ALM Equity AB

Quarterly Report • May 8, 2025

Q1

Delårsrapport

JANUARI–MARS 2025

Kvartalet i korthet

Finansiella kommentarer

• Externa entreprenaduppdrag medförde intäkter om 228 mkr och entreprenadverksamheten bidrog med ett bruttoresultat om 11 mkr. Utvecklingsverksamheten påverkade bruttoresultatet med -7 mkr, inga pågående projekt.
• Centrala kostnader uppgick till -20 (-18) mkr och avskrivningar till -4 (-4) mkr.
• Orealiserade värdeförändringar avseende finansiella anläggningstillgångar uppgick till -96 (-215) mkr varav -66 mkr hänförliga till innehavet Klövern vars värde justerades till följd av minskad ägarandel efter utspädning. I jämförelseperioden medförde omklassificeringen av Besqab -215 mkr, då det gick från intressebolag till finansiell anläggningstillgång.
• Finansiella kostnaderna kommer i huvudsak från moderbolagets obligationer, -34 (-44) mkr.

Väsentliga händelser under kvartalet

• I januari fullföljdes den förtida inlösen av utestående obligationslån till ett värde om 441 mkr. Netto efter dessa åtgärder har den utestående obligationsskulden minskat med 400 mkr.
• I februari avropade ALM Equitys entreprenadbolag 2xA Entreprenad produktionen av ett externt projekt i Jakobsberg omfattande 223 bostäder. Projektet kommer att miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Avtalsvärdet uppgår till 325 mkr.
• Under kvartalet har en stor del av förvaltningsportföljen i intressebolaget Bridge refinansierats genom att ersätta kortfristiga banklån med långfristig bankfinansiering, omfattande totalt 650 mkr.

Väsentliga händelser efter kvartalets slut

• Inga väsentliga händelser efter kvartalet slut.

	2025	2024	2024
Sammandrag IFRS	jan–mar	jan–mar	jan–dec
Nettoomsättning, mkr	278	241	3 127
Periodens resultat, mkr	-163	-276	-1 100
Avkastning på EK (stamaktie), %	-8	-16	-43
Soliditet, %	54	35	51
Likvida medel, mkr	1 083	316	1 671
Eget kapital, mkr	2 572	2 590	2 766
Balansomslutning, mkr	4 721	7 395	5 475

Sammandrag Segmentsredovisning1)

Nettoomsättning, mkr	328	167	1 045
Periodens resultat, mkr	-163	-306	-679
Soliditet, %	42	36	41
Förvaltningsfastigheter, mkr	2 573	84	2 560
Eget kapital, mkr	3 101	2 711	3 321
Balansomslutning, mkr	7 328	7 516	8 030
Nyckeltal per aktie
Börskurs på bokslutsdagen, kr	98	270	156
Resultat per stamaktie före utspädning, kr	-11,23	-28,85	-73,66

1 I ALM Equitys segmentsredovisning klyvs andelen av det nya intressebolaget in, mer information om vad som inkluderas i segmentsredovisningen återfinns i not 2 på sidan 19.

Från plan till genomförande

Efter ett högintensivt 2024, där mycket handlade om att forma och lägga grunden för framtiden, har vi nu klivit in i en ny fas – en fas där affärsplan ska omsättas i konkreta resultat.

Lugnt på ytan – hög aktivitet därunder

Det första kvartalet har präglats av att få hjulen att snurra – att komma igång med projekt och byggstarter och bygga upp tempo i verksamheten. Det har inte varit det mest spektakulära kvartalet utåt sett, men under ytan har aktiviteten varit desto större. Vårt entreprenadbolag 2xA Entreprenad startade igång ytterligare en extern produktion om 223 bostäder i februari och beräknas rulla ut fler produktioner under året. Konverteringsprojekten av cirka 500 bostäder i Solna från förvaltningsfastigheter till bostadsrätter pågår enligt plan. Dessa äger vi tillsammans med Aermont och konverteringen kommer att frigöra kapital i det gemensamma bolaget Bridge för fler förvärv av byggrätter.

Från försiktig optimism till osäkerhet

Det råder återigen hög osäkerhet på marknaden. Räntorna såg ut att ha toppat, byggkostnaderna hade börjat plana ut och i början av året såg det trots allt relativt optimistiskt ut för bostadsmarknaden. Men ibland går det fort. Nu upplever vi återigen en finansiell och geopolitisk osäkerhet vilket i sin tur bidrar till att alla håller hårt i plånboken – konsumenter, banker och kapitalmarknader.

Konsumenterna börjar tveka och behovet av mer prisvärda bostäder ökar. En fortsatt utdragen lågkonjunktur ser rätt sannolik ut. Räntorna kan fortsätta nedåt men allt fler är avvaktande och drar sig för att ta stora livsbeslut som att köpa bostad. Man väntar helt enkelt in mer stabilitet och trygghet.

Mot den bakgrunden har ALM Equity ett oöverträffat erbjudande. Våra yteffektiva boenden med genomtänkta och smarta lösningar till en lägre totalkostnad, gör det möjligt för fler att ha råd med en egen bostad. När andra bygger för ett fåtal, bygger vi för många.

Osäkerhet medför även möjligheter

Den stora osäkerheten på marknaden skapar samtidigt möjligheter. När aktörer drar sig tillbaka uppstår fyndlägen. En annan tydlig utveckling inom fastighetsmarknaden sedan ett par år tillbaka är omstruktureringen av kontorsmarknaden där vi både ser hur flyttlass går från närförorter till centrala delar av Stockholm och ett allmänt mindre behov av yta. Det skapar intressanta möjligheter att hitta konverteringsprojekt av kontor till bostäder. Det är något vi är bra på och har gjort ett flertal gånger tidigare, bland annat i Telefonplan här i Stockholm där vi har varit drivande i omvandlingen av Telefonplans omvandling från industriområde till en attraktiv stadsdel där boendet är i centrum.

Köparens marknad med pengar i plånboken

Det är köparens marknad om man har kapital. Med skapandet av Bridge tillsammans med Aermont har vi god likviditet och ett utmärkt slagläge när vi hittar precis de där projekten med potentialen som andra inte ser. Efter återköpen av obligationer i december har vi en stark kapitalstruktur vilket är stor fördel nu när kapitalmarknaden brottas med den osäkerhet som följer efter Trumps utspel.

Optimerad organisation för exekvering

Efter ett par år med stora strukturella förändringar i bolaget kommer fokus nu att vara uppbyggnad av en portfölj av tillgångar av byggrätter och projekt tillsammans med en stabil bas av förvaltningsfastigheter. Det innebär att vi kommer att fortsätta utveckla vår portfölj, men också fylla på med ny "råvara" in i systemet.

Vi genomför en översyn av vår organisation – hur riggar vi oss bäst för att både hitta rätt projekt och ha kapaciteten att genomföra dem. Detta är hög prioritet för att både ta tillvara ett utmärkt marknadsläge och hålla tempo i portföljuppbyggnaden.

Affärer är min bästa medicin

I början av det här året genomgick jag en oväntad operation. Det gav mig en inte helt välkommen, men viktig chans att stanna upp. Det händer inte ofta, men ibland påminner livet om vad som faktiskt spelar roll och hur vi hittar vår energi. Personligen hämtar jag min energi av att skapa, utveckla och se idéer bli till verklighet. Det är något jag verkligen brinner för och det är också den bästa medicinen nu när fullt fokus är att genomföra vår affärsplan och driva tillväxt i ALM Equity.

Nu ska vi skapa bostäder!

Affärsplan ska omsättas i konkreta resultat

Joakim Alm, vd

Marknadskommentar

Makroindikatorer

Under inledningen av 2025 fortsatte den geopolitiska osäkerheten att prägla omvärlden med den globala handeln i fokus. Utvecklingen i USA:s handelspolitik har väckt oro kring den långsiktiga globala ekonomiska tillväxten och riskerar att påverka investeringsklimatet negativt.

I slutet av mars låg den svenska styrräntan på 2,25 procent och de senaste veckornas händelser har medfört att marknaden förväntar sig en eller två sänkningar av styrräntan under 2025. Det råder fortfarande totalstopp av obligationsköp från Riksbanken. Bolåneräntorna har legat relativt stilla under kvartalet och storbankernas sammanvägda prognoser pekar på en bolåneränta på cirka tre procent till slutet av 2025. Enligt SCB låg KPI rullande tolvmånader på 0,5 procent i mars, en nedgång från februari då den var 1,3 procent.

Fastighetsmarknaden

Det utmanande marknadsläget som rått under de senaste åren har haft betydande konsekvenser för nyproduktionsmarknaden i Sverige. Ränteutvecklingen under 2024 bidrog dock till en ökad riskaptit bland investerare, vilket i sin tur har förbättrat fastighetsbolagens finansieringsmöjligheter och tillgången på kapital. Under inledningen av 2025 har kapitalmarknaderna återigen visat på försiktighet både sett till efterfrågan från investerare och i antal genomförda obligationsemissioner bland fastighetsbolagen. Till stor del beror denna utveckling på den ökade osäkerheten som den amerikanska politiken uppvisar och de följdkonsekvenser som det medför på den globala ekonomin.

Trots osäkerheten på kapitalmarknaderna fortsatte transaktionsvolymerna att öka under första kvartalet och det genomfördes transaktioner på den nordiska fastighetsmarknaden till ett sammanlagt värde om 7,1 mdr EUR, vilket är en ökning med 46 procent jämfört med samma period föregående år, enligt Colliers Nordics Monthly April 2025. Affärer genomförda i Sverige omfattade 41,7 mdkr, där Stockholm fortsatt står

för majoriteten av transaktionsvolymen. Säljare och köpare fortsätter att närma sig i prisförväntningar och aktiviteten kommer sannolikt att öka i det fall att räntan sänks ytterligare.

Bostadsmarknaden

Under 2024 påbörjades nybyggnationer av cirka 22 600 bostadslägenheter i flerbostadshus i Sverige, enligt preliminära siffror från SCB. Enbart i Stockholms län påbörjades nybyggnationer av cirka 8 100 bostadslägenheter i flerbostadshus. Enligt SCB var byggkostnadsindex för flerbostadshus oförändrat i mars jämfört med föregående månad. Jämfört med mars 2024 sjönk byggkostnadsindex med 0,4 procent. De fortsatt höga byggkostnaderna påverkar nyproduktionen av bostadslägenheter i hela landet. Byggtakten bedöms fortsätta återhämta sig under 2025 enligt Boverkets prognoser. Samtidigt pekar Region Stockholms prognos från 2024 på att befolkningsmängden i Stockholms län på längre sikt kommer att fortsätta att öka fram till 2032. För många resurssvaga hushåll och yngre generationer är det en stor utmaning att hitta en bostad som är ekonomiskt överkomlig i regionen.

