Copenhagen Capital Præf

COPENHAGENCAPITAL - 2024 København2025-03-06Copenhagen Capital A/SNiels Hemmingsens Gade41153København K307317352138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-312023-01-012023-12-31www.copenhagencapital.dk/esgwww.copenhagencapital.dk/investor-relations/corporate-governanceRegnskabsklasse DÅrsrapport30731735Copenhagen Capital A/SNiels Hemmingsens Gade 41153 København KxWizard version 1.1.1331.0, by EasyX Aps. www.easyx.euRevisionspåtegningGrundlag for konklusionKonklusion3377123133771231452138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember2138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember02138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember02138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember12138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember22138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember32138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-312138009GSW8ZDUU339432023-01-012023-12-312138009GSW8ZDUU339432024-12-312138009GSW8ZDUU339432023-12-312138009GSW8ZDUU339432023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-312138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432024-12-31copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009GSW8ZDUU339432024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432022-12-31copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009GSW8ZDUU339432022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432022-12-312138009GSW8ZDUU339432023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432023-01-012023-12-31copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009GSW8ZDUU339432023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009GSW8ZDUU339432023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember2138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember02138009GSW8ZDUU339432024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMember1xbrli:pureiso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:shares 1 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 Copenhagen Capital 2024 ÅRSRAPPORT Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 2 INDHOLD INDHOLD 2 3 SELSKABSOPLYSNINGER FORORD 4 HOVED- OG NØGLETAL LEDELSESBERETNING MARKEDSPROGNOSE FORRETNINGSGRUNDLAG ANSVARLIGHED (ESG) RISIKOFAKTORER 6 8 14 18 22 25 29 31 32 34 35 38 43 LEDELSEN AKTIONÆRINFORMATION UDBYTTEPOLITIK LEDELSESPÅTEGNING DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB NOTEOVERSGIGT 3 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 SELSKABSOPLYSNINGER REVISION BESTYRELSE DIREKTION Copenhagen Capital A/S Niels Hemmingsens Gade 4 1153 København K Christian Rossing Lønberg (formand) Rasmus Bonde Greis Direktør Pricewaterhousecoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 Hans August Lund (medlem) CVR-nr.: 30 73 17 35 2900 Hellerup Paul Wisse Hvelplund (medlem) København Sarah-Alice Skade-Rasmussen (medlem) 70 27 10 60 www.copenhagencapital.dk [email protected] Selskabets stamaktier og præferenceaktier er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen • • Fondskode/ ISIN DK0060093607 (stamaktier) Fondskode/ ISIN DK0061930641 (40% præferenceaktie 2032) • • Navn: Copenhagen Capital A/S Kortnavn: CPHCAP ST & CPHCAP PREF32 Ole Suhrs Gade 13-15, 1354, København K Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 4 FORORD Året 2024 har for ejendomsmarkedet vist tegn på en svagt stigende aktivitet, efter et historisk lavt transaktionsniveau i 2023. Denne udvikling har lagt grunden for en mere afbalanceret og stabil fase for ejendomsejere og investorer, selvom der ikke er tale om en hurtig genopretning til tidligere højder med ekstremt lave renter og høj markedsoptimisme. Selskabets EBIT er fra 2023 til 2024 forbedret med 5,2%, fra kr. 32,6 mio. til kr. 34,3 mio. Det positive driftsresultat skyldes de mange små værdiskabende forskelle, som vores team af dedikerede medarbejdere udfører i hverdagen. Vi oplever stor efterspørgsel på vores produkter – både inden for studieboliger, herskabslejligheder, butikslokaler og kontorer – hvorfor vi går ind i 2025 med lav tomgang. Copenhagen Capital koncernen prioriterer attraktive beliggenheder og et højt serviceniveau i forventning om, at det giver styrke i svære tider. Første halvår af 2024 har været præget af stabilisering i prisniveauerne, mens transaktionsvolumen forblev lav. Renteforventninger og økonomiske forhold har været afgørende faktorer for investeringsbeslutningerne, og de første rentenedsættelser i Danmark og eurozonen har medført en vis optimisme. Yderligere rentefald forventes dog at ske langsommere. For 2025 forventer selskabet et resultat af primær drift på mellem kr. 16 mio. og kr. 18 mio. før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Resultatet kan påvirkes af køb/salg af ejendomme og ændringer i renten. Copenhagen Capital koncernen har ingen investeringer uden for de danske grænser eller eksponering mod fremmed valuta. Regeringen indførte i 2024 en systemisk buffer, der øger kapitalkravene til finansieringsinstitutterne for deres udlån til ejendomsselskaber. Mens vi anerkender behovet for finansiel stabilitet, frygter vi, at dette tiltag vil begrænse kreditgivningen unødigt og hæmme investeringer i en vigtig sektor, der ikke viser tegn på systemiske risici. Vi håber, at regeringen foretager en grundig evaluering, når bufferen skal revurderes i juni 2025, for at sikre, at den ikke får negative konsekvenser for sunde ejendomsselskaber, der allerede er grundigt reguleret efter de gældende reglerne om ‘kritisk leje’. Der arbejdes løbende med ESG, og Copenhagen Capital offentliggør en ”Ansvarlighedsrapport 2024”, hvor vi rapporterer om vores tiltag og ambitioner. Vi ser ansvarlighed som en god forretning og arbejder dagligt på at reducere koncernens klimaaftryk samt skabe en alsidig og attraktiv arbejdsplads. Vi ser frem til fortsat at udvikle vores portefølje og markedsposition i det kommende år og vil benytte lejligheden til at takke vores aktionærer, kunder, samarbejdspartnere og medarbejdere for et spændende 2024. I løbet af 2024 har selskabet arbejdet med strategiplan DOUBLE 2028, der skal sætte rammerne for kursen de næste fire år. Strategiplanen har til formål at fremme vækst i indtjeningen samt at ensrette stakeholder- forventningerne til Copenhagen Capital A/S. Omdrejningspunktet er at fordoble EBVAT. Selskabet forventer derfor at foretage attraktive investeringer i et forbedret marked i 2025. I forlængelse heraf har Copenhagen Capital A/S primo 2025 overtaget kontrollen med selskabet NTR Holding A/S. København d. 6. marts 2025 Copenhagen Capital koncernen præsenterer for året et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på kr. 16,9 mio., hvilket er inden for den udmeldte guidance. Stigende afkastkrav, særligt inden for detail- segmentet, påvirker selskabets porteføljes samlede værdistigning markant. Værdien af ejendomsporteføljen opskrives med kr. 0,8 mio., samtidig med at faldende renter ultimo 2024 og dermed stigende kurser medfører, at dagsværdien af selskabets gældsportefølje reguleres negativt med kr. 15,5 mio. Samlet set betyder dette, at Copenhagen Capital for året 2024 præsenterer et nettoresultat på kr. 7,3 mio. Rasmus Greis Direktør Christian Rossing Lønberg Bestyrelsesformand Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 5 HOVED- OG NØGLETAL Resultatopgørelse 2024 2023 2022 2021 2020 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 - Nettoomsætning DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 49.591 42.001 34.285 - 17.422 16.863 2.171 7.291 - 47.205 40.251 32.584 - 14.953 17.631 -99.956 -76.798 -38 43.013 35.797 27.785 - 9.746 18.039 146.699 112.181 5.352 36.123 28.775 22.344 - 7.114 16.853 196.900 159.536 6.200 37.965 30.227 21.068 - 6.267 14.801 39.622 32.708 285 Bruttoresultat Resultat før finansielle poster (EBIT) Resultat af finansielle poster Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) Resultat før skat Totalindkomst i alt Minoriteter Totalindkomst CC 7.291 -76.760 106.829 153.336 32.423 Balance Egenkapital CC DKK '000 DKK '000 DKK '000 448.395 448.395 - 468.503 469.732 1.229 542.595 543.863 1.268 470.271 484.957 14.686 316.423 348.154 31.731 2020 2021 2022 2023 2024 Egenkapital i alt Minoriteter Nettoomsætning DKK ’000 Resultat før kurs og værdireg. (EBVAT) DKK ’000 Balancesum DKK '000 1.081.463 1.074.018 1.127.512 1.123.274 DKK '000 5.752 142.242 11.300 119.084 DKK '000 1.071.900 1.065.300 1.025.500 1.112.000 885.153 45.851 Investering i materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme Kortfristede aktiver 849.300 27.970 DKK '000 DKK '000 9.540 8.615 101.814 449.190 11.015 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 - 50,00% Nettorentebærende gæld (NIBD) 544.899 490.413 528.137 458.632 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Pengestrømme Driftsaktiviteter (CFFO) investeringsaktiviteter (CFFI) Finansieringsaktiviteter (CFFF) I alt DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 16.547 - 5.752 -9.637 1.158 15.286 - 64.421 35.402 30.541 43.960 16.363 - 96.718 66.645 9.819 - 45.780 50.189 - 63.492 11.009 -13.733 - 13.710 14.228 Regnskabsrelaterede nøgletal -10,00% -20,00% EBVAT / gns.egenkapital Egenkapitalforretning (ROE) Rentedækning % % x 3,67 1,59 3,48 -15,15 2,18 3,51 21,81 2,85 4,05 38,30 3,13 4,50 9,95 1,97 3,05 2020 2021 2022 2023 2024 Soliditet % % % 41,46 50,83 4,33 43,74 46,04 4,26 48,24 43,80 3,78 43,17 47,49 3,66 39,33 54,00 4,20 Loan to value Egenkapitalforrentning (ROE)% Egenkapital DKK ’000 Vægtet afkastkrav Investeringsejendomme DKK ’000 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 6 Aktierelaterede nøgletal 2024 2023 2022 2021 2020 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Aktiekurs stamaktie 31.12 Aktiekurs 8% præferenceaktie 31.12 Aktiekurs 40% præferenceaktie 31.12 Indre værdi pr. aktie (BVPS) Børskurs/indre værdi (P/BV) Resultat pr. aktie (EPS) DKK DKK 5,10 - 5,40 2,04 6,45 2,06 - 6,45 1,99 - 3,86 1,85 - DKK 8,15 8,00 DKK 7,56 7,65 9,08 0,71 2,12 2,11 3,04 49.020 50.000 7,57 0,85 3,14 3,12 2,05 48.931 50.000 4,65 0,86 0,61 0,59 6,33 46.557 50.000 DKK 0,67 0,71 DKK 0,05 - 1,34 - 1,34 - 4,02 49.020 8.685 13.007 70.712 386.481 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) Price earnings (PE) DKK 0,05 x 98,21 49.020 - Antal stamaktier ultimo stk. '000 stk. '000 stk. '000 stk. '000 DKK '000 Antal 8% præferenceaktier ultimo Antal 40% præferenceaktier ultimo Antal aktier ultimo 13.007 62.027 356.009 99.020 98.931 96.557 2020 2021 2022 2023 2024 Markedsværdi 419.178 415.107 272.210 Pris pr. m2 kr. Total antal m2 Ejendomsrelaterede nøgletal Total antal kvadratmeter Pris pr. m2 m2 30.886 34.705 30.562 34.857 25.582 40.087 27.842 39.940 26.706 31.802 DKK 4,00 3,00 2,00 1,00 - 80,00% Lejestigning på DKK 100 pr. m2 EBIT stiger med DKK '000 % 3.089 9,01 3.056 9,38 2.558 9,21 2.784 12,46 2.671 12,68 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% Lejefald på DKK 100 pr. m2 DKK '000 - 3.089 - 3.056 - 2.558 - 2.784 - 2.671 Afkastprocenten falder med 0,50% Dagsværdi pr. m2 DKK '000 DKK 144.378 39.380 561.009 9,04 140.200 39.444 579.088 9,46 166.300 46.587 673.577 6,80 181.305 46.452 626.375 6,33 121.634 36.356 443.029 4,59 Egenkapital DKK '000 DKK Indre værdi pr. aktie 2020 2021 2022 2023 2024 Afkastprocenten stiger med 0,50% Dagsværdi pr. m2 DKK '000 DKK - 113.849 31.019 359.592 5,80 - 110.900 31.228 383.230 6,26 - 120.600 35.373 449.795 4,54 - 136.043 35.053 378.843 3,83 - 95.016 28.244 274.042 2,84 (1,00) (2,00) -20,00% -40,00% Egenkapital DKK '000 DKK Indre værdi pr. aktie Årligt afkast stamaktie (%) Børskurs / Indre værdi (P/BV) Resultat pr. aktie (EPS) Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 7 LEDELSESBERETNING 180 160 140 120 100 80 OVERBLIK Copenhagen Capital koncernen realiserede i 2024 et nettoresultat på kr. 7,3 mio. mod kr. -76,8 mio. i 2023. Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgør i 2024 et overskud på kr. 16,9 mio. mod kr. 17,6 mio. i 2023. Selskabet har dermed realiseret et driftsresultat (EBVAT) inden for den udmeldte forventning om et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) mellem kr. 15 mio. og kr. 17 mio. for 2024. Ledelsen anser driftsresultatet som tilfredsstillende. 60 40 20 - Egenkapitalen i Copenhagen Capital koncernen er ultimo 2024 opgjort til kr. 448,4 mio. mod kr. 469,7 mio. ultimo 2023. Soliditetsgraden for 2024 er 41,5% mod 43,7% i 2023. Faldet i egenkapital skyldes selskabets tilbagekøb af egne aktier i 2024. Nettoomsætning Bruttoresultat Resultat før Resultat før kurs finansielle poster (EBIT) og værdireg. (EBVAT) I koncernen har 2024 været et år med fokus på fortsat drift og udvikling af egne velbeliggende ejendomme. Derudover vedtog Copenhagen Capital A/S i august 2024 en ny strategiplan, ”DOUBLE 2028”, gældende for perioden 2025-2028, som sigter mod at fremme vækst i indtjening samt at ensrette stakeholder-forventningerne til Copenhagen Capital A/S frem mod 2028. Selskabets organisation er strømlinet og består af en lille skare af specialiserede og dedikerede medarbejdere. 2020 2021 2022 2023 2024 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Copenhagen Capital koncernen har siden 2020 øget omsætningen med 31% fra kr. 38,0 mio. til kr. 49,6 mio. I samme periode er bruttoresultatet øget med 39%. Resultatet af koncernens FOKUS2024-strategi kan især aflæses i resultatet før finansielle poster (EBIT), som i perioden fra 2020 til 2024 er forøget med 63%. Renteudgifterne er i perioden steget med 16,6%. Trods rentestigningen er resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) steget med 14% fra 2020 til 2024. Copenhagen Capital koncernen arbejder med ESG som en integreret del af virksomhedens hverdag og offentliggør ”Ansvarlighedsrapport 2024” som en selvstændig rapport, der ikke er en del af selskabets ledelsesberetning, ligesom den ikke er omfattet af revision. 2020 2021 2022 2023 2024 EBIT over egenkapital EBVAT over egenkapital Niels Hemmingsens Gade 4, 1153 København K 8 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 KAPITALFORHOLD Selskabet indfriede den 25. marts 2024 de sidste udestående 8% Præferenceaktier 2024 med en nominel værdi på i alt kr. 8.684.791. Der blev udbetalt kr. 2,08 pr. aktie à nominelt kr. 1. På selskabets generalforsamling den 29. april 2024 blev det vedtaget at gennemføre en kapitalnedsættelse ved annullering af nominelt kr. 8.684.791 stk. 8% Præferenceaktier 2024. Parallelt med kapitalnedsættelsen blev det den 29. april 2024 af bestyrelsen besluttet, at iværksætte et aktietilbagekøb af maksimalt 533.555 stk. stamaktier til en kurs på kr. 5,40, svarende til maksimalt 0,75% af selskabets aktiekapital og 1,09% af selskabets stamaktiekapital, med et maksimalt beløb på kr. 2.881.107. Efter aktietilbagekøbet ejer selskabet 1.553.555 stk. stamaktier og 2.331.173 stk. 40% Præferenceaktier 2032 svarende til 16,33% af selskabets aktiekapital og 3,13% af selskabets stamaktiekapital. Dermed udgør selskabets samlede aktiekapital nominelt kr. 62.027.010, fordelt på nominelt kr. 49.019.913 stamaktier og nominelt kr. 13.007.097 i 40% Præferenceaktier 2032. NYBYGGERI OG INVESTERINGER Copenhagen Capital koncernen udfører løbende renoveringer af ejendommene med fokus på optimering af ejendommenes anvendelse og klimaaftryk. På Ole Suhrs Gade 13-15, 1354 København K, blev det besluttet og godkendt af bestyrelsen at gennemføre etableringen af fire tagboliger à hver 64 kvadratmeter, således at ejendommens bruttoetageareal øges med i alt 256 kvadratmeter. Projektet er igangsat primo 2025. På Rådmandsgade 43, 2200 København N, er der i 2024 blevet udskiftet vinduer i samarbejde med erhvervslejeren, hvilket har resulteret i en lejeforbedring. I forbindelse med udskiftningen er facaden blevet pudset og malet. Niels Hemmingsens Gade 4, 1153 København K I 2024 er der i forbindelse med genudlejning af en lejlighed på Læderstræde 11A, 1201 København K, blevet gennemført en modernisering af lejligheden, herunder en total istandsættelse. På Ingemannsvej 3, 1964 Frederiksberg C, er facaden på baghuset blevet vedligeholdt, herunder pudset og malet. Ejendommen på Stavangergade 6, 2100 København Ø, har i 2024 fået udskiftet vinduer. Efter længere tids undersøgelser og overvejelser blev det besluttet at udskifte frem for at restaurere. I samme forbindelse blev der repareret fuger, sålbænke og tag. Læderstræde 11A, 2. sal, 1201 København K Læderstræde 11A, 2. sal, 1201 København K 9 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 KØB AF EJENDOMME UDVIKLING I ØKONOMISKE OG FINANSIELLE FORHOLD • • • • • • • • Nørrebrogade 90, 2200 København N Dannebrogsgade 15, 1660 København V Folkvarsvej 32, 2000 Frederiksberg C Reverdilsgade 5, 1701 København V Peder Hvitfeldts Stræde 15, 1173 København K Esthersvej 12, 2900 Hellerup Copenhagen Capital koncernen har i regnskabsåret 2024 ikke foretaget ejendomskøb. Ejendomsmarkedet følges dog nøje, og der er løbende overvejelser om køb og salg af ejendomme Resultatet for perioden 1. januar 2024 til 31. december 2024 blev et overskud kr. 7,3 mio. mod et underskud på kr. 76,8 mio. for samme periode i 2023. SALG AF EJENDOMME Periodens bruttoresultat blev kr. 42,0 mio. mod kr. 40,3 mio. i 2023. Selskabets omsætning steg fra 2023 til 2024 med 4,8%, og en forbedret drift af ejendommene og en lav tomgang medførte at selskabets bruttoresultat steg med 4,2% for samme periode. Periodens resultat før finansielle poster og skat (EBIT) endte på kr. 34,3 mio. mod kr. 32,6 mio. for 2023. Forbedringen er et resultat af selskabets omkostningsfokus. Overskudsgraden var i 2024 stort set uændret sammenlignet med 2023, idet den steg til 69,1% fra 69,0% i 2023. Møllegade 3, 2200 København N Der er løbende forespørgsler fra ejendomsmæglere og investorer om køb af selskabets ejendomme, hvilket bliver håndteret med fokus i den løbende udvikling og tilpasninger af ejendomsporteføljen. Frederikssundsvej 11, 2400 København NV Det tilstræbes at bogførte værdier og markedsværdien af ejendommene er tæt forbundne. Selskabet har i 2024 ikke frasolgt ejendomme. Der er gennem de seneste 8 år solgt 8 ejendomme, alle til en pris der har været mellem 10-20% over ejendommenes bogførte værdier. Der er her tale om: 70,00% 65,00% 60,00% 55,00% 50,00% 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 2020 2021 2022 2023 2024 Overskudsgrad (EBIT / Omsætning) EBVAT / Omsætning Periodens finansielle udgifter steg med 16,6% og er opgjort netto til kr. 17,4 mio. mod kr. 15,0 mio. for 2023, til trods for rentefaldet i 2024. Selskabet arbejder aktivt med gældspleje, og har 2024 omlagt både variable og fastforrentede lån til F3 og F5-lån på grund af den markante renteforskel, der blev set primo 2024 mellem den korte rente og F3- og F5- renten. 10 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 Periodens resultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT) udgør kr. 16,9 mio. mod kr. 17,6 mio. i 2023, og er således inden for selskabets udmeldte forventninger for året. FORVENTNINGER TIL 2025 Gennem aktiv asset management vil Copenhagen Capital koncernen løbende udvikle, renovere og optimere driften i den nuværende ejendomsportefølje, ligesom der kontinuerligt søges efter nye attraktive ejendomsinvesteringer. Selskabet forventer en omsætning for 2025 på mere end kr. 50 mio. Dagsværdien af koncernens ejendomme er i 2024 reguleret med kr. 0,8 mio. og udgør ultimo perioden kr. 1.071,9 mio. mod kr. 1.065,3 mio. ultimo 2023. Der er ved værdiansættelsen af koncernens ejendomme pr. 31. december 2024 anvendt et gennemsnitligt vægtet afkastkrav på 4,33% (31. december 2023: 4,26%). For 2025 forventer Copenhagen Capital koncernen et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på mellem kr. 16 mio. og kr. 18 mio. Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) kan påvirkes af køb/salg af ejendomme og renteudviklingen. Copenhagen Capital koncernen har ikke har nogle investeringer udenfor de danske grænser eller eksponering mod fremmed valuta, dog kan makroøkonomiske/politiske ændringer påvirke resultatet. I 2025 forventer Copenhagen Capital fortsat at have fokus på ESG-implementeringen i vores arbejdsgange. Der henvises til ”Ansvarlighedsrapport 2024”. Markedet for udlejningsejendomme har i 2023 og 2024 været præget af lav transaktionsvolumen sammenlignet med niveauerne i 2021 og 2022. Afkastkravet er øget med 50 basispunkter på detailarealer. Det har resulteret i, at det vægtede afkastkrav på selskabets ejendomme ultimo 2024 er fastsat til 4,33%, hvilket er en lille stigning på 0,07 procentpoint fra ultimo 2023. Den rentebærende gæld til finansieringsinstitutter måles til dagsværdi. Copenhagen Capital koncernen afdækker renterisikoen ved at optage lån med fast rente på den langfristede finansiering. Renteafdækningen sker ved en kombination af rentetilpasningslån og konvertible lån med fast rente mellem 15 og 30 år. Der anvendes ikke finansielle instrumenter til renteafdækning. Selskabet ønsker en løbende renteafdækning af den langfristede finansiering, hvor der tilstræbes et vægtet gennemsnitligt rentebinding på 10 år på selskabets låneportefølje. Dagsværdien af de finansielle gældsforpligtigelser har medført en samlet negativ dagsværdiregulering på kr. 15,5 mio. mod en negativ værdiregulering på kr. 15,1 mio. året før. Stigningen i gælden opmålt til dagsværdi kan primært henføres til faldende renter ultimo 2024. Udover dagsværdireguleringerne er der realiseret gevinster ved konvertering af gæld for i alt kr. 15,6 mio. før skat. EJENDOMSPORTEFØLJEN FOKUS PÅ ESG FINANSIELT FOKUS Fokus på videreudvikling af ESG relaterede Fokus på udvikling, renovering og optimering af driften Omsætning > 50 mio. kr. arbejdsopgaver Resultatet før skat blev realiseret med kr. 2,2 mio. mod kr. -99,9 mio. året før. Årets resultat blev kr. 7,3 mio. i 2024 mod kr. -76,9 i 2023. Kontinuerlig søgen efter nye attraktive investeringer EBVAT-forventninger: 16-18 mio. kr. Resultatet svarer til en forrentning af egenkapital på 1,6% mod -15,1% i 2023. 11 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 EJENDOMSPORTEFØLJEN Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn er karakteriseret ved et historisk robust marked med en stærk lejerefterspørgsel. Der er et begrænsede udbud af primære ejendomme svarende til koncernens ejendomsportefølje. Copenhagen Capital koncernen oplever fortsat en stor efterspørgsel for velbeliggende lejeboliger. Boligbyrden for lejeboliger i København er fortsat væsentligt lavere end for tilsvarende ejerboliger, da renteniveauet fortsat er markant højere end i 2021 og 2022 uden, at ejerlejlighedspriserne har sat sig. Copenhagen Capital koncernen har i 2024 haft fokus på udskiftning af vinduer på to af porteføljens ejendomme, beliggende på Stavangergade 6, 2100 København Ø og Rådmandsgade 43, 2200 København N. På ejendommen på Rådmandsgade er facaden i samme forbindelse blevet pudset og malet. På Ingemannsvej 3, 1964 Frederiksberg C, er facaden på baghuset blevet vedligeholdt, herunder pudset og malet. Koncernens ejendomsportefølje består pr. den 31. december 2024 af 17 ejendomme med ca. 280 lejemål til en samlet Selskabet har i 2024 foretaget projektering af tagboligprojektet på Ole Suhrs Gade 13-15, 1354 København K. Selskabet har i Q1 2025 påbegyndt byggeprojektet. værdi på kr. 1.071,9 mio. baseret på et vægtet ’exit yield’ på 4,33% mod 4,26% i 2023. Der forhandles løbende om køb af nye ejendomme, idet det nuværende ejendomsmarked opfattes som værende på vej mod bedre tider. Realkreditfinansieringsmulighederne af klassiske Københavner-ejendomme er dog fortsat begrænset på grund af regulative regler om 'kritisk leje'. Markedet overvåges nøje, og Copenhagen Capital koncernen vil som en del af strategiplanen DOUBLE 2028 arbejde mod at femme en vækst i indtjening og balance. Selskabet har derfor rettet fokus mod ejendomme med et højere startafkast og højere andel af erhverv. Gerne ejendomme, der ligeledes har udviklingsmuligheder f.eks. i form af tagboliger eller andre byggemuligheder. Der foretages løbende istandsættelser efter boligreguleringslovens §19 stk. 2, som tillader gennemgribende forbedring af lejemål for at opnå lejefastsættelse til det lejedes værdi, ligesom energirenoveringer og altanprojekter er med til at forbedre ejendommenes drift. 1.200 1.000 800 1.129 1.112 1.104 1.075 1.072 1.065 1.026 911 849 809 775 538 600 400 200 0 469 435 381 349 231 185 167 107 58 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Dagsværdi af ejendomsporteføljen 12 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 De totale værdireguleringer af Copenhagen Capital koncernens ejendomme og gæld for 2024 er opgjort til kr. -14,7 mio. Værdireguleringen af ejendommene drives af 3 underliggende faktorer: • • • ’ændring i det markedsbestemte afkastkrav’ ’NPI-reguleringer’ ’de fremtidige driftsforbedringer’ De samlede værdireguleringerne for 2024 udgør en positiv regulering af selskabets ejendommen på kr. 0,8 mio. Det markedsbestemte afkastkrav på porteføljen hævet fra 4,26% til 4,33%, stigningen er især drevet af selskabets detailarealer, hvor afkastkravet er hævet med 50 basispunkter. Det medfører en nedskrivning svarende til kr. 13,5 mio. Koncernens NPI-reguleringer af lejeindtægter medfører en opskrivning svarende til kr. 12,8 mio. Koncernens aktive asset management har opnået driftsforbedringer, som medfører en positiv værdiregulering på kr. 1,5 mio. Loan to value (gæld med ejendomspant i forhold til ejendomsporteføljens dagsværdi) udgør pr. 31. december 2024 50,0% sammenlignet med 46,0% pr. 31. december 2023. Dagsværdien af gælden er samlet blevet reguleret negativt med kr. 15,5 mio., hvor 57% kan henføres til fastforrentede lån, 3% til variable lån og 40% til rentetilpasningslån. Udvikling skyldes at koncernens fastforrentede lån, steg i kursværdi i november og december 2024 som følge af faldende renter. Koncernens optag af nye inkonvertible F3- og F5-lån medfører et kurstab ved dagsværdireguleringen. Der er en vis tidsforskydning i kursreguleringen af gæld og den modsvarende ændring på værdiansættelse af ejendomme. Copenhagen Capital har i 2024 realiseret kursgevinster på gæld på kr. 15,6 mio. før skat i forbindelse med refinansiering af Vestergade 4-6 og Ole Suhrs Gade 13-15. I 2023 blev der realiseret kursgevinster på 5,4 mio. i forbindelse med refinansiering af Købmagergade 61. 20 15 10 5 Driftsforbedr. Direkte afkast Værdireg. NPI regulering Værdireg. ejendomme Totalindkomst 0 -5 Ændring I afkastkrav Værdireg. Gæld -10 -15 -20 13 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 MARKEDSPROGNOSE EJENDOMSMARKEDET GENERELT I 2023 og 2024 har transaktionsvolumen været markant lavere sammenlignet med niveauerne i 2021 og 2022. Dette indikerer, at investeringsmarkedet fortsat er præget af betydelig usikkerhed. Inflationen er aftaget væsentligt siden de rekordhøje niveauer i 2022, mens lønstigningerne har nået deres højeste niveau i mange år, hvilket fortsat bidrager til opadgående pres på priserne. Hertil kommer, at eksterne faktorer som globale konflikter og usikkerhed om fremtidige renteniveauer fortsat skaber betydelig bekymring blandt investorer. Dertil er det danske realkreditmarked fortsat velfungerende, om end præges det af et relativt beskedent antal obligationsudbydere. Copenhagen Capital følger derfor kontinuerligt med i udviklingen på rente- og lånemarkedet med henblik på at drage fordele. Beskæftigelsesniveauet oplever fortsat stigning, uden at presset på arbejdsmarkedet øges yderligere. Herudover forekommer der fortsat stabil økonomisk vækst, hvor der ses fremgang i detailsalget, erhvervsinvesteringer samt en generel forbedret erhvervstillid. Nævnte indikerer økonomisk sikkerhed i Danmark, hvorfor efterspørgslen efter erhvervs- og boligejendomme i et investerings- og lejeperspektiv stiger. Resultaterne af Centralbankernes fokus på at få inflationen under kontrol, kommer til udtryk i et faldende renteniveau. Det høje renteniveau, der forekom i 2023, ser ud til at have sin ende, for 2024 lå 10-årige statsobligation i gennemsnit lå på 2,19%, svarende til et fald på 41 basis point. Udfordringen med belåningen af ældre ’Københavner-ejendomme’, som er Copenhagen Capital koncernens primære investeringsfokus, med et startafkast på under 4%, er fortsat udfordret af reglerne for ”kritisk leje”, som er fastlagt af Finanstilsynet. Her tages højde for, hvorvidt en ejendoms driftsoverskud kan dække renter, bidrag og afdrag med udgangspunkt i et 30 års fastforrentet lån. Baseret på ”kritisk leje” er det ikke uset, at en OMK-ejendom med lav startforretning opnår en belåningsgrad på under 40%. Dette stiller et betydeligt krav til den nødvendige egenkapital i sådanne transaktioner. Derudover, rettes der kritik mod den systemiske buffer på 7% for eksponeringer med ejendomsselskaber, da den vurderes som en unødig stramning af et marked, der er blevet strammet op via rentestigningerne. Vi håber, at bufferen bortfalder ved evalueringen i Systemisk Risikoråd sommeren 2025. Verdenssituationen har i 2024 været præget af en lang række geopolitiske forhold, heriblandt krige i Ukraine og Mellemøsten samt præsidentvalget i USA. Hvor sidstnævnt kan resultere i mulige toldforhøjelser i USA, samt mindske behovet for at lempe pengepolitikken, som både direkte og indirekte vil have en indvirkning på det danske ejendomsmarked. Med det normaliseret inflationsniveau, faldende renteniveau og adskillige andre gavnlige faktorer, begynder vilkårene for ejendomsmarkedet igen at se favorable ud for investorerne, hvilket Copenhagen Capital koncernen tilstræber at kunne drage fordel af. 14 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 Politiske indgreb Transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet i Danmark Fra 1. juli 2025 skærpes klimakravene yderligere til nybyggeri, hvilket nu vil omfatte flere typer byggerier og boliger. Dette inkluderer blandt andet tilbygninger til eksisterende bygninger som etageboliger og kontorbygninger. Ændringen af bygningsreglementet har til formål at fremme renovering af eksisterende bygninger frem for nedrivning, hvilket samtidig medfører lempeligere krav til ombygning. Ifølge Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderes det, at de nye klimakrav vil påføre bygningsejere en samlet økonomisk byrde på 913 millioner kroner, hvilket vil resultere i øgede omkostninger ved nybyggeri. 120 108 100 86 80 60 40 20 0 72 De nye ejendomsvurderinger for erhvervsgrunde er baseret på Alternativomkostningsmodellen (AOM-modellen), hvor grundene vurderes ud fra alternativ anvendelse til boligformål, med en 20% nedskalering. Denne vurderingsmetode betyder, at erhvervsejendomme betaler dækningsafgift af den offentlige grundværdi, uden at bygningens værdi medregnes. Dækningsafgiften er en skat, der pålægges erhvervsejendomme for at kompensere kommunerne for udgifter forbundet med disse ejendomme. I den grad lejen ikke kan hæves tilsvarende, vil det have en negativ effekt på ejendommens driftsudgifter. 52 45 Dette kan resultere i økonomiske tab for ejere af erhvervsejendomme, blandt andet på grund af udfordringerne med at efteropkræve tidligere skattebetalinger fra lejere. For at sikre en mere skånsom overgang til de højere dækningsafgifter er der indgået en politisk aftale om stigningsbegrænsning. Aftalen sikrer, at dækningsafgiften ikke kan stige med mere end 10% årligt, indtil den fuldt indfases. 2020 2021 2022 2023 2024 Transaktionsvolumen Boligbyrden Det høje renteniveau har haft en betydelig indvirkning på boligbyrden. I de seneste år er udgifterne til ejerboliger steget betydeligt, mens lejeniveauerne kun er steget moderat i samme periode. Tidligere gjorde det lavere renteniveau, at flere kunne være med på ejerbolig-markedet, men stigende boligpriser og renter har ændret dette billede. I dag er det dyrere at købe en ejerbolig end at bo til leje i de større byer, hvilket øger efterspørgslen på lejeboliger (Colliers Markedsrapport 2025). Transaktionsvolumen nåede 52 milliarder kroner i 2024, hvilket er markant lavere end de ca. 108 milliarder kroner, der blev registreret i 2021 (Colliers Markedsrapport, 2025). Over de seneste fem år har transaktionsvolumen oplevet en betydelig nedgang, primært drevet af stigende renter og øget økonomisk usikkerhed. Dette har gjort både indenlandske og udenlandske investorer mere tilbageholdende. Fremadrettet forventes rentenedsættelser og en stabilisering af markederne at skabe grundlag for en stigning i transaktionsvolumen. Boligbyrden, som angiver den andel af den disponible indkomst, der bruges på husleje, er fortsat påvirket af det høje renteniveau. Dette har en positiv effekt på efterspørgslen efter private lejeboliger. 32% 38% 62% 68% LEJEBOLIG Øvrig disponering Udgifter til bolig EJERBOLIG Øvrig disponering Udgifter til bolig Kilde: Colliers, 2023 Læderstræde 11A, 2. sal, 1201 København K 15 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 EJENDOMSMARKEDET STORKØBENHAVN Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn er i konstant udvikling. Afkastkravet for segmenterne - bolig, kontor og detail, i Storkøbenhavn, som tilsammen udgør Copenhagen Capital’s portefølje, steg i 2024. De stigende afkastkrav kombineret med et faldende renteniveau har resulteret i en begrænset udvidelse af ”yield gap” (differencen mellem renten og afkastet på ejendomme) for bolig- og kontorsegmentet. Detail har oplevet en markant udvidelse af yield gappet sammenlignet med 2023. Boligejendomme Kontorejendomme Detail Boligejendomme i Storkøbenhavn forbliver en af de mest attraktive aktivklasser blandt investorer, på trods af det nuværende høje renteniveau, sammenlignet med perioden 2015-2021. Efterspørgslen er drevet af demografiske forhold og et markant underudbud af lejeboliger. Samtidig er nybyggeriet faldet markant som følge af høje finansierings- og byggeomkostninger. Med en fortsat befolkningstilvækst i København forventes fortsat et flaskehalsproblem mellem udbud og efterspørgsel af boliger. Boligbyrden er derfor fortsat påvirket af renteniveauets til stadighed høje niveau, der påvirker efterspørgslen efter private lejeboliger positivt. Dermed understøtter det høje renteniveau efterspørgslen efter lejeboliger, hvilket bidrager til stigende lejepriser. Efterspørgslen efter kontorlejemål i Storkøbenhavn er fortsat høj, drevet af høj beskæftigelse og en tilbagevænnede kultur – "Return to Office”. Investorer er tildeles tilbageholdende overfor kontorejendomme på sekundære beliggenheder, mens der er stor interesse for primære beliggenheder, hvor udbuddet præges af en knaphed. Lejere efterspørger i stigende grad fleksible og moderne lejemål tæt på offentlig transport, hvilket primært opfyldes af nyere byggeri. Den ældre kontormasse lever ofte ikke op til disse krav, og derfor fravælges. Hertil forekommer en stigende interesse for bæredygtighedscertificerede ejendomme, både fra et investerings- og lejeperspektiv. Detailmarkedet i Storkøbenhavn er præget af historisk høj tomgang, og beskrives som ”lejers marked”, jf. Colliers. På mindre attraktive placeringer er markedet præget af lejefrie perioder, og andre incitamenter for at fremme udlejningen. Modsat oplever de attraktive placeringer en svagt stigende interesse, hvor prisen per kvadratmeter udvikler sig langsomt, men generelt præges markedet af en begrænset aktivitet. Onlinehandel udgør til stadigvæk en betydelig udfordring for detailmarkedet, hvilket kan forklare den begrænsede volumen. 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% -1,00% -1,00% -1,00% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kontor (Primær) % Bolig (Primær) % Detail (Primær) % 10-årig statsobligation% 10-årig statsobligation% 10-årig statsobligation% Kilde: Danmarks Statistik & Colliers 16 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 DEMOGRAFI OG SOCIALE TRENDS Urbaniseringen er en vedvarende og stabil megatrend, som også gør sig gældende i Danmark. Denne udvikling skaber et stærkt fundament for boligmarkedet, især i København. Byen er vokset med 140.000 indbyggere over de seneste 15 år, men boligbyggeriet har kun dækket omtrent halvdelen af denne vækst. Frem mod 2050 forventes København at få yderligere 120.000 indbyggere, hvilket understøtter de langsigtede vækstmuligheder i ejendomssektoren. Ifølge befolkningsfremskrivninger vil behovet for boliger stige, og der forventes at være brug for omkring 36.000 nye boliger inden 2030. Vi bidrager aktivt til at imødekomme det stigende behov for boliger ved at fokusere på renovering, ombygning og transformation af eksisterende bygninger. Eksempler inkluderer udvikling af tagboliger og konvertering af erhvervsejendomme til boliger. København er desuden kendetegnet ved et højt uddannelsesniveau, der ligger markant over landsgennemsnittet. I København By har ca. 45% af beboerne gennemført en bachelor- eller videregående uddannelse, sammenlignet med blot 28% på landsplan. Derudover har byen en relativt ung befolkning med en gennemsnitsalder på cirka 36 år, mod cirka 42 år på landsplan. Den høje andel af unge og enlige skaber øget efterspørgsel efter lejemål på 60-99 kvm i Storkøbenhavn. Denne udvikling understøtter den fortsatte vækst i boligmarkedet, hvor behovet for boliger fortsat stiger. 750.000 700.000 650.000 600.000 550.000 500.000 450.000 Befolkning 2000 – 2024 Befolkningsfremskrivning 2024 – 2050 (kilde: Københavns Kommune) Prinsessegade 61-63, 1422 København K 17 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 FORRETNINGSGRUNDLAG Copenhagen Capital A/S er et børsnoteret investeringsselskab, hvis aktivitet er investering i og udlejning af bolig- og erhvervsejendomme i Storkøbenhavn via direkte eller indirekte ejerskab. Investeringerne foretages ud fra grundige analyser af ejendommenes muligheder, beliggenhed og stand. Ejendommene bliver løbende moderniseret og energiforbedret for at forbedre ejendomsporteføljens rentabilitet. Strategien sigter mod fortsat vækst og rentabilitet baseret på begreberne kvalitet, muligheder og fokus. Ledelsen i Copenhagen Capital koncernen arbejder løbende for at sikre et højt vedligeholdsmæssigt niveau på koncernens ejendomme samt for at realisere ejendommenes udviklingsmuligheder. De grundlæggende forudsætninger for en stærk langsigtet performance er: Copenhagen Capital koncernen har fokus på den direkte drift af selskabets ejendomme, og guider derfor i forhold hertil. Internationale regnskabsstandarder for børsnoterede selskaber kræver, at der sker løbende værdireguleringer af ejendomme herudover tilvalgt dagsværdi for realkreditgæld, hvilke kan være betydelige i såvel positiv som negativ retning. Der må løbende forventes en positiv værdiregulering før ’ændring i det markedsbestemte afkastkrav og andre konjunkturpåvirkninger’ som følge af ’de fremtidige driftsforbedringer’, der opnås ved at arbejde med ejendommenes drift, ligesom der sker en årlig inflationsbaseret regulering af de fleste indtægter fra lejekontrakterne. • • • • • • • at levere kvalitet til selskabets kunder (lejere) at kende sine ejendomme og beliggenheder at se og forfølge muligheder at oparbejde og vedligeholde lange relationer til samarbejdspartnere at øge bygningsdelenes levetid at respektere risici og udfordringer at være fokuseret og troværdig. Copenhagen Capital koncernen investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere værdistigninger. En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og fremmest, hvor genudlejningsmulighederne er gode, og afkast samt cash flow er tilfredsstillende. Ledelsen i Copenhagen Capital koncernen fokuserer på ejendommens grundlæggende drift, og søger at afdække renterisici i et passende omfang. Strategien justeres løbende i forhold til forventninger til renteudviklingen, rentekurven og renterisikoen på den eksisterende låneportefølje. Copenhagen Capital koncernen har siden 2014 opbygget en organisation med egen administration og udvikling af ejendomme ud fra tesen om, at vi derved kan tilbyde den bedste service overfor vores kunder. 