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RNS - Immobel - FR - Rapport annuel 2024_Corrected.pdf

Company: Immobel NV Date: 2025-05-12 Language: French Register to download
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# RAPPORT ANNUEL 2024

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Société Anonyme Boulevard Anspach 1 - 1000 Bruxelles TVA BE 0405.966.675 RPM Bruxelles

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| Message du Président Exécutif 3                                                |  |
|--------------------------------------------------------------------------------|--|
| Rapport de gestion 4                                                           |  |
| Déclaration de gouvernance d'entreprise 19                                     |  |
| Rapport de rémunération  39                                                    |  |
| Comptes consolidés et comptes statutaires abrégés………………………………………………………………… .55 |  |
| Informations non-financières  117                                              |  |
| Renseignements généraux  119                                                   |  |

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# MESSAGE DE MARNIX GALLE

# Président Exécutif

Chers actionnaires, chers lecteurs,

Après des années difficiles pour le secteur immobilier, 2024 a une fois de plus démontré la résilience et la détermination d'Immobel. Malgré un marché exigeant, nous sommes aujourd'hui plus solides que jamais, grâce à une stratégie axée sur l'efficacité, une base financière robuste et un portefeuille de projets de grande qualité.

Bien que l'incertitude géopolitique reste présente, la baisse de l'inflation ouvre des perspectives : la réduction attendue des taux d'intérêt par la BCE devrait progressivement relancer le marché immobilier.

Malgré la pression du marché, la demande de logements reste forte. Le succès de nos projets, comme Oxy à Bruxelles, où tous les appartements ont été vendus en un temps record, en est la preuve. Notre force s'étend aussi à l'international, comme en témoigne le projet Granaria à Gdańsk, qui a transformé un site historique en un quartier résidentiel dynamique et durable. Nos hôtels (Gdańsk, Bruxelles) et résidences étudiantes ont également rencontré un franc succès.

Sur le marché des bureaux, une tendance claire se dessine : les entreprises réduisent leur surface, mais exigent davantage de qualité et de flexibilité. Nos projets tels que Oxy, Brouck'R et Lebeau/Sablon à Bruxelles, ainsi que Saint Antoine et Richelieu à Paris, répondent parfaitement à ces nouvelles attentes et continuent d'enregistrer des loyers compétitifs. La vente d'immeubles de bureaux aux investisseurs reste cependant plus difficile.

Nos résultats confirment l'efficacité de notre stratégie :

- Des revenues opérationnels solide de EUR 379 millions, essentiel pour revaloriser notre stock et réinvestir efficacement notre capital ;
- Une trésorerie robuste de EUR 182 millions, qui nous place parmi les promoteurs solides en Europe ;
- Un bénéfice net sous-jacent de EUR 6 millions, malgré un résultat net de EUR 94 millions, principalement impacté par des dépréciations d'actifs et l'abandon du dossier Proximus.

Nous sommes financièrement solides et prêts à croître. Notre position de trésorerie robuste nous permet de continuer à investir et à saisir les opportunités, même dans un marché encore incertain. Les premiers signes de reprise sont visibles, et nous sommes idéalement placés pour en tirer parti.

La transition vers notre nouveau CEO, Adel Yahia, s'est déroulée sans encombre. Son arrivée avait été annoncée bien en amont et, avec son approche analytique, sa vision stratégique et son orientation vers les résultats, il continuera de renforcer Immobel. Aux côtés d'une équipe de direction expérimentée, de collaborateurs engagés et de moi-même comme son « yang », il poursuivra la stratégie à long terme d'Immobel.

Les hommes et les femmes sont au cœur du succès. Je tiens à remercier nos équipes pour leur professionnalisme et leur engagement tout au long de l'année écoulée. Avec un navire qui a résisté à la tempête, une stratégie solide et une équipe ambitieuse, nous abordons l'avenir avec confiance et sommes prêts à saisir les opportunités de la reprise du marché immobilier.

Marnix Galle Président Exécutif

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# RAPPORT DE GESTION

# I. Introduction

Nous avons le plaisir de vous présenter le rapport de gestion d'Immobel SA/NV (la "Société"), qui contient un aperçu des performances de la Société et des principaux développements survenus au niveau du Groupe au cours de l'exercice 2024. Ce rapport a été préparé conformément aux exigences légales énoncées dans le Code belge des sociétés et des associations (le "CSA").

#### 1. **Situation et évolution de la situation financière de la Société**

Cette section fournit une analyse approfondie de la performance financière de la Société, en décrivant la situation financière actuelle et en détaillant l'évolution au cours de l'exercice.

#### 2. **Evénements importants survenus après la clôture de l'exercice**

Conformément aux exigences réglementaires, tout événement important survenu après la fin de l'exercice est décrit plus en détail dans cette section.

#### 3. **Circonstances ayant un impact sur le développement de la Société**

Cette section décrit les circonstances qui pourraient potentiellement avoir un impact significatif sur le développement de la Société.

#### 4. **Informations relatives à une offre publique d'achat**

En cas d'offre publique d'achat, l'engagement de transparence de la Société garantit que les actionnaires disposent des informations nécessaires pour prendre des décisions éclairées dans de telles circonstances.

#### 5. **Justification de l'indépendance et de la compétence du comité d'audit et de risque**

Une justification détaillée de l'indépendance et de la compétence des membres du Comité d'Audit et de Risque en matière de comptabilité et d'audit est présentée dans cette section.

#### 6. **Informations non financières**

Les informations non financières seront présentées dans un chapitre spécifique intitulé « Informations non financières »

(page 115).

#### 7. **Conflit d'intérêts intragroupe**

En cas de survenance d'un conflit d'intérêts au sein du groupe, cette section présente la décision concernée, des extraits du procès-verbal du Conseil d'Administration et l'évaluation de l'auditeur dans le cadre du rapport annuel.

#### 8. **Déclaration de gouvernance d'entreprise**

Les détails relatifs à la gouvernance d'entreprise seront exposés dans une déclaration spécifique (page 19).

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# II. Situation et évolution de la situation financière de la Société

Immobel a clôturé ses comptes annuels le 31 décembre 2024.

Immobel entame 2025 en position de force, soutenu par une augmentation des activités de vente, des liquidités substantielles et une gestion financière rigoureuse. En 2024, la société a enregistré un revenu opérationnel de 379 millions d'euros, soit une augmentation de 133 % par rapport à 2023. Avec une position de liquidité de 182 millions d'euros, contre 100 millions d'euros à la fin du mois de juin 2024, et un profil de dette bien couvert, Immobel est prêt à affronter des conditions de marché encore volatiles avec résilience et stabilité financière.

De plus, Immobel a réussi à obtenir plus de 430 millions d'euros de refinancement de projets et de nouvelles facilités de financement en 2024, renforçant ainsi sa capacité à financer les développements en cours et à maintenir sa flexibilité dans un paysage changeant. Début 2025, la société a encore renforcé sa position financière avec une extension de 135 millions d'euros de financement, garantissant des ressources suffisantes pour faire face aux obligations en cours et stimuler la croissance future.

Pour l'avenir, Immobel prévoit des ventes résidentielles stables en Belgique et des signes de reprise dans les transactions de bureaux inférieures à 100 millions d'euros, même si les transactions plus importantes restent limitées. En se concentrant stratégiquement sur les emplacements de premier choix et les développements durables, Immobel reste résistant et positionné pour saisir les opportunités en 2025 et au-delà.

# III. Evolution des affaires (art. 3:6 § 1, 1°et art. 3:32, 1° CSA)

# A. Evolution des affaires au niveau du Groupe

- Vente d'environ 1 000 unités résidentielles en Belgique (Oxy, Slachthuis, UNI, O'Sea, Ilot Saint-Roch, etc.), au Luxembourg (River Place, Liewen), en France, en Allemagne (Eden) et en Pologne (Granaria)
- Lancement de la commercialisation de projets d'une valeur de 1,2 milliard d'euros<sup>1</sup> à Bruxelles
- Livraison de 1 315 unités résidentielles à travers tous les pays
- Signature d'une convention liante pour la vente de 124 unités dans le projet Kiem2050 (Luxembourg) avec le Fonds Kirchberg
- Vente de l'hôtel The Cloud One et du parking public dans le projet Granaria (Gdańsk, Pologne)
- Vente de 6 800 m² d'espaces de bureaux à la Loterie Nationale (Brouck'R, Bruxelles)
- Location de 56 000 m² d'espaces de bureaux, y compris des accords avec l'Agence européenne de défense (AED) dans le cadre du projet The Muse et des accords avec Engie et Motel One dans le cadre du projet OXY à Bruxelles
- Permis obtenus pour Kiem2050 et River Place (Luxembourg), UNI, OXY, Brouck'R, Lebeau et The Commodore (Bruxelles), O'Sea Phase 4 (Ostende) et Slachthuis (Anvers)
- Vente de réserves foncières non stratégiques en Belgique et en France pour un montant de 44,5 millions d'euros

## **Le point sur la situation financière**

- Situation de la trésorerie : 182 millions d'euros (ou 209 millions d'euros en vue interne)
- Revenus opérationnels : 379 millions d'euros (445 millions d'euros en vue interne)

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- Revenu locatif annualisé : 17 millions d'euros
- EBITDA: 34 millions d'euros, Résultat net sous-jacent : 6 millions d'euros, Résultat net : 94 millions d'euros
- Frais généraux : réduit à 30 millions d'euros
- Coût moyen de la dette : 4,3 % (all-in) dont plus de 90 % sont couverts ou fixés jusqu'à la fin 2026
- Ratio d'endettement : amélioré à 67 % par rapport à la situation au 30 juin 2024
- Total des actifs : 1,6 milliard d'euros (comptabilisés au coût), dépréciés à hauteur de 99 millions d'euros (6 % du total des actifs), en reflétant principalement la decision d'arrêter certains projets (Proximus Towers, Schoettermarial, Arquebusier) pour se concentrer sur des projets à fort potentiel.
- Composition du portefeuille : 71 % du portefeuille est constitué de projets résidentiels.
- Permis : permis définitifs pour une valeur brute de développement de 1,1 milliard d'euros en 2024, ce qui porte la valeur brute de développement totale du portefeuille permis à 2 milliards d'euros sur un portefeuille total de 4,3 milliards d'euros.
- Recommandation concernant les dividendes : le Conseil d'administration recommande de ne pas distribuer de dividende afin de continuer à consolider le bilan.

#### **Le point sur l'ESG**

En 2024, Immobel a renforcé ses efforts en matière de durabilité en normalisant les pratiques et en élargissant les évaluations de l'empreinte carbone conformément aux lignes directrices de l'initiative Science Based Targets (SBTi). La société a poursuivi ses efforts pour s'aligner sur la taxonomie de l'UE dans le rapport ESG et a mené des études sur la biodiversité et des études socio-économiques pour évaluer l'impact des projets. Ces initiatives ont permis d'obtenir une note de 94 % (4 étoiles) du GRESB, soulignant le leadership d'Immobel en matière de durabilité.

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# B. Commentaires sur les états financiers consolidés

# A) Indicateurs clés

#### **CHIFFRE D'AFFAIRES CONSOLIDÉ PAR PAYS (EN MILLIONS D'EUROS)**

|                           | AVANT IFRS 11 | APRÈS IFRS 11 |
|---------------------------|---------------|---------------|
| Belgique                  | 151,48        | 119,29        |
| Grand-Duché de Luxembourg | 62,1          | 62,09         |
| France                    | 70,31         | 56,95         |
| Pologne                   | 117,95        | 117,94        |
| Allemagne                 | 13,66         | 13,66         |
| Royaume-Uni               | 0,27          | 0,61          |
| Total                     | 415,77        | 370,54        |

#### **STOCKS CONSOLIDÉS PAR PAYS (EN MILLIONS D'EUROS)**

|                           | AVANT IFRS 11 | APRÈS IFRS 11 |
|---------------------------|---------------|---------------|
| Belgique                  | 797,13        | 453,52        |
| Grand-Duché de Luxembourg | 191,92        | 184,62        |
| France                    | 217,43        | 193,93        |
| Pologne                   | 56,78         | 15,53         |
| Allemagne                 | 101,37        | 101,37        |
| Espagne                   | 22,14         | 3,7           |
| Total                     | 1 386,77      | 952,67        |

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# B) Comptes consolidés

## **SITUATION CONSOLIDÉE DU COMPTE DE RÉSULTAT ET DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT (EN MILLIERS D'EUROS)**

|                                                                                    |            | 31/12/2023        |
|------------------------------------------------------------------------------------|------------|-------------------|
|                                                                                    | 31/12/2024 | (représenté<br>*) |
| REVENUS OPÉRATIONNELS                                                              | 379 386    | 162 843           |
| Chiffre d'affaires                                                                 | 370 539    | 152 615           |
| Revenus locatifs                                                                   | 6 967      | 3 763             |
| Autres revenus opérationnels                                                       | 1 880      | 6 465             |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES                                                            | -460 449   | -189 217          |
| Coût des ventes                                                                    | -348 734   | -133 025          |
| Réductions de valeur sur stocks                                                    | -86 143    | -10 413           |
| Dépréciation sur immeubles de placement                                            | -5 807     | -20 000           |
| Frais d'administration                                                             | -19 765    | -25 780           |
| PERTE OPÉRATIONNELLE                                                               | -81 063    | -26 374           |
| CESSION DE FILIALES                                                                | 259        |                   |
| Gains (Pertes) sur ventes de filiales                                              | 259        |                   |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES                                             | -2 381     | 3 001             |
| Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt      | -2 381     | 3 001             |
| PERTE OPÉRATIONNELLE ET PART DANS LE RÉSULTAT DES                                  |            |                   |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIEES, NET D'IMPÔT                                | -83 185    | -23 373           |
| Produits d'intérêt                                                                 | 6 832      | 10 513            |
| Charges d'intérêt                                                                  | -17 252    | -9 865            |
| Autres produits financiers                                                         | 2 902      | 1 847             |
| Autres charges financières                                                         | -1 111     | -4 447            |
| COUTS FINANCIERS NET                                                               | -8 629     | -1 952            |
| PERTE AVANT IMPÔTS                                                                 | -91 815    | -25 326           |
| Impôts                                                                             | -1 774     | -12 261           |
| PROFIT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES                                                   | -93 589    | -37 587           |
| PERTE DE LA PÉRIODE                                                                | -93 589    | -37 587           |
| Parts ne donnant pas le contrôle                                                   | 115        | 836               |
| PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ                                    | -93 704    | -38 423           |
|                                                                                    |            |                   |
| PERTE DE LA PÉRIODE                                                                | -93 589    | -37 587           |
| Autres éléments du résultat global - éléments faisant l'objet d'un                 |            |                   |
| recyclage ultérieur en compte de résultats                                         | -4 564     | -2 164            |
| Écarts de conversion                                                               | 504        | 1 238             |
| Cash flow hedging                                                                  | -5 068     | -3 402            |
| Autres éléments du résultat global - éléments ne faisant pas l'objet d'un          |            |                   |
| recyclage ultérieur en compte de résultats                                         |            | 271               |
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies |            | 271               |
| TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL                                       | -4 564     | -1 893            |
| PERTE GLOBALE DE LA PÉRIODE                                                        | -98 153    | -39 479           |
| Parts ne donnant pas le contrôle                                                   | 46         | 648               |
| PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ                                    | -98 199    | -40 127           |

#### BÉNÉFICE PAR ACTION (EUR) (BASE/DILUÉ) -9,14 -3,85

(\*) Le compte de résultat consolidé et les autres éléments du résultat global de 2023 ont été représentés de manière à présenter séparément les frais d'administration, la réduction de valeur des stocks et la dépréciation des immeubles de placement ; ils comprennent un reclassement de 4,4 millions d'euros de coûts liés à des projets abandonnés, du coût des ventes à la réduction de valeur des stocks, dans le but d'améliorer la comparabilité.

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## **ÉTAT CONSOLIDÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE (EN MILLIERS D'EUROS)**

| ACTIFS                                                         | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|----------------------------------------------------------------|------------|------------|
| ACTIFS NON COURANTS                                            | 330 536    | 367 090    |
| Immobilisations incorporelles                                  | 1 648      | 1 693      |
| Immobilisations corporelles                                    | 2 883      | 3 425      |
| Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation           | 8 175      | 9 017      |
| Immeubles de placement                                         | 53 017     | 60 146     |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 170 838    | 167 312    |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées             | 76 112     | 109 209    |
| Actifs d'impôts différés                                       | 16 187     | 13 455     |
| Autres actifs financiers non courants                          | 349        | 1 422      |
| Garanties et cautions en espèces                               | 1 328      | 1 411      |
| ACTIFS COURANTS                                                | 1 239 125  | 1 361 198  |
| Stocks                                                         | 952 669    | 1 118 165  |
| Créances commerciales                                          | 33 945     | 24 198     |
| Actifs de contrats                                             | 11 389     | 22 480     |
| Créances fiscales                                              | 848        | 1 986      |
| Acomptes et autres créances                                    | 31 428     | 49 042     |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées             | 25 918     | 10 551     |
| Autres actifs financiers courants                              | 1 126      | 2 696      |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie                        | 181 802    | 132 080    |
| TOTAL DES ACTIFS                                               | 1 569 661  | 1 728 289  |

| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS                                     | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|-----------------------------------------------------------------|------------|------------|
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX                                         | 400 167    | 501 675    |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA<br>SOCIÉTÉ | 381 461    | 484 798    |
| Capital et prime d'émission                                     | 103 678    | 97 257     |
| Résultats non distribués                                        | 277 692    | 383 151    |
| Réserves                                                        | 92         | 4 390      |
| PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE                                | 18 706     | 16 877     |
| PASSIFS NON COURANTS                                            | 460 735    | 815 709    |
| Pensions et obligations similaires                              | 243        | 144        |
| Impôts différés                                                 | 23 307     | 22 676     |
| Dettes financières                                              | 430 580    | 787 946    |
| Instruments financiers dérivés                                  | 6 605      | 4 943      |
| PASSIFS COURANTS                                                | 708 759    | 410 906    |
| Provisions                                                      | 2 364      | 3 802      |
| Dettes financières                                              | 552 047    | 176 182    |
| Dettes commerciales                                             | 55 398     | 80 718     |
| Passifs de contrats                                             | 44 889     | 81 549     |
| Dettes fiscales                                                 | 4 719      | 2 154      |
| Dettes sociales, TVA et autres dettes fiscales                  | 15 897     | 12 486     |
| Charges à payer et autres montants à payer                      | 12 775     | 28 771     |
| Avances des entreprises et entreprises associées                | 20 669     | 25 244     |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS                           | 1 569 661  | 1 728 289  |

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# C) Comptes de la société Immobel SA

#### **Compte de résultat**

Le bénéfice d'exploitation s'élève à 0,47 millions d'euros pour l'exercice écoulé.

Le résultat financier s'élève à -94,35 millions d'euros, qui constitue le montant net des charges d'intérêts sur les financements du groupe (obligations et lignes de crédit), des plus-values sur cessions de filiales, des produits d'intérêts sur les prêts aux différentes filiales, principalement générés par les dividendes.

L'exercice financier d'Immobel s'est clôturé par un bénéfice net avant impôts de 93,88 millions d'euros.

#### **Bilan**

Le total du bilan s'élève à 1.033,39 millions d'euros et se compose principalement d'investissements financiers dans des filiales et de créances sur ces filiales (872,81 millions d'euros), du stock de projet détenu directement par la Société (32,32 millions d'euros), d'actions propres (1,14 million d'euros) et de liquidités et équivalent de liquidités (102,13 millions d'euros).

Les fonds propres s'élèvent à 319,98 millions d'euros au 31 décembre 2024. Le passif se compose principalement de dettes à long terme (432,21 millions d'euros) et de dettes à court terme (271,61 millions d'euros).

#### **Affectation des résultats**

Le bénéfice à affecter, compte tenu du montant reporté de l'année précédente, s'élève à 109,13 millions d'euros.

#### **Principaux risques et incertitudes**

La Société et ses filiales (le « Groupe ») sont confrontés aux risques et incertitudes inhérents au secteur de la promotion immobilière ainsi qu'à ceux liés à la situation macroéconomique et géopolitique globale.

De manière non exhaustive, les facteurs de risque suivants sont à tout le moins pertinents pour la Société, ses activités et ses résultats financiers :

#### **FACTEURS DE RISQUE PROPRES A LA SOCIÉTÉ**

#### *Risques liés aux activités commerciales et aux secteurs d'activité de la Société*

**Les difficultés liées aux projets de développement de la Société, en particulier les retards dus aux difficultés d'obtention des permis et à l'inflation, peuvent avoir un impact sur les résultats au niveau des projets et, par conséquent, sur les performances et la situation financière globale du Groupe.**

Les projets de développement sont généralement soumis à une série de risques (spécifiques au projet et généraux), qui peuvent entraîner, entre autres, une livraison tardive du projet et, par conséquent, un allongement de la période de développement, un dépassement des coûts, un manquement aux obligations contractuelles, une perte ou une diminution des revenus escomptés du projet, voire, dans certains cas, sa cessation effective.

Le Groupe acquiert principalement des terrains ou des actifs immobiliers existants pour développer ses projets sans que les permis requis soient en vigueur avant l'acquisition. Les projets du Groupe sont donc soumis au risque de changements dans les réglementations urbanistiques et environnementales pertinentes et, surtout, à l'obtention de permis d'urbanisme et/ou de permis d'environnement sous une forme compatible avec le plan et le concept du projet au moment de l'acquisition. La réalisation de tout projet peut donc être affectée de manière défavorable par (i) les difficultés et/ou le défaut d'obtention, de maintien ou de renouvellement des permis nécessaires, (ii) les retards dans l'obtention, le maintien ou le renouvellement des permis pertinents et (iii) les difficultés ou l'impossibilité de se conformer aux termes et conditions des permis. En outre, un permis peut faire l'objet d'un recours en suspension et/ou en annulation par toute personne intéressée, ce qui peut entraîner des suspensions et/ou des retards (importants) dans le développement et, en fin de compte, retarder la vente d'un projet et, par conséquent, avoir un impact négatif sur la situation financière du Groupe.

D'autres facteurs qui peuvent avoir un impact sur le développement des projets du Groupe sont les retards dus à des conditions météorologiques défavorables, des conflits de travail au niveau des entrepreneurs, des défauts et retards dans le processus de construction, des problèmes avec les contreparties, accidents sur ou autour du site de construction, des difficultés techniques imprévues et la destruction partielle ou totale des projets.

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En outre, le Groupe est affecté par l'augmentation de l'inflation de ces dernières années. Celle-ci a eu un impact sur le Groupe par le biais de l'augmentation des prix des produits de base, des coûts de construction (*hard costs*) et les coûts associés (*soft costs*), ce qui a exercé une pression sur les marges du Groupe. Ces facteurs peuvent avoir un impact sur le rendement attendu des projets et donc sur les résultats opérationnels du Groupe, sans préjudice des mesures d'atténuation prises par le Groupe pour essayer de réduire au maximum l'impact de ces facteurs (par exemple, l'augmentation des prix de sortie, la conclusion d'accords contractuels avec des prix fixes, etc.). Les tensions géopolitiques mondiales persistantes ont encore aggravé cette tendance. Toute augmentation future de l'inflation pourrait exercer une pression supplémentaire sur les marges du Groupe.

**L'évolution des conditions sur les marchés qui sont repris dans le portefeuille du Groupe peut avoir un impact négatif sur la valeur du portefeuille et, par conséquent, sur la situation financière de la Société.**

Les revenus de la Société dépendent dans une large mesure du volume et de la valeur de sortie de ses projets immobiliers. Par conséquent, les résultats de la Société peuvent fluctuer considérablement d'une année à l'autre en fonction du nombre de projets qui peuvent être mis sur le marché en vue de leur cession et de leur valeur de sortie finale.

A cet égard, la Société est exposée aux conditions économiques nationales et internationales ainsi qu'à d'autres événements et circonstances qui affectent les marchés dans lesquels le portefeuille de développement immobilier de la Société est situé : le marché de l'immobilier de bureau en Belgique (principalement à Bruxelles), au Luxembourg, en Pologne, en France et au Royaume-Uni ; le marché de l'immobilier résidentiel (logements et terrains nus) en Belgique, en France, au Luxembourg, en Allemagne et en Pologne, ainsi que le marché des loisirs et de l'immobilier résidentiel en Espagne.

Des changements dans les principaux indicateurs macroéconomiques (tels que le produit intérieur brut ou les taux d'intérêt) ou un ralentissement économique général dans un ou plusieurs marchés de la Société ou à l'échelle mondiale ou en raison de la nature incertaine et de la durée des situations géopolitiques actuelles et de la volatilité du marché qui en résulte, pourraient entraîner une baisse de la demande d'immeubles de bureaux, d'immeubles résidentiels ou de terrains à bâtir, des taux d'inoccupation plus élevés et un risque accru de défaillance des prestataires de services, des entrepreneurs en construction, des locataires et d'autres contreparties. Ces changements pourraient en particulier avoir un impact sur les projets du Groupe dont le délai d'exécution est plus long.

En outre, il n'y a aucune certitude qu'une fois sur le marché, la Société trouve un acheteur pour un projet (ou une partie de celui-ci) ou que le transfert se fasse à des conditions convenables ou attendues. La Société pourrait également rencontrer des difficultés dans la recherche de locataires convenables et en ce qui concerne le suivi des baux avant la cession d'un projet. Enfin, la Société a des projets où un actif en cours de développement est pré-loué ou pré-vendu à un tiers et où la Société pourrait encourir des responsabilités si et quand ces projets ne sont pas achevés dans les délais convenus ou à une date butoir.

L'un ou l'autre de ces risques pourrait réduire les revenus des projets du Groupe et la demande pour ces projets en général, ce qui pourrait à son tour affecter de manière significative la valeur du portefeuille immobilier de la Société et, par conséquent, sa situation financière et ses perspectives de développement.

#### **Une stratégie de développement et d'investissement et des hypothèses et évaluations sous-jacentes inappropriées peuvent avoir un impact sur la demande et, par conséquent, sur les revenus de la Société.**

Lors de la prise de décisions stratégiques concernant les investissements dans le développement immobilier, la Société doit procéder à certaines évaluations et hypothèses concernant les conditions économiques futures, les tendances du marché et d'autres conditions qui pourraient avoir une incidence sur la performance du projet et le rendement potentiel de l'investissement au moment de l'achèvement d'un projet. Par exemple, la Société vise à développer ses projets dans des emplacements de premier choix, qui peuvent évoluer au fil du temps en raison de divers facteurs (y compris en raison de changements (géo)politiques et de l'instabilité).

Les risques liés à l'exactitude des évaluations et des hypothèses spécifiques dépendent d'un certain nombre de variables et peuvent être encore plus menaçants et importants dans le cas de projets à long terme, car il est plus difficile de prévoir ces variables sur une longue période.

En outre, la Société peut ne pas tenir compte de tous les facteurs pertinents pour prendre une décision éclairée. Par ailleurs, les évaluations et hypothèses de la Société peuvent ne pas se réaliser en pratique.

Prendre les bonnes décisions stratégiques en matière d'investissements dans la promotion immobilière et faire les bonnes évaluations et hypothèses sur les tendances et conditions (futures) du marché est un facteur clé pour le succès des activités de la Société. Si la Société prend la mauvaise décision stratégique, utilise les mauvais facteurs ou pas tous les facteurs pertinents, ou si les évaluations ou les hypothèses ne s'avèrent pas exactes, cela peut avoir un impact sur les revenus de la Société pour ses projets (par le biais de cessions ou de locations) et sur la

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demande pour ces projets en général, et, par conséquent, avoir un effet négatif sur les activités, les résultats d'exploitation, la situation financière et les perspectives de la Société.

#### **Les variations des taux d'intérêt peuvent avoir un impact sur des facteurs tels que la demande et le rendement des projets de développement de la Société.**

Une variation des taux d'intérêt peut avoir un impact sur la demande de biens immobiliers en tant que classe d'actifs et sur les projets de la Société dans les différents segments où elle est active.

Des taux d'intérêt plus élevés entraînent une augmentation des coûts annuels des prêts, ce qui a un impact direct sur la capacité d'un acheteur à emprunter de l'argent pour l'achat d'un bien immobilier, ce qui exerce une pression sur la demande de biens immobiliers. Une variation des taux d'intérêt peut affecter le rendement attendu par les investisseurs, ce qui peut avoir un impact sur le prix de vente d'une transaction. La hausse des taux d'intérêt a pour effet général que d'autres catégories d'investissement, telles que les obligations et les titres de créance, produisent un rendement plus élevé et deviennent donc plus avantageux qu'un investissement dans l'immobilier. Cela peut faire baisser la demande de biens immobiliers.

En outre, les projets de développement de la Société sont généralement soumis à des risques liés aux fluctuations des taux d'intérêt, par exemple l'impact sur les coûts de développement. Non seulement l'impact direct de l'augmentation des coûts financiers, mais aussi l'impact indirect de l'augmentation des coûts financiers sur d'autres intrants. La hausse des taux d'intérêt peut en outre entraîner une augmentation des coûts de financement pour le Groupe.

Si les taux d'intérêt restent à leur niveau élevé actuel ou augmentent encore, cela peut continuer à avoir un impact important (ou cet impact peut même être exacerbé) sur la capacité de la Société à vendre ses projets aux rendements escomptés et peut également, avec un effet différé, avoir un impact sur la valeur du portefeuille de développement immobilier de la Société.

#### **Les activités de développement et/ou d'investissement de la Société peuvent être affectées négativement par le fait que des contreparties n'honorent pas leurs obligations et/ou par des désaccords avec des partenaires ou des co-investisseurs.**

Dans le cadre de ses activités de développement, la Société est soumise au risque qu'une contrepartie, telle que l'acheteur d'un projet pré-vendu, l'entrepreneur (général), l'architecte ou un autre prestataire de services, n'honore pas ou n'honore pas à temps ses obligations contractuelles. Bien que la Société cherche à se diversifier dans le cadre de son processus de sélection des contreparties et du suivi de leurs performances, l'incapacité d'une contrepartie à honorer ses obligations contractuelles pourrait avoir un impact sur le planning et les coûts du projet de la Société, sur sa capacité à exécuter ses propres obligations contractuelles et, par conséquent, sur sa situation opérationnelle ou financière (par exemple, lorsqu'un entrepreneur général ne respecte pas ses obligations contractuelles, cela pourrait retarder les travaux de construction, avoir un impact sur le planning et/ou les coûts de l'ensemble du projet et, par conséquent, sur les résultats opérationnels et financiers de la Société). En outre, en cas d'insolvabilité d'un (des) entrepreneur(s) général(aux) ou d'un architecte, le risque que le Groupe soit tenu responsable au titre de la responsabilité civile décennale en vertu du droit belge (ou de dispositions légales équivalentes dans d'autres pays où la Société est active), en lieu et place de ces entrepreneurs ou architectes, s'en trouverait considérablement accru.

Dans le cadre de sa stratégie commerciale, la Société recherche activement des investissements conjoints dans des biens immobiliers et des actifs avec des tiers et a l'intention d'acheter et de développer des biens immobiliers dans le cadre de joint-ventures ou de partenariats avec les vendeurs des biens immobiliers, d'autres promoteurs ou des investisseurs financiers, dans certains cas en tant qu'actionnaire minoritaire.

La propriété conjointe de biens immobiliers peut, dans certaines circonstances, comporter des risques supplémentaires, tels que (i) la possibilité pour la Société d'encourir des responsabilités à la suite d'actions entreprises par l'un de ces partenaires ou co-investisseurs ou leur incapacité à honorer leurs obligations contractuelles et (ii) le fait que les partenaires ou co-investisseurs de la Société peuvent avoir des divergences d'opinion concernant le développement ou la vente des biens immobiliers de la Société, la stratégie de la Société, sa gestion ou leurs droits en cas de résiliation ou de désinvestissement de la Société. De telles circonstances peuvent avoir pour effet de soumettre les actifs de la société commune ou du partenariat à des responsabilités inattendues. Dans le cadre de ces accords, la Société peut ne pas avoir le pouvoir d'exercer un contrôle sur la société conjointe et, dans certaines circonstances, une divergence d'opinion avec son partenaire ou coinvestisseur peut conduire à une impasse qui peut avoir, ou entraîner, un impact négatif sur la valeur de son (ses) actif(s), les opérations et la rentabilité de la joint-venture ou du partenariat et, en fin de compte, la situation financière de la Société.

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#### *Risques liés à la situation financière de la Société*

**La Société pourrait ne pas être en mesure de maintenir un niveau de liquidité suffisant et/ou d'attirer et de maintenir le financement nécessaire à des conditions favorables.**

Le développement des projets du Groupe nécessite des investissements importants qui sont principalement financés par des fonds propres et des facilités de crédit au niveau des projets. Au niveau du Groupe, la Société est financée par des fonds propres, des obligations et des facilités de crédit.

La Société est tenue de respecter les engagements financiers spécifiés dans sa documentation de prêt (y compris les obligations et les facilités de financement d'entreprise). Ces engagements incluent le maintien d'un niveau minimum de fonds propres, un ratio d'endettement maximal, un ratio minimum stock/dette financière nette et un seuil minimum de liquidité. En 2024, la Société a respecté tous ces engagements financiers, à l'exception d'un seul dans deux facilités de financement d'entreprise, démontrant ainsi une gestion financière prudente et une atténuation efficace des risques. Pour remédier à cette situation, la Société a obtenu des dérogations des banques concernées, garantissant ainsi un accès continu à ses facilités de financement. Comme mentionné ci-dessus, la Société a entre-temps prolongé ces facilités et a négocié une réduction de l'exigence minimale en fonds propres, mieux alignée sur sa situation financière actuelle.

Tout au long de l'année 2024, le Groupe a continué ses efforts pour renforcer sa position de liquidité et réduire ses frais généraux. Si le Groupe n'est pas en mesure de maintenir un niveau de liquidité suffisant et/ou d'obtenir le financement nécessaire à des conditions favorables, il pourrait ne pas être en mesure de réaliser certains investissements ou de mener à bien certains projets, ou être confronté à d'importants défis à cet égard. Cela pourrait avoir un effet négatif important sur les flux de trésorerie et les résultats de la Société.

#### **Les fluctuations des taux d'intérêt de la Société pourraient avoir un impact important sur ses résultats financiers.**

Compte tenu de son endettement actuel et futur, la Société est affectée par une variation à court ou à long terme des taux d'intérêt, par les marges de crédit prises par les banques et par les autres conditions de financement.

Le financement de la Société est principalement assuré sur la base de taux d'intérêt à court terme (basés sur les taux EURIBOR pour un à douze mois). La Société couvre la majeure partie de son exposition aux taux d'intérêt variables à court terme, ce qui réduit l'exposition aux variations des taux d'intérêt à court terme. La Société reste exposée aux fluctuations des taux d'intérêt à plus long terme.

#### *Risques juridiques et réglementaires*

**En raison de la nature et du cadre réglementaire des activités qu'elle exerce, la Société est confrontée à un risque accru de responsabilité pour des questions environnementales concernant son portefeuille de développement immobilier.**

Les activités et le portefeuille de développement immobilier de la Société sont soumis à diverses lois et réglementations dans les pays où elle opère concernant la protection de l'environnement, y compris, mais sans s'y limiter, la réglementation de la qualité de l'air, du sol et de l'eau, les contrôles des substances dangereuses ou toxiques et les directives relatives à la santé et à la sécurité. En raison de la nature des activités de la Société et des responsabilités importantes qui peuvent potentiellement découler de violations des lois environnementales, la Société est confrontée à un risque de manquement accru en ce qui concerne ces lois et réglementations.

La Société peut être tenue de payer des frais d'assainissement (et, dans certaines circonstances, des frais de suivi) pour tout bien immobilier contaminé qu'elle possède actuellement ou qu'elle a pu posséder dans le passé. En outre, les biens immobiliers contaminés peuvent perdre de leur valeur. En tant que promoteur immobilier, la Société peut également faire l'objet d'actions en justice et de réclamations, encourir des amendes ou d'autres pénalités pour tout manquement au respect de l'environnement et être responsable des coûts de remise en état. L'un ou l'autre de ces risques peut nuire considérablement à la réputation de la Société (entraînant une baisse des ventes ou une diminution de la capacité à acquérir de nouveaux projets de développement intéressants) et peut avoir un effet négatif important sur la situation financière, les activités et les perspectives du Groupe.

#### **La Société peut faire l'objet de litiges, y compris d'éventuelles demandes de garantie relatives à la location, au développement ou à la vente de biens immobiliers.**

Dans le cours normal des activités de la Société, des actions en justice, des réclamations contre et par la Société et ses filiales et des procédures d'arbitrage impliquant la Société et ses filiales peuvent survenir. La Société est spécifiquement soumise à de nombreuses lois complexes et en évolution rapide (y compris les lois

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environnementales) qui peuvent donner lieu à divers types de litiges. En outre, en raison de la nature de ses activités, la Société est impliquée dans des relations avec un large éventail de contreparties (vendeurs ou acheteurs de biens immobiliers, locataires, entrepreneurs et sous-traitants, employés actuels ou anciens...) ou de tiers qui peuvent entamer des procédures. De telles procédures pourraient avoir un effet négatif important sur les activités, la situation financière, les résultats d'exploitation et les perspectives de la Société.

La Société peut également faire l'objet de réclamations en garantie en raison de défauts de qualité ou de titres liés à la location et à la vente de ses biens immobiliers. Cette responsabilité peut s'appliquer à des défauts dans les biens immobiliers qui étaient inconnus de la Société mais qui auraient pu, ou auraient dû, être détectés. Elle peut également faire l'objet d'actions en justice et de réclamations de la part des acquéreurs de ses biens immobiliers en raison de la violation des déclarations et des garanties données par la Société au moment de l'aliénation.

Tout litige de ce type peut donner lieu à des demandes substantielles de dommages et intérêts ou d'autres paiements. Les litiges peuvent également faire l'objet d'une publicité négative, que les allégations soient fondées ou que le Groupe soit finalement reconnu responsable, ou non. En conséquence, de telles procédures pourraient avoir un effet négatif sur les activités, la situation financière, les résultats d'exploitation et les perspectives du Groupe.

# IV. Événements importants survenus après la clôture de l'exercice (art. 3:6 § 1, 2° et art. 3:32, 2° CSA)

Il est fait référence à la note 32 des états financiers consolidés, « Événements postérieurs à la clôture».

# V. Circonstances susceptibles d'exercer une influence significative sur le développement de la Société (art. 3:6 § 1, 3° et 3:32, 3° CSA)

#### **Principaux jugements et estimations**

À la connaissance des administrateurs, il n'existe aucune circonstance susceptible d'exercer une influence significative sur le développement de la Société. En ce qui concerne l'influence potentielle des troubles géopolitiques et économiques actuel qui affectent la situation économique et les résultats financiers de la Société, le Conseil d'Administration de la Société évalue en permanence l'hypothèse de la continuité de l'exploitation de la Société en fonction d'un scénario de base qui est mis à jour régulièrement.

#### **Poursuite de l'activité**

Les circonstances géopolitiques et économiques ont toujours un impact sur la Société et sur le secteur immobilier dans son ensemble. Pour se prémunir contre ces conditions de marché, la Société disposait d'une position de liquidité de 182 millions d'euros à la fin du mois de décembre 2024 pour faire face aux conditions de marché actuelles et en mars 2025, des facilités de prêt pour les sociétés de 135 millions d'euros, arrivant initialement à échéance en avril 2025, ont été prolongées jusqu'en 2027.

Sur la base des lignes de crédit disponibles et engagées et des liquidités disponibles, et compte tenu du scénario de base et de l'analyse des risques de liquidités mentionnée à la Note 22, le Conseil d'Administration de la Société est d'avis que la Société peut maintenir l'hypothèse de la continuité de l'exploitation.

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# VI. Informations sur les activités de recherche et développement de la Société (art. 3:6, §1, 4° et 3:32, 4° CCA)

Au cours de l'exercice 2024, ni la Société ni aucune de ses filiales n'ont mené d'activités spécifiques de recherche et développement.

# VII. Justification de l'indépendance et de la compétence d'au moins un membre du Comité d'Audit et des Risques (art. 3:6 §1, 9° et art. 3:32, 6° CSA

A l'exception de Michèle SIOE[N](#page-14-0)<sup>1</sup> , tous les membres du Comité d'Audit et des Risques (actuellement composé de Pierre NOTHOM[B](#page-14-1)<sup>2</sup> , Patrick ALBRAND[3](#page-14-2) , Wolfgang de LIMBURG STIRU[M](#page-14-3)<sup>4</sup> et Michele SIOE[N](#page-14-4)<sup>5</sup> ) satisfont aux critères d'indépendance énoncés à l'article 7:87 du CSA ainsi qu'à la disposition 3:5 du Code de gouvernance d'entreprise 2020. Tous les membres susmentionnés (à l'exception de Michèle SIOEN) siègent au Conseil d'Administration et au Comité d'Audit et des Risques de la Société en tant qu'administrateurs indépendants.

Tous les membres du Comité d'Audit et des Risques de la Société sont titulaires de diplômes universitaires, occupent ou ont occupé des postes d'administrateurs dans des Groupes internationaux et, à ce titre, exercent des mandats dans les comités d'audit d'autres entreprises et organisations.

# VIII. Informations complémentaires

Pour autant que cela soit nécessaire, le Conseil d'Administration de la Société réitère :

- que la Société n'a pas créé de succursales (art. 3:6 §1, 5° CSA) ; et
- que, compte tenu des résultats de la Société, rien ne justifie l'application des règles comptables de continuité (art. 3:6 §1, 6° CSA).

En outre, le Conseil d'Administration de la Société confirme qu'au cours de l'exercice écoulé :

- il a été décidé d'augmenter le capital de la Société dans le cadre du capital autorisé (article 7:203 CSA) par la voie d'une dividende optionnel; et
- que la Société n'a pas vendu d'actions propres au cours de l'année de référence (art. 7:220 §2 CSA) en dehors de l'acquisition d'actions dans le cadre de la rémunération variable au cours de l'année de référence.

# IX. Application des procédures relatives aux conflits d'intérêts

Le Conseil d'Administration de la Société signale qu'au cours de l'exercice financier considéré, la procédure de conflit d'intérêts prescrite par les articles 7:96 et 7:97 du CSA a été appliquée à une occasion.

Le Conseil d'Administration a appliqué la procédure de conflit d'intérêts lorsqu'il a pris la décision de valider l'enveloppe de rémunération et la politique de rémunération le 6 mars 2024.

Vous trouverez ci-dessous un extrait du procès-verbal du Conseil d'Administration concernant cette décision :

**Conseil d'Administration du 6 mars 2024**

<span id="page-14-0"></span><sup>1</sup> En sa qualité de représentante permanente de M.J.S. Consulting BV.

<span id="page-14-1"></span><sup>2</sup> En sa qualité de représentant permanent de PIERRE NOTHOMB SRL.

<span id="page-14-2"></span><sup>3</sup> En sa qualité de représentant permanent de Skoanez SAS.

<span id="page-14-3"></span><sup>4</sup> En sa qualité de représentant permanent de LSIM SA.

<span id="page-14-4"></span><sup>5</sup> En sa qualité de représentante permanente de M.J.S. Consulting BV.

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*"Avant le début des délibérations, A<sup>3</sup> Management BV, représenté par Marnix Galle, a déclaré qu'elle avait un conflit d'intérêts potentiel, tel que défini à l'article 7:96 du CSA, en ce qui concerne ce point de l'ordre du jour*.

*Ce conflit d'intérêts potentiel est dû au fait qu'A<sup>3</sup> Management BV, représentée par Marnix Galle, qui est le président exécutif / CEO de la Société, sera le bénéficiaire de la rémunération qui sera décidée par le conseil d'administration.*

*Conformément à l'article 7:96, l'auditeur légal des comptes de la Société sera informé de l'existence du conflit d'intérêts.*

*Marnix Galle quitte la réunion. Il n'a pas participé aux délibérations ni aux résolutions.*

#### *a) Mise à jour des rémunérations individuelles*

#### *1. CEO*

*Le président du Comité des Rémunérations a commenté la proposition de rémunération révisée pour le rôle de CEO, telle qu'elle a été préparée par le Comité des Rémunérations.*

| Rémuneration base | Current | Proposal | Changement |
|-------------------|---------|----------|------------|
| Marnix Galle      | 600,000 | 600,000  | N/A        |

*Cette proposition n'inclut pas la rémunération pour le rôle de président du conseil d'administration, qui vient s'y ajouter.* 

*Résolution : Sur proposition des membres du Comité des Rémunérations, les administrateurs indépendants participant au vote ont décidé à l'unanimité de réduire la rémunération du CEO comme suit à compter du 1/1/2024.*

*Marnix Galle a rejoint la réunion après la délibération. Le président du Comité des Rémunérations à résumé la décision prise par les administrateurs en ce qui concerne la rémunération."*

# X. Déclaration de gouvernance d'entreprise (art. 3:6 §2 CSA), y compris le rapport de rémunération (art. 3:6 §3 CSA) et la description des systèmes de contrôle interne et de la gestion des risques (art. 3:6, §2, 3° CSA)

La déclaration de gouvernance d'entreprise fait partie de ce rapport de gestion.

# XI. Offre de reprise

Conformément à l'article 34 de l'arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé, le Conseil d'Administration de la Société déclare que les informations suivantes pourraient avoir une incidence en cas d'offre publique d'achat (étant entendu que les autres éléments ne sont actuellement pas d'application pour la Société) :

- 1° le capital s'élève à EUR 99,838,354.04 représenté par 10,252,163 actions, sans valeur nominale, représentant chacune une part égale du capital (art. 4 des statuts).
- 2° le Conseil d'Administration de la Société est autorisé à augmenter le capital social jusqu'à un montant maximum de 97.000.000,00 EUR (article 11 des statuts), compte tenu du fait que l'exercice de ce pouvoir est limité en cas d'offre publique d'achat par l'article 7:202 CSA;

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- 3° en ce qui concerne la nomination et le remplacement des membres du Conseil d'Administration de la Société, les statuts précisent que le Conseil d'Administration se compose d'au moins 4 membres, nommés par l'assemblée générale des actionnaires, sur proposition du Comité de Nomination, et pour une période de 4 ans au maximum ;
- 4° pour les modifications des statuts, il n'y a pas d'autre réglementation que celle déterminée par le CSA.

# XII. Gestion et audit de la Société - Comité exécutif

# A. Conseil d'Administration

Il sera proposé à l'assemblée générale annuelle des actionnaires du 17 avril 2025 de décider :

- du renouvellement du mandat de la société M.J.S. Consulting BV, représentée par Michèle SIOEN, pour une période de 4 ans expirant à l'assemblée générale annuelle des actionnaires qui se tiendra en 2029 et ;
- de la cooptation de Holding Saint Charles SAS, représentée par Eric Donnet, pour la durée restante accordée à Astrid de Lathauwer Comm.V représentée par Astrid de Lathauwer, soit une période de 3 ans expirant lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires qui se tiendra en 2028 ;

Il sera proposé à l'assemblée générale annuelle du 17 avril 2025 de confirmer le mandat ci-dessus de Holding Saint Charles SAS, représentée par Eric Donnet, en tant qu'administrateur indépendant au sens des articles 7:97 § 3 et 7:87, § 1 du CSA. Il déclare répondre aux critères d'indépendance.

# B. Commissaire aux comptes

Lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires du 18 avril 2024, il a été proposé de nommer KPMG Reviseurs d'Entreprises/Bedrijfsrevisoren BV, représentée par Filip De Bock, en tant que commissaire aux comptes, pour une période de 3 ans, expirant lors de l'assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2027, pour un montant de 137 480 EUR (hors TVA et frais, indexés annuellement).

# C. Comité exécutif

Au 31 décembre 2024, le comité exécutif (le « Comité Exécutif ») était composé comme suit :

- Marnix GALLE\*, Président
- Olivier THIEL\*, Senior Managing Director pour la France, l'Allemagne, la Pologne et l'Espagne et Co-Head of Development Belgium
- Karel BREDA\*, Chief Financial Officer
- Stephanie DE WILDE\*, Chief Legal Officer, et
- Adel YAHIA\*, Senior Managing Director Immobel Belgique et Luxembourg, and
- Alfred GALLE\*, Co-Head Development et invité permanent.

\* agit pour le compte d'une société.

Depuis le 1er janvier 2024, Alfred Gall[e](#page-16-0)<sup>6</sup> (Co-Head Development Belgium) assiste aux réunions du Comité Exécutif comme invité permanent.

\* \* \*

<span id="page-16-0"></span><sup>6</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Alfred GALLE agit en tant que représentant permanent de la société AG Investment Services BV.

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Nous vous demandons donc d'approuver les termes de ce rapport et de donner décharge aux membres du Conseil d'Administration de la Société et au commissaire aux comptes pour l'exercice de leur mandat dans l'année fiscal.

\* \* \*

Approuvé lors de la réunion du Conseil d'Administration de la société le 5 mars 2025.

PIERRE NOTHOMB BV Représentée par Pierre Nothomb Directeur

A³ MANAGEMENT BV Représentée par Marnix Galle Président exécutif du conseil d'administration

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# DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

Outre le respect des lois et réglementations applicables, Immobel NV (ci-après dénommée « la Société ») se fixe des normes de gouvernance d'entreprise élevées et réévalue en permanence ses méthodes de gouvernance sur la base de principes, de pratiques et d'exigences de marché et autre reconnus, tel que cela est établi dans la charte de gouvernance de la Société telle que modifiée périodiquement et pour la dernière fois le 12 décembre 2024 (la « Charte de Gouvernance d'Entreprise »). Dans sa Charte de Gouvernance d'Entreprise, la Société applique le Code de gouvernance d'entreprise 202[0](#page-18-0)<sup>7</sup> (le « Code de Gouvernance d'Entreprise ») en tant que code de référence au sens de l'article 3:6, §2, section 1 du Code belge des sociétés et des associations (le « CSA »).

Sauf indication contraire explicite, tous les termes en majuscules définis dans la présente déclaration de gouvernance ont la même signification que dans la Charte de Gouvernance d'Entreprise de la Société.

Le 31 décembre 2024, le Conseil d'Administration a déclaré qu'à sa connaissance, sa pratique de gouvernance et de gestion d'entreprise était conforme au Code de Gouvernance d'Entreprise, à l'exception des points suivants limitatifs et sous réserve de modifications :

- 1. Le Président, qui est non seulement membre du Conseil d'Administration, mais aussi du management exécutif (à ce titre, il est appelé « Président Exécutif »), puisqu'il assume également les tâches du CEO. De ce fait, la Société s'écarte de la disposition 3.12 du Code de Gouvernance d'Entreprise. Cet écart s'explique par le fait que Marnix Galle soit actuellement considéré comme la personne la mieux placée pour remplir à la fois les fonctions de Président Exécutif et de CEO, compte tenu de son expérience unique dans l'immobilier, y compris ses connaissances, ses compétences, son expérience et son ancienneté au sein de la Société, ainsi que ses relations et son engagement de longue date à l'égard de la Société et des actionnaires/parties prenantes de la Société. Ce point est donc considéré conforme aux intérêts de la Société. Par conséquent, les références ci-dessous au « Président » et au « CEO » doivent être interprétées et considérées comme faisant référence à la même personne. Cependant, un plan de transition est en cours de mise en œuvre qui prévoit que la fonction et les responsabilités de CEO seront transférées à M. Adel Yahia le 1er janvier 2025. Le Conseil d'Administration a pris cette décision le 12 décembre 2024. Par conséquent, cette dérogation à la Charte de Gouvernance d'Entreprise expirera à compter du 1 er janvier 2025.
- 2. Le Comité de Nomination est présidé par Marnix Galle, agissant en tant que Président Exécutif et CEO de la Société pendant l'année fiscale 2024 (voir ci-dessus). De ce fait, la Société s'écarte de la recommandation de la disposition 4.19 du Code de Gouvernance d'Entreprise. Cet écart s'explique par le fait que Marnix Galle dispose d'un réseau étendu et soit considéré comme la personne la plus apte à présider le Comité de Nomination.
- 3. Les membres non exécutifs du Conseil d'Administration ne sont pas partiellement rémunérés par des actions de la Société. La Société s'écarte ainsi de la disposition 7.6 du Code de Gouvernance d'Entreprise. Cet écart s'explique par le fait que les intérêts des administrateurs non exécutifs sont actuellement considérés comme suffisamment orientés vers la création de valeur à long terme pour la Société et, par conséquent, que l'émission d'actions en leur faveur n'est pas jugée nécessaire. Cela étant, le Conseil d'Administration a demandé à tous les administrateurs d'acheter des actions de la Société pour un minimum de 20.000 euros (soit la rémunération annuelle fixe) et de les conserver au moins quatre ans après l'acquisition et au moins un an après la fin de leur mandat.
- 4. Aucun seuil minimum d'actions à détenir par les managers exécutifs n'a encore été fixé. Dès lors, la Société s'écarte de la disposition 7.9 du Code de Gouvernance d'Entreprise. Cet écart s'explique par le fait que les intérêts des managers exécutifs sont actuellement considérés comme suffisamment orientés vers la création de valeur à long terme pour la Société. La fixation d'un seuil minimum d'actions à détenir par les managers exécutifs n'est donc pas jugée nécessaire. De plus, les membres du Comité Exécutif peuvent recevoir des « performance shares » dans le

<span id="page-18-0"></span><sup>7</sup> Le « Code de Gouvernance d'Entreprise » a été publié au Moniteur belge le 17 mai 2019 et est disponible sur le site Internet : www.corporategovernancecommittee.be.