Enligt Svensk Mäklarstatistik var antalet bostadsförsäljningar i hela landet något högre under första kvartalet 2025, jämfört med föregående kvartal. Priserna på bostadslägenheter minskade med 0,1 procent kvartal över kvartal. I Storstockholm minskade priserna på bostadslägenheter under samma period med 0,3 procent men på rullande tolv månader har priserna dock ökat med 4,4 procent.

Enligt SCB ökade hyrorna med i genomsnitt 5,0 procent under 2024, en ökning som ligger 0,9 procentenheter över 2023 års hyreshöjning. Trots att marknadsutsikterna väntas försämras för kommersiella hyreslokaler, på grund av stigande vakanser, bedöms bostadshyresmarknaden framgent förbli stabil. För 2025 är hyresförhandlingarna nästintill klara, med en samlad förväntan om att hyresjusteringen inom bostadssegmentet kommer att överstiga inflationen.

Underliggande inflation (KPIF, 12-månadersförändring)

Källa: Riksbanken och SCB

Befolkningsprognos, Stockholms län 2024 – 2032, miljoner

Källa: Region Stockholm

Om ALM Equity

ALM Equity utvecklar fastighetstillgångar för att möta framtidens behov av boende i urbana miljöer där människor vill leva, arbeta och umgås. Fastighetsutvecklingen bedrivs primärt genom tre verksamheter; utveckling, entreprenad och förvaltning. Då verksamheten täcker in fastigheternas alla huvudprocesser från förvärv till förvaltning, kan vi vara med och påverka värdeskapandet i varje steg.

Vår styrka är att identifiera affärsmöjligheter med hög tillväxt potential där större värde kan tillföras genom att paketera, finansiera och omstrukturera tillgångar som sedan utvecklas för egen förvaltning eller avyttring. Exitstrategin utvärderas med hänsyn till marknadsläget och den avkastning på investeringen som bedöms skapa störst värde.

Investeringar i nya fastighetstillgångar sker utifrån hur de matchar idén om framtidens behov av boende och utvärderas utifrån värde, potential och risk. Finansiella partnerskap är en del av ALM Equitys strategi för att möjliggöra snabbare utväxling på tillgångsvärdet vilket innebär att tillgångsportföljen innefattar både hel- och delägda tillgångar. Det möjliggör fler expansionsmöjligheter samtidigt som riskerna begränsas.

Finansiella tillgångar består av kvarvarande innehav från tidigare strategiska avyttringar, dessa kvarstår så länge ALM Equity bedömer att den riskjusterade avkastningen för innehaven är bättre än andra investeringsmöjligheter på marknaden.

Bridge — På kartan intill och på kommande sidor presenteras byggrätts- och entreprenadprojekt samt förvaltningsbestånd som ägs av koncernbolag och av det intressebolag som ägs tillsammans med fonden förvaltad av Aermont Capital, benämnda "Bridge". ALM Equity har inget bestämmande inflytande över de projekten men inkluderar dem i portföljerna då vi har det operativa helhetsansvaret för dem.

I not 4 andelar i intressebolag på sida 22 redovisas bolaget separat.

Bostäder under utveckling, st

2344

Uthyrningsbar boyta, kvm

81705

Ordervärde, mkr

787

Stockholms län Ekerö Gustavsberg Haninge Järfälla Lidingö Sollentuna Solna Stockholm Sundbyberg Tyresö

Upplands-Bro

Nacka Salem Enköping

Utanför Stockholm

Nynäshamn Västervik

Utvecklingsprojekt Förvaltningsbestånd

Utveckling

Utveckling av projekt drivs av ALM Equitys koncernbolag ALM Småa Bostad som ansvarar för mark- och fastighetsförvärv, detaljplaneprocesser, framtagande av koncept samt försäljning. Byggnationen utförs av antingen ALM Equitys entreprenadbolag 2xA Entreprenad eller en extern totalentreprenör. Inom verksamhetsområdet finns både byggrättsprojekt och konverteringsprojekt.

Byggrättsprojekten består av bostadsprojekt i kommunikationsnära lägen i Stockholmsregionen, där bostäderna primärt säljs som bostadsrätter eller kvarstår i förvaltningsbeståndet.

Konverteringsprojekten omfattar fastigheter som ursprungligen varit avsedda för förvaltningsmarknaden men som ska konverteras och säljas som bostadsrätter. Detta är en del av affärsplanen att avyttra cirka 950 bostäder som bostadsrätter. Samtliga byggrätts- och konverteringsprojekt presenteras på nästa sida.

Projekten drivs antingen i egen regi eller i samarbete med kapitalpartners.

Utgångspunkten är att varje projekt anpassas efter sina specifika förutsättningar och att de, genom egen bolagsstruktur och finansiering, är helt självständiga. Grundprincipen kan dock frångås om gemensamma finansieringslösningar bedöms vara fördelaktiga. Målet för varje projekt är att, genom utveckling och optimering av fastighetens byggrätt, innehåll och upplåtelseform, maximera dess marknadsvärde.

Händelser under kvartalet

Totalt har det under kvartalet sålts 20 bostäder från konverteringsprojekten, därmed har totalt 158 av bostäderna sålts. Det har även sålts 5 bostäder från lagret i tidigare frånträdda utvecklingsprojekt inom ALM Småa Bostad.

Projektrelaterade nyckeltal	2025 jan–mar	2024 jan–mar	2024 jan–dec
Byggrätter, exkl pågående projekt, bostäder	2 344	1 527	2 344
Sålda bostäder1	25	4	85
Färdigställda bostäder	–	11	1 056

1 Inkluderar även sålda bostäder i färdigställda bostadsrättsprojekt som ej ännu överlämnats.

Byggrättsprojekt per 2025-03-31

Nedan presenteras hel- och delägda fastighetsprojekt som är under utvecklingsskedet. Byggrättsprojekt där planprocessen inte påbörjats, färdigställda bostadsrättsprojekt och byggrättsprojekt sålda till Besqab som ännu inte frånträtts, inkluderas inte. Antal enheter, storlek och planerad marknad är preliminära och kan komma att ändras.

Projektnamn	Kommun	Partner1/ Egen regi	ALM Equitys ägarandel	Antal bostäder	Ljus BTA, kvm	Projekt fas2	Marknad
Archimedes A	Stockholm	Partner Bridge	40%	116	5 268	F2	Förvaltning
Archimedes B	Stockholm	Partner Bridge	40%	106	4 904	F2	Förvaltning
Archimedes C	Stockholm	Partner Bridge	40%	135	4 880	F2	Förvaltning
Archimedes D	Stockholm	Partner Bridge	40%	48	3 699	F2	Bostadsrätt
Archimedes E	Stockholm	Partner Bridge	40%	58	4 212	F2	Bostadsrätt
Archimedes F1	Stockholm	Partner Bridge	40%	202	10 656	F2	Förvaltning
Archimedes F2	Stockholm	Partner Bridge	40%	280	11 737	F2	Förvaltning
Archimedes S	Stockholm	Partner Bridge	40%	20	2 677	F2	Bostadsrätt
Häggvik Entré	Sollentuna	Partner Bridge	40%	Lokaler	22 546	F2	Kommersiell
Häggvik View	Sollentuna	Partner Bridge	40%	177	12 713	F2	Blandad
Häggvik Luna	Sollentuna	Partner Bridge	40%	184	12 679	F2	Blandad
Häggvik Sky	Sollentuna	Partner Bridge	40%	261	17 623	F2	Blandad
Kajhusen	Sollentuna	Partner Bridge	40%	190	13 280	F2	Bostadsrätt
Kalksilos	Södertälje	Partner Övriga	70%	39	2 730	F2	Bostadsrätt
Barkarby Kv. 5	Järfälla	Egen regi	100%	Lokaler	13 000	F2	Kommersiell
Elverket	Sundbyberg	Egen regi	100%	13	2 177	F2	Bostadsrätt
Skå Eneby	Ekerö	Egen regi	100%	27	3 812	F3	Bostadsrätt
Pausgallerian	Enköping	Partner Övriga	50%	173	16 323	F3	Ej beslutat
Hammars småbruk	Haninge	Egen regi	100%	20	2 353	F3	Bostadsrätt
Ålsta Tungelsta	Haninge	Egen regi	100%	26	3 059	F3	Bostadsrätt
Notviksparken	Västervik	Egen regi	100%	218	15 650	F3	Blandad
Tändstickan	Västervik	Partner Övriga	67%	51	5 460	F3	Bostadsrätt
Summa				2 344	191 438

1 Projekt som drivs tillsammans med kapitalpartners där ALM Equitys ägande understiger 50 procent och/eller saknar bestämmande inflytande, konsolideras inte utan redovisas som intressebolag enligt kapitalandel i IFRS men i segmentsredovisningen har minoriteten återlagts och andelen klyvts in istället, se not 2. 2 Projektfaser F1: Under produktion. F2: Färdiga byggrätter men ej produktionstartade. F3: Under planprocessen.

Konverteringsprojekt per 2025-03-31

Nedan presenteras fastigheter från förvaltningsbeståndet som har eller planeras att konverteras till bostadsrätt smarknaden. Fastigheter som inte paketerats och säljstartats redovisas som förvaltningsfastigheter tills de lagerförs och säljstartar.

Projektnamn	Kommun	Partner1/ Egen regi	ALM Equitys ägarandel	Antal bostäder	Tillgångslag2	Planerad säljstart
Poeten	Solna	Partner Bridge	40%	228	Förvaltning	Q2-25
Skalden	Solna	Partner Bridge	40%	266	Förvaltning	Q2-26
Fyrlotsen	Lidingö	Partner Bridge	40%	221	Lager	Säljstartad
Lignum	Stockholm	Partner Bridge	40%	204	Lager	Säljstartad
Rubigo	Stockholm	Partner Bridge	40%	70	Lager	Säljstartad
Summa				989

1 Projekt som drivs tillsammans med kapitalpartners där ALM Equitys ägande understiger 50 procent konsolideras inte utan redovisas som intressebolag enligt kapitalandel i IFRS och i segmentsredovisningen har andelarna i intressebolag återlagts och andelen klyvts in istället, se not 2.

2 Tillgångsslag visar hur fastigheten redovisas. Förvaltning: Förvaltningsfastighet och Lager: Lagerandelar i bostads- och äganderätter.