18 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 FORRETNINGSPLAN 2028 Copenhagen Capital A/S vedtog i august 2024 en ny forretningsplan, ’DOUBLE 2028’, gældende for perioden 2024-2028. ’DOUBLE 2028’ sigter mod at fremme en vækst i indtjening, samt at ensrette stakeholder forventninger til Copenhagen Capital A/S frem mod 2028. DOUBLE 2028 Strategiplanens omdrejningspunkt er at fordoble driftsresultatet (EBVAT) fra intervallet 15-17 mio. kr. i 2024 til mere end 30 mio. kr. i 2028. Væksten vil opnås gennem en kombination af fortsat optimering af den eksisterende ejendomsportefølje og akkvisitioner af nye ejendomme. Kombinationen heraf forventes at trække selskabets gennemsnitlige afkastkrav på porteføljen mod 5%, som følge af fokus på nye ejendomme, der kan levere et højere startafkast end den traditionelle portefølje. ’DOUBLE 2028’ er Copenhagen Capitals A/S’s tredje formelle strategiplan. I perioden fra 2014 til 2018 var der tiltagende ambitiøse versioner af ’VISION 2020’, hvor målsætningen var drevet af et ønske om at opnå kritisk masse via en balance på 1 mia. kr. ’VISION 2020’ blev i efteråret 2020 erstattet af ’FOKUS 2024’ med målsætningen om at rette fokus på selskabets kerneforretning, optimere den eksisterende ejendomsportefølje og strømline selskabets organisation. Også ’FOKUS 2024’ har været en succes, da selskabets overskudsgrad er steget fra 62% i 2021 til 69% i 2024, og understreger Copenhagen Capital A/S evne til at optimere processer. Stigende renter i perioden har medført, at EBVAT-marginen er faldet fra 38,9% til 32,4% - hvorfor netop forbedring af EBVAT-marginen er omdrejningspunktet i DOUBLE 2028. DOUBLE 2028 tager udgangspunkt i følgende målsætninger frem mod ultimo 2028: • • • • • • EBVAT på mere end 30 mio. kr. for regnskabsåret 2028 Investeringsejendomme i niveauet 1,5 mia. kr. ultimo 2028 Værdireguleringer som overstiger inflationen, drevet af aktivt asset management Fokus på at være en attraktiv arbejdsplads og at kunne tiltrække talenter Muligheden for at skabe værdi gennem bæredygtige initiativer og ansvarlighed Respekt overfor stakeholders og et ønske om at øge Copenhagen Capital A/S synlighed VISION 2020 FOKUS 2024 +30 mio. kr. 69% 1.100 mio. kr. 15-17 mio. kr. 2024 2028 62% EBVAT ”Jeg ser frem til at lede selskabet igennem en ny periode, hvor vi skal udnytte vores stærke fundament til at øge aktivitetsniveauet og indtjeningen. Vi har en god kultur og et team, som kan levere hvad der kræves for at opnå vores målsætninger” 64 mio. kr. 2014 2021 2021 2024 Rasmus Greis, direktør Balance Overskudsgrad Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 19 Mål og strategi Hvert aktiv vurderes ud fra størrelsen, rentabiliteten og bidraget til forrentning af egenkapital set i forhold til andre alternative geninvesteringsmuligheder. Porteføljen af investeringsejendommene udgør et mix af bolig- og erhvervsejendomme. Copenhagen Capital A/S har et langsigtet perspektiv i værdiskabelsen, der realiseres i samspil med medarbejdere, kunder, samarbejdspartnere og investorer. Der følges en langsigtet investeringsstrategi, hvor Copenhagen Capital A/S investerer på baggrund af grundige analyser, hvilket sammen med en aktiv risikostyring skaber grundlaget for, at selskabet kan agere og udnytte forretningsmuligheder på tværs af ejendomstyper indenfor den definerede investeringsstrategi. Udviklingsejendomme defineres, af selskabet, som ejendomme, hvor der er besluttet et udviklingsprojekt på mere end 50% af ejendommens værdi (inkl. projektomkostninger). Investeringerne i udviklingsejendomme er langsigtede, men investeringsejendomsporteføljen. boligejendomme samt sekundært kontor- og blandede ejendomme. Der udvikles til udlejning og ikke til projektsalg. Hvorvidt der bygges frasalg kan overvejes i lighed med frasalg fra Udviklingsprojekter omfatter primært i Der er relaterede risici i forbindelse med forretningsaktivisterne, der kan have betydning for udviklingen samt have indflydelse på indtjeningen og omdømmet. totalentrepriser, fagentrepriser eller efter timeafregning afhænger af byggeriets art, størrelse og kompleksitet. Byggeformen er en bestyrelsesbeslutning, når der er tale om udviklingsejendomme. Udviklingsejendomme (inkl. projektomkostninger) må ikke udgøre mere end 10% af Copenhagen Capital koncernens ejendomsbalance på akkvisitionstidspunktet. INVESTERINGSKRITERER: Ingen enkelt ekstern lejers betaling må udgøre mere end 10% af de forventede lejeindtægter ved akkvisition. • • • • • Investeringsportefølje Udviklingsportefølje Ejendomstyper Copenhagen Capital A/S investerer i udlejningsejendomme. Vores indsats og kompetencer skal kunne gøre en forskel, og ejendommene skal have oplagte anvendelsesmuligheder. Ejendommene skal være tidssvarende med gode bygningskonstruktioner og installationer. Ejendommenes likviditet skal være positiv inden for det første driftsår eller efter gennemført udviklingsprojekt. Genudlejningsrisiko Geografi Fokus er på lejesikkerhed, primært erhvervsejendomme med sikkert cash flow. i boligejendomme, men også RISIKOSTYRING: • • • • • Kapitalstruktur Finansiering Likviditet Kravet til startafkastet på investeringerne afviger efter ejendomstype og fra ejendomscase til ejendomscase, hvorfor risikopræmien fastsættes individuelt. Det er afgørende, at der er en vurdering af, at afkastet på længere sigt overstiger det risikofrie afkast, og bidrager positivt i realiseringen af selskabets mål for forretning af egenkapital. Den enkelte ejendoms likviditet skal være positiv indenfor det første driftsår, eller når et eventuelt udviklingsprojekt er gennemført. Værdiansættelse Compliance Køb og salg af ejendomme er en bestyrelsesbeslutning, hvor køb altid underbygges af en grundig due diligence proces, herunder en uafhængig valuarapport. Investeringsstrategier Copenhagen Capital koncernen investerer i investerings- og udviklingsejendomme. Investeringsejendomsporteføljen er langsigtede investeringer, og udvikles løbende ved køb, salg, renovering samt driftsmæssige optimeringer. Ole Suhrs Gade 13-15, 1354, København K Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 20 Risikostyring Copenhagen Capital koncernen forholder sig løbende til udvikling i de makroøkonomiske, demografiske og politiske forhold i relation til den løbende risikostyring. Der lægges vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt og, at den finansielle risiko er i balance. Det finansielle beredskab består af indestående i bank, der frit kan disponeres over (likvid beholdning). Den likvide beholdning skal ses i forhold til summen af leverandørgæld, skyldig skat og anden gæld. Likviditetsbufferen beregnes løbende ud fra følgende parametre: De objektive kriterier kan ændre sig i forhold til vurderingen af de makroøkonomiske forhold. Såfremt den løbende likvide beholdning, kommer under kravet til det finansielle beredskab, skal ledelsen straks udarbejde en plan for at tilbagebringe likviditeten til det krævede niveau. Ledelsen i koncernen tilstræber en soliditet på minimum 30%. Der kan ikke ske ejendomskøb, tilkøb af egne aktier eller udlodning til stamaktionærerne der bevirker, at soliditeten falder til under 30%. Det vil sige, at der ikke foretages ejendomsakkvisitioner, tilkøb af egne aktier, indstilling af udlodning til stamaktierne m.v., hvis den konkrete handling bringer soliditeten under 30%. Værdiansættelserne pr. 30. juni og 31. december fastsættes på baggrund af ledelsens skøn med udgangspunkt i markedsrapporter, det generelle markedskendskab og specifikke valuarvurderinger. For at understøtte ledelsens skøn indhentes der årligt valuarvurderinger på minimum 1/3 af ejendomsporteføljen efter en aftalt turnus. Hvor det vurderes hensigtsmæssigt, spejles grundlaget for valuarvurderingerne i tilsvarende ejendomme i porteføljen. Værdiansættelserne sker med udgangspunkt i en DCF-model (Discounted Cash Flow). Fastsættelse af afkastkravet og • • • • • • Ydelsen på låneporteføljen for det kommende kvartal Selskabets løbende forpligtelser for det kommende kvartal Ingen refinansieringsmuligheder Likviditetsbuffer på 10% på igangværende byggesager Tomgang på 5% Rentestigning på 2% point. Copenhagen Capital koncernen anvender på nuværende tidspunkt udelukkende realkredit- eller realkreditlignende committede lån til finansiering af ejendomsinvesteringerne. Der opereres med uncomittede låne- og kreditfaciliteter i forbindelse med byggerier og gennemfører af akkvisitioner, hvor der foreligger et tilsagn om realkredit- eller realkreditlignende comittede lån. Som konsekvens af det nuværende belåningsniveau af selskabets portefølje, undersøges markedet for anvendelse af akkvisitionskreditter og virksomhedsobligationer. Der anvendes garantistillelser i det omfang det er nødvendigt, f.eks. i forbindelse med indgåelse af entrepriseaftaler o.l. Der afgives ikke erklæringer om hårde covenants som f.eks. soliditetskrav, men Copenhagen Capital koncernen afgiver sædvanligvis kaution for lån i dattervirksomhederne, ligesom der afgives sikkerhed i ejendommene. de øvrige parametre der indgår i DCF-modellen, er afhængige af på ejendomsmarkedet og udviklingen markedsforholdene i kapitalmarkedet samt de specifikke forhold på de enkelte ejendomme med hensyn til ejendomstype, beliggenhed, stand samt et skøn af de fremtidige indtægter og omkostninger til driften og vedligeholdelse. BERETNING FOR COPENHAGEN CAPITAL A/S – MODERSELSKABET Copenhagen Capital A/S’ formål er at eje kapitalandele i, og udlåne kapital til dattervirksomhederne. Renten svarer til koncernens marginale lånerente. Moderselskabet afholder omkostningerne til koncernens personale og administration. Moderselskabet leverede et overskud på kr. 4.8 mio. før skat for 2024 mod et underskud på kr. 75,9. for 2023. Balancen udgør kr. 464,2 mio. ultimo 2024 mod kr. 492,0 mio. ultimo 2023. Egenkapitalen er opgjort til kr. 448,4 mio. ultimo 2024 mod kr. 468,5 mio. ultimo 2023. For at optimere forretningen af egenkapitalen i Copenhagen Capital koncernen foretages der løbende rebelåning af ejendommenes værditilvækst med henblik på at foretage nye akkvisitioner gennem moderselskabet. Copenhagen Capital koncernen tilstræber en lang rente på konvertible realkreditlån og kort rente på in konvertible realkredit- eller realkredit lignende lån. Der tilstræbes et vægtet gennemsnitligt rentebinding på 10 år på selskabets låneportefølje. Niels Hemmingsens Gade 4, 1153 København K Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 21 ANSVARLIGHED (ESG) Copenhagen Capital A/S’ lovpligtige redegørelse for samfundsansvar er ENVIRONMENTAL SOCIAL udarbejdet i overensstemmelse med Årsregnskabslovens §99a. Koncernen har identificeret de væsentligste risici forbundet med miljø og klima i selskabets forretningsmodel og dertil kigget på miljøpåvirkningen i forbindelse med udvikling og drift af fast ejendom. Den største udledning af CO2 stammer fra energiforbruget i selskabets ejendomme. Der er i 2024 forbrugt 86,4 kWh pr. m2 (der er ikke medtaget data fra Finsensvej 78 og Copenhagen Capital A/S lægger vægt på at være en rummelig arbejdsplads, hvor hver enkelt medarbejder trives såvel fysisk som psykisk i et fleksibelt miljø samtidigt med, at denne har mulighed for at udvikle sig. Der tilbydes løbende mulighed for videreuddannelse for til stadighed at sikre et højt fagligt niveau for den løbende drift. Copenhagen Capital ser ansvarlighed som sund fornuft og god forretning, og vi arbejder på at løfte ejendommene og skabe en attraktiv arbejdsplads. Skindergade 40 i denne kategori, da lejerne selv afregner forbrug). Vi tilstræber at gøre en positiv forskel for byen, kunderne og aktionærerne. Energiforbruget opgøres som kWh/m2 og beregnes efter formlen: summen af energiforbrug i ejendomme, som Copenhagen Capital har haft operationel kontrol over i hele regnskabsåret / summen af bygningsarealer opgjort i m2, Medarbejderne er selskabets vigtigste ressource, og er afgørende for værdiskabelsen i koncernen. Derfor er den væsentligste risici forbundet med at være en attraktiv arbejdsplads, der kan holde på selskabets medarbejdere. Med udgangspunkt i vores tre kerneværdier – respekt, muligheder og fokus, arbejder vi ud fra følgende emner: som Copenhagen Capital har haft operationel kontrol over i hele regnskabsåret. Derudover er der i 2024 foretaget klimarisikoscreeninger af selskabets ejendomme, med fokus på skybrud og hav- og grundvandsstigninger. • • • Grønne ambitioner skaber muligheder Medarbejderfokus som drivkraft Respekt for samarbejdet For at nedbringe denne risiko vil Copenhagen Capital fremover årligt afholde en medarbejdertrivselsundersøgelse, for at sikre at medarbejderne trives, og identificere mulige forbedringsområder. Som en del af virksomhedens klimaovervejelser tilstræber virksomheden, at Udover at sikre en god arbejdsplads for vores kollegaer arbejder vi også på at sikre gode arbejdsforhold på vores byggepladser for vores leverandører. Vi har i 2024 udarbejdet en politik for arbejdsskader, så vi sikrer, at der er en klar procedure for, hvis der skulle opstå en ulykke. medarbejderne benytter cykler, kollektiv transport og delebiler i arbejdssammenhænge, hvorfor der stilles forskellige transportmuligheder til rådighed. Derudover arbejdes der på at holde udledningen fra pendlertransport til og fra arbejdspladsen nede. I 2024 blev der udledt 1,8 ton CO2e fra medarbejderpendling. Medarbejderne blev via et spørgeskema bedt om at angive det samlede antal kilometer tur/retur til arbejdspladsen, hvilken transportmetode der anvendes, samt hvor mange dage de forskellige transportmetoder blev benyttet. Udledningen opgøres som kg CO2e per person-km for henholdsvis bus, tog og personbil. De anvendte emissionsfaktorer stammer fra Real ESG-frameworket. GOVERNANCE SOCIAL ENVIRONMENTAL Derudover, forsøger vi så vidt muligt at arbejde med FN’s 5. verdensmål om ligestilling mellem kønnene. Derfor blev det undersøgt, hvorvidt det var muligt at foretage en Gender Pay Gap analyse. Grundet selskabets størrelse, har det i 2024 dog ikke været muligt at foretage, da medarbejderantallet kompromitterer anonymiteten i forhold til lønninger. Dette er dog noget der på sigt kan blive en mulighed, hvis et fremtidigt medarbejderantal tillader dette. Copenhagen Capital udarbejder årligt en selvstændig ansvarlighedsrapport. Rapporten giver et indblik i selskabets ambitioner og tiltag indenfor Environmental, Social Governance (ESG). Copenhagen Capital’s energiforbrug stammer hovedsageligt fra det vand, varme og el, der forbruges i porteføljens ejendomme. Mængden af forbruget er et adfærdsaspekt hos beboerne i vores ejendomme, hvorfor vi ikke kan kontrollere udledningen. På trods heraf, forsøger vi at være med til at guide beboerne i den rigtige retning ved at udsende ”grønne tips” mm. & Copenhagen Capital har siden 2021 nået målsætningen om at have mindst én kvinde i bestyrelsen, hvilket sikrer at bestyrelsen består af mindst 25% kvinder. Denne målsætning arbejdes der fortsat på at opnå i 2025. Ansvarlighedsrapporten er ikke en del af den lovpligtige ledelsesberetning, og er ikke revideret. Som en del af vores løbende indsats for at forbedre energieffektiviteten i vores ejendomme, fokuserer vi på at forbedre energimærkningerne. Vores mål er at sikre, at vores ikke-fredede ejendomme opretholder et gennemsnitligt energimærke på niveau med energimærke C. Over de seneste fem år er andelen af ejendomme med energimærke C i porteføljen steget fra 25,1% til 72,6% i 2024. Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 22 Menneskerettigheder Koncernen accepterer på ingen måde at medvirke til krænkelser af menneskerettigheder eller nogen former for korruption. Ledelsen har vurderet krænkelse af medarbejdere, herunder diskrimination og mangel på ligebehandling, som den væsentligste risiko i relation til menneskerettigheder. For at imødegå denne risiko bekræfter Copenhagen Capital sin forpligtelse til at overholde menneskerettighederne og respektere lovgivningen vedrørende ligestilling. Vores mål er at sikre, at alle medarbejdere, uanset køn, etnisk baggrund, religion eller andre personlige karakteristika, oplever retfærdig og lige behandling i deres ansættelse og arbejdsforhold. Konkret arbejdes der på at få 100% af leverandørerne til at underskrive en adfærdskodeks, hvori der fastsættes krav til overholdelse af menneskerettigheder og arbejdstagerrettigheder. Der er i 2024 ikke oplevet tilfælde, hvor menneskerettigheder er blevet krænket. På baggrund af selskabets begrænsede størrelse, aktiviteter og de markeder, hvor selskabet opererer, har bestyrelsen besluttet, at der ikke er behov for yderligere politikker på området. GOVERNANCE Antikorruption og bestikkelse Copenhagen Capital A/S følger i vidt omfang Komitéen for god Selskabsledelses anbefalinger for god selskabsledelse. Koncernen tager i enhver henseende afstand fra korruption og bestikkelse. Selskabet er udelukkende repræsenteret i Danmark, hvor risikoen for korruption og bestikkelse er begrænset, og i øvrigt følger gældende love og regler i de enkelte lande. Der er på intet tidspunkt observeret tegn på korruption i organisationen eller hos samarbejdspartnere. I forbindelse med kapitalindskud og lån fra ikke finansielle institutioner undersøges transaktionerne for korruption og bestikkelse. Ledelsen har vurderet bestikkelse i leverandørkæden samt medarbejderes uberettigede påvirkning af kunder eller andre samarbejdspartnere eller medarbejderes modtagelse af bestikkelse som de væsentligste risici i relation til korruption og bestikkelse. Ledelsen søger at forebygge og imødegå risikoen for korruption og bestikkelse ved blandt andet at anvende velrenommerede leverandører og ved at indhente sammenlignelige priser før indgåelse af kontrakter. Ledelsen har ikke i 2024 oplevet konkrete tilfælde af korruption og bestikkelse. Fremadrettet vil risiciene forbundet med anti-korruption blive genvurderet årligt for at sikre løbende opmærksomhed og tilpasning. Dette arbejde fortsætter og udvikles ud over det aktuelle regnskabsår. På baggrund af selskabets begrænsede størrelse, aktiviteter og de markeder, hvor selskabet opererer, har bestyrelsen besluttet, at der ikke er behov for yderligere politikker på området. Den fulde Ansvarlighedsrapport 2024 kan findes her: Copenhagen Capital - ESG Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 23 LOVPLIGTIG REDEGØRELSE FOR VIRKSOMHEDSLEDELSE KØNSMÆSSIG SAMMENSÆTNING AF LEDELSEN REGNSKABSAFLÆGGELSE, RISIKOSTYRING OG REVISION Selskabet har udarbejdet en lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens § 107b for regnskabsåret 2024, hvor selskabet forholder sig til rammerne og processerne for god selskabsledelse, og følger anbefalingerne, som er udarbejdet af Nasdaq Copenhagen og offentliggjort på www.corporategovernance.dk bortset fra følgende: Selskabets bestyrelse består på nuværende tidspunkt af 3 mænd og 1 kvinde, og selskabet har fokus på kønsfordelingen i bestyrelsen. Bestyrelsen henstiller til, at valg af medlemmer til bestyrelsen sker med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos de pågældende kandidater, mens bestyrelsen samtidig Bestyrelsen har i ledelsesberetningen taget stilling til selskabets væsentligste strategiske og forretningsmæssige risici. Bestyrelsen har det overordnede ansvar for selskabets risikostyring og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og risikostyringen tillige med overholdelse af relevant lovgivning (compliance). erkender vigtigheden af mangfoldighed i koncernens ledelse og medarbejderstab. Bestyrelsen er generelt opmærksom på, at der er lige muligheder for begge køn i koncernen • 1.1.3 Selskabet følger ikke anbefalinger om offentliggørelse af kvartalsrapport. Selskabet offentliggør periodemeddelelser for 1. og 3. kvartal. 2.2.1 Selskabet finder det ikke nødvendigt, at der i bestyrelsen er en næstformand som følge af selskabets og bestyrelses størrelse. Direktionen sikrer i samarbejde med nøglemedarbejdere, at relevant lovgivning, strategiske- og forretningsmæssige planer efterleves. Samtidig at der er etableret et effektivt kontrolmiljø, som løbende tilpasses koncernens udvikling og aktiviteter. Enhed 2024 2023 • • Bestyrelsen MEDLEMMER . 3.4 Med udgangspunkt i selskabets størrelse og bestyrelsens Der er etableret systemer og kontroller, der kan fange utilsigtede og Bestyrelsesmedlemmer Kvindelige bestyrelsesmedlemmer Andel af kvinder i bestyrelsen antal antal % 4 1 25% 4 1 25% arbejdsform vurderes der p.t. ikke at være behov for at nedsætte særskilte ledelses-, revision-, nominerings-, og vederlagsudvalg. Således arbejder den samlede bestyrelse som hvert relevant udvalg med bestyrelsesformanden som formand. 