Neobo Fastigheter

Annual Report (ESEF) • Mar 26, 2025

213800QBPS3L89U9TZ442024-01-012024-12-31213800QBPS3L89U9TZ442023-01-012023-12-31213800QBPS3L89U9TZ442024-12-31213800QBPS3L89U9TZ442023-12-31213800QBPS3L89U9TZ442022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800QBPS3L89U9TZ442022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember213800QBPS3L89U9TZ442022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800QBPS3L89U9TZ442022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember213800QBPS3L89U9TZ442022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:SEKxbrli:sharesiso4217:SEKxbrli:shares213800QBPS3L89U9TZ442022-12-31213800QBPS3L89U9TZ442023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800QBPS3L89U9TZ442023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember213800QBPS3L89U9TZ442023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800QBPS3L89U9TZ442023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember213800QBPS3L89U9TZ442023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember213800QBPS3L89U9TZ442023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800QBPS3L89U9TZ442023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember213800QBPS3L89U9TZ442023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800QBPS3L89U9TZ442023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember213800QBPS3L89U9TZ442023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember213800QBPS3L89U9TZ442024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800QBPS3L89U9TZ442024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember213800QBPS3L89U9TZ442024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800QBPS3L89U9TZ442024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember213800QBPS3L89U9TZ442024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember213800QBPS3L89U9TZ442024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800QBPS3L89U9TZ442024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember213800QBPS3L89U9TZ442024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800QBPS3L89U9TZ442024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember213800QBPS3L89U9TZ442024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember ÅRSREDOVISNING 20 24 3 Verksamhet Kort om Neobo 3 2024 i siffror 5 Vd-ord 6 Marknad och trender 8 Strategisk inriktning och mål 10 Fastighetsbestånd 11 Vägen framåt Förvaltning för framtiden 15 Värdeskapande förädling 16 Portföljoptimering 17 Vi som är Neobo 18 Finansiering 19 Aktuell intjäningsförmåga 20 35 Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport 37 Revisorns yttrande 41 Styrelse 42 Ledning 43 Aktien och ägarna 44 21 Hållbarhet Inledning 22 Miljö och klimat 26 Sociala förhållanden 30 Medarbetare 31 Mänskliga rättigheter 33 Motverkande av korruption 34 Revisorns yttrande 35 45 Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 46 Risker och riskhantering 48 Räkningar 52 Noter 60 Revisionsberättelse 82 Övrigt Definitioner 86 Härledning av alternativa nyckeltal 87 Information till aktieägare 88 2Neobo årsredovisning 2024 Innehåll Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sid. 45–81. Neobos lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen finns på sid. 22–34. Bolagsstyrningsrapporten finns på sid. 37–40. Malen 16, Helsingborg Nevishög 13, Staffanstorp Balder 12, Skara Apollo 1, Tranås Neobo Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Neobo äger, utvecklar och förvaltar 700 tusen kvadrat meter fördelat på 260 fastigheter runt om i Sverige. Vi förvaltar och förädlar bostäder i svenska kommuner med befolkningstillväxt och god efter frågan på bostäder. Uthyrningsbar area 700 000 kvm Andel bostadsfastigheter 95% Fastighetsvärde, miljarder kronor 13,7 Antal lägenheter 8 300 Antal fastigheter 260 Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Kort om Neobo Innehåll 3Neobo årsredovisning 2024 Vår idé Alla våra fastigheter är inte nya, tvärtom har några av dem fun- nits med länge. Men vårt sätt att arbeta är långt ifrån gammal- dags. Vi sätter omtanke om våra bostadsområden, hyresgäster, aktieägare, medarbetare och omvärlden i främsta rummet. Det är inte alltid en enkel ekvation att få ihop. Vår tro på oss själva är sprunget ur många års erfarenhet och utmanat av vår nyfiken- het och en övertygelse om att allt går att förbättra. Vi vill bli mer effektiva men med större omtanke och engagemang än andra. Faktum är att vi behövs nu mer än på länge. Sverige behöver fler bostäder som människor har råd att bo i. Att bo i en nypro- ducerad lägenhet är förhållandevis dyrt och att inte ta hand om det som redan finns är inte hållbart. Dessutom ligger bostads- byggandet fortfarande på historiskt låga nivåer, vilket ökar behovet av att förädla det befintliga beståndet. Det är här vi kommer in. Hos oss finns det något för alla – gammal som ung, familj eller singel. För Neobo har alla typer av lägenheter, med storlekar och hyror som fungerar för alla. Genom att förvalta och förädla våra befintliga fastigheter och anpassa dem till behoven hos människor och miljö idag, vill vi bidra till en mer hållbar bostadsmarknad i Sverige. Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Kort om Neobo Innehåll 4Neobo årsredovisning 2024 Nyckeltal 2024 2023 Hyresintäkter, mkr 908 888 Driftnetto, mkr 473 460 Värdeförändring fastigheter, mkr –296 –1 353 Förvaltningsresultat, mkr 152 148 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,05 1,02 Periodens resultat, mkr –193 –1 373 Periodens resultat, kr/aktie –1,33 –9,44 Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 701 14 018 Marknadsvärde fastigheter, kr/kvm 19 577 19 658 Belåningsgrad, % 50,9 50,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,7 Substansvärde, EPRA NRV, kr/ aktie 44,68 45,83 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 92,5 Överskottsgrad, % 52 52 Avkastning på eget kapital, % –3,1 –19,4 • Hyresintäkterna ökade till 908 mkr (888). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 6 procent. • Driftnettot ökade till 473 mkr (460). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 12 procent till följd av högre hyresintäkter och lägre vakans. • Förvaltningsresultatet ökade till 152 mkr (148) trots att sju fastigheter har avyttrats under året samtidigt som finansieringskostnaderna har ökat. • Fastighetsbeståndets värde vid årets utgång uppgick till 13 701 mkr och värdeföränd- ringar på fastigheter uppgick till –296 mkr (–1 353) under perioden. • Årets resultat uppgick till –193 mkr (–1 373). • Substansvärdet uppgick till 44,68 kr per aktie (45,83). 2024 I SIFFROR Hyresintäkter 908 mkr Driftnetto 473 mkr Belåningsgrad 50,9% Substansvärde, EPRA NRV, kr/aktie 44,68 kr Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Innehåll 5Neobo årsredovisning 2024 De första två åren i Neobos historia har varit både utmanande och utvecklande. Med en turbulent omvärld präglad av stigande kostnader och räntor har vi som fastighetsägare ställts inför stora pröv- ningar. Samtidigt har vi sett möjligheterna i vårt bestånd med prisvärda bostäder, där den under- liggande efterfrågan och förädlingspotentialen har gett oss en bra grund att bygga vidare på. När jag i november 2022 tillträdde som vd var min övertygelse stark. Med rätt struktur och fokus kan vi inte bara möta de utmaningar vi står inför, utan också skapa en hållbar och lönsam utveckling baserat på ett starkt och attraktivt erbjudande. Rätt struktur och högre avkastning Under det första året arbetade vi intensivt med att bygga rätt struktur för Neobo och koncent- rera oss på vår kärnverksamhet – förvaltning, uthyrning och förädling. Under 2024 har vi ökat vårt fokus på att få upp avkastningen från port- följen och göra Neobo redo för att möta note- ringskraven på Nasdaqs huvudlista. Det sist- nämnda har handlat om att öka kvaliteten i våra viktigaste processer och säkerställa arbetet med risker, internkontroll, finansiell rapportering och bolagsstyrning. Det har varit ett värdefullt arbete som stärkt vår grund ytterligare. Noteringen på Nasdaq Stockholm, som blev verklighet i sep- tember, följdes upp i slutet av året med det gläd- jande beskedet att Neobo inkluderas i EPRA- GRUNDEN LAGD FÖR ÖKAD LÖNSAMHET FRAMÅT index, ett ledande globalt fastighetsindex. Detta är milstolpar som möjliggör för fler institutionella och internationella ägare att investera i Neobo, vilket kan bredda vår investerarbas. Vi har arbetat målmedvetet med att öka avkast- ningen från fastighetsportföljen genom att höja hyror, minska kostnader och sänka vakanser. I början av hösten blev det klart att Kriminal- vården blir en ny stor hyresgäst i en av våra fastig- heter under sommaren 2025, vilket kommer att minska vakanserna i våra lokaler. Arbetet med värde - skapande uthyrningar och förädling av beståndet fortsätter nu med full kraft för att öka avkast- ningen ytterligare och skapa värde för våra kunder och aktieägare. Ökat fokus på portföljoptimering Under året har vi avyttrat sex fastigheter i Eskils- tuna och en handelsfastighet i Falun på nivåer som ligger i linje med respektive överstiger våra bokföra värden. Den totala transaktionsvolymen i Sverige ökade markant jämfört med föregående år men ligger fortsatt på en låg nivå i ett historiskt perspektiv. I takt med att finansieringsklimatet stärks finns det goda förhoppningar om att likviditeten kommer fortsätta öka framöver, vilket är positivt när vi nu avser att höja takten i vårt transaktionsarbete. Klockringning på Nasdaq Stockholm, den 20 september Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Vd-ord Innehåll 6Neobo årsredovisning 2024 Refinansieringar i ett förbättrat finansieringsklimat Under året beslutade Riksbanken att sänka styr- räntan vid fem tillfällen, från 4,0 procent i januari till 2,5 procent i december. I början av innevarande år genomfördes ytterligare en sänkning till 2,25 procent. De lägre räntorna tillsammans med en ökad tillgång på kapital har lett till att finansie- ringsklimatet har förbättrats avsevärt. Under det gångna året har vi refinansierat låneavtal om 2,7 mdkr av totalt 7,1 mdkr till attraktiva villkor som förbättrat vårt kassa- flöde och frigjort resur- ser för nya investeringar. Det är både ett bevis på den kvalitetsförflyttning av Neobo som vi har åstadkommit och det stärkta finansierings- klimatet. Vi har en god dialog med våra banker, präglad av ömsesidigt förtroende, vilket ger oss ytterligare stabilitet och handlingsutrymme i vår verksamhet. Engagerade medarbetare som ser våra kunders behov Vårt arbete handlar i grunden om att ta hand om våra kunder och fastigheter. En nära dialog och ett starkt lokalt engagemang är avgörande. Vi har därför gett våra förvaltare ännu större ansvar för att möta kundernas behov, eftersom de har bäst insikt i vad som krävs för att skapa bestå- ende förbättringar. Trots att vi inte såg samma lyft i kundundersökningen som 2023 arbetar vi målmedvetet med att förstå våra kunders behov och göra vårt bästa för att tillgodose dem. Jag tror att kunderna ser att vi tar deras åsikter på allvar, och steg för steg arbetar för att förbättra alla delar som bidrar till deras boendemiljö. Inte minst gäller detta de områden med högst vakan- ser, där vi under året fortsatt att lägga in extra resurser för att skapa attraktiva boenden. Sveriges befolkning ökar inte i samma takt som tidigare och många hushåll har haft en tuff ekonomisk situation. Här har vi en konkurrens- fördel med en bostadsportfölj med rimliga hyror som människor har råd att bo i. Som helhet är efterfrågan god i de flesta kommuner där vi finns samtidigt som bostadsbyggandet är kvar på låga nivåer. Vår målsättning är tydlig – att skapa attrak- tiva och hållbara bostads- miljöer där människor trivs och känner sig trygga. Hållbarhet som ledstjärna Hållbarhet har varit cen- tralt för oss sedan starten. Med höga ambitioner och tydliga mål inom bland annat sociala frågor, klimat och energiförbrukning tar vi steg för steg på vår håll- barhetsresa. Under 2024 nådde vi alla våra delmål inom hållbarhetsområdet, bland annat genom att ta fram en energi- och klimatfärdplan som guidar oss mot våra energi- och klimatmål 2030. Under året har vi även genomfört energieffektiviserande inves- teringar som fram över kommer att minska både våra kostnader och vår miljöpåverkan. Genom att investera smart och stärka vår styrning tar vi vik- tiga steg mot att nå våra långsiktiga ambitioner – för Neobos, våra kunders och aktieägares samt samhällets bästa. En spännande resa framför oss Även om vi ännu inte har nått vårt långsiktiga mål om 10 procents avkastning på eget kapital, är jag övertygad om att det är möjligt på sikt. För att lyckas behöver vi optimera portföljen ytter ligare, för att åstadkomma en effektivare förvaltning och fortsätta arbeta för värdeök- ningar i fastighetsbeståndet. Vår goda finansiella situation, vårt ökande förvaltningsresultat och vår portfölj av bostäder som människor har råd att bo i, är viktiga konkurrensfördelar som vi nu bygger vidare på. Dessutom, att förvalta och för- ädla befintliga fastigheter och anpassa dem till behoven hos människor och för klimatet, är kanske det bästa sättet att bidra till en mer håll- bar bostadsmarknad i Sverige. Vi går nu in i vårt tredje år med en stabil grund på plats och goda möjligheter att skapa aktie- ägarvärde framåt. Med noteringen på Nasdaqs huvudlista, inkluderingen i EPRA-index, en mer likvid transaktionsmarknad och en ambitiös strategi för värdeskapande är vi redo att ta nästa steg på vår resa med fokus på portföljoptimering och tillväxt. Jag ser fram emot att tillsammans med mina engagerade medarbetare ta vara på den förädlingspotential som vi har i vårt fastig- hetsbestånd och på så sätt skapa värde för våra kunder och aktieägare. Stockholm i mars 2025 Ylva Sarby Westman Vd Neobo ” Vår målsättning är tydlig – att skapa attraktiva och håll- bara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga.” Ylva Sarby Westman, vd Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Vd-ord Innehåll 7Neobo årsredovisning 2024 Makroekonomi Under 2024 har den ekonomiska återhämtningen i Sverige varit svagare än förväntat, trots att Riksbanken genomförde omfattande räntesänk- ningar. Under året beslutade Riksbanken att sänka styrräntan vid fem tillfällen, från 4,0 pro- cent i januari till 2,5 procent i december. Trots dessa åtgärder förblev hushållens konsumtion återhållsam, vilket har haft en dämpande effekt på den ekonomiska tillväxten. Sveriges BNP- tillväxt för 2024 beräknas landa på endast 0,9 procent, vilket speglar den svaga återhämtningen. Samtidigt sjönk inflationen stadigt under året och uppgick till 1,5 procent i december, vilket är långt under Riksbankens mål på 2 procent. Arbetsmarknaden visar fortsatt tecken på svaghet. Vid utgången av december 2024 uppgick arbetslösheten i Sverige till 7,1 procent, en ökning från 6,6 procent året innan och den högsta nivån på tre år. Denna utveckling speglar den osäkra ekonomiska situationen, där företagen varit för- siktiga med nyanställningar och begränsat sin expansion. Samtidigt har antalet konkurser nått rekordnivåer. Under 2024 gick 10 141 aktie bolag i konkurs. Det drabbade omkring 33 200 anställda, vilket motsvarar en ökning med 38 procent jäm- fört med föregående år. Flera branscher har påverkats kraftigt, med de största ökningarna av konkurser inom fastighetssektorn, bilhandeln och industrin. Antalet företagsrekonstruktioner har dessutom ökat till det dubbla jämfört med 2023, vilket tydligt belyser de ekonomiska utma- ningar som många större företag nu står inför. Prognosen för 2025 är att lågkonjunkturen kommer att hålla i sig i Sverige och att arbets- lösheten kommer att ligga kvar på ungefär samma nivå som idag. På global nivå har centralbanker, inklusive Federal Reserve och ECB, sänkt räntorna för att hantera en avmattning i världsekonomin. I USA sänktes räntan till 4,25–4,50 procent, men trots detta avtog tillväxttakten och arbetsmarknaden försvagades med färre nya jobb. ECB reducerade sin ränta till 3 procent i december, även om infla- tionen i eurozonen steg till 2,4 procent under samma månad. Kinas ekonomi växte med 5 procent under 2024, vilket motsvarade landets tillväxtmål. Trots detta har landet brottats med svagare inhemsk konsumtion och ett deflationstryck. Den ekono- miska återhämtningen efter pandemin har varit långsammare än väntat, och problemen inom fastighetssektorn, som präglas av en skuldkris, fortsätter att skapa utmaningar. Den globala ekonomin visade viss motstånds- kraft under året, med en prognostiserad tillväxt på 3,4 procent för 2024. Dock kvarstår en bety- dande osäkerhet, både på grund av geopolitiska spänningar och svagheter i Kinas fastighets- marknad samt politisk instabilitet i USA. Fastighetsmarknaden Trots kvarstående osäkerheter i omvärlden upp- visade transaktionsmarknaden under 2024 tecken på återhämtning. Den totala transaktionsvolymen för året uppgick till 140 miljarder kronor, fördelat på 342 affärer. Detta innebär en ökning med 35 procent jämfört med 2023, även om volymen fort- satt ligger på en historiskt låg nivå, cirka 30 pro- cent under genomsnittet för perioden 2015–2023. FÖRSIKTIG EKONOMISK ÅTERHÄMTNING Segmentsfördelning transaktionsmarknaden  Handel   Kontor   Bostad   Logistik, lager, industri   Samhällsfastigheter    Övrigt (t ex hotell, mark) Den svenska fastighetsmarknaden noterade en minskad aktivitet från utländska investerare under året, vilket resulterade i att andelen utländska affärer sjönk från 30 procent 2023 till 17 procent 2024. Framöver förväntas marknaden fortsätta sin återhämtning, med stöd av ett posi- tivt sentiment från både bank- och obligations- marknaderna, som stärker incitamenten för fastighetsinvesteringar. Stockholmsregionen behöll sin position som den mest attraktiva marknaden och stod för 45 procent av transaktionsvolymen, i linje med his- toriska trender. Regionstäderna utgjorde den näst största andelen med 28 procent, medan resten av Sverige stod för 13 procent. Göteborg och Malmö bidrog med 10 respektive 4 procent av den totala volymen. Vad gäller segmentfördelningen fortsatte bostäder att dominera och stod för 31 procent av transaktionsvolymen, följt av kontorsfastigheter med 26 procent. Transaktioner inom bostads- segmentet uppgick till 42,8 miljarder kronor, en markant ökning från 22,5 miljarder kronor 2023. Kontorssegmentet noterade en liknande utveck- ling med transaktioner till ett värde av 36,7 mil- jarder kronor, jämfört med 18 miljarder kronor året innan. Övriga segment stod för 10 procent av transaktionsvolymen, i linje med hur det brukar se ut medan handel och samhällsfastigheter stod för 8 procent respektive 7 procent. 0 20 40 60 80 100 2024202320222021202020192018201720162015 Källa: Newsec Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Marknad och trender Innehåll 8Neobo årsredovisning 2024 Bostäder Sveriges befolkningstillväxt har historiskt sett varit stabil, men de senaste åren har utveck- lingen förändrats. Under de senaste 20 åren har den genomsnittliga årliga befolkningstillväxten uppgått till 0,8 procent. För helåret 2023 var dock tillväxten endast 0,3 procent, och under första halvåret 2024 uppmättes den lägsta folk- ökningen för ett halvår under hela 2000-talet. Denna nedgång beror främst på ett ökat antal personer som utvandrar från Sverige, en mins- kad invandring samt lägre födelsetal. I de kommuner där Neobo har sitt fastighets- bestånd noterades en genomsnittlig befolk- ningstillväxt på 0,3 procent mellan november 2023 och november 2024. Detta motsvarar en ökning från föregående års nivå på 0,2 procent och ligger nära rikssnittet på 0,35 procent. Enligt prognoser från Statistiska centralbyrån (SCB) förväntas befolkningstillväxten förbli positiv fram till 2030 och sannolikt även därefter. För Neobos kommuner prognostiseras en genom- snittlig årlig tillväxt på 0,2 procent under denna period. Utvecklingen speglar en stabil och fort- satt positiv befolkningsutveckling i de områden där Neobo är verksamma. Bostadsläget i landet Under 2024 har bostadssegmentet återtagit sin position som det största på transaktionsmarkna- den, med en andel på 31 procent av den totala transaktionsvolymen. Bostadssegmentets att- raktivitet grundar sig i dess stabilitet och lång- siktiga värdeutveckling, som i Sverige under de senaste 40 åren har levererat en stark avkast- ning. Samtidigt har minskad befolkningstillväxt och ett försämrat ekonomiskt klimat satt press på marknaden. Trots detta kvarstår en påtaglig bostadsbrist i flera regioner, särskilt i storstads- områden som Stockholm och dess förorter, där betalningsviljan ofta överstiger genomsnittliga hyresnivåer. Bostadsbyggandet påverkas i hög grad av regle- ringar och konjunkturcykler, vilket gör att bygg- takten varierar över tid. Enligt Boverkets senaste rapport sker nu en kraftig avmattning i byggan- det av bostäder, främst på grund av höga bygg- kostnader, stigande räntor och hushållens mins- kade köpkraft. Prognoser för 2024 och 2025 visar att endast 40 000 respektive 33 000 bostäder väntas färdigställas per år, vilket ligger långt under det årliga behovet på 52 300 bostäder. Samtidigt har distansarbete medfört att fler flyt- tar från storstäderna till mer kostnadseffektiva områden, en utveckling som gynnar Neobos verksamhetsområden. Hyresförhandlingarna för 2024 resulterade i genomsnittliga hyreshöjningar på cirka 5,0 pro- cent, och för 2025 förväntas en genomsnittlig höjning på 4,7 procent. Dessa fortsatta höjningar är ett led i att kompensera för den betydande inflation som präglat de senaste åren. I attraktiva områden som Stockholm och dess närförorter förväntas betalningsviljan för hyresrätter öka med 4,5 procent årligen under de kommande fem åren, drivet av reallöneökningar och stärkt köp- kraft. Detta skapar gynnsamma förutsättningar för stabila intäkter och möjliggör både investe- ringar i nyproduktion och renoveringar, utan att riskera betydande vakanser i Neobos områden i Stockholmsregionen. Samtidigt står bostadsmarknaden inför bety- dande utmaningar. Minskade nybyggnationer ris- kerar att leda till trångboddhet, svårigheter för unga att etablera sig och rekryteringsproblem för företag i växande regioner. För att möta dessa utmaningar krävs strategisk planering och anpassning till målgruppernas behov. Den höga efterfrågan på bostäder i många växande orter, inklusive Neobos etableringsområden, bidrar till en stabil grund för lönsamma projekt och fort- satt utveckling av bostadsmarknaden. 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 2024202 2202020182016201420122010 0% 1% 2% 3% 4% 5% 2024202 2202020182 0 16201420122010 Geografisk fördelning transaktionsmarknad Direktavkastning bostäder Hyresutveckling bostäder, %  Stockholm    Stockholm förorter    Göteborg    Malmö    Regionstäder    Andra större städer    Övriga landet 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2024202320222021202020192018201720162015 Källa till text och diagram i avsnitt Marknad och trender: Newsec Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Marknad och trender Innehåll 9Neobo årsredovisning 2024 STRATEGISK INRIKTNING OCH MÅL Finansiella mål Mål Utfall 2024 Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% –3,1% Belåningsgraden ska inte överstiga 65% 50,9% Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5x 1,6x Långsiktiga hållbarhetsmål i urval Mål 2030 Utfall 2024 Minskade klimatutsläpp till 2030, Scope 1 och 2 –50% –21,7% Minskad energianvändning till 2030 –20% 0% Hyresgästomsättning per år 2030 <20% 26,2% Medarbetar engagemang eNPS 2030 >20 26 Affärsmodell Strategi • Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostads- fastig heter med stabila kassaflöden i syfte att generera en attraktiv totalavkastning. • Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del av all verksamhet och anpassas kontinuerligt för att uppfylla kraven från intressenter och kommande lagstiftning. • En lokal förvaltningsorganisation som arbetar nära kunden med fokus på uthyrning och värde- skapande förädling. • En geografiskt diversifierad fastighetsportfölj ikommuner med befolkningstillväxt och bostads- underskott. Vision Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. F ö r v a l t n i n g Hållbara bostadsmiljöer Ansvarsfullt företagande O p t i m e r i n g                                 F ö r ä d l i n g Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Innehåll 10Neobo årsredovisning 2024 VÅRA FASTIGHETER Vid årsskiftet bestod Neobos fastighetsportfölj av 260 fastigheter med cirka 8 300 bostadslägen- heter och en uthyrningsbar area om cirka 700 000 kvm. 95 procent av fastigheterna utgjordes av bostadsfastigheter och resterande del i huvud- sak av samhällsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar under året uppgick till −301 mkr (−1 353), vilket motsvarar en värdeminskning om –2,2 procent (−8,8). Realise- rade värdeförändringar uppgick till 6 mkr under året till följd av genomförda försäljningar. Vid utgången av året värderades fastighetsbestån- det till 13 701 mkr (14 018). Värdeminskningen under perioden förklaras främst av ökade avkast- ningskrav och högre taxebundna kostnader sam- tidigt som framtida hyresintäkter har bedömts högre, vilket har påverkat värdet positivt. Värdena har fastställts baserade på värde- ringar utförda av externa, auktoriserade värde- rare. Värderingarna har genomförts genom ana- lys av framtida kassaflöden för respektive fastig- het där hänsyn har tagits till gällande hyreskon- trakt, marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drift- och underhållskostnader samt fastigheter- nas investeringsbehov. I värderingen har ett genomsnittligt vägt avkastningskrav om 5,0 pro- cent (4,7) använts. Avkastningskraven har varit oförändrade sedan andra kvartalet 2024 och det är tydligt att de nu stabiliserats. Hyresvärde och uthyrningsgrad Det årliga hyresvärdet för fastighetsbeståndet uppgick vid årsskiftet till 1 017 mkr. Bostäder ut - gjorde 77 procent av hyresvärdet och lokaler 20 procent. Neobos hyresgäster är i huvudsak pri- vatpersoner samt företagskunder som hyr buti- ker, restauranglokaler och kontor i bostadsfast- igheternas bottenplan samt kunder i någon av bolagets samhällsfastigheter. Vid utgången av 2024 uppgick det totala antalet hyreskontrakt till 13 185. Bostäder omfattade 7 896 hyresavtal, med en sammantagen årshyra om 742 mkr och hyresintäkterna för kommersiella lokaler var för- delade på 454 hyreskontrakt med en årshyra om 172 mkr. Ingen enskild hyresgäst svarade för mer än 1,1 procent av hyresintäkterna. Neobos största hyresgäst är Sala kommun som hyr både kontor och bostäder. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 92,8 procent för hela portföljen. Hyresintäkter och vakansgrad Under 2024 ökade hyresintäkterna till 908 mkr (888). Jämförbart bestånd av fastigheter uppvi- sade ökade hyresintäkter om 6 procent. Intäk- sökningen förklaras av en genomsnittlig hyres- höjning i bostadsbeståndet om 5,1 procent, ökade hyror för kommersiella lokaler, minskad vakansgrad samt hyresökningar för de lägenhe- ter som har renoverats under året. Den ekono- miska uthyrningsgraden i bostadsbeståndet uppgick i slutet av året till 94,9 procent och till 86,7 procent för de kommersiella lokalerna. Den genomsnittliga hyran för Neobos bostäder ökade under 2024 och uppgick vid årsskiftet till 1 406 kronor per kvadratmeter. Hyresförhandlingen för bostäder 2025 pågår och hittills ingångna avtal omfattande 48 procent av bostadshyrorna inne- bär en genomsnittlig hyresökning om 4,9 procent. 1 017mkr  Bostäder, 77%  Kommersiella lokaler, 16%  Samhällsfastigheter, 4%  Parkering och garage, 3% Hyresvärde Förändring av fastighetsbeståndet Region Nord Region Syd Totalt Neobo mkr 2024 jan–dec 2024 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec Verkligt värde, ingående värde 5 979 8 039 14 018 15 295 Förvärv −100 Investeringar 61 103 164 177 Försäljningar −180 −180 Orealiserade värdeförändringar −74 −228 −301 −1 353 Omklassificeringar Verkligt värde, utgående värde 5 787 7 915 13 701 14 018 Innehåll Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Fastighetsbestånd 11Neobo årsredovisning 2024 Helsingborg Lerum Alingsås Karlskoga Vänersborg Karlstad Staffanstorp Malmö Falköping Tidaholm Ulricehamn Skara Skövde Mariestad Oskarshamn Växjö Tranås Motala Sundsvall Gävle Timrå Örnsköldsvik Umeå Skellefteå Luleå Norrköping Nyköping Nynäshamn Södertälje Stockholm Katrineholm Eskilstuna Strängnäs Köping Enköping Sala Sollentuna Sigtuna Knivsta Portföljens geografiska fördelning Neobos 260 fastigheter finns i 39 kommuner. De största innehaven sett till fastig- hetsvärde finns i Sundsvall, Nynäshamn, Helsingborg och Sollentuna. Fastighets- beståndet är indelat i två regioner. I den södra regionen, som omfattar åtta län, finns det största fastighets värdet i Västra Götaland. I den norra regionen, som omfattar nio län, finns det största beståndet i Stockholms län. Största innehaven sett till hyresvärde framgår i tabellen nedan. Fördelning per kommun, 20 största baserat på hyresvärde Kommun Region Area, tkvm Antal lägenheter Hyresvärde mkr Hyresvärde kr/kvm Sundsvall Nord 48 822 560 78 1 595 Tranås Syd 48 355 517 59 1 214 Nynäshamn Nord 40 476 513 56 1 386 Oskarshamn Syd 42 846 520 52 1 223 Motala Syd 36 534 476 49 1 349 Norrköping Syd 31 770 347 47 1 490 Helsingborg Syd 29 528 456 44 1 487 Sollentuna Nord 17 909 80 43 2 373 Skara Syd 32 274 395 41 1 265 Växjö Syd 28 631 450 41 1 425 Enköping Nord 27 649 259 38 1 387 Staffanstorp Syd 21 817 218 34 1 564 Köping Nord 24 472 313 32 1 322 Alingsås Syd 22 793 206 32 1 409 Falköping Syd 21 765 196 30 1 388 Nyköping Syd 16 379 243 27 1 641 Vänersborg Syd 19 600 273 25 1 293 Karlstad Syd 18 382 243 25 1 353 Knivsta Nord 8 406 120 24 2 875 Timrå Nord 15 978 116 23 1 465 Innehåll Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Fastighetsbestånd 12Neobo årsredovisning 2024 Totalt Neobo Region Syd Region Nord Januari–december 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 701 14 018 7 915 8 039 5 787 5 979 Marknadsvärde, kr/kvm 19 574 19 658 17 523 17 825 23 306 22 812 Hyresvärde, mkr 1 017 969 616 568 401 401 Hyresvärde, kr/kvm 1 454 1 358 1 364 1 258 1 616 1 531 Hyresintäkter, mkr 908 888 544 514 364 373 Driftnetto, mkr 473 460 275 265 197 196 Överskottsgrad, % 52 52 51 51 54 52 Uthyrningsgrad, % 93 93 94 93 91 92 Antal fastigheter 260 267 167 167 93 100 Antal lägenheter 8 309 8 391 5 556 5 556 2 753 2 835 Area, tkvm 700 713 452 451 248 262 Andel av hyresintäkter Fördelning objektstyp Avser andel av hyresintäkter  Bostäder, 77%  Lokaler, 20%  Parkering, 3%  Region Syd, 60%  Region Nord, 40%  Bostäder, 64%  Lokaler, 33%  Parkering, 3%  Bostäder, 85%  Lokaler, 13%  Parkering, 2% 60% 40% Segment Innehåll Verksamhet Kort om Neobo 2024 i siffror Vd-ord Marknad och trender Strategisk inriktning och mål Fastighetsbestånd Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Fastighetsbestånd 13Neobo årsredovisning 2024 VÄGEN FRAMÅT Fokus på kärnverksamheten Förvaltning för framtiden Värdeskapande förädling Portföljoptimering Vi som är Neobo Neobo bedriver effektiv och kundnära förvaltning med fokus på hållbarhet och lönsamhet. Genom närvaro och löpande dialog med hyresgästerna säkerställer Neobo lämpliga värdeskapande för- bättringar i fastigheterna, vilket leder till ökad kundnöjdhet och avkastning. Taxebundna kostna- der, såsom el, värme och vatten, följs upp på månadsbasis, vilket underlättar arbetet med att göra rätt åtgärd i rätt fastighet. Dessutom sker en löpande översyn av avtal för att säker ställa kvalitet och kostnadseffektivitet. Den tekniska förvalt- ningen och det felavhjälpande underhållet av fastigheterna bedrivs till stor del av den egna per- sonalen i respektive region, vilket kompletteras med inhyrda tjänster avseende exempelvis VVS och el. I relevanta fall arbetar Neobo med före- tagsövergrip ande upphandlingar av driftoperatö- rer och leverantörer för att utnyttja bolagets stor- lek och på så sätt sänka fastighetskostnaderna. Kundfokus och vårt serviceerbjudande Grunden är lagd för att ta nästa steg i vårt service- erbjudande. Nu har vi en organisation och system på plats för att öka vårt kundfokus. Vi har genom analys, dialog och kundundersökningar fått goda insikter till det fortsatta arbetet. Vi har, med hjälp av AI, analyserat över 10 000 kommentarer i 2024 års kundundersökning. Vi har arbetat vidare med resultatet i form av bland annat workshops, fokusgrupper och aktivitetsplaner per ort och förvaltningsområde. Prioriterade fokusområden för 2025 är kontaktvägar, kommunikation och avfallshantering. Med hållbarhet i centrum Hållbarhet har varit centralt för oss sedan star- ten. Under 2024 nådde vi alla våra delmål inom hållbarhetsområdet, bland annat genom att ta fram en energi- och klimatfärdplan som guidar oss mot våra energi- och klimatmål 2030. Håll- barhet är en central del för förvaltningsorganisa- tionen och våra medarbetare arbetar dagligen med de tio aspekter som utgör vårt hållbarhets- arbete. Vill du läsa mer om vårt hållbarhetsarbete kan du göra det i hållbarhetsredovisningen på sidorna 22–34. Neobo skapar långsiktiga värden genom sin strukturerade modell för att förvalta, förädla och optimera fastighetsbeståndet. Syftet är att skapa trygga, hållbara och inkluderande bostads områden som attraherar fler hyresgäster som trivs och därmed bor kvar längre. Förvaltning för framtiden Innehåll Verksamhet Vägen framåt Förvaltning för framtiden Värdeskapande förädling Portföljoptimering Vi som är Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Vägen framåt 15Neobo årsredovisning 2024 Värdeskapande förädling Förädling är en viktig del av vår affärsmodell och vi arbetar kontinuerligt med värdeskapande för- bättringar för att öka avkastningen från våra fast- igheter och skapa värde för våra kunder. Det inklu- derar bland annat lägenhetsrenoveringar, hållbar- hetsinvesteringar, förbättring av utemiljöer och tekniska uppgraderingar. Ett stort fokus läggs på energibesparande åtgärder som samtidigt mins- kar driftkostnaderna. Vid underhålls- och renove- ringsarbeten är ambitionen att alltid välja de miljö- och energimässigt bästa alternativen. Exempel på detta är vattensparande blandare, energieffektivare fönster och tilläggsisolering. Bland trivsel- och värdehöjande åtgärder kan nämnas badrums- och köksrenoveringar, nyel och ledbelysning, installation av säkerhets dörrar och inpasseringssystem samt gårdsrenoveringar. När en hyresgäst säger upp sin lägenhet för avflyttning besiktigas lägenheten, och beroende på lägenhetens skick, hyresnivå och uthyrnings- marknaden tas beslut om uthyrning eller reno- vering. Är lägenheten endast i behov av mindre åtgärder görs en enklare renovering med fokus på hållbarhet och trygghet. Krävs mer omfattande åtgärder genomförs en renovering som uppgrade- rar lägenhetens standard, vilket innebär högre hyres intäkter. Under 2024 har 100 lägenheter uppgraderats i linje med detta. Nyköping: Nöjdare kunder och neotänk Neobo äger 121 lägenheter i fastigheten Svetsaren 9 i Nyköping. Under året har Neobo erbjudit hyresgästerna ett trygghetspaket, som ger ökade intäkter om ca 165 000 kr per år. Jacob Milde, förvaltare i området, berättar: Berätta om Trygghetspaketet – Vi har under året jobbat med ett projekt som vi kallar för Trygghetspaketet. Trygghetspaketet är något vi erbju- dit samtliga hyresgäster i en av våra fastigheter i Nykö- ping. Det innefattar bland annat installation av nya lås- system av modell iLOQ, nytt passersystem och digital tvättstugebokning. Idén kom från våra hyresgästers öns- kemål i den årliga kundundersökningen. Arbetet är precis i sluttampen och har flutit på väldigt bra. Samtliga hyres- gäster har tackat ja och det som har varit mest utma- nande hittills har varit logistiken kring att samtliga hyres- gäster behövt kvittera ut nya nycklar. Men eftersom detta var efterfrågat från våra hyresgäster har arbetet gått väldigt smidigt. Hur kom ni på idén? – Idén och tankarna har funnits med sen fjolårets kund- undersökning. Planeringen drog igång i början av året och tillsammans med kollegor och duktiga samarbets- partner har vi hittat en bra lösning. Nu har vi både under- lättat vår interna drift, men även bidragit till att öka våra hyresgästers trygghet. Det känns bra! Vad har ni fått för feedback från hyresgästerna? – Eftersom vi är i sluttampen av projektet så har inte all- ting kommit igång till fullo än. Vi har dock redan mottagit mycket positiv feedback från våra hyresgäster för att vi arbetar för ett tryggare område. Vi såg även i resultaten från 2024 års kundundersök- ning att Nyköping är en av de orter som har ökat mest gällande kundnöjdhet. Det känns roligt att våra hyres- gäster ser det arbete som vi gör. Vi fortsätter att lyssna på våra kunder och identifiera värdeskapande investe- ringar som förädlar våra områden och skapar ökad trivsel hos våra hyresgäster. Möt vår förvaltare Jacob Milde Innehåll Verksamhet Vägen framåt Förvaltning för framtiden Värdeskapande förädling Portföljoptimering Vi som är Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Vägen framåt 16Neobo årsredovisning 2024 Portfölj optimering Under året har vi påbörjat optime- ringen av vår fastighetsportfölj. I februari avyttrade vi sex lågavkastande bostads- fastigheter i Eskilstuna till ett underliggande fastighetsvärde om 113 mkr, vilket var i nivå med den senast genomförda externvärderingen. De sex fastigheterna stod inför betydande investe- ringar och försäljningen bidrog till att stärka vårt kassaflöde. I slutet av juni avyttrade vi handels- fastigheten Tegelbruket 4 i Falun till ett underlig- gande fastighetsvärde om 75 mkr. Transaktionen gav en positiv resultateffekt om 10 mkr och den frigjorda likviditeten kommer återinvesteras i det befintliga beståndet. Försäljningen innebar att Neobo lämnade Falun. Likviditeten i transaktionsmarknaden har ökat markant sedan föregående år, vilket är posi- tivt när vi nu avser att höja takten i vårt transak- tionsarbete för att optimera vår fastighetsport- följ ytterligare. Fastigheten Letten 2 i Karlstad Innehåll Verksamhet Vägen framåt Förvaltning för framtiden Värdeskapande förädling Portföljoptimering Vi som är Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Vägen framåt 17Neobo årsredovisning 2024 Vi som är Neobo Vi arbetar nära våra kunder med korta besluts- vägar och inarbetade processer. Flera av våra medarbetare har lång erfarenhet av såväl värde- skapande förvaltning som av Neobos nuvarande fastighetsbestånd. Allt arbete som görs syftar till att optimera möjligheterna att bedriva en lång- siktigt hållbar fastighetsförvaltning som skapar värde för våra kunder. Neobo har en stark företagskultur som präg- las av engagemang, omtanke och mod. Dessa värdeord genomsyrar allt vi gör och fungerar som ett styrmedel i det dagliga arbetet. Medarbetarna har goda möjligheter att påverka verksamheten och atmosfären präglas av per- sonligt engagemang på alla nivåer. Vi värnar om en god arbetsmiljö, hög affärsetik, en inklude- rande kultur och goda utvecklingsmöjligheter. Målet är att bli en av de bästa arbetsgivarna i branschen sett till medarbetarengagemang. Vidårsskiftet hade Neobo 78 anställda. Av dessa var 28 kvinnor och 50 män. Engagemang • Vi är engagerade och affärsmässiga. • Vi bryr oss, vi är framåtlutade och vi anstränger oss lite extra för att lyckas. • Vi har drivkraft och är resultatorien- terade. Omtanke • Vi visar omtanke för varandra, för våra kunder, för våra aktieägare och för vår omvärld. • Vi bemöter människor med respekt och har en inkluderande företagskultur. • Vi samarbetar och stöttar varandra. Mod • Vi är förändringsbenägna och vågar tänka nytt, vi strävar alltid efter att göra saker lite bättre. • Vi är prestigelösa och lösningsorien- terade. • Vi utmanar oss själva, varandra och vår omvärld. • Vi är nyfikna och öppna. 78medarbetare  Män, 64%  Kvinnor, 36% Våra medarbetare 2024 Vår värdegrund Innehåll Verksamhet Vägen framåt Förvaltning för framtiden Värdeskapande förädling Portföljoptimering Vi som är Neobo Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Vägen framåt 18Neobo årsredovisning 2024 Neobo strävar efter en låg finansiell risk och verksamheten finansieras av eget kapital och banklån. Under året sänkte Riksbanken styrräntan vid flera tillfällen för att stödja konjunkturen och stabilisera inflationen vid målet. I december 2024 sänktes styrräntan med 0,25 procent - enheter till 2,5 procent. För Neobos del innebär detta en förbättrad finansiell position och ökat utrymme för att genomföra värdeskapande investeringar i fastighetsportföljen. Neobo har under året arbetat aktivt med skuld- och derivatportföljen. Låneavtal om 2,7 mdkr av totalt 7,1 mdkr har refinansierats till marginaler som understiger den genomsnittliga marginalen i Neobos befintliga låneavtal och flertalet nya swappar har ingåtts för att minska ränterisken och öka förutsägbarheten i framtida kassaflöden. Neobo eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkast- ning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Finansiering och finanspolicy Givet dagens marknadsförutsättningar och bola- gets investeringsbehov är det styrelsens upp- fattning att aktieägarna gynnas och den bästa total avkastningen uppnås genom att vinster återinvesteras i verksamheten. Värdeskapande investeringar kommer att ske i form av lägen- hetsrenoveringar och hållbarhetsinvesteringar som bidrar till att öka avkastningen från fastig- heterna. Finansiella mål Mål Utfall 2024 Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% –3,1% Belåningsgraden ska inte överstiga 65% 50,9% Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5x 1,6x Kapitalstruktur Koncernen, mkr 2024-12-31 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 7 115 7 278 Likvida medel 146 199 Nettoskuld 6 968 7 079 Eget kapital 6 213 6 405 Summa Nettoskuld och Eget kapital 13 181 13 484 Kapitalstruktur Koncernens verksamhet finansieras med eget kapital och banklån. Eget kapital uppgick till 6 213 mkr (6 405) och skulder uppgick till 7 765 mkr (8 092) varav 7 115 mkr (7 278) avser ränte- bärande skulder. Belåningsgraden ska enligt finanspolicyn understiga 65,0 procent och vid årsskiftet uppgick den till 50,9 procent (50,2). Tillgänglig likviditet Total tillgänglig likviditet består av tillgångar på bankkonton vilka vid årsskiftet uppgick till 146 mkr (199). Låneränta, kapital- och räntebindning Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut till 3,2 procent (3,4). Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engagemang vilket kräver en långfristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar även refinansieringsrisken. Den återstående kapital- bindnings tiden var vid årsskiftet 2,8 år (3,3). Finansiella kostnader är en väsentlig kost- nadspost i resultaträkningen. Den påverkas av förändringar i underliggande marknadsränta och förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag. För att reducera svängningarna i de finansiella kostnaderna till en acceptabel nivå är räntorna i hög utsträckning bundna på olika löptider. För att minska ränterisken och för att uppnå önskad räntebindning används räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra räntebindningen i portföljen utan att behöva för- ändra villkoren på de underliggande lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive derivatinstrument, uppgick till 2,4 år (2,2) vid årets slut. Det sammanlagda nominella värdet för ränte- derivat uppgick till 5 409 mkr (5 406) med löp tider mellan 1 och 7 år. Räntederivaten hade vid ut- gången av året ett verkligt värde om 63 mkr (171). Covenanter I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden, så kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan till exempel ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,50–1,70 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Bolaget har uppfyllt samtliga covenanter gente- mot alla motparter under året. FINANSIERING Kapitalbindning, mkr Förfalloår Banklån Andel, % 2025 847 12 2026 3 066 43 2027 2 174 31 2028 933 13 2029 0 0 2030 och senare 94 1 Totalt 7 115 100 Räntebindning, mkr Förfalloår Volym Andel, % 2025 1 706 24 2026 1 839 26 2027 1 370 19 2028 600 8 2029 700 10 2030 och senare 900 13 Totalt 7 115 100 Aktiva räntederivat, mkr Förfalloår Nominellt belopp Medelränta, % 2025 1 450 0,17 2026 1 839 0,65 2027 420 1,10 2028 600 2,56 2029 700 2,55 2030 och senare 400 2,74 Totalt 5 409 1,17 Räntederivat, framtida start Start Förfall Nominellt belopp, mkr Ränta, % 2025-03 2030-03 500 2,40 2025-03 2027-07 948 2,34 Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt 19Neobo årsredovisning 2024 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv månader med beaktande av Neobos fastighets- bestånd per respektive datum. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan en ögonblicks- bild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finan- siella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid respektive tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeför- ändringar, köp eller försäljning av fastigheter och inte heller andra parametrar. I koncernens intjänings- förmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad. Underlag för beräkning av intjäningsförmågan Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på kon- trakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per respektive datum. Över- enskomna hyresökningar som är gällande vid respek- tive datum är medräknade och all vakans, även tillfäl- lig sådan, har räknats upp på helårsbasis. Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade kostnader för ett normalår och inkluderar drift- och underhållskostnader samt fastighetsadministration. Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheter- nas aktuella taxeringsvärden per respektive datum. Kostnader för central administration är baserade på budgeterade kostnader för ett normalår. Finansnettot avser räntekostnader vilka har beräknats genom att på Neobos skuldsättning appli- cera de avtalade finansieringsvillkoren med de rörliga marknadsvillkor som gällde per respektive datum, inklusive effekter från derivat. Eventuella räntein- täkter på likvida medel samt kostnader av engångs- karaktär har ej beaktats. Belopp i mkr 2025-01-01 2024-10-01 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01 Hyresvärde 1 017 994 1 003 992 969 Vakans –73 –71 –71 –70 –73 Hyresintäkter 944 923 933 922 896 Fastighetskostnader –402 –393 –396 –390 –390 Fastighetsskatt –23 –24 –24 –24 –24 Driftnetto 520 506 512 508 482 Central administration –62 –60 –60 –60 –55 Finansnetto –227 –232 –237 –243 –250 Förvaltningsresultat 230 213 215 205 177 Den nybyggda fastigheten Sovsäcken 2 i det nya området Kronandalen i Luleå. Neobos intjäningsförmåga Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt 20Neobo årsredovisning 2024 HÅLLBARHETS- REDOVISNING Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Neobos hållbarhetsstrategi och tio väsentliga aspekter HÅLLBARHET Vi har under året fortsatt vår viktiga hållbarhetsresa. Hållbarhetsfrågor är en central del av vår vision och affärsmodell och vi arbetar systematiskt i enlighet med vår långsiktiga hållbarhetsstrategi. Årets hållbarhetsrapport finns på sidorna 22–34 och följer Årsredovisningslagens krav på rappor- tering. Enligt nu gällande lagstiftning kommer Neobo från och med räkenskapsåret 2025 att omfattas av kraven på rapportering enligt Corpo- rate Sustainability Reporting Directive, CSRD, som är EU:s direktiv för hållbarhetsrapportering. Neobo omfattas inte av rapporteringskrav enligt EU:s taxonomiförordning, men kommer enligt nu gällande regelverk från och med räkenskapsåret 2025 att omfattas indirekt via CSRD. EU-kommis- sionen har i februari 2025 genom Omnibus I före- slagit ändringar i regelverken, bland annat avse- ende tillämpningen av CSRD. Dessa ändringar är ännu inte beslutade och har inte införts i svensk lagstiftning, men om de införs enligt förslaget skulle Neobo inte längre omfattas av CSRD:s regelverk om hållbarhetsrapportering. Neobo bildades för två år sedan och vi kunde från start anpassa vårt hållbarhetsarbete inför de nya krav som redan har införts och de som förväntas, inom både hållbarhetsrapportering, byggnaders energieffektivitet och enligt övriga hållbarhetsregelverk. Vi arbetar med en ambitiös plan för förflyttning av hela fastighetsportföljen. Vår fastighetsportfölj består av fastigheter med byggnader i varierande ålder. Vissa är från förra sekelskiftet och andra är nybyggda, men de flesta ligger någonstans mittemellan. Detta gör att det finns en förbättringspotential. Vi vill bidra till det viktiga klimatarbetet genom att ta hand om och förädla det redan byggda beståndet. Det gynnar klimatet att inte bygga nytt utan utnyttja de bostäder och lokaler som redan finns. Vi prio- riterar ständigt och lägger våra resurser på den del av verksamheten, på de specifika projekt och fastigheter där vi får störst effekt. Hållbarhetsstrategi och dubbel väsentlighetsanalys Redan under 2023, som var Neobos första verk- samhetsår, genomförde vi en intressentanalys, som låg till grund för den inledande dubbla väsentlighetsanalys som genomfördes samma år. Under 2024 har ledningen sett över och slut- fört den dubbla väsentlighetsanalysen baserat på CSRD:s regelverk och de ytterligare bransch- specifika standarder som publicerats sedan den första inledande analysen. Neobos medarbetare har givits möjlighet att framföra synpunkter på resultatet av väsentlighetsanalysen. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen har god- känts och fastställts av styrelsen men har inte granskats av våra revisorer. Utfallet av väsentlig- hetsanalysen är att det är tio hållbarhetsaspek- ter som bedömts väsentliga. Dessa aspekter har målsatts och måluppfyllnaden följs upp löpande. Vår hållbarhetsstrategi, som ska säkerställa ett hållbart Neobo, bygger på följande två perspektiv: Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i. G1 Korruptionsrisk och intressekonflikter E3 Vattenanvändning S1 Arbetsvillkor E1 Energieffektivitet och förnybar energi S4 Trygga hem och områden S1 Mångfald och jämlikhet E1 Klimatutsläpp E1 Klimatanpassning S2 Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor i värdekedjan E5 Materialanvändning och avfall Hållbara bostadsmiljöer Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Ansvarsfullt företagande Omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i. Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 22Neobo årsredovisning 2024 Långsiktiga mål till 2030 Övergripande mål Hållbarhetspolicy Neobos styrelse antog 2023 en hållbarhetspolicy som sammanfattar bolagets syn och ambitions- nivå i övergripande hållbarhetsfrågor. För oss innebär hållbarhet att ta ett långsiktigt ansvar för utvecklingen och styrningen av både vårt bolag och vår fastighetsportfölj för att vår påverkan inte ska bli negativ för kommande generationer. Vi har ett holistiskt perspektiv i arbetet och vår definition av hållbarhet utgår ifrån miljö-, sociala och styrningsmässiga perspektiv i enlighet med internationella konventioner som: ILO:s kärnkon- ventioner, Parisavtalet, FN:s Globala mål (Agenda 2030) och EU-direktiv så som CSRD. UN Global Compact Neobo har under 2024 anslutit sig till UN Global Compact som är världens största hållbarhets- nätverk inom det privata näringslivet. Genom vårt medlemskap har vi åtagit oss att följa de tio principerna för mänskliga rättigheter, arbetsvill- kor, miljöansvar och anti-korruption. Den årliga rapporteringen av framstegen inom vårt hållbar- hetsarbete, Communication on Progress, utgörs av denna hållbarhetsrapport. Hållbarhetsmål För vart och ett av de väsentliga hållbarhets- aspekterna har styrelsen fastställt ett övergri- pande mål, som kompletteras med minst ett långsiktigt mål till 2030 samt flera kortsiktiga mål som ska nås under de närmsta åren. I sam- band med färdigställandet av den dubbla väsent- lighetsanalysen har styrelsen i slutet av 2024 återigen sett över och fastställt samtliga hållbar- hetsmål inklusive kortsiktiga mål för 2025. Samt- liga kortsiktiga mål som sattes upp för 2024 har blivit uppfyllda under året. Enligt bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som antogs av års- stämman 2024 ska rörlig kontantersättning till ledningsgruppen syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Kriterierna för rörlig ersättning ska vara utformade så att de främjar dessa intressen. Redan under 2024 var ledningsgrupp- ens incitamentsprogram delvis kopplat till upp- fyllandet av bolagets hållbarhetsmål. I enlighet med riktlinjerna för ersättning och för att säker- ställa ett fokuserat arbete för att uppfylla målen har styrelsen även kopplat delar av lednings- gruppens incitamentsprogram för 2025 till upp- fyllandet av årets hållbarhetsmål. 