Fördelning antal bostäder per 2025-03-31

1 Inkluderar konverteringsprojekt som presenteras ovan.

2 Försäljningsstatus i säljstartade konverteringsprojekt.

Entreprenad

Entreprenadverksamheten drivs av ALM Equitys koncernbolag 2xA Entreprenad, som är totalentreprenör inom bygg och fastighet med kompetenser i entreprenadens alla led; från projektledning, BIM-projektering, kalkyl och inköp till byggledning och eftermarknad. Tjänsterna erbjuds internt inom ALM Equity och till externa kunder.

Totalentreprenaden paketeras med projektering, produktion och leverans med fokus på hög effektivitet och precision. Genom involvering i tidiga skeden kan konstruktion och ritningar säkerställas i ett läge där det kan påverka både produktionskostnader och risk i kommande steg.

Verksamheten har en skalbar plattform med effektiva arbetssätt som gör den anpassningsbar till olika volymer och uppdrag. Målet för entreprenadverksamheten är att den ska generera ett positivt rörelsekapital och vara självfinansierad.

Affären med Aermont Capital innebär även att 2xA Entreprenad kommer att utföra entreprenader för intressebolaget Bridges räkning motsvarande ett bedömt ordervärde om cirka 1,5 mdkr.

Händelser under kvartalet

I februari avropade 2xA Entreprenad produktionen av ett externt entreprenaduppdrag omfattande 223 bostäder som kommer certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Avtalsvärdet uppgår till 325 mkr.

Entreprenadprojekt per 2025-03-31

Nedan presenteras en sammanställning över entreprenadprojekt under produktion mot extern kunder där koncernbolaget 2xA Entreprenad är totalentreprenör.

Projektnamn	Kommun	Kund	Hustyp	Antal bostäder	Planerat färdigställande
Tallbohovshöjden	Järfälla	Extern	Flerbostadshus	223	Q1 2027
Kv, Modellören	Gustavsberg	Extern	Flerbostadshus	76	Q4 2025
Atlantis	Haninge	Extern	Flerbostadshus	125	Q1 2026
Panorama	Nynäshamn	Extern	Flerbostadshus	78	Q3 2025
Bjurbäcken	Stockholm	Extern	Flerbostadshus	206	Q3 2025
Södergården	Tyresö	Extern	Flerbostadshus	205	Q4 2025
Köpmanvägen	Upplands-Bro	Extern	Småhus	16	Q2 2025
Summa				929

Projektrelaterade nyckeltal	2025 jan–mar	2024 jan–mar	2024 jan–dec
Byggstartade, enheter	223	446	635
Färdigställda, enheter	–	11	1 473
Orderstock,mkr	787	1 249	563
Orderingång, mkr	325	–	–

Förvaltning

Förvaltningsverksamheten bedrivs av ALM Equitys organisation. Det befintliga fastighetsbeståndet kommer från fusionen med Svenska Nyttobostäder som idag ägs via intressebolaget Bridge. ALM Equity ansvarar för förvaltning, uthyrning och den operativa driften för dessa fastigheter mot ett managementarvode. Beståndet består av nyproducerade bostäder i kommunikationsnära lägen i Stockholmsregionen med närhet till service och faciliteter.

Förvaltningsbeståndets portfölj inkluderar även de fastigheter som är konverteringsprojekt som ännu inte har paketerats eller säljstartat.

ALM Equity har sedan tidigare lokaler för egen förvaltning som främst utgörs av lokaler i färdigställda bostadsrättsfastigheter. Syftet med dessa är inte ett långsiktigt ägande och de redovisas därmed inte i portföljen över förvaltningsbeståndet.

Målet för förvaltningsverksamheten är att genom kontinuerlig förädling av beståndet och en effektiv förvaltning skapa stabila kassaflöden liksom en god värdetillväxt över tid.

Händelser under kvartalet

Under kvartalet har en stor del av förvaltningsportföljen refinansierats genom att ersätta kortfristiga banklån med långfristig bankfinansiering, totalt 650 mkr.

Det pågår avveckling av blockavtal inom delar av beståndet vilket påverkar uthyrningsgraden när ett stort antal bostäder friställs samtidigt.

Fastighetsrelaterade nyckeltal1	2025 jan–mar	2024 jan–mar	2024 jan–dec
Hyresvärde, mkr	345	–	345
Fastighetsvärde, mkr	6 230	–	6 190
Driftnetto, mkr	59	–	211
Överskottsgrad, %	75	–	74
Uthyrningsgrad bostäder, %	88	–	86

1 Observera att resultat från intressebolaget endast redovisas utifrån kapitalandelsmetoden i IFRS på raden resultat från intressebolag och att ovan tabell avser det totala beståndet i Bridge. I segments redovisningen har ALM Equitys andel av resultatet klyvts in med 40 procent, mer information i not 2. Driftnetto och överskottsgrad för perioden januari till december är beräknad inkluderat historiska siffror från Svenska Nyttobostäder.

Förvaltningsbestånd per 2025-03-31

Objektnamn	Kommun	Partner1 /Egen regi	ALM Equitys ägarandel	Antal bostäder	Uthyrningsbar yta, BOA	Uthyrningsbar yta, LOA
Alba	Stockholm	Partner Bridge	40%	396	11 564	3 020
Kronan	Järfälla	Partner Bridge	40%	276	7 097	676
Skogshusen	Nacka	Partner Bridge	40%	182	4 608	536
Flädern	Salem	Partner Bridge	40%	93	3 029	20
Torghuset	Salem	Partner Bridge	40%	62	2 053	343
Brygghusen	Sollentuna	Partner Bridge	40%	45	3 465	0
Kastellet	Stockholm	Partner Bridge	40%	154	3 684	0
Nova 7	Sollentuna	Partner Bridge	40%	324	7 402	26
Nova 8	Sollentuna	Partner Bridge	40%	125	2 966	157
Stella 9	Sollentuna	Partner Bridge	40%	271	7 236	80
Stella 10	Sollentuna	Partner Bridge	40%	153	3 542	0
Esplanaden	Stockholm	Partner Bridge	40%	52	1 429	0
Mälarterrassen	Stockholm	Partner Bridge	40%	161	4 263	258
Ängshuset	Stockholm	Partner Bridge	40%	78	1 914	0
Skalden	Solna	Partner Bridge	40%	266	8 756	1 166
Poeten	Solna	Partner Bridge	40%	228	8 697	446
Summa				2 866	81 705	6 728

1 Projekt som drivs tillsammans med kapitalpartners där ALM Equitys ägande understiger 50 procent konsolideras inte utan redovisas som intressebolag enligt kapitalandel i IFRS och i segmentsredovisningen har minoriteten återlagts och andelen klyvts in istället, se not 2.

Finansiella tillgångar

ALM Equity har aktieinnehav i Klövern respektive Besqab (tidigare Aros Bostad) som klassificeras som Finansiella anläggningstillgångar. Innehaven kvarstår så länge den bedömda riskjusterade avkastningen för innehaven är bättre än andra investeringsmöjligheter på marknaden.

Klövern är ett onoterat bostadsbolag som utvecklar bostäder för försäljning och egen förvaltning. Portföljen är främst fokuserad i Stockholmsområdet.

Besqab är ett noterat bolag som utvecklar bostäder i Storstockholm och Uppsala. Verksamheten omfattar även utveckling av samhällsservice för andras ägande eller egen förvaltning.

Händelser under kvartalet

Under kvartalet säljstartade Klövern projektet Viridum vid Telefonplan, omfattande 143 lägenheter. Projektet kommer att miljöcertifieras enligt BREEAM Excellent. Under kvartalet genomfördes en nyemission. ALM Equity valde att inte försvara sin ägarandel och ägarandelen har därmed blivit utspädd till 15 procent.

Besqab har under kvartalet fått Tagehus som ny aktieägare i bolaget, genom deras förvärv av 1,5 miljoner stamaktier från en grupp av befintliga aktieägare. Bolaget har byggstartat ett projekt omfattande 82 bostäder och stärkt portföljen med två nya projekt totalt omfattande 280 bostäder.

Nominell ägarandel: 15 procent Röstandel: 15 procent Redovisat aktievärde: 1 318 mkr Bedömt bolagsvärde: 8 625 mkr, varav ALM Equitys del 1 318 mkr

Enheter i fastighetsportföljen per 2025-03-31

1 Efter fullständigt frånträde där betalning erhålls med stamaktier, kommer ALM Equitys andel uppgå till cirka 17 procent motsvarande ett värde utifrån aktuellt börsvärde per kvartalsskiftet om 465 mkr.

Finansiell information

Kommentar till förändrad rapportering

I rapporteringen enligt IFRS redovisas intressebolaget Bridge SNBCo Holding AB utifrån kapitalandelsmetoden medan det i segmentsredovisningen i not 2 har klyvts in för att spegla ALM Equity och dess verksamhet. I not 4 för andelar i intressebolag återfinns information om intressebolagets resultat- och balansräkning i helhet. Nedan kommentarer hänförs till rapporteringen enligt IFRS medan det i segmentsredovisningen i not 2 finns kompletterande kommentarer kopplat till den rapporteringen.

Resultaträkning

Kvartalets rörelseresultat uppgick till -36 (-8) mkr medan totalresultatet för kvartalet uppgick till -163 (-276) mkr.

Det negativa resultatet för kvartalet kommer till största del från orealiserade värdeförändringar på finansiella anläggningstillgångar om -96 mkr. Innehavet i Besqab värderades ned med 30 mkr utifrån senaste stängningskurs per bokslutsdagen vilken uppgick till 23,50 kr per stamaktie att jämföra med stängningskurs per årsskiftet om 25,30 kr per stamaktie. För innehavet i Klövern har en värdeminskning skett i kvartalet med 66 mkr som huvudsakligen kommer av minskade ägarandel efter utspädning vid nyemission.

ALM Equitys resultat från intressebolag för kvartalet uppgår till -5 mkr. Det negativa resultatet kommer dels av tillfälligt högt antal vakanser till följd av avslut av större blockavtal och nyuthyrning av nytillträdda fastigheter. Dels av en stor andel lagerbostäder till försäljning som har kostnader för drift, brf-avgifter och lagerfinansiering. Samtidigt har bolaget inte startat igång några projekt ännu.

Utvecklingsverksamheten har till följd av att de för närvarande inte har några pågående bostadsprojekt en negativ påverkan på kvartalets rörelseresultat om 13 mkr. Entreprenadverksamheten bidrar med effekter på rörelseresultatet om 4 mkr för kvartalet, i huvudsak hänförligt till externa entreprenadprojekt.