3.5.1 & 3.5.2 Bestyrelsen foretager en evalueringsproces årligt. Med baggrund i selskabets størrelse har bestyrelsen valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evaluering af den samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer. tilsigtede fejl. Systemer og kontroller revurderes løbende for at minimere risikoen for fejl. Direktionen MEDLEMMER Regnskabsaflæggelsen håndteres af virksomhedens økonomi- og regnskabsfunktion, som håndterer alle virksomheder på tværs af koncernen, og foretager konsolidering til koncernregnskabet. Økonomi- og regnskabsfunktionen involverer relevante nøglemedarbejdere for at sikre • Direktionsmedlemmer Kvindelige direktionsmedlemmer Andel af kvinder i direktionen antal antal % 1 0 0% 1 0 0% en pålidelig og retvisende udarbejdelse af årsregnskabet. Revisionsudvalget udgøres af den samlede bestyrelse med bestyrelsesformanden som formand. Revisionsudvalget gennemgår årsregnskabet og revisionsprotokol fra selskabets valgte revisor sammen med direktionen forud for generalforsamlingen. En nærmere redegørelse for selskabets virksomhedsledelse og hvordan selskabet opfylder anbefalingernes enkelte punkter, er offentliggjort på Bestyrelsen vælges for ét år ad gangen, og der foretages en evaluering af bestyrelsesmedlemmets andre ledelses-erhverv i relation til varetagelse af bestyrelsesarbejdet. På de øvrige ledelsesniveauer har vi i alt 1 person, hvoraf 0 er kvinder og 1 er en mand. Dette udgør en fordeling på 0% kvinder og 100% mænd, hvilket udgør en ligelig fordeling. Dermed er Copenhagen Capital undtaget fra forpligtelsen til at opstille måltal for det underrepræsenterede køn på disse ledelsesniveauer samt fra forpligtelsen til at redegøre for virksomhedens politik for at øge andelen af det underrepræsenterede køn. koncernens hjemmeside, copenhagencapital.dk/investor- relations/corporate-governance. Selskabets valgte revisor deltager sædvanligvis i selskabets generalforsamling og i det bestyrelsesmøde, hvor årsrapporten vedtages. BESTYRELSENS OPGAVER DATAETIK Bestyrelsen har vedtaget et årshjul, hvor der én gang årligt sker en revurdering af forhold, der skal indgå i bestyrelsens varetagelse af sine opgaver. Bestyrelsen forholder sig blandt andet løbende til: Copenhagen Capital har på nuværende tidspunkt ikke udarbejdet en politik med en redegørelse for dataetik jf. ÅRL § 99d. Selskabet vurderer løbende hvorvidt det er nødvendigt. Da der på nuværende tidspunkt ikke anvendes algoritmer til dataanalyse, har selskabet ikke fundet det nødvendigt. • • selskabets overordnede strategi med henblik på værdiskabelsen i selskabet at selskabets kapital- og aktiestruktur understøtter selskabets strategi og langsigtede værdiskabelse • • • forslag om køb og salg af selskaber og ejendomme analyse og gennemgang af væsentlige risikoområder retningslinjer, ansættelse og aflønning af direktionen. Der foretages en årlig evaluering af samarbejdet med direktionen 24 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 RISIKOFAKTORER Der er til Copenhagen Capital koncernens aktiviteter bundet en række risici, som man som investor i selskabet altid skal nøje overveje. De risici Årsregnskab 2024 '000 Ejendomsværdi Total m2 Bolig m2 Erhverv m2 kr./m2 Afkast krav Gæld LTV Ewaldsgade 6, København N 38.000 39.100 74.700 114.400 74.300 34.500 55.900 104.000 32.100 63.000 51.900 60.100 34.100 69.100 100.900 29.600 96.200 1.071.900 1.072 1.072 2.071 4.770 2.082 1.421 814 982 1.072 - 90 - 35.448 3,66% 16.200 42,63% som selskabet finder særligt væsentlige, kan opdeles i en række underkategorier, som vil blive gennemgået på de følgende sider. Fanøgade 35-37, København Ø Finsensvej 78, Frederiksberg 36.474 36.070 23.983 35.687 24.279 68.673 49.126 68.153 29.605 37.258 21.744 37.973 29.631 38.511 29.191 45.985 34.432 4,00% 5,00% 4,85% 4,16% 4,57% 4,49% 4,11% 4,20% 3,84% 4,06% 4,00% 4,00% 4,50% 3,83% 4,13% 4,35% 4,33% 19.000 42.800 50.400 38.100 17.000 23.000 59.500 12.100 37.100 29.000 31.100 16.400 45.100 40.300 14.600 44.900 536.600 48,59% 57,30% 44,06% 51,28% 49,28% 41,14% 57,21% 37,69% 58,89% 55,88% 51,75% 48,09% 65,27% 39,94% 49,32% 46,67% 50,06% 2.071 3.585 530 521 343 560 151 312 174 2.077 - OPGØRELSE AF DAGSVÆRDI FOR INVESTERINGSEJENDOMME Heimdalsgade 39, København N Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg Islevhusvej 31-33, Brønshøj 1.185 1.552 900 Copenhagen Capital koncernen værdiansætter ejendomme til dagsværdi, og værdireguleringer føres over resultatopgørelsen. Såfremt de samlede værdireguleringer er negative, påvirker det koncernens regnskabsmæssige resultater, samt finansielle stilling, negativt. Dagsværdien af ejendommene påvirkes af flere faktorer, hvor den primære er markedets afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter løbende afkastkravet til de enkelte ejendomme blandt andet ud fra: Købmagergade 61, København K Læderstræde 11, København K Niels Hemmingsens Gade 4, København K Ole Suhrs Gade 13-15, København K Prinsessegade 61-63, København K Rådmandsgade 43-45, 2200 København N Skindergade 40, København K Stadionvej 92-94, Glostrup 471 2.117 471 1.557 320 • • • • Udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype Udviklingen i det generelle renteniveau 2.128 1.393 2.684 898 1.816 1.219 607 Erfaringer med årets køb og salg Ændringer i den enkelte ejendoms forhold 898 SÆRLIGT VÆSENTLIGE RICISI 2.332 2.455 1.014 2.092 30.886 2.332 2.205 1.014 956 - • • • • Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme Finansielle risikofaktorer Stavangergade 6, København Ø Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby Vestergade 4-6, København K Total 250 - Ejendommes driftsresultater Køb og salg af ejendomme 1.136 11.800 19.086 25 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 Likviditetsrisiko FIANSIELLE RISIKOFAKTORER Finansielle risici er et centralt risikoområde i et ejendomsselskab. Den valgte kapitalstruktur, herunder andelen af rentebærende gæld, og konsekvensen heraf kan have stor indflydelse på selskabets resultat samt finansielle gearing. Copenhagen Capital koncernens finansielle risikostyring foretages på baggrund af selskabets politik herom og retningslinjer til selskabets ledelse. 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Selskabets likviditetsrisiko består i, ikke at kunne afvikle de løbende betalinger, samt ikke at kunne fremskaffe tilstrækkelig finansiering til udvikling af selskabets projekter og udvikling af ejendomme. En sådan situation kunne opstå, såfremt selskabet ikke modtager betaling fra selskabets kunder, ved stor tomgang eller ved uforudsete omkostninger. -2% -1% +1% +2% Selskabets finansieringsaftaler indeholder sædvanlige standard misligholdelsesbestemmelser, og der er ikke afgivet covenants, der kan bringe låneaftalerne i misligholdelse ved markedsmæssige udsving i ejendomsværdierne. Selskabet anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning til finansiering af ejendomsporteføljen, som optages via banker og realkreditinstitutter. Det er selskabets vurdering, at realkreditlån, hvad angår satser og vilkår, er den mest attraktive finansieringsform. Gennem investeringerne og lånoptagelsen udsættes selskabet for en række finansielle risici såsom rente- og kursrisiko, likviditetsrisiko og kreditrisiko. Det er koncernens politik, at 1) foretage lånoptagelse ved anvendelse af realkreditlån med en løbetid på op til 30 år med eller uden afdrag, 2) ved ejendomsakkvisitioner skal driftens likviditetsbidrag efter afdrag være positiv på købstidspunktet (eller forventes at blive det ved erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål). Løbetiden på koncernens fremmedkapital er langsigtet. Der henvises til note 17 for opgørelse over selskabets position pr. 31.12.2024. -10.000 -20.000 -30.000 -40.000 Copenhagen Capital koncernen anvender ikke driftskreditter, hvorfor der ikke kan opstå likviditetsrisiko i forbindelse med opsigelse heraf. Der optages bygge- og bridgefaciliteter i forbindelse med finansiering af konkrete projekter og virksomhedshandler, hvor der foreligger tilsagn om endelig langfristet finansiering. Ændring i kursværdi (år 1) Copenhagen Capital koncernen anvender i et vist omfang lån med mulighed for afdragsfrihed. De seneste tre år har Copenhagen Capital omlagt en del af koncernens lån fra fastforrentede og variable lån til F3- og F5-lån. Dette skyldes det højere renteniveau, som har præget markedet efter en periode med meget lave renter. Dermed består den samlede gældsportefølje af 60% rentetilpasningslån pr. 31.12.2024. Kreditrisiko Selskabets passivside består derfor i al væsentlighed af egenkapital samt realkreditlån med lange løbetider samt udskudt skat. Dette er efter ledelsens vurdering en forsvarlig og hensigtsmæssig kapitalstruktur til finansieringen af aktivsiden, som består af investeringsejendomme med lang investeringshorisont. Kreditrisikoen i forbindelse med selskabets likvide midler, pengemarkedsindskud og finansielle instrumenter søges løbende minimeret ved udelukkende at samarbejde med finansielle institutter med høj kreditværdighed. 67% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 60% Kundernes Kreditrisiko Rente- og kursrisiko 54% Selskabet har fokus på at tiltrække gode og kreditværdige kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Copenhagen Capital koncernen at afdække kundernes betalingsevne, i det omfang det findes relevant. Ved indgåelse af lejekontrakter stiller selskabet krav om forudbetalt husleje og depositum til at afdække den væsentligste kreditrisiko. Det kan dog ikke udelukkes, at en eller flere af selskabets kunder i fremtiden ikke er i stand til at honorere deres betalingsforpligtelse overfor selskabet. I det omfang at forudbetalt husleje og deposita ikke er tilstrækkeligt til at dække denne risiko, medfører det, at selskabet kan få reduceret lejeindtægter som følge af tomgang ved fraflytning samt eventuelle omkostninger ved istandsættelse og indretning til nye lejere. I regnskabsåret 2024 har Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på selskabets resultat, eftersom finansieringsomkostningerne alt andet lige vil stige sammen med renten. Det er muligt for selskabet at sikre de markedsbestemte renterisici via anvendelse af renteaftale, hvorimod 33% renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginer, kan selskabet ikke sikre sig imod. Rente- og kursrisikoen agerer modsat af hinanden, hvorfor afdækning af for eksempel renterisikoen får kursrisikoen til at stige, vice versa. I år 1 vil en rentestigning eller rentefald, på hhv. +- 1% og +-2% have følgende betydning for Copenhagen Capitals samlede gældsportefølje. 23% 14% 22% 20% 7% 1% 0% 0% For at afdække de rente- og kursrisiko, tilstræbes der på porteføljeniveau et vægtet gennemsnitligt rentebinding på 10 år. selskabet ikke realiseret tab i forbindelse med misligholdelse af Byggekredit Fastforrentet Variabel Rentetilpasn. lejekontrakter. Selskabet har pr. 31. december en restance på t.kr. 0. 2022 2023 2024 26 26 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 RISICI SOM KAN PÅVIRKE EJENDOMMENS DRIFTSRESULTATER Det løbende driftsresultat kan i hver enkel af koncernens ejendomme blive påvirket af ændringer i: Genudlejningsrisici Copenhagen Capital koncernen har via den lagte strategi valgt at fokusere på velbeliggende ejendomme med lav risiko for tomgang, hvilket indgår i vurderingen ved ejendomsakkvisitioner. Selskabet allokerer løbende ressourcer til at øge kvaliteten af ejendommene, hvilket skal være med til at forbedre både udlejningsprocenten og lejeniveauet. Selskabet kan dog ikke med sikkerhed vurdere, om hvad der i dag er defineret som attraktive beliggenheder, også i fremtiden vil forblive attraktive, hvorfor dette på længere sigt kan betyde faldende udlejningsprocenter. En del af Copenhagen Capital koncernens boliglejemål er underlagt reglerne om omkostningsbestemt husleje, og lejen er derfor ofte væsentligt lavere end markedslejen. I forbindelse med udskiftning af kunderne renoveres lejemålene efter reglerne i Boligreguleringslovens §19 stk. 2, hvorefter der kan opkræves en leje på markedsniveau. Dette vurderes ikke at have en væsentlig risiko for koncernen. • Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet • • Udlejningsprocenten Kundernes betalingsevne • • • • Genudlejningsrisici Regulering af lejeindtægter Driftsomkostninger Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser, der er juridisk grundlag for at gennemføre, ikke vil være forretningsmæssigt hensigtsmæssige at gennemføre. Copenhagen Capital koncernen vil som udlejer afstå fra at gennemføre lejeforhøjelser, som vil medføre forøget tomgang. Selskabet vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål. Hver gang en kunde fraflytter et lejemål, eller ved erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål, er der en usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og til hvilken leje. Denne genudlejningsrisiko er ud over beliggenheden, kvaliteten og lejeniveauet også påvirket af de generelle Grundskyld og ejendomsskatter Copenhagen Capital koncernens økonomistyring har fokus på driftsresultatet af hver enkelt ejendom, som er placeret i sit selvstændige selskab. Der udarbejdes budgetter for hver enkelt ejendom/selskab. konjunkturer i samfundet. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten i Copenhagen Capital koncernens ejendomme. Driftsomkostninger De afholdte drifts- og vedligeholdelsesomkostninger kan afvige fra de budgetterede. Selskabet gennemgår løbende alle driftsomkostninger. Såfremt der er væsentlige budgetafvigelser, vurderes om handlingsplaner skal iværksættes. Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet Regulering af lejeindtægter I forlængelse af finanskrisen fik det danske ejendomsmarked økonomiske og likviditetsmæssige udfordringer, hvilket for nogle ejendomssegmenter og placeringer medførte betydeligt prisfald og svækket adgang til finansiering. Samtlige af Copenhagen Capital koncernens lejeforhold er reguleret gennem en lejekontrakt. Erhvervslejeindtægterne udgør ca. 36% af selskabets samlede lejeindtægter, og erhvervslejekontrakterne indeholder typisk bestemmelser om regulering af lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en bestemmelse om minimums reguleringssats), regulering af lejen med ændringen i visse driftsomkostninger, f.eks. skatter og afgifter samt regulering af lejen grundet forbedringer, som Copenhagen Capital koncernen har finansieret. Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på, at større Der er risiko for, at tilsvarende økonomisk afmatning og svækkelse af dele af ejendomsmarkedet kan påvirke Copenhagen Capital koncernen negativt. Det kan for eksempel betyde faldende efterspørgsel på udlejningsmarkedet, hvilket kan betyde faldende udlejningsprocenter og stigende tomgang. Over en længere periode kan dette ændre markedsvilkårene for udlejning herunder nedadgående prispres, hvilket betyder faldende lejepris pr. kvadratmeter. En økonomisk afmatning vil ligeledes øge risikoen for, at kunder og andre samarbejdspartner ikke vil være i stand til at betale deres forpligtelser, herunder betaling af leje. Ydermere vil en økonomisk afmatning og en svækkelse af vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelsesomkostninger, og eventuelle korrigerende handlingsplaner igangsættes straks. Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger, eller er mindre end markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene. Grundskyld og ejendomsskatter Den nye reform indenfor grundskyld og ejendomsskatter, medfører netto en stigning i selskabets samlede skattebetalinger. Skattestigningerne kan i en vis grad pålægges lejen, dog forventes det at øgede skatter har en negativ påvirkning på værdiansættelsen af ejendomme. ejendomsmarkedet betyde faldende indtjening og stigende afkastprocenter og dermed en faldende værdi af selskabets ejendomsportefølje. Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 27 KØB OG SALG AF EJENDOMME Køb af ejendomme Salg af ejendomme I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved erhvervelse af selskaber der ejer ejendomme, er der en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selskaber kan medføre tab eller omkostninger for Copenhagen Capital koncernen. Det kan ændre den forventede Copenhagen Capital A/S investeringsstrategi er at være langsigtet investor med drift af ejendommene i Storkøbenhavn. Der kan dog opstå situationer, hvor selskabet beslutter at sælge en eller flere ejendomme, såfremt selskabet vurderer, at prisen er rigtig, og provenuet kan placeres i andre ejendomme med højere udviklings- og afkastpotentiale. resultateffekt af ejendomsinvesteringerne og ejendommenes markedsværdi. Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter, sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og stand, det generelle renteniveau og Copenhagen Capital koncernen foretager forud for alle handler relevante undersøgelser og indhenter valuarvurderinger (”due diligence”) i forbindelse med køb af ejendomme/selskaber, således at uforudsete tab eller omkostninger, herunder fejl og mangler ved ejendommen, reduceres mest muligt. markedsforhold afkastkrav. i øvrigt på salgstidspunktet samt markedsbestemte BEGIVENHEDER EFTER 31. DECEMBER 2024 Derudover søger Copenhagen Capital koncernen i aftalerne om køb af ejendomme, eller selskaber der ejer ejendomme, at opnå passende garantier fra sælgers side, herunder blandt andet lejegarantier til dækning af eventuel tomgang i en aftalt periode. Dette medvirker dels til at få afklaret eventuelle mangler før aftalens indgåelse, og dels til at selskabet kan søge at drage sælger til ansvar, såfremt der efter handlens indgåelse konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på garantier. Direktør Rasmus Bonde Greis er tildelt et nyt 4-årigt warrantprogram, der giver warrants med ret til at tegne 480.087 stk. stamaktier i Copenhagen Capital A/S til kurs 5,20 pr. aktie. Warrants optjenes i perioden 1. januar 2025 til 31. december 2028. Copenhagen Capital A/S har erhvervet 15.350 A-aktier til kurs 6,3 kr. pr. aktie samt 1.670.300 B-aktier til kurser op til 5,0 kr. pr. aktie, hvilket svarer til i alt 52,7 % af stemmerettighederne i NTR Holding A/S. Copenhagen Capital A/S er som følge af disse erhvervelser i henhold til § 45 i Lovbekendtgørelse nr. 198 af 26. februar 2024 om kapitalmarkeder forpligtet til at fremsætte et pligtmæssigt overtagelsestilbud til aktionærerne i NTR Holding A/S. I henhold til § 13 i bekendtgørelse om overtagelsestilbud skal prisen pr. aktie i det pligtmæssige overtagelsestilbud mindst svare til den højeste pris pr. aktie, som Copenhagen Capital A/S har betalt for aktier i perioden seks måneder før godkendelsen af det pligtmæssige tilbud. Det er selskabets strategi at fortsætte væksten i såvel aktivitetsomfang samt indtjening, hvilket betyder, at selskabet vil fortsætte opkøb af ejendomme til porteføljen. Det kan dog ikke udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden, på vilkår og betingelser, der er tilfredsstillende for Copenhagen Capital koncernen, bliver begrænset i en kortere eller længere periode. Afståelse fra køb af ejendomme kan medføre, at Copenhagen Capital A/S’ langsigtede strategiske mål ikke kan opnås. Copenhagen Capital A/S offentliggjorde d. 10. februar 2025 det pligtmæssige overtagelsestilbud. 28 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 DIREKTION & BESTYRELSE CHRISTIAN ROSSING LØNBERG Bestyrelsesformand RASMUS BONDE GREIS Direktør siden 2021 Mand, født 1988 Mand, født 1967, ikke uafhængig Uddannet HD i finansiering og har erhvervsmæssig baggrund i den finansielle sektor. Han har betydelig erfaring som investor og rådgiver indenfor ejendomsinvesteringer i mere end 25 år og har været ansvarlig for ejendomstransaktioner og udvikling i Copenhagen Capital A/S siden etableringen i 2014. Uddannet cand.merc. (FSM) & CEMS MIM ved CBS, har arbejdet for Copenhagen Capital A/S siden august 2017 og været direktør siden 2021. Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S • • Adm. Direktør i Cooper P/S Direktør Asminderød Finans ApS og Cooper Invest • Direktør i Bird Hill Properties ApS & Vida Boa ApS i Holding ApS. • Bestyrelsesmedlem i Thyholm ApS, Cooper Invest Holding ApS, Cooper P/S, Anpartsselskabet Birgitte og Peter Rossing Lønberg. Antal aktier i selskabet: 343.278 stk. stamaktier, 5.000 stk. 40% Præferenceaktier 2032 og 480.087 stk. warrants. Nærtstående ejer 2.000 stk. stamaktier og 1.000 stk. 40% Præferenceaktier 2032 Antal aktier i selskabet: 7.250 stamaktier og 2.500 40% Præferenceaktier 2032. Nærtstående ejer 9.900.000 stk. stamaktier og 13.500. stk. 40% Præferenceaktier 2032. Indvalgt i bestyrelsen i 2021 Udløb af nuværende valgperiode 2025 Deltaget i 6 ud af 6 bestyrelsesmøder i 2024. 29 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 SARAH-ALICE N.J SKADE-RASMUSSEN PAUL WISSA HVELPLUND Bestyrelsesmedlem HANS AUGUST LUND Bestyrelsesmedlem Bestyrelsesmedlem Kvinde, født 1982, ikke uafhængig Mand, født 1967, uafhængigt medlem Mand, født 1977, uafhængigt medlem Uddannet Cand.polit. og har erhvervsmæssig erfaring fra sin tid som direktør i Goldman Sachs i London. Han arbejder i dag som økonom og investor med særlig erfaring inden for ejendomsinvestering, food & beverage og sustainability. Uddannet Cand.merc. i finansiering og strategisk management. Professionelt bestyrelsesmedlem. Sidder i bestyrelsen i DR. Har tidligere haft ansvar for TV2 Play BTB og partnerships og har med afsæt i en periode som management konsulent hos Bain Nordic arbejdet med digital innovation og strategi. Uddannet Cand.merc. i erhvervsøkonomi og ledelse og Gemmolog. Han driver egen ure- og smykkeforretning i København (2. generation) gennem Hvelplund Watches & Jewellery. Paul er derudover ejendomsinvestor Storkøbenhavn. i Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S • Bestyrelsesmedlem i Cooper Invest Holding ApS & Cooper P/S. • • Adm. Direktør i Thyholm Holding ApS. Direktør P.W.H. ApS, E. Hvelplund ApS, Hvelplund • • Adm. Direktør i CF af 1. november 2023 ApS, H.A.L. Holding ApS, Driftsselskabet Store Kongensgade 90 ApS, CF Holding af 1. november 2023 ApS, Cofoco Le Marché ApS, AL 119 ApS, Niels Bohrs Alle 2A ApS, Bragesgade 8A ApS og Klima Invest ApS. i • Professionelt bestyrelsesmedlem i DR’s bestyrelse Ejendomme ApS, JE Hvelplund Holding ApS, SA Hvelplund Holding ApS, E. Hvelplund Holding ApS og Form Invest ApS. • • Bestyrelsesformand i Thyholm ApS. Direktør i Ejendomsselskabet Nørrebrogade 98 ApS, Bestyrelsesmedlem i P.W.H ApS, E. Hvelplund ApS og Hvelplund Ejendomme ApS. Ejendomsselskabet Heimdalsgade 35-37, Sturlasgade, København ApS, ATLE ApS, RM80 ApS, Hallegård Ejendom ApS, Engros ApS, Strandhotellet 2020 ApS, Recharge DK ApS, Tomsgårdsvej 28 ApS, Siemsens Gaard Svaneke ApS, RA 2023 ApS, Soda ApS, Strandhotellet Sandvig 1895 ApS og Søndermarksvej 13 ApS. • Bestyrelsesmedlem i Copenhagen Food Collective ApS, Bornholms Mosteri A/S, I/S Festivalen og Ricco´s Kaffe ApS. Antal aktier i selskabet: Nærtstående ejer 9.909.047 stk. stamaktier og 12.788 stk. 40% Præferenceaktier 2032 Antal aktier i selskabet: 15.314.861 stk. stamaktier og Antal aktier i selskabet: 2.197.800 stk. stamaktier 3.960.551 stk. 40% Præferenceaktier 2032. Nærtstående ejer 180.626 stk. stamaktier og 12.500 stk. 40% Præferenceaktier 2032 Genindvalgt i bestyrelsen i 2021 Indvalgt i bestyrelsen i 2021 (Sad i bestyrelsen i 2018 & 2019) Udløb af nuværende valgperiode 2025 Deltaget i 6 ud af 6 bestyrelsesmøder i 2024. Udløb af nuværende valgperiode 2025 Deltaget i 5 ud af 6 bestyrelsesmøder i 2024. Indvalgt i bestyrelsen i 2020 Udløb af nuværende valgperiode 2025 Deltaget i 6 ud af 6 bestyrelsesmøder i 2024. 30 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 AKTIONÆRINFORMATION AKTIONÆRINFORMATION EJERFORHOLD Selskabet tilstræber at holde aktionærerne løbende orienteret om koncerns udvikling gennem en aktiv kommunikationspolitik, som tager udgangspunkt i åbenhed, redelighed og tilgængelighed. Copenhagen Capital A/S’ aktiekapital består pr. 31. december 2024 af i alt 62.027.010 aktier á nom. kr. 1,00 pr. aktie, svarende til en nom. aktiekapital på kr. 62.027.010. Aktierne er opdelt i 2 aktieklasser, 49.019.913 Stamaktier, 13.007.097 40% Præferenceaktier 2032. Alle klasser er omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed, og udstedes til ihændehaver. Copenhagen Capital A/S har pr. 31.12.2024 i alt 62.027.010 kapitalandele á nom. kr. 1,00 fordelt på 2 aktieklasser optaget til handel og officiel notering på Nasdaq Copenhagen. Copenhagen Capital A/S havde pr. 31.12.2024 over 900 navnenoterede aktionærer. Koncernen ejer pr. regnskabsgodkendelsesdagen 1.533.555 stk. Stamaktier og 2.331.173 stk. 40% Præferenceaktier 2032, svarende til 17,92% af selskabets præferenceaktiekapital og 3,13% af selskabets stamkapital. Selskabets aktiekapital består af 49.019.913 stk. stamaktier (CPHCAP ST) med fondskode ISIN DK0060093607, 13.007.097 stk. 40% præferenceaktier 2032 (CPHCAP PREF32) med fondskode ISIN DK0061930641. Stamaktien lukkede året i kurs 5,20, hvilket betød et fald på 3,7% i 2024, hvor kursen ultimo 2023 var 5,40. Nedenstående aktionærer har meddelt deres ejerandel i henhold til § 29 i lov om værdipapirhandel. 40% Præferenceaktie 2032 lukkede året i kurs 8,15, svarende til et afkast på 6,9% (inkl. 0,40 i udbytte), fra ultimo 2023 på 8,0. Storaktionærer Aktiekapital andel Stemmeandel Hjemsted Rungsted Strandvej 62 B, Rungsted Kyst Duntzfelts Alle 15, Hellerup P.W.H. ApS 31,08% 15,98% 15,18% 10,02% 31,24% 20,20% 19,21% 9,30% Selskabets markedsværdi udgjorde ved udgangen af året t.kr. 356.009. Cooper Invest Holding ApS Atlas Equity ApS Copenhagen Capital A/S stamaktie har over de seneste 10 år haft et gennemsnitligt samlet afkast (kursudvikling + udbytte) på 14,00% p.a. I samme periode er indekset for ejendomme (OMX Copenhagen Real Estate GI) steget med 1,71% p.a., og det totale indeks (OMX Copenhagen GI) er steget med 7,31% p.a. Østerled 4, 3.th, København Ø Bossen Gruppen ApS Vestagervej 1, København Ø I 2024 har vi etableret et fordelsprogram for vores aktionærer, der indebærer fortrinsret til alle vores attraktive boliger. Aktionærer, som ejer minimum 500 stk. aktier (inkl. stamaktier og præferenceaktier) kan lade sig registrere på vores investorliste og få mulighed for at leje vores lejligheder før andre. 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 40 % Præferenceaktie 2032 Stamaktie 31 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 UDBYTTEPOLITIK UDBYTTEPOLITK POLITIK FOR PRÆFERENCEAKTIER Copenhagen Capital har som årlig målsætning at udbetale halvdelen af resultatet før værdireguleringer og skat som udbytte, heraf forlods til præferenceaktionærerne i overensstemmelse med vedtægternes bestemmelser. Selskabets 40% Præferenceaktier 2032 modtager udbytte svarende til 40% af deres nominelle værdi. Beslutning herom skal vedtages på den årlige ordinære generalforsamling, hvor kun stamaktionærerne har stemmeret. Såfremt udbyttet til præferenceaktierne ikke vedtages, vil det have en kumulativ effekt ved at blive tillagt den senere indfrielseskurs. Selskabets præferenceaktier giver fortrinsret til provenu ved udlodninger fra selskabet som følge af: a) En nedsættelse af aktiekapital (med udlodning til aktionærerne), b) eventuelt udbytte og/eller c) selskabets likvidation. På generalforsamlingen blev det besluttet at benytte det hensatte beløb til udbytte til stamaktier til i stedet at tilbagekøbe egne aktier. Selskabet tilbagekøbte derfor 533.555 stk. stamaktier for i alt kr. 2.881.197. Det vil sige, at sådanne udbetalinger skal først og fremmest foretages til indehaverne af præferenceaktier. Præferenceretten skal dog ikke overstige et beløb svarende til aktiernes nominelle værdi med en årlig kumulativ forrentning på 40%, det vil sige DKK 0,40 per aktie à DKK 1 for 40% præferenceaktierne 2032. Forrentningen regnes i første omgang fra registreringen af præferenceaktierne i Erhvervsstyrelsen og til kalenderårets udløb og derefter årligt. I tilfælde af selskabets likvidation skal præferenceaktionærerne tillige forlods modtage et beløb svarende til den kurs, hvortil præferenceaktierne kunne være indløst af selskabet, jf. nedenfor. Årets udbytte Bestyrelsen vil på årets generalforsamling stille forslag om udbetaling af udbytte til selskabets 40% præferenceaktier 2032, svarende til 40% af deres nominelle værdi kr. 0,40 pr. aktie. Der stilles ligeledes forslag om at udbetale kr. 0,06 pr. stamaktie. Udbytte på præferenceaktier udbetales årligt senest 1. maj eller førstkommende bankdag derefter. Ved udbetalinger af udbytte på den ordinære generalforsamling, kan det årlige præferenceafkast udbetales til 40% præferenceaktierne 2032, derefter kan overskydende udbytte, der sammen med præferenceafkastet kan rummes indenfor årets ordinære resultat, udbetales til stamaktierne. Seneste 3 års udbyttebetalinger Akkumuleret udbytte af 40% Præferenceaktie 2032 Efter dækning af en sådan fortrinsret til indehaverne af præferenceaktier i en udlodning, skal ethvert overskydende provenu i forbindelse med udlodninger fra selskabet alene og ubegrænset tilgå indehaverne af stamaktier, idet beløbet fordeles mellem dem pro rata i forhold til deres beholdning af stamaktier. 600 500 400 300 200 100 – Bestyrelsen kan til enhver tid træffe beslutning om, at kapitalejere af præferenceaktier skal lade deres præferenceaktier indløse helt eller delvist af selskabet, jf. selskabslovens § 69. I tilfælde af delvis indløsning skal 0,40 indløsningen ske pro rata i forhold til kapitalejernes beholdning af præferenceaktier i den pågældende 0,40 præferenceaktieklasse på tidspunktet for beslutningen. Hvis antallet af præferenceaktier der skal indløses, ikke går op, skal bestyrelsen træffe beslutning om fordeling af de overskydende præferenceaktier. Såfremt samtlige ejere af præferenceaktier i den pågældende præferenceaktieklasse tiltræder det, kan bestyrelsen dog beslutte, hvilke præferenceaktier der skal indløses. 0,08 0,10 0,08 0,06 0,06 2022 2023 2024 Stamaktien (kr. pr. aktie) 8% Præferenceaktie (kr. pr. aktie) 40% Præferenceaktie (kr. pr. aktie) Akkumuleret udbytte Kursgevinst 32 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 • • For 40% præferenceaktier 2032 er indløsningskursen DKK 10 pr. præferenceaktie à DKK 1. Såfremt beslutning om GENERELFORSAMLING indløsning træffes den 1. januar 2032 eller senere, skal indløsningskursen tillægges DKK 0,25 pr. år fra den 1. januar 2032. 40% præferenceaktier 2032 kan først indløses, når alle 8% præferenceaktier 2024 er indløst eller konverteret til stamaktier. Bestyrelsesformand Christian Rossing Lønberg, bestyrelsesmedlem Hans August Lund, bestyrelsesmedlem Sarah- Alice N.J. Skade-Rasmussen og bestyrelsesmedlem Paul Wissa Hvelplund er på valg ved generalforsamlingen 2025. Copenhagen Capitals ordinære generalforsamlingen afholdes d. 29. april 2025, kl. 10:00 i lokalet ’Udenrigsministeriet’ beliggende Kongens Nytorv 5, 1050 København K. Kapitalejere af præferenceaktier skal ved indløsning, foruden den nævnte kurs pr. præferenceaktie, være berettiget til et beløb svarende til ikke udloddet præferenceafkast baseret på den ovennævnte årlige forrentning på 40% for 2032 præferenceaktierne ØKONOMISK RAPPORTERING Copenhagen Capital offentliggør helårsregnskab og et ikke revideret halvårsregnskab. Regnskaberne offentliggøres på selskabets hjemmeside, www.copenhagencapital.dk Indløsningen gennemføres på dagen 3 måneder efter, at bestyrelsen har truffet beslutning derom. Såfremt indløsningskursen anfægtes, jf. selskabslovens § 67, udbetales indløsningsbeløbet, når der foreligger en endelig afgørelse af spørgsmålet. FINANSKALENDER 2025 40% præferenceaktier 2032, der ikke er indløst den 1. januar 2033, kan til enhver tid af indehaveren kræves konverteret til stamaktier med samme nominelle værdi, det vil sige i forholdet 1:1. Ikke udbetalt præferenceret til udlodninger bortfalder ved konvertering. Bestyrelsen skal ved førstkommende generalforsamling efter en anmodning stille forslag om konvertering, som generalforsamlingen skal godkende. Fordelingen af aktiekapital mellem stamaktier og præferenceaktier skal ændres som følge heraf. 6. marts 2025 29. april 2025 20. maj 2025 12. august 2025 Årsregnskab 2024 Ordinær generalforsamling Periodemeddelelse 1. kvartal 2025 Delårsrapport 1. halvår 2025 11. november 2025 Periodemeddelelse 3. kvartal 2025 INVESTORKONTAKT Copenhagen Capital arbejder for en åben og aktiv kommunikation med selskabets investorer. Selskabet henviser aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt andre interesserede til http://www.copenhagencapital.dk som selskabet løbende opdaterer med relevante informationer. Yderligere spørgsmål og henvendelser skal ske til Copenhagen Capital A/S Niels Hemmingsens Gade 4 1153 København K Telefon: 70 27 10 60 [email protected] 33 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2024 for Copenhagen Capital A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og selskabets finansielle stilling og den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står overfor. I forbindelse med digital indberetning efter ESEF-forordningen er det vores opfattelse, at indberetning af årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024, med filnavnet copenhagencapital-2024-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 6. marts 2025 Bestyrelsen: Direktionen: Rasmus Bonde Greis Direktør Christian Rossing Lønberg Bestyrelsesformand Hans August Lund Bestyrelsesmedlem Sarah-Alice N.J. Skade-Rasmussen Bestyrelsesmedlem Paul Wisse Hvelplund Bestyrelsesmedlem Ole Suhrs Gade 13-15, 1354, København K 34 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING Til aktionærerne i Copenhagen Capital A/S REVISIONSPÅTEGNING PÅ REGNSKABET Konklusion Centrale forhold ved revisionen Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskabet for 2024. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. Centralt forhold ved revisionen Hvordan vi har behandlet det centrale forhold ved revisionen Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen. Værdiansættelse af investeringsejendomme Forholdet er behandlet således i revisionen Hvad har vi revideret Den regnskabsmæssige værdi af koncernens Vi opnåede en forståelse af ledelsens proces og metode Copenhagen Capital A/S’ koncernregnskab og årsregnskab for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 omfatter resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet (”regnskabet”). investeringsejendomme udgør DKK 1.072 mio. (2023: DKK for 1.065 mio.). fastsættelse af dagsværdier for investeringsejendomme, herunder proces for indsamling af data og fastlæggelse af betydelige forudsætninger. Vi Investeringsejendommene måles til dagsværdi ved vurderede kontrolaktiviteter relateret til processen, anvendelse af en discounted cash flow model, hvor de herunder design og om kontrollerne var implementeret. Grundlag for konklusion Vi udførte vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision (ISA) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet. budgetterede fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi baseret på ledelsens Vi vurderede ledelsens fastsatte afkastprocenter ved at skøn over afkastkrav ud fra en markedsdeltagersynsvinkel. sammenholde med de afkastkrav, som kunne konstateres Ved opgørelse af dagsværdien for de enkelte ejendomme ved eksterne markedsrapporter, valuarvurderinger for Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. indgår afkastkrav som en betydelig forudsætning. udvalgte ejendomme, samt vores markedskendskab. Vi udfordrede ledelsens fastsættelse af afkastkrav med koncernens udgangspunkt i inflations- og renteniveauet. Uafhængighed Vi fokuserede på måling af investeringsejendomme, fordi der er tale om subjektive Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i overensstemmelse med disse krav og IESBA Code. regnskabsmæssige skøn, som bygger på betydelige Vi vurderede stikprøvevis ledelsens forventede fremtidige forudsætninger fastlagt af ledelsen. Ændringer i betalingsstrømme på de enkelte ejendomme, herunder forudsætningerne kan have en væsentlig indflydelse på forventninger til genudlejning, lejereguleringer og Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014. koncernens aktiver, resultat og egenkapital. omkostninger til vedligeholdelse og istandsættelse mv. Vi sammenholdt den forbindelse realiserede i Der henvises til noterne 1, 2, 9 og 10 i koncernregnskabet. betalingsstrømme med budgetterede pengestrømme anvendt i tidligere år. Valg Vi blev første gang valgt som revisor for Copenhagen Capital A/S den 26. april 2022 for regnskabsåret 2022. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på tre år frem til og med regnskabsåret 2024. 35 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 Udtalelse om ledelsesberetningen Revisors ansvar for revisionen af regnskabet Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Ledelsens ansvar for regnskabet • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. • • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. • • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. 36 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed og, hvor dette er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Copenhagen Capital A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024, med filnavnet copenhagencapital-2024-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. Hellerup, den 6. marts 2025 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33 77 12 31 Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af regnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres. HenrikKyhnauv statsautoriseretrevisor mne40028 SuneChristensenBjerre statsautoriseretrevisor mne47832 ERKLÆRING OM OVERHOLDELSE AF ESEF-FORORDNINGEN Som et led i revisionen af regnskabet for Copenhagen Capital A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2024, med filnavnet copenhagencapital-2024-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder: • • Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format, Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt, • • At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF- forordningen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter: • • Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format, Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen, • • Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter, Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret, Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab. • • Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 37 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB Totalindkomstopgørelse (‘000) Koncern 2023 Modervirksomhed 2023 Note 2024 2024 Nettoomsætning 47.205 - 6.954 1.584 0 1.528 0 3 49.591 - 7.590 Driftsomkostninger ejendomme Bruttoresultat 40.251 - 3.901 - 3.670 - 95 1.584 - 4.178 - 2.920 - 80 1.528 - 3.901 - 3.186 - 95 42.001 - 4.178 - 3.457 - 80 Personaleomkostninger 4 5 9 Andre eksterne omkostninger Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver Resultat før finansielle poster (EBIT) Resultat af dattervirksomheder Finansielle indtægter 32.584 0 - 5.653 - 89.728 20.054 - 555 34.285 0 - 5.595 -7.464 18.547 - 723 11 6 60 88 - 15.013 Finansielle omkostninger 7 - 17.510 Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 17.631 - 75.882 16.863 848 4.765 Dagsværdiregulering af ejendomme - 102.442 0 9 0 0 Dagsværdiregulering af realkreditgæld - 15.146 0 17 - 15.540 Resultat før skat 2.171 - 99.956 4.765 - 75.882 Skat af årets resultat 8 5.120 23.158 2.526 - 877 Årets resultat/totalindkomst Årets resultat/totalindkomst er fordelt således Copenhagen Capital 7.291 - 76.798 7.291 - 76.760 7.291 0 - 76.760 - 38 0 0 0 0 0 0 Minoritetsinteresser Totalindkomst i alt 7.291 -76.798 Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie (EPS) Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 20 20 0,05 0,05 -1,34 -1,34 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 38 Balance pr. 31. december (‘000) Koncern Modervirksomhed Balance pr. 31. december (‘000) Koncern 2023 Modervirksomhed Aktiver Note 2024 2023 2024 2023 Passiver Note 2024 2024 2023 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Investeringsejendomme 9 23 103 23 103 0 Selskabskapital 14 62.027 0 70.712 0 62.027 81.393 304.975 448.395 0 70.712 100.990 296.803 468.505 0 9 & 10 1.071.900 1.065.300 0 Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode Overført resultat Kapitalandele i dattervirksomheder 11 0 0 271.818 299.458 386.367 448.394 0 397.791 468.503 1.229 Copenhagen Capital A/S andel af egenkapital Minoritetsinteresser Langfristede aktiver 1.071.923 1.065.403 271.841 299.561 Egenkapital i alt 448.394 469.732 448.395 468.505 Tilgodehavender fra salg Tilgodehavender hos dattervirksomheder Tilgodehavende fra skat 13 0 0 123 0 0 183.477 3.012 0 191.499 0 Realkreditgæld Udskudt skat Anden gæld 17 12 17 529.415 61.984 5.940 479.271 68.872 927 0 6.561 5.940 0 7.456 927 0 0 Andre tilgodehavender 760 8.780 869 7.623 250 363 Likvide beholdninger 5.618 554 Langfristede forpligtelser 597.339 549.070 12.501 8.382 Kortfristede aktiver 9.540 8.615 192.357 192.416 Kortfristet del af realkreditgæld Bankgæld 17 7.169 0 7.542 3.600 3.942 1.709 6.673 20.110 11.640 0 0 0 0 0 Skyldig skat 231 2.957 143 Leverandørgæld 899 466 2.836 0 Anden gæld 7.046 20.385 0 350 Deposita 0 Forpligtigelse indfrielse 8% Præf 2024 0 11.640 Kortfristede forpligtelser Passiver i alt 35.730 55.218 3.302 15.090 Aktiver i alt 1.081.463 1.074.018 464.198 491.977 1.081.463 1.074.018 464.198 491.977 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 39 Koncern Egenkapitalopgørelse (‘000) Selskabs kapital Minoritets interesser Egenkapital Koncern Overkurs Udbytte Overført resultat Total 2024 Egenkapital primo Totalindkomst i året Resultatdisponering Totalindkomst i alt 70.712 77.449 8.084 312.258 468.503 1.229 469.732 0 0 7.136 155 7.291 7.291 0 7.291 0 0 7.136 155 0 7.291 Transaktioner med ejere Kapitalnedsættelse - 8.685 0 0 0 0 0 0 0 0 -14.445 0 -8.685 - 14.445 -4.270 0 0 0 -8.685 - 14.445 - 5.499 0 Tilbagekøb af egne aktier Udbetaling af udbytte 0 0 0 - 4.270 - 3.814 - 8.084 - 1.229 0 Tilbageført udbytte 3.814 -10.631 Transaktioner med ejere i alt - 8.685 - 27.400 - 1.229 - 28.629 Egenkapital pr. 31.12.2024 62.027 77.449 7.136 301.782 448.394 0 448.394 Koncern Egenkapitalopgørelse (‘000) Selskabs kapital Minoritets interesser Egenkapital Koncern Overkurs Udbytte Overført resultat Total 2023 Egenkapital primo Totalindkomst i året Resultatdisponering Totalindkomst i alt 99.020 29.337 5.913 408.326 542.596 1.267 543.863 0 0 7.668 - 84.428 - 76.760 - 76.760 - 38 - 76.798 0 0 7.668 - 84.428 - 38 - 76.798 Transaktioner med ejere Kapitalforhøjelse 13.007 0 95.212 - 1.168 - 45.932 0 0 0 0 0 108.219 -1.168 -98.887 -5.497 2.667 0 0 0 0 0 108.219 - 1.168 - 98.887 - 5.497 2.667 Emissionsomkostninger Tilbagekøb af egne aktier Udbetaling af udbytte - 41.315 0 0 - 11.640 0 - 5.497 - 5.497 Transaktioner med ejere i alt -28.308 48.112 - 11.640 Egenkapital pr. 31.12.2023 70.712 77.449 8.084 312.258 468.503 1.229 469.732 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 40 Modervirksomhed Reserve for Egenkapitalopgørelse (‘000) 2024 Selskabs kapital nettoopskrivning efter indre værdis metode Overkurs Udbytte Overført resultat Egenkapital Egenkapital primo Totalindkomst i året Resultatdisponering Totalindkomst i alt 70.712 77.449 100.990 8.084 211.268 468.503 0 0 -19.597 7.136 19.751 7.291 0 0 - 19.597 7.136 19.751 7.291 Transaktioner med ejere Kapitalnedsættelse - 8.685 0 0 0 0 0 0 0 0 - 14.445 0 -8.685 - 14.445 - 4.270 0 0 0 0 Tilbagekøb af egne aktier Udbetaling af udbytte 0 0 0 - 4.270 -3.814 - 8.084 Tilbageført udbytte 3.814 0 Transaktioner med ejere i alt - 8.685 0 -10.631 - 27.400 Egenkapital pr. 31.12.2024 62.027 77.449 81.393 7.136 220.388 448.394 Modervirksomhed Egenkapitalopgørelse (‘000) Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode 2023 Selskabs kapital Overkurs Udbytte Overført resultat Egenkapital Egenkapital primo Totalindkomst i året Resultatdisponering Totalindkomst i alt 99.020 29.337 152.551 5.913 255.775 542.596 0 0 - 51.561 7.668 -32.867 - 76.760 0 0 - 51.561 7.668 -32.867 - 76.760 Transaktioner med ejere Kapitalforhøjelse 13.007 0 95.212 - 1.168 - 45.932 0 0 0 0 0 108.219 - 1.168 - 98.887 - 5.497 2.667 0 0 0 Emissionsomkostninger Tilbagekøb af egne aktier Udbetaling af udbytte - 41.315 0 0 - 11.640 0 - 5.497 -5.497 0 Transaktioner med ejere i alt - 28.308 48.112 0 - 11.640 Egenkapital pr. 31.12.2023 70.712 77.449 100.990 8.084 211.268 468.503 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 41 Pengestrømsopgørelse (‘000) Koncern 2023 Modervirksomhed 2023 Note 2024 2024 Årets resultat før skat 2.171 0 -99.956 0 4.765 7.464 0 -75.882 89.728 0 Resultatandele efter skat i dattervirksomheder Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme & gæld Betalt skat & ændring i udskudt skat Andre reguleringer 14.692 -5.480 17.503 5.083 88 122.569 -12.752 15.191 5.188 60 -4.339 -9.721 7.935 38.698 -723 -1.617 -35.980 1.884 32.554 -555 15 15 Ændring i driftskapital Modtagne finansielle indtægter og udbytter Betalte finansielle omkostninger -17.510 -15.013 Pengestrømme fra driftsaktivitet 16.547 15.287 44.079 10.132 Køb af materielle anlægsaktiver 9 0 0 0 0 Køb og forbedringer af investeringsejendomme 9 11 - 5.752 0 - 64.421 0 0 0 0 Køb af kapitalandele i dattervirksomheder Salg af kapitalandele i dattervirksomheder - 24.720 11 0 0 25 0 Pengestrømme til investeringsaktivitet - 5.752 - 64.421 25 - 24.720 Optagelse af gæld Afdrag på gæld 16 16 205.891 -175.261 -8.685 53.230 -32.135 108.219 -5.497 0 0 0 0 Kapitalforhøjelse/nedsættelse Betalt udbytte -8.685 -4.270 -26.085 108.219 -5.497 -88.415 -5.499 Køb af egne aktier -26.084 -88.415 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -9.638 35.402 - 39.040 14.307 Årets pengestrømme 1.157 - 13.732 5.064 - 281 Likvider primo 7.623 21.355 554 835 Likvider ultimo 8.780 7.623 5.618 554 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 42 NOTEOVERSIGT 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER NETTOOMSÆTNING PERSONALEOMKOSTNINGER HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR FINANSIELLE INDTÆGTER FINANSIELLE OMKOSTNINGER SKAT AF ÅRETS RESULTAT LANGFRISTEDE AKTIVER 10. INVESTERINGSEJENDOMME 11. KAPITALANDELE I DATTERSELSKABER 12. UDSKUDT SKAT 13. TILGODEHAVENDE FRA SALG 14. EGENKAPITAL 15. ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL 16. ÆNDRING I GÆLDSFORPLIGTIGELSER FRA FINANSIERINFSAKTIVITETER 17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI 18. KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER OG SIKKERHEDSSTILLELSER 19. NÆRTSTÅENDE PARTER 20. RESULTAT PR. AKTIE 21. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN 43 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Copenhagen Capital A/S og dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Koncernen havde i 2023 minoritetsinteresser tilknyttet et af ejendomsselskaberne. Minoritetsinteressernes andel medtages i koncernregnskabet samt deres andel præsenteres særskilt under fordeling af årets resultat og deres andel af egenkapitalen. Minoritetsinteresser omfatter aktionærer med ikke bestemmende indflydelse i dattervirksomhederne. Driftsomkostninger ejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations-, vedligeholdelses-, fællesomkostninger, skatteomkostninger, afgifter samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varmeregnskabet over balancen. Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejendomme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin værdi, og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedringer medfører en værdistigning, og aktiveres på ejendommen. 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsregnskabet for 2024 for Copenhagen Capital A/S, der omfatter både årsregnskab for modervirksomheden og koncernregnskab for koncernen, aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU (”IFRS”) og yderligere krav i årsregnskabsloven. Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste kr. 1.000. Selskabet og dets datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta. Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 6. marts 2025 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 29. april 2025. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn m.v. til selskabets ansatte og bestyrelsen. TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Selskabet benytter en artsopdelt resultatopgørelse med tilpasninger til selskabets aktivitet. Implementering af nye og ændrede regnskabsstandarder Copenhagen Capital har implementeret alle nye og reviderede regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU, og som har virkning for regnskabsår, der begyndte 1. januar 2024. Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport foreligger der en række nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som er godkendt af IASB. Ingen af disse vurderes dog at få væsentlig indflydelse på Copenhagen Capital. Aktiebaseret vederlæggelse For egenkapitalafregnede aktie- og tegningsoptioner måles dagsværdien på tildelingstidspunktet, og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over perioden, hvor den endelige ret til optionerne opnås. Modposten hertil indregnes direkte på egenkapitalen. Dagsværdien måles efter Black Scholes-modellen. Nettoomsætning Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets huslejeindtægter fra investeringsejendomme samt indtægter fra gebyrer. Hertil kommer bidrag til dækning af fællesomkostninger. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen, og påvirker således ikke driftsresultatet. Moderselskabets nettoomsætning består af provisioner i forbindelse med køb og salg af ejendomme og administration af ejendomsselskaber. Indtægter måles til salgsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres ekskl. moms og med fradrag af rabatter. Lejeindtægten indregnes lineært over den aftalte lejeperiode, hvis indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Omsætning vedrørende tjenesteydelser indregnes i den periode, som leveringen af ydelsen relaterer sig til. Omsætningen måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms og afgifter opkrævet pa vegne af tredjepart. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der er relateret til honorering af moderselskabet, revision, omkostninger ved at være børsnoteret samt aktiebog. Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis KONCERNREGNSKABET Koncernregnskabet omfatter Copenhagen Capital A/S (modervirksomheden) og de virksomheder (dattervirksomheder), som kontrolleres af modervirksomheden. Modervirksomheden anses for at have kontrol, når modervirksomheden har bestemmende indflydelse over virksomheden, mulighed for eller ret til at modtage variabelt afkast fra virksomheden og mulighed for at anvende den bestemmende indflydelse til at påvirke størrelsen af afkastet. I denne vurdering indgår bl.a., at en virksomhed skal konsolideres, når koncernen har de facto kontrol over virksomheden, selv om flertallet af aktier eller stemmer ikke ejes af koncernen. Finansielle poster Finansielle poster indeholder renteindtægter og omkostninger vedrørende likvide beholdninger samt gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. EBVAT EBVAT angiver resultat før kurs- og værdireguleringer og skat. EBVAT kan påvirkes af køb/salg af ejendomme og renteudviklingen. 44 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 Dagsværdiregulering af ejendomme Dagsværdiregulering af ejendomme indeholder regulering af investeringsejendomme til dagsværdi. Det revurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes. I koncernregnskabet indregnes den udskudte skat vedrørende ejendomme på grundlag af koncernens anskaffelsessum for ejendommene, hvilket medfører at koncernens udskudte skat på ejendommen er ca. kr. 39 mio. mindre end den i datterselskaberne opgjorte udskudte skat Betragtes erhvervelsen som en virksomhedssammenslutning, anvendes overtagelsesmetoden, og eventuel forskel mellem købsvederlaget og dagsværdien af de overtagne nettoaktiver indregnes som goodwill. Betragtes erhvervelsen som anskaffelse af et eller flere aktiver, indregnes der ikke udskudt skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på anskaffelsestidspunktet. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af en DCF-værdiansættelsesmetode, der baseres på op til 19 års budgetterede pengestrømme for den enkelte ejendom, samt en terminalværdi der tilbagediskonteres med et markedsbaseret afkastkrav for den pågældende type ejendom. Investeringsejendomme har, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens årlige måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger for investeringsejendommens brugstid. Værdiregulering til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen i linjen dagsværdiregulering af ejendomme. Gevinst/tab ved salg af ejendomme Gevinst/tab ved salg af ejendomme omfatter forskellen mellem salgsværdi af ejendommen fratrukket salgsomkostninger og ejendommens indregnede værdi under investeringsejendomme. BALANCE Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Erhvervede anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger og nedskrivninger. Der foretages lineære afskrivninger baseret på en vurdering af de enkelte aktivers brugstider og aktivernes skønnede scrapværdi efter afsluttet brugstid. Brugstid Driftsmidler 3-5 år IT-udstyr 3-5 år Hverken driftsmidler eller it-udstyr har en indarbejdet scrapværdi. Aktiverne nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Fortjeneste og tab ved salg af anlægsaktiver indregnes i resultatopgørelsen under posten andre driftsindtægter. Dagsværdiregulering af realkreditgæld Dagsværdiregulering af realkreditgæld indeholder regulering af realkreditgæld til dagsværdi. Skat af årets resultat og udskudt skat Årets skat i selskabet og dattervirksomheder, som består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte herpå. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte aconto skatter. Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning, hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Kapitalandele i dattervirksomheder (modervirksomheden) Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes ved første indregning til kostpris, og måles efterfølgende til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes indre værdi (equity-metoden) opgjort efter Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurdering af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksomhed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller anskaffelse af et eller flere aktiver. modervirksomhedens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af ikke- realiserede koncerninterne avancer og tab og med tillæg eller fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort efter overtagelsesmetoden. Kapitalandele med regnskabsmæssig negativ indre værdi måles til kr. 0, og et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives svarende til den negative indre værdi. I det omfang modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække en underbalance, der overstiger tilgodehavendet, indregnes det resterende beløb under hensatte forpligtelser. 45 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af Deposita Deposita omfatter indbetalt deposita og forudbetalt leje fra ejendommenes lejere. NØGLETAL Nøgletal er beregnet i henhold til Finansforeningens Anbefalinger og IAS 33 (EPS og EPS-D). Resultat pr. aktie = Resultat efter skat / Gns. antal stamaktier og 40% Præferenceaktier 2032 i omløb korrigeret for præferenceaktiers udbytteret se note 20 Udvandet resultat pr. aktie = Resultat efter skat / Gns. antal stamaktier og 40% Præferenceaktier 2032 tillagt værdi af warrants i omløb korrigeret for præferenceaktiers udbytteret se note 20 Egenkapitalforrentning = Resultat efter skat / Gns. egenkapital Indre værdi pr. aktie = Egenkapital ultimo / Gns. antal stamaktier og 40% Præferenceaktier 2032 i omløb se note 20 Børskurs/indre værdi = Børskurs ultimo / Indre værdi pr. aktie Price earnings (PE) = Resultat pr. aktie / Børskurs ultimo Overskudsgrad = EBIT / Omsætning Soliditetsgrad = Egenkapital / Samlede aktiver Rentedækning = Renteomkostninger / EBIT Loan to value = Nettorentebærende gæld / Investeringsejendomme Dagsværdi pr. m2 = Total antal m2 / Investeringsejendomme dattervirksomhedernes resultat efter skat efter eliminering af forholdsmæssig andel af interne avance/tab. Udbytte fra kapitalandele modregnes i kapitalandeles værdi på balancen. Realkreditgæld og andre finansielle forpligtelser Realkreditgæld vedrørende investeringsejendomme, andre finansielle forpligtelser og deposita indregnes ved lånoptagelsen til dagsværdi. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til dagsværdi over resultatet, idet realkreditgæld i henhold til koncernens investeringsstrategi løbende måles, overvåges og rapporteres til selskabets direktion og bestyrelse til dagsværdi. Andre finansielle forpligtelser måles efterfølgende til amortiseret kostpris. Tilgodehavender Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra lejere og koncernfordringer. Der foretages direkte nedskrivninger af tilgodehavender til det forventede fremtidig tab, hvis værdien ud fra en individuel vurdering af de enkelte debitorers betalingsevne er forringet. Nedskrivninger foretages til opgjort nettorealisationsværdi. Et tab bliver indregnet efter ECL-modellen i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som det modregnes i tilgodehavendet. Der foretager desuden nedskrivning for sandsynlige tab indenfor 12 måneder for alle tilgodehavender. PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømsopgørelsen udarbejdes efter den indirekte metode. Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet. Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som selskabets resultat reguleret for ikke-kontante driftsposter inkl. renter fra leasing og brugsretsaktiver. Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af materielle og finansielle aktiver. Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse af fremmedkapital via realkreditgæld og andre finansieringskilder, afdrag og indfrielse af fremmedkapital samt ændringer i selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed. Andre tilgodehavender Andre tilgodehavender omfatter bl.a. deposita for koncernens lejemål og øvrige tilgodehavender i forbindelse med koncernens aktivitet. Andre tilgodehavender indregnes til aromatiseret kostpris eller lavere nettorealisationsværdi. Likvider Likvider omfatter kontantbeholdning og indeståender i banker. Egenkapital Selskabets køb af egne aktier fremgår af egenkapitalopgørelsen. SEGMENTOPLYSNINGER Koncernen har alene ét driftssegment, investering i ejendomme, hvorfor koncernregnskabet ikke indeholder segmentoplysninger. Alle koncernens aktiviteter og aktiver er beliggende i Danmark. Udbytte Udbytte indregnes som en særskilt post under egenkapitalopgørelsen, udbyttet skal vedtages på generalforsamlingen, og udbetales derefter. 46 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER Vurderinger ved anvendelse af regnskabspraksis Ledelsen har foretaget følgende væsentlige vurderinger ved anvendelsen af koncernens regnskabspraksis, der har væsentlig betydning for regnskabsaflæggelsen: Regnskabsmæssige skøn Ved aflæggelsen af regnskab er det nødvendigt, at ledelsen foretager skøn over, samt opstiller forudsætninger for den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Disse skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og andre relevante faktorer. De faktiske udfald kan afvige fra disse skøn. De foretagne skøn og de underliggende forudsætninger revurderes løbende. Ændringer til foretagne regnskabsmæssige skøn indregnes i den regnskabsperiode, hvori ændringen finder sted samt fremtidige regnskabsperioder, hvis ændringen både påvirker den periode, hvori ændringen finder sted og efterfølgende regnskabsperioder. DCF-værdiansættelsesmodellen (niveau 3 i dagsværdihierarkiet) indebærer, at der udarbejdes et budget for hver af koncernens ejendomme, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudsigelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Budgetterne omfatter mellem 10-19 år, afhængig af om ejendommen er fuldt modnet, er under udvikling eller omfattet af BRL §19, stk. 2. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med afkastkrav i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med den estimerede aktuelle diskonteringsrente inkl. inflation. Detaljerede oplysninger for de enkelte ejendomme, herunder følsomhedsanalyse, er vist i note 9, der er en integreret del af koncernregnskabet. Dagsværdien opgøres ud fra en markedsdeltagersynsvinkel. Diskonteringsrenten er fastsat under hensyntagen til inflationsforventninger (ECB’s langsigtede inflationsforventning på 2%). De fleste af koncernens lejemål er boliglejemål med et kort opsigelsesvarsel fra lejernes side (typisk tre måneder) og uopsigelighed fra udlejers side. Der regnes ikke med tomgangsleje, da ejendommene er velbeliggende, og lejen er reguleret af lejelovens bestemmelse, hvilket betyder, at genudlejningsrisiko ved lejernes fraflytning er meget lav. Forventede lejeindtægter er baseret på aktuelle lejere, der normaliseres over tid til en forventet højere markedsleje. Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 10-19 års budgetter for hver enkelt ejendom. Planlagt vedligeholdelses- og forbedringsarbejde er i budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejdet forventes udført. KØB AF EJENDOMSSELSKABER Koncernen erhverver ejendomme ved at overtage aktierne i selskaber, som ejer ejendommene. Det har væsentlig betydning for regnskabsaflæggelsen, om sådanne overtagelser behandles som virksomhedsovertagelser eller køb af investeringsejendomme. Ledelsen foretager ved hver enkelt overtagelse nøje vurdering af denne klassifikation ud fra definitionen på en virksomhed i IFRS 3. Alle overtagelser af ejendomsselskaber i 2019-2024 er på grundlag af denne vurdering klassificeret som køb af investeringsejendomme. I forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige skøn, der har haft væsentlig betydning for regnskabsaflæggelsen: Dagsværdi af investeringsejendomme Ejendommene værdiansættes til dagsværdi pr. balancedagen ved anvendelse af DCF-værdiansættelsesmodeller (niveau 3 i dagsværdihierarkiet). Selskabets ejendomme bliver efter en turnusordning med 3-årig rotation vedtaget af bestyrelsen, foretaget af en ekstern valuar. Disse eksterne vurderinger har indtil videre været foretaget af Colliers International Danmark A/S. Der henvises til note 9 og 10. Følgende ejendomme er vurderet op til årsafslutningen: • Ewaldsgade 6, 2200 København N • Finsensvej 78, 2000 Frederiksberg • Heimdalsgade 39, 2200 København N • Islevhusvej 31-33, 2700 Brønshøj • Læderstræde 11, 1201 København K MÅLING AF REALKREDITGÆLD TIL DAGSVÆRDI Finansiering af koncernens investeringer sker primært med realkreditgæld, der optages individuelt for den enkelte ejendom. De enkelte ejendomme placeres i egne juridiske enheder. Uanset om en investeringsejendom på et fremtidigt tidspunkt afhændes ved at sælge aktierne i ejendomsselskabet eller selve ejendommen, vil realkreditgælden blive afhændet eller afviklet i samme forbindelse til gældens kursværdi. Koncernens afkast består således både af værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende realkreditgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til koncernens direktion og bestyrelse. Klassifikation af præferenceaktier De udestående præferenceaktier er klassificeret som et egenkapitalinstrument, idet udlodning af udbytte til præferenceaktierne skal besluttes af generalforsamlingen, hvor kun stamaktionærerne har stemmeret, samt at indløsning af præferenceaktierne alene kan besluttes af bestyrelsen. Ejere af præferenceaktierne har ingen indløsningsret. Det er således diskretionært fra selskabets side, hvorvidt udbyttebetaling til og indløsning af ejere af præferenceaktier skal ske, og der foreligger ikke nogen kontraktuel forpligtelse til at foretage betaling. På dette grundlag er præferenceaktier klassificeret som egenkapital. Såfremt udbytte ikke vedtages, vil den have en kumulativ effekt ved at blive tillagt til den senere indfrielseskurs. 47 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning ”Vejledning om oplysning om aktiver og forpligtelser til dagsværdi i årsrapporter”, og følger desuden anbefalingerne i The European Group of Valuers' Association (TEGoVA). Ejendomme under udvikling og færdigudviklet investeringsejendomme præsenteres samlet under investeringsejendomme. For ejendomme under udvikling er der indarbejdet et individuelt risikotillæg, som tillægges afkastkravet. Dagsværdi af realkreditgæld Dagsværdi af realkreditgæld opgøres ved udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for koncernens egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for at den investeringsejendom der er stillet til sikkerhed for realkreditgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed. På baggrund af koncernens finansielle stilling og loan to value for koncernens ejendomme pr. 31. december 2024 er koncernens egen kreditrisiko vurderet som helt uvæsentlig ved opgørelsen af realkreditgældens dagsværdi. Som følge af at realkreditgæld alene kan indfries, omlægges eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggende obligationer, har selskabet vurderet, at dagsværdimålingen skal klassificeres som niveau 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruffet en betydelig forringelse i koncernens kreditrisiko i forhold til markedets kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i styrken i den stillede sikkerhed i form af loan to value for de enkelte ejendomme. Der henvises til note 10, 16 og 17. 48 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 3. NETTOOMSÆTNING Nettoomsætning (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Lejeindtægter mv. 49.591 47.109 0 0 Ejendomsadministration og services 0 96 1.584 1.528 I alt 49.591 47.205 1.584 1.528 Lejeindtægter opkræves typisk til betaling d. 1. i en måned eller kvartal i henhold til indgået lejekontrakter. Ejendomsadministration og services faktureres senest, når arbejdet er udført. Koncernens kreditrisiko vurderes til at være 0%, (2023: 0%) baseret på at koncernens lejeindtægter og nuværende restancer er dækket ind via depositum eller forudbetalt leje. Der vurderes ikke at være en betydelig kreditrisiko med den nuværende kundesammensætning. Kontraktlige minimums lejeindtægter (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Udløb uopsigelighed indenfor 0-1 år 22.456 17.567 0 92 Udløb uopsigelighed indenfor 1-2 år 9.488 2.684 0 0 Udløb uopsigelighed indenfor 2-3 år 8.004 2.389 0 0 Udløb uopsigelighed indenfor 3-4 år 5.750 1.802 0 0 Udløb uopsigelighed indenfor 4+ år 4.458 994 0 0 Kontraktlige lejeindtægter i alt 50.156 25.436 0 92 4. PERSONALEOMKOSTNINGER Personaleomkostninger (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Løn og gager 4.140 3.831 4.140 3.831 Aktiebaseret vederlæggelse 0 33 0 33 Andre omkostninger til social sikring 38 37 38 37 i alt 4.178 3.901 4.178 3.901 Gennemsnitligt antal ansatte Antal ansatte 4 5 4 5 49 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 4. PERSONALEOMKOSTNINGER (FORTSAT) Personaleomkostninger (‘000) Bestyrelse Direktion 2024 2023 2024 2023 Bestyrelseshonorar 1.210 1.173 0 0 Lønninger 0 0 1.204 1.156 Vederlag i alt 1.210 1.173 1.204 1.156 Ledelsen er ikke omfattet af bonusordninger tilknyttet resultatmål eller lignende. Aktiebaseret vederlæggelse (‘000) 2024 2023 Dagsværdi på tildelingstidspunktet af tildelte warrants 0 0 Gnsn. 2024 Antal stk. Udstedelseskurs pr. stk. Primo stk 480.088 0,40 Tildelt i året stk. 0 0 Udnyttet i året stk. 0 0 Udestående antal warrants ultimo 480.088 0,40 Alle warrants er modnet og er delvist udnyttet og bortfaldet pr. 6. januar 2025. Direktionen har 6. januar 2025 modtaget nyt 4-årigt warrantprogram, der giver warrants med ret til at tegne 480.087 stk. stamaktier i Copenhagen Capital A/S til krus 5,20 pr. aktie. Warrants optjenes i perioden 1. januar 2025 til 31. december 2028. 2023 Primo stk 480.088 0,40 Tildelt i året stk. 0 0 Udnyttet i året stk 0 0 Udestående antal warrants ultimo 480.088 0,40 50 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 5. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR Revisionshonorar (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Revision 759 758 373 364 Andre ydelser 23 24 23 24 I alt 782 782 396 403 PwC 782 782 396 403 I alt 782 782 396 403 Honorar for ydelser i 2024 og 2023 er leveret af PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisions-partnerselskab. Honorar for ikke-revisionsydelser leveret af PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisions-partnerselskab til koncernen udgør samlet t.kr 23 (t.kr. 24, 2023), som er indeholdt i ovenstående tal. Assistancen består primært af anden generel rådgivning 6. FINANSIELLE INDTÆGTER Finansielle indtægter (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Renteindtægter fra tilgodehavender m.v 88 60 0 0 Renteindtægter fra dattervirksomheder 0 0 18.532 20.039 i alt 88 60 18.532 20.039 7. FINANSIELLE OMKOSTNINGER Finansielle omkostninger (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Renteomkostninger fra realkreditgæld, bank & lån 17.246 14.459 460 1 Andre finansielle omkostninger 263 554 263 554 I alt 17.509 15.013 723 555 51 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 8. SKAT AF ÅRETS RESULTAT Skat af årets resultat (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Aktuel skat -6.091 -3.915 -2.848 -2.931 Ændring af udskudt skat 6.888 26.954 895 1.935 Regulering af skat tidligere år 4.323 118 4.479 118 Skat af årets resultat 5.120 23.157 2.526 -878 Skat af årets resultat kan forklares således: Beregnet 22 % af resultat før skat -478 21.990 -1.048 16.694 Resultat efter skat i dattervirksomheder 0 0 -1.642 -19.740 Skatteeffekt af ikke fradragsberettiget udgifter -58 -122 -58 -122 Realiseret gevinst gæld -3.365 -1.494 0 0 Beregnet midlertidige ændringer -3.232 -25.869 0 0 Ændringer udskudt skat 6.888 26.954 895 1.935 Fradrag afskrivninger mv 1.188 1.212 270 615 Regulering vedr. styringsignal fra før 2014 3.724 0 3.724 0 Reguleringer vedrørende tidligere år 453 486 385 -260 I alt 5.120 23.157 2.526 -878 Effektiv skatteprocent -235,88% 23,17% -53,01% -1,16% I januar 2021 er der kommet et nyt styresignal, som muliggør genoptagelse af skatteansættelsen af et tidligere afsluttet projekt. Afgørelse på sagen kom i 2024, hvormed der er opnået et skattefradrag på kr. 16,9 mio. Den skattemæssige værdi heraf udgør kr. 3,7 mio. Grundet regulering af tidligere års selvangivelser har både koncernen og modervirksomheden negativ skattesats for 2024. 52 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 9. LANGFRISTEDE AKTIVER 2024 (‘000) Investeringsejendomme Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Kostpris primo 813.984 905 Tilgang, køb 0 0 Tilgang, forbedringer 5.752 0 Afgang, salg 0 0 Kostpris ultimo 819.736 905 Af- og nedskrivninger primo 0 -802 Afgang, salg 0 0 Årtes afskrivning 0 -80 Af- og nedskrivninger ultimo 0 -882 Dagsværdiregulering primo 251.316 0 Dagsværdiregulering i året 848 0 Dagsværdiregulering, afgang salg 0 0 Dagsværdireguleringer ultimo 252.164 0 Regnskabsmæssig værdi ultimo 1.071.900 23 53 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 9. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT) 2023 (‘000) Investeringsejendomme Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Kostpris primo 671.742 905 Tilgang, køb 121.394 0 Tilgang, forbedringer 20.848 0 Afgang, salg 0 0 Kostpris ultimo 813.984 905 Af- og nedskrivninger primo 0 -707 Afgang, salg 0 0 Årtes afskrivning 0 -95 Af- og nedskrivninger ultimo 0 -802 Dagsværdiregulering primo 353.758 0 Dagsværdiregulering i året -102.442 0 Dagsværdireguleringer ultimo 251.316 0 Regnskabsmæssig værdi ultimo 1.065.300 103 54 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 10. INVESTERINGSEJENDOMME Nedenfor er de faktuelle oplysninger om ejendommene, værdier, afkastkrav mv. 2024 (‘000) Ejendomsværdi m2 Total m2 Bolig m2 Erhverv kr/m2 Vægtet afkastkrav Gæld Loan to value Ewaldsgade 6, København N 38.000 1.072 982 90 35.448 3,66% 16.200 42,63% Fanøgade 35-37, København Ø 39.100 1.072 1.072 0 36.474 4,00% 19.000 48,59% Finsensvej 78, Frederiksberg 74.700 2.071 0 2.071 36.070 5,00% 42.800 57,30% Heimdalsgade 39, København N 114.400 4.770 1.185 3.585 23.983 4,85% 50.400 44,06% Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg 74.300 2.082 1.552 530 35.687 4,16% 38.100 51,28% Islevhusvej 31-33, Brønshøj 34.500 1.421 900 521 24.279 4,57% 17.000 49,28% Købmagergade 61, København K 55.900 814 471 343 68.673 4,49% 23.000 41,14% Læderstræde 11, København K 104.000 2.117 1.557 560 49.126 4,11% 59.500 57,21% Niels Hemmingsens Gade 4, København K 32.100 471 320 151 68.153 4,20% 12.100 37,69% Ole Suhrs Gade 13-15, København K 63.000 2.128 1.816 312 29.605 3,84% 37.100 58,89% Prinsessegade 61-63, København K 51.900 1.393 1.219 174 37.258 4,06% 29.000 55,88% Rådmandsgade 43-45, København N 60.100 2.684 607 2.077 22.392 5,14% 31.100 51,75% Skindergade 40, København K 34.100 898 898 0 37.973 4,00% 16.400 48,09% Stadionvej 92-94, Glostrup 69.100 2.332 2.332 0 29.631 4,50% 45.100 65,27% Stavangergade 6, København Ø 100.900 2.455 2.205 250 41.100 3,83% 40.300 39,94% Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby 29.600 1.014 1.014 0 29.191 4,13% 14.600 49,32% Vestergade 4-6, København K 96.200 2.092 956 1.136 45.985 4,35% 44.900 46,67% Total 1.071.900 30.886 19.086 11.800 34.705 4,33% 536.600 50,06% Koncernens investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån og byggekreditter, som pr. balancedagen udgør t.kr. 536.583 (2023: t.kr. 547.780). Oplysninger om metoder, forudsætninger m.v. for opgørelse af dagsværdier fremgår nedenfor samt af note 2. Alle ejendomme udlejes på bolig og erhvervskontrakter. Koncernen har boliger med 3 måneders opsigelsesvarsel og erhvervslejemål med forskellige opsigelsesvarsler, som er op til 5 år. Selskabet har historisk fundet det let at genudleje ledige lejemål. 55 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 10. INVESTERINGSEJENDOMME (FORTSAT) Nedenfor er de faktuelle oplysninger om ejendommene, værdier, afkastkrav mv. 2023 (‘000) Ejendomsværdi m2 Total m2 Bolig m2 Erhverv kr/m2 Vægtet afkastkrav Gæld Loan to value Ewaldsgade 6, København N 36.600 1.072 982 90 34.142 3,89% 15.900 43,44% Fanøgade 35-37, København Ø 38.500 1.062 1.062 0 36.252 4,00% 18.800 48,83% Finsensvej 78, Frederiksberg 77.800 2.071 0 2.071 37.566 4,75% 36.100 46,40% Heimdalsgade 39, København N 107.200 4.770 1.185 3.585 22.474 4,94% 48.400 45,15% Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg 71.500 2.083 1.552 531 34.325 4,12% 41.800 58,46% Islevhusvej 31-33, Brønshøj 35.400 1.421 900 521 24.912 4,47% 17.100 48,31% Købmagergade 61, København K 60.000 814 471 343 73.710 4,09% 23.100 38,50% Læderstræde 11, København K 106.600 2.117 1.557 560 50.354 3,94% 43.800 41,09% Niels Hemmingsens Gade 4, København K 34.900 463 320 143 75.378 3,98% 12.300 35,24% Ole Suhrs Gade 13-15, København K 57.800 1.872 1.560 312 30.876 3,83% 29.900 51,73% Prinsessegade 61-63, København K 51.000 1.393 1.219 174 36.612 4,06% 28.100 55,10% Rådmandsgade 43-45, København N 52.300 2.628 607 2.021 19.901 5,04% 24.600 47,04% Skindergade 40, København K 36.400 898 898 0 40.535 4,00% 15.700 43,13% Stadionvej 92-94, Glostrup 73.700 2.332 2.332 0 31.604 4,50% 44.300 60,11% Stavangergade 6, København Ø 104.300 2.460 2.205 255 42.398 3,80% 39.100 37,49% Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby 30.000 1.014 1.014 0 29.586 4,13% 14.400 48,00% Vestergade 4-6, København K 91.300 2.092 965 1.127 43.642 4,32% 37.000 40,53% Total 1.065.300 30.562 18.829 11.733 34.857 4,26% 490.400 46,03% Nedenfor fremgår de budgetterede oplysninger, der er anvendt ved værdiansættelse, som beskrevet i note 2, om væsentlige skøn. Herudover følsomheden overfor ændring i væsentlige ikke-observerede input. Budgetterne omfatter 10-19 år, afhængig af om ejendommen er fuldt modnet, under udvikling eller omfattet af karensperiode for istandsættelser efter BRL §19, stk. 2. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med afkastkrav i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med den estimerede aktuelle diskonteringsrente inkl. inflation i ejendommen. Inflationsniveauet er fastsat til 2%, og er ens for alle ejendomme. Terminalværdien er for samtlige ejendomme opgjort med diskonteringsrenten fratrukket inflation. De oplyste budgetteret tal tager udgangspunkt i tallene fra år 1 i DCF-beregningen. Følsomheden ved ændring i de oplyste ikke-observerbare input er oplyst inklusive skatteeffekt. Oplysninger om årets tilgange, dagsværdireguleringer mv., fremgår af tabellen i note 9. Følsomheden i form af +/- 0,5% udtrykker ændringen i dagsværdier som følge af ændret afkastkrav eller ændring i skøn +/- 10% udtrykker effekten ved en ændret leje på +/- 10% 56 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 10. INVESTERINGSEJENDOMME (FORTSAT) 2024 (‘000) Budget indtægter Budget omk. Budget Cashflow Budget CAPEX Afkast ændret falder Afkast ændret stiger Indt. Ændret +/- 10% 0,5% 0,5% Ewaldsgade 6, København N 1.481 -481 1.000 0 6.700 -5.000 4.046 Fanøgade 35-37, København Ø 1.911 -461 1.450 0 5.500 -4.300 4.778 Finsensvej 78, Frederiksberg 3.760 -120 3.640 0 8.100 -6.700 7.520 Heimdalsgade 39, København N 5.078 -659 4.419 0 13.200 -10.700 10.470 Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg 3.576 -824 2.752 0 10.200 -8.100 8.596 Islevhusvej 31-33, Brønshøj 1.890 -466 1.424 0 4.400 -3.500 4.136 Købmagergade 61, København K 2.573 -268 2.305 0 7.200 -5.600 5.731 Læderstræde 11, København K 4.693 -526 4.167 0 14.000 -11.300 11.418 Niels Hemmingsens Gade 4, København K 1.535 -188 1.347 0 4.300 -3.300 3.655 Ole Suhrs Gade 13-15, København K 3.086 -794 2.292 -10.356 12.100 -9.200 8.036 Prinsessegade 61-63, København K 2.490 -730 1.760 0 7.800 -6.100 6.133 Rådmandsgade 43-45, København N 3.503 -711 2.792 0 6.500 -5.400 6.815 Skindergade 40, København K 1.433 -107 1.326 0 3.300 -2.400 3.583 Stadionvej 92-94, Glostrup 3.729 -679 3.050 0 8.500 -6.800 8.287 Stavangergade 6, København Ø 3.959 -638 3.321 0 16.000 -12.300 10.337 Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby 1.611 -527 1.084 0 4.400 -3.300 3.905 Vestergade 4-6, København K 4.771 -662 4.109 0 12.200 -9.800 10.968 Total 51.079 -8.841 42.238 -10.356 144.400 -113.800 118.414 Der er indgået lejekontrakter, hvor lejer helt eller delvist afholder omkostninger til drift eller vedligeholdelse. Koncernens forventede omkostninger netto er oplyst. 57 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 10. INVESTERINGSEJENDOMME (FORTSAT) 2023 (‘000) Budget indtægter Budget omk. Budget Cashflow Budget CAPEX Afkast ændret falder Afkast ændret stiger Indt. Ændret +/- 10% 0,5% 0,5% Ewaldsgade 6, København N 1.521 -463 1.058 0 5.900 -4.500 3.910 Fanøgade 35-37, København Ø 1.829 -449 1.380 0 5.400 -4.200 4.573 Finsensvej 78, Frederiksberg 3.686 -144 3.542 0 8.700 -7.100 7.760 Heimdalsgade 39, København N 5.624 -408 5.216 0 11.800 -9.700 11.385 Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg 3.444 -833 2.611 0 9.800 -7.700 8.359 Islevhusvej 31-33, Brønshøj 1.855 -466 1.389 0 4.500 -3.600 4.150 Købmagergade 61, København K 2.583 -335 2.248 0 8.500 -6.700 6.315 Læderstræde 11, København K 4.508 -636 3.872 0 15.100 -11.700 11.442 Niels Hemmingsens Gade 4, København K 1.532 -194 1.338 0 4.800 -3.800 3.849 Ole Suhrs Gade 13-15, København K 2.454 -747 1.707 0 9.400 -7.200 6.407 Prinsessegade 61-63, København K 2.392 -695 1.697 0 7.600 -5.900 5.895 Rådmandsgade 43-45, København N 2.942 -657 2.285 0 5.700 -4.700 5.837 Skindergade 40, København K 1.414 -120 1.294 0 1.400 -1.400 3.535 Stadionvej 92-94, Glostrup 3.719 -543 3.176 0 8.800 -7.100 8.264 Stavangergade 6, København Ø 4.060 -617 3.443 0 16.700 -12.800 10.684 Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby 1.601 -476 1.125 0 4.400 -3.500 3.881 Vestergade 4-6, København K 4.689 -823 3.866 0 11.700 -9.300 10.867 Total 49.853 -8.606 41.247 0 140.200 -110.900 117.113 *Der er indgået lejekontrakter, hvor lejer helt eller delvist afholder omkostninger til drift eller vedligeholdelse. Koncernens forventede omkostninger netto er oplyst. 