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cadre de leur rémunération variable. Ce « Plan LTI » fait référence à un plan d'incitation étalé sur plusieurs années, lié à certaines performances, auquel les membres du Comité Exécutif sont éligibles.

La Charte de Gouvernance d'Entreprise décrit en détail la structure de gouvernance de la Société ainsi que ses politiques et procédures en matière de gouvernance. Cette Charte de Gouvernance d'Entreprise peut être consultée sur le site Internet de la Société, [Corporate Gouvernance](https://www.immobelgroup.com/en/publications/corporate-governance-charter-1) Charter | Immobel.

En ce qui concerne la politique de diversité, le Conseil d'Administration tient à souligner que le critère selon lequel au moins un tiers des membres doivent être d'un autre genre est rempli. Davantage d'informations sur la diversité sont disponibles au point : III. Règlements et procédures (voir ci-dessous).

# XIII. Structure de gouvernance (au 31 décembre 2024)

Conformément à l'article 7:85 du CSA, la Société a opté pour un modèle de gouvernance moniste. En vertu de cette structure moniste, le Conseil d'Administration a le pouvoir d'accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet de la Société, à l'exception de ceux que la loi ou les statuts réservent à l'assemblée générale des actionnaires.

# A. Conseil d'Administration

# A) Composition et mode de fonctionnement

Conformément aux statuts de la Société et tel que précisé par la Charte de Gouvernance d'Entreprise, la Société est administrée par un Conseil d'Administration composé d'au moins quatre membres, dont une majorité de membres non exécutifs et au moins trois membres indépendants répondant aux critères énoncés à l'article 7:87 §1 du CSA et à la disposition 3.5 du Code de Gouvernance d'Entreprise. Les administrateurs sont nommés par l'assemblée générale des actionnaires (l'« Assemblée Générale Ordinaire ») pour une durée maximale de quatre ans. Ils sont rééligibles.

Le Conseil d'Administration se réunit au moins quatre fois par an. Cette fréquence permet, entre autres, l'examen des comptes semestriels en septembre, des comptes annuels en mars, ainsi que des budgets en décembre. Des réunions supplémentaires peuvent en outre être organisées à tout moment chaque fois que cela est jugé nécessaire ou opportun pour son bon fonctionnement et/ou celui de la Société.

En 2024, le Conseil d'Administration s'est réuni à six reprises. Outre les points relevant de ses pouvoirs ordinaires, il s'est prononcé sur les principaux sujets suivants :

- l'analyse des scénarios macroéconomiques et de leur impact sur les activités de la Société et ses projets.
- le suivi de la situation financière de la Société, en particulier sa position de liquidité à court et à long terme et les (re)financements.
- la structure organisationnelle.
- l'évaluation du Comité Exécutif, la fixation de ses objectifs et des rémunérations fixes et variables.
- l'évaluation de la poursuite et/ou de l'arrêt des projets stratégiques et de la stratégie de la Société.

Le Conseil d'Administration a été régulièrement informé des activités du Comité d'Audit et des Risques, du Comité d'Investissement, du Comité de Nomination, du Comité de Rémunération, du Comité ESG et du Comité Exécutif.

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# B) Composition du Conseil d'Administration au 31 décembre 2024

Au 31 décembre 2024, le Conseil d'Administration était composé de sept administrateurs, à savoir :

- un Président Exécutif, et
- six administrateurs non exécutifs, dont cinq administrateurs indépendants répondant aux critères de l'article 7:78, §1 du CSA et de la disposition 3.5 du Code de Gouvernance d'Entreprise, et un administrateur lié à un actionnaire.

| Nom<br>Fonction                                             | Date de la<br>première<br>nomination                                        | Fin<br>du<br>mandat |
|-------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------|---------------------|
| Marnix GALLE8<br>Président Exécutif/CEO                     | 25/09/2014                                                                  | AGO 2026            |
| Wolfgang DE LIMBURG STIRUM9<br>Administrateur (indépendant) | 01/01/2019                                                                  | AGO 2028            |
| Pierre NOTHOMB10<br>Administrateur (indépendant)            | 25/09/2015                                                                  | AGO 2027            |
| Michèle SIOEN11<br>Administratrice liée à un actionnaire    | 20/12/2018                                                                  | AGO 2025            |
| Annick VAN OVERSTRAETEN12<br>Administrateur (indépendant)   | 28/09/2016                                                                  | AGO 2026            |
| Patrick ALBRAND13<br>Administrateur (indépendant)           | 30/11/2021                                                                  | AGO 2028            |
| Eric DONNET14<br>Administrateur (indépendant)               | 26/06/2024<br>(cooptation<br>du<br>mandat<br>d'Astrid<br>DE<br>LATHAUWER15) | AGO 2028            |

<span id="page-20-0"></span><sup>8</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Marnix GALLE agit en qualité de représentant permanent de la société A³ Management SRL.

<span id="page-20-1"></span><sup>9</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Wolfgang DE LIMBURG STIRUM agit en qualité de représentant permanent de la société LSIM SA. <sup>10</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Pierre NOTHOMB agit en qualité de représentant permanent de la société

<span id="page-20-2"></span>Pierre Nothomb SRL. <sup>11</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Michèle SIOEN agit en qualité de représentante permanente de la société

<span id="page-20-3"></span>M.J.S. Consulting SRL. <sup>12</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Annick VAN OVERSTRAETEN agit en qualité de représentante permanente de

<span id="page-20-4"></span>la société A.V.O. - Management SRL. <sup>13</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Patrick ALBRAND agit en qualité de représentant permanent de la société

<span id="page-20-5"></span>SKOANEZ SAS.

<span id="page-20-6"></span><sup>14</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Eric DONNET agit en qualité de représentant permanent de la société Holding Saint Charles SAS.

<span id="page-20-7"></span><sup>15</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Astrid DE LATHAUWER agit en qualité de représentant permanent de la société ADL CommV.

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L'objectif de diversité des genres au niveau du Conseil d'Administration, d'atteindre au moins un tiers de membres de genres différents, a été atteint. Fin 2024, le Conseil d'Administration était composé de deux femmes et de cinq hommes, rencontrant ainsi les critères minimums du CSA. Davantage d'informations sur la diversité sont disponibles au point : III. Règlements et procédures (voir ci-dessous).

#### **Évolution de la composition du Conseil d'Administration au cours de l'année 2024**

Les mandats d'Astrid De Lathauwer, Wolfgang de Limburg Stirum et Patrick Albrand, en tant qu'administrateurs indépendants, ont expiré à la fin de l'Assemblée Générale Ordinaire du 18 avril 2024, lors de laquelle les mandats ont été renouvelés pour une nouvelle durée de quatre ans, expirant à la fin de l'Assemblée Générale Ordinaire de 2028. De plus, Astrid De Lathauwer a démissionné de son mandat d'administrateur le 26 juin 2024. Le Conseil d'Administration a coopté Eric Donnet pour occuper ce mandat jusqu'à son terme, qui doit être confirmé lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 17 avril 2025.

# C) Propositions de nominations et/ou renouvellements au cours de l'Assemblée Générale Ordinaire de 2024

Le mandat de Michèle Sioen expire à l'Assemblée Générale Ordinaire du 17 avril 2025. La proposition de renouvellement ou de remplacement sera soumise à cette' Assemblée Générale Ordinaire. Par ailleurs, comme indiqué ci-dessus, il sera proposé à l'Assemblée Générale Ordinaire de confirmer la cooptation d'Eric Donnet.

Une brève description du parcours professionnel de chaque administrateur est présentée ci-dessous. Les curriculum vitae peuvent être résumés comme suit :

**Marnix GALLE** (61) commença sa carrière professionnelle en 1987 chez Cegos Belgique en qualité de consultant, après avoir étudié l'économie à l'Université Tulane à la Nouvelle-Orléans, en Louisiane, aux États-Unis. Il fit ses premiers pas dans le secteur immobilier en 1989 (portefeuille familial). Sa société Allfin (2001) est devenue l'un des principaux promoteurs immobiliers en Belgique. En 2014, Allfin prit une participation de 29 % au capital d'Immobel, société cotée à la Bourse de Bruxelles depuis 1863. Suite à la fusion entre Allfin Group et Immobel en 2016, Marnix Galle en devint le Président Exécutif et actionnaire de majorité.

**Patrick ALBRAND** (69) est titulaire d'un master en architecture délivré par l'École des Beaux-Arts de Paris (1980) et d'un master en promotion immobilière délivré par l'Université de Columbia (1988). Il rejoignit Hines en 1995 et joua un rôle déterminant dans la création et la supervision de sa filiale française. Il prit part au développement global de Hines France, tant en ce qui concerne le développement que la gestion des investissements. Avant de rejoindre Hines, il fut Directeur en charge du développement chez Bouygues Immobilier à Paris (1989-1995), où il organisa des joint-ventures avec des promoteurs et des investisseurs extérieurs. Il fut Senior Research Associate au Lawrence Berkeley Laboratory à Berkeley, en Californie (1983-1987). Avant cela, il travailla pour le ministère de l'Intérieur du Maroc (1980-1982).

**Wolfgang DE LIMBURG STIRUM** (53) est titulaire d'un MBA délivré par la Booth School of Business de l'Université de Chicago (États-Unis), d'un bachelier en ingénierie de gestion, ainsi que d'un master en économie appliquée et gestion obtenu à la Louvain School of Management (Belgique). Au cours des vingt dernières années, il bâtit une solide expérience dans le domaine de la finance et du capital-investissement, en Europe et aux États-Unis, procédant à des investissements dans un large éventail de secteurs, tels que la santé, la chimie de spécialités, les produits de niche industrielle, les services, le divertissement et les médias. Il est aujourd'hui Managing Partner d'Apheon (anciennement Ergon Capital), un fonds de capital-investissement mid-market doté d'un portefeuille d'environ 2,5 milliards d'euros qu'il rejoignit en 2005. Avant cela, l'essentiel de sa carrière se déroula dans le secteur de la banque d'investissement (fusions et acquisitions), chez Lehman Brothers à New York et à Londres, où il devint Co-Head de l'équipe European Healthcare M&A. Il est actuellement également administrateur pour Haudecoeur, Telenco, Sausalitos, Opseo, SVT, Stationary Care Group, Dental Service Group et VPK Group.

**Eric DONNET** (54 ans) est diplômé de l'ICN Business School de Nancy et titulaire d'un DESCF (Diplôme d'Études Supérieures en Comptabilité et Finance). Il a débuté sa carrière chez Lyreco en tant que contrôleur financier en 1993. De 1995 à 1997, Eric a travaillé chez PricewaterhouseCoopers en tant que responsable audit et conseil, mais il est revenu chez Lyreco en 1997 en France pour occuper le poste de Responsable du Développement et des Acquisitions pour l'Europe. Il a ensuite brièvement travaillé chez Valeo en tant que responsable de la stratégie

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et des projets spéciaux, avant de rejoindre, en 2022, le secteur de l'immobilier en intégrant le groupe GE Real Estate. Il y a successivement occupé les postes de Directeur adjoint de Bail Investissement Foncière, Directeur général d'ADDVIM Property Management et Directeur général de Deltis FM. En 2005, il a rejoint AEW Europe, une filiale de Natixis Global Asset Management et de la CDC, en tant que Responsable de la gestion d'actifs Europe. Il a ensuite été promu Directeur général adjoint et Responsable des opérations. Depuis juin 2013, il est Directeur général de Groupama Immobilier ainsi que Président de la société de gestion d'actifs GROUPAMA GAN REIM, depuis sa création en décembre 2014. À partir de mars 2024, il sera le Directeur général du Groupe Daniel Feau et occupera divers rôles au sein de ses différents comités.

**Pierre NOTHOMB** (62) est titulaire d'un master en sciences économiques appliquées (UCLouvain). Il rejoignit Deminor (aujourd'hui Deminor NXT) il y a 33 ans, lors de sa création. Il exerce un mandat d'administrateur au sein de plusieurs sociétés et associations, notamment Sibelco, la Fondation ULB, Build UP, le FIIS Kimbal, Imperbel-Derbigum et Epsylon. Il est également président des sociétés Deminor et membre du comité consultatif de DIM Funds (avec Degroof Petercam ManCo). Membre du comité d'audit d'Imperbel et du réseau de soins psychiatriques de La Ramée-Fond'Roy, il est en outre médiateur agréé en matière civile et commerciale depuis 2022. Avant de rejoindre Deminor (aujourd'hui Deminor NXT) en 1991, il occupa le poste de Senior Auditor chez Coopers & Lybrand (aujourd'hui PricewaterhouseCoopers), puis de consultant financier chez Petercam Securities. Il fut également administrateur de ForSettlement (Fortis), membre du comité d'audit de la Sabam et CEO du détaillant de jouets Christiaensen International.

**Michèle SIOEN** (60) est titulaire d'un master en économie et a suivi des formations en gestion à la Vlerick Business School, entre autres. Elle est aujourd'hui CEO de Sioen Industries, une multinationale spécialisée dans la production de textiles techniques et de vêtements de protection professionnels. Elle fut présidente au sein de la FEB entre 2015 et 2017 et en est aujourd'hui le président honoraire. En plus de son engagement quotidien au sein de Sioen Industries, elle exerce un mandat d'administratrice au sein de diverses sociétés belges cotées, dont D'Ieteren et Sofina, ainsi que d'associations, telles que Fedustria et la Vlerick Business School. Enfin, elle se montre fortement impliquée dans le domaine de l'art et de la culture en tant que président de KANAL et membre du Conseil d'Administration de la Chapelle Musicale Reine Elisabeth.

**Annick VAN OVERSTRAETEN** (59) est diplômée en sciences économiques (KU Leuven, 1987) et titulaire d'un master en gestion (IAG-UCLouvain, 1992). Elle débuta sa carrière chez Philips en 1987, en tant que Project Manager au sein du département des ressources humaines. Elle travailla dans le commerce de détail entre 1991 et 1999, notamment dans le secteur du textile (New-D, Mayerline). Elle occupa ensuite le poste de Commercial & Marketing Director au sein de la société Confiserie Leonidas (1999-2004). Elle fut également Operational Director pour Quick Restaurants Belux SA, de 2004 à 2009. De 2010 à 2020, elle fut CEO et administratrice de Lunch Garden Group. Elle fut nommée CEO de la société Le Pain Quotidien en 2020. Elle est également administratrice indépendante pour Financière de Tubize SA, ainsi que pour Euro Shoe Group SA et Lunch Garden Belgium SA.

# B. Comités du Conseil d'Administration

Conformément aux statuts, le Conseil d'Administration peut constituer un ou plusieurs comités. Sur cette base, le Conseil d'Administration a constitué, pour l'assister, le Comité d'Audit et des Risques, le Comité de Nomination, le Comité de Rémunération, le Comité ESG et le Comité d'Investissement.

# A) Comité d'Audit et des Risques

Conformément à la disposition 4.3 du Code de Gouvernance d'Entreprise, le Comité d'Audit et des Risques est composé d'au moins trois membres, qui sont tous des administrateurs non exécutifs et dont au moins un membre est un administrateur indépendant, conformément aux critères de l'article 7:78 §1 du CSA et à la disposition 3.5 du Code de Gouvernance d'Entreprise.

Le Conseil d'Administration s'assure que le Comité d'Audit et des Risques dispose d'une expertise pertinente et suffisante pour remplir efficacement sa mission, notamment en ce qui concerne les questions comptables et d'audit. Tous les membres disposent de l'expertise nécessaire en matière de comptabilité et d'audit.

La présidence du Comité d'Audit et des Risques est nommée par le Comité d'Audit et des Risques lui-même, parmi ses membres. Les rôles de Président du Comité d'Audit et des Risques et de Président du Conseil d'Administration sont remplis par deux personnes différentes.

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#### **Au 31 décembre 2024, le Comité d'Audit et des Risques était composé comme suit :**

- Pierre NOTHOMB, administrateur indépendant et Président du Comité d'Audit et des Risques ;
- Patrick ALBRAND, administrateur indépendant ;
- Wolfgang DE LIMBURG STIRUM, administrateur indépendant ;
- Michèle SIOEN, administratrice non exécutive, liée à un actionnaire.

Les membres du Comité d'Audit et des Risques ont une compétence collective dans le domaine d'activité de la Société et possèdent des compétences particulières en matière de comptabilité et d'audit.

Le Président Exécutif n'est pas membre du Comité d'Audit et des Risques, mais il est invité à assister à ses réunions.

Conformément à l'article 7:99 du CSA, le Comité d'Audit et des Risques est notamment chargé des tâches suivantes :

- suivi de l'audit des comptes annuels et consolidés, y compris suivi des éventuelles questions et recommandations formulées par l'auditeur externe ;
- supervision du processus d'établissement des rapports financiers et non financiers, notamment en formulant des recommandations ou des suggestions visant à garantir l'intégrité du processus et à s'assurer que les rapports sont exacts, comparables et cohérents ;
- en cas d'audit interne, suivi de son déroulement et de son efficacité. La Société évaluera annuellement la nécessité d'avoir une fonction d'audit interne ;
- suivi de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de la Société (y compris les risques ESG). De plus, le Comité d'Audit et des Risques doit examiner les dispositions spécifiques permettant de soulever des préoccupations – en toute confidentialité – concernant d'éventuelles irrégularités dans les rapports financiers ou d'autres questions. Le Comité d'Audit et des Risques doit convenir des arrangements permettant au personnel d'informer directement le président du Comité d'Audit et des Risques. Si cela est jugé nécessaire, des mesures doivent être prises pour une enquête proportionnée et indépendante sur ces questions, ainsi que pour les actions de suivi appropriées. Le Comité d'Audit et des Risques doit suivre la réactivité de la direction face aux conclusions de la fonction d'audit interne et aux recommandations formulées dans la lettre de gestion de l'Auditeur Externe ;
- examen et contrôle de l'indépendance de l'auditeur externe, notamment en ce qui concerne la fourniture de services supplémentaires à la Société (conformément à l'article 7:99 du CSA) et évaluation de la nécessité de sélectionner un auditeur externe non financier distinct ;
- supervision du processus de sélection de l'auditeur externe non financier ;
- contrôle du respect des lois et réglementations applicables (y compris, mais sans s'y limiter, l'ESG).

Le Comité d'Audit et des Risques se réunit au moins quatre fois par an et chaque fois qu'une réunion est jugée nécessaire, à la demande de son Président.

En 2024, le Comité d'Audit et des Risques s'est réuni quatre fois, à la demande de son Président. Les sujets suivants, entre autres, ont été abordés,:

- comptes semestriels et annuels et rapport financier ;
- besoins de (re)financement ;
- examen du plan d'affaire pour les années à venir ;
- examen des scénarios macro-économiques et des implications immobilières par marché et pour les projets clés.

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# B) Comité de Rémunération

Le Comité de Rémunération est composé uniquement d'administrateurs non exécutifs, dont une majorité au moins doivent être des administrateurs indépendants et bénéficier de l'expertise nécessaire en matière de rémunération. Un administrateur non exécutif préside le Comité de Rémunération.

#### **Au 31 décembre 2024, le Comité de Rémunération était composé comme suit :**

- Annick VAN OVERSTRAETEN, administratrice indépendante et Président du Comité de Rémunération ;
- Pierre NOTHOMB, administrateur indépendant.

Le Comité de Rémunération est investi de toutes les fonctions énoncées à l'article 7:100 du CSA, y compris

(i) la soumission de propositions au Conseil d'Administration sur les points suivants :

- la politique de rémunération des administrateurs non exécutifs et des membres du management exécutif, ainsi que, le cas échéant, sur les propositions en résultant que le Conseil d'Administration soumettra aux actionnaires en ce qui concerne la politique de rémunération de la Société ;
- la rémunération individuelle des administrateurs et des membres du management exécutif, y compris la rémunération variable et les incitants à long terme, qu'ils soit lié ou non à des actions, prenant la forme d'options d'achat d'actions ou d'autres instruments financiers, et concernant les modalités de résiliation anticipée et, le cas échéant, sur les propositions en résultant que le Conseil d'Administration soumettra aux actionnaires ;
- les critères de performance (y compris l'ESG) à inclure dans la rémunération du management ;
- l'examen annuel des performances du management exécutif ;
- la mise en œuvre de la stratégie de la Société concernant les mesures et objectifs de performance ; et

(ii) la fourniture d'un rapport de rémunération au Conseil d'Administration et l'explication de ce rapport lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires.

En 2024, le Comité de Rémunération s'est réuni quatre fois, à la demande de sa Présidente. Les sujets principaux suivants ont été abordés :

- o le budget relatif à la rémunération des administrateurs non exécutifs ;
- o la nouvelle politique de rémunération.
- o l'évaluation du Président Exécutif et des membres du Comité Exécutif et de leur rémunération, y compris les critères d'attribution de la rémunération variable ;
- o la définition des objectifs 2025 pour le Président Exécutif et les membres du Comité Exécutif ;
- o la préparation du rapport de rémunération.

# C) Comité de Nomination

Le Comité de Nomination est composé d'une majorité d'administrateurs non exécutifs indépendants, conformément aux exigences énoncées à la disposition 3.5 du Code de Gouvernance d'Entreprise et à l'article 7:87 du CSA.

Le Président du Conseil d'Administration préside le Comité de Nomination. Le Président peut être impliqué mais ne peut pas présider le Comité de Nomination lorsqu'il est question de la nomination de son successeur.

#### **Au 31 décembre 2024, le Comité de Nomination était composé comme suit :**

- Marnix GALLE, Président Exécutif et Président du Comité de Nomination ;
- Annick VAN OVERSTRAETEN, administratrice indépendante.
- Pierre NOTHOMB, administrateur indépendant.

![](_page_25_Picture_0.jpeg)

Les tâches incombant au Comité de Nomination sont les suivantes :

- supervision du développement des talents et de la culture, y compris les initiatives de la Société en matière de diversité et d'inclusion ;
- rédaction des procédures de (renouvellement de) nomination des membres du Conseil d'Administration et du management exécutif ;
- évaluation périodique de la taille et de la composition du Conseil d'Administration et recommandations au Conseil d'Administration en ce qui concerne tout changement ;
- s'assurer que les candidats disposent des compétences et de l'expertise appropriées, y compris pour superviser les risques et les opportunités en matière d'ESG ;
- identification et proposition, pour approbation par le Conseil d'Administration, de candidats pour occuper les postes vacants au fur et à mesure qu'ils se présentent ;
- veiller à ce que le processus de nomination et de réélection soit organisé de manière objective et professionnelle.
- avis sur les propositions (dont celles faites par le management ou les actionnaires) de (renouvellement de) nomination et de révocation des administrateurs et des membres du management exécutif ;
- réponse adéquate aux problématiques liées à la planification successorale ; et
- s'assurer qu'une attention suffisante et régulière est portée à la succession des dirigeants et que les programmes appropriés de développement des talents et de promotion de la diversité au sein de la direction sont en place.

En 2024, le Comité de Nomination s'est réuni quatre fois, à la demande de son Président. Les sujets principaux suivants ont été abordés :

- o renouvellement et/ou la cooptation des mandats des membres ;
- o composition du Comité d'Investissement, du Comité de Nomination, du Comité de Rémunération, du Comité Exécutif, du Comité ESG ;
- o nomination du nouveau CEO ;
- o structure organisationnelle de la Société.

# D) Comité d'Investissement

Le Comité d'Investissement est composé d'au moins quatre membres, dont le Président Exécutif, qui est également Président du Comité d'Investissement.

Ses membres sont tous des spécialistes dans les domaines de l'immobilier (commercial, construction, développement...), de la finance, du droit et de l'analyse de marché et disposent de connaissances et d'une expertise approfondies dans ces domaines.

Les membres peuvent aussi bien être des membres non exécutifs que des membres exécutifs et un membre du Comité Exécutif. Les membres du Comité d'Investissement sont nommés par le Conseil d'Administration pour une durée maximale de quatre ans avec possibilité de renouvellement.

#### **Au 31 décembre 2024, le Comité d'Investissement était composé comme suit :**

- Marnix GALLE, Président Exécutif et Président du Comité d'Investissement ;
- Patrick ALBRAND, administrateur indépendant ;
- Olivier THIEL[16](#page-25-0), Senior Managing Director pour la France, l'Allemagne, la Pologne et l'Espagne et Head of Development pour la Belgique ; et

<span id="page-25-0"></span><sup>16</sup> Agissant en qualité de représentant permanent de la société Queen-K SRL.

![](_page_26_Picture_0.jpeg)

• Eric DONNET, administrateur non exécutif.

Les tâches incombant au Comité d'Investissement sont les suivantes :

- proposition au Conseil d'Administration d'un cadre d'investissement qui définit les stratégies d'investissement immobilier, de gestion des risques et d'allocation de capital, en cohérence avec la stratégie (ESG) globale ; et
- supervision des projets en cours lorsque ces projets représentent une part substantielle du portefeuille de la Société et lorsque le management exécutif signale qu'un projet s'écarte considérablement de son plan d'affaires initial et de sa stratégie (ESG) d'origine.

Le Conseil d'Administration a délégué au Comité d'Investissement le pouvoir, dans le cadre des investissements, d'approuver toutes les décisions relatives à l'acquisition, au financement, au développement, à la syndication et à la cession d'actifs ou, dans le cas d'un actif développé en partenariat ou syndiqué avec une partie tierce, la quotepart de la Société dans celui-ci, jusqu'à un coût d'investissement total estimé à 200 MEUR par transaction (qui comprendra le prix d'acquisition et les coûts totaux de développement, tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les honoraires dus à des parties tierces). Le président du Comité d'Investissement informera le Conseil d'Administration des décisions d'investissement ainsi prises lors de la prochaine réunion du Conseil d'Administration.

En 2024, le Comité d'Investissement s'est réuni deux fois, à la demande de son Président. Le sujet principal abordé a été la mise à jour et suivi du portefeuille de projets.

# E) Comité ESG

Le Comité ESG est composé d'au moins trois administrateurs, dont une majorité d'administrateurs indépendants non exécutifs et trois membres exécutifs. Tous les membres sont nommés par le Conseil d'Administration. De plus, le Conseil d'Administration peut nommer des membres externes en fonction de leur expertise en matière de développement durable, conformément à la stratégie de durabilité.

Le Président du Conseil d'Administration préside le Comité. Le Comité ESG décide si, et dans l'éventualité où cela serait le cas, d'autres cadres supérieurs responsables du développement, des affaires techniques, des ressources humaines et juridiques doivent assister à ses réunions. En outre, le Comité ESG décide si, et dans l'éventualité où cela serait le cas, d'autres experts externes doivent participer à ses réunions.

#### **Au 31 décembre 2024, le Comité d'Investissement était composé comme suit :**

- Marnix GALLE, Président Exécutif et Président du Comité d'Investissement ;
- Judith VERHOEVEN[17](#page-26-0) , Head of ESG, membre du Comité ESG ;
- Wim SMEKENS[18](#page-26-1) , Head of Technical, membre du Comité ESG ; et
- Eric DONNET, administrateur indépendant, membre du Comité ESG.

Les responsabilités du Comité ESG consistent à :

- assurer une intégration fluide du cadre ESG global de la Société (y compris les politiques et les objectifs) avec la stratégie globale de la Société ;
- valider et superviser l'avancement du plan d'action ESG selon un calendrier prédéfini ;
- suivre la performance ESG de la Société, tant au niveau de nos actifs qu'au niveau de la Société, en englobant les indicateurs de performance et en réalisant des examens approfondis de nos actifs ;
- délibérer sur l'approche de la Société en matière de reporting ESG et de communication externe, en contribuant à une divulgation ouverte et pertinente ; et

<span id="page-26-0"></span><sup>17</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Judith VERHOEVEN agit en sa qualité de représentant permanent de la société ESG Lab SRL.

<span id="page-26-1"></span><sup>18</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Wim SMEKENS agit en sa qualité de représentant permanent de la société Zafferana SRL.

![](_page_27_Picture_0.jpeg)

• avec l'aide du Comité d'Audit et des Risques, identifier, évaluer et gérer de manière vigilante les aspects et risques réputationnels liés aux questions ESG au sein de la Société.

En 2024, le Comité ESG s'est réuni une fois, à la demande de son président. Les principaux sujets abordés étaient :

- o le rôle du Comité ESG ;
- o aperçu des exigences de la CSRD ;
- o état actuel de l'ESG et analyse des écarts ;
- o actions stratégiques pour la conformité ; et
- o prochaines étapes et actions.

# C. Comité Exécutif

Le Comité Exécutif de la Société est composé du Président Exécutif, du CEO et des membres du Comité Exécutif (tel que mentionné sur le site Internet de la Société).

#### **Au 31 décembre 2024, le Comité Exécutif était composé comme suit :**

- Marnix GALLE, Président Exécutif, CEO et Président du Comité Exécutif ;
- Karel BREDA[19](#page-27-0), Chief Financial Officer ;
- Stephanie DE WILDE[20](#page-27-1), Chief Legal Officer ;
- Olivier THIEL[21](#page-27-2), Senior Managing Director pour la France, l'Allemagne, la Pologne et l'Espagne et Head of Development pour la Belgique ;
- Adel YAHIA[22](#page-27-3), Senior Managing Director pour la Belgique et le Luxembourg; et
- Alfred GALLE[23](#page-27-4), Co-Head Development et invité permanent du Comité Exécutif.

Alfred GALLE[24](#page-27-5), Co-Head Development assiste aux réunions du Comité Exécutif à partir du 1er janvier 2024 comme invité permanent.

Le Conseil d'Administration a mis en place et défini les responsabilités du Comité Exécutif sur la base de la proposition du Président Exécutif et du CEO. Le Comité Exécutif, sous la direction du Président Exécutif et du CEO, s'occupera principalement de :

- étudier, définir et préparer des propositions et options stratégiques susceptibles de contribuer au développement de la Société. Cette responsabilité recouvre (i) la planification stratégique, y compris l'analyse des stratégies, des plans d'activités et des budgets soumis par les départements de la Société ; et (ii) la réalisation du plan d'affaires et l'établissement des budgets de la Société pour proposition, discussion et approbation par le Conseil d'Administration ;
- soumettre des propositions au Conseil d'Administration concernant les objectifs, les politiques et les stratégies d'investissement immobilier de la Société ;

<span id="page-27-0"></span><sup>19</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Karel BREDA agit en qualité de représentant permanent de la société KB Financial Services SRL.

<span id="page-27-1"></span><sup>20</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Stephanie DE WILDE agit en qualité de représentante permanente de la société Lady at Work SRL.

<span id="page-27-2"></span><sup>21</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Olivier THIEL agit en qualité de représentant permanent de la société Queen-K SRL.

<span id="page-27-3"></span><sup>22</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Adel YAHIA agit en qualité de représentant permanent de la société Adel Yahia Consult SRL.

<span id="page-27-4"></span><sup>23</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Alfred GALLE agit en tant que représentant permanent de la société AG Investment Services BV.

<span id="page-27-5"></span><sup>24</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Alfred GALLE agit en tant que représentant permanent de la société AG Investment Services BV.

![](_page_28_Picture_0.jpeg)

- présenter au Conseil d'Administration un rapport complet, opportun, fiable et exact des états financiers de la Société, conformément aux normes et politiques comptables applicables de la Société ;
- préparer la communication requise des comptes annuels et des autres informations importantes, financières et non financières de la Société ;
- proposer la stratégie financière au Conseil d'Administration ;
- suivre la performance des départements de la Société, conformément à leurs objectifs stratégiques, leurs plans d'affaires et leurs budgets ;
- assurer la gestion des ressources humaines afin de permettre à la Société de recruter et de retenir les meilleurs talents, de fixer des objectifs de performance et d'en contrôler la réalisation, et plus généralement de disposer des ressources nécessaires à la mise en œuvre de la stratégie de la Société ;
- déterminer et contrôler la mise en œuvre de la politique de communication (interne et externe) de la Société ;
- proposer au Conseil d'Administration la stratégie de la Société en matière de ressources humaines et de communication ;
- proposer au Conseil d'Administration la mise en œuvre d'une politique de responsabilité sociale de l'entreprise (RSE) afin de garantir la prise en compte des questions environnementales, sociales, économiques et éthiques dans les activités de la Société ;
- élaborer et mettre en œuvre des politiques de la Société, que le Président Exécutif et le CEO considèrent comme relevant de la compétence du Comité Exécutif ;
- analyser, déterminer et préparer des propositions d'investissement immobilier susceptibles de contribuer au développement de la Société ;
- prendre des décisions relatives à l'acquisition, au financement, au développement, à la syndication et à la cession d'actifs ou, dans le cas d'un actif développé en partenariat ou syndiqué avec une partie tierce, la quotepart de la Société dans celui-ci, jusqu'à un coût d'investissement total estimé à 50 MEUR par transaction (qui comprendra le prix d'acquisition et les coûts totaux de développement, tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les honoraires dus à des parties tierces) et 100 MEUR au total sur une base annuelle, étant entendu que le Président du Comité Exécutif informera le Conseil d'Administration des décisions relatives aux investissements ainsi prises lors de la réunion suivante du Conseil d'Administration ;
- analyser toutes les propositions d'acquisition de nouveaux projets immobiliers ;
- gérer les projets immobiliers en cours, ainsi que des contrats y afférents ; et
- analyser la conformité des études de faisabilité, du calendrier et de la qualité des projets, tout en veillant au maintien ou à l'amélioration des normes de qualité du Groupe et à la gestion efficace et durable des risques juridiques et techniques.

En 2024, le Comité Exécutif s'est réuni vingt-six fois, à la demande de son Président.

Les curriculum vitae des membres du Comité Exécutif en fonction (à l'exception de celui de Marnix GALLE, déjà présenté ci-dessus) peuvent être résumés comme suit :

**Karel BREDA** (49). Après avoir étudié l'économie appliquée à la KU Leuven et obtenu un MBA à la Booth School of Business de l'Université de Chicago, il commença sa carrière professionnelle en 1999, en développant plusieurs start-up Internet en Europe. Il rejoignit GDF Suez (aujourd'hui Engie) en 2002, où il occupa différentes fonctions managériales liées aux fusions et acquisitions et au financement de projets en Europe, en Asie du Sud, au Moyen-Orient et en Afrique. Il fut promu Chief Financial Officer pour la région Asie du Sud, Moyen-Orient et Afrique en 2011, et fut alors basé à Dubaï, puis pour Engie Exploration et Production aux Pays-Bas, en 2014. Avant de rejoindre Immobel le 1er août 2018, Karel Breda occupait le poste de Managing Director pour le Moyen-Orient, l'Asie du Sud et centrale et la Turquie au sein d'Engie Solar, à Dubaï et en Inde.

**Stephanie DE WILDE** (42) est titulaire d'un master en droit, d'un master de spécialisation en droit des sociétés, tous deux délivrés par l'Université de Gand, et d'un master en immobilier obtenu à la KU Leuven. Elle commença sa carrière professionnelle en tant qu'avocate spécialiste du droit des sociétés et des fusions-acquisitions. Elle

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acquit de l'expérience au sein de plusieurs cabinets d'avocats, dont Monard Law et EY Law, ainsi qu'une expérience interne en tant que Corporate Legal Counsel chez Lotus Bakeries. Elle rejoignit Immobel Group en 2016, en tant que Senior Legal Counsel, puis Head of Legal (2020), avant d'être promue Chief Legal Officer et Compliance Officer en 2022.

**Olivier THIEL** (42). Après des études en construction et gestion immobilière à la Hogeschool d'Anvers, il débuta sa carrière dans le courtage immobilier en 2006, avant de rejoindre l'équipe en charge des marchés de capitaux au sein de Knight Frank Bruxelles, en 2010. À partir de 2013, il occupa le poste de Development Director chez Alides REIM, où il fut en charge des grands projets urbains mixtes de la société. Il rejoignit Immobel Group en 2016 en tant que Development Director pour Immobel Belgique, jusqu'en 2020. Il est actuellement Managing Director pour Immobel Pologne (2019) et Head of Development pour la Belgique (2020). Depuis 2023, il est également en charge de l'Allemagne, de la France et de l'Espagne.

**Adel YAHIA** (46) rejoignit Immobel en décembre 2017, en tant que Chief Operating Officer en charge des départements Development, Technical, Sales et Land Banking. Avant cela, il travailla pour AG Real Estate, en tant que Head du département Residential et Co-Head of Development. Entre 2010 et 2015, il fut responsable de différentes unités commerciales chez Matexi. Il débuta sa carrière en 2004 en tant que promoteur immobilier. Il travailla également dans le secteur de la banque d'investissement immobilier. Après des études de droit à la KU Leuven, il obtint un master en gestion générale (MGM) à la Vlerick Business School, puis un master en immobilier (programme de troisième cycle d'études en immobilier) en 2006, à la KU Leuven. En 2014, il suivit la formation « Executive Programme in Real Estate » à la Solvay Brussels School of Economics and Management (ULB). Il est actuellement chargé de cours à la KU Leuven, à la Solvay Brussels School of Economics and Management et à l'Université Saint-Louis, au sein de différents programmes liés à l'immobilier.

**Alfred GALLE** (32) a rejoint Immobel en 2024 en tant que Co-Responsable du Développement Belgique. Après avoir étudié le Droit à la KU Leuven, il a commencé sa carrière chez Deloitte Real Estate en tant que conseiller financier. Par la suite, il a acquis de l'expérience chez Hines en Irlande, une entreprise américaine de gestion, de développement et d'investissement immobilier à l'échelle mondiale. Il a rejoint Immobel en 2020 pour une période de deux ans, avant de poursuivre un master en Administration des Affaires (MBA) à la London Business School. Après l'obtention de ce MBA, il a réintégré Immobel depuis 2024.

# D. Équipes managériales

Le Comité Exécutif a mis en place des équipes dans certains pays, afin de l'assister dans la mise en œuvre pratique des pouvoirs exécutifs. Le Comité Exécutif détermine l'affectation des équipes managériales, leur composition et leurs responsabilités.

Les équipes managériales sont responsables de l'exercice de leurs pouvoirs vis-à-vis du Comité Exécutif.

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# XIV. Contrôle interne et gestion des risques

Le cadre législatif belge en matière de contrôle interne et de gestion des risques repose sur la loi du 17 décembre 2008 (en application de la Directive européenne 2006/43, relative au contrôle financier des sociétés), le Code de Gouvernance d'Entreprise et la loi du 6 avril 2010 sur la gouvernance d'entreprise.

La norme IFRS 7 (telle qu'amendée de temps en temps) définit également des exigences supplémentaires en matière de gestion des risques liés aux instruments financiers.

Néanmoins, les cadres législatifs et normatifs belges actuels ne précisent ni le modèle de contrôle interne auquel les sociétés concernées doivent se conformer ni les modalités de sa mise en œuvre (niveau de détail requis).

Le système de gestion des risques et de contrôle interne utilisé par la Société a été élaboré en interne, sur la base du modèle de contrôle interne « COSO[25](#page-30-0) ». La méthodologie COSO est organisée autour de cinq éléments :

- l'environnement de contrôle interne ;
- l'analyse de risque ;
- les activités de contrôle ;
- l'information et la communication ;
- la supervision et le suivi.

# A. Environnement de contrôle interne

L'élément « environnement de contrôle interne » est centré sur les points suivants :

# A) Définition précise des objectifs de la Société

Immobel, fondée en 1863, est un développeur immobilier belge de premier plan, spécialisé dans la création d'environnements urbains durables et de haute qualité dans des emplacements de premier choix, ayant un impact positif sur la manière dont les gens vivent, travaillent et se divertissent. La Société se concentre sur des projets immobiliers mixtes et intervient dans divers pays à travers l'Europe, notamment la Belgique, le Luxembourg, la Pologne, la France, l'Espagne, l'Allemagne et le Royaume-Uni.

Ses projets se caractérisent par leur conception innovante, leur durabilité et leur emplacement stratégique dans des zones urbaines de premier ordre, garantissant une valeur à long terme et une contribution positive aux villes qu'ils transforment. Immobel est engagé dans une croissance urbaine durable, intégrant des solutions novatrices dans ses développements à travers plusieurs marchés. Plus d'informations sont disponible sur le site [www.immobelgroup.com.](about:blank)

# B) Définition des rôles des organes décisionnels

La Société dispose d'un Conseil d'Administration, d'un Comité d'Investissement, d'un Comité d'Audit et des Risques, d'un Comité de Rémunération, d'un Comité de Nomination, d'un Comité ESG et d'un Comité Exécutif.

La responsabilité de la stratégie de la Société et de la surveillance de ses activités incombe principalement au Conseil d'Administration. Les principales attributions des différents comités ont été évoquées ci-dessus (voir Organes décisionnels).

# C) Attitude face au risque

La Société adopte une attitude prudente dans la gestion de son portefeuille de projets variés, créateurs de valeur à long terme dans ses domaines d'activité.

# D) Application des normes éthiques et intégrité

La Société dispose d'une politique de lutte contre la corruption et les conflits d'intérêts et une politique de lutte contre le blanchiment décrivant les principes d'éthique et d'intégrité applicables à chacun des administrateurs et aux membres du Comité Exécutif, ainsi qu'à tous les collaborateurs internes et externes. Ces politiques concernent différents aspects du conflit d'intérêts, du secret professionnel, de la corruption, de l'abus de biens sociaux, des cadeaux d'affaires, de la prévention du blanchiment d'argent et du financement du terrorisme et la limitation de

<span id="page-30-0"></span><sup>25</sup> Abréviation de « Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission ».

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l'utilisation des espèces, et la désignation d'un responsable de la conformité (*compliance office*). La Société dispose également d'un Code de Dealing et Communication, dont l'objectif principal est de garantir l'absence d'abus ou de soupçons d'abus des Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes (telles que définies dans le Code de Dealing et Communication) concernant certaines informations susceptibles d'influencer les prix. Certaines obligations sont également imposées aux personnes qui leur sont étroitement liées (certains de leurs proches ou certaines personnes liées aux entités contrôlées par elles). Le respect de la politique de lutte contre la corruption et les conflits d'intérêts, de la politique de lutte contre le blanchiment et du Code de Dealing et Communication est contrôlé par le responsable de la conformité (*compliance officer*).

Voir également le point C. « Activités de contrôle ».

# E) Mesures visant à assurer le niveau de compétence

- Compétence des administrateurs : compte tenu de leur expérience, les administrateurs disposent des compétences et des qualifications nécessaires pour assumer leurs responsabilités, notamment en matière financière, comptable, d'investissement et de politique de rémunération.
- Compétence des membres du Comité Exécutif et des autres collaborateurs : un processus de recrutement adapté aux profils recherchés, une formation adéquate et une politique de rémunération et d'évaluation basée sur la réalisation d'objectifs réalistes et mesurables, permettent d'assurer la compétence du personnel de la Société.
- La Société a mis en place une politique de rémunération conforme aux dispositions de la loi du 6 avril 2010 sur la gouvernance d'entreprise et du Code de Gouvernance d'Entreprise, quant à la politique de rémunération des administrateurs et des membres du Comité Exécutif. Tout écart par rapport au Code de Gouvernance d'Entreprise est dûment expliqué, si requis.

# B. Analyse de risque

La Société procède régulièrement à des exercices d'identification et d'évaluation des risques. Ils sont ainsi cartographiés et des plans d'actions formalisés sont élaborés, dans le but de faire face aux risques pour lesquels le niveau de contrôle est jugé insuffisant. Le Comité d'Audit et des Risques suit la mise en œuvre de ces plans d'actions.

Les principaux risques auxquels la Société est exposée sont détaillés dans la disposition I.B du rapport de gestion.

# C. Activités de contrôle

Les activités de contrôle correspondent aux réglementations et procédures utilisées pour faire face aux principaux risques identifiés. Les principales règles et procédures établies au sein de la Société sont les suivantes :

- Des études de faisabilité sont réalisées systématiquement, permettant le suivi des marges du projet. Les études de faisabilité sont ensuite analysées par un contrôleur financier, un promoteur, un directeur technique, le Head of Technical du Groupe et le CFO, ainsi que le Président Exécutif.
- Le Comité Exécutif peut, à sa discrétion, approuver toutes les décisions relatives à l'acquisition, au développement, à la syndication et à la cession d'actifs ou, dans le cas d'un actif développé en partenariat ou syndiqué avec une partie tierce, la quote-part de la Société dans celui-ci, jusqu'à un coût d'investissement total estimé à 50 MEUR par transaction (qui comprendra le prix d'acquisition et les coûts totaux de développement, tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les honoraires dus à des parties tierces) et 100 MEUR au total sur une base annuelle, sans l'accord préalable du Comité d'Investissement ou du Conseil d'Administration. Par ailleurs, le Comité d'Investissement peut, à sa discrétion, déléguer au Comité Exécutif le pouvoir d'approuver toutes les décisions relatives à l'acquisition, au développement, à la syndication et à la cession d'actifs ou, dans le cas d'un actif développé en partenariat ou syndiqué avec une partie tierce, la quotepart de la Société dans celui-ci, jusqu'à un coût d'investissement total estimé à 200 MEUR par transaction (qui comprendra le prix d'acquisition et les coûts totaux de développement, tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les honoraires dus à des parties tierces), sans l'accord préalable du Conseil d'Administration.
- Chaque année, un budget est défini pour les revenus et les coûts prévus, ainsi que les moteurs opérationnels sous-jacents pour l'année ou les années données. Le budget est validé par le Comité Exécutif et est présenté au Conseil d'Administration. Les écarts entre le budget et les chiffres réels, tant au niveau de la Société qu'au

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niveau des projets, sont suivis sur une base trimestrielle. Les écarts significatifs constatés sont soumis aux instances dirigeantes.

- Un plan pluriannuel est en outre défini, puis validé par le Comité Exécutif et présenté au Conseil d'Administration une fois par an. Un examen des écarts entre le plan et la situation financière prévue des projets et de la Société est effectué trimestriellement, par les responsables financiers.
- Comme mentionné ci-dessus, un ensemble d'indicateurs clés de performance opérationnelle est défini chaque année, puis suivi mensuellement et présenté régulièrement au Comité Exécutif.
- Deux fois par an, un cycle de réunions de revue d'affaires (business review meetings BRM) est organisé dans les pays respectifs, afin d'examiner les opportunités commerciales et les autres activités opérationnelles : RH, juridique, IT ou ESG.
- Les comptes et les obligations financières futures sont suivis et des rapports réguliers sont soumis aux instances dirigeantes.
- Le principe des « quatre yeux » est ancré dans la gouvernance de la Société et de toutes ses filiales. Il existe un processus interne harmonisé « d'approbation des accords » dans l'ensemble des pays, qui exige que tous les engagements soient examinés et approuvés par tous les (Heads des) départements concernés, avant qu'un engagement ne soit effectivement pris.

# D. Supervision et suivi

Le Comité d'Audit et des Risques est chargé de la surveillance du contrôle interne. Aucune fonction d'audit interne n'existe actuellement au sein de la Société. Une telle fonction sera créée en fonction des besoins futurs.

Afin d'évaluer régulièrement l'environnement de contrôle, le Comité d'Audit et des Risques confie à l'auditeur certaines missions spécifiques d'examen plus approfondi du contrôle interne, consistant à tester les contrôles existants et à en identifier les éventuelles faiblesses. Le Comité d'Audit et des Risques s'assure de la mise en œuvre des recommandations, le cas échéant.

# XV. Règles et procédures

# A. Transactions et autres relations contractuelles entre la Société, en ce compris les sociétés liées, et les administrateurs, les membres du Comité Exécutif et les autres collaborateurs

Au cours de l'exercice 2024, aucune transaction n'a été effectuée entre la Société (en ce compris les sociétés liées) et un membre d'une des équipes managériales, et entre la Société et ses administrateurs, les membres du Comité Exécutif et les autres collaborateurs, autre que les transactions immobilières qui ont eu lieu dans le cours normal des affaires et conformément aux conditions de marché.

# B. Loi du 3 septembre 2017 relative à la publication d'informations non financières et d'informations relatives à la diversité conformément à

# l'art. 3:6, §2, 6° CSA

En vertu des dispositions de ladite loi, la Société précise que la politique de diversité appliquée dans l'ensemble des organes de la Société dépasse la notion de genre. L'âge et les compétences sont également pris en compte.

Politique de diversité appliquée aux membres du Conseil d'Administration

La Charte de Gouvernance d'Entreprise stipule que la composition de son Conseil d'Administration garantit une prise de décision conforme à l'intérêt de la Société. À cette fin, le Conseil d'Administration est attentif à la mixité et à la diversité d'un point de vue général, ainsi qu'à la complémentarité des compétences, des expériences et des connaissances. À cet égard, les dispositions de l'article 7:86 du CSA relatives à la mixité sont respectées.

Le Conseil d'Administration est actuellement composé de sept membres. À la suite de son adhésion aux principes de gouvernance d'entreprise contenus dans le Code de Gouvernance d'Entreprise, et plus particulièrement aux

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dispositions 3.1 et 3.3 dudit Code, le Conseil d'Administration estime que ce nombre est suffisamment bas pour permettre une prise de décision efficace et suffisamment élevé pour permettre à ses membres d'apporter leur expérience et leurs connaissances dans différents domaines, que les changements dans sa composition soient gérés sans perturbation. Le Conseil d'Administration partage en effet le point de vue de la Commission européenne, selon lequel la diversité alimente le débat, incite à la vigilance et fait monter les enjeux au sein du Conseil d'Administration. La qualité des décisions en est améliorée.

Politique de diversité appliquée à l'ensemble du personnel, membres du Comité Exécutif et des équipes managériales inclus

La Société estime que le talent et la diversité de ses collaborateurs constituent un avantage concurrentiel essentiel dans le secteur de l'immobilier. Les qualités et les compétences de l'ensemble des employés et des collaborateurs sont indispensables au succès d'une entreprise.

La Société reconnaît que chacun apporte sa propre expérience et ses capacités, dans son domaine d'expertise. Cette diversité est un élément clé pour réussir à tous les niveaux de la Société. Au sein de la Société, la diversité est considérée comme un intérêt commercial, conduisant à une amélioration des performances globales et garantissant la qualité élevée des produits, services et décisions commerciales.

La Société s'efforce de créer un environnement favorable au déploiement du plein potentiel de chacun, indépendamment de ses différences. La Société s'efforce d'employer les employés et collaborateurs les plus compétents de leur domaine d'expertise, afin de réaliser le meilleur travail possible.

La Société accorde de l'importance au fait que son personnel reflète la diversité de ses clients et de ses marchés. Cette diversité englobe les différences liées au genre, à la langue, à l'origine ethnique, à l'âge, à l'orientation sexuelle, à la religion, au statut socio-économique, à l'expérience et à la formation.

En matière de recrutement, de fidélisation et de gestion des talents en général, la Société accorde les mêmes opportunités à chaque individu, quelle que soit son origine. La diversité des équipes sous tous ses aspects est source d'innovation, de croissance et de prospérité.

La Société fait du développement de son personnel une priorité. Elle veille à la motivation et à l'implication de ses collaborateurs et s'assure qu'ils disposent toujours des compétences nécessaires à la réussite de leurs missions.