Finansnettot för kvartalet uppgår till -31 mkr varav -34 mkr är hänförligt till obligationsräntekostnader för moderbolaget.

Balansräkning

Tillgångar

Per 31 mars 2025 hade ALM Equity tillgångar till ett bokfört värde om 4 721 (7 395) mkr, där andelar i intressebolag står för 681 mkr hänförliga till bolaget benämnt som Bridge, som numera äger tillgångarna från Svenska Nyttobostäder och ägs till 40 procent. Finansiella anläggningstillgångar uppgår till 1 706 (1 883) mkr varav Besqab är bokfört till 388 mkr och innehavet i Klövern till ett värde om 1 318 mkr.

Exploateringsfastigheter uppgick totalt till 176 (262) mkr där minskningen främst beror på att en fastighet har avyttrats under kvartalet. Pågående bostadsprojekt uppgick till 32 (1 825) mkr, förändringen beror på att inga projekt startats och fem projekt färdigställts sedan jämförelseperioden. Lagerandelar i bostads- och äganderätter uppgår till 95 (128) mkr, minskningen kommer framför allt av att bostäder har sålts.

Övriga kortfristiga tillgångar som tidigare avsåg aktier i Svenska Nyttobostäder har ersatts av aktier i ALM Equity vid fusionen givet att de fortsatt är hänförliga till delägare i projekt som ska erhålla dem när projekt bolagen kan dela ut dem. Då de numera består av aktier i ALM Equity har de redovisats som återköp av egna aktier, vilket minskar minoritetens andel av eget kapital.

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick till 2 572 (2 590) mkr med en soliditet om 54 (35) procent.

Delar av finansieringen inom ALM Småa Bostad sker genom att investerare gör direktinvester ingar i projekten med preferenskapital, dessa uppgår till totalt 906 (919) mkr. Preferenskapitalet ges vid positiva kassaflöden företräde till utdelning i respektive projekt, vid underskott reduceras återbetalningarna med motsvarande belopp.

Skulder

På skuldsidan uppgick den räntebärande finansieringen från kreditinstitut till 338 (1 792) mkr och obligationslån upptagna i moderbolaget till 1 200 (1 600) mkr. I förhållande till jämförelseperioden är största förändringen att fem projekt har färdigställts och levererats samt att den totala obligationskulden minskat med 400 mkr. Finansiering specifikt kopplad till fastigheter och projekt är framför allt i form av projekt finansiering av fastigheter under uppförande.

Finansiell ställning och kassaflöde

Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 1 083 (316) mkr. Kassaflödet för kvartalet var -588 (-128) mkr och hänför sig till största del av inlösen av återstående obligationer om 441 mkr.

Finansiering av fastigheter och utvecklingsprojekt sker främst genom banklån, byggkreditiv, obligationer, externa till skott och preferens kapital baserade på framtagna förvärvs-, drifts- och projektkalkyler. Likviditetsflödet kan variera avsevärt mellan kvar tal beroende av transaktioner.

Räntor på skulder till kreditinstitut var per den 31 mars 2025 i spannet 5,60–8,75 pro cent med en genomsnittsränta på 7,06 procent. Vid utgången av kvartalet fanns två utestående obligationslån om totalt 1 200 mkr. Det första obligationslånet uppgår till 700 mkr och löper med en ränta om STIBOR 3m + 6,50 procent med slut förfall 2026-06-17. Det andra obligationslånet uppgår till 500 mkr med en ränta om STIBOR 3m + 5,5 procent och med slut förfall 2028-03-20.

Moderbolaget

Moderbolagets resultat för kvartalet uppgick till -40 (-51) mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 961 (64) mkr i likvida medel. Borgensförbindelser uppgick vid periodens slut till 323 (2 010) mkr.

Det egna kapitalet uppgick till 3 519 (1 721) mkr. Soliditeten var på balansdagen 73 (51) procent.

Risker och osäkerhets faktorer

ALM Equity strävar efter att ha en begränsad finansiell risk. De mest betydande finansiella riskerna är finansiering, räntor och likviditet.

Finansiering och likviditet

Återställningen av det finansiella läget tar tid men på sikt kommer det medföra positiva effekter. ALM Equity arbetar löpande med kapitalstrukturen för att anpassa den utifrån rådande finansmarknad.

ALM Equity stärkte sin finansiella position väsentligt till följd av samarbetet med ny kapitalpartner i slutet av 2024. Det möjliggör både accelerering av kommunicerad affärsplan för tillgångarna från Svenska Nyttobostäder och att vara aktiva på transaktionsmarknaden. Det innebär även att kassaflöden från dessa hamnar i intress ebolaget samtidigt som ALM Equity erhåller ett årligt positivt löpande kassaflöde om cirka 25 mkr i managementarvoden.

Utveckling och Entreprenad

Entreprenad- och utvecklingsverksamheterna möts fortfarande av högre entreprenad- och byggherrekostnader även om trenden sakta vänt. Samtidigt påverkar ett oroligt omvärldsläge både kunder, leverantörer och finansiärer där risken är att de positiva trenderna åter stannar av. Det arbetas för att hitta balans utifrån skede i varje projekt genom löpande översyn av avtalsformer, målgrupp, tidplan och produkt.

Utvecklingsverksamheten arbetar för att hålla en god balans mellan kundens betalningsvilja, utformning och kostnader för att komma till byggstart i projekten. I arbetet med byggrättsprojekten har verksamheten möjlighet att påverka både utformning, tidplan, val av slutkund och kostnadsmassan utifrån strategiska beslut.

Entreprenad arbetar för smarta upphandlingar, landa kostnads ökningsförhandlingar samt bredda sin kund- och leverantörsbas.

Förvaltning

Förvaltningsverksamheten känner fortfarande av högre finansieringskostnader även om räntesänkningarna har börjat slå igenom. Drift- och underhållskostnaderna håller fortsatt en högre nivå där verksamheten arbetar löpande med kostnadsmassan.

Förvaltningsbestånd med i huvudsak nyproducerade bostäder med låg energiförbrukning har bättre förutsättningar att föra vidare högre kostnader till slutkund i hyressättningen, än äldre hyresbestånd. Risken är att hyresgäster saknar betalningsvilja eller förmåga att klara högre hyra på nyproducerade bostäder oavsett vad hyreslagstiftningen tillåter.

Bestånden inom ALM Equity och dess intressebolag är till allra största del yteffektiva bostäder i goda kommunikationslägen i Stockholmsområdet vilket minskar risken.

Utöver att ränteläget fortfarande innebär dyrare finansiering, är klimatet på finansmarknaden fortsatt mer restriktivt även om ränteläget sakta vände nedåt i början av året så har nya osäkerhetsfaktorer i omvärlden bromsat in utvecklingen något och riskerar att göra det än mer. För att minska risken utvärderar bolagen kontinuerligt olika finansieringskällor och affärsmöjligheter.

Värden på intressebolag

Det bokförda värdet på ALM Equitys innehav i Bridge SNBCo Holkding AB uppgår vid utgången av mars till 681 mkr vilket har nedskrivningsprövats utifrån en kassaflödesmodell där nyttjanderättsvärdet bedömts. Inget nedskrivningsbehov identifierades.

Finansiella anläggningstillgångar till verkligt värde

Innehavet i Klövern har ett bokfört värde om 1 318 mkr utifrån en diskonterad kassaflödesmodell baserad på information delägarna får ta del av. Under kvartalet har Klövern genomfört en nyemission som ALM Equity valde att inte delta i. Även vid kommande nyemissioner kommer ALM Equity erbjudas att försvara sin ägarandel.

Innehavet i Besqab har ett bokfört värde om 388 mkr efter att det värderats om till verkligt värde utifrån senaste stängningskurs per aktuell bokslutsdag. Innehavet omklassificerades till finansiell anläggningstillgång i samband med att ägarandelen späddes ut vid samgåendet av Besqab och Aros Bostad i första kvartalet 2024. Bedömningen är att det är en långsiktigt värdeskapande tillgång med en attraktiv portfölj och som fått en starkare position vid samgåendet. Därmed finns potential att återhämta värden på längre sikt.

Samtliga innehav och deras tillgångar anses ha goda förutsättningar till ökade värden i ett stabilare läge på ränte- och kapitalmarknaden. Mer information om risker och osäkerhetsfaktorer finns i ALM Equitys årsredovisning 2024, på sidorna 61–65 och i not 30.

Transaktioner med närstående

Information kring närstående transaktioner återfinns i ALM Equitys årsredovisning 2024, not 37 på sidan 104.

Entreprenadavtal Klövern

2xA Entreprenad har sedan tidigare tecknat totalentreprenad avtal med Klövern till marknadsmässiga villkor. Under första kvartalet 2025 har det fakturerats entreprenadtjänster för 27 mkr.

Andra väsentliga transaktioner

Ny obligationsfinansiering och återköp av befintliga obligationer Under december 2024 emitterade ALM Equity nya seniora icke säke r ställda obligationer om 500 mkr under ett ramverk om totalt 800 mkr. Emissionslikviden från de nya obligationerna användes för att finansiera ALM Equitys frivilliga återköpserbjudande riktat till innehavarna av bolagets befintliga obligationer. Återköpserbjudandet löpte ut den 12 december 2024 och genomfördes i januari 2025, i enlighet med villkoren beskrivna i återköpsdokumentet som finns tillgängligt på ALM Equitys hemsida. Totalt återköptes 159 mkr avseende 2025-obligationerna, och 300 mkr avseende 2026-obligationerna. För de 2025-obligationer som inte återköptes av bolaget inom ramen för återköpserbjudandet, genomfördes en förtida inlösen den 15 januari 2025 om 441 mkr. Därefter har den utestående obligationsskulden minskat till 1 200 mkr.

