja sprejemanje dobrih poslovnih odločitev v zahtevnem poslovnem okolju.

Sestava in delovanje organov delniške družbe

Skupščina

Skupščino sestavljajo vsi delničarji. Svoje korporacijske pravice (premoženjske in članške pravice) v zvezi z družbo delničarji uresničujejo na skupščini v skladu s pristojnostmi po 292., 293. in 294.

EQUINOX NEPREMICNINE

A4

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

členu ZGD-1. Delničarji lahko pravice iz delnic uresničujejo neposredno na skupščini ali prek pooblaščencev. Skupščina se skliče, kadar je to v korist družbe ali kadar je to potrebno v skladu z zakonom in statutom družbe. Skupščino skliče upravni odbor družbene lastnopo, o čemer odloča z navadno večino, ali na zahtevo delničarjev družbe, ki predstavljajo vsaj 5% (pet odstotkov) osnovnega kapitala družbe. Delničar, ki zahteva sklic skupščine, mora zahtevati v pisni obliki predložiti dnevni red, predlog sklepa za vsako predlagano točko dnevnega reda, o katerem naj skupščina odloča, oziroma če skupščina pri posamezni točki dnevnega reda ne sprejema sklepa, obrazložitev točke dnevnega reda.

Skupščina se skliče vsaj 30 dni pred zasedanjem z objavo na spletni strani družbe in na spletni strani Ajpes ali v dnevniku, ki izhaja na celotnem območju Republike Slovenije, in sicer na način in z vsebino, ki sta predpisana z relevantnimi zakoni. Sklic skupščine se objavi tudi prek sistema elektronskega obveščanja Ljubljanske borze SEOnet.

Skupščina odloča z večino oddanih glasov, če zakon ali statut družbe ne določata drugače. S 3/4 (tri četrtinske) večino pri odločanju z zastopanega osnovnega kapitala odloča skupščina predvsem v naslednjih zadevah: spremembah statuta, zmanjšanju osnovnega kapitala (vključno s pogojnim povečanjem), odobrenem povečanju osnovnega kapitala, statusnih spremembah in prenehanju družbe, izključitvi prednostne pravice delničarjev pri novi izdaji delnic, predčasnem odpoklicu članov upravnega odbora in drugih primerih, če tako določa zakon ali statut družbe.

Upravni odbor in revizijska komisija

V letošnjem letu ni prišlo do sprememb. Na dan priprave letnega poročila je v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. deloval upravni odbor v naslednji sestavi:

Peter Krivc - predsednik
Tadeja Čelar - namestnica predsednika
Matej Rigelnik - član

V letu 2021 je bila imenovana revizijska komisija. Na dan priprave letnega poročila je tako v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v sestavi:

Jan Grižon - predsednik
Darinka Jagarinec - zunanja članica

Do objave tega poročila je revizijska komisija v obdobju 1.1.2022 - 31.12.2022 zasedala in ni sejnala, katera je sprejela letno poročilo o poslovanju za leto 2021.

Družba ima enega izvršnega direktorja, g. Mateja Rigelnika.

V Ljubljani, 15.2.2023

UPRAVNI ODBOR:

Peter Krivc, predsednik

Tadeja Čelar, namestnica predsednika

Matej Rigelnik, član

V Ljubljani, 15.2.2023

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

1.7 IZJAVA O SKLADNOSTI Z DOLOČBAMI KODEKSA UPRAVLJANJA JAVNIH DELNIŠKIH DRUŽB

V letu 2022 je bil referenčni kodeks za EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Slovenski kodeks upravljanja javnih delniških družb (v nadaljevanju Kodeks), ki sta ga 27. oktobra 2016 sprejela Ljubljanska borza in Združenje nadzornikov Slovenije. Veljati je začel 1. januarja 2017, objavljen pa je na spletnem naslovu Ljubljanske borze in Združenja nadzornikov Slovenije.

Upravni odbor in izvršni direktor družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. izjavljajo, da so v obdobju 1.1.2022 – 31.12.2022 spoštovali načela in priporočila Kodeksa. V nadaljevanju pojasnjujemo posamezna odstopanja od Kodeksa.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. uporablja enotirni sistem upravljanja družbe z upravnim odborom, ki šteje tri člane ter enega izvršnega direktorja. Izvršni direktor je hkrati tudi član upravnega odbora. Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. tako vsa določila Kodeksa upravljanja javnih delniških družb, ki je sicer napisan na podlagi dvotirnega sistema upravljanja, smiselno uporablja pri enotirnem načinu upravljanja družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Upravni odbor in izvršni direktor nista sprejela posebnega dokumenta z naslovom Politika raznolikosti (Priporočilo 4), vendar v celoti spoštujejo in upoštevajo določila kodeksa ter zasledujejo ciljno raznolikost članov upravnega odbora glede starosti, izobrazbe, spola in drugih osebnih značilnosti.

Družba ne organizira zbiranj pooblastil (Priporočilo 8). Družba spodbuja delničarje, da se udeležijo skupščine, ne ternanje, jure sničujejo pravice iz naslova imetništva delnic oziroma za uresničevanje pravic po lastni izbiri pooblastij oz. za ujnike. Vzorec prijave in pooblastila družba objavi na spletni strani.

Družba določa Kodeksa (točka 9–18) smiselno uporablja pri zaupravni odbor. Preveritev dela upravnega odbora tekom dela upravnega odbora (točka 12 – vrednotenje nadzornega sveta) oziroma v okviru samega poslovanja upravnega odbora in se ocenjuje kot uspešno, prav tako upravni odbor uspešno sodeluje z izvršnim direktorjem.

Člani upravnega odbora za svoje delo ne prejemajo plačil (točka 17). V okviru upravnega odbora deluje revizijska komisija, medtem ko upravni odbor drugih komisij ni oblikoval. Družba vodi upravni odbor (točka 19 – vodenje družbe), ki je na izvršnega direktorja prenesel izrecna pooblastila in navodila za vodenje in opravlja naloge. V skladu s statutom družbo zastopa izvršni direktor.

Družba za člane upravnega odbora in izvršnega direktorja nima sklenjenih pogodb za zavarovanje odškodninske odgovornosti (priporočilo 24).

Družba zagotavlja transparentnost poslovanja na način, da delničarje in druge deležnike družbe pravočasno in natančno obvešča prek sistema Seonet, ki zagotavlja enakopravno obravnavo vseh deležnikov (priporočilo 29). Družba sledi objavam po časovnici načrtnega koledarja, ki ga objavi pred začetkom poslovnega leta.

Podatki iz prilog C3 in C4 Kodeksa so sestavljeni in višini prejemkov niso razkriti, ker upravni odbor za svoje delo ne prejema nobenih plačil. Tudi variabilnega dela plače družba v letu 2022 ni izplačala.

V Ljubljani, 15.2.2023

Izvršni direktor, Matej Rigelnik

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

2. POSLOVNO POROČILO

2.1 Gospodarska slika

Ugodno gospodarsko aktivnost leta 2022 so ohranjali učinkovito pandemičnega odpiranja gospodarstva, akumulirano varčevanje in ugodne pogoje financiranja. Zaradi vojn v Ukrajini, uvedenim sankcijam proti Rusiji, pretrganim dobavnim verigam ter višji inaciji, so kratkoročne napovedi takšnih razmerah zelo otežene, dejstvo pa je, da so izgledi poslabšani.

Evropsko gospodarstvo sicer nadaljuje po postopnega, neenakomernega, a še vedno pozitivnega okrevanja. Umirja se tudi domača gospodarska aktivnost, saj visoka inacija znižuje kupno moč, večja negotovost in visoki stroški proizvodnje pa zavirajo investicije.

Živimo v okolju, kjer so kratkoročne napovedi izrazito nehvaležne in posledično se jih veliko izkaže za napačne. Večina strokovnjakov je napovedovala okrevanje turistične panoge, a mestni turizem naj bi po njihovih besedah, če sploh, okreval najpočasneje. In rezultat: mestni turizem okreva najhitreje, konkretno mestni turizem v Ljubljani je v letu 2021 glede na leto 2020 porasel kar za 60% (obmorski 20%, gorski 17%, zdraviliški 13%....) (vir: Turizem v številkah 2021).

Število prihodov turistov v Ljubljani je tudi v letu 2022 močno poskočilo, indeks rasti je znašal preko 800, indeks rasti nočitev turistov v glavnem mestu pa je presegel 600 (vir: Turistični informativni center Ljubljana). Spredhodnost stabilizacijo epidemioloških razmer in sproščanjem omejitvenih ukrepov, ter kljub zaostrenim mednarodnim razmeram, se je turistična aktivnost v letu 2022 dodobra obnovila in se močno približala rekordni iz leta 2019.

Lani je Slovenijo obiskalo skoraj 5,9 milijona turistov. Ustvarili so nekaj manj kot 15,6 milijona prenočitev. 4,3 milijona več kot leto pred tem. Po številu prenočitev je bil leto 2022 tretje najuspešnejše turistično leto za Slovenijo po rekordnima 2018 in 2019 (vir: Statistični urad RS).

S postopnim umikanjem spodbujevalnih ukrepov ter ob vztrajanju inacijskih pritiskov, se je pričela gospodarska rast v drugi polovici leta 2022 umirjati. Najopaznejša je upočasnitev v medletni rasti zasebne potrošnje. Na nadaljnje umirjanje kažejo tudi poslabšani makroekonomski izgledi v mednarodnem okolju, ki jih spremljajo postopno dvigovanje obrestnih mer centralnih bank in manj ugodni pogoji financiranja. Ob šibkejših gospodarskih gibanjih in umikanju spodbujevalnih ukrepov centralnih bank, se v mednarodnem okolju pričakuje popuščanje inacijskih pritiskov.

Rast BDP za leto 2022 naj bi ostala razmeroma visoka, pri 5 %, in bo izhajala zlasti iz učinka prenosa rasti iz leta 2021. Napovedana rast BDP za leto 2023 znaša zgolj 0,8%. Spredvideno stabilizacijo geopolitičnih razmer, usihanjem pritiskov v dobavnih verigah in umirjanjem uvoznih cen od druge polovice leta 2023 dalje, se pričakuje postopno okrevanje gospodarske aktivnosti v letih 2024 in 2025, ko naj bi rast BDP znašala 2,4% in 2,3%.

Napovedana umiritev rasti v letu 2023 v prevladujoči meri izhaja iz občutno znižane rasti zasebne potrošnje v primerjavi z rastjo v letu 2022 in upada zasebnih investicij. Kljub pričakovanemu umirjanju gospodarske aktivnosti in ukrepom za zajezitev rasti cen energentov, bo rast cen v letu 2023 vztrajala krepko nad inacijskim ciljem denarne politike, zlasti zaradi višjih prispevkov osnovne inacije in rasti cen hrane. Upoštevajoč okoliščine, lahko občutnejše umirjanje inacije pričakujem od druge polovice leta 2023 dalje. Glede na napovedi bo povprečna inacija v letu 2022 znašala 9,3% in 6,8% v letu 2023, ter se v letih 2024 in 2025 znižala na 4,2% oziroma 2,3% (vir: Banka Slovenije, Pregled makroekonomskih gibanj z napovedmi, december 2022).

Vlada je sredi minulega leta sprejela sedemletno Strategijo slovenskega turizma 2022 – 2028. Izvedba strategije bo imela pozitivne finančne posledice, ki izhajajo iz osnovnega cilja strategije: dvig dodane vrednosti, ki jo generira turistično povpraševanje v osnovnih dejavnostih turizma za 43% z 0,92 milijarde EUR v 2019 na 1,31 milijarde EUR letno do leta 2028, pri čemer je predpostavljena povprečna 8,9% letna stopnja rasti te kategorije v obdobju 2022-2028.

Ocenjujejo, da bo skupaj z ostalimi turizmom posredno povezanimi dejavnostmi, celotno turistično povpraševanje do leta 2028 generiralo 2,1 milijarde EUR dodane vrednosti v letu 2028 (+59% glede na leto 2019) oziroma, da bo v celotnem strateškem obdobju (2022-2028) ustvarjenih 11,5 milijarde EUR dodane vrednosti iz naslova vseh učinkov turističnega povpraševanja.

dicepovečanjaizvozaturističnihpotovanjz2,8milijar-

deEURletno(2019)na4milijardeEURdoleta2028(vir:

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

VladasprejelanovosedemletnoStrategijoslovenskega turizma2022–2028|GOV.SI

Slovenija seuvršča med zgornjih 25% držav svetapo indeksukonkurenčnostivturizmu. Karpajevsedanjih razmerahmordašepomembneje, je Slovenija, in znjo slovenskiturizem, na 5. mestupo indeksuglobalnevarnostiinnaabsolutnoprvemmestu (kisigaresdadeli šeznekaterimidržavami) po indeksuvplivaterorizma, oz. držav brez zaznanega vpliva terorizma. Slovenski turizem je v letu 2021 beležil + 26,1 % rast prihodkov, podatkovzaleto2022včasupisanjaporočilašenina voljo, agledenatrendeocenjujemo, dabostopnjarasti prihodkov, gledenaletopredtem, visoka. Kotzapisano, sejetrendvturističnipanogivletu2022močnoobrnilin dobilšepospešek.

Cenevsehtipovnepremičninsosevzadnjemobdobju zvišale. Najboljsezvišujejocenenepremičninnanajbolj atraktivnihlokacijahvnašemglavnemmestu. V3.četr- tletju2022soseceneposlovnihnepremičninzvišaleže osm ozaporednočetrtletje, insicerza1,8%. Pisarniški prostorisosepodražili. Poznižanjuv2.četrtletju (za4,4%)sosev3.četrtletjucenezvišaleza9,4%. Vprimerjavi zistimčetrtletjemlanisobileceneposlovnihneprem- ninv3.četrtletjupravtakovišje. Pisarnesosepodražile za12,8%. Vprimerjavispovprečjemvletu2015sose cenepisarniškihprostorovv3.četrtletjuletosdvignile za39,5% Ponašemmnenjujesevedatopovezanotako ssamolokacijonepremičnin,kottudinaraščajočoina- cijo. Nepremičninepaso,kotjesplošnoznano,odlično zavarovanjeprednaraščajočoinacijo.

2.2 Lastniška struktura in delnica

OsnovnikapitaldružbeEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.jenadan31.12.2022znašal5.691.826,00EURinjebil razdeljenna1.793.869navadnihprostoprenosljivihimenskihkosovnihdelnic. DelniceimajooznakoEQNXin ISINkodoSI0031117813.

Nadan31.12.2022jebilovdelniškiknjigidružbeEQUINOXNEPREMIČNINE,d.d.,vpisanih470delničarjev.

Strukturanajvečjihimetnikovvrednostnihpapirjevdružbenadan31.12.2022:

Lastniška struktura	Št. delnic	% lastništva
1. Axor holding, d.d.	1.311.104	73,09%
2. Kapitalska družba, d.d.	336.421	18,75%
3. Radovan Bolko	8.850	0,49%
4. Jelka Klemenc	7.100	0,40%
5. Aleš Fevžar	5.995	0,33%
6. Jože Janežič	5.125	0,29%
7. Metod Zaplotnik	4.750	0,26%
8. Boscarol d.o.o.	4.700	0,26%
9. Alojz Hernaus	4.000	0,22%
10. Eleonora Kramar	3.386	0,19%
Ostali lastniki	102.438	5,71%
Skupaj	1.793.869	100,00%

EQUINOX NEPREMICNINE

Ostali lastniki

Kapitalska druzba, d.d.	18,75%
Axol holding; d.d.	73,09%
EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

1.1.2022–31.12.2022

Družba je pridobila lastnih delnic. Glavni izvršni direktor in člani upravnega odbora na dan 31.12.2022 niso imeli v lasti delnic družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Knjigovodska vrednost delnic družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2022 znašala 23,00 EUR, ocenjena poštena vrednost delnice (net asset value, NAV) pa 64,30 EUR.

2.3 Poročilo o poslovanju

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju od 1.1.2022 do 31.12.2022 imela v lasti štirih hotelov (Grand hotel Union, uHotel, Hotel Levin, The Fuzzy Log), ki imajo skupaj 677 sob in romanastitvenih kapacitet in nepremičnino Modna hiša v Ljubljani, del nepremičnin na Pražakovi ulici v Ljubljani, poslovni prostori na Vošnjakovi ulici 5 in poslovni prostori na Dalmatinovi ulici 4 ter poslovne prostore v stolpnici Delona na Dunajski cesti 5 v Ljubljani.

V maju 2022 je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. kot strateški partner vstopila v projekt prenove (ang. "redevelopment") nekdanje veleblagovnice Nama v Kočevju v poslovno-stanovanjski objekt. Vrednost celotne naložbe je ocenjena na 5.500.000,00 EUR, od katerih bo družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., kot partner, prispevala 3.000.000,00 EUR. Projekt bo prispeval k reševanju stanovanjskih problematik v središču Kočevja. Nova sodobna stanovanja ter poslovni prostori bodo izdatno prispevala k oživitvi mestnega središča Kočevja.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v maju uspešno renancirala s bančnim posojilom z novim posojilom in tako podaljšala ročnost finančnih obveznosti. Najeto je bilo posojilo v višini 10 mio EUR pri BKS Bank AG, podružnica Ljubljana z ročnostjo 15 let. Glavnica obresti zapade na nekih mesečnih obrokih, pri čemer zadnji obrok zapade konec aprila 2037. Posojilo je zavarovano s hipoteko na nepremičnini Hotel Levin.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je dne 7. 6. 2022 od družbe Delo Časopisno založniško podjetje d.o.o. kupila poslovne prostore v poslovni stavbi Delo na naslovu Dunajska cesta 5, 1000 Ljubljana, v skupni površini 3.418,20 kvadratnih metrov. S tem je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. postala 72,7% lastnik poslovne stavbe Delo. Kupnina za nakup omenjenih poslovnih prostorov je znašala 3.300.000 EUR oziroma 965 EUR na kvadratni meter.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je dne 16.6.2022 podpisala dolgoročno 20-letno najemno pogodbo za oddajo treh hotelov (Grand Hotel Union, uHotel ter Hotel Levin) v skupni vrednosti nad 110 mio EUR prihodnjih najemnin v omenjenem obdobju. Družba je najemno pogodbo podpisala z eno največjih hotelskih verig v Evropi, ter največjo špansko hotelsko skupino, skupino Hotusa.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Poleg te pogodbe je družba podpisala še eno najemno pogodbo za oddajo hotelov, in sicer je dne 19.7.2022 podpisala dolgoročno 20-letno najemno pogodbo za oddajo hotela The Fuzzy Log s skupino Mogotel Hotel Group, ki predstavlja največjo hotelsko verigo na Baltiku. Navedena hotelska veriga bo oddružbe IP Central d.o.o. hkrati najela tudi Hotel Central, pri čemer bo ocenjena skupna vrednost prihodnjih najemnin (za oba hotela) v navedenem obdobju znašala 12 milijonov EUR. Oba navedena hotela bosta pridobila ustrezne licence delovanja pod svetovno priznano blagovno znamko Ibis Styles v okviru hotelske verige AccorHotels, ki je 6. največja hotelska veriga na svetu, z več kot 5.000 hoteli v 95 državah.

IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA

2022	3.5.2021-31.12.2021
Čisti prihodki od prodaje	7.344.131	4.476.406
Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev razen najemnin	838.837	489.042
Čisti prihodki od najemnin	6.505.294	3.987.364
Drugi poslovni prihodki	197.955	121.261
Poslovni odhodki	6.138.388	4.249.570
EBITDA*	5.421.246	2.878.948
Poslovni izid iz poslovanja (EBIT)	1.403.698	348.097
Čisti poslovni izid	711.989	359.950

*Normalizirane vrednosti EBITDA ne upoštevajo enkratnih poslovnih dogodkov v letu 2022 vezanih na provizije za oddajo hotelskih nepremičnin v dolgoročnih poslovnih najemih, kar bi sicer lahko stroškovno razmejilo na čas trajanja najemnih pogodb.

V obdobju od 1.1.2022-31.12.2022 je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. realizirala čiste prihodke od prodaje v višini 7.344 tisoč EUR, od tega do povezanih družb (Axor holding d.d., Union Hotels Collection d.o.o.) skupaj 2.362 tisoč EUR.

Poslovni odhodki v skupini EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. so v obdobju 1.1.2022-31.12.2022 znašali 6.138 tisoč EUR. Največji del poslovnih odhodkov v obdobju znaša odpis vrednosti (amortizacija in prevrednotovalni poslovni odhodki) v višini 3.417 tisoč EUR. Družba nima zaposlenih in zato nima stroškov dela.

STROŠKI IN ODHODKI

2022	3.5.2021-31.12.2021
Stroški blaga, materiala in storitev	2.420.225	1.383.641
Stroški potrošnega materiala in energije	622.404	322.492
Stroški storitev	1.797.821	1.061.149
Odpisi vrednosti	3.417.548	2.530.851
Amortizacija	3.409.476	2.289.546
Prevrednotovalni poslovni odhodki	8.072	241.305
Drugi poslovni odhodki	300.615	335.078
SKUPAJ	6.138.388	4.249.570

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v obdobju 1.1.2022–31.12.2022 dosegla normaliziran izid pred davki, obrestmi, amortizacijo in odpisi (normaliziran EBITDA izračunan kot poslovni izid iz poslovanja plus amortizacija; normalizirane vrednosti EBITDA ne upoštevajo enkratnih poslovnih dogodkov v letu 2022).

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

vezanih naprovizije za oddajo hotelskih nepremičnin dolgoročnim poslovnim najemkarjem, sicer lahko stroškovno razmejil na čas trajanja najemnih pogodb.) v višini 5.421 tisoč EUR.

EBITDA v čistih prihodkih od prodaje je bila v obdobju 1.1.2022–31.12.2022 dosežena v višini 73,8%.

Normaliziran FFO (angl. Funds From Operations) je v obdobju 1.1.2022-31.12.2022 znašal 5.243 tisoč EUR, FFO na delnico je znašal 2,92. Normalizirana vrednost FFO ne upošteva enkratnih poslovnih dogodkov v letu 2022 vezanih na provizije za oddajo hotelskih nepremičnin v dolgoročnim poslovnim najemkarjem, sicer lahko stroškovno razmejil na čas trajanja najemnih pogodb. FFO je najširše spremljanka za letec poslovanja nepremičninskih družb. Izračunan je kot čisti poslovni izid družbe, k kateremu se prišteje amortizacija in od katerega se odštejejo ali prištejejo vsi enkratni dogodki, ki jih je družba imela v poslovnem letu. FFO se uporablja kot osnova za delitev dividend delničarjem družbe.

SREDSTVA

31.12.2022	31.12.2021
Nekratkoročna sredstva	48.306.424	43.829.390
Opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine	40.169.210	37.794.294
Nekratkoročne naložbe	8.045.933	5.834.989
Ostala nekratkoročna sredstva	91.281	200.107
Kratkoročna sredstva	11.720.894	11.209.540
Kratkoročne naložbe	639.625	3.885.676
Ostala kratkoročna sredstva	273.385	626.844
Denarna sredstva	10.807.884	6.697.020
SKUPAJ	60.027.318	55.038.930

Bilančna vsota družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2022 znašala 60.027 tisoč EUR. Sredstva se pretežno nahajajo v nekratkoročnih sredstvih 80,47% in 19,53% v kratkoročnih sredstvih.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. vrednoti opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine po modelu nabavne vrednosti in jih amortizira, zato prihaja do razhajanj med ocenjenopšteno vrednostjo opredmetenih osnovnih sredstev in naložbenih nepremičnin in knjigovodsko vrednostjo teh sredstev.

Na dan 30.6.2022 je bila opravljena ocena poštene vrednosti nepremičninskih pravic na vseh nepremičninah v lasti družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij z licenco SIR. Ocenjene vrednosti pomembno odstopajo od knjigovodskih vrednosti. Ocenjene vrednosti po posameznih sklopih so predstavljene v spodnji tabeli.

Naložbene nepremičnine, zgradbe in oprema	Neodpisana vrednost na dan 31.12.2022	Ocenjena poštena vrednost	Ocenjena poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje	Datum ocene vrednosti
Skupaj:	40.169.210	114.215.000	112.437.000	30.6.2022

Kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2022 znašal 41.265 tisoč EUR, delež kapitala v virih sredstev pa je znašal 68,74%. Družba za naslednje konzervativno politiko zadolževanja.

Revidirana lelro poracila diuzbe Za 2022

Zapadlost glavnic financnih obveznosti

6.000					5.528
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000	663	663	663	663
	2025	2026	2027	2028	2029 in kasneje

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

OBVEZNOSTI DOVIROVSREDSTEV

31.12.2022	31.12.2021
Kapital	41.264.985	40.060.034
Osnovni kapital	5.691.826	5.691.826
Kapitalske rezerve	14.572.118	14.572.118
Rezerve iz dobička	4.909.324	4.909.324
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	979.353	486.393
Preneseni čisti dobiček in dobiček poslovnega leta	15.112.362	14.400.373
Odloženi prihodki	76.316	140.539
Nekratkoročne obveznosti	12.471.675	13.542.845
Nekratkoročne finančne obveznosti	8.844.196	13.442.158
Nekratkoročne poslovne obveznosti	3.627.479	100.687
Kratkoročne obveznosti	6.214.342	1.295.511
Kratkoročne finančne obveznosti	5.751.808	553.246
Kratkoročne poslovne obveznosti	462.534	742.265
SKUPAJ	60.027.318	55.038.930

Finančna zadolženost je na dan 31.12.2022 znašala 14.596 tisoč EUR.

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

21

Povprečna ponderirana zapadlost posojil v letih 3,96

Zapadlost glavnic	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029 in kasneje
Bančni viri	663.315	663.315	663.315	663.315	663.315	663.315	5.527.622
Obveznica	5.088.493	0	0	0	0	0
Skupaj	5.751.808	663.315	663.315	663.315	663.315	663.315	5.527.622
Skupaj v 000 EUR	5.752	663	663	663	663	5.528

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2022 razpolagala z denarnimi sredstvi in depoziti na odpoklic v višini 10.808 tisoč EUR. Skupaj z portfeljem vrednostnih papirjev nepremičninskih družb je likvidnost znašala 12.359 tisoč EUR.

Netodolg družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je na dan 31.12.2022 znašal 3.788 tisoč EUR, ob upoštevanju naložb v tržne in likvidne vrednostne papirje pa je neto dolg znašal 2.237 tisoč EUR.

Denarin denarni ustrezniki	31.12.2022	30.09.2022	30.06.2022	31.12.2021
Denarna sredstva in depoziti	10.807.884	8.468.141	7.870.159	6.697.020
Instrumenti denarnega trga	0	1.497.395
Vrednostni papirji nepremičninskih družb	1.551.503	1.246.440	1.345.268	993.344
Skupaj	12.359.387	11.211.975	9.215.427	7.690.364

Finančni dolg	14.596.004	14.718.983	14.855.150	13.995.404
Neto dolg - skupaj s primarno likvidnostjo	3.788.120	4.753.448	6.984.991	7.298.384
Neto dolg - skupaj s sekundarno likvidnostjo	2.236.617	3.507.008	5.639.723	6.305.041
Netovrednost sredstev (NAV)	115.310.775	115.386.341	115.310.775	103.529.740
LTV - primarna likvidnost	3,3%	4,1%	6,1%	7,0%
LTV - sekundarna likvidnost	1,9%	3,0%	4,9%	6,1%
Ciljni LTV skladno s strateškim planom	25,0%	25,0%	25,0%	25,0%
Maksimalen LTV skladno s strateškim planom	35,0%	35,0%	35,0%	35,0%

Razmerje med ocenjeno pošteno neto vrednostjo sredstev in neto zadolženostjo (LTV, angl. Loan-to-value) je konec decembra 2022 znašalo 3,3%, ob upoštevanju naložb v tržne likvidne vrednostne papirje pa 1,9%. Zadolženost je bila konec leta močno pod ciljno višino zadolženosti skladno s strateškim planom.

Poslovanje odvisnih družb

V obdobju od 1.1.2022-31.12.2022 družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. ni imela v lasti odvisnih družb.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

2,507	2,00%	1,50%	1,00%	'50%	00%
	Povprecje	Mediana	Equinox
80%	709	60%	50%	4030	30%	20%	10%	00%
	Povprecje	Mediana	Equinox

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

2.3.1. Stroškovna učinkovitost družbe

Družba Equinox Nepremičnine d.d. posveča veliko pozornost nizvanju stroškov z namenom izboljšanja učinkovitosti in poslovanja na splošno. Stroškovna učinkovitost namreč vpliva na donosnost družbe in posledično na višjo vrednost za delničarje.

Družbo Equinox Nepremičnine d.d. smo primerjali z 45-imi največjimi svetovnimi nepremičninskimi družbami. Stroške upravljanja posameznih nepremičninskih družb smo primerjali s tremi različnimi kategorijami, in sicer z:

Tržnokapitalizacijo družbe (Market capitalization)
Vrednostjo celotnega kapitala družbe (Enterprise value)
Najemnimi prihodki družbe

	stroški upravljanja družbe glede na % Tržne kapitalizacije	stroški upravljanja družbe glede na % Vrednost celotnega kapitala	stroški upravljanja družbe glede na % Najemnih prihodkov
Povprečje	2,12%	0,78%	8,74%
Mediana	1,62%	0,68%	8,04%
Equinox	0,51%	0,48%	6,30%

Vir: Bloomberg in lastni izračuni

Stroški upravljanja družbe kot % Tržne kapitalizacije

Stroški upravljanja družbe kot % Vrednosti celotnega kapitala (EV)

EQUINOX NEPREMICNINE

	10,00%	9,00%	8,00%	7,00%	6,00%	5,00%	4,00%	3,00%	2,00%	1,00%	0,00%
	Povprecje	Mediana	Equinox

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

2.4 Pomembnejši poslovni dogodki v obdobju 1.1. – 31.12.2022

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v začetku leta 2022 lokalnemu investitorju pomagala financirati nakup Hotela Diana v Murski Soboti. Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je odobrila posojilo v višini 1.600.000,00 EUR s končnim rokom zapadlosti 5.1.2025.
Dne 31.1.2022 se je v trgovanju na borznem trgu, ki ga upravlja Ljubljanska borza, d.d., Ljubljana, uvrstilo 1.793.869 navadnih, kosovnih, imenskih delnic z oznako EQNX, katerih izdajateljica je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Delnice so bile uvrščene v podsegment borznega trga Standard kotacija. Prvi referenčni tečaj delnice EQNX je bil 30,00 EUR.
Dne 16.2.2022 je potekala druga skupščina EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., na kateri so delničarji imenovali revizorja za poslovno leto 2021, 2022 in 2023 ter odobrili Politiko prejemkov družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. Na skupščini so bili prisotni delničarji, ki so skupaj zastopali 1.693.426 delnic z glasovalnimi pravicami oziroma 94,40 % vseh delnic z glasovalnimi pravicami.
V marcu 2022 je EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. kot prva javna nepremičninska družba iz Slovenije in regije postala članica največjega združenja javnih nepremičninskih družb v Evropi – EPRA (European Public Real Estate Association).
Meseca maja je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. kot strateški partner vstopila v projekt prenove (ang. "redevelopment") nekdanje veleblagovnice Nama v Kočevju v poslovno-stanovanjski objekt. Vrednost celotne naložbe je ocenjena na 5.500.000,00 EUR, od katerih bo družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., kot partner, prispevala 3.000.000,00 EUR. Projekt bo prispeval k reševanju stanovanjskih problematik v središču Kočevja. Nova sodobna stanovanja ter poslovni prostori bodo izdatno prispevali k oživitvi mestnega središča Kočevja.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je v maju uspešno refinancirala svoje bančno posojilo z novim posojilom in tako podaljšala ročnost svojih obveznosti. Najeto je bilo posojilo v višini 10 mio EUR pri BKS Bank AG, podružnica Ljubljana, z ročnostjo 15 let. Glavnica in obresti zapadejo na mesečnih obrokih, pri čemer zadnji obrok zapade konec aprila 2037. Posojilo je zavarovano s hipoteko na nepremičnini Hotel Levin.
Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je dne 7.6.2022 od družbe Delo Časopisno založniško podjetje d.o.o. kupila poslovne prostore v poslovni stavbi Delo na naslovu Dunajska cesta 5, 1000 Ljubljana, v skupni površini 3.418,20 kvadratnih metrov. S tem je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. postala 72,7 % lastnik.

Vir: Bloomberg in lastni izračuni

Stroški upravljanja družbe kot % Vrednosti celotnega kapitala (EV)

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

poslovnestavbe Delo. Kupninazanakupomenjenih poslovnih prostorov je znašala 3.300.000 EUR oziroma 965 eur na kvadratni meter.

› Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je dne 16.6.2022 podpisala dolgoročno 20-letno najemno pogodbo za oddajo treh hotelov (Grand Hotel Union, uHotel ter Hotel Lev) v skupni vrednosti nad 110 mio EUR v obliki najemnine v omenjenem obdobju. Družba je najemno pogodbo podpisala z eno največjih hotelskih verig v Evropi ter največjo špansko hotelsko skupino, skupino Hotusa.

› Dne 16.6. je potekala tretja skupščina EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., na kateri so se delničarji seznanili z letnim poročilom za poslovno leto 2021, poročilom upravnega odbora za poslovno leto 2021, revizorjevim poročilom ter podelili razrešnico izvršnemu direktorju ter upravnemu odboru za leto 2021. Skupno število na skupščini zastopanih delnic z glasovalno pravico je bilo 1.691.496, katerih delež glasovalnih pravic je znašal 94,42 % glede na vse delnice z glasovalno pravico.

› Dne 18.7.2022 so bili izpolnjeni vsi odložni pogoji za predajo hotelov v upravljanje španski hotelski skupini Hotusa, ki je tako z dnem 19.7.2022 prevzela v upravljanje tri hotele (Grand Hotel Union, uHotel in Hotel Lev).

› Dne 19.7.2022 je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. podpisala dolgoročno 20-letno najemno pogodbo za oddajo hotela The Fuzzy Log s skupino Mogotel Hotel Group, ki predstavlja največjo hotelsko verigo na Baltiku. Navedena hotelska veriga bo od družbe IP Central d.o.o. hkrati najela tudi Hotel Central, pri čemer bo ocenjena skupna vrednost prihodnjih najemnin (za oba hotela) v navedenem obdobju znašala 12 milijonov EUR. Oba navedena hotela bosta po pridobitvi ustrezne licence delovala pod svetovno priznano blagovno znamko Ibis Styles v okviru hotelske verige Accor Hotels, ki je 6. največja hotelska veriga na svetu, z več kot 5.000 hoteli v 95 državah.

› Dne 4.8.2022 so bili izpolnjeni vsi odložni pogoji za predajo hotela v upravljanje latvijski hotelski skupini Mogotel Hotel Group, ki je tako z dnem 4.8.2022 prevzela v upravljanje hotel The Fuzzy Log.

› Dne 30.11.2022 je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. s strani ljubljanske borze prejela nagrado za najboljšo delnico leta 2022 v standardni kotaciji. V tej kategoriji je bila najboljša v treh ocenjenih kriterijih, in sicer najboljši v porastu tečaja, najboljši v višini prometa in najboljši v številu trgovalnih dni.

2.5 Pomembnejši poslovni dogodki po zaključku obračunskega obdobja

Dne 10.1.2023 se je delnica Equinox Nepremičnine d.d. (oznaka delnice: EQNX) uvrstila v izbrani indeks najboljših slovenskih podjetij – SBITOP.

Dne 12.1.2023 je potekala 4. redna skupščina delničarjev. Vsi predlagani sklepi so bili sprejeti. Skupščina družbe Equinox Nepremičnine d.d. je z izglasovanimi sklepi prvič v svoji zgodovini potrdila izplačilo dividend skupnem znesku 2.565.232,67 EUR oz. 1,43 EUR na delnico. Prav tako je skupščina prvič v zgodovini družbe potrdila odkup lastnih delnic.

Drugih pomembnih poslovnih dogodkov po zaključku obračunskega obdobja družba ni zabeležila. Družba s strani najemnikov prejema plačila najemnin redno in pravočasno, vpliv COVID-19 na svoje poslovanje ne zaznava.

2.5.1 Vpliv Rusko-Ukrajinske vojne na poslovanje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Rusija je februarja 2022 sprožila obsežno invazijo na Ukrajino, ki na mednarodni ravni velja za največji vojaški spopad v Evropi po drugi svetovni vojni. Dolgoročnih posledic spopada, ki še vedno traja, na evropsko in slovensko gospodarstvo v tem trenutku še ni mogoče objektivno oceniti. Kratkoročno je bila vidna rast cen energentov, predvsem nafte in zemeljskega plina, cene obeh energentov so se v drugem polletju minulega leta praktično vrnile na ravni izpred začetka vojaške invazije. Kot trenutno kaže, bo z omenjenim vojnim konfliktom največ izgubil prav Evropa zaradi višjih cen energentov, ki jih bo v prihodnje morala kupovati od drugih partnerjev in ne več iz Rusije.

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

NeposrednegavplivaRusko-Ukrajinskevojnenapo- slovanje družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. nis- mo zaznali. Poslovanje družbe poteka nemoteno, najemnikiplačujejonajemnineskladnospogodbami. Poslovodstvodružbezatoocenjuje,davtemtrenutku nipotrebnoprilagoditiplanaposlovanjadružbezaleto 2023. Pravtakodružbanizaznalapovečanegatveganja kibernetske varnosti. Poslovanje družbe, informacij- skapodporainposlovni procesipotekajonemoteno. SituacijoinrazvojdogodkovvUkrajinispremljamoin bomo ob morebitnih spremenjenih razmerah, ki bi lahkomočnonegativnovplivalinaposlovanjedružbe EQUINOXNEPREMIČNINEd.d.,ustreznoukrepali.

2.6 Pričakovan razvoj v bodoče

Strateški cilj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. jezagotavljanjeustreznedonosnostizadelničarjeob sprejemljivem nivoju tveganja ter ciljni razpršenos- ti nepremičninskega portfelja. Strateški cilj je postati največja kotirajoča nepremičninska družba najprej v Sloveniji, terkasnejetudivregiji. Izdajateljposlujena trgu upravljanja lastnih nepremičninvSloveniji z na- menomnadaljnjegaoddajanjale-teh. Poslovanjeizda- jateljajeprimarnousmerjenonaupravljanjeobstoječih nepremičnin, katerih pretežna dejavnost predstavlja dejavnostoddajanjahotelskihnepremičninterodda- janjeposlovnihprostorovvnajem.

Strateškiciljjetudi prenova oziroma sprememba (ang: redevelopment) dela obstoječega nepremičninskega portfelja iz pi- sarnv stanovanja,primertovrstnega projektavleto-šnjem letu je projekt Nama Kočevje, kjer EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. sodeluje pri spremembi obsto- ječe poslovne stavbev novstanovanjsko – poslovni objekt. Podobnobo šlo priprenoviikoničneljubljan- skemestneposlovnestolpniceDelo;prvidelpreno- veobsega prenovo trehnadstropij,ureditevjavnega delainenergetskooptimizacijostavbe. Stanovanjain sprememba namembnosti stavbe ostajajo naš sre- dnjeročninačrt. Ciljje,daDelo2.0postaneidejatrajne naravnanosti,okoljskeozaveščenostiinskupnostna- jemnikov,sosedovinlokalnegaokolja, kisebodotu počutilidoma.

DružbaEQUINOXNEPREMIČNINEd.d. jedne16.6.2022 sklenilastrateškodolgoročno20-le- tno najemno pogodbo za oddajohotelov Grand ho- telUnion,uHotelinHotelLevzuglednomednarodno skupinoGrupoHotusa. Grezanajemniposel,katerega skupna vrednost presega 110 mio EUR za čas pod- pisane pogodbe. Dne 19.7.2022 je družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. podpisala še eno dolgoročno 20-letno najemno pogodbo za oddajo hotela The Fuzzy Log s skupino Mogotel Hotel Group, ki pred- stavljanajvečjohotelskoverigonaBaltiku. Navedena hotelskaverigajeoddružbeIPCentrald.o.o.hkratina- jelatudiHotelCentral,pričemerboocenjenaskupna vrednostprihodnjihnajemnin(zaobahotela)vnave- denemobdobjuznašala12milijonovEUR.

Spodpisom omenjenihstrateškihdolgoročnihnajemnihpogodbje družbauspešnodokoncapripeljalaprocescelovitega poslovnega,organizacijskegainnančnegaprestruk- turiranjadružbe,tertakozagotovilaševečjonančno trdnost in vzdržnost poslovnega modela vsem ob- stoječiminprihodnjimdelničarjemdružbe. Družbasi boprizadevala,dabovečinanajemninprekoizplačila dividendizplačanadelničarjem. Podpisstrateškedol- goletnenajemnepogodbevcelotisledienemuizmed najpomembnejšihdolgoročnihciljevdelniškedružbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., to je maksimizacija vrednostienotekapitalaoz.donosnostizavlagatelje.

Polegnančnihciljevdružbazasledujetudinenanč- ne cilje in bo še naprej aktivno prispevala k razvoju lokalnih skupnosti ter dolgoročnemu trajnostnemu poslovanju.

Pravtakosmovzačetkuleta2022skladnostrateški- miciljidružbelokalnemuinvestitorjupomagalinan- ciratinakupHotelaDianavMurskiSoboti. Znakupom je lokalniinvestitor kratkoročnoobudil gostinskopo- nudbovcentrumesta,nastanitvenidelnepremičnine paoddalDomustarejšihobčanovRakičantertakorešil njegovoprostorskostisko.

EQUINOXNEPREMIČNINE d.d. bo zasledoval dolgoročno politikorasti dividen- de in politikoizplačilamed50 % in 70 % denarnega tokaizposlovanja(ang.FundsfromOperations-FFO). Periodikaizplačildividendbopredvidomanajmanj2x letnasčimerželimodelničarjemsimuliratinajemniod- nos,kotgaimajoprizičnemoddajanjuposamezne nepremičnine.

Pričakovana celotna letna nominalna donosnost bo

sestavljenaiz:

dividendne donosnosti (poglavitni del donos-
nosti), kjer bovsaj 50%-70% FFO izplačanega
v oblikidividende,

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

2. kapitalske donosnosti

Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja slehernedružbe. Tveganja poslovanja družbesebodo odražala v nestanovitnosti cen nepremičnin. V nadaljevanju so predstavljeni ključni nepremičninski naložbeni razredi oz. tipi nepremičnin, ki bodo sestavljali nepremičninski portfelj družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.. Posamezninepremičninski razredi med seboj razlikujejo po pričakovani donosnosti in po tveganju, povezanim s tem naložbenim razredom (tržno tveganje, kreditno tveganje, operativno tveganje…). Celoten nepremičninski portfelj bo razdeljen na dva dela:
- ključni naložbeni razredi - tipi nepremičnin
- ostali naložbeni razredi - tipi nepremičnin

V ključnih naložbenih razredih-tipih nepremičnin bo družba imela investiranih najmanj 50% vsega premoženja, ciljno pa okrog 85% vsega premoženja družbe. V ostalih naložbenih razredih-tipih nepremičnin pa med 0 in 20% premoženja ter ciljno 15% celotnega premoženja družbe. Glavni razlog za relativno razpršenost celotnega nepremičninskega portfelja je nepopolna korelacija gibanj vrednosti posameznih tipov nepremičnin med seboj znotraj celotnega portfelja. Del portfelja bo sestavljen tudi iz drugih kotirajočih nepremičninskih skladov (REITov), ki bodo izpolnjevali kriterije za vključitev. Glede na to, da je obstoječi portfelj družbe izpostavljen cca. 75% do hotelskih nepremičnin, se bo delež le-teh v naslednjih letih postopno zmanjševal s ciljem, da v roku 5 let hotelske nepremičnine ne predstavljajo več kot 50% vrednosti celotnega portfelja družbe.

Spodaj našteti ključni naložbeni razredi bodo kot celota predstavljali minimalno 50% in maksimalno 95% celotne vrednosti sredstev:

1. Hoteli	30%-50%
2. Stanovanjske nepremičnine	5%-20%
3. Pisarne	10%-20%
4. Zdravstvo, domovi za ostarele in varovana stanovanja	5%-20%

Ostali naložbeni razredi bodo predstavljali med 5% in 20% celotne vrednosti sredstev in bodo obsegali:

Trgovski centri2. Industrijski objekti3. Self-storage4. Logistika5. Hipotekarna posojila6. Ostalo

Popolna uskladitev naložbenega portfelja z naložbeno politiko je predvidena na petih letih. Zaradi zagotavljanja optimalne strukture portfelja družbe in zaradi zagotavljanja zadostne likvidnosti družbe, bo del naložbenega portfelja alociran v tržne naložbe primerljivih družb. Vse naložbe v primerljive družbe bodo upoštevane v strukturi naložb družbe, prav tako bodo upoštevana implicitna zadolženost teh družb pri izračunu zadolženosti družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d..

2.7 Posli s povezanimi osebami

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., je bila na dan 31.12.2022 del skupine Axor holding, d.d. Povezane stranke družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., v obdobju 1-12/2022 predstavljajo glavna obvladujoča družba Axor holding, d.d. Ljubljana (družba Axor holding d.d. ima 73,09% delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.) ter družbe v skupini Axor holding. Družba Axor holding, d.d. ima v lasti 75,52% lastniških deležev v družbi UNION HOTELS COLLECTION, d.d. Dne 29.12.2022 je družba UNION HOTELS COLLECTION d.d. prodala svoj 100% lastniški delež družbi IP Central, d.o.o.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je družbama UNION HOTELS COLLECTION, d.d. in IP Central, d.o.o. v obdobju januar–junij 2022 oddajala v najem hotelske nepremičnine. Najemna pogodba za oddajo hotelskih nepremičnin velja od prejšnjega dne delitve družbe UNION HOTELS COLLECTION, d.d., to je od 30.6.2020 dalje. S podpisom dveh novih najemnih pogodb z dne 16.6.2022 in 19.7.2022 s hotelsko skupino Hotusa in Mogotel Hotel Group, sta prej navedeni najemni pogodbi s povezanima osebama bila prekinjeni.

Transakcije med povezanimi družbami se izvajajo po tržnih pogojih. V obdobju 1-12/2022 ni bilo sprememb v zvezi s transakcijami med povezanimi strankami glede na zadnje poročevalsko obdobje, ki bi vplivale na spremembo finančnega položaja ali dosežke podjetja. Podrobno pojasnilo o poslih s povezanimi osebami se nahaja v računovodskem delu tega poročila.

NO_CONTENT_HERE

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

2.8 Upravni odborin izvršni direktorji

V obdobju 1.1.2022 - 31.12.2022 oddnevavpisadružbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. ni prišlo do sprememb v upravljanju družbe.

Nad an priprave letnega poročila je v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. deloval upravni odbor v naslednji sestavi:

Peter Krivc - predsednik
Tadeja Čelar – namestnica predsednika
Matej Rigelnik – član

V letu 2021 je bila imenovana revizijska komisija. Na dan priprave letnega poročila je v družbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. delovala revizijska komisija v sestavi:

Jan Grižon – predsednik
Darinka Jagarinec – zunanja članica

Do objave tega poročila je revizijska komisija v letu 2022 zasedala na enih sejah, na katerih je obravnavala letno poročilo.

0

Upravljanje s tveganji

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

2.9 UPRAVLJANJE STVEGANJI

V družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. posebno pozornost namenjamoupravljanju tveganj, ki zajema ugotavljanje, merjenje, obvladovanje in spremljanje tveganj, ki jim je ali bi jim lahko družba izpostavljena pri svojem poslovanju.

Največja strateška tveganja družbe, ki bi lahko vodila v nedoseganje ciljev, so:

Potencialno znižanje cen prodanih sob na njihovih trgih, povečano število nastanitvenih kapacitet v Ljubljani, trend po organizaciji manjših dogodkov v prostorih podjetij ter rast števila ponudnikov tovrstnih kapacitet ter njihov vpliv na zmožnost plačevanja pogodbeno določenih najemnin med družbama Hotusa in Mogotel na eni strani ter Equinox NEPREMIČNINE d.d. na drugi strani.
Tveganja povezana z epidemijo COVID-19 v obliki morebitnih omejitev pri poslovanju hotelov in s tem vpliv na njihovo finančno sposobnost.
Tveganje spremenjenih poslovnih navad podjetij kot posledica COVID-19 v obliki dela od doma in morebiten vpliv na višino najemnin poslovnih prostorov in stopnjo oddanosti poslovnih nepremičnin.
Tveganje spremembe obrestne mere: podjetje ima najeta posojila s fiksno in variabilno obrestno mero. Sprememba obrestne mere bi lahko pomembno vplivala na višino stroškov financiranja ter tržno neto sedanjost na finančnih obveznostih in obrestne zamenjave IRS.

Upravljanje s tveganji je ključni element poslovanja slehernedružbe. Tveganja poslovanja družbe se bodo odražala v nestanovitnosti cene delnice. V spodnji tabeli so prikazani vsi ključni elementi posameznega tipa tveganj, ki se bodo odražali v prihodnjem gibanju cene delnice Equinox.

Ključni elementi tveganj
Tip tveganja	Vpliv na ceno delnice
Strateška tveganja	Visok
Poslovna tveganja	Srednji
Operativna tveganja	Nizek
Finančna tveganja	Srednji

Za zagotavljanje obvladovanja tveganj in doseganje operativne učinkovitosti, je definirana najmanjša, ciljna in največja izpostavljenost portfelja naložb do posameznih naložb. Večja izpostavljenost do posameznih naložb lahko pomeni večjo operativno učinkovitost, vendar negativno vpliva na tveganje velike izpostavljenosti portfelja do posameznih naložb in obratno manjša izpostavljenost zmanjšuje operativno učinkovitost, vendar zmanjšuje tudi tveganje izpostavljenosti do posameznih naložb. Equinox bo zasledoval sledeče cilje strukturo velikosti svojih naložb:

Minimalna vrednost posamezne naložbe: 0,5% tržne vrednosti sredstev, ciljano nad 1% tržne vrednosti sredstev družbe.
Ciljna vrednost posamezne naložbe: med 5%-20% tržne vrednosti sredstev družbe.
Maksimalna vrednost posamezne naložbe znaša do 40% celotne tržne vrednosti sredstev.

Zaradi učinkovitejšega upravljanja s tveganji smo definirali posebno kategorijo naložb, ki ne ustvarjajo denarnih tokov in ne ustvarjajo zadostnih denarnih tokov t.i. "non income generating assets", in sicer sem spadajo:

Izgradnja nepremičninskih projektov, če ni vnaprej sklenjenih najemnih pogodb.
Razvoj nepremičninskih projektov, če ni vnaprej sklenjenih najemnih pogodb.
Nepremičnine, ki ne nosijo denarnih tokov.

Predstavitev ključnih tveganj in sistem njihovega obvladovanja je prikazana v spodnji tabeli. Tveganja delimo na strateška in poslovna tveganja, operativna tveganja ter finančna tveganja, ter jih v nadaljevanju prikazujem v vseobsegajoči. Potrebno je vzeti v obzir, da je družba identificirala tveganja tudi v zvezi bodočega delovanja nepremičninske družbe.

Nadatumbilance stanja 31.12.2022 in v obdobju poslovanja družbe 1.1.2022-31.12.2022 so bila relevantna operativna tveganja (vzdrževanje nepremičnin in zadovoljstvo najemnikov) ter finančna tveganja (likvidnostno in kreditno tveganje).

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

2.9.1 Strateška in poslovna tveganja

Vrsta tveganja	Opis tveganja	Ukrepi za zmanjševanje tveganj	Ocena tveganja	Verjetnost
Makroekonomsko tveganje	Upad gospodarske rasti in povpraševanja po poslovnih nepremičninah ter posledično upad najemnin ter vrednosti nepremičnin.	Razpršitev portfelja na različne segmente nepremičninskega trga, ki med seboj niso popolnoma korelirani.	Velik
Tveganje ocene vrednosti nepremičnin	Zaradi napačnega vrednotenja nepremičnin lahko posledično prihaja do napačnega prikaza vrednosti portfelja.	Za potrditve vrednotenja nepremičninskega portfelja se bodo uporabljali najbolj renomirani ocenjevalci vrednosti. Prav tako je portfelj nepremičnin lociran na najbolj likvidnem nepremičninskem trgu v Sloveniji.	Srednji	Srednja
Strukturne spremembe povpraševanja po nepremičninah	Zaradi nenadnih ali strukturnih sprememb povpraševanja po posameznih segmentih nepremičninskega portfelja pride do upada najemnih prihodkov.	Za posamezne nepremičnine obstaja srednjeročni načrt alternativne izrabe prostora za druge namene, kar bo podjetju omogočalo doseganje prihodkov iz naslova najemnih razmerij.	Srednji	Srednja
Stroški kapitala	V primeru, ko bo zaradi večjih investicijskih projektov prišlo do potrebe po dodatnem lastniškem kapitalu, lahko pride na kapitalskem trgu zaradi neugodnih razmer do povišanja stroškov kapitala za družbo.	Družba si prizadeva skozi zagotavljanje likvidnosti na sekundarnem trgu, stabilno dividendno politiko, transparentnim načinom poslovanja ves čas optimizirati in izboljševati stroške tako lastniškega kot dolžniškega kapitala.	Velik
Koncentracija portfelja	Trenutni portfelj nepremičnin je skoncentriran 75% v hotelskem segmentu nepremičnin. Prav tako je nepremičninski portfelj geografsko zelo skoncentriran. Prav tako so koncentrirani tudi posamezni najemniki.	Naložbena politika predvideva zmanjšanje izpostavljenosti do segmenta hotelskih nepremičnin pod 40% do leta 2026. Prav tako je predvidena

Geografska razpršit

Delež največjih najemnikov se bo v prihodnje postopoma zmanjševal in največji novi najemnik bo predstavljal največ 10% vseh najemnih prihodkov.

Velik Srednja Likvidnost nepremičninskega trga

Določeni segmenti nepremičninskega trga so lahko v določenih delih gospodarskega cikla zelo nelikvidni, kar lahko povzroči visoke transakcijske stroške pri morebitni prodaji nepremičnin.

Trenutni portfelj nepremičnin je lociran v geografsko najbolj likvidnem nepremičninskem trgu v Ljubljani. Tudi dolgoročno bo Equinox investiral v segmente nepremičninskega trga, ki bodo likvidni in ki bodo omogočali relativno hitro prodajo portfelja in nizke transakcijske stroške.

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

2.9.2 Operativna tveganja

Vrsta tveganja	Opis tveganja	Ukrepi za zmanjševanje tveganj	Ocena tveganja	Vpliv
Izvedba	Pri razvoju nepremičninskih projektov lahko pride do časovnega zamika, podražitve projektov, zakonskih sprememb in drugih omejitev ali preprek, ki lahko negativno vplivajo na donosnost projektov.	Z večanjem naložbenega portfelja se bo delež posameznih naložb oziroma novih investicijskih projektov zmanjševal in posledično se bodo relativno zmanjšali negativni vplivi iz morebitnega zamika pri izvedbi ali drugih omejitev samega projekta. Equinox bo pred investicijo v čim večji meri poskušal oceniti tveganja v zvezi z razvojem projektov.	Srednji	Majhna
Vzdrževanje nepremičnin	Nepremičnine zahtevajo redna vlaganja in morajo zadoščati najnovejšim standardom, da zadostujejo zahtevam najemnikov in morebitnim kupcem.	Equinox ima za vse nepremičnine v portfelju pripravljene dolgoročne investicijske in vzdrževalne načrte, ki ta tveganja zmanjšujejo.	Majhen	Velika
Zadovoljstvo najemnikov	Nezadovoljstvo najemnikov lahko dolgoročno povzroči, da se po izteku najemnih pogodb le te ne podaljšajo, kar lahko pripelje do zmanjšanja zasedenosti nepremičnin in upada prihodkov.	Equinox bo vzdrževal dolgoročne partnerske odnose z svojimi najemniki in s tem zagotavljal stabilnost prihodkov iz najemnin. Letno se z največjimi najemniki izvajajo redni sestanki in ugotavlja njihovo zadovoljstvo.	Srednji	Majhna
Nezgode/naravne katastrofe	Požari, poplave, potresi, neurja in druge naravne katastrofe ali nezgode imajo lahko izjemno negativen vpliv na poslovanje najemnikov in posledično družbe.	Praktično vsa tveganja povezana z naravnimi katastrofami in nezgodami so zavarovana. Prav tako je zavarovan tudi morebitni izpad prihodkov iz naslova opravljanja dejavnosti v teh nepremičninah.	Velik	Majhna
Tveganja spremembe cene energentov	Cene energentov, še posebej električne energije, se zelo spreminjajo.	Družba se aktivno prilagaja novim razmeram, zato se električno energijo, zaradi nihanj cen na borzi, za pol leta naprej.	Srednji	Srednja

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

2.9.3 Finančna tveganja

Vrsta tveganja	Opis tveganja	Ukrepi za zmanjševanje tveganj	Ocena tveganja
Mor	ebitno napačno, nepravočasno ali zavajajoče poročanje izkazov poslovanja lahko pripelje do negativnih posledic pri zunanjih in notranjih deležnikih.	Equinox bo javna delniška družba, ki bo svoje rezultate poslovanja redno objavljala na spletnih straneh borze. Rezultati bodo objavljeni kvartalno. Letno poročilo bo revidirano s strani renomirane revizijske hiše.	Majhen
Likvidnostno tveganje	Zaradi morebiti premajhnih likvidnih sredstev lahko pride do težav pri plačilu pogodbenih obveznosti, kar lahko poviša stroške financiranja. Med likvidnostna tveganja sodijo tudi tveganja nespoštovanja bančnih zavez pri posojilih.	Equinox bo na podlagi letnih planov poslovanja pripravljal tudi mesečne likvidnostne plane. Vzdrževal bo ustrezno ročnost svojih obveznosti. Do morebitnega refinanciranja bo pristopil zgodaj in si s tem zagotovil ustrezne vire. Družba vodi aktivno politiko komunikacije z posojilodajalci in z ustreznimi aneksi redno uravnava spremembe v bančnih zavezah.	Srednji/Velik
Valutno tveganje	Zaradi sprememb tečajev predstavlja nevarnost finančne izgube zaradi sprememb vrednosti ene valute v primerjavi z drugo.	Equinox ne posluje oziroma ni izpostavljen poslovanju s tujimi valutami z izjemo manjšega dela portfelja, kjer bo Equinox kupoval delnice nepremičninskih skladov na ameriški borzi.	Majhen
Obrestno tveganje	Nepremičninska vlaganja zahtevajo dolgoročne vire financiranja. Posledično lahko zaradi sprememb na kapitalskih trgih pride do povišanja oziroma drastičnega znižanja obrestnih mer, kar lahko pripelje do precejšnjega povišanja stroškov financiranja.	Equinox bo vodil preudarno politiko financiranja in s kombinacijo ščitenja obrestnih mer ter obrestno odprtih pozicij zagotavljal ustrezno nizko obrestno tveganje.	Velik
Kreditno tveganje	Vse odprte postavke iz naslova najemnih razmerij potencialno predstavljajo kreditno tveganje in tveganje neplačil.	Equinox bo zasledoval portfeljsko politiko, ki bo zmanjšala

izpostavljenost do največjih najemnikov. Dolgoročni cilj je, da največji novi najemnik ne predstavlja več ko 10% vseh prihodkov iz naslova najemnin.

Equinox na dan 31.12.2022 vodi aktivno politiko spremljanja poslovanja najemnikov prek javno dostopnih podatkov ter v primeru poslabšanja bonitetnih ocen aktivno ukrepa. Dodatno zavarovanje proti neplačilu predstavljajo tudi varščine, ki so jih dolžni zagotoviti najemniki.

Družba ima z zunanjim partnerjem sklenjeno pogodbo za izterjavo zapadlih terjatev.

Velik Srednja

0

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

33 Trajnostni razvoj

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

2.10 TRAJNOSTNI RAZVOJ

2.10.1 RAZVOJ IN RAZISKA

PrirazvojunovihstoritevbodružbaEquinoxvseskozi sledilanajmodernejšimsmernicamintrendomrazvoja nepremičninskihdružbposvetu.

Naš cilj je sledenje sodobnim trendom na področju upravljanjaposameznihtipovnepremičninterprilaga- nje novonastalimtrendomkot posledica COVID 19 kotstadelooddomainpovečanapotrebanajemnikov povečjihinzračnejšihprostorih.

Ustvarjati želimo inteligentna in trajnostna delovna okolja, ki izboljšajo uporabniško izkušnjo, povezujejo in navdihujejo. Našim najemnikom bomo pomagali ustvaritiokolja,kibodoizboljšalanjihovouporabniško izkušnjo.Zanalizoključnihpodatkov,kiopredeljujejo organizacijo obstoječih in potencialnih najemnikov, si ustvarjamo sliko in želimo zasnovati in prilagoditi delovnamestastrategijiinkulturinajemnikov.Želimo sodelovatiskozicelotenživljenjskicikeluporabenaših nepremičnin.

Naravna in umetna svetloba sta zelo pomembni za deloinpočutje.Mednajpomembnejšenačinevarče- vanjazenergijosodijo:uporabaenergijskoučinkovitih svetilk, uporaba elektronskih predstikalnih naprav in uporabaelektronskihpredstikalnihnapravzmožnostjo regulacijesvetlobnegatoka.

Danes se navsehpodročjihtrudimo biti varčnejši in boljtrajnostnipriporabienergije.Velikolahkokraci- onalnejšemu ravnanju z naravnimi viri prispeva prav razsvetljava.

2.10.2 DRUŽBENA ODGOVORNOST

Družbenaodgovornostpredstavljaenega izmedpo- membnih dejavnikov uspešnega poslovanja družbe EquinoxNEPREMIČNINEd.d.,kiseizvajatakonalo- kalniravni,regionalniinnacionalniravni.

Želimodemokratiziratimožnostvlaganjvnepremični- neinstemomogočitisolastništvole-tehpravvsake- mudržavljanu.Investiranjevnepremičninenajposta- neprivilegijvseh,nelenajpremožnejšihdržavljanov.

Kersezavedamopomenazadovoljstvanašihnajemnikov zarazvojdružbe,želimorazvijatidolgoročneodnosez njimitervseskozidopolnjujemoponudbonašihstori- tev.Sodelujemozvseminajvečjiminepremičninskimi agencijami, s pomočjo katerih obstoječim in poten- cialnim najemnikom, predstavljamo našo ponudbo nepremičnin.

Vključujemosetudivlokalnaokoljainizbiramopro- jekte,kivečstranskoprinašajododanovrednostletem.

2.10.3 SKRB ZA OKOLJE

Za ohranjanje naravnega okolja si prizadevamo z varčnoraboenergijeindrugihnaravnihvirov,manjšim onesnaževanjemokoljainokolice. Poraboelektrične energije celotnega sistema razsvetljave želimo zni- žatizadodatnih10%.Decembra2022smo nastreho našega hotela Central v središču Ljubljane, postavili sončno elektrarno, velikosti2.000 m2. Elektrarna bo proizvedla cca. 150.000 kwh električne energije le- tnoinboomogočila,dazadostimo50%vsehpotreb poelektričnienergijihotelaCentral.Manjšaoddajato- plote elektronskih naprav zmanjša tudi obremenitev klimatskihnapravterprispevakprotipožarnivarnosti.

Edennajpomembnejšihučinkovjepravgotovotudi50 %daljšaživljenjskadobatehnapravvprimerjavissta- rimisvetilkami.

Zvgrajenimisodobnimikrmilnikivnašenepremičnine zmanjšujemo porabo toplotne in hladilneenergije, z vgrajenimisenzorjizasamodejnivklopoz.izkloplučiin uporabovarčnihžarnicpaelektričnoenergijo.

Prezračevanjejepomembendejavnikpripreprečeva- njuširjenjakoronavirusa.Krožnoprezračevanjedopri- nesektemu,daviruspotujedlje,kotbisicer.Zatoje pomembno, dav pisarnahpreprečujemo horizontal- no gibanje zraka. Rednočistimoin menjavamoltre.

Ocenjujemo,daboustreznovzdrževanjeprezračeval- nihnaprav(tudispomočjopametnetehnologije)vpri- hodnostipostalošeboljključnegapomena.

2.10.4 KAKOVOST POSLOVANJA

DružbaEquinoxNEPREMIČNINEd.d.sledipolitikizago- tavljanjanajvišjekakovosti storitev. Naš cilj je nuditi in ponuditinašimnajemnikomvisokokakovostnestoritve.

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

takonapodročjuhotelskihstoritevkottudinapodročju poslovnihingostinskihstoritev.Najpomembnejejesvo- jimnajemnikomnuditivisokoravenstoritevterdoseči zadovoljstvonajemnikovsširokopaletododatnihaktiv- nostiinstoritev.Šenaprejbomorazvijalikonstruktiven odnoszvseminajemnikiinskrbeli,dasebodovnaših nepremičninahčimboljepočutili.Zatobomoosredoto-čenitudinazagotavljanječistih,urejenihinvzdrževanih prostorov,takohotelskihkotposlovnih.

2.10.5 KOMUNICIRANJE Z INTERESNIMI SKUPINAMI

VdružbiEQUINOXNEPREMIČNINEd.d.sezavedamo pomenakomuniciranjazvsemiinteresnimiskupinami, torejtakoznajemnikinašihhotelskihinposlovnihne- premičninkottudispotencialnimivlagatelji.

Ker želimo orati ledino in postavljati nove standarde v luči popolne transparentnosti in odprtosti družbe, smo 1. javno skupščino delničarjev družbe Equinox NEPREMIČNINE d.d. snemali inprenašaliv živo preko spletaintakopostaliprvainzaenkratedinajavnadruž- ba,kisejeposlužilaomenjeneganačinakomuniciranjaz vsemisvojimideležnikioziromazainteresiranojavnostjo.

Odgovornost do uporabnikov storitev

Zavedamoseodvisnostinašegaposlovnegauspeha odzadovoljstvanašihnajemnikov,zatojimnamenja- moposebnopozornost.Našimnajemnikomželimoin skušamo ugoditi vvseh pogledih, zato se posveča- moprenovaminrazširitvinaše ponudbenarazličnih področjih. Za ugotavljanje zadovoljstva najemnikov sodelujemozvsemivečjiminepremičninskimi agen- cijami,kjerdobimotudiposredneinformacijeozado- voljstvunajemnikov.Velikomočnatempodročjuima spletni portal nepremičnine.net, na katerem redno osvežujemo svojoponudbo. Redno spremljamo tudi ostalekomunikacijskekanale,kjerrednoodgovarjamo inpazimonaugleddružbe.

Pregled tržnih aktivnosti

Najpogostejše dejavnosti, ki se izvajajo v sklopu tr- ženskega komuniciranja so oglaševanje, odnosi z javnostmi,direktnapošta,spletnokomuniciranjeinko- municiranjeprekosocialnihomrežij.

Nenehno spreminjanje okolja in potreb najemnikov terjatudistalnoprilagajanjetržnihpoti.Spletuinnepo- srednikomunikacijiprekosocialnihomrežijnamenja- moševečjopozornostspoglabljanjemfrekventnosti aktivnosti.

Interno komuniciranje

Interno komuniciranje poteka neposredno preko us- taljenih oblik, kot so redni dnevni delovni sestanki upravljavcaEquinoxNEPREMIČNINd.d.torejEquinox Partnerjevd.o.o..

Pomembne informacije o poslovanju, družba re- dno objavlja v sistemu elektronskega obveščanja Ljubljanske borze (SEO-net) in na svoji spletni strani https://www.equinox.si/.

2 0

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Letni računovodski izkazi

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI

3.1 LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

3.1.1 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA

IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA

Pojasnila	1.1.2022 - 31.12.2022	3.5.2021 - 31.12.2021
1. Čisti prihodki od prodaje	7.344.131	4.476.406
Čisti prihodki od prodaje storitev razen najemnin	838.837	489.042
Čisti prihodki od najemnin	6.505.294	3.987.364
2. Sprememba vrednosti zalog proizvodov in nedokončane proizvodnje	0	0
3. Usredstveni lastni proizvodi in lastne storitve	0	0
4. Drugi poslovni prihodki (s prevrednotovalnimi poslovnimi prih.)	197.955	121.261
5. Stroški blaga, materiala in storitev	2.420.225	1.383.642
Stroški porabljenega materiala	0	0
Nabavna vrednost prodanega blaga	0	0
Stroški potrošnega materiala in energije	622.404	322.492
Stroški storitev	1.797.821	1.061.149
6. Stroški dela	0	0
7. Odpisi vrednosti	3.417.548	2.530.852
Amortizacija	3.409.476	2.289.546
Prevrednotovalni poslovni odhodki	8.072	241.305
8. Drugi poslovni odhodki (drugi stroški poslovanja)	300.615	335.078
9. Finančni prihodki iz deležev	108.987	110.819
Finančni prihodki iz drugih naložb	108.987	110.819
10. Finančni prihodki iz danih posojil	186.437	19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini	0	19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim	186.437	0
11. Finančni prihodki iz poslovnih terjatev	695	0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih	695	0
12. Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov finančnih naložb	0	0
13. Finančni odhodki iz finančnih obveznosti	848.259	222.039
Finančni odhodki iz posojil, prejetih od bank	163.382	192.549
Finančni odhodki iz drugih finančnih naložb	684.877	29.490
14. Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti	1.950	212
15. POSLOVNI IZID PRED OBDAVČITVIJO	849.609	255.723
Davek iz dobička	-62.581	-16.389
Odloženi davki (prihodek)	-75.039	120.616
16. ČISTI POSLOVNI IZID OBRAČUNSKEGA OBDOBJA	711.989	359.950

Računovodske usmeritve in pojasnila so sestavni del računovodskih izkazov in jih je treba brati v povezavi z njimi.

Revidirana lelro poracila diuzbe Za 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

3.1.2 IZKAZ DRUGEGAVSEOBSEGAJOČEGADONOSA

IZKAZ DRUGEGAVSEOBSEGAJOČEGA DONOSA

	31.12.2022	31.12.2021
Čisti poslovni izid obračunskega obdobja	711.989	359.950
Spremembe presežka iz prevrednotenja nančnih sredstev, razpoložljivih za prodajo	492.961	66.450
Skupaj drugivseobsegajoči donos, ki bolahko v prihodnje pripoznan v izkazuposlovnega izida (podavku)	1.204.950	426.400
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	0	0
Skupaj drugivseobsegajoči donos, ki v prihodnje ne bo pripoznanv izkazu poslovnega izida (po davku)	0	0
Celotnivseobsegajoči donos obračunskega obdobja (po davku)	1.204.950	426.400

Računovodskeusmeritveinpojasnilasosestavnidelračunovodskihizkazovinjihjetrebabrativpovezaviznjimi.

3.1.3 IZKAZ FINANČNEGAPOLOŽAJA

POSTAVKA	Pojasnila	31.12.2022	31.12.2021
Nekratkoročna sredstva		48.306.424	43.829.390
Neopredmetena sredstva	10	42.700	76.758
Nekratkoročne premoženjske pravice		29.601	60.384
Druge nekratkoročne aktivne časovne razmejitve		13.099	16.374
Opredmetena osnovna sredstva		112.652.602	2.953.233
Zemljišča in zgradbe		1.173.050	1.173.050
a) Zemljišča		0	0
b) Zgradbe		1.173.050	1.173.050
Druge naprave in oprema		1.341.722	1.777.326
Osnovna sredstva, ki se pridobivajo		137.830	2.856
a) Opredmetena osnovna sredstva v gradnji in izdelavi		137.830	0
b) Predujmi za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev		0	2.856
Naložbene nepremičnine	12	37.516.608	34.841.061
Nekratkoročne nančne naložbe		138.045.933	5.834.989
Nekratkoročne nančne naložbe, razen posojil		2.247.301	1.716.496
a) Druge delnice in deleži		1.962.410	1.716.496
b) Druge nekratkoročnenančne naložbe		284.891	0
Nekratkoročna posojila		5.798.632	4.118.493
a) Nekratkoročna posojila družbam v skupini		0	2.836.735
b) Druga nekratkoročna posojila		5.798.632	1.281.758
Nekratkoročne poslovne terjatve	14	3.004	2.734

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Nekratkoročne poslovne terjatve do drugih	3.004	2.734
Odložene terjatve za davek	45.577	120.616
Kratkoročna sredstva	11.720.894	11.209.540
Zaloge	0	0
1. Material	0	0
2. Proizvodi in trgovsko blago	0	0
3. Predujmi za zaloge	0	0
Kratkoročne naložbe	639.625	3.885.676
Kratkoročna posojila	639.625	3.885.676
a) Kratkoročna posojila družbam v skupini	0	567.434
b) Druga kratkoročna posojila	639.625	3.318.242
c) Kratkoročni dani depoziti	0	0
Kratkoročne poslovne terjatve	17269.590	290.505
Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini	0	30.176
Kratkoročne poslovne terjatve do kupcev	175.932	252.776
Kratkoročne poslovne terjatve do drugih	93.657	7.553
Druga kratkoročna sredstva	3.795	336.339
Denarna sredstva	10.807.884	6.697.020
SREDSTVA SKUPAJ	60.027.318	55.038.930

Računovodske usmeritve in pojasnila so sestavni del računovodskih izkazov in jih je treba brati v povezavi z njimi.

Revidirana lelro poracila diuzbe Za 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

POSTAVKA

Pojasnila	31.12.2022	31.12.2021
Kapital	41.264.985	40.060.034
Vpoklicani kapital	5.691.826	5.691.826
Osnovni kapital	5.691.826	5.691.826
Kapitalske rezerve	14.572.118	14.572.118
Rezerve iz dobička	4.909.324	4.909.324
Zakonske rezerve	580.282	580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže	0	0
	Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka)	0	0
Druge rezerve iz dobička	4.329.042	4.329.042
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	979.353	486.393
Preneseni čisti poslovni izid	14.400.373	14.040.422
Čisti poslovni izid poslovnega leta	711.989	359.951
Odloženi prihodki	2.176.316	140.539
Rezervacije	0	0
Odloženi prihodki	76.316	140.539
Nekratkoročne obveznosti	12.471.675	13.542.845
Nekratkoročne finančne obveznosti	22	8.844.196	13.442.158
1. Nekratkoročne finančne obveznosti do družb v skupini	0	0
2. Nekratkoročne finančne obveznosti do bank	8.844.196	8.281.822
3. Druge nekratkoročne finančne obveznosti	0	5.160.336
Nekratkoročne poslovne obveznosti	24	3.627.479	100.687
Druge nekratkoročne poslovne obveznosti	3.627.479	100.687
Odložene obveznosti za davek	0	0
Kratkoročne obveznosti	6.214.342	1.295.511
Kratkoročne finančne obveznosti	225.751.808	553.246
Kratkoročne finančne obveznosti do bank	663.315	464.753
Druge kratkoročne finančne obveznosti	5.088.493	88.493
Kratkoročne poslovne obveznosti	24	462.534	742.265
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini	11.857	139.763
Kratkoročne poslovne obveznosti do dobaviteljev	119.591	81.357
Druge kratkoročne poslovne obveznosti	331.086	521.145
KRATKOROČNE IN NEKRATKOROČNE OBVEZNOSTI SKUPAJ	18.762.333	14.978.896
KAPITAL IN OBVEZNOSTI SKUPAJ	60.027.318	55.038.930

Računovodske usmeritve in pojasnila so sestavni del računovodskih izkazov in jih je treba brati v povezavi z njimi.

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

3.1.4 IZKAZ GIBANJAKAPITALA

IZKAZ GIBANJAKAPITALA ZA OBDOBJE 1.1.2022-31.12.2022

Računovodske usmeritve in pojasnila so sestavni del računovodskih izkazov in jih je treba brati v povezavi z njimi.

V poklicani kapital	Kapitalske rezerve	Rezerve iz dobička	Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	Preneseni čisti poslovni izid	Čisti poslovni izid poslovnega leta	Skupaj KAPITAL
Osnovni kapital	Nevpoklicani kapital (kot odbitna postavka)	Zakonske rezerve	Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže	Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka)	Statutarne rezerve	Druge rezerve iz dobička
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	Preneseni čisti dobiček	Prenesena čista izguba	Čisti dobiček poslovnega leta	Čista izguba poslovnega leta	"SKUPAJ KAPITAL"
I/1	I/2	II	III/1	III/2	III/3	III/4	III/5	IV	V/1	V/2	VI/1	VI/2	VII
A.2	Začetno stanje poročevalskega obdobja 31.12.2021	5.691.826	14.572.118	580.282	4.329.042	486.393	14.040.422	359.951	40.060.034
B.1	Spremembe lastniškega kapitala - transakcije z lastniki	0							0
a)	Nakup lastnih delnic in lastnih poslovnih deležev	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
b)	Izplačilo dividend	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0

B.2 Celotni vseobsegajoči donos poročevalskega obdobja

0	0	0	0	0	0	0	0	492.961	0	0	711.989	0	1.204.950

a) Vnos čistega poslovnega izida poslovnega leta

0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	711.9890	711.989

b) Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti - naložbev kapitalske inštrumente

0	0	0	0	0	0	0	0	492.961	0	0	0	0	492.961

c) Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti - aktuarski izračun

0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0

B.3 Spremembe v kapitalu

0	0	0	0	0	0	0	0	0	359.951	0	-359.951	0	0

a) Razporeditev preostalega dela čistega dobička primerjalnega poročevalskega obdobja na druge sestavine kapitala

0	0	0	0	0	0	0	0	0	359.9510	-359.951	0	0

b) Oblikovanje rezerv za lastne delnice in lastne poslovne deleže iz drugih sestavin kapitala

0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0

C. Končno stanje poročevalskega obdobja 31.12.2022

5.691.826	14.572.118	580.282	4.329.042	979.353	14.400.373	711.989	41.264.985

BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA

14.400.373	0	711.9890	15.112.362

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

IZKAZ GIBANJAKAPITALA ZAOBDOBJE 3.5.2021-31.12.2021

3.1.5 IZKAZ DENARNIH TOKOV

31.12.2022	31.12.2021
A.	DENARNITOKOVI PRI POSLOVANJU
a. Postavke izkaza poslovnega izida		4.757.411	220.069
		Poslovni prihodki (razen za prevrednotenje) in nančni prihodki iz poslovnih terjatev		7.542.781	4.727.545
Poslovni odhodki, brez amortizacije in nančni odhodki iz poslovnih obveznosti			-2.722.789	-4.491.088
	Davki iz dobička in drugi davki, ki niso zajeti v poslovnih odhodkih		-62.581	-16.389
b. Spremembe čistih obratnih sredstev poslovnih postavk bilance stanja			3.531.230	9.690.206
	Začetne manj končne poslovne terjatve	12.573	10.007.781
	Začetne manj končne aktivne časovne razmejitve	335.819	-352.713
	Začetne manj končne odložene terjatve za davek	52.867	-120.616
	Začetne manj končne zaloge	0	0
	Končni manj začetni poslovni dolgovi	2.996.095	101.830
	Končne manj začetne pasivne časovne razmejitve in rezervacije		133.876	53.924

Vpoklicani kapital	Kapitalske rezerve	Rezerve iz dobička	Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	Preneseni čisti poslovni izid	Čisti poslovni izid poslovnega leta	Skupaj
Osnovni kapital	Nevpoklicani kapital (kot odbitna postavka)	Zakonske rezerve	Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže	Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka)	Statutarne rezerve	Druge rezerve iz dobička
Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	Preneseni čisti dobiček	Prenesena čista izguba	Čisti dobiček poslovnega leta	Čista izguba poslovnega leta	SKUPAJ

KAPITAL

	I	II	III	IV	V	VI	VII
A.2	Začetno stanje poročevalskega obdobja (03.05.2021)	5.691.826	14.572.118	580.282		4.329.042	487.733	14.040.422	39.701.423
B.1	Spremembe lastniškega kapitala - transakcije z lastniki	0
	a)	Nakup lastnih delnic in lastnih poslovnih deležev	0
	b)	Izplačilo dividend	0
	a)	Vnos čistega poslovnega izida poslovnega leta	0
			0
		359.951		359.951
	b)	Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti - naložbe v kapitalške inštrumente	0
	c)	Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti - aktuarski izračun	0
B.3	Spremembe v kapitalu	0
	a)	Razporeditev preostalega dela čistega dobička primerjalnega poročevalskega obdobja na druge sestavine kapitala	0
	b)	Oblikovanje rezerv za lastne delnice in lastne poslovne deleže iz drugih sestavin kapitala	0
C.	Končno stanje poročevalskega obdobja 31.12.2021	5.691.826	14.572.118	580.282		4.329.042	486.393	14.040.422	40.060.034
BILANČNI DOBIČEK/BILANČNA IZGUBA	14.040.422	0	359.951	0	14.400.373

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

43 c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri poslovanju (a+b)

8.288.641	9.910.274

B. DENARNI TOKOVI PRI INVESTIRANJU

a. Prejemki pri investiranju

6.904.018	394.737

Prejemki od dobljenih obresti in delež v dobičku drugih, ki se nanašajo na investiranje

295.424	51.373

Prejemki od odtujitve opredmetenih osnovnih sredstev

0	0

Prejemki od odtujitve finančnih naložb

6.608.594	343.365

b. Izdatki pri investiranju

-11.326.880	-5.946.995

Izdatki za pridobitev neopredmetenih sredstev

0	0

Izdatki za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev

-161.662	-156.570

Izdatki za pridobitev naložbenih nepremičnin

-5.591.947

Izdatki za pridobitev finančnih naložb

-5.573.271	-5.790.425

c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri investiranju (a+b)

-4.422.862	-5.552.257

C. DENARNI TOKOVI PRI FINANCIRANJU

a. Prejemki pri financiranju

9.979.689	0

Prejemki od vplačanega kapitala

Prejemki od povečanja finančnih obveznosti

9.979.689	0

b. Izdatki pri financiranju

-9.734.604	-360.997

Izdatki za dane obresti, ki se nanašajo na financiranje

-355.515	-107.929

Izdatki za odplačilo finančnih obveznosti

-9.379.089	-253.069

Izdatki za izplačila dividend in drugih deležev v dobičku

c. Pozitivni ali negativni denarni izid pri financiranju (a+b)

245.085	-360.997

Prilagoditev kot posledica oddelitev (razmejeni prihodki)

2.700.000

Č. Končno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov

10.807.884	6.697.020

x) Denarni izid v obdobju (seštevek prebitkov Ac, Bc in Cc)

4.110.864	6.697.020

y) Začetno stanje denarnih sredstev in njihovih ustreznikov

6.697.020	0

Računovodske usmeritve in pojasnila so sestavni del računovodskih izkazov in jih je treba brati v povezavi z njimi.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

3.1.6 POJASNILA K MEDLETNIM RAČUNOVODSKIM IZKAZOM DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

Pojasnilo 1: Informacija o družbi EQUINOX NEPREMIČNINE, D.D.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je bila v sodni register vpisana 3.5.2021 na podlagi oddelitve od družbe UNION HOTELS COLLECTION, d.d. postanjuna presečnidatum delitve 30.6.2020.

Na EQUINOX NEPREMIČNINE so se oddelile vse nepremičnine in naložbene nepremičnine ter oprema, ki jih je prenos na družba UNION HOTELS d.d. v računovodskih evidencah vodila pod postavko opredmeti na osnovna sredstva in naložbene nepremičnine. Gre za nepremičnine, ki jih lahko razdelimo po naslednjih funkcionalnih skupinah:

Hotelske nepremičnine

Grand hotel Union – Miklošičeva 1, Ljubljana
uHotel – Miklošičeva 3, Ljubljana
Hotel Lev - Vošnjakova 1, Ljubljana
The fuzzy log – Miklošičeva 9, Ljubljana

Ostale nepremičnine

Kompas – Pražakova 4, Ljubljana
Delo – Dunajska 5, Ljubljana
Burda - Vošnjakova 3, Ljubljana
Modna hiša - Nazorjeva 4a, Ljubljana
Stanovanje Nazorjeva - Nazorjeva 4, Ljubljana
ALAG – Dalmatinova 4, 1000 Ljubljana
Parkirna mesta v Parkirni hiši Kozolec II - Dvorakova 3, Ljubljana

Družba Equinox nepremičnine d.d. je bila v sodni register vpisana dne 3.5.2021 kot novo ustanovljena družba. Družba nima podružnic in hčerinskih družb. Naslov družbe je Dunajska cesta 5, Ljubljana.

Kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., je na dan 31.12.2022 znašal 41.264.985 EUR, čisti poslovni izid družbe v obdobju 1.1.2022 - 31.12.2022 pa 711.989 EUR.

Pojasnilo 2: Računovodske usmeritve

Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. po oddelitvi znaša 5.691.826 EUR in je razdeljen na 1.793.869 kosovnih delnic.

Preračun tujih valut

Računovodski izkazi so predstavljeni v evrih (EUR), ki so funkcionalna in predstavljajo poročevalno valuto družbe. Poslovne transakcije v tuji valuti so na začetku pripoznane v funkcionalni valuti in preračunane po tečaju funkcionalne valute na dan posla. Denarna sredstva in obveznosti v tuji valuti so preračunana po tečaju funkcionalne valute na dan poročanja. Vse razlike, ki izhajajo iz preračuna tujih valut, se pripoznajo v izkazu poslovnega izida. Nedenarna sredstva in obveznosti, ki so izmerjena po izvirnih vrednostih v tuji valuti, so pretvorjena po tečaju funkcionalne valute na dan posla. Nedenarna sredstva in obveznosti, ki so izmerjena po pošteni vrednosti v tuji valuti, so pretvorjena po menjalnih tečajih na dan, ko je bila poštena vrednost določena.

Podlaga za sestavitev ter potrditev računovodskih izkazov

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE d.d. je zavezana k izdelavi računovodskih izkazov, ki jih je dolžna pripraviti v skladu z Mednarodnimi standardi računovodskega poročanja (v nadaljevanju MSRP) in pojasnili o obrazložitvah MSRP (v nadaljevanju OPMSRP), ki so bili sprejeti s strani Evropske unije ter v skladu z določili Zakona o gospodarskih družbah. Računovodski izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. za obdobje, ki se je končalo z dnem 31.12.2022, so sestavljeni in so pripravljeni na podlagi izvirnih vrednosti bilančnih postavk, razen denarnih sredstev, izmerjenih po pošteni vrednosti skozi izkaz poslovnega izida in naložb, razpoložljivih za prodajo, ki so bile...

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

vrednotenepopoštenivrednosti. Letni računovodski izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. so bili potrjeni sklepu upravnega odbora z dne 15.4.2023.

Osnovne računovodske usmeritve

Računovodski izkazi obsegajo računovodske izkaze družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., Nadan poročanja družbanima odvisnih, pridruženih in hčerinskih družb.

Osnovne računovodske usmeritve (upoštevanje nastanka poslovnih dogodkov, upoštevanje časovne neomejenosti delovanja ter upoštevanje resnične in poštene predstavitve v razmerah spreminjanja vrednosti evra in posameznih cen, ne pa tudi hiperinflacije) so uporabljene tudi pri sestavitvi računovodskih izkazov za obdobje 1.1.2021-31.12.2022. V največji možni meri so upoštevane kakovostne značilnosti računovodskih izkazov, ki so predvsem razumljivost, ustreznost, zanesljivost in primerljivost.

Izjava o skladnosti

Računovodski izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. so pripravljeni v skladu z MSR P in pojasnili Odbora za pojasnjevanje MSR P (v nadaljevanju OP MSR P), ki so sprejeti s strani EU.

Nadani izkaz ančnega položaja glede na proces potrjevanja standardov v Evropski uniji, v računovodskih usmeritvah družb skupine EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. ni razlik med uporabljenimi MSR P in MSR P, ki jih je sprejela Evropska unija.

Osnovne računovodske usmeritve, ki jih družba uporablja za obdobje 1.1.2022-31.12.2022 so enake kot so bile pri pripravi računovodskih izkazov za pravno predhodnico družbe Equinox nepremičnine, d.d. to je družbo Union hoteli d.d. pri pripravi računovodskih izkazov za leto, ki se je končalo na dan 31.12.2021.

Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z začetkom 1. januarja 2022 ali kasneje.

Dopolnila standarda MSRP 3 Poslovne združitve
so namenjene posodobitvi sklica v standardu MSRP 3 na temeljnem okviru standardov računovodskega poročanja, pri čemer pa ne spreminjajo računovodskih zahtev pri obračunavanju poslovnih združitev. Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in meni, da bi bil pomemben vpliv na računovodske izkaze družbe.
MRS 16 Opredmetena osnovna sredstva (dopolnila)
Dopolnila podjetju prepovedujejo, da bi od stroškov nabave nepremičnin, strojev in opreme odštela izkupiček od prodaje proizvodov v obdobju priprave sredstev na njegovo predvideno uporabo. Podjetje pripozna izkupiček od prodaje in s tem povezane stroške v poslovnem izidu. Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in meni, da bi bil pomemben vpliv na računovodske izkaze družbe.
MRS 37 Rezervacije, pogojne obveznosti in pogojna sredstva (dopolnila)
Dopolnila določajo stroške, ki jih podjetje upošteva pri opredelitvi stroškov izpolnitve pogodbe pri odločanju, ali je pogodba kočljiva. Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in meni, da bi bil pomemben vpliv na računovodske izkaze družbe.

Letne izboljšave 2018-2020

prinašajo nekatera manjša dopolnila standardov MSRP 1 - Prva uporaba mednarodnih standardov računovodskega poročanja, MSRP 9 - Finančni instrumenti, MRS 41 - Kmetijstvo ter ilustrativne primere standardu MSRP 16 - Najemi. Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in meni, da bi bil pomemben vpliv na računovodske izkaze družbe.

Standardi/dopolnila, ki veljajo za letna obdobja z začetkom 1. januarja 2023 ali kasneje.

MSRP 17: Zavarovalne pogodbe
Standard velja za letna obdobja z začetkom 1. januarja 2021 ali kasneje, pri čemer je dovoljena zgodnja uporaba pod pogojem, da podjetje.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

poročatudivskladusstandardomMSRP15PrihodkiizpogodbskupciinstandardomMSRP9 Finančniinstrumenti. Marca 2020 se je Mednarodni odbor za računovodske standarde odločil za odlog veljavnosti standarda do leta 2023. Standard MSRP 17 Zavarovalne pogodbe takodoloča usmeritve za pripoznanje, merjenje, predstavitev in razkritje izdanih zavarovalnih pogodb. Oba standarda zahtevata uporabo podobnih načel pri pripoznavanju zavarovalnih pogodb in investicijskih pogodb z diskrecijsko udeležbo. Namen standarda je zagotoviti, da podjetja v predstavitve vključijo ustrezne informacije na način, ki zvesto odraža te pogodbe. Uporabnikom računovodskih izkazov ti podatki služijo za oceno učinka pogodb, ki spadajo v okvir standarda MSRP 17, na finančni položaj, na uspešnost in denarne tokove podjetja.

Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in meni, da bi bilo pomembnega vpliva na računovodske izkaze družbe.

› MSRP 17: Zavarovalne pogodbe (dopolnila), MSRP 4: Zavarovalne pogodbe (dopolnila)

Dopolnila standarda MSRP 17 veljajo za letna obdobja za začetkom 1. januarja 2023 ali kasneje in jih mora podjetja uporabiti za nazaj. Zgodnja uporaba dopolnil je dovoljena. Namen dopolnil je podjetjem olajšati uporabo standarda MSRP 17. Dopolnila predvsem poenostavljajo nekatere zahteve standarda in znižujejo s tem povezane stroške podjetja, zagotavljajo lažjo obrazložitev njegove finančne uspešnosti in poenostavljajo prehod na nov standard z odločitev datum za začetek njegove veljavnosti do leta 2023 ter obenem zagotavljajo dodatno olajšavo pri prvi uporabi standarda MSRP 17. Dopolnila standarda MSRP 4 spreminjajo določeni datum iz teka veljavnosti za časne olajšave iz standarda MSRP 4 Zavarovalne pogodbe od uporabe standarda MSRP 9 Finančni instrumenti. Tako bodo morala podjetja standard MSRP 9 začeti uporabljati za letna obdobja, ki se začnejo 1. januarja 2023 ali kasneje.

Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in meni, da bi bilo pomembnega vpliva na računovodske izkaze družbe.

› MRS 12 Davek iz dobička: Odloženi davek od sredstev in obveznosti ene same transakcije (dopolnila)

Dopolnila veljajo za letna obdobja za začetkom 1. januarja 2023 ali kasneje. Zgodnja uporaba dopolnil je dovoljena. Maja 2021 je Odbor za mednarodne računovodske standarde objavil dopolnila računovodskega standarda MRS 12, s katerimi je omejil uporabo izjem pri začetnem pripoznanju po MRS 12 in določil, kako naj podjetje obračuna odloženi davek od določenih transakcij, kot so najemi in obveznosti povezane z razgradnjo. V skladu z dopolnili izjemne veljajo za transakcije, katerih obdavčljivi znesek je ob prvotnem pripoznanju enak znesku odbitnih začasnih razlik. Izjema veljajo, če pri pripoznanju sredstev v najemu in z njim povezane obveznosti (ali obveznosti v povezavi z razgradnjo in razgradnjo sestavnega dela sredstva) obdavčljiv znesek ni enak znesku odbitnih začasnih razlik.

Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in meni, da bi bilo pomembnega vpliva na računovodske izkaze družbe.

› MRS 8 Računovodske usmeritve, spremembe računovodskih ocen in napake: Opredelitev računovodskih ocen (dopolnila)

Dopolnila standarda veljajo za letna obdobja za začetkom 1. januarja 2023 ali kasneje. Zgodnja uporaba dopolnil je dovoljena. Dopolnila obravnavajo spremebe računovodskih usmeritev in računovodskih ocen ob začetku tega obdobja ali kasneje in opredeljujejo računovodske ocene kot denarne zneske v računovodskih izkazih, s katerimi je povezana negotovost z vidika njihovega merjenja. Prav tako dopolnila pojasnjujejo, kaj so spremebe računovodskih ocen in kako se razlikujejo od sprememb računovodskih usmeritev in popravkov napak.

Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in

meni, danibilopomembnegavplivanaraču- novodskeizkazedružbe.

MRS 1 Predstavitev računovodskih izkazov in

Stališče 2 mednarodnih računovodskih izkazov

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

MSRP: Razkritjeračunovodskih usmeritev (dopolnila)

Dopolnila veljajo za letna obdobja za začetkom 1. januarja 2023 ali kasneje. Zgodnja uporaba dopolnil je dovoljena. Dopolnila določajo smernice za presojo pomembnosti pri razkritju računovodskih usmeritev. Dopolnila MRS 1 nadomeščajo zahtevo po razkritju "bistvenih" računovodskih usmeritev z zahtevo po razkritju "pomembnih" informacij o računovodskih usmeritvah. Obenem vsebuje Stališče potke in nazorne primere kot pomoč pri uporabi koncepta pomembnosti pri presoji razkritja računovodskih usmeritev. Poslovodstvo je ocenilo učinek standarda in meni, da bi bilo pomembnega vpliva na računovodske izkaze družbe.

Pomembne računovodskeocene in presoje

Pri pripravi računovodskih izkazov družbe so bile upoštevane določene ocene in predpostavke poslovodstva družbe, ki temeljijo na izkušnjah in drugih utemeljenih dejavnikih. Ocene zajemajo naslednje postavke: amortizacijska vrednost, življenjska doba osnovnih sredstev, popravkevrednosti dvomljivih terjatev in finančne naložbe/dana posojila.

Pri uporabi računovodskih usmeritev je moral izvršni direktor poleg ocen, ki najbolj vplivajo na vrednosti v računovodskih izkazih, presoditi tudi postavko naložbenih nepremičnin.

Oslabitve naložbenih nepremičnin:

Oslabitev obstaja, kadar knjigovodska vrednost sredstva ali denar ustvarjajoče enote presega njegovo nadomestljivo vrednost, ki je enaka vrednost pri uporabi ali poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje, in sicer tista, ki je večja. Poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje, se določa na podlagi razpoložljivih podatkov iz realiziranih prodajnih transakcij, izvedenih po tržnih pogojih za primerljiva sredstva ali na podlagi opazovanih tržnih cenah, zmanjšanih za osnovne stroške prodaje.

Ocena vrednosti naložbenih nepremičnin

Na dan 30.6.2022 je bila opravljena ocena vrednosti vseh naložbenih nepremičnin strani pooblaščenega ocenjevalca vrednosti podjetij z licenco SIR.

HOTELSKE NEPREMIČNINE

Hotelske nepremičnine so bile ocenjene kot premoženje s posebnim trgovalnim namenom (Trade Related Property). Ocenjeno je bilo prihodnje poslovanje upravljalca v prvih petih letih ter stabilizirano poslovanje po preteklih petih let. Ocenjeno poslovanje temelji na podlagi preteklih rezultatov in lastnih ocen ocenjevalca vrednosti (zasedenosti, ADR, stroškov…). Po preteklih petih letih je bila za ocenjene preostale vrednosti uporabljena metoda kapitalizacije donosa. Pričakovani denarni tokovi so diskontirani na datum ocenjevanja vrednosti.

Pri ocenjevanju je bilo upoštevano, da sta lastništvo nepremičnine in upravljanje hotela ločena (Rushmore approach) in predpostavimo scenarij, da je hotel oddan v najem. Planirana EBITDA, ki jo doseže upravljalec, je razdeljena med upravljalca in lastnika v razmerju 0,2:0,8 (na podlagi podatkov o oddanih hotelih, s katerimi je razpolagal pooblaščeni ocenjevalec vrednosti). Delež EBITDA, ki pripada lastniku nepremičnine, predstavlja najemnino za hotel oziroma prihodek lastnika nepremičnine. Dodatno kot strošek lastnika nepremičnine upoštevamo CAPEX.

POSLOVNI PROSTORI

Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih prostorov je bila uporabljena donosna metoda na osnovi načina kapitalizacije donosa. Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti je preveril podatke o ponudbenih in realiziranih najemninah za podobne nepremičnine v okolici ter sklenjenih pogodbah za ocenjevane prostore. Ocenjeni so pričakovani letni dobički ter kapitalizirani z ustrezno kapitalizacijsko stopnjo.

STANOVANJA, ZEMLJIŠČA

Pri ocenjevanju je bil uporabljen način tržnih primerjav. Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij je preveril transakcije s primerljivimi prostori ter jih korigiral glede na posamezne lastnosti, ki vplivajo na vrednost nepremičnine.

Prihodki iz prodaje pogodbs kupci

Družba je sprejela naslednje računovodske presoje, ki pomembno vplivajo na določitev zneska in trenutka.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

48 prepoznavanja prihodkov iz pogodb skupci:

Določitev trenutka izvršitve pogodbenih obveznosti. Prihodke od prodaje blaga in storitev družba v celoti pripoznava v trenutku prodaje. Od trenutka prodaje naprej družba nima več obvladovanja nad prodanim blagom ali storitvami.

Ocena življenjske dobe amortizirljivih sredstev

Družba pri ocenjevanju življenjske dobe sredstev upošteva pričakovano fizično izrabljanje, tehnično staranje, gospodarsko staranje ter pričakovane zakonske in druge omejitve uporabe. Prav tako družba preverja spremembo prvotno ocenjene dobe koristnosti pri pomembnejših sredstvih.

Neopredmetena nakratkoročna sredstva

Neopredmetena sredstva zajemajo naložbe v pridobljene nekratkoročne premoženjske pravice in druge pravice. Med neopredmetenimi dolgoročnimi sredstvi se izkazujejo nekratkoročne premoženjske pravice, dolgoročno odloženi stroški razvoja, dobro ime, nekratkoročne aktivne časovne razmejitve in predujmi za neopredmetena nakratkoročna sredstva. So denarna sredstva in praviloma z ničelno obstajajo.

Neopredmeteno sredstvo se ob začetnem pripoznanju ovrednoti po nabavni vrednosti. V nabavno vrednost so vštete tudi nevračljive nakupne dajatve. Neopredmetena nekratkoročna sredstva so izkazana po nabavnih vrednostih in zmanjšana za vrednost nabranega popravka vrednosti. Zamejen je popripoznanju neopredmetenega sredstva, kjer družba za svojo računovodsko usmeritev izbrala model nabavne vrednosti.

Za neopredmeteno sredstvo je uporabljena metoda enakomernega časovnega amortiziranja in se začne amortizirati, ko je na voljo za uporabo. Uporabljena amortizacijska stopnja za nekratkoročne premoženjske pravice se giblje med 3% in 50%. Sprememba amortizacijskih stopenj pomembno vpliva na računovodske izkaze.

Opredmetena osnovna sredstva

Opredmetena osnovna sredstva družbe obsegajo opremo, ter terjatve za predujme za opredmetena osnovna sredstva. Ločeno se izkazujejo osnovna sredstva v pridobivanju in uporabi. Del opredmetenih osnovnih sredstev, ki se oddajajo v najem, je prenesen med naložbene nepremičnine. Deli opredmetenih osnovnih sredstev večje vrednosti, ki imajo različne dobe koristnosti, se obračunavajo kot posamezna opredmetena osnovna sredstva.

Opredmeteno osnovno sredstvo se na začetku ovrednoti po nabavni vrednosti, ki jo sestavljajo nakupna cena, uvozne in nevračljive nakupne dajatve ter stroški, ki jih je mogoče pripisati neposredno njegovi usposobitvi za nameravano uporabo. Opredmetena osnovna sredstva so izkazana po nabavnih vrednostih in zmanjšana za vrednost nabranega popravka vrednosti. Za merjenje po pripoznanju opredmetenega sredstva je družba za svojo računovodsko usmeritev izbrala model nabavne vrednosti. Nabavno vrednost sestavljajo tudi stroški izposojanja v zvezi s pridobitvijo opredmetenega osnovnega sredstva do njegove usposobitve za uporabo.

Stroški, ki kasneje nastajajo v zvezi z opredmetenim osnovnim sredstvom in povečujejo njegovo prihodnjo korist v primerjavi s prvotno ocenjenimi, povečujejo njegovo nabavno vrednost.

Razlika med čistoprodajno vrednostjo in knjigovodsko vrednostjo odtujenega opredmetenega osnovnega sredstva je izkazana kot drugi poslovni prihodki ali drugi poslovni odhodki.

Opredmeteno osnovno sredstvo se začne amortizirati prvi dan naslednjega meseca po tem, ko je usposobljeno za uporabo. Uporablja se metoda enakomernega časovnega amortiziranja. Stopnje amortizacije ne presegajo davčno priznanih stopenj v smislu davka iz dohodka pravnih oseb. Amortizacijske stopnje so določene glede na dobo koristnosti posameznega osnovnega sredstva. Družba med opredmetenimi osnovnimi sredstvi nima zemljišč. Uporabljena amortizacijska stopnja za zgradbe se giblje med 3 % do 6 %. Za opremo se uporabljajo amortizacijske stopnje v višini od 6,67% do 50%.

Skupina prevrednoti opredmetena osnovna sredstva, če njihova odpisana knjigovodska vrednost presega njihovo nadomestljivo vrednost.

Naložbene nepremičnine

Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedovane, da bi prinašale najemnino. Naložbena nepremičnina, ki izpolnjuje pogoje za pripoznanje, se ob

NO_CONTENT_HERE

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

začetnem pripoznanju o vrednoti ponabavni vrednosti. Sestavljajo jo njena nakupna cena in stroški, ki jih je mogoče pripisati neposredno nakupu. Takšni stroški vključujejo zaslužek za pravne storitve, davke od prenosa nepremičnine, stroške izposojanja in druge stroške posla.

Zamerjen je naložbenen nepremičnine po pripoznanju se uporablja model nabavne vrednosti. Amortizirajo se po metodi enakomernega časovnega amortiziranja. Stopnja amortizacije se giblje med 3% do 6%.

Oslabitev nastopi, ko je nadomestljiva vrednost naložbene nepremičnine manjša od njene knjigovodske vrednosti. Izguba zaradi oslabitve se pripoznava v kazalu poslovnega izida.

Naložbene nepremičnine se v letu 2022 niso prevrednotovale.

Najemne pogodbe za naložbene nepremičnine v povezavi s katerimi ne pride do pomembnega prenosa tveganj in koristi, povezanih z lastništvom, so razvrščene med poslovne najeme. Prihodki od najemnin se obračunavajo enakomerno v celotnem obdobju trajanja najema in pripoznajo med prihodki v izkazu poslovnega izida. Začetni neposredni stroški so dodatni stroški, ki jih je mogoče pripisati neposrednemu pogajanju in dogovarjanju o najemu, povečujejo knjigovodsko vrednost najetega sredstva in se pripoznajo v celotnem obdobju trajanja najema enako kot prihodki od najemnin. Pogojni najemni niso pripoznani kot prihodki v obdobju, v katerem so zasluženi.

Finančna sredstva

Začetno pripoznanje in merjenje

Po prvotnem pripoznanju družba razvrsti finančna sredstva v skupino sredstev po odplačni vrednosti, pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa in pošteni vrednosti skozi poslovni izid.

Ob začetnem pripoznanju je razvrstitev finančnih sredstev odvisna od značilnosti pogodbenega denarnega toka in poslovnega modela skupine za upravljanje z njim. Z izjemo terjatev iz poslovanja, ki ne vsebujejo pomembne sestavine financiranja ali za katere je družba uporabila praktično rešitev, ob prvotnem pripoznanju skupina izmeri finančno sredstvo po pošteni vrednosti, ki je (v primeru finančnega sredstva, ki je pripoznano po pošteni vrednosti prek poslovnega izida), povečana za stroške transakcije. Terjatve iz poslovanja, ki ne vsebujejo pomembne sestavine financiranja ali za katere je družba uporabila praktično rešitev, se merijo po transakcijski ceni, ki je določena v skladu z določenimi standardi MSRP 15. Glejte računovodsko usmeritev Prihodki iz pogodb skupci.

Za razvrstitev in merjenje finančnega sredstva po odplačni vrednosti ali pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa, mora finančno sredstvo ustvarjati denarne tokove, ki vsebujejo "izključno plačila glavnice in obresti (SPPI)" od neporavnanega glavnice. Tako imenovani test SPPI mora podjetje opraviti za vsak posamezen finančni instrument.

Način obvladovanja finančnih sredstev za namen ustvarjanja denarnih tokov je določen v poslovnem modelu skupine za upravljanje s finančnimi sredstvi. Poslovni model določa, ali bodo denarni tokovi prihajali iz naslova zbiranja pogodbenih denarnih tokov, iz prodaje finančnih sredstev ali obojega.

Nakup ali prodaja finančnih sredstev, pri katerih se zahteva dobava sredstev v roku, ki je določen z uredbo ali konvencijo na trgu (redno trgovanje), se pripoznajo na datum trgovanja, t.j. na dan, ko družba sprejme vezavo za nakup ali prodajo sredstev.

Naknadno merjenje

Poprvotnem merjenju so finančna sredstva razvrščena v štiri kategorije:

finančna sredstva po odplačni vrednosti (dolžniški instrumenti)
finančna sredstva pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški instrumenti)
finančna sredstva po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega (kapitalski inštrumenti)
finančna sredstva po pošteni vrednosti prek poslovnega izida

Finančna sredstva po odplačni vrednosti (dolžniški instrumenti) Družba meri finančna sredstva po odplačni vrednosti, če ta izpolnjujejo ob naslednje pogoje:

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

› podjetje imanančnosredstvov posestiv okviru poslovnega modela, s ciljem posedovanja
nančnih sredstev za namen zbiranja pogodbenih denarnih tokov in

› pogodbeni pogoji nančnega sredstva določajo, da podjetje pripozna denarne tokove iz
naslova nančnih sredstev, ki so izključno plačila glavnice in obresti od neporavnane
glavnice.

Finančna sredstva po odplačni vrednosti se po prvotnem pripoznanju merijo z uporabo
metode efektivnih obresti (EIR), z obračunom morebitne izgube iz oslabitve. Dobički in
izgube se pripoznajo v poslovnem izidu ob odpravi, spremembi ali oslabitvi teh sredstev.

Finančna sredstva po odplačni vrednosti, ki jih poseduje družba, vključujejo terjatve iz
poslovanja ter dana posojila.

Finančna sredstva po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa (dolžniški
instrumenti)

Družba pripozna dolžniške instrumente po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega
donosa, če sta izpolnjena oba naslednja pogoja:

› družba poseduje nančna sredstva v okviru poslovnega modela s ciljem posedovanja
nančnih sredstev za namen ustvarjanja pogodbenih denarnih tokov in za prodajo in

› pogodbeni pogoji nančnega sredstva določajo, da podjetje pripozna denarne tokove iz
naslova nančnih sredstev, ki so izključno plačila glavnice in obresti od neporavnane
glavnice.

Zadolžniške instrumente, ki so pripoznani po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega
donosa, se prihodki iz obresti, tečajne razlike in izgube zaradi oslabitve ali razveljavitve
pripoznajo v izkazu poslovnega izida in obračunajo na enak način kot pri nančnih sredstvih
po odplačni vrednosti. Vse ostale spremembe poštene vrednosti se pripoznajo v drugem
vseobsegajočem donosu. Po odpravi pripoznanja se kumulativna sprememba poštene vrednosti,
ki je pripoznana v drugem vseobsegajočem donosu, reciklira v poslovni izid.

Finančna sredstva, pripoznana po pošteni vrednosti prek drugega vseobsegajočega donosa
(kapitalski inštrumenti)

Ob začetnem pripoznanju se lahko družba odloči za nepreklicno razvrstitev svojih
kapitalskih naložb v skupino kapitalskih inštrumentov po pošteni vrednosti prek drugega
vseobsegajočega donosa, če izpolnjujejo opredelitev kapitala iz računovodskega standarda
MRS 32 Finančni Instrumenti: Predstavite in jih ne poseduje za namen trgovanja.
Razvrstitev se določi po posameznem nančnem instrumentu.

Dobički in izgube iz naslova teh nančnih sredstev se nikoli ne reciklirajo v poslovni
izid. Dividende se pripoznajo kot drugi prihodki v izkazu poslovnega izida ob vzpostavitvi
pravice skupine do plačila, razen če družba takšne prihodke koristi za poplačilo dolga
stroškov v zvezi s nančnimi sredstvi, pri čemer se dobički pripoznajo v drugem
vseobsegajočem donosu.

Lastniški instrumenti po pošteni vrednosti pred drugim vseobsegajočim donosom niso
predmet slabitve.

Odprava pripoznanja

Skupina odpravi pripoznanje nančnega sredstva (ali, kadar je ustrezen del nančnega
sredstva ali skupine sorodnih nančnih sredstev) iz konsolidiranega izkaza nančnega
položaja, če:

› so potekle pravice do prejemanja denarnih tokov iz naslova sredstva ali

› je skupina svoje pravice do prejemanja denarnih tokov iz naslova sredstva prenesla ali
prevzela obvezo, da doglednem času v celoti poravna prejem denarnih tokov tretjim
osebam v okviru »prehodne« ureditve in (a) je skupina prenesla vse tveganje in koristi
iz naslova sredstva ali (b) ni niti prenesla niti ohranila večine tveganj in koristi iz
naslova sredstva, temveč je prenesla obvladovanje le-tega.

Ob prenosu svojih pravic do prejemanja denarnih tokov iz naslova sredstva ali ob
sprejemu prehodne ureditve,

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

družba oceni čine, koliko š ni merijo ohranila tveganja in koristi iz naslova lastništva. Če družba ni tip prenesla niti ohranila večine tveganj in koristi iz naslova sredstev in ni prenesla obvladovanja sredstev, potem nadaljuje s priznanjem prenesenega sredstva v obsegu svoje neprekinjene udeležbe v sredstvu. V tem primeru mora družba priznati tudi s tem povezano obveznost.

Preneseno sredstvo in z njim povezana obveznost se meri za uporabo metode, ki odraža pravice in obveznosti, ki jih je družba ohranila.

Nadaljnje sodelovanje v obliki jamstva nad prenesenim sredstvom se izmeri v višini prvotne neodpisane vrednosti sredstva ali najvišjega zneska nadomestila, ki bi ga morala družba plačati, in sicer nižjega od obeh.

Oslabitev nenančnih sredstev

Nekratkoročna nenančna sredstva (opredmetena osnovna sredstva in naložbene nepremičnine) se zaradi oslabitve prevrednotijo, če njihova neodpisana knjigovodska vrednost presega njihovo nadomestljivo vrednost. Kot nadomestljivo vrednost se šteje poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje ali vrednost pri uporabi, odvisno od tega, katera je večja. Ocenjevanje vrednosti pri uporabi obsega ocenjevanje prejemkov in izdatkov, ki bodo izhajali iz nadaljnje uporabe sredstva in njegove končne odtujitve, in uporablja ustrezne diskontne mere (pred davkom od dobička), ki odražajo sedanjotržno oceno časovne vrednosti denarja in morebitno tveganje, povezano s posameznim sredstvom.

Pri sredstvu, kjer so bodoči denarni tokovi odvisni tudi od ostalih sredstev v posamezni denar ustvarjajoči enoti, se vrednost v uporabi izračuna na podlagi bodočih denarnih tokov te denar ustvarjajoče enote. Izgube, ki nastanejo na podlagi oslabitve, se priznajo med poslovnimi odhodki.

Oslabitev nančnih sredstev

Za nančno sredstvo se šteje, da je oslabljeno, če obstajajo objektivni dokazi, iz katerih je razvidno, da je zaradi enega ali več dogodkov prišlo do zmanjšanja pričakovanih prihodnjih denarnih tokov iz naslova tega sredstva, in ki jih je mogoče zanesljivo izmeriti. Objektivni dokazi o oslabitvi finančnih sredstev so lahko naslednji: neizpolnitev ali velikršitev s strani dolžnika; prestrukturiranje zneska, ki so ga drugi dolžni družbi, če se ta strinja; znaki, da bo dolžnik šel v stečaj; izginotje delujočega trga za tovrstni instrument.

Oslabitev terjatev in danih posojil

Družba oceni dokaze o oslabitvi terjatev. Vse pomembne terjatve se posamezno izmerijo za namen posebne oslabitve. Če se oceni, da knjigovodska vrednost terjatve presega njeno pošteno, to je denarljivo vrednost, se terjatev slabi. Terjatve, za katere se domneva, da ne bodo poravnane v vrednem roku oziroma v celotnem znesku, se štejejo kot dvomljive, v primeru, da se je začel sodni postopek, pa kot sporne terjatve. Popravek vrednosti terjatev družba oblikuje na podlagi ocene izterljivosti terjatev na osnovi izkušenj iz preteklih let. Če terjatve v roku 120 dni po zapadlosti niso poravnane, se izkažejo kot dvomljive terjatve, zanje pa se praviloma oblikuje popravek vrednosti terjatev. V nekaterih primerih pa lahko skupina oceni povečano kreditno tveganje tudi, če je na podlagi informacij verjetno, da družba ne bo prejela neporavnanih pogodbenih zneskov v celoti. Družba priznava odpis finančnega sredstva, kadar utemelji, da pogodbenih denarnih tokov ne bo uspela izterjati.

Ocena slabitev temelji na pričakovanih kreditnih izgubah, povezanih z verjetnostjo neplačila terjatev in posojil v naslednjih 12 mesecih, razen če se je kreditno tveganje bistveno povečalo od začetnega priznanja. V teh primerih ocena slabitev temelji na verjetnosti neplačila v obdobju celotnega trajanja finančnega sredstva (LECL). Pričakovane kreditne izgube predstavljajo razliko med pogodbenimi denarnimi tokovi, ki so zapadli po pogodbi in vsemi denarnimi tokovi, za katere skupina pričakuje, da jih bo prejela. Pričakovani denarni tokovi bodo vključevali tudi denarne tokove od prodaje sredstev zavarovanja.

Slabitve za pričakovane kreditne izgube skupine se ocenjujejo v dveh fazah. Za kreditne izpostavljenosti, pri katerih po začetnem priznanju ni bilo znatnega povečanja kreditnega tveganja, se slabitev za pričakovane kreditne izgube priznajo za kreditne izgube, ki so posledica neplačil, ki so možna v naslednjih 12 mesecih. Za tiste kreditne izpostavljenosti, pri katerih je od začetnega priznanja prišlo do znatnega povečanja kreditnega tveganja, družba priznava popravek izna-

slovaizgub, kijih pričakujev preostali življenjski dobi izpostavljenosti, negledena obdobje neplačila.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

52 Finančne obveznosti

Začetno pripoznanje in merjenje

Finančne obveznosti se ob začetnem pripoznanju razvrstijo med finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek poslovnega izida, dana in prejeta posojila, obveznosti iz poslovanja ali izvedeni finančni instrumenti, ki so določeni kot instrumenti učinkovitega varovanja pred tveganjem.

Vse finančne obveznosti se ob začetnem pripoznanju merijo po pošteni vrednosti. Dana in prejeta posojila ter obveznosti dobaviteljev se prav tako pripoznajo po pošteni vrednosti, ki je zmanjšana za neposredne stroške transakcije.

Finančne obveznosti družbe vključujejo obveznosti iz poslovanja in druge obveznosti, dana in prejeta posojila vključno z dovoljenimi prekoračitvami na bančnem računu ter izvedenimi finančnimi instrumenti.

Naknadno merjenje

Merjenje finančnih obveznosti je odvisno od njihove razvrstitve.

Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek poslovnega izida

Finančne obveznosti po pošteni vrednosti prek poslovnega izida vključujejo finančne obveznosti namenjene trgovanju in finančne obveznosti, ki so ob začetnem pripoznanju merjene po pošteni vrednosti prek poslovnega izida.

Finančne obveznosti so razvrščene med obveznosti, ki so namenjene trgovanju, če so pridobljene za namen ponovnega nakupa v bližnji prihodnosti. V to skupino spadajo tudi izvedeni finančni instrumenti, ki niso instrumenti varovanja pred tveganjem v razmerju varovanja pred tveganjem, kot jih opredeljujejo instrumenti varovanja pred tveganjem v razmerju varovanja pred tveganjem, kot jih opredeljuje MSRP 9. Ločeni in vgrajeni izvedeni finančni instrumenti so prav tako razvrščeni v skupino finančnih obveznosti, ki so namenjene trgovanju, razen v primeru instrumentov učinkovitega varovanja pred tveganjem.

Dobiček ali izguba iz finančnih obveznosti, ki so namenjene trgovanju, se pripoznava v izkazu poslovnega izida.

Finančne obveznosti, ki so ob prvotnem pripoznanju merjene po pošteni vrednosti prek poslovnega izida, so razvrščene v to skupino, če, in samo če, izpolnjujejo merila iz standarda MSRP 9. Družba nima finančnih obveznosti po pošteni vrednosti prek poslovnega izida.

Dana in prejeta posojila

Ta skupina je najpomembnejša postavka finančnih instrumentov skupine. Po začetnem pripoznanju se dana in prejeta posojila merijo po odplačni vrednosti z uporabo metode efektivne obrestne mere. Ob odpravi pripoznanja finančne obveznosti, se vsi dobički in izgube pripoznajo v poslovnem izidu in v okviru amortizacije efektivne obrestne mere.

Odplačna vrednost se obračunava ob upoštevanju morebitnih popustov ali premij ob nakupu ter pristojbin ali stroškov, ki so sestavni del efektivne obrestne mere. Amortizacija efektivne obrestne mere se v izkazu poslovnega izida izkazuje v okviru stroškov financiranja. V to skupino običajno sodijo obresti od dana in prejetih posojil.

Odprava pripoznanja

Pripoznanje finančne obveznosti se odpravi, ko je obveznost poravnana, preklicana ali preneha veljati. Kadarkoli podjetje obstoječo finančno obveznost zamenja z drugo istega posojilodajalca pod bistveno drugačnimi pogoji ali se pogoji obstoječe obveznosti bistveno spremenijo, se takšna zamenjava ali sprememba obravnava kot odprava pripoznanja prvotne obveznosti in pripoznanje nove obveznosti. Razlikovne odpisane vrednosti finančne obveznosti se pripoznavajo v izkazu poslovnega izida.

Pobotanje finančnih instrumentov

Finančna sredstva in finančne obveznosti se pobotajo, pri čemer se neto razlikaprikaže v izkazu finančnega položaja, če obstaja trenutno izvršljiva pravna pravica za pobotanje pripozanih zneskov in če namerava podjetje izvesti poravnavo na neto osnovi, kratkim unovčenjem sredstev in poravnavo obveznosti.

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Denarna sredstva

Denarna sredstva in njihovi ustrezniki vsebujejo denarna in devizna sredstva (gotovino) v blagajni, na bančnih računih ter bančne depozite (do treh mesecev).

Kapital

Celotni kapital sestavljajo vpoklicani kapital, kapitalske rezerve, rezerve iz dobička, rezerve nastale zaradi vrednotenja pošteni vrednosti, preneseni čisti dobiček iz prejšnjih let in prehodno še nerazdeljeni čisti dobiček. Odkupnjene lastne delnice se izkazuje kot lastne delnice in se odštejejo od kapitala.

Osnovni kapital je kapital, ki je opredeljen v statutu in registriran na sodišču in so ga vplačali njihovi lastniki. Kapitalske rezerve predstavljajo vplačani presežki kapitala, druge kapitalske rezerve, ki so prenesene iz prevrednotevalnega popravka kapitala, ter povečanje kapitala iz naslova izvedene pripojitve. Rezerve iz dobička so zadržani del čistega dobička iz preteklih let. Preneseni dobiček iz preteklih let ostane tedanjega čistega dobička, ki ni bil razdeljen v obliki dividend oziroma razporejen med rezerve. Čist poslovni izid pa izhaja iz izračuna izkaza poslovnega izida za tekoče leto.

Nekratkoročni odloženi prihodki – državne podpore

Državne podpore se na začetku pripoznajo kot odloženi prihodki, ko obstaja sprejemljivo zagotovilo, da bo družba podpore prejela in da bo izpolnila pogoje v zvezi z njimi. Državne podpore, prejete za kritje stroškov, se dosledno prepoznavajo kot prihodki v obdobjih, v katerih nastajajo zadevni stroški, ki naj bi le-te nadomestile. S sredstvi povezanih državne podpore se izkazujejo poslovnega izida dosledno med drugimi prihodki iz poslovanja v dobi koristnosti posameznega sredstva.

Nekratkoročni dolgovi

Nekratkoročni dolgovi so obveznosti, ki jih je treba vrniti v obdobju, daljšem od leta dni. Lahko so poslovni ali finančni. Na začetku se ovrednotijo z zneski iz ustreznih listin in njihovem nastanku. Delni nekratkoročnih dolgov, ki zapadejo v plačilo v letu dni, se izkaže med kratkoročnimi dolgovi. Če so nekratkoročni dolgovi izraženi v tuji valuti in se po njihovem prvem priznanju spremeni tečaj, se ustrezno prevrednotijo. Povečanje tečaja povečuje finančne odhodke, zmanjšanje pa finančne prihodke.

Nekratkoročni dolgovi se povečujejo za pripisane obresti ali zmanjšujejo za odplačane zneske in morebitne druge poravnave, če o tem obstaja sporazum z upniki. Knjigovodska vrednost nekratkoročnih dolgov je enaka njihovi izvirni vrednosti, zmanjšani za odplačilo glavnice in prenose med kratkoročne dolgove, dokler se ne pojavi potreba po prevrednotenju. Obresti od nekratkoročnih dolgov so finančni odhodki.

Kratkoročni dolgovi

Kratkoročni dolgovi so obveznosti, ki jih je treba poravnati v letu dni. Lahko so finančni ali poslovni. Kratkoročni finančni dolgovi so odobreni kratkoročna posojila in izdani kratkoročni vrednostni papirji. Kratkoročni poslovni dolgovi pa so obveznosti do dobaviteljev, obveznosti do zaposlenih, obveznosti v zvezi z obrestmi, obveznosti do države, obveznosti za dobljena predplačila ter druge kratkoročne obveznosti.

Ob začetnem prepoznavanju se kratkoročni dolgovi ovrednotijo z zneski iz ustreznih listin. Zamudne obresti od kratkoročnih dolgov so finančni odhodki. Če so dolgovi izraženi v tuji valuti, se prevrednotijo, če se spremeni valutni tečaj. Povečanje dolgov povečuje redne finančne odhodke, zmanjšanje pa redne finančne prihodke.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Dividende

Dividende so pripoznane kot obveznost v obdobju, vkaterem skupščina delničarjev sprejme odločitev o izplačilu dividend in datum knjiženja obveznosti.

Odhodki

Odhodki se pripoznajo, če je zmanjšanje gospodarskih koristi povezano z zmanjšanjem sredstev ali povečanjem dolga in je to zmanjšanje moč zanesljivo izmeriti. Razvrščeni so na poslovne in finančne odhodke. Stroški se po naravnih vrstah razvrščajo med stroške materiala, storitev, dela, amortizacije in ostali stroški. Stroški materiala in storitev predstavljajo zneske na računih, zmanjšane za popuste in vstopni DDV. Stroškov dela družba nima, saj nima zaposlenih. Amortizacija se obračunava posamezno, po metodi enakomernega časovnega amortiziranja. Ostali stroški predstavljajo izgube zaradi odtujitve osnovnih sredstev in naloženih nepremičnin, popravke vrednosti pri obratnih sredstvih, rezervacije ter druge odhodke poslovanja. Finančni odhodki so odhodki za financiranje in naložbenja, pa tudi odhodki, ki so v zvezi z obveznostmi.

Davek od dohodkov pravnih oseb

Davčna leta je enako poslovnemu in traja od 1.1. do 31. 12. istega leta. Davek od dohodkov pravnih oseb poslovnega leta obsega odmerjeni in odloženi davek. Izkaže se v izkazu poslovnega izida. Odmerjeni davek je davek, za katerega se pričakuje, da bo plačan do davčljivega dobička za poslovno leto, ob upoštevanju stopenj, veljavnih na dan izkazovanja računovodskih izkazov in morebitnih prilagoditev v davčnih obveznostih, povezanih s preteklimi poslovnimi leti.

Terjatve in obveznosti za odloženi davek

Odloženi davek je v celoti prikazan z uporabo metode obveznosti zaradi začasnih razlik, ki se ugotovijo pri primerjavi knjigovodskih vrednosti sredstev in obveznosti z ustreznimi davčnimi vrednostmi v računovodskih izkazih. Obveznost za odloženi davek se načeloma pripozna na podlagi vseh začasnih razlik, medtem ko so terjatve za odloženi davek pripoznane le do takšne višine odbitnih začasnih razlik, za katere je verjetno, da bodo v prihodnosti na podlagi zadostnih obdavčljivih dobičkov tudi koriščene. Odloženi davek se določi po davčnih stopnjah (in zakonih), ki so veljavne ali jih je mogoče pričakovati, da bodo veljale tudi v času, ko bo terjatev za odloženi davek realizirana oziroma bo obveznost za odloženi davek poravnana. Terjatve za odloženi davek se preverjajo ob vsaki pripravi računovodskih izkazov in so pripoznane, če je verjetno, da se bo v prihodnosti pojavil razpoložljiv obdavčljivi dobiček, iz katerega bo mogoče uporabiti začasne razlike.

Tekoči in odloženi davki sta pripoznana v izkazu poslovnega izida, razen kadar se nanašata na postavke, ki so pripoznane v drugem vseobsegajočem donosu ali neposrednov kapitalu; v teh primerih sta tekoči in odloženi davek prav tako pripoznana v drugem vseobsegajočem donosu ali neposrednov kapitalu.

Izkaz denarnega toka

Izkaz denarnega toka je sestavljen po posredni metodi iz podatkov izkazov finančnega položaja na dan 31.12.2022, ter dodatnih podatkov, ki so bili potrebni za prilagoditev prilivov in odlivov ter za ustrezno razčlenitev pomembnejših postavk.

Pojasnilo 3: Poročanje po odsekih

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. v računovodskih izkazih ne poroča po odsekih, ker se ukvarja s podobnimi storitvami (dejavnost hoteli in gostinstvo) v enakem gospodarskem okolju (območju).

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Pojasnilo 4: Čisti prihodki iz prodaje

ČISTI PRIHODKI OD PRODAJE	1.1.2022- 31.12.2022	3.5.2021- 31.12.2021
PRIHODKI OD PRODAJE STORITEV, RAZEN NAJEMNIN	838.837	489.042
Prihodki od stroškov zaračunanih najemnikom	607.437	408.881
Prihodki od ostalih storitev	0	1.318
Prihodki od prodaje storitev v skupini IP CENTRAL	0	54.566
Prihodki od prodaje storitev v skupini UHC	230.000	24.276
Prihodki od prodaje storitev v skupini AXOR	1.400	0
PRIHODKI OD NAJEMNIN	6.505.294	3.987.364
Prihodki od najemnin na domačem trgu do drugih	4.143.209	984.782
Prihodki od najemnin na domačem trgu do povezanih družb	2.362.085	3.002.583
Prihodki od najemnin v skupini IP CENTRAL	0	26.850
Prihodki od najemnin v skupini UHC	2.361.304	2.975.212
Prihodki od najemnin v skupini AXOR	781	521
SKUPAJ	7.344.131	4.476.406

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. večino prihodkov ustvarja z oddajanjem nepremičnin v najem in zaračunavanjem stroškov najemnikom, ki so povezani z nepremičninami.

Pojasnilo 5: Analiza stroškov in odhodkov

STROŠKI IN ODHODKI	1.1.2022- 31.12.2022	3.5.2021- 30.6.2021
Nabavna vrednost prodanega blaga in materiala	0	0
Stroški materiala	622.404	110.617
Stroški storitev	1.797.821	350.671
Stroški dela	0	0
Amortizacija	3.409.476	592.826
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri neopredmetenih sredstvih in opredmetenih osnovnih sredstvih	8.072	0
Neto slabitve in odpisi terjatev	0	0
Rezervacije	0	0
Drugi poslovni odhodki	300.615	39.539
SKUPAJ	6.138.387	1.093.654

Amortizacija je znašala 3.409.476 EUR, stroški storitev pa skupaj 1.797.821 EUR.

Revidirana lelro poracila diuzbe Za 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Pojasnilo 6: Drugi poslovni prihodki

DRUGI POSLOVNI PRIHODKI	1.1.2022-31.12.2022	3.5.2021-31.12.2021
Prihodki od odprave rezervacij	64.223	49.088
Drugi prih.povezani s posl. učinki (subvencije, dotacije, regresi)	120.168	0
Prevrednotovalni poslovni prihodki	0	8.210
Drugi poslovni prihodki	13.563	63.963
SKUPAJ	197.955	121.261

Pojasnilo 7: Finančni prihodki

FINANČNI PRIHODKI	1.1.2022-31.12.2022	3.5.2021-31.12.2021
Finančni prihodki iz deležev	108.987	110.819
Finančni prihodki iz drugih naložb	1.453	110.819
Finančni prihodki - izplačila kuponovin dividend	107.534	0
Finančni prihodki iz danih posojil	186.437	19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam	68.547	19.059
Finančni prihodki iz posojil, danih drugim družbam	115.832	0
Finančni prihodki iz danih depozitov	2.058	0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev	695	0
Finančni prihodki iz poslovnih terjatev do drugih	695	0
SKUPAJ	296.119	129.878

Pojasnilo 8: Finančni odhodki

FINANČNI ODHODKI	1.1.2022-31.12.2022	3.5.2021-30.6.2021
Finančni odhodki iz oslabitve in odpisov nančnih naložb	0	0
Finančni odhodki iz nančnih obveznosti	848.259	63.169
Finančni odhodki iz posojilprejetih od bank	163.382	34.292
Finančni odhodki iz drugihnančnih naložb	684.877	28.877
Finančni odhodki iz poslovnih obveznosti	1.950	0
Finančni odhodki iz drugih poslovnih obveznosti	1.950	0
SKUPAJ	850.209	63.169

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Pojasnilo 9: Čisti poslovni izid na delnico

Čisti poslovni izid na delnico

1.1.2022-31.12.2022

Čisti poslovni izid	711.989
Tehtano povprečje števila delnic	1.793.869
Čisti poslovni izid na delnico	0,40

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je v obdobju 1.1.2022–31.12.2022 ustvarila 0,40 EUR čistega poslovnega izida na delnico.

Pojasnilo 10: Neopredmetena sredstva

Gibanje neopredmetenih sredstev in nekratkoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2022:

NEOPREDMETENA SREDSTVA IN NEKRATKOROČNE AKTIVNE ČASOVNE RAZMEJITVE	Nekratkoročne premoženjske pravice	Aktivne časovne razmejitve	SKUPAJ
Nabavna vrednost	Stanje 31.12.2021	677.782	16.374	694.155
Pridobitve	0	0	0
Odtujitve	0	0	0
Stanje 31.12.2022	677.782	16.374	694.155

Popravek vrednosti	Stanje 31.12.2021	617.397	0
Odprava	0	3.275	3.275
Amortizacija	30.783	0	30.783
Stanje 31.12.2022	648.180	3.275	651.455

Neodpisana vrednost	31.12.2021	60.384	16.374	76.758
Neodpisana vrednost	31.12.2022	29.601	13.099	42.700

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Gibanje neopredmetenih sredstev in nekratkoročnih aktivnih časovnih razmejitev v letu 2021:

NEOPREDMETENASREDSTVA	IN NEKRATKOROČNEAKTIVNE	ČASOVNE RAZMEJITVE
Nekratkoročne premoženjske pravice	Nekratkoročne premoženjske pravice v pridobivanju	Druge nekratkoročne AČR	SKUPAJ
Nabavna vrednost	Stanje 03.05.2021	647.265	4.830	0	652.095
Pridobitve	0	0	16.374	16.374
Aktivacija	4.830	-4.830	0
Odtujitve	0	0	0	0
Popravek	25.686	0	0	25.686
Stanje 31.12.2021	677.781	4.830	16.374	698.985
Popravek vrednosti	Stanje 03.05.2021	567.707	0	0	567.707
Odtujitve	0	0	0	0
Amortizacija	49.690	0	0	49.690
Stanje 31.12.2021	617.397	0	0	617.397
Neodpisana vrednost	03.05.2021	79.558	0	79.558
Neodpisana vrednost	31.12.2021	60.384	4.830	16.374	76.758

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Pojasnilo 11: Opredmetena osnovna sredstva

Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 1.1.2022-31.12.2022:

OPREDMETENA OSNOVNA SREDSTVA	Zgradbe	Druge naprave in oprema	Predujmi za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev	Opredmetena osnovna sredstva v gradnji	SKUPAJ OPREMA	SKUPAJ ZGRADBE	SKUPAJ OPREDMETENA OSNOVNA SREDSTVA
Nabavnavrednost	Stanje 31.12.2021	1.173.050	11.292.860	2.856	0	11.295.716	1.173.050	12.468.766
Pridobitve	0	26.689	0	137.830	164.518	0	164.518
Aktivacija	0	0	0	0	0	0	0
Odtujitve	0	0	0	0	0	0	0
Zmanjšanje	0	0	-2.856	0	-2.856	0	-2.856
Stanje 31.12.2022	1.173.050	11.319.548	0	137.830	11.457.378	1.173.050	12.630.428

Popravek vrednosti	0	0	0
Odtujitve	0	0	0
Amortizacija	462.293	462.293	462.293
Stanje 31.12.2022	9.977.826	9.977.826	9.977.826

Neodpisana vrednost 31.12.2021	1.173.050	1.777.327	2.856	0	1.780.183	1.173.050	2.953.233
Neodpisana vrednost 31.12.2022	1.173.050	1.341.722	0	137.830	1.479.552	1.173.050	2.652.602

Neodpisana vrednost opredmetenih osnovnih sredstev na dan 31.12.2022 znaša 2.652.602 EUR. Največji del opredmetenih osnovnih sredstev predstavljajo druge naprave in oprema ter predujmi za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev, ki se nanašajo na plačane avanse za prenovene premičnine.

Družba prevrednoti opredmetena osnovna sredstva, če njihova neodpisana knjigovodska vrednost presega njihovo nadomestljivo vrednost.

Opredmetena osnovna sredstva niso zastavljena za posojila.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Gibanje opredmetenih osnovnih sredstev od 3.5.2021-31.12.2021:

OPREDME-	TENA	OSNOVNA	SREDSTVA	Zgradbe	Druge naprave in oprema	Umetniška dela in OS kulturne in zgodovinske vrednosti	Oprema in druga OOS v pridobivanju	Predujmi za pridobitev opredmetenih osnovnih sredstev	SKUPAJ OPREMA
Nabavnavrednost	Stanje 03.05.2021	0	10.832.638	534.693	52.203	139.509	11.559.043	0	11.559.043
Pridobitve	0	0	39.422	0	39.422	0	39.422
Aktivacija	0	91.625	0	0	91.625	0
Odtujitve	0	44.723	534.693	0	136.653	716.069	0	716.069
Popravek	1.173.050	413.320	0	0	0	413.320	1.173.050	1.586.370
Stanje 31.12.2021	1.173.050	11.292.860	0	0	2.856	11.295.716	1.173.050	12.468.766
Popravek vrednosti	Stanje 03.05.2021	0	9.186.157	0	0	0	9.186.157	0	9.186.157
Odtujitve	0	25.513	0	0	25.513	0	25.513
Amortizacija	0	354.888	0	0	354.888	0	354.888
Stanje 31.12.2021	0	9.515.533	0	0	0	9.515.533	0	9.515.533
Neodpisana vrednost	03.05.2021	0	1.646.481	534.693	0	139.509	2.320.683	0	2.320.683
Neodpisana vrednost	31.12.2021	1.173.050	1.777.327	0	0	2.856	1.780.183	1.173.050	2.953.233

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Pojasnilo 12: Naložbene nepremičnine

Gibanje naložbenih nepremičnin od 1.1.2022 - 31.12.2022:

NALOŽBENE NEPREMIČNINE	Zemljišča	Zgradbe	Nepremičnine v gradnji / pridobivanju	Predujmi za pridobitev naložbenih nepremičnin	SKUPAJ
Nabavna vrednost	Stanje 31.12.2021	4.275.643	82.729.820	33.749	0	87.039.212
Pridobitve	0	0	4.811.661	1.344.205	6.155.865
Aktivacija	0	4.837.910	-4.837.910	-563.919	-563.919
Odtujitve	0	0	0	0	0
Popravek	0	0	0	0	0
Stanje 31.12.2022	4.275.643	87.567.730	7.500	780.286	92.631.159

Popravek vrednosti

Stanje 31.12.2021	52.198.151	52.198.151
Odtujitve	0	0
Amortizacija	2.916.399	2.916.399
Stanje 31.12.2022	55.114.550	55.114.550

Neodpisana vrednost

Neodpisana vrednost 31.12.2021	4.275.643	30.531.669	0	34.807.311
Neodpisana vrednost 31.12.2022	4.275.643	32.453.180	7.500	780.286	37.516.608

Naložbena nepremičnina – zgradba Hotel Lev je zastavljena za posojilo

Gibanje naložbenih nepremičnin od 3.5.2021 – 31.12.2021:

NALOŽBENE NEPREMIČNINE	Zemljišča	Zgradbe	Nepremičnine v gradnji / pridobivanju	SKUPAJ
Nabavna vrednost	Stanje 03.05.2021	4.275.643	84.149.753	66.121	88.491.517
Pridobitve	0	0	193.085	193.085
Aktivacija	0	191.323	225.457	416.780
Odtujitve	0	0	0	225.457
Popravek	0	-1.612.056	0	-1.612.056
Stanje 31.12.2021	4.275.643	82.729.020	33.749	87.038.412

Popravek vrednosti

Stanje 03.05.2021	0	50.313.183	0	50.313.183
Odtujitve	0	0	0	0

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Amortizacija	0	1.884.968	0	1.884.968
Stanje 31.12.2021	0	52.198.151	0	52.198.151
Neodpisana vrednost 03.05.2021	4.275.643	33.836.570	0	38.112.213
Neodpisana vrednost 31.12.2021	4.275.643	30.530.869	33.749	34.840.260

Naložbene nepremičnine so nepremičnine, posedovane, da bi prinašale najemnino. Prihodki od najemnin in obratovalnih stroškov v zvezi z naložbenimi nepremičninami (poslovni prostori in lokali) so razkriti v Pojasnilu 4 – čisti prihodki iz najemnin.

Na dan 30.6.2022 je bila opravljena ocena poštene vrednosti nepremičninskih pravic na vseh nepremičninah v lasti družbe Equinox nepremičnine d.d. Oceno vrednosti je opravil pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij z licenco SIR. Ocenjene vrednosti pomembno odstopajo od knjigovodskih vrednosti. Ocenjene vrednosti po posameznih sklopih so predstavljene v spodnji tabeli:

Nepremičnina	Datum ocene	Ocenjena poštena vrednost	Zmanjšano za stroške prodaje
Hotelske nepremičnine	30.06.2022	93.214.000	91.648.000
Poslovne nepremičnine	30.06.2022	21.001.000	20.789.000
Skupaj		114.215.000	112.437.000

Ocena vrednosti hotelskih nepremičnin vključuje tudi poslovne prostore v hotelih, ki so oddani v najem ter prihodke iz oddaje garaž v najem. Hotelske nepremičnine obsegajo Grand hotel Union, uHotel, Hotel Lev, Fuzzy Login Tehnolev. Merak kapitalizacije znaša med 7,05% in 7,50%. Hotelske nepremičnine so ocenjene kot premoženje s posebnim trgovalnim namenom (Trade Related Property). Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti je upošteval, da so lastništvo in upravljanje hotelskih nepremičnin ločena (Rushmore Approach) in predpostavil, da so hotelske nepremičnine oddane v dolgoročninajem dvema uglednima mednarodnima hotelskima verigama.

Ocena vrednosti poslovnih nepremičnin je izdelana na podlagi donosov, zasnovanega na način in z uporabo metode kapitalizacije donosa. Poslovne nepremičnine obsegajo pisarniški kompleks na Pražakovi 4, pisarne v stolpnici Delona Dunajski 5, Modno hišo, pisarno na Miklošičevi cesti 1, objekt Nomago, casino Lev, stanovanje na Nazorjevi ulici 4, trgovski lokal na Dalmatinovi ulici 4a, parkirna mesta v PH Kozolec ter parcelo v Stanežičah. Pri ocenah vrednosti poslovnih nepremičnin so upoštevane dejansko sklenjene najemne pogodbe, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti podjetij je preveril in upošteval tudi tržne višine najemnin.

Zemljišča v Stanežičah in stanovanje na Nazorjevi ulici 4 sta bila ocenjena na podlagi primerljivih tržnih transakcij. Parkirna mesta v PH Kozolec so bila ocenjena na podlagi diskontiranega donosa iz naslova najemnin. Merak kapitalizacije je znašal 6,75%. V decembru 2022 so bile pogodbe za prodajo vseh parkirnih mest. Prodajna vrednost je presegla ocenjeno vrednost.

Naložbena nepremičnina – zgradba Hotel Lev je zastavljena za posojilo. Merak kapitalizacije za ostale poslovne nepremičnine je znašal med 7,34% in 7,84%. Poštena vrednost je bila določena na osnovi metod vrednotenja, ki so dijon nivoja 3 določanja poštene vrednosti. Definicija nivoja 3 je razkrita v Pojasnilu 27: Finančni instrumenti in tveganja, in sicer pod točko e) Poštena vrednost.

Skoraj vse nepremičnine so oddane v najem najemnikom na podlagi dolgoročnih najemnih pogodb pod tržnimi pogoji in z vključenimi inacijskimi klavzulami. Družba Equinox Nepremičnine d.d. na trgu spremlja višino tržnih najemnin ter trende na področju nepremičnin.

Spodnja tabela prikazuje pričakovane bodoče v obdobju najemnine v naslednjih 10 letih.

EQUINOX NEPREMICNINE4u

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

63 Pričakovane bodoče najemnine

v 000 EUR	V roku 1 leta	v roku 2 - 5 let	v roku 6- 10 let	Skupaj
	7.07	32.377	44.218	83.668

Pričakovane bodoče najemnine skladno z IFRS 16 niso diskontirane. Izračun upošteva pogodbeno dogovorjene najemne roke in višine najemnin ter poslodvsko oceno o bodoči zasedenosti nepremičnin in višine najemnin. Ponačelu konservativnosti in indeksacija najemnine ni upoštevana, smo pa upoštevali dvig najemnin za hotelske nepremičnine skladno s podpisanimi najemnimi pogodbami. Prikaz pričakovanih bodočih najemnin upošteva samo obstoječe nepremičnine ter ne upošteva morebitnih novih nakupov.

Pojasnilo 13: Nekratkoročne finančne naložbe

NEKRATKOROČNE FINANČNE NALOŽBE

Nabavna / poštena / odplačna vrednost	DFN na dan 31.12.2022	Od tega nekr. n. naložbe v družbe:	Pridobitev / okrepitev / prerazporeditev	Odtujitev / zmanjšanje / prerazporeditev	Knjigovodska vrednost v skupini (odvisna družba IP Central d.o.o.)	druge	31.12.2022
Naložbe v druge delnice in deleže	1.962.410	0	1.962.410	3.794.244	-3.548.330	1.962.410	1.716.496
Druge nekratkoročne n. naložbe - OBRESTNA KAPICA Addiko	284.891	0	284.891	284.891	0
SKUPAJ nekratkoročne finančne naložbe, razen posojil	2.247.301	0	2.247.301	4.079.135	-3.548.330	2.247.301	1.716.496
Nekratkoročno dana posojila družbam v skupini	0	0	0	0	-2.836.735	0	2.836.735
Druga nekratkoročna posojila	961.897	961.897	5.146.735	-629.861	5.798.632	1.281.758
SKUPAJ nekratkoročna posojila	5.798.632	0	0	-3.466.596	5.798.632	4.118.493
Nekratkoročno nevplačani vpoklicani kapital	0	0	0	0	0
SKUPAJ nekratkoročne finančne naložbe	8.045.933	0	2.247.301	4.079.135	-7.014.926	8.045.933	5.834.989

Nekratkoročne finančne naložbe so 31.12.2022 znašale 8.045.933 EUR.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. med nekratkoročnimi finančnimi naložbami beleži tudi nekrat-

Posojilo

koročnodanoposojilodružbi IP Central d.o.o. v višini 4.836.735 EUR.

Posojilo je zavarovano z menicami, hipotekon na nepremičnini hotel Central, ki je v lasti družbe IP Central d.o.o.

Nekratkoročne finančne naložbe niso zastavljene za posojila.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Pojasnilo 14: Nekratkoročne poslovne terjatve

NEKRATKOROČNE POSLOVNE TERJATVE	Nekratkoročne poslovne terjatve na dan 31.12.2022	Nekratkoročne poslovne terjatve do družb:	Pridobitev / okrepitev	Zmanjšanje / oslabitev	Knjigovodska vrednost v skupini	drugih 31.12.2022	31.12.2021
Druge nekratkoročne poslovne terjatve - Rezervni sklad	3.004	0	3.004	8.835	-8.565	3.004	2.734
SKUPAJ nekratkoročne poslovne terjatve	3.004	0	3.004	8.835	-8.565	3.004	2.734

Nekratkoročne poslovne terjatve predstavljajo vplačane zneske rezervni sklad.

Pojasnilo 15: Terjatve za odložene davke

TERJATVE ZA ODLOŽENI DAVEK	Stanje odloženega davka na dan 31.12.2022	Povečanja / pridobitve	Zmanjšanja / odtujitve	Knjigovodska vrednost	31.12.2022	31.12.2021
Odložene terjatve za davek - prenesene davčne izgube	45.577	0	-75.039	45.577	120.616
SKUPAJ terjatve za odloženi davek	45.577	0	-75.039	45.577	120.616

Terjatve za odložene davke so bile pripoznane v izkazu poslovnega izida.

Pojasnilo 16: Kratkoročne finančne naložbe

KRATKOROČNE FINANČNE NALOŽBE	Nabavna / poštena / odplačna vrednost KFN na dan 31.12.2022	Od tega dolg. n. naložbe v družbe:	Pridobitev / okrepitev / prerazporeditev	Odtujitev / zmanjšanje / prerazporeditev	Knjigovodska vrednost v skupini

Odvisna družba IP Central d.o.o.

	31.12.2022	31.12.2021
Kratkoročno dana posojila družbam v skupini	0	0
Druga kratkoročna posojila	639.625	629.861
SKUPAJ kratkoročna posojila	639.625	629.861
SKUPAJ KRATKOROČNE FINANČNE NALOŽBE	639.625	629.861

Družba dana 31.12.2022 ima kratkoročne finančne naložbe v znesku 639.625 EUR.

Kratkoročne naložbene so zastavljene za posojila.