58 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 11. KAPITALANDELE I DATTERSELSKABER Kapitalandele i datterselskaber (‘000) Modervirksomhed 2023 Navn Hjemsted Ejerandel Ejerandel 2024 2023 Ewaldsgade 6 ApS København 100% 100% Fanøgade 35-37 ApS København 100% 100% Finsensvej 78 ApS København 100% 100% Frederikssundsvej 11 ApS København 0% 50% Heimdalsgade 39 ApS København 100% 100% Ingemannsvej 3 ApS København 100% 100% Islevhusvej 31-33 ApS København 100% 100% K/S Læderstræde 11 København 100% 100% Købmagergade 61 ApS København 100% 100% Niels Hemmingsens Gade 4 ApS København 100% 100% OSG 13-15 ApS København 100% 100% Prinsessegade 61-63 ApS København 100% 100% Rådmandsgade 43-45 ApS København 100% 100% Skindergade 40 ApS København 100% 100% Stadionvej 92-94 ApS København 100% 100% Stavangergade 6 ApS København 100% 100% Ulrikkenborg Alle 13-17 ApS København 100% 100% Vestergade 4-6 ApS København 100% 100% 2024 Kostpris primo Tilgang i året Afgang i året 230.818 0 206.098 24.720 0 -25 Kostpris ultimo 230.793 230.818 Værdireguleringer primo Modtagne udbytter Årtes resultat 68.640 -20.151 -7.464 0 170.792 -12.500 -89.728 76 Øvrige regulering Salg af kapitalandele Værdiereguleringer ultimo 0 0 41.025 68.640 Regnskabsmæssig værdi ultimo 271.818 299.458 59 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 12. UDSKUDT SKAT Udskudt skat (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Udskudt skat primo -68.872 -95.827 -7.456 -9.390 Årets regulering af udskudt skat 6.888 26.955 895 1.934 Udskudt skat ultimo -61.984 -68.872 -6.561 -7.456 Fordeling af udskudt skat 2024 2023 2024 2023 Investeringsejendomme -55.994 -56.251 -6.218 -6.746 Låneomkostninger og kursregulering af gæld -5.990 -12.621 -343 -710 Udskudt skat ultimo -61.984 -68.872 -6.561 -7.456 Ændringen i udskudt skat indregnes i skat af årets resultat i resultatopgørelsen. Udskudt skat kan henføres til dagsværdireguleringer af ejendomme og gæld. Skatteværdien i moderselskabet er modregnet udskudt skat fra K/S Læderstræde 11. 13. TILGODEHAVENDE FRA SALG Der er ikke nedskrevet tilgodehavender pr. statusdagen, og der er i året ikke udgiftsført tab (tabsprocent: 0,0%) og t.kr. 0 i 2023 (tabsprocent: 0,0%) Der er ingen overforfaldne tilgodehavender pr. balancedagen. Modtagne deposita overstiger væsentligt de overforfaldne tilgodehavender hos lejere. Der forventes en tabsprocent på 0%, da tilgodehavender er dækket af lejernes depositum. Koncernen har ikke afsat hensættelse til tab i 2024. 60 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 14. EGENKAPITAL Aktiekapital (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Stamaktier Selskabskapital primo 49.020 49.020 49.020 49.020 Kapitaltilføesel 0 0 0 0 Ordinære aktier ultimo 49.020 49.020 49.020 49.020 8% Præferenceraktier 2024 Selskabskapital primo 8.685 50.000 8.685 50.000 Annullering af aktier -8.685 -41.315 -8.685 -41.315 8% Præferenceraktier 2024 Ultimo 0 8.685 0 8.685 40% Præferenceraktier 2032 Selskabskapital primo 13.007 0 13.007 0 Kapitaltilførsel 0 13.007 0 13.007 40% Præferenceraktier 2032 Ultimo 13.007 13.007 13.007 13.007 Præferenceaktier ultimo 13.007 21.692 13.007 21.692 Stamaktier Ultimo 49.020 49.020 49.020 49.020 8% Præferenceaktier 2024 Ultimo - 8.685 - 8.685 40% Præferenceaktier 2032 Ultimo 13.007 13.007 13.007 13.007 Selskabskapital ultimo 62.027 70.712 62.027 70.712 Selskabskapitalen består pr. 31.12.2024 af 62.027.010 stk. aktier á nominelt kr. 1,00. Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er fordelt med 49.019.913 stk. stamaktier og og 13.007.097 stk. 40% Præferenceaktier 2032. Stamaktierne har stemmeret og repræsentationsret, og kan ikke indløses. Præferenceaktierne er defineret i vedtægterne § 2.10, og har hverken stemmeret eller repræsentationsret, men en fortrinsret til et årligt udbytte på maksimalt 40%. Indløsningskursen for 40% Præferenceaktier 2032 er vedtægtsbestemt til kr. 10,00, såfremt beslutningen om indløsning træffes inden den 1. januar 2032, herefter stiger indløsningskursen med kr. 0,25 årligt. Der er foreslået udbytte på baggrund af årsrapporten på udbytte på kr. 0,40 pr. 40% Præferenceaktie 2032, svarende til den vedtægtsbestemte maksimale kumulative udbytteprocent for præferenceaktierne. Der stilles ligeledes til forslag at udbetale kr. 0,06 pr. stamaktie. Koncernen ejer pr. 31.12.2024 1.533.555 stk. Stamaktier (2023: 1.000.000 stk.) og 2.331.173 stk. 40% Præferenceaktier 2032, svarende til 17,92% af selskabets aktiekapital og 3,13% af selskabets stamkapital. Der er ikke akkumuleret ikke-udbetalt udbytte til præferenceaktionærerne. 61 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 14. EGENKAPITAL (FORTSAT) Kapitalstruktur Koncernens ledelse vurderer løbende, om koncernens kapitalstruktur er i overensstemmelse med koncernens og aktionærernes interesser. Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en langsigtet egenkapitalforrentning efter skat gennem bl.a. en optimering af forholdet mellem egenkapital og gæld. Copenhagen Capital A/S arbejder med en langsigtet kapitalstruktur, hvor målsætningen er en soliditetsgrad på mindst 30%. Selskabets soliditetsgrad var på statusdagen 41,5% (2023: 44,8%). Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan finde sted i form af traditionel udlodning eller i form af tilbagekøb af selskabets aktier. Det tilstræbes løbende at kunne udlodde udbytte til præferenceaktierne svarende til den vedtægtsbestemte udbytteprocentsats. Bestyrelsen har bemyndigelse til at erhverve egne aktier med en pålydende værdi på indtil 50% af selskabets kapital under forudsætning af, at vederlaget svarer til den, på erhvervelsestidspunktet, noterede kurs på fondsbørsen plus/minus 10%. Bemyndigelsen er givet frem til den 1. april 2025. Selskabet kan i perioder forsøge opkøb af egne aktier, såfremt ledelsen vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt, eller såfremt egne aktier med fordel kan anvendes i forbindelse med køb af ejendomme. Udlodning og tilbagekøb fastsættes altid med udgangspunkt i selskabets resultater, og skal ske under hensyntagen til selskabets kapitalstruktur, likviditetssituation og planer om investeringer. Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode omfatter nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder i forhold til kostpris. Reserven kan ikke anvendes til udbytteudlodning. 62 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 15. ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL Ændring i driftskapital (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Ændring i tilgodehavender 123 -123 0 0 Ændring i andre tilgodehavender 110 1.769 113 1.612 Ændring i deposita 275 3.923 0 0 Ændring i anden gæld og leverandørgæld 4.574 - 382 7.821 272 Ændring i driftskapital 5.082 5.188 7.934 1.884 Andre reguleringer ('000) Afskrivninger 80 95 80 95 Renter og øvrige reguleringer 17.423 15.096 -9.801 -36.075 Ændringer i reguleringer 17.503 15.191 -9.721 -35.980 63 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 16. ÆNDRING I GÆLDSFORPLIGTOGELSER FRA FINANSEIERINGSAKTIVITETER Ændring i gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter (‘000) 2024 2023 Gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter 1. januar 490.413 449.190 Provenu ved optagelse af gæld 205.891 53.230 Afdrag på gæld - 175.261 - 32.135 Ændring i pengestrømme fra Finansieringsaktiviteter 30.630 21.095 Ændring i dagsværdi 15.540 20.128 Ikke kontante ændringer 15.540 20.128 Gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter pr. statusdagen 536.583 490.413 17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI Koncernen er som følge af sine aktiviteter, investeringer og finansiering eksponeret overfor visse finansielle risici. Modervirksomheden styrer de finansielle risici i koncernen centralt, og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet. Bestyrelsen godkender den overordnede finanspolitik for koncernen, der således er en integreret del af den overordnede risikostyring. Kreditrisici Kreditrisici er risikoen for finansielle tab, såfremt lejere eller pengeinstitutter ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til huslejetilgodehavender og indeståender i banker. Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for kreditrisici medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes. Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på kr. 20,4 mio. (2023: kr. 20,1 mio.) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne. I året har der været tab i forbindelse med misligholdelse af lejekontrakter i niveauet kr. 0,0 mio., svarende til 0,0% af omsætningen i 2024. Der er ikke foretaget nedskrivninger til dækning af tab i pr. 31.12.2024. (2023: t.kr. 0). Der er ingen overforfaldne tilgodehavender pr. balancedagen. Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen. Der henvises til note 13 vedrørende tilgodehavender. Moderselskabets tilgodehavender hos dattervirksomheder vurderes ikke at være behæftet med væsentlig kreditrisiko. Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i danske pengeinstitutter, som er indplaceret i henholdsvis rating-gruppe 1 og 2 jf. Finanstilsynets vurdering af finansielle virksomheder. Der vurderes derfor ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer kontinuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud, og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut. 64 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (FORTSAT) Likviditetsrisici Selskabets finansieringsaftaler indeholder sædvanlige standard misligholdelsesbestemmelser, og der er ikke afgivet covenants, der kan bringe låneaftalerne i misligholdelse ved markedsmæssige udsving i ejendomsværdierne. Copenhagen Capital A/S anvender hverken driftskreditter eller juniorlån, hvorfor der ikke kan opstå likviditetsrisiko i forbindelse med opsigelse heraf. Der optages dog bygge- og bridgefaciliteter i forbindelse med finansiering af konkrete projekter og virksomhedshandler, hvor der foreligger tilsagn om endelig langfristet finansiering. Det finansielle beredskab består af indestående i bank, som der frit kan disponeres over (likvid beholdning). Den likvide beholdning skal ses i forhold til summen af leverandørgæld, skyldigskat og anden gæld. Det er koncernens politik, at 1) foretage lånoptagelse med pant i ejendommene ved op til 30-årige realkreditlån med eller uden afdrag, 2) ved ejendomsakkvisitioner skal driftens likviditetsbidrag efter afdrag være positiv på købstidspunktet af ejendommen (eller forventes at blive det ved erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål). Det er målsætningen, at løbetiden på koncernens fremmedkapital er langsigtet og der tilstræbes et vægtet gennemsnitligt rentebinding på 10 år på selskabets låneportefølje Selskabets realkreditlån består af en kombination af 30- og 20-årige annuitetslån. Der er både lån med og uden afdrag. I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 50,6%. Koncernen har i forbindelse med byggeopgaver optaget mellemfinansiering i form af bankgæld, som efter byggeriernes færdiggørelse erstattes af realkreditgæld. Herudover anvender koncernen ikke uncommitted bankgæld, da bestyrelsen ikke finder uncommittet bankfinansiering hensigtsmæssig til langsigtet finansiering af illikvide aktiver som ejendomme. Direktionen fremlægger likviditetsbudgetter for bestyrelsen minimum 4 gange årligt hvor likviditetsbufferen beregnes og evalueres. Valutarisici Koncernens pengestrømme er udelukkende i danske kroner. Koncernen er således ikke eksponeret overfor ændringer i valutakurser. Renterisici Koncernen er som følge af sine investeringer og finansiering eksponeret overfor ændringer i renteniveauet. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. Koncernen tilstræber en stabil låneportefølje med en væsentlig del af lånene placeret i fastforrentede lån. Rentefølsomheden er opgjort ud fra den samlet låneporteføljes vægtede varighed korrigeret for de lån, som kan indfries til kurs pari uanset rentefald. Selskabets realkreditlån består af en kombination af 30-årige annuitetslån til fast rente, 20-årige annuitetslån til fast rente og 30-årige annuitetslån med 5-årig og 3-årig rentetilpasning og korte lån med variable rente. For 2024 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats, inkl. bidrag på koncernens realkreditgæld, ca. 3,37% (2023: ca. 3,18%). Sammensætningen af koncernens renterisiko på realkreditgæld pr. 31. december 2024 er sammensat således: 65 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (FORTSAT) 2024 (‘000) Forfaldstidspunkt Kategori 0-1 år 1-5 år >5 år Total Variabelt, 25-30 års løbetid m. afdrag 2.945 11.713 51.883 66.541 Rentetilpasning, 15-20 års løbetid m. afdrag 4.660 18.230 63.026 85.916 Rentetilpasning, 15-20 års løbetid m. afdragsfrihed 419 1.501 12.847 14.767 Rentetilpasning. 25-30 års løbetid m. afdrag 4.178 16.426 82.019 102.623 Rentetilpasning. 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed 6.580 29.349 258.030 293.959 Fastforrentet, 4 års løbetid m. afdrag 2.859 6.433 0 9.292 Fastforrentet, 15-20 års løbetid m. afdrag 836 3.270 7.475 11.581 Fastforrentet, 15-20 års løbetid m afdragsfrihed 272 1.506 15.654 17.432 Fastforrentet, 25-30 års løbetid m. afdrag 1.915 7.556 33.766 43.237 Fastforrentet, 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed 3.188 13.616 169.008 185.812 Ydelser til betaling 27.852 109.600 693.708 831.160 2023 (‘000) Forfaldstidspunkt Kategori 0-1 år 1-5 år >5 år Total Byggekreditter, 1 års løbetid 3.600 0 0 3.600 Variabelt lån, 15-20 års løbetid m. afdrag 3.282 16.286 31.846 51.414 Variabelt lån, 25-30 års løbetid m. afdrag 4.331 23.656 94.517 122.504 Variabelt lån, 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed 698 3.481 32.548 36.727 Rentetilpasning, 20-25 års m. afdrag 1.045 5.176 16.176 22.397 Rentetilpasning, 20-25 års m. afdragsfrihed 418 2.092 14.006 16.516 Rentetilpasningslån 25-30 års løbetid m. afdrag 1.412 11.158 53.971 66.541 Rentetilpasningslån 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed 598 7.003 57.921 65.522 Fastforrentet lån, 15-20 års løbetid m. afdrag 2.311 11.897 33.516 47.724 Fastforrentet lån, 15-20 års løbetid m afdragsfrihed 659 3.296 35.863 39.818 Fastforrentet lån, 25-30 års løbetid m. afdrag 4.641 25.241 141.995 171.877 Fastforrentet lån, 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed 2.312 11.562 115.933 129.807 Ydelser til betaling 25.307 120.848 628.292 774.447 66 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (FORTSAT) Kategorier af finansielle instrumenter (‘000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Tilgodehavender fra salg 0 123 0 0 Tilgodehavende fra skat 0 0 3.012 0 Andre tilgodehavender 759 869 250 363 Tilgodehavender hos dattervirksomheder 0 0 183.477 191.499 Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris 759 992 186.739 191.862 Realkreditgæld 529.415 479.271 0 0 Kortfristet del af realkredit 7.169 7.542 0 0 Bankgæld 0 3.600 0 0 Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatet 536.584 490.413 0 0 Skyldig skat 231 3.942 0 2.957 Leverandørgæld 899 1.709 466 143 Anden gæld 12.986 7.600 8.776 1.277 Deposita 20.385 20.110 0 0 34.501 33.361 9.242 4.377 Finansielle instrumenter i alt 571.845 524.766 195.981 196.239 Rentefølsomhed Renteændring procentpoint -2% -1% 1% 2% Ændring i renteudgift (t.kr.) - 870 - 435 436 873 Ændring i kursværdi (t.kr.) 36.033 20.413 -16.248 -33.585 67 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (FORTSAT) Dagsværdi af finansielle instrumenter Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis realkreditgæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi jf. note 2. Af koncernens samlet gæld indgår t.kr 563.811 i dagsværdihierarki 3. Som beskrevet i note 2 indgår, ved værdiansættelsen, en vurdering af koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af realkreditgældens dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dagsværdien af realkreditgæld, som kan henføres til ændring i egen kreditrisiko, er: 2024 2023 I regnskabsåret 0 0 Akkumuleret 0 0 Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser er kortfristede, og svarer i al væsentlighed til den regnskabsmæssige værdi. Dagsværdiregulering af realkreditgæld (’000) Koncern 2024 2023 Dagsværdiregulering af realkreditgæld -14.540 -14.720 Låneomkostninger -800 -426 I alt -15.540 -15.146 Kaution for dattervirksomheder Copenhagen Capital A/S kautionerer for bank- og realkreditlån alle hos ejendomsselskaberne, som er dattervirksomheder. Den samlede kaution udgør t.kr 563.811. Koncernen har ligeledes afgivet pant i ejendomme for en værdi på t.kr. 1.071.900. Derudover er anparter i datterselskaber pantsat overfor bank- og realkreditlån med ren restgæld på t.kr. 563.811. 68 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 18. KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER OG SIKKERHEDSSTILLELSER Koncernens realkreditgæld- og bankgæld af 563.811 t.kr. har sikkerhed i koncernens ejendomme af en værdi af 1.071.900 t.kr. Koncernens ejendomsselskaber bestående af Fanøgade 35-37 ApS og Skindergade 40 ApS har krydshæftelse mellem hinanden. De øvrige ejendomme har udelukkende kaution stillet af moderselskabet. Moderselskabet kautionerer samlet overfor 563.811 t.kr. overfor koncernens ejendomme. Alle selskaber som er 100% ejet af koncernen, indgår i en fælles registrering af moms, og er sambeskattet. Moderselskabet indgår som administrationsselskab og hæfter solidarisk overfor forpligtelser som følger heraf. 19. NÆRTSTÅENDE PARTER Transaktioner med tilknyttede selskaber (’000) Koncern Modervirksomhed 2024 2023 2024 2023 Salg af administrationsydelser 0 0 1.584 1.433 Modtagne renter fra tilknyttede selskaber 0 0 18.547 20.039 Udlejning lejemål til tilknyttede selskaber 0 0 409 375 Tilgodehavender hos tilknyttede selskaber 0 0 183.477 191.499 Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån 0 0 563.811 547.780 Transaktioner med direktion, bestyrelse og øvrige nærtstående (’000) Bestyrelseshonorar 1.210 1.173 1.210 1.285 Gage til direktionen 1.203 1.156 1.203 1.156 Leje af boliglejemål til nærtstående 436 936 0 0 69 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 20. RESULTAT PR. AKTIE Resultat pr. aktie 2024 2023 Årets resultat (t.kr.) 7.291 -76.760 Heraf udbytte til præferenceaktier (t.kr.) 4.270 5.203 Årets resultat, der kan henføres til stamaktier (t.kr.) 3.020 -81.863 Antal stamaktier anvendt til beregning Gennemsnitligt antal udstedte stamaktier, antal stk. 49.019.913 49.019.913 Gennemsnitligt antal egne stamaktier, antal stk. 1.325.980 1.033.547 Gennemsnitlige antal 40% Præferenceaktier 2023, antal stk. 13.007.097 13.007.097 Gennemsnitlige antal egne 40% Præferenceaktier 2023, antal stk. 1.615.854 0 Antal aktier til beregning af resultat pr. aktie 59.085.176 60.993.463 Udestående warrants udvandingseffekt, antal stk. 197.441 213.144 Antal aktier til beregning af udvandet resultat pr. aktie 59.282.617 61.206.607 Resultat pr. aktie (EPS) 0,05 -1,34 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 0,05 -1,34 Egenkapital i Copenhagen Capital A/S (t.kr) 448.375 468.505 Indfrielse af 8% Præferenceaktier 2024 (t.kr) indregnet 0 0 Egenkapital til beregning af indre værdi (t.kr) 448.375 468.505 Antal aktier til beregning af indre værdi 59.282.617 61.206.607 Indre værdi pr. aktie 7,56 7,65 70 Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2024 21. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN Direktør Rasmus Bonde Greis er tildelt et nyt 4-årigt warrantprogram, der giver warrants med ret til at tegne 480.087 stk. stamaktier i Copenhagen Capital A/S til kurs 5,20 pr. aktie. Warrants optjenes i perioden 1. januar 2025 til 31. december 2028. Copenhagen Capital A/S har erhvervet 15.350 A-aktier til kurs 6,3 kr. pr. aktie samt 1.670.300 B-aktier til kurser op til 5,0 kr. pr. aktie, hvilket svarer til i alt 52,7 % af stemmerettighederne i NTR Holding A/S. Copenhagen Capital A/S er som følge af disse erhvervelser i henhold til § 45 i Lovbekendtgørelse nr. 198 af 26. februar 2024 om kapitalmarkeder forpligtet til at fremsætte et pligtmæssigt overtagelsestilbud til aktionærerne i NTR Holding A/S. I henhold til § 13 i bekendtgørelse om overtagelsestilbud skal prisen pr. aktie i det pligtmæssige overtagelsestilbud mindst svare til den højeste pris pr. aktie, som Copenhagen Capital A/S har betalt for aktier i perioden seks måneder før godkendelsen af det pligtmæssige tilbud. Copenhagen Capital A/S har d. 10. februar 2025, offentliggjort det pligtmæssige overtagelsestilbud.

AI Terminal

More from Copenhagen Capital Præf

Talk to a Data Expert