Koncernens rapport över totalresultat

Belopp i mkr	Not	2025 jan–mar	2024 jan–mar	2024 jan–dec
	1, 2
Nettoomsättning		278	241	3 127
Produktions- och driftskostnader		-285	-206	-2 854
Bruttoresultat		-7	35	273
Försäljnings- och administrationskostnader		-24	-22	-118
Resultat från andelar i koncernföretag		0	–	994
Resultat från andelar i intresseföretag		-5	-22	-1 712
Rörelseresultat före orealiserade värdeförändringar		-36	-9	-563
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	3	0	1	-5
Rörelseresultat		-36	-8	-568
Finansiella intäkter		9	2	31
Finansiella kostnader		-40	-52	-227
Resultat från övriga kortfristiga tillgångar1		–	–	-210
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument	3	-96	-215	-120
Resultat efter finansiella poster		-163	-273	-1 094
Skatt		0	-3	-6
Periodens resultat		-163	-276	-1 100
Periodens övriga totalresultat
Övrigt totalresultat		–	–	–
Periodens övriga totalresultat		–	–	–
PERIODENS TOTALRESULTAT		-163	-276	-1 100

Belopp i mkr	Not	2025 jan–mar	2024 jan–mar	2024 jan–dec
Årets resultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare		-161	-287	-950
Innehav utan bestämmande inflytande		-2	11	-150
Årets totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare		-161	-287	-950
Innehav utan bestämmande inflytande		-2	11	-150
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie före utspädning (kr)		-11,23	-28,85	-73,66
Resultat per stamaktie efter utspädning (kr)		-11,23	-28,85	-73,66
Resultat per preferensaktie (kr)		2,10	2,10	8,40
Antal utstående stamaktier vid periodens slut (tusental)		17 359	11 003	17 359
Antal utstående preferensaktier vid periodens slut (tusental)		15 909	14 330	15 909
Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tusental)		17 359	11 003	14 628
Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tusental)		17 359	11 003	14 628

1 Aktier i Svenska Nyttobostäder avsedda för investerare i projektbolag har tidigare kvartal redovisats som Övriga kortfristiga tillgångar i balansräkningen och i resultatet redovisats som Resultat från övriga kortfristiga tillgångar, när tillgångar nu konverterades till ALM Equity aktier har de omförts mot minoritetens andel av eget kapital dock har konverteringseffekten redovisats på raden Resultat från övriga kortfristiga tillgångar.

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Koncernens balansräkning i sammandrag

Belopp i mkr	Not	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
TILLGÅNGAR	1, 2
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar		15	17	15
Maskiner och inventarier		2	3	2
Förvaltningsfastigheter		81	84	84
Förvaltade andelar i bostadsrättslokaler		40	44	40
Nyttjanderättstillgångar		11	22	14
Andelar i intressebolag	4,8	681	1 826	686
Finansiella anläggningstillgångar	5	1 706	1 883	1 802
Uppskjuten skattefordran		30	3	30
Summa anläggningstillgångar		2 566	3 882	2 673
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter	6	176	262	200
Pågående bostadsprojekt	7	32	1 825	31
Lagerandelar i bostads- och äganderätter		95	128	102
Pågående arbeten för annans räkning		79	5	77
Övriga kortfristiga fordringar		690	474	721
Övriga kortfristiga tillgångar1		–	503	–
Likvida medel		1 083	316	1 671
Summa omsättningstillgångar		2 155	3 513	2 802
SUMMA TILLGÅNGAR		4 721	7 395	5 475

Eget kapital inklusive minoritetens andel		2 572	2 590	2 766
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande obligationslån	8	1 200	1 600	1 200
Långfristiga räntebärande lån till kreditinstitut	9	293	296	292
Leasingskuld		2	10	9
Uppskjuten skatteskuld		24	32	24
Övriga avsättningar		17	19	18
Summa långfristiga skulder		1 536	1 957	1 543
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande obligationslån	9	–	–	441
Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut	9	45	1 496	47
Efterställda räntebärande reverslån	9	19	18	19
Övriga kortfristiga skulder, ej räntebärande		549	1 334	659
Summa kortfristiga skulder		613	2 848	1 166
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL		4 721	7 395	5 475
Minoritetens andel av eget kapital uppgår till		6	473	1

Belopp i mkr Not 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31

1 Aktier i Svenska Nyttobostäder avsedda för investerare i projektbolag har tidigare kvartal redovisats som Övriga kortfristiga tillgångar i balansräkningen och resultatet redovisas som Resultat från övriga kortfristiga tillgångar, när tillgångar nu konverterades till ALM Equity aktier har de omförts mot minoritetens andel av eget kapital dock har konverteringseffekten redovisats på raden Resultat från övriga kortfristiga tillgångar.

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag

Belopp i mkr	Not	2025 jan–mar	2024 jan–mar	2024 jan–dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat		-36	-8	-568
Justering ej kassaflödespåverkande poster	10	12	24	492
Erhållen ränta		2	3	23
Erlagd ränta		-43	-51	-222
Betald skatt		-10	0	-38
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital		-75	-32	-313
Kassaflöde från förändringar rörelsekapital
Ökning/minskning exploateringsfastigheter		22	-1	-29
Ökning/minskning pågående bostadsprojekt		0	36	-49
Ökning/minskning andelar i bostad- och äganderätter		11	-85	-38
Ökning/minskning rörelsefordringar		26	-65	1 484
Ökning/minskning rörelseskulder		-98	16	62
Kassaflöde från den löpande verksamheten		-114	-131	1 117
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i förvaltningsfastigheter		0	0	0
Avyttring av förvaltningsfastigheter		3	–	–
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar		-1	-1	-3
Utdelningar från finansiella innehav		–	4	8
Förvärv finansiella anläggningstillgångar		–	–	58
Avyttring finansiella anläggningstillgångar		–	–	109
Kassaflöde från investeringsverksamheten		2	3	172

Belopp i mkr	Not	2025 jan–mar	2024 jan–mar	2024 jan–dec
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Obligationer, upptagna		–	–	500
Obligationer, amorterade		-441	–	-878
Upptagna lån		–	161	571
Amorterade lån		-2	-129	-157
Amortering leasingskuld		-2	-3	-11
Nyemissioner/teckningsoptioner inkl. kostnader		–	–	141
Utbetald utdelning preferensaktieägare		-33	-30	-123
Transaktioner innehav utan bestämmande inflytande		2	1	-105
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		-476	0	-62
PERIODENS KASSAFLÖDE		-588	-128	1 227
Likvida medel vid periodens början		1 671	444	444
Likvida medel vid periodens slut		1 083	316	1 671

Rapport över förändring eget kapital i sammandrag

Belopp i mkr	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
Eget kapital vid periodens början	2 766	2 972	2 972
Resultat för perioden	-163	-276	-1 100
Övrigt totalresultat	–	–	–
Periodens totalresultat	-163	-276	-1 100
Transaktioner med ägare:
Lämnad utdelning	-33	-30	-127
Nyemissioner	–	–	1 432
Emissionskostnader	–	–	-8
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande	2	-76	-403
Summa transaktioner med ägare	-31	-106	894
Eget kapital vid periodens slut	2 572	2 590	2 766

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Belopp i mkr	2025 jan–mar	2024 jan–mar	2024 jan–dec
Övrig rörelseintäkt		– –	–
Försäljnings- och administrationskostnader	-13	-8	-180
Rörelseresultat	-13	-8	-180
Resultat från koncernbolag		0 –	-643
Resultat från intressebolag		– –	-557
Övriga rörelsekostnader		– –	-36
Finansnetto	-27	–	-180
Resultat efter finansiella poster	-40	-51	-1 596
Bokslutsdispositioner		– –	–
Resultat före skatt	-40	-51	-1 596
Skatt		– –	–
PERIODENS RESULTAT	-40	-51	-1 596

Belopp i mkr	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
TILLGÅNGAR
Andelar i koncernbolag	816	797	796
Andelar i intressebolag	730	–	730
Summa anläggningstillgångar	1 546	797	1 526
Kortfristiga fordringar m.m.	2 296	2 515	2 300
Likvida medel	961	64	1 515
Summa omsättningstillgångar	3 257	2 579	3 815
SUMMA TILLGÅNGAR	4 803	3 376	5 341
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	3 519	1 721	3 592
Långfristiga räntebärande obligationslån	1 200	1 600	1 200
Summa långfristiga skulder	1 200	1 600	1 200
Kortfristiga räntebärande obligationslån	–	–	441
Övriga kortfristiga, ej räntebärande skulder	84	55	108
Summa kortfristiga skulder	84	55	549
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL	4 803	3 376	5 341

Noter

Not 1. Redovisningsprinciper

Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer för sina finansiella rapporter. De tillämpade redovisningsprinci perna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de i ALM Equitys årsredovisning för räkenskapsåret 2024, med tillägg för nedan.

Finansiella anläggningstillgångar redovisas till verkligt värde utifrån en diskonterad kassaflödesmodell eller baserat på aktuell börskurs per bokslutsdagen om innehavet är noterat. Tillgångarna består av aktier i Klövern AB samt aktier i Besqab AB (tidigare Aros Bostadsutveckling AB), se vidare i not 5.

Övriga kortfristiga tillgångar redovisas till anskaffningsvärde och har tidigare omfattat aktier i Svenska Nyttobostäder som har erhållits i förskott för pågående projekt och som ska sakutdelas till de externa investerarna i projektbolagen vid färdigställande. Då ALM Equity inte står risk i upp- eller nedgång utav dessa aktier har ingen värdeförändring redovisats på dessa. I samband med att dessa aktier konverterades till aktier i ALM Equity vid fusionen i tredje kvartalet 2024 har de redovisats som ett återköp av egna aktier och mot minoritetens andel av eget kapital.

Nya standarder från och med 2025

Inga nya eller ändringar av IFRS Redovisningsstandarder med tillämpning från och med 1 januari 2025 har haft någon väsentlig effekt på koncernens redovisning.

Not 2. Segmentsredovisning

ALM Equity AB (publ) är ett bolag inom fastighetsbranschen som skapar värden genom att förvärva, förädla och investera i fastighetstillgångar. Bolagets verksamhet som fastighetsutvecklare innefattar hela fastighetskedjan; utveckling, entreprenad och förvaltning.

Under 2024 i samband med fusionen med Svenska Nyttobostäder meddelade ALM Equity att fokus ställdes om till utveckling av de egna fastighetstillgångarna med en bas av förvaltningsfastigheter. Som ett led i det omarbetades bolagets rapportering utifrån kärnsegmentet fastighetsutveckling och bolaget backade tillbaka från rollen som bolagsutvecklare.

För mer information om bolagets verksamhet se sidorna 5–10.

Justeringar i segmentsredovisningen

ALM Equity tog under tredje kvartalet 2024 in en ny kapitalpartner, Aermont Capital som ett led i att finansiera affärsplanen för tillgångarna från fusionen med Svenska Nyttobostäder. Tillgångarna placerades under ett bolag som idag ägs tillsammans med en internationell fond förvaltad av Aermont Capital, där ALM Equity äger 40 procent. För att illustrera ALM Equitys andel av detta gemensamma bolag så återläggs andelen i intressebolaget och istället klyvs bolagets 40 procent in i segmentsredovisningen fördelad under respektive område. Det gemensamma bolagets totala balans- och resultaträkning återfinns i not 4 andelar i intressebolag.