100% av med- arbetarna genomför årligen utbildning i affärsetik Minska färskvatten- användningen i bostäder med 15% till år 2030 jämfört med 2025 Medarbetarengage- mang, eNPS > 20 år 2030 Frisknärvaro över bransch- genomsnittet Minska energi- användningen med 20% (fastighets- energi) till år 2030 jämfört med 2023 100% av inköpt energi från förnybara källor Årlig hyresgäst- omsättning för bostäder under 20% år 2030 Över branschsnittet i Serviceindex (AktivBo) år 2030 Upplevd inkludering 100% till år 2030 Medarbetarna speg- lar samhället i stort sett till könsfördel- ning och etnisk bak- grund 2030 50% lägre klimatut- släpp i Scope 1 och 2 år 2030 jämfört med 2023 Mäta, följa upp och minska klimatutsläpp i Scope 3 till år 2030 jämfört med 2023 Kontinuerligt uppdaterad adap- tionsplan för alla fastigheter Mätning och upp- följning av mänskliga rättigheter i värde- kedjan till år 2030 100% av betydande leverantörer utvär- derade utifrån upp- förandekod för leve- rantörer år 2030 Minska mängden avfall till år 2030 jämfört med 2025 Neobos övergripande och långsiktiga hållbarhetsmål till 2030 G1 Korruptionsrisk och intressekonflikter En etisk och tran- sparent företags- kultur med noll- tolerans mot oegentligheter E3 Vattenanvändning Minska använd- ningen av färsk- vatten i bostäderna S1 Arbetsvillkor En av de bästa arbetsgivarna i branschen sett till medarbetar- engagemang E1 Energieffektivitet och förnybar energi Energieffektiva bostäder som försörjs med förnybar energi S4 Trygga hem och områden Trygg bostadsmiljö med låg brottslighet där hyresgästerna är engagerade i närmiljön S1 Mångfald och jämlikhet En arbetsplats som präglas av mångfald och att alla har lika förutsättningar att utvecklas E1 Klimatutsläpp Minskade klimat- utsläpp från hela värdekedjan med netto-noll utsläpp (Scope 1, 2 och 3) år 2045 E1 Klimatanpassning Ett fastighets- bestånd anpassat för ett förändrat klimat S2 Mänskliga rättighe- ter och arbetsvillkor i värdekedjan Mänskliga rättig - heter respekteras och följs upp i värde kedjan E5 Materialanvändning och avfall Effektiv material- användning och minskade avfalls- mängder Hållbara bostadsmiljöer Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Ansvarsfullt företagande Omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i. Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 23Neobo årsredovisning 2024 Hur ska vi nå målen? Energi- och klimatfärdplan Ett av de viktigaste arbeten inom hållbarhets- området som utförts under 2024 har varit att ta fram en Energi- och klimatfärdplan. Energifärd- planen innefattar en åtgärdsplan för energieffek- tivisering som visar på de steg som vi behöver ta och en övergripande bedömning av de investe- ringar som behöver göras för att nå det långsik- tiga målet att till 2030 minska energianvänd- ningen med 20 procent. Klimatfärdplanen visar övergripande på de steg som bolaget behöver ta och de investeringar som behöver göras för att nå det långsiktiga målet att till 2030 minska klimatutsläppen i Scope 1 och 2 med 50 procent. Under 2025 kommer arbetet fortskrida med att ytterligare konkretisera och bedöma vilka åtgärder och investeringar som vi ska prioritera fram till år 2030. Vi har genom en sammanväg- ning av olika kriterier valt ut en fokusgrupp, som för närvarande omfattar 44 fastigheter, som vi prioriterar vid planering samt genomförande av energi- och klimatåtgärder. Energifärdplan Fjärrvärmebolagen i olika kommuner bidrar i olika hög grad till våra utsläpp från fjärrvärme i Scope 2 Klimatfärdplan 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 20302029202820272026202520242023 tCO 2 e –50% 0 20 40 60 80 100 120 20302029202820272026202520242023 kWh/m 2 –20%  Fjärrvärme (Scope 2) tCO 2 e   Fastighetsel (Scope 2) tCO 2 e  Fjärrvärme   Fastighetsel Klimatbokslutet 2023 utgör basår för våra klimatmål  Scope 1   Scope 2 – Marknadsbaserad metod   Scope 3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter Hyrd tillgång uppströms Kapitalvaror Inköpta varor och tjänster El Värme  Kommun 1   Kommun 2   Kommun 3   Kommun 4   Kommun 5–39 Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 24Neobo årsredovisning 2024 Styrning och uppföljning Det övergripande ansvaret för att koordinera hållbarhetsarbetet och följa upp hållbarhets- målen har delegerats till hållbarhetschefen. Arbetet med att nå samtliga ettåriga hållbar- hetsmål följs upp internt på kvartalsbasis, och de långsiktiga målen följs upp minst årsvis. Neobo har antagit ett flertal policyer och rikt- linjer för att styra hållbarhetsarbetet. Det över- gripande styrdokumentet är vår hållbarhets- policy. Under året har samtliga medarbetare undertecknat vår uppförandekod för medarbe- tare, som är en viktig pusselbit för styrningen av den dagliga verksamheten. Under 2024 har vi även tagit fram en uppförandekod för leverantö- rer som implementerats gentemot våra största leverantörer. Under första halvåret 2025 fortsät- ter implementeringen gentemot de mindre leve- rantörerna. Hållbarhetsrisker De hållbarhetsrelaterade riskerna identifieras, bedöms och hanteras inom bolagets generella riskarbete och process för hantering av bolagets risker, se beskrivning samt riskanalys på sidorna 48–51. Hållbarhetschefen ansvarar för hante- ringen av hållbarhetsriskerna. De risker inom hållbarhetsområdet som har ett riskvärde om åtta eller däröver har ansetts väsentliga och specificeras inom respektive delområde. Policyer och andra styrande dokument Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Respekt för mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Visselblåsarpolicy Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för leverantörer Arbetsmiljöpolicy Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för medarbetare Riktlinjer för energi och vatten Riktlinjer för bostadsuthyrning Jämställdhetspolicy Uppförandekod för leverantörer Riktlinjer för tjänsteresa Pensionspolicy Riktlinjer för inköp Riktlinjer för tjänstebilar Intern integritetspolicy Besluts- och attestordning Riktlinjer för inköp Handlingsplan kränkande särbehandling Vatten- och energiledning Medarbetarhandbok Ålen 1, ÖrnsköldsvikOmrådesbild, Skara Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 25Neobo årsredovisning 2024 MILJÖ OCH KLIMAT Fastighetsbolag bidrar generellt till stor klimat- påverkan huvudsakligen genom nyproduktion, ombyggnationer och renoveringar av byggnader, samt vid uppvärmning av byggnader. Arbetet med att minska energiförbrukningen samt minska klimatavtrycket vid renoveringar och underhåll är av yttersta vikt för Neobo. Inom detta område har vi stor möjlighet att påverka genom att för- bättra vår fastighetsportfölj och driften därav. Inom miljö och klimatområdet har vi identi- fierat två väsentliga risker; klimatrisker samt risk för ökade kostnader för grön omställning, se beskrivning i bolagets riskanalys på sid. 48. Klimatrisker Vi har under året genomfört en klimatriskkart- läggning av samtliga våra 260 fastigheter som visar deras utsatthet för olika typer av klimatris- ker. Kartläggningen är en desktopanalys som har genomförts baserat på fastigheternas geogra- fiska läge och med användande av klimatscena- rier, riskkartor och data från nationella myndig- heter såsom SMHI och SGU. Kartläggningen utvisar vilka av våra fastig- heter som har en hög utsatthet för klimatrisker baserat enbart på fastigheternas geografiska placering och med klimatscenario RCP 4,5. Analysen har gjorts för de riskindikatorer som krävs enligt det kommande regelverket i CSRD och EU-taxonomin. Resultatet är att knappt hälften av våra fastigheter är utsatta för någon klimat risk. Den mest förekommande risken är utsatthet för framtida värmebölja på lång sikt. Det är viktigt för oss att bedöma klimatris ker- nas inverkan på vårt fastighetsbestånd och be hovet av eventuella åtgärder och investeringar för att minska dessa risker. Vi har som ett första steg låtit våra externa fastighetsvärderare ta del av den sammanställda kartläggningen av utsatt- het för klimatrisker, varvid de har beaktat denna vid värderingen av fastigheterna. Bolaget har för närvarande gjort bedömningen att effekterna av utsattheten för klimatrisker inte är väsentliga för bolagets finansiella ställning. Under 2025 kommer vi i nästa steg att genom- föra en fördjupad sårbarhetsanalys för de fastig- heter som identifierats med hög utsatthet för risk. Sårbarhetsanalysen kommer att baseras på respektive byggnads specifika förutsättningar och ta hänsyn till den verksamhet som bedrivs i byggnaderna. Mest fokus kommer att ägnas de 13 fastigheter som har hög utsatthet för över- svämning vid höga flöden i vattendrag alterna- tivt vid skyfall. För byggnader med hög risk och hög sårbarhet kommer vi därefter att identifiera förebyggande åtgärder och upprätta adaptions- planer för att hantera klimatriskerna. I samband därmed kommer vi att bedöma omfattningen av eventuella nödvändiga investeringar. Mål till 2030 Mål Kontinuerligt uppdaterad adaptionsplan för alla fastigheter Hur har det gått? Klimatriskkartläggning genomförd 2024 för alla fastigheter. E1 Klimatanpassning Värmebölja Temperatur Risk för fram- tida kraftiga- värmeböljor i regionen Värmestress Förekomst av/ risk för höga temperaturer i byggnaden Skogsbrand Risk för skogsbrand i fastighetens närområde Vind Vind Förekomst av hög vindlast i regionen Havsnivå Vatten Byggnadens utsatthet vid framtida havs- vattenstånd Sjö/vattendrag Byggnadens utsatthet vid höga flöden i vattendrag Skyfall Översväm- ningsrisk vid kraftigt regn Jordskred Massa Om byggnad ligger inom riskområde för jordskred Ras Om byggnad ligger inom riskområde för ras Erosion Utsatthet för erosion (kust eller vatten- drag) Tio klimatriskindikatorer Riskindikatorerna är baserade på EU-taxonomins kriterier i Appendix A och vägledning från Byggföretagen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta. Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 26Neobo årsredovisning 2024 Risk för ökade kostnader för grön omställning Neobo har bedömt att ökade krav på grön om- ställning kan komma att leda till högre kostnader till följd av ändrade lagkrav och eventuell beskatt- ning av utsläpp. Samtidigt ser vi att de hållbar- hetsinvesteringar som vi genomför sänker våra driftkostnader och ökar avkastningen från våra fastigheter. Vi följer pågående lagstiftningsarbete, däribland implemen teringen i svensk rätt av EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). Vi arbetar kontinuerligt med att bedöma och kvanti- fiera fastighetsportföljens investeringsbehov utifrån dessa aspekter. Löpande hållbarhetsarbete i förvaltningen Förvaltningsorganisationen arbetar löpande med olika hållbarhetsfrågor som en integrerad del i driften och förvaltningen av fastigheterna. Inom miljö och klimatområdet är arbetet med att minska energi- och vattenförbrukningen i fastig- heterna av stor vikt. För att säkerställa ett syste- matiskt arbetssätt med god styrning och uppfölj- ning följer vi ett vatten- och energiledningssys- tem som beskriver hur Neobo internt ska arbeta med dessa frågor. Arbetet leds av en energi- ansvarig teknisk förvaltare. Vi använder analysverktyget Mestro för att få överblick över energi- och vattenförbrukningen. Under bolagets två första år har det praktiska arbetet varit fokuserat på att uppnå en god nulägesanalys vad avser energiförbrukningen i våra fastigheter, vilket resulterat i att vi nu har möjlighet att månadsvis följa upp energiförbruk- ningen. För att möjliggöra löpande övervakning och styrning av mediaförbrukningen och fastigheter- nas driftsystem är det av stor vikt att fastighe- terna är uppkopplade. Vi har under 2024 kopplat upp ett trettiotal av våra fastigheter och hade vid årets slut 136 uppkopplade fastigheter. Vi fort- sätter detta arbete under året med målsättningen att två tredjedelar av våra fastigheter ska vara uppkopplade i slutet av 2025. Vi arbetar också kontinuerligt med att automatisera vattenavläs- ningen i fastigheterna för att få högre datatäck- ning och kunna följa upp vattenförbrukningen löpande. Vi har under året installerat smarta vattenmätare i flera fastigheter för att tidigt kunna upptäcka vattenläckor. Under året har vi fortsatt arbetet med energi- effektivisering och genomfört många åtgärder för att minska energiåtgången i våra fastigheter, såväl investeringar i ny teknik som injustering för effektiv drift av befintlig utrustning. Vi har under 2024 genomfört energieffektiviserande investe- ringar i ett fyrtiotal fastigheter. Neobos förbrukning av fastighetsenergi 2024, med normalårskorrigerad värmeförbrukning, var 113,0 kWh/kvm. 2024 var ett varmare år än genom- snittligt på de 39 orter där vi äger fastigheter. För att kunna jämföra energiförbrukningen och även klimatutsläppen mellan åren gör vi därför normal årskorrigering av siffrorna. Vi har ett lång- siktigt mål till 2030 att minska förbrukningen av fastighetsenergi med 20 procent jämfört med vårt basår 2023. Under basåret 2023 var förbruk- ningen 111,4 kWh/kvm, vilket i jämförbart bestånd motsvarar 113,6 kWh/kvm. Förbrukningen av fastig hetsenergi ligger således kvar på samma nivå som 2023. Vi har analyserat energiförbrukningen 2024 på fastighetsnivå och konstaterat att i de fastig- heter där vi har gjort energibesparande åtgärder genom investeringar under 2023 och 2024 så har energiförbrukningen minskat i linje med förvänt- ningarna. Däremot så har förbrukningen ökat i andra delar av portföljen, vilket gör att energiför- brukningen för 2024 på totalen ligger på samma nivå som 2023. Vi kommer därför under året att lägga ytterligare fokus på det dagliga driftopti- meringsarbetet och utöka den löpande uppfölj- ningen av energiförbrukningen. Vi kommer även se över hur vi bäst utnyttjar den samlade kompe- tensen och resurserna i vår teknikorganisation för att förbättra den dagliga driften och minska vår energiförbrukning. Totalt inköpt energi under 2024 för de fastig- heter som ägts under hela året var 94,2 GWh, vilket med normalårskorrigering motsvarar 98,8 GWh. Under 2023 var totalt inköpt energi Mål till 2030 Mål Minska energi användningen med 20% (fastighets energi) till år 2030 jämfört med 2023 Hur har det gått –0% Mål 100% av inköpt energi från förnybara källor Hur har det gått 100% E1 Energieffektivitet och förnybar energi El Värme Kyla Kallvatten Varmvatten 100 100 100 79 92 Andel datatäckning i Mestro, % Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 27Neobo årsredovisning 2024 99,7 GWh, vilket omräknat till jämförbart bestånd motsvarar en totalt inköpt energi 2023 om 98,8 GWh. Total inköpt energi ligger således kvar på samma nivå som 2023. Det är av stor vikt för oss att begränsa vår klimatpåverkan och att bidra till en mer hållbar elproduktion. Vi har därför valt att sätta ett mål till 2030 att all el vi köper till våra fastigheter ska komma från förnybara källor. Vi har redan under 2024 uppfyllt detta mål genom att köpa in 100 procent ursprungsmärkt el från förnybara källor. Klimatbokslut för 2024 Neobos samlade utsläpp av växthusgaser 2024 har sammanställts i ett klimatbokslut. Enligt branschpraxis följer klimatbokslutet GHG-proto- kollets principer och delar in utsläppen i Scope 1, 2 och 3. Årliga klimatbokslut förbättrar möjlig- heterna att följa upp och mäta framdrift mot Neobos hållbarhetsmål samt att jämföra utsläp- pen mot liknande fastighetsbolag. Vårt första klimatbokslut upprättades för 2023 vilket även utgör basår för våra klimatrela- terade hållbarhetsmål. För att säkerställa jäm- förbarhet mellan åren har vi utgått från samma datakällor, metodik och avgränsningar som för 2023. Därutöver har vi utvecklat metodiken för beräkning av anställdas pendlingsresor till medarbetarenkät och schablon för utsläpp per personkilometer för olika resesätt, samt att vi har lagt till faktiskt uppmätta utsläpp från avfall från vårt huvudkontor. För att säkerställa jämför- barheten mellan åren sker normalårskorrigering av mätvärdena för värmeförbrukning. Neobos totala klimatutsläpp i Scope 1 och 2 (marknadsbaserad metod) minskar från 3 775 tCO 2 e (2023) till 2 887 tCO 2 e (2024), vilket mot- svarar en minskning om 21,7 procent. Det är en betydande minskning som till största delen beror på att Neobo från och med 2024 valt att enbart köpa in ursprungsmärkt el från förnybara källor för fastigheternas energiförbrukning, vilket minskar de totala utsläppen i Scope 2 enligt den marknadsbaserade metoden. Den normalårs- korrigerade, totala energianvändningen var i stort sett oförändrad i jämförbart bestånd från 2023 till 2024. Utsläppen från värme i Scope 2 ökade, samtidigt som utsläppen i Scope 1 mins- kade till följd av lägre utsläpp från förmånsbilar då vi valt att succesivt byta ut fossildrivna bilar mot elbilar. Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att minska klimatutsläppen i Scope 1 och 2 med 50 procent jämfört med vårt basår 2023. Enligt vår klimat- färdplan skulle utsläppen minskat med 32,2 pro- cent mellan år 2023 och 2024. Årets minskning av klimatutsläpp per kvm om 21,7 procent avviker från klimatfärdplanen främst eftersom förbruk- ningen av värme inte har minskat mellan åren samt att fjärrvärmebolagens emissionsfaktorer har uppdaterats. Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att mäta, följa upp och minska klimatutsläpp i Scope 3 jäm- fört med vårt basår 2023. Neobos totala klimat- utsläpp i Scope 3 minskar från 10 642 tCO 2 e (2023) till 7 894 tCO 2 e (2024). De minskade utsläppen i Scope 3 förklaras till stor del av upp- daterade emissionsfaktorer för kostnadsbase- rade utsläpp. För att förbättra kvaliteten och öka jämförbarheten finns ett pågående, långsiktigt arbete för att successivt minska användningen av kostnadsbaserad beräkning i klimatbokslutet till att i högre grad få utsläppsstatistik direkt från leverantörer. Vi arbetar även kontinuerligt med att i övrigt utveckla mätmetoderna för Scope 3 och har exempelvis förbättrat mätningen av pendlingsresor från schablon till frågeformulär till medarbetarna. Mål till 2030 Mål 50% lägre klimatutsläpp i Scope 1 och 2 år 2030 jämfört med 2023 Hur har det gått –21,7% klimatutsläpp/kvm 2024 jämfört med 2023 Mål Mäta, följa upp och minska klimatutsläpp i Scope 3 till år 2030 jämfört med 2023 för alla fastigheter Hur har det gått Arbete genomförs kontinuerligt med att förbättra mätmetoder för att kunna följa upp utsläppen i Scope 3. E1 Klimatutsläpp SCOPE 1 Direkta egna utsläpp Exempel: • Köldmedieutsläpp • Egna bilar SCOPE 2 Utsläpp från köpt energi Exempel: • Utsläpp i fjärrvärmeverken • Utsläpp från köpt el SCOPE 3 Indirekta utsläpp Exempel uppströms: • Material vid renoveringar, hyresgästan- passningar och underhållsåtgärder • Anställdas pendling • Tjänsteresor Exempel nedströms: • Hyresgästernas el • Avfallshantering Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 28Neobo årsredovisning 2024 Neobos klimatutsläpp 2024 2024 tCO 2 e 2023 tCO 2 e 2024 kgCO 2 e/kvm 1) 2023 kgCO 2 e/kvm 2) 2024 kgCO 2 e/tkr 3) 2023 kgCO 2 e/tkr 4) Beräkningsmetod och kommentar Scope 1 98 106 0,14 0,15 0,11 0,12 Köldmedieläckage − – − − − − Köldmedierapporter Utsläpp från tjänstebilar 98 106 0,14 0,15 0,11 0,12 Leverantörsstatistik Scope 2 – Marknadsbaserad metod 2 789 3 669 4,00 5,26 3,07 4,13 El − 1 010 − 1,41 − 1,14 Köpt el (emissionsvärden leverantör) Värme 2 789 2 659 4,00 3,72 3,07 2,99 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät) Kyla − – − − − − Köpt kyla (emissionsvärden nät) Scope 2 – Anläggningsbaserad metod 4 034 3 901 5,78 5,59 4,44 4,39 El 1 244 1 241 1,78 1,74 1,37 1,40 Köpt el (nordisk elmix) Värme 2 789 2 659 4,00 3,72 3,07 2,99 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät) Kyla − – – – – – Köpt kyla (emissionsvärden nät) Totala utsläpp Scope 1 & 2 – Marknadsbaserad metod 2 887 3 775 4,14 5,29 3,18 4,25 Totala utsläpp Scope 1 & 2 – Anläggningsbaserad metod 4 132 4 006 5,92 5,61 4,55 4,51 Scope 3 7 894 10 642 11,31 15,25 8,69 11,98 1. Inköpta varor och tjänster 1 179 3 038 1,69 4,25 1,30 3,42 Kostnadsbaserad 2. Kapitalvaror 3 446 4 087 4,94 5,72 3,80 4,60 Hybrid (leverantörsstatistik och kostnadsbaserad) 3. Bränsle- och energi relaterade aktiviteter 609 796 0,87 1,11 0,67 0,90 Köpt energi (emissionsvärden nät) 5. Avfall (från kontor) 2 − 0,00 − 0,00 − Leverantörsstatistik, beräknades ej år 2023 6. Tjänsteresor 5 5 0,01 0,01 0,01 0,01 Hybrid (avstånd, leverantörsstatistik, kostnadsbaserad) 7. Pendlingsresor 61 30 0,09 0,04 0,07 0,03 Enkätundersökning, beräknades med schablon år 2023 8. Hyrd tillgång uppströms 5 4 0,01 0,01 0,01 0,01 Hybrid (emissionsvärden nät och schablon) 13. Hyrd tillgång nedströms 2 585 2 681 3,70 3,75 2,85 3,02 Hybrid (emissionsvärden nät och schablon) Totala utsläpp Scope 1,2 & 3 – Marknadsbaserad metod 10 781 14 416 15, 45 20,19 11,87 16,23 Totala utsläpp Scope 1,2 & 3 – Anläggningsbaserad metod 12 025 14 648 17,23 20,51 13,25 16,50 1) Beräknat på 697 904 kvm uthyrningsbar area 2024. 2) Beräknat på 714 048 kvm uthyrningsbar area 2023. 3) Beräknat på 908 mkr i omsättning 2024. 4) Beräknat på 888 mkr i omsättning 2023. Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 29Neobo årsredovisning 2024 SOCIALA FÖRHÅLLANDEN Trygghet i boendet är av stor vikt för alla männi- skor. Detta avspeglas i vår vision som är att skapa attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där män- niskor trivs och känner sig trygga. Inom området sociala förhållanden har vi identifierat otrygga bostadsområden som en väsentlig risk, se även beskrivning i bolagets riskanalys på sid. 48. Sociala utmaningar i samhället kan påverka Neobos verksamhet. Otrygghet i bostadsområ- den minskar trivseln för våra hyresgäster och kan leda till en hög omflyttning av bostadshyres- gäster och ökad vakans. Neobo har genom kundundersökningen iden- tifierat de bostadsområden där otryggheten är som störst. Förvaltningen arbetar kontinuerligt med åtgärder som bland annat innefattar utom- husmiljöer, förbättrad belysning och trygghets- vandringar. I områden med upplevd otrygghet har vi ett nära samarbete med övriga aktörer såsom polis, kommun, skolor, socialtjänst och andra fastighetsägare för att gemensamt arbeta med att stärka dessa områden. Trygghetsskapande arbete pågår kontinuer- ligt inom fastighetsförvaltningen. Fokus ligger främst på de områden där våra kunder upplever otrygghet. Vi har fastigheter inom fyra av de totalt 59 områden som polisen har identifierat som utsatta områden. Vi mäter löpande omflyttningshastigheten hos våra bostadshyresgäster. Vi har ett långsik- tigt mål till 2030 att omsättningshastigheten ska understiga 20 procent per år. Under 2024 var den årliga hyresgästomsättningen 26,2 procent 2023 var omsättningen 27,5 procent Omsättningen Mål till 2030 Mål Årlig hyresgäst omsättning för bostäder under 20% år 2030 Hur har det gått 26,2% S4 Trygga hem och områden Mål Över branschsnittet i Serviceindex (AktivBo) år 2030 Hur har det gått 75 har således minskat med 1,3 procentenheter sedan 2023, vilket visar att vårt arbete ger resul- tat och går åt rätt håll. Vi genomför årliga kundundersökningar via AktivBo där våra bostadshyresgäster ger oss värdefulla inspel. Trygghetsaspekter ingår i vissa av de frågor som utgör serviceindex. Om hyres- gästerna även i övrigt är nöjda med sitt boende och den service vi erbjuder är vi övertygade om att de kommer att trivas och bo kvar längre i våra områden, vilket i sig leder till en ökad trygghet. Vi har därför satt ett långsiktigt mål till 2030 att vårt serviceindex 2030 ska ligga över bransch- snittet. År 2024 uppgick vårt serviceindex till 75. Branschsnittet 2024 var 82 och vi arbetar vidare mot detta mål, bland annat genom att åtgärda utomhusmiljöer och gemensamma ytor som av hyresgästerna upplevs otrygga, till exempel med förbättrad belysning. Vid behov genomför vi även trygghetsskapande investeringar såsom installation av säkerhetsdörrar och digitala inpasseringssystem till fastigheterna. Stensiken 1, Tidaholm Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 30Neobo årsredovisning 2024 MEDARBETARE En av våra viktigaste tillgångar är våra medarbetare och vi verkar därför att de ska trivas och må bra på jobbet. Inom området medarbetare har vi identifierat organisatorisk risk som en väsentlig håll - barhetsrisk, se även beskrivning i bolagets riskanalys på sid. 48. Organisatorisk risk definieras som risk att vi misslyckas med att rekrytera, utveckla och behålla med - arbetare och ledare med rätt kompetens. Neobo arbetar kontinuerligt med bolagets värde- grund vilket samtliga medarbetare involveras i. Veckovisa temperaturmätningar för medarbetar- engagemang genomförs för att löpande följa upp förbättrings- och utvecklingspunkter. Årliga mål- och utvecklingssamtal genomförs med alla med- arbetare för att fånga upp förväntningar och utveckla medarbetarna. Bolagets samtliga led- are träffas kontinuerligt i ett ledarforum för erfa- renhetsutbyte och för att driva gemensamma organisationsfrågor framåt. Vår värdegrund och vår vision är viktiga led- stjärnor i vårt dagliga arbete. Under 2024 tog vi fram en ny uppförandekod för medarbetare som guidar oss rätt i vardagen. För oss är det avgö- rande att kunna skapa framgångsrika team och en välmående och engagerad organisation. Vi har därför valt att löpande följa upp hur våra medarbetare mår, till exempel avseende upplevd stress samt engagemang, genom veckovisa frå- gor i verktyget Winningtemp. Våra ledare och chefer analyserar löpande medarbetarnas svar. Genom Winningtemp mäter vi medarbetar- engagemang samt upplevd inkludering. Mål till 2030 Mål Medarbetarengagemang, eNPS > 20 år 2030 Hur har det gått? 26 Mål Frisknärvaro över bransch genomsnittet Hur har det gått? 97,8% S1 Arbetsvillkor Minerva 8, Sundsvall Med arbetarengagemang mäts genom Employee Net Promoter Score (eNPS). Mätningen sker genom en fråga till medarbetarna hur sannolikt det är att de kan rekommendera Neobo som arbetsgivare. De svarande kategoriseras som Ambassadörer, Passiva respektive Kritiker. Resul- tatet av eNPS kan variera mellan –100 och 100 där 0–19 anses bra, 20–50 mycket bra och över 50 utmärkt. Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att ha ett medarbetarengagemang (eNPS) som överstiger 20. Under 2024 har vi haft ett genomsnittligt värde på medarbetarengagemang om 26. Snittet för samtliga bolag i Winningtemp var 20 under 2024. Vi har även ett mål till 2030 att ha en frisknärvaro som överstiger branschsnittet. Vår frisknärvaro under 2024 var 97,8 procent. Branschsnittet för arbetsgivarorganisationen Fastigos medlemmar låg 2023 på 95,6 procent. Vårt fortsatta fokus är att försöka bibehålla dessa goda nivåer av medarbetarengagemang och frisknärvaro. Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 31Neobo årsredovisning 2024 Inom området mångfald och inkludering har vi satt två långsiktiga mål till 2030. Ett mål är att medarbetarnas upplevda inkludering ska vara 100 procent. Vi mäter upplevd inkludering konti- nuerligt och under 2024 har resultatet varit till- fredsställande på en företagsövergripande nivå. Vi fortsätter det viktiga arbetet med att skapa en arbetsplats där alla medarbetare upplever att de är inkluderade. Ytterligare ett långsiktigt mål till 2030 är att medarbetarna ska spegla samhället i stort sett till könsfördelning och etnisk bakgrund. Vi är övertygade om att en mångfald bland medarbe- tarna skapar bättre förutsättningar att driva bolaget effektivt, fatta bättre beslut och kunna möta våra kunders varierande behov. Vad avser könsfördelningen finns det fler män än kvinnor totalt i bolaget, medan situationen är omvänd sett till ledningsgruppens sammansättning. Vi har kunnat konstatera att endast 5 procent av medarbetarna 2024 har utländsk bakgrund. I denna mätning har vi använt Statistiska Central- byråns definition av utländsk bakgrund, innebä- rande att medarbetaren antingen själv är utrikes född alternativt har två utrikes födda föräldrar. I samhället idag har 32 procent av personerna i arbetsför ålder, 20–64 år, utländsk bakgrund. Ett fokusområde under de kommande åren kommer således att vara att arbeta med att främja mång- falden i bolaget. Under 2025 planerar vi att ta fram riktlinjer för rekrytering för att säkerställa ett målmedvetet arbete mot vårt mångfaldsmål. Mål till 2030 Mål Upplevd inkludering 100% till år 2030 Hur har det gått? Tillfredsställande resultat på en företagsövergripande nivå Mål Medarbetarna speglar samhället i stort sett till könsfördelning och etnisk bakgrund 2030 Hur har det gått? 36% kvinnor 64% män 5% med utländsk bakgrund S1 Mångfald och jämlikhet  Män, 20%  Kvinnor, 80%  Män, 64%  Kvinnor, 36%  Utländsk bakgrund, 5%  Ej utländsk bakgrund, 95% Könsfördelning ledningsgruppen Könsfördelning samtliga medarbetare Utländsk bakgrund samtliga medarbetare Sommarjobbare i Vänersborg Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 32Neobo årsredovisning 2024 MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER För Neobo är det av stor vikt att säkerställa att mänskliga rättigheter respekteras i hela värdekedjan. Vi har i bolagets övergri - pande riskarbete inte identifierat någon väsentlig hållbarhetsrisk inom området mänskliga rättigheter, men för oss är det likväl viktigt och prioriterat att arbeta med våra leverantörer i värdekedjan. FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna består av 30 artiklar om friheter och rättigheter som gemensamt uttrycker de grundläggande och universella fri- och rättigheterna. Dessa rättigheter och friheter inkluderar bland annat rätt till rättvisa och tillfredsställande arbets- förhållanden, rätt att ansluta sig till fackfören- ingar, samt ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter, såsom rätten till social trygghet, hälsa och lämpliga bostäder. Som aktör i fastighetsbranschen har vi ett ansvar att se till att de leverantörer som arbetar för oss i fastigheterna respekterar de mänskliga rättigheterna och till exempel inte utnyttjar per- sonal på felaktigt sätt. Vi har därför ett långsik- tigt mål att vi ska mäta och följa upp mänskliga rättigheter i värdekedjan till år 2030. Vi har även ett långsiktigt mål till 2030 att samtliga bety- dande leverantörer ska vara utvärderade utifrån vår uppförandekod för leverantörer. Under 2024 har vi infört en uppförandekod för leverantörer som klargör de förväntningar och krav vi har på våra leverantörer och samarbets- partner. Leverantörerna ska bland annat stödja och respektera internationellt deklarerade mänsk- liga rättigheter och behandla sina anställda och Mål till 2030 Mål Mätning och upp följning av mänskliga rättigheter i värdekedjan till år 2030 Hur har det gått? Planering pågår Mål 100% av betydande leverantörer utvärderade utifrån upp förandekod för leverantörer år 2030 Hur har det gått? Uppförandekod för leverantörer implementerad för betydande leveran- törer S2 Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor i värdekedjan leverantörer rättvist, jämställt och med respekt för alla människors lika värde. Leverantörerna ska ha rutiner för att utvärdera risken för att de genom sin verksamhet medverkar till kränkningar av de mänskliga rättigheterna. Under 2024 imple- menterades uppförandekod för leverantörer gen- temot våra största och mest betydande leveran- törer. Första halvåret 2025 fortsätter implemen- teringen även gentemot mindre leverantörer. Under 2024 har vi även infört riktlinjer för inköp för att tillse att alla inköp av varor och tjänster sker i enlighet med Neobos värdegrund och hållbarhetspolicy. Målet är att inköpen ska göras på ett kostnadseffektivt, förenklat och rationellt sätt och att kvaliteten i inköpen ska säkerställas med hänsyn tagen till hållbarhets- aspekter. Bland annat ska vi vid beställning av arbeten i våra fastigheter enligt riktlinjerna begränsa våra leverantörer så att de maximalt får anlita underentreprenörer i två led. Detta är ett viktigt första steg för att begränsa de långa kedjor av underentreprenörer som är vanligt förekommande i bygg- och fastighetsbranschen, för att möjliggöra kontroll och insyn i verksam- heten hos de entreprenörer som utför arbeten i våra fastigheter. Minerva 8, Sundsvall Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 33Neobo årsredovisning 2024 MOTVERKANDE AV KORRUPTION En viktig del i hållbarhetsarbetet är att aktivt arbeta för främjande av god affärs- etik och att bekämpa alla former av korruption. Generellt anses bygg- och fastighetsbranschen vara en högrisksek - tor för korruption och mutor. Vi har inte identifierat någon väsentlig risk inom området men anser det viktigt att ta sam - hällsansvar och aktivt arbeta med dessa frågor. Under 2024 har vi infört en ny uppförandekod för medarbetare som guidar medarbetarna rätt i vardagen. Uppförandekoden stöttar oss i att driva bolaget på ett etiskt och i alla hänseenden hållbart sätt. I det ingår bland annat att upprätt- hålla höga ambitionsnivåer vad gäller bekäm- pande av korruption samt att begränsa vår miljö- och klimatmässiga påverkan. Samtliga medarbe- tare har undertecknat uppförandekoden som bland annat innehåller etiska riktlinjer och rikt- linjer avseende korruptionsbekämpning. Vi har även infört en uppförandekod för leve- rantörer eftersom det är en viktig del i vårt håll- barhetsarbete att ställa motsvarande krav på våra leverantörer. Uppförandekoden har imple- menterats för alla betydande leverantörer och under 2025 fortsätter arbetet med implemente- ring gentemot mindre leverantörer. Vi har under året även infört riktlinjer för inköp för att tillse att alla inköp av varor och tjänster sker i enlighet med Neobos värdegrund och håll- barhetspolicy. Målet är att inköpen ska göras på ett kostnadseffektivt, förenklat och rationellt sätt och att kvaliteten i inköpen ska säkerställas Mål till 2030 Mål 100% av med arbetarna genomför årligen utbildning i affärsetik Hur har det gått? Planering av intern- utbildning pågår. G1 Korruptionsrisk och intressekonflikter med hänsyn tagen till hållbarhetsaspekter. Rikt- linjerna klargör bland annat hur vi ska hantera upphandlingar, eventuella jävssituationer och vilka upphandlingar som måste konkurrensut- sättas. De ger också ett tydligt internt ramverk som stöttar vårt arbete mot korruption. Vi är måna om att göra rätt och att upprätt- hålla våra medarbetares, samarbetspartner och allmänhetens förtroende för oss och vår verk- samhet. Vi vill därför göra allt vi kan för att upp- täcka och hindra eventuella missförhållanden i vår verksamhet så tidigt som möjligt. Både med- arbetare och leverantörer uppmuntras därför att anmäla misstänkta oegentligheter antingen direkt till någon på Neobo eller anonymt via vår visselblåsarfunktion. Visselblåsarfunktionen nås via vår externa webb och är tillgänglig för alla, se www.neobo.se/kontakta-oss/visselblasning. Visselblåsningar tas emot och hanteras av Neobos chefsjurist tillsammans med en av styrelsens ledamöter. Båda våra uppförandekoder finns publicerade i sin helhet på vår webb www.neobo.se/investerare/ hallbarhet. Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att alla med arbetare årligen ska genomföra en utbild- ning i affärsetik. Under 2024 har vi presenterat de båda uppförandekoderna för våra medarbe- tare och samtliga medarbetare har undertecknat den interna uppförandekoden. Under 2025 kom- mer vi att införa en årlig medarbetarutbildning i affärsetik. Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 34Neobo årsredovisning 2024 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB, org nr 556580-2526 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2024 på sidorna 22–34 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstad- gade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International. Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 25 mars 2025 Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Innehåll Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Inledning Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Mänskliga rättigheter Motverkande av korruption Revisorns yttrande Bolagsstyrning och aktien Finansiell rapportering Övrigt Hållbarhet 35Neobo årsredovisning 2024 BOLAGS- STYRNING OCH AKTIEN Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Aktien och ägarna Revisorns yttrande Fastigheten Svetsaren 8 i Nyköping Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller ”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolagets aktier är sedan den 20 september 2024 noterade på Nasdaq Stock- holm. För att säkerställa god styrning av bolaget är ansvaret tydligt fördelat mellan aktieägare, styrelse, verkställande direktör och ledning. Till grund för styrningen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, antagna policyer och riktlinjer samt den svenska aktie- bolagslagen och andra tillämpliga lagar, förord- ningar och regelverk såsom bland annat de reg- ler och rekommendation som följer av listningen av bolagets aktier på Nasdaq Stockholm. Neobo tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Neobo har under 2024 inte i något avseende avvikit från Kodens bestämmelser. Aktien och aktieägare Bolagets aktier noterades den 10 februari 2023 på Nasdaq First North Premier Growth Market (”First North”). Under 2024 genomgick bolaget en listbytesprocess varvid bolagets interna ruti- ner, internkontroll samt riskarbete ytterligare utvecklades och granskades för att säkerställa de höga krav som ställs på bolag som är noterade på huvudlistan. Den 20 september 2024 var list- bytet klart och aktien handlades för första gången på Nasdaq Stockholm. Aktiekapitalet uppgick vid årets utgång till 752027 538 kronor och antalet registrerade aktier uppgick till 145 400 737. Varje aktie har ett kvotvärde om 5,17 kronor. Bolaget har endast ett aktieslag och varje aktie berättigar till en röst vid bolagsstämma. Det finns inga begränsningar för hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. De största aktieägarna vid utgången av 2024 var Avanza Pension, 13,20 pro- cent, ICA-handlarnas Förbund, 10,32 procent, och Martin Larsén, 7,52 procent. Bolagsstämma Bolagsstämman är Neobos högsta beslutande organ där aktieägarna har möjlighet att fatta beslut i frågor som rör bolaget. Årsstämman ska hållas i Stockholm senast den 30 juni varje år. Årsstämman väljer styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och bolagets revisor. Till års- stämmans uppgifter hör också bland annat att besluta om fastställande av bolagets och kon- cernens balans- och resultaträkningar, besluta om disposition av resultatet och om ansvarsfri- het för styrelseledamöter och vd. Kallelse till års- stämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Bolaget ska upplysa om att kallelse skett genom annonsering i Dagens Nyheter. Vid Neobos årsstämma den 23 april 2024 beslutades bland annat om omval av styrelse- ledamöterna Jan-Erik Höjvall, Mona Finnström, Ulf Nilsson och Jakob Pettersson, samt nyval av styrelseledamoten Anneli Lindblom. Jan-Erik Höjvall valdes till styrelsens ordförande. Års- stämman beslutade att ingen utdelning skulle lämnas för räkenskapsåret 2023, att arvode BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller ”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolagets aktier är sedan den 20 september 2024 noterade på Nasdaq Stockholm. skulle utgå till styrelsen om totalt 1 730 000 kr varav 550  000 kr till styrelsens ordförande och 295 000 kr vardera till övriga styrelseledamöter, samt beslutade om ansvarsfrihet för styrelsele- damöterna och vd. Årsstämman beslutade vidare om omval av revisionsbolaget EY, beslutade att anta riktlinjer för ersättning till ledande befatt- ningshavare, samt beslutade om bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier. Protokoll från årsstämman finns på Neobos hem- sida, neobo.se/sv/arsstamma-2024. Årsstämma 2025 kommer att hållas i Stock- holm den 24 april 2025. Kallelse samt fullständiga förslag finns på bolagets webbplats neobo.se/sv/ arsstamma-2025. Valberedning Valberedningen ska bestå av styrelsens ord- förande samt representanter för de tre största aktieägarna per den 30 september. Valbered- ningen har till uppgift att inför kommande års- stämma lämna förslag avseende bland annat val av styrelseledamöter och styrelseordförande, val av revisor, val av ordförande på årsstämman och arvodesfrågor. Valberedningen inför årsstämman 2025 består av Göran Blomberg, valberedningens ord- förande, utsedd av ICA-handlarnas Förbund AB, Martin Larsén, utsedd av Martin Larsén, Johan- nes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fond- förvaltning samt av Jan-Erik Höjvall i egenskap Vd Bolagsstämmor AktieägareValberedning Externa revisorer Intern kontroll och riskhantering Styrelse Neobos organisation Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Innehåll 37Neobo årsredovisning 2024 av styrelseordförande. Per den 30 september 2024 representerade de aktieägare som utsett ledamöter till valberedningen tillsammans cirka 22,6 procent av aktierna i Neobo. Styrelsen Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medels- förvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssys- tem och att styrelsen erhåller erforderlig infor- mation om bolagets ställning, resultat, finansie- ring och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor såsom faststäl- lande av strategiska planer, hållbarhets- och lön- samhetsmål samt policyer. Vidare fattar styrel- sen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Styrelsens arbete regleras genom en arbets- ordning vilken årligen fastställs på det konstitue- rande styrelsemötet. Arbetsordningen innehåller instruktioner om ansvarsfördelning inom styrel- sen. Styrelsen ska vidare tillse att den verkstäl- lande direktören fullgör sina åtaganden i enlig- het med av styrelsen fastställd vd-instruktion. Styrelsen har gjort bedömningen att det mot bakgrund av bolagets storlek och verksamhetens omfattning inte är motiverat att inrätta några utskott inom styrelsen. Revisionsutskottets res- pektive ersättningsutskottets arbetsuppgifter fullgörs därför av styrelsen i dess helhet. Styrel- sens arbetsordning utvärderas och fastställs årligen. Styrelsen ska hålla sex till sju ordinarie sammanträden per år, samt hålla extra samman- träden när styrelsens ordförande bedömer det motiverat eller när det begärs av en av ledamö- terna eller den verkställande direktören. Styrel- sens ordförande ansvarar för att årlig utvärde- ring av styrelsens och den verkställande direktö- rens arbete genomförs. Neobos styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Vid inledningen av 2024 utgjordes styrelsen av fem styrelseledamöter. Den 7 februari 2024 avgick Peter Wågström från styrelsen med omedelbar verkan på grund av ett annat bolagsengagemang, varefter styrelsen bestod av fyra ledamöter fram till årsstämman 2024. Neobos styrelse består av ledamöterna Jan-Erik Höjvall, styrelsens ordförande, Mona Finnström, Anneli Lindblom, Ulf Nilsson och Jakob Pettersson. En närmare presentation av ledamöterna finns på sid. 42 och på bolagets webbplats. Den verkställande direktören ingår inte i styrelsen. Närvaro vid styrelsemöten 2024 Styrelsemöten Varav per capsulam Oberoende av bolaget Oberoende av större ägare Jan-Erik Höjvall (ordförande) 18/18 9/9 Nej (tidigare vd) Ja Mona Finnström 18/18 9/9 Ja Ja Anneli Lindblom 12/12 6/6 Ja Ja Ulf Nilsson 18/18 9/9 Ja Ja Jakob Pettersson 18/18 9/9 Ja Nej Peter Wågström 1/1 1/1 Ja Ja Under året har styrelsen haft 18 protokollförda möten, varav ett konstituerande möte och 9 möten per capsulam. Bland de ärenden som sty- relsen har behandlat kan nämnas Neobos stra- tegi, mål, affärsplan, budget, organisation, extern rapportering, finansieringsfrågor, riskanalys, frå- gor i samband med listbytet från First North till Nasdaq Stockholm, försäljning av fastigheter, den dubbla väsentlighetsanalysen enligt CSRD samt utformningen av hållbarhetsmål. Styrelsen har under året särskilt följt utvecklingen av bola- gets finansieringskostnader, likviditetsprognos samt vakanser. Styrelsen har därutöver under året behandlat och antagit ett flertal policyer samt särskilt följt bolagets arbete med att utveckla den interna kontrollen med anledning av bolagets listbyte till Nasdaq Stockholm. Vid styrelsemötena har förutom styrelsen även vd, CFO och Chefsjurist och Hållbarhets- chef närvarat. Styrelsen har genomfört en årlig styrelseutvärdering genom FNCA, bolagets tidi- gare Certified Advisor på First North. Utvärde- ringen av styrelsen har skett genom en digital anonym enkät som besvarats av styrelseleda- möterna och vd. Svaren har sammanställts i en rapport som analyserats och kompletterats med sammanfattande kommentarer. Utfallet har redovisats i diagram som jämförts med en referensgrupp bestående av svar från andra noterade bolag. Resultatet har redovisats för ord föranden varefter styrelsen har gått igenom och diskuterat utfallet. Resultatet har även redo- visats för valberedningen. Verkställande direktören Den verkställande direktören är ansvarig inför styrelsen och handhar den löpande förvaltningen och leder bolagets verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar, bland annat genom av styrelsen antagen vd-instruktionen. Ersättning till ledande befattningshavare Neobos ledande befattningshavare är Ylva Sarby Westman, vd, Maria Strandberg, CFO, Malin Axland, Chefsjurist och Hållbarhetschef, Anna-Carin Skoglund, Regionchef Nord samt Per Sundequist, Regionchef Syd. En närmare presentation av de ledande befattningshavarna finns på sid. 43 och på bolagets hemsida. Årsstämman 2024 beslutade anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Dessa innebär bland annat att Neobo ska till- lämpa marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsformer. Ersättningen kan bestå av en fast och en rörlig del. Riktlinjerna innehåller olika krav för ersättningens utformning och ett max- belopp för rörlig ersättning. Riktlinjerna får från- gås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns särskilda skäl. Sådana avsteg ska då redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande års- stämma. Riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare finns publicerade på bolagets webbplats neobo.se/sv/investerare/bolagstyrning/ ersattningar. För uppgifter om ersättning till styrelse och ledande befattningshavare under år 2024 se not  5. Årsstämman 2023 beslutade att införa ett tre- årigt teckningsoptionsprogram (LTIP 2023) för vissa ledande befattningshavare. Teckningsop- tioner överläts i maj 2023 till Ylva Sarby West- man, Maria Strandberg, Malin Axland och Jonny Göthberg. Teckningsoptionerna som innehafts av Jonny Göthberg återlöstes av bolaget vid års- skiftet 2023/2024 då Jonnys anställning i bolaget upphört. En ersättningsrapport för 2024 kommer att presenteras för årsstämman 2025, se bolagets webbplats neobo.se/sv/arsstamma-2025. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Bolagsstyrningsrapport Innehåll 38Neobo årsredovisning 2024 Intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt det inter- nationellt etablerade ramverket COSO (the Com- mittee of Sponsoring Organisations), vilken består av fem komponenter; kontrollmiljö, risk- bedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kontrollmiljö som Neobo styrs utifrån. För att säkerställa god styrning av bolaget är ansva- ret tydligt fördelat mellan aktieägare, styrelse, verkställande direktör och ledning. Till grund för styrningen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, antagna policyer samt affärsplan och budget. Ledningen ansvarar för att utforma rutiner och processer som krävs för att hantera väsent- liga risker i den löpande verksamheten och den finansiella rapporteringen. Utöver policydoku- ment finns riktlinjer, besluts- och attestordning, rapporteringsinstruktion, uppförandekod för medarbetare samt befattningsbeskrivningar för respektive roll innehållande ansvar och befogen- heter. Riskbedömning I syfte att identifiera och eliminera risker i den finansiella rapporteringen kartlägger Neobo årligen de väsentliga resultat- och balansposter med tillhörande arbetsprocesser, där risk finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegent- ligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontrollmoment byggs in i rutinerna. Vid riskbe- dömningen analyseras således huruvida fel skulle kunna uppstå och i sådant fall hur och var i processen. I riskbedömningen har posterna där risken för väsentliga fel är högst identifierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller att processen innehåller stor kom- plexitet med behov av stark intern kontroll. Neobos identifierade väsentliga finansiella processer 2024 är följande: • Fastighetsvärderingsprocessen • Finansieringsprocessen • Projektprocessen • Hyresprocessen • Inköpsprocessen • Bokslutsprocessen • Löneprocessen • Transaktionsprocessen För mer information om verksamhetens risker och riskhantering se sid. 48. Uppföljning Kontrollmiljö Riskbedömning Kontrollaktiviteter Information och kommunikation Kontrollaktiviteter För att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporteringen har kontroll- aktiviteter upprättats för de risker som identifie- rats inom de väsentliga processerna. Arbetet med riskbedömning och utformande av kontroll- aktiviteter genomförs av medarbetare som löp- ande är involverade i respektive process i samar- bete med Neobos ekonomichef och CFO. Genom detta skapas delaktighet och förståelse för risker och för vikten av att interna kontroller utförs. Kontrollaktiviteter genomförs dels på övergri- pande nivå i form av exempelvis analyser av resultat och nyckeltal. Dels på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande processerna såsom formella avstämningar och attester. Neobo har en visselblåsarpolicy som garante- rar att medarbetare och andra intressenter ano- nymt och utan påföljd kan rapportera ageranden eller andra missförhållanden som innebär över- trädelser eller misstanke om överträdelse av lagar eller andra riktlinjer och regler. Ett visselblåsarsystem är tillgängligt via Neobos webbplats. Information och kommunikation För att säkerställa god intern och extern informa- tionsgivning finns en informationspolicy. Informa- tionspolicyn reglerar hur extern information ska utformas i enlighet med svensk lag och praxis. Neobo ska lämna korrekt, relevant, tydlig och till- förlitlig information samtidigt till alla sina aktie- ägare, kapitalmarknad, samhälle och media. All information som bedöms vara insiderinformation meddelas marknaden via pressmeddelande. Bolaget har säkerställt att informationen når marknaden samtidigt. Vd och CFO är utsedda till talespersoner i finansiella frågor. Ledningen ansvarar för att internt informera berörda medarbetare om deras ansvar att upp- rätthålla god intern kontroll. Via intranätet och informationsmöten hålls medarbetare uppdate- rade kring regelverk, policyer och riktlinjer. Uppföljning Samtliga processbeskrivningar, policyer och styrdokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Uppföljning av systemet för intern kon- troll leds av Neobos CFO och ekonomichef till- sammans med berörda medarbetare som arbe- tar med de väsentliga processerna för den finan- siella rapporteringen. Årligen genomförs en obe- roende utvärdering av den interna kontrollen, vilken avrapporteras till både ledning och sty- relse. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet och följaktligen även i den finansiella rapporte- ringen. Bolagets huvudansvariga revisor rapporterar personligen, både till styrelsen och ledningen, minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Delårsrapporten för perioden januari– september granskas av revisorn, som också avger en särskild granskningsrapport som pub- liceras tillsammans med rapporten. Den interna kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en organisation av Neobos storlek, varför styrelsen och ledningen inte ser något behov av en särskild avdelad funktion för internrevision. Frågan om eventuellt behov av särskild internrevisionsfunk- tion följs upp årligen. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Bolagsstyrningsrapport Innehåll 39Neobo årsredovisning 2024 Revision Neobos årsredovisning, inklusive denna bolags- styrningsrapport samt hållbarhetsrapporten, samt styrelsens och den verkställande direktö- rens förvaltning granskas i enlighet med aktie- bolagslagen av bolagets revisor. Granskningen utmynnar dels i en rapportering till styrelsen, dels i en revisionsberättelse som avges till års- stämman. Revisionsbolaget EY med Gabriel Novella som huvudansvarig revisor valdes på årsstämman 2024 till revisor för tiden fram till årsstämman 2025. Arvode utgår enligt godkänd räkning. Årshjul Februari • Bokslutssammanträde • Kvartalsbokslut (Q4) och boksluts kommuniké • Måluppfyllnad föregående år • Redovisnings- och revisionsfrågor samtrevisionsrapport • Möte med revisorn • Frågor inför årsstämman • Ersättningsfrågor December • Affärsplan • Budget för kommande år • Kapitalstruktur • Successionsplanering och organisation Oktober • Kvartalsbokslut (Q3) • Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport • Möte med revisorn • Utvärdering av styrelse, vd och ledning • Utvärdering av system för intern kontroll inklusive eventuellt behov av internrevision September • Strategimöte • Riskidentifiering och riskhantering • Genomgång och uppdatering av policyer • Marknad och marknadsanalys • Konkurrentgenomgång • Strategi inför affärsplan och budget Mars • Kallelse tillårsstämma • Årsredovisning April • Kvartalsbokslut (Q1) • Konstituerande styrelsemöte Juli • Kvartalsbokslut (Q2) 2024 JAN FEB MAR APR MAJ JUN DEC NOV OKT SEPT AUG JUL Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Bolagsstyrningsrapport Innehåll 40Neobo årsredovisning 2024 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB, org nr 556580-2526. Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2024 på sidorna 37–40 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolags- styrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års- redovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 25 mars 2025 Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Innehåll 41Neobo årsredovisning 2024 Jan-Erik Höjvall Styrelseordförande sedan 2022. Född: 1959. Utbildning:Civilingenjör från Kungliga Tekniska högskolan. Övriga nuvarande uppdrag: – Tidigare erfarenhet i urval: Vd Amasten Fastighets AB, vd Rikshem och vd Akelius fastigheter AB. Styrelse- ordförande i Studentbostäder i Norden AB (publ). Aktieägande i bolaget 1) : 253560 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. Mona Finnström Styrelseledamot sedan 2022. Född: 1959. Utbildning:Filosofie kandidat examen i beteendevetenskap och enstaka kurser i företagsekonomi. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i Sveriges Förvaltar- forum AB. Styrelseledamot i Stockholms Kooperativa Bostadsförening, kooperativ hyresrättsförening och Mona Finnström utveckling AB. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseledamot i Fastigo Aktiebolag, HR Huset, Fastighets branschens och Arbetsgivarpartner Aktiebolag. Vd i Fastigo Aktiebolag. Aktieägande i bolaget 1) : 15 000 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. Ulf Nilsson Styrelseledamot sedan 2022. Född: 1958. Utbildning:Jur kand från Uppsala univer- sitet. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelse ordförande i GC Cru AB, Richard Juhlin Grand Cru AB och Vamlingbo Ladu- gårdar AB. Styrelseledamot i Avestaörnen 3 AB, Krylbohus AB, LC Åkersberga Fastig- hets AB och Sigfride Fastigheter AB. Styrelsesupp leant i Bällsta udde Bostads- utveckling AB. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseledamot Amasten Fastighets AB, och Kungsleden AB. Vd D. Carnegie & CO. Aktieägande i bolaget 1) : 300 000 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. Jakob Pettersson Styrelseledamot sedan 2023. Född: 1986. Utbildning:B.Sc. och M.Sc. från Handels- högskolan i Stockholm. Övriga nuvarande uppdrag: CFO på ICA-handlarnas Förbund. Styrelse- ledamot i Hagabacken Fastighets AB. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseledamot i Amasten Fastighets AB. Aktieägande i bolaget 1) : 0 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare:Nej. STYRELSE Peter Wågström ingick i styrelsen till och med 7 februari 2024. 1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande. Anneli Lindblom Styrelseledamot sedan 2024. Född: 1967. Utbildning:Civilekonom från Frans Schar- taus Handelsinstitut Stockholm. Övriga nuvarande uppdrag: CFO Pandox AB. Styrelseledamot i Logis- tea AB och Haypp Group AB. Styrelseord- förande i dotterbolag inom Pandoxkoncer- nen. Tidigare erfarenhet i urval: Styrelseledamot och ordförande i revi- sionsutskottet Amasten Fastighets AB och Hemfosa Fastigheter AB. CFO för flera noterade bolag. Aktieägande i bolaget 1) : 833 aktier. Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Innehåll 42Neobo årsredovisning 2024 Ylva Sarby Westman Verkställande direktör sedan 2022. Född: 1973. Utbildning:Civilingenjör från Kungliga Tekniska högskolan. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelse ledamot i Eastnine AB (publ). Tidigare erfarenhet i urval: Verkställande direktör i Kungsleden AB. Vice verkställande direktör i Castellum AB och Kungsleden AB. CFO i Castellum AB och Kungs leden AB. Aktieägande i bolaget 1) : 117 300 aktier. Teckningsoptioner 2023/2026:1: 436 200 optioner. Maria Strandberg CFO sedan 2023. Född: 1983. Utbildning:Civilekonom från Södertörns högskola. Övriga nuvarande uppdrag:– Tidigare erfarenhet i urval: CFO i Castellum AB. Ekonomichef på Kungs leden AB. Revisor på EY. Aktieägande i bolaget 1) : 21 000 aktier. Teckningsoptioner 2023/2026:1: 96 933 optioner. Anna-Carin Skoglund Regionchef sedan 2022. Född: 1963. Utbildning:Drifttekniker på Örebro univer- sitet. Teknisk fastighetsförvaltare på Newton. Ledarskap på Umeå universitet. Övriga nuvarande uppdrag:– Tidigare erfarenhet i urval: Regionchef på SBB. Fastighetschef på Ängelholmshem. Aktieägande i bolaget 1) : 25 aktier. Per Sundequist Regionchef sedan 2022. Född: 1967. Utbildning:Fastighetsmäklar utbildning, universitetsstudier i ekonomi, DIHM- examen Marknadsekonomi IHM. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelsesuppleant i Christina Sundequist Konsult AB. Tidigare erfarenhet i urval: Vd HSB Nordvästra Götaland. Marknads- områdeschef Skandia Fastigheter. Chef Projektutveckling Götenehus. Regionchef SBB Norden AB. Aktieägande i bolaget 1) : 3 500 aktier. Malin Axland Chefsjurist sedan 2022 och Hållbarhetschef sedan 2023. Född: 1974. Utbildning:Jur kand från Stockholms universitet. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelse ledamot i MAxland AB. Tidigare erfarenhet i urval: Chefsjurist Kungsleden AB. Advokat Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Egen verksamhet som interimsjurist. Aktieägande i bolaget 1) : 33 300 aktier. Teckningsoptioner 2023/2026:1: 96 933 optioner. LEDNING 1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Innehåll 43Neobo årsredovisning 2024 Ägarstruktur per 31 december 2024 Vid årsskiftet fanns det 101 799 kända aktieägare i Neobo. De 10 största ägarna kontrollerade 50,6 procent av kapital och röster per den 31 december 2024. Det utländska ägan- det uppgick till 12,1 procent. AKTIEN OCH ÄGARNA Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga noterade ute- stående aktier, uppgick per den 31 december 2024 till 3 046 mkr. Antal utestående aktier uppgick till 145 400  737 och antal kända aktieägare till 101 799. Handel och omsättning Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiens omsätt- ning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till 152 miljoner aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta aktier dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen, var 104 procent. Kursutveckling och totalavkastning Aktiekursen för Neobo var vid årets slut 20,95 kronor (13,8). Under året noterades en högsta kurs om 26,30 kronor och en lägsta om 12,14 kronor. Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens totalavkastning varit 52 procent, att jämföra med –2,0 procent för OMX Stockholm Real Estate GI. Substansvärde, EPRA NRV Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos fastigheter är redo- visade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Neobos fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Substansvärdet uppgick vid årets utgång till 44,68  kronor/aktie (45,83). Aktiekursen vid balansdagen uppgick således till 47 procent av substansvärdet. Storleksklass Antal aktier Kapital och röster, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–500 6  037 328 4,2 93 274 91,6 501–1 000 2  824 407 1,9 3 763 3,7 1 001–5 000 7  936 391 5,5 3 650 3,6 5 001–10 000 3  791 046 2,6 511 0,5 10 001–20 000 4  246 906 2,9 296 0,3 20 001– 113  429 513 78,0 305 0,3 Anonymt ägande 7  135 146 5,0 0 0,0 Totalt 145 400 737 100 101 799 100 Största aktieägarna Antal aktier Andel av kapital och röster, % Avanza Pension 19 186 199 13,2 ICA-handlarnas Förbund 15 000 000 10,3 Martin Larsén 10 938 320 7,5 Länsförsäkringar Fonder 7 622 636 5,2 Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6 Handelsbanken Fonder 3 313 898 2,3 Futur Pension 3 289 876 2,3 Handelsbanken Liv Försäkring AB 2 855 196 2,0 ODIN Fonder 2 413 988 2,0 Gösta Welandson med bolag 2 314 636 1,6 Summa 10 största 73 599 161 50,6 Övriga 71 801 576 49,4 Totalt 145 400 737 100,0 Källa: Modular Finance  Neobo    Handelsvolym Neobo kurs- och omsättningsutveckling 2024 Beräkning av substansvärdet mkr Kr/aktie Eget Kapital enligt balansräkning 6 213 42,73 Återläggning enligt balansräkning: Derivat –63 –0,44 Uppskjuten skatt 347 2,38 Långsiktigt substansvärde 6 497 44,68 Utdelningspolicy Ingen utdelning ska betalas till aktieägarna och vinster ska åter- investeras i verksamheten. Givet dagens marknadsförutsättningar och bolagets investe- ringsbehov är det styrelsens uppfattning att aktieägarna gynnas och den bästa totalavkastningen uppnås genom att vinster åter- investeras i verksamheten. Värdeskapande investeringar kommer att ske i form av lägenhetsrenoveringar och hållbarhetsinveste- ringar som bidrar till att öka avkastningen från fastigheterna. 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 decnovoktsepaugjuljunmajaprmarsfebjan Kr Tkr 0 5 10 15 20 25 30 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande Styrelse Ledning Aktien och ägarna Finansiella rapporter Övrigt Innehåll 44Neobo årsredovisning 2024 FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Fastigheten Gredelby 7:85 i Knivsta FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr. 556580-2526, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2024. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. Om Neobo Neobos verksamhet är att äga, aktivt förvalta och förädla bostäder i svenska kommuner med befolkningstillväxt, god sysselsättningsgrad och en stabil hyresmarknad. Neobo ska vara en lång- siktig och trygg hyresvärd som arbetar aktivt med hållbarhet för att bidra till en god samhälls- utveckling. Beståndet utgörs av 260 fastigheter med en total area om 700 000 kvadratmeter och ett marknadsvärde på 13 701 mdkr. Intäkter, kostnader och resultat Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade till 908 mkr (888) under året. Jämförbart bestånd av fastigheter uppvi- sade ökade hyresintäkter om 5,7 procent. Intäkt- sökningen förklaras av en genomsnittlig hyres- höjning i bostadsbeståndet om 5,1 procent, ökade hyror för kommersiella lokaler, minskad vakansgrad samt hyresökningar för de lägen- heter som har renoverats under året. Den ekono- miska uthyrningsgraden ökade med 0,3 procent- enheter jämfört med föregående år och uppgick vid årets slut till 92,8 procent (92,5). Fastighetskostnader Totala fastighetskostnader ökade med 6 mkr under året till −435 mkr (−429). Ökningen är en nettoeffekt av högre kostnader för drift samt minskade kostnader för underhåll och sålda fastigheter. Driftkostnaderna ökade med 22 mkr exkluderat för en jämförelsestörande post om 8mkr avseende elstöd under 2023. De högre driftkostnaderna förklaras av ökade kostnader för taxebundet och snöröjning. Fastighetsadmi- nistration har belastats med jämförelsestörande poster om 3 mkr hänförligt till organisations- förändringar. Justerat för detta minskade kost- naderna för fastighetsadministration med 2 mkr. Underhållskostnaderna minskade med 23 mkr under året till följd av ett lägre underhållsbehov i jämförelse med föregående år. Driftnetto Driftnettot ökade under året med 13 mkr till 473 mkr (460). I jämförbart bestånd motsvarar ökningen 12 procent efter justering av jämförelse- störande poster, till följd av framför allt ökade hyresintäkter. Administration Årets administrationskostnader minskade till −143 mkr (−155) varav fastighetsadministration uppgick till −68 mkr (−67) och central administra- tion till −75 mkr (−88). Året har belastats med jämförelsestörande poster om totalt 19 mkr, varav 15 mkr avser kostnader kopplade till för- beredelser inför ett byte till Nasdaq Stockholms huvudlista samt omorganisation. Därutöver hän- förs 4 mkr till en reservation under fjärde kvar- talet avseende ett pågående försäkringsärende. Exkluderat för jämförelsestörande poster, under både innevarande och föregående år, minskar administrationskostnaderna med 11 mkr som ett led i att uppbyggnaden av verksamhet och orga- nisation nu är genomförd. Förvaltningsresultat Årets förvaltningsresultat ökade till 152 mkr (148) trots att sju fastigheter har avyttrats under året samt att finansieringskostnaderna har ökat. Finansnetto Finansnettot uppgick till −246 mkr (−224) under året och genomsnittsräntan uppgick vid årets slut till 3,2 procent (3,4). De finansiella kostna- derna har ökat jämfört med föregående år till följd av högre underliggande ränta. Räntetäck- ningsgraden för året minskade till 1,6 gånger (1,7), främst förklarat av ett högre finansnetto. Policyn är att räntetäckningsgraden ska uppgå till lägst 1,5 gånger för motsvarande period. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar under året upp- gick till −301 mkr (−1 353), vilket motsvarar en värdeminskning om −2,2 procent (−8,8). Realise- rade värdeförändringar uppgick till 6 mkr under året till följd av genomförda försäljningar. Vid utgången av året värderades fastighetsbestån- det till 13 701 mkr (14 018). Värdeförändring finansiella instrument Derivatinstrument används för att justera ränte- risken i låneportföljen. Verkligt värde av derivat- portföljen uppgår vid årets slut till 63 mkr att jämföra med 171 mkr 2023. Finans Finanspolicy Givet dagens marknadsförutsättningar och bola- gets investeringsbehov är det styrelsens upp- fattning att aktieägarna gynnas och den bästa totalavkastningen uppnås genom att vinster åter investeras i verksamheten, varför ingen utdelning föreslås för 2024. Neobos finansiella mål och riskbegränsningar: • Avkastning på eget kapital ska över tid över- stiga 10 procent. • Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger. De finansiella målen och riskbegränsningarna är oförändrade sedan 2023. Tillgänglig likviditet Neobos likviditet består av tillgångar på bank- konton vilka vid årsskiftet uppgick till 146 mkr (199). Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Innehåll 46Neobo årsredovisning 2024 Låneränta, kapital- och räntebindning Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut till 3,2 procent (3,4). Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engagemang vilket kräver en långfristig finansiering. Lång kapitalbindning minskar även refinansieringsrisken. Den återstå- ende kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 2,8 år (3,3). Finansiella kostnader är en väsentlig kostnadspost i resultaträkningen. Den påverkas av förändringar i underliggande marknadsränta och förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag. För att reducera svängningarna i de finansiella kostnaderna till en acceptabel nivå är räntorna i hög utsträckning bundna på olika löptider. För att minska ränterisken och för att uppnå önskad räntebindning användes räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra räntebindningen i portföljen utan att behöva för- ändra villkoren på de underliggande lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (2,2) vid årets slut. Covenanter I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden, så kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan till exempel ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. De vanligast förekom- mande covenanterna är en räntetäckningsgrad om minst 1,5–1,7 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag ska vara hel ägda, att dotterbolag med pantsatta tillgångar inte upptar ytterligare lån och att långivaren förses med viss finansiell information. Bolaget har uppfyllt samt- liga covenanter mot alla motparter under året. Skatt Redovisad skatt under året uppgick till 58 mkr (54) varav −19 mkr (−21) är aktuell skatt och res- terande del utgör uppskjuten skatt. Aktuell skatt är i nivå med tidigare period. Förändringen i upp- skjuten skatt förklaras av lägre värdenedgång på fastighetsbeståndet. Den effektiva skattesatsen för perioden uppgick till 22,9 procent (3,8). Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 december 2024 till 347 mkr jämfört med 430 mkr vid utgången av 2023. Den uppskjutna skatte- skulden är till största delen hänförlig till förvalt- ningsfastigheter. Förändring i skatteskuld förkla- ras av periodens orealiserade värdeminskningar av förvaltningsfastigheterna. Neobo var vid utgången av perioden inte före- mål för några skatteprocesser. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet bestod vid utgången av året av 260 fastigheter (267) med en total uthyrningsbar area om 700 000 kvadratmeter (713 000). Per den 31 december 2024 har fastig- hetsbeståndet värderats externt med ett bedömt marknadsvärde om 13 701 mkr, jämfört med 14 018 mkr vid ingången av året. Värdeföränd- ringen under perioden uppgick till –301 mkr (−1 353), vilket motsvarar en värdeminskning om 2,2 procent (8,8). Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna för RICS Red Book med samma metodik som vid tidigare externvärderingar. Marknadsvärdet på - verkas av fastighetsspecifika värdepåverkande händelser under perioden som ny- och omteck- nade hyreskontrakt, avflyttningar och nedlagda investeringar. Hänsyn har även tagits till de för- ändringar som bedöms ha skett i marknadshyra och direktavkastningskrav sedan föregående externvärdering. I värdet för fastigheterna ingår 98 mkr (131) för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedöm- ningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna efter riskavdrag i värde- ringen är cirka 853 kr/kvm BTA (1 146). Genom- snittligt avkastningskrav uppgick vid årets slut till 5,0 procent (4,7) – en ökning om 29 bp jämfört med årsskiftet. Fjärde kvartalet uppvisar oför- ändrad yield och styrker att avkastningskraven stabiliserats. Det visar även på förstärkt kassa- flöde kopplat till att bostadshyresförhandlingar är överenskomna på högre nivåer än tidigare antaget i värderingarna. Fastighetsbeståndets förändring mkr 2024 2023 Ingående värde 1 januari 14 018 15 295 Förvärv 0 −100 Investeringar 164 177 Försäljningar −180 0 Orealiserade värdeförändringar −301 −1 353 Utgående värde 31 december 13 701 14 018 Bolagsstyrning Neobo är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för styrningen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, vd- instruktion, antagna policyer och riktlinjer samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämp- liga lagar, förordningar och regelverk. För ytter- ligare information se Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37–40. Ersättningar till ledande befattningshavare Ersättningsfrågor avseende ledande befatt- ningshavare behandlas och beslutas av styrel- sen. Ersättningen består av fast lön, rörlig ersätt- ning, pension och andra sedvanliga förmåner. För ytterligare beskrivning, se not 5. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare fram- går i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37–40. Styrelsen föreslår att inte göra några ändringar i riktlinjerna för ersättning till ledande befatt- ningshavare. Risker och osäkerhet Prioriterade områden för riskhantering är fram- för allt fastighetsvärdering, finansiering, projekt- verksamhet och uthyrning, med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Företaget har väl fungerande rutiner för att hantera dessa risker och uppvisar en stabil finansiell ställning med solida nyckeltal. Vad gäller risker och osäker- hetsfaktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och riskhantering” på sid. 48. Hållbarhet Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en integrerad del av verksamheten genom syste- matiskt arbete inom miljömässig, ekonomisk och social hållbarhet. Att utveckla hållbara och trygga boendemiljöer handlar bland annat om att erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva lägen som samverkar med samhället omkring. Genom en aktiv och kundnära fastighetsförvalt- ning kan Neobo medverka till ökad stabilitet, trygghet samt långsiktigt hållbara miljöer och attraktiva bostadsområden. Neobo har under 2024 genomfört ett fyrtiotal energibesparingsprojekt i varierande storlek där huvudfokus legat på värmesystem och uppkopp- ling av fastigheter. Vi har under 2024 även fort- satt den planerade utrullningen av fibernät i vårt fastighetsbestånd. Ytterligare information om Neobos hållbar- hetsarbete finns i Hållbarhetsrapporten på sidorna 22–34. Vinstdisposition Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2024 och att bolagets till för- fogande stående vinstmedel om 5 521 192 646 kr i sin helhet överföres i ny räkning. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Förvaltningsberättelse Innehåll 47Neobo årsredovisning 2024 Risker och riskhantering All affärsverksamhet är förenad med risktagande. Rätt hanterade kan dessa risker leda till möjlig- heter men hanteras inte riskerna alls, inte i tid eller felaktigt kan det få stora negativa konse- kvenser i form av lägre intäkter, högre kostnader eller minskad trovärdighet. Arbetet med att iden- tifiera, analysera, hantera och följa upp både strategiska, operationella, legala och finansiella risker är därför ett prioriterat område för Neobo. Styrelsen har det övergripande ansvaret för risk- hantering medan det operativa arbetet är dele- gerat till vd och ledningsgrupp som arbetar med detta i en strukturerad process enligt nedan figur. Presentation och avstämning med styrel- sen sker årligen och har en treårig tidshorisont. Riskkategori Risk Sannolikhet x Påverkan = Riskvärde Stategiska risker Transaktionsrisk  3  4  12 Operationella risker Makrorisk (”svart svan”)  3  4  12 Klimatrisk  4  3  12 Ökade kostnader för grön omställning  4  3  12 Otrygga bostadsområden  4  3  12 Hyresintäkter och hyresutveckling  3  4  12 Organisatorisk risk  3  4  12 Eftersatt underhåll  3  3  9 Bristande tekniskt skick  3  3  9 Lågkonjunktur  3  3  9 Värderingsrisk  2  4  8 Legala risker Politisk risk (ny/ändrad lagstiftning eller rättstillämpning)  3  4  12 Finansiella risker Ränterisk  2  5  10 Bristande tillgång på finansiering  2  5  10 Brist på likviditet  2  5  10 Förtida låneförfall  2  4  8 Utifrån riskinventering som görs identifierar ledningsgruppen riskområden som är i fokus och dessa klassificeras utifrån sannolikhet och påverkan enligt skalan:  1 — Mycket liten  2 — Liten  3 — Medel  4 — Stor  5 — Mycket stor Risker med ett totalvärde på minst 8 presenteras i årsredovisningen. Dessa ska följas upp och vara inkluderade i nästa års riskutvärdering. Risker med ett totalvärde om 12 eller högre omhänder- tas omedelbart genom att ansvariga för att redu- cera, eliminera eller exportera oönskade risker utses. En handlingsplan med riskmitigerande åtgärder tas fram. Riskinventering Riskutvärdering Riskhantering Riskrapportering Inventering av befintliga och nya risker, bland annat genom workshops och diskussioner med olika delar av organisationen. Löpande uppföljning inom ledningsgrup- pen. Årlig, eller oftare vid behov, rappor- tering av riskutvärdering samt åtgärds- plan och utförda aktiviteter i en risk- kontrollrapport till styrelsen. Ledningsgruppen utvärderar de invent- erade riskerna utifrån sannolikhet för inträffande och påverkan enligt bedöm- ningsskala 1–5. Väsentliga förändringar i riskkartan delges styrelsen. För de mest väsentliga områdena sätts ansvarsfördelning, prioritering och hand- lingsplan med åtgärder. Risker bryts ned på enhetsnivå och samordning sker med affärsplaner på samtliga nivåer. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Förvaltningsberättelse Innehåll 48Neobo årsredovisning 2024 STRATEGISKA RISKER Transaktionsrisker Risk Portföljoptimering, omfattande både förvärv och försäljningar, är en viktig del av Neobos affärsmodell och strategi. En förutsättning för transaktioner är att utbudet på marknaden mot- svarar efterfrågan och att köpare och säljare kan komma överens om en marknadsmässig avkastningsnivå. Hantering Bolaget arbetar nära transaktionsmarknaden och träffar regelbundet både fastighetsägare och rådgivare för att identifiera affärsmöjlig heter och skapa förutsättningar för värde- skapande transaktioner. OPERATIONELLA RISKER Makrorisk (”Svart svan”) Risk En oväntad global händelse inträffar som får stor påverkan på omvärlden. Hantering Neobo arbetar fortlöpande i enlighet med bola- gets riskpolicy och kontinuitetsplan samt har återkommande krisövningar. Kontinuerlig omvärldsbevakning för att tidigt få indikationer. Klimatrisk Risk Högre vattennivåer och extremväder såsom skyfall, stormar eller torka som leder till vatten- brist, är exempel på möjliga konsekvenser av klimatförändringar. För fastighetsägare kan för- ändringarna innebära risk för akuta skador på fastigheter och miljön omkring dessa, likväl som kroniska risker. Skador på fastigheter kan leda till högre underhållskostnader. Hantering Under 2024 har klimatriskscreening av samtliga fastigheter genomförts för att identifiera fastig- heter med risk. För fastigheterna med risk kom- mer ytterligare utredningar och en sårbarhets- analys ske under 2025. Därefter kommer vi under 2026 att ta fram åtgärdsplaner för berörda fastig heter. Ökade kostnader för grön omställning Risk Lagförändringar eller regeländringar på hållbar- hetsområdet, eller ökade krav från bolagets finansiärer, kan ge ökade kostnader för bolaget, exempelvis koldioxidbeskattning, eller behov av investeringar, exempelvis för energieffektivitet. Hantering Pågående arbete för att minska Neobos energi- användning och klimatavtryck i enlighet med hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål. Hållbar- hetschefen ansvarar för omvärldsbevakning, bland annat bevakning av ny lagstiftning, tren- der och samhällsdebatt, för att tidigt få indika- tioner om risker för krav som kan leda till ökande kostnader. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Förvaltningsberättelse Innehåll 49Neobo årsredovisning 2024 Otrygga bostadsområden Risk Risker hänförliga till sociala utmaningar i sam- hället kan påverka Neobos verksamhet. Otrygg- het i bostadsområden minskar trivseln för våra hyresgäster och kan leda till en hög omsätt- ningshastighet och ökad vakans. Hantering Neobo har genom kundundersökningen identi- fierat de bostadsområden där otryggheten är som störst. Förvaltningen arbetar kontinuerligt med åtgärder som bland annat innefattar utom- husmiljöer, förbättrad belysning och trygghets- vandringar. I områdena med störst otrygghet har förvaltningen ett nära samarbete med övriga aktörer såsom polis, kommun, skolor och socialtjänst för att gemensamt arbeta med att stärka områdena. Hyresintäkter och hyresutveckling Risk Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, påverkas Neobos resultat negativt. Hyressättningen för bostäder förhandlas fram inom det kollektiva förhandlingssystemet med de olika orternas lokala hyresgästföreningar. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunkturberoende och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform- ning, standard och läge. Hantering Efterfrågan på bostäder är stor i de kommuner som Neobo verkar i. Bolaget arbetar aktivt med sina bostadsområden genom att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja hyresnivån. För kommersiella avtal regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. För att förstå hyresgästers behov förs löpande dialoger på lokal nivå genom egen förvaltning samt kontinuerliga kundunder- sökningar. Organisatorisk risk Risk Medarbetare är en av Neobos viktigaste till- gångar. På Neobo ska medarbetarna trivas och må bra på jobbet. Den stora risken är att miss- lyckas med att rekrytera, utveckla och behålla medarbetare och ledare med rätt kompetens. Hantering Neobo arbetar kontinuerligt med bolagets värde- grund vilket samtliga medarbetare involveras i. Veckovisa temperaturmätningar för medarbeta- rengagemang genomförs för att löpande följa upp förbättrings- och utvecklingspunkter. Årliga mål- och utvecklingssamtal för alla medarbetare för att fånga upp förväntningar och utveckla medarbe- tare. Bolagets samtliga ledare träffas kontinuerligt i ett ledarforum för erfarenhetsutbyte och att driva gemensamma organisationsfrågor framåt. OPERATIONELLA RISKER Eftersatt underhåll Risk Eftersatt arbete med förebyggande riskhante- ring och eftersatt underhåll, kan ge högre kost- nader för försäkringspremier och åtgärdande av skador på fastigheterna samt ökad risk för personskador. Hantering Neobo arbetar med långsiktiga underhållsplaner för varje fastighet för att löpande hantera priori- terade investerings- och underhållsåtgärder samt renovera lägenheter som har ett behov. Regelbunden rondering av fastigheterna utförs som ett led i aktiv förvaltning och det systema- tiska arbetsmiljöarbetet. Bristande tekniskt skick Risk Tekniskt skick och standard i fastigheter som inte uppfyller myndighetskrav eller är tekniskt obsoleta. Hantering Neobo arbetar med långsiktiga underhållsplaner för varje fastighet för att löpande hantera priori- terade investerings- och underhållsåtgärder. Lågkonjunktur Risk Risk kopplad till minskad efterfrågan i markna- den som leder till ökad konkurrens och mins- kade hyresintäkter vilket leder till försämrade fastighetsvärden. Hantering Neobo arbetar aktivt med förvaltning och föräd- ling av bostäder och lokaler för att säkerställa attraktivitet och klara konkurrens i ett utma- nande marknadsläge. Värderingsrisk Risk Fastigheterna redovisas till dess bedömda marknadsvärde och varierar bland annat bero- ende på det ekonomiska läget och ränteläget. Förändringar i marknadens avkastningskrav får stor påverkan på Neobos finansiella rapportering. Hantering Hela fastighetsportföljen värderas av externa auktoriserade värderare varje kvartal. Bolaget arbetar i enlighet med policy och process för fastighetsvärdering samt genomför internkon- troller varje kvartal. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Förvaltningsberättelse Innehåll 50Neobo årsredovisning 2024 LEGALA RISKER Politisk risk (ny/ändrad lagstiftning eller rättstillämpning) Risk Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagar, förordningar och myndighetsbeslut. Lagar och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma att ändras med kort varsel. Förändringar till exem- pel rörande subventioner såsom investerings- stöd, regleringar av byggnaders energi- prestanda och skattelagstiftning kan i stor utsträckning påverka Neobos verksamhet. Hantering Risker kopplade till politiska beslut samt lag- stiftning och regelverk hanteras främst genom proaktivt arbete avseende att vara ständigt informerade och uppdaterade inom dessa områden. Externa specialister och rådgivare anlitas vid behov. FINANSIELLA RISKER Ränterisk Risk Neobos verksamhet finansieras förutom av eget kapital med banklån, vilket medför att ränte kostnader utgör en stor enskild kostnad för bolaget. Förändringar i marknadsräntor påverkar Neobos resultat direkt via räntekost- nad men även indirekt via värdet på fastig- heterna. Hantering Neobo arbetar utifrån en tydlig finansiell strategi och riskmandat i finanspolicyn. Bolaget driver ett aktivt arbete för att reducera ränterisk och skapa en jämn förfallostruktur i skuldportföljen. Löpande genomförs analys och prognos av finansiella nyckeltal inklusive stresstester. Bola- get har nära samarbete med långivande banker för snabb information och omvärldsbevakning. Bristande tillgång på finansiering Risk Neobos finansiering består av banklån. Risken finns att finansiering inte kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller till betalning eller villkoren omförhandlas. Hantering Neobo arbetar aktivt med att upprätthålla och förbättra relationen med bolagets finansiärer. Dessutom arbetar bolaget med att sprida förfall ostrukturen på låneportföljen, för att se till att alla lån ej förfaller samma år och på detta sätt minska effekterna av störningar på låne- marknaden ett enskilt år. Brist på likviditet Risk Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till lik- vida medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla betalningsåtaganden. Hantering Bolaget arbetar utifrån en kontinuitetsplan och har en tydlig finansiell strategi. Löpande görs likviditetsprognoser inklusive stresstester. Förtida låneförfall Risk Risk för brott mot covenanter i låneavtal vilket medför att banker kan säga upp låneavtal i förtid. Hantering Neobo arbetar med kontinuerlig uppföljning av nyckeltal som utgör covenanter i låneavtalen inklusive känslighetsanalyser. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Förvaltningsberättelse Innehåll 51Neobo årsredovisning 2024 Koncernens räkningar Koncernens resultaträkning Belopp i mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 2, 3 908 888 Driftkostnader 4 −302 –272 Reparationer och underhåll 4 −43 –66 Fastighetsadministration 4 −68 –67 Fastighetsskatt −23 –24 Summa fastighetskostnader −435 –429 Driftnetto 473 460 Central administration 4, 5 −75 –88 Finansiella intäkter 6 3 1 Finansiella kostnader 6 −247 –224 Tomträttsavgälder 7 −1 –1 Förvaltningsresultat 152 148 Värdeförändring fastigheter 11 −296 –1 353 Värdeförändring finansiella instrument 18 −108 –223 Resultat före skatt −251 –1 428 Aktuell skatt 8 −19 –21 Uppskjuten skatt 9 77 75 Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare −193 –1 373 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 145 400 737 145 400 735 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 145 715 771 145 400 735 Resultat per aktie före utspädning, kr −1,33 −9,44 Resultat per aktie efter utspädning, kr −1,32 −9,44 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i mkr 2024 2023 Årets resultat –193 –1 373 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –193 –1 373 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll 52Neobo årsredovisning 2024 Koncernens balansräkning Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 5 0 Förvaltningsfastigheter 11 13 701 14 018 Inventarier 12 2 4 Derivat 18 63 181 Andra långfristiga fordringar 1 0 Summa anläggningstillgångar 13 772 14 204 Omsättningstillgångar Kundfordringar 13 8 8 Derivat 18 13 13 Aktuell skattefordran 8 0 Övriga fordringar 14 15 31 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 16 43 Likvida medel 18 146 199 Summa omsättningstillgångar 206 293 SUMMA TILLGÅNGAR 13 978 14 497 Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 Aktiekapital 752 752 Övrigt tillskjutet kapital 5 141 5 141 Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 319 512 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 6 213 6 405 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16, 17 6 267 7 089 Uppskjuten skatteskuld 9 347 430 Derivat 18 13 23 Övriga långfristiga skulder 2 1 Summa långfristiga skulder 6 630 7 543 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16, 17 847 189 Leverantörsskulder 41 53 Aktuella skatteskulder 0 23 Övriga skulder 19 101 70 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 146 214 Summa kortfristiga skulder 1 135 550 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 978 14 497 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll 53Neobo årsredovisning 2024 Koncernens förändring av eget kapital Innehav utan Övrigt Balanserade bestämmande Totalt Belopp i mkr Aktiekapital tillskjutet kapital vinstmedel Totalt inflytande eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 752 5 141 1 883 7 777 – 7 777 Årets resultat – – –1 373 –1 373 – –1 373 Årets totalresultat – – –1 373 –1 373 – –1 373 Emission personaloptioner – – 1 1 – 1 Utgående eget kapital 2023-12-31 752 5 141 512 6 405 – 6 405 Ingående eget kapital 2024-01-01 752 5 141 512 6 405 – 6 405 Årets resultat – – − 193 − 193 – − 193 Årets totalresultat – – −193 − 193 – –193 Emission personaloptioner – – − − – – Utgående eget kapital 2024-12-31 752 5 141 319 6 213 – 6 213 Antalet aktier uppgår till 145 400 737 (145 400 737), samtliga av samma serie. En aktie berättigar till en röst. Aktiens kvotvärde uppgick till 5,2 kr. Aktiebaserade incitamentsprogram Neobo har ett optionsprogram för bolagets vd och vissa ledande befatt- ningshavare. Totalt vid balansdagen ägde optionsinnehavarna 630 067 teckningsoptioner av serie 2023/2026:1 som löper på tre år, efter att 96 933 teckningsoptioner har återlösts av bolaget under första kvartalet. Teck- ningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 0,79 kronor per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av en (1) aktie i bolaget under tiden från och med den 1 maj 2026 till och med den 25 maj 2026. Optionerna blir värdefulla när kursen för aktien överstiger det så kallade strikepriset om 10,83 kronor. Det maximala antalet tillkommande aktier kan uppgå till högst 630 067, motsvarande cirka 0,4 procent av det totala antalet aktier och röster i bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det genomsnittliga antalet aktier för att ta hänsyn till effekter av utspädande potentiella aktier. Vid hänsyn tagen till teckningsoptionerna blir vägt genomsnittligt antal utestående aktier 145 715 771 stycken. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 3 259 096 kronor. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll 54Neobo årsredovisning 2024 Koncernens kassaflödesanalys Belopp i mkr Not 2024 2023 Löpande verksamhet Driftnetto 473 460 Central administration –75 –88 Återläggning avskrivningar 1 0 Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 – Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt 399 372 Erlagd ränta –401 –393 Erhållen ränta 154 169 Betald inkomstskatt –56 –46 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 96 102 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 43 33 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder −49 75 Kassaflöde från den löpande verksamheten 90 210 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter 11 –164 –177 Förvärv av fastigheter 11 – 73 Försäljning av fastigheter 11 183 – Investeringar/försäljning inventarier 12 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 19 –104 Belopp i mkr Not 2024 2023 Finansieringsverksamheten 16 Upptagna lån 65 – Amortering av lån –227 –136 Förändring av övriga långfristiga skulder 0 –2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –162 –138 Årets kassaflöde –53 –32 Likvida medel vid årets början 199 231 Likvida medel vid årets slut 18 146 199 Kommentarer till koncernens kassaflödesanalys Under året har två stycken avyttringar ägt rum vilka hade en total erhållen köpeskilling om 188 mkr med avdrag för skatterabatt om 5 mkr. I samband med avyttringar löstes lån om 139 mkr, varför netto kassaflöde uppgick till 44 mkr. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll 55Neobo årsredovisning 2024 Moderbolagets räkningar Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr Not 2024 2023 Nettoomsättning 24 89 24 Personalkostnader 5 –9 –10 Övriga rörelsekostnader –85 –68 Rörelseresultat –6 –54 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 25 –227 –1 623 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 88 46 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 –59 –29 Resultat efter finansiella poster –203 –1 661 Bokslutsdispositioner 2 53 Resultat före skatt –201 –1 608 Skatt 8 – 1 ÅRETS RESULTAT –201 –1 607 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i mkr 2024 2023 Årets resultat –201 –1 607 Övrigt totalresultat – – SUMMA TOTALRESULTAT FÖR ÅRET –201 –1 607 Kommentarer till moderbolagets räkningar Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastig heter AB (publ) består av koncernövergripande funktio- ner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under året till 89 mkr (24) och avser främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster. Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett med –227 mkr (–1 623) till följd av lägre fastighets värden i koncernföretagen. Bolaget har under juni gjort en omstrukturering av interna lån, vilket medfört att kortfristiga lån omvandlats till aktieägartillskott, och därmed medfört en ökning av anskaffningsvärdet på moderbolagets andelar i dotterbolagen. Detta har ej påverkat bolagets kassaflöde. Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till –67 mkr (1 615). Kassa- flödet från investeringsverksamheten uppgick till 0 mkr (–1 671) och kassaflödet från finansierings- verksamheten uppgick till 0 mkr (0). Årets kassaflöde uppgick till –67 mkr (–56). Likvida medel upp- gick vid årets utgång till 101 mkr (168). Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll 56Neobo årsredovisning 2024 Moderbolagets balansräkning Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 5 0 Inventarier 12 0 1 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 5 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 5 639 48 Summa finansiella anläggningstillgångar 5 639 48 Summa anläggningstillgångar 5 644 49 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 26 540 6 239 Kundfordringar 13 1 0 Skattefordringar 4 4 Övriga fordringar 14 0 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 2 8 Kassa och bank 101 168 Summa omsättningstillgångar 649 6 444 SUMMA TILLGÅNGAR 6 293 6 493 Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 752 752 Reservfond 4 4 Summa bundet eget kapital 756 756 Fritt eget kapital Överkursfond 4 888 4 888 Balanserad vinst 834 2 441 Årets resultat –201 –1 607 Summa fritt eget kapital 5 521 5 722 Summa eget kapital 6 278 6 479 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 6 3 Övriga skulder 19 2 1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 7 9 Summa kortfristiga skulder 15 13 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 293 6 493 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll 57Neobo årsredovisning 2024 Moderbolagets förändring av eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Överkursfond Balanserat resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 752 4 4 887 2 441 8 085 Årets resultat – – – −1 607 −1 607 Årets totalresultat – – – −1 607 −1 607 Emission personaloptioner – – 1 1 Utgående eget kapital 2023-12-31 752 4 4 888 834 6 479 Ingående eget kapital 2024-01-01 752 4 4 888 834 6 479 Årets resultat – – – − 201 − 201 Årets totalresultat – – – − 201 − 201 Emission personaloptioner – – – Utgående eget kapital 2024-12-31 752 4 4 888 633 6 278 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll 58Neobo årsredovisning 2024 Moderbolagets kassaflödesanalys Belopp i mkr Not 2024 2023 Löpande verksamhet Resultat före finansiella poster –6 –54 Återläggning avskrivningar 0 – Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet – – Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt –6 –54 Erlagd ränta –59 –29 Erhållen ränta 88 45 Betald inkomstskatt -1 –9 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 22 –46 Ökning (−)/Minskning (+) av rörelsefordringar –91 1 683 Ökning (+)/Minskning (−) av rörelseskulder 2 –22 Kassaflöde från den löpande verksamheten – 67 1 615 Investeringsverksamheten Investeringar/försäljning inventarier – – Förändring av andra långfristiga fordringar – – Lämnade aktieägartillskott – –1 671 Kassaflöde från investeringsverksamheten – –1 671 Belopp i mkr Not 2024 2023 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning – – Amortering av lån – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten – – Periodens kassaflöde –67 –56 Likvida medel vid periodens början 168 224 Likvida medel vid periodens slut 18 101 168 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Räkningar Innehåll 59Neobo årsredovisning 2024 Förteckning över noter Allmän information och redovisningsprinciper Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 61 Intäkter och kostnader Not 2 Segmentsrapportering 62 Not 3 Hyresintäkter 63 Not 4 Kostnader 64 Not 5 Anställda och personalkostnader 65 Not 6 Finansiella intäkter och kostnader 66 Not 7 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal 66 Skatt Not 8 Aktuell skatt 67 Not 9 Uppskjuten skatt 67 Tillgångar Not 10 Immateriella anläggningstillgångar 68 Not 11 Förvaltningsfastigheter 68 Not 12 Inventarier 70 Not 13 Kundfordringar 70 Not 14 Övriga fordringar 71 Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 71 Finansiering och kapitalstruktur Not 16 Kapitalstruktur 72 Not 17 Finansiella risker 72 Not 18 Finansiella instrument 74 Operativa skulder Not 19 Övriga skulder 75 Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 75 Not 21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 75 Koncernstruktur Not 22 Andelar i koncernföretag 76 Not 23 Närstående 78 Moderbolaget Not 24 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 79 Not 25 Resultat från andelar i koncernföretag 79 Not 26 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag 79 Not 27 Förslag till vinstdisposition 80 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 60Neobo årsredovisning 2024 Allmän information och redovisningsprinciper 1  Allmän information och redovisningsprinciper Allmän information Neobo Fastigheter AB (publ) , org nr 556580- 2526 är moder bolag i Neobokoncernen och har sitt säte i Stockholm med adress Mäster Samuels gatan 42, 111 57 Stockholm, Sverige. Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Neobokoncernen ska långsiktigt äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter med inflations- skyddade kassaflöden som genererar en attrak- tiv totalavkastning. Moderbolagets tillgångar består huvudsakligen av aktier och andelar i bolagen som äger fastigheterna. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 25 mars 2025 och föreläggs för fastställande vid årsstämman den 24 april 2025. Redovisningsprinciper Denna sektion är en översiktlig sammanfattning av grunderna för upprättandet av de finansiella rapporterna. För väsentlig information om tilläm- pade redovisningsprinciper för respektive post, se efterföljande noter. Alla belopp är redovisade i miljoner kronor om inget annat anges. Grunder för upprättande av koncern- redovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder (International Financial Reporting Standards) som beslutats per 31 december 2024 och som godkänts av EU med tolkningar av IFRS Inter pretations Commit- tee, samt i enlighet med RFR 1 (Rådet för hållbar- hets- och finansiell rapportering), Komplette- rande redovisningsregler för koncerner och Års- redovisningslagen. Om inte annat anges har principerna tillämpats konsekvent för alla pre- senterade år. I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller omvärdering av förvaltningsfastigheter samt finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Koncernredovisning Koncernredovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden med undantag för posterna för förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde. Koncernredovisningen omfat- tar moderföretaget Neobo Fastigheter AB och de företag över vilka moderföretaget har bestäm- mande inflytande (dotterföretag), se not 22. Leasing Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingavtal. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastigheter . Väsentliga bedömningar och antaganden vid till- lämpning av koncernens redovisningsprinciper Vid upprättandet av de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder måste företagsledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påver- kar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads- poster samt lämnad information i övrigt. Bedöm- ningarna baseras på erfarenheter och antagan- den som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedöm- ningar om andra förutsättningar uppkommer. Väsentliga bedömningar Förvärv av bolag: Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Ett till- gångsförvärv föreligger om förvärvet avser fast- igheter men inte innefattar organisation, perso- nal och de processer sin krävs för att bedriva verksamheten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighets- förvärvet, utan eventuell rabatt minskar fastig- hetens anskaffningsvärde. Det innebär att vär- deförändringarna kommer att påverka skattera- batten vid efterföljande värdering. Väsentliga antaganden Förvaltningsfastigheter: Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av företagsledningen uti- från marknadsbedömning. Vid värdering av för- valtningsfastigheter kan antaganden ge en bety- dande påverkan på koncernens resultat och ställning. Värderingen kräver antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av dis- konteringsräntan (avkastningskrav) för varje fastighet. För att avspegla den osäkerheten som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligen vid fastighetsvärdering ett osä- kerhetsintervall. Mer om detta samt de antagan- den som används framgår av not 11 . Kassaflödesanalys Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indi- rekta metoden enligt IAS 7. Nya och ändrade standarder från IASB samt tolkningar och uttalanden från IFRS IC som trätt i kraft under året Inga nya och ändrade standarder, tolkningar och uttalanden som trätt i kraft under räkenskaps- året 2024 har medfört någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Nya och ändrade standarder från IASB samt tolkningar och uttalanden från IFRS IC som träder i kraft efter 2024 IFRS 18 Presentation and Disclosures in Financial Statements börjar gälla den 1 januari 2027. Kon- cernen kommer att undersöka effekterna av denna under 2025. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har skett efter balans- dagen. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 61Neobo årsredovisning 2024 Intäkter och kostnader 2 Segmentsrapportering Redovisningsprinciper Segmentindelningen baseras på hur ledningen och högste verkställande beslutsfattaren följer och styr verksamheten. Neobo bedriver verk- samhet i de två regionerna Nord och Syd, vilka motsvarar de rörelsesegment för vilken rappor- tering sker. Vd ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Neobo har högste verkställande beslutsfattaren identifierats som verkställande direktören i moderbolaget. Uppföljning av resultatet per segment sker till och med driftnetto, därefter fördelas endast poster direkt hänförliga till förvaltningsfastig- heterna. Övriga intäkter och kostnader bedöms vara koncerngemensamma och fördelas inte. Även för balansräkningen fördelas poster direkt hänförliga till förvaltningsfastigheterna. Övriga tillgångar samt skulder och eget kapital bedöms huvudsakligen vara koncerngemensamma. Vid jämförelser mellan åren är det värt att notera att fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 2024 och 2023. Under 2024 såldes fastigheter om 180 mkr . Syd Nord Koncerngemensamt Total Resultaträkning 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 544 515 364 373 908 888 Driftkostnader –183 –163 –119 –109 –302 –272 Reparationer och underhåll –28 –37 –15 –29 –43 –66 Fastighetsadministration –43 –45 –25 –22 –68 –67 Fastighetsskatt –15 –14 –8 –10 –23 –24 Fastighetskostnader –269 –259 –167 –170 –435 –429 Driftnetto 275 257 197 203 473 460 Central administration –75 –88 –75 –88 Finansiella intäkter 3 1 3 1 Finansiella kostnader –247 –224 –247 –224 Tomträttsavgäld –1 –1 –1 –1 Resultat före värdeförändringar och skatt 152 148 Värdeförändring förvaltningsfastigheter –228 –806 –68 –547 0 0 –296 –1 353 Värdeförändring finansiella instrument –108 –223 –108 –223 Resultat före skatt –251 –1 428 Syd Nord Koncerngemensamt Total Balansräkning 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 7 915 8 039 5 787 5 979 13 701 14 018 varav årets investeringar 103 154 61 22 164 177 varav årets förvärv/försäljningar 0 –71 –180 –29 –180 –100 Övriga tillgångar 277 479 277 479 Summa tillgångar 13 978 14 497 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 62Neobo årsredovisning 2024 3 Hyresintäkter Redovisningsprinciper Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har Neobo konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underordnad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. Kontraktsförfallostruktur Koncernen Kontrakts värde, Andel Löptid Antal kontrakt mkr av värdet 2025 12 884 809 86% 2026 121 50 5% 2027 88 21 2% 2028 34 15 2% 2029 36 23 2% 2030+ 22 25 3% Summa 13 185 944 100% * Varav 7 896 antal bostadskontrakt med årshyra om 742 mkr. Hyreskontrakt på bostäder löper med 3 månaders uppsägningstid. Koncernen Ekonomisk Hyresvärde, Hyresvärde, uthyrnings- Uthyrningsgrad och hyresvärde 2025-01-01 mkr kr/kvm grad Bostäder 782 1 406 94,9% Lokaler 210 1 480 86,7% Parkering och garage 25 – 77,7% Totalt 1 017 1 454 92,8% Koncernen Ekonomisk Hyresvärde, Hyresvärde, uthyrnings- Uthyrningsgrad och hyresvärde 2024-01-01 mkr kr/kvm grad Bostäder 728 1 297 94,6% Lokaler 217 1 446 86,9% Parkering och garage 24 – 79,3% Totalt 969 1 358 92,5% Den genomsnittliga återstående löptiden i kontraktsportföljen uppgick vid årsskiftet till 3,2 år (3,5). Av den kontrakterade hyran utgörs 18 procent (21) av kommersiella kontrakt och 82 procent (79) av bostä- der och parkering samt garage. Det finns 454 kommersiella kontrakt (435) fördelat på hyresgäster i ett flertal olika branscher, ingen enskild hyresgäst svarar för mer är 1,1 procent (1,2) av hyresintäkterna. Exponeringen för kreditförluster minskas genom att hyresgästernas kreditvärdighet analyseras vid nyuthyrning och löpande, vid behov ställs krav på säkerhet. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 63Neobo årsredovisning 2024 4 Kostnader Koncernens kostnader består i huvudsak av direkta fastighetskostnader och administrationskostnader. Koncernen Kostnader fördelade i resultaträkningen, mkr 2024 2023 Fastighetskostnader exklusive administration 367 362 Fastighetsadministration 68 67 Central administration 75 88 Summa 510 517 Koncernen Kostnader per kostnadsslag, mkr 2024 2023 Reparationer och underhåll 43 66 Fastighetsskatt 23 24 Driftkostnader 302 272 Personalkostnader 68 73 Avskrivningar 1 1 Övriga externa kostnader 74 80 Summa 510 517 Koncernen Administration, mkr 2024 2023 Personalkostnader 68 73 Köpta tjänster 61 64 IT 10 14 Marknadsföring 3 2 Avskrivningar inventarier 1 1 Summa 143 155 Fastighetskostnader I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drift- och underhållskostnader, kostnader för fastighetsadministration och fastighetsskatt. Driftkostnader består bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. Med reparationer och underhåll avses kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighets- avgift baserad på avgift per lägenhet. Fastighetsadministration Koncernens administrationskostnader fördelas på fastighetsadministration som ingår i koncernens driftnetto och central administration. Fastighetsad ministration avser kostnader för fastighetsförvalt- ning och uthyrning samt vissa delar av ekonomisk förvaltning. Central administration Central administration består huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig led- ningspersonal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av information till aktie- ägarna, upprätthållande av börsnotering, kostnader relaterade till årsredovisningen och kostnader för avskrivningar på maskiner och inventarier. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hän- förliga till central administration, se not 12. För information om kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal se not 5. Redovisning av elstöd Neobo har redovisat erhållet elstöd om 0 mkr (8) under året. Mottaget elstöd redovisas som en kost- nadsreduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren som är för- knippade med stödet är uppfyllda. Ersättning till revisorer I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan. Koncernen Moderbolaget Arvoden och kostnadsersättning till revisorer, mkr 2024 2023 2024 2023 Revisionsuppdrag, EY 4,0 5,2 4,0 5,2 Revision utöver revisionsuppdrag 1,9 0,3 1,9 0,3 Övrigt – – – – Summa 5,9 5,5 5,9 5,5 Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Alla tjänster har tillhandahållits av Ernst & Young AB . Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 64Neobo årsredovisning 2024 5 Anställda och personalkostnader Redovisningsprinciper Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Koncernen har främst avgiftsbestämda pensionsplaner. För de avgiftsbestämda pen- sionsplanerna betalar bolaget fasta avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. Anställda Verkställande direktören är anställd i moderbolaget Neobo Fastigheter AB. All övrig personal i koncer- nen är anställd i Neobo Service AB. Medelantal anställda i koncernen under 2024 uppgick till 78 (75), av dessa var 28 (27) kvinnor och 50 (49) män. Neobos ledande befattningshavare avser verkställande direktören och övriga som tillsammans med verkställande direktören utgör bolagets ledningsgrupp, se sid. 43. Av ledande befattningshavare i koncernen var på balansdagen 4 (4) kvinnor och 1 (1) män och i styrelsen var 2 (1) kvinnor och 3 (4) män. Löner och andra ersättningar Löner och andra ersättningar till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare utgörs av grundlön, förmåner och rörlig ersättning enligt incitamentsprogram. Koncernen Moderbolaget Löner och andra ersättningar, mkr 2024 2023 2024 2023 Ledande befattningshavare 12 12 5 4 Övriga anställda 37 33 0 0 Summa löner och ersättningar 49 45 5 4 Pensionskostnader 4 10 2 2 Sociala kostnader 15 15 2 2 Summa 68 70 9 8 2024 Grundlön inkl. sociala avgifter/ Rörlig Övriga Pensions- Ledande befattningshavare, tkr styrelsearvode ersättning förmåner kostnad Summa Styrelseordförande Jan-Erik Höjvall 550 – – – 550 Övriga styrelseledamöter Mona Finnström 295 – – – 295 Ulf Nilsson 295 – – – 295 Jakob Pettersson 197 – – – 197 Anneli Lindblom 197 – – – 197 Peter Wågström 35 – – – 35 Vd Ylva Sarby Westman 5 460 840 112 1 380 7 792 Övriga ledande befattningshavare (4 st) 8 341 771 278 2 135 11 525 Total 15 370 1 611 390 3 515 20 886 * Vid uppsägning från bolagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga arton månadslöner 2023 Grundlön inkl. sociala avgifter/ Rörlig Övriga Pensions- Ledande befattningshavare, tkr styrelsearvode ersättning förmåner kostnad Summa Styrelseordförande Jan-Erik Höjvall 603 – – – 603 Övriga styrelseledamöter Mona Finnström 324 – – – 324 Ulf Nilsson 324 – – – 324 Jakob Pettersson – – – – – Eva Swartz Grimaldi 309 – – – 309 Peter Wågström 324 – – – 324 Vd Ylva Sarby Westman 4 626 – 108 1 639 6 373 Övriga ledande befattningshavare (5 st) 9 740 – 319 2 313 12 372 Total 16 250 – 427 3 952 20 629 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 65Neobo årsredovisning 2024 6 Finansiella intäkter och kostnader Redovisningsprinciper Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar och utdel- ningsintäkter. Kostnaderna omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning, som uppläggningskostnader och administrativa avgifter. Nettoeffekten av valutakurs- differenser på finansiella poster redovisas som intäkt alternativt kostnad beroende på utfall. Finansiella intäkter och kostnader redovisas i resultaträkningen den period de avser. I resultaträkningen redovisas räntekomponent derivat på samma rad som räntekostnader eftersom alla räntederivat används för att säkra räntekostnader. Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter, mkr 2024 2023 2024 2023 Ränteintäkter 3 1 2 10 Övriga finansiella intäkter 0 – 0 0 Ränteintäkter koncernföretag – – 86 36 Summa finansiella intäkter 3 1 88 46 Finansiella kostnader, mkr Räntekostnader, skulder till kreditinstitut –397 –389 0 – Räntekomponent derivat 156 165 – – Övriga finansiella kostnader –7 –1 0 – Räntekostnader koncernföretag – – –59 –29 Summa finansiella kostnader –248 –225 –59 –29 Finansnetto –246 –224 30 17 Finansnettot Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna avtal för räntederivat, som används för att justera räntebindningen, då de redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Se vidare not 17 och 18 . 7 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal Leasingkostnad/tomträttsavgäld En ägare till byggnad på kommunalt ägd mark betalar årligen en avgift i form av tomträttsavgäld till kommunen. Beräkningen av tomträttsavgälden sker för närvarande genom att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och om - förhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid årets utgång hade Neobo fem fastigheter upplåtna med tomträtt. Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgifter uppgick till 1 mkr (1). Utöver tomträttsavtalen finns några mindre leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner, mm. Dessa avtal har definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 66Neobo årsredovisning 2024 Skatt 8 Aktuell skatt Redovisningsprinciper Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då den underliggande transaktionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den tillhörande skatteeffekten också redovisas på detta ställe. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skatteplikt - iga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år eventuellt justerat med aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas på skill- naden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redo- visade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen utom när skatten är hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital . Avstämning av effektiv skattesats Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Resultat före skatt –251 –1 428 –201 –1 608 Skatt enligt gällande skattesats 52 294 41 331 Skatteeffekt av: Skatt hänförlig till tidigare år 1 1 – 1 Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av dotterbolag −5 – – – Poster relaterade till försäljning av fastigheter −9 – – – Övriga ej skattepliktiga intäkter – – – 3 Ej avdragsgilla kostnader –1 –34 –47 –335 Utnyttjande av tidigare ej utnyttjade underskottsavdrag 2 16 – – Övriga skattemässiga justeringar – 7 – – Skattemässiga avskrivningar – – – – Temporära skillnader avseende obeskattade reserver – – – – Temporära skillnader avseende derivat 22 –5 – – Avyttring andelar 11 – – – Ej avdragsgillt räntenetto –16 – –6 – Temporära skillnader avseende fastigheter – –225 – – Redovisad skatt 58 54 0 1 Effektiv skattesats –22,9% –3,8% –0,2% –0,1% Aktuell skatt –19 –21 0 1 Uppskjuten skatt 77 75 0 0 Redovisad skatt 58 54 0 1 9 Uppskjuten skatt Redovisningsprinciper Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkom- mit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däre- mot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslu- tats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden. Uppskjuten skatt 2024 2023 Koncernen, mkr Underlag Skatt Underlag Skatt Fastigheter 1 643 338 2 063 425 Derivat 0 0 0 0 Obeskattade reserver 40 8 24 5 Övrigt 0 0 0 0 Redovisad uppskjuten skatteskuld 1 683 347 2 087 430 Ingående balans 2 087 430 2 452 505 Redovisat i resultaträkningen –404 –77 –365 –75 Försäljning av bolag 0 –6 0 0 Utgående balans 1 683 347 2 087 430 Uppskjuten skatt i moderbolaget Uppskjuten skatteskuld i moderbolagets balansräkning uppgår vid årets utgång till 0 mkr (0). Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 67Neobo årsredovisning 2024 Tillgångar 10 Immateriella anläggningstillgångar Redovisningsprinciper Immateriella anläggningstillgångar Immateriella tillgångar har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskriv- ningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. De immateriella tillgångarna skrivs av linjärt under till- gångens beräknade nyttjandeperiod. De förväntade nyttjandeperioderna förväntas vara 3-5 år. Avskriv - ningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk. Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Ingående värde 0 3 0 0 Anskaffningar 4 0 4 0 Omklassificering 1 –3 1 0 Utgående balans 5 0 5 0 11 Förvaltningsfastigheter Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar, redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskost- nader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt boksluts- tillfälle görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter. Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med utgiften kommer att erhållas av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften kan fastställas med tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under produk- tionstiden. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värde- förändring förvaltningsfastig heter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastig- heten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Realiserade värdeföränd- ringar p å fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde inkl. årets orealiserade värdeförändringar. Verkligt värde för förvaltningsfastigheter minskade under året med 317 mkr till 13 701 mkr (14 018). Värdeminskningen speglar den förändringen som har skett i fastigheternas kassaflöden och i direkt - w avkastningskraven. Moderbolaget äger inga fastigheter. Förändring av förvaltningsfastigheter Nord Syd Koncernen mkr 2024 2024 2024 2023 Ingående balans 5 979 8 039 14 018 15 295 Förvärv – – – –100 Försäljningar –180 – –180 0 Investeringar 61 103 164 177 Orealiserade värdeförändringar –74 –228 –301 –1 353 Utgående balans 5 787 7 915 13 701 14 018 Värdering Verkligt värde utgörs av marknadsvärdet som baserar sig på det mest sannolika priset vid en försälj- ning med normal marknadsföringstid på den öppna fastighetsmarknaden. Fastigheternas verkliga värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle genom en marknadsvärdering av varje enskild fastig- het. Värderingsprocessen styrs av en värderingspolicy och i enlighet med denna värderas samtliga fastigheter externt vid varje kvartalsskifte. Om avtal har tecknats avseende köp och försäljning av fast- ighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde grunden för marknadsvärdet vid kommande kvartalsbok- slut. Extern värdering utförs i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS) samt RICS värde- ringsföreskrifter [the Red Book]. Parallellt med den externa värderingen genomförs en intern rimlighe- tskontroll av värdena. Under 2024 genomfördes den externa värderingen av Savills Sweden AB. Värderingsmetod Marknadsvärdena bedöms huvudsakligen med en avkastningsbaserad värderingsmetod grundat på marknadsanpassade kassaflödesanalyser med en kalkylperiod om minst 10 år, vilket främst är tillämp- ligt på förvaltningsfastigheter i normal drift och projektfastigheter med kontrakterade hyresgäster. För byggrätter och andra fastigheter där en kassaflödesvärdering inte är tillämplig bedöms marknadsvär- dena i stället utifrån ortsprismetoden, alternativt en exploateringskalkyl, med hänsyn tagen till de osäkerheter som marknaden bedömer. V erksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 68Neobo årsredovisning 2024 Värderingsantaganden Kalkylränta och direktavkastningskrav är baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens avkastningskrav på jämförbara fastigheter. I prognostiseringen av framtida kassaflöden tas det hänsyn till objektets användning, ålder samt underhållsstatus. Hyresinbetalningarna baseras på befintliga hyreskontrakt och när kontrakten löper ut antas en marknadsmässig hyresnivå. Kostnader för drift, underhåll och administration baseras på faktiska kostnader i kombination med prognoser, bedöm- ningar och erfarenheter från jämförbara objekt. Framtida investeringar bedöms utifrån det behov som föreligger. Externa värderare besiktigar varje fastighet minst vart tredje år. I avkastningskravet har hän- syn även tagits för klimatrisker, dock är denna effekt idag svår att kvantifiera då befintlig marknads- data är otillräcklig. Nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter Intervall Avkastningskrav per fastighetskategori 2024 2023 Kategori, % Nord Syd Nord Syd Bostäder 3,9–5,2 3,6–6,0 3,7–5,0 3,5–6,0 Kommersiellt 4,3–7,2 3,7–8,0 3,9–7,2 3,6–8,0 Samhällsservice 3,9–7,2 5,0–7,7 3,7–6,8 4,8–7,7 Totalt 3,9–7,2 3,6–8,0 3,7–7,2 3,5–8,0 Avkastningskrav per fastighetskategori Viktat genomsnitt 2024 2023 Kategori, % Nord Syd Nord Syd Bostäder 4,5 4,8 4,2 4,4 Kommersiellt 6,4 7,1 6,3 7,0 Samhällsservice 5,4 5,8 5,2 5,7 Totalt 5,0 5,0 4,8 4,7 Nord Syd Total Total Värderingsantaganden 2024 2024 2024 2023 Kalkylränta – kassaflöde, viktat 6,80% 6,87% 6,84% 6,77% Kalkylränta – restvärde, viktat 7,02% 7,02% 7,02% 6,84% Avkastningskrav – restvärde, viktat 5,03% 5,03% 5,03% 4,74% Långsiktig vakansgrad 2,90% 2,91% 2,91% 2,95% Marknadshyra, fullt uthyrt, kalkylstart 1 659 kr/kvm 1 386 kr/kvm 1 483 kr/kvm 1 401 kr/kvm Drift- och underhållskostnader, kalkylstart 530 kr/kvm 551 kr/kvm 543 kr/kvm 498 kr/kvm Normaliserat driftnetto, kalkylstart 1 090 kr/kvm 800 kr/kvm 903 kr/kvm 868 kr/kvm Hyresökning bostäder, år 0 – – 4,50% 5,00% Hyresökning bostäder, år 1 – – 3,00% 4,00% Inflation, år ≥1 – – 2,00% 2,00% Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer baserade på marknadsmässiga anta- ganden och bedömningar. Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltningsfastigheternas marknadsvärde vid förändring av enskilda parametrar. Ett inbördes samband kan finnas mellan para- metrarna och de rör sig sällan isolerat. Exempelvis kan en uppsägning påverka bedömningen kring framtida kassaflöden så väl som risken förknippat med framtida vakans vilket kan reflekteras i avkast- ningskravet. En högre inflation leder till högre intäkter och kostnader, samtidigt kan avkastningskravet påverkas. Förskjutningar av en eller flera parametrar i verkligheten ger troligen en förstärkt eller däm- pad värdepåverkan i relation till nedan känslighetsanalys. Total Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% +1 005 / – 1 001 + / – 7 % Drift- och underhållskostnad +/–5% –338 / + 345 – 2% / + 3 % Avkastningskrav +/–0,25%-enhet –660 / + 738 + / –5 % Långsiktig vakansgrad +/–0,25%-enhet –42 / + 46 + / – 0 % Kalkylränta +/–1%-enhet –980 / + 1 081 – 7% / + 8 % Region Nord Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% +392 / – 390 + / – 7 % Drift- och underhållskostnad +/–5% –115 / + 120 – / + 2 % Avkastningskrav +/–0,25%-enhet –280 / + 313 + / –5 % Långsiktig vakansgrad +/–0,25%-enhet –15 / + 20 + / – 0 % Kalkylränta +/–1%-enhet –415 / + 460 – 7% / + 8 % Region Syd Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% +613 / – 612 + / – 8 % Drift- och underhållskostnad +/–5% –224 / + 225 – / + 3 % Avkastningskrav +/–0,25%-enhet –381 / + 425 + / –5 % Långsiktig vakansgrad +/–0,25%-enhet –27 / + 26 + / – 0 % Kalkylränta +/–1%-enhet –565 / + 623 – 7% / + 8 % Känslighetsanalys värdeförändring Nedanstående tabell illustrerar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde, ej beak- tat uppskjuten skatteeffekt, påverkar resultat och berörda nyckeltal. Förändring av fastigheternas marknadsvärde Påverkan Påverkan, % Resultat +/−10% +/– 1 370 mkr +/–710% Eget kapital +/−10% +/– 1 370 mkr +/–22% Belåningsgrad +/−10% –5%-enhet/+6%-enhet –9%/+11% Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 69Neobo årsredovisning 2024 13 Kundfordringar Redovisningsprinciper Bokfört värde på kundfordringar överensstämmer med verkligt värde. Då inbetalningar av kundfordringar ligger nära i tiden är det verkliga värdet samma som det upplupna anskaffningsvärdet. Historiskt sett har inga väsentliga förluster avseende hyresfordringar skett. Av de kundfordringar som är äldre än två måna- der är samtliga reserverade som osäkra kundfordringar . Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Fordringar på hyresgäster 37 29 1 0 Avsättningar för osäkra fordringar –29 –22 0 0 Utgående balans 8 8 1 0 Avsättning för osäkra fordringar är baserad på historisk statistik samt en riskbedömning av kund- och hyresfordringar. Koncernen Koncernen Ålderfördelade kundfordringar 2024 2023 2024 2023 Ej förfallet 10 12 1 – Förfallet 1–30 dagar 0 2 – – Förfallet 31–90 dagar 4 2 – – Förfallet mer än 90 dagar 23 13 – – Summa 37 29 1 – Förändringen i avsättning för osäkra fordringar under året specificeras enligt nedan. Avsättningar för osäkra fordringar koncernen 2024 2023 Ingående balans –22 –10 Ökning av avsättning, redovisad över resultaträkningen –13 –15 Under året konstaterade kreditförluster 5 2 Återföring av ej utnyttjat belopp 1 1 Utgående balans –29 –22 12 Inventarier Redovisningsprinciper Inventarierna består främst av kontorsinventarier och bilar, vilka har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Inventarierna skrivs av linjärt under tillgångens beräknade nyttjandeperiod som förväntas vara 5 år. Inventarierna beräknas ha en nyttjandeperiod som antas vara lika med tillgångens tekniska livslängd varför restvärdet antas vara försumbart och ej beaktas. Avskrivningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk . Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 14 13 1 0 Årets anskaffningar – 1 0 1 Omklassificering –1 – –1 – Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 13 14 0 1 Avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar –10 –9 0 0 Försäljningar och utrangeringar 0 0 – – Årets avskrivningar inkl förvärvade avskrivningar samt avskrivningar i sålda bolag –1 –1 – – Utgående ackumulerade avskrivningar –11 –10 0 0 Utgående redovisat värde 2 4 0 1 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 70Neobo årsredovisning 2024 14 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Skattekonto 14 5 0 0 Övriga kortfristiga fordringar 1 26 0 24 Summa 15 31 0 24 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Upplupen räntefordran 2 1 0 0 Övriga interimsfordringar 14 42 2 8 Summa 16 43 2 8 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 71Neobo årsredovisning 2024 Finansiering och kapitalstruktur 16 Kapitalstruktur Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställ- ning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy: • Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger • Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent Givet dagens marknadsförutsättningar och bolagets investeringsbehov är det styrelsens uppfattning att aktieägarna gynnas och den bästa totalavkastningen uppnås genom att vinster återinvesteras i verksamheten. De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,5–1,7 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Rapportering av covenanter sker kvartals- eller årsvis. Vid års skiftet uppfyllde koncernen samtliga ålagda villkor, det finns inga indikationer på att koncernen skulle ha svårigheter att uppfylla covenanter när de testas nästa gång under 2025. Villkoren ligger även under koncernens finansiella mål. Covenant Volym Te stperiod Räntetäckningsgrad 4 702 Kvartalsvis Räntetäckningsgrad 2 913 Årsvis Belåningsgrad 6 084 Kvartalsvis Belåningsgrad 734 Årsvis Soliditet 6 084 Kvartalsvis Soliditet 734 Årsvis Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklusive årets resultat. Neobos upplåning är säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dotterbolag samt i vissa fall borgensförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upp låning. Räntebä- rande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur. Kapitalstruktur 2024-12-31 2023-12-31 Koncernen, mkr Redovisat värde Redovisat värde Skulder till kreditinstitut 7 115 7 278 Likvida medel 146 199 Nettoskuld 6 969 7 079 Eget kapital 6 213 6 405 Summa Nettoskuld och Eget kapital 13 182 13 484 17 Finansiella risker Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i exempelvis ränte- nivåer. Neobo är framför allt exponerad mot finansierings- och likviditetsrisk, kreditrisk och ränterisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finans policyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finansierings- verksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter • Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår i Neobo • Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta Neobo:s betalnings- förpliktelser • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå • Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll Finansierings- och likviditetsrisk Med finansieringsrisk avses den långsiktiga risken att säkerställandet av koncernens kapitalbehov samt refinansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras, exempelvis begränsning till flera olik a typer av finansieringskällor. Likviditetsrisk innebär risken att inte kunna fullgöra finansiella åtaganden. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Neobos kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt . Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 72Neobo årsredovisning 2024 Ränterisk Med ränterisk avses exponeringen för förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler. Neobos finansfunktion arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. 2024 Likviditetsrisk – löptidsanalys 0–1 år 1–2 år 2–5 år >5 år Tillgångar Kundfordringar 8 Övriga fordringar 15 Likvida medel 146 Summa 169 Skulder Banklån 1 096 3 282 3 205 91 Leverantörsskulder 41 Summa 1 137 3 282 3 205 91 2023 Likviditetsrisk – löptidsanalys 0–1 år 1–2 år 2–5 år >5 år Tillgångar Kundfordringar 8 Övriga fordringar 31 Likvida medel 199 Summa 238 Skulder Banklån 189 3 491 3 503 96 Leverantörsskulder 53 Summa 242 3 491 3 503 96 Koncernen Förfallostruktur lång- och kortfristiga räntebärande Räntebindning Kapitalbindning skulder i koncernen, år Belopp Andel, % Belopp Andel, % 0-1 1 706 24 847 12 1-2 1 839 26 3 066 43 2-3 1 370 19 2 174 31 3-4 600 8 933 13 4 år och senare 1600 22 94 1 Utgående balans 7 115 100 7 115 100 Fördelning, fast och rörlig ränta inkl. derivatinstrument Räntebärande skulder – rörlig ränta 1 706 Räntebärande skulder – fast ränta 5 409 Finansiella derivatinstrument I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). Totalt har Neobo tecknat ränteswappar om 5 409 mkr. Tecknade räntederivat samt marknadsvärde per 31 december framgår av tabell i not 18. Känslighetsanalys kassaflöden 1) Förändring, % Resultateffekt, mkr Hyresintäkter +/–5% +/–45 Kostnader fastighetsförvaltningen +/–5% +/–22 Uthyrningsgrad +/–1%-enhet +/–10 Genomsnittlig upplåningsränta, inklusive derivat +/–1%-enhet +/–15 Marknadsvärde derivat +/–1%-enhet +153 /–164 1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser före skatt. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 73Neobo årsredovisning 2024 18 Finansiella instrument Redovisningsprinciper Finansiella instrument är varje form av avtal eller kontrakt som ger upphov till en finansiell tillgång eller skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och derivatinstrument. Finansiella skulder utgörs av leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Köp och försäljningar av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, det datum då koncernen förbinder sig att köpa eller sälja tillgången. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller har överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella till- gångar i koncernen delas in i följande kategorier i enlighet med IFRS 9: • Derivatinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen (exklusive årets ränte- betalningar). • Skuldinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Beräkning av verkligt värde Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på marknads- värderingar utifrån aktuella marknadsdata. För finansiella tillgångar används aktuell köpkurs och för finansiella skulder används aktuell säljkurs. Metod och underlag Derivatinstrument beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell marknadsränta för respektive löptid. Finansiella skulder beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell marknadsränta. Kundfordringar och leverantörsskulder baseras på nominellt värde, det vill säga hänsyn tas till eventuella bedömda krediteringar. Förfallostruktur derivatinstrument Genomsnittlig ränta, Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr % 2025 1 450 13 0,17 2026 1 839 48 0,65 2027 420 14 1,10 2028 600 -4 2,56 2029 700 -3 2,55 2030 och senare 400 -5 2,74 Totalt 5 409 63 1,17 Finansiell tillgång/skuld Finansiell tillgång/skuld värderad till upplupet värderad till verkligt värde Kategorisering av finansiella instrument anskaffningsvärde via resultaträkningen Koncernen, mkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Tillgångar Derivat 76 194 Kundfordringar 8 8 Övriga fordringar 15 31 Likvida medel 146 199 Totalt 169 238 76 194 Skulder Räntebärande skulder 7 115 7 278 Derivat 13 23 Övriga skulder 101 70 Leverantörsskulder 41 53 Totalt 7 257 7 401 13 23 Koncernen Derivat, mkr 2024 2023 Ingående värde 171 393 Orealiserad värdeförändring –108 –222 Förvärv – – Utgående balans 63 171 Samtliga derivat avser räntederivat . Koncernen Likvida medel, mkr 2024 2023 Kassa och bank 146 199 Utgående balans 146 199 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 74Neobo årsredovisning 2024 Operativa skulder 19 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Momsskuld 8 20 1 1 Personalrelaterade skulder 2 3 1 0 Övriga kortfristiga skulder 91 47 0 0 Summa 101 70 2 1 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Semesterlöneskuld och sociala kostnader 6 7 0 0 Upplupna räntekostnader 2 5 – – Förutbetalda hyror 70 78 – – Fastighetskostnader 31 86 7 9 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 37 38 0 0 Summa 146 214 7 9 21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Åtaganden samt legalt ansvar för efterbehandling av förorenad mark kan komma att aktualiseras i framtiden, både vad avser ägda och sålda fastigheter. Kostnader kan uppkomma till exempel i form av ökade kostnader för sanering av mark i samband med ny-, om- eller tillbyggnation alternativt pris- reduktion vid försäljning av fastighet. Att bedöma eventuella framtida belopp är inte möjligt. Statliga stöd som beviljats kan komma att behöva återbetalas för det fall förutsättningarna för stöd inte upp- fylls under stödperioden. Därutöver uppstår från tid till annan tvister i verksamheten. Utfallen är ofta svåra att bedöma. I den mån det är troligt att en tvist kommer att medföra en kostnad för koncernen beaktas detta i redovisningen. Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 8 336 8 648 – – Eventualförpliktelser Borgensförbindelser – – 7 115 7 273 Summa 8 336 8 648 7 115 7 273 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 75Neobo årsredovisning 2024 Koncernstruktur 22 Andelar i koncernföretag Redovisningsprinciper Moderbolagets andelar i koncernföretag värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade nedskrivningar. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst årligen avseende eventuellt nedskriv- ningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är åter- vinningsbart. Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräknade återvinningsvärdet med det bok- förda värdet. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljnings- kostnader och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell nedskrivning redovisas i de fall då värdenedgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och åter- föringar av tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen. Moderbolaget Aktier och andelar i dotterbolag, mkr 2024 2023 Ingående balans 48 0 Aktieägartillskott 5 818 1 671 Försäljning – – Nedskrivning –227 –1 623 Utgående balans 5 639 48 Redovisat värde Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterföretag Organisationsnummer Säte Antal andelar Andel, % 2024 2023 Neobo Service AB 559395-8167 Stockholm 25 000 100 19 19 Neobo Holdco 1 AB 559408-9673 Stockholm 25 000 100 649 0 Neobo Holdco 2 AB 559408-9681 Stockholm 25 000 100 905 0 Neobo Holdco 3 AB 559408-9699 Stockholm 25 000 100 1 322 1 Neobo Holdco 4 AB 559408-9707 Stockholm 25 000 100 1 652 0 Neobo Holdco 5 AB 559408-9715 Stockholm 25 000 100 185 15 Neobo Holdco 6 AB 559408-9723 Stockholm 25 000 100 153 5 Neobo Holdco 7 AB 559408-9749 Stockholm 25 000 100 699 1 Neobo Holdco 8 AB 559408-9756 Stockholm 25 000 100 54 7 Summa 5 639 48 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 76Neobo årsredovisning 2024 Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Alingsås Lerum AB 559248-6681 Stockholm 250 100 Neobo Anna och Hummern i Helsingborg AB 556847-1451 Stockholm 500 100 Neobo Biografen AB 559248-6699 Stockholm 250 100 Neobo Bostad 103 AB 559347-1963 Stockholm 25 000 100 Neobo Bostad 22 AB 559070-4663 Stockholm 50 000 100 Neobo Bostad 23 AB 559070-4531 Stockholm 50 000 100 Neobo Bostad 3 AB 559062-6254 Stockholm 50 000 100 Neobo Bostad Oskarshamn AB 559043-2216 Stockholm 50 000 100 Neobo Brågarp AB 556212-1912 Stockholm 40 000 100 Neobo Continental Apartments AB 559062-6122 Stockholm 50 000 100 Neobo Dubbelkrut AB 559159-3156 Stockholm 500 100 Neobo East AB 556691-9543 Stockholm 800 000 100 Neobo Enigheten HB 916831-9763 Stockholm 100 Neobo Eskilstuna 4 AB 559323-5756 Stockholm 25 000 100 Neobo Eskilstuna 6 AB 559323-5947 Stockholm 25 000 100 Neobo Falköping 1 KB 969691-5009 Stockholm 100 Neobo Falköping 2 KB 969691-7625 Stockholm 100 Neobo Falköping 3 KB 967800-2842 Stockholm 100 Neobo Falköping AB 559408-9657 Stockholm 25 000 100 Neobo Falköping Holding AB 559319-6883 Stockholm 25 000 100 Neobo Falun Timrå AB 556684-8999 Stockholm 1 000 100 Neobo Falun Timrå Holding AB 559018-1219 Stockholm 50 000 100 Neobo Fastighets AB Prästkragen 5 559208-2241 Stockholm 50 000 100 Neobo Fenja Agne AB 556551-6522 Stockholm 5 000 100 Neobo Fjärilen 17 AB 559317-1357 Stockholm 50 000 100 Neobo Fjärilsvingen AB 556679-8202 Stockholm 1 000 100 Neobo Färgaren HB 969671-1093 Stockholm 100 Neobo Gustaf HB 969673-5423 Stockholm 100 Neobo Gävle 2 AB 559003-8617 Stockholm 500 100 Neobo Helsingborg 5 AB 556704-6767 Stockholm 1 000 100 Neobo Holdco 1.1.1 AB 559408-9830 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 1.1.2 AB 559408-9822 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 1.1.3 AB 559408-9814 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 1.1.4 AB 559408-9665 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 2.1 AB 559408-9764 Stockholm 25 000 100 Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Holdco 2.1.1 AB 559408-9772 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 2.1.2 AB 559408-9780 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 2.1.3 AB 559408-9798 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 3.1 AB 559408-9582 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 3.1.1 AB 559408-9590 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 4.1 AB 559408-9608 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 4.1.1 AB 559408-9988 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 4.1.2 AB 559408-9996 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 5.1 AB 559408-9913 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 6.1 AB 559408-9905 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 7.1 AB 559408-9871 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 7.1.1 AB 559408-9897 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 7.1.2 AB 559408-9889 Stockholm 25 000 100 Neobo i Enköping AB 556710-5902 Stockholm 1 000 100 Neobo i Märsta AB 559082-2622 Stockholm 50 000 100 Neobo Isaksdal AB 556897-8257 Stockholm 500 100 Neobo Järna AB 556976-6925 Stockholm 1 000 100 Neobo Karlstad KB 969664-8386 Stockholm 100 Neobo Katrineholm AB 559337-1718 Stockholm 25 000 100 Neobo Knivsta Gredelby AB 559218-2215 Stockholm 500 100 Neobo Kristinegatan AB 556677-6331 Stockholm 1 000 100 Neobo Köping 1 AB 559026-6036 Stockholm 500 100 Neobo Köping 2 AB 556748-9660 Stockholm 1 000 100 Neobo Köping 3 AB 556950-8400 Stockholm 50 000 100 Neobo Köping Holding AB 559333-2462 Stockholm 25 000 100 Neobo Köping Innerstaden 1:38 AB 559113-0405 Stockholm 1000 100 Neobo Köping Saga & Ale AB 559059-5426 Stockholm 500 100 Neobo Köping Stadskanten AB 559157-4362 Stockholm 500 100 Neobo Lerum AB 559273-6325 Stockholm 50 000 100 Neobo Liljan HB 916896-8452 Stockholm 100 Neobo Luleå AB 559273-6341 Stockholm 50 000 100 Neobo Mariestad 2 AB 559408-9640 Stockholm 25 000 100 Neobo Mariestad AB 559081-0734 Stockholm 500 100 Neobo Mitt Holding AB 559222-2995 Stockholm 50 000 100 Neobo Mjärden AB 556883-4989 Stockholm 500 100 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 77Neobo årsredovisning 2024 Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Motala AB 556680-9363 Stockholm 1 000 100 Neobo Nevisborg AB 559163-6138 Stockholm 500 100 Neobo Norrköping 2 AB 559408-9632 Stockholm 25 000 100 Neobo Norrköping AB 559323-5749 Stockholm 25 000 100 Neobo Nyckelpigan 24 AB 556605-0893 Stockholm 1 000 100 Neobo Nyköping 2 AB 556707-9362 Stockholm 100 000 100 Neobo Nynäshamn AB 556919-3773 Stockholm 500 100 Neobo Oscarsbo AB 556173-2636 Stockholm 200 100 Neobo Panirab AB 556520-8856 Stockholm 1000 100 Neobo Parken AB 559227-6314 Stockholm 50 000 100 Neobo Pinjen 4 AB 556604-9564 Stockholm 1 000 100 Neobo Propco 8.1 AB 559408-9863 Stockholm 25 000 100 Neobo Propco 8.2 AB 559408-9855 Stockholm 25 000 100 Neobo Pärlan HB 969673-4210 Stockholm 100 Neobo Sala AB 556975-6504 Stockholm 1 000 100 Neobo Samhäll 93 AB 559224-4023 Stockholm 50 000 100 Neobo SamSkara Gräshoppan 6 AB 556695-3633 Stockholm 100 000 100 Neobo SamTidaholm Stensiken 1 AB 556810-8293 Stockholm 50 000 100 Neobo Skara AB 559408-9624 Stockholm 25 000 100 Neobo Skövde AB 559323-5723 Stockholm 25 000 100 Neobo Skövde Holding AB 559036-3676 Stockholm 100 000 100 Neobo Solen 13 HB 969673-4202 Stockholm 100 Neobo Solen 9 HB 969673-5407 Stockholm 100 Neobo Sollentuna Sjöstjärnan 2 AB 559185-5720 Stockholm 50 000 100 Neobo Spitoula Fastighets AB 556893-6677 Stockholm 1 000 100 Neobo Stenfastigheter i Karlskoga AB 556798-6269 Stockholm 15 000 100 Neobo Stenstan AB 556981-7892 Stockholm 500 100 Neobo Stettfast AB 559084-1366 Stockholm 500 100 Neobo Strängnäs AB 556975-6520 Stockholm 1 000 100 Neobo Sundsvall 2 AB 559323-5731 Stockholm 25 000 100 Neobo Sundsvall AB 559127-1431 Stockholm 500 100 Neobo Sundsvall Granlodrakar AB 559200-5580 Stockholm 500 100 Neobo Tegelborgen AB 556446-1787 Stockholm 100 100 Neobo Timrå 2 AB 556730-5775 Stockholm 1 000 100 Neobo Timrå 3 AB 556730-3374 Stockholm 1 000 100 Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Timrå 4 AB 556730-3101 Stockholm 1 000 100 Neobo Tjuren HB 916896-7686 Stockholm 100 Neobo Tranås AB 556707-6616 Stockholm 100 000 100 Neobo Tranås Västermalm AB 556649-4273 Stockholm 1 000 100 Neobo Träkolet AB 556652-7049 Stockholm 1 000 100 Neobo Ulricehamn AB 559326-6322 Stockholm 25 000 100 Neobo Umeå 2 AB 559074-2630 Stockholm 50 000 100 Neobo Umeå 3 AB 559118-8395 Stockholm 50 000 100 Neobo Viola Fastighet I Karlskoga AB 556786-2486 Stockholm 1 000 100 Neobo Vipan 15 AB 556692-8569 Stockholm 1 000 100 Neobo Vkn 13 i Helsingborg AB 556751-3063 Stockholm 1 000 100 Neobo VR Bostad Norr 1 AB 559158-1052 Stockholm 50 100 Neobo Vänersborg AB 559326-6330 Stockholm 25 000 100 Neobo Örnholmen 3 AB 556882-0830 Stockholm 500 100 Neobo Övik AB 559273-6358 Stockholm 50 000 100 23 Närstående Närstående Transaktioner Moderbolagets ägare Inga närståendetransaktioner med ägare under året. Presentation av ägare finns på sid. 44. Styrelse För uppgift om ersättningar, se not 5. Ingen styrelseledamot har direkt eller indirekt varit delaktig i någon väsentlig affärstransaktion med Neobo. Presentation av styrelsen finns på sid. 42. Ledningsgrupp För uppgift om ersättningar, se not 5. Ingen ledande befattningshavare har direkt eller indirekt varit delaktig i någon affärstransaktion med Neobo. På årsstämman den 26 april 2023 besluta- des om emission av teckningsoptioner riktat till fyra personer i ledningsgruppen. Efter att 96 933 teckningsoptioner har återlösts under första kvartalet omfattar programmet 630 067 teckningsoptioner riktat till tre personer i ledningsgruppen som berättigar till teckning av motsvarande antal aktier i bolaget. Teckningskursen per aktie motsvarar 120 procent av genomsnittet av bolagets aktiers volymvägda senaste betalkurs under de 10 handelsdagarna som inföll närmast efter den 10 maj 2023. Teckning av aktier med stöd av teckningsoptioner kan ske under tiden fr.o.m. den 1 maj 2026 t.o.m. den 25 maj 2026. Presentation av lednings- gruppen finns på sid. 43. Koncernbolag Bolag framgår av not 22, transaktioner not 24. Transaktioner mellan koncernbolag avser främst fakturering för tjänster avseende förvaltningstjänster som utförs samt ränta på koncernmellanhavanden . Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 78Neobo årsredovisning 2024 Moderbolaget Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg om gäller i förhållande till IFRS. De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens schema. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpats vid utformningen av koncer- nens finansiella rapporter är främst redovisning av resultat av verksamheter under avyttring samt eget kapital. Intäkter Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterföretag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser. Finansiella risker Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Finansiella instrument Finansiella tillgångar i moderbolaget består av fordringar i koncernföretag, kundfordringar och likvida medel och värderas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning. Finansiella skulder i moderbolaget består av leverantörsskulder och övriga skulder och dessa värderas till upplupet anskaff- ningsvärde. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotter- företag. En ansvarsförbindelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. 24 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Av moderbolagets inköp under räkenskapsåret avser 0 procent (0) inköp från koncernbolag. Av moderbolagets försäljning under räkenskapsåret avser 100 procent (99) försäljning till koncernbolag. De koncerninterna intäkterna består av de kostnader för fastighetsförvaltning som moderbolaget fakturerar koncernbolagen. 25 Resultat från andelar i koncernföretag mkr 2024 2023 Resultat försäljning av andelar i koncernbolag 0 0 Nedskrivning av aktier i dotterbolag –227 –1 623 –227 –1 623 26 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag mkr 2024 2023 Fordringar Ingående balans 11 990 7 838 Tillkommande fordringar –10 384 4 152 Utgående balans 1 606 11 990 Skulder Ingående balans 5 751 0 Tillkommande skulder –4 685 5 751 Utgående balans 1 066 5 751 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 79Neobo årsredovisning 2024 27 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel 5 722 333 772 kr Årets resultat –201 141 126 kr Summa 5 521 192 646 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: I ny räkning överförs 5 521 192 646 kr Summa 5 521 192 646 kr Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 80Neobo årsredovisning 2024 Styrelsens och Vd:s underskrifter Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 25 mars 2025 Jan-Erik Höjvall Styrelseordförande Ylva Sarby Westman VD Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 mars 2025. Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Mona Finnström Styrelseledamot Anneli Lindblom Styrelseledamot Ulf Nilsson Styrelseledamot Jakob Pettersson Styrelseledamot Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Innehåll 81Neobo årsredovisning 2024 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr 556580-2526 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN. Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Neobo Fastigheter AB (publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 45-81 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan- siella resultat och kassaflöde för året enligt års- redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan- siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsbe- rättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman faststäl- ler resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredo- visningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revi- sionsutskott i enlighet med Revisorsförordning- ens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Stan- dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i Revisorsförordning- ens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före- tag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhäm- tat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revi- sionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genom- fördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det redovisade verkliga värdet för koncernens förvalt- ningsfastigheter uppgick den 31 december 2024 till 13 701 Mkr och årets värdeförändringar i koncernens resultaträk- ning till –296 Mkr. Per balansdagen 31 december 2024 har hela fastighetsbeståndet värderats av extern värderare. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värderingarna är dels avkastningsbaserade i enlighet med kassaflödesmodellen, dels upprättade i enlighet med ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastighe- ternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastig- hets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Ortsprismetoden innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av de många och väsentliga antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfast- igheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 11. I vår revision har vi utvärderat bolagets pro- cess för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera tillämpad värderings- metod och stickprovsvis granskat indata i värderingarna. Vi har utvärderat kompetens och objek- tivitet hos de externt anlitade värdering- experterna. Vi har med stöd av värderingsspecialis- ter inom revisionsteamet granskat bolagets modell för fastighetsvärdering, rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastighe- terna som direktavkastningskrav, hyresin- täkter, driftskostnader, investeringar, kalkyl- ränta och vakansgrad mot känd marknads - information samt diskuterat viktiga anta- ganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledning. • Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. • Vi har granskat lämnade upplysningar i års redovisningen. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om års- redovisningen också inom dessa områden. Där- med genomfördes revisionsåtgärder som utfor- mats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernre- dovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Innehåll 82Neobo årsredovisning 2024 Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan informa- tion än årsredovisningen och koncernredovis- ningen och återfinns på sidorna 1-36, 42-45 och 85-88. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovis- ningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsent- liga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsre- dovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och kon- cernredovisningen ansvarar styrelsen och verk- ställande direktören för bedömningen av bola- gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk- samheten och att använda antagandet om fort- satt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direk- tören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovis- ningen som helhet inte innehåller några väsent- liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan- den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig- het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi- sionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen finns på Revisorsinspektionens webb- plats. Denna beskrivning är en del av revisions- berättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust. Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning av Neobo Fast- igheter AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs när- mare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncer- nen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansva- rar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktö- ren ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvalt- ningen, och därmed vårt uttalande om ansvars- frihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direk- tören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktie- bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rim- lig grad av säkerhet bedöma om förslaget är för- enligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bola- get, eller att ett förslag till dispositioner av bola- gets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsin- spektionens webbplats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Revisionsberättelse Innehåll 83Neobo årsredovisning 2024 Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen har vi även utfört en gransk- ning av att styrelsen och verkställande direktö- ren har upprättat årsredovisningen och koncern- redovisningen i ett format som möjliggör enhet- lig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappers-marknaden för Neobo Fastigheter AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom- mendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom- mendation beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Neobo Fastigheter AB (publ) enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till- räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrel- sen och verkställande direktören bedömer nöd- vändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sve- rige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel- aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till- sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvali- tetsstyrning för revisionsföretag som utför revi- sion och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett sys- tem för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och till- lämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhet- lig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet- erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk- ningen omfattar också en utvärdering av ända- målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsak- ligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredo- visningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödes- analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stock- holm, utsågs till Neobo Fastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 23 april 2024 och har varit bolagets revisor sedan 28 september 2016. Stockholm den 25 mars 2025 Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Revisionsberättelse Innehåll 84Neobo årsredovisning 2024 ÖVRIGT Definitioner Härledning av alternativa nyckeltal Information till aktieägare Bild: Trapphus i Bacchus 12 i Sundsvall DEFINITIONER Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. Direktavkastning, % Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till summan av fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exklusive fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet enligt intjänings förmåga. Ekonomisk vakansgrad, % Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet enligt intjänings förmåga vid periodens utgång. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Jämförbart bestånd Avser fastigheter som ägts under hela året samt hela jämförelseåret. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Antal utestående aktier Antalet aktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder i procent av balans omslutning vid periodens slut. Räntebärande skulder Finansiella åtaganden som medför skyldighet att betala ränta. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Genomsnittligt antal aktier Antalet utestående aktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för ränte bärande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kredit faciliteter. Jämförelsestörande poster Poster som inte är återkommande och som stör jämförelsen gentemot annan period. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital enligt kassa flödesanalysen. Nettoskuld Skulder till kreditinstitut minus likvida medel. Resultat per aktie, kr Periodens resultat i förhållande till genom snittligt antal aktier. Räntesäkringsgrad Skulder till kreditinstitut, inklusive derivat instrument, med fast ränta i förhållande till totala skulder till kreditinstitut. Räntetäckningsgrad, gånger Förvaltningsresultat efter återläggning av räntenetto, exklusive tomträttsavgälder som enligt IFRS 16 redovisas som räntekostnad, i relation till räntenetto. Soliditet, % Eget kapital i förhållande till balansomslut ningen. Substansvärde, EPRA NRV, kr Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av redovisad uppskjuten skatte skuld och räntederivat. FINANSIELLA DEFINITIONER FASTIGHETSRELATERADE DEFINITIONER Alternativa nyckeltal Neobo tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Neobos alternativa nyckeltal har bedömts ge värdefull kompletterande information vid utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Övrigt Definitioner Härledning av alternativa nyckeltal Information till aktieägare Innehåll 86Neobo årsredovisning 2024 HÄRLEDNING AV ALTERNATIVA NYCKELTAL AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 2024 2023 Periodens resultat –193 −1 373 Eget kapital, genomsnitt 6 309 7 091 Avkastning på eget kapital, % –3,1 −19,4 BELÅNINGSGRAD 2024 2023 Balansomslutning 13 978 14 497 Räntebärande skulder 7 115 7 278 Belåningsgrad, % 50,9 50,2 DIREKTAVKASTNING 2024 2023 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 520 482 Förvaltningsfastigheter 13 701 14 018 Byggrätter 98 131 Fastighetsvärde exklusive byggrätter 13 603 13 887 Direktavkastning, % 3,8 3,5 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 2024 2023 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 944 896 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 017 969 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 92,5 RESULTAT PER AKTIE 2024 2023 Periodens resultat –193 –1 373 Genomsnittligt antal stamaktier 145 400 737 145 400 737 Kr / aktie –1,33 –9,44 RÄNTESÄKRINGSGRAD 2024 2023 Skulder till kreditinstitut, inklusive derivatinstrument, med fast ränta 5 409 5 406 Skulder till kreditinstitut 7 115 7 278 Räntesäkringsgrad, % 76,0 74,3 RÄNTETÄCKNINGSGRAD 2024 2023 Förvaltningsresultat 152 148 Återläggning räntenetto 244 224 Summa 397 372 Räntenetto 244 224 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,7 SOLIDITET 2024 2023 Eget kapital 6 213 6 405 Balansomslutning 13 978 14 497 Soliditet, % 44,5 44,2 SUBSTANSVÄRDE, EPRA NRV, kr 2024 2023 Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 Eget kapital 6 213 6 405 Återläggning av uppskjuten skatt 347 430 Återläggning av derivat –63 –171 Substansvärde, EPRA NRV, kr 6 497 6 664 Substansvärde, EPRA NRV, Kr / aktie 44,68 45,83 ÖVERSKOTTSGRAD 2024 2023 Driftnetto 473 460 Hyresintäkter 908 888 Överskottsgrad, % 52 52 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Övrigt Definitioner Härledning av alternativa nyckeltal Information till aktieägare Innehåll 87Neobo årsredovisning 2024 Kontakt Ylva Sarby Westman Verkställande direktör 070690 65 97 ylva.sarby.westman@neobo.se Maria Strandberg CFO 070398 23 80 maria.strandberg@neobo.se Årsstämma Årsstämma 2025 hålls den 24 april 2025 kl 14:00 på Sergel konferensen, Mäster Samuelsgatan 42, Stockholm. Inregist rering till årsstämman börjar kl 13:30. För mer information angående anmälan, se kallelse till års stämman. Kallelse till årsstämman finns på Neobos webb plats, neobo.se/sv/arsstamma2025, och var införd i Post och Inrikes Tidningar den 19 mars 2025. Att kallelse skett annonserades i Dagens Nyheter sammadag. Rapporttillfällen Delårsrapport januari–mars 2025 24 april 2025 Delårsrapport januari–juni 2025 9 juli 2025 Delårsrapport januari–september 2025 22 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 12 februari 2026 Årsredovisning 2025 Mars 2026 INFORMATION TILL AKTIEÄGARE Lägenhet i Svetsaren 8 i Nyköping Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Övrigt Definitioner Härledning av alternativa nyckeltal Information till aktieägare Innehåll 88Neobo årsredovisning 2024 Produktion: Neobo i samarbete med Addira Foto: Christoffer Edling, Toa Heftiba (Unsplash), Maskot Bildbyrå (Johnér), Erik Svensson, Lisa Öberg (Johnér) Neobo Fastigheter AB (publ) Org nr: 5565802526 Mäster Samuelsgatan 42 111 57 Stockholm neobo.se