En d'autres termes, l'ambition de la Société en matière de ressources humaines reflète ses promesses : améliorer et développer le capital humain du Groupe, riche de sa diversité, par une politique de ressources humaines ouverte et innovante, créant ainsi des opportunités pour chacun et construisant l'avenir de ses collaborateurs et de ses clients.

Conformément à cette politique de diversité mise en œuvre par la Société, la répartition des équipes opérationnelles de la Société, dans les sept pays, au 31 décembre 2024, est présentée dans le rapport ESG.

Dans le cadre de sa politique de diversité, la Société promeut la diversité à tous les niveaux (équipes opérationnelles, membres des équipes managériales, membres du Comité Exécutif et administrateurs).

# C. Commentaires relatifs aux mesures prises par la Société dans le cadre de la Directive concernant les opérations d'initiés et les manipulations du marché

Le code de dealing et communication (le « Code de Dealing et Communication ») vise à éviter que les administrateurs, cadres dirigeants et autres membres du personnel de la Société et des entités affiliées utilisent les informations qu'ils pourraient détenir sur la Société, et qui ne sont pas accessibles aux autres investisseurs, à mauvais escient.

Le Compliance Officer est chargé de veiller au respect desdites règles, afin de réduire le risque d'abus de marché par délit d'initié. Le Compliance Officer tient à jour la liste des personnes qui disposent ou sont susceptibles de disposer d'informations privilégiées et qui connaissent, risquent de connaître ou ne peuvent raisonnablement pas ignorer le caractère privilégié de ces informations.

Tous les termes définis ont la même signification que dans le Code de Dealing et Communication, sauf indication contraire explicite.

Ces règles prévoient, entre autres, ce qui suit :

• Il est interdit aux Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes d'effectuer des transactions pour leur propre compte ou pour le compte d'un tiers, directement ou indirectement, en rapport avec les actions ou les titres de créance de la Société ou avec des produits dérivés ou d'autres instruments financiers qui y sont liés pendant la Période Fermée ou une Période d'Interdiction ;

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- Le Compliance Officer peut, sans y être obligé, autoriser une personne exerçant des responsabilités dirigeantes à effectuer des transactions pendant une Période Fermée ou une Période d'Interdiction (dans des cas spécifiques) ;
- Sous réserve des limitations prévues par le Code de Dealing et Communication, les Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes peuvent, sous leur propre responsabilité, effectuer des transactions pour leur propre compte portant sur les actions ou les titres de créance de la Société ou sur des produits dérivés ou autres Instruments Financiers liés à ceux-ci en dehors des Périodes Fermées et des Périodes d'Interdiction, à condition d'en informer le responsable conformité préalablement à la transaction ;
- L'obligation pour les Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes et les personnes qui leur sont étroitement associées de notifier au responsable conformité et à la FSMA (i) toute transaction effectuée pour leur propre compte portant sur des actions ou des titres de créance de la Société ou sur des produits dérivés ou d'autres Instruments Financiers, (ii) la mise en gage ou le prêt d'instruments financiers de la Société ou d'autres instruments financiers liés à ceux-ci par ou pour le compte d'une personne exerçant des responsabilités dirigeantes ou d'une personne qui lui est étroitement associée et (iii) les transactions effectuées par des personnes chargées professionnellement d'organiser ou d'exécuter des transactions ou par une autre personne pour le compte d'une personne exerçant des responsabilités dirigeantes ou d'une personne qui lui est étroitement associée. La notification doit être réalisée dans les trois jours ouvrables à compter de la date de la transaction. Cette obligation ne s'applique pas si le montant total des transactions effectuées au cours d'une même année civile ne dépasse pas le seuil de 5 000 EUR. Les Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes et les personnes qui leur sont étroitement associées peuvent, mais ne sont pas obligées, autoriser la Société à effectuer ces notifications à la FMSA en leur nom. Dans de tels cas, elles sont toujours dans l'obligation d'informer la Société des transactions effectuées dans les meilleurs délais, et au plus tard dans les deux jours ouvrables à compter de la date de la transaction ;
- L'obligation, pour les Personnes Exerçant des Responsabilités Managériales, de s'assurer que leurs gestionnaires d'investissements, les personnes qui organisent ou réalisent des transactions commerciales en leur nom ou toute autre personne qui organise ou réalise des transactions en leur nom, ne négocient pas en Période Fermée ou en Période d'Interdiction, y compris lorsque les gestionnaires d'investissements sont des intermédiaires financiers agréés agissant dans le cadre d'un mandat de gestion d'investissement entièrement discrétionnaire.

Au cours de l'exercice écoulé, la fonction du Compliance Officer au sein de la société de la Société a été exercée par Stephanie De Wilde[26](#page-34-0) .

# D. Conformité – mesures supplémentaires prises par la société pour garantir le respect de la réglementation

La Société a adopté une série de politiques afin de se conformer au cadre réglementaire :

- Politique de protection de la vie privée [27](#page-34-1);
- Politique de lutte contre la corruption et de gestion des conflits d'intérêts [28](#page-34-2);;
- Politique de lutte contre le blanchiment des capitaux [29](#page-34-3);
- Politique de signalement [30](#page-34-4);
- Code de Dealing et de Communication [31](#page-34-5);
- Politique de rémunération

<span id="page-34-0"></span><sup>26</sup> Représentante permanente de la société Lady at Work SRL.

<span id="page-34-1"></span><sup>27</sup> Consultable ici [: Politique de confidentialité | Immobel.](https://www.immobelgroup.com/fr/politique-de-protection-de-la-vie-privee)

<span id="page-34-2"></span><sup>28</sup> Consultable ici: Microsoft Word - [Immobel\\_ABC policy \(incl. conflict of interests\) -](https://www.immobelgroup.com/sites/default/files/2023-09/Immobel_ABC%20policy%20-%20FINAL%20FR.pdf) FINAL FR.docx.

<span id="page-34-3"></span><sup>29</sup> Consultable ici: Microsoft Word - 20230523 - [AML policy Immobel -](https://www.immobelgroup.com/sites/default/files/2023-09/Immobel%20-%20AML%20policy%20-%20Final%20-%20FR.pdf) Final - FR .docx.

<span id="page-34-4"></span><sup>30</sup> Consultable dans le Corporate Governance Charter.

<span id="page-34-5"></span><sup>31</sup> Consultable ici [: CODE DE DEALING ET DE COMMUNICATION | Immobel.](https://www.immobelgroup.com/fr/publications/code-de-dealing-et-de-communication) 

![](_page_35_Picture_0.jpeg)

# E. Procédures judiciaires et d'arbitrage

Le Conseil d'Administration la Société estime qu'à l'exception des procédures mentionnées à la Note 28 des états financiers consolidés « Principaux actifs et passifs éventuels », aucune procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage pouvant raisonnablement avoir, ou avoir eu dans un passé récent, des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société n'existe à l'heure actuelle.

# XVI. Informations relatives au capital émis

# A. Structure actionnariale

Sur la base des déclarations de transparence ou des informations fournies par l'actionnaire à Immobel, les actionnaires suivants sont les plus importants :

| Actionnaire                                                                                                                           | Droits de vote | %<br>du<br>nombre<br>brut<br>d'actions32 |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------|------------------------------------------|
| A³ Capital SA (et une société liée)33<br>dont le siège social se trouve : 1020 Bruxelles,<br>Avenue des Trembles 2                    | 6.090.320      | 59,41 %                                  |
| Immobel SA<br>(actions<br>propres/actions<br>autodétenues)<br>dont le siège social se trouve : 1000 Bruxelles,<br>Boulevard Anspach 1 | 25.434         | 0,25 %                                   |
| Free Float                                                                                                                            | 4.136.409      | 40,35%                                   |
| Total                                                                                                                                 | 10.252.163     | 100%                                     |

La structure des actionnaires est maintenant comme suivante :

<span id="page-35-0"></span><sup>32</sup> Un nombre brut de 10 252 163 actions ont été émises.

<span id="page-35-1"></span><sup>33</sup> Sociétés contrôlées par Marnix GALLE.

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| Detenteurs des certificats de Stichting A3 Capital |                    |                                                                            |  |  |  |  |  |  |
|----------------------------------------------------|--------------------|----------------------------------------------------------------------------|--|--|--|--|--|--|
| Marnix Galle                                       | 100% certificats   | Usufruit sur 2 734 080 certificats<br>Pleine propriétaire de 3 certificats |  |  |  |  |  |  |
| Arthur Galle                                       | 33.33% certificats | Nu-propriétaire de 911.360 certificats                                     |  |  |  |  |  |  |
| Alfred Galle                                       | 33.33% certificats | Nu-propriétaire de 911.360 certificats                                     |  |  |  |  |  |  |
| Augustin Galle                                     | 33,33% certificats | Nu-propriétaire de 911.360 certificats                                     |  |  |  |  |  |  |

Il n'existe aucun droit de vote spécial et, à la connaissance de la Société, aucune convention entre actionnaires. À la suite d'une décision du Conseil d'Administration, le droit aux dividendes lié aux actions auto détenues par la Société est suspendu. En application du CSA, ces actions ne sont associées à aucun droit de vote.

# B. Éléments pouvant avoir une influence en cas d'offre publique d'achat sur les titres émis par la société

Lors de l'assemblée générale du 28 mai 2020, les actionnaires ont autorisé le Conseil d'Administration à :

• augmenter le capital de la Société d'un montant maximum de 97 000 000 EUR, en une ou plusieurs fois, dates et modalités à déterminer par le Conseil d'Administration, pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente autorisation au Moniteur belge.

La Société peut acquérir ou prendre en gage ses propres actions, conformément aux conditions fixées par la loi. Le Conseil d'Administration est autorisé à acquérir ou à vendre, en bourse ou hors bourse, aux conditions qu'il déterminera, sans autorisation préalable de l'Assemblée Générale, des actions de la Société jusqu'à un maximum de vingt pour cent (20 %) des actions émises, à un prix qui ne sera pas inférieur à dix (10) EUR ni supérieur à vingt pour cent (20 %), lors de la clôture la plus élevée des cinq derniers jours de bourse des actions de la Société sur Euronext Bruxelles, avant l'acquisition ou la cession. Cette autorisation est donnée pour une durée de cinq (5) ans à compter de la date de l'assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2020.

Cette autorisation s'applique également à l'acquisition d'actions de la Société par une filiale directe, conformément à l'article 7:221 du CSA.

Le Conseil d'Administration détient les pleins pouvoirs en ce qui concerne l'annulation des actions ainsi acquises par la Société, la certification de l'annulation par acte notarié, et la modification et la coordination des statuts afin de les rendre conformes aux décisions prises.

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Les règles régissant la nomination et le remplacement des administrateurs, ainsi que la modification des statuts, sont celles prévues par le CSA et par la Charte de Gouvernance d'Entreprise.

# XVII. Autres collaborateurs

# A. Commissaire aux comptes

La société KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL, représentée par Filip De Bock, a été nommée commissaire aux comptes de la Société pour une période de 3 ans. Ce mandat a été renouvelé à l'issue de l'assemblée générale annuelle des actionnaires du 18 avril 2024 pour une période additionnelle de 3 ans. Ce mandat expirera à l'issue de l'assemblée générale annuelle des actionnaires de 2027.

Les honoraires d'audit facturés par KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL à la Société pour l'audit des comptes annuels et consolidés pour l'expertise comptable 2024 se sont élevés à 142K EUR (hors TVA). Les honoraires pour l'audit des comptes annuels des filiales pour l'exercice comptable 2024 se sont élevés à 193K EUR (hors TVA).

Le total des honoraires facturés par le commissaire aux comptes et son réseau en 2024, dans l'exercice du mandat au niveau du Groupe, s'est élevé à 593K EUR (hors TVA). Par ailleurs, 13K EUR ont été facturés par le commissaire aux comptes pour divers services liés à l'audit.

# B. Agent payeur général

La banque BNP Paribas Fortis est l'agent payeur général de la Société, pour une durée indéterminée. La rémunération de la commission peut atteindre 0,20 % du montant net (hors TVA) du coupon et des titres à revenus présentés en compte-titres.

Convenu lors du Conseil d'Administration du 5 mars 2025.

PIERRE NOTHOMB SRL représentée par Pierre Nothomb Administrateur

A³ MANAGEMENT SRL représentée par Marnix Galle Président Exécutif au sein du conseil

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# RAPPORT DE RÉMUNÉRATION

Mesdames et Messieurs,

Nous avons le plaisir de vous présenter notre rapport de rémunération pour l'exercice sous revue.

# I. Introduction

Ce rapport donne un aperçu complet des différentes composantes de la rémunération et d'autres avantages accordés ou dus au cours de l'année 2024 aux administrateurs, au Président exécutif/CEO et aux autres membres du Comité exécutif.

Conformément à l'article 7:89/1 du Code belge des sociétés et des associations (le « CSA ») et aux recommandations du Code belge de gouvernance d'entreprise 2020 (le « Code de gouvernance d'entreprise »), La Société a établi une politique de rémunération qui décrit le raisonnement de la Société en ce qui concerne la façon dont elle a développé ses politiques et pratiques de rémunération au vu de son contexte et de sa stratégie spécifiques, en tenant compte des pratiques de marché pertinentes et en conformité avec les exigences de son cadre de gouvernance d'entreprise.

La nouvelle politique de rémunération a été approuvée par le Conseil d'Administration le 14 septembre 2023, puis par l'assemblée générale ordinaire le 18 avril 2024. La nouvelle politique de rémunération est applicable à partir du 1er janvier 2024 et remplacera l'ancienne politique de rémunération.

Au cours de l'année 2024, les changements suivants sont intervenus au sein du Comité exécutif :

- Afin de souligner le fait que le Comité exécutif fonctionne comme une équipe homogène avec un seul objectif, nous avons aligné les niveaux d'incitation à court et à long terme exprimés en pourcentage du salaire de base pour tous ;
- Pour renforcer l'alignement entre les membres du Comité exécutif, nous avons harmonisé les mesures de performance et leurs pondérations respectives dans les plans d'incitation à court et à long terme (à l'exception des mesures de performance individuelles dans l'incitation à court terme) ;
- Le plan d'attribution d'actions de performance existant ayant expiré en 2022, la Société a l'intention de lancer un nouveau plan d'incitation à long terme afin d'aligner davantage les intérêts à long terme des membres du Comité exécutif sur ceux de la Société, de ses actionnaires et des parties prenantes. Simultanément, tous les membres du Comité exécutif pourront participer à ce plan, alors qu'actuellement la participation est réservée aux personnes exerçant une fonction au sein du Groupe ;
- Depuis le 1er janvier 2024, Alfred Galle[34](#page-38-0) (Co-Head Development Belgium) assiste aux réunions du Comité Exécutif comme invité permanent.

# A. Administrateurs non exécutifs

Les montants individuels des rémunérations accordées ou dues à tous les administrateurs pour l'année 2024 sont indiqués dans le tableau ci-dessous. Tous les montants indiqués sont, le cas échéant, bruts, c'est-à-dire avant déduction de l'impôt.

Conformément à la disposition 7.5 du Code de gouvernance d'entreprise, les administrateurs non exécutifs ne reçoivent pas de rémunération liée à la performance directement basée sur les résultats de l'entreprise**.**

Nonobstant la disposition 7.6 du Code de gouvernance d'entreprise, les administrateurs non exécutifs ne perçoivent pas de rémunération partielle sous forme d'actions de la Société. Le Conseil d'Administration a néanmoins invité tous les administrateurs à acheter des actions de la Société pour un montant minimum de 20 000 EUR (soit la rémunération annuelle fixe) et à les conserver au moins un an après la fin de leur mandat.

.

<span id="page-38-0"></span><sup>34</sup> Représentant permanent de AGInvestment Management SA.

![](_page_39_Picture_0.jpeg)

| Nom<br>Administrateur,<br>poste                                              | Rémunération fixe en EUR |                              |                                       | Rémunération<br>variable<br>en EUR |                                   | Items<br>extraor<br>dinaire | Charges<br>de<br>pension | Rémuné<br>ration<br>totale en | Proportio<br>n<br>rémunéra |
|------------------------------------------------------------------------------|--------------------------|------------------------------|---------------------------------------|------------------------------------|-----------------------------------|-----------------------------|--------------------------|-------------------------------|----------------------------|
|                                                                              | Salair<br>e de<br>base   | Jetons<br>de<br>présenc<br>e | Avant<br>ages<br>additi<br>onnel<br>s | Variabl<br>e sur<br>un an          | Variabl<br>e<br>plurian<br>nuelle | 35<br>s                     |                          | EUR36                         | tion<br>fixe/varia<br>ble  |
| SKOANEZ SAS,<br>représentée par<br>Patrick ALBRAND                           | 20 000                   | 17 850                       | N/A                                   | N/A                                | N/A                               | N/A                         | N/A                      | 37 850                        | 100 %                      |
| ADL Comm.V,<br>représentée par<br>Astrid DE<br>LATHAUWER                     | 10 000                   | 0                            | N/A                                   | N/A                                | N/A                               | N/A                         | N/A                      | 10 000                        | 100 %                      |
| Pierre Nothomb<br>SRL, représentée<br>par Pierre<br>NOTHOMB                  | 20 000                   | 30 750                       | N/A                                   | N/A                                | N/A                               | N/A                         | N/A                      | 50 750                        | 100 %                      |
| M.J.S. Consulting<br>BV, représentée<br>par Michèle SIOEN                    | 20 000                   | 19 950                       | N/A                                   | N/A                                | N/A                               | N/A                         | N/A                      | 39 950                        | 100 %                      |
| LSIM SA,<br>représentée par<br>Wolfgang de<br>LIMBURG STIRUM                 | 20 000                   | 19 950                       | N/A                                   | N/A                                | N/A                               | N/A                         | N/A                      | 39 950                        | 100 %                      |
| A.V.O. –<br>Management SRL,<br>représentée par<br>Annick VAN<br>OVERSTRAETEN | 20 000                   | 18 375                       | N/A                                   | N/A                                | N/A                               | N/A                         | N/A                      | 38 375                        | 100 %                      |
| Holding Saint<br>Charles SAS,<br>représentée par<br>Éric DONNET37            | 10 000                   | 13 650                       | N/A                                   | N/A                                | N/A                               | N/A                         | N/A                      | 23 650                        | 100 %                      |
| Total des<br>administrateurs<br>non exécutifs                                | 120 000                  | 120 525                      |                                       |                                    |                                   |                             |                          | 240 525                       |                            |

<span id="page-39-0"></span><sup>35</sup> Tels que le coût ou la valeur de l'assurance et d'autres avantages en nature, avec une explication des détails des principaux composants.

<span id="page-39-1"></span><sup>36</sup> Il s'agit de la rémunération et des avantages accordés / attribués / dus au cours de l'exercice financier considéré.

<span id="page-39-2"></span><sup>37</sup> Eric Donnet a été coopté comme administrateur par le Conseil d'Administration du 26 juin 2024 en remplacement d'Astrid De Lathauwer. Sa nomination doit encore être confirmée officiellement par l'Assemblée Générale ordinaire de 2025. Le salaire de base est prorata temporis.

![](_page_40_Picture_0.jpeg)

# B. Président exécutif/CEO et les membres du Comité exécutif

En 2024, la Société a appliqué les principes de la politique de rémunération des membres du Comité exécutif, tels que décrits à l'annexe 2 de la Charte de gouvernance d'entreprise. Le Conseil d'Administration approuve les propositions de nomination des membres du Comité exécutif, sur proposition du Comité de nomination, et décide de leur rémunération sur la base des recommandations du Comité de rémunération.

Le Conseil d'Administration a terminé son analyse comparative de la rémunération de tous les membres du Comité exécutif en 2023. Sur la base de cet exercice, le Conseil d'Administration a approuvé le projet de politique de rémunération pour 2024-2027, qui a été approuvé lors de l'assemblée générale ordinaire des actionnaires du 18 avril 2024.

Depuis le 1er janvier 2024, Alfred Galle[38](#page-40-0) (Co-Head Development Belgium) assiste aux réunions du Comité Exécutif comme invité permanent. Aucune autre modification n'a été apportée à la composition du Comité exécutif en 2024.

Conformément à la politique de rémunération applicable en 2024, la rémunération du Président exécutif et des membres du Comité exécutif se compose de trois éléments : 1° une rémunération fixe, 2° un plan d'incitation à court terme et 3° un plan d'incitation à long terme, sauf accord contractuel contraire.

La rémunération 2024 versée au Président exécutif/CEO est la suivante:

- Une rémunération annuelle pour le rôle de président du Conseil d'Administration de 400 000 EUR, en 4 versements trimestriels.
- Une rémunération de base annuelle de 600 000 EUR (hors TVA), en 12 versements mensuels.
- Une prime variable à court terme. Si 100 % des objectifs (individuels et collectifs) sont atteints (opportunité cible), 50 % de la rémunération fixe peut être obtenue sous forme de rémunération variable. L'opportunité maximale correspond à 150 % de l'opportunité cible. En 2024, la rémunération variable à court terme accordée au Président exécutif/CEO s'élève à 216 030 EUR.
- Une prime variable à long terme. Si 100 % des objectifs (financiers et non financiers) sont atteints (opportunité cible), 60 % de la rémunération fixe peut être obtenue sous forme de rémunération variable. L'opportunité maximale correspond à 150 % de l'opportunité cible. La performance est mesurée à l'issue de la période de performance complète (3 ans) sur la base de laquelle le niveau de paiement sera calculé. Cette incitation à long terme (LTI) est acquise par tranches (1/3 par année civile) et le versement (le cas échéant) sera effectué en actions. Elle vise à aligner les intérêts des participants sur la stratégie commerciale, les intérêts à long terme et la durabilité de la Société en incitant les bénéficiaires à créer de la valeur pour les actionnaires, conformément aux processus et aux procédures du cadre de gouvernance de la Société.

La rémunération fixe des autres membres du Comité exécutif au 31 décembre 2024, ainsi que les critères individuels et collectifs de leur incitation variable à court terme (STI) et les critères et objectifs financiers et non financiers de l'incitation à long terme (LTI) sont décidés par le Conseil d'Administration, sur recommandation du Comité de rémunération, et sur proposition du Président exécutif du Conseil d'Administration/CEO. Sur la base de l'analyse comparative des rémunérations, la rémunération fixe de certains autres membres du Comité exécutif a été adaptée.

Sur cette base, le Conseil d'Administration, lors de sa session du 5 mars 2025, et sur recommandation du Comité de rémunération, a décidé d'attribuer au CEO et aux autres membres du Comité exécutif la rémunération variable pour 2024 telle que présentée dans le tableau ci-dessous.

<span id="page-40-0"></span><sup>38</sup> Dans l'exercice des fonctions concernées par le présent rapport, Alfred GALLE agit en tant que représentant permanent de la société AG Investment Services SA.

![](_page_41_Picture_0.jpeg)

| Nom Membre<br>du Comité<br>exécutif,<br>poste                         | Rémunération fixe en EUR |                              |                                   | Rémunération<br>variable<br>en EUR |                                 | Items<br>extraord<br>inaires | Charges<br>de<br>pensio | Rémunér<br>ation<br>totale en | Proporti<br>on<br>rémuné    |
|-----------------------------------------------------------------------|--------------------------|------------------------------|-----------------------------------|------------------------------------|---------------------------------|------------------------------|-------------------------|-------------------------------|-----------------------------|
|                                                                       | Salaire<br>de base       | Jetons<br>de<br>présen<br>ce | Avanta<br>ges<br>additio<br>nnels | Variable<br>sur un<br>an40         | Variable<br>pluriannuel<br>le41 |                              | n                       | EUR39                         | ration<br>fixe/vari<br>able |
| 3<br>A<br>Management,<br>représentée par<br>Marnix Galle<br>Président | 1 000 000                | N/A                          | N/A                               | 216 030                            | N/A                             |                              | N/A                     | 1 216 030                     | 463%                        |
| exécutif du<br>Conseil<br>d'Aministration                             |                          |                              |                                   |                                    |                                 |                              |                         |                               |                             |
| Total de tous<br>les autres<br>membres du<br>Comité<br>exécutif42     | 1 750 000                | N/A                          | N/A                               | 647 345                            | 1 236 990                       |                              | N/A                     | 3 634 335                     | 93%                         |
| Total                                                                 | 2 750 000                |                              |                                   | 863 375                            | 1 236 990                       |                              |                         | 4 850 365                     |                             |

<span id="page-41-0"></span><sup>39</sup> Il s'agit de la rémunération et des avantages accordés / attribués / dus au cours de l'exercice financier considéré.

<span id="page-41-1"></span><sup>40</sup> Le "Variable d'un an" comprend les primes à court terme (STI) et les primes à long terme (LTI) qui ont été accordées, attribuées ou dues au cours de l'année de référence donnée et qui sont liées à la performance de l'année de référence.

<span id="page-41-2"></span><sup>41</sup> La "Variable pluriannuelle" comprend (i) l'incitation à long terme (LTI) accordée, attribuée ou due au cours de l'année considérée et liée aux performances des années précédentes et (ii) les actions de performance (PSP) qui sont acquises à la fin de la période de performance, comme indiqué également dans le tableau relatif aux " attributions d'actions ". Le montant de la rémunération basée sur des actions est égal à la somme des montants indiqués dans le tableau " rémunération basée sur des actions " comme indiqué ci-dessous.

<span id="page-41-3"></span><sup>42</sup> Pour les nouveaux membres et les membres qui ont quitté l'entreprise, la rémunération pendant leur mandat effectif en tant que membre du comité exécutif est prise en compte.

![](_page_42_Picture_0.jpeg)

# II. Rémunération fondée sur des actions

Le Conseil d'Administration a attribué des actions de performance dans le cadre de la rémunération variable pour 2024. Ce plan LTI fait référence au plan d'incitation lié à la performance sur plusieurs années auquel tous les membres du Comité exécutif ont droit.

![](_page_43_Picture_0.jpeg)

# A. Aux administrateurs (exécutifs)

| Nom<br>Administrat                              |                          | Principales conditions du plan d'actions de<br>performance | Informations relatives à l'exercice financier<br>déclaré |                    |                                   |                                                 |                        |                    |                                                       |                                                             |                                                   |
|-------------------------------------------------|--------------------------|------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------|--------------------|-----------------------------------|-------------------------------------------------|------------------------|--------------------|-------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------|
| eur,<br>poste                                   |                          |                                                            |                                                          |                    |                                   | Solde<br>d'ouver<br>ture                        | Au cours<br>de l'année |                    |                                                       | Solde de clôture                                            |                                                   |
|                                                 | Spécification du<br>plan | performance<br>Période de                                  | Date d'attribution                                       | Date d'acquisition | Fin de la période de<br>détention | Actions attribuées<br>au début de la<br>période | Actions acquises       | Actions attribuées | Actions soumises à<br>une condition de<br>performance | et acquises à la fin<br>Actions attribuées<br>de l'exercice | Actions soumises à<br>une période de<br>détention |
| A³                                              |                          |                                                            |                                                          |                    |                                   |                                                 |                        |                    |                                                       |                                                             |                                                   |
| MANAGEMENT<br>bv<br>Président<br>exécutif / CEO | PSP<br>2020-<br>2022     | 01/01/2022 -<br>31/12/2024                                 | 10/03/2022                                               | 17/04/2025         | n/a                               | 10,810                                          | -                      | -                  |                                                       | 0                                                           | n/a                                               |
|                                                 | LTIP<br>2024-<br>2026    | 01/01/2024 -<br>31/12/2026                                 | 2/01/2024                                                | 15/04/2027         | n/a                               | 11,707                                          | -                      | -                  | 11,707                                                | -                                                           | n/a                                               |
|                                                 |                          |                                                            |                                                          |                    |                                   | 22,517                                          | -                      | -                  | 211,707                                               | 0                                                           | n/a                                               |

# B. Aux autres membres[43](#page-43-0) du Comité exécutif effectuant des missions

| Nom                                                     | Principales conditions du plan d'actions de | Informations relatives à l'exercice financier déclaré |                    |                    |                                   |                                                 |                  |                    |                                                       |                                                             |                                                   |
|---------------------------------------------------------|---------------------------------------------|-------------------------------------------------------|--------------------|--------------------|-----------------------------------|-------------------------------------------------|------------------|--------------------|-------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------|
| Membre<br>exécutif,<br>poste                            |                                             |                                                       | performance        |                    | Solde<br>d'ouver<br>ture          | Au cours<br>de l'année                          |                  | Solde de clôture   |                                                       |                                                             |                                                   |
|                                                         | Spécification du<br>plan                    | performance<br>Période de                             | Date d'attribution | Date d'acquisition | Fin de la période de<br>détention | Actions attribuées<br>au début de la<br>période | Actions acquises | Actions attribuées | Actions soumises à<br>une condition de<br>performance | et acquises à la fin<br>Actions attribuées<br>de l'exercice | Actions soumises à<br>une période de<br>détention |
|                                                         | PSP                                         |                                                       |                    |                    |                                   |                                                 |                  |                    |                                                       |                                                             |                                                   |
| KB<br>FINANCIAL<br>SERVICES<br>BV<br>Executive<br>(CFO) | 2020 –<br>2022                              | 01/01/2022                                            | 10/03/2022         | 17/04/2025         | n/a                               | 473                                             | -                | -                  |                                                       | 0-                                                          | n/a                                               |
|                                                         |                                             | -<br>31/12/2024                                       |                    |                    |                                   |                                                 |                  |                    |                                                       |                                                             |                                                   |
|                                                         | LTIP                                        | 01/01/2024<br>-                                       | 2/01/2024          | 15/04/2027         | n/a                               | 7,317                                           | -                | -                  | 7,317                                                 | -                                                           | n/a                                               |
|                                                         | 2024-<br>2026                               | 31/12/2026                                            |                    |                    |                                   |                                                 |                  |                    |                                                       |                                                             |                                                   |
|                                                         |                                             |                                                       |                    |                    |                                   |                                                 |                  |                    |                                                       |                                                             |                                                   |
| Adel<br>Yahia<br>Consult<br>BV                          | LTI<br>2021                                 |                                                       |                    |                    |                                   | 925                                             |                  |                    |                                                       | 925                                                         | 925                                               |
| Executive (Sr.                                          | LTI                                         |                                                       |                    |                    |                                   | 2,005                                           |                  |                    |                                                       |                                                             | 2,005                                             |
| MD Belgium<br>&                                         | 2022                                        |                                                       |                    |                    |                                   | 2,005                                           |                  |                    |                                                       |                                                             | 2,005                                             |
| Luxembourg)<br>)                                        | LTIP                                        | 01/01/2024<br>-                                       | 2/01/2024          | 15/04/2027         | n/a                               | 11,707                                          | -                | -                  | 11,707                                                | -                                                           | n/a                                               |
|                                                         | 2024-<br>2026                               | 31/12/2026                                            |                    |                    |                                   |                                                 |                  |                    |                                                       |                                                             |                                                   |

<span id="page-43-0"></span><sup>43</sup> Toujours en function à la fin de la période de référence.

![](_page_44_Picture_0.jpeg)

| Queen-K BV                                       |               | 01/01/2024      | 2/01/2024 | 15/04/2027 | n/a | 7,805  | -<br>- | 7,805  | -   | n/a   |
|--------------------------------------------------|---------------|-----------------|-----------|------------|-----|--------|--------|--------|-----|-------|
| Executive<br>(Sr.MD                              |               | -<br>31/12/2026 |           |            |     |        |        |        |     |       |
| France,                                          | LTIP          |                 |           |            |     |        |        |        |     |       |
| Germany,                                         | 2024-         |                 |           |            |     |        |        |        |     |       |
| Poland, Spain<br>and Head of<br>Dev.<br>Belgium) | 2026          |                 |           |            |     |        |        |        |     |       |
| Lady at Work                                     |               | 01/01/2024      | 2/01/2024 | 15/04/2027 | n/a | 7,317  | -<br>- | 7,317  | -   | n/a   |
| BV                                               | LTIP          | -               |           |            |     |        |        |        |     |       |
| Executive                                        | 2024-<br>2026 | 31/12/2026      |           |            |     |        |        |        |     |       |
| (CLO)                                            |               |                 |           |            |     |        |        |        |     |       |
|                                                  |               |                 |           |            |     | 39,554 | -<br>- | 34.146 | 925 | 4,935 |

![](_page_45_Picture_0.jpeg)

#### **Plan d'actions de performance 2020-2022**

Le plan d'actions de performance 2020-2022 a été approuvé par les actionnaires lors des assemblées générales du 28 mai 2020. En vertu du « **Plan d'actions de performance 2020-2022** », certains membres du Comité exécutif peuvent se voir attribuer chaque année, sous certaines conditions, des actions de performance. Ces « actions de performance » seront définitivement acquises après une période de trois années civiles complètes, s'ils atteignent les objectifs de performance prédéfinis basés sur le rendement moyen des capitaux propres sur trois ans et le rendement moyen des capitaux employés (ROCE) sur trois ans.

| ROE moyen sur 3 ans                                                                                |                                                                                |                             |  |  |  |  |  |  |
|----------------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------|--|--|--|--|--|--|
|                                                                                                    | Performance                                                                    | Paiement %<br>de l'objectif |  |  |  |  |  |  |
| <= Seuil                                                                                           | ROE moyen sur 3 ans<br><= 10 %                                                 | 0 %                         |  |  |  |  |  |  |
| À l'objectif                                                                                       | ROE moyen sur 3 ans<br>=> 15 %                                                 | 100 %                       |  |  |  |  |  |  |
| 175%<br>150%<br>Zone de paiement<br>% de l'objectif LTI<br>125%<br>100%<br>75%<br>50%<br>25%<br>0% | SEUIL<br>0%<br>10%<br>15%<br>20%<br>Zone de performance<br>ROE moyen sur 3 ans | OBJECTIF<br>25%             |  |  |  |  |  |  |

Pour ce plan, le seuil inférieur du ROE moyen sur 3 ans est fixé par le Conseil d'Administration à 10 %, tandis que le seuil supérieur est fixé à 15 %.

Pour le ROCE moyen sur 3 ans, le seuil inférieur est fixé par le Conseil d'Administration à 7 %, tandis que le seuil supérieur est fixé à 8 %.

Il y aura une distribution d'actions de performance pour chacune des années 2020 à 2022 et le nombre total d'actions de performance ainsi que le nombre total d'actions de performance à offrir seront déterminés chaque année par le Conseil d'Administration sur proposition du Comité de rémunération.

![](_page_46_Picture_0.jpeg)

SEUIL OBJECTIF 0% 25% 50% 75% 100% 125% 150% 175% 0% 7% 8% 9% 10% Zone de paiement % de l'objectif LTI Zone de performance ROCE moyen sur 3 ans **ROCE moyen sur 3 ans Performance Paiement % de l'objectif** <= Seuil ROCE moyen sur 3 ans <= 7 % 0 % À l'objectif ROCE moyen sur 3 ans => 8 % 100 %

Aucune action n'a été attribuée dans le cadre de ce plan en 2023.

Les principales règles de ce plan d'actions de performance sont présentées ci-dessous :

Les « actions de performance » attribuées par les plans susmentionnés sont offertes gratuitement aux bénéficiaires et donnent les mêmes droits que les actions existantes. Le Conseil d'Administration fixe chaque année les objectifs, conformément à la stratégie et à la politique de rémunération de la Société.

Le degré exact d'acquisition définitive des actions de performance pour les deux plans dépendra du niveau de réalisation des objectifs :

- Pas d'acquisition définitive lorsque la performance est inférieure ou égale au seuil minimum défini ;
- La réalisation complète des objectifs conduira à une acquisition nominale de 100 % des actions de performance allouées ;
- L'acquisition définitive maximale est limitée à 100 % des actions de performance attribuées lorsque la performance est égale ou supérieure à la limite supérieure convenue.

Lors de l'acquisition finale, les bénéficiaires ne recevront pas la valeur des dividendes des trois dernières années auxquelles les actions de performance acquises se rapportent.

#### **Plan LTI**

Comme indiqué ci-dessus, les membres du Comité exécutif qui exercent la fonction de directeur général d'un pays peuvent bénéficier d'un plan d'incitation à long terme (LTI) basé sur la surperformance de l'unité opérationnelle. Ce LTI est alloué à hauteur de 5 % sous forme d'actions. Ces actions seront acquises au cours de l'année 4 et de l'année 5 suivant l'attribution.

#### **Plan d'incitation à long terme 2024-2026**

Le plan d'incitation à long terme 2024-2026 a été approuvé par les actionnaires lors de l'assemblée générale ordinaire du 18 avril 2024. En vertu du « **Plan LTI 2024-2026** », tous les membres du Comité exécutif peuvent se voir attribuer chaque année, sous certaines conditions, des actions de performance. Ces « actions de performance » seront définitives après une période de trois années civiles complètes, s'ils atteignent (i) les objectifs de performance prédéfinis basés sur le rendement moyen des capitaux propres sur trois ans et (ii) la moyenne de certains critères de performance non financiers sur trois ans, tels que la satisfaction des clients, la satisfaction du personnel et la réduction de l'empreinte carbone.

![](_page_47_Picture_0.jpeg)

La sélection des critères de performance financiers et non financiers (et des objectifs sous-jacents), ainsi que le contenu et le nombre d'objectifs, sont harmonisés entre les membres du Comité exécutif afin de garantir l'alignement sur les principales priorités (stratégiques). Le Conseil d'Administration évaluera de manière globale les performances par rapport aux objectifs fixés vers le début de la période de performance et attribuera un paiement compris entre 0 et 150 % de l'opportunité de cible.

Pour ce plan, le seuil inférieur du ROE moyen sur 3 ans est fixé par le Conseil d'Administration à 10 %, tandis que le seuil maximum est fixé à 17,5 %.

#### **Plan LTI réservé à l'un des membres du Comité exécutif**

Conformément aux pratiques de ces dernières années et en vertu d'une disposition héritée du passé, outre le plan LTI applicable à tous les membres du Comité exécutif, l'un des membres du Comité exécutif (ci-après le « Membre ») peut bénéficier d'un plan d'incitation à long terme (ci-après le « LTI ») basé sur la surperformance de la Société (voir détails ci-dessous).

Pour bénéficier de ce LTI, le ROE au niveau du groupe doit dépasser 15 % du ROE (seuil stratégique de la Société). Un pourcentage de 15 % du bénéfice excédentaire, supérieur à 15 % du ROE, peut être accordé au Membre. Ce LTI est acquis par tranches et est payé en actions pour s'aligner sur les intérêts des actionnaires, le paiement ayant lieu après la fin de la période de performance complète (3 ans).

Afin d'encourager la bonne gestion des risques et la durabilité, cette rémunération variable n'est pas acquise immédiatement et ne peut être versée qu'après trois ans. Pour retenir les talents, la Société a également choisi de ne permettre l'acquisition de ces éléments de la rémunération variable que si le bénéficiaire est toujours actif pour Immobel.

# III. Tout usage du droit de réclamation

Il n'existe pas de droit spécifique de récupérer la rémunération variable attribuée sur la base d'informations financières incorrectes, à l'exception du plan d'actions de performance susmentionné qui contient une clause de récupération. Le Conseil d'Administration a décidé que la rémunération variable (« Short Term Incentive ») sera versée aux membres du Comité exécutif ou au directeur exécutif après le Conseil d'Administration du 5 mars 2025 qui établit les comptes annuels au 31 décembre 2024, sous réserve de l'approbation finale par l'assemblée générale annuelle du 17 avril 2025.

# IV. Informations sur la conformité de la rémunération avec la politique de rémunération et sur l'application des critères de performance

# A. Respect de la politique de rémunération

Les niveaux et la structure de la politique de rémunération doivent être suffisants pour attirer, retenir et motiver les administrateurs et les membres du Comité exécutif, promouvoir la réalisation des objectifs (stratégiques) conformément à l'appétit pour le risque et aux normes de comportement de la Société et encourager la création de valeur durable. La Société s'efforce de diversifier la composition des deux organes en ce qui concerne le genre, l'origine et les générations. Conformément au CSA et aux recommandations du Code de gouvernance d'entreprise, la Société a établi une nouvelle politique de rémunération qui décrit son raisonnement en ce qui concerne la façon dont elle a développé ses politiques et pratiques de rémunération au vu de son contexte et de sa stratégie spécifiques, en tenant compte des pratiques de marché pertinentes et en conformité avec les exigences de son cadre de gouvernance d'entreprise.

Par conséquent, la rémunération des membres du Comité exécutif (Président exécutif inclus, comme indiqué cidessus) est divisée en une partie fixe, une partie variable STI (« Short Term Incentive ») et une partie variable LTI (« Long Term Incentive »).

![](_page_48_Picture_0.jpeg)

La STI fait référence au plan d'incitation annuel en espèces lié à la performance auquel tous les membres du Comité exécutif ont droit. La STI est conçue pour lier la rémunération individuelle et collective aux résultats financiers de l'entreprise ainsi qu'à la contribution individuelle des membres du Comité exécutif.

Conformément à la décision du Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de rémunération, les membres du Comité exécutif bénéficient d'une prime variable en espèces dont les résultats sont liés à des objectifs collectifs et individuels découlant de la définition des objectifs de l'entreprise. Pour la STI, 60 % des objectifs sont basés sur des objectifs collectifs et 40 % sur des objectifs individuels.

La partie variable STI comprend les éléments suivants :

- Une rémunération quantitative variable exclusivement basée sur des objectifs collectifs, tels que la préservation des liquidités, les permis finaux et le bénéfice net sous-jacent ;
- Une rémunération qualitative variable et mesurable déterminée en fonction :
	- o des critères généraux applicables à tous les membres du Comité exécutif ces critères généraux reposent sur la démonstration de capacités de leadership et de renforcement d'Immobel en tant que groupe ;
	- o des responsabilités, des missions et des objectifs à atteindre, sur une base individuelle, par chacun des membres du Comité exécutif au cours de l'exercice financier considéré – ces critères sont spécifiques à chaque fonction.

En ce qui concerne **la partie variable de l'incitation à long terme (LTI)**, il convient de faire une distinction entre, d'une part, le plan d'incitation à long terme de la Société pour tous les membres du Comité exécutif (plan 2024- 2026) et, d'autre part, un plan d'incitation à long terme spécifique réservé à un membre particulier (voir plus de détails dans la section « Rémunération fondée sur des actions » du présent Rapport de rémunération).

Le Conseil d'Administration a décidé que les rémunérations variables « Short Term Incentive » seront versées aux membres du Comité exécutif après le Conseil d'Administration de mars 2025 établissant les comptes annuels au 31 décembre 2024, sous réserve de l'approbation finale par l'assemblée générale annuelle du 17 avril 2025.

Sur la base des performances globales de la Société en 2024 et de la réalisation des objectifs individuels des membres du Comité exécutif entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, la partie variable de la rémunération globale (qualitative et quantitative) versée pour 2024 représente 107.68 % de la rémunération de base pour les membres du Comité exécutif (à l'exclusion de celle du Président exécutif/CEO, détaillée ci-dessous). La partie variable comprend d'une part le montant STI convenu contractuellement, le montant LTI applicable à certains membres et les montants dus dans le contexte des plans d'actions de performance (les actions acquises).

Le délai de préavis ou l'indemnité compensatoire de départ dus par la Société en cas de résiliation des contrats des membres du Comité exécutif ou des administrateurs exécutifs, sous statut d'indépendant et actifs au sein de la Société, est de 3 mois. Les exceptions éventuelles ne peuvent être accordées, après validation par le Conseil d'Administration, que sur proposition du Comité de rémunération.

Pour les personnes qui exercent leur fonction sous un statut d'employé, les délais et modalités de préavis légaux sont applicables.

À titre d'information, les délais de préavis prévus pour les membres du Comité exécutif sont les suivants :

- A) Marnix Galle : 12 mois
- B) Karel Breda : 6 mois
- C) Stephanie De Wilde : 3 mois[44](#page-48-0)
- D) Olivier Thiel : 3 mois
- E) Adel Yahia : 3 mois

Aucune autre indemnité de départ n'a été versée à un membre du Comité exécutif au cours de l'année 2024.

<span id="page-48-0"></span><sup>44</sup> Au cas où Stephanie De Wilde met fin au contrat, la période de préavis sera de six mois.

![](_page_49_Picture_0.jpeg)

# B. Application des critères de performance

Pour 2024, les performances du CEO et des autres membres du Comité exécutif ont été évaluées sur la base des critères suivants.

| Nom<br>Administrateur,      | Description<br>des critères de                          | Pondération<br>relative des               |                                                                                            | Informations sur les objectifs de<br>performance | Performance<br>mesurée (a) et<br>résultat effectif de<br>l'attribution (b) |               |                                                                                            |                          |
|-----------------------------|---------------------------------------------------------|-------------------------------------------|--------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------|---------------|--------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------|
| poste                       | performance<br>et type de<br>rémunération<br>applicable | critères de<br>performance                | Objectif<br>minimal/seuil de<br>performance (a)<br>et attribution<br>correspondante<br>(b) |                                                  |                                                                            |               | Objectif/seuil<br>maximal de<br>performance (a)<br>et attribution<br>correspondante<br>(b) |                          |
|                             | Collective<br>Targets (e.g.                             | 60%                                       | (a) Different per<br>target                                                                |                                                  | (a) 150%                                                                   |               | (a) 46%                                                                                    |                          |
| A³ MANAGEMENT<br>bv,        | cash<br>preservation,<br>underlying net<br>profit, )    |                                           | (b) EUR 0                                                                                  |                                                  | (b) EUR 270.000                                                            |               | (b) EUR EUR<br>137.550                                                                     |                          |
| Président exécutif /<br>CEO | Individual                                              | 40%                                       | (a) /                                                                                      |                                                  | (a) 150%                                                                   |               | (a) 72%                                                                                    |                          |
|                             | targets (function<br>specific and<br>leadership)        |                                           | (b) /                                                                                      |                                                  | (b) EUR 180,000                                                            |               |                                                                                            | (b) EUR 78.480           |
|                             | Collective<br>Targets (e.g.                             | Depends on<br>Role within the             | (a)                                                                                        | Different per<br>target                          | (a)                                                                        | 150%          | (a)                                                                                        | Individual<br>scores per |
|                             | cash                                                    | Executive                                 |                                                                                            |                                                  | (b)                                                                        | Different per |                                                                                            | Member                   |
| Autres membres              | preservation,<br>underlying net<br>profit, )            | Committee.                                | (b)                                                                                        | EUR 0                                            |                                                                            | Member        | (b)                                                                                        | EUR 401.188              |
| du Comité exécutif          | Individual                                              | Depends on                                | (a)                                                                                        | /                                                | (a)                                                                        | 150%          | (a)                                                                                        | individual               |
|                             | targets (function<br>specific and<br>leadership)        | Role within the<br>Executive<br>Committee | (b)                                                                                        | /                                                | (b)<br>Member                                                              | Different per |                                                                                            | scores per<br>Member     |
|                             |                                                         |                                           |                                                                                            |                                                  |                                                                            |               | (b)                                                                                        | EUR 246.157              |

# V. Dérogations et écarts

Sur la base des performances globales de la Société en 2024 et de la réalisation des objectifs individuels des membres du Comité exécutif entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, la partie variable de la rémunération globale (qualitative et quantitative) versée en 2024 représente 107,68 % de la rémunération de base pour les membres du Comité exécutif (à l'exclusion de celle du Président exécutif/CEO, détaillée ci-dessous).

La rémunération variable de certains autres membres du Comité exécutif représente plus de 25 % de leurs rémunérations respectives en 2024. Suite à l'assemblée générale extraordinaire du 17 novembre 2016, il a été expressément prévu à l'article 14 (ancien article 16) des statuts que la Société peut toutefois déroger aux dispositions des articles 7:91 alinéas 1 et 2 et 7:121 dernier alinéa du Code des sociétés et des associations, pour chaque personne tombant dans le champ d'application de ces dispositions.

En 2024, il n'y a eu aucun écart par rapport à la politique de rémunération ou à sa mise en œuvre.

![](_page_50_Picture_0.jpeg)

# VI. Informations comparatives sur l'évolution de la rémunération et des performances de l'entreprise au cours des cinq derniers exercices financiers déclarés

| Variation<br>annuelle                        | 2020      | 2021      | 2022      | 2023      | 2024      | Information<br>concernant<br>l'appel d'offres                                                                                                           |
|----------------------------------------------|-----------|-----------|-----------|-----------|-----------|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| A³<br>MANAGEMENT<br>sa45                     | 1,043,760 | 2,032,801 | 1,320,667 | 1,102,000 | 1,216,030 | La rémunération plus élevée<br>est due au fur et à mesure que<br>les<br>résultats<br>collectifs<br>et                                                   |
| Président exécutif                           |           |           |           |           |           | individuels<br>au<br>niveau<br>du<br>Groupe<br>sont<br>partiellement                                                                                    |
| Variation<br>d'une<br>année sur l'autre      | +18%      | +95%      | -35%      | -20%      | +9%       | atteints.                                                                                                                                               |
| Autres membres<br>du comité exécutif         | 2,181,293 | 4,288,273 | 5,394,284 | 4,430,504 | 3,634,335 | La rémunération inférieure est<br>due<br>au<br>fait<br>que<br>certains<br>résultats au niveau du Groupe<br>sont inférieurs au seuil cible<br>prédéfini. |
| Variation<br>d'une<br>année sur l'autre      | -         | +97%      | +26%      | -22%      | -22%      |                                                                                                                                                         |
| ADL CommV.46<br>Non exécutif                 | 25,475    | 35,525    | 38,300    | 36,725    | 10.000    | Honoraires réduits en raison<br>de la démission du directeur le<br>26 juin 2024.                                                                        |
| Variation<br>d'une<br>année sur l'autre      | -25%      | +39%      | +8%       | -4%       | -267%     |                                                                                                                                                         |
| PIERRE<br>NOTHOMB srl47<br>Non exécutif      | 35,875    | 47,625    | 50,150    | 45,050    | 50,750    | Frais de participation plus<br>élevés en raison du nombre<br>plus<br>élevé<br>de<br>réunions<br>(physiques).                                            |
| Variation<br>d'une<br>année sur l'autre      | -17%      | +33%      | +5%       | -11%      | +11%      |                                                                                                                                                         |
| A.V.O.<br>MANAGEMENT<br>sa48<br>Non exécutif | 26,600    | 36,800    | 38,900    | 37,850    | 38,375    | Frais de participation plus<br>élevés en raison du nombre<br>plus<br>élevé<br>de<br>réunions<br>(physiques).                                            |
| Variation<br>d'une<br>année sur l'autre      | -25%      | +38%      | +6%       | -3%       | +1%       |                                                                                                                                                         |
| M.J.S.<br>CONSULTING<br>49<br>sa             | 28,700    | 39,950    | 39,950    | 38,900    | 39,950    | Frais de participation plus<br>élevés en raison du nombre<br>plus<br>élevé<br>de<br>réunions<br>(physiques).                                            |
| Variation<br>d'une<br>année sur l'autre      | -4%       | +39%      | 0%        | -3%       | +3%       |                                                                                                                                                         |

<span id="page-50-0"></span><sup>45</sup> Représenté par son représentant permanent Marnix GALLE

<span id="page-50-1"></span><sup>46</sup> Représenté par son représentant permanent Astrid DE LATHAUWER

<span id="page-50-2"></span><sup>47</sup> Représenté par son représentant permanent Pierre NOTHOMB

<span id="page-50-3"></span><sup>48</sup> Représenté par son représentant permanent Annick VAN OVERSTRAETEN

<span id="page-50-4"></span><sup>49</sup> Représenté par son représentant permanent Michèle SIOEN

![](_page_51_Picture_0.jpeg)

| LSIM sa50                                                               | 20,300  | 41,000  | 39,950  | 37,850  | 39,950  | Frais de participation plus                                                   |
|-------------------------------------------------------------------------|---------|---------|---------|---------|---------|-------------------------------------------------------------------------------|
| Non exécutif                                                            |         |         |         |         |         | élevés en raison du nombre<br>plus<br>élevé<br>de<br>réunions<br>(physiques). |
| Variation<br>d'une<br>année sur l'autre                                 | -13%    | +102%   | -3%     | -6%     | +5%     |                                                                               |
| SKOANEZ SAS51                                                           | -       | -       | 43,675  | 38,900  | 37,850  | Frais de participation moins                                                  |
| Non exécutif                                                            |         |         |         |         |         | élevés en raison du nombre<br>réduit<br>de<br>réunions<br>(physiques).        |
| Variation<br>d'une                                                      | -       | -       | -       | -12%    | -3%     |                                                                               |
| année sur l'autre                                                       |         |         |         |         |         |                                                                               |
| HOLDING SAINT<br>CHARLES SAS52                                          | -       | -       | -       | -       | 23,650  | Cooptation du rôle d'Astrid De<br>Lathauwer<br>depuis<br>le                   |
| Non exécutif                                                            |         |         |         |         |         | 26/06/2024.                                                                   |
| Variation<br>d'une<br>année sur l'autre                                 | -       | -       | -       | -       | -       |                                                                               |
| Rémunération<br>totale accordée<br>aux<br>Directeurs<br>non exécutifs53 | 167,750 | 250,300 | 255,600 | 235,275 | 240,525 |                                                                               |
| Variation<br>d'une<br>année sur l'autre                                 | -42%    | +49%    | +2%     | -9%     | +2%     |                                                                               |

Le tableau suivant montre l'évolution sur cinq ans de certains paramètres financiers d'Immobel.

| Variation annuelle                   | 2020 | 2021  | 2022 | 2023  | 2024  | Informations<br>relatives à<br>l'exercice financier<br>déclaré |
|--------------------------------------|------|-------|------|-------|-------|----------------------------------------------------------------|
| Performance de la                    |      |       |      |       |       |                                                                |
| Société                              |      |       |      |       |       |                                                                |
| EBITDA                               | 52.8 | 103.8 | 68.6 | 11.7  | 10.7  |                                                                |
|                                      | MEUR | MEUR  | MEUR | MEUR  | MEUR  |                                                                |
| Variation d'une année sur<br>l'autre | -58% | +97%  | -34% | -83%  | -9%   |                                                                |
| EBITDA sous-jacent                   | 52.8 | 103.8 | 68.6 | 21.9  | 18.2  |                                                                |
| (vue externe)54                      | MEUR | MEUR  | MEUR | MEUR  | MEUR  |                                                                |
| Variation d'une année sur<br>l'autre | -58% | +97%  | -34% | -89%  | -17%  |                                                                |
| Bénéfice net                         | 33.3 | 92.2  | 10.7 | -38.4 | -93.7 |                                                                |
|                                      | MEUR | MEUR  | MEUR | MEUR  | MEUR  |                                                                |

<span id="page-51-0"></span><sup>50</sup> Représenté par son représentant permanent Wolfgang DE LIMBURG STIRUM

<span id="page-51-1"></span><sup>51</sup> Représenté par son représentant permanent Patrick ALBRAND

<span id="page-51-2"></span><sup>52</sup> Représenté par son représentant permanent Eric DONNET

<span id="page-51-3"></span><sup>53</sup> La rémunération totale accordée comprend également la rémunération accordée aux administrateurs non exécutifs qui n'exercent plus de mandat d'administrateur au sein de l'entreprise.