Utdelning från det gemensamma bolaget kommer att göras enligt en överenskommen fördelning där Aermont Capital har företräde till årlig utdelning relaterad till de befintliga tillgångarna med cirka 200 mkr, utdelning därutöver ska ske pro rata initialt tills dess att vissa avkastningskrav uppnåtts då ALM Equity kommer ha rätt till en större andel av utdelningarna överstigande sin pro rata andel. Vid inklyvning omfördelas 40 procent av upparbetad avkastning per bokslutstillfället från eget kapital till övriga skulder för mer rättvisande bild.

Uppföljning sker utifrån koncernens och intressebolagens finansiella rapportering med justering för hur värdeskapande sker över tid för utvecklingsprojekten under produktion. Det innebär att färdigställandemetodens avräkningar vänds tillbaka och en successiv vinstavräkning beräknas utifrån färdigställandegrad och avtal med slutkund vilket medför att resultatet redovisas successivt från byggstart till färdigställande istället för att hela resultatet redovisas vid färdigställande.

Information om presenterade tabeller

Efterföljande tabeller för 2024 har uppdaterats utifrån ALM Equitys omställning av verksamheten. Förändringarna innebär för kolumnerna:

• Utveckling innefattar verksamheten som tidigare redovisades som ALM Småa Bostad plus 40 procent av intressebolaget som avser utveckling.
• Entreprenad innefattar numera hela entreprenadverksamheten inkluderat koncernens avslutade entreprenader där det inte finns löpande verksamhet, men som kan innehålla garantiåtaganden m.m.
• Förvaltning innefattar 40 procent av intressebolaget som avser förvaltning.
• Intresseinnehav innefattar noterade intresseinnehav och de finansiella tillgångarna, Besqab och Klövern.
• Övrig verksam innefattar moderbolaget, koncernstab, ekonomifunktion, digitala tjänster, ev koncernelimineringar på moderbolagsnivå. Här redovisas de 60 procent av erhållna arvoden från intressebolaget Bridge som inte elimineras mot inklyvningen av 40 procent.

Kommentarer till segmentsrapporterna för första kvartalet

• I segmentet redovisas utvecklingsprojekten successivt och medför en skillnad mot färdigställandemetoden om 1 mkr för kvartalet.
• I segmentet uppstår ytterligare driftresultat till följd av att det onoterade intressebolaget klyvs in. Driftresultatet uppgår till 22 mkr för kvartalet.
• Till följd av inklyvningen av intressebolaget ökar också finansnettot väsentligt med -28 mkr för kvartalet.

• Till följd av inklyvningen av intressebolaget ökar också orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Kvartalets värdeförändringar uppgick till 9 mkr.

• Balansomslutningen ökar till följd av inklyvningen med 2 607 mkr, där tillgångsposterna förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter står för huvudsakliga värdet. Eget kapital ökar i segmentet med 529 mkr och skulderna till kreditinstitut med 1 854 mkr.

Not 2. Segmentsredovisning, forts.

Resultatuppföljning januari – mars 2025

			Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Avtalsintäkter utveckling	60	–	–	–	–	60	-20	40
Avtalsintäkter entreprenad	–	229	–	–	–	229	–	229
Leasingintäkter	3	–	31	–	0	34	-31	3
Övriga intäkter	2	0	–	–	3	5	1	6
Koncerninterna intäkter	0	4	–	–	-4	–	–	–
Total nettoomsättning	65	233	31	–	-1	328	-50	278
Kostnader utveckling	-63	–	–	–	0	-63	19	-44
Kostnader entreprenad	–	-221	–	–	3	-218	–	-218
Drift- och förvaltningskostnader	-4	–	-9	–	1	-12	8	-4
Övriga produktions- och driftkostnader	-4	0	0	0	-14	-18	-1	-19
Koncerninterna kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–
Totala produktions- och driftkostnader	-71	-221	-9	0	-10	-311	26	-285
Försäljnings- och admin. kostnader	-7	-6	-2	-1	-7	-23	3	-20
Avskrivningar	0	-1	0	–	-3	-4	–	-4
Oreal. värdeförändringar fastigheter	0	–	9	–	–	9	-9	0
Resultat från andelar i koncernbolag	–	–	–	–	0	0	–	0
Resultat från andelar i intressebolag	–	–	–	–	–	0	-5	-5
Rörelseresultat	-13	5	29	-1	-21	-1	-35	-36
Finansiella intäkter	0	1	0	0	7	8	1	9
Finansiella kostnader	-5	0	-23	-5	-34	-67	27	-40
Resultat övriga kortfristiga tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	–
Oreal. värdeförändringar finansiellt	–	–	–	-96	–	-96	–	-96
Bokslutsdispositioner och skatt	0	–	-7	0	–	-7	7	0
PERIODENS RESULTAT	-18	6	-1	-102	-48	-163	0	-163
Minoritetens andel av resultatet	-1	–	–	–	-1	-2	–	-2

Utdrag balansräkning per 2025-03-31

	Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Förvaltningsfastigheter	81	–	2 492	–	–	2 573	-2 492	81
Andelar i intressebolag	–	–	–	–	–	–	681	681
Finansiella anläggningstillgångar	–	–	–	1 706	–	1 706	–	1 706
Andra anläggningstillgångar	73	5	25	–	20	123	-25	98
Exploateringsfastigheter	680	–	–	–	–	680	-504	176
Pågående Bostadsprojekt	32	–	–	–	–	32	–	32
Lagerandelar bostads- & äganderätter	318	–	–	–	–	318	-223	95
Andra omsättningstillgångar	3 851	1 900	33	741	-5 778	747	22	769
Likvida medel	81	38	50	5	975	1 149	-66	1 083
SUMMA TILLGÅNGAR	5 116	1 943	2 600	2 452	-4 783	7 328	-2 607	4 721
Eget kapital	3 704	1 361	701	-2 269	-396	3 101	-529	2 572
Långfristiga skulder kreditinstitut	128	–	1 084	249	1 200	2 661	-1 168	1 493
Långfristiga skulder	32	13	72	0	1	118	-75	43
Kortfristiga skulder kreditinstitut	161	–	570	–	–	731	-686	45
Kortfristiga skulder	1 091	569	173	4 472	-5 588	717	-149	568
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL	5 116	1 943	2 600	2 452	-4 783	7 328	-2 607	4 721
Minoritetens andel av eget kapital	369	–	–	–	-363	6	–	6
Nyckeltal						Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Rörelsemarginal (%)						-0,30	-12,64	-12,95
Resultat per stamaktie före utspädning (kr)						-11,23	0,00	-11,23
Resultat per stamaktie efter utspädning (kr)						-11,23	0,00	-11,23
Eget kapital per stamaktie (kr)						68,32	-30,48	37,84
Avkastning på eget kapital (%)						-5,49	-2,39	-7,88
Soliditet (%)						42	12	54

Not 2. Segmentsredovisning, forts.

Resultatuppföljning januari – mars 2024

			Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Avtalsintäkter utveckling	116	–	–	–	–	116	74	190
Avtalsintäkter entreprenad	–	45	–	–	-1	44	–	44
Leasingintäkter	3	–	–	–	–	3	–	3
Övriga intäkter	2	0	–	–	2	4	–	4
Koncerninterna intäkter	0	49	–	–	-49	–	–	–
Total nettoomsättning	121	94	–	–	-48	167	74	241
Kostnader utveckling	-106	–	–	–	–	-106	-53	-159
Kostnader entreprenad	–	-87	–	–	48	-39	–	-39
Drift- och förvaltningskostnader	-4	–	–	–	–	-4	–	-4
Övriga produktions- och driftkostnader	-1	–	–	0	-3	-4	–	-4
Koncerninterna kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–
Totala produktions- och driftkostnader	-111	-87	–	0	45	-153	-53	-206
Försäljnings- och admin. kostnader	-8	-4	–	-1	-5	-18	–	-18
Avskrivningar	0	-1	–	–	-3	-4	–	-4
Oreal. värdeförändringar fastigheter	1	–	–	–	–	1	–	1
Resultat från andelar i koncernbolag	–	–	–	–	–	–	–	–
Resultat från andelar i intressebolag	–	–	–	-22	–	-22	–	-22
Rörelseresultat	3	2	–	-23	-11	-29	21	-8
Finansiella intäkter	0	–	–	1	1	2		2
Finansiella kostnader	-2	0	–	-6	-44	-52		-52
Resultat övriga kortfristiga tillgångar	–	–	–	–	–	–		–
Oreal. värdeförändringar finansiellt	–	–	–	-224	–	-224	9	-215
Bokslutsdispositioner och skatt	-3	–	–	–	–	-3		-3
PERIODENS RESULTAT	-2	2	–	-252	-54	-306	30	-276
Minoritetens andel av resultatet	0	2	–	–	-1	1	10	11

Utdrag balansräkning per 2024-03-31

	Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Förvaltningsfastigheter	84	–	–	–	–	84	–	84
Andelar i intressebolag	10	–	–	1 816	–	1 826	–	1 826
Finansiella anläggningstillgångar	–	–	–	1 883	–	1 883	–	1 883
Andra anläggningstillgångar	51	10	–	–	28	89	–	89
Exploateringsfastigheter	262	–	–	–	–	262	–	262
Pågående Bostadsprojekt	2 062	–	–	–	-116	1 946	-121	1 825
Lagerandelar bostads- & äganderätter	128	–	–	–	–	128	–	128
Andra omsättningstillgångar	3 581	925	–	5	-3 529	982	–	982
Likvida medel	126	23	–	102	65	316	–	316
SUMMA TILLGÅNGAR	6 304	958	–	3 806	-3 552	7 516	-121	7 395
Eget kapital	3 011	1 353	–	-1 167	-486	2 711	-121	2 590
Långfristiga skulder kreditinstitut	47	–	–	249	1 600	1 896	–	1 896
Långfristiga skulder	34	20	–	–	7	61	–	61
Kortfristiga skulder kreditinstitut	1 496	–	–	–	–	1 496	–	1 496
Kortfristiga skulder	1 716	-415	–	4 724	-4 673	1 352	–	1 352
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL	6 304	958	–	3 806	-3 552	7 516	-121	7 395
Minoritetens andel av eget kapital	588	15	–	–	-73	530	-57	473
Nyckeltal						Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Rörelsemarginal (%)						-17,37	14,05	-3,32
Resultat per stamaktie före utspädning (kr)						-30,63	1,78	-28,85
Resultat per stamaktie efter utspädning (kr)						-30,63	1,78	-28,85
Eget kapital per stamaktie (kr)						41,84	-5,81	36,03
Avkastning på eget kapital (%)						-15,60	-0,15	-15,75
Soliditet (%)						36	-1	35

Not 2. Segmentsredovisning, forts.

Resultatuppföljning januari – december 2024

			Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Avtalsintäkter utveckling	390	–	–	–	–	389	2 113	2 502
Avtalsintäkter entreprenad	–	564	–	–	–	564	–	564
Leasingintäkter	12	–	56	–	2	70	-32	38
Övriga intäkter	13	2	–	–	7	22	1	23
Koncerninterna intäkter	7	99	–	–	-106	–	–	–
Total nettoomsättning	422	665	56	–	-97	1 045	2 082	3 127
Kostnader utveckling	-354	–	–	–	2	-352	-2 010	-2 362
Kostnader entreprenad	–	-609	–	–	184	-425	–	-425
Drift- och förvaltningskostnader	-18	–	-15	–	4	-29	12	-17
Övriga produktions- och driftkostnader	-17	0	0	-1	-38	-56	6	-50
Koncerninterna kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–
Totala produktions- och driftkostnader	-389	-609	-15	-1	152	-862	-1 992	-2 854
Försäljnings- och admin. kostnader	-31	-26	5	-6	-47	-105	4	-101
Avskrivningar	-1	-5	0	–	-11	-17	–	-17
Oreal. värdeförändringar fastigheter	-5		-37	–	–	-42	37	-5
Resultat från andelar i koncernbolag	-25	-12	32	–	1 049	1 044	-50	994
Resultat från andelar i intressebolag	-10	–	–	-1 102	-43	-1 155	-557	-1 712
Rörelseresultat	-40	13	41	-1 109	1 003	-92	-476	-568
Finansiella intäkter	1	1	0	11	16	29	2	31
Finansiella kostnader	-14	-1	-28	-35	-191	-269	42	-227
Resultat övriga kortfristiga tillgångar	-210	–	–	–	–	-210	–	-210
Oreal. värdeförändringar finansiellt	–	–	-1	-118	–	-119	-1	-120
Bokslutsdispositioner och skatt	25	-10	-33	–	–	-18	12	-6
PERIODENS RESULTAT	-238	3	-21	-1 251	828	-679	-421	-1 100
Minoritetens andel av resultatet	-221	0	–	–	4	-217	67	-150

Utdrag balansräkning per 2024-12-31

	Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Förvaltningsfastigheter	84	–	2 476	–	–	2 560	-2 476	84
Andelar i intressebolag	–	–	–	–	–	–	686	686
Finansiella anläggningstillgångar	–	–	–	1 802	–	1 802	–	1 802
Andra anläggningstillgångar	73	6	24	–	22	125	-24	101
Exploateringsfastigheter	701	–	–	–	–	701	-501	200
Pågående Bostadsprojekt	31	–	–	–	–	31	–	31
Lagerandelar bostads- & äganderätter	340	–	–	–	–	340	-238	102
Andra omsättningstillgångar	3 476	1 944	29	741	-5 418	772	26	798
Likvida medel	46	95	21	5	1 532	1 699	-28	1 671
SUMMA TILLGÅNGAR	4 751	2 045	2 550	2 548	-3 864	8 030	-2 555	5 475
Eget kapital	3 708	1 355	740	-2 167	-315	3 321	-555	2 766
Långfristiga skulder kreditinstitut	133	–	826	249	1 200	2 408	-916	1 492
Långfristiga skulder	31	14	53	0	8	106	-55	51
Kortfristiga skulder kreditinstitut	164	–	782	–	441	1 387	-899	488
Kortfristiga skulder	715	676	149	4 466	-5 198	808	-130	678
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL	4 751	2 045	2 550	2 548	-3 864	8 030	-2 555	5 475
Minoritetens andel av eget kapital	453	–	–	–	-361	92	–	92
Nyckeltal						Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Rörelsemarginal (%)						-19,60	1,44	-18,16
Resultat per stamaktie före utspädning (kr)						-40,26	-33,41	-73,66
Resultat per stamaktie efter utspädning (kr)						-40,26	-33,41	-73,66
Eget kapital per stamaktie (kr)						79,35	-31,91	47,38
Avkastning på eget kapital (%)						-18,62	-25,91	-42,70
Soliditet (%)						41	10	51

Not 3. Orealiserade värdeförändringar

Belopp i mkr	2025 jan–mar	2024 jan–mar	2024 jan–dec
Derivat	–	–	-2
Finansiella instrument	-96	-215	-118
Förvaltade andelar i bostadsrättslokaler	–	–	-4
Förvaltningsfastigheter	0	1	-1
Förvaltningsfastigheter under uppförande	–	–	–
Totala orealiserade värdeförändringar	-96	-214	-125

Värdet för innehavet i Klövern per 31 mars 2025 har värderats ned med 66 mkr under kvartalet och beror på utspädning av ägarandel vid nyemission.

Innehavet i Besqab omklassificerades till Finansiella anläggningstillgångar under första kvartalet 2024 och är värderat till verkligt värde utifrån stängningskurs per aktuell bokslutsdag vilken uppgick till 23,50 kr per stamaktie att jämföra med stängningskurs om 25,30 kr per stamaktie vid utgången av förra kvartalet och tidigare bokfört värde om 38,99 kr per stamaktie vid omklassificeringen. Värdeförändringen för innehavet i Besqab uppgick för kvartalet till -30 mkr.

Not 4. Andelar i intressebolag

ALM Equitys väsentliga innehav i intressebolag per 31 mars 2025 är Bridge SNBCo Holding AB som ägs tillsammans med fond förvaltad av Aermont Capital.

Belopp i mkr	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
Ingående redovisat värde	686	2 683	2 683
Årets anskaffningar	–	–	1 287
Andel av årets resultat	-5	-22	-74
Utdelning	–	-4	-4
Årets försäljning/utrangeringar	–	–	-1 808
Värdejustering	–	–	-567
Omklassificering	–	-831	-831
Utgående redovisat värde	681	1 826	686

Innehaven i tidigare intressebolaget Besqab har omklassificerats och redovisas som Finansiella anläggningstillgångar från och med Q1 2024, se not 5. Innehavet i Svenska Nyttobostäder AB är från och med september 2024 fusionerat in i ALM Equity AB.

ALM Equity bedömer att inga ytterligare nedskrivningsbehov utöver nedan förmedlat föreligger per 31 mars 2025. Mer information om tidigare intressebolag i not 22 på sidorna 93–94 i ALM Equitys årsredovisning för 2024.

Svenska Nyttobostäder AB (publ)

Det redovisade värdet uppgick per 31 mars 2024 till 1 826 mkr, under 2024 uppgick resultatandelen från bolaget till -30 mkr vilket motsvarade ALM Equitys andel av bolagets resultat till och med att fusionen fullföljdes 2 september 2024.

Givet att fusionsvederlaget var aktier i ALM Equity erhölls inget vederlag för de egna aktierna utan de skrevs ned i samband med att fusionen gick igenom.

Bridge SNBCo Holding

Det redovisade värdet per 31 mars 2025 uppgår till 681 mkr och motsvarar ALM Equitys 40 procent av bolaget. Information om bolaget och transaktionen finns på sidan 13. Resultatandelen för kvartalet uppgick till -5 mkr.

Det negativa resultatet kommer dels av tillfälligt högt antal vakanser till följd av avslut av större blockavtal och nyuthyrning av nytillträdda fastigheter. Dels av en stor andel lagerbostäder till försäljning som har kostnader för drift, brf-avgifter och lagerfinansiering. Samtidigt har bolaget inte startat igång några projekt.

Värdet nedskrivningsprövades i samband med försäljningen av 60 procent genom en diskonterad kassaflödesmodell baserat på informationen i portföljerna och utförd av extern värderare. Resultatet av prövningen medförde en nedjustering av värdet med -557 mkr som redovisades i tredje kvartalet 2024.

Innehavet har nedskrivningsprövats under kvartalet utifrån motsvarande modell som tidigare och inga ytterligare nedskrivningsbehov har identifierats.

Nedan följer en sammanställning över intressebolagets tillgångar samt resultatoch balansräkningar.

Portföljsammanställning	Bostäder	BOA, kvm	LOA, kvm
Förvaltningsfastigheter ex konvertering	2 372	64 252	5 116
Fastigheter under konvertering	989	29 275	3 577
Fastigheter under produktion	–	–	–
Byggrätter med färdig detaljplan	1 777	70 064	13 817
Fastigheter i detaljplaneprocess	–	–	–

Bridge SNBCo Holding AB Koncernrapport, belopp i mkr	2025-03-31	2024-12-31
Koncernens balans
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	6 230	6 191
Andra anläggningstillgångar	64	60
Exploateringsfastigheter	1 259	1 254
Pågående bostadsprojekt	–	–
Lagerandelar i bostads- och äganderätter	558	594
Andra omsättningstillgångar	84	62
Likvida medel	166	70
Summa tillgångar	8 361	8 231
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 122	3 147
Långfristiga skulder kreditinstitut	2 921	2 289
Långfristiga skulder	187	138
Kortfristiga skulder kreditinstitut	1 714	2 250
Kortfristiga skulder	417	407
Summa eget kapital och skulder	8 361	8 231
Koncernens resultat
Nettoomsättning	128	146
Produktions- och driftkostnader	-69	-87
Bruttoresultat	59	59
Försäljnings- och admin. kostnader	-7	-9
Övriga intäkter och kostnader	–	-103
Oreal. värdeförändringar fastigheter	23	5
Rörelseresultat	75	48
Finansnetto	-69	-93
Skatt	-18	-51
Årets resultat	-12	-192

Not 5. Finansiella anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar består av innehaven i Klövern och Besqab. ALM Equitys andel i Klövern uppgår till 15 procent vid utgången av kvartalet, en minskning från 16 procent vid årsskiftet till följd av utspädning efter en nyemission som ALM Equity valde att inte delta i. ALM Equity kommer fortsatt att erbjudas att försvara ägarandelen vid kommande nyemissioner.

ALM Equitys innehav i Besqab uppgår till cirka 14 procent vid utgången av kvartalet. Det finns kvarstående villkorade leveranser av projekt till Besqab omfattande 849 potentiella bostäder från den ursprungliga transaktionen 2022. Efter fullgjord leverans beräknas ägarandelen uppgå till cirka 17 procent.