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Pojasnilo 17: Kratkoročne poslovne terjatve

KRATKOROČNE POSLOVNE TERJATVE

Kratkoročne poslovne terjatve na dan	31.12.2022	31.12.2021
Kratkoročne terjatve do kupcev	175.932	282.953
- od tega že zapadle na dan 31.12.2022	43.572	151.412
Druge kratkoročne poslovne terjatve do države	0	947
Ostale kratkoročne poslovne terjatve	93.657	6.606
SKUPAJ kratkoročne poslovne terjatve	269.590	290.505

Kratkoročne poslovne terjatve niso zastavljene za posojila.

Pojasnilo 18: Druga kratkoročna sredstva

DRUGA KRATKOROČNA SREDSTVA

	31.12.2022	31.12.2021
Kratkoročno odloženi stroški	3.795	336.339
SKUPAJ	3.795	336.339

Pojasnilo 19: Denarna sredstva

Denarna sredstva

	31.12.2022	31.12.2021
Dobroimetje pri bankah in drugih finančnih inštitucijah	10.807.884	6.697.020
SKUPAJ	10.807.884	6.697.020

Denarna sredstva na dan 31.12.2022 znašajo 10.807.884 EUR, predstavljajo denarna računa pri poslovnih bankah ter depozite na odpoklic.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Pojasnilo 20: Kapital

Osnovni kapital družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je na dan 31.12.2022 znašal 5.691.826,00 EUR in je bil razdeljen na 1.793.869 kosovnih delnic. Družba v letu 2022 ni odkupila lastnih delnic.

Kapitalske rezerve po otvoritvenem stanju na dan 31.12.2022 v znesku 14.572.118 EUR so enake zaključnemu stanju na dan 31.12.2021. Kapitalske rezerve so sestavljene iz:

vplačanih presežkov kapitala v višini 1.207.236 EUR
drugih kapitalskih rezerv v višini 13.364.882 EUR

POSTAVKA	31.12.2022	31.12.2021
Kapital 20	41.264.985	40.060.034
V poklicani kapital	5.691.826	5.691.826
Osnovni kapital	5.691.826	5.691.826
Kapitalske rezerve	14.572.118	14.572.118
Rezerve iz dobička	4.909.324	4.909.324
Zakonske rezerve	580.282	580.282
Rezerve za lastne delnice in lastne poslovne deleže	0	0
Lastne delnice in lastni poslovni deleži (kot odbitna postavka)	0	0
Druge rezerve iz dobička	4.329.042	4.329.042
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	979.353	486.393
Preneseni čisti poslovni izid	14.400.373	14.040.422
Čisti poslovni izid poslovnega leta	711.989	359.951

Gibanje rezerv nastalih zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti za leto 2022 je prikazano v spodnji tabeli:

Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	31.12.2022	Oblikovanje	Odprava	31.12.2021
Rezerve nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti	979.353	1.395.422	-902.461	486.393
SKUPAJ	979.353	1.395.422	-902.461	486.393

Rezerve, nastale zaradi vrednotenja po pošteni vrednosti, se ne nanašajo na vrednotenje naložb po pošteni vrednosti ter vrednotenje IRS.

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Pojasnilo 21: Odloženi prihodki

Odloženi prihodki	Stanje 31.12.2021	Oblikovanje	Druga povečanja	Koriščenje	Odprava	Druga zmanjšanja	Stanje 31.12.2022
Prejete državne podpore	140.539	0	0	64.223	0	0	76.316

Pojasnilo 22: Finančne obveznosti

Stanje dolga 31.12.2022	Od tega del, ki zapadev plačilo:	Stanje dolga 31.12.2021	Finančne obveznosti v obdobju od 1.1.2023 do 31.12.2023	v obdobju od 1.1.2024 do 31.12.2024	od 2025 dalje
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank	0	0	0	0	5.281.822
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank	0	0	0	0	3.000.000
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank	8.844.196	0	718.591	8.125.605	0
Nekratkoročne nančne obveznosti do bank	8.844.196	0	718.591	8.125.605	8.281.822
Druge nekratkoročne nančne obveznosti	0	0	0	0	160.336
Druge nekratkoročne nančne obveznosti	0	0	0	0	5.000.000
Druge nekratkoročne nančne obveznosti do bank	0	0	0	0	5.160.336
Nekratkoročne nančne obveznosti	8.844.196	0	718.591	8.125.605	13.442.158
Kratkoročne nančne obveznosti do bank	0	0	0	0	462.354
Kratkoročne nančne obveznosti do bank	0	0	0	0	956
Kratkoročne nančne obveznosti do bank	663.315	663.315	0	0	1.443
Kratkoročne nančne obveznosti do bank	663.315	663.315	0	0	464.753
Druge kratkoročne nančne obveznosti	0	0	0	0	0
Druge kratkoročne nančne obveznosti	5.088.493	5.088.493	0	88.493
Druge kratkoročne nančne obveznosti	5.088.493	5.088.493	0	88.493
Kratkoročne nančne obveznosti	5.751.808	5.751.808	0	0	553.246
SKUPAJ	14.596.004	5.751.808	718.591	8.125.605	13.995.405

Družba je v letu 2022 uspešno renancirala posojilo. Posojilo je zavarovano z hipoteko na nepremičnini Hotel Lev. Glavnica posojila zapade v plačilo v enakih mesečnih obrokih, pri čemer zadnji obrok zapade v plačilo 30.4.2037.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Obveznosti iz naslova glavnice obveznice na dan 31.12.2022 znašajo 5.000.000,00 EUR. Celotna glavnica zapade v plačilo enkratnem znesku ob zapadlosti 24.6.2023. Obrestna mera raznaša 3,40% ksno, obresti se plačujejo enkrat letno in sicer vsakega 24.6. v koledarskem letu. Prvič so obresti zapadle v plačilo 24.6.2021 in so bile v celoti plačane.

Družba Equinox nepremičnine d.d. ima pri Addikobank d.d. sklenjeno pogodbo o zaščitenju obrestnih mer (»interest rates swap« oz. IRS). Stanje glavnice zaščitenja po obrestni zamenjavi (IRS) na dan 31.12.2022 znaša 2.500.010,00 EUR. Ročnost pogodbe je do 29.9.2028. Neto sedanja vrednost pogodbe na dan 31.12.2022 znaša 284.890,96 EUR in je knjižena kot kratkoročna naložba po pošteni vrednosti preko kapitala družbe. Družba Equinox nepremičnine d.d. je v letu 2022 spremenila računovodsko politiko in v letu 2022 pripoznava neto sedanjovrednost zaščitenja obrestne mere (IRS) po pošteni vrednosti preko drugega obsega, medtem ko je v letu 2021 družba pripoznala vrednost preko izkaza poslovnega izida v znesku 160.336 EUR. Skupni efektni računovodski izkaz zaradi spremembe računovodske politike tako znaša 445.226,98 EUR.

Pojasnilo 23: Gibanje sprememb nančnih obveznosti

Gibanje sprememb obveznosti v letu, ki izhajajo iz nanciranja	31.12.2022	Denarni tok	Nedenardne spremembe pridobitve/odtujitve	31.12.2021
Kratkoročne nančne obveznosti	5.751.808	198.562	5.000.000	553.246
Nekratkoročne nančne obveznosti	8.844.196	562.374	-5.160.336	13.442.158
Skupaj obveznosti iz nanciranja	14.596.004	760.936	-160.336	13.995.405

Pojasnilo 24: Poslovne obveznosti

POSLOVNE OBVEZNOSTI	31.12.2022	31.12.2021
Dolgoročne poslovne obveznosti na podlagi predujmov - druge družbe	3.627.479	100.687
Kratkoročne poslovne obveznosti
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Union Hotels Collection	11.778	61.028
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini IP Central	0	45.726
Kratkoročne obveznosti do dobaviteljev - družbe v skupini Equinox partners	0	33.009
Kratkoročne obveznosti do družb v skupini AXOR	79	0
Skupaj kratkoročne obveznosti do družb v skupini	11.857	139.763
Kratkoročne obveznosti do drugih družb kot dobaviteljev	119.591	81.357
Skupaj kratkoročne obveznosti do drugih dobaviteljev	119.591	81.357
Kratkoročne obveznosti do države	125.974	467.201
Ostale kratkoročne poslovne obveznosti	34.100	20
Kr. vnaprej vračunani stroški in odloženi prihodki	171.013	53.924
Druge kratkoročne poslovne obveznosti	331.086	521.145
SKUPAJ kratkoročne poslovne obveznosti	462.535	742.265

Nekratkoročne poslovne obveznosti predstavljajo prejete varščine s strani najemnikov.

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Pojasnilo 25: Prejemki članov uprave, nadzornega sveta/upravnega odbora in zaposlenih po individualnih pogodbah

PREJEMKI ČLANOV UPRAVE	2022
Izvršna direktorja	0
Člani upravnega odbora	0
Zaposleni na podlagi individualnih pogodb	0
SKUPAJ	0

Družba ima zaposlenih. Izvršni direktor in člani upravnega odbora za svoje delo niso prejeli plačila.

Pojasnilo 26: Pogojna sredstva in obveznosti

Pogojna sredstva in obveznosti - Zabilančna evidenca

	31.12.2022	31.12.2021
Dana zavarovanja kot jamstvo za obveznosti (hipoteka in dodatno menice)	15.438.261	15.438.261
SKUPAJ zabilančna evidenca	15.438.261	15.438.261

Na 31.12.2022 ima Equinox na strani obveznosti izdane obveznice in posojilo pri BKS banki. Obveznica ni posebej zavarovana. Stanje posojila pri BKS banki na 31.12.2022 je 9.507.511 EUR. Kredit je zavarovan s hipoteko na Hotelu Lev.

Equinox Nepremičnine d.d. je družbi IP Central d.o.o. odobril posojilo, ki je zavarovano s 15-biancomenicami in hipoteko na hotelu Central. Stanje posojila na 31.12.2022 znaša 4.836.735 EUR.

Pojasnilo 27: Znesek porabljen za revidiranje

Znesek porabljen za revidiranje - revidiranje/preiskavo letnega poročila

	2022
Revidiranje računovodskih izkazov na dan 31.12.2022 Equinox d.d.	11.000
SKUPAJ	11.000

Pojasnilo 28: Transakcije s povezanimi strankami

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., je del Skupine Axor holding, d.d. Axor holding d.d. je končna obvladujoča družba.

Povezane stranke družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. v letu 2022 predstavljajo glavna obvladujoča družba Axor holding d.d., Ljubljana (družba Axor holding d.d., Ljubljana ima 73,09 % delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.), družba UNION HOTELS COLLECTION, d.d. (družba Axor holding d.d., Ljubljana ima 75,52 % delež v naložbi UNION HOTELS COLLECTION, d.d.) ter njen odvisna družba IP Central, d.o.o. (družba UNION HOTELS COLLECTION, d.d. ima 100-odstotni poslovni delež v družbi IP Central, d.o.o.).

Družba IP Central d.o.o. je bila decembra 2022 prodana in od takrat ni več del Skupine Axor in ni povezana z družbo EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.

Povezana stranka je tudi KAPITALSKA DRUŽBA, d.d., ki ima 18,75 % delež v naložbi EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.

Transakcije med povezanimi strankami se izvajajo po tržnih pogojih. V nadaljevanju so navedene transakcije z obvladujočo družbo Axor holding d.d., UNION HOTELS COLLECTION, d.d. ter EQUINOX PARTNERS, d.o.o. Pomembnih transakcij s KAPITALSKO DRUŽBO d.d. v letu 2022 ni bilo.

Revidirana lelro poracila diuzbe Za 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Transakcije s povezanimi strankami

AXOR holding d.d.


Union Hotels Collection d.d.	Equinox partners d.o.o.	SKUPAJ
Transakcije s povezanimi strankami - PRIHODKI	Čisti prihodki od prodaje proizvodov in storitev - domači trg	1.400	230.0000	231.400
	Čisti prihodki od prodaje blaga in materiala - domači trg	0	0	0
	Čisti prihodki od najemnin v skupini	781	2.361.3040	2.362.085
	Drugi poslovni prihodki v skupini	0	0	0
	Finančni prihodki iz posojil, danih družbam v skupini	0	0	0
	SKUPAJ	2.181	2.591.304	0	2.593.485

Stroški storitev v skupini	218.469345.050	563.519
Prevrednotovalni poslovni odhodki pri NDS	0	0
Finančni odhodki iz posojil, prejetih od družb v skupini	0	0
SKUPAJ	218.469345.050	563.519

Transakcije s povezanimi strankami - TERJATVE	Nekratkoročna posojila dana družbam v skupini	0	0	0
	Nekratkoročna poslovne terjatve do družb v skupini	0	0	0
	Kratkoročna dana posojila družbam v skupini	0	0	0
	Kratkoročne poslovne terjatve do družb v skupini	0	0	0
	SKUPAJ	0	0	0

Nekratkoročne finančne obveznosti do družb v skupini	0	0
Nekratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini	0	0
Kratkoročna posojila dobljena pri družbah v skupini	0	0
Kratkoročne poslovne obveznosti do družb v skupini	79	11.778	11.857
SKUPAJ	79	11.778	11.857

Transakcije s povezanimi strankami - IZPLAČILO DIVIDEND	Izplačilo dividend za poslovno leto …	0	0	0
	SKUPAJ	0	0	0

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Pojasnilo 29: Finančni inštrumenti in tveganja

a) Kreditnotveganje

Izpostavljenost kreditnemu tveganju:

Prejeta posojila:	IZPOSTA VLJENOST KREDITNEMU TVEGANJU	31.12.2022
Dana posojila	6.438.257	8.004.168
Neto terjatve do kupcev	175.932	282.953
Denarna sredstva in kratkoročni depoziti	10.807.884	6.697.020
Sredstva iz pogodb s kupci	0	0
Finančna sredstva po pošteni vrednosti preko drugega vseobsegajočega donosa	2.247.301	1.716.496
Skupaj	19.669.374	16.700.636

Dana posojila: Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. je dala posojilo družbi IP Central d.o.o. v višini 4.836.735 EUR. Posojilo je zavarovano z menicami, hipotekami na nepremičnini hotel Central, ki je v lasti družbe IP Central d.o.o.

Kreditno tveganje (tveganje nastanka izgube zaradi neizpolnitve obveznosti dolžnika do družbe) obvladujemo s stalnim spremljanjem izterljivosti terjatev, usklajenostjo terjatev po ročnosti z obveznostmi in pravočasnim pridobivanjem ustreznih oblik zavarovanj za zaščito terjatev. Stalno spremljam boniteto poslovnih partnerjev ter povprečno dobo vezave terjatev do kupcev ter sprotno izterjavo, opominjanjem in sodno izterjavo zapadlih terjatev prispevam k izboljšanju plačilne discipline kupcev.

Terjatve do bolj tveganih partnerjev na domačem in tujem trgu so dodatno zavarovane s prejetimi varščinami za najemnino.

Zapadlost terjatev do kupcev:

ZAPADLOST BRUTO TERJATEV DO KUPCEV	31.12.2022	Stanje popravka vrednosti terjatev na dan 31.12.2022
nezapadle	132.360	0
do 30 dni	6.246	0
od 31 do 60 dni	0	0
od 61 do 90 dni	26.486	0
nad 90 dni	10.841	0
Stanje	31.12.2022	175.932

Stanje bruto terjatev do kupcev aktivno nadzorujemo in zmanjšujemo. Družba je oblikovala popravek vrednosti terjatev.

Popravke vrednosti terjatev družba oblikuje na podlagi ocene izterljivosti terjatev na osnovi izkušenj iz preteklih let. Četerjatve v roku 120 dni po zapadlosti in niso poravnane, se izkažejo kot dvomljive terjatve, zanje pa se praviloma oblikuje popravek vrednosti terjatev. Ko se zaradi njih začne sodni postopek, dobi status spornih terjatev. Za določene dolžnike se ob koncu leta ne oblikuje popravek vrednosti in se jih ne prenaša na sporne, običajno gre za strateške partnerje, s katerimi so sklenjeni sporazumi o obročnem ali drugačnem odplačevanju.

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

b) Likvidnostno tveganje

Likvidnostno tveganje je tveganje nastanka izgube zaradi kratkoročne plačilne sposobnosti. Obvladovanje likvidnostnega tveganja pomeni učinkovito usklajevanje denarnih in blagovnih tokov. Likvidnostna tveganja merimo in obvladujemo preko spremljanja denarnih tokov in mesečnim izdelovanjem likvidnostnih načrtov za prihodnje 3-mesečno obdobje. Ustrezni ukrepi za zagotovitev likvidnih sredstev in obvladano likvidnostno tveganje so:

planiranje likvidnosti – denarnih tokov,
sprotnospremljanje uresničevanja denarnega toka,
likvidnostna rezerva,
kreditiranje znotraj skupine,
izterjava in unovčevanje terjatev,
zavarovanje terjatev,
prilagajanje predvidenega investiranja in dezinvestiranja.

Tveganje kratkoročne plačilne sposobnosti je prisotno, kljub temu da ima družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d., učinkovito upravljanje z denarnimi sredstvi (planiranje denarnih tokov).

Tveganje nekratkoročne plačilne sposobnosti je ob zapadlosti obstoječih posojil prisotno. Za zagotovitev kratkoročne in nekratkoročne likvidnosti je upravni odbor izvedel vse potrebne ukrepe. Družba na presečni dan 31.12.2022 razpolaga z denarnimi sredstvi, ki presegajo 9,2 mio EUR, poleg tega redno prejemaplačila najemnin.

Zapadlost finančnih obveznosti na dan 31.12.2022

Knjigovodska vrednost	Pogodbeni denarni tokovi	Skupaj	1 leto ali manj	1–2 leti	2–5 let	nad 5 let
Nekratkoročne finančne obveznosti	Prejeta nekratkoročna bančna posojila	8.844.196	8.844.196	0	718.591	1.989.944	6.135.661
Nekratkoročne finančne obveznosti - obrestna kapica		0	0	0	0	0	0
Nekratkoročne finančne obveznosti - obveznica		0	0	0	0	0	0
Kratkoročne finančne obveznosti	Prejeta kratkoročna bančna posojila	663.315	663.315	663.315	0	0
Finančne obveznosti za obresti bančnih posojil		0	0	0	0	0
Finančne obveznosti - obveznica	5.088.493	5.088.493	5.088.493	0	0	0
Skupaj	14.596.004	14.596.004	5.751.808	718.591	1.989.944	6.135.661

c) Obrestno tveganje

Obvladovanju obrestnega tveganja zaradi posojil ne dejavnosti pripisujemo pomembno vlogo. Obrestno tveganje izvira iz možnosti povišanja obrestne mere pri prejetih kreditih in je odvisno od gibanja obrestne mere Euribor na bančnem trgu. Strukturo, način in oblike zadolževanja oblikujemo upoštevajoč izpostavljenosti obrestnemu tveganju in pričakovanju gibanja referenčne obrestne mere Euribor v prihodnosti. Družba zaradi dobre bonitete pri bankah dosega ugodne obrestne mere.

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Izpostavljenost tveganj sprememb obrestnih mer:

Finančni inštrumenti po ksni obrestni meri	31.12.2022	31.12.2021
Finančna sredstva	8.685.558	9.720.664
Finančne obveznosti	5.088.493	5.000.000

Finančni inštrumenti po variabilni obrestni meri	31.12.2022	31.12.2021
Finančna sredstva	0	0
Finančne obveznosti	9.507.511	8.995.405

Obrestno tveganje

Višina obresti v EUR	Pon. povprečna obrestna mera v %	Dejanski odhodki financiranja iz naslova obresti v letu 2022
		333.382
	2,35%	Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1 odstotno točko
403.457	2,84%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1 odstotno točko	263.307	1,85%
Odhodki v primeru povečanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke	438.495	3,08%
Odhodki v primeru zmanjšanja obrestne mere za 1,5 odstotne točke	228.269	1,61%

Tečajno tveganje

Tečajno tveganje skupine je majhno, saj ima skupina vse pogodbe z dobavitelji in kupci sklenjene v EUR, zato spremembe tečajev nimajo direktnih vplivov na naše cene. Valutno tveganje iz naslova poslovnih prihodkov je nizko.

Upravljanje s kapitalom

Glavni namen upravljanja s kapitalom skupine je zagotoviti čim boljšo kreditno boniteto in kapitalsko ustreznost za potrebne naložbe v poslovanje in doseganje čim višje vrednosti za lastnike.

Družba EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. redno spremlja ključne kazalnike kapitalske ustreznosti in stanja plačilne sposobnosti glede na kriterije 14. člena ZFPPIPP (Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju). Glede na 14. člen ZFPPIPP družba ni kapitalsko ustrezna in tudi trajno je nelikvidna in dolgoročno plačilno nesposobna, kar pomeni, da tudi ni solventna.

Družba spremlja bančni kapital z izračunom razmerja med neto finančnimi obveznostmi in celotnim zneskom kapitala. V okviru neto finančnih obveznosti skupina vključuje prejeta posojila in druge finančne obveznosti, znižane za znesek denarnih sredstev in denarnih ustreznikov.

Izračun razmerja med neto finančnimi obveznostmi in EBITDA:

FINANČNA STABILNOST	31.12.2022	31.12.2021
Finančne obveznosti	14.596.004	13.995.405
Denarna sredstva	10.807.884	6.697.020
Neto finančne obveznosti	3.788.120	7.298.385
EBITDA*	5.421.246	2.737.819
Finančna stabilnost (v %)	0,70	2,67

*Normalizirane vrednosti EBITDA ne upoštevajo enkratnih poslovnih dogodkov v letu 2022 vezanih na provizije za oddajo hotelskih nepremičnin v dolgoročni poslovni najem, kar bi sicer lahko stroškovno razmejilo na čas trajanja najemnih pogodb.

Poštena vrednost

Poštena vrednost je znesek, za katerega je mogoče...

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

sredstvazamenjatioziromaobveznostporavnatimed dobroobveščenimiinvoljnimistrankamivpremišlje- nemposlu.Poštenavrednostnančnihinštrumentov (kratkoročneinnekratkoročnenančnenaložbe,krat- koročneinnekratkoročnenančneobveznosti,kratko- ročneposlovneterjatve,kratkoročneposlovneobve- znosti)neodstopabistvenood njihoveknjigovodske vrednosti.

Drugedelnicevvišini792.693EURpredstavljanaložba vdelnicePokojninskedružbeA.

Skupinaocenjuje,dajetveganjepoštenevrednostiza prodajoizteganaslovaminimalno.

Skupinarazdeljujemerjenjepoštenevrednostinanč- nihsredstev(kategoriziranihvskladuzMSRP9)vizka- zunčnegapoložajaponaslednjihnivojih:

raven1:poštenevrednostiizhajajoiztržnihcen (breznjihovihprilagoditev)naaktivnihtrgihvre- dnostnihpapirjev,
raven 2: poštene vrednosti so neposredno ali posrednoizpeljaneizdrugihvirovnatrgu,kijih jemogočespremljati,razentržnihcennaaktiv- nihtrgihvrednostnihpapirjevin
raven 3: poštene vrednosti izhajajo iz tehnik vrednotenja,kitemeljijonavirih, ki jih na trgih nimogočespremljati.Zajemavhodnepodatke zasredstvoaliobveznost,kinetemeljijonaza- znavnihtržnihpodatkih,pritempamorajone- opazovanipodatkiizražatipredpostavke,kibijih udeležencinatrguuporabilipridoločanjucene sredstvaaliobveznosti,vključnospredpostav- kamiotveganjih.Neopazovanepodatkeseza merjenjepoštenevrednostiuporabijo,čeustre- zniopazovanivložkinisonavoljo.

POŠTENA VREDNOST	Knjigovodska vrednost	31.12.2022	raven 1	raven 2	raven 3	SKUPAJ	31.12.2022
Knjigovodska vrednost	31.12.2021	raven 1	raven 2	raven 3	SKUPAJ	31.12.2021
Sredstva merjena po pošteni vrednosti	2.247.301	0	0	2.247.301	2.247.301	1.716.496	0	0	1.716.496	1.716.496
Za prodajo razpoložljiva nančna sredstva	2.247.301	2.247.301	2.247.301	1.716.496	0	0	1.716.496	1.716.496
Sredstva merjena po nabavni vrednosti, kjer je poštena vrednost razkrita	17.422.073	0	0	17.422.073	17.422.073	14.984.141	0	0	14.984.141	14.984.141
Dana posojila	6.438.257	6.438.257	6.438.257	8.004.168	0	8.004.168	8.004.168
Poslovne terjatve do kupcev	175.932	175.932	175.932	282.953	0	0	282.953	282.953
Denarna sredstva in kratkoročni depoziti

10.807.884

6.697.020

0

6.697.020 Obveznosti merjene po nabavni vrednosti, kjer je poštena vrednost razkrita

14.727.452

0

14.727.452

14.216.525

0

14.216.525 Finančne obveznosti

14.596.004

13.995.405

0

13.995.405 Poslovne obveznosti do dobaviteljev

131.448

221.120

0

221.120 EQUINOX NEPREMICNINE

M)

EQUIN XX

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

3.1.7 DOGODKI PO DATUMU IZKAZA FINANČNEGA POLOŽAJA

Drugih pomembnih poslovnih dogodkov razen že razkritih v poslovnem delu medletnega poročila, ki bi zahtevali popravek medletnih izkazov ali dodatna razkritja, družba ni zabeležila.

3.1.8 IZJAVA O ODGOVORNOSTI IZVRŠNEGA DIREKTORJA

Izvršni direktor potrjuje računovodske izkaze družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. za obdobje 1.1.2022-31.12.2022.

Izvršni direktor zagotavlja, da je revidirano letno poročilo družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d. skupaj z vsemi sestavnimi deli, vključno z računovodskim poročilom in izjavo o upravljanju družbe, sestavljeno in objavljeno skladno z Zakonom o gospodarskih družbah in z mednarodnimi standardi računovodskega poročanja.

Izvršni direktor potrjuje, da so bile pri izdelavi računovodskih izkazov dosledno uporabljene ustrezne računovodske usmeritve, da so bile računovodske ocene izdelane po načelu previdnosti in dobrega gospodarjenja in da računovodski izkazi predstavljajo resničen in pošten prikaz sredstev in obveznosti, na črnega položaja, poslovnega izida, finančne uspešnosti in denarnih tokov družbe EQUINOX NEPREMIČNINE, d.d.

V poslovno poročilo je vključen pošten prikaz razvoja in izida poslovanja skupine ter njenega na črnega položaja, vključno z opisom bistvenih vrst tveganja, ki sta jim družbi v skupini vključeni v konsolidacijo, izpostavljeni.

Izvršni direktor je odgovoren tudi za ustrezno vodenje računovodstva, za sprejem ustreznih ukrepov za zavarovanje premoženja in drugih sredstev ter potrjuje, da so računovodski izkazi skupaj s pojasnili izdelani na podlagi predpostavke o nadaljnjem poslovanju skupine.

Davčne obveznosti lahko kadarkoli petih letih po poteku leta, v katerem je treba davek odmeriti, preverijo poslovanje družb, kar lahko posledično pomeni nastanek dodatne obveznosti plačila davka, zamudnih obresti in kazni iz naslova davka in dajatev. Upravni odbor družbe seznanjen z okoliščinami, ki bi lahko povzročile morebitno pomembno obveznost iz tega naslova.

Izvršni direktor

Matej Rigelnik

Ljubljana, 15.2.2023

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Grant Thornton

Grant Thornton Audit d.0.0.

Linhartova 11a

1000 Ljubljana

Reg: st.: 1/29721/00

Os. kapital; EUR 763,00

POROCILO NEODVISNEGA REVIZORJA

St- vpisa reg_ rev. druzb: RD-A-48/97

delnicarjem druzbe +386 434 18 00

offcel@si,gt.com

Wgrantthornton.si

grant-thomton-slovenia

EQUINOX NEPREMICNINE d.d.

POROCILO 0 REVIZIJI RACUNOVODSKIH IZKAZOV

Mnenje

Revidirali smo racunovodske izkaze druzbe EQUINOX NEPREMICNINE d.d, ki vkljucujejo izkaz financnega polozaja na dan 31. decembra 2022 ter izkaz poslovnega izida, izkaz drugega vseobsegajocega donosa, izkaz gibanja kapitala in izkaz denarnih tokov za tedaj koncano leto, ter povzetek bistvenih racunovodskih usmeritev in druge pojasnjevalne informacije.

Po nasem mnenju so prilozeni racunovodski izkazi resnicen in posten prikaz financnega polozaja druzbe EQUINOX NEPREMICNINE d.d. na dan 31. decembra 2022 ter njene financne uspesnosti za tedaj koncano leto v skladu z Mednarodnimi standardi racunovodskega porocanja, kot jih je sprejela Evropska unija.

Podlagaza mnenje

Revizijo smo opravili v skladu z Mednarodnimi standardi revidiranja (MSR) in Uredbo EU st. 537/2014 Evropskega parlamenta in sveta z dne 16. aprila 2014 o posebnih zahtevah v zvezi z obvezno revizijo subjektov javnega interesa (Uredba). Nase odgovornosti na podlagi teh pravil so opisane v tem porocilu v odstavku Revizorjeva odgovornost za revizijo racunovodskih izkazov.

V skladu z Mednarodnim kodeksom etike za racunovodske strokovnjake, ki ga je izdal Odbor za mednarodne standarde etike za racunovodske strokovnjake (Kodeks IESBA) ter eticnimi zahtevami, ki se nanašajo na revizijo racunovodskih izkazov v Sloveniji, potrjujemo svojo neodvisnost od druzbe, in da smo izpolnili vse druge eticne zahteve v skladu s temi zahtevami in Kodeksom IESBA.

Verjamemo, da so pridobljeni revizijski dokazi zadostni in ustrezni kot osnova za nase revizijsko mnenje.

Kljucna revizijska zadeva

Kljucna revizijska zadeva je tista, ki je bila po nasi strokovni presoji najbolj pomembna pri reviziji racunovodskih izkazov v tekoce obdobje. Ta zadeva je bila obravnavana v okviru revizije racunovodskih izkazov kot celote in pri oblikovanju nasega mnenja o teh racunovodskih izkazih, zato tej zadevi ne podajamo locenega mnenja.

Izpolnili smo vse svoje obveznosti, ki so opisane v odstavku Revizorjeva odgovornost za revizijo racunovodskih izkazov, vkljucno tistimi, ki so povezane s temi zadevami. Zato je revizija vključevala izvedbo postopkov, ki smo jih dolocili na podlagi nase ocene tveganja pomembno napacne navedbe v racunovodskih izkazih. Rezultat nasih revizijskih postopkov, vkljucno s postopki, ki smo jih opravili.

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

3.1.9 POROČILO NEODVISNEGA REVIZORJA ZA DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

EQUINOX NEPREMICNINE

v zvezi Z zadevami, ki jih navajamo nadaljevanju; sluzijo kot podlaga za nase revizijsko mnenje prilozenih h racunovodskih izkazih:

Oslabitev in razkritje postene vrednosti nalozbenih nepremicnin

Kljucna reviziiska zadeva	Nas odzi
Nalozbene nepremicnine, katerih vrednost dan 31. december 2022 znasa	37.516.608 evrov,
racunovodske izkaze saj predstavljajo 62,5 % bilancne vsote druzbe na ta dan.

Poslovodstvo je za potrebe razkrivanja postene vrednosti na podlagi zahtev MRS 40 kot tudi za potrebe presoje oslabitev sredstev na podlagi zahtev MRS 36, oceno postene vrednosti nalozbenih nepremicnin pridobilo od zunanjih ocenjevalcev vrednosti. Vrednotenje nalozbenih nepremicnin po posteni vrednosti je veliki meri odvisno od ocen predpostavk; kot nepremicnin trgu, primerijive transakcije, vrednost najemnin, stopnje zasedenosti; mere kapitalizacije status vzdrzevanja; poznavanje trga in pretekle transakcije.

Zaradi negotovosti povezane z ocenjevanjem in obcutljivostjo cenitev s0 razkritja vezanana te predpostavke pomembna. Glede na velikost in zapletenost vrednotenja nalozbenih nepremicnin ter pomena razkritij zvezi predpostavkami, uporabljenimi pri vrednotenju; smo obravnavali kot kljucno revizijsko zadevo.

Druge Informacije

Za druge informacije so odgovorni izvrsni direktorji. Druge informacije obsegajo Uvod in Poslovno porocilo, ki sta sestavni del letnega porocila druzbe EQUINOX NEPREMICNINE d.d. vendar ne vkljucujeta racunovodskih izkazov in nasega revizorjevega porocila. Druge informacije smo pridobili pred datumom izdaje revizorjevega porocila:

Nase mnenje racunovodskih izkazih se ne nanasa na druge informacije in njih ne izrazamo nobene oblike zagotovila.

povezavi opravljeno revizijo racunovodskih izkazov je nasa ocgovornost prebrati druge informacije in pri tem presoditi ali so druge informacije pomembno neskladne z racunovodskimi izkazi, zakonskimi zahtevami ali nasim poznavanjem, pridobljenim pri revidiranju, ali se kako drugace kazejo kot pomembno napacne. Ce na podlagi opravljenega dela zakljucimo da obstaja pomembno napacna navedba drugih informacij moramo takihokoliscinah porocati. V zvezi tem na podlagi opisanih postopkov porocamo da;

Grant Thornton Audit d.o.o.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

77

Revidirana letna poročila družbe 2a 2022

druge informacije vseh pomembnih pogledih usklajene z revidiranimi računovodskimi izkazi; druge informacije pripravljene v skladu z veljavnimi zakoni in predpisi; ter na podlagi poznavanja in razumevanja družbe in njenega okolja smo ga pridobili med revizijo. V zvezi z drugimi informacijami nismo ugotovili bistveno napačnih navedb.

Odgovornost izvršnih direktorjev, upravnega odbora in revizijske komisije za računovodske izkaze

Izvršni direktorji so odgovorni za pripravo in pošteno predstavitev teh računovodskih izkazov v skladu z Mednarodnimi standardi računovodskega poročanja, kot jih je sprejela Evropska unija, in za tako notranje kontroliranje, kot je v skladu z odločitvijo izvršnih direktorjev potrebno, da omogoči pripravo računovodskih izkazov, ki ne vsebujejo pomembno napačnih navedb zaradi prevare ali napake:

Izvršni direktorji so pri pripravi računovodskih izkazov družbe odgovorni za oceno njene sposobnosti, da nadaljuje kot delujoče podjetje, razkritje zadev, povezanih z delujočim podjetjem, ter uporabo predpostavke delujočega podjetja kot podlago za računovodenje, razen če nameravajo izvršni direktorji podjetje likvidirati ali zaustaviti poslovanje, ali če nimajo druge možnosti, kot da napravijo eno ali drugo.

Revizijska komisija in upravni odbor

sta odgovorna za nadzor nad pripravo računovodskih izkazov in potrditev revidiranega letnega poročila.

Revizorjeva odgovornost za revizijo računovodskih izkazov

Naši cilji so pridobiti sprejemljivo zagotovilo, da so računovodski izkazi kot celota brez pomembno napačnih navedb zaradi prevare ali napake, in izdati revizorjevo poročilo, ki vključuje naše mnenje. Sprejemljivo zagotovilo je visoka stopnja zagotovila, vendar ni jamstvo, da bo revizija, opravljena v skladu z MSR in Uredbo, vedno odkrila pomembno napačno navedbo, če ta obstaja.

Napačne navedbe lahko izhajajo iz prevare ali napake, ter se smatrajo za pomembne, če je upravičeno pričakovati, da posamezno ali skupaj vplivajo na gospodarske odločitve uporabnikov, sprejete na podlagi teh računovodskih izkazov.

Med izvajanjem revidiranja v skladu s pravili revidiranja uporabljamo strokovno presojo in ohranjamo poklicno nezaupljivost. Prav tako:

prepoznamo in ocenimo tveganja pomembno napačne navedbe v računovodskih izkazih bodisi zaradi napake ali prevare;
oblikujemo in izvajamo revizijske postopke kot odzive na ocenjena tveganja ter pridobivamo zadostne in ustrezne revizijske dokaze, ki zagotavljajo podlago za naše mnenje;
Tveganje, da ne bomo odkrili napačne navedbe, ki izvira iz prevare, je višje od tistega, povezanega z napako, saj prevara lahko vključuje skrivne dogovore, ponarejanje, namerno opustitev, napačno razlago ali izogibanje notranjim kontrolam;
opravimo postopke preverjanja in razumevanja notranjih kontrol, pomembnih za revizijo, z namenom oblikovanja revizijskih postopkov, okoliscinam primernih, vendar z namenom izraziti mnenje o učinkovitosti notranjih kontrol družbe;
presodimo ustreznost uporabljenih računovodskih usmeritev in sprejemljivost računovodskih ocen ter z njimi povezanih razkritij poslovodstva;
na podlagi pridobljenih revizijskih dokazov obstoju pomembne negotovosti glede dogodkov ali okoliščin, ki zbujajo dvom o sposobnosti organizacije, da nadaljuje kot delujoče podjetje, sprejmemo sklep o ustreznosti poslovodske uporabe predpostavke delujočega podjetja, kot podlage računovodenja.

Če sprejmemo sklep o obstoju pomembne negotovosti, smo dolžni v revizorjevem poročilu opozoriti na ustrezna razkritja v računovodskih izkazih ali, če so taka razkritja neustrezna, prilagoditi mnenje. Revizorjevi sklepi temeljijo na revizijskih dokazih, pridobljenih do datuma izdaje revizorjevega poročila. Vendar kasnejši dogodki ali okoliščine lahko povzročijo prenehanje organizacije kot delujočega podjetja;

ovrednotimo splošno predstavitev, strukturo, vsebino računovodskih izkazov, vključno z razkritji, in ali računovodski izkazi predstavljajo zadevne posle in dogodke na način, da je dosežena poštena predstavitev.

Grani Tricrnton Audit d 0,0

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

78

EQUINOX NEPREMICNINE

Revizijsko komisijo in upravni odbor med drugim obvescamo nacrtovanem obsegu in casu revidiranja in pomembnih revizijskih ugotovitvah vkljucno pomanjkijivostmi notranjih kontrol; ki smo jih zaznali med naso revizijo.

Prav tako revizijski komisiji in upravnem odboru predlozimo izjavo, da izpolnjujemo ustrezne eticne zahteve glede neodvisnosti; in njimi komuniciramo vseh razmerjih in drugih zadevah, za katere se lahko utemeljeno domneva da vplivajo na naso neodvisnost, in kadar je to primerno, zascitnih ukrepih, ki so s tem povezani:

Izmed zadev, katerih pogovorimo revizijsko komisijo in upravnim odborom, dolocimo tiste zadeve, ki so bile pri reviziji racunovodskih izkazov sedanjem obdobju najbistvenejse in so kljucne revizijske zadeve. Te zadeve opisemo revizorjevem porocilu, razen ce zakon ali predpis preprecuje javno razkritje teh zadev ali kadar se v izjemno redkih okoliscinah odlocimo, da zadev ne objavimo nasem porocilu; ker utemeljeno pricakujemo, da bi bile skodljive posledice takega ravnanja vecje od javne koristitaksnega sporocanja.

POROCILO O DRUGIH IN REGULATORNIH ZADEVAH

Imenovanje za revizorja

Delnicarji druzbe EQUINOX NEPREMICNINE d.d. so nas za revizorja racunovodskih izkazov druzbe EQUINOX NEPREMICNINE d.d. za leto ki se je koncalo 31. decembra 2022 imenovali na seji skupscine dne 16. februarja 2022. Obdobje neprekinjenega izvajanja traja tri leta in sicer od 31. decembra 2021 do 31. decembra 2023.

Skladnost z dodatnim porocilom revizijski komisiji

Potrjujemo, da je nase revizijsko mnenje skladno z dodatnim porocilom revizijski komisiji druzbe EQUINOX NEPREMICNINE d.d., ki je bilo izdano dne 15. februarja 2023.

Izvajanje nerevizijskih storitev

Potrjujemo, da za druzbo nismo izvajali nedovoljenih nerevizijskih storitev, kot so navedene v clenu Uredbe EU st. 537/2014. Tudi med izvedbo revizije smo ostali neodvisni.

Za druzbo v obdobju, na katero se nanasajo racunovodski izkazi, poleg obvezne revizije in drugih storitev, razkritih v poslovnem porocilu ali racunovodskih izkazih druzbe nismo opravili nobenih drugih storitev.

POROCILO NEODVISNEGA REVIZORJA SPREJEMLJIVIM ZAGOTOVILOM

SPOSTOVANJU DELEGIRANE UREDBE KOMISIJE EU ST, 2018/815 PRI PREDSTAVITVI REVIDIRANIH RACUNOVODSKIH IZKAZIH V ENOTNI ELEKTRONSKI OBLIKI

Opravili smo posel dajanja sprejemljivega zagotovila tem; so revidirani racunovodski izkazi druzbe EQUINOX NEPREMICNINE d.d. za poslovno leto, ki se je koncalo 31. decembra 2022 (v nadaljevanju "revidirani racunovodski izkazik"), pripravljeni upostevajoc zahteve Delegirane uredbe Komisije (EU) 2019/815 z dne decembra 2018, spremenjene Delegirane uredbe Komisije (EU) 2020/815 z dne 11. novembra 2020, dopolnitvi Direktive 2004/109/ES Evropskega parlamenta in sveta v zvezi z regulativnimi tehnicnimi standardi za dolocitev enotne elektronske oblike porocanja, veljavne za leto 2022 (v nadaljevanju "Delegirana uredba").

Odgovornost poslovodstva in pristojnih za upravljanje

Poslovodstvo je odgovorno za pripravo in vsebino ESEF dokumentov ter v tem okviru za pravilno predstavitev revidiranih racunovodskih izkazov v elektronski obliki v skladu z zahtevami Delegirane uredbe pa tudi za tako notranje kontroliranje, kot je skladu odlocitvijo poslovodstva potrebno, omogoci pripravo revidiranih racunovodskih izkazov v elektronski obliki, ki ne vsebujejo pomembno napacne navedbe zaradi prevare ali napake:

Grant Thornton Audit d.o.o.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

79

Revidirana lelrio porocila diuzbe 2a 2022

Revizijska komisija in upravni odbor sta pristojna za nadzor nad pripravo revidiranih racunovodskih izkazov v elektronski obliki skladu z zahtevami Delegirane uredbe.

Revizorjeva odgovornost

Nasa odgovornost je, da opravimo posel dajanja sprejemljivega zagotovila ter izrazimo sklep, ali so revidirani racunovodski izkazi pripravljeni v skladu z zahtevami Delegirane uredbe. Nas posel dajanja sprejemljivega zagotovila smo opravili v skladu z Mednarodnim standardom dajanja zagotovil 3000 (prenovljen). Posli dajanja zagotovil razen revizij ali preiskav racunovodskih informacij iz preteklosti (MSZ 3000), ki ga je izdal Odbor za Mednarodne standarde revidiranja in dajanja zagotovil. Ta standard zahteva, da posel nacrtujemo in izvajamo tako, da pridobimo sprejemljivo zagotovilo za podajo sklepa.

Delovali smo v skladu z zahtevami glede neodvisnosti in etičnimi zahtevami Kodeksa etike racunovodske strokovnjake (Code of Ethics for Professional Accountants), ki ga je izdal Odbor za Mednarodne standarde etike za racunovodske strokovnjake (International Ethics Standards Board for Accountants). Kodeks je zasnovan na temeljnih načelih integritete, objektivnosti, strokovne usposobljenosti in dolžne skrbnosti, zaupnosti ter strokovnega vedenja. Nase podjetje deluje v skladu z Mednarodnimi standardi obvladovanja kakovosti (MSOK 1) in skladno z njimi vzdržuje celovit sistem obvladovanja kakovosti, vključno z dokumentiranimi politikami in postopki glede skladnosti z etičnimi zahtevami, poklicnimi standardi ter veljavnimi pravnimi in regulativnimi zahtevami.

Povzetek opravljenega dela

V okviru obsega opravljenega dela smo izvedli postopke revizijske narave:

prepoznali in ocenili tveganje pomembne neskladnosti revidiranih racunovodskih izkazov z zahtevami Delegirane uredbe zaradi napake ali prevare;
pridobili razumevanje notranjega kontroliranja, pomembno za posel dajanja sprejemljivega zagotovila; da bi oblikovali postopke, ki so ustrezni danim okoliščinam, vendar pa ne za izražanje mnenja o učinkovitosti notranjega kontroliranja;
ocenili, ali prejeti revidirani racunovodski izkazi izpolnjujejo zahteve Delegirane uredbe;
pridobili sprejemljivo zagotovilo, da so revidirani racunovodski izkazi, ki so vključeni v letno poročilo izdajatelja, prikazani pravilno v elektronski obliki XHTML.

Verjamemo, da so pridobljeni dokazi zadostna in ustrezna podlaga za naš sklep.

Sklep

Na podlagi opravljenih postopkov in pridobljenih dokazov po našem mnenju revidirani racunovodski izkazi družbe EQUINOX NEPREMIČNINE d.d., za poslovno leto, ki se je končalo na dan 31. decembra 2022 in ki so vključeni v letno poročilo, v vseh pomembnih pogledih pripravljeni v skladu z zahtevami Delegirane uredbe:

Ljubljana, 15. februar 2023

Grant Thornton Audit d.o.o.

Pooblaščeni revizor: Tomaz Mahnic

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

80

0

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Stiki z družbo

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Reviuirara lelro poracila diuzbe Za 2022

EQUIN 'X

4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

KDO JE KDO V DRUŽBI EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

Upravni odbor
Predsednik:	Peter Krivc
Namestnica predsednika:	Tadeja Čelar
Član:	Matej Rigelnik
Izvršni direktor	Matej Rigelnik - izvršni direktor

Družba ima enotirni sistem upravljanja.

SEZNAM DRUŽB SKUPINE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.	Dunajska cesta 5, Ljubljana
e-mail:	info\@eqnx.si
http\://www.eqnx.si

Družba nima podružnic.

AI Terminal

Equinox

1993_rns_2023-02-16_d8239a83-992e-475a-ab14-05c720532929.xhtml

485100YM28QEN6BHMN45-2022-12-31-

1

REVIDIRANO LETNO POROČILO

družbe EQUINOXd.d.

2022

NO_CONTENT_HERE

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

Kazalo

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

1. UVOD

1.1 KLJUČNI PODATKI

1.2 PREDSTAVITEV DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

1.3 UVODNA POJASNILA

1.4 IZJAVA O ODGOVORNOSTI

1.5 PISMO GLAVNEGA IZVRŠNEGA DIREKTORJA

1.6 IZJAVA O UPRAVLJANJU

1.7 IZJAVA O SKLADNOSTI Z DOLOČBAMI KODEKSA UPRAVLJANJA JAVNIH DELNIŠKIH DRUŽB

2. POSLOVNO POROČILO

2.1 Gospodarska slika

2.2 Lastniška struktura in delnica

2.3 Poročilo o poslovanju

2.3.1 Stroškovna učinkovitost družbe

2.4 Pomembnejši poslovni dogodki v obdobju 1.1.2022–31.12.2022

2.5 Pomembnejši poslovni dogodki po zaključku obračunskega obdobja

2.6 Pričakovan razvoj v bodoče

2.7 Posli s povezanimi osebami

2.8 Upravni odbor in izvršni direktorji

2.9 UPRAVLJANJE S TVEGANJI

2.9.1 Strateška in poslovna tveganja

2.9.2 Operativna tveganja

2.9.3 Finančna tveganja

2.10 TRAJNOSTNI RAZVOJ

2.10.1 RAZVOJ IN RAZISKAVE

2.10.2 DRUŽBENA ODGOVORNOST

2.10.3 SKRB ZA OKOLJE

2.10.4 KAKOVOST POSLOVANJA

2.10.5 KOMUNICIRANJE Z INTERESNIMI SKUPINAMI

3. LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI

3.1 LETNI RAČUNOVODSKI IZKAZI DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

3.1.1 IZKAZ POSLOVNEGA IZIDA

3.1.2 IZKAZ DRUGEGA VSEOBSEGA JOČEGA DONOSA

3.1.3 IZKAZ FINANČNEGA POLOŽAJA

3.1.4 IZKAZ GIBANJA KAPITALA

3.1.5 IZKAZ DENARNIH TOKOV

3.1.6 POJASNILA K MEDLETNIM RAČUNOVODSKIM IZKAZOM DRUŽBE EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

3.1.7 DOGODKI PO DATUMU IN IZKAZA FINANČNEGA POLOŽAJA

3.1.8 IZJAVA O ODGOVORNOSTI IZVRŠNEGA DIREKTORJA

3.1.9 POROČILO NEODVISNEGA REVIZORJA ZA DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

4. STIKI Z DRUŽBO EQUINOX NEPREMIČNINE D.D.

Revidirana lelrio poroclla druzbe 2a 2022

1. UVOD

1.1 KLJUČNI PODATKI

Knjigovodska in poštena vrednost kapitala (v 000)

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

EQUINOX NEPREMICNINE du;

Zapadlost glavnic financnih obveznosti

Ocenjena poštenavrednost naložbenih nepremičnin in opreme na dan 30.6.2022

Finančni dolg

Neto dolg

Razmerje zadolženost/vrednost sredstev (LTV)

LTV - primarna likvidnost

LTV - sekundarna likvidnost

Ciljni LTV skladno s strateškim planom

Maksimalen LTV skladno s strateškim planom

EQUINOX NEPREMIČNINE d.d.

Revidirana lelrio poroclla druzbe 2a 2022

Equinox EDMRE*

31.12.2022

6

Revidirano letno poročilo družbe za 2022

EQUINOX NEPREMICNINE

EQUIN XX

1.2 PREDSTAVITEV DRUŽBE EQUINOXNEPREMIČNINE D.D.

Splošni podatki na dan 31.12.2022

Revidirana lelrio poroclla druzbe 2a 2022

1.3 UVODNA POJASNILA