<span id="page-51-4"></span><sup>54</sup> Il est fait référence à la méthode de calcul telle que reprise dans les mesures de performance alternatives, consultable sur notre site web : ImmobelGroup\_APM\_FR.pdf.

![](_page_52_Picture_0.jpeg)

| Variation d'une année sur<br>l'autre             | +80% | +177%   | -88%    | -459%   | -144%   |  |
|--------------------------------------------------|------|---------|---------|---------|---------|--|
| Bénéfice net sous-jacent                         | 33.3 | 92.2    | 54.5    | 12.1    | 5.7     |  |
|                                                  | MEUR | MEUR    | MEUR    | MEUR    | MEUR    |  |
| Variation d'une année sur<br>l'autre             | +80% | +177%   | -41%    | -78%    | -53%    |  |
| Rémunération moyenne<br>des employés             |      |         |         |         |         |  |
| Rémunération moyenne par<br>employé (coût total) | N/A  | 125.498 | 152.220 | 130.060 | 124.038 |  |
| Variation d'une année sur<br>l'autre             | -    | -       | +21 %   | -15 %   | -5%     |  |

# VII. Ratio rémunération la plus élevée / rémunération la plus basse

Le ratio de la rémunération la plus élevée par rapport à l'employé le moins bien rémunéré, en équivalent temps plein au sein du Groupe Immobel, s'élève à 2145,9 % en 2024. Ces informations s'appliquent à toutes les entités du Groupe Immobel, dans tous les pays (Belgique, Luxembourg, France, Allemagne, Pologne et Espagne).

![](_page_53_Picture_0.jpeg)

# VIII. Informations sur le vote des actionnaires

La Société est tenue d'expliquer dans le rapport comment le vote consultatif sur le précédent rapport de rémunération adopté par la dernière assemblée annuelle des actionnaires a été pris en compte :

Dans un souci d'exhaustivité, il est spécialement mentionné aux actionnaires que l'assemblée générale annuelle des actionnaires :

- Du 21 avril 2022 (représentant 64,83 % du capital social) a approuvé la politique de rémunération par 5 914 437 voix « pour », 567 037 voix « contre » et 114 abstentions ;
- Du 20 avril 2023 (représentant 62,51 % du capital social) a approuvé le Rapport de rémunération par 5 897 955 voix « pour », 258 390 voix « contre » et 92 733 abstentions ;
- Du 18 avril 2024 (représentant 61,59 % du capital social) a approuvé le Rapport de rémunération par 5 986 801 voix « pour », 169 856 voix « contre » et 350 abstention.

\* \* \*

Nous vous demandons donc d'approuver les termes de ce Rapport de rémunération pour l'année 2024.

\* \* \*

Approuvé lors de la réunion du Conseil d'Administration du 5 mars 2025.

AVO Management BV (représentée par Annick Van Overstraeten) Présidente du Comité de rémunération

A³ Management BV (représentée par Marnix Galle) Président exécutif du Conseil d'Administration

![](_page_54_Picture_0.jpeg)

|       | I.ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDES                                                                          | 57 |
|-------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------|----|
| A.    | ÉTAT CONSOLIDE DES PERTES ET PROFITS, ET AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL (EN MILLIERS D'EUROS) . 57 |    |
| B.    | ÉTAT CONSOLIDE DE LA SITUATION FINANCIERE (EN MILLIERS D'EUROS) 58                                     |    |
| C.    | ÉTAT CONSOLIDE DES FLUX DE TRESORERIE (EN MILLIERS D'EUROS) 59                                         |    |
| D.    | ÉTAT CONSOLIDE DES VARIATIONS DES FONDS PROPRES (EN MILLIERS D'EUROS)  60                              |    |
| E.    | PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES  61                                                                   |    |
| 1)    | Renseignements généraux  61                                                                            |    |
| 2)    | Déclaration de conformité aux normes IFRS  61                                                          |    |
| 3)    | Normes ou interprétations nouvelles ou révisées 61                                                     |    |
| 4)    | Règles de consolidation 62                                                                             |    |
| 5)    | Préparation et présentation des états financiers 64                                                    |    |
| 5.1.  | Monnaies étrangères 64                                                                                 |    |
| 5.2.  | Frais d'emprunt 64                                                                                     |    |
| 5.3.  | Immobilisations incorporelles 64                                                                       |    |
| 5.4.  | Immobilisations corporelles 65                                                                         |    |
| 5.5.  | Immeubles de placement 65                                                                              |    |
| 5.6.  | Contrats de location 65                                                                                |    |
| 5.7.  | Instruments financiers 68                                                                              |    |
| 5.8.  | Stocks 69                                                                                              |    |
| 5.9.  | Provisions 69                                                                                          |    |
| 5.10. | Avantages du personnel  70                                                                             |    |
| 5.11. | Résultat d'exploitation 70                                                                             |    |
| 5.12. | Impôts 72                                                                                              |    |
| 5.13. | Principaux jugements et principales sources d'incertitudes liés aux estimations 72                     |    |
| 5.14. | Information sectorielle 73                                                                             |    |
| F.    | ANNEXE AUX ETATS FINANCIERS CONSOLIDES (EN MILLIERS D'EUROS) 73                                        |    |
| 1)    | Secteur opérationnel – Informations financières par zone géographique 73                               |    |
| 2)    | Chiffre d'affaires 78                                                                                  |    |
| 3)    | Revenus locatifs 79                                                                                    |    |
| 4)    | Autres produits opérationnels 79                                                                       |    |
| 5)    | Coût des ventes 79                                                                                     |    |
| 6)    | Réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement 79                           |    |
| 7)    | Frais d'administration  80                                                                             |    |
| 8)    | Part dans le résultat des coentreprises et des entreprises associées, après impôt 81                   |    |
| 9)    | Coûts financiers nets  81                                                                              |    |
| 10)   | Impôts sur le revenu 81                                                                                |    |
| 11)   | Résultat par action 82                                                                                 |    |
| 12)   | Immobilisations incorporelles 82                                                                       |    |

![](_page_55_Picture_0.jpeg)

| 13)      | Immobilisations corporelles 82                                                                       |     |
|----------|------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----|
| 14)      | Actifs au titre de droits d'utilisation 82                                                           |     |
| 15)      | Immeubles de placement 82                                                                            |     |
| 16)      | Participation dans des coentreprises et entreprises associées 84                                     |     |
| 17)      | Impôt différé 90                                                                                     |     |
| 18)      | Stocks 90                                                                                            |     |
| 19)      | Créances commerciales 92                                                                             |     |
| 20)      | Actifs de contrats  92                                                                               |     |
| 21)      | Paiements anticipés et autres créances 93                                                            |     |
| 22)      | Informations relatives à l'endettement financier net 93                                              |     |
| 23)      | Capitaux propres 97                                                                                  |     |
| 24)      | Provisions 98                                                                                        |     |
| 25)      | Dettes commerciales 99                                                                               |     |
| 26)      | Passifs de contrats  99                                                                              |     |
| 27)      | Dettes sociales, TVA, charges à payer et autres montants à payer  100                                |     |
| 28)      | Principaux actifs et passifs éventuels 100                                                           |     |
| 29)      | Variation du fonds de roulement  100                                                                 |     |
| 30)      | Nos engagements  100                                                                                 |     |
| 31)      | Informations sur les parties liées 101                                                               |     |
| 32)      | Événements postérieurs à la clôture  101                                                             |     |
| 33)      | Sociétés détenues par le Groupe Immobel  102                                                         |     |
| G.       | DECLARATION DES PERSONNES RESPONSABLES  106                                                          |     |
|          | H. RAPPORT DE L'AUDITEUR……………………………………………………………………………………………107                                       |     |
| II.      | ÉTATS FINANCIERS CONDENSES STATUTAIRES                                                               | 115 |
|          |                                                                                                      |     |
| A.       | ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIERE (EN MILLIERS D'EUROS) 115                                            |     |
| B.<br>C. | ÉTAT DU RESULTAT GLOBAL (EN MILLIERS D'EUROS) 115<br>COMPTE D'AFFECTATION (EN MILLIERS D'EUROS)  115 |     |
| D.       | RESUME DES METHODES COMPTABLES  116                                                                  |     |
|          |                                                                                                      |     |

![](_page_56_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-56-0"></span>I. États financiers consolidés

<span id="page-56-1"></span>A. État consolidé des pertes et profits, et autres éléments du résultat global (en milliers d'euros)

|                                                                                    | NOTES | 31/12/2024 | 31/12/2023<br>(représenté *) |
|------------------------------------------------------------------------------------|-------|------------|------------------------------|
| REVENUS OPÉRATIONNELS                                                              |       | 379 386    | 162 843                      |
| Chiffre d'affaires                                                                 | 2     | 370 539    | 152 615                      |
| Revenus locatifs                                                                   | 3     | 6 967      | 3 763                        |
| Autres revenus opérationnels                                                       | 4     | 1 880      | 6 465                        |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES                                                            |       | -460 449   | -189 217                     |
| Coût des ventes                                                                    | 5     | -348 734   | -133 025                     |
| Réductions de valeur sur stocks                                                    | 6     | -86 143    | -10 413                      |
| Dépréciation sur immeubles de placement                                            | 6     | -5 807     | -20 000                      |
| Frais d'administration                                                             | 7     | -19 765    | -25 780                      |
| PERTE OPÉRATIONNELLE                                                               |       | -81 063    | -26 374                      |
| CESSION DE FILIALES                                                                |       | 259        |                              |
| Gains (Pertes) sur ventes de filiales                                              |       | 259        |                              |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES                                             |       | -2 381     | 3 001                        |
| Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt      | 8     | -2 381     | 3 001                        |
| PERTE OPÉRATIONNELLE ET PART DANS LE RÉSULTAT DES                                  |       | -83 185    | -23 373                      |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIEES, NET D'IMPÔT                                |       |            |                              |
| Produits d'intérêt                                                                 |       | 6 832      | 10 513                       |
| Charges d'intérêt                                                                  |       | -17 252    | -9 865                       |
| Autres produits financiers                                                         |       | 2 902      | 1 847                        |
| Autres charges financières                                                         |       | -1 111     | -4 447                       |
| COUTS FINANCIERS NET                                                               | 9     | -8 629     | -1 952                       |
| PERTE AVANT IMPÔTS                                                                 |       | -91 815    | -25 326                      |
| Impôts                                                                             | 10    | -1 774     | -12 261                      |
| PERTE DE LA PÉRIODE                                                                |       | -93 589    | -37 587                      |
| Parts ne donnant pas le contrôle                                                   |       | 115        | 836                          |
| PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ                                    |       | -93 704    | -38 423                      |
| PERTE DE LA PÉRIODE                                                                |       | -93 589    | -37 587                      |
| Autres éléments du résultat global - éléments faisant l'objet d'un                 |       |            |                              |
| recyclage ultérieur en compte de résultats                                         |       | -4 564     | -2 164                       |
| Écarts de conversion                                                               |       | 504        | 1 238                        |
| Cash flow hedging                                                                  |       | -5 068     | -3 402                       |
| Autres éléments du résultat global - éléments ne faisant pas l'objet d'un          |       |            |                              |
| recyclage ultérieur en compte de résultats                                         |       |            | 271                          |
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies |       |            | 271                          |
| TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL                                       |       | -4 564     | -1 893                       |
| PERTE GLOBALE DE LA PÉRIODE                                                        |       | -98 153    | -39 479                      |
| Parts ne donnant pas le contrôle                                                   |       | 46         | 648                          |
| PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ                                    |       | -98 199    | -40 127                      |
| BÉNÉFICE PAR ACTION (EUR) (BASE/DILUÉ)                                             | 11    | -9,14      | -3,85                        |

(\*) Le compte de résultat consolidé et les autres éléments du résultat global de 2023 ont été représentés de manière à présenter séparément les frais d'administration, la réduction de valeur des stocks et la dépréciation des immeubles de placement ; ils comprennent un reclassement de 4,4 millions d'euros de coûts liés à des projets abandonnés, du coût des ventes à la réduction de valeur des stocks, dans le but d'améliorer la comparabilité.

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# <span id="page-57-0"></span>B. État consolidé de la situation financière (en milliers d'euros)

| ACTIFS                                                         | NOTES | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|----------------------------------------------------------------|-------|------------|------------|
| ACTIFS NON COURANTS                                            |       | 330 536    | 367 090    |
| Immobilisations incorporelles                                  | 12    | 1 648      | 1 693      |
| Immobilisations corporelles                                    | 13    | 2 883      | 3 425      |
| Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation           | 14    | 8 175      | 9 017      |
| Immeubles de placement                                         | 15    | 53 017     | 60 146     |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 16    | 170 838    | 167 312    |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées             | 16    | 76 112     | 109 209    |
| Actifs d'impôts différés                                       | 17    | 16 187     | 13 455     |
| Autres actifs financiers non courants                          |       | 349        | 1 422      |
| Garanties et cautions en espèces                               |       | 1 328      | 1 411      |
| ACTIFS COURANTS                                                |       | 1 239 125  | 1 361 198  |
| Stocks                                                         | 18    | 952 669    | 1 118 165  |
| Créances commerciales                                          | 19    | 33 945     | 24 198     |
| Actifs de contrats                                             | 20    | 11 389     | 22 480     |
| Créances fiscales                                              |       | 848        | 1 986      |
| Acomptes et autres créances                                    | 21    | 31 428     | 49 042     |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées             | 16    | 25 918     | 10 551     |
| Autres actifs financiers courants                              |       | 1 126      | 2 696      |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie                        | 22    | 181 802    | 132 080    |
| TOTAL DES ACTIFS                                               |       | 1 569 661  | 1 728 289  |

| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS                                  | NOTES | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------------------------------------------------------|-------|------------|------------|
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX                                      | 23    | 400 167    | 501 675    |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ |       | 381 461    | 484 798    |
| Capital et prime d'émission                                  |       | 103 678    | 97 257     |
| Résultats non distribués                                     |       | 277 692    | 383 151    |
| Réserves                                                     |       | 92         | 4 390      |
| PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE                             |       | 18 706     | 16 877     |
| PASSIFS NON COURANTS                                         |       | 460 735    | 815 709    |
| Pensions et obligations similaires                           |       | 243        | 144        |
| Impôts différés                                              | 17    | 23 307     | 22 676     |
| Dettes financières                                           | 22    | 430 580    | 787 946    |
| Instruments financiers dérivés                               | 22    | 6 605      | 4 943      |
| PASSIFS COURANTS                                             |       | 708 759    | 410 906    |
| Provisions                                                   | 24    | 2 364      | 3 802      |
| Dettes financières                                           | 22    | 552 047    | 176 182    |
| Dettes commerciales                                          | 25    | 55 398     | 80 718     |
| Passifs de contrats                                          | 26    | 44 889     | 81 549     |
| Dettes fiscales                                              |       | 4 719      | 2 154      |
| Dettes sociales, TVA et autres dettes fiscales               | 27    | 15 897     | 12 486     |
| Charges à payer et autres montants à payer                   | 27    | 12 775     | 28 771     |
| Avances des entreprises et entreprises associées             | 16    | 20 669     | 25 244     |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS                        |       | 1 569 661  | 1 728 289  |

![](_page_58_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-58-0"></span>C. État consolidé des flux de trésorerie (en milliers d'euros)

|                                                                                       |       |            | 31/12/2023  |
|---------------------------------------------------------------------------------------|-------|------------|-------------|
|                                                                                       | NOTES | 31/12/2024 | (representé |
|                                                                                       |       |            | *)          |
| Revenus opérationnels                                                                 |       | 379 386    | 162 843     |
| Charges opérationnelles                                                               |       | -460 449   | -189 217    |
| Amortissements et dépréciations d'actifs                                              | 6 & 7 | 95 366     | 35 316      |
| Variation des provisions & autres éléments                                            |       | -1 438     | - 430       |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT VARIATION DU                           |       |            |             |
| FONDS DE ROULEMENT                                                                    |       | 12 865     | 8 512       |
| Variation du fonds de roulement                                                       | 29    | 41 128     | -119 654    |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT IMPÔTS PAYÉS                           |       | 53 993     | -111 142    |
| Impôts payés                                                                          | 10    | 962        | -14 219     |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES                            |       | 54 955     | -125 361    |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres investissements |       | -600       | -2 613      |
| Cessions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres investissements     |       | 298        | 372         |
| Remboursement de capital et d'avances par les coentreprises et entreprises            |       |            |             |
| associées                                                                             | 16    | 22 948     | 15 491      |
| Acquisitions, injections de capital et avances aux coentreprises et entreprises       |       |            |             |
| associées                                                                             | 16    | -24 032    | -52 491     |
| Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées                           | 16    | 11 126     | 11 726      |
| Intérêts reçus                                                                        | 9     | 6 832      | 10 513      |
| Cessions d'entreprises liées                                                          |       | 259        |             |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT                           |       | 16 832     | -17 002     |
| Produits d'emprunts                                                                   | 22    | 208 323    | 193 851     |
| Remboursements d'emprunts                                                             | 22    | -189 824   | -131 370    |
| Intérêts payés                                                                        | 9     | -35 019    | -33 549     |
| Dividendes bruts payés                                                                |       | -5 545     | -30 414     |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT                             |       | -22 065    | -1 482      |
| AUGMENTATION OU DIMINUTION (-) NETTE DE LA TRÉSORERIE ET DES                          |       |            |             |
| ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE                                                             |       | 49 721     | -143 845    |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE LA PÉRIODE                        |       | 132 080    | 275 926     |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE LA PÉRIODE                        |       | 181 802    | 132 080     |

(\*) L'état consolidé des flux de trésorerie consolidés de 2023 a été représenté de manière à inclure un reclassement de 4,4 millions d'euros de coûts liés à des projets abandonnés du coût des ventes à la réduction de valeur des stocks, dans le but d'améliorer la comparabilité.

En conséquence, les données relatives à l'allocation des frais d'administration, aux variations de stocks et aux variations du fonds de roulement ont été modifiées, tel que précisé dans les notes 7, 18 et 29.

![](_page_59_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-59-0"></span>D. État consolidé des variations des fonds propres (en milliers d'euros)

|                                                            | CAPITAL<br>ET<br>PRIME<br>D'ÉMISSI<br>ON | RÉSULT<br>ATS NON<br>DISTRIB<br>UÉS | RÉSERVES<br>D'ACQUISI<br>TION | RÉSER<br>VES<br>POUR<br>ACTION<br>S<br>PROPR<br>ES | RÉSERVE<br>S POUR<br>ÉCARTS<br>DE<br>CONVERS<br>ION | GAINS ET<br>PERTES<br>ACTUARI<br>ELS<br>CUMULÉ<br>S | RÉSERV<br>ES<br>ASSOCI<br>ÉES AU<br>HEDGIN<br>G<br>FINANCI<br>ER | CAPITAUX<br>PROPRES<br>ATTRIBUAB<br>LES AUX<br>PROPRIÉTA<br>IRES DE LA<br>SOCIÉTÉ | PARTS<br>NE<br>DONNA<br>NT PAS<br>LE<br>CONTR<br>ÔLE | CAPITA<br>UX<br>PROPR<br>ES<br>TOTAU<br>X |
|------------------------------------------------------------|------------------------------------------|-------------------------------------|-------------------------------|----------------------------------------------------|-----------------------------------------------------|-----------------------------------------------------|------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------|------------------------------------------------------|-------------------------------------------|
| 2024                                                       |                                          |                                     |                               |                                                    |                                                     |                                                     |                                                                  |                                                                                   |                                                      |                                           |
| Situation au 01-01-2024                                    | 97 256                                   | 259 259                             | 124 869                       | -1 137                                             | 3 753                                               | 631                                                 | 165                                                              | 484 798                                                                           | 16 877                                               | 501 675                                   |
| Résultat de la période                                     |                                          | -93 704                             |                               |                                                    |                                                     |                                                     |                                                                  | -93 704                                                                           | 115                                                  | -93 589                                   |
| Autres éléments du résultat global                         |                                          |                                     |                               |                                                    | 418                                                 |                                                     | -4 913                                                           | -4 495                                                                            | - 69                                                 | -4 564                                    |
| Résultat global de la période                              |                                          | -93 704                             |                               |                                                    | 418                                                 |                                                     | -4 913                                                           | -98 199                                                                           | 46                                                   | -98 153                                   |
| Émission de capital social et prime<br>d'émission          | 6 421                                    |                                     |                               |                                                    |                                                     |                                                     |                                                                  | 6 421                                                                             |                                                      | 6 421                                     |
| Dividendes                                                 |                                          | -11 966                             |                               |                                                    |                                                     |                                                     |                                                                  | -11 966                                                                           |                                                      | -11 966                                   |
| Actions de performance                                     |                                          | 337                                 |                               |                                                    |                                                     |                                                     |                                                                  | 337                                                                               |                                                      | 337                                       |
| Changement de participation sans<br>changement de contrôle |                                          | 14                                  |                               |                                                    |                                                     |                                                     |                                                                  | 14                                                                                | -14                                                  |                                           |
| Autres mouvements                                          |                                          | 18                                  |                               |                                                    | - 13                                                | 1                                                   | 50                                                               | 56                                                                                | 1 797                                                | 1 853                                     |
| Transactions avec actionnaires de la<br>société            | 6 421                                    | -11 597                             |                               |                                                    | - 13                                                | 1                                                   | 50                                                               | -5 138                                                                            | 1 783                                                | -3 355                                    |
| Mouvements de l'exercice                                   | 6 421                                    | -105 301                            |                               |                                                    | 405                                                 | 1                                                   | -4 863                                                           | -103 337                                                                          | 1 829                                                | -101<br>508                               |
| Situation au 31-12-2024                                    | 103 678                                  | 153 958                             | 124 869                       | -1 137                                             | 4 158                                               | 632                                                 | -4 698                                                           | 381 461                                                                           | 18 706                                               | 400 167                                   |

|                                                 | CAPITAL<br>ET<br>PRIME<br>D'ÉMISSI<br>ON | RÉSULT<br>ATS NON<br>DISTRIB<br>UÉS | RÉSERVES<br>D'ACQUISI<br>TION | RÉSER<br>VES<br>POUR<br>ACTION<br>S<br>PROPR<br>ES | RÉSERVE<br>S POUR<br>ÉCARTS<br>DE<br>CONVERS<br>ION | GAINS ET<br>PERTES<br>ACTUARI<br>ELS<br>CUMULÉ<br>S | RÉSERV<br>ES<br>ASSOCI<br>ÉES AU<br>HEDGIN<br>G<br>FINANCI<br>ER | CAPITAUX<br>PROPRES<br>ATTRIBUAB<br>LES AUX<br>PROPRIÉTA<br>IRES DE LA<br>SOCIÉTÉ | PARTS<br>NE<br>DONNA<br>NT PAS<br>LE<br>CONTR<br>ÔLE | CAPITA<br>UX<br>PROPR<br>ES<br>TOTAU<br>X |
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| 2023                                            |                                          |                                     |                               |                                                    |                                                     |                                                     |                                                                  |                                                                                   |                                                      |                                           |
| Situation au 01-01-2023                         | 97 256                                   | 329 162                             | 124 869                       | -1 137                                             | 2 704                                               | 545                                                 | 3 152                                                            | 556 552                                                                           | 16 588                                               | 573 140                                   |
| Résultat de la période                          |                                          | -38 423                             |                               |                                                    |                                                     |                                                     |                                                                  | -38 423                                                                           | 836                                                  | -37 587                                   |
| Autres éléments du résultat global              |                                          | 159                                 |                               |                                                    | 1 037                                               | 86                                                  | -2 987                                                           | -1 705                                                                            | - 188                                                | -1 893                                    |
| Résultat global de la période                   |                                          | -38 264                             |                               |                                                    | 1 037                                               | 86                                                  | -2 987                                                           | -40 127                                                                           | 648                                                  | -39 479                                   |
| Dividendes et autres allocataires payés         |                                          | -30 414                             |                               |                                                    |                                                     |                                                     |                                                                  | -30 414                                                                           | - 34                                                 | -30 448                                   |
| Variations de périmètre                         |                                          | - 587                               |                               |                                                    | 12                                                  |                                                     |                                                                  | - 574                                                                             | - 326                                                | - 900                                     |
| Autres mouvements                               |                                          | - 638                               |                               |                                                    |                                                     |                                                     |                                                                  | - 638                                                                             |                                                      | - 638                                     |
| Transactions avec actionnaires de la<br>société |                                          | -31 639                             |                               |                                                    | 12                                                  |                                                     |                                                                  | -31 626                                                                           | - 360                                                | -31 986                                   |
| Mouvements de l'exercice                        |                                          | -69 903                             |                               |                                                    | 1 049                                               | 86                                                  | -2 987                                                           | -71 754                                                                           | 289                                                  | -71 466                                   |
| Situation au 31-12-2023                         | 97 256                                   | 259 259                             | 124 869                       | -1 137                                             | 3 753                                               | 631                                                 | 165                                                              | 484 798                                                                           | 16 877                                               | 501 675                                   |

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# <span id="page-60-1"></span><span id="page-60-0"></span>E. Principes et méthodes comptables

# 1) Renseignements généraux

Immobel (« la Société ») est une société de droit belge dont les actions sont cotées en bourse (Euronext – IMMO). Les états financiers du Groupe comprennent la Société, ses filiales et la participation du Groupe dans les entreprises associées et les partenariats (ci-après dénommées « le Groupe »). Le Groupe est actif dans le domaine de la promotion immobilière, avec des activités en Belgique, en France, au Luxembourg, en Allemagne, en Pologne, en Espagne et au Royaume-Uni.

# <span id="page-60-2"></span>2) Déclaration de conformité aux normes IFRS

Les états financiers consolidés ont été préparés conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) adoptées dans l'Union européenne. Le conseil d'administration de la Société a autorisé la publication des états financiers consolidés en date du 5 mars 2025.

# <span id="page-60-3"></span>3) Normes ou interprétations nouvelles ou révisées

#### **NORMES ET INTERPRETATIONS APPLICABLES POUR LA PERIODE ANNUELLE OUVERTE A COMPTER DU OU APRES LE 1ER JANVIER 2024**

Les états consolidés du Groupe tels que présentés dans ce rapport annuel tiennent compte des nouvelles normes applicables à partir du 1er janvier 2024. Les normes et modifications suivantes ont été appliquées aux états financiers du Groupe pour la première fois en 2024. Ces normes n'étaient pas applicables ou n'ont pas eu d'impact significatif sur les états financiers du Groupe.

Il s'agit :

**Des modifications de l'IAS 21 « Effets des variations des cours des monnaies étrangères : Absence de convertibilité »**, publiées le 15 août 2023, qui précisent quand une monnaie est convertible (et quand elle ne l'est pas). Lorsqu'une monnaie n'est pas convertible, une entreprise doit estimer un cours au comptant. L'objectif de l'entreprise lors de l'estimation d'un cours au comptant est qu'il reflète le cours auquel une opération de change ordonnée aurait lieu à la date d'évaluation entre les participants du marché dans les conditions économiques en vigueur. Les modifications ne contiennent pas d'exigences spécifiques pour l'estimation d'un cours au comptant. Selon les modifications, les entreprises devront fournir de nouvelles informations pour aider les utilisateurs à évaluer l'impact de l'utilisation d'un taux de change estimé sur les états financiers.

Les modifications entrent en vigueur pour les exercices comptables annuels ouverts à compter du 1er janvier 2025, l'adoption anticipée étant autorisée. Ces modifications n'ont pas encore été approuvées par l'UE.

**De l'IFRS 18 « Présentation et informations à fournir dans les états financiers »**, publiée le 9 avril 2024, qui remplacera l'IAS 1 « Présentation des états financiers ».

La nouvelle norme introduit les nouvelles exigences clés suivantes :

- ⎯ Les entités sont tenues de présenter l'ensemble des produits et charges dans l'état des résultats en cinq catégories, à savoir les catégories opérationnelles, les investissements, le financement, les activités abandonnées et l'impôt sur le résultat. Les entités sont également tenues de présenter le sous-total nouvellement défini du bénéfice d'exploitation. Le résultat net des entités ne changera pas.
- ⎯ Les mesures de performance définies par la direction sont incluses dans une seule note afférente aux états financiers.
- ⎯ Des guidages améliorés sont fournis pour le regroupement de l'information dans les états financiers.

En outre, toutes les entités sont tenues d'utiliser le sous-total du résultat d'exploitation comme point de départ pour le tableau des flux deEn outre, toutes les entités sont tenues d'utiliser le sous-total du résultat d'exploitation comme point de départ du tableau des flux de trésorerie lorsqu'elles présentent les flux de trésorerie d'exploitation selon la méthode indirecte.

La norme est applicable aux exercices comptables annuels ouverts à compter du 1er janvier 2027, l'adoption anticipée étant autorisée. Cette norme a été approuvée par l'UE.

**De l'IFRS 19 « Filiales sans responsabilité publique : Informations à fournir »**, publiée le 9 mai 2024, qui permettra aux filiales éligibles d'appliquer les normes comptables IFRS avec des exigences réduites en matière

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d'informations à fournir. Les filiales devront appliquer la nouvelle norme dans leurs états financiers consolidés, séparés ou individuels, à condition de respecter les conditions ci-dessous à la date de clôture :

- ⎯ ne pas avoir de responsabilité publique ;
- ⎯ faire partie d'un groupe dont la société mère produit des états financiers consolidés selon les normes comptables IFRS.

La norme est applicable aux exercices comptables annuels ouverts à compter du 1er janvier 2027, l'adoption anticipée étant autorisée. Cette norme n'a pas encore été approuvée par l'UE.

**Des modifications touchant le classement et l'évaluation des instruments financiers – Modifications des IFRS 9 et IFRS 7**, publiées le 30 mai 2024, qui aborderont la diversité des pratiques comptables en rendant les exigences plus compréhensibles et plus cohérentes. Ces modifications comprennent les éléments suivants :

- ⎯ Clarification du classement des actifs financiers présentant des caractéristiques environnementales, sociales et de gouvernance d'entreprise (ESG) ainsi que d'autres caractéristiques similaires – les caractéristiques liées à l'ESG dans les prêts peuvent avoir une incidence sur l'évaluation des prêts au coût amorti ou à la juste valeur. Afin de résoudre toute diversité potentielle des pratiques, les modifications clarifient la manière dont les flux de trésorerie contractuels de ces prêts doivent être évalués.
- ⎯ Clarification de la date à laquelle un actif ou un passif financier peut être décomptabilisé. L'International Accounting Standards Board (IASB) a également décidé d'élaborer une option de méthode comptable permettant à une entreprise de décomptabiliser un passif financier avant la date de règlement si des critères précis sont respectés.

L'IASB a en outre introduit des exigences supplémentaires en matière d'informations à fournir afin d'améliorer la transparence pour les investisseurs en ce qui concerne les placements dans des instruments de capitaux propres désignés à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global et des instruments financiers présentant des caractéristiques conditionnelles, telles que des caractéristiques liées à des objectifs ESG.

Les modifications sont applicables aux exercices comptables annuels ouverts à compter du 1er janvier 2026, l'adoption anticipée étant autorisée. Ces modifications n'ont pas encore été approuvées par l'UE.

**Le volume 11 des améliorations annuelles**, publié le 18 juillet 2024, comprend des clarifications, des simplifications, des corrections et des amendements visant à améliorer l'uniformité des diverses normes IFRS.

Les normes modifiées sont les suivantes :

- ⎯ IFRS 1 Première application des normes IFRS
- ⎯ IFRS 7 Instruments financiers : Notes et indications connexes pour la mise en œuvre d'IFRS 7;
- ⎯ IFRS 9 Instruments financiers;
- ⎯ IFRS 10 États financiers consolidés; et
- ⎯ IAS 7 Tableau des flux de trésorerie.

Les amendements entrent en vigueur pour les exercices débutant à partir du 1er janvier 2026 et une application anticipée étant autorisée. Les amendements n'ont pas encore été approuvés par l'Union Européenne.

Le processus de détermination des impacts potentiels de ces normes et interprétations sur les états financiers consolidés du Groupe est en cours. Le Groupe ne s'attend pas à des changements significatifs résultant de l'application de ces normes.

## <span id="page-61-0"></span>4) Règles de consolidation

Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Société et de ses filiales, ainsi que les participations dans des coentreprises et dans des entreprises associées comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.

Tous les soldes, transactions, produits et charges intragroupe sont éliminés, à l'exception des sociétés comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence, pour lesquelles les bénéfices et moins-values latents sur les transactions sont éliminés dans la mesure de la participation de l'investisseur dans l'entité détenue et uniquement dans la mesure où il n'y a pas de preuve de dépréciation.

#### **FILIALES**

Les filiales sont des sociétés contrôlées par le Groupe.

Le contrôle est effectué lorsque le Groupe :

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Détient le pouvoir sur l'entité détenue ;

Est exposée ou a droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l'entité détenue ; et

A la capacité d'utiliser son pouvoir pour influer sur ses rendements.

Le Groupe réévalue s'il contrôle ou non une entité détenue, si les faits et les circonstances indiquent qu'un ou plusieurs des trois éléments de contrôle énumérés ci-dessus ont été modifiés.

#### **PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE**

Les participations ne donnant pas le contrôle sont évaluées initialement à leur quote-part de l'actif net identifiable de l'entreprise acquise à la date d'acquisition.

Les changements dans la participation du Groupe dans une filiale qui n'entraînent pas de perte de contrôle sont comptabilisés comme des transactions de capitaux propres.

#### **PARTICIPATIONS DANS DES ENTITES MISES EN EQUIVALENCE**

Les participations du Groupe dans les entités mises en équivalence comprennent des participations dans des coentreprises et dans des entreprises associées.

Une coentreprise est un accord contractuel par lequel le Groupe et une ou plusieurs parties conviennent d'entreprendre une activité économique sous contrôle conjoint et par lequel le Groupe a des droits sur l'actif net de l'entité, plutôt que des droits sur ses actifs et des obligations pour ses passifs.

Les entreprises associées sont des entités sur lesquelles le Groupe exerce une influence significative du fait de sa participation à leurs décisions de politique financière et opérationnelle. Ce ne sont ni des filiales ni des coentreprises du Groupe.

Une influence significative est présumée si le Groupe détient, directement ou indirectement, 20 % ou plus des droits de vote, mais moins de 50 %.

Selon la méthode de la mise en équivalence, l'investissement dans une coentreprise est initialement comptabilisé au coût. La valeur comptable de l'investissement est ajustée pour tenir compte des changements dans la quotepart du Groupe dans l'actif net de la coentreprise depuis la date d'acquisition. Le goodwill relatif à la coentreprise est inclus dans la valeur comptable de l'investissement et n'est pas testé séparément pour la dépréciation.

Lorsque la part du Groupe dans les pertes dépasse sa participation dans une entité mise en équivalence, la valeur comptable de cette participation est réduite à zéro et la comptabilisation des pertes futures est interrompue, sauf dans la mesure où le Groupe a une obligation ou a effectué des paiements pour le compte de l'entité détenue. Dans ce cas, l'investissement négatif dans les entités mises en équivalence est déduit des autres composantes de la participation de l'investisseur dans l'entité mise en équivalence (emprunts aux entités mises en équivalence). La participation dans une entité mise en équivalence comprend, à cette fin, la valeur comptable de l'investissement selon la méthode de la mise en équivalence et d'autres participations à long terme qui, en substance, font partie de l'investissement net de l'entité dans la coentreprise. Si l'investissement négatif dans des entités mises en équivalence dépasse la participation de l'investisseur, un passif est comptabilisé pour le montant net. Le Groupe effectue cette évaluation pour chaque projet.

#### **REGROUPEMENTS D'ENTREPRISES ET GOODWILL**

Immobel comptabilise les regroupements d'entreprises selon la méthode de l'acquisition lorsque l'ensemble des activités et des actifs acquis répond à la définition d'une entreprise et que le contrôle est transféré au Groupe. Pour déterminer si un ensemble particulier d'activités et d'actifs représente une entreprise, le Groupe évalue si l'ensemble des actifs et des activités acquis comprend, au minimum, un intrant et un processus essentiel, et si l'ensemble acquis a la capacité de créer des extrants.

Immobel a la possibilité d'effectuer un « test de concentration » qui permet d'évaluer de manière simplifiée si un ensemble d'activités et d'actifs acquis n'est pas une entreprise. Le test de concentration facultatif est positif si la quasi-totalité de la juste valeur des actifs bruts acquis est concentrée dans un seul actif identifiable ou un groupe d'actifs identifiables similaires.

La contrepartie transférée lors de l'acquisition est généralement évaluée à la juste valeur, tout comme les actifs nets identifiables acquis. Tout goodwill qui en résulte fait l'objet d'un test annuel de dépréciation. Tout gain sur une acquisition à des conditions avantageuses est immédiatement comptabilisé en résultat. Les coûts de transaction sont passés en charges au moment où ils sont engagés, sauf s'ils sont liés à l'émission de titres de créance ou de participation.

![](_page_63_Picture_0.jpeg)

La contrepartie transférée ne comprend pas les montants liés au règlement de relations préexistantes. Ces montants sont généralement comptabilisés en résultat.

## <span id="page-63-0"></span>5) Préparation et présentation des états financiers

Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.

Ils sont préparés sur la base du coût historique, à l'exception de certains instruments financiers qui sont évalués à la juste valeur, comme expliqué dans les méthodes comptables ci-dessous.

# <span id="page-63-1"></span>5.1. Monnaies étrangères

#### **CONVERSION DES ETATS FINANCIERS DES ACTIVITES A L'ETRANGER**

Les actifs et passifs des activités à l'étranger, y compris le goodwill et les ajustements à la juste valeur résultant de l'acquisition, sont convertis en euros aux taux de change en vigueur à la date de clôture. Les produits et charges des activités à l'étranger sont convertis en euros aux taux de change en vigueur aux dates des transactions.

Les différences de conversion qui en résultent sont comptabilisées dans les autres éléments du résultat global et cumulées dans les fonds propres sous la rubrique « différences de conversion », sauf dans la mesure où la différence de conversion est attribuée aux participations ne donnant pas le contrôle.

Lorsqu'une activité à l'étranger est cédée, en totalité ou en partie, de sorte que le contrôle, l'influence significative ou le contrôle conjoint est perdu(e), le montant cumulatif de la réserve de conversion liée à cette activité à l'étranger est reclassé en résultat en tant que gain ou perte sur cession. Si le Groupe cède une partie de sa participation dans une filiale, mais en conserve le contrôle, la proportion correspondante du montant cumulé est réattribuée aux participations ne donnant pas le contrôle. Lorsque le Groupe ne cède qu'une partie d'une entreprise associée ou d'une coentreprise tout en conservant une influence significative ou un contrôle conjoint, la proportion correspondante du montant cumulé est reclassée en résultat.

#### **TRANSACTIONS EN MONNAIES ETRANGERES**

Les transactions sont converties dans les monnaies fonctionnelles respectives des sociétés du Groupe au taux de change en vigueur à la date de la transaction. À la date de clôture, les actifs et passifs monétaires sont convertis aux taux de change en vigueur à la date de clôture du bilan. Les gains ou pertes résultant de cette conversion sont comptabilisés en résultat financier.

# <span id="page-63-2"></span>5.2. Frais d'emprunt

Les frais d'emprunt directement attribuables à l'acquisition, à la construction ou à la production d'un actif qualifié sont capitalisés en tant qu'élément du coût de l'actif. La capitalisation des coûts d'emprunt commence lorsque les frais d'intérêt peuvent être directement attribués à un projet spécifique. Les coûts d'emprunt sont capitalisés dans le cadre du coût des stocks, y compris les intérêts sur le financement de projets spécifiques ainsi que les emprunts généraux qui auraient pu être remboursés si les dépenses n'avaient pas été engagées. La capitalisation se poursuit tout au long du processus d'autorisation et de construction.

La capitalisation des coûts d'emprunt est suspendue pendant les périodes prolongées au cours desquelles le développement actif est interrompu. Elle cesse soit au début de la commercialisation, soit à l'achèvement du bâtiment, selon la première éventualité.

Tous les autres coûts d'emprunt sont comptabilisés en charges financières dans la période au cours de laquelle ils sont encourus.

## <span id="page-63-3"></span>5.3. Immobilisations incorporelles

Les immobilisations incorporelles sont enregistrées dans le bilan s'il est probable que les avantages économiques futurs attendus qui peuvent être alloués aux actifs reviendront à l'entité et si le coût des actifs peut être mesuré de manière fiable.

Les immobilisations incorporelles sont évaluées au coût d'origine moins l'amortissement cumulé et les pertes de valeur.

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Les immobilisations incorporelles sont amorties selon la méthode de l'amortissement linéaire sur la base de la meilleure estimation de leur durée de vie utile de 3 à 5 ans. La période et la méthode d'amortissement sont revues à chaque date de clôture.

# <span id="page-64-0"></span>5.4. Immobilisations corporelles

Les immobilisations corporelles sont évaluées au coût d'origine moins l'amortissement cumulé et les pertes de valeur. Les immobilisations corporelles sont amorties prorata temporis selon la méthode de l'amortissement linéaire en fonction de leur durée de vie utile. La durée de vie utile a été déterminée comme suit :

Bâtiments : 20 à 50 ans,

Mobilier et équipement : 3 à 10 ans,

Installations, complexes, machines et équipement spécifique : 5 à 20 ans.

Le terrain a une durée de vie utile illimitée et n'est donc pas amorti.

Les charges ultérieures liées aux immobilisations corporelles ne sont capitalisées que s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à l'élément reviendront à l'entité et si le coût de l'élément peut être mesuré de manière fiable.

# <span id="page-64-1"></span>5.5. Immeubles de placement

Les immeubles de placement liés à des projets (terrains et/ou |parties de| bâtiments) en Belgique, en France et au Luxembourg sont des biens détenus pour générer des revenus locatifs ou une plus-value en capital, ou les deux, plutôt que pour être utilisés dans la production ou la fourniture de biens ou de services, ou à des fins administratives ; ou la vente dans le cours normal des activités de l'entreprise. Il s'agit principalement d'immeubles acquis en vue d'être réaménagés et qui sont loués jusqu'au début du développement.

Les immeubles de placement sont évalués au coût d'origine moins l'amortissement cumulé et les pertes de valeur.

Les immeubles de placement sont amortis sur la période comprise entre la date d'acquisition et la date de début du réaménagement. Les immeubles de placement sont amortis à leur valeur résiduelle. À la date de début du réaménagement, l'immeuble de placement est transféré aux stocks à sa valeur comptable du moment.

# <span id="page-64-2"></span>5.6. Contrats de location

#### **EN TANT QUE LOCATAIRE**

En ce qui concerne tous les contrats de location dans lesquels le Groupe est le locataire, un passif locatif (c'est-àdire un passif pour effectuer les paiements de location) sera comptabilisé, ainsi qu'un actif au titre de droits d'utilisation (c'est-à-dire un actif représentant le droit d'utiliser l'actif sous-jacent pendant la durée du contrat de location), à l'exception des contrats de location à court terme (définis comme des contrats de location d'une durée de 12 mois ou moins) et des contrats de location d'actifs de faible valeur (tels que les tablettes et les ordinateurs personnels, les petits articles de mobilier de bureau et les téléphones). Pour ces contrats de location, le Groupe comptabilise les paiements de location comme une charge d'exploitation sur une base linéaire pendant toute la durée du contrat de location, à moins qu'une autre base systématique soit plus représentative de la façon dont les avantages économiques relatifs aux actifs loués se consomment dans le temps.

Les actifs loués du Groupe concernent principalement les bâtiments et le matériel de transport. Les actifs au titre de droits d'utilisation sont présentés séparément dans l'état consolidé de la situation financière, et les passifs locatifs sont présentés comme faisant partie de la dette financière.

Les actifs au titre de droits d'utilisation sont initialement évalués au montant du passif locatif, plus les coûts initiaux directs encourus par le locataire. Des ajustements peuvent également être nécessaires pour les incitatifs à la location, les paiements au début des travaux ou avant et les obligations de remise en état ou similaires.

Certains contrats de location contiennent à la fois des éléments locatifs et non locatifs. Ces éléments non locatifs sont généralement associés aux services de gestion des installations dans les bureaux et aux contrats d'entretien et de réparation de véhicules à moteur. Le Groupe a choisi de ne pas séparer ses contrats de location de bureaux en composantes locatives et non locatives. Il comptabilise plutôt ces contrats comme une composante locative unique. Pour ses autres contrats de location, les composantes locatives sont divisées en composantes locatives et non locatives en fonction de leurs prix individuels relatifs.

Après le début du contrat de location, l'actif au titre de droits d'utilisation est évalué à l'aide du modèle de coûts.

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Selon le modèle de coûts, un actif au titre de droits d'utilisation est évalué au coût moins l'amortissement cumulé et les pertes de valeur cumulées. Les actifs au titre de droits d'utilisation sont amortis sur la période plus courte de la durée du contrat de location et de la durée de vie utile de l'actif sous-jacent.

Le Groupe applique l'IAS 36 pour déterminer si un actif au titre de droits d'utilisation est déprécié et comptabilise toute perte de valeur identifiée comme décrit sous la rubrique 14 ci-dessous.

Le passif locatif est initialement évalué à la valeur actualisée des paiements de location à payer sur la durée du contrat de location, actualisée au taux implicite dans le contrat de location, s'il peut être facilement déterminé. Si ce taux ne peut être facilement déterminé, le Groupe utilise son taux d'intérêt marginal.

Le passif locatif est par la suite réévalué pour tenir compte des changements dans :

La durée du contrat de location (en utilisant un taux d'actualisation révisé) ;

L'évaluation d'une option d'achat (en utilisant un taux d'actualisation révisé) ;

Les montants qui devraient être payés au titre des garanties de valeur résiduelle (en utilisant un taux d'actualisation inchangé) ; ou

Les paiements de location futurs résultant d'une modification d'un indice ou d'un taux utilisé pour déterminer ces paiements (en utilisant un taux d'actualisation inchangé).

Les réévaluations sont traitées comme des ajustements du bien au titre de droits d'utilisation.

#### **EN TANT QUE BAILLEUR**

Le Groupe conclut des contrats de location en tant que bailleur pour ses immeubles de placement. Il s'agit principalement d'immeubles acquis en vue d'être réaménagés et qui sont loués jusqu'au début du développement. Ces contrats sont classés comme des contrats de location-exploitation.

Les revenus locatifs des contrats de location-exploitation sont comptabilisés sur une base linéaire pendant toute la durée du contrat de location concerné.

Pour chaque contrat de location, le Groupe évalue si le contrat contient à la fois des éléments de location et des éléments non locatifs. Lorsqu'un contrat comprend les deux, le prix de la transaction est alloué à chaque composante sur la base de leurs prix de vente autonomes relatifs. Si les prix de vente autonomes ne sont pas facilement observables, le Groupe utilise sa meilleure estimation pour déterminer la répartition.

## <span id="page-65-0"></span>5.7. Instruments financiers

Les actifs financiers et les passifs financiers sont comptabilisés au bilan du Groupe lorsque celui-ci devient partie aux dispositions contractuelles de l'instrument.

#### **CLASSIFICATION ET EVALUATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS**

Les actifs financiers et les passifs financiers sont initialement évalués à la juste valeur. Les coûts de transaction qui sont directement attribuables à l'acquisition ou à l'émission d'actifs financiers et de passifs financiers (autres que les actifs financiers et les passifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultat) sont ajoutés ou déduits de la juste valeur des actifs financiers ou des passifs financiers, selon le cas, lors de la comptabilisation initiale. Les coûts de transaction directement attribuables à l'acquisition d'actifs financiers ou de passifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultat sont immédiatement comptabilisés en résultat.

Les actifs financiers comprennent les placements dans des instruments de capitaux propres à la juste valeur par le biais du compte de résultat, les prêts aux parties liées, les créances, y compris les créances commerciales et autres créances, les instruments financiers dérivés, la trésorerie et les équivalents de trésorerie.

Les créances commerciales et les titres de créance sont initialement comptabilisés au moment de leur émission. L'achat ou la vente d'un actif financier non dérivé dans le cadre d'une transaction régulière est comptabilisé(e) à la date de transaction.

#### **ACTIFS FINANCIERS – TITRES DE CREANCE**

Tous les actifs financiers comptabilisés sont ensuite évalués dans leur intégralité au coût amorti ou à la juste valeur, en fonction de leur classification.

Les titres de créance qui remplissent les conditions suivantes sont ensuite évalués au coût amorti :

L'actif financier est détenu dans le cadre d'un modèle d'entreprise dont l'objectif est de détenir des actifs financiers, afin de collecter les flux de trésorerie contractuels ; et

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Les termes contractuels de l'actif financier donnent lieu, à des dates déterminées, à des flux de trésorerie qui correspondent uniquement à des remboursements de principal et à des versements d'intérêts sur le principal restant dû.

Les titres de créance comprennent :

Les avances aux coentreprises et entreprises associées qui sont évaluées au coût amorti

Les créances commerciales et autres créances évaluées au coût amorti ;

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les fonds en caisse et les dépôts à vue, ainsi que d'autres placements à court terme très liquides arrivant à échéance dans les 90 jours suivant la date d'acquisition qui sont facilement convertibles en un montant connu d'espèces et qui sont soumis à un risque négligeable de changement de valeur. Les découverts bancaires sont inclus dans le passif. Ils sont évalués au coût amorti.

#### **ACTIFS FINANCIERS – PLACEMENTS DANS DES INSTRUMENTS DE CAPITAUX PROPRES**

Lors de la comptabilisation initiale, tous les placements en actions sont évalués à la juste valeur par le biais du compte de résultat, sauf si l'entité fait un choix irrévocable d'évaluer l'instrument à la juste valeur par le biais d'autres éléments du résultat global (possible uniquement s'ils ne sont pas détenus à des fins de négociation). Par la suite, ils sont évalués à la juste valeur avec les gains et pertes résultant des changements de la juste valeur comptabilisés dans le compte de résultat.

#### **METHODE DU COUT AMORTI ET DU TAUX D'INTERET EFFECTIF**

La méthode du taux d'intérêt effectif est une méthode qui permet de calculer le coût amorti d'un titre de créance et de répartir le revenu d'intérêt sur la période considérée.

Pour les instruments financiers autres que les actifs financiers dépréciés dès leur acquisition ou leur création, le taux d'intérêt effectif est le taux qui actualise exactement les encaissements de trésorerie futurs estimés (y compris les commissions, les points payés ou reçus qui font partie intégrante du taux d'intérêt effectif, les coûts de transaction et les autres surcotes et décotes), à l'exclusion des pertes de crédit anticipées, pendant la durée de vie prévue du titre de créance jusqu'à la valeur comptable brute du titre de créance lors de la comptabilisation initiale.

Le coût amorti d'un actif financier est le montant auquel l'actif financier est évalué lors de la comptabilisation initiale, moins les remboursements du principal, plus l'amortissement cumulé, selon la méthode du taux d'intérêt effectif, de toute différence entre ce montant initial et le montant à l'échéance, après toute correction de valeur pour pertes. D'autre part, la valeur comptable brute d'un actif financier est le coût amorti d'un actif financier avant toute correction de valeur pour pertes.

#### **INSTRUMENTS FINANCIERS DERIVES ET OPERATIONS DE COUVERTURE**

Le Groupe a choisi d'adopter les exigences comptables de couverture de la norme IFRS 9 Instruments financiers où l'instrument de couverture et l'élément couvert correspondent sur la base d'une évaluation de l'efficacité de la couverture.

La partie efficace des changements de la juste valeur des instruments dérivés et autres instruments de couverture admissibles qui sont désignés et considérés comme un instrument de couverture de flux de trésorerie est comptabilisée dans les autres éléments du résultat global et accumulée sous la rubrique de la réserve de couverture de flux de trésorerie.

Lorsque la transaction future couverte aboutit ultérieurement à la comptabilisation d'un élément non financier comme les stocks, le montant accumulé dans la réserve de couverture et le coût de la réserve de couverture sont directement inclus dans le coût initial de l'élément non financier lors de sa comptabilisation.

Pour toutes les autres transactions futures couvertes, le montant accumulé dans la réserve de couverture et le coût de la réserve de couverture sont reclassés en résultat au cours de la ou des mêmes périodes au cours desquelles les flux de trésorerie attendus couverts affectent le résultat.

Le gain ou la perte lié(e) à la partie inefficace est immédiatement comptabilisé en résultat.

#### **DEPRECIATION D'ACTIFS FINANCIERS**

En ce qui concerne la dépréciation des actifs financiers et des actifs de contrats, un modèle fondé sur les pertes de crédit attendues est appliqué. Ce modèle exige que le Groupe comptabilise les pertes de crédit attendues et les changements dans ces pertes de crédit attendues à chaque date de clôture, afin de refléter les changements dans le risque de crédit depuis la comptabilisation initiale des actifs financiers. Plus précisément, les actifs suivants sont inclus dans le champ d'application de l'évaluation de la dépréciation du Groupe : 1) créances commerciales ;

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2) autres créances courantes et non courantes et prêts aux parties liées ; 3) actifs contractuels ; 4) trésorerie et équivalents de trésorerie.

La norme IFRS 9 exige que le Groupe évalue la provision pour pertes d'un instrument financier à un montant égal aux pertes de crédit attendues sur la durée de vie, si le risque de crédit lié à cet instrument financier a augmenté de manière significative depuis la comptabilisation initiale. D'autre part, si le risque de crédit lié à un instrument financier n'a pas augmenté de manière significative depuis la comptabilisation initiale, le Groupe est tenu d'évaluer la provision pour pertes de cet instrument financier à un montant égal aux pertes de crédit attendues pour les 12 mois à venir.

Le Groupe utilise une approche simplifiée pour comptabiliser les créances commerciales et autres créances, ainsi que les actifs de contrats, et comptabilise la provision pour pertes en tant que pertes de crédit attendues sur la durée de vie. Il s'agit du manque à gagner attendu dans les flux de trésorerie contractuels, compte tenu des possibilités de défaut à tout moment pendant la durée de vie de l'instrument financier. Le Groupe utilise son expérience historique, des indicateurs externes et des informations prospectives pour calculer les pertes de crédit attendues à l'aide d'une matrice de provisions.

La perte de crédit attendue est évaluée pour chaque actif financier et actif de contrat sur une base individuelle. Elle est généralement sans importance compte tenu du fait qu'un actif physique peut être considéré comme un collatéral (garantie) dans l'évaluation de la perte de crédit attendue. Les créances commerciales représentent principalement les montants dus par les clients pour la vente d'unités résidentielles en cours. Les avances aux entreprises associées et aux coentreprises reflètent les contributions financières pour les projets de développement. Les actifs contractuels résultent de la reconnaissance des revenus précédant les facturations échelonnées prévues.

#### **DECOMPTABILISATION DES ACTIFS FINANCIERS**

Le Groupe décomptabilise un actif financier uniquement lorsque les droits contractuels sur les flux de trésorerie provenant de l'actif expirent ou lorsqu'il transfère l'actif financier et la quasi-totalité des risques et avantages liés à la propriété de l'actif à une autre partie.

Si le Groupe ne transfère ni ne conserve la quasi-totalité des risques et avantages liés à la propriété de l'actif et continue de contrôler l'actif transféré, il comptabilise sa participation conservée dans l'actif et un passif associé pour les montants qu'il est susceptible de devoir payer. Si le Groupe conserve la quasi-totalité des risques et avantages liés à la propriété d'un actif financier transféré, il continue de comptabiliser l'actif financier et comptabilise également un emprunt garanti pour le produit reçu.

Lors de la décomptabilisation d'un actif financier évalué au coût amorti, la différence entre la valeur comptable de l'actif et la somme de la contrepartie reçue et de la créance est comptabilisée en résultat.

#### **PASSIFS FINANCIERS**

Tous les passifs financiers du Groupe sont ensuite évalués au coût amorti selon la méthode du taux intérêt effectif.

Les emprunts bancaires porteurs d'intérêts et les découverts sont comptabilisés sur la base du montant des liquidités obtenues, après déduction de tous coûts de transaction. Après comptabilisation initiale, ils sont évalués au coût amorti. Toute différence entre la contrepartie reçue et la valeur de rachat est comptabilisée dans le revenu sur la période du prêt en utilisant le taux d'intérêt effectif.

Le Groupe décomptabilise un passif financier lorsque ses obligations contractuelles sont acquittées, annulées ou lorsqu'elles expirent. Le Groupe décomptabilise également un passif financier lorsque ses termes sont modifiés et que les flux de trésorerie du passif modifié sont substantiellement différents, auquel cas un nouveau passif financier basé sur les conditions modifiées sera comptabilisé à la juste valeur.

Lors de la décomptabilisation d'un passif financier, la différence entre la valeur comptable éteinte et la contrepartie versée (y compris les actifs non monétaires transférés ou les passifs pris en charge) est comptabilisée en résultat.

#### **FONDS PROPRES**

Les coûts d'émission qui peuvent être directement affectés à une transaction de capitaux propres sont comptabilisés comme une déduction des capitaux propres. En conséquence, les augmentations de capital sont comptabilisées pour le produit reçu, net des coûts d'émission et net d'impôt.

Lorsque des actions comptabilisées en capitaux propres sont rachetées, le montant de la contrepartie versée, qui inclut les coûts directement imputables, est comptabilisé comme une déduction des capitaux propres. Les actions rachetées sont classées comme actions propres et sont présentées dans la réserve pour actions propres. Lorsque des actions propres sont vendues ou réémises ultérieurement, le montant reçu est comptabilisé en tant

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qu'augmentation des capitaux propres et l'excédent ou le déficit résultant de la transaction est présenté dans les bénéfices non distribués.

#### **FLUX DE TRESORERIE**

Les activités opérationnelles sont les principales activités génératrices de revenus qui ne sont pas des activités d'investissement ou de financement. Les acquisitions et les ventes de projets par l'achat ou la vente d'actifs ou d'actions, considérées en substance comme équivalentes à une transaction d'actifs, sont considérées comme des activités opérationnelles et sont présentées dans le cadre des flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles, que le projet soit classé dans les stocks ou non.

Les activités d'investissement sont l'acquisition et la cession d'actifs à long terme et d'autres investissements non inclus dans les équivalents de trésorerie.

Les activités de financement sont les activités qui entraînent des changements dans la taille et la composition des capitaux propres apportés et des emprunts de l'entité. Tous les intérêts payés sont présentés dans les activités de financement, même s'ils sont capitalisés en tant que coûts d'emprunt.

# <span id="page-68-0"></span>5.8. Stocks

Les stocks sont évalués au coût ou à la valeur nette de réalisation, selon le montant le plus bas. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal des affaires, moins les coûts estimés d'achèvement (qui incluent les coûts d'emprunt futurs) et les coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente.

Le coût des stocks comprend le coût d'acquisition et les dépenses directement attribuables à l'acquisition. Pour les produits finis et les travaux en cours, le prix de revient comprend les dépenses directes et une partie des frais généraux de production sans inclure les frais administratifs, de vente et de publicité.

Les coûts d'emprunt sont capitalisés dans le cadre du coût des stocks. Cela comprend les intérêts sur les emprunts contractés spécifiquement dans le but d'obtenir l'actif éligible (emprunts spécifiques, c'est-à-dire « financement de projet ») et le coût des autres emprunts qui auraient pu être remboursés si les dépenses sur l'actif n'avaient pas été engagées (emprunts généraux, tels que le financement « d'entreprise » et « obligataire »). La capitalisation des intérêts est suspendue pendant les périodes prolongées au cours desquelles le développement actif est interrompu et la capitalisation cesse lorsque les activités nécessaires à la préparation de l'actif pour son utilisation ou sa vente prévue sont pratiquement terminées.

Les projets en inventaire font l'objet d'études de faisabilité pour déterminer leur valeur nette de réalisation. À chaque période de reporting, les chefs de projet procèdent à une révision des hypothèses utilisées pour évaluer la valeur nette de réalisation, en les mettant à jour en fonction des dernières données du marché. Pour les projets résidentiels, cela comprend l'élaboration d'hypothèses sur les prix de vente et le coût d'achèvement prévus (dont les coûts de construction restants sont un élément clé). Pour les projets de bureaux, cela implique l'estimation des prix de vente en fonction de paramètres clés tels que les rendements de sortie et les niveaux de location prévus, entre autres sur la base d'hypothèses de courtiers réputés et de sociétés de recherche économique, ainsi que l'estimation du coût d'achèvement (dont les coûts de construction restants sont un élément clé). De plus, la direction prend en compte les preuves transactionnelles issues des négociations en cours pour les sorties de vente potentielles.

Toute dépréciation des stocks à la valeur nette de réalisation est comptabilisée en charges dans la période au cours de laquelle la dépréciation intervient et est présentée séparément dans l'état consolidé des résultats sous la rubrique « Dépréciation des stocks ». Une dépréciation antérieure des stocks à leur valeur nette de réalisation est annulée si la valeur nette de réalisation augmente ultérieurement. Le montant de l'annulation est limité au montant de la dépréciation initiale, de sorte que la nouvelle valeur comptable soit la plus faible entre le coût et la valeur nette de réalisation révisée. Les annulations de dépréciations antérieures sont comptabilisées en résultat au cours de la période au cours de laquelle l'annulation intervient.

## <span id="page-68-1"></span>5.9. Provisions

Les provisions sont comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé, lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources sera nécessaire pour régler l'obligation et lorsqu'une estimation fiable du montant de l'obligation peut être effectuée.

Le montant comptabilisé en provision est la meilleure estimation des dépenses nécessaires pour régler l'obligation actuelle, le cas échéant.

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#### **PASSIFS EVENTUELS ET ACTIFS EVENTUELS**

Les passifs éventuels dont la réalisation est peu probable ne sont pas comptabilisés comme une provision et sont mentionnés dans les notes aux états financiers, à condition que le risque ne soit pas lointain.

Les actifs éventuels ne sont pas comptabilisés dans les états financiers.

# <span id="page-69-0"></span>5.10. Avantages du personnel

#### **AVANTAGES POSTERIEURS A L'EMPLOI**

Le Groupe dispose d'un régime de pension à prestations définies et d'un régime de pension à cotisations définies.

Régime de pension « à cotisations définies »

Les cotisations à ces régimes de pension sont comptabilisées en charges dans le compte de résultat au fur et à mesure que le service relatif est fourni.

Régime de pension « à prestations définies »

Pour un tel plan, le coût des engagements correspondants est déterminé à l'aide de la méthode des unités de crédit projetées, les valeurs actualisées étant calculées à la date de clôture.

Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée du montant estimé des prestations futures auxquelles les employés peuvent prétendre du fait des services qu'ils ont rendus pendant la période considérée et les périodes précédentes, moins la juste valeur des actifs du régime. Tout actif résultant de ce calcul est limité à la valeur actualisée d'éventuels remboursements au Groupe ou de réductions des cotisations futures au régime.

Les gains et pertes actuariels sont directement comptabilisés dans les autres éléments du résultat global et accumulés dans une réserve distincte au sein des capitaux propres. Par la suite, ces gains et pertes actuariels accumulés ne sont jamais reclassés en résultat.

#### **BONUS**

Les bonus accordés aux employés et aux cadres supérieurs sont basés sur des objectifs liés à des indicateurs financiers clés. Le montant estimé des bonus est comptabilisé en charges dans l'année à laquelle elles se rapportent.

#### **PLAN D'ACTIONS DE PERFORMANCE**

Le Plan d'Actions de Performance attribue des actions gratuitement, sous réserve de critères de performance fixés chaque année par le Conseil d'Administration. L'acquisition des droits dépend de l'atteinte d'objectifs prédéfinis, avec une allocation maximale de 100 %. Aucun dividende n'est accordé pendant les trois années précédant l'acquisition définitive des droits.

Le Plan « Long term Incentives (LTI) » offre des incitations à long terme aux cadres éligibles, avec une partie allouée en actions dont l'acquisition est échelonnée sur plusieurs années. Le Plan LTI 2024-2026, approuvé en avril 2024, lie l'acquisition des droits à la performance financière (retour sur capitaux propres) et non financière (satisfaction des clients et des employés, développement durable) sur trois ans. Le Conseil évalue les résultats et détermine les paiements entre 0 % et 150 % de l'allocation cible.

## <span id="page-69-1"></span>5.11. Résultat d'exploitation

Le revenu du Groupe provient principalement des activités de promotion immobilière.

Selon la norme IFRS 15, le revenu est comptabilisé lorsque le client obtient le contrôle des biens ou services vendus pour un montant qui reflète ce que l'entité s'attend à recevoir pour ces biens ou services.

Les principales catégories de contrats de vente utilisées par le Groupe comprennent :

#### **VENTE D'IMMEUBLES DE BUREAUX**

Conformément à la norme IFRS 15, Immobel évalue au cas par cas :

Si l'accord, le contrat ou la transaction répond à la définition d'un contrat avec un client, compte tenu de la probabilité que le Groupe récupère la contrepartie à laquelle il a droit ;

Si, en vertu d'un contrat, la vente du terrain, l'aménagement et la commercialisation représentent des obligations de prestation distinctes ;

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Si, pour chaque obligation, le revenu fait l'objet d'un transfert progressif de contrôle, notamment pour les projets susceptibles de satisfaire au troisième critère défini par la norme IFRS 15.35 (« Performance créant un actif spécifique et donnant naissance à un droit exécutoire au paiement de la valeur des travaux réalisés à date »), et doit être comptabilisé dans le temps.

Les conditions de paiement pour les ventes de bureaux sont négociées et stipulées dans les contrats individuels.

#### **VENTE DE PROJETS RESIDENTIELS**

Pour les projets « résidentiels », l'analyse a opéré une distinction entre le revenu des contrats pour lesquels les dispositions contractuelles et le contexte juridique (loi Breyne en Belgique ou équivalent au Luxembourg, en France et en Allemagne) établissent un transfert progressif du contrôle du bien à l'acquéreur, au fur et à mesure que la construction progresse, et les autres revenus liés à des contrats avec des clients pour lesquels le contrôle est transféré à un moment donné.

Projets impliquant des unités résidentielles — contrats loi

(Belgique, Luxembourg, France et Allemagne)

Conformément au cadre juridique en vigueur en Belgique et au Luxembourg, la propriété d'une unité résidentielle est progressivement transférée à l'acquéreur au cours de la période de construction, de sorte que le produit est comptabilisé au fil du temps pour les immeubles résidentiels lorsque la performance de l'entité ne crée pas un actif ayant une utilisation alternative pour l'entité et que l'entité a un droit exécutoire au paiement pour la performance accomplie à ce jour.

Le revenu (sans distinction entre « terrain » et « aménagement ») est comptabilisé au fil du temps pour chaque projet résidentiel en fonction de l'avancement des travaux mesuré par les coûts engagés et budgétisés.

Le groupe comptabilise les revenus en Pologne lorsque l'obligation de performance est remplie. L'obligation de performance est considérée comme satisfaite lorsque le bien est remis à l'acheteur, ce qui se produit sur la base d'un protocole d'acceptation signé par les parties uniquement après l'achèvement du processus de construction du bien et l'obtention d'un permis d'occupation, et à condition que l'acheteur ait effectué un paiement à 100 % du prix d'achat du bien. Les contrats conclus dans ce groupe de revenus ne contiennent pas d'élément de rémunération variable.

En outre, le Groupe estime que les contrats conclus ne contiennent pas d'élément de financement significatif. Par conséquent, le Groupe, en règle générale, ne comptabilise pas de créances ou d'autres soldes d'actifs contractuels liés à ce groupe de revenus. Les passifs relatifs aux contrats reflètent les avances versées par les clients.

#### AUTRES VENTES DE PROJETS RESIDENTIELS

D'autres types de vente peuvent avoir lieu (vente en bloc d'un projet, d'un hôtel, d'un espace commercial, etc.). Ces opérations font donc l'objet d'une analyse au cas par cas, selon une approche similaire à celle décrite pour les projets de « Bureaux ».

#### **LOTISSEMENT**

Pour ce segment, le produit des ventes est enregistré lors du transfert du bien au moment de l'acte notarié.

Le produit de la vente d'un projet est comptabilisé en brut (prix de vente et coût des ventes), quelle que soit la structure de la transaction (share deal/asset deal). Les cessions de filiales dédiées à un projet et qui ne contiennent pas d'activité sont considérées comme faisant partie de l'activité normale du Groupe et sont donc comptabilisées dans les ventes et le coût des ventes (IFRS 15). Lors de la cession d'une telle filiale, les mêmes méthodes comptables concernant le calendrier de comptabilisation des revenus que celles décrites ci-dessus sont appliquées.

Le mode de propriété juridique n'a pas d'impact sur la comptabilisation de la marge, mais sur sa présentation, qui sera différente selon qu'il s'agit d'une :

Propriété directe, filiale : les résultats sont enregistrés dans les ventes et le coût des ventes, quelle que soit la structure juridique de détention de l'actif ;

Coentreprise : conformément à la norme IFRS 11, lorsqu'un partenariat donne lieu à un contrôle conjoint sur des actifs nets, Immobel comptabilise un investissement pour sa participation dans la coentreprise et la comptabilise selon la méthode de la mise en équivalence (IAS 28). Le résultat des ventes est donc présenté sous la rubrique « Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées ».

Lorsque le Groupe perd le contrôle d'une filiale qui ne contient pas d'activité au sens de la norme IFRS 3 et conserve un investissement (cession partielle d'une société dédiée à un projet), la transaction est traitée comme

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une transaction entre un investisseur et son entreprise associée ou coentreprise et le gain ou la perte n'est comptabilisé dans le résultat opérationnel qu'à hauteur de la participation d'investisseurs indépendants dans l'entreprise associée ou la coentreprise. Si une transaction en aval entraîne une perte, aucune partie de la perte n'est éliminée dans la mesure où elle fournit la preuve d'une réduction de la valeur de réalisation nette ou d'une dépréciation de l'actif à vendre ou à apporter.

# <span id="page-71-0"></span>5.12. Impôts

L'impôt sur le revenu de l'année comprend l'impôt courant et différé. Les impôts sur le revenu courants et différés sont comptabilisés en résultat, sauf s'ils se rapportent à des éléments comptabilisés directement dans les fonds propres ou dans les autres éléments du résultat global, auquel cas ils sont également comptabilisés dans les fonds propres ou dans les autres éléments du résultat global.

L'impôt courant est le montant des impôts sur le revenu à payer (ou à recouvrer) sur le bénéfice (ou la perte) de l'année en cours et comprend tous les ajustements des charges fiscales des années précédentes.

L'impôt différé est comptabilisé selon la méthode du report variable, en comptabilisant les impôts différés au titre des différences temporaires entre la valeur comptable des actifs et des passifs dans les comptes consolidés et leur base d'imposition.

Les passifs d'impôt différé sont comptabilisés pour toutes les différences temporaires imposables.

Les actifs d'impôt différé sont comptabilisés sur les pertes fiscales non utilisées et sur les différences temporaires déductibles, s'il est probable que des bénéfices imposables futurs seront disponibles sur lesquels pourront s'imputer les différences temporaires. Les actifs d'impôt différé sont réévalués à chaque date de déclaration.

# <span id="page-71-1"></span>5.13. Principaux jugements et principales sources d'incertitudes liés aux estimations

Lors de la préparation de ces états financiers consolidés, la direction a procédé à des jugements et à des estimations qui affectent l'application des méthodes comptables du Groupe et les montants déclarés des actifs, des passifs, des produits et des charges. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Les estimations et les hypothèses sous-jacentes font l'objet d'un examen continu. Les révisions apportées aux estimations sont comptabilisées prospectivement.

Les projets en stock font l'objet d'études de faisabilité afin de déterminer leur valeur nette de réalisation, tandis que les immeubles de placement et les investissements dans les coentreprises et les entreprises associées font l'objet d'un test de dépréciation en comparant leur valeur comptable à leur valeur recouvrable. À chaque période de référence, les chefs de projet examinent les hypothèses utilisées pour évaluer la valeur nette de réalisation et la valeur recouvrable, en les actualisant sur la base des dernières données du marché. Pour les projets résidentiels, cela inclut les prix de vente attendus et les coûts de construction. Pour les projets de bureaux, il s'agit des rendements de sortie attendus et des niveaux de location basés sur les hypothèses de courtiers réputés et de sociétés d'études économiques, ainsi que des coûts de construction. En outre, la direction tient compte des éléments transactionnels issus des négociations en cours pour les ventes potentielles.

Suite à cette évaluation au 31 décembre 2024, une dépréciation de 5,8 millions d'euros a été enregistrée pour les projets en France dans les immeubles de placement (voir note 15), de 85 millions d'euros principalement pour les projets en Belgique, au Luxembourg, en Allemagne et en France dans les stocks (voir note 18) et de 7,4 millions d'euros pour les projets en Belgique et au Luxembourg dans les investissements comptabilisés par mise en équivalence (voir note 16).

La nature des dépréciations cumulées peut être résumée comme suit

- Abandon des projets Proximus Towers (Belgique) et Arquebusier (Luxembourg) : 58,5 millions EUR

- Vente de terrains non stratégiques en France en raison de la sortie du marché résidentiel local : 11,2 millions d'euros

- Ajustement de la valeur réalisable du projet résidentiel Eden (Francfort) sur la base de données de marché actualisées : 10,2 millions d'euros

- Ajustement de la valeur de réalisation de projets de bureaux en France et en Belgique sur la base de données de marché actualisées : 12,0 millions d'euros

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L'incertitude concernant les rendements de sortie attendus pour les projets de bureaux pose un risque de dépréciation ou de réduction de valeur potentielle à l'avenir. Si le rendement de sortie supposé pour les projets de bureaux devait être supérieur de 0,5 % à celui utilisé à la fin de l'année, cela indiquerait une dépréciation potentielle du stock, des immeubles de placement et/ou des entreprises mises en équivalence d'un montant de 35 millions d'euros (en supposant qu'il n'y ait pas de changement dans le niveau des loyers).

Le risque de dépréciation pour les projets résidentiels est considéré comme faible, avec un impact plutôt limité, grâce aux facteurs suivants : l'emplacement privilégié des actifs dans les grandes villes européennes, la plupart des actifs étant situés en Belgique - un marché qui a fait preuve de résilience au cours des dernières années et qui est généralement moins volatile. En outre, l'exposition de la société à des marchés plus volatils est limitée, ce qui confère une stabilité supplémentaire au portefeuille résidentiel.

Les immeubles de placement sont amortis selon la méthode de l'amortissement linéaire sur la base d'une estimation de la durée jusqu'au début du développement du projet, date à laquelle ils sont transférés aux stocks, et en tenant compte d'une valeur résiduelle estimée à cette date.

Les revenus de la vente d'un projet sont comptabilisés en brut (prix de vente et coût des ventes), quelle que soit la structure de la transaction (asset deal/share deal). Les cessions des filiales dédiées à un projet sont donc considérées comme faisant partie de l'activité normale du Groupe et sont, en conséquence, comptabilisées comme produit et coût des ventes au moment de la cession. Cette présentation prend en compte les spécificités du secteur et des activités du Groupe.

Fin décembre 2019, Immobel a été notifiée de deux décisions du Conseil d'État belge dans un ancien dossier relatif à l'achat de terrains en 2007 à l'Université Libre de Bruxelles. Une coentreprise entre Immobel et son partenaire, Thomas & Piron, a obtenu en 2014 tous les permis de construire nécessaires au développement d'un projet résidentiel sur le terrain concerné. La décision du Conseil d'État fin 2019 a toutefois conduit à l'annulation des permis de construire obtenus en 2014, en raison de l'absence de permis de lotissement préalable au moment de l'achat du terrain à l'Université Libre de Bruxelles en 2007. Les acquéreurs des appartements concernés ont été dûment informés de la procédure judiciaire en cours devant le Conseil d'État au moment de l'achat de leur unité et leur acte d'achat prévoit le droit de demander l'annulation de la vente de leur unité dans certaines circonstances, y compris si la régularisation des permis de construire concernés n'est pas réalisée dans le délai contractuel. La situation susmentionnée est éligible à la régularisation et, à la date des présentes, Immobel et son partenaire Thomas & Piron sont en cours de régularisation et s'attendent à ce que l'impact financier de ce droit de résolution n'ait pas d'impact significatif sur la situation financière des partenaires de la coentreprise.

# <span id="page-72-0"></span>5.14. Information sectorielle

Un secteur est une composante distincte du Groupe, qui génère un revenu et des coûts.

Le Comité de direction revoit régulièrement le résultat opérationnel afin de suivre la performance des différents secteurs en termes d'objectifs stratégiques, de plans et de budgets. Dans ce contexte, le Conseil d'administration a choisi de suivre le résultat opérationnel par pays.

# <span id="page-72-2"></span>F. Annexe aux états financiers consolidés (en milliers d'euros)

# <span id="page-72-1"></span>1) Secteur opérationnel – Informations financières par zone géographique

Les informations sectorielles sont présentées sur la base des secteurs opérationnels utilisés par le conseil d'administration pour surveiller la performance financière du Groupe, à savoir les zones géographiques (par pays). Le choix fait par le conseil d'administration de se concentrer sur la zone géographique plutôt que sur d'autres secteurs opérationnels possibles est motivé par les caractéristiques de marché locales (clients, produit, réglementation, culture, réseau local, environnement politique, etc.), qui sont les moteurs essentiels de l'activité.

L'activité principale du Groupe, le développement immobilier, s'exerce en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Pologne, en Espagne et au Royaume-Uni.

La répartition du chiffre d'affaires par pays dépend du pays où l'activité est exercée.

Le Groupe applique la norme IFRS 11 depuis le 1er janvier 2014, ce qui modifie fortement la lecture de ses états financiers, sans modifier le résultat net et les fonds propres. Cependant, le Conseil d'administration considère que les données financières basées sur la méthode d'intégration proportionnelle des coentreprises du Groupe (avant la norme IFRS 11) donnent une meilleure image des activités et des états financiers. Par conséquent, les

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informations communiquées au Conseil d'administration et présentées ci-dessous incluent la participation du Groupe dans des coentreprises sur la base de la méthode d'intégration proportionnelle. La consolidation selon la méthode de la mise en équivalence est appliquée aux entreprises associées.

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#### **RÉSUMÉ DU RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉ (VUE INTERNE)**

| EUR<br>COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDE<br>('00<br>0)                                                       | 31/12/202<br>4 | 31/12/2023<br>(représenté<br>*) |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------|---------------------------------|
| REVENUS OPÉRATIONNELS                                                                                   | 445 449        | 215 674                         |
| Chiffre d'affaires                                                                                      | 415 773        | 189 820                         |
| Revenus locatifs                                                                                        | 20 762         | 20 285                          |
| Autres revenus opérationnels                                                                            | 8 914          | 5 569                           |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES                                                                                 | -517 253       | -227 510                        |
| Coût des ventes                                                                                         | -388 060       | -165 460                        |
| Réductions de valeur sur stocks                                                                         | -93 615        | -10 413                         |
| Dépréciation sur immeubles de placement                                                                 | -5 807         | -20 000                         |
| Frais d'administration                                                                                  | -29 771        | -31 637                         |
| PROFIT OPÉRATIONNEL                                                                                     | -71 804        | -11 836                         |
| CESSION DE FILIALES                                                                                     | 259            |                                 |
| Gains (Pertes) sur ventes de filiales                                                                   | 259            |                                 |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES                                                                  | - 2            | - 4                             |
| Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt                           | -2             | - 4                             |
| PROFIT OPÉRATIONNEL ET PART DANS LE RÉSULTAT DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES<br>ASSOCIÉES, NET D'IMPÔT | -71 547        | -11 840                         |
| Produits d'intérêt                                                                                      | 4 735          | 9 197                           |
| Charges d'intérêt                                                                                       | -26 746        | -18 634                         |
| Autres produits et charges                                                                              | 2 906          | -3 046                          |
| COUTS FINANCIERS NET                                                                                    | -19 106        | -12 483                         |
| PROFIT DES ACTIVITÉS AVANT IMPÔTS                                                                       | -90 653        | -24 323                         |
| Impôts                                                                                                  | -2 936         | -13 684                         |
| PROFIT DE LA PÉRIODE                                                                                    | -93 589        | -38 007                         |
| Parts ne donnant pas le contrôle                                                                        | 115            | 416                             |
| PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ                                                         | -93 704        | -38 423                         |

(\*) Le compte de résultat consolidé de 2023 a été révisé pour présenter séparément les frais d'administration, les réductions de valeur des stocks et les dépréciations sur immeubles de placement; il comprend un reclassement de 4,4 millions d'euros de coûts liés à des projets abandonnés du coût des ventes à la dépréciation des stocks, dans le but d'améliorer la comparabilité.

#### LE REVENU ET LE RESULTAT OPERATIONNEL SONT REPARTIS COMME SUIT PAR ZONE GEOGRAPHIQUE

| EUR ('000)      | CHIFFRE<br>D'AFFAIRES<br>31/12/2024 | RÉSULTAT<br>OPÉRATIONNEL<br>31/12/2024 | CHIFFRE<br>D'AFFAIRES<br>31/12/2023 | RÉSULTAT<br>OPÉRATIONNEL<br>31/12/2023 |
|-----------------|-------------------------------------|----------------------------------------|-------------------------------------|----------------------------------------|
| Belgique        | 151 483                             | -35 617                                | 106 691                             | 15 797                                 |
| Luxembourg      | 62 102                              | -11 190                                | 23 343                              | 6 190                                  |
| France          | 70 312                              | -17 824                                | 55 179                              | -29 459                                |
| Allemagne       | 13 659                              | -10 136                                | 3 449                               | -1 781                                 |
| Pologne         | 117 943                             | 2 496                                  | 722                                 | 1 125                                  |
| Espagne         |                                     | - 158                                  |                                     | - 300                                  |
| Royaume-Uni     | 274                                 | 882                                    | 436                                 | -3 412                                 |
| TOTAL CONSOLIDÉ | 415 773                             | -71 547                                | 189 820                             | -11 840                                |

#### **RÉSUMÉ DE L'ÉTAT CONSOLIDÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE (VUE INTERNE)**

| ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE<br>EUR ('000)                       | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| ACTIFS NON COURANTS                                                 | 215 260    | 242 962    |
| Immobilisations incorporelles et corporelles                        | 4 530      | 5 118      |
| Actifs comptabilisés au titre de droits d'utilisation               | 8 175      | 9 017      |
| Immeubles de placement                                              | 118 710    | 124 902    |
| Participations et avances aux coentreprise et entreprises associées | 54 172     | 74 510     |
| Impôts différés                                                     | 24 130     | 18 716     |
| Autres actifs non courants                                          | 5 542      | 10 698     |
| ACTIFS COURANTS                                                     | 1 734 635  | 1 833 032  |
| Stocks                                                              | 1 386 769  | 1 538 276  |
| Créances commerciales                                               | 38 131     | 32 189     |
| Actifs de contrats                                                  | 20 895     | 19 875     |
| Créances fiscales et autres actifs courants                         | 56 569     | 77 390     |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées                  | 22 961     | 8 264      |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie                             | 209 310    | 157 039    |
| TOTAL DES ACTIFS                                                    | 1 949 895  | 2 075 994  |
|                                                                     |            |            |
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX<br>EUR ('000)                               | 400 167    | 500 793    |
| PASSIFS NON COURANTS                                                | 585 725    | 973 091    |
| Dettes financières                                                  | 551 735    | 943 790    |
| Impôts différés                                                     | 25 812     | 24 125     |

| Impôts différés                                    | 25 812    | 24 125    |
|----------------------------------------------------|-----------|-----------|
| Autres passifs non courants                        | 8 177     | 5 176     |
| PASSIFS COURANTS                                   | 964 004   | 602 110   |
| Dettes financières                                 | 698 134   | 261 724   |
| Dettes commerciales                                | 70 270    | 93 735    |
| Passifs de contrats                                | 57 818    | 87 452    |
| Dettes fiscales et autres passifs courants         | 127 181   | 145 673   |
| Avances des coentreprises et entreprises associées | 10 601    | 13 527    |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS              | 1 949 895 | 2 075 994 |

![](_page_75_Picture_0.jpeg)

#### AU 31 DECEMBRE 2024

| ÉLÉMENTS DE LA SITUATION<br>FINANCIÈRE | EUR (000) | ACTIFS SECTORIELS NON<br>COURANTS | ACTIFS SECTORIELS<br>COURANTS | ÉLÉMENTS NON<br>AFFECTÉS ¹ | CONSOLIDÉ |
|----------------------------------------|-----------|-----------------------------------|-------------------------------|----------------------------|-----------|
| Belgique                               |           | 11 698                            | 1 124 433                     |                            | 1 136 131 |
| Luxembourg                             |           | 26 210                            | 189 092                       |                            | 215 302   |
| France                                 |           | 31 431                            | 154 065                       |                            | 185 496   |
| Allemagne                              |           | 1                                 | 18 757                        |                            | 18 758    |
| Pologne                                |           | 43                                | 71 376                        |                            | 71 419    |
| Espagne                                |           | 252                               | 36 506                        |                            | 36 758    |
| Royaume-Uni                            |           | 61 781                            |                               |                            | 61,781    |
| Éléments non affectés1                 |           |                                   |                               | 224 250                    | 224 250   |
| TOTAL DES ACTIFS                       |           | 131 416                           | 1,594,229                     | 224 250                    | 1 949 895 |

| ÉLÉMENTS DE LA SITUATION<br>EUR (000)<br>FINANCIÈRE | PASSIFS SECTORIELS | ÉLÉMENTS NON<br>AFFECTÉS ¹ | CONSOLIDÉ |
|-----------------------------------------------------|--------------------|----------------------------|-----------|
| Belgique                                            | 1 037 070          |                            | 1 037 070 |
| Luxembourg                                          | 129 121            |                            | 129 121   |
| France                                              | 159 089            |                            | 159 089   |
| Allemagne                                           | 50 110             |                            | 50 110    |
| Pologne                                             | 70 042             |                            | 70 042    |
| Espagne                                             | 5 469              |                            | 5 469     |
| Royaume-Uni                                         | 55 603             |                            | 55 603    |
| Éléments non affectés1                              |                    | 43 224                     | 43 224    |
| TOTAL DES PASSIFS                                   | 1 506 504          | 43 224                     | 1 549 728 |

#### AU 31 DECEMBRE 2023

| ÉLÉMENTS DE LA SITUATION<br>FINANCIÈRE | EUR (000) | ACTIFS SECTORIELS NON<br>COURANTS | ACTIFS SECTORIELS<br>COURANTS | ÉLÉMENTS NON<br>AFFECTÉS ¹ | CONSOLIDÉ |
|----------------------------------------|-----------|-----------------------------------|-------------------------------|----------------------------|-----------|
| Belgique                               |           | 12 586                            | 1 146 569                     |                            | 1 159 155 |
| Luxembourg                             |           | 27 059                            | 221 389                       |                            | 248 448   |
| France                                 |           | 38 611                            | 206 937                       |                            | 245 548   |
| Allemagne                              |           |                                   | 37 863                        |                            | 37 863    |
| Pologne                                |           | 58                                | 119 866                       |                            | 119 924   |
| Espagne                                |           | 309                               | 29 701                        |                            | 30 010    |
| Royaume-Uni                            |           | 60 434                            |                               |                            | 60 434    |
| Éléments non affectés1                 |           |                                   |                               | 174 612                    | 174 612   |
| TOTAL DES ACTIFS                       |           | 139 057                           | 1 762 325                     | 174 612                    | 2 075 994 |
|                                        |           |                                   |                               |                            |           |

| ÉLÉMENTS DE LA SITUATION<br>EUR (000)<br>FINANCIÈRE | PASSIFS SECTORIELS | ÉLÉMENTS NON<br>AFFECTÉS ¹ | CONSOLIDÉ |
|-----------------------------------------------------|--------------------|----------------------------|-----------|
| Belgique                                            | 959 987            |                            | 959 987   |
| Luxembourg                                          | 153 731            |                            | 153 731   |
| France                                              | 192 885            |                            | 192 885   |
| Allemagne                                           | 58 048             |                            | 58 048    |
| Pologne                                             | 118 242            |                            | 118 242   |
| Espagne                                             | 5 554              |                            | 5 554     |
| Royaume-Uni                                         | 50 930             |                            | 50 930    |
| Éléments non affectés1                              |                    | 35 824                     | 36 638    |
| TOTAL DES PASSIFS                                   | 1 539 377          | 35 824                     | 1 575 201 |

(1) Éléments non affectés : Actifs : Actifs d'impôt différé – Autres actifs financiers non courants – Autres actifs non courants – Créances fiscales – Autres actifs financiers courants – Trésorerie et équivalents – Passifs : Obligations au titre des avantages du personnel – Provisions – Passifs d'impôt différé – Passifs fiscaux – Instruments financiers dérivés.

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Pour avoir une idée de la taille du portefeuille de projets en développement par zone géographique, il convient de prendre en compte les stocks et les immeubles de placement, vu que ces derniers contiennent des biens mis en location, acquis en vue d'être réaménagés.

| STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT<br>EUR ('000) | Bureaux | Résidentiel | Lotissement | 31/12/2024       |
|------------------------------------------------|---------|-------------|-------------|------------------|
| Belgique                                       | 399 638 | 350 866     | 50 404      | 800 908          |
| Luxembourg                                     | 26 336  | 190 074     |             | 216 410          |
| France                                         | 225 725 | 20 701      |             | 246 426          |
| Allemagne                                      |         | 101 366     |             | 101 366          |
| Pologne                                        | 41 434  | 15 345      |             | 56 779           |
| Espagne                                        |         | 22 154      |             | 22 154           |
| Royaume-Uni                                    | 61 436  |             |             | 61 436           |
| TOTAL STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT         | 754 569 | 700 506     | 50 404      | 1 505 479        |
|                                                |         |             |             |                  |
|                                                |         |             |             |                  |
|                                                |         |             |             |                  |
| STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT<br>EUR ('000) | Bureaux | Résidentiel | Lotissement | 31/12/2023       |
| Belgique                                       | 390 971 | 355 952     | 71 690      | 818 613          |
| Luxembourg                                     | 26 441  | 211 674     |             | 238 114          |
| France                                         | 217 538 | 53 029      |             | 270 567          |
| Allemagne                                      |         | 111 617     |             | 111 617          |
| Pologne                                        | 38 978  | 104 121     |             | 143 099          |
| Espagne<br>Royaume-Uni                         | 60 255  | 20 912      |             | 20 912<br>60 255 |

Les principaux mouvements dans les stocks et les immeubles de placement sont dus au développement continu de tous les projets du portefeuille, les principaux mouvements provenant du projet Oxy en Belgique, des projets résidentiels en France, compensés par la reconnaissance de revenus pour Granaria en Pologne, la vente de River Place au Luxembourg et la réduction de valeur constatée sur les stocks et les immeubles de placement s'élevant à 99 millions d'euros (bureaux : 64 millions d'euros et résidentiel : 35 millions d'euros).

#### **TABLEAU DE RAPPROCHEMENT**

| EUR ('000)            | 31/12/2024<br>Information<br>Sectorielle | Ajustements | Information<br>Publiée |
|-----------------------|------------------------------------------|-------------|------------------------|
| Chiffre d'affaires    | 415 773                                  | -45 234     | 370 539                |
| Résultat opérationnel | -71 547                                  | -11 638     | -83 185                |
| Total bilantaire      | 1 949 895                                | -380 234    | 1 569 661              |

Pour l'information sectorielle, les coentreprises sont consolidées selon la méthode d'intégration proportionnelle. Les ajustements résultent de l'application de la norme IFRS 11, entraînant la consolidation des coentreprises et des entreprises associées selon la méthode de la mise en équivalence.

![](_page_77_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-77-0"></span>2) Chiffre d'affaires

Le Groupe génère ses revenus au travers de contrats commerciaux portant sur le transfert de biens et de services dans les principales catégories de revenus suivantes :

| Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique -<br>EUR (000) | Bureaux | Résidentiel | Lotissement | 31/12/2024 |
|--------------------------------------------------------------------------------|---------|-------------|-------------|------------|
| Belgique                                                                       | 436     | 84 413      | 34 216      | 119 065    |
| Luxembourg                                                                     | 139     | 61 955      |             | 62 094     |
| France                                                                         | 680     | 56 266      |             | 56 946     |
| Allemagne                                                                      |         | 13 659      |             | 13 659     |
| Pologne                                                                        |         | 117 943     |             | 117 943    |
| Royaume-Uni                                                                    | 832     |             |             | 832        |
| Total                                                                          | 2 087   | 334 236     | 34 216      | 370 539    |
| Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique -<br>EUR (000) | Bureaux | Résidentiel | Lotissement | 31/12/2023 |
| Belgique                                                                       | 7 218   | 75 372      | 6 031       | 88 621     |
| Luxembourg                                                                     | 859     | 14 134      |             | 14 993     |
| France                                                                         | 350     | 43 609      |             | 43 959     |
| Allemagne                                                                      |         | 3 449       |             | 3 449      |
| Pologne                                                                        |         | 722         |             | 722        |
| Royaume-Uni                                                                    | 871     |             |             | 871        |
| Total                                                                          | 9 298   | 137 286     | 6 031       | 152 615    |

Les revenus pour la Belgique proviennent principalement de la vente d'Eghezée, de Lalys, O'Sea et St-Roch pour le résidentiel, d'Eden pour l'Allemagne, de River Place, Liewen et Canal pour le Luxembourg, et de plusieurs projets résidentiels pour la France. Le nombre limité de ventes de bureaux est dû à la stagnation du marché de l'investissement institutionnel pour les bureaux.

La ventilation du chiffre d'affaires selon ces différents principes de comptabilisation se présente comme suit :

|                                                            | Moment de comptabilisation<br>EUR ('000)<br>du revenu |                  |                 |            |
|------------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------|------------------|-----------------|------------|
|                                                            |                                                       | Moment<br>précis | Progressivement | 31/12/2024 |
| BUREAUX                                                    |                                                       | 1 948            | 139             | 2 087      |
| RÉSIDENTIEL                                                |                                                       | 117 943          | 216 293         | 334 236    |
| Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent |                                                       |                  | 216 293         | 216 293    |
| Unité résidentielle d'un projet - Autres                   |                                                       | 117 943          |                 | 117 943    |
| LOTISSEMENT                                                |                                                       | 34 216           |                 | 34 216     |
| TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES                                |                                                       | 154 107          | 216 432         | 370 539    |
|                                                            |                                                       |                  |                 |            |

|                                                            | EUR ('000) | du revenu        | Moment de comptabilisation |            |  |
|------------------------------------------------------------|------------|------------------|----------------------------|------------|--|
|                                                            |            | Moment<br>précis | Progressivement            | 31/12/2023 |  |
| BUREAUX                                                    |            | 8 439            | 859                        | 9 298      |  |
| RÉSIDENTIEL                                                |            | 722              | 136 564                    | 137 286    |  |
| Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent |            |                  | 136 564                    | 136 564    |  |
| Unité résidentielle d'un projet - Autres                   |            | 722              |                            | 722        |  |
| LOTISSEMENT                                                |            | 6 031            |                            | 6 031      |  |
| TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES                                |            | 15 192           | 137 423                    | 152 615    |  |

Le prix de transaction alloué aux obligations de performance non satisfaites ou partiellement non satisfaites au 31 décembre 2024 s'élève à 94,7 millions d'euros .

Il s'agit principalement des ventes d'unités résidentielles dont la construction est en cours (pour la totalité de leur valeur ou la partie non satisfaite en fonction de l'avancement des travaux).

La direction du Groupe estime que 70 % du prix alloué à ces obligations de performance restantes sera comptabilisé comme revenu au cours de l'année suivante.

![](_page_78_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-78-0"></span>3) Revenus locatifs

La répartition de revenus locatifs par zone géographique se présente comme suit :

| EUR ('000)             | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------|------------|------------|
| Belgique               | 266        | 440        |
| Luxembourg             | 2 722      | 1 826      |
| France                 | 3 872      | 1 447      |
| Allemagne              | 101        | 50         |
| Espagne                | 6          |            |
| TOTAL REVENUS LOCATIFS | 6 967      | 3 763      |

Les principaux contributeurs sont Rueil-Malmaison et Tati en France ainsi que Thomas et TotalEnergies au Luxembourg.

<span id="page-78-1"></span>La durée des contrats de location dépend des accords correspondants.

# 4) Autres produits opérationnels

Ils se répartissent comme suit :

| EUR ('000)                          | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|-------------------------------------|------------|------------|
| Autres produits                     | 1 880      | 6 465      |
| TOTAL AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS | 1 880      | 6 465      |

<span id="page-78-2"></span>La baisse par rapport à l'exercice précédent est principalement due à la diminution des frais refacturés.

## 5) Coût des ventes

Le coût des ventes est réparti comme suit par zone géographique :

| EUR ('000)            | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|-----------------------|------------|------------|
| Belgique              | -105 175   | -75 479    |
| Luxembourg            | -60 621    | -13 710    |
| France                | -51 599    | -41 073    |
| Allemagne             | -13 316    | -6 340     |
| Pologne               | -118 023   | - 627      |
| Espagne               |            | - 168      |
| Royaume-Uni           |            | - 34       |
| TOTAL COÛT DES VENTES | -348 734   | -137 430   |

Le coût des ventes pour la Belgique est principalement lié à Eghezée pour le Landbanking, Lalys, O'Sea et St-Roch pour les projets résidentiels, à Eden pour l'Allemagne, à River Place, Liewen et Canal pour le Luxembourg, Granaria pour la Pologne et à d'autres projets résidentiels pour la France.

# <span id="page-78-3"></span>6) Réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement

|                                                                                 | EUR ('000)<br>31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---------------------------------------------------------------------------------|--------------------------|------------|
| Réductions de valeur sur stocks                                                 | -86 143                  | -10 413    |
| Dépréciation sur immeubles de placement                                         | -5 807                   | -20 000    |
| TOTAL RÉDUCTION DE VALEUR SUR STOCKS ET DÉPRÉCIATION SUR IMMEUBLES DE PLACEMENT | -91 950                  | -30 413    |

Les stocks et les immeubles de placement ont été évalués selon la méthodologie de la direction décrite à la section « 5.14 Principaux jugements et principales sources d'incertitude liées aux estimations ».

Immobel a décidé de ne pas exercer l'option d'achat sur les tours Proximus, arrivant à échéance le 21 août 2024.

En conséquence, Immobel a entièrement déprécié le projet, pour un montant total de 49 millions d'euros.

Les dépréciations restantes peuvent être détaillées comme suit :

- Abandon du projet Arquebusier (Luxembourg) : 9,5 millions d'euros

- Vente de terrains non stratégiques en France en raison de la sortie du marché résidentiel local : 11,2 millions d'euros

- Ajustement de la valeur réalisable du projet résidentiel Eden (Francfort) sur la base de données de marché actualisées : 10,2 millions d'euros

- Ajustement de la valeur de réalisation de projets de bureaux en France et en Belgique sur la base de données de marché actualisées : 12,0 millions d'euros

En 2023, les dépréciations sont principalement dues à la dépréciation de Rueil Malmaison et à la réduction de valeur des projets résidentiels en France.

![](_page_79_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-79-0"></span>7) Frais d'administration

Ils se répartissent comme suit :

| EUR ('000)                               | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------------------------|------------|------------|
| Frais de personnel                       | -5 678     | -10 464    |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | -3 416     | -4 903     |
| Autres charges opérationnelles           | -10 671    | -10 413    |
| TOTAL FRAIS D'ADMINISTRATION             | -19 765    | -25 780    |

D'une manière générale, les frais d'administration ont diminué en raison des réductions de coûts, principalement des frais de personnel.

L'année dernière, le total des frais d'administration comprenait également les coûts liés à la fermeture d'Immobel Capital Partners (5,5 millions d'euros) et à la restructuration d'Immobel France (4,7 millions d'euros).

#### **FRAIS DE PERSONNEL**

Ils se répartissent comme suit :

| EUR ('000)                                                                | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Rémunération et honoraires du personnel et des membres du Comité Exécutif | -21 790    | -26 866    |
| Charges de sécurité sociale                                               | -1 738     | -2 698     |
| Charges de pension                                                        | - 99       | 152        |
| Autres                                                                    | - 231      | 23         |
| Frais de suivi de projets capitalisés sous la rubrique « stock »          | 18 180     | 18 925     |
| TOTAL FRAIS DE PERSONNEL                                                  | -5 678     | -10 464    |

La diminution des frais de personnel est principalement due à la fermeture d'Immobel Capital Partners (partie frais de personnel 3,6 millions d'euros) et à la restructuration d'Immobel France au cours de l'exercice 2023 (partie frais de personnel 2,9 millions d'euros), comme expliqué ci-dessus.

#### **AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATION D'ACTIFS**

Ils se répartissent comme suit :

| EUR ('000)                                                                             | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|----------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Amortissement d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'immeubles de placement | -3 416     | -4 890     |
| Dépréciation sur créances commerciales                                                 |            | - 13       |
| TOTAL AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS D'ACTIFS                                         | -3 416     | -4 903     |

#### **AUTRES CHARGES OPERATIONNELLES**

Elles se répartissent comme suit :

|                                      | EUR ('000)<br>31/12/2024 |         | 31/12/2023 |
|--------------------------------------|--------------------------|---------|------------|
| Services et biens divers             |                          | -9 031  | -8 268     |
| Autres charges opérationnelles       |                          | -3 078  | -2 423     |
| Provisions                           |                          | 1 438   | 278        |
| TOTAL AUTRES CHARGES OPÉRATIONNELLES |                          | -10 671 | -10 413    |

Principales composantes des services et biens divers :

| EUR ('000)                                                                                                                                                       | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Charges locatives des différents sièges                                                                                                                          | -3 340     | -2 762     |
| Rétribution de tiers, comprenant notamment les honoraires payés à des tiers                                                                                      | -2 722     | -2 575     |
| Autres services et biens divers, reprenant les fournitures faites à l'entreprise qui ne seraient généralement pas considérés comme des<br>frais d'administration | -2 969     | -2 931     |
| TOTAL SERVICES ET BIENS DIVERS                                                                                                                                   | -9 031     | -8 268     |

Montant des honoraires attribués au cours de l'exercice à KPMG Réviseurs d'Entreprises B.V./S.R.L. et son réseau :

|                                                                                                                        | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Honoraire du Commissaire au sein du Groupe (Belgique)                                                                  | -371       | - 335      |
| Honoraire du Commissaire pour des présentations extraordinaires ou des missions spéciales au sein du Groupe (Belgique) | -13        | - 25       |
| - Autres missions d'audit                                                                                              | -13        | - 25       |
| - Conseils fiscaux                                                                                                     |            |            |
| - Autres missions ne relevant pas du mandat ordinaire du Commissaire                                                   |            |            |
| Honoraire du Commissaire au sein du Groupe (Étranger)                                                                  | -221       | - 241      |
| Honoraire du Commissaire pour des présentations extraordinaires ou des missions spéciales au sein du Groupe (Étranger) |            |            |
| - Autres missions d'audit                                                                                              |            |            |
| - Conseils fiscaux                                                                                                     |            |            |
| - Autres missions ne relevant pas du mandat ordinaire du Commissaire                                                   |            |            |
| Total                                                                                                                  | -605       | - 601      |

![](_page_80_Picture_0.jpeg)

Les missions en dehors de la mission d'audit ont été approuvées par le Comité d'Audit et des risques.

Principales composantes des variations des provisions :

|                                 | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---------------------------------|------------|------------|
| Provisions relatives aux ventes | - 221      | - 334      |
| Autres provisions               | -1 217     | 56         |
| TOTAL VARIATIONS DE PROVISIONS  | -1 438     | - 278      |
| Dotations                       | 260        | 1 623      |
| Utilisations et reprises        | -1 698     | -1 901     |

# <span id="page-80-0"></span>8) Part dans le résultat des coentreprises et des entreprises associées, après impôt

La part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées se répartit comme suit :

| EUR ('000)             | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------|------------|------------|
| Résultat opérationnel  | 11 040     | 14 772     |
| Résultat financier     | -10 476    | -10 495    |
| Impôts                 | -2 945     | -1 276     |
| RÉSULTAT DE LA PÉRIODE | -2 381     | 3 001      |

La diminution de la part du résultat des coentreprises et des entreprises associées est principalement due à la baisse de l'activité opérationnelle ainsi qu'à des dépréciations de projets en Belgique et au Luxembourg.

<span id="page-80-1"></span>De plus amples informations concernant les coentreprises et les entreprises associées sont fournies à la note 16.

## 9) Coûts financiers nets

Le résultat financier est ventilé comme suit :

| EUR ('000)                                                     | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|----------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Charges d'intérêts selon la méthode du taux d'intérêt effectif | -35 019    | -33 549    |
| Coûts financiers capitalisés sur projets en développement      | 17 767     | 23 685     |
| Produits d'intérêts                                            | 6 832      | 10 513     |
| Autres produits et charges financières                         | 1 791      | -2 601     |
| RÉSULTAT FINANCIER                                             | -8 629     | -1 952     |

Les charges d'intérêt ont augmenté en raison de la hausse des coûts d'intérêt et de la baisse des intérêts capitalisés résultant d'un plus grand nombre de projets en cours de commercialisation. Les revenus d'intérêts proviennent principalement des intérêts sur les avances aux coentreprises et aux entreprises associées.

#### **PRODUITS D'INTÉRÊTS**

| EUR ('000)                                                                         | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Revenus d'intérêts provenant d'avances aux coentreprises et aux sociétés associées | 5 509      | 5 056      |
| Autres produits d'intérêts                                                         | 1 323      | 5 457      |
| PRODUITS D'INTÉRÊTS                                                                | 6 832      | 10 13      |

## <span id="page-80-2"></span>10) Impôts sur le revenu

Les impôts sur le revenu se présentent comme suit :

| EUR ('000)                                           | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------------------------------------|------------|------------|
| Impôts courants relatifs à l'année en cours          | -2 446     | -1 307     |
| Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs    | - 295      | -1 011     |
| Impôts différés sur les différences temporaires      | 967        | 7          |
| Impôt différé actif décomptabilisé                   |            | -9 950     |
| TOTAL CHARGE D'IMPÔTS REPRISE AU COMPTE DE RÉSULTAT  | -1 774     | -12 261    |
| Impôts courants                                      | -2 741     | -2 318     |
| Variation des créances et des dettes fiscales        | 3 703      | -11 901    |
| IMPÔTS PAYES (ÉTAT CONSOLIDE DES FLUX DE TRÉSORERIE) | 962        | -14 219    |

Les charges fiscales comptabilisées sont moins élevées, principalement en raison d'un résultat net inférieur pour la période. La position impôts à recevoir/impôts à payer résulte d'une réduction de l'impôt sur le revenu à payer de 1,1 million d'euros et d'une augmentation de l'impôt sur le revenu à recevoir de 2,6 millions d'euros.

![](_page_81_Picture_0.jpeg)

Le rapprochement entre la charge fiscale réelle et la charge fiscale théorique se résume comme suit :

| EUR ('000)                                                                                                 | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Résultat des activités poursuivies avant impôts                                                            | -91 815    | -25 326    |
| Résultat des coentreprises et entreprises associées                                                        | 2 381      | -3 001     |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS ET PART DANS LES RÉSULTATS                                                           | -89 434    | -28 326    |
| DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES<br>IMPÔTS AU TAUX MOYEN D'IMPOSITION DE:                        | 25,00%     | 25,00%     |
|                                                                                                            | 22 359     | 7 082      |
| Effets fiscaux:                                                                                            |            |            |
| - Des revenus non imposables                                                                               | 4 570      | 2 253      |
| - Des dépenses non déductibles                                                                             | -2 275     | -2 584     |
| - D'utilisations de pertes fiscales et d'intérêts notionnels sur lesquels aucun actif d'impôt différé      |            |            |
| n'a été reconnu les années précédentes                                                                     |            | 1 180      |
| - De pertes fiscales de l'exercice sur lesquelles aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu              | -26 349    | -5 233     |
| - De pertes fiscales des exercices antérieurs sur lesquelles un actif d'impôt différé a été reconnu        | 2,864      | 1 438      |
| - De pertes fiscales des exercices antérieurs sur lesquelles un actif d'impôt différé a été décomptabilisé |            | -9 950     |
| - De latences fiscales (non) reconnues                                                                     | -167       | -4 251     |
| - De taux d'imposition différents                                                                          | -1 239     | - 386      |
| - D'Impôts d'exercices antérieurs                                                                          | -1,537     | -1 809     |
| CHARGE FISCALE                                                                                             | -1 774     | -12 260    |
| TAUX D'IMPÔT EFFECTIF                                                                                      | -1,98%     | -43,28%    |

Les revenus non imposables concernent principalement le projet Granaria, plus précisément les unités vendues pour lesquelles les clés ont été remises, mais dont l'acte notarié définitif n'a pas encore été signé. Par conséquent, ces montants ne sont pas reconnus selon la réglementation polonaise sur l'impôt sur les sociétés.

Le montant des « pertes fiscales de l'exercice en cours sur lesquelles aucun actif d'impôt différé n'est reconnu » concerne principalement l'impact fiscal des dépréciations. Aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu pour ces pertes en raison de l'incertitude de leur compensation avec les bénéfices imposables dans un avenir prévisible.

Le taux d'imposition effectif pour 2023 a été principalement influencé par la décomptabilisation de l'actif d'impôt différé sur la France pour un montant de 8,9 millions d'euros. Le taux d'imposition effectif pour 2024 a été essentiellement affecté par les pertes fiscales de l'année en cours pour lesquelles aucun actif d'impôt différé n'a été comptabilisé.

Les positions de l'actif d'impôt différé ont été examinées afin de s'assurer qu'elles peuvent être récupérées par le biais de revenus imposables futurs.

## <span id="page-81-0"></span>11) Résultat par action

Le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l'exercice par le nombre moyen d'actions. Le résultat de base par action est déterminé à l'aide des informations suivantes :

|                                                                                      | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Résultat net de la période attribuable aux propriétaires de la société<br>EUR ('000) | -93 704    | -38 423    |
| Résultat global de la période<br>EUR ('000)                                          | -99 421    | -40 127    |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires:                                     |            |            |
| Actions ordinaires au 1er janvier                                                    | 9 997 356  | 9 997 356  |
| Émission d'actions ordinaires                                                        | 254 807    |            |
| Actions propres au 1er janvier                                                       | - 25 434   | - 25 434   |
| Actions propres octroyées à un membre du comité exécutif                             |            |            |
| Actions propres cédées                                                               |            |            |
| Actions ordinaires en circulation au 31 DÉCEMBRE                                     | 10 226 729 | 9 971 922  |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires (base)                               | 10 047 942 | 9 970 986  |
|                                                                                      |            |            |
| Résultat net par action                                                              | -9,326     | -3,853     |

## <span id="page-81-1"></span>12) Immobilisations incorporelles

Les immobilisations incorporelles évoluent comme suit :

| EUR ('000)                                                       | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT             | 3 701      | 2 799      |
| Sortie du périmètre                                              | 1          |            |
| Acquisitions                                                     | 452        | 899        |
| Cessions/désaffectations                                         | - 370      | 3          |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE                       | 3 784      | 3 701      |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | -2 008     | -1 442     |
| Sortie du périmètre                                              | - 1        |            |
| Amortissements                                                   | - 199      | - 433      |
| Amortissements annulés sur cessions/désaffectations              | 72         | - 133      |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE           | -2 136     | -2 008     |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DÉCEMBRE                            | 1 648      | 1<br>693   |

![](_page_82_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-82-0"></span>13) Immobilisations corporelles

Les immobilisations corporelles évoluent comme suit :

| EUR ('000)                                                       | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT             | 7 134      | 7 369      |
| Acquisitions                                                     | 148        | 25         |
| Cessions/désaffectations                                         | -792       | - 260      |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE                       | 6 490      | 7 134      |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | -3 709     | -3 247     |
| Amortissements                                                   | - 690      | - 600      |
| Amortissements annulés sur cessions/désaffectations              | 792        | 138        |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE           | -3 607     | -3 709     |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DÉCEMBRE                            | 2 883      | 3 425      |

<span id="page-82-1"></span>Les immobilisations corporelles comprennent principalement les frais d'installation des différents sièges sociaux.

# 14) Actifs au titre de droits d'utilisation

Les actifs au titre de droits d'utilisation évoluent comme suit :

| EUR ('000)                                                                     | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT                           | 11 024     | 12 553     |
| Acquisitions                                                                   | 1 251      | 2 782      |
| Cessions/désaffectations                                                       | -2 140     | -4 311     |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE LA PÉRIODE                                     | 10 135     | 11 024     |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT               | -2 007     | -2 616     |
| Amortissements                                                                 | -1 371     | -1 939     |
| Amortissements annulés sur cessions/désaffectations                            | 1 251      | 3 073      |
| Réductions de valeur sur actifs comptabilisés au titre de droits d'utilisation | 167        | -525       |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE LA PÉRIODE                         | -1 960     | -2 007     |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DÉCEMBRE                                          | 8 175      | 9<br>017   |

## <span id="page-82-2"></span>15) Immeubles de placement

Cette rubrique comprend des biens mis en location, acquis en vue d'être réaménagés. Les immeubles de placement évoluent comme suit :

| EUR ('000)                                                                  | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|-----------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT                        | 86 180     | 72 327     |
| Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks |            | 13 853     |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE LA PÉRIODE                                  | 86 180     | 86 180     |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT            | -26 034    | -4 641     |
| Amortissements                                                              | -1 322     | -1 393     |
| Dépréciation sur immeubles de placement                                     | -5 807     | -20 000    |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE LA PÉRIODE                      | -33 163    | -26 034    |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DÉCEMBRE                                       | 53 017     | 60 146     |

Les principaux projets inclus dans les immeubles de placement sont Rueil-Malmaison en France et Thomas au Luxembourg.

La vies utiles des immeubles de placement sont basées sur la durée du contrat de location. Elle est de 1,5 années en moyenne. Les immeubles de placement comprennent un certain nombre de biens commerciaux loués à des tiers. À la fin de la période de location, la phase de développement du projet commence.

Les immeubles de placement ont été évalués conformément à la méthodologie de la direction décrite au paragraphe « 5.14 Principaux jugements et principales sources d'incertitude liées aux estimations ».

La perte de valeur sur immeuble de placement en 2023 résulte d'un ajustement de la valeur réalisable du projet de bureaux à Rueil, en France, sur la base de données de marché actualisées. Compte tenu de la nouvelle détérioration de la situation du marché, une dépréciation supplémentaire s'est avérée nécessaire en 2024.

![](_page_83_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-83-0"></span>16) Participation dans des coentreprises et entreprises associées

Les contributions des coentreprises et des entreprises associées dans l'état de la situation financière et l'état du résultat global se résument comme suit :

| EUR ('000)                                                                           | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Participations dans les coentreprises                                                | 157 679    | 157 003    |
| Participations dans les entreprises associées                                        | 13 159     | 10 309     |
| TOTAL PARTICIPATIONS DANS L'ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE                          | 170 838    | 167 312    |
| EUR ('000)                                                                           | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
| Avances des coentreprises - Passifs courants                                         | -20 669    | -25 244    |
| TOTAL AVANCES DES COENTREPRISES                                                      | -20 669    | -25 244    |
| Avances aux coentreprises - Actifs non courants                                      | 74 034     | 107 041    |
| Avances aux coentreprises - Actifs courants                                          | 2 078      | 2 168      |
| TOTAL AVANCES AUX COENTREPRISES                                                      | 76 112     | 109 209    |
| Avances aux entreprises associées - Actifs non courants                              | 25 900     | 10 551     |
| Avances aux entreprises associées - Actifs courants                                  | 18         |            |
| TOTAL AVANCES AUX ENTREPRISES ASSOCIÉES                                              | 25 918     | 10 551     |
| EUR ('000)                                                                           | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
| Quote-part dans le résultat net des coentreprises                                    | -2 572     | 3 364      |
| Quote-part dans le résultat net des entreprises associées                            | 191        | - 363      |
| QUOTE-PART DES COENTREPRISES ET DES ENTREPRISES ASSOCIÉES<br>DANS LE RESULTAT GLOBAL | -2 381     | 3 001      |

Conformément à l'accord en vertu duquel les coentreprises et les entreprises associées sont constituées, le Groupe et les autres investisseurs ont convenu d'apporter des contributions supplémentaires proportionnelles à leurs intérêts pour compenser les pertes, le cas échéant, jusqu'à un montant maximum de 28 907 milliers d'euros. Aucun engagement n'a été comptabilisé dans ces états financiers consolidés, ni dans les entreprises associées, ni dans les coentreprises dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint.

La valeur comptable des investissements dans les coentreprises et entreprises associées évolue comme suit :

| EUR ('000)                                                       | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| VALEUR AU 1ER JANVIER                                            | 167 312    | 144 891    |
| Part dans le résultat                                            | -2 381     | 3 001      |
| Acquisitions et injections de capital                            | 23 182     | 33 142     |
| Variations de périmètre                                          | - 990      | -5 624     |
| Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées      | -11 126    | -8 303     |
| Cession ou liquidation de coentreprises et entreprises associées | - 21       | - 605      |
| Remboursement de capital                                         | -1 821     | -3 342     |
| Autres mouvements                                                | -3 317     | 4 152      |
| MUTATIONS DE LA PÉRIODE                                          | 3 526      | 22 421     |
| VALEUR AU 31 DÉCEMBRE 2024 / 31 DÉCEMBRE 2023                    | 170 838    | 167 312    |

Les avances de/vers les coentreprises et les entreprises associées évoluent comme suit :

|                                               | ACTIFS - EUR ('000) |            | PASSIFS - EUR ('000) |            |
|-----------------------------------------------|---------------------|------------|----------------------|------------|
|                                               | 31/12/2024          | 31/12/2023 | 31/12/2024           | 31/12/2023 |
| VALEUR AU 1ER JANVIER                         | 119 760             | 114 977    | -25 244              | -29 570    |
| Avances consenties                            | 10 167              | 42 969     | -55 140              | -75 536    |
| Avances remboursées                           | -27 865             | -38 196    | 55 899               | 74 418     |
| Variations de périmètre                       | - 32                |            | 3 816                | 5 456      |
| Écarts de conversion                          |                     |            |                      |            |
| Autres mouvements                             |                     | 10         |                      | - 12       |
| MUTATIONS DE LA PÉRIODE                       | -17 730             | 4 783      | 4 575                | 4 326      |
| VALEUR AU 31 DÉCEMBRE 2024 / 31 DÉCEMBRE 2023 | 102 030             | 119 760    | -20 669              | -25 244    |

Le taux d'intérêt moyen pondéré sur les prêts à destination ou en provenance de coentreprises et d'entreprises associées est de 6,18 % au 31 décembre 2024 et de 5,28 % au 31 décembre 2023. Le calendrier de remboursement des prêts est défini à la date de fin des projets.

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Le tableau ci-dessous montre la contribution des coentreprises et des entreprises associées dans l'état de la situation financière et l'état du résultat global.

|                                              | % INTÉRÊT  |            | VALEUR D'INVENTAIRE<br>DES PARTICIPATIONS -<br>EUR (000) |                 | QUOTE-PART DANS LE<br>RÉSULTAT GLOBAL -<br>EUR (000) |             |
|----------------------------------------------|------------|------------|----------------------------------------------------------|-----------------|------------------------------------------------------|-------------|
| NOMS                                         | 31/12/2024 | 31/12/2023 | 31/12/2024                                               | 31/12/2023      | 31/12/2024                                           | 31/12/2023  |
| BELLA VITA                                   | 50%        | 50%        | 86                                                       | 64              | 23                                                   | - 13        |
| BONDY CANAL                                  | 40%        | 40%        | 1 075                                                    | 0               | -2 642                                               | 93          |
| BORALINA INVESTMENTS, S.L.                   | 50%        | 50%        | 29                                                       | 43              | - 14                                                 | - 42        |
| BROUCKÈRE TOWER INVEST                       | 50%        | 50%        | 43 462                                                   | 47 898          | -3 324                                               | 592         |
| CBD INTERNATIONAL                            | 50%        | 50%        | 0                                                        | 1 788           | 123                                                  | - 41        |
| CHÂTEAU DE BEGGEN                            | 50%        | 50%        | 4                                                        | 9               | - 5                                                  | - 4         |
| CITYZEN HOLDING                              | 50%        | 50%        | 60                                                       | 332             | - 21                                                 | 0           |
| CITYZEN HOTEL                                | 50%        | 50%        | 10 662                                                   | 6 869           | 30                                                   | - 342       |
| CITYZEN OFFICE                               | 50%        | 50%        | 28 593                                                   | 19 813          | - 69                                                 | 622         |
| CITYZEN RESIDENCE                            | 50%        | 50%        | 3 260                                                    | 2 762           | 499                                                  | - 169       |
| CP DEVELOPMENT SP. Z O.O.                    | 50%        | 50%        | 0                                                        | 0               | 2 075                                                | -1 418      |
| CSM DEVELOPMENT                              | 50%        | 50%        | 0                                                        | 0               | - 144                                                | - 704       |
| DEBROUCKÈRE DEVELOPMENT                      | 50%        | 50%        | 1 208                                                    | 320             | 889                                                  | - 132       |
| DEBROUCKÈRE LAND (EX-MOBIUS I)               | 50%        | 50%        |                                                          | 33              | - 85                                                 | - 50        |
| DEBROUCKÈRE LEISURE                          | 50%        | 50%        | 2 082                                                    | 2 172           | - 90                                                 | - 81        |
| DEBROUCKÈRE OFFICE                           | 50%        | 50%        | 778                                                      | 3 730           | 548                                                  | - 6         |
| GOODWAYS SA                                  | 50%        | 50%        | 2 935                                                    | 3 065           | - 131                                                | - 102       |
| HOUILLES JJ ROUSSEAU                         |            | 50%        |                                                          | 0               |                                                      | - 1         |
| ILOT ECLUSE                                  | 50%        | 50%        | 141                                                      | 144             | - 2                                                  | - 6         |
| IMMO PA 33 1                                 | 50%        | 50%        | 46                                                       | 1 421           | 16                                                   | 71          |
| IMMO PA 44 1                                 | 50%        | 50%        | 45                                                       | 524             | 11                                                   | 20          |
| IMMO PA 44 2                                 | 50%        | 50%        | 48                                                       | 1 507           | 34                                                   | 76          |
| IMMOBEL MARIAL SÀRL                          | 50%        | 50%        | 0                                                        | 80              | -4 386                                               | - 21        |
| KEY WEST DEVELOPMENT                         | 50%        | 50%        | 0                                                        | 99              | - 220                                                | - 193       |
| KIEM 2050 S.À.R.L.                           | 70%        | 70%        | 0                                                        | - 79            | - 288                                                | - 149       |
| LES DEUX PRINCES DEVELOP.                    | 50%        | 50%        | 155                                                      | 165             | 40                                                   | 195         |
| M1                                           | 33%        | 33%        | 122                                                      | 3 296           | 10                                                   | 4 483       |
| M7                                           | 33%        | 33%        | 0                                                        | - 12            | 0                                                    | - 1         |
| MOBIUS II                                    |            | 50%        |                                                          | 9               |                                                      | - 28        |
| MUNROE K LUXEMBOURG SA                       | 50%        | 50%        | 6 360                                                    | 7 965           | - 792                                                | -1 080      |
| NP_AUBERVIL                                  | 50%        | 50%        | 2 325                                                    | 2 759           | 986                                                  | 1 737       |
| NP_CHARENT1                                  | 51%        | 51%        | 422                                                      | 736             | - 36                                                 | - 66        |
| ODD CONSTRUCT                                | 50%        | 50%        | 88                                                       | 581             | 7                                                    | - 212       |
| OXY LIVING                                   | 50%        | 50%        | 4 513                                                    | 3 919           | 543                                                  | - 352       |
| PA_VILLA                                     | 51%        | 51%        |                                                          | - 492           | 7                                                    | 13          |
| PLATEAU D'ERPENT                             | 50%        | 50%        | 37                                                       | 778             | - 1                                                  | - 11        |
| RAC3                                         | 40%        | 40%        | 3 843                                                    | 3 681           | 162                                                  | 145         |
| RAC4                                         | 40%        | 40%        | 1 243                                                    | 1 313           | - 70                                                 | - 5         |
| RAC4 DEVELOPT                                | 40%        | 40%        | 1 453                                                    | 1 495           | - 41                                                 | - 49        |
| RAC5                                         |            | 40%        |                                                          | 0               |                                                      | 168         |
| RAC6                                         | 40%        | 40%        | 1 775                                                    | 1 730           | 45                                                   | - 92        |
| SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL               | 50%        | 50%        | 8 228                                                    | 5 497           | - 19                                                 | 12          |
| SURF CLUB MARBELLA BEACH, S.L.               | 50%        | 50%        | 24 364                                                   | 21 656          | - 43                                                 | 344         |
| TRELAMET                                     | 40%        | 40%        | 0                                                        | 198             | 3 549                                                | 49          |
| ULB HOLDING                                  | 60%        | 60%        | 0                                                        | 0               | - 212                                                | - 210       |
| UNIPARK                                      | 50%        | 50%        | 2 637                                                    | 4 289           | 84                                                   | 181         |
| UNIVERSALIS PARK 2                           | 50%        | 50%        | 0                                                        | - 75            | - 159                                                | - 145       |
| UNIVERSALIS PARK 3                           | 50%        | 50%        | 0                                                        | - 155           | - 322                                                | - 304       |
| UNIVERSALIS PARK 3AB                         | 50%        | 50%        | 2 120                                                    | 2 060           | 60                                                   | 72          |
| UNIVERSALIS PARK 3C                          | 50%        | 50%        | 447                                                      | 430             | 17                                                   | 12          |
| URBAN LIVING BELGIUM                         | 30%        | 30%        | 3 033                                                    | 2 589           | 786                                                  | 508         |
| TOTAL COENTREPRISES                          |            |            | 157 679                                                  | 157 003         | -2 572                                               | 3 364       |
| 277 SH<br>ARLON 75                           | 10%<br>20% | 10%<br>20% | 6 238<br>3 519                                           | 5 155<br>2 944  | 639<br>- 1                                           | - 28<br>- 1 |
| BEIESTACK SA                                 | 20%        | 20%        | 1 198                                                    | 776             | - 99                                                 | - 71        |
|                                              |            |            |                                                          |                 |                                                      |             |
| BELUX OFFICE DEVELOPMENT FEEDER CV           | 27%        | 27%        | 0                                                        | 12              | - 7                                                  | - 9         |
| DHR CLOS DU CHÂTEAU                          |            | 33%        |                                                          | 19              | - 2                                                  | - 4         |
| IMMOBEL BELUX OFFICE DEVELOPMENT FUND SCSP   | 20%        | 20%        | 806                                                      | 0               | - 269                                                | - 323       |
| MONTLHERY 2 BIS                              | 20%        | 20%        | 0                                                        | 4               | - 93                                                 | 14          |
| RICHELIEU<br>TOTAL ENTREPRISES ASSOCIÉES     | 10%        | 10%        | 1 398<br>13 159                                          | 1 398<br>10 309 | 23<br>191                                            | 60<br>- 363 |
|                                              |            |            |                                                          |                 |                                                      |             |
| TOTAL COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES |            |            | 170 838                                                  | 167 312         | -2 381                                               | 3 001       |

Ces avances sont généralement considérées comme à long terme. L'année d'achèvement du projet sous-jacent, la classification est ajustée à la valeur courante.

![](_page_85_Picture_0.jpeg)

Le tableau ci-dessous indique les avances consenties par et à destination des coentreprises et des entreprises associées dans l'état de la situation financière.

|                                              | AVANCE DES<br>COENTREPRISES ET<br>ENTREPRISES<br>ASSOCIÉES - EUR (000)<br>PASSIFS COURANTS |            | AVANCE AUX<br>COENTREPRISES ET<br>ENTREPRISES ASSOCIÉES<br>- EUR (000)<br>ACTIFS NON COURANTS |            | AVANCE AUX<br>COENTREPRISES ET<br>ENTREPRISES<br>ASSOCIÉES - EUR (000)<br>ACTIFS COURANTS |            |
|----------------------------------------------|--------------------------------------------------------------------------------------------|------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------|------------|-------------------------------------------------------------------------------------------|------------|
| NOMS                                         | 31/12/2024                                                                                 | 31/12/2023 | 31/12/2024                                                                                    | 31/12/2023 | 31/12/2024                                                                                | 31/12/2023 |
| BELLA VITA                                   |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| BONDY CANAL                                  |                                                                                            |            |                                                                                               | 3 626      |                                                                                           |            |
| BORALINA INVESTMENTS, S.L.                   |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| BROUCKÈRE TOWER INVEST                       | - 300                                                                                      |            |                                                                                               | 1 500      |                                                                                           |            |
| CBD INTERNATIONAL                            |                                                                                            |            |                                                                                               | 24 142     | 14 749                                                                                    |            |
| CHÂTEAU DE BEGGEN                            |                                                                                            |            | 7                                                                                             | 7          |                                                                                           |            |
| CITYZEN HOLDING                              |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| CITYZEN HOTEL                                |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| CITYZEN OFFICE                               |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| CITYZEN RESIDENCE                            |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| CP DEVELOPMENT SP. Z O.O.                    |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| CSM DEVELOPMENT                              |                                                                                            |            | 558                                                                                           | 507        |                                                                                           |            |
| DEBROUCKÈRE DEVELOPMENT                      |                                                                                            |            | 6 377                                                                                         | 5 290      |                                                                                           |            |
| DEBROUCKÈRE LAND (EX-MOBIUS I)               |                                                                                            |            | 2 749                                                                                         | 2 357      |                                                                                           |            |
| DEBROUCKÈRE LEISURE                          |                                                                                            | 99         | 3 641                                                                                         | 2 888      |                                                                                           |            |
| DEBROUCKÈRE OFFICE                           | -6 250                                                                                     | -3 547     |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| GOODWAYS SA                                  |                                                                                            |            | 4 991                                                                                         | 4 109      |                                                                                           |            |
| HOUILLES JJ ROUSSEAU                         |                                                                                            |            |                                                                                               | 4          |                                                                                           | - 1        |
| ILOT ECLUSE                                  |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| IMMO PA 33 1                                 | - 406                                                                                      | -1 688     |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| IMMO PA 44 1                                 | - 182                                                                                      | - 510      |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| IMMO PA 44 2                                 | - 282                                                                                      | -1 465     |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| IMMOBEL MARIAL SÀRL                          |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           | 3 428      |
| KEY WEST DEVELOPMENT                         |                                                                                            |            | 7 918                                                                                         | 7 448      |                                                                                           |            |
| KIEM 2050 S.À.R.L.                           | - 367                                                                                      |            |                                                                                               |            | 7 489                                                                                     | 6 112      |
| LES DEUX PRINCES DEVELOP.                    | - 831                                                                                      | - 921      |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| M1                                           | - 324                                                                                      | -3 479     |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| M7                                           | - 12                                                                                       |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| MOBIUS II                                    |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| MUNROE K LUXEMBOURG SA                       |                                                                                            |            | 15 344                                                                                        | 14 454     | 2 014                                                                                     | 692        |
| NP_AUBERVIL                                  |                                                                                            |            |                                                                                               | 3 158      | 1 466                                                                                     |            |
| NP_CHARENT1                                  | - 3                                                                                        | - 54       |                                                                                               | - 278      |                                                                                           |            |
| ODD CONSTRUCT                                |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| OXY LIVING                                   |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| PA_VILLA                                     | - 6                                                                                        |            | - 411                                                                                         | 68         |                                                                                           |            |
| PLATEAU D'ERPENT                             |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| RAC3                                         | -3 647                                                                                     | -3 473     |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| RAC4                                         | - 831                                                                                      | -1 747     |                                                                                               | 80         |                                                                                           |            |
| RAC4 DEVELOPT                                |                                                                                            |            | 1 170                                                                                         | 1 125      |                                                                                           |            |
| RAC5                                         |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| RAC6                                         | -1 760                                                                                     | -1 700     |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL               |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| SURF CLUB MARBELLA BEACH, S.L.               |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| TRELAMET                                     |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| ULB HOLDING                                  |                                                                                            |            |                                                                                               |            | 182                                                                                       | 320        |
| UNIPARK                                      | -2 868                                                                                     | -4 412     |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| UNIVERSALIS PARK 2                           |                                                                                            |            | 5 544                                                                                         | 6 899      |                                                                                           |            |
| UNIVERSALIS PARK 3                           |                                                                                            |            | 10 177                                                                                        | 9 689      |                                                                                           |            |
| UNIVERSALIS PARK 3AB                         | -2 080                                                                                     | -1 984     |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| UNIVERSALIS PARK 3C                          | - 379                                                                                      | - 361      |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| URBAN LIVING BELGIUM                         |                                                                                            |            | 15 968                                                                                        | 19 968     |                                                                                           |            |
| TOTAL COENTREPRISES                          | -20 530                                                                                    | -25 243    | 74,034                                                                                        | 107,041    | 25,900                                                                                    | 10 551     |
| 277 SH                                       |                                                                                            |            | 60                                                                                            | 60         |                                                                                           |            |
| ARLON 75                                     |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| BEIESTACK SA                                 |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| BELUX OFFICE DEVELOPMENT FEEDER CV           | - 138                                                                                      |            | - 189                                                                                         |            | 18                                                                                        |            |
| DHR CLOS DU CHÂTEAU                          |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| IMMOBEL BELUX OFFICE DEVELOPMENT FUND SCSP   |                                                                                            |            |                                                                                               |            |                                                                                           |            |
| MONTLHERY 2 BIS                              |                                                                                            |            | 287                                                                                           | 375        |                                                                                           |            |
| RICHELIEU                                    | - 1                                                                                        | - 1        | 1 920                                                                                         | 1 733      |                                                                                           |            |
| TOTAL ENTREPRISES ASSOCIÉES                  | - 139                                                                                      | - 1        | 2 077                                                                                         | 2 168      | 18                                                                                        | 0          |
| TOTAL COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | -20 669                                                                                    | -25 244    | 76,112                                                                                        | 109,209    | 25,918                                                                                    | 10 551     |

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Les tableaux ci-dessous présentent les informations financières condensées des coentreprises et des entreprises associées du Groupe par entité. Les montants présentés sont les montants déterminés conformément aux normes IFRS, avant élimination des comptes et opérations intersociétés.

|                                            | CHIFFRES À 100%        |                    |                     |                      |                     |                               | AVANCES                          |
|--------------------------------------------|------------------------|--------------------|---------------------|----------------------|---------------------|-------------------------------|----------------------------------|
| AU 31 DÉCEMBRE 2024                        | CHIFFRES<br>D'AFFAIRES | RÉSULTAT<br>GLOBAL | TOTAL DES<br>ACTIFS | TOTAL DES<br>PASSIFS | CAPITAUX<br>PROPRES | VALEURS DES<br>PARTICIPATIONS | ACTIONNAIRES<br>PAR LE<br>GROUPE |
| Bella Vita                                 | 0                      | 45                 | 179                 | 7                    | 172                 | 86                            | 0                                |
| BONDY CANAL                                | - 28                   | -6 604             | 5 662               | 2 974                | 2 688               | 1 075                         | 0                                |
| Boralina Investments, S.L.                 | 0                      | - 29               | 245                 | 187                  | 58                  | 29                            | 0                                |
| Brouckère Tower Invest                     | 581                    | -6 647             | 251 344             | 164 419              | 86 925              | 43 462                        | 0                                |
| CBD International                          | 0                      | 245                | 40 781              | 40 781               | 0                   | 0                             | 14 749                           |
| Château de Beggen                          | 0                      | - 11               | 22                  | 14                   | 8                   | 4                             | 8                                |
| Cityzen Holding                            | 0                      | - 43               | 7 334               | 7 214                | 120                 | 60                            | 0                                |
| Cityzen Hotel                              | 0                      | 60                 | 41 371              | 20 048               | 21 323              | 10 662                        | 0                                |
| Cityzen Office                             | 0                      | - 138              | 128 746             | 71 561               | 57 185              | 28 593                        | 0                                |
| Cityzen Residence                          | 7 619                  | 997                | 13 672              | 7 151                | 6 521               | 3 260                         | 0                                |
| CP Development Sp. z o.o.                  | 0                      | 4 150              | 88 238              | 96 248               | -8 010              | 0                             | 0                                |
| CSM Development                            | 0                      | - 287              | 5                   | 4 928                | -4 923              | 0                             | 558                              |
| Debrouckère Development                    | 18 877                 | 1 778              | 8 876               | 6 459                | 2 417               | 1 208                         | 6 377                            |
| Debrouckère Land (ex-Mobius I)             | 0                      | - 171              | 26 655              | 26 761               | - 106               | 0                             | 2 749                            |
| Debrouckère Leisure                        | 0                      | - 181              | 16 752              | 12 589               | 4 163               | 2 082                         | 3 641                            |
| Debrouckère Office                         | 5 836                  | 1 095              | 14 460              | 12 905               | 1 555               | 778                           | 0                                |
| Goodways SA                                | 0                      | - 262              | 25 443              | 22 265               | 3 178               | 2 935                         | 4 991                            |
| HOUILLES JJ ROUSSEAU                       | 0                      | 0                  | 0                   | 0                    | 0                   | 0                             | 0                                |
| Ilot Ecluse                                | 0                      | - 4                | 285                 | 2                    | 283                 | 141                           | 0                                |
| Immo PA 33 1                               | 0                      | 33                 | 690                 | 598                  | 92                  | 46                            | 0                                |
| Immo PA 44 1                               | 0                      | 23                 | 246                 | 157                  | 89                  | 45                            | 0                                |
| Immo PA 44 2                               | 0                      | 68                 | 377                 | 282                  | 95                  | 48                            | 0                                |
| Immobel Marial SàRL                        | 0                      | -8 771             | 0                   | 0                    | 0                   | 0                             | 0                                |
| Key West Development                       | 0                      | - 440              | 15 846              | 16 088               | - 242               | 0                             | 7 918                            |
| Kiem 2050 S.à.r.l.                         | 0                      | - 412              | 10 155              | 10 680               | - 525               | 0                             | 7 489                            |
| Les Deux Princes Develop.                  | 0                      | 79                 | 1 623               | 1 313                | 310                 | 155                           | 0                                |
| M1                                         | 23                     | 31                 | 2 033               | 1 666                | 367                 | 122                           | 0                                |
| M7                                         | 0                      | - 1                | 178                 | 215                  | - 37                | 0                             | 0                                |
| Munroe K Luxembourg SA                     | 0                      | -1 584             | 139 937             | 127 217              | 12 720              | 6 360                         | 17 358                           |
| NP_AUBERVIL                                | 17 750                 | 1 968              | 17 066              | 12 425               | 4 641               | 2 325                         | 1 466                            |
| NP_CHARENT1                                | 0                      | - 70               | 1 315               | 487                  | 828                 | 422                           | 0                                |
| ODD Construct                              | 0                      | 14                 | 283                 | 107                  | 176                 | 88                            | 0                                |
| Oxy Living                                 | 19 273                 | 1 085              | 15 261              | 6 236                | 9 025               | 4 513                         | 0                                |
| PA_VILLA                                   | 0                      | 14                 | - 602               | 203                  | - 805               | 0                             | - 411                            |
| Plateau d'Erpent                           | 0                      | - 2                | 858                 | 783                  | 75                  | 37                            | 0                                |
| RAC3                                       | 6                      | 405                | 9 632               | 25                   | 9 607               | 3 843                         | 0                                |
| RAC4                                       | 0                      | - 175              | 31 131              | 28 025               | 3 106               | 1 243                         | 0                                |
| RAC4 Developt                              | 2                      | - 103              | 6 779               | 3 146                | 3 633               | 1 453                         | 1 170                            |
| RAC6                                       | 0                      | 112                | 4 712               | 274                  | 4 438               | 1 775                         | 0                                |
| Surf Club Hospitality Group SL             | 0                      | - 38               | 16 508              | 52                   | 16 456              | 8 228                         | 0                                |
| Surf Club Marbella Beach, S.L.             | 0                      | - 85               | 50 683              | 1 956                | 48 727              | 24 364                        | 0                                |
| TRELAMET                                   | 11 700                 | 8 872              | 0                   | 0                    | 0                   | 0                             | 0                                |
| ULB Holding                                | 0                      | - 353              | 19 686              | 19 686               | 0                   | 0                             | 182                              |
| Unipark                                    | 41                     | 168                | 7 148               | 1 874                | 5 274               | 2 637                         | 0                                |
| Universalis Park 2                         | 0                      | - 318              | 27 793              | 30 911               | -3 118              | 0                             | 5 544                            |
| Universalis Park 3                         | 0                      | - 644              | 36 288              | 43 074               | -6 786              | 0                             | 10 177                           |
| Universalis Park 3AB                       | 8                      | 121                | 4 501               | 260                  | 4 241               | 2 120                         | 0                                |
| Universalis Park 3C                        | 3                      | 34                 | 1 064               | 170                  | 894                 | 447                           | 0                                |
| Urban Living Belgium                       | 45 343                 | 2 382              | 179 342             | 170 041              | 9 301               | 3 034                         | 15 968                           |
| TOTAL COENTREPRISES                        | 127 034                | -3 594             | 1270 606            | 974 467              | 296 139             | 157 679                       | 99 934                           |
| 277 SH                                     | 0                      | 6 389              | 151 702             | 89 325               | 62 377              | 6 238                         | 60                               |
| Arlon 75                                   | 0                      | - 5                | 44 189              | 26 713               | 17 476              | 3 519                         | 0                                |
| Beiestack SA                               | 0                      | - 490              | 19 155              | 13 208               | 5 947               | 1 198                         | 0                                |
| Belux Office Development Feeder CV         | 0                      | - 24               | 1 290               | 1 290                | 0                   | 0                             | - 172                            |
| DHR Clos du Château                        | 0                      | - 6                | 0                   | 0                    | 0                   | 0                             | 0                                |
| Immobel Belux Office Development Fund SCSP | 0                      | -1 344             | 4 719               | 688                  | 4 031               | 806                           | 0                                |
| MONTLHERY 2 BIS                            | 0                      | - 464              | 14 472              | 14 935               | - 463               | 0                             | 287                              |
| RICHELIEU                                  | 0                      | 231                | 74 102              | 60 108               | 13 994              | 1 399                         | 1 920                            |
| TOTAL ENTREPRISES ASSOCIÉES                | 0                      | 4 287              | 309 629             | 206 267              | 103 362             | 13 159                        | 2 096                            |
| TOTAL COENTREPRISES                        | 127 034                | 693                | 1580 236            | 1180 735             | 399 501             | 170 838                       | 102 030                          |
| ET ENTREPRISES ASSOCIÉES                   |                        |                    |                     |                      |                     |                               |                                  |

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|                                                       | CHIFFRES À 100%        |                    |                     |                      |                     |                               | AVANCES                          |  |
|-------------------------------------------------------|------------------------|--------------------|---------------------|----------------------|---------------------|-------------------------------|----------------------------------|--|
| AU 31 DÉCEMBRE 2023                                   | CHIFFRES<br>D'AFFAIRES | RÉSULTAT<br>GLOBAL | TOTAL DES<br>ACTIFS | TOTAL DES<br>PASSIFS | CAPITAUX<br>PROPRES | VALEURS DES<br>PARTICIPATIONS | ACTIONNAIRES<br>PAR LE<br>GROUPE |  |
| Bella Vita                                            | 0                      | - 25               | 148                 | 21                   | 127                 | 64                            | 0                                |  |
| BONDY CANAL                                           | 0                      | 233                | 8 390               | 8 148                | 242                 | 0                             | 3 626                            |  |
| Boralina Investments, S.L.                            | 0                      | - 85               | 244                 | 158                  | 86                  | 43                            | 0                                |  |
| Brouckère Tower Invest                                | 0                      | 1 184              | 259 795             | 164 000              | 95 795              | 47 898                        | 1 500                            |  |
| CBD International                                     | 0                      | - 82               | 79 016              | 75 440               | 3 576               | 1 788                         | 24 143                           |  |
| Château de Beggen                                     | 0                      | - 8                | 34                  | 15                   | 19                  | 9                             | 7                                |  |
| Cityzen Holding                                       | 0                      | 1                  | 5 321               | 4 657                | 664                 | 332                           | 0                                |  |
| Cityzen Hotel                                         | 0                      | - 685              | 28 756              | 15 018               | 13 738              | 6 869                         | 0                                |  |
| Cityzen Office                                        | 301                    | 1 243              | 86 381              | 46 755               | 39 626              | 19 813                        | 0                                |  |
| Cityzen Residence                                     | 0                      | - 338              | 22 704              | 17 181               | 5 523               | 2 762                         | 0                                |  |
| CP Development Sp. z o.o.                             | 0                      | -2 835             | 84 122              | 95 470               | -11 348             | 0                             | 0                                |  |
| CSM Development                                       | 0                      | -1 407             | 10                  | 4 646                | -4 636              | 0                             | 507                              |  |
| Debrouckère Development                               | 156                    | - 265              | 11 538              | 10 899               | 639                 | 320                           | 5 290                            |  |
| Debrouckère Land (ex-Mobius I)<br>Debrouckère Leisure | 0                      | - 100              | 25 930              | 25 865               | 65                  | 33                            | 2 357                            |  |
| Debrouckère Office                                    | 0<br>261               | - 162<br>- 12      | 10 427<br>15 009    | 6 083<br>7 549       | 4 344<br>7 460      | 2 172<br>3 730                | 2 888<br>0                       |  |
| Goodways SA                                           | 0                      | - 205              | 23 799              | 20 359               | 3 440               | 3 065                         | 4 109                            |  |
| HOUILLES JJ ROUSSEAU                                  | 0                      | - 2                | 0                   | 1                    | - 1                 | 0                             | 3                                |  |
| Ilot Ecluse                                           | 0                      | - 13               | 290                 | 3                    | 287                 | 144                           | 0                                |  |
| Immo PA 33 1                                          | 0                      | 142                | 3 383               | 541                  | 2 842               | 524                           | 0                                |  |
| Immo PA 44 1                                          | 52                     | 40                 | 1 056               | 7                    | 1 049               | 1 507                         | 0                                |  |
| Immo PA 44 2                                          | 156                    | 153                | 3 025               | 12                   | 3 013               | 80                            | 3 428                            |  |
| Immobel Marial SàRL                                   | 0                      | - 42               | 7 034               | 7 434                | - 400               | 1 421                         | 0                                |  |
| Key West Development                                  | 0                      | - 386              | 15 111              | 14 913               | 198                 | 99                            | 7 448                            |  |
| Kiem 2050 S.à.r.l.                                    | 0                      | - 213              | 8 620               | 8 733                | - 113               | - 79                          | 6 112                            |  |
| Les Deux Princes Develop.                             | 518                    | 390                | 1 856               | 1 525                | 331                 | 165                           | 0                                |  |
| M1                                                    | 25 052                 | 13 450             | 12 338              | 4 322                | 8 016               | 3 296                         | 0                                |  |
| M7                                                    | 0                      | - 2                | 187                 | 224                  | - 37                | - 12                          | 0                                |  |
| Mobius II                                             | 0                      | - 56               | -38 357             | -38 375              | 18                  | 9                             | 0                                |  |
| Munroe K Luxembourg SA                                | 0                      | -2 161             | 131 233             | 115 302              | 15 931              | 7 965                         | 15 146                           |  |
| NP_AUBERVIL<br>NP_CHARENT1                            | 28 647<br>- 9          | 3 467<br>- 129     | 20 372<br>1 399     | 14 866<br>500        | 5 506<br>899        | 2 759<br>736                  | 3 158<br>- 278                   |  |
| ODD Construct                                         | - 9                    | - 424              | 1 319               | 158                  | 1 161               | 581                           | 0                                |  |
| Oxy Living                                            | 0                      | - 705              | 8 601               | 764                  | 7 837               | 3 919                         | 0                                |  |
| PA_VILLA                                              | 0                      | 26                 | - 501               | 464                  | - 965               | - 492                         | 68                               |  |
| Plateau d'Erpent                                      | 21                     | - 23               | 2 766               | 1 209                | 1 557               | 778                           | 0                                |  |
| RAC3                                                  | 1                      | 362                | 9 214               | 12                   | 9 202               | 3 681                         | 0                                |  |
| RAC4                                                  | 0                      | - 12               | 31 604              | 28 322               | 3 282               | 1 313                         | 80                               |  |
| RAC4 Developt                                         | 13                     | - 123              | 6 586               | 2 849                | 3 737               | 1 495                         | 1 125                            |  |
| RAC5                                                  | 0                      | 420                | 0                   | 0                    | 0                   | 0                             | 0                                |  |
| RAC6                                                  | 7                      | - 230              | 5 957               | 1 631                | 4 326               | 1 730                         | 0                                |  |
| Surf Club Hospitality Group SL                        | 0                      | 25                 | 11 010              | 16                   | 10 994              | 5 497                         | 0                                |  |
| Surf Club Marbella Beach, S.L.                        | 0                      | 688                | 46 558              | 3 245                | 43 313              | 21 656                        | 0                                |  |
| TRELAMET                                              | 0                      | 121                | 358                 | 2                    | 356                 | 198                           | 0                                |  |
| ULB Holding                                           | 0                      | - 349              | 19 768              | 19 768               | 0                   | 0                             | 0                                |  |
| Unipark                                               | 0                      | 362                | 10 252              | 1 675                | 8 577               | 4 289                         | 320                              |  |
| Universalis Park 2<br>Universalis Park 3              | 0<br>0                 | - 290<br>- 609     | 26 426<br>36 178    | 29 226<br>42 321     | -2 800<br>-6 143    | - 75<br>- 155                 | 6 899<br>9 689                   |  |
| Universalis Park 3AB                                  | 0                      | 145                | 4 338               | 218                  | 4 120               | 2 060                         | 0                                |  |
| Universalis Park 3C                                   | 0                      | 23                 | 1 037               | 178                  | 859                 | 430                           | 0                                |  |
| Urban Living Belgium                                  | 61 169                 | 1 309              | 177 363             | 170 444              | 6 919               | 2 589                         | 19 968                           |  |
| TOTAL COENTREPRISES                                   | 116 336                | 11 806             | 1228 004            | 934 773              | 293 231             | 157 004                       | 117 592                          |  |
| 277 SH                                                | 107                    | - 281              | 129 443             | 77 893               | 51 550              | 5 155                         | 60                               |  |
| Arlon 75                                              | 0                      | - 7                | 35 408              | 20 788               | 14 620              | 2 944                         | 0                                |  |
| Beiestack SA                                          | 0                      | - 352              | 20 224              | 14 078               | 6 146               | 776                           | 0                                |  |
| Belux Office Development Feeder CV                    | 0                      | - 35               | 48                  | 3                    | 45                  | 12                            | 0                                |  |
| DHR Clos du Château                                   | 0                      | - 11               | 74                  | 16                   | 58                  | 19                            | 0                                |  |
| Immobel Belux Office Development Fund SCSP            | 0                      | -1 616             | 3 246               | 3 246                | 0                   | 0                             | 0                                |  |
| MONTLHERY 2 BIS                                       | 0                      | 68                 | 9 438               | 9 493                | - 55                | 4                             | 375                              |  |
| RICHELIEU                                             | 0                      | 602                | 70 417              | 56 435               | 13 982              | 1 398                         | 1 733                            |  |
| TOTAL ENTREPRISES ASSOCIÉES                           | 107                    | -1 632             | 268 298             | 181 952              | 86 346              | 10 309                        | 2 168                            |  |
| TOTAL COENTREPRISES<br>ET ENTREPRISES ASSOCIÉES       | 116 443                | 10 174             | 1496 302            | 1116 725             | 379 577             | 167 313                       | 119 760                          |  |

![](_page_88_Picture_0.jpeg)

Les tableaux ci-dessous présentent les informations financières condensées de toutes les coentreprises et entreprises associées du Groupe, ainsi qu'une répartition des stocks, des immeubles de placement et des dettes financières. Les chiffres sont présentés à 100 %.

#### AU 31 DECEMBRE 2024

|                                                |           |           |                                           | STOCKS ET    |             |
|------------------------------------------------|-----------|-----------|-------------------------------------------|--------------|-------------|
| Principales composantes des actifs et passifs: |           |           | Principaux projets et dettes financières: | IMMEUBLES DE | DETTES      |
|                                                |           |           |                                           | PLACEMENT    | FINANCIERES |
| Immeubles de placement                         | 141 986   |           | Cityzen Hotel                             | 36 908       | 17 764      |
| Autres actis immobilisés                       | 264 884   |           | Cityzen Office                            | 126 402      | 62 156      |
| Stocks                                         | 1106 615  |           | Goodways SA                               | 22 368       | 12 500      |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie        | 66 632    |           | RAC4                                      | 25 822       | 28 000      |
| Autres créances financières                    | 119       |           | Universalis Park 2                        | 25 764       | 13 878      |
|                                                |           |           | Universalis Park 3                        | 36 240       | 15 930      |
| Dettes financières bancaires long terme        |           | 287 872   | Urban Living Belgium                      | 149 680      | 68 746      |
| Dettes financières bancaires court terme       |           | 401 244   | Debrouckère Land (ex-Mobius I)            | 26 491       | 20 968      |
| Impôts différés                                |           | 3 681     | CP Development Sp. z o.o.                 | 80 332       | 59 550      |
| Avances d'actionnaires                         |           | 121 179   | Brouckère Tower Invest                    | 223 516      | 142 372     |
| Autres dettes                                  |           | 363 619   | Surf Club Marbella Beach, S.L.            | 28 627       | 0           |
| Autres dettes financières                      |           | 3 140     | Richelieu                                 | 70 254       | 39 100      |
| TOTAL                                          | 1 580 236 | 1 180 735 | 277 SH                                    | 142 012      | 85 037      |
|                                                |           |           | Arlon 75                                  | 42 095       | 24 350      |
|                                                |           |           | Munroe K Luxembourg SA                    | 122 872      | 79 006      |
|                                                |           |           | Autres                                    | 89 217       | 19 759      |
|                                                |           |           | TOTAL                                     | 1 248 601    | 689 116     |

Les stocks ont été évalués conformément à la méthodologie de la direction décrite à la section « 5.14 Principaux jugements et principales sources d'incertitude liées aux estimations ».

À la suite de cette évaluation au 31 décembre 2024, une dépréciation de 7,4 millions d'euros a été enregistrée pour des projets en Belgique et au Luxembourg dans les investissements comptabilisés par mise en équivalence.

#### AU 31 DECEMBRE 2023

| Principales composantes de l'actif et du passif : |           |           | Principaux projets et dettes financières | STOCKS ET<br>IMMEUBLE<br>S DE<br>PLACEMEN<br>T | DETTES<br>FINANCIÈRES |
|---------------------------------------------------|-----------|-----------|------------------------------------------|------------------------------------------------|-----------------------|
| Immeubles de placement                            | 140 646   |           | Cityzen Hotel                            | 25 599                                         | 13 940                |
| Autres immobilisations                            | 215 828   |           | Cityzen Office                           | 82 008                                         | 40 120                |
| Stocks                                            | 1 054 772 |           | Cityzen Residence                        | 21 501                                         | 13 940                |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie           | 59 821    |           | Goodways SA                              | 20 870                                         | 12 500                |
| Autres actifs financiers                          | 25 235    |           | RAC4                                     | 24 456                                         | 28 000                |
|                                                   |           |           | Universalis Park 2                       | 24 584                                         | 12 700                |
| Dettes financières non courantes                  |           | 442 946   | Universalis Park 3                       | 35 795                                         | 15 930                |
| Dettes financières courantes                      |           | 184 955   | Urban Living Belgium                     | 143 419                                        | 71 458                |
| Passifs d'impôt différé                           |           | 4 530     | Debrouckère Land (ex-Mobius I)           | 25 094                                         | 21 150                |
| Prêts d'actionnaires                              |           | 160 661   | CP Development Sp. z o.o.                | 78 270                                         | 24 936                |
| Autres passifs                                    |           | 323 337   | Brouckère Tower Invest                   | 230 173                                        | 142 489               |
| Autres passifs financiers                         |           | 296       | Autres                                   | 483 649                                        | 230 738               |
| TOTAL                                             | 1 496 302 | 1 116 725 | TOTAL                                    | 1 195 418                                      | 627 901               |

En cas de dettes financières vis-à-vis des établissements de crédit, les remboursements des prêts d'actionnaires (remboursement de trésorerie à la société parente) sont subordonnés aux remboursements aux établissements de crédit.

| EUR ('000)                                                                     | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Montant des dettes garanties par des sûretés                                   | 266 946    | 241 239    |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés | 511 345    | 425 357    |

Pour les principales dettes vis-à-vis des établissements de crédit mentionnées ci-dessus, la société Immobel S.A. s'est engagée à fournir les moyens financiers nécessaires pour mener à bien les différents projets (engagements « insuffisances de trésorerie » et « dépassement de coûts »). Il n'existe pas de restrictions significatives limitant la capacité du Groupe à accéder aux actifs des coentreprises et des entreprises associées, ni de risques ou d'engagements spécifiques autres que ceux liés aux prêts bancaires.

Un accord ferme pour la vente de 124 unités du projet Kiem2050 a été signé avec le Fonds Kirchberg (Luxembourg). Cette vente devrait générer des revenus à partir de 2025.

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# <span id="page-89-0"></span>17) Impôt différé

Les actifs ou passifs d'impôt différé sont enregistrés au bilan sur les différences temporaires déductibles ou imposables, les pertes fiscales et les crédits d'impôt reportés. Les variations des actifs et passifs d'impôt différé sont comptabilisées dans le compte de résultat, sauf si elles se rapportent à des éléments directement comptabilisés dans les autres éléments du résultat global.

Immobel a examiné la recouvrabilité des actifs d'impôt différé sur :

- La disponibilité de différences temporaires imposables suffisantes
- La probabilité que l'entité ait des bénéfices imposables suffisants à l'avenir, au cours de la même période que la reprise de la différence temporaire déductible ou au cours des périodes dans lesquelles une perte fiscale peut être reportée rétrospectivement ou prospectivement
- La disponibilité de possibilités de planification fiscale qui permettent le recouvrement d'actifs d'impôt différé. Les actifs et passifs d'impôt différé se réfèrent aux différences temporaires suivantes :

| EUR ('000)                                                                                     | ACTIFS D'IMPÔT DIFFÉRÉ |            | PASSIFS D'IMPÔT DIFFÉRÉ |            |
|------------------------------------------------------------------------------------------------|------------------------|------------|-------------------------|------------|
|                                                                                                | 31/12/2024             | 31/12/2023 | 31/12/2024              | 31/12/2023 |
| Pertes fiscales                                                                                | 15 327                 | 23 031     |                         |            |
| Différence temporelle sur la valorisation des projets                                          | 2 940                  | 4 476      | 26 405                  | 36 882     |
| Instruments dérivés                                                                            | 1 313                  |            | 124                     |            |
| Juste valeur des instruments financiers                                                        | 61                     |            |                         | - 61       |
| Autres éléments                                                                                | 8                      | 3          | 241                     | - 89       |
| Netting (situation fiscale nette par entité)                                                   | -3 463                 | -14 055    | -3 463                  | -14 055    |
| TOTAL                                                                                          | 16 187                 | 13 455     | 23 307                  | 22 676     |
|                                                                                                |                        |            |                         |            |
| VALEUR AU 1ER JANVIER                                                                          | 13 455                 |            | 22 676                  |            |
| Impôt différé reconnu dans les capitaux propres attribuables<br>aux actionnaires de la société | 1 083                  |            | -52                     |            |
| Impôt différé reconnu dans l'état consolidé<br>du résultat global                              | 1 649                  |            | 683                     |            |
| VALEUR AU 31 DÉCEMBRE 2024                                                                     | 16 187                 |            | 23 307                  |            |

Immobel et Infinito contribuent pour l'essentiel aux passifs d'impôt différé.

Immobel détient pour 176 millions d'euros de pertes fiscales pour lesquelles aucun actif d'impôt différé n'a été comptabilisé.

Les pertes fiscales comptabilisées n'expirent pas, sauf en Pologne, où les pertes fiscales ne peuvent être reportées que sur cinq exercices fiscaux consécutifs, sous réserve qu'un maximum de 50 % du montant de la perte fiscale d'un exercice donné puisse être utilisé au cours d'un seul exercice fiscal ultérieur.

| MONTANTS DES PERTES FISCALES ET AUTRES DÉDUCTIONS POUR LESQUELLES AUCUN ACTIF<br>D'IMPÔT DIFFÉRÉ N'A ÉTÉ COMPTABILISÉ : | EUR ('000)<br>3 394 |
|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|---------------------|
| Expirant fin 2025                                                                                                       |                     |
| Expirant fin 2026                                                                                                       | 586                 |
| Expirant fin 2027                                                                                                       | 64                  |
| Expirant fin 2028                                                                                                       | 951                 |
| Expirant fin 2029                                                                                                       | 1 793               |

Le total des pertes fiscales expirées a diminué par rapport à l'année précédente en raison de l'utilisation des pertes fiscales suite aux résultats du projet Granaria.

# <span id="page-89-1"></span>18) Stocks

Les stocks se composent de bâtiments et de terrains acquis pour le réaménagement et la revente. La répartition des stocks par zone géographique est la suivante :

| EUR ('000)   | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------|------------|------------|
| Belgique     | 453 524    | 484 530    |
| Luxembourg   | 184 618    | 206 428    |
| France       | 193 931    | 210 005    |
| Allemagne    | 101 366    | 111 617    |
| Pologne      | 15 527     | 102 887    |
| Espagne      | 3 702      | 2 698      |
| TOTAL STOCKS | 952 669    | 1 118 165  |

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| Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique - EUR (000) | Bureaux | Résidentiel      | Lotissement | 31/12/2024       |
|-----------------------------------------------------------------------------|---------|------------------|-------------|------------------|
| Belgique                                                                    | 135 069 | 268 052          | 50 404      | 453 524          |
| Luxembourg                                                                  | 1 280   | 183 339          |             | 184 618          |
| France                                                                      | 175 499 | 18 432           |             | 193 931          |
| Allemagne                                                                   |         | 101 366          |             | 101 366          |
| Pologne                                                                     |         | 15 527           |             | 15 527           |
| Espagne                                                                     |         | 3 702            |             | 3 702            |
| Total                                                                       | 311 847 | 590 417          | 50 404      | 952 669          |
|                                                                             |         |                  |             |                  |
|                                                                             |         |                  |             |                  |
|                                                                             |         |                  |             |                  |
| Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique - EUR (000) | Bureaux | Résidentiel      | Lotissement | 31/12/2023       |
| Belgique                                                                    | 175 558 | 237 282          | 71 690      | 484 530          |
| Luxembourg                                                                  | 784     | 205 643          |             | 206 427          |
| France                                                                      | 162 497 | 47 508           |             | 210 005          |
| Allemagne                                                                   |         | 111 617          |             | 111 617          |
| Pologne<br>Espagne                                                          |         | 102 887<br>2 698 |             | 102 887<br>2 698 |

Les principales variations des stocks sont dues à une diminution de River Place en raison de la vente à la Ville de Luxembourg, une diminution de Proximus à la suite d'une dépréciation et une diminution de Granaria en raison de la reconnaissance des revenus, partiellement compensées par de nouveaux développements, principalement pour O'Sea, St Antoine et Liewen.

Les principaux projets en stock comprennent O'Sea, Isala et Lebeau Sablon en Belgique, Gasperich, Polvermillen et Cat Club au Luxembourg, Saint-Antoine et Tati en France, Gutenberg et Eden en Allemagne et Granaria en Pologne.

Le taux d'intérêt moyen pondéré sur les coûts d'emprunt capitalisés sur les facilités de financement de projets, les facilités de financement d'entreprises et les obligations était de 4,3 % au 31 décembre 2024 et de 3,7 % au 31 décembre 2023.

Les stocks sont ventilés comme suit :

| EUR ('000)                                                                  | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|-----------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| STOCKS AU 1ER JANVIER                                                       | 1 118 165  | 985 726    |
| Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks |            | -13 853    |
| Achats de l'exercice                                                        |            | 41 969     |
| Développements                                                              | 251 493    | 223 541    |
| Cessions de l'exercice                                                      | -348 734   | -133 025   |
| Coûts d'emprunts                                                            | 17 767     | 23 685     |
| Écarts de conversion                                                        | 122        | 534        |
| Réductions de valeurs actées                                                | -86 143    | -10 413    |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE                                                     | - 165 495  | 132 439    |
| STOCKS AU 31 DÉCEMBRE 2024 / 31 DÉCEMBRE 2023                               | 952 669    | 1 118 165  |

Les stocks ont été évalués conformément à la méthodologie de la direction décrite à la section « 5.14 Principaux jugements et principales sources d'incertitude liées aux estimations ».

En 2024, Immobel a décidé de déprécier les projets suivants

- Abandon du projet Proximus Towers (Belgique) et du projet Arquebusier (Luxembourg) : 58,5 millions EUR
- Vente de réserves foncières non stratégiques en France en vue de la sortie du marché résidentiel local : 11,2 millions EUR
- Ajustement de valeur réalisable sur le projet résidentiel Eden (Francfort) sur la base de données de marché actualisées : 10,2 millions EUR

Ajustement de valeur réalisable sur les projets de bureaux en France et en Belgique sur la base de données de marché actualisées : 6,2 millions EUR

En 2023, une dépréciation a été appliquée sur des projets résidentiels français.

| Ventilation des mouvements par zone<br>géographique : EUR ('000) | Achats/<br>Développements | Cessions | Coûts<br>d'emprunts | Écarts de<br>conversion | Réductions<br>de valeurs<br>actées | Valeur<br>comptable<br>nette des<br>immeubles<br>de<br>placement<br>transférée<br>de/vers<br>stocks | Net      |
|------------------------------------------------------------------|---------------------------|----------|---------------------|-------------------------|------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------|----------|
| Belgique                                                         | 113 857                   | -105 175 | 11 930              |                         | -51 618                            |                                                                                                     | -31 006  |
| Luxembourg                                                       | 46 160                    | -60 621  | 2 391               |                         | -9 739                             |                                                                                                     | -21 809  |
| France                                                           | 49 157                    | -51 599  | 910                 |                         | -14 542                            |                                                                                                     | -16 074  |
| Allemagne                                                        | 10 773                    | -13 316  | 2 536               |                         | -10 244                            |                                                                                                     | -10 251  |
| Pologne                                                          | 30 542                    | -118 023 |                     | 122                     |                                    |                                                                                                     | -87 359  |
| Espagne                                                          | 1 005                     |          |                     |                         |                                    |                                                                                                     | 1 005    |
| Total                                                            | 251 493                   | -348 734 | 17 767              | 122                     | -86 143                            |                                                                                                     | -165 495 |

![](_page_91_Picture_0.jpeg)

#### **La valeur des stocks à recouvrer :**

| EUR ('000)                                      | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|-------------------------------------------------|------------|------------|
| Endéans 12 mois                                 | 221 467    | 223 579    |
| Au-delà de 12 mois                              | 731.201    | 894 586    |
|                                                 |            |            |
| La ventilation des stocks par type              |            |            |
| Sans permis                                     | 305.861    | 684 779    |
| Permis obtenu, mais pas encore en développement |            |            |
| En développement                                | 646.807    | 433 386    |

La valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour les titres de créance liés aux immeubles de placement et aux stocks dans leur ensemble s'est élevée à 917 millions d'euros, par rapport à 1 041 millions d'euros à la fin de 2023, soit une diminution de 124 millions d'euros.

## <span id="page-91-0"></span>19) Créances commerciales

Les créances commerciales se réfèrent aux secteurs opérationnels suivants :

| EUR ('000)                                                              | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|-------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Belgique                                                                | 18 736     | 10 547     |
| Luxembourg                                                              | 1 647      | 2 927      |
| France                                                                  | 4 797      | 6 899      |
| Allemagne                                                               | 7 780      | 3 120      |
| Pologne                                                                 | 499        | 194        |
| Espagne                                                                 | 486        | 442        |
| Royaume-Uni                                                             |            | 69         |
| TOTAL CRÉANCES COMMERCIALES                                             | 33 945     | 24 198     |
|                                                                         |            |            |
| L'analyse de l'échéancier clients se présente comme suit:<br>EUR ('000) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
| Échus < 3 mois                                                          | 3 848      | 5 758      |
| Échus > 3 mois < 6 mois                                                 | 721        | 3 462      |
| Échus > 6 mois < 12 mois                                                | 643        | 431        |
| Échus > 1 an                                                            | 2 166      | 1 109      |

La principale augmentation des créances commerciales est due aux projets Eghezée et Eden.

#### **RISQUE DE CRÉDIT**

Les créances commerciales se rapportent principalement à des créances pour des entités mises en équivalence ou pour des clients. Le risque de crédit pour ces deux types de créances est considéré comme non significatif. Les créances envers des entités mises en équivalence sont généralement garanties par un actif en cours de développement. Les créances clients sont généralement garanties par l'actif vendu qui sert de collatéral (garantie).

Les dépréciations enregistrées sur les créances commerciales évoluent comme suit :

| EUR ('000)                                       | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------------------------------------------|------------|------------|
| SITUATION AU 1ER JANVIER                         | 577        | 708        |
| Additions                                        |            |            |
| Réductions                                       | - 138      | - 131      |
| MUTATIONS DE LA PÉRIODE                          | - 138      | - 131      |
| SITUATION AU 31 DÉCEMBRE 2024 / 31 DÉCEMBRE 2024 | 439        | 577        |

## <span id="page-91-1"></span>20) Actifs de contrats

Les actifs de contrats, découlant de l'application de la norme IFRS 15, se réfèrent aux secteurs opérationnels suivants :

| EUR ('000)               | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------------------|------------|------------|
| Belgique                 | 420        | 1 615      |
| Luxembourg               | 2 693      |            |
| France                   | 8 276      | 20 865     |
| TOTAL ACTIFS DE CONTRATS | 11 389     | 22 480     |
|                          |            |            |
|                          |            |            |
| EUR ('000)               | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
| SITUATION AU 1ER JANVIER | 22 480     | 42 148     |
| Additions                | 7 576      | 13 914     |
| Réductions               | -18 667    | -33 582    |
| MUTATIONS DE LA PÉRIODE  | -11 091    | -19 668    |

![](_page_92_Picture_0.jpeg)

Les actifs de contrats comprennent les montants auxquels l'entité a droit en échange de biens ou de services qu'elle a déjà fournis à un client, mais pour lesquels le paiement n'est pas encore dû ou est subordonné au respect d'une condition spécifique prévue dans le contrat. Lorsqu'un montant devient exigible, il est transféré au compte de créances. Une créance commerciale est comptabilisée dès que l'entité a un droit inconditionnel de percevoir un paiement. Ce droit inconditionnel existe à partir du moment où le paiement devient exigible.

Les créances commerciales, les autres créances et les actifs de contrats sont également soumis à un test de dépréciation conformément aux dispositions de la norme IFRS 9 sur les pertes de crédit anticipées. Ce test ne montre aucun impact potentiel significatif puisque ces actifs de contrats (et leurs créances connexes) sont généralement couverts par les actifs sous-jacents représentés par l'immeuble à transférer.

Au 31 décembre 2024, la variation des actifs contractuels est principalement due à la diminution de l'activité opérationnelle en France.

## <span id="page-92-0"></span>21) Paiements anticipés et autres créances

Les composantes de cet élément sont les suivantes :

|                                                                    | EUR ('000) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------------------------------------------------------------|------------|------------|------------|
| Autres créances                                                    |            | 29 526     | 44 623     |
| dont : avances et garanties versées                                |            |            |            |
| impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer             |            | 18 402     | 29 418     |
| avances et dividendes à recevoir                                   |            | 11 124     | 15 205     |
| Charges à reporter et produits acquis sur projets en développement |            | 1 902      | 4 419      |
| charges à reporter                                                 |            | 683        | 2 513      |
| produits acquis                                                    |            | 1 219      | 1 906      |
| TOTAL AUTRES ACTIFS COURANTS                                       |            | 31 428     | 49 042     |
|                                                                    |            |            |            |

Ces créances concernent surtout la TVA dans Immobel S.A. et Polvermillen et d'autres créances dans Immobel S.A.

# <span id="page-92-1"></span>22) Informations relatives à l'endettement financier net

L'endettement financier net du Groupe est le solde entre la trésorerie et les équivalents de trésorerie, d'une part, et les dettes financières (courantes et non courantes), d'autre part. Il s'élève à -801 millions d'euros au 31 décembre 2024, par rapport à -832 millions d'euros au 31 décembre 2023.

| EUR ('000)                                  | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---------------------------------------------|------------|------------|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (+) | 181 802    | 132 080    |
| Dettes financières non courantes (-)        | 430 580    | 787 946    |
| Dettes financières courantes (-)            | 552 047    | 176 181    |
| ENDETTEMENT FINANCIER NET                   | -800 825   | -832 047   |

Le ratio d'endettement du Groupe[55](#page-92-2) s'établit à 66,7 % au 31 décembre 2024, par rapport à 62,4 % au 31 décembre 2023.

#### **TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE**

Les dépôts en espèces et les avoirs en banque et en caisse s'élèvent à 181 millions d'euros, par rapport à 132 millions d'euros à la fin de 2023, ce qui représente une augmentation de 49 millions d'euros. La répartition de la trésorerie et des équivalents de trésorerie est la suivante :

| EUR ('000)                                     | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|------------------------------------------------|------------|------------|
| Valeurs disponibles                            | 86 393     | 81 392     |
| Dépôts à terme d'une durée inférieure à 3 mois | 95 409     | 50 688     |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE        | 181 802    | 132 080    |

L'explication de la variation de la trésorerie disponible est donnée dans l'état consolidé des flux de trésorerie. La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont disponibles en totalité, soit pour la distribution aux actionnaires, soit pour financer des projets détenus par les différentes sociétés. 46 millions d'euros de liquidités disponibles sont dédiés à des projets spécifiques pour terminer les chantiers en cours.

Tous les comptes bancaires sont détenus par des banques ayant la notation « Investment Grade » (notation minimale Baa1/A).

<span id="page-92-2"></span><sup>55</sup> Le ratio d'endettement est calculé en divisant l'endettement financier net par la somme de l'endettement financier net et des fonds propres du Groupe

![](_page_93_Picture_0.jpeg)

#### **DETTES FINANCIÈRES**

Les dettes financières ont augmenté de 19 millions d'euros, passant de 964 millions d'euros au 31 décembre 2023 à 983 millions d'euros au 31 décembre 2024. Voir les engagements financiers pour des informations sur les emprunts soumis à des clauses restrictives. Les dettes financières se composent comme suit :

|                                                                                | EUR ('000) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|------------|
| Emprunts obligataires non subordonnés :                                        |            |            |            |
| - échéance 17-10-2025 taux de 3,50 % - valeur nominale 50 MEUR                 |            |            | 50 000     |
| - échéance 14-04-2027 taux de 3,00 % - valeur nominale 75 MEUR                 |            | 75 000     | 75 000     |
| - échéance 12-05-2028 taux de 3,00 % - valeur nominale 125 MEUR                |            | 125 000    | 125 000    |
| - échéance 29-06-2026 taux de 4,75 % - valeur nominale 125 MEUR                |            | 125 000    | 125 000    |
| Contrats de location                                                           |            | 6 751      | 9 205      |
| Emprunts bancaires                                                             |            | 98 829     | 403 741    |
| TOTAL DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES                                         |            | 430 580    | 787 946    |
| Emprunts obligataires non subordonnés :                                        |            |            |            |
| - échéance 17-10-2025 taux de 3,50 % - valeur nominale 50 MEUR                 |            | 50 000     |            |
| Emprunts bancaires                                                             |            | 492 714    | 166 165    |
| Contrats de location                                                           |            | 1 627      | 1 626      |
| Intérêts non échus                                                             |            | 7 706      | 8 391      |
| TOTAL DETTES FINANCIÈRES COURANTES                                             |            | 552 047    | 176 182    |
| TOTAL DETTES FINANCIÈRES                                                       |            | 982 627    | 964 128    |
|                                                                                |            |            |            |
| Dettes financières à taux fixes                                                |            | 375 000    | 375 000    |
| Dettes financières à taux variables                                            |            | 599 921    | 580 737    |
| Intérêts non échus                                                             |            | 7 706      | 8 391      |
| Montant des dettes garanties par des sûretés                                   |            | 387 663    | 476 199    |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés |            | 916 540    | 1 041 645  |

#### Les dettes financières évoluent comme suit :

| EUR ('000)                                                | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|-----------------------------------------------------------|------------|------------|
| DETTES FINANCIÈRES AU 1ER JANVIER                         | 964 128    | 902 500    |
| Dettes relatives aux contrats de location                 | -2 453     | - 853      |
| Dettes contractées                                        | 208 323    | 193 024    |
| Dettes remboursées                                        | -186 686   | -131 370   |
| Mouvements sur emprunts obligataires - Intérêts non échus | -685       | 827        |
| VARIATION DE LA PÉRIODE                                   | 18 499     | 61 628     |
| DETTES FINANCIÈRES AU 31 DÉCEMBRE 2024 / 31 DÉCEMBRE 2023 | 982 627    | 964 128    |

Toutes les dettes financières sont libellées en euros.

À l'exception des obligations, le financement du Groupe et le financement des projets du Groupe sont assurés sur la base d'un taux à court terme, l'Euribor 1 à 12 mois, majoré de la marge commerciale.

À compter de fin décembre 2024, IMMOBEL aura le droit d'utiliser 472 millions d'euros de lignes de financement pour des projets confirmés, dont 380 millions d'euros ont été utilisés. Ces lignes de crédit (crédits de financement de projets) sont propres au développement de certains projets.

#### **Le tableau ci-dessous résume l'échéance des passifs financiers du Groupe :**

#### Au 31 décembre 2024

| ÉCHÉANT DANS LA PÉRIODE - EUR<br>(000) | JUSQU'À<br>1 AN | DE 1 À 2 ANS | DE 2 À 3 ANS | DE 3 À<br>4 ANS | DE 4 À 5 ANS | APRÈS<br>5 ANS | Total   |
|----------------------------------------|-----------------|--------------|--------------|-----------------|--------------|----------------|---------|
| Emprunts obligataires                  | 50 000          | 125 000      | 75 000       | 125 000         |              |                | 375 000 |
| Crédits de financement de projets      | 281 937         | 63 199       | 11 150       | 24 480          |              |                | 380 766 |
| Lignes de crédit aux entreprises       | 203 780         |              |              |                 |              |                | 203 780 |
| Billets de trésorerie                  | 7 000           |              |              |                 |              |                | 7 000   |
| Contrats de location                   | 1 624           | 1 383        | 1 228        | 1 150           | 1 122        | 1 868          | 8 375   |
| Intérêts non échus et coûts amortis    | 7 706           |              |              |                 |              |                | 7 706   |
| MONTANT TOTAL DES DETTES               | 552 047         | 189 582      | 87 378       | 150 630         | 1 122        | 1 868          | 982 627 |

#### Au 31 décembre 2023

| ÉCHÉANT DANS LA PÉRIODE - EUR<br>(000) | JUSQU'À<br>1 AN | DE 1 À 2 ANS | DE 2 À 3 ANS | DE 3 À<br>4 ANS | DE 4 À 5 ANS | APRÈS<br>5 ANS | Total   |
|----------------------------------------|-----------------|--------------|--------------|-----------------|--------------|----------------|---------|
| Emprunts obligataires                  |                 | 50 000       | 125 000      | 75 000          | 125 000      |                | 375 000 |
| Crédits de financement de projets      | 147 665         | 217 406      | 43 585       |                 |              |                | 408 656 |
| Lignes de crédit aux entreprises       | 5 500           | 142 750      |              |                 |              |                | 148 250 |
| Billets de trésorerie                  | 13 000          |              |              |                 |              |                | 13 000  |
| Contrats de location                   | 1 626           | 3 227        | 1 680        | 1 079           | 792          | 2 425          | 10 830  |
| Intérêts non échus et coûts amortis    | 8 391           |              |              |                 |              |                | 8 391   |
| MONTANT TOTAL DES DETTES               | 176 182         | 413 383      | 170 266      | 76 079          | 125 792      | 2 425          | 964 128 |

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**Le tableau ci-dessous résume l'échéance des intérêts sur les passifs financiers du Groupe :**

#### Au 31 décembre 2024

| ÉCHÉANT DANS LA PÉRIODE - EUR<br>(000) | JUSQU'À<br>1 AN | DE 1 À 2 ANS | DE 2 À 3 ANS | DE 3 À<br>4 ANS | DE 4 À 5 ANS | APRÈS<br>5 ANS | Total  |
|----------------------------------------|-----------------|--------------|--------------|-----------------|--------------|----------------|--------|
| Emprunts obligataires                  | 13 328          | 8 896        | 4 379        | 1 346           |              |                | 27 948 |
| Crédits de financement de projets      | 13 605          | 3 470        | 1 454        | 615             |              |                | 19 144 |
| Lignes de crédit aux entreprises       | 4 240           |              |              |                 |              |                | 4 240  |
| Billets de trésorerie                  |                 |              |              |                 |              |                |        |
| Contrats de location                   | 30              | 26           | 22           | 20              | 19           | 33             | 149    |
| MONTANT TOTAL DES INTÉRÊTS             | 31,203          | 12,391       | 5,854        | 1,981           | 19           | 33             | 51,481 |

#### Au 31 décembre 2023

| ÉCHÉANT DANS LA PÉRIODE - EUR<br>(000) | JUSQU'À<br>1 AN | DE 1 À 2 ANS | DE 2 À 3 ANS | DE 3 À<br>4 ANS | DE 4 À 5 ANS | APRÈS<br>5 ANS | Total  |
|----------------------------------------|-----------------|--------------|--------------|-----------------|--------------|----------------|--------|
| Emprunts obligataires                  | 13 688          | 13 318       | 8 896        | 4 379           | 1 346        |                | 41 626 |
| Crédits de financement de projets      | 19 357          | 9 328        | 1 188        |                 |              |                | 29 873 |
| Lignes de crédit aux entreprises       | 8 219           | 5 291        |              |                 |              |                | 13 510 |
| Billets de trésorerie                  | 72              |              |              |                 |              |                | 72     |
| Contrats de location                   | 64              | 59           | 54           | 22              | 14           | 43             | 256    |
| MONTANT TOTAL DES INTÉRÊTS             | 41 400          | 27 996       | 10 138       | 4 400           | 1 360        | 43             | 85 336 |

#### **RISQUE DE TAUX D'INTÉRÊT**

Pour couvrir son exposition aux taux d'intérêt variables, le Groupe utilise divers types d'instruments financiers.

Plafonnement du taux d'intérêt

- En mars 2019, la société a conclu des accords visant à plafonner le taux d'intérêt à 3 % sur une partie de la dette financière liée à un montant nominal de 18 MEUR pour la période allant du 22 mai 2019 au 22 août 2026.
- En janvier 2023, la société a conclu deux accords visant à plafonner le taux d'intérêt à 4 % sur une partie de la dette financière liée à un montant nominal de 100 MEUR pour la période allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et à un autre montant de 100 MEUR pour la période allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Swap de taux d'intérêt

• La société a recours à des swaps de taux d'intérêt pour convertir son exposition de taux variable en taux d'intérêt fixe afin de réduire le risque d'augmentation du taux d'intérêt EURIBOR. Le swap de taux d'intérêt remplace le taux Euribor par un taux d'intérêt fixe chaque année sur le montant restant dû.

Immobel a conclu les différents swaps de taux d'intérêt suivants :

| swaps de taux d'intérêts - EUR (000)<br>Société | ENCOURS | TAUX D'INTÉRÊT<br>FIXE | DATE DE DEBUT | DATE DE FIN |  |
|-------------------------------------------------|---------|------------------------|---------------|-------------|--|
| Immobel                                         | 100 000 | 197,95bps              | 30-06-26      | 31-12-27    |  |
| Immobel                                         | 100 000 | 201,05bps              | 31-12-26      | 31-12-27    |  |
| Immobel                                         | 100 000 | 242.5 bps              | 28-06-24      | 31-12-26    |  |
| Immobel                                         | 75 000  | 271,4 bps              | 31-12-25      | 31-12-26    |  |
| Immobel                                         | 35 200  | 301.5 bps              | 29-12-23      | 31-12-25    |  |
| Immobel                                         | 35 200  | 301.5 bps              | 28-03-24      | 31-12-25    |  |
| Immobel                                         | 200 000 | 304 bps                | 01-07-24      | 30-06-26    |  |
| Immobel                                         | 3 000   | 5 bps                  | 29-01-21      | 31-01-25    |  |
| Immobel                                         | 20 000  | 5 bps                  | 11-03-21      | 31-01-25    |  |
| Infinito                                        | 5 000   | 249 bps                | 11-12-23      | 31-10-26    |  |
| Infinito                                        | 5 000   | 265 bps                | 30-04-24      | 31-07-26    |  |
| Infinito Holding                                | 19 550  | 249 bps                | 30-04-24      | 31-10-26    |  |
| Infinito Holding                                | 19 550  | 265 bps                | 30-04-24      | 31-07-26    |  |

Les plafonnements de taux d'intérêt et les swaps de taux d'intérêt sont officiellement désignés et qualifiés de couverture des flux de trésorerie et sont inscrits au bilan consolidé dans les autres actifs financiers courants et non courants pour un montant total de 1,47 millions d'euros et dans les instruments financiers dérivés pour un montant total de 6,60 millions d'euros.

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Les différents swaps et caps de taux d'intérêts font que la position d'encours de la dette financière d'Immobel est couverte à hauteur de 100 %. Toutefois, une augmentation de 1 % du taux d'intérêt entraînerait une augmentation annuelle de 1,0 million d'euros des charges d'intérêt sur la dette, reflétant la marge entre le taux Euribor au 31 décembre 2024 et le pourcentage plafonné.

#### **INFORMATIONS SUR LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS**

Le tableau suivant répertorie les différentes catégories d'actifs et de passifs financiers avec leur valeur comptable au bilan et leur juste valeur respective et ventilés selon la catégorie d'évaluation.

La juste valeur des instruments financiers est déterminée comme suit :

Si leur échéance est à court terme (par exemple : créances et dettes commerciales), la juste valeur est présumée proche de la valeur comptable.

Pour les dettes à taux fixe, la juste valeur est déterminée sur la base de la valeur actualisée des flux de trésorerie qui sont estimés sur la base des taux du marché à la clôture.

Pour les dettes à taux variable, la juste valeur est présumée proche de la valeur comptable.

Pour les instruments financiers dérivés, la juste valeur est déterminée sur la base de la valeur actualisée des flux de trésorerie qui sont estimés sur la base des courbes des taux d'intérêt à terme. Cette valeur est mentionnée par l'établissement financier de la contrepartie.

Pour les obligations cotées, sur la base de la cotation à la clôture (niveau 1).

L'évaluation de la juste valeur des actifs et des passifs financiers peut être caractérisée de l'une des manières suivantes :

Niveau 1 : la juste valeur des actifs et passifs financiers assortis de conditions générales et négociés sur les marchés liquides actifs est déterminée par rapport aux prix cotés sur les marchés actifs pour des actifs et passifs identiques.

Niveau 2 : la juste valeur des autres actifs et passifs financiers est déterminée conformément aux modèles d'évaluation généralement acceptés, sur la base de l'analyse de la valeur actualisée des flux de trésorerie, à l'aide du prix des transactions courantes observables sur le marché et des cotations des courtiers pour des instruments similaires. Il s'agit principalement d'instruments financiers dérivés.

Niveau 3 : la juste valeur des actifs et passifs financiers restants est dérivée de techniques d'évaluation qui incluent des données non fondées sur des données de marché observables.

|                                                    |                                 | Montants comptabilisés conformément à IFRS 9 |                   |                                                                   |                               |                                    |
|----------------------------------------------------|---------------------------------|----------------------------------------------|-------------------|-------------------------------------------------------------------|-------------------------------|------------------------------------|
| EUR ('000)                                         | Niveau de<br>la juste<br>valeur | Valeur<br>comptable<br>31/12/2024            | Au coût<br>amorti | A la juste<br>valeur par le<br>biais du<br>compte de<br>résultats | Juste<br>valeur<br>31/12/2024 | Cash flow<br>hedging<br>31/12/2024 |
| ACTIFS                                             |                                 |                                              |                   |                                                                   |                               |                                    |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie            |                                 | 181 802                                      | 181 802           |                                                                   | 181 802                       |                                    |
| Autres actifs financiers courants                  | Niveau 2                        | 1 126                                        |                   |                                                                   | 1 126                         |                                    |
| Autres actifs financiers non courants              | Niveau 2                        | 349                                          |                   |                                                                   | 349                           |                                    |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | Niveau 2                        | 102 029                                      | 102 029           |                                                                   | 102 029                       |                                    |
| TOTAL                                              |                                 | 285 306                                      | 283 831           |                                                                   | 285 306                       |                                    |
| PASSIFS                                            |                                 |                                              |                   |                                                                   |                               |                                    |
| Dettes portant intérêts                            | Niveau 1                        | 375 000                                      | 375 000           |                                                                   | 341 548                       |                                    |
| Dettes portant intérêts                            | Niveau 2                        | 607 627                                      | 607 627           |                                                                   | 607 627                       |                                    |
| Instruments financiers dérivés                     | Niveau 2                        | 6 605                                        |                   |                                                                   | 6 605                         |                                    |
| Avances des coentreprises et entreprises associées | Niveau 2                        | 20 669                                       | 20 669            |                                                                   | 20 669                        |                                    |
| TOTAL                                              |                                 | 1 009 901                                    | 1 003 296         |                                                                   | 976 449                       |                                    |
|                                                    |                                 |                                              |                   |                                                                   |                               |                                    |

|                                                    |                                 | Montants comptabilisés conformément à IFRS 9 |                   |                                                                   |                               |                                    |
|----------------------------------------------------|---------------------------------|----------------------------------------------|-------------------|-------------------------------------------------------------------|-------------------------------|------------------------------------|
| EUR ('000)                                         | Niveau de<br>la juste<br>valeur | Valeur<br>comptable<br>31/12/2023            | Au coût<br>amorti | A la juste<br>valeur par le<br>biais du<br>compte de<br>résultats | Juste<br>valeur<br>31/12/2023 | Cash flow<br>hedging<br>31/12/2023 |
| ACTIFS                                             |                                 |                                              |                   |                                                                   |                               |                                    |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie            |                                 | 132 080                                      | 132 080           |                                                                   | 132 080                       |                                    |
| Autres actifs financiers courants                  | Niveau 2                        | 2 696                                        |                   |                                                                   | 2 696                         |                                    |
| Autres actifs financiers non courants              | Niveau 2                        | 1 422                                        |                   |                                                                   | 1 422                         |                                    |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | Niveau 2                        | 119 760                                      | 119 760           |                                                                   | 119 760                       |                                    |
| TOTAL                                              |                                 | 255 958                                      | 251 840           |                                                                   | 255 958                       |                                    |
| PASSIFS                                            |                                 |                                              |                   |                                                                   |                               |                                    |
| Dettes portant intérêts                            | Niveau 1                        | 375 000                                      | 375 000           |                                                                   | 366 265                       |                                    |
| Dettes portant intérêts                            | Niveau 2                        | 589 128                                      | 589 128           |                                                                   | 589 128                       |                                    |
| Instruments financiers dérivés                     | Niveau 2                        | 4 943                                        |                   |                                                                   | 4 943                         |                                    |
| Avances des coentreprises et entreprises associées | Niveau 2                        | 25 244                                       | 25 244            |                                                                   | 25 244                        |                                    |
| TOTAL                                              |                                 | 994 315                                      | 989 372           |                                                                   | 985 600                       |                                    |

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Le Groupe n'a apporté aucune modification à sa politique de gestion des risques financiers en 2024.

#### **RISQUE DE LIQUIDITÉ**

Immobel évalue sa planification des flux de trésorerie en utilisant une méthodologie ascendante sur un horizon de 24 mois. Ce processus de planification est revu toutes les deux semaines par le comité exécutif et intègre divers scénarios de flux de trésorerie, y compris des cas de probabilité moyenne, élevée et faible.

À l'aube de 2025, la société peut se targuer d'une solide position de trésorerie de 182 millions d'euros (ou 209 millions d'euros si l'on tient compte des liquidités détenues par les investissements dans la comptabilité en actions) et prévoit des rentrées de fonds substantielles provenant de ses projets résidentiels tout au long de l'année. En outre, Immobel dispose d'un important portefeuille d'actifs liquides qui pourrait servir de soutien fiable si ses activités commerciales régulières ne généraient pas suffisamment de liquidités.

La société est confiante dans sa capacité à honorer tous ses engagements financiers en 2025. Les facilités d'entreprise de 135 millions d'euros, arrivant initialement à échéance en avril 2025, ont été récemment prolongées jusqu'en 2027, et l'obligation d'entreprise de 50 millions d'euros arrivant à échéance en octobre 2025 est sur le point d'être remboursée. La plupart des autres dettes financières à court terme sont principalement associées à des facilités de financement de projets et de landbanking qui doivent être renouvelées en 2025, ce qui reflète le cycle de développement typique des projets sous-jacents. Les niveaux actuels des dettes à court terme sont donc conformes à notre modèle d'entreprise. Avec un historique de 430 millions d'euros de refinancements de projets et de nouveaux financements de projets en 2024, la société est bien positionnée pour refinancer sa dette financière due en 2025 également.

#### **ENGAGEMENTS FINANCIERS**

Immobel est tenue de respecter les clauses et obligations spécifiées dans ses documents de prêt (y compris les obligations et les facilités d'entreprise), qui comprennent le maintien d'un niveau de fonds propres minimum, un ratio d'endettement maximum, un ratio stock/dette financière nette minimum et un seuil de liquidité minimum, des engagements concernant les distributions, etc. En 2024, la société a respecté avec succès toutes ces clauses financières, à l'exception d'une clause financière dans deux facilités de crédit, ce qui témoigne d'une gestion financière prudente et d'une atténuation efficace des risques. Notamment, l'exigence de fonds propres minimum de 450 millions d'euros n'a pas été respectée pour deux facilités d'entreprise s'élevant à 90 millions d'euros au 30 juin 2024 et au 31 décembre 2024. Pour remédier à cette situation, Immobel a obtenu des dérogations de la part des banques concernées, ce qui lui a permis de conserver l'accès à ses facilités de financement. Comme le prêt était déjà classé comme un prêt à court terme, cela n'a pas d'impact sur sa classification.

Comme mentionné ci-dessus, la société a entre-temps étendu ces facilités (dans le cadre des facilités d'entreprise de 135 millions d'euros) et négocié une réduction de l'exigence de fonds propres minimum, ce qui correspond mieux à sa situation financière actuelle. À l'horizon 2025, Immobel est confiante dans sa capacité à respecter les engagements ajustés, conformément aux exigences pertinentes.

#### **RISQUE DE FLUCTUATION DES MONNAIES ÉTRANGÈRES**

L'exposition du Groupe aux risques de change sur ses activités est limitée. La monnaie fonctionnelle des projets en cours de développement en Pologne et des activités au Royaume-Uni est convertie respectivement de PLN en EUR (à l'exception de Central Point, dont la gestion se fait en EUR) et de GBP en EUR, avec un impact sur les autres éléments du résultat global.

## <span id="page-96-0"></span>23) Capitaux propres

|                                                          | 2024       | 2023      |
|----------------------------------------------------------|------------|-----------|
| Nombre d'actions au 31 DÉCEMBRE                          | 10 252 163 | 9 997 356 |
| Nombre d'actions libérées                                | 10 252 163 | 9 997 356 |
| Actions propres au 31 DÉCEMBRE                           | 25 434     | 25 434    |
| Valeur nominale par action                               | 9,740      | 9,740     |
|                                                          |            |           |
| Nombre d'actions ordinaires au 1er janvier               | 9 997 356  | 9 997 356 |
| Émission de capital social                               | 254 807    |           |
| Nombre d'actions propres au 1er janvier                  | - 25 434   | - 25 434  |
| Actions propres octroyées à un membre du comité exécutif |            |           |
| Actions propres vendues                                  |            |           |
| Nombre d'actions (hors actions propres) au 31 DÉCEMBRE   | 10 226 729 | 9 971 922 |

Les actionnaires ont choisi d'apporter un total de 76,46% des droits au dividende au capital en échange de nouvelles actions. Cela se traduira, après la réalisation de l'augmentation de capital, par une augmentation des fonds propres (capital et prime d'émission) d'Immobel de 6.421.136,40 EUR par l'émission de 254.807 Nouvelles Actions.

![](_page_97_Picture_0.jpeg)

Tel qu'approuvé par l'Assemblée générale du 18 avril 2024, le capital de la Société consolidée est porté de 97 256 533,86 EUR à 99 838 354,04 EUR et le capital social d'Immobel SA est désormais représenté par 10 252 163 actions ordinaires au lieu de 9 997 356 actions ordinaires précédemment, y compris 25 434 actions propres.

L'affectation du résultat n'a pas été comptabilisée dans les états financiers au 31 décembre 2024.

Le Conseil d'administration propose de ne pas distribuer de dividendes.

Les participations ne donnant pas le contrôle dans la section « autres changements » sont principalement dues à l'augmentation de capital qui a eu lieu en 2024 par tous les actionnaires d'Infinito Holding de €8.5m dont le pourcentage des intérêts minoritaires s'élève à 23,95%.

Aucune action propre n'a été cédée pendant l'exercice en cours.

Le 31 décembre 2024, les actions propres résultant de la fusion avec ALLFIN restent évaluées au cours de l'action du 29 juin 2016, date de la fusion. Ces actions propres n'octroient aucun droit de vote ni de dividende.

La réserve d'acquisition a été générée par la fusion entre ALLFIN et IMMOBEL le 29 juin 2016 et reste inchangée depuis.

Les ajustements de conversion des devises sont liés aux entités polonaises dont la monnaie fonctionnelle est le PLN et aux entités britanniques dont la monnaie fonctionnelle est le GBP.

#### **GESTION DES RISQUES LIÉS AU CAPITAL**

La structure du capital du Groupe se compose des dettes à court et à long termes, moins la trésorerie et les équivalents de trésorerie figurant au bilan et dans les fonds propres. Immobel gère son capital dans le but de s'assurer que toutes les sociétés du Groupe continuent à fonctionner sur la base de la continuité de l'exploitation tout en maintenant le coût du capital aussi bas que possible. La structure du capital est revue régulièrement en tenant compte des risques financiers et opérationnels sous-jacents de la société.

## <span id="page-97-0"></span>24) Provisions

Les provisions se composent comme suit :

|                                 |                         | EUR ('000) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---------------------------------|-------------------------|------------|------------|------------|
| Provisions attachées aux ventes |                         |            | 1 267      | 1 489      |
| Autres provisions               |                         |            | 1 097      | 2 313      |
| TOTAL PROVISIONS                |                         |            | 2 364      | 3 802      |
|                                 |                         |            |            |            |
| EUR ('000)                      | Attachées<br>aux ventes | Autres     | Total      |            |
| PROVISIONS AU 1ER JANVIER       | 1 489                   | 2 313      | 3 802      |            |
| Variations de périmètre         |                         |            |            |            |
| Dotations                       | 260                     |            | 260        |            |
| Utilisations/Reprises           | - 482                   | -1 216     | -1 698     |            |
| VARIATIONS DE LA PÉRIODE        | - 222                   | -1 216     | -1 438     |            |
| PROVISIONS AU 31 DÉCEMBRE       | 1 267                   | 1 097      | 2 364      |            |

La répartition par secteur opérationnel est la suivante :

| Belgique<br>105           | 31/12/2023 |
|---------------------------|------------|
|                           | 105        |
| France<br>2 259           | 3 697      |
| TOTAL PROVISIONS<br>2 364 | 3 802      |

Les provisions sont constituées en fonction des risques liés aux litiges, notamment lorsque les conditions de comptabilisation de ces passifs sont remplies.

Ces provisions correspondent à la meilleure estimation des ressources sortantes jugées probables par le Conseil d'administration. Le Groupe n'a aucune indication quant au montant final du décaissement ou au calendrier du décaissement. Cela dépend des décisions de justice.

Les risques liés aux cessions et litiges en cours font l'objet de provisions lorsque les conditions de comptabilisation de ces passifs sont remplies. Les provisions relatives aux ventes sont généralement liées aux garanties de loyers, à la bonne exécution des travaux, etc.

Aucune provision n'a été constituée pour les autres litiges, qui concernent principalement :

![](_page_98_Picture_0.jpeg)

- Des problèmes de garantie décennale pour lesquels le Groupe a un recours contre l'entrepreneur, qui est généralement couvert par une assurance de « responsabilité décennale » à cet effet.
- Des recours purement administratifs concernant des permis d'urbanisme et environnementaux introduits par des tiers auprès du Conseil d'État, sans conséquence financière pour le Groupe.

## <span id="page-98-0"></span>25) Dettes commerciales

Cette rubrique se ventile comme suit par secteur opérationnel :

|                           | EUR ('000) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---------------------------|------------|------------|------------|
| Belgique                  |            | 26 002     | 27 971     |
| Luxembourg                |            | 4 069      | 7 407      |
| France                    |            | 17 302     | 24 833     |
| Allemagne                 |            | 2 093      | 16 164     |
| Pologne                   |            | 1 846      | 255        |
| Espagne                   |            | 4 075      | 4 088      |
| Royaume-Uni               |            | 11         |            |
| TOTAL DETTES COMMERCIALES |            | 55 398     | 80 718     |
|                           |            |            |            |

Les dettes commerciales sont principalement liées aux projets O'sea et St-Roch en Belgique, Saint-Antoine, Bussy et Savigny en France.

## <span id="page-98-1"></span>26) Passifs de contrats

Les passifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, se rapportent au secteur opérationnel suivant :

| EUR ('000)                | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---------------------------|------------|------------|
| Belgique                  | 15 461     | 12 130     |
| Luxembourg                | 6 027      | 8 607      |
| France                    | 1 657      | 2 670      |
| Allemagne                 | 8 222      |            |
| Pologne                   | 13 522     | 58 142     |
| TOTAL PASSIFS DE CONTRATS | 44 889     | 81 549     |

La diminution des passifs de contrats est principalement due aux projets Liewen au Luxembourg et Granaria en Pologne.

Les dettes contractuelles pour l'Allemagne ont augmenté car les paiements des clients pour le projet Eden ont été reçus à l'avance, alors que les coûts de construction et de finition doivent encore être encourus avant l'achèvement. Les passifs de contrats comprennent les montants reçus par l'entité à titre de compensation pour des biens ou des services qui n'ont pas encore été fournis au client. Ils sont réglés par comptabilisation « future » des produits lorsque les critères de la norme IFRS 15 pour la comptabilisation des produits ont été remplis.

Tous les montants reflétés dans les passifs de contrats se rapportent aux activités résidentielles pour lesquelles des revenus sont comptabilisés au fil du temps, à l'exception du projet Granaria en Pologne où les recettes seront comptabilisées à la remise des clés, ce qui crée des écarts entre les paiements et la réalisation des avantages.

![](_page_99_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-99-0"></span>27) Dettes sociales, TVA, charges à payer et autres montants à payer

Les composantes de ce compte sont les suivantes :

| EUR ('000)                                         | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|----------------------------------------------------|------------|------------|
| Dettes sociales                                    | 1 276      | 1 167      |
| Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer | 14 621     | 11 319     |
| Charges à imputer                                  | 5 874      | 14 467     |
| Autres passifs courants                            | 2 071      | 4 115      |
| Autres passifs avec partenaires commerciaux        | 4 830      | 10 189     |
| TOTAL AUTRES PASSIFS COURANTS                      | 28 672     | 41 257     |

Les autres dettes à court terme se composent principalement d'impôts (autres que l'impôt sur le revenu) ainsi que de charges à payer et de revenus différés en Belgique, en France et en Pologne.

# <span id="page-99-1"></span>28) Principaux actifs et passifs éventuels

| EUR ('000)                                                                                                                  | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Garanties constituées par des tiers pour le compte du Groupe                                                                |            |            |
| relatives:                                                                                                                  |            |            |
| - à des stocks                                                                                                              | 487 520    | 487 512    |
| - à d'autres actifs                                                                                                         |            |            |
| TOTAL GARANTIES CONSTITUÉES PAR DES TIERS POUR LE COMPTE DU GROUPE                                                          | 487 520    | 487 512    |
| Ces garanties consistent en:                                                                                                |            |            |
| - garanties « Marchand de biens » (acquisitions avec droits d'enregistrement à taux réduit)                                 | 98 699     | 86 898     |
| - garanties « Loi Breyne » (données dans le cadre de ventes de maisons ou                                                   |            |            |
| d'appartements en construction) et                                                                                          |            |            |
| garanties « Bonne fin d'exécution » (données dans le cadre de la réalisation de travaux) et « Autres » (bonne fin de        |            |            |
| paiement, locatives, …)                                                                                                     | 388 821    | 400 614    |
| TOTAL                                                                                                                       | 487 520    | 487 512    |
| Mandat hypothécaire - Montant de l'inscription                                                                              | 238 331    | 147 887    |
| MANDAT HYPOTHÉCAIRE - MONTANT DE L'INSCRIPTION                                                                              | 238 331    | 147 887    |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour sûretés de dettes relatives à l'ensemble du patrimoine et des stocks | 916 540    | 1 041 645  |
| VALEUR COMPTABLE DES ACTIFS DU GROUPE MIS EN                                                                                |            |            |
| GAGE                                                                                                                        | 916 540    | 1 041 645  |
| Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant:                                                                      |            |            |
| - dettes non courantes                                                                                                      | 98 829     | 260 991    |
| - dettes courantes                                                                                                          | 288 834    | 160 665    |
| MONTANT TOTAL DES DETTES GARANTIES                                                                                          | 387 663    | 4216       |

# <span id="page-99-2"></span>29) Variation du fonds de roulement

La variation du fonds de roulement par nature s'établit comme suit :

| EUR ('000)                                                   | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|--------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Stocks                                                       | 97 242     | -135 727   |
| Créances à moins d'un an                                     | 1 210      | 13 077     |
| Frais reportés et produits à recevoir                        | 16 325     | 7 276      |
| Dettes commerciales                                          | -61 879    | 12 429     |
| Dettes à payer au titre des impôts et de la sécurité sociale | 3 429      | -7 534     |
| Charges à payer et produits constatés d'avance               | -16 121    | -4 846     |
| Autres dettes avec partenaires commerciaux                   | 922        | -4 329     |
| VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT                              | 41 128     | -119 654   |

Les changements dans les contributeurs au fonds de roulement sont abordés dans les notes respectives plus haut dans ce rapport.

## <span id="page-99-3"></span>30) Nos engagements

Au 31 décembre 2024, Immobel reconnaît un engagement de capitaux pour un montant de 6 million d'euros pour un projet en Belgique.

![](_page_100_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-100-0"></span>31) Informations sur les parties liées

#### **RELATIONS AVEC LES ACTIONNAIRES – PRINCIPAUX ACTIONNAIRES**

|                                             | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---------------------------------------------|------------|------------|
| A3 Capital NV & A3 Management BVBA          | 59,41%     | 58,99%     |
| IMMOBEL (actions propres)                   | 0,25%      | 0,25%      |
| Nombre d'actions représentatives du capital | 10 252 163 | 9 997 356  |

#### **RELATIONS AVEC LES CADRES (NON) DIRIGEANTS**

Il s'agit de la rémunération des membres du Comité (non) exécutif et du Conseil d'administration.

| Au 31 DÉCEMBRE 2024              | EUR ('000) | Président<br>Exécutif/ CEO | Comité<br>Exécutif | Comité<br>Non<br>Exécutif |
|----------------------------------|------------|----------------------------|--------------------|---------------------------|
| Rémunération de base             |            | 1000                       | 1750               | 241                       |
| Rémunération variable STI        |            | 216                        | 647                | Néant                     |
| Rémunération variable LTI        |            | Néant                      | 1 237              | Néant                     |
| Engagement individuel de pension |            | Néant                      | Néant              | Néant                     |
| Autres                           |            | Néant                      | Néant              | Néant                     |

| Au 31 DÉCEMBRE 2023              | EUR ('000) | Président<br>Exécutif/ CEO | Comité<br>Exécutif | Comité<br>Non<br>Exécutif |
|----------------------------------|------------|----------------------------|--------------------|---------------------------|
| Rémunération de base             |            | 1 000                      | 2 753              | 235                       |
| Rémunération variable STI        |            | 102                        | 473                | Néant                     |
| Rémunération variable LTI        |            | Néant                      | 1 203              | Néant                     |
| Engagement individuel de pension |            | Néant                      | Néant              | Néant                     |
| Autres                           |            | Néant                      | Néant              | Néant                     |

#### **RELATIONS AVEC LES COENTREPRISES ET LES ENTREPRISES ASSOCIÉES**

Les relations avec les coentreprises et les entreprises associées consistent principalement en des prêts ou des avances, dont les montants sont inscrits au bilan dans les comptes suivants :

| EUR ('000)                                                      | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|-----------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Investissements dans les coentreprises et entreprises associées | 92 327     | 115 528    |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées              | 9 703      | 10 551     |
| Avances des coentreprises et entreprises associées              | -20 669    | -25 244    |
| Revenus opérationnels                                           | 5 953      | 4 766      |
| Charges opérationnelles                                         | -758       | -173       |
| Produits d'intérêts                                             | 5 508      | 5 177      |
| Charges d'intérêts                                              | -1 105     | -1 602     |

Ces relations sont menées conformément aux conditions formelles convenues avec le Groupe et son partenaire. Le taux d'intérêt applicable à ces prêts et avances est le taux EURIBOR + marge, défini sur la base des principes d'établissement de prix de cession interne.

Voir la note 16 pour de plus amples informations sur les coentreprises et les entreprises associées.

# <span id="page-100-1"></span>32) Événements postérieurs à la clôture

En mars 2025, des facilités de prêt pour les sociétés de 135 millions d'euros, arrivant initialement à échéance en avril 2025, ont été prolongées jusqu'en 2027.

Aucun autre événement postérieur à la date de clôture n'a eu d'impact significatif sur les comptes du Groupe.

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# <span id="page-101-0"></span>33) Sociétés détenues par le Groupe Immobel

Sociétés faisant partie du Groupe au 31 décembre 2024 :

#### **FILIALES – ENTIEREMENT CONSOLIDEES**

|                                               | NUMERO                 |                         | INTERET DU<br>GROUPE (%)<br>(Intérêt |
|-----------------------------------------------|------------------------|-------------------------|--------------------------------------|
| NOM<br>AIC IMMO OSNY                          | D'ENTREPRISE           | SIEGE SOCIAL            | économique)                          |
| ARQUEBUSIERS DEVELOPPEMENT S.À R.L.           | 915079438              | Paris                   | 6 0                                  |
| BEYAERT NV                                    | B 138090               | Luxembourg              | 100                                  |
| BOITEUX RESIDENTIAL NV                        | 837 807 014            | Bruxelles               | 100                                  |
| BRUSSELS EAST REAL ESTATE SA                  | 837 797 314            | Bruxelles               | 100                                  |
| BRUSSELS HOLDING BV                           | 478 120 522            | Bruxelles               | 100                                  |
| BULL'S EYE PROPERTY LUX SA                    | 0783276582             | Bruxelles               | 100                                  |
| CANAL DEVELOPEMENT SARL                       | B 138 135<br>B 250 642 | Luxembourg              | 100<br>100                           |
| COLONEL STONE                                 | 0749467827             | Luxembourg<br>Bruxelles | 100                                  |
| COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE WALLONIE (CIW) SA    | 401 541 990            | Bruxelles               | 100                                  |
| COMPAGNIE IMMOBILIÈRE LUXEMBOURGEOISE SA      | B 29 696               |                         | 100                                  |
| COSIMO S.A.                                   | 426 370 527            | Luxembourg<br>Bruxelles | 100                                  |
| EDEN TOWER FRANKFURT GMBH                     | B235375                | Francfort               | 100                                  |
| EMPEREUR FROISSART NV                         | 871 449 879            | Bruxelles               | 100                                  |
| ENTREPRISE ET GESTION IMMOBILIÈRES (EGIMO) SA | 403 360 741            | Bruxelles               | 100                                  |
| ESPACE NIVELLES SA                            | 472 279 241            | Bruxelles               | 100                                  |
| FLINT CONSTRUCT NV                            | 506 899 135            | Bruxelles               | 6 5                                  |
| FLINT LAND NV                                 | 506 823 614            | Bruxelles               | 6 5                                  |
| FONCIÈRE JENNIFER SA                          | 464 582 884            | Bruxelles               | 100                                  |
| FONCIÈRE MONTOYER SA                          | 826 862 642            | Bruxelles               | 100                                  |
| FROUNERBOND DEVELOPPEMENT S.À R.L.            | B251782                | Luxembourg              | 100                                  |
| GASPERICH DEVELOPPEMENT SARL                  | B263526                | Luxembourg              | 100                                  |
| GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK BIS SP. Z.O.O.    | 0000 48 02 78          | Varsovie                | 9 0                                  |
| GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK SP. Z.O.O.        | 0000 51 06 69          | Varsovie                | 9 0                                  |
| GREEN OFFICES JUSTICE BV                      | BE1016366790           | Bruxelles               | 100                                  |
| GREEN OFFICES PAILLE BV                       | BE1016371047           | Bruxelles               | 100                                  |
| GREEN OFFICES SABLON BV                       | BE1016368572           | Bruxelles               | 100                                  |
| HERMES BROWN II NV                            | 890 572 539            | Bruxelles               | 100                                  |
| HOLLERICH DEVELOPPEMENT S.ÀR.L.L              | B269856                | Luxembourg              | 100                                  |
| HOTEL GRANARIA DEVELOPMENT SP. Z.O.O.         | 0000 51 06 64          | Varsovie                | 9 0                                  |
| ILOT SAINT ROCH SA                            | 675 860 861            | Bruxelles               | 100                                  |
| IMMOBEL BIDCO LTD                             | 140 582                | Jersey                  | 100                                  |
| IMMOBEL CAPITAL PARTNERS LTD                  | 13 833 428             | Londres                 | 100                                  |
| IMMOBEL FRANCE GESTION SARL                   | 809 724 974            | Paris                   | 100                                  |
| IMMOBEL FRANCE SAS                            | 800 676 850            | Paris                   | 100                                  |
| IMMOBEL FRANCE TERTIAIRE SAS                  | 833 654 221            | Paris                   | 100                                  |
| IMMOBEL GERMANY 1 GMBH                        | HRB 110201             | Cologne                 | 100                                  |
| IMMOBEL GERMANY 2 GMBH                        | HRB 110165             | Cologne                 | 100                                  |
| IMMOBEL GERMANY GMBH                          | 5050 817 557           | Cologne                 | 100                                  |

![](_page_102_Picture_0.jpeg)

| IMMOBEL GERMANY SARL                     | B231 412      | Luxembourg | 100   |
|------------------------------------------|---------------|------------|-------|
| IMMOBEL GP SARL                          | B 247 503     | Luxembourg | 100   |
| IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 1 GMBH          | HRB 106676    | Cologne    | 100   |
| IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 2 GMBH          | HRB 106697    | Cologne    | 100   |
| IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 3 GMBH          | HRB 106882    | Cologne    | 100   |
| IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 4 GMBH          | HRB 106679    | Cologne    | 100   |
| IMMOBEL GUTENBERG BERLIN INVESTMENT GMBH | HRB 90319     | Cologne    | 100   |
| IMMOBEL HOLDCO SPAIN S.L.                | B 881 229 62  | Madrid     | 100   |
| IMMOBEL HOLDING LUXEMBOURG SARL          | B 138 090     | Luxembourg | 100   |
| IMMOBEL LUX SA                           | B 130 313     | Luxembourg | 100   |
| IMMOBEL PM SPAIN S.L.                    | B 882 567 06  | Madrid     | 100   |
| IMMOBEL POLAND SP. Z.O.O.                | 0000 37 22 17 | Varsovie   | 100   |
| IMMOBEL PROJECT MANAGEMENT SA            | 475 729 174   | Bruxelles  | 100   |
| IMMOBEL R.E.M. FUND SARL                 | B 228 335     | Luxembourg | 100   |
| IMMOBEL REAL ESTATE FUND SC              | B 228 393     | Luxembourg | 100   |
| IMMOBEL URBAN LIVING                     | 695 672 419   | Bruxelles  | 100   |
| IMMO-PUYHOEK SA                          | 847 201 958   | Bruxelles  | 100   |
| INFINITO HOLDING S.R.L.                  | 765 474 411   | Bruxelles  | 76,05 |
| INFINITO S.A.                            | 403 062 219   | Bruxelles  | 76,05 |
| INFINITY LIVING SA                       | B 211 415     | Luxembourg | 100   |
| ISALA LIVING S.A.                        | 1009 564 122  | Bruxelles  | 76,05 |
| LAKE FRONT SA                            | 562 818 447   | Bruxelles  | 100   |
| LEBEAU DEVELOPMENT                       | 711 809 556   | Bruxelles  | 100   |
| LEBEAU RESIDENTIAL NV                    | 837 807 509   | Bruxelles  | 100   |
| LEBEAU SABLON SA                         | 551 947 123   | Bruxelles  | 100   |
| LES JARDINS DU NORD SA                   | 444 857 737   | Bruxelles  | 96,2  |
| LOTINVEST DEVELOPMENT SA                 | 417 100 196   | Bruxelles  | 100   |
| MÖBIUS CONSTRUCT SA                      | 681 630 183   | Bruxelles  | 100   |
| MONTAGNE RESIDENTIAL SA                  | 837 806 420   | Bruxelles  | 100   |
| NENNIG DEVELOPPEMENT SARL                | B 250.824     | Luxembourg | 100   |
| NORTH LIVING BV                          | 786 740 670   | Bruxelles  | 100   |
| NORTH OFFICES BV                         | 786 726 616   | Bruxelles  | 100   |
| NORTH PUBLIC BV                          | 786 727 705   | Bruxelles  | 100   |
| NORTH RETAIL BV                          | 786 740 472   | Bruxelles  | 100   |
| NORTH STUDENT HOUSING BV                 | 786 726 814   | Bruxelles  | 100   |
| NP SHOWROOM SNC                          | 837 908 086   | Paris      | 100   |
| OFFICE FUND CARRY SRL                    | 759 610 562   | Bruxelles  | 100   |
| OFFICE FUND GP SRL                       | 759 610 463   | Bruxelles  | 100   |
| POLVERMILLEN SARL                        | B 207 813     | Luxembourg | 100   |
| PRINCE ROYAL CONSTRUCT SA                | 633 872 927   | Bruxelles  | 100   |
| QUOMAGO SA                               | 425 480 206   | Bruxelles  | 100   |
| SAS PARIS LANNELONGUE                    | 851 891 721   | Paris      | 100   |
| SAS RUEIL COLMAR                         | 852 152 412   | Paris      | 100   |
| SAS SAINT ANTOINE COUR BERARD            | 851 891 721   | Paris      | 100   |

![](_page_103_Picture_0.jpeg)

| SCCV IMMO AVON 1<br>911 119 386<br>Paris<br>100<br>SCCV IMMO MONTEVRAIN 1<br>884552308<br>Paris<br>100<br>SCCV NP AUBER VICTOR HUGO<br>833 883 762<br>Paris<br>100<br>SCCV NP AUBERGENVILLE 1<br>Paris<br>837 935 857<br>100<br>SCCV NP BESSANCOURT 2<br>Paris<br>843 586 397<br>100<br>SCCV NP BUSSY SAINT GEORGES 1<br>812 264 448<br>Paris<br>100<br>SCCV NP CHELLES 1<br>824 117 196<br>Paris<br>100<br>SCCV NP CROISSY SUR SEINE 4<br>832 311 047<br>Paris<br>100<br>SCCV NP ISSY LES MOULINEAUX 1<br>820 102 770<br>Paris<br>8 5<br>SCCV NP LONGPONT-SUR-ORGE 1<br>820 373 462<br>Paris<br>100<br>SCCV NP LOUVECIENNES 1<br>827 572 173<br>Paris<br>100<br>SCCV NP MONTESSON 1<br>851 834 119<br>Paris<br>5 1<br>SCCV NP SAINT GERMAIN EN LAYE 2<br>844 464 768<br>Paris<br>100<br>SCCV NP VAIRES SUR MARNE 1<br>Paris<br>813 440 864<br>100<br>SCCV SCI COMBS LES NOTES FLORALES<br>820 955 888<br>Paris<br>6 0<br>SNC HEMACLE<br>904 024 999<br>Paris<br>100<br>SNC IMMO ILM 2<br>913 859 013<br>Paris<br>100<br>SNC IMMO MDB<br>882328339<br>Paris<br>100<br>SQUARE DES HÉROS S.A.<br>Bruxelles<br>843 656 906<br>100<br>SSCV IMMO OTHIS 1<br>899269773<br>Paris<br>100<br>SSCV IMMO SAVIGNY SUR ORGE 1<br>809 724 974<br>Paris<br>100<br>T ZOUT CONSTRUCT SA<br>Bruxelles<br>656 754 831<br>100<br>THOMAS SA<br>Luxembourg<br>B 33 819<br>100<br>VAARTKOM SA<br>656 758 393<br>Bruxelles<br>100<br>VAL D'OR CONSTRUCT SA<br>656 752 257<br>Bruxelles<br>100<br>VELDIMMO SA<br>430 622 986<br>Bruxelles<br>100<br>VESALIUS CONSTRUCT NV<br>Bruxelles<br>543 851 185<br>100<br>ZIELNA DEVELOPMENT SP. Z.O.O.<br>0000 52 76 58<br>Varsovie<br>100 | SCCV BUTTES CHAUMONT | 882 258 510 | Paris | 100 |
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------------|-------------|-------|-----|
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |                      |             |       |     |
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#### **COENTREPRISES – COMPTABILISEES SELON LA METHODE DE LA MISE EN EQUIVALENCE**

| NOM                          | NUMERO<br>D'ENTREPRISE | SIEGE SOCIAL | INTERET DU<br>GROUPE (%)<br>(Intérêt<br>économique) |
|------------------------------|------------------------|--------------|-----------------------------------------------------|
| BELLA VITA SA                | 890 019 738            | Bruxelles    | 5 0                                                 |
| BORALINA INVESTMENTS SL      | B 884 669 33           | Madrid       | 5 0                                                 |
| BROUCKERE TOWER INVEST NV    | 874 491 622            | Bruxelles    | 5 0                                                 |
| CBD INTERNATIONAL SP. Z.O.O. | 0000 22 82 37          | Varsovie     | 5 0                                                 |
| CHÂTEAU DE BEGGEN SA         | B 133 856              | Luxembourg   | 5 0                                                 |
| CITYZEN HOLDING SA           | 721 884 985            | Bruxelles    | 5 0                                                 |
| CITYZEN HOTEL SA             | 721 520 444            | Bruxelles    | 5 0                                                 |
| CITYZEN OFFICE SA            | 721 520 840            | Bruxelles    | 5 0                                                 |
| CITYZEN RESIDENCE SA         | 721 520 642            | Bruxelles    | 5 0                                                 |
| CP DEVELOPMENT SP. Z O.O.    | 0000 63 51 51          | Varsovie     | 5 0                                                 |
| CSM DEVELOPMENT NV           | 692 645 524            | Bruxelles    | 5 0                                                 |
| DEBROUCKERE DEVELOPMENT SA   | 700 731 661            | Bruxelles    | 5 0                                                 |
| DEBROUCKERE LAND NV          | 662 473 277            | Bruxelles    | 5 0                                                 |

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| DEBROUCKERE LEISURE NV          | 750 734 567  | Bruxelles    | 5 0   |
|---------------------------------|--------------|--------------|-------|
| DEBROUCKERE OFFICE NV           | 750 735 557  | Bruxelles    | 5 0   |
| GOODWAYS SA                     | 405 773 467  | Bruxelles    | 5 0   |
| ILOT ECLUSE SA                  | 441 544 592  | Gilly        | 5 0   |
| IMMO PA 33 1 SA                 | 845 710 336  | Bruxelles    | 5 0   |
| IMMO PA 44 1 SA                 | 845 708 257  | Bruxelles    | 5 0   |
| IMMO PA 44 2 SA                 | 845 709 049  | Bruxelles    | 5 0   |
| KEY WEST DEVELOPMENT SA         | 738 738 439  | Bruxelles    | 5 0   |
| KIEM 2050 S.À.R.L.              | B277786      | Luxembourg   | 7 0   |
| LES 2 PRINCES DEVELOPMENT SA    | 849 400 294  | Bruxelles    | 5 0   |
| M1 SA                           | B 197 932    | Strassen     | 33,33 |
| M7 SA                           | B 197 934    | Strassen     | 33,33 |
| MUNROE K LUXEMBOURG SA          | B117323      | Luxembourg   | 5 0   |
| ODD CONSTRUCT SA                | 682 966 706  | Knokke-Heist | 5 0   |
| OXY LIVING SA                   | 786 923 287  | Bruxelles    | 5 0   |
| PLATEAU D'ERPENT                | 696 967 368  | Namur        | 5 0   |
| RAC 3 SA                        | 819 588 830  | Anvers       | 4 0   |
| RAC 4 DEVELOPMENT SA            | 673 640 551  | Bruxelles    | 4 0   |
| RAC 4 SA                        | 819 593 481  | Bruxelles    | 4 0   |
| RAC 6 SA                        | 738 392 110  | Bruxelles    | 4 0   |
| SAS BONDY CANAL                 | 904 820 461  | Paris        | 4 0   |
| SCCV NP AUBERVILLIERS 1         | 824 416 002  | Paris        | 50,1  |
| SCCV NP CHARENTON LE PONT 1     | 833 414 675  | Paris        | 50,98 |
| SCCV PA VILLA COLOMBA           | 838 112 449  | Paris        | 5 1   |
| SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL  | B 935 517 86 | Madrid       | 5 0   |
| SURF CLUB MARBELLA BEACH SL     | B 875 448 21 | Madrid       | 5 0   |
| UNIPARK SA                      | 686 566 889  | Bruxelles    | 5 0   |
| UNIVERSALIS PARK 2 SA           | 665 921 529  | Bruxelles    | 5 0   |
| UNIVERSALIS PARK 3 SA           | 665 921 133  | Bruxelles    | 5 0   |
| UNIVERSALIS PARK 3AB SA         | 665 922 420  | Bruxelles    | 5 0   |
| UNIVERSALIS PARK 3C SA          | 665 921 430  | Bruxelles    | 5 0   |
| URBAN LIVING BELGIUM HOLDING NV | 831 672 258  | Anvers       | 6 0   |
| URBAN LIVING BELGIUM NV         | 831 672 258  | Anvers       | 3 0   |

#### **ENTREPRISES ASSOCIEES – COMPTABILISEES SELON LA METHODE DE LA MISE EN EQUIVALENCE**

| NOM                                        | NUMERO<br>D'ENTREPRISE | SIEGE SOCIAL | INTERET DU<br>GROUPE (%)<br>(Intérêt<br>économique) |
|--------------------------------------------|------------------------|--------------|-----------------------------------------------------|
| ARLON 75 BV                                | 780 650 258            | Bruxelles    | 20,13                                               |
| BEIESTACK S.A.                             | B 183 641              | Luxembourg   | 20,13                                               |
| BELUX OFFICE DEVELOPMENT FEEDER CV         | 759 908 985            | Bruxelles    | 26,93                                               |
| IMMOBEL BELUX OFFICE DEVELOPMENT FUND SCSP | B249896                | Luxembourg   | 2 0                                                 |
| SCCV 73 RICHELIEU                          | 894 876 655            | Paris        | 1 0                                                 |
| SCCV MONTLHERY ROUTE D'ORLEANS             | 904 647 823            | Paris        | 2 0                                                 |
| SSCV 277 SH                                | 901 400 531            | Paris        | 1 0                                                 |

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Aucune restriction significative ne limite la capacité du Groupe à accéder aux actifs et à régler les passifs des filiales.

En cas de dettes financières vis-à-vis des établissements de crédit, les remboursements des prêts d'actionnaires (remboursement de trésorerie à la société mère) sont subordonnés aux remboursements aux établissements de crédit.

# <span id="page-105-0"></span>G. Déclaration des personnes responsables

Les soussignés déclarent qu'à leur connaissance :

Les états financiers consolidés d'Immobel S.A. et de ses filiales au 31 décembre 2024 ont été établis conformément aux normes internationales d'information financière (« IFRS ») et donnent une image fidèle de l'actif et du passif, de la situation financière et des résultats de l'ensemble des sociétés du Groupe Immobel ainsi que des filiales incluses dans la consolidation ;

Le rapport de l'administrateur sur l'exercice clôturé le 31 décembre 2024 donne un aperçu fidèle de l'évolution, des résultats et de la situation du Groupe Immobel et des filiales incluses dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels le Groupe Immobel est confronté.

Pour le Conseil d'administration :

Marnix Galle[56](#page-105-1) Président du Conseil d'administration

<span id="page-105-1"></span><sup>56</sup> Représentant permanent de la société A³ Management bvba

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Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Immobel SA (la «Société») et de ses filiales (conjointement « le Groupe »), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes consolidés et les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est inséparable.

Nous avons été nommés en tant que commissaire par l'assemblée générale du 18 avril 2024, conformément à la proposition de l'organe d'administration émise sur recommandation du comité d'audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l'assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2026. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés du Groupe durant quatre exercices consécutifs.

# **Rapport sur les comptes consolidés**

# *Opinion sans réserve*

Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2024, établis conformément aux normes comptables IFRS émises par l'International Accounting Standards Board, telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Ces comptes consolidés comprennent l'état de la situation financière consolidé au 31 décembre 2024, ainsi que l'état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global, l'état consolidé des variations des fonds propres et l'état consolidé des flux de trésorerie de l'exercice clos à cette date, ainsi que des annexes contenant des méthodes comptables matérielles et d'autres informations explicatives. Le total de l'état de la situation financière consolidé s'élève à 1.569.661 KEUR et l'état consolidé du résultat net se solde par une perte de l'exercice de 93.589 KEUR.

À notre avis, ces comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du Groupe au 31 décembre 2024, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes comptables IFRS émises par l'International Accounting Standards Board, telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.

## *Fondement de l'opinion sans réserve*

Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d'audit (ISA) telles qu'applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d'audit approuvées par l'IAASB et applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section «Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes consolidés» du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les

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exigences déontologiques qui s'appliquent à l'audit des comptes consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant l'indépendance.

Nous avons obtenu de l'organe d'administration et des préposés de la Société, les explications et informations requises pour notre audit.

Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

# *Points clés de l'audit*

Les points clés de l'audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l'audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous n'exprimons pas une opinion distincte sur ces points.

*Revenu provenant des ventes de projets de développement (en ce compris le revenu réalisé par les coentreprises et les entreprises associées incluses dans les comptes consolidés selon la méthode de la mise en équivalence)*

Nous renvoyons aux principes et méthodes comptables E.5.11) 'Résultat d'exploitation' et E.5.13) 'Principaux jugements et principales sources d'incertitudes liés aux estimations' ainsi qu'aux notes F.1) 'Secteur opérationnel – information financières par zone géographique et F.2) 'Chiffre d'affaires' des comptes consolidés

#### *Description*

Tel qu'indiqué à la note F.1), le chiffre d'affaires ('revenu provenant des ventes de projets de développement') s'élève à 415.773 KEUR en 2024 dont 45.234 KEUR réalisé par les coentreprises et les entreprises associées incluses dans les comptes consolidés selon la méthode de la mise en équivalence (revenu non inclus dans le compte de résultat consolidé).

Le groupe a recours à différents types de contrats. Chaque projet ayant un profil de risques et de revenus qui diffère selon les dispositions contractuelles et les caractéristiques de livraison.

La reconnaissance et l'évaluation du revenu issu des ventes de projets de développement, dont le revenu est reconnu à l'avancement, est un point clé de l'audit vu l'importance dans le compte de résultat consolidé, la complexité des dispositions contractuelles, le jugement requis lors de la reconnaissance du revenu conformément aux principes comptables pertinents ainsi que le niveau élevé de jugement requis par le management dans la détermination du degré d'avancement des projets.

#### *Nos procédures d'audit*

Pour une sélection de projets nous avons mis en œuvre les procédures d'audit suivantes:

• Nous avons pris connaissance des processus mis en place pour encadrer la gestion de projet et la reconnaissance du revenu et avons évalué la conception et l'implémentation des contrôles clés;

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- Nous avons évalué la détermination du transfert de contrôle par le management en analysant les dispositions contractuelles de vente au regard des critères des normes comptables applicables;
- Nous avons discuté les études de faisabilité de projets les plus récentes, y compris les degrés d'avancement des projets, avec les responsables de projets et/ou les contrôleurs de projets. Nous avons apprécié le caractère raisonnable des estimations et jugements clés portés par le management et avons évalué leur pertinence en les comparant avec les études de faisabilité des périodes précédentes pour les projets concernés et des transactions similaires;
- Nous avons évalué la fiabilité des donnés clés des études de faisabilité. Sur la base d'un échantillon, nous avons corroboré l'exactitude de ces données en les comparant avec leurs pièces justificatives respectives;
- Nous avons recalculé la marge reconnue sur la période en tenant compte des coûts réels encourus et de la marge attendue du projet;
- Nous avons évalué le caractère adéquat de l'information fournie dans les notes portant sur les revenus dans les comptes consolidés.

*Recouvrabilité des stocks de projets en cours (en ce compris les stocks détenus par les coentreprises et les entreprises associées incluses dans les comptes consolidés selon la méthode de la mise en équivalence)*

Nous renvoyons aux principes et méthodes comptables E.5.8) 'Stocks' et E.5.13) 'Principaux jugements et principales sources d'incertitudes liés aux estimations' ainsi qu'aux notes F.1) 'Secteur opérationnel – informations financières par zone géographique, F.18) 'Stocks' et F.16) 'Participations dans les coentreprises et entreprises associées' des comptes consolidés.

### *Description*

Tel qu'indiqué à la note F.1), les stocks ('stocks de projets en cours') s'élèvent à 1.386.769 KEUR au 31 décembre 2024 dont 434.100 KEUR détenu par les coentreprises et les entreprises associées incluses dans les comptes consolidés selon la méthode de la mise en équivalence (stock non inclus dans l'état consolidé de la situation financière). Les stocks sont évalués à la date de clôture au plus faible de leur coût et de leur valeur nette de réalisation. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal des activités diminué des coûts estimés pour l'achèvement et des coûts estimés nécessaires pour la réalisation de la vente. Une dépréciation est nécessaire lorsque la valeur nette de réalisation à la date de clôture est inférieure au coût. La détermination de la valeur nette de réalisation utilisée pour évaluer la recouvrabilité des stocks de projets en cours requiert du jugement de la part du management car cette évaluation repose sur des prévisions d'événements futurs qui sont intrinsèquement soumises au risque de changement et d'incertitude.

L'évaluation de la valeur nette de réalisation des stocks de projets en cours, et plus particulièrement les projets pour lesquels un indicateur d' une perte de valeur est considérée comme un point clé de l'audit vu le jugement significatif requis pour cette évaluation.

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# *Nos procédures d'audit*

Pour une sélection de projets que nous avons considérés comme présentant un risque plus élevé d'anomalies, nous avons mis en œuvre les procédures d'audit suivantes:

- Nous avons pris connaissance du processus mis en place pour encadrer la gestion de projets et avons évalué la conception et l'implémentation des contrôles clés;
- Nous avons discuté avec le management, avec les responsables de projets et/ou les contrôleurs de projets afin d'acquérir une compréhension du degré d'avancement, des risques associés (obtention de permit, la construction et la commercialisation) et des résultats attendus et évaluer les estimations de valeur nette de réalisation retenues;
- Nous avons consulté les analyses de faisabilité des projets et avons évalué les hypothèses utilisées pour réaliser les projections de revenus et de coûts restant à encourir par comparaison avec des transactions similaires;
- Pour les projets sélectionnés pour lesquels des ventes ont été constatées, nous avons analysé les marges réalisées afin de corroborer l'existence ou non d'indicateurs de dépréciation dans le stock résiduel du projet concerné;
- Nous avons évalué la fiabilité des donnés clés des études de faisabilité. Sur la base d'un échantillon, nous avons corroboré l'exactitude de ces données en les comparant avec leurs pièces justificatives respectives;
- Nous avons testé le caractère raisonnable des charges d'intérêts capitalisées et des honoraires de gestion de projet alloués aux projets de développement;
- Nous avons évalué que la valeur comptable du projet était au plus bas de l'estimation de la valeur de réalisation et de son coût d'acquisition;
- Nous avons évalué le caractère adéquat de l'information fournie dans les notes portant sur les stocks de projets en cours dans les comptes consolidés.

## *Responsabilités de l'organe d'administration relatives à l'établissement des comptes consolidés*

L'organe d'administration est responsable de l'établissement des comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes comptables IFRS émises par l'International Accounting Standards Board, telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à l'organe d'administration d'évaluer la capacité du Groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si l'organe d'administration a l'intention de mettre le Groupe en liquidation ou de cesser ses activités ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.

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## *Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes consolidés*

Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit réalisé conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.

Lors de l'exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s'applique à l'audit des comptes consolidés en Belgique. L'étendue du contrôle légal des comptes consolidés ne comprend pas d'assurance quant à la viabilité future du Groupe ni quant à l'efficience ou l'efficacité avec laquelle l'organe d'administration a mené ou mènera les affaires du Groupe. Nos responsabilités relatives à l'application par l'organe d'administration du principe comptable de continuité d'exploitation sont décrites ci-après.

Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique. En outre:

- nous identifions et évaluons les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définissons et mettons en œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne;
- nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du Groupe;
- nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe d'administration, de même que des informations les concernant fournies par ce dernier;
- nous concluons quant au caractère approprié de l'application par l'organe d'administration du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité du Groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes

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tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants recueillis jusqu'à la date de notre rapport du commissaire. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire le Groupe à cesser son exploitation;

- nous apprécions la présentation d'ensemble, la structure et le contenu des comptes consolidés et évaluons si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en donnent une image fidèle;
- nous recueillons des éléments probants suffisants et appropriés concernant les informations financières des entités ou activités du Groupe pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit au niveau du groupe. Nous assumons l'entière responsabilité de l'opinion d'audit.

Nous communiquons au comité d'audit notamment l'étendue des travaux d'audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les constatations importantes relevées lors de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.

Nous fournissons également au comité d'audit une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.

Parmi les points communiqués au comité d'audit, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l'audit des comptes consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication.

# **Autres obligations légales et réglementaires**

## *Responsabilités de l'organe d'administration*

L'organe d'administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés et des autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés.

## *Responsabilités du commissaire*

Dans le cadre de notre mission et conformément à la norme belge complémentaire (version révisée 2025) aux normes internationales d'audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans ses aspects significatifs, le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés ainsi que de faire rapport sur ces éléments.

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## *Aspects relatifs au rapport de gestion sur les comptes consolidés et aux autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés*

A l'issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes d'avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés pour le même exercice et a été établi conformément à l'article 3:32 du Code des sociétés et des associations.

Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l'audit, si le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés, à savoir:

• Message du président exécutif

comportent une anomalie significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'anomalie significative à vous communiquer.

# *Mentions relatives à l'indépendance*

- Notre cabinet de révision et notre réseau n'ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des comptes consolidés et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis du Groupe au cours de notre mandat.
- Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le contrôle légal visées à l'article 3:65 du Code des sociétés et des associations ont correctement été valorisés et ventilés dans l'annexe des comptes consolidés.

# *Format électronique unique européen (ESEF)*

Nous avons également procédé, conformément au projet de la norme relative au contrôle de la conformité du rapport annuel avec le format électronique unique européen (ci-après «ESEF»), au contrôle du respect du format ESEF avec les normes techniques de réglementation définies par le Règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (ci-après «Règlement délégué») et de l'arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé (ci-après «l'AR du 14 novembre 2007»).

L'organe d'administration est responsable de l'établissement, conformément aux exigences ESEF, d'un rapport annuel, reprenant des comptes consolidés sous forme de fichier électronique au format ESEF (ci-après «comptes consolidés numériques»).

Notre responsabilité est d'obtenir des éléments suffisants et appropriés afin de conclure sur le fait que le format du rapport annuel et le balisage XBRL des comptes consolidés numériques respectent, dans tous leurs aspects significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué et de l'AR du 14 novembre 2007.

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Sur la base de nos travaux, nous sommes d'avis que le format du rapport annuel et le balisage d'informations dans la version officielle française des comptes consolidés numériques repris dans le rapport annuel de Immobel SA au 31 décembre 2024 et qui seront disponibles au mécanisme officiel belge pour le stockage des informations réglementées (STORI) de la FSMA sont, dans tous leurs aspects significatifs, établis en conformité avec les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué et de l'AR du 14 novembre 2007.

## *Autre mention*

Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.

Zaventem, le 17 mars 2025

KPMG Réviseurs d'Entreprises Commissaire représentée par

Filip De Bock Réviseur d'Entreprises

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# <span id="page-114-0"></span>II. États financiers condensés statutaires

Les états financiers de la société mère, Immobel S.A., sont présentés ci-dessous sous forme condensée.

Conformément au droit des sociétés belge, le rapport de gestion et les états financiers de la société mère, Immobel S.A., ainsi que le rapport du commissaire aux comptes ont été déposés auprès de la Banque Nationale de Belgique.

Ils sont disponibles sur demande auprès de :

Immobel S.A. Boulevard Anspach 1 BE-1000 Bruxelles Belgique [www.immobelgroup.com](http://www.immobelgroup.com/)

Le commissaire aux comptes a publié un rapport sans commentaires sur les états financiers d'Immobel S.A.

# <span id="page-114-1"></span>A. État de la situation financière (en milliers d'euros)

| ACTIFS                                   | 31-12-24  | 31-12-23  |
|------------------------------------------|-----------|-----------|
| ACTIFS IMMOBILISES                       | 877 181   | 913 461   |
| Frais d'établissement                    | 85        | 110       |
| Immobilisations incorporelles            | 1 810     | 1 656     |
| Immobilisations corporelles              | 2 473     | 3 019     |
| Immobilisations financières              | 872 813   | 908 676   |
| ACTIFS CIRCULANTS                        | 156.211   | 120 274   |
| Stocks                                   | 32 323    | 38 878    |
| Créances à un an au plus                 | 19 815    | 19 178    |
| Actions propres                          | 1 137     | 1 137     |
| Valeurs disponibles et autres placements | 102 134   | 58 780    |
| Comptes de régularisation                | 803       | 2 302     |
| TOTAL DE L'ACTIF                         | 1 033.392 | 1 033 736 |
|                                          |           |           |
| PASSIFS                                  | 31-12-24  | 31-12-23  |
| CAPITAUX PROPRES                         | 319 981   | 419 995   |
| Capital                                  | 103 778   | 97 357    |
| Réserves                                 | 107 076   | 107 076   |
| Bénéfice reporté                         | 109 127   | 215 562   |
| PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS            | 599       | 262       |
| Provisions pour risques et charges       | 599       | 262       |
| DETTES                                   | 712 812   | 613 503   |
| Dettes à plus d'un an                    | 432 205   | 560 572   |
| Dettes à un an au plus                   | 271 610   | 43 372    |
| Comptes de régularisation                | 8 996     | 9 534     |
| TOTAL DU PASSIF                          | 1 033.392 | 1 033 736 |

# <span id="page-114-2"></span>B. État du résultat global (en milliers d'euros)

|                                     | 31-12-24 | 31-12-23 |
|-------------------------------------|----------|----------|
| Ventes et prestations               | 24 031   | 25 157   |
| Coût des ventes et des prestations  | -23 562  | -77 147  |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION             | 468      | -51 990  |
| Produits financiers                 | 54 638   | 167 747  |
| Charges financières                 | -148 986 | -26 921  |
| RÉSULTAT FINANCIER                  | -94 348  | 140 826  |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE AVANT IMPÔTS | -93 880  | 88 836   |
| Impôts                              | - 589    | - 781    |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE              | -94 469  | 88 055   |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE A AFFECTER   | -94 469  | 88 055   |

# <span id="page-114-3"></span>C. Compte d'affectation (en milliers d'euros)

|                                          | 31-12-24 | 31-12-23 |
|------------------------------------------|----------|----------|
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE A AFFECTER        | 109 127  | 215 562  |
| Bénéfice de l'exercice à affecter        | -94 469  | 88 055   |
| Bénéfice reporté de l'exercice précédent | 203 596  | 127 507  |
| AFFECTATION AUX CAPITAUX PROPRES         |          |          |
| Aux autres réserves                      |          |          |
| RESULTAT A REPORTER                      | 109 127  | 203 596  |
| Parts ne donnant pas le contrôle         | 109 127  | 203 596  |
| BÉNÉFICE A DISTRIBUER                    |          | 11 966   |
| Rémunération du capital                  |          | 11 966   |
| Autres allocataires                      |          |          |

![](_page_115_Picture_0.jpeg)

# <span id="page-115-0"></span>D. Résumé des méthodes comptables

Les immobilisations corporelles sont inscrites à l'actif net des amortissements cumulés, soit à leur prix de revient, soit à leur valeur d'apport (valeur à laquelle elles ont été introduites dans l'entreprise), y compris les frais accessoires et la TVA non déductible. L'amortissement est calculé selon la méthode de l'amortissement linéaire. Les principaux taux d'amortissement sont les suivants :

| Immeubles                        | 3 %  |
|----------------------------------|------|
| Améliorations des immeubles      | 5 %  |
| Mobilier et équipement de bureau | 10 % |
| Matériel informatique            | 33 % |
| Véhicules                        | 20 % |

**Les immobilisations financières** sont comptabilisées soit à leur prix d'acquisition, compte tenu des montants non encore versés et des sorties de bilan effectuées. Elles sont dépréciées, si elles subissent une perte en capital ou une perte de valeur à long terme justifiable.

**Les créances à moins d'un an** et **celles à plus d'un an** sont comptabilisées à leur valeur nominale. Des dépréciations sont appliquées en cas de dépréciation permanente ou si la valeur de remboursement à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.

**Les stocks** sont comptabilisés à leur prix d'acquisition ou à leur valeur d'apport, qui comprend, outre le prix d'achat, les frais accessoires, droits et taxes y afférents. Les frais d'infrastructure sont comptabilisés à leur prix de revient. La réalisation des stocks est comptabilisée au prix moyen pondéré. Les travaux en cours sont évalués au prix de revient. **Les bénéfices** sont, en principe, comptabilisés sur la base du pourcentage d'achèvement des travaux. Des dépréciations sont appliquées selon le cas, en fonction du prix de vente ou de la valeur de marché.

**Les ventes** et **les achats** d'immeubles sont comptabilisés à la signature de l'acte notarié, dans la mesure où les éventuelles conditions suspensives sont levées et où une clause de transfert de propriété différé est prévue dans le compromis sous seing privé.

**Les placements à court terme** sont inscrits à l'actif à leur prix d'acquisition (hors frais accessoires) ou à leur valeur d'apport. Leur valeur est ajustée, à condition que la dépréciation soit durable.

**Les avoirs en banque et en caisse** sont comptabilisés à leur valeur nominale. Leur valeur est ajustée si la valeur estimée à la fin de l'exercice est inférieure à la valeur comptable.

À la clôture de chaque exercice, le Conseil d'administration, statuant avec prudence, sincérité et bonne foi, examine **les provisions** à constituer pour couvrir les réparations ou travaux d'entretien importants, ainsi que les risques découlant de l'exécution des commandes passées ou reçues, des avances consenties, des garanties techniques après vente ou livraison et des litiges en cours.

**Les montants à payer** sont comptabilisés à leur valeur nominale.

![](_page_116_Picture_0.jpeg)

# INFORMATIONS NON-FINANCIERES

# Mesures de performance alternatives

#### **EBITDA sous-jacent vue interne**

L'EBITDA sous-jacent (bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au résultat d'exploitation (y compris la part du résultat des sociétés liées et des joint ventures) avant amortissement, dépréciation d'actifs et provisions (tel qu'il est inclus dans les frais d'administration), à l'exclusion des coûts exceptionnels non récurrents.

| en KEUR                                                            | 31/12/2024 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023 Reference rapport annuel |         |         |                                                                               |  |
|--------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------|---------|---------|-------------------------------------------------------------------------------|--|
| Résultat operationel et part dans le résultat des coentreprises et |                                                                      |         |         |                                                                               |  |
| entreprises associées, net d'impôt                                 | -71.547                                                              | -81.110 | -11.840 | 4.488 Informations sectorielles                                               |  |
| Amortissements et provisions                                       | 5.921                                                                | 1.797   | 6.733   | 4.048 N/A (inclut dans les frais d'administrations informations sectorielles) |  |
| Réductions de valeur sur stocks                                    | 93.615                                                               | 93.443  | 10.413  | 0 Informations sectorielles                                                   |  |
| Dépréciation sur immeubles de placement                            | 5.807                                                                |         | 20.000  | Informations sectorielles                                                     |  |
| EBITDA internal view                                               | 33.796                                                               | 14.130  | 25.305  | 8.536                                                                         |  |
| Mesures stratégiques de réduction des coûts                        | 0                                                                    | 0       | 10.200  | 9.300 N/A (inclut dans les frais d'administrations informations sectorielles) |  |
| Underlying EBITDA internal view                                    | 33.796                                                               | 14.130  | 35.505  | 17.836                                                                        |  |

Chaque fois que l'EBITDA est mentionné, il fait référence à l'EBITDA selon la vue interne.

#### **EBITDA sous-jacent vue externe**

L'EBITDA sous-jacent (bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au résultat d'exploitation (y compris la part du résultat des entreprises associées et des joint ventures) avant amortissement, dépréciation d'actifs et provisions (tel qu'il est inclus dans les frais d'administration), à l'exclusion des coûts exceptionnels non recurrent.

| en KEUR                                                                                                             | 31/12/2024 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023 Reference rapport annuel |         |         |                                                                            |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------|---------|---------|----------------------------------------------------------------------------|
| Résultat operationel et part dans le résultat des coentreprises et                                                  |                                                                      |         |         |                                                                            |
| entreprises associées, net d'impôt                                                                                  | -83.185                                                              | -87.984 | -23.374 | -461 État consolidé des pertes et profits                                  |
|                                                                                                                     |                                                                      |         |         | Annexe réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de     |
| Dépréciation sur immeubles de placement                                                                             | 5.807                                                                | 6.229   | 20.000  | placement (2024)/ Annexe frais d'administration (2023)<br>0                |
|                                                                                                                     |                                                                      |         |         | Annexe réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de     |
| Réductions de valeur sur stocks et autres actifs                                                                    | 86.143                                                               | 79.741  | 10.413  | 0<br>placement (2024)/ Annexe frais d'administration (2023)                |
| Amortissement d'immobilisations incorporelles, corporelles et<br>d'immeubles de placement                           | 3.416                                                                | 1.719   | 4.890   | 2.297 Annexe frais d'administration                                        |
| Provisions                                                                                                          | -1.438                                                               | -1.272  | -278    | 437 Annexe frais d'administration                                          |
|                                                                                                                     |                                                                      |         |         |                                                                            |
| EBITDA vue externe                                                                                                  | 10.743                                                               | -1.567  | 11.651  | 2.273                                                                      |
|                                                                                                                     |                                                                      |         |         |                                                                            |
| Mesures stratégiques de réduction des coûts<br>Réductions de valeur sur stocks et autres actifs et dépréciation sur | 0                                                                    | 0       | 10.200  | 9.300 N/A (inclut dans les frais d'administration)                         |
| immeubles de placement repris dans la part dans le résultat des                                                     |                                                                      |         |         | N/A (inclut dans la part dans le résultat des coentreprises et entreprises |
| coentreprises et entreprises associées                                                                              | 7.472                                                                | 7.473   | 0       | associées, net d'impôt)<br>0                                               |
|                                                                                                                     |                                                                      |         |         |                                                                            |
| EBITDA sous-jacent vue externe                                                                                      | 18.215                                                               | 5.906   | 21.851  | 11.573                                                                     |

#### **Résultat net sous-jacent**

Résultat net (part du groupe) hors pertes de valeur et coûts exceptionnels non récurrents.

| en KEUR                                          | 31/12/2024 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023 Reference rapport annuel |         |         |                                                    |  |  |
|--------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------|---------|---------|----------------------------------------------------|--|--|
| Résultat de la période                           | -93.704                                                              | -89.138 | -38.423 | -2.791 État consolidé des pertes et profits        |  |  |
| Réductions de valeur sur stocks et autres actifs | 93.615                                                               | 93.443  | 10.413  | 0 Informations sectorielles                        |  |  |
| Dépréciation sur immeubles de placement          | 5.807                                                                |         | 20.000  | Informations sectorielles                          |  |  |
| Mesures stratégiques de réduction des coûts      |                                                                      |         | 10.200  | 9.300 N/A (inclut dans les frais d'administration) |  |  |
| Impôt différé actif décomptabilisé               |                                                                      |         | 9.950   | Annexe impôts sur le revenu                        |  |  |
|                                                  |                                                                      |         |         |                                                    |  |  |
| Résultat net sous-jacent                         | 5.719                                                                | 4.305   | 12.140  | 6.509                                              |  |  |

#### **Ratio d'endettement**

Le ratio d'endettement est calculé en divisant la dette financière nette par la somme de la dette financière nette et des capitaux propres.

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| en KEUR                                                      | 31/12/2024 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023 Reference rapport annuel |         |         |                                                                               |  |  |
|--------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------|---------|---------|-------------------------------------------------------------------------------|--|--|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie                      | 181.802                                                              | 100.034 | 132.080 | 168.360 État consolidé de la situation financière                             |  |  |
| Dettes financières non-courantes                             |                                                                      |         |         | -430.580 -647.943 -787.946 -656.166 État consolidé de la situation financière |  |  |
| Dettes financières courantes                                 |                                                                      |         |         | -552.047 -322.702 -176.182 -258.752 État consolidé de la situation financière |  |  |
| Endettement financier net                                    |                                                                      |         |         | -800.825 -870.611 -832.048 -746.558                                           |  |  |
| Capitaux propres totaux                                      |                                                                      |         |         | -400.167 -411.131 -501.675 -544.941 État consolidé de la situation financière |  |  |
| Somme de l'endettement financier net et les capitaux propres |                                                                      |         |         | -1.200.992 -1.281.742 -1.333.723 -1.291.499                                   |  |  |
| Ratio d'endettement                                          | 66,7%                                                                | 67,9%   |         | 62,4% 57,8% (*)                                                               |  |  |

(\*) Le ratio d'endettement dans le communiqué de presse du S1 2023 a été calculé sur la base des capitaux propres attribuables aux propriétaires de la société (hors intérêts minoritaires)

#### **Trésorerie**

La trésorerie comprend les liquidités et les lignes de crédit d'entreprise non utilisées.

| en KEUR                                                                   | 31/12/2024 30/06/2024 31/12/2023 30/06/2023 Reference rapport annuel |                   |                   |                                                                  |  |  |
|---------------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------|-------------------|-------------------|------------------------------------------------------------------|--|--|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie<br>Lignes de crédit non utilisées | 181.802                                                              | 100.034<br>65.400 | 132.080<br>80.400 | 168.360 État consolidé de la situation financière<br>135.000 N/A |  |  |
| Trésorerie                                                                | 181.802                                                              | 165.434           | 212.480           | 303.360                                                          |  |  |

#### **Revenu locatif annualisé**

Le revenu locatif annualisé fait référence aux revenus, calculés sur une base de 12 mois, provenant de baux à long terme de bureaux loués, classés comme immeubles de placement et stocks, ainsi qu'aux immeubles de placement et stocks dans des entités consolidées par mise en équivalence. Il est inclus dans les revenus locatifs dans les informations sectorielles.

#### **Valeur brute de développement**

Valeur brute de développement est le chiffre d'affaires futur total attendu (part du groupe) d'un projet ou de tous les projets du portefeuille actuel (y compris les projets soumis à des conditions suspensives pour lesquels la direction estime qu'il existe une forte probabilité de clôture).

#### **Coût moyen de la dette**

Le coût moyen de la dette est défini comme les charges d'intérêts totales encourues, nettes de tout produit provenant d'instruments de couverture financière, divisées par la position de dette en cours à la fin de la période de reporting.

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# RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX

# DÉNOMINATION

Immobel

#### SIÈGE SOCIAL

Boulevard Anspach 1- 1000 Bruxelles - Belgique RPM Bruxelles - TVA BE 0405.966.675

#### FORME DE LA SOCIÉTÉ

Société anonyme de droit belge, constituée le 9 juillet 1863, autorisée par Arrêté Royal du 23 juillet 1863.

DURÉE

Illimitée

#### PUBLICITÉ DES PARTICIPATIONS

#### (Art. 10 des Statuts - extrait)

En plus des seuils de déclaration de transparence prévus par la législation belge applicable, l'obligation de déclaration prévue par cette législation est également applicable dès que le nombre de titres avec droit de vote détenues par une personne agissant seule ou par des personnes agissant de concert, atteint, dépasse ou tombe en-dessous d'un

seuil de 3 % du total des droits de vote existants.

Toute obligation imposée par la législation applicable aux titulaires de 5 % (ou de tout multiple de 5 %) du total des titres avec droit de vote existant est également applicable aux seuils complémentaires de 3 %.

SITE INTERNET www.immobelgroup.com

#### SERVICES FINANCIERS

BNP Paribas Fortis KBC Bank ING Belgique Banque Degroof Petercam

RELATIONS AVEC LES INVESTISSEURS Karel Breda +32 (0)470 77 50 59

ÉDITEUR RESPONSABLE Stephanie De Wilde +32 (0)470 69 44 87 Karel Breda +32 (0)470 77 50 59

CALENDRIER FINANCIER Publication des résultats annuels 2024: 6 mars 2025 Assemblée Générale 2025: 17 Avril 2025

This report is available in English, Dutch and French.