Belopp i mkr	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
Ingående redovisat värde	1 802	1 267	1 267
Nyanskaffningar	–	–	–
Årets försäljningar	–	–	-175
Värdejusteringar	-96	-215	-116
Omklassificeringar	–	831	826
Utgående ackumulerat redovisat värde	1 706	1 883	1 802

Finansiella anläggningstillgångar redovisas till verkligt värde.

Innehavet i Besqab som är ett noterat bolag på First North Growth Market värderas enligt IFRS värderingshierarki nivå 1. Värderingen utgår från senaste stängningskurs per aktuell bokslutsdag vilket för kvartalet uppgick till 23,50 kr per stamaktie. Börskursen per årsskiftet uppgick till 25,30 per stamaktie vilket innebär en negativ resultateffekt om 30 mkr.

Innehavet i Klövern som är ett onoterat bolag värderas i enlighet med IFRS värderingshierarki nivå 3 med en diskonterad kassaflödesmodell utifrån den information som delägarna erhåller från bolaget. Orealiserade värdeförändringar under kvartalet uppgår till -66 mkr. Känslighetsanalysen för Klöverns värde vid +/-1 procent avkastning på eget kapital ger -164/+206 mkr och vid +/- 1 procent inflationstakt ger +90/-72mkr.

Antaganden vid värdering Klövern	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
Kalkylperiod (år)	12	12	12
Kalkylränta (%)	10	10	10
Inflationsbedömning (%)	2	2	2
Avkastningskrav (%)	4,9	4,9	4,9
Bedömd belåningsränta (%)	5,0	5,0	5,0–7,10
Genomsnittl.försäljningspris per kvm (tkr)	67	67	67

Not 6. Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter avser de fastigheter tillhörande projekt som befinner sig i tidigt skede, före produktionsstart och som bolaget bedöms ha kontroll över. En exploateringsfastighet omklassificeras till Pågående bostadsprojekt i samband med att projektet produktionsstartar.

Belopp i mkr	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
Ingående redovisat värde	200	258	258
Nyanskaffningar	–	–	–
Aktiverade projektkostnader	4	1	8
Aktiverade räntekostnader	0	0	1
Pågående bostadsprojekt	–	–	–
Avyttrade fastigheter	-28	–	-44
Årets nedskrivningar	–	–	-25
Omklassificeringar	–	3	2
Utgående ackumulerat fastighetsvärde	176	262	200

Under kvartalet har en exploateringsfastighet avyttrats och totalt har värdet minskat med 24 mkr.

Mer information avseende utvecklingsområdet återfinns på sidan 6–7 i kvartalsrapporten och i information om utveckling inom ALM Småa Bostad i ALM Equitys årsredovisning för 2024 på sidan 16 samt i not 25 på sidan 96.

Not 7. Pågående bostadsprojekt

Pågående bostadsprojekt består av samtliga produktionsstartade projekt ämnade för den externa bostadsmarknaden, värderade till anskaffningskostnad och aktiverade projektkostnader.

Belopp i Mkr	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
Ingående redovisat värde	31	1 860	1 860
Förvärvade bostadsprojekt	–	–	–
Byggstartade bostadsprojekt	–	–	–
Pågående arbeten under året	1	97	171
Aktiverade räntekostnader	–	17	30
Avlämnade bostadsprojekt	–	-149	-1 952
Årets nedskrivningar	–	–	-8
Omklassificeringar	–	–	-70
Utgående ackumulerat fastighetsvärde	32	1 825	31

För närvarande har koncernen inga större pågående bostadsprojekt efter att 1 055 bostäder färdigställdes och överlämnades under 2024.

Mer information avseende utvecklingsområdet återfinns på sidan 6–7 i kvartalsrapporten och i information om utveckling inom ALM Småa Bostad i ALM Equitys årsredovisning för 2024 på sidan 16 samt i not 26 på sidan 96.

Not 8. Finansiella instrument – verkligt värde

	Redovisat värde			Verkligt värde
Belopp i mkr	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
Finansiella anläggningstillgångar	1 706	1 883	1 802	1 706	1 883	1 802
Summa	1 706	1 883	1 802	1 706	1 883	1 802

ALM Equitys finansiella instrument som löpande värderas till verkligt värde eller där upplysning om verkligt värde lämnas består av övriga noterade och onoterade aktieinnehav. ALM Equity bedömer att skillnaden mellan redovisade och verk liga värden inte är väsentliga för övriga finansiella instrument.

För mer information om koncernens finansiella instrument återfinns i not 29 i årsredovisningen för räkenskapsår 2024.

Eventualförpliktelser	Koncernen			Moderbolaget
Belopp i mkr	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
Borgensförbindelser för koncernföretag	–	–	–	283	1 721	283
Borgensförbindelser för intresseföretag1	–	235	57	–	235	57
Borgensförbindelser för andra bolag som det finns ägarintresse i1	12	12	12	12	12	12
Borgensförbindelser avseende avtal och garantier	47	63	47	29	42	29
Pågående processer	17	15	0	–	–	–
Summa	76	325	116	324	2 010	381

1 Moderbolagets åtaganden inkluderar borgensförbindelser om 12 (12) mkr för tidigare intressebolaget Klöverns fastigheter och 0 (235) för övriga fastigheter hos tidigare intressebolaget Svenska Nyttobostäder AB.

Not 9. Ställda säkerheter & eventualförpliktelser

Ställda säkerheter	Koncernen				Moderbolaget
Belopp i mkr	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31	2025-03-31	2024-03-31	2024-12-31
Fastighetsinteckningar1	96	1 560	96	–	–	–
Andelar i bostadsrätt sföreningar2	57	90	59	–	–	–
Andelar i intressebolag och andra företag med ägarintresse i3	1 535	1 522	1 618	–	–	–
Summa	1 688	3 172	1 773	–	–	–

1 Varav utnyttjade fastighetsinteckningar per 31 mars 2025 uppgick till 44 (1 482) mkr.

2 Varav upptagna lån för denna typ av utställda säkerheter uppgick till 43 (56) mkr.

3 Varav upptagna lån för denna typ av utställda säkerheter uppgick till 250 (250) mkr.

Not 10. Kassaflödesupplysningar

Belopp i mkr	2025 jan–mar	2024 jan–mar	2024 jan–dec
Ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar	4	4	17
Resultat andelar i koncernbolag	–	–	-1 113
Resultat andelar i intressebolag	5	22	1 702
Resultat från transaktioner betalda med aktier	–	–	-238
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	0	-1	5
Reserveringar ingångsvärden i utvecklingsprojekt	4	–	130
Övriga poster	-1	-1	-11
Summa	12	24	492

Definitioner och begrepp

ALM Equity presenterar nyckeltal i delårsrapporten som inte definieras av IFRS. Bolaget anser att de ger vägledande information i utvärderingen av den finansiella informationen och ska ses som ett komplement till den finansiella informationen enligt IFRS. Eftersom inte alla bolag beräknar nyckeltal på exakt på samma sätt, är dessa inte alltid fullt jämför bara med motsvarande nyckeltal hos andra bolag.

ALM Equitys andel

ALM Equitys ägarandel, beräknad utifrån sitt aktieinnehav i förhållande till totalt antal aktier.

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferens aktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferenskapitalet. Belyser förmågan att generera vinst på stam aktieägarnas kapital.

ALM Equitys ägarandel

ALM Equitys nominella ägarandel av intresse-/koncernbolags aktier per aktuell bokslutsdag. Belyser ALM Equitys andel av tillgångarna.

Belåningsgrad

Lån från kreditinstitut och investerare i förhållande till det totala fastighetsvärdet. Belyser den finansiella risken.

Eget kapital per preferensaktie

Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (120 kr per preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till beslutad utdelning. Belyser preferensaktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie.

Eget kapital per stamaktie

Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och minoritetens andel av det egna kapitalet. Belyser stamaktie ägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie.

Enheter

Begreppet enheter inkluderar bostadsrätter, förvaltningsbostäder, lokaler och hotellrum.

Fastighetsvärde

Motsvarar det redovisade verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna och belyser det totala värdet av portföljens tillgångar. Värdet är framräknat genom en kassaflödesmodell som i regel fastställs av extern värderare halvårsvis.

Hyresvärde

Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta hyror för bostäder och lokaler. Belyser intäktspotentialen.

Intresseinnehav

Intresseinnehav i ALM Equitys definition är inte att likställa med intressebolag utan definierar samtliga innehav som inte är koncernbolag och redovisas som intressebolag eller finansiella anläggningstillgångar.

Orderingång

Värdet av nytecknade entreprenadavtal och förändringar i befintliga entreprenadavtal under perioden. Belyser entreprenadverksamhetens tillkommande åtaganden.

Orderstock

Värdet på olevererade beställningar inom entreprenad i slutet av perioden. Belyser värdet av kvarvarande leveranser i befintliga avtal.

Resultat per preferensaktie

Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 8,40 kr per preferen saktie. Belyser preferensaktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie.

Resultat per stamaktie

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas och minoritetens del av resultatet för perioden. Belyser stamaktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie.

Rörelsemarginal

Rörelseresultat i procent av omsättningen. Belyser lönsamheten före finansiella poster och skatt.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen. Belyser ränte känslighet och finansiella stabilitet.

Uthyrningsgrad bostäder

Antal uthyrda bostäder dividerat med totalt antal bostäder. Används för att visa fastigheternas utnyttjandegrad.

Överskottsgrad

Driftnetto i procent av hyresintäkter.

Aktieägarinformation

Granskning

Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 8 maj 2025

ALM Equity AB (publ) Styrelsen

För mer information Joakim Alm, tel. 0733-96 97 27

Om ALM Equity

ALM Equity utvecklar och investerar i tillgångar och verksamheter inom fastighetsbranschen utifrån den framtida marknadens behov. Genom aktiva insatser driver ALM Equity de initiativ som bedöms skapa högst värde på lång sikt.

ALM Equitys aktie är listad på Nasdaq First North Growth Market med kortnamnet ALM och preferensaktien med kortnamnet ALM PREF.

Certified Adviser är Carnegie Investment Bank AB (publ) Tel.: +46 (0) 73 856 42 65 E-post: certifiedadviser@carnegie.se

Rapportdatum

17 juli 2025 Delårsrapport januari–juni 23 oktober 2025 Delårsrapport januari–september 26 februari 2026 Bokslutskommuniké januari–december

Offentliggörande och presentation

Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepapper.

Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentlig görande klockan 07:00 den 8 maj 2025.

Samma dag klockan 15:00 hålls en direktsänd presentation av rapporten tillsammans med Carnegie Investment Bank AB (publ). Presentationen kommer finnas tillgänglig på ALM Equitys hemsida under rapporter